You are on page 1of 5

Propriétaires à tout prix

1) Acheter ou louer ?
La question est vieille comme le monde, mais le retournement du marché immobilier depuis
2009, après une décennie de flambée des prix, oblige à l’aborder sous un angle nouveau.
« Ceux qui achètent ne peuvent plus baser leur raisonnement sur les seuls espoirs de plus-value à
la revente », déclare Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet.
Si placer ses économies dans l’achat d’un logement ne paraît plus aussi évident aujourd’hui,
l’attachement des Français pour la pierre reste puissant, parfois irrationnel.
A tel point que, pour beaucoup, rester locataire en acquittant chaque mois un loyer est
une situation insupportable : 63 % des personnes ayant récemment concrétisé
un projet immobilier déclarent que leur première motivation a été de ne plus verser de loyers « à
fonds perdus », selon une enquête du Crédit foncier réalisée entre mars et avril. Et 40 % des
sondés évoquent la volonté de ne plus avoir de loyer à payer à la retraite. « Dans un monde qui
paraît de plus en plus instable et anxiogène, la pierre apparaît en France comme un gage de
solidité, de sécurité », analyse Fabrice Larceneux, chercheur au CNRS.
L’allongement de la durée de vie et la baisse tendancielle du taux de remplacement au
moment de la cessation d’activité représentent des arguments de poids en faveur de l’achat. Les
derniers chiffres connus, publiés par le Conseil d’orientation des retraites (COR), sont édifiants :
un cadre partant à la retraite en 2050 avec un salaire de 4 500 euros touchera une pension
inférieure à 1 921 euros. Un employé gagnant 2 000 euros percevra, lui, moins de 1 288 euros.
« Ceux qui ne sont pas propriétaires de leur logement risquent de se retrouver dans une
situation financière délicate, prévient Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau
Laforêt. Souscrire un crédit sur quinze ou vingt ans pour acheter, c’est une épargne forcée que
l’on regrette rarement. »
Une vision partagée par Eric Allouche, directeur exécutif adjoint d’ERA France : « L’expérience
montre que les ménages ont du mal à se constituer une épargne. Penser qu’ils
vont mettre quelques centaines d’euros de côté chaque mois parce qu’ils restent locataires, c’est
illusoire. Investir dans la pierre, c’est s’obliger à se constituer une épargne. »
Contrairement à un livret ou à une assurance-vie, l’argent ainsi placé est effectivement difficile
à débloquer, c’est pourquoi on parle d’« épargne forcée ».

2) Faiblesse de la rentabilité des placements sans risqué
Bien sûr, il est toujours possible de revendre, mais le faire lors des premières années de son
crédit est souvent désastreux sur le plan financier. « Les pénalités en cas de remboursement
anticipé sont importantes et, surtout, on paie essentiellement les intérêts de l’emprunt lors les
premières années de son crédit ; une revente rapide coûte cher », prévient Maël Bernier,
directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.
1

Au moindre imprévu. la pierre demeure un placement sûr et rémunérateur sur le long terme. c’est dans les zones tendues que se concentrent ces populations fragiles. Ce contexte favorable incite beaucoup de jeunes ménages à passer à l’action. Une enquête publiée en juin par le Crédit foncier a révélé que 23 % des personnes ayant récemment concrétisé un projet immobilier ont dû dépasser leur budget initial. car jamais les taux des crédits immobiliers n’ont été aussi bas. Une précipitation qui n’est pas toujours judicieuse.Un autre argument plaide en faveur de l’immobilier : la faiblesse de la rentabilité des placements sans risque. remarque Jean-François Buet. directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).75 %. Certains se retrouvent avec des logements difficiles à revendre car trop éloignés des centres-villes. puis un autre et un autre… » 2 . En 2012. selon la Banque de France.5 % en 2014. machine à laver à changer. Il faut prendre le temps de mûrir son projet. D’autant que la résidence principale bénéficie d’un statut fiscal privilégié. Depuis le 1er août. explique Blanche Guillemot. prévient Jean Perrin. Sur les 255 000 dossiers acceptés par les commissions de surendettement en 2014. après avoir fait de gros sacrifices financiers pour devenir propriétaires. « Même si l’évolution du marché immobilier est incertaine. Allouche. le coût de l’entretien et les mauvaises surprises qui sont légion. les Français s’endettent jusqu’au cou. des trajets travail-domicile épuisants : le cocktail peut constituer une bombe à retardement. Et 42 % ont dû faire des concessions. le président de l’Union nationale des propriétaires en immobilier (UNPI).8 % avaient un taux d’effort (remboursement du crédit + charges – aides et prestations sociales) dépassant 39 %. « La durée moyenne d’un crédit immobilier est de dix-sept ans et demi. le rendement du Livret A est tombé à 0. voiture à réparer. et 13. La même année. » 3) Une bombe à retardement Acheter à tout prix peut.8 % étaient dans cette situation. 10. ils prennent un premier crédit à laconsommation. 500 000 ménages propriétaires bénéficiaient d’une aide au logement. président de la Fnaim. celle des charges de copropriété. et les contrats d’assurance-vie en euros ont en moyenne rapporté moins de 2. un espace de vie étriqué. hausse des impôts. chargé de mission « prévention et accompagnement » au sein de cette association qui aide les personnes surendettées. Sans surprise. Un budget ric-rac. ce dont beaucoup de candidats à l’accession à la propriété ne semblent pas avoir conscience. « Entre la hausse de la fiscalité locale. se révéler une très mauvaise affaire. là où les acheteurs sont rares ». 30 % des 5 000 dossiers traités par l’association Cresus ont concerné des propriétaires. alors qu’une vie professionnelle s’étale sur plus de quarante ans. insiste M. principalement en achetant un logement plus petit que prévu (39 %) ou en s’éloignant du lieu qu’ils recherchaient initialement (36 %). en moyenne de 10 %. « Pour acheter. L’augmentation de la proportion de propriétaires parmi les ménages surendettés est inquiétante. « De plus en plus de jeunes ménages sont étouffés par les charges. » La faiblesse des taux d’intérêt joue donc doublement en faveur de l’investissement immobilier. en effet. sitôt leur premier CDI en poche. confirme Maxime Pekkip. contrairement aux autres placements pénalisés par l’alourdissement de la fiscalité sur les revenus du capital. ceux qui souhaitent acheter leur logement ont intérêt à intégrer toutes ces dépenses et ne pas s’endetter au maximum de leur capacité ».

les impôts locaux peuvent dans certaines villes. » Autre conseil : éditer le tableau d’amortissement que la banque doit fournir à tout emprunteur. d’après la dernière étude de l’UNPI. Le montant médian de cette taxe pour un couple type avec deux enfants s’élevait à 1 000 euros en 2013. il existe pour les jeunes ménages une période sensible de trois ou quatre ans qui suit l’acquisition d’un bien.26 % en moyenne.60 euros en moyenne par mètre carré et par an pour un logement de 65 m2 à Paris et 20 % de moins en province ». par exemple. ces derniers ont tendance à sous-estimer les autres coûts. a augmenté de 21. Conséquence. votée cet été. fondateur de Syndic Experts. les prix de l’immobilier sont quasiment identiques. 4) Réalisation de l’audit énergétique d’ici au 1er janvier 2017 Si les frais de notaire sont bien appréhendés par les acheteurs. mise en place de compteurs thermiques ou de répartiteurs de chaleur.com Les simulations que nous avons réalisées soulignent à quel point le sujet est brûlant. Un ravalement. glisse M. mais la taxe foncière est deux fois moins élevée dans la capitale des Flandres. va entraîner de nouvelles dépenses : réalisation de l’audit énergétique d’ici au 1er janvier 2017. acheter semble la bonne solution. Pouey. dit-il. contre moins de onze à Lille. car la loi sur la transition énergétique. « Ensuite. qui est acquittée par les seuls propriétaires. malgré une diminution en 2014. la taxe foncière. au Havre ou au Mans. des travaux de toiture ou le départ du concierge sont des événements qui ne se décident pas à la dernière minute. où les loyers sont relativement chers par rapport aux prix du mètre carré et où la fiscalité locale est dans la moyenne. Il faut vingt-sept années pour rentabiliser un quatre-pièces à Toulon. pèsent lourd. le coût des travaux s’élève entre 10 000 et 20 000 euros. Entre 2008 et 2013.Pour Sylvain Elkouby. d’où le flou juridique qui règne sur ce sujet ». 5) Les montants de la taxe foncière vont du simple au double selon les localités La fiscalité locale peut. plomber le budget de l’acheteur. par exemple. Dans ces villes. Les charges de copropriété. avance M. 3 . selon le Forum pour la gestion des villes. Et cette facture ne devrait pas aller en s’allégeant. A Toulon et à Lille. les particuliers pourraient devoir payer la totalité de la facture s’ils n’ont pas voté en assemblée générale le transfert de leur droit de propriété sur ces colonnes à ERDF. avec des montants allant du simple au double selon les localités. « Il faut éplucher les PV des assemblées de copropriétaires. comme Marseille ou Montpellier. L’opération devient beaucoup plus compliquée dans les localités où les taxes sont élevées. détaille Claude Pouey. Pour les immeubles d’avant 1992. qui conseille aux acheteurs d’étudier le plan prévisionnel des travaux que la loi Alur rend obligatoire afin d’éviter de mauvaises surprises. « Trois cent mille copropriétés sont concernées. il devient plus intéressant d’acheter que de louer dès la quatrième ou la cinquième année. Buet. A Reims. fondateur de l’Oscar (Observatoire des charges de copropriété). a récemment calculé Meilleurtaux. « Comptez 44. abonde Sylvain Elkouby. les revenus du couple commencent à augmenter et le crédit pèse moins lourd ». A cela s’ajoute la rénovation des colonnes montantes électriques d’ERDF. elle aussi. « Cela vous donne une idée précise de ce qu’il vous faudra épargner chaque mois pour devenir propriétaire ». Mais ERDF peut refuser. représenter trois mois de remboursement de crédit en plus sur une année.

et de s’assurer que le raccordement au tout-à-l’égout a été réalisé dans les règles de l’art. le double vitrage. « Nous avons calculé que. Un coût supplémentaire à intégrer dans son budget avant de se lancer. est. raconte M. Si vous habitez à 25 km de votre travail et vous y rendez en voiture. de vérifier la qualité des installations. il faut quatre ans pour rentabiliser l’achat d’une maison. particulièrement les chaudières. Perrin. avant d’acheter. Certes. les Français dépensent en moyenne un peu plus de 1 000 euros par an. « Généralement. d’après un simulateur en ligne sur le site de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. assurance. les difficultés commencent au bout de trois ou quatre ans. pour le menu entretien d’un pavillon. contre vingt ans pour un T4 ! 6) Entretenir sa maison a aussi un coût Les budgets serrés ont-ils donc intérêt à opter pour un petit pavillon ? Pas forcément. Les ménages ne peuvent plus remettre à plus tard des travaux qu’ils avaient jusque-là reportés. lui.com. Perrin. allers-retours pour accompagner les enfants aux diverses activités ou tout simplement pour se rendre au travail. essence. où les prix à l’achat ne dépassent pas 1 100 euros le mètre carré. 4 . comptez un budget annuel de plus de 5 000 euros en entretien. D’autant que si la maison avec jardin en fait rêver beaucoup.Le cas de Saint-Etienne. à encroire les professionnels. ils n’auront pas à goûter aux joies de la « copro » et pourront réaliser leurs travaux selon leur propre calendrier. Dans cette ville. Et celui-ci d’insister sur la nécessité. bien sûr. ni les factures d’eau ou de chauffage ». selon le site Meilleursagents. mais ils sont trop justes financièrement pour les assumer ». révélateur du poids des charges de copropriété sur le long terme. explique M. s’éloigner des centres-villes occasionne des coûts supplémentaires : achat d’une seconde voiture. Cela n’intègre pas le gros œuvre. Mais il ne faut pas se leurrer : entretenir sa maison a aussi un coût : il atteint 1 à 2 % de la valeur du bien par an.

html 5 .lemonde.fr/argent/article/2015/09/18/proprietaires-a-toutprix_4762906_1657007.Bibliographie http://www.