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PROPIEDAD HORIZONTAL

Si bien es una institución relativamente moderna, a través de documentos y
testimonios se conoció que fue practicada en algunos pueblos de la antigüedad
como Caldea, Egipto y Grecia. Algunos textos dieron a conocer que Roma no
ignoraba la existencia, pero la opinión que prevalece es que no la practicaron. La
Propiedad Horizontal nace a comienzos del SXV y se encuentra regulada en las
Costumbres de Bretaña art. 714, de Orleans art. 257, etc. De allí pasó al código de
Napoleón, que fue el primer código moderno que acogió la institución. Vélez
Sarsfield, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, la
proscribió de manera expresa en el art. 2617. Pero a mediados de este siglo la
necesidad de admitir y regular la Propiedad Horizontal se hizo impostergable,
dictándose en 1948 la ley 13512 que derogó el art. 2617 y estableció el régimen de
Propiedad Horizontal en nuestro país.

NATURALEZA JURÍDICA

Derecho de superficie.

Teoría de la copropiedad o comunidad.

Teoría de la sociedad o de las personas jurídicas.

El sistema de nuestra ley, establece que cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y las
demás cosas de uso común del edificio (art.2).

Objeto de la Propiedad: El edificio
Partes propias.
Pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario su unidad, que puede ser un
departamento, una oficina, un local de negocios y tener como accesorios una
cochera, una baulera, etc. Dentro de cada unidad hay muros maestros y divisorios o
simples tabiques que separan las paredes de una habitación y otra. Los muros
maestros y los divisorios pertenecen en condominio a todos los propietarios. El
propietario de la unidad debe considerarse dueño de su superficie, de tal manera
que puede revocarla, pintarla, etc. Del mismo modo le pertenece la superficie de
pisos y techos, los tabiques divisorios de las habitaciones de un mismo
departamento, las puertas, balcones y ventanas de cada departamento, las
cañerías de distribución.
Partes comunes.
Ellas están constituidas por el terreno y todas las cosas de uso común del edificio o
indispensables para mantener su seguridad:
a) los cimientos, muros maestros, techos y azoteas, patios cerrados solares,
pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada, jardines.
b) los locales e instalaciones para servicios centrales como calefacción, heladeras,
agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

Naturaleza jurídica del reglamento Se discuten doctrinas si el reglamento de copropiedad es un contrato o un conjunto de normas jurídicas. 2) Conformación del consorcio y la Asamblea. 4) Redacción en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.c) los locales para alojamiento del portero y portería. Requisitos formales: 1) Dictado de un reglamento de copropiedad y administración. d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La tesis contractualita se funda en la circunstancia de que el reglamento es el producto del acuerdo de los copropietarios. La escritura pública debe inscribirse en el registro de la propiedad. Requisitos para la Afectación Requisitos materiales: 1) Terreno edificado. e) los ascensores. incineradores de residuos y todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común. montacargas. que es el alma del consorcio y sin el cual no se pueden otorgar los títulos de propiedad de cada uno de los propietarios. Otras veces resulta de la adhesión de los compradores de unidades al reglamento de copropiedad redactado del vendedor. 3) División de los pisos en parcelas o departamentos. puesto que la aprobación del reglamento conforme con la disposiciones de la ley es indispensable para que la propiedad horizontal nazca a la vida jurídica. Formas: El consorcio se constituye definitivamente cuando se otorga por escritura pública el reglamento de copropiedad y administración. Según otra doctrina el reglamento no es un contrato sino el conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna del consorcio. Contenido del reglamento . 4) Salida a la vía pública. Este acuerdo se produce a veces en un solo acto. 2) División del edificio en pisos horizontales. en este caso se trataría de sucesivos contratos de adhesión. 3) Designación del administrador. directamente o por pasaje en común. cuando todos los copropietarios redactan de conformidad el reglamento.

Cláusulas de irrevocabilidad: algunas veces los reglamentos de copropiedad redactados por el propietario vendedor tienen una cláusula de irrevocabilidad con el objeto de asegurar beneficios incluidos y contra toda posibilidad de reforma ulterior. 7) Designación de representante o administrador. 2) Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o departamento con respecto al valor del conjunto.734/49 el reglamento de copropiedad y administración deberá proveer de las siguientes materias: 1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva. Esta disposición es congruente con la exigencia de la escritura y el registro para el reglamento originario. 10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble. 3) Enumeraciones de las cosas comunes. Conforme con la ley 13.  Reforma por la justicia: en principio el reglamento solamente puede ser modificado por el consorcio. 8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios.  Mayorías necesarias: las reformas de los estatutos exige una mayoría no menor de los dos tercios de los propietarios. La justicia puede intervenir cuando la mayoría ha abusado de sus poderes imponiendo a la minoría clausulas contrarias a la ley o a su espíritu. 6) Cargas comunes y contribución de los propietarios. Clausulas inválidas Se ha dicho que los consorcistas pueden incluir además de las especificaciones exigidas por la ley y el decreto reglamentario. 4) Usos de las cosas y servicios comunes. . 9) Personas que de certificar los testimonios de las actas de las asambleas del consorcio y la existencia de deudas por expensas. todas aquellas que hagan a la vida del consorcio en tanto no contraríen la ley o el espíritu del régimen de propiedad horizontal.El reglamento es la columna vertebral de propiedad horizontal. a menos que el reglamento prevea de otra forma. computados los votos por cabeza. Reforma del reglamento La vida del consorcio exige muchas veces la reforma del estatuto que plantea diversos problemas:  Formas: consecuencia de la falta de inscripción en el registro. 5) Destino de las diferentes partes del inmueble.512 y su decreto reglamentario 18. facultades y obligaciones.

• Se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble. cuando ha sido válidamente constituida y se hayan ajustado a las prescripciones estatutarias y legales. Las resoluciones que ella toma. Sin este presupuesto insoslayable el juez no puede modificar el reglamento y no se concebiría sustituir la voluntad de los consorcistas por la suya propia. remoción Asamblea de Copropietarios Es el órgano deliberativo de la comunidad. Tipos: . Administrador Naturaleza Jurídica: • Consorcio como persona • Consorcio no es persona Remoción Remoción judicial:  Justa causa • Remoción por los copropietarios:  Sin causa  Con justa causa  Previa deliberación de copropietarios Designación • Primer designación:  Reglamento de copropiedad – unanimidad • Designación judicial • Designación por muerte. que cuenta con los máximos poderes dentro de ella y que se constituye por la reunión de los copropietarios en número suficiente para alcanzar el quórum correspondiente. renuncia. obligan a los copropietarios ausentes y disidentes. Consorcio de copropietarios Constitución: • Se constituye definitivamente cuando el Reglamento de copropiedad y administración se otorga por escritura pública.

Mayorías. 3 inc. Deben determinarse en el Reglamento de Copropiedad. con el objeto de considerar todas las cuestiones que los propietarios decidan tratar regularmente. Funciones. En el decreto reglamentario. competencia y mayorías. • Debe haberse ajustado a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y de la ley en punto a convocatoria. Quórum. so pena de incurrir en nulidad de la decisión a su respecto. • Asambleas extraordinarias: Se celebran para considerar asuntos de interés común en casos particulares y se convocan ajustadas a lo establecido en el estatuto. • Esencial para el funcionamiento de la asamblea. tiempo y para un objeto determinado.• Asambleas ordinarias: Deben reunirse periódicamente en los tiempos prefijados por el reglamento. • Dos tercios o más. • No pueden tratarse temas que no figuren en el "orden del día". • Determinación de los asuntos. o ser superior. • Finalidad: tratar los asuntos que figuren en el orden del día. Convocatoria. Deberá por lo menos coincidir con las mayorías requeridas en cada caso. hace a la propia existencia del órgano deliberativo. Asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos.512 para nada se refiere al quórum. 'la especificación del quórum de las reuniones de propietarios". 8 determina. en un lugar. el orden del día debe ser redactado con precisión y claridad. se presumirá que cada propietario tiene un voto. el art. • Unanimidad. entre las cláusulas que el reglamento debe obligatoriamente contener. y en su defecto. para darle validez y aptitud a sus decisiones. • Es la cantidad de miembros del consorcio que deben estar presentes para que la asamblea pueda deliberar válidamente. son obligatorias. • Las decisiones (manifestación de la voluntad común). quórum. • Todos deben ser convocados previamente. • Los votos se computarán en la forma que prevea el reglamento. aunque ésta se tome ajustándose a las mayorías estatutarias o legales. . • La ley 13. • Mayoría absoluta.

antenas colectivas o satelitales. pueden ser resueltas por mayoría absoluta de la asamblea convocada al efecto. Estas innovaciones. contrarias al reglamento o a la ley. uso y goce de su respectivo departamento o piso. cableados y cañerías generales. o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. La reclamación tramita por vía del interdicto de obra nueva. Pero todo propietario puede reclamar ante el juez si considerara que las decididas son de costo excesivo. separadamente del piso o departamento a que accedan. si los hubiere. la retribución de los empleados de maestranza. el sueldo del encargado de portería. • Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio.• Imposibilidad de reunión de mayorías necesarias. en mira a obtener un mejoramiento del edificio o del uso y goce más cómodo o de una mayor renta. • Cada propietario puede. y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos. gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos. enajenar el piso o departamento que le pertenece. Obligaciones • Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento: estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. ascensores. el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario. etcétera. En la transferencia. Asamblea judicial. será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad. sin necesidad de consentimiento de los demás. sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. adoptadas por resolución de los propietarios. Comprenden los honorarios del administrador. • Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. pero la resolución de la mayoría no se . • El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes. o perjudiciales. Expensas • Expensas comunes: Corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios comunes y a los gastos de administración. porteros eléctricos. a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Derechos • Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino. el combustible y la energía para los servicios de calefacción central y de refrigeración central. 8 también establece que los titulares están obligados al pago de las expensas debidas a innovaciones dispuestas en las partes o bienes comunes. • Expensas extraordinarias: El art. • Contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio.

pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes. 1º). mediante la respectiva medida cautelar.521: "La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio. • Confusión: cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en manos de una sola persona. ya que se borraría la distinción entre partes exclusivas y comunes. suscribiendo verdaderos contratos de adhesión. su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen (art. extinguiéndose el sistema. Afectación del edificio. en caso de negarse a ello dicha minoría. en los que las cláusulas eran fijadas por el vendedor. según valuación judicial. y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil". quedando autorizada. la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción. siempre sigue al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. • Vetustez del edificio: En caso de vetustez del edificio. 3266 del Cód. Artículo 17 de la ley 13. aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición. Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio. obligando a los compradores que ya había pagado el precio a levantar la hipoteca. en escritura pública. Si resolviera la reconstrucción. en cuyo caso todo el inmueble pasa a pertenecer a un solo propietario. podrá recurriese a la autoridad judicial. El agudo problema de la vivienda impulsaba a los compradores a adquirir departamentos sin tomar las seguridades del caso. salvo que el juez lo ordenara expresamente. a adquirir la parte de esta. que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el Régimen de Propiedad Horizontal. debe hacer constar.suspende durante el trámite. la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Civil. según valuación judicial. Extinción del Sistema • Destrucción total o parcial: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor. sobre todo en la etapa de la construcción. Constructores desaprensivos ofrecían en venta departamentos sobre terrenos aún no escriturados o hipotecaban el bien vendido. Si la mayoría no lo resolviera así. arrastrando a ella a los departamentos todavía no escriturados. . cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la destrucción fuere menor. La solución del problema llegó con la ley de pre-horizontalidad. la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella. o simplemente. después de haber cobrado el importe caían en quiebra. Pre horizontalidad La aplicación práctica de la ley de propiedad horizontal trajo aparejados algunos graves problemas con relación a la venta de los departamentos.

con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento. El propietario puede solicitar la desafectación. • Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior. quedan excluidas de las disposiciones de la ley 19. con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento. Procede si la transferencia de unidades hubiera quedado condicionada a la enajenación.276. En tal caso el propietario queda autorizado a dejar sin efecto los contratos de venta. la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla. y por consiguiente. y no se hubiere cumplido dicha condición. si acredita sumariamente que: • Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19. Retractación. basta la sola expresión de voluntad del enajenante. Plenario Cotton. con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades. no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato. Desafectación.724. • Transcurrido un (1) año de registrada la afectación. . ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados. siempre que se cumplan los requisitos legales. siempre que medie justa causa.724 son irrenunciables". Para retractar la afectación de un inmueble. en cambio la desafectación exige una resolución judicial tomada a pedido del propietario enajenante. en su caso. de la obligación de someterse al régimen de afectación previsto en ella.Según la ley 20. en un plazo cierto. devolviendo a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos. de un número determinado de ellas. “El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la pre-horizontalidad y. • En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto.