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NACHHALTIGKEIT

IN DER IMMOBILIENWERTERMITTLUNG
Die deutschsprachige Fassung dieser Folien wurde übersetzt von

Co-finanziert durch das Intelligent Energy Programm
der Europäischen Union

Juni 2016

und

DIE TEILNAHME AN DIESEM KURS

Erstellung von qualitativ besseren Gutachten.

HILFT IHNEN BEI DER…

Vermeidung von Fehlern und
Fehleinschätzungen bei der Ermittlung von
Vermögenswerten.
Zeit- und Kosteinsparung durch optimierte
Kenntnis hinsichtlich relevanter
Informationsquellen.
Verbesserung Ihrer Marktposition und
Wettbewerbsfähigkeit durch ein erweitertes
Beratungsangebot.

DER KURS…

...hilft Ihnen, den Einfluss von
Nachhaltigkeitsaspekten auf den
Immobilienmarkt und die kritische Rolle der
Wertermittler in diesem Zusammenhang zu
erkennen.

Ein ganzheitliches Verständnis der Bedeutung
von Immobilien in Bezug auf den Klimawandel,
die politischen Energieziele sowie deren
Bedeutung für das Risikomanagement Ihrer
Kunden zu entwickeln.

DER KURS…

...vermittelt Ihnen die Vorteile von
energieeffizienten / nachhaltigen Immobilien
und hilft Ihnen dabei, diesen „Business Case”
gegenüber Ihren Kunden zu kommunizieren.
...vermittelt Ihnen einen Überblick über
aktuelle nachhaltigkeitsbezogene Richtlinien
und Anforderungen für Wertermittler sowie
über entsprechende Ansätze zur Integration
von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung.

HINWEISE ZUM KURS

Dieser Kurs richtet sich an Wertermittler mit
einem geringen oder mittleren Kenntnisstand
hinsichtlich des Einflusses von
Nachhaltigkeitsaspekten auf die
Wertermittlungspraxis.

Wertermittler sind in sehr unterschiedlichen
Umfeldern tätig; z.B. in internationalen
Konzernen, lokalen Bewertungsgesellschaften
oder als «Einzelkämpfer»; dies kann einen
Einfluss darauf haben, inwieweit sie die
Empfehlungen dieses Kurses praktisch
umsetzen und gegenüber ihren Kunden
vertreten können.

HINWEISE ZUM KURS

Auf spezifische nationale und regionale
Besonderheiten der Wertermittlungsmethodik
und Praxis wird nicht im Detail eingegangen.
Für die Wertermittlung von sehr komplexen
Immobilien mit höherem Investitionsvolumen
sind u.U. weiterführende und detailliertere
Ansätze vonnöten als die in diesem Kurs
aufgeführten.

Bei regelmässig wiederkehrenden
Wertermittlungen zum Zwecke der
Bilanzierung sind die in diesem Kurs
aufgeführten Due Diligence Empfehlungen
nicht in jedem Fall geeignet.

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2.
3.
4.
5.

Rationale & Business Case
Energieeffizienz
Wesentliche Informationsquellen
Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

EINLEITUNG

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:




Aktuellen Richtlinien und Anforderungen
Der Rolle der Wertermittlung und Wertermittler
Neuen Herausforderungen für Wertermittler
Gründen für die Berücksichtigung von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsaspekten
in der Wertermittlung

EINLEITUNG

Lernziele
Lernziel:

• Verständnis der Rolle und Verantwortung der
Wertermittler bezüglich der Themen
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

EINLEITUNG

Bedeutung der
Wertermittlung
d

Rolle von
Wertermittlern

• Wertermittlungen werden in
nahezu jeder Lebenszyklusphase
von Immobilien durchgeführt.
• Wertermittler nehmen die Rolle
des „Informationsmittlers” in
oftmals intransparenten
Immobilienmärkten ein.
• Verhandlungen über
Immobilientransaktionen werden
durchaus von Wertermittlern
beeinflusst, da sich i.d.R. beide
Vertragsparteien von
Wertermittlern bzw.
Sachverständigen beraten lassen.

EINLEITUNG

Bedeutung der
Wertermittlung
d

Rolle von
Wertermittlern

Wertermittler „machen
zwar nicht den Markt” aber
Art und Umfang ihrer
Dienstleistungen haben
einen Einfluss auf das
Immobilienmarktgeschehen.
.

EINLEITUNG

Integration von
Nachhaltigkeitsaspekten
in die Wertermittlung
als Chance

• Die Integration von
Nachhaltigkeitsaspekten in die
Wertermittlung ist kein
„Hexenwerk”. Es geht (wie
immer) um die Auswertung und
Bereitstellung von Immobilienmarktdaten sowie um die
sachverständige Beurteilung
neuer wertbeeinflussender
Immobilienmerkmale.

• Nachhaltigkeit in der
Immobilienwertermittlung stellt
eine Chance und keine
Bedrohung für Wertermittler
dar.

EINLEITUNG

Was bedeutet das für
die tägliche
Wertermittlungspraxis?

• Der Mangel an empirischen
Untersuchungen und geeigneten
Vergleichstranskationen erfordert
die sachverständige Beurteilung,
inwieweit Nachhaltigkeitsaspekte
im jeweiligen Markt tatsächlich
wertbeeinflussend sind.
• Es muss beurteilt werden, ob und
in welchem Maße ein
wohlinformierter Käufer diese
Aspekte in seine
Entscheidungsfindung
einbeziehen würde.

EINLEITUNG

Was bedeutet das für
die tägliche
Wertermittlungspraxis?

• Eine sachverständige Beurteilung
von potenziell wertbeeinflussenden
Gebäudemerkmalen ist Bestandteil
jeder Wertermittlung.
Nachhaltigkeitsaspekte bilden hier
keine Ausnahme.

• Aber: zur transparenten und
nachvollziehbaren Wertermittlung
gehört auch die Erläuterung des
sachverständigen Urteils in Bezug
auf die Vorteile nachhaltiger
Gebäudeeigenschaften sowie die
Risiken konventioneller
Bausubstanz.

EINLEITUNG

Aktuelle
nachhaltigkeitsbezogene
Richtlinien und
Anforderungen für
Wertermittler

EINLEITUNG

RICS Red Book (2014)
Nachhaltigkeit als
potenzieller
wertbeeinflussender
Umstand und Risikofaktor!

“Im gleichen Maß wie Immobilienmärkte beginnen,
Nachhaltigkeitsthemen aufzugreifen,
werden diese Themen auch in den Kanon
der traditionell wertbeeinflussenden Merkmale
und Umstände mit aufgenommen, sowohl im
Hinblick auf Nutzerpräferenzen
und als auch auf das Käuferverhalten.”
Daher sollten Wertermittler:

“[…] beurteilen, inwieweit das Bewertungsobjekt
die Anforderungen an nachhaltige Gebäude
erfüllt und inwieweit sich daraus
die Wahrscheinlichkeit einer
Wertbeeinflussung ergibt; d.h. es muss
beurteilt werden, wie ein
wohlinformierter Käufer dies bei
seinem Kaufgebot berücksichtigen
würde[…].”
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation – Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, S. 59

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung

2. Rationale & Business Case
3. Energieeffizienz
4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

RATIONALE & BUSINESS CASE

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

• Der Bedeutung der Rolle von Immobilien
innerhalb der Energieeffizienz- und
Nachhaltigkeitsdebatte
• Politischen Energie- und Klimazielen und
ihrem potenziellen Einfluss auf den
Immobiliensektor
• Vorteilen energieeffizienter und nachhaltiger
Immobilien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Lernziele
Lernziele:

• Verständnis der Bedeutung dieser Entwicklungen
und Themen für die tägliche Praxis
• Kompetenz, die Relevanz von
Nachhaltigkeitsthemen gegenüber Kunden zu
erläutern und zu vertreten

RATIONALE & BUSINESS CASE

Ausgangspunkt:
Ein sich veränderndes
(Markt-) Umfeld...

Folgen des Klimawandel:
Überflutungen, Auftreten extremer
Wetterereignisse, Dürreperioden
Umweltrisiken:
Luft-, Wasser- und Bodenverschmutzung
Ressourcenknappheit:
Energie, Boden, Wasser, Materialien
Wachsendes Umweltbewusstsein
von Verbrauchern und Endnutzern
und sich ändernde Wertesysteme

RATIONALE & BUSINESS CASE

... gepaart mit einem
sich ändernden
Geschäftsklima bei
Kunden ...

Corporate Social Responsibility
(CSR) Leitlinien
Nachhaltigkeitsberichterstattungsanforderungen
Verantwortliche/nachhaltige
Immobilieninvestitionsstrategien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Die Bedeutung der
Energieeffizienz von
Immobilien

Laut IPCC (Intergovernmental Panel
on Climate Change), sind Immobilien
verantwortlich für:

~ 32 % des gesamten globalen
Endenergieverbrauchs!

~ 19 % der energiebezogenen
Treibhausgase!

~ 33 % der Rußemissionen!

Bei einem „Business as usual”
Szenario können sich diese
Zahlen laut IPCC bis 2050
verdoppeln!

RATIONALE & BUSINESS CASE

Immobilienbezogene
politische Maßnahmen:
- internationale,
europäische und
nationale Ebene

Internationale Ebene

• Zunehmend striktere globale
Klima- und Energiesparziele
• EU Fokus hinsichtlich der
Verbesserung der Energieeffizienz
im Gebäudesektor
• EU Gebäudeenergieeffizienz- und
Energieeffizienzrichtlinien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Immobilienbezogene
politische Maßnahmen:
- internationale,
europäische und
nationale Ebene

Nationale Ebene

• Einführung von Energieausweisen
• Finanzielle Vorteile und Anreize
(z.B. Förderprogramme)

Ein kleiner aber
bedeutender Unterschied:
Einfluss der Verbesserung
der Energieeffizienz um eine
Stufe (Effizienzklasse im
Energieausweis) auf
Verkaufs- und Mietpreise

RATIONALE & BUSINESS CASE

Quelle: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons
and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries, Final
report prepared for European Commission (DG
Energy), S. 15.

Risikomanagement und
Zukunftssicherung von
Immobilien:
Von „grünen“
Wertzuschlägen zu
sogenannten „braunen“
Discounts

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Mietpreisunterschiede bei
MINERGIE-zertifizierten
Wohnungen in der Schweiz

• In der Schweiz werden nachhaltige
/energieeffiziente Baupraktiken
zusehends zur Norm bei
Neubauten.
• Es wird erwartet, dass derzeitige
Wertzuschläge für nachhaltige
Gebäude zukünftig in sogenannte
„braune“ Preisabschläge
(Discounts) für konventionelle
Bausubstanz umschlagen werden!

Risikomanagement und
Zukunftssicherung von
Immobilien:
Von „grünen“
Wertzuschlägen zu
sogenannten „braunen“
Discounts

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Mietpreisunterschiede bei
MINERGIE-zertifizierten
Wohnungen in der Schweiz

Quelle: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universität Zürich

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Europäisches Objektund Marktrating (TEGoVA)

Nachhaltigkeit als
Kriterium der
Kreditrisikobeurteilung

4 Kriteriengruppen:
• Markt (national, regional)
• Standort
• Qualität des Immobilien
Cash Flows
• Objekt
Objekt - Unterkriterien:
• Architektur/Bauweise
• Ausstattung
• Baulicher Zustand
• Grundstückssituation
• Umweltverträglichkeit
• Rentabilität des Gebäudekonzeptes

RATIONALE & BUSINESS CASE

Die Energieeffizienz von Gebäuden schlägt bereits
auf Finanzierungskonditionen durch!

RATIONALE & BUSINESS CASE

Option 1
„Zuckerbrot”

Höhere
Darlehensbeträge und
vorteilhafte Zinssätze
für energieeffiziente
Immobilien

Option 2
„Peitsche”

Geringere
Darlehensbeträge und
unvorteilhafte Zinssätze
für energetisch unzureichende Immobilien

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2. Rationale & Business Case

3. Energieeffizienz

4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden und
Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

ENERGIEEFFIZIENZ

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

• Dem typischen Energieverbrauch von
Wohn- und Bürogebäuden
• Den Grundaspekten der Energieeffizienz von
Gebäuden

• Energieausweisen

ENERGIEEFFIZIENZ

Lernziele
Lernziele:

• Die Inhalte von Energieausweisen besser
einordnen
• Erkennen von Energieeffizienzmerkmalen
während einer Objektbegehung

ENERGIEEFFIZIENZ

Warum steht
Energieeffizienz
im Vordergrund?

• Energieverbrauch und -bedarf
und die entsprechenden
Emissionen sind die
„greifbarsten” (messbaren)
Nachhaltigkeitsmerkmale
• Die empirischen
Untersuchungen zum Einfluss
der energetischen Qualität sind
am belastbarsten
• Aufgrund der Einführung von
Energieausweisen ist die
Datenlage am besten
• Kundenbewusstsein ist höher als
bei anderen Nachhaltigkeitsmerkmalen
• Energieverbrauch schlägt direkt
auf die Betriebskosten durch

ENERGIEEFFIZIENZ

Typische Struktur des
Energieverbrauchs von
Einfamilienhäusern und
Bürogebäuden am
Beispiel Polen

2%
5%

Heizung

6%

Warmwasser
15%

Kochen
Beleuchtung
72%

Haushaltsgeräte

12%

Heizung

20%

Kühlung und
Be-/Entlüftung

14%

Beleuchtung
22%

Bürogeräte/Ausstattung
Andere

32%

ENERGIEEFFIZIENZ

Hauptfaktoren, die
die Energieeffizienz
eines Gebäudes
beeinflussen

Bauweise, Baualter & Typ
Wind-/Luftdichtheit
Niveau des Wärmeschutzes
(Dach, Wände)
Art und Qualität der Haustechnik
(TGA)
Wärmebrücken
Nutzerverhalten
GebäudeManagement/Kontrollsystem
Anteil erneuerbarer Energiequellen

ENERGIEEFFIZIENZ

Energieeffizienzkriterien:
was man beachten sollte

Bauart und Baujahr?
Wärmeschutz (Dämmung) von
Wänden und Dach?
Zustand der Gebäudehülle?



Außen?
Drinnen?
Sichtbare Schäden?
Anzeichen von Feuchtigkeit?

Art, Alter und Qualität der
Fenster?
Art des Beschattungssystems
(wenn vorhanden)?

ENERGIEEFFIZIENZ

Art und Alter:

Energieeffizienzkriterien:
was man beachten sollte




Des Heizungssystems?
Der Heizungs- und Kühlungsquelle?
Des Beleuchtungssystems?
Gebäudebetriebskontrollsystems?

Grad der Einhaltung von
gesetzlichen Vorlagen?
Energieausweis?


Vorhanden?
Erstellungsdatum?
Empfehlungen?

Anteil erneuerbarer
Energiequellen (solar, Wind,
Erdwärmepumpe)?

ENERGIEEFFIZIENZ

Die Energieeffizienz
eines Gebäudes
kann wie folgt
beschrieben werden

• Energieausweisklasse
(z.B. A, B, C, etc.)
Beispiele für Energieausweise in der EU

ENERGIEEFFIZIENZ

Die Energieeffizienz
eines Gebäudes
kann wie folgt
beschrieben werden

Grad der Einhaltung von
rechtlichen Vorgaben (z.B. 20%
unter dem nationalen
Mindeststandard)
Endenergiebedarf und- verbrauch
ausgedrückt in kWh/m² pro Jahr
oder l/m² pro Jahr
Energieverbrauchsniveau

Technische Parameter der
Gebäudehülle und der TGASysteme

ENERGIEEFFIZIENZ

Unterschiede bei der Nutzung, der
Gebäudehülle, der Gebäudetechnik

Wie kommen Unterschiede
bei der Bedarfsberechnung
und dem tatsächlichen
Verbrauch zustande?

Fehler beim Berechnungsmodell/
Berechnungsfehler
Qualität der Bauausführung
Von Berechnungen abweichendes Klima

Von der Berechnung abweichende Art und
Intensität der Nutzung
Änderung der Messvorschriften
(Systemgrenzen)
Messfehler

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2. Rationale & Business Case
3. Energieeffizienz

4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

• Dem Begriff eines erweiterten Spektrums von
Informationsbedarf und entsprechenden
Informationsquellen
• Der Präsentation und Erläuterung möglicher
(zusätzlicher) Informationsquellen

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Lernziele
Lernziele:

• Erkennen und herausfiltern von
(gebäudebezogenen) Informationen aus
unterschiedlichen Quellen
• Verständnis und Beurteilung der Qualität
unterschiedlicher Informationsquellen

“Es wird Wertermittlern geraten,

Erweiterte
Informationsanforderungen
für Wertermittler

angemessene und ausreichende Daten
zu Nachhaltigkeitsmerkmalen im
Hinblick auf eine zukünftige
Vergleichbarkeit zu sammeln, wann
immer diese verfügbar sind, selbst
wenn diese momentan noch keinen
Einfluss auf den Immobilienwert
haben sollten.
Nur wo Marktdaten dies
unterstützen, sollten
Nachhaltigkeitsmerkmale im
Wertgutachten
Berücksichtigung finden.”
Quelle: RICS, 2013, Sustainability and
commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, S. 5

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Zusätzlich zu Energiedaten
sollten im Rahmen
einer nachhaltigen
Wertermittlung folgende
Informationen gesammelt
werden

Energieverbrauch
(Trink-) Wasserverbrauch
Risiken für die lokale Umwelt
Gebäudeflexibilität und
Anpassbarkeit
Gebäudezugänglichkeit/
Barrierefreiheit
Nutzerkomfort und
Innenraumluftqualität

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

RICS Checkliste:
nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmale
Merkmale und Eigenschaften des Gebäudes in Bezug auf
Lage

Grundstück

Gebäude

Dokumentation

• Energieeffizienzklasse?
• Endenergieverbrauch/
Endenergiebedarf?
• CO2-Emissionen?
• Energieträger?
• Potential für die Nutzung
erneuerbarer Energie?

• Risiken für die lokale Umwelt; z.B.
durch Emissionen, etc?
• Wasserverbrauch in der
Nutzungsphase?
• Wasserspararmaturen/
Regenwassernutzung?
• Einrichtungen zur
Abfallreduzierung/-recycling?

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

RICS Checkliste:
nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmale
Merkmale und Eigenschaften des Gebäudes in Bezug auf
Lage

Grundstück
Grundstück

Gebäude

Dokumentation

• Widerstandsfähigkeit (Resilienz) in
Bezug auf die Folgen des
Klimawandels (z.B. Sturmschäden,
Hitzewellen, etc.)?
• Barrierefreiheit?
• Gesundheitsverträglichkeit der
verwendeten Baumaterialien?
• Nutzerkomfort?
• ?
• …

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Energieausweise

Wesentliche
Informationsquellen
zur Energieeffizienz

Nachhaltigkeitszertifikate/
Label/Ratings (BREEAM, LEED,
DGNB, BNB, etc.)
Planungsdokumente
Due Diligence Berichte
Objektbegehung

WESENTLICHE
KEY INFORMATION
INFORMATIONSQUELLEN
RESOURCES

Wesentliche
Informationsquellen
zur Energieeffizienz

Energieabrechnungen/
Nebenkostenabrechnungen
Informationen des Facility
Managements bzw. der
Hausverwaltung

Energie-Contracting-Verträge
und Garantien

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Ein Mangel an Daten als
potenzieller zusätzlicher
Risikofaktor für Kunden

“Im Rahmen ihrer Untersuchungen,
sollten Wertermittler ihre Kunden
auch auffordern, Daten (z.B. zur
Energieeffizienz) zur Verfügung zu
stellen.
Für den Fall, dass Kunden nicht in
der Lage sind (oder sich weigern)
diese Daten vorzulegen, sollte dies
als ein zusätzlicher Risikofaktor
eingepreist werden.”

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2. Rationale & Business Case
3. Energieeffizienz
4. Wesentliche Informationsquellen

5. Integration in
Wertermittlungsmethoden und
Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

• Wertdefinitionen und entsprechenden Ansätzen
zur Integration von Energieeffizienz- und
Nachhaltigkeitsmerkmalen in Wertermittlungen
• Der Eignung unterschiedlicher
Wertermittlungsmethoden und ihrer
Eingangsparameter für die Integration von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsmerkmalen
• Einem ganzheitlichen Ansatz zur
Gebäudebeschreibung in Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Lernziele
• Erstellung einer erweiterten Liste von
wertbeeinflussenden Gebäudecharakteristika und
Eigenschaften

• Übersetzung von verfügbaren
Informationen/Daten in spezifische
Eingangsparameter
• Erstellung von erweiterten/optimierten
Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Marktwertermittlungen

Bei Wertermittlungen auf Basis des
Marktwertes, müssen die
Eingangsgrößen der Wertermittlung aus
dem Marktgeschehen abgeleitet werden.
.

Wenn Nachhaltigkeitsmerkmale einen
erkennbaren Einfluss auf das
Marktgeschehen haben, dürfen sie nur in
dem Maße eingepreist werden, wie dies
auch ein wohlinformierter Käufer in
Betracht ziehen würde.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wertermittlungen
auf Basis des
„Investment Value“
(Investitionswert)

Bei Wertermittlungen auf Basis des
„Investment Value“, sind die
Wertermittlungsparameter vor allem abhängig
vom jeweiligen Investor bzw. Auftraggeber,
d.h. sie werden durch die Erwartungen und
Präferenzen des Investors bzw. Auftraggebers
mitbestimmt.
.

Das Ausmaß der Integration von
Nachhaltigkeitsmerkmalen hängt hier von
subjektiven Investitionszielen ab (die durchaus
vor dem Hintergrund strikter
Nachhaltigkeitsvorgaben festgelegt worden
sein können). Daher sollten auch Merkmale, die
derzeit noch nicht im Marktwert abgebildet
werden, die jedoch den Entscheidungsprozess
eines Investors beeinflussen können, bei der
Berechnung mitberücksichtigt werden.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Die Energieeffizienz
eines Gebäudes kann
sich auf verschiedene
sich
wertbeeinflussende Faktoren
auswirken!

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Die Energieeffizienz eines Gebäudes kann sich auf verschiedene wertbeeinflussende
Faktoren auswirken!

Vermarktbarkeit/
Vermietbarkeit

Zeitspanne bei
Verkauf und
Vermietung

Abschläge/Discounts aufgrund
von Modernisierungsstau

Technische
Lebensdauer

Wirtschaftliche
Lebensdauer/
Restnutzungsdauer

Steuern, Fördermittel, Dauer von
Baugenehmigungsverfahren, etc.

Höhe der
Betriebskosten

Erzielbare
Mieteinnahmen

Zusätzliche Einnahmen aufgrund
von Energieeinspeisung

Image
(der Immobilie
und des
Eigentümers)

CO2 Steuern

Alterswertminderung/
Abschreibung

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Zusätzliche
Nachhaltigkeitsmerkmale mit
potenziellem Einfluss auf
Wertermittlungen

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Zusätzliche Nachhaltigkeitsmerkmale mit potenziellem Einfluss auf Wertermittlungen

Nachhaltigkeitsrelevante Gebäudeeigenschaften

Energieeffizienz

Geringere
Umwelteinflüsse/
-risiken

Gesteigerte
Funktionalität,
Gebrauchstauglichkeit,
Dauerhaftigkeit,
Flexibilität

Unkompliziertere
Durchführung von
Instandhaltungs- und
Wartungsarbeiten
und Recycling

Gesteigerter
Komfort und
zunehmendes
Wohlbefinden

Auswirkungen

Marketing- und Imagevorteile; geringeres
Leerstandsrisiko, stabilerer Cash-flow
Höheres Mietsteigerungspotential
Geringeres Risiko des Ausfalls von
technischen Gebäudesystemen

Gesteigerte Produktivität und Gesundheit
der Gebäudenutzer
Reduzierung des Auftretens von „Sick-Building
Syndroms“; geringeres Prozesskosten- und
Kompensationsrisiko

Marktwert/Investment Value/
Beleihungswert

Geringere Bewirtschaftungskosten für
Nutzung und Instandsetzung

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Angenommener Einfluss von
Nachhaltigkeitsmerkmalen
auf wesentliche
Wertermittlungsparameter

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Angenommener Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf wesentliche
Wertermittlungsparameter
HERKÖMMLICHE IMMOBILIE

NACHHALTIGE IMMOBILIE

HERKÖMMLICHE IMMOBILIE

NACHHALTIGE IMMOBILIE

- Wertsteigerung

+ Vermarktungsfähigkeit

+ Andere
Immobilienrisiken

+ Umwelt- und
Gesundheitsverträglichkeit

Mietausfallwagnis

+ Abschreibung

+ Vermarktungsfähigkeit

Mietausfallwagnis

Instandsetzung

Marktmiete

+ Abschreibung

Umlagefähige
Betriebskosten

Risikoprämie

Risikoprämie

+ Umwelt- und
Gesundheitsverträglichkeit

Umlagefähige
Betriebskosten

- Wertsteigerung

Instandsetzung

Verwaltung

Verwaltung

+ Andere
Immobilienrisiken

Reinertrag

Reinertrag
Risikoloser Zinssatz

Risikoloser Zinssatz

AUSWIRKUNGEN AUF DIE RISIKOPRÄMIE

AUSWIRKUNGEN AUF DEN JAHRESREINERTRAG

Grafik basierend auf: Ito, M., 2009, “Embodiment of added value for green real estate”, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wesentliche Herausforderung
Die „Übersetzung“ von Energieeffizienz
als Einzelmerkmal

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wesentliche Herausforderung: die „Übersetzung“ von Energieeffizienz als Einzelmerkmal
Wertermittlungsmethoden

Energieffizienzbeeinflussende Faktoren

Gebäudefläche/Volumen

Herstellungskosten/
Kosten für Bauteile/Komponenten

Sachwertverfahren

Erzielbare Mieteinnahmen

Ertragswertverfahren

Energieverbrauch/CO2Emissionen

Energieträger

Effizienz von Heizung und
Haustechnik

Vergleichswertverfahren

Heizkosten

Wärmeschutz der
Gebäudehülle

Art und Umfang der
Nutzung erneuerbarer
Energie

Gebäudemerkmale

Energieeffizienz

Risiko

Marktwert

Erfüllung gesetzlicher
Mindestanforderungen
Label/Zertifikat

Image/Marktakzeptanz

Marktanpassung

Quelle: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Veröffentlicht von: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universität Zürich

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wertermittlungsverfahren

Abhängig vom jeweiligen Verfahren muss
Energieeffizienz auf unterschiedliche
Weisen „übersetzt” werden.
Die einzelnen Wertermittlungsverfahren
haben unterschiedliche
Eingangsparameter/„Stellschrauben”
(z.B. Herstellungskosten, Mieten,
Liegenschaftszinssätze, etc.).
In Abhängigkeit vom jeweiligen Verfahren
ergibt sich ein jeweils spezifischer
Informations-/Datenbedarf.

Daher existieren verschiedene
Möglichkeiten, Energieeffizienz und
weitere Nachhaltigkeitsmerkmale bei
der Wertermittlung „einzupreisen”!

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben”
Vergleichswertverfahren

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben“: Vergleichswertverfahren

Geringere/höhere
Bewirtschaftungskosten für den
Gebäudeeigentümer
Weniger/mehr Instandhaltungsstau
hinsichtlich des energetischen
Standards
Höhere Vergleichspreise für
nachhaltige Immobilien
Geringere Vergleichspreise für
herkömmliche Immobilien
Pauschale Anpassung aufgrund
höherer/geringerer
Marktakzeptanz

Erläuterungen:
?? … ??: Korrekturfaktoren (z.B. für unterschiedliche Bebaubarkeit, Lage,
Zuschnitt, Zustand, energetische Qualität, etc.)
??? : Beobachtete Vergleichspreise
??: Gewichtung der angepassten Vergleichspreise

??: Marktanpassungsfaktor (soll nur dann zur Anwendung kommen, wenn
wertbeeinflussende Umstände nicht über die übrigen
Wertermittlungsparameter berücksichtigt werden können)

Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of
existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29,
No. 6, S. 644–676

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Folgen Sie Ihrem traditionellen Ansatz zur
Analyse von Vergleichstransaktionen, aber
erweitern Sie den Umfang Ihrer Recherche,
um zusätzliche potenziell wertbeeinflussende Faktoren mitabzudecken.

Überprüfen Sie, in welchem Umfang Ihre
Angaben/Informationen zu Vergleichstransaktionen bereits Energieeffizienz und
andere nachhaltigkeitsbezogene
Merkmale mit einschließt.

Kontaktieren Sie den örtlichen
Gutachterausschuss (oder sonstigen
Anbieter von Marktdaten) und fragen Sie
nach zusätzlichen nachhaltigkeitsrelevanten
Daten und Informationen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Beurteilen Sie, ob die nachhaltigkeitsbezogenen Merkmale und Qualitätseigenschaften des Bewertungsobjektes unterhalb, oberhalb oder
entsprechend des lokalen
Marktdurchschnitts liegen.

Beurteilen Sie die Marktposition des
Bewertungsobjektes hinsichtlich
seiner Nachhaltigkeitsmerkmale.
Diese Beurteilung kann sowohl auf
einer quantitativen Analyse als auch
auf einer sachverständigen
Einschätzung beruhen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Prüfen Sie, inwieweit eine Abweichung des
Bewertungsobjektes vom lokalen
Marktdurchschnitt eine Anpassung der zur
Verfügung stehenden Vergleichspreise
rechtfertigt.

Sofern im Belegenheitsgebiet des
Bewertungsobjektes nur ungenügende
und/oder eine zu geringe Anzahl an
Vergleichspreisen vorhanden sind,
recherchieren Sie Vergleichspreise aus
anderen (vergleichbaren) Gebieten.

Nutzen Sie zusätzliche Quellen:
Veröffentlichungen, Fallstudien,
Pressemeldungen, etc.

Benutzen Sie die vorliegenden
Kursmaterialien in Beratungsgesprächen
mit Auftraggebern sowie zur
Untermauerung/Rechtfertigung von ggf.
vorgenommenen Anpassungen von
Vergleichspreisen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Kooperieren Sie mit anderen
Wertermittlern und
Immobilienfachleuten hinsichtlich
einer Verbesserung Ihrer
Datengrundlagen sowie Ihres Sachverständnisses in Bezug auf
Energieeffizienz und andere
Nachhaltigkeitsaspekte als potenziell
wertbeeinflussende Merkmale und
Risikofaktoren.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben”
Ertragswertverfahren (international)

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben“: Ertragswertverfahren (international)

Veränderte Präferenzen der
Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile für
Mieter
Unkompliziertere Durchführung von
Instandhaltung und Wartung
Geringere Reparaturkosten

Gesteigerte Wettbewerbsfähigkeit
Steigende Energiepreise
„grüne Markttrends“

Längere wirtschaftliche Lebensdauer
Geringere Notwendigkeit zur
Anpassung an gesetzliche
Mindeststandards

Erläuterungen:
GI: Rohertrag p.a.
OCT: Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
ri risikoloser Zinssatz
rp Risikoprämie
g Wachstum / Wertzuwachs
d Abschreibungen
(ri + rp - g + d) All Risks Yield (ARY)

Stabilerer Cash Flow
Verbesserte Vermarktbarkeit
Kürzere Vermarktungsdauer
Imagegewinn
Andere
Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property
Valuation – Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
S. 644–676

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Ertragswertverfahren
(Deutschland, zweigleisiges Verfahren
nach ImmoWertV)

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Ertragswertverfahren (Deutschland, zweigleisiges Verfahren nach ImmoWertV):

Veränderte Präferenzen der
Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile für
Mieter
"Grüne Mietverträge“
Unkompliziertere Durchführung von
Instandhaltung und Wartung
Geringere Reparaturkosten
Geringeres Mietausfallwagnis
Verbesserte Vermarktbarkeit
Gesteigerte Wettbewerbsfähigkeit
Imagegewinn
Stabilerer Cash-flow
Andere

Längere wirtschaftliche Lebensdauer

Geringerer Instandhaltungs/Modernisierungsstau
Vermietung über Marktniveau

Erläuterungen:
RO: Rohertrag p.a.
NuB: Nicht umlagefähige
Bewirtschaftungskosten
r: Liegenschaftszinssatz
n: Restnutzungsdauer
BoG: Besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (z.B. wegen
Mietvertragsvereinbarungen, die über/unter
der Marktmiete liegen)
BW: Bodenwert
(〖(1+r)〗^n -1)/〖r x (1+r)〗^n : Vervielfältiger

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Folgen Sie derselben grundlegenden
Vorgehensweise:
Bestimmen Sie die Marktposition des
Bewertungsobjekts hinsichtlich seiner
Nachhaltigkeitsmerkmale und
Eigenschaften (Verbrauchswerte,
Betriebskosten, Nutzerkomfort, etc.).

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Als Teil einer neuen Geschäftsroutine,
fragen Sie Ihre Auftraggeber nach
zusätzlichen Objektinformationen; zum
Beispiel nach:

Planungsdokumenten

Energieausweisen

Vorhandensein von Zertifikaten/
Labels/Ratings

Jährlichen Energieabrechnungen/
Nebenkostenabrechnungen

Verbrauchswerten

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Kontaktieren Sie Facility Manager/
Hausverwalter, da sie normalerweise
über Aufzeichnungen hinsichtlich der
Verbrauchswerte und Betriebskosten
verfügen (in der Regel verfügen sie
auch über Informationen zu
Leerständen und Mieterfluktuation).

Fragen Sie ortsansässige Makler nach
Unterschieden zwischen
energieeffizienten/nachhaltigen und
konventionellen Immobilien hinsichtlich
Vermarktungsdauer, Leerstandsraten
und Flächenumsätzen.

Prüfen Sie, inwieweit in Ihrem Markt
(oder in einem vergleichbaren Markt)
belegbare „grüne“/nachhaltige
Preiszuschläge und/oder sogenannte
„braune“ Preisabschläge bei Mieten und
Verkaufspreisen existieren.

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Wie ist die Struktur von „grünen“
Mietverträgen in Ihrem Markt?

Was sind – wenn vorhanden– typische
Vereinbarungen hinsichtlich der
Kosten- und Nutzenteilung von
energetischen Modernisierungsmaßnahmen zwischen Vermietern und
Mietern?

Wie verhält sich hierzu die Mieter- bzw.
Vermietungssituation des
Bewertungsobjektes?

Reflektiert der von Ihnen gewählte
Liegenschaftszinssatz in angemessener
Weise das Chancen-/Risikoprofil des
Bewertungsobjektes (insbesondere vor
dem Hintergrund der vorliegenden
Kursinhalte)?

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Gibt es in Ihrem lokalen (oder
vergleichbaren) Markt Anzeichen für
erhöhte Alterswertverminderung von
Immobilen mit konventioneller
Bauweise?

Reflektiert die für das Bewertungsobjekt angesetzte Restnutzungsdauer
in angemessener Weise Risiken
hinsichtlich von strengerer
Umweltgesetzgebungen im
Gebäudebereich?

Ziehen Sie die Möglichkeit einer
Nutzung von erneuerbaren Energien
auf dem Grundstück in Betracht; dies
kann z.B. zusätzliche Einnahmen aus
der Vermietung von Dachflächen
(Solarenergie) und/oder der
Energieeinspeisung beinhalten.

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Quantifizieren Sie den potenziellen
Modernisierungsstau aufgrund von
unterdurchschnittlicher
Energieeffizienz; d.h. die Kosten für
energetische Modernisierungsmaßnahmen.

Existieren in Ihrem Markt (geplante)
gesetzliche Regelungen, welche die
Vermietung von ineffizienten
Immobilien erschweren oder
unterbinden?

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben”
Sachwertverfahren

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben”: Sachwertverfahren

Geringfügig höhere
Wiederbeschaffungskosten

Erläuterungen:

Längere Restnutzungsdauer

??? ????????? ???? ????
:
=
???
??????? ???? ????

RC: Wiederherstellungskosten der baulichen Anlagen

Alterswertminderungsfaktor bei linearer Wertminderung

D: Wertminderung wegen Baumängeln, Bauschäden und Instandhaltungsstau

Geringerer Instandhaltungs/Modernisierungsstau

OVC: Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. funktionelle Wertminderung,
umweltbedingte Wertminderung, etc.)

LV: Bodenwert
Verbesserte Funktionalität
Besonderheiten der technischen
Gebäudeausrüstung
Pauschale Anpassung aufgrund
höherer Marktakzeptanz

??: Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)
Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, S.
644–676

Praktische
Empfehlungen
für das
Sachwertverfahren

Prüfen Sie, inwieweit Ihr nationaler
Baukosteninformationsdienstleister
Daten bezüglich der Herstellungskosten von energieeffizienten/
nachhaltigen Gebäuden sowie für
entsprechende Ausstattungsmerkmale
bereitstellen kann. Fragen Sie aktiv
nach solchen Kosteninformationen.

Ziehen Sie die Durchführung einer
Lebenszykluskostenanalyse als
Instrument für den Vergleich
unterschiedlicher Modernisierungsvarianten in Betracht, sofern die
Durchführung von Modernisierungen
aufgrund verschiedener Formen von
Obsoleszenz notwendig ist.

Praktische
Empfehlungen
für das
Sachwertverfahren

Für den Fall, dass nationale Alterswertminderungs- bzw. Lebensdauertabellen noch keine Angaben zu
energieeffizienten/nachhaltigen
Gebäuden enthalten, nehmen Sie
entsprechende Anpassungen auf der
Grundlage Ihrer sachverständigen
Einschätzung vor.

Falls notwendig, erwägen Sie die
Durchführung einer Kosten-NutzenAnalyse für bestimmte
Energieeffizienzmaßnahmen/
Anlagen zur Nutzung erneuerbarer
Energien.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben”
Discounted cash flow (DCF)

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

„Stellschrauben”: Discounted Cash Flow (DCF)

Veränderte Präferenzen der
Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile für
Mieter
"Grüne Mietverträge“

Stabilerer Cash Flow
Verbesserte Vermarktbarkeit
Geringeres Verwertungsrisiko
Imagegewinn
Mietsteigerungspotential

Unkompliziertere Durchführung
von Instandhaltungs- und
Wartungsarbeiten und Recycling

Verbesserte
Wettbewerbsfähigkeit
Steigende Energiepreise
„grüne Markttrends"

Marketing- und Imagevorteile
Kürzere Vermarktungsdauer
Geringere Revitalisierungs- und
Modernisierungsauszahlungen
Geringere Immobilienrisiken (die
noch nicht bei der Modellierung des
Cash Flows explizit erfasst wurden)

Längere wirtschaftliche
Lebensdauer
Geringere Notwendigkeit zur
Anpassung an gesetzliche
Mindeststandards

Erläuterungen:
n: Betrachtungszeitraum
GIe: Bruttomieteinzahlungen
OETz: Nicht umlagefähige Bewirtschaftungsauszahlungen im Jahr n
ME: Vermarktungsauszahlungen
OE: Sonstige Auszahlungen (z.B. Revitalisierung/Modernisierung, etc.)
OI: Sonstige Einzahlungen (z.B. Fassadenwerbung/Mobilfunkantenne,
etc.)
?????: Diskontierungszinssatz
????: Bruttomieteinzahlungen im Jahr n
????? : Nicht umlagefähige Bewirtschaftungsauszahlungen im Jahr n
??: Risikoloser Zinssatz
??: Risikoprämie
g: Wachstum/Wertzuwachs
d: Abschreibungen
(???? – ?????)
:
(?? + ?? −? +?)

Restwert der Immobilie zum Ende des

Betrachtungszeitraumes

Quelle: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, S. 644–676

Vorausgesetzt es liegen ausreichende
Informationen zur Modellierung der
jährlichen Cash Flows vor, dann bietet
Ihnen das DCF-Verfahren die Möglichkeit
(und größere Flexibilität), eine ganze
Reihe nachhaltigkeitsbezogener Vorteile
/Risiken durch subtile Anpassungen der
Eingangs-parameter auf transparente
Art und Weise zu berücksichtigen.

Als zusätzliche Informationsquelle für
die Bestimmung/Anpassung einzelner
DCF-Eingangsgrößen bietet sich die
Durchführung von sogenannten
finanziellen Subanalysen an
(hierzu zählen z.B. Kosten-NutzenAnalysen; Lebenszykluskostenanalysen;
Produktivitätsanalysen, etc.).

Praktische
Empfehlungen
für das DCF-Verfahren

Praktische
Empfehlungen
für das DCF-Verfahren

Prüfen Sie sorgfältig die Wahl des
Kapitalisierungszinssatzes zur
Bestimmung des Restwertes.
Bedenken Sie, dass hier alle langfristigen Chancen/Risiken des
Bewertungsobjektes eingepreist
werden müssen.

Versuchen Sie notwendige Anpassungen direkt bei der Modellierung
der Cash Flows vorzunehmen und
nicht beim Diskontierungszinssatz
(diese Vorgehens-weise verbessert
die Transparenz).

Ziehen Sie die Durchführung von
Sensitivitätsanalysen und/oder
Monte-Carlo-Simulationen in
Betracht. Hierdurch lassen sich mit
der Bewertung verbundene Unsicherheiten auf transparente Art und
Weise zum Ausdruck bringen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

RICS Best Practice für
Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

RICS Best Practice für
Wertgutachten

Folgende Aspekte sollen in Wertgutachten mit
enthalten sein:

Eine klare Beschreibung nachhaltigkeitsbezogener
Eigenschaften und Merkmale des
Bewertungsobjektes; diese Beschreibung kann
auch Merkmale und Eigenschaften umfassen, die
nicht im letztendlichen Bewertungsurteil
eingepreist bzw. widergespiegelt werden.
Eine Aussage über den Zusammenhang zwischen
Nachhaltigkeits-merkmalen und der sich daraus
ergebenen Werteinschätzung, inklusiv eines
Kommentars über die derzeitigen
Vorteile/Risiken (oder Risikominderungspotentiale), die mit diesen
Nachhaltigkeitsmerkmalen einhergehen.
Eine Aussage hinsichtlich des potenziellen
Einflusses dieser Vorteile und/oder Risiken auf
die zukünftige Entwicklung von
Immobilienpreisen.
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, S. 59-60

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

• Lage und Marktumfeld

Konsequenz:
Erweiterte
Gebäudebeschreibung
in Wertgutachten

• Qualität des Cash Flows

• Physische Eigenschaften
und Merkmale
• Qualitäts- und
Performancemerkmale
Nachhaltigkeitsaspekte sollten
integriert und nicht als ein „addon“ (Zusatz) betrachtet und
behandelt werden!

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitäts- und
Performancemerkmalen in Wertgutachten
Technische Gebäudeausstattung 4
(TGA)








1

Heiz- und Kühlsysteme; inkl.
Warmwasserbereitung
Energieerzeugung für internen Gebrauch / für
Dritte (z.B. Photovoltaik)
Lüftungssysteme
Elektrotechnik einschließlich Beleuchtung
Aufzüge und interne Transportsysteme
Informations- und Kommunikationstechnologie
(IKT)
Wasserversorgung und -verteilung und
Abwasser (z.B. Wasserspararmaturen, Regenund Grauwassernutzung, Kläranlagen,
Filtersysteme, etc.)
Abfallentsorgungssysteme
Versorgungsleitungen (z.B. innerhalb von
Versorgungschächten)
Regelungs-/Leittechnik
Messtechnik









2

3

Energieträger

Energieträger (fossil, erneuerbar) für die Beheizung
Sonstige Energieträger

Baubeschreibung - Teil A
(Kubatur und Flächen)
Fläche (m²) je Nutzungszone
Volumen (m³) und Oberflächen-VolumenVerhältnis (m²/m³)
Gebäudehüllflächen und Ausrichtung (Wände,
Fenster) (m²) je Art
Innere Oberflächen (m²) je Art
Decken-/Raumhöhen
Raumgrößen/Raumkonzepte (z.B.
Großraumbüro, Einzelbüro)
Breite von Türen und Fluren
Größe von Sanitärräumen in Bezug auf die
Barrierefreiheit
Verhältnis Nutzflächen/Verkehrsflächen

Baubeschreibung - Teil B
(Konstruktion und Materialen)








Bauart/Konstruktionstyp
Tragwerk und Gründung
Traglastreserven
Art der Gebäudehülle/Außenwände
Art der Fenster und Verglasung
Art der Innenwände
Oberflächenmaterialien (außen)
Oberflächenmaterialien (innen)
Sonstige Materialen und Bauprodukte

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitäts- und
Performancemerkmalen in Wertgutachten

Technische Qualität








Gesellschaft
Kulturelle und soziale
Qualität

Technische
Qualität

Funktionale
Qualität
Ökologische
Qualität

Umwelt

Ökonomische
Qualität

Wirtschaft

Standsicherheit
Brandschutz
Lärm-/Schallschutz
Feuchteschutz
Maintanability
Flexibilität und Anpassbarkeit
Reinigungsfreundlichkeit
Dauerhaftigkeit der Bauteile
Widerstandsfähigkeit/Resilienz
(gegenüber natürlichen und
anthropogenen Gefahren)
Rückbaubarkeit/
Recyclingfreundlichkeit des
Gebäudes

Funktionale Qualität

Gebrauchstauglichkeit (Eignung
für die Nutzung,
Benutzerfreundlichkeit)
Flächeneffizienz/
Grundrissqualität

Kulturelle und soziale
Qualität








Ökologische Qualität


Ökonomische Qualität

Ästhetische und
architektonische Qualität
Städtebauliche Qualität
Kultureller Wert (z.B.
Baudenkmal, etc.)
Gesundheit und Wohlbefinden
Innenraumluftqualität
Komfort (thermisch,
akustisch, visuell, olfaktorisch)
Sicherheit der Nutzer
Einflussnahmemöglichkeit der
Nutzer
Zugänglichkeit/Barriefreiheit

Lebenszykluskosten



Energieeffizienz
Inanspruchnahme und
Erschöpfung von Ressourcen
Treibhausgasemissionen und
Treibhauspotential
Ander Wirkungen auf die
globale und lokale Umwelt,
einschließlich Risiken für die
lokale Umwelt
Flächenversiegelung/
Flächennutzungsänderungen
Wasserverbrauch
Abwasser
Lebenszykluskosten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische Empfehlungen
für Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen
für Wertgutachten

Beginnen Sie mit einer
erweiterten/optimierten Beschreibung
des Bewertungsobjekts

Fragen Sie Ihre Auftraggeber nach
Informationen zu bestimmten
Nachhaltigkeitsaspekten (z.B. Daten zu
Energie- und Wasserverbrauch)

Fühlen Sie sich nicht gezwungen,
sämtliche nachhaltigkeitsbezogenen
Informationen selbst zu erheben bzw.
zusammen zutragen; wenn Ihre
Auftraggeber nicht in der Lage sind, die
angeforderten Informationen zu liefern,
soll dies im Wertgutachten vermerkt und
als zusätzlicher Risikofaktor behandelt
werden

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen
für Wertgutachten

Legen Sie die verwendeten
Informationsquellen offen und treffen
Sie eine Aussage über die jeweilige
Datenqualität/Verlässlichkeit (z.B.
Energieverbrauchswerte auf der
Grundlage eines im Jahre 2010 erstellten
Energieausweises)

Beschreiben Sie, wie die nachhaltigkeitsrelevanten Merkmale des
Bewertungsobjektes (oder deren
etwaiges Nichtvorhandensein) den Wert
beeinflussen

Erläutern Sie bei einzelnen
Wertermittlungsparametern
vorgenommene Anpassungen im
Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen
für Wertgutachten

• Verwenden Sie für komplexere
Immobilien/Bewertungen
folgende Hilfsmittel:

Risikodokumentation: grafische

Sensibilitätsanalyse/Monte-Carlo
Simulation:

Darstellung der nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und Chancen des
Bewertungsobjektes.

Darstellung, inwieweit sich
Veränderungen in Bezug auf
getroffene Annahmen und
Rahmenbedingungen auf das
Bewertungsergebnis auswirken
(zum Wertermittlungsstichtag und
über einen längeren Zeitraum).

INHALTSVERZEICHNIS

1.
2.
3.
4.
5.

Einleitung
Rationale & Business Case
Energieeffizienz
Wesentliche Informationsquellen
Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten

6. Zusammenfassung und Ausblick

CONCLUSION

Es gibt keine einfache Formel bzw.
keinen Automatismus zur Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten
bei Immobilienwertermittlungen.

Zusammenfassung

Das Ausmaß einer Berücksichtigung von
Nachhaltigkeitsmerkmalen sowie der jeweils
zu wählende Bewertungsansatz hängt sehr
stark ab von:
Der zugrunde gelegten Wertdefinition
Der Objektart
Regionalen und lokalen Marktbedingungen
Regionalen und lokalen Marktgepflogenheiten

Der Verfügbarkeit von Vergleichstransaktionen
Allerdings gilt: Neue bzw. erweiterte Ansätze bei
der Erhebung, Verarbeitung und Präsentation von
objektbezogenen Informationen sind erforderlich!

ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK

Wesentliche Gründe für die
Berücksichtigung von
Energieeffizienz und
weiteren
Nachhaltigkeitsmerkmalen
bei der Wertermittlung

Erfüllung allgemeiner beruflicher
Pflichten und Anforderungen
Abbildung von veränderten bzw. sich
verändernden Marktbedingungen
Vermeidung von Fehlurteilen bei der
Bewertung (z.B. Ansetzen eines zu
hohen Wertes bei konventioneller
Bauweise und eines zu niedrigen
Wertes bei nachhaltigen Immobilien)
Einhaltung verbindlicher Anforderungen von Berufsverbänden (z.B.
RICS) und gesetzlicher Auflagen (z.B.
Deutschland) für die Wertermittlung
Erschließung neuer
Geschäftsmöglichkeiten durch
erweiterte Dienstleistungs- und
Beratungsangebote

Über RenoValue

Das Projekt

Wertermittlung ist ein wesentlicher
Bestandteil des Immobilienlebenszyklusses.
Aus diesem Grund muss bei der
Beförderung von Energieeffizienz und
erneuerbaren Energien hier angesetzt
werden.
Die Fähigkeit, den sogenannten 'Business
Case' gegenüber potenziellen Käufern,
Verkäufern, Finanzierern und Investoren
aufzuzeigen und zu kommunizieren ist
eine der Grundvoraussetzungen für einen
beschleunigten Marktwandel hin zu
Niedrigstenergiegebäuden.

Das Projekt

Aber es ist gerade diese Fähigkeit, an der
es momentan mangelt.
Für eine konsequente Berücksichtigung
von Energieeffizienz und erneuerbaren
Energien bei der Bewertung sowie bei der
Beratung von Auftraggebern müssten die
entsprechenden Fertigkeiten und
Kenntnisse ausgebaut werden.
RenoValue zielt darauf ab, etwaige
berufliche Fertigkeits- und
Kenntnislücken unter Wertermittlern
durch die Entwicklung von gezieltem
Trainingsmaterial zu schliessen.
Die entwickelten Inhalte geben Aufschluss
darüber, wie Energieeffizienz
und erneuerbare Energien in die
Wertermittlungspraxis integriert und
Auftraggeber dementsprechend beraten
werden können.

Partner

Finanziertdurch
RenoValue ist finanziert duch das Intelligent Energy
Prgramm der Europäischen Union und wird
verwaltet von der Exekutiven Agentur für kleine
und mittlere Unternehmen (EASME).

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