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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibáñez
Rostagno - Teruzzi - Urcegui

c) Factores que dependen de las condiciones de ventas, tales como la
fecha de operación de la compraventa; forma de pago; venta individual o
en block; situación del vendedor y su necesidad de transmitir; situación del
comprador y su interés de adquirir.
d) Factor de orden general, a saber: legislación (régimen de propiedad
horizontal, régimen de locación, etc.); restricciones al dominio impuestas
por el poder publico; legislación impositiva; política fiscal en relación con
prestamos hipotecarios, planes de vivienda y remodelaciones urbanas,
estabilidad monetaria, estabilidad política del país y del núcleo urbano.
e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen en
una comunidad determinada, zona, o incluso cuadra; por ejemplo, los
desniveles fuertes en ciudades balnearias o de turismo serrano pueden
constituir un elemento de segura valorización. En síntesis, son los que no
estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas;
pero no son siempre susceptibles de reconocer, y escapan a todo intento de
enumeración.
Con los datos que surgen de la observación efectuada por el tasador, a
fin de recopilar y ordenar, podemos conformar dos grupos de factores
influénciales, a los que identificaremos como elemento extrínseco por un
lado, y elemento intrínsecos por el otro.
Asimismo Ibáñez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos
referimos al capital invertido, es decir todo lo incorporado al terreno,
identificado en nuestra legislación como inmueble por accesión física.
No siempre el capital invertido es el determinante del precio final, ya
que este depende y esta en relación directa con los factores que influyen
permanentemente, ya sean en forma positiva o negativa (políticas
económicas: impositivas, crediticias, etc.; crecimiento, estancamiento o
decaimiento del poder adquisitivo en el núcleo urbano, entre otros).
Por ejemplo, un individuo comienza a construir su casa con un alto
presupuesto en materiales y mano de obra; quiere una muy buena calidad.
Pero resulta que cuando concluye la obra , el capital invertido no es acorde
con la realidad económica pretendida: resultó inferior. Entonces se procede
a efectuar un análisis de los factores extrínsecos e intrínsecos del inmueble;
¿las medidas y las proporciones del lote son acordes con la categoría de las

Manual Integral
del Tasador

Metodología de tasación - Propiedad horizontal
Edificios industriales y depósitos - Obras de arte
Peritajes y tasaciones rurales - Fondo de comercio
Tasación de vehículos - Dictámenes y Acuerdos del T.S.J.
La tasación y el desarrollo sustentable

1

Córdoba
2007

5

6
MANUAL
INTEGRAL
TASADOR
Impreso
en Argentina. La
reproducción
de esteDEL
libro,
ya sea total o parcial, en forma
idéntica o con modificaciones, escrita a máquina por el sistema Multigraph, mimeógrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilización debe ser solicitada con anterioridad.

Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. Córdoba : Advocatus, 2007.
269 p.; 23x16 cm.
ISBN 978-987-551-106-4
1. Tasación Inmobiliaria.
CDD 333.332 3

LA TASACION

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jurídicamente costosa. La situación jurídica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto económico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto análisis del mercado inmobiliario -recensión, estabilidad,
progresión económica- es el punto de partida para la tasación, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construcción no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situación que caracteriza el
momento económico.
Como resultado, en la tasación, no podemos separar los tres aspectos,
ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
en esta materia, que deberá adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasación para la determinación
del justo precio.

Fecha de catalogación: 02/05/2007

Finalidad: formar el precio

Editado por:

Obispo Trejo 181 - Córdoba
advocatus@fibertel.com.ar
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723

El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio
indicativo del bien tasado, define Alexis Aguada, y para tal fin la información
con la que cuenta el tasador debe estar seleccionada y clasificada, tras el
análisis de las posibles variaciones de valores.
Necesariamente a la formación del precio asisten distintos elementos
o factores que el Ing. Mario Chandias destaca en el análisis de la materia
a saber:
a) Factores que dependen del lote, tales como dimensiones y
proporciones; forma, regular o irregular en mayor o menor grado; niveles,
propios y en relación con la calzada; ubicación dentro de la manzana;
orientación; suelo de fundación; relación lote mejoras, salida a dos calles....
b) Factores que dependen de su emplazamiento, tales como carácter
distintivo de la zona o barrio, normas de zonificación, tendencias de desarrollo
en la zona o barrio (progresivas, regresivas, estancadas), servicios públicos,
importancia de las calles y condiciones físicas, carácter de la vecindad
inmediata, ofertas de tierras de la zona.

18

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

La aplicación analítica que conforma el proceso de una tasación ayuda
por un lado, a identificar correctamente el bien objeto de la tasación y, por
el otro, a materializar su valor, es decir, transformarlo en precio.
Asimismo requiere aclarar que el vocablo “valor”, posee una doble
acepción; por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo
caracteriza como subjetivo, relativo e inherente al individuo, es decir, la
importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona
valoriza de manera distintas, con apreciaciones individuales); y, por el otro
lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinónimo de precio,
transformando su significado en objetivo.
Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a
economía política se refiere, a la estimación que le asignamos a nuestras
preferencias; para los economistas, el motivo de las preferencias es la
“utilidad”, “el trabajo empleado para producir la cosa”, “el
beneficio”,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a
una cosa son complejos y subjetivos. En el ámbito inmobiliario, dicho concepto
se afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio
de una cosa.
Puede ocurrir que el precio determinado en la tasación sufra una
variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptación,
ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido, por lo general,
esto sucede cuando ingresa al mercado, transformándose en “precio venal”
-para la venta- las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distinta índole, lo ideal es que el tasador esté prevenido y
haya efectuado una correcta técnica de balance que será lo que le permitirá
escoger la metodología más propicia conforme el objeto y mercado.
Para ello, el tasador deberá reconocer tres aspectos fundamentales
que inciden en la tasación: técnico, jurídico y económico.
Técnico: es la situación que involucra a la metodología; un buen método
empírico ayudará a determinar objetivamente al bien y al momento económico,
tras la aplicación de la técnica correspondiente.
En cuanto a lo jurídico, se considera de suma importancia verificar la
certeza de los títulos, situación de planos, invasiones, ordenanzas municipales,
etc., puesto que se está trabajando sobre bienes y cualquier problema
planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de
transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando
una disminución en el precio, por pago de multas o cualquier solución

CURSO ANUAL DE TASADORES

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Al maestro Juan Ebaristo Lescano

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

LA TASACION

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CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?
Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen
a la tasación como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro país podemos decir que la tasación
es la estimación del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor económico.
Asimismo Marcela Ibáñez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasación, al mecanismo que se efectúa a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento económico determinado.
La tasación siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurídico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en función de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha
expresión constituye uno de los “principios del avalúo” propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CURSO ANUAL DE TASADORES

9

A MANERA DE PRÓLOGO

1

A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las
palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
comentó sobre las vivencias en la materia.
“... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato técnico, nos considerábamos con
capacidad para estimar valores de los más diversos bienes en
estimaciones informales que se hacían con el ‘sentido común’, así se
llegaban a determinar valores que nos ‘sacaban el problema de encima’
en forma ‘provisoria’ que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasación los hacía a ‘ojo de buen cubero’
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron más complejos cuando había litigios
en las sucesiones, problemas de construcción, accidentes, reparaciones
de todo tipo y más... y más... y más... y llegó un momento que fue
imposible seguir con el sistema ‘amateur’. Hubo que recurrir a los
técnicos tasadores, a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y
dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasación tiene una importancia vital para el ejercicio
profesional, paralelo al diagnóstico jurídico va la tasación, y me
animaría a decir que esta última es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor público y así se apliquen criterios científicos
para llegar a resultados eficaces...
... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de acción a terrenos inimaginables para quienes llevamos

Horacio Cornelli..110 4 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION más de 30 años de ejercicio de abogacía.. en el arte. lo que transforma esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como abogados. El libro que dirigen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez. logra en esta primera edición una tarea exitosa.. la industria en sus distintas y múltiples facetas. martilleros. Hugo Teruzzi. Miguel Angel Ortiz Pellegrini REGLAMENTACION DE LA FUNCION DEL TASADOR .. Víctor Rostagno. en fin. la propiedad horizontal. las tasaciones rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los productos del campo-. PRIMERA PARTE Prof. todas las profesiones vinculadas al quehacer del Poder Judicial”. Dr. Pablo Junyent Bas. amplia. en fin. magistrados.. con un sinnúmero de contenidos actuales acompañados por profesionales laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui. en campos de los más diversos de la realidad.

empresariales y demás asociaciones. aspectos que son concurrentes y delimitan la base de acción del Tasador. ley 7191 Capitulo VII. transformando el dictamen en un elemento probatorio. por requerimiento de un organismo oficial.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES 11 PRESENTACIÓN 1 La tasación de bienes (muebles. avalúos y asesoramiento con relación a los bienes y sus valores. puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos: técnico. ya que estos inciden directamente sobre el patrimonio de los individuos. con particulares en general o con instituciones bancarias. -Particular: Idéntica manera que en el caso anterior. El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico. que reglamenta la función. el ejercicio libre de la profesión le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad. ya sea nacional. puede desempeñar su actividad profesional en los siguientes ámbitos: -Judicial: como auxiliar de la justicia. según la legislación vigente. provincial o municipal. Nuestra expectativa de logro es: . sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la ley 7191. El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor para la determinación de los precios. Demuestra técnicamente como surgen los precios conforme la información económica que caracterice al bien objeto de la Tasación. como así también de las dependencias que éstos posean. jurídico y económico. interviene en el proceso de un pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases económicas solicitadas por el Juez. inmuebles o semovientes) constituye una especialidad. -Oficial: Podrá efectuar informes.

entonces. Es nuestro deseo que el presente manual sea observado con “ojo crítico”. fondo de comercio. regional. Fue de suma importancia la colaboración de colegas y demás profesionales con el material de relevancia aquí presentado. Simplemente a todos. teniendo en cuenta la dinámica de la temática. Este Manual de estudio es un “libro abierto” a los interesados en la materia. también otros profesionales que deseen incursionar en la materia de tasaciones. Si bien la propuesta es preferencialmente para Martilleros y Corredores. a fin de aplicar correctamente los mecanismos para la determinación del precio. Pretendiendo. las posibilidades del poder adquisitivo de las personas.sean de vuestro provecho y nos mantenemos a disposición en este proyecto de “libro abierto” en pro de la jerarquización profesional. reviste un propósito esencial que es el de brindar la información necesaria para la capacitación de aquellos que anhelen conocimientos en la especialidad de Tasador. Esperamos que lo aquí desarrollado -como siempre decimos en nuestros cursos de capacitación profesional. ya que interviene permanentemente en el aspecto patrimonial de sus clientes. los avances tecnológicos sobre los bienes. efectivamente se vayan integrando las nuevas modalidades y propuestas en la materia de aquellos que comprendieron el mensaje del “ojo crítico”. etc. el que se evaluó y seleccionó minuciosamente para este manual. valiosas notas para una próxima edición como es el caso de los métodos indirectos y su análisis de la problemática actual. dispuestos a recibir contenidos y generar una reciprocidad interactiva de conocimientos que estos directores están dispuestos a asumir para futuras ediciones. Los Directores . demostrando conocimiento en las doctrinas y métodos usuales de la tasación.12 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 13 Que el colega al concluir la capacitación y a través del Manual Integral del Tasador sepa desempeñarse profesionalmente en el mercado de los valores mobiliarios e inmobiliarios. las modificaciones normativas…. ámbito judicial. Se efectuó un acabado análisis del material presentado en los diversos Cursos de Peritos Tasadores y se lo dispuso de la mejor manera posible a fin de lograr en este compendio que íntegramente se forme al profesional en su nuevo rol. Que reconozca la importancia del rol del tasador dentro de la sociedad. en la que debe demostrar solvencia moral. éxitos en el desempeño del rol de Tasador. que desde este inicio y para el futuro del Manual. quedando inclusive. Agradecemos a los nobles Martilleros y Corredores pioneros en la materia que desinteresadamente nos dejaron sus conocimientos y estamos en la plena convicción de que nuestros futuros colegas darán continuidad en este “puente de unión del conocimiento” para la actividad profesional entre el pasado y el presente por un futuro mejor. ya que la evolución de los mercados. nacional e internacional. El Manual Integral del Tasador. en cuanto al precio justo de la renta. se van transformando a fin de adaptarse conforme los cambios sociales y políticas de índole local. pueden efectuar consultas en el Manual Integral.

Es nuestro deseo que el presente manual sea observado con “ojo crítico”. éxitos en el desempeño del rol de Tasador. quedando inclusive. efectivamente se vayan integrando las nuevas modalidades y propuestas en la materia de aquellos que comprendieron el mensaje del “ojo crítico”. también otros profesionales que deseen incursionar en la materia de tasaciones. Se efectuó un acabado análisis del material presentado en los diversos Cursos de Peritos Tasadores y se lo dispuso de la mejor manera posible a fin de lograr en este compendio que íntegramente se forme al profesional en su nuevo rol. demostrando conocimiento en las doctrinas y métodos usuales de la tasación. Este Manual de estudio es un “libro abierto” a los interesados en la materia. los avances tecnológicos sobre los bienes. Agradecemos a los nobles Martilleros y Corredores pioneros en la materia que desinteresadamente nos dejaron sus conocimientos y estamos en la plena convicción de que nuestros futuros colegas darán continuidad en este “puente de unión del conocimiento” para la actividad profesional entre el pasado y el presente por un futuro mejor. se van transformando a fin de adaptarse conforme los cambios sociales y políticas de índole local.sean de vuestro provecho y nos mantenemos a disposición en este proyecto de “libro abierto” en pro de la jerarquización profesional. en cuanto al precio justo de la renta. ya que interviene permanentemente en el aspecto patrimonial de sus clientes. las posibilidades del poder adquisitivo de las personas. teniendo en cuenta la dinámica de la temática. etc. a fin de aplicar correctamente los mecanismos para la determinación del precio. El Manual Integral del Tasador. entonces. las modificaciones normativas…. reviste un propósito esencial que es el de brindar la información necesaria para la capacitación de aquellos que anhelen conocimientos en la especialidad de Tasador. en la que debe demostrar solvencia moral. dispuestos a recibir contenidos y generar una reciprocidad interactiva de conocimientos que estos directores están dispuestos a asumir para futuras ediciones. que desde este inicio y para el futuro del Manual.12 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 13 Que el colega al concluir la capacitación y a través del Manual Integral del Tasador sepa desempeñarse profesionalmente en el mercado de los valores mobiliarios e inmobiliarios. nacional e internacional. Fue de suma importancia la colaboración de colegas y demás profesionales con el material de relevancia aquí presentado. Que reconozca la importancia del rol del tasador dentro de la sociedad. regional. Si bien la propuesta es preferencialmente para Martilleros y Corredores. valiosas notas para una próxima edición como es el caso de los métodos indirectos y su análisis de la problemática actual. ya que la evolución de los mercados. Los Directores . el que se evaluó y seleccionó minuciosamente para este manual. pueden efectuar consultas en el Manual Integral. Simplemente a todos. Esperamos que lo aquí desarrollado -como siempre decimos en nuestros cursos de capacitación profesional. Pretendiendo. ámbito judicial. fondo de comercio.

Demuestra técnicamente como surgen los precios conforme la información económica que caracterice al bien objeto de la Tasación. -Particular: Idéntica manera que en el caso anterior. transformando el dictamen en un elemento probatorio. el ejercicio libre de la profesión le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES 11 PRESENTACIÓN 1 La tasación de bienes (muebles. empresariales y demás asociaciones. puede desempeñar su actividad profesional en los siguientes ámbitos: -Judicial: como auxiliar de la justicia. con particulares en general o con instituciones bancarias. sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la ley 7191. provincial o municipal. según la legislación vigente. ya que estos inciden directamente sobre el patrimonio de los individuos. aspectos que son concurrentes y delimitan la base de acción del Tasador. inmuebles o semovientes) constituye una especialidad. puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos: técnico. Nuestra expectativa de logro es: . jurídico y económico. ya sea nacional. interviene en el proceso de un pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases económicas solicitadas por el Juez. avalúos y asesoramiento con relación a los bienes y sus valores. como así también de las dependencias que éstos posean. -Oficial: Podrá efectuar informes. que reglamenta la función. El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor para la determinación de los precios. por requerimiento de un organismo oficial. El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico. ley 7191 Capitulo VII.

todas las profesiones vinculadas al quehacer del Poder Judicial”. Miguel Angel Ortiz Pellegrini REGLAMENTACION DE LA FUNCION DEL TASADOR . martilleros. Hugo Teruzzi... en el arte. en campos de los más diversos de la realidad. Dr. Horacio Cornelli. las tasaciones rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los productos del campo-. en fin. magistrados.. El libro que dirigen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez. con un sinnúmero de contenidos actuales acompañados por profesionales laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui. en fin. Pablo Junyent Bas. PRIMERA PARTE Prof. la industria en sus distintas y múltiples facetas. la propiedad horizontal. lo que transforma esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como abogados.. Víctor Rostagno.110 4 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION más de 30 años de ejercicio de abogacía.. logra en esta primera edición una tarea exitosa. amplia.

problemas de construcción. quien en su oportunidad comentó sobre las vivencias en la materia. reparaciones de todo tipo y más. Miguel Angel Ortiz Pellegrini. porque se pierde tiempo y mucho dinero. . Hubo que recurrir a los técnicos tasadores. desistirlo. y llegó un momento que fue imposible seguir con el sistema ‘amateur’... paralelo al diagnóstico jurídico va la tasación. o finalmente. así se llegaban a determinar valores que nos ‘sacaban el problema de encima’ en forma ‘provisoria’ que generalmente era definitiva. Hoy la tasación tiene una importancia vital para el ejercicio profesional. luego se hicieron más complejos cuando había litigios en las sucesiones. a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y dejarse de improvisar.recuerdo que en mis inicios... las tasaciones no eran un dato técnico. y me animaría a decir que esta última es lo que define si un juicio puede o no proseguir.. Recuerdo que los primeros ejercicios de tasación los hacía a ‘ojo de buen cubero’ para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar los honorarios..... y.. La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su campo de acción a terrenos inimaginables para quienes llevamos ... y más. Como abogado maduro -no viejo. Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para el martillero y corredor público y así se apliquen criterios científicos para llegar a resultados eficaces. y más.. “.. nos considerábamos con capacidad para estimar valores de los más diversos bienes en estimaciones informales que se hacían con el ‘sentido común’. acordarlo.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES 9 A MANERA DE PRÓLOGO 1 A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las palabras del Dr. accidentes..

pero dicha cosa debe ser susceptible de un valor económico. tomando como base los elementos propios que la caracterizan en un momento económico determinado. al mecanismo que se efectúa a los fines de poder identificar el precio de una cosa. y que desde el punto de vista jurídico responden al nombre de bienes. sobre una cosa indicada. Asimismo Marcela Ibáñez sigue diciendo que entendemos entonces por tasación. para un mercado dado y en un tiempo determinado. en nuestro país podemos decir que la tasación es la estimación del valor en dinero. objetos materiales capaces de modificar su valor. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo de una persona. el que puede estar comprendido por bienes muebles. perfectamente determinado: medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria. dicha expresión constituye uno de los “principios del avalúo” propuesto por el ingeniero Mario Chandias. La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único. inmuebles y semovientes. La tasación siempre recae sobre cosas. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación? Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen a la tasación como el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas. .182 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 17 CAPITULO I LA TASACION por Angel Alexis Aguada 1.

hay quienes definen como valor de un objeto. a identificar correctamente el bien objeto de la tasación y. “el beneficio”. Para ello. Por su parte. y. situación de planos. dicho concepto se afirma en la oferta y la demanda. con apreciaciones individuales). el tasador deberá reconocer tres aspectos fundamentales que inciden en la tasación: técnico. Asimismo requiere aclarar que el vocablo “valor”. puesto que se está trabajando sobre bienes y cualquier problema planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando una disminución en el precio. por el otro lado. a la estimación que le asignamos a nuestras preferencias. transformando su significado en objetivo. relativo e inherente al individuo. que convergen para estipular el precio de una cosa. por pago de multas o cualquier solución CURSO ANUAL DE TASADORES 7 Al maestro Juan Ebaristo Lescano 1 . lo emplean como sinónimo de precio. por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo caracteriza como subjetivo. un buen método empírico ayudará a determinar objetivamente al bien y al momento económico. el motivo de las preferencias es la “utilidad”. los usos y costumbres. por lo general.. esto sucede cuando ingresa al mercado. la importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona valoriza de manera distintas. invasiones. se considera de suma importancia verificar la certeza de los títulos. para los economistas. tras la aplicación de la técnica correspondiente. lo ideal es que el tasador esté prevenido y haya efectuado una correcta técnica de balance que será lo que le permitirá escoger la metodología más propicia conforme el objeto y mercado. jurídico y económico. en lo que a economía política se refiere. etc. posee una doble acepción.las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad pueden ser de distinta índole. En cuanto a lo jurídico. “el trabajo empleado para producir la cosa”. es decir.. por el otro. transformarlo en precio. ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido. En el ámbito inmobiliario.18 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR La aplicación analítica que conforma el proceso de una tasación ayuda por un lado. ordenanzas municipales. es decir. a materializar su valor. Técnico: es la situación que involucra a la metodología.. transformándose en “precio venal” -para la venta. (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a una cosa son complejos y subjetivos. Puede ocurrir que el precio determinado en la tasación sufra una variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptación..

normas de zonificación. no podemos separar los tres aspectos. progresión económica. escrita a máquina por el sistema Multigraph. propios y en relación con la calzada. es violatoria de derechos reservados. y para tal fin la información con la que cuenta el tasador debe estar seleccionada y clasificada. CDD 333.. Córdoba : Advocatus. regular o irregular en mayor o menor grado.ar Queda hecho el depósito que previene la ley 11.es el punto de partida para la tasación. 2007. b) Factores que dependen de su emplazamiento. salida a dos calles.6 MANUAL INTEGRAL TASADOR Impreso en Argentina. Tasación Inmobiliaria. tales como dimensiones y proporciones. 23x16 cm. algunas veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido. .. . en la tasación. El correcto análisis del mercado inmobiliario -recensión. ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. ya sea total o parcial. del precio. es el determinante.al. El aspecto económico por su naturaleza. La reproducción de esteDEL libro. define Alexis Aguada. el capital invertido en una construcción no siempre se refleja en el precio de transferencia. mimeógrafo. Mario Chandias destaca en el análisis de la materia a saber: a) Factores que dependen del lote. importancia de las calles y condiciones físicas. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar en esta materia. que deberá adquirir los conocimientos y la experiencia necesarios a fin de realizar una correcta tasación para la determinación del justo precio.723 El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio indicativo del bien tasado. suelo de fundación. relación lote mejoras. ubicación dentro de la manzana. orientación. servicios públicos.. 269 p.].. estancadas). ISBN 978-987-551-106-4 1. estabilidad. tendencias de desarrollo en la zona o barrio (progresivas. tras el análisis de las posibles variaciones de valores. Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi.com. Necesariamente a la formación del precio asisten distintos elementos o factores que el Ing. niveles. [et. forma.. Fecha de catalogación: 02/05/2007 Finalidad: formar el precio Editado por: Obispo Trejo 181 .1ª ed. Toda utilización debe ser solicitada con anterioridad.Córdoba advocatus@fibertel.. impreso. etc. en forma idéntica o con modificaciones. en algunas ocasiones. regresivas. carácter de la vecindad inmediata.. Como resultado.332 3 LA TASACION 19 jurídicamente costosa. es por ello que es de suma importancia saber identificar la situación que caracteriza el momento económico.. tales como carácter distintivo de la zona o barrio. ofertas de tierras de la zona. que no fuera autorizada por esta Editorial. lo que nos puede demostrar que. La situación jurídica tanto del sujeto como del objeto se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.

). legislación impositiva.20 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES Aguada . etc. estancamiento o decaimiento del poder adquisitivo en el núcleo urbano.Cornelli . estabilidad monetaria. política fiscal en relación con prestamos hipotecarios. restricciones al dominio impuestas por el poder publico.Teruzzi . entre otros). régimen de locación. zona. quiere una muy buena calidad. o incluso cuadra. a fin de recopilar y ordenar. Pero resulta que cuando concluye la obra . planes de vivienda y remodelaciones urbanas. podemos conformar dos grupos de factores influénciales. Entonces se procede a efectuar un análisis de los factores extrínsecos e intrínsecos del inmueble. ya que este depende y esta en relación directa con los factores que influyen permanentemente. resultan de condiciones particularísimas. y elemento intrínsecos por el otro.Propiedad horizontal Edificios industriales y depósitos . tales como la fecha de operación de la compraventa. venta individual o en block. crediticias. e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen en una comunidad determinada.Urcegui c) Factores que dependen de las condiciones de ventas.. situación del comprador y su interés de adquirir. son los que no estando incluidos en la lista anterior. a saber: legislación (régimen de propiedad horizontal. y escapan a todo intento de enumeración. estabilidad política del país y del núcleo urbano.Fondo de comercio Tasación de vehículos . crecimiento. a los que identificaremos como elemento extrínseco por un lado. En síntesis.Obras de arte Peritajes y tasaciones rurales . situación del vendedor y su necesidad de transmitir. un individuo comienza a construir su casa con un alto presupuesto en materiales y mano de obra. pero no son siempre susceptibles de reconocer. No siempre el capital invertido es el determinante del precio final. d) Factor de orden general.S. ¿las medidas y las proporciones del lote son acordes con la categoría de las Manual Integral del Tasador Metodología de tasación .Ibáñez Rostagno . etc. es decir todo lo incorporado al terreno. Con los datos que surgen de la observación efectuada por el tasador. el capital invertido no es acorde con la realidad económica pretendida: resultó inferior. forma de pago. ya sean en forma positiva o negativa (políticas económicas: impositivas.Junyent Bas . los desniveles fuertes en ciudades balnearias o de turismo serrano pueden constituir un elemento de segura valorización. identificado en nuestra legislación como inmueble por accesión física. La tasación y el desarrollo sustentable 1 Córdoba 2007 5 . Asimismo Ibáñez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos referimos al capital invertido.Dictámenes y Acuerdos del T. Por ejemplo. por ejemplo.J.

y su mínima inversión revaloriza el inmueble y puede lograr un buen precio.y muchos interrogantes mas que seguirán. están condicionados por factores externos que influyen negativamente. El individuo puede plantear que la inversión se efectuó por equis motivos personales. ya que estos en el presente caso. Jurisprudencia sobre la labor del tasador La jurisprudencia es la interpretación de la ley que hacen los tribunales para aplicarla a los casos sometidos a su jurisdicción. Por el contrario. La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras. en virtud de que en varios casos podemos tener “capitales no muy bien invertidos”. Tasación judicial. pero a la hora de disponer no puede pretender que se considere esa subjetividad para un mayor precio como primera medida.4 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 21 mejoras? ¿el sector posee edificaciones de buena categoría?. podemos tener que un individuo invierte económicamente en un sector muy demandado. político y económico que determinan las necesidades y con ellas el interés del público. así pues. en el conjunto tierra-mejoras. está formada por el conjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia determinada. hay para las construcciones la doble incidencia de factores: los que dependen de ellas mismas y los que les son extraños. . por lo tanto. más que en el edificio mismo. Los factores extrínsecos no son de tan inmediata localización. Muy bien. él podrá usar y gozar porque así corresponde. Un inmueble no siempre vale por lo que se ve. debemos aplicar con criterio los métodos correspondientes. ya que se manifiestan. Chandias argumenta que de la misma manera que la tierra ve afectado su valor por dos tipos de influencias -intrínsecas y extrínsecas-. tomando como argumento la calidad de los materiales. sino que existe una serie de elementos objetivos que se combinan y conllevan a la determinación del precio final total. La conclusión que se impone es que no siempre se debe tomar como punto de partida exclusivamente y en forma directa la cantidad y calidad de las mejoras. y no tomo los recaudos de los elementos negativos. y se vinculan al complejo de influencia de orden social. 2.

es decir. comparar datos y establecer efectivamente precios. el accionar del martillero y corredor publico en función de tasador es distinta debido a la reglamentación existente.22 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES En relación con la actividad del martillero en función de perito tasador. 67 al 77. derechos y sanciones. 78 al 80). entiende que la fijación de un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicación de normas técnicas. en nuestro país. lotes libres de mejoras. solamente indica las obligaciones. Capítulo VII. las que presentan la iniciativa y participan en el nombramiento. aclarando. la jurisprudencia es contradictoria. en definitiva. por su parte. solamente tasarán bienes supuestamente de escaso valor. arts. otros jueces sí aceptan que martilleros idóneos en la materia participen en tasaciones judiciales. En la provincia de Córdoba. y debe quedar bien en claro que la tasación es una “especialidad” que no se le atribuye directamente a ningún profesional con título de grado o no. y Título VII. Título VI. algunos jueces manifiestan que la prueba pericial debe ser realizada por profesionales de carrera de grado. Manual Integral del Tasador 1 3 . y son éstas las que permiten demostrar características. en Buenos Aires. las que se establecen como una necesidad de empleo en la labor del tasador. ponemos de manifiesto las distintas situaciones de hecho y de derecho que influyen favorable y desfavorablemente sobre nuestra profesión en materia de tasaciones. sin perjuicio de que otros profesionales practiquen valuaciones con arreglo de las disposiciones legales que fueren aplicables (ley 7191. 25. Capítulo Unico. Por ejemplo. arts. que prevé su actividad en los ámbitos judicial.028. o bien. en virtud de las resoluciones existentes al respecto. Por su parte. la ley 8465/95 (Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba) en su Sección 5ª -dictamen pericial. (1) Situación actualmente superada por ley nac. Título Universitario Martillero y Corredor Público. la jurisprudencia es relativa conforme a la legislación vigente de cada provincia. En cuanto a la jurisprudencia sobre la metodología de tasaciones. En este tema. con mejoras pero de categorías inferiores (1). pero establecen límites en el detalle de los objetos materiales que serán examinados por estos profesionales. particular y oficial. debido a la aplicación de técnicas y metodologías. que son las partes integrantes del pleito.no hace referencia específica a las condiciones del sujeto perito tasador oficial. contraria a estas resoluciones.

salvo que considere indispensable que sean más y. y son todos aquellos que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones contables. establece que podrá emplearse la prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o convenientes conocimientos científicos. o bien. se encaminan a demostrar la verdad de los hechos aducidos por cada una de las partes. Los sujetos que la proveen se denominan “peritos”. en defensa de sus respectivas pretensiones litigiosas. etc. pueden serlo también quienes.. entonces que la ley 8465. aun no teniendo títulos habilitantes. El dictamen de tasación La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito judicial. Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por el tribunal. técnicos. . por lo general. Características del informe de tasación La tasación judicial. además de fijar el plazo de aceptación del cargo. es una investigación actual de las condiciones que presenta el bien a tasar. Capítulo IV. artísticos o prácticos. en el mismo acto que son nombrados. poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal. se fija aquel en el que habrán de entregar el dictamen: Los peritos podrán solicitar una ampliación prudencial del plazo para la presentación del dictamen. reiteramos. sin interesar su índole. el tribunal lo creyera necesario. Asimismo. en la Sección 5ª. La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio. además de ser una opinión fundada en una experiencia anterior. Al momento de requerir el dictamen se deberá determinar los hechos a los que deba referirse. el dictamen pericial será decretado cuando cualquiera de las partes lo solicitase. caligráficas. se la denomina “prueba” puesto que es requerida y practicada en la etapa probatoria de un juicio. Este se presentará por escrito y habrá tantos dictámenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados. salvo acuerdo entre las partes del juicio. medicas.2 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 23 3. Libro I. el nombramiento se efectúa por sorteo. En la provincia de Córdoba. el Tribunal nombrará a un perito. Título III. En síntesis.

conforme a la información obtenida sobre el objeto (2) Miembro Tribunal de Disciplina.-. etc. técnico y económico-. monto. se considera oportuno elaborar una planilla que contenga todos los datos que se destacan en el método rutinario” (Método empírico: factores extrínsecos e intrínsecos). adaptabilidad a diversos destinos. alquileres. coincidencia de las medidas indicadas en el titulo con respecto a las señaladas en el parcelario. plasmadas en la tasación.. honorarios profesionales. Investigación relativa al dominio: título de la propiedad. 4. Información sobre: a) la tierra: datos de compraventa de fuentes conocidas y responsable. condiciones presentes (infraestructura) de la barriada. y toda aquella información de visu que sea necesaria. verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de constatar la existencia de invasiones. 3. intereses. 2.24 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: “Es conveniente tener una organización para la búsqueda de antecedentes. a tales fines. mano de obra. El desarrollo de las etapas. estado de conservación. con indicación de fecha de la operación. Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Público de Córdoba. etc.. a los fines de corroborar las etapas o tiempos en que éstas fueron erigidas. b) de la zona próxima del bien: carácter de la vecindad inmediata y mediata. Inspección ocular: a) del bien propiamente dicho. Cálculo de avalúo: se realiza por medio de todos los métodos que sean posibles de aplicar. y c) el mercado inmobiliario: características de las operaciones inmobiliarias -créditos. si es inmueble.. por ej. En cuanto a las mejoras es necesario saber su antigüedad. calidad de los materiales.. contado. b) las construcciones: costo de materiales. ya que la tasación se efectúa por etapas teniendo en cuenta sus tres aspectos fundamentales -jurídico. tipo de edificación. verificando los planos existentes y las superficies cubiertas registradas por el Estado. Sala Martilleros. diseño arquitectónico. se efectúa de la siguiente manera: 1. etc. condiciones de venta de terrenos de similares características al que se esta tasando. financiación. probable duración futura. 1 1 . irregularidad de forma. etc.

6 81.2 72.4 7.0 84.6 74.8 69.1 84.1 87.8 70.7 82.6 69.2 72.1 88.6 60.5 75.1 73.4 77.5 74.8 75.8 73.8 70.7 75.0 77.1 9.6 73.2 8.7 87.6 9.1 79.1 68.3 80.1 84.3 80.1 67.2 65.8 74.5 64.9 65.1 64.0 81.0 80.1 62.7 70.3 9.8 78.1 85.0 79.6 79.7 80.0 85.7 79.1 65.00 84.75 82.4 68.7 84.7 70.0 77.7 71.9 85.3 70.9 79.4 75.4 65.3 82.4 71.2 88.1 87.0 71.6 83.0 74..3 80. en cambio quien ejecuta una tasación está determinando el ejercicio de una profesión.2 78.8 71.25 77.9 72. 2.3 8.9 67.0 77.4 66.1 75.1 86.1 75.6 77.8 78.5 71.6 81.1 73.8 86.2 91.1 89.1 74.4 78. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias o actitudes desmedidas.1 88.1 90.25 91.4 72.9 74.4 89.1 84.7 74.9 70.0 93.2 78.1 86.00 93.3 76.9 69.2 78.4 73.7 75. y nuestra reglamentación (art. 3.4 87.4 88.4 84.3 76.2 75.7 64. 76.8 7.0 85. a saber: 1.8 66.8 77.0 79.3 90.6 64.7 79.7 81.4 74.1 69.6 78.4 62.6 62.2 6.7 63.2 83.9 81.0 68.2 7.3 82.0 65.3 63. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas.4 79.9 73.3 86.2 90.4 79.9 80.2 84.6 75.4 76.4 72.9 87.7 80.3 82.0 81.9 72.5 79.2 80.00 73.7 59.25 86.1 82.7 82.9 74.6 63.75 89.4 85.8 66. 68 ley 7191) nos dice que el ámbito de función será en todo el territorio provincial.0 81.9 88.2 77.4 70.6 84.5 68.6 67.0 90.2 83.4 82.8 73.5 78.6 75.7 80.6 61.3 58.8 74.0 80. sino que le confiere la integridad moral y el conocimiento de la materia que investiga.6 80.5 72.7 81.1 68.6 69.6 65.9 83.2 82.8 25 92.8 74.3 91.2 61.0 67.9 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 72.9 77.1 66.8 64.3 83. establece algunas de las características que debe tratar de desarrollar el experto que elija esta especialidad.7 72.7 77.3 70.5 74.1 75.4 76.1 6.4 76.4 67.3 76.3 74.1 73.7 88.4 81.1 60.7 85.5 68.1 69.4 6.7 68.1 78. Intuición que le permita un conocimiento inmediato del problema para tratar de obtener la mayor colaboración de las partes.4 82.2 59.6 66.9 76.6 79.0 85.1 78.1 74.1 63.7 76.1 78.7 83. 5.3 73.5 81.3 70.3 77.6 75.3 74.5 89.2 86.7 63. A los efectos de fijar el precio.9 74.8 86.2 90.1 75.9 83.5 79.3 78.8 79.0 71. el martillero Mario Alves (3).4 71.5 4.5 77.5 83.5 74.0 87.1 75.5 6.7 76.4 73.6 81.5 81.4 76.3 76.5 80.3 86.9 77.4 66.6 73. según Chandias se debe considerar la técnica de balance para la elección del método correcto.2 68.3 70. con conocimiento y requerimiento de una formación técnica certificada y avalada ante los demás.0 88.8 76.0 83.9 86.4 65.1 61. Reglamentación de la función del perito tasador judicial 2 (3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa María.1 86.6 68.5 75.2 63.4 66.66 92.0 88.9 73.2 69.3 7.4 73.6 Fondo en metros Frente en metros 8.7 69.8 82.7 67.5 72.4 81.8 79.3 84.5 85.0 86.0 78.7 85.1 77.2 87.9 78. pero es de destacar que aquel que valúa lo hace en relación con una idea de precio.5 82.7 71. 93.2 85.1 74.5 90.9 69.3 70.9 90.2 66.7 83.4 79.1 89.6 73.0 92.0 78. avalúos o peritajes sobre cualquier tipo de bienes.3 92.9 86.8 70.9 58. a fin de practicar tasaciones.9 73. teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y como tal debe conducirse.3 77.2 79.2 72.3 69.3 88.7 61.9 89.9 75.5 78.0 73. Resultado obtenido: tras la ejecución de un análisis.5 74.7 76.4 65.0 82.5 La función del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente a una cosa susceptible de un valor económico.7 83.50 80.1 79.2 69.2 10.9 78.2 70.2 71.8 82.7 68.2 89.1 73.9 72.00 94.3 83.6 78.9 78. .1 77.3 85.5 69.7 76. referido en las condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa y debida a fin de obtener un resultado óptimo y demostrativo en forma correspondiente a una prueba judicial.0 91.4 72.5 80.1 83.00 90.1 76.6 72.7 66.2 72.3 77.2 87. Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definición.5 76.8 81. Cada juicio trae aparejado una problemática distinta que el perito debe estar en condiciones de resolver.9 91.8 78.0 87.7 71.3 60.0 74.5 75.3 84.3 72.9 88.3 78.0 80.7 76.2 75.1 75.9 80.9 71.6 84.9 74.5 81.6 72.4 76.1 67.6 91.1 62.8 58.2 80.8 83.9 70.3 79.5 76.3 82.5 74.5 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Fondo en metros 9.8 68.75 94.9 77.0 67.0 75.4 92.4 64.7 69.7 78.7 76.8 89.4 73.5 86. Autoridad.3 74.9 76.1 75.3 76.0 72.4 74.5 76.7 71.7 77.50 93.4 74.50 87.2 83.25 93. miembro del Directorio Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Público.6 79.1 76.4 82.48 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION de la tasación basado en los tres puntos anteriores.3 81.8 81.6 75.3 77.6 71.3 73.7 85.0 71.

4 91.1 109.8 152.6 100.0 107.7 110.2 79.4 117.8 143.1 110.6 8.3 129.50 161.6 124.8 138.5 103.25 142.1 93.1 115. si no por el contrario. ya sea.2 118. la moral.1 9.2 103.3 127.6 79.4 121.00 171.1 126.2 108.2 99.6 146.2 110.9 112.7 91.2 96.5 123. debiendo respetar no sólo las leyes.5 155.4 122.5 112.6 93. cuando los efectos de su actividad influyen en dicho interés”.4 119.1 110.4 115.5 91.1 133.1 100.5 87.8 39.1 94.3 97. Ello nos hará evitar que dictaminemos en forma inmediata.4 89.9 98.1 143.7 150.2 131.9 140.5 87.1 98.9 98.2 130.1 160.0 123.6 102.9 125.1 115.4 116.25 172.8 87.8 144. Ratificarse en el precio establecido por la tasación.7 86.1 95.2 116.3 131.0 88.4 113. La principal postura en nuestra formación profesional nos la entrega el Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: .8 94. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa.3 120.7 7.3 94.1 103.5 104.3 162.5 8.9 95.9 156.9 131.5 111.1 105.4 94.6 92.8 94.8 97.3 107. Es lógico que cada profesional esté sujeto a un código de ética.0 100.0 128.7 98.4 95.7 117.7 123.2 129.7 109.3 107.2 94.6 103.4 151.2 154.1 84.6 113.0 92.6 97.6 93.6 111.8 110.7 98.5 80.4 31 32 33 Hablar de la ética implica a prima facie.4 101.8 150.0 85.1 96. opiniones.2 99.2 96.2 83.9 91.7 111.5 82.8 105.4 99. nos ratifica que “el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las finalidades de su tarea.0 124.8 162.3 106.3 106.8 120.3 85.75 164. un abanico de conceptos altamente positivos para la formación profesional.1 98.7 97.0 125.5 120.7 91. 6.5 142.9 139.5 6.2 150.3 132.5 110.2 83.4 100.2 98.3 105.76.6 127. donde sus deberes y obligaciones están claramente establecidos.3 109.2 156. Normas éticas propuestas: A.5 127.0 150. para poder realizar investigaciones en cuanto organismo sea necesario para reunir y seleccionar datos.0 129. Debe llevar una estructuración racional de la gestión pericial.0 131.9 98.6 114.7 86.8 114.2 97.4 107.8 128.2 136.4 102. Etica profesional 6.6 147.3 9.2 92.6 121. la base conceptual es similar.4 103.9 94.9 91. y demás antecedentes económicos.6 135.8 106.3 101.2 89.9 109.7 96.0 103. puesto que está estrechamente identificado con los principios sociales.00 166.4 90.4 99. 5.7 125.7 99.7 112.3 97.2 114.3 108.1 89.0 139.3 124.4 93.3 123.7 154.6 7.4 111.5 119.7 146. Etica profesional.2 135. por más que el resultado obtenido se considere mínimo e influya en una regulación de honorarios ínfima.6 102.25 168.4 122. jurídicos y técnicos.50 172.50 147.2 91.2 93.0 128.3 108. Organización de la labor.4 98.1 107. Respetar nuestra profesión.1 10.2 95.1 109.9 109.3 128.9 88.5 113.6 101.0 Frente en metros 7. B.5 99.25 159.6 9.0 81.1 144.7 133.3 124.0 96.1 137.6 135.0 80. sino también las normas morales para llegar a ser un profesional digno y respetado.2 151.9 100.5 98. TABLA FITTE Y CERVINI Coeficientes de medidas para la tasación de lotes libres de mejoras MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros 26 METODOLOGIA DE TASACION 47 Fondo en metros . 7.1 119.8 78.0 93.4 101.9 137.4 123.1 134.9 105.6 106.6 105. No pactar valores con las partes interesadas.1 157.0 78.0 96.3 84.4 123.6 101.5 94.8 110.3 100.7 82.3 117.5 95. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y estudio de éste.2 89. siempre que se refiere al “hacer correctamente del sujeto”.1 111.8 140.6 112.1 135.9 96.1 139.6 149.4 105.5 32 33 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 4. y sólo por ello actuamos.4 99.0 122.5 118.8 141.00 155.3 123.8 134.0 130.2 100.5 115.1 107.1 113.1 116.0 101.3 87.1 122. apliquemos tablas y demás normas existentes en una adecuada labor.7 96.7 98..6 82.5 161.5 114.6 89.3 119.00 174.8 126. Será pues necesario que exista la sana intención de servir al prójimo protegiendo el interés general.2 112.4 102.8 115.2 95.1 113.4 89.3 94.2 122.6 163. sobre distintas posturas.3 92.8 98.1 144.5 96.2 77.7 156.6 91.4 66.00 135.3 92.4 133.9 90.2 102.5 83. ideal o escrito.5 117.9 106.0 105.9 102.2 104.8 95.6 104.6 86.8 137.9 118.1 140.7 92.1 5.3 112.5 87.8 9.3 S7.3 95.7 112.0 94.6 8.3 86.6 145.3 126.7 7.0 120.7 99.7 112.1 107.3 114.6 97.2 81.0 123.1 134.6 96.0 120.9 135.5 114..5 102.0 98.8 96.4 75.0 138.3 115.4 153.4 121.3 125.8 85. relacionemos.5 128.6 91.6 108. 6.6 101.3 105.8 103.8 94.4 92.3 123.7 143.1 105.6 114.0 90.7 101.3 109.8 122.4 83.9 100.3 118.9 132.75 173.5 118.2 103.2 140.8 148.4 74.0 117.75 151.4 138.7 99.9 143.9 130.0 95.7 107.3 132.2 129.8 108.0 103.7 102.3 100.4 116.2 93.9 119.5 155.4 104.2 106.0 118.4 107.66 170.7 101.5 35.8 113.1 148.7 109.8 97.0 168.0 88.0 116.5 84.4 103.4 109.2 111.8 91.7 138. los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 6. debemos recordar que nuestra función es a pedido del juez.6 97.4 126. “En jurisdicción de la ética.4 104.1 164.3 6.8 95. y hacer de su profesión un inquebrantable deber de conciencia.5 105.

75 97.42 70.81 98.21 77. en donde nace. El hombre.105 85.505 100 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 64.25 92.5 2 1 Edad en % de la duración (vida probable) 1.705 72 73.5 3 Estado de conservación 2. Lo correcto es verificar efectivamente el objeto en cuanto a sus características. Etica.81 92.61 97.324 89.986 81.56 95.5 LA TASACION 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 5 46 2 27 propia conciencia. Asimismo nos sigue diciendo: “. etc.63 100 65.628 75.02 98.59 99.06 96.183 92.636 66.81 94.505 100 4.07 74.66 97.17 91.98 75.95 76.1 98.95 70.63 100 83.12 85.67 87. En cuanto a la tarea del tasador en el ámbito particular debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los antecedentes y la función seria y responsable.5 97. es necesario primero realizar una mirada hacia el interior del sujeto profesional.47 93.7 95.05 83.38 65.14 79.39 82.12 80.7 94.38 90.39 86.546 97.07 96.35 97.77 93.16 84.745 91. Aquellos que no arriben al precio de la siguiente manera pues mal asesorarán a su cliente y probablemente se vea afectada la transacción comercial.72 71.082 95.71 73.51 85.98 81.6 84.632 79.18 92.85 86. que la función seria y responsable del tasador en su actuar ético-profesional.56 77.29 100 76.96 89.72 79.26 99.891 68.26 68.”. en el ámbito de la justicia la jurisprudencia ha sido clara al respecto.35 87.56 98.87 90.85 79.625 79.67 77. referida al cómo hacer. estado de conservación.4 92. en tanto que en el territorio jurídico de esos mismos actos.88 78.1 92.53 98. es decir.56 70.3 81.314 74.43 91. conforme la formación moral.27 90.19 97.04 95.3 82.6 82.12 83. dignidad son factores elementales insustituibles en la formación y actuación de cualquier profesional.15 96.49 83. honor.51 100 64. virtud.35 81.97 88.12 89.505 74. por su naturaleza es un ser social.87 73.17 98..4 97. moral.72 86.46 95.57 80.54 88.82 83.627 94.155 69.22 94..89 99.38 93.79 94.546 97.44 72.714 72.04 77.63 87. La base conceptual que ayuda al discernimiento del individuo está dada por la moral.78 100 67.287 78.02 98.021 98.”.85 84.13 93.38 95.909 88.15 94.72 84.391 65.01 99 100 70. aplicar las técnicas correspondientes y luego de relacionar los elementos recién establecer el precio.28 66.3 84.74 93.48 81..08 95. decoro.953 77. no es simplemente arribar al lugar en donde se sitúa el objeto de la tasación..11 86. crece.72 85.5 4 3.82 85.59 92.47 76.4 96. Al hablar de la ética profesional.009 73.07 78.62 75.04 97.17 83.. observar y de inmediato manifestar un precio.26 90.625 94.28 78.91. la labor debe ser muy bien detallada ya que constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma.6 89.2 93.78 92.89 98. por lo tanto está inserto en la comunidad. al actuar de la mejor manera posible.11 95.725 84.36 94.26 76.32 89.19 71. del Ser en sí mismo. .625 66.351 82.51 91.9 85.11 85.87 87.5 86.23 89.16 91.46 89. por tratarse de un elemento probatorio en la etapa del juicio.45 97.03 94.. se desarrolla y va cumpliendo cotidianamente distintos roles.83 71.01 77.21 80.06 93.85 72.49 67.748 91.145 69.905 88.345 82. propio del bien examinado tendiente a ser el precio real. nos tocará rendir cuenta a la sociedad de la que formamos parte.89 73.5 86.41 69.73 87.91 74. su formación debe ser la conducente en todos sus actos y su primer llamado de atención debe partir de su interior para enmendar situaciones y proceder en forma inmediata de la manera correcta en una lógica de autorespeto hacia uno mismo y el prójimo..945 77.89 93.93 84.27 75. nadie puede alegar ser ético en su profesión cuando en los demás roles de su vida no actúa correctamente.42 92. y como dice Aristóteles hablar de la ética es hablar de una ciencia práctica.98 86. el hombre no debe conducirse por el solo hecho de pensar que ante un incumplimiento o mal actuar recibe una sanción o castigo..16 80.23 88.71 68.31 91. el que será el indicativo.. condiciones.43 70.82 96.57 91.61 90 91. Ahora bien.23 95..71 84.43 81. llevarlo al mercado de su comercialización.14 95.89 79.96 95.88 68.505 86.72 96.47 91.26 98.

59 58.04 42.643 43.52 38.92 64.92 59.100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 84.82 72.04 43.64 54. involucra a la sociedad toda y.1 87. temple y ánimo.945 57. pues lo presentemos como un 1.145 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 (4) Material elaborado por Mart.59 61.32 59.26 90.43 69.625 43.95 82.25 49.525 39.19 48 48.15 53.26 48.81 49.1 39. La ética no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento y la conciencia.7 62.68 62.236 51.545 41.35 75.03 86. vocablo de vanguardia 35.25 58.05 44.07 40. es necesario partir del hecho de que la ética y su sinónimo: moral.5 3 Estado de conservación 2 Del análisis conceptual de la ética.539 40.66 89.83 87. Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y cuando indica que se debe observar probidad.5 28 45 .2 52.74 41.2 53.94 77.14 38. no son propios de una profesión o un individuo en particular.345 52.4 76.361 52.5 60.88 64.05 41.15 61.959 57.78 55.605 37.53 56.79 70. la obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro. “Para poder elaborar un concepto de ética para nuestra profesión.3 52.81 69.68 44.763 45.705 61.22 50.2 59. surge una propuesta presentada por un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003.5 Etica.25 85.39 51.44 59.905 48 49.87 54. sino que son propios del accionar diario de cada uno de nosotros.745 45.5 4 3.38 87.8 81.48 78. del Cuaderno de Ensayos Eticos.94 88.525 37.32 57.718 61.83 75.48 53.93 57.932 63.06 58.82 46.82 68. por ende.46 51.52 61.75 74.75 67.15 72.75 85 85.08 1 35.9 70.22 88.79 89.36 60.22 51. está claro que las malas acciones de nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la sociedad.85 66. es un conjunto de facultades espirituales.29 86..93 57. Es por ello que se considera que estos preceptos no sólo deben tener incidencia en lo profesional..12 79.74 55.81 64.81 74.02 78.26 69.5 88.56 75.25 55.794 55.134 58.24 80.53 65.08 89. esta claro que con ello hace un resumen de lo que debe ser nuestro accionar. la noción de un futuro progresivo domesticado por el pasado.56 43.77 86.14 47. lamentablemente no nos dice que también debe ser así en todos nuestros actos. veracidad.22 54.32 50.3 73.96 90.41 58.95 73. Edad en % de la duración (vida probable) Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial es el cambio.64 42.57 71.922 48.62 56.32 74. el esfuerzo diario y anónimo. METODOLOGIA DE TASACION 5 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 2.85 71.564 41. es mucho más profunda.38 47.48 44.2 51.56 90.51 60.88 65 66.02 69.37 81.01 53.47 52.51 85.121 50.58 42.31 72.24 49.5 68.36 72.13 37.698 44.57 53.3 47.23 60. ejerciendo recta y noblemente la profesión” (4).837 46.38 63.92 63.157 4.86 69.57 79.6 60.78 63.67 62.19 48.09 63.017 49.28 56.66 87.08 62.505 39.37 89.513 60. independencia y buena fe.04 84.96 63.305 59.35 46.5 84.38 58. al principio nos permitirá la victoria definitiva y hermosa de ser un profesional honrado y robustecido por una sólida conciencia moral.02 62.68 80.. y se advierte en forma inmediata.51 57.625 54.. M. Percibimos la idea de emancipación humana y de progreso técnico.52 36.318 59. las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en todos los órdenes de la vida.52 40.541 36.8 55.28 60. lealtad.81 40.83 67.97 61. A.56 86. Como dice el maestro Lapa.63 50.41 45. profesionales o no.37 70.68 54.88 65.8 73.495 63. IBÁÑEZ.12 58.5 38.105 50.1 46.25 84.499 42.07 45.33 71.26 66 66.87 76.

970 22. exige aprendizaje.580 34. sea con excelencia y sin exclusiones.420 48.630 56.610 26. como transmisora de valores esenciales.800 30. es necesario salir de los círculos que nos encierran y aíslan de los demás.860 48.300 41. Siempre se debe poner énfasis en las cuestiones éticas.21.040 61.128 28.171 16.000 28.842 30.900 24. El diálogo es más que necesario para practicar la ética y contribuir al desarrollo permanente de uno mismo y del conjunto social.990 55.731 18.023 28.810 30.53 19.550 50.030 41.5 1 Edad en % de la duración (vida probable) 100 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 5 44 2 29 horizonte que da sentido positivo al presente para así poder construir una imagen del futuro certero. hechos.400 34.260 79. ambiciones maquiavélicas.290 83.616 33.390 44.820 45. Pero para que llegue a todos.570 40.600 46.840 61.090 45.750 27.730 67.360 24.590 31.140 32.610 46..105 28.345 26.640 80.730 25.619 24.310 23.319 26.650 60.230 16.5 2 1.360 54. cultivo.270 81.280 44.120 20. Es necesario formar hombres y mujeres capaces de continuar con la promoción de la construcción de una sociedad pluralista basada en el conocimiento recíproco de sus miembros.956 17.140 82.180 25.170 79.515 23.050 44.490 33. es nuestro objetivo del quehacer diario lograr el bien común.300 66.750 18.940 29.300 51.920 23.180 81.805 23.530 83.250 36.980 48. etc.060 83. limitaciones.610 68.920 82.850 31.155 21.120 53. Pero la ética no es un producto natural.702 32. es el ideal.260 29. afecta la practica de valores.625 33.770 62.407 17.5 3 Estado de conservación 2.230 28. El redimensionamiento del tiempo.170 67.590 32.740 54. para ser personas participativas.566 21.820 30.970 63. la que guarda el tesoro del futuro de los hombres.190 33.380 32.060 68.767 31.760 37.928 29.280 100 100 100 100 80.070 36.060 81.610 65.915 22.280 20.450 65.190 20. discriminaciones.700 81.000 80.400 36.440 80.680 32.745 31.305 26.500 36.905 29.780 33.870 66.330 21.030 29. inspirada en la justicia y orientada hacia el bien común. es un conjunto de principios y normas morales que regulan las actividades humanas.310 47. Nuestros antepasados hicieron todo lo .244 27. tenemos que revalorizar los ideales y destacar nuestras virtudes.490 19.780 21. provocado por su aceleración vertiginosa.830 83. Para crear el sentido ético de la vida.640 61. con promoción del diálogo amplio entre los pares.350 37.220 62.220 79.210 38.810 46. ellas reaparecen en el núcleo de todas aquellas disciplinas que se ocupan del comportamiento humano normativo.820 34.720 44. como la libertad y la justicia.560 19.800 64.700 31.500 28.625 22.850 81. Sostener una discusión pública basada en argumentos razonables y en el entendimiento más amplio sobre los valores e intereses que despiertan el acuerdo general.220 27.000 33. puesto que ello significa contribuir a fortalecer una sociedad más justa.526 19.080 38.691 34.150 38.950 39.730 35.705 24.690 79. El actuar ético nos integra socialmente.510 53. Es una inversión humana de primera relevancia que abre caminos a una cultura social capaz de reconciliar la ética con la moral.501 25. es necesario reconocer la base fundamental que nos da la educación.450 38.600 82. comportamiento prudente y responsabilidad en una sociedad.030 65.510 68. dedicación.840 .420 34.400 63.900 52.070 34.770 42.520 43. actitudes injustas.500 25.430 50.460 45.990 17. entonces es necesario recuperar y enarbolar el “sentido ético” de la vida.510 32. La ética en la más simple de sus acepciones.240 80.140 LA TASACION 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4.200 64.320 35. pero el vehículo fundamental privilegiado ha sido y será la educación formal y no formal.450 60.140 18.710 51.550 26. críticas y solidarias.100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 63.660 35.760 47.5 4 3.380 27.110 23.860 39.145 23.380 17. Todo ello propicia un clima de libertad y logra potenciar la imaginación del ser para alcanzar una correcta unión entre la ética y la sociedad. los que son provocados por los prejuicios.080 28. críticas sin fundamentos.370 82.

150 7.211 3.300 10. sino.100 24.333 11.652 14.750 41.930 36.160 24.000 78.200 75.310 39.705 21 18. cit.580 53.448 13.625 21.340 34.750 22.170 12.480 22.720 12 6. siguen siendo de la más estricta actualidad.905 9 13.000 100 4 1.280 21.270 6.135 6.78 55.410 14.370 9.630 40.850 10.974 9.550 75. es contribuir al desarrollo del ser humano y su medio.290 26.351 4.020 2 3. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas procesales del dictamen pericial.030 75.530 6.010 0.950 35.032 0. valor y precio? 4.010 5.840 7.030 1.270 37.680 10.570 12.120 5ñ.640 30.750 6.656 2.052 1. por lo contrario.860 42.350 78.390 25.000 1 2.420 16.300 54.020 56.000 43.000 39.070 9.009 7. Elaborar un concepto de ética.910 15.733 12.380 35.680 23.620 18 17.111 2.990 54.700 76. TABLA ROSS HEIDECKE para tasación de mejoras 30 .650 43.310 17. no debemos permitir que se bifurquen.020 8. en cuanto a la función del perito tasador.850 75.700 56.420 22 23 24 25 19. 2.510 58. todos los adjetivos que califican a la ética.080 38. bien o mal.510 100 3 4.680 58.840 52.650 29.710 53.600 54.830 57.540 14.210 36.930 11.290 57.654 8.940 9.500 11. nuestras experiencias personales de vida.890 18.550 3.090 8.130 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75.030 17.930 27.560 55.530 78.625 5 2. pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar sobre las generaciones futuras el legado ético sumando a ello.600 33.5 4 3.690 56.860 76.300 10.340 77.5 2 0 (5) Ob.170 11.200 33.649 10.375 7.270 76.100 76.080 100 100 75. En suma rescatar y aplicar la ética.640 21.480 19.230 9. debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas.5 1.450 78.250 57.360 77.090 14.170 78.173 14.180 6 2.160 29.530 5. El ejercicio de la virtud.105 11 5.070 60.500 10 4.145 20.710 77. ¿Qué significado tienen los siguientes vocablos: tasación.600 7. METODOLOGIA DE TASACION 5 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 5.305 19 17.770 12.345 13 14.577 1.840 34.980 14 14.890 59.320 8 3. ampliamente plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y sólo así las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarán dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5). basándose en argumentos de comprensión.907 15.840 26.540 18.000 20 11.79.060 4.610 23.120 12.080 5.776 3.220 12.280 15 15. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación vigente ley 7191.100 8.700 20.710 78.110 53.300 57.590 34.180 77.630 76.140 30.950 25.505 0.620 3.520 4.120 12.650 54.730 76. 3.090 58.490 37.660 77.960 40. 1 EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES 43 Edad en % de la duración (vida probable) posible.870 13. En este nuevo milenio.770 59. nota 4.390 22.880 15.320 20.620 9.090 33.625 15 8. 1.520 38.690 28.545 4.420 13.230 19.090 22.5 3 Estado de conservación 2.470 9.250 10. Asimismo deberá completar y relacionar ésta con lo que establece el Código de Procedimientos Civil y Comercial para el ámbito de la prueba judicial.510 18.590 19.700 36.935 4.537 0. pensar y ejecutar actitudes éticas significa que nos estamos preocupando hacia dónde vamos.600 16.945 17 16.450 53.380 38.870 13.380 8.220 14.510 100 75.300 42.620 41.028 12.500 77.220 27.309 9.320 52.745 1 6. que siempre coincidan.

X 100% 20 a. con diseños y avances tecnológicos de vanguardia. Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba. La tasación de inmuebles.. Elementos de la tasación. Depalma. Bs. As.) Formula M. su depreciación será entonces del 75% aplicable al costo de realización oportunamente averiguado y calculado. chapas de zinc acanaladas.. puesto que ese dato cambiaría la propuesta que manifiesta la teoría contable. GUERRERO. CHANDIAS. Bs. Mario E. introducen en el mercado permanentemente nuevos productos... Bs. b) Asimismo es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee su referente económico “precio a nuevo” en el mercado. Manual de tasaciones..42 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION a) Galpón (estructura reticular. por lo tanto. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” 2 31 . Cba. Alsina. Ej. aplicando porcentajes de castigo o plus valía. debemos analizar específicamente las tablas de depreciación existentes por marca y modelo de automotor). este método no se puede emplear. “Etica y Política . Dante.. (Se calcula por regla de tres simples: 20 años———100% 15 años——— x 15 a. 1984. de Programación Educativa del Ministerio de Cultura y Educación. en el año 2001 se le introdujeron cambios en el diseño de su frente.) con una antigüedad de 15 años..L (método lineal) = P.: esta variante se da en el caso de los automotores. Alsina. por comparación directa.: debo tasar un vehículo modelo 1999 y resulta que el mismo vehículo. de la misma marca y modelo. Eduardo.D (% de depreciación) Crítica Excepcional: a) En la búsqueda de los valores a nuevo de los bienes muebles. Tasaciones de inmuebles urbanos. Alveroni. cabe la pena agregar que en nuestro país la política de consumo es más conservadora y. en donde la vida útil se estima en 5 años (idea que surge de las teorías económicas capitalistas. que se basan en el consumo masivo y. S ENADO DE L A N ACIÓN . etc.. Estudio del título de la propiedad.N (precio nuevo) . tanto es así que en algunas marcas cuando concluye la vida util se dificulta la obtención de repuestos y demás accesorios.As.Jornadas Internacionales”. Ej. 1954. As. lamentablemente. consultar la vida probable o útil. Unidad Técnica de Publicaciones de la Secr. (. entonces no puedo aplicar aquí el método lineal puesto que el precio a nuevo no corresponde específicamente al objeto de la tasación... Entonces será necesario remitirse al mercado del usado para obtener los referentes económicos. resultando así una variante en el cálculo de la depreciación. siempre es conveniente. LAPA. además. 1993. IBÁÑEZ & TOPALIAN. por lo tanto.) Bibliografía complementaria para el estudio Ley 7191 y sus modificatorias. Producción Gráfica. 1999. según corresponda conforme su antigüedad y estado de conservación.

mano de obra y demás rubros que intervienen). los bienes muebles y útiles. ej. parte de 20 mts. Lotes con martillo: 1° Utilizar Fondo relativo 2° Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadrilátero y restarle la parte creada. Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej. poseen una vida probable de 20 años. resultando entonces. Guerrero = Factores para reducir precios = .. Aplicación Esta propuesta metodológica constituye una forma básica de arribar al precio de los bienes inmuebles por accesión física y bienes muebles en general. Se aclara que no es la única forma de tasar. es decir que una vez identificado el objeto de la tasación se procede a la búsqueda del precio a nuevo.. Recordar: Tabla del Ing. en caso contrario. también pueden formarse cuadriláteros dentro del triángulo y depreciar los saldos. destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor superficie. electrodoméstico.: Cerro de las Rosas) 4. no obstante se deben considerar otras metodologías conforme a la información que se obtenga dependiendo del bien a tasar.32 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 41 Si el lote es triangular y la irregularidad es mínima. un cálculo. Para el cálculo de la depreciación hay que tener en cuenta lo que establece la “teoría contable: . se puede usar Fondo Relativo (Ing. de frente por 60 mts.) o bien el costo de realización (ej. de fondo (lotes. más bien se podría decir que es la más directa.”. Si la base del triángulo es mayor de cinco se utilizan las tablas. Obtenido el mismo se debe calcular la depreciación correspondiente conforme la antigüedad. podrá depreciarse. Bulacio)..: auto.: galpón: se busca el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales. Método lineal. etc. por ejemplo. de la siguiente manera: . menor precio unitario) Tabla JEL para superficies urbanas amplias..

y es por ello que esta última se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante una réplica técnica. el inmobiliario. utilizar coeficiente 1 . como lote esquina 3° si da a tres calles. no aplica métodos técnicos demostrativos. el que debe ser examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodología óptima que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual.) Fte Fte. la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores. es decir. x Fdo. puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos sino para los objetos y sus características peculiares. La primera doctrina que sigue una concepción moderna planteada por el ingeniero Mario Chandias.) + ( Fte x Fdo. aquí se debe relacionar una serie . dos procesos para un mismo mercado.Lotes triangulares: 1° utilizar tabla de triángulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6 2° si da a dos calles. la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos de los sujetos al momento de fijar el precio.Lotes compuestos: 1° dividir e idealizar tipos de lotes 2° utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. aquellos que conforman una “prueba necesaria”. Por el contrario.40 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 33 Método de difusión Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada una (Ing. ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la tasación). Guerrero) VM = a x ___a____ + b x ( 1 . en donde se indica que el punto de partida de la tasación es el objeto. o al sujeto (quien solicita la tasación). acentúa un proceso riguroso. Doctrinas de la tasación Motivos de la tasación y variabilidad del precio luego: PN = PUE x Ctt x Ce Donde: PN = Precio normalizado PUE = Precio unitario esquina Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones Ce = Coeficiente esquina (Valvano) Tasación de lotes irregulares .____a _____ ) a+b a+b Donde VM =valor medio a = calle mayor valor CAPITULO II b =calle menor valor METODOLOGIA DE TASACION Tasación de lote esquina: por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez n=F=x f Donde: n= F= f= x= Indice de utilización Suma de ambos frentes Frente de mayor valor Primer dato para ingreso a tabla Valvano 1. es decir. 2 Hablar de los “motivos de tasación” es referirse a las doctrinas o corrientes de tasadores que indican el actuar profesional según sea la forma del abordaje de la tasación. En la práctica. la que es requerida por un magistrado para un pleito judicial.

Ambas doctrinas esgrimen argumentos valederos y demostrativos. De la porción X $ precio de la porción (Fdo. Metodología para tasar La necesidad de efectuar tasaciones de bienes dio origen a la profundización de la metodología. mucho menos podríamos cuestionar el actuar profesional del tasador sin que previamente comprendamos “los motivos de tasación”. Lo más importante es que aquél profesional que sabe aplicar la metodología. entiende al respecto que la fijación de un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicación de normas técnicas. De la porción 4/10 (a) 3/10 (b) 2/10 (c) 1/10 (d) = 10/10 Regla Norteamericana = a) Precio de lote x 4 = X $ 10 c) Precio de lote x 2 = X $ 10 b) Precio de lote x 3 = X $ 10 d) Precio de lote x 1 = X $ 10 . es empleada por la mayoría de los inmobiliarios durante el desempeño del rol de tasadores al que podemos identificar como subjetiva. no se podría afirmar con certeza cuál de ellas es la correcta y cuál no lo es. pues lo llevará a determinarse un precio irrisorio o sobrevaluado. puesto que fijan el precio conforme a las motivaciones de los sujetos que participan o podrían participar en la transacción teniendo la información necesaria en cuanto al mercado inmobiliario del sector y una serie de datos recopilados en forma empírica que determinan las características del inmueble. La jurisprudencia. el que conforme a la información que brinde orientará al tasador en la elección de la técnica analítica.34 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR de antecedentes que surgen de la aplicación de un completo método empírico. respecto de factores y elementos variables que inciden en la fijación del precio. es decir. debe comprender que todos son capaces de observar: la realidad objetiva del bien y su situación en el mercado. Pero el profesional en la materia. METODOLOGIA DE TASACION 39 Tasación del lote: PN= PUC o PUZ x Cfc % 100 PLT= PN x Superficie Donde: AH = V c/m2 = Cfc = PUC o PUZ = PN = PLT = antecedente homogeneizado valor de cada metro cuadrado coeficiente Fitte y Cervini Precio unitario cuadra o zona Precio normalizado Precio lote a tasar Recordar: Coeficientes en antecedentes se dividen. es decir la doctrina objetiva.U superf. las leyes de fondo y de forma no establecen concretamente el procedimiento a seguir para realizar un avalúo. por lo general. Es por ello que se impone en materia de tasaciones la necesidad de aplicar reglas técnicas puesto que éstas sin considerar los motivos de los sujetos ayudan demostrativamente en la labor del tasador. entonces. la que determinará el precio virtual o ideal. y en los lotes a tasar se multiplican Coeficientes de distribución Ley de Hoffman calle frente Ley de Hoffman= a) Precio de lote x 2 = 3 b) Precio de lote x 1 = 3 Regla Norteamericana calle frente 2/3 (a) 1/3 (b) = 3/3 X $ precio de la porción (Fte. y son éstas las que permiten demostrar características y comparar datos. La segunda doctrina.) P.U superf. 2. de hecho y en forma implícita conoce la doctrina subjetiva. sin tener conocimiento técnicos en la materia. por su parte.) P. lo que permite identificar un “proceder incorrecto e insuficiente” para el tasador. Los métodos de tasación no se encuentran sujetos a normas legales.

. como por ejemplo: superficie y forma del terreno. identificada como la de “actualidad exclusiva”. debe aportar sentido común para el análisis ponderativo y con claros criterios en la elección de los elementos.. su precio dependerá de la renta real o probable que pudiera producir. distribución y funcionalidad de la superficie cubierta.2. por su parte... es decir. la actualidad es un término importantísimo del problema. parte de que éstos poseen naturaleza distinta y constituyen valores por sí mismos. los que tienen en cuenta las características del bien y las comparan con otras propiedades semejantes a la que se estudia. la otra. pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros.. es rechazada por el ingeniero Mario Chandias. que servían de esencia a dos escuelas contradictorias. La primera teoría.. Cub. sin considerar los elementos que lo forman.. su renta.38 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA LA TASACION DE TASACION Originariamente. atienden al uso o beneficio que presenta o rinde el bien en un todo..= AH= V c/m2 % Cff x 100 Elección del método PUC o PUZ = m2 lote 1 + m2 lote 2 + m2 lote 3 +. incluso no debe frenar su propia inventiva para hallar . y clasifica los métodos de avalúo en dos grandes grupos: “separativos” y “de conjunto” .. quien determina que las condiciones presentes.. D= AxP Se ingresa a tabla para obtener depreciación Donde: D= VR x PD 100 D= depreciación VR= valor de realización PD= Porcentaje de desvalorización Precio normalizado: = VR . impulsada por Chandias. Los métodos “separativos” identifican dos elementos principales que conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras.. 1= 10 x 30 Homogeneizar antecedentes: (Lotes mediales regulares) Lotes: 1. lo que se entiende como “valor potencial” y. La concepción actual y general. condiciones del suelo. Son “específicos” los que examinan las particularidades del bien. calidad de los materiales.. sin tener en cuenta las condiciones del futuro.. lo métodos pueden ser específicos (analíticos) o comparativos.. aplicando siempre reglas técnicas. deja sin efecto las teorías precedentes con el argumento de que la actual clasificación responde al modo de abordar la tasación. el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva base de la condición actual. = x $ c/m2 Cantidad de lotes antecedentes 2 El tasador no se debe supeditar a una técnica exclusiva. indicaba que el avalúo se realizaba sobre la base de ambos conceptos. % duración = A x 100 VP Donde: D= Depreciación A= Antigüedad Precio a Nuevo . los antecedentes que figuraban en las técnicas de avalúo se basaban en dos teorías. Dentro de la misma clasificación.. Una sostenía.. investigándose los datos del presente teniendo en cuenta las posibilidades futuras.Depreciación VP= Vida probable Precio Normalizado x Sup. 1= 11 x 30 Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef.3. independientemente uno del otro... Son “comparativos”. etc.D 35 Donde: VR= valor de realización D = Depreciación El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras y se le suma al lote y así obtenemos el precio total del bien inmueble LOTES Coeficientes de medidas (Sólo se aplica en lotes regulares) Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. en cambio. Los métodos “de conjunto”..

Central 50 Edif. empírico Crítica de Chandias a la metodología Técnica de balance “La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo una propuesta organizativa para la labor del perito”.36 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar.. conocimientos. 3. precio b) Modalidad para tasar (doctrinas) 1) Subjetiva. analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. valor.mejoras Indirecto: calculado por la renta y un % de interés (ambos pueden son analíticos) Empírico: recopilador de datos extrínsecos e intrínsecos (planilla) (este último no es analítico) Metodología en síntesis. directo. sin caer en la improvisación o en una determinación subjetiva o intuitiva de valores en virtud a que se debe demostrar siempre el porqué del precio obtenido. con serv. . Guía técnica de estudio d) Técnica de balance: consiste en la no aplicación de un método en cada caso en particular. c) Métodos: Directo: comparativo-separativo: lote . Saber tasar no significa. indirecto. están por encima de toda metodología en donde las técnicas pasan a ser simples elementos auxiliares de la labor del perito. 2) Objetiva (nuestro lineamiento . tener un amplio conocimiento de valores en distintas zonas de la ciudad. sino buscar.. Gustavo Urcegui. en absoluto. Corr. METODO EMPIRICO Elementos: extrínsecos e intrínsecos METODO COMPARATIVO DIRECTO Aplicación Mejoras (1) Métodos rutinarios Estados Eduardo Lapa Ross y Heidecke Normal Regular Malo Nuevo o muy bueno Conservación normal Reparaciones sencillas Reparaciones importantes Demolición a) Conceptos de: tasación. Clasificación general según Chandias Separativos y de conjunto Métodos usuales Comparativo. sino en la aplicación de todos aquellos métodos posibles.s/ Chandias) 37 Antigüedad Económica Buena Muy buena Lujo 50 años 70 años 80 años 90 años Colectivas comunes 60 años Deptos. de una planta 70 Depósitos garajes 75 Fórmulas para obtener la vida útil y aplicar depreciación obteniendo precio normalizado (1) Elaborada por el Mart. criterios y experiencias.

. Clasificación general según Chandias Separativos y de conjunto Métodos usuales Comparativo.mejoras Indirecto: calculado por la renta y un % de interés (ambos pueden son analíticos) Empírico: recopilador de datos extrínsecos e intrínsecos (planilla) (este último no es analítico) Metodología en síntesis.. empírico Crítica de Chandias a la metodología Técnica de balance “La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo una propuesta organizativa para la labor del perito”. Gustavo Urcegui. tener un amplio conocimiento de valores en distintas zonas de la ciudad. c) Métodos: Directo: comparativo-separativo: lote . sino buscar. analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. valor. precio b) Modalidad para tasar (doctrinas) 1) Subjetiva. en absoluto.36 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar. sino en la aplicación de todos aquellos métodos posibles. están por encima de toda metodología en donde las técnicas pasan a ser simples elementos auxiliares de la labor del perito. criterios y experiencias. Central 50 Edif. Corr. Guía técnica de estudio d) Técnica de balance: consiste en la no aplicación de un método en cada caso en particular.s/ Chandias) 37 Antigüedad Económica Buena Muy buena Lujo 50 años 70 años 80 años 90 años Colectivas comunes 60 años Deptos. de una planta 70 Depósitos garajes 75 Fórmulas para obtener la vida útil y aplicar depreciación obteniendo precio normalizado (1) Elaborada por el Mart. Saber tasar no significa. sin caer en la improvisación o en una determinación subjetiva o intuitiva de valores en virtud a que se debe demostrar siempre el porqué del precio obtenido. conocimientos. directo. METODO EMPIRICO Elementos: extrínsecos e intrínsecos METODO COMPARATIVO DIRECTO Aplicación Mejoras (1) Métodos rutinarios Estados Eduardo Lapa Ross y Heidecke Normal Regular Malo Nuevo o muy bueno Conservación normal Reparaciones sencillas Reparaciones importantes Demolición a) Conceptos de: tasación. 2) Objetiva (nuestro lineamiento . indirecto. con serv. 3. .

indicaba que el avalúo se realizaba sobre la base de ambos conceptos..Depreciación VP= Vida probable Precio Normalizado x Sup. 1= 10 x 30 Homogeneizar antecedentes: (Lotes mediales regulares) Lotes: 1. quien determina que las condiciones presentes. Dentro de la misma clasificación. el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva base de la condición actual.. debe aportar sentido común para el análisis ponderativo y con claros criterios en la elección de los elementos.. su precio dependerá de la renta real o probable que pudiera producir. Una sostenía... es rechazada por el ingeniero Mario Chandias. sin considerar los elementos que lo forman.. es decir. 1= 11 x 30 Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. = x $ c/m2 Cantidad de lotes antecedentes 2 El tasador no se debe supeditar a una técnica exclusiva.. lo que se entiende como “valor potencial” y. distribución y funcionalidad de la superficie cubierta. atienden al uso o beneficio que presenta o rinde el bien en un todo.. identificada como la de “actualidad exclusiva”. % duración = A x 100 VP Donde: D= Depreciación A= Antigüedad Precio a Nuevo . deja sin efecto las teorías precedentes con el argumento de que la actual clasificación responde al modo de abordar la tasación. Los métodos “de conjunto”. en cambio.. aplicando siempre reglas técnicas. como por ejemplo: superficie y forma del terreno. Los métodos “separativos” identifican dos elementos principales que conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras. que servían de esencia a dos escuelas contradictorias.. y clasifica los métodos de avalúo en dos grandes grupos: “separativos” y “de conjunto” . investigándose los datos del presente teniendo en cuenta las posibilidades futuras. la otra. calidad de los materiales.. independientemente uno del otro. su renta. incluso no debe frenar su propia inventiva para hallar . sin tener en cuenta las condiciones del futuro. Son “comparativos”.. La concepción actual y general.... La primera teoría.38 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA LA TASACION DE TASACION Originariamente. D= AxP Se ingresa a tabla para obtener depreciación Donde: D= VR x PD 100 D= depreciación VR= valor de realización PD= Porcentaje de desvalorización Precio normalizado: = VR . Cub..3.= AH= V c/m2 % Cff x 100 Elección del método PUC o PUZ = m2 lote 1 + m2 lote 2 + m2 lote 3 +. etc. impulsada por Chandias. por su parte... condiciones del suelo. los antecedentes que figuraban en las técnicas de avalúo se basaban en dos teorías.2. los que tienen en cuenta las características del bien y las comparan con otras propiedades semejantes a la que se estudia. lo métodos pueden ser específicos (analíticos) o comparativos. pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros.D 35 Donde: VR= valor de realización D = Depreciación El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras y se le suma al lote y así obtenemos el precio total del bien inmueble LOTES Coeficientes de medidas (Sólo se aplica en lotes regulares) Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. parte de que éstos poseen naturaleza distinta y constituyen valores por sí mismos. Son “específicos” los que examinan las particularidades del bien.. la actualidad es un término importantísimo del problema.

por lo general. sin tener conocimiento técnicos en la materia. la que determinará el precio virtual o ideal.) P. Metodología para tasar La necesidad de efectuar tasaciones de bienes dio origen a la profundización de la metodología. es decir la doctrina objetiva. lo que permite identificar un “proceder incorrecto e insuficiente” para el tasador. Los métodos de tasación no se encuentran sujetos a normas legales.U superf. entonces. METODOLOGIA DE TASACION 39 Tasación del lote: PN= PUC o PUZ x Cfc % 100 PLT= PN x Superficie Donde: AH = V c/m2 = Cfc = PUC o PUZ = PN = PLT = antecedente homogeneizado valor de cada metro cuadrado coeficiente Fitte y Cervini Precio unitario cuadra o zona Precio normalizado Precio lote a tasar Recordar: Coeficientes en antecedentes se dividen. de hecho y en forma implícita conoce la doctrina subjetiva. y son éstas las que permiten demostrar características y comparar datos. Es por ello que se impone en materia de tasaciones la necesidad de aplicar reglas técnicas puesto que éstas sin considerar los motivos de los sujetos ayudan demostrativamente en la labor del tasador. entiende al respecto que la fijación de un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicación de normas técnicas.) P.34 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR de antecedentes que surgen de la aplicación de un completo método empírico. Pero el profesional en la materia. La segunda doctrina. por su parte. mucho menos podríamos cuestionar el actuar profesional del tasador sin que previamente comprendamos “los motivos de tasación”. el que conforme a la información que brinde orientará al tasador en la elección de la técnica analítica. Lo más importante es que aquél profesional que sabe aplicar la metodología. es empleada por la mayoría de los inmobiliarios durante el desempeño del rol de tasadores al que podemos identificar como subjetiva. Ambas doctrinas esgrimen argumentos valederos y demostrativos. debe comprender que todos son capaces de observar: la realidad objetiva del bien y su situación en el mercado. respecto de factores y elementos variables que inciden en la fijación del precio. y en los lotes a tasar se multiplican Coeficientes de distribución Ley de Hoffman calle frente Ley de Hoffman= a) Precio de lote x 2 = 3 b) Precio de lote x 1 = 3 Regla Norteamericana calle frente 2/3 (a) 1/3 (b) = 3/3 X $ precio de la porción (Fte. es decir.U superf. De la porción X $ precio de la porción (Fdo. 2. pues lo llevará a determinarse un precio irrisorio o sobrevaluado. las leyes de fondo y de forma no establecen concretamente el procedimiento a seguir para realizar un avalúo. De la porción 4/10 (a) 3/10 (b) 2/10 (c) 1/10 (d) = 10/10 Regla Norteamericana = a) Precio de lote x 4 = X $ 10 c) Precio de lote x 2 = X $ 10 b) Precio de lote x 3 = X $ 10 d) Precio de lote x 1 = X $ 10 . puesto que fijan el precio conforme a las motivaciones de los sujetos que participan o podrían participar en la transacción teniendo la información necesaria en cuanto al mercado inmobiliario del sector y una serie de datos recopilados en forma empírica que determinan las características del inmueble. La jurisprudencia. no se podría afirmar con certeza cuál de ellas es la correcta y cuál no lo es.

el inmobiliario. la que es requerida por un magistrado para un pleito judicial. en donde se indica que el punto de partida de la tasación es el objeto. el que debe ser examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodología óptima que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual. puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos sino para los objetos y sus características peculiares. La primera doctrina que sigue una concepción moderna planteada por el ingeniero Mario Chandias. Doctrinas de la tasación Motivos de la tasación y variabilidad del precio luego: PN = PUE x Ctt x Ce Donde: PN = Precio normalizado PUE = Precio unitario esquina Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones Ce = Coeficiente esquina (Valvano) Tasación de lotes irregulares . acentúa un proceso riguroso. En la práctica. 2 Hablar de los “motivos de tasación” es referirse a las doctrinas o corrientes de tasadores que indican el actuar profesional según sea la forma del abordaje de la tasación. es decir. como lote esquina 3° si da a tres calles. y es por ello que esta última se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante una réplica técnica. dos procesos para un mismo mercado.) Fte Fte.____a _____ ) a+b a+b Donde VM =valor medio a = calle mayor valor CAPITULO II b =calle menor valor METODOLOGIA DE TASACION Tasación de lote esquina: por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez n=F=x f Donde: n= F= f= x= Indice de utilización Suma de ambos frentes Frente de mayor valor Primer dato para ingreso a tabla Valvano 1.) + ( Fte x Fdo. Guerrero) VM = a x ___a____ + b x ( 1 . o al sujeto (quien solicita la tasación). utilizar coeficiente 1 . la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores. no aplica métodos técnicos demostrativos.Lotes compuestos: 1° dividir e idealizar tipos de lotes 2° utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos de los sujetos al momento de fijar el precio. Por el contrario. ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la tasación). aquellos que conforman una “prueba necesaria”.Lotes triangulares: 1° utilizar tabla de triángulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6 2° si da a dos calles.40 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 33 Método de difusión Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada una (Ing. es decir. aquí se debe relacionar una serie . x Fdo.

Para el cálculo de la depreciación hay que tener en cuenta lo que establece la “teoría contable: . Recordar: Tabla del Ing. mano de obra y demás rubros que intervienen). Se aclara que no es la única forma de tasar. Bulacio). los bienes muebles y útiles. de fondo (lotes. es decir que una vez identificado el objeto de la tasación se procede a la búsqueda del precio a nuevo. Obtenido el mismo se debe calcular la depreciación correspondiente conforme la antigüedad. menor precio unitario) Tabla JEL para superficies urbanas amplias. resultando entonces. destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor superficie. de la siguiente manera: . también pueden formarse cuadriláteros dentro del triángulo y depreciar los saldos. Guerrero = Factores para reducir precios = . etc. parte de 20 mts.: Cerro de las Rosas) 4. de frente por 60 mts.. podrá depreciarse. Método lineal.”. Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej. por ejemplo. en caso contrario.: galpón: se busca el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales. más bien se podría decir que es la más directa. ej.. electrodoméstico.. Aplicación Esta propuesta metodológica constituye una forma básica de arribar al precio de los bienes inmuebles por accesión física y bienes muebles en general.. se puede usar Fondo Relativo (Ing. Lotes con martillo: 1° Utilizar Fondo relativo 2° Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadrilátero y restarle la parte creada. poseen una vida probable de 20 años. no obstante se deben considerar otras metodologías conforme a la información que se obtenga dependiendo del bien a tasar.32 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 41 Si el lote es triangular y la irregularidad es mínima. un cálculo.: auto. Si la base del triángulo es mayor de cinco se utilizan las tablas.) o bien el costo de realización (ej.

Tasaciones de inmuebles urbanos. Estudio del título de la propiedad.. b) Asimismo es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee su referente económico “precio a nuevo” en el mercado. Ej. en donde la vida útil se estima en 5 años (idea que surge de las teorías económicas capitalistas. cabe la pena agregar que en nuestro país la política de consumo es más conservadora y. CHANDIAS. Producción Gráfica. 1999. Mario E. tanto es así que en algunas marcas cuando concluye la vida util se dificulta la obtención de repuestos y demás accesorios. Elementos de la tasación. consultar la vida probable o útil. Cba. según corresponda conforme su antigüedad y estado de conservación.. Alsina. 1984. (Se calcula por regla de tres simples: 20 años———100% 15 años——— x 15 a. entonces no puedo aplicar aquí el método lineal puesto que el precio a nuevo no corresponde específicamente al objeto de la tasación. de Programación Educativa del Ministerio de Cultura y Educación..N (precio nuevo) . Alsina.. debemos analizar específicamente las tablas de depreciación existentes por marca y modelo de automotor). As. Depalma..L (método lineal) = P. por lo tanto. en el año 2001 se le introdujeron cambios en el diseño de su frente. Entonces será necesario remitirse al mercado del usado para obtener los referentes económicos. siempre es conveniente. chapas de zinc acanaladas. Eduardo. que se basan en el consumo masivo y.: debo tasar un vehículo modelo 1999 y resulta que el mismo vehículo. Manual de tasaciones. además. aplicando porcentajes de castigo o plus valía.D (% de depreciación) Crítica Excepcional: a) En la búsqueda de los valores a nuevo de los bienes muebles. Dante. (.. Alveroni.42 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION a) Galpón (estructura reticular..) Bibliografía complementaria para el estudio Ley 7191 y sus modificatorias.: esta variante se da en el caso de los automotores. resultando así una variante en el cálculo de la depreciación. con diseños y avances tecnológicos de vanguardia. lamentablemente.. LAPA.As.Jornadas Internacionales”. Bs. La tasación de inmuebles. Bs. X 100% 20 a. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” 2 31 . S ENADO DE L A N ACIÓN . Ej. introducen en el mercado permanentemente nuevos productos. IBÁÑEZ & TOPALIAN. 1993. “Etica y Política .) Formula M. Bs. este método no se puede emplear.. de la misma marca y modelo. GUERRERO. Unidad Técnica de Publicaciones de la Secr. As. por lo tanto. 1954.) con una antigüedad de 15 años.. etc. Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba. por comparación directa. su depreciación será entonces del 75% aplicable al costo de realización oportunamente averiguado y calculado. puesto que ese dato cambiaría la propuesta que manifiesta la teoría contable.

510 58.230 9.480 22.620 3.010 5.590 19.625 15 8.173 14.210 36.770 12.5 3 Estado de conservación 2.690 28.340 77.545 4.080 38.000 39.028 12.351 4.170 11.510 18.537 0.750 41.660 77.000 43.390 25.520 4.577 1.974 9.620 9.505 0.300 10.680 23. METODOLOGIA DE TASACION 5 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 5.730 76.650 54.420 16.860 76.020 2 3.5 2 0 (5) Ob.309 9.750 22.448 13.5 1.935 4.060 4.830 57.032 0.020 8.610 23.950 35.680 58.930 27.220 27.320 52.030 1. que siempre coincidan.930 36.052 1.070 9.420 22 23 24 25 19.320 8 3.090 22.870 13.100 76.450 53.380 38.200 75.540 18. basándose en argumentos de comprensión.120 12.620 18 17.733 12.230 19. debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas.145 20.000 100 4 1.250 57. El ejercicio de la virtud.333 11.130 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75.745 1 6. Elaborar un concepto de ética.630 76. En suma rescatar y aplicar la ética. cit.280 15 15.910 15.650 43. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación vigente ley 7191.710 53.880 15.940 9.080 5.630 40.600 16.750 6.905 9 13. TABLA ROSS HEIDECKE para tasación de mejoras 30 .470 9.220 14. ¿Qué significado tienen los siguientes vocablos: tasación.290 57.700 20.270 37. 3. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas procesales del dictamen pericial.649 10. pensar y ejecutar actitudes éticas significa que nos estamos preocupando hacia dónde vamos. ampliamente plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y sólo así las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarán dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).170 12.907 15.640 30.600 54. pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar sobre las generaciones futuras el legado ético sumando a ello.290 26.700 56.580 53.850 75.345 13 14.860 42.410 14.840 26. 2.870 13. 1 EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES 43 Edad en % de la duración (vida probable) posible.350 78. bien o mal.120 5ñ.030 17.700 36.380 8.540 14.320 20.420 13.100 24.570 12.360 77.700 76.310 39.600 7.180 6 2.000 78.840 34.170 78.500 11.654 8.090 8.510 100 3 4.930 11.305 19 17.650 29.620 41.950 25.310 17.090 14.110 53. nota 4.776 3.625 5 2.520 38.300 10.340 34. siguen siendo de la más estricta actualidad.211 3.270 76.009 7.120 12.530 6. valor y precio? 4.680 10.070 60.270 6.000 1 2.080 100 100 75.010 0.770 59.380 35.105 11 5.720 12 6.370 9.960 40.78 55.656 2.890 59. sino.560 55. nuestras experiencias personales de vida.160 29.710 78.500 77. 1.510 100 75.690 56.652 14.590 34.705 21 18. por lo contrario.550 75.490 37.550 3.480 19.090 58.375 7.625 21. no debemos permitir que se bifurquen.390 22.300 57.111 2.600 33.500 10 4.840 7.135 6.020 56.250 10.090 33.530 5.79.640 21.300 54.280 21.300 42.200 33.450 78.710 77.030 75.180 77.000 20 11.140 30.840 52. En este nuevo milenio.850 10. todos los adjetivos que califican a la ética.945 17 16.220 12.530 78.5 4 3.980 14 14.160 24.890 18. en cuanto a la función del perito tasador. Asimismo deberá completar y relacionar ésta con lo que establece el Código de Procedimientos Civil y Comercial para el ámbito de la prueba judicial.990 54. es contribuir al desarrollo del ser humano y su medio.100 8.150 7.

040 61.510 32.240 80.310 47. tenemos que revalorizar los ideales y destacar nuestras virtudes.990 55.830 83.270 81.600 46.920 23.970 63.731 18.400 36.230 28.150 38.280 20. Es una inversión humana de primera relevancia que abre caminos a una cultura social capaz de reconciliar la ética con la moral.290 83.090 45.710 51.950 39.430 50.460 45.5 4 3.650 60.702 32.280 44.625 22.440 80.500 36.820 45.060 81.070 34.390 44.680 32.53 19.590 32.810 30.030 41.780 21.210 38.520 43.300 51.000 80.128 28. como transmisora de valores esenciales.510 53.080 28.580 34.820 30.850 31.244 27.490 33.600 82.380 27.310 23.420 34. cultivo.260 79.900 24. con promoción del diálogo amplio entre los pares.155 21. para ser personas participativas. El redimensionamiento del tiempo.610 65. discriminaciones.450 65.100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 63.690 79.730 25.360 54.820 34.320 35.940 29.190 20.870 66.140 LA TASACION 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4.700 81.300 41.105 28.110 23.171 16. los que son provocados por los prejuicios.860 48.030 29.530 83.140 32.5 2 1.120 20.610 46.230 16. Sostener una discusión pública basada en argumentos razonables y en el entendimiento más amplio sobre los valores e intereses que despiertan el acuerdo general. sea con excelencia y sin exclusiones.370 82.5 1 Edad en % de la duración (vida probable) 100 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 5 44 2 29 horizonte que da sentido positivo al presente para así poder construir una imagen del futuro certero.560 19.120 53.490 19.190 33. exige aprendizaje. ambiciones maquiavélicas.220 79.280 100 100 100 100 80.526 19.180 81.780 33.510 68. Todo ello propicia un clima de libertad y logra potenciar la imaginación del ser para alcanzar una correcta unión entre la ética y la sociedad.610 68.619 24.610 26.915 22.630 56.170 67.21. El actuar ético nos integra socialmente. actitudes injustas.850 81.450 60. inspirada en la justicia y orientada hacia el bien común.220 62.705 24.860 39.000 33.770 62.730 35.625 33.023 28.800 64. críticas sin fundamentos. ellas reaparecen en el núcleo de todas aquellas disciplinas que se ocupan del comportamiento humano normativo.750 27.730 67.450 38.305 26. es necesario salir de los círculos que nos encierran y aíslan de los demás.905 29.660 35.840 . entonces es necesario recuperar y enarbolar el “sentido ético” de la vida.990 17.805 23.060 68.400 63. provocado por su aceleración vertiginosa.550 50.515 23. es necesario reconocer la base fundamental que nos da la educación. La ética en la más simple de sus acepciones.260 29. Pero para que llegue a todos.970 22.616 33. comportamiento prudente y responsabilidad en una sociedad.170 79.566 21.345 26. Para crear el sentido ético de la vida.842 30.400 34.900 52.928 29.380 17.060 83.220 27.767 31.350 37. etc. Siempre se debe poner énfasis en las cuestiones éticas. Es necesario formar hombres y mujeres capaces de continuar con la promoción de la construcción de una sociedad pluralista basada en el conocimiento recíproco de sus miembros.420 48.140 82.250 36. es nuestro objetivo del quehacer diario lograr el bien común.145 23.800 30.360 24. limitaciones. Nuestros antepasados hicieron todo lo . es un conjunto de principios y normas morales que regulan las actividades humanas.500 25.980 48.760 37. pero el vehículo fundamental privilegiado ha sido y será la educación formal y no formal.590 31.740 54.080 38.570 40.810 46. la que guarda el tesoro del futuro de los hombres.180 25..840 61. hechos. puesto que ello significa contribuir a fortalecer una sociedad más justa.380 32. es el ideal.030 65.319 26.745 31.070 36. dedicación.407 17.050 44.760 47.200 64. como la libertad y la justicia.5 3 Estado de conservación 2.501 25.920 82. afecta la practica de valores.500 28.640 61.300 66.140 18.770 42.691 34. El diálogo es más que necesario para practicar la ética y contribuir al desarrollo permanente de uno mismo y del conjunto social.700 31.956 17.330 21.750 18. Pero la ética no es un producto natural.000 28. críticas y solidarias.550 26.640 80.720 44.

93 57.87 54. profesionales o no.07 40. ejerciendo recta y noblemente la profesión” (4).. pues lo presentemos como un 1.51 85. involucra a la sociedad toda y.41 58. Edad en % de la duración (vida probable) Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial es el cambio.01 53.38 87.25 49. independencia y buena fe.56 75.539 40. no son propios de una profesión o un individuo en particular.68 62.32 50..9 70.82 68. lamentablemente no nos dice que también debe ser así en todos nuestros actos.7 62.305 59.62 56.8 55. “Para poder elaborar un concepto de ética para nuestra profesión.5 4 3.1 87.85 66.43 69. Percibimos la idea de emancipación humana y de progreso técnico. la noción de un futuro progresivo domesticado por el pasado.718 61.643 43.53 65. METODOLOGIA DE TASACION 5 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 2.44 59.63 50.017 49.22 88.03 86.88 65 66. veracidad.38 63. está claro que las malas acciones de nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la sociedad.2 51.605 37.5 68.04 43.92 59.12 58.57 71.19 48 48.96 63.345 52.157 4. Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y cuando indica que se debe observar probidad.5 88.25 84.92 64. lealtad.121 50.361 52.53 56. La ética no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento y la conciencia.22 50.57 79.495 63.02 62.12 79.39 51. del Cuaderno de Ensayos Eticos.22 51.67 62.625 43.525 39.505 39.36 60.47 52.05 41.83 67. es un conjunto de facultades espirituales.625 54.31 72.79 89.77 86.81 69.134 58.59 58.68 80.04 84.83 87.105 50.52 61. Como dice el maestro Lapa. M.56 86.86 69.26 69.35 75.545 41.93 57. el esfuerzo diario y anónimo. A.5 Etica.13 37.08 62.19 48.88 65.66 89.25 85.32 74.14 47.24 80.2 52.83 75.87 76.52 36.5 60.564 41..28 56.94 77.33 71.922 48. surge una propuesta presentada por un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003.56 43.32 59.48 44.96 90.81 74.75 85 85.81 40.38 47.41 45.4 76.26 48.37 70.794 55.932 63. las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en todos los órdenes de la vida.58 42.5 84.74 41. Es por ello que se considera que estos preceptos no sólo deben tener incidencia en lo profesional.15 53.. temple y ánimo.236 51.22 54.2 53.513 60.959 57.837 46. IBÁÑEZ.3 47.59 61.2 59.36 72.48 53.06 58.52 40.51 57.95 82.3 73.57 53.29 86.79 70.94 88.81 64.15 61.68 44.88 64.1 39.46 51.37 89.5 28 45 .04 42. al principio nos permitirá la victoria definitiva y hermosa de ser un profesional honrado y robustecido por una sólida conciencia moral.09 63.763 45.78 63. es mucho más profunda.66 87.499 42.64 54.318 59.145 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 (4) Material elaborado por Mart.08 89.07 45.92 63.945 57.82 46.25 55.51 60.74 55.745 45.26 66 66.64 42.8 73.05 44.23 60.6 60.68 54.02 69.15 72.38 58.905 48 49.8 81.25 58.100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 84.52 38.5 38.28 60.85 71.75 67.78 55.705 61.32 57. vocablo de vanguardia 35.1 46.3 52. sino que son propios del accionar diario de cada uno de nosotros.82 72.81 49.26 90.541 36.37 81. esta claro que con ello hace un resumen de lo que debe ser nuestro accionar.97 61.48 78.95 73. la obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro.698 44.56 90.02 78. por ende. es necesario partir del hecho de que la ética y su sinónimo: moral.35 46.525 37. y se advierte en forma inmediata.5 3 Estado de conservación 2 Del análisis conceptual de la ética.24 49.08 1 35.14 38.75 74.

23 89. virtud.748 91.”.25 92.01 77.89 98.625 79.5 86.5 97.23 88.5 3 Estado de conservación 2.”.6 82.59 92.89 93. etc.02 98.38 95. por su naturaleza es un ser social..16 84.26 76.43 70. en el ámbito de la justicia la jurisprudencia ha sido clara al respecto.22 94. En cuanto a la tarea del tasador en el ámbito particular debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los antecedentes y la función seria y responsable.87 90.89 73.14 95.21 77.. su formación debe ser la conducente en todos sus actos y su primer llamado de atención debe partir de su interior para enmendar situaciones y proceder en forma inmediata de la manera correcta en una lógica de autorespeto hacia uno mismo y el prójimo.72 96.7 94.62 75.77 93.07 78.81 92. nos tocará rendir cuenta a la sociedad de la que formamos parte.88 68.725 84..72 79.38 65.17 98.71 84.44 72.63 100 83.324 89.61 97.57 80.96 95.705 72 73. es necesario primero realizar una mirada hacia el interior del sujeto profesional.85 79.46 89.4 96.16 80. decoro. Al hablar de la ética profesional. en donde nace.11 95. La base conceptual que ayuda al discernimiento del individuo está dada por la moral.5 LA TASACION 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 5 46 2 27 propia conciencia.909 88. Ahora bien. referida al cómo hacer. honor. Lo correcto es verificar efectivamente el objeto en cuanto a sus características..5 86.632 79..505 86.9 85.3 81.47 76. Etica.28 66.82 85. estado de conservación.009 73. que la función seria y responsable del tasador en su actuar ético-profesional. conforme la formación moral.625 94.38 93.87 87.15 96.12 89.26 98.93 84.27 90.02 98. es decir.04 77.28 78.47 91.628 75.96 89. El hombre.18 92.. propio del bien examinado tendiente a ser el precio real.11 85.12 83.98 86.905 88.71 73.021 98.89 99.19 71.46 95.43 91.38 90.627 94. dignidad son factores elementales insustituibles en la formación y actuación de cualquier profesional. no es simplemente arribar al lugar en donde se sitúa el objeto de la tasación.85 72.04 95. observar y de inmediato manifestar un precio.08 95.145 69. el hombre no debe conducirse por el solo hecho de pensar que ante un incumplimiento o mal actuar recibe una sanción o castigo.88 78. Asimismo nos sigue diciendo: “.57 91.61 90 91.351 82.63 87.67 77.7 95.56 95.72 71.47 93.17 83.745 91..82 83.4 92.54 88.39 86.73 87.5 2 1 Edad en % de la duración (vida probable) 1..51 91. moral.12 80.345 82. por lo tanto está inserto en la comunidad. condiciones.36 94.986 81.98 81.81 98.75 97.01 99 100 70. por tratarse de un elemento probatorio en la etapa del juicio.06 96.97 88.714 72.53 98..35 87.03 94.27 75.082 95.26 99.14 79.51 100 64.91.78 100 67.35 97.91 74.183 92.6 84.42 70.95 76.35 81.314 74.505 74.16 91.56 70. Aquellos que no arriben al precio de la siguiente manera pues mal asesorarán a su cliente y probablemente se vea afectada la transacción comercial.546 97.79 94. y como dice Aristóteles hablar de la ética es hablar de una ciencia práctica.63 100 65. al actuar de la mejor manera posible.07 96.15 94.155 69.49 67.21 80.74 93.6 89. crece.04 97. del Ser en sí mismo.13 93.105 85.67 87. .11 86.3 84.43 81.06 93.59 99.953 77.505 100 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 64.891 68.85 84.95 70.39 82.17 91.546 97.78 92.87 73. el que será el indicativo.83 71.05 83.32 89.41 69.89 79.85 86.72 84.5 4 3. se desarrolla y va cumpliendo cotidianamente distintos roles.81 94.23 95.66 97.26 90.945 77.625 66.1 92.2 93. la labor debe ser muy bien detallada ya que constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma.72 85. nadie puede alegar ser ético en su profesión cuando en los demás roles de su vida no actúa correctamente.45 97.3 82.98 75.71 68.07 74. aplicar las técnicas correspondientes y luego de relacionar los elementos recién establecer el precio.4 97.287 78.51 85. llevarlo al mercado de su comercialización.391 65.48 81.636 66.72 86.12 85.505 100 4.29 100 76.19 97.49 83.82 96.31 91.1 98..26 68.56 77. en tanto que en el territorio jurídico de esos mismos actos.42 92.56 98.

9 98.5 114.3 131.0 103.2 103.8 134.5 161.8 141.9 119.5 87.3 107.5 118.1 115.2 130.3 92.8 9.4 99.3 101.0 130.2 96.5 99.9 131.8 140.9 100.0 101.4 119.50 147.6 112. los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 6.5 155. TABLA FITTE Y CERVINI Coeficientes de medidas para la tasación de lotes libres de mejoras MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros 26 METODOLOGIA DE TASACION 47 Fondo en metros . Respetar nuestra profesión.1 119.8 120.6 106.7 133.4 123.2 129.5 111.2 77.5 82.3 97.3 119.8 85.3 127.3 108.2 95.1 116.1 143.6 79.7 99.6 149.00 171.0 125.8 97. Eduardo Lapa quien nos dice: .4 122.3 132.6 96.7 125.5 142.0 100.6 8.7 98.7 98. Organización de la labor.6 91. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y estudio de éste.5 6.0 150.2 95.8 128.2 112.5 87.5 91.1 96.3 118.75 164. Etica profesional 6.7 96.0 90.5 117.2 99.9 109.9 96.5 83.1 122.8 97.1 113.6 113.0 107.4 99.6 8.3 95.0 98.4 103.8 126.9 91.6 127.6 100.7 107.0 122.4 107.3 112.3 100.0 139.1 103.2 102.0 80.1 94.8 98.4 117.1 109.5 113.1 110.1 10. La principal postura en nuestra formación profesional nos la entrega el Prof.2 108.2 154.1 100.8 150.4 92.7 156.0 95.9 91.4 75.4 31 32 33 Hablar de la ética implica a prima facie. puesto que está estrechamente identificado con los principios sociales.8 103.7 99. sino también las normas morales para llegar a ser un profesional digno y respetado.0 85.4 83.0 78.8 96.9 94.3 120.7 7.7 101. debiendo respetar no sólo las leyes.7 109.7 7.8 87.50 172.2 106.9 125.0 96.4 153.2 81.1 113.0 Frente en metros 7.3 109.8 95.8 152.1 89.75 151.2 114. 5.0 138.1 164.5 155.8 110.0 93.6 114.1 111.2 111.4 100.1 93.0 96.4 98.3 84.9 88.1 144.5 114.2 96. la base conceptual es similar.7 82.0 117.0 88.8 115.4 102.6 82. apliquemos tablas y demás normas existentes en una adecuada labor. jurídicos y técnicos.5 118.4 89.3 87.8 162.2 79.1 133.4 138.1 109.5 95. siempre que se refiere al “hacer correctamente del sujeto”.9 100.2 100.9 106.1 139.0 123.3 123.66 170.6 101.6 135.9 137.5 127.9 95.1 126.2 110.4 74.5 84. donde sus deberes y obligaciones están claramente establecidos.7 146.1 135.2 118. Ello nos hará evitar que dictaminemos en forma inmediata.2 150.5 98.1 134.9 156.0 123. Es lógico que cada profesional esté sujeto a un código de ética.7 91.4 104.4 101. 6.3 128.4 95.6 147.4 121.5 112.3 115.2 99.0 128. ideal o escrito.8 78.7 123.6 91.1 110.00 174.4 109.2 89.3 107.3 9.6 97. sobre distintas posturas.5 8.8 138.8 105.6 163.2 89.6 111. 6.3 106.6 7.3 124.4 151.3 123.9 140.7 143.8 137.5 119.9 90.3 106.4 104.8 148.7 117.9 98.7 112.6 104.8 143.4 93.2 103.2 92.. debemos recordar que nuestra función es a pedido del juez.8 122. la moral.8 106.3 108. Será pues necesario que exista la sana intención de servir al prójimo protegiendo el interés general.4 123.8 108.1 95.7 150.3 117.4 113.6 103.3 124. si no por el contrario.1 9.5 123.0 92.25 142.3 92.7 86.7 112.2 97. No pactar valores con las partes interesadas.0 88.7 112. para poder realizar investigaciones en cuanto organismo sea necesario para reunir y seleccionar datos.7 97.25 168.8 95.4 111.25 159.3 105.6 124.5 103.1 107. Ratificarse en el precio establecido por la tasación.1 148.5 94.5 105. por más que el resultado obtenido se considere mínimo e influya en una regulación de honorarios ínfima. 7.6 135. y hacer de su profesión un inquebrantable deber de conciencia.8 114.0 128.6 93.6 101.4 107.6 145.0 120.5 120.6 105.4 101.1 107.8 94.7 109.8 144. nos ratifica que “el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las finalidades de su tarea.9 135.7 101.0 116.8 91.6 93.6 92.0 105.2 93.3 114.1 160.1 157.4 90.6 146.4 122.5 102.5 104.1 140.6 9.9 98. “En jurisdicción de la ética.1 5.00 166.7 96.9 102.4 66.3 132.0 120.4 116.3 105.5 87.75 173.1 105.3 94.5 115.6 108.1 134.1 137.2 135.5 80.3 162.4 103.76.4 99. relacionemos.6 121.9 118.7 92.3 125.1 105.6 102.4 94. y sólo por ello actuamos.4 105.2 131.00 155.7 102.00 135.2 104.7 99.4 102.4 116.7 86.9 132.8 110.8 113.9 105.9 139.5 35.25 172.3 129.0 94.7 91.1 98.3 86.1 84.2 83.8 39.6 97.5 32 33 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 4. Etica profesional.0 118.5 128.2 136.2 156.50 161. Debe llevar una estructuración racional de la gestión pericial.3 126.3 6.7 110.5 96.9 109.9 112.8 94.2 122.6 97.3 S7. opiniones.6 89.2 140. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa.1 98.7 98. B.3 123.8 94.1 107.2 98.4 133.0 81.3 97.2 151.6 101.4 91.2 91.7 111.3 109.3 85.0 124.1 144.7 138.3 100.2 93. y demás antecedentes económicos.0 129.0 131. Normas éticas propuestas: A. cuando los efectos de su actividad influyen en dicho interés”.9 143.4 115.0 168. un abanico de conceptos altamente positivos para la formación profesional.2 129.6 86.6 114.4 126..2 116.9 130.4 89.6 102. ya sea.4 121.3 94.5 110.2 94.1 115.0 103.2 83.7 154.

3 82.3 81.9 72.1 89. establece algunas de las características que debe tratar de desarrollar el experto que elija esta especialidad.9 67.7 81.1 75.9 73.5 80.9 74.5 79.6 63. a saber: 1.0 85.2 79.8 77.5 72.1 78.1 90.7 85.1 88.8 7.3 80.5 71.1 62.5 4.1 87.9 75.6 83.9 83.7 79.0 78.4 71.5 89.4 78.7 71.2 83.4 7.6 Fondo en metros Frente en metros 8.5 78.4 74.8 83.9 77.3 83.9 80.7 77.5 75. según Chandias se debe considerar la técnica de balance para la elección del método correcto.8 25 92.3 74.8 74. 5.4 73.1 79.50 93.2 80. 68 ley 7191) nos dice que el ámbito de función será en todo el territorio provincial.3 70.9 79.9 71.0 67.0 86.7 83.1 77.00 73.2 7.8 70.00 84.5 76.3 76.8 68.6 71.6 69.9 69.7 85. Cada juicio trae aparejado una problemática distinta que el perito debe estar en condiciones de resolver.7 81.25 77.7 59.9 73.2 83.1 75.1 75.3 70.00 90.1 9.4 76.3 77.3 72.1 87.6 69.7 61.7 77.3 82.00 94.66 92.2 72.4 73. teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y como tal debe conducirse.0 71.5 74.7 66.6 72.1 60.4 62.2 6.1 69.5 86.3 83.4 65. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas.9 87.3 9.1 84.75 89.4 89.7 83. Autoridad.2 72.6 9.8 79.2 8.2 72.1 64.6 62.3 74.4 88. pero es de destacar que aquel que valúa lo hace en relación con una idea de precio.0 67.1 79.9 88. A los efectos de fijar el precio.8 89.6 64.2 68.3 78.7 64.4 6.5 75.7 88.9 78.2 87.1 83.3 73.5 69.8 78.1 75.0 68.0 80.8 78.2 70.7 76.3 76.5 78.2 72. Resultado obtenido: tras la ejecución de un análisis.4 64.1 73.3 77.8 74.5 74.4 82.5 74.6 75.3 82.9 74.8 81.7 78.6 73.4 73.2 84.0 81.3 88.2 77.5 83.7 76.7 76.8 76.5 64. Intuición que le permita un conocimiento inmediato del problema para tratar de obtener la mayor colaboración de las partes.1 78.0 85.3 92.2 78.2 78.6 84.8 82.1 88.3 8.3 76.4 79.3 79.2 71.3 85.7 82. 3.6 75.7 76.3 7.6 81.0 71.9 81.0 72.0 81.1 76.0 77.9 74.0 78.7 75.0 79.1 74.2 88.6 80.2 83.4 82.0 77.6 84. 76.8 71.7 80.9 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 72.3 70.3 77.9 74.6 73.3 78.4 76.6 75.5 72.3 76. con conocimiento y requerimiento de una formación técnica certificada y avalada ante los demás.8 70.2 66.6 65.0 65.9 90.1 67.8 86.7 85.0 88.1 77.1 66.1 63. 93.7 71.1 62.0 87.2 69.00 93.2 10. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias o actitudes desmedidas.7 68.6 78.7 76.0 90.4 66.2 63.5 74.4 65.3 60.9 80.6 81.5 81.9 86.5 74.9 72.0 88.7 69.4 76.7 71.1 84.6 81.2 75.6 61.8 79.1 89.3 84.0 74.4 71.5 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Fondo en metros 9.1 75.5 75.7 70.7 80.3 73.9 65.9 91.4 72.0 80.0 79.9 73.6 79.7 84.5 81.4 75.8 73.3 70.7 71.3 63.4 77.0 91.1 86.2 86.7 63.6 77.7 74. referido en las condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa y debida a fin de obtener un resultado óptimo y demostrativo en forma correspondiente a una prueba judicial.75 94.4 79. a fin de practicar tasaciones.1 69.2 75.9 83.2 61.4 72.7 79. sino que le confiere la integridad moral y el conocimiento de la materia que investiga.1 74.4 87.8 66. y nuestra reglamentación (art.8 66.1 76.5 6.4 76.3 86.1 86.1 61.0 74.3 77.5 79.9 85.3 80.0 73.25 93.5 68.7 75.7 68.4 68.4 81.6 91.1 73.9 77.9 70.4 72.8 86.5 76.4 85.3 90.4 81.4 66.9 89.6 60.8 82.50 87.2 87.0 83.7 76.5 82.9 77.25 91.6 78.5 85.7 72.3 74.6 74.1 67. miembro del Directorio Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Público.1 65.4 92.4 73.1 74.50 80.2 80.3 86.4 79.7 69.0 93.6 79.4 84.9 88.9 78.4 67.4 74.7 67.7 87.1 68.3 80.9 72.2 89.2 90.5 81.0 81.4 76.7 80.3 58.6 72.6 68.5 90.4 70.2 69.5 76.8 75.0 92. avalúos o peritajes sobre cualquier tipo de bienes.3 82.7 82.1 73.8 70.1 84.9 76.9 86. Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definición.48 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION de la tasación basado en los tres puntos anteriores. Reglamentación de la función del perito tasador judicial 2 (3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa María.4 82.6 67.0 80.9 76.6 66.4 65.1 75.4 74.6 73.8 81.3 91.2 78.25 86.8 69.5 80.0 85.3 70.5 68.8 78.8 58.9 78.1 82.0 84.7 63. .5 77.0 75.3 84.2 85.9 58.2 90.6 75.8 74.4 66.0 87.0 71.7 83.3 76.1 78.75 82. en cambio quien ejecuta una tasación está determinando el ejercicio de una profesión.2 59.0 77.9 70.1 75.1 85. el martillero Mario Alves (3).1 73.7 70. 2.5 La función del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente a una cosa susceptible de un valor económico..8 73.0 82.8 64.2 91.2 82.3 69.6 79.1 6.9 69.1 68.2 65.1 86.

8 105.4 145.1 115.7 153.9 132.6 142.7 115.5 151. se arriba generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido.4 112.0 126.7 136.8 162.00 175.5 126.3 104.7 117.0 130.6 109.5 132.4 138.2 121.6 117.75 174.0 152.4 96.6 123.7 104.4 102.2 117.9 102.0 146.8 107.9 140.3 129.50 174.20 1.9 110.50 175.0 125.1 101.9 98.5 148.6 162.0 Coeficiente de oferta: Tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria.6 129.6 123.5 105.8 14.25 174.2 151.4 111.0 101.3 95.10 1.8 99.9 115.7 164.5 116.9 101.7 157.8 100.0 126.3 96.0 165.6 139.0 110.0 116.9 129.7 164.8 113.75 173.9 111.0 114.6 100.6 97.9 151.8 98.3 97.9 145.4 97.75 174.8 114.7 12.6 113.0 137.8 150.8 102.7 125.2 98.4 106.6 98.9 139.0 116.9 109.1 95.0 133.4 129.9 144.0 116.7 118.8 107.4 107.1 131.0 124.9 148.0 114.4 99.0 105.9 111.0 106.6 97.3 12.0 158.0 107.0 124.7 129. 11.20 100.4 110.00 174.2 142.6 103.0 137.3 133.6 122.0 13.4 113.2 122.0 105.50 174.4 113.9 107.3 132.9 132.0 141.2 95. Coeficiente por mejoras introducidas en el departamento.6 97.0 104.7 155.1 123.5 102.4 134.6 103. Coeficiente por la existencia de locales de uso común: Dadas las características serán aplicados a juicio del tasador.1 93.8 117.7 100.0 100.8 111.9 157.0 112.5 109.2 124.4 115.3 125.9 99.6 163.1 161.6 127.6 120.0 129.7 151.7 98.0 95.9 129.1 128.0 135.5 136.9 139.5 143.6 107.2 136.6 125.0 123.1 106.8 122.0 121.6 99.9 115.2 99.9 120.5 151.3 154.5 107.2 102.2 96.0 100.5 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros 72 METODOLOGIA DE TASACION 49 Fondo en metros .5 95.0 155.0 133.6 123.7 132.2 96.0 108.08 1.00 a 1. Coeficiente de funcionalidad del departamento.00 171.0 12.35 1.5 157.0 94.0 102.9 Coeficiente de superficie 1.1 111.3 100.0 120.7 140.6 105.3 96.0 donde: C = coeficiente K = coeficiente de depreciación Ross-Heidecke 10.7 129.9 98.00 Frente en metros Coeficiente de actualización.0 104.6 129.0 100.5 97.7 128.7 125.7 123.0 121.5 140.8 96.7 151.7 124.8 111.6 117.9 105.3 120.50 172.2 118.5 99.6 107.9 113.9 98.1 113.0 118.9 125.0 Superficie cubierta propia homogeneizada 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 10.6 96.4 150.8 112.9 109.0 126.8 149.0 108.9 132.4 117.3 97.6 115.2 98.6 102. este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: 11.7 120.3 163.0 98.8 137.4 156.1 107.0 118.7 120.6 101.5 97.15 1.0 100.8 113.9 103.3 114.2 97.2 103.05 1.0 137.2 101.0 104.5 98.0 146.0 108.5 136.0 141.0 116.4 111.0 110.3 14.8 145.3 123.8 15.0 103.6 109.6 125.4 95.3 97.0 112.9 145.00 170.0 108.0 118.9 110.0 103.7 32 33 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Ley: C = 1 – K 2 10.6 102.4 109.3 119.9 125.8 99.8 98.9 111.0 99.0 101.6 120.30 1.1 106.7 97.0 99.1 109.3 32 33 145.1 149.9 117.8 119.8 105.0 158.5 94.6 105.4 103.9 112.9 151.1 104.9 136.9 164.9 113.25 1.25 175.9 99.50 171.1 115.7 140.1 164.2 100. Esto se refleja en el valor venal: 11.9 130.9 157.0 146.1 144.3 96.0 152.0 112.0 158.9 135.8 102.8 95.1 105.8 C = 1.8 103.9 140.4 97.0 98.7 120.4 164.9 103.1 106.6 135.9 164.7 123.8 96.8 95.9 106.0 143.6 115.0 133.9 11.0 109.0 98.9 123.9 111.5 101.7 100.0 95.9 107.0 127.3 13.0 165.6 111.9 145.8 100.0 108.5 132.9 103.5 157.8 109.8 109.7 136.9 103.0 165.7 98.1 95.8 103.6 Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento: 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble: La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor de la tierra aumente.7 157.6 145.6 111.1 157.1 102.0 97.9 123.0 121.03 1.6 131.0 114.9 100.9 103.2 96.0 152.25 174.2 137.6 113.0 110.3 114.7 117.0 141.00 173.4 160.7 115.7 121.8 113.3 105.9 117.5 130.0 130.7 156.6 103.9 136.5 100.9 133.4 108.6 99.9 94.5 140.7 115.1 96.6 12.2 140.0 124.7 132.7 93.4 164.0 130.9 102.6 97.9 120.

7 78.5 75.1 79.6 78.2 84.5 80.7 83.8 77.9 75.6 90.9 79.4 84.0 11.6 87.8 86.1 83.0 92.1 76.0 82..2 93. 71 Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso.3 82.0.5 81.8 76.7 85.6 77.0 81.3 83.4 78.5 88.75 94.4 83.9 86.6 92.7 83.8 81.1 79.1 79.1 83.2 87.8 77.4 74. en el valor venal sólo se deprecia la construcción y mantiene constante el valor del terreno.00 95.3 89.3 92.9 93.7 91.9 78.7 82.0 93.0 75.8 78.6 89.7 83.2 74.1 74.1 77.6 87.8 75..2 75.1.6 76.05 a 1.0 79.8 84.0 11.9 14.1 76.4 86.5 83.4 87.3 80.4 89.1 85.4 87.95 a 1.5 87.6 89.7 77.8 75.2 75.1 91.9 84.3 85.2 84.0 85.5 82.04 Buena sin servicios centrales………………….1 84.5 80.00 Con vista a amplio espacio libre de contrafrente…….4 75.5 80.6 76.4 90.9 78.1 77.5 91.15 a 1.3 89.2 84.6 92.4 73.8 82.6 82.1 81.9 74.0 82.3 74.9 76.4 13.7 77.50 92.0 76.5 88.6 82.6 75.1 74.3 77.3 73.25 94.7 88.00 (incluye terraza expuesta) Coeficiente de ubicación del departamento en planta: Con vista al frente…………………………………….9 79.8 85.50 93.8 82.5 77.1.1 84.3 74.7 77.0.5 85.1 77.0 86.6 80.6 87.2 76.1 85.5 89.7 79.2 81.3 87.2 81..4 79. menos 0.0 73.9 82.9 77.3 75.9 76.1 86.8 87.9 93.8 85...2 80.4 83.50 Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento: Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke para valores físicos.9 85.1 90.0 Frente en metros 11.4 80.8 78.1 85.6 78.0 77.3 74.6 74.2 79.00 94.5 93.6 84.0 86.3 81.4 79.8 78.8 81.5 86.5 78.0 93.2 86.9 91.6 80.2 81.2 78.8 10.7 79.6 92.1 76.5 82.8 84.4 78.7 90.4 76.8 79.3 75.3 78.1.9 76.3 81.0 87.2 74.7 93.7 86..3 77.5 76.8 92.7 78.7 87..4 91.8 85.5 80.1 78.2 85.9 76.5 86..9 11.3 86.9 88.3 89.2 79.4 88.5 81.14 Buena con servicios centrales…………………1.7 82..0 83.0 84.0 85.8 82.50 94.1 77.0 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 50 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.4 77.5 77.4 91.94 Estándar……………………………………….9 86.5 88.9 74.5 80.1 77.4 76.6 80.0 75.2 81.3 75.8 81.3 83.8 79.3 79..6 91.9 88.5 91.5 76.5 92.5 76.1. .1 76.3 83.6 88.7 87.1 80.5 76.3 90.8 93.6 90..0 82.1.0 76.2 83.95 Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente…..2 82.7 78.0.0 75.8 75.75 94.1 88.8 87.25 Muy buena con servicios centrales……………1.7 92.5 81.4 80.6 88.0 77.7 91.3 88.85 a 0.7 10.0 89.9 84.9 84.00 93.9 75.7 85.3 15.0 86.6 88.5 75.5 80.4 90.6 78.6 90.8 84.3 81.4 78.3 78.4 80.4 75.3 75.6 77.8 92.6 86.75 94.0 75.4 85.8 82.2 83.8 76.8 80.0 87.5 82.8 92.0 92.8 90.4 82.9 83.7 12.10 Coeficiente de características constructivas del edificio: (contempla la categoría del edificio) Económica…………………………………….5 76.9 91.9 82.0 79.7 93.5 78.4 88.6 74.7 77.2 82.4 74.0 82.9 88.3 90.0 13.5 75.00 Departamento con vista a plaza……………….6 75.7 78.25 94.00 94.3 77.9 88.05 a 1.5 84.6 14.2 77.6 78.7 83.00 92.9 12.Fondo en metros 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 10.90 Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque: (considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad en estos casos) Departamento en esquina…………………………….2 91.6 78.7 86.5 73.2 78.3 78.7 87.9 82.7 91.8 87.3 88.8 93.0 73.2 88.6 91.9 86.0 80.5 75.0 75..0.0 84.5 80.9 79.0 12.2 84.9 78.7 83.5 92.4 74.1 76.9 82.5 79.1 89.5 91.25 95.5 89.2 87.1 86.2 79.4 76.1 81.5 75.8 12.3 80.9 89.4 89.6 89.3 76.3 90.9 75.5 80.3 79.8 80.4 80.8 73.4 74.5 83.7 76.5 87.4 90.7 75.3 88.0 93.0 78.6 86. Edificios de una sola planta: Coeficiente……………………….8 78.5 90.7 75.1 85.6 82.2 81.7 87.3 81.9 85.26 a 1.5 74.04.1 80.4 83.2 83.6 76.7 75.6 89.4 82.1 79.5 91.4 84.5 85.7 74.2 80.50 94.5 75..8 76.7 92.3 77.2 89.0 84.7 89.6 86.2 74.0 79.1 78.3 92.3 79.2 77.6 80.50 95.7 83.0 81.9 74.0 90.7 85.6 76.5 90.

3 118.1 106.5 b) Debemos homogeneizar la superficie propia.1 95.2 20..3 23.3 110. se recomienda utilizar antecedentes.7 99.9 88.98 2do.7 94.5 109.0 1) Edificios con ascensor 2) Edificios sin ascensor Planta baja…………………0. balcones.8 109.0 115.5 134. Piso……………………1.2 99.9 130.8 126.8 22.8 92. Piso……………………0.2 117.4 141.9 121.2 103.2 89.6 150.5 95.5 110.1 131.50 163.7 89.3 135.5 90.1 98.5 107.00 163.5 101.6 122.0 90.9 120.0 117.1 113.2 108.8 97.0 142.8 112.0 114.1 98.7 104.2 148.0 101.1 111.3 95.6 103.2 105..2 91.1 107.8 112.6 100.6 90.85 a 0.3 104.3 87.3 100.4 126.7 92.0 18.5 116.6 105.6 94.1 128.0 129.9 147.3 128.5 88.0 151.3 91..1 92.8 119. Piso…………………….0 102.8 125.8 89.2 95.8 111.7 160.2 101.97 a 0.1 100.1 96.5 128.2 102.8 119.90 4to.0 106.3 97.1 100.00 1er..2 94.6 112.3 132.8 143.comparativo 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 17.6 143.98 2do.50 168.8 105.2 114.50 161.6 118. Piso………………….0.8 113.9 102.1 119.8 97.5 139.6 96.50 169. Asimismo el Mart.8 94.5 153.3 151.9 92..2 123.) 16.00 3er.4 114.3 103.6 110.9 96.0 153. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes más empleados y adaptados a nuestra aplicación.15 16.5 90..7 132.9 114.9 92.4 138.7 135.1 19.4 136.6 119.6 151.0 137.2 115.7 21.0.1 134.2 120.6 92.5 130.3 93.00 160.2 117.6 144.5 94.2 105.90 Planta baja……………………1.4 120.9 149.0 96.2 158.1 110. Piso………………….5 124.4 99.7 102.9 90.2 22. llevado a nuevo superficie: 120 pm2 15.4 93.1 96.5 108. etc.5 95.6 94.3 150.4 96.1 135.1.1 94.1.08 8vo.00 158.7 129.1 95.9 154.1 128.4 125.4 102.11 ………………………………….04 6to.9 113.4 91.3 143.5 146.0 124.5 130.6 121.0 97.8 131.6 109.7 90.50 159.9 139.6 155.8 Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo.3 89. Del 13er.0 96.3 124.2 93. Se ubica el coeficiente 1 para las siguientes características: debe estar ubicado en el 3er piso ubicación en planta al frente ser de categoría standard estado: usado. x 3 mts.5 101.9 151.8 91.8 123.6 93.6 105.4 97.0 109.9 102. Piso………………….2 105.9 125.1 156.8 104.5 144.8 104.5 108.3 114.0 110.4 102.3 109.4 103.5 115.80 m2 (se suma al total del dpto.5 96. Piso………………….1 105.5 95.8 110.4 119.6 106.9 103.5 114.4 93.7 115.7 103.0 101.6 106. Ej.9 111.3 113.7 94.3 129.8 98.6 99.1 91.7 87.3 89.8 110.5 109.1 116.7 105..1 138.9 103.4 125.00 167.0.6 106.4 96.3 97.0 94.3 93.7 124. Piso………………….9 133.6 133. galerías.8 157. Piso………………….4 111.6 115.0 99.2 145.5 125.9 159.2 99.1 112.1 100.0.7 89.6 128.7 95.0 108. x 30% = 1.6 106.1 118.1 115.9 130.3 91.0 122.: balcón: 2 mts.5 157.7 136.9 92.9 126.8 103.4 112..5 101.1 91.6 108.2 138.7 97.4 102.6 136.2 94.3 32 33 110.00 168.9 120.5 120.4 104.5 133.0 121. semicubierta.2 96.4 93.1.8 152.9 100.7 118.0 99.8 100.5 148.3 94.8 99.3 152.3 107.4 119.4 107.9 98.0 94.3 108.8 94.5 88.7 20.0 92.7 127.7 122.2 93.2 123.7 97.8 145.4 131.0 101.5 98.3 111.7 114.0 121.1 106.5 93.3 104.8 102.3 98.3 92.1 90.3 112.5 101.6 117. 132.0 116.02 5to.6 137.6 107. Piso……………………1.7 91.6 92.8 128.06 7mo.7 97.9 90.7 141.8 107.2 153.3 124.9 95.0 108.5 121.1 98.2 104.2 93.1 127.9 112.9 1-36.4 113.8 127.95 3er.0 122.3 103.9 149.5 91.1 89.6 93.9 95.7 139.7 91.00 164.6 19.7 99.7 98.0 32 33 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Método directo .9 134.7 116.4 98.6 149.7 95.1 140.4 94.7 127.1 88.6 113.50 166.7 118.0 109. queda a criterio del tasador.8 93.6 111.6 98.6 126.4 99.3 141..2 116.9 144.6 96.9 88.4 112.2 147..00 166.6 100.5 17.5 146. Piso……………………1.7 117.5 Frente en metros Coeficiente de ubicación del departamento según el piso: 132.1 144.4 155.5 121.50 162.1 21. teniendo en cuenta los distintos tipos constructivos: cubierta.3 118.5 100.7 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros 70 METODOLOGIA DE TASACION 51 Fondo en metros .10 9no. Piso……………………1.1 107.1 122.8 108.1 a) Así como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos.0 140.4 139.8 96.00 161.2 148.0 126.6 104. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1.50 165.4 120.9 146.3 92.8 107.7 140.0 104.6 18.1 92.0 132.5 91.2 133.96 1er.3 97.2 106.

1 3.1 73.6 75.4 81.8 86.5 70.9 84.7 76.7 82.9 88.2 82. Verificar qué porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes (no debe superar el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente proporcional a su tamaño.2 76.5 79.7 73.4 71.3 75.8 74.7 85.1 82.7 86. .5 72.7 88.4 86.0 83.8 81.9 74.4 77.0 76.5 80.9 79.3 87.5 77.5 73. más obras complementarias.4 78.8 80.1 76.6 73.4 16.8 87.2 69.4 78.1 84.7 77.1 85.3 70.0 77.1 72. obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean comercializar en dichos espacios físicos.8 82.50 86.9 71.2 74.1 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Fondo en metros UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.7 74. b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros ítems) será la ganancia prevista.0 71.8 83.3 82.7 76.6 85.9 73.7 77.9 80.2 386.8 18.4 73.9 76.4 72. es decir.00 91.7 84.4 87.1 76.1 89.5 72.8 76.6 74.7 76.7 77.5 74.8 78.5 76.5 85. Tasación de viviendas colectivas 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 15.5 18.8 77.8 76.3 86.4 78.3 83.8 68.0 74.6 76.2 87. que no estén adaptados al régimen de propiedad horizontal como los shopping.7 72.7 22.0 86.3 77.1 80.1 71.9 72.1 77.4 78.0 69.1 89.5 73.4 74.8 73.9 73.7 75.8 79.5 85.1 74.. incide la zona húmeda.0 79. Miguel Angel Bulacio Montenegro.3 75.6 78. Promueve la aplicación de Fitte y Cerini.1 78.00 87.2 73.3 83.3 74.6 84.5 70.6 83.1 70.3 69.6 21.3 74.7 79. cantidad de departamentos a construir.0 79. factor de ocupación total..1 83.2 71.4 86.3 85.0 83.0 73.6 75.7 74.0 88.0 87.6 87.4 69.5 82.3 73.3 73.7 79.2 73.2 81.7 74. cabe agregar que estas pautas no serían de empleo ya que la propia administración interna es la que determina los valores de dichos espacios.0 75.7 90.6 74.0 22.0 82.00 88.3 68.4 85.1 69.2 75.1 72.0 87.00 86.7 Frente en metros Frente en metros 20.2 72.50 92.1 90.9 74.2 87.7 71.5 77.5 73. esta sumatoria nos entrega: la integración del gasto total.9 73.3 90.4 69.9 72.7 80.4 76.3 84. (1) Ing.8 74.6 84.5 68.50 91.3 76.0 72.6 72. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el segundo subtotal.8 79.4 23.8 80.7 72.7 72.9 19.2 71.6 73.1 88.4 77.5 75.3 73.7 79.5 80.50 89.1 86.6 70.8 80.7 76.4 77. más costos financieros.3 74.5 83.6 82. ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la Prov.1 70.00 87.1 72.5 89.2 71.4 71.1 75.5 74.7 75.0 73.8 81.7 78. el departamento más pequeño es más caro.7 73.1 75.1 74.8 71.7 77.6 87.9 83.6 71.0 74.2 73.3 76.6 86.1 70.4 88.1 79.4 382.1 77.9 89.3 79.5 82.1 69.7 71.7 76. c) Debemos conocer por método directo comparativo el valor del lote.7 80.0 86.8 81.8 80.2 72.0 78.2 80.00 90.5 80.7 82.1 84.3 72.8 75.2 84.3 72.0 71.5 81.2 71. nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias previstas y los gastos promocionales.7 78.50 89.2 74.5 71.0 73.8 70.0 72.2 84.4 76.1 75.4 79.52 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 69 aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida para la organización en su búsqueda de antecedentes.4 75.8 88.3 76. el valor del metro cuadrado.0 84.3 76.2 78.5 89.3 81.2 83.8 71.6 81.1 73.0 70.4 70.8 74.7 72. más el valor de las mejoras.3 85.0 77.5 80.9 82.50 88.7 70.6 79.6 71.3 77.1 83.5 88.1 82.8 70.2 72.1 80.0 85.5 83.5 75.4 84. Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales.7 77.8 72.4 78.3 72.9 72.5 83.3 88.0 75. el factor de ocupación del suelo.50 90.6 76.1 17.9 89.7 85. 20.1 77.2 70.4 75.1 80.6 69.2 81.6 77.3 80. al cual sumaremos los gastos promocionales y allí obtendremos: valor conjunto.3 21.9 71.3 71.4 83.7 78.00 89.0 75.7 84.4 84.0 75.1 71.0 81.1 78.8 75.8 86.0 77.8 72.9 69.1 82.0 68.3 75.5 17.2 85.8 73.9 71.0 84.3 78.9 86.6 80.8 86.2 19.6 71.0 72.6 71.4 79.4 76.0 80.4 77.6 83.8 79.8 69.1 76.8 84.6 73.9 70.3 82.5 79.2 70.8 (1) a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno.4 71.8 75.7 79.5 75.1 78.3 82. el más amplio y con mayores espacios internos o externos es más económico 16.8 75.1 77.4 73.0 81.00 90.8 82.9 82.5 84.1 80.7 87.5 74.5 73.8 81.8 70.0 85.8 85.9 75.4 74.5 79.2 74.0 76.0 78.9 84.7 78.7 78.4 70.1 79.1 79.5 70.5 69.8 69.4 79.1 79.5 74.9 81.3 80.0 74.1 81.8 78.0 85.7 81.0 85.4 86.7 84.9 86.2 80.9 83.0 78.0 85.6 81.4 81.2 81.9 83.4 79.1 72.5 69.1 68.6 81.4 72.0 76.50 87.1 73.1 78.3 83.5 82.7 81. de Córdoba.8 73.0 77.6 72.

7 115.6 118. si la presentación de la galería es con un adecuado y moderno diseño.1 91.2 99.2 98.9 124.9 103.4 95.8 105.2 133.5 130.1 130.2 113.4 89.6 113.5 115.3 85.6 90.7 98.1 119. con servicios de aclimatación.5 158. es decir.1 94.0 127.1 88.1 114.8 29. muy demandado y amplia publicidad. subir o bajar escaleras. el éxito entonces es asegurado.5 145.6 94.0 109.9 92. puesto que esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios.3 103.4 89.3 129.5 107.8 94.3 109.5 136. puesto que manifiestan que sobre el local siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que se comercializa.2 128.7 109.5 84.5 87.4 89.7 147.5 85.5 155.4 92.0 92.2 94.8 116.7 81. el contexto de ubicación del local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno.3 126.7 94.6 27 153.3 99.1 90.8 99.7 141.5 125.8 120. amplitud en pasillos.8 120.1 113.9 104.3 100.5 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 30 148. Algunos autores le restan importancia al estado de conservación del local.1 89.2 119. depender de ascensores.4 100.1 88.5 86.8 105.3 91.2 85.0 98.2 88.1 99.5 92.7 112.7 119. ya sea positiva o negativamente sobre el bien.6 116.0 138.3 138.4 24.8 89.7 126.3 136.5 88.0 131.9 82.7 139.9 97.8 96.6 143.7 123. son elementos negativos para las unidades funcionales con destino comercial.9 121.4 84.4 102.8 94.4 95.9 111.5 140.7 85.3 146.9 101.8 99. asimismo de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación.0 129.8 84.2 100.0 116.3 98.7 84.7 85.6 88.5 150.7 102.2 88.9 131.8 106.8 111.7 108.5 108.2 103.0 117.2 143.5 134. ello nos ayuda a relacionar los costos beneficios que se generan.4 86.7 142.2 141.3 102.9 135.5 24 157.1 109.8 97.4 89.4 87.2 107.1 91. subsuelos.5 125.0 107. debe existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen mutuamente.1 106.5 152.5 100.7 91.2 83.9 127.5 85.1 92.7 91.4 140.8 112.0 136.2 92.9 110.4 116. El tasador debe tener presente los gastos comunes que inciden sobre la unidad funcional.7 144. 53 Fondo en metros Fondo en metros 68 .4 96.0 96.1 104.3 105.7 126.8 104. pisos sin desniveles ni escaleras.7 25.6 104.2 101.9 85.1 105.9 133.4 111.3 83.8 102.8 90.1 87.0 115.3 87.5 92.9 142.4 132.6 85.0 113.0 93.5 82.5 137.6 85.2 85.6 105.3 98.4 104.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias que rodean la galería.0 108.4 142.9 102.4 93.1 142.3 26.1 117.2 102.5 107. pueden surgir una diversidad de elementos que impactan.0 96.6 100.6 83.9 97.5 110.8 103.0 118.0 89.0 147.6 99.6 128.9 129.7 106.6 32 33 31 95.0 101.7 106.5 105.3 90.6 91.8 103. como así también en aquellos salones comerciales del centro o barrio.9 86.1 140.2 134.8 90.7 98.1 115.4 113.5 149.7 98.3 87. Hablar de entrepisos.9 84.2 108.1 100.9 122.8 90.5 86.9 95.1 111.6 117.9 93.4 97.4 97.3 111.1 118.1 116.3 121.7 87.2 108. hay mejor aprovechamiento en el espacio para la presentación de la mercadería y de la atención al publico.4 29 150.9 112.7 87. En la observación y estudio de la construcción hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual para que exista un amplio consumo”.0 89. 3 32 33 31 90.5 153.8 100.5 106.5 86.1 86.9 88.3 123. descansos embellecidos naturalmente.9 100.7 119.2 117.5 97.8 137.7 88.6 93.8 82.0 107.0 94.3 85.0 93.1 125.8 23.9 26 154.3 110.9 86. b) Estado de conservación. por ejemplo que exista algún comercio con rubro de moda.6 130.4 148.1 95.6 109.7 101.9 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 123.1 86.1 Frente en metros 28 151.3 96.2 134.5 88.5 122.9 121.5 118.1 85.8 93.3 121.6 111.5 98.0 27.0 86.8 135.0 89.6 95.4 95.7 131.2 119.7 123.5 88.2 112.9 114.6 a) Tipo de construcción. dando mayor atención al estado de la galería.8 87. En cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental como así también de sus dimensiones.3 113.1 91.0 106.4 122.3 101.6 83.8 124.4 114.8 107.1 97.5 86.9 91.3 93.2 28.8 94. quiere comodidad y practicidad en sus momentos de búsqueda de productos.2 126.1 87. ya que el peatón minimiza riesgos.2 149.5 91. c) Gastos comunes.7 101.3 87. considerar de beneficio aquellos que poseen sótano o entrepiso.0 83.6 112.5 91.7 93.4 84.5 96.1 84.2 124.4 90. En el análisis de los locales en galerías.3 106.0 90.0 83.1 97.5 99.7 120.6 103.2 25 156.1 82.2 90.2 102. No obstante puede haber excepciones.0 110.9 86.8 101.5 122.5 156.1 136.5 92.8 98.3 131.8 110.4 103.3 93.7 87.6 135.6 90.4 89.3 104.0 95.9 88.2 87.2 93.6 96.1 125.8 86.8 145.6 114.

1 69.8 72.6 69.3 65.5 75.4 65.6 70.0 66.6 69.0 68.7 29 81. Ubicación.2 69.9 79.9 74.6 77.4 76.3 71.1 67.7 67.1 65.2 78.1 70.5 77. ahora bien.8 70.1 75.7 78. en virtud de las exigencias actuales del público: nuevos diseños arquitectónicos.6 71.2 70. y las comodidades accesorias.0 78. etc.0 74.3 72.8 79.5 85.9 70.4 66.2 68. siempre teniendo . calefacción).0 66.0 83.8 79.1 75. confiterías y demás lugares de esparcimiento.0 65.9 69.3 67.8 73.4 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 23.6 82.1 79.1 63. en la proximidad de las vías de acceso y egreso.9 66. tanto para el conjunto en general (la galería) y el local en particular no se puede efectuar la tasación discriminando uno de otro.8 82.2 73.3 78.0 69.8 68.3 75.8 64.0 68.1 76.0 65.8 24.5 72.2 76.9 80.2 74. instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire acondicionado.6 74.6 73.3 73.5 82.0 75.0 71.6 67.3 66.5 67.5 68. las calles que la rodean.8 76.9 75.8 Frente en metros Frente en metros 28 82.2 72.8 65.2 68.5 76.4 71.5 73.7 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Fondo en metros UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.6 74.3 73.2 79.4 82.6 75.1 71.1 75.8 77. en el medio del pasillo o en la unión de los pasillos.5 25 84.3 74. es decir.6 73.3 70.0 66.5 72.1 73.6 69.2 66.5 75.5 70.7 75.1 80.8 72.6 67.7 67.1 71.1 79.2 70.9 72.2 73.1 68.6 77. Es decir que la inversión no entra en una serie de detalles.0 73.0 67.7 83.6 81.1 78.9 75.4 64.5 80.5 68.2 67.5 67.5 69.6 68.7 75.2 76.6 73.4 79.5 81.0 84.8 77.2 75.6 81.1 24 85.3 66. 67 de vista: un gran salón se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos salones pequeños.1 76. pues el método de conjunto nos indica que en realidad no es necesario detenerse en las características del bien si no mejor en la renta que produce.2 77.1 72.4 76.7 71.7 70.8 67.6 76.0 74.0 76.5 83.2 77.9 64.7 75.6 69.0 79.8 73.5 69.7 66.8 81.9 67. Está claro que se abordaría la tasación de esta manera si se emplean técnicas separativas para la tasación.9 80.8 76.1 80. ahorro en materiales y mano de obra.4 75..5 72.5 80.8 68.6 70.5 70.9 82.7 67.1 76.7 77.5 79.9 68. si verificamos en el análisis de los antecedentes económicos que el beneficio que produce es de importancia.6 75.2 25.2 70.3 73.9 76.8 71.9 72.6 74.1 77.2 73. Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores.2 64. por lo tanto su valor estaría en relación directa al beneficio que otorga.5 85.9 77. El elemento fundamental está dado por el tránsito peatonal.3 69.2 80.3 67.8 65.5 71.7 79.9 67.0 74.6 70.6 68.7 83.54 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 27. los gastos comunes son altos.4 68.9 79.6 73.1 72. proveyéndolos solamente de un lavamanos.6 68.7 76.5 73.5 82.6 68.0 82.2 82.9 68.5 69.4 67.3 70.5 71.0 76.1 64. empleo de materiales de calidad.1 72.8 72.8 76.8 66.3 69. y el beneficio económico sería significativo en relación con el capital invertido. Existen excepciones a esta concepción básica.0 30 80.7 79.9 73.3 81.7 68.1 79.3 74.5 80. como los baños.3 80.8 80.1 67.8 71.6 74.2 74.6 64. sin olvidar la conveniencia del impacto al sentido de la vista.6 78.1 80.0 28.9 69.9 74.4 84.6 78.1 69.0 66.4 74.8 66.3 69.4 77.6 65.2 68.4 78.9 71.9 77. En realidad.8 74.4 83.9 68..2 71.8 72.6 67.1 64.6 74.2 78.5 84. es decir.5 70.5 69.4 81.9 77.6 72. asimismo también aquellas en donde contamos con paradas del servicio público de transporte.4 67. por ejemplo.3 71.5 80.3 78.3 67.7 71.4 72.5 80.1 68.4 71.4 69.7 77.5 68.5 67.1 70.9 71. Es de suma importancia el análisis del contexto externo de la galería.9 70.3 29.1 66.9 73.1 75.7 65. lo que implica en principio.6 71.8 77.0 72. música funcional.6 26.9 80.3 72.7 72.2 68.5 78.1 65.5 70.5 71.9 67.5 74.0 66..5 64.6 72.0 67.5 66.0 81.1 71.0 78.5 79.2 68.8 84.9 73.2 81.9 26 83. que son de carácter colectivo.1 69.0 70. más aún cuando nos referimos a comercialización de productos y servicios.8 69.3 77.3 74.3 68.5 65.4 81.6 79.5 78. a.3 66. si una de las arterias tiene características de peatonal sería el indicativo económico de relevancia.5 72.3 67. no hay que considerar únicamente el local cuando el espacio de contención del mismo está muy deteriorado.4 67.3 69.8 70.6 66.1 71.8 68.8 70.2 27 83.5 65.7 68.9 69.5 76.3 79.0 67.7 69.6 66. para algunos sectores la mínima inversión no sería el punto de partida.3 83.7 69.3 70.1 67.9 69.0 81.0 73.3 75.7 77.9 74.1 82.8 69.5 66.9 80.8 71.3 74.2 67.0 78.4 75.9 71.6 68.0 65.6 76. en proporción a la cantidad de unidades.8 81.3 65.3 65. o mejor dicho hay demasiada inversión en el local y la presentación de la galería va en desmedro de éste.3 68. Observado el impacto extrínseco comenzamos con el análisis intrínseco en cuanto a la ubicación de la unidad funcional.9 70.5 66.2 77.6 80.6 77.6 70.3 72.6 79.9 77.

666 0.761 0.295 1.080 1.885 0.097 1.671 0.451 1.567 1.878 0.406 1.235 1.950 0.904 0.370 1.410 1.935 0.733 0.410 1.910 0.000 0.911 0.723 0.920 0.850 0.899 0.878 0.915 0.936 0.674 1.368 1.799 0.076 1.889 0. todo ello dependiendo de las circunstancias políticas y económicas del momento.922 0.861 0.205 1.811 0.5 75 0.031 1.124 1.088 1.753 0.891 0.914 0.072 1.035 1. las posibilidades y limitaciones que surgen de los respectivos códigos de edificación.883 0. Los siguientes elementos inciden en el precio: a) Ubicación del edificio.745 13 14 1.839 0.144 1.974 0.971 0.066 1.081 1.015 1.378 1.622 1.561 0. e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad.971 0.053 1.857 0.709 0.323 0. cabe agregar que para el caso de que no estén sometidos a dicho régimen y se sitúen en un sector de permanentes inversiones.899 0.699 0.909 0.241 1.118 1.702 0.524 0.019 1.010 1.022 1.763 1.979 0.732 0.671 0.678 8.007 0.766 0.791 0.300 1.140 1. d) Superficies: propia y común.617 0.844 0.917 0.180 1.201 1.682 0.780 0.705 0.693 0.940 0.796 0.983 0.906 0.801 0.147 1.909 0.022 1. El capital económico no es muy significativo a prima facie en relación con la construcción de viviendas.391 0. b) Diseño arquitectónico del edificio y de la unidad (plan de presentación del conjunto y distribución de las unidades funcionales).828 0.150 1.831 0.314 1.314 1.811 0.721 0.097 1.511 1.777 0.805 0.945 0.684 0.864 0.687 0.848 0.857 0.820 0.746 0.574 1.931 0.895 0.846 0.833 0.723 12 13 1.710 0.837 0.377 1.651 1.756 0.714 11 12 1.751 0.759 0.122 1.100 1.662 0.622 0.952 0.586 0.192 1.882 0.045 1.495 1.350 1.771 0.895 0. O zonas de P.810 0.045 1.025 1.844 0.467 1.119 1.011 1.864 0.095 1.389 1. La sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro.083 1.717 0.623 0.118 1.221 1.827 0.714 0.837 0.953 0.127 1.210 1.752 0/744 0.727 0.230 1.035 1.060 1.964 0.529 1.725 0.252 1.770 0.864 0.938 0.995 0.796 0.874 0.930 0.795 0.335 1.998 0.482 1.978 0. en los sectores céntricos de la ciudad y en algunos barrios con características comerciales.704 0.787 0.730 0. teniendo en cuenta.766 0.317 1.795 0.629 l.783 0.801 0.208 1.678 0.916 0.814 0. Fed.852 0.821 0. f) Locales comunes.933 0.024 1.216 1.116 1.890 0.894 0.719 0.564 0.092 1.229 1.228 1. su paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construcción.555 1.741 0.173 1.677 1.021 1.795 0.816 0. tanto mayor será cuanto mayor sea el número de departamentos”.686 0.806 0.H.666 0.517 0.267 1.924 0.781 0.777 0.653 0.767 0.730 0.794 0.060 1.66 9 1.570 0.731 16 17 1.930 0.103 1.164 1.66 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 7.718 0.166 1.826 0.041 1.195 1.844 0.365 1.960 0.118 1.902 0.279 1.607 7 8 1.926 0.874 0. Chandias nos dice que “el valuador debe admitir que un terreno vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el de) los que no han sido afectados a este régimen.857 0. al margen de situaciones temporales.035 1.675 0.642 0.418 1.948 0.089 1.729 0.844 0.180 1.986 0.791 0.988 0.786 0.923 0.873 0.104 1.971 0.793 0.550 0.145 1.884 0.990 0.865 0.703 10 11 1.771 0.961 0. TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES Factores El desarrollo del sistema ha tenido las características de un brillante negocio inmobiliario.760 0.137 1.796 0.478 1.930 0.851 0.755 0.888 0.557 0.874 0.111 1.391 1.047 1.665 0.060 1.280 1.850 0.788 0.803 0. Elementos referenciales En los últimos tiempos se ha verificado un aumento en la construcción de galerías comerciales.746 0.261 1.704 0.785 0.160 1.870 0.559 0.412 1.166 1.736 0.260 1.579 0. con renovado aporte de capitales interesados.604 0.947 0.91b 0.820 0.909 0.837 0.611 0.793 0.573 1.814 0.980 0.543 1.143 1. c) Ubicación de la unidad dentro del edificio.877 0.750 0.682 0.905 0.162 1.123 1.711 0.968 0.821 0.250 1.835 0.465 1.857 0.695 0.805 0.240 1.852 0.459 1.927 0.925 0.985 0.775 17 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 .749 0/739 0.679 0.452 1.914 0.763 14 15 1.055 1.749 0.971 0.761 0.444 1.857 0.812 0.071 1.483 1.938 0.827 0.195 1.789 0.099 1.776 0.612 0.952 0.318 0.891 0.336 0.787 0.798 0.736 0.060 1.662 0.260 1.696 1.701 0.789 0.927 0.321 1.652 0.798 0.866 0.918 0.303 1.626 0.040 1.635 1.985 0.899 0.345 1.863 0.789 0.056 1.795 0.712 0.735 15 16 1.390 1.790 0.003 0.894 0.957 0.931 0.658 0.531 1.900 0.903 0.184 1.018 1.339 0.887 0.812 0.839 0.349 1.548 1.880 0.814 0.191 1.732 0.922 0.692 9 10 1.994 0.764 0.755 0.713 0.771 0.874 0.753 0.071 1.888 0.068 1.755 1.729 0.824 0.692 0.221 1.643 0.729 0.830 0.739 0.215 1.744 0.833 0.431 1.369 1.773 0.611 1.193 1.520 1.967 0.993 0.635 0.7:17 0.030 1.722 0.549 0.001 0.811 0.222 1.765 0.777 0.007 0.238 1.035 1.830 0.954 0. Frente en metros 2.743 1.830 0.837 0.177 1.913 0.698 0.800 0.845 0.044 1.830 0.933 0.313 1.349 1.947 0.042 1.983 0.050 1.780 0.696 0.784 0.864 0.995 0.689 1.619 0.696 0.995 0.960 0.916 0.950 0.885 0.854 0.852 0.213 1.378 1.311 0.719 0.311 1.201 1.686 0.610 1.898 0.934 0.707 0.086 1.759 0.878 0.301 0.834 0.281 1.015 0.938 0.822 0.766 0.123 1.096 1.924 0.706.044 1.120 1.266 1.66 1.913 0.850 0.639 0.505 0.871 0.941 0.881 0.761 0.282 1.964 0. El panorama es sencillo desde este punto 55 3 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 6 3.302 1.568 0.330 1.090 1.757 0.818 0.129 1.741 0.815 0.591 0.635 0.740 0.855 0.767 0.908 0.010 0.958 0.032 1.773 0.942 0.855 0.024 0.870 0.304 1.745 0.815 0.940 0.724 0.387 0.774 0.975 0.821 0.433 1.586 1.773 0.995 0.767 0.310 1.999 0. 0.072 1.283 1.900 0.793 0.460 1.030 1.870 0.892 0.810 0.138 1.774 0/766 0.608 0.749 0/743 0/738 0.073 1.926 0.800 0.631 0.178 1.595 0.723 0.319 1.802 0.901 0.002 0.832 0.842 0.149 1.650 8 8.918 0.161 1.860 0.825 0.985 0.016 0.384 1.071 1.571 0.777 0.830 0.657 0.817 0.048 1.057 1.895 0.795 0.187 1.735 0.783 0.703 0.000 0.843 0.938 0.509 0.007 0.950 0.846 0.019 1.100 1.138 1.777 0.064 1.335 0. en razón de que para los primeros hay una demanda mayor.975 0.444 1.336 1.048 1.359 1.838 0.789 0.848 0.824 0.159 1.820 0.723 0.272 1.434 1.654 0.157 1.347 1.080 1.728 0.460 1.375 0.804 0.604 1.257 1.755 0.736 0.149 1.200 1.522 1.775 0.867 0.872 0.615 0.865 0.857 0.973 0.677 0.759 0.103 1.971 0.820 0.841 0.218 1.283 1.827 0.627 0.523 1.830 0.716 0. Para uso en Cap.136 1.599 0.755 0.716 1.800 0.350 1. determinará.714 0.833 0.693 0.020 1.755 0.464 1.959 0.750 0.808 0.076 1.289 1.873 0.951 0.806 0.984 0.718 0.183 1.022 1. siempre se debe observar el aprovechamiento del suelo y del espacio aéreo.817 0.784 0.712 0.169 1. sobre todo.146 1.344 1.951 0.867 0.790 0.950 0.968 0.279 1.690 0.228 1.699 0.583 0.768 0. más un fenómeno de carácter general.867 0.660 0.785 0.851 0.804 0.250 1.155 1.963 0.198 1.060 1.102 1.045 1.896 0.045 1.648 0.783 0.864 0.993 0.723 0.977 0.741 0.717 0.632 0.988 0.497 1.151 1.807 0.245 1.899 0.114 1.768 0.961 0.400 1.804 0.779 0.861 0.554 6 7 1.111 1.883 0.808 0.407 1.511 1.556 1. Locales en galerías.744 0.007 0.251 1.086 1.973 0.688 0.787 0.883 0.733 0.580 1.116 1. g) Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas.760 0.253 1.244 1.

858 0.323 1.819 0.940 0.182 1.723 0.974 0.751 0.702 0.642 27 28 1.205 1.986 0.694 0.972 0.674 0.028 1.155 1.948 0.935 0.181 1.912 0.086 1.916 0.731 0.082 1.963 0.654 0.897 0..715 0.653 0.980 0.990 0.888 0.938 0.687 0.889 0.665 0.440 1.890 0.399 1.142 1.197 1.909 0.105 1.479 1.676 0.004 0.029 1.913 0.821 0.657 0.826 0.070 1.659 25 26 1.684 0.787 0.900 0.932 0.814 0.076 1.663 0.959 0.997 0.825 0.761 0.709 0.773 0.939 0.123 1.878 0.942 0.884 0.176 1.849 0.035 1.815 0.697 0.877 0.804 0.243 1.778 0.670 0.762 0.041 1.089 1.030 1.958 0.267 1.721 0.856 0.712 0.786 0.087 1.591 1.992 0.637 28 29 1.812 0.959 0.756 0.051 1.927 0.425 1.846 0.720 0.867 0.634 29 30 1.723 0.199 1.049 1.735 20 21 1.676 0.314 1.819 0.988 0.306 1.059 1.905 0.286 1. Este derecho real de propiedad es autónomo.794 0.845 0.015 0.799 0.858 0.705 0.750 0.855 0.645 0.850 0.301 1.800 0.793 0.700 0.075 1.912 0.771 0.891 0.642 0.824 0.031 1.466 1.712 0.717 0.720 0.070 1. la propiedad horizontal sería una figura sui generis.636 0.752 0.938 0.704 0.689 0.900 0.813 0.424 1.125 1.473 1.207 1.493 1.807 0.052 1.745 0.777 0.958 0.294 1.129 1.113 1.834 0.173 1.740 0.321 1.768 0.969 0.790 0.893 0.712 0.153 1.720 0.733 0.526 1.683 0.947 0.016 1.051 1.722 0.674 0.879 0.333 1.808 0.736 0.002 0.764 0.788 0.055 1.129 1.391 1.031 1.722 0.875 0.691 1.784 0.846 0.730 0.727 0.649 0.977 0. 41 Fondo en metros Frente en metros 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 18 1.727 0.077 1. y b) derecho exclusivo al uso.236 1.806 0.924 0.735 0.855 0.852 0:842 0.512 consagra un derecho de propiedad con los atributos del dominio sobre pisos o departamentos.993 0.725 0.645 0.998 0.106 1.844 0.838 0.840 0.144 1.967 0. teniendo en cuenta la armonía con los otros propietarios y la conservación y seguridad del edificio.037 1.187 1.780 0.671 0.681 0.272 1.031 1.813 0.652 0.746 0.319 1.847 0.638 0.718 0.738 0.748 0.699 0.840 0.718 21 22 1.422 1.760 0.366 1.870 0.691 0.684 0.808 0.887 0.807 0.780 0.728 0.853 0.817 0.705 0.045 1.707 0.090 1.756 0.913 0.709 0.837 0.913 0.163 1.327 1.177 1.689 0.836 0.746 0.960 0.974 0.891 0.641 0.868 0.148 1.686 0.936 0.423 1.326 1.667 0.344 1.233 1.858 0.751 0.575 1.888 0.888 0.951 0.170 1.735 0. Aspectos generales de la propiedad horizontal (ley 13.921 0.793 0.836 0.662 0.957 0.046 1.739 0.766 18 19 1.973 0.265 1.784 0.795 0.740 0.689 0.946 0.749 0.662 0.509 1.993 .745 0.372 1.666 0.935 0.456 1.773 0.671 0.741 0.750 0.705 0.823 0.134 1.284 1. La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un derecho de copropiedad o comunidad.391 1.134 1.903 0.123 1.950 0.008 0.888 0.004 0.191 1.296 1.644 0.742 0.333 1. Elementos que inciden en el precio.769 0. en el que los diversos propietarios del edificio serían condóminos con una doble facultad: a) derecho de participación en la comunidad general.653 0.957 0.699 0.432 1.927 0.811 0.220 1.857 0.744 0.033 1.949 0.759 0.854 0.200 1.810 0.960 0.246 1.796 0.443 1.123 1.736 0.783 0.373 1.017 1.981 0.170 1.767 0.793 0..801 0.431 1.177 1.813 0.821 0.798 0.390 1.742 0.915 0.728 0.802 0.786 0.978 0.266 1.719 0.862 0.096 1.796 0.978 0.875 0.865 0.947 0.794 0.937 0.923 0.748 0.055 1.709 0.697 0.694 0.730 0.068 1.730 0.727 0.982 0.753 0.739 0.787 0.997 0.458 1.145 1.970 0.613 1.091 1.097 1.823 0.626 1.198 1.117 1.212 1.733 0.277 1.704 0.758 0.666 0.896 0.449 1.777 0.087 1.057 1.007 0.983 0.657 0.769 0.871 0.077 1.377 1.184 1.821 0.661 0.358 1.867 0.706 0.752 0.707 0.044 1.682 0.015 0.766 0.838 0.678 0.874 0.684 23 24 1.925 0.744 0. Departamentos.537 1.775 0.872 0. pero que se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de su destino.266 1.562 1.296 1.116 1.800 0.800 0.041 1.758 0.771 0.685 0.900 0.993 0.089 1.747 0.784 0.835 0.781 0.920 0.820 0.879 0.178 1.900 0.699 0.710 0.417 1.693 0.162 1.933 0.883 0.918 0.177 1.368 1.026 1.156 1.206 1.954 0.251 1.670 0.903 0. en la que se combinan el dominio y el condominio.515 1.651 1.56 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.808 0.067 1.786 0.906 0.062 1.827 0.090 1.806 0.650 0.838 0.823 0.867 0.817 0.137 1.744 0.867 0.105 1.763 0.286 1.010 0. según el valor de las cuotas del edificio con las que participa.295 1.946 0.828 0.92.766 0.760 0.786 0.863 0.765 0.722 1.927 0.844 0.117 1.679 0.825 0.421 1.804 0.118 1.992 0.872 0.228 1.327 1.137 1.358 1.912 0.902 0.784 0.849 0.403 1.727 0.0.657 1.649 26 27 1.924 0.671 0.969 0.537 1.970 0.132 1.894 0.269 1.764 0.134 1.693 0. .287 1.831 0.679 0.782 0.887 0.724 0.753 0.666 0.922 0.661 0.792 0.847 0.218 1.776 0.646 0.691 0.768 0.661 0.877 0.753 0.724 0.798 0.9 0.239 1.792 0.641 0.670 24 25 1.803 0.832 0.263 1.740 0.047 1.368 1.795 0.940 0.695 0.881 0.150 1.768 0.108 1.812 0.752 0.715 0.658 0.956 0.264 1.953 0.890 0.650 0.862 0.012 1.780 0.633 30 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 CAPITULO III UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL por Gustavo Urcegui 1.828 0.812 0.965 0.657 0. pero limitado.103 1.902 0.806 0.801 0. es un derecho con características propias que lo separan y diferencian de otras figuras jurídicas.352 1.506 1.882 0.882 0.388 1.710 0.406 1.840 0.027 1.779 0.869 0.818 0.924 0.701 0.804 0.906 0.776 0.023 1.831 0.856 0.679 0.845 0.164 1.200 1.480 1.829 0.771 0.764 0.780 0.675 0.109 1.715 0.233 1.910 0.915 0.983 0.781 0.688 0.723 0.722 0.802 0.898 0.149 1.882 0.810 0.694 0.667 0.649 0.069 1.879 0.007 0.012 0.061 1.739 0.241 1. goce y disposición jurídica sobre las partes objetivamente determinadas.010 0.863 0.936 0.991 0.371 1.064 1.214 1.348 1.755 0.081 1.764 0.102 1.790 0.929 0.022 1.866 0.821 0.264 1.854 0.778 0.746 0.052 1.728 0.818 0.715 0.755 0.893 0.775 0.071 1.491 1.794 0.847 0.265 1.815 0.705 0.935 0.841 0.101 1.762 0.669 0.836 0.048 1.752 19 20 1.791 0.840 0.852 0.201 1.684 0.256 1.062 1.758 0.732 0.766 0.703 0.718 0.221 1.689 0.654 0.010 0.798 0.873 0.674 0.830 0.512) La ley nacional 13.696 0.909 0.692 0.980 0.714 0.236 1.734 0.658 0.716 0.860 0.758 0.771 0.771 0.827 0.134 1.772 0.004 0.679 0.348 1.028 1. Sobre las partes comunes se origina un condominio especial que está sometido a un régimen de administración expresamente establecido por la ley.235 1.775 0.021 1.947 0.552 1.157 1.829 0.676 0.588 1.777 0.860 0.697 0.876 0.832 0.896 0.931 0.776 0.687 0.701 22 23 1.997 0.735 0.450 1.679 0.701 0.710 0.861 0.968 0.034 1.317 1.785 0.911 0.834 0.205 1.317 1.756 0.241 1.738 0.735 0.905 0.

560 0.710 0.680 0.650 0.530 0.610 0.510 0.665 0.540 0S53 0.510 0.50 32.740 16.630 0.560 0.690 0.560 0.490 0.580 0.740 10.680 0.695 0.680 0.625 0.01 a 75.670 0.655 0.550 0.470 0.490 0.640 0.550 0.640 0.51 a 47.440 0.630 0.600 0.700 0.51 a 37.460 0.520 0.480 0.770 0.680 0.51 a 11.670 0.51 a 9.590 0.700 Hasta 6.520 0.51 a 10.00 55.630 0.770 15.50 0.720 0.600 0.595 0.410 0.00 65.760 0.570 Hasta 9.520 0.01 a 15.665 0.670 0.760 0.51 a 14.610 0.760 0.715 0.670 0.660 0.610 0.680 0.750 0.530 0.51 a 42.770 0.660 0.700 0. TABLA DE TRIANGULOS (lotes irregulares) 40 METODOLOGIA DE TASACION 57 Fondo en metros .01 a 65.690 0.660 0.50 6.410 0. 5 0.600 0.630 0.51 a 55.730 0.790 14.450 0.740 0.780 13.590 0.5 0.560 0.700 0.560 0.530 0.750 0.550 0.430 0.690 0.510 0.730 7.01 a 11.485 0.690 0.660 0.530 0.580 0.470 0.650 0.535 0.580 0.690 0.50 8.460 0.600 0.01 a 17.700 0.750 0.740 0.670 0.520 0.690 0.590 0.610 0.00 15.760 0.710 0.01 a 13.540 0.620 0.50 7.650 0.470 0.630 0.730 0.5C 0.700 0.490 0.570 0.650 0.50 42.660 0.725 0.570 0.51 a 18.470 0.490 0.740 0.610 0.700 0.50 Frente en metros 11.650 0.620 0.660 0.665 0.630 0.650 0.5C 0.705 0.685 0.720 0.660 0.590 0.620 0.630 0.670 0.50 0.640 0.580 0.50 0.610 0.00 13.480 0.720 0.680 0.00 19.720 0.01 a 22.550 0.720 0.660 0.770 12.00 75.680 0.725 0.520 0.525 0.550 0.510 0.50 0.50 27.710 0.580 0.00 17.740 0.655 0.680 19.705 0.670 0.720 0.610 0.640 0.50 47.500 0.710 18.670 0.650 0.600 0.550 0.570 0.580 0.590 0.51 o más MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 9.590 0. Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con frente a una calle 8.750 0.710 0.510 0.50 22.725 0.730 9.730 0.51 a 27.510 0.0.650 0.620 0.670 0.690 0.610 0.50 37.730 0.710 0.710 0.560 0.390 11.710 0.51 a 15.51 a 12.730 0.51 a 16.51 a 7.640 0.50 0.630 0.51 a 19.440 0.650 0.780 0.00 0.01 a 19.600 0.640 0.51 a 17.720 0.500 0.630 0.660 0.670 0.540 0.480 0.680 0.540 0.00 0.680 0.51 a13.560 0.610 0.540 0.750 0.660 0.51 a 8. 00 Fondo en metros 3 TABLA 5.640 0.610 0.460 0.620 0.570 0.51 a 32.500 0.520 0.740 0.745 0.730 0.01 a 85.690 0.530 0.700 0.730 0.570 0.560 0.50 0.620 0.735 0.630 0.

56 0.50 0.45 0.53 17.22 0.01 a 15.34 0.275 0.50 0.50 0.48 0.51 a 55.50 55.29 0..51 a 42.38 0.35 0.49 0.00 37.45 0.32 0.47 0.225 0.50 0.29 0.50 0.51 a 17.00 0.48 0.28 0.21 0.38 0.01 a 13.56 Contrafrente en metros 11.35 0.37 0.42 Hasta 9.01 a 11.47 0.395 0.45 0.305 0.51 a 12.49 0.51 a 32.58 0.20 0.30 0.25 0.46 6.40 0.51 a 12.51 8.42 0.50 0.31 0.33 0.51 0.47 0.30 0.265 0.36 0.51 a 11.51 19.46 0.36 0.20 0.19 0..00 32.195 0.50 SEGUNDA PARTE 0.49 0.51 a 37.53 0.37 0.33 0.36 0.51 0.50 0.205 0.49 0.40 0.265 0.50 0.50 0.45 0.30 0.48 0.28 0.49 0.55 0.52 0.32 0.32 0.37 13.50 0.51 a 15.42 0.00 0.50 0.Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vértice a una calle 58 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.215 0.38 11.25 0.49 0.41 0.0.40 0.54 0.31 0.20 0.17 0.24 0.44 0.53 9.51 a 7.56 15.52 0.45 0.00 42.48 0.42 0.48 0.26 0.25 0.51 a 27.35 0.345 0.17 0.47 0.50 Hasta 6.19 0.46 0.50 14.27 0.22 0.01 a 17.50 47.51 a 18.51 a 9.50 13.23 0.33 0.01 a 22.42 0.49 0.50 0.52 0.00 0.47 0.23 0.25 0.34 0.46 0.51 0.21 0.225 0.50 0.18 0.28 0.52 0.50 0. AVALUOS ESPECIALES 63 .45 0.44 0.42 0.27 0.315 0.39 0.46 0.235 0.285 0.295 0.31 0.26 0.40 0.43 0.54 10.26 0.41 0.21 0.44 0.51 a 8.41 0.25 0.43 0.39 0.51 0.26 0.46 0.51 a 47.54 0.57 14.29 0.24 0.43 0.49 7.31 0.215 0.50 0.47 0.37 0.44 0.46 0.27 0.34 0.28 27.42 0.01 o más 0.45 0.45 0.24 0.51 a 13.43 0.54 0.39 0.26 0.50 0.50 "o" más TABLA 6 .34 0.01 a 19.40 9.44 0.50 0.50 0.46 0.52 0.22 0.18 0.54 16.23 0.18 0.34 17.53 0.43 0.35 15.51 a 19.38 0.44 0.39 0.00 0.44 0.27 0.55 0.47 0.225 0.20 0.47 0.33 19.50 18.51 a 16.52 0.51 0.24 0.41 0.38 0.36 0.47 0.355 0.31 22.48 0.50 Fondo en metros 0.16 0.51 a 10.33 0.42 0.43 0.

09 0.27 0.00 5.25 4. 3 . Tabla IV: Barrios en formación.45 0.48 0. Tabla II: Comercial y Residencial intermedia.27 0.13 0.12 0.15 0.08 0.07 0.75 4.11 0.22 0.21 0.00 0.75 3.75 6.11 0.26 0.19 0.50 4.10 0.14 0.22 0.50 3.08 0.50 2.30 0.19 0.25 0.50 1.12 0.25 1.25 5.25 2.17 0.05 0.10 0.15 0.50 5.07 0.43 0.41 0.16 0.13 0.14 0.36 0.05 0. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas) Porcentajes de valorización de terrenos n 1.14 0.07 0.26 0.17 0.18 0.11 0.75 5.34 0.10 0.06 0.23 0.06 0.75 2. Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios.25 3.29 0.00 2.14 0.31 0.03 0.20 0.29 0.05 0.00 Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV 0.17 0.02 0.20 0.12 0.47 0.10 0.13 0.01 0.16 0.09 0.14 0.38 0.33 0.40 0.62 MANUAL METODOLOGIA INTEGRAL DEDEL TASACION TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 59 9.28 0.16 0.00 1.00 4.19 0.15 0.50 0.02 0.15 Tabla I: Zonas céntricas comerciales.19 0.20 0.13 0.00 3.08 0.24 0.24 0.04 0.18 0.

70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef.000 m2 (coef.40 1. Elementos de la tasación. 1984. El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que tengamos.60 0. 1.85 0. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” 61 ..20 Forma de aplicación: si tenemos que tasar un lote de 90. 10.00 1.70 1.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos. Depalma. Tabla de Guerrero .10 1. 3) indicar la variación del precio según la ubicación. industrial. GUERRERO. en forma escrita..80 1. La tasación de inmuebles.50 1. 1993. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico: a. Alveroni..50 0. Contenido técnico a. Realizar la aplicación del método empírico: 1) analizar la zona o sector que Ud. EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES 1.65 0. As.Para predios urbanos de grandes superficies m2 250 300 350 400 500 1000 2000 3500 5000 7000 10000 15000 25000 40000 60000 90000 130000 180000 240000 320000 500000 factores para reducir precios % 0. Fitte y Cervini y las que pueda indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras) Tener presente para el examen de idoneidad que el método empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.90 2. Presentar en el trabajo práctico. IBÁÑEZ & TOPALIAN. 1999.65) el coeficiente de reducción será igual a dividir el coef.60 1. Dante. Cba.30 1.00 2. 2. As.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la Construcción a los fines de la tasación de mejoras b. Manual de tasaciones. b.Tener en cuenta la aplicación de Tabla Fitte y Cervini y demás contenidos técnicos propuestos por los disertantes Observación A. etc. del lote menor por el del lote mayor. Mario E. Alsina. Tasaciones de inmuebles urbanos. B.10 2.53 0. 2) destacar las características residencial familiar.. el análisis del mercado local que surge de la propuesta 1. Bibliografía complementaria para el estudio CHANDIAS.. Bs. Bs. Estudio del título de la propiedad. LAPA.-. 1954. comercial.95 1. Eduardo.75 0. As. determine.60 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES METODOLOGIA SOMETIDAS DE AL TASACION REGIMEN DE PROPIEDAD. 0. Traer tablas de Ross-Heidecke. Bs.56 0. Alsina..20 1..

Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” 61 .-.60 0.. As.00 1. comercial. 1993.70 1.56 0.. Contenido técnico a. La tasación de inmuebles.60 1. Manual de tasaciones. determine. Alveroni. 1954.. Presentar en el trabajo práctico. Bs.40 1. 1999. Traer tablas de Ross-Heidecke. As.85 0. Alsina.00 2. 2) destacar las características residencial familiar. Realizar la aplicación del método empírico: 1) analizar la zona o sector que Ud.65) el coeficiente de reducción será igual a dividir el coef.Tener en cuenta la aplicación de Tabla Fitte y Cervini y demás contenidos técnicos propuestos por los disertantes Observación A. GUERRERO. 1984. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico: a. EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES 1. El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que tengamos.50 1. Bibliografía complementaria para el estudio CHANDIAS.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la Construcción a los fines de la tasación de mejoras b.000 m2 (coef. Estudio del título de la propiedad. b.75 0.65 0. Tabla de Guerrero . Tasaciones de inmuebles urbanos. Dante. Alsina.Para predios urbanos de grandes superficies m2 250 300 350 400 500 1000 2000 3500 5000 7000 10000 15000 25000 40000 60000 90000 130000 180000 240000 320000 500000 factores para reducir precios % 0.20 1. el análisis del mercado local que surge de la propuesta 1. IBÁÑEZ & TOPALIAN.. en forma escrita.70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef. As.. Bs.90 2. B.53 0.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos.80 1. 2. Eduardo. Mario E. Cba. del lote menor por el del lote mayor. Fitte y Cervini y las que pueda indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras) Tener presente para el examen de idoneidad que el método empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados. LAPA. 10. etc.. Bs.95 1. 3) indicar la variación del precio según la ubicación.10 2.50 0. 0. 1. Elementos de la tasación.. industrial. Depalma.20 Forma de aplicación: si tenemos que tasar un lote de 90.10 1.60 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES METODOLOGIA SOMETIDAS DE AL TASACION REGIMEN DE PROPIEDAD.30 1.

62

MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

59

9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas)
Porcentajes de valorización de terrenos
n
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,50
2,75
3,00
3,25
3,50
3,75
4,00
4,25
4,50
4,75
5,00
5,25
5,50
5,75
6,00

Tabla I

Tabla II

Tabla III

Tabla IV

0,15
0,17
0,19
0,20
0,22
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
0,34
0,36
0,38
0,40
0,41
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50

0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0,22
0,23
0,24
0,25
0,26
0,27
0,28
0,29
0,30

0,05
0,06
0,07
0,07
0,08
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
0,14
0,15
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20

0,00
0,01
0,02
0,02
0,03
0,04
0,05
0,05
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,14
0,14
0,15

Tabla I: Zonas céntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;
Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios; Tabla IV: Barrios en formación.
3

0,16

0,28

27,51 a 32,50

0,18

0,31

22,51 a 27,50

55,01 o más

0,33

19,01 a 22,50

47,51 a 55,00

0,34

17,01 a 19,00

0,20

0,35

15,01 a 17,00

42,51 a 47,50

0,37

13,01 a 15,00

0,25

0,38

11,01 a 13,00

0,23

0,40

9,01 a 11,00

37,51 a 42,50

0,42

Hasta 9,00

32,51 a 37,50

Hasta
6,50

Fondo en metros

0,17

0,20

0,22

0,24

0,27

0,30

0,33

0,36

0,38

0,40

0,41

0,42

0,44

0,46

6,51 a
7,50

0,18

0,215

0,24

0,26

0,29

0,32

0,36

0,39

0,40

0,42

0,43

0,45

0,47

0,49

7,51 a
8,50

0,19

0,225

0,25

0,28

0,31

0,34

0,38

0,41

0,43

0,45

0,46

0,47

0,49

0,51

8,51 a
9,50

0,195

0,23

0,26

0,29

0,32

0,35

0,39

0,42

0,44

0,46

0,47

0,49

0,51

0,53

9,51 a
10,50

0,20

0,225

0,265

0,295

0,33

0,36

0,40

0,43

0,45

0,47

0,48

0,50

0,52

0,54

10,51 a
11,50

0,205

0,24

0,27

0,30

0,34

0,37

0,41

0,44

0,46

0,48

0,49

0,51

0,53

0,55

0,51
0,49
0,47
0,44
0,395
0,355
0,315
0,285

0,50
0,48
0,46
0,43
0,39
0,35
0,31
0,28

0,22

0,52

0,51

0,26

0,54

0,53

0,215

0,56

0,55

0,225

0,58

0,57

14,51 a
15,50

SEGUNDA PARTE

0,21

0,25

0,275

0,305

0,345

0,38

0,42

0,45

0,47

0,49

0,50

0,52

0,54

0,56

Contrafrente en metros
11,51 a 12,51 a 13,51 a
12,50
13,50
14,50

0,21

0,25

0,27

0,31

0,34

0,37

0,42

0,45

0,47

0,49

0,50

0,52

0,54

0,56

15,51 a
16,50

0,20

0,235

0,265

0,29

0,33

0,36

0,40

0,44

0,45

0,47

0,48

0,50

0,52

0,54

16,51 a
17,50

0,19

0,23

0,26

0,28

0,32

0,35

0,39

0,43

0,44

0,46

0,47

0,49

0,51

0,53

17,51 a
18,50

0,18

0,22

0,25

0,27

0,31

0,34

0,38

0,42

0,43

0,45

0,46

0,48

0,50

0,52

0,17

0,21

0,24

0,26

0,30

0,33

0,37

0,41

0,42

0,44

0,45

0,46

0,48

0,50

18,51 a 19,51
19,50 "o" más

TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vértice a
una calle

58
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

AVALUOS ESPECIALES

63

0.620
0.610
0.590

0.610
0.600
0.595
0.590
0.580
0.570
0.560
0.540
0S53
0.510
0.490
0.470
0.430
0.410

0.550
0.540
0.535
0.530
0.525
0.520
0.510
0.490
0.485
0.470
0.460
0.440
0.410
0.390

11,01 a 13,00
13,01 a 15,00
15,01 a 17,00
17,01 a 19,00
19,01 a 22,50
22,51 a 27,50
27,51 a 32,50
32,51 a 37,50
37,51 a 42,50
42,51 a 47,50
47,51 a 55,00
55,01 a 65,00
65,01 a 75,00
75,01 a 85,00

0.440

0.460

0.500

0.520

0.550

0.560

0.570

0.625

0.630

0.640

0.650

0.660

0.670
0.620

0.560

0.630

0.570
Hasta 9,00

0.460

0.480

0.520

0.550

0.580

0.600

0.610

0.650
0.630

0.655

0.660

0.665

0.670

0.680

0.690

0.700

Hasta 6,50 6,51 a 7,50 7,51 a 8,50 8,51 a 9,50

0.480

0.500

0.530

0.560

0.590

0.610

0.630

0.660
0.650

0.670

0.680

0.690

0.700

0.710

0.720

0.730

9,51 a
10.5C

0.490

0.510

0.550

0.580

0.610

0.630

0.640

0.670
0.660

0.690

0.700

0.705

0.710

0.720

0.730

0.740

10,51 a 11,
5

0.510

0.530

0.570

0.600

0.620

0.640

0.650

0.690
0.670

0.710

0.715

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.520

0.540

0.580

0.610

0.630

0.650

0.670

0.700
0.680

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.760

0.770

12,51
a13,5C

0.530

0.560

0.590

0.620

0.650

0.670

0.680

0.710
0.690

0.730

0.735

0.740

0.750

0.760

0.770

0.780

13,51 a
14,50

Frente en metros
11,51 a
12,5

0.550

0.570

0.610

0.640

0.660

0.680

0.690

0.730
0.700

0.740

0.745

0.750

0.760

0.770

0.780

0.790

14,51 a
15,50

0.520

0.550

0.590

0.610

0.640

0.660

0.670

0.710
0.680

0.720

0.725

0.730

0.740

0.750

0.760

0.770

15,51 a
16.50

0.500

0.520

0.560

0.590

0.610

0.630

0.650

0.680
0.660

0.695

0.700

0.705

0.710

0.720

0.730

0.740

16,51 a
17,50

0.480

0.510

0.540

0.570

0.600

0.620

0.630

0.660
0.640

0.680

0.685

0.690

0.700

0.710

0.720

0.730

7,51 a
18,50

0.470

0.490

0.530

0.560

0.580

0.600

0.620

0.650
0.630

0.660

0.665

0.670

0.680

0.690

0.700

0.710

18,51 a
19,50

0.450

0.470

0.510

0.540

0.560

0.580

0.600

0.630
0.610

0.640

0.650

0.655

0.660

0.665

0.670

0.680

19,51 o
más

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

9,01 a 11, 00

Fondo en
metros

3

TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle

8. TABLA DE TRIANGULOS (lotes irregulares)

40
METODOLOGIA DE TASACION
57

Fondo en metros

56

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

41

Fondo en metros

Frente en metros
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
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25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

18
1.722
1.657
1.591
1.537
1.493
1.450
1.417
1.373
1.352
1.319
1.286
1.264
1.243
1.221
1.199
1.177
1.155
1.134
1.123
1.101
1.090
1.075
1.061
1.047
1.035
1.022
1.010
0.998
0.988
0.977
0.967
0.957
0.948
0.938
0.929
0.920
0.912
0.905
0.897
0.888
0.879
0.874
0.868
0.860
0.853
0.847
0.840
0.835
0.828
0.823
0.817
0.811
0.807
0.801
0.796
0.790
0.786
0.780
0.776
0.771
0.766
18

19
1.691
1.626
1.562
1.509
1.466
1.423
1.391
1.348
1.327
1.295
1.263
1.241
1.220
1.198
1.177
1.156
1.134
1.113
1.102
1.081
1.070
1.055
1.041
1.028
1.016
1.004
0.992
0.980
0.969
0.959
0.949
0.939
0.931
0.921
0.912
0.903
0.896
0.888
0.881
0.872
0.862
0.858
0.852
0.844
0.838
0.831
0.825
0.820
0.813
0.808
0.802
0.796
0.792
0.786
0.781
0.776
0.771
0.766
0.762
0.756
0.752
19

20
1.651
1.588
1.526
1.473
1.432
1.390
1.358
1.317
1.296
1.264
1.233
1.212
1.191
1.170
1.149
1.129
1.108
1.087
1.076
1.055
1.045
1.030
1.017
1.004
0.993
.0,980
0.969
0.957
0.947
0.936
0.927
0.918
0.909
0.900
0.890
0.882
0.875
0.867
0.860
0.852
0:842
0.838
0.832
0.825
0.818
0.812
0.806
0.800
0.794
0.739
0.784
0.777
0.773
0.768
0.763
0.758
0.753
0.748
0.744
0.739
0.735
20

21
1.613
1.552
1.491
1.440
1.399
1.358
1.327
1.286
1.266
1.235
1.205
1.184
1.164
1.144
1.123
1.103
1.082
1.062
1.052
1.031
1.021
1.007
0.993
0.981
0.970
0.958
0.946
0.935
0.925
0.915
0.906
0.896
0.888
0.879
0.870
0.862
0.855
0.847
0.840
0.832
0.823
0.819
0.813
0.806
0.799
0.793
0.787
0.782
0.776
0.771
0.766
0.760
0.756
0.750
0.745
0.740
0.736
0.731
0.727
0.722
0.718
21

22
1.575
1.515
1.456
1.406
1.366
1.326
1.296
1.256
1.236
1.206
1.176
1.157
1.137
1.117
1.097
1.077
1.057
1.037
1.027
1.007
0.997
0.983
0.970
0.958
0.947
0.935
0.924
0.913
0.903
0.893
0.884
0.875
0.867
0.858
0.849
0.841
0.834
0.828
0.821
0.813
0.804
0.800
0.794
0.787
0.781
0.775
0.769
0.764
0.758
0.753
0.748
0.742
0.738
0.733
0.728
0.723
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
22

23
1.537
1.479
1.421
1.372
1.333
1.294
1.265
1.266
1.207
1.177
1.148
1.129
1.109
1.090
1.070
1.051
1.031
1.012
1.002
0.983
0.973
0.959
0.947
0.935
0.924
0.913
0.902
0.891
0.882
0.872
0.863
0.854
0.847
0.838
0.829
0.821
0.814
0.808
0.801
0.793
0.784
0.780
0.775
0.768
0.762
0.756
0.750
0.745
0.793
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.710
0.705
0.702
0.697
0.693
0.688
0.684
23

24
1.506
1.449
1.391
1.344
1.306
1.267
1.239
1.201
1.182
1.153
1.125
1.105
1.086
1.067
1.048
1.029
1.010
0.991
0.982
0.963
0.953
0.940
0.927
0.916
0.905
0.894
0.883
0.873
0.863
0.854
0.845
0.837
0.829
0.821
0.812
0.804
0.798
0.891
0.784
0.777
0.768
0.764
0.759
0.752
0.746
0.740
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.709
0.705
0.700
0.696
0.691
0.687
0.682
0.679
0.674
0.670
24

25
1.480
1.424
1.368
1.321
1.284
1.246
1.218
1.181
1.162
1.134
1.106
1.087
1.068
1.049
1.031
1.012
0.993
0.974
0.965
0.946
0.937
0.924
0.912
0.900
0.890
0.879
0.869
0.858
0.849
0.840
0.831
0.823
0.815
0.807
0.798
0.791
0.784
0.778
0.771
0.764
0.755
0.751
0.746
0.739
0.734
0.728
0.722
0.718
0.712
0.707
0.703
0.697
0.693
0.689
0.684
0.679
0.676
0.671
0.667
0.662
0.659
25

26
1.458
1.403
1.348
1.301
1.265
1.228
1.200
1.163
1.145
1.117
1.089
1.071
1.052
1.034
1.015
0.997
0.978
0.960
0.951
0.932
0.923
0.910
0.898
0.887
0.877
0.866
0.856
0.845
0.836
0.827
0.819
0.810
0.803
0.795
0.786
0.779
0.773
0.766
0.760
0.752
0.744
0.740
0.735
0.728
0.723
0.717
0.712
0.707
0.701
0.697
0.692
0.687
0.683
0.678
0.674
0.669
0.665
0.661
0.657
0.653
0.649
26

27
1.443
1.388
1.333
1.287
1.251
1.214
1.187
1.150
1.132
1.105
1.077
1.059
1.041
1.023
1.004
0.986
0.968
0.950
0.940
0.922
0.913
0.900
0.888
0.877
0.867
0.856
0.846
0.836
0.827
0.818
0.810
0.802
0.794
0.786
0.778
0.771
0.764
0.758
0.751
0.744
0.736
0.732
0.727
0.720
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.685
0.679
0.676
0.671
0.666
0.662
0.658
0.654
0.650
0.645
0.642
27

28
1.431
1.377
1.323
1.277
1.241
1.205
1.178
1.142
1.123
1.096
1.069
1.051
1.033
1.015
0.997
0.978
0.960
0.942
0.933
0.915
0.906
0.893
0.882
0.871
0.861
0.850
0.840
0.830
0.821
0.812
0.804
0.795
0.788
0.780
0.772
0.765
0.758
0.752
0.746
0.738
0.730
0.727
0.721
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.674
0.670
0.666
0.661
0.657
0.653
0.649
0.645
0.641
0.637
28

29
1.425
1.371
1.317
1.272
1.236
1.200
1.173
1.137
1.118
1.091
1.064
1.046
1.028
1.010
0.992
0.974
0.956
0.938
0,92,9
0.911
0.902
0.889
0.878
0.867
0.857
0.846
0.836
0.826
0.817
0.808
0.800
0.792
0.785
0.777
0.769
0.761
0.755
0.749
0.742
0.735
0.727
0.723
0.718
0.712
0.706
0.701
0.695
0.691
0.686
0.681
0.676
0.671
0.667
0.663
0.658
0.654
0.650
0.646
0.642
0.638
0.634
29

30
1.422
1.368
1.314
1.269
1.233
1.197
1.170
1.134
1.116
1.089
1.062
1.044
1.026
1.008
0.990
0.972
0.954
0.936
0.927
0.909
0.900
0.887
0.876
0.865
0.855
0.844
0.834
0.824
0.815
0.806
0.798
0.790
0.783
0.775
0.767
0.780
0.753
0.747
0.741
0.733
0.725
0.722
0.716
0.710
0.705
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.675
0.670
0.666
0.661
0.657
0.652
0.649
0.644
0.641
0.636
0.633
30

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
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26
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30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
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41
42
43
44
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46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70

CAPITULO III
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
por Gustavo Urcegui

1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos
generales de la propiedad horizontal (ley 13.512)
La ley nacional 13.512 consagra un derecho de propiedad con los
atributos del dominio sobre pisos o departamentos, pero limitado, teniendo
en cuenta la armonía con los otros propietarios y la conservación y
seguridad del edificio. Sobre las partes comunes se origina un condominio
especial que está sometido a un régimen de administración expresamente
establecido por la ley.
La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un
derecho de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios
del edificio serían condóminos con una doble facultad: a) derecho de
participación en la comunidad general, según el valor de las cuotas del edificio
con las que participa, y b) derecho exclusivo al uso, goce y disposición
jurídica sobre las partes objetivamente determinadas.
Este derecho real de propiedad es autónomo; la propiedad horizontal
sería una figura sui generis, en la que se combinan el dominio y el
condominio, pero que se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de
su destino, es un derecho con características propias que lo separan y
diferencian de otras figuras jurídicas.

66

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

METODOLOGIA DE TASACION

7. TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES

Factores
El desarrollo del sistema ha tenido las características de un brillante
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, más un fenómeno de
carácter general, determinará, al margen de situaciones temporales, su
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construcción, todo ello
dependiendo de las circunstancias políticas y económicas del momento.
Chandias nos dice que “el valuador debe admitir que un terreno
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el
de) los que no han sido afectados a este régimen, en razón de que
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor será cuanto
mayor sea el número de departamentos”; cabe agregar que para el caso
de que no estén sometidos a dicho régimen y se sitúen en un sector de
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento
del suelo y del espacio aéreo, teniendo en cuenta, las posibilidades y
limitaciones que surgen de los respectivos códigos de edificación.
Los siguientes elementos inciden en el precio:
a) Ubicación del edificio.
b) Diseño arquitectónico del edificio y de la unidad (plan de presentación
del conjunto y distribución de las unidades funcionales).
c) Ubicación de la unidad dentro del edificio.
d) Superficies: propia y común.
e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad.
f) Locales comunes.
g) Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas.

Para uso en Cap. Fed. O zonas de P.H.

Frente en metros

2. Locales en galerías. Elementos referenciales
En los últimos tiempos se ha verificado un aumento en la construcción
de galerías comerciales, sobre todo, en los sectores céntricos de la ciudad y
en algunos barrios con características comerciales.
El capital económico no es muy significativo a prima facie en relación
con la construcción de viviendas. El panorama es sencillo desde este punto

55

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1.198
1.150
1.111
1.050
1.048
1.024
0.993
0.977
0.953
0.930
0.914
0.898
0.883
0.867
0.851
0.835
0.820
0.812
0.796
0.788
0.777
0.767
0.757
0.749
0/739
0.730
0.722
0.714
0,706.
0.699
0.692
0.686
0.678
0.671
0.665
0.660
0.654
0.549
0.642
0.635
0.632
0.627
0.622
0.617
0.612
0.608
0.604
0.599
0.595
0.591
0.586
0.583
0.579
0,5 75
0.571
0.568
0.564
0.561
0.557
0.554
6

7
1.365
1.313
1.261
1.218
1.184
1.149
1.123
1.089
1.071
1.045
1.020
1.002
0.985
0.968
0.950
0.933
0.916
0.899
0.890
0.873
0.864
0.852
0.841
0.830
0.821
0.810
0.801
0.791
0.783
0.774
0/766
0.759
0.752
0/744
0.736
0.729
0.723
0.717
0.711
0.704
0.696
0.693
0.688
0.682
0.677
0.671
0.666
0.662
0.657
0.652
0.648
0.643
0.639
0.635
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0.607
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1.164
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1.118
1.090
1.072
1.053
1.035
1.016
0.998
0.979
0.971
0.952
0.933
0.924
0.911
0.899
0.888
0.878
0.867
0.857
0.846
0.837
0.828
0.820
0.311
0.804
0.796
0.787
0.780
0.773
0.767
0.760
0.753
0.745
0.741
0.736
0.729
0.723
0.718
0.712
0.703
0.702
0.698
0.693
0.687
0.684
0.679
0.675
0.570
0.666
0.662
0.658
0.653
0.650
8

8.66
1.523
1.465
1.407
1.359
1.321
1.282
1.253
1.215
1.195
1.166
1.138
1.118
1.099
1.080
1.060
1.041
1.022
1.003
0.993
0.974
0.964
0.951
0.938
0.926
0.916
0.904
0.894
0.883
0.873
0.864
0.855
0.846
0.839
0.830
0.821
0.814
0.807
0.800
0.793
0.786
0.777
0.773
0.767
0.761
0.755
0.749
0/743
0/738
0.733
0.728
0.723
0.717
0.713
0.709
0.704
0.699
0.695
0.690
0.686
0.682
0.678
8.66

9
1.556
1.497
1.433
1.389
1.349
1.310
1.280
1.241
1.221
1.192
1.162
1.143
1.123
1.103
1.083
1.064
1.044
1.024
1.015
0.995
0.985
0.971
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0.902
0.892
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0.848
0.839
0.831
0.824
0.318
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0.803
0.794
0.790
0.784
0.777
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0.739
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0.724
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
0.696
0.692
9

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1.580
1.520
1.460
1.410
1.370
1.330
1.300
1.260
1.240
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1.140
1.120
1.100
1.080
1.060
1.040
1.030
1.010
1.000
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0.973
0.961
0.950
0.938
0.927
0.91b
0.906
0.896
0.387
0.878
0.870
0.861
0.852
0.844
0.837
0.830
0.323
0.815
0.806
0.802
0.796
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.760
0.755
0.750
0.744
0.740
0.735
0.730
0.725
0.721
0.716
0.712
0.707
0.703
10

11
1.604
1.543
1.482
1.431
1.391
1.350
1.319
1.279
1.250
1.228
1.193
1.177
1.157
1.137
1.116
1.096
1.076
1.056
1.045
1.025
1.015
1.001
0.988
0.975
0.964
0.952
0.941
0.930
0.920
0.909
0.900
0.891
0.833
0.874
0.865
0.857
0.850
0.842
0.335
0.827
0.818
0.814
0.808
0.301
0.795
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.761
0.755
0.751
0.746
0.741
0.736
0.732
0.727
0.723
0.718
0.714
11

12
1.635
1.573
1.511
1.459
1.418
1.377
1.345
1.304
1.283
1.252
1.221
1.201
1.180
1.159
1.138
1.118
1.097
1.076
1.066
1.045
1.035
1.021
1.007
0.995
0.983
0.971
0.959
0.948
0.938
0.927
0.918
0.909
0.900
0.891
0.882
0.874
0.866
0.559
0.852
0.844
0.834
0.830
0.824
0.817
0.810
0.804
0.798
0.793
0.787
0.781
0.776
0.770
0.766
0.761
0.756
0.750
0.746
0.741
0,7:17
0.732
0.723
12

13
1.674
1.611
1.548
1.495
1.452
1.410
1.378
1.336
1.314
1.283
1.251
1.230
1.208
1.187
1.166
1.145
1.124
1.102
1.092
1.071
1.060
1.045
1.031
1.019
1.007
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0.971
0.960
0.950
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0.913
0.903
0.895
0.887
0.880
0.872
0.864
0.854
0.550
0.864
0.336
0.830
0.524
0.517
0.812
0.806
0.800
0.795
0.789
0.784
0.779
0.774
0.768
0.764
0.759
0.755
0.749
0.745
13

14
1.716
1.651
1.586
1.531
1.483
1.444
1.412
1.368
1.347
1.314
1.281
1.260
1.238
1.216
1.195
1.173
1.151
1.129
1.119
1.097
1.086
1.071
1.057
1.044
1.032
1.019
1.007
0.995
0.984
0.973
0.963
0.954
0.945
0.935
0.925
0.917
0.909
0.901
0.894
0.885
0.375
0.871
0.864
0.857
0.850
0.844
0.837
0.832
0.825
0.820
0.814
0.808
0.804
0.798
0.793
0.787
0.753
0.775
0.773
0.768
0.763
14

15
1.763
1.696
1.629
l,574
1.529
1.464
1.451
1.406
1.384
1.350
1.317
1.295
1.272
1.250
1.228
1.205
1.183
1.161
1.149
1.127
1.116
1.100
1.086
1.072
1.060
1.047
1.035
1.022
1.011
1.000
0.990
0.980
0.971
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0.926
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0.881
0.874
0.867
0.860
0.855
0.848
0.843
0.837
0.830
0.826
0.820
0.815
0.509
0.505
0.799
0.795
0.789
0.735
15

16
1.755
1.689
1.622
1.567
1.522
1.478
1.444
1.400
1.378
1.344
1.311
1.289
1.267
1.244
1.222
1.200
1.178
1.155
1.144
1.122
1.111
1.095
1.081
1.068
1.055
1.042
1.030
1.018
1.007
0.995
0.985
0.975
0.967
0.957
0.947
0.938
0.930
0.922
0.914
0.905
0.895
0.391
0.884
0.877
0.870
0.863
0.857
0.851
0.844
0.339
0.833
0.827
0.822
0.817
0.811
0.805
0.801
0.795
0.791
0.785
0.731
16

17
1.743
1.677
1.610
1.555
1.511
1.467
1.434
1.390
1.369
1.335
1.302
1.279
1.257
1.235
1.213
1.191
1.169
1.147
1.136
1.114
1.103
1.088
1.073
1.060
1.048
1.035
1.022
1.010
0.999
0.988
0.978
0.968
0.960
0.950
0.940
0.931
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0.915
0.908
0.899
0.889
0.885
0.878
0.870
0.861
0.857
0.850
0.845
0.838
0.833
0.827
0.821
0.816
0.811
0.805
0.800
0.795
0.790
0.785
0.780
0.775
17

10
11
12
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69
70

9 69.6 74.6 66.1 71.6 73.7 70.6 66.5 72.0 66.4 76. en la proximidad de las vías de acceso y egreso.2 73.0 68.4 65.2 70.9 75.1 76.6 74. es decir.3 77.6 67.4 83. como los baños.2 70.5 74.9 73.6 68.2 77.6 72. y las comodidades accesorias.6 77.6 67.0 81. El elemento fundamental está dado por el tránsito peatonal. 67 de vista: un gran salón se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos salones pequeños.7 79.7 71.3 75. las calles que la rodean.9 69. confiterías y demás lugares de esparcimiento.4 77.6 65.3 67.9 80.8 66.6 77.8 69.9 69.4 81.6 75.5 67.9 67.8 24. no hay que considerar únicamente el local cuando el espacio de contención del mismo está muy deteriorado.0 65.9 68.8 65.1 80.7 69.7 83.8 68.5 83. a.9 26 83.2 80.3 70.0 81.4 67.3 73.5 67.8 66.9 68.3 78.1 72.7 72.3 69.0 73.0 74.8 69.1 63.5 73.7 75.8 82.9 67.6 73. tanto para el conjunto en general (la galería) y el local en particular no se puede efectuar la tasación discriminando uno de otro.8 70.8 72.4 64.3 66.7 77.5 25 84.5 69..2 67.6 74.2 77.6 26. ahora bien.8 76. asimismo también aquellas en donde contamos con paradas del servicio público de transporte.1 75.1 71.0 67.1 71.5 80.0 78.3 81.6 78.7 67.2 27 83.2 78.0 65. calefacción).5 82. ahorro en materiales y mano de obra.1 82.9 70.6 76.1 64. Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores.1 68.5 80.5 68.5 67.0 74.1 80. instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire acondicionado.5 66.1 70.1 24 85.4 66. es decir.0 66.8 72.2 68. si verificamos en el análisis de los antecedentes económicos que el beneficio que produce es de importancia. pues el método de conjunto nos indica que en realidad no es necesario detenerse en las características del bien si no mejor en la renta que produce. proveyéndolos solamente de un lavamanos.5 68.4 81.1 67.2 68.7 69.7 75. Ubicación. Existen excepciones a esta concepción básica.5 68.9 74. empleo de materiales de calidad.9 64. por ejemplo.3 67.2 66.6 74.4 75.3 74.8 Frente en metros Frente en metros 28 82.5 77.3 65.9 71.5 70.5 73.6 78.1 66.6 71. o mejor dicho hay demasiada inversión en el local y la presentación de la galería va en desmedro de éste.4 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 23..8 73.6 79.8 84.3 71.2 67.0 76.1 79.9 73.6 69.3 74.3 74.2 69.6 69.7 78.7 79.9 68.9 76.6 68.1 65.0 71.8 81.3 67.3 74.5 85.7 29 81.3 70.9 67.0 74.2 25. etc.9 74.8 77.8 64.5 79.0 82.0 73.1 76.3 67.9 70.4 71.1 67.1 76.2 70.8 71.6 70.8 71..2 68.6 74.0 67.3 68. Es decir que la inversión no entra en una serie de detalles.9 71.5 72.2 64.2 71.1 69.7 65. Observado el impacto extrínseco comenzamos con el análisis intrínseco en cuanto a la ubicación de la unidad funcional.5 65.6 69.6 67.2 79.3 66.3 72.8 67.5 66.9 66.5 71. sin olvidar la conveniencia del impacto al sentido de la vista.5 69.3 66.7 77.6 81.7 68.3 65.1 79.5 69.0 75.4 75.5 65. para algunos sectores la mínima inversión no sería el punto de partida.6 70. y el beneficio económico sería significativo en relación con el capital invertido.7 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Fondo en metros UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.9 72.6 68.8 76.8 68.3 79.8 68.6 77.1 75.5 66.1 67.1 69.2 77.7 77.6 76.9 69.7 66.4 74.1 75.8 79.9 75.7 71.5 85.1 72.2 74.9 77.2 68.5 79.1 78.54 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 27.3 72.8 73.3 78.8 81.7 75.6 75.3 71.3 69.5 84.3 80.9 79. Está claro que se abordaría la tasación de esta manera si se emplean técnicas separativas para la tasación.6 73.9 77.5 70.3 75.4 69.1 64.4 67.2 76.0 68.4 67.9 82.0 30 80.1 75.0 78.9 80. En realidad.0 66.1 80.6 71.5 78.5 76.3 29.0 84.4 72.4 84. más aún cuando nos referimos a comercialización de productos y servicios.9 77.0 66.6 79.6 69.4 79.8 65.9 71. en el medio del pasillo o en la unión de los pasillos.8 77.7 67.2 73.5 72.3 68.5 70.7 83.6 80.4 76.8 70. si una de las arterias tiene características de peatonal sería el indicativo económico de relevancia.9 80.8 80.9 73.9 77.1 77.0 79. los gastos comunes son altos.1 70.8 71.8 76.3 73.5 75.1 71.0 70.1 68.3 65.2 74.9 74. en virtud de las exigencias actuales del público: nuevos diseños arquitectónicos.7 68.2 82.6 72.1 79.9 72.7 67.8 74.6 64.2 72.5 80.0 76.5 75.8 72.6 70. siempre teniendo .3 72.3 69.2 73.1 73.9 70.4 78. Es de suma importancia el análisis del contexto externo de la galería.5 78.1 65.8 77.2 68.7 76.2 78.5 82.5 71. en proporción a la cantidad de unidades.4 71.2 81.3 70.0 78.5 81.5 70.1 72.0 67.2 75.6 81. que son de carácter colectivo.5 71.1 69.5 80.0 69.3 83.2 76.6 82.8 79. por lo tanto su valor estaría en relación directa al beneficio que otorga.5 69.8 72.8 70.5 80. lo que implica en principio.0 66.6 73.4 82. música funcional.0 65.6 68.9 80.5 64.6 68.0 28.0 72.5 72.3 69.9 79.5 76.4 68.6 70.3 73.0 83.

7 102.7 87.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias que rodean la galería.8 97.6 91.0 83.5 122.6 90. quiere comodidad y practicidad en sus momentos de búsqueda de productos. puesto que manifiestan que sobre el local siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que se comercializa.6 128.4 111.0 138.3 93.0 83. considerar de beneficio aquellos que poseen sótano o entrepiso.0 101.6 143.2 108. dando mayor atención al estado de la galería.3 113.2 98.2 92.5 86.3 87. subsuelos.7 84.5 86.7 87.0 95.6 27 153.3 104.3 129.6 113.3 101.1 104.1 106.9 101. subir o bajar escaleras.4 89.8 145. asimismo de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación.8 93.0 117.1 97.6 117.5 153. 53 Fondo en metros Fondo en metros 68 .8 106.4 116.5 125.6 118.8 90.6 83.0 90.7 101.4 114.2 108.5 115.2 112.9 97.0 96.0 92.2 126.1 91.7 142.2 87.5 85.0 109.1 130. hay mejor aprovechamiento en el espacio para la presentación de la mercadería y de la atención al publico.0 129.5 106.6 103.1 118.9 129.7 93.2 25 156.7 106.2 149.7 81.4 103.7 87.9 104.5 92.6 105.1 88.6 100.5 86.0 110.9 124.4 89.4 95.5 125.5 91.9 86.0 27.8 135.7 91.0 93.2 88.9 121.7 120.6 112.2 85.7 123.5 140.9 88.0 118.3 98.3 110.8 102.7 141.6 90.1 Frente en metros 28 151.2 93.5 130.2 107.1 136.2 102.3 138.5 122.9 93.4 84.8 29.6 109.7 123.1 92.5 150.8 96.1 140.6 96. En la observación y estudio de la construcción hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual para que exista un amplio consumo”.8 94.9 26 154.3 96.4 97.9 131.8 120.8 103.0 108.2 85.1 100.3 136.7 144.5 88.1 115.2 103.3 85.7 126.1 142.6 111. Algunos autores le restan importancia al estado de conservación del local.3 83.8 120.5 88.1 94.8 137.3 99.2 119.7 85.2 134.6 94.1 82.8 112.0 131.5 92.9 85.2 124.2 119.7 85.1 114.8 89.8 82.2 128.6 88.4 92. si la presentación de la galería es con un adecuado y moderno diseño.0 98.2 133.7 119.7 98.0 89. pisos sin desniveles ni escaleras.5 99.8 105.3 26.5 97.7 119.3 103.4 140.9 121.4 122. ya sea positiva o negativamente sobre el bien.9 114.5 136. debe existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen mutuamente.5 107.1 85. el éxito entonces es asegurado.0 136.7 88.0 115.1 88.6 32 33 31 95.6 116.1 84.6 104.1 86.1 90.8 86.7 131.4 24.3 126. el contexto de ubicación del local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno.5 88.3 106.6 85.3 90.9 82.3 105.1 125.8 84.2 117.3 102.8 94.4 142.4 102.7 98.7 101.4 89.8 116.5 108.8 87.5 100.4 84.8 100.8 104.5 156.2 28.8 105. No obstante puede haber excepciones.8 98.0 94.7 108.4 95.0 116.5 85.7 112.9 88.5 158.0 93.1 87.5 86.3 131.5 98.4 86.5 92.8 90.5 96.1 125.9 100.1 86. pueden surgir una diversidad de elementos que impactan.5 134.1 99.4 100.1 95.9 111.3 121.5 118.5 24 157.2 94.9 110.4 87.4 90.8 101.8 107.7 126. 3 32 33 31 90.0 107.9 86. Hablar de entrepisos.6 85.2 90.2 134.5 149.3 121.4 89.4 93.5 87.3 111.5 91.6 99.5 105. En cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental como así también de sus dimensiones.0 106.1 87.3 85.9 103.3 123.0 89.4 113.3 109.2 113.1 91.9 102.5 107.9 133.1 116.0 127.7 106. es decir.1 97.1 89.1 117.8 124.4 96.3 87.8 94.1 105.7 115. como así también en aquellos salones comerciales del centro o barrio.4 89.1 109.8 110. ello nos ayuda a relacionar los costos beneficios que se generan.9 112. El tasador debe tener presente los gastos comunes que inciden sobre la unidad funcional.4 148.7 147.1 119.4 95. con servicios de aclimatación.9 92.0 107.4 132.1 111. En el análisis de los locales en galerías.9 142.6 93.2 99.2 102.6 135.2 101.3 87.8 111. c) Gastos comunes.2 100.9 86.3 91.5 110.7 91.7 139. b) Estado de conservación.4 104.7 98.5 137. muy demandado y amplia publicidad.5 82. descansos embellecidos naturalmente.9 122. ya que el peatón minimiza riesgos. amplitud en pasillos.2 141.2 88.5 84.8 99. depender de ascensores.9 135.5 152.0 86.9 97. puesto que esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios.3 146.5 145.7 25.6 83.9 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 123.8 90.9 95.7 109.6 a) Tipo de construcción.2 143.9 84.0 113.8 103.6 95.0 147.3 98.6 114.1 91.3 100. por ejemplo que exista algún comercio con rubro de moda.0 96.2 83.5 155.0 89.4 97.9 91.7 94.1 113.3 93.4 29 150.6 130.5 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 30 148.8 99.9 127. son elementos negativos para las unidades funcionales con destino comercial.8 23.

0 75.3 81.4 77.00 89.50 86.5 70.1 80.6 73.4 73. c) Debemos conocer por método directo comparativo el valor del lote.2 386.0 78.5 75.0 82.5 84.4 77.0 85.9 79.7 77.4 78.1 72.6 76.6 86.4 79.3 88.6 21. factor de ocupación total.4 88.6 71.1 75. Verificar qué porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes (no debe superar el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente proporcional a su tamaño.8 85.00 91.7 84.0 71.8 70.7 82.4 81.8 77. cabe agregar que estas pautas no serían de empleo ya que la propia administración interna es la que determina los valores de dichos espacios.8 81.9 89.4 71.8 70.6 69..0 88.7 84. que no estén adaptados al régimen de propiedad horizontal como los shopping.5 79.8 76.8 69.9 84.1 77.7 88.1 71.5 89.2 81.1 73.9 81.0 74.3 87.5 89.6 78. (1) Ing.1 17.50 89.6 74.7 78.3 82.2 72.7 76.9 83.6 80.2 76.9 82.3 79.8 82.4 382.4 78.4 76.3 72. el más amplio y con mayores espacios internos o externos es más económico 16.5 83.3 76.2 74.7 71.7 78.3 75.0 72.4 76.8 82.50 92.5 85.1 75.2 85.1 70.8 75. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el segundo subtotal.6 71.8 79.8 75.7 86.6 73.9 71.0 70.0 87.8 88.7 71.0 79.2 82.5 70.4 85.4 72.7 76. el departamento más pequeño es más caro.1 80.2 73.2 84.0 85.00 90.4 86.00 87.0 75.8 69.6 72.3 74. el valor del metro cuadrado.2 81.8 71.4 70.1 77.7 72.9 74.2 70.3 83.8 73.7 77.4 79.2 71.3 73.7 85.8 70.9 73.00 87.4 87.3 71.3 75.00 88.1 73.0 76.7 77.6 70.1 74.4 76.1 78.3 76.6 71.2 70.1 79.9 19.7 81.1 80.1 78.1 76.8 79.1 83. de Córdoba.4 81.6 84.0 74.1 3.6 84.2 72.8 74.6 75.8 78.4 69.3 75.0 68.8 81.1 76.8 81.8 80.3 83.4 71.5 80.0 73.8 75.7 73.1 78.6 75.4 78.5 82.3 80. ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la Prov. al cual sumaremos los gastos promocionales y allí obtendremos: valor conjunto.9 70.9 82.3 74. Promueve la aplicación de Fitte y Cerini.50 88.8 73.2 80.9 69. b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros ítems) será la ganancia prevista.8 (1) a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno.50 89. más costos financieros.9 84.3 68.5 80.8 87.5 79.8 72.5 72.9 72.6 82.1 77.0 85.0 73.4 73.0 79.9 71.2 81.1 76.8 80.1 89.7 82. más el valor de las mejoras.00 90. .9 73.50 90.4 78.5 83.7 79.3 69.1 83.8 76.2 71.6 83.2 19.7 79.5 76.0 86.2 73.5 73.1 75. cantidad de departamentos a construir.9 71.0 83.3 21.4 84.3 82.6 76.7 74.8 80.6 79.7 77.6 85.6 72.5 73.0 80.1 81.3 72.8 83.6 83.7 72.4 86.7 78.3 77.4 74.8 79.2 72.7 74.4 83.3 76.4 71.3 82.5 71.7 78.9 80.5 17.0 74.8 18.2 74.5 68.5 82.8 68.5 77.3 77. nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias previstas y los gastos promocionales.7 78.4 77.5 77.9 72.7 80.50 91.1 79. Miguel Angel Bulacio Montenegro.2 83. esta sumatoria nos entrega: la integración del gasto total.7 81. Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales.9 88.9 72.1 89.0 86.5 74.0 78.5 74.9 74.4 70.50 87.4 78.7 76.5 88.4 84. Tasación de viviendas colectivas 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 15.3 73.3 80.1 80.0 84.9 76.5 74.3 90.0 81.6 73.8 86.2 71.0 76.1 84.5 72.0 77. más obras complementarias.0 75.00 86.9 89.6 74.7 79.2 71.3 73.3 83.1 88.0 77.9 83.5 83.6 81.0 75.1 90.7 80.52 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 69 aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida para la organización en su búsqueda de antecedentes.7 85.4 77.2 74.4 69.7 72.8 74.5 70.4 74.5 73.8 80. incide la zona húmeda.1 69.1 86.8 71.1 72.9 83.3 76.1 84. 20.1 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 Fondo en metros UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.9 73.1 70.1 71.8 86.1 79.1 72.7 87.3 84.4 86.3 86.7 75.5 75.5 75..1 72.2 80.5 18.8 86.0 78.5 79.0 81.4 75.6 81.6 77.5 73.6 87.7 Frente en metros Frente en metros 20.1 70.0 85.5 80. es decir.5 81.8 84.5 74.3 78.3 72.2 75.8 73.7 73.4 75.1 68.2 73.4 72.9 86.1 78. obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean comercializar en dichos espacios físicos.1 82.0 85.6 81.0 77.8 78.1 77.6 87.5 69.5 69.4 79.1 73.7 75.9 75.7 90.0 77.2 69.0 83.1 74.7 22.3 74.7 70.1 82.6 71.2 87.3 85.5 85.0 72.3 70.7 76.1 82.0 22.8 74.7 76.8 81.9 86.3 85.8 75.4 16.7 77.2 78.1 79.7 84.2 87.7 79.1 69.5 82.0 69.0 73.0 72.0 76.8 72.7 74.0 84.4 79.0 71.7 72.4 23.1 85. el factor de ocupación del suelo.0 87.2 84.5 80.

0 92.3 104. x 3 mts.3 97.5 93.3 94.7 20.0 114.6 121.1 135.6 155.1 96.6 100.7 95.: balcón: 2 mts.0 140.2 108.8 105.50 161. galerías.0 137.6 136. Piso……………………1.5 109.5 130.7 21.1 144. x 30% = 1.4 112.6 110.0 109. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes más empleados y adaptados a nuestra aplicación.5 120.7 97.9 92.1 96.9 90.3 135.1.7 136.2 20.9 1-36.0 126.1 19.4 131.4 99.8 22.0 121..7 97.7 91..0 96.6 94.7 116.6 109.9 130.1 98.1 95.7 94.3 89. Piso……………………1.0 99. Piso…………………. se recomienda utilizar antecedentes.5 107.9 130.06 7mo.8 94.8 113.5 121.5 114.6 93.8 127.1 106.5 109.50 169.8 103.0 94. queda a criterio del tasador.1 128.08 8vo.3 109.4 91.3 92.1 138.9 112.6 90.50 166.9 149.4 126.3 32 33 110.1 122. Del 13er.8 111.6 151.2 138.95 3er.8 91.0.3 108.5 128.4 102. Piso………………….1 100.7 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros 70 METODOLOGIA DE TASACION 51 Fondo en metros .5 133.7 117.7 114.3 124.8 145.5 108.8 152.3 89.2 120.6 150.1 119.8 92.4 97.6 137.5 110.5 17.3 104.00 168.0 117.2 117..9 88.4 102.8 110.6 106.3 87. Piso………………….0 94..9 103.0 101.5 144.6 92.9 92.6 100.1 a) Así como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Piso……………………0.0 32 33 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Método directo .2 93.7 92.5 100.00 166.7 132.3 91.4 96.3 129.comparativo 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 17.4 112.50 168.8 126.4 111.5 101.2 116.0 151.0 99.00 164.6 113.1 128.1 131.7 99.4 120.3 93.7 89.6 105.9 92.11 ………………………………….98 2do.1 100.2 148.00 161.9 90.6 106.6 96.5 101.3 143.9 114.6 128.8 109.5 96.5 124.2 93.1 107.4 155.8 99.2 105.5 90.3 103.6 115.6 19.3 141.1 156..1 105.1 91.3 23.0 142.9 95.3 107.00 167. etc.8 94.2 115.04 6to.5 101.8 108.8 128.1.3 152.00 160. Se ubica el coeficiente 1 para las siguientes características: debe estar ubicado en el 3er piso ubicación en planta al frente ser de categoría standard estado: usado.6 93.7 160.0 122.3 132.0 124.2 22.0 101.8 119.7 105.2 103.6 99.9 95.6 96.00 163.1 91.0.9 134.7 141.9 159.6 18.9 98.1 98.6 144..6 92.5 91.9 125.6 119. Ej.2 101.4 102.1 115.2 102.2 123.3 95.6 104.2 133.9 121.2 91.8 143.1 92.6 143.8 104.4 94.2 89..1 94.5 98.6 94.2 105.0 104.5 139.6 106. balcones.3 111.1 116.7 118. teniendo en cuenta los distintos tipos constructivos: cubierta.0 1) Edificios con ascensor 2) Edificios sin ascensor Planta baja…………………0.9 120.7 89.5 146.3 113.0 129.7 91.0 109. 132.2 148.5 157. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1.4 139.9 147.50 163.3 151.0 115.7 97.0 122.1 92.9 102.8 107.7 87.1 127.0 108.8 157.0 102.7 103.2 95.3 93.5 Frente en metros Coeficiente de ubicación del departamento según el piso: 132.3 97.2 96.4 93.6 133.0 110.3 118.2 94.4 99.4 138.0 121.1 111.5 116.5 95.1 140.9 133.7 118.1 95.3 100.7 127. Piso………………….9 154. Piso…………………….9 111.97 a 0.8 112.1 88.50 162. semicubierta.90 Planta baja……………………1.0 90.4 119.9 102.4 113. Piso……………………1.2 105.2 117.9 126.8 102.1 21.8 119.10 9no.0 132.7 135.9 149.2 153.7 94.2 94.3 114.4 93.4 103.4 107.9 139.5 108.5 88.5 146.7 129.1 113.0 106.7 99.4 119.5 130.8 97.1.5 101.80 m2 (se suma al total del dpto.5 134.5 91.2 145.4 104.6 112.7 90.5 115.4 125.5 153.6 149.02 5to.3 92.1 110.2 158.5 148.9 120.0.7 122.5 121.96 1er.) 16.90 4to.0.1 98.6 118.9 113.3 97.7 104.8 112.1 100.8 110.2 93.8 96.7 139.98 2do.1 107.1 106.0 97.3 118.2 123.9 146.3 110.85 a 0.00 3er.5 94.3 103.6 103.7 140.50 165.2 99.7 95.0 153.5 95.6 98.8 93.7 127.00 1er.15 16.9 100.3 124.0 18.4 120. Piso………………….4 93.4 96. Piso………………….6 108. Asimismo el Mart.00 158.7 124.4 125.0 116.7 98.8 97.0 108.1 118.7 115.8 98.1 90..6 117. Piso……………………1.4 98.4 141.9 151.7 102.2 114.5 95.5 90.3 98.8 100.2 106.9 103.8 104.9 88.3 112.2 104.50 159.8 131.6 107.1 134.3 128.0 101.4 136.8 Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo.5 88.9 144.8 125.8 107.3 150.9 96.1 112.4 114.6 105.6 126.8 123.6 106.5 125...8 89.2 147.2 99.6 111.3 91.0 96.1 89.5 b) Debemos homogeneizar la superficie propia. llevado a nuevo superficie: 120 pm2 15.6 122.

8 82.04 Buena sin servicios centrales………………….9 85.6 74.2 83.75 94.00 95.1 89.7 76.6 76.5 75.0 87.6 78.5 74.8 90.2 81.0 81.5 89.0 85.8 76.6 87.6 74.5 80.4 78.2 76.7 78.2 77.2 75.3 78.5 80.8 80.1 86..14 Buena con servicios centrales…………………1.8 80.8 79.3 79.5 76.7 83.8 73.0.7 12.50 93.3 77.5 82.8 84.8 78.2 81.0 87.0 75.8 12.2 88.7 88.5 90.3 78.2 79.50 95.1 83.2 84. 71 Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso.6 82.4 74.2 86.7 83.5 86.25 95.5 75.9 93.8 79.7 75.1 76.1 79.4 90.8 77.2 79.3 89.8 93.2 82.1 78.1 77.4 78.6 75.7 87.3 82.5 77.7 87.7 74.00 92.6 89.6 77.5 81.6 76.1 84.7 93.9 79.25 94.6 82.5 86.04.1 81.5 91.1 90.3 87.6 78.5 91.05 a 1.5 78.6 78.6 14.2 84.8 81.1 76.3 83.95 a 1.0 77.7 90.1 85.5 85.1 91.2 84.9 75.1 74.5 80.9 77..9 82.0 82.8 93..8 82.75 94.8 81.2 87.1 85.26 a 1.5 75.0 75.1.8 86.4 89.0 90.0 85.7 77.0 11.0 89.7 91.3 77.4 88.7 87.2 87.4 80.2 85.6 80.6 92..6 89.9 76.9 79.7 87.05 a 1.00 94.1 76.0 82.6 90.95 Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente….4 77.4 80.7 75.8 84..4 91.6 92.0 79.9 76.50 94.50 Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento: Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke para valores físicos.9 88.2 81.0 92.7 79.8 87.7 85.9 76.0 83.10 Coeficiente de características constructivas del edificio: (contempla la categoría del edificio) Económica……………………………………..7 93.3 88.00 (incluye terraza expuesta) Coeficiente de ubicación del departamento en planta: Con vista al frente…………………………………….0 75.8 10.5 88.8 78.9 83.9 78.0 11.1 81.4 87.4 76.0 76.5 89.7 83.5 76.5 80.5 80.3 15.0 82.3 74.9 85.5 77.3 90.3 89.5 88.3 79.2 74.1.6 88.7 75.5 85.5 80.9 82.7 78.0 77.75 94.3 86.25 94.7 85.7 77.1 79.1.9 74.8 92.9 89.4 80.0 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 50 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.9 88.3 79.0 73.5 91.8 77.0 12.4 75.6 80.6 90.4 74.7 77.9 86.9 11.7 78.6 91.1 77.1 77.0 Frente en metros 11.8 85.1 74.3 83.0 81.3 92.6 76.8 75.5 78.6 92.5 81.0 76.2 78..3 74.5 75.0 93.6 90.5 81.7 92.3 80.4 83.4 76.7 92.6 77.4 84.8 78.1.0 78.0 75.9 82.0.4 87.4 75.00 Departamento con vista a plaza……………….8 92.0 92.5 73.4 84.2 78.1 76.8 92.6 84.94 Estándar……………………………………….90 Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque: (considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad en estos casos) Departamento en esquina…………………………….1 84.9 84.5 91.4 82.5 83.0 93.5 87.6 87.9 78.6 76.9 86.2 81.4 13.9 74.1 88.15 a 1.9 88.5 83.1 77.6 88.8 87.0 86.3 80.00 93.4 88.1 86.5 82.9 91.4 74.3 75.9 76.8 87. en el valor venal sólo se deprecia la construcción y mantiene constante el valor del terreno.1 80.3 74.0 13.1 85.6 80.6 91.9 91.0 93.4 90.5 75.0 75..4 79.0 80.5 84.3 77.7 89.2 80.50 94.2 91.7 77.25 Muy buena con servicios centrales……………1.0 82.1 83.0 79.1.6 80.9 14.7 86.2 77.9 84.3 92.0.6 87.8 85.0 86.1 79.3 76.9 74.5 92.3 89.2 80.4 82.4 83.7 86.3 90.50 92.7 91.4 80.3 85.9 79.2 79.4 76.6 89.6 86.9 75.6 78.0 86. .7 82.5 92.1 85.8 84.7 83.2 84.8 81..3 81.5 76.5 75.9 86.0 84.3 83.9 84.4 74.1 76. menos 0.2 81.6 89.7 78..5 80.3 77.1 80.3 75.6 86.4 85.8 82.1 78.2 82.6 86.0 84.3 81.0 84.6 88.4 73.0 73.9 78.5 88.7 83.2 83.85 a 0.2 74.1 79.5 76.Fondo en metros 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 10.5 90.3 78.3 88.00 94..5 79.5 80.3 88.2 74..2 89.3 81.5 93.5 82.5 76.7 10.3 75.9 12.9 93.8 76.2 75.6 82.3 90.7 85.00 Con vista a amplio espacio libre de contrafrente…….3 73.2 83.3 75..4 91.4 83..4 90.8 85.8 75.4 79.8 75.4 89.8 78.3 81. Edificios de una sola planta: Coeficiente……………………….5 87.0 79.7 79.9 82.9 88.7 83.1 77.7 91.9 75.7 82.6 75.6 78.8 82.0.8 76.4 86.2 93.4 78.

se arriba generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido.2 103.0 152.7 104.0 116.7 115.0 133.0 104.2 137.2 121.0 103.6 99.4 103.6 139.7 115.5 140.0 112.6 103.3 96.9 111.5 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Fondo en metros 72 METODOLOGIA DE TASACION 49 Fondo en metros .4 96.6 123.9 98.9 140.3 123.9 132.4 156.0 129.0 114.8 96.6 97.6 111.8 145.9 144.2 97.0 108.7 132.6 97.7 164.1 95.4 164.9 151.9 135.6 103.9 129.8 95.5 105.0 95.0 158.1 109.9 132.9 139.0 108.6 98.3 154.9 113.2 95.00 175.7 123.0 165. este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: 11.4 145.75 173.8 113.0 98.5 97.4 106.8 14.7 125.9 103.8 150.2 136.9 111.6 145.0 141.0 112.7 120.4 108.4 150.7 151.6 113.4 97.5 102.5 100.7 118.9 151.6 129.0 121.0 102.0 104.6 102.2 102.9 115.8 107.6 12.5 151.7 121.0 99.0 130.0 124.0 141.9 133.5 140.9 145.50 171.7 132.0 118.00 Frente en metros Coeficiente de actualización.8 105.7 120.35 1.7 125.9 164.4 109.0 114.0 99.1 113.2 98.5 116.6 105.5 97.5 143.9 164.0 152.1 164.6 127.50 174.9 113.7 93.3 13.0 143.9 103.0 155.6 109.25 175.5 148.0 165.1 149.5 98.75 174.2 98.9 136.50 174.7 117.2 142.3 104.9 109.6 122.6 103.8 119.1 101.1 102.6 96.9 136.50 172.3 97.9 120.0 12.8 111.2 151.6 129.9 120.3 132.9 101.1 105.3 129.4 113.0 124.7 115.1 106.0 137.6 162.3 100.7 117.0 Superficie cubierta propia homogeneizada 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 10.5 157.6 163.4 95.2 96.1 106.3 114.2 96.9 103.0 donde: C = coeficiente K = coeficiente de depreciación Ross-Heidecke 10.1 128.0 110.3 12.6 115.9 140.6 117. Esto se refleja en el valor venal: 11.0 158.7 157.0 121.9 129.7 129.0 125.7 123.4 107.7 32 33 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Ley: C = 1 – K 2 10.8 100.0 137.0 146.0 107.0 101.9 123.7 151.3 125.0 137.5 126.4 115.3 114.9 148.0 126.00 170.8 113. Coeficiente por la existencia de locales de uso común: Dadas las características serán aplicados a juicio del tasador.1 106.30 1.1 96.5 132.9 105.9 103.0 105.6 120.7 155.6 107.9 11.00 174.8 114.5 95.9 110.9 99.2 96.0 97.3 119.3 14.3 32 33 145.4 160.4 110.9 157.9 125.6 125.0 123.5 109. 11.0 100.03 1.5 136.7 100.0 127.4 111.0 108.0 146.9 115.5 136.2 140.0 13.8 C = 1.6 107.8 137.5 101.8 99. Coeficiente por mejoras introducidas en el departamento.0 116.8 109.4 134.9 100.9 107.1 144.8 103.9 157.25 174.8 112.0 100.00 171.50 175.8 111.8 103.6 120.8 15.1 111.6 117.9 98.5 94.7 98.3 163.4 138.6 135.4 102.0 141.0 104.1 123.8 102.6 Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento: 31 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble: La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor de la tierra aumente.9 110.00 a 1.9 117.9 102.0 94.7 100.7 164.3 97.0 110.5 132.9 109.0 165.0 133.0 Coeficiente de oferta: Tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria.4 164.6 131.8 98.2 99.0 121.2 122.3 95.9 111.9 145.9 Coeficiente de superficie 1.9 112.6 105.4 99.0 98.0 158.20 100.8 107.7 128.8 98.4 111.0 98.4 129.3 96.0 146.0 95.0 114.3 96.05 1.6 102.1 131.2 117.0 103.9 102.3 105.6 125.3 97.7 140.4 113.7 140.0 105.6 100.0 100.7 157.9 139.6 97.0 109. Coeficiente de funcionalidad del departamento.9 145.0 124.6 142.0 133.1 115.0 130.00 173.8 113.9 98.6 111.7 98.9 132.0 152.5 107.6 113.1 161.8 162.8 149.3 133.75 174.8 100.7 120.8 117.8 99.6 101.6 99.9 125.7 156.0 101.8 109.8 95.9 99.4 117.0 116.2 124.6 123.8 96.9 103.4 112.8 102.9 123.6 123.08 1.5 157.1 115.25 174.1 107.7 136.3 120.9 117.4 97.0 126.0 100.2 101.7 12.9 106.1 104.10 1.0 116.8 122.2 118.0 108.1 157.1 93.0 126.6 109.15 1.9 94.8 105.0 106.0 135.9 130.7 97.0 110.6 115.0 130.7 136.5 151.0 118.9 111.25 1.7 124.0 112.5 99.0 108.5 130.1 95.7 129.6 97.9 107.0 120.20 1.7 153.2 100.0 118.

La mampostería puede ser: de hormigón armado. a través de la Ord. Astori ASPECTO Chapa ECONOMICO Aislación $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 150 120 60 40 70 (con cerramiento) (sin cerramiento) (techo) (laterales) lana de vidrio más papel Al ASPECTO JURIDICO PARA CONSIDERAR La Municipalidad de Córdoba. como producto de los nacimientos que se producían o la necesidad de dar alojamiento a esclavos productos de las guerras entre pueblos. de cinc pintadas. se la conocía y aceptaba pero fue necesario que mucho tiempo transcurriera antes de que se legislara sobre este tipo de propiedad. Concretamente. de aluminio pintadas. Esta existencia de viviendas en las condiciones explicitadas tiene. De tal manera que divide a la ciudad entera en zonas o patrones de asentamiento industrial. hormigón armado.. tanto sea por la llegada de nuevos moradores. Juan B. Paredes Mampostería. en el hecho de que las ciudades se fundaban sobre un territorio determinado para una cantidad de pobladores. legisla sobre la materia y sucesivamente los países van adaptando la legislación a la nueva situación. Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos. cemento alisado.96 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.05 Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de unidades usadas. de aluminio. 8133 regula la ubicación de locales industriales con destino a fabricación y depósitos (tabla 1). 2617. Justo / Bº Gral. Italia y España era conocida y funcionaba de manera muy similar a la que conocemos actualmente. La situación se plantea por cuanto el Codificador no pudo encontrar solución adecuada para el tipo de propiedad que nos ocupa. de estructuras prefabricadas tipo Astori. no la reconoce. Aun cuando esta institución se daba de hecho es notable que el derecho romano no la mencione y por ende. ya que varían día a día. chapas o prefabricado Pisos Cemento. Precios Bajo las actuales condiciones de nuestro país. Nuestro Código Civil no autoriza la propiedad horizontal. El art. Regula el impacto ambiental de estos rubros. que incorpora a su legislación la nueva institución en 1965. locales comerciales y oficinas. El crecimiento poblacional fue inevitable. Las chapas pueden ser: de cinc. En la Edad Media comienza el auge de la propiedad horizontal y podemos mencionar que en Francia. el último en hacerlo es Suiza. su razón de ser. tierra. Viviendas familiares. los precios son totalmente estimativos. Dichos patrones se denominan de la siguiente forma: 73 4 La propiedad horizontal. Según el maestro Eduardo Lapa. Reseña histórica Zonas de galpones (conforme ordenanzas vigentes) Ejemplo Córdoba: Ruta 9 / Camino Interfábricas/ En general toda la circunvalación Sur / Los Boulevares / Camino Pajas Blancas / Guiñazú / Av. tan común y nombrada en nuestros tiempos reconoce sus comienzos en los confines del tiempo. sino que contrariamente lo prohíbe en su art. Bustos / Bº Talleres / Bº Alem / Bº Alta Córdoba. 2518 del mismo Código fija que la propiedad se extiende al subsuelo y al espacio aéreo. Aquí van algunos ejemplos para elaborar una valuación y a un solo efecto de muestra. 4.. los primeros vestigios se ubican en la antigua Caldea. En sus ruinas fue posible verificar la existencia de unidades habitacionales de más de una planta y que mantenían independencia entre sí. . También reconocemos la situación en la antigua Roma y en las ciudades amuralladas. Pretensa o similar. Francia recién en 1938. baldosas Coeficiente C = 0>1.

servicios. ni por contrato. aprobados los planos.. luz natural.734 del mismo año. baños. pisos. local comercial. Techos Los materiales empleados en la construcción de galpones se resumen a dos tipos: de chapas o de mampostería.. Cercanía a centros poblados. Factores a tener en cuenta Factores intrínsecos Realizando una ficha técnica de la construcción. muy frecuentes. alambre perimetral. Además son propietarios. napas de agua. ancho. oferta y demanda. escriturado lo actuado. UNIDADES FUNCIONALES EDIFICIOS INDUSTRIALES SOMETIDAS ALYREGIMEN DEPOSITOS DE PROPIEDAD. galpón 2 plantas. cisternas. u otras ventajas. las vistas. columnas. P.H.512 y que una vez promulgada fue reglamentada por decr. estado de los accesos. ni por actos de última voluntad. situación económica del Estado-provincia. ancho de calle. desde el punto de vista económico. también tenemos casos. El ejemplo más común de lo expresado en último término: familias poseedoras de un amplio predio y que ante el crecimiento de la familia construyen una vivienda en la parte trasera.512. transporte para empleados. 18. cantidad de portones.H. debimos esperar muchos años para que tal posicionamiento fuera modificado y adaptado a las nuevas tendencias y necesidades. cámaras frigoríficas. La ley 13. ventilación. comedor para empleados. en el porcentaje previsto de los espacios comunes. y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. 2617.agua . subestación transformadora. rango de temperaturas anuales. capacidad del sector de energía eléctrica . iluminación. el crecimiento vegetativo de la población y las divisiones de lotes o parcelas obliga a los legisladores a actuar sobre el tema y es así que en 1949 se aprueba la ley que lleva el número 13. Factores extrínsecos Hablar de la ubicación.. 2. desagües. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo. Esta vivienda propiedad de uno de los integrantes de la familia. altura. Al igual que en las antiguas ciudades. playa de maniobras.El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños. recto). ventilación (natural/forzada). oficinas. zonas de exención impositiva. De acuerdo con las previsiones de la ley y de acuerdo a la reglamentación local vigente. los hay de sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cerámica). implica ratificar la información intrínseca. paredes. iluminación exterior. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo. valor de los impuestos y servicios. entre otros. a colegios. puede extender en él sus construcciones. aunque quiten al vecino la luz. cielorraso. puentes grúa. un ingeniero agrimensor. 1. báscula. largo.. es el punto de partida para evaluar la incidencia externa. accesos. Art. salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. 95 2. solucionado el problema que en su momento no pudo ser debidamente dilucidado. aislaciones (térmica/sonora). . régimen de lluvias. procede a dividir la propiedad. red de datos. Materiales Confeccionar una memoria descriptiva. Es necesario aclarar que el régimen legal no se aplica sólo a la propiedad horizontal. de aplicación en la propiedad vertical. Dividida la propiedad. y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio. etc.74 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Art. como los tesoros y las minas. seguridad de la zona. llamada Régimen legal de la propiedad horizontal. Dentro de esta última. La verificación de planos como así también el informe del constructor serían elementos de relevancia para el tasador. llena el vacío legal que existía hasta el momento.La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad. está enclavada en su propio terreno y es necesario brindarle seguridades sobre la propiedad a fin de evitar conflictos futuros. no fue posible para Vélez Sársfield solucionar el tema de la propiedad única e indivisible. sierra. aquel fundo único pasa a ser P. ordenanzas de uso del suelo. vecindario. valor del terreno.. portones de ingreso. se tendrá en cuenta: techo (parabólico. Queda de esta manera.gas. vestuarios. a hospitales. sistema anti-incendio. Como vemos y expresáramos. evacuación de residuos-líquidos-gases. y que ocurre en esta situación: los condóminos pasan a ser propietarios únicos y exclusivos de su unidad funcional y como tales con derecho al uso y goce de la cosa. 2518. recolección de residuos.

Tasación de inmuebles urbanos. el más completo de una persona sobre una cosa. lo que no quiere decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual. manifiesta el autor. los precios se incrementaron gradualmente junto con la aparición de nuevas tecnologías de fabricación y materiales.. 146). . Existen épocas en donde los precios de los galpones se ven aumentados en forma importante por la gran demanda y la poca oferta del mercado.C. Se planteó de pronto una gran necesidad de depósitos y galpones para las empresas que secundaban a los fabricantes de autos. p. aunque esté en la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza con su voluntad o contra ella. la ubicación y radicación de lugares industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas. se puso en boga el diferenciar valor técnico del valor de mercado. 5. Características de dominio y condominio Dominio. demanda y valores comparables de propiedades aledañas. Mario. Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa. ya que como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico. Así. la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa. el único valor a tener en cuenta para transmitir al propietario.512/48 y consideramos que su concepto es absolutamente correcto y. Las empresas. 2510 C. El profesional se refiere a la ley 13. El valor técnico es una ilusión ideal. Esta situación se dio cuando llegaron las terminales automotrices. Concepto Valor técnico vs. de acuerdo a oferta. 2673 C. Absoluto: Confiere a su titular. durante el diseño de sus ciudades. ¿Cuántas condiciones de mercado habrá que evaluar para tener en cuenta todos los precios posibles? El tasador puede utilizar los elementos de mercado para informar que. tanto desde la contaminación. para sus balances suelen solicitar este tipo de tasaciones. el precio del inmueble se ve modificado notablemente y ratificarse sobre una base cierta. Valor de mercado Durante la última década. 75 Este expositor nos dice que otras localidades del país. ante la gran cantidad de créditos hipotecarios que existían. como el ruido y también desde la incomodidad que supone para los demás. Creo que el presente trabajo podrá quizá. debido a las condiciones X o Y o Z.C. a no ser que deje de poseer la cosa por otro. conforme con la exigencia de las terminales. Es una justificación errónea de algunos valuadores para dejar conformes a propietarios haciéndoles creer que su propiedad valdría más en otras condiciones de mercado. El propietario no deja de serlo. el tránsito de camiones. arrojar luz sobre un tipo de tasación sobre el que casi no hay bibliografía.94 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. El valor de mercado se refiere al precio de la propiedad para el momento en que se está tasando. aunque no ejerza ningún acto de propiedad. El primero se refiere al valor que hipotéticamente tendría la propiedad si las condiciones del mercado fueran distintas a las vigentes al momento de la tasación. Así la Municipalidad de Córdoba diseñó la Ordenanza 8133 para la radicación de actividades industriales y depósitos. y este último es. seguimos acabadamente el mismo.).. por lo tanto. Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: “La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa su idea de poder jurídico. Nos dice el ingeniero Mario Chandias: “Este es un documento importantísimo para el valuador porque contiene los elementos que le servirán obligatoriamente de guía en el estudio definitivo de su estimación”… (CHANDIAS. Perpetuo: (art. 4 Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por prescripción. No todo es bajar o subir precios. y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera exclusiva y absoluta a la voluntad y a la acción de una persona”. para mi criterio. tuvieron en cuenta. Cuando dos o más personas son propietarias en común de una misma cosa se trata de un condominio (art. Los caracteres del dominio son: Exclusivo: Por qué dos o más personas no pueden tener cada una el dominio total sobre una cosa.) el dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. con estos atributos: Ius utendi: derecho a servirse de la cosa.

Parecen tan simples. El conjunto de bienes privativo. venderla. métodos de construcción. que se determinan bienes o áreas y bienes de uso común. y en años muy poco ha cambiado si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como casas. para su aprovechamiento conjunto y simultáneo. que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares. los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual. sobre parte alícuota. destruirla. servicios. etc. Lo que sí ha variado son quizá algunos materiales: techos. sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porción. tan vacíos. pisos. el corredor público Sergio Bellomo ( 1 • 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de inmuebles. se denomina: “unidad con-dominial”. especialista en la materia Edificios Industriales. donarla. Principios fundamentales sobre copropiedad Todo acto de dominio. (1) Disertante Curso Anual de Peritos Tasadores.76 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES EDIFICIOS INDUSTRIALES SOMETIDAS ALYREGIMEN DEPOSITOS DE PROPIEDAD. Nada se ha inventado más útil para llevar adelante la producción o el depósito que un galpón. sólo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de todos los copropietarios. junto con la tenencia de la misma. locales. evacuación de desechos. abandonarla. más el núcleo permanece sin cambios”. es decir. Ello derivó en unidades que hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo esperado desde el valor técnico”. resulta fácil si tenemos las distinciones apropiadas para hacerlo. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva. cuyo aprovechamiento o disposición es libre.. es decir. Los actos de administración de la cosa objeto de la copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses. . Y sigue diciendo “que como todo. y comprenden CAPITULO IV EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS por Marcela Agustina Ibáñez 1. que la valuación se presentaría como fácil. con las áreas. siempre que hubiere sido arrebatada de modo injusto.. Referencias iniciales En lo que se refiere a este tipo de inmuebles. Ius vindicando: derecho o facultad de reclamar la cosa. aislaciones. Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino. directa y dinámica. “Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada. Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. Condominio. de disposición tanto jurídica como material.. 93 Ius fruendi: derecho a percibir sus rentas y frutos. departamentos. Ius aburendi: derecho de disponer de la cosa. El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condómino se denomina “unidad privativa”. etc. Durante años no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicación. instalaciones y bienes de uso común. Concepto Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen en proporción indivisa a dos o más personas..

Manual de tasaciones.92 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. no podemos olvidar el mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con zonas húmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del edificio. Alsina.. Costos: se hace evidente que un solo edificio poseerá en su interior tantas conexiones de agua. Bs. Dante. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” 6. 1993. gas. Carlos Paz) atenidos a los límites de nuestra provincia. Existen como explicación de este fenómeno. electricidad. Eduardo. menor aporte de capital inicial. 1999.. locales comerciales u oficinas. por ende. Metodología empírica. LAPA. Se hace necesario inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue necesario acudir al remedio del crecimiento vertical... Analicemos cada ítem en particular: falta de espacio.. Hoy es posible ver edificios que con sólo cuatro metros de ancho por cincuenta metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte. La tasación de inmuebles. cloacas etc. Cba. Bs. Alveroni. como departamentos contenga. las ciudades al igual que en la antigüedad tienen un espacio físico determinado. El trabajo desarrollado por arquitectos e ingenieros con respecto a la construcción de este tipo. distintos ítems a tener en cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical.. 77 todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su forma sustancia o destino. necesidad de abaratar costos generales de obra. mientras que la población aumenta por nacimientos o traslados. Río Cuarto. Unidades funcionales sometidas al régimen de PH 4 En los grandes conglomerados urbanos. IBÁÑEZ & TOPALIAN. ha sido posible observar un rápido y sostenido crecimiento de edificios que albergan gran cantidad de departamentos. 1984. servicios amplios y modernos para los condóminos y ubicaciones de privilegio. As. Villa María.. etc. Depalma. pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar y con un solo prestador abarata costos. GUERRERO. Elementos de la tasación. San Francisco. El sistema cloacal merece un párrafo especial: cada departamento . Estudio del título de la propiedad. ha merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Cuando hablamos de costos no nos referimos solamente al costo de la construcción. posibilidad cierta de que los condóminos amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y. cuentan con departamentos con el máximo confort. (Córdoba. As.

Bibliografía complementaria para el estudio CHANDIAS. en forma escrita. el análisis del mercado local que surge de la propuesta 1 (puede ser con unidades funcionales con destino comercial.T. en reglas generales. Normalmente están ubicados en zona céntrica o de mucho tránsito. Debiéndose verificar en cada localidad. Determine y efectúe una descripción extrínseca en cuanto al mercado inmobiliario. el ítem Integración de Costos parciales puede ser sumamente disminuido. Uno de los sistemas constructivos más comunes es. La empresa no tiene necesidad de acceder a créditos sumamente onerosos. Aun antes de comenzar la construcción ya tiene a la venta las unidades funcionales.. los locales cuentan con más o menos las mismas comodidades.Por Ej. Veamos el caso de una galería comercial.. podemos decir que tiene diferencias fundamentales. 2. que una empresa poseedora de un lote de terreno construya en él una torre tan alta como el Factor de Ocupación Total (F. debemos tener en cuenta que el 90% de los visitantes de la galería ingresan por la arteria principal y el 30% de ellos regresa desde la mitad de ésta o toma alguna posible bifurcación. Someramente hemos explicitado algunas razones técnicas que explican el crecimiento de la propiedad horizontal y podemos afirmar sin temor a dudas que para el caso de oficinas.O. el condómino abona mensualmente una cifra determinada y cuenta con una fecha prefijada de entrega de la unidad. 8256 FOS Y FOT. Al tratar el punto de ubicación de los locales comerciales. según determine el colega). luego de realizada la parte exterior es mucho más rápida. De esta manera. 91 . local.b) De 55 m2 (PH 2 dormitorios). Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico: a.78 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO PERITO TASADOR 1. o 6to. familiar. Los locales que mayor afluencia de público tienen son aquellos ubicados en las puntas del acceso y esta afluencia se prolonga. y ORD. Tasaciones de inmuebles urbanos. o unidad funcional. Las galerías que cuentan con desniveles. c) De 70 m2 (tres dormitorios). cocheras.. Bs. Este sistema estará dirigido a un colector y de allí será necesario un solo caño conector a la red general. Tener presente para el examen de idoneidad que el método empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados. Aún cuando el concepto general de galería podemos asociarlo a los actuales shoppings. locales comerciales o las denominadas galerías comerciales. Mario E. La integración de capital por parte de los condóminos permite acceder más fácilmente a la disposición del dinero y la empresa constructora arriesga menor capital. Este tipo de locales presta un servicio a la población al amalgamar en un solo espacio diferentes alternativas comerciales. también adquieren importancia los locales ubicados al centro de la nave central y por donde. varían.) le habilite. Emplear un modelo de planilla a los fines de recopilar datos que contenga información externa e interna (del complejo edilicio y de la unidad funcional). disminuyendo paulatinamente hasta el 5to. Es decir tomar dentro de lo posible UF de similares características. Alsina... Contenido técnico Aplicación de los coeficientes: Metodología propuesta por ingeniero Bulacio Montenegro. tendrá su sistema cloacal. Como es fácil de entender todo lo explicitado con más aquellos puntos que paulatinamente iremos analizando serán de suma importancia al momento de efectuar la tasación de un local en galería. oficinas. se produce el regreso. Presentar en el trabajo práctico. 1954.As. los criterios son los mismos. Realizar la aplicación del método empírico analizando un sector de la zona céntrica. escalones o son ciegas al final son poco visitadas. b. Los materiales utilizados son más económicos y la construcción.: en la ciudad de Córdoba según Ordenanza 9386/95 superficies mínimas de edificación según zona: a) de 35 m2 (PH 1 Dormitorio).. Resulta más económico construir una galería y practicarle subdivisiones en su interior que construir un local comercial.

Avda. deberemos ubicar la unidad dentro del edificio. evidentemente la zona.5 3 83000 Coef. Tiene facilidades de estacionamiento. Ofrecen patios de comida.2 1. piso ubicación 0. En Córdoba y los fines de aplicar las tablas conforme a la realidad edilicia que se presenta en deptos. Una vez ubicados en la zona. la ubicación del edificio propiamente dicho dentro de su entorno.04 1. Características Prec. En general. ya que la generalidad de esta ciudad y otras del interior. Bajo ningún aspecto tendrá el mismo valor una oficina o local instalado sobre calles Deán Funes o San Martín que uno ubicado en calles Rivadavia.. El valor venal de la zona es alto y responde principalmente a la demanda por su ubicación privilegiada con respecto a casas de altos estudios. no sería conveniente aplicar el coeficiente por superficie para estudiar los antecedentes. M2 1 98000 80 2 87000 75 Vm2 2do 122.26 X 79 1. ubiquémonos en la ciudad de Córdoba. será otra y como ejemplo podemos ubicarnos en el microcentro de la ciudad. servicios. H. construcción 0. promedio Ubicación en el edificio estándar 0.95 6to Vista a la plaza Buena c S Central 1. centros de atención gubernamental.08 Patio interno 0.95 0.47 Muy Buena SC 1. zona: Nueva Córdoba. o Humberto Primo. es decir la excepción. cada unidad responderá a los valores venales de la zona en la que está ubicada. cada planta responderá a un .120m2 no son los más comunes.69 = $103701. Para el caso de oficinas o locales comerciales. con una sup. Yrigoyen. el segundo caso. se trabaja casi en exclusividad. Este punto deberá ser tomado muy en cuenta por el tasador y la tarea investigativa previa será exhaustiva. no hay condóminos: los locales son puestos en alquiler. razón por la cual. son en su más amplia mayoría. para familias tipo.32 897.69 = Precio = Sup x Vm2 = 75 x $1382. El tipo de departamentos más buscado.72 3166.75 En los coeficientes con amplitud entre determinados parámetros el tasador optará. final Precio H 7. Por regla general tiene un sistema de custodia propia o privada.04 X M Buena 1.98 1160 70 contrafrente Coef. por Coef. etc. los edificios que se suceden uno al lado de otro. donde se individualicen los coeficientes a fin de obtener el valor normalizado Zona. En pocas palabras. y aplicarlo al UF a tasar. Catamarca. propiedades de 10 plantas o más. juegos.49 A tasar 75 Vista al frente 1 5° 1055.. Por ejemplo.31 1382.06 1185 1. el primero de ellos principalmente para matrimonios sin hijos y para estudiantes y..49 1. Propuesta de aplicación Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado.13 11° Coef. Tratan de reunir la mayor cantidad posible de comercios sin que por ello el tipo de mercadería a vender sea la misma en muchos locales. prolija. por avisos u ofertas de venta o el valor del m2. las superficies promedio 4 Es necesario en este punto. Como veremos más adelante.88 1392.71 1. etc. detenernos en el hecho cierto de que no sólo incidirá en el valor de la unidad su ubicación dentro del propio edificio. la cual otorga al visitante una aparente mayor seguridad.90 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.90 1. de acuerdo a su criterio cual es el conveniente. corresponde a monoambiente o departamentos de dos ambientes. sino que también incidirá de manera positiva o negativa. Están ubicados en zonas alejadas del centro de la ciudad. clara y segura.37 846. El concepto primordial es otorgar a la familia un lugar de esparcimiento y compra mucho más amplio que una galería comercial.30 Total 1055.. A modo de ejemplo Atecedente Precio en $ Super. En esta zona. La propiedad pertenece a una persona física o jurídica.

00 A los fines de aclarar la aplicación de la formula Ross-Heidecke. si la vista es a la calle o a una plaza. oficina o local. y en el tercer cuadro se divide el coeficiente por cien. 31. a saber: ubicación en una galería comercial. tanto para el conjunto en general como para el local en particular: a) ubicación. etc.473. En cambio.66 60 Tomo 42 coef. el valor de las unidades desciende paulatinamente a medida que nos vamos introduciendo en la misma y esto se abona en el UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.25 Cuadro Nº 3 Igual ejercicio % de Duración = A x 100 = Tomo 42 coef. tablas o coeficientes que nos permiten aumentar o disminuir el valor de la unidad dada. el ingeniero Mario Chandias en su tratado de Tasación de inmuebles urbanos no aplica coeficientes sino que utiliza de manera directa el sistema comparativo para la tierra y para las mejoras aplica las tablas de Ross-Heidecke. para encontrar el coeficiente correctivo en PH ya sea una UF unidad funcional Vivienda..79/100=1-0. Dedicaremos ahora nuestra atención a los locales ubicados en galerías comerciales “… Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores. utiliza porcentajes por ubicación en el edificio.795 1 que representa el 100% o sea 100% . = 1 . son simplemente propuestas y al decir de nuestro maestro. As. En cuanto a “mercado” es ampliamente conocido que a mayores valores disminuye proporcionalmente la cantidad de interesados y esto nos obliga a adaptarnos a la situación..59 (Coef. 31. c) estado de conservación.79 y lo dividen x 100 lo que queda 1-15.59 25x 100 = 41. p. La misma situación explicitada puede ser adoptada con referencia a locales comerciales u oficinas.K/2 = 1. Directamente a fin de preservar el desarrollo de procedimiento a fin de encontrar el valor del objeto a tasar.21 1100 x 84. Depto. Los autores mencionados nos brindan aquí cuatro elementos fundamentales para tener en cuenta en la tasación.- .15. en la segunda se considera el 1 como el 100% * al cual se le resta el coeficiente. = 1 .. el cual en su obra Manual de tasaciones efectúa un pormenorizado análisis y ejemplifica al respecto.21 = $ 926. lo mismo será para el departamento ubicado en frente.31. Además se deberá tener en cuenta la superficie cubierta y sobre este ítem es necesario destacar que los departamentos de menor superficie reciben una plusvalía y los de grandes superficies un castigo o minusvalía.K/2 Coef Correctivo 1 . $926.K/2) 89 Coef Correctivo 1 .66 60 Coef.31.59 / 2 = 1-15. Esta aplicación de coeficientes de corrección ha sido oportunamente tomada por el ingeniero Dante Guerrero... Sobre “mantenimiento” no es necesario abundar demasiado.15.85 = $ 935. 125). * Es equivalente al uno que se suma en el desarrollo de la formula de Valdano en Lote esquina. sustentado esto en dos hechos fundamentales: mantenimiento y mercado.80 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR coeficiente determinado.. Alveroni.00 $935 x 75m2 = $70. contrafrente.. y d) gastos comunes…” (IBÁÑEZ-TOPALIAN. Bs. el martillero Juan Ebaristo Lescano “.125. pasillo interno o patio interior. % de Duración = A x 100 = VP 25x 100 = 41. Bulacio Montenegro los toma y aplica.. Otro estudioso del tema. no debemos hacer de ellas una cuestión de fe”. 1999.15=0. Depto. Elementos de la tasación. 1100 x 0. en el primer recuadro se aplica el coef.795 -donde toman el 15. tipo de servicios con los que cuenta el edificio.31 x 75 m2 = $69.85 Precio = PN X Sup. Existen fijados por el Tribunal de Tasaciones de la Argentina. como el ingeniero Miguel A. b) tipo de construcción.K/2 = 1 . No obstante esta posición es necesario que comprendamos que los métodos y tablas existentes.79 = 84.31 100 Precio = PN X Sup. De acuerdo a la experiencia recogida y luego de haber utilizado el método de balance. consideramos como más apropiado la aplicación de los coeficientes propuestos por el Tribunal de Tasaciones.59 / 2 = 1 . por último.

calificamos a la propiedad de: económica.79 = $173. Tipo de construcción: el diseño de la galería.D = $1100 -$173. los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial. Resolución a aplicación de formulas Cuadro Nº 1 Tasar un Dpto. basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un local al cual deben introducírsele reparaciones profundas tendrá un valor final definitivo menor que aquél al cual no hace falta reparar.68 = $926. 75m2 VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales. la calidad de los materiales utilizados y la capacidad constructiva demostrada.Antigüedad 25 años 4 En distintos tratados encontramos posiciones comunes o encontradas. acceso fácil y cómodo. buena con calefacción central.68 100 100 81 PN= VR .795 Depreciación es = D = VR x PD = $1100 X 15. Depto.32 Diseño y tipo Precio = PN X Sup. la amplitud de sus pasillos. los locales con mayor superficie mantienen un valor más alto y los locales de mayor valor son. Gastos comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicación. confort. como ya dijéramos. los que se ubican al frente de mayor movimiento y aquellos locales ubicados en el centro de la galería y que sirven como distribuidores del tránsito de personas.00 Cuadro Nº 2 Tasar un Dpto. 31.59 / 2 = 15.88 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. buena económica. los materiales utilizados y la distribución adoptada. en una galería comercial con salida o entrada a cuatro calles.474. el cual sostiene que. el 40% regresa por el mismo lado.. hacen al valor de la propiedad. Evidentemente. Eduardo Lapa. concepto que los mismos autores recogen del Prof. buena sin calefacción central. muy buena.59 (Coef. visibilidad. 75m2 VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales. el 30% se divide en los pasillos laterales. Cada una de esta categorías mantiene un coeficiente propio y que tendremos reflejado en los anexos del presente trabajo.Antigüedad 25 años % de Duración = A x 100 = VP 25x 100 = 41. Teniendo en cuenta la calidad de la construcción. el 20% llega al extremo contrafrente y sólo el 10% sube o baja escaleras para subsuelos. pero todas tienden a brindar seguridad. el estado general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administración que el condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de brindar nuestro dictamen.32 x 75m2 = $69. $926. los detalles de construcción. y todo otro que se nos pudiere imaginar para brindar al usuario el servicio que él pretende de su propiedad. Los coeficientes que utilizaremos los ubicaremos como anexos del presente trabajo. el vidriado de los locales. entrepisos o pisos superiores. Estado de conservación: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos tasar la conservación y antigüedad del bien debe ser tomado con especial atención..66 60 Tomo 42 coef. = K/2) Coef Correctivo K/2 = 31. . aireación.

etc. no debe incluir el área ocupada por tanques elevados por encima de la construcción. aplicar los coeficientes que hacen a: homogeneización de superficies. ”local” u “oficina”. Asimismo se realiza una planilla que nos permita una vez obtenido los valores comparativos. consideramos que no debemos reiterar conceptos. p. Para este último caso corresponde observar que usamos el sistema de manera inversa al que fijamos para el caso de integración de valores. metraje cubierto. dependencias accesorias de la azotea..82 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. En la planilla que debemos elaborar (método empírico) la cual no se adjunta como modelo a fin de que cada uno pueda expresarse libremente debemos hacer constar datos elementales como: ubicación en la zona... la demanda sumamente alta y una oferta demasiado baja provoca una suba injustificada de los valores... categoría de edificación. locales u oficinas en zonas densamente pobladas y volcamos nuestra preferencia a utilizar el método directo comparativo y la utilización de los coeficientes de corrección propuestos por el ingeniero Miguel A. estado. Bulacio Montenegro. Existen propiedades que ameritarán un tratamiento especial teniendo en cuenta que podrán ser unidades denominadas de lujo y con detalles que. 87 Al igual que para un departamento. “a) La superficie cubierta de un edificio es el área comprendida dentro de sus muros perimetrales. valor efectivo de venta realizada o valor de oferta. b) La superficie cubierta de la parte privativa de un departamento es el área comprendida entre los parámetros interiores de los muros y tabiques que lo rodean. terrazas o balcones y computada en todos y cada uno de sus pisos. elementos todos que pueden ser comunes. c) La superficie cubierta de la parte de uso común o condominio es la exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las áreas privativas. ante la disyuntiva de tener que aplicar valores que no serán objetivos y como tales nos llevarán indefectiblemente a fijar valores alejados de la realidad. se transformarán en verdaderas obras de arte y cuya valuación deberá ser realizada en forma conjunta con otros profesionales y sobre este último punto debemos desprendernos de temores y falsos orgullos. 151 y ss. según lo establezca el Reglamento Método directo comparativo o comparación de valores venales Cuando se quiere tasar una vivienda. es este método directo comparativo el más utilizado. galerías. estas superficies no incluyen balcones.H. los ejes de las paredes medianeras y el parámetro exterior de los muros a patios interiores. Para ello se recomiendan los coeficientes de corrección propuestos por el ingeniero Bulacio Montenegro. medida entre la línea municipal del o los frentes. Incluye sótanos. edad. Superficie propia y común Hemos hablado en distintas partes del presente trabajo sobre lo que debemos entender como superficie propia y común. El método directo comparativo es muy similar al que utilizamos para conocer el valor de la tierra y esto se sustenta en el hecho de que debemos contar con algún tipo de planilla que nos permita evaluar debidamente los antecedentes y con los datos obtenidos proceder a evaluar “nuestro departamento”. en donde nos brinda la definición de superficie cubierta y su utilización en P. Igualmente se lo emplea cuando se quiere saber el valor del conjunto partiendo de los precios venales de cada unidad funcional. sala de máquinas. entendiendo por interior el plano que da hacia el ámbito privativo. ubicación del bien a tasar. que son más atenuados a los propuestos por el ingeniero Dante Guerrero. Sobre lo que sí nos detendremos es en transcribir los conceptos del ingeniero Mario Chandias en Tasación de inmuebles urbanos. conocer nuestra limitaciones y acudir a expertos en el tema. . metraje cubierto. en algunos casos. Si tuviéramos la suerte de ubicar terrenos cuyo valor venal o de venta efectiva pudiéramos conocer será un dato cargado del mismo tipo de inconvenientes. un local comercial o una oficina. . las características constructivas y diseño utilizados para locales comerciales u oficinas han sido delimitadas por coeficientes que nos permitirán llegar a valores reales para cada uno de ellos. depósitos. Tal como han quedado definidas. depreciación por edad y estado. etc. terrazas ni patios.. cuadra y edificio. Es por lo expuesto que nos permitimos expresar que no utilizamos el método separativo para fijar el valor de departamentos.. privativos o comunes de uso privativo.

un precio actual sin castigos innecesarios. En el ejercicio diario de nuestra profesión nos encontramos ante diferentes causas para aplicar depreciación a un bien. previstos: 50 3.. pero para un tasador dedicado de lleno a su profesión. ineptitud. En este punto no tendremos mayores inconvenientes. los deterioros causados por negligencia.86 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. el terreno y la parte común de usufructo privativo. incorporándolos a las mismas disminuidos en un cierto porcentaje. la tierra.. La situación descripta hará que no contemos con valores aptos como para poder utilizar un sistema comparativo que nos permita acercarnos al valor de la tierra en la zona y nos encontraremos El estado de conservación de un inmueble. será cuando analicemos la tierra. este valor estará dado por el tipo y calidad de los materiales y la praxis puesta de manifiesto en la construcción. Generalmente. analizamos la situación de manera conjunta. Así. accidentes y aspectos legales. Como puede comprenderse. 4 . por otro. sea cual fuere su destino. debemos ahora posicionarnos en la necesidad de tasar departamentos dentro de un edificio construido y con algunos años de uso. causas contingentes (parásitos.. la parte común del edificio. este tipo de tablas no perdió vigencia. pero como indicáramos se adapta para edificios nuevos o en construcción o a construir. contaminaciones) y. de los balcones se suele tomar la mitad de su superficie real y de los patios la tercera parte. local u oficina. debemos tener en cuenta cuatro puntos. Correctamente manejados permiten establecer un método que da en forma rápida un número representativo del valor de cada departamento. Según Kests.956 de Copropiedad y Administración. Es costumbre asignarles peso en el valor de la superficie cubierta.800 mts2 Cantidad de depart. obstrucciones.800 = 50 76 mts2. respetando el valor mercado y las circunstancias del momento en el cual nos toque tasar. sí debía tenerse en cuenta el paso del tiempo cuando la espiral inflacionaria crecía día a día. obsolescencia). la averiguación constante de antecedentes no es algo que suene a desconocido. Cuando nos encontramos ante la tarea de tasar un departamento. es uno de los parámetros que juntamente con la antigüedad de las mejoras nos permitirá aplicar sin temor a dudas tablas de depreciación (Ross-Heidecke) (Lapa) que. Medidas del terreno 380 mts2. cada uno que incluye espacios propios y comunes. Método separativo Estado de conservación. estos coeficientes son arbitrarios y su valor depende del criterio del perito. Al igual que para otras tasaciones podemos y debemos utilizar distintos métodos a fin de que mediante la técnica de balance podamos acercarnos a un precio justo y equitativo. por último.”. Donde sí se nos pueden plantear inconvenientes de difícil solución. Primeramente analizaremos el método separativo y como todo tiene sus ventajas y desventajas. 83 Sabemos hasta aquí que tendremos 50 departamentos de 76 mts2. Mejoras En el método anteriormente expuesto. son zonas densamente pobladas y donde no quedan a la venta terrenos libres de mejoras. Es muy interesante observar que pese a los procesos inflacionarios de todo tipo que ha sufrido nuestro país. FOS = 380 x 80 = 304 mts2. a saber: la parte privativa. esto nos dará el valor de cada departamento y que asciende a la cifra de $ 113. Podremos para el caso de las mejoras aplicar tablas de depreciación de Ross-Heidecke y partiremos del valor de reposición.. causas funcionales (insuficiencia. FOT = 380 x 10 = 3. las mejoras y. las zonas donde se encuentran los edificios en las grandes ciudades. Este método toma por un lado. teniendo en cuenta el valor de reposición asignará a éstas. éstas son: causas físicas (desgaste-deterioro).

estaremos en condiciones de establecer el valor de cada unidad funcional.08% mensual) $ 380.460. Aquí cabe preguntarse para la tasación de estos espacios comunes que corresponden en cuota parte a cada condómino: ¿existe algo más simple que aplicar este coeficiente al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no. Es evidente que este sistema se utiliza en edificios nuevos o a construir.. el cual delimitará de acuerdo con la superficie propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos. los gastos de promoción y que.000 Con este último dato hemos accedido al valor total del edificio que nos ocupa y que asciende a la suma de: $ 5.800 Sumatoria……………………………. le debemos sumar: Expectativas de ganancia (%) A los cuatro primeros elementos le sumamos el último nombrado y obtenemos un subtotal al cual debemos sumar.000 Ganancia estimada $ 802. en este caso.$ 5.000 $ 1. sumamente importantes en lugares donde los procesos inflacionarios son agudos y frecuentes causando esto que el valor del dinero prestado resulte sumamente alto. los gastos de promoción o publicidad y allí estamos en condiciones de llegar a la integración del costo total.697.000 $ 2.300..262. Debemos tener la precaución de haber homogeneizado correctamente la superficie total. de 10 veces . No trataremos en esta ocasión.84 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Expensas Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el Reglamento de Copropiedad. consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos: Valor del terreno Valor de las mejoras Obras complementarias Costos financieros Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble. 85 Con los datos que hemos obtenido y conociendo la superficie de cada unidad.O.S.O.800 El terreno adquirido tiene un F. la aplicación para el pago de las expensas en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo. el tasador simplemente recopila información y efectúa los cálculos en base a lo que le indican el o los propietarios. cuales son los montos que deberán abonarse por este concepto.T.000 $ 630.150. del 80% y un F. es éste el método más simple y eficaz. en este caso. Metodología usual Método de integración de costos Este método sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor total del edificio y con una división nos indica el valor de cada una de las unidades. Uno de los rubros que requerirá de un muy adecuado control es: costos financieros. a no dudarlo.800 15 Al resultado obtenido le sumaremos. UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. no responde necesariamente a los valores de mercado y.. Valor del terreno Valor estimado de mejoras Valor obras complementarias Costo financiero 2. éstos son. Subtotal $ 4. por último. ascienden a: $ 435.000 (50% mejoras plazo 2 años. como último paso. Realicemos un cálculo simple: Información obtenida: 8.

consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos: Valor del terreno Valor de las mejoras Obras complementarias Costos financieros Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble. en este caso. el tasador simplemente recopila información y efectúa los cálculos en base a lo que le indican el o los propietarios.O.000 Ganancia estimada $ 802.. a no dudarlo. Aquí cabe preguntarse para la tasación de estos espacios comunes que corresponden en cuota parte a cada condómino: ¿existe algo más simple que aplicar este coeficiente al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no.800 15 Al resultado obtenido le sumaremos. le debemos sumar: Expectativas de ganancia (%) A los cuatro primeros elementos le sumamos el último nombrado y obtenemos un subtotal al cual debemos sumar.262.08% mensual) $ 380.800 El terreno adquirido tiene un F.150.800 Sumatoria……………………………. la aplicación para el pago de las expensas en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.000 (50% mejoras plazo 2 años. UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.460. No trataremos en esta ocasión.000 $ 1. cuales son los montos que deberán abonarse por este concepto. en este caso.O.000 $ 2.$ 5.697. no responde necesariamente a los valores de mercado y. de 10 veces .T.84 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Expensas Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el Reglamento de Copropiedad.. Debemos tener la precaución de haber homogeneizado correctamente la superficie total.000 Con este último dato hemos accedido al valor total del edificio que nos ocupa y que asciende a la suma de: $ 5. es éste el método más simple y eficaz. 85 Con los datos que hemos obtenido y conociendo la superficie de cada unidad. como último paso. del 80% y un F. los gastos de promoción o publicidad y allí estamos en condiciones de llegar a la integración del costo total. éstos son.300.. los gastos de promoción y que. el cual delimitará de acuerdo con la superficie propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos. Es evidente que este sistema se utiliza en edificios nuevos o a construir. Subtotal $ 4. ascienden a: $ 435.000 $ 630. sumamente importantes en lugares donde los procesos inflacionarios son agudos y frecuentes causando esto que el valor del dinero prestado resulte sumamente alto. Realicemos un cálculo simple: Información obtenida: 8.S. por último. Uno de los rubros que requerirá de un muy adecuado control es: costos financieros. Metodología usual Método de integración de costos Este método sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor total del edificio y con una división nos indica el valor de cada una de las unidades. Valor del terreno Valor estimado de mejoras Valor obras complementarias Costo financiero 2. estaremos en condiciones de establecer el valor de cada unidad funcional.

la averiguación constante de antecedentes no es algo que suene a desconocido. pero como indicáramos se adapta para edificios nuevos o en construcción o a construir.. Podremos para el caso de las mejoras aplicar tablas de depreciación de Ross-Heidecke y partiremos del valor de reposición. cada uno que incluye espacios propios y comunes. Así. a saber: la parte privativa. Primeramente analizaremos el método separativo y como todo tiene sus ventajas y desventajas.. respetando el valor mercado y las circunstancias del momento en el cual nos toque tasar. los deterioros causados por negligencia. las mejoras y. Donde sí se nos pueden plantear inconvenientes de difícil solución. Mejoras En el método anteriormente expuesto. Es costumbre asignarles peso en el valor de la superficie cubierta. sea cual fuere su destino. obstrucciones. son zonas densamente pobladas y donde no quedan a la venta terrenos libres de mejoras. la parte común del edificio. sí debía tenerse en cuenta el paso del tiempo cuando la espiral inflacionaria crecía día a día. obsolescencia). Según Kests. local u oficina.956 de Copropiedad y Administración. Este método toma por un lado. un precio actual sin castigos innecesarios.86 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. de los balcones se suele tomar la mitad de su superficie real y de los patios la tercera parte. FOT = 380 x 10 = 3. este valor estará dado por el tipo y calidad de los materiales y la praxis puesta de manifiesto en la construcción. las zonas donde se encuentran los edificios en las grandes ciudades. Cuando nos encontramos ante la tarea de tasar un departamento. Al igual que para otras tasaciones podemos y debemos utilizar distintos métodos a fin de que mediante la técnica de balance podamos acercarnos a un precio justo y equitativo. es uno de los parámetros que juntamente con la antigüedad de las mejoras nos permitirá aplicar sin temor a dudas tablas de depreciación (Ross-Heidecke) (Lapa) que. causas contingentes (parásitos. En este punto no tendremos mayores inconvenientes. La situación descripta hará que no contemos con valores aptos como para poder utilizar un sistema comparativo que nos permita acercarnos al valor de la tierra en la zona y nos encontraremos El estado de conservación de un inmueble.”. este tipo de tablas no perdió vigencia. 4 . incorporándolos a las mismas disminuidos en un cierto porcentaje. Medidas del terreno 380 mts2. estos coeficientes son arbitrarios y su valor depende del criterio del perito. el terreno y la parte común de usufructo privativo. FOS = 380 x 80 = 304 mts2.. éstas son: causas físicas (desgaste-deterioro). ineptitud. contaminaciones) y. esto nos dará el valor de cada departamento y que asciende a la cifra de $ 113. debemos ahora posicionarnos en la necesidad de tasar departamentos dentro de un edificio construido y con algunos años de uso. En el ejercicio diario de nuestra profesión nos encontramos ante diferentes causas para aplicar depreciación a un bien. por otro. accidentes y aspectos legales. teniendo en cuenta el valor de reposición asignará a éstas. Es muy interesante observar que pese a los procesos inflacionarios de todo tipo que ha sufrido nuestro país. pero para un tasador dedicado de lleno a su profesión. debemos tener en cuenta cuatro puntos.800 = 50 76 mts2. 83 Sabemos hasta aquí que tendremos 50 departamentos de 76 mts2. por último.800 mts2 Cantidad de depart. Generalmente. Como puede comprenderse. Método separativo Estado de conservación. previstos: 50 3. será cuando analicemos la tierra.. analizamos la situación de manera conjunta. la tierra. Correctamente manejados permiten establecer un método que da en forma rápida un número representativo del valor de cada departamento. causas funcionales (insuficiencia.

Para ello se recomiendan los coeficientes de corrección propuestos por el ingeniero Bulacio Montenegro. . metraje cubierto. Bulacio Montenegro. estas superficies no incluyen balcones. la demanda sumamente alta y una oferta demasiado baja provoca una suba injustificada de los valores.. estado. ubicación del bien a tasar. cuadra y edificio. Si tuviéramos la suerte de ubicar terrenos cuyo valor venal o de venta efectiva pudiéramos conocer será un dato cargado del mismo tipo de inconvenientes.H.. Incluye sótanos. .. 87 Al igual que para un departamento. se transformarán en verdaderas obras de arte y cuya valuación deberá ser realizada en forma conjunta con otros profesionales y sobre este último punto debemos desprendernos de temores y falsos orgullos. etc. galerías. que son más atenuados a los propuestos por el ingeniero Dante Guerrero. terrazas o balcones y computada en todos y cada uno de sus pisos. Igualmente se lo emplea cuando se quiere saber el valor del conjunto partiendo de los precios venales de cada unidad funcional. Es por lo expuesto que nos permitimos expresar que no utilizamos el método separativo para fijar el valor de departamentos. consideramos que no debemos reiterar conceptos. 151 y ss. en algunos casos. p. dependencias accesorias de la azotea. El método directo comparativo es muy similar al que utilizamos para conocer el valor de la tierra y esto se sustenta en el hecho de que debemos contar con algún tipo de planilla que nos permita evaluar debidamente los antecedentes y con los datos obtenidos proceder a evaluar “nuestro departamento”. locales u oficinas en zonas densamente pobladas y volcamos nuestra preferencia a utilizar el método directo comparativo y la utilización de los coeficientes de corrección propuestos por el ingeniero Miguel A. conocer nuestra limitaciones y acudir a expertos en el tema. medida entre la línea municipal del o los frentes. ”local” u “oficina”. terrazas ni patios. etc.82 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. aplicar los coeficientes que hacen a: homogeneización de superficies. entendiendo por interior el plano que da hacia el ámbito privativo. un local comercial o una oficina. las características constructivas y diseño utilizados para locales comerciales u oficinas han sido delimitadas por coeficientes que nos permitirán llegar a valores reales para cada uno de ellos.. Sobre lo que sí nos detendremos es en transcribir los conceptos del ingeniero Mario Chandias en Tasación de inmuebles urbanos. según lo establezca el Reglamento Método directo comparativo o comparación de valores venales Cuando se quiere tasar una vivienda. es este método directo comparativo el más utilizado. Asimismo se realiza una planilla que nos permita una vez obtenido los valores comparativos. Tal como han quedado definidas. Superficie propia y común Hemos hablado en distintas partes del presente trabajo sobre lo que debemos entender como superficie propia y común. b) La superficie cubierta de la parte privativa de un departamento es el área comprendida entre los parámetros interiores de los muros y tabiques que lo rodean. “a) La superficie cubierta de un edificio es el área comprendida dentro de sus muros perimetrales. depósitos. Existen propiedades que ameritarán un tratamiento especial teniendo en cuenta que podrán ser unidades denominadas de lujo y con detalles que.. ante la disyuntiva de tener que aplicar valores que no serán objetivos y como tales nos llevarán indefectiblemente a fijar valores alejados de la realidad. privativos o comunes de uso privativo. en donde nos brinda la definición de superficie cubierta y su utilización en P. elementos todos que pueden ser comunes. depreciación por edad y estado. categoría de edificación. los ejes de las paredes medianeras y el parámetro exterior de los muros a patios interiores. no debe incluir el área ocupada por tanques elevados por encima de la construcción. c) La superficie cubierta de la parte de uso común o condominio es la exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las áreas privativas. Para este último caso corresponde observar que usamos el sistema de manera inversa al que fijamos para el caso de integración de valores. valor efectivo de venta realizada o valor de oferta. metraje cubierto. En la planilla que debemos elaborar (método empírico) la cual no se adjunta como modelo a fin de que cada uno pueda expresarse libremente debemos hacer constar datos elementales como: ubicación en la zona. edad. sala de máquinas...

Estado de conservación: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos tasar la conservación y antigüedad del bien debe ser tomado con especial atención. en una galería comercial con salida o entrada a cuatro calles.79 = $173. 75m2 VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales. los detalles de construcción. el 40% regresa por el mismo lado. muy buena. como ya dijéramos.. confort.88 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD.00 Cuadro Nº 2 Tasar un Dpto. hacen al valor de la propiedad.59 (Coef. Resolución a aplicación de formulas Cuadro Nº 1 Tasar un Dpto.32 x 75m2 = $69. los materiales utilizados y la distribución adoptada. Cada una de esta categorías mantiene un coeficiente propio y que tendremos reflejado en los anexos del presente trabajo. el 20% llega al extremo contrafrente y sólo el 10% sube o baja escaleras para subsuelos. Depto.474. Evidentemente. = K/2) Coef Correctivo K/2 = 31. .D = $1100 -$173.Antigüedad 25 años % de Duración = A x 100 = VP 25x 100 = 41. 31. el cual sostiene que. buena económica. concepto que los mismos autores recogen del Prof. aireación. pero todas tienden a brindar seguridad. basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un local al cual deben introducírsele reparaciones profundas tendrá un valor final definitivo menor que aquél al cual no hace falta reparar. entrepisos o pisos superiores.32 Diseño y tipo Precio = PN X Sup. calificamos a la propiedad de: económica. los locales con mayor superficie mantienen un valor más alto y los locales de mayor valor son.68 100 100 81 PN= VR . buena sin calefacción central.. el estado general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administración que el condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de brindar nuestro dictamen. los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial. y todo otro que se nos pudiere imaginar para brindar al usuario el servicio que él pretende de su propiedad. Tipo de construcción: el diseño de la galería. visibilidad.59 / 2 = 15. la calidad de los materiales utilizados y la capacidad constructiva demostrada.68 = $926. Eduardo Lapa.66 60 Tomo 42 coef. el vidriado de los locales. acceso fácil y cómodo. el 30% se divide en los pasillos laterales. $926. 75m2 VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales. Teniendo en cuenta la calidad de la construcción. buena con calefacción central. la amplitud de sus pasillos.795 Depreciación es = D = VR x PD = $1100 X 15. Los coeficientes que utilizaremos los ubicaremos como anexos del presente trabajo.Antigüedad 25 años 4 En distintos tratados encontramos posiciones comunes o encontradas. Gastos comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicación. los que se ubican al frente de mayor movimiento y aquellos locales ubicados en el centro de la galería y que sirven como distribuidores del tránsito de personas.

lo mismo será para el departamento ubicado en frente. De acuerdo a la experiencia recogida y luego de haber utilizado el método de balance..85 Precio = PN X Sup... sustentado esto en dos hechos fundamentales: mantenimiento y mercado. tablas o coeficientes que nos permiten aumentar o disminuir el valor de la unidad dada. a saber: ubicación en una galería comercial. pasillo interno o patio interior.31 x 75 m2 = $69.K/2 Coef Correctivo 1 .66 60 Tomo 42 coef.85 = $ 935.79 y lo dividen x 100 lo que queda 1-15.125. y d) gastos comunes…” (IBÁÑEZ-TOPALIAN. consideramos como más apropiado la aplicación de los coeficientes propuestos por el Tribunal de Tasaciones. Directamente a fin de preservar el desarrollo de procedimiento a fin de encontrar el valor del objeto a tasar. 1100 x 0. b) tipo de construcción. Bs.15=0. En cambio. 31.21 = $ 926. Esta aplicación de coeficientes de corrección ha sido oportunamente tomada por el ingeniero Dante Guerrero. oficina o local. Depto. No obstante esta posición es necesario que comprendamos que los métodos y tablas existentes. Sobre “mantenimiento” no es necesario abundar demasiado. 31..21 1100 x 84. por último. 1999.473. si la vista es a la calle o a una plaza.59 25x 100 = 41.80 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR coeficiente determinado. contrafrente. = 1 .59 / 2 = 1 . As. Existen fijados por el Tribunal de Tasaciones de la Argentina. = 1 .59 / 2 = 1-15.. tipo de servicios con los que cuenta el edificio.31. utiliza porcentajes por ubicación en el edificio. Dedicaremos ahora nuestra atención a los locales ubicados en galerías comerciales “… Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores. el martillero Juan Ebaristo Lescano “.15. Los autores mencionados nos brindan aquí cuatro elementos fundamentales para tener en cuenta en la tasación. etc. * Es equivalente al uno que se suma en el desarrollo de la formula de Valdano en Lote esquina.79/100=1-0. Elementos de la tasación. Depto. Otro estudioso del tema. En cuanto a “mercado” es ampliamente conocido que a mayores valores disminuye proporcionalmente la cantidad de interesados y esto nos obliga a adaptarnos a la situación. el cual en su obra Manual de tasaciones efectúa un pormenorizado análisis y ejemplifica al respecto.K/2) 89 Coef Correctivo 1 .25 Cuadro Nº 3 Igual ejercicio % de Duración = A x 100 = Tomo 42 coef.. c) estado de conservación. La misma situación explicitada puede ser adoptada con referencia a locales comerciales u oficinas. y en el tercer cuadro se divide el coeficiente por cien. el valor de las unidades desciende paulatinamente a medida que nos vamos introduciendo en la misma y esto se abona en el UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. para encontrar el coeficiente correctivo en PH ya sea una UF unidad funcional Vivienda.15. Además se deberá tener en cuenta la superficie cubierta y sobre este ítem es necesario destacar que los departamentos de menor superficie reciben una plusvalía y los de grandes superficies un castigo o minusvalía..K/2 = 1 .795 1 que representa el 100% o sea 100% . no debemos hacer de ellas una cuestión de fe”.31.00 A los fines de aclarar la aplicación de la formula Ross-Heidecke. Alveroni. 125).795 -donde toman el 15.66 60 Coef. % de Duración = A x 100 = VP 25x 100 = 41. tanto para el conjunto en general como para el local en particular: a) ubicación. en la segunda se considera el 1 como el 100% * al cual se le resta el coeficiente.31 100 Precio = PN X Sup. Bulacio Montenegro los toma y aplica. p.- . son simplemente propuestas y al decir de nuestro maestro.. en el primer recuadro se aplica el coef.59 (Coef. el ingeniero Mario Chandias en su tratado de Tasación de inmuebles urbanos no aplica coeficientes sino que utiliza de manera directa el sistema comparativo para la tierra y para las mejoras aplica las tablas de Ross-Heidecke. como el ingeniero Miguel A.00 $935 x 75m2 = $70.K/2 = 1. $926.79 = 84.

88 1392. Para el caso de oficinas o locales comerciales. o Humberto Primo.75 En los coeficientes con amplitud entre determinados parámetros el tasador optará.69 = Precio = Sup x Vm2 = 75 x $1382.26 X 79 1. piso ubicación 0. sino que también incidirá de manera positiva o negativa. Este punto deberá ser tomado muy en cuenta por el tasador y la tarea investigativa previa será exhaustiva. las superficies promedio 4 Es necesario en este punto. para familias tipo.08 Patio interno 0.04 X M Buena 1. ya que la generalidad de esta ciudad y otras del interior. donde se individualicen los coeficientes a fin de obtener el valor normalizado Zona. clara y segura. detenernos en el hecho cierto de que no sólo incidirá en el valor de la unidad su ubicación dentro del propio edificio. servicios.5 3 83000 Coef. construcción 0. El tipo de departamentos más buscado. Por ejemplo. juegos. por Coef.. Bajo ningún aspecto tendrá el mismo valor una oficina o local instalado sobre calles Deán Funes o San Martín que uno ubicado en calles Rivadavia. deberemos ubicar la unidad dentro del edificio. razón por la cual.95 6to Vista a la plaza Buena c S Central 1.90 1. Catamarca.. son en su más amplia mayoría. con una sup.69 = $103701.37 846. ubiquémonos en la ciudad de Córdoba.49 A tasar 75 Vista al frente 1 5° 1055. M2 1 98000 80 2 87000 75 Vm2 2do 122.13 11° Coef. Una vez ubicados en la zona.04 1. el primero de ellos principalmente para matrimonios sin hijos y para estudiantes y.95 0. por avisos u ofertas de venta o el valor del m2. etc. Yrigoyen. es decir la excepción. etc. promedio Ubicación en el edificio estándar 0. Por regla general tiene un sistema de custodia propia o privada.120m2 no son los más comunes. de acuerdo a su criterio cual es el conveniente.47 Muy Buena SC 1.. En esta zona. zona: Nueva Córdoba. no sería conveniente aplicar el coeficiente por superficie para estudiar los antecedentes. Características Prec. A modo de ejemplo Atecedente Precio en $ Super.32 897. el segundo caso. la cual otorga al visitante una aparente mayor seguridad. El concepto primordial es otorgar a la familia un lugar de esparcimiento y compra mucho más amplio que una galería comercial. corresponde a monoambiente o departamentos de dos ambientes.30 Total 1055. En general. H. evidentemente la zona. Tratan de reunir la mayor cantidad posible de comercios sin que por ello el tipo de mercadería a vender sea la misma en muchos locales. cada unidad responderá a los valores venales de la zona en la que está ubicada. propiedades de 10 plantas o más.49 1. será otra y como ejemplo podemos ubicarnos en el microcentro de la ciudad. En Córdoba y los fines de aplicar las tablas conforme a la realidad edilicia que se presenta en deptos. Propuesta de aplicación Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado. Están ubicados en zonas alejadas del centro de la ciudad.06 1185 1.72 3166. y aplicarlo al UF a tasar. En pocas palabras. se trabaja casi en exclusividad. centros de atención gubernamental. El valor venal de la zona es alto y responde principalmente a la demanda por su ubicación privilegiada con respecto a casas de altos estudios.71 1. La propiedad pertenece a una persona física o jurídica.98 1160 70 contrafrente Coef.31 1382. prolija. final Precio H 7. Tiene facilidades de estacionamiento.90 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. Como veremos más adelante. la ubicación del edificio propiamente dicho dentro de su entorno. cada planta responderá a un .. los edificios que se suceden uno al lado de otro. no hay condóminos: los locales son puestos en alquiler. Avda.2 1. Ofrecen patios de comida.

. Determine y efectúe una descripción extrínseca en cuanto al mercado inmobiliario. La integración de capital por parte de los condóminos permite acceder más fácilmente a la disposición del dinero y la empresa constructora arriesga menor capital. según determine el colega). el condómino abona mensualmente una cifra determinada y cuenta con una fecha prefijada de entrega de la unidad. los locales cuentan con más o menos las mismas comodidades.78 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. o unidad funcional. debemos tener en cuenta que el 90% de los visitantes de la galería ingresan por la arteria principal y el 30% de ellos regresa desde la mitad de ésta o toma alguna posible bifurcación. escalones o son ciegas al final son poco visitadas.: en la ciudad de Córdoba según Ordenanza 9386/95 superficies mínimas de edificación según zona: a) de 35 m2 (PH 1 Dormitorio). La empresa no tiene necesidad de acceder a créditos sumamente onerosos. también adquieren importancia los locales ubicados al centro de la nave central y por donde. locales comerciales o las denominadas galerías comerciales..As. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico: a. Debiéndose verificar en cada localidad. Tener presente para el examen de idoneidad que el método empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados. Como es fácil de entender todo lo explicitado con más aquellos puntos que paulatinamente iremos analizando serán de suma importancia al momento de efectuar la tasación de un local en galería.. Aun antes de comenzar la construcción ya tiene a la venta las unidades funcionales. Presentar en el trabajo práctico. oficinas. Resulta más económico construir una galería y practicarle subdivisiones en su interior que construir un local comercial. Este tipo de locales presta un servicio a la población al amalgamar en un solo espacio diferentes alternativas comerciales. Bibliografía complementaria para el estudio CHANDIAS. local. en reglas generales. el análisis del mercado local que surge de la propuesta 1 (puede ser con unidades funcionales con destino comercial. Normalmente están ubicados en zona céntrica o de mucho tránsito. Los materiales utilizados son más económicos y la construcción.Por Ej. c) De 70 m2 (tres dormitorios). b. el ítem Integración de Costos parciales puede ser sumamente disminuido. en forma escrita. podemos decir que tiene diferencias fundamentales. los criterios son los mismos.b) De 55 m2 (PH 2 dormitorios). Someramente hemos explicitado algunas razones técnicas que explican el crecimiento de la propiedad horizontal y podemos afirmar sin temor a dudas que para el caso de oficinas. 91 .. 1954. 8256 FOS Y FOT. se produce el regreso. cocheras. De esta manera. Aún cuando el concepto general de galería podemos asociarlo a los actuales shoppings. Veamos el caso de una galería comercial. disminuyendo paulatinamente hasta el 5to. Contenido técnico Aplicación de los coeficientes: Metodología propuesta por ingeniero Bulacio Montenegro. Este sistema estará dirigido a un colector y de allí será necesario un solo caño conector a la red general. y ORD. Emplear un modelo de planilla a los fines de recopilar datos que contenga información externa e interna (del complejo edilicio y de la unidad funcional). Uno de los sistemas constructivos más comunes es.) le habilite.. EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO PERITO TASADOR 1. Mario E. varían.. Alsina. 2. o 6to. Realizar la aplicación del método empírico analizando un sector de la zona céntrica. Tasaciones de inmuebles urbanos. que una empresa poseedora de un lote de terreno construya en él una torre tan alta como el Factor de Ocupación Total (F. Al tratar el punto de ubicación de los locales comerciales. tendrá su sistema cloacal. Bs.T. Los locales que mayor afluencia de público tienen son aquellos ubicados en las puntas del acceso y esta afluencia se prolonga. luego de realizada la parte exterior es mucho más rápida. Las galerías que cuentan con desniveles. Es decir tomar dentro de lo posible UF de similares características.O. familiar.

San Francisco.. Bs. IBÁÑEZ & TOPALIAN. LAPA.. Bs. Analicemos cada ítem en particular: falta de espacio. Depalma. servicios amplios y modernos para los condóminos y ubicaciones de privilegio. gas. (Córdoba. mientras que la población aumenta por nacimientos o traslados. 1993. Elementos de la tasación. As. Eduardo. Existen como explicación de este fenómeno. distintos ítems a tener en cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical. Río Cuarto. ha merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. cuentan con departamentos con el máximo confort.. locales comerciales u oficinas. Villa María. Costos: se hace evidente que un solo edificio poseerá en su interior tantas conexiones de agua. Estudio del título de la propiedad. Dante. 1999. como departamentos contenga. El trabajo desarrollado por arquitectos e ingenieros con respecto a la construcción de este tipo. ha sido posible observar un rápido y sostenido crecimiento de edificios que albergan gran cantidad de departamentos.... El sistema cloacal merece un párrafo especial: cada departamento . Se hace necesario inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. 77 todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su forma sustancia o destino. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” 6. Alsina. pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar y con un solo prestador abarata costos. posibilidad cierta de que los condóminos amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y.. Cba. Metodología empírica. etc. Cuando hablamos de costos no nos referimos solamente al costo de la construcción.92 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. Manual de tasaciones. por ende. La tasación de inmuebles. menor aporte de capital inicial. Alveroni. las ciudades al igual que en la antigüedad tienen un espacio físico determinado. cloacas etc. Hoy es posible ver edificios que con sólo cuatro metros de ancho por cincuenta metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte. no podemos olvidar el mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con zonas húmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del edificio. 1984. Carlos Paz) atenidos a los límites de nuestra provincia. electricidad. As. necesidad de abaratar costos generales de obra. GUERRERO. Unidades funcionales sometidas al régimen de PH 4 En los grandes conglomerados urbanos.

Ello derivó en unidades que hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo esperado desde el valor técnico”. Nada se ha inventado más útil para llevar adelante la producción o el depósito que un galpón. evacuación de desechos. Condominio. (1) Disertante Curso Anual de Peritos Tasadores. con las áreas. y comprenden CAPITULO IV EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS por Marcela Agustina Ibáñez 1. Lo que sí ha variado son quizá algunos materiales: techos. etc.. Durante años no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicación. siempre que hubiere sido arrebatada de modo injusto.76 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES EDIFICIOS INDUSTRIALES SOMETIDAS ALYREGIMEN DEPOSITOS DE PROPIEDAD. junto con la tenencia de la misma. El conjunto de bienes privativo. sobre parte alícuota. Ius vindicando: derecho o facultad de reclamar la cosa.. aislaciones. “Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada. tan vacíos. Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa. destruirla.. se denomina: “unidad con-dominial”. Ius aburendi: derecho de disponer de la cosa. Parecen tan simples. departamentos. abandonarla. venderla.. que se determinan bienes o áreas y bienes de uso común. de disposición tanto jurídica como material. para su aprovechamiento conjunto y simultáneo. especialista en la materia Edificios Industriales. El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condómino se denomina “unidad privativa”. pisos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva. Concepto Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen en proporción indivisa a dos o más personas. Referencias iniciales En lo que se refiere a este tipo de inmuebles. cuyo aprovechamiento o disposición es libre. Principios fundamentales sobre copropiedad Todo acto de dominio. es decir. instalaciones y bienes de uso común. Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino. sólo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de todos los copropietarios. sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porción. que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares. más el núcleo permanece sin cambios”. servicios. el corredor público Sergio Bellomo ( 1 • 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de inmuebles. etc. Y sigue diciendo “que como todo. es decir. resulta fácil si tenemos las distinciones apropiadas para hacerlo. Los actos de administración de la cosa objeto de la copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses. métodos de construcción. los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual. 93 Ius fruendi: derecho a percibir sus rentas y frutos. y en años muy poco ha cambiado si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como casas. donarla. directa y dinámica. locales. . que la valuación se presentaría como fácil.

Es una justificación errónea de algunos valuadores para dejar conformes a propietarios haciéndoles creer que su propiedad valdría más en otras condiciones de mercado. Concepto Valor técnico vs.. seguimos acabadamente el mismo. demanda y valores comparables de propiedades aledañas. 4 Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. el tránsito de camiones. con estos atributos: Ius utendi: derecho a servirse de la cosa.94 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. la ubicación y radicación de lugares industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas.C. 2673 C. 2510 C. Tasación de inmuebles urbanos. 5. 75 Este expositor nos dice que otras localidades del país. tanto desde la contaminación. la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa. los precios se incrementaron gradualmente junto con la aparición de nuevas tecnologías de fabricación y materiales. arrojar luz sobre un tipo de tasación sobre el que casi no hay bibliografía. ya que como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico. Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa. como el ruido y también desde la incomodidad que supone para los demás. por lo tanto. durante el diseño de sus ciudades. de acuerdo a oferta.C. a no ser que deje de poseer la cosa por otro. Cuando dos o más personas son propietarias en común de una misma cosa se trata de un condominio (art. y este último es. para sus balances suelen solicitar este tipo de tasaciones.512/48 y consideramos que su concepto es absolutamente correcto y. Características de dominio y condominio Dominio. El propietario no deja de serlo. y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera exclusiva y absoluta a la voluntad y a la acción de una persona”. tuvieron en cuenta. Existen épocas en donde los precios de los galpones se ven aumentados en forma importante por la gran demanda y la poca oferta del mercado. Los caracteres del dominio son: Exclusivo: Por qué dos o más personas no pueden tener cada una el dominio total sobre una cosa. Mario. lo que no quiere decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual. Valor de mercado Durante la última década.) el dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. No todo es bajar o subir precios. aunque no ejerza ningún acto de propiedad. Así. Las empresas.. Esta situación se dio cuando llegaron las terminales automotrices. debido a las condiciones X o Y o Z. conforme con la exigencia de las terminales. el más completo de una persona sobre una cosa. Nos dice el ingeniero Mario Chandias: “Este es un documento importantísimo para el valuador porque contiene los elementos que le servirán obligatoriamente de guía en el estudio definitivo de su estimación”… (CHANDIAS. Absoluto: Confiere a su titular. ¿Cuántas condiciones de mercado habrá que evaluar para tener en cuenta todos los precios posibles? El tasador puede utilizar los elementos de mercado para informar que. p. para mi criterio. durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por prescripción. el único valor a tener en cuenta para transmitir al propietario. se puso en boga el diferenciar valor técnico del valor de mercado. . El primero se refiere al valor que hipotéticamente tendría la propiedad si las condiciones del mercado fueran distintas a las vigentes al momento de la tasación. El valor de mercado se refiere al precio de la propiedad para el momento en que se está tasando. El profesional se refiere a la ley 13. El valor técnico es una ilusión ideal. aunque esté en la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza con su voluntad o contra ella. Perpetuo: (art. Creo que el presente trabajo podrá quizá. manifiesta el autor. Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: “La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa su idea de poder jurídico.). ante la gran cantidad de créditos hipotecarios que existían. Se planteó de pronto una gran necesidad de depósitos y galpones para las empresas que secundaban a los fabricantes de autos. el precio del inmueble se ve modificado notablemente y ratificarse sobre una base cierta. Así la Municipalidad de Córdoba diseñó la Ordenanza 8133 para la radicación de actividades industriales y depósitos. 146).

ni por contrato. desagües. Dentro de esta última. llamada Régimen legal de la propiedad horizontal. salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. UNIDADES FUNCIONALES EDIFICIOS INDUSTRIALES SOMETIDAS ALYREGIMEN DEPOSITOS DE PROPIEDAD. La ley 13. . La verificación de planos como así también el informe del constructor serían elementos de relevancia para el tasador. evacuación de residuos-líquidos-gases. luz natural. debimos esperar muchos años para que tal posicionamiento fuera modificado y adaptado a las nuevas tendencias y necesidades. régimen de lluvias. comedor para empleados.734 del mismo año. red de datos. Techos Los materiales empleados en la construcción de galpones se resumen a dos tipos: de chapas o de mampostería. implica ratificar la información intrínseca. altura. 95 2. a colegios.. aprobados los planos. puede extender en él sus construcciones. rango de temperaturas anuales. vecindario. capacidad del sector de energía eléctrica . báscula.512 y que una vez promulgada fue reglamentada por decr. cielorraso. seguridad de la zona. situación económica del Estado-provincia. pisos. galpón 2 plantas. Factores extrínsecos Hablar de la ubicación. alambre perimetral.74 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Art. ventilación (natural/forzada). u otras ventajas. 2518. y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio. columnas. puentes grúa. aquel fundo único pasa a ser P. las vistas. procede a dividir la propiedad. solucionado el problema que en su momento no pudo ser debidamente dilucidado. Materiales Confeccionar una memoria descriptiva. se tendrá en cuenta: techo (parabólico. aunque quiten al vecino la luz. local comercial. y que ocurre en esta situación: los condóminos pasan a ser propietarios únicos y exclusivos de su unidad funcional y como tales con derecho al uso y goce de la cosa. sistema anti-incendio. a hospitales. llena el vacío legal que existía hasta el momento. escriturado lo actuado. también tenemos casos.. ventilación. ni por actos de última voluntad. un ingeniero agrimensor. iluminación. Al igual que en las antiguas ciudades. valor del terreno. los hay de sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cerámica). Como vemos y expresáramos. 18. 2617. aislaciones (térmica/sonora). oferta y demanda. Además son propietarios. entre otros. muy frecuentes. servicios.. baños. y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. ordenanzas de uso del suelo. Art. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo. Cercanía a centros poblados. oficinas. desde el punto de vista económico. zonas de exención impositiva. Dividida la propiedad. Es necesario aclarar que el régimen legal no se aplica sólo a la propiedad horizontal. de aplicación en la propiedad vertical. paredes. accesos. no fue posible para Vélez Sársfield solucionar el tema de la propiedad única e indivisible.La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad. P. ancho de calle. De acuerdo con las previsiones de la ley y de acuerdo a la reglamentación local vigente. sierra. 1. estado de los accesos. iluminación exterior. es el punto de partida para evaluar la incidencia externa. cantidad de portones.. recolección de residuos. Factores a tener en cuenta Factores intrínsecos Realizando una ficha técnica de la construcción.H. vestuarios. en el porcentaje previsto de los espacios comunes. portones de ingreso. playa de maniobras. el crecimiento vegetativo de la población y las divisiones de lotes o parcelas obliga a los legisladores a actuar sobre el tema y es así que en 1949 se aprueba la ley que lleva el número 13. napas de agua. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo.. ancho.gas. como los tesoros y las minas.H. recto). El ejemplo más común de lo expresado en último término: familias poseedoras de un amplio predio y que ante el crecimiento de la familia construyen una vivienda en la parte trasera. transporte para empleados. cámaras frigoríficas.512. largo. cisternas.El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños. 2.agua . valor de los impuestos y servicios. subestación transformadora. Esta vivienda propiedad de uno de los integrantes de la familia. está enclavada en su propio terreno y es necesario brindarle seguridades sobre la propiedad a fin de evitar conflictos futuros. etc. Queda de esta manera.

chapas o prefabricado Pisos Cemento. Concretamente. Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos. el último en hacerlo es Suiza. ya que varían día a día. En la Edad Media comienza el auge de la propiedad horizontal y podemos mencionar que en Francia. Viviendas familiares. Esta existencia de viviendas en las condiciones explicitadas tiene. Nuestro Código Civil no autoriza la propiedad horizontal. Aquí van algunos ejemplos para elaborar una valuación y a un solo efecto de muestra. cemento alisado. 2518 del mismo Código fija que la propiedad se extiende al subsuelo y al espacio aéreo. de aluminio. Paredes Mampostería. que incorpora a su legislación la nueva institución en 1965. 4. los primeros vestigios se ubican en la antigua Caldea. no la reconoce. tan común y nombrada en nuestros tiempos reconoce sus comienzos en los confines del tiempo. como producto de los nacimientos que se producían o la necesidad de dar alojamiento a esclavos productos de las guerras entre pueblos. Astori ASPECTO Chapa ECONOMICO Aislación $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 $/m2 150 120 60 40 70 (con cerramiento) (sin cerramiento) (techo) (laterales) lana de vidrio más papel Al ASPECTO JURIDICO PARA CONSIDERAR La Municipalidad de Córdoba.. . 2617. su razón de ser. se la conocía y aceptaba pero fue necesario que mucho tiempo transcurriera antes de que se legislara sobre este tipo de propiedad. También reconocemos la situación en la antigua Roma y en las ciudades amuralladas. hormigón armado. El crecimiento poblacional fue inevitable.96 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD. La situación se plantea por cuanto el Codificador no pudo encontrar solución adecuada para el tipo de propiedad que nos ocupa. locales comerciales y oficinas. Reseña histórica Zonas de galpones (conforme ordenanzas vigentes) Ejemplo Córdoba: Ruta 9 / Camino Interfábricas/ En general toda la circunvalación Sur / Los Boulevares / Camino Pajas Blancas / Guiñazú / Av. de estructuras prefabricadas tipo Astori. Pretensa o similar. legisla sobre la materia y sucesivamente los países van adaptando la legislación a la nueva situación.. Regula el impacto ambiental de estos rubros. El art. Dichos patrones se denominan de la siguiente forma: 73 4 La propiedad horizontal. Francia recién en 1938. De tal manera que divide a la ciudad entera en zonas o patrones de asentamiento industrial. tierra.05 Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de unidades usadas. sino que contrariamente lo prohíbe en su art. En sus ruinas fue posible verificar la existencia de unidades habitacionales de más de una planta y que mantenían independencia entre sí. tanto sea por la llegada de nuevos moradores. Justo / Bº Gral. Según el maestro Eduardo Lapa. de aluminio pintadas. Italia y España era conocida y funcionaba de manera muy similar a la que conocemos actualmente. La mampostería puede ser: de hormigón armado. a través de la Ord. de cinc pintadas. Las chapas pueden ser: de cinc. Aun cuando esta institución se daba de hecho es notable que el derecho romano no la mencione y por ende. 8133 regula la ubicación de locales industriales con destino a fabricación y depósitos (tabla 1). los precios son totalmente estimativos. en el hecho de que las ciudades se fundaban sobre un territorio determinado para una cantidad de pobladores. Precios Bajo las actuales condiciones de nuestro país. Juan B. Bustos / Bº Talleres / Bº Alem / Bº Alta Córdoba. baldosas Coeficiente C = 0>1.

1D. Este factor (tabla Guerrero) es importante para comparar precios de la zona de terrenos de reducida superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500 m2. RV De acuerdo al Nº de patrón que una zona posea. etc. 3B. Es bueno tener en cuenta el factor de superficie. las disponibilidades de agua de riego.E. ya que si alguna construcción se encuentra en infracción o bien no le es permitido algún uso. No es lo mismo instalar una metalúrgica en un barrio de casas que hacerlo fuera del anillo de circunvalación donde la densidad de población es más baja. en consecuencia habrá que quitar valor al área que no sirva para ocuparla en algo productivo.. Han quedado en nuestra ciudad. etc. Y esto es así porque. Por ello se insiste en la confirmación objetiva que otorga la ordenanza en cuanto a lo permitido. las tablas que nos proporcionan organismos oficiales suelen tener en cuenta los valores de lotes urbanos para viviendas (300 m2). Propuestas para tasar 4. 1A.). Y si la superficie para utilizar es poca. el productor con su familia tipo aporta trabajo y tiene su remuneración como tal.. 2B. partiendo de un contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de operaciones.. que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej. en función de haber tenido muchas satisfacciones trabajando en él o haber pertenecido a sus antepasados y lo sobrevalúa. y varios. de acuerdo a la actividad y al patrón. Técnicos 1. contrastando con lo empírico que si bien 5 1) Terreno: vamos a tasarlo de acuerdo con las técnicas conocidas. que permitirá regar una extensa área dentro de la cual está el bien a tasar. 3C.. Existe un libro que detalla. oficinas. generalmente. generalmente es de contado y cuando sea con facilidades. El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado. como sería el caso de que quien lo estima. podrá tener un edificio industrial. 2C. si en la condición de comprador abonaría ese precio. Se realiza una división entre el factor de superficie del terreno conocido con el factor para la superficie que nos interesa. 3A. Por lo tanto. 1 ha.). 1B. . se debe trabajar con objetividad. 4B. IAR. 2A. si hay referencias de una posible obra pública. 5. Esto influye notablemente en la tasación que vayamos a realizar de un galpón. que permiten poca superficie de utilización. 1C. Explotación directa con capitalización de la renta neta Se trata de un método idóneo donde en los casos que se trabaje con una superficie cercana a la U. grandes superficies encerradas en barrios con patrones bajos. se dice que se construirá un dique en la zona. Finalmente es correcto preguntarse a sí mismo. además de la comparación que puede hacerse con otras zonas similares del país e idénticas posibilidades. 2 ha. A través de su trabajo. 4A. el criterio del tasador es importantísimo. está explicando el por qué de las cifras halladas. galpón. generalmente. Los podemos clasificar en dos grupos como sigue: 1. sino en las utilidades y beneficios para el propietario. ello incide directamente sobre el valor. mayores o menores posibilidades de ocupación de su superficie. por lo tanto.1. pues se desconoce cuánto tardará en hacerse. el profesional utiliza este método. 3. pues los mismos. El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas. Tampoco cabe un mayor valor.120 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS 97 los datos de venta reales y precios estimados en el lugar. el límite de metros cubiertos que un galpón puede tener. Método de tasación Se consideran cinco partes: terreno. con cálculos de ingresos y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinión. no se construyen pensando en los patrones. por ello es importante verificar la ordenanza. bienes muebles.

actividades que se pueden encarar.: por más que el algodón es un cultivo representativo del Chaco. En la superficie que utilice el profesional en los cálculos. debemos hacer la necesaria comparación. porque para justificar un valor se puede planear una explotación con buenos rindes. se hacen los cálculos. forma de pago. encarando actividades que signifiquen monocultivos. que en la parte ganadera se debe mejorar su eficiencia. denominándose esta forma de explotación como agricultura sostenible. 3) Bienes muebles: En este rubro entran todo tipo de bienes inmuebles por accesión moral. tipos de cultivos posibles. analizar cada una de las opiniones. Por supuesto que. pues los datos recogidos de ventas concretadas y de unidades ofrecidas. Con esto se quiere hacer notar que los cálculos deben ser sobre la base de un buen nivel. motores para cámaras frigoríficas. puentes grúas Un detalle importante es la altura del galpón. la pluma y la distancia desde el puente al techo. tiene la posibilidad de no vender aún. Si el galpón tiene o va a tener puente grúa. son importantes para pasar nuestra tasación por el tamiz del mercado. a mayor altura. capital a disponer para que la actividad sea rentable. No obstante se pueden averiguar en otras plazas. donde surja que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar. etc. Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado. como Buenos Aires. Con el ordenamiento de todos los datos y su utilización correcta. la altura es fundamental ya que hay que tener en cuenta el grosor del puente. Si un propietario no está de acuerdo con este punto de vista. Esto es corriente en Argentina. pues el factor limitante es el agua). ya que con alta tecnología se pueden lograr muy buenos ingresos. diametralmente opuestos a los de una administración ineficiente. Demás está que otorguemos un valor diferente por m2 al que la realidad impone. Esta actividad nos acerca a la realidad del mercado.98 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 119 2) Oficinas: Las tasamos. Como ya se mencionó. pero de ninguna manera se acerque a los extremos. es importante los datos sobre las ventas más recientes realizadas en la zona y sus alrededores. cielorraso. Siempre partimos del valor máximo y a partir de allí comenzamos a bajar. Amplía el autor. no puede hacerse los cálculos para determinar el valor de la tierra considerando solamente a él. subestación transformadora. con los anteriores elementos. pero la lejanía a éste es un impedimento. según el método de tasación utilizado. Puentes grúas. sistema anti-incendio. 5) Varios: Nunca olvidar comparables. O un mix: techos de prefabricado y paredes de chapa. para arribar a un valor en consonancia con la opinión que ha merecido el bien en la revisión. No nos podemos olvidar de comparar. son más caros que el vano tradicional. Tener en cuenta que algunos vanos (distancia entre columnas) pueden ser de longitudes especiales que. a la espera de mejores condiciones No es posible llegar a determinar valores. como lo haríamos con cualquier construcción. ocupan un importante espacio. 4) Galpón: Hay que tener en cuenta cuáles son los materiales utilizados. Por otra parte. el tasador también debe manejar con soltura los aspectos técnicos del manejo del suelo y sus limitaciones. plazos. La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado debe ser evaluada. algunos datos son difíciles de conseguir pues en nuestra ciudad no existen quien los pueda proporcionar. Ejemplos de esto son: sistema anti-incendio. y distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes. Además. pues juega un papel muy importante.. opinándose al respecto. En zonas de aguas salobres no se pueden hacer los cálculos planificando una actividad de invernada. donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no sean representativos de la zona y el campo (ej. . siempre que sean de mampostería. es decir. labores necesarias en éstas. mas existen muchos galpones que usan ambos tipos: mampostería y chapas. mejor rendimiento del espacio físico. no incurriendo en cálculos optimistas en parcelas reducidas que no sean representativas. se está usando mucho el estibar con racks metálicos que. sin incluir ganadería para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. manifestando de que es bueno llevar una planilla mensual de costos de materiales para galpones para ir actualizando los mismos. en los últimos años. Generalmente. el techo suele ser de un solo material. debe tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos. condiciones. Generalmente. la ganadería con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. alambrado perimetral. Una vez que hemos tasado el galpón. extensión. iluminación. la evolución de los negocios lleva a la necesidad de estibar mercadería. los motores.

Líneas de crédito oficial. Asociaciones de productores. 5 Luego de la inspección ocular al galpón.Legislación rural vigente. - - ¿Qué sirve y qué no? Si miramos la tasación por lado del ideal de galpón sería: La superficie del galpón debe ser lo más limpia posible. Con altura suficiente para estibar. Determinación del valor Es condición indispensable manejar todas las variables con conceptos técnicos realistas. enfermedades de éstos y sus carencias. dirigida. Medios de transporte (FF. La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para poder evaluar. Además. Depreciación por tiempo y estado. Cooperativas. Vecindad o cercanía a otros países que pueden absorber la producción y salidas portuarias más cercanas que las tradicionales y sus ventajas. marítimos y fluviales. La tasación Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta. Moneda. Condiciones extrínsecas o indirectas 4. ¿Qué me dice la propiedad? 2. si son de promoción o no. Las que corresponden a organizaciones de productores son : Mutualidades.Usos y costumbres del lugar. Y la lista seguiría hasta el infinito. Sin diferencias de altura en el terreno.Política internacional vigente. Liberada de columnas que molesten el paso. . 3. suelo pararme enfrente de ella y hacer un nuevo paseo por mi mente. . .CC. Con portones aptos para el ingreso de vehículos amplios.Enseñanza y experimentación agrícola / ganadera. nacionales.). con cercanía a centros poblados y en las afueras de los mismos.. siendo las que corresponden al Estado: . Por último los datos sobre comercialización de la producción: Mercados locales. Comunicaciones. o bien. Economías que cambian en menos de una semana y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible proyectar a mediano plazo para cualquier empresa. regionales. camiones). las condiciones económicas de nuestro país hacen no posible tal idealización. Con vestuarios amplios. De una sola planta. así como a toda otra propiedad. . con buen transporte para los empleados. En ese momento intento descubrir qué me dice el inmueble visitado. Opinión sobre la conducción del establecimiento. Y ese algo puede ser diferente para cada tasador que concurra a visitarla. agrega el expositor. la tabla de Roca-Fox-Spaini. con aislaciones que permitan el trabajo descansado de los operarios.Tipo de economía (libre. 2. . etc.2. Algunas personas le llaman criterio. Con la mayor cantidad de servicios disponibles. Y allí vienen un buen número de preguntas: ¿Para qué sirve? ¿Está en condiciones de comercializarse rápido? ¿Qué le hace falta para hacerlo? . La propiedad algo suele querer decirnos. Se pueden utilizar las tablas de RossHeidecke.118 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS 99 . Sindicatos. de mercado. Cadenas de frío.Plagas de los cultivos y del ganado.

partes cubiertas con monte. o techos bajos para maquinaria. O con columnas al medio. o piso de tierra. . Sepámoslo. etc. pasado el tiempo.Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectárea. . el propietario siempre tendrá expectativas que generalmente no coincidirán con las nuestras. o la empresa quebró y.Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura. y luego. Así. mínimas.Topografía: hectáreas altas. humedad. especies. por lo menos. . . instalaciones. Y podemos seguir con una interminable lista de no posibilidades. o piso que no soporta transporte de cargas pesadas. para que la mercadería no quede estancada sin poder comercializarse. . o ingreso para solamente una camioneta. días de lluvias en el año (si se logra la del campo en 10 años incluirla) .. etc.Calles de acceso. o galpones de dos plantas. otros. en milímetros.Grado de adelanto de la zona. ese trabajo desapareció. etc. . el terreno no permitía hacer otra cosa. profundidad de las napas.. no el valor que éste cree que tienen. En los campos de la cuenca del salado. . Glaucum) y tréboles y.Si hay intrusos hacerlo notar u otra restricción de dominio. Llama a un tasador y comienza otra historia diferente.. fechas medias de la primera y última. luminosidad. El propietario pretende que se le dé valor a todo. .Mejoras fijas (construcciones. No siempre una tasación tiene que arrojar un valor. si es directo o tipo de servidumbre y linderos. . Y allí no queda más remedio que aplicar el “valor nulo”. absolutamente a todo lo que está adherido al suelo. si está explotado o no. 2. fecha de confección del plano y profesional que lo firma. lagunas. pasturas) señalando si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasación. Lo central es estar convencido e influido solamente por nuestro parecer y no por la expectativa del cliente.100 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 117 ¿Las expectativas del propietario coinciden con mi evaluación? ¿Estoy lejos de lo pretendido? Y muchas preguntas más según sea el caso específico. hectáreas regables. Sí. con distancias a puertos de embarque. que entrenarnos también en buscar las formas de hacer ver a un dueño que algunas cosas de las que posee no tienen valor o. por ejemplo. distribución. Y no todo lo clavado tiene precio. .1. o escalones para acceder a otro nivel.Otros: granizo. etc. Condiciones intrínsecas o directas . etc. serranías. hay diferentes tipos.Temperaturas: máximas.). pasando por bueno. Hay veces que nos vemos en el raro aprieto de tener que darle valor cero a determinada superficie cubierta.Población más cercana y línea ferroviaria en actividad. regular o malo e igual categorización para ganadería. Los tasadores tendremos pues. donde alguien puso un tallercito alguna vez. Ese es el caso de tinglados en barrios. medianas.Superficie en hectáreas. . turnos. . el dueño del galpón decide alquilarlo o venderlo.. unos con presencia de duraznillo blanco (S. con mucho pasto salado más inferiores.Agua subterránea. desperdicios.Climatología: lluvias. agrandó la superficie.. cuartel o pedanía) .Amojonamiento si lo hay. bajas. período libre de éstas. alambrados. . su régimen. etc. medias heladas. Este crecimiento generalmente fue acompañando a la forma típica del trabajo.. como le comenzó a ir mejor.Ubicación (provincia. Y digo no posibilidades pues. algunos galpones son en forma de “ele”. calidad y disponibilidad.Rutas pavimentadas o mejoradas más cercanas. . .Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho) dotación en litros por segundo. partido o departamento. Suele suceder que existen galpones hechos a medida que el trabajo fue creciendo. . existe superficie que para nada sirve.Tapiz vegetal: discriminado entre herbáceo (especies útiles) y arbáreo (tipo de monte. Y son así pues la necesidad era hacerlos de esa forma o. Debemos dar un valor de tasación para que el inmueble se venda o se alquile en un tiempo corto. o ingreso nulo para vehículos.

lo mismo que el hilo liso de abajo del alambrado. los vaivenes de la economía de nuestro país son factores a tener en cuenta para la valuación tanto de alquileres como para las ventas de edificios industriales. techos de fibrocemento. cercanos a zanjones que acumulan agua. de mucha antigüedad: cabriadas de madera. más planos aparece el espinillo (A. También el pelaje del ganado “abayado”. bañados. poca altura de los techos. donde la presencia de jume (Salicornia). no sólo en la forma de fabricar y estibar. cortado y corroído. una fracción que mejore los accesos o aumente el tamaño de la explotación. domina el ñandubay (P. algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes más bajas. ubicados dentro de barrios en su mayoría residenciales familiares. campos buenos aparentemente para invernada. por lo cual sus barrios del nordeste contenían gran cantidad de galpones ya construidos. fotocopia del título de propiedad. pero que pueden ser útiles cuando se trabaja en gabinete. Permanentemente nos vemos sacudidos por cuestiones que nada tienen que ver con la estructura de los galpones en sí misma y. lo afectan grandemente. Condición indispensable antes de iniciar esta tarea. siempre y cuando lograran un contrato de alquiler por al menos 5 años. también alertan sobre problemas de agua. por supuesto comenzaron a crecer. los galpones tuvieron un gran auge durante el período de la radicación de las automotrices en Córdoba. chañar (G. un croquis con rumbos. con bastante lanares. para luego poderlo ubicar en algún plano catastral. En esa época comenzó a plantearse la diferencia de construcción. En el litoral.. o molinos en una parte y tanque alejados de él. ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma Quebracho). nos está diciendo de problemas de agua. pisos de poco espesor de material. Y. paredes sin revocar. sino también en dónde se hacían tales acciones. linderos. molinos sobre la calle en la costa de los alambrados. no cumplía con los requisitos exigidos por los interesados. donde por ciertas características que aprecie en el campo. Por ende. tanques de cemento o de loza de cemento. máxime si se conoce poco el lugar.. Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones siempre de ser posible con el propietario o su personal.. es de aguas malas. vestuarios mínimos. al igual que molinos con varios “chupadores” o la napa es insuficiente o de mala calidad. En otros casos. distancia a pavimento. Los valores. Refiriéndonos a épocas actuales. Reflexiones del disertante: algo de historia reciente. Comenzaron a proliferar inversores que compraban terrenos y construían “a medida” de los interesados. Córdoba fue pionera en talleres dedicados al ferrocarril. 2.. pero cuando se tornan. Y fue así que surgieron muchas naves con techos de nuevas chapas. pudiendo compartirlas o no. en la redacción del informe.. por ende. bien escurridos. Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz. Caven). para un vecino tiene su valor. debido a la exigencia de las terminales de autos. como ninguna otra. son signos del mismo problema. Precisamente aquí comenzó a surgir el producto buscado hoy por la demanda y que marcó una concreta diferencia entre lo viejo y lo nuevo. y en última instancia. Decorticans).116 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS Igualmente. revestidos por dentro con materiales aislantes térmicos. etc. que a la hora de poner precio. creció también el número de interesados en construir unidades para alquilar o vender. que el profesional debe incluir en el informe. en cuanto a fabricación y deposito. calles angostas para camiones de gran porte. debiendo además evaluar las extrínsecas o indirectas que también se mencionan. Fue una época. etc. escasa potencia de electricidad. La revisión debe ser minuciosa. Por ejemplo. pasto salado (Distichlis) denotan salinidad en el suelo. falta de playa de maniobras. También la vegetación herbácea y arbórea es un indicador de calidades de suelos. detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus características (antecedentes intrínsecos o directos que se mencionarán posteriormente en esta exposición). pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de ubicación. puede deducir condiciones del mismo. poco espacio dedicado a oficinas. en que las normas de fabricación empezaron a tener importancia. . Igualmente. sino lo hay.. Es más. sin instalaciones de reciclado de residuos. pisos especiales 5 101 . en los campos altos. Revisación. Algarrobilla). Se hace un resumen de las condiciones intrínsecas o directas del fundo. De golpe comenzó a crecer la demanda de unidades debido al incremento de trabajo de los autopartistas. inexistencia de algunos servicios. la mayoría de los galpones que había en existencia.

Y de vuelta a bajar los precios. granos. Asimismo. en inmobiliarias de la zona. la incidencia. Las automotrices se fueron “todas”. Ya no solamente se tasaban espacios vacíos. tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular.cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por este motivo. fletes que cobran los camiones. una fracción de campo. que lo estuvieron por algunos años. Y cuando todo lo nuevo estaba en auge. no es significativa. a veces. superficies de más de 5. hacia donde se desplaza el grueso de la producción y no faltan casos. Casi de la noche a la mañana quedaron vacíos un buen número de unidades de galpón. Por otra parte. Curso de Peritos 2004). De ser una zona tambera. con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente en invierno. consignatarios. lográndose con esta condición una rápida salida de los productos perecederos. además.galpones. que sufren las ventas. ahora también eran tenidos en cuenta los nuevos factores de la nueva economía de los años noventa. cuyo valor es el agua. y su comparación con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos informantes. En este aspecto. este tipo de ofertas en Buenos Aires es muy común de encontrar. Las empresas que se vienen a radicar (la mayoría para depósitos) buscan bajar sus costos fijos de cualquier manera y.. ganado. Y como todo mercado. siempre informan al tasador sobre los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta de ganado. influyendo esto también en el valor de la tierra.. Algunas dejaron hasta sus galpones vacíos (caso Chrysles) y otras dejaron de encargar trabajo a las autopartistas locales o lo encargaban a Brasil que era más barato.com) Por estos factores mencionados y.102 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 115 con tratamientos de endurecimiento y de alisado. éstos pueden aportar datos sobre fletes. etc. adelantan características particularidades. que diferían de las de antaño. playas de maniobras aptas para camiones de gran porte. las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idéntica función. los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo sobre pavimento aprovecha esta situación. fracciones chicas pero medanosas.000 mts2 en galpones y no encuentran. en muchos casos. El resto puede hallarse en el área de la zona donde está el predio a revisar. casas centrales de firmas. algunos bancos (Banco de la Nación -casa centralDepartamento de Tasaciones). dársenas cómodas (elevables o no) para la rapidez del intercambio de mercaderías. especialmente en zonas lluviosas. oficinas con recursos acordes para manejar tecnología. Como ejemplo de esto último tenemos a empresas que buscan. ahora ya con distinciones particulares. con lo que demanda de buenas naves casi no existente por nuestras latitudes. de secado. comenzó el éxodo de empresas debido a las crisis que desestabilizó a nuestro país y a nuestra provincia y ciudad. la tasación de unidades de galpón es una actividad que merece su tiempo y análisis. Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona. comenzaron a aparecer los nuevos precios de valuación por metro cuadrado. que con la finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guías en días de lluvias a vecinos alejados del pavimento. por reducida que sea. tienen un plus de valor. En algunas regiones del país. . sólo que los precios no lograron aún llegar a los que existieron entonces. etc. remitiendo inmediatamente. Y allí se pagan precios de sorpresa para nuestros estándares (ver www. etc.. sobre el valor del campo. donde sabiendo qué campo se revisará. algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. También hay algunos municipios en zonas de invernada. con la finalidad de mejorar otro campo y sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las hectáreas totales. es necesario averiguar si se consideran elevados o no y los motivos. Asimismo. paredes que eran tratadas para no dejar pasar la humedad. las casas de remates ferias. (disertación de Bellomo. por otro buen número de ellos. de ventas que luego fundamentarán su opinión. gastos de comercialización. Tengamos en cuenta de que la mayoría de las empresas elige radicar en el gran mercado de Buenos Aires a la fabricación y destinar camiones al transporte de productos hacia el resto del país. pues con el tendido de cañerías puede variar de una explotación de cría a otra de invernada.. se pagan bien. La situación se está revirtiendo poco a poco. una buena forma es achicando el presupuesto que destinan al alquiler de galpones para sus productos. pero con agua buena. pues las únicas de esas medidas están ocupadas por las únicas fábricas que han subsistido en el tiempo y. donde acudiendo a acopiadores de cereales.. Asimismo es sabido que campos sobre pavimento.

. tambo). En organismos oficiales. las clasificó en: 3. a veces. a su vez. siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad y es factor decisivo. no se calcula solamente ingresos y egresos que la explotación normalmente origina con rindes normales. Algunos de éstos no necesariamente pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. a lo que hoy denominamos “técnicas”. se debe determinar el lucro cesante. Valor de garantía: Es el que generalmente solicitan las instituciones bancarias por préstamos que deben acordar a sus clientes. originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre sí la poesía. puede ser placentero. si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido. las existencias ganaderas por destino (cría. Corresponde pues. música) Artes de representación del pensamiento (literatura) . el estético. en casos de ejecución siempre hay más gastos. etc. del capital de explotación. revistas y publicaciones privadas. invernada. del capital circulante. También se fija el caso de explotaciones donde hay plantaciones que recién entran en su período óptimo de producción y que el mismo puede ser de varios años. Dentro de la historia de la humanidad. Zimmermann. habilidad y destreza para hacer algo. aportan datos estadísticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por provincias. cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfacción intelectual del creador. Bellas artes. existen. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos.114 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS LA TASACION INDUSTRIALES EN ELYARTE DEPOSITOS 3. por lo tanto. el primero tiene por finalidad crear objetos bellos. donde el prestamista nunca dirige la explotación. 5. interés de la inversión en mejoras. no puede introducir modificaciones en el rumbo de ésta. en su siglo de “las Luces de Pericles” significaba “hacer algo” estético y bello que trascienda sublimemente. Aristóteles define el arte como capacidad orientada por la razón de producir cualquier objeto. se hace en tres etapas: 1. Aspectos generales El vocablo arte etimológicamente procede del latín ars / artis. Este “saber hacer” es en cierta parte teórico y. donde hay uno de ellos que le interesa una fracción porque es donde siempre vivió y acepta pagar más o también otro interesado por cierto bien que perteneció a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando aún más. los riesgos de diferir por un tiempo los cobros de los servicios. 4. Por lo tanto. práctico. en algunos casos fotografías más modernas y también 103 5 Artes de representación material (arquitectura y escultura) Artes de representación perceptiva (pintura. estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos. La tasación Todo trabajo de tasación rural. Asimismo Kant distingue entre arte mecánico y estético. Recopilación de antecedentes. precios depurados. hacer nuevos planes. Contemporáneos como Lessing.. CAPITULO V LA TASACIÓN EN EL ARTE por Marcela Agustina Ibáñez 1. En este lineamiento. departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas divisiones políticas (las sembradas y cosechadas). Valor potencial: Es el que se lograría modificando la actual explotación y mejorando los ingresos. etc. Como se dijo anteriormente. con nuevas clasificaciones sobre las artes. por otro. para los griegos. Bolsa de Cereales. precios actualizados de los productos en los últimos años. la pintura y la música. que significa virtud. sino que se suman rubros como amortizaciones. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador en la revisión del predio es la fotografía aérea que se puede adquirir en la provincia de Córdoba.

frente a un interesado a vender su predio. ajustándose a las prácticas. donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado. e) cuando se deba fijar el canon de arrendamiento. pintura... Quienes lo hacen por la actualidad. decoración sobre madera). publicaciones en catálogos y cotizaciones en el entendiendo que la conjunción de estas dos opiniones son importantes para arribar a valores razonables. exclusivas o producciones en series. como así también tener presente el vínculo referencial que le otorga su autor. deseos. él es quien dirige la empresa. con la eficiencia también media. Cinco espacios en donde las musas exaltadoras del espíritu corporal material influyen en el raciocinio del ser temporal para crear algo a su satisfacción. Consecuentemente. transmitir una intensidad una manera de ver las cosas. escultura. puede cambiar el tipo de explotación a su criterio o el de sus asesores.. pidiendo opinión a los conocedores del tema y sabe que una vez tomada la decisión de compra. hablar de las antigüedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al tiempo de la era antigua en la humanidad. que puede ser: 1. etc. etc. Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las antigüedades. para luego pasar al análisis del mercado de comercialización. demanda de este tipo de bienes. y la libertad del pensamiento en acción”. temple (pintura diluida con miel. la renta razonable a obtener.. b) Pintura de caballete con procedimientos al temple. pues no todas las artes son antiguas y viceversa. mientras que los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien. formas de pago. 2. etc. utilizados por un empresario mediocre que aplique técnicas razonables y probadas. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad actual del predio. por ejemplo. encauste (pirograbados. sumándose algún tipo de opinión sobre la aptitud por tal o cual tipo de explotación. qué tipo de valores debe determinar a través de su trabajo. independientemente de las condiciones del mercado. manufactura y valor de la obra de arte o del objeto antiguo. en su solo punto de vista técnico las que se pueden clasificar en: a) pintura mural (pared muro). se debe preguntar: jarrones: porcelana china o japonesa. que le indique el mayor valor que puede pagar. . no obstante es de común habla referirse sobre los objetos clásicos o que revisten cierta vetustez y que superaron al tiempo en su vida útil constituyendo así una pieza excepcional. c) casos judiciales de separación de bienes. para determinar el origen. el que posee características indiscutibles estrechamente relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos. donde se hace una evaluación de las transacciones corrientes en la zona. literatura.... el creador de la cosa. metal). la aptitud. etc. Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y desfavorables. rendimientos. poder adquisitivo. ansias.. óleos (colores diluidos en aceites). parten del principio que se vende lo existente y no lo que puede hacerse por mérito del comprador. se puede enseñar a pintar. Asimismo referirse a las bellas artes no es sólo pensar en pinturas y. sobre vidrio. b) también puede ser el caso de un interesado por adquirir un campo y acude a un tasador. acuarelas (colores diluidos en agua). c) cuando hay una ocupación temporaria del bien que excede el contrato y se debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al valor del bien y tiempo de ocupación. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias. asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros de comercialización. que bien constituyen las bellas artes como dice la artista Marciel Schvartz “. período o época a la que pertenece la pieza. no es sólo información histórica sino que debe aprender a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en el mercado. manifestándose a través de la arquitectura. única y quizás poco convencional.104 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 113 Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad la expresión de la belleza. 2. pastel (lápiz con material colorante preparada con agua de goma). los cálculos deben hacerse. con diversos procedimientos de frescos (pared recién preparada y colores mezclados en agua de cal). de acuerdo al valor razonable. Valores a determinar Todo profesional que reciba una orden de tasación. El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos y sólidos. debe analizar y consultar con su cliente. incorporar nuevas técnicas. Por ello es necesario tomar el más amplio conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte. yema de huevo. música.

autor. Mobiliario: producción artesanal individual o empresa creadora de productos de estilo. maestros que lo influenciaron y tendencias. demostración de interés de compra por la aceptación de las obras del autor que surge de las distintas exposiciones. impacto en el mercado y demanda social. impacto de presentación. El valor de la tierra. En otros términos. Ej. operaciones de crédito. Los elementos del valor serían en primer término. rendimientos. Nicoli que “el tasador procede hasta cierto punto como el agrimensor. posibilidades de un valor intrínseco (ej. siendo además. origen. etc. además sobre el bien e impacto social (local e internacional). evolución de sus estudios de arte. poder adquisitivo social en el lugar de comercialización Lugar de origen. expropiaciones. material que lo compone). currículo vitae. si es mobiliario. mientras que el valor de la tierra varía en el mismo”. quien encomienda un trabajo de tasación. si se dieran medidas que permitan una exportación fluida de granos y carnes y con buenos márgenes para el productor? Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y dentro de estas últimas. la época. mientras que otros lo hacen por la aptitud. premios. origen.. en el mercado. el tipo de madera. a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario cuando hay alta demanda. evaluación del mercado y demanda actual. división de condominio. el precio la valuación monetaria de los bienes y donde el precio sería el valor venal. tipo y estilo de bellas artes. su tendencia. tipo estilo. Debe tener en cuenta. trayectoria e impacto social. realizado con metales y piedras preciosas. la demanda es la utilidad y la oferta es la facilidad de su adquisición. no constituyen bellas artes pero sí pueden conformar parte de las antigüedades en donde es menester reconocer su significativo valor y comercialización.. nacional o e internacional. ¿Qué sucedería en este momento. esculturas: material de composición. fecha y lugar de nacimiento. precios. si es de bellas artes. Aplicación empírica 5 OBJETO CREADOR DEL OBJETO Características: origen. o valor de mercado o valor corriente. donde hay quienes se inclinan por la actualidad. evaluación subjetiva existencia en catálogos y bibliografías nacionales e internacional. la conveniencia económica de determinados cultivos. Las primeras son para operaciones de compraventa. mobiliario: si es simplemente un mueble viejo o en él se puede percibir el estilo que lo identifica. está influenciado por la oferta y la demanda. Siempre es importante fijar criterio de tasación. siempre regido por la oferta y la demanda. de clima. pinturas: saber diferenciar las técnicas y conocer el currículo del autor. mercado de origen y externo. o sea. que ésta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones vigentes a esa fecha. año o época.. la utilidad y la dificultad de adquisición. mientras que el tasador lo hace en función de la unidad de moneda.112 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS LA TASACION INDUSTRIALES EN ELYARTE DEPOSITOS valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de economía rural y técnica agraria. a) artista plástico: referencia. medidas de gobierno y donde frente a cualquier variación de cualesquiera de ellas en más o en menor en el corto plazo incide en el valor de la tierra. Sobre esto mismo expresa V. lo más importante es saber identificar el bien y distinguir entre arte y artesanías. época (ej. por lo tanto. como consecuencia de lo limitado de su cantidad. época. Objetos tales como relojes o demás bienes suntuosos. estatuas Cappio Di Monti o silla Luis XV) . sus resultados y las condiciones intrínsecas y extrínsecas del fundo. Preguntas que constituyen el punto de partida organizativo para el tasador en la búsqueda de información necesaria para la tasación. 2. colección en series limitadas o pieza exclusiva y única. Los términos valor y precio correspondientes se confunden debiendo señalar: “el precio es la manifestación concreta del valor”. tipo de producción. las hay ordinarias y catastrales. pero debiendo tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo. pues éste mide las cosas reduciéndolas a la unidad de longitud y superficie. 105 .

sus resultados al cabo de 150 años son inesperadamente ingenuos y realistas “cualquier cosa es arte” es el máximo de realismo que se pueda soñar. Destacada labor en la formación de nuestros profesionales en la especialidad. Recabando más antecedentes. Galerías de artes. El Dr. es la versión -en artes plásticas. se harán algunas consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasación.106 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 111 DETERMINACIÓN ECONOMICA La base comercial esta dada por el creador del bien. Local. estimación. la experiencia propia en esto. mientras que otros la definen como valuación. significa determinación del valor de la tierra. en Internet. Nacional e Internacional. el ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer término. .que es el precio máximo o mínimo que fija la autoridad a las cosas. anticuarios. valuaciones o valoraciones. Este crítico contemporáneo piensa que ningún paradigma quedó en pie después de la modernidad. determinación académicas de bellas artes. Sin embargo. hasta el punto que suscita la aprobación general y es propuesta como motivo de imitación. agentes de comercialización y demás ámbitos ya sean. porque en las (1) Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Córdoba. señala que tasación o valuación o valoración o estimación o justiprecio de una propiedad. Otras consideraciones para tener en cuenta El siglo del marketing Jorge Barón Bisa nos dice que la obra maestra es aquella en la que el oficio y talento del creador han logrado encarnar lo mejor de un paradigma. Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Española sobre lo que es tasación. como CAPITULO VI PERITAJES Y TASACIONES RURALES por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas 1. ninguna obra puede ser propuesta como maestra. para luego entrar de lleno en la parte práctica. tendiente a mantener en muchas ocasiones una cotización en plaza. justiprecio de las cosas. hallamos en primer término. Con ese telón de fondo. entendiendo es más ajustado a la realidad este último. acota Borea que Canavezzi lo define como “Agrotimesis” de Agros. Informe del mercado local a través de catálogos. La posmodernidad no tiene obras maestras ni las puede tener. Determinación empírica: { Obra o bien Antecedentes Autor o creador de la cosa económicos/Mercado —————————————————————— Determinación del precio del bien objeto de la tasación 3.de aquel mapa borgeano tan perfecto que terminó por ser tan grande como el imperio que representaba. la palabra Tasa -de tasar. destacado investigador de la temática agropecuaria. siempre refiriéndose a tasaciones. el proceso del arte occidental nos ha llevado a un punto en el que “cualquier cosa puede ser arte”. Tierras y mejoras Sobre este tema de determinación del valor de la tierra y mejoras. las estructuras e instituciones artísticas no colapsaron. luego se transcribirán las acepciones de distintos especialistas. disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del Tribunal Examinador. oficiales o particulares del poder adquisitivo social. Ratifica que la modernidad empezó con violentos ataques contra el realismo académico. Bórea. las obras maestras modernas devoraron las propias condiciones que las crearon y se aseguraron así que en el futuro no hubiese más competidoras. campo y timesis.

. que se interrelacionan sin ningún complejo con los intereses empresariales. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”. en donde cada una de las épocas caracteriza a los creadores de la .A. España 2003. Suplemento Cultural. no obstante. El “cualquier cosa es arte” fue el telón que permitió que sigilosa pero efectivamente. quizás lamentable en forma directa nos otorgue números frios que no estén en relación para los amantes del arte. recuerda y relaciona con aquella del campo filosófico en el siglo V antes de Cristo. surgiendo artistas que trabajan con éxito dentro como fuera de la propia disciplina. Un marchante. punto de máxima sofística. Toda información de actualidad del arte constituye un elemento de referencia importantísima a la hora de identificar al objeto de la tasación y sus autores. sólo puede subir y bajar caprichosamente los precios. cuando la sofística griega demolió todo intento de conceptuar sistemáticamente. y creó sin saberlo las condiciones para que Sócrates.110 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS LA TASACION INDUSTRIALES EN ELYARTE DEPOSITOS 107 era de prever. Evolución del arte Aspectos sociales y económicos 5 La arquitecta Nora Muchaga nos presenta un cuadro evolutivo del arte. Unidad Editorial S. el dinero tomara el lugar de la estética. Esgrime que en arte se ha llegado al “punto cero”. la que está dando paso a una nueva era de bohemios en su práctica artística. La situación de la estética contemporánea. Visiones actuales de los amantes del arte en su sentido pleno. Platón y Aristóteles recogieran el guante y surgieran así en la historia de la humanidad los grandes maestros. ni con sus conceptos tradicionales. ello significa que el mundo del arte se dirige a todo lo relacionado con la economía.. Así como en nuestra sociedad también en Europa se observan situaciones similares en donde se los encuadran dentro de las “economías del arte”. ya libre de ataduras artísticas teóricas y técnicas. pero no puede crear obras maestras auténticas. Bibliografía complementaria para el estudio del módulo Revista Descubrir el arte. en la actividad del tasador el punto de partida en la fijación del precio es efectivamente en el mercado de comercialización de la obra el que. El crecimiento de las cotizaciones. Diario “La Voz del Interior”.. es la disolución total de todos los paradigmas. que sin desmerecer la creatividad humana contemporánea critican el marketing generado totalmente desprovisto de la estética. ante el derrumbe de los paradigmas. 4. se maneja en el arte contemporáneo según los criterios del marketing.

como se organizaría para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo para la explicación-. ¿Usted posee una obra de arte.objetos suntuosos? (además de responder ejemplifique en cada caso) 2.artística y religiosa) ACADEMICISMO ¿Por qué lo hace? Arte DECORATIVO (revela prestigio de clase) VANGUARDIAS ¿Por qué lo hace? Arte por el ARTE (autonomía) investigación creativa-testimonio de ideales revolucionarios PERITAJES LA TASACION Y TASACIONES EN EL ARTE RURALES ¿Quién lo hace? ACTUALIDAD ¿Por qué lo hace? Arte busca SU SENTIDO ACTUAL (búsqueda del éxito individual-LIBERTAD total. ¿Participó alguna vez en la comercialización de este tipo de objetos? Comente la experiencia. ¿ Cree Ud. algo de referencia tiene que ver su autor? ¿Por qué? 6. ANTIGUAS (teocracia –aristocracia y monarquías) ¿Por qué lo hace? Arte como símbolo DECORATIVO/PODER Necesidad de trascendencia GRECIA Y ROMA ¿Por qué lo hace? Arte como la búsqueda IDEAL FILOSOFICO BELLEZA/ ESTETICA EDAD MEDIA ¿Por qué lo hace? Arte como representación RELIGIOSA (clero) RENACIMIENTO ¿Por qué lo hace? Arte con actitud INTELECTUAL (investigación científica. ´ ´ ´ ´ ´ ´ ´ PREHISTORIA ¿Por qué lo hace? Necesidad básica ligada a la SUPERVIVENCIA CIV.. que es importante tener conocimiento de la historia del arte para realizar tasaciones? 10. Si le piden la tasación de un instrumento musical. ¿ Qué diferencia -a su criterio. que además de las características propias de una obra de arte. antigüedad u objeto suntuoso? Describa sus características y posibles valores. 109 . vinculada al MERCADO EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES Trabajo para resolver en forma grupal 1.puede existir entre un automóvil clásico y uno antiguo? 3. cuadro pintado al óleo? 5. ¿ Cuál sería su proceder ante el requerimiento de un cliente para la tasación de una obra de arte. ¿ Qué conocimiento posee sobre mobiliario clásico o antiguo? 4. Ej.antigüedades . 9. ¿ Qué entiende por: bellas artes .108 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR obra. ¿Cree Ud. ¿Qué información tiene presente del mercado actual con relación al grupo de objetos referidos en el punto 1? 8. 7. su motivación y posible comercialización conforme a quienes demandan su adquisición.

7. vinculada al MERCADO EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES Trabajo para resolver en forma grupal 1. ¿ Cuál sería su proceder ante el requerimiento de un cliente para la tasación de una obra de arte. antigüedad u objeto suntuoso? Describa sus características y posibles valores. su motivación y posible comercialización conforme a quienes demandan su adquisición. ¿Usted posee una obra de arte. 9. ´ ´ ´ ´ ´ ´ ´ PREHISTORIA ¿Por qué lo hace? Necesidad básica ligada a la SUPERVIVENCIA CIV. cuadro pintado al óleo? 5. Si le piden la tasación de un instrumento musical. como se organizaría para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo para la explicación-. ¿ Qué diferencia -a su criterio. que es importante tener conocimiento de la historia del arte para realizar tasaciones? 10. ¿ Qué conocimiento posee sobre mobiliario clásico o antiguo? 4. 109 .. ¿Cree Ud. ¿ Cree Ud. ¿ Qué entiende por: bellas artes .108 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR obra.artística y religiosa) ACADEMICISMO ¿Por qué lo hace? Arte DECORATIVO (revela prestigio de clase) VANGUARDIAS ¿Por qué lo hace? Arte por el ARTE (autonomía) investigación creativa-testimonio de ideales revolucionarios PERITAJES LA TASACION Y TASACIONES EN EL ARTE RURALES ¿Quién lo hace? ACTUALIDAD ¿Por qué lo hace? Arte busca SU SENTIDO ACTUAL (búsqueda del éxito individual-LIBERTAD total. ANTIGUAS (teocracia –aristocracia y monarquías) ¿Por qué lo hace? Arte como símbolo DECORATIVO/PODER Necesidad de trascendencia GRECIA Y ROMA ¿Por qué lo hace? Arte como la búsqueda IDEAL FILOSOFICO BELLEZA/ ESTETICA EDAD MEDIA ¿Por qué lo hace? Arte como representación RELIGIOSA (clero) RENACIMIENTO ¿Por qué lo hace? Arte con actitud INTELECTUAL (investigación científica. ¿Participó alguna vez en la comercialización de este tipo de objetos? Comente la experiencia. ¿Qué información tiene presente del mercado actual con relación al grupo de objetos referidos en el punto 1? 8.objetos suntuosos? (además de responder ejemplifique en cada caso) 2. algo de referencia tiene que ver su autor? ¿Por qué? 6. Ej.antigüedades . que además de las características propias de una obra de arte.puede existir entre un automóvil clásico y uno antiguo? 3.

recuerda y relaciona con aquella del campo filosófico en el siglo V antes de Cristo. Toda información de actualidad del arte constituye un elemento de referencia importantísima a la hora de identificar al objeto de la tasación y sus autores. cuando la sofística griega demolió todo intento de conceptuar sistemáticamente. se maneja en el arte contemporáneo según los criterios del marketing. España 2003. en la actividad del tasador el punto de partida en la fijación del precio es efectivamente en el mercado de comercialización de la obra el que. la que está dando paso a una nueva era de bohemios en su práctica artística. 4. sólo puede subir y bajar caprichosamente los precios. surgiendo artistas que trabajan con éxito dentro como fuera de la propia disciplina. El crecimiento de las cotizaciones. Bibliografía complementaria para el estudio del módulo Revista Descubrir el arte. La situación de la estética contemporánea. quizás lamentable en forma directa nos otorgue números frios que no estén en relación para los amantes del arte. Platón y Aristóteles recogieran el guante y surgieran así en la historia de la humanidad los grandes maestros. El “cualquier cosa es arte” fue el telón que permitió que sigilosa pero efectivamente. y creó sin saberlo las condiciones para que Sócrates. pero no puede crear obras maestras auténticas. Un marchante. punto de máxima sofística. Esgrime que en arte se ha llegado al “punto cero”. es la disolución total de todos los paradigmas. ello significa que el mundo del arte se dirige a todo lo relacionado con la economía. que se interrelacionan sin ningún complejo con los intereses empresariales.. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”. Diario “La Voz del Interior”. Suplemento Cultural. no obstante.. Visiones actuales de los amantes del arte en su sentido pleno. ya libre de ataduras artísticas teóricas y técnicas. ante el derrumbe de los paradigmas. Unidad Editorial S. Así como en nuestra sociedad también en Europa se observan situaciones similares en donde se los encuadran dentro de las “economías del arte”.. el dinero tomara el lugar de la estética. Evolución del arte Aspectos sociales y económicos 5 La arquitecta Nora Muchaga nos presenta un cuadro evolutivo del arte. que sin desmerecer la creatividad humana contemporánea critican el marketing generado totalmente desprovisto de la estética. ni con sus conceptos tradicionales.110 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS LA TASACION INDUSTRIALES EN ELYARTE DEPOSITOS 107 era de prever. en donde cada una de las épocas caracteriza a los creadores de la .A.

porque en las (1) Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Córdoba. El Dr. hasta el punto que suscita la aprobación general y es propuesta como motivo de imitación. . La posmodernidad no tiene obras maestras ni las puede tener. acota Borea que Canavezzi lo define como “Agrotimesis” de Agros.que es el precio máximo o mínimo que fija la autoridad a las cosas. hallamos en primer término. mientras que otros la definen como valuación.106 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 111 DETERMINACIÓN ECONOMICA La base comercial esta dada por el creador del bien. justiprecio de las cosas. en Internet. destacado investigador de la temática agropecuaria. señala que tasación o valuación o valoración o estimación o justiprecio de una propiedad. campo y timesis. anticuarios. la experiencia propia en esto. la palabra Tasa -de tasar. Determinación empírica: { Obra o bien Antecedentes Autor o creador de la cosa económicos/Mercado —————————————————————— Determinación del precio del bien objeto de la tasación 3. significa determinación del valor de la tierra. oficiales o particulares del poder adquisitivo social. Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Española sobre lo que es tasación. las estructuras e instituciones artísticas no colapsaron. el proceso del arte occidental nos ha llevado a un punto en el que “cualquier cosa puede ser arte”.de aquel mapa borgeano tan perfecto que terminó por ser tan grande como el imperio que representaba. disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del Tribunal Examinador. agentes de comercialización y demás ámbitos ya sean. Destacada labor en la formación de nuestros profesionales en la especialidad. siempre refiriéndose a tasaciones. el ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer término. entendiendo es más ajustado a la realidad este último. determinación académicas de bellas artes. Este crítico contemporáneo piensa que ningún paradigma quedó en pie después de la modernidad. valuaciones o valoraciones. estimación. luego se transcribirán las acepciones de distintos especialistas. para luego entrar de lleno en la parte práctica. es la versión -en artes plásticas. sus resultados al cabo de 150 años son inesperadamente ingenuos y realistas “cualquier cosa es arte” es el máximo de realismo que se pueda soñar. Tierras y mejoras Sobre este tema de determinación del valor de la tierra y mejoras. Bórea. Sin embargo. Con ese telón de fondo. Recabando más antecedentes. como CAPITULO VI PERITAJES Y TASACIONES RURALES por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas 1. tendiente a mantener en muchas ocasiones una cotización en plaza. Otras consideraciones para tener en cuenta El siglo del marketing Jorge Barón Bisa nos dice que la obra maestra es aquella en la que el oficio y talento del creador han logrado encarnar lo mejor de un paradigma. las obras maestras modernas devoraron las propias condiciones que las crearon y se aseguraron así que en el futuro no hubiese más competidoras. Galerías de artes. Ratifica que la modernidad empezó con violentos ataques contra el realismo académico. Nacional e Internacional. Local. se harán algunas consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasación. ninguna obra puede ser propuesta como maestra. Informe del mercado local a través de catálogos.

mientras que el tasador lo hace en función de la unidad de moneda. ¿Qué sucedería en este momento. esculturas: material de composición. quien encomienda un trabajo de tasación. precios. pinturas: saber diferenciar las técnicas y conocer el currículo del autor. de clima. a) artista plástico: referencia. evolución de sus estudios de arte. mientras que el valor de la tierra varía en el mismo”. si se dieran medidas que permitan una exportación fluida de granos y carnes y con buenos márgenes para el productor? Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y dentro de estas últimas. Los términos valor y precio correspondientes se confunden debiendo señalar: “el precio es la manifestación concreta del valor”. Siempre es importante fijar criterio de tasación. época. currículo vitae. origen. trayectoria e impacto social. mientras que otros lo hacen por la aptitud. etc. impacto de presentación. demostración de interés de compra por la aceptación de las obras del autor que surge de las distintas exposiciones. tipo estilo. donde hay quienes se inclinan por la actualidad. mercado de origen y externo. el precio la valuación monetaria de los bienes y donde el precio sería el valor venal. la época. o valor de mercado o valor corriente. por lo tanto. Sobre esto mismo expresa V. la conveniencia económica de determinados cultivos. a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario cuando hay alta demanda. la utilidad y la dificultad de adquisición. si es de bellas artes. siempre regido por la oferta y la demanda. Mobiliario: producción artesanal individual o empresa creadora de productos de estilo. medidas de gobierno y donde frente a cualquier variación de cualesquiera de ellas en más o en menor en el corto plazo incide en el valor de la tierra. Ej. evaluación del mercado y demanda actual. además sobre el bien e impacto social (local e internacional). Los elementos del valor serían en primer término. posibilidades de un valor intrínseco (ej. la demanda es la utilidad y la oferta es la facilidad de su adquisición.112 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS LA TASACION INDUSTRIALES EN ELYARTE DEPOSITOS valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de economía rural y técnica agraria. operaciones de crédito. colección en series limitadas o pieza exclusiva y única. Objetos tales como relojes o demás bienes suntuosos. Debe tener en cuenta. año o época. El valor de la tierra. tipo y estilo de bellas artes. o sea. 2. las hay ordinarias y catastrales. lo más importante es saber identificar el bien y distinguir entre arte y artesanías. fecha y lugar de nacimiento. nacional o e internacional. origen. su tendencia. 105 . si es mobiliario. Las primeras son para operaciones de compraventa. división de condominio. evaluación subjetiva existencia en catálogos y bibliografías nacionales e internacional. Preguntas que constituyen el punto de partida organizativo para el tasador en la búsqueda de información necesaria para la tasación. en el mercado. En otros términos. realizado con metales y piedras preciosas. premios.. siendo además. como consecuencia de lo limitado de su cantidad. tipo de producción. rendimientos. pues éste mide las cosas reduciéndolas a la unidad de longitud y superficie. impacto en el mercado y demanda social. maestros que lo influenciaron y tendencias. pero debiendo tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo. Aplicación empírica 5 OBJETO CREADOR DEL OBJETO Características: origen. está influenciado por la oferta y la demanda. no constituyen bellas artes pero sí pueden conformar parte de las antigüedades en donde es menester reconocer su significativo valor y comercialización.. material que lo compone). el tipo de madera. Nicoli que “el tasador procede hasta cierto punto como el agrimensor. autor. mobiliario: si es simplemente un mueble viejo o en él se puede percibir el estilo que lo identifica. expropiaciones. sus resultados y las condiciones intrínsecas y extrínsecas del fundo. poder adquisitivo social en el lugar de comercialización Lugar de origen. época (ej. estatuas Cappio Di Monti o silla Luis XV) . que ésta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones vigentes a esa fecha..

donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado. acuarelas (colores diluidos en agua). Cinco espacios en donde las musas exaltadoras del espíritu corporal material influyen en el raciocinio del ser temporal para crear algo a su satisfacción. donde se hace una evaluación de las transacciones corrientes en la zona. pastel (lápiz con material colorante preparada con agua de goma).. como así también tener presente el vínculo referencial que le otorga su autor. etc.. asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros de comercialización. los cálculos deben hacerse. sumándose algún tipo de opinión sobre la aptitud por tal o cual tipo de explotación. temple (pintura diluida con miel. él es quien dirige la empresa. independientemente de las condiciones del mercado. metal). c) cuando hay una ocupación temporaria del bien que excede el contrato y se debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al valor del bien y tiempo de ocupación. que le indique el mayor valor que puede pagar. qué tipo de valores debe determinar a través de su trabajo.. Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las antigüedades. Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y desfavorables. pues no todas las artes son antiguas y viceversa. decoración sobre madera). manufactura y valor de la obra de arte o del objeto antiguo. frente a un interesado a vender su predio. e) cuando se deba fijar el canon de arrendamiento. con la eficiencia también media. b) también puede ser el caso de un interesado por adquirir un campo y acude a un tasador. deseos. la aptitud. no es sólo información histórica sino que debe aprender a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en el mercado. de acuerdo al valor razonable. etc. El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos y sólidos. Valores a determinar Todo profesional que reciba una orden de tasación. 2. el que posee características indiscutibles estrechamente relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos. transmitir una intensidad una manera de ver las cosas. en su solo punto de vista técnico las que se pueden clasificar en: a) pintura mural (pared muro). la renta razonable a obtener. para luego pasar al análisis del mercado de comercialización. poder adquisitivo. .. incorporar nuevas técnicas. ajustándose a las prácticas. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias. y la libertad del pensamiento en acción”. se puede enseñar a pintar. ansias. música. Consecuentemente. sobre vidrio. formas de pago. se debe preguntar: jarrones: porcelana china o japonesa. Quienes lo hacen por la actualidad. por ejemplo. rendimientos. etc. literatura. parten del principio que se vende lo existente y no lo que puede hacerse por mérito del comprador. debe analizar y consultar con su cliente. Asimismo referirse a las bellas artes no es sólo pensar en pinturas y... manifestándose a través de la arquitectura. mientras que los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien. yema de huevo. puede cambiar el tipo de explotación a su criterio o el de sus asesores. encauste (pirograbados. etc. pidiendo opinión a los conocedores del tema y sabe que una vez tomada la decisión de compra. no obstante es de común habla referirse sobre los objetos clásicos o que revisten cierta vetustez y que superaron al tiempo en su vida útil constituyendo así una pieza excepcional. 2. óleos (colores diluidos en aceites). que bien constituyen las bellas artes como dice la artista Marciel Schvartz “. pintura. período o época a la que pertenece la pieza. demanda de este tipo de bienes. b) Pintura de caballete con procedimientos al temple. que puede ser: 1. exclusivas o producciones en series.. c) casos judiciales de separación de bienes. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad actual del predio. Por ello es necesario tomar el más amplio conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte. escultura. con diversos procedimientos de frescos (pared recién preparada y colores mezclados en agua de cal). publicaciones en catálogos y cotizaciones en el entendiendo que la conjunción de estas dos opiniones son importantes para arribar a valores razonables.104 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 113 Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad la expresión de la belleza. hablar de las antigüedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al tiempo de la era antigua en la humanidad.. utilizados por un empresario mediocre que aplique técnicas razonables y probadas. única y quizás poco convencional. el creador de la cosa. para determinar el origen.

También se fija el caso de explotaciones donde hay plantaciones que recién entran en su período óptimo de producción y que el mismo puede ser de varios años. a veces. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos. el primero tiene por finalidad crear objetos bellos. estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos. interés de la inversión en mejoras. donde hay uno de ellos que le interesa una fracción porque es donde siempre vivió y acepta pagar más o también otro interesado por cierto bien que perteneció a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando aún más. Este “saber hacer” es en cierta parte teórico y. Valor de garantía: Es el que generalmente solicitan las instituciones bancarias por préstamos que deben acordar a sus clientes. por otro. por lo tanto. los riesgos de diferir por un tiempo los cobros de los servicios. no se calcula solamente ingresos y egresos que la explotación normalmente origina con rindes normales. invernada. Bolsa de Cereales. Dentro de la historia de la humanidad. del capital de explotación. habilidad y destreza para hacer algo. música) Artes de representación del pensamiento (literatura) . con nuevas clasificaciones sobre las artes. sino que se suman rubros como amortizaciones. puede ser placentero. en algunos casos fotografías más modernas y también 103 5 Artes de representación material (arquitectura y escultura) Artes de representación perceptiva (pintura. cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfacción intelectual del creador. existen. se hace en tres etapas: 1. Corresponde pues. originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre sí la poesía. etc. CAPITULO V LA TASACIÓN EN EL ARTE por Marcela Agustina Ibáñez 1. donde el prestamista nunca dirige la explotación. Zimmermann. práctico.114 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS LA TASACION INDUSTRIALES EN ELYARTE DEPOSITOS 3. que significa virtud. La tasación Todo trabajo de tasación rural. En este lineamiento. las clasificó en: 3. precios depurados. Aspectos generales El vocablo arte etimológicamente procede del latín ars / artis. en casos de ejecución siempre hay más gastos. 4. Contemporáneos como Lessing. En organismos oficiales. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador en la revisión del predio es la fotografía aérea que se puede adquirir en la provincia de Córdoba. departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas divisiones políticas (las sembradas y cosechadas). Como se dijo anteriormente. se debe determinar el lucro cesante. a lo que hoy denominamos “técnicas”. Recopilación de antecedentes. Por lo tanto. las existencias ganaderas por destino (cría. si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido.. Bellas artes. siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad y es factor decisivo. el estético. revistas y publicaciones privadas. para los griegos. precios actualizados de los productos en los últimos años. no puede introducir modificaciones en el rumbo de ésta. hacer nuevos planes. etc. aportan datos estadísticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por provincias. tambo). Aristóteles define el arte como capacidad orientada por la razón de producir cualquier objeto. Valor potencial: Es el que se lograría modificando la actual explotación y mejorando los ingresos. del capital circulante. la pintura y la música.. en su siglo de “las Luces de Pericles” significaba “hacer algo” estético y bello que trascienda sublimemente. 5. Asimismo Kant distingue entre arte mecánico y estético. Algunos de éstos no necesariamente pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. a su vez.

Casi de la noche a la mañana quedaron vacíos un buen número de unidades de galpón. gastos de comercialización.102 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 115 con tratamientos de endurecimiento y de alisado. que con la finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guías en días de lluvias a vecinos alejados del pavimento. lográndose con esta condición una rápida salida de los productos perecederos.com) Por estos factores mencionados y. Curso de Peritos 2004). hacia donde se desplaza el grueso de la producción y no faltan casos. consignatarios. Asimismo. éstos pueden aportar datos sobre fletes. También hay algunos municipios en zonas de invernada. una buena forma es achicando el presupuesto que destinan al alquiler de galpones para sus productos. cuyo valor es el agua. ahora también eran tenidos en cuenta los nuevos factores de la nueva economía de los años noventa.. El resto puede hallarse en el área de la zona donde está el predio a revisar. en muchos casos. oficinas con recursos acordes para manejar tecnología. remitiendo inmediatamente. especialmente en zonas lluviosas. pues las únicas de esas medidas están ocupadas por las únicas fábricas que han subsistido en el tiempo y. sólo que los precios no lograron aún llegar a los que existieron entonces. donde acudiendo a acopiadores de cereales. que lo estuvieron por algunos años. Por otra parte. algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. este tipo de ofertas en Buenos Aires es muy común de encontrar. es necesario averiguar si se consideran elevados o no y los motivos. Y de vuelta a bajar los precios. Las empresas que se vienen a radicar (la mayoría para depósitos) buscan bajar sus costos fijos de cualquier manera y. de secado. Algunas dejaron hasta sus galpones vacíos (caso Chrysles) y otras dejaron de encargar trabajo a las autopartistas locales o lo encargaban a Brasil que era más barato. comenzaron a aparecer los nuevos precios de valuación por metro cuadrado. con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente en invierno.galpones. ahora ya con distinciones particulares. fletes que cobran los camiones. paredes que eran tratadas para no dejar pasar la humedad. superficies de más de 5. (disertación de Bellomo. Asimismo es sabido que campos sobre pavimento.000 mts2 en galpones y no encuentran. la incidencia. no es significativa. además. pero con agua buena.. Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona. etc. con la finalidad de mejorar otro campo y sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las hectáreas totales. la tasación de unidades de galpón es una actividad que merece su tiempo y análisis. Las automotrices se fueron “todas”. playas de maniobras aptas para camiones de gran porte. por otro buen número de ellos. tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular. En este aspecto. siempre informan al tasador sobre los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta de ganado. influyendo esto también en el valor de la tierra.. etc. por reducida que sea. fracciones chicas pero medanosas. pues con el tendido de cañerías puede variar de una explotación de cría a otra de invernada.. donde sabiendo qué campo se revisará. sobre el valor del campo. Como ejemplo de esto último tenemos a empresas que buscan. Ya no solamente se tasaban espacios vacíos. las casas de remates ferias. etc. granos. casas centrales de firmas. y su comparación con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos informantes. dársenas cómodas (elevables o no) para la rapidez del intercambio de mercaderías. Y cuando todo lo nuevo estaba en auge. Y allí se pagan precios de sorpresa para nuestros estándares (ver www. Asimismo. con lo que demanda de buenas naves casi no existente por nuestras latitudes. se pagan bien. los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo sobre pavimento aprovecha esta situación. Y como todo mercado. a veces. que diferían de las de antaño. ganado. adelantan características particularidades.. de ventas que luego fundamentarán su opinión. La situación se está revirtiendo poco a poco. en inmobiliarias de la zona.cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por este motivo. tienen un plus de valor. Tengamos en cuenta de que la mayoría de las empresas elige radicar en el gran mercado de Buenos Aires a la fabricación y destinar camiones al transporte de productos hacia el resto del país. comenzó el éxodo de empresas debido a las crisis que desestabilizó a nuestro país y a nuestra provincia y ciudad. En algunas regiones del país. una fracción de campo. De ser una zona tambera. las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idéntica función. . algunos bancos (Banco de la Nación -casa centralDepartamento de Tasaciones). que sufren las ventas.

En esa época comenzó a plantearse la diferencia de construcción. son signos del mismo problema. Reflexiones del disertante: algo de historia reciente. Y fue así que surgieron muchas naves con techos de nuevas chapas. Los valores. más planos aparece el espinillo (A. nos está diciendo de problemas de agua. detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus características (antecedentes intrínsecos o directos que se mencionarán posteriormente en esta exposición). donde la presencia de jume (Salicornia). Refiriéndonos a épocas actuales. Comenzaron a proliferar inversores que compraban terrenos y construían “a medida” de los interesados.. Es más. los vaivenes de la economía de nuestro país son factores a tener en cuenta para la valuación tanto de alquileres como para las ventas de edificios industriales. máxime si se conoce poco el lugar. como ninguna otra. ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma Quebracho). al igual que molinos con varios “chupadores” o la napa es insuficiente o de mala calidad. campos buenos aparentemente para invernada.. La revisión debe ser minuciosa. Córdoba fue pionera en talleres dedicados al ferrocarril. siempre y cuando lograran un contrato de alquiler por al menos 5 años. fotocopia del título de propiedad.. algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes más bajas. cortado y corroído. que el profesional debe incluir en el informe. También la vegetación herbácea y arbórea es un indicador de calidades de suelos. pudiendo compartirlas o no. poco espacio dedicado a oficinas. domina el ñandubay (P. linderos. por lo cual sus barrios del nordeste contenían gran cantidad de galpones ya construidos. Caven). para un vecino tiene su valor.116 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS Igualmente. Algarrobilla). sino también en dónde se hacían tales acciones. lo afectan grandemente. techos de fibrocemento. puede deducir condiciones del mismo. pisos de poco espesor de material. Decorticans). Precisamente aquí comenzó a surgir el producto buscado hoy por la demanda y que marcó una concreta diferencia entre lo viejo y lo nuevo. Condición indispensable antes de iniciar esta tarea. cercanos a zanjones que acumulan agua. en los campos altos. Y. es de aguas malas. por supuesto comenzaron a crecer. chañar (G. no cumplía con los requisitos exigidos por los interesados. creció también el número de interesados en construir unidades para alquilar o vender. falta de playa de maniobras. Igualmente. Se hace un resumen de las condiciones intrínsecas o directas del fundo. y en última instancia. un croquis con rumbos. revestidos por dentro con materiales aislantes térmicos. sin instalaciones de reciclado de residuos. 2. los galpones tuvieron un gran auge durante el período de la radicación de las automotrices en Córdoba. o molinos en una parte y tanque alejados de él. pero cuando se tornan. debiendo además evaluar las extrínsecas o indirectas que también se mencionan. También el pelaje del ganado “abayado”. etc. en la redacción del informe. una fracción que mejore los accesos o aumente el tamaño de la explotación.. pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de ubicación. vestuarios mínimos. en cuanto a fabricación y deposito. calles angostas para camiones de gran porte. pisos especiales 5 101 . En otros casos. que a la hora de poner precio. paredes sin revocar. no sólo en la forma de fabricar y estibar. pero que pueden ser útiles cuando se trabaja en gabinete. Por ende.. distancia a pavimento. Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones siempre de ser posible con el propietario o su personal. la mayoría de los galpones que había en existencia. bañados. lo mismo que el hilo liso de abajo del alambrado. En el litoral. . también alertan sobre problemas de agua. poca altura de los techos.. molinos sobre la calle en la costa de los alambrados. Por ejemplo. en que las normas de fabricación empezaron a tener importancia. debido a la exigencia de las terminales de autos. sino lo hay. etc. bien escurridos. escasa potencia de electricidad. pasto salado (Distichlis) denotan salinidad en el suelo. Fue una época. ubicados dentro de barrios en su mayoría residenciales familiares. por ende. Permanentemente nos vemos sacudidos por cuestiones que nada tienen que ver con la estructura de los galpones en sí misma y. con bastante lanares. tanques de cemento o de loza de cemento. Revisación. de mucha antigüedad: cabriadas de madera. De golpe comenzó a crecer la demanda de unidades debido al incremento de trabajo de los autopartistas. para luego poderlo ubicar en algún plano catastral. inexistencia de algunos servicios. donde por ciertas características que aprecie en el campo. Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz.

Los tasadores tendremos pues. o galpones de dos plantas. . y luego. fechas medias de la primera y última.Tapiz vegetal: discriminado entre herbáceo (especies útiles) y arbáreo (tipo de monte. para que la mercadería no quede estancada sin poder comercializarse... ese trabajo desapareció. desperdicios. . cuartel o pedanía) . o ingreso para solamente una camioneta. por ejemplo. unos con presencia de duraznillo blanco (S. días de lluvias en el año (si se logra la del campo en 10 años incluirla) . etc.Grado de adelanto de la zona. etc. agrandó la superficie.Amojonamiento si lo hay. Y no todo lo clavado tiene precio. o techos bajos para maquinaria. pasado el tiempo. o la empresa quebró y. . humedad.Topografía: hectáreas altas. .Si hay intrusos hacerlo notar u otra restricción de dominio. o piso de tierra. algunos galpones son en forma de “ele”. hay diferentes tipos. con distancias a puertos de embarque. no el valor que éste cree que tienen. Así.Ubicación (provincia. . Y son así pues la necesidad era hacerlos de esa forma o.Otros: granizo. otros. Hay veces que nos vemos en el raro aprieto de tener que darle valor cero a determinada superficie cubierta. absolutamente a todo lo que está adherido al suelo. Lo central es estar convencido e influido solamente por nuestro parecer y no por la expectativa del cliente. Condiciones intrínsecas o directas . partido o departamento. En los campos de la cuenca del salado. mínimas. profundidad de las napas. donde alguien puso un tallercito alguna vez. . por lo menos. distribución. . 2. bajas. . si está explotado o no. Y allí no queda más remedio que aplicar el “valor nulo”. o ingreso nulo para vehículos. etc. regular o malo e igual categorización para ganadería. período libre de éstas.Superficie en hectáreas.Rutas pavimentadas o mejoradas más cercanas. Ese es el caso de tinglados en barrios. . . .Climatología: lluvias. turnos. hectáreas regables. etc. Debemos dar un valor de tasación para que el inmueble se venda o se alquile en un tiempo corto. serranías. Este crecimiento generalmente fue acompañando a la forma típica del trabajo. Sepámoslo. . Glaucum) y tréboles y. Y digo no posibilidades pues.. su régimen. luminosidad. Sí. . o escalones para acceder a otro nivel. . el propietario siempre tendrá expectativas que generalmente no coincidirán con las nuestras. No siempre una tasación tiene que arrojar un valor. . Y podemos seguir con una interminable lista de no posibilidades. instalaciones. etc. medianas.Agua subterránea.100 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 117 ¿Las expectativas del propietario coinciden con mi evaluación? ¿Estoy lejos de lo pretendido? Y muchas preguntas más según sea el caso específico. el dueño del galpón decide alquilarlo o venderlo. o piso que no soporta transporte de cargas pesadas. como le comenzó a ir mejor.Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura. con mucho pasto salado más inferiores..). Llama a un tasador y comienza otra historia diferente. El propietario pretende que se le dé valor a todo. fecha de confección del plano y profesional que lo firma. existe superficie que para nada sirve. etc. lagunas.. el terreno no permitía hacer otra cosa.Población más cercana y línea ferroviaria en actividad. alambrados. partes cubiertas con monte. en milímetros.Calles de acceso. calidad y disponibilidad. especies.Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho) dotación en litros por segundo. que entrenarnos también en buscar las formas de hacer ver a un dueño que algunas cosas de las que posee no tienen valor o.Temperaturas: máximas. pasturas) señalando si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasación.Mejoras fijas (construcciones. Suele suceder que existen galpones hechos a medida que el trabajo fue creciendo..Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectárea.1. pasando por bueno. si es directo o tipo de servidumbre y linderos. . O con columnas al medio. medias heladas.

siendo las que corresponden al Estado: . Moneda. Condiciones extrínsecas o indirectas 4. si son de promoción o no.Plagas de los cultivos y del ganado.. . 2. Algunas personas le llaman criterio. . Y la lista seguiría hasta el infinito. dirigida. Vecindad o cercanía a otros países que pueden absorber la producción y salidas portuarias más cercanas que las tradicionales y sus ventajas. Determinación del valor Es condición indispensable manejar todas las variables con conceptos técnicos realistas. La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para poder evaluar.Líneas de crédito oficial. Y ese algo puede ser diferente para cada tasador que concurra a visitarla. . con cercanía a centros poblados y en las afueras de los mismos. con buen transporte para los empleados. La propiedad algo suele querer decirnos.Legislación rural vigente. marítimos y fluviales. Liberada de columnas que molesten el paso. Con portones aptos para el ingreso de vehículos amplios. con aislaciones que permitan el trabajo descansado de los operarios. agrega el expositor. Cadenas de frío. Las que corresponden a organizaciones de productores son : Mutualidades.Política internacional vigente. Sin diferencias de altura en el terreno. Comunicaciones. o bien. Por último los datos sobre comercialización de la producción: Mercados locales.CC.Usos y costumbres del lugar. Depreciación por tiempo y estado.). Economías que cambian en menos de una semana y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible proyectar a mediano plazo para cualquier empresa. Además. de mercado.118 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS 99 . Medios de transporte (FF. Opinión sobre la conducción del establecimiento. Asociaciones de productores. Con la mayor cantidad de servicios disponibles.Enseñanza y experimentación agrícola / ganadera. así como a toda otra propiedad. ¿Qué me dice la propiedad? 2. regionales. En ese momento intento descubrir qué me dice el inmueble visitado.2. 5 Luego de la inspección ocular al galpón. la tabla de Roca-Fox-Spaini. Y allí vienen un buen número de preguntas: ¿Para qué sirve? ¿Está en condiciones de comercializarse rápido? ¿Qué le hace falta para hacerlo? . De una sola planta. enfermedades de éstos y sus carencias. Se pueden utilizar las tablas de RossHeidecke. suelo pararme enfrente de ella y hacer un nuevo paseo por mi mente. - - ¿Qué sirve y qué no? Si miramos la tasación por lado del ideal de galpón sería: La superficie del galpón debe ser lo más limpia posible. Cooperativas. Con altura suficiente para estibar. Con vestuarios amplios. etc. 3. nacionales. La tasación Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta. las condiciones económicas de nuestro país hacen no posible tal idealización.Tipo de economía (libre. camiones). . Sindicatos. .

La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado debe ser evaluada. a mayor altura. Generalmente.98 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 119 2) Oficinas: Las tasamos. algunos datos son difíciles de conseguir pues en nuestra ciudad no existen quien los pueda proporcionar. pues el factor limitante es el agua). 4) Galpón: Hay que tener en cuenta cuáles son los materiales utilizados. ocupan un importante espacio. para arribar a un valor en consonancia con la opinión que ha merecido el bien en la revisión. Generalmente. y distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes. labores necesarias en éstas. capital a disponer para que la actividad sea rentable. pero de ninguna manera se acerque a los extremos. alambrado perimetral. extensión. es decir. Como ya se mencionó. la ganadería con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. no puede hacerse los cálculos para determinar el valor de la tierra considerando solamente a él. Puentes grúas. Demás está que otorguemos un valor diferente por m2 al que la realidad impone. manifestando de que es bueno llevar una planilla mensual de costos de materiales para galpones para ir actualizando los mismos. En la superficie que utilice el profesional en los cálculos. como lo haríamos con cualquier construcción. puentes grúas Un detalle importante es la altura del galpón. sin incluir ganadería para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado. no incurriendo en cálculos optimistas en parcelas reducidas que no sean representativas. es importante los datos sobre las ventas más recientes realizadas en la zona y sus alrededores. Tener en cuenta que algunos vanos (distancia entre columnas) pueden ser de longitudes especiales que. la altura es fundamental ya que hay que tener en cuenta el grosor del puente. condiciones. son más caros que el vano tradicional. O un mix: techos de prefabricado y paredes de chapa. la evolución de los negocios lleva a la necesidad de estibar mercadería. mas existen muchos galpones que usan ambos tipos: mampostería y chapas. No nos podemos olvidar de comparar. son importantes para pasar nuestra tasación por el tamiz del mercado. sistema anti-incendio. denominándose esta forma de explotación como agricultura sostenible. pues los datos recogidos de ventas concretadas y de unidades ofrecidas. Siempre partimos del valor máximo y a partir de allí comenzamos a bajar.: por más que el algodón es un cultivo representativo del Chaco. iluminación. a la espera de mejores condiciones No es posible llegar a determinar valores. con los anteriores elementos. analizar cada una de las opiniones. donde surja que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar. Si el galpón tiene o va a tener puente grúa. Con esto se quiere hacer notar que los cálculos deben ser sobre la base de un buen nivel. que en la parte ganadera se debe mejorar su eficiencia. Ejemplos de esto son: sistema anti-incendio. En zonas de aguas salobres no se pueden hacer los cálculos planificando una actividad de invernada. actividades que se pueden encarar. cielorraso. el techo suele ser de un solo material. mejor rendimiento del espacio físico. pues juega un papel muy importante. Con el ordenamiento de todos los datos y su utilización correcta. motores para cámaras frigoríficas. Si un propietario no está de acuerdo con este punto de vista. Esto es corriente en Argentina. la pluma y la distancia desde el puente al techo. porque para justificar un valor se puede planear una explotación con buenos rindes. No obstante se pueden averiguar en otras plazas. siempre que sean de mampostería. plazos. los motores. donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no sean representativos de la zona y el campo (ej. tiene la posibilidad de no vender aún. Amplía el autor. debe tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos. como Buenos Aires. según el método de tasación utilizado. debemos hacer la necesaria comparación. 5) Varios: Nunca olvidar comparables. Por supuesto que.. en los últimos años. encarando actividades que signifiquen monocultivos. ya que con alta tecnología se pueden lograr muy buenos ingresos. se está usando mucho el estibar con racks metálicos que. . pero la lejanía a éste es un impedimento. se hacen los cálculos. el tasador también debe manejar con soltura los aspectos técnicos del manejo del suelo y sus limitaciones. subestación transformadora. Por otra parte. forma de pago. opinándose al respecto. Una vez que hemos tasado el galpón. Además. Esta actividad nos acerca a la realidad del mercado. etc. diametralmente opuestos a los de una administración ineficiente. tipos de cultivos posibles. 3) Bienes muebles: En este rubro entran todo tipo de bienes inmuebles por accesión moral.

El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas. 3C. IAR. se dice que se construirá un dique en la zona. 2A. Y esto es así porque. las disponibilidades de agua de riego. Propuestas para tasar 4. Por lo tanto. galpón. 1C..E. pues se desconoce cuánto tardará en hacerse. Finalmente es correcto preguntarse a sí mismo. que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej. 4B. Los podemos clasificar en dos grupos como sigue: 1.. etc. generalmente. podrá tener un edificio industrial.120 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS 97 los datos de venta reales y precios estimados en el lugar. Técnicos 1. 2C. contrastando con lo empírico que si bien 5 1) Terreno: vamos a tasarlo de acuerdo con las técnicas conocidas. no se construyen pensando en los patrones. en consecuencia habrá que quitar valor al área que no sirva para ocuparla en algo productivo. que permitirá regar una extensa área dentro de la cual está el bien a tasar. . Existe un libro que detalla. A través de su trabajo. RV De acuerdo al Nº de patrón que una zona posea. con cálculos de ingresos y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinión. por ello es importante verificar la ordenanza. 4A. si hay referencias de una posible obra pública. 2 ha. Han quedado en nuestra ciudad. que permiten poca superficie de utilización. Y si la superficie para utilizar es poca. pues los mismos. el productor con su familia tipo aporta trabajo y tiene su remuneración como tal.). oficinas. Este factor (tabla Guerrero) es importante para comparar precios de la zona de terrenos de reducida superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500 m2. las tablas que nos proporcionan organismos oficiales suelen tener en cuenta los valores de lotes urbanos para viviendas (300 m2). sino en las utilidades y beneficios para el propietario. 3. 1A.1. grandes superficies encerradas en barrios con patrones bajos. por lo tanto. además de la comparación que puede hacerse con otras zonas similares del país e idénticas posibilidades. 1D. 3B. Explotación directa con capitalización de la renta neta Se trata de un método idóneo donde en los casos que se trabaje con una superficie cercana a la U. 1B. generalmente es de contado y cuando sea con facilidades. el profesional utiliza este método. 1 ha. está explicando el por qué de las cifras halladas.. el criterio del tasador es importantísimo. partiendo de un contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de operaciones. generalmente. 3A. Esto influye notablemente en la tasación que vayamos a realizar de un galpón.). 5. el límite de metros cubiertos que un galpón puede tener. ello incide directamente sobre el valor. como sería el caso de que quien lo estima. 2B. en función de haber tenido muchas satisfacciones trabajando en él o haber pertenecido a sus antepasados y lo sobrevalúa. Por ello se insiste en la confirmación objetiva que otorga la ordenanza en cuanto a lo permitido. si en la condición de comprador abonaría ese precio. Tampoco cabe un mayor valor. y varios. Es bueno tener en cuenta el factor de superficie. El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado. ya que si alguna construcción se encuentra en infracción o bien no le es permitido algún uso. No es lo mismo instalar una metalúrgica en un barrio de casas que hacerlo fuera del anillo de circunvalación donde la densidad de población es más baja. de acuerdo a la actividad y al patrón. mayores o menores posibilidades de ocupación de su superficie. Se realiza una división entre el factor de superficie del terreno conocido con el factor para la superficie que nos interesa. etc. Método de tasación Se consideran cinco partes: terreno. bienes muebles. se debe trabajar con objetividad..

.La señal se realiza con una pinza especialmente fabricada con el diseño otorgado. Art.A instancias judiciales esto es lo único que acredita la propiedad de los animales.144 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Esta diferenciación se da en los llamados sistemas tradicionales de producción.Marcar el ganado mayor (antes del año) y señalar el ganado menor (antes de los seis meses). determinan los valores máximos y mínimos para un lugar determinado y. gastos de explotación. como se expresó en el párrafo anterior.Las marcas y las señales que se utilicen tienen que estar registradas. beneficio industrial (interés del capital de explotación y de los gastos de explotación y el fondo de reserva). Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre un valor de tierra y mejoras. utilizamos el valor de la producción (ingresos que acuerda las actividades planificadas.. en la actualidad se han intensificado las producciones disminuyendo las diferencias. . sobre todo. el profesional utiliza este método. esta forma de determinar valores en función de la productividad.: tener en cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo Otras consideraciones que debe tener en cuenta el profesional al momento de identificar el bien objeto de la tasación: Referencias sobre ley de Marcas y señales A. la diferencia entre ingresos (valor de la producción) y egresos (los ítems del costo de la producción).. da un margen que es la renta neta.5 al 5. Las tasas de capitalización son variables. éste constituye el mejor argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de un idóneo. Art. para movimiento de ganado mayor. las amortizaciones. constituyen la única documentación válida para el transporte y comercialización de ganado mayor. Obligaciones de la ley de Marcas y Señales Art.. que capitalizada a tasas corrientes da el valor de la hectárea libre de mejoras. donde en la mayoría de los casos las instituciones bancarias. contrastando con lo empírico que si bien son orientativos. se basan en valores históricos del país o lugar. 2º. según las zonas. las utiliza según las circunstancias.Las señales deberán efectuarse en ambas orejas.Si tiene animales de ganado menor. en las de campos buenos para el BNA fluctúan entre 4. debe poseer boleto de señal.5% (según calidad y ubicación) y para los menos valiosos van del 5.E. será expedido por las oficinas locales de Senasa y visado por la municipalidad correspondiente. . menor y cueros crudos del mismo (art. Múscolo diciendo que no siempre se ajustan a la realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una política de montos de garantía. Los ítems del costo de producción utilizados son el beneficio fundiario (interés fundiario solamente). en el lugar establecido por ley para cada especie. Para arribar al resultado final aplicando este método. 54). Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relación entre la renta y el capital. 9º. Art.5 al 6%. Respecto de este tema hay algunas críticas sobre el particular (ver observaciones del Ing. Con todos los vicios y defectos de este método. en una extensión de campo igual o superior a la U. . el tasador.El D.Los D. entre los dos últimos. está explicando el por qué de las cifras halladas. 51.A. La marca y la señal. . es aplicado en otros países. debe poseer boleto de marca. A través de su trabajo.T.Si tiene animales de ganado mayor. por sus fundamentos técnicos basados en principios reales de la economía agraria. 6 121 . con rindes medios del lugar y precios promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de comercialización) y los ítems del costo de producción donde la incógnita a despejar es la renta neta. serán aplicadas en la posición que figura en los respectivos boletos. tomando ciertas precauciones (ej..La marca se debe aplicar con un hierro candente sobre el cuero del animal.A. 49.T. Según referencias. menor y cueros crudos..La marca debe reproducir correctamente el diseño dibujado en el boleto. . . Al final.

700 .. 270 ............ 100 Precio de cada categoría “ A” o sea campo alto MB agr... Se los larga y se reproducen naturalmente sin selección alguna y se adaptan al ecosistema....... 30 .00 En 1.00 Valor final: 700 has. Superficie del campo: 1..... volumen corporal.cuerpo negro o colorado.000... capacidad de producir leche y carne..color blanco..................00 270 has.. 100 % ...................... Calidad agropecuaria: has. Brangus: origen en el Clear Creek Ranch de Oklahoma -1942.. en períodos de inflación con altas tasas de interés y baja rentabilidad de la tierra.......... fertilidad........823/ha.......... es el más difundido. Sistemas de producción Cría: es la primera etapa..00 has..... $ 1..... Bradford: origen en el Adams Ranch de Florida -1948.. Recría: esta etapa es a partir del destete en adelante....... bueno p/ganadería . la superficie ideal donde se han efectuado los cálculos corresponde a la mejor categoría...... Valor hallado por hectárea: $ 3..............color colorado.....122 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES hacer frente a sus obligaciones. .....00 “ B”o sea campo alto bueno p/agr... 75 % de “A” ... Invernada: desde que se recrían hasta su terminación como gordos..........negro o colorado. % Campo alto muy bueno para agricultura y ganadería .......................500........... mocho...00 TOTAL ... a $ 600............... resultante de los cruzamientos. a $ 1... debiendo soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final.... Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras razas. por el contrario...000... cabeza blanca con manchas...........000... ...............00 “ C”o sea campo bajo tendido.$ 1..00 ha.000 has... 143 Raza criolla Origen..... dentro de las condiciones de venta fijadas..... .....00... 27 Bajo tendido.000. ... aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80 % sobre el precio.823.....000..... e igual porcentajes de hectáreas de calidad agropecuaria) el precio por hectárea es el promedio de todas las categorías.00 ha.....000 ....000..... Animal de lento crecimiento. Chabray: origen en Texas -1930.. $ 1. color colorado...... Si los cálculos se realizan en una superficie ideal y con características similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas.... $ 2....... 3 TOTAL ... $ 18..... $ 1. $ 600.... Lento crecimiento y conformación deficiente.... descubrimiento de América...... Limangus: color negro.. estimad..... con cuernos o sin ellos. ..... gran volumen.. Estimado 30 % de “A” ....... Santa Gertrudis: es la primera raza sintética.. los que hacen aumentar aproximadamente hasta más de un 25% la producción.......... en la que se poseen hembras (vacas) y machos (toros) para la reproducción y la obtención del ternero hasta su destete.................. 70 Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadería .......... figura la de no reconocer la comisión. a $ 2.000............. La edad del destete varía según el tipo de manejo que se realice...00 ha.....000.... Además..... Beefmater: origen 1949. el riesgo es grande................. $ 405. 1... por lo tanto...00 30 has...... Simbra: color blanco o crema.. otra de dar facilidades.......................... con cuernos o sin ellos... para sacar el correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera: Este aumento de la productividad y de la resistencia se debe al valor híbrido o heterosis. el precio logrado es para ésta solamente y.. basada en el aumento de la resistencia física..500..... Si.. origen en el King Ranch de Texas -1918.100.

) para exportación. plazos de entrega.823. grado de división. mejoras.. tuviésemos el valor total y deseamos saber el precio de cada categoría procedamos de la siguiente manera: 1.. los valores perdían vigencia en poco tiempo. color blanco.. para determinar con claridad el valor final.. valor de la carne entre un 10 a 15 % menos que los otros. formando pliegos. pelo corto y duro. servidumbres. etc. basados en la productividad y resistencia a ecosistemas desfavorables.000.U. queriendo utilizar este método se debía posteriormente y por gabinete actualizar con índices.. Sindi: origen India y Pakistán. 123 6 Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones similares (accesos. Jersey: marrón a gris oscuro. Tabapuá: origen Brasil (1967). Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas. originaria de Gujerat. Hasta hace poco. Nelore: origen Brasil. leche 5 % G. por el contrario. Gir y Guzerá. precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o cría.00 1. donde a partir de ellos se obtienen beneficiosos resultados económicos. son los más transparentes....$ 600. calidad del suelo y agua. en menor % blanco u overo colorado.5 de G.. al norte de Bombay.000 = 700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911..$ 1.. a través de los informantes corrientes (casas de remates.. etc. Razas sintéticas El cruzamiento y la selección son herramientas magistrales.000 “A” Precio por categoría : “A” . se podría partir de cifras razonables. litigio de partes.500.... le dan el nombre por la religión brahmánica.. se seleccionó naturalmente por el clima y recién en el siglo XX comenzó su selección y perfeccionamiento dirigido por el hombre. Gir: seleccionada en Brasil.2.).50 2. Guzerá: seleccionada en Brasil.. de gran tamaño..00 “C” 30 % de “A”.) se pueden establecer puntos de comparación.. formas de pago. Por lo tanto. comisionistas) y otros adicionales. Africander: origen Sudáfrica. $ 2. cuernos pequeños. limitaciones de accesos. cuernos pequeños... animales seleccionados para leche tienen gran valor. principal productora de leche del país.B. Si. entonces sino había otro elemento de juicio. produce novillos de categoría pesados (550-600Kg. Indubrasil: origen Brasil.B. Método comparativo o indirecto Razas: Bos Indicus o asiático Características generales: originario de Asia.000 1. Se debe averiguar además que las cifras no estén distorsionadas por problemas (fiscales. se puede tener una opinión más o menos concreta de los valores de referencia. 3... con giba (joroba) en la cruz.. intrusos.. mocha.B. constatando todos los ítems detallados en el rubro 1. obtenida por selección de raza Ongole. con cuernos blancos en la base y con puntas negras. nariz y lengua negra. obtenida por el cruzamiento de Nelore..00 “B” 75 % de “A”. en los últimos años se seleccionan mochos. Promediando un grupo de estos valores. topografía.2 (condiciones intrínsecas del fundo) de este trabajo.. mayor difusión E.. que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor. con períodos inflacionarios agudos.E. cuartos delanteros más oscuros..823. obtenida por cruzamiento de razas Gir y Guzerá. originaria del oeste de la India. como en todos los casos se debe hacer una inspección minuciosa. Brahman: en la India. . En lo que hace al campo a tasar. leche de 4 a 5 % G.142 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Razas productoras de leche Holstein: en la Argentina se la denominó Holando Argentino: overo negro. si pesan obligaciones exigibles. piel gruesa y pigmentada (resistente a enfermedades) y abundante. obtenida por cruza de varias razas cebuinas. con cuernos. anexiones.U. variación dólar variación del grano representativo de la zona. gris claro a oscuro y colorado. Pardo Suizo: color castaño claro a oscuro o grisáceo. para carne.). como los públicos y judiciales. a veces..

Shorthorn: colorados. con uno de 1. Ubicación La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas. 1. con cuernos cortos. largo y cilíndrico. Ahumada. leche. Hereford: color colorado a bayo con cabeza. B) A un empresario importante. Extensión Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150 has. con cuernos (se busca seleccionar mochos). de Córdoba. . se adapta principalmente a la pampa húmeda. piel fina con pelos finos y suaves.124 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Con todos estos antecedentes. muy bueno para ganadería 75 %. le puede interesar 100 has. campo mediano bueno para agricultura. con cuernos. muy musculoso (sin grasa intercostal)..2. . buena productora de carne y con rápida terminación. ha de ser la resultante de una ponderación depurada de todas estas variables. blancos o rosillos (ambos colores combinados). que hacer subir el precio de una venta.. alta fertilidad. Con todos estos antecedentes sobre esta metodología (Foulón. cuerpo largo de menor volumen que el A. por ser accesible a un mayor número de interesados. etc. piel sin pigmentar. Polled Hereford: idem Hereford . permite hacer algunas. SIMMENTHAL LIMOUSIN SHORTON x x x x x x x 141 INDICO INDICO INDICO INDICO INDICO ABERDEEN ANGUS HEREFORD Clasificación de los bovinos Bos Taurus o europeo: Características generales: originario de Europa.000 has. Charolais: color blanco a crema. pelo largo. voluminoso y de forma cilíndrica. mocho (sin cuernos) cuerpo largo. consideraciones que el profesional que tase debe evaluar: A) En cualquier venta siempre hay más interesados por la primera extensión que por la segunda.1.A. el valor final de la tierra. en la Pcia. A la mejor se le asigna el máximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con la realidad (ej. en un mayor valor por hectárea. debiendo siempre trabajar criteriosamente en el sentido de preguntarse a sí mismo qué opinión le merecen los valores.2. siempre que sea lindera o cercana a su propiedad. puede valer un 15 % / 20 % más. gran volumen. ganado. para la entrega de los productos. campo bajo inundable 30 % del primer valor y así sucesivamente. que otro de 1. campo tendido. en virtud del desembolso de capital que representa y que se traduce. Múscolo.es considerada como la raza de mayor calidad de carne.. generalmente. se mejoró y perfeccionó a través de selección genética para lograr altos rendimientos. muy bueno para ganadería 100 % del valor de la tierra.. incurre en una serie de gastos fijos de alta incidencia. departamentos Marcos Juárez . cuernos cortos y finos. como a puertos de # BRADFORD = # SANTA GERTRUDIS = # CHABRAY = # TROPICAL = # SIMBRA = # LIMANGUS = # BEFFMASTER = HEREFORD SHORTHORN CHAROLAIS HOLANDO ARG. panza y cruz blancas.: campo alto muy bueno para agricultura.000 has. estableciendo también una escala de categorías con un puntaje. solamente bueno para ganadería 45/50% del primer valor. baja fertilidad. rápido engorde y carne de buena calidad. que sólo puede interesar a un reducido grupo de personas. mediano volumen.Unión. C) En función de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has.mocho (sin cuernos). de lo contrario. alta fertilidad. carne de menor calidad (magra).2. Limousin: colorado claro a bayo. sin giba. granos. es dable asignar a ciertos aspectos en particular importancia como los son: RAZAS SINTETICAS: OBTENIDAS POR CRUZAMIENTOS (CUADRO 9) 1. piel fina con pelos finos y suaves. cuernos cortos.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos años en esta disciplina. Razas productoras de carne Aberdeen Angus: color negro o colorado.

se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueños. etc. dando así una diferencia de valores. que inciden en la rentabilidad. por haber tenido mejoras rotaciones. Si el campo de referencia está bien ubicado y el que va a ser tasado alejado. acumulando así beneficio con respecto a campos mal ubicados. Calidad y aptitud del suelo No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual calidad y aptitud.2. condiciones que deben documentarse. se negocian mejor los desbastes.140 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CLASIFICACIÓN ZOOLÓGICA Género: BUBALUS (CUADRO 6) Género: BOS BOS TAU RUS o EUROPEAS BOVINOS (CUADRO 7) BOS INDICUS o INDICOS PERITAJES Y TASACIONES RURALES embarque es fundamental.2. . el propietario tiene menores gastos que mandar a remate feria. de Alepo. el bien que tiene la fuente de provisión es el que conserva el valor. mantenimiento de las instalaciones. BRAHMAN EE UU NELORE BRASIL GYR OESTE INDIA GUZERA INDUBRASIL BRASIL TABAPUA SUDAFRICA AFRIKANDER SINDI PAKISTAN BOS TAURUS o EUROPEAS AMBIENTE TEMPLADO FRÍO BOS INDICUS o INDICOS AMBIENTE CALIDO BOVINOS (CUADRO 8) 125 SUMINISTRA 50% DE CARNE Y 90% DE LECHE QUE SE CONSUME 6 1. de lo contrario.ANGUS HEREFORD SHORTHORN JERSEY CHAROLAIS LIMOUSIN PARDO SUIZO HOLSTEIN ORIGEN Inglaterra Francia Alpes Suizos Holanda y N. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo. hay más gastos de traslado. provisión de agua potable y apta para el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio. entre el tomado como referencia y el revisado Aun en campos de cría con igual calidad de hacienda. medidas oficiales. Solamente a través de estudios. complementado con un tendido de cañerías.4. En esta caso de venta del bien parcelado. no tener plagas (S. Calidad y agua disponible Dentro de las zonas ganaderas de invernada pueden haber dos campos de idénticas condiciones de suelo. Sub-género:BUFALOS Subgénero: BISONTES Subgénero: BIBOS YAK Subgénero: BANTENG Subgénero: GAUR Subgénero: BOVINOS RAZA A. gramón. aprovechando las fluctuaciones del mercado por factores climáticos. llegando en algunos casos. con toda la información disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de comercialización. debiendo encarar la cría. pero tener agua de mala calidad uno de ellos lo inhabilita para esta actividad. los buenos accesos facilitan la carga inmediata del ganado con menos gastos.3. similar ubicación y extensión. En los campos de invernada. hay diferencia de precio. que también es un costo adicional. el tasador cuantificarlos. deAlemania 1.) que repercute en un mejor precio. puede solucionar el problema y valorizarlo. a establecer diferencias de valores por hectáreas de casi en un 50 %. debiendo en este caso. con otro vendido aun en la misma zona pero solamente apto para ganadería donde las diferencias de precio pueden ser del 50% aún dentro de la misma aptitud y condiciones de campos mejoras que otros.

que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor puede variarlos. toro. 60. precio pagado. vaca). Un buen tasador rápidamente evalúa la importancia de las mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien atendidas se ahorran gastos.2. donde se debe discriminar entre lo utilizable y lo suntuario.5. son premisas que no se deben olvidar en ningún caso.. # BRANGUS = ABERDEEN ANGUS CLASIFICACIÓN DEL GANADO (cuadro 3) 1. se puede determinar el precio de un bien con mediana exactitud y fundamentos. El precio varía de acuerdo a la categoría (ternero. deducciones. vaquillona. Siempre los datos a través de buenos informantes se deben tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad. manejadas con criterio por el tasador. mientras que el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de conservación también ello se traduce en el precio. se puede llegar a establecer precios de tierra y mejoras. conserva. 45.6. Disponibilidad de campos En zonas de buen grado de división que son las mejores del país. 30. Todo de acuerdo con las disposiciones legales vigentes impuestas por los organismos oficiales (Afip). etc. ternera. Determinar el valor por el método comparativo cuando no hay referencias Aquí se torna más difícil llegar a establecer un valor justo que no admita objeciones. propietarios poco dispuestos a desprenderse de ellos. es decir. comisiones. Forma de pago La forma de pago varía desde contado o a plazo de 7. Quiere decir que obteniendo referencias serias. peso. para una serie de cultivos similares a los de la mejor zona del país. . Distinto sería de ser excesivas éstas en el bien a tasar. consumo. Teniendo un conocimiento general del país y sus posibilidades. etc.126 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 1. etc. con buenos conocimientos en economía agraria. impuestos. dominando los fundamentos técnicos de posibles explotaciones. recría. 15. dentro de parámetros razonables.Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrícola. 90 días. novillito. más alejado de puertos de embarque y centros de 139 x Ganado mayor Bovinos Ganado menor CLASIFICACION PARA LA VENTA (cuadro 4) Faena INDICO Equinos Boleto de Marca Ovinos Porcinos Caprinos Boleto de Señal Consumo Conserva Recría e Invernada Invernada NOVILLO CATEGORIAS DE VENTA (Cuadro 5) NOVILLITO TERNERO VA QUILLONA VACA TORO Especial Bueno Regular ESPECIAL BUENO REGULAR CONSERVA .) y tipo (bueno. invernada. Mejoras Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado. regular o malo). los valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad. Tal vez en este momento de gran incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades de mayor extensión y no exista una marcada suba de precios. clase (gordo. hallándose bien informado sobre el tema agropecuario. detalladas y concretas.3. novillo. pero con rindes en un 25 30 % menores. corresponda. 1.2. Forma de venta La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que pesa el animal. cantidad de cabezas.

1. recría. salvo en casos en el que se reúnen varias cabañas.4.. los márgenes son menores. debiendo deducir amortizaciones. conservación. y lo realizan en una feria o predio ubicado estratégicamente.b) Muestras: Son similares a las exposiciones. El valor obtenido de la tierra será el punto de referencia. el valor razonable con mejoras de trabajo y acceso normales estaría en unos $ 135/ha. Se rematan animales gordos y conservas con destino a faena. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcería 6 Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente. Dicha documentación. como ocurre en la región pampeana. Al concluir el remate se efectúan los DTA de despacho a nombre de los compradores y con su respectivo destino. Si bien en la zona típica de cría de la provincia de Córdoba en su buen nivel -Ayacucho.la receptividad no es 1 EV/ha. más las mejoras incluidas en el arrendamiento. etc. finalmente. . que si bien puede estar algo más cerca del mercado. si hay menos./año). en los que se rematan animales de pedigre o registrados o de buena clase. As. y el revisado 1EV cada 3 has. . Los animales que no se venden vuelven al lugar de origen como remanente. llegando así a la renta neta capitalizable. por ej. Después se cargan los camiones saliendo a su destino. . En ellas consta quién vendió o quién compró. si hay más mejoras se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasación definitiva del inmueble y. es posible utilizar esta metodología.5. invernada. para así obtener un mejor precio de venta. Para el campo revisado./año. Remate de invernada y cría: Se rematan animales con diverso destino: cría. Son realizados por establecimientos grandes. Palermo). Tasaciones en base a arrendamiento en dinero Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento. engorde. una de venta para el vendedor y otra de compra para el comprador. Serán utilizados como mejoradores de rodeos de inferior calidad (ej. deducir. de las mejoras indispensables. El destino de éstos es como donantes (centros de reproducción) y para cría. para campos similares al revisado. (0. los precios pueden ser cercanos al 50 % de la mejor zona del país.: Liniers.. el ganado tiene un mayor período de terminación y no tan óptimo como en el oeste. zona central de ésta.33 EV/ha.138 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES El lote de animales ya subastado pasa por una manga o brete en el cual se coloca sobre el lomo o el anca un número con pintura que es el que el feriero le otorga al comprador (a cada uno se le da un Nº distinto para evitar confusiones) pasando luego por la balanza donde se procede al pesado y. Remates especiales: a) Exposiciones: En éstas se rematan animales de pedigre o inscriptos en los respectivos registros de cada asociación de criadores de raza. . para la salida de los animales. Jesús María. . para este caso se lo toma como un patrón y vale $ 400/ha. pero no es indispensable que los animales a rematar sean de pedigre o que se encuentren inscriptos en sus respectivos registros. -tierras y mejoras. es decir que por lo general poseen un grado menor de calidad. estas diferencias se manifiestan en el precio. se los lleva a un nuevo corral donde se concentrarán todos los lotes de hacienda que adquiera cada comprador. comercialización. ya que son reproductores machos o hembras jóvenes y seleccionados. Remate de gordos: Se realiza en el mercado concentrador.: en Bs.: Expo Cba. transportando la hacienda amparada por la documentación respectiva. que se denominan “cabañas”.Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $ 800/$ 850/ha. conserva. en Córdoba: Ferreyra. según 127 1. que puede ser un 30 % menor. un elemento de juicio es la receptividad. las que crían animales puros. Facturación Se emiten dos facturas. Particulares: Son remates especiales similares a las exposiciones y a las muestras. El remate generalmente se efectúa en el mismo campo. mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado mayores gastos de secado. para cubrir las necesidades de la población. menos rendimiento industrial. en zonas alejadas donde no hay valores. interés.y lo comparamos con uno mediano del Litoral.Los campos de cría. así como también gastos de administración e impuestos. Si sumamos a ello que el resto de la actividad es invernada. es realizada por un agente municipal del lugar de la feria y personal de SENASA.

se incluirán las mejoras necesarias que debe costear (casa. amortización de las mejoras. LIMO Tamaño de partícula: 0. se comienza el loteo separándolos en distintos corrales. La hacienda llega a las instalaciones de la feria un día antes del remate (para asegurar el desbaste). Aquí hay que aclarar. manifiesta el Ing. Además. En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es corriente . La fracción arcilla contiene a los coloide minerales y a las casi totalidad de los minerales con actividad superficial. muertes. dar un panorama al vendedor y. etc. dejándose asentado en un cuaderno o libro el nombre del vendedor. el cuidado de la hacienda corresponde al dueño del campo. En la superficie estimada o U. ocurriendo otro tanto con la ganadería (ej. número de corral. poco permeable mal aireados y difícil de trabajar. también conoce el respaldo económico que cada uno posee. en ésta se asientan todas las existencias y movimientos de hacienda que se realizan. y son recibidos por una persona que realiza el control de los animales comprobando la cantidad. que cada propietario tiene un boleto de marca o de señal.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de comercialización. Con esto logramos.002 mm. aguadas. También es un importante factor de agregación en los suelos y en la estabilidad de los agregados. clasificándolos por categoría. por otro. La fracción limo contribuye a la fertilidad del suelo. clase. categoría y la documentación presentada. Componentes de la textura de los suelos ARCILLA Tamaño de partículas: menor de 0. permite organizarlo y realizar su publicidad. conveniencia del tipo de remate (invernada y cría o consumo) y se le da una estimación aproximada del precio a obtener.. tratar de evitar gastos innecesarios y pérdida de tiempo. por otro. el productor traslada los animales que desea vender.002 a 0. Dichos boletos son otorgados por la Secretaría de Agricultura y Ganadería. y destaca las cualidades e incita a los potenciales compradores a realizar ofertas (como en cualquier remate). supuesta. alambrados.: 55 % para el campo). Aquí se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan para el campo (ej. esto lo realiza la municipalidad.promedios de 4/5 años y precios medios actualizados. impuestos.A. las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de vista técnico.Si se trata de capitalización de hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo.T. Gustavo Pignata. El productor se presenta primero en la oficina de SENASA para solicitar el D. etc. Al comenzar la subasta. por un lado. quienes fijan en remate los antecedentes del mercado. es decir que posee registrado a su nombre una marca o señal que lo autoriza a identificar su hacienda. 5. condiciones (plazo y precio aprox. a la que corresponde el campo del vendedor. Una vez que se tiene la documentación reglamentaria. resistentes a la penetración de las raíces. Pero cuando se encuentra en proporciones mayores de 30 a 40 %. Los ingresos netos se capitalizan a una tasa corriente para el lugar. nacimientos. por lo tanto.) es decir. intereses. pasturas). pero la liberación de los minerales es más lenta por lo que es importante en la fertilidad 137 . y luego se dirige a la municipalidad respectiva para su visación (de consignación o venta o traslado) para que la hacienda pueda ser transportada en forma debida hasta su destino. es el más importantes reservorio de los nutrientes minerales disponibles que contribuyen a la fertilidad actual de los suelos.E. estado.128 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Se debe tener en cuenta que aún siendo campos netamente agrícolas. debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes. ya que puede “no venderse” la hacienda. la ganadería está dentro del planteo.050 mm. el martillero recibe la tropa en la pista. o las novedades que se producen (compras. el conocer con aproximación la cantidad y calidad de hacienda con que se contará en el remate. instalaciones de manga y corrales. ya que. que se lleva un control del establecimiento.) y orden en que se realizarán las ventas. Una vez llevado a cabo esto. debiendo regresar la misma al campo. ventas. un galpón. categoría y clase de los animales. El martillero tiene muy en cuenta a quién dirige sus pujas. por un lado conoce las necesidades de cada comprador y. puede originar horizontes densos.

b) Otorga con facilidad cilindros largos y forma anillos a) medianamente plástico y adherente b) forma cilindros pero no llega a formar anillos (1) Para Junyent Bas. Cada campo tiene una tarjeta con un número de registro que lo individualiza (RENSPA). Aunque está compuesta por minerales que son útiles para las plantas. y que luego debe ser visado en la municipalidad correspondiente. Luego de ello se lo aconseja sobre la a) muy plástico y adherente.A.136 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Aspectos sanitarios para tener presentes Aftosa Vacunación Obligatoria 129 potencial de los suelos. La arena representa el esqueleto del suelo. Le confiere al suelo. favorece a la permeabilidad del agua y del aire. Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan. a la permeabilidad al agua y a la aireación. éstas lo liberan muy lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad potencial. Cuando la proporción de arena supera el 70%. desfavorablemente. conductividad capilar por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fácilmente. Comercialización del semoviente remate de hacienda Guía práctica de campaña para la clasificación de textura en el suelo a) ESTADO EN HUMEDO b)AMASAMIENTO ENTRE LOS DEDOS (1) En la práctica común el vendedor se comunica con el martillero o feriero (firma consignataria) y éste envía un recorredor para que inspeccione la hacienda que se quiere vender.T. a) poco plástico y adherente b) cuesta formar cilindros Aspectos generales 6 . Cuando el productor quiere vender o hacer algún movimiento de hacienda solicita el respectivo permiso de tránsito (D. Planes Especiales Brucelosis ARENA Tamaño de partícula: 0. Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios * Carbunclo Bacteridiano * Mancha y Gangrena * Queratitis * Neumoenteritis * Leptospirosis * Vibriosis * Etc. los suelos tienden a ser secos y pocos fértiles.). en el mismo se asientan las vacunaciones obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.050 a 2 mm. el martillero y corredor en función de tasador necesariamente debe conocer el ámbito de comercialización de la hacienda.

para la tasación de los semovientes. b) No forma cilindros ni anillos a) Poco plástico pero adherente a) Algo plástico poco adherente da superficies brillantes b) puede llegar a formar cilindros 6. aptitud reproductiva. El informe es el resultado de la combinación de una serie de pasos. con el análisis y la ponderación de la mayor cantidad de antecedentes posibles. como elementos. Al igual que todos los bienes muebles en general . Metodología para su tasación PERITAJES Y TASACIONES RURALES e) Elaboración del informe final: aquí se materializa la tarea realizada por el tasador. se destacan los tipos de razas. demostrando y fundando en una metodología elegida por el tasador que lo lleva a determinar un valor veraz. cuya presentación en sede tribunalicia debe guardar ciertas formalidades. expositor en los cursos de Comercialización de Hacienda 135 Exposiciones Muestras Particulares . 7. el martillero Pablo Junyent Bas nos propone un lineamiento orientativo para la búsqueda de información en la aplicación de la técnica empírica con una única finalidad: la identificación del objeto de la tasación. es necesario tener en cuenta los tres pilares básicos en que se basa la tasación: aspecto jurídico. Semovientes El disertante martillero Adrián Mandrille (1) nos dice que etimológicamente el vocablo: semoviente. Desde el aspecto “económico” de la tasación recomienda tener conocimiento de las distintas formas de comercialización del producto para poder identificar y relacionar el semoviente con su finalidad: Clasificación según modos de venta Directa o privada Ventas invernador frigorífico A través de consignatorio Factores intrínsecos Ferias Comunes Dentro de este factor. Invernada y Cría Mercado Concentrador ( gordo p/ faena) Especiales (1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Público. pedigre. proviene del latín movens el que significa: que se mueve por sí sólo.130 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR a) Sin plasticidad sin adherencia. Clasificación y comercialización del semoviente Por su parte. sin olvidar que la misma fuente está fuertemente influenciada por los aspectos intrínsecos y extrínsecos. categorías (terneros. que se expresa mediante un documento escrito. satisfactorio a quien o quienes hayan requerido sus servicios profesionales. novillitos. novillos. técnico y económico.

E. se identifica la partida afectada por el problema y se rastrean los productos en su canal de distribución para efectuar su retiro selectivo del mercado.134 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES se tropieza al momento de comenzar a valuar. 6 En el 2002 la U. implica una primera impresión de éste efectuándose una observación minuciosa de lo que el bien ofrece. el peso. certificado de autenticidad) se asocian de manera indubitable al producto. Aquí se realiza la impresión ocular de él. que tendrá todas las variables de los datos obtenidos con relación al semoviente a tasar. en el caso de los semovientes se deberá recurrir a todas las fuentes informantes para nutrirse de todo el sondeo necesario que ese objeto de tasación brinda. 2. árboles genealógicos. en esta presentación se establecen las necesidades de un sistema de trazabilidad. Dentro de los aspectos a tener en cuenta al momento de buscar información debemos contemplar: vaquillonas. en su apunte para estudiantes. Datos relevantes de frigoríficos para aplicar al ganado destinado a su faena. talla. 2) La historia de los procesos aplicados a los animales. registro de vacunación. 3. . 3) La distribución y ubicación de los productos en los lugares de ventas. la trazabilidad permite identificar la etapa del proceso productivo para reparar el proceso y sancionar al productor en el caso de que se hubiese violado una reglamentación. Pasos a seguir en la valuación Asimismo Mandrille nos dice que en el momento de efectuar la tasación de semovientes. alzada. El sistema también debe permitir rastrear hacia adelante para aplicar medidas de retiro selectivo de mercaderías. se identifican las debilidades en cada uno de ellos y se proponen los ajustes necesarios para dotarlo de la eficacia y credibilidad para los fines buscados. trazabilidad. La trazabilidad del ganado y de las carnes es una herramienta que permite demostrar que los documentos que acompañan las carnes exportadas (certificado sanitario. Como en esos documentos se hace referencia que las carnes provienen de animales que cumplen con determinadas condiciones. el sistema debe permitir trazar hacia atrás de manera de identificar los predios que intervinieron en el proceso productivo de un determinado animal. 131 Trazabilidad. En resumen. rapidez en crecimiento y engorde. 4. d) Selección de antecedentes: en esta etapa del proceso se realiza la toma o descarte de los antecedentes que pueden llegar a distorsionar la información. Estadísticas de remates y cotizaciones en el mercado de Liniers 5. pubertad. En este caso y frente a un problema de disconformidad del producto (hallazgo de una sustancia no permitida en un corte en el mercado). estado sanitario. ferias. se evalúa el sistema preexistente. 1. b) Búsqueda de antecedentes: al respecto nos dice Mario Chandias: “sin información no hay valuación”. nos dice que la definición internacional de la trazabilidad (incluida en la ISO 8402) es la “aptitud de reconstruir la historia. sancionó la resolución 178/02 que establece los procedimientos en materia. consignatarios de hacienda. mercados. En este sentido. Antecedentes de pedigre. su fertilidad. y comprende el acercamiento directo al bien a tasar. dando prioridad a los que correspondan al bien o bienes semovientes similares al que se está tasando. Conocimientos de la raza a tasar. c) Registro de antecedentes: es la base para el procesamiento de toda la información recopilada. sin embargo. el término trazabilidad puede referirse a: 1) El origen de los animales. uso o la localización de un producto por medio de identificaciones registradas”. en esta etapa de búsqueda ya estamos tomando parámetros cuya aplicación va a ser válida en todos los casos y situaciones. es preciso seguir una serie de pasos que nos permitan sistematizar la información para luego efectuar el dictamen o informe final. a) Reconocimiento del bien: constituye la primera etapa de la tasación. al momento de materializarla se efectúan planillas de antecedentes para su comparación. marcas y señas. para luego aplicarle la correcta metodología. Frente al caso antes mencionado. vacas en producción y toros). la capacidad de cruzamiento con otras razas. vacas secas. El expositor. resistencias a las enfermedades. el mejoramiento de sus prestaciones (carne-leche). Consultas a asociaciones de criadores de la raza que se trate.

Cada animal posee una clave donde se incorpora la identificación del establecimiento y el número o clave de animal en cuestión como mínimo. el mercado interno y externo. Hay un Boleto de Marca (provincial) y un Registro de Marca (municipal) Identificación del animal: la ley 22.132 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES En otro orden. y dadas las particularidades de la ganadería local y de los actores que deben gestionarlo. entre otros. la programación del manejo reproductivo. También existen las caravanas de cola que son con forma de cinta y se enroscan sobre sí mismas en la cola del animal. códigos de barras y microchips. de fácil comprensión y aplicación por parte de los actores que intervienen a lo largo de la cadena productiva. las pasturas. DESCRIPCION DE LOS SISTEMAS DE IDENTIFICACION MARCA A FUEGO: Es el sistema que hoy existe en la Argentina y en la mayoría de los países ganaderos. 1ra. Permiso de marcación y/o reducción de marcas de animales comprados. La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro a un producto. a los animales. Pueden ser utilizadas para sistemas grupales e individuales. en implantes subcutáneos. es grupal con una marca a fuego. Remite al establecimiento de origen. 133 CARAVANA: Son adminículos de plásticos o goma resistentes que se insertan con un trocar en el pabellón auricular del animal y se fijan con una grampa del otro lado de la oreja. Contramarcas cuando ingresa a otro establecimiento. el suelo. u otra alternativa es cuando se trata de un grupo de animales que aun dentro de un mismo establecimiento ha recibido un tratamiento sanitario especifico o crianza distinta. Factores extrínsecos Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasación del animal. la adaptación del animal al medio. Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar números. es quizás uno de los más viejos conocidos. el sistema de caravanas. claves. 2da. en este caso. como son la crianza.939. etc. TATUAJE: Se utilizan para marcar animales de las especies porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro. SISTEMAS ELECTRONICOS O DE RADIOFRECUENCIA: Aplicable para la identificación de animales (transponer o microchips incluidos en caravanas. la producción y que dependen en gran medida de las zonas en que se encuentre. el engorde. en su articulado. y luego de los productores y subproductores de la faena hasta el consumidor. etapa: identificación animal. Búsqueda de información: evidentemente que la búsqueda de información por parte del tasador es en la tasación la más difícil. encontrándose en una etapa de experimentación en la mayoría de los principales países ganaderos. Dentro de este sistema se encuentra la marca a fuego. el clima. el diseño de la marca debe estar registrado en la Oficina de Marcas y Señales de cada municipio y debe ser irrepetible. desde el campo hasta el frigorífico. etapa: etiquetado. DISTINTOS TIPOS DE IDENTIFICACION ANIMAL GRUPALES INDIVIDUALES Son los que identifican a los animales de un mismo establecimiento. el crecimiento. las aguadas. MARCAS DE OREJAS O SEÑAL: Se emplean para marcar animales de las especies porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro. especificando los modos de su utilización y su sistema registral. o en la que . Es obligatorio para todo animal. consideran que el sistema de trazabilidad debe ser el más sencillo posible. contempla todo lo concerniente a la propiedad del ganado. en bolos intrarruminales o en alguna otra forma) con un gran impulso en los últimos años debido a que existe una gran expectativa con los mismos. SISTEMA BASADO EN TECNOLOGIA LASER: (caravanas con códigos de barras) Este permite la lectura automatizada de los datos incorporados.

etapa: etiquetado. Hay un Boleto de Marca (provincial) y un Registro de Marca (municipal) Identificación del animal: la ley 22. 2da. en este caso. contempla todo lo concerniente a la propiedad del ganado. la producción y que dependen en gran medida de las zonas en que se encuentre. en bolos intrarruminales o en alguna otra forma) con un gran impulso en los últimos años debido a que existe una gran expectativa con los mismos.132 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES En otro orden. especificando los modos de su utilización y su sistema registral. el suelo. etc. el clima. como son la crianza.939. en su articulado. Permiso de marcación y/o reducción de marcas de animales comprados. SISTEMA BASADO EN TECNOLOGIA LASER: (caravanas con códigos de barras) Este permite la lectura automatizada de los datos incorporados. También existen las caravanas de cola que son con forma de cinta y se enroscan sobre sí mismas en la cola del animal. u otra alternativa es cuando se trata de un grupo de animales que aun dentro de un mismo establecimiento ha recibido un tratamiento sanitario especifico o crianza distinta. DISTINTOS TIPOS DE IDENTIFICACION ANIMAL GRUPALES INDIVIDUALES Son los que identifican a los animales de un mismo establecimiento. consideran que el sistema de trazabilidad debe ser el más sencillo posible. DESCRIPCION DE LOS SISTEMAS DE IDENTIFICACION MARCA A FUEGO: Es el sistema que hoy existe en la Argentina y en la mayoría de los países ganaderos. Factores extrínsecos Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasación del animal. o en la que . y luego de los productores y subproductores de la faena hasta el consumidor. entre otros. Contramarcas cuando ingresa a otro establecimiento. Dentro de este sistema se encuentra la marca a fuego. Remite al establecimiento de origen. encontrándose en una etapa de experimentación en la mayoría de los principales países ganaderos. 1ra. Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar números. de fácil comprensión y aplicación por parte de los actores que intervienen a lo largo de la cadena productiva. las pasturas. Es obligatorio para todo animal. la programación del manejo reproductivo. Cada animal posee una clave donde se incorpora la identificación del establecimiento y el número o clave de animal en cuestión como mínimo. la adaptación del animal al medio. MARCAS DE OREJAS O SEÑAL: Se emplean para marcar animales de las especies porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro. Búsqueda de información: evidentemente que la búsqueda de información por parte del tasador es en la tasación la más difícil. 133 CARAVANA: Son adminículos de plásticos o goma resistentes que se insertan con un trocar en el pabellón auricular del animal y se fijan con una grampa del otro lado de la oreja. es grupal con una marca a fuego. La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro a un producto. el engorde. claves. Pueden ser utilizadas para sistemas grupales e individuales. a los animales. códigos de barras y microchips. es quizás uno de los más viejos conocidos. el sistema de caravanas. el diseño de la marca debe estar registrado en la Oficina de Marcas y Señales de cada municipio y debe ser irrepetible. el crecimiento. TATUAJE: Se utilizan para marcar animales de las especies porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro. y dadas las particularidades de la ganadería local y de los actores que deben gestionarlo. las aguadas. etapa: identificación animal. el mercado interno y externo. en implantes subcutáneos. SISTEMAS ELECTRONICOS O DE RADIOFRECUENCIA: Aplicable para la identificación de animales (transponer o microchips incluidos en caravanas. desde el campo hasta el frigorífico.

134 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES se tropieza al momento de comenzar a valuar. 1. El sistema también debe permitir rastrear hacia adelante para aplicar medidas de retiro selectivo de mercaderías. trazabilidad. su fertilidad. ferias. resistencias a las enfermedades. vacas en producción y toros). la trazabilidad permite identificar la etapa del proceso productivo para reparar el proceso y sancionar al productor en el caso de que se hubiese violado una reglamentación. b) Búsqueda de antecedentes: al respecto nos dice Mario Chandias: “sin información no hay valuación”. En este caso y frente a un problema de disconformidad del producto (hallazgo de una sustancia no permitida en un corte en el mercado). mercados. se identifican las debilidades en cada uno de ellos y se proponen los ajustes necesarios para dotarlo de la eficacia y credibilidad para los fines buscados. rapidez en crecimiento y engorde. 2. en esta etapa de búsqueda ya estamos tomando parámetros cuya aplicación va a ser válida en todos los casos y situaciones. El expositor. marcas y señas. que tendrá todas las variables de los datos obtenidos con relación al semoviente a tasar. alzada. en el caso de los semovientes se deberá recurrir a todas las fuentes informantes para nutrirse de todo el sondeo necesario que ese objeto de tasación brinda. Aquí se realiza la impresión ocular de él. la capacidad de cruzamiento con otras razas. Frente al caso antes mencionado. registro de vacunación. 4. La trazabilidad del ganado y de las carnes es una herramienta que permite demostrar que los documentos que acompañan las carnes exportadas (certificado sanitario. nos dice que la definición internacional de la trazabilidad (incluida en la ISO 8402) es la “aptitud de reconstruir la historia. el sistema debe permitir trazar hacia atrás de manera de identificar los predios que intervinieron en el proceso productivo de un determinado animal. Conocimientos de la raza a tasar. 131 Trazabilidad. 3) La distribución y ubicación de los productos en los lugares de ventas. al momento de materializarla se efectúan planillas de antecedentes para su comparación. en su apunte para estudiantes. pubertad. Estadísticas de remates y cotizaciones en el mercado de Liniers 5. el peso. consignatarios de hacienda. En resumen. certificado de autenticidad) se asocian de manera indubitable al producto. talla. en esta presentación se establecen las necesidades de un sistema de trazabilidad. vacas secas. d) Selección de antecedentes: en esta etapa del proceso se realiza la toma o descarte de los antecedentes que pueden llegar a distorsionar la información. dando prioridad a los que correspondan al bien o bienes semovientes similares al que se está tasando. uso o la localización de un producto por medio de identificaciones registradas”. Datos relevantes de frigoríficos para aplicar al ganado destinado a su faena. Pasos a seguir en la valuación Asimismo Mandrille nos dice que en el momento de efectuar la tasación de semovientes. a) Reconocimiento del bien: constituye la primera etapa de la tasación. el mejoramiento de sus prestaciones (carne-leche). se evalúa el sistema preexistente. árboles genealógicos. el término trazabilidad puede referirse a: 1) El origen de los animales. sancionó la resolución 178/02 que establece los procedimientos en materia.E. para luego aplicarle la correcta metodología. c) Registro de antecedentes: es la base para el procesamiento de toda la información recopilada. 3. se identifica la partida afectada por el problema y se rastrean los productos en su canal de distribución para efectuar su retiro selectivo del mercado. estado sanitario. sin embargo. 6 En el 2002 la U. implica una primera impresión de éste efectuándose una observación minuciosa de lo que el bien ofrece. Antecedentes de pedigre. es preciso seguir una serie de pasos que nos permitan sistematizar la información para luego efectuar el dictamen o informe final. Consultas a asociaciones de criadores de la raza que se trate. y comprende el acercamiento directo al bien a tasar. 2) La historia de los procesos aplicados a los animales. En este sentido. . Como en esos documentos se hace referencia que las carnes provienen de animales que cumplen con determinadas condiciones. Dentro de los aspectos a tener en cuenta al momento de buscar información debemos contemplar: vaquillonas.

novillitos. el martillero Pablo Junyent Bas nos propone un lineamiento orientativo para la búsqueda de información en la aplicación de la técnica empírica con una única finalidad: la identificación del objeto de la tasación. Semovientes El disertante martillero Adrián Mandrille (1) nos dice que etimológicamente el vocablo: semoviente. satisfactorio a quien o quienes hayan requerido sus servicios profesionales. Desde el aspecto “económico” de la tasación recomienda tener conocimiento de las distintas formas de comercialización del producto para poder identificar y relacionar el semoviente con su finalidad: Clasificación según modos de venta Directa o privada Ventas invernador frigorífico A través de consignatorio Factores intrínsecos Ferias Comunes Dentro de este factor. El informe es el resultado de la combinación de una serie de pasos. aptitud reproductiva. es necesario tener en cuenta los tres pilares básicos en que se basa la tasación: aspecto jurídico. sin olvidar que la misma fuente está fuertemente influenciada por los aspectos intrínsecos y extrínsecos. con el análisis y la ponderación de la mayor cantidad de antecedentes posibles. Al igual que todos los bienes muebles en general . novillos. pedigre. proviene del latín movens el que significa: que se mueve por sí sólo. expositor en los cursos de Comercialización de Hacienda 135 Exposiciones Muestras Particulares . que se expresa mediante un documento escrito. técnico y económico. Metodología para su tasación PERITAJES Y TASACIONES RURALES e) Elaboración del informe final: aquí se materializa la tarea realizada por el tasador. 7.130 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR a) Sin plasticidad sin adherencia. para la tasación de los semovientes. se destacan los tipos de razas. cuya presentación en sede tribunalicia debe guardar ciertas formalidades. categorías (terneros. Invernada y Cría Mercado Concentrador ( gordo p/ faena) Especiales (1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Público. b) No forma cilindros ni anillos a) Poco plástico pero adherente a) Algo plástico poco adherente da superficies brillantes b) puede llegar a formar cilindros 6. Clasificación y comercialización del semoviente Por su parte. como elementos. demostrando y fundando en una metodología elegida por el tasador que lo lleva a determinar un valor veraz.

éstas lo liberan muy lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad potencial. a la permeabilidad al agua y a la aireación. en el mismo se asientan las vacunaciones obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.). Comercialización del semoviente remate de hacienda Guía práctica de campaña para la clasificación de textura en el suelo a) ESTADO EN HUMEDO b)AMASAMIENTO ENTRE LOS DEDOS (1) En la práctica común el vendedor se comunica con el martillero o feriero (firma consignataria) y éste envía un recorredor para que inspeccione la hacienda que se quiere vender. Planes Especiales Brucelosis ARENA Tamaño de partícula: 0. b) Otorga con facilidad cilindros largos y forma anillos a) medianamente plástico y adherente b) forma cilindros pero no llega a formar anillos (1) Para Junyent Bas. Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios * Carbunclo Bacteridiano * Mancha y Gangrena * Queratitis * Neumoenteritis * Leptospirosis * Vibriosis * Etc. Cuando la proporción de arena supera el 70%. favorece a la permeabilidad del agua y del aire. el martillero y corredor en función de tasador necesariamente debe conocer el ámbito de comercialización de la hacienda. Luego de ello se lo aconseja sobre la a) muy plástico y adherente. y que luego debe ser visado en la municipalidad correspondiente. los suelos tienden a ser secos y pocos fértiles. Le confiere al suelo.050 a 2 mm. Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan. Cuando el productor quiere vender o hacer algún movimiento de hacienda solicita el respectivo permiso de tránsito (D. desfavorablemente.T. Aunque está compuesta por minerales que son útiles para las plantas. a) poco plástico y adherente b) cuesta formar cilindros Aspectos generales 6 . La arena representa el esqueleto del suelo. conductividad capilar por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fácilmente.136 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Aspectos sanitarios para tener presentes Aftosa Vacunación Obligatoria 129 potencial de los suelos.A. Cada campo tiene una tarjeta con un número de registro que lo individualiza (RENSPA).

Aquí hay que aclarar. nacimientos. También es un importante factor de agregación en los suelos y en la estabilidad de los agregados.002 mm. etc. dar un panorama al vendedor y. Al comenzar la subasta. Gustavo Pignata. número de corral. puede originar horizontes densos. Una vez que se tiene la documentación reglamentaria. pero la liberación de los minerales es más lenta por lo que es importante en la fertilidad 137 . ya que puede “no venderse” la hacienda. permite organizarlo y realizar su publicidad.E. clase. En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es corriente . Aquí se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan para el campo (ej. El martillero tiene muy en cuenta a quién dirige sus pujas. que cada propietario tiene un boleto de marca o de señal.. en ésta se asientan todas las existencias y movimientos de hacienda que se realizan. manifiesta el Ing. quienes fijan en remate los antecedentes del mercado. se incluirán las mejoras necesarias que debe costear (casa. tratar de evitar gastos innecesarios y pérdida de tiempo. impuestos. el martillero recibe la tropa en la pista. es decir que posee registrado a su nombre una marca o señal que lo autoriza a identificar su hacienda. y son recibidos por una persona que realiza el control de los animales comprobando la cantidad.050 mm. la ganadería está dentro del planteo. condiciones (plazo y precio aprox. el productor traslada los animales que desea vender. debiendo regresar la misma al campo. por otro. ya que. Además. esto lo realiza la municipalidad. etc. categoría y la documentación presentada. aguadas.) es decir.T.128 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES Se debe tener en cuenta que aún siendo campos netamente agrícolas. LIMO Tamaño de partícula: 0. ventas. por un lado. Componentes de la textura de los suelos ARCILLA Tamaño de partículas: menor de 0. por lo tanto. categoría y clase de los animales. Dichos boletos son otorgados por la Secretaría de Agricultura y Ganadería. estado. por un lado conoce las necesidades de cada comprador y. poco permeable mal aireados y difícil de trabajar. dejándose asentado en un cuaderno o libro el nombre del vendedor. y luego se dirige a la municipalidad respectiva para su visación (de consignación o venta o traslado) para que la hacienda pueda ser transportada en forma debida hasta su destino. La fracción limo contribuye a la fertilidad del suelo. también conoce el respaldo económico que cada uno posee. Los ingresos netos se capitalizan a una tasa corriente para el lugar. por otro. El productor se presenta primero en la oficina de SENASA para solicitar el D. alambrados. La fracción arcilla contiene a los coloide minerales y a las casi totalidad de los minerales con actividad superficial. muertes. las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de vista técnico.A.promedios de 4/5 años y precios medios actualizados. pasturas). intereses. supuesta. clasificándolos por categoría. es el más importantes reservorio de los nutrientes minerales disponibles que contribuyen a la fertilidad actual de los suelos. 5. que se lleva un control del establecimiento.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de comercialización. La hacienda llega a las instalaciones de la feria un día antes del remate (para asegurar el desbaste). se comienza el loteo separándolos en distintos corrales. debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes. a la que corresponde el campo del vendedor. ocurriendo otro tanto con la ganadería (ej. conveniencia del tipo de remate (invernada y cría o consumo) y se le da una estimación aproximada del precio a obtener. el conocer con aproximación la cantidad y calidad de hacienda con que se contará en el remate. Una vez llevado a cabo esto. un galpón. Con esto logramos. el cuidado de la hacienda corresponde al dueño del campo.: 55 % para el campo). resistentes a la penetración de las raíces. Pero cuando se encuentra en proporciones mayores de 30 a 40 %. En la superficie estimada o U. y destaca las cualidades e incita a los potenciales compradores a realizar ofertas (como en cualquier remate).002 a 0. o las novedades que se producen (compras. instalaciones de manga y corrales.) y orden en que se realizarán las ventas.Si se trata de capitalización de hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo. amortización de las mejoras.

El remate generalmente se efectúa en el mismo campo. Palermo). que se denominan “cabañas”. Para el campo revisado. As. Los animales que no se venden vuelven al lugar de origen como remanente. Remates especiales: a) Exposiciones: En éstas se rematan animales de pedigre o inscriptos en los respectivos registros de cada asociación de criadores de raza. El destino de éstos es como donantes (centros de reproducción) y para cría. para cubrir las necesidades de la población. que si bien puede estar algo más cerca del mercado. Dicha documentación. debiendo deducir amortizaciones. Si sumamos a ello que el resto de la actividad es invernada. más las mejoras incluidas en el arrendamiento.la receptividad no es 1 EV/ha. . . . Remate de gordos: Se realiza en el mercado concentrador. menos rendimiento industrial. salvo en casos en el que se reúnen varias cabañas. Si bien en la zona típica de cría de la provincia de Córdoba en su buen nivel -Ayacucho. las que crían animales puros. comercialización. . el valor razonable con mejoras de trabajo y acceso normales estaría en unos $ 135/ha.b) Muestras: Son similares a las exposiciones.: Liniers. recría.4.33 EV/ha. un elemento de juicio es la receptividad. .: en Bs. estas diferencias se manifiestan en el precio. etc. para la salida de los animales. es realizada por un agente municipal del lugar de la feria y personal de SENASA. En ellas consta quién vendió o quién compró. Tasaciones en base a arrendamiento en dinero Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento. conserva. -tierras y mejoras. ya que son reproductores machos o hembras jóvenes y seleccionados. Al concluir el remate se efectúan los DTA de despacho a nombre de los compradores y con su respectivo destino. llegando así a la renta neta capitalizable. Remate de invernada y cría: Se rematan animales con diverso destino: cría. transportando la hacienda amparada por la documentación respectiva. por ej.Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $ 800/$ 850/ha. es posible utilizar esta metodología. conservación. una de venta para el vendedor y otra de compra para el comprador. si hay menos.Los campos de cría. finalmente. los márgenes son menores.138 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES El lote de animales ya subastado pasa por una manga o brete en el cual se coloca sobre el lomo o el anca un número con pintura que es el que el feriero le otorga al comprador (a cada uno se le da un Nº distinto para evitar confusiones) pasando luego por la balanza donde se procede al pesado y. mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado mayores gastos de secado. Jesús María. Después se cargan los camiones saliendo a su destino. en los que se rematan animales de pedigre o registrados o de buena clase. zona central de ésta. Son realizados por establecimientos grandes.. interés. como ocurre en la región pampeana.. pero no es indispensable que los animales a rematar sean de pedigre o que se encuentren inscriptos en sus respectivos registros. se los lleva a un nuevo corral donde se concentrarán todos los lotes de hacienda que adquiera cada comprador. deducir. El valor obtenido de la tierra será el punto de referencia. el ganado tiene un mayor período de terminación y no tan óptimo como en el oeste. en Córdoba: Ferreyra. para este caso se lo toma como un patrón y vale $ 400/ha. para así obtener un mejor precio de venta. Facturación Se emiten dos facturas. Se rematan animales gordos y conservas con destino a faena. que puede ser un 30 % menor. y lo realizan en una feria o predio ubicado estratégicamente./año). 1. engorde. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcería 6 Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente./año.: Expo Cba. es decir que por lo general poseen un grado menor de calidad.y lo comparamos con uno mediano del Litoral. para campos similares al revisado. y el revisado 1EV cada 3 has. así como también gastos de administración e impuestos. invernada. Particulares: Son remates especiales similares a las exposiciones y a las muestras. según 127 1. si hay más mejoras se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasación definitiva del inmueble y. Serán utilizados como mejoradores de rodeos de inferior calidad (ej. (0. en zonas alejadas donde no hay valores.5. los precios pueden ser cercanos al 50 % de la mejor zona del país. de las mejoras indispensables.

dentro de parámetros razonables. propietarios poco dispuestos a desprenderse de ellos. etc. deducciones. más alejado de puertos de embarque y centros de 139 x Ganado mayor Bovinos Ganado menor CLASIFICACION PARA LA VENTA (cuadro 4) Faena INDICO Equinos Boleto de Marca Ovinos Porcinos Caprinos Boleto de Señal Consumo Conserva Recría e Invernada Invernada NOVILLO CATEGORIAS DE VENTA (Cuadro 5) NOVILLITO TERNERO VA QUILLONA VACA TORO Especial Bueno Regular ESPECIAL BUENO REGULAR CONSERVA . consumo. 60. Forma de pago La forma de pago varía desde contado o a plazo de 7. # BRANGUS = ABERDEEN ANGUS CLASIFICACIÓN DEL GANADO (cuadro 3) 1. Quiere decir que obteniendo referencias serias.5. comisiones. vaca). Todo de acuerdo con las disposiciones legales vigentes impuestas por los organismos oficiales (Afip). vaquillona. precio pagado.6. conserva. invernada. etc. recría.) y tipo (bueno.. El precio varía de acuerdo a la categoría (ternero. es decir. Teniendo un conocimiento general del país y sus posibilidades. . se puede llegar a establecer precios de tierra y mejoras. Determinar el valor por el método comparativo cuando no hay referencias Aquí se torna más difícil llegar a establecer un valor justo que no admita objeciones. Siempre los datos a través de buenos informantes se deben tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad. detalladas y concretas. 1.2. mientras que el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de conservación también ello se traduce en el precio. cantidad de cabezas. Tal vez en este momento de gran incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades de mayor extensión y no exista una marcada suba de precios. donde se debe discriminar entre lo utilizable y lo suntuario. 90 días. manejadas con criterio por el tasador. 30. con buenos conocimientos en economía agraria. son premisas que no se deben olvidar en ningún caso. etc. Distinto sería de ser excesivas éstas en el bien a tasar. Forma de venta La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que pesa el animal. Mejoras Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado. novillo. corresponda.Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrícola.3. peso. los valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad. Un buen tasador rápidamente evalúa la importancia de las mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien atendidas se ahorran gastos. ternera. hallándose bien informado sobre el tema agropecuario. toro. novillito. 45. para una serie de cultivos similares a los de la mejor zona del país. impuestos. clase (gordo.126 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 1. Disponibilidad de campos En zonas de buen grado de división que son las mejores del país. regular o malo). que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor puede variarlos. 15.2. pero con rindes en un 25 30 % menores. dominando los fundamentos técnicos de posibles explotaciones. se puede determinar el precio de un bien con mediana exactitud y fundamentos.

140

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

CLASIFICACIÓN
ZOOLÓGICA

Género: BUBALUS

(CUADRO 6)

Género: BOS

BOS TAU RUS
o
EUROPEAS

BOVINOS
(CUADRO 7)

BOS INDICUS
o
INDICOS

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

embarque es fundamental. Si el campo de referencia está bien ubicado y el
que va a ser tasado alejado, hay más gastos de traslado, que inciden en la
rentabilidad, dando así una diferencia de valores.
En los campos de invernada, los buenos accesos facilitan la carga
inmediata del ganado con menos gastos, aprovechando las fluctuaciones
del mercado por factores climáticos, medidas oficiales, debiendo en este
caso, el tasador cuantificarlos, entre el tomado como referencia y el revisado
Aun en campos de cría con igual calidad de hacienda, hay diferencia de
precio. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo, con toda la
información disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de
comercialización, se negocian mejor los desbastes, el propietario tiene
menores gastos que mandar a remate feria, acumulando así beneficio con
respecto a campos mal ubicados.

Sub-género:BUFALOS
Subgénero: BISONTES
Subgénero: BIBOS
YAK
Subgénero: BANTENG
Subgénero: GAUR
Subgénero: BOVINOS

RAZA
A.ANGUS
HEREFORD
SHORTHORN
JERSEY
CHAROLAIS
LIMOUSIN
PARDO SUIZO
HOLSTEIN

ORIGEN
Inglaterra

Francia
Alpes Suizos
Holanda y
N. deAlemania

1.2.3. Calidad y aptitud del suelo
No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual
calidad y aptitud, similar ubicación y extensión, con otro vendido aun en la
misma zona pero solamente apto para ganadería donde las diferencias de
precio pueden ser del 50% aún dentro de la misma aptitud y condiciones de
campos mejoras que otros, por haber tenido mejoras rotaciones, no tener
plagas (S. de Alepo, gramón, etc.) que repercute en un mejor precio.

BRAHMAN
EE UU
NELORE
BRASIL
GYR
OESTE INDIA
GUZERA
INDUBRASIL
BRASIL
TABAPUA
SUDAFRICA
AFRIKANDER
SINDI
PAKISTAN

BOS TAURUS
o
EUROPEAS

AMBIENTE
TEMPLADO
FRÍO

BOS INDICUS
o
INDICOS

AMBIENTE
CALIDO

BOVINOS
(CUADRO 8)

125

SUMINISTRA
50% DE
CARNE Y
90% DE
LECHE
QUE SE
CONSUME

6

1.2.4. Calidad y agua disponible
Dentro de las zonas ganaderas de invernada pueden haber dos campos
de idénticas condiciones de suelo; pero tener agua de mala calidad uno de
ellos lo inhabilita para esta actividad, debiendo encarar la cría, llegando en
algunos casos, a establecer diferencias de valores por hectáreas de casi
en un 50 %.
Solamente a través de estudios, provisión de agua potable y apta para
el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio, complementado
con un tendido de cañerías, que también es un costo adicional, puede
solucionar el problema y valorizarlo. En esta caso de venta del bien
parcelado, se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueños,
mantenimiento de las instalaciones, condiciones que deben documentarse,
de lo contrario, el bien que tiene la fuente de provisión es el que conserva
el valor.

124

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Con todos estos antecedentes, el valor final de la tierra, ha de ser la
resultante de una ponderación depurada de todas estas variables,
estableciendo también una escala de categorías con un puntaje. A la mejor
se le asigna el máximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con
la realidad (ej.: campo alto muy bueno para agricultura, muy bueno para
ganadería 100 % del valor de la tierra; campo mediano bueno para agricultura,
muy bueno para ganadería 75 %; campo tendido, solamente bueno para
ganadería 45/50% del primer valor; campo bajo inundable 30 % del primer
valor y así sucesivamente, debiendo siempre trabajar criteriosamente en el
sentido de preguntarse a sí mismo qué opinión le merecen los valores.
Con todos estos antecedentes sobre esta metodología (Foulón, Ahumada,
Múscolo, etc.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos años
en esta disciplina, es dable asignar a ciertos aspectos en particular importancia como los son:

RAZAS SINTETICAS: OBTENIDAS POR CRUZAMIENTOS (CUADRO 9)

1.2.1. Extensión
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150
has. en la Pcia. de Córdoba, departamentos Marcos Juárez - Unión, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
que tase debe evaluar:
A) En cualquier venta siempre hay más interesados por la primera
extensión que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectárea.
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una
serie de gastos fijos de alta incidencia.
C) En función de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has.,
puede valer un 15 % / 20 % más, por ser accesible a un mayor número de
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has.
que sólo puede interesar a un reducido grupo de personas.
1.2.2. Ubicación
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas,
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de

# BRADFORD =
# SANTA GERTRUDIS =
# CHABRAY =
# TROPICAL =
# SIMBRA =
# LIMANGUS =
# BEFFMASTER =

HEREFORD
SHORTHORN
CHAROLAIS
HOLANDO ARG.
SIMMENTHAL
LIMOUSIN
SHORTON

x
x
x
x
x
x
x

141

INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
ABERDEEN ANGUS
HEREFORD

Clasificación de los bovinos
Bos Taurus o europeo:
Características generales: originario de Europa, se mejoró y
perfeccionó a través de selección genética para lograr altos rendimientos,
pelo largo, piel sin pigmentar, cuernos cortos, sin giba.
Razas productoras de carne
Aberdeen Angus: color negro o colorado, mocho (sin cuernos) cuerpo
largo, voluminoso y de forma cilíndrica. piel fina con pelos finos y suaves,
alta fertilidad.
- es considerada como la raza de mayor calidad de carne.
Hereford: color colorado a bayo con cabeza, panza y cruz blancas,
con cuernos cortos, cuerpo largo de menor volumen que el A.A., piel fina
con pelos finos y suaves, alta fertilidad, buena productora de carne y con
rápida terminación.
Polled Hereford: idem Hereford - mocho (sin cuernos).
Shorthorn: colorados, blancos o rosillos (ambos colores combinados),
cuernos cortos y finos, rápido engorde y carne de buena calidad, baja fertilidad.
Charolais: color blanco a crema, con cuernos, gran volumen, largo y
cilíndrico, se adapta principalmente a la pampa húmeda.
Limousin: colorado claro a bayo, con cuernos (se busca seleccionar
mochos), mediano volumen, muy musculoso (sin grasa intercostal), carne
de menor calidad (magra).

142

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Razas productoras de leche
Holstein: en la Argentina se la denominó Holando Argentino: overo
negro, en menor % blanco u overo colorado, de gran tamaño, cuernos
pequeños, principal productora de leche del país, para carne, produce novillos
de categoría pesados (550-600Kg.) para exportación, valor de la carne entre
un 10 a 15 % menos que los otros, animales seleccionados para leche tienen
gran valor, 3,5 de G.B.
Pardo Suizo: color castaño claro a oscuro o grisáceo, cuartos
delanteros más oscuros, nariz y lengua negra, con cuernos blancos en la
base y con puntas negras, leche de 4 a 5 % G.B.
Jersey: marrón a gris oscuro, cuernos pequeños, leche 5 % G.B.

Si, por el contrario, tuviésemos el valor total y deseamos saber el precio
de cada categoría procedamos de la siguiente manera:
1.823.000
1.823.000 =
700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911.50 2.000 “A”
Precio por categoría : “A” ....................... $ 2.000,00
“B” 75 % de “A”....$ 1.500,00
“C” 30 % de “A”....$ 600,00
1.2. Método comparativo o indirecto

Razas: Bos Indicus o asiático
Características generales: originario de Asia, se seleccionó
naturalmente por el clima y recién en el siglo XX comenzó su selección y
perfeccionamiento dirigido por el hombre, color blanco, gris claro a oscuro
y colorado, con cuernos, en los últimos años se seleccionan mochos; piel
gruesa y pigmentada (resistente a enfermedades) y abundante, formando
pliegos; pelo corto y duro, con giba (joroba) en la cruz.
Brahman: en la India, mayor difusión E.E.U.U., obtenida por cruza de
varias razas cebuinas, le dan el nombre por la religión brahmánica.
Nelore: origen Brasil, obtenida por selección de raza Ongole.
Gir: seleccionada en Brasil, originaria del oeste de la India.
Guzerá: seleccionada en Brasil, originaria de Gujerat, al norte de Bombay.
Indubrasil: origen Brasil. obtenida por cruzamiento de razas Gir y
Guzerá.
Tabapuá: origen Brasil (1967), obtenida por el cruzamiento de Nelore,
Gir y Guzerá, mocha.
Africander: origen Sudáfrica.
Sindi: origen India y Pakistán.
Razas sintéticas
El cruzamiento y la selección son herramientas magistrales, donde a
partir de ellos se obtienen beneficiosos resultados económicos, basados en
la productividad y resistencia a ecosistemas desfavorables.

123

6

Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones
similares (accesos, topografía, calidad del suelo y agua, mejoras, grado de
división, etc.) se pueden establecer puntos de comparación.
Se debe averiguar además que las cifras no estén distorsionadas por
problemas (fiscales, anexiones, litigio de partes, limitaciones de accesos,
servidumbres; si pesan obligaciones exigibles, plazos de entrega, intrusos,
que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor, formas
de pago, etc.).
Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas, como los
públicos y judiciales, son los más transparentes, para determinar con claridad
el valor final.
Por lo tanto, a través de los informantes corrientes (casas de remates,.
comisionistas) y otros adicionales, se puede tener una opinión más o menos
concreta de los valores de referencia.
Hasta hace poco, con períodos inflacionarios agudos, los valores perdían
vigencia en poco tiempo, entonces sino había otro elemento de juicio,
queriendo utilizar este método se debía posteriormente y por gabinete
actualizar con índices, variación dólar variación del grano representativo de
la zona, precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o
cría.). Promediando un grupo de estos valores, a veces, se podría partir de
cifras razonables.
En lo que hace al campo a tasar, como en todos los casos se debe
hacer una inspección minuciosa, constatando todos los ítems detallados en
el rubro 1.2 (condiciones intrínsecas del fundo) de este trabajo.

122

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PERITAJES Y TASACIONES RURALES

hacer frente a sus obligaciones, dentro de las condiciones de venta fijadas,
figura la de no reconocer la comisión, otra de dar facilidades, debiendo
soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final.
Además, aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80
% sobre el precio, en períodos de inflación con altas tasas de interés y baja
rentabilidad de la tierra, el riesgo es grande.
Si los cálculos se realizan en una superficie ideal y con características
similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas, e
igual porcentajes de hectáreas de calidad agropecuaria) el precio por hectárea
es el promedio de todas las categorías. Si, por el contrario, la superficie
ideal donde se han efectuado los cálculos corresponde a la mejor categoría,
el precio logrado es para ésta solamente y, por lo tanto, para sacar el
correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera:

Este aumento de la productividad y de la resistencia se debe al valor
híbrido o heterosis, resultante de los cruzamientos, los que hacen aumentar
aproximadamente hasta más de un 25% la producción, basada en el aumento
de la resistencia física, fertilidad, volumen corporal, capacidad de producir
leche y carne.
Brangus: origen en el Clear Creek Ranch de Oklahoma -1942- negro
o colorado, mocho, es el más difundido.
Bradford: origen en el Adams Ranch de Florida -1948- cuerpo negro
o colorado, cabeza blanca con manchas, con cuernos o sin ellos.
Santa Gertrudis: es la primera raza sintética, origen en el King Ranch
de Texas -1918- color colorado.
Chabray: origen en Texas -1930- color blanco, gran volumen, con
cuernos o sin ellos.
Beefmater: origen 1949, color colorado.
Simbra: color blanco o crema.
Limangus: color negro.

Valor hallado por hectárea: $ 3.000,00.
Superficie del campo: 1.000,00 has.
Calidad agropecuaria:
has.
%
Campo alto muy bueno para agricultura y ganadería ........ 700 ............ 70
Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadería ...... 270 ............. 27
Bajo tendido, bueno p/ganadería .......................................... 30 .............. 3
TOTAL ........................................................ 1.000 .......... 100
Precio de cada categoría
“ A” o sea campo alto MB agr. 100 % ...................................... $ 2.000,00
“ B”o sea campo alto bueno p/agr. estimad. 75 % de “A” ........ $ 1.500,00
“ C”o sea campo bajo tendido. Estimado 30 % de “A” ............... $ 600,00
Valor final:
700 has. a $ 2.000,00 ha. ..................................................... $ 1.100.000,00
270 has. a $ 1.500,00 ha. ........................................................ $ 405.000,00
30 has. a $ 600,00 ha. .............................................................. $ 18.000,00
TOTAL ............................................................. .$ 1.823.000,00
En 1.000 has.

$ 1.823/ha.

143

Raza criolla
Origen, descubrimiento de América. Se los larga y se reproducen
naturalmente sin selección alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
razas. Lento crecimiento y conformación deficiente.

Sistemas de producción
Cría: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
machos (toros) para la reproducción y la obtención del ternero hasta su
destete.
Recría: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete varía según el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recrían hasta su terminación como gordos.

144

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PERITAJES Y TASACIONES RURALES

Esta diferenciación se da en los llamados sistemas tradicionales de
producción; en la actualidad se han intensificado las producciones
disminuyendo las diferencias, sobre todo, entre los dos últimos.

A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando
el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien
son orientativos, se basan en valores históricos del país o lugar.
Con todos los vicios y defectos de este método, éste constituye el mejor
argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de
un idóneo.
Según referencias, esta forma de determinar valores en función de
la productividad, es aplicado en otros países, por sus fundamentos técnicos
basados en principios reales de la economía agraria.
Para arribar al resultado final aplicando este método, utilizamos el
valor de la producción (ingresos que acuerda las actividades planificadas,
en una extensión de campo igual o superior a la U.E. con rindes medios del
lugar y precios promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de
comercialización) y los ítems del costo de producción donde la incógnita a
despejar es la renta neta.
Los ítems del costo de producción utilizados son el beneficio fundiario
(interés fundiario solamente), las amortizaciones, gastos de explotación,
beneficio industrial (interés del capital de explotación y de los gastos de
explotación y el fondo de reserva). Al final, la diferencia entre ingresos
(valor de la producción) y egresos (los ítems del costo de la producción), da
un margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da
el valor de la hectárea libre de mejoras. Las tasas de capitalización son
variables, según las zonas; en las de campos buenos para el BNA fluctúan
entre 4,5 al 5,5% (según calidad y ubicación) y para los menos valiosos
van del 5,5 al 6%.
Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relación
entre la renta y el capital, donde en la mayoría de los casos las instituciones
bancarias, como se expresó en el párrafo anterior, determinan los valores
máximos y mínimos para un lugar determinado y, el tasador, las utiliza según
las circunstancias.
Respecto de este tema hay algunas críticas sobre el particular (ver
observaciones del Ing. Múscolo diciendo que no siempre se ajustan a la
realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una política de montos
de garantía.
Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre
un valor de tierra y mejoras, tomando ciertas precauciones (ej.: tener en
cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo

Otras consideraciones que debe tener en cuenta el profesional al
momento de identificar el bien objeto de la tasación:

Referencias sobre ley de Marcas y señales
A. Obligaciones de la ley de Marcas y Señales
Art. 2º.- Marcar el ganado mayor (antes del año) y señalar el ganado
menor (antes de los seis meses).
Art. 9º.- Las marcas y las señales que se utilicen tienen que estar
registradas.
Art. 49.- Las señales deberán efectuarse en ambas orejas.
Art. 51.- La marca debe reproducir correctamente el diseño dibujado
en el boleto.
La marca y la señal, serán aplicadas en la posición que figura en los
respectivos boletos.
- Si tiene animales de ganado mayor, debe poseer boleto de marca.
- Si tiene animales de ganado menor, debe poseer boleto de señal.
- La marca se debe aplicar con un hierro candente sobre el cuero del
animal, en el lugar establecido por ley para cada especie.
- La señal se realiza con una pinza especialmente fabricada con el diseño
otorgado.
- A instancias judiciales esto es lo único que acredita la propiedad
de los animales.
- Los D.T.A., constituyen la única documentación válida para el transporte
y comercialización de ganado mayor, menor y cueros crudos del mismo
(art. 54).
- El D.T.A. para movimiento de ganado mayor, menor y cueros crudos,
será expedido por las oficinas locales de Senasa y visado por la
municipalidad correspondiente.

6

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Para la obtención de los D. 7º). 52) . 9º). y no cuando tienen su incidencia en función del transcurso del tiempo. no indicadas por la ley (art. C. en esa proyección. se recomienda la utilización del método de lo percibido.156 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO . 58). . . se deben considerar los posibles efectos del elemento que denominamos “riesgo empresario” medidos con un adecuado índice probabilístico. . de personal. en el cual sólo se computan los ingresos y egresos cuando se cobran o se pagan respectivamente. . se deben considerar las variaciones proyectadas. de producción.. etc. se debe tener en cuenta un razonable ajuste por inflación. según el método contable de lo devengado. El valor neto presente se calcula trayendo a “valor hoy” las cifras proyectadas de ingresos y egresos a producirse durante el período que se ha tomado como base para realizar el pronóstico. Aunque este último también sería de posible utilización sin llegar a producir distorsiones si tenemos la precaución de no incluir partidas que no impliquen egresos de fondos. de existencias.Facilitar la marca y/o señal o consentir su empleo. desde el garrón hacia arriba (art. Remarcar (art.Utilizar marcas o señales que no estén debidamente registradas (art. es decir.T. 50). D. si no está previamente autorizada por la autoridad de aplicación (art. etc. costos de ventas.El ganado equino: mular y asnal: pierna izquierda. a los efectos de una mayor practicidad. Además. 46)..Señalar el ganado mayor como complemento de la marca (art.. la historia de los últimos treinta años del país en cuanto a estabilidad institucional. Inclusive. etc. en el caso de las ventas. cuando efectivamente se producen.A. el marco legal regulatorio en el que se inserta el negocio o actividad. Como así también la competencia actual y potencial y la eventual aparición de productos sustitutos.Los mismos son intransferibles (art. . tales como las amortizaciones o depreciaciones contables. 47). 3) Valor neto presente de futuros flujos de fondos Para realizar este análisis se recomienda el uso del método de lo “percibido” y no el de lo “devengado”. . es requisito indispensable poseer el boleto de marca y de señal actualizadas. de créditos. También. la seguridad jurídica del país.Transportar ganado sin el correspondiente DTA que lo ampare.Manejo doloso en el movimiento documentación del ganado.El ganado vacuno: pierna derecha. tanto por precio como por volumen. teniendo en cuenta fundamentalmente la estrategia de gestión adoptada en cada una de sus variables: política de ventas.Marcar y/o señalar fuera de los plazos establecidos por ley (art.Contramarcar y practicar marcas o señales en otras partes del animal. 2º). . Sin embargo. . esas cifras se deben proyectar durante el período considerado. desde el garrón hacia arriba (art.Cambiar o variar la colocación o diseño de una marca o señal.El ganado de pedigrí: puede o no ser marcado. 145 B. teniendo en cuenta el crecimiento producido en cada concepto por cualquier causa. deberá ser individualizado de acuerdo a los respectivos registros de la raza o de la especie (art. impuestos. . previsibilidad económica y tributaria. . Asimismo.. Opciones del productor agropecuario . intereses. 51). necesidades financieras para compra de activos fijos o aumentos del capital de giro. Prohibiciones 7 .Comercializar ganado teniendo el boleto de marca y/o señal vencidos. 48). . Si no está marcado. Dichos ingresos y egresos pueden provenir de ventas. El período a considerar o “plazo de proyección” del negocio debe tener en cuenta.

Realice una síntesis del contenido expuesto por el ingeniero Gustavo Pignata. costo de producción. Nos. Mínima 5 cm. Bs. créditos por ventas y otros créditos. Bibliografía complementaria para el estudio GUERRERO. Ley de marcas y señales 5542 y sus modificatorias. Nos. c. Para los productos terminados o mercadería de reventa. valor de reposición. pero excluyendo las disponibilidades y las inversiones corrientes Este método es una variante del método anterior. Excluye los elementos del activo caracterizados por poseer la mayor “liquidez”. 2) Patrimonio actual ajustado a valores corrientes de mercado. J. Bovinos Aberdeen Angus. el dinero y cheques existentes en la caja o en los bancos del negocio. Ed. Alveroni.. por un lado. IBÁÑEZ & TOPALIÁN. Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos conforme el método empírico en la tasación de la propiedad rural en general y del semoviente en particular. Para las materias primas. As... Mínima 7 cm.. 1984. tales como patentes y marcas. cuando se transfiere un fondo de comercio no se incluyen en el mismo. Dante. Los activos intangibles amortizables constituyen los bienes inmateriales del negocio. Ed. entendiéndose como tal al precio de venta menos los gastos necesarios para realizarla. como por ejemplo. A los efectos de su tarea de tasación del fondo de comercio. Manual de tasaciones. inversiones. b. ni tampoco las inversiones de corto plazo. Elementos de la tasación. En general. y se le restan las deudas. . el perito deberá llevar estos activos a valores corrientes de mercado. 2005. Bibliografía consultada Cruzamientos en ganado vacuno de carne. Revista Brangus vs. Ed. gastos de investigación y desarrollo activables. El Ateneo Cebutecnia. Ed. etc. Para que la tarea arroje un valor ajustado a la realidad. Ed.146 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO DIMENSION DE LAS MARCAS Para valuar los bienes de cambio se pueden utilizar los siguientes criterios: PARA LA QUIJADA Máxima 7 cm. es decir. WARNICK.. se obtendrá una valuación bastante objetiva de la explotación. por el otro. EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO 1. Si a estos conceptos se le suman los rubros: caja y bancos. 155 a. Mauricio. Albatros. Bovinos Cebú. valor neto de realización. se debería justipreciar la clientela y agregar el importe de su valuación al resto de los activos intangibles. entre otras. y es mucho más utilizado que aquel. Ganadería tropical. C. M. CUNHA. Albatros. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”. Albatros. Ed. a. plazos fijos. Cba. previsiones y provisiones. Alsina. PARA LA GRUPA O PIERNA Máxima 10 cm. Para los productos en proceso de elaboración. El Ateneo de HELMAN. b. la mayor posibilidad de hacerlos efectivo. Razas lecheras. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico. 2ª ed. Hemisferio Sur de KOGER. Revista Super Campo vs.

etc. cafeterías combinadas con fabricación y venta de tortas. salones para fiestas. para la valuación del resto de los bienes de uso. Para los inmuebles. El valuador debe tener en cuenta que siempre el concepto de valor tiene dos interpretaciones: una del lado del vendedor (precio) y otra del lado del comprador (costo). fabricación y venta de empanadas o sandwiches de miga. b. A continuación se describen los principales: 147 CAPITULO VII FONDO DE COMERCIO por Horacio Cornelli Tasación profesional de fondos de comercio 1) Patrimonio actual. locutorios. maquinarias. centros de fotocopiado. video clubes. Para los automotores. playas de estacionamiento. cyber cafés. ajustando la valuación de los inmuebles y el resto de los bienes de uso. hoteles. . se aconseja utilizar el método de “valor de utilización económica” en la explotación. canchas de paddle. el perito tasador debe valuar empleando técnicas y procedimientos que estén impregnados de la mayor objetividad posible. Cornelli en su presentación nos manifiesta lo siguiente: Los bienes de uso. fabricación y venta de tortas y repostería artesanal. masas y facturas. heladerías. I. y los activos intangibles amortizables El contador público Horacio J. rodados. Para el comprador es básicamente el “valor actual del futuro flujo de fondos” generado por el negocio en cuestión. al final de su trabajo debe siempre incorporar índices y factores correctivos que lleven la tasación al punto más real posible teniendo en consideración las variables temporales del mercado. aplicando los procedimientos descriptos en el capítulo correspondiente. Introducción 7 Durante los últimos años hemos asistido a una marcada tendencia ascendente hacia la creación y desarrollo de nuevos negocios de los más variados rubros. se recomienda tasarlos por separado utilizando los métodos y tablas explicadas en los otros capítulos del presente libro. Hemos observado que las preferencias de los inversores han transitado por las más variadas actividades: pistas de patinaje sobre hielo.. con su mayor o menor grado de inmovilización (mayor en inmuebles y decreciendo hacia instalaciones. se sugiere utilizar los valores corrientes de mercado. herramientas o muebles y útiles) constituyen el activo fijo del negocio. gimnasios. Para el vendedor (persona física o jurídica) es el “valor actual de una contraprestación” (en dinero o en especie) por la transferencia total o parcial de la propiedad del patrimonio. Muchos de estos negocios han dado origen a franquicias que han alcanzado valores que sus generadores no hubieran ni siquiera imaginado en el momento inicial de sus negocios. lavaderos automáticos. equipos. Existen varios componentes del valor actual de un negocio.154 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO Por lo tanto. canchas de bowling. c. Para valuar cada componente del rubro bienes de uso se recomienda utilizar métodos diferentes según su naturaleza: a. Sin embargo. En cambio. los bienes de cambio.

Sin embargo. o de un “precio para la venta” (o “valor venal”). oficinas. Esto es así porque los métodos de valuación contable están regidos por normas profesionales establecidas por los Consejos Profesionales de Ciencias Económicas locales y por su Federación (F. o locales comerciales ya no se transmiten simplemente como un inmueble (con o sin instalaciones) sino que incluyen. los costos de oportunidad. de esta manera. según se trate de un “valor técnico” (también llamado “valor virtual”). Es importante para el perito valuador que verifique que se trata de una “empresa en marcha” que tienda a su continuidad y que. En el caso de inmuebles alquilados. además. El perito tasador determina valor. Otro elemento fundamental que debe tener en cuenta el perito tasador. antes de comenzar con su tarea. Surge la necesidad de determinar un precio para las transacciones con estos “establecimientos” o “emprendimientos”. nos encontramos con el interesante fenómeno de que los galpones industriales.P. IV.148 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO 153 Simultáneamente hemos presenciado un reacomodamiento del tipo de actividades con fines de lucro desarrolladas por las personas. o bien de un “costo real” (o “valor de compra”). En la medida de lo posible. contemplando las proyecciones del negocio. creando. El especialista (o perito) tasador valúa. ese valor adquiere características y montos diferentes. además. En cambio. es necesario verificar si el nuevo contrato de locación a firmar a nombre del adquirente cuenta con la aprobación del dueño de la propiedad. la consecuente necesidad de contar con profesionales especializados en determinar su valor de cambio y también en la comercialización de esos verdaderos “patrimonios” a ser transmitidos a título oneroso. . Aparece. Además. y marco regulatorio legal específico.A. una nueva especialidad: la tasación de fondos de comercio. ya sea.E. por consiguiente. microemprendimientos muy rentables. fundada en el valor económico del mercado. Muchos han salido de los empleos tradicionales “en relación de dependencia” y han volcado sus ahorros a la actividad independiente. previamente se deben dominar muy bien todos los aspectos relacionados con la dinámica interacción de las compraventas de fondos de comercio en el ámbito privado. basados. antes de lanzarse a la arena judicial como auxiliar de la justicia. en la tasación realizada por el perito profesional debe existir una clara base objetiva. es que los registros contables del negocio y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a considerar para realizar la tasación. en cualquiera de sus acepciones: a) “precio” para quien vende. Esos métodos obedecen a normas y principios conservadores de prudencia para evitar inducir a errores de terceros por sobrevaluación de los rubros componentes del activo. en datos históricos. etc. o b) “costo” para quien compra.C.).C. Comenzando con la tarea de justipreciar Se debe partir de la realidad inequívoca de que el “precio de mercado” o “valor real” de un bien o conjunto de bienes siempre está dado en el exacto punto en el que se encuentran la oferta y la demanda. o bien. los riesgos empresariales. gran cantidad de potenciales compradores y también potenciales vendedores de “establecimientos comerciales” o “fondos de comercio”. Surgiendo. para fines comerciales o bien a solicitud de un magistrado. con toda su complejidad económica. el negocio con todos sus elementos constitutivos.. principalmente. De esta forma. Esto ha producido un incremento muy significativo de la cantidad de personas interesadas en negocios de los rubros más variados. por subvaluación de los pasivos al no considerar las provisiones y previsiones correspondientes. el valor actual del dinero. el fondo de comercio a tasar tenga una antigüedad suficiente como para haber generado un valor llave susceptible de recibir un precio expresado en moneda. En este último caso nos encontramos frente a la “tasación judicial”. de mercado. los elementos componentes del fondo de comercio deben medirse sobre la base de los valores corrientes de mercado que mejor representen la riqueza poseída por la empresa. el perito tasador debe incorporar en su ya amplio ámbito de incumbencia. Entonces.

y funcionan mucho mejor o mucho peor (o no funcionan) cuando cambian de dueño y. no es un comerciante con experiencia. está dado por la valuación del fondo de comercio de la empresa. Algunas veces. Lo segundo es si es vendible. el valor que tiene para todo negocio la presencia y características intrínsecas de su propietario. Es decir. decoración. 149 7 . sino que es simplemente una persona que cuenta con sus ahorros para invertir en la explotación. con la mayor o menor capacidad que tenga de darse cuenta de todo aquello que tiene relación con el “servicio al cliente”. Considere por unos momentos. además de la capacidad de gestión y calidad del personal. de persona que los gestionan. y mucho menos está técnicamente capacitado para valuar el fondo. ya que la misma es intransferible? Sin embargo. En ese caso. a la responsabilidad técnico-profesional del perito tasador. se agrega una carga ética adicional: debe ser equitativo tanto con el vendedor como con el comprador. el valor de la totalidad o una parte de ellas. Recaudos preliminares Lo primero que deberá tener en cuenta el perito tasador es si el negocio está habilitado municipalmente para funcionar o. además. III. responsabilidad. o simplemente ha vendido su propiedad para adquirir un comercio con vivienda pensando en el negocio para el resto de su vida.550 de sociedades comerciales. si es habilitable. muchas veces. diligencia. buen trato.152 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO b) Derechos de edición c) Derechos de autor d) Concesiones o franquicias e) Valor llave f) Marcas y nombres comerciales g) Procesos secretos h) Investigación y desarrollo i) Costos de organización j) Costos preoperativos k) Costos de reorganización El perito tasador tiene una inmensa responsabilidad cuando se encuentra frente a un comprador que. que conocen del rubro y no escatiman esfuerzos para influenciar la tasación en uno u otro sentido. el fondo de comercio se vende como tal. Antes de concluir esta introducción. No siempre se transfieren total o parcialmente paquetes accionarios o cuotas de capital de sociedades comerciales. si no pesan inhibiciones ni embargos sobre el titular del dominio. cuando se transmiten las acciones de una sociedad anónima. (7) Cualquiera de las personas jurídicas tipificadas por la ley 19. es necesario tener en cuenta un elemento altamente dificultoso para ser evaluado. lo que se enajenan son simplemente unidades de negocios. prolijidad. buena reputación. Ese servicio al cliente no sólo se refiere a darle a cada uno la prestación correspondiente por su contraprestación en dinero. es decir. de otra manera. y. Asimismo. por ende. La pregunta para el perito tasador sería: ¿Forma parte o no del valor del fondo de comercio la influencia positiva o negativa del propietario? y ¿cómo se podría valuar la influencia de esa gestión. Esa mejor o peor gestión tiene relación con las habilidades personales de cada persona. aspectos tales como empatía. sino que muchas veces constituye el patrimonio de la persona jurídica (7) cuyos títulos representativos de su capital se transfieren. el perito tasador debe estar preparado para mantener su objetividad técnica cuando está frente a vendedores o compradores experimentados. limpieza. justipreciando con la mayor objetividad posible. Hay negocios que funcionan de determinada manera con un propietario que los atiende. buena presencia. e inclusive tener en cuenta aspectos tales como la iluminación. no en todos los casos. sino también.

constituidas por las deudas en general. Idalia y Jerez. Se debe tener siempre presente que ese patrimonio formado por bienes tangibles e intangibles se refiere específicamente a un negocio determinado y de ninguna manera incluyen otros bienes de la persona física o jurídica que no estén afectados a ese “establecimiento comercial”. (6) FOWLER NEWTON. aprovechamiento de ventajas impositivas.150 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR II. las patentes de invención. Contabilidad superior. publicidad. clientela. (1) Ley 11. estos dos últimos elementos mencionados no se transfieren con el fondo de comercio a causa de su alta liquidez. la clientela (elemento dinámico). dinero e inversiones (4). experiencia. publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina el 20/8/1914. el derecho al local (en el caso de alquiler). (4) Aunque en la mayoría de los casos. nombre y enseña comercial. Bs. a los efectos de su transmisión por cualquier título: las instalaciones. lo que simultáneamente ubica el objeto “fondo de comercio” y sus componentes individuales dentro del ámbito de incumbencia de los peritos tasadores. un detalle de bienes materiales e inmateriales que forman parte integrante del patrimonio y giro comercial del negocio. 2º de la ley 11. el derecho al local. innovación. tales como nombre y enseña comercial. los dibujos y modelos industriales. marcas. ubicación. procesos. La ley establece esa lista con un propósito de “transmisión”. Enrique. As. la clientela. estructura organizacional. distribución de bienes y servicios.) que permiten que una organización tenga factores diferenciales comparativos respecto de otros. c) Las obligaciones.867. tecnología.867. métodos. entrenamiento. promulgada el 17/8/1914. marcas. 1º de la ley 11. costos de organización. programas. De Castro. las distinciones honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística (3). franquicias. (3) Art. las marcas de fábrica. patentes. crecer o innovar en el mercado del que forma parte. Ediciones Contabilidad Moderna. concesiones. Los mencionados bienes pueden ser clasificados en: a) Elementos materiales o corporales. … una relación buena y duradera con los clientes. capacidad de generación de fondos. .867 (1). 11. Marco legal La transferencia de “fondos de comercio” está legislada en la República Argentina por la ley 11. 1978.. licencias. La citada ley declara elementos constitutivos de un establecimiento comercial o fondo de comercio. al ser imprescindible la fijación de un valor para su transferencia a título oneroso (2). relaciones. información. combinaciones de negocios entre distintas actividades. El contador Fowler Newton enuncia como principales partidas. motivación. que en su primer artículo enuncia los elementos constitutivos del mismo. investigación y desarrollo. FONDO DE COMERCIO 151 b) Elementos inmateriales o incorporales. crecimiento. percepción de clientes y empleados. lealtad de los clientes. cultura organizacional. (2) Art. participación en el mercado. tales como las instalaciones (bienes de uso) y las existencias en mercaderías (bienes de cambio) y. patentes de invención. estructura de costos. sancionada el 9/8/1914.867. Y dado que el resultado de la gestión de una organización puede ser positivo o negativo. conocimientos. componentes del rubro de bienes intangibles a las siguientes (6): a) Patentes (5) Contadoras: De Innocente. la capacitación. conformación del mercado (monopolio u oligopolio. realización y mejora continua de los recursos humanos. etc. política crediticia. nombre. como elementos intangibles (bienes) constitutivos de un fondo de comercio podemos incluir: “capacidades. atributos o habilidades de la empresa y su personal. Susana Rosa. eventualmente. y la habilidad para permanecer. p. fórmulas. filosofía del negocio. Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada. Es así que se encuentra en la ley. derechos. la calidad total en los procesos. prestigio. promoción. estructura de financiamiento. al que también denomina “establecimiento comercial”. existencias en mercaderías. Por lo tanto. Rosa Cruz. se podría inferir que el valor llave de una empresa podrá ser positivo o negativo” (5). competencia.

Y dado que el resultado de la gestión de una organización puede ser positivo o negativo. nombre. realización y mejora continua de los recursos humanos. las patentes de invención. atributos o habilidades de la empresa y su personal. (6) FOWLER NEWTON.867. las marcas de fábrica. relaciones. etc. As. estructura organizacional. innovación. marcas. el derecho al local (en el caso de alquiler). información. La ley establece esa lista con un propósito de “transmisión”. Enrique. (3) Art. p. distribución de bienes y servicios. percepción de clientes y empleados. franquicias.150 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR II. Marco legal La transferencia de “fondos de comercio” está legislada en la República Argentina por la ley 11. nombre y enseña comercial. al que también denomina “establecimiento comercial”. FONDO DE COMERCIO 151 b) Elementos inmateriales o incorporales. publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina el 20/8/1914. Susana Rosa. Los mencionados bienes pueden ser clasificados en: a) Elementos materiales o corporales. componentes del rubro de bienes intangibles a las siguientes (6): a) Patentes (5) Contadoras: De Innocente. promulgada el 17/8/1914. el derecho al local. prestigio. … una relación buena y duradera con los clientes. cultura organizacional. lo que simultáneamente ubica el objeto “fondo de comercio” y sus componentes individuales dentro del ámbito de incumbencia de los peritos tasadores. Rosa Cruz. De Castro. 1º de la ley 11.867. marcas. combinaciones de negocios entre distintas actividades. 1978. conformación del mercado (monopolio u oligopolio. investigación y desarrollo. Ediciones Contabilidad Moderna. clientela. fórmulas. dinero e inversiones (4). Es así que se encuentra en la ley. 11.867. patentes de invención. métodos. tales como nombre y enseña comercial. Contabilidad superior. eventualmente. constituidas por las deudas en general. política crediticia. que en su primer artículo enuncia los elementos constitutivos del mismo. aprovechamiento de ventajas impositivas. la clientela (elemento dinámico). promoción. 2º de la ley 11. estructura de costos. procesos. programas. un detalle de bienes materiales e inmateriales que forman parte integrante del patrimonio y giro comercial del negocio. capacidad de generación de fondos.) que permiten que una organización tenga factores diferenciales comparativos respecto de otros. ubicación. Bs. conocimientos. concesiones. licencias. existencias en mercaderías. la capacitación. las distinciones honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística (3). estos dos últimos elementos mencionados no se transfieren con el fondo de comercio a causa de su alta liquidez. costos de organización. (1) Ley 11. se podría inferir que el valor llave de una empresa podrá ser positivo o negativo” (5). filosofía del negocio. derechos. Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada. experiencia. publicidad.867 (1). estructura de financiamiento. patentes. a los efectos de su transmisión por cualquier título: las instalaciones. Se debe tener siempre presente que ese patrimonio formado por bienes tangibles e intangibles se refiere específicamente a un negocio determinado y de ninguna manera incluyen otros bienes de la persona física o jurídica que no estén afectados a ese “establecimiento comercial”. al ser imprescindible la fijación de un valor para su transferencia a título oneroso (2). crecer o innovar en el mercado del que forma parte. (2) Art. Idalia y Jerez. entrenamiento. c) Las obligaciones. los dibujos y modelos industriales. tales como las instalaciones (bienes de uso) y las existencias en mercaderías (bienes de cambio) y. La citada ley declara elementos constitutivos de un establecimiento comercial o fondo de comercio. tecnología. sancionada el 9/8/1914. competencia. participación en el mercado. motivación.. crecimiento. la clientela. y la habilidad para permanecer. lealtad de los clientes. como elementos intangibles (bienes) constitutivos de un fondo de comercio podemos incluir: “capacidades. El contador Fowler Newton enuncia como principales partidas. Por lo tanto. la calidad total en los procesos. (4) Aunque en la mayoría de los casos. .

se agrega una carga ética adicional: debe ser equitativo tanto con el vendedor como con el comprador. si es habilitable. Considere por unos momentos. Hay negocios que funcionan de determinada manera con un propietario que los atiende.550 de sociedades comerciales. o simplemente ha vendido su propiedad para adquirir un comercio con vivienda pensando en el negocio para el resto de su vida. y mucho menos está técnicamente capacitado para valuar el fondo. prolijidad. sino también. a la responsabilidad técnico-profesional del perito tasador. sino que muchas veces constituye el patrimonio de la persona jurídica (7) cuyos títulos representativos de su capital se transfieren. buen trato. III. por ende. cuando se transmiten las acciones de una sociedad anónima. lo que se enajenan son simplemente unidades de negocios. aspectos tales como empatía. no es un comerciante con experiencia. es necesario tener en cuenta un elemento altamente dificultoso para ser evaluado. justipreciando con la mayor objetividad posible. el perito tasador debe estar preparado para mantener su objetividad técnica cuando está frente a vendedores o compradores experimentados. buena reputación. muchas veces. de otra manera. buena presencia. además. de persona que los gestionan. (7) Cualquiera de las personas jurídicas tipificadas por la ley 19. 149 7 . La pregunta para el perito tasador sería: ¿Forma parte o no del valor del fondo de comercio la influencia positiva o negativa del propietario? y ¿cómo se podría valuar la influencia de esa gestión. que conocen del rubro y no escatiman esfuerzos para influenciar la tasación en uno u otro sentido. el valor de la totalidad o una parte de ellas. e inclusive tener en cuenta aspectos tales como la iluminación. Antes de concluir esta introducción. Lo segundo es si es vendible. y funcionan mucho mejor o mucho peor (o no funcionan) cuando cambian de dueño y. y. si no pesan inhibiciones ni embargos sobre el titular del dominio. Ese servicio al cliente no sólo se refiere a darle a cada uno la prestación correspondiente por su contraprestación en dinero. sino que es simplemente una persona que cuenta con sus ahorros para invertir en la explotación. Algunas veces. es decir. limpieza. En ese caso. no en todos los casos. decoración. ya que la misma es intransferible? Sin embargo. diligencia. No siempre se transfieren total o parcialmente paquetes accionarios o cuotas de capital de sociedades comerciales.152 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO b) Derechos de edición c) Derechos de autor d) Concesiones o franquicias e) Valor llave f) Marcas y nombres comerciales g) Procesos secretos h) Investigación y desarrollo i) Costos de organización j) Costos preoperativos k) Costos de reorganización El perito tasador tiene una inmensa responsabilidad cuando se encuentra frente a un comprador que. además de la capacidad de gestión y calidad del personal. el valor que tiene para todo negocio la presencia y características intrínsecas de su propietario. Esa mejor o peor gestión tiene relación con las habilidades personales de cada persona. Asimismo. Recaudos preliminares Lo primero que deberá tener en cuenta el perito tasador es si el negocio está habilitado municipalmente para funcionar o. con la mayor o menor capacidad que tenga de darse cuenta de todo aquello que tiene relación con el “servicio al cliente”. Es decir. el fondo de comercio se vende como tal. responsabilidad. está dado por la valuación del fondo de comercio de la empresa.

principalmente. o locales comerciales ya no se transmiten simplemente como un inmueble (con o sin instalaciones) sino que incluyen. por consiguiente. Esto ha producido un incremento muy significativo de la cantidad de personas interesadas en negocios de los rubros más variados. los elementos componentes del fondo de comercio deben medirse sobre la base de los valores corrientes de mercado que mejor representen la riqueza poseída por la empresa. los riesgos empresariales.148 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO 153 Simultáneamente hemos presenciado un reacomodamiento del tipo de actividades con fines de lucro desarrolladas por las personas. previamente se deben dominar muy bien todos los aspectos relacionados con la dinámica interacción de las compraventas de fondos de comercio en el ámbito privado. además. es necesario verificar si el nuevo contrato de locación a firmar a nombre del adquirente cuenta con la aprobación del dueño de la propiedad. o bien. Muchos han salido de los empleos tradicionales “en relación de dependencia” y han volcado sus ahorros a la actividad independiente. Otro elemento fundamental que debe tener en cuenta el perito tasador. Sin embargo.C. Surgiendo. basados. Esto es así porque los métodos de valuación contable están regidos por normas profesionales establecidas por los Consejos Profesionales de Ciencias Económicas locales y por su Federación (F. el negocio con todos sus elementos constitutivos. y marco regulatorio legal específico. los costos de oportunidad. creando. En el caso de inmuebles alquilados. ya sea. ese valor adquiere características y montos diferentes.E. según se trate de un “valor técnico” (también llamado “valor virtual”). en datos históricos.C. antes de comenzar con su tarea. o de un “precio para la venta” (o “valor venal”). Comenzando con la tarea de justipreciar Se debe partir de la realidad inequívoca de que el “precio de mercado” o “valor real” de un bien o conjunto de bienes siempre está dado en el exacto punto en el que se encuentran la oferta y la demanda. .A. El especialista (o perito) tasador valúa. etc.). el perito tasador debe incorporar en su ya amplio ámbito de incumbencia. de mercado. En este último caso nos encontramos frente a la “tasación judicial”. gran cantidad de potenciales compradores y también potenciales vendedores de “establecimientos comerciales” o “fondos de comercio”. además. oficinas. Además. En la medida de lo posible. de esta manera. contemplando las proyecciones del negocio. antes de lanzarse a la arena judicial como auxiliar de la justicia.. fundada en el valor económico del mercado. el fondo de comercio a tasar tenga una antigüedad suficiente como para haber generado un valor llave susceptible de recibir un precio expresado en moneda. Surge la necesidad de determinar un precio para las transacciones con estos “establecimientos” o “emprendimientos”. Entonces. microemprendimientos muy rentables. en la tasación realizada por el perito profesional debe existir una clara base objetiva. En cambio. en cualquiera de sus acepciones: a) “precio” para quien vende. De esta forma.P. el valor actual del dinero. o b) “costo” para quien compra. Aparece. para fines comerciales o bien a solicitud de un magistrado. con toda su complejidad económica. Esos métodos obedecen a normas y principios conservadores de prudencia para evitar inducir a errores de terceros por sobrevaluación de los rubros componentes del activo. IV. o bien de un “costo real” (o “valor de compra”). una nueva especialidad: la tasación de fondos de comercio. Es importante para el perito valuador que verifique que se trata de una “empresa en marcha” que tienda a su continuidad y que. por subvaluación de los pasivos al no considerar las provisiones y previsiones correspondientes. la consecuente necesidad de contar con profesionales especializados en determinar su valor de cambio y también en la comercialización de esos verdaderos “patrimonios” a ser transmitidos a título oneroso. El perito tasador determina valor. es que los registros contables del negocio y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a considerar para realizar la tasación. nos encontramos con el interesante fenómeno de que los galpones industriales.

.154 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO Por lo tanto. cafeterías combinadas con fabricación y venta de tortas. el perito tasador debe valuar empleando técnicas y procedimientos que estén impregnados de la mayor objetividad posible. hoteles. se recomienda tasarlos por separado utilizando los métodos y tablas explicadas en los otros capítulos del presente libro. Muchos de estos negocios han dado origen a franquicias que han alcanzado valores que sus generadores no hubieran ni siquiera imaginado en el momento inicial de sus negocios. ajustando la valuación de los inmuebles y el resto de los bienes de uso. video clubes. los bienes de cambio. al final de su trabajo debe siempre incorporar índices y factores correctivos que lleven la tasación al punto más real posible teniendo en consideración las variables temporales del mercado. Hemos observado que las preferencias de los inversores han transitado por las más variadas actividades: pistas de patinaje sobre hielo. canchas de paddle. aplicando los procedimientos descriptos en el capítulo correspondiente. etc. centros de fotocopiado. Para el vendedor (persona física o jurídica) es el “valor actual de una contraprestación” (en dinero o en especie) por la transferencia total o parcial de la propiedad del patrimonio. canchas de bowling. I. El valuador debe tener en cuenta que siempre el concepto de valor tiene dos interpretaciones: una del lado del vendedor (precio) y otra del lado del comprador (costo). c. heladerías. herramientas o muebles y útiles) constituyen el activo fijo del negocio. En cambio. se aconseja utilizar el método de “valor de utilización económica” en la explotación. gimnasios. b. Para los automotores. Para el comprador es básicamente el “valor actual del futuro flujo de fondos” generado por el negocio en cuestión. para la valuación del resto de los bienes de uso. Cornelli en su presentación nos manifiesta lo siguiente: Los bienes de uso. se sugiere utilizar los valores corrientes de mercado. Para valuar cada componente del rubro bienes de uso se recomienda utilizar métodos diferentes según su naturaleza: a. fabricación y venta de empanadas o sandwiches de miga. Sin embargo. Introducción 7 Durante los últimos años hemos asistido a una marcada tendencia ascendente hacia la creación y desarrollo de nuevos negocios de los más variados rubros. salones para fiestas. A continuación se describen los principales: 147 CAPITULO VII FONDO DE COMERCIO por Horacio Cornelli Tasación profesional de fondos de comercio 1) Patrimonio actual. maquinarias. cyber cafés. rodados. equipos. locutorios. masas y facturas. Para los inmuebles. y los activos intangibles amortizables El contador público Horacio J.. playas de estacionamiento. lavaderos automáticos. Existen varios componentes del valor actual de un negocio. fabricación y venta de tortas y repostería artesanal. con su mayor o menor grado de inmovilización (mayor en inmuebles y decreciendo hacia instalaciones.

Nos. 2005. Para los productos en proceso de elaboración. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”. Revista Super Campo vs. es decir. PARA LA GRUPA O PIERNA Máxima 10 cm. 1984. entendiéndose como tal al precio de venta menos los gastos necesarios para realizarla. Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos conforme el método empírico en la tasación de la propiedad rural en general y del semoviente en particular. Bovinos Cebú. As. entre otras. Razas lecheras. Para las materias primas. Manual de tasaciones. Ley de marcas y señales 5542 y sus modificatorias. Realice una síntesis del contenido expuesto por el ingeniero Gustavo Pignata. Ganadería tropical. En general. Alveroni.. Albatros. Bovinos Aberdeen Angus. Mínima 5 cm. por un lado. A los efectos de su tarea de tasación del fondo de comercio. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico. Ed. gastos de investigación y desarrollo activables. Excluye los elementos del activo caracterizados por poseer la mayor “liquidez”. por el otro. Hemisferio Sur de KOGER. tales como patentes y marcas. se debería justipreciar la clientela y agregar el importe de su valuación al resto de los activos intangibles. Nos. costo de producción. como por ejemplo. Bs.146 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO DIMENSION DE LAS MARCAS Para valuar los bienes de cambio se pueden utilizar los siguientes criterios: PARA LA QUIJADA Máxima 7 cm. C. valor neto de realización. Cba. y se le restan las deudas. se obtendrá una valuación bastante objetiva de la explotación. pero excluyendo las disponibilidades y las inversiones corrientes Este método es una variante del método anterior. Ed. a. Revista Brangus vs. Mauricio. valor de reposición. El Ateneo de HELMAN. J. Bibliografía complementaria para el estudio GUERRERO. el dinero y cheques existentes en la caja o en los bancos del negocio. Los activos intangibles amortizables constituyen los bienes inmateriales del negocio. IBÁÑEZ & TOPALIÁN. . plazos fijos. Elementos de la tasación.. Si a estos conceptos se le suman los rubros: caja y bancos. Dante. 2) Patrimonio actual ajustado a valores corrientes de mercado. CUNHA.. Ed. Bibliografía consultada Cruzamientos en ganado vacuno de carne. b.. c. 155 a. ni tampoco las inversiones de corto plazo. Para los productos terminados o mercadería de reventa. Albatros. Ed. Alsina. inversiones. M. créditos por ventas y otros créditos. previsiones y provisiones. Ed. Albatros. cuando se transfiere un fondo de comercio no se incluyen en el mismo. EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO 1. etc. Mínima 7 cm. WARNICK. y es mucho más utilizado que aquel.. Ed. El Ateneo Cebutecnia. la mayor posibilidad de hacerlos efectivo. b. 2ª ed. el perito deberá llevar estos activos a valores corrientes de mercado. Para que la tarea arroje un valor ajustado a la realidad.

46). necesidades financieras para compra de activos fijos o aumentos del capital de giro. impuestos.El ganado vacuno: pierna derecha. en el cual sólo se computan los ingresos y egresos cuando se cobran o se pagan respectivamente. . . . etc. y no cuando tienen su incidencia en función del transcurso del tiempo. . Como así también la competencia actual y potencial y la eventual aparición de productos sustitutos. .A. se deben considerar los posibles efectos del elemento que denominamos “riesgo empresario” medidos con un adecuado índice probabilístico. no indicadas por la ley (art.Los mismos son intransferibles (art.Utilizar marcas o señales que no estén debidamente registradas (art. según el método contable de lo devengado. esas cifras se deben proyectar durante el período considerado. Si no está marcado. .. El período a considerar o “plazo de proyección” del negocio debe tener en cuenta. si no está previamente autorizada por la autoridad de aplicación (art.Señalar el ganado mayor como complemento de la marca (art. se deben considerar las variaciones proyectadas. Prohibiciones 7 . deberá ser individualizado de acuerdo a los respectivos registros de la raza o de la especie (art.Para la obtención de los D.Comercializar ganado teniendo el boleto de marca y/o señal vencidos. etc. se debe tener en cuenta un razonable ajuste por inflación. Opciones del productor agropecuario .. . 50). . Dichos ingresos y egresos pueden provenir de ventas. la historia de los últimos treinta años del país en cuanto a estabilidad institucional.El ganado equino: mular y asnal: pierna izquierda. 51).156 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO . 145 B.Facilitar la marca y/o señal o consentir su empleo. 3) Valor neto presente de futuros flujos de fondos Para realizar este análisis se recomienda el uso del método de lo “percibido” y no el de lo “devengado”. cuando efectivamente se producen. se recomienda la utilización del método de lo percibido. .Manejo doloso en el movimiento documentación del ganado..Transportar ganado sin el correspondiente DTA que lo ampare.Cambiar o variar la colocación o diseño de una marca o señal. D. Remarcar (art. es requisito indispensable poseer el boleto de marca y de señal actualizadas. También. teniendo en cuenta el crecimiento producido en cada concepto por cualquier causa. tales como las amortizaciones o depreciaciones contables. de personal. Sin embargo. Aunque este último también sería de posible utilización sin llegar a producir distorsiones si tenemos la precaución de no incluir partidas que no impliquen egresos de fondos. 48). teniendo en cuenta fundamentalmente la estrategia de gestión adoptada en cada una de sus variables: política de ventas. 2º). 47). .Contramarcar y practicar marcas o señales en otras partes del animal. C. en esa proyección. en el caso de las ventas. 58). de créditos.Marcar y/o señalar fuera de los plazos establecidos por ley (art. desde el garrón hacia arriba (art. desde el garrón hacia arriba (art. costos de ventas.. 7º).El ganado de pedigrí: puede o no ser marcado. previsibilidad económica y tributaria. es decir. Inclusive. tanto por precio como por volumen. de producción. la seguridad jurídica del país. de existencias. a los efectos de una mayor practicidad. 52) . . intereses. Además. Asimismo. 9º).T. El valor neto presente se calcula trayendo a “valor hoy” las cifras proyectadas de ingresos y egresos a producirse durante el período que se ha tomado como base para realizar el pronóstico. etc. el marco legal regulatorio en el que se inserta el negocio o actividad.

297.12)2 VP2 = 7. mercadería en tránsito.053.900.180 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: Se recomienda tomar un plazo de proyección de diez años.900.00 (1+0. sin exceder los quince años.12)3 VP3 = 7.2544 VP2 = 6. Es importante verificar el inventario de existencias. tales como bienes de cambio. créditos por cobrar y deudas. (9) Valor neto de realización: Precio de venta menos gastos directos de venta.00 (1+0. Valuación de activos y pasivos Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a ser tenido en cuenta para realizar la tasación. repuestos. o gastos necesarios para realizar dicha venta. productos terminados.4049 157 8 (8) Valor de reposición: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar mercadería de similares características hoy. producción defectuosa.83 Se incluyen en este rubro: mercaderías de reventa. material de rezago.12 VP1 = 7. Se requiere que el perito tasador realice la valuación de todos los ítems componentes del inventario de bienes de cambio valuando a “valor de reposición” (8) o “valor neto de realización” (9) según sea el caso y según sea el criterio del perito tasador.00 1.00 (1+0. . SEGUNDO AÑO: VP2 = 1) Valuación de bienes de cambio C2 (1+i)2 VP2 = 7. TERCER AÑO: VP3 = C3 (1+i)3 VP3 = 7.900. éstos constituyen un inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar el resto de activos y pasivos que constituyen el “capital de trabajo”.00 1. o simplemente haciendo una comprobación por muestreo. productos obsoletos o fuera de producción.12)1 VP1 = 7. Ese período podría ser superado excepcionalmente.57 V.900. Sin embargo. dependiendo de la estabilidad del país en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando las características propias del negocio. ya sea realizando el recuento físico de la totalidad de los bienes de uso.00 1.900. materias primas y materiales. etc.. productos en proceso.900. PRIMER AÑO: VP1 = C1 (1+i)1 VP1 = 7.

la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad. y se define como “valuar” a la cuantificación en moneda de curso legal de ellos. SEGUNDO METODO: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor Para realizar este ejercicio. la diferencia será transferida como fondo de comercio: Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 85. pidiéndole una confirmación del monto y composición de su deuda con la entidad.048. obtenido de la siguiente forma: Tasación total según método del valor presente de ganancias Futuras generadas por el fondo de comercio Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor Llave 176.00 158.548. y su inclusión en el pago de los impuestos correspondientes.900.95.00 80. A esta carta se adjunta un sobre estampillado para evitar que el deudor tenga algún tipo de costo para realizar la devolución de su respuesta. si se hubieran pactado intereses. VPn = Cn (1+i)n Donde: VP = valor presente i=R 100 Donde: R = Razón o tasa de interés n = número de períodos .548.95 La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 158. comprobando la existencia de uno o más remitos con la constancia de recepción debidamente firmada.00. durante los cuales la empresa generará flujo de fondos positivo anual promedio de $ 7.158 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 2) Valuación de créditos a cobrar a. y para asegurar su “existencia” se recomienda realizar una “circularización” (11) de todos y cada uno de los deudores por ventas de la entidad. se ha tomado un período de proyección de diez años.000. Se habla de “validar” cuando se requiere la comprobación de la existencia y procedencia de dichos créditos.95 176. eventualmente la existencia de una orden de compra o nota de pedido de parte del cliente. sería conveniente verificar la potencial “cobrabalidad” de los créditos. habría que realizar el cálculo de los intereses devengados hasta el día de la valuación. Por lo general. Por ejemplo. se emplean varios métodos para validar créditos o deudas. la correcta contabilización de las facturas. (11) Se denomina “circularización” al envío de una carta a cada uno de los deudores.95 E. lo que daría lugar a la generación de una previsión por incobrabilidad que se debe descontar del crédito respectivo con el objeto de regularizarlo. Créditos por ventas Se debe validar y valuar todos los componentes de este rubro.95 176.500.00 11. FONDO DE COMERCIO 179 Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado. Una vez realizadas las comprobaciones precedentes y. el perito tasador estará en condiciones de aplicar la fórmula correspondiente para determinar el “valor neto presente de esos futuros ingresos de fondos”. Además.390. para comprobar la “procedencia” de los créditos se puede verificar la consistencia (10) de las facturas (o documentos equivalentes) que dieron origen al saldo actual. FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE: (10) Se verifica la “consistencia” de las facturas o documentos equivalentes que dieron origen a saldo actual de un deudor. Asimismo. en función de la fecha probable de cobranza de cada crédito. analizando los índices determinantes de un eventual riesgo de incobrabilidad. Asimismo. se debe tener en cuenta que la cifra que surja de aplicar las fórmulas será la sumatoria de los bienes ocultos o intangibles.

95 8 (12) Entrega del bien. Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la empresa.32 5. En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderías o servicios recibidos pero que el proveedor todavía no nos entregó la correspondiente factura. Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: TT = VPGFGp/FC + VRI Donde: TT = Tasación total VPGFGp/FC = Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio.1058 VP10 = 80. No se debe omitir la inclusión de las sumas entregadas a proveedores como anticipos por compra de bienes o servicios que todavía no se han recibido.00 (1+0. para tener en cuenta la correlativa deuda comercial generada a la fecha de la valuación.56 a. el análisis y comprobación de “procedencia” y “existencia” de las deudas. Hemos dicho que el inmueble será vendido al final del período en $ 250. Otros créditos a cobrar Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. y representa el valor presente del fondo de comercio sin incluir los inmuebles.000. El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los “anticipos recibidos de clientes”. bienes de uso.494.39 159 b.12)10 VP10 = 250. . cálculo de intereses devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”.00 3.130. o servicios. VP10 = C10 (1+i)10 3) Valuación de deudas VP10 = 250.473. Se aplica la fórmula para obtener el valor presente del ingreso por venta del inmueble: Los criterios a emplear son similares a los explicados para créditos por ventas.00 por lo que producirá un ingreso en aquella fecha que debe ser considerado ahora para ser agregado al precio de tasación. conciliaciones contables.054.548.000.494.000. VRI = Valor residual de los inmuebles TT = 96.56 Tasación total = 176.178 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VP9 VP10 Σ = = = FONDO DE COMERCIO 6. Entendiéndose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas total o parcialmente por futuras ventas que todavía no han sido perfeccionadas mediante la “tradición de la cosa” (12) o prestación del servicio. y que deberán ser satisfechas con un valor equivalente representado por bienes de cambio.39 + 80. circularización. empleando criterios de consistencia.63 96. también son de aplicación los recaudos tomados en el rubro créditos por ventas en cuando a “validación” y “valuación”. Deudas comerciales En cuanto a la valuación de las deudas comerciales.054. Incluimos también en este rubro.

donde habrá ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el cliente ha pagado. donde habrá incluido la mercadería pendiente de entregar al cliente y.00 (1+0.7731 VP9 = 6.91 .86 7. tanto nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la valuación.803. las deudas por tasas e impuestos. Contribuciones: contribución del empleador. Deudas fiscales Se deben incluir en este rubro. al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una vez en el inventario de bienes de cambio.57 13. como así también la de la última quincena trabajada por los operarios.12)9 VP9 = 17.1058 VP10 = 5. b.51 10.12)10 VP10 = 17. estaría incurriendo en una sobrevaluación del patrimonio neto de la entidad.94 9.00 2.00 (1+0. FONDO DE COMERCIO VP9 = C9 (1+i)9 VP9 = 17. más las deudas derivadas. y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos de fondos” para las deudas a vencer.48 8.160 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el párrafo precedente.689.865.100. Sin omitir asegurarse que la liquidación de sueldos del último mes esté debidamente registrada.552. Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos los conceptos devengados pendientes de liquidación y pago: sueldo anual complementario.646. en el caso de obligaciones vencidas. y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos de fondos” para las deudas a vencer.32 177 DECIMO AÑO: VP10 = C10 (1+i)10 VP10 = 17. Se debe realizar el cálculo por intereses.00 3.000.63 c.473. vacaciones anuales. otra vez. Deudas sociales En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuación.612. y sus cargas sociales proporcionales.30 12.130.000.87 6. (13) Aportes: retenciones al personal.000. vencidos y a vencer.178. contraídas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas sociales impagas (aportes y contribuciones (13)).000. Se debe realizar el cálculo por intereses en el caso de obligaciones vencidas. en la caja o en los bancos. Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de proyección: VP1 VP2 VP3 VP4 VP5 VP6 VP7 VP8 = = = = = = = = 15.

000. a partir de allí.000.12)6 VP6 = 17. tasas municipales. etc. sino también debemos provisionar las costas y honorarios.00 2. por las modalidades de la prestación. El personal en relación de dependencia 8 Incluimos aquí al riesgo por “ruptura intempestiva del contrato de trabajo”..4760 VP8 = 6. planes de futuras reducciones del plantel.00 (1+0.689. circularización.00 1. Otras deudas 8. En este caso.000.000. el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas con los cuales.00 2.87 4) Valuación de pasivos contingentes OCTAVOAÑO: VP8 = C8 (1+i)8 VP8 = 17. el análisis y comprobación de “procedencia” y “existencia” de las deudas. considerar la probabilidad de ocurrencia.865.612.00 (1+0. Se incluyen también en este rubro.2107 VP7 = 7.00 (1+0. evaluando los riesgos pertinentes. sino también a los abogados de la compañía para verificar eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa. el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas financieras. SEPTIMO AÑO: VP7 = C7 (1+i)7 VP7 = 17.91 NOVENO AÑO: 161 Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con: a. empleando criterios de consistencia. impuesto a las ganancias. En cuanto a la valuación de las deudas diversas.86 Asimismo.12)8 VP8 = 17.000. quede configurada una . etc. Es importante no realizar solamente la circularización a los acreedores declarados.9738 VP6 = FONDO DE COMERCIO Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos los conceptos devengados y aún no registrados contablemente: impuesto sobre los ingresos brutos. cálculo de intereses devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”.12)7 VP7 = 17. Asimismo. El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondería por el despido de la totalidad del personal y. d.000. no solamente deberemos realizar una provisión para juicios.176 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VP6 = 17.. conciliaciones contables. también son de aplicación los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando a “validación” y “valuación”.

Garantías otorgadas a clientes Se incluye riesgos eventuales por garantías otorgadas sobre los bienes o servicios vendidos.12)5 VP5 = 17. FONDO DE COMERCIO VP3 = 17. cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor. también. El tasador debería hacer un análisis retrospectivo de la experiencia de la explotación en este aspecto. riesgos de la nueva gestión. riesgo de la actividad. VI.48 SEXTO AÑO: VP6 = C6 (1+i)6 175 .162 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR virtual relación indirecta de dependencia. Algunas veces.100.). una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan surgido.00 (1+0.94 QUINTO AÑO: VP5 = C5 (1+i)5 VP5 = 17.4049 VP3 = 12.803.7623 VP5 = 9. etc.00 1. Tasa de descuento (T. riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar. El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no considerados en la valuación del fondo de comercio por la aparición futura de eventuales pasivos ocultos.) La tasa de descuento a utilizar para determinar el “valor neto presente de futuros flujos de fondos” se debería formar por un componente básico.51 b. ese fondo de garantía devenga intereses.000. con una proyección razonable de futura estabilidad. Los riesgos que se determinen. En muchos casos se constituye un “fondo de garantía” para afrontar eventuales pasivos ocultos. con el objeto de determinar riesgos futuros. así como también el caso en que exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual relación de dependencia. transcurrido cierto período. excluido el componente inflacionario.000.12)4 VP4 = 17.000.000. utilizando la base estadística obtenida en el negocio. debiendo ser descontados de la tasación respectiva.5735 VP4 = 10. riesgo de la nueva estructura operativa. VII.00 1.00 (1+0.00 1.000. a la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo país. que bien podría ser la tasa de algún país con una larga historia de estabilidad económica y. deben ser soportados por el vendedor.646. Bienes inmuebles y automotores (rodados) CUARTO AÑO: VP4 = C4 (1+i)4 VP4 = 17.D. riesgo de la estructura de financiamiento.

privilegios u otros similares.12)2 VIII. VP1 = 15.57 SEGUNDO AÑO: VP2 = C2 (1+i)2 VP2 = 17.867.00 1. VP2 = 17. . es importante aclarar que. cuyo texto se incluye al final del presente capítulo.. Esto es así por el régimen legal vigente.12)1 VP1 = 17. los siguientes: derechos de propiedad intelectual. Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas. Centro de Estudios Científicos y Técnicos (CECYT). 3.000.12)3 8 (14) Resolución Técnica Nº 9.000.178. se deberán hacer las siguientes operaciones de transmisión de dominio: C1 (1+i)1 VP1 = 17.000. Bienes inmuebles y automotores (rodados) A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: PRIMER AÑO: VP1 = En este punto. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenará siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11. licencias.00 1. incluyendo los anticipos por su adquisición. éstos.00 (1+0. gastos de investigación y desarrollo” (14). entre otros. se considerarán en forma separada del concepto “fondo de comercio”. etc. En el caso de que el negocio se transfiera con inmueble/s y rodado/s.000. Los automotores se transmitirán mediante transferencia realizada ante el Registro Automotor correspondiente.12 1. llave de negocio.30 TERCER AÑO: VP3 = 163 C3 (1+i)3 VP3 = 17. Abarcan. Activos intangibles “Son aquellos representativos de franquicias. 2. patentes. aunque en la compraventa se incluyan los inmuebles y los automotores. a los efectos de su enajenación.174 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO VII.2544 VP2 = 13.00 (1+0.000.00 (1+0. que no son bienes tangibles ni derechos contra terceros.552. la que se registrará en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo. y que expresan un valor cuya existencia depende de la posibilidad futura de producir ingresos. marcas. gastos de organización y preoperativos. Los inmuebles se transmitirán mediante escritura traslativa de dominio.

. es decir. FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE: VPn = Cn (1+i)n Donde: VP = valor presente i=R Donde: R = Razón o tasa de interés 100 n = número de períodos . autorizando a registrarlo contablemente recién cuando se evidencia a través de una operación de compraventa en la contabilidad del comprador.390. Las normas contables vigentes en la actualidad se ajustan al método de lo percibido en la contabilización de este concepto.00 600.164 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR IX. Dicen las contadoras Rosa Cruz de Innocente. Idalia y Jerez. Susana Rosa. PRIMER METODO: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio Para realizar este ejercicio. Rosa Cruz. En la faz práctica del perito tasador.800. He aquí la importancia del perito tasador con una alta capacitación profesional. Esto se evidencia en la brecha que surge al comparar el valor de mercado de una empresa (precio) con los valores que surgen de sus estados contables. el “valor llave” o “llave de negocio” surge como el exceso de la suma determinada como valor del fondo de comercio sobre los valores contables del patrimonio del negocio.000.00. pero la contabilidad.00 D.800. Las llave de negocio. poniendo de manifiesto la existencia de factores diferenciales que agregan valor a la empresa. generados por la gestión empresarial y que son susceptibles de generar futuros resultados.00 0. permanece alejada de la realidad.00 126. Asimismo.00 4. aproximación a la realidad. cit. Idalia de Castro y Susana Rosa Jerez que “la confiabilidad implica.00 1.500. se ha tomado un período de proyección de diez años. ob. Llave de negocio Constituye la sumatoria de activos ocultos.800. no reflejados en los estados contables del negocio.00.00 4.100. Por consiguiente. llamamos “valor llave” o “llave de negocio” a la diferencia entre el valor de mercado del fondo de comercio y su valor contable (también llamado “valor de libros”).750. como así también los otros activos intangibles. denominados genéricamente activos ocultos” (15).) el 12% anual sobre saldos.000. se calcula que los inmuebles actuales tendrán un valor residual al final del período de proyección de $ 250.00 PATRIMONIONETO (Según estado respectivo) Ajustes de valuación realizados por el perito tasador Total del Patrimonio Neto Total 44. Es decir. (15) Contadoras: De Innocente. Se ha decidido tomar como tasa de descuento (T. entre otras cosas. debe existir una forma fehaciente de lograr mediciones objetivas que puedan ser verificadas por cualquier persona con pericia suficiente sin producir variaciones sustanciales en el resultado.840. deben reflejar un valor coincidente con su posibilidad futura de producir ingresos. respecto de este intangible.590.00 171. De Castro.00 4.D.00 176. durante los cuales la empresa generará una ganancia anual promedio de $ 17. FONDO DE COMERCIO Préstamos Remuneraciones y cargas sociales Cargas fiscales Total del Pasivo Corriente Total del Pasivo no Corriente Total del Pasivo 173 1.

267.200. .00 8 (16) FOWLER NEWTON. Los activos intangibles están sustituyendo rápidamente a los activos físicos.00 3. Las viejas lentes no pueden captar la nueva economía.500. entonces aparece el concepto de valor patrimonial proporcional.100. traducción de Claudia Gilman.200. 2/1/00.00 44.00 700.) sobre la valuación del total de los activos y pasivos de una explotación.00 3. sostiene Lev. ser un buen contador ya no garantiza una visión correcta.00 1.600.500. p. “En las décadas pasadas.00 600. en la que el valor se crea a través de activos intangibles: ideas. también se deberá aplicar la misma proporción al valor llave total. podría ser posible un análisis más cuidadoso que permitiera identificar las sumas pagadas por elementos específicos que habitualmente componen el valor llave a los efectos de su incorporación como un intangible separado” (16).00 2. Es en este punto donde aparece la clientela como generadora de valor.00 85.000.000.00 34. conocido como el creador del sistema de registración contable que se conoce con el nombre de “partida doble”.00 5.200. Pero hoy.500. Del párrafo anterior surge que si lo que se está valuando es solamente un porcentaje del fondo de comercio. no sobre el cien por ciento del fondo de comercio. marcas. Enrique.390.00 3. Clarín Económico. Nueva economía.00 600.000.172 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Caja y Bancos Caja Banco de la Nación Argentina Banco de la Provincia de Córdoba 1. como señaló Tearney. ha habido un total estancamiento 3. cit. ha habido un cambio drástico. (17) estará siempre tanteando igual que un ciego y correrá el riesgo de enfrentar grandes pérdidas. cálculo de participación.00 97.00 11.00 165 4.00 7.000. Llamamos valor patrimonial proporcional (VPP) a la aplicación de un porcentaje determinado con alguna finalidad específica (venta. sino sobre una parte. Fray Luca.00 141. modos de trabajo y franquicias” (18).500.300.00 20.890. una transformación en lo que los economistas denominan la función de producción de las empresas -los principales activos que crean valor y crecimiento-.000.00 176. Según Fowler Newton: “resulta de interés recordar que. especial para Clarín.00 490. (17) Pacioli.00 1. etc.000..00 30.00 4. nueva contabilidad.00 300. Fast Company.00 3. Al mismo tiempo.000.390.00 Créditos por ventas Deudores por ventas comunes Otros créditos Crédito fiscal Deudores varios Bienes de cambio Productos terminados Productos en proceso Materias primas Total del Activo Corriente ACTIVO NO CORRIENTE Bienes de uso Rodados Máquinas y herramientas Muebles y útiles Instalaciones Inmuebles Activos intangibles Patentes Llavedenegocio(laefectivamentepagada) Marcas Enseña comercial Clientela Total del Activo no Corriente Total del Activo PASIVO PASIVOCORRIENTE Cuentas por pagar Proveedores FONDO DE COMERCIO En el caso de que la valuación deba practicarse no sobre el total del patrimonio del negocio. es decir.500. (18) Los desafíos de las ciencias económicas. “Si no puede ser un buen contador. ob.00 100. escribió Pacioli.600.

p. (20) Normas Internacionales de Contabilidad 2001. Incluso si la Bolsa se encuentra inflada. 500 de las mayores empresas de los Estados Unidos.00 6. el perito tasador debe utilizar FONDO DE COMERCIO Bienes de uso: Rodados: Valor tasación Valor contable Diferencia 11. sino también de las mediciones internas -la contabilidad y los registros en el interior de las empresas-.00 Activos intangibles: Enseña comercial: Valor tasación Valor contable Diferencia 5.00 35. Editorial Amalevi. es decir.000.250.166 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR de nuestros sistemas de medición e informes. se presenta en que están caracterizados por una sensibilidad y fluctuación permanentes. el número que aparece en el balance -que es lo que la contabilidad tradicional mide.E.00 Inmuebles: Valor tasación Valor contable Diferencia 85.000. NIC 38 párrafo 7.representa sólo entre el 10% y el 15% del valor de esas empresas.250.00 0.00 50.500.264. Estados contables ajustados por el perito tasador aplicando técnicas y procedimientos de valuación EMPRESA S.00 30. Esos sistemas tienen más de 500 años de antigüedad. noviembre de 2001. La relación entre el valor libros y la capitalización de mercado de esas compañías. 1. a los que denominamos “llave de negocio” o “valor llave”. 171 ACTIVO ACTIVOCORRIENTE . incluso si uno rebana el 50% de la capitalización de mercado..500..000.000..00 5.00 C. la ratio entre el valor de mercado de esas compañías y el valor activo neto de la empresa. ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2…. Sin embargo. traducida por la F.00 4. que son “activos. La llave de negocio está formada por activos intangibles ocultos. cit.00 Clientela: Valor determinado por el perito tasador Valor contable Diferencia 30. con permiso del IASB.A. La dificultad en la valuación de estos activos ocultos.. muchas de las cuales no son del sector de alta tecnología. Es imposible elaborar una técnica de valuación pericial que brinde una medición exacta del valor llave.00 500. ob. De modo que ésta es la situación: Estamos usando un sistema que tiene medio siglo para tomar decisiones en un contexto de negocios complejo en el cual los activos esenciales que crean valor se modificaron fundamentalmente.C.000. aun está hablando de una enorme diferencia entre el valor tal como es percibido por aquellos que lo pagan día a día y el valor tal como la compañía lo mide” (19).000. 2/1/00. No estoy hablando solamente de los informes financieros y las inversiones de Internet. Santa Fe. AJUSTADOAVALORES CORRIENTES DE MERCADO (19) Los desafíos de las ciencias económicas. de carácter no monetario y sin apariencia física que se posee para ser utilizado en la producción o suministro de bienes y servicios para ser arrendado a terceros o para funciones relacionadas con la administración de la entidad ” (20).P. ¿Cuál es la prueba de esa transformación? Mire el índice de las 500 empresas de Standard & Poor.C.A.

00 1.500. representada por el valor de la empresa en el mercado con la realidad contable reflejada por el valor patrimonial proporcional (VPP). Si la suma pagada por la compra de un fondo de comercio fuera inferior a la suma de los valores corrientes de sus activos y pasivos.000.800.170 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Activos intangibles Patentes Llave de negocio (la efectivamente pagada) Marcas Enseña comercial Total del Activo no Corriente Total del Activo PASIVO PASIVOCORRIENTE Cuentas por pagar Proveedores Préstamos Remuneraciones y cargas sociales Cargas fiscales Total del Pasivo Corriente Total del Pasivo no Corriente Total del Pasivo PATRIMONIONETO (Según estado respectivo) Total 3. Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada “llave de negocio”.800. habiendo constatado las siguientes diferencias con relación a la valuación que ha realizado: 8 (21) Contadoras: De Innocente. cit. la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del valor llave efectivamente pagado en una compra anterior. .00 Notas: El Estado de situación patrimonial es una fotografía de los rubros componentes del activo (todo lo que la empresa tiene más lo que le deben).00 67. De esta comparación puede surgir que: . Ajustes de valuación determinados por el perito tasador Las cifras del estado de situación patrimonial precedente han sido verificadas por el perito tasador. .800.140.500.840. Idalia y Jerez.000. B. Dicho menos costo debería.El VPP es menor que el valor de mercado por acción.00 101. Susana Rosa. De Castro.600.100.00 1. la empresa habría creado intangibles que destruyen valor y estaríamos en presencia de la llave de negocio negativa. dentro del marco de los actuales Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados 96.640.00 500.00 167 4. Rosa Cruz. Dice Enrique Fowler Newton que “la existencia de esta llave negativa parte de supuestos de difícil concreción en la práctica.El VPP es mayor que el valor de mercado por acción.00 4.00 4. que surgen cuando el valor pagado por un negocio es inferior a su valor patrimonial proporcional.00 4. es probable que en tales situaciones lo que exista es un menor costo de los bienes adquiridos derivado de la ventaja que al vendedor le implica su venta en bloque. la empresa habría creado intangibles que generan valor y estaríamos en presencia de la llave de negocio positiva” (21). “La propuesta se basa en comparar la realidad económica. pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en un momento determinado en un marco político..00 0. en cuyo caso. Por ellos.El VPP coincide con el valor de mercado por acción.00 2.00 1. en cuyo caso.640.00 600. que sea confiable para los usuarios de la información. 10. económico y jurídico. el vendedor debería preferir la venta separada de dichos componentes (a menos que los costos de realización fueran muy significativos).000.00 FONDO DE COMERCIO métodos y procedimientos que otorguen una tasación objetiva y verificable. Valor llave negativa Algunos autores sostienen la existencia de llaves de negocio negativas o badwill.00 X.00 101. ob. .

2º método: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. el patrimonio neto resulta de restar el pasivo al activo.00 600.00 7. Enrique.500.00 3. el valuador está en condiciones de comenzar a aplicar los métodos descriptos. 4º método: Método de balance.00 1. Seguidamente.00 3.00 490. Para resolverlo aplicaremos cuatro métodos de tasación. El perito tasador decidirá. según su criterio profesional. XI. Parte práctica A continuación haremos un pequeño y simple ejercicio a modo de ejemplo. surgidos de libros llevados en legal forma. conceptos éstos en los que no podría clasificarse a la ‘llave negativa’” (22).00 34.500.00 3.300.00 600. debidamente auditados y firmados por Contador Público matriculado.140. por cuál de ellos se inclina. quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra diferencias luego de aplicar técnicas y procedimientos de valuación. se obtiene un nuevo estado contable al que se denomina estado de situación patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado.00 50.168 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO (PCGA). 271 y 272. cit. ACTIVO ACTIVOCORRIENTE Caja y Bancos Caja Banco de la Nación Argentina Banco de la Provincia de Córdoba 1.100. auditados y firmados por Contador Público: EMPRESA S. Los métodos de valuación que desarrollaremos son los siguientes: 1º método: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. ob. ps.00 100.000.200..300. Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito. Las cifras del estado de situación patrimonial son verificadas por el perito tasador.00 4. La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por la empresa.00 300. surgidos de la contabilidad.00 6.200. 169 A.A.00 . 3º método: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de mercado. según la cual.00 700. (22) FOWLER NEWTON. implicar una reducción en la valuación de los activos adquiridos y no la creación de una partida que nada tiene que ver con la ecuación contable básica.00 57.250.600. Estados contables provistos por la empresa.200.00 20.000. ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2….00 Créditos por ventas Deudores por ventas comunes Otros créditos Crédito fiscal Deudores varios Bienes de cambio Productos terminados Productos en proceso Materias primas Total del Activo Corriente ACTIVO NO CORRIENTE Bienes de uso Rodados (valor residual contable) Máquinas y herramientas Muebles y útiles Instalaciones Inmuebles 3.

cit. Estados contables provistos por la empresa. 3º método: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de mercado.00 1.00 57.00 700.00 490.600.00 . ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2….00 600.00 20.A..168 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO (PCGA). 169 A. Seguidamente.00 6. 271 y 272.500. por cuál de ellos se inclina.000.300. conceptos éstos en los que no podría clasificarse a la ‘llave negativa’” (22).200.00 34.00 600.00 100. 4º método: Método de balance.00 4. Los métodos de valuación que desarrollaremos son los siguientes: 1º método: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio.200. surgidos de libros llevados en legal forma. Parte práctica A continuación haremos un pequeño y simple ejercicio a modo de ejemplo. debidamente auditados y firmados por Contador Público matriculado.140.300.00 3. ps.00 3. el valuador está en condiciones de comenzar a aplicar los métodos descriptos. 2º método: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. Para resolverlo aplicaremos cuatro métodos de tasación. según la cual. quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra diferencias luego de aplicar técnicas y procedimientos de valuación. ACTIVO ACTIVOCORRIENTE Caja y Bancos Caja Banco de la Nación Argentina Banco de la Provincia de Córdoba 1.00 7.500. La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por la empresa.00 300. auditados y firmados por Contador Público: EMPRESA S. Las cifras del estado de situación patrimonial son verificadas por el perito tasador. ob. XI. surgidos de la contabilidad. Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito. implicar una reducción en la valuación de los activos adquiridos y no la creación de una partida que nada tiene que ver con la ecuación contable básica.000. (22) FOWLER NEWTON. El perito tasador decidirá.250. se obtiene un nuevo estado contable al que se denomina estado de situación patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado.00 3.200.100.00 Créditos por ventas Deudores por ventas comunes Otros créditos Crédito fiscal Deudores varios Bienes de cambio Productos terminados Productos en proceso Materias primas Total del Activo Corriente ACTIVO NO CORRIENTE Bienes de uso Rodados (valor residual contable) Máquinas y herramientas Muebles y útiles Instalaciones Inmuebles 3. el patrimonio neto resulta de restar el pasivo al activo.00 50. Enrique. según su criterio profesional.

00 1. que surgen cuando el valor pagado por un negocio es inferior a su valor patrimonial proporcional.00 4.640. Rosa Cruz. económico y jurídico. Por ellos. la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del valor llave efectivamente pagado en una compra anterior.840.800.000.El VPP es mayor que el valor de mercado por acción.00 FONDO DE COMERCIO métodos y procedimientos que otorguen una tasación objetiva y verificable.000.00 1.500. cit. la empresa habría creado intangibles que generan valor y estaríamos en presencia de la llave de negocio positiva” (21).100.00 4.00 2.170 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Activos intangibles Patentes Llave de negocio (la efectivamente pagada) Marcas Enseña comercial Total del Activo no Corriente Total del Activo PASIVO PASIVOCORRIENTE Cuentas por pagar Proveedores Préstamos Remuneraciones y cargas sociales Cargas fiscales Total del Pasivo Corriente Total del Pasivo no Corriente Total del Pasivo PATRIMONIONETO (Según estado respectivo) Total 3. en cuyo caso.800. .00 167 4.800. la empresa habría creado intangibles que destruyen valor y estaríamos en presencia de la llave de negocio negativa. dentro del marco de los actuales Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados 96. De Castro.500. el vendedor debería preferir la venta separada de dichos componentes (a menos que los costos de realización fueran muy significativos).640.00 4. representada por el valor de la empresa en el mercado con la realidad contable reflejada por el valor patrimonial proporcional (VPP).00 Notas: El Estado de situación patrimonial es una fotografía de los rubros componentes del activo (todo lo que la empresa tiene más lo que le deben).El VPP es menor que el valor de mercado por acción. es probable que en tales situaciones lo que exista es un menor costo de los bienes adquiridos derivado de la ventaja que al vendedor le implica su venta en bloque. Ajustes de valuación determinados por el perito tasador Las cifras del estado de situación patrimonial precedente han sido verificadas por el perito tasador. en cuyo caso. 10..000.00 101. Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada “llave de negocio”. Dice Enrique Fowler Newton que “la existencia de esta llave negativa parte de supuestos de difícil concreción en la práctica. habiendo constatado las siguientes diferencias con relación a la valuación que ha realizado: 8 (21) Contadoras: De Innocente. De esta comparación puede surgir que: . Valor llave negativa Algunos autores sostienen la existencia de llaves de negocio negativas o badwill. Si la suma pagada por la compra de un fondo de comercio fuera inferior a la suma de los valores corrientes de sus activos y pasivos. ob. Susana Rosa.00 0. Idalia y Jerez.00 X. que sea confiable para los usuarios de la información. B.140.00 67.00 1.00 101. . Dicho menos costo debería. “La propuesta se basa en comparar la realidad económica. .600.00 500.00 600. pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en un momento determinado en un marco político.El VPP coincide con el valor de mercado por acción.

el perito tasador debe utilizar FONDO DE COMERCIO Bienes de uso: Rodados: Valor tasación Valor contable Diferencia 11.00 Clientela: Valor determinado por el perito tasador Valor contable Diferencia 30.00 0..00 6.. muchas de las cuales no son del sector de alta tecnología. cit. 171 ACTIVO ACTIVOCORRIENTE .00 4. Santa Fe.00 C. AJUSTADOAVALORES CORRIENTES DE MERCADO (19) Los desafíos de las ciencias económicas.264. aun está hablando de una enorme diferencia entre el valor tal como es percibido por aquellos que lo pagan día a día y el valor tal como la compañía lo mide” (19).E.P. NIC 38 párrafo 7.000. 2/1/00.000. de carácter no monetario y sin apariencia física que se posee para ser utilizado en la producción o suministro de bienes y servicios para ser arrendado a terceros o para funciones relacionadas con la administración de la entidad ” (20). Es imposible elaborar una técnica de valuación pericial que brinde una medición exacta del valor llave. Editorial Amalevi.166 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR de nuestros sistemas de medición e informes. 1. noviembre de 2001. (20) Normas Internacionales de Contabilidad 2001. Esos sistemas tienen más de 500 años de antigüedad. se presenta en que están caracterizados por una sensibilidad y fluctuación permanentes.250.A. sino también de las mediciones internas -la contabilidad y los registros en el interior de las empresas-.00 5.C. que son “activos.000.A. Sin embargo. No estoy hablando solamente de los informes financieros y las inversiones de Internet. traducida por la F. La dificultad en la valuación de estos activos ocultos. con permiso del IASB. 500 de las mayores empresas de los Estados Unidos. Estados contables ajustados por el perito tasador aplicando técnicas y procedimientos de valuación EMPRESA S. p. La relación entre el valor libros y la capitalización de mercado de esas compañías.500.250.000.00 Inmuebles: Valor tasación Valor contable Diferencia 85.C. ob. De modo que ésta es la situación: Estamos usando un sistema que tiene medio siglo para tomar decisiones en un contexto de negocios complejo en el cual los activos esenciales que crean valor se modificaron fundamentalmente. ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2…. la ratio entre el valor de mercado de esas compañías y el valor activo neto de la empresa. La llave de negocio está formada por activos intangibles ocultos..00 500.00 50. a los que denominamos “llave de negocio” o “valor llave”.00 35.representa sólo entre el 10% y el 15% del valor de esas empresas.500.00 30. Incluso si la Bolsa se encuentra inflada. es decir. incluso si uno rebana el 50% de la capitalización de mercado.000.000. el número que aparece en el balance -que es lo que la contabilidad tradicional mide.00 Activos intangibles: Enseña comercial: Valor tasación Valor contable Diferencia 5.. ¿Cuál es la prueba de esa transformación? Mire el índice de las 500 empresas de Standard & Poor.

500. 2/1/00. nueva contabilidad. no sobre el cien por ciento del fondo de comercio. ob.000. marcas.000. ha habido un total estancamiento 3..00 600.172 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Caja y Bancos Caja Banco de la Nación Argentina Banco de la Provincia de Córdoba 1.390. Fast Company.500.200. Enrique. sino sobre una parte. Es en este punto donde aparece la clientela como generadora de valor. Pero hoy. etc.00 44. Al mismo tiempo.200.00 100. p. modos de trabajo y franquicias” (18).00 5.00 2.100. conocido como el creador del sistema de registración contable que se conoce con el nombre de “partida doble”.00 1.00 300.00 3.00 11.) sobre la valuación del total de los activos y pasivos de una explotación. cálculo de participación. Del párrafo anterior surge que si lo que se está valuando es solamente un porcentaje del fondo de comercio. como señaló Tearney. Clarín Económico. 267.00 3. Nueva economía.000.00 3.000. Según Fowler Newton: “resulta de interés recordar que.300.00 8 (16) FOWLER NEWTON. especial para Clarín.600.00 141.00 700. una transformación en lo que los economistas denominan la función de producción de las empresas -los principales activos que crean valor y crecimiento-.00 97. cit.00 4.600. (18) Los desafíos de las ciencias económicas.000.500. “Si no puede ser un buen contador. sostiene Lev.00 85.500.00 165 4. Llamamos valor patrimonial proporcional (VPP) a la aplicación de un porcentaje determinado con alguna finalidad específica (venta. ser un buen contador ya no garantiza una visión correcta. es decir. podría ser posible un análisis más cuidadoso que permitiera identificar las sumas pagadas por elementos específicos que habitualmente componen el valor llave a los efectos de su incorporación como un intangible separado” (16).390.500.00 490.00 30. Las viejas lentes no pueden captar la nueva economía. también se deberá aplicar la misma proporción al valor llave total.000. entonces aparece el concepto de valor patrimonial proporcional. (17) Pacioli.00 20.00 7. en la que el valor se crea a través de activos intangibles: ideas. Los activos intangibles están sustituyendo rápidamente a los activos físicos. “En las décadas pasadas. (17) estará siempre tanteando igual que un ciego y correrá el riesgo de enfrentar grandes pérdidas. escribió Pacioli.00 3.000.00 1.00 34. Fray Luca.890.00 176.00 Créditos por ventas Deudores por ventas comunes Otros créditos Crédito fiscal Deudores varios Bienes de cambio Productos terminados Productos en proceso Materias primas Total del Activo Corriente ACTIVO NO CORRIENTE Bienes de uso Rodados Máquinas y herramientas Muebles y útiles Instalaciones Inmuebles Activos intangibles Patentes Llavedenegocio(laefectivamentepagada) Marcas Enseña comercial Clientela Total del Activo no Corriente Total del Activo PASIVO PASIVOCORRIENTE Cuentas por pagar Proveedores FONDO DE COMERCIO En el caso de que la valuación deba practicarse no sobre el total del patrimonio del negocio.00 600.200. ha habido un cambio drástico. traducción de Claudia Gilman. .

00 126.00 PATRIMONIONETO (Según estado respectivo) Ajustes de valuación realizados por el perito tasador Total del Patrimonio Neto Total 44.00. Es decir. es decir. Se ha decidido tomar como tasa de descuento (T. He aquí la importancia del perito tasador con una alta capacitación profesional. permanece alejada de la realidad.390.00 1. se calcula que los inmuebles actuales tendrán un valor residual al final del período de proyección de $ 250. durante los cuales la empresa generará una ganancia anual promedio de $ 17. como así también los otros activos intangibles.00 0. Idalia y Jerez. llamamos “valor llave” o “llave de negocio” a la diferencia entre el valor de mercado del fondo de comercio y su valor contable (también llamado “valor de libros”).00 4.000. Llave de negocio Constituye la sumatoria de activos ocultos.00 176.00 4.590.00. Rosa Cruz. poniendo de manifiesto la existencia de factores diferenciales que agregan valor a la empresa.750.800.800. (15) Contadoras: De Innocente. no reflejados en los estados contables del negocio.164 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR IX. Las normas contables vigentes en la actualidad se ajustan al método de lo percibido en la contabilización de este concepto. Por consiguiente.D. Dicen las contadoras Rosa Cruz de Innocente.500.800. generados por la gestión empresarial y que son susceptibles de generar futuros resultados.00 4.00 171. Asimismo. respecto de este intangible. FONDO DE COMERCIO Préstamos Remuneraciones y cargas sociales Cargas fiscales Total del Pasivo Corriente Total del Pasivo no Corriente Total del Pasivo 173 1. De Castro.00 600.000. FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE: VPn = Cn (1+i)n Donde: VP = valor presente i=R Donde: R = Razón o tasa de interés 100 n = número de períodos . ob. aproximación a la realidad. PRIMER METODO: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio Para realizar este ejercicio. Esto se evidencia en la brecha que surge al comparar el valor de mercado de una empresa (precio) con los valores que surgen de sus estados contables. autorizando a registrarlo contablemente recién cuando se evidencia a través de una operación de compraventa en la contabilidad del comprador. En la faz práctica del perito tasador. se ha tomado un período de proyección de diez años. cit. Las llave de negocio. Susana Rosa. debe existir una forma fehaciente de lograr mediciones objetivas que puedan ser verificadas por cualquier persona con pericia suficiente sin producir variaciones sustanciales en el resultado. el “valor llave” o “llave de negocio” surge como el exceso de la suma determinada como valor del fondo de comercio sobre los valores contables del patrimonio del negocio. entre otras cosas.00 D.) el 12% anual sobre saldos.840. Idalia de Castro y Susana Rosa Jerez que “la confiabilidad implica..100. deben reflejar un valor coincidente con su posibilidad futura de producir ingresos. denominados genéricamente activos ocultos” (15). pero la contabilidad.

El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenará siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11. se considerarán en forma separada del concepto “fondo de comercio”. VP2 = 17. Los automotores se transmitirán mediante transferencia realizada ante el Registro Automotor correspondiente. Abarcan. Esto es así por el régimen legal vigente. llave de negocio.12)3 8 (14) Resolución Técnica Nº 9. los siguientes: derechos de propiedad intelectual..00 (1+0.00 1. privilegios u otros similares. VP1 = 15. se deberán hacer las siguientes operaciones de transmisión de dominio: C1 (1+i)1 VP1 = 17. marcas. gastos de organización y preoperativos. Centro de Estudios Científicos y Técnicos (CECYT). 3.00 (1+0. éstos. gastos de investigación y desarrollo” (14).867.30 TERCER AÑO: VP3 = 163 C3 (1+i)3 VP3 = 17. es importante aclarar que.178.174 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO VII.000.12 1.12)1 VP1 = 17. Activos intangibles “Son aquellos representativos de franquicias.000.57 SEGUNDO AÑO: VP2 = C2 (1+i)2 VP2 = 17.00 (1+0. y que expresan un valor cuya existencia depende de la posibilidad futura de producir ingresos. 2.000. que no son bienes tangibles ni derechos contra terceros. Los inmuebles se transmitirán mediante escritura traslativa de dominio.00 1.2544 VP2 = 13. licencias.12)2 VIII. a los efectos de su enajenación. patentes.552. En el caso de que el negocio se transfiera con inmueble/s y rodado/s. entre otros. Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas. aunque en la compraventa se incluyan los inmuebles y los automotores. la que se registrará en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo. incluyendo los anticipos por su adquisición. cuyo texto se incluye al final del presente capítulo.000. Bienes inmuebles y automotores (rodados) A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: PRIMER AÑO: VP1 = En este punto. etc. .000.

12)4 VP4 = 17. riesgo de la nueva estructura operativa. FONDO DE COMERCIO VP3 = 17. cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor.51 b. utilizando la base estadística obtenida en el negocio. que bien podría ser la tasa de algún país con una larga historia de estabilidad económica y.00 (1+0.000.646. riesgo de la estructura de financiamiento.000.D.) La tasa de descuento a utilizar para determinar el “valor neto presente de futuros flujos de fondos” se debería formar por un componente básico.94 QUINTO AÑO: VP5 = C5 (1+i)5 VP5 = 17. VI. debiendo ser descontados de la tasación respectiva. con una proyección razonable de futura estabilidad.00 1. Los riesgos que se determinen.5735 VP4 = 10. En muchos casos se constituye un “fondo de garantía” para afrontar eventuales pasivos ocultos. VII.00 1. El tasador debería hacer un análisis retrospectivo de la experiencia de la explotación en este aspecto. Tasa de descuento (T. a la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo país.803. así como también el caso en que exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual relación de dependencia.00 (1+0. con el objeto de determinar riesgos futuros. una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan surgido.7623 VP5 = 9.162 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR virtual relación indirecta de dependencia. etc.). excluido el componente inflacionario. Garantías otorgadas a clientes Se incluye riesgos eventuales por garantías otorgadas sobre los bienes o servicios vendidos. transcurrido cierto período. deben ser soportados por el vendedor. riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar. Algunas veces.12)5 VP5 = 17. Bienes inmuebles y automotores (rodados) CUARTO AÑO: VP4 = C4 (1+i)4 VP4 = 17.000. también.00 1. El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no considerados en la valuación del fondo de comercio por la aparición futura de eventuales pasivos ocultos.000. ese fondo de garantía devenga intereses.100.4049 VP3 = 12. riesgos de la nueva gestión.000.48 SEXTO AÑO: VP6 = C6 (1+i)6 175 . riesgo de la actividad.

sino también debemos provisionar las costas y honorarios. considerar la probabilidad de ocurrencia.865.000.86 Asimismo. evaluando los riesgos pertinentes. Se incluyen también en este rubro.12)8 VP8 = 17. tasas municipales.00 2. En cuanto a la valuación de las deudas diversas. Asimismo.00 (1+0.. etc. el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas financieras.4760 VP8 = 6.9738 VP6 = FONDO DE COMERCIO Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos los conceptos devengados y aún no registrados contablemente: impuesto sobre los ingresos brutos.00 (1+0.000.689.00 1. SEPTIMO AÑO: VP7 = C7 (1+i)7 VP7 = 17.12)7 VP7 = 17. El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondería por el despido de la totalidad del personal y. En este caso..176 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VP6 = 17. circularización. el análisis y comprobación de “procedencia” y “existencia” de las deudas. impuesto a las ganancias. conciliaciones contables. quede configurada una . cálculo de intereses devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”.000. no solamente deberemos realizar una provisión para juicios.612. empleando criterios de consistencia.000.000.12)6 VP6 = 17. d. por las modalidades de la prestación.87 4) Valuación de pasivos contingentes OCTAVOAÑO: VP8 = C8 (1+i)8 VP8 = 17.000. planes de futuras reducciones del plantel. etc. El personal en relación de dependencia 8 Incluimos aquí al riesgo por “ruptura intempestiva del contrato de trabajo”.00 (1+0. Otras deudas 8. Es importante no realizar solamente la circularización a los acreedores declarados. a partir de allí. sino también a los abogados de la compañía para verificar eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa.2107 VP7 = 7. también son de aplicación los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando a “validación” y “valuación”.91 NOVENO AÑO: 161 Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con: a. el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas con los cuales.00 2.

803. otra vez.87 6.130.100. Deudas fiscales Se deben incluir en este rubro. al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una vez en el inventario de bienes de cambio. Deudas sociales En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuación. en el caso de obligaciones vencidas. donde habrá ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el cliente ha pagado.00 (1+0.689.00 (1+0.63 c. Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos los conceptos devengados pendientes de liquidación y pago: sueldo anual complementario. y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos de fondos” para las deudas a vencer.000. Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de proyección: VP1 VP2 VP3 VP4 VP5 VP6 VP7 VP8 = = = = = = = = 15.865.32 177 DECIMO AÑO: VP10 = C10 (1+i)10 VP10 = 17. en la caja o en los bancos.646. Se debe realizar el cálculo por intereses.000. Sin omitir asegurarse que la liquidación de sueldos del último mes esté debidamente registrada.51 10. FONDO DE COMERCIO VP9 = C9 (1+i)9 VP9 = 17.48 8. contraídas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas sociales impagas (aportes y contribuciones (13)). como así también la de la última quincena trabajada por los operarios.91 . vencidos y a vencer. estaría incurriendo en una sobrevaluación del patrimonio neto de la entidad. Contribuciones: contribución del empleador.00 2.30 12. vacaciones anuales.000. las deudas por tasas e impuestos.86 7.1058 VP10 = 5. b.473. tanto nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la valuación. (13) Aportes: retenciones al personal.000. donde habrá incluido la mercadería pendiente de entregar al cliente y.612.178.57 13.7731 VP9 = 6.00 3. más las deudas derivadas. y sus cargas sociales proporcionales.552. Se debe realizar el cálculo por intereses en el caso de obligaciones vencidas.12)9 VP9 = 17.94 9.12)10 VP10 = 17.160 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el párrafo precedente. y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos de fondos” para las deudas a vencer.

548. o servicios.00 (1+0. Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la empresa.494. Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: TT = VPGFGp/FC + VRI Donde: TT = Tasación total VPGFGp/FC = Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. para tener en cuenta la correlativa deuda comercial generada a la fecha de la valuación. el análisis y comprobación de “procedencia” y “existencia” de las deudas.178 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VP9 VP10 Σ = = = FONDO DE COMERCIO 6. Entendiéndose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas total o parcialmente por futuras ventas que todavía no han sido perfeccionadas mediante la “tradición de la cosa” (12) o prestación del servicio. Incluimos también en este rubro. VP10 = C10 (1+i)10 3) Valuación de deudas VP10 = 250.473.054. En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderías o servicios recibidos pero que el proveedor todavía no nos entregó la correspondiente factura. también son de aplicación los recaudos tomados en el rubro créditos por ventas en cuando a “validación” y “valuación”. y representa el valor presente del fondo de comercio sin incluir los inmuebles.000.39 159 b. cálculo de intereses devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”. y que deberán ser satisfechas con un valor equivalente representado por bienes de cambio.12)10 VP10 = 250. conciliaciones contables. Se aplica la fórmula para obtener el valor presente del ingreso por venta del inmueble: Los criterios a emplear son similares a los explicados para créditos por ventas.054.130.494. bienes de uso. El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los “anticipos recibidos de clientes”.95 8 (12) Entrega del bien. circularización. VRI = Valor residual de los inmuebles TT = 96.000.56 a.56 Tasación total = 176. Deudas comerciales En cuanto a la valuación de las deudas comerciales.000.39 + 80.1058 VP10 = 80.00 3. empleando criterios de consistencia. Hemos dicho que el inmueble será vendido al final del período en $ 250.00 por lo que producirá un ingreso en aquella fecha que debe ser considerado ahora para ser agregado al precio de tasación.32 5. Otros créditos a cobrar Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. No se debe omitir la inclusión de las sumas entregadas a proveedores como anticipos por compra de bienes o servicios que todavía no se han recibido. .63 96.

en función de la fecha probable de cobranza de cada crédito. la diferencia será transferida como fondo de comercio: Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 85. analizando los índices determinantes de un eventual riesgo de incobrabilidad. Una vez realizadas las comprobaciones precedentes y.00 80. pidiéndole una confirmación del monto y composición de su deuda con la entidad. y se define como “valuar” a la cuantificación en moneda de curso legal de ellos. obtenido de la siguiente forma: Tasación total según método del valor presente de ganancias Futuras generadas por el fondo de comercio Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor Llave 176.500. se debe tener en cuenta que la cifra que surja de aplicar las fórmulas será la sumatoria de los bienes ocultos o intangibles.000. si se hubieran pactado intereses. Asimismo.95 176. FONDO DE COMERCIO 179 Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado.00 11. y para asegurar su “existencia” se recomienda realizar una “circularización” (11) de todos y cada uno de los deudores por ventas de la entidad.548.390. Por ejemplo. se ha tomado un período de proyección de diez años. SEGUNDO METODO: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor Para realizar este ejercicio. y su inclusión en el pago de los impuestos correspondientes.95 La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 158. la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad. sería conveniente verificar la potencial “cobrabalidad” de los créditos.158 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 2) Valuación de créditos a cobrar a.048. el perito tasador estará en condiciones de aplicar la fórmula correspondiente para determinar el “valor neto presente de esos futuros ingresos de fondos”. VPn = Cn (1+i)n Donde: VP = valor presente i=R 100 Donde: R = Razón o tasa de interés n = número de períodos . eventualmente la existencia de una orden de compra o nota de pedido de parte del cliente. Por lo general. FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE: (10) Se verifica la “consistencia” de las facturas o documentos equivalentes que dieron origen a saldo actual de un deudor.00.900.548. (11) Se denomina “circularización” al envío de una carta a cada uno de los deudores. A esta carta se adjunta un sobre estampillado para evitar que el deudor tenga algún tipo de costo para realizar la devolución de su respuesta.00 158. la correcta contabilización de las facturas.95 E. se emplean varios métodos para validar créditos o deudas. Se habla de “validar” cuando se requiere la comprobación de la existencia y procedencia de dichos créditos. Créditos por ventas Se debe validar y valuar todos los componentes de este rubro. Asimismo. durante los cuales la empresa generará flujo de fondos positivo anual promedio de $ 7. habría que realizar el cálculo de los intereses devengados hasta el día de la valuación. comprobando la existencia de uno o más remitos con la constancia de recepción debidamente firmada. lo que daría lugar a la generación de una previsión por incobrabilidad que se debe descontar del crédito respectivo con el objeto de regularizarlo. para comprobar la “procedencia” de los créditos se puede verificar la consistencia (10) de las facturas (o documentos equivalentes) que dieron origen al saldo actual. Además.95.95 176.

Es importante verificar el inventario de existencias.00 1. dependiendo de la estabilidad del país en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando las características propias del negocio. Sin embargo.900.900. productos en proceso.053.00 (1+0. repuestos. Valuación de activos y pasivos Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a ser tenido en cuenta para realizar la tasación. Ese período podría ser superado excepcionalmente.900. (9) Valor neto de realización: Precio de venta menos gastos directos de venta.. material de rezago.83 Se incluyen en este rubro: mercaderías de reventa.00 1. materias primas y materiales.57 V.2544 VP2 = 6.180 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: Se recomienda tomar un plazo de proyección de diez años. éstos constituyen un inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar el resto de activos y pasivos que constituyen el “capital de trabajo”.900. créditos por cobrar y deudas. sin exceder los quince años. PRIMER AÑO: VP1 = C1 (1+i)1 VP1 = 7.12)1 VP1 = 7. o gastos necesarios para realizar dicha venta. ya sea realizando el recuento físico de la totalidad de los bienes de uso.4049 157 8 (8) Valor de reposición: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar mercadería de similares características hoy.00 (1+0. mercadería en tránsito. TERCER AÑO: VP3 = C3 (1+i)3 VP3 = 7.297. SEGUNDO AÑO: VP2 = 1) Valuación de bienes de cambio C2 (1+i)2 VP2 = 7. o simplemente haciendo una comprobación por muestreo.12 VP1 = 7. tales como bienes de cambio. Se requiere que el perito tasador realice la valuación de todos los ítems componentes del inventario de bienes de cambio valuando a “valor de reposición” (8) o “valor neto de realización” (9) según sea el caso y según sea el criterio del perito tasador.900. productos terminados.00 (1+0.12)3 VP3 = 7.12)2 VP2 = 7.00 1.900. . productos obsoletos o fuera de producción. producción defectuosa. etc.

proponer su integración en esta importante disciplina. aire y éter.900. agua.00 (1+0. es que nos permitiremos. procederé a utilizar la teoría de los cinco elementos(4): tierra. debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International.00 (1+0. 5. a partir de ese momento.900. allí utilicé por primera vez. fuego. Por ello. El espíritu de la Cumbre de la Tierra. para determinar el valor que tiene para el hombre la integración con las cosas.7623 VP5 = 4. y luego en las cosas susceptibles de ser tasadas.00 (1+0.020. que se realizara en el Jardín Botánico. que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo sustentable como derechos de tercera generación.12)6 181 . otras culturas -entre ellos los chinos.900. el éter. la Tasación. son dejados de lado. afirmaba que todo el universo se componía de cuatro elementos. que sostienen que en todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos.12)4 VP4 = 7.incorporan un quinto elemento. que pretendo desarrollar en el presente. así como entre los gobiernos y los sectores de la sociedad civil. sobre la base de la compresión de las necesidades y los intereses comunes. se transforman estos derechos en derecho interno y genera la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al mismo. fuego.900.18 VP4 = C4 (1+i)4 VP4 = 7. y siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma. buscaremos identificarlos primero en el hombre.12)5 VP5 = 7.5735 VP4 = 5.623.204 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre los países desarrollados y los países en desarrollo. aire y tierra. inspiró a los constituyentes de 1994. agua. que en general.00 1.00 1. por la imposibilidad de determinar parámetros asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia. como se ha visto. con las actividades del hombre y el valor de las cosas. VP3 = Los cinco elementos CUARTO AÑO: Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio ambiente.65 QUINTO AÑO: VP5 = C5 (1+i)5 VP5 = 7. en la Asamblea Anual 2003. con el riesgo propio de las simplificaciones (3). (3) El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas simples de compresión.482.900. destinatario de la tasación. por ello. (4) El filósofo griego Empédocles.78 SEXTO AÑO: 9 VP6 = C6 (1+i)6 VP6 = 7. la teoría de los cinco elementos.

y a la información y educación ambientales. La comisión fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem Brundtland.43 SEPTIMO AÑO: VP7 = C7 (1+i)7 VP7 = 7.” La introducción en la reforma de 1994.00 (1+0.900. fundamentalmente ..182 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VP6 = 7. sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las .002. quien presentó el denominado ¨ Informe Brundtland¨ acunando el concepto de desarrollo sustentable: ¨ Que es la obligación de cada generación del dejar el mundo a la generación siguiente.00 1. que implicó el puntapié inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo.00 2. Que se conoció como ¨ CUMBRE DE LA TIERRA ¨ y se celebró en Río de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.573.00 (1+0.00 2. al menos en las mismas condiciones que la recibió. la cuestión ambiental ya se había convertido en un tema de vital importancia internacional en 1972.4760 VP8 = 3.900. Se prohíbe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o potencialmente peligrosos. ¨ Del informe surgió la conclusión: ¨ De que el hombre debe satisfacer las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer las propias.12)7 VP7 = 7. y de los radiactivos. Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades económicas. Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los presupuestos mínimos de protección.900.53 OCTAVOAÑO: VP8 = C8 (1+i)8 VP8 = 7. pues en esa fecha se celebró la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Humano.¨ Atendiendo a este informe. de la defensa del ambiente y del desarrollo sustentable. a la preservación del patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica.190.900. no es de generación espontánea. para evitar el calentamiento global. la degradación de los bosques y el agotamiento del ozono. ya que era evidente que la protección del medio ambiente se convertiría en una cuestión de supervivencia para todos. las Naciones Unidas estableció la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo. . a la utilización racional de los recursos naturales.2107 VP7 = 3. En 1983. las necesarias para complementarlas.63 NOVENO AÑO: VP9 = C9 (1+i)9 LA TASACIÓN TASACION Y EL DESARROLLO DE VEHICULOS SUSTENTABLE 203 Las autoridades proveerán a la protección de este derecho. sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales. y a las provincias. y que en ese momento el desarrollo sostenido y sin previsión alguna que se estaba realizando. en la ciudad de Estocolmo..9738 VP6 = 4.12)8 VP8 = 7.900. llevaría al colapso de los recursos naturales en un lapso de no más de treinta años. la Asamblea General de las Naciones Unidas convocó la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD).

corresponde señalar.297.– Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano. VP9 = 183 9 VP1 VP2 VP3 VP4 VP5 VP6 VP7 VP8 VP9 VP10 Σ = = = = = = = = = = = 7. por supuesto cuando se trataba de una posesión que pretendía tener cumplidos los plazos de prescripción adquisitiva previstos en el Código Civil. a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones.63 44. En este aspecto.900. por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una de las partes tenía el título y el otro la posesión.190. El dictado de la ley 9150.848. anotaciones preventivas para subastas. al que solo le quedaría negociar el margen del costo del juicio de usucapión.03 .543.900.00 (1+0. Todos estos item. en la reforma de 1994. deben ser contemplados dentro de la determinación del valor objetivo de un bien. para tener en cuenta y se aportan con el único fin de que sirvan de pautas interpretativas. Art. que por no tener aún tabla expresa que los contemple. según fuera con justo título o no y buena o mala fe. Nuestra Constitución Nacional. eleva a favor del poseedor que se ha acogido a sus beneficios. en esta disciplina en permanente evolución. ha introducido como derecho de tercera generación el: “ .18 5.00 2. se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el valor objetivo de los bienes. para que el poseedor tenga el título perfecto. y tienen el deber de preservarlo. modo que la situación jurídica de los bienes. antes del dictado de la ley 9150. ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente el valor del derecho del nudo propietario.900. 7. generando variables de precios.78 4. en su mayoría quedan a la determinación del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador.12)9 VP9 = 7. según lo establezca la ley. la posesión y la nuda propiedad se consideraban equivalentes. ha adquirido carta de ciudadanía.7731 VP9 = 2.543.65 4. El daño ambiental generará prioritariamente la obligación de recomponer.00 (1+0. que tradicionalmente.80 DECIMO AÑO: VP10 = C10 (1+i)10 VP10 = 7.43 3.1058 VP10 = 2.020.63 La tasación y el medio ambiente Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de proyección: Del mismo.573.002.053.900.63 2.623.637. pretendemos.83 5.12)10 VP10 = 7. son simples lineamientos. Estas apreciaciones. 41. arreglar la controversia teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada parte. cesión de derechos y acciones.53 3.482.00 3.57 6. equilibrado.. que el medio ambiente y el concepto de desarrollo sustentable. etc..80 2.848.202 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO única. apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras.

en una rama de la ciencia que no le es propia. Bien de Familia. en las tasaciones judiciales. Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: razones deben ser atendidas para llegar al “valor objetivo del bien”. lo obliga a considerar en la determinación del valor objetivo del bien. todo esto conforma un cóctel que puede hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobés. anotación de medidas cautelares. para que éste pueda resolver con ecuanimidad. por ejemplo. Verbigracia.00 x 1. que su actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado. tal la situación jurídica que afectaba al mismo. que también compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la que obtenían con el interés del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos ¨confiables¨ antes del 200l.890. apto para la transferencia dominial inmediata. De igual modo y a la inversa.03 + 131.03 Además se deberá tener en cuenta que para que el patrimonio neto conserve su actual valor.527.390. PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles TT = 44. genera un cambio de precio en la valuación de los inmuebles contemplados en la misma.00 – 44. y a la estrepitosa caída de los precios) La “responsabilidad social”. Estos son sólo algunos ejemplos.12)10 VPNFP = 176. y para ser el faro que ilumina la mente del Juez. sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios. .00) TT = 44. puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesión. que debe ser traducido en el precio de valuación. el valor de un inmueble con título perfecto.1058 VPNFP = 547.184 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACIÓN TASACION Y EL DESARROLLO DE VEHICULOS SUSTENTABLE 201 Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de los activos intangibles o activos ocultos. la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores. Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron como inversión. compra de garantías truchas.00 Tasación total = 176. una casa. liberación de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc. impedía tener en cuenta cuestiones inmateriales.500. para obtener ganancias. no tiene el mismo precio.390. Se sostenía.03 + (176. anotación de inembargabilidad por el Banco Hipotecario. de las múltiples situaciones que deben contemplarse. Hoy esa posición no puede sustentarse con rigor científico. por ejemplo que la determinación del valor objetivo de un bien. TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI Donde: TT = Tasación total VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. al final del período deberá valer: VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n Donde: VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Período VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado i = R Donde: R = Razón o tasa de interés 100 n = número de períodos VPNFP = 176.832.390. con título de propiedad perfecto. para ilustrar a las partes en las tasaciones privadas. incluso dependiendo el grado de avance del trámite respectivo. es un concepto dinámico en continuo avance.390.1210 VPNFP = 176. vivienda y los inversionistas.637.00 x 3.06 Valor objetivo del bien y su situación jurídica El valor objetivo del bien.00 x (1 + 0. y si ha habido o no oposición. pago de impuestos.637. del perito tasador. En este aspecto. que la misma casa que se construyó en un predio del que solo se tiene la posesión. que no dudan en infringir la ley. que ensancha permanentemente los límites de esta profesión. si está construida en un predio.

00 176. Los agricultores. se ha desviado la inversión a la construcción.500. El ejemplo ha sido utilizado. para poner en evidencia. de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.000. es un especialista.03 176. A pesar del alto precio ofrecido. Sin embargo sí lo era para. en muchos casos compran los mismos a precio dólar o soja. donde incluso “la finalidad de los bienes” “y las razones subjetivas de las partes”. Este método de tasación es “subjetivo”. TERCER METODO: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de mercado El valor patrimonial surge del estado de situación patrimonial ajustado por el perito tasador según se muestra en el punto C (estados contables ajustados por el perito tasador aplicando técnicas y procedimientos de valuación). La combinación de estos factores determina un alza inusitada del precio de departamentos y de los alquileres en Nueva Córdoba. quien “valuaba” así su reino. que aplicado sin límite ni medida.390. es una ciudad netamente universitaria. por otro lado. no consiguió vendedor de caballo. “salvar la vida del rey y su reino” era el factor determinante del enorme precio ofrecido por un caballo.00 137. de los bienes materiales e inmateriales puestos a su consideración.03 La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 137.390. el profesional no puede efectuar ese tipo de tasación.890. Existen numerosos métodos que los lectores podrán encontrar en el desarrollo de esta obra. lugar preferido por los estudiantes. se inserta en el núcleo mismo del derecho de propiedad.00. atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.390.00 11. es el justo precio de un caballo? No. base y sustento del mundo actual.00 . esta profesión. determina un importante ingreso de divisas dólares en la economía interna. Inglaterra. para sus hijos Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 185 85. que sólo a través de un método científico. Ricardo III. obtenido de la siguiente forma: Tasación total según método de valor presente de futuros Flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor llave 176.00 80. la diferencia será transferida como fondo de comercio: (2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado.000.03 F. En nuestro país debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001. basados en el principio de “escasez”. la diferencia será transferida como fondo de comercio: 9 Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 85. y a los bajos intereses. que la oferta y la demanda pueden llevar a la determinación de precios absolutamente arbitrarios.03 176.500.2002. para poder expresarse como tasador sobre el valor objetivo de los bienes.527.) ¿El reino de Inglaterra. el cual arroja un patrimonio neto ajustado de $ 176.03. debe determinar objetivamente el “justo precio”. Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad. La función de “perito tasador”. De tal modo que la “finalidad” tenida en cuenta para efectuar esa oferta.527. la exportación de cereales especialmente la soja. su corcel tropezó y huyó. en el fragor de la batalla comprendió que esa perdida acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata. Para que se entienda mejor esta afirmación resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Córdoba. son tenidas en cuenta y pueden generar una variable razonable de modificación del precio de mercado (2) todas estas Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad. no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de las partes.00 11.027.200 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO Ricardo III. en el momento mismo en el que encontrándose en combate.00 79. destruye la justicia. que pueden generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores.

390.548.66 Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad. sobre la base del principio escasez. un caballo! ¡MI REINO. rodó y huyó.66 La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 98. el caballo perdió la herradura.00 11. podría decirse que por falta de un clavo se perdió el Reino de Inglaterra. obtenido de la siguiente forma: (1) El Rey Ricardo III. En América. Allí según la versión de Shakespeare. que puede adquirir una cosa pequeña. n = número de cifras incluidas en el numerador. POR UN CABALLO!” (Shakespeare (1) inmortalizó esta frase al narrar la muerte del Rey Tasación total según método de balance = 176. en un mercado determinado. en el combate de San Lorenzo. la providencial ayuda del Sargento Cabral.527.00 79. tropezó. TTB = 176. TTM3 = Tasación total método 3. La anécdota permite inferir el extraordinario valor. Criterios prácticos La Tasación según la real academia española. mientras Ricardo III cayó al suelo. por Víctor C. y cuando colocaba la cuarta.500. la historia fue inversa. le faltó un clavo. le permitió a San Martín recuperar un caballo y luego liberar a tres países.66 176. perdió su vida y el reino de Inglaterra.000. Rostagno El medio ambiente y la tasación. por el Reino de Inglaterra. pronunció las famosas palabras “Mi reino por un caballo”. En el análisis de las consecuencias remotas. TTM2 = Tasación total método 2.186 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION DE VEHICULOS 211 La aplicación de este método no genera valor llave debido a que es la aplicación directa del Valor Patrimonial ajustado en cada concepto.66. .95 + 176. TTM1 = Tasación total método 1. G.00 3 “¡Un caballo. es la determinación del justo precio de las cosas o su “avalúo”.03 + 176. el herrero que había colocado herraduras a los demás equinos de la tropa.988. nadie se lo dio. así que ésta quedó floja.488. la diferencia será transferida como fondo de comercio: Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 85. en la decisiva batalla de Bosworth en 1485. tuvo que hacer de apuro las herraduras. Así fue que envió a su amanuense a hacer herrar su caballo.488. se enfrentaría con Enrique el Conde de Richmond. CUARTO METODO: Método de balance Se llama teoría de balance o método de balance a la media aritmética o promedio simple entre los tres anteriores: CAPITULO IX TTB = TTM1 + TTM2 + TTM3 n LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE Donde: TTB = Tasación total método de balance. En el fragor de la batalla.

también nos recomienda tener presente lo establecido en la ley 11. Cornelli además de considerar los aspectos técnicos y económicos de la tasación.488.66 176.00 98.867. aspecto jurídico que constituye el marco legal de la transferencia de fondo de comercio 9 .66 Cabe destacar que en la presente exposición del Contador Horacio J.210 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO Tasación total según método de balance Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor llave 187 176.390.

en su defecto. suspensión delantera y trasera recorrido. capacidad de combustible. una vez identificadas las características. embrague. la tasación se realizará por el método lineal o. despegue mínimo a tierra. Biblioteca Colegio Profesional. alimentación. amortiguadores. CICLISTICA: cuadro. cilindrada. por el método comparativo directo conforme la información del mercado de comercialización actual. avance. Tasaciones de automotores en general. Rosario. relación de compresión.). etc. peso. distribución. de calle. arranque. 2002. refrigeración. torque máximo. transmisión final. . freno delantero y trasero. neumáticos. estos vehículos se presentan en distintos modelos y poseen particularidades de uso específico (de competición pista y enduro-. Al igual que el automóvil. Material de consulta Apunte: Curso de tasación del curso de peritos tasadores. altura de asiento. CAJA: cambios. encendido.A”. inclinación. Revista: Motociclismo Erre “Sport Press Emprendimientos editoriales S. potencia máxima.188 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION DE VEHICULOS 197 ELEMENTOS A CONSIDERAR IMPULSOR: motor. DIMENSIONES: distancias entre ejes.

con sentido de popularidad. habida cuenta del peso que deben soportar estos vehículos de mayor porte). de necesidad. ómnibus. Asimismo. otorgando una mayor capacidad de frenado en este tipo de unidad. (según posean accesorios tales como equipo de comunicaciones. baño. Por su parte. que al presente necesariamente deben contar en su constitución con este perfil de acero. valor de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar. este bien móvil. por Hugo Teruzzi 1. encontrándose su razón que los chasis pasaron a ser construidos con el mismo material y solidariamente unido a la carrocería. Desde la simple máquina motorizada primaria. etc. resultando el clásico chasis innecesario a la hora de concebir un automóvil (con excepción de los camiones. 2) artilleras (se caracterizan por no tener un centro).) distribuido por sobre ellos. tiene su origen en razones de índole económico para las industrias del ramo (se ahorra dinero). La mayor cantidad de ejes que éstos poseen se debe a las distancias que deben recorrer y el peso por traslado (de pasajeros. Pueden tener dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fábrica. o cabina frontal –ésta puede ser fija o basculante-. 3) categorías usadas en otros países cuya características es ser una sola cubierta pero la banda de rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas. o sea. Cabe señalar que esta reforma trascendental. etc. videos. CUBIERTAS: están montadas sobre llantas que pueden ser: 1) discos (similares a los automóviles por su centro). las que poseen cotizaciones diferentes de acuerdo a su: categoría. . con cabina lineal -trompa. habida cuenta que se mejoran las técnicas de estampación y de soldadura. bar. analizando cada uno de los componentes y estado de conservación a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar. razón por la cual se debe aplicar la técnica de balance entre depreciación directa y el valor de mercado empleando el método comparativo directo. también de lujos y muy suntuosos capta la atención permanente del ser humano Hacia mediados de siglo se produce una revolución de importancia. lo que se denomina “carrocería autoportante” que en la actualidad comprende a la generalidad de las distintas marcas de vehículos que se fabrican en serie y que se comercializan en el mercado del automotor. CAPITULO VIII TASACION DE VEHICULOS Mecánicamente. el impulsor puede estar ubicado tanto en la parte delantera como trasera.196 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO 189 CABINA: el camión se puede presentar. en lo único que varía es en la carrocería que se le aplica al chasis y que generalmente no es de fábrica. etc. la misma es provista por fábricas de carrocerías. los 5 años prolongado su vida útil hasta los 10 años aproximadamente.. los componentes descriptos para los camiones son aplicados para los ómnibus o transporte de pasajeros.). Estos vehículos de acuerdo a su carrocería en rasgos generales pueden estar compuestos de uno o de dos pisos. la motocicleta tiene una forma de tasación similar a la de los vehículos anteriormente descriptos. de beneficios y producción. pasando por la línea de producción de Ford y avanzando cada vez más sobre las nuevas tecnologías y diseños de las distintas marcas. Aspectos generales: automotores 9 En el siglo pasado surge uno de los inventos que más satisfacción le proporciona al hombre: el automóvil. encomiendas. audio. televisores. tipo o estilo.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

contrariamente las carrocerías autoportantes limitan el peso que pueden
soportar y plantean al desaparecer el chasis independiente, que la carrocería
se convierta en el propio armazón del vehículo, generando problemas de
“solidez estructural”, por lo que el diseño de una carrocería autoportante
debe orientarse a ser capaz de resistir acabadamente las vibraciones,
tensiones y torsiones dando la seguridad efectiva; aspectos físicos y
mecánicos han sido superados con la experiencias en el tiempo con los
numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseños preliminares
de los vehículos.
Por último cabe destacar, que en el presente los diseñadores emplean
ordenadores computarizados que trabajan con precisión absoluta, permitiendo
que las piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocería
autoportante también denominado monocasco.
En tal sentido, la robótica empleada en la producción de vehículos en
general, abrió en este campo, un camino importante para corregir con rapidez
cualquier desviación sobre las cotas de diseño previstas.

a) Tricuerpo o tres volúmenes: tres espacios bien diferenciados: 1) parte
delantera o trompa, donde su ubica generalmente el motor; 2) habitáculo donde
se ubican el conductor y los pasajeros; 3) baúl o maletero. Ej.: Renault 12.
b) Bicuerpo o dos volúmenes: el que posee dos espacios bien diferenciados:
l) parte delantera donde se ubica generalmente el motor; 2) habitáculo donde se
ubican el conductor, los pasajeros y el maletero. Ej.: Fiat Uno.
c) Monovolumen: no posee espacios diferenciados: la parte delantera,
el habitáculo donde se ubican el conductor y los pasajeros y el maletero, se
encuentran íntimamente relacionados. Ej.: Renault Scenic.
d) Familiares: tienen la característica de un bicuerpo, pero su estructura
en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. Ej.: Renault Break.
Asimismo Teruzzi , para la tasación de vehículos pesados, por ejemplo
camiones; nos dice que al igual que en los automóviles se deben las
características ya descriptas pues los sistemas mecánicos son similares. La
diferencia desde su concepción radica en su gran porte para posibilitar la
capacidad de carga, al igual que su vida útil, elemento necesario para el
calculo de la depreciación. (ej., automotores 5 años, camiones
–semipesados / pesados- de 10 a 15 años, tractocamiones el mayor
porte 20 años aprox. en Mercado Internacional) (1).

2. Concepción de un vehículo
A fin de poner orden a la marcha de un vehículo, se requiere
necesariamente con un “punto de partida y medios”. Ello es en razón de
que el vehículo deberá soportar no sólo esfuerzos estáticos, sino también
aquellos de orden dinámicos generados o producidos bajo cualquier condición
durante su uso.
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el
estilo y la ingeniería del producto. Todo ello se determina
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado
definitivo.
También se incluye la frase “hacer comprar hecho” -make or buyen función de lo que la planta industrial de fabricación, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; allí están precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio.

195

ELEMENTOS PARA CONSIDERAR
CHASIS: éstos pueden ser cortos o largos dependiendo de su longitud
-de paragolpe a paragolpe- pueden ser carrozados para los distintos
tipos de pesos a transportar. Los chasis de gran porte, están diseñados
para arrastrar una pieza estructural que pueden ser: acoplado o
semirremolque. Puede poseer una formación mixta, un semirremolque
de un eje y un acoplado de dos.
MOTOR: son de combustión interna a gasoil, de distintas potencias,
pudiendo ser aspirados en forma convencional o turbo alimentados
para darle más potencia, o los de ultima generación son intercooler.

(1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida útil en los vehículos de 5 años
para la depreciación en el mercado local el valor residual del vehículo se extiende más alla de

194

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS

Nos manifiesta que técnicamente, el bien está compuesto por un conjunto
de piezas mecánicas, eléctricas, plásticas, etc., que le dan las características
propias de cada modelo, pudiendo estar éste impulsado por un motor de
combustión interna, eléctrico u otro tipo de mecanismo. El tasador deberá
tener la capacidad de discriminar todos los componentes mecánicos a los
fines de identificar y verificar su estado de conservación y uso.
Métodos de Tasación
1) Comparativo Directo: La tasación se realiza depreciando al vehículo
por la antigüedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo -de
fábrica o de concesionaria-. La vida útil probable es el elemento fundamental
para el cálculo de la depreciación en los rodados; superando su vida útil y
manteniendo un buen estado de conservación y uso; 2) Método Lineal: el
precio residual se calcula directamente comparando los valores del mercado
del usado dependiendo de las características propias del bien a tasar. (ver
método lineal en modulo II).
Elementos Intrísecos
Para poder determinar los elementos que identifican al objeto de la
tasación, se recurre por ejemplo al título del automotor en donde se
comprueba: marca, modelo, año de fabricación, marca de motor, etc.. Esto
nos permite, corroborar fehacientemente su estado original o si ha sufrido
modificaciones en su estructura y así poseer la información certera a los
fines de compararlo en el mercado automotor.

Inicio: comencemos por el armado de la carrocería a través de equipos
de soldadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora
de tasar un vehículo en el futuro; observar que la distancia de éstos, es
decir, entre punto y punto de soldadura no haya sido modificada en atención
a una reparación; lo cual indicaría que este vehículo experimentó un
siniestro), y con dispositivos especiales para presentar debidamente los
distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir,
chapas ubicadas con precisión para ser adheridas y ensambladas
correctamente mediante el empleo de la ya aludida robótica industrial,
que entre otros aspectos, permite que se suelden áreas altamente complejas
comparativamente a que si se realizan manualmente (segundo aspecto
de observación por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
vehículo experimentó posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras
que no se corresponden con las originales de fabricación; o si éstas son
resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atención
a factores químicos como la oxidación o corrosión, a que da lugar el
transcurrir del tiempo).
Así una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sería la
denominada “carrocería autoportante”, procede en una segunda faz de
fabricación, introducirnos en otra especialidad denominada “ el pintado de
la unidad”.
Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento
químico y termodinámico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas
chapas unidas y ensambladas, de una inmejorable protección contra la
“oxidación y la corrosión” . En tal sentido podemos reconocer en lo atinente
a tratamiento químico, uno en especial denominado “proceso de cataforesis”,
es decir, aquel proceso consistente en un baño “por inmersión”, en piletas
de dimensiones longitudinales considerables, de la carrocería autoportante;
lográndose con este tratamiento por polaridad eléctrica, una perfecta y fuerte
adherencia entre las chapas y el material de protección.
Posteriormente serán adicionados fondos antirruidos (que se adhieren
a las chapas para hacerlas más rígidas y evitar resonancias), selladores y
bases. A este punto, la carrocería autoportante ha finalizado una cadena
continua de fosfatizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos,
horneados diversos, para dar lugar al pintado final. (tercer aspecto a
considerar por el perito tasador, frente a una hipotética detectación de áreas

Empíricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en:
CARROCERIA

MOTOR

SUSPENSION

TAPIZADOS

PARTE ELECTRICA

TRANSMISION

CUBIERTAS

ACCESORIOS

Dependiendo del estado de estos ítem se podrá dar una plusvalía o un
castigo en la tasación final de éste, determinado el costo de reposición en
cada caso que corresponda, para arribar al precio final.
Por ejemplo: el perito tasador para analizar el elemento: “carrocería”,
debe saber que por su estructura ésta se puede presentar de las siguientes
maneras:

9

191

192

MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

en la carrocería autoportante con presencia de masillado, por cambio de
tonalidad en pintura, textura en terminación, etc.).

derivan partes de sus vehículos ya terminados, a pruebas más exhaustivas
a las precedentemente indicadas, a modo de muestreo.
Por último y previo a su salida definitiva a la comercialización; y en
razón de que en distintos pasos de su armado, un vehículo puede resultar
deteriorado accidentalmente (marcas, rayas u otros problemas típicos e
inherentes a las líneas de montajes), las empresas disponen de un sector
con tecnología especial que los repara.

Final: enmarcándonos finalmente en el aspecto puramente del “montaje
final”, podemos asimilarlo para una mejor compresión de lo aquí resumido,
lo que sería entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que
diversos elementos a cargar en el “carrito” se encuentran previamente
ubicados en “góndolas”. Claro está que aquí no se trata de juntar todo
adentro del recipiente (carrocería autoportante), sino de montarlo
sobreordenadamente, con precisión y a su debido tiempo, con elementos de
unión adecuados empleando herramientas de precisión y mano de obra
altamente apropiada y especializada.
Téngase presente que quien empuja el hipotético carrito del ejemplo en
un hiper, al nivel de fabricación de vehículos resulta ser una “cinta
transportadora” ya sea aérea o terrestre, funcionando y configurando una
línea de producción continua y en serie de automóviles u otros rodados; con
una velocidad de traslación de la cinta acorde a la producción diaria
previamente programada.
Así, a la carrocería autoportante se le van adicionando a su debido
tiempo, desde adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel
de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad,
tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna
de dirección y volante, cristales y demás accesorios internos).
Seguidamente avanzando el vehículo por la cinta transportadora aérea
o terrestre, se precede a la instalación de distintos elementos tales como
circuitos de combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conducción de
diferentes fluidos; posteriormente se procede al montaje de elementos o
componentes ya de mayor envergadura y de orden mecánico,
reconociéndose aquí sus dispositivos tales como sistema de suspensión de
vehículo, fuente motriz (motor), caja de velocidades, ruedas, etc., para
completarlo con acabados externos, como emplazamiento de accesorios
(espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes, etc.).
Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehículo a una auditoría,
pasando por un estricto control de calidad por personal idóneo tras lo cual,
se procede a la realización de pruebas de “rodaje”. A fin de procurar un
mayor conocimiento de esta particular temática, a modo de información
genérica, se procede a destacar que importantes industrias automotrices

193

3. Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar
CONSIDERACIONES
IDENTIFICACION DEL TIPO DE VEHICULO A TASAR:
Familiar, utilitario, camión, ómnibus, acoplados, otros.
IDENTIFICACION FEHACIENTE DE: PATENTE
Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (Nº), chasis (Nº), registro.
IDENTIFICACION DE SU ESTADO FUNCIONAL:
Mecánicamente determinación de posibles fallas, hallándose rodando
o no, ídem caja de velocidades. Comprobación por comprensión
manual del estado de los amortiguadores, observar posibles pérdidas
de aceites en los laterales del block del motor y tapa de cilindros;
coloración de los humos de combustión; etc..
IDENTIFICACION DEL ESTADO ESTRUCTURAL:
a) Determinación de posibles reparaciones en la carrocería
autoportante; modificación de puntos de soldaduras; modificaciones
en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
tolerancias en el cierre del capot; baúl; puertas; etc.; b) Determinación
de accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehículo.

Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasación los
tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
jurídico (todo lo atinente a los títulos y demás requisitos legales documentales);
técnico (la identificación del bien a través de su ficha técnica) y económico
(el análisis propio del mercado determinante del precio).

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION DE VEHICULOS

en la carrocería autoportante con presencia de masillado, por cambio de
tonalidad en pintura, textura en terminación, etc.).

derivan partes de sus vehículos ya terminados, a pruebas más exhaustivas
a las precedentemente indicadas, a modo de muestreo.
Por último y previo a su salida definitiva a la comercialización; y en
razón de que en distintos pasos de su armado, un vehículo puede resultar
deteriorado accidentalmente (marcas, rayas u otros problemas típicos e
inherentes a las líneas de montajes), las empresas disponen de un sector
con tecnología especial que los repara.

Final: enmarcándonos finalmente en el aspecto puramente del “montaje
final”, podemos asimilarlo para una mejor compresión de lo aquí resumido,
lo que sería entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que
diversos elementos a cargar en el “carrito” se encuentran previamente
ubicados en “góndolas”. Claro está que aquí no se trata de juntar todo
adentro del recipiente (carrocería autoportante), sino de montarlo
sobreordenadamente, con precisión y a su debido tiempo, con elementos de
unión adecuados empleando herramientas de precisión y mano de obra
altamente apropiada y especializada.
Téngase presente que quien empuja el hipotético carrito del ejemplo en
un hiper, al nivel de fabricación de vehículos resulta ser una “cinta
transportadora” ya sea aérea o terrestre, funcionando y configurando una
línea de producción continua y en serie de automóviles u otros rodados; con
una velocidad de traslación de la cinta acorde a la producción diaria
previamente programada.
Así, a la carrocería autoportante se le van adicionando a su debido
tiempo, desde adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel
de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad,
tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna
de dirección y volante, cristales y demás accesorios internos).
Seguidamente avanzando el vehículo por la cinta transportadora aérea
o terrestre, se precede a la instalación de distintos elementos tales como
circuitos de combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conducción de
diferentes fluidos; posteriormente se procede al montaje de elementos o
componentes ya de mayor envergadura y de orden mecánico,
reconociéndose aquí sus dispositivos tales como sistema de suspensión de
vehículo, fuente motriz (motor), caja de velocidades, ruedas, etc., para
completarlo con acabados externos, como emplazamiento de accesorios
(espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes, etc.).
Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehículo a una auditoría,
pasando por un estricto control de calidad por personal idóneo tras lo cual,
se procede a la realización de pruebas de “rodaje”. A fin de procurar un
mayor conocimiento de esta particular temática, a modo de información
genérica, se procede a destacar que importantes industrias automotrices

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3. Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar
CONSIDERACIONES
IDENTIFICACION DEL TIPO DE VEHICULO A TASAR:
Familiar, utilitario, camión, ómnibus, acoplados, otros.
IDENTIFICACION FEHACIENTE DE: PATENTE
Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (Nº), chasis (Nº), registro.
IDENTIFICACION DE SU ESTADO FUNCIONAL:
Mecánicamente determinación de posibles fallas, hallándose rodando
o no, ídem caja de velocidades. Comprobación por comprensión
manual del estado de los amortiguadores, observar posibles pérdidas
de aceites en los laterales del block del motor y tapa de cilindros;
coloración de los humos de combustión; etc..
IDENTIFICACION DEL ESTADO ESTRUCTURAL:
a) Determinación de posibles reparaciones en la carrocería
autoportante; modificación de puntos de soldaduras; modificaciones
en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
tolerancias en el cierre del capot; baúl; puertas; etc.; b) Determinación
de accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehículo.

Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasación los
tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
jurídico (todo lo atinente a los títulos y demás requisitos legales documentales);
técnico (la identificación del bien a través de su ficha técnica) y económico
(el análisis propio del mercado determinante del precio).

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS

Nos manifiesta que técnicamente, el bien está compuesto por un conjunto
de piezas mecánicas, eléctricas, plásticas, etc., que le dan las características
propias de cada modelo, pudiendo estar éste impulsado por un motor de
combustión interna, eléctrico u otro tipo de mecanismo. El tasador deberá
tener la capacidad de discriminar todos los componentes mecánicos a los
fines de identificar y verificar su estado de conservación y uso.
Métodos de Tasación
1) Comparativo Directo: La tasación se realiza depreciando al vehículo
por la antigüedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo -de
fábrica o de concesionaria-. La vida útil probable es el elemento fundamental
para el cálculo de la depreciación en los rodados; superando su vida útil y
manteniendo un buen estado de conservación y uso; 2) Método Lineal: el
precio residual se calcula directamente comparando los valores del mercado
del usado dependiendo de las características propias del bien a tasar. (ver
método lineal en modulo II).
Elementos Intrísecos
Para poder determinar los elementos que identifican al objeto de la
tasación, se recurre por ejemplo al título del automotor en donde se
comprueba: marca, modelo, año de fabricación, marca de motor, etc.. Esto
nos permite, corroborar fehacientemente su estado original o si ha sufrido
modificaciones en su estructura y así poseer la información certera a los
fines de compararlo en el mercado automotor.

Inicio: comencemos por el armado de la carrocería a través de equipos
de soldadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora
de tasar un vehículo en el futuro; observar que la distancia de éstos, es
decir, entre punto y punto de soldadura no haya sido modificada en atención
a una reparación; lo cual indicaría que este vehículo experimentó un
siniestro), y con dispositivos especiales para presentar debidamente los
distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir,
chapas ubicadas con precisión para ser adheridas y ensambladas
correctamente mediante el empleo de la ya aludida robótica industrial,
que entre otros aspectos, permite que se suelden áreas altamente complejas
comparativamente a que si se realizan manualmente (segundo aspecto
de observación por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
vehículo experimentó posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras
que no se corresponden con las originales de fabricación; o si éstas son
resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atención
a factores químicos como la oxidación o corrosión, a que da lugar el
transcurrir del tiempo).
Así una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sería la
denominada “carrocería autoportante”, procede en una segunda faz de
fabricación, introducirnos en otra especialidad denominada “ el pintado de
la unidad”.
Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento
químico y termodinámico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas
chapas unidas y ensambladas, de una inmejorable protección contra la
“oxidación y la corrosión” . En tal sentido podemos reconocer en lo atinente
a tratamiento químico, uno en especial denominado “proceso de cataforesis”,
es decir, aquel proceso consistente en un baño “por inmersión”, en piletas
de dimensiones longitudinales considerables, de la carrocería autoportante;
lográndose con este tratamiento por polaridad eléctrica, una perfecta y fuerte
adherencia entre las chapas y el material de protección.
Posteriormente serán adicionados fondos antirruidos (que se adhieren
a las chapas para hacerlas más rígidas y evitar resonancias), selladores y
bases. A este punto, la carrocería autoportante ha finalizado una cadena
continua de fosfatizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos,
horneados diversos, para dar lugar al pintado final. (tercer aspecto a
considerar por el perito tasador, frente a una hipotética detectación de áreas

Empíricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en:
CARROCERIA

MOTOR

SUSPENSION

TAPIZADOS

PARTE ELECTRICA

TRANSMISION

CUBIERTAS

ACCESORIOS

Dependiendo del estado de estos ítem se podrá dar una plusvalía o un
castigo en la tasación final de éste, determinado el costo de reposición en
cada caso que corresponda, para arribar al precio final.
Por ejemplo: el perito tasador para analizar el elemento: “carrocería”,
debe saber que por su estructura ésta se puede presentar de las siguientes
maneras:

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Ej. tractocamiones el mayor porte 20 años aprox. (1) En norma general se aplica el M. Por último cabe destacar. la robótica empleada en la producción de vehículos en general. abrió en este campo.de 10 a 15 años.: Renault Break. automotores 5 años. tensiones y torsiones dando la seguridad efectiva. Todo ello se determina fundamentalmente con piezas precisas. un camino importante para corregir con rapidez cualquier desviación sobre las cotas de diseño previstas.190 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION DE VEHICULOS contrariamente las carrocerías autoportantes limitan el peso que pueden soportar y plantean al desaparecer el chasis independiente. Puede poseer una formación mixta. Los chasis de gran porte. a) Tricuerpo o tres volúmenes: tres espacios bien diferenciados: 1) parte delantera o trompa. para la tasación de vehículos pesados. Ello es en razón de que el vehículo deberá soportar no sólo esfuerzos estáticos. al igual que su vida útil. 2) habitáculo donde se ubican el conductor. permitiendo que las piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocería autoportante también denominado monocasco. por lo que el diseño de una carrocería autoportante debe orientarse a ser capaz de resistir acabadamente las vibraciones. con vida útil en los vehículos de 5 años para la depreciación en el mercado local el valor residual del vehículo se extiende más alla de . en Mercado Internacional) (1).: Fiat Uno. que en el presente los diseñadores emplean ordenadores computarizados que trabajan con precisión absoluta. aspectos físicos y mecánicos han sido superados con la experiencias en el tiempo con los numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseños preliminares de los vehículos. todo constituye el punto de partida para dar el inicio. El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el estilo y la ingeniería del producto. por ejemplo camiones. proyectada e instalada. que la carrocería se convierta en el propio armazón del vehículo. c) Monovolumen: no posee espacios diferenciados: la parte delantera. generando problemas de “solidez estructural”.pueden ser carrozados para los distintos tipos de pesos a transportar. (ej. camiones –semipesados / pesados.. 2) habitáculo donde se ubican el conductor y los pasajeros. pero su estructura en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. sino también aquellos de orden dinámicos generados o producidos bajo cualquier condición durante su uso. o los de ultima generación son intercooler. Asimismo Teruzzi . e instrucciones a fin de su armado definitivo.: Renault 12. Ej. de distintas potencias. donde su ubica generalmente el motor. Ej. Lineal. planos de cada uno de los distintos componentes. se encuentran íntimamente relacionados. 3) baúl o maletero. nos dice que al igual que en los automóviles se deben las características ya descriptas pues los sistemas mecánicos son similares. allí están precisamente los medios con que se cuenta a los fines propuestos. un semirremolque de un eje y un acoplado de dos. Ej.: Renault Scenic. en esta capacidad de hacer. están diseñados para arrastrar una pieza estructural que pueden ser: acoplado o semirremolque. 195 ELEMENTOS PARA CONSIDERAR CHASIS: éstos pueden ser cortos o largos dependiendo de su longitud -de paragolpe a paragolpe. MOTOR: son de combustión interna a gasoil. En tal sentido. La diferencia desde su concepción radica en su gran porte para posibilitar la capacidad de carga. d) Familiares: tienen la característica de un bicuerpo. los pasajeros y el maletero. pudiendo ser aspirados en forma convencional o turbo alimentados para darle más potencia. elemento necesario para el calculo de la depreciación. Concepción de un vehículo A fin de poner orden a la marcha de un vehículo. se requiere necesariamente con un “punto de partida y medios”. el habitáculo donde se ubican el conductor y los pasajeros y el maletero. También se incluye la frase “hacer comprar hecho” -make or buyen función de lo que la planta industrial de fabricación. conjuntos y subconjuntos. 2. b) Bicuerpo o dos volúmenes: el que posee dos espacios bien diferenciados: l) parte delantera donde se ubica generalmente el motor.

videos. tiene su origen en razones de índole económico para las industrias del ramo (se ahorra dinero). lo que se denomina “carrocería autoportante” que en la actualidad comprende a la generalidad de las distintas marcas de vehículos que se fabrican en serie y que se comercializan en el mercado del automotor. CUBIERTAS: están montadas sobre llantas que pueden ser: 1) discos (similares a los automóviles por su centro). 2) artilleras (se caracterizan por no tener un centro). etc. 3) categorías usadas en otros países cuya características es ser una sola cubierta pero la banda de rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas. en lo único que varía es en la carrocería que se le aplica al chasis y que generalmente no es de fábrica. Pueden tener dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fábrica. encontrándose su razón que los chasis pasaron a ser construidos con el mismo material y solidariamente unido a la carrocería. etc. resultando el clásico chasis innecesario a la hora de concebir un automóvil (con excepción de los camiones. baño. o cabina frontal –ésta puede ser fija o basculante-. pasando por la línea de producción de Ford y avanzando cada vez más sobre las nuevas tecnologías y diseños de las distintas marcas. . con cabina lineal -trompa. por Hugo Teruzzi 1. la misma es provista por fábricas de carrocerías. el impulsor puede estar ubicado tanto en la parte delantera como trasera. Asimismo. valor de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar.) distribuido por sobre ellos. Cabe señalar que esta reforma trascendental. o sea. Por su parte. otorgando una mayor capacidad de frenado en este tipo de unidad. CAPITULO VIII TASACION DE VEHICULOS Mecánicamente. la motocicleta tiene una forma de tasación similar a la de los vehículos anteriormente descriptos. también de lujos y muy suntuosos capta la atención permanente del ser humano Hacia mediados de siglo se produce una revolución de importancia. los 5 años prolongado su vida útil hasta los 10 años aproximadamente. bar. La mayor cantidad de ejes que éstos poseen se debe a las distancias que deben recorrer y el peso por traslado (de pasajeros. ómnibus. (según posean accesorios tales como equipo de comunicaciones. Aspectos generales: automotores 9 En el siglo pasado surge uno de los inventos que más satisfacción le proporciona al hombre: el automóvil.196 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO 189 CABINA: el camión se puede presentar. tipo o estilo. que al presente necesariamente deben contar en su constitución con este perfil de acero. las que poseen cotizaciones diferentes de acuerdo a su: categoría. habida cuenta del peso que deben soportar estos vehículos de mayor porte). los componentes descriptos para los camiones son aplicados para los ómnibus o transporte de pasajeros.. habida cuenta que se mejoran las técnicas de estampación y de soldadura.). encomiendas. de necesidad. de beneficios y producción. este bien móvil. Desde la simple máquina motorizada primaria. televisores. razón por la cual se debe aplicar la técnica de balance entre depreciación directa y el valor de mercado empleando el método comparativo directo. etc. con sentido de popularidad. Estos vehículos de acuerdo a su carrocería en rasgos generales pueden estar compuestos de uno o de dos pisos. analizando cada uno de los componentes y estado de conservación a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar. audio.

de calle. CICLISTICA: cuadro. encendido. refrigeración. 2002. la tasación se realizará por el método lineal o. transmisión final. en su defecto. distribución.).188 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION DE VEHICULOS 197 ELEMENTOS A CONSIDERAR IMPULSOR: motor. Rosario. DIMENSIONES: distancias entre ejes. Al igual que el automóvil. por el método comparativo directo conforme la información del mercado de comercialización actual. altura de asiento. avance. cilindrada. inclinación. una vez identificadas las características. freno delantero y trasero. estos vehículos se presentan en distintos modelos y poseen particularidades de uso específico (de competición pista y enduro-. despegue mínimo a tierra. . peso. neumáticos. Material de consulta Apunte: Curso de tasación del curso de peritos tasadores. relación de compresión. Biblioteca Colegio Profesional. etc. Revista: Motociclismo Erre “Sport Press Emprendimientos editoriales S. alimentación. potencia máxima. amortiguadores. Tasaciones de automotores en general. capacidad de combustible.A”. torque máximo. suspensión delantera y trasera recorrido. arranque. embrague. CAJA: cambios.

también nos recomienda tener presente lo establecido en la ley 11.66 Cabe destacar que en la presente exposición del Contador Horacio J.66 176. Cornelli además de considerar los aspectos técnicos y económicos de la tasación.488.210 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO Tasación total según método de balance Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor llave 187 176.390.867. aspecto jurídico que constituye el marco legal de la transferencia de fondo de comercio 9 .00 98.

En América. y cuando colocaba la cuarta. obtenido de la siguiente forma: (1) El Rey Ricardo III. G. Allí según la versión de Shakespeare.66 La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 98. tuvo que hacer de apuro las herraduras. rodó y huyó. un caballo! ¡MI REINO.00 11. . el herrero que había colocado herraduras a los demás equinos de la tropa.500.00 79.988.488. perdió su vida y el reino de Inglaterra. POR UN CABALLO!” (Shakespeare (1) inmortalizó esta frase al narrar la muerte del Rey Tasación total según método de balance = 176.527. TTB = 176. n = número de cifras incluidas en el numerador. la providencial ayuda del Sargento Cabral. La anécdota permite inferir el extraordinario valor. TTM1 = Tasación total método 1. Así fue que envió a su amanuense a hacer herrar su caballo. CUARTO METODO: Método de balance Se llama teoría de balance o método de balance a la media aritmética o promedio simple entre los tres anteriores: CAPITULO IX TTB = TTM1 + TTM2 + TTM3 n LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE Donde: TTB = Tasación total método de balance. en el combate de San Lorenzo. En el análisis de las consecuencias remotas. TTM2 = Tasación total método 2. así que ésta quedó floja.66. se enfrentaría con Enrique el Conde de Richmond. tropezó. Rostagno El medio ambiente y la tasación.548. Criterios prácticos La Tasación según la real academia española.66 Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad.00 3 “¡Un caballo. mientras Ricardo III cayó al suelo.390. en la decisiva batalla de Bosworth en 1485.95 + 176. le faltó un clavo. podría decirse que por falta de un clavo se perdió el Reino de Inglaterra. en un mercado determinado. es la determinación del justo precio de las cosas o su “avalúo”. sobre la base del principio escasez.03 + 176. le permitió a San Martín recuperar un caballo y luego liberar a tres países. por el Reino de Inglaterra. que puede adquirir una cosa pequeña.66 176. nadie se lo dio. la historia fue inversa. TTM3 = Tasación total método 3. la diferencia será transferida como fondo de comercio: Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 85. el caballo perdió la herradura.000. por Víctor C.488. pronunció las famosas palabras “Mi reino por un caballo”. En el fragor de la batalla.186 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION DE VEHICULOS 211 La aplicación de este método no genera valor llave debido a que es la aplicación directa del Valor Patrimonial ajustado en cada concepto.

500. para poder expresarse como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. la diferencia será transferida como fondo de comercio: 9 Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 85.03. donde incluso “la finalidad de los bienes” “y las razones subjetivas de las partes”. de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes. el profesional no puede efectuar ese tipo de tasación. A pesar del alto precio ofrecido. no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de las partes.00 11.527.) ¿El reino de Inglaterra. base y sustento del mundo actual.03 F.527. es el justo precio de un caballo? No. en el fragor de la batalla comprendió que esa perdida acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata.027. debe determinar objetivamente el “justo precio”.390.00 79. La combinación de estos factores determina un alza inusitada del precio de departamentos y de los alquileres en Nueva Córdoba. que sólo a través de un método científico. basados en el principio de “escasez”. quien “valuaba” así su reino. De tal modo que la “finalidad” tenida en cuenta para efectuar esa oferta. determina un importante ingreso de divisas dólares en la economía interna. por otro lado. En nuestro país debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001. se inserta en el núcleo mismo del derecho de propiedad. la exportación de cereales especialmente la soja. destruye la justicia.00 176.03 176. Sin embargo sí lo era para. esta profesión. en el momento mismo en el que encontrándose en combate. y a los bajos intereses.2002. que la oferta y la demanda pueden llevar a la determinación de precios absolutamente arbitrarios. Existen numerosos métodos que los lectores podrán encontrar en el desarrollo de esta obra.00. Inglaterra. su corcel tropezó y huyó. es un especialista.00 137. Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad.390. lugar preferido por los estudiantes. TERCER METODO: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de mercado El valor patrimonial surge del estado de situación patrimonial ajustado por el perito tasador según se muestra en el punto C (estados contables ajustados por el perito tasador aplicando técnicas y procedimientos de valuación). atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.03 La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 137.000. Ricardo III. El ejemplo ha sido utilizado. que aplicado sin límite ni medida. se ha desviado la inversión a la construcción. “salvar la vida del rey y su reino” era el factor determinante del enorme precio ofrecido por un caballo.890. que pueden generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores. Para que se entienda mejor esta afirmación resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Córdoba. para poner en evidencia. de los bienes materiales e inmateriales puestos a su consideración. no consiguió vendedor de caballo. la diferencia será transferida como fondo de comercio: (2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado. para sus hijos Inmuebles Automotores Fondo de comercio (excluidos los inmuebles y automotores) Total 185 85. el cual arroja un patrimonio neto ajustado de $ 176.00 11.000. en muchos casos compran los mismos a precio dólar o soja.00 . La función de “perito tasador”.03 176.200 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO Ricardo III. son tenidas en cuenta y pueden generar una variable razonable de modificación del precio de mercado (2) todas estas Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro de la propiedad. obtenido de la siguiente forma: Tasación total según método de valor presente de futuros Flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor llave 176. es una ciudad netamente universitaria. Los agricultores.500.00 80. Este método de tasación es “subjetivo”.390.

y para ser el faro que ilumina la mente del Juez.00 x (1 + 0. En este aspecto. PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles TT = 44. pago de impuestos. no tiene el mismo precio.890.832.527. que no dudan en infringir la ley.637. que su actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado. una casa. TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI Donde: TT = Tasación total VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. De igual modo y a la inversa. Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: razones deben ser atendidas para llegar al “valor objetivo del bien”.184 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACIÓN TASACION Y EL DESARROLLO DE VEHICULOS SUSTENTABLE 201 Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de los activos intangibles o activos ocultos. lo obliga a considerar en la determinación del valor objetivo del bien.03 Además se deberá tener en cuenta que para que el patrimonio neto conserve su actual valor. y si ha habido o no oposición. Bien de Familia. que ensancha permanentemente los límites de esta profesión. anotación de inembargabilidad por el Banco Hipotecario. incluso dependiendo el grado de avance del trámite respectivo. todo esto conforma un cóctel que puede hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobés. en las tasaciones judiciales. que debe ser traducido en el precio de valuación. el valor de un inmueble con título perfecto.00 x 3. sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios. es un concepto dinámico en continuo avance. vivienda y los inversionistas. Se sostenía. que también compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la que obtenían con el interés del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos ¨confiables¨ antes del 200l.00) TT = 44.390. si está construida en un predio.03 + (176. compra de garantías truchas. de las múltiples situaciones que deben contemplarse. para que éste pueda resolver con ecuanimidad.00 Tasación total = 176. impedía tener en cuenta cuestiones inmateriales.03 + 131. al final del período deberá valer: VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n Donde: VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Período VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado i = R Donde: R = Razón o tasa de interés 100 n = número de períodos VPNFP = 176. que la misma casa que se construyó en un predio del que solo se tiene la posesión.1058 VPNFP = 547.12)10 VPNFP = 176. genera un cambio de precio en la valuación de los inmuebles contemplados en la misma. puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesión. Hoy esa posición no puede sustentarse con rigor científico. la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores. para ilustrar a las partes en las tasaciones privadas.500. y a la estrepitosa caída de los precios) La “responsabilidad social”.00 x 1.637. anotación de medidas cautelares. tal la situación jurídica que afectaba al mismo.1210 VPNFP = 176.00 – 44. . Estos son sólo algunos ejemplos. liberación de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc. del perito tasador. por ejemplo que la determinación del valor objetivo de un bien.390.390. Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron como inversión. con título de propiedad perfecto. apto para la transferencia dominial inmediata. Verbigracia. por ejemplo.390. para obtener ganancias. en una rama de la ciencia que no le es propia.06 Valor objetivo del bien y su situación jurídica El valor objetivo del bien.

equilibrado. para que el poseedor tenga el título perfecto.573.63 44.202 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO única. en la reforma de 1994. Art.00 3. pretendemos.00 (1+0. 7. Todos estos item.12)9 VP9 = 7.7731 VP9 = 2.190. por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una de las partes tenía el título y el otro la posesión. y tienen el deber de preservarlo. En este aspecto..43 3. Estas apreciaciones.00 (1+0. que por no tener aún tabla expresa que los contemple. según fuera con justo título o no y buena o mala fe. ha adquirido carta de ciudadanía. deben ser contemplados dentro de la determinación del valor objetivo de un bien.900. generando variables de precios.80 2. ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente el valor del derecho del nudo propietario.57 6. en su mayoría quedan a la determinación del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador. apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras. corresponde señalar. modo que la situación jurídica de los bienes. al que solo le quedaría negociar el margen del costo del juicio de usucapión.482.623.900.053.12)10 VP10 = 7. El daño ambiental generará prioritariamente la obligación de recomponer.78 4. eleva a favor del poseedor que se ha acogido a sus beneficios. ha introducido como derecho de tercera generación el: “ .18 5. VP9 = 183 9 VP1 VP2 VP3 VP4 VP5 VP6 VP7 VP8 VP9 VP10 Σ = = = = = = = = = = = 7. que tradicionalmente. la posesión y la nuda propiedad se consideraban equivalentes.65 4.. arreglar la controversia teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada parte. que el medio ambiente y el concepto de desarrollo sustentable.63 La tasación y el medio ambiente Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de proyección: Del mismo. antes del dictado de la ley 9150. para tener en cuenta y se aportan con el único fin de que sirvan de pautas interpretativas. por supuesto cuando se trataba de una posesión que pretendía tener cumplidos los plazos de prescripción adquisitiva previstos en el Código Civil.848.297.– Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano. son simples lineamientos.900.63 2.543. El dictado de la ley 9150. 41.900.80 DECIMO AÑO: VP10 = C10 (1+i)10 VP10 = 7. etc.03 .543. en esta disciplina en permanente evolución.83 5.637.53 3.848. anotaciones preventivas para subastas. se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el valor objetivo de los bienes. a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones.020. según lo establezca la ley.002.1058 VP10 = 2.00 2. Nuestra Constitución Nacional. cesión de derechos y acciones.

00 2. Que se conoció como ¨ CUMBRE DE LA TIERRA ¨ y se celebró en Río de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.00 (1+0. las Naciones Unidas estableció la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo.00 1.9738 VP6 = 4.002. En 1983. pues en esa fecha se celebró la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Humano.900. a la preservación del patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica. para evitar el calentamiento global. ya que era evidente que la protección del medio ambiente se convertiría en una cuestión de supervivencia para todos. no es de generación espontánea. la Asamblea General de las Naciones Unidas convocó la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD). sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales.900. a la utilización racional de los recursos naturales. la cuestión ambiental ya se había convertido en un tema de vital importancia internacional en 1972. ¨ Del informe surgió la conclusión: ¨ De que el hombre debe satisfacer las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer las propias. y de los radiactivos. La comisión fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem Brundtland.12)7 VP7 = 7.63 NOVENO AÑO: VP9 = C9 (1+i)9 LA TASACIÓN TASACION Y EL DESARROLLO DE VEHICULOS SUSTENTABLE 203 Las autoridades proveerán a la protección de este derecho. la degradación de los bosques y el agotamiento del ozono. llevaría al colapso de los recursos naturales en un lapso de no más de treinta años.900.” La introducción en la reforma de 1994.43 SEPTIMO AÑO: VP7 = C7 (1+i)7 VP7 = 7.12)8 VP8 = 7.900. las necesarias para complementarlas. en la ciudad de Estocolmo. fundamentalmente . sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las .2107 VP7 = 3. de la defensa del ambiente y del desarrollo sustentable. al menos en las mismas condiciones que la recibió. . y a la información y educación ambientales.¨ Atendiendo a este informe.190. quien presentó el denominado ¨ Informe Brundtland¨ acunando el concepto de desarrollo sustentable: ¨ Que es la obligación de cada generación del dejar el mundo a la generación siguiente. que implicó el puntapié inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo. y a las provincias. Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades económicas.4760 VP8 = 3..00 2. Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los presupuestos mínimos de protección. y que en ese momento el desarrollo sostenido y sin previsión alguna que se estaba realizando.900.573. Se prohíbe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o potencialmente peligrosos.00 (1+0..182 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VP6 = 7.53 OCTAVOAÑO: VP8 = C8 (1+i)8 VP8 = 7.

para determinar el valor que tiene para el hombre la integración con las cosas. otras culturas -entre ellos los chinos. por ello. que en general. la teoría de los cinco elementos.020. sobre la base de la compresión de las necesidades y los intereses comunes. es que nos permitiremos. aire y éter. la Tasación. 5.78 SEXTO AÑO: 9 VP6 = C6 (1+i)6 VP6 = 7. allí utilicé por primera vez. y siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma. que se realizara en el Jardín Botánico. debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International. a partir de ese momento. así como entre los gobiernos y los sectores de la sociedad civil. que pretendo desarrollar en el presente. VP3 = Los cinco elementos CUARTO AÑO: Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio ambiente. (4) El filósofo griego Empédocles. destinatario de la tasación. fuego.623.7623 VP5 = 4.12)4 VP4 = 7. inspiró a los constituyentes de 1994.900. se transforman estos derechos en derecho interno y genera la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al mismo. aire y tierra. Por ello. procederé a utilizar la teoría de los cinco elementos(4): tierra. (3) El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas simples de compresión.00 1. y luego en las cosas susceptibles de ser tasadas. por la imposibilidad de determinar parámetros asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia. buscaremos identificarlos primero en el hombre.00 (1+0.900. con el riesgo propio de las simplificaciones (3).900.12)6 181 .5735 VP4 = 5. son dejados de lado.18 VP4 = C4 (1+i)4 VP4 = 7. proponer su integración en esta importante disciplina. que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo sustentable como derechos de tercera generación.482. como se ha visto. agua.00 (1+0.900.00 (1+0. fuego. el éter. que sostienen que en todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos. afirmaba que todo el universo se componía de cuatro elementos. agua. en la Asamblea Anual 2003. con las actividades del hombre y el valor de las cosas. El espíritu de la Cumbre de la Tierra.900.204 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre los países desarrollados y los países en desarrollo.65 QUINTO AÑO: VP5 = C5 (1+i)5 VP5 = 7.12)5 VP5 = 7.incorporan un quinto elemento.00 1.

................................. músculos....... En la década del 70... Carta de suelos.... Autorización para tasar Armonía con la naturaleza y tasación Autorizo a la Sra............ que la vivienda ideal en América del Sur..................................... para la realización de la inspección de los siguientes bienes. determina incapacidad cerebral o la muerte misma del humano.............. . es una vivienda........ ubicados en........ hoja de transferencia de rentas: H....... de conformidad por ser justicia ........................... Análisis de suelo..... y con paredes térmicas que aíslen el calor interior del hogar........... En este acto se hace entrega del material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada el que se restituirá conjuntamente con el dictamen.............. el día ...de 2005...Córrase vista a las partes de la presente tasación......... mp.. se corresponda perfectamente con el hábitat natural de estas tierras... ....................S... El animal más indefenso......... ....... cerrada hacia el sur........... el aire es vital para la vida................... por la carencia de este elemento en la época................. con excepción del calificativo “vidriada”... seguramente observando la naturaleza y los ejemplos de hábitat que lo rodeaban tal el Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasación........ se deja constancia de que contra entrega del dictamen se efectuará el abono o cancelación total correspondiente a sus honorarios................. extracto de títulos............... a los fines de la integración del hombre con la naturaleza.............. lleva el oxígeno a todas las células.............. se pueden encontrar en el hombre: “Eres polvo............................................... se lo incorpora por el sistema respiratorio el que a través de la sangre...................... lugar de los fuertes vientos......... la energía que emerge de todo cuerpo vivo y el quinto elemento el éter........ el setenta por ciento del cuerpo humano............ imitando tal vez la integración instintiva de los animales con la misma............ que esta descripción........... dos o tres minutos de falta de este vital elemento............ Además en este aspecto concluyeron que el hombre cometió un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos.. se lo puede identificar con la mente del hombre............ en concepto de gastos necesarios..... es agua................................................... Llama la atención........ representan en el hombre el elemento tierra.. por ello....... Tasación particular A......................... martillera..4822............... donde deberán colocarse árboles de hojas caducas....... Cómo llegó el criollo a desarrollar esta vivienda.. y en polvo te convertirás”......... los que se identifican ............ el fuego se identifica con el calor corporal........ Firma perito 2...314 ... Provea V.... 205 Estos cinco elementos................. ............................... que se identifica con la sangre y demás líquidos del organismo... produce una barrera térmica muy superior a la del ladrillo.. el que consiste en: ............. ..... barro cocido.. de conformidad (puede pactarse un adelanto parcial de honorarios) 10 ........ estudiosos alemanes determinaron.......... toda la estructura ósea......................................... ante las inclemencias del tiempo es el hombre.. abierta y ¨ vidriada ¨ hacia el norte...................... tendones etc... Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de Pesos..232 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE rentas............................... el hombre empezó a crear su hábitat....... .................. lugar de donde se recibe el sol.................................... el denominado “rancho argentino” que fuera erradicado en el gobierno de Onganía... espacio infinito de creación......................... que permitan que el sol inunde la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano............. de los cuales deberá determinar el precio actual............... que el barro crudo adobe.......P. de las condiciones climáticas externas........ lo que es comprensible..

S. mucho mas probable que se engripe una persona que vive en un ambiente húmedo y lúgubre.” Sup. En cuanto a la información económica de la cotización de la hectárea. tal vez por que la naturaleza ha pasado a segundo plano. que otra que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. tiene su nido hecho de barro. que encuentran en el mismo el caldo de cultivo adecuado para su proliferación. que el factor que nos impulse a esto sea el derecho.. la comparación es directa y son valores que efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos. Hoy el hombre de la ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra. la orientación del terreno. la hora de volver al origen. tenga V. empleadas como antecedentes para la presente tasación. bienvenida sea. y art. Por un lado y en forma directa. Precio total de la propiedad rural: “El .. resulta ignorada. DICTAMENES 231 Antecedentes económicos Se logra efectivamente con un análisis que surge del mercado en cuanto a la cotización actual de la hectárea. (5) El hornero. Pero es del caso señalar. todo lo que permite detectar similitudes dignas de ser apreciadas con la construcción del rancho.250: U$S 659. verificados los valores. 278 C. lo orienta de tal modo que la entrada no quede expuesta a los vientos fríos o las lluvias. pero cualquiera sea la fuente. Por lo expuesto. el costo de las mejoras existentes. otorga mayor valor a la parte del frente de los inmuebles urbanos.C. Realizando un análisis estricto en el sector y en comparación con el bien objeto de la tasación existen una serie de elementos que tienden a la determinación del precio unitario promedio calculado de U$S 3. que no es de gran incidencia ya que prácticamente en la búsqueda de información de precios. Otrora en nuestro campo a la hora en que el día muere. “la hora de la oración”.Por acompañados los anexos. y en la magia de la pantalla. fortifica el espíritu y mejora la salud de las personas.500. y además suele implicar la obligación de mantener el ambiente aislado. resulta extraño.. no importa en ella. impuesto inmobiliario de . que la energía solar.Presentado en tiempo y forma el dictamen solicitado en autos.750 Observación: Es importante recordar que se debe hacer referencia a las fuentes de información económica. que son parte de la misma. x U$S 3. tomaremos por ejemplo. 203 has.. de rever las conductas de nuestros ancestros.250 que es lo que corresponde al punto medio de la oscilación económica recabada. que empolla a su cría. se observa que de acuerdo a la zona hay una oscilación que va desde los U$S 2. por ejemplo. por: . y extraer la sabiduría de los mismos que les permitía una vida de mayor integración natural.. ave muy conocida en América del Sur. si el departamento del frente recibe o no energía solar. con la forma de un horno de pan. sobrecogidos ante la plenitud del espectáculo volvían la vista a Dios para comprender los misterios de la naturaleza. pierde por completo la visión de la naturaleza y lo artificial inunda su mente. Además el costo de energía eléctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la temperatura de un ambiente sin sol es mucho más caro.000 a los U$S 4. Ha llegado tal vez. La tabla de Hoffman. de allí su nombre. Hoy la integración de la vivienda del hombre con la naturaleza.Proceda en su oportunidad a la regulación de honorarios conforme a la ley 7191. en la mayoría se incluye el presupuesto de la existencias de alambrados y demás elementos incorporados que son de índole necesarios para la actividad agropecuaria.206 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR nido del “hornero” (5). elegida como ave nacional de los argentinos. su vista al televisor. con la propagación de todo tipo de gérmenes. . a saber: plano de catastro: mensura y subdivisión. sin contemplar de modo alguno. de P. así es. . para nuestros criollos porque levantaban la vista al cielo para contemplar la magnificencia de la creación cuando el sol se ponía. La parte más cálida del nido está destinada a la hembra.. posee una extraordinaria habilidad para su construcción. no obstante se verificó que no se destacan inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar diferencias económicas con otras en la zona. y en anexos incorporar calculos. Esto se puede visualizar incluso en las construcciones públicas. dos edificios públicos de esta ciudad de Córdoba.

techo de chapa. posee grandes ventanales. Camino local “La Legua” sufre anegamiento por desborde del río III. provee a represa . y le adjudicaremos un punto porcentual a cada uno.2 Equipos inherentes para la producción (herramientas) etc. raigraz.Alambrados: perimetral e internos..Surgentes (alto % de calidad. es una edificación en la cual el sol penetra en todos los ambientes. El C.Galpón (cerrado -pared de 30-.Corrales. otro madera) . no afecta época de productividad. el primero. de modo tal que pueda gozar de sus beneficios y aislarse de sus perjuicios. doble función: almacenar cereal y guarda herramienta-. . que no es necesario efectuar grandes costos para lograr ese objetivo.5 kms. el metro cuadrado de una y otra construcción. maíz . CARACTERISTICAS EXTRINSECAS . y a Villa María 35 kms. el modo en el que éste armoniza con el hombre al que está destinado. a los fines de la tasación de un inmueble. aprox. Del nivel de la superficie.V. sorgo forrajero.Mejoras superfluas: Plantación de 15 Álamos. con respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien será equivalente su castigo económico al costo de remodelación edilicia para que la constancia cumpla con este principio básico. se desperdicia la luz del sol.Plagas controlables. Características principales del suelo que es la provisión de agua para los cultivos. de profundidad y a tanque australiano de 60. y el análisis de este proceso lo efectuaremos en función de los cinco elementos referenciados. de la ciudad de Córdoba.. sin que esto afecte la salud de las personas. puertas corredizas sup. además de un aislamiento optimo. el ambiente cerrado favorece la dispersión de gérmenes etc. casa del puestero. la resistencia adecuada para suprimir los ligamentos de cal u hormigón en la unión de bloques. Malezas controladas con herbicidas. pues este tipo de luz perjudica comparativamente la visión de las personas. Así. LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 10 207 Tribunales 1 y Tribunales 2. . etc. Centro de Estudios de la Vivienda Económica. y la energía solar como calefacción natural...) . 1 m.20 x 35 sup. prioritario para una mejor calidad de vida. puede ser iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integración óptima con el entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores.E.. con ventilación por circulación forzada de aire.E. 9 x 14) . la utilización de iluminación permanente con fuentes de energía eléctrica implica un mayor costo y una menor calidad. deben diferenciarse en su cotización pues una contempla una mejor integración natural del hombre que utiliza las instalaciones y favorece a su salud..1era.230 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR NATURALEZA DEL SUELO (Cont. napa se encuentra entre 50 y 80 cm.Distancia a poblados: a Ballesteros 6 kms. trigo. Debe tenerse en cuenta en este rubro.Aguadas: en todos los potreros . etc.. construcción tradicional. . . A Ruta 9: 2. Total superficie cubierta: 120 mts. respetando rotación en sus distintos potreros Potreros: total 10. por ha. a Bell Ville 25 kms.. que la salud del hombre se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el medio ambiente que lo rodea. y de este modo. estructura reticular.Rinde por ha. Dependencias de servicios. lo que implica decir que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la naturaleza.Lluvia anual.Tipo de cultivo: soja. a Morrison 7 kms.. Perimetral de 12 hilos. mientras la otra no lo hace. con fungicidas. ha producido un sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento los bloques de hormigón. . su valuación será superior al menos en un diez por ciento. ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrán en cuenta los materiales empleados en la construcción.Pasturas: alfafa. 2 cargadores hacienda (1 tierra. y su condición para producir el aislamiento térmico entre el interior y el exterior.) (según tecnología de aplicación: siembra directa y fertilización para mejor producción y variación de cultivos) . logra para las viviendas en planta baja. MEJORAS INCORPORADAS . soja: 36 quintales.000 lts. FUENTES DE PROVISION DE AGUA .Historial: cultivos antecesores. deberá tenerse en cuenta. manga y brete. y 400 planta de Olmos. En síntesis. Alambrados: 10 hilos. En cambio Tribunales 2. normal . es un edificio en general cerrado con sistemas internos de iluminación. Mejoras inmobiliarias: casa principal. por ha. maíz 90 q. Podemos afirmar entonces en líneas generales.. división interna. trigo 30 q. 700 mm. de modo tal que si el inmueble está perfectamente armonizado con la naturaleza.

Ruta Nac.Capa arable: 25 cm.... verificada su superficie y ubicación en Catastro Provincial conforme numero de cuenta . o bien las políticas económicas de exportación e importación de carne y cereales. En ventanas...E. que será materia de otro análisis. implica un avance tecnológico importante. aunque nos parezca llamativo. Orientación del campo: al este. variantes significativas en el precio de la tierra.. ha determinado que los excrementos sólidos....) (2) IBÁÑEZ & TOPALIAN. tal el caso de Nueva Córdoba en esta ciudad. prefiriéndose conforme a la configuración topográfica..... aptitud: agrícola. que las aguas servidas. pueden causar... (forma regular) ubicadas en el departamento Unión. una en cuanto al costo de la misma que valora el inmueble por los métodos tradicionales y otro por el aislamiento que produce.. que la cloaca tiene conforme a su programación un caudal que puede ser superado.. Colindancias: al norte. La “técnica de balance”. se encuentran contaminados.. dará la adecuada valoración de los sistemas.. propuesta por el Ing... con relación a otras zonas con cloacas no colapsadas. me parece mucho más natural el sistema del C. ni la napa superficial de agua.. al pozo negro. no obstante.Suelo productivo. es no basarse en apreciaciones subjetivas...... al pozo negro.. con planta de tratamiento cuando ésta sea posible. Nº 9 al sur.. . y es así como existen notorias diferencias entre un campo y otro de la misma zona. En un inmueble urbano.. pero algunos estudios señalan que no son tan adecuados para la salud de las personas. ..... .208 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 229 Las paredes de telgopor revestido.E..” Inmueble que posee 203 has. que debe ser valorado en función del aislamiento de las condiciones climatológicas negativas. cit. elementos indispensables para la óptima producción. o el Nilo. pero también deberá tenerse en cuenta... el más ancho y el más largo del mundo respectivamente. (se puede lograr en sectores de producción mixta. Semipermeables . por ejemplo la sangría.. Propiedad rural denominada: “El..El campo posee dos tipos de suelo: clase 2 . por lo que sin dudarlo me inclino por él.. Todo inmueble. anegamientos de caminos. por los desechos humanos e industriales. Buen contenido de materia orgánica.. dentro del rubro que estamos analizando. Lo más importante en tasaciones rurales. no contaminen su curso. Esto lleva al desarrollo del concepto de Empresariado Socialmente Responsable.. que debe ser valorado doblemente.. ob. manifiesta que la unidad agro económica es.. En efecto... de esta provincia de Córdoba. deberá preferirse la cloaca. en virtud de que existen distintos aspectos que identifican y caracterizan al predio rural en particular. por el desarrollo demográfico. y que importantísimos ríos del mundo como el Río de la Plata.. Adviértase que el mejoramiento de calidad de vida de los humanos. pedanía Ballesteros. El INTA. NATURALEZA DEL SUELO . en cuestión de meses... se valorará en un inmueble rural cercano a un río o arroyo.. 03 areas y 41 centiáreas.. lo que deberá ser valorado como un elemento comparativo negativo. semi-intensiva. De tal modo... Un estudio profundo de las condiciones de ambos materiales.. y las metodologías de aplicación serían el método sumario ( de conjunto) o bien el método del capital fundiario (caracterizado este ultimo como comparativo directo) La propiedad rural constituye el “capital fundiario” que se compone de la tierra propiamente dicha y sus mejoras incorporadas. el doble vidriado. por cuanto generan una carga de energía estática que es perjudicial.” (2). hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra contaminada por esta causa en prácticamente todo el territorio urbano provincial.. que la resolución que se le haya dado a las “aguas servidas” en un inmueble será materia de especial valoración para la tasación en función del Desarrollo Sustentable... de comparación directa con otros campos. logran también un importante aislamiento térmico.V... Mario Chandias nos determina que un predio agropecuario vale por su capacidad de producir. requiere de la construcción de baños y del adecuado tratamiento de las “aguas servidas”. formen parte de las “aguas servidas” y que éstos al transformarse en líquidos tienen un mayor efecto de dispersión y contaminación.

En síntesis. depende además de factores intrínsecos y productivos.228 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE privativo del bien examinado. o los (1) IBÁÑEZ & TOPALIAN. Se considera.. tradicionalmente se efectuaron al margen de los ríos. son desestimados a la hora de optar por su consumo.. de las situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional. Incluso existen viviendas.” (1). puede tener como origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo. tanto es así que circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales. uno de poca descarga para la evacuación de los líquidos. una nueva gradación de uno a diez.. Dante Guerrero). en un momento determinado. que en Japón. que comercializan bienes inmuebles en la zona de ubicación al campo.. También se establece que: “La tasación se realiza a los fines de poder señalar el precio de una cosa.. etc.. Aquellos introducen elementos y coeficientes que solamente pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos que sirven de antecedentes con más un conveniente cálculo de productividad” (Ing. basta señalar que hoy en el mundo el negocio del agua potable envasada. No resulta extraño. En síntesis. he averiguado y consultado a distintos agentes inmobiliarios del medio. a la que no accede la mayoría de la población genera billones de dólares.. ya que se ha comprobado que es esta una de las causales sicológicas de utilización inadecuada del agua. Por lo tanto.. ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar líquidos. “La tierra rural es un medio para producir cosechas o productos agropecuarios. si bien algunos métodos de tasación rural de tipo comparativo tienen semejanza aparente con los utilizados en las tasaciones urbanas. y es por ello que se efectúa un estudio del mercado local y se tiene presente la importancia e influencia de los factores extrínsecos e intrínsecos del bien. Hay importantes esfuerzos de la técnica que como no tienen la valoración del usuario. 10 209 .”. y otro para la evacuación de los sólidos. entre ellos cabe señalar la existencia de inodoros que tienen dos botones. puede conducir a la deshidratación y a la muerte. posibilidades crediticias. 1999. es recuperada para la limpieza del inodoro. sin ser oído externamente. que deba ser apreciado económicamente. y esta es un alimento vital para el ser humano. la falta de ingesta por algunos días. entonces que la libre disponibilidad de agua potable en un inmueble. genere un valor de integración con la naturaleza. régimen impositivo. Alveroni. existe un botón que oprimido genera por medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro. que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. el precio de los campos. que tienen un diseño de doble circulación de agua. el agua de la ducha. que denominamos ELEMENTO AGUA.. de tal modo que todos los asentamientos humanos. diré que fuera de mis observaciones y apreciaciones personales. asimismo debe ser precisamente analizada a fin de determinar su justo valor. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto. . que cada persona genera un gasto diario de doscientos litros. de la misma manera que lo son sus dimensiones. que denominamos ELEMENTO TIERRA. Elementos de la tasación. ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano está compuesto por un setenta por ciento de agua.. para su consumo e higiene personal. Cba. Metodología de tasación “La metodología para la tasación de inmuebles rurales difiere en muchos aspectos de la práctica empleada normalmente para la valuación de propiedades urbanas. formas o cualquiera de sus propiedades. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto. Antes de entrar en materia. puesto que la tasación de inmuebles está íntimamente relacionada con la información que otorga la oferta y la demanda. al punto de señalarse que la próxima conflagración mundial. basándose en los elementos que surgen de ella. para que la persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el baño. y el baño diario en promedio entre ducha y baño de inmersión supera los cien litros. de tal modo que este recurso vital para la vida del planeta. la cuenca del Suquía alimento a los cordobeses desde que Jerónimo Luis de Cabrera decidiera fundar esta ciudad. está siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar. y tengo conocimiento. y su valor primordialmente depende de su capacidad de producir en cantidad y en calidad. y es una de las industrias de mayor ascenso. un depósito de inodoro tiene entre 12 y 14 litros.

Previa lectura firman los presentes... sino también para el resto de los cordobeses..... Ejecutados los actos procesales previos y conforme los plazos que se encuentran “corriendo” el perito debe cumplir en tiempo y forma con la tarea de tasación la que constituye el elemento probatorio solicitado en el pleito MODELO DICTAMEN DE TASACION Sr.. Catastral.... se podrán abrir las ventanas y airear el inmueble... poco cálido y aunque artificialmente se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendrá un costo energético lugar en carácter de encargado general. pleno de anhídrido carbónico............ continúa diciendo: “ Que el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible al precio real.......manifiesta que......... es que no sólo es negativa en forma individual para sus habitantes.... ecológicamente es relevante a los fines de determinar el valor del inmueble a tasar.... (6) Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecológicamente negativa........ PRINCIPIO DE AVALUO La tasación de inmuebles tiene un objeto único........ objetivo. Juez: .... si éste se encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del día.....” (Ing... ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida de las personas.. ya que todos los edificios de Nueva Córdoba en su conjunto... . e........ saneando el ambiente interior... El valor es único....... (Nº de cuentas rentas: ........ las grandes ciudades....... en un tiempo determinado.. por lo que es probable que nos encontremos naturalmente en un ambiente lúgubre...... pues ya se ha superado el límite razonable de edificación. Mario Chandias)......... martillero judicial... pero lo real... N°.. de tal modo que la ubicación del inmueble que se trate.... cualquier automóvil naftero.... No es lo mismo en este aspecto.. generan una pared que detiene los vientos que podrían sacar el smog en el pozo del centro de la ciudad............ con domicilio en .. el oxígeno y otras partículas energéticas.. la distribución de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona... además es el paradigma de la inversión económicamente rentable. La vitalidad y la salud del hombre están en intima relación con la calidad y cantidad de aire .. difícilmente los rayos del sol penetren en el inmueble.............“ exp.. generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad. en la mayoría de los días del año incluso en invierno con el calor del sol...... No habiendo nada mas que agregar............... son centros de polución el aire se encuentra contaminado...... 227 . en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur.... como si fuera imperioso construir en la misma. la importancia de la orientación del inmueble.. el Dr... producto de las emanaciones industriales y vehiculares................. cuando lo que correspondería en base a una sana política de desarrollo urbano sería procurar desactivar la construcción en la zona.. perfectamente determinado: “Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria para un mercado dado.......... designado perito tasador oficial mp. El presente informe se refiere al siguiente inmueble: ..... son vitales para la vida...... Acto seguido se procede a la inspección del inmueble... en los autos caratulados: “.......) Inscripto al número de dominio .... Acto seguido... que no es del caso precisar en este momento..oxígeno que ingresa en sus pulmones. al lado del río y con arboledas importantes......... Nom........ -Ordinario.... que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. verificando las siguientes características: ....... y. pero colapsa las cloacas........ el valor de un inmueble en Nueva Córdoba (6) que en Barrio General Paz.... Ya hemos visto.....210 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES una nueva gradación de uno a diez. respetuosamente comparece y dice: Que en tiempo y en forma viene ha presentar dictamen de tasación solicitado en autos........ consume mientras funciona veinte veces más oxígeno que un ser humano....

.... por loza radiante y preferentemente calentada con un colector solar.... el vestido y el hábitat son imprescindibles para la supervivencia del hombre. permite tener la caldera fuera de los ambientes que se calefaccionan....... de allí la necesidad de la colocación al frente de árboles de hojas caducas. la combustión de carbón o leña en un hogar con una chimenea adecuada. De tal modo. En síntesis...... el Dr... en este aspecto.... Acto seguido se procede a la inspección del inmueble. suele advertirse con solo respirar la deficiencia de oxígeno.. ... La circulación de agua caliente. No obstante.................. con carbón con un brasero sin chimenea... que permitan en ..... que resulta imprescindible. que denominamos ELEMENTO AIRE.. ProvinciadeCórdoba PoderJudicial ACTA DE INSPECCION IN SITU // Seguidamente... puede traer nefastas consecuencias........ Doy fe.. además de tener el encanto del fuego dentro del hogar. No habiendo nada mas que agregar por las partes.......... Abierto el acto por S... se da por finalizada la presente audiencia previa lectura y ratificación... gripes etc.. resulta a todas luces el medio más sano y económico de calefaccionar un inmueble. d...... enfermedades pulmonares... N°. contar con elementos que permitan calefaccionar el inmueble. Es también importante.. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto.. de tal modo que la combustión no produce consumo de oxígeno.. a pesar de estar debidamente notificado. el perito de control de la parte demandada Sr. así un inmueble excesivamente frío y húmedo atentará contra la salud integral de sus habitantes.. y el sistema no compite en la utilización del oxígeno con las personas.. incluso en los ambientes con aprobación de gas..... en una zona de mucha leña..S. que el inmueble no sea demasiado cálido en verano.. .... que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.... el perito tasador oficial Mart..... mucho cuidado debe tenerse con la ventilación de todo sistema que implique combustión en el ambiente a calefaccionar.... se dan por iniciadas las tareas periciales.......S..” exp. no natural adicional. sito en . apoderado de la parte actora... necesita armonizarse con el entorno.. .... los accidentes fatales... Córdoba... producidos por este modo desaconsejan integralmente su utilización.. perito de control de la demanda.... El sistema de mayor riesgo en este aspecto. Los sistemas de distribución de aire caliente. verificando las siguientes características: 10 211 . si bien son agradables tienen el riesgo de ser transmisores de enfermedades en los diferentes ambientes.... y el riesgo de mantener por más tiempo un ambiente viciado... en los autos caratulados “. que serán propensos a contraer enfermedades como la artrosis. puede resultar un modo altamente adecuado de calefacción.. el que manifiesta que se encuentra en este lugar en carácter de encargado general. pues resultará imposible conciliar en el sueño.... con oxígeno consumido y microbios pululando..... las observaciones y puntos de la pericia que manifiesten las partes..... Firman los comparecientes después de S. Trasladándose en este acto los comparecientes al domicilio del inmueble objeto de la pericia sito en .... todo por ante mi secretario autorizante.... pues el consumo de oxígeno como se ha dicho........... y la falta de vitalidad que emerge de ese tipo de calefacción.... Sr......226 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE . una nueva gradación de uno a diez.. es la producción de calor..... conforme lo establecido en audiencia de fecha. ELEMENTO FUEGO: El calor corporal del cuerpo humano.. en donde fuimos atendidos quien dijo llamarse ... no encontrándose presente el apoderado de la parte demandada Dr..nos constituimos en el domicilio del inmueble objeto de la presente tasación. Cuando se efectúa la inspección in situ del bien objeto de la tasación es recomendable labrar el acta respectiva a fin de establecer objetivamente el bien... .. la calefacción por circulación de agua..

.. la suma de pesos cien ($100) acreditando en la oportunidad los comprobantes de gastos y restituyendo el remanente si lo hubiere. Firma perito c.. donde tiene cabida la inmensidad de la creación..S.212 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ingreso de sol en invierno y den sombra en verano. y secretario autorizante el perito tasador oficial Sr. el mayor o menor cumplimiento de las condiciones naturales de aclimatación generará dentro de este punto.... N°.. Decretado por S.. siendo día y hora de audiencia para el inicio de las tareas periciales encomendadas en los presentes autos caratulados: “.... a los veintiocho días del mes de noviembre del año dos mil tres.... Provea V. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto.. igualmente los colores tienen importancia y relevancia en el comportamiento humano.. una nueva gradación de uno a diez.: 84. pero sí deben apreciar y dar un valor superior de mercado a los conocimientos científicos y técnicos de probada eficacia para mejorar la calidad de vida del hombre y su integración con la naturaleza.. verbigracia. especialmente por ser factores de contagio.... que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.. la armonía e interrelación de los cuatro elementos anteriores.S... que vienen de la influencia de la arquitectura estadounidense.. la fecha de inicio de las tareas periciales y notificadas las partes...85. verbigracia un techo rojo incita a la ira (7). que denominamos ELEMENTO ETER.C.. especialmente en las aberturas del norte.. que tiene otras condiciones climáticas.S fijar fecha de audiencia para el inicio de tareas... las cortinas de madera o de telas pesadas. ELEMENTO ETER: Hemos identificado a este quinto elemento.. Tenga presente lo manifestado al punto tres.. -Ordinario” exp.Proceda V... recientes estudios han determinado que los techos bajos generan inestabilidad emocional.. En los edificios de altura. una nueva gradación de uno a diez. y 86 de la ley 7191.B.. que denominamos ELEMENTO FUEGO... la existencia de P.. En la ciudad de .. el doble vidriado de las aberturas... en ambientes cerrados permanentemente.. conforme lo disponen los arts.. Otorgue la ampliación del plazo solicitado.. Dr... Por lo expuesto ut supra: .. conozcan ni apliquen el Feng Shui. Los sistemas de aire acondicionado. resulta imposible la protección natural de sombra por árboles...S. por lo que deberá preverse para estos casos. como ya se ha explicado... o de elementos presuntamente cancerigenos en la zona. usinas atómicas. de conformidad por ser justicia . que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. tal las antenas de trasmisión de ondas satelitales. Además deberán tenerse en cuenta el entorno. que nuestros tasadores. que atenta contra la estabilidad de las parejas. posibilidades de contaminación... con la mente del hombre. y además los esfuerzos arquitectónicos para brindar una mejor calidad de vida... .. Deberán ponderarse en este punto..... se constituyen los comparecientes para dar formalmente inicio a las tareas encomendadas las que se plasman en la siguiente acta: ProvinciadeCórdoba PoderJudicial ACTA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES (7) No pretendemos. depósitos de contaminantes etc. .... o algunos aditamentos refractores de los rayos solares que se colocan en los vidrios.... pues esta es una disciplina extraña a nuestra cultura.. no son aconsejables para nosotros. En síntesis. DICTAMENES 225 para solventar los gastos que me ocasionan el traslado al inmueble objeto de la tasación sito en Ballesteros en esta provincia de Córdoba. previa de espera de ley comparece ante S.. En síntesis.

.... a sus efectos notifíquese a las partes...600 millones de hectáreas. respetuosamente comparece y dice: . los esfuerzos de la arquitectura y de las demás ciencias para armonizarlos. solicito a los fines del fiel desempeño de mis funciones y 10 .... y comience a valorar.. ha generado en la historia y genera en la actualidad en un extremo de la población mundial menos del 5 % de ella....Que conforme a lo establecido en el art. ..Que viene por la presente a solicitar se fije como fecha de audiencia para el inicio de las tareas periciales solicitada en autos.. b. de tal modo..... 73 de la ley 7191 y art...Que se suspendan los plazos que estén corriendo y que de acuerdo a lo estipulado en el art. y al desarrollo sustentable... a los fines de la valuación objetiva del bien.C.. los que obviamente tendrán infinidad de puntos criticables y perfectibles.S. N°.224 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 213 Centro. asciende a 3. en los estrados del tribunal.... Hemos dicho que el desarrollo sustentable.. perito.. El desafío: desarrollo sustentable .... en virtud del tiempo transcurrido para notificar a las partes del inicio de la tarea encomendada. A los fines de dar cumplimiento efectivo de la labor encomendada el perito conforme lo dispone los arts. se pretende que el perito tasador enderece su mirada hacia el hombre y la naturaleza. -Ord.. Utilizaremos para este análisis el mismo esquema de los cinco elementos al que nos hemos referido y anticipamos... . el actual proceso de desertificación mundial. amplíe el plazo de presentación del dictamen resultante por el término de treinta días hábiles más al plazo legal...... Juez: ... y existe una relación directa entre la degradación del medio ambiente y el aumento de la pobreza.... Firmas: S. FIJA FECHA DE AUDIENCIA PARA TAREAS PERICIALES Sr. y acumulación de riqueza y por su evidencia obviaremos toda referencia a la misma.. 71 y 72 de la ley 7191 inicia las tareas periciales........” exp. 72 de la ley 7191 y sus modif. Lo que oído por S. dijo: téngase por designado al perito tasador quien deberá cumplir sus obligaciones con las responsabilidades de ley. otorgándole valor pecuniario... de lo que doy fe.... nos limitaremos a comentar en este aspecto.. todo conforme al art. ocupado por los mas pobres y desposeídos. y entendemos que la comprensión de estos conceptos por parte de los peritos tasadores.. para estimularlos. de P.... las mayores fortunas del planeta. martillero y corredor público designado perito tasador oficial en los presentes autos caratulados: “.... . a fin de identificar correctamente el bien objeto de la presente tasación y los puntos sobre los que debe versar la pericia. lo que propone a tales fines el día 28 de noviembre a las 9:30 hs... peritos de control si los hubiere y ocupantes del inmueble. surge primero en la historia como factor de poder. y el correlativo empobrecimiento del otro extremo. para que los mismos incorporen estos valores en la tasación de los bienes es de vital importancia y agregamos es el verdadero desafío de la profesión en este mundo globalizado... secretario Con la simplificación que se ha efectuado en base al esquema anterior. ya que según las Naciones Unidas en la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible de 2002. que alcanzan casi el 50 % de la población mundial.. se solicita a S.. la apropiación graciable de estos elementos. que en este caso prudencialmente se ha estimado en un total del cinco por ciento en más o menos.S.S.desarrollo sostenible y tasación Hemos señalado que la incorporación constitucional del derecho a un medio ambiente sano.. 276 del C. 72 de la ley 7191. genera correlativamente la necesidad de “empresarios socialmente responsables”.... luego el compareciente. que este artículo pretende incidir en la formación de “tasadores socialmente responsables”... superficie equivalente a un cuarto de la superficie terrestre. Con lo que terminó el acto previa lectura y ratificación firma S. La apropiación de la tierra.S.... todo por ante mi secretario.... conlleva la obligación de nuestra generación de dejarle a las próximas generaciones el planeta al menos en las mismas condiciones que lo recibimos.

U... Como ya se ha expresado....S.. N°.. las antenas que transmiten estos datos se consideran potencialmente cancerígenas y se desaconsejan en las proximidades de escuelas etc. Uruguay transforman a la región en un lugar privilegiado del planeta en materia de disponibilidad de agua dulce. .. designado perito tasador oficial (mp )....... Aun en contra del poder de todos estos enriquecidos con la cosa común. Por último el quinto elemento.... que obviamente deciden los destinos del mundo. con las responsabilidades de ley..... y ahora agregamos... generando importantes riquezas. tienen ingresos formidables. -Ordinario” exp...... constituyendo domicilio en calle ... no trepidan en violar todos los derechos humanos.. y de los ríos Paraná..... en un planeta donde más de un cuarto de la población mundial carece de agua potable. televisivas y de internet.. en donde el profesional manifiesta a V.E.. El enriquecimiento de los negocios del aire....... las Naciones Unidas han acunado el concepto de Desarrollo Sostenible..... . de invasión o de apropiación por diferentes medios jurídicos de estos estratégicos puntos de riqueza acuífera.... sin pago alguno de canon. y en función DICTAMENES 207 CAPITULO IX DICTAMENES 1.. martillero judicial M...... pero el mejor modo de valorar este negocio es advertir que es el responsable de la ocupación de Irak... moderna forma del imperialismo. a los siete días del mes de noviembre del año dos mil tres. se visualiza inmediatamente cuando comprendemos que las comunicaciones telefónicas... que utilizados como factor de poder.. Por otra parte... en la creación de las denominadas deudas externas...S. .. y que ante las riquezas que emergen del mismo. se advierte fácilmente en la energía del petróleo y del gas.. Modelos de presentaciones judiciales a.. en este aspecto lo relacionamos como el interés de capitales producidos por estos mismos enriquecimientos.U.... los hielos continentales. y secretario autorizante el Sr... que lo lleva a colapsar... El hombre más rico del mundo Bill Gates..... Tasación judicial... la árabe Organización de Países Productores de Petróleo... con una anticipación histórica asombrosa se apropiaron de las mayores reservas del mundo en la materia..214 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Ya nos hemos expresado con relación a la escasez de agua dulce en el planeta.. que denominamos éter y lo identificamos con la mente humana. a la vez que genera un riesgo potencial. comprometiéndose a desempeñarlo en leal y legal forma... en los autos caratulados: “ . Pareciera que el mundo ha empezado a comprender....... y dice: que viene a aceptar el cargo para el que ha sido designado.. sirven para producir mayor riqueza para los países supuestamente desarrollados. El acta de aceptación del cargo del perito se materializa en una audiencia.. Paraguay.. y la cuenca del Amazonas....P... que el proceso de privatización de este vital elemento llega a límites asombrosos. la Standart Oil y el Shell. ha basado su fortuna en la utilización del aire como medio gratuito de transporte de imágenes y sonidos..... se transportan por el mismo a través de satélites. que el desequilibrio permanente genera una inseguridad tal. comparece ante S. desempeñar fiel y legalmente el cargo constituyendo domicilio a los efectos legales ProvinciadeCórdoba PoderJudicial ACTA DE ACEPTACION DE CARGO En la ciudad de. los E. El negocio del fuego.

206 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 215 de ello. El gran desafío de los “peritos tasadores”. Calidad de vida y su incidencia en la tasación 10 Luego de la devaluación. A mi me parece que el concepto de donante. y la determinación del aprovechamiento de la cosa común para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo sostenible. para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable.. para quien en realidad toma lo que es de todos. Las subvenciones. no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren viables. y disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía. deberá recoger esas pautas. la determinación objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean sustentables. los gremios y las mutuales. es una expresión demasiado generosa. entiendo que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global. procurando impedir los asentamientos marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones. Una política de Estado con mayúsculas. y en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas. la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la Desertificación. En este aspecto. para promover el desarrollo sostenible. necesitan de donantes... es entonces. se ha transformado en un instrumento para promover el desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la agricultura en zonas desérticas. los emprendimientos cooperativos. que son nada más ni nada menos. para de ese modo detener la emigración de la población rural a las zonas urbanas. El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la producción en zonas semiáridas. que los que se han enriquecido en los brillantes negocios de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia. el sector de la construcción obtuvo ventajas extraordinarias en el desarrollo urbanístico. -vale la pena agregar que . se encuentran llamados a escribir la historia. obviamente.

la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal. se afectó en forma negativa la calidad de vida de los vecinos. LA TASACIÓN Y EL DICTAMENES DESARROLLO SUSTENTABLE TERCERA PARTE CONTENIDOS PRACTICOS 229 . Sintieron el impacto aquellos barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar.desde esa época. provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos barrios. sino también de los nuevos que compraron a precios importantes inmuebles en el sector. es más. El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables. No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar si no que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores espacios. no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron vivir en barrios tranquilos. y es por ello que en sus manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen. por un lado. El quiebre se evidencia en forma inmediata tras verificar la apacibilidad en la forma de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante promovido por las actuales construcciones. en varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura. locales comerciales o simplemente viviendas particulares que. y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector. por el otro. posibilitar que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica.216 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario. que debe estar atento a los intereses de los ciudadanos. Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención del gobierno correspondiente. para garantizar el orden público. para que se respete el derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido. que las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular. para que otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la idiosincrasia que lo caracteriza. conservándolo amén de los progresos que se van suscitando. con el tiempo. etc. De esta manera. cuyos productos se comercializan en moneda extranjera. e hicieron colapsar los servicios..

y así se mantendrá el justo orden social garantizando y respetando el capital inmobiliario invertido por cada vecino. Desarrollo vs. equilibrio y declinación en los precios son palabras claves en el mercado de bienes y raíces según Ventolo & Williams. pero nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa. Distinto sería una barriada en “vía de crecimiento”. todos los vecinos desean tener en su barrio seguridad. salud. Por ejemplo. allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían en forma directa al precario o vetusto sector. Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el valor del capital inmobiliario invertido. Todo ello hace referencia al impacto económico “mediato e inmediato” que pueden sufrir algunas viviendas. etc.. más aún cuando se trata de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma positiva sobre el valor de las viviendas. Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y características de la zona. garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble. el crecimiento debe acompañarse con el consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones publicas y privadas. como así también las características de la barriada en la que se decidió vivir. por lo general se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía. el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea pública o privada. . sin limitar obviamente su crecimiento. esparcimientos. es decir: un aumento en el valor futuro de la propiedad.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 217 Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad. por lo tanto. calidad de vida 10 Crecimiento.debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el medio ambiente y sus habitantes. La tendencia estará marcada por el crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias del sector y sólo ello. educación. Todos tenemos en claro la ciudad que queremos.

los requisitos básicos se encuentran comprometidos con la realidad que rodea el inmueble. medios o máximos porcentajes... o unidad habitacional próxima a lugares en donde expanden plaguicidas en zonas rurales o subrurales. los argumentos zonales esgrimidos permiten al perito tasador situarse entre los mínimos. Fernández y D. morada de las personas. quien estipula una oscilación entre 10 al 30%.. en este ámbito que nos compete. sino que constituye algo más complejo e importante como es el cuidado del medio ambiente. ello ya deja de ser sólo una cuestión de porcentajes para ser aplicado a la inversión inmobiliaria y así disminuir precios.C. se conserven los espacios verdes. Ejemplos drásticos que llevarían a una pérdida casi del 100% sería el de una casa construida al lado de un transformador de electricidad. pero también se anticipa en manifestar que puede existir un mayor porcentaje e inclusive. en algunos casos.N. aire puro. etc. no exista un significativo tránsito automovilístico. Prof. hasta la pérdida total de la inversión inmobiliaria. por ejemplo. . por el contrario. si es que aún conserva el interés en la compra del inmueble. sin ruidos molestos. basándose en los puntos doctrinarios observados ut supra. más aún los de carácter zonal puesto que la influencia sobre el inmueble es directa. inhalaciones peligrosas para la salud humana. tiene mucha influencia el estado de ánimo del adquirente que lo predispone ante lo que ellos denominan “precios de bienestar”. espacios verdes. u otros líquidos contaminantes. si se manifiesta que la casa está ubicada en un sector residencial familiar. etc. o. se conserve la tranquilidad y armonía en la vecindad. plantea en forma inmediata un “disvalor”.. etc. prefiere seguir buscando en otro sector para invertir.. Víctor Rostagno especialista en Desarrollo sustentable y calidad de vida.. Se deben tener muy presentes todas aquellas situaciones que perturban la salud. Este último se encuentra motivado en las exigencias lógicas del sujeto. evidenciando así la caída del precio o la pérdida de posibles interesados para la compra.218 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 219 Ejemplo: si un sector nace como residencial familiar. lo que garantiza la inversión inmobiliaria es que se construyan casas de buena categoría. Guerrero. metales. En la apreciación de “valor y disvalor” -dis: contrariedad o negaciónen el precio. La relación de reciprocidad entre los factores externos e internos en una propiedad es de suma importancia.. las vecindades pueden tener tantos elementos “valorizantes” como “desvalorizantes” al momento de fijar los precios. manifiesta D. Por ello. expuesta a radiación de antenas. el interesado verificará que efectivamente a satisfacción se den los requisitos de tranquilidad. generadas desde una simple intranquilidad hasta una compleja inseguridad física. de comprobar que a su satisfacción. tomaremos como base los porcentajes propuestos por del Dr. Derecho Constitucional U. otros autores como A. Loiácomo manifiestan que en el origen de la “erogación dineraria” por la cual pagamos el precio de un bien.

aire puro. Víctor Rostagno especialista en Desarrollo sustentable y calidad de vida. hasta la pérdida total de la inversión inmobiliaria. o unidad habitacional próxima a lugares en donde expanden plaguicidas en zonas rurales o subrurales.. Se deben tener muy presentes todas aquellas situaciones que perturban la salud. pero también se anticipa en manifestar que puede existir un mayor porcentaje e inclusive. plantea en forma inmediata un “disvalor”. prefiere seguir buscando en otro sector para invertir.. los argumentos zonales esgrimidos permiten al perito tasador situarse entre los mínimos.C. sin ruidos molestos. se conserven los espacios verdes. etc. si se manifiesta que la casa está ubicada en un sector residencial familiar. no exista un significativo tránsito automovilístico.N. los requisitos básicos se encuentran comprometidos con la realidad que rodea el inmueble. . tomaremos como base los porcentajes propuestos por del Dr.. de comprobar que a su satisfacción. ello ya deja de ser sólo una cuestión de porcentajes para ser aplicado a la inversión inmobiliaria y así disminuir precios.. se conserve la tranquilidad y armonía en la vecindad. el interesado verificará que efectivamente a satisfacción se den los requisitos de tranquilidad. Por ello. expuesta a radiación de antenas.. La relación de reciprocidad entre los factores externos e internos en una propiedad es de suma importancia. etc. Este último se encuentra motivado en las exigencias lógicas del sujeto. evidenciando así la caída del precio o la pérdida de posibles interesados para la compra. En la apreciación de “valor y disvalor” -dis: contrariedad o negaciónen el precio. otros autores como A.. más aún los de carácter zonal puesto que la influencia sobre el inmueble es directa. basándose en los puntos doctrinarios observados ut supra. por el contrario. las vecindades pueden tener tantos elementos “valorizantes” como “desvalorizantes” al momento de fijar los precios. por ejemplo. tiene mucha influencia el estado de ánimo del adquirente que lo predispone ante lo que ellos denominan “precios de bienestar”.218 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 219 Ejemplo: si un sector nace como residencial familiar. Guerrero. generadas desde una simple intranquilidad hasta una compleja inseguridad física. si es que aún conserva el interés en la compra del inmueble. sino que constituye algo más complejo e importante como es el cuidado del medio ambiente. u otros líquidos contaminantes. en este ámbito que nos compete. Prof. espacios verdes. medios o máximos porcentajes. en algunos casos. etc. Loiácomo manifiestan que en el origen de la “erogación dineraria” por la cual pagamos el precio de un bien. o.. manifiesta D. Ejemplos drásticos que llevarían a una pérdida casi del 100% sería el de una casa construida al lado de un transformador de electricidad. Fernández y D. quien estipula una oscilación entre 10 al 30%. metales. Derecho Constitucional U. inhalaciones peligrosas para la salud humana. lo que garantiza la inversión inmobiliaria es que se construyan casas de buena categoría. morada de las personas.

entiendo que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global. El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la producción en zonas semiáridas. se encuentran llamados a escribir la historia. En este aspecto.. para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. para de ese modo detener la emigración de la población rural a las zonas urbanas. para promover el desarrollo sostenible. -vale la pena agregar que . es entonces. procurando impedir los asentamientos marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones. los gremios y las mutuales. y la determinación del aprovechamiento de la cosa común para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo sostenible. obviamente. los emprendimientos cooperativos. Las subvenciones. y en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas. es una expresión demasiado generosa. necesitan de donantes. Calidad de vida y su incidencia en la tasación 10 Luego de la devaluación. El gran desafío de los “peritos tasadores”. la determinación objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean sustentables. no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren viables. A mi me parece que el concepto de donante. Una política de Estado con mayúsculas. para quien en realidad toma lo que es de todos. se ha transformado en un instrumento para promover el desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la agricultura en zonas desérticas. que son nada más ni nada menos.206 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 215 de ello.. y disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía. el sector de la construcción obtuvo ventajas extraordinarias en el desarrollo urbanístico. deberá recoger esas pautas. que los que se han enriquecido en los brillantes negocios de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia. la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la Desertificación..

locales comerciales o simplemente viviendas particulares que. etc. la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal. e hicieron colapsar los servicios. no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron vivir en barrios tranquilos. El quiebre se evidencia en forma inmediata tras verificar la apacibilidad en la forma de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante promovido por las actuales construcciones. con el tiempo. El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables. conservándolo amén de los progresos que se van suscitando. por un lado. para que otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la idiosincrasia que lo caracteriza. y es por ello que en sus manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen. y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector. No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar si no que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores espacios. en varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura.216 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario. para que se respete el derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido. Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención del gobierno correspondiente.desde esa época. se afectó en forma negativa la calidad de vida de los vecinos. que las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular. LA TASACIÓN Y EL DICTAMENES DESARROLLO SUSTENTABLE TERCERA PARTE CONTENIDOS PRACTICOS 229 . por el otro.. sino también de los nuevos que compraron a precios importantes inmuebles en el sector. posibilitar que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica. que debe estar atento a los intereses de los ciudadanos. es más. De esta manera. para garantizar el orden público. cuyos productos se comercializan en moneda extranjera. Sintieron el impacto aquellos barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar. provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos barrios.

salud.. es decir: un aumento en el valor futuro de la propiedad. esparcimientos. garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble. equilibrio y declinación en los precios son palabras claves en el mercado de bienes y raíces según Ventolo & Williams. por lo tanto. sin limitar obviamente su crecimiento. Todo ello hace referencia al impacto económico “mediato e inmediato” que pueden sufrir algunas viviendas. calidad de vida 10 Crecimiento. Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el valor del capital inmobiliario invertido. por lo general se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía. todos los vecinos desean tener en su barrio seguridad. etc. y así se mantendrá el justo orden social garantizando y respetando el capital inmobiliario invertido por cada vecino. como así también las características de la barriada en la que se decidió vivir. La tendencia estará marcada por el crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias del sector y sólo ello. . el crecimiento debe acompañarse con el consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones publicas y privadas.MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 217 Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad.debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el medio ambiente y sus habitantes. Desarrollo vs. Distinto sería una barriada en “vía de crecimiento”. Por ejemplo. Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y características de la zona. el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea pública o privada. educación. allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían en forma directa al precario o vetusto sector. más aún cuando se trata de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma positiva sobre el valor de las viviendas. pero nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa. Todos tenemos en claro la ciudad que queremos.

a los siete días del mes de noviembre del año dos mil tres. desempeñar fiel y legalmente el cargo constituyendo domicilio a los efectos legales ProvinciadeCórdoba PoderJudicial ACTA DE ACEPTACION DE CARGO En la ciudad de. -Ordinario” exp.. la Standart Oil y el Shell... que lo lleva a colapsar. en donde el profesional manifiesta a V... las Naciones Unidas han acunado el concepto de Desarrollo Sostenible... Paraguay. pero el mejor modo de valorar este negocio es advertir que es el responsable de la ocupación de Irak..S. El negocio del fuego.... los E. en este aspecto lo relacionamos como el interés de capitales producidos por estos mismos enriquecimientos.... en la creación de las denominadas deudas externas..214 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Ya nos hemos expresado con relación a la escasez de agua dulce en el planeta... y de los ríos Paraná. a la vez que genera un riesgo potencial.. con una anticipación histórica asombrosa se apropiaron de las mayores reservas del mundo en la materia. que obviamente deciden los destinos del mundo.E... Uruguay transforman a la región en un lugar privilegiado del planeta en materia de disponibilidad de agua dulce. designado perito tasador oficial (mp ).. las antenas que transmiten estos datos se consideran potencialmente cancerígenas y se desaconsejan en las proximidades de escuelas etc.U... se transportan por el mismo a través de satélites... no trepidan en violar todos los derechos humanos... El enriquecimiento de los negocios del aire. con las responsabilidades de ley... sirven para producir mayor riqueza para los países supuestamente desarrollados.. en un planeta donde más de un cuarto de la población mundial carece de agua potable. que el proceso de privatización de este vital elemento llega a límites asombrosos.U...... se advierte fácilmente en la energía del petróleo y del gas.. .. comparece ante S.... los hielos continentales. y secretario autorizante el Sr. en los autos caratulados: “ .P.............. Aun en contra del poder de todos estos enriquecidos con la cosa común........ constituyendo domicilio en calle ..... generando importantes riquezas...... tienen ingresos formidables.. Modelos de presentaciones judiciales a. moderna forma del imperialismo..... sin pago alguno de canon... se visualiza inmediatamente cuando comprendemos que las comunicaciones telefónicas.S. . El hombre más rico del mundo Bill Gates... El acta de aceptación del cargo del perito se materializa en una audiencia. y ahora agregamos. que denominamos éter y lo identificamos con la mente humana... Por último el quinto elemento. que el desequilibrio permanente genera una inseguridad tal. N°... comprometiéndose a desempeñarlo en leal y legal forma.... televisivas y de internet.... Por otra parte.... y que ante las riquezas que emergen del mismo... Como ya se ha expresado. Tasación judicial... ha basado su fortuna en la utilización del aire como medio gratuito de transporte de imágenes y sonidos. de invasión o de apropiación por diferentes medios jurídicos de estos estratégicos puntos de riqueza acuífera..... Pareciera que el mundo ha empezado a comprender.. y dice: que viene a aceptar el cargo para el que ha sido designado. martillero judicial M.. y la cuenca del Amazonas. y en función DICTAMENES 207 CAPITULO IX DICTAMENES 1.. que utilizados como factor de poder.. . la árabe Organización de Países Productores de Petróleo...

todo por ante mi secretario.. Juez: ... asciende a 3. de tal modo.... a los fines de la valuación objetiva del bien. genera correlativamente la necesidad de “empresarios socialmente responsables”.. .. 72 de la ley 7191.desarrollo sostenible y tasación Hemos señalado que la incorporación constitucional del derecho a un medio ambiente sano..... y entendemos que la comprensión de estos conceptos por parte de los peritos tasadores....... secretario Con la simplificación que se ha efectuado en base al esquema anterior.. Firmas: S.... respetuosamente comparece y dice: . y acumulación de riqueza y por su evidencia obviaremos toda referencia a la misma.. Lo que oído por S... superficie equivalente a un cuarto de la superficie terrestre.” exp. el actual proceso de desertificación mundial. . y comience a valorar...... Hemos dicho que el desarrollo sustentable..... 71 y 72 de la ley 7191 inicia las tareas periciales.S.. para que los mismos incorporen estos valores en la tasación de los bienes es de vital importancia y agregamos es el verdadero desafío de la profesión en este mundo globalizado... perito.C.. .. en virtud del tiempo transcurrido para notificar a las partes del inicio de la tarea encomendada. nos limitaremos a comentar en este aspecto.. A los fines de dar cumplimiento efectivo de la labor encomendada el perito conforme lo dispone los arts. que en este caso prudencialmente se ha estimado en un total del cinco por ciento en más o menos. El desafío: desarrollo sustentable . peritos de control si los hubiere y ocupantes del inmueble..... 72 de la ley 7191 y sus modif. b..224 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 213 Centro. FIJA FECHA DE AUDIENCIA PARA TAREAS PERICIALES Sr... solicito a los fines del fiel desempeño de mis funciones y 10 . conlleva la obligación de nuestra generación de dejarle a las próximas generaciones el planeta al menos en las mismas condiciones que lo recibimos.. surge primero en la historia como factor de poder. luego el compareciente.600 millones de hectáreas. de P. se pretende que el perito tasador enderece su mirada hacia el hombre y la naturaleza... y existe una relación directa entre la degradación del medio ambiente y el aumento de la pobreza... ya que según las Naciones Unidas en la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible de 2002. para estimularlos....... 276 del C. 73 de la ley 7191 y art.. en los estrados del tribunal.. a sus efectos notifíquese a las partes. N°. amplíe el plazo de presentación del dictamen resultante por el término de treinta días hábiles más al plazo legal. que este artículo pretende incidir en la formación de “tasadores socialmente responsables”..Que viene por la presente a solicitar se fije como fecha de audiencia para el inicio de las tareas periciales solicitada en autos... Con lo que terminó el acto previa lectura y ratificación firma S. otorgándole valor pecuniario.. ocupado por los mas pobres y desposeídos... -Ord. lo que propone a tales fines el día 28 de noviembre a las 9:30 hs.... a fin de identificar correctamente el bien objeto de la presente tasación y los puntos sobre los que debe versar la pericia.Que se suspendan los plazos que estén corriendo y que de acuerdo a lo estipulado en el art. que alcanzan casi el 50 % de la población mundial... ha generado en la historia y genera en la actualidad en un extremo de la población mundial menos del 5 % de ella.. La apropiación de la tierra. los que obviamente tendrán infinidad de puntos criticables y perfectibles..Que conforme a lo establecido en el art. todo conforme al art... dijo: téngase por designado al perito tasador quien deberá cumplir sus obligaciones con las responsabilidades de ley.. y al desarrollo sustentable..S..S. se solicita a S..S.. los esfuerzos de la arquitectura y de las demás ciencias para armonizarlos. la apropiación graciable de estos elementos... martillero y corredor público designado perito tasador oficial en los presentes autos caratulados: “... de lo que doy fe. las mayores fortunas del planeta. Utilizaremos para este análisis el mismo esquema de los cinco elementos al que nos hemos referido y anticipamos. y el correlativo empobrecimiento del otro extremo.

tal las antenas de trasmisión de ondas satelitales.. las cortinas de madera o de telas pesadas. usinas atómicas... que nuestros tasadores.... siendo día y hora de audiencia para el inicio de las tareas periciales encomendadas en los presentes autos caratulados: “. se constituyen los comparecientes para dar formalmente inicio a las tareas encomendadas las que se plasman en la siguiente acta: ProvinciadeCórdoba PoderJudicial ACTA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES (7) No pretendemos. como ya se ha explicado.. igualmente los colores tienen importancia y relevancia en el comportamiento humano. conforme lo disponen los arts.. la suma de pesos cien ($100) acreditando en la oportunidad los comprobantes de gastos y restituyendo el remanente si lo hubiere.. pero sí deben apreciar y dar un valor superior de mercado a los conocimientos científicos y técnicos de probada eficacia para mejorar la calidad de vida del hombre y su integración con la naturaleza... que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. . en ambientes cerrados permanentemente. y 86 de la ley 7191. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto.S. Provea V.. conozcan ni apliquen el Feng Shui.. . Deberán ponderarse en este punto..... a los veintiocho días del mes de noviembre del año dos mil tres..212 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ingreso de sol en invierno y den sombra en verano. Decretado por S. ELEMENTO ETER: Hemos identificado a este quinto elemento. especialmente en las aberturas del norte. posibilidades de contaminación.. Otorgue la ampliación del plazo solicitado. o algunos aditamentos refractores de los rayos solares que se colocan en los vidrios. y secretario autorizante el perito tasador oficial Sr.... resulta imposible la protección natural de sombra por árboles. el mayor o menor cumplimiento de las condiciones naturales de aclimatación generará dentro de este punto..S.. Por lo expuesto ut supra: ... En los edificios de altura.. que denominamos ELEMENTO FUEGO... DICTAMENES 225 para solventar los gastos que me ocasionan el traslado al inmueble objeto de la tasación sito en Ballesteros en esta provincia de Córdoba. pues esta es una disciplina extraña a nuestra cultura..... Firma perito c..Proceda V. que atenta contra la estabilidad de las parejas.85. con la mente del hombre.C.....: 84.... la armonía e interrelación de los cuatro elementos anteriores. verbigracia.. una nueva gradación de uno a diez. Dr.... la existencia de P.. especialmente por ser factores de contagio.. En síntesis. N°.. depósitos de contaminantes etc....S.. que tiene otras condiciones climáticas.... Además deberán tenerse en cuenta el entorno. previa de espera de ley comparece ante S. que denominamos ELEMENTO ETER.. el doble vidriado de las aberturas.S fijar fecha de audiencia para el inicio de tareas. no son aconsejables para nosotros. verbigracia un techo rojo incita a la ira (7). que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.. y además los esfuerzos arquitectónicos para brindar una mejor calidad de vida. recientes estudios han determinado que los techos bajos generan inestabilidad emocional. de conformidad por ser justicia .. En síntesis. la fecha de inicio de las tareas periciales y notificadas las partes.. En la ciudad de .. -Ordinario” exp..... por lo que deberá preverse para estos casos. una nueva gradación de uno a diez.. donde tiene cabida la inmensidad de la creación.B. Los sistemas de aire acondicionado.. que vienen de la influencia de la arquitectura estadounidense... Tenga presente lo manifestado al punto tres... o de elementos presuntamente cancerigenos en la zona.

en este aspecto... que el inmueble no sea demasiado cálido en verano. necesita armonizarse con el entorno.. La circulación de agua caliente...nos constituimos en el domicilio del inmueble objeto de la presente tasación..... además de tener el encanto del fuego dentro del hogar... que serán propensos a contraer enfermedades como la artrosis...... Sr.... a pesar de estar debidamente notificado.... y la falta de vitalidad que emerge de ese tipo de calefacción.. el Dr.... de tal modo que la combustión no produce consumo de oxígeno. De tal modo.... todo por ante mi secretario autorizante. Abierto el acto por S..... las observaciones y puntos de la pericia que manifiesten las partes. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto.. gripes etc.. si bien son agradables tienen el riesgo de ser transmisores de enfermedades en los diferentes ambientes.. en donde fuimos atendidos quien dijo llamarse .... de allí la necesidad de la colocación al frente de árboles de hojas caducas. puede traer nefastas consecuencias. conforme lo establecido en audiencia de fecha...... el que manifiesta que se encuentra en este lugar en carácter de encargado general.. No habiendo nada mas que agregar por las partes... la combustión de carbón o leña en un hogar con una chimenea adecuada. . con carbón con un brasero sin chimenea...... en una zona de mucha leña... Doy fe..” exp. se da por finalizada la presente audiencia previa lectura y ratificación... que resulta imprescindible......... una nueva gradación de uno a diez. y el sistema no compite en la utilización del oxígeno con las personas. Acto seguido se procede a la inspección del inmueble. contar con elementos que permitan calefaccionar el inmueble...........226 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE . Cuando se efectúa la inspección in situ del bien objeto de la tasación es recomendable labrar el acta respectiva a fin de establecer objetivamente el bien.. mucho cuidado debe tenerse con la ventilación de todo sistema que implique combustión en el ambiente a calefaccionar. con oxígeno consumido y microbios pululando.. incluso en los ambientes con aprobación de gas. puede resultar un modo altamente adecuado de calefacción. Trasladándose en este acto los comparecientes al domicilio del inmueble objeto de la pericia sito en .. sito en ... no natural adicional.......... pues resultará imposible conciliar en el sueño... por loza radiante y preferentemente calentada con un colector solar... que permitan en .... el perito de control de la parte demandada Sr...... perito de control de la demanda.. es la producción de calor... verificando las siguientes características: 10 211 ... .. permite tener la caldera fuera de los ambientes que se calefaccionan. . ELEMENTO FUEGO: El calor corporal del cuerpo humano. Firman los comparecientes después de S. pues el consumo de oxígeno como se ha dicho. que denominamos ELEMENTO AIRE................... ProvinciadeCórdoba PoderJudicial ACTA DE INSPECCION IN SITU // Seguidamente.....S. producidos por este modo desaconsejan integralmente su utilización..... la calefacción por circulación de agua.. enfermedades pulmonares...... El sistema de mayor riesgo en este aspecto. Los sistemas de distribución de aire caliente. que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.. el vestido y el hábitat son imprescindibles para la supervivencia del hombre.. y el riesgo de mantener por más tiempo un ambiente viciado. así un inmueble excesivamente frío y húmedo atentará contra la salud integral de sus habitantes.. en los autos caratulados “. d............. los accidentes fatales.... No obstante. resulta a todas luces el medio más sano y económico de calefaccionar un inmueble. suele advertirse con solo respirar la deficiencia de oxígeno... Córdoba. Es también importante... En síntesis... apoderado de la parte actora.S.... no encontrándose presente el apoderado de la parte demandada Dr.... se dan por iniciadas las tareas periciales.. .... N°. el perito tasador oficial Mart........

.......... Ejecutados los actos procesales previos y conforme los plazos que se encuentran “corriendo” el perito debe cumplir en tiempo y forma con la tarea de tasación la que constituye el elemento probatorio solicitado en el pleito MODELO DICTAMEN DE TASACION Sr....... la distribución de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona. Juez: .... pues ya se ha superado el límite razonable de edificación.... consume mientras funciona veinte veces más oxígeno que un ser humano..... Acto seguido............. martillero judicial. objetivo. son centros de polución el aire se encuentra contaminado............. si éste se encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del día......... El presente informe se refiere al siguiente inmueble: ....... (6) Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecológicamente negativa. son vitales para la vida.. con domicilio en .” (Ing. ya que todos los edificios de Nueva Córdoba en su conjunto...... Nom......) Inscripto al número de dominio ......... sino también para el resto de los cordobeses. PRINCIPIO DE AVALUO La tasación de inmuebles tiene un objeto único... el oxígeno y otras partículas energéticas.......“ exp........ respetuosamente comparece y dice: Que en tiempo y en forma viene ha presentar dictamen de tasación solicitado en autos... como si fuera imperioso construir en la misma...... por lo que es probable que nos encontremos naturalmente en un ambiente lúgubre..... es que no sólo es negativa en forma individual para sus habitantes.. la importancia de la orientación del inmueble.. pleno de anhídrido carbónico... verificando las siguientes características: .... producto de las emanaciones industriales y vehiculares. se podrán abrir las ventanas y airear el inmueble. cuando lo que correspondería en base a una sana política de desarrollo urbano sería procurar desactivar la construcción en la zona.. No es lo mismo en este aspecto............... en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur. en un tiempo determinado... además es el paradigma de la inversión económicamente rentable...... generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad..... 227 . en la mayoría de los días del año incluso en invierno con el calor del sol.210 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES una nueva gradación de uno a diez.. el Dr. y... en los autos caratulados: “..oxígeno que ingresa en sus pulmones... saneando el ambiente interior......... las grandes ciudades. de tal modo que la ubicación del inmueble que se trate........ poco cálido y aunque artificialmente se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendrá un costo energético lugar en carácter de encargado general.. Catastral.manifiesta que.... designado perito tasador oficial mp.... Mario Chandias)..................... -Ordinario.. pero colapsa las cloacas... ecológicamente es relevante a los fines de determinar el valor del inmueble a tasar.... generan una pared que detiene los vientos que podrían sacar el smog en el pozo del centro de la ciudad.......... N°. cualquier automóvil naftero.... .... (Nº de cuentas rentas: ............. el valor de un inmueble en Nueva Córdoba (6) que en Barrio General Paz.. ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida de las personas.. que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. que no es del caso precisar en este momento......... pero lo real....... Ya hemos visto... perfectamente determinado: “Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria para un mercado dado....... La vitalidad y la salud del hombre están en intima relación con la calidad y cantidad de aire ...... Acto seguido se procede a la inspección del inmueble........... El valor es único.. No habiendo nada mas que agregar. continúa diciendo: “ Que el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible al precio real. al lado del río y con arboledas importantes..... e........ difícilmente los rayos del sol penetren en el inmueble...... Previa lectura firman los presentes.

etc. En síntesis. el precio de los campos. al punto de señalarse que la próxima conflagración mundial. existe un botón que oprimido genera por medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro. y el baño diario en promedio entre ducha y baño de inmersión supera los cien litros. “La tierra rural es un medio para producir cosechas o productos agropecuarios. una nueva gradación de uno a diez. y otro para la evacuación de los sólidos. asimismo debe ser precisamente analizada a fin de determinar su justo valor. puede tener como origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo. que denominamos ELEMENTO AGUA.. he averiguado y consultado a distintos agentes inmobiliarios del medio. que comercializan bienes inmuebles en la zona de ubicación al campo. puede conducir a la deshidratación y a la muerte. puesto que la tasación de inmuebles está íntimamente relacionada con la información que otorga la oferta y la demanda. genere un valor de integración con la naturaleza. No resulta extraño.. Hay importantes esfuerzos de la técnica que como no tienen la valoración del usuario. y tengo conocimiento. que cada persona genera un gasto diario de doscientos litros. formas o cualquiera de sus propiedades. régimen impositivo. Dante Guerrero). si bien algunos métodos de tasación rural de tipo comparativo tienen semejanza aparente con los utilizados en las tasaciones urbanas.. tradicionalmente se efectuaron al margen de los ríos. que denominamos ELEMENTO TIERRA. ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano está compuesto por un setenta por ciento de agua.228 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE privativo del bien examinado. Aquellos introducen elementos y coeficientes que solamente pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos que sirven de antecedentes con más un conveniente cálculo de productividad” (Ing. Elementos de la tasación. que deba ser apreciado económicamente. un depósito de inodoro tiene entre 12 y 14 litros.”. Se considera. depende además de factores intrínsecos y productivos. y esta es un alimento vital para el ser humano. es recuperada para la limpieza del inodoro. de tal modo que este recurso vital para la vida del planeta. Por lo tanto. Antes de entrar en materia. En síntesis. la cuenca del Suquía alimento a los cordobeses desde que Jerónimo Luis de Cabrera decidiera fundar esta ciudad. posibilidades crediticias. uno de poca descarga para la evacuación de los líquidos.. y es por ello que se efectúa un estudio del mercado local y se tiene presente la importancia e influencia de los factores extrínsecos e intrínsecos del bien. tanto es así que circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales.. Alveroni. ya que se ha comprobado que es esta una de las causales sicológicas de utilización inadecuada del agua. diré que fuera de mis observaciones y apreciaciones personales. basta señalar que hoy en el mundo el negocio del agua potable envasada. sin ser oído externamente. . que en Japón. de la misma manera que lo son sus dimensiones. 1999. de las situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional. y su valor primordialmente depende de su capacidad de producir en cantidad y en calidad... que tienen un diseño de doble circulación de agua. de tal modo que todos los asentamientos humanos. que será evaluada por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. 10 209 . Cba. el agua de la ducha. para que la persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el baño. son desestimados a la hora de optar por su consumo.” (1). a la que no accede la mayoría de la población genera billones de dólares. basándose en los elementos que surgen de ella. o los (1) IBÁÑEZ & TOPALIAN. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto. ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar líquidos. está siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar. la falta de ingesta por algunos días. el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones generará dentro de este punto. entre ellos cabe señalar la existencia de inodoros que tienen dos botones. para su consumo e higiene personal. y es una de las industrias de mayor ascenso.. en un momento determinado. entonces que la libre disponibilidad de agua potable en un inmueble... Incluso existen viviendas. Metodología de tasación “La metodología para la tasación de inmuebles rurales difiere en muchos aspectos de la práctica empleada normalmente para la valuación de propiedades urbanas. También se establece que: “La tasación se realiza a los fines de poder señalar el precio de una cosa.

aunque nos parezca llamativo. El INTA..E. aptitud: agrícola. por el desarrollo demográfico.Capa arable: 25 cm... ... ha determinado que los excrementos sólidos.. de esta provincia de Córdoba. Mario Chandias nos determina que un predio agropecuario vale por su capacidad de producir... (se puede lograr en sectores de producción mixta. semi-intensiva. o bien las políticas económicas de exportación e importación de carne y cereales.. ni la napa superficial de agua. propuesta por el Ing..Suelo productivo. se valorará en un inmueble rural cercano a un río o arroyo... pueden causar. ob. formen parte de las “aguas servidas” y que éstos al transformarse en líquidos tienen un mayor efecto de dispersión y contaminación...208 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 229 Las paredes de telgopor revestido... logran también un importante aislamiento térmico. al pozo negro.. Un estudio profundo de las condiciones de ambos materiales.. que la cloaca tiene conforme a su programación un caudal que puede ser superado. que debe ser valorado en función del aislamiento de las condiciones climatológicas negativas. Todo inmueble.” (2)...... el doble vidriado.. En un inmueble urbano. por cuanto generan una carga de energía estática que es perjudicial... requiere de la construcción de baños y del adecuado tratamiento de las “aguas servidas”. La “técnica de balance”. manifiesta que la unidad agro económica es.. no obstante. y las metodologías de aplicación serían el método sumario ( de conjunto) o bien el método del capital fundiario (caracterizado este ultimo como comparativo directo) La propiedad rural constituye el “capital fundiario” que se compone de la tierra propiamente dicha y sus mejoras incorporadas. que las aguas servidas..) (2) IBÁÑEZ & TOPALIAN. deberá preferirse la cloaca. implica un avance tecnológico importante. no contaminen su curso... cit. Esto lleva al desarrollo del concepto de Empresariado Socialmente Responsable. una en cuanto al costo de la misma que valora el inmueble por los métodos tradicionales y otro por el aislamiento que produce. Semipermeables . (forma regular) ubicadas en el departamento Unión... Adviértase que el mejoramiento de calidad de vida de los humanos.. 03 areas y 41 centiáreas. Propiedad rural denominada: “El. con planta de tratamiento cuando ésta sea posible. en virtud de que existen distintos aspectos que identifican y caracterizan al predio rural en particular..” Inmueble que posee 203 has.. el más ancho y el más largo del mundo respectivamente.. por lo que sin dudarlo me inclino por él. y es así como existen notorias diferencias entre un campo y otro de la misma zona. y que importantísimos ríos del mundo como el Río de la Plata. Orientación del campo: al este. variantes significativas en el precio de la tierra.. Ruta Nac... se encuentran contaminados.... verificada su superficie y ubicación en Catastro Provincial conforme numero de cuenta . por ejemplo la sangría. que la resolución que se le haya dado a las “aguas servidas” en un inmueble será materia de especial valoración para la tasación en función del Desarrollo Sustentable. dará la adecuada valoración de los sistemas.. Buen contenido de materia orgánica. lo que deberá ser valorado como un elemento comparativo negativo.. prefiriéndose conforme a la configuración topográfica.. anegamientos de caminos... pero algunos estudios señalan que no son tan adecuados para la salud de las personas. al pozo negro.. En ventanas. Colindancias: al norte.. es no basarse en apreciaciones subjetivas. elementos indispensables para la óptima producción. hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra contaminada por esta causa en prácticamente todo el territorio urbano provincial. Nº 9 al sur. NATURALEZA DEL SUELO . de comparación directa con otros campos.V.... por los desechos humanos e industriales.. pedanía Ballesteros. En efecto.. me parece mucho más natural el sistema del C. que debe ser valorado doblemente. .El campo posee dos tipos de suelo: clase 2 ....E.. en cuestión de meses. tal el caso de Nueva Córdoba en esta ciudad. Lo más importante en tasaciones rurales. que será materia de otro análisis. con relación a otras zonas con cloacas no colapsadas. pero también deberá tenerse en cuenta. . De tal modo.. o el Nilo. dentro del rubro que estamos analizando.

provee a represa ..Plagas controlables.1era. es una edificación en la cual el sol penetra en todos los ambientes.. y a Villa María 35 kms. etc.Tipo de cultivo: soja. por ha. . raigraz. estructura reticular. FUENTES DE PROVISION DE AGUA .. ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrán en cuenta los materiales empleados en la construcción. el modo en el que éste armoniza con el hombre al que está destinado. En cambio Tribunales 2. de modo tal que pueda gozar de sus beneficios y aislarse de sus perjuicios.) . sin que esto afecte la salud de las personas. a Bell Ville 25 kms.000 lts.Mejoras superfluas: Plantación de 15 Álamos.Historial: cultivos antecesores. con respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien será equivalente su castigo económico al costo de remodelación edilicia para que la constancia cumpla con este principio básico. y su condición para producir el aislamiento térmico entre el interior y el exterior. 9 x 14) . y el análisis de este proceso lo efectuaremos en función de los cinco elementos referenciados.. Malezas controladas con herbicidas.. casa del puestero. se desperdicia la luz del sol.Surgentes (alto % de calidad. mientras la otra no lo hace. Así. además de un aislamiento optimo. Podemos afirmar entonces en líneas generales.. prioritario para una mejor calidad de vida.. Alambrados: 10 hilos. 2 cargadores hacienda (1 tierra. el metro cuadrado de una y otra construcción. doble función: almacenar cereal y guarda herramienta-. y le adjudicaremos un punto porcentual a cada uno.E.230 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR NATURALEZA DEL SUELO (Cont. a Morrison 7 kms. techo de chapa. trigo 30 q. .20 x 35 sup.Distancia a poblados: a Ballesteros 6 kms. por ha. la utilización de iluminación permanente con fuentes de energía eléctrica implica un mayor costo y una menor calidad. con ventilación por circulación forzada de aire.. el primero. normal .Lluvia anual. maíz 90 q. . logra para las viviendas en planta baja. su valuación será superior al menos en un diez por ciento. Del nivel de la superficie. Centro de Estudios de la Vivienda Económica.E. y de este modo. puede ser iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integración óptima con el entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores.Galpón (cerrado -pared de 30-. El C. respetando rotación en sus distintos potreros Potreros: total 10. que no es necesario efectuar grandes costos para lograr ese objetivo. Mejoras inmobiliarias: casa principal. posee grandes ventanales. etc. 700 mm. y la energía solar como calefacción natural. sorgo forrajero.. deben diferenciarse en su cotización pues una contempla una mejor integración natural del hombre que utiliza las instalaciones y favorece a su salud. A Ruta 9: 2. Dependencias de servicios. Debe tenerse en cuenta en este rubro. a los fines de la tasación de un inmueble. que la salud del hombre se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el medio ambiente que lo rodea. es un edificio en general cerrado con sistemas internos de iluminación. de modo tal que si el inmueble está perfectamente armonizado con la naturaleza. Características principales del suelo que es la provisión de agua para los cultivos. y 400 planta de Olmos. Perimetral de 12 hilos. división interna. Total superficie cubierta: 120 mts. . construcción tradicional. .Aguadas: en todos los potreros . En síntesis. maíz . trigo. otro madera) . puertas corredizas sup. Camino local “La Legua” sufre anegamiento por desborde del río III. lo que implica decir que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la naturaleza. ha producido un sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento los bloques de hormigón.Rinde por ha. el ambiente cerrado favorece la dispersión de gérmenes etc.V. LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 10 207 Tribunales 1 y Tribunales 2.Corrales.. con fungicidas. manga y brete. 1 m.5 kms.2 Equipos inherentes para la producción (herramientas) etc. CARACTERISTICAS EXTRINSECAS . soja: 36 quintales. MEJORAS INCORPORADAS .) (según tecnología de aplicación: siembra directa y fertilización para mejor producción y variación de cultivos) . pues este tipo de luz perjudica comparativamente la visión de las personas. de la ciudad de Córdoba. aprox. no afecta época de productividad.Pasturas: alfafa. la resistencia adecuada para suprimir los ligamentos de cal u hormigón en la unión de bloques. deberá tenerse en cuenta. de profundidad y a tanque australiano de 60. napa se encuentra entre 50 y 80 cm.Alambrados: perimetral e internos.

con la forma de un horno de pan. . La parte más cálida del nido está destinada a la hembra. la orientación del terreno.206 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR nido del “hornero” (5). el costo de las mejoras existentes. resulta ignorada.250: U$S 659. sin contemplar de modo alguno. de P. de allí su nombre. “la hora de la oración”. así es. empleadas como antecedentes para la presente tasación.. a saber: plano de catastro: mensura y subdivisión. de rever las conductas de nuestros ancestros.500. tomaremos por ejemplo. dos edificios públicos de esta ciudad de Córdoba..Por acompañados los anexos.” Sup. se observa que de acuerdo a la zona hay una oscilación que va desde los U$S 2. y art. su vista al televisor. impuesto inmobiliario de . y en anexos incorporar calculos.000 a los U$S 4. pero cualquiera sea la fuente. . por: . con la propagación de todo tipo de gérmenes. Por lo expuesto. por ejemplo. bienvenida sea. otorga mayor valor a la parte del frente de los inmuebles urbanos. resulta extraño. la hora de volver al origen. tal vez por que la naturaleza ha pasado a segundo plano. sobrecogidos ante la plenitud del espectáculo volvían la vista a Dios para comprender los misterios de la naturaleza. que empolla a su cría.. tiene su nido hecho de barro. y en la magia de la pantalla. fortifica el espíritu y mejora la salud de las personas. Precio total de la propiedad rural: “El .250 que es lo que corresponde al punto medio de la oscilación económica recabada. que la energía solar. Hoy la integración de la vivienda del hombre con la naturaleza. Realizando un análisis estricto en el sector y en comparación con el bien objeto de la tasación existen una serie de elementos que tienden a la determinación del precio unitario promedio calculado de U$S 3. Otrora en nuestro campo a la hora en que el día muere. lo orienta de tal modo que la entrada no quede expuesta a los vientos fríos o las lluvias. tenga V. pierde por completo la visión de la naturaleza y lo artificial inunda su mente.S. Hoy el hombre de la ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra.C. DICTAMENES 231 Antecedentes económicos Se logra efectivamente con un análisis que surge del mercado en cuanto a la cotización actual de la hectárea. ave muy conocida en América del Sur. si el departamento del frente recibe o no energía solar. no obstante se verificó que no se destacan inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar diferencias económicas con otras en la zona.750 Observación: Es importante recordar que se debe hacer referencia a las fuentes de información económica.. Además el costo de energía eléctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la temperatura de un ambiente sin sol es mucho más caro. Esto se puede visualizar incluso en las construcciones públicas. verificados los valores. en la mayoría se incluye el presupuesto de la existencias de alambrados y demás elementos incorporados que son de índole necesarios para la actividad agropecuaria. Pero es del caso señalar. 203 has. que otra que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. (5) El hornero. 278 C. la comparación es directa y son valores que efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos. que el factor que nos impulse a esto sea el derecho...Presentado en tiempo y forma el dictamen solicitado en autos.Proceda en su oportunidad a la regulación de honorarios conforme a la ley 7191. que son parte de la misma. Ha llegado tal vez. posee una extraordinaria habilidad para su construcción. para nuestros criollos porque levantaban la vista al cielo para contemplar la magnificencia de la creación cuando el sol se ponía. mucho mas probable que se engripe una persona que vive en un ambiente húmedo y lúgubre. Por un lado y en forma directa. y además suele implicar la obligación de mantener el ambiente aislado. no importa en ella. que encuentran en el mismo el caldo de cultivo adecuado para su proliferación. todo lo que permite detectar similitudes dignas de ser apreciadas con la construcción del rancho. y extraer la sabiduría de los mismos que les permitía una vida de mayor integración natural. que no es de gran incidencia ya que prácticamente en la búsqueda de información de precios. elegida como ave nacional de los argentinos. x U$S 3. La tabla de Hoffman. En cuanto a la información económica de la cotización de la hectárea.

................................................. y con paredes térmicas que aíslen el calor interior del hogar................ es una vivienda............. Además en este aspecto concluyeron que el hombre cometió un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos.................................. con excepción del calificativo “vidriada”........... cerrada hacia el sur........Córrase vista a las partes de la presente tasación..... mp......................... los que se identifican .. abierta y ¨ vidriada ¨ hacia el norte............. en concepto de gastos necesarios........... Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de Pesos..................... estudiosos alemanes determinaron.......... se lo puede identificar con la mente del hombre.. el setenta por ciento del cuerpo humano.................... se pueden encontrar en el hombre: “Eres polvo......... a los fines de la integración del hombre con la naturaleza. .de 2005..... que permitan que el sol inunde la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano........ ubicados en............................ que se identifica con la sangre y demás líquidos del organismo.................................. se lo incorpora por el sistema respiratorio el que a través de la sangre.......... extracto de títulos.............. lugar de los fuertes vientos....... 205 Estos cinco elementos... dos o tres minutos de falta de este vital elemento............ que el barro crudo adobe. por la carencia de este elemento en la época................. de las condiciones climáticas externas....... produce una barrera térmica muy superior a la del ladrillo........ toda la estructura ósea.................. el día .. se corresponda perfectamente con el hábitat natural de estas tierras...... Autorización para tasar Armonía con la naturaleza y tasación Autorizo a la Sra..................................P.............................. que esta descripción........ por ello.......S. para la realización de la inspección de los siguientes bienes................. el aire es vital para la vida.. lo que es comprensible.....4822....................... ............................314 .. el denominado “rancho argentino” que fuera erradicado en el gobierno de Onganía........... hoja de transferencia de rentas: H.. determina incapacidad cerebral o la muerte misma del humano.............. el hombre empezó a crear su hábitat..... el fuego se identifica con el calor corporal... y en polvo te convertirás”.. se deja constancia de que contra entrega del dictamen se efectuará el abono o cancelación total correspondiente a sus honorarios....... donde deberán colocarse árboles de hojas caducas............. es agua........ ............... ....... martillera....... Cómo llegó el criollo a desarrollar esta vivienda... Firma perito 2......... representan en el hombre el elemento tierra.......... Análisis de suelo............. la energía que emerge de todo cuerpo vivo y el quinto elemento el éter......... de conformidad (puede pactarse un adelanto parcial de honorarios) 10 ... En la década del 70....................... seguramente observando la naturaleza y los ejemplos de hábitat que lo rodeaban tal el Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasación..... lugar de donde se recibe el sol............ El animal más indefenso............ barro cocido.....232 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE rentas................. ante las inclemencias del tiempo es el hombre......... Carta de suelos....... Tasación particular A...................................... Provea V... de los cuales deberá determinar el precio actual. ... Llama la atención........ que la vivienda ideal en América del Sur................. el que consiste en: ..... imitando tal vez la integración instintiva de los animales con la misma...................... espacio infinito de creación.................... tendones etc........................ lleva el oxígeno a todas las células. En este acto se hace entrega del material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada el que se restituirá conjuntamente con el dictamen......... músculos..... ... de conformidad por ser justicia ............................

. perito tasador MP ...... podrán ser presentadas ante la Superintendencia o delegación que corresponda con una antelación mínima de diez días las que deberán ser elevadas a la citada Dirección a sus efectos............... en higiene y seguridad en el trabajo ferroviario.. Art. minero.Aprobar la lista de profesiones..... Art. 13..252 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR de Servicios Judiciales la renuncia injustificada o el abandono del cargo en que incurrieron los peritos designados....... En esta ciudad se presentarán ante la Dirección de Servicios Judiciales con una antelación mínima de cinco días y en el interior de la provincia... en transportes........ perfectamente determinado: “Medir el valor de un bien en función de la unidad monetaria para un mercado dado.. con domicilio en calle .... firma tasador Art... analista de Computación Administrativa.Serie B del 5/4/91... asistente social.... electricista electrónico.. electromecánico industrial. 9°. de esta ciudad.Publíquese. (Ruta 9 Norte Km.....El presente Acuerdo tendrá vigencia a partir del primero de febrero de mil novecientos noventa y cinco......... químico sanitario.Abróganse las disposiciones en contrario concernientes a la materia que se trata en el presente... juntamente con el Sr.... en micología. .. mediante escrito especificando término y razones del pedido.Los peritos podrán solicitar exclusión temporaria de las listas de sorteo.... Mario Chandias). martillera pública. físicos.. analista universitario de Sistemas.... conforme lo requerido en la autorización para tasar sobre bienes muebles de origen italiano de propiedad de la solicitante ubicados en la zona franca de ZOFRACOR S.. geólogo... informática: analista de Sistemas de Computación.. licenciado en Sistemas.: ... especialidades y oficios en la cual podrán inscribirse los interesados y que se agrega al presente como anexo uno. por el término de seis días..... La inobservancia de esta disposición hará incurrir al actuario en falta grave..Serie B del 5/4/90 y 15 . en telecomunicaciones... mecánico aeronáutico... licenciado en Ciencias de la Computación. arquitecto......... ingeniero en Computación... Disposiciones complementarias Art... / Sr.. esp. La Dirección de Servicios Judiciales podrá anualmente actualizar la misma teniendo en cuenta las necesidades del servicio.. fonoaudiólogo.. en trabajo social biólogo bioquímicos: bioquímico esp. en huellas digitales genéticas.. aproximadamente. se elevarán las actuaciones al fiscal general. a los efectos de identificarnos para obtener la autorización de ingreso al predio y así lograr el control correspondiente de los bienes.. farmacéutico.. analista de Sistemas Informáticos.. mecánico electricista... 718 Estación Juárez Celman) Que a los fines de realizar la inspección in situ de los bienes a tasar...... licenciado en economía....... y continúa diciendo: “Que el objeto de una valuación es aproximarse lo . en construcciones....... Modelo del dictamen particular INFORME DE TASACION Sra. analista mayor de Sistemas.. . La Dirección de Servicios Judiciales correrá vista al interesado. . Protocolícese..... cumplido.. metalúrgico. licenciado en B..... Licenciado en antropología... Principio de avalúo 11 La tasación de bienes tiene un objeto único... Lic. . 11. meteorólogo. 10. Esp... me constituí el día jueves 27 de enero de 2005 a las 9:40 hs.. comuníquese y hágase saber.. Los pedidos de licencia serán resueltos en atención a lo dispuesto por los Acuerdos Nros 10 .. ingeniero en Sistemas.. en el domicilio mencionado ut supra... 12. idóneos (reconocidos por el Consejo). por el presente acompaña dictamen de tasación en tiempo y forma. Ingenieros: agrimensor agrónomo civil con incumbencia en agrimensura........ analista en Control de Gestión... analista de Sistemas. ingeniero en Sistemas de Información... Calígrafo público contador público.. geógrafo industrial laboral.” (Ing... en automotores.. en un tiempo determinado... a los efectos del dictamen que correspondiere.. DICTAMENES 233 Sin otro particular Art.. en donde fuimos atendidos por el personal de vigilancia y administración de la mencionada empresa..... firmar y aclaración del comitente Observaciones: Anexo 1 Peritos judiciales: Especialidades universitarios...A.

nos referimos a lo metodológico. b) El perito que cometiera por segunda vez la misma falta que la anterior. la concurrencia de un representante de dichas instituciones. sin recurso alguno. jurídico y económico.234 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR más posible al precio real. objetivo. etc. debiendo labrarse un acta que será firmada por el juez. a los efectos del dictamen que correspondiere.. DICTAMENES ANEXO correspondiere sorteo. basándose en los elementos que surgen de ella. Capítulo Tercero Aceptación del cargo: sanciones Art. Antes de entrar en materia. bajo apercibimiento que si así no lo hiciere sin justa causa -que deberá invocar y probar dentro de ese plazo.Los secretarios deberán comunicar de inmediato a la Dirección .incurrirá en falta grave y quedará suspendido en la matrícula judicial por el término de tres (3) meses. Transcurridos dos (2) años desde que se hubiere cancelado la matrícula judicial.Una vez aceptado el cargo por el perito designado. Art. he averiguado y consultado todo antecedente relacionado a la temática presentada cumplimentando.. son concurrentes y constituyen la base de esta especialidad.. por el término de seis días. Art.. 7°. pero como resultado no podemos separar los tres aspectos puesto que no son divergentes.. Realizado el sorteo se registrarán los datos pertinentes en la lista respectiva y al perito designado se le dará de baja temporaria hasta que se agote la lista por sucesivas designaciones. que será acordada o denegada según los antecedentes que se registraren. cit.. influye en el valor de los mismos. salvo que mediare justa causa sobreviniente. por lo contrario. la falta injustificada de aceptación de cargo en que incurrieron los peritos designados. de esa forma. aquellos que se basan en los costos iniciales o precio a nuevo. La inobservancia de esta disposición hará incurrir al actuario en falta grave. 6°. los tres aspectos fundamentales de la tasación: técnico. cabe agregar que ello. a los distintos consejos o colegios profesionales si los hubiere o sus respectivas delegaciones en el interior de la provincia. en un momento determinado.. Si hablamos del aspecto técnico.a) El perito que resultare designado deberá aceptar el cargo dentro de los tres días hábiles siguientes al de su notificación. de la misma manera que lo son sus dimensiones.se diría que es el aspecto principal en la determinación del precio en la tasación. no podrá renunciarlo. Metodología de la tasación Aspecto técnico Tenemos entre los métodos a seguir dos escuelas de Tasadores: los que utilizan “métodos comparativos directos” (es decir. diré que fuera de mis observaciones y apreciaciones personales... de esta manera. el titular podrá solicitar su reinscripción.. se elevarán las actuaciones al fiscal general. privativo del bien examinado.. ob. etc. debiendo resolver el juez. sí o sí. mediante cédula. oportunidad en la cual aquél quedará rehabilitado. c) El perito que reincidiera por tercera vez en la omisión de aceptar el cargo conferido.” (3). será suspendido en su 251 matrícula judicial por el término de seis (6) meses.. La renuncia injustificada o el abandono del cargo por parte del perito designado configurará falta grave y determinará sin más la cancelación de su inscripción en la matrícula judicial. los asistentes y actuario. sin perjuicio de ser removido del cargo por el juez con más las sanciones que pudiere corresponderle. También se establece que: “la tasación se realiza a los fines de poder señalar el precio de una cosa.. jurídico y económico. 8°.. sin perjuicio que la ausencia de los mismos no invalide el acto procesal. cumplido.” .. que se invocará acompañando la prueba. políticas económicas. la tasación de los bienes que constituyen el patrimonio de un sujeto se encuentra ligada a tres aspectos: técnico. La Dirección de Servicios Judiciales correrá vista al interesado.. el que constituye el análisis de los elementos. financiamientos. como en el caso de una prescripción adquisitiva. d) Los secretarios deberán comunicar de inmediato a la Dirección de Servicios Judiciales. en audiencia pública que se notificará a las partes con veinticuatro (24) horas de anticipación como mínimo. La inobservancia de la obligación prescripta hará incurrir al actuario en falta grave. depreciando al bien por su estado de conservación y antigüedad para comparar al final (3) IBÁÑEZ & TOPALIAN. si nos referimos a las situaciones normativas sobre los bienes.”. Los tribunales deberán notificar con tres días de anticipación. nuda propiedad. será sancionado con la cancelación de su matrícula y deberán transcurrir dos (2) años para solicitar una nueva inscripción. si nos basamos en el aspecto económico -fluctuación de precios. El valor es único. formas o cualquiera de sus características. el día y hora en que se procederá a desansicular a los peritos judiciales para facilitar..

.. la inscripción se efectuará por ante la Superintendencia de la sede judicial que corresponda. 2°. previa comunicación de la Dirección de Servicios Judiciales. la que consiste en tomar el precio a nuevo del bien menos la depreciación por su estado de conservación y antigüedad.. el perito queda desde ese momento habilitado para sus funciones de acuerdo con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes. pudiendo recabar la información complementaria que estimare necesaria en cada caso. la Dirección de Servicios Judiciales procederá a entregar la respectiva matrícula. provincial o municipal. e) declaración jurada de los cargos con relación de dependencia que desempeñare. éstos no valen por lo que son o representan físicamente sino por lo que producen económicamente). ya que la pérdida perfectamente se observa que va desde la ausencia de existencia del embalaje original hasta el daño en el estado de conservación del bien mismo. es damnificada económicamente en sus bienes por un temporal que daño las instalaciones de la empresa ZOFRACOR -ver nota 1 en anexos-.. sobre las incompatibilidades que considerare DICTAMENES del procedimiento) y los que prefieren arribar al valor por el camino de la “renta del capital” (cuando los bienes producen por sí mismos un ingreso económico a su propietario al ser rentados. f) oblar la tasa de justicia Fondo Poder Judicial Cuenta Especial 2730/0. Otorgada la matrícula judicial. Se dará entrada a las admitidas y se correrá vista al fiscal general de la Provincia y evacuada. tras lo cual. Aplicación de la técnica Capítulo Segundo Designaciones y bajas temporarias Art. Para el interior de la provincia. Las superintendencias enviarán copias de las actas de juramento debidamente protocolizadas para su registro y archivo.. 4°. el % de deterioro y la pérdida económica en dinero.. 5°.. Art. es decir que . prestarán el juramento de ley ante el superintendente de la sede judicial en que se formuló la solicitud de inscripción. o en empresas o entidades públicas o privadas. En caso que un interesado se inscriba en más de una sede..Las solicitudes y documentación se elevarán al Tribunal Superior de Justicia por intermedio de la Dirección de Servicios Judiciales. tanto es así que en aquel momento productores agropecuarios del sector fueron bonificados en sus contribuciones a manera de subsidio estatal). se parte de la información que surge del listado en donde se verificó la situación de los bienes descriptos y se les otorgó un porcentaje “con certero criterio”.250 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR expedidos por universidades o instituciones educacionales argentinas reconocidas por el Estado o.. deberán acreditar fehacientemente sus conocimientos y práctica en la materia que se trate. confeccionado en la oportunidad por su propietaria tras el reclamo efectuado a la aseguradora. d) certificado actualizado expedido por Consejo o Colegio respectivo. presentando la documentación exigida supra. existentes. incluso. conocimientos y experiencias del tasador en la elección de la metodología a seguir para arribar a la situación económica de los bienes. por otras entidades a las que la legislación confiere dicha atribución. el trámite podrá gestionarlo indistintamente en cualquiera de ellas.. Para este caso.. Descripción del bien El objeto de la presente tasación se encuentra perfectamente detallado en el “listado de stock por usuario” fechado el 5/12/03. La Sra. Art.. También se pondrá en práctica. especialidad y oficio serán confeccionadas por la Dirección de Servicios Judiciales y enviadas a cada delegación para su utilización en los sorteos.. (Informe ilustrativo: El hecho acaecido fue de envergadura significativa. en su caso. CIF UNI. aplicaremos el “método comparativo directo”.Las inscripciones sin excepción se receptarán desde el 1º de febrero al 30 de abril de cada año.... Para la presente tasación. Art. el perito en esta ciudad prestará el juramento como auxiliar de la Justicia ante el presidente o alguno de los vocales de este tribunal o ante quien se delegue y en el resto de la provincia. Los que carezcan de título habilitante no exigible por su especialidad. oficio o arte.. la “técnica de balance” en donde prevalecen los criterios. sea en la administración pública nacional. . acreditando la habilitación de la matrícula profesional.. a saber: stock. tras realizar la técnica lineal.. Poder Legislativo o Judicial. quien rechazará aquéllas que no hayan observado los requisitos de admisibilidad. se pondrán las actuaciones a consideración de este cuerpo que decidirá. total.Ordenada la inscripción. Las listas habilitadas de los peritos inscriptos por profesión.Las designaciones de los peritos en los tribunales se efectuarán en el juzgado respectivo y cuando 235 11 En la presentación del listado se identifican los siguientes ítem. 3°..

14 que se restaría al monto que representa el CIF U$S 46. los interesados deberán presentar solicitud ante la Dirección de Servicios Judiciales en el formulario que se les proveerá. nunca se obtendrá el estado original. hoja y de cambios de domicilio si los hubiere). o sea. precio a nuevo menos depreciación (la depreciación considera además del estado de conservación. en la ciudad de Córdoba. ej.863. sin su respectiva calidad. en atención al nuevo Mapa Judicial (ley provincial 8000 y sus modificaciones) las normas contenidas en el A. Estado visualizado de los bienes: oxidación de importancia en algunos de los productos que perdieron su embalaje.R.300. el elemento antigüedad. no fue la excepción. Es decir. c) Nacionalidad. a esta suma reclamada al seguro. se le debe incorporar un castigo por antigüedad del 7%. sobre un capital económico en bienes que se encuentran en ZOFRACOR de U$S 46. b) fotocopia de documento de identidad (1a.863. Acuerdo reglamentario Nº 3 . c) fotocopia autenticada (por institución que emite título o escribano).. resultaría más costoso repararlas para ingresarlas al mercado. lo que daría un total de perdida de U$S 19. g) Profesión.280. Si bien es de común acción para las empresas aseguradoras negociar los montos dinerarios al efectivizar.Serie “B”. b) Apellido y nombres de los padres y cónyuge. f) Domicilio real en la provincia de Córdoba. que regula la inscripción en la matrícula judicial y la designación de peritos que deben actuar en juicio. este caso. rodajes. Y C ONSIDERANDO: que los requerimientos actuales de eficiencia y celeridad son valorados para establecer las disposiciones que optimicen la función judicial.. U$S 3. debiendo constituir domicilio especial dentro del radio de treinta cuadras del Palacio de Justicia. de pérdida. 1°. y 2a. En la presentación para el reclamo ante el seguro se ha cumplido parcialmente con lo que establece el método lineal. Se agrega además que en algunas piezas.019. Aspecto económico Un elemento que surge como antecedente económico es el reconocimiento del seguro ante el siniestro.563. puesto que se efectuó el pago al damnificado.86: U$S 27.5 aprox. U$S 16.86. debiendo constituir domicilio especial dentro del perímetro que para sede establezca el Tribunal Superior de Justicia. es decir. . está señalando una pérdida económica en el valor de los bienes.47 (porcentaje obtenido sobre la base de vida útil de Stanley Mc Michael 50 años. especialidad.se debe tener presente que otros autores establecen una vida útil menor para los bienes muebles). 22/9/1994 VISTA: la necesidad de adecuar.Para inscribirse en la matrícula judicial que corresponda.72 lo que constituye el justiprecio de los bienes siguiendo la propuesta técnica. Nº 7 Serie “B” del 18/8/78. Con la solicitud deberán presentar: a) certificado de conducta expedido con antelación no mayor a quince (15) días a la fecha de presentación de la solicitud. e) Estado civil. proceso que en este caso es acelerado en los presentes bienes por la afectación de herrumbres provocados por el agua). Detalles de observancia que inciden en el aspecto económico: costo-beneficio. puesto que si bien se pueden someter a tratamientos para su recupero. . en uso de sus facultades y de conformidad a lo dictaminado verbalmente por el fiscal general. No obstante es un marco referencial de importancia. no se cuenta con los elementos necesarios para el trabajo de recupero. al existir éstas de fabricación nacional.18% aprox.67 aprox. SE RESUELVE: Aprobar el siguiente Reglamento para la inscripción y designación de peritos judiciales: Capítulo Primero De la matrícula judicial Art. haciendo constar: a) Apellido y nombres completos. del título profesional y especialidades o certificación de especialidad. ya que se pagó el 50% aproximadamente del monto reclamado. ACUERDOS DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA a. oficio o competencia. h) Manifestar si ha estado inscripto con anterioridad. puesto que desde ya.236 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR el caso fortuito técnicamente le cambia la situación física al bien dejando de ser éste algo nuevo. original y obviamente. antigüedad de los bienes 3. DICTAMENES ANEXO 261 1. la calidad de origen es irrecuperable. en el cálculo del reclamo por estado de conservación afectado se parte de un 34. oficio o arte. Por ello. i) Sede o sedes judiciales en que se propone actuar. También es de destacar que en algunos casos.

por un lado.059.86-. también se le suma a la pérdida de calidad y estado de conservación de sus productos el porcentaje que se menciona anteriormente. en algunos casos.. es decir: U$S 27. con más la caída del poder adquisitivo en nuestro país.563.... basada en la realidad misma que justiprecia al CIF en la económica de la Argentina actual.504. también podemos decir que la constituye como motivación principal. es decir que la Sra. en una segunda oportunidad de llamado a remate salió reducida en un 30% por falta de postores y. como factores de reducción de precio. Asimismo. es el impacto del aspecto económico con una pérdida del 30%. casualmente por el abandono de mercadería de importación de sus propietarios. además de lo calculado técnicamente. atendible al aspecto técnico.863.. la transformación de los precios que se produjo cuando se pierde la paridad monetaria entre el peso y el dólar. Resultado final del precio de los bienes: U$S 13. la motivación principal fue la caída de los precios y la pérdida económica que sufrieron los importadores por el cambio de moneda.56 11 El resultado del precio aplicable al CIF surge de la realidad efectiva. un porcentaje efectivo para la reducción del CIF del 30%..260 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 237 Por otro lado. La subasta sintetiza dos situaciones: cambio de moneda y poder adquisitivo. hecho reconocido parcialmente .... menos U$S 14. sin base... obviamente.72 lo que constituye el justiprecio de los bienes. siguiendo el análisis de las referencias económicas.15 -30% de U$S 46. Hecho concreto que sólo basta con apreciar los cambios de cotización de moneda al momento de la tasación solicitada. entonces. Pero podemos tomar como mejor información económica actual que a la que otorga el cambio de moneda.. es la comercialización efectuada por ZOFRACOR en las subastas públicas que el año pasado realizó.. antecedente que surgió de las subastas realizadas... Entonces la realidad otorga prácticamente. resultando como precio final un monto no esperado y útil para el recupero de los gastos de guarda de la zona franca y. la reducción en forma significativa de los impuestos que quedan a cargo de los compradores en subasta al nacionalizar el producto ante la Aduana. la experiencia demostró que no se llegó a pagar el CIF. Resultando. lo que conformaba la base del remate de los productos. ello constituiría una referencia devastadora para este capital invertido en productos de importación pagado en moneda extranjera.

Curso Anual de Peritos Tasadores.. 3.. de estar. Fernando Santiago Copertari....... la que me es presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad.238 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES por la aseguradora ante la pérdida de valor por siniestro y.... este tipo de construcción se caracteriza por disponer de ambientes de vestir. La (*) Exposición realizada por el arquitecto. Ejercitación: arquitecto Fernando S. recepción íntima. dependencias de servicios....Curso Anual de Peritos Tasadores. .. los ambientes generales de recepción. Además.... toilettes..... .. Martillera judicial Perito tasadora Recibí de la martillera... dependencia y servicios.Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos. contundente que surge de la comercialización en subasta con pérdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderías. La saludo con respeto y consideración quedando a vuestra disposición: .... con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. Copertari. zonas que se intercomunican funcionalmente conservando su independencia. etc.. Córdoba.Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes a accesos. íntimos. mano de obra seleccionada y capacitada. Caracterización de las categorías de edificación * VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad.. condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos.... Sin otro particular.... tenga Usted por presentada la tasación solicitada.. . tasación solicitada. Bibliografía Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Córdoba. 247 . el aspecto económico. por el otro lado.. en particular para los detalles de terminación. roperos y placard.. martillero y corredor público. 31 de enero de 2005..

bocas para conexiones de antenas para radiofonía. graníticos marmolados y parquet de roble en ambientes principales.. Revestimientos: cerámicos especiales de baño. el resto lleva revoques símil piedra. En dependencias. Carpintería de madera de ambientes principales y placard. Herrajes de bronce. Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para fachadas parcialmente revestidas. . Instalaciones: . macizos.Eléctrica: embutida. cielorrasos de yeso con molduras.Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales. muros empapelados y revestimiento especial de mármol. teléfonos internos y externos.V.. dormitorios y baños de servicios y local de lavadero. El resto. etc. aire acondicionado. metálica doble contacto y herrería artística de primera calidad. Moldurado artístico. incinerador de basuras (ver legislación al respecto) con instalación general en el subsuelo. cocina. Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. etc. terminación pulida. revestimiento de madera de especial calidad. Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud. ante-cocina. vidrios triples y cristales atérmanos. se dispone de cochera amplia para dos o tres automóviles. Materiales: roble o cedro seleccionado. graníticos de primera calidad. toilette y cocina. T. Se emplea también algún moldurado.246 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES - - - - - 11 239 zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente. con terminación especial. Pisos: de placas de mármol. habitación de planchado. despensa. revoques especiales y yeso. aprobada. Cerámicos de primera calidad en el lavadero. Protección exterior o interior de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio o material sintético similar). . Revoques: especiales en ambientes principales. ante-cocina y baños de servicio. el resto al aceite. de alta calidad. con cristales de primera calidad. con gran número de bocas por ambiente. lustrada.Servicios de calefacción: (supergás o gas natural). portero eléctrico. office. . etc. Parasoles metálicos de aluminio o de madera de calidad. Carpintería: de madera.

existiendo también ambientes de finalidad “dual”. . a la vez. las condiciones adecuadas. .Pisos: de mosaicos calcáreos comunes. .Instalaciones: . tanto en sus dimensiones como en su destino. . no se instalan placards. no se colocan cortinas de enrollar. Se emplean en general. establecidas más arriba.Eléctrica: embutida y reglamentaria reducido al número de bocas al mínimo indispensable. nuevos. Superficie vidriada reducida al mínimo admisible. que satisfagan. . cumple con los requisitos básicos de higiene.80 m. Terminación mediante simple alisado. la que dentro del mínimo costo posible.Pintura: de muros.Revestimiento: en baño hasta 1..Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y económica). Revoques de fachada y exteriores a la cal.Ambientes: están reducidos a un mínimo. . con materiales aprobados de calidad mínima reglamentaria. sólo llevan postigones exteriores.240 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 245 VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL Categoría: DE LUJO D) Construcción “económica”: consideramos construcción “económica”. vidrios dobles. . seguridad y durabilidad que permita desarrollar a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. materiales y elementos standards y económicos. . cocina parcial y lavadero en cemento pórtland alisado.Sanitaria: mínima. terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”. cielorraso y fachada de cal. carpintería metálica (simple) y madera (placa) al aceite.Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. .

pinturas al agua o la cal.Servicios: de calefacción central y aire acondicionado. .Vidrios: superficies de apreciable amplitud.Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales. portero eléctrico. . lavadero combinado con habitación para planchado. en dormitorios. dormitorio y baño de servicio.Sanitaria: aprobada.Carpintería: de madera de primera calidad. .Pisos: de parquet. de madera o materiales sintéticos de calidad. . madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos” en ambientes principales. ambiente de estar. . Guardacoche amplio. revoques símil piedra. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación. terminación especial. Restos pintados al aceite. .Eléctrica: embutida. revoques en muros y cielorrasos a la cal. etc.De gas: aprobada. cocina. . Protección exterior o interior de las superficies vidriadas con cortinas enrolladas o plegables. en cedro y otros seleccionado.). estantes. reglamentaria y aprobada. Carpintería en madera metálica y herrería pintada al aceite. . En ambientes secundarios y servicios. ladrillos vistos.Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran amplitud con circulación adecuada e independiente . En dependencias. . habitación para placard. terminados al fieltro. Granito. Lajas. Aberturas de placard lustradas. cerámicos de calidad.Instalaciones: . Algunas aberturas en ambientes principales lustradas. cielorrasos de yeso. Carpintería metálica doble contacto. office. . cocina y lavadero (parcial).Fachada: total o parcialmente revestida con materiales “reconstruidos”. con amplio número de bocas y conexión de antena y teléfono. marcos de chapa de primera calidad. toilette y dormitorios en número adecuado. .Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial. en madera en ambientes de recepción. Se emplea también algún moldurado. con artefactos y accesorios de primera calidad. baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios. interiores completos (cajoneras. Herrajes de calidad. Vidrios dobles o triples según dimensiones. .Pinturas: al latex en muros que no llevan empapelado. .244 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 11 241 B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles de terminación. etc. Cerámicos de primera calidad en baños principales. placards amplios.Distribución: ambiente de recepción.

cocina y baño al aceite. . Cortinas de enrollar de madera para proteger superficies vidriadas. Herrajes de calidad.Instalaciones: normales y aprobadas. Mosaicos calcáreos en dependencias.Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al fieltro”. hall o habitación principal. . sin detalles importantes en su terminación. Instalación completa de gas con artefactos de calidad (cocina.Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales.Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción. calefón.Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad. de electricidad. .242 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 243 VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL Categoría: MUY BUENA C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación en la que no se emplean materiales de primera calidad. piedra calcárea. calefactor.). La vivienda puede ser de una o dos plantas. En fachada. gas y sanitarios. Se diferencian adecuadamente la parte de “recepción” y la de “servicios”. ej. . Pintura a la cal en dependencias. con artefactos y accesorios de buena calidad. . mano de obra especializada. Placards amplios y completos con madera de calidad. Sin calefacción ni aire central. carpintería de madera. Adecuado número de bocas de electricidad en cada ambiente. no exentas de amplitud. cerámico. por ende.Ambientes: son de dimensiones normales. revoque “al fino”. buena ventilación y asoleamiento. servicio sanitario completo.Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-.. . con parcial revestimiento de materiales de calidad. sin detalles de lujo. etc. revestimiento parcial de azulejos en lavadero. . metálica y herrería pintada al aceite. .

Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales. calefactor. . Adecuado número de bocas de electricidad en cada ambiente. Herrajes de calidad. calefón. carpintería de madera. . buena ventilación y asoleamiento. servicio sanitario completo. En fachada.). gas y sanitarios. . cerámico. revestimiento parcial de azulejos en lavadero.Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-. de electricidad. Sin calefacción ni aire central. Se diferencian adecuadamente la parte de “recepción” y la de “servicios”. con parcial revestimiento de materiales de calidad.Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad.Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción. cocina y baño al aceite.Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al fieltro”. con artefactos y accesorios de buena calidad. Cortinas de enrollar de madera para proteger superficies vidriadas. hall o habitación principal.. . no exentas de amplitud. . sin detalles importantes en su terminación. . piedra calcárea. metálica y herrería pintada al aceite. revoque “al fino”.Ambientes: son de dimensiones normales. . La vivienda puede ser de una o dos plantas.Instalaciones: normales y aprobadas. . Pintura a la cal en dependencias. por ende. Instalación completa de gas con artefactos de calidad (cocina. etc. Placards amplios y completos con madera de calidad. sin detalles de lujo. Mosaicos calcáreos en dependencias. ej.242 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 243 VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL Categoría: MUY BUENA C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación en la que no se emplean materiales de primera calidad. mano de obra especializada.

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DICTAMENES

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B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena
aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles
de terminación. Se emplea también algún moldurado.
- Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran
amplitud con circulación adecuada e independiente
- Distribución: ambiente de recepción, toilette y dormitorios en número
adecuado, baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios;
cocina, office, habitación para placard, ambiente de estar, dormitorio y baño
de servicio; lavadero combinado con habitación para planchado.
Guardacoche amplio. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación.
- Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales;
cielorrasos de yeso. En ambientes secundarios y servicios, revoques en
muros y cielorrasos a la cal, terminados al fieltro.
- Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial, en
madera en ambientes de recepción. Cerámicos de primera calidad en baños
principales, cocina y lavadero (parcial).
- Pinturas: al latex en muros que no llevan empapelado. En
dependencias, pinturas al agua o la cal. Carpintería en madera metálica y
herrería pintada al aceite, terminación especial. Algunas aberturas en
ambientes principales lustradas.
- Vidrios: superficies de apreciable amplitud. Vidrios dobles o triples
según dimensiones.
- Carpintería: de madera de primera calidad, en cedro y otros
seleccionado. Carpintería metálica doble contacto, marcos de chapa de
primera calidad. Herrajes de calidad, placards amplios, interiores completos
(cajoneras, estantes, etc.). Aberturas de placard lustradas, en dormitorios.
Restos pintados al aceite. Protección exterior o interior de las superficies
vidriadas con cortinas enrolladas o plegables, de madera o materiales
sintéticos de calidad.
- Pisos: de parquet, madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos”
en ambientes principales. Granito, cerámicos de calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, reglamentaria y aprobada, con amplio número
de bocas y conexión de antena y teléfono, portero eléctrico.
- Sanitaria: aprobada, con artefactos y accesorios de primera calidad.
- De gas: aprobada.
- Servicios: de calefacción central y aire acondicionado.
- Fachada: total o parcialmente revestida con materiales
“reconstruidos”, revoques símil piedra. Lajas, ladrillos vistos, etc.

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VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL
Categoría: DE LUJO

D) Construcción “económica”: consideramos construcción
“económica”, la que dentro del mínimo costo posible, cumple con los
requisitos básicos de higiene, seguridad y durabilidad que permita desarrollar
a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. Se emplean en general,
materiales y elementos standards y económicos, nuevos, que satisfagan, a
la vez, las condiciones adecuadas, establecidas más arriba, existiendo también
ambientes de finalidad “dual”.
- Ambientes: están reducidos a un mínimo, tanto en sus dimensiones
como en su destino.
- Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. Terminación
mediante simple alisado. Revoques de fachada y exteriores a la cal,
terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”.
- Pintura: de muros, cielorraso y fachada de cal, carpintería metálica
(simple) y madera (placa) al aceite.
- Revestimiento: en baño hasta 1,80 m., cocina parcial y lavadero en
cemento pórtland alisado.
- Pisos: de mosaicos calcáreos comunes.
- Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y
económica). Superficie vidriada reducida al mínimo admisible, vidrios dobles,
no se instalan placards; no se colocan cortinas de enrollar, sólo llevan
postigones exteriores.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida y reglamentaria reducido al número de bocas al
mínimo indispensable.
- Sanitaria: mínima, con materiales aprobados de calidad mínima
reglamentaria.

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zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente,
despensa, cocina, ante-cocina, office, habitación de planchado, dormitorios
y baños de servicios y local de lavadero; se dispone de cochera amplia
para dos o tres automóviles.
Revoques: especiales en ambientes principales; cielorrasos de yeso con
molduras, revestimiento de madera de especial calidad, muros
empapelados y revestimiento especial de mármol. En dependencias,
revoques especiales y yeso.
Revestimientos: cerámicos especiales de baño, toilette y cocina.
Cerámicos de primera calidad en el lavadero, ante-cocina y baños de
servicio.
Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. Carpintería de madera de
ambientes principales y placard, lustrada, el resto al aceite, con
terminación especial.
Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud, con cristales de primera
calidad, vidrios triples y cristales atérmanos, etc.
Carpintería: de madera, metálica doble contacto y herrería artística de
primera calidad. Materiales: roble o cedro seleccionado, macizos.
Moldurado artístico. Herrajes de bronce. Protección exterior o interior
de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio
o material sintético similar). Parasoles metálicos de aluminio o de madera
de calidad.
Pisos: de placas de mármol, graníticos marmolados y parquet de roble
en ambientes principales. El resto, graníticos de primera calidad.
Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, con gran número de bocas por ambiente, bocas
para conexiones de antenas para radiofonía, T.V., teléfonos internos
y externos, portero eléctrico, etc..
- Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales, de alta
calidad, aprobada.
- Servicios de calefacción: (supergás o gas natural), aire
acondicionado, incinerador de basuras (ver legislación al respecto)
con instalación general en el subsuelo.
Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para
fachadas parcialmente revestidas, el resto lleva revoques símil piedra,
terminación pulida. Se emplea también algún moldurado, etc.

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DICTAMENES

por la aseguradora ante la pérdida de valor por siniestro y, por el otro lado,
el aspecto económico, contundente que surge de la comercialización en
subasta con pérdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los
precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderías.
Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasación solicitada,
con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el
material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo
con respeto y consideración quedando a vuestra disposición:
.............................
Martillera judicial
Perito tasadora
Recibí de la martillera............. tasación solicitada, la que me es
presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Córdoba, 31 de
enero de 2005.

3. Caracterización de las categorías de edificación

*

VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL
A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad, mano de
obra seleccionada y capacitada, en particular para los detalles de terminación.
- Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes
a accesos, recepción íntima, dependencia y servicios, zonas que se
intercomunican funcionalmente conservando su independencia.
- Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos;
condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos.
Además, los ambientes generales de recepción, de estar, íntimos,
dependencias de servicios, este tipo de construcción se caracteriza por
disponer de ambientes de vestir, roperos y placard, toilettes, etc. La

(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando
Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.

Bibliografía
Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Córdoba.
Ejercitación: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de
Peritos Tasadores.

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DICTAMENES

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Por otro lado, siguiendo el análisis de las referencias económicas, también
podemos decir que la constituye como motivación principal, la transformación
de los precios que se produjo cuando se pierde la paridad monetaria entre el
peso y el dólar, con más la caída del poder adquisitivo en nuestro país, ello
constituiría una referencia devastadora para este capital invertido en
productos de importación pagado en moneda extranjera. Hecho
concreto que sólo basta con apreciar los cambios de cotización de moneda
al momento de la tasación solicitada.
Pero podemos tomar como mejor información económica actual que a
la que otorga el cambio de moneda, es la comercialización efectuada por
ZOFRACOR en las subastas públicas que el año pasado realizó, casualmente
por el abandono de mercadería de importación de sus propietarios. La subasta
sintetiza dos situaciones: cambio de moneda y poder adquisitivo, la
experiencia demostró que no se llegó a pagar el CIF, lo que conformaba la
base del remate de los productos. Asimismo, en una segunda oportunidad
de llamado a remate salió reducida en un 30% por falta de postores y, en
algunos casos, sin base, resultando como precio final un monto no esperado
y útil para el recupero de los gastos de guarda de la zona franca y, obviamente,
la reducción en forma significativa de los impuestos que quedan a cargo de
los compradores en subasta al nacionalizar el producto ante la Aduana.
Entonces la realidad otorga prácticamente, un porcentaje efectivo para
la reducción del CIF del 30%, antecedente que surgió de las subastas
realizadas, la motivación principal fue la caída de los precios y la pérdida
económica que sufrieron los importadores por el cambio de moneda, es
decir que la Sra................ también se le suma a la pérdida de calidad y
estado de conservación de sus productos el porcentaje que se menciona
anteriormente, basada en la realidad misma que justiprecia al CIF en la
económica de la Argentina actual.
Resultando, entonces, como factores de reducción de precio; además
de lo calculado técnicamente, es el impacto del aspecto económico con
una pérdida del 30%, es decir: U$S 27.563,72 lo que constituye el
justiprecio de los bienes, menos U$S 14.059,15 -30% de U$S
46.863,86-.
Resultado final del precio de los bienes: U$S 13.504,56
11

El resultado del precio aplicable al CIF surge de la realidad efectiva,
por un lado, atendible al aspecto técnico, hecho reconocido parcialmente

86. oficio o competencia. haciendo constar: a) Apellido y nombres completos. no fue la excepción. oficio o arte. lo que daría un total de perdida de U$S 19..563. También es de destacar que en algunos casos.67 aprox. En la presentación para el reclamo ante el seguro se ha cumplido parcialmente con lo que establece el método lineal. e) Estado civil. Si bien es de común acción para las empresas aseguradoras negociar los montos dinerarios al efectivizar. hoja y de cambios de domicilio si los hubiere). sobre un capital económico en bienes que se encuentran en ZOFRACOR de U$S 46..R. 1°. ya que se pagó el 50% aproximadamente del monto reclamado. está señalando una pérdida económica en el valor de los bienes. precio a nuevo menos depreciación (la depreciación considera además del estado de conservación. debiendo constituir domicilio especial dentro del radio de treinta cuadras del Palacio de Justicia. h) Manifestar si ha estado inscripto con anterioridad. el elemento antigüedad. U$S 16. en uso de sus facultades y de conformidad a lo dictaminado verbalmente por el fiscal general. no se cuenta con los elementos necesarios para el trabajo de recupero. resultaría más costoso repararlas para ingresarlas al mercado. sin su respectiva calidad. Aspecto económico Un elemento que surge como antecedente económico es el reconocimiento del seguro ante el siniestro.Para inscribirse en la matrícula judicial que corresponda. original y obviamente. Por ello.5 aprox.280. c) Nacionalidad. U$S 3. Nº 7 Serie “B” del 18/8/78. antigüedad de los bienes 3. al existir éstas de fabricación nacional.47 (porcentaje obtenido sobre la base de vida útil de Stanley Mc Michael 50 años.Serie “B”. especialidad.18% aprox.14 que se restaría al monto que representa el CIF U$S 46. 22/9/1994 VISTA: la necesidad de adecuar. puesto que si bien se pueden someter a tratamientos para su recupero. i) Sede o sedes judiciales en que se propone actuar. la calidad de origen es irrecuperable. en la ciudad de Córdoba. c) fotocopia autenticada (por institución que emite título o escribano). Acuerdo reglamentario Nº 3 . . se le debe incorporar un castigo por antigüedad del 7%. en atención al nuevo Mapa Judicial (ley provincial 8000 y sus modificaciones) las normas contenidas en el A. proceso que en este caso es acelerado en los presentes bienes por la afectación de herrumbres provocados por el agua). ACUERDOS DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA a. Y C ONSIDERANDO: que los requerimientos actuales de eficiencia y celeridad son valorados para establecer las disposiciones que optimicen la función judicial.019.863.863. puesto que se efectuó el pago al damnificado. puesto que desde ya. SE RESUELVE: Aprobar el siguiente Reglamento para la inscripción y designación de peritos judiciales: Capítulo Primero De la matrícula judicial Art. b) fotocopia de documento de identidad (1a. g) Profesión. Detalles de observancia que inciden en el aspecto económico: costo-beneficio. este caso. rodajes. es decir.72 lo que constituye el justiprecio de los bienes siguiendo la propuesta técnica. que regula la inscripción en la matrícula judicial y la designación de peritos que deben actuar en juicio. debiendo constituir domicilio especial dentro del perímetro que para sede establezca el Tribunal Superior de Justicia. y 2a. Es decir. de pérdida. Estado visualizado de los bienes: oxidación de importancia en algunos de los productos que perdieron su embalaje. Con la solicitud deberán presentar: a) certificado de conducta expedido con antelación no mayor a quince (15) días a la fecha de presentación de la solicitud. los interesados deberán presentar solicitud ante la Dirección de Servicios Judiciales en el formulario que se les proveerá. en el cálculo del reclamo por estado de conservación afectado se parte de un 34. ej. f) Domicilio real en la provincia de Córdoba.236 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR el caso fortuito técnicamente le cambia la situación física al bien dejando de ser éste algo nuevo. del título profesional y especialidades o certificación de especialidad. No obstante es un marco referencial de importancia. a esta suma reclamada al seguro. b) Apellido y nombres de los padres y cónyuge. o sea. Se agrega además que en algunas piezas.300. . nunca se obtendrá el estado original. DICTAMENES ANEXO 261 1.86: U$S 27.se debe tener presente que otros autores establecen una vida útil menor para los bienes muebles).

acreditando la habilitación de la matrícula profesional. La Sra. (Informe ilustrativo: El hecho acaecido fue de envergadura significativa.250 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR expedidos por universidades o instituciones educacionales argentinas reconocidas por el Estado o. éstos no valen por lo que son o representan físicamente sino por lo que producen económicamente).. 2°.. Para este caso. se parte de la información que surge del listado en donde se verificó la situación de los bienes descriptos y se les otorgó un porcentaje “con certero criterio”. tras lo cual. 3°. tras realizar la técnica lineal. .. previa comunicación de la Dirección de Servicios Judiciales. en su caso. Art. Otorgada la matrícula judicial. Para la presente tasación. el % de deterioro y la pérdida económica en dinero. presentando la documentación exigida supra. es damnificada económicamente en sus bienes por un temporal que daño las instalaciones de la empresa ZOFRACOR -ver nota 1 en anexos-.. d) certificado actualizado expedido por Consejo o Colegio respectivo. el perito en esta ciudad prestará el juramento como auxiliar de la Justicia ante el presidente o alguno de los vocales de este tribunal o ante quien se delegue y en el resto de la provincia. la inscripción se efectuará por ante la Superintendencia de la sede judicial que corresponda. Aplicación de la técnica Capítulo Segundo Designaciones y bajas temporarias Art. se pondrán las actuaciones a consideración de este cuerpo que decidirá. oficio o arte. ya que la pérdida perfectamente se observa que va desde la ausencia de existencia del embalaje original hasta el daño en el estado de conservación del bien mismo.. Las superintendencias enviarán copias de las actas de juramento debidamente protocolizadas para su registro y archivo.Ordenada la inscripción.. También se pondrá en práctica. por otras entidades a las que la legislación confiere dicha atribución. la Dirección de Servicios Judiciales procederá a entregar la respectiva matrícula. sea en la administración pública nacional... Las listas habilitadas de los peritos inscriptos por profesión. Art.Las designaciones de los peritos en los tribunales se efectuarán en el juzgado respectivo y cuando 235 11 En la presentación del listado se identifican los siguientes ítem. especialidad y oficio serán confeccionadas por la Dirección de Servicios Judiciales y enviadas a cada delegación para su utilización en los sorteos. pudiendo recabar la información complementaria que estimare necesaria en cada caso. Los que carezcan de título habilitante no exigible por su especialidad. es decir que . Poder Legislativo o Judicial. Para el interior de la provincia. Se dará entrada a las admitidas y se correrá vista al fiscal general de la Provincia y evacuada. CIF UNI. tanto es así que en aquel momento productores agropecuarios del sector fueron bonificados en sus contribuciones a manera de subsidio estatal). provincial o municipal.. Art. aplicaremos el “método comparativo directo”.... el trámite podrá gestionarlo indistintamente en cualquiera de ellas. incluso.. En caso que un interesado se inscriba en más de una sede. confeccionado en la oportunidad por su propietaria tras el reclamo efectuado a la aseguradora.. sobre las incompatibilidades que considerare DICTAMENES del procedimiento) y los que prefieren arribar al valor por el camino de la “renta del capital” (cuando los bienes producen por sí mismos un ingreso económico a su propietario al ser rentados.Las inscripciones sin excepción se receptarán desde el 1º de febrero al 30 de abril de cada año. 4°. prestarán el juramento de ley ante el superintendente de la sede judicial en que se formuló la solicitud de inscripción. Descripción del bien El objeto de la presente tasación se encuentra perfectamente detallado en el “listado de stock por usuario” fechado el 5/12/03.Las solicitudes y documentación se elevarán al Tribunal Superior de Justicia por intermedio de la Dirección de Servicios Judiciales. total.. la “técnica de balance” en donde prevalecen los criterios. a saber: stock. 5°. e) declaración jurada de los cargos con relación de dependencia que desempeñare.. el perito queda desde ese momento habilitado para sus funciones de acuerdo con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.. deberán acreditar fehacientemente sus conocimientos y práctica en la materia que se trate. conocimientos y experiencias del tasador en la elección de la metodología a seguir para arribar a la situación económica de los bienes.. existentes. f) oblar la tasa de justicia Fondo Poder Judicial Cuenta Especial 2730/0.. quien rechazará aquéllas que no hayan observado los requisitos de admisibilidad. la que consiste en tomar el precio a nuevo del bien menos la depreciación por su estado de conservación y antigüedad.. o en empresas o entidades públicas o privadas.

. a los distintos consejos o colegios profesionales si los hubiere o sus respectivas delegaciones en el interior de la provincia. se elevarán las actuaciones al fiscal general.234 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR más posible al precio real. oportunidad en la cual aquél quedará rehabilitado. financiamientos.... Realizado el sorteo se registrarán los datos pertinentes en la lista respectiva y al perito designado se le dará de baja temporaria hasta que se agote la lista por sucesivas designaciones. Art. sin perjuicio de ser removido del cargo por el juez con más las sanciones que pudiere corresponderle. Metodología de la tasación Aspecto técnico Tenemos entre los métodos a seguir dos escuelas de Tasadores: los que utilizan “métodos comparativos directos” (es decir. si nos referimos a las situaciones normativas sobre los bienes. El valor es único.” . cabe agregar que ello. el día y hora en que se procederá a desansicular a los peritos judiciales para facilitar.Los secretarios deberán comunicar de inmediato a la Dirección ..”. jurídico y económico. salvo que mediare justa causa sobreviniente. será sancionado con la cancelación de su matrícula y deberán transcurrir dos (2) años para solicitar una nueva inscripción. basándose en los elementos que surgen de ella. la concurrencia de un representante de dichas instituciones. son concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. La Dirección de Servicios Judiciales correrá vista al interesado.. También se establece que: “la tasación se realiza a los fines de poder señalar el precio de una cosa. Art. La inobservancia de la obligación prescripta hará incurrir al actuario en falta grave. a los efectos del dictamen que correspondiere.. DICTAMENES ANEXO correspondiere sorteo. Transcurridos dos (2) años desde que se hubiere cancelado la matrícula judicial.Una vez aceptado el cargo por el perito designado. los tres aspectos fundamentales de la tasación: técnico. pero como resultado no podemos separar los tres aspectos puesto que no son divergentes. diré que fuera de mis observaciones y apreciaciones personales. b) El perito que cometiera por segunda vez la misma falta que la anterior. etc. 8°.... de esa forma. los asistentes y actuario. depreciando al bien por su estado de conservación y antigüedad para comparar al final (3) IBÁÑEZ & TOPALIAN. objetivo.” (3). si nos basamos en el aspecto económico -fluctuación de precios. será suspendido en su 251 matrícula judicial por el término de seis (6) meses. por lo contrario.. aquellos que se basan en los costos iniciales o precio a nuevo.. 7°. que se invocará acompañando la prueba. políticas económicas. como en el caso de una prescripción adquisitiva. jurídico y económico.. Si hablamos del aspecto técnico. mediante cédula. d) Los secretarios deberán comunicar de inmediato a la Dirección de Servicios Judiciales.. privativo del bien examinado. en audiencia pública que se notificará a las partes con veinticuatro (24) horas de anticipación como mínimo.. de la misma manera que lo son sus dimensiones. debiendo labrarse un acta que será firmada por el juez. bajo apercibimiento que si así no lo hiciere sin justa causa -que deberá invocar y probar dentro de ese plazo. en un momento determinado. Antes de entrar en materia. La renuncia injustificada o el abandono del cargo por parte del perito designado configurará falta grave y determinará sin más la cancelación de su inscripción en la matrícula judicial.. de esta manera. sin recurso alguno. ob. el titular podrá solicitar su reinscripción. 6°. sin perjuicio que la ausencia de los mismos no invalide el acto procesal. influye en el valor de los mismos. que será acordada o denegada según los antecedentes que se registraren. por el término de seis días.incurrirá en falta grave y quedará suspendido en la matrícula judicial por el término de tres (3) meses. he averiguado y consultado todo antecedente relacionado a la temática presentada cumplimentando.. cit. sí o sí. nuda propiedad.a) El perito que resultare designado deberá aceptar el cargo dentro de los tres días hábiles siguientes al de su notificación. c) El perito que reincidiera por tercera vez en la omisión de aceptar el cargo conferido.se diría que es el aspecto principal en la determinación del precio en la tasación. debiendo resolver el juez. Los tribunales deberán notificar con tres días de anticipación. etc. nos referimos a lo metodológico. formas o cualquiera de sus características. la tasación de los bienes que constituyen el patrimonio de un sujeto se encuentra ligada a tres aspectos: técnico. el que constituye el análisis de los elementos. no podrá renunciarlo. Capítulo Tercero Aceptación del cargo: sanciones Art. la falta injustificada de aceptación de cargo en que incurrieron los peritos designados. cumplido. La inobservancia de esta disposición hará incurrir al actuario en falta grave.

. en huellas digitales genéticas...... Esp. analista universitario de Sistemas......... conforme lo requerido en la autorización para tasar sobre bienes muebles de origen italiano de propiedad de la solicitante ubicados en la zona franca de ZOFRACOR S.....Aprobar la lista de profesiones... en construcciones.. me constituí el día jueves 27 de enero de 2005 a las 9:40 hs. analista de Sistemas Informáticos.. en donde fuimos atendidos por el personal de vigilancia y administración de la mencionada empresa... con domicilio en calle . . Licenciado en antropología. comuníquese y hágase saber.... licenciado en Sistemas... analista de Computación Administrativa.... Art.. fonoaudiólogo. podrán ser presentadas ante la Superintendencia o delegación que corresponda con una antelación mínima de diez días las que deberán ser elevadas a la citada Dirección a sus efectos. por el presente acompaña dictamen de tasación en tiempo y forma. firma tasador Art.. mecánico electricista.” (Ing....... 12.... en el domicilio mencionado ut supra.. farmacéutico.... Art. geólogo. juntamente con el Sr. y continúa diciendo: “Que el objeto de una valuación es aproximarse lo ... 718 Estación Juárez Celman) Que a los fines de realizar la inspección in situ de los bienes a tasar.... Disposiciones complementarias Art. se elevarán las actuaciones al fiscal general...... Lic.... en transportes. ingeniero en Computación. Principio de avalúo 11 La tasación de bienes tiene un objeto único.. asistente social.. a los efectos de identificarnos para obtener la autorización de ingreso al predio y así lograr el control correspondiente de los bienes. cumplido... metalúrgico. Los pedidos de licencia serán resueltos en atención a lo dispuesto por los Acuerdos Nros 10 ... analista en Control de Gestión... ... arquitecto...El presente Acuerdo tendrá vigencia a partir del primero de febrero de mil novecientos noventa y cinco. 13.. a los efectos del dictamen que correspondiere.. en telecomunicaciones... Protocolícese.Los peritos podrán solicitar exclusión temporaria de las listas de sorteo........ en trabajo social biólogo bioquímicos: bioquímico esp..A... mediante escrito especificando término y razones del pedido. DICTAMENES 233 Sin otro particular Art..... esp. La Dirección de Servicios Judiciales podrá anualmente actualizar la misma teniendo en cuenta las necesidades del servicio.. informática: analista de Sistemas de Computación.. .. perfectamente determinado: “Medir el valor de un bien en función de la unidad monetaria para un mercado dado.. en micología.... ingeniero en Sistemas de Información. aproximadamente.. 9°.. perito tasador MP . por el término de seis días. 11....Serie B del 5/4/90 y 15 ... electromecánico industrial.. químico sanitario. Calígrafo público contador público.... licenciado en B. analista mayor de Sistemas.. Modelo del dictamen particular INFORME DE TASACION Sra........ en automotores... En esta ciudad se presentarán ante la Dirección de Servicios Judiciales con una antelación mínima de cinco días y en el interior de la provincia. La inobservancia de esta disposición hará incurrir al actuario en falta grave............. idóneos (reconocidos por el Consejo)... licenciado en economía.. físicos.. ...... en higiene y seguridad en el trabajo ferroviario...Abróganse las disposiciones en contrario concernientes a la materia que se trata en el presente.. ingeniero en Sistemas. geógrafo industrial laboral.. meteorólogo.. analista de Sistemas..... especialidades y oficios en la cual podrán inscribirse los interesados y que se agrega al presente como anexo uno. minero. / Sr. mecánico aeronáutico. Ingenieros: agrimensor agrónomo civil con incumbencia en agrimensura... 10. firmar y aclaración del comitente Observaciones: Anexo 1 Peritos judiciales: Especialidades universitarios.252 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR de Servicios Judiciales la renuncia injustificada o el abandono del cargo en que incurrieron los peritos designados... licenciado en Ciencias de la Computación.. Mario Chandias). de esta ciudad.: . (Ruta 9 Norte Km.Serie B del 5/4/91....... martillera pública.....Publíquese...... La Dirección de Servicios Judiciales correrá vista al interesado.. en un tiempo determinado. electricista electrónico..........

Art. Esp. Esp. d) Las sanciones temporales aplicadas inhabilitan al martillero y tasador judicial en su inscripción en las demás listas de la provincia y toda designación en su actuación judicial. en Fisiatría. en Pediatría Esp. Esp. Esp. 1º. Esp. en Ginecología Esp. en Cirugía de Cabeza y Cuello. en Oftalmología. Esp. 2º. en Traumatología. en Auditoría Médica. Esp. Acuerdo reglamentario Nº 1 . La renuncia . Taquígrafo. Esp. Física y Rehabilitación. Med. licenciado en psicología. en Neurología. Esp. Esp. c) El martillero o tasador que reincidiera por tercera vez en la omisión de aceptar el cargo conferido. Esp.Serie “B”. será sancionado con seis meses de suspensión en la matrícula. Esp. b) El martillero o tasador que cometiera por segunda vez la misma falta que la anterior. en Microbiología Médica. en Clínica Médica. b. deberá aceptar el cargo en el término legal. 253 Esp. en Psiquiatría. en Infectología. en Urología. en Flebología y Linfología. bajo apercibimiento que si así no lo hiciere sin justa causa -que deberá invocar ante el juez de la causa y probar dentro de ese plazo. Esp. en Medicina Interna Esp. en Terapia Intensiva. 11/2/1997 11 VISTA: la necesidad de reglamentar las sanciones en referencia a la actuación de los tasadores y martilleros en sede judicial de la provincia. 12 incs. Esp. Esp. no podrá renunciarlo. en Otorrinolaringología. Psicopedagogo química: Industrial Orgánica.. en Cirugía. en Diagnóstico Radiológico. médicos: cirujano. Esp. en Medicina del Trabajo. será sancionado con la cancelación de su inscripción y deberán transcurrir dos (2) años para solicitar nueva habilitación. Esp. en Medicina Legal. en Farmacología Clínica. Y C ONSIDERANDO : la facultad conferida por el art.incurrirá en falta grave y será sancionado con tres meses de suspensión en la matrícula. Esp.240 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO administración de empresas. debiendo resolver el juez. SE RESUELVE: Art. Esp.. 15 y 17 de la ley orgánica del Poder Judicial. La reiteración de esta sanción provocará la inhabilitación perpetua para la inscripción. Veterinario técnicos e idóneos arqueología balística dactiloscópico especialista en medio ambiente fotógrafo mecánico: identificación numérica del automotor. salvo que mediare justa causa sobreviniente. que se invocará acompañando la prueba. en Cardiología Esp. Tasadores: en la incumbencia de su título.Una vez aceptado el cargo por el martillero o tasador designado. Esp. lo dispuesto por ley 7191 y sus modificatorias y conforme lo dictamina verbalmente el fiscal general.a) El martillero o tasador judicial inscripto y habilitado en la lista anual que resultare designado. en Salud Pública. en Obstetricia.

7º. se elevarán las actuaciones al fiscal general a los efectos del dictamen que corresponda y la Dirección resolverá sobre la cuestión planteada.. deberá tomar razón de las resoluciones dictadas que se comunicarán por intermedio de la Dirección de Servicios Judiciales. 4º.Los secretarios deberán comunicar de inmediato a la Dirección de Servicios Judiciales. Y CONSIDERANDO: que el inc. Que es criterio de este alto cuerpo requerir a los auxiliares DICTAMENES ANEXO de la justicia. suspensión o cancelación de la inscripción. La Dirección de Servicios Judiciales correrá vista al interesado por el término de seis días a los fines del descargo pertinente. c. 42 ordena que para integrar la lista anual el colegiado deberá reunir los siguientes requisitos: “. en el mes de mayo de 2007 215 . En caso de cancelación será de aplicación el art. 6º. y que consistirán en apercibimiento.Publíquese y comuníquese.. b del art. 1º se computarán las sanciones aplicadas durante los últimos cinco años.. siendo el antecedente más inmediato la lista de profesiones. Protocolícese.Serie “B”.Las normas precedentes no excluyen las sanciones que correspondan con motivo del mal desempeño por parte de martilleros o tasadores. multa de hasta 50 jus. Provincia de Córdoba.. Será de aplicación lo dispuesto por el art.A los efectos de las reincidencias previstas en el art. 3/8/1999 VISTO: lo dispuesto por ley 8764 que modifica la ley 7191. La inobservancia de esta disposición hará incurrir al actuario en falta grave. Art. Cumplido.. sin perjuicio del recurso jerárquico ante el Tribunal Superior. 1º inc. c). la renuncia injustificada o el abandono del cargo en que incurrieren los martilleros o tasadores designados. Art. 5º.El Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Art. la mayor excelencia en su formación y conocimientos que optimicen la función judicial. Acuerdo reglamentario Nº 14 . Art. previo sumario si correspondiere conforme al criterio del art. 5 de la ley orgánica del Poder Judicial. Obispo Trejo 181. Acreditar buena conducta e idoneidad por el medio que reglamente el Tribunal Superior de Justicia”.R.254 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR injustificada o el abandono del cargo configurará falta grave y determinará la cancelación de su inscripción. 1º inc. sin perjuicio de ser removido del cargo por el juez más las sanciones que pudiere corresponderle. A esos fines y con Se terminó de imprimir en Editorial Advocatus.. 12 inc. especialidades y oficios que se integra como Anexo I al A.. c). 3º. Nº 3 Serie “B” del 22/9/94 que regula la inscripción en la matrícula judicial y la designación de peritos que deben actuar en juicio. Art. las que serán aplicadas por el Tribunal Superior.

. hoteles y comercios.... 11 1.....3.. Título I Valuación de las parcelas Capítulo I Valuaciones urbanas 1.................. Art........ Disposición general Visto el sistema de valuación de parcelas urbanas enunciado en la ley de catastro 5057 y su decreto reglamentario N° 7949/69...... el colegiado deberá acreditar su buena conducta con Certificado Nacional de Reincidencia y su idoneidad con título oficial de martillero o título de grado universitario de las facultades de Derecho y Ciencias Sociales o de Ciencias Económicas... DIRECCION DE CATASTRO..Comuníquese..........4....... Protocolícese....... Disposiciones generales 1....... 49 y ss....... INMUEBLES ........ y en ejercicio de las facultades acordadas por el mencionado cuerpo legal..... integran la presente... y rangos de puntaje por categoría que se detalla: 1.2............ reformada por ley 7524.. se procede a la aprobación de las normas y tablas de corrección que corresponde fijar a esta Dirección en cumplimiento de las citadas disposiciones legales.......... Planillas de especificación de características constructivas Para la determinación de los valores básicos de la edificación se aprueban las planillas de especificación de características constructivas para viviendas................ Tablas Para la determinación de los Valores de la Tierra Urbana establecidos en cada revalúo se aprueba la Tabla de coeficientes de frente y fondo y coeficientes especiales según forma y medidas especiales que como anexos I y II integran la presente.. 1..... 1. resulta aconsejable que quienes han de desempeñar esa función cuenten con conocimientos jurídicos adecuados a la condición de sujetos procesales que le acuerdan los arts...... 262 relación a las condiciones de idoneidad de los martilleros judiciales....... 263 255 Art.......... De 112 puntos hasta 128 puntos... 262 Capítulo III: Informe sobre condición catastral .. Categorías de edificación A los mismos fines del punto anterior se aprueba la clasificación de las categorías de edificación. lo dispuesto por la ley orgánica del Poder Judicial y conforme lo dictamina verbalmente el fiscal general de la Provincia...... 1°..1..... 260 Capítulo II: Certificados de valuación ....270 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO Capítulo I: Certificado catastral ....... para edificaciones de tipo industrial y galpones y para estaciones de servicios que como anexos III.. SE RESUELVE: Bibliografía General ...Disponer que para inscribirse en la matrícula de martillero judicial.. de la ley 7191..... 2°.............. ... RESOLUCION NORMATIVA Nº 1/2004.. Por las razones invocadas.... IV y V respectivamente.. 2..

. Presentación Establecer que las planillas de especificación de características constructivas correspondientes a los anexos III. 1.....La tasación y el desarrollo sustentable por Víctor C.......... Dirección de Catastro...................... 22/9/94 . IV......... Valores Unitarios de la construcción Anualmente.... hayan sido declarados de interés social y sean de propiedad de organizaciones comunitarias integradas por familias de escasos recursos................... 2............. Declaración jurada Aprobar el formulario para Declaración Jurada de Denuncia de INDICE ANEXO GENERAL 269 Mejoras que como Anexo VI integra la presente...................... 253 c... 4ª Categoría........256 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 1ª Categoría.........1....... Acuerdos del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba: a................ 5................................................. 11/2/97 ... Resolución Normativa 1/2004................... V y VIII de la presente.. Autorización para tasar .......... Inmuebles ..... 45.............. 201 La tasación y el medio ambiente ...... Nº 3 ............. 215 2. Nº 14 . 255 Capítulo I: Valuaciones urbanas ............. 232 A.............. 223 2.. deberán presentarse juntamente con la Declaración jurada referida en el punto anterior.............................................................. según el tipo de construcción que corresponda.................. 233 3.....Dictámenes ANEXOS 1...........Serie “B”. 3/8/99 ..... De 80 puntos hasta 111 puntos........... Incorporación de mejoras 2.. Tasación particular .......... Categoría social Apruébese la categoría social para edificaciones económicas correspondientes a viviendas en loteos que.................desarrollo sostenible y tasación ............. 254 2......... Capítulo IX ............. se efectuará conforme al procedimiento que se detalla: TERCERA PARTE CONTENIDOS PRÁCTICOS Capítulo X ...1..... Valuación de unidades sujetas al régimen de propiedad horizontal 3................ 205 El desafío: desarrollo sustentable ........... Rostagno 2........... Formulario de Detección de Mejoras Aprobar el formulario de Detección de Mejoras y Verificación de Declaración Jurada de Denuncia de Mejoras que como anexo VII integra la presente.... De 48 puntos hasta 79 puntos. inc........................................................................ 1.................................. Unidades de dominio exclusivo sin terminar La valuación de aquellas unidades de dominio exclusivo...Serie “B”....... 1. 233 B. 258 Título II: Conservación ........... Las condiciones establecidas en el párrafo anterior. El medio ambiente y la tasacion..3... 4......Serie “B”...6........ se acreditarán con certificación expedida a tal efecto por la Dirección de Hábitat Social del Ministerio de la Solidaridad... Criterios prácticos ........................................ 3........... “c” de la ley de catastro 5057........ 202 Los cinco elementos ........ 2........ 199 Valor objetivo del bien y situación jurídica ........ 5ª Categoría.... De 24 puntos hasta 47 puntos............... toda vez que se denuncien mejoras en los términos del art.......... 255 Capítulo II: Valuaciones rurales .... sujetas al régimen de la ley 13......................... la que deberá ser renovada cada cinco años para que se mantenga en relación al inmueble la disminución aprobada.. Casos especiales 3.. las planillas deberán ser firmadas por profesional habilitado y la firma certificada del propietario............ Modelos de presentaciones judiciales .........1...............................1.................... 2ª Categoría....... 255 Título I: Valuación de las parcelas ... 247 3.......... atendiendo a las características zonales............2..... 238 Bibliografía ......... Modelo de dictamen particular ................... 204 Armonía con la naturaleza y tasación .. 249 b... Caracterización de las categorías de edificación . Tasación judicial.512 y sin terminar... al cual se agregará en forma independiente la planilla de puntaje que corresponda en cada caso................ Nº 1 ....................................... la Dirección de Catastro aprobará por Resolución que se publicará en el Boletín Oficial..5......................... los Valores Unitarios Básicos de la construcción por categoría y antigüedad para las nuevas edificaciones terminadas.................. En todos los supuestos................ 260 ....... 3ª Categoría...... De 16 puntos hasta 23 puntos.............. 213 Calidad de vida y su incidencia en la tentación ....

..... Cada unidad funcional.............................2...........1.......................... a............................. a.............................................. Parte práctica ......................................1. Marco legal ............. 163 8... Valor llave negativa ..................3.............. Concepción de un vehículo ........................... Componentes de la textura del suelo ............................. Planilla de puntaje Aprobar la planilla de puntaje para la valuación de las superficies comunes de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal................................... 163 9... ........................... b..... 120 5. Llave del negocio ........................... 31 de la ley 5057 y art. deberán efectuarse con la documentación que a continuación se detalla: a.......... Introducción ............ La parcela a valuar. Los elementos antes expresados...................................... 167 11......... Capítulo VII ..................................... 130 Factores intrínsecos .............................3. Comenzando con la tarea de justipreciar ...... 3........ en la documentación correspondiente a las distintas parcelas......................Fondo de comercio por Horacio Cornelli 1.............2................. d. distribuyéndose consecuentemente entre todas las parcelas horizontales.... 134 7.................. 146 Bibliografía complementaria para el estudio ............................. Una vez efectuada la valuación conforme el procedimiento antes señalado.. 152 4.................................................. La tasación ........ 3....... 128 6..... 157 6............ b............... 130 Factores extrínsecos ...... Valor de la superficie cubierta propia..... Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar .......................268 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO 2.. 168 Capítulo VIII . que impliquen una variación de la superficie cubierta consignada en 257 planos y reglamento de copropiedad.................. 153 5. 146 Evaluación del módulo .. incluir un (1) metro cuadrado cubierto de la categoría y año de las construidas... 141 del Código Tributario......... al ser concluida totalmente en su construcción..................2........... 146 a.............. Superficie del terreno. Método de tasación ................... 150 3................. de la presente en todo certificado o informe que expida en relación a cualquiera de las unidades horizontales de edificios que se encontraren en las condiciones especificadas.........................Tasación de vehículos por Hugo Teruzzi 1.......................................... de la parcela construida o a efectos del funcionamiento del sistema para el caso de unidades en proyecto o construcción....................................................... 130 Metodología para su tasación ............. Mejoras en superficies comunes Las mejoras introducidas en superficies comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.....................2................................................2. Por ciento de copropiedad de la parcela aplicado al valor determinado para a....... 147 2................... 4...... 193 Material de consulta .................. Superficies cubiertas comunes de las parcelas terminadas........................... Bienes inmuebles y automotores (rodados) ........... 133 Pasos a seguir en la valuación .................. y que como anexo VIII integra la presente...1.. Presentación Los reclamos de valuación presentados dentro del marco legal fijado por el art.................. Recaudos preliminares ............. c............... domicilio real y especial y la petición que formula.............................................................. número de documento........................ 164 10.......................... 189 2................................... Valuación de activos y pasivos ................ Semovientes ............................................) ......... Aspectos generales: automotores ............. Valores a determinar ........... Nota solicitud donde conste nombre.............................. 162 7..............................................1.... se integrará con los siguientes elementos: a....................3........ Clasificación y comercialización del semoviente .... Tasa de descuento (T.... 135 Bibliografía consultada ............ Reclamos de valuación 4...........................3......... b. Activos intangibles ... Superficies cubiertas propias de las parcelas terminadas..........................1.......... 190 3............... Por ciento de copropiedad de la parcela aplicado al valor determinado para a............... se valuarán como superficies cubiertas comunes....... Acreditación de personería...............1..............1..... b. determinará la revaluación del resto por ampliación de las superficies comunes (cubiertas).................. se dejará expresa constancia del carácter excepcional de la misma........ Constancia en certificados e informes La Dirección General de Catastro dejará constancia de las circunstancias indicadas en el punto 3............................ en proporción a los porcentajes establecidos en el Reglamento de Copropiedad y Administración... 197 11 3............D......... 113 3........ se tomarán en consideración según las pautas siguientes: b..... 114 4............

.. Aplicación empírica ..................... Referencias iniciales ........................................................... Se utilizarán las escalas permitidas por las normas vigentes.......................... la nomenclatura catastral y de no existir ésta................ 111 ....... En los planos no se consignarán magnitudes lineales ni angulares. Elementos probatorios en los que se funde la pretensión........................M.Declaración jurada donde consten las mejoras del inmueble en formulario aprobado por Anexo VI de la presente y planilla de especificación correspondiente a los anexos III......G.... 82 Estado de conservación.................. como así también.................................1...... además de aquellas necesarias para el relacionamiento lento.... 91 Bibliografía complementaria para el estudio .. 95 3.. 94 Valor técnico vs............................... d) Orientación........ dejándose constancia en la carátula del elemento utilizado...... 81 Superficiep propia y común ......................................... 87 Evaluación del capítulo ..... a) Plano... 29 de la ley 5057/69.............Edificios industriales y depósitos por Marcela Agustina Ibáñez 1..... c) Escala de representación........................ naturaleza y superficie de cada tipo.......................... 103 2.................... Capítulo II Valuaciones rurales 5.................. e.................... la que en ningún caso deberá ser menor a 1:25................ Bellas artes....... b) Colindancias...Cedulón del impuesto inmobiliario.... IV................. cartas del I................... 97 4.... Desmejoras y rebaja de aforos 5......................................................................... 41 y 50 del decr.........La tasación en el arte por Marcela Agustina Ibáñez 1.. para establecer relación con la calificación de las desmejoras aprobadas por el art. donde sí se deberán transcribir al menos las magnitudes lineales..... se deberá tener en cuenta que el lado mayor de la carátula sea coincidente con el Norte geográfico........ 109 Bibliografía complementaria para el estudio ..................... Al confeccionarse el plano....... Metodología usual .. La tasación ............258 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR c.. se deberán graficar los límites de éstas y numerarlas....... d..................................... 83 Expensas ....................... Tierra y mejoras ........................................... en un todo de acuerdo con los planos aprobados por el jury de valuación........................................... Evolución del arte ...... 106 4..... el nombre de los propietarios o poseedores actuales................. Deberán consignarse en la ubicación correspondiente.......... 86 Método directocomparativo o comparación de valores venales ................. graficando su forma.......... fotografías aéreas. Aspectos generales ............. éstas expresadas en hectáreas relacionándolos con el perímetro de la propiedad...... INDICE ANEXO GENERAL 267 Diseño y tipo ....... Otras consideraciones para tener en cuenta ...................................................... 84 Método de integración de costos ..................... 107 Evaluación del capítulo ....... salvo en el caso de que la parcela cuente con planos de mensura anteriores.............. 7949/69 reglamentario de la ley 5057 para el reconocimiento de desmejoras y rebaja de aforos deberán obligatoriamente ajustarse a las normas y modelos de representación gráfica que como anexo IX integra la presente...................................................................... 110 Capítulo VI .. 84 Método separativo . según el tipo de construcción que corresponda.. 95 2................. Planos La confección y presentación de los planos exigidos por los arts. Mejoras ............................................................ El mismo representará la zona afectada por desmejoras......................................... sobre la base de los elementos geométricos aportados por: planos de mensura................ el nombre de fantasía del establecimiento si lo tuviere.............. Se deberá dibujar con la exactitud gráfica correspondiente a la escala de representación....................................................... Deberá graficarse el perímetro de la propiedad en escala adecuada.... 91 Capítulo IV ......................... 99 Capítulo V .... la que deberá consignarse debajo del plano de desmejoras en forma clara y notoria..... el nombre o denominación de los inmuebles colindantes...... 84 8...................................................Peritajes y tasaciones rurales por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas 1...............000.... Factores a tener en cuenta ............. 105 3......... Propuestas para tasar ............... planchas de registro gráfico............. 106 El siglo del marketing ......... valor mercado ................ V y VIII de la presente.......................... elegida de tal modo que resulte conveniente para representar todos los detalles necesarios.............. En la memoria descriptiva se deberán utilizar las denominaciones aprobadas por el Mapa de Suelos de la Provincia de Córdoba: clasificación por capacidades de uso e índice de productividad si los hubiera..... etc................ Cuando a las parcelas representadas en esta graficación les corresponda más de una zona de aforo.............................. datos de títulos....

........ Elementos referenciales . 47 7............... 57 8........... I. Aspectos generales de la propiedad horizontal (ley 13.... Reseña histórica ...M.......... Tabla de Valvano (para la tasación de lotess esquina) ......... calificación de las mismas de acuerdo con el art..... vías férreas.......... 43 6........................ Tribunal de Tasaciones (coeficientes de medidas.. h) Balance de superficie........... hoja y parcela.. Tabla de Dante Guerrero ........ Cuando se presenten solicitudes de reconocimiento de desmejoras por más de una parcela..... superficie total..................... 65 Factores .. 79 11 e) Croquis de ubicación.............. ............ Metodología empírica.. f...... Aplicación ......................................... Tablas Fitte y Cervini....................... 61 SEGUNDA PARTE AVALÚOS ESPECIALES Capítulo III ... la carátula tipo que acompaña las presentes instrucciones.................... 75 6.............. según se establece en el punto 19...... marcando la mejor vía de acceso al campo.... la fecha de terminación de las tareas de campaña..................... confeccionándose un cuadro de referencia de los usados e n el plano.......... g) Signos...... k) Tolerancia. Método lineal...................... etc.......... Métodos rutinarios ........ 77 7...) Fecha............................... la planilla deberá expresar claramente la superficie total y las superficies correspondientes a cada zona de aforo....................4-Rurales de la presente............................................ Su inobservancia será motivo de rechazo de la presentación. Metodología para tasar ........ Locales en galerías comerciales...... éstas deberán ser colindantes y de los mismos titulares............... mantienen su condición de colindantes........5.......Unidades funcionales sometidas al régimen de propiedad horizontal por Gustavo Urcegui 1. ................................ cuando una parcela esté situada en más de una zona de aforo........................ 60 Evaluación del capítulo ........... hoja... Características ...... Se utilizará el formato y doblado que se explicitan en las disposiciones generales aplicables a los planos de mensura....... éste firmará el plano debajo de los balances de superficies a efectos de certificar la calificación de las desmejoras solicitadas. logrando la máxima seguridad en lo referente a su ubicación dentro del conjunto.. 69 4. La tolerancia en la determinación del valor de la superficie de desmejoras será del 10% de ésta................. 5....266 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO Capítulo II ... Elementos que inciden en el precio.............. Motivos de la tasación y variabilidad del precio ...........................G. canales... La ubicación se podrá realizar expresando las coordenadas de dos puntos......... 33 2.. Guía técnica de estudio..............2.. ..... parcela..................... Viviendas familiares....... lotes) ... y 259 las desmejoras con su clasificación y superficie.......... Aquellas parcelas que están separadas por: caminos............ 34 Elección del método ...... a pueblos o lugares destacados de localización inequívoca..... 29 de la ley 5057....................... Se utilizará para este tipo de trabajos..... en formato de planilla un balance de las superficies donde conste número de cuenta............................................... Vigencia Interpretar que la vigencia de las desmejoras previstas por los incs.... 36 4..... 79 Ubicación en el edificio.................. Tasación de viviendas colectivas. Unidades funcionales sometidas al régimen de PH .............. 73 5............... Tabla de Triángulos (lotes irregulares) .... Tabla Ross Heidecke (mejoras) ........ Características de dominio y condominio .......................512)............................. l) Nomenclatura catastral.......... Deberá ponerse de manifiesto en este croquis. i) Carátula... Cuando la memoria sea realizada por un profesional distinto........ En toda presentación deberá consignarse la nomenclatura catastral de la/s parcelas involucradas en la carátula del plano: departamento......... ....... 61 Bibliografía complementaria para el estudio ......... solicitadas con discriminación por zona de aforo............... Doctrinas de la tasación.......... ríos..... 35 3.. Se deberá consignar la escala utilizada y los elementos cartográficos o fotogramétricos que se hubieren empleado para su confección.... Deberá consignarse en el mismo plano............................ o se consignarán los elementos que permitan ubicar la propiedad a través de caminos.................................. pedanía.. Deberá consignarse en la carátula del plano.. b) y d) del art......... es por un plazo máximo de cinco (5) años.......... 66 2. Para la representación de los distintos tipos de desmejoras se utilizarán los signos cartográficos adoptados por el.........Metodología de Tasación por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez 1.. 29 de la ley 5057 y superficie sin desmejoras: Asimismo... la posición relativa de la propiedad............ 66 3... etc. vía férrea.. Departamentos. j) Formato y doblado....... superficies afectadas por desmejoras................................. 59 9.. n) Se acompañará copia de plano visado por el Colegio Profesional que corresponda...... m) El plano deberá llevar la firma del propietario o de su representante y del profesional que lo confeccionó...... 41 5................ locales comerciales y oficinas.....

............1..................260 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 6................ 21 3................... acreditando la inexistencia de obligaciones tributarias vencidas según lo establecido por el art.. Tasación judicial.. vocablo de vanguardia .. de la presente..........1....... 23 Características del informe de tasación .... 28 Evaluación del capítulo . se certificarán éstos en forma individual conforme al art... Aclaratio terminis ¿Qué es la tasación? .......................... 26 Etica... Etica profesional ..............2..... 7..... 23 4.................. INDICE ANEXO GENERAL 277 INDICE GENERAL Presentación .. que mantienen su individualidad Cuando varios lotes se describen en su título con medidas y linderos unidos. de la presente........................... Declaración jurada Establecer que la Declaración Jurada de Monte aprobada por Resolución 158/ 94 del Ministerio de Economía y Finanzas. En los casos en que correspondiere..... previo cumplimentar el peticionante lo establecido para división parcelaria en el punto 7.................... Con la presentación se iniciará expediente cumplimentando los requisitos de la ley de procedimiento administrativo 6658.............................. 41 del Código Tributario (ley 6006 t....... cuando conste en los archivos de la Dirección de Catastro.. el plano del cual se originaron y éste reúna condiciones técnicas...... graficando croquis de ubicación del campo y de la superficie afectada por el monte... 30 Bibliografía complementaria para el estudio ............. En este supuesto se seguirá el trámite de la división parcelaria previsto en el punto 7.3............. 36 de la ley 5057................................. Supuestos 7.......... Jurisprudencia sobre la labor del tasador ...................... Monte 6........... según corresponda visado por la Dirección de Catastro para su certificación en los términos del art..... Lote condicionado a unirse a otro colindante: certificado de unión Cuando los lotes a certificar consten en planos en los que se hubiera Capítulo I ......... Lotes descriptos en el título con medidas y linderos unidos..........5.. podrá ser presentada ante esta Dirección..........................La Tasación por Angel Alexis Aguada 1.... de la presente...... 25 5................ y comprenderá la totalidad de los lotes que en el asiento de dominio se describen unificados............................. 34 de la ley 5057.... 11 A manera de prólogo ......... Título II Conservación Capítulo I Certificado catastral 7... Para el caso de no contar en la Dirección de Catastro con el plano o que éste no reúna condiciones para la certificación en forma individual........ se expedirá certificado en forma individual........... El dictamen de tasación .o. La solicitud se presentará mediante nota a tal efecto por duplicado........... Una de las notas se restituirá al interesado con la certificación y la otra se remitirá al área de Registración correspondiente para el empadronamiento individual de las parcelas descriptas...... antes del 30 de junio de cada año....... 2004)........ 13 PRIMERA PARTE REGLAMENTACIÓN DE LA FUNCIÓN DEL TASADOR 7.. para su transferencia en forma individual. 17 2...5.......... deberá presentarse conjuntamente la Declaración Jurada de Mejoras (Anexo VI) con las formalidades establecidas en el punto 4..... Reglamentación de la función del perito tasador judicial .............. deberán presentar plano de mensura o mensura y subdivisión...................... cuando conste en los archivos de la Dirección de Catastro el plano del cual se originaron y éste reúna condiciones técnicas con las medidas y linderos conforme a plano......... y mantienen su individualidad............ Lotes descriptos con medidas individuales y linderos unificados Cuando varios lotes se describen en su título con medidas individuales y linderos unificados.........................1........ 31 .......

o que el plano no reúna las condiciones técnicas que permitan determinar la parcela resultante de la unión.5.6. Parcelas afectadas al régimen de propiedad horizontal Para las parcelas afectadas al régimen de propiedad horizontal. Copia del título inscripto o asiento de dominio. cumplimentando los mismos requisitos establecidos en el punto anterior para la división parcelaria. Declaración Jurada de Mejoras conforme punto 2. Para el caso de existir diferencias de medidas entre las parcelas a unificar. 7. 7. 24913/51 reglamentario en el orden provincial de la ley 13. 11 del decr.1. División parcelaria: parcelas unificadas a los fines impositivos Cuando se transfiera uno o varios inmuebles o fracciones que consten inscriptos registralmente en forma individual. RIVAROLA. Jorge V. Nota de solicitud firmada por el titular.4.512. 11 7. e. Restos de superficie No se certificará. sólo se expedirá el certificado previsto en el art.. b.. Acreditación de inexistencia de deuda tributaria según lo establecido en el punto 30. Viau. 36 del mismo texto legal. 7. 34 de la ley 5057.2 de la presente. 7. 1949. La certificación conforme al art. previo a la certificación conforme el art. 34 de la ley 5057. deberá presentarse plano de mensura y unión de las parcelas en cuestión. Buenos Aires. cuando previamente se hubiere obtenido certificado de obra terminada conforme el art. por cada una de las fracciones a dividir. Economía. Mexico.264 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO MCMICHEL. previo a la certificación catastral prevista en art. considerando que éste no puede tener tráfico inmobiliario independiente. se deberá iniciar expediente ante esta Dirección solicitando se registre el inmueble unido conforme al título. Buenos Aires. 1983.SAMUELSON.7. 34 de la ley 5057. Tratado de tasación. McGrowHill. subdividido un lote condicionado a unirse a otro colindante y no se haya resuelto en él la parcela resultante de dicha unión (futura unión). pero que catastralmente se encuentren unificados a los fines impositivos. 1946. se otorgará certificado de unión. VALIENTE NOAILLES. Stanley L. 34 de la ley 5057. conforme al art. La Ingeniería. Unificación parcelaria Cuando un inmueble se describe por título como una única parcela pero se registra empadronado en dos o más parcelas sin que conste plano de subdivisión que motivara la división. de la presente. SAMUELSON. Montevideo. 1944. c. 261 A tal fin deberá presentar ante esta Dirección: a. Criterio de valuación de inmueble aplicado en juicios de expropiación. Labor. William. la transferencia de inmuebles que consten registralmente como restos de mayor superficie sin plano de mensura visado por la Dirección de Catastro conforme el art. Tasación de inmuebles urbanos (criterios).8. en un mismo o varios dominios. Causales de observación de los certificados catastrales . Certificación municipal o parcelario municipal con la nueva nomenclatura de las parcelas que se generen. el propietario deberá iniciar expediente ante esta Dirección solicitando registrar la división parcelaria conforme a los títulos. en el cual se configurará con medidas y linderos el lote resultante. Paul A. Jorge. d. 34 de la ley 5057 se otorgará únicamente por el lote resultante de la unión.. 2ª ed..

Presentación La información sobre la condición catastral de los inmuebles en cumplimiento del art. c. por el monto que establezca la ley impositiva vigente. Córdoba..I.4. e. Buenos Aires. a la que resulta de aplicar a la valuación fiscal que le corresponde a un inmueble. Alsina. b. Ley Provincial de Martilleros y Corredores Públicos Nº7191. Código Arancelario de Abogados (ley 8226 de 1992). La Cañada. La Cañada. para el curso de idoneidad previsto en el art. Falta de pago de la Tasa Retributiva de Servicios correspondiente. Valuación fiscal Se otorgará certificado de valuación fiscal. a solicitud del martillero judicial o autoridad del juzgado interviniente. Alsina.1. BIBLIOGRAFIA GENERAL Apuntes del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba. 1983. Dirección General de Catastro. Valuación de unidades de propiedad horizontal sin terminar Cuando existan unidades de propiedad horizontal sin terminar se otorgará certificado de valuación especial por el total de superficie cubierta proyectada. 1996. Buenos Aires. La Cañada 1994. 1989.D.262 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Serán observados y restituidos al peticionante sin diligenciar los informes y certificados del art. Ley Provincial Nº5057. Buenos Aires. Eduardo L. La tasación de inmuebles. IBAÑEZ. Falta de designación del acto o causa jurídica que motiva la petición. Valuación fiscal proporcional La valuación fiscal proporcional. 8.. 8. Dante. Depalma. subdivisiones. 569 inc. Mario E. Valuación especial Se considera valuación especial. 69 de la ley 7191.3. por las siguientes causales: a. Capítulo III Informe sobre condición catastral 9.U. CHANDÍAS. únicamente a los fines de la confección del Reglamento de Copropiedad y Administración. uniones o usucapión y se registren en una mayor superficie.I. expedida a los fines de transferencia de derechos y acciones sobre inmuebles o en los supuestos que se informe la base imponible por la Dirección de Rentas.. Alveroni. Código Procesal Civil Comercial de la Provincia de Córdoba (ley 8465 de 1995). deberá ser requerida en los formularios que como anexo X integran la presente resolución. 3 in fine de la ley 8465. 1997. Falta de consignación de los datos catastrales para ubicación de la parcela: nomenclatura catastral y número de cuenta. en relación a todo inmueble cuya valuación tenga vigencia para el año en curso o anteriores. Código Civil (ley 340). 1984. 1997. La presentación será diligenciada con la previa reposición del sellado que la ley impositiva anual fija para la expedición de certificados catastrales. Elementos de la Tasación. Depalma. del titular. 1954. Se otorgará el certificado de valuación especial en relación a todo inmueble cuya valuación tenga vigencia para el próximo año (edificación terminada el año en curso) o cuando la parcela cuya valuación ANEXO 251 se requiera resulte de planos de loteos. Tasación de inmuebles urbanos.. Alveroni Ediciones. Buenos Aires.L. L APA. 1998. 8. Buenos Aires.U. Falta del número de documento y C. Córdoba. 1999. d. los coeficientes de actualización fijados por la ley impositiva vigente. Buenos Aires. Régimen Legal de la Propiedad Horizontal.1. . corresponde a la valuación fiscal ponderada de un inmueble que resulte de un plano de subdivisión simple y se registre empadronado en mayor superficie. 1993. La Ley. C. de 1984. Capítulo II Certificados de valuación 8. según corresponda (Resolución 774/02 del Ministerio de Finanzas).I o C. Córdoba. Falta de firma o sello del escribano o funcionario peticionante.2. Bregna. Manual de Tasaciones. Administración de propiedad horizontal y propiedad vertical. Estudio del título de propiedad. Ley Nacional Nº 13. Córdoba. Córdoba. Manual práctico. Marcela y Topaliana. GUERRERO. 34 de la ley 5057.T.512.

Falta del número de documento y C. Córdoba. La tasación de inmuebles.I. por el monto que establezca la ley impositiva vigente. Capítulo III Informe sobre condición catastral 9. Falta de designación del acto o causa jurídica que motiva la petición. únicamente a los fines de la confección del Reglamento de Copropiedad y Administración. Buenos Aires. Manual de Tasaciones. 8. expedida a los fines de transferencia de derechos y acciones sobre inmuebles o en los supuestos que se informe la base imponible por la Dirección de Rentas.1. C. Valuación de unidades de propiedad horizontal sin terminar Cuando existan unidades de propiedad horizontal sin terminar se otorgará certificado de valuación especial por el total de superficie cubierta proyectada. según corresponda (Resolución 774/02 del Ministerio de Finanzas). L APA. 1983. subdivisiones. 8. 69 de la ley 7191. Mario E. La presentación será diligenciada con la previa reposición del sellado que la ley impositiva anual fija para la expedición de certificados catastrales. por las siguientes causales: a. Administración de propiedad horizontal y propiedad vertical.2. Ley Provincial de Martilleros y Corredores Públicos Nº7191. Bregna. Código Arancelario de Abogados (ley 8226 de 1992). GUERRERO. para el curso de idoneidad previsto en el art. Valuación fiscal Se otorgará certificado de valuación fiscal. en relación a todo inmueble cuya valuación tenga vigencia para el año en curso o anteriores. del titular. 3 in fine de la ley 8465. La Cañada 1994. La Cañada. e.I o C.. 569 inc. La Ley.262 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR Serán observados y restituidos al peticionante sin diligenciar los informes y certificados del art. Falta de firma o sello del escribano o funcionario peticionante. Régimen Legal de la Propiedad Horizontal. Córdoba. 1997. corresponde a la valuación fiscal ponderada de un inmueble que resulte de un plano de subdivisión simple y se registre empadronado en mayor superficie. 1989. b. Tasación de inmuebles urbanos. Valuación especial Se considera valuación especial. Alveroni Ediciones.3. 1998. 1997. Ley Provincial Nº5057. Dante. a solicitud del martillero judicial o autoridad del juzgado interviniente. Alsina. IBAÑEZ. 1984. Buenos Aires. a la que resulta de aplicar a la valuación fiscal que le corresponde a un inmueble. Córdoba. 1999. Alsina. Alveroni. .U. Ley Nacional Nº 13. Se otorgará el certificado de valuación especial en relación a todo inmueble cuya valuación tenga vigencia para el próximo año (edificación terminada el año en curso) o cuando la parcela cuya valuación ANEXO 251 se requiera resulte de planos de loteos..1. BIBLIOGRAFIA GENERAL Apuntes del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba. 8.T.. Capítulo II Certificados de valuación 8. c.U. Buenos Aires. Elementos de la Tasación.I. Depalma. Estudio del título de propiedad.512.D. Código Civil (ley 340). La Cañada. Buenos Aires. Dirección General de Catastro. 34 de la ley 5057.L. Marcela y Topaliana. 1954. deberá ser requerida en los formularios que como anexo X integran la presente resolución. 1993. los coeficientes de actualización fijados por la ley impositiva vigente. Falta de pago de la Tasa Retributiva de Servicios correspondiente. Código Procesal Civil Comercial de la Provincia de Córdoba (ley 8465 de 1995).4. Presentación La información sobre la condición catastral de los inmuebles en cumplimiento del art. de 1984. Córdoba. CHANDÍAS. 1996. Falta de consignación de los datos catastrales para ubicación de la parcela: nomenclatura catastral y número de cuenta. Eduardo L. Depalma.. uniones o usucapión y se registren en una mayor superficie. Buenos Aires. d. Córdoba. Buenos Aires. Manual práctico. Valuación fiscal proporcional La valuación fiscal proporcional.

conforme al art. Mexico.SAMUELSON. Stanley L. se deberá iniciar expediente ante esta Dirección solicitando se registre el inmueble unido conforme al título. Labor. Tasación de inmuebles urbanos (criterios). 34 de la ley 5057. Causales de observación de los certificados catastrales . el propietario deberá iniciar expediente ante esta Dirección solicitando registrar la división parcelaria conforme a los títulos. c. por cada una de las fracciones a dividir.1. Economía. Buenos Aires. previo a la certificación conforme el art. Jorge. División parcelaria: parcelas unificadas a los fines impositivos Cuando se transfiera uno o varios inmuebles o fracciones que consten inscriptos registralmente en forma individual. 7. Copia del título inscripto o asiento de dominio.7. Certificación municipal o parcelario municipal con la nueva nomenclatura de las parcelas que se generen. 7. de la presente.5. subdividido un lote condicionado a unirse a otro colindante y no se haya resuelto en él la parcela resultante de dicha unión (futura unión).4. 34 de la ley 5057. 34 de la ley 5057 se otorgará únicamente por el lote resultante de la unión. 34 de la ley 5057. Viau. 1949.. e. b. 11 7. 2ª ed. o que el plano no reúna las condiciones técnicas que permitan determinar la parcela resultante de la unión. 261 A tal fin deberá presentar ante esta Dirección: a. cuando previamente se hubiere obtenido certificado de obra terminada conforme el art.. previo a la certificación catastral prevista en art. Acreditación de inexistencia de deuda tributaria según lo establecido en el punto 30. 7. la transferencia de inmuebles que consten registralmente como restos de mayor superficie sin plano de mensura visado por la Dirección de Catastro conforme el art.8. sólo se expedirá el certificado previsto en el art. considerando que éste no puede tener tráfico inmobiliario independiente. Para el caso de existir diferencias de medidas entre las parcelas a unificar. Restos de superficie No se certificará. Declaración Jurada de Mejoras conforme punto 2. en un mismo o varios dominios. d. Criterio de valuación de inmueble aplicado en juicios de expropiación.. Buenos Aires. 1946. 34 de la ley 5057. VALIENTE NOAILLES. McGrowHill. RIVAROLA.. Parcelas afectadas al régimen de propiedad horizontal Para las parcelas afectadas al régimen de propiedad horizontal. William. La Ingeniería. SAMUELSON. La certificación conforme al art. Nota de solicitud firmada por el titular.6. Unificación parcelaria Cuando un inmueble se describe por título como una única parcela pero se registra empadronado en dos o más parcelas sin que conste plano de subdivisión que motivara la división. 11 del decr. 1944. cumplimentando los mismos requisitos establecidos en el punto anterior para la división parcelaria. deberá presentarse plano de mensura y unión de las parcelas en cuestión.512. Montevideo.264 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO MCMICHEL. en el cual se configurará con medidas y linderos el lote resultante. pero que catastralmente se encuentren unificados a los fines impositivos.2 de la presente. Jorge V. 24913/51 reglamentario en el orden provincial de la ley 13. 36 del mismo texto legal. Paul A. 7. Tratado de tasación. 1983. se otorgará certificado de unión.

........ previo cumplimentar el peticionante lo establecido para división parcelaria en el punto 7............. Una de las notas se restituirá al interesado con la certificación y la otra se remitirá al área de Registración correspondiente para el empadronamiento individual de las parcelas descriptas......... se certificarán éstos en forma individual conforme al art...............5....................... Monte 6............... de la presente...................La Tasación por Angel Alexis Aguada 1............ 21 3....... y comprenderá la totalidad de los lotes que en el asiento de dominio se describen unificados........... el plano del cual se originaron y éste reúna condiciones técnicas......... 31 . La solicitud se presentará mediante nota a tal efecto por duplicado..3. 26 Etica.... 30 Bibliografía complementaria para el estudio ......... 25 5.................................... Reglamentación de la función del perito tasador judicial ... 2004). 34 de la ley 5057...... Aclaratio terminis ¿Qué es la tasación? ... Título II Conservación Capítulo I Certificado catastral 7......... Lote condicionado a unirse a otro colindante: certificado de unión Cuando los lotes a certificar consten en planos en los que se hubiera Capítulo I ..... Con la presentación se iniciará expediente cumplimentando los requisitos de la ley de procedimiento administrativo 6658...........1.. cuando conste en los archivos de la Dirección de Catastro.............. Tasación judicial..... para su transferencia en forma individual......2........ cuando conste en los archivos de la Dirección de Catastro el plano del cual se originaron y éste reúna condiciones técnicas con las medidas y linderos conforme a plano. y mantienen su individualidad.... En este supuesto se seguirá el trámite de la división parcelaria previsto en el punto 7..1...................... antes del 30 de junio de cada año............. 17 2........ INDICE ANEXO GENERAL 277 INDICE GENERAL Presentación . de la presente....... En los casos en que correspondiere...............o......... vocablo de vanguardia .................... Jurisprudencia sobre la labor del tasador .............. graficando croquis de ubicación del campo y de la superficie afectada por el monte.......................5........... Para el caso de no contar en la Dirección de Catastro con el plano o que éste no reúna condiciones para la certificación en forma individual.. deberá presentarse conjuntamente la Declaración Jurada de Mejoras (Anexo VI) con las formalidades establecidas en el punto 4.... 36 de la ley 5057...... de la presente... 11 A manera de prólogo .. deberán presentar plano de mensura o mensura y subdivisión..... Lotes descriptos con medidas individuales y linderos unificados Cuando varios lotes se describen en su título con medidas individuales y linderos unificados............ 41 del Código Tributario (ley 6006 t... 23 4................ Lotes descriptos en el título con medidas y linderos unidos.................1......... Declaración jurada Establecer que la Declaración Jurada de Monte aprobada por Resolución 158/ 94 del Ministerio de Economía y Finanzas........ 7................. podrá ser presentada ante esta Dirección...... según corresponda visado por la Dirección de Catastro para su certificación en los términos del art.............. 13 PRIMERA PARTE REGLAMENTACIÓN DE LA FUNCIÓN DEL TASADOR 7.............................. El dictamen de tasación ......... que mantienen su individualidad Cuando varios lotes se describen en su título con medidas y linderos unidos..... 28 Evaluación del capítulo ... se expedirá certificado en forma individual................................................................... 23 Características del informe de tasación . Supuestos 7. acreditando la inexistencia de obligaciones tributarias vencidas según lo establecido por el art.....260 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 6. Etica profesional .....

. 29 de la ley 5057... 69 4........ Su inobservancia será motivo de rechazo de la presentación........... 66 3........... Metodología para tasar ....... 61 SEGUNDA PARTE AVALÚOS ESPECIALES Capítulo III ............ es por un plazo máximo de cinco (5) años................... marcando la mejor vía de acceso al campo.....Metodología de Tasación por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez 1.. Deberá consignarse en el mismo plano. la carátula tipo que acompaña las presentes instrucciones......... j) Formato y doblado........ parcela............ éste firmará el plano debajo de los balances de superficies a efectos de certificar la calificación de las desmejoras solicitadas.................. 59 9.......... la planilla deberá expresar claramente la superficie total y las superficies correspondientes a cada zona de aforo....... Se utilizará el formato y doblado que se explicitan en las disposiciones generales aplicables a los planos de mensura.... a pueblos o lugares destacados de localización inequívoca..... f..... 43 6............................... Características de dominio y condominio .. 36 4... b) y d) del art......... Locales en galerías comerciales... 66 2................ la fecha de terminación de las tareas de campaña.......... locales comerciales y oficinas............. La ubicación se podrá realizar expresando las coordenadas de dos puntos. Departamentos.......... Elementos que inciden en el precio................. 79 11 e) Croquis de ubicación...2.......) Fecha......... canales..... I............ 5........... Tabla de Triángulos (lotes irregulares) .... vías férreas.............. Viviendas familiares......... Métodos rutinarios ................................................. según se establece en el punto 19.... o se consignarán los elementos que permitan ubicar la propiedad a través de caminos.. vía férrea. Cuando la memoria sea realizada por un profesional distinto........ Método lineal............. Tabla Ross Heidecke (mejoras) ... 47 7.. Aspectos generales de la propiedad horizontal (ley 13.......... Para la representación de los distintos tipos de desmejoras se utilizarán los signos cartográficos adoptados por el..G.... Aquellas parcelas que están separadas por: caminos... Tabla de Valvano (para la tasación de lotess esquina) ............................ 75 6.... cuando una parcela esté situada en más de una zona de aforo................. Metodología empírica.. l) Nomenclatura catastral........ logrando la máxima seguridad en lo referente a su ubicación dentro del conjunto... Doctrinas de la tasación..... Deberá ponerse de manifiesto en este croquis.........512).. n) Se acompañará copia de plano visado por el Colegio Profesional que corresponda.... i) Carátula.... Tabla de Dante Guerrero ...... pedanía........ .....5....... 77 7.Unidades funcionales sometidas al régimen de propiedad horizontal por Gustavo Urcegui 1. En toda presentación deberá consignarse la nomenclatura catastral de la/s parcelas involucradas en la carátula del plano: departamento.. confeccionándose un cuadro de referencia de los usados e n el plano.......................... ríos....................... superficie total......... ............................... Características ... Elementos referenciales ................................. Aplicación ...... lotes) .... Se utilizará para este tipo de trabajos.............................. 29 de la ley 5057 y superficie sin desmejoras: Asimismo.... hoja.................................... calificación de las mismas de acuerdo con el art........... Cuando se presenten solicitudes de reconocimiento de desmejoras por más de una parcela................... Tribunal de Tasaciones (coeficientes de medidas.... etc................. Se deberá consignar la escala utilizada y los elementos cartográficos o fotogramétricos que se hubieren empleado para su confección..... hoja y parcela. ........... 61 Bibliografía complementaria para el estudio ........... Guía técnica de estudio........ la posición relativa de la propiedad................................................. 33 2....M..4-Rurales de la presente..... 79 Ubicación en el edificio............. en formato de planilla un balance de las superficies donde conste número de cuenta................................. Deberá consignarse en la carátula del plano. y 259 las desmejoras con su clasificación y superficie................. 34 Elección del método ............... etc..... m) El plano deberá llevar la firma del propietario o de su representante y del profesional que lo confeccionó............. 60 Evaluación del capítulo ...... 41 5.... La tolerancia en la determinación del valor de la superficie de desmejoras será del 10% de ésta....................... g) Signos... Tablas Fitte y Cervini............... Vigencia Interpretar que la vigencia de las desmejoras previstas por los incs. Tasación de viviendas colectivas............... Unidades funcionales sometidas al régimen de PH . 57 8.............. Motivos de la tasación y variabilidad del precio .......... ..... 35 3.............................. k) Tolerancia........... éstas deberán ser colindantes y de los mismos titulares... h) Balance de superficie........................................... mantienen su condición de colindantes. solicitadas con discriminación por zona de aforo. 73 5.......... superficies afectadas por desmejoras.266 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO Capítulo II ..... Reseña histórica .......................... 65 Factores ...

...... 91 Capítulo IV ........ planchas de registro gráfico...... 97 4..................................................................................... 91 Bibliografía complementaria para el estudio . En los planos no se consignarán magnitudes lineales ni angulares....................................258 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR c....... e..................................... se deberá tener en cuenta que el lado mayor de la carátula sea coincidente con el Norte geográfico............ Referencias iniciales ... Capítulo II Valuaciones rurales 5.............. Otras consideraciones para tener en cuenta ..... El mismo representará la zona afectada por desmejoras... Cuando a las parcelas representadas en esta graficación les corresponda más de una zona de aforo.. como así también............ además de aquellas necesarias para el relacionamiento lento........................ Bellas artes............000............G.... en un todo de acuerdo con los planos aprobados por el jury de valuación................ Evolución del arte ................ el nombre de fantasía del establecimiento si lo tuviere................. 87 Evaluación del capítulo .. datos de títulos................................ se deberán graficar los límites de éstas y numerarlas........................ Se utilizarán las escalas permitidas por las normas vigentes....... la que deberá consignarse debajo del plano de desmejoras en forma clara y notoria.............. Metodología usual ................Cedulón del impuesto inmobiliario...... Planos La confección y presentación de los planos exigidos por los arts....... éstas expresadas en hectáreas relacionándolos con el perímetro de la propiedad............ a) Plano.. dejándose constancia en la carátula del elemento utilizado....................La tasación en el arte por Marcela Agustina Ibáñez 1...................................................................... c) Escala de representación... 105 3................... según el tipo de construcción que corresponda..... 99 Capítulo V ........... 103 2........................ salvo en el caso de que la parcela cuente con planos de mensura anteriores.............. 106 4.... d) Orientación...Peritajes y tasaciones rurales por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas 1...... la que en ningún caso deberá ser menor a 1:25...... 110 Capítulo VI ........... 83 Expensas ................ 95 3......... d... Desmejoras y rebaja de aforos 5................. 109 Bibliografía complementaria para el estudio ............................. fotografías aéreas.............. 84 8............................ naturaleza y superficie de cada tipo......... 84 Método de integración de costos ................. Propuestas para tasar ................................ b) Colindancias........ Deberá graficarse el perímetro de la propiedad en escala adecuada.. 82 Estado de conservación.........................................M................... Elementos probatorios en los que se funde la pretensión.............. Aplicación empírica ... el nombre de los propietarios o poseedores actuales.................................................................... Al confeccionarse el plano..... 94 Valor técnico vs................ V y VIII de la presente.. 29 de la ley 5057/69.............1.. etc........................ 84 Método separativo ......... valor mercado ................................. 86 Método directocomparativo o comparación de valores venales . donde sí se deberán transcribir al menos las magnitudes lineales. el nombre o denominación de los inmuebles colindantes........... La tasación ...................... IV.......................... 111 ....................... 81 Superficiep propia y común ........................ Deberán consignarse en la ubicación correspondiente.... Aspectos generales ............ Mejoras ............ INDICE ANEXO GENERAL 267 Diseño y tipo .................................................................................. para establecer relación con la calificación de las desmejoras aprobadas por el art....Edificios industriales y depósitos por Marcela Agustina Ibáñez 1.. Factores a tener en cuenta ............ graficando su forma.............. la nomenclatura catastral y de no existir ésta........... Se deberá dibujar con la exactitud gráfica correspondiente a la escala de representación..... 7949/69 reglamentario de la ley 5057 para el reconocimiento de desmejoras y rebaja de aforos deberán obligatoriamente ajustarse a las normas y modelos de representación gráfica que como anexo IX integra la presente.......... 41 y 50 del decr. En la memoria descriptiva se deberán utilizar las denominaciones aprobadas por el Mapa de Suelos de la Provincia de Córdoba: clasificación por capacidades de uso e índice de productividad si los hubiera............ 95 2.......... Tierra y mejoras .................................................................... 107 Evaluación del capítulo ......Declaración jurada donde consten las mejoras del inmueble en formulario aprobado por Anexo VI de la presente y planilla de especificación correspondiente a los anexos III...................... cartas del I.. 106 El siglo del marketing .............................. sobre la base de los elementos geométricos aportados por: planos de mensura.................................. elegida de tal modo que resulte conveniente para representar todos los detalles necesarios..................

....... 189 2...... Comenzando con la tarea de justipreciar ..... Llave del negocio ............................... 120 5......................2.......2.......... 135 Bibliografía consultada ...3....................... 128 6....... 197 11 3..... Aspectos generales: automotores .......... Concepción de un vehículo .. Superficie del terreno................ c..... Marco legal ........................................................... Valores a determinar ....................................... Valuación de activos y pasivos ................... La parcela a valuar...... 150 3............................. a. Clasificación y comercialización del semoviente .................. Mejoras en superficies comunes Las mejoras introducidas en superficies comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal......3... 114 4.... se tomarán en consideración según las pautas siguientes: b..... en la documentación correspondiente a las distintas parcelas... a.......................................... Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar ............................1. d..................................................... Presentación Los reclamos de valuación presentados dentro del marco legal fijado por el art....... Superficies cubiertas propias de las parcelas terminadas....... 141 del Código Tributario.................................... b............. Por ciento de copropiedad de la parcela aplicado al valor determinado para a................................. y que como anexo VIII integra la presente.... 113 3..................... 157 6...........1.................. número de documento..... 164 10................... 162 7........................................... se integrará con los siguientes elementos: a.... Nota solicitud donde conste nombre........................... se dejará expresa constancia del carácter excepcional de la misma........... 168 Capítulo VIII ......... 4....... Acreditación de personería........... Capítulo VII ..................................3......D........... se valuarán como superficies cubiertas comunes.................................................1................................ Parte práctica ........... 152 4....... Tasa de descuento (T............ de la presente en todo certificado o informe que expida en relación a cualquiera de las unidades horizontales de edificios que se encontraren en las condiciones especificadas....................... Valor llave negativa ............... 130 Factores intrínsecos .............. Superficies cubiertas comunes de las parcelas terminadas.......... 146 Bibliografía complementaria para el estudio ......... 193 Material de consulta ... 133 Pasos a seguir en la valuación ... al ser concluida totalmente en su construcción.......Fondo de comercio por Horacio Cornelli 1................ b.......................................................... Constancia en certificados e informes La Dirección General de Catastro dejará constancia de las circunstancias indicadas en el punto 3. Método de tasación ...........................................) ............ 163 8.............. Recaudos preliminares ............. 146 a................... Semovientes .................. La tasación ..............3........ Reclamos de valuación 4........ 190 3............... Valor de la superficie cubierta propia........ Cada unidad funcional............... b.......2..... 3. 163 9............... 134 7..................... 147 2......... Introducción .......................... 167 11... 146 Evaluación del módulo ..1... Bienes inmuebles y automotores (rodados) ......... 153 5............................................................................................... 130 Factores extrínsecos ... Por ciento de copropiedad de la parcela aplicado al valor determinado para a................1....... Activos intangibles ........................................ Una vez efectuada la valuación conforme el procedimiento antes señalado........... que impliquen una variación de la superficie cubierta consignada en 257 planos y reglamento de copropiedad......1... domicilio real y especial y la petición que formula. 130 Metodología para su tasación ....2..............................268 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO 2.......................................... 31 de la ley 5057 y art.............. Los elementos antes expresados. distribuyéndose consecuentemente entre todas las parcelas horizontales...............Tasación de vehículos por Hugo Teruzzi 1....... de la parcela construida o a efectos del funcionamiento del sistema para el caso de unidades en proyecto o construcción....1.......................... deberán efectuarse con la documentación que a continuación se detalla: a.... ..........................................................2.... determinará la revaluación del resto por ampliación de las superficies comunes (cubiertas)....... incluir un (1) metro cuadrado cubierto de la categoría y año de las construidas....................... 3...................... en proporción a los porcentajes establecidos en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Planilla de puntaje Aprobar la planilla de puntaje para la valuación de las superficies comunes de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal............................. Componentes de la textura del suelo ................... b...........

................ 233 B. la Dirección de Catastro aprobará por Resolución que se publicará en el Boletín Oficial...... según el tipo de construcción que corresponda........ Tasación judicial........... atendiendo a las características zonales...... 255 Título I: Valuación de las parcelas . 213 Calidad de vida y su incidencia en la tentación .......... 253 c...................................... 2........... De 80 puntos hasta 111 puntos.... 5ª Categoría..................................Serie “B”............................ 1.......... sujetas al régimen de la ley 13... se acreditarán con certificación expedida a tal efecto por la Dirección de Hábitat Social del Ministerio de la Solidaridad.............. 2....... Incorporación de mejoras 2. Declaración jurada Aprobar el formulario para Declaración Jurada de Denuncia de INDICE ANEXO GENERAL 269 Mejoras que como Anexo VI integra la presente.......Serie “B”.....................5..................... De 24 puntos hasta 47 puntos.. Criterios prácticos .......... Unidades de dominio exclusivo sin terminar La valuación de aquellas unidades de dominio exclusivo....................Dictámenes ANEXOS 1............... hayan sido declarados de interés social y sean de propiedad de organizaciones comunitarias integradas por familias de escasos recursos.. Categoría social Apruébese la categoría social para edificaciones económicas correspondientes a viviendas en loteos que................ Tasación particular ......... 258 Título II: Conservación . 4ª Categoría... Resolución Normativa 1/2004. Presentación Establecer que las planillas de especificación de características constructivas correspondientes a los anexos III................................. 3/8/99 ...... 223 2.........1............ 2ª Categoría.......................................... De 16 puntos hasta 23 puntos... “c” de la ley de catastro 5057............... Autorización para tasar .... Rostagno 2..................... Nº 1 .......... Caracterización de las categorías de edificación .....Serie “B”........... 3ª Categoría.................... 4. 3.....La tasación y el desarrollo sustentable por Víctor C............................. 45....... Valuación de unidades sujetas al régimen de propiedad horizontal 3... 254 2........................................ la que deberá ser renovada cada cinco años para que se mantenga en relación al inmueble la disminución aprobada.................................... 5..... inc.. al cual se agregará en forma independiente la planilla de puntaje que corresponda en cada caso............ 232 A.. 247 3..1....... Modelos de presentaciones judiciales ................2........ En todos los supuestos........1................................................... 1. Nº 3 ... 249 b..... 199 Valor objetivo del bien y situación jurídica .... Valores Unitarios de la construcción Anualmente.............. 255 Capítulo II: Valuaciones rurales .................... 238 Bibliografía .. 204 Armonía con la naturaleza y tasación . Capítulo IX ........ El medio ambiente y la tasacion.256 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR 1ª Categoría........ V y VIII de la presente................. 205 El desafío: desarrollo sustentable ...512 y sin terminar.................... Nº 14 ....... Casos especiales 3.................. 22/9/94 ..3.. 233 3..... IV.............. De 48 puntos hasta 79 puntos........ Modelo de dictamen particular ..............................1......... 201 La tasación y el medio ambiente .... Dirección de Catastro...................................... las planillas deberán ser firmadas por profesional habilitado y la firma certificada del propietario.6................... 215 2...... Formulario de Detección de Mejoras Aprobar el formulario de Detección de Mejoras y Verificación de Declaración Jurada de Denuncia de Mejoras que como anexo VII integra la presente.. Acuerdos del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba: a. se efectuará conforme al procedimiento que se detalla: TERCERA PARTE CONTENIDOS PRÁCTICOS Capítulo X ..... 1.......... Las condiciones establecidas en el párrafo anterior.......... deberán presentarse juntamente con la Declaración jurada referida en el punto anterior.. Inmuebles .... toda vez que se denuncien mejoras en los términos del art.......... 11/2/97 ........desarrollo sostenible y tasación ........ 260 ..... 255 Capítulo I: Valuaciones urbanas ................. los Valores Unitarios Básicos de la construcción por categoría y antigüedad para las nuevas edificaciones terminadas...... 202 Los cinco elementos ....

...............3. 1°.......... para edificaciones de tipo industrial y galpones y para estaciones de servicios que como anexos III.. reformada por ley 7524..... Planillas de especificación de características constructivas Para la determinación de los valores básicos de la edificación se aprueban las planillas de especificación de características constructivas para viviendas.. el colegiado deberá acreditar su buena conducta con Certificado Nacional de Reincidencia y su idoneidad con título oficial de martillero o título de grado universitario de las facultades de Derecho y Ciencias Sociales o de Ciencias Económicas.......... Tablas Para la determinación de los Valores de la Tierra Urbana establecidos en cada revalúo se aprueba la Tabla de coeficientes de frente y fondo y coeficientes especiales según forma y medidas especiales que como anexos I y II integran la presente.......... de la ley 7191. Art. 262 Capítulo III: Informe sobre condición catastral ............. hoteles y comercios...... IV y V respectivamente... INMUEBLES ......... Por las razones invocadas........Comuníquese...... 260 Capítulo II: Certificados de valuación ....... resulta aconsejable que quienes han de desempeñar esa función cuenten con conocimientos jurídicos adecuados a la condición de sujetos procesales que le acuerdan los arts......... lo dispuesto por la ley orgánica del Poder Judicial y conforme lo dictamina verbalmente el fiscal general de la Provincia.4... DIRECCION DE CATASTRO... Disposición general Visto el sistema de valuación de parcelas urbanas enunciado en la ley de catastro 5057 y su decreto reglamentario N° 7949/69.. De 112 puntos hasta 128 puntos...270 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO Capítulo I: Certificado catastral ... 11 1....... 2. integran la presente...... Categorías de edificación A los mismos fines del punto anterior se aprueba la clasificación de las categorías de edificación. Protocolícese... 49 y ss...1.. SE RESUELVE: Bibliografía General . se procede a la aprobación de las normas y tablas de corrección que corresponde fijar a esta Dirección en cumplimiento de las citadas disposiciones legales.. Disposiciones generales 1........ 263 255 Art...... ......... 1....Disponer que para inscribirse en la matrícula de martillero judicial. 2°.......... RESOLUCION NORMATIVA Nº 1/2004................ 262 relación a las condiciones de idoneidad de los martilleros judiciales.2......... Título I Valuación de las parcelas Capítulo I Valuaciones urbanas 1.......... y en ejercicio de las facultades acordadas por el mencionado cuerpo legal.. y rangos de puntaje por categoría que se detalla: 1....... 1..

12 inc. se elevarán las actuaciones al fiscal general a los efectos del dictamen que corresponda y la Dirección resolverá sobre la cuestión planteada. Art. En caso de cancelación será de aplicación el art. A esos fines y con Se terminó de imprimir en Editorial Advocatus. 4º. Será de aplicación lo dispuesto por el art. 1º inc. 6º.. Provincia de Córdoba.. 7º. Acuerdo reglamentario Nº 14 . 42 ordena que para integrar la lista anual el colegiado deberá reunir los siguientes requisitos: “.Los secretarios deberán comunicar de inmediato a la Dirección de Servicios Judiciales. especialidades y oficios que se integra como Anexo I al A. suspensión o cancelación de la inscripción. c). c). Art. deberá tomar razón de las resoluciones dictadas que se comunicarán por intermedio de la Dirección de Servicios Judiciales. Y CONSIDERANDO: que el inc. Obispo Trejo 181. previo sumario si correspondiere conforme al criterio del art.A los efectos de las reincidencias previstas en el art. 3º. 5º. Art. c. en el mes de mayo de 2007 215 .R. 1º se computarán las sanciones aplicadas durante los últimos cinco años. Acreditar buena conducta e idoneidad por el medio que reglamente el Tribunal Superior de Justicia”. Protocolícese. Cumplido. la renuncia injustificada o el abandono del cargo en que incurrieren los martilleros o tasadores designados.. Art. Que es criterio de este alto cuerpo requerir a los auxiliares DICTAMENES ANEXO de la justicia.Publíquese y comuníquese. multa de hasta 50 jus.Serie “B”. La Dirección de Servicios Judiciales correrá vista al interesado por el término de seis días a los fines del descargo pertinente.254 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR injustificada o el abandono del cargo configurará falta grave y determinará la cancelación de su inscripción.. siendo el antecedente más inmediato la lista de profesiones. sin perjuicio de ser removido del cargo por el juez más las sanciones que pudiere corresponderle.El Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Art. sin perjuicio del recurso jerárquico ante el Tribunal Superior.. 3/8/1999 VISTO: lo dispuesto por ley 8764 que modifica la ley 7191..Las normas precedentes no excluyen las sanciones que correspondan con motivo del mal desempeño por parte de martilleros o tasadores. las que serán aplicadas por el Tribunal Superior. la mayor excelencia en su formación y conocimientos que optimicen la función judicial.. 5 de la ley orgánica del Poder Judicial. La inobservancia de esta disposición hará incurrir al actuario en falta grave. 1º inc. Nº 3 Serie “B” del 22/9/94 que regula la inscripción en la matrícula judicial y la designación de peritos que deben actuar en juicio. y que consistirán en apercibimiento. b del art.