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ESTIMER

LA DURABILITÉ D'UN BIEN
La traduction française de ces diapositives a été réalisée par

Cofinancé par le programme Énergie Intelligente-Europe
de l’Union européenne

Juin 2016

CETTE SESSION DE FORMATION
VOUS PERMETTRA

D’améliorer la qualité de vos rapports
d’évaluation.
D’éviter les erreurs et les mauvaises
appréciations du prix des biens.
D’améliorer vos connaissances des sources
d’information disponibles et d’économiser
ainsi du temps et de l’argent.
D’accroître votre compétitivité et de
renforcer vos compétences en matière de
conseil.

CETTE SESSION DE FORMATION
VISE TOUT PARTICULIÈREMENT À

Vous aider à mieux appréhender l’impact de
la durabilité sur le marché immobilier au sens
large, ainsi que le rôle essentiel des experts
immobiliers dans la transformation de ce
marché.
Vous aider à acquérir une compréhension
globale de l’importance des bâtiments au
regard des récents objectifs climatiques
et énergétiques et de la pertinence de ces
questions dans la gestion des risques pour
vos clients.

CETTE SESSION DE FORMATION
VISE TOUT PARTICULIÈREMENT À

Vous présenter quelques uns des avantages et
des possibilités qu’offrent les bâtiments
durables/éco-énergétiques pour vous
permettre de développer un argumentaire à
destination de vos clients.
Vous fournir un aperçu des recommandations
et des guides sur la durabilité des bâtiments
actuellement disponibles, ainsi que des
différentes approches permettant d’intégrer
les problématiques de l’efficacité
énergétique/de la durabilité dans les
évaluations immobilières.

IMPORTANT

Cette session de formation est destinée aux
experts immobiliers n’ayant aucune ou peu
de connaissances sur les enjeux de la
durabilité en matière d’évaluation
immobilière (Niveau débutant/intermédiaire).
Le contexte dans lequel travaillent les
experts immobiliers (différence par exemple
entre grandes agences et experts
indépendants) est également important
et tous ne pourront pas mettre en pratique
les recommandations de cette session de
formation de la même manière.

IMPORTANT

Les pratiques d’évaluation immobilière
peuvent également varier d’un pays, voire
d’une région, à l’autre. Cette session de
formation ne reflète pas nécessairement le
détail de ces variations.
Les évaluations immobilières des biens
complexes impliquant de gros volumes
d’investissement pourraient nécessiter une
approche plus approfondie que celles
présentées ici.
Le processus d’évaluation recommandé dans
cette session de formation ne convient pas
aux évaluations périodiques standard des
immeubles/parcs immobiliers d’entreprises.

TABLE DES MATIÈRES

1. Introduction

2. Contexte et arguments commerciaux
3. Performance énergétique
4. Principales sources d’information
5. Intégration dans les méthodes et les
rapports d’évaluation
6. Conclusions

INTRODUCTION

Objectifs d’apprentissage
Cette section sera consacrée aux problématiques
suivantes:
• Aperçu des recommandations et guides
actuellement disponibles
• Importance de l’évaluation immobilière et rôle
des experts immobiliers
• Identification des nouveaux défis posés à ces
experts
• Justification de la nécessité pour les experts
immobiliers de prendre en compte les
questions liées à l’efficacité énergétique et à la
durabilité

INTRODUCTION

Objectifs d’apprentissage
Compétence acquise à l’issue de cette section:
• Parfaite compréhension de l’importance et du
rôle des experts immobiliers pour la prise en
compte des questions liées à l’efficacité
énergétique et à la durabilité.

INTRODUCTION

Pourquoi les experts
immobiliers sont-ils
si importants pour la
transformation du
marché ?

• Parce que les évaluations
concernent quasiment chacune
des étapes du cycle de vie des
biens immobiliers.
• Parce que les experts
immobiliers, qui interviennent
sur des marchés souvent
opaques, ont un rôle majeur à
jouer dans la gestion de
l’information.
• Parce que les arguments
utilisés par les différentes
parties lors des négociations
sont généralement ceux qui
leur ont été suggérés par leurs
experts.

INTRODUCTION

Pourquoi les experts
immobiliers sont-ils
si importants pour la
transformation du
marché ?

Les experts immobiliers
ne “font” pas le marché.
Mais leurs conseils, le
champ et la nature de
leurs services ont une
influence certaine sur les
résultats de ce marché.

INTRODUCTION

Ce n’est pas si
compliqué d’évaluer
la durabilité!

• L’évaluation de la durabilité
n’est pas si compliquée. Il s’agit
en effet d’appliquer des
données quantitatives et des
appréciations qualitatives sur
une série de nouveaux
éléments, et d’améliorer
l’efficacité du marché en
mettant à sa disposition les
informations appropriées.
• L’évaluation de la durabilité est
une opportunité et non une
menace pour les experts
immobiliers.

INTRODUCTION

Quelles
conséquences sur
vos pratiques
quotidiennes ?

• Face au manque de validation
empirique et d’informations sur
des ventes appropriées et
comparables, les experts
immobiliers n’ont d’autre choix
que de se reposer sur des avis
qualitatifs pour déterminer
jusqu’à quel point les éléments
de durabilité impactent la valeur
d’un bien.
• C’est à vous qu’il appartiendra de
décider, au sein du marché
immobilier local, de l’importance
que pourraient avoir ces
éléments pour un acheteur
raisonnablement averti.

INTRODUCTION

Quelles
conséquences sur
vos pratiques
quotidiennes ?

• Toutes les missions d’évaluation
incluent des avis qualitatifs sur
la quasi-totalité des éléments
de construction. Les éléments
de durabilité ne font pas
exception.
• Cependant: le principe de
transparence appliqué aux
services d’évaluation impose
aux experts immobiliers de
motiver leurs avis tant sur les
avantages des conceptions
dites durables que sur les
risques des conceptions
classiques.

INTRODUCTION

Orientations et
guides sur la
durabilité
à votre disposition

Ouvrage de rics
(2014)
La durabilité, potentiel
facteur de création de
valeur mais aussi facteur
de risque !

INTRODUCTION

“Parce que la sensibilité des marchés aux
problématiques liées à la durabilité ne fait que
croître, ces dernières pourraient rapidement
venir s’ajouter aux traditionnels facteurs
générateurs de valeur tant pour les locataires
que pour les acheteurs.”

Il est donc vivement recommandé
aux experts :
“[…] d’évaluer dans quelle mesure un bien
donné satisfait aux critères de durabilité et de
parvenir à un avis documenté sur le possible
impact de ces facteurs de durabilité sur la
valeur du bien, ou en d’autres termes
comment un acheteur potentiel
pourrait les prendre en compte
pour établir son offre de
prix […].”

Source: Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS), 2014, RICS Valuation – Professional Standards
January 2014, Valuation Practice Statement 4, p. 59

TABLE DES MATIÈRES

1. Introduction

2. Contexte et arguments
commerciaux

3. Performance énergétique
4. Principales sources d’information
5. Intégration dans les méthodes et les
rapports d’évaluation
6. Conclusions

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Objectifs d’apprentissage
Cette section sera consacrée aux
problématiques suivantes:
• Reconnaissance du rôle et de l’importance des
bâtiments
• Information sur les objectifs fixés en matière
d’énergie et de changement climatique et leur
impact potentiel sur le secteur de la
construction
• Avantages et opportunités des bâtiments
durables/bâtiments à faible consommation
d’énergie

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Objectifs d’apprentissage
Compétences acquises à l’issue de cette section:
• Excellente compréhension de l’importance de
ces problématiques pour vos pratiques
quotidiennes
• Capacité à expliquer et promouvoir la
durabilité auprès de vos clients

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Votre environnement
(commercial)
évolue …

Changement climatique:
inondations, météo extrême,
sécheresses
Risques environnementaux:
pollution de l’air, de l’eau et des
sols
Raréfaction des ressources:
énergie, espace, eau, matières
premières
Prise de conscience croissante
par les consommateurs et
utilisateurs finaux des défis
environnementaux et évolution
des systèmes de valeurs

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

… les conditions dans
lesquelles vos clients
travaillent et investissent
également

Politiques concernant la
responsabilité sociale des
entreprises (RSE)
Obligations de déclaration et de
reporting sur la durabilité
Stratégies d’investissement
immobilier durable/responsable

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Pourquoi est-il
important
d’améliorer la
performance
énergétique
de nos bâtiments ?

Selon le GIEC, les bâtiments
représentent:
~ 32% de la consommation totale
d’énergie!
~ 19% des émissions de gaz à effet
de serre liés à la consommation
d’énergie!
~ 33% des émissions de carbone!

Si rien ne change et que l’on poursuit avec un
scénario « business-as-usual », ces chiffres
pourraient doubler d’ici 2050!

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Mesures politiques
adoptées en faveur du
secteur de la construction
aux niveaux international,
européen et national

Niveau International
• Des objectifs de plus en plus stricts
en matière de climat et
d’économies d’énergie
• Des politiques européennes axées
sur l’amélioration de l’efficacité
énergétique des bâtiments
• Des directives européennes sur la
Performance des Bâtiments et
l’Efficacité Energétique

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Mesures politiques
adoptées en faveur du
secteur de la construction
aux niveaux international,
européen et national

Niveau National
• Introduction des Certificats de
Performance Energétique (CPE)
• Incitations et avantages
financiers (par ex. programmes
de subventions)

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Améliorer sa note
d’une lettre dans
le système de
notation des CPE
peut faire toute la
différence !
Source: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons
and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries,
Rapport Final préparé pour la Commission
Européenne (DG Energie), p. 15.

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Gérer les risques et
assurer la
pérennité des actifs
immobiliers:

Exemple: Différences de prix des
loyers d’appartements classés
“MINERGIE” en Suisse

des primes vertes aux
rabais bruns

Source: Salvi, et al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universität Zürich

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Gérer les risques et
assurer la
pérennité des actifs
immobiliers:
des primes vertes aux
rabais bruns

Exemple: Différences de prix des
loyers d’appartements classés
“MINERGIE” en Suisse
• En Suisse, durabilité et
efficacité énergétique sont en
train de devenir la norme pour
les nouvelles constructions.
• Et on peut s’attendre à ce que
dans un futur proche les
actuelles primes vertes allouées
aux bâtiments durables se
transforment en rabais bruns
pour les immeubles
conventionnels!

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

La durabilité comme
critère d’évaluation
du risque
crédit

Exemple: Evaluation par
TEGoVA‘s des biens et du marché
européen
4 catégories de critères:
• Marché (national, régional)
• Localisation
• Qualité des flux de trésorerie
liés aux biens immobiliers
• Bien immobilier
Critères de la catégorie “Bien
Immobilier”
• Architecture / type de construction
• Equipement
• Condition structurelle
• Situation de la parcelle
• Durabilité écologique
• Rentabilité de la construction

RATIONALE & BUSINESS CASE

La performance énergétique d’un bâtiment
influence déjà les conditions de son
financement !

RATIONALE & BUSINESS CASE

Option 1
la carotte
De plus grands montants
et des taux plus
favorables
pour les prêts
immobiliers portant sur
des bâtiments à faible
consommation
énergétique et faibles
émissions de carbone

Option 2
le bâton
Des montants réduits et
des taux peu favorables
pour les prêts
immobiliers portant sur
des bâtiments moins
efficaces sur le plan
énergétique et des
émissions de carbone

TABLE DES MATIÈRES

1. Introduction
2. Contexte et arguments commerciaux

3. Performance énergétique

4. Principales sources d’information
5. Intégration dans les méthodes et les
rapports d’évaluation
6. Conclusions

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Objectifs d’apprentissage
Cette section sera consacrée aux
problématiques suivantes:
• Consommation d’énergie typique des
bâtiments résidentiels et immeubles à usage
de bureaux
• Eléments fondamentaux pour l’appréciation
de la performance énergétique des bâtiments
• Contenu et éléments clés des Certificats de
Performance Energétique (CPE)

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Objectifs d’apprentissage
Compétences acquises à l’issue de cette section:
• Excellente capacité de lecture et d’analyse
des CPE
• Meilleure prise en compte de la performance
énergétique lors des visites/inspections des
bâtiments

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Pourquoi mettre
l’accent sur
l’énergie ?

• Parce que la
demande/consommation d’énergie
et les émissions qui y sont associées
constituent les éléments de
durabilité les plus “tangibles”, les
plus facilement mesurables.
• Parce qu’il existe des preuves
empiriques solides.
• Parce que depuis l’introduction des
CPE, les données en matière
d’énergie sont très facilement
accessibles.
• Parce que les clients sont plus
sensibles à la consommation
d’énergie qu’aux autres facteurs de
durabilité.
• Parce que les coûts de
fonctionnement sont très
directement liés à la consommation
d’énergie.

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Exemples typiques
de consommation
d’énergie
Logement unifamilial et
immeuble de bureaux en
Pologne

2%
5%

chauffage

6%

eau chaude
15%

cuisine
éclairage
72%

[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

chauffage
climatisation et
ventilation

[PERCENTAG
E]

éclairage
[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

appareils
électroménagers

équipement de
bureau
autre

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Quels sont les
facteurs clés de la
performance
énergétique des
bâtiments ?

Date et type de construction
Etanchéité à l’air
Niveau d’isolation (toit, murs)
Chauffage/Ventilation/Air
Conditionné (HVAC)
Système de production d’eau
chaude
Comportement des occupants
Système de contrôle/gestion du
bâtiment
Sources d’énergies renouvelables

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Les signes révélateurs
de la performance
énergétique
ce que vous devez
vérifier …

Type et date de construction?
Isolation du toit et des murs?
Etat de l’enveloppe du bâtiment?



Extérieur?
Intérieur?
Dommages visibles?
Signes d’humidité?

Type, âge et qualité des
fenêtres?
Type de protections solaires (si
présentes)?

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Les signes révélateurs
de la performance
énergétique
ce que vous devez
vérifier …

Type et âge des:



Système de chauffage?
Sources de chauffage/climatisation?
Système d’éclairage?
Système de contrôle du bâtiment?

Niveau de conformité au regard
des règles actuelles?
Certificat de Performance
Energétique?


Disponible?
Date?
Recommandations?

Sources d’énergies renouvelables
(solaire, éolienne, géothermique)?

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

La performance
énergétique d’un
bâtiment
peut être décrite
par le biais de :

• (CPE) Classe d’efficacité
énergétique (A, B, C, etc.)
Exemples de Certificats de Performance
Energétique de divers pays européens

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

La performance
énergétique d’un
bâtiment
peut être décrite
par le biais de :

Degré de conformité au regard
des obligations légales (ex. 20%
en-dessous des minima)
Demande/Consommation finale
d’énergie exprimée en kWh/m²a
ou l/m²a
Niveau de consommation
énergétique
Paramètres techniques de
l’enveloppe du bâtiment et
système de HVAC

Pourquoi
constate-t-on des
différences entre
les niveaux calculés
(demande) et réels
(consommés) ?

PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Différences de type de bâtiments,
d’utilisation, de techniques et de matériaux
de construction, ou d’équipements
Modèle de calcul défectueux/erreurs de
calcul
Qualité du processus de construction
Climat réel
Type/intensité d’utilisation
Changement du prix de l’énergie
Erreurs de mesures et/ou relevés de
consommation

TABLE DES MATIÈRES

1. Introduction
2. Contexte et arguments commerciaux
3. Performance énergétique

4. Principales sources d’information
5. Intégration dans les méthodes et les
rapports d’évaluation
6. Conclusions

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

Objectifs d’apprentissage
Cette section sera consacrée aux
problématiques suivantes:
• Nécessité d’étendre le champ des
informations nécessaires et les sources
d’information pertinentes
• Présentation et explication des sources
d’information susceptibles de répondre aux
besoins d’information au sens le plus large

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

Compétences acquises à l’issue de cette section:
• Capacité à identifier et extraire l’information
pertinente (relative au secteur de la
construction) de sources d’information
diverses
• Capacité de compréhension et d’analyse de la
qualité des diverses sources d’information

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

Des exigences
accrues en matière
d’information
pour les experts
immobiliers

“Il est recommandé aux experts
immobiliers de collecter toutes les
données relatives à la durabilité au fur
et à mesure de leur publication pour
permettre de futures comparaisons,
et ce même si celles-ci n’ont encore
aucun impact sur la valeur des biens.
C’est seulement lorsque des preuves
concrètes sont fournies par le
marché que les éléments de durabilité
peuvent être incorporés dans les
rapports d’expertise.”

Source: RICS, 2013, Sustainability
and commercial property valuation,
RICS Professional guidance, global,
Royal Institution of Chartered
Surveyors, London, p. 5

L’évaluation de la
durabilité nécessite de
collecter en plus des
données sur l’énergie,
les informations
relatives à :

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

La consommation d’énergie
La consommation d’eau (potable)
Les risques pour l’environnement
local
La flexibilité et l’adaptabilité des
bâtiments
L’accessibilité des bâtiments
Le confort des occupants et la
qualité de l’air intérieur

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

RECHERCHE ET ANALYSE DE LA DURABILITÉ :
LA CHECKLIST DE RICS
Pour le bâtiment visé, quel(le) est/quels(les) sont:
Situation

Caractéristiques
du site

Bâtiment

Documentation

• Le classement de ses équipements
énergétiques (si ce classement
existe)?
• La performance énergétique
(consommation des ressources nonrenouvelables)?
• Les émissions de carbone?
• Les sources d’énergie disponibles
et/ou utilisées?
• Les services en relation avec l’âge,
l’efficacité et l’espérance de vie?

• Le potentiel en matière de
consommation d’énergie
renouvelable?
• Les possibles risques pour
l’environnement local dus aux
émissions, etc.?
• Les mesures de récupération de
l’eau ou les installations visant à
promouvoir une utilisation
rationnelle de l’eau
• Les installations pour la réduction
des déchets (ex. installations de
tri in-situ)?

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

RECHERCHE ET ANALYSE DE LA DURABILITÉ :
LA CHECKLIST DE RICS
Pour le bâtiment visé, quel(le) est/quels(les) sont:
Situation

Caractéristiques
du site

Bâtiment

Documentation

• La résistance probable aux
évènements dus au changement
climatique (ex. résistance en cas de
dommages liés à une tempête, ou
maintien de l’occupation en cas de
changement de température)?
• La facilité d’accès et de circulation à
l’intérieur du bâtiment (ex. pour les
personnes handicapées)?

• La sécurité en cas de conditions
extrêmes (ex. en cas d’incendie
ou de tempête)?
• Les impacts sur la santé des
matériaux et caractéristiques
du bâtiment
(lumière du jour, ventilation
naturelle, etc.)
• …

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

Vos principales
sources d’information
sur la consommation
d’énergie

Certificats de performance
énergétique (CPE)
Certificats/labels/classement
“bâtiment vert/durable”
(BREEAM britannique, LEED,
etc.)
Documents de planification
Rapports d’évaluation

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

Vos principales
sources d’information
sur la consommation
d’énergie

Factures/coûts annuels des
services tels que téléphonie,
électricité, eau, etc.
Observation du gestionnaire
du bâtiment
Contrats et garanties de
performance énergétique
Inspection sur le terrain /
enquête personnelle

Considérez le manque
d’information de vos
clients
comme un possible
facteur de risque
supplémentaire

PRINCIPALES SOURCES D’INFORMATION

“Lors de leurs missions d’expertise,
les experts devraient demander à
leurs clients de leur fournir les
informations disponibles (ex. en
matière de performance
énergétique).
Le fait que les clients ne puissent
(ou ne veuillent) pas fournir ces
informations devrait être traité
comme un possible facteur de
risque supplémentaire.”

TABLE DES MATIÈRES

1. Introduction
2. Contexte et arguments commerciaux
3. Performance énergétique
4. Principales sources d’information

5. Intégration dans les méthodes
et les rapports d’évaluation
6. Conclusions

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Objectifs d’apprentissage
Cette section sera consacrée aux problématiques
suivantes:
• Définition de la valeur et des différentes
approches permettant l’intégration des
considérations liées à l’efficacité énergétique/la
durabilité dans les évaluations immobilières
• Pertinence des différentes méthodes
d’évaluation et critères permettant de prendre
en compte les questions liées à l’efficacité
énergétique/la durabilité
• Comment adopter une approche globale pour la
description des bâtiments dans les rapports
d’évaluation

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Objectifs d’apprentissage
Compétences acquises à l’issue de cette section:
• Capacité à collecter et assembler une longue liste
de caractéristiques et d’éléments propres aux
bâtiments et potentiellement créateurs de valeur
• Parfaite compréhension des mécanismes
permettant de traduire les
informations/données disponibles en critères
d’évaluation
• Amélioration des compétences pour l’élaboration
de rapports d’évaluation consolidés

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Evaluations basées
sur la valeur
marchande des
biens

Pour les évaluations basées sur la valeur
valeur marchande des biens, les critères
d’évaluation doivent venir du marché en
question.

Si les éléments de durabilité sont
identifiés et reconnus comme ayant un
impact sur la valeur [des biens], ils
doivent être intégrés dans le calcul de
cette valeur, mais seulement en
proportion de l’importance que leur
donnerait un acheteur raisonnablement
informé, comme le démontrent les
analyses de marché.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Evaluations
basées sur la
valeur d’investissement
(valeur intrinsèque)

Pour les évaluations basées sur la valeur
d’investissement, les critères sont propres
à chaque investisseur, en d’autres termes
ces critères sont le reflet des attentes et
préférences de l’investisseur concerné

Le degré d’intégration des questions liées à
la durabilité dépend d’objectifs
d’investissements subjectifs (qui peuvent
aussi reposer sur des exigences très
strictes en matière de durabilité). Ainsi
des critères qui ne seraient pas encore
reflétés par la Valeur Marchande, mais qui
pourraient influencer la prise de décision
d’un investisseur, devraient ici être pris en
compte et intégrés dans les calculs.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

La performance énergétique
d’un bâtiment peut être
directement reliée à plusieurs
facteurs pertinents en terme
de valeur!

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

La performance énergétique d’un bâtiment peut être directement reliée à plusieurs
facteurs pertinents en terme de valeur!

Facilité de
vente/location

Vitesse de
vente/de location

Réductions/discounts dus au
manque de
modernisation/rénovation

Durée d’utilisation
d’un bâtiment

Durée
d’exploitation
d’un bâtiment

Taxes, subventions, vitesse
d’obtention des permis
d’urbanisme, etc.

Niveau des coûts
opérationnels

Montant de loyer
acceptable

Revenus additionnels générés par
la fourniture des surplus
d’énergie à des tiers
Image
(du bâtiment et
de son
propriétaire)

Taxes carbone

Degré d’obsolescence/taux de
dépréciation

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Caractéristiques de
durabilité des bâtiments

Plus indirectement liées à
la valeur estimée

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Caractéristiques de durabilité des bâtiments plus indirectement liées à la valeur
estimée
Eléments de durabilité des bâtiments (exemples)

Coûts de fonctionnement et de maintenance
réduits

Conséquences

Possibilité de commercialisation accrue,
risque de vacance réduit et trésorerie plus
stable
Potentiel de hausse des loyers accru
Avantages en terme de prévention des
pertes matérielles et réduction des risques
d'interruption
Productivité des utilisateurs/occupants et
gains pour la santé
Réduction des coûts d'indemnisation et des
risques de litiges dus au syndrome des
bâtiments malsains

IMPACT LIMITÉ
RÉDUITS SUR
L'ENVIRONMENT

FONCTIONNALITÉ,
LONGÉVITÉ,
ADAPTABILITÉ
RENFORCÉES

FACILITÉ DE
MAINTENANCE,
ENTRETIEN ET
RECYCLAGE

AMÉLIORATION DU
CONFORT ET DU
BIEN-ÊTRE DES
OCCUPANTS

Valeur Marchande / Valeur Intrinsèque /
Valeur Hypothécaire

EFFICACITÉ
ÉNERGÉTIQUE

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Impact supposé des
éléments de durabilité sur les

principales variables
d’évaluation

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Impact supposé des éléments de durabilité sur les principales variables d’évaluation
BÂTIMENT
CONVENTIONNEL

BÂTIMENT
CONVENTIONNEL

BÂTIMENT DURABLE

BÂTIMENT DURABLE

+ Dépréciation

- Élément de croissance

Coûts de
fonctionnement
imputables aux
locataires

+ Impact sur
l'environnement / la
santé
+ Dépréciation

+ Potentiel
commercial

+ Potentiel
commercial

+ Autres risques
immobiliers

+ Autres risques
immobiliers

Taux d'intérêt sans
risque

Taux d'intérêt sans
risque

IMPACT SUR LES PRIMES DE RISQUE

Coûts pour la recherche
de nouveaux locataires
Maintenance
Gestion

Coûts de
fonctionnement
imputables aux
locataires
Valeur locative sur le marché

+ Impact sur
l'environnement / la
santé

Primes de risque

Primes de risque

- Élément de croissance

Coûts pour la recherche
de nouveaux locataires
Maintenance
Gestion

Revenu net

Revenu net

IMPACT SUR LA TRÉSORERIE ET LE REVENU NET

Graphique conçu d'après: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, article présenté en 2009 à la Conférence de Tokyo sur les Systèmes Urbains d'Echange et
de Plafonnement pour des Villes à Faible Empreinte Carbone

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Principal défi:
‘transformer’ l’énergie

en un critère de
durabilité unique

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Principal défi: ‘transformer’ l’énergie en un critère de durabilité unique

Facteurs déterminant la Performance Energétique

Méthode d’évaluation

Surface au sol / cubature

Type et intensité
d'utilisation des sources
d'énergie renouvelable
Efficacité du système de
chauffage et des autres
équipements du bâtiment

Méthode de vente
comparable

Coûts des éléments et
matériaux de construction

Méthode du coût de
remplacement

Loyer raisonnable

Approche axée sur les
revenus

Coûts de chauffage

Isolation thermique de
l'enveloppe du bâtiment

Source d'énergie

Coûts de fonctionnement
imputables aux locataires

Consommation
d'énergie/émissions de
CO2

Performance
énergétique

Risque

Valeur
marchande

Conformité au regard des
obligations légales
Label /certificat
Image /potentiel
commercial

Ajustement du marché

Source: NUWEL, 2011, Nachhaltigkiet und Wertemittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und de Schweiz , Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability , Universität Zürich

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Méthode
d’évaluation

• En fonction de la méthode, l’évaluation
se traduira de différentes manières.
• Chaque méthode d’évaluation a ses
propres paramètres/variables
d’ajustement (ex. Eléments
comparables en matière de ventes,
coûts, loyers, rendement, taux de
dépréciation…)
• Le choix des méthodes d’évaluation
dépend des exigences/demandes
d’information à satisfaire.
Il y a donc différentes manières
d’introduire l’efficacité énergétique et les
autres éléments de durabilité dans un
processus d’évaluation.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

“Variable d’ajustement”
Méthode des ventes comparables

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

“VARIABLE D’AJUSTEMENT”: MÉTHODE DES VENTES COMPARABLES

Coûts de fonctionnement
faibles/élevés pour le propriétaire
du bâtiment
Peu/nombreux retards de
maintenance au regard des
standards énergétiques

Explication:

Ventes comparables plus élevées de
bâtiments durables
Ventes comparables moins élevées
de bâtiments conventionnels

?? : Poids des ventes comparables ajustées

Ajustement forfaitaire pour tenir
compte de la plus ou moins grande
acceptation du marché

?? … ?? : facteurs de correction (ex. pour tenir compte des différences de
localisation, permis de construire, aménagement, état, qualité énergétique,
etc…)
??? : Ventes comparables observées

?? : Facteur d'ajustement du marché (ne doit être appliqué que lorsque les
circonstances influençant la valeur ne peuvent être intégrées aux autres
paramètres d'évaluation)

Source: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation –
Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of
Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644–676

Analyse des ventes
comparables
recommandations
pratiques

• Suivez la méthode d’analyse des ventes
comparables que vous utilisez
habituellement mais élargissez le champ
de vos recherches à d’autres facteurs
potentiellement créateurs de valeur.
• Vérifiez dans quelle mesure les
informations dont vous disposez sur les
ventes comparables incluent déjà des
données relatives à l’efficacité
énergétique et autres facteurs de
durabilité.
• Contactez vos sources d’informations
commerciales locales/habituelles et
demandez expressément que vous soient
fournies des informations
supplémentaires sur la durabilité.

Analyse des ventes
comparables
recommandations
pratiques

• Déterminez si les caractéristiques
relatives à la durabilité et aux autres
qualités du bâtiment sont inférieures,
égales ou supérieures à celles de la
moyenne du marché.
• Evaluez la situation (concurrentielle) du
bien en question sur le marché au regard
de ses caractéristiques de durabilité.
Cette évaluation peut être basée autant
sur des données quantitatives que des
estimations de professionnels.

Analyse des ventes
comparables
recommandations
pratiques

• Examinez dans quelle mesure un écart
par rapport à la moyenne du marché
peut justifier un ajustement des données
de ventes comparables.

Si les données de ventes comparables
disponibles pour votre marché local sont
insuffisantes, cherchez des données similaires
sur d’autres marchés (ex. sur des marchés
comparables dans d’autres régions).

Exploitez d’autres sources d’information:
publications, études de cas, communiqués de
presse, etc.

Etudiez la possibilité d’utiliser les éléments
présentés dans ce document pour fournir à
vos clients des conseils avisés et pour justifier
les ajustements/corrections aux données de
ventes comparables et autres critères
d’évaluation tels que la durée de vie ou les
taux de dépréciation/d’obsolescence.

Analyse des ventes
comparables
recommandations
pratiques

• Coopérez avec les autres évaluateurs et
experts immobiliers pour renforcer votre
socle de preuves quantitatives, ainsi que
vos considérations qualitatives sur le
sentiment du marché local à l’égard de
l’efficacité énergétique et d’autres
facteurs de durabilité comme possibles
générateurs de valeur ou facteurs de
risques.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

“Variable d’ajustement”:
Approche axée sur l’investissement

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Variable d'ajustement: approche axée sur l'investissement

Changement dans les préférences
des opérateurs du marché
Faible part des coûts opérationnels
à charge des locataires

Compétitivité renforcée
Augmentation des coûts de
l'énergie
Durabilité : élément “tendance”

Facilité de maintenance et
d'entretien
Coûts de réparation peu élevés

Augmentation de la durée de vie
économique
Plus grande durée de conformité au
regard d'une législation
environnementale toujours plus
stricte

Trésorerie plus stable
Potentiel commercial renforcé
Périodes de vacance (nonoccupation) limitées
Image / bénéfices en terme de
réputation
Autres facteurs

Explication:
GI: Revenu locatif brut par année
OCT: Coûts opérationnels non imputables aux
locataires
ri Taux sans risque
rp Primes de risque
g Taux de croissance
d Dépréciation
(ri + rp - g + d) Autres risques de rendement

Source: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and
Property Valuation – Systematisation of existing approaches
and recommendations for future action, Journal of Property
Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644–676

Approche axée sur
l’investissement:
recommandations
pratiques

• Suivez pour commencer le même
processus : Evaluez la position
(concurrentielle) du bien en question
sur le marché au regard de ses
caractéristiques en matière de
durabilité ainsi qu’en matière de
performance (niveaux de
consommation, coûts de
fonctionnement, niveau de confort,
etc.).

Approche axée sur
l’investissement:
recommandations
pratiques

• Prenez de nouvelles habitudes et
demandez à vos clients de vous
fournir plus d’informations sur leur
bien. Ceci incluant les:
• Documents de planification,

dossiers d’inventaires

• Certificats de Performance

Energétique

• Certificats/labels/classements

verts ou durables

• Relevés/comptes annuels des

services tels que électricité, eau,
téléphone, etc.

• Valeurs de consommation

Approche axée sur
l’investissement:
recommandations
pratiques

• Contactez les gestionnaires des biens:
ils conservent généralement les
valeurs de consommation et les coûts
opérationnels (ils disposent également
souvent de données sur les taux de
vacance et de rotation des locataires et
les durées d’occupation!).
• Questionnez les agents immobiliers et
courtiers locaux sur les différences
entre immeubles conventionnels et
immeubles durables/à faible
consommation d’énergie au regard du
taux d’absorption, des temps de
commercialisation et/ou des taux de
ventes.
• Recherchez sur votre marché local (ou
sur des marchés comparables) s’il
existe, en termes de loyer ou de
rendement, des signes de primes
vertes/durables ou de rabais bruns.

Approche axée sur
l’investissement:
recommandations
pratiques

• Quelle est la structure des « baux
verts » dans votre pays ?
• Quelles sont -si elles existent- les
règles habituelles de partage entre
propriétaires et locataires des coûts et
bénéfices des installations favorisant
l’efficacité énergétique ?
• Comment le profil locatif du bien en
question se situe-t-il dans ce cadre?
• Est-ce-que votre choix en matière de
prime de risque et de taux de
croissance correspond bien au profil
risque/opportunité du bien (en
considérant tout particulièrement les
indications/principes présentés dans
cette session de formation)?

Approche axée sur
l’investissement:
recommandations
pratiques

• Existe-t-il des signes/des preuves
sur votre marché local (ou sur un
marché comparable d’obsolescence
plus rapide des bâtiments
conventionnels ?
• Est-ce-que votre choix de taux de
dépréciation (ou de la durée de vie
économique restante) du bâtiment en
question reflète de manière
appropriée le risque règlementaire de
non-conformité avec des législations
environnementales toujours plus
strictes?
• Y a-t-il dans votre pays une
législation en vigueur (ou en
préparation) interdisant aux
propriétaires de louer des bâtiments à
faible performance énergétique?

Approche axée sur
l’investissement:
recommandations
pratiques

• Quantifiez les potentiels arriérés de
rénovation/réfection dus à la faible
performance énergétique ; autrement
dit les coûts de rénovation pour
l’amélioration de l’efficacité
énergétique et les installations
permettant l’utilisation d’énergies
renouvelables.
• Réfléchissez au potentiel du bien en
matière d’énergies renouvelables; ceci
pourrait générer des revenus
additionnels par exemple en louant la
surface du toit (énergie solaire) et/ou
en revendant les surplus d’énergie.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

“Variable d’ajustement”:
Approche axée sur les
coûts de remplacement

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

“Variable d’ajustement”: approche axée sur les coûts de remplacement

Coûts de remplacement légèrement
plus élevés

Explication :

Plus grande durée de vie

??? ????? ?? ??? ????????
:
=
??? ????? ?? ??? ???????

Peu d'arriérés dans l'entretien
Équipement technique spécifique
du bâtiment
Ajustements forfaitaires dus à une
plus grande acceptation du marché

RC: Coûts de Remplacement
Facteur de dépréciation dû à l'âge (dépréciation linéaire)

D: Dépréciation due aux vices de construction, défectuosités, arriérés
d'entretien
OVC: Autres circonstances influant sur la valeur (ex. obsolescence fonctionelle,
environementale, etc.)
LV: Valeur du terrain
?? : Facteur de correction du marché (à appliquer seulement lorsque les
circonstances influant sur la valeur ne peuvent être considérées au sein
d'autres critères d'évaluation)

Source: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation –
Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of
Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644–676

Approche axée sur
les coûts de
remplacement:
recommandations
pratiques

• Recherchez dans quelle mesure votre
centre national de données sur les
coûts de construction dispose
d’informations sur les coûts de
remplacement pour les bâtiments à
faible consommation énergétique
/durables ainsi que pour les éléments
et équipements permettant une
meilleure efficacité énergétique et
l’utilisation d’énergies renouvelables.
Demandez expressément ces
informations.
• Considérez les analyses de coût du
cycle de vie comme un outil pertinent
pour la comparaison/la prise en
compte des mesures de rénovation
nécessaires pour remédier à
différentes formes d’obsolescence.

Approche axée sur
les coûts de
remplacement:
recommandations
pratiques

• Considérant que vos tables nationales
de dépréciation/tables d’espérance de
vie ne tiennent pas encore compte
des bâtiments à faible consommation
d’énergie/durables, proposez des
ajustements sur une base qualitative.
• Si nécessaire, réfléchissez à la
réalisation d’analyses coûts-bénéfices
pour certains types de mesures et
d’installations permettant une
meilleure efficacité énergétique et
l’utilisation d’énergies renouvelables.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

‘‘Variable d’ajustement’’:
Actualisation des flux de trésorerie (DCF)

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

‘Variable d’ajustement’: actualisation des flux de trésorerie (DCF)

Changement dans les préférences
des opérateurs du marché
Faible part des coûts opérationnels
à charge des locataires
“Bail Vert“
Facilité de maintenance et
d'entretien
Renforcement de la possibilité de
commercialisation
Périodes de vacance
(non-occupation) limitées
Dépenses de
modernisation/revitalisation
limitées
Risque immobilier réduit (non
encore pris en compte dans la
modélisation des flux de trésorerie
liés aux biens immobiliers)

Trésorerie plus stable
Potentiel commercial renforcé
Diminution du risque en matière de
vente
Image / bénéfices en matière de
réputation
Potentiel d'augmentation des loyers
Compétitivité renforcée
Augmentation des coûts de
l'énergie
Durabilité : élément “tendance”
Augmentation de la durée de vie
économique
Plus grande durée de conformité au
regard d'une législation
environnementale toujours plus
stricte

Explication:
n: Période en année
GIe: Revenu locatif brut
OETz: Dépenses de fonctionnement non imputables aux
locataires
ME: Dépenses de marketing/commercialisation
OE: Autres dépenses (ex. modernisation…)
OI: Autres revenus (ex. publicité sur la façade du bâtiment….)
????? : Taux de réduction
???? : Revenu locatif brut pour l'année n
????? : Dépenses de fonctionnement non imputables aux
locataires pour l'année n
?? : Taux sans risque
?? : Primes de risque
g: Taux de croissance
d: Dépréciation
(???? – ????? )
:
(?? + ?? −? +?)

Valeur du bâtiment pour l'année n (valeur finale)

Actualisation des
flux de trésorerie
(DCF) :
recommandations
pratiques

• Si vous avez assez d’informations pour
modéliser les flux de trésorerie annuels,
la DCF peut vous permettre de
prendre en compte un large éventail de
bénéfices/risques liés à la durabilité en
apportant de manière tout à fait
transparente de subtils ajustements aux
critères d’évaluation.
• Réalisez des analyses quantitatives
(ex. Analyses coûts-bénéfices, analyses
des bénéfices en matière de
santé/productivité, évaluation du coût du
cycle de vie) à utiliser comme sources
d’information additionnelles pour les
critères de DCF.

Actualisation des
flux de trésorerie
(DCF) :
recommandations
pratiques

• Considérez attentivement le choix du
taux de sortie de capitalisation car
tous les bénéfices/risques à long
terme doivent être reflétés.
• Prenez en considération un maximum
d’éléments liés aux revenus/dépenses
dans la trésorerie et non dans le taux
d’actualisation (ce qui accroît la
transparence).
• Pensez à réaliser des analyses de
sensibilité/simulation de Monte-Carlo
pour éviter l’impression d’imprécision.

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Rapports d’évaluation:

Les meilleures pratiques identifiées par RICS

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Rapports
d’évaluation:
les meilleures
pratiques identifiées
par RICS

Présentez:

• Une description claire des caractéristiques et
attributs de durabilité répertoriés pour le bien
concerné. Ces caractéristiques et attributs
peuvent éventuellement inclure des éléments
absents de l’avis final sur la valeur.
• Un avis sur la relation entre les facteurs de
durabilité et l’estimation en résultant, en
incluant un commentaire sur les
risques/bénéfices (ou l’absence de risques)
associés à ces facteurs de durabilité.
• L’avis de l’expert évaluateur sur l’impact
potentiel de ces bénéfices et/ou risques sur la
valeur des biens dans la durée.

Source: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

La description
détaillée des
bâtiments

partie intégrante des
nouveaux rapports
d’évaluation

• Situation géographique et situation
du marché
• Flux de trésorerie / qualité des flux
de trésorerie
• Caractéristiques physiques et
atouts
• Performance /caractéristiques de
qualité

La durabilité ne devrait pas être
traitée comme un simple facteur
complémentaire !

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Comment structurer l’information sur les caractéristiques physiques et atouts des
bâtiments dans les rapports d’évaluation
Équipement technique









4

Systèmes de chauffage et de refroidissement
(HVAC partie 1) y compris la production de
chauffage et d'eau chaude
Production d'énergie pour usage domestique
et/ou pour des tiers (ex. PV, etc..)
Sytème de ventilation (HVAC - partie 2)
Système électrique, y compris système
d'éclairage
Ascenseurs et instruments de circulation
intérieure
TIC
Fourniture et distribution de l'eau, collecte des
eaux usées (ex. robinets économes,
(ré)utilisation des eaux de pluie et eaux usées,
propre station d'épuration, infiltration des eaux
de pluie, etc…)
Système de collecte des déchets
Conduits de distribution (ex. pour les blocs
sanitaires)
Outils de commandes
Outils de mesure

1









2

3

Source d'énergie

Source d'énergie pour le chauffage (fossile, renouvelable)
Source d'énergie (autres)

Description du bâtiment-A
(volume et surfaces)

Surface (m2) par zone d'utilisation
Volume (m3) et ratio surface/volume (m2/m3)
Surfaces extérieures et orientation (murs,
fenêtres) (m2) par type
Surfaces intérieures (m2) par type
Hauteur des pièces/plafonds
Taille/type de pièces (ex. bureaux ouverts/en
open space, bureaux individuels fermés)
largeur des portes et des couloirs
Taille des installations/accessIbilité des pièces/
toilettes
Ratio entre surface utile (habitable) et zones de
circulation (espaces communs)

Description du bâtiment -B
(construction et matériaux)








Type de construction
Structure portante et fondations
Nombre de murs porteurs
Type de murs extérieurs/enveloppe
Type de fenêtres et vitrages
Type de murs/cloisons intérieures
Matériaux pour les surfaces externes
Matériaux pour les surfaces internes
Autres matériaux et produits

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Comment structurer l’information sur les caractéristiques physiques et atouts des
bâtiments dans les rapports d’évaluation

Société
Qualité sociale et
culturelle

Qualité
technique

Qualité technique

Cultural and social quality















Qualité
fonctionnelle
Qualité
environnementale

Environnement

Qualité
économique

Economie

Sécurité structurelle
Protection contre les incendies
Protection contre le bruit
Protection contre l'humidité
Maintenabilité
Flexibilité et adaptabilité
Facilité d'entretien
Durabilité
Résistance aux aléas naturels
et de nature humaine
Conception pensée aussi pour
la déstruction et le recyclage



Qualité de l'espace
Qualité en matière d'urbanisme
Valeur culturelle
Santé et bien-être
Qualité de l'air intérieur
Confort (thermique, visuel,
acoustique, olfactif)
Sécurité des usagers
Participation et contrôle des
utilisateurs
Accessibilité (extérieure et
intérieure)

Qualité fonctionnelle

Qualité environnementale



Fonctionnement (adaptation à
l'usage prévu, utilité)
Optimisation de l'espace

Qualité économique

Coûts du cycle de vie




Performance énergétique
Épuisement des ressources
Émission de gaz à effet de serre et
potentiels de réchauffement
climatique (PRC)
Autres impacts sur
l'environnement global et local,
y compris en termes de risques
pour l'environnement local
Occupation des sols et étanchéité
Consommation d'eau
Eaux usées
Déchets (de construction et
relatifs à l'usage)

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Recommandations
pratiques

Pour les rapports d’évaluation

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Recommandations
pratiques
pour les rapports
d’évaluation

• Commencez par une description
très détaillée du bien
• Demandez à vos clients les
informations liées à la
performance (ex. En matière
d’eau, d’énergie, etc.)
• Ne vous sentez pas obligé de
générer/collecter vous-même
toutes les informations relatives à
la durabilité. Si les clients ne
peuvent fournir les informations
requises , ceci devra être
mentionné dans le rapport
d’évaluation et considéré comme
un facteur de risque
supplémentaire

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Recommandations
pratiques
pour les rapports
d’évaluation

• Communiquez les sources
d’information utilisées et indiquez
la qualité/fiabilité des données
(ex. Les valeurs relatives à la
consommation d’énergie sont
basées sur le CPE délivré par un
expert en 2010)
• Décrivez comment les
caractéristiques relatives à la
durabilité du bien (ou leur
absence) ont un impact sur sa
valeur
• Communiquez les ajustements
apportés aux divers critères
d’évaluation dans le rapport
d’évaluation

INTÉGRATION DANS LES MÉTHODES ET RAPPORTS D’ÉVALUATION

Recommandations
pratiques
pour les rapports
d’évaluation

• Pour les évaluations/les biens
plus complexes insérez les
éléments suivants:
• Documentation relative aux
risques:

illustration graphique des
risques et opportunités liés à la
durabilité d’un bien immobilier.

• Analyse de sensibilité /
simulation de Monte-Carlo:

illustration de comment les
changements dans les
hypothèses de base ou les
conditions principales cadres
peuvent avoir un impact sur la
valeur (à la date de l’évaluation
et à plus long terme).

TABLE DES MATIÈRES

1. Introduction
2. Contexte et arguments commerciaux
3. Performance énergétique
4. Principales sources d’information
5. Intégration dans les méthodes et les
rapports d’évaluation

6. Conclusions

CONCLUSION

En
conclusion

Il n’existe pas de formule simple et
automatique pour intégrer les
questions relatives à la durabilité
dans les évaluations.
L’ampleur et l’approche par lesquelles la
durabilité devrait être reflétée dans les
estimations dépendent fortement de:
La définition sous-jacente de la “valeur”
Le type de bien
Les conventions en vigueur sur le marché local et
régional
Les conditions du marché local et régional
La disponibilité de données/éléments comparables

Note: Il faut reconsidérer la manière de
collecter, traiter et présenter les
informations relatives aux biens immobiliers!

CONCLUSION

L’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE ET
LES AUTRES
CARACTÉRISTIQUES
RELATIVES À LA DURABILITÉ
DOIVENT ÊTRE PRISES EN
COMPTE DANS LES
PROCESSUS D’ÉVALUATION
AFIN DE:

Satisfaire vos obligations et
engagements professionnels
Refléter les changements de
conditions du marché
Eviter les erreurs dans l’estimation
des biens (ex. surévaluer les
immeubles conventionnels et sousévaluer les immeubles durables)
Respecter les exigences et impératifs
des organisations (ex. RICS) et
juridictions professionnelles (ex. en
Allemagne)
Exploiter de nouvelles opportunités
d’affaires

CONCLUSION

En quoi consiste Renovalue ?

Le Projet

Les expertises immobilières et
l’exploitation de leurs résultats sont
des éléments essentiels du cycle de vie
des biens immobiliers: c’est donc dès ce
stade qu’il faut encourager l’efficacité
énergétique et le recours aux énergies
renouvelables.
Apporter la preuve de la rentabilité
et de la valeur des bâtiments à faible
consommation d'énergie (NZEBs)
auprès des acheteurs, vendeurs,
prêteurs et investisseurs potentiels
est un préalable indispensable à la
transition du marché vers ces NZEBs.

CONCLUSION

Le Projet

Pourtant, c'est justement cette
capacité à faire la preuve de la
rentabilité et de la valeur des
bâtiments durables qui fait
aujourd'hui défaut.
Les experts immobiliers manquent
souvent des connaissances et
compétences nécessaires en
matière d'efficacité énergétique et
d'énergies renouvelables pour
conseiller efficacement leurs
clients.

CONCLUSION

Le Projet

L'ambition de Renovalue est de
remédier à ces manques en
élaborant des outils didactiques à
destination des experts immobiliers
afin de leur permettre d'intégrer les
questions liées à l'efficacité
énergétique et aux énergies
renouvelables dans leurs pratiques
d'évaluation et de conseiller
utilement leurs clients.

PARTENAIRES

FINANCÉ PAR
RenoValue est financé par le programme Energie
Intelligente – Europe (EIE) de l’Union Européenne,
administré par l’Agence Exécutive pour la
Compétitivité et l’Innovation.

Les auteurs sont seuls responsables du
contenu de cette publication qui ne
reflète pas nécessairement les opinions
officielles de l’Union Européenne..

CONCLUSION

Contacts

Internet
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU