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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

ndice:
Introduccin:

Antecedentes Histricos

Caracterizacin del contrato de Arrendamiento Rustico (A.R.)

Profesionalizacin Agraria del A.R.

10

Forma del Contrato de A.R.

11

Duracin del contrato

12

Renta

13

Gastos y Mejoras

14

Enajenacin de la Finca arrendada

17

Derecho de Tanteo y retracto

17

Finalizacin del arrendamiento

23

Normas Procesales

25

Considercaiones Finales

27

Bibliografia

29

Webgrafia

30

ANEXOS

Y FORMULARIOS

DIAPOSITIVAS; NOTAS CONFIGURADORAS DEL A.R.

31

LEY 49/2003 DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS

42

MODELOS DE CONTRATOS DE A.R.

56

INSTANCIA TIPO DE REGISTRO DEL A.R.

63

Adolfo Infante Infante

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Introduccin:

La legislacin en materia de arrendamientos rsticos se enmarca dentro


del derecho civil, que ha venido histricamente configurando una legislacin
especial, que en buena medida rompa el principio general del cdigo civil en
cuanto a la autonoma de la voluntad y la libertad contractual de las partes. La
actual legislacin, ha pretendido mitigar esta clara discrepancia, que venia
arrastrndose durante todo el siglo pasado, y aproximarse a la esencia del
derecho civil.
No

Obstante,

no

debe

obviarse

la

importancia

que

tiene

el

arrendamiento en el sector agrcola, ya que ms de una cuarta de la superficie


agrcola til es explotado en rgimen de arrendamiento, el rgimen de tenencia
ms habitual despus de la propiedad, segn la encuesta del INE sobre
estructuras agrarias de 2007.

SUPERFICIE AGRARIA UTIL

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En la actualidad est vigente en materia de arrendamientos rsticos la


ley 49/2003 de 26 de noviembre modificada recientemente por la ley 26/2005
de 30 de noviembre. La ley regula una competencia exclusiva del estado de
acuerdo al articulo 149.1.8 de la Constitucin Espaola, salvo en las
comunidades autnomas donde conservan

derechos civiles, forales

especiales. No es el caso de Castilla Len donde los contratos celebrados en


esta comunidad se regirn por la legislacin estatal. Sin embargo en otras
comunidades como

Galicia, Aragn, Islas Baleares, Pas Vasco,

Navarra,

Catalua y Comunidad Valenciana habr que acudir a la legislacin propia, si


existiera,

en arrendamientos rsticos, En todo caso la ley estatal de

arrendamiento rsticos tendr carcter supletoria en stas comunidades.


Adems,

una de las mayores dificultades que genera la actual

normativa estatal es la diferentes legislaciones a aplicar segn la fecha de


celebracin del contrato. As viene establecido en la disposicin transitoria
primera de la actual ley 49/2003 de arrendamientos rsticos; Los contratos de
arrendamientos y de aparcera vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se
regirn por la normativa aplicable el tiempo de su celebracin. Ello quiere
decir que habr que acudir, incluso a la legislacin histrica, aunque esta est
ya derogada.
Ello implica una gran dificultad, si no cierta inseguridad jurdica, que
viene agravada por el hecho que en los ltimos dos aos hayan estado vigente
varias legislaciones distintas. El 27/11/2003

se publica

la ley 49/2003 de

arrendamientos rsticos, aunque no entr en vigor hasta seis meses despus,


el 27 de Mayo del 2004. No obstante tras el cambio de gobierno, el legislador
antes incluso de entrar en vigor la ley ya expreso la voluntad de cambiar
algunos de los aspectos mas controvertidos y que en su momento recogi
duras crticas por las asociaciones agrarias; tales como la eliminacin de los
derechos de tanteo y retracto, la corta duracin de los contratos, o la supresin
del requisito de ser profesional de la agricultura para poder celebrar el contrato
de arrendamiento, entre otras. El 1 de diciembre del 2005 el BOE publica la ley
26/2005, de 30 de noviembre por la que se modifica la ley 49/2003 de 26 de

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noviembre, de arrendamientos rsticos, aunque esta no entrara en vigor hasta


30 das despus de su publicacin.
Con todo ello, a los contratos celebrados antes de 27 de mayo del 2004
les seria de aplicacin la ley 83/1980 de arrendamientos rsticos, o la
legislacin preconstitucional anterior. Y en relacin a la duracin de los mismos
habr que atender a la ley19/1995 de modernizacin de las explotaciones
agrarias. Por ltimo los contratos de arrendamientos rsticos celebrados entre
el 27 de mayo del 2004 y el 31 de diciembre del 2005 les fue de aplicacin la
ley 49/2003, y los contratos celebrados a partir del 1 de enero del 2006, le es
de aplicacin la legislacin actual, la ley 49/2003 pero con las modificaciones
incorporadas por la ley 26/2005.
El presente trabajo, pretende realizar algunas pinceladas sobre la actual
legislacin en materia de arrendamientos rsticos, centrado en la legislacin
estatal que es la de aplicacin en la comunidad autnoma de Castilla y Len, y
prestando especialmente atencin a los aspectos que han provocado mayor
controversia social y que fueron reformados tras la ultima modificacin de la ley
49/2003.

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Antecedentes histricos.

Aun cuando el arrendamiento rstico en su regulacin procede del


contrato de colonato romano, ha venido configurndose en el pasado como una
relacin jurdica obligatoria, en buena medida influenciada por la epoca feudal,
el mantenimiento del antiguo rgimen, el conflicto por la propiedad de la tierra
que en Espaa llego hasta prcticamente el S. XX. Nos encontramos as
arrendamientos a perpetuidad y de por vida y

arrendamientos

de larga

duracin, y limitaciones a que el propietario recuperara la posesin de la


tierra.
Con el asentamiento de las ideas liberales y la codificacin se combaten
los privilegios de los arrendatarios y en los sucesivos cdigos civiles se concibe
el arrendamiento rustico, lo mismo que el arrendamiento en general, como un
contrato al arbitrio de las partes,

sin limitaciones ni privilegios a favor de

ninguna de ellas. Los contratos deberan hacerse por tiempo determinado y


precio cierto, se permite el subarriendo, quedando los arrendamientos de larga
regulacin fuera de la regulacin del cdigo civil.
Tras la crisis econmicas y sociales del primer tercio del Siglo XX surge
una legislacin especial que da al traste la regulacin hasta ese momento
vigente en el cdigo civil. Es por tanto la ley de 15 marzo de 1935 de
arrendamientos rsticos el inicio de una regulacin especial de la materia de
los arrendamientos rsticos en Espaa, fuera del cdigo civil. Por primera vez
se establece el arrendamiento rustico como un contrato agrario, y articula una
mayor duracin legal del arrendamiento, con prorrogas

sucesivas

y una

proteccin al cultivador directo, con un criterio empresarial: (por eso el


arrendador poda recuperar la posesin de las fincas arrendadas

cuando

asuma el compromiso de cultivarlas directamente durante ms de seis aos).


Adems La ley concede en determinadas circunstancias el derecho de retracto.

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El desarrollo de la legislacin especial, a travs de las reformas de 1940,


1942, 1954 acabo por desnaturalizar el concepto de arrendamiento rustico,
establecindose

una

proteccin

excepcional

del

cultivador

personal,

producindose prcticamente la prorroga indefinida del contrato, estableciendo


el derecho de tanteo y de retracto y el llamado acceso a la propiedad mediante
la venta forzosa. Esta configuracin del contrato adems de ser contraria al
cdigo civil, rompe la regla del art. 1571 del cdigo civil venta quita renta,
prohbe el subarriendo, o regula la transmisin mortis causa de los derechos
del arrendatario en contra del derecho comn, tambin porque va mas all de
un contrato agrario, al establecer contratos de larga duracin y adquisicin
preferente de las fincas.
Esta configuracin

del contrato de arrendamiento se mantiene en la

legislacin constitucional; en los arrendamientos rsticos histricos las leyes


1/1987 de 12 de febrero y 1/1992 de 10 de febrero

establecen nuevas

prorrogas y reiteran el derecho de acceso a la propiedad de los arrendamientos


considerados histricos y que la ley estable como aquellos contratos
celebrados antes del cdigo civil, los celebrados con anterioridad a la
publicacin de la ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario fuera
cultivador personal, y los contratos anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya
renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales
mtricos y en los que la finca venga siendo cultivada directamente por el
arrendatario.
La ley 83/1980

de 31 de diciembre de arrendamientos rsticos

pretendi adaptar la legislacin al marco constitucional y homologarse a la


poltica agraria comunitaria. Sin embrago buen parte de la doctrina critica la
incapacidad del legislador para afrontar en esta ley el inmovilismo y rigidez del
arrendamiento. Adems de censurar la burocratizacin del contrato con la
aparicin de registros de arrendamientos, contratos-tipo, junta arbtrales,
prorrogas automticas ect.

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El cambio radical en la orientacin del arrendamiento comienza a


producirse en la ley 19/1995, de 4 Julio, de modernizacin de explotaciones,
estableciendo una duracin mnima de los contratos de arrendamientos de
cinco aos, suprimiendo las prorrogas forzosas y facilitando la recuperacin de
la posesin de las finca al arrendador al termino del contrato.
La ley 49/2003 se aproxima mas an a la concepcin del cdigo civil,
cometiendo algunos excesos; rebajo a tres aos la duracin mnima de los
arrendamientos (el derecho romano lo estableca en 5 aos), elimin los
derechos de tanteo y retracto, elimin los limites de extensin de la explotacin
del arrendatario y el requisito de ser cultivadores o profesionales agrarios para
poder contratar, abriendo a cualquier persona privada la capacidad de celebrar
contrato de arrendamientos rsticos.

Sin embargo a pesar de esta

aproximacin al cdigo civil que queda como derecho supletorio, el artculo 1


define al arrendamiento rustico como aquellos contratos mediante los cuales
se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta
Por ello sigue mantenindose como un derecho especial y un contrato agrario,
Sin embargo, frente a la buena acogida que recibi la ley entre los
civilistas, esta fue muy contestada por las organizaciones sindicales y las
organizaciones agrarias. La oposicin poltica prometi modificarla de
recuperar el poder. Tras el cambio de gobierno, en las elecciones de Marzo del
2004, la nueva Ministra de Agricultura anunci una reforma de la ley, que se
plasmo a la ley 26/2005 que modifico la ley 49/2003 de arrendamientos
rsticos.

Si bien

sta

no

arrendamiento rustico si que

modifica

sustancialmente

el concepto

de

satisface las expectativas de organizaciones

agrarias recuperando aunque de manera limitada los derechos de adquisicin


preferente, limita la extensin de los arrendamientos, amplia el plazo de
duracin del contrato a 5 aos y exige como requisitos para contratar ser
profesionales agrarios. La ley que en algunos aspectos es bastante criticada
por parte de los juristas, especialmente en cuanto a la recuperacin de los
derechos de adquisicin preferente, se marca como objetivo servir de

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instrumento a la movilidad de tierras y recursos agrarios para posibilitar las


explotaciones agrarias viables.
Sirva esta pequea resea histrica como marco del desarrollo del
derecho especial de arrendamientos rsticos en nuestro pas, para en todo
caso abordar someramente a continuacin la regulacin que establece la
legislacin vigente en materia de arrendamientos rsticos; ley 49/2003 de 26 de
noviembre modificada.

Caracterizacin del arrendamiento rustico


El arrendamiento rstico se configura como un contrato agrario, contrato
especial dentro del Derecho Civil. En nuestro sistema de fuentes, los
arrendamientos se les aplicara la ley 49/2003 de arrendamientos rsticos
(LAR), en su defecto el cdigo civil, y finalmente la costumbre.
Y esa connotacin agraria viene definida en el art. 1 de la LAR Se
considerarn arrendamientos rsticos aquellos contratos mediante los cuales se ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrcola,
ganadero o forestal a cambio de un precio o renta Para reforzar ese carcter de
contrato agrario, se excluye cualquier actividad diferente a la agrcola ,
ganadera o forestal. En este sentido las exclusiones para poder celebrar un
arrendamiento rustico establecidas por la ley las podemos agrupar:

Por la falta del carcter de finca rustica; cuando tiene naturaleza de solar
urbano, pues su destino son edificaciones, viviendas, industrias,
construcciones ect.

Por la Carencia de continuidad en el disfrute cuando el arrendamiento es


por plazo inferior al ciclo de produccin agraria, desapareciendo la
condicin de tracto sucesivo.

Por la desvinculacin del cultivador de la tierra, en los supuestos de


haberse cedido solo aprovechamientos secundarios, accesorios o
espontneos

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Los arrendamientos de bienes comunales, bienes propios de las


corporaciones locales y montes vecinales en mano comn se regirn por sus
normas especficas de derecho administrativo y de rgimen local.
Adems el legislador preserva al arrendatario de una serie de derechos
que tienen que ver con el desenvolvimiento de la actividad agraria, como es el
determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolver las fincas en el estado en
que la recibi. Sern nulos, en este sentido, los pactos

que impongan al

arrendatario restricciones sobre cultivos o sobre el destino de los productos,


salvo para evitar que la tierra sea esquilmada ( y ello solo podr valorarse al
finalizar el arrendamientos) o sean consecuencias de la normativa comunitaria
o disposiciones legales o reglamentaria. Y esta ltima limitacin debe tenerse
en cuenta ante la imposicin de la PAC en cuanto al mantenimiento de una
serie de cultivos y practicas agrarias para acogerse a las subvenciones dentro
de la Poltica Agraria Comunitaria.
Igualmente, se permite la cesin y el subarriendo, siempre y cuando
se otorgue por todo el tiempo que resta para finalizar el arrendamiento y por
una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario. Adems el arrendatario necesita el consentimiento expreso del
arrendador. La falta de ese consentimiento es causa de resolucin del contrato
frente al arrendatario tanto cedente como subarrendador
La ultima reforma en este punto vuelve incorporar el privilegio para los
profesionales de la agricultura, lo que es un nota caracterstica a lo largo de la
reforma, no exigiendo en este caso; en el que el arrendatario cedente sea
profesional de la agricultura, el consentimiento del arrendador, bastando en ese
caso la notificacin fehaciente del subrogante y el subrogado en el plazo de 60
das a partir de su celebracin. Igualmente se reestablece la cesin, an sin el
consentimiento del arrendador, a favor del cnyuge que se debe de asimilar al
conviviente de hecho, o de uno de sus descendientes, siendo en este caso
tambin necesario la notificacin al arrendador dentro del plazo de 60 das,
que se computaran en das hbiles.

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Profesionalizacin agraria de los arrendamientos.

La ley 49/2003 haba suprimido el requisito de que para ser arrendatario


de fincas rusticas se deba ser profesional de la agricultura. Las organizaciones
agrarias criticaron que se legislara en contra del profesional de la agricultura y
la explotacin

familiar y se favoreca a las sociedades mercantiles y las

grandes empresas. Y es este otro de los aspectos fundamentales que han sido
modificados en la ultima reforma
Sin embargo, no recupera el concepto de la ley de 1980 que estableca
que

solo pueden ser arrendatarios los profesionales la agricultura. El

legislador concede una serie de privilegios a los profesionales de la agricultura


como la regulacin de los derechos de adquisicin preferente y la sucesin
mortis causa, pero quien no ostenta la condicin de profesional de la agricultura
si podr ser arrendatario.
Adems la ley impone otra limitacin a la contratacin como es la de
prohibir la celebracin de arrendamientos rsticos a los titulares de
explotaciones que supere una determinada

superficie. Las comunidades

autnomas podrn rebajar ese limite pero en todo caso no puede superarse las
500 hectreas de secano o 50 de regado. Cuando se trate de finca para
aprovechamiento ganadero en rgimen extensivo, el lmite mximo ser de
1.000 Hectreas.
En el caso de cooperativas agrarias y cooperativas creadas para la
explotacin comunitaria de la tierra el lmite de superficie se multiplicara por el
nmero de miembros que lo compongan. Por otra parte quedan excluidas de
este limite los organismos y entidades dependientes de las administraciones
publicas; lo cual en opinin de parte de la doctrina no esta justificado este
privilegio respecto al resto de sujetos con capacidad para ser arrendatarios.

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La forma en los contratos de arrendamientos rusticos.

La actual regulacin

exige en su articulo 11.1 la forma escrita Los

contratos de arrendamiento debern constar por escrito. En cualquier


momento, las partes podrn compelerse a formalizarlos en documento pblico,
cuyos gastos sern de cuenta del solicitante. Tambin podrn compelerse a la
constitucin del inventario de los bienes arrendados.

Adems las partes

pueden compelerse a elevar a escritura publica el contrato, corriendo con los


gastos la parte solicitante.
Esta nueva regulacin rompe del principio de libertad de forma y no
tiene en cuenta la practica mas extendida entre los agricultores que sigue
siendo la contratacin verbal. Sin embargo los efectos de la falta de la forma
escrita

no produce para la doctrina una nulidad del contrato. La ley no

establece las consecuencias de la falta de forma escrita y en consecuencia en


aplicacin de la legislacin supletoria de los artculos 1254, 157, 1278 y 1279
del cdigo civil debe darse validez al contrato verbal, siempre que concurran
los requisitos esenciales de consentimiento, objeto y causa. Adems el propio
art.11.1 de la LAR establece una presuncin de contrato si el arrendatario est
en posesin de la finca, lo que entrara en contradiccin si interpretamos el
requisito de la forma ad solemnitatem
En resumen que los contratos de arrendamiento se siguen rigiendo por
la libertad de forma, y que en la practica esta obligatoriedad de la norma se
traduce en que la partes puedan exigirse mutuamente la formalizacin escrita
del contrato. Cuestin distinta es que las administraciones publicas puedan
exigir la aportacin del contrato escrito, a partir de la entrada en vigor de la ley
para acceder a determinadas ayudas y subvenciones; como viene siendo
habitual.

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Duracin del contrato.

La duracin del contrato ha sido objeto de la reciente modificacin de la


ley y ha concertado el apoyo de las organizaciones agrarias, que en su da
criticaron la exigua duracin mnima de 3 aos del contrato argumentando por
considerarla insuficiente para la amortizacin de las inversiones, para
establecer las rotaciones de cultivos o para cumplir con los compromisos de
permanencia que la mayor parte de las lneas de ayuda de la Poltica Agraria
Comunitaria viene estableciendo en 5 aos. Tambin la mayora de los juristas
han considerado acertado esta duracin porque supone un equilibrio entre los
intereses de arrendador y arrendatario, y por que supone volver a la duracin
que estableci la ley 19/1995, de 4 Julio, de modernizacin de explotaciones y
que resultados tan positivas produjo
La legislacin vigente establece que los arrendamientos tendrn una
duracin mnima de 5 aos siendo nula y se tendr por no puesto una clusula
menor. Las partes sin embargo si podrn pactar una duracin mayor, Lo que
abre el camino a contratos de larga duracin o indefinidos pero a travs de la
voluntad de las partes.
Adems este periodo mnimo del contrato solo obliga al arrendador, ya
que el arrendatario puede dejar al finca al termino de cada ao agrcola, segn
el Art. 24-d;

El arrendador puede recuperar la posesin de las finca previa

notificacin fehaciente un ao de finalizado el plazo. Si el arrendador quiere


finalizar el contrato al cabo de los cincos aos, debe notificarlo de manera
fehaciente, con una antelacin de un ao. Si
prorrogas

del contrato de 5 aos

este desiste se producirn

de forma indefinida, en tanto no se

produzcan la denuncia del contrato a la finalizacin del plazo de cada una de


ellas. Las prorrogas, en todo caso, sern de 5 aos, con independencia que la
duracin del contrato haya sido pactado mayor. Sin embargo dado el carcter
no retroactivo de la reforma obligara a diferenciar la duracin del contrato de
arrendamiento en funcin de la fecha de celebracin..

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RENTA:

La renta se fijara en dinero y ser la que libremente estipulen las partes.


No obstante si se fijara en especie se llevaran a cabo su conversin en dinero.
En opinin de algunos juristas el legislador ha pretendido facilitar la
actualizacin de las rentas. Adems la ley de arrendamientos rsticos en su
disposicin adicional 1 contempla que la partes puedan acordar en mejora de
explotaciones y transformacin de fincas que la renta en todo o en parte
consista en las mejoras o trasformaciones a realizar.
En cuanto a la actualizacin, mantiene un sistema menos complejo que
la ley anterior. Deja a la libertad de las partes para pactar la actualizacin de la
misma. Si no pactan nada se actualizara, anualmente tomando como referencia
el IPC, (actualizacin acumulada). No cabra actualizacin de la renta cuando el
pago se realice a tanto alzado por todo el tiempo del contrato, aun cuando se
pague fraccionariamente a lo largo de todos los aos.
Tambin deber pagar el arrendador las cantidades asimiladas a la renta
que la ley las define como Todas las cantidades que hubiese de pagar el
arrendador y que por disposicin legal sean repercutibles al arrendatario

El

impago de estas cantidades equivaldr al impago de la renta. No obstante el


derecho a exigir el pago por parte del arrendador caduca al ao de haberse
producido el pago.
En cuanto al pago en la forma y lugar pactados, en ausencia de pacto,
se har de acuerdo a la costumbre y en su defecto la ley establece que se
abonara en metlico por aos vencidos en el domicilio del arrendatario, previa
presentacin del recibo por el arrendador. Por tanto si las partes lo acuerdan
podrn pagarse rentas anticipadas o acordarse pagos inferiores o superiores a
la anualidad.

Si el arrendador se niega

a recibir el pago ofrecido pro el

arrendatario, este puede proceder a su consignacin de acuerdo a los artculos


1176 y siguientes del cdigo civil.

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Gastos y mejoras.

El rgimen de mejoras y gastos que deban llevarse a cabo en la finca o


explotacin arrendada

viene delimitado en los artculos 17 a 22. Como

principio general, las dos partes del contrato

estn obligados a permitir la

realizacin de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la


otra parte, e impone adems que se realicen en la poca del ao y en la en la
forma que menos perturben , salvo que no pueda diferirse. La poca del ao
ms adecuada para evitar perturbaciones se establecer por acuerdo entre
las partes. En su defecto, y en el supuesto de la realizacin indebida en
tiempo y forma, al arrendatario le queda la posibilidad de acudir a la jurisdiccin
civil, o en su caso al arbitraje, conforme al articulo 34 de la ley.
Son a cargo del arrendador, sin derecho a elevar la renta, la obras y
reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir
para el aprovechamiento o explotacin a que fue destinada al concertar el
contrato. Y es el arrendador el que tiene la carga de la prueba de acreditar la
falta de necesidad de las obras. Si, requerido el arrendador, no realiza dichas
obras el arrendatario podr optar bien por compelerle a ello judicialmente o
resolver el contrato u obtener una reduccin proporcional de la renta, o por
realizarlas l mismo, reintegrndose mediante compensacin con las rentas
pendientes a medida que vayan venciendo. Asimismo, podr reclamar en la va
jurisdiccional al arrendador

los daos y perjuicios causados por el lucro

cesante o dao emergente.


Como excepcin, solo cuando

por causa de fuerza mayor la finca

arrendada sufra daos no indemnizables ( por parte de un tercero o del


seguro), cuya reparacin tenga un coste superior a una anualidad de renta, el
arrendador no estar obligado a dicha reparacin, debiendo comunicrselo al
arrendatario en tal sentido, el cual podr optar por rescindir el contrato,
comunicndoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la
disminucin proporcional de la renta a que hubiese lugar.
Por todo ello el arrendador sea o no el propietario se viene obligado a
realizar los gastos anteriormente descritos. Cosa distinta es que el arrendatario

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llegado el momento y voluntariamente afronte esos gastos, sin necesidad de


haberlo acordado con el arrendador. Si el arrendatario no requiere al
arrendador para que realice las obras y reparaciones necesarias, efectundolas
por su cuenta y riesgo, las obras y reparaciones quedaran en beneficio de la
finca, ya que el arrendatario las realiza a sabiendas de que ningn derecho le
confiere.
Incumben tambin al arrendador las obras, mejoras o inversiones que
hayan de hacerse en la finca por disposicin legal o por resolucin judicial o
administrativa firme o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la
modernizacin de regados para el cambio de sistema de riego, (si son
mejoras del regado que no suponen un cambio del sistema del riego
correspondera al arrendatario). Cuando las obras, mejoras o inversiones sean
de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservacin de la
finca, supongan una transformacin que redunde en el incremento de la
produccin, el arrendador tendr derecho a la revalorizacin proporcional de la
renta y, en su caso, a la rescisin del contrato, cuando el arrendatario no
estuviese conforme con dicha revalorizacin. El arrendatario sin embargo no
tendr derecho a obtener una reduccin proporcional de la renta mientras
duren las obras, mejoras o inversiones aun en cuanto se obstaculice el
aprovechamiento de la finca. Tampoco podr instar una resolucin parcial del
contrato de la superficie afectada por las obras.
Estn a cargo del arrendatario las reparaciones, mejoras e inversiones
que sean propias del empresario agrario en el desempeo normal de su
actividad y las que le vengan impuestas por disposicin legal o por resolucin
judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de
regantes relativo a la mejora del regado que sea tambin propia del
empresario agrario en el desempeo normal de su actividad, sin que por ello
tenga derecho a disminucin de la renta, ni a la prrroga del arriendo, salvo
que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o
resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.
El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer
desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas
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de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o ms fincas


integradas en una misma unidad de explotacin, salvo en los tramos
necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrcola y
cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la
legislacin sobre proteccin del medio ambiente y proteccin del patrimonio
histrico y de la obligacin de devolver las cosas al trmino del arriendo tal
como las recibi.
Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido
efectuadas a cargo del arrendatario. Finalizado el contrato de arrendamiento, el
arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador por el
aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre
que stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador. As el
artculo 21 de la ley seala en relacin a las mejoras tiles y voluntarias, de
cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas
arrendadas, se estar, en primer trmino, a lo que hayan acordado las partes al
celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se
aplicar el rgimen establecido por el Cdigo Civil para el poseedor de buena
fe. De este modo que de no existir acuerdo entre las partes el arrendatario
devolver la finca arrendada al arrendador y este compensara al primero por
las mejoras tiles que realiz en la finca.
Asimismo, y previa notificacin al arrendador, el arrendatario podr
realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le
sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminucin de la
estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser
utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a
70 aos, tanto del arrendatario como de su cnyuge, de la persona que conviva
con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin de afectividad
con independencia de su orientacin sexual, de sus familiares hasta el cuarto
grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente
y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios
para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rstica. Al
trmino del contrato, el arrendatario estar obligado a reponer la vivienda a su

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estado anterior, si as se lo exigiera el arrendador. Si el arrendador no requiere


al arrendador para que reponga en su estado anterior la vivienda por que
considera que es una mejora no agraria que beneficia a la vivienda, deber
pagar al arrendatario el coste de la mejora descontando las subvenciones
pblicas obtenidas para la realizacin de tales obras.

Enajenacin de la finca arrendada.


El art. 22 de la ley de arrendamientos rsticos regula este aspecto de
manera siguiente El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado
por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los
derechos y obligaciones del arrendador, y deber respetar el plazo que reste
de la duracin mnima del contrato prevista en el artculo 12 o la de la prrroga
tcita que est en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los
dems casos deber respetar la duracin total pactada
LA voluntad del legislador es clara para que todo adquiriente de la finca
arrendada quedara subrogado desde el momento de la enajenacin

en la

posicin jurdica del arrendador. Adems este derecho del arrendatario es


irrenunciable, y resultara intil el pacto en cuya virtud se acordara la extincin
del arrendamiento en caso de enajenacin.

Derechos de tanteo y retracto.


Son sin lugar a dudas estos derechos de adquisicin preferente
eliminados en la legislacin del 2003 los que provocaron mayor desagrado en
las organizaciones agrarias. Por ello tras la reforma del 2005, en consecuencia
con las promesas del PSOE, se recuperaron estos derechos de adquisicin
pero limitando su ejercicio a los profesionales de la agricultura.
En la legislacin civil son derechos reales de adquisicin preferente
aquellos

que facultan a su titular para, concurriendo ciertos requisitos,

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

convertirse propietario de la cosa sobre que

recaen: El tanteo faculta

inicialmente para adquirir una cosa antes que otro al que iba a ser enajenada.
A cuyo efecto, el dueo de la cosa debe notificar al titular del tanteo, la
enajenacin proyectada. Si violando el tanteo, el dueo enajena la cosa sin
notificarlo al tanteante, ste puede hacer que la misma se le transmita todava
a l privando de ella al adquiriente. Y el Retracto faculta para adquirir una cosa
despus de ser transferida a otro y por lo que ste dio por ella. Se trata de un
derecho que slo se ejercita despus de que se enajene a otro, el titular del
derecho de retracto tiene derecho a reclamarla para s.
Como seale anteriormente la reforma de 2005 de la ley de
arrendamientos rsticos, recupera la titularidad de los derechos de tanteo o
retracto solo en el caso que el arrendatario sea agricultor profesional o sea una
cooperativa agraria, una cooperativa de explotacin comunitaria de la tierra,
sociedades agrarias de transformacin y comunidades de bienes. La ley regula
en su articulo 9 los requisitos exigidas a las entidades jurdicas para que tengan
capacidad de ser arrendatario, as como las limitaciones por el volumen de la
explotacin agraria. Y tambin establece los requisitos para ser considerado
agricultor profesional y estos debe cumplirlos el agricultor persona fsica en el
ao agrcola anterior en que pretenda ejercitar los derechos de adquisicin
preferente.
Para que los titulares de los derechos de tanteo y retracto pueden
ejercer tales derechos han de tener concertado un contrato de arrendamiento
sujeto a las normas de la ley de arrendamientos rsticos. No es posible
ejercerlo en arrendamientos considerados no rsticos, ni en los exceptuados o
que no se aplica esta ley. Y tampoco es posible el ejercicio de estos derechos a
los contrato de arrendamientos rsticos celebrados con anterioridad a la
entrada en vigor de la ley.
No es necesario que el arrendamiento rustico conste por escrito, ya que
la propia ley establece que

se presumir la existencia de arrendamiento

siempre que el arrendatario este en posesin de la finca. Tampoco el hecho de


que est o no inscrito en el registro de arrendamientos rsticos afecta al
ejercicio de estos derechos, ya que esta inscripcin tendr carcter publico e
Adolfo Infante Infante

18

ARRENDAMIENTOS RSTICOS
informativo. Los sucesores legtimos tambin tendrn

21/05/2009
derecho de tanteo y

retracto a la muerte del arrendatario, siempre que sean agricultores


profesionales.
En cambio no tendr derecho de tanteo o retracto el subarrendatario, el
cesionario, el arrendatario que hubiese cedido su derecho, y el arrendatario
persona fsica que no sea agricultor profesional. Sin embargo la ley establece
dos excepciones al ejercicio de derecho y tanteo, donde no se podr ejercer
estos derechos; en el caso de transmisiones a titulo gratuito a favor de cnyuge
o relacin de parentesco hasta el segundo grado y en el caso de permuta de
fincas rusticas en las que las permutas tengan una extensin inferior a diez
hectreas de secano o una de regado y que la permuta tenga la finalidad de
agregar al menos una de las fincas permutadas a otra finca rustica del otro
permutante.
En cuanto al objeto estos derechos da, derecho de tanteo y retracto al
arrendatario en toda trasmisin nter vivos de fincas arrendadas, de su nuda
propiedad, de porcin determinada o de participacin indivisa de aquellas. Por
tanto, como negocios jurdicos que dan lugar al ejercicio del derecho
destacamos; la compraventa, la donacin, , la aportacin a una sociedad, la
permuta, la adjudicacin en pago, el censo reservativo, la renta vitalicia, el
contrato de alimentos o la venta en pblica subasta. En cuanto garantas,
reduce a dos las que puede tener el arrendatario sobre los derechos de
adquisicin preferente; La obligacin del propietario de declarar la situacin
arrendaticia de la finca rustica arrendada y la imposibilidad de inscribir la
escritura pblica de transmisin sin que se justifique que se ha efectuado las
notificaciones fehacientes al arrendatario.
Derechos de Tanteo:
Para iniciar el proceso para el ejercicio del tanteo el transmitente de la
finca esta obligado a notificar fehacientemente al arrendatario su propsito de
enajenarla. En dicha notificacin el arrendador (transmitente) debera indicar
los elementos esencias del contrato a transmitir, el posible adquiriente y el
Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

precio. El precio ser la cantidad que pagara el arrendatario de hacer efectivo


el derecho de tanteo. A falta de precio en transmisiones como donaciones,
permutas ... ste se fijara de acuerdo a las estimaciones del precio de mercado
que tengan las fincas rusticas en esa zona.
El arrendatario tiene un plazo de 60 das hbiles para ejercer el derecho
de tanteo desde al fecha que recibi la notificacin del transmitente. Y este
ejercicio debe notificarse fehacientemente al arrendatario, debiendo hacerse
mediante escritura publica. De ejercer el derecho en el precio notificado por el
transmitente da lugar a la adquisicin en nuda propiedad y la rescisin del
contrato de arrendamiento. De no ejercerlo el nuevo adquiriente se subrogara
en la condicin de arrendador y el arrendatario deber recibir de forma
fehaciente la escritura de enajenacin para si pudiera ejercer los derechos de
retracto que en derecho le pudieran corresponder.
Derechos de retracto:
El arrendatario podr ejercitar el derecho de retracto cuando se den los
siguiente supuestos:

Que el transmitente

no haya notificado, de ninguna forma, sea

fehaciente o no al arrendatario su propsito de enajenar

Cuando el transmitente haya notificado fehacientemente al arrendatario


su propsito de enajenar y las condiciones de la enajenacin; precio,
nombre del adquiriente etc. no coincidan los contenidos en la escritura
pblica y los notificados fehacientemente al arrendatario.

Cuando el transmitente, habiendo notificado su propsito de enajenar,


dicha notificacin no se realizo en forma; bien por que no se hizo de
forma fehaciente, bien porque se han omitido elementos esenciales del
contrato de manera que el arrendatario no tiene un conocimiento
completo de la transmisin proyectada.
El arrendatario en el primer supuesto tiene un plazo de 60 das hbiles

para ejercer el retracto desde que tuvo conocimiento por cualquier medio de la
Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

transmisin. Esta fecha segn viene sosteniendo la doctrina del Tribunal


Supremo debe tenerse en cuanto desde el momento en que se ha tenido
conocimiento cabal de los detalles completos, preciso y exactos de la
transmisin, tanto esenciales como no esenciales; no basta con el simple
conocimiento del enajenamiento. En el segundo y tercer supuesto, el
arrendatario tiene un plazo de 60 das hbiles para ejercitar el retracto a contar
desde que recibi la notificacin fehaciente de la escritura de enajenacin.
En el retracto el arrendatario se subroga en el lugar del adquiriente,
adquiriendo al finca en las mismas condiciones estipuladas en el acto de
transmisin. El precio que ha de pagar el arrendatario es el que el adquiriente
haya abonado al transmitiente. La jurisprudencia ha declarado que cunado el
precio de escritura es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor
de la finca vendida, ha de estar por razn de justicia al precio real, a la cantidad
verdaderamente entregada por el comprador, si sta se conociera.
En cuanto a las transmisiones en las que no consta precio por ejemplo
donacin, permuta... el art. 22.2 de la ley de arrendamientos rsticos establece
que Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con
la estimacin hecha por el arrendador, se determinar por un perito
independiente nombrado de comn acuerdo por las partes, y, en defecto de
acuerdo entre ellas, por la jurisdiccin civil conforme a las normas de valoracin
que establece la legislacin de expropiacin forzosa.
Respecto a los gastos abonados por el adquiriente necesarios para la
venta; gastos de escritura publica, inscripcin en el registro de la propiedad,
pago Impuesto de transmisiones patrimoniales etc. y los gastos tiles
destinados a conservar en buen estado y productividad de la finca debern ser
abonados por el arrendatario-retrayente al primer adquirente en aplicacin el
cdigo civil como legislacin supletoria.
Los derechos de tanteo y retracto de LAR tendrn preferencia sobre
cualquier otro derecho de adquisicin preferente, excepto en el caso de
colindantes Para que prevalezca el retracto de colindantes del art. 1523 CC

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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sobre el tanteo y retracto, tanto la finca objeto del retracto como al colindante
no debe exceder de una hectrea, y no puede estar separada por arroyos,
acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres. En el caso de que se
ejercite el retracto por el colindante queda el adquiriente subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador.
Cuando una finca sea susceptible de varios aprovechamientos tendr
derecho a los derechos de adquisicin preferente; tanteo y retracto

el

arrendatario cuyo aprovechamiento sea el principal. Cuando no pueda


determinarse cual es el principal, la ley concede el derecho a ejercitar el tanteo
y retracto al agricultor joven definida en nuestra legislacin agraria como la
persona que haya cumplido los dieciocho y no haya cumplido los cuarenta y
ejerza o pretenda ejercer la actividad agraria

Cuando existan arrendatarios de partes diferentes de una misma finca, y


se trasmite parte o toda de ella, el arrendador trasmitente deber notificar a
todos los arrendatarios la enajenacin. Y estos podrn ejercitar el derecho de
tanteo y retracto, separadamente unos de los otros por la parte de al finca que
tenga arrendada. Si alguno de los arrendatarios no quiere ejercitar el derecho
de tanteo o retracto por su parte de finca o explotacin arrendada, podr
hacerlo cualquiera de los dems arrendatarios, incluidos los que no se vean
afectados por una transmisin parcial.
En el caso de que sean varios los arrendatarios que quieran ejercitar el
derecho por la parte de aquel arrendatario que renunci, la ley da preferencia
a quien tenga condicin de agricultor joven, y en el caso de que sean varios al
que mas antigua tenga en el arrendamiento. Por ultimo en el caso que una
finca sea arrendada parcialmente, el arrendatario solo podr tener derecho al
tanteo y

retracto

sobre la parte de la finca

que tenga en arriendo y el

tramitente deber consignar en la escritura pblica de trasmisin el precio por


separado de la parte arrendada del resto.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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FINALIZACION DEL ARRENDAMIENTO.


El articulo 24 de la ley de arrendamientos rsticos acota las causas por
la que termina el contrato de arrendamiento rustico:
a) Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando
sea tambin total; si la prdida es slo parcial, el arrendatario tiene opcin para
continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiacin forzosa,
reduciendo proporcionalmente la renta. En este ltimo supuesto, adems, el
arrendatario

tiene

derecho

la

indemnizacin

que

haya

fijado

la

Administracin.
b) Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola,
notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa efectuada por el testador,
tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor, y si hubiera
varios, ser preferente el ms antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores
tendrn que escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las,
condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta ltima
circunstancia, ser necesaria la correspondiente notificacin por escrito al
arrendador, en el plazo de un ao desde el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la
persona jurdica o la comunidad.
g) Por resolucin del derecho del arrendador.
h) Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente
contemplados.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS
El arrendador

21/05/2009

de acuerdo al articulo 25 de la ley puede instar a la

resolucin del contrato de arrendamiento si se produce algunas de las


siguientes circunstancias:
a)Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin
perjuicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio en los mismos
trminos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas
urbanas.
b) Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca, a
las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas
otras que vengan impuestas por norma legal o resolucin judicial o
administrativa.
c) No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a
fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en
los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario
para la percepcin de ayudas o compensaciones en aplicacin de la normativa
estatal, autonmica o comunitaria aplicable.
d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los
requisitos del que regula el subarriendo y la cesin.
e) La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en
el artculo 7.1 , es decir que sea suelo urbano o urbanizable o

que sean

accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rstico, siempre


que el rendimiento distinto del rstico sea superior en ms del doble a ste.
En todo caso, tanto el arrendador, como el arrendatario, podrn rescindir
el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligacin de satisfacer
gastos de conservacin y mejoras, en los trminos de los artculos 18, 19 y 20
de esta ley. El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y
dems medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente y,
recprocamente, el entrante tiene obligacin de permitir al saliente lo necesario
para la recoleccin y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en le
articulo 1578 del Cdigo Civil.
Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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Normas procesales:
Los litigios que pueden suscitarse

sobre arrendamientos rsticos

corresponder su conocimiento y resolucin a los juzgados y tribunales de la


jurisdiccin civil. Es por tanto el derecho civil el aplicable como norma general;
pero sin olvidar que en los supuestos de expropiacin forzosa, as como los
actos administrativos

que afecten a las partes contratantes competen a la

jurisdiccin contenciosa-administrativa. Esta competencia

de la jurisdiccin

contenciosa-administrativa tambin ser aplicable a las fincas adquiridas por


utilidad publica y social, si as lo determina su normativa especifica, as como a
las fincas de bienes comunales y propios de las entidades locales. No obstante
debe tenerse en cuenta que los contratos privados de las administraciones
publicas se regirn en cuanto a su preparacin y adjudicacin, en defecto de
normas administrativas por la ley de arrendamientos rsticos, y cuanto a sus
efectos e extincin por las normas de derecho privado.
Como novedad en el mbito procesal, la LAR supone la derogacin del
rgimen especial de conciliacin

encomendada a las juntas arbtrales de

arrendamientos rsticos por un sistema voluntario, que aunque est prevista


previo al proceso civil, puede intentarse una vez iniciado ste, si el tribunal lo
estimara conveniente. As mismo el articulo 34 hace una invitacin a las partes
a utilizar el arbitraje como medio alternativa de resolucin de conflictos, que se
ejerce por las partes de forma voluntaria y aceptando previamente la decisin
de laudo emitido por el tribunal arbitral.
Finalmente en la disposicin adicional tercera modificada por la nueva
ley se establece la obligacin del arrendador o titular de la finca de comunicar
el contrato de arrendamiento a los rganos competentes de las comunidades
autnomas, que a su vez debern remitir copia del contrato a un registro
general de arrendamientos rsticos que se establecer en un desarrollo
reglamentario posterior de la ley. Nos adelanta la norma que este futuro
registro tendr carcter pblico e informativo y estar adscrito al Ministerio de
Agricultura Pesca y Alimentacin.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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Para la profesora Margarita Isabel Poveda los intentos de poner en


marcha en Espaa un registro de arrendamientos rsticos desde la ley de
1935 hasta la actualidad han resultado un fracaso, intil, sin efectos jurdicos,
a parte de originar burocracia y de perturbar el trfico inmobiliario. Para esta
profesora el nico registro que pudiera garantizar los intereses de las partes
contratantes y terceros, as como el nico que puede gozar de efectividad
prctica es el Registro de la Propiedad; pero esto no parece que va a ser la
opcin por la que de momento se ha inclinado el legislador.
En la prctica el registro especial de arrendamientos rsticos,
habitualmente

solo se viene utilizando cuando, el arrendamiento est

vinculado a un determinado tipo de subvenciones pblicas, y la administracin


exige como requisito la inscripcin del arrendamiento en el citado registro de la
comunidad autnoma respectiva, por lo que cuestionable su valor estadstico

IMAGEN DEL PORTAL DE LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA, CON INFORMACIN ADMINISTRACIN SOBRELA TRAMITACIN PARA LA
INSCRIPCIN EN EL REGISTRO ESPECIAL DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

CONSIDERACIONES FINALES

La actual legislacin de arrendamientos rsticos; la ley 49/2003

de arrendamientos rsticos
dos notas caractersticas

viene caracterizada, en mi

opinin por

por un lado mantiene un acercamiento a la

concepcin del cdigo civil; dando primaca a la autonoma de la


voluntad, en todo aquello que no sea contrario al muy limitado
contenido imperativo de la ley, algo matizada por la

reforma 2005

que es menos liberal y por tanto mas conciliadora entre los intereses
de arrendatarios y arrendadores y por otro la recuperacin del
profesional de la agricultura, dotndole de una nueva regulacin

impregnando a lo largo de toda el texto normativo de una serie de


privilegios.

Por otra

parte las nuevas realidades:

perdida de peso

econmico de la agricultura, fuerte dependencia del sector agrario de


las polticas europeas y

de su legislacin especifica,

necesario un actualizacin de la

hacia

normativa que permitiera

estabilidad de las explotaciones agrarias

la

y la movilidad de la tierra

con el objetivo de posibilitar la viabilidad de la empresa agraria.

Aun cuando soy consciente que esta monografa, puede resultar


insuficiente para abordar un aspecto tan complejo; se ha centrado el
Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

estudio en los arrendamientos de fincas rusticas, marginando otros


aspectos como el arrendamiento de explotacin, y la aparcera, si que
creo que ha posibilitado un acercamiento al arrendamiento rustico mas
comn

y general. Y ello teniendo en cuenta que el arrendamiento

rustico tiene una importancia muy significativa en Castilla y Len,


que de acuerdo a las ltimas estadsticas tiene

el porcentaje de

tierras arrendadas mas altas de todo el pas el 40,89%.

Por ltimo quisiera poner de manifiesto mi discrepancia con la


orientacin

del

retroactividad.

legislador,
Creo

que

generalmente

debera

haberse

poco

proclive

regulado

un

la

periodo

transitorio que no nos llevara a que esta ley solo sea de aplicacin a
los arrendamientos con posterioridad a su entrada en vigor. Ello
siempre

va

generar

una

inseguridad

jurdica

una

falta

de

armonizacin que es muy negativa y que podra haberse resuelto con un


rgimen transitorio que en la ley es inexistente.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

BIBLIOGRAFA:
JOSE LUS

DE LOS MOZOS Y DE LOS MOZOS , introduccin a la ley de


arrendamientos rsticos, Dykinson Madrid 2006
JOSE MARIA CABALLERO LOZANO, comentario a los artculos 1,6 y 7, comentario de la
ley de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
JOSE MIGUEL LOBATO GOMEZ, comentario al articulo n 5 , comentario de la ley de
arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
CARLOS JAVIER VATTIER LAGARRIGUE, comentario al articulo n 8, comentario de la ley
de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
GRABIEL GARCIA CANTERO, comentario al articulo n 9,
arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006

comentario de la ley de

MARGARITA ISABEL POVEDA BERNAL, comentario al articulo n 11 y dispocion adicional


3, comentario de la ley de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
ELENA VICENTE DOMINGO, comentario a los articulos n 13,14 y 16, comentario de la ley
de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
ANGEL SNCHEZ HERMANDEZ, comentario al capitulo VI, y la disposicin adicional 1,
comentario de la ley de arrendamientos rsticos, Dykinson Madrid 2006
CARLOS VATTIER FUENZALIDA Y FRANCISCO MILLAN SALAS, comentario al articulo n 22,
comentario de la ley de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
CARLOS VATTIER FUENZALIDA, comentario al articulo n 23, comentario de la ley de
arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
MARIA TERESA CARRANCHO HERRERO, comentario al articulo n 24, comentario de la ley
de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
ESTHER MUIZ ESPADA, comentario a los articulos n 25, 26 y 27 , comentario de la ley
de arrendamientos rsticos , Dykinson Madrid 2006
ESCUELA JUDICIAL, CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL, la nueva ley de
arrendamientos rsticos, Madrid, junio 2005
ANTONIO AGNDEZ FERNNDEZ, comentarios a la ley de arrendamientos rusticos,
Editorial Comares , Madrid 1993
JUAN MARTINEZ VALENCIA, comentarios de la ley de arrendamientos rusticos, editorial
dykinson, Madrid 1991
Arrendamientos Rusticos y legislacin agraria bsica, editorial civitas, Madrid 1996
Cdigo Civil, Editorial Tecnos, Madrid 1990
M ENCARNACIN MAYAN, reforma en los arrendamientos rsticos, Agroterra, 10/09/05.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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WEBGRAFA:

Ministerio de Agricultura:

http://www.mapa.es/

Ministerio de administraciones Publicas:


Instituto Nacional de Estadistica
Gobierno de navarra
Fondo documental C.G.P.J.
Portales Juridicos:

http://www.map.es/
http://www.ine.es/
http://www.navarra.es/

http://www.poderjudicial.es/search/index.jsp
http://www.todalaley.com/
http://noticias.juridicas.com/
http://www.abogadoaloy.com/textos.php
http://www.difusionjuridica.es/portal/

Peridicos y publicaciones:

http://www.prensaescrita.com
http://www.eumedia.es/
http://revistas.um.es
http://www.difusionjuridica.es/portal/

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

ANEXOS
NOTAS
CONFIGURADORAS DEL
ARRENDAMIENTO
RUSTICO:

Se acompaa como anexo, algunas de las Diapositivas


elaboradas con ocasin de una presentacin sobre
legislacin en materia de arrendamientos Rsticos

EVOLUCION HISTRICA
Legislacin especial; que rompe los principios del

derecho civil; autonoma de la voluntad y libertad


contractual. (arrendamientos a perpetuidad, de larga duracin y
limitaciones a que el propietario recupera la posesin de la tierra)

LEY 15-MARZO 1935; Regulacin como contrato

agrario al margen del C. Civil, con prorrogas sucesivas y


limitaciones al propietario para recuperar las fincas.

LEGISLACION FRANQUISTA: (reformas de 1940,1942,1954)

profundizo en la proteccin excepcional del cultivador, con


contratos de larga duracin, adquisicin preferente de las
fincas por el cultivador, venta forzosa, transmisin mortis
causa de los derechos del arrendatario

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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EVOLUCION HISTORICA

EVOLUCION HISTORICA
LEY 49/2003: APROXIMACIN AL CODIGO
CIVIL
Rebajo la duracin mnima de los contratos a 3 aos.
Elimino los derechos de tanteo o retracto
Suprimi el requisito de ser cultivadores o profesionales
agrarios para poder contratar.
Mantiene como contrato agrario.

Criticas:
Buena acogida entre los civilistas
Contestacin por las organizaciones sindicales y agrarias.
La oposicin poltica (PSOE) prometi
modificarla si
recuperaba el poder

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

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EVOLUCION HISTORICA
Reforma de 2005 ( ley 26/2005)
Ampliacin de la duracin mnima de 5 aos
Recuperacin limitada de los derecho de tanteo y
retracto
Privilegia la condicin de profesionales de
agricultura

la

Criticas
Recuperacin de los derechos de tanteo y retracto.
Sin periodo transitorio (a los contratos se le aplicara la
normativa vigente en el momento de celebrarse)

Legislacin aplicable
Ser de aplicacin la LEY 49/2003,
(modificada por la ley 26/2005), y en su
defecto el cdigo civil y la costumbre.
En aquellos territorios con derechos civiles,
forales o especiales; esta tendr carcter
supletorio, y habr que estar a la legislacin
propia si la hubiera. (Galicia Aragn Baleares,
Pas Vasco,
Valenciana.)

Adolfo Infante Infante

Navarra,

Catalua

Comunidad

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Caracterizacin del contrato


Contrato agrario dentro del derecho especial del C.C.

aquellos
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas,
para su aprovechamiento agrcola, ganadero o
forestal a cambio de un precio o renta (inaplicacin, art.7)

El Art. 1 LAR define al arrendamiento rustico como

EXCLUSIONES:
FALTA DEL CARCTER DE FINCA RUSTICA (edificaciones
viviendas, industrias)
POR
FALTA
DE
CONTINUIDAD
EN
EL
DISFRUTE
(arrendamiento inferior al ciclo de produccin agraria)
POR DESVINCULACIN DEL CULTIVADOR A LA TIERRA
(aprovechamientos secundarios o accesorios)
BIENES COMUNALES, DE CORPORACIONES LOCALES (normas
especificas, de derecho administrativo y rgimen local)

Partes contratantes
Personas fsicas y jurdicas
No se exige la condicin de profesional de la agricultura
(aunque si lo privilegia)
Exige a las personas jurdicas que tengan en su objeto
social la actividad agraria.
Prohibicin de contratar a titulares de explotaciones de
500 htas. secano o 50 de regado, o 100 aprovechamiento
ganadero intensivo; Excluida la administracin publica.
Derecho del arrendador a determinar el tipo de cultivo

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Subarriendo
Se estar a lo pactado por las partes, con estas
limitaciones:
Siempre y cuando se otorgue por todo el tiempo
que resta de arrendamiento
Por una renta que no podr ser superior a la
pactada en el contrato.
Se exige el consentimiento del arrendador
Cuando se efectu a favor del cnyuge o de uno de
los descendientes bastar con la comunicacin
fehaciente al arrendador en el plazo de 60 das

Subarriendo
Se estar a lo pactado por las partes, con estas
limitaciones:
Siempre y cuando se otorgue por todo el tiempo
que resta de arrendamiento
Por una renta que no podr ser superior a la
pactada en el contrato.
Se exige el consentimiento del arrendador
Cuando se efectu a favor del cnyuge o de uno de
los descendientes bastar con la comunicacin
fehaciente al arrendador en el plazo de 60 das

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Duracin del contrato


Duracin mnima 5 aos,

(solo obliga al arrendador, el


arrendatario puede desistir al termino de cada ao agrcola)

Se puede pactar una duracin mayor


Prorrogas automticas, si no hay denuncia, de 5
aos (con independencia de la duracin inicial del contrato).
DENUNCIA DEL CONTRATO: El arrendador
puede recuperar la posesin de las finca previa
notificacin fehaciente al arrendador con una
antelacin de un ao de finalizado el plazo.

RENTA
Se fijara en dinero; la que libremente pacten las partes
Si se fijara en especie se convertir en dinero, mejoras de
transformacin

Actualizacin; la que pacten las partes, en su defecto


se actualizara anualmente con referencia del IPC
No cabe en renta de pago alzado (por todo el contrato)

FORMA Y LUGAR DE PAGO; los pactados, en


ausencia de pacto o costumbre, se realizara en
metlico, por aos vencidos, en el domicilio del
arrendatario.
CONSIGNACIN DEL PAGO: Si el arrendador se
niega a recibir la renta, ( Art. 1176 y sgtes del C.C. )

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Obras y Mejoras
A cargo del arrendador:
La obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en
estado de servir para el aprovechamiento o explotacin a que
fue destinada en el contrato.
Excepcin: por causa de fuerza mayor sufra daos no
indemnizables superiores a una anualidad de renta (opcin del
arrendatario entre rescisin del contrato o minoracin de renta)

Obras, mejoras, inversiones que hayan de hacerse por


disposicin legal, resolucin judicial, administrativa, o
acuerdo firme de la comunidad de
regantes sobre
modernizacin de regados que suponga un cambio de
sistema de riego
Si las obras exceden de la conservacin y redundan en un
incremento de la produccin, el arrendador podr repercutirlo
en la renta, o rescindir el contrato si se negara la arrendataria

Obras y mejoras
A cargo del arrendatario:
Las reparaciones, mejoras e inversiones propias del
empresario agrario en el desempeo normal de su
actividad. (Sin aminorar renta salvo que por el acuerdo de las
partes, disposiciones judiciales, administrativas
cosa)

se establecera otra

Las mejoras hechas durante el arrendatario se presumen


hechas por el arrendatario (indemnizacin por aumento del
valor de la finca , con consentimiento del arrendador)
Obras de accesibilidad (discapacidad mayor 70 aos, cnyuge
familiares hasta 4 grado, personas que presten servicios en la finca)
Obligacin de reponer al estado anterior al finalizar el contrato
si el arrendador se lo exige.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

ENAJENACION
El adquirente de la finca, aun cuando
estuviese amparado por el artculo 34 de la
Ley Hipotecaria, quedar subrogado en
todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y deber respetar el plazo que
reste de la duracin mnima del contrato
prevista en el artculo 12 o la de la prrroga
tcita que est en curso si se trata del tercero
hipotecario, mientras que en los dems casos
deber respetar la duracin total pactada
(Art. 22 LAR)

DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO


Tanteo; derecho a adquirir una cosa antes
que otro al que iba a ser enajenada. A cuyo
efecto, el dueo de la cosa debe notificar al
titular del tanteo, la enajenacin proyectada.

Retracto faculta para adquirir una cosa


despus de ser transferida a otro y por lo que
el precio que ste dio por ella.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Derechos de Tanteo y Retracto


Adquisicin preferente de la tierra
Reconocimiento del derecho de tanteo y retracto en
fincas rusticas arrendadas en toda transmisin
intervivos a:

Agricultor Profesional
Una cooperativa agraria, una cooperativa de
explotacin comunitaria de la tierra, sociedades
agrarias de transformacin y comunidades de
bienes que cumplan requisitos Art. 9 LAR
Derechos preferentes, salvo el retracto del colidante (1523 C.C.)
cuando ambas fincas sean inferior a 1 Hta.

DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO


Exclusiones:
Transmisiones a titulo gratuito a favor de
cnyuge o relacin de parentesco hasta el
segundo grado
Permuta de fincas rusticas inferior a 10
Htas. que tenga por finalidad de agregar
al menos una de las fincas permutadas a
otra finca rustica del otro permutante.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

TANTEO
Notificacin fehacientemente al arrendatario con
los elementos esencias del contrato a transmitir, el
posible adquiriente y el precio. A falta de precio en
transmisiones como donaciones, permutas... ste
se fijara de acuerdo a los precios de mercado de la
zona.
El arrendatario tiene un plazo de 60 das hbiles
para ejercer el derecho de tanteo desde al fecha que
recibi la notificacin del transmitente.

RETRACTO
El arrendatario podr ejercitar el derecho de
retracto en los siguiente supuestos:
Falta de notificacin
al arrendatario sea
fehaciente o no al arrendatario
Las condiciones de la enajenacin; precio,
nombre del adquiriente etc. no coincidan con
los notificados fehacientemente al arrendatario.
La notificacin no se realizo en forma; (no
fehaciente o porque se han omitido elementos esenciales
del contrato de manera que el arrendatario no tiene un
conocimiento completo de la transmisin proyectada.)

El arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles para


ejercer el retracto desde que tuvo conocimiento de la
transmisin, o de la notificacin.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

APARCERIA
Por el contrato de aparcera, el titular de una
finca o de una explotacin cede temporalmente
su uso y disfrute o el de alguno de sus
aprovechamientos, as como el de los elementos
de la explotacin, ganado, maquinaria o capital
circulante, conviniendo con el cesionario
aparcero en repartirse los productos por partes
alcuotas en proporcin a sus respectivas
aportaciones.

APARCERIA
RGIMEN JURDICO; Libertad de las partes, en
defectos de normas especiales , o costumbre,
capitulo II, III, VI VIII de la ley de Arrendamientos
Rsticos.
DURACIN; libremente pactada, en ausencia del
mismo por un ao y prorrogas de un ao
(notificacin del al menos 6 meses en contratos de
mas de un ao)

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

LEY 49/2003, DE 26 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS


RSTICOS (MODIFICADA POR LA LEY 26/2005, DE 30 DE NOVIEMBRE)
CAPTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
Artculo 1. Arrendamiento rstico.
Artculo 2. Arrendamiento de explotacin.
Artculo 3. Derechos de produccin agrcolas y otros derechos.
Artculo 4. Compatibilidad de arrendamientos.
Artculo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rsticos.
Artculo 6. Arrendamientos exceptuados de esta Ley.
Artculo 7. Inaplicacin de la Ley.
Artculo 8. Desenvolvimiento del contrato.
CAPTULO II. PARTES CONTRATANTES.
Artculo 9. Capacidad y limitaciones a la extensin del arrendamiento.
Artculo 10. Resolucin del derecho del concedente.
CAPTULO III. FORMA.
Artculo 11. Criterios y requisitos formales.
CAPTULO IV. DURACIN DEL ARRENDAMIENTO.
Artculo 12. Tiempo de duracin.
CAPTULO V. RENTA.
Artculo 13. Fijacin de la renta.
Artculo 14. Pago.
Artculo 15. Cantidades asimiladas a la renta.
Artculo 16. Contrato de seguro.
CAPTULO VI. GASTOS Y MEJORAS.
Artculo 17. Principio general.
Artculo 18. Gastos de conservacin a cargo del arrendador.
Artculo 19. Otros gastos a cargo del arrendador.
Artculo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Artculo 21. Mejoras tiles y voluntarias.


CAPTULO VII. ENAJENACIN Y SUBARRIENDO.
Artculo 22. Enajenacin de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisicin
preferente.
Artculo 23. Cesin y subarriendo.
CAPTULO VIII. TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO.
Artculo 24. Terminacin del arrendamiento.
Artculo 25. Resolucin del arrendamiento a instancia del arrendador.
Artculo 26. Rescisin.
Artculo 27. Efectos.
CAPTULO IX. DE LAS APARCERAS.
Artculo 28. Contrato de aparcera.
Artculo 29. Rgimen jurdico de la aparcera.
Artculo 30. Aplicacin de la normativa laboral y de Seguridad Social.
Artculo 31. Duracin.
Artculo 32. Aparcera asociativa.
CAPTULO X. NORMAS PROCESALES.
Artculo 33. Jurisdiccin y competencia.
Artculo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales.
DISPOSICIN ADICIONAL PRIMERA. Mejoras y renta.
DISPOSICIN ADICIONAL SEGUNDA. Expropiacin.
DISPOSICIN ADICIONAL TERCERA. Criterios y requisitos formales.
DISPOSICIN ADICIONAL CUARTA. Derechos de produccin agraria y otros derechos.
DISPOSICIN TRANSITORIA PRIMERA. Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta Ley.
DISPOSICIN TRANSITORIA SEGUNDA. Procesos pendientes.
DISPOSICIN DEROGATORIA NICA. Derogacin normativa.
DISPOSICIN FINAL PRIMERA. Habilitacin competencial.
DISPOSICIN FINAL SEGUNDA. mbito de aplicacin.
DISPOSICIN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Juan Carlos I,
Rey de Espaa

A
todos
los
que
la
presente
Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.

vieren

entendieren.

Sabed:

EXPOSICIN DE MOTIVOS
I
La adecuacin socioeconmica de las estructuras de las explotaciones agrarias es un elemento clave en cualquier estrategia de modernizacin de la
agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y de
ocupacin satisfactorios. Por ello, la reforma o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura espaola que, a
pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen produciendo en los ltimos aos, se caracteriza por tener todava acusadas deficiencias
estructurales, tanto en trminos globales y territoriales, como en relacin a otros pases con los que comparte intereses y mercados cada da ms
abiertos y competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos ms idneos
para lograr este objetivo es la figura del arrendamiento.
II
La Constitucin Espaola de 1978, en su artculo 130.1, encomienda a los poderes pblicos la modernizacin y desarrollo de todos los sectores
econmicos y, en particular de la agricultura, de la ganadera, de la pesca y de la artesana, a fin de equiparar el nivel de vida de todos los espaoles.
En consecuencia, el establecimiento de una adecuada regulacin de los arrendamientos rsticos, en cuanto coadyuva a la modernizacin de las
explotaciones agrarias, se convierte no ya en un instrumento de poltica econmica y social, sino tambin en un mandato constitucional dirigido a los
poderes pblicos. Y concretamente al Estado, en virtud del artculo 149.1 de la Norma Fundamental, cuya regla 8 atribuye a aqul la competencia
exclusiva sobre legislacin civil, sin perjuicio de la conservacin, modificacin y desarrollo por las comunidades autnomas de los derechos civiles,
forales o especiales, all donde existan.
III
En las ltimas dcadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la tierra en Espaa que, sin duda, han influido en su movilidad y en
el proceso de ajuste estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del arrendamiento respecto a las dems formas de tenencia de la
tierra. As, la reestructuracin de los aos 60 est asociada con una fuerte expansin del arrendamiento. Por el contrario, en los 70 y, sobre todo,
los 80, se reduce la intensidad del redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del bloqueo en la movilidad de la tierra al frenarse la
expansin de los arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de Arrendamientos Rsticos de 1980. Esta Ley vino a adaptar la institucin a la nueva
Constitucin de 1978, as como a situarla en la perspectiva de la integracin plena de Espaa en la Unin Europea y, en fin, como toda norma cabal
debe hacerlo, respondi a las circunstancias de nuestra agricultura, radicalmente distintas entonces, no ya de las de su antecesora, la Ley de 1935,
sino de las propias de los aos 60 y 70. Se impone ahora una revisin, por diferentes motivos.
En la Unin Europea se estn produciendo cambios de gran trascendencia en el pensamiento que inspira las reformas de la poltica agrcola comn. El
desafo fundamental que se plantea es lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles prdidas de renta a
agricultores y ganaderos.
Generalmente se estima que ello requiere explotaciones mucho mayores que las actuales, en trminos de superficie y de rendimientos, y, sobre todo,
una dinamizacin del mercado de la tierra. Y es aqu donde aparece el instrumento arrendaticio como uno de los ms indicados para lograr nuevas
tierras, que los agricultores con vocacin de permanencia puedan agregar a las suyas. Existen, as, ncleos rurales donde unos pocos empresarios
llevan en cultivo todo el trmino, manteniendo labradas y vivas las tierras, y permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger,
por otra parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a su vez rentas complementarias a los agricultores, que permiten
cumplir la doble funcin de produccin de alimentos y conservacin del medio ambiente. Fue la Declaracin de Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de
donde surgen en gran medida las nuevas tendencias de reordenacin de las explotaciones) la que asumi inequvocamente el objetivo del desarrollo
rural, incorporado, desde entonces, al marco del sector agrario.
Por lo que se refiere a las caractersticas presentes de la agricultura, se han producido cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las
nuevas realidades y perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar las condiciones de vida y el nivel de empleo,
as como la diversificacin de la actividad econmica en el medio rural.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Es previsible que en el futuro contine la tendencia a la disminucin de la poblacin activa agraria, sin que ello suponga desconocer los favorables
efectos de las polticas de ayudas a la instalacin de jvenes agricultores que, junto a otros factores, tienden a moderar esa disminucin. Las
estadsticas revelan que casi la mitad de los responsables de explotacin agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo con el Censo Agrario
de 1999, haba en esa fecha 746.944 explotaciones dirigidas por un titular de 55 o ms aos que careca de sucesor, lo que supone el 44 % de las
explotaciones con empresario persona fsica y el 42,3 % del total de explotaciones censadas (aproximadamente el 20 % de la superficie censada
total), que son las que podran desaparecer durante el prximo decenio. Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan pasar a otros, lo
que les permitir agrupar una buena base superficial: existe ya una tendencia clara, especialmente en el sur de Espaa, a la proliferacin de
sociedades de administracin o arrendamiento de fincas ajenas, que ha de dar como frutos unidades de produccin mayores, ms tecnificadas,
mejor informatizadas, con una integracin ms intensa en redes de comercializacin, llevadas, pues, con criterios empresariales.
En este sentido, las estimaciones realizadas apuntan a que en el prximo decenio abandonarn la actividad agraria entre 400.000 y 500.000
explotaciones que liberarn alrededor de cuatro millones de hectreas, que tericamente quedarn disponibles para su incorporacin a otras
explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta necesaria una revisin de su rgimen jurdico, que aumente su eficacia
y permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de las explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en
principio no cabe esperar que la reestructuracin transcurra a travs de la compraventa de tierras, dado su elevado precio.
En definitiva, la orientacin fundamental que inspira la Ley es lograr una flexibilizacin del rgimen de los arrendamientos rsticos en Espaa,
siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernizacin de las explotaciones agrarias. Esta Ley reform la de 1980, en
lo que se refiere a la duracin de los arrendamientos, suprimiendo las prrrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duracin mnima, de
cinco aos, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulacin. La consecuencia fue una revitalizacin de los arrendamientos rsticos. Durante los
aos 90 se registra, as, una fuerte expansin del arrendamiento, con un aumento de 2,3 millones de hectreas. La nueva Ley profundiza en esta
direccin.
IV
En el captulo I se consagra el objetivo de dar primaca a la autonoma de la voluntad de las partes (artculo 1), en todo aquello que no sea contrario al
muy limitado contenido imperativo de la Ley. Se incluye no slo el arrendamiento de fincas, sino tambin de explotaciones (artculo 2), as como una
referencia al rgimen de los derechos de produccin agrcola en caso de arrendamiento (artculo 3), todo ello en concordancia con la importancia
que estas figuras han adquirido en el derecho comunitario.
El captulo II regula las partes contratantes, donde se introducen importantes novedades, como lo es permitir celebrar el contrato a cualquier
persona fsica o jurdica con capacidad de contratar y a las comunidades de bienes, una forma asociativa crecientemente utilizada, tal y como pone
de manifiesto el Censo Agrario de 1999 (artculo 9).
Destaca el cambio de orientacin que representa la supresin del requisito de la profesionalidad, exigido por la Ley de 1980, y del tope cuantitativo
que sta dej establecido para evitar la acumulacin de tierras. Puede decirse que la norma fracas en su aplicacin prctica, ya que la misma Ley
haba desvirtuado su alcance al permitir que fueran arrendatarias las sociedades con requisitos mnimos, bien fciles de constituir, amn de carecer
de sanciones adecuadas el incumplimiento de tales normas. Fue una reforma sin paralelo en ningn otro Estado comunitario, con la que se pretenda
proteger al agricultor a ttulo principal, personaje central en el edificio de las estructuras agrarias europeas, desde los Reglamentos socioestructurales de 1972. Sin embargo, el criterio comunitario cambia en el importante Reglamento (CE) n 1257/1999 del Consejo, de 17 de mayo de
1999, sobre la ayuda al desarrollo rural a cargo del Fondo Europeo de Orientacin y de Garanta Agrcola (FEOGA), por el que se modifican y derogan
determinados reglamentos. Esta norma prescinde por completo de aquella figura del agricultor a ttulo principal (ATP), aunque respete la normativa
en la materia de cada Estado miembro, basando la nueva poltica estructural en el criterio de viabilidad de las explotaciones agrarias. La evolucin
reciente de la titularidad de las explotaciones en Espaa muestra un notable descenso de las explotaciones individuales, en tanto que aquellas cuyo
titular es una persona jurdica privada (as, las sociedades mercantiles o las cooperativas) estn adquiriendo un papel muy destacado en la
reestructuracin de la agricultura espaola, sin que ello suponga desconocer el papel y la necesaria proteccin de la explotacin familiar,
imprescindible para garantizar un adecuado desarrollo social en el medio rural.
Uno de los aspectos fundamentales de la nueva norma es la duracin del arrendamiento, regulada en el captulo IV. La experiencia liberalizadora de la
Ley de 1995 ha sido, como antes se dijo, bsica para configurar la actual regulacin, que sigue ese mismo camino, acortando incluso el plazo de cinco
aos a tres, y estableciendo un sistema de prrrogas tcitas por tres aos. Hay pases comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a
admitir la total libertad de pacto en este punto de la duracin, lo que en Espaa ha parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario
precisa de algn tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la indispensable estabilidad.
Ahora bien, la reforma de 1995 puso de manifiesto que, modificada de esa forma la duracin, se vena abajo la piedra angular sobre la que se
construyeron tanto la Ley de 1935 como la de 1980, pues, en realidad, lo que se haba hecho al negar las prrrogas legales era un cambio de sistema
que se vena a identificar, o cuando menos a aproximar, al Cdigo Civil de 1889. Con la nueva regulacin de la duracin, pierden sentido los derechos
de adquisicin, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en la Ley de 1980; por otra parte, la posible aplicacin de tales derechos, que implican
una notable limitacin a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha credo oportuno suprimirlos ahora, en aras de la
libre circulacin de la tierra que se estima cada da ms conveniente.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Destaca tambin la regulacin de los gastos y mejoras, del captulo VI. Se ha utilizado la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con
novedades como la de considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se refiera a la
modernizacin de los regados, tarea que constituye hoy uno de los pilares ms importantes de la modernizacin agraria en Espaa. Se trata de
evitar que los arrendamientos de fincas sitas en zonas irrigadas lleguen a ser un obstculo a la modernizacin.
Constituye una importante novedad el captulo VII, en el que se regula la enajenacin y el subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenacin, la Ley se
aleja del principio jurdico romano emptor non tenetur stare colono, recogido en el artculo 1571 del Cdigo Civil, disponindose ahora todo lo
contrario, aun cuando el comprador estuviera amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (artculo 22). Se permite la cesin o el subarriendo,
en contra del sistema anterior, aunque se limita el importe de la renta del subarriendo, para evitar que se comercie con las tierras por
intermediarios especulativos. Se ha tenido en cuenta para ello que, mediante la cesin o la aportacin quiz a una sociedad del contrato, se
fomentar en algunos casos el agrandamiento de las unidades, lo que, junto a otros instrumentos de poltica estructural (fomento de incorporacin
de jvenes, planes de mejora...), ha de contribuir a la modernizacin de las explotaciones.
Tambin merece destacarse el captulo IX, en el que se actualiza el rgimen de las aparceras. Se suprime el requisito de que el titular de la finca
aporte, al menos, un 25 % del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo as la distincin entre aparcera y arrendamiento
parciario. Se introduce una referencia a la aparcera asociativa remitiendo su regulacin, a falta de pacto, al contrato de sociedad (artculo 32). La
aparcera tiene cierta vigencia en algunas comunidades autnomas y, por otra parte, revive en figuras nuevas de contratos agroindustriales o de
integracin.
En definitiva, existe a lo largo del texto una clara orientacin flexibilizadora del rgimen del arrendamiento, que es resultado de un largo perodo de
reflexin y consultas con expertos, as como del informe del Consejo Superior Agrario. Flexibilizacin que se hace compatible con el equilibrio de las
partes en el contrato, y que se refleja en materias como la regulacin de los derechos del arrendatario en caso de expropiacin de la finca
(disposicin adicional segunda). Incluso la corta duracin del contrato se compensa con el derecho del arrendatario al desistimiento unilateral del
contrato, sin ms que avisar con un ao de antelacin [artculo 24.d]. Flexibilizacin y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad de la
tierra y a la modernizacin de nuestras explotaciones agrarias.
CAPTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
Artculo 1. Arrendamiento rstico.
1. Se considerarn arrendamientos rsticos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas,
para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. Supletoriamente, regir el Cdigo
Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
3. Tendrn tambin la misma consideracin los arrendamientos de explotaciones agrcolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarn las
disposiciones de esta Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.
Artculo 2. Arrendamiento de explotacin.
Se entender que el arrendamiento es de explotacin, ya est constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del
mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgnica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente,
acompaando el correspondiente inventario.
Artculo 3. Derechos de produccin agrcolas y otros derechos.
Los derechos de produccin agrcolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarn el contenido del contrato, tanto en los
arrendamientos de fincas como en los de explotaciones.
Artculo 4. Compatibilidad de arrendamientos.
1. Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos
compatibles y principales.
2. Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal no se considerarn incluidos
aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.
Artculo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rsticos.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

No se considerarn arrendamientos rsticos los contratos de recoleccin de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de
realizacin de alguna faena agrcola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participacin en los productos o con algn
aprovechamiento singular.
Artculo 6. Arrendamientos exceptuados de esta Ley.
Quedan exceptuados de esta Ley:
a. Los arrendamientos que por su ndole sean slo de temporada, inferior al ao agrcola.
b. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantacin a la que
especficamente se refiera el contrato.
c. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica o de inters social, en los trminos que disponga la legislacin
especial aplicable.
d. Los que tengan como objeto principal:
1. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos
de carcter secundario.
2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3. La caza.
4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulacin del ganado.
5. Cualquier otra actividad diferente a la agrcola, ganadera o forestal.
e. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano comn,
que se regirn por sus normas especficas.
Artculo 7. Inaplicacin de la Ley.
1. Tampoco se aplicar esta Ley a los arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con
el ttulo I de la misma, o aqullos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a. Constituir, conforme a la legislacin especfica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artculo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13
de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones.
b. Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que el rendimiento distinto del rstico sea superior en
ms del doble a ste.

2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podr poner trmino al
arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artculo 25, mediante un plazo de preaviso de un ao. Ello se aplicar igualmente al arrendamiento de
explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporcin superior
al 50 %.
Artculo 8. Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario de fincas rsticas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en
que las recibi y de lo dispuesto sobre mejoras en esta Ley.
Sern nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que
tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.
2. Cuando la determinacin del tipo o sistema de cultivo implique transformacin del destino o suponga mejoras extraordinarias, slo podr hacerse
mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y de las normas legales o reglamentarias
pertinentes.
3. En el arrendamiento de explotacin, el arrendatario goza igualmente de plena autonoma en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la
obligacin de conservar la unidad orgnica de la explotacin y de efectuar, a la terminacin del arriendo, su devolucin al arrendador.
CAPTULO II. PARTES CONTRATANTES.
Artculo 9. Capacidad y limitaciones a la extensin del arrendamiento.
1. Podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o jurdicas.

Adolfo Infante Infante

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS

21/05/2009

Es agricultor profesional, a los efectos de esta Ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al
duplo del Indicador pblico de renta de efectos mltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto-ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalizacin de
la regulacin del Salario Mnimo Interprofesional y para el incremento de su cuanta, y cuya dedicacin directa y personal a esas actividades
suponga, al menos, el 25 % de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrn ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotacin comunitaria de la tierra, las sociedades
agrarias de transformacin y las comunidades de bienes.
3. Para ser arrendatarias, las personas jurdicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT),
debern tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades
complementarias a sta dentro del mbito rural, siempre que no excedan los lmites establecidos en el apartado 6.
A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participacin y presencia del titular, como consecuencia de eleccin pblica, en
Instituciones de carcter representativo, as como en rganos de representacin de carcter sindical, cooperativo o profesional, siempre que stos
se hallen vinculados al sector agrario, las de transformacin y venta directa de los productos de su explotacin y las relacionadas con la
conservacin del espacio natural y proteccin del medio ambiente, al igual que las tursticas, cinegticas y artesanales realizadas en su explotacin.
4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podr poner fin al contrato una vez emancipado,
siempre que haya transcurrido la duracin mnima prevista en el artculo 12, y lo comunicar al arrendatario en el plazo de seis meses desde que
alcanz dicho estado o, en su caso, desde que falte un ao para que se cumpla el plazo mnimo de duracin. En todo caso, la denuncia del contrato no
surtir efecto hasta transcurrido un ao desde su realizacin.
5. Tambin podrn ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados, conforme a sus normas
reguladoras, para la explotacin de fincas rsticas.
6. En todo caso, no podrn ser arrendatarios de fincas rsticas, las personas fsicas que, por s o por persona fsica o jurdica interpuesta, sean ya
titulares de una explotacin agraria, o de varias, cuyas dimensiones y dems caractersticas sern fijadas en las distintas comarcas del pas por los
rganos competentes de las Comunidades Autnomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectreas de secano o 50 de regado.
Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en rgimen extensivo, el lmite mximo ser de 1.000 hectreas.
En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotacin comunitaria de la tierra, el lmite anterior se multiplicar por
el nmero de miembros que las compongan.
No ser de aplicacin la limitacin a las entidades u organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados conforme a sus normas
reguladoras para la explotacin o subarriendo de fincas rsticas,
7. No podrn ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptan, no obstante:
a. Las personas fsicas y jurdicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unin Europea, del Espacio Econmico
Europeo, y de pases con los que exista un convenio internacional que extienda el rgimen jurdico previsto para los ciudadanos de los
Estados mencionados.
b. Las personas fsicas que carezcan de la nacionalidad espaola, que no estn excluidas del mbito de aplicacin de la Ley Orgnica
4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en Espaa y su integracin social, y que se encuentren
autorizadas a permanecer en Espaa en situacin de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgnica y su desarrollo
reglamentario.
c. Las personas jurdicas y otras entidades nacionales de los dems Estados que apliquen a los espaoles el principio de reciprocidad en
esta materia.
Artculo 10. Resolucin del derecho del concedente.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un anlogo derecho de goce sobre la finca o la
explotacin se resolvern al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el ao agrcola, en cuyo caso subsistirn hasta que
ste concluya.
Tambin podrn subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando ste exceda de la duracin de aquellos derechos si a su otorgamiento
hubiera concurrido el propietario.
CAPTULO III. FORMA.

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Artculo 11. Criterios y requisitos formales.


1. Los contratos de arrendamiento debern constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrn compelerse a formalizarlos en documento
pblico, cuyos gastos sern de cuenta del solicitante. Tambin podrn compelerse a la constitucin del inventario de los bienes arrendados.
A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumir la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario est en
posesin de la finca, y si no constase el importe de la renta, sta ser equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.
La escritura pblica de enajenacin de finca rstica deber expresar la circunstancia de si sta se encuentra o no arrendada, como condicin para
su, inscripcin en el Registro de la Propiedad.
2. Los arrendamientos de explotacin, por la propia naturaleza de los mismos, debern ir acompaados de un inventario circunstanciado de los
diversos elementos que integran la explotacin, del estado de conservacin en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean
necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.
CAPTULO IV. DURACIN DEL ARRENDAMIENTO.
Artculo 12. Tiempo de duracin.
1. Los arrendamientos tendrn una duracin mnima de cinco aos. Ser nula y se tendr por no puesta toda clusula del contrato por la que las
partes estipulen una duracin menor.
2. Salvo estipulacin de las partes que establezca una duracin mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entender concertado por
un plazo de cinco aos, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento
posterior, el arrendatario de fincas pondr a disposicin del arrendador la posesin de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificacin a
que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo contractual, deber notificrselo fehacientemente al arrendatario con
un ao de antelacin. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesin de las fincas arrendadas a disposicin del arrendador al trmino del
plazo, el contrato se entender prorrogado por un perodo de cinco aos. Tales prrrogas se sucedern indefinidamente en tanto no se produzca la
denuncia del contrato.
CAPTULO V. RENTA.
Artculo 13. Fijacin de la renta.
1. La renta se fijar en dinero y ser la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie,
llevarn a cabo su conversin a dinero.
2. Las partes podrn establecer el sistema de actualizacin de renta que consideren oportuno. Pactada la actualizacin, a falta de estipulacin en
contrario, la renta se actualizar para cada anualidad por referencia al ndice anual de precios al consumo.
3. Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividir por la duracin
anual pactada para determinar la cantidad que habr de ser pagada cada ao.
Artculo 14. Pago.
El pago de la renta se verificar en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonar en metlico por aos vencidos
en el domicilio del arrendatario.
El arrendador deber entregar al arrendatario recibo del pago.
Artculo 15. Cantidades asimiladas a la renta.
1. Todas las cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposicin legal sean repercutibles al arrendatario podrn ser exigidas por
aqul desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposicin que autorice la repercusin.
2. El impago de tales cantidades equivaldr al impago de la renta.

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3. El derecho a repercutir prescribir al ao de haberse efectuado el pago por el arrendador.


Artculo 16. Contrato de seguro.
El arrendatario, en defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podr asegurar la produccin normal de la finca o explotacin contra los
riesgos normalmente asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le comunique el seguro concertado, una
parte de la prima que guarde, en relacin con su importe total, la misma proporcin que exista entre la renta y la suma total asegurada.
CAPTULO VI. GASTOS Y MEJORAS.
Artculo 17. Principio general.
1. El arrendador y el arrendatario estn obligados a permitir la realizacin de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra
parte contratante.
2. Tales reparaciones y mejoras se realizarn en la poca del ao y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.
Artculo 18. Gastos de conservacin a cargo del arrendador.
1. El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizar todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado
de servir para el aprovechamiento o explotacin a que fue destinada al concertar el contrato.
2. Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado anterior, el arrendatario podr optar bien por compelerle a ello
judicialmente o resolver el contrato u obtener una reduccin proporcional de la renta, o por realizarlas l mismo, reintegrndose mediante
compensacin con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo.
Asimismo, podr reclamar los daos y perjuicios causados.
3. Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daos no indemnizables, cuya reparacin tenga un coste superior a una anualidad de
renta, no estar obligado el arrendador a dicha reparacin, debiendo comunicrselo al arrendatario en tal sentido, el cual podr optar por rescindir
el contrato, comunicndoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la disminucin proporcional de la renta a que hubiese lugar.
Artculo 19. Otros gastos a cargo del arrendador.
1. Incumben tambin al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposicin legal o por resolucin judicial o administrativa firmes o por
acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernizacin de regados para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la
finca arrendada.
2. Cuando las obras, mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural
conservacin de la finca, supongan una transformacin que redunde en el incremento de la produccin, el arrendador tendr derecho a la
revalorizacin proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisin del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha
revalorizacin.
Artculo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.
1. Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeo normal
de su actividad y las que le vengan impuestas por disposicin legal o por resolucin judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la
comunidad de regantes relativo a la mejora del regado que sea tambin propia del empresario agrario en el desempeo normal de su actividad, sin
que por ello tenga derecho a disminucin de la renta, ni a la prrroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones
legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.
2. El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras
formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o ms fincas integradas en una misma unidad de explotacin, salvo en los
tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrcola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo
que establezca la legislacin sobre proteccin del medio ambiente y proteccin del patrimonio histrico y de la obligacin de devolver las cosas al
trmino del arriendo tal como las recibi, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1561 del Cdigo Civil.
3. Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario.

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4. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la
finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
Artculo 21. Mejoras tiles y voluntarias.
Por lo que se refiere a las mejoras tiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se
estar, en primer trmino, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicar
el rgimen establecido por el Cdigo Civil para el poseedor de buena fe.
Asimismo, y previa notificacin al arrendador, el arrendatario podr realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le
sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminucin de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser
utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 aos, tanto del arrendatario como de su cnyuge, de la persona
que conviva con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin de afectividad con independencia de su orientacin sexual, de sus
familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o
presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rstica. Al trmino del contrato, el
arrendatario estar obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si as se lo exigiera el arrendador.
CAPTULO VII. ENAJENACIN Y SUBARRIENDO.
Artculo 22. Enajenacin de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y
obligaciones del arrendador, y deber respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato prevista en el artculo 12 o la de la prrroga
tcita que est en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los dems casos deber respetar la duracin total pactada.
2. En toda transmisin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, incluida la donacin, aportacin a sociedad, permuta, adjudicacin en pago o
cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porcin determinada o de una participacin indivisa de aqullas, el arrendatario
que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artculo 9.2, tendr derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el
transmitente notificar de forma fehaciente al arrendatario su propsito de enajenar y le indicar los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimacin del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artculo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la
disposicin adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles desde que hubiera recibido la notificacin para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el
mismo precio y condiciones, y lo notificar al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificacin del arrendador, el arrendatario tendr derecho
de retracto durante 60 das hbiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimacin hecha por el arrendador, se determinar por un perito
independiente nombrado de comn acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdiccin civil conforme a las normas de
valoracin que establece la legislacin de expropiacin forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenacin se notificar de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto
o, en su caso, el de adquisicin, si las condiciones de la enajenacin, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a
las contenidas en la notificacin previa. El mismo derecho tendr si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificacin previa. En este
caso, el retracto o el derecho de adquisicin preferente podrn ser ejercitados durante el plazo de 60 das hbiles a partir de la notificacin.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los ttulos de adquisicin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, deber justificarse la prctica de
la notificacin que establece el apartado anterior.
5. No procedern los derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente en los casos siguientes:
a. En las transmisiones a ttulo gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo
grado de consanguinidad o afinidad o su cnyuge.
b. En la permuta de fincas rsticas cuando se efecte para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10
hectreas de secano, o una de regado, los predios que se permutan.
6. Los derechos establecidos en este artculo sern preferentes con respecto a cualquier otro de adquisicin, salvo el retracto de colindantes
establecido por el artculo 1523 del Cdigo Civil, que prevalecer sobre stos cuando no excedan de una hectrea tanto la finca objeto de retracto
como la colindante que lo fundamente.

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7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto
corresponder ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condicin de agricultor joven, y,
de haber ms de uno con esta condicin, al ms antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotacin, habr que cumplir las obligaciones de notificacin
con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podr ejercitarlo cada uno por la porcin que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera
ejercitarlo, por su parte, podr hacerlo cualquiera de los dems, y ser preferente el que tuviera la condicin de agricultor joven y, en su defecto, o
en el caso de ser varios, el ms antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensin haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores
se entendern limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisin de la finca deber especificar,
en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porcin dada en arriendo.
Artculo 23. Cesin y subarriendo.
Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso, deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y
deber otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario.
El arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador.
Dicho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno de los descendientes del
arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de 60 das
hbiles a partir de su celebracin.
CAPTULO VIII. TERMINACIN DEL ARRENDAMIENTO.
Artculo 24. Terminacin del arrendamiento.
El arrendamiento termina:
a. Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando sea tambin total; si la prdida es slo parcial, el arrendatario
tiene opcin para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiacin forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En
este ltimo supuesto, adems, el arrendatario tiene derecho a la indemnizacin que haya fijado la Administracin.
b. Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
c. Por mutuo acuerdo de las partes.
d. Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola, notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.
e. Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa
efectuada por el testador, tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor, y si hubiera varios, ser preferente el
ms antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrn que escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las,
condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta ltima circunstancia, ser necesaria la correspondiente notificacin
por escrito al arrendador, en el plazo de un ao desde el fallecimiento.
f. En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga
la persona jurdica o la comunidad.
g. Por resolucin del derecho del arrendador.
h. Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
Artculo 25. Resolucin del arrendamiento a instancia del arrendador.
El contrato podr resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
a. Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio
en los mismos trminos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
b. Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el
contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolucin judicial o administrativa.
c. No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos
contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepcin de
ayudas o compensaciones en aplicacin de la normativa estatal, autonmica o comunitaria aplicable.
d. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artculo 23.
e. La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artculo 7.1.
f. Causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

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Artculo 26. Rescisin.


Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrn rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligacin de satisfacer gastos
de conservacin y mejoras, en los trminos de los artculos 18, 19 y 20 de esta Ley.
Artculo 27. Efectos.
El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y dems medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente y,
recprocamente, el entrante tiene obligacin de permitir al saliente lo necesario para la recoleccin y aprovechamiento de los frutos, en la forma
prevista en el artculo 1578 del Cdigo Civil.
CAPTULO IX.
DE LAS APARCERAS.
Artculo 28. Contrato de aparcera.
1. Por el contrato de aparcera, el titular de una finca o de una explotacin cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus
aprovechamientos, as como el de los elementos de la explotacin, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en
repartirse los productos por partes alcuotas en proporcin a sus respectivas aportaciones.
2. Se presumir, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcera no comprende relacin laboral alguna entre cedente y cesionario; de
pactarse expresamente esa relacin, se aplicar, adems, la legislacin correspondiente.
Artculo 29. Rgimen jurdico de la aparcera.
En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarn las disposiciones de este captulo y, con carcter
supletorio, las normas sobre arrendamientos rsticos contenidas en los captulos II, III, VI y VIII, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza
esencial del contrato de aparcera. No obstante, tratndose de las mejoras impuestas por ley o por resolucin judicial o administrativa firmes o
acuerdo firme de la comunidad de regantes correspondiente, debern llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas, y si faltara
el pacto, podr resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.
Artculo 30. Aplicacin de la normativa laboral y de Seguridad Social.
Se exceptan de lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 28 de esta Ley los contratos en los que el aparcero aporte nicamente su trabajo personal
y, en su caso, una parte del capital de explotacin y del capital circulante que no supere el 10 % del valor total. En este supuesto, deber serle
garantizado al aparcero el salario mnimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y
cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislacin laboral y de Seguridad Social.
Artculo 31. Duracin.
La duracin del contrato ser la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimar que es la de un ao agrcola, entendindose prorrogado por
un perodo de un ao, en los mismos trminos que los sealados para el arrendamiento en el artculo 12. En los contratos de duracin anual o inferior,
la notificacin previa de finalizacin del contrato se efectuar, al menos, con seis meses de antelacin.
Si se hubiera convenido la aparcera para la realizacin de un cultivo determinado, con la excepcin de los leosos permanentes, y siempre que dicho
cultivo tenga una duracin superior a un ao, el plazo mnimo de duracin ser el tiempo necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo.
A la finalizacin del contrato de aparecera, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendr derecho
preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo tendr derecho a las prrrogas que en esta Ley se
establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcera.
Artculo 32. Aparcera asociativa.
Aquellos contratos parciarios en que dos o ms personas aporten o pongan en comn el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos
de produccin, con la finalidad de constituir una explotacin agrcola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que
obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirn por las reglas de su constitucin y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, sin
perjuicio de que les sean tambin aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.
CAPTULO X.
NORMAS PROCESALES.

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Artculo 33. Jurisdiccin y competencia.


El conocimiento y resolucin de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley correspondern a los juzgados y tribunales del orden
jurisdiccional civil.
Artculo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales.
Las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior, podrn someterse libremente al arbitraje en los trminos previstos en la legislacin
aplicable en la materia.
DISPOSICIN ADICIONAL PRIMERA. Mejoras y renta.
En las mejoras de modernizacin de explotaciones o de transformacin de fincas, las partes podrn convenir, al otorgar el contrato o en otro
momento posterior, que la renta consista, en todo o en parte, en la mejora o transformacin a realizar.
DISPOSICIN ADICIONAL SEGUNDA. Expropiacin.
De conformidad con el artculo 44 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954, se establece el siguiente rgimen de expropiacin forzosa en materia de
arrendamientos rsticos y aparcera:
1. Expropiacin de fincas arrendadas:
a. En el supuesto de expropiacin total o parcial del derecho del arrendatario, ste tendr derecho frente al expropiante:
1. Al importe de una renta anual actualizada y adems al de una cuarta parte de dicha renta por cada ao o
fraccin que falte para expiracin del perodo mnimo o el de la prrroga legal en que se halle. Cuando la
expropiacin sea parcial, estos importes se referirn a la parte de renta que corresponda a la porcin
expropiada.
2. Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.
3. A exigir que la expropiacin forzosa comprenda la totalidad cuando la conservacin de arrendamiento sobre la
parte de la finca no expropiada resulte antieconmica para el arrendatario, aunque se redujera la renta.
4. Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiacin.
5. A la indemnizacin de los daos y perjuicios que sufra la explotacin agrcola de la que el arrendamiento sea
uno de los elementos integrantes.
6. A la indemnizacin que comporte el cambio de residencia, en su caso.
7. Al premio de afeccin calculado sobre el importe total.
b. El expropiante descontar al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo
importe corresponda abonar al arrendador.
c. En los casos de fincas que tuvieran la condicin de rsticas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en
el expediente de expropiacin por corresponderles en tal momento distinta calificacin, el propietario expropiado deber
abonar al arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio de la tierra por cada ao que le reste
de vigencia al contrato, valorada la tierra segn el precio que tengan las fincas rsticas similares a la arrendada y sin
que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca el valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.
d. En los casos de expropiacin por causas de inters social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un
derecho preferente a que se le adjudique otra explotacin en sustitucin de la expropiada se tendr en cuenta esta
circunstancia para disminuir equitativamente la cuanta de la indemnizacin.
2. Expropiacin de fincas dadas en aparcera:
En caso de expropiacin de una finca cedida en aparcera se estar a lo dispuesto en el apartado 1 de esta disposicin adicional,
considerndose renta las cantidades siguientes:
a. En aplicacin del prrafo a.1 del apartado anterior, una parte alcuota de una renta arrendaticia anual, estimada como
aplicable a la finca en cuestin.
b. En aplicacin del prrafo a.4 del apartado anterior, el importe de la parte de las cosechas pendientes.
c. En aplicacin del prrafo c del apartado anterior, una parte alcuota igual a la estipulada en el contrato aplicable a la
doceava parte del precio de la tierra por cada ao que le reste de vigencia al contrato.
DISPOSICIN ADICIONAL TERCERA. Criterios y requisitos formales.
Los contratos objeto de esta Ley debern comunicarse por el arrendador o titular de, la finca o explotacin a los rganos competentes de las
Comunidades Autnomas, que remitirn una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos rsticos que reglamentariamente se
establezca, que tendr carcter pblico e informativo y estar adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentacin.

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DISPOSICIN ADICIONAL CUARTA. Derechos de produccin agraria y otros derechos.


La percepcin del derecho del pago nico, as como cualquier otro derivado de la Poltica Agrcola Comn, se regir, en cuanto a arrendamientos se
refiere, por las previsiones de cada una de las normas comunitarias aplicables en lo referente a esta materia y, en su caso, por las correspondientes
normas autonmicas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que corresponda, de la libertad de pacto de las partes contratantes.
DISPOSICIN TRANSITORIA PRIMERA. Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta Ley.
Los contratos de arrendamiento y de aparcera vigentes a la entrada en vigor de esta Ley, se regirn por la normativa aplicable al tiempo de su
celebracin.
DISPOSICIN TRANSITORIA SEGUNDA. Procesos pendientes.
Los procesos judiciales y extrajudiciales, que se hallen en curso en el momento de la entrada en vigor de esta Ley, continuarn tramitndose por la
legislacin sustantiva sobre arrendamientos rsticos que entonces les fuera aplicable.
DISPOSICIN DEROGATORIA NICA. Derogacin normativa.
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta Ley, y expresamente las siguientes:
a. Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos.
b. Artculo 28 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernizacin de explotaciones agrarias.
c. Ley 1/1987, de 12 de febrero, por la que se prorrogan determinados contratos de arrendamientos rsticos y se establecen los plazos
para acceso a la propiedad.
d. Real Decreto 2235/1985, de 9 de octubre, por el que se organiza el Registro especial de arrendamientos rsticos.
e. Orden de 1 de diciembre de 1981, sobre contratos-tipo de arrendamientos rsticos.
f. Orden de 8 de octubre de 1982, sobre constitucin transitoria de las juntas arbitrales de arrendamientos rsticos.
g. Orden de 8 de octubre de 1982, sobre funcionamiento de las juntas arbitrales de arrendamientos rsticos.
DISPOSICIN FINAL PRIMERA. Habilitacin competencial.
La presente Ley se dicta al amparo del artculo 149.1.8 de la Constitucin, sin perjuicio de la aplicacin preferente de los derechos civiles, forales o
especiales, all donde existan, y de su conservacin, modificacin y desarrollo por las Comunidades Autnomas respectivas.
Se excepta de lo anterior el artculo 30, que se dicta al amparo de lo dispuesto en el artculo 149.1.7, la disposicin adicional segunda, que se dicta al
amparo del artculo 149.1.18, la disposicin adicional tercera y cuarta que se dicta al amparo del artculo 149.1.13 y el captulo X y la disposicin
transitoria segunda, que se dictan al amparo del artculo 149.1.6, todos ellos de la Constitucin.
DISPOSICIN FINAL SEGUNDA. mbito de aplicacin.
Esta Ley ser de aplicacin en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicacin preferente que dicten las comunidades
autnomas con competencia en materia de derecho civil, foral o especial.
DISPOSICIN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.
Esta Ley entrar en vigor a los seis meses de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.

Por tanto, Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.
Madrid, 26 de noviembre de 2003.
Juan Carlos R.
El Presidente del Gobierno, Jos Mara Aznar Lpez.

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MODELOS DE ARRENDAMIENTO DE FINCA RSTICA


Modelo de contrato de arrendamiento (1)

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Modelo de contrato de arrendamiento (2)

REUNIDOS

Don (), mayor de edad, con D.N.I (), vecino de (), con domicilio en calle (), de una parte;

Don (), mayor de edad, con D.N.I. () vecino de (), con domicilio en calle (), de otra;

Acuerdan celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, atendiendo a las siguientes:

CLUSULAS

1. Que Don (), arrendador, es propietario de la finca siguiente (describir) que se encuentra
inscrita en el Registro de la Propiedad de (), con el nmero () del Libro ().
2. Que el arrendador cede en arrendamiento la finca descrita a Don ().
3. El arrendamiento tendr una duracin de () aos a partir de la fecha de hoy. (Establece
la Ley 49/2003 de 26 de Noviembre, sobre Arrendamientos Rsticos, en su art. 12, que
la duracin mnima del arrendamiento es de 5 aos).
4. Terminado el plazo contractual el arrendatario podr poner a disposicin del arrendador
la posesin de las fincas arrendadas.
5. El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo contractual,
deber notificarlo fehacientemente al arrendatario con un ao de antelacin.
6. De lo contrario, si el arrendatario no pone a disposicin del arrendador la posesin de
las fincas arrendadas al trmino del plazo, el contrato se entender prorrogado por un
perodo de 3 aos. Tales prrrogas se sucedern indefinidamente en tanto no se
produzca la denuncia del contrato.
7. La renta anual a satisfacer por el arrendatario es de () euros que ingresar dentro de
los siete primeros das de cada ao en el nmero de cuenta que Don () tiene abierta en
la Entidad Bancaria (), sucursal ().

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8. La renta se actualizar mediante el sistema () que las partes contratantes han estimado
oportuno; actualizndose la renta para cada anualidad por referencia al ndice anual de
precios al consumo.
9. El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de su
obligacin de devolver la finca al terminar el arriendo en el estado en que la recibi y de
lo dispuesto sobre mejoras en la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rsticos.
10. Tanto el arrendador como el arrendatario se obligan a permitir la realizacin de las
obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante,
realizndose tales reparaciones o mejoras en la poca del ao y en la forma que
menos perturben, salvo las que no puedan diferirse.
11. Sern de cuenta del arrendador las obras, mejoras o inversiones que por Ley o
resolucin judicial o administrativa firme o por acuerdo firme de la comuinidad de
regantes sobre la modernizacin de regados para el cambio del sistema de riego,
hayan de realizarse sobre la finca arrendada.
12. El arrendador se obliga a realizar todas las obras y reparaciones necesarias con el fin
de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotacin a la
que se destina la finca.
13. Incumben al arrendatario las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del
empresario agrario en el desempeo normal de su actividad y las que vengan
impuestas por la ley o por resolucin judicial o administrativa firmes, o por acuerdo
firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regado que sea tambin
propia del empresario agrario en el desempeo normal de su acitvidad.
14. Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes (), debiendo ello
referirse a la totalidad de la finca y debiendo otorgarse por todo el tiempo que reste del
plazo del arrendamiento, por una renta que no podr superar a la pactada entre
arrendador y arrendatario.
15. El arrendatario para ceder o subarrendar la finca precisar, en todo caso, el
consentimiento expreso del arrendador.

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16. Podr resolverse el contrato a instancia del arrendador cuando concurra alguna de las
causas siguientes:

I.

Falta de pago de la renta.

II.

Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca a las que el


arrendatario se hubiese comprometido y a aquellas otras que vengan impuestas por
norma legal o por resolucin judicial o administrativa.

III.

No explotar la finca aun parcialmente, o destinarla en todo o en parte a fines o


aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente.

IV.

Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de algunos de los requisitos del


art. 23 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, sobre Arrendamientos Rsticos.

V.

Que el arrendatario cause graves daos en la finca con dolo o negligencia manifiesta.

VI.

Aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 71 de la


Ley 49/2003 de 26 de noviembre, sobre Arrendamientos Rsticos.

1. Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrn rescindir el contrato por


incumplimiento de la otra parte de satisfacer gastos de mejoras y conservacin, en los
trminos de los arts. 18, 19 y 20 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, sobre
Arrendamientos Rsticos.
2. En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estar a lo dispuesto en el Cdigo
Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rsticos.
3. Para la resolucin de cualquier problema acerca del cumplimiento de este contrato, se
someten ambas partes a la Jurisdiccin de los Tribunales de (), renunciando
expresamente al fuero propio.

Y en prueba de su conformidad, firman las Don () y Don () el presente contrato de


ARRENDAMIENTO, en la ciudad de () a () de () de ().

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INSTANCIA TIPO GOBIERNO DE NAVARRA DE INSCRIPCIN/BAJA


DEL ARRENDAMIENTO RSTICO.

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