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GESTO DE CONTRATOS NA

CONSTRUO CIVIL
Bruno Costa Francisco
Eng. Civil, M.Sc. pela Universidade Federal Fluminense, Programa de Ps-graduao em Engenharia Civil

Assed Naked Haddad


Eng. Civil, M.Sc., D.Sc., Professor Adjunto da Universidade Federal do Rio de Janeiro

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Resumo
Este trabalho apresenta os conceitos principais, na esfera
jurdica, que dizem respeito gesto de contratos da Construo Civil
e sua classificao. Alm disto relaciona os elementos ou clusulas
essenciais para a elaborao desses contratos e as formas pelas quais
so realizados os seus processos de licitao. Por fim, apresenta uma
metodologia que permite a operacionalizao de contratos, e que
facilita a elaborao destes.

1 Introduo
1.1

Conceituao

A execuo de um empreendimento da
construo civil um processo que envolve
inmeros insumos e atividades diversas. Por
isso, mesmo que o proprietrio de um
empreendimento resolva fazer a construo por
conta prpria, caso tenha as condies tcnicas,
financeiras e jurdicas para isso, certamente
muitas atividades sero terceirizadas ou subempreitadas.
Isto acontece devido existncia de
empresas especializadas em atividades
pertencentes construo, levando o
proprietrio a obter menores custos do que se
tivesse que executar esses servios por conta
prpria, j que estas empresas j possuem uma
estrutura montada para executar somente estas
atividades.
Nestes casos ou nos casos em que o
proprietrio decide terceirizar toda a
construo, deve-se elaborar um contrato, que
ser o instrumento atravs do qual estaro
registradas todas as relaes entre as partes
envolvidas.
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Existem muitas definies e variadas


significaes para o termo contrato, tanto no
campo do Direito como no da Engenharia.
Segundo MEIRELLES (2000), contrato
todo acordo de vontades, firmado livremente
pelas partes, para criar obrigaes e direitos
recprocos. De acordo com HADDAD (1992),
os contratos so, acima de tudo, um concurso
de vontade entre as partes, que procuram
acordar sobre um tema determinado.
Aplicando estes conceitos na Engenharia
Civil, MEIRELLES (2000) diz que contrato de
construo todo ajuste para execuo de
obra certa e determinada, sob direo e
responsabilidade do construtor, pessoa fsica
ou jurdica legalmente habilitada a construir,
que se incumbe dos trabalhos especificados
no projeto, mediante as condies avenadas
com o proprietrio ou comitente.
LIMMER (1998) completa este conceito
dizendo que um contrato o registro formal
das vontades expressas por duas ou mais
partes, com a finalidade de regular uma
atividade qualquer, como a prestao de um
servio, o fornecimento de um determinado
bem ou a execuo de uma determinada
construo, na qual so fornecidos servios e
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bens, constitudos estes por materiais e


equipamentos. O contrato firmado livremente
entre as partes e representa o coroamento de
um processo formal de negociao que,
normalmente se inicia pela licitao.
A Lei 8.666 de 21 de Junho de 1993,
Licitaes e contratos com Administrao
Pblica, in ATLAS (1999), fornece outras
definies que complementam os conceitos
anteriores. So apresentadas a seguir:
Obra toda construo, reforma, fabricao,
recuperao ou ampliao, realizada por
execuo direta ou indireta;
Servio toda atividade destinada a obter
determinada utilidade de interesse para a
Administrao, tais como: demolio,
conserto instalao, montagem, operao,
conservao, reparao, adaptao,
manuteno, transporte, locao de bens,
publicidade, seguro ou trabalhos tcnicos
profissionais;
Administrao Pblica a administrao
direta e indireta da Unio, dos Estados, do
Distrito Federal e dos Municpios, abrangendo
inclusive as entidades com personalidade
jurdica de direito privado sob controle do
Poder pblico e das fundaes por ele
institudas ou mantidas;
Administrao rgo ou entidade ou unidade
administrativa pela qual a Administrao
Pblica opera e atua concretamente;
Contratante o rgo ou entidade signatria
do instrumento contratual;
Contratado a pessoa fsica ou jurdica
signatria de contrato com a Administrao
Pblica.
1.2 Componentes
Um contrato, quando bem feito, deve
conter, em forma de clusulas, os seguintes itens:
Objeto do Contrato define o que vai ser
executado. No caso da construo civil, deve
ser uma obra material ou a prestao de um
servio pertinente ao empreendimento;
Partes Envolvidas identifica o contratante e
o executor, que deve ser, necessariamente,
uma empresa (pessoa fsica ou jurdica)
legalmente autorizada a construir;
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Documentos Contratuais relao de


documentos necessrios execuo do objeto
do contrato. So os projetos aprovados,
especificaes, normas tcnicas, legislao
aplicvel, etc.;
Definio das Obrigaes Mtuas define
tanto as obrigaes do contratante como do
contratado;
Prazo e Fora Maior define em quanto tempo
devem ser concludos os servios
estabelecidos no contrato, e em que condies
(caso fortuito ou fora maior) este prazo pode
ser ultrapassado sem nus para o contratado.
Multas define as penalidades aplicadas ao
contratado caso este no cumpra com as
obrigaes estabelecidas no contrato;
Condies Comerciais nesta clusula devem
estar caracterizados todos os itens referentes
a pagamentos e custeio da obra, como por
exemplo: remunerao das equipes alocadas
aos servios, despesas reembolsveis, custos
relativos a impostos e taxas, condies de
faturamento, prazo, forma e local de
pagamento, preo dos servios, etc.;
Fiscalizao garante ao contratante o direito
de enviar s instalaes um fiscal para
verificar a execuo dos servios;
Responsabilidade e Garantia dos Servios
define a responsabilidade tcnica, civil e
trabalhista na execuo do contrato, alm da
garantia da perfeita execuo dos servios em
questo;
Resciso do Contrato define as condies
em que poder ser rescindido o contrato;
Tolerncia estabelece os limites para o
descumprimento das clusulas ou condies
do contrato;
Vigncia do Contrato define o prazo de
validade do contrato;
Foro Contratual estabelece em que lugar
sero dirimidas as questes contratuais.

2 Classificao
Existem diversas classificaes para os
tipos de contratos. Neste trabalho sero
apresentadas separadamente algumas delas,
porm, deve-se saber que a estrutura de
classificao matricial, isto , elas se cruzam.
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2.1 Quanto ao Tipo de Obra


a) Contrato de Construo de Obra Particular
quando duas partes particulares (o
proprietrio e o construtor) entram em acordo
para a execuo de uma determinada obra;
b) Contrato de Construo de Obra Pblica
aquele que tem por objetivo, realizaes
materiais destinadas ao uso comum do povo,
utilizao de determinados indivduos ou
utilizao das prprias reparties
administrativas. Ou seja, visa construo de
imvel pblico ou destinado a fins pblicos.
2.2 Quanto ao Regime de Execuo
a) Contrato de Construo por Empreitada
tambm chamado de contrato por preo fixo.
aquele em que o construtor se obriga a executar
determinada obra, com autonomia na conduo
dos trabalhos, assumindo todos os encargos
econmicos do empreendimento, e o
proprietrio se compromete a pagar um preo
fixo (ainda que reajustvel), e a receber a obra
concluda nas condies acordadas. Este tipo
de regime pode, ainda, ser sub classificado em
dois tipos: de preo global (quando a execuo
de toda obra acertada por um valor total, que
inclui a execuo de todos os servios com mode-obra adequada e o fornecimento de materiais
e equipamentos necessrios sua execuo), e
de preos unitrios (quando o contratado se
obriga a executar cada unidade de servio
previamente definida por um determinado preo
acordado);
b) Contrato de Construo por Administrao
aquele em que o construtor se encarrega da
execuo de um projeto, mediante remunerao
fixa ou percentual sobre o custo da obra,
correndo por conta do proprietrio todos os
encargos econmicos do empreendimento.
2.3 Quanto ao Tipo de Servio
a) Contratos de Construo so aqueles em
que o objeto do contrato a execuo de uma
obra;
b) Contratos Conexos Construo so
aqueles que existem para possibilitar a
construo ou propiciar recursos para execuo
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da obra. Giram em torno da construo, ora


antecedendo a obra, ora acompanhando a sua
execuo, ora sucedendo a construo. So
eles:
Contrato de Projeto aquele em que o
contratado se compromete a conceber
tecnicamente uma obra e a fornecer todos os
elementos indicativos da construo, e o
contratante se compromete a pagar os
honorrios convencionados pelo trabalho
encomendado.
Contrato de Fiscalizao de Obra aquele
em que o contratado se compromete a
acompanhar determinada construo, impondo
ao construtor fiel observncia ao projeto,
mediante remunerao fixa ou percentual a
ser paga pelo proprietrio;
Contrato de Projeto e de Fiscalizao de
Obra aquele que engloba os dois servios
anteriores em um nico contrato. Neste caso
o projetista fiscal se encarrega de elaborar o
projeto e de acompanhar a sua execuo,
atribuda a terceiro, mediante remunerao
fixa ou percentual sobre o custo da construo,
a ser paga pelo proprietrio;
Contrato de Financiamento de Construo
aquele em que o financiador se compromete
a fornecer o numerrio necessrio execuo
da obra e o financiado se obriga a aplic-lo
na construo e a restituir a importncia
recebida, no prazo e condies estipuladas;
Contrato de Trabalho para Obra Certa
tambm chamado de contrato por prazo
determinado. caracterstico da construo
civil, pois sua durao prevista ou por um
tempo certo, ou at a concluso de servios
especificados, diferentemente dos contratos
por prazo indeterminado, onde o ajuste feito
sem fixao do seu trmino;
Contrato de Incorporao de Condomnio
aquele em que o incorporador se
compromete a construir diretamente ou por
terceiros e, ao final, transferir os imveis
acabados aos futuros proprietrios, mediante
pagamento dos valores previamente
acordados;
Contrato de Gerenciamento aquele em
que o proprietrio concede ao gerenciador a
conduo de um empreendimento de

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Assim, um mesmo contrato pode ser


classificado de mais de uma maneira.

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engenharia, reservando para si as decises
sobre a execuo da construo e os encargos
financeiros da obra.

3 Processo de Licitao

A licitao um processo mediante o qual


uma entidade qualquer, o proprietrio, coloca
em oferta a realizao de uma obra, a prestao
de um servio ou o fornecimento de um bem de
tipo especial ou equipamentos de construo
ou de processo.
A licitao, ao contrrio do que muitos
pensam, pode ser promovida por entidades
privadas ou pblicas. Nas do primeiro tipo, as
condies de licitao so estabelecidas
livremente, de acordo com seus interesses,
desde que no firam as leis que regem o
comrcio.
J as entidades da Administrao
Pblica esto sujeitas a preceitos legais
especficos a serem atendidos na licitao e na
contratao. Estes preceitos so regidos pela
Lei 8.666, de 21 de junho de 1993, alterada
pela Lei 8.883, de 8 de junho de 1994, ambas
in ATLAS (1999).
Segundo estas leis, a licitao pode
ocorrer sob diversas modalidades, as quais
sero descritas abaixo:
Concorrncia Pblica a modalidade de
licitao entre quaisquer interessados que, na
fase de habilitao preliminar, comprovem
possuir os requisitos mnimos de qualificao
exigidos no edital para execuo de seu
objeto. A convocao deve se dar com 30
dias de antecedncia, mediante publicao de
aviso no Dirio Oficial e em jornais de grande
circulao;
Tomada de Preos a modalidade de
licitao entre interessados devidamente
cadastrados ou que atenderem a todas as
condies exigidas para cadastramento at o
terceiro dia anterior data do recebimento
das propostas, observada a necessria
qualificao;
Convite a modalidade de licitao, entre
interessados do ramo pertinente ao seu objeto,
cadastrados ou no, escolhidos e convidados
em nmero mnimo de trs pela unidade
administrativa, a qual afixar, em local
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apropriado, cpia do instrumento


convocatrio e o estender aos demais
cadastrados na correspondente especialidade
que manifestarem seu interesse com
antecedncia de at 24 horas da apresentao
das propostas;
Concurso a modalidade de licitao entre
quaisquer interessados para escolha de
trabalho tcnico, cientfico ou artstico,
mediante a instituio de prmios ou
remunerao aos vencedores, conforme
critrios constantes de edital publicado na
imprensa oficial com antecedncia mnima de
45 dias;
Leilo a modalidade de licitao entre
quaisquer interessados para venda de bens
mveis inservveis para a Administrao ou
de produtos legalmente apreendidos ou
penhorados, ou para alienao de bens
imveis prevista em artigo de lei, a quem
oferecer o maior lance, igual ou superior ao
valor de avaliao.
O processo de licitao composto de trs
etapas distintas, explicadas a seguir;
3.1 Qualificao
Esta a fase em que se procura determinar
as condies das entidades de executar o
servio licitado. Para isso, as empresas devem
apresentar uma srie de documentos provando
a sua capacidade de cumprir com o contrato
em questo. Essa documentao pode ser
dividida em quatro grupos:
I- Habilitao Jurdica:
Cdula de identidade;
registro comercial;
ato constitutivo, estatuto ou contrato social em
vigor, devidamente registrado, em se tratando
de sociedades comerciais, e, no caso de
sociedade por aes, acompanhado de
documentos de eleio de seus
administradores;
inscrio do ato constitutivo, no caso de
sociedades civis, acompanhada de prova de
diretoria em exerccio;
decreto de autorizao, em se tratando de
empresa ou sociedade estrangeira em
funcionamento no pas, e ato de registro ou
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autorizao para funcionamento expedido pelo


rgo competente, quando a atividade assim
o exigir.
II- Regularidade Fiscal:
Prova de inscrio no Cadastro de Pessoas
Fsicas (CPF) ou no Cadastro Geral de
Contribuintes (CGC);
prova de inscrio no cadastro de
contribuintes estadual ou municipal, se
houver, relativo ao domiclio ou sede do
licitante, pertinente ao seu ramo de atividade
e compatvel com o objeto contratual;
prova de regularidade para com a Fazenda
Federal, Estadual e Municipal do domiclio
ou sede do licitante, ou outra equivalente, na
forma da lei;
prova de regularidade relativa Seguridade
Social e ao Fundo de Garantia de Tempo de
Servio (FGTS), demonstrando situao
regular no cumprimento dos encargos sociais
institudos por lei.
III- Qualificao Tcnica:
Registro ou inscrio na entidade profissional
competente;
comprovao de aptido para desempenho de
atividade pertinente e compatvel em
caractersticas, quantidades e prazos com o
objeto da licitao, e indicao das
instalaes e do aparelhamento e do pessoal
tcnico adequados e disponveis, bem como
da qualificao de cada um dos membros da
equipe tcnica que se responsabilizar pelos
trabalhos;
comprovao, fornecida pelo rgo licitante,
de que recebeu os documentos, e, quando
exigido, de que tomou conhecimento de todas
as informaes e das condies locais para o
cumprimento das obrigaes objeto da
licitao;
prova de atendimento de requisitos previstos
em lei especial, quando for o caso.
IV- Qualificao Econmico-Financeira:
Balano patrimonial e demonstraes
contbeis do ltimo exerccio social, j
exigveis e apresentveis na forma de lei, que
comprovem a boa situao financeira da
empresa, vedada a sua substituio por
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balancetes ou balanos provisrios, podendo


ser atualizados por ndices oficiais quando
encerrados a mais de trs meses da data de
apresentao da proposta;
certido negativa de falncia ou concordata
expedida pelo distribuidor da sede da pessoa
jurdica, ou de execuo patrimonial,
expedida no domiclio da pessoa fsica;
garantia limitada a 1% do valor estimado do
objeto da contratao.
Terminada esta etapa de qualificao das
empresas concorrentes, passa-se etapa
seguinte que consiste no processo de licitao
propriamente dito.
3.2 Licitao em Sentido Restrito
A etapa da licitao em seu sentido restrito
inicia-se pela divulgao de um documento
elaborado pelo contratante, chamado de Edital
ou Termo de referncia da licitao.
Este edital geralmente constitudo de dois
ou mais volumes, dependo da quantidade de
documentos que estaro includos nele.
O primeiro volume, normalmente, contm
as instrues aos licitantes, as condies da
licitao, a minuta do contrato a ser executado,
requisitos para apresentao da proposta, etc.
O segundo volume contm a documentao
tcnica, constituda por desenhos de execuo,
especificaes e padres, assim como a relao
das normas tcnicas a serem cumpridas.
Em anexo podem ser apresentados outros
documentos como quadros quantitativos de
servios, quadro de preos unitrios,
cronogramas, etc.
Caso haja alteraes em algum documento
do edital, deve-se enviar a todos os convocados
um adendo aos termos de referncia, detalhando
as alteraes e fornecendo os esclarecimentos
necessrios.
Divulgado o edital, passa-se para a
prxima etapa que a de apresentao de
propostas.
A proposta de cada convocado deve ser
apresentada em duas partes contidas em
envelopes separados, na mesma data, hora e
local designados, contendo a primeira parte a
proposta tcnica e a segunda, a proposta
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comercial. Dependendo do vulto da licitao,


esta poder ser realizada em um nico
estgio, com todos os documentos contidos
em um s envelope, a ser aberto na presena
de todos os participantes, que ficam
conhecendo o que cada concorrente props
em termos de preos, prazos, condies
tcnicas e de pagamento, bem como a situao
jurdico-fiscal de cada um, caso no tenha
havido pr-qualificao.
A prxima etapa consiste na avaliao
das propostas previamente apresentadas.
As propostas, contidas em envelopes
lacrados, so abertas por uma comisso
julgadora designada pelo contratante na
presena dos licitantes, comisso essa que
ir analisar e julgar todas as propostas, a fim
de se obter a mais interessante para o
proprietrio.
Aps todas as anlises necessrias, a
comisso elabora um relatrio final sobre a
colocao dos licitantes e, no caso das
licitaes pblicas segue-se a homologao
da concorrncia e, posteriormente, a ltima
etapa do processo licitatrio, que a de
adjudicao do contrato.
3.3 Adjudicao do Contrato
Aps a aprovao ou homologao da
licitao pelo proprietrio, preparado o
contrato para assinatura das partes, com base
na minuta anexada aos termos de referncia,
e qual se incorporam todos os dados
resultantes do processo licitatrio. Esta etapa
corresponde contratao propriamente dita.
Caso seja urgente o incio da execuo
do objeto do contrato, este poder ser
temporariamente substitudo, at que se ultime
a sua redao e assinatura, por uma carta de
inteno, autorizando o licitante vencedor a
iniciar os trabalhos e estabelecendo, de
maneira sumria, os direitos e deveres de
cada parte envolvida.
No contrato devem estar devidamente
detalhados os itens necessrios a sua
execuo em forma de clusulas. Estas
clusulas j foram descritas no item 1.2 deste
trabalho.

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4 Operacionalizao da Gesto
de Contratos
A operacionalizao da gesto de
contratos na engenharia civil nada mais que
uma metodologia para execuo de contratos
relacionados construo.
Este processo consiste em colocar em
prtica a execuo de um contrato de construo
ou relacionado construo e todos os fatores
envolvidos no sistema de contratao.
O objetivo desta metodologia otimizar o
processo de contratao a fim de reduzir as
despesas e tempos de execuo de contratos e
evitar os problemas ocorridos por clusulas
mal elaboradas, falta de acompanhamento e
fiscalizao, medies erradas, etc.
Essa operacionalizao constituda das
seguintes etapas:
Elaborao consiste na determinao do
escopo, dos dados bsicos e dos
intervenientes do contrato, alm da
estipulao das clusulas contratuais,
ocorrendo sua discusso para adequao das
mesmas, a fim de satisfazer a ambas as partes;
contratao a etapa de redao e montagem
do documento contratual, anexando-se a estes
os documentos necessrios execuo do
objeto do contrato, como projetos,
cronogramas, especificaes tcnicas,
normas, etc.;
implementao consiste no incio da
execuo do objeto do contrato, o qual pode
ser dividido em partes. Alm disso, podem
ocorrer sub-contrataes diversas. As partes
do contrato apresentam caractersticas
diversas bem como momentos de incio e fim
coincidentes ou no, conforme o cronograma
previamente determinado. Os diversos subcontratos se inserem no conjunto geral
seguindo ritual semelhante ao do contrato
principal;
acompanhamento esta etapa comporta alguns
momentos de deciso em funo da anlise e
avaliao de desempenho de itens tais como:
prazos, qualidade, conformidade, segurana,
adequabilidade, etc. Num primeiro momento,
verifica-se a ocorrncia de trs hipteses:
1- falha total de um ou mais elementos crticos
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para execuo do objeto do contrato, levando


ao distrato. A partir da, verifica-se a
possibilidade de se continuar com o objeto
do contrato. Em caso positivo, d-se incio a
um novo processo de contratao. Em caso
negativo, encerra-se toda e qualquer relao
contratual;
2- descumprimento parcial de uma ou mais
partes do contrato. Caso haja correo das
no conformidades mediante simples
requisio ao contratado, tem-se a concluso
do contrato. Caso contrrio, recorre-se a
outras formas de contratao, tais como
acordo, mediao ou arbitragem e demanda
judicial;
3- execuo a contento do objeto do contrato.
Neste caso, o contratado executa seus
servios exatamente de acordo com os termos
do contrato, levando diretamente concluso
do mesmo.

[4] LIMMER, C. V. Planejamento,


oramentao e controle de projetos
e obras. Rio de Janeiro: LTC. 1997.
[5] MEIRELLES, H. L. Direito de
Construir. So Paulo: Malheiros,
2000.

5 Concluses
O assunto em questo muito vasto e
apresenta uma srie de meandros jurdicos, por
vezes um tanto complexos, mas de forma alguma
sendo inacessvel ao pessoal do meio tcnico.
O que se repara o pouco conhecimento destes
assuntos fora dos crculos especializados.
Procurou-se desta forma apresentar elementos
bsicos que permitam futuros aprofundamentos
no assunto.

6 Referncias Bibliogrficas
[1] ATLAS. Manuais de Legislao :
Licitaes e Contratos da
Administrao Pblica. So Paulo:
Atlas, 1999.
[2] HADDAD, A. N. Acidentes em
Estruturas e Seus Aspectos Legais.
132p. Niteri, 1992. Dissertao
(Mestrado em Engenharia Civil)
Universidade Federal Fluminense
[3] FRANCISCO, B. C. Fatores Relevantes
Para a Gesto de Empreendimentos
de Construo Civil. 110p. Niteri,
1999. Dissertao (Mestrado em
Engenharia Civil) Universidade
Federal Fluminense.
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