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FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS

ESCOLA DE ECONOMIA DE SÃO PAULO

RODRIGO FREIRE MARCELLINO

O MERCADO DE CAPITAIS E O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL

SÃO PAULO
2010

RODRIGO FREIRE MARCELLINO

O MERCADO DE CAPITAIS E O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado à Escola de Economia de
São Paulo da Fundação Getúlio Vargas
como requisito para a conclusão do
MBA Executivo da Indústria da
Construção.

SÃO PAULO
2010

MARCELLINO, Rodrigo Freire. O mercado de capitais e o
setor da construção civil. 2010. 32 ff. Trabalho de Conclusão de
Curso (MBA Executivo da Indústria da Construção) – Escola de
Economia de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas
(FGV/EESP). São Paulo, 2010.
Resumo: O mercado de capitais como forma alternativa de
financiamento das operações do setor de construção civil.
Palavras-chave: Mercado de Capitais, Ações, Bolsa de Valores,
IPO, Construção Civil, Construtora, Incorporadora, Mercado
Imobiliário e Habitação.

Ao meu pai. .

Aureo Jorge Flores. Vanessa Breves. que patrocinaram este curso e acreditaram em meu potencial. Rogério César de Souza. A monitora do curso.. Riccardo Baratta. Rubens Gonçalves. Thiago Malpeti. André Veneziani e Stenio. por mais uma oportunidade. . dentro e fora de sala. Federico Varíola. que transmitiram seus conhecimentos. Giuliana Granziera. Luiz Callandrelli Neto. José Guilherme Lima. André Vergara. Andréa Rezende Fernandes Alves que tanto auxilio prestou. Aos professores. Antonio Carlos Vanzin. Marcos Vinícius Fittipaldi. George Avelino. com quem compartilhei agradáveis momentos e experiências em nossos encontros. Luiz Carlos Santos. Ramón Garcia Fernandez. Carlos Alberto Vanzin. Maria Angélica Lencione. Marcos Flávio e Antonieta Elisabete Magalhães. Guilherme Manrubia. Emiliano Corda. compartilharam experiências e incentivaram meu desenvolvimento acadêmico. Eduardo Zaidan. Rodnei Oliveira. A Deus. Marcus Vinícius Gonçalves. Paulo Gala. Michele Corda e Fedele D’Andrea.AGRADECIMENTOS Aos amigos de turma do curso MBA Executivo da Indústria da Construção. A minha família pelo amor e suporte constantes. Fernando Fleury. Aldo Corda. A diretoria e gerência da Costa Fortuna Fundações e Construções Ltda. Fernando Garcia.

atraindo empresas construtoras e incorporadoras a estruturarem operações de capitalização através da emissão de ações e títulos em mercado aberto. O trabalho contempla também o movimento de entrada das empresas na bolsa de valores. as operações iniciais de oferta pública de ações. O mercado de capitais surge como opção ao sistema de crédito tradicional. Construtora. IPO. através da apresentação de um panorama da evolução do setor ao longo da última década e as suas perspectivas. a situação macroeconômica que possibilitou as operações. Incorporadora. Este trabalho objetiva uma breve análise da participação destas empresas no mercado de capitais. Ações. Mercado Imobiliário e Habitação. os motivos da abertura de capital destas empresas. Palavras-chave: Mercado de Capitais. . Bolsa de Valores. Construção Civil. uma análise do comportamento das ações destas empresas e a reestruturação ocorrida no setor através das fusões e aquisições ocorridas.RESUMO O setor da construção civil demanda grande aporte de capitais para a sua operação e tem buscado sistemas alternativos de captação de recursos para se financiar.

an analysis of the behavior of the shares of these companies and restructuring that occurred in the sector through mergers and acquisitions. This paper engages in a brief analysis of the participation of these companies in the capital market. Shares. the macroeconomic situation which enabled the operations. . Stock Exchange. IPO and Real Estate. attracting construction and real estate companies to structure operations funded through the issuance of stocks and bonds in the open market. the reasons for the IPO of these companies. Keywords: Capital Market. The work also includes the movement of these companies entering in the stock exchange transactions by initial public offering. by presenting an overview of developments in the sector over the last decade and its prospects.ABSTRACT The construction industry demands a high input of capital for its operation and has been seeking alternative methods of raising funds to finance it. The capital market appears as an option to traditional credit system.

..... 4..... 3.............. 2...................................................17 Conclusão.....................SUMÁRIO 1.....................................29 .......10 As empresas de construção civil e o mercado de capitais............................................... Introdução...............08 Panorama da construção civil ao longo da última década e perspectivas do setor....................................................................................................

Fonte: Construção Mercado edição n. formatação e comercialização do produto. financiamento bancário. A entrada de recursos ocorre de uma maneira desproporcional a sua saída. INTRODUÇÃO O setor de construção civil tem papel fundamental no desenvolvimento econômico do país. quando cessam as despesas e custos e têm-se apenas as entradas do financiamento dos proprietários das unidades. Cabe ressaltar que este movimento de captação é muito recente e existem ainda poucas empresas envolvidas com . em geral.o 73. posteriormente o capital é utilizado para a construção propriamente dita. visto que o setor tem um ciclo de financiamento de suas operações muito particular. apresentará caixa positivo após a conclusão da obra. Em uma fase inicial ocorrem grandes dispêndios para a aquisição do terreno. Além do crédito concedido em sua concepção tradicional. as construtoras e incorporadoras têm utilizado o mercado de capitais como forma de captar recursos para os seus projetos. pois os financiamentos imobiliários para os consumidores são de longo prazo e o produto. financiamento via agência de fomento e recursos públicos. conforme apontado pelo gráfico acima ocorrem apenas cerca de 50% dos recebimentos contratados até a fase de entrega do empreendimento. capital próprio. concepção.8 1. ou seja. Imagem 1 – Ciclo característico de uma incorporação imobiliária. Para o crescimento das atividades neste setor é de extrema importância o aporte de capitais. como a exemplo de uma incorporação imobiliária. financiamento com recursos de fundos imobiliários. Percebe-se assim a vital importância de modalidades de crédito para a o financiamento das operações do setor.

9 esta operação. a motivação das empresas em abrirem o seu capital. A partir deste ponto será estudado o movimento de entrada das empresas na bolsa de valores. através de uma análise de desenvolvimento do setor ao longo da última década e as suas perspectivas de crescimento. Este trabalho tem como objetivo apresentar um panorama do envolvimento das empresas do setor da construção civil com o mercado de capitais. o comportamento das ações destas empresas e o movimento de fusões e aquisições ocorrido com as empresas do mercado imobiliário. dada a sua complexidade e o vasto número de companhias que atuam no setor de construção civil. as principais ofertas iniciais de ações e títulos no mercado aberto. em particular as empresas do mercado imobiliário. . as condições macroeconômicas que possibilitaram estas operações.

147.021.477.498 1.613 59.034. porém tomemos como premissa que o setor é o responsável pela produção de habitação e infraestrutura para a população e tem relevante peso nas contas nacionais e na formação de riqueza. Existem diversas razões que justificam a afirmação anterior.305 128.369.9 2006 4.287.484 2. o que representou cerca de R$ 137 bilhões de valor adicionado bruto à economia no ano de 2009.614 68. conforme dados da tabela abaixo.0 2001 1.136 1.0% no PIB nacional.2) 2003 1.3 (2.2 2009 3.206 5.219 2.258 84.3) Fonte: IBGE – Sistema de Contas Nacionais / Adaptado por: Banco de Dados da CBIC .10 2.9 2008 5.364 4. Analisando a participação do setor na formação do Produto Interno Bruto (PIB).101 137.179.702.5 2001 5. Ano Participação do PIB da Construção (%) 2000 5.1 4.7 (2.2) (6.2 1.287 4.421 96.858 111.661.7 6.666.556.6 2005 2.129 67.118.948 1.822 1. Tabela 2 – resumo contas nacionais: PIB.0 4. têm-se os seguintes dados: Tabela 1 – participação do PIB da construção civil no PIB total do Brasil (2000 – 2009).3 2. Valor Adicionado Bruto e Taxas de Crescimento Taxa real de crescimento (%) PIB Brasil Valor adicionado bruto (R$ x 106) Ano 6 (R$ x 10 ) Brasil Construção Civil Brasil Construção Civil 2000 1.3 2003 4.1) 2002 1.143.344 2.3) 2004 1.7 2007 4.228 3.015 2.3 2002 5.486 1.1 (3.7 2007 2.302.9 2008 3.935 1.239 1.842.868 5. PANORAMA DA CONSTRUÇÃO CIVIL AO LONGO DA ÚLTIMA DÉCADA E PERSPECTIVAS DO SETOR A construção civil é fundamental para o desenvolvimento do país.8 2006 2.699.1 2005 4.1 Fonte: IBGE – Sistema de Contas Nacionais Adaptado por: Banco de Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) Ao longo da última década o setor de construção civil tem apresentado uma participação média de 5.941.378 (0.004.273.1 8.881 2.470.648 56.7 2004 5.253 90.201 6.482 1.0 2009 5.

em particular. p.4) Ainda sobre o baixo desempenho do setor de construção civil. desemprego elevado e falta de políticas apropriadas de financiamentos de médio e longo prazos. tem-se que: O ano de 2001 foi peculiar pela sucessão de choques que atingiram em cheio as economias nacional e mundial. 2001. tem sofrido severamente os efeitos dos juros altos. Uma seqüência espetacular de crises – desde a escassez interna de energia elétrica. O setor encolheu 12. passando pelo contágio das dificuldades financeiras da Argentina. Visitando os acontecimentos históricos que justificam tal desempenho.11 Gráfico 1 – Comparação da taxa real de crescimento do Brasil com a do setor de construção civil. (CEE/CBIC. vindo a se recuperar apenas em 2004 quando apresentou crescimento de 6.7) .6%. pela desaceleração da economia mundial. para 2. 2004. o relatório de conjuntura econômica da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) afirma que: A construção civil. (CEE/CBIC. p.68% de 2001 a 2003. Fonte: IBGE – Sistema de Contas Nacionais / Adaptado por: Banco de Dados da CBIC Com base nos dados da tabela anterior e do gráfico acima se percebe que esta década foi marcada por um início conturbado para o setor da construção civil.1% negativo no ano seguinte e ainda registrando quedas nos dois anos posteriores. pela recessão americana e pelos atos terroristas de setembro último – alterou as expectativas de manutenção da expansão econômica iniciada em 2000. que viu sua taxa de crescimento declinar de 2% em 2000. massa salarial deprimida.

O ano de 2005 representou uma queda nas atividades da construção civil. iv) maior oferta de créditos e relativa estabilidade na política de juros.7% associado em grande parte ao bom desempenho da balança comercial e a recuperação do mercado interno. saneamento e infra-estrutura básica. iii) diminuição dos índices de desemprego. facilitando a disponibilidade de crédito imobiliário.] a partir do 2º trimestre.5) Apesar da queda de rendimento o setor registrou uma melhoria no nível de financiamentos com os recursos do SBPE e outro fator relevante foi o aumento do direcionamento de parte destes recursos para a produção de novas unidades habitacionais. com aumento em especial dos empregos formais. Praticamente não houve liberação de recursos públicos para subsídios à Habitação de Interesse social e os recursos do FGTS (que são privados sob gestão pública) ficaram novamente concentrados em operações com financiamento preferencial para a aquisição de unidades usadas. pelo fraco desempenho da economia nacional e pelo ajuste fiscal que tem privilegiado a contenção de gastos públicos direcionados aos investimentos em transporte. ampliação e cesta de materiais de construção. 2005. p. (CEE/CBIC.5) O ano de 2004 ainda registra uma reformulação do marco regulatório. Tais financiamentos além de não contribuir para o enfrentamento do déficit habitacional ainda não geram novos empregos formais na economia.931/04. p. (CEE/CBIC.. em especial a indústria de transformação. com a redução dos índices de inflação.4). reformas. pois esta foi atingida em cheio pela política monetária restritiva. MP 206/04 e Resolução 3. as atividades mais dependentes de crédito interno e da renda doméstica sinalizaram recuperação. que impulsiona o setor pelas suas interrelações com as demais atividades. p. a exemplo da construção civil” (CEE/CBIC. “[. que se traduz no aumento dos rendimentos médios e na massa salarial da economia.177/04.12 A recuperação do setor só ocorreu em 2004 com condições macroeconômicas mais favoráveis. o setor público ainda pecou pela má gestão dos créditos públicos e privados direcionados à habitação popular. 2005. ii) recomposição da renda disponível da população. O relatório da Comissão de Economia e Estatística da Câmara Brasileira da Indústria da construção ainda apontou que: O bom resultado da construção civil a partir do 2º trimestre de 2004 está relacionado a alguns fatores positivos: i) crescimento da economia interna. como a expansão do PIB nacional em 5. mas o aumento do repasse não foi suficiente para conter o avanço do déficit habitacional.. Ademais. O histórico problema do déficit habitacional brasileiro configura uma grande . através da introdução da Lei 10. aumento da renda e do crédito. 2005.

Apesar da recuperação do setor no ano de 2004 o déficit apresentou crescimento considerável. permitindo o avanço do déficit.4 milhões de moradias até o ano de 2003. aumento do número de postos de trabalho formais e manutenção dos índices de inflação. expansão do crédito imobiliário para o consumidor. da redução da taxa de juros e do crescimento da renda e emprego da população” (CEE/CBIC.13 oportunidade para o setor. O ano de 2005 registrou o maior aumento do déficit do período. atingindo a marca de 8.8 milhões de residências faltantes no ano de 2008. desde que seja criado um ambiente de estabilidade econômica favorável ao incentivo das operações de comercialização e produção de novas unidades habitacionais.2 milhões de moradias. 2006. sugerindo que apesar do crescimento do setor. os investimentos e recursos foram utilizados de maneira muito tímida para a construção de novas moradias. porém este ano representou também um momento de inflexão e o déficit iniciou uma tendência de queda atingindo a marca de 6.1). Abaixo se encontra um gráfico apontando o comportamento do déficit habitacional ao longo dos últimos anos. Os anos de 2006 e 2007 sinalizaram a retomada do crescimento do setor da construção motivada por um cenário econômico estável resultado da “desoneração de itens da cesta de material de construção. da expansão do crédito imobiliário. aumento da renda da população. através da redução da taxa básica de juros. Gráfico 2 – Histórico do déficit habitacional brasileiro (déficit absoluto) Fonte: Sinduscon – SP Pode-se reparar pelo gráfico acima que o déficit habitacional seguia praticamente estável e em torno de 7. O cenário econômico favorável sinalizava que o governo federal estava prestes a . p.

. p. melhoria da renda da população. através da redução de seu custo logístico e de produção. A crise do subprime teve fortes consequências na economia nacional e o setor de construção sentiu de modo significativo. basicamente seguindo o reflexo da implantação destas políticas nos anos anteriores. estimulada pela expansão do crédito. como também impacta positivamente as expectativas dos agentes econômicos ao retomar os investimentos fixos.] Fuga de capital externo. Já o ano de 2009 sofreu os impactos da crise internacional iniciada nos Estados Unidos da América. fruto de um crítico gargalo. prevendo-se dispêndios da ordem de R$ 503. (CEE/CBIC. O ano de 2008 apresentou ótimo desempenho fruto da estabilidade econômica. habitação e recursos hídricos. energia. Ao lançar o Programa de Aceleração do Crescimento – PAC.14 apresentar um modelo de crescimento econômico baseado em investimentos em infraestrutura como forma de melhorar a competitividade do produto nacional no mercado externo. o governo não apenas retoma seu papel de formulador das políticas de desenvolvimento do país. redução de juros e alongamento de prazos. O relatório de conjuntura econômica publicado pela Comissão de Economia e Estatística da Câmara Brasileira de Indústria da Construção apontou que: O ano de 2007 consolida o ciclo de retomada do crescimento da construção.9 bilhões em quatro anos a partir de 2007 em áreas como transporte. saneamento. (CEE/CBIC. além da significativa captação de recursos através de ofertas primárias de ações por parte das principais construtoras do país.9) Ainda sobre o bom desempenho do setor de construção no ano de 2007 o mesmo relatório apontou que: Ressalta-se ainda que o crescimento observado ao longo do ano está associado à expansão do setor imobiliário. focado nas classes de maior poder aquisitivo. p. oportunidades de emprego e a decisão do governo em priorizar os investimentos em infra-estrutura. Esta iniciativa permitirá elevar as condições de competitividade nacional. restringindo a obtenção de novos recursos. 2007. segundo informações do Governo Federal. além de melhorar os índices de desenvolvimento humano e criar as condições de sustentabilidade do crescimento ao multiplicar seus efeitos sobre a renda. 2007. Segundo Simão (2008) os impactos da crise internacional no setor foram os seguintes: [i.9) O Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) nasceu com o objetivo de estimular o investimento em infraestrutura de modo arrojado. particularmente do segmento “de mercado”. em janeiro último. o emprego e a arrecadação tributária da economia. em alguns casos paralisados há décadas.

se atua na solução do problema da informalidade. ainda combalido pelos impactos da crise mundial.] Aumento dos juros inibindo financiamentos de compradores e construtores.] Incerteza econômica também desmotivou o investimento de empresários no setor da construção. estimulando a aquisição de imóveis pelo público de baixa renda. apresentam-se também como novas oportunidades para o setor a realização de dois grandes eventos. Ao produzir unidades por meio das construtoras. que é uma mudança de paradigma em relação às políticas praticadas nos últimos anos. da regularização fundiária e da melhor utilização do espaço urbano. a Copa do Mundo de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016 na cidade do Rio de Janeiro. (CEE/CBIC. fazendo com que grande parte dos empreendedores adiasse os novos lançamentos – seguindo apenas com as obras em curso. [v. [iv. Minha Vida”. o governo federal lança em 25 de março de 2009 um novo programa de estímulo.7) Um ponto muito importante sobre este programa é que o setor público será responsável pelo subsídio e acesso ao crédito das famílias de baixa renda. Como forma de estimular o mercado de construção.15 [ii. pois foca exclusivamente a produção de novas unidades. O programa “Minha Casa. o “Minha Casa. [vi. Estes eventos deverão acelerar os investimentos ligados ao setor de infraestrutura. 2010. além de se combater o enorme déficit. [vii. . diminuindo o acesso de pessoas e empresas a este recurso (problema grave para o setor de construção que demanda alto nível de financiamento em suas operações). dada a grande carência nacional nesta área. Minha Vida” tem como objetivo a construção de um milhão de moradias para as famílias com renda de até dez salários mínimos. [iii. p. o consumidor adiou sua decisão de compra. garantindo assim a demanda para que o ente privado realize suas operações e invista neste segmento de mercado com mais confiança e segurança. pela iniciativa privada.] Ausência de capital de giro para empresas e novos empreendimentos. Somados a estes programas. Esse programa tem por característica o efetivo combate ao déficit habitacional.] Incertezas econômicas desmotivaram as aquisições de bens como imóveis.] Retração geral do mercado.] Restrições de crédito.

tanto na área habitacional.16 O cenário para o desenvolvimento do setor de construção civil se mostra muito favorável. . abrindo novas oportunidades para a utilização do mercado de capitais. PAC II e o “Minha Casa. quanto na de infraestrutura. Para que o setor acompanhe de forma sustentável esta onda de oportunidades. será necessária a estruturação de operações de financiamento além das tradicionais. Minha Vida”. Porém torna-se necessária a manutenção de condições macroeconômicas favoráveis e a continuidade dos programas de estímulo como o PAC I.

A.A. Cyrela Brazil Realty Empreendimentos e Participações S. MRV Engenharia e Participações S.A.A. Cerâmica Chiarelli S. Gafisa S.A.A. Construtora Sultepa S.A.A. Sergen Serviços Gerais de Engenharia S.A. Construtora Tenda S.A.A.A. Haga Indústria e Comércio S. Apresenta-se abaixo uma lista com as empresas de capital aberto listadas no setor econômico “Construção e Transporte”. JHSF Participações S. Inpar S.A. Tecnisa S. subsetor “Construção e Engenharia”. João Fortes Engenharia S. AS EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL E O MERCADO DE CAPITAIS No mercado de capitais existe um grande número de empresas de diversos setores da cadeia da construção civil. Tabela 3 – Empresas listadas por setor de atividade Materiais de Construção Camargo Corrêa Cimentos S. CR2 Empreendimentos Imobiliários S. Trisul S.A.A.A. CP Cimentos e Participações S. Eternit S.A.17 3. Construtora Beter S. Portobello S. Direcional Engenharia S.A.A. Mendes Júnior Engenharia S.A. PDG Realty Empreendimentos e Participações S. Construtora Adolfo Lindenberg S. Construtora Lix da Cunha S.A.A.A. Rossi Residencial S.A. Construção Civil Brookfield Incorporações S. Even Construtora e Incorporadora S.A.A. Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário S.A.A. Construção Pesada Azevedo e Travassos S. Helbor Empreendimentos S.A.A.A. segundo classificação da BM&FBovespa. .A. CIMOB Participações S. Rodobens Negócios Imobiliários S. EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A.

Segue abaixo uma tabela relacionando as principais ofertas de ações e títulos entre os anos de 2001 e 2007. Fonte: Construção Mercado edição n. Lopes Brasil Consultoria de Imóveis S. tem-se grande concentração de empresas voltadas exclusivamente ao mercado imobiliário.A.18 Engenharia Consultiva Sondotécnica Engenharia de Solos S. Tabela 4 – Oferta de títulos no mercado de capitais pelas empresas do setor da construção civil. Intermediação Imobiliária Brasil Brokers Participações S. ou seja. Fonte: BM&FBovespa Consulta realizada em 03/09/10 A tabela acima demonstra um maior número de empresas voltadas à incorporação.o 73. Tecnosolo Engenharia S.A. que tem sido o vetor indutor deste processo de abertura de capitais por parte das companhias do setor de construção civil.A.A.A. construção e intermediação imobiliária. Serviços Diversos MILLS Estruturas e Serviços de Engenharia S. .

que juntas absorveram 32% dos recursos destes investidores.9 bilhões. Ambas as emissões são oferecidas ao público em geral. No ano de 2005 apenas a Cyrela realizou operações que totalizaram R$ 0. Fonte: Construção Mercado edição n.9 bilhões e o crescimento frente ao ano anterior foi de 26. ou seja. O ano de 2007 somou R$ 6. tendo como diferença básica a conveniência do emissor em controlar a oferta de modo a medir o desempenho da ação de sua companhia. Do gráfico acima se percebe um crescimento significante durante o período. sendo que as operações mais expressivas foram as das empresas Cyrela e Gafisa. . Gráfico 3 – Volume de emissão de títulos entre setembro de 2005 e junho de 2007. apresentou um crescimento de 540%.9 bilhão.19 Entre os anos de 2001 a 2007 cerca de vinte empresas utilizaram o mercado de capitais como forma de captar recursos para os seus projetos. já no ano de 2006 o montante das operações totalizou R$ 4. através de emissões primárias e secundárias.o 73. No gráfico abaixo se apresenta a evolução anual das operações realizadas na bolsa de valores entre os anos de 2005 e 2007.5%. O valor total das captações alcançou a marca de R$ 14.9 bilhões.

pode-se dizer que: O Banco Central reduziu as taxas de juros para valores de um dígito. especialmente na compra de imóveis comerciais para renda. auditoria e responsabilização compartilhada. são elas: [i.2) . CITRON & LIMA Jr.20 Os números são expressivos. Conforme visto anteriormente. sem a necessidade de descapitalização da empresa. investidores dispostos a alocar recursos em seus projetos. através da prestação de contas. do mercado financeiro para os negócios do real estate. [v. 2010. analisando-se o setor de construção civil. ainda que pressionado por ajustar a política de juros à vertente utilizada pelas demais economias de destaque no ciclo conturbado de 2008-2009. expansão do crédito. A ação presente dos fundos de pensão e a venda de empreendimentos de pequenas unidades de escritórios para investidores de média capacidade ilustram esta mudança de visão mais conservadora.] Governança corporativa: a empresa passa a dispor de instrumentos e práticas que tornam sua gestão transparente. deve-se também contextualizar esse movimento de entrada das empresas no mercado de capitais através da revisão do cenário econômico nacional deste período. [ii. que é um marco histórico. aumentando a sua liquidez. pois impulsiona as vendas residenciais e muda o foco dos investidores mais conservadores. A razão para tal fato encontra-se nas condições macroeconômicas nacionais que alavancaram o desenvolvimento do setor.. [iii. pois a grande maioria das empresas busca no mercado.] Utilização de ações para aquisições de novas companhias. Apresentadas as expectativas gerais.] Maior acesso ao capital: esta é a mais comum motivação.] Liquidez patrimonial: as ações da companhia podem ser revertidas em moeda. (ALENCAR. Sobre a taxa de juros. aumento do número de postos de trabalho com carteira assinada e o aumento da renda do consumidor. Em geral as empresas decidem abrir seu capital por cinco grandes razões. p. porém é necessário estudar as razões pelas quais as empresas entraram no mercado de capitais e os fatores que contribuíram para os investidores buscassem as empresas do mercado imobiliário como alternativa de investimento. [iv. juro em níveis baixos produz transformações importantes. as empresas ligadas ao mercado imobiliário são as mais numerosas dentro da bolsa de valores. Para o real estate. são elas: queda da taxa básica de juros.] Melhoria da imagem institucional através da divulgação e reconhecimento da empresa frente ao mercado.

75% a. no ano de 2002 e atingindo o histórico valor de 8.a. em 2009. Merece destaque o crescimento de 19. estimulando construtores e consumidores. Já o consumidor sente-se motivado pela redução do custo do financiamento para a aquisição do imóvel. A redução da taxa de juros colabora de forma direta para o setor imobiliário. . Os gráficos a seguir demonstram a evolução da disponibilidade de crédito para o financiamento imobiliário ao longo dos anos de 2004 a 2009 e ainda incluem uma projeção para o ano de 2010. Adaptado de: SECOVI – Balanço do mercado imobiliário 2o trimestre de 2010.21 O comportamento da taxa entre os anos de 2002 e 2009 obedeceu a uma tendência de queda partindo de 25% a.8% no número de unidades financiadas entre os anos de 2007 e 2008. O construtor sente-se estimulado a investir em novos empreendimentos. indicando que a abertura de capital das companhias teve impacto sobre o número de unidades financiadas. haja vista a crescente oferta de unidades oriundas da capitalização das empresas que investiram em novos lançamentos.a. Fonte: Banco Central do Brasil – Boletim Focus de 06/08/10. Nota-se pelos gráficos a tendência de crescimento no volume e o número de unidades financiadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e através do uso de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). baseada no resultado do primeiro semestre deste ano. pois reduz o custo do capital para financiamento de operações. Gráfico 4 – Comportamento da taxa Selic entre 2002 e 2009.

. Adaptado de: SECOVI – Balanço do mercado imobiliário 2o trimestre de 2010.22 Gráfico 5 – Evolução do financiamento imobiliário através de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos e Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – Valores. Fonte: Banco Central. Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Caixa Econômica Federal. Gráfico 6 – Evolução do financiamento imobiliário através de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos e Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – Unidades.

Gráfico 7 – Comportamento do emprego formal no Brasil – saldo anual entre 2000 e 2009. Fonte: CAGED – Ministério do Trabalho e Emprego. apesar de algumas quedas anuais registradas nos dois aos posteriores. afeta diretamente o mercado imobiliário. . Entre 2000 e 2008 foram criados 794 milhões de empregos. Entre os anos de 2004 e 2008 o crescimento foi de 17%. Conforme apontado no gráfico a seguir.23 Fonte: Banco Central. pois contribui para o aumento da demanda. em 2007 o emprego formal volta a crescer e entra em uma trajetória decrescente em 2008 e 2009 devido à crise financeira internacional que afetou sensivelmente a economia nacional. quando este nível saltou de 645 milhões para 1. Caixa Econômica Federal. houve um incremento de renda significativo da população brasileira. Adaptado de: SECOVI – Balanço do mercado imobiliário 2o trimestre de 2010. Outro fator que estimulou o mercado imobiliário foi o aumento no número de postos de trabalho com carteira assinada. representando um aumento médio de R$ 153 por brasileiro economicamente ativo. Com a evolução da renda o brasileiro pode empregar uma fatia maior do seu orçamento na aquisição ou troca de imóveis e a sonhada casa própria passou a ser realidade para grande parte da população. Merece destaque o salto do nível de empregos entre os anos de 2003 e 2004.523 milhões. O aumento do número de empregos formais. que está utilizando o programa “Minha Casa. Adaptado de: SECOVI – Balanço do mercado imobiliário 2o trimestre de 2010. Minha Vida” como principal meio de acesso a este bem. Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

075. Fonte: IBGE – Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílios – PNAD. Em 30 de abril de 2008 o Brasil recebeu a classificação BBB. mas também para outros tipos de ativos. O ciclo de maior captação das empresas.03 pontos. outro fator que despertou o interesse do investidor externo no mercado brasileiro estava associado à obtenção do grau de investimento. com alta liquidez e taxas de atratividade menores nas economias mais evoluídas. (GREGÓRIO. 2010. Passa-se agora a avaliar o contexto mundial que favoreceu a captação de recursos por parte das empresas. o que favoreceu o fluxo de capitais externos para a bolsa de valores e em maio de 2008 o índice Bovespa atingiu a marca de 71. foca-se agora o estudo nos objetivos das empresas em realizar a abertura de capital. Gráfico 8 – Evolução do rendimento médio dos brasileiros entre 2004 e 2008. Foi discutido até o momento os fundamentos macroeconômicos nacionais que induziram o crescimento do mercado imobiliário e consequentemente motivaram as empresas deste setor a buscar recursos para a implantação de seus projetos através da abertura de capital com emissão de títulos em mercado aberto. p. ocorreu em um momento do ciclo da economia mundial. por meio das IPOs (2005-2007). colocando o país no foco das atenções de grupos de investimento.da agência de rating Standard & Poor’s. que aguçaram o interesse de investidores no mercado brasileiro.2) Além da taxa de juros atrativa. As empresas incorporadoras e construtoras foram à bolsa captar recursos . Analisado o cenário macroeconômico.24 . não somente para ativos relacionados ao real estate.

1) Ainda sobre a motivação das empresas em abrir capital. isso porque a ampliação do número de terrenos é fundamental para a implantação dos projetos destas empresas. (AMATO.] Reestruturação de sistemas construtivos a fim e tornar a empresa competitiva frente a um mercado aquecido e capitalizado.] alguns empreendedores buscaram capitalizar suas empresas no intuito de ofertar mais moradias e conseguir ganhar uma maior fatia não somente nos mercados em que vinham atuando. oferecendo empreendimentos para as classes alta.. de forma expressiva. [iv. [ii. [. A ampliação do banco de terrenos configurou-se como uma das mais importantes motivações de capitalização das empresas do mercado imobiliário. [vii. p.] Construção de novos empreendimentos. Com maior capital de giro as empresas utilizaram os recursos na construção dos novos empreendimentos e o número de lançamentos cresceu significantemente após o primeiro ciclo de ofertas iniciais. outro aspecto importante foi o da utilização dos recursos para a construção de novos empreendimentos. [viii.] Expansão geográfica de suas operações.. [iii.] Pagamento de dívidas.] Aumento da carteira de clientes através da diversificação de produtos. Esses recursos financeiros vieram. Outro fator de destaque foi à capitalização motivada pela expansão geográfica da operação das empresas do mercado imobiliário. Cabe destacar que a capitalização das empresas gerou um movimento inflacionário no preço dos terrenos. o que mais tarde configuraria um forte impacto no resultado financeiro de algumas empresas. .] Ampliação do seu banco de terrenos. [v. mas também em outros localizados nas mais diversas cidades e estados brasileiros. [vi. 2009. conforme apontado no gráfico a seguir.] Levantar recursos para operações de financiamento direto ao cliente. que avançaram por regiões até então pouco exploradas por estas corporações.] Aquisição de companhias dentro do setor imobiliário. por meio da abertura de capital com o lançamento de ações em Bolsa de Valores (Initial Public Offering – IPO). Grande parte dos prospectos de venda de ações e títulos apontavam como forma de avaliação do preço inicial a capacidade de geração de receita através do banco de terrenos e potencial geração de Volume Geral de Vendas (VGV) a partir deste banco de terrenos. média e baixa.25 motivadas principalmente pelos seguintes aspectos: [i.

o que corresponde a um crescimento de 49% entre os anos de 2006 e 2007. desenvolvido pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Em maio de 2010 este universo perfaz 26 empresas. O Índice Setorial de Real Estate (IRE) descreve o comportamento médio dos preços das ações das empresas de capital aberto que tem atuação no mercado imobiliário. Fonte: SECOVI-SP. as outras 8 com foco de atuação nos segmentos dos empreendimentos de base imobiliária. p. . Houve um acréscimo de 13. 2010. tem-se que: O índice abrange a totalidade dos negócios verificados no mercado à vista da Bovespa envolvendo ações das empresas empreendedoras imobiliárias e das que mantém portfólios de base imobiliária para renda. sendo 18 com atuação predominantemente nos segmentos de real estate residencial e. ou de imóveis para geração de renda. Para tal será utilizado o Índice Setorial de Real Estate. refletindo a aplicação dos recursos captados nas ofertas iniciais de ações. principalmente o de edifícios de escritórios para locação. (NRE/Poli-USP.2) Apresenta-se a seguir um gráfico da evolução histórica do IRE.301 unidades. O gráfico acima demonstra um expressivo crescimento no número de unidades residenciais lançadas na cidade de São Paulo. Apresentadas as motivações dos empreendedores do setor. passa-se agora a estudar o comportamento dos preços das ações destas empresas.26 Gráfico 9 – Evolução do número de unidades residenciais lançadas e Valor Geral de Vendas (VGV) na cidade de São Paulo entre os anos de 2004 e 2009. a série detalhada encontra-se no anexo deste trabalho. o de shopping centers e o de galpões industriais. Com relação à representatividade do IRE.

sob qualquer ponto de vista: inserção de mercado. Fonte: Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. A grande maioria destes processos se fundamentou em criar valor de forma artificial. por meio de margens de Ebitda evidenciada nos dados de comportamento passado de cada empresa. (GREGÓRIO & LIMA Jr. ou por . p. equação de funding. o “método” consistiu em projetar sobre o land bank. pode-se dizer que: Quando as ações foram precificadas para entrar na ciranda da Bovespa. num ciclo curto. geração de resultados e riscos. 2009. O gráfico acima aponta que no período compreendido entre os meses de setembro de 2006 e fevereiro de 2007 o IRE apresentou valorização maior que a do Ibovespa. a capacidade de geração de resultados. sugerindo que os preços praticados nas ofertas iniciais de ações foram superestimados.27 Gráfico 10 – Variação do índice setorial de real estate e do Ibovespa entre maio de 2006 e julho de 2010. Nota: foi atribuído o índice 100 para o IRE e o Ibovespa em maio de 2006 – criação do índice.2) Ainda sobre o sistema de precificação das ações elaborado pelas empresas responsáveis pela estruturação das operações de ofertas iniciais. com apoio na montagem de land banks (bancos de terrenos). comprados as pressas e sem a adequada validação dos empreendimentos projetados sobre eles.

2) O mês de outubro de 2007 registrou as maiores altas nos preços das ações das empresas do mercado imobiliário. p. como no exemplo citado anteriormente. Em maio de 2010 a PDG Realty adquiriu o controle da Agre com base em troca de ações. Muitas destas operações foram em parte motivadas pela grande concorrência existente no setor e na possibilidade de expansão através destas aquisições. em 2008 foram sete operações em um total de R$ 2.3 bilhões. O mercado de capitais provocou uma reestruturação no controle das empresas do mercado imobiliário.28 meio de múltiplos percebidos no mercado de capitais no setor de referência. Esses resultados produzem. (GREGÓRIO & LIMA Jr. 2009. resultando em VGVs grandiosos. o ano de 2009 registrou seis operações e um valor recorde de R$ 4. A Agre foi criada em outubro de 2009 através da fusão da Agra. Expressivo volume de terrenos (empreendimentos). valores das ações em patamares altos. com múltiplos pela casa das dezenas do valor patrimonial das companhias. Já no mês seguinte as ações iniciaram um movimento de declínio de suas cotações.8 bilhões. Como exemplo destas operações pode-se citar a estruturação da Agre. sobre os quais se aplicam margens Ebitda otimistas. O ciclo de desvalorização das ações incitou no mercado movimentos de fusões e aquisições entre as empresas de capital aberto do setor. Klabin Segall e Abyara. a taxas de atratividade calibradas pela percepção de comportamento de mercado especulado. provoca a especulação de capacidade de geração de resultados futuros nunca vistos pela própria empresa. fruto de um comportamento especulativo baseado nas favoráveis perspectivas do setor.5 bilhões. Segundo Prates (2010) apenas em 2007 ocorreram cerca de onze operações de fusões entre empresas de capital aberto do setor gerando operações da ordem de R$ 2. gerando novas corporações com alto valor de mercado. que passaram a utilizar os recursos obtidos nas captações para a compra de seus concorrentes. .

através da apresentação das principais operações de oferta pública de ações e títulos. CONCLUSÃO O presente trabalho teve como propósito traçar um panorama do envolvimento das empresas do setor de construção civil. as condições macroeconômicas que possibilitaram estas operações. que motivou posteriormente uma grande desvalorização das ações destas empresas.29 4. o comportamento do preço das ações destas companhias e o processo de fusões e aquisições ocorrido. Em seguida foi descrito o movimento de abertura de capitais por parte das companhias do setor. permitindo às empresas vislumbrarem taxas de crescimento até então desconhecidas. estimulando uma onda de fusões e aquisições que permitiram uma reestruturação dos players de mercado. as motivações das empresas para a abertura de seu capital. . principalmente àquelas voltadas ao mercado imobiliário. Faz-se uma crítica ao modelo utilizado nas ofertas iniciais para a precificação das ações. foi apresentado um panorama da evolução do setor ao longo da última década e as suas perspectivas de crescimento para os próximos anos. pois foram levantados grandes volumes de recursos em curto espaço de tempo. foi vital para o crescimento destas companhias frente ao cenário de oportunidades que se apresentava. Para que fosse alcançado o objetivo. em particular as do mercado imobiliário. visto que este foi impróprio na medida em que geraram valores superestimados e artificiais. Concluí-se que a abertura de capital das empresas do setor de construção civil. com o mercado de capitais.

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ANEXO A – Série histórica do Índice Setorial de Real Estate Elaborado pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo .