KENTSEL DÖNÜ ÜM UYGULAMALARI

ÖZET
Farkl nedenlerden dolay zaman içinde kentsel standartlara uymayan, fiziki yap s gittikçe bozulan veya terkedilen kent alanlar n n yeniden kente kazand r lmas kentsel dönü üm olarak ifade edilmektedir. Günümüzde bu alanlar için kentsel dönü üm uygulamalar ba lat m t r. Böylece; kente yeni imar planl alanlar kazand rmak, sosyal ve kamu kullan m alanlar n yeniden olu turmak ve modern yerle im alanlar elde etmek amaçlanm t r. Bu çal mada, dünyada uygulanm olan kentsel dönü üm projelerinden örnekl er verilmi tir. Trabzon kentsel dönü üm proje alan nda yap lan ve yap lmakta olan çal malar irdelenerek dünyada yap lan kentsel dönü üm çal malar ile kar la t rma yap lm t r. Böylece kentsel dönü üm proje alanlar seçilirken ne gibi kriterlerin dikkat e al nmas gerekti i belirlenmeye çal lm t r. Anahtar Sözcükler: Kentsel dönü üm, imar planlar , Toplu Konut daresi Ba kanl

ABSTRACT
URBAN TRANSFORMATION APPLI CATIONS
Because of different reasons, regained urban areas which not confom to urban standards, retrogressing physical structure or abandoned is stated by urban transformation. Urban transformation applications are initialized for deteriorated areas. Thus, to gain urban areas with new development plan, to reproduce social and public area s and to form modern residential areas are purposed. In this study, urban transformation projects executed in the world are exemplified. Works of urban transformation in the world with in Trabzon have been compared to explicate works of executed and in p rocess. Thereby, which criteria must take a consideration have been determined to be selected areas of urban transformation project. Keywords: Urban transformation, development plans, Housing Development Administration of Turkey .

1. G R
Kentsel dönü üm proje alanlar ço unlukla çarp k yap la man n oldu u kent alanlar olmaktad r. Proje alanlar na karar verildikten sonra imar planlar n n haz rlanmas gerekmektedir. Kentsel dönü üm projesi kapsam nda haz rlanacak olan imar planlar toplum ihtiyaçlar na cevap vermek zorundad r. mar planlar n n haz rlanmas nda proje alan na göre farkl l klar ortaya ç kmaktad r. Örne in; proje alan tarihi alanlar içeriyorsa, tarihi dokuya zarar vermeden mevcut durumu iyile tirmek amac yla imar plan n n haz rlanmas gerekmektedir. Kaçak yap la man n oldu u alanlarda ise; mevcut yap la ma k smen veya bütünüyle yeniden imar plan üzerinde ekillenecektir. Yap la ma ve di er ihtiyaçlar aç s ndan, art k kent ihtiyaçlar n kar layamayan bu alanlar n kentsel dönü üm alanlar içine al nmas nda baz kriterler gözönüne al nmaktad r. Bu alanlar n rant n n yüksek olmas , bulundu u konum aç s ndan kentin önemli bir noktas nda bulunmas , sosyal ve fiziki aç dan problem üreten bir alan olmas vb. nedenlerle kentsel dönü üm alanlar belirlenmektedir. Örne in; Kuzey Ankara Giri i Kentsel Dönü üm Projesi, kuzey Ankara giri i ve çevresinin fiziksel durumunun ve çevre görüntüsünün geli tirilmesi ve iyile tirilmesi ve daha sa l kl bir yerle im düzeni sa layarak kentsel ya am standartlar n yükseltmek için haz rlanm t r. Kentsel yenileme projeleri kentsel yerle im alan içerisinde yenile tirme, koruma, sa lamla t rma ve sa l kla t rma amaçlar ile belli bir müdahale program çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanlar kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanlar n kente tekrar kazand r lmas n hedefleyen projelerdir. Dönü üm projeleriyle sadece yenilenmi konut alanlar yarat lmamakta; büyük rekreasyon alanlar , kent parklar , kent meydanlar , ticaret merkezleri de kente kazand r lmaktad r. Bu tür dönü üm projeleri tasarlan rken, kamuya fazla yük getirmeyecek modellerin uygulanmas ve bu kapsamda geli mi , ya anabilir ve güvenilir ya ama mekanlar n n olu turulmas , sosyolojik uyum çal malar n n yap lmas ve finansman modellerinin geli tirilmesi gereklidir (Bayraktar, 2006).

2. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜ ÜM UYGULAMALARI

Dünyada uzun bir yol katetmi olan kentsel dönü üm uygulamalar ülkemizde son y llarda ba lam t r. Özellikle de II. Dünya Sava ¶ndan büyük hasarla ç kan ve tarihi zenginlikleri dolay s yla büyük önem ta yan kentlerde ya anan kentsel çöküntü, ilgili çevreleri konuyla yak ndan ilgilenmeye ve çözüm aray lar na itmi tir. Bu nedenlerle Avrupa ülkeleri ve Amerika¶da kentsel dönü üm 1950¶lerde önem kazanm ve zaman içinde hak etti i yeri bulmu tur. 1970 y llar kentsel dönü üm ile ilgili aray lar n, çal malar n sürdürüldü ü y llar olarak ifade edilmektedir. 1980¶lerden bu yana ise, kentsel dönü üm ilkesel bazda yerle mi , özümsenmi ve bu yönde uygulamalarla kendini ispat etmi tir.

2.1. Dockland Projesi ( ngiltere)
Londra'da büyük bir ço unlu u kamu arazisi olan limanlar bölgesinde 1980¶li y llarda kamu özel sektör i birli i ile ba lat lan en büyük dönü üm projesidir. Proje, etaplar halinde, ticaret, ofis alanlar , konut ve kamu yat r mlar içeren uluslararas yat r mc lar da kapsayan bir projedir. Merkezi yönetim, yerel yönetim ve özel sektör i birli i ile gerçekle tirilmi tir. Projenin amac ; Kent merkezinin uluslararas bir ticari merkez haline dönü türülmesi, Projenin, bir arazi ve proje geli tirme mant içinde serbest piyasa ko ullar içinde gerçekle mesinin sa lanmas , Planlama, tahsis, kamula t rma ve pazarlama vb. gibi kamu yetkilerinin tek elde toplanmas , Ekonominin ve i olanaklar n n canland r lmas d r.

2.2. Elephant&Castle Projesi ( ngiltere)
Proje alan , Londra¶da dü ük gelir gruplar n n ya ad ve kentsel yoksullu un ya and bir bölge konumundad r. Bölgenin kentsel dönü üm alan olarak seçilmesinin nedenleri; bölgede altyap ve emlak piyasas n n yaratt artan bask lar ve bölgenin anayol ula m a üzerinde olmas d r. Bölge yüksek oranda sosyal yoksullu un ve hava kirlili inin yo un olarak görüldü ü ve kötüle en belediye konutlar yla çevrili bir aland r. Projenin temeli kamu-özel sektör ve yerel halk içeren sa lam bir ortakl k stratejisine dayanmaktad r. Projenin amac ; Sosyal ve ekonomik ya am artlar n iyile tirmek, Yerel ekonomiyi canland rmak, Sosyal d lanmay ortadan kald rmak, Kentin sosyal ve teknik altyap s ile ili ki kurmakt r.

2.3. Paddington Projesi ( ngiltere)
Paddinton, Londra'n n en zengin ilçelerinden biridir ve yat r m aç s ndan en önemli bölgesini olu turmaktad r. Bölgenin kentsel dönü üm alan olarak seçilmesinin en önemli nedeni; kente ve merkezin bat s n r na olan yak nl ve Heathrow Ekspresinin faaliyete geçmesiyle birlikte güçlenen ula m ba lant lar d r. Metro istasyonu ve ula m ba lant lar nedeni ile bölge özellikle gayrimenkul odakl geli me aç s ndan büyük bir potansiyel ta maktad r. Ayr ca, özellikle e itim ve i geli tirme boyutu ile de önemli bir projedir. Proje mülk sahipleri, giri imciler ve yerel yönetim birimleri i birli i ile gerçekle tirilmi tir. Projenin amac ; Ticari merkez yaratmak, Bölgenin ekonomisini canland rmak ve sürdürülebilir çevresel iyile tirmeyi gerçekle tirmek, geli tirmeye yönelik e itim alanlar geli tirmek, Kamu yat r mlar için kentsel alanlar yaratmak, Proje alan nda yarat lan de erin topluma kazand rmakt r.

2.4. Thebes Yerle mesi Planlamaya Kat l m Projesi (Yunanistan)
Thebes yerle mesinde ya ayan göçmenlerin ba ta konut ve i sizlik sorunlar n çözmek üzere yerel ve merkezi yönetim i birli i ile halk n planlama ve uygulamaya kat l m n sa layan bir projedir. Proje merkezi yönetim ve yerel yönetim i birli iyle gerçekle tirilmi tir. Projenin amac ;

-

Halk n, konutlar n proje ve planlama boyutunda kat l m n sa lamak, Kültür, dükkan ve di er servisler için ortak mekanlar n yap m nda halk n katk da bulunmas n sa lamakt r.

2.5. Hiro ima-Danbara Kenti Yeniden n a Projesi (Japonya)
1945 y l nda sava ta harap olan Hiro ima kentinin yeniden in as n kamu, özel sektör ve yerel halk n komiteler arac l ile örgütlenerek yapt i birli i ile ele alan bir projedir. Hiro ima'n n yeniden in a edilmesi ve Danbara yerle iminin dönü ümü projeleri halk n örgütlenerek, problemleri çözmek için ne kadar etkili olduklar n göstermesi aç s ndan önemli bir uygulamad r. Proje kamu özel sektör ve yerel halk i birli i ile gerçekle tirilmi tir. Projenin amac ; Özellikle fakir halk n konut sorunlar na çözüm bulmak, Geni ölçekte ye il alan, park ve kamu alanlar elde etmek, Halk ile belediye aras nda ihtiyaçlar konusunda sistematik bir ili ki kurmakt r.

2.6. Rio Kenti Gecekondu Sa l kla t rma Program (Brezilya)
Rio kentinde, yakla k nüfusun 1/3¶ü çok kötü artlarda gecekondu alanlar nda ya amaktad r. 1994 y l nda belediye taraf ndan ba lat lan Favela-Bairro Sa l kla t rma Program ile kent merkezindeki gecekondu alanlar n n standartlar n n yükseltilme çal malar ba lat lm t r. Proje kamu ve yerel halk i birli i ile gerçekle tirilmi tir. Projenin amac ; Program çerçevesinde, konutlar n iyile tirilmesi, Ya am artlar n n düzeltilmesi, ve e itim olanaklar n n art r lmas , Halk n örgütlenmesi ve onlar n kapasitesinden yararlan lmas d r (URL 1).

2.7. Bellenden Yenile me Projesi ( ngiltere)
Bellenden, Elephant & Castle gibi Londra¶n n güneyinde Southwark lçe S n rlar içerisinde yer almakta ve küresel taleplerle birlikte emlak piyasas n n yaratt bask lardan etkilenen bir bölgedir. Bölge 19. yy. konutlar n n yer ald ve zaman içerisinde kötüle en fiziksel çevreye ba l olarak ekonomik ve sosyal yoksullu un h zla artt köhnele me sürecini ya am t r. 1990¶lar n sonunda bölge, küresel bask lar alt ndaki emlak piyasas ve Londra genelindeki denge aray n n etkisiyle, öncelikli iyile tirme alanlar aras na girmi tir (URL 2). Gayrimenkul piyasas n n bask s alt nda bulunan Bellenden yerle im alan n n, halk n proje geli tirme sürecine kat lmas n sa layan ve bölgenin ekonomik ve sosyal geli mesine katk sa layan bir yenile me projesidir. Proje kamu ve yerel halk i birli i ile yap lm t r. Projenin amac ; Bölgedeki, yap stokunun yenile mesini sa lamak, Fiziksel geli imin yan s ra toplumsal ve ekonomik geli meye yönelik programlar geli tirmek, Mülk sahiplerinin proje karar süreçlerine kat l m n sa lama ve onlar n projeye sahip ç kmalar n temin etmektir (URL 1).

3. TÜRK YE¶DE KENTSEL DÖNÜ ÜM UYGULAMALARI
Türkiye, 1950¶li y llarda ba layan h zl kentle meyle birlikte düzensiz bir yap la ma sürecine girmi tir. 1980¶li y llardan günümüze kadar geçen süreçte politik ve ekonomik nedenlerden dolay kent ihtiyaçlar kar lanamaz hale gelmi tir. Kentlerde kaçak yap la man n büyük oranda artt ve görüntü kirlili inin had safhalara ula t alanlar olu mu tur. Bu alanlar n yeniden kente kazand r lmas ve daha etkin kullan labilmesi için kentsel dönü üm gerekli hale gelmi tir. Türkiye¶de son y llarda önem kazanan kentsel dönü üm, büyük ehirlerde uygulanmaya ba lanm t r. Ankara, Bursa, stanbul ve Trabzon gibi büyük ehirlerde belirlenen kent alanlar nda kentsel dönü üm projeleri haz rlanm t r. Trabzon ilinde, Trabzon Belediyesi s n rlar içinde Za nos ve Tabakhane dere içi bölgelerini kapsayan alan kentsel dönü üm proje alan olarak belirlenmi tir. Trabzon¶da Kentsel Dönü üm Projesi¶nin hayata geçirilmesi için Trabzon Belediye Ba kanl ile Toplu Konut daresi Ba kanl aras nda protokol

imzalanm t r. Bir zamanlar mandalina a açlar n n ve zeytinliklerin oldu u vadilerde imdi görüntü kirlili i yaratan yap lar bulunmaktad r. Zamanla göç nedeniyle düzensiz yap topluluklar na dönü en bu alanlar kentin itici merkezleri haline gelmi tir. Kentlerde kentsel dönü üm projelerinin haz rlanmas için kentsel dönü üm ve geli im alanlar n n belirlenmesi gerekir. Bu alanlar n belirlenmesinde baz kriterler dikkate al nmaktad r. 5393 say l Belediye Kanunu¶nun (03.07.2005) 73. maddesine göre; bir yerin kentsel dönü üm ve geli im proje alan olarak ilan edilebilmesi için; O yerin belediye veya mücavir alan s n rlar içerisinde bulunmas , En az 50.000 m2 olmas artt r.

Kentsel dönü üm ve geli im projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam say s n n salt ço unlu unun karar ile ilân edilir (URL 3).

3.1. Portakal Çiçe i Vadisi Projesi (Ankara)
Portakal Çiçe i Vadisi, mülkiyetinin yar s kamu ve di er yar s ah s mülkiyetinde bulunan, bir dönem imar haklar verilmi , bir dönem ise imar haklar kald r larak, ye il alan olarak planlanm bir proje alan iken, kamula t rma maliyetinin fazla olmas ve yasal sürecin uzun sürmesi nedeniyle, yeni bir yakla mla ele al nmas gerekli bir proje alan olmu tur. Gerçekle tirilen proje, kamu, özel sektor ve arsa sahipleri ile gecekonduda ya ayanlar n bir araya gelerek ürettikleri bir uzla ma yöntemi esas na dayanmaktad r. Amaç, kamu ve arsa sahiplerinin yat r m yapmadan, proje de eri üzerinden, uzla ma ilkeleri çerçevesinde pay almalar d r. Projenin amac ; Ankara¶ya ça da ve kentsel standard yüksek bir alan kazand r lmas , Belediye¶nin kaynak ay rmadan, kendi kayna n kendi yaratan bir proje gerçekle tirmesi, Arsa sahiplerinin, geçmi te ald klar imar hakk kar l nda, projede yarat lacak de eri payla malar d r.

3.2. Dikmen Vadisi Projesi (Ankara)
Dikmen Vadisi Projesi, gerek örgütlenme ve planlama, gerekse yat r m büyüklü ü ve kaynak sa lama yöntemi aç s ndan önemli bir kentsel dönü üm projesidir. Proje, Ankara¶n n önemli bir kentsel geli me omurgas olan vadinin, kentsel ölçekte bir rekreasyon alan ile birlikte ticaret ve kültür yat r mlar n içeren bir çekim merkezi haline gelmesini ve bunu gerçekle tirirken de özellikle vadide ya ayan hak sahibi gecekondu sahiplerinin de kat l mc bir yöntemle proje içinde yer almalar n sa lam t r. Proje, Ankara Büyük ehir Belediyesi, ilçe belediyeleri ve gecekondu sahiplerinin i birli i ile yap lm t r. Projenin amac ; Ankara¶da, 5 km uzunlu unda, bir rekreasyon alan ile birlikte bir kültür ve e lence koridoru yaratmak, Vadinin, 5.000 adet gecekondulardan tamamen uzla ma yolu ile ar nd r lmas n sa lamakt r (URL 4).

3.3. Eski Alt nda Kentsel Dönü üm Projeleri (Ankara)
Ankara¶n n en eski gecekondu bölgelerinden olan H d rl ktepe, Akta , Gültepe, Yenido an, Çal kanlar, Gökçenefe, Do an ehir gibi mahalleleri kapsamaktad r. Bu bölge 30 y ld r planl olmas na ra men topo rafik engeller nedeniyle uygulanabilirli i bulunmad ndan ve mülkiyetin çok da lm olmas ndan dolay bir türlü yap lanmaya geçilememi tir. An lan alan 1957 y l ndan beri planl olmas na kar n hala gecekondular n düzenli konut alanlar na dönü ümü sa lanamam t r. Bunun ba l ca iki nedeni vard r: Bu alan n yakla k %70¶i belediye ve maliye ad na kay tl kamu mülkiyetinden olu maktad r. Bu da alan n gecekondular taraf ndan süratle i gal edilmesine neden olmu tur. 1957 y l nda 1/5000 ölçekli olarak onanan kat rejimi plan n n uygulamas yap l rken parçalanm hisseli tapu yöntemi kullan lm t r. Yani hak sahiplerine tek tapu verilmemi bunun yerine hissesi adadaki tüm parsellere da t larak verilmi tir (Bezcio lu vd, 2000).

3.4. Zafer Meydan Projesi (Bursa)

Bursa kent merkezinde, belediye ve ah s mülkiyetinden olu an bir alanda, projesi yar ma ile elde edilen alanda, al veri merkezi ve kent meydan yap lmas planlanm t r. Ancak, piyasa ko ullar nda yap m gerçekle tirilmesi dü ünülen projenin, özel sektör ve arsa sahiplerinin istekleri do rultusunda revize edilerek, uzla ma yoluyla projenin gerçekle tirilmesidir. Projenin amac ; Kent merkezinde stratejik konuma sahip ve çok hisseli alan n kente kazand r lmas , Projenin piyasa ko ullar nda gerçekle mesi için kamu-özel sektör-arsa sahibi i birli inin kurulmas d r.

3.5. Dericiler Projesi (Bursa)
Bursa, kent merkezinde, art k i levini yitirmi ve ekonomisi olmayan deri i letmelerinin kentin bir ba ka bölgesine gönderilmesi ve çöküntü haline gelen bu alan n ise günün ko ullar do rultusunda kat l mc bir planlama ile ça da bir kent parças haline getirmektir. Proje gerçekle tirilirken, arazi elde etme, proje geli tirme ve finans yaratma konular n bir proje ortakl çerçevesinde de erlendirmektir. Projenin amac ; Kent merkezindeki, çöküntü alan n n ça da kent parças na dönü türülmesi, Kültürpark ve Çekirge Bölgesi ile bir çekim merkezi yarat lmas d r.

3.6. Ku tepe Kentsel Dönü üm Projesi ( stanbul)
stanbul¶un en önemli merkezinin hemen biti i inde yer alan Ku tepe, parsel baz nda yo un ve çarp k yerle me, yetersiz teknik ve sosyal altyap ile baraka görünümündeki sa l ks z yap ve yerle me biçimindedir. Sürdürebilir Mahalle Yenile me Projesi kapsam nda, birtak m yenilikçi yakla mlar uygulanacak ve deprem riskini de dikkate alarak, sa l kl yap programlar olu turulacakt r. Projenin amac ; Ku tepe¶de, güvenli yap ve sa l kl çevreler yaratmak, Planlama yakla m n klasik imar plan d nda, proje geli tirme mant içinde ele almak , Parsel baz nda yap la ma yerine proje baz nda yap la man n sa lanaca yenilikçi yakla mlar gerçekle tirmektir.

3.7. Hac Bayram Çevre Düzenleme Projesi (Ankara)
Proje alan , Hac Bayram Camii, Ogüst Mabedi ve Roma Hamam ¶n n yer ald tarihsel mekan kapsamaktad r. Uygulama, Hac Bayram Camii ve çevresi esas al narak, bir kentsel tasar m ve proje geli tirme mant içinde mevcut esnaf n, proje kararlar na kat l m ile yap lm t r (URL 4).

3.8. Za nos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönü üm Projeleri (Trabzon)
Belediye s n rlar içerisindeki Ortahisar Mahallesi ve çevresini ku atan Za nos ve Tabakhane Dere içi Bölgeleri Trabzon kentinin en önemli tarihi merkezi konumunda, kent merkezine yak n ve yo un ticari faaliyetlerin kom ulu unda yer almaktad r. Söz konusu bölge çarp k yap la ma sonucu fenni, s hhi ve fiziki olarak ça da standartlar n oldukça alt nda kalm t r. Bugünkü hali ile bölgenin ortaya koydu u kentsel kalite dü üklü ü ve görüntü kirlili i kentte ya ayan herkesin ortak s k nt s d r. Alan, ayn zamanda, kale surlar n n çevresinde dere yata nda ve ehrin en önemli iki hava ak m koridorunda konumlanm durumda olup, jeolojik olarak tehlike arz etmektedir. Bu nedenlerden dolay , Belediye Ba kanl , alanda gerçekle tirilecek kentsel dönü ümün sa l kl olarak hayata geçirilebilmesi için burada ya ayan insanlar n ba ka bir alana yerle tirilmesi ve ayn bölgenin güneyinde öneri bir yerle im alan yarat lmas prensibini benimsemi tir. Kentsel dönü üm projesinin haz rl k a amas nda; Bölgenin fiziki ve demografik yap s n n tespit edilebilmesi için çe itli arazi çal malar , Özel planlama alan ndan tasfiye edilecek konutlarla ilgili, o bölgede ya ayan insanlar n görü lerinin al nmas amac yla bir anket çal mas yap lm t r.

Yap lan anket çal mas ile bölgede ikamet eden insanlar n dü üncelerinin ne yönde oldu u ö renilmeye çal lm t r. Bunun için ankete kat lan ki ilere, bu bölgenin tasfiyesi durumunda konutlar na kar l k konut mu yoksa kamula t rma bedeli mi istedikleri sorulmu tur. Bu sorular n yan nda mülk sahipli i, aile büyüklü ü ve meslek gibi sorular yöneltilerek sosyal yap hakk nda bilgi edinilmeye çal lm t r. Yap lan anketlerin neticesinde burada oturanlar n genelde kirac olduklar mülk sahiplerinin burada oturmad klar anla lmaktad r.

Kent aç s ndan büyük bir öneme haiz olan bu projenin sa l kl temeller üzerine oturmas , halktan kopuk olmamas projenin ba ar ya ula mas aç s ndan önemlidir. Yap lan anketle; dönü üm alan ndaki bina say s , kat say s na göre bina say s , bo alanlar, toplam nüfus vb. belirlenmi tir. Trabzon'a gelecekte tekrar kazand r lmas dü ünülen tarihi kent misyonu aç s ndan, Tabakhane ve Za nos vadilerinin oynayaca rol de çok önemlidir. Bu vadilerin tasfiyesi halinde Trabzon'un ilk yerle im yeri olan ç Kale'nin etraf temizlenmi olacak böylelikle kentin tarihi dokusunun ortaya ç kmas sa lanacakt r. Proje, TOK (Toplu Konut daresi) ile Trabzon Belediyesi¶nin i birli i ile gerçekle tirilmektedir (URL 5).

4. KENTSEL DÖNÜ ÜM MODEL VE YAKLA IMLARI
Dünyada uygulanan ve Türkiye¶de de uygulanmaya ba layan kentsel dönü üm model ve yakla mlar , imar haklar n n toplula t r lmas ve imar haklar n n transferidir.

4.1. mar haklar n n toplula t r lmas
Amaç, parsel baz nda klasik anlamda varolan imar haklar n n, bir proje baz nda biraraya getirilerek, toplula t r lmas ve yarat lan de erin kamu, özel sektör ve mülk sahipleri i birli i çerçevesinde payla lmas d r. Sözkonusu model, Ankara¶da, kapsaml olarak, Portakal Çiçe i ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönü üm Projelerinde ve Bursa¶da Zafer Plaza Kentsel Dönü üm Projesinde ba ar yla uygulanm t r (URL 6).

4.2. mar Haklar n n Transferi
Amaç, dönü ümü ve korunmas gerekli alanlarda, varolan imar hakk veya imar bask s alt nda olu abilecek potansiyel imar haklar n n, bir ba ka projeye transferini veya bu hakk n menkul k ymet hakk na dönü ümünün sa lanmas d r. Model, özellikle, tarihi çevrede yap lar n ve tarihi dokular n, imar bask s alt nda dayanamay p, y k l p yeni yap lar ve yerle melere dönü mesi yerine, bu alanlar nda imar haklar n n n olmas gerekti inin kabul edilmesi, ancak bu hakk n mülk sahiplerine sertifika yoluyla ba ka alanlara veya projelere transfer edilerek, kulland r lmas na olanak verilmesidir (URL 7).

5. DÜNYADA VE TÜRK YE¶DE UYGULAMALARININ RDELENMES

YAPILAN

KENTSEL

DÖNÜ ÜM

Dünya¶da yap lan uygulamalarda görüldü ü gibi bütün kentsel dönü üm uygulamalar sa lam bir ortakl k stratejisine dayanmaktad r. Bütün kentsel dönü üm uygulamalar n n, merkezi-yerel yönetim, özel sektör ve halk i birli iyle gerçekle tirildi i görülmektedir. Türkiye¶de yap lan ve yap lmakta olan kentsel dönü üm uygulamalar nda halk kat l m haz rl k a amas nda ortaya ç kmaktad r. Yap lan uygulamalar incelendi inde dünyada uygulanan kentsel dönü üm projelerinde hazrl k a amas ndan projenin sonuna kadar aktif halk kat l m n n oldu u görülmektedir. Yo un gecekondu alanlar n n olmas , kaçak yap la man n giderek artmas ve ya anan 1999 depremi sonucunda kentsel dönü üm projelerinin gereklili inin kaç n lmaz oldu u görülmü tür. Kentte meydana gelen çarp k yap la ma, altyap eksiklikleri,ye il alan, otopark ve sosyal donat lar n eksikli i kentsel dönü üm projeleri ile giderilmektedir.

5.1. Kentsel Dönü üm Alanlar n n Belirlenmesi
Dünya ve Türkiye genelinde uygulanan kentsel dönü üm projeleri kapsam nda seçilen kentsel dönü üm alanlar : Hazine arazilerinin i gali sonucunda olu turulan gecekondu alanlar , Çok fazla yo unlu a sahip kaçak apartmanla man n görüldü ü alanlar, Kent merkezine yak n rant yüksek olan alanlar, Deprem, sel, heyelan vb. do al afetlerden do rudan etkilenecek olan alanlar, Kent merkezindeki çöküntü alanlar , Tarihi kentsel alanlar, Ekonomik ömrünü doldurmu yap lar n bulundu u alanlard r.

Uygulamalar n kapsam na bak ld nda ülkemizde uygulanan kentsel dönü üm proje alanlar genellikle gecekondu alanlar olmaktad r. Hazine arazileri üzerinde yer alan bu alanlar kentlerin çöküntü alanlar haline gelmi tir. Bu alanlar n bir an önce belirlenmesi ve kentsel dönü üm alan içinde yer al p almad n n saptanmas gerekmektedir. Bu amaç do rultusunda yap lmas gereken i lemler: Ülke genelinde mülkiyet yap s n n ve yap envanterinin ç kar lmas , Mevcut arazi ve arsa durumun belirlenmesi, Yap la ma talebinin yo un oldu u alanlar n belirlenmesi, K sa, orta ve uzun vadeli arsa üretme olanaklar n n var olup olmad n n saptanmas , Çöküntü alanlar içinde yer alan tarihi dokunun ortaya ç kar lmas , Hazine arazilerinin kesin olarak belirlenmesi ve kay t alt na al nmas d r.

Kentsel dönü üm alanlar n n belirlenmesinde yukar da s ralanan çal malar ço alt labilir. Bu çal malar tamamland nda politik ve stratejik konumu ve di er nedenler dikkate al narak bu alanlar planlama kapsam na dahil edilmelidir. Kritik alanlar n ve özel öncelikli proje alanlar n n saptanmas gerekmektedir. Seçilen kentsel dönü üm alanlar n n farkl bölgelerde olmas farkl sorunlar ortaya ç karacakt r. Bu nedenle seçilen her kentsel dönü üm alan için yap lacak olan proje program ve stratejilerinin belirlenmesi gerekmektedir. Çünkü yap lan her kentsel dönü üm projesi, o kentin gelece i ile ilgili vizyonunu geli tirmeye yöneliktir. Kentsel dönü üm projeleriyle ayn zamanda kent alanlar ndaki bo alanlar planlamaya dahil edilecektir.

5.1.1. Kentsel Dönü üm Projesi Haz rl k A amas nda Yap lmas Gerekenler
Kentsel dönü üm alanlar n n belirlenmesinden sonra, kentsel dönü üm projesini yapacak olan kurumlar aras nda protokol imzalan r. Bu protokolde kurumlar aras nda i birli i içinde gerçekle tirilecek olan i ler yer almaktad r. Dünyada ve Türkiye¶de yap lan çal malar incelendi inde genel olarak kentsel dönü üm projelerinin haz rl k a amas nda yap lmas gerekenler a a da s ralanm t r: Kentsel dönü üm alan n n ilan edilmesi, Kentsel dönü üm proje alan na uygun modelin belirlenmesi, Kentsel dönü üm projesinin kapsam n n belirlenmesi, Kentsel dönü üm alan n n mülkiyet yap s n n tesbit edilmesi, Kentsel dönü üm alan n n halihaz r n n güncellenmesi, Kentsel dönü üm projesinde projeye özgü demografik, çevresel, ekonomik ve sosyolojik yap n n incelenmesi, Finansman modellerinin belirlenmesi, Kentsel dönü üm proje alan n n kent plan ile bütünlü ünün sa lanmas d r.

5.1.2. Kentsel Dönü üm Projesi Uygulama A amas nda Yap lmas Gerekenler
Kentsel dönü üm alan nda proje uygulama a amas nda yap lacak olan i ler; kentsel dönü üm projesi yap lacak olan bölgenin özelliklerine, mülkiyet yap s na göre de i iklik gösterir. Dünyada ve Türkiye¶de yap lan uygulamalar incelendi inde proje ortaklar n n üzerine dü en görevleri zaman nda yapmamas uygulama a amas nda gecikmelere neden olmu tur. Bu nedenle a a da genel olarak s ralanan i lerin zaman nda yap lmas gerekmektedir. Ta nmaz de er tesbit komisyonunun kurulmas , Ta nmazlar n de er tesbitlerinin yap lmas , Kentsel dönü üm alan ndaki mülkiyet sahipleri ile uzla ma sa lanmas , Uzla ma sa lanamamas durumunda kamula t rma i lemlerinin yap lmas , Mülkiyet devrinin yap lmas , Kentsel dönü üm alan n n imar, jeolojik, altyap ve çevre projelerinin haz rlanmas , Kentsel dönü üm alan n n niteli ine göre (konut alan , tarihi alan, zemin yap s yap la maya uygun olmayan alanlar) uygun projenin haz rlanmas , Projenin uygulanmas nda kentsel dönü üm alan nda ya ayan insanlar n beklentilerinin kar lanmas , Sosyal farkl l klar n ve mekansal e itsizliklerin giderilmesi , Modern, geli mi , ya anabilir ve güvenilir ya ama mekanlar n n olu turulmas , Kentsel dönü üm alan n n kullan ma aç lmas (konut alan , ye il alan, tarihi alan vs.)

5.2. Trabzon Za nos Vadisi Kentsel Dönü üm Projesi Haz rl k ve Uygulama A amalar
Kentsel dönü üm projelerinde alan n niteli ine göre yap lacak olan i ler de i mektedir. Trabzon Za nos Vadisi Kentsel Dönü üm Projesinde yap lan ve yap lacak olan i lemler ad mlar halinde ekil 1¶de verilmi tir. Belediye taraf ndan gerçekle tirilen çal malar Toplu Konut daresi taraf ndan gerçekle tirilen çal malar Belediye ve Toplu Konut daresi taraf ndan gerçekle tirilen çal malar Belediye veya Toplu Konut daresi taraf ndan gerçekle tirilecek olan çal malar Trabzon Belediye Meclisi¶nce Kentsel Dönü üm Alan n Belirlenmesi

Toplu Konut daresi Ba kanl

¶na Ba vurunun Yap lmas

Kentsel Dönü üm Talebinin ncelenmesi ve Karar

Kentsel Dönü üm Alan n n Yerinde ncelenmesi

Trabzon Belediyesi ve Toplu Konut daresi Taraf ndan Protokol Taslaklar n n Haz rlanmas

Protokol Taslaklar n n Kar l kl ncelenmesi ve Protokolün mzalanmas

Kentsel Yenileme Alan n n De er Tesbiti için Komisyon Olu turulmas

Ta nmaz De erlerinin Belirlenmesi ve Ta nmaz Sahipleri ile Uzla ma

Ta nmaz Bedellerinin Ödenmesi

Ta nmaz Mülkiyetlerinin Trabzon Belediyesi¶ne Devredilmesi

Trabzon Belediyesi Taraf ndan Y k m lemlerinin Gerçekle tirilmesi

Kentsel Dönü üm Alan n n Toplu Konut idaresi¶ne Teslimi

Kentsel Dönü üm Projesinin Uygulanmas
ekil 1. Trabzon Za nos Vadisi Kentsel Dönü üm Projesi lem Ad mlar

6. SONUÇ VE ÖNER LER
Kentsel dönü üm uygulamalar ; h zl kentle me sonucu olu an niteliksiz ve sa l ks z alanlar n yeniden yap land r lmas amac yla yap lmaktad r. Tan m gere i kentsel dönü üm kentlerin ya am standartlar n iyile tirmek amac n ta r. Kent merkezlerinde; kaçak yap la ma veya hazine arazilerinin i gal edilmesiyle bozulan kent alanlar kentsel dönü üm projeleriyle tekrar kente kazand r lmal d r. Bu nedenle, bu alanlar n belirlenmesi ve uygulama s ras na göre kentsel dönü üm projeleri yap lmas gerekmektedir. Sözkonusu alanlar n belirlenmesi zaman alacak olan bir süreçtir. Öncelikle hazine arazilerinin yer tesbitlerinin yap lmas , mülkiyet yap s n n belirlenmesi ve zemin yap s yap la maya uygun olmayan alanlar n saptanmas gerekmektedir. Kentsel dönü üm projelerinin uygulamaya konulabilmesi için öncelikle yerel yönetimler taraf ndan kentsel dönü üm alanlar n n belirlenmesi ve kentsel dönü üm çal malar n n ba lat lmas gereklidir. Trabzon Za nos Kentsel Dönü üm Projesi¶nde uygulanan ve uygulanmakta olan çal malar ekil 1¶de gösterilmektedir. Kentsel dönü üm alan n n belirlenmesinden sonra Trabzon Belediyesi gerekli bilgilerle Toplu Konut daresi Ba kanl ¶na ba vuruda bulunmu tur. Toplu Konut daresi Ba kanl yerinde tesbit i lemi sonras nda Trabzon Belediyesi ile protokol imzalam t r. Protokol sonras Trabzon Belediyesi ve Toplu Konut daresi Ba kanl nca de er tesbiti için komisyon kurulmu tur ve de er tesbit çal malar yap lm t r. De er tesbitinden sonra Za nos Vadisi üç etap halinde kamula t r lm t r. Trabzon Belediyesi, 85909.71 m2¶lik proje alan nda 53974.85 m2¶lik alan kamula t rm t r. Kentsel dönü üm alanlar n n belirlenmesinden sonra bu alanda yap lacak olan kentsel dönü üm projesinin kapsam belirlenmelidir. Çünkü proje kapsam na göre proje ortaklar aras nda yap lacak olan i lemler farkl l k göstermektedir. Trabzon Za nos Vadisi Kentsel Dönü üm Alan ye il alan olarak düzenlenecektir. Böylece bu alan n tarihi kimli ini yeniden kazanmas sa lanm olacakt r.

KAYNAKLAR
Bayraktar, E., 2006. Gecekondu ve Kentsel Yenileme, Ekonomik Ara t rmalar Merkezi Yay nlar , sayfa: 237. Bezcio lu, B., Çankaya, H. G., Arslan T. M., Kalayc o lu, Z., Demir, V., 2000. Alt nda 2000 Kitab , Alt nda Belediyesi Yay n , sayfa: 45. URL 1, Kentsel Yenileme/Dönü üm nternet Sitesi, http://www.kentselyenileme.org/dunya.php, 27 Aral k 2004. URL 2, Kentsel Yenileme/Dönü üm nternet Sitesi, Bellenden http://www.kentselyenileme.org/dosyalar/BellendenProjesi.pdf, 1 Mart 2006. URL 3, T.C. çi leri Bakanl nternet Sitesi, 5393 Say l http://www.icisleri.gov.tr/_Icisleri/Web/Gozlem2.aspx?sayfaNo=68, 21 ubat 2007. Yenile me Belediye Projesi , Kanunu,

URL 4, Kentsel Yenileme/Dönü üm nternet Sitesi, http://www.kentselyenileme.org/turkiye.php, 10 Ocak 2005. URL 5, Trabzon Belediyesi nternet Sitesi, Za nos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönü üm Projeleri, http://www.trabzon.bel.tr/, 10 ubat 2007. URL 6, Kentsel Yenileme/Dönü üm nternet Sitesi, ehircilikte Dönü üm: Kentsel Dönü üm Yakla mlar Kas m 2004, http://www.kentselyenileme.org/dosyalar/MersinSeminer.pdf, 1 Mart 2006. URL 7, Kentsel Yenileme/Dönü üm nternet Sitesi, Yeni http://www.kentselyenileme.org/dosyalar/turdok02.doc, 7 Ocak 2006. Kentsel Düzen çin Öneriler,