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VALUTARE

LA SOSTENIBILITÀ

Co-finanziato da Intelligent Energy Europe
programme of the European Union

Giugno 2016

LA PARTECIPAZIONE AL CORSO

Creare report di valutazione di alto livello.

PERMETTERÀ DI

Prevenire gli errori ed evitare la
manipolazione dei prezzi dei beni.
Risparmiare tempo e costi attraverso una
approfondita conoscenza di adeguate fonti
di informazione.
Migliorare la competitività ed aumentare le
capacità consulenziali.

INOLTRE IL CORSO

Aiuterà a riconoscere l'impatto della
sostenibilità su un più ampio mercato
immobiliare ed il ruolo cruciale dei valutatori
immobiliari all’interno della trasformazione
del mercato.
Aiuterà ad ottenere una comprensione olistica
sull’importanza degli edifici in relazione al
cambiamento climatico ed ai target energetici
e sull’importanza della gestione del rischio per
i clienti.

INOLTRE IL CORSO

Fornirà una serie di benefici ed opportunità
derivanti dall’efficienza energetica e dagli
edifici sostenibili per permettere di illustrare
i casi studio ai clienti.
Fornirà una panoramica delle correnti linee
guida legate alla sostenibilità, strumenti e
requisiti per i valutatori immobiliari e
rispettivi approcci per integrare analisi
sull’efficienza energetica/sostenibilità
nelle valutazioni.

E’ IMPORTANTE SOTTOLINEARE CHE

Il corso è rivolto a valutatori immobiliari con
livello intermedio di conoscenza circa
l'impatto della sostenibilità sulla valutazione
della proprietà.
I valutatori immobiliari possono lavorare in
contesti potenzialmente molto diversi, nelle
grandi imprese o come singoli professionisti
e questo può avere un impatto
rispettivamente diverso sul livello di
applicazione delle raccomandazioni fornite
dal corso nella loro pratica quotidiana e nelle
conversazioni con i clienti.

E’ IMPORTANTE SOTTOLINEARE CHE

Ci possono essere variazioni a livello nazionale
e locale nelle pratiche di valutazione che
potrebbero non coincidere nei dettagli.
Le valutazioni per le attività più complesse
con volumi di investimento più elevati
possono richiedere diversi approcci più
approfonditi rispetto a quelli delineati.
Per le valutazioni ricorrenti per gli account
aziendali, il processo di due diligence estesa
che viene raccomandata come parte di questa
formazione non è appropriato.

INDICE

1. Introduzione
2.
3.
4.
5.

Business Case
Performance energetica
Fonti principali
Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni

INTRODUZIONE

Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti contenuti:
• Panoramica sui temi principali del corso
• Ruolo dei valutatori immobiliari e delle
valutazioni
• Nuove sfide per i valutatori immobiliari
• Considerazioni dei valutatori immobiliari sui
temi dell’efficienza energetica e della
sostenibilità

INTRODUZIONE

Obiettivi
Alla fine di questa sezione sarà possibile:
• Comprendere la responsabilità/il ruolo dei
valutatori immobiliari in relazione ai temi
dell’efficienza energetica e della sostenibilità.

INTRODUZIONE

Perchè i valutatori
immobiliari sono
cruciali all’ interno
della trasformazione
del mercato

• Le valutazioni sono effettuate
in quasi tutte le fasi del ciclo di
vita della proprietà.
• I valutatori agiscono come
information managers in
mercati immobiliari spesso non
trasparenti.
• Gli argomenti utilizzati nei
negoziati tra le parti
dell’operazione sono spesso
basati su consigli dati dai
valutatori di entrambe le parti.

INTRODUZIONE

Perchè i valutatori
immobiliari sono
cruciali all’ interno
della trasformazione
del mercato

I valutatori “non fanno il
mercato”, ma i loro
suggerimenti, insieme con
la natura e lo scopo dei
loro servizi, influenzano
i risultati del mercato
immobiliare.

INTRODUZIONE

Valorizzare
sostenibilmente non è
per soli geni!

• Si tratta di applicare prove
quantitative e considerazioni
qualitative a nuove
caratteristiche di valore e
migliorare l'efficienza del
mercato fornendogli
informazioni precise.
• Valorizzare in modo sostenibile
è un'opportunità e NON una
minaccia per i valutatori!

INTRODUZIONE

Cosa significa per la
pratica quotidiana?

• La mancanza di una verifica
empirica e di un’adeguata
informazione sulle vendite
comparabili richiede
l’applicazione di un giudizio
qualitativo per determinare la
misura con cui le caratteristiche
di sostenibilità impattano sul
valore.
• I valutatori immobiliari dovranno
decidere cosa rappresenterebbe
per loro un acquirente ben
informato all’interno del mercato
locale della proprietà in
questione.

INTRODUZIONE

Cosa significa per la
pratica quotidiana?

• Un giudizio qualitativo è
necessario in tutte le
valutazioni della maggior parte
degli edifici in esame. Le
caratteristiche di sostenibilità
non fanno eccezione.
• Per fornire un servizio di
valutazione trasparente, ai
valutatori immobiliari viene
richiesto di esprimere la loro
opinione sia sui benefici della
progettazione sostenibile sia
sui rischi di una progettazione
convenzionale.

INTRODUZIONE

Le esistenti guide
sulla sostenibilità

RICS Red Book (2014)
Sostenibilità come
driver di valore
potenziale e fattore
di rischio!

INTRODUZIONE

“I mercati commerciali diventano più
sensibili al tema sostenibilità, così da
poter iniziare ad integrare driver del
valore tradizionale, sia in termini di
preferenze degli occupanti sia in termini
di comportamento dell’acquirente."

Ai valutatori è quindi consigliato di:
“[…] valutare la misura in cui la proprietà
risponde attualmente ai criteri di
sostenibilità e arrivare ad una
consapevolezza sulle probabilità di
questo impatto sul valore, come
un acquirente ben informato
dovrebbe tenerne conto per
prendere una decisione
come per il prezzo d’offerta […].”
Fonte : Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation – Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, p. 59

INDICE

1. Introduzione

2. Business Case

3. Performance energetica
4. Fonti principali
5. Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni

BUSINESS CASE

Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti contenuti:
• Riconoscimento del ruolo e dell’importanza
degli edifici
• Dati sugli obiettivi energetici e climatici e del
loro potenziale impatto sul settore edilizio
• Opportunità e benefici degli edifici
sostenibili/energeticamente efficienti

BUSINESS CASE

Obiettivi
Alla fine di questa sezione sarà possibile:
• Comprendere l’importanza di questi sviluppi
per le pratiche giornaliere di valutazione
• Spiegare l’importanza della sostenibilità ai
clienti

BUSINESS CASE

Un contesto
(mercato)
in evoluzione…

Cambiamento climatico:
allagamento, condizioni
climatiche estreme, siccità
Rischi ambientali:
inquinamento dell’aria, dell’acqua
e del suolo
Scarsità delle risorse:
fonti energetiche, terra, acqua,
materiali
Crescente consapevolezza
ambientale da parte di
consumatori ed utenti finali e
cambiamento dei sistemi di
valore

BUSINESS CASE

... così come il
business dei clienti …

Fattori d’influenza:
Politiche di Corporate Social
Responsibility (CSR)
Obblighi di fornire rapporti sulla
sostenibilità
Strategie di investimento su
proprietà sostenibili

BUSINESS CASE

Perchè migliorare la
prestazione
energetica dei
nostri edifici è
importante

Secondo le IPCC, gli edifici sono
responsabili del:

~ 32 % dell’utilizzo totale di energia
finale globale!

~ 19 % delle emissioni di gas serra

legate all’utilizzo dell’energia!

~ 33 % delle emissioni di carbone!

Senza un’inversione di marcia queste cifre potrebbero
raddoppiare entro il 2050!

BUSINESS CASE

Politiche nazionali,
internazionali ed
europee per gli edifici

Livello Internazionale
• Obiettivi sempre più ambiziosi su
clima e risparmio energetico
• Politica dell’UE con focus sul
miglioramento dell’efficienza
energetica nel settore edilizio
• Direttive UE sulla prestazione
energetica degli edifici e
sull’efficienza energetica

BUSINESS CASE

Politiche nazionali,
internazionali ed
europee per gli edifici

Livello Nazionale

• Introduzione dei certificati di
prestazione energetica (EPCs)
• Incentivi e benefici finanziari
(i.e. programmi di sovvenzione)

BUSINESS CASE

Il miglioramento di
una sola lettera nel
rating EPC
può fare la differenza!

Fonte: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons and
IEEP, 2013, Energy performance certificates in
buildings and their impact on transaction prices
and rents in selected EU countries, Final report
prepared for European Commission (DG
Energy), p. 15.

BUSINESS CASE

Gestione del rischio
e attività future:
da green premiums a
brown discounts

Esempio: Le differenze di prezzo
per gli appartamenti svizzeri
MINERGIE
• In Svizzera, sosteniblità ed
efficienza energetica stanno
diventando priorità nelle settore
edilizio.
• Si prevede che in futuro,
i correnti prezzi-premio per
edifici sostenibili diventeranno
‘‘brown discounts’’ sul prezzo
per il patrimonio edilizio
convenzionale!

BUSINESS CASE

Gestione del rischio
e attività future:
da green premiums a
brown discounts

Esempio: Le differenze di prezzo
per gli appartamenti svizzeri
MINERGIE

Fonte: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universität Zürich

BUSINESS CASE

La sostenibilità
come criterio di
valutazione del
rischio di credito

Esempio: TEGoVA‘s European
Property and Market Rating
4 classi di criteri:
• Mercato (nazionale, regionale)
• Ubicazione
• Qualità del flusso di cassa della
proprietà
• Proprietà
Classe di sotto-criteri:





Architettura/tipo di costruzione
Allestimento
Condizione strutturale
Tracciabilità
Sostenibilità ecologica
Profittabilità del concetto di building

BUSINESS CASE

La prestazione energetica degli edifici
sta già influenzando le condizioni finanziarie!

BUSINESS CASE

Opzione 1
la carota

Una maggiore quantità di
prestito ipotecario e tassi di
interesse favorevoli per
edifici a basso tenore di
carbonio e ad alta efficienza
energetica

Opzione 2
il bastone

Minori quantità di
prestito ipotecario e
tassi di interesse
sfavorevoli per edifici ad
alte emissioni e
non efficienti

INDICE

1. Introduzione
2. Business Case

3. Performance energetica

4. Fonti principali
5. Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni

PERFORMANCE ENERGETICA

Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti contenuti:
• Tipico consumo energetico per edifici
residenziali ed uffici
• Strumenti di base per comprendere la
performance energetica degli edifici
• Elementi chiave dei certificati di performance
energetica (EPC)

PERFORMANCE ENERGETICA

Obiettivi
Alla fine di questa sezione sarà possibile:
• Leggere e capire gli EPC
• Considerare le caratteristiche energetiche al
momento delle visite in loco/ispezioni negli edifici

PERFORMANCE ENERGETICA

Perchè un
focus sull’energia?

• Il consumo/domanda di energia e
le emissioni associate sono gli
elementi di sostenibilità più
“tangibili” (misurabile)
• Una più consistente base di
evidenza empirica è disponibile
• Grazie all’introduzione degli EPC i
dati energetici sono più
facilmente disponibili
• La consapevolezza dei clienti è
superiore rispetto a quella di
altre caratteristiche di
sostenibilità
• La prestazione energetica è
direttamente collegata ai costi
operativi

PERFORMANCE ENERGETICA

2%

Esempi di utilizzo tipico
di energia negli edifici
Abitazione per singola famiglia
ed edificio adibito a uffici in
Polonia

5%

riscaldamento

6%

acqua calda
15%

gas
illuminazione
72%

[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

riscaldamento
raffreddamento e
ventilazione

[PERCENTAG
E]

illuminazione
[PERCENTAG
E]

[PERCENTAG
E]

elettrodomestici

materiali d'ufficio
altro

PERFORMANCE ENERGETICA

Quali sono i fattori
chiave che influenzano
la prestazione
energetica dell’edificio

Data e tipo di costruzione
Ermeticità dell’aria
Livello di isolamento (tetto,
pareti)
Heating Ventilation Air
Conditioning (HVAC)
Sistema di acqua calda
Comportamento dell’occupant
Gestioneestione/controllo
dell’edificio
Fonti rinnovabili

PERFORMANCE ENERGETICA

Performance energetica:
cosa considerare

Data e tipo di costruzione?
Isolamento del tetto e dei muri?
Condizioni dell’involucro
dell’edificio?



Esterno?
Interno?
Danni visibili?
Segni d’umidità?

Tipo, data d’installazione e qualità
delle finestre?
Tipo di sistema di ombreggiatura
(se presente)?

PERFORMANCE ENERGETICA

Tipo e data d’installazione di:

Performance energetica:
cosa considerare

• Sistema di riscaldamento?
• Fonte di riscaldamento/
raffreddamento?
• Sistema di illuminazione?
• Sistema di controllo dell’edificio?

Livello di conformità alla
normativa esistente?
EPC?
• Disponibile?
• Data?
• Raccomandazioni?

Fonte di energia rinnovabile
(solare, eolica, pompa di calore
geotermiche)?

PERFORMANCE ENERGETICA

La prestazione
energetica di un
edificio può essere
illustrata attraverso

• (EPC) Classi di efficienza
energetica (A, B, C, etc.)
Esempi di Certificati di Performance
Energetica da tutta l’Europa

PERFORMANCE ENERGETICA

La prestazione
energetica di un
edificio può essere
illustrata attraverso

Grado di conformità con i requisiti
legali (e.g. 20% al di sotto degli
standard minimi nazionali)
Consumo/Domanda di energia
finale espresso in kWh/m²a o l/m²a
Livello di consumo energetico
Parametri tecnici dell’involucro
dell’edificio e dei sistemi HVAC

PERFORMANCE ENERGETICA

Perchè domanda
stimata e la reale
consumazione sono
differenti?

Differenze nell’utilizzo, involucro
dell’edificio, sistemi HVAC
Difetti del modello di calcolo/errori
di calcolo
Qualità del processo di costruzione
Clima reale
Tipo/intensità di utilizzo
Cambio delle tariffe utilizzate per
la misura
Errori di misura

INDICE

1. Introduzione
2. Business Case
3. Performance energetica

4. Fonti principali

5. Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni

FONTI PRINCIPALI

Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti contenuti:
• Più ampio raggio d’informazione e relative
fonti
• Presentazione e Legenda delle fonti
d’informazione per soddisfare la richiesta di
maggiori informazioni a disposizione

FONTI PRINCIPALI

Obiettivi
Alla fine di questa sessione sarà possibile:
• Identificare ed estrapolare informazioni
rilevanti sugli edifici da varie fonti
• Capire e valutare la qualità delle varie fonti
d’ informazione

FONTI PRINCIPALI

Ulteriori obblighi
informativi per i
valutatori immobiliari

“I valutatori sono invitati a
raccogliere dati affidabili e
sufficienti sulla sostenibilità sui
tempi in cui questi saranno
disponibili future comparazioni
anche se ciò non impatta sul valore
corrente.
Solo laddove l’evidenza del mercato
lo supporti, le caratteristiche
di sostenibilità dovrebbero
essere definite in un
rapporto sul valore.”
Fonte: RICS, 2013, Sustainability and
commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, p. 5

FONTI PRINCIPALI

Oltre ai dati energetici,
per valutare la
sostenibilità è
necessario raccogliere
informazioni su

Consumo energetico
Consumo d’acqua
Rischi per l’ambiente locale
Flessibilità ed adattabilità
dell’edificio
Accessibilità all’edificio
Comfort per l’utilizzatore e qualità
dell’aria interna

Checklist di sosteniblità RICS:
Ispezione & Investigazione

FONTI PRINCIPALI

Relativamente all’edificio, qual è:
Ubicazione

Considerazioni
sul luogo

Edificio

Documentazione

• La valutazione sulla performance
energetica (se esiste)?
• La performance energetica (consumo
di energia non rinnovabile durante
l’utilizzo)?
• Emissione di carbone?
• Fonti di energia disponibili e/o
utilizzate?
• Servizi in relazione all’età, l’efficienza
e l’aspettativa futura?
• Potenziale per l’utilizzo di energia
rinnovabile?

• Possibili rischi verso l’ambiente
locale attraverso le emissioni,
etc.?
• Consumo di acqua durante le
operazioni?
• Conservazione dell’acqua o
installazione di misure per
promuoverne un utilizzo
efficiente?
• Impianti di riduzione dei rifiuti
(ad esempio separazione in loco
dei rifiuti per il riciclaggio)?

Checklist di sosteniblità RICS:
Ispezione & Investigazione

FONTI PRINCIPALI

Relativamente all’edificio, qual è:
Ubicazione

Considerazioni
sul luogo

Edificio

Documentazione

• Possibile resilienza alle conseguenze
dei cambiamenti climatici (ad
esempio danni provocati dal
maltempo, mantenenimento
dell'usabilità dopo un cambiamento di
temperatura)?
• Accessibilità senza barriere nel e
all'interno dell'edificio (ad esempio,
per gli utenti disabili)?

• Sicurezza in condizioni estreme
(come il fuoco e la tempesta)?
• Impatto sulla salute in relazione ai
materiali da costruzione e le
specifiche edilizie
(luce/ventilazione naturale,
etc.)?
• …

FONTI PRINCIPALI

Le principali fonti di
informazione per il
consumo di energia

Certificati di prestazione
energetica (EPCs)
Certificato/etichetta/rating di
un edificio verde/sostenibile
(BREEAM/LEED, etc.)
Pianificazione della
documentazione
Rapporti di Due Diligence
Ispezione/investigazione personale

FONTI PRINCIPALI

Le principali fonti di
informazione per il
consumo di energia

Bollette energetiche/costi
annuali delle utilità
Informazioni dal gestore di
impianto
Accordi contraenti e garanzie
di prestazione energetica

FONTI PRINCIPALI

Trattare la mancanza di
dati in possesso dei
clienti come un
potenziale fattore di
rischio aggiuntivo

“Nell'intraprendere le sue indagini,
il valutatore dovrebbe anche
chiedere ai propri clienti di fornire
dati
(ad esempio sulla performance
energetica).
Se i clienti non sono in grado (o non
vogliono) fornire i dati, allora
questo dovrebbe essere trattato
come un potenziale
fattore di rischio
aggiuntivo.”

INDICE

1.
2.
3.
4.

Introduzione
Business Case
Performance energetica
Fonti principali

5. Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti contenuti:
• Definizioni di valore e rispettivi approcci per
integrare considerazioni di efficienza
energetica/sostenibilità nelle valutazioni
• Idoneità dei diversi metodi di valutazione e
relativi input per l’integrazione di considerazioni
di efficienza energetica/sostenibilità
• Come adottare un approccio olistico per la
descrizione degli edifici all’interno dei report
di valutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Obiettivi
Alla fine di questa sessione sarà possibile:
• Compilare un’ampia lista di caratteristiche e
attributi di rilevante valore per gli edifici
• Comprendere come tradurre informazioni/dati
disponibili in specifici parametri di
valutazione/input
• Preparare report di valutazione di
maggiore qualità

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Valutazioni sul
valore di mercato

Per le valutazioni che si basino sul valore
di mercato, i parametri/input di
valutazione devono derivare dal mercato.

Se le caratteristiche di sostenibilità sono
identificate e riconosciute come aventi
un impatto sul valore, esse dovrebbero
essere integrate nei calcoli solo nella
misura in cui un acquirente ben
informato le voglia prendere in
considerazione, come evidenziato da
un’analisi del mercato.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Valutazioni sul
valore dell’investimento
(Worth)

Per le valutazioni che si basino sul valore
dell’investimento, i parametri/input di
valutazione sono specifici per ciascun
investitore, cioè sono determinanti nel
riflettere le sue aspettative e preferenze.

L’entità dell’integrazione dei dati sulla
sostenibilità dipende da obiettivi di
investimento soggettivi (che possono
anche essere modellati da rigorosi requisiti
di sostenibilità). Pertanto, i fattori non
ancora riflessi in valore di mercato - ma
che possono influenzare il processo
decisionale di un investitore - devono
essere considerati e integrati nei calcoli.

La prestazione energetica di un
edificio può direttamente collegarsi

attraverso vari fattori di valore rilevanti!

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

La prestazione energetica di un edificio può direttamente collegarsi attraverso vari fattori
di valore rilevanti!

Commerciabilità

Velocità di
mercato

Riduzioni/sconti per backlog di
ammodernamento/
ristrutturazione

Durata tecnica di
un edificio

Durata utile
economica di un
edificio

Imposte, sussidi, velocità di
ottenere licenza edilizia, ecc.

Livello dei costi
operativi

Affitto
realizzabile

Ricavi addizionali dovuti alla
fornitura del surplus di energia a
terze parti

Immagine
(dell’edificio e del
proprietario)

Imposte su CO2

Grado di obsoloscenza/livelli di
svalutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Caratteristiche di
sostenibilità di un edificio

collegate attraverso stime di valore

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Caratteristiche di sostenibilità di un edificio collegate attraverso stime di valore

Caratteristiche di sostenibilità dell'edificio (esempi)

Costi operazionali e di mantenimento più bassi

Effetti

Miglioramento della commerciabilità, minor
rischio di posti vacanti e più alta stabilità dei
cash flow
Più alto potenziale di crescita dell'affitto
Benefici di prevenzione delle perdite della
proprietà e più basso rischio di interruzione del
business

Produttività dell'utilizzatore / dell'occupante
e guadagni di salute
Ridotti costi di compensazione e rischio di
contenziosi causati da sindromi "Sick-Building"

Impatti ridotti
sull'ambiente

Facilità di
conduzione della
manutenzione,
attività di servizio e
riciclo

Incremento del
comfort e della
salute degli
occupanti

Valore di mercato/Valore del credito
ipotecario

Efficienza
energetica

Incremento di
funzionalità,
manutenzione,
durata e adattabilità

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Impatto presunto di
credenziali di sostenibilità
su variabili chiave di input di
valutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Impatto presunto di credenziali di sostenibilità su variabili chiave di input di valutazione

EDIFICIO CONVENZIONALE

EDIFICIO SOSTENIBILE

EDIFICIO CONVENZIONALE

EDIFICIO SOSTENIBILE

- Componente di crescita

+ Commerciabilità

+ Altri rischi di
proprietà

+ Impatto
sull'ambiente/ salute

+ Svalutazione

+ Commerciabilità

Costi per trovare
nuovi inquilini
Mantenimento

Mercato d’affitto

+ Svalutazione

Coasti operativi
attribuibili agli
inquilini

Coasti operativi
attribuibili agli
inquilini

Premio di rischio

Premio di rischio

+ Impatto
sull'ambiente/salute

- Componente di crescita

Costi per trovare
nuovi inquilini
Mantenimento
Gestione

Gestione

+ Altri rischi di
proprietà

Utile netto
Utile netto

Altri rischi di
proprietà

Altri rischi di
proprietà

IMPATTO SUL PREMIO DI RISCHIO

IMPATTO SUI CASH FLOW E SULL'UTILE NETTO

Figura modificata da: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Sfida chiave:
‘‘Traduzione’’ dell’energia
come singola caratteristica della
sostenibilità

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Sfida chiave: ‘’Traduzione’’ dell’energia come singola caratteristica della sostenibilità
Metodi di valutazione

Fattori determinanti l’efficienza energetica

Superficie / cubatura

Tipo ed entità del consumo
di energie rinnovabili
Efficienza del
riscaldamento e degli altri
accessori dell'edificio

Metodo delle vendite
comparabili

Costo delle componenti/
materiali dell'edificio

Approccio del costo di
sostituzione

Rendita realizzabile

Approccio del reddito

Costi per il riscaldamento

Isolamento termico
dell'involucro dell'edificio

Fonte d'energia

Caratteristiche dell'edificio

Consumo di
energia/emissioni di CO2

Performance
Energetica

Rischio

Valore di
mercato

Rispetto dei requisiti legali

Certificati

Immagine/Commerciabilità

Aggiustamento di mercato

Fonte: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universität Zürich

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Metodi di
valutazione

• A seconda del metodo di valutazione,
bisogna tradurre la sostenibilità in
diversi modi
• Differenti metodi di valutazione hanno
differenti parametri in input di
valutazione/‘’viti di aggiustamento’’ (es.
vendite comparabili, costi, affitti, tassi,
livelli di svalutazione, etc.)
• L’applicazione di differenti metodi di
valutazione è associata a differenti
requisiti/domande di informazione

Di conseguenza, ci sono diverse possibilità
di ‘alimentare’ l’efficienza energetica e le
considerazioni di sostenibilità nel processo
di valutazione!

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

“Viti di aggiustamento”
Metodi di vendita comparabili

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

“Viti di aggiustamento”: metodi di vendita comparabili

Costi operazionali più bassi/più alti
per il proprietario dell'edificio
Minori/maggiori backlog di
mantenimento relativi a standard
energetici

Legenda:

Vendite comparabili più elevate per
edifici sostenibili
Vendite comparabili più basse per
edifici convenzionali

?? : Peso delle vendite comparabili aggiustate

Somma forfettaria di
aggiustamento dovuta ad
un'accetazione del mercato più alta
/più bassa

?? … ?? : attori di correzione (es. da aggiustare per differenti location,
permessi dell'edificio, layout, condizioni, qualità energetica, etc.)
??? : Vendite comparabili osservate

?? : Fattore di correzione del mercato (è applicato solo quando il valore
influenzante le circostanze non può essere considerato dentro gli altri
parametri di valutazione in ingresso)

Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644–676

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili

• Seguire il proprio approccio
tradizionale di analisi di vendite
comparabili, misurare/ampliare
l'ambito della ricerca e di indagine
per coprire ulteriori/potenziali
fattori di valore rilevanti.
• Verificare in che misura le
informazioni sulle vendite
comparabili comprendono già
l'efficienza energetica e altre
informazioni legate alla sostenibilità.
• Contattare il proprio provider
locale/personale di dati informativi
e richiedere ulteriori informazioni
legate alla sostenibilità.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili

• Determinare se le caratteristiche
di sostenibilità e gli attributi di
qualità della proprietà sono al di
sotto, al di sopra o uguali alla media
del mercato locale .
• Valutare la posizione della
proprietà nel mercato competitivo
per quanto riguarda le
caratteristiche di sostenibilità della
struttura. Questa valutazione può
essere basata su entrambi i giudizi
quantitativi e professionali.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili

• Indagare la misura in cui una
deviazione dalla media di mercato
locale giustifica aggiustamenti a
dati di vendita comparabili.

Se i dati di vendita comparabili nel
mercato locale sono insufficienti,
bisogna ricercare dati comparabili
all’esterno del proprio mercato locale
(i.e. mercati comparabili/regioni nel
proprio Paese).

Sfruttare risorse addizionali come
pubblicazioni, casi studio, comunicati
stampa, etc.

Considerare l’utilizzo delle evidenze
presentate in questo documento per
indirizzare i clienti e per giustificare gli
aggiustamenti/correzioni sui dati di
vendita comparabili ed altri fattori di
valutazione in input come la durata della
vita utile e i tassi di
obsolescenza/ammortamento.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili

• Cooperare con altri valutatori e
professionisti immobiliari per
migliorare la base delle evidenze
quantitative così come il proprio

giudizio qualitativo sul mercato locale
in riferimento all’efficienza
energetica e ad altre caratteristiche
di sostenibilità come driver di valore
potenziale e fattori di rischio.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

“Viti di aggiustamento”
Metodo d’investimento

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

‘‘Viti di aggiustamento’’: Metodo d’investimento

Cambiamenti nelle preferenze degli
operatori del mercato
Quota più bassa dei costi
operazionali per gli inquilini
Facilità di conduzione della
manutenzione, attività di servizio e
riciclo
Costi di riparazione più bassi
Cash flow più stabili
Migliore commerciabilità
Periodi più brevi di posti vacanti
Immagine/guadagni reputazionali
Altri fattori

Miglioramento della competitività
Aumento dei costi energetici
"Promozione della sostenibilità“
Maggiore durata della vita utile
economica
Maggiore rispetto verso una
legislazione ambientale sempre più
stringente

Legenda:
GI: Utile lordo da affitto all'anno
OCT: Costi operativi non attribuibili agli inquilini
ri Tasso privo di rischio
rp Premio di rischio
g Tasso di crescita
d svalutazione
(ri + rp - g + d) Rendita di tutti i rischi

Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property
Valuation – Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644–676

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio al metodo
d’investimento

• Seguire lo stesso processo
fondamentale:
Valutare la posizione della proprietà
all’interno del mercato competitivo con
riferimento alle caratteristiche di
sostenibilità della proprietà così come le
sue caratteristiche prestazionali (valori di
consumo, livello dei costi operativi, livelli
di comfort, etc.).

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio al metodo
d’investimento

• Chiedere ai propri clienti informazioni
addizionali sulla proprietà come nuova
routine di business.
Queste includono:
• Pianificazione della documentazione;

registrazioni dell’inventario

• Certificati di prestazione energetica
• Disponibilità di

certificati/etichette/valutazioni
relative alla sostenibilità dell’edificio

• Dichiarazioni annuali/resoconti dei

costi di utilità

• Valori di consumo

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio al metodo
d’investimento

• Contattare i facility manager che
solitamente posseggono i track record
dei valori di consumo e dei costi operativi
(solitamente essi posseggono anche i dati
sui posti vacanti e sui fatturati degli
inquilini/tempi di ritenzione).
• Chiedere agli agenti/broker immobiliari
se esistano differenze tra edifici
energeticamente efficienti/sostenibili e
le loro controparti più convenzionali con
riferimento ai tassi di assorbimento,
tempi di commercializzazione e/o tassi di
vendita.
• Indagare se esistano evidenze nel proprio
mercato locale (o in mercati comparabili)
per premi verdi/sostenibili e/o sconti
“brown” per quanto riguarda i canoni e i
rendimenti di locazione.

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio al metodo
d’investimento

• Qual è la struttura dei contratti di
locazione nel vostro Paese?
• Quali sono – nel caso – le tipiche
modalità di ripartizione dei costi e dei
benefici dei retrofit di efficienza
energetica tra locatori e locatari?
• In che modo il profilo di affitto della
proprietà è comparabile a questo?
• La vostra scelta di premio di rischio e
il tasso di crescita rappresentano in
modo appropriato il profilo di
rischio/opportunità della proprietà
(particolarmente giudicata rispetto
alle evidenze/motivazioni presentate
in questo corso)?

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio al metodo
d’investimento

• Esistono segnali di evidenza nei vostri
mercati locali (o comparabili) per
accelerare l’obsolescenza degli edifici
convenzionali?
• La vostra scelta circa il tasso di
svalutazione per la proprietà (o sulla
restante durata della vita utile)
riflette in modo appropriato il rischio
regolatorio di non conformità rispetto
a legislazioni ambientali sempre più
severe?
• Esiste una normativa in vigore (o
pianificata) dentro il vostro Paese che
vieti ai proprietari degli immobili di
affittarli se sono a scarso
rendimento?

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio al metodo
d’investimento

• Quantificare il potenziale backlog di
ammodernamento/ristrutturazione
dovuto alla scarsa prestazione
energetica (es. i costi di
ristrutturazione per i retrofit di
efficienza energetica e installazione
di energie rinnovabili).
• Considerare il potenziale di energia
solare utilizzata/generata in loco;
questo potrebbe includere entrate
ulteriori provenienti da aree affittate
con tetti alimentati da energia.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

“Viti di aggiustamento”
Approccio del costo di sostituzione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

“Viti di aggiustamento”: Approccio del costo di sostituzione

Costi di sostituzione leggermente
più alti
Maggiore durata delle vita utile
Ridotti backlog di mantenimento

Legenda:
RC: Costi di sostituzione
??? ????????? ???? ????
: ??????? ???? ????
???

= Fattore di svalutazione dovuto all'età (svalutazione lineare)

D: svalutazione dovuta a danni, difetti, backlog di mantenimento dell'edificio

Miglioramento della funzionalità
Accessori tecnici speciali per
l'edificio

OVC: Altro valore influenzante le circostanze (es. obsolescenza funzionale,
obsolescenza ambientale, etc.)

Somma forfettaria di
aggiustamento dovuta ad
un'accetazione del mercato più alta

?? : Fattore di correzione del mercato (è applicato solo quando il valore
influenzante le circostanze non può essere considerato dentro gli altri
parametri di valutazione in ingresso)

LV: Valore del terreno

Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644–676

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio del costo di
sostituzione

• Investigare la misura in cui il proprio
data provider nazionale di costi di
costruzione possieda informazioni sui
costi di sostituzione per tipologie di
edifici sostenibili/energeticamente
efficienti così come per tecnologie di
efficienza energetica e di fonti
rinnovabili. Richiedere questo tipo di
dati di costo.
• Considerare le analisi sul ciclo di vita
del costo come uno strumento
appropriato per
comparare/confrontare misure di
rinnovamento necessarie per curare
differenti forme di obsolescenza.

Raccomandazioni
pratiche per
l’approccio del costo di
sostituzione

• A condizione che le vostre tabelle
nazionali di svalutazione/tabelle di
vita utile economica attesa ancora
non riflettano edifici energeticamente
efficienti/sostenibili, attuare
aggiustamenti su base qualitativa.
• Se necessario, considerare la
realizzazione di un’analisi
costi/benefici per determinate misure
di efficienza energetica/impianti di
energia rinnovabile.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

“Viti di aggiustamento”
Discounted Cash Flow (DCF)

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

‘’Viti di aggiustamento’’: Discounted Cash Flow (DCF)

Cambiamenti nelle preferenze degli
operatori del mercato
Quota più bassa dei costi
operazionali per gli inquilini
Affitto verde

Cash flow più stabili
Migliore commerciabilità
Rischio di vendite più basso
Immagine/guadagni reputazionali
Potenziale aumento degli affitti

Facilità di conduzione della
manutenzione, attività di servizio e
riciclo

Maggiore competitività
Costi energetici in crescita
"Promozione della sostenibilità“

Migliore commerciabilità
Periodi più brevi di posti vacanti

Maggiore durata della vita utile
economica
Maggior rispetto delle ambiziose
leggi ambientale

Minori spese per
modernizzazione/rivitalizzazione
Rischi di proprietà più bassi (non
ancora esplicitamente presi in
considerazione nel modello dei cash
flow della proprietà)

Legenda:
n: Periodo in anni
GIe: Utile lordo
OETz: Costi operativi non attribuibili agli inquilini
ME: Spese di marketing
OE: Altre spese (es. modernizzazione, ecc)
OI: Altro reddito (pubblicità sulla produzione di facciata…)
????? : Tasso di sconto
???? : Utile lordo in anni n
????? : Spese operative non attribuibili agli inquilini
in anni n
?? : Tasso privo di rischio
?? : Premio di rischio
g: Tasso di crescita
d: svalutazione
(???? – ?????)
:
(?? + ?? −? +?)

Valore terminale dell'edificio in anni n

Raccomandazioni
pratiche
per il Discounted
Cash Flow (DCF)

• Se si dispone di informazioni sufficienti
per modellare i flussi di cassa annuali, il
metodo DCF fornisce l’opportunità (e una
più grande flessibilità) per prendere in
considerazione un più ampio spettro di
rischi/benefici legati alla sostenibilità
attraverso aggiustamenti di parametri di
valutazione in input in modo trasparente.
• Effettuare analisi quantitative subfinanziarie (e.g. Cost-Benefit Analysis,
Health/Productivity Benefit Analysis,
Life cycle costing) come ulteriori fonti di
informazione per la specificazione/
aggiustamento dei parametri in input del
DCF.

Raccomandazioni
pratiche
per il Discounted
Cash Flow (DCF)

• Considerare attentamente la scelta
del tasso di capitalizzazione dal
momento che tutti i potenziali
benefici/rischi di lungo termine
devono essere riflessi al momento.
• Provare ad indirizzare il maggior
numero di spese/entrate verso i cash
flow e non verso i tassi di sconto
(aumenta la trasparenza).
• Considerare di effettuare analisi di
sensitività/simulazioni Monte-Carlo
per evitare l’impressione di un livello
di precisione oltretutto non realistico.

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Buone norme RICS per

i rapporti di valutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Fornire:

Buone norme RICS per
i rapporti di valutazione

Una chiara descrizione delle caratteristiche di
sostenibilità della proprietà e degli attributi che
sono stati raccolti, che possono, se del caso,
includere elementi non direttamente riflessi nel
consiglio finale per il valore

Una dichiarazione del parere del valutatore sul
rapporto tra i fattori di sostenibilità e la
valutazione che ne risulta, tra cui un commento
sugli attuali benefici/rischi che sono associati
con queste caratteristiche di sostenibilità o la
mancanza di rischi.

Una dichiarazione del parere del valutatore sul
potenziale impatto di questi benefici e/o rischi
per i valori relativi alla proprietà nel corso del
tempo.

Fonte: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Ampie descrizioni
dell’edificio come
parte di report di
valutazione di alta
qualità

• Ubicazione e ambiente di
mercato
• Cash flow/qualità dei cash flow
• Caratteristiche fisiche ed
attributi
• Performance/caratteristiche di
qualità

La sostenibilità non è
qualcosa di aggiuntivo!

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Come strutturare le informazioni sulla performance e le caratteristiche qualitative
dell’edificio nei report di valutazione
Attrezzature tecniche









4

Sistemi di riscaldamento e raffrescamento
(HVAC - parte 1) inclusi riscaldamento e
produzione di acqua calda, generazione di
raffrescamento
Produzione energetica per uso interno e/o per
terze parti (e.g. FV, etc.)
Sistemi di ventilazione (HVAC - parte 2)
Sistema elettrico inclusa l'illuminazione
Ascensori e trasporto interno
ICT
Fornitura di acqua, distribuzione della acque di
scarico (e.g. rubinetti efficienti, utilizzo di
acqua piovana ed acque grigie, proprio impianto
di chiarificazione, di infiltrazione delle acque
piovane , etc.)
Sistemi di raccolta dei rifiuti
Conduttura di distribuzione (e.g. all'interno di
alberi di alimentazione/utilità)
Strumenti di controllo
Strumenti di misurazione

1









2

3

Fonte di energia

Fonte di energia (fossile, rinnovabile) per il riscaldamento
Fonte di energia (altre)

Descrizione dell'edificio A
(volume e superfici)

Dimensione (m2) per zona di utilizzo
Volume (m3) e rapporto superficie/volume
(m2/m3)
Superfici esterne ed orientamento (pareti,
finestre) (m2) per tipo
Superfici interne (m2) per tipo
Altezza del soffitto/locale
Dimensione/tipo di locali (e.g. ufficio open space,
ufficio cellulare)
Larghezza di porte e corridoi
Dimensione delle strutture/spazi sanitari relativa
all'accessibilità senza barriere
Rapporto tra superficie utilizzabile (effettiva) ed
area trafficata (comune)

Descrizione dell'edificio B
(costruzione e prodotti)








Tipo di costruzione
Struttura portante e fondazione
Riserva portante
Tipo di pareti/involucri esterni
Tipo di finestre e vetri
Tipo di pareti interne
Materiali delle superfici esterne
Materiali delle superfici interne
Altri materiali e prodotti

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Come strutturare le informazioni sulla performance e le caratteristiche qualitative
dell’edificio nei report di valutazione

Qualità tecnica

Società









Qualità culturale e
sociale

Qualità
tecnica

Sicurezza strutturale
Protezione da incendi
Protezione acustica
Protezione da umidità
Mantenibilità
Flessibilità ed adattabilità
Facilità di pulizia
Durata
Resistenza contro rischi
naturali ed artificiali
Progettazione per
de-costruzione e riciclabilità

Qualità
funzionale
Qualità
ambientale

Ambiente

Qualità culturale e
sociale








Qualità
economica

Economia

Qualità estetica
Qualità della progettazione
urbana
Valore culturale
Salute e benessere
Qualità dell'aria entrante
Comfort (termico, visivo,
acustico, olfattivo)
Sicurezza dell'utente
Partecipazione e controllo
dell'utente
Accessibilità (al di fuori e
all'interno dell'edificio)

Qualità funzionale

Qualità ambientali




Utilità (idoneità allo scopo,
usabilità)
Efficienza dello spazio

Qualità economica

Costi del ciclo di vita




Performance energetica
Esaurimento delle risorse
Emissioni GHG e GWP
Altri impatti sull'ambiente
locale e globale inclusi i rischi
verso l'ambiente locale
Cambiamento nell'utilizzo e
nella tenuta del suolo
Consumo di acqua
Acqua di scarico
Rifiuti (generati in
costruzione; dovuti all'utente)

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni pratiche
per i report di valutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche
per i report di valutazione

• Iniziare con una migliore
descrizione sulla proprietà
• Chiedere ai clienti determinate
tipologie di informazioni
prestazionali (es. sull’energia,
acqua, etc.)
• Non sentirsi obbligati a
generare/raccogliere tutte le
informazioni sulla sosteniblità
dell’edificio; se i clienti non
possono fornire le informazioni
richieste, ciò deve essere indicato
nel report di valutazione e
trattato come un fattore di
rischio addizionale

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche
per i report di valutazione

• Divulgare le fonti di
informazione utilizzate e
dichiarare i dati sulla
qualità/affidabilità (es. i valori
di consumo dell’energia si basano
su un EPC rilasciato da un
esparto nel 2010)
• Descrivere come le
caratteristiche rilevanti di
sostenibilità della proprietà (o
una loro mancanza) impattino
sul valore
• Indicare le modifiche ai singoli
parametri di valutazione in input
nel report di valutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE E NEI REPORT

Raccomandazioni
pratiche
per i report di valutazione

• Includere le seguenti componenti
per valutazioni più complesse:
• Documentazione del rischio:

illustrazione dei rischi legati alla
sostenibilità ed opportunità della
proprietà

• Analisi di sensitività/simulazione
Monte Carlo:

illustrazione dei cambiamenti con
entrambi i casi, sottolineando le
assunzioni e le condizioni che
potrebbero impattare sul valore
(alla data di valutazione ed oltre il
lungo periodo).

INDICE

1.
2.
3.
4.
5.

Introduzione
Business Case
Performance energetica
Fonti principali
Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report

6. Conclusioni

CONCLUSION

Non esiste nessuna formula in grado
di tenere direttamente conto di
questioni di sostenibilità nella
valutazione.

In conclusione

La volontà e l'approccio di riflettere
la sostenibilità nelle stime di valore
dipende fortemente da:
Definizione di fondo di valore
Tipo di proprietà
Convenzioni regionali e locali del mercato
Condizioni regionali e locali del mercato
Disponibilità di evidenza comparabile
Note: Sono necessari nuovi metodi di
raccolta, elaborazione e presentazione delle
informazioni relative alle proprietà!

L’efficienza energetica e
le altre caratteristiche
di sostenibilità devono
essere considerate nel
processo di valutazione
al fine di ...

CONCLUSIONI

Conoscere i doveri generali e i requisiti
professionali
Riflettere le condizioni di cambiamento
del mercato
Evitare la manipolazione dei prezzi dei
beni (vale a dire la valorizzazione di
edifici convenzionali troppo alta e di
quelli sostenibili troppo bassa)
Rispettare i requisiti di valutazione
obbligatori di organizzazioni
professionali (ad esempio RICS) e di
giurisdizione (ad esempio la Germania)
Sfruttare nuove opportunità di business

RENOVALUE

Il Progetto

La valutazione degli immobili è un
aspetto essenziale del ciclo di vita
dell’edificio ed influenza direttamente
le policies a livello finanziario. Per
questo, incoraggiare a considerare gli
aspetti legati all’efficienza energetica e
alle energie rinnovabili deve iniziare da
qui.
Poter dimostrare il business case a
possibili compratori, venditori,
prestatori ed investitori è un
prerequisito fondamentale per
accelerare la transizione del mercato
verso una condizione di Nearly Zero
Energy Buildings (NZEBs).

Il Progetto

Eppure, la possibilità di dimostrare
questo business case per edifici
sostenibili è esattamente ciò che manca
al momento: a molti valutatori
professionisti mancano sia le capacità
sia la conoscenza per riuscire a
integrare particolari inerenti
all’efficienza energetica e alle energie
rinnovabili nelle loro discussioni con i
clienti.
RenoValue mira a colmare questa
mancanza di capacità e conoscenza
sviluppando dei materiali per valutatori
immobiliari incentrati su come
integrare l’efficienza energetica e le
energie rinnovabili nelle valutazioni
pratiche e come poi indirizzare di
conseguenza i clienti.

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