ANEXO

ACTUALIZACIN
REFORMA TRIBUTARIA
FEBRERO 2016

CONVIRTETE EN UN INVERSIONISTA
INMOBILIARIO EXITOSO

SIMPLIFICACIONES EN EL MERCADO DE
LA VIVIENDA
Gonzalo Polanco Z.
Abogado. LLM London School of Economics & Political Science.
Director Ejecutivo Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile
El pasado 8 de febrero se public en el Diario Ocial la Ley 20.899 que simplica el
sistema de tributacin a la renta y perfecciona otras disposiciones legales tributarias,
norma llamada por algunos el proyecto de simplicacin y por otros la reforma a la
reforma. Esta disposicin introdujo una serie de modicaciones a la Ley 20.780 del 29
de septiembre de 2014 la llamada Ley de Reforma Tributaria del actual gobierno por
lo que vale la pena revisar algunos aspectos a tener en cuenta:

1. Ms posibilidades de comprar un inmueble sin IVA

El mayor valor obtenido mantiene el tratamiento de acuerdo con las disposiciones de
la Ley sobre Impuesto a la Renta, segn su texto vigente hasta el 31 de diciembre de
2014, como mencionan las normas transitorias (XVI del artculo tercero transitorio de
la ley 20.780). Esto quiere decir que ser un ingreso no considerado renta si y slo si
no el vendedor no es considerado habitual y se venda a un no relacionado.
Sin embargo, para no alterar las condiciones de los proyectos que ya se encontraban
en ejecucin, se establecieron dos excepciones, gracias a las cuales las compraventas
celebradas despus de la sealada fecha seguan siendo exentas:

a) Las compraventas realizadas en cumplimiento de un contrato de promesa de

compraventa o de un arrendamiento con opcin de compra, en la medida que estos
contratos hayan sido celebrados por escritura pblica o por instrumento privado
protocolizado ante Notario antes del 1 de enero de 2016.
Respecto de esta primera excepcin, solo cabe mencionar que tratndose de
arrendamiento con opcin de compra, surgi la duda acerca de si lo exento era la
venta nal (la ltima cuota) o las cuotas del arrendamiento. Esta discusin qued
zanjada a travs de la aclaracin introducida al artculo 6 transitorio de la Ley 20.780,
dejando claro que la exencin favorece a todas las cuotas y a la transferencia nal.

b) Los contratos de compraventa respecto de bienes inmuebles que contaran, al 1 de

enero de 2016, con el permiso de edicacin a que se reere la Ley General de
Urbanismo y Construccin, y las ventas respectivas se efecten dentro del plazo de un
ao contado desde la misma fecha, es decir, hasta el 1 de enero del 2017.

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total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

Esta ltima excepcin fue revisada por el gobierno, ya que para realizar la
compraventa antes de que terminara el ao 2016, el edicio deba contar con
recepcin denitiva, trmite que muchas veces puede demorar algunos meses en las
Direcciones de Obra de las Municipalidades. Por esta razn, iba a ser muy complejo
poder aplicar la excepcin ya que los tiempos que toma un proyecto no eran
compatibles con la efectiva. As, se establece que estarn tambin exentas del IVA, en
el caso de bienes corporales inmuebles nuevos que cuenten con el permiso de
construccin a la fecha sealada, la venta u otras transferencias de dominio, incluido
el contrato de arriendo con opcin de compra, que se graven como consecuencia de
estas modicaciones siempre que respecto de tales bienes se haya ingresado, al 1 de
enero de 2017, la solicitud de recepcin denitiva de la obra ante la Direccin de
Obras Municipales correspondiente, conforme lo establece el artculo 144 de la ley
General de Urbanismo y Construcciones (art. 8 N 7 y 8 de la Ley 20.899).
Por lo tanto, aumentan las posibilidades para quienes estn interesados en adquirir
una vivienda durante este ao 2016 o en los aos siguientes, de poder hacerlo sin que
se deba pagar el IVA, ya que no ser necesario tener la recepcin, sino solo haber
ingresado la solicitud.

2. Dejan de estar gravadas las promesas de compraventa

La Ley 20.780 modic los hechos gravados especiales del IVA, dejando gravadas las
promesas de venta y los contratos de arriendo con opcin de compra que recaigan
sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor, todo con fecha de
vigencia a partir del 1 de enero de 2016.
Aun cuando a primera vista esta norma era clara, en la prctica su
interpretacin era confusa. Pensemos por ejemplo en un contrato
de promesa de un bien inmueble celebrado con posterioridad al
1 de enero de este 2016. Lo pagado en virtud de ese contrato se
encontraba afecto a IVA por aplicacin de lo dispuesto en la letra
l) del artculo 8 de la Ley del IVA; sin embargo, la compraventa
denitiva podra estar exenta ya sea por aplicacin de las normas
transitorias a las cuales nos hemos referido o bien por otra
exencin, por ejemplo, aquellas que benecian al titular de un
subsidio habitacional, conforme lo indica la letra F
del artculo 12 de la Ley. En ese caso se daba la situacin curiosa
que la promesa estaba afecta, pero el contrato prometido no.
Para remediar la situacin, el legislador dej sin afectar con IVA las
promesas de compraventa de inmuebles; solo ser afectado el
contrato de compraventa denitivo.

Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin

total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".

Es importante hacer presente, sin embargo, que s se gravan los

contratos de arrendamiento con opcin de compra o leasing
sobre bienes inmuebles realizados por un vendedor habitual.
Cabe indicar que en estos casos se encuentra afecta cada cuota
cobrada, reconocindose eso s, la existencia de un inters
implcito en cada cuota. Como los intereses nancieros no estn
afectos a IVA, el artculo 16 modicado de la Ley del IVA autoriza
a descontar de la base imponible del IVA, la parte que
corresponde a intereses. El contribuyente debe tener especial
cuidado eso s de no asignar a intereses valores superiores a los
que se pacten en operaciones similares, ya que el SII podra
hacer uso de sus facultades de tasacin. En cada cuota se podr
descontar, adems, en forma proporcional en valor del terreno.

3. Habitualidad en las operaciones

Como es sabido, el IVA en las ventas se aplica solo a las operaciones que revisten el carcter de
habitual. Es decir, si una persona, por ejemplo, tras su jubilacin vende la casa en que ha vivido
toda su vida laboral para achicarse, esa venta no estar afecta a IVA porque el vendedor no se
dedica a esto, suponiendo claro est- que no existen otras operaciones similares durante un
periodo. Este es un elemento importante a tener presente, ya que una inversin en bienes
races sigue siendo atractiva aun cuando el inversor desee posteriormente vender esa inversin,
ya que no necesariamente esta venta estar afecta a IVA.
En esa misma lnea, se debe considerar que se elimin una presuncin de habitualidad que
podra haber tenido importancia en el caso de venta de edicios por pisos o departamentos. En
estos casos, se presuma la habitualidad siempre que la enajenacin se produjera dentro de los
cuatro aos siguientes a la adquisicin o construccin, en su caso, es decir, desde que se
inscribiera el ttulo en el Conservador de Bienes Races o desde obtuviera la recepcin municipal.
Esto quiere decir, en otras palabras, que si se daban los supuestos el SII no deba demostrar que
el contribuyente era habitual, sino que era ste el que deba probar que no lo era, cuestin que
no resulta fcil. En todos los dems casos se presuma la habitualidad. La Ley 20.899 elimina
estas frases.
Qu consecuencia tiene esta eliminacin? Hay que esperar qu interpretacin entrega el SII
sobre este punto; sin embargo, se podra sealar que si se elimin esta frase la intencin del
legislador es que sea el SII el que deba demostrar que existe la habitualidad que lleve a gravar la
operacin.
Como podemos ver, existen diversas modicaciones en el mbito del IVA que tienen importancia
crucial en el mercado inmobiliario. En general, estas modicaciones podrn beneciar a los
contribuyentes, en especial aquellos que an se encuentran buscando la adquisicin de un
inmueble sin IVA.
Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin
total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".