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UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL/TURMA 4

MARCIELLY GARCIA

OS PRINCPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIRIO

OURINHOS/SP
2014

UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL/TURMA 4

MARCIELLY GARCIA

OS PRINCPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIRIO


Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial, para
concluso do Curso de Ps Graduao
em Direito Notarial e Registral, na
Universidade Anhanguera - Uniderp, sob
a orientao da Professora Ana Cristina
F. de Jesus.

OURINHOS/SP
2014

RESUMO

Este trabalho tem por finalidade discorrer sobre os princpios do sistema registral
imobilirio brasileiro, a seriedade da atividade exercida pelos Oficiais de Registros
perante a sociedade, a importncia do registro do ttulo na serventia de registro de
imveis, os efeitos do registro, como a publicidade, a autenticidade e a eficcia aos
atos jurdicos constituintes dos direitos de propriedade, ou a este relativo. Alm
disso, o estudo apresenta os princpios a serem observados pelos Oficiais de
Registro desde seu lanamento no livro protocolo at o registro do ttulo na matrcula
do imvel. Atravs de pesquisa biogrfica, verificou-se o surgimento de novos
princpios de acordo com a evoluo do sistema do registro imobilirio e por fim, a
necessidade do cumprimento de cada princpio do registro imobilirio em seu devido
momento.
Palavras-chave: Princpios do Direito Registral Imobilirio Brasileiro; Registro de
Imveis; Lei de Registros Pblicos; Registrador de Imveis e Oficial de Registro.

ABSTRACT

This paper aims to discuss the principles of the Brazilian real estate registral system,
the seriousness of the activity performed by the Official Records in society, the
importance of registration of title in the usefulness of property registration, the effects
of logging, such as advertising, the authenticity and effectiveness of the constituent
legal acts of property rights, or this relative. In addition, the study presents the
principles to be observed by officers registry since its launch in the book protocol to
the record title in the property record. Through biographical research, there was the
emergence of new principles in accordance with the evolution of the real estate
registration system and finally, the need to comply with every principle of real estate
registration in due time.
Keywords : Principles of Brazilian registrars Real Estate Law; Real Estate Registry;
Public Records Act; the Real Estate Registrar and the Registrar.

SUMRIO

INTRODUO...........................................................................................................06

Captulo I

1. FINALIDADE E IMPORTNCIA DO REGISTRO DE IMVEIS............................07

Captulo II

2. OS PRINCPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIRIO......................08


2.1 Princpio da Rogao ou da Instncia..............................................................09
2.2 Princpio da Disponibilidade.............................................................................10
2.3 Princpio da Continuidade.................................................................................10
2.4 Princpio da Legalidade.....................................................................................11
2.5 Princpio da Especialidade................................................................................12
2.5.1 Princpio da Especialidade Objetiva..................................................................12
2.5.2 Princpio da Especialidade Subjetiva................................................................13
2.6 Princpio da Unitariedade Matricial...................................................................14
2.7 Princpio da Territoriedade................................................................................14
2.8 Princpio da Titularidade....................................................................................15
2.9 Princpio da Tipicidade......................................................................................16
2.10 Princpio da Obrigatoriedade..........................................................................16
2.11 Princpio da Publicidade..................................................................................17
2.12 Princpio da Prioridade....................................................................................18
2.13 Princpio da Inscrio......................................................................................18
2.14 Princpio da Presuno e da F pblica.........................................................19
2.15 Princpio da Parcelaridade e Cindibilidade do Ttulo....................................20
2.16 Princpio da Concentrao..............................................................................20
2.17 Princpio do Tempus regit atcum....................................................................21
2.18 Princpio da Segurana Jurdica.....................................................................21
CONCLUSO............................................................................................................22

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS..........................................................................23

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE...................................................25

INTRODUO

O Registro Imobilirio um servio pblico, exercido em carter privado,


por delegao do Poder Pblico, por um Oficial de Registro ou Registrador
Imobilirio, que teve seu ingresso na atividade atravs do concurso pblico de
provas e ttulos.
A atividade de Registro Imobilirio, no Brasil, regulamentada
preponderantemente atravs da Lei 6.015/73, conhecida no mundo jurdico como Lei
dos Registros Pblicos LRP. Decorre da referida lei muitos princpios abordados
pelo presente trabalho.
Por ser um servio pblico, o Registro Imobilirio rege-se pelos mesmos
princpios da administrao pblica, alm de obedecer aos princpios especficos da
atividade.
O sistema registral imobilirio tem como finalidade tutelar o direito de
propriedade, garantindo uma segurana jurdica as partes e a toda a sociedade dos
atos envolventes.
Por ser uma atividade to importante na vida dos cidados, assegurado
pela prpria Constituio Federal, necessrio se faz analisar os princpios que os
cercam.
A propriedade, assim como todos os direitos reais, s produzem efeitos
pretendidos pelas partes e perante terceiros com seu ingresso na serventia
imobiliria.
Dessa forma, muito importante a verificao pelo Oficial de Registro dos
princpios que norteiam o registro imobilirio, assegurando s partes os efeitos
pretendidos.
Nessa perspectiva, o foco principal do presente trabalho, tem-se o
desenvolvimento dos princpios norteadores do Registro de Imveis Brasileiro, pelo
fato de tais princpios estarem intimamente ligados s atividades desenvolvidas
pelos Oficiais de Registros que, diante do carter pblico do servio, estes ficam
atrelados obedincia aos princpios basilares da administrao pblica, sob pena
de ferir a credibilidade dos registros, bem como a segurana do servio.

1. FINALIDADE E IMPORTNCIA DO REGISTRO DE IMVEIS

O Registro de Imveis um instituto jurdico organizado pelo Estado,


exercido em carter privado por um profissional de direito denominado Registrador
de Imveis, que ingressa nesta atividade atravs de concurso pblico de prova e
ttulos, por delegao do Poder Pblico.
Tudo o que diz respeito sobre a propriedade, suas relaes jurdicas
passam pelo crivo do Registrador de Imveis.
O Registro de Imveis possui como finalidade a formalizao dos direitos
de propriedade, referente aos imveis, o assentamento de ttulos de atos jurdicos
que tenham por objeto direitos reais sobre imveis, conferindo-lhes publicidade e
efeitos erga omnes, alm da segurana, eficcia e autenticidade das relaes
jurdicas concretizadas, assegurando-lhes presuno da prova da propriedade.
A lei que rege o registro de imveis a Lei n 6.015/73, que orienta todo o
processo de registro. Cumpre salientar que o registro o meio hbil comprovao
do direito de propriedade, e tambm a forma pela qual feita a transferncia dos
bens imveis, como disciplina o Cdigo Civil de 2002, em seu artigo 1.2451:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
ttulo translativo no Registro de Imveis.
1. Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante
continua a ser havido como o dono do imvel.
2. Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono
do imvel.

Apesar de se adquirir a propriedade mediante o registro do ttulo no


Registro Imobilirio, como disciplina o Cdigo Civil no artigo acima mencionado, o
mesmo afirma que o registro no a nica forma de aquisio da mesma, tendo
com exceo a esta regra a aquisio da propriedade pela acesso, usucapio,
desapropriao e pelo direito hereditrio, porm, mesmo nesses casos
imprescindvel o acesso ao Registro de Imveis para ser preservada a continuidade
do registro e a eficcia erga omnes, possuindo o registro do ato praticado somente
efeito declaratrio, como nos atos causa mortis, de modo que apenas informa a
1

BRASILEIRO, Cdigo Civil, art. 1.245.

modificao da titularidade do imvel, j nos atos inter vivos, o registro constituir a


propriedade e outros direitos reais imobilirios, seu efeito ser constitutivo.
Afora desse posto primordial do Registro Imobilirio, ainda exerce uma
funo fiscalizadora, atuando como um rgo acessrio na fiscalizao do
recolhimento dos tributos municipais, estaduais e federais, incidentes sobre a
propriedade e os direitos a ela correlatos.
O Registro Imobilirio, atravs de seus agentes, incumbido de
recepcionar e analisar os pedidos de parcelamento do solo (loteamentos e
desmembramentos) e incorporaes imobilirias (edifcios e casas em condomnio),
momento que se torna responsvel por zelar pela obedincia s normas de direito
do consumidor, urbansticas e ambientais, contribuindo, de maneira importante para
a sociedade, como na defesa dos interesses e na melhoria da qualidade de vida de
grande parte da populao.
No entanto, em funo do que estabelece o prprio Cdigo Civil, embora
com o passar do tempo e a evoluo jurdica, a principal finalidade do Registro
Imobilirio, sem dvida aquela relacionada aquisio e garantia da propriedade
imobiliria.
Em sntese, para a aquisio da propriedade do imvel no basta o
simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente. O contrato de compra e
venda ou escritura, por exemplo, no suficiente, por si s, para transmitir o
domnio. Essa transferncia somente se opera com o registro do ttulo no registro
imobilirio, antes deste somente existir o direito pessoal.

2. OS PRINCPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIRIO

No sentido jurdico, princpio indica uma ordenao, servindo de base


para a interpretao, integrao, conhecimento e aplicao do direito positivo. o
alicerce tanto para a elaborao de lei quanto na aplicao do direito, pelo
preenchimento das lacunas da lei.
Violar um princpio muito mais que transgredir uma norma qualquer. A
desateno ao princpio implica ofensa no apenas a um mandamento obrigatrio,
mas a todo o sistema de comandos.

Assim, os princpios caracterizam-se como normas elementares ou


requisitos primordiais institudos como base ou fundamento de alguma coisa,
estabelecem uma direo estimativa. So considerados normas jurdicas. Os
princpios esto acima das regras, criando-as ou inspirando sua aplicao.
O Registro de Imveis, para garantir segurana jurdica sociedade,
deve-se velar pelos princpios que o regem, no podendo ser desprezados, sob
pena de se ferir a credibilidade dos registros, segurana do servio, a anulabilidade
do ato, dentre outros.
Os princpios do Registro Imobilirio, no so todos absolutos e nem
taxativos, sua nomenclatura pode mudar de acordo com posies doutrinrias.
So diversos os princpios que regem o Registro Imobilirio, e de acordo
com a evoluo registral, nascem mais princpios. Aqui tentaremos abordar os
principais princpios que norteiam o Registro de Imveis, longe de se esgotar o
estudo.
Apenas para fins de estudo, antes de adentrar do mrito dos princpios do
Registro Imobilirio, podemos os classificar de acordo com os atributos encontrados
em um ato de registro, como os que dizem respeito aos princpios que informam os
requisitos do registro, aos princpios que informam os efeitos do registro e aos
princpios administrativos do registro.
Sabemos que os princpios administrativos do registro, so os mesmos
que norteiam a Administrao Pblica, sendo eles: princpio de autotutela, princpio
da moralidade, princpio da igualdade, princpio da eficincia, princpio da motivao
e princpio da razoabilidade, dentre outros. No adentraremos em tais princpios, por
no ser o objetivo central do trabalho em questo.

2.1 Princpio da Rogao ou Instncia

Conhecido tambm como Reserva de Iniciativa, diz respeito provocao


do registro, o Registrador Imobilirio, denominado tambm como Oficial de Registros
Pblicos, imprescindvel sua provocao por terceiro, que pode ser de forma
verbal ou a requerimento, para que possa exercer sua funo, no podendo agir de
ofcio. No cabe ao Registrador questionar os motivos do ingresso do ttulo no
registro, mas apenas verificar se este possui todos os requisitos para formalizar a
vontade da parte.

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Em atos de registro esta a regra, no admitindo exceo, que somente


ir ocorrer em casos de averbao no flio real, como averbaes de nomes de
logradouros decretados pelo Poder Pblico, averbaes de qualquer nus que
conste na certido oriunda de outra circunscrio, quando se tratar de abertura de
matrcula, podendo o Oficial agir de ofcio.
O Princpio da Rogao ou da Instancia, portanto, preza-se pela
transparncia, certificao do ato e pelo respeito vontade da parte interessada,
como se infere do artigo 217 da Lei 6015/73 in verbis: O registro e a averbao
podero ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe o pagamento de suas
despesas respectivas.

2.2 Princpio da Disponibilidade

O direito de dispor se traduz na faculdade de transferir o imvel terceiro


ou de grav-lo com algum nus real, mas somente pode transferir a propriedade ou
dispor dela, a pessoa que tem o imvel registrado em seu prprio nome e ainda, o
imvel tem que estar disponvel, no pode estar gravado com clausula de
inalienabilidade. Tambem no poder vender uma rea maior da que constar na
registro. Trata-se do direito de propriedae, que o direito de usar, gozar, fruir e
dispor da coisa, como regulamenta o artigo 1228 do Cdigo Civil.
Assim sendo, de inteira responsabilidade do Registrador de Imvel
verificar a disponibilidade do imvel no registro, tanto no que diz respeito ao imvel
ali mencionado, como as pessoas que figuram como proprietrias, pois ningum
pode transferir mais direitos do que os constitudos no registro imobilirio, devendo
este princpio ser observado em relao ao imvel, no que diz respeito sua
disponibilidade fsica ou material, como tambm disponibilidade jurdica quanto
aos contratantes, projetando-se sobre estes o direito de propriedade.

2.3 Princpio da Continuidade

O princpio da continuidade to importante no Direito Imobilirio que


est mencionado em trs artigos da Lei de Registros Pblicos, sendo eles: artigo
195, 222 e 237.

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Para conceitua-lo ningum melhor que Afrnio de Carvalho, que assim


menciona: "O princpio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer
dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o
outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistncia de
imvel no patrimnio de transmitente.
Este princpio refere-se ao encadeamento que deve existir no registro de
determinado imvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade
ininterrupta das titularidades jurdicas de um imvel.
As inseres constantes no assento devem ser continuas e sucessivas,
sem qualquer interrupo, cabendo ao Registrador efetuar os lanamentos na
matrcula do imvel na exata ordem dominial e cronolgica de todos os atos jurdicos
translativos, constitutivos, modificativos ou extintivos de direitos sobre o imvel, no
podendo proceder ao lanamento de qualquer ato de registro sem a existncia de
registro anterior que lhe d suporte formal e a obrigar as referncias originrias,
derivadas e sucessivas.
Esse encadeamento diz respeito tanto ao imvel, como as pessoas que
no assento figuram, de tal forma que no poder haver o cancelamento de uma
hipoteca que no consta no assento, assim como eventual modificao do estado
civil da pessoa que figura no assento deve ser averbada, a fim de que a
continuidade seja respeitada.
O princpio da continuidade absoluto, no h excees nem quando o
ttulo se referir aquisio originria da propriedade, como nos casos de usucapio
e desapropriao de imvel pelo Pode Pblico. No caso da usucapio, quando for
identificado o imvel em nome do particular, o registro da usucapio poder ser feito,
lanando como anterior o registro em nome do particular que sofreu a prescrio
aquisitiva, cumprindo-se o princpio da continuidade. Desta forma os princpios
bsicos dos Registros Pblicos so cumpridos.
Por fim, o maior mrito do princpio da continuidade est em garantir a
segurana dos registros imobilirios, pois, sabemos que o registro de um direito s
ser permitido se o outorgante figurar no registro anterior como seu titular.

2.4 Princpio da Legalidade

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O princpio da legalidade atribui ao Registrador de proceder com os


exames formais dos ttulos que iro ingressar no flio real, cabe a ele verificar se os
ttulos esto de acordo com que exige a lei.
Visa reprimir os registros dos ttulos invlidos, ineficazes ou imperfeitos,
pois, o princpio da legalidade tem como finalidade assegurar a devida validade e
eficcia dos ttulos, somente podendo ser objeto de registro ou averbao os ttulos
e atos que atendem s normas legais e regulamentares em vigor.
Portanto, podemos concluir que a validade do registro depende da
validade do negcio jurdico que lhe d suporte. Nulo o negcio, nulo ser o registro.
Anulado o negcio, anulado ser o registro.
Vale destacar que, o Oficial de Registro desempenha atividade
administrativa, cuja obrigao da verificao do ttulo com os requisitos constantes
na norma, somente diz respeito a sua validade formal, cabe a ele apenas investigar
os defeitos extrnsecos do negcio jurdico, no cabendo investigao dos defeitos
intrnsecos do mesmo, como igualmente reexaminar as decises de rgos
jurisdicionais e adentrar no mrito da deciso judicial que determinou o registro. No
fere ao princpio da legalidade, porque no retira do Oficial a proceder ao exame de
qualificao de ttulos judiciais.

2.5 Princpio da Especialidade

O princpio da especialidade est previsto na Lei de Registros Pblicos,


nos artigos 176, 1, inciso II, item 3 e 4, e artigo 225.
A doutrina desdobra-se o princpio da especialidade em trs classes: a)
especialidade objetiva; b) especialidade subjetiva e c) a especialidade do fato
jurdico exprimindo-se sua natureza, extenso s condies que houver, seu valor.
No obstante, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em
razo da maior aplicao ou relevncia registrria.

2.5.1 Princpio da Especialidade Objetiva

Conforme o princpio da especialidade objetiva, todo imvel que seja


objeto de assentamento no flio real deve estar perfeitamente individualizado, no
podendo surgir dvidas a respeito do imvel que est sendo lanado.

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A Lei de Registros Pblicos, em seu artigo 176, 1, inciso II, item 3,


letras a e b, preceitua que a identificao do imvel feita mediante a indicao
de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea e denominao, cdigo e
dados constantes do CCIR (certificado de cadastro rural), se rural; ou logradouro e
nmero, se urbano, e sua designao cadastral, se houver.
Os instrumentos particulares, escrituras pblicas, como os ttulos judiciais,
devem mencionar o imvel com perfeita descrio, no restando suspeita ao
Registrador de Imvel de qual imvel se reporta.
O Tabelio ao lavrar escritura pblica, deve descrever o imvel de acordo
com o constante na certido do registro imobilirio, pois, a caracterizao do imvel
constante no ttulo deve coincidir com aquela descrio que consta no registro
anterior, sob risco de no ser aceito o seu ingresso no flio real. Eventuais erros,
omisses e divergncias do imvel constante na matrcula com o ttulo apresentado,
conforme o caso poder ser retificado administrativamente ou judicialmente, para
que se d o ingresso no registro imobilirio.
O escopo do princpio da especialidade objetiva, da descrio do imvel
objeto de registro ser minuciosamente individualizado e nico, sua proteo contra
erros que possam confundir as propriedades, de modo a causar prejuzos aos seus
titulares, de modo a evitar registros contraditrios ou que possam incidir sobre
direitos de terceiros.

2.5.2 Princpio da Especialidade Subjetiva

O princpio da especialidade subjetiva aborda as pessoas que fazem


parte do assento imobilirio, como proprietrias ou titulares de direito reais sobre os
imveis registrados, podendo ser pessoas fsicas ou jurdicas.
O princpio acima referido ordena que, os ttulos apresentados para o
registro, sejam judiciais, extrajudiciais, pblicos ou particulares, identifiquem, precisa
e

corretamente,

mediante

qualificao

completa,

as

pessoas

nomeadas,

participantes ou intervenientes nos respectivos ttulos.


A exigncia do artigo 176, 1, inciso II, item 4, da Lei de Registros
Pblicos, que as qualificaes das partes contratantes estejam minuciosamente
descritas, identificadas e particularizadas, como nome, identificao, estado civil,
domiclio, etc.

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Desse modo, o contratante que figura como proprietrio do direito real na


matrcula do imvel com seu estado civil casado, sob o regime de participao final
nos aquestos, no constando averbao do pacto antenupcial e posteriormente
prenotado um ttulo em que o contratante constitui nus de direito real no imvel,
necessrio se faz a averbao do pacto antenupcial antes do registro do ttulo, para
que seja cumprido o princpio da especialidade subjetiva.

2.6 Princpio da Unitariedade Matricial

Previsto na Lei de Registro Pblicos, em seu artigo 176, 1, inciso I,


dispe, in verbis: cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do
primeiro registro a ser feito na vigncia desta lei.
No antigo sistema, denominado sistema das transcries, permitia que o
mesmo imvel fosse transcrito vrias vezes, conforme fossem feitas as suas
transmisses. J no novo sistema, constata-se que, para cada imvel deve ser
aberta uma nica matrcula, esta que conter toda a vida jurdica do imvel. A
matrcula ou flio real por assim caracterizado, como o ncleo central do registro
imobilirio, dando publicidade a qualquer interessado dos atos ali mencionados.
Ocorrendo a existncia de duas matrculas sobre o mesmo imvel,
prevalecer matrcula mais antiga, a mais recente ser nula.
Na hiptese de desmembramento, ser aberta uma matrcula para cada
parte desmembrada, encerrando-se a primitiva.
Portanto, cada imvel registrado somente pode ter um nico nmero e
ficha de matrcula, at que seja dividido ou desmembrado, quando a matrcula
original ser encerrada, e assim criadas s matrculas dos novos imveis divididos
ou desmembrados.

2.7 Princpio da Territoriedade

Embasado no artigo 169, caput, da Lei de Registros Pblicos, o princpio


da territoriedade ou competncia territorial delimita a atuao do Oficial de Registros
Pblicos, podendo praticar os atos apenas referentes aos imveis circunstanciados
na sua serventia.

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O referido princpio est tambm previsto na Lei 8.955/94 Lei dos


Servios Notariais e de Registro, que cita, in verbis: Aos oficiais de registro de
imveis, de ttulos e documentos e civis das pessoas jurdicas, civis das pessoas
naturais e de interdies e tutelas compete a prtica dos atos relacionados na
legislao

pertinente

aos

registros

pblicos,

de

que

so

incumbidos,

independentemente de prvia distribuio, mas sujeitos os oficiais de registro de


imveis e civis das pessoas naturais s normas que definirem as circunscries
geogrficas.
Ao contrrio das escrituras lavradas em tabelionato de notas, em que a lei
faculta s partes a escolha do tabelio, independente da situao do imvel; nos
atos que dizem respeito ao Registro de Imveis, uma obrigatoriedade a parte levar
o ttulo na serventia onde o imvel esteja circunstanciado, no h faculdade na
escolha da pessoa do Registrador ou da serventia pela parte.
O principio da territoriedade no absoluto, essa ressalva est prevista
no mesmo artigo em que o define, na parte in fine, e descreve as hipteses das
excees nos incisos I e II, como quando o imvel passa a pertencer outra
circunscrio, as averbaes sero efetuadas na matrcula ou margem do registro
a que se referem e quando os imveis esto situados em comarcas ou circunscrio
limtrofes, os registros relativos a este imvel sero feitos e todas elas.
Quando no for o caso das ressalvas previstas em lei, o exerccio das
funes delegadas do Ofcio Imobilirio devero ser realizadas dentro da rea
territorial definida em lei, sob pena de nulidade.
Assim, o princpio da territoriedade, nada mais atribui do que a
competncia privativa aos Registradores de Imveis para a prtica dos atos
registrais, relativamente aos imveis situados na respectiva circunscrio ou rea
territorial, sendo invalido e ineficaz o ato de registro ou averbao realizado por
serventia sem competncia legal, salvo as previstas em lei.

2.8 Princpio da Titularidade

Segundo o princpio da titularidade, os atos praticados no Registro


Imobilirio, somente tero validade se realizados pelo Oficial ou por um funcionrio
registral devidamente autorizado.

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Dessa forma, a submisso da validade do ato registral est condicionada


de haver sido praticado por agente legitimamente investido da funo.

2.9 Princpio da Tipicidade

O princpio da tipicidade afirma que somente podem ser registrveis


ttulos legalmente previstos ou reconhecidos em lei, como menciona o artigo 172 da
Lei 6.015/73, ttulos que esto elencados no artigo 167 da mesma Lei, porm, o
artigo no exauriu todos os atos e ttulos que necessitam de registro, como v.g. o
penhor mercantil, disciplinado nos artigos 1.447 e seguinte, do Cdigo Civil
Brasileiro e a cdula de crdito comercial, conforme a Lei 6.840/80 e Decreto-lei
413/69.
Os ttulos que no constam no rol do artigo 169, da Lei de Registros
Pblicos, podem vir mencionados em lei especfica, como o caso da cdula de
crdito comercial.
O princpio da tipicidade no absoluto no que se refere as averbaes,
uma vez que, o artigo 246, caput, da Lei de Registros Pblicos, dispe, in verbis:
Alm dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, sero averbados
na matrcula as sub-rogaes e outras ocorrncias que, por qualquer modo, alterem
o registro.
Portanto, todo ato que se refira ao registro dever ser averbado, mesmo
que no previsto taxativamente na lei e todos os ttulos ou atos, inter vivos ou causa
mortis, reconhecidos em lei, que constituem, declarem, transladem ou extinguem
direitos reais sobre imveis sero registrados no Registro Imobilirio.

2.10 Princpio da Obrigatoriedade

A finalidade do princpio da obrigatoriedade dar aos atos segurana e


oponibilidade perante terceiros, mas que para isso ocorra deve-se levar o ttulo a
registro. o que relata o artigo 1.245 do Cdigo Civil Brasileiro, que a propriedade
s se transmite mediante o lanamento do ttulo no Registro Imobilirio. a
aplicao da mxima que estabelece: Quem no registra no dono.
Para que os efeitos esperados pelas partes ocorram, a lei impe que
determinados atos so obrigados ao registro, mas no impe sano e nem

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penalidades pelos atos que deixaram de figurar no registro, apenas no tero os


efeitos pretendidos pelas partes. a prpria parte que arca com o nus da sua
omisso, no obtendo os benefcios do registro, como a autenticidade, segurana
jurdica e eficcia do registro imobilirio, oponvel contra terceiros.
No obstante, o princpio da obrigatoriedade impe o registro dos atos
previstos em lei, embora inexistam prazos ou sanes pelo seu descumprimento.

2.11 Princpio da Publicidade

Publicidade significa disponibilizao das informaes a qualquer pessoa,


e sendo o servio pblico, esta disponibilizao obrigatria.
O princpio da publicidade tem por fundamento legal os artigos 16 e
seguintes, bem como o art. 172, da Lei de Registros Pblicos. Est previsto, ainda,
no artigo 1, da Lei n 8.935/94, como tambm na prpria norma constitucional
(artigo 5, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que
a solicite, independentemente de identificao e justificativa para tanto.
Este princpio confere a qualquer pessoa s informaes constantes no
registro pblico, atravs de certides requeridas no ofcio imobilirio. Torna pblico
todos os atos relativos a imveis, sejam de constituio, transferncia ou
modificao dos direitos reais, indicando a situao fsica e jurdica do imvel,
gerando efeito erga ommes.
Atravs do princpio da publicidade, todos os atos e fatos objeto de
registro so pblicos e acessveis a qualquer pessoa, sem necessidade de
demonstrar interesse, do mesmo modo que a garante aos direitos reais submetidos
ao registro a sua oponibilidade perante terceiros.
O Oficial no pode negar a publicidade dos atos que constam no registro,
por ser um servio pblico, deve fornecer a quem solicitar certido dos atos ali
mencionados, no precisando a parte alegar qualquer motivo para solicitar a
certido.
Por garantir efeitos erga ommes, fornece as partes uma segurana
jurdica de que as informaes constantes dos registros pblicos correspondem
realidade presente quanto s pessoas interessadas e ao bem a que se refere,
trazendo a proteo dos interesses de terreiros.

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A parte que compra um imvel constitudo de nus real, no pode alegar


m-f do vendedor e nem que desconhecia tal fato, se lanado no flio real. Cabe a
parte interessada, atravs do principio da publicidade, se precaver de eventuais
danos que podero ocorrer atravs do negocio jurdico.
Por fim, a o princpio da publicidade do Registro de Imveis, visa a
garantir os direitos submetidos a registro e a oponibilidade erga ommes.

2.12 Princpio da Prioridade

Previsto no artigo 186, da Lei de Registos Pblicos, o princpio da


prioridade assegura como o titular do direito real, a primeira pessoa que protocolar o
titulo na serventia, independentemente da cronologia da sua lavratura, celebrao
ou data da ordem judicial, o que garante a eficcia do ttulo no ingresso do flio real
a data da apresentao, ou seja, a data do protocolo do Registro Imobilirio.
Havendo diversos ttulos com referncia ao mesmo imvel, consignar
com prioridade, aquele que primeiro protocolar o titulo em face dos demais, se disser
respeito garantia real, aquele que teve seu ttulo protocolado anteriormente, ter a
preferncia no recebimento em face dos ttulos protocolados posteriormente. Isso
vale tambm pra a alienao de propriedade, dono ser aquele que ingressar com
seu ttulo no protocolo do Registro de Imveis primeiramente.
O princpio da prioridade outorga ao primeiro a apresentar o ttulo
prioridade erga ommes do direito e a preferncia na ordem de efetivao do registro.
Dessa forma, a pessoa que primeiro apresentar seu ttulo, ser este
lanado no livro Protocolo, onde esta prenotao ter um nmero de ordem, que
determinar a prioridade do registro deste ttulo e a preferncia dos direitos reais,
pois a prioridade garantida pela ordem cronolgica da apresentao dos ttulos,
garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferncia do direito real
oponvel perante terceiros.

2.13 Princpio da Inscrio

O sistema de registro adotado pelo Brasil decorre do sistema romano de


registro, o sistema da inscrio ou princpio do registro, onde somente se transfere
o domnio mediante o registro do ttulo.

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A Lei de Registros Pblicos, n. 6015/73, inovou com a criao da


matrcula, onde estabeleceu que todo imvel dever ter matrcula nica, diferente do
sistema anteriormente estabelecido, em que ocorria a transcrio do ttulo.
Com a criao da matrcula, referida lei determinou ainda que todos os
imveis do territrio nacional fossem cadastrados, isto , inscritos no flio real, dessa
forma objetivou dar maior autenticidade, eficcia, segurana jurdicas e oponibilidade
perante terceiros.
Sua previso legal est assentada nos artigos 167, I, e II, 168 e 169 da
Lei de Registros Pblicos, bem como no artigo 1.245 e 1 do Cdigo Civil.

2.14 Princpio da Presuno e da F Pblica

O princpio da f pblica provm do fato de que todos os atos registrais


so praticados por pessoas investidas no cargo, atravs da delegao do Poder
Pblico, como menciona o artigo 3 da Lei dos Notrios e Registradores in verbis:
"Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais do direito,
dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de
registro".
A f pblica no Registro Imobilirio tem presuno relativa de veracidade,
ou seja, at que se prove em contrrio, os atos ali constantes so considerados
como vlidos e perfeitos.
A f pblica inerente ao registro e a presuno de domnio esto
diretamente ligadas validade do negcio jurdico, pois, todo o ttulo, antes de
adentrar no flio real, passa pelo crivo do Registrador de Imveis, este, por sua vez,
faz o exame de legalidade, para que nenhum ttulo fique a merc da insegurana
jurdica.
Lanado o ttulo na matrcula do imvel, presume-se vlido o negcio
jurdico que o originou, mantendo-se a estrutura das relaes jurdicas, produzindo o
ato do registro todos os efeitos legais, conferindo a seu titular uma presuno juris
tantum de domnio, ou seja, uma presuno relativa de veracidade, at prova em
contrrio, uma vez que pode ser contestada por terceiros em juzo, em ao prpria,
cabendo parte que demandou a ao o nus da prova.

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A presuno relativa dos atos prticos pelo Registrador de Imveis no


so absolutos, uma vez que os efeitos do Registro Torrens gera presuno absoluta
de veracidade, no admitindo prova em contrrio.
Assim, o princpio da presuno e o da f pblica tem por finalidade
assegurar a autenticidade dos atos emanados do registro e dos servios, gerando
presuno de validade juris tantum, somente podendo ser desconstitudo, anulado
ou cancelado por provocao de terceiros, atravs de deciso judicial.

2.15 Princpio da Parcelaridade e Cindibilidade do Ttulo

Todos os ttulos que ingressam no flio real passam pelo crivo do Oficial
de Registro, que verifica se estes esto revestidos dos requisitos exigidos em lei.
O ttulo prenotado na serventia pode-se referir a mais de um negcio
jurdico e em todos eles h a verificao de sua admissibilidade.
Com o princpio da parcelaridade e cindibilidade do ttulo, este pode
ingressar no flio real de forma cindida ou parcelado, isto , o Oficial de Registro
pode aproveitar ou extrair certos elementos insertos no ttulo que podero ingressar
de imediato na matrcula do imvel.

2.16 Princpio da Concentrao

O princpio da concentrao est elencado no artigo 167, inciso II, item 5


cumulado com o artigo 246, todos da Lei de Registros Pblicos.
De maneira sbia, o legislador previu que, apesar do rol dos direitos reais
ser taxativo, os atos passveis de ingresso no registro imobilirio no foram
elencados de forma exaustiva.
Apesar de previsto em lei, tal princpio tem aplicao recente no Registro
de Imveis. Ora, se o registro tem como efeito a publicidade do ato, nada mais
plausvel do que tudo que disser respeito ao imvel ser trazido para a matrcula para
que todos possam tomar conhecimento.
Em resumo, este princpio afirma que nenhuma ausncia referente ao
imvel deve ficar alheio matrcula, todos os atos e fatos que possam implicar a
alterao jurdica das coisas, mesmo em carter secundrio, deve ingressar ao flio

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real, para que haja uma publicidade ampla de conhecimento de todos, preservando
e garantindo, com isso, os interesses das partes e de terreiros de boa-f.

2.17 Princpio do Tempus regit actum

Quando o ttulo protocolado na serventia, o Oficial de Registro procede


com o exame de legalidade, verificando se o ttulo prenotado preenche os requisitos
formais exigidos em lei e faz a anlise extrnseca do mesmo.
A lei verificada pelo Oficial de Registro ser aquela vigente no momento
da apresentao do ttulo e no da lavratura do ttulo.
Dessa forma, em ateno ao princpio tempus regit actum, faz-se
necessrio sujeio do ttulo lei vigente ao tempo da apresentao na serventia,
pouco importando a data celebrada do negcio jurdico.

2.18 Princpio da Segurana Jurdica

O princpio da segurana jurdica garante que todos os atos praticados no


Registro de Imveis foram observados por todos os princpios que o envolvem, que
foi feita uma anlise cuidadosa do ttulo para que este ingresse no flio real.
O fim primordial do sistema registral imobilirio a segurana jurdica que
se tem dos atos praticados no Registro Imobilirio, garantindo as partes e a
terceiros, um registro seguro e por consequncia, livre de riscos.

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CONCLUSO

Verifica-se que cada princpio que rege o registro imobilirio tem sua
particularidade, a maioria no comporta excees, sendo aplicado de forma
absoluta, e alguns, a minoria, aplicado de forma relativa, pois comporta execues.
Essas excees no so uma faculdade ao Oficial de Registro em aplicar
ou no tal princpio, mas sim a no incidncia do princpio em determinados casos
previstos em lei.
Percebemos a grande importncia que se tem, da aplicabilidade dos
princpios no sistema de registros de imveis, pois tais princpios vo alm das
normas jurdicas, impostos como alicerces na segurana jurdica dos atos praticados
no registro de imveis.
Os princpios que norteiam o registro imobilirio, nenhum mais ou
menos que o outro, cada um possui suas peculiaridades e ocasio da sua
aplicao, todos so necessrios, de modo que nenhum absorve o outro.
Esses princpios tm por finalidade oferecer a sociedade uma segurana
jurdica de todos os atos praticados no registro imobilirio, fazendo com que cada
vez mais as informaes constantes nas matrculas do Registro de Imveis
correspondam realidade, o que trar um enorme benefcio social.
Acreditamos que o presente estudo possa vir a contribuir de uma forma
positiva da tamanha estima que representa os atos praticados no registro imobilirio.

23

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MORAES, Alexandre de. Direito Constitucional. 17. ed. So Paulo: Atlas, 2005.

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TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito e que se fizerem necessrios, que


isento completamente a Universidade Anhanguera-Uniderp, a Rede de Ensino Luiz
Flvio Gomes e o professor orientador de toda e qualquer responsabilidade pelo
contedo e ideias expressas no presente Trabalho de Concluso de Curso.
Estou

ciente

de

que

poderei

responder

administrativa,

civil

criminalmente em caso de plgio comprovado.

Ourinhos, 12 (doze) de fevereiro de 2014 (dois mil e quatorze).