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Una Mirada al Ejercicio de la Valoración

de Bienes en Colombia

Por: Luis Fernando Restrepo Gómez


INGENIERO CIVIL – TASADOR DE BIENES

Contenido mínimo de los Informes de Avalúos, No se deje Engañar


Definir el valor de venta o de compra de una propiedad no es una tarea sencilla, es más,
un cálculo mal hecho puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender o
de adquirir un inmueble.
Todo informe profesional de Tasación o de Avalúo, debe contener un mínimo de
requisitos, que están establecidos en la actualidad desde el mes de septiembre del 2009,
en las Normas NTS-S 03 y en la NTS-S 04, ICONTEC – RNA, entre los cuales se
encuentra un detallada descripción física del bien tasado, un riguroso análisis
urbanístico de la zona y sus tendencias de transformación y desarrollo, la aplicación de
por lo menos dos metodologías, según el tipo de inmueble, la memoria de los cálculos
realizados, el registro fotográfico, el valor del avalúo y una estimación de la
valorización.
Por eso, es necesario acudir a un especialista tomando ciertas precauciones ya que en
Colombia miles de personas ejercen esta actividad sin tener la formación técnica y
profesional, ni la experiencia necesaria.

El Oficio del Avaluador


De acuerdo con la Constitución colombiana hay plena garantía para que los nacionales
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puedan ejercer oficios como el de “Avaluador”, ya que este menester no es considerado


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ni se le exige el cumplimiento adecuado de algunos requisitos para ser considerado


como una profesión.
En Colombia, desde hace varios años se ha procurado la búsqueda de efectuar algunas
regulaciones del ejercicio de la actividad Valuatoria, para lo cual se nombran
comisiones y se realizan propuestas de LEY que hasta la fecha no han recibido, ni el
ECO en los estamentos políticos que le den el impulso, y es obvio que tampoco han sido
eficientes las estrategias que se han trazado los gremios para lograr el objetivo, y por
este motivo hasta no lograr que sea promulgada una LEY del Ejercicio de la
Valoración o de la Tasación de Bienes, en Colombia el Perito Avaluador seguirá
siendo un individuo que desempeña una actividad calificada como OFICIO (al igual que
un Albañil, o una Cajero Bancario) y no una PROFESIÓN.
Por esta razón, y muy a pesar de que existen varias normas al respecto, cualquier
persona con una par de cursos puede prestar sus servicios como avaluador, previa
inscripción ante la Superintendencia de Industria y Comercio, trámite que toma apenas
algunas de horas.

Calificación y Clasificación de Los Peritos Avaluadores


Desde hace algún tiempo, los gremios de aglutinan o reúnen a los peritos Avaluadores,
han luchado por promulgación de una Ley que determine de manera clara el alcance, las
competencias y que además regule el ejercicio de la actividad Valuatoria en Colombia.
En otros países, el ejercicio de esta actividad está totalmente restringido y regulado para
PROFESIONALES CON UNA CARRERA UNIVERSITARIA.

EL AVALUADOR JUNIOR, EL AVALUADOR SÉNIOR Y EL AVALUADOR MÁSTER


No todos los Avaluadores, por el simple hecho de poseer un Número de Registro del
RNA (Registro Nacional de Avaluadores), están adecuadamente en capacidad técnica y
cognoscitiva para realizar avalúos de cualquier tipo y envergadura.
En Brasil por ejemplo, existe una Carrera Universitaria (Varias universidades del País la
tienen) denominada Ingeniería Legal de Tasaciones y existen prestigiosos postgrados
universitarios que van desde la especialización (Avalúos de Inmuebles Urbanos,
Avalúos de Predios Rurales (Ganadería-Cultivos), Avalúos de Maquinarias y Equipos,
Avalúos de Empresas, Valoración de Daños y Perjuicios, etc.).
También en España, Venezuela, Chile, Perú, México, Costa Rica, Argentina, etc., es
requisito indispensable para obtener una credencial de Perito Tasador (o de Perito
Avaluador que es como se le conoce en Colombia), la acreditación previa de un Título
Universitario de Ingeniero o de Arquitecto, para lograr después de una capacitación de
entre 150 horas académicas y unas cuantas horas de prácticas o pasantías (Un semestre
universitario) la cual lo califica como Avaluador Junior, lo cual solo le habilita a
realizar determinados avalúos o tasaciones que tanto la Ley como el mismo Mercado de
servicios profesionales se establecen los requisitos específicos de la credenciales que
debe aportar un candidato a realizar una peritásgo o tasación, tal es el caso en los
Juzgados, en los Bancos, etc. De igual manera un Avaluador Sénior, logra esta
acreditación al presentar una combinación de experiencias y capacitaciones que
pudieran conformarse con asistencia y participaciones en cursos, seminarios, talleres y
congresos del tema valuatorio, o con la realización de un segundo semestre
(Especialización), y para la acreditación como Avaluador Máster, pues con la misma
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fórmula para obtener la calificación de Avaluador Sénior, consistente en capacitaciones


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continuas y permanentes, aunadas a la acreditación de experiencias o con la realización


de dos semestres más en el tema de Valuación de Bienes (4 en total como mínimo) en
una universidad reconocida.
No obstante, gremios como FEDELONJAS y la Sociedad Colombina de Avaluadores
fundaron el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), que cuenta con el espaldarazo de
la Superintendencia de Industria y Comercio, con el propósito de fijar una serie de
pautas y requisitos para que sus afiliados pudieran ejercer la actividad con plena
idoneidad y ofrecerle así seguridad y confiabilidad a sus clientes.
Para pertenecer a este ente es necesario seguir un conducto en el que se han de realizar
Cursos Certificados de Avalúos, acreditar experiencia en una especialidad y presentar
un examen y una entrevista ante un comité regional.
Para controlar la competencia desleal y mitigar el daño que este tipo de personas le
hacen al Ejercicio del Peritásgo Valuatorio en nuestro país, algunos gremios como La
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia con el Apoyo del SENA (Servicio
Nacional de Aprendizaje) han introducido desde hace un par de meses la calificación de
sus afiliados Avaluadores mediante la “EVALUACIÓN DE COMPETENCIAS
LABORALES”, cuyas exigencias y requisitos de conocimientos esenciales y destrezas
mínimas están establecidos en las Normas Prescritas para tal fin, y las cuales están
siendo aplicadas y difundidas a nivel nacional para que los Avaluadores puedan obtener
la CERTIFICACIÓN de la competencia laboral en cada una de ellas. (Existe una
Norma para Avalúos Inmuebles Urbanos, otra para Inmuebles Rurales, otra para
Maquinarias y Equipos, otra para Empresas, etc.).
Este importante paso, conjuntamente con la aparición de las Normas ICONTEC – RNA
y el control del ejercido con la acreditación del RNA, son por el momento, un paso
significativo en la optimización de la calidad y seriedad del servicio de peritásgo y
realización de avalúos en Colombia, el cual desde todas los ópticas se traducirá en un
parte de tranquilidad para los usuarios, pero ojo, solo si éstos avances y exigencias
difunden en el público en general y los usuarios o los juzgados o los Banco, se enteran
de que ya están vigentes estos controles y regulaciones por las agremiaciones e
instituciones mencionadas.
Existen ofertas públicas en revistas y periódicos, e incluso en la WEB, sobre servicios
profesionales (¿lo son?) en los cuales se ofrecen avalúos por tarifas de hasta $ 50.000
pesos, cuyos escuetos resultados son entregados en una, dos o tres hojas, los cuales
carecen de soportes y del sustento apropiado ya que incumplen exigencias básicas tales
como la descripción y la justificación de la metodología seleccionada, o de la memoria
de cálculo, o de las conciliaciones del valor, y como no, también brillan por su ausencia
sus certificaciones de competencia y las credenciales de avaluador, por lo que no
resultan nada confiables. Esas Tarifas, son similares a algunos productos “PIRATAS”
como “relojes” o “pilas de carga eléctrica”, que se ofrecen en nuestras calles, pero que
no nos debe sorprender su calidad (o su mal funcionamiento), pues es obvio que en la
reducción de los costos, han sido sacrificados muchos de los elementos que
seguramente van en detrimento de su calidad ya que para aquellos que cumplen con las
rigurosas normas que se traducen en confiabilidad del servicio, ese valor tarifado u
ofrecido no cubre ni los gastos de movilización, ni el valor de los documentos
necesarios para una investigación seria.
Por lo anterior, Se deben exigir cuidadosamente entre otras condiciones, que el perito
avaluador contratado para prestar el servicio de tasación o valoración de un bien,
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realmente tenga la calificación apropiada para emitir una “Opinión de Valor”


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confiable, y considerar que al igual que en el Derecho o en la Medicina, existen


Avaluadores que podrían Clasificarse como Junior, Sénior o Máster.
Recomendaciones
¿Qué Cuidados se deben tener para contratar el avalúo comercial de un predio?
El Usuario, debe exigir como mínimo:
Que para la conclusión del valor que se dictamina en el informe, el Perito haya
efectuado un enfoque apropiado en la selección de La metodología Valuatoria
aplicada y su comparación del valor con otras metodologías.
Exigir que el Informe contenga las memorias de cálculo de manera organizada y
en un lenguaje de fácil comprensión para cualquier tercero distinto del
contratante del servicio.
Según el tipo de Bien, el registro fotográfico, el valor del avalúo y una
estimación de la tendencia de el comportamiento futuro del valor de ese bien .
Exigir la presentación en los anexos del informe, de las Credenciales que le
acrediten su capacitación y la Certificación de las competencias laborales,
además de presentar su comprobante de Registro Nacional de Avaluadores, ya
que los terceros que lo miren deberán saber quien emite la Opinión de Valor y
sus cualidades para hacerlo.
Por esta razón, lo primero que debe hacer alguien que va a contratar a un avaluador es
asesorarse bien respecto del nivel de capacitación que debiera tener el experto al que le
confiará el servicio profesional, verificar sus credenciales y exigir que como producto
su informe de avalúo cumpla con las Normas ICONTEC- RNA, y decididamente dejar
la variable precio o tarifa en un segundo lugar, pues debe recordar y sobre todo en este
tipo de servicios que los más barato por lo general resulta siendo más caro al fin de
cuentas.
Por ejemplo en un Informe de Avalúo de un Inmueble, un usuario o contratante, para
procurar una buena asesoría y la prestación de un servicio profesional de calidad
mínima debe exigir que el avaluador incluya en el informe los siguientes puntos:
 Características del inmueble y del Entorno
 Información jurídica del Bien y la titulación del mismo
 Descripción de la Normatividad Actual de usos legales del suelo y Los datos
urbanísticos existentes del sector
 Descripción de servicios e infraestructura
 Consideraciones constructivas del bien, como edad y estado de conservación y
mantenimiento, acabados, usos y localización, etc.
 Descripción detallada de las Metodologías aplicadas (por lo menos dos)
 Memorias de los cálculos realizados
 Estimaciones sobre valorización
 Avalúo comercial (valor del inmueble)
 Registro fotográfico de la visita
 Anexos de documentos urbanísticos consultados (Certificado de Tradición y
Libertad; Ficha Predial; Planos; etc.)
 Credenciales del Avaluador

Como cuantificar unos Justos Honorarios


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Una vez elegido el avaluador, el Usuario o contratante del servicio, deberá facilitarle la
información jurídica del inmueble y acordar la fecha de entrega del mismo, que puede
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ser dependiendo del avaluador y del tipo de bien a tasar entre un par de días y un mes
(inmuebles urbanos residenciales, oficinas y maquinarias y equipos – 4 días a una
semana y valoraciones de empresas o avalúos especiales –entre una semana y un par de
meses).
Cabe anotar que aunque no hay una TARIFA DE HONORARIOS que rija o regule desde el
punto de vista legal, la cuantía de éstos servicios de tasación profesional, salvo cuando
se trata de avalúos para créditos hipotecarios o peritásgos judiciales, (Ley 546), el
monto a cancelar por un usuario por servicios para la realización de un avalúo serio en
el mercado no es inferior a los 150.000 pesos, más traslados y gastos reembolsables por
obtención de documentos (si los realiza el avaluador) de Certificados de Tradición y
Libertad, Ficha Predial, Escrituras, Dibujo de Planos, Levantamientos Topográficos,
etc., los cuales se pueden requerir en la elaboración del avalúo, y que pueden ser
suplidos por el usuario contratante y en este caso obviamente no le serán cobrados por
el avaluador.

Consejos y Opiniones
Según declaraciones recientes de la Dra. Clemencia Parra, presidenta de la Unión
Inmobiliaria de Colombia (UIC), “…el no acudir a un avaluador certificado implica
poner en riesgo el patrimonio familiar en el caso de las viviendas o un capital de
trabajo cuando se trata de inversionistas en diferentes tipos de inmuebles”. Por ello es
vital ser muy riguroso con la elección del avaluador y exigente con el contenido del
informe que este entregará.
Las entidades gubernamentales o estatales y los Bancos deben cumplir con lo estipulado
en las normas y por esto cada vez de manera más inflexible, están exigiendo la entrega
de la información a los Avaluadores de manera detallada y en cumplimiento de las
Normas y Leyes, pero ésto no ocurre cuando el servicio profesional de tasación se da en
un acuerdo laboral entre personas naturales, pues piensan que esas exigencias encarecen
el servicio sin beneficios, pues solo quieren un dato, el Valor del Bien, no importa lo
sustentable que sea ni la metodología, ni cómo llegó el perito a ese valor, sino que se
conforman con que el mismo este afiliado a una Lonja o que posea una capacitación en
un curso de 160 horas, lo cual, ya lo hemos dicho, es básico pero no suficiente.
En muchos Juzgado, (cada vez menos gracias a Dios), los peritos o Auxiliares de la
Justicia, para prestar sus servicios en los mismos, lo único que requerían era aparte de
tener alguna formación (inmobiliaria no necesariamente universitaria) debían ser
amigos o familiares del Juez o del Secretario del Juzgado, para ser elegidos como
Peritos Auxiliares, sin embargo eso les ha generado y seguirá generando dilatados
conflictos y contrapropuestas, nuevos avalúos (en oportunidades hasta tres y cuatro
avalúos), pues a ellos, solo les interesan los honorarios (que sean los más bajos para
los actores del conflicto y para los Auxiliares es una Ganancia Ocasional pues no
obtendrían esos ingresos en el mercado laboral sin una capacitación más adecuada y sin
darse cuenta de la importancia de esta labor y del riesgo social que ella implica, en
consecuencia sus Dictámenes Periciales son totalmente Impugnables y poco confiables
e impiden en la mayoría de los casos, emitir al Juez una sentencia Justa o por lo menos
ajustada a lo que pudiera ser más equitativo en su decisión, lo que además de calidad de
sentencia, disminuye las impugnaciones en los juicios y obviamente implica un
vertiginoso avance en la disminución del promedio de los tiempos con que se cierran o
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se terminan estos caso jurídicamente.


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Cotización por Honorarios Profesionales de Tasación Inmobiliaria


La Cotización que se realiza a continuación parte de las siguientes hipótesis:
Se pueden realizar un Número de Tasaciones por mes (22 días hábiles x mes) de
acuerdo al “Nivel de Dificultad” de cada una de ellas y a su ubicación geográfica de
acuerdo a lo siguiente:
25 Tasaciones al mes de Nivel Sencillo
15 Tasaciones al mes de Nivel Moderado
10 Tasaciones al mes de Nivel Intermedio
6 Tasaciones al mes de Nivel Consulta Especialista
4 Tasaciones al mes de Nivel Consulta Multi - Profesional
El Valor de la hora “Free Lance” (Contratista) de un Perito o Experto de formación
Universitaria, es equivalente según la dificultad y distancia, al valor de la hora de un
profesional de acuerdo a la siguiente tabla:
Los Gastos Generales por cada Mes en los que normalmente incurre un Experto que
presta sus servicios profesionales de manera idónea y profesional obedecen a la
siguiente tabla
Descripción Nivel Dificultad Valor Unitario x hora
Experto con Capacidades Equivalentes a para el Experto
Rango Min Rango Max
las de:
Profesor de Cátedra Universitaria
Pregrado (10% al 15% SMMLV) Sencillo - Junior $ 51,500.00 $ 77,250.00

Profesor de Cátedra Universitaria Moderado – Junior


$ 77,250.00 $ 103,000.00
Posgrado (15% al 20% SMMLV) y Sénior
Profesional con Especialización
Intermedio - Sénior $ 103,000.00 $ 128,750.00
(20% al 25% SMMLV)
Profesional con Máster
Especial - Máster $ 128,750.00 $ 180,250.00
(25% al 35% SMMLV)
Dos más Profesionales con Corporativo
Especializaciones y/o Máster Consulta Multi– $ 180,250.00 $ 257,500.00
(35% al 50% SMMLV) Profesional Especial
Salario Mínimo Mensual Legal Vigente SMMLV $ 515,000.00

Descripción Gastos Generales Monto

Servicios Públicos (75% S.M.L.V.) $ 386,250.00


Arrendamiento (150 % S.M.L.V) $ 772,500.00
Personal de Apoyo (Mensajero - Secretaria / Asistente) (375 % S.M.L.V) $ 1,931,250.00
Papelería en General (60 % S.M.L.V) $ 309,000.00
Afiliación a Lonja (31.80% S.M.L.V) $ 163,770.00
Registro Nacional de Avaluadores (9.26 % S.M.L.V) $ 49,440.00
Capacitación y Suscripción a Publicaciones (75 % S.M.L.V) $ 386,250.00
Seguridad Social y Parafiscales (93 % S.M.L.V) $ 478,950.00
Póliza de Seguridad Responsabilidad Civil (58 % S.M.L.V) $ 298,700.00
Total $ 4,776,110.00

Ejemplo de Estimación de Honorarios Profesionales por Tasación


en Edificio o bien inmueble.
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Estimación del Costo de Honorarios Profesionales en Tasación del Edificio de 3 Niveles


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XXXXXX en la Calle XX con la Carrera XX, de acuerdo con las hipótesis de cálculo
planteadas en la página anterior y tomando el valor medio para los rangos establecidos
partiendo de que se trata de una Tasación con “nivel de dificultad” Moderado y que se
requiere de al menos 15 horas hábiles Profesionales para realizar:
 Visita
 Estudio de Antecedentes y Expediente
 Investigación
 Selección y Estudio de Soportes para el Dictamen (Planos, Fotos, Documentos,
etc.)
 Elaboración del Informe y Dictamen, Encarpetado etc.
 Presentación y Sustentación
Costos Directos
Descripción Costos Directos El Hatillo Valor Unitario

Transporte dentro del Perímetro Urbano de Medellín (Ida y Regreso) $ 30,000.00


Transporte Fuera del Perímetro Urbano de Medellín - (30 Km aprox.)
-
Sumar $ 8.000 por cada 5 km (Ida y Vuelta)
Peajes ida y vuelta (XXX) -
Fotografías Mínimo 16 (Equipo - Software e Impresión) $ 15,000.00
Papelería (Encarpetado; Impresión, Anexos) $ 12,000.00
Total Costos Directos $ 57,000.00

Costeo de Honorarios Profesionales Nivel Moderado con 15 horas de dedicación


Descripción Monto

Profesor de Cátedra Universitaria Posgrado (Prom. Rango $ 90.125


$ 1,351,875.00
x 15 horas)
Gastos Generales (15 Tasaciones x Mes Nivel Moderado) (Total
$ 318,407.33
Gastos Generales x mes/15)
Costos Directos $ 57,000.00
Total Honorarios de Servicios Profesionales $ 1,727,282.33
Retención en la Fuente 10% $ 172,728.23
IVA 16% $ 276,365.17
Total de los Servicios Profesionales $ 2,176,375.74
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