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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING

INDICE

INTRODUCCIN2
CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING
I. EVOLUCION HISTORICA..4
1.1. ORIGENES PROXIMOS.4
1.2. EVOLUCION Y DESARROLLO DEL LEASING..5
II. DEFINICION.7
2.1 ETIMOLOGA7
2.2 DEFINICIONES DOCTRINARIAS.8
2.3 NUESTRA DEFINICIN..9
III. CLASIFICACION.10
3.1 LEASING OPERATIVO.10
3.2 LEASING FINANCIERO11
3.3 LEASE BACK..12
3.4 CLASIFICACION POR LA NATURALEZA DEL BIEN.....12
IV. CARACTERES DEL LEASING....15
4.1. CARACTERES ESTRUCTURALES..15
4.2. CARACTERES FUNCIONALES.18
V. MARCO LEGAL20
VI. OBJETO DEL CONTRATO...20
VII. SUJETOS DEL CONTRATO22
VIII. FORMALIDAD Y CONTENIDO DEL CONTRATO.....23
IX. VIGENCIA DEL CONTRATO24
XI. NUEVA LEY DE LEASING INMOBILIARIO Y ALQUILER-VENTA..26
CONCLUSIONES..32
BIBLIOGRAFA.34

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING

INTRODUCCIN
La bsqueda de financiamiento constituye uno de los aspectos vitales para la
actividad de toda empresa. Ya sea para la adquisicin de activos fijos, materia
prima o el cumplimiento de otras obligaciones, es innegable que toda empresa
requiere en algn momento del financiamiento de terceros. Los cambios son
propios de la evolucin histrica de los pueblos pero los apreciados ltimamente
se distinguen de los sucedidos en otros periodos de la historia, la intensidad de
ellos, advertidos fundamentalmente en el campo de la tecnologa y la informtica
produce un elevado envejecimiento de los bienes de capital, convertidos en
obsoletos no por el normal desgaste de su uso, sino porque son desplazados por
otros bienes ms sofisticados. Por ello que hay mquinas que quedan anticuadas
antes de ser puestas en servicio.
En este ambiente social y econmico surge el leasing y se inserta en el mercado
financiero como una tcnica de financiamiento de la empresa complementaria a
las tradicionales.
Debemos subrayar que el leasing no nace con el objeto de reemplazar a las
clsicas frmulas de financiamiento, no obstante en un valioso aporte a los
prcticos para hacer frente a problemas financieros muy difciles de solucionar a
travs de los acostumbrados negocios de crditos, ello aunado a la posibilidad de
ir pagando la inversin conforme vaya produciendo el activo.
En poco tiempo el leasing se ha convertido en uno de los ms importantes
mtodos de financiamiento en los pases industrializados; sin embargo en nuestro
pas llama a reflexionar el descuido que la doctrina manifiesta respecto al estudio
de este novel medio de financiamiento que fue ideado para promover y no para
poseer, para estimular y no para gestionar.
El contrato del Leasing permite a una empresa a utilizar un bien de capital
(generalmente activos fijos) aprovechando la renta que este bien produce sin
utilizar su propio capital, teniendo una opcin de compra al vencimiento del
contrato.
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Sin duda alguna, este modelo alternativo de financiacin , constituye una
interesante opcion empresarial(generalmente es asi; aunque tambin se da para
personas naturales), dadas las caractersticas que presenta la misma y la cual
desarrollamos en el presente trabajo entendiendo a esta contratacin a la manera
de ROLLIN SERGE, citado por JORGE GORDILLO, en el sentido que es
preferible destinar el capital de la industria o el comercio al desarrollo de una
actividad, que a invertirlo en bienes de equipo ,porque es el uso de un bien y no su
propiedad la que produce beneficios.
En el presente Trabajo desarrollaremos las caractersticas de este contrato y su
regulacin en el Per.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING

CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
LEASING
I. EVOLUCION HISTORICA
El leasing constituye una de las ms elocuentes manifestaciones del cambio que
se ha venido operando, en los ltimos aos, en las costumbres del sector
empresarial respecto a la manera de decidir sus inversiones en bienes de capital;
de all que, con cierta frecuencia, se le presente, ante y sobre todo, con una
tcnica o modalidad financiera nueva.
- Leasing en la Antigua Grecia.
Se desarrollaban Leasing (Contratos de Arrendamiento) de esclavos, minas,
barcos, etc. entre un banco y una fbrica de escudos. En Atenas se desarrollaron
contratos de Arrendamiento de esclavos a las minas.
- Leasing tiene sus cimientos en el pueblo egipcio cuya prctica data del ao 3,000
a.C., desarrollando contratos de arrendamiento en donde participaban un
arrendador, un arrendatario y una opcin de compra.
1.1. ORIGENES PROXIMOS
- Las primeras empresas de Leasing.
El punto de partida del leasing con sus actuales caractersticas es el ao 1952 en
que se funda en San Francisco de California la United States Leasing Corporation,
a fines del mismo ao se funda tambin la Boothe Leasing Corporation.
La caracterstica bsica de estas empresas estriba en que su finalidad no es de
produccin sino de servicios o de intermediacin financiera, empleando una mejor
terminologa. Atendiendo a su objeto social, entonces, proporcionan ayuda
financiera a las empresas que requieren la utilizacin de bienes de capital o de
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equipo, poniendo en relacin a estas con las empresas fabricantes o distribuidoras
de tales bienes.
1.2. EVOLUCION Y DESARROLLO DEL LEASING
El Leasing es el negocio que ha obtenido el ms espectacular crecimiento en el
mundo capitalista, iniciando a partir de la dcada del cincuenta y alcanza su mayor
esplendor en la dcada del 70 y 80. Los aos siguientes le han servido para
expandirse, con singular xito, por todo el mundo.
1.2.1. En los Estados Unidos.
El desarrollo alcanzado por el leasing en los Estados Unidos tuvo como cercanos
aliados a: 1) Normas fiscales de amortizacin poco liberales; 2) crditos bancarios
a mediano plazo poco desarrollados; 3) una etapa de economa prspera con
mrgenes de beneficios apreciables pero con empresas comprometidas con una
renovacin acelerada de bienes de capital. En suma, una poca de fuerte
demanda de capitales frente a una rigidez de la oferta de los mismos.
1.2.2. En Europa.
Las empresas de leasing estn agrupadas en la Federacin Europea de
compaas de Equipamiento de Leasing (LEASEUROPE)
En Gran Bretaa fue el pas europeo donde se practic por primera vez el leasing.
En Francia, pas que tiene el mrito de haber sido el primero en dar un estatuto
legal ex professo para las operaciones y las empresas de leasing. Blgica es otro
de los pases que cuenta con un estatuto legal para el leasing. En Italia, a pesar
de no tener an una legislacin orgnica en materia de leasing, su crecimiento es
considerable, tal como lo demuestran los datos que siempre con mayor frecuencia
se brindan con relacin a los contratos en general, y al leasing en especial.
Este significativo crecimiento del leasing se presenta en otros pases de este
continente y de otras partes del mundo: Espaa, Repblica Popular China, La
India, Indonesia, Corea. Sin embargo fue Japn el pas pionero del Leasing que en

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poco tiempo, se convirti en uno de los pases lderes en Leasing, al grado de
adoptar un subtipo: El samuray leasing.
1.2.3. En Latinoamrica
Siguiendo el ejemplo de Europa, Latinoamrica tambin tiene su Federacin de
Empresas de Leasing (FELELEASE), que agrupa a diversas empresas del arrea
con el objeto de promover la actividad del leasing y dar a conocer la experiencia
obtenida en diversos pases.
Debemos anotar que en esta parte de Amrica, al igual que en Europa en sus
primeros aos, las transacciones de leasing fueron escasas. Sin embargo, la
situacin mejor hacia la dcada del 80, siendo Brasil el pas en el que alcanz su
mayor auge. En los aos siguientes, a consecuencia de la crisis internacional, se
registr una inesperada cada; empero, en estos ltimos aos se observa una
notoria recuperacin que nos lleva a pensar y abrigar esperanzas en acercarnos al
desarrollo alcanzado en otras latitudes.
En Brasil el Contrato de Leasing tiene un ordenamiento jurdico en donde la ley
define al leasing o arrendamiento mercantil, para ellos como la operacin realizada
entre personas jurdicas, que tengan por objeto el arrendamiento de bienes
adquiridos a terceros por la arrendadora, para fines de uso propio de la
arrendadora y que atiendan a las especificaciones de esta.
Ecuador es otro de los primeros pases que se preocup de darle una regulacin
especial e leasing.
En Chile existe la asociacin Chilena de Empresas de Leasing, la cual a tenido a
su cargo la difusin de la importancia econmica del leasing y sus bondades en el
financiamiento de las empresas en estos ltimos aos.
En Colombia se aplican a las operaciones de leasing las disposiciones del Cdigo
Civil y del Cdigo de comercio relativo al mandato, arrendamiento, compraventa
etc.

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En Uruguay, la carencia de regulacin especial fue superada por la citada ley
conocida como "Crdito de uso", que se define como un contrato de crdito en
virtud de la cual la institucin acreditante coloca un dinero para aplicar los fondos a
la adquisicin de un bien por parte del tomador.
En Argentina el leasing ingresa a inicios de la dcada del 60, siendo adoptado no
solamente por empresas privadas sino tambin por empresas estatales.
1.2.4. En el Per.
La primera mencin oficial del leasing, en nuestro pas, se realiz a travs del
Decreto Ley 22738 del 23 de octubre de 1979, bajo la denominacin de
arrendamiento financiero, esta ley faculta a estas instituciones a adquirir
inmuebles, maquinarias, equipos y vehculos destinados a este tipo de
operaciones.
El leasing en nuestro pas fue normado y regulado por diferentes Decretos
Supremos, Decretos Legislativos, Resoluciones Ministeriales y resoluciones de las
diferentes instituciones reguladoras.
Las operaciones de leasing en el Per inician su despegue en los primeros aos
de la dcada del 80, como lo demuestra el hecho de Sogewiese Leasing que
obtuvo utilidades por el doble de su capital social y alcanza su ms alto ndice de
crecimiento entre los aos de 1984-1986, siendo el mayor beneficiado el sector
industrial con un 34% del total de sus transacciones efectuadas, seguido por el
sector comercio con un 28%, servicios con 20%. El crecimiento se detuvo en los
aos siguientes.
Las empresas que hacen uso importante de leasing son el sector bancario,
financiero, la industria manufacturera, los negocios de maquinarias y equipos para
el movimiento de tierras.
Las empresas habilitadas por la S.B.S. a operar en leasing en el mercado son las
financieras, bancarias y algunas empresas especializadas.
II. DEFINICION
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2.1 Etimologa.- La palabra leasing, de origen anglosajn, deriva del verbo ingls
"to lease", que significa arrendar o dar en arriendo, y del sustantivo "lease" que se
traduce como arriendo, escritura de arriendo, locacin, etc.
En la economa se utiliza para distinguir un contrato con caracteristicas especiales.
Por no tener una traduccin exacta de su lengua de origen el Leasing toma
diversos nombres en los paises que los acogen. (En Francia es Creditvail, en
Argentina Locacion- Financiera).
Pero la denominacin de ARRENDAMIENTO FINANCIERO es la que mas
aceptacin ha tenido en los paises de habla hispana y es el termino que emplea
la ley peruana para definirlo.
2.2 DEFINICIONES DOCTRINARIAS
- Descriptivas
El contrato de Arrendamiento Financiero o Leasing se estima que una determinada
entidad financiera (llamada Sociedad de Arrendamiento Financiero) adquiere una
cosa para ceder su uso a una persona durante un cierto tiempo la cual habr de
pagar a esa entidad una cantidad peridica (constante o variable). Transcurrida la
duracin del contrato, el concesionario tiene la facultad de adquirir la cosa a un
precio determinado, que se denomina residual, en cuanto a que su clculo viene
dado por la diferencia entre el precio originario pagado por la sociedad de
Arrendamiento Financiero (ms los intereses y gastos) y las cantidades abonadas
por el cesionario a esa sociedad. Si el cesionario no ejercita la opcin de adquirir
la cosa, ha de devolverla a la sociedad de Arrendamiento financiero, de no
convenir con ella una prrroga del contrato mediante el pago de cantidades
peridicas ms reducidas.1
- Jurdicas.

1 Weston, J. F. y Brighan, E. F. (1996), Fundamentos de Administracin


Financiera, McGraw-Hill, 9na Ed., Mxico.
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Las definiciones que ingresan a esta sede destacan por su particularidad del
leasing, su naturaleza contractual.
Se define como un negocio jurdico, el leasing es un contrato complejo de
arrendamiento por el cual una parte, en lugar de adquirir un bien de capital que
necesita solicita de la otra parte que lo adquiera y le concede su uso y goce por un
periodo determinado, vencido el cual podr el locatario dar por terminado el
contrato, restituir la maquinaria obsoleta y celebrar un nuevo contrato sobre un
bien de capital al dia con el progreso tecnolgico, o adquirir el bien objeto del
contrato por un precio equivalente a su valor residual. Como contraprestacin el
locatario se obliga a pagar al locador una suma peridica de dinero que se fija de
manera de permitir la amortizacin del valor del bien durante el periodo de
duracin del contrato.
- Jurdico Financieras
El leasing es un contrato de financiacin por el cual un empresario toma en
locacin de una entidad financiera un bien de capital, previamente adquirido por
esta a tal fin, a pedido del locatario, teniendo este arriendo una duracin igual al
plazo de vida til del bien y un precio que permite al locador amortizar el costo
total de adquisicin del bien, durante el plazo d locacin, con ms un inters por el
capital adelantado y un beneficio, facultando asimismo al locatario adquirir en
propiedad el bien al trmino de la locacin mediante el pago de un precio
denominado residual.2
2.3 NUESTRA DEFINICIN
Como lo menciona el jurista Jos Leyva Saavedra 3 El leasing es un contrato de
financiamiento en virtud del cual una de las partes, la empresa de leasing se
obliga a adquirir y luego dar en uso un bien de capital elegido, previamente por la
2 Herrero Palomo, Julin. (1999), Administracin, Gestin y Comercializacin en
la Pequea Empresa. Editorial Paraninfo, Espaa.
3 Leyva Saavedra, Jos. El Contrato de Leasing, Editora Jurdica Grijley
E.I.R.L., Primera Edicin, Lima, pg. 59, 1995.
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otra parte, la empresa usuaria, a cambio del pago de un canon como
contraprestacin por esta, durante un determinado plazo contractual que
generalmente coincide con la vida til del bien financiado el cual puede ejercer la
opcin de compra, pagando el valor residual pactado, prorrogar o firmar un nuevo
contrato o, en su defecto devolver el bien.

III. CLASIFICACION
Estos tres tipos de Leasing son los generalmente aceptados por la Doctrina.
3.1 LEASING OPERATIVO.a. Definicin
El denominado leasing operativo, que para algn sector de la doctrina constituye
la forma primitiva del leasing, es una modalidad contractual de comercializacin
por la cual una empresa, generalmente fabricante o proveedora, se obliga a ceder
temporalmente a una empresa arrendataria el uso de un determinado bien, a
cambio de una renta peridica, como contraprestacin. Por lo general, este tipo de
contratos vienen acompaados de una serie de servicios, tales como
mantenimiento, reparacin, asistencia tcnica, etc.
b. Caractersticas
El leasing operativo presenta las siguientes caractersticas:
Los bienes que se arriendan son instrumentales de modelo standard. A la
empresa arrendadora le corresponde atender la instalacin, garantizar su
buen funcionamiento, las cargas y gastos inherentes al derecho de
propiedad y, en ciertos contratos, tambin asume los gastos ocasionados
por el normal uso.
Por sus caractersticas, los bienes pueden ser fcilmente objeto de nuevos
contratos.
La duracin del contrato es usualmente breve, no ms de un ao por ello,
resulta inferior a la vida fsica y econmica del bien otorgado en arriendo.

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Concede a ambas partes la facultad de resolver el contrato en cualquier
momento, siempre que lo hagan con un preaviso.
La renta est compuesta, por lo general, por una cuota fija y una variable.
La primera, viene establecida en funcin de la cuota de amortizacin del
bien, mientras que la segunda sirve pa4a proporcionar a la arrendadora la
recuperacin del costo y el beneficio esperado.
El leasing operativo supone, para la potencial empresa arrendataria, una
alternativa a la inversin directa con recursos propios.
Este contrato no reconoce opcin de compra a favor de la empresa
arrendataria, pues la transferencia de la propiedad no est en la intencin
de las partes.
Para Escobar Gil, es el contrato por el cual una persona cede el uso y goce de un
equipo profesional tipo estndar y de una rpida obsolescencia durante un
tiempo determinado y en contraprestacin recibe un canon que se paga en forma
peridica, reservndose el cesionario la facultad de terminar unilateralmente el
contrato con previo aviso al cedente cuando las condiciones tcnicas no le sean
satisfactorias.
3.2 LEASING FINANCIERO
a. Definicin
A esta tcnica de financiamiento, con presencia indiscutible ahora en las
legislaciones y en la jurisprudencia comparadas, se le define generalmente como
"un contrato por el cual una de las partes empresa de leasing- se obliga a
adquirir de un tercero determinado bienes que la otra parte ha elegido
previamente, contra el pago de un precio mutuamente convenido, para su uso y
disfrute durante cierto tiempo, que generalmente coincide con la vida econmica y
fiscal del bien, y durante el cual el contrato es irrevocable, siendo todos los gastos
y riesgos por cuenta del usuario, quin, al finalizar dicho perodo, podr optar por
la devolucin del bien, concertar un nuevo contrato o adquirir los bienes por un
valor residual preestablecido".
b. Caractersticas
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Los bienes materiales del leasing pueden ser standard o especializados,
segn sean las necesidades de la empresa.
La duracin del contrato, generalmente, coincide con la vida econmica o
til del bien.
Usualmente se pacta que durante un determinado plazo contractual,
llamado perodo irrevocable, ninguna de las partes puede resolver el
contrato; a lo ms puede hacerlo la empresa de leasing por incumplimiento
de la usuaria.
A la expiracin del citado plazo, la empresa usuaria tiene el derecho
potestativo de optar por: devolver el bien, aunque sta es ms su obligacin
que derecho; continuar con la explotacin del bien, pero a un precio
reducido; adquirir el bien, pagando el valor residual preestablecido; o, por
excepcin, sustituir el bien por otro ms moderno tecnolgicamente, antes
del cumplimiento del plazo contractual.
3.3 LEASE BACK
Llamado tambin Leasing de retro.
En esta modalidad, la arrendataria vende un bien de su propiedad a la locadora y
esta, a su vez, se lo cede en Leasing. En este caso la arrendataria no incrementa
sus activos fijos, sino los utiliza para obtener financiamiento, mientras los usa
como si fuera propio. Casi siempre no hay desplazamiento del bien.
Para Oswaldo Hundskopf esta modalidad desvirta el fin financiero del Leasing
porque pierde de su activo la propiedad de esos bienes y no incrementa su
capacidad productiva.
3.4 CLASIFICACION POR LA NATURALEZA DEL BIEN4
En doctrina es comn la clasificacin del leasing atendiendo a la calidad de bienes
que son materia del contrato. As se hace referencia al leasing sobre bienes
muebles, ms conocido como leasing mobiliario, y al leasing sobre inmuebles, o
simplemente leasing inmobiliario.
4 Rodrguez Velarde, Javier. Los Contratos Modernos, Segunda Edicin,
Editorial Grijley, 1993.
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3.4.1. LEASING MOBILIARIO
El Cdigo civil, siguiendo el ejemplo de otros Cdigos, mantiene la clasificacin
tradicional de bienes muebles o inmuebles. El art.885 del propio Cdigo enumera
que bienes en opinin del legislador son inmuebles, siendo claro que todos los
dems bienes no comprendidos en la enumeracin deben reputarse bienes
inmuebles. En este sentido, el numeral dcimo del art. 886 del Cdigo civil,
expresa que son muebles "los dems bienes no comprendidos en el artculo 885"
a. Definicin
Es aquel contrato celebrado entre una empresa de leasing y una usuaria, en el
que la primera se obliga a adquirir y luego ceder el uso de un bien mueble elegido
previamente por la segunda, por un plazo determinado, a cambio del pago de un
canon peridico como contraprestacin y finalizado el cual la usuaria puede
adquirir el bien, previo pago del valor residual pactado, celebrar un nuevo contrato
o devolverlo.
b. Caractersticas

El plazo en el leasing mobiliario suele coincidir con la vida til o econmica


del bien;

Los bienes sufren una desvalorizacin rpida, ocasionada por la propia


rapidez de los medios tecnolgicos;

La opcin de compra funciona como un autntico derecho potestativo,


segn las necesidades o no de renovacin de los bienes utilizados;

El leasing mobiliario se inspira en la filosofa que "ningn bien de capital ni


ningn bien en general produce beneficios a su propietario por el mero
hecho de poseerlo, sino de utilizarlos". El leasing mobiliario, debemos
concluir, evidencia y cristaliza una evolucin mental contraria al derecho de
propiedad.

3.4.2. LEASING INMOBILIARIO

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Una vez finalizada la Segunda Guerra Mundial, las empresas industriales se
vieron necesitadas de grandes cantidades de dinero para su expansin con el
objeto de satisfacer la extraordinaria demanda de viejos y nuevos productos.
Los ingresos retenidos, las reservas generadas por las tasas de depreciacin y la
infusin de nuevo capital por medio de emisiones de valores no bastaban. Las
empresas descubrieron entonces que se poda generar nuevo capital a travs de
otros usos de sus propios bienes. Podan venderse bienes de las corporaciones
y sociedades, hasta fbricas enteras, y arrendarse en el mismo acto a ellas
mismas. Con esta tcnica, denominada sale and lease back, la empresa liberaba
capital para sus operaciones, a la par que, dentro del sistema tributario tpico,
poda deducir los cnones de arrendamiento que pagaba sobre sus antiguos
bienes. De all, al extender el concepto al uso de bienes que antes se adquiran
fue slo un paso. En vez de comprar la propiedad deseada la corporacin solicita
de un tercero, las que seran las empresas de leasing, que la compre al proveedor
y se la arriende bajo determinadas condiciones.
a. Definicin
Es un contrato en virtud del cual una parte (el inversor o cedente en leasing) se
obliga a adquirir o construir un inmueble de conformidad con los proyectos y
directivas de las otra parte (explotador o adquirente en leasing) y darlo en uso a la
otra parte por un largo perodo de tiempo, mientras que el usuario se obliga a
pagar al concedente una indemnizacin calculada de acuerdo al capital invertido.
b. Caractersticas

El leasing inmobiliario no es una simple especie o manifestacin del


leasing en general; pues, aunque sustentado en la misma estructura
contractual, la presencia del bien inmueble implica una serie de
perfiles distintos.

El leasing de inmuebles presenta unas caractersticas, de hecho y de


derecho, que difiere notablemente de la que ofrece la de bienes muebles.

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En

el

leasing

de

inmuebles,

el

valor

residual

del

conjunto

terreno construccin suele ser superior al que ste tena en el momento de


la celebracin del contrato.

El leasing inmobiliario, en especial el habitacional, es la tcnica contractual


ideal para solucionar los problemas de vivienda familiar de los sectores de
menores recursos en la sociedad actual.

IV. CARACTERES DEL LEASING


4.1. CARACTERES ESTRUCTURALES
En el contrato de leasing estos caracteres se advierten en la naturaleza de su
composicin, del contenido de las prestaciones asumidas cada una de las partes y
de la forma como se obtiene el cumplimiento las mismas; las funcionales, a su
vez, se derivan del rol que a l le corresponde desempear dentro
del mercado financiero como complementaria a las tradicionales frmulas de
financiacin de la empresa. Empecemos, entonces, con las estructurales diciendo
que el leasing es un contrato.
4.1.1.- TIPICO
La clasificacin de los contratos en tpicos y atpicos es de muy antigua data y se
ha dado en todos los pases con legislacin positiva vigente; no obstante, ella no
tiene en el derecho moderno ni la misma importancia ni el mismo sentido que en el
derecho romano.
El leasing, esta institucin financiera, tal como acontece hoy en los pases donde
l tiene presencia significativa, en el Per es un contrato tpico, y ello, en efecto,
porque el Derecho positivo, luego de individualizar el leasing a travs de una serie
de elementos y datos peculiares, lo ha valorado y le ha atribuido una concreta
regulacin: primero, el Dec. Leg. 212, despus del Dec. Leg. 299. Aunque,
debemos subrayar, el legislador, como ya es habitual ante la aparicin de
nuevas instituciones contractuales, al redactar este dispositivo se ha preocupado
ms de los aspectos tributarios y financieros que del aspecto sustancial.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


4.1.2.- PRINCIPAL
Un contrato es principal cuando cumple, por s mismo, un fin contractual propio y
subsistente, sin relacin necesaria con ningn otro contrato; es decir, no depende
ni lgica ni jurdicamente de otro, pues l se presenta independiente de aqul
En va de ejemplo, son contratos principales todos los que figuran en la Seccin
Segunda del Libro VII del Cdigo civil de 1984, con excepcin de la fianza, que es
accesoria, los de los Libros Segundo y Tercero del Cdigo de comercio, claro est,
los que an permanecen en su seno, como los contratos de transporte, de
fletamento.
Nuestro Ordenamiento Jurdico positivo y, en su momento, la doctrina
predominante, confieren al leasing el ttulo de contrato principal, y ello, sin duda,
porque tiene vida propia, independiente lgica y jurdicamente de cualquier otro
contrato. Segn esto, pues, el contrato de compraventa, seguros y otros, a pesar
de tener la claridad de principales, tienen en el leasing la de accesorios.
4.1.3.- CONSENSUAL
El contrato de leasing, como eficaz y reconocido medio de financiamiento puesto
al servicio de la empresa actual para contribuir a su modernizacin y, en efecto, a
su eficiencia, no queda al margen de esta realidad: su consensualidad es admitida
por unanimidad, pues ella en si resulta evidente. Por ello, cuando el artculo 8 del
Dec. Leg. 299 prescribe que "el contrato de arrendamiento financiero se celebrar
mediante escritura pblica...", debemos, en puridad, interpretar tal exigencia slo
como una formalidad ad probationem, en razn que ella no se requiere para
otorgar relevancia jurdica a la voluntad contractual, pues el negocio es eficaz
cualquiera sea la forma de exteriorizacin, sino el slo efecto de hacer posible la
prueba de la existencia del contrato, o de su contenido sobre la forma en el leasing
nos referimos.
4.1.4.- ONEROSO

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Son onerosos, aquellos contratos en los cuales cada una de las partes sufre un
sacrificio (empobrecimiento) patrimonial con la intencin de procurarse una
correspondiente ventaja: percibir una atribucin patrimonial, o un enriquecimiento
proporcional, como contraprestacin. Son gratuitos (o lucrativos, o di lucro, o de
beneficencia), aquellos en los cuales una sola de las partes recibe una ventaja
patrimonial, o lucro (atribucin patrimonial), y la otra slo soporta el sacrificio.
En el contrato de leasing, el sacrificio patrimonial que experimenta la empresa
financiera, al adquirir el bien y conceder el uso del mismo durante un plazo inicial,
se ve compensado con el pago del canon peridico que recibe y, en su
oportunidad, por el pago del valor residual pactado para la ulterior transferencia de
la propiedad del bien. A su turno, la empresa usuaria surge un sacrificio
patrimonial al tener que pagar los respectivos cnones, pero se beneficia con el
luso, disfrute y, a su sola decisin, con la propiedad del bien que ha
sido materia del contrato.
4.1.5.- CONMUTATIVO
Se impone la categorizacin del leasing como contrato conmutativo y ello, ante
todo, porque en el acto mismo de estipulacin de este negocio, cada parte realiza
la valoracin del sacrificio y la ventaja que le depara su celebracin. Con razn,
pues, se dice que cada parte conoce con la debida anticipacin, cual es la
importancia econmica que el contrato reviste para ella.
4.1.6.- DE DURACION
Podemos decir, que el leasing es un contrato de duracin porque las prestaciones,
tanto de la empresa de leasing como de la usuaria, se van ejecutando en
el tiempo, durante un lapso prolongado. El dilatar la ejecucin de las prestaciones
en el tiempo es presupuesto fundamental para que el leasing produzca el efecto
querido por ambas partes y satisfaga, a su vez, las necesidades que los indujo a
contratar. La duracin en l no es tolerada, sino, por el contrario, querida por ellas.
En suma, ms esstrictamente, el leasing es un contrato de duracin determinada,

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


cuya prestacin de la empresa de leasing es continuada y la contraprestacin de
la usuaria es peridica.
4.1.7.- DE PRESTACIONES RECIPROCAS:
El leasing, acorde con la terminologa del Cdigo civil, es un contrato con
prestaciones recprocas, donde la empresa de leasing es acreedora de los
cnones e, inversamente, deudora de los bienes, sean estos muebles o
inmuebles; en tanto, la usuaria es acreedora de los bienes y deudora de los
cnones. Si esto es as, entonces, al leasisng le son aplicables las disposiciones
contenidas en el Titulo VI, de la Seccin Primera del Libro VII Del Cdigo civil.
4.1.8.- DE EMPRESA:
Tanto la doctrina como el propio Dec. Leg. 299 reconocen que el leasing integra la
gran familia de los llamados "contratos empresa". Por ejemplo, el art. 2 de la
citada Ley prescribe: "Cuando la locadora est domiciliada en el pas deber
necesariamente ser una empresa bancaria, financiera o cualquier otra empresa
autorizada por la S.B.S...". Como se observa, para la Ley, al menos expresamente,
una de las partes es una empresa: la empresa de leasing: pero, nosotros sabemos
que uno de los rasgos tpicos, sino su finalidad primaria de ste es la de ser un
contrato de financiacin de la empresa, es decir, de aquella que produce bienes
o servicios para el mercado.5
Segn esto, pues, debemos reconocer que habitualmente son dos empresas las
que intervienen en el leasing como partes contractuales: La empresa de leasisng,
de un lado, y la empresa usuaria, del otro.
La calificacin de contrato de empresa es, como podemos advertir, "appropri" al
leasing.
4.2. CARACTERES FUNCIONALES

5 Torres Mndez, Miguel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa (Parte


I). Editora Jurdica Grijley. 1ra Edicin. 1993.
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Habindonos referido a los que consideramos caracteres estructurales del leasing,
nos interesa ahora hacer mencin a los que la doctrina y jurisprudencia destacan
como funcionales, a saber:
4.2.1.- DE FINANCIACION:
Las doctrinas econmica y jurdica estn de acuerdo que las ms marcada entre
las particularidades del leasing es la de ser un contrato de financiacin. El
predominio de esta finalidad es patente, obvia, debido en lo fundamental a que el
leasing tiene como objetivo primario ofrecer a las empresas un canal de
financiamiento alternativo o complementario a las lneas de crdito tradicionales.
Por eso, con sumo acierto, se dice que ahora las empresas tienen a su
disposicin, adems de los tradicionales "capital de riesgo" y "capital de crdito",
otra constituida por el denominado "capital de uso", de forma tal que, a la pacifica
distincin entre titularidad del capital (del Estado o accionistas privados) y
titularidad de direccin (de los ejecutivos o de los tcnicos), se puede agregar una
ulterior subdistincin entre la titularidad del capital de la empresa y la titularidad del
capital de gestin.
4.2.2.- DE CAMBIO:
El contrato de leasing, permite la circulacin de la riqueza, al conceder el uso y
goce econmico de un bien, por un plazo determinado, y al otorgar la totalidad de
los poderes econmicos que tiene sobre el bien materia del negocio, si se hace
uso de la opcin de compra; de otro, posibilita una mayor eficiencia y expansin
de la empresa usuaria, incrementando su produccin y sus resultados la vez que
se incentiva la sustitucin y renovacin de los bienes de capital, impulsando, en
consecuencia, el desarrollo del sector de la industria y el comercio.
4.2.3.- TRASLATIVO DE USO Y DISFRUTE:
Para alcanzar una mejor exposicin didctica de las instituciones contractuales, la
doctrina en estas ltimas dcadas clasifica los contratos vendiendo a
sus objetivos sustanciales. En tal sentido, se habla, de un lujo de contratos
traslativos de la propiedad, donde naturalmente estn la compraventa, el mutuo, la
19

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


permuta etc; y, de otro, de contratos traslativos de uso y disfrute, en los que se
alistan el arrendamiento, el comodato, etc.
Siguiendo esta clasificacin, que tiene directa conexin con la apuntada funcin de
cambio, se puede decir que el leasing es un contrato traslativo de uso y disfrute de
bienes de capital y, eventualmente, es titulo para la adquisicin de la propiedad de
los mismo, si es que la empresa usuaria decide que esa es la opcin ms
conveniente a sus propios inters al final del plazo contractual.

V. MARCO LEGAL
El contrato de leasing se encuentra regulado por el Decreto Legislativo N 299, as
como por las disposiciones en materia de acto jurdico, obligaciones y contratos
del Cdigo Civil.
Apartndonos un tanto de aquellos que tienen la aficin de cambiar las cosas
tempranamente, pensamos que el Decreto Legislativo

299, interpretado

creativamente, diferente a insensatamente, como dira un recordado jurista


nacional, permite que el leasing se muestre en nuestro pas con la mayora de sus
modalidades principales a las que hemos hecho referencia en el presente captulo,
saber: leasing mobiliario, inmobiliario, lease back (art.27), leasing financiero.

Decreto legislativo N 299 Ley de Arrendamiento Financiero


Decreto supremo N 559-84-EFC, del 30.12.84 reglamento
Ley N 27394, del 30.12.2000, modificatoria
Decreto Legislativo N915, del 12.02.2004, modificatoria.
Decreto supremo N 113-2000_EF, 14.10.2000, exclusin de terrenos
Ley N 27804, del 08.02.2002, convenios de estabilidad tributaria
Decreto supremo N 179-2004-EF, del 08.12.2004, convenios de estabilidad

tributaria
Decreto supremo N 134-2004- EF, del 05.10.2004, costo computable
VI. OBJETO DEL CONTRATO
El contrato de leasing tiene por objeto conceder un financiamiento a una persona
con la finalidad de que sta pueda adquirir un determinado bien. Segn la
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


descripcin contenida en el artculo del Decreto Legislativo N 299, el contrato de
leasing o de arrendamiento financiero es aquel que tiene por objeto la locacin de
bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la
arrendataria, mediante el pago de cuotas peridicas y con opcin a favor de la
arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado.
Como podemos apreciar, el contrato de leasing tiene por esencia financiar a una
persona para que pueda adquirir un determinado bien. Pero este financiamiento
posee caractersticas que lo diferencian sustancialmente de un contrato de mutuo
o de lnea de crdito.
En primer lugar, la persona que solicita el financiamiento, denominada
arrendataria, obtiene el derecho de uso sobre el bien durante el plazo de vigencia
del contrato, a cambio del pago de las cuotas pactadas. Esto permite que la
arrendataria pueda gozar de los beneficios del bien materia del contrato aun
cuando no ha terminado de pagar el financiamiento.
Adems, como se ha sealado en la definicin del contrato de leasing que
contiene el Decreto Legislativo N 299, la empresa arrendadora adquiere el
compra que esta ltima podr ejercer siempre que hubiera pagado todas las
cuotas establecidas en el contrato, adems del pago por el derecho de opcin
que, normalmente, asciende a una suma simblica.
Debemos considerar el efecto que tiene esta forma de ejecucin del contrato, es
decir, que la transferencia de propiedad del bien no se realice con la celebracin
del contrato, sino que sea la arrendadora quien lo adquiere y slo lo transfiera si
es que la arrendataria ejerce la opcin de compra.
Este mecanismo genera dos consecuencias. La primera es que la arrendadora se
asegura el pago de las cuotas manteniendo la propiedad del bien, pues en caso
de incumplimiento, slo deber requerir la devolucin del bien a la arrendataria,
conservando en todo momento la propiedad del bien, por lo que podr venderlo
con la finalidad de recuperar la deuda.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


El segundo efecto es quiz ms importante. En la medida que la arrendataria tiene
la opcin de compra del bien materia del leasing, podr decidir si al momento en
que haya cancelado todas las cuotas del contrato, le resulta conveniente o no
adquirir el bien. Esto tiene sentido cuando se trata de bienes que se hubieran
vuelto obsoletos por el uso, en cuyo caso la arrendataria puede considerar intil su
adquisicin.

VII. SUJETOS DEL CONTRATO


De la definicin y tratamiento del contrato de arrendamiento financiero previsto en
el Decreto Legislativo N 299, podemos determinar que los sujetos que forman
parte del contrato son los siguientes:
7.1. El Arrendador
El arrendador es quien concede el financiamiento al arrendatario y adquiere el
bien para cedrselo en uso a este ltimo.
Por disposicin del artculo 2 del Decreto Legislativo N 299, cuando la
arrendadora sea una empresa domiciliada en el pas, deber ser una empresa
bancaria, financiera u otra empresa autorizada por la Superintendencia de Banca y
Seguros para realizar operaciones de arrendamiento financiero.
- Obligaciones del Arrendador
Adquirir los bienes que han sido escogidos por el cliente directamente del
proveedor tambin designado por ste.
Entregar los bienes al arrendatario o facultar al proveedor para que los
entregue directamente al usuario.
Garantizar el disfrute del bien y sus condiciones intrnsecas.
Proceder a la venta del bien, en el caso de que el arrendatario haga uso de
la opcin de compra, al precio convenido en el contrato.
7.2. El arrendatario

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


El arrendatario es la persona que obtiene el financiamiento y a quien se le otorga
el uso del bien, pudiendo optar por su adquisicin cuando haya cumplido con el
pago de las cuotas establecidas en el contrato.
La arrendataria puede ser una persona natural o jurdica. Normalmente, se trata
de personas que ejercen una actividad de carcter empresarial, de tal manera que
el leasing le permita contar con un bien necesario para desarrollar su actividad.
- Obligaciones del Arrendatario
Pagar puntualmente el precio del arrendamiento.
Cumplir con constituir las garantas exigidas por el Banco.
Asumir todas las obligaciones contractuales que incluye el uso adecuado
del bien, mantenimiento, cambio de repuestos, informacin, etc.
Contratar seguros contra toda clase de riesgos.
Devolver el bien al vencimiento del contrato de arrendamiento cuando no se
ejerce la opcin de compra o antes de su vencimiento a solicitud del Banco
como consecuencia de la resolucin del contrato.
7.3. El vendedor
Ciertamente, el vendedor no forma parte del contrato de leasing o arrendamiento
financiero, pues la empresa arrendadora adquiere el bien de ste en virtud a un
contrato de compraventa jurdicamente independiente al contrato de leasing. Pero
consideramos pertinente mencionarlo pues existe la posibilidad que la arrendataria
y el vendedor se vinculen. Esto sucede cuando el uso o la propiedad de la
arrendataria se ven afectadas por los vicios ocultos del bien, en cuyo caso deber
accionar por la obligacin de saneamiento no contra la empresa arrendadora sino
contra el vendedor, en virtud al artculo 5 del Decreto Legislativo N 299.
VIII. FORMALIDAD Y CONTENIDO DEL CONTRATO
Segn lo dispuesto por el Artculo 5 del Decreto Legislativo 915 del 11 de Abril del
2005, que precisa los alcances del Artculo 18 del Decreto Legislativo N 299,
modificado por la Ley N 27394: ...El contrato de arrendamiento financiero deber

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


estipular el monto del capital financiado, as como el valor de la opcin de compra
y de las cuotas pactadas, discriminando capital e intereses.
Esta regla tambin deber observarse con ocasin de cualquier modificacin del
contrato de arrendamiento financiero, cuando se afecte el monto del capital
financiado y/o el valor de la opcin de compra y/o el monto de las cuotas
pactadas...
Debe tenerse en cuenta que no existe disposicin alguna aparte de la que estoy
desarrollando que regula lo relacionado al contenido y/o estipulaciones del
contrato de arrendamiento financiero.
Como ya se indic anteriormente, de conformidad con lo dispuesto por el Artculo
8 del Decreto Legislativo 299, el contrato de arrendamiento financiero se celebrar
por escritura pblica; pero debido a que no se ha establecido sancin de nulidad,
la formalidad exigida es ad probationem, en consecuencia, puede celebrarse bajo
cualquier forma.
En tal sentido, y como consecuencia de lo antes expuesto, cualquier modificacin
que se haga del mismo deber efectuarse bajo la misma forma del contrato
original., el contrato de arrendamiento financiero tiene mrito ejecutivo, por lo que
las controversias derivadas de l podrn tramitarse mediante el proceso ejecutivo.
IX. VIGENCIA DEL CONTRATO
La vigencia del contrato de arrendamiento financiero, as como la exigibilidad de
las obligaciones y derechos de la arrendataria, se inicia en el momento en que la
arrendadora efecte el pago total o parcial del precio del o de los bienes materia
del contrato, o cuando stos sean entregados a la arrendataria, lo que suceda
primero.
El plazo de vigencia del contrato ser establecido por las partes. Asimismo, la
opcin de compra de la arrendataria ser vlida durante toda la vigencia del
contrato y podr ejercerse en cualquier momento hasta el vencimiento de dicho
plazo.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


9.1 RESOLUCIN DEL CONTRATO
- Resolucin Judicial
Aunque el Decreto Legislativo N 299 hace mencin a la rescisin del contrato,
debemos entender que se trata de la resolucin de ste, pues en todo momento
se alude a causales que son posteriores a la celebracin del contrato.
As, el artculo 9 de la norma antes referida, seala que la falta de pago de dos o
ms cuotas consecutivas, o el retraso de pago en ms de dos meses, facultar a
la arrendadora a resolver el contrato.
Adems, podrn establecerse en el contrato otras causales de resolucin. Es
comn que se prevea la resolucin del contrato cuando la arrendataria realiza
algn acto de disposicin sobre el bien o cuando incurre en causal de insolvencia.
En base a lo dispuesto por el Artculo IX del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil que
seala que las disposiciones del Cdigo Civil se aplican supletoriamente las
relaciones y situaciones jurdicas reguladas por otras leyes, siempre que no sean
incompatibles con su naturaleza, el Artculo 1428 del Cdigo Civil es aplicable a
los contratos de arrendamiento financiero. Por ello la sociedad de leasing podr
decidir entre: solicitar el pago inmediato de cuotas no pagadas, ms los intereses
moratorios, o resolver el contrato. Adems, podr solicitar indemnizacin por
daos y perjuicios.
9.2 Resolucin Expresa o Extrajudicial
La clusula resolutoria expresa, es la estipulacin por medio de la cual una de las
partes, o ambas, se reservan el derecho de resolver al contrato por incumplimiento
de la otra parte contractual.
En este supuesto, producida la causal de incumplimiento, el banco o entidad
especializada -si decide resolver el contrato- cursar una carta notarial dirigida al
arrendatario fijando plazo perentorio a efectos de que proceda a la cancelacin de
las cuotas no pagadas, as como los intereses compensatorios, moratorios y

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


gastos generados por dicho incumplimiento, bajo apercibimiento de resolver el
contrato e iniciar las acciones judiciales pertinentes.
Vencido el plazo establecido en la carta notarial antes mencionada, no habiendo
cancelado las cuotas impagas, intereses compensatorios, moratorios y gastos
generados por el incumplimiento, la arrendadora cursar una carta notarial dirigida
a la arrendataria estableciendo que en estricto cumplimiento de la clusula
resolutoria establecida en el contrato, procede a RESOLVERLO 6.
Si el deudor y/o fiador solidario no cumple con lo requerido, la empresa leasing
dar por resuelto el contrato de arrendamiento financiero; quedando expedito su
derecho a iniciar las acciones judiciales para el cobro de la deuda pendiente de
pago y la restitucin del bien materia del contrato.
X. DETERMINACIN DEL BIEN MATERIA DEL LEASING
Corresponde a la arrendataria determinar el bien materia del contrato, as como el
proveedor del mismo. De esta manera, la arrendataria asume la responsabilidad
de que el bien presente las caractersticas necesarias para el uso que desea darle.
Tal como hemos sealado anteriormente, la arrendadora no es responsable por
los vicios y daos del bien, siendo derecho de la arrendataria ejercer la accin por
dichos vicios contra el proveedor o vendedor del bien. Esto se sustenta en el
hecho que el objeto del contrato no es la venta del bien de la arrendadora a la
arrendataria y en que es esta ltima quien determina las caractersticas y al
proveedor del bien, por lo que no podra atribuirse responsabilidad sobre los
defectos del bien a la arrendadora, toda vez que sta no eligi el bien materia del
contrato ni al proveedor.
- Obligacin de asegurar el bien

6 Las empresas de arrendamiento financiero siempre incluyen en los contratos


de leasing clusula resolutoria o pacto comisorio, lo cual evita que incurran en
gastos y prdida de tiempo como consecuencia de la resolucin judicial del
contrato (proceso de conocimiento).
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


Constituye una obligacin del contrato asegurar el bien materia del leasing
mediante plizas de seguro contra los daos que pudieran afectarlo, segn su a la
arrendadora de fijar los trminos que debe contener la pliza de seguros.
- Carcter inembargable del bien
El artculo 11 del Decreto Legislativo N 299 establece que el bien materia de
arrendamiento financiero no puede ser embargado, afectado o gravado por
mandato administrativo o judicial para el cumplimiento de obligaciones de la
arrendataria.
En virtud a esta disposicin, se deber dejar sin efecto cualquier medida de
embargo o cualquier otra afectacin que se hubiera trabado sobre el bien,
bastando la presentacin del testimonio de la escritura pblica del contrato de
arrendamiento financiero.
- Sobre la restitucin del bien
En la medida que la propiedad del bien no se transfiere sino hasta el momento en
que la arrendataria hubiera pagado la totalidad de las cuotas previstas en el
contrato y siempre que ejerza la opcin de compra, la arrendadora podr solicitar
la inmediata restitucin del bien cuando la arrendataria haya incurrido en alguna
causal de resolucin prevista en el contrato.
Para tal efecto, si la arrendataria se negara a la devolucin del bien, la
arrendadora podr solicitar en la va judicial que se ordene dicha entrega,
presentando su solicitud al juez, sealando la causal de resolucin y
acompandola del testimonio de la escritura pblica del contrato.
Recibida la solicitud, el juez debe ordenar de inmediato la entrega del bien,
debiendo la arrendataria efectuar la devolucin al segundo da de notificada.
Le corresponde a la arrendataria el derecho de cuestionar la resolucin del
contrato y solicitar a la arrendadora la indemnizacin por los daos y perjuicios
causados, si as le correspondiera.
XI. NUEVA LEY DE LEASING INMOBILIARIO Y ALQUILER-VENTA
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


Con fecha 18 de julio de 2015 se public en el Diario oficial El Peruano el
Decreto Legislativo No. 1177, mediante el cual se establece un rgimen especial y
facultativo para la promocin, facilitacin y seguridad jurdica del arrendamiento de
inmuebles destinados para vivienda, y para promover la inversin en la
construccin de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda. La norma
bajo comentario entr en vigencia el 19 de julio de 2015.
Adems de formalizar el alquiler y crear las modalidades de alquiler venta y
leasing inmobiliario, el decreto legislativo 1177 facilita el desalojo de un inquilino
moroso en breves plazos y obliga a que los alquileres se depositen en una entidad
financiera.
- TRES MODALIDADES
Tal como haba indicado el ministro de Vivienda en la ceremonia de promulgacin
de la norma el viernes, el Decreto Legislativo que Establece el Rgimen de
Promocin del Arrendamiento para Vivienda genera tres modalidades nuevas para
el mercado inmobiliario.
1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda
En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al
arrendatario para vivienda, por una renta convenida y un plazo pactado.
Para este caso, es necesario firmar el FUA (Formulario nico de Arrendamiento de
inmueble destinado a vivienda) e inscribirlo en el Registro Administrativo de
Alquiler de Vivienda (RAV) que es creado tambin por este decreto y que est a
cargo del Fondo Mivivienda.
2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opcin
de Compra.
En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un inmueble de su
propiedad al arrendatario por una serie de pagos convenidos y un plazo
determinado, al final del cual el inquilino tiene derecho de ejercer la opcin de
compra del inmueble.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


Para ello, es requerido firmar el FUAO (Formulario nico de Arrendamiento con
Opcin de Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros
Pblicos.
Adems, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la
opcin de compra del inmueble.
Como en es el caso en las tres modalidades, la renta convenida deber
depositarse en una cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, en este caso,
no constituye pagos a cuenta para la adquisicin del inmueble, por lo que el
inquilino no podr solicitar la devolucin de ninguno de los pagos realizados.
Para ejercer la opcin de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de
las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estn consignados en
el FUAO. Si decide hacerlo antes de la fecha pactada, deber pagar las cuotas
que falten.
Segn la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opcin de
compra del inmueble a travs del sistema financiero, el banco debe tener en
cuenta en la evaluacin el comportamiento de pago del arrendatario.
Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crdito Mivivienda o del Programa
Techo Propio, el comprador del inmueble podr acceder al Bono del Buen Pagador
o al Bono Familiar Habitacional.
El Bono del Buen Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000,
dependiendo del valor del inmueble.
3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a
Vivienda.
En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la Superintendencia de
Banca, Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un
inmueble para vivienda, recibiendo a cambio un pago de cuotas peridicas y con
opcin de compra a un valor previamente pactado.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con el
arrendatario el FUAL -Formulario nico de Arrendamiento - financiero (leasing) de
inmueble destinado a vivienda- e inscribirlo en el Registro de Predios de Registros
Pblicos.
Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen Pagador
o un Bono Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de modo que las
cuotas sean menores.
Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la opcin
de compra pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL.
Al igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada,
deber cancelar las cuotas por vencer.

- Formularios
Como ya se mencion, acceder a estas modalidades requiere la firma del
formulario correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de contratosy
cuyo contenido ser definido en el reglamento de esta norma.
Estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y son
registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV y,
de ser el caso, en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos - SUNARP.
- Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV
El RAV es el registro donde se inscribirn todos los FUA, FUAO y FUAL y ser
administrado por el Fondo Mivivivienda. Asimismo, tambin har una
recopilacin de las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan
en los Procesos nicos de Ejecucin de Desalojo, que tambin son creados por
este decreto.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


La informacin del RAV es pblica y podr ser usada por entidades financieras
para evaluar a un solicitante a un crdito hipotecario, as como para que
futuros arrendatarios o arrendadores verifiquen los antecedentes de la otra parte
en caso quieran firmar un contrato.
- Cuentas de abono
Si una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en una
empresa del sistema financiero al que se deben abonar el importe por la garanta
al comienzo del contrato y la renta convenida mensualmente, as como los gastos
de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de prdidas y cualquier otro concepto
previamente acordado.
La garanta se mantendr depositada hasta el fin del contrato y podr ser usada
por el arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el pago de
sumas adeudadas de renta. El remanente, ser devuelto al inquilino.

- Desalojo
En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueo del inmueble
puede iniciar un Proceso nico de Ejecucin de Desalojo para recuperarlo,
cuando concluya el contrato, ambas partes lo acuerden, el inquilino deje de pagar
la renta o la cuota convenida por dos meses consecutivos, no cumpla con abonar
los complementarios (mantenimiento, agua, seguro y otros) por seis meses o lo
use para un fin distinto a vivienda.
El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o
el juzgado que haga sus veces, en la jurisdiccin donde se encuentre el
inmueble. El inquilino tendr cinco das hbiles para allanarse o acreditar que
no se cumplen los requisitos para el desalojo.
Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en mximo tres das hbiles y, de
ordenar el desalojo, la Polica Nacional del Per tiene tres das hbiles para
para ejecutarlo.
31

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el juez
pondr en conocimiento de tal hecho al discal de turno para que inicie las acciones
legales que correspondan. El desalojo deber ser registrado tambin en el RAV.
El arrendatario puede apelar la decisin de desalojarlo en un plazo de tres das
hbiles, la cual deber ser remitida al juez superior en mximo dos das hbiles y
este deber notificar su decisin en un plazo no mayor de tres das hbiles. Si se
confirma el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.
- Rgimen Tributario Especial
Las personas jurdicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres
modalidades, gozarn de un plazo de tres aos de exoneracin del Impuesto
General a las Ventas por el servicio de arrendamiento previsto en esta norma.
Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del
leasing inmobiliario, no tendrn que registrar estas propiedades como activos
fijos.

CONCLUSINES
1. Como hemos visto, el arrendamiento financiero o leasing, constituye una
herramienta de financiamiento sumamente importante en la actividad de las
empresas. El conocimiento de su funcionamiento y de su regulacin resulta
indispensable para darle un adecuado uso y aprovechamiento.
2. En las normas legales vigentes, no se ha establecido sancin de nulidad al
contrato de arrendamiento financiero que no se haya celebrado bajo
escritura pblica, siendo dicha formalidad ad probationem.
3. El contrato de arrendamiento financiero no puede ser considerado ttulo
ejecutivo, puesto que si bien segn la legislacin vigente los contratos de
arrendamiento financiero constituyen ttulos ejecutivos, los mismos, no
cumplen todos los requisitos de fondo sealados por ley, puesto que si bien
contiene una obligacin cierta, expresa y exigible, el monto de la prestacin
no est determinado ni es determinable por simple operacin aritmtica.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


4. No existe impedimento legal alguno respecto a la celebracin de contratos
preparatorios de arrendamiento financiero, los cuales -a excepcin de los
referidos a la traslacin de dominio podrn ser materia de inscripcin en el
Registro Mobiliario de Contratos y en los Registros Jurdicos de Bienes.
5. La ley de arrendamiento financiero y su reglamento hacen mencin al
trmino rescisin; ello, debido a que en las leyes promulgadas antes de ao
1984 se confunda el trmino rescisin con el trmino resolucin. Pero
debido a que posteriormente se aclara esta confusin, entendindose que
en los casos en que se haca mencin a rescisin, en realidad se trataba de
resolucin; se concluye que en el caso de la ley de arrendamiento
financiero a lo que se refiere realmente el legislador es a la resolucin del
contrato.
6. Segn las normas vigentes, los bienes dados en arrendamiento financiero
no son susceptibles de embargo, afectacin ni gravamen por mandato
administrativo o judicial en contra del arrendatario, lo cual tiene su razn de
ser en el hecho de que los bienes materia de arrendamiento son de
propiedad de la empresa de leasing.
7. Es posible la interposicin de medidas cautelares en contra del arrendador,
respecto de los bienes dados en leasing, pero si stos son rematados, el
nuevo propietario debe respetar los derechos del arrendatario.
8. El arrendador pese a ser el propietario de los bienes materia de
arrendamiento financiero, debido a que existe de por medio una carga que
es la opcin de compra que contiene el contrato de arrendamiento
financiero, su derecho se ve limitado y en consecuencia no puede vender
dichos bienes.
9. Es posible la cesin de posicin contractual en los contratos de
arrendamiento financiero respecto de cualquiera de las partes, inclusive la
del arrendador, con lo cual no se vera afectada la opcin de compra y el
derecho del arrendatario.
10. Las modalidades o subtipos de leasing existentes nos permiten satisfacer
necesidades empresariales siempre y cuando estas necesidades puedan
ser mediante el uso, goce y disfrute de un bien determinado.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


11. Las caractersticas del leasing por su estructura y funcin se clasifican en
categoras segn sus afinidades con reglas propias que son aplicables a
otras. La funcionabilidad y la flexibilidad del leasing han sido pilares
fundamentales para su utilizacin en el campo internacional.
12. El lease back permite obtener capital a largo plazo mediante la movilizacin
de los activos fijos que posee la empresa.
13. El leasing financiero es una fuente de financiamiento que preserva la
capacidad de endeudamiento de la empresa, permitiendo una disponibilidad
aumentada del crdito, ya que la arrendataria puede obtener ms dinero
durante plazos ms largos.

BIBLIOGRAFA
1. Herrero Palomo, Julin. (1999), Administracin, Gestin y Comercializacin
en la Pequea Empresa. Editorial Paraninfo, Espaa.
2. Leyva Saavedra, Jos. El Contrato de Leasing, Editora Jurdica Grijley
E.I.R.L., Primera Edicin, Lima, 1995.
3. Rodrguez Velarde, Javier. Los Contratos Modernos, Segunda Edicin,
Editorial Grijley, 1993.
4. Torres Mndez, Miguel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa (Parte
I). Editora Jurdica Grijley. 1ra Edicin. 1993.
5. Weston, J. F. y Brighan, E. F. (1996), Fundamentos de Administracin
Financiera, McGraw-Hill, 9na Ed., Mxico.
6. Ley de Arrendamiento Financiero-Decreto Legislativo N 299.
7. Reglamento de Ley de Arrendamiento Financiero- Decreto Supremo N 559
84-EFC.

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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO - LEASING


8. 13. Decreto Legislativo N 915 del 11/04/2001 (Decreto Legislativo que
precisa los alcances del Artculo 18 del Decreto Legislativo N 299,
modificado por la Ley N 27394).
9. Ley de la Garanta Mobiliaria del 01/03/2006 (vigencia a partir del
29/05/2006).

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