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27/02/2016

AcrdodoSupremoTribunaldeJustia

AcrdosSTJ
Processo:
NConvencional:
Relator:
Descritores:

NdoDocumento:
DatadoAcordo:
Votao:
TextoIntegral:
Privacidade:
MeioProcessual:
Deciso:
Sumrio:

AcrdodoSupremoTribunaldeJustia
08A1057
JSTJ000
URBANODIAS
LOCAOFINANCEIRA
LEGITIMIDADEPASSIVA
ACOEXECUTIVA
DESPESASDECONDOMNIO
RESPONSABILIDADEPELOPAGAMENTO
SJ20080710010571
10072008
UNANIMIDADECOM*DECVOT
S
1
AGRAVO
NEGADOPROVIMENTO
1.Alegitimidadedoexecutado,demandadoporalegadamenteserresponsvelpelo
pagamentodasdespesascomunsdocondomnio,sestasseguradasenaactada
assembleiadocondomnio,constaroseunome.
2.Porviadoregimeregraconsagradonoartigo1424doCdigoCivilaolocatrio
financeiroquecompeteopagamentodaquotapartedevidapelafracoqueocupa,em
homenagemaopreceituadonoartigo10,n1,alneab)doDecretoLein149/95,de24
deJunho,naredacodadapeloDecretoLein265/97,de2deOutubro.

DecisoTextoIntegral:
AcordamnoSupremoTribunaldeJustia:

1.Relatrio
BancoAA,S.A.deduziuoposioexecuoquelhemoveuoCondomniodoPrdio
ConstitudoemPropriedadeHorizontal,sitonaR....,ns132a314,enaR....,163,Porto,
alegando,emsntese,quenolhesoexigveisasimportnciasporestereclamadas,mas
simlocatriaquefoidasfracesindicadas,BBEmpresasdeConstruoS.A.,eda,
desdelogo,asuailegitimidadeparaserresponsvelpelopagamentodasmesmas,para
almdequenuncafraconvocadaparaasassembleiasgeraisdocondomnioedequetais
despesassempreforamsuportadasporaquelafirma,locatriafinanceiradasfraces
determinantesdasmesmas,ataomomentoemquelheforamdevolvidasporviada
procednciadeumaprovidnciacautelarque,entretanto,contraelainstaurara,certoque
opagamentodasditasdespesasso,deacordocomopreceituadonoartigo10,n1,
alneab)doDecretolein149/95,de24deJunho,daresponsabilidadedolocatrio
financeiro.Maisdissequealocatriafoideclaradainsolvente,tendoaexequente
reclamadonoprocessodeverificaoegraduaodecrditosocrditocorrespondenteao
montanteaquipeticionado.
Contestouoexequente,alegando,almdomais,desconhecerarelaojurdicaentrea
executadaeaquelaempresa,equeaobrigaodepagamentodasprestaesno
desaparecepelosimplesfactodetervistooseucrditoaprovadonoprocessode
recuperao.
Emsededesaneador,foiaexecutadajulgadapartelegtimaadcausame,emconsonncia
comtalposio,apsinstruo,aoposiofoijulgadaparcialmenteprocedente,ficando
aquantiaexequendareduzidaa29.250,42ejuros.
EstasdecisesmotivaramrecursosparaoTribunaldaRelaodoPorto,aqueladeagravo
eestadeapelao.
Oprovimentodaqueledeterminouaabsolviodainstnciadaoponentepelofactodeter
sidojulgadaparteilegtima.
Nabasedestadecisoesteve,sobretudo,aconsideraodanaturezajurdicadalocao
financeiraimobiliriaquevisaofinanciamentodaaquisiodafracopelolocatrio
financeiro,talcomoficousublinhadonumacrdodamesmaRelaoecujorelatorfoi
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oentoDesembargadorFonsecaRamos,e,maisconcretamente,odispositivolegalsupra
citado,namedidaemqueomesmo,emvigordatadacelebraodoscontratos
cogente,imperativo,porassuasnormasseremgeraiseabstractas,notendoeficcia
meramenteobrigacional,antesseimpondoaterceiros,logo,incasu,aocondomnio.
FoiavezdestarecorrerparaesteSupremoTribunal,tendo,paraoefeito,apresentadoasua
minutaquefechoucomasseguintesconcluses:
Olocadorfinanceirosdeixardeserorealeefectivoproprietriodobemlocadono
finaldocontratodelocao,casoolocatrioexeraocorrespondentedireitodeopode
compra.
No,pois,correctaaafirmaodequeapenasolocatriofinanceirodefraces
autnomascolhevantagensdasdespesascomunspois,seocontratodelocaono
chegaraoseutermo(comosucedeunocasodosautoscfr.ponto12dafactualidadedada
comoprovada)ouse,achegado,olocatrionooptarpelaaquisiodobemlocado,
quemcolheasvantagensdasaludidasdespesascomuns,porumlado,olocatrio,
enquantotiveroseugozoe,poroutro,olocadorporcontinuaraseroseuproprietrio.
Nostermosdoart.1424,n1,CdigoCivil,asdespesascomunssopagaspelos
condminosemproporodovalordassuasfraces,sendoquecondminosso,como
resultadon1doart.1420domesmodiploma,osdiversosproprietriosdasfracesque
compemoedifcio.
Taldisposioemnadafoiderrogadapeloart.10n1al.b)DecretoLein149/95(com
aredacoquelhefoidadapeloDecretoLein265/97),poistratamsedenormasde
diferentenatureza:"aprimeiratemnaturezareal,vinculandoergaomnesdadaa
conexofuncionalentreaobrigaoeodireitorealobrigadoquemtitulardodireito
real,asegundarevestenaturezaobrigacional,vinculativainterpartes"(nestesentido,o
Ac.STJde19.3.2002,inproc.361/016).
Alis,sedvidasexistissemacercadoalcancedoart.10DecretoLein149/95,o
vertidonapartefinaldorespectivoprembuloeliminavaasaodizer:"enunciamsemais
completamenteosdireitosedeveresdolocadoredolocatrio,demodoaasseguraruma
maiorcertezadosseusdireitose,portanto,ajustiadarelao"(sublinhadonosso).
Istoposto,
Comoevidente,oproblemadaresponsabilidadedolocadorfinanceiropelopagamento
dasdespesascomunsapenassecolocanoscasosdeincumprimentodocontratode
locaoporpartedolocatrio.
Assim,aaceitarseoentendimentoperfilhadonoacrdorecorridonosentidodequeo
locadorfinanceirodefracesautnomasnoresponsvelpelopagamentodas
respectivasdespesascomuns,omesmo(queproprietriodasfracesautnomas
locadas)estaria,noquedizrespeitosdespesasdocondomnio,atransferirparaos
demaiscondminosoriscodonegcioquecelebroucomolocatrio,namedidaemque
ficariadesoneradodopagamentodetaisdespesasqueromesmofosseounoefectuado
poresteltimoe,melhordoqueisso,nodeixavadebeneficiarcomasdespesasde
conservaoe/oudebeneficiaosuportadaspelosdemaiscondminos.
Ouseja,peloentendimentopropostonoacrdorecorrido,odonodasfraces,porque
escolheumalolocatrio,viaasmesmasconservadasoubeneficiadassemterque
despenderumtosto.
evidentequenopoderserassim,sobpenadeseadmitirqueolocadorfinanceiro
enriqueasemcausacustadosdemaiscondminos.
Enosediga,comosediznoacrdorecorrido,queoentendimentoacabadodeexpr
"peca,porumladopeladesconsideraodequetambmoproprietriopodeincorrerem
incumprimento,nosendoessaumasituaoinvulgar,e,poroutro,porqueolocadorest
nosantpodasdaposiodeproprietrioemrelaocoisa:noescolheobem,no
determinaassuascaractersticas,nosepreocupacomasuarentabilidadesotudo
assuntosquedizemrespeitoaoutente/locatrio".
Naverdade,olocadorsempreteraresponderpeloseuincumprimentopelasfraces
autnomasdequeproprietrio,aopassoqueolocatriopodenoserdonodecoisa
nenhuma,peloqueaprobabilidadedeocondomnioobteropagamentodasdespesas
comunsdolocador,emregra,significativamentemaiordoquedeoobterdolocatrio.
Depois,porqueolocador,apesardenoescolherobemlocado,conformasecoma
escolhafeitapelolocatrio,nosevislumbrando,pois,quediferenapossahaverentreas
duassituaes.
Emfacedoexposto,deveentendersequeolocadorfinanceirodefracesautnomas
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responsvel,peranteocondomnio,pelopagamentodascorrespondentesdespesas
comuns.
Entendendodiferentemente,oacrdorecorridofezerradaaplicaodoartigo10n1
alneab)DecretoLein149/95(comaredacoquelhefoidadapeloDecretoLein
265/97)eviolouodispostonosartigos1420,n1,e1424,n1,CdigoCivil,peloque
deveserrevogadoe,consequentemente,mantidoodecididoem1Instncia.
Emdefesadoarestoimpugnado,contraalegouarecorrida.
2.Asinstnciasderamcomoprovadososseguintesfactos:
1AexecutadaproprietriadasfracesautnomasdesignadaspelasletrasAGM,AGN,
AGO,AGP,AHH,AHI,AHJ,AHL,AID,AIE,AIF,AIG,SH,SI,SJ,SL,SM,SN,SO,SP,SR,
SS,ST,SU,SV,eSXdoprdioconstitudoempropriedadehorizontalsitonaRua...132a
314enaRua...,Massarelos,Porto,comapermilagemnumtotalde48,5.
2Noforampagasasquotasdasdespesasdecondomniorelativasaessasfraces
autnomasrespeitantesatodosostrimestresdoanode2001,do1trimestredoanode
2002,ovalorde2.627,08do2trimestrede2002.
3Nofoipagoataodia8doprimeiromsdorespectivotrimestreasquotasde
despesasdecondomniodetodosostrimestresdoanode2000edo3trimestredoanode
2002.
4Asquotasdoanode2000respeitantessreferidasfracesforamdomontantede
14.901,62,conformeoteordadeliberaodaassembleiadecondminosde04.01.1999,
conformeoteordodocumentodefls.27a29dosautosexecutivosqueaprovouo
oramentopara1999,oqualvigoroutambmem2000.
5Asquotasdoanode2001respeitantessmesmasfracesforamdomontantede
13.409,76,conformeoteordaactadefls.30a50daexecuo.
6Asquotastrimestraisdoanode2002respeitantessmesmasfracesforamdo
montantede3.652,65conformeoteordodocumentojuntoafls.51a67daexecuo.
7Osmesmosvaloresvigoraramparaoanode2003.
8DseporintegralmentereproduzidoeintegradooteordoRegulamentodo
Condomniojuntoafls.1a26daexecuo.
9Aspreditasfracesestiveramportodooperodoaquesereportamasquotase
despesasdecondomniopeticionadas,dadasdelocaofinanceirasociedadeBB
EmpresadeConstrueseObrasPblicasCC,S.A.,conformeoteordocontratojuntoa
fls.13a25.
10Dseporintegralmentereproduzidooteordosdocumentosjuntosafls.26a69.
11ABBfoiconvocadapelaAdministraodoCondomnioexequenteparaasreunies,
ordinriaseextraordinriasdasAssembleiasdeCondminos.
12Em22deMaiode2002asfracesreferidasforamrestitudasoponente.
13Todososcontactos,convocatrias,avisos,actasedilignciasrelativosao
condomnioaquiemcausa,eramdirigidosdirectamente,pelaexequenteSociedadeBB,
S.A.
14Relativamenteao3trimestrede2003,aoponentepagouovalorde3.641,46.
15Aexequenteenviouoponenteacartadatadade30102003,juntaafls.96a97,a
qualfoirecebidapelooponenteem31102003.
16Aoponenteenviouexequenteacartajuntaafls.100.
17Aexequenteenviouoponenteacartajuntaafls.102.
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18Aoponenteenviouexequenteacartadatadade21112003,juntaafls.104.
3.Quidiuris?
AquestonicatrazidanossaconsideraoadesaberseaexecutadaBIPLeasing
SociedadedeLocaoFinanceira,S.A.,parteilegtimaparaaexecuoquelhefoi
instauradaporCondomniodoPrdioConstitudoemPropriedadeHorizontal,sitonaR.
...,ns132a314eR.da...,n163,Porto,talcomosentenciouaRelaodoPorto,
revogandoojulgadoda1instnciaouse,pelocontrrio,partelegtimacomopugnaa
recorrenteemapoioaestadeciso.
Paratrsficouomritodaoposio,jqueaRelao,comoficoudito,julgouapenasde
forma,considerandoaoponenteparteilegtima,revogando,destarte,oquea1instncia
tinhaaesterespeitodecidido,econsiderando,logicamente,prejudicado,oconhecimento
daapelao.
Atarefasurgenosalgofacilitadanajustamedidaemque,paraobtermosresposta,
necessriosetornaanalisaroqueconcretamenteconstadosttulosdadosexecuo.
Svendooquelestquepoderemosemitirumjuzocertosobreaquestoda
legitimidadeouilegitimidadedaexecutada,aquirecorrida.
Exameestequeexignciafundamentalluzdoqueestpreceituadonoartigo55,n1,
doCdigodeProcessoCivil,aexecuotemdeserpromovidapelapessoaquenottulo
figurecomocredoredeveserinstauradacontraapessoaquenottulotenhaaposiode
devedor.
Interessanos,pois,saberseaexecutadarecorrida,temnosttulosaposiodedevedora.
ComoreconheceLebredeFreitas,alegitimidadedaspartesdeterminase,naaco
executiva,commuitomaiorsimplicidadedoquenaacodeclarativa.
Ejustifica,dizendoqueenquantonestahqueindagardaposiodaspartesemfaceda
pretenso,oqueimplicaaveriguaratitularidade,realoumeramenteafirmadapeloautor,
darelaoououtrasituaojurdicamaterialemqueelasefunda,,naacoexecutiva
aindagaoafazerresolvesenoconfrontoentreasparteseottuloexecutivo:tm
legitimidadecomoexequenteeexecutado,respectivamente,quemnottulofiguracomo
credoroudevedor(AAcoExecutivaLuzdoCdigoRevisto2edio,pgina
102).
TambmAnselmodeCastronodeixadesalientaresteaspecto,aodizerquealeid
umanoodepartequeseaproximadoconceitodeparteverdadeiraoulegtimana
acodeclarativa,edelasevquenovaleemprocessoexecutivoumconceitode
legitimidadequesereconduzasimplesafirmaodatitularidadedodireitoda
obrigao,namedidaemqueestaterdeseapresentarfundadanoprpriottulo.
Esublinha:
Contudo,nodeixaanoodepartedecontinuararevestircarcterformal,postoque
nointeressaaefectivatitularidadedodireitomasapenasaquelaqueseencontreno
ttulo.
ComoexcepoaestaregraapontaoinsigneesaudosoProfessorcoimbro,oscasosde
falecimentodaspessoasquefiguramnosttulos,oquelegitimaaintervenodos
sucessores(AAcoExecutivaSingular,ComumeEspecial,pginas76e77).
TambmMiguelTeixeiradeSousadestacaestamesmaideia,apartirdanooconsagrada
noartigo55,n1doCdigodeProcessoCivilasparteslegtimasparaaexecuo
determinamse,emregra,emfunodoprpriottuloexecutivo,nodeixando,contudo,
defazernotarqueemcertassituaesissonoacontece(exemplos:casosdecontratopara
pessoanomearouafavordeterceiro,emquealegitimidadeexecutivapertenceento
pessoaquevenhaasernomeadacomotitulardosdireitosprovenientesdocontrato()
ouaoterceiroquevenhaaserindicadocomobeneficirio,paraalmdoscasosde
chamadalegitimidadeindirectadossucessores,jreferida(AcoExecutivaSingular,
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pginas135e136).
Domesmomodo,AmncioFerreiranoschamaaatenoparaofactodealegitimidade,na
acoexecutiva,seaferiratravsdeumcritrioformal,diversamentedoqueocorrena
acodeclarativa,ondesefazapeloaumcritriosubstancial,identificandoseaquia
legitimidadecomointeressequeoautoreorutm,respectivamente,emdemandare
contradizer.
EnosecoibiudecitarAlbertodosReisparafazerrealaraideia(certa)dequefigurar
nottulocomocredornoomesmoquesercredoreternottuloaposiodedevedor
coisadiversadeserrealmentedevedor(CursodeProcessodeExecuo10edio,
pginas70e71).
Finalmente,RemdiosMarquesjustificaestalinhadeargumentao,dizendo
precisamenteporquenaacoexecutivasevisaobteratutelaefectivadodireitonsito
nottuloexecutivoaumaprestaoqueseencontraviolado,ointeressedirectoem
demandareointeressedirectoemcontradizer(porcujorespeitoseafirmaaideiade
legitimidadeprocessual)noradicanaspessoasquesotitularesdarelaomaterial
controvertida,talqualmenteestaconfiguradapeloautor.Antessoparteslegtimas
quemnottuloexecutivofiguracomocredorecomodevedor.Daqueottulo
desempenheumafunolegitimadoraqueserveparadelimitarsubjectivamentea
execuo(CursodeProcessoExecutivoComumFacedoCdigoRevisto,pgina110).
Nofoisempropsitoqueconvocmostodosestesensinamentosdoutrinais,todoseles
tecidosvoltadoestatudonoartigo55,n1doCdigodeProcessoCivil.
queaointerrogarmonossobresearecorridatemounolegitimidadepassivaparaa
execuoquelhefoimovidapelarecorrente,temos,necessariamente,queaveriguarsea
mesmaconstanosttuloscomodevedoradaexequente,aquirecorrente.Svendosel
constacomotalquepoderemosafirmarasualegitimidadecasocontrrio,outra
conclusonopodesertiradaquenosejaadasuailegitimidade.
,pois,esteparticularpontoquenosinteressaejnosaberseela,efectivamente,
devedoradaexequente.
Deacordocomodispostonoartigo46,n1,alnead)doCdigodeProcessoCivil,
podemservirdebaseexecuoosdocumentosaque,pordisposioespecial,seja
atribudaforaexecutiva.
Nestecontexto,oartigo6,n1,doDecretoLein268/94,de25deOutubro,prescreveo
seguinte:
Aactadareuniodaassembleiadecondminosquetiverdeliberadoomontantedas
contribuiesdevidasaocondomnioouquaisquerdespesasnecessriasconservaoe
fruiodaspartescomunseaopagamentodeserviosdeinteressecomum,queno
devamsersuportadaspelocondomnio,constituittuloexecutivocontraoproprietrio
quedeixardepagar,noprazoestabelecido,asuaquotaparte
Postosperanteestarealidade,aprimeiratarefaquenosimposta,cifraseemaveriguarse
nosttulosdadosexecuoactasdeassembleiasgeraisdocondomnioexequente
constaaexecutadacomodevedora.
Antesderespondermosaestaquesto,nopodemosdeixardeestranharofactodea
executadaserdemandada,certoque,nosfactoselencados,constaqueBBlocatria
financeiradasfracesrelativassquaisaexequentereclamaopagamentodedespesasde
utilizaocomumcomotendosidoconvocadapelaAdministraodoCondomniopara
asassembleiasgerais(ponton11),e,ainda,quetodososcontactos,convocatrias,
avisos,actasedilignciasrelativasaocondomnioforamparaeladirigidosdirectamente
(ponton13).
Deigualmodosenosantolhacomoesquisitoofacto(noelencado,masnoimpugnado,
antesataceite)dealocatriafinanceira(BB)terentradonumprocessodeinsolvncia,
em2002,oquemotivoureclamao,norespectivoprocesso,porpartedaaquiexequente
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recorrente,daquantiaporelaexigidaexecutada.
Paraestefactoinslitoencontrouaexequenterespostaadequada,dizendoquea
obrigaodolocadorfinanceironodesaparecepelofactodeveraprovadooseucrdito,
nopodendo,todavia,receberduasvezes.
Fcilcompreenderanossaperplexidadeperanteestaltimarealidade:comquebulasfoi
arecorrentereclamaropagamentodoseucrditoaoprocessodeinsolvnciadalocatria
financeira?!
E,logoaseguir,correuainstauraresteprocessocontraaaquiexecutada?
Equaloinstitutojurdicoquelheasseguraopoderdedemandar,porumladoalocatria
financeira(emsededeprocessodeinsolvncia)e,poroutro,aaquidemandada,na
qualidadedelocadorafinanceira?
Quesolidariedadepassivaestaeondeseapoia?
Sinceramente,nosabemos.
Enosabemosnosporquenosabemos,massimporquenadalegitimaestadualidade
depretenses.
Adiante,poisanossatarefasaberdalegitimidadedademandada.
Paradesvendarmosomistrioescondidonasprimeirasinterrogaesprocuramossabera
razodasconvocatrias.
EncontramolonoRegulamentodoCondomnio:noartigo37estescritoquetodoo
condminotemodireitodeassistir,interviredeliberar(n1).
Ouseja,aexequentesempreviualocatriafinanceiracomodialogantevlidapara
participarnasdeliberaesdocolectivo,fazendo,inclusive,aprovardespesas,essas
mesmasqueagorareclamadalocadorafinanceira(!).
Enosedigaqueasituaoerainocente,que,noutrassituaes,locadoresfinanceiros
noparticiparamevotaramnasmesmssimasassembleiasgerais,poisumasimples
olhadelaparaasactasjuntaspermitenosverque,porexemplo,BCPLeasingS.A.
participounelas(cfr.fls.66).
Ajustificaoparaestaconstataononosparececomplicada.Nohaquinadade
censurvel:quehsituaesesituaes,umasvezesresponsvelpelopagamentoa
prprialocadorafinanceira,outrasjoseralocatriafinanceira,tudodependendoda
realsituaodefruiodasfracesoriginadorasdasdespesascomuns.
Nosepode,pois,teorizar.Tentaremosiraopormenormaisadiante.
Bom.
Aquichegados,alturadeirmosdirectamentenossaquestoerespondermos,positiva
ounegativamente,mesma.
Masaresposta,comoficoudito,pressupequesesaibaoqueconstanosttulos,nas
actas.
luzdoartigo6dojcitadoDecretoLein268/94,de25deOutubro,aactaparavaler
comottuloexecutivoterdeconternosonomedodevedor,mastambmomontante
emdvida:assimficarsatisfeitaaexignciacontidanoartigo45,n1,doCdigode
ProcessoCiviltodaaexecuotemporbaseumttulo,peloqualsedeterminamofime
oslimitesdaacoexecutiva.
Mas,antesdedarmosumarespostaconcretaaoproblema,convm,ainda,precisarum
ponto.queemdvidaestapenasoquedizrespeitoaosanosde2001e2002,poisque,
noquedizrespeitoa2003,aoponenterecorridapagouoreclamado(ponton14dos
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factosdadoscomoprovados).
Aindaumoutropormenor:asfracesforamentreguespelalocatriafinanceiralocadora
financeiraem22deMaiode2002(ponton12dosfactoselencados).
Situadosnotempo,eisnosalerasactas,osdocumentosqueasinstncias,deumaforma
errada,deramcomoreproduzidos.
E,lendoos,nodescortinmosnelasumanicarefernciaaquirecorrida.
Comefeito,quemaparecenaslistasdasactaseemactasalocatriafinanceiraBB(cfr.
fls.36,ondeformulouumadeclaraodevoto,efls.45acta1/2001,fls.63acta
1/2002aactan2juntaafls.68dizrespeitoaumaassembleiarealizadanodia20de
Maiode2003enelanosefazrefernciaalgumanemlocatrianemlocadora).
Curiosamente,estaltimaactaanicaafazerrefernciasuanaturezacomo
constituindottuloexecutivoporrefernciaaumalistaanexaquenoconstadosautos.
Nofigurando,comonofigura,nasactasqueforamdadascomottulos,como
devedora,nuncapoderiaaexecutadaserdemandadacomodevedoradaexequente.O
mesmodizerque,emrespeitoabsolutopelopreceituadonoartigo55,n1,doCdigo
deProcessoCivil,aquelanuncapoderiaserjulgadacomopartelegtima.
Eis,pois,arespostacertaquestoquenosfoicolocadapelarecorrente:bemdecididofoi
peloTribunaldaRelaodoPortoaquestoda(i)legitimidadepassiva.
Adecisoimpugnadanomerececensura,antesconfirmao.
Adecisoquenoajustificao,comoseirver.
Poderamospararaqui.
Noresponderamos,contudo,aoqueestevenabasedaargumentaomotivadorado
recurso.
Ademais,comprometemonoshpoucoadiscutiresteprecisopontodesaberaquem
competeopagamentodasdespesasrespeitantesspartescomunsdeedifcioem
propriedadehorizontalnocasodehaverfracesocupadaspormordecontratosde
locaofinanceira,seaolocatriofinanceiroouaolocadorfinanceiro.
Temosparans,ressalvadoorespeitoporentendimentodiferente,que,emprincpio,o
locatriofinanceirooresponsvelpelopagamentodasdespesasdocondomniorelativas
spartescomuns.
Expliquemonos,ento.
On1doartigo1424doCdigoCivilprescreve:
Salvodisposioemcontrrio,asdespesasnecessriasconservaoefruiodaspartes
comunsdoedifcioeaopagamentodeserviosdeinteressecomumsopagospelos
condminosemproporoaovalordassuasfraces.
Asdespesasrelativasaopagamentodeserviosdeinteressecomumtmavercoma
limpeza,aesttica,aportaria,asegurana,aconservaodosjardins,esemelhantes,que
contribuamparaobemestardoscondminoselhestornemavidaaprazvelno
condomnio(JorgeAlbertoAragoSeia,PropriedadeHorizontal2ediopgina
125).
Nasdespesasnecessriasconservaoefruiodaspartescomunsdevemincluirse
todasasquesoindispensveisparamanteressaspartesemcondiesdepoderemservir
paraousoaquesedestinam,independentementedomontanteaque,emcadapasso,
ascendam(PiresdeLimaeAntunesVarela,CdigoCivilAnotado,VolumeIII2
edio,pgina431).
Osencargosdeconservao,usoefruioenglobamtodasasdespesasdecorrentesdo
usoefruiodaspartescomuns,nomeadamente,asresultantesdeserviosprestadospor
terceirosnointeressecomumdoscondminos,comosejam,porexemplo,osdelimpezae
deconservaoregulardosbensouinstalaes(LusA.CarvalhoFernandes,Liesde
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DireitosReais,pgina367).
perguntasobrequemdeveresponder(peranteocondomnio)pelopagamentodetais
despesas,respondeolegisladorcomumarespostaqueparecebvia:sooscondminos,
salvodisposioemcontrrio.
Umaleiturapuramenteconceitual,obrigarnosiaaridicularizaranossaangstiaperante
talclarividncia.Mas,comosabemos,nomundosaparentementeascousasnossurgem
comsimplicidade.
Onossoesprito,quenonaveganajurisprudnciadospurosconceitos(muitolonge
disso),noficariatranquilocomtalresposta(aparentemente)claraperanteocasoquenos
preocupaqueodesaberseolocatriofinanceiroounoresponsvelpelopagamento
detaisdespesasdecorrentesdousocomum.
Aquesto,nofimdecontas,deinterpretao.
Olegisladorcontinuaaentenderporbemforneceraosdecisorespistasdeinterpretao,
assumindoumproblemaquenodasuaregedoria,comosefizessesentidoqueos
jurisprudentesnosoubessemasboasregrasdeinterpretaoeaplicaodoDireito,
apontandoasnoartigo9doCdigoCivil.
duvidosoquetaisorientaesimpostaspelo(todopoderoso)legisladortenhamhoje
guaridafacedoDireitoFundamental.
Comaprofundidadequeselhereconhece,FernandoJosBronze,louvandoseno
dispostonoartigo202daConstituio,nodeixadeenfatizarqueoproblemada
(racionalizada)realizaojurdicodecisriadanormatividadejurdicavigente(enquanto
expressoemblemticaedimensoconstitutivadoEstadodeDireito)daautnoma(e
responsvel)competnciadostribunais,quedeveropressuporparaoefeito(em
dialcticacorrelatividade)omritodocasojudicando,oprobjectivadosistemajurdico
eo(devenientee)especficosentidodajuridicidade,razopelaqualoalvitradonon3
doartigo202daConstituiodeterminariaarevogaodosactuaisartigos8,9,10e
11doCdigoCivil.
Peranteestaargumentao,deve,ento,concluirsepelairrelevnciadasnormasjurdicas
referidas?
Claroqueno.ComosalientaoProfessordeCoimbraquetemosvindoacitar,elaspodem
valermuitodesdequemostremconsonnciacomasua(melhor:tambmsua)posio
crtica.
Paratanto,necessriosetornaqueseabandone(emdefinitivo)aclssicadistinoentre
oproblemaprticododireito(reservadovoluntasdolegislador)eoproblemateortico
dopensamento(quenasuainsignificncia,seconfiavaaosjuristasdecidentesese
entendiasusceptveldeserresolvidopelatautolgicalgicaaponfntica)equese
conclua(deumavezportodas)queoproblemadecidendoopontodepartidaea
perspectivadoexercciometodonomolgico,edequeesteltimo,holisticamente
considerado,tomouolugartradicionalmenteocupado,emtermosdualizados,pelas
questesdainterpretaoedaintegraodaslacunas(QUAESUNTCAESARIS:ET
QUAESUNTIURISPRUDENTIAE,IURISPRUDENTIAE,COMEMORAESDOS35
ANOSDOCDIGOCIVILVOLUMEII,PG.77eseguintes).
comestaaberturadeespritoqueteremosderesponderquestocolocada,virandoos
nossosolhosparaarealidadehodierna,fazendo,emsuma,umesforodenofossilizao
dopensamentodecisrio.
Queremoscomistodizerqueluzdarealidadequehojesenosoferecenovos
instrumentosderiqueza,novasgarantias,novosinstitutosquetemosdeenfrentaro
nossoproblema.
Muitoclaramenteaquestoesta:serlcito(melhor:serjusto)considerar,hicetnunc,
apenasescondminooproprietrio?
Ou,poroutraspalavras,serqueolocatriofinanceironoumverdadeirocondmino?
Maisainda:serqueolocador,nocasodalocaofinanceiraimobiliria,umverdadeiro
proprietrio(seque,nosdiasdehojesepodeveroproprietriocomonosdiasdeontem
oudeanteontem)?
Ounoserdeconsiderarque,postosperanteumalocaofinanceiradenatureza
imobiliria,nopodemosedevemosconsiderarapenases(isto,enquantovigoraro
contratodelocaofinanceira)olocatriocomocondmino?
Nofimdecontas,aperguntaquepairanonossoespritoeemrelaoqualpretendemos
obterresposta,simplesmente,esta:quemque,facedonossosistemajurdico,
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condmino?
Claroquenoignoramosasguasemquenavegamos:estamosemplenocampoda
autonomiadavontadee,porisso,todososcontornosobrigacionaissoimaginveise
possveis.Assim,admitimosplenamentequehajaacordosentrelocadorfinanceiroe
locatriofinanceiro(eatcomterceiros)comvistaassumpodasdvidaspelas
despesascomunsdocondomnio,desdequeesteaaceite.Oprpriolegisladorfaza
ressalva(salvodisposioemcontrrio).
Masnoissoquenospreocupa.Antesessabermosse,peranteocasoconcreto,emque
nadasurgecomolateralmentecombinadoentreaspartes,deumocupantedeumafraco
naqualidadedelocatriofinanceiroeleeapenaseleoresponsvelpelopagamentodas
despesasemcausa.
Antesdeprosseguirmosodiscursoemdefesadonossopontodevista,noqueremos
deixardefrisarque,mesmoparaquementendaqueolegisladorosenhortodopoderoso
queimpeataodecisoromodusinterpretandi,possvelchegaraopontodechegada
paraoqualnsapontamos:nemsempreoscaminhosmausnoslevamaportoserrados.
JBaptistaMachado,repudiandoporcompletoopositivismojurdico(oqualentendea
vontadelegislativacomocriadoraeemboamedidaarbitrriadaprpriaevoluoda
sociedade),nodeixa,nopontoconcretodainterpretao,delanarmodetodosos
pontosevidenciadosnoartigo9doCdigoCivilparaalcanarodesideratumvoluntas
legislatoris.
E,nessaperspectiva,nodeixaderealarqueotextoopontodepartida(tendomesmo
umafunonegativa,deafastamentooueliminaodesentidossemqualquerapoiomas
tambmpositivoquandovriossentidossejampossveisnelacolher),passandopelo
elementoteleolgico(oconhecimentodestefim,sobretudoquandoacompanhadodo
conhecimentodascircunstnciasemqueanormafoielaborada),peloelemento
sistemtico(oquesignificaaconsideraodeoutrasdisposiesqueformamo
complexonormativodoinstitutoemqueseintegraanormainterpretandaoportuno
referiraquiadescobertadageneologiaoulinhagemjurdicosistemticadanorma),
mastambmoelementohistrico,neleconsiderandoahistriaevolutivadoinstituto,as
chamadasfontesdaleieostrabalhospreparatrios,encarandocomopontomais
importantedetarefaabuscadaunidadedosistema,pegandoaquinaspalavrasde
Larenz(aleivalenaverdadeparatodasaspocas,masemcadapocadamaneiracomo
estaacompreendeedesimplica,segundoasuaprpriaconscinciajurdica)(Introduo
aoDireitoeaoDiscursoLegitimador,pgina181eseguintes.).
NumalinhadepensamentoqueandamuitoprximadesteltimoA.,FrancescoFerrara
referequeojuristahdetersemprediantedosolhosoescopodalei,querdizer,o
resultadoprticoqueelasepropeconseguir.Aleiumordenamentoderelaesque
miraasatisfazercertasnecessidadesedeveinterpretarsenosentidoquemelhorresponda
aestafinalidade,eportanto,emtodaaplenitudequeasseguretaltarefa.
Econtinua:
Oraistopressupequeointrpretenodevalimitarseasimplesoperaeslgicas,mas
temdeefectuarcomplexasapreciaesdeinteresses,emboradentrodombitolegal.
E,domesmomodo,nodeixadefazerdistinguirentreinterpretaoliteraleinterpretao
lgica,fazendoapeloaoselementosenunciadossupranamiradealcanararatiolegis
(InterpretaoeAplicaodasLeis,traduzidoporManuelA.DominguesAndrade,
ColecoStvdium3edio,pgina136eseguintes).
Anossaquestocolocaseporque,apartirdaentradaemvigordoDecretoLein10/91,
de09deJaneiro,passouavigorarnonossosistemajurdicoumregimequepermitiua
locaofinanceiradeimveisdestinadosahabitaodolocatrio.
OalargamentodoregimedoleasingatodososimveisfoisaudadoporRuiPintoDuarte
comoargumentodequetodooacrscimodofinanciamentohabitaoemPortugal
bemvindo(EscritosSobreLeasingeFactoring,pgina181).
Olegislador,em1997,cientedarealidade,entendeuporbem,dissipardvidase
estabelecerumregimeuniformeparaocontratodelocaofinanceira,
independentementedorespectivoobjecto(prembulodoDecretoLein265/97,de02
deOutubro).
EfoiporobraegraadetaldiplomalegalqueoDecretoLein149/95,de24deJunho
(RegimeJurdicodaLocaoFinanceira),sofreualteraes,nomeadamentenasalneasb)
don1,ed)don2,doseuartigo10.
Nocasopresente,aprimeiradaquelasduasdisposiesquetemaquiaplicao.Reza
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assim:
1Sonomeadamente,obrigaesdolocatrio:
b)Pagarasdespesasdelocaodefracoautnoma,asdespesascorrentesnecessrias
funodaspartescomunsdeedifcioeaosserviosdeinteressecomum.
ConcedemosquearedacodoDecretoLein10/91,de09deJaneiro,(diplomalegal
quealargoualocaofinanceiraaodomniodahabitao)eramaisprecisaaesterespeito,
pois,deumaformaclara,estipulavaqueolocatrioassume,emnomeprprio,todosos
direitoseobrigaesdolocadorrelativosspartescomunsdoedifcio,suportandoas
despesasdaadministrao,participandoevotandonasassembleiasdecondminose,
podendo,nelas,sereleitoparaosdiversoscargoscomexcepodetudoaquiloque
impliqueadisposiodaspartescomunsouaalteraodottuloconstitutivoutartigo
9,ns1e2.
Apesardaimperfeio(?)doregimeactualmentevigente(redacodadaaoDecretoLei
n149/95,de24deJunho,peloDecretoLein265/97,de02deOutubro),nadanospode
levaramudarderumo,comoacertadamenteadverteSandraPassinhas(AAssembleiade
CondminoseoAdministradornaPropriedadeHorizontal,pg.208e209):nofundoo
queolegisladorpretendeucomestaltimaalteraofoiapenasestabelecerumregime
jurdicouniformeparaocontratodelocaofinanceira,independentementedorespectivo
objecto(prembulodonovodiplomalegal).
Asituaotornase,aosnossosolhosmuitomaisevidente,senosdermosaotrabalhode
historiarumpouco.
Seofizermosfacilmentedaremoscontaqueestanossaquestosfazsentidoapartirdo
momentoemqueolegisladorresolveuintroduzirnoOrdenamentoJurdicopositivo,
atravsdojsupraditoDecretoLein10/91,de09deJaneiro,oregimedalocao
financeiradeimveisdestinadosahabitaodolocatrio.
Olegisladorexplicouarazodasuaopo,dizendonoprembulodaquelediplomalegal
queoregimeagoraestabelecidovemcolocardisposiodopblicouminstrumento
flexvelecapazdeproporcionarosmeiosnecessriosparaacompradehabitao
prpria.
Concretizandonormativamenteasuainteno,plasmounoartigo9oseguinte:
1Nassituaesdepropriedadehorizontal,olocatrioassume,emnomeprprio,todos
osdireitoseobrigaesdolocadorrelativosspartescomunsdoedifcio,suportandoas
despesasdeadministrao,participandoevotandonasassembleiasdecondminose
podendo,nelassereleitoparaosdiversoscargos.
2Exceptuasedodispostononmeroanteriortudoaquiloqueimpliqueadisposiode
partescomunsoualteraodottuloconstitutivo.
Peranteoxito,olegisladorhouveporbemintervirnansiadeunificarosregimesda
locaofinanceiraeexplicouse,dizendonoprembulodoDecretoLein265/97,de02
deOutubro:estabelecese,assim,umregimejurdicouniformeparaocontratode
locaofinanceira,independentementedorespectivoobjecto,namedidaemque
considerouseque,facequantidadedecontratosdelocaofinanceiradeimveispara
ahabitaoregistados,porumlado,e,poroutro,pelorespectivoregimejurdico,nose
justificavaqueestetipodecontratosnofossesujeitoaoregimegeral.
Foiestaeapenasestaarazomotivadoradarevogaododiplomalegalinovador,tendo,
pois,olegisladorintroduzidoalgumasalteraesnodiplomaunificador,
designadamenteprevendosituaesdepropriedadehorizontal,porformaqueo
regimegeralmelhoracomodeoscontratosquetenhamaqueleobjecto.
E,dentrodestaptica,oartigo10,n1,alneab)desteltimodiplomaestabeleceque
soobrigaesdolocatrio(financeiro,entendase)pagar,nocasodelocaodefraco
autnoma,asdespesascorrentesnecessriasfunodaspartescomunsdeedifcioeaos
serviosdeinteressecomum.
E,emperfeitaconsonncia,comestaimposio,aalneae)don2domesmoartigo,
passouaprescreverqueassisteaolocatrio(financeiro,entendase)exercer,nalocao
defracoautnoma,osdireitosprpriosdolocador,comexcepodosque,pelasua
natureza,somenteporaquelepossamserexercidos.
Vistasbemcousas,esteartigo10(n1,alneab)en2,alneae))nadamaisrepresentado
queumaverdadeiratransposiodoregimeinicialparaoregimeunificador.
luzdasboasregrasinterpretativas,novemoscomosepodefugiraesteresultado:
responsvel,emprincpio,pelopagamentodasdespesascomunsolocatriofinanceiro.
Edizemosemprincpioporque,estandonsnocampoporexcelnciadaliberdade
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contratual,nadaimpedequeoutrascombinaescontratuaissejamajustadasentreas
partes,comoevidente.
Nocasoquenospreocupanoacertaramaspartes(pelosvistosnadaconstadosautose,
sobretudo,nadaestnasactas)quenospermitaconjecturarqueestamosperanteuma
excepoaoregimeregraestabelecidopelalei.
Compreendesequeassimseja.Queasdespesasemcausasejam,salvoestipulaoem
contrrio,dacontadelocatriofinanceiro.
DiogoLeiteCamposnaanlisefiguradalocaofinanceiranodeixadeapontarqueo
locadornoexploraobem,nodispedeumbemqueofereceemlocao,notem
intenodecorrerriscosprpriosdoproprietrio,nomeadamenteoriscoeconmicoda
norentabilidadedacoisaedoseuperecimento,razopelaqualsedesinteressadacoisa.
Poroutroladoacrescentaosriscossoassumidospeloutenteeelequeescolhea
coisadeacordocomassuasnecessidades,acabandoporconcluirqueolocatrio
aparece,pois,comooproprietrio(econmico)dobemquepagaintegralmentedurante
operododocontrato,ecujosriscosassume(ALocaoFinanceira,pginas129e130).
Eistoaconteceporqueocontratodelocaofinanceira,essencialmente,umnegcio
decrdito,aindaquevertidonosmoldesdavelhalocao(AntnioMenezesCordeiro,
ManualdeDireitoBancrio3ediopgina563).
TambmJooCalvodaSilvaacentuaestanotaaodizerqueolocadortemaobrigao
deconcedermasnodeassegurarogozodacoisaaolocatrio,aestecabendoa
manutenoeconservaodobemembomestado,efectuandotodasasdespesas
necessrias.Oqueserevelaharmnicocomafunodefinanciamentodesempenhado
pelasociedadedeleasing,quecompraacoisaparaadaremlocaofinanceira,com
opodecomprafinal,eque,porissomesmo,apartirdaconcessodamesmaao
locatrio,sedesinteressadosriscoseresponsabilidadeconexossuautilizao
(EstudosdeDireitoComercialPareceresLocaoFinanceiraeGarantiaBancria,
pgina26).
DanaturezacomplexadocontratodeleasingtambmnosdcontaLusManuelTelesde
MenezesLeito,aodizerqueoleasingconstituiumaoperaocomplexa,tema
naturezadeverdadeiragarantia,oleasingumaoperaodefinanciamento,quese
reconduzaumemprstimodedinheiroe,ainda,queparaalmdosdireitosedeveres
geraisdocontratodelocao,cabemaolocadorfinanceiroasfaculdadesdedefendera
integridadedobem,examinloefazersuas,semcompensao,aspeasououtros
acessriosneleincorporados,masjasobrigaesdolocatriofinanceirosomoldadas
peloregimegeraldalocao(GarantiasDasObrigaes,pgina277eseguintes).
TambmAntnioPedroA.Ferreirasublinhaoelementofinanceirocomosendooseu
traodistintivoejustifica:
Defacto,umaavaliaosubstancialdosinteressesqueconfluemnanegociaoemcausa
evidenciaqueaaquisiodobemeasuaposteriorcednciaemlocaofinanceira
constituemmeroselementosinstrumentaissustentaocreditciaasseguradaaumdado
investimento,permitindoaoinvestidornocorrerriscosdesnecessriosdeimobilizao
econmicaoudeobsolescnciatcnica.
ParaesteA.,alocaofinanceirasurgecomocontratonovo,nominadoetpico,
especficodaactividadebancriaegenericamenteorientadoparaaprossecuodefuno
definanciamento(DireitoBancrio,pgina631eseguintes).
MaislongevaiJosSimesPatrcio,que,depoisdeacentuarqueodireitodeaquisio
porpartedolocatriooelementoessencialdocontrato,acabapordefenderqueoleasing
secomoumaverdadeiraeprpriaoperaodecrdito,quenodesimples
financiamento,paralouvaraorientaoperfilhadanoacrdodesteSupremoTribunal,
de11deDezembrode2003,segundoaqualnopodeaceitarsesemsriareservaatese
dequeocontratodelocaoamatrizeomodelodalocaofinanceiraedoseuregime
dadoqueissoseriatomaronomepelasubstnciae,dessemodo,anuvemporJuno,
fazendotbuarasadasuafunoeconmicaqueessencialmenteadeforma,modoou
instrumentodefinanciamento,facultadoatravsdousodobemescolhidopelolocatrio,
quealocadoraadquireparaesseefeito(DireitoBancrioPrivado,pgina319e
seguintes).
GabrielaFigueiredoDias,depoisdeobservarqueoleasingapareceuetirouprotagonismo
vendaacrditocomreservadepropriedade,nodeixoudesalientarasgrandes
semelhanasqueexistementreambasasfiguras,frisandoqueenquantonacomprae
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vendacomreservadepropriedadeacoisa(ouoseudomnio)afectadagarantiado
crditodoprpriovendedor,nalocaofinanceiraelaafectadagarantiadocrditode
umterceiroquenoofornecedordobememcausa:ainstituiofinanceira(Reservade
propriedade,COMEMORAESDOS35ANOSDOCDIGOCIVILVOLUMEIII,
pginas441a443).
Eistoporque,comosabemos,sbancoseassociedadesdelocaofinanceira(estasso
instituiesdecrditoquetmporobjectoprincipaloexercciodaactividadedelocao
financeira)podemcelebrar,deformaregular,naqualidadedelocadores,contratosde
locaofinanceira(utartigos1,n1e4doDecretoLein72/95,de15deAbril,com
redacodadapeloDecretoLein285/2001,de03deNovembro).
Aleituraquesurpreendemosdodiplomalegalemvigorrespeitanteaocontratode
locaofinanceiravaiaoencontrodasolutiodadaporSandraPassinhasque,face
redacodaalneab)supracitada,confrontadacomaquestodesaberquemtemdireito
departicipaonasassembleiasdecondminos,respondequeolocatriotemodireito
departiciparnasreuniesdaassembleia,ondeexerceroseuvoto.
Ejustifica:
Asoluoquepropugnamosjustificasepeloprpriofimdocontratodeleasing:o
financiamentodointeressado.Associedadesdelocaofinanceirasoinstituiesque
nosededicamgestodapropriedadenemactividadeprodutivaporissonotm
interessenaconservaodapropriedadedobeme,muitomenos,emassumiropapelde
proprietrio.Apropriedadedesempenhaumpapelfundamentalmenteinstrumentaldo
financiamento,nosendoumfimemsimesmo.
MasestasoluosfoiencontradaporqueaA.citadapartiuprecisamentedopontoque
deviapartirnostermosdoartigo10,n1,alneab),obrigaodolocatriopagaras
despesascorrentesnecessriasfruiodaspartescomunsdoedifcioeaosserviosde
interessecomume,ainda,porquesegundoaalneae)damesmadisposio,olocatrio
exerce,nalocaodefracoautnoma,osdireitosprpriosdolocador,comexcepo
dosque,pelasuanatureza,somenteporaquelepossamserexercidos(obraelocais
citados).
AsoluodadaaoproblemapeloAcrdodesteSupremoTribunaldeJustia,de19de
Marode2002,segundoaqualasoluonopodedeixardeseraderesponsabilizaro
condminononossatisfaznajustificao.
Porumlado,porquepareceolvidararedacodadaaoRegimeJurdicodoContratode
LocaoFinanceirapelosjcitadosDecretosLeins10/91,de09deJaneiro,e265/97,de
02deOutubro,aoDecretoLein149/91,de24deJunho(reguladordocontratode
locaofinanceira)fazendodelestbuasrasasporoutrolado,porqueestlongeda
realidadeaoproclamarqueoproprietriooprincipalinteressadoemqueessasdespesas
serealizemedaquealeiimponha,emprimeiramo,odeverdecontribuirparaessas
despesas.
Seissofosseassimenocomojustificarque,sejaolocatriofinanceiroaefectuaro
segurodobemlocado,contraoriscodasuaperdaoudeterioraoedosdanosporele
provocados(alneaj)don1docitadoartigo10)?
Ecomojustificarque,nombitodoseguroobrigatrio,olegisladortenhaexpressamente
excludooproprietriodaobrigaodeseguraroveculo,nocasodevigoraroregimede
locaofinanceira(artigo2,n1,doDecretoLein522/85,de31deDezembro)?
Asrespostasaestasinterrogaesspodemencontrarjustificaonoregimepeculiardo
leasing.
Mais,ainda:qualafinalidadedoregistodoleasing,determinadanospelon3do
artigo3doDecretoLein149/95,de24deJunho,comaredacodadapelodoDecreto
Lein265/97,de02deOutubro,comotambmpelaalneal)don1doartigo2do
CdigodeRegistoPredial?
que,comapublicidadeexigidapelosdiplomaslegaisreferidos,ningumpodequeixar
sedeignornciaarespeitodaverdadeirasituaodequeusufruioimvel(nocaso
fraces)objectodelocaofinanceira.
Nofimdecontas,noatravsdoregistoqueseficaasaberaverdadeirasituaodecada
umedetodososcondminos,sejamelesproprietrios,usufruturiosousimplesmente
locatriosfinanceiros?
Noissomesmoquedizoartigo1doCdigodeRegistoPredial(oregistopredial
destinaseessencialmenteadarpublicidadesituaojurdicadosprdios,tendoem
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/2c25b68743459d6780257483002f0a66?OpenDocument

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vistaaseguranadocomrciojurdicoimobilirio)?...
Aquichegados,importavirarmosonossoraciocnioparaoutroponto,nomenos
importante.Einterrogarmonossobreanaturezajurdicadaobrigaodepagamentodas
despesascontempladasnocitadoartigo1424doCdigoCivil.
So,semdvidaalguma,obrigaesproptemrem,ouseja,aparecemnoscomoobrigaes
emfunodacoisa.
NaopiniodeHenriqueMesquita,asobrigaesreaissovnculosjurdicosporvirtude
dosquaisumapessoa,naqualidadedetitulardeumdireitoreal,ficaadstritoparacom
outra(titularouno,porsuavez,deumiusinre)realizaodeumaprestaodedare
oufacere.
Diz,ainda,esteProfessorcoimbroqueaobrigaoproptemremumaobrigao
conexaouacessriadeumdireitoreal,edestaconexoouacessoriedadedecorrequea
obrigaodeveacompanharsempreodireitoaqueestadjunta.Transmitidoodireito,
comelesetransmitemautomaticamenteasobrigaesreaisconexas.
TambmAntunesVarela,dandoconcretamentecomoexemplodeobrigaesreaisas
relativasadespesasdefruioeconservaodaspartescomunsdoedifcioepropriedade
horizontalprevistasnoartigo1424doCdigoCivil,nosensinaissomesmo:
Dizseobrigaorealaobrigaoimposta,ematenoacertacoisa,aquemfortitular
desta.Dadaaconexofuncionalexistenteentreaobrigaoeodireitoreal,apessoado
obrigadodeterminadaatravsdatitularidadedacoisa(DasObrigaesemgeral,Vol.I
8ediopgina200e201).
Mas,nemsempreissoacontece,ouseja,nemsempresetransmiteaobrigaoeporuma
razosimples:queacaractersticadaambulatoriedadenoestpresenteemtodasas
obrigaesreais,oquesignificaquenemsempreaobrigaoproptemremsetransmite
paraosubadquirentedodireitorealacujoestatutoseencontragenericamenteligada.
Estonestecaso,entreoutras,precisamenteasobrigaesdoscondminosdeumedifcio
empropriedadehorizontalnoquetangeaopagamentodasdespesasqueonossocasotraz
discusso.
Eporque,ento,estanoambulatoriedade?PrecisamenteremataHenriqueMesquita
porqueadvidaproptemremrepresenta,emmuitoscasos,ocorrespectivodeumusoe
fruioquecouberamaoalienante,devendosereste,porconseguinte,asuportarocusto
dogozoqueacoisalheproporcionou(cuiuscommoda,eiusincommoda)
(OBRIGAESREAISENUSREAIS,pginas100,316,336a338).
Idest,advidaproptemremacompanha,nestescasos,oseucausador,noacoisa.
Postoisto,alturaderespondermosargumentaodarecorrenteedizermosaltoeem
bomsomquearazonolheassistetambmvistasascousasporesteprisma,digamos
substantivo.
Podemos,agora,declararqueolocatriofinanceiroimobilirio(proprietrioeconmico
dacoisa)umverdadeirocondmino:elequeusaegozaafracoquelhefoilocada
custadeumfinanciamento.
que,aquichegados,estamosemposioidealpara,conjugandoasdisposieslegais
quecitmos,olharmosparaarealidadehodierna,nonosapegandoauma(ultrapassadae
perversa)jurisprudnciadosconceitosquecegaavisodascousasedizermos,comtodaa
firmezaecomtodaaconvico,quenopodedeixardeserdeoutramaneira.
Aobrigaodolocatriofinanceirodecontribuirparaopagamentodasdespesasdo
condomnioaquenosestamosareferir(enoaoutrascomo,porexemplo,despesasde
conservao,poisestassosemdvida,daresponsabilidadedolocadorfinanceiro),
assim,emconformidadecomoqueficoudito,umaobrigaoproptemremeno
ambulatria.Valeistopordizerque,nocasodeocontratodeleasingserresolvido,o
condomniodeveobrigaroexlocatriofinanceiroaopagamentodasdvidas
correspondentesataisdespesasenoolocadorouumnovolocatriofinanceiro:aisso
obrigaanaturezadaobrigaoassinalada.
bemcertoqueoutrosnopensamassim.
GravatoMorais,porexemplo,parecedivergir,destanossaposio(CadernosdeDireito
Privado,n20,pginas50eseguintes).
Malgradoomuito(melhor,todo)devidorespeito,nopodemosdeixaraquianossanota
dedivergncia.
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Reparese,antesdemais,sebeminterpretamosopensamentodesteAutor,queeleno
desmerecedetodoonossopontodevista.
Comefeito,chegamesmoadizerqueluzdasituaoconcreta,atendendoemespecial
utilizaopelolocatriodafracoautnomaedaspartescomunsaelarelativos,para
daretirarassuasutilidadeseassuasfuncionalidades,parecejustificarseaextensodeste
especficocredor(ocondomnio).
Sque,deacordocomoseupontodevista,aobrigaodepagamentosurgesempre
(malgrtout)ligadaaolocador.
Eaquicomeaanossaviasacranaexposiodaargumentaorelativadiscordncia
anunciada.
Aceitamos,porm,odesafio,emhomenagemdescobertadasoluoquenosparecemais
justa,maisconsentneacomarealidade,sempre(eapenas)fiisideia(motora)do
Direito.
Tentaremosdemonstrarabondadedanossaposio,faceaoqueficouditopeloanalista
doarestodaRelaodoPortode14deMarode2006(processon168/06).
ParaesteconsagradoProfessordaUniversidadedoMinho,hargumentosdepesoa
justificararesponsabilizao(ou/tambmcoresponsabilizao)dolocadorfinanceiro.
Assim,consideraqueogozodobemoobjectivodofinanciamento,destacandoofacto
deolocadorficarcomcertosedeterminadospoderessobreacoisa,passandopela
diferenadeposies(financeirasedegarantia)entreosdoisfigurantes,sendo(ou
podendoser)adolocadorforteeadolocatriofrgil,terminandoporfazeraluso
finalidadedoregistodalocaofinanceira.
ComearemospordizerqueadecisoporelecomentadanaRevistacitada,aosocorrerse
docasodousufrutoparaconcluirquenemsempreoproprietrioocondmino,teve,a
nossover,omritodedemonstrarquenopodemosolharirreflectidamenteparaaletrada
leiedizerquesocondmino(proprietriojurdico)responsvelpelopagamentode
taisdespesas.
Sesoproprietrio,comojustificarasituaodousufruturio?
Sporquealeiodiz?
Masaqui,nalocaofinanceiraimobiliria,tambmodizedemodomuiclaroqueas
despesasemcausasodaresponsabilidadedolocatriofinanceiro.
Averdadequehmaismundo(maisDireito)paraalmdaletradalei:paraarealidade
quedevemosolhar.
ManueldeAndrade,naviso(revolucionria,paraapoca)quetinhadascousasdo
Direito,nosecansoudedefenderqueajurisprudnciaestdirigida,emprimeiralinha,
aentenderrectamentealei,acompletla,massemprenumplanoderespeitopelas
valoraesquelheserviramdeinspirao,eaproverexactaefielaplicaodasnormas
obtidas,concorrendoporestasviasparaarealizaodoDireitopositivonosmelhores
termosdajustia,decertezaedeacatamentodavontadequeditouasleisem
representaodacomunidadeedaque,noseuentendimento,ajurisprudnciaest,,
aoserviodalei,masnumsentidodeobedinciapensante,queatendemenosletrada
lei,masatravsdela,aoserviodoidealjurdicodonossosentidodoDireitoqueem
cadamomentodeveser(SentidoeValordaJurisprudnciaOraodeSapincialida
em30deOutubrode1953).
Maisdemeiosculodepoisdestabrilhantelio,evidentequeavisodoDireito
(felizmente)outra.
Paraquem(tambm)voDireitocomoumacriaodapessoa,emqueelasererecria
comoobjectivodesecumprirquatale,existindoapessoaeodireitoparase
realizarem,aprimeiraousandooquecaminhomimticopoieticamentelhevai
demarcandoosentidoeosegundodandoospassosquecrticoreflexivamentelhevai
propondoametodonomologia(aindaFernandoJ.Bronze,OProblemadaanalogiaiuris,
EstudosemMemriadoProfessorDoutorJosDiasMarques,pgina157)nopode,de
formaalguma,aceitarumavisotoestreita,todivorciadadomundo,todistorcidada
realidadeedavida,que,independentementedoqueexpressaeclaramenteprescreveo
artigo10,n1,alneab)doDecretoLein149/95,de24deJunho,naredacoquelhe
foidadapeloDecretoLein265/97,de02deOutubro,noveja(noleia)como
(tambm)contempladanaprevisodocitadoartigo1424,n1,doCdigoCivil,afigura
dolocatriofinanceirocomosendo(como)umverdadeirocondmino.
Pelapartequenostoca,seguiremos,semhesitaes,ocaminhoaquelivremente
aderimos,vendoaPessoacomoopontocentraldarealizaodoDireito.
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Ecomistoestexplicadaanossaopo.
Adiante,pois.
Aquepropsitosepodeconfigurarumaduplaesolidriaresponsabilidade?luzdeque
princpiosedequenormas?
Sinceramentenodescortinamos.
Mesmonocasopurodelocao,aceitandoocondomnioaresponsabilidadedo
arrendatrio,porforadoclausuladonocontratodalocao,etendoemcontao
preceituadonoartigo1078doCdigoCivil,peranteestequeaqueledevepedire
senhorio.
Oregimedatransmissosingulardedvida,consagradonosartigos595eseguintesdo
CdigoCivil,temocondodeexonerardevez,umavezratificadapelocredor,com
declaraoexpressanesseprecisosentido,oantigodevedor.Assimsendopassaano
fazersentidoqualquerapeloaformadesolidariedadepassiva.
Domesmomodo,estabelecidoquearesponsabilidadepelopagamentodetaisdespesas
doinquilino,nomaispodeser(anoserqueoutraligaotenhasidoestabelecida)
responsabilizadoosenhorio.esta,alis,aideiaquesecolhedePedroRomanoMartinez
(ODireito,Ano137,2005,II,Celebraoeexecuodocontratodearrendamento
segundooNRAU,pgina355).
Defendeoilustrecomentadorqueogozodobem,enoasuaaquisio,oobjectivodo
contratodelocaofinanceira.Bemcertoqueogozoestpresente,masaideiade
aquisioessencialparaocontratoserdelocaofinanceira,comobemnotaJos
SimesPatrcio,semeleestarseperantealocaocomum,ousimples(porventuraum
aluguerdelongadurao)(obracitada,pg.321).
OAutordocomentrionoesquece,poroutrolado,queaestapropriedade(sinaldeque
haquiumapropriedadeespecial)encontramsesubjacentesdoisobjectivos:ode
asseguraraolocadoragarantiadopagamentodasprestaesporoutrolado,ode
transmitirparaolocatrioosriscosinerentesaogozodobem.Eacrescentaqueno
podeesquecersequeolocadorpermanece,paracertosefeitos,proprietrio.
Sabemosperfeitamenteisso.H,comefeito,diversospoderesquecontinuamligadosao
locadorcomo,porexemplo,osdedisposioeque,naturalmente,oobrigamao
pagamentodecertasoutrasdespesas,comoasrelativasconservao.
Mas,hquenodeixaremclaroqueolocatriofinanceirotemdireitodeparticiparem
assembleiasgerais,incluindoodireitoavotar,porforadodispostonaalneae)don2
doartigo10citado.
Comoconjugarosdireitosdeparticipaoemassembleiaedevoto,atravsdosquaiso
locatrioparticipanaformaodavontadecolectiva,nomeadamenteaprovandodespesas
(ereceitaseoramentos)comaobrigaoquesepretendeatirarparaoladodolocador
financeiro?
Ento,fariaalgumsentidoobrigaresteapagardespesasaprovadasporaquele?!
Claroqueno.
Eomesmosediganocasodedistribuiodelucros.
Nocasodeexistirem(eemalgunscasosissoverificase),elescaberopordireitoprprio
aolocadorfinanceiroouaolocatriofinanceiro?
Parans,arespostaclara:aolocatriofinanceiro.
Nocabe,outrossim,aargumentaodaposioprecria,desvantajosaemque,
eventualmentefiqueocredor(condomnio)nocasodenopagamentoporpartedo
locatrio.
Desdelogo,asobrigaesdeumedeoutrosoindependentes:nadajustificaa
solidariedadeapontada,anoseravoluntria.
Ademais,anaturezadasobrigaes(proptemremenoambulatrias)impeque,mesmo
nocasodeocontratodelocaoserresolvido,sejadacontadolocatrioopagamentodas
despesasemcausa.
Porfim,oargumentodagarantiatambmnocolhe:senocumprircomassuas
obrigaes,naturalmentequeolocatriofinanceirorespondeporelasnostermosnormais,
certoqueoseupatrimnioogarantedoscredores(artigo601doCdigoCivil)eneste
estincludo,entreoutros,odireitosuaposio.
Ademais(aservlidocomojurdicooargumentodafragilidadeeconmicadolocatrio),
quemnosdiasdehoje,nosgarantequeolocadorfinanceiroestnumasituao
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econmicamaisfavorvelqueolocadorfinanceiro.Entoaquelenopodeentrarem
colapso,falindo?
Nocolhemaquiosargumentosrelativossconsequnciasdeeventualresoluodo
leasingporincumprimentodolocador:taisproblemassurgemapenascomoresinter
partes,alheiasatodoequalquercredor,incluindoaocredorcondomnio.
Emsuma,nanossamaneiradever,olocatriofinanceiro,paraefeitosdodispostono
artigo1424,n1doCdigoCivil,ocondmino,aelecompetindo,salvoestipulaoem
contrrio,(noinvocadaincasu),pagarasreceitasquelhecouberemporforadousoda
fraco.
Feitoestepequenoexcurso,estamosemcondiesdereafirmamosanossaposio,mais
convictosdabondadequeproclamamos.
Conjugandoasdisposieslegaiscitadasarespeitodaimplementaodalocao
financeiraimobiliria,olhandoparaarealidadehodierna,nonosapegandoauma
(ultrapassadaeperversa)jurisprudnciadosconceitosquecegaavisocorrectadas
cousas,reafirmamos,pois,hicetnunc,aconvicodequenopodeasolutiodeixarde
seraquefoiconsagradapelaRelaodoPorto.
TemoscomocertoquesassimaideiadeDireitoseafirmaerealiza.
Mais,ainda:mesmoluzdasregrasinterpretativasquenosregem(nossoimpostas)e
squaisfizemoscurtareferncia,novemos,olhandoosistemacomoumtodo(talcomo
deveser)enocomoumaparte(oquenosretiraavisoperfeita),noenxergamosque
outrapossaserasoluoadarnossaquesto,comojtivemosoportunidadede
enfatizar.
horadeterminar.
Nosemqueantesseimponhaumanotamais(dereflexo):osfactoseasdvidas.
Verificamosquenofoialocadorafinanceira,aquidemandada,aserconvocadapara
assembleiasgeraisdaexecutadarecorrida,antes,pelocontrrio,issoaconteceuapenase
semrelaolocatriafinanceira.
Estachegoumesmoatomarparteactivanasmesmas(cfr.fls.36).
Elafoitidacomodevedoradocondomnio(cfr.fls.53).
Detalformaofoiqueaexequentereclamouocrditononicolugarondeopoderiafazer
facesituaodeinsolvnciaemqueamesmacaiu.
Nasassembleiasgeraisparticiparamoutraspessoascomaqualidadedelocadoras
financeiras.
Nasactasnadaconstaarespeitodaexecutada.
OfactodealocatriafinanceiraBBterparticipadoemassembleiasgeraisnosignifica
queeratidacomoumverdadeirocondminoporpartedaexequente?
Comojustificartudoistoluzdosprincpios(quedevempresidirsrelaesentreas
partes)daboaf?
OunoserqueaexequenteteveperfeitaconscinciadailegitimidadedaR.epeladupla
razo(adjectivaedecisiva,porumladoesubstantiva,poroutro)queacabamosdeexpor?
Fiquemonospelasinterrogaes
Concluindo:
1Emcausaestapenasessaberseaexecutadapartelegtima.Vimosquenoo.
2Mesmoluzdasdisposiesqueregemaresponsabilidadedoslocatriosfinanceiros
emregimedepropriedadehorizontal,notendohavidoconvnioemcontrrio,comono
houve,sempreseriaalocatriafinanceiraaresponsvelpelopagamentodasdespesas
reclamadas.
3Orecursonomereceprovimento.
4.Deciso
Negaseprovimentoaorecursoecondenasearecorrentenopagamentodasrespectivas
custas.

Lisboa,aos10deJulhode2008
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UrbanoDias(relator)
MrioCruz
ErnestoCalejo
CamiloMoreiraCamilo*
PauloS**
*Declaraodevoto(comadeclaraodequesubscrevooacordoapenasnaparteque
decidenegararevistacomfundamentonailegitimidadedaexecutada/oponente,tendo
emcontaotituloqueservedebaseexecuo.)
**Declaraodevoto(votooacordocomamesmadeclaraodoConselheiroMoreira
Camilo

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