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Nova Lei dos
Condomínios Simplificada

O software online para gestão de condomínios
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www.nextin.com.br

ÍNDICE

1 - Introdução ................................................................................ 03
2 - Resumo e Principais Mudanças ............................................. 04
3 - Registro ..................................................................................... 07
4 - Seguro Obrigatório .................................................................. 08
5 - Administradoras e Representação do Condomínio ............. 09
6 - Condomínio Edilício ................................................................. 10
7 - Assembleias .............................................................................. 13
8 - Convenção ................................................................................ 16
9 - Eleição de Síndico e Conselho ................................................ 18
10 - Deveres do Síndico ................................................................ 19
11 - Destituição do Síndico e Conselho ....................................... 21
12 - Procurações ............................................................................ 22
13 - Vagas e Áreas Comuns .......................................................... 23
14 - Obras ...................................................................................... 25
15 - Multas ...................................................................................... 27
16 - Extinção do Condomínio ....................................................... 29
17 - Sobre a Nextin ........................................................................ 30

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1 - Introdução

No dia 11 de janeiro de 2003, entrou em vigor o Novo Código
Civil Brasileiro. No livro III do documento, capítulo VI, começa
uma série de artigos que regulamentam os condomínios; vários
deles substituem a antiga lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964, que ainda continua em vigor. Por isso, devemos ficar
atentos às jurisprudências em casos de disputas judiciais que
cabem a essas leis.
Nossa intenção com este material é agrupar os artigos em
categorias que facilitem seu entendimento e otimizem a pesquisa,
seja você um condômino ou um síndico.
Portanto, o material que segue é um apanhado dos artigos do
Novo Código Civil Brasileiro, que dizem respeito às relações
condominiais. Para acessar o novo Código e ter seu texto na
íntegra, basta clicar aqui.

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na destituição do síndico. despesas do condomínio. Antes de mergulhar nos artigos que separamos para você por categorias.591 de 1964.2 . a primeira lei . confira o que consideramos as principais mudanças no Código: Convenções (Artigo 1. principalmente no que diz respeito às áreas privativas e comuns.continua em vigor para os assuntos não tratados pelo Código. utilização das estruturas por parte dos condôminos.333) O texto do Código prevalece sobre qualquer convenção de 4 Todos os direitos reservados. para facilitar a busca por temas.br .Resumo e Principais Mudanças Na análise feita pela nossa equipe de especialistas. 2014 www. ficou evidente que o Novo Código Civil se diferencia da lei 4. No entanto. convocação e realização de assembleias. e alguns outros assuntos. como direito de propriedade. nas convenções e no seu capítulo que trata sobre as multas.com.nextin.conhecida também como Lei dos Condomínios .

não existe qualquer lei que seja predecessora a essa.336) O teto da multa por atraso de pagamentos cai de 20% da antiga convenção para 2% no novo código. Multa por descumprimento de normas (Artigo 1.nextin. a multa para descumprimento de normas 5 Todos os direitos reservados. Se na sua convenção existir alguma regra que contrarie o Código Civil ela será automaticamente desconsiderada no caso de uma disputa judicial. 2014 www.337) Neste artigo.337) Este tipo de multa foi criada no novo Código Civil e pode ser de até 10 vezes o valor corrente da taxa do condomínio. porém as taxas condominiais em atraso anteriores à data de 11 de janeiro de 2003.com.br . permanecem com as multas previstas na antiga lei. quando vigorou o código. Multa por inadimplência (Artigo 1.Resumo e Principais Mudanças condomínio. Multa para comportamento anti-social (Artigo 1.2 . Portanto.

333) devem ter aprovação de 3/4 dos condôminos em assembleia.2 . a maioria absoluta do condomínio.349) Na lei de 1964 era necessária a concordância de.br . 2/3 dos condôminos.nextin. No novo Código é preciso apenas 50% + 1.com. Esta multa poderá ser de até 5 vezes o valor da taxa de condomínio para reincidentes. no mínimo. 6 Todos os direitos reservados. Destituição do síndico (Artigo 1. 2014 www. ou seja.Resumo e Principais Mudanças impostas pela Convenção (desde que não firam o Artigo 1.

com.a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva. além do disposto em lei especial: I . Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento. relativamente ao terreno e partes comuns. Como se constitui e como deve ser feito o registro de um Condomínio Edilício. III .3 . 1.nextin. Art. 7 Todos os direitos reservados. registrado no Cartório de Registro de Imóveis.a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade. devendo constar daquele ato.Registro Artigo 1.332. 2014 www. II .o fim a que as unidades se destinam. estremadas uma das outras e das partes comuns.332: Entenda o primeiro passo.br .

total ou parcial.nextin.346.com.4 . 2014 www.br .Seguro Obrigatório Artigo 1.346: Art. 1. 8 Todos os direitos reservados. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição.

§ 2º O síndico pode transferir a outrem. salvo disposição em contrário da convenção. de acordo com convenção do condomínio.br . a lei autoriza a contratação e transferência de responsabilidades e deveres a um síndico profissional.Administradoras e Representação Artigo 1348: Neste artigo. § 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa. em poderes de representação. 9 Todos os direitos reservados. os poderes de representação ou as funções administrativas.com.nextin. administradora ou conservadora. 2014 www. em lugar do síndico. mediante aprovação da assembleia. total ou parcialmente.5 .

além das permissões de uso das unidades imobiliárias. 10 Todos os direitos reservados. que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio. individual ou coletivamente.com. 2014 www. partes que são propriedade exclusiva.331.6 .br . escritórios. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente. 1. exceto os abrigos para veículos. lojas e sobrelojas. tais como apartamentos. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns.nextin.332: Nos artigos abaixo é possível entender como se constitui um condomínio edilício e quais são as responsabilidades de cada um sobre a parte do solo que ocupa. sejam elas privadas ou de acesso a todo o condomínio. e partes que são propriedade comum dos condôminos. salvo autorização expressa na convenção de condomínio. Art. em edificações.331 e 1. salas. Pode haver.Condomínio Edilício Artigos 1. sujeitam-se a propriedade exclusiva.

a rede geral de distribuição de água.br . § 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária. como parte inseparável. a estrutura do prédio. o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. 11 Todos os direitos reservados. a calefação e refrigeração centrais. ou divididos.com. esgoto. que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 2014 www. gás e eletricidade. § 5º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.6 . § 4º A cada unidade imobiliária caberá.nextin.Condomínio Edilício § 2º O solo. não podendo ser alienados separadamente. o telhado. inclusive o acesso ao logradouro público. e as demais partes comuns. são utilizados em comum pelos condôminos.

12 Todos os direitos reservados. devendo constar daquele ato.br . Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento.332.Condomínio Edilício § 6º O terraço de cobertura é parte comum.a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade.o fim a que as unidades se destinam. 2014 www. 1. relativamente ao terreno e partes comuns.nextin. II . Art. além do disposto em lei especial: I . registrado no Cartório de Registro de Imóveis.a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva.com. estremadas uma das outras e das partes comuns. salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. III .6 .

350. Art. 2014 www. periodicidade de assembleias e conselhos.7 . a fim de aprovar o orçamento das despesas. 13 Todos os direitos reservados. Convocará o síndico. um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. na forma prevista na convenção. determinando quórum mínimo necessário para certas deliberações. anualmente. as contribuições dos condôminos e a prestação de contas.nextin. 1.Assembleias Artigos 1.br . § 1º Se o síndico não convocar a assembleia. e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.com. assim como a necessidade das convocações. reunião da assembleia dos condôminos.356: O Código Civil também regula a atuação das assembleias.350 a 1.

em primeira convocação. o juiz decidirá.Assembleias § 2º Se a assembleia não se reunir. 1. Parágrafo único. Salvo quando exigido quorum especial. por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. a requerimento de qualquer condômino.com.7 . as deliberações da assembleia serão tomadas.nextin.br .352.351. 14 Todos os direitos reservados. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção. 2014 www. salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. 1. a mudança da destinação do edifício. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino. ou da unidade imobiliária. depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art. Art.

Assembleias Art. salvo quando exigido quorum especial. Art.354. 1. 15 Todos os direitos reservados.br . 1. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Em segunda convocação. Art. 1. 2014 www.nextin.355. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes.com.7 .353.

com.nextin. Para ser oponível contra terceiros. 16 Todos os direitos reservados.333 e 1.Assembleias” deste e-book.Convenção Artigos 1.351. a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. no mínimo. está toda a regulamentação de como criar uma convenção de condomínio. é preciso verificar o artigo 1. além das instâncias que ela cobre.334: Nos artigos a seguir. 1.333. 2014 www.8 . desde logo.br . dois terços das frações ideais e torna-se. obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de. Para saber sobre alterações. presente no item “7 .

Além das cláusulas referidas no art. 1. § 2º São equiparados aos proprietários.334.o regimento interno. 1. para os fins deste artigo. 17 Todos os direitos reservados. ou possuidores.332 e das que os interessados houverem por bem estipular. II .com. § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. V . salvo disposição em contrário.8 .br . os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. 2014 www. IV .nextin.Convenção Art. III . a convenção determinará: I .as sanções a que estão sujeitos os condôminos.a competência das assembleias.sua forma de administração.

ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.nextin. que poderá não ser condômino. para administrar o condomínio. o qual poderá renovar-se.347. por prazo não superior a dois anos.356. A assembleia escolherá um síndico. 1.Eleição de Síndico e Conselho Artigos 1. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal. eleitos pela assembleia. composto de três membros.br .com.9 . Art.356: Art. 1. 2014 www. 18 Todos os direitos reservados. por prazo não superior a dois anos.347 e 1.

III .Deveres do Síndico Artigo 1.10 . o condomínio.diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. em juízo ou fora dele.dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo. II . os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Compete ao síndico: I . ativa e passivamente. 2014 www. 1.br . o regimento interno e as determinações da assembleia.nextin.com.348. V . de interesse do condomínio. praticando. VI .convocar a assembleia dos condôminos.elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. IV . 19 Todos os direitos reservados.348: Art.representar.cumprir e fazer cumprir a convenção.

20 Todos os direitos reservados. em poderes de representação. em lugar do síndico.Deveres do Síndico VII .10 .prestar contas à assembleia. os poderes de representação ou as funções administrativas. § 2º O síndico pode transferir a outrem.com.nextin. VIII .cobrar dos condôminos as suas contribuições. bem como impor e cobrar as multas devidas. 2014 www. salvo disposição em contrário da convenção.realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa.br . total ou parcialmente. mediante aprovação da assembleia. IX . anualmente e quando exigidas.

ou não administrar convenientemente o condomínio. destituir o síndico que praticar irregularidades. total ou parcialmente. 21 Todos os direitos reservados. mediante aprovação da assembleia. os poderes de representação ou as funções administrativas.349: Antes de entrar neste artigo. salvo disposição em contrário da convenção.nextin. vale relebrar um artigo já visto neste e-book. A assembleia.Destituição do Síndico e Conselho Artigo 1.11 . 1. poderá. 2014 www.349. não prestar contas.348: § 2º O síndico pode transferir a outrem. que estabelece relação com o assunto: Artigo 1. Art.com. especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente.br . pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

653. 654. a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. em seu nome. § 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.br . A procuração é o instrumento do mandato.12 . praticar atos ou administrar interesses. a qualificação do outorgante e do outorgado. 2014 www.com.Procurações Artigos 653 e 654: Art. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular.nextin. Art. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para. 22 Todos os direitos reservados. § 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado. que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

339. 23 Todos os direitos reservados. qualquer dos condôminos a estranhos.340: Art. com as suas partes acessórias. Art. são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias.br . 1.nextin.338. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva. § 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. em condições iguais. preferir-se-á. 2014 www. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos.Vagas e Áreas Comuns Artigos 1.13 . e.com. entre todos.338 a 1. os possuidores. 1.

br . só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio. incumbem a quem delas se serve. Art. 1.340.com. e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.13 . 2014 www.nextin.Vagas e Áreas Comuns § 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino. ou de alguns deles. 24 Todos os direitos reservados. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino.

se úteis. determinada sua realização. por qualquer condômino. em caso de omissão ou impedimento deste. independentemente de autorização. II .341 a 1. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas.Obras Artigos 1.br .se voluptuárias. o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas. as obras ou reparos necessários.nextin. pelo síndico. de voto de dois terços dos condôminos. § 3º Não sendo urgentes. A realização de obras no condomínio depende: I .343: Art. 1. ou. somente poderão ser 25 Todos os direitos reservados.com.14 . 2014 www. que deverá ser convocada imediatamente. de voto da maioria dos condôminos.341. que importarem em despesas excessivas.

não sendo permitidas construções. a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização.Obras efetuadas após autorização da assembleia. ou.br .342. 1. 1. Art. suscetíveis de prejudicar a utilização. das partes próprias. Art. depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. destinado a conter novas unidades imobiliárias. não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza. por qualquer dos condôminos. em partes comuns. 2014 www.14 . em acréscimo às já existentes. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar. embora de interesse comum. em caso de omissão ou impedimento deste. A construção de outro pavimento. nas partes comuns. ou comuns.com. especialmente convocada pelo síndico. depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.nextin. por qualquer dos condôminos. 26 Todos os direitos reservados.343. A realização de obras. de outro edifício. no solo comum. ou.

br . não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. 1. Multa de acordo com a convenção: Art.15 . pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. 2014 www.336 e 1.336 / § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou. não sendo previstos. os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. caberá à assembleia geral.Multas Artigos 1. independentemente das perdas e danos que se apurarem.nextin. deliberar sobre a cobrança da multa. que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV.com.337: Multa por atraso em pagamento: Art. 27 Todos os direitos reservados. não havendo disposição expressa. 1336 / § 2º O condômino. por dois terços no mínimo dos condôminos restantes.

Parágrafo único. gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. O condômino ou possuidor que. que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá. conforme a gravidade das faltas e a reiteração. por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.br .com. 1337. ou possuidor. O condômino.Multas Art. 2014 www. por seu reiterado comportamento anti-social. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.nextin. até ulterior deliberação da assembleia.15 . 28 Todos os direitos reservados. independentemente das perdas e danos que se apurem.

por votos que representem metade mais uma das frações ideais.357. Art. ou ameace ruína. Se ocorrer desapropriação. 29 Todos os direitos reservados. proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.com. 1. em condições iguais de oferta.Extinção do Condomínio Artigos 1. 1. poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas. § 2º Realizada a venda. 2014 www. os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução. alienando os seus direitos a outros condôminos.nextin. a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente. mediante avaliação judicial.16 .357 e 1. em que se preferirá.br . ou venda.358: Art.358. § 1º Deliberada a reconstrução. será repartido o apurado entre os condôminos. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída. o condômino ao estranho.

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