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GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI

Mediazione

I limiti degli obblighi informativi
del mediatore immobiliare
CASSAZIONE CIVILE, Sez. III, 4 luglio 2006, n. 15274 - Pres. Duva - Rel. Federico - P.m. Iannelli - F. V.
c. C. E.
Responsabilità del mediatore - Compravendita immobiliare - Libertà del bene - Obblighi del mediatore - Visure
catastali e ipotecarie - Esclusione - Fattispecie
Non rientra tra le responsabilità del mediatore, poiché non riconducibile alla comune ordinaria diligenza cui esso deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1756 Codice civile, lo svolgimento, in assenza di specifico incarico, di indagini tecnico giuridiche particolari. Il mediatore immobiliare, infatti, non è tenuto ad accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa, in occasione di una compravendita immobiliare, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, se ciò non sia stato oggetto di richiesta specifica da parte dell’acquirente.

Svolgimento del processo
Con atto di citazione 10 dicembre 1992 D.P.A., premesso che, a seguito di annuncio sul giornale Alto Adige,
nel periodo maggiogiugno 1991 aveva contattato l’agenzia immobiliare «Il Pioppo» per l’acquisto di una casa
posta in vendita a (omissis) e che, dopo che - a seguito di
intese con R. S. e M. G. - aveva sottoscritto il 25 giugno
1991 il preliminare dai medesimi predisposto (contemplante una permuta immobiliare con il versamento di un
conguaglio per lire 50 milioni) presso lo studio del notaio F. V., essendo stato rassicurato sia da quest’ultimo
che dal R. e dal M. che ogni debito garantito da ipoteca
sull’immobile de quo era stato estinto, aveva sottoscritto
l’atto definitivo di compravendita con permuta il 5 luglio 1991 dinanzi allo stesso notaio che gli aveva confermato che tutto era a posto, mentre successivamente all’intavolazione di tale atto, avvenuta il 17 luglio 1991,
aveva appreso dalla stessa agenzia e dal notaio che sull’immobile acquistato gravava la procedura esecutiva
immobiliare n. 98/90 incardinata presso il Tribunale di
Trento su istanza della BNL e nella quale erano intervenuti altri creditori della parte venditrice, C. E., conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Trento il notaio F.,
M. G., R. S., la s.r.l. Il Pioppo e C. E. per sentirli condannare in solido sia a versare ai creditori intervenuti
nella suddetta esecuzione immobiliare gli importi necessari a consentire la loro rinuncia ai fini della dichiarazione di estinzione del procedimento esecutivo e della cancellazione del pignoramento immobiliare annotato sull’immobile acquistato sia a tenere indenne esso attore
dalle spese occorse ed occorrende per le azioni legali
svolte o da svolgere per ottenere la cancellazione del pignoramento stesso.

Tutti i convenuti, ad eccezione della C., si costituivano
in giudizio contestando la fondatezza dell’avversa domanda.
Con sentenza non definitiva del 10 settembre 2000 il
Tribunale dichiarava la responsabilità della C. per l’evizione subita dall’attore, nonché quella solidale degli altri
convenuti per ogni danno al medesimo cagionato per il
loro concorso alla produzione dell’evento dannoso in
rapporto al valore attuale dell’immobile e condannava
altresì il F. al pagamento di lire 2 milioni 859.800 in favore dell’attore medesimo, rimettendo la causa sul ruolo
per la quantificazione dei danni risarcibili.
Avverso tale sentenza proponeva appello il F., chiedendo il rigetto dell’avversa domanda ed in via subordinata
la riduzione del risarcimento danni: il D. P., costituitosi,
eccepiva l’inammissibilità dell’appello per difetto di specificità dei motivi e comunque l’infondatezza dello stesso nel merito, e proponeva a sua volta appello incidentale avverso il capo della sentenza che aveva limitato la
responsabilità in rapporto al valore attuale dell’immobile, giacché in tal modo non si era tenuto conto dei danni subiti per le spese legali occorrenti per la cancellazione del pignoramento.
Anche la soc. il Pioppo ed il R. in proprio si costituivano in giudizio, chiedendo, la prima, il rigetto delle avverse domande ed il secondo, l’accertamento del proprio
difetto di legittimazione passiva, mentre restavano contumaci la C. ed il M.
Il quale, con separato atto di appello del 19.7.01, impugnava la stessa sentenza chiedendo il rigetto delle domande versate in causa nei suoi confronti dal D.P..
Nel procedimento così apertosi si costituivano il F., il R.
e la soc. Il Pioppo, ad eccezione della C. rimasta contu-

I C ONTRATTI N. 6/2007

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Il D. P. Con il secondo motivo lamenta la violazione degli artt. dovendosi in particolare escludere la possibilità di una loro riunione.c. anche in considerazione del diverso ruolo svolto dal notaio F. 378 c. Non svolgevano alcuna attività difensiva il M. 23 della sentenza gravata) che non abbia potuto essere esaminata la questione relativa all’avvenuto versamento da parte del Dal Poi della somma di lire 50 milioni prima dell’atto definitivo. I due motivi. Il Pioppo e del R. riproponendo le stesse eccezioni sollevate nell’altro procedimento.. Non si riscontra.G. mentre per il primo atto. al momento . 2 milioni 859. P. per quanto riguarda invece l’atto di permuta.p. depositava in atti anche memoria illustrativa. Avverso la decisione in grado di appello ricorreva quindi per cassazione il F. giacché. si rileva che il discorso logico-argomentativo della sentenza impugnata.. in occasione della cui redazione il F.. possono essere esaminati congiuntamente e vanno accolti per quanto di ragione. circa la asserita connessione dei ricorsi per cui si procede con quelli iscritti al n.p.p.c. Ed invero. 335 c. annullava il capo della sentenza appellata relativa alla sua condanna al pagamento della somma di L. nonché assoluta carenza di motivazione su punti decisivi della controversia ed illogica e contraddittoria motivazione. infatti. e la C.non è dato comprendere a quale dei due atti stipulati tra il D... P. Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art.c. Disposta la riunione dei due processi. si esamina quanto esposto dalla Corte territoriale a pag. peraltro. 333 e 340 c. al quale resistevano sia la soc. Ricorso n. deducendo due motivi. Se. in quanto rientrante tra le questioni economiche sulle quali si era riservato il primo giudice a seguito dell’emissione della sentenza parziale sull»’an». così come richiesta dalla parte interessata all’assistenza tecnico-giuridica del medesimo. nella sentenza impugnata un’analisi critica ed approfondita circa i concreti comportamenti tenuti dal ricorrente nelle due occasioni sopra enunciato ed anche il riferimento alla natura del vincolo o dei vincoli gravanti sull’immobile è del tutto generico ed impreciso.. 89 del 1913.GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI mace. il compromesso.. eccepiva preliminarmente l’inammissibilità di tale appello per essere stato proposto fuori termine ed in violazione degli artt. Tale precisazione sarebbe stata essenziale. in particolare il puntuale assolvimento dell’in- 544 I CO N T R ATTI N.800 e in accoglimento di quello incidentale della soc.L. risultando sostanzialmente connessi tra loro. comma 2. in accoglimento parziale di quello proposto dal F. ma direttamente in quelle della C. si rileva che . con sentenza pubblicata il 23 luglio 2002 la Corte di appello di Trento dichiarava l’inammissibilità dell’appello proposto dal M. infatti.. correttamente valutate nella loro reciproca interdipendenza. che presuppone l’esistenza di una pluralità di impugnazioni proposte separatamente avverso la stessa sentenza e non contro sentenze diverse per contenuto ed oggetto. annullava il capo relativo all’accertamento della loro responsabilità per il danno cagionato al D. Rileva. con il quale formulava a sua volta ricorso incidentale affidato a due motivi. 335 c. 2230 e 2236 c. 1710/05 e al n. 19 della sentenza impugnata. una attenta lettura della sentenza impugnata non consente di identificare con certezza e chiarezza quali siano state in concreto le fonti del convincimento dei giudici di appello in ordine alla ritenuta responsabilità del ricorrente nei confronti del D. nella stipulazione del compromesso del 25 giugno 1991 e dell’atto definitivo di trasferimento del 5 luglio 1991. il F.. che esso non è stato fatto nelle sue mani.c.P. con la sua relativa risoluzione (il ricorrente sostiene. Il Pioppo che il R. concernenti il «quantum debeatur». per i danni da questi pretesi. 31085/02.. avendo la Corte di merito articolato la propria decisione senza alcun riferimento al dato fattuale della presenza di due atti conclusi inter partes e della relativa ricostruzione documentale dei fatti di causa. resisteva al gravame mediante controricorso. esso ricorrente era rimasto del tutto estraneo alla sua redazione o controllo. 6/2007 carico da lui assunto di seguire la cancellazione delle due ipoteche iscritte sull’immobile. 4111/05 R. P. 1176.p. pag. attesa la pluralità delle iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche e pignoramento della B. giacché l’esame del contrasto tra le versioni riguardanti tale versamento. si sia riferita la Corte medesima quanto menziona l’«atto de quo». infatti. sarebbe venuto a conoscenza dell’esistenza di un pignoramento immobiliare gravante sull’immobile oggetto della permuta. Motivi della decisione Va disposta in primo luogo la riunione dei ricorsi ex art. mentre il D.N.c. ai sensi dell’art.p.come ha esattamente rilevato il ricorrente . La Corte di merito.). In particolare. non risulta sorretto da un costante e critico riferimento alle singole e specifiche risultanze processuali. il Collegio che tale connessione non comporta la necessità di alcun specifico provvedimento in ordine ai ricorsi in questione. ai fini della loro contestuale decisione. P. aveva diligentemente compiuto tutto ciò che gli è stato contestato dalla Corte territoriale di aver omesso. Sorprende altresì che nel discorso motivazionale tessuto dalla Corte territoriale si colga l’affermazione (v. nel localizzare il momento preciso in cui si sarebbe realizzata tale responsabilità. e la C. nonché della l. 278 c. mentre il D. Va quindi esaminata in via preliminare la questione dedotta dal D. nella memoria ex art.. confermando nel resto l’appellata sentenza. nel disegnare il percorso identificativo delle ragioni giustificatrici della suddetta affermazione di responsabilità del F. con controricorso.c. invero. n.P. si sottrae al necessario preventivo incombente di una soddisfacente ed esauriente ricostruzione fattuale degli episodi che hanno visto in concreto lo svolgimento dell’opera professionale del F.

si rileva che la Corte di merito ha spiegato. avendo il R. facendo corretto riferimento al fatto che il R. Deve. quindi. alla Corte di Appello di Venezia.. per non avere il medesimo accertato. rigetta il secondo motivo del ricorso incidentale. Depositato in Cancelleria il 4 luglio 2006. Sez. che a tale rilievo non possa attribuirsi alcuna rilevanza in funzione di quella ritenuta esclusione. 6/2007 545 . regolarità causale (cfr. previo esame dei registri immobiliari. l’effettiva estinzione del processo esecutivo prima che si procedesse alla stipulazione dell’atto definitivo di trasferimento dell’immobile de quo. il nesso di causalità va inteso in modo da ricomprendere nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale secondo il principio della c. 1176 c. 1754 c. al fine di proporre opposizione all’esecuzione promossa dagli istituti bancari titolari di garanzie reali sull’immobile da lui acquistato il 5 luglio 1991. P. e ss. infatti. III. risulta di rilevante importanza proprio ai fini di stabilire l’esatto ruolo svolto dal notaio stesso nella stipulazione dei due atti di cui sopra. i dati tavolari e procedimentali in suo possesso e rilevando altrettanto correttamente come. Il Pioppo. deve tenersi presente che in tema di risarcibilità dei danni conseguiti da fatto illecito o da inadempimento. civ. La sentenza impugnata va. Ricorso n. Con il secondo motivo si duole invece della violazione degli artt. non fossero tenuti in tale loro qualità alla verifica dell’estinzione della procedura esecutiva intentata da altri istituti bancari. dai comportamenti in questione.. ormai divenuta irrevocabile . di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico. per cui nessuna responsabilità poteva loro essere addebitata per tale mancata verifica. 5913).P. cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia. essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare.c.c. ma non ha giustificato affatto il proprio convincimento se non rilevando la circostanza che «uno dei due interventi era anche successivo all’epoca di sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita con permuta». in base alla sua normale diligenza professionale. giacché la Corte di Appello ha erroneamente escluso la responsabilità del R. I C ONTRATTI N.d. P. Riunisce i ricorsi. accoglie il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale. per cui sotto questo profilo il ricorso va accolto. senza la materiale presenza del notaio). 4791) che non rientri nella comune ordinaria diligenza. Premesso. P. ritenersi pacifico (v. ove dovesse riaffermarsi . Il primo motivo è fondato. e della motivazione insufficiente. Ed invero. cassata in relazione ai motivi accolti. III. e le spese sostenute dal D. Sez. la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. aveva comunicato sia al F. 9 maggio 2000.accanto alla responsabilità del M. P.M.GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI della sottoscrizione del compromesso. che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di Cassazione. per cui andava dichiarata la loro responsabilità contrattuale. con ragionamento assolutamente immune da vizi logici ed errori di diritto. allo stato.Q.c. Così deciso in Roma.. in difetto di particolare incarico. Con il primo motivo il D.c. Il Pioppo pur avendo accertato che i medesimi hanno agito nella qualità di «semplici intermediari» e quindi di mediatori ex artt. con rinvio alla Corte di appello di Venezia. In conclusione. andrebbero ricomprese anche le spese necessarie dal medesimo D. illogica e contraddittoria su un punto decisivo della controversia. 17 maggio 1999. quanto meno in via mediata o indiretta. 1223 e 1227 c.. n. giustificata da un apparato motivazionale del tutto esauriente e soddisfacente. si duole della violazione degli artt. accolto limitatamente al primo motivo di ricorso. non risulta. e della motivazione insufficiente ed illogica su un punto decisivo della controversia. e della soc. Cass. 1307/03. l’affermazione della responsabilità del F. 1754 c. infatti.. e del M.anche quella del F. e segg. la cui inesistenza o estinzione i soggetti suddetti avrebbero dovuto assicurare. non potendosi negare che. le ragioni per le quali ha ritenuto di escludere la responsabilità sia del che della soc. 6 aprile 2006. nell’ipotesi di responsabilità contrattuale. alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. che al D. anche per le spese del giudizio di Cassazione. sostenute al fine di liberare l’immobile acquistato proprio da quei pesi. la Corte territoriale ha escluso che potesse configurarsi una correlazione causale tra l’affermata responsabilità del notaio F. Il ricorso de quo va. civ.P. Ed invero.. Cass. pertanto. n. Non è invece fondato il secondo motivo. lo svolgimento. e la società suddetta operato quali semplici intermediari.. avendo la Corte territoriale apoditticamente negato la sussistenza del necessario nesso di causalità tra l’inadempimento del notaio e gli esborsi fatti da esso ricorrente per le azioni legali resesi necessarie per l’estinzione del pignoramento gravante sull’immobile compravenduto. tra i danni cagionati al D.

si è pronunciata in senso negativo. 367 ss. I contratti di distribuzione. 1992. 253 del 1958a (3). (…) L’art. avvalorando gli orientamenti precedentemente formatisi nella subiecta materia e cristallizzandoli (pur con le opportune osservazioni di cui daremo conto) nel senso di negare. Obblighi e responsabilità del mediatore: in particolare la responsabilità per violazione dell’art. Molte sono state. Questi giudizi possono essere accolti con riserva. Troisi. 253/1958. con particolare riguardo alla mediazione immobiliare. Cataudella. 1175 e 1375. 10 della legge in commento depone in senso contrario alla sopravvivenza della l. Conseguentemente. 253. è stato oggetto nel corso degli anni di una vivace querelle dottrinale e giurisprudenziale. La mediazione. 403 ss. promozione finanziaria. La mediazione. 39 (intitolata «Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 marzo 1958. Cassano. Agenzia. Milano. relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. rubricato «Responsabilità del mediatore» recita testualmente: «Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note. 253. Contratto di agenzia. Legge 3 febbraio 1989. n. anche nella Note: (1) Per quanto concerne la disciplina della mediazione in generale. 2005. 39. I. B. 1175). R. ha focalizzato la propria attenzione su un aspetto fondamentale della disciplina 546 I CO N T R ATTI N. 1995. n. laddove impone al debitore e al creditore di comportarsi reciprocamente «secondo le regole di correttezza» (art. 253. Mediazione. pronunciata dalla Sezione III della Corte di cassazione. 5 ss. Più nello specifico dubbi sono stati sollevati a più riprese sia in merito alla sussistenza o meno del diritto alla provvigione al ricorrere dell’ipotesi di attività di mediazione esercitata da un soggetto non iscritto all’apposito albo istituito ai sensi dell’art. n. nonché per la consultazione del commento integrale della l.. . n. 6/2007 applicabile all’attività del mediatore immobiliare. Codice civile. giacché essi sono formalmente inesatti. n. al fine di chiarire alcuni punti della normativa applicabile a tale contratto rimasti oscuri o contestati nonostante l’entrata in vigore della l. nonché sulla sussistenza o meno del dovere di svolgere specifiche indagini tecnico–giuridiche (quali ad esempio l’esame dei registri immobiliari al fine di verificare la libertà dell’immobile oggetto di trattative da trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie potenzialmente pregiudizievoli). La mediazione. Zuddas. Milano. è opportuno osservare come il nostro ordinamento giuridico offra delle soluzioni generali già con gli artt. n. G. si evince che è stata abrogata interamente la Legge n. Ma procediamo con ordine. sia in merito alla natura degli obblighi di informazione gravanti sul mediatore ex art. 1754 ss. 253 concernete la disciplina della professione di mediatore») (2) integrativa delle disposizioni contenute agli artt.. concernente la disciplina della professione di mediatore. Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 marzo 1958. 1759 c. ossia quello dei doveri che incombono su tale soggetto.. A. 1926. I doveri e le responsabilità de mediatore immobiliare: dovere di diligenza e di corretta informazione e specifiche indagini di tipo tecnico giuridico La sentenza in commento. e le norme del relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960. In particolare la Corte si è soffermata sul dovere generale di svolgere l’incarico affidato con diligenza e offrendo alle parti interessate le dovute informazioni circa la convenienza dell’affare. Luminoso-G. Premessa Il contratto di mediazione (1). Iannelli-G. Mora. Giordano-D. 39 del 1989. La sentenza della Suprema Corte che in questa sede si commenta è intervenuta proprio su un caso riconducibile ad una delle predette questioni. in Enc. ossia in modo continuativo ed organizzato. (3) Si noti a proposito che la l. concernente la disciplina della professione di mediatore». XIX. Cfr. investita della questione se il mediatore possa essere considerato responsabile per omesse informazioni circa eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di trattativa. leasing. siffatta responsabilità sussisterebbe solo ove indagini tecnico–giuridiche di tale portata siano state specificamente commissionate dalla parte interessata all’acquisto e tuttavia taciute. 21 marzo 1958. e prev. A. voce Mediazione. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite».c. che possono influire sulla conclusione di esso. le questioni sottoposte al vaglio delle Corti di merito e della Suprema Corte. e che ad essa il nuovo provvedimento legislativo abbia apportato soltanto taluni aggiustamenti. anche se per un altro verso risultano veritieri. in Resp. (2) Si veda per utili approfondimenti. n. Vigo. ma sono a tutt’oggi in vigore le norme del regolamento di attuazione della stessa.GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI IL COMMENTO di Giuseppe Gliatta La Suprema Corte. 2006. con Sentenza l’esistenza in capo al mediatore del dovere di svolgere indagini tecnico-giuridiche specifiche in merito allo stato giuridico in cui si trovano gli immobili oggetto del contratto di compravendita.. In particolare. A. (4) Siffatto articolo. 253 del 1958 in quanto stabilisce: sono abrogate le legge 1958. 1759 Codice civile (4). in via di prima approssimazione. 253. n. per quanto concerne l’individuazione dei doveri e delle responsabilità incombenti sul mediatore. incompatibili con la presente legge». concessione di vendita. civ. infatti. prevedeva l’obbligo dell’iscrizione nel ruolo solo per coloro che esercitavano l’attività professionalmente. 1990. 1999. 1990. n. A. n. Orbene.. Sembrerebbe quindi che la legge del 1958 citata nell’intitolazione non sia stata abrogata. 1139 ss. G. 3 febbraio 1989. 2 comma 1 l. Il contratto di agenzia. Padova. 1993. giur. Zaccaria. Torino. n. in Le nuove leggi civili commentate. mediazione. Santoro. Questi ed altri gli spunti di riflessione offerti dalle interpretazioni degli ermellini. il dibattito sulla sua natura contrattuale o meno e per utili approfondimenti dottrinali e giurisprudenziali v. Treccani. 606 ss. il quale ha opportunamente evidenziato quanto segue: «La legge in commento reca il titolo «Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958. Torino.

(11) Cfr. I.. 104. Melandri. 1759 c. secondo il legislatore. 1218 c. 250: «Si tratta in sostanza di un obbligo analogo a quello che grava su mandatario (il quale. requisito che. Il caso degli agenti immobiliari e del concetto di convenienza. sia le circostanze che avrebbero indotto la parti a concludere il contratto a diverse condizioni. in I Contratti. Radice. Inoltre.. sia l’esecuzione dell’obbligo imprecisa ed inadeguata o priva. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte). i quali devono tener lontana sia la calliditas che intenzionalmente provoca all’altra parte un danno. a norma dell’art. 1° comma. V. V. La medesima dottrina ha. in Danno e responsabilità. l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione». preservando gli interessi dell’altra.. 39 del 1989 che ne ha subordinato l’esercizio all’iscrizione in un apposito albo. e ciò vale anche per il mediatore. Bordolli. Iannelli-G. 13 gennaio 2000. ma si estenda anche alle circostanze che avrebbero favorito la conclusione a diverse condizioni. la quale ha aggiunto quanto segue: «Quest’innalzamento della soglia di responsabilità appare del resto perfettamente in linea con la natura professionale dell’attività mediatoria messa in risalto dalla citata Legge n. La disposizione è volta ad evitare che il mediatore «presti la propria attività per lucrare la provvigione. Giordano-D. cit. Il mediatore deve essere imparziale e terzo nell’assistere i suoi clienti. il quale ha sottolineato che artifizi del genere di solito mirano al conseguimento di un compenso particolare da parte del mediatore. per l’adempimento delle obbligazioni relative. atteso che la serietà dell’intento non costituisce un dato oggettivo conoscibile dal professionista. 929).. coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze» (A. quindi. non quelle che lo stesso ha inventato ad hoc nell’intento di avvantaggiare una parte a danno dell’altra o per favorire un terzo. ha espressamente previsto che il mediatore «deve comunicare alle parti le circostanze a lui note. Si veda al riguardo anche la recente Cass. 885 ss. poi. Santoro. che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbe dato il consenso a quel contratto. 1176 c. cit. non la diligenza del buon padre di famiglia. mass. primo comma . (9) La ratio di siffatta norma è stata individuata nella necessità di «salvaguardare l’interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa rappresentazione della realtà.c. sarebbe applicabile. In tale commento l’Autore offre spunti di riflessione sulla opportunità di trattazione congiunta di giudizi vertenti sui medesimi temi al fine di evitare che ognuna di esse appaia come una monade. Mediazione e obbligo di corretta informazione.. come ad esempio la situazione dell’immobile oggetto del contratto sotto il profilo urbanistico.ai sensi dell’art. più precisamente. relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. Carbone. Guerinoni. il quale ha evidenziato la necessità di fornire al lettore una chiave di lettura sincronica di varie pronunce della Suprema Corte riguardanti la violazione degli obblighi da parte del mediatore. 6/2007 547 . bensì una diligenza adeguata alla professionalità che ragionevolmente ci si può attendere dal mediatore (5). Ancora. (8) Cfr.. in Foro padano. con la quale la Suprema Corte ha ribadito quanto segue: «Nella mediazione.. di tipicizzare alcune ipotesi al ricorrere delle quali il suo silenzio in merito ad alcune condizioni dell’affare può integrare violazione dell’obbligo di comunicazione. 1375). infatti. si vuole evitare che l’interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti. II. in I Contratti. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere. Codice civile è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modifica del mandato) e sull’agente (che . (7) Al riguardo si vedano le acute osservazioni di E. ha un dovere di informare le parti in merito a tutte le circostanze a lui note che possono influenzare la determinazione delle parti sulla conclusione o meno dell’affare e che incidono sulla consapevole valutazione della sua convenienza e sicurezza (9). Obblighi di informazione e responsabilità del mediatore ex art. comunque di adeguata serietà». civ. 2004. 2000. Iannelli-G. La dottrina ha tentato. 1759. Forchino. i soggetti del contratto sono tenuti all’obbligo generale e reciproco della buona fede. 3. altre ipotesi in cui è stata riconosciuta la responsabilità del mediatore sarebbero quelle relative all’occultamento di vizi del bene. 2001. (10) Si vedano in tal senso G. che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.. ricordiamolo. 806 ss.. a prescindere dalla esistenza di obblighi contrattuali specifici o di quanto stabilito espressamente da norme di legge e agendo con la dovuta diligenza. c.c. Santoro. 668.GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI fase di esecuzione del contratto (art. Il nostro Legislatore ciononostante ha avuto premura di inserire nel Codice civile una norma specifica per disciplinare l’attività del mediatore e con l’art. giust. 15 marzo 2006. 221 ss. Contratto di agenzia. è stato evidenziato da altra parte della dottrina (11) che le circostanze da comunicarsi sono quelle di cui il mediatore sia venuto a conoscenza. Nota a Tribunale di Torino.deve fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni di mercato della zona assegnatagli e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari). probabilmente anche al fine di orientare il mediatore stesso nell’esercizio della propria attività. n. bensì una sua valutazione soggettiva.. che il mediatore. I. civ. Sez. secondo comma. 2006. 5777. escluso che la norma possa contemplare la comunicazione di mere valutazioni soggettive. i quali hanno sostenuto quanto segue: «La buona fede e la diligenza sono. ossia quella dell’uomo medio. 15. in Giur. 2001. 2000. In altre parole il mediatore che venga a conoscenza della mancanza di un «serio intento di contrattare di una delle parti» non sarebbe tenuto ad informarne l’altra. Giordano-D. Ancora. Da quanto appena esposto si evince. rubricato «Responsabilità del mediatore» (6). secondo i principi di cui all’art. il quale si concreta a norma dell’art. 1746. al di là del generale dovere di correttezza e diligenza (8). 1759.c. Contratto di agenzia. a parere di chi scrive. quanto sostenuto da G. posto che si tratta di esercizio professionale di una attività. pur sapendo che le parti concluderanno affari che risulteranno di nessuna convenienza per loro e che verranno successivamente annullati per i loro vizi di origine». 1710. secondo comma. 2000. 669. altresì C. it. La responsabilità professionale del mediatore tra codice civile e leggi speciali. i due elementi ispiratori della condotta sia del creditore che del debitore. in Dir. anche l’art. La responsabilità professionale del mediatore. in Giust. I C ONTRATTI N. che possono influire sulla conclusione di esso» (7). condiziona anche il diritto al compenso». Così è stato notato (10) come siffatto obbligo non sia limitato alle circostanze che se conosciute da una o entrambe le parti avrebbero escluso il loro consenso alla conclusione di quel contratto.. o dell’esistenza su esso di Note: (5) Si era espressa in questi termini anche M. (6) Per utili approfondimenti giurisprudenziali in merito alle ipotesi in cui ricorre siffatta responsabilità v. Conseguentemente. c. il quale richiede. ciascuna parte di un rapporto contrattuale è tenuta ad agire secondo buona fede. al riguardo G.

ivi... (13) Si veda per utili approfondimenti M. 943. Infine. Avverso tale sentenza l’appellato presentava ricorso in Cassazione assumendo. 1759 c. . (15) Per un utile approfondimento sulla sentenza si veda il commento di A. civ. 1176 c. come quella in cui suole incorrere il mediatore riguardo lo stato giuridico dell’immobile: il mediatore tenderebbe a nascondere l’esistenza di una ipoteca sull’immobile oggetto del contratto perché a volte anche la minima mancanza può irrigidire la volontà della parte ed escludere la conclusione dell’affare. di procedimenti penali a carico di una parte e. n. ciascuno per parte propria.. lo svolgimento. 1759. al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza. con la quale era stato affermato quanto segue: «Poiché la l. Mora. c. sia al versamento ai creditori intervenuti nella summenzionata esecuzione immobiliare degli importi necessari all’estinzione della stessa. accogliendo le loro tesi e. sia dell’agenzia immobiliare. 1409 ss. comma 1. previo esame dei registri immobiliari. Caputo. in buona sostanza ed in estrema sintesi. 1.c. però. 1759 c. 6/2007 Appare utile riportare la motivazione della decisione: «Deve infatti ritenersi pacifico (…) che non rientri nella comune ordinaria diligenza. incardinato dall’acquirente di un immobile che. 8 maggio 2001. di specifiche indagini di tipo tecnicogiuridico. Nardi. (14) Per quanto concerne la attività e le responsabilità del notaio v. tuttavia. altra dottrina (13) ha identificato il «tipico difetto informativo». 136 ss. sia delle spese legali da lui sostenute per ottenere la cancellazione del pignoramento.c. in particolare. civ.. civ. Alcune riflessioni sulla responsabilità del mediatore ex art. quanto dell’agenzia immobiliare e del mediatore che avevano favorito il contatto tra il venditore e l’acquirente e nel contempo ha chiarito la portata dell’obbligo di informazione incombente sul mediatore. mass. 1176 c.. I. in Foro it. la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli». La Corte d’Appello di Trento si è discostata dalla decisione di primo grado. nonché sul danno risarcibile. Conseguentemente l’attore chiedeva che venissero condannati in solido tutti i soggetti intervenuti nelle trattative (mediatore e notaio). in Vita not. rimetteva la causa al ruolo per la quantificazione dei danni da risarcire.. La responsabilità del mediatore i ipotesi di intermediazione immobiliare. di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico» (15). 548 I CO N T R ATTI N. dell’esistenza di procedure concorsuali e coattive.. Obblighi e responsabilità del mediatore: in particolare la responsabilità per violazione dell’art. nonché i venditori. n. era stato garantito come libero da vincoli di natura ipotecaria. ma occorre prendere atto che proprio l’ultima ipotesi cui si è accennato è stata presa in considerazione dalla Suprema Corte nella Sentenza in esame. a seguito di una corretta informazione da parte dell’intermediario immobiliare. onde vedersi tenere indenni dal pagamento di qualsiasi somma a titolo di risarcimento dei danni asseritamente subiti dall’appellato. Il Tribunale con sentenza non definitiva. l’obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art. Tutto ciò veniva giustificato sulla base della considerazione per la quale se avesse avuto conoscenza di tali circostanze. 24 ottobre 2003. in Giust. in difetto di particolare incarico. va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note. dietro rassicurazioni dell’agenzia immobiliare e del notaio al momento del rogito..GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI privilegi di terzi.. prestando attenzione al suo dovere di diligenza. III. 371. lo svolgimento. Note: (12) Si veda in tal senso A. 2006. Non rientra tuttavia nella normale comune diligenza. I convenuti... Si potrebbe discutere ancora molto a lungo su tale tema. S. civ. in difetto di particolare incarico.c. persino. 2003. che le motivazioni della Corte d’Appello avrebbero palesato un vizio logico ed errori di diritto con riguardo. La Suprema Corte. III. alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art.c. in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore. giunto in sede di controllo di legittimità al vaglio degli ermellini. Sez. in Resp. 1999. 6389. n. a fortori assume una forte spinta deterrente la conoscenza di una circostanza del genere. ha escluso la sussistenza della responsabilità tanto del notaio (14). della situazione di mercato (12). 10. Donzella Campana. ma che successivamente era risultato gravato da procedura esecutiva immobiliare. 2001. riconosciuta ai convenuti la rispettiva responsabilità. e prev. in Resp. proponevano appello nei confronti della summenzionata sentenza.. civ. era stato. il quale ha condotto una peculiare indagine sulle funzioni notarili e sulle sue responsabilità in caso di omissione delle visure ipotecarie e catastali. alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 39 del 1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale. 2001. Cass. 3190. e prev. Come si evince dalla motivazione summenzionata la Suprema Corte si pone in linea di continuità con l’orientamento giurisprudenziale maggioritario esistente nella subiecta materia e non a caso viene richiamata la sentenza del 17 maggio 1999. essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare.. 2000. infatti. 4791. Vernizzi. «Repetita iuvant»: il mediatore immobiliare tra dovere di informazione e «non disclosure». ma tutte le circostanze la cui conoscenza. Sez. Si veda altresì S. mer. In senso conforme alla Sentenza in commento si vedano ex multiis: Cass. Il giudizio. 2000. pertanto. agli obblighi di informazione incombenti sul mediatore immobiliare. ovvero «la non disclosure». in Giur.c. 16009. Responsabilità del notaio per omessa esecuzione delle visure. n. configurandola come attività professionale. 917 ss. escludendo la responsabilità sia del notaio. non avrebbe concluso il contratto di compravendita.

è tenuto a rivelare tutto ciò di cui è a conoscenza. I C ONTRATTI N. ove accade quanto segue riguardo il dovere di informazione del mediatore e le indagini tecnico . a svolgere. 2000. 6/2007 549 . nonché. Guerinoni. in I Contratti. tuttavia. ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. tuttavia dovrebbe astenersi per contro dal garantire senza dubbio la inesistenza di ipoteche e vincoli similari sull’immobile oggetto del trasferimento. le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere. che il mediatore quantunque non sia sempre tenuto a specifiche indagini tecnico .. i quali hanno anche operato un paragone con il sistema vigente negli Stati Uniti d’America.. in senso negativo. Occorre. 5107. è gravato. V. specifiche indagini di natura tecnico . secondo il criterio della media diligenza professionale. al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui note. pena il risarcimento dei danni tutti subiti dall’acquirente per effetto della propria mancanza di diligenza. Mariconda. 247 ss. Qualora. Nota: (16) Si noti come da un’altra pronuncia della Suprema Corte (Cass.giuridiche. civ. mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie). ma chi inizia a parlare. in Danno e responsabilità. Per utili approfondimenti giurisprudenziali a riguardo si vedano A. Lajolo di Cossano. si può configurare una sua responsabilità per danni sofferti dal cliente». di un obbligo di corretta informazione.. il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere. giur. Gli obblighi di informazione del mediatore) emerge che «(…) il mediatore. in senso positivo. nell’adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale). Il dovere di informazione del mediatore … e l’America è lontana. 1497 ss. che la parte interessata all’acquisto incarichi specificamente (e forse con un maggior dispendio economico) il professionista di verificare tali circostanze.GIURISPRUDENZA•I SINGOLI CONTRATTI Concludendo la nostra trattazione possiamo affermare che non basta. Musy-F. Sez. Solo a seguito di una richiesta espressa e della omissione di informazioni rilevanti conosciute in occasione delle ricerche effettuate è possibile ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa del comportamento poco diligente del mediatore (16). 1999. Conseguentemente sembrerebbe plausibile. non potendo trarre in inganno la controparte con le proprie spontanee dichiarazioni». 26 maggio 1999. 2000. l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore. qualora non abbia avuto modo di accertarsi delle proprie affermazione. III.. n. infatti. pertanto. in Corr. in difetto di un incarico particolare in proposito. 47 ss. pur non essendo tenuto. con commento di V. a dire una parte della verità. che l’attività del mediatore sia qualificata come attività professionale per poter pretendere da lui anche ricerche ad ampio raggio sull’esistenza di eventuali vincoli che limitino il godimento del bene oggetto di trattative. pertanto. a parere di chi scrive.giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento. il quale comprende. Mediazione e obbligo di corretta informazione. altresì E.giuridiche: «La situazione negli Stati Uniti verrebbe qualificata come un tipico caso di partila statement: in quel sistema giuridico non vi è alcun dovere di dire alcunché nel corso delle trattative commerciali. il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. poiché il dovere di correttezza e di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.