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“Año de la Diversificación productiva y del fortalecimiento de la educación”

UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE ARQUITECTURA URBANISMO Y
ARTES
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
TALLER DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO V
SEMESTRE ACADÉMICO 2015-00

“DIAGNOSTICO”

CICLO:

6TO

GRUPO:

SECTOR “E”

CATEDRA:
Arq. Luis Armando, Li Kuan
Arq. Isabel Kobashigawa
ALUMNOS:
• Casamayor Quiroz Merly
• Vargas Polo Madelin
• García Horna José
• Gonzales Palacios Renato
• Milla Castañeda Juan
• Sánchez Trujillo Ana Paula

100%
100%
100%
100%
100%
100%
1

INDICE
Pg.
1.0. CONOCIMIENTOS PREVIOS
1.1. DEFICIONES BASICAS
1.2. PROPUESTA DEL PROYECTO
1.3. JUSTIFICACION DE USOS SEGUN AREAS Y PRECIOS
1.4. CORREGIR Y PROFUNDIZAR EL ESTUDIO DE CASOS ANALOGOS
2.0. DIAGNOSTICO DE ASPECTOS TECNICOS
2.1. COMPLEMENTAR LA NORMATIVA ACORDE A LOS USOS
ESTABLECIDOS
2.2. MODIFICAR ELCUADRO DE AMBIENTES Y AREAS
2.3. CORREGIR EL CUADRO RESUMEN DE AREAS Y EL GRAFICO
GENERAL POR ZONAS

3
4
4
7

10
12
15

3.0. DIAGNOSTICO DE RENTABILIDAD
3.1. CALCULAR LA RENTABILIDAD DE UN PROYECTO

18

4.0. DIAGNOSTICO DE SOSTENIBILIDAD
4.1. MODIFICAR LOS PUNTOS DE SOTENIBILIDAD
4.2. REPLANTEAR LA MATRIZ DE CRITERIOS ADICIONALES

19
25

5.0. CRITERIOS CUALITATIVOS
5.1. CORREGIR FLUJOGRAMAS

27

CONCLUSIONES

30

2

1.0. CONOCIMIENTOS PREVIOS: El trabajo anterior de lo que carecía era de definiciones
claras de los usos y cómo funcionan estos, además no habían casos análogos que justifiquen
áreas y precios, de esto se trata la primera parte que presentaremos a continuación:
1.1. DEFICIONES BASICAS
El programa del ciclo 2014-02 planteaba un Centro empresarial + residencial y hotel
***, lo cual ha sido modificado a EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES +
RESIDENCIAL Y HOTEL ***.
¿QUÉ SE HIZO?
El cambio de centro empresarial a edificios de oficinas independientes se justifica
debido a su definición:
CENTRO EMPRESARIAL:
Conjunto de edificios formados por oficinas que en su mayoría tienen más de 200m2.
Suele albergar a grandes empresas. Un ejemplo de Centro empresarial en el Perú es el
“CENTRO EMPRESARIAL REAL”, el cual cuenta con 9 edificios dentro de los cuales se
albergan 75 empresas de alto prestigio.
Imagen 1: Edificios que forman el centro empresarial real

FUENTE: GOOGLE MAPS

EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES:
Edificación de uno o más pisos, que puede o no formar parte de otra edificación. Las
áreas varían según la necesidad del sector.
¿QUÉ LOGRAMOS?
Debido a la tipología de nuestro proyecto es que cambiamos el uso por el que va
acorde con este. Para ello también nos apoyamos del estudio de casos análogos, como
es el caso del primer centro empresarial ARTECO en Trujillo, el cual se encuentra en
proyecto. Hemos tomado este caso ya que solo lleva el nombre “centro empresarial”
pero la tipología es de oficinas independientes, lo cual se asemeja a nuestro proyecto.
Además porque según la entrevista con la secretaria a cargo de este proyecto ARTECO
en Trujillo la rentabilidad seria un 35% de la inversión.

3

1.2. PROPUESTA DEL PROYECTO:
Se propone un EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES, USO RESIDENCIAL Y EL HOTEL
***.
Este proyecto será establecido en el actual terreno ocupado por pollería – grill
“SEBASTIAN”, ubicado en la intersección de la Av. América y Av. Larco.
El terreno está ubicado al sur oeste de la ciudad de Trujillo, en el distrito de Trujillo,
urbanización La Merced 2da etapa, Mz. G lotes 15-16-17-18.

1.3. JUSTIFICACION DE USOS: SUS AREAS Y PRECIOS:
¿CÓMO SE ENCONTRO?
El trabajo anterior no presentaba casos análogos o fundamentos que justifiquen áreas y
precios establecidos.
¿QUÉ SE HIZO?
EDIFICIOS DE OFICINAS INDEPENDIENTES:
Una deficiencia importante no solo en el sector sino en toda la ciudad es el albergue de
empresas. Existe gran demanda de empresas medianas que están dispersas o en su defecto
no tienen un lugar donde se administre el negocio.

4

Imagen 3: Demanda de tipos de empresas

FUENTE: MINISTERIO ECONOMIA Y FINANZAS

Según casos análogos:
Se consideró al “centro empresarial” ARTECO próximo a construirse en Trujillo, debido
a que presenta la misma tipología DE OFICINAS INDEPENDIENTES que proponemos.
AREAS DE OFICINAS EN ARTECO (planta típica):

01 - 183 m2 - $ 347700
02 - 113 m2 – $ 214700
03 – 117 m2 – $ 223000
04 – 112 m2 - $ 212800
05 – 115 m2 - $ 218500
06 – 116 m2 - $ 220400
07 – 113 m2 - $ 214700
08 – 114 m2 - $ 216600
09 – 113 m2 - $ 214700
10 – 104 m2 - $ 197600
11 – 341 m2 - $ 613800
12 – 92 m2 - $ 174800
13 – 102 m2 - $ 193800
14 – 96 m2 - $ 182400
15 – 116 m2 - $ 220400
16 – 91 m2 - $ 172900
17 – 91 m2 - $ 172900
18 – 110 m2 - $ 209000
5




De esto deducimos, que las oficinas que más destacan están entre 100 -183
m2.
El precio de m2 es $ 1900
El precio por m2 de oficina es el mismo, solo varia en las de 341m2 , que
cuesta $1800 (mientras más grande es cuesta un poco menos)
Los estacionamientos se venderán a $5000 cada plaza
FUENTE: INMOBILIARIA ARTECO

Por otro lado se realizó 30 encuestas a las siguientes a diferente micro y medianas
empresas dentro del sector, de lo cual se obtuvo los siguientes resultados.

Una de las preguntas fue si el inversionista podría adquirir oficinas a $2200 ,
$2000 $1800 o menos el m2 de lo cual se obtuvo:

Grafico 1: Disponibilidad a pagar por m2

Precio por m2
20%

15%
25%

40%

2200

2000

1800

Menos de 1800

FUENTE: ELABORACION PROPIA

Otra de las preguntas fue en que área desearía desempeñar su negocio: 100,
160 o 220 a más m2 y se obtuvo.
Grafico 2: Área deseable por inversionistas

6

TAMAÑO
100 m2

160 m2

220 m2 a mas

,
[PORCENT
[PORCENT
AJE]
AJE]

[PORCENT
AJE]
FUENTE: ELABORACION PROPIA

USO RESIDENCIAL:
Para el caso de los departamentos en la zona la gran mayoría son de 100 a
120m2 y los estacionamientos se venden aparte. Por ejemplo en la residencial
Rosales de San Andrés un departamento de 118 m2 cuesta $ 120000.
¿QUÉ LOGRAMOS?
Analizando casos análogos que sean rentables, es que consideramos usar sus
áreas y precios.

1.4.
CORREGIR Y PROFUNDIZAR EL ESTUDIO DE CASOS
ANALOGOS
¿CÓMO SE ENCONTRO?
Los casos análogos solo contenían datos generales, mas no se estudió las
áreas, ni porcentajes de circulación, lo cual necesitaríamos para tener como
referente para nuestro cuadro de ambientes y áreas
Imagen: Caso anterior - centro empresarial nodo

7

¿QUÉ SE HIZO?
Se consideró estudiar el caso análogo del centro empresarial Arteco que
pertenece a nuestra tipología y otros centros empresariales que tengan la
tipología de oficinas independientes para poder obtener un dato referente de
circulación horizontal y vertical.
Características
Oficinas desde 100m² hasta 341m² (modulares).
Plantas libres para mayor flexibilidad de las oficinas.
1 cochera cada 50 m² de oficina.
4 Ascensores de última generación.
Auditorio.
2 salones de reuniones.
Acceso controlado mediante tarjetas.
Locales comerciales en el primer piso.
Gimnasio equipado
Cafetería.
Terraza - Lounge.
Azotea.
Estacionamientos en 5 niveles

Primera Planta:
Área total (aprox.): 7845 m2
Área lotes comerciales: 1255 m2 (18%)
Área circulación (aprox.): 255 m2
Circulación: 3.3% del total

Planta típica:
Área total (aprox.): 7845 m2
Área circulación (aprox.): 792 m2
Circulación: 10% del total
8

Planta azotea:
Área total (aprox.): 7845 m2
Área circulación (aprox.): 390 m2
Circulación: 5% del total
FUENTE: INMOBILIARIA ARTECO – SEDE TRUJILLO

En cuanto a vivienda pasaba lo mismo, había casos análogos con datos muy
generales que no ayudaban para elaborar el programa.
¿CÓMO SE ENCONTRO?

Estos datos no consideraban ambientes y áreas, ni porcentaje de circulación,
por ello se decidió cambiarlos.
¿QUÉ SE HIZO?
Se estudió casos análogos de residenciales, que se eligieron por ser casos
rentables, donde se ganaba 30% o 18%.

9

CASO ACTUAL – RESIDENCIAL LOS ROSALES DE SAN ANDRES
Departamento: 118 m2 - $120 000
Aproximación de Rentabilidad:
- Segundo piso 2 dptos. de 130 m2 a $120 500 = $241 000
- Del tercer al séptimo piso 2 dptos. c/p de 118 m2 a $110 000 = $ 1 100 000
- Octavo piso 2 dptos. de 116 m2 a $108 000 = $216 000
- Noveno piso 2 dptos. De 212 m2 a $159 000 = $318 000
- Total = $1 875 000
Costo de inversión:
- Área del terreno: 330*1200 = $396 000
- Costo construcción: 2970*400 = $1 188 000
- Total = $1 584 000
Rentabilidad
- (1 875 000 – 1 584 000)/1 584 000 = 18%
Cuenta con los siguientes Ambientes:
- Dorm. Principal.: 22 m2
- Dormitorios: 10 m2
- SS.HH.: 6 m2
- Lavandería: 3.5 m2
- Cocina: 12 m2241
- Sala – Comedor: 35 m2
Circulación:
- Ascensor: 3 m2
- Escalera: 19 m2

2.0. DIAGNOSTICO DE ASPECTOS TECNICOS
2.1. COMPLEMENTAR LA NORMATIVA ACORDE A LOS USOS
ESTABLECIDOS
¿CÓMO SE ENCONTRO?
El terreno tiene una zonificación de CZ (Comercio Zonal), (ver imagen 8) siendo compatible con
un CENTRO EMPRESARIAL DE LA CONSTRUCCION a ello le sumaremos el HOTEL de categoría 3
ESTRELLAS y las VIVIENDAS MULTIFAMILIARES.

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El coeficiente de edificación es de 6.5, correspondiente al tipo de zonificación que presenta. Las
avenidas requieren un retiro de tres metros por ello consideramos tres metros de para el retiro
en las avenidas.
Además es importante mencionar el número de estacionamientos, sabiendo que para el centro
empresarial cada 50mts de área techada es necesario un estacionamiento, para el hotel se
considera el 30% del número de habitaciones, así mismo para vivienda es necesario que por
cada dos viviendas debería haber un estacionamiento, de esta forma planteamos un total de
220 plazas de estacionamiento para los tres usos.

¿QUÉ SE HIZO?
Se profundizo en el estudio de la normativa tanto para el hotel *** según el R.N.E. y
para uso residencial y edificio de oficinas independientes, basándonos también en el
certificado de parámetros urbanos.

REGLAMENTO PARA HOTEL ***
REQUISITOS MINIMOS
N° de ingresos de uso exclusivo de los huéspedes(
separado de servicios)
N° DE HABITACIONES
El número mínimo de suites debe ser igual al 5%
del número total de habitaciones
SALONES (m2 por número de habitaciones)
El área techada útil en conjunto no debe ser menor
a:
COMEDOR – CAFETERIA (m2 por número total
de habitaciones)
Todas las habitaciones deben tener un CLOSET O
GUARDAROPA
-SIMPLES (M2)
-DOBLES (M2)
-SUITES (M2 mínimo si la sala esta integrada al
dormitorio)
SU-ITES (M2 mínimo si la sala esta separada del
dormitorio)
CANTIDAD DE SERVICIOS HIGIENICOS POR
HABITACION
AREA MINIMA
Todas las paredes deben estar revestidas con
11

3*
1
20

1.5 m2

1 m2
1.2 x 0.7
11m2
14m2
24m2
26m2

1 baño privado con
ducha
4m2

material impermeable de calidad comprobada
(metros)
ESTACIONAMIENTO PRIVADO Y CERRADO (%
del número e habitaciones
RECEPSION Y CONSERJERIA
SERVICIOS HIGIENICOS PUBLICOS

Altura 1.80
20%
OBLIGATORIO
OBLIGATORIO
(diferenciado por sexo)

COCINA (% del comedor)

40%
FUENTE: REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICAICONES

En cuanto al hotel, para estacionamientos no estamos considerando el 20% de
número de habitaciones ya que el certificado de parámetros urbanos nos dice
que el número de estacionamientos debe ser igual al 30% del número de
habitaciones.
REGLAMENTO PARA RESIDENCIAL SEGÚN PARAMETROS
URBANOS:
ÁREA LIBRE:
Lo necesario
-ESTACIONAMIENTO:
1 Plaza por cada dos viviendas
-DIMENSIONES:
Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se desarrollen entre
muros deberán tener un ancho mínimo de 0.90 m.
2.2. MODIFICAR ELCUADRO DE AMBIENTES Y AREAS
¿CÓMO SE ENCONTRO?
LISTA DE AMBIENTES (PROGRAMA)
El programa que presentamos el ciclo pasado fue demasiado general, existía
un déficit de análisis por lo cual fue necesario restablecer algunas áreas,
puesto que no contaba con una justificación adecuada, para ello reformulamos
y corregimos algunas fichas de los ambientes y tomamos nuevos casos
análogos, en base a ello y tomando en cuenta las normas necesarias
conseguimos nuevas áreas y en algunos casos nuevos ambientes.

12

13

14

¿QUÉ SE HIZO?
Debido a que se estudiaron con delicadeza los ambientes y sus áreas
adecuadas es que se planteó un nuevo cuadro de lista de ambientes y áreas,
aumentando ambientes necesarios, corrigiendo áreas según casos análogos y
fichas.

15

2.3. CORREGIR EL CUADRO RESUMEN DE AREAS Y EL GRAFICO
GENERAL POR ZONAS
¿CÓMO SE ENCONTRO?
Debido a que no se hizo el estudio adecuado de ambientes y áreas, es que
había exceso de circulación o de dimensiones de ambientes.

¿QUÉ SE HIZO?
Con las áreas previamente estudiadas por antropometría y casos análogos se
estableció el nuevo cuadro. En el cual se revela que el 25% será de uso
residencial, el 5% de hotel y el 70% de edificio de oficinas independientes.

Se establecieron los gráficos generales por zonas:
DATOS DEL TERRENO:
AREA DEL TERRENO: 2534
COHEF. DE EDIFICACION:
6.5
AREA TOTAL TECHADA: 16471
CONJUNTO MULTIFUNCIONAL:
CENTRO EMPRESARIAL:
11392
RESIDENCIAL:
4041
HOTEL 3 ESTRELLAS: 824

16

GRAFICO GENERAL SEGÚN USOS
HOTEL
5%
RESIDENCIAL
25%
OFICINAS
70%

OFICINAS

RESIDENCIAL

HOTEL

CENTRO DE OFICINAS INDEPENDIENTES:
EJECUTIVA:
8340
SERV. COMPLEMENTARIOS:
1255
ADMINISTRACION:
217
SERV. GENERALES:
100
SOCIAL:
226
CIRCULACION: 1220
GRAFICO GENERAL SEGÚN SUBZONAS

11%
2%
1%
2%

11%

73%

EJECUTIVA

S. COMPLEMENTARIOS

RESIDENCIAL:
DEPARTAMENTO 1:
DEPARTAMENTO 2:
COMUN:
CIRCULACION:

ADMINISTRACION

2400
1260
11
370
17

S. GENERALES

SOCIAL

CIRCULACION

GRAFICO GENERAL SEGÚN SUBZONAS

9%
0%

31%
60%

HOTEL:
INTIMA:
SOCIAL:
167
SERVICIOS:
ADMINISTRATIVA:
CIRCULACION: 39

DEPARTAMENTO 1

DEPARTAMENTO 2

COMUN

CIRCULACION

530
63
26

GRAFICO GENERAL SEGÚN SUBZONAS

3%

5%

8%

20%
64%

INTIMA

SOCIAL

SERVICIOS

18

ADMINISTRATIVA

CIRCULACION

3.0. DIAGNOSTICO DE RENTABILIDAD
3.1. CALCULAR LA RENTABILIDAD DE UN PROYECTO

¿CÓMO SE ENCONTRO?
En el cuadro de rentabilidad anterior puede observarse un exceso de área útil,
debido a que el listado de ambientes no era el adecuado, al agregar ambientes
exigidos
por
el
reglamento
ésta
área
útil
se
redujo.
A pesar de estas condiciones, se pudieron manejar los ambientes por vender
logrando que la rentabilidad sea favorable en el caso actual.

¿QUÉ SE HIZO?
La rentabilidad disminuyo un 1% debido a que en el programa anterior no contaba
con todos los ambientes necesarios, al aumentar el área construida e incluir lo
invertido en mobiliario es que disminuye un 1%.

19

El coeficiente real es 9
El coeficiente normativo es 6.5. Del cual estamos usando 6.4

4.0. DIAGNOSTICO DE SOSTENIBILIDAD
4.1. MODIFICAR LOS PUNTOS DE SOTENIBILIDAD
¿CÓMO SE ENCONTRO?
ASPECTOS:
1.O Emplazamiento:
1.03 ¿Está conectado el emplazamiento a la red de transporte público de forma
satisfactoria?,¿Es accesible a los peatones y los usuarios de medios de transporte
alternativos al motorizado.
El terreno se encuentra ubicado frente al ovalo larco, en este punto se intersectan la
avenida Victor Larco y la avenida América Sur, por las cuales circulan líneas de
transporte, por la vías ya mencionadas hay circulación de taxis y transporte privado, de
igual manera es de acceso peatonal, cuenta con calles asfaltadas, señalizaciones.

20

1.03 ¿Está conectado el emplazamiento a la red de transporte público de forma
satisfactoria?, Es accesible a los peatones y los usuarios de medios de transporte
alternativos al motorizado?
Si, se encuentra en la intersección de dos avenidas principales, y donde hay un flujo de
circulación de transporte público (micros, colectivos) y privado
1.04 ¿Existen servicios de proximidad en el entorno inmediato?
Si cuentas con todos los servicios básicos, agua, desagüe, luz, etc. Así mismo la
proximidad a equipamientos es presente, dentro de las cuales están incluidos
equipamientos educativos, comerciales, de recreación, etc. Entre los más destacables
cercanos a las propuestas tenemos:
-

UPAO
Corredor vial victor larco
Jardin Botanico
1.06 ¿Se beneficia el emplazamiento de un buen asoleo?
Teniendo en cuenta que los vientos se trasladan de sur a norte, podemos anticipar, en
ambas propuestas, que se contara con un buen asoleamiento gracias a su ubicación ya
que ambas cuentan con dos frentes, los cuales pueden ser aprovechados por el
diseñador.
2.01 ¿El edificio previsto aportará diversidad de usos?
Para nuestra propuesta, el proyecto previsto contendrá diversidad de usos, el cual
estará dirigido al usuario de todo tipo, así mismo se contara con espacios comunes, y la
complementación con multifamiliares y hospedaje-hotel

2.04 ¿Cuál es el impacto social del edificio?
En este caso se plantea un “Proyecto de complejidad media”, por esta razón, por las
dimensiones del proyecto y por la estructura de la inversión, se estima que el impacto
del ambos proyectos sea el mismo o similar al de un “atractor público”. Se estima que su
tendrá tan complejidad como para convertirse un “hito” para la ciudad
2.06 ¿Permite el programa cierta flexibilidad?
Permite flexibilidad debido a la zonificación en la que están ubicados y el
emplazamiento, el cual permite la diversidad de usos y el constante cambio de éstos.
2.07 ¿Qué espacios pueden ser puestos en común?
21

Se plantea un porcentaje de área para espacios comunes, los cuales serán de uso
público en cada uno de sus componentes respectivamente, es decir para el Comercio,
hospedaje y vivienda.
2.0 Estudios Previos:
3.04 ¿El nuevo edificio proyecta sombra sobre los edificios vecinos?
se propone aprovechar al máximo la altura de edificación en los casos de hospedaje y
vivienda, logrando que estos proyecten sombra a los edificios de menor altura
dedicados al comercio. Estas proyecciones se lograran con ayuda del diseñador
encargado, el podrá modificarse a criterio de éste.
3.11 ¿Garantiza la organización de las circulaciones y de los accesos la seguridad de
peatones y ciclistas en particular?
La localización del terreno, entre dos avenidas, permite mayor opciones de ingresos, por
lo que se garantiza una buena circulación tanto para peatones, ciclistas y vehículos. El
diseñador será el encargado de lograr estos objetivos.
3.0 Anteproyecto:
4.01 ¿Es posible abrir al público espacios libres en el interior del emplazamiento?
Al encontrarse el terreno en toda una esquina, nos proporciona espacios amplios en sus
diferentes vistas, generando interacción hacia el entorno.
Consideramos un porcentaje de área destinado para zonas comunes o espacios públicos,
los cuales serán de acceso libre, la forma de estos espacios será propuesta por el
diseñador encargado de realizar el proyecto. Mostramos algunos ejemplos de opciones.
4.11 ¿Son los espacios accesibles para todos?
Ninguno de los accesos a las zonas públicas será restringido, se contará con la
circulación adecuada para que estos espacios no causen molestias entre los clientes del
hospedaje y vivienda.
4.01-¿Disfrutan las estancias de una buena iluminación natural?
Por estar ubicado el terreno en dirección Nor-Este, y sin presencia de edificios
multifamiliares, la intensidad de iluminación natural sería muy agradable.

¿QUÉ SE HIZO?
Corregir algunos puntos de sostenibilidad que no iban acorde al proyecto, de lo cual
resulto lo siguiente:

22

1.O EMPLAZAMIENTO:
1.03 ¿ESTÁ CONECTADO EL EMPLAZAMIENTO A LA RED DE TRANSPORTE PÚBLICO DE
FORMA SATISFACTORIA?,¿ES ACCESIBLE A LOS PEATONES Y LOS USUARIOS DE
MEDIOS DE TRANSPORTE ALTERNATIVOS AL MOTORIZADO?
1.04 ¿EXISTEN SERVICIOS DE PROXIMIDAD EN EL ENTORNO INMEDIATO?
1.06 ¿SE BENEFICIA EL EMPLAZAMIENTO DE UN BUEN ASOLEO?
1.09 ¿EXISTEN EN EL EMPLAZAMIENTO ELEMENTOS QUE PROVOQUEN MOLESTIAS?
2.0 PROGRAMA DE NECESIDADES:
2.01 ¿EL EDIFICIO PREVISTO APORTARÁ DIVERSIDAD DE USOS?
3.01 ¿SON LOS ACCESOS FÁCILES Y ÚNICOS PARA TODOS LOS USUARIOS, TAMBIÉN
PARA LAS PERSONAS CON NECESIDADES ESPECÍFICAS O CON MOVILIDAD REDUCIDA?
3.03 ¿ES ÓPTIMA LA ORIENTACIÓN DEL EDIFICIO?
3.13 ¿ES SUFICIENTE COMPACTO EL VOLUMEN EL EDIFICIO?
4.0 ANTEPROYECTO:
4.01 ¿ES POSIBLE ABRIR AL PUBLICO ESPACIOS LIBRES EN EL INTERIOR DEL
EMPLAZAMIENTO?

JUSTIFICACIÓN:
1.O Emplazamiento:
1.03 ¿Está conectado el emplazamiento a la red de transporte público de forma
satisfactoria?,¿Es accesible a los peatones y los usuarios de medios de transporte
alternativos al motorizado.
El terreno se encuentra ubicado en el cruce de dos avenidas, Av. América Sur y
Av. Victor Larco, por las cuales circulan líneas de transporte público (6 líneas de
microbuses, 1 línea de combis, y una de Autos colectivos) taxis y transporte
privado. De igual manera es de acceso peatonal, cuenta con calles asfaltadas,
martillos, señalizaciones y semáforos.
1 IMAGEN: VIAS ALEDAÑAS AL TERRENO

23

1.04 ¿Existen servicios de proximidad en el entorno inmediato?
El proyecto está ubicado en zona que actualmente cuenta con todos los servicios
básicos, agua, desagüe, luz, etc.
Así mismo la proximidad a equipamientos es presente, dentro de las cuales están
incluidos equipamientos comerciales cómo el hipermercado Metro, entre los
educativos encontramos la Universidad privada Antenor Orrego , de recreación (
Jardín botánico), etc. Adicional a esto tenemos la presencia de un corredor
comercial, Av. Victor Larco.

2 IMAGEN: EQUIPAMIENTOS CERCANOS AL TERRENO

1.06 ¿Se beneficia el emplazamiento de un buen asoleo?
Teniendo en cuenta que en Trujillo los vientos se trasladan de sur a norte, y
conociendo la dirección del recorrido solar, podemos anticipar, que el proyecto
contara con un buen asoleamiento gracias a su ubicación, a esto se añade el
hecho de que el terreo cuenta con 3 frentes, los cuales pueden ser aprovechados
por el diseñador con el fin de garantizar el buen asoleamiento así como la
iluminación y
ventilación
n
3 IMAGEN: RECORRIDO SOLAR EN EL TERRENO DURANTE EL DIA
a
t
u
r
a
l
.

24

2.0 Programa de Necesidades:
2.01 ¿El edificio previsto aportará diversidad de usos?
El proyecto previsto contendrá diversidad de usos, los cuales estarán abiertos al
público por ser de carácter comercial y ejecutivo en su mayoría, así mismo se
contara
con
espacios
comunes
para
uso
de
los
clientes.
Entre los usos proyectados también se cuenta con una residencial y un hotel 3
estrellas, siendo estos compatibles en la zona donde se ubican.

4 IMAGEN: COMPONENTES DEL PROYECTO

3.0 Estudios Previos:
3.01 ¿Son los accesos fáciles y únicos para todos los usuarios, también para las
personas con necesidades específicas o con movilidad reducida?
La ubicación del terreno entre el cruce de dos avenidas (en esquina) y con 3
frentes libres, permitirá al diseñador obtener diferentes opciones de ingreso, ya
sean dirigidos hacia las avenidas o hacia la calle dependiendo de la necesidad o
tipo de usuario para el caso de los ingresos peatonales, así mismo la dirección del
trafico existente en las calles colindantes puede ser utilizado para facilitar el
ingreso vehicular al edificio

5 IMAGEN; FRENNTES LIBRES DEL TERRENO

25

3.01

¿Es

óptima

la

orientación

del

edificio?

El emplazamiento y la orientación del edificio son de óptimas condiciones,
debido a que presenta muchas ventajas las que pueden ser aprovechadas en
beneficio del usuario y del cliente (promotor). En el caso de los frentes, por
ejemplos, estos pueden ser utilizados como ingresos independientes
dependiendo
del
criterio
del
7
IMAGEN;
ORIENTACION
DEL
TERRENO
diseñador.

3.11 ¿Garantiza la organización de las circulaciones y de los accesos la seguridad
de peatones y ciclistas en particular?
La ubicación del terreno, entre dos avenidas, permite mayor opciones de
ingresos, por lo que se garantiza una buena circulación tanto para peatones,
ciclistas y vehículos. El diseñador será el encargado de lograr estos objetivos.
Asi mismo se garantiza la buena circulacion dentro del edificio gracias a la previa
elaboracion de flujogramas de cieculacion y graficos de interrelaciones entre los
espacios.

¿QUÉ LOGRAMOS?
Relegir los puntos de sostenibilidad de acuerdo a nuestros usos, tratando de elegir
puntos que puedan ser incluidos en nuestro proyecto.

26

4.2.REPLANTEAR LA MATRIZ DE CRITERIOS ADICIONALES
¿QUÉ ENCONTRAMOS?
Solo se encontró matriz de criterios adicionales para el uso residencial y el hotel. Dichas
matrices no consideraban el formato: DESEABLE E INDISPENSABLE, a su vez tampoco
eran bien llenadas ya que solo ponían una X en los casilleros como se verá a
continuación:

¿QUÉ SE HIZO?
27

5.0. CRITERIOS CUALITATIVOS
5.1. CORREGIR FLUJOGRAMAS
¿QUÉ ENCONTRAMOS?

¿QUÉ SE HIZO?

En el flujograma general del programa anterior pudimos observar una relación directa entre el
centro empresarial y la residencial, la cual optamos por eliminar debido a las actividades que se
realizan en ellas, tratándose la residencial de una zona privada.
Por otra parte se encontró solo el flujograma del hotel.

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¿QUÉ SE HIZO?
Primero se hizo el flujograma general, en el cual se corrigió de acuerdo a los usos actuales.
FLUJOGRAMA DE EDIFICIO DE OFICINAS INDEPENDIENTES +
HOTEL *** + RESIDENCIAL
Ingreso

Hotel ***

Ingreso

Edificio de oficinas
independientes

Ingreso

Edificio Residencial

Flujograma hotel ***: En el hotel contamos con 3 ingresos, uno que es por medio vehicular, y otros
2, uno para los huéspedes y otro para el personal de servicio según lo requerido en el reglamento,
por el ingreso vehicular que será en sótano puedes tomar la escalera integral o el ascensor para
dirigirte a la recepción si es que quieres registrarte en el hotel y posteriormente subir. Por el
ingreso normal que sería el que entras caminando por la primera planta, encontramos un lobby
seguido de la recepción donde después de registrarte puedes subir a tu habitación o siguiendo ir al
salón o el comedor, además también puede entrar el personal administrativo que del lobby puede
pasar a sus oficinas, tiene relación directa a esta para poder observar lo que pasa en su negocio. El
personal de servicio tiene un ingreso aparte según lo requerido en el reglamento por ese ingreso
tienes una entrada cerca a lo que es el oficio por piso y a sus áreas de servicio, posteriormente ya
pueden dirigirse a los demás ambientes para el mantenimiento de estos. Aparte la edificación
cuenta con una escalera de evacuación según lo requerido.

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Flujograma residencial: En este caso contamos con 2 ingresos, el ingreso general y el vehicular, por
el vehicular encontramos las escaleras para dirigirse a los departamentos y por el general pasamos
por una caseta y un lobby para posteriormente subir a los departamentos, contamos con una
escalera integra y un ascensor según reglamento.

Flujograma edificio de oficinas independientes: En este caso contamos con 3 ingresos, el de servicio,
el de estacionamiento y el general, por el vehicular puedes tomar la escalera integrada o el
ascensor para subir a las oficinas o al área común. Por el ingreso general puedes ingresar en la
primera planta a nuestros usos complementarios y también a nuestra subzona de administración
donde encontramos la recepción que es ahí donde se indicará para subir a las oficinas. Y por el
ingreso de servicio que es uno aparte que se encuentra en el primer servicio tiene una conexión
casi directa a su subzona de servicio y ya posteriormente el personal de servicio puede de ahí
encargarse ya sea de los ambientes encontrados en el primer piso o subir a limpiar las oficinas o el
área común.

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CONCLUSIONES


EL ESTUDIO QUE SE HABIA REALIZADO EN EL TRABAJO ANTERIOR ERA MUY GENERAL, YA
QUE EL PROGRAMA PRESENTABA ESCASES DE AMBENTES NECESARIOS, POR ELLO SE
CONCLUYE QUE UN PROGRAMA NECESITA DE ESTUDIOS PREVIOS, YA SEA CONOCIENDO
CASOS ANALOGOS, NORMATIVIDAD Y EL CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANOS, PARA
PODER ARMAR LA LISTA DE AMBIENTES Y AREAS ACORDE A LOS USOS ESTABLECIDOS.
SE CONCLUYE TAMBIEN QUE MIETRAS MAS AREA UTIL COMERCIAL EXISTE, MAYOR SERA LA
RENTABILIDAD.
EL FLUJO GRAMA NOS INDICA DONDE SE DEBEN UBICAR ADECUADAMENTE LOS
AMBIENTES, RESPECTO AL USUARIO Y AL ENTORNO, CON LA FINALIDAD DE OBTENER
CONFORT PARA EL DESARROLLO DE SUS ACTIVIDADES.

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