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MTODO

DEL
ANLISIS CUALITATIVO

INTRODUCCIN
CARACTERSTICAS EN LA VALORACIN DE BIENES
INMUEBLES

INEXISTENCIA DE TTULO OFICIAL UNIVERSITARIO


FALTA DE INSTITUCIN QUE AGRUTINE A LOS
TASADORES Y CARENCIA DE NORMAS
DEONTOLGICAS QUE REGULEN SU ACTIVIDAD

CAMPO MULTIDISCIPLINAR EN EL QUE


INTERVIENEN

DIVERSOS

PROFESIONALES

ADAPTACIN DE METODOLOGAS DE OTROS


PAISES QUE NO SON DE APLICACIN EN ESPAA

SE HA EXTRAPOLADO LA METODOLOGA COMO


SI SE TRATARA DE BIENES MUEBLES
1/2

INTRODUCCIN
IMPORTANCIA DE LA VALORACIN INMOBILIARIA

INE (04): 1,59 M. CRDITOS HIP. 192.063 M.


IMPORTE MEDIO DE LA HIPOTECA 121.116 (20 Mptas)
INCREMENTO DEL 36,5%

B.E. (04): 1,41 M.VAL. 560.318 M. (80,62 Bptas)


M.V. (04): 0,85 M.TRANSACCIONES VVDAS.
INE (06): 1,86 M. CRDITOS HIP. 292.394 M.
IMPORTE MEDIO DE LA HIPOTECA 156.876 (26 Mptas)
INCREMENTO DEL 21,13%

M.V. (06): 0,90 M.TRANSACCIONES VVDAS.


2/2

INTRODUCCIN
DEFINICIN R.A.E.

VALORACIN:
ACCIN Y EFECTO DE VALORAR.

INTRODUCCIN
DEFINICIN R.A.E.

VALORAR:
RECONOCER, ESTIMAR O APRECIAR
EL VALOR O MRITO DE ALGUIEN O
ALGO.

INTRODUCCIN
DEFINICIN R.A.E.

VALOR:
CUALIDAD DE LAS COSAS EN
VIRTUD DE LA CUAL SE DA POR
POSEERLAS CIERTA SUMA DE
DINERO O EQUIVALENTE.

LA PROPIEDAD
LA PROPIEDAD ES EL DERECHO DE POSEER, USAR Y
DISPONER DE UNA COSA, SIN MS LIMITACIONES
QUE LAS ESTABLECIDAS POR LAS LEYES.

EL PROPIETARIO TIENE QUE TENER EL TTULO DE


PROPIEDAD Y ESE DERECHO DURAR TANTO COMO
DURE EL OBJETO DE STA, DE AH SU CARCTER
PERPETUO.

EL DERECHO DE PROPIEDAD ES EL DERECHO REAL


PLENO POR ANTONOMASIA.

DERECHOS REALES
SON AQUELLOS QUE ATRIBUYEN A SU TITULAR UN
PODER INMEDIATO SOBRE UNA COSA.
EL DERECHO REAL SUPONE UNA RELACIN
DIRECTA ENTRE LA PERSONA (SUJETO O TITULAR
DEL DERECHO) Y LA COSA (OBJETO DEL DERECHO).
ALGUNO DE ESTOS DERECHOS PUEDE CEDERSE A
OTRA PERSONA.

1/4

DERECHOS REALES
DE GOCE Y DISFRUTE
USUFRUCTO
NUDA PROPIEDAD
USO
HABITACIN
SERVIDUMBRES (DIVERSOS TIPOS)
CENSOS (ENFITUTICO, CONSIGNATIVO, RESERVATIVO)
DERECHO DE SUPERFICIE
SOBREEDIFICACIN Y SUBEDIFICACIN
CONCESIN ADMINISTRATIVA
2/4

DERECHOS REALES
DE GARANTA
HIPOTECA
ANTICRESIS
DE ADQUISICIN PREFERENTE
TANTEO
RETRACTO (CONVENCIONAL Y LEGAL)
OPCIN DE COMPRA (inferior a 4 aos)

3/4

SERVIDUMBRES
GRAVAMEN IMPUESTO SOBRE UN INMUEBLE EN BENEFICIO DE
OTRO PERTENECIENTE A DISTINTO DUEO (ART. 530 C.C.).
EL INMUEBLE A CUYO FAVOR EST CONSTITUIDA LA
SERVIDUMBRE SE LLAMA PREDIO DOMINANTE, EL QUE LA
SUFRE PREDIO SIRVIENTE.
SON INSEPARABLES DE LA FINCA A LA QUE ACTIVAMENTE O
PASIVAMENTE PERTENECEN. SON INDIVISIBLES.
LA SERVIDUMBRE PUEDE MODIFICARSE.
SON CAUSA DE EXTINCIN: LA CONFUSIN; LA PRESCRIPCIN
(NO USO DURANTE 20 AOS); LA DESAPARICIN DE LA
UTILIDAD; EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIN O EL
TRMINO; LA RENUNCIA Y LA REDENCIN.
4/4

SERVIDUMBRES
TIPOS
PREDIALES: A FAVOR DE UN PREDIO
PERSONALES: UNA PERSONA, VARIAS O COMUNIDAD
CONTINUAS: ACUEDUCTO, LUCES Y VISTAS,

ENERGA ELECT.

DISCONTINUAS: PASO, SACA DE AGUA, ABREVADERO


APARENTES: PASO CON CAMINO, SALIDA HUMOS C/ CHIMENEA
NO APARENTES: NO SE PUEDE CONSTRUIR EN CIERTA ZONA
POSITIVAS: MANTENIMIENTO Y REPAR. MURO MEDIANERO
NEGATIVAS: PROHIB. DE LEVANTAR UN MURO EN EL LINDE
VOLUNTARIAS: VOLUNTAD DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS
LEGALES (FORZOSAS): INTERS PBLICO O PRIVADO

SERVIDUMBRES
LEGALES DE INTERS PBLICO
PASO DE TENDIDO DE ENERGA ELCTRICA (AER./SUB.)
SUMINISTRO DE SERVICIOS (GASEODUCTO, ......)
CARRETERAS, FERROCARRILES, COSTAS, MONTES...
VAS PECUARIAS: CAADA, VEREDA, CORDEL.....
DE INTERS PRIVADO
DE PASO

DE MEDIANERA

DE LUCES

DE VISTAS

DE DESAGE EDIF. DE DISTANCIA A PLANTACIONES

CONCEPTO DE BIEN
BIENES: TODAS LAS COSAS QUE PUEDEN SER
OBJETO DE APROPIACIN.
EN EL CONJUNTO FORMADO POR LOS OBJETOS DE
TASACIN DEFINIREMOS DOS SUBCONJUNTOS:

BIENES MUEBLES
&

BIENES INMUEBLES

SUJETOS QUE PUEDEN SER PROPIETARIOS


DE UN BIEN
SUJETO: ES EL CAPAZ DE SER TITULAR DE POSEER,
DISPONER, USAR Y DISFRUTAR DE UNA COSA SIN MS
LIMITACIONES QUE LAS ESTABLECIDAS POR LAS
LEYES.
PERSONA FSICA: CAPAZ DE SER SUJETO EN UNA
RELACIN JURDICA
PERSONA JURDICA: SER LEGAL SUSCEPTIBLE DE
DERECHOS Y OBLIGACIONES.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD


SE PUEDEN ADQUIRIR DE TRES MODOS:

OCUPACIN
USUCAPIN
B. MUEBLES: 3 AOS CON BUENA FE Y JUSTO TTULO
6 AOS SIN OTRA CONDICIN.
B. INMUEBLES: 10 AOS ENTRE PRESENTES Y 20 ENTRE
AUSENTES CON BUENA FE Y JUSTO
TTULO.
30 AOS SIN OTRA CONDICIN

TRADICIN

MODOS DE PERDER LA PROPIEDAD


MODOS VOLUNTARIOS
ABANDONO
REQUISITOS
- INTENCIN DE ABANDONAR LA COSA
- ACTO MATERIAL DE ABANDONO DE LA COSA
RENUNCIA
MODOS INVOLUNTARIOS
PRDIDA

ACCESIN

EXPROPIACIN FORZOSA ACCIN RESCISORIN

COMUNIDAD DE BIENES
LA PROPIEDAD DE UNA COSA PUEDE TENERLA UNA
PERSONA O BIEN VARIAS PERSONAS.
ESTAMOS ANTE UNA COMUNIDAD DE BIENES CUANDO
SEAN VARIAS PERSONAS PROPIETARIAS SOBRE UNA
SOLA COSA Y STA SEA INDIVISIBLE.
IDENTIDAD DE OBJETO Y PLURALIDAD DE SUJETOS
LA COSA OBJETO DE COMUNIDAD PERTENECE AL
PROPIETARIO POR CUOTAS
EJEMPLO: COMUNIDAD HEREDITARIA

COMUNIDAD DE BIENES
CONCEPTO
SITUACIN JURDICA QUE SE PRODUCE CUANDO LA
PROPIEDAD DE LA COSA PERTENECE PROINDIVISO A
VARIAS PERSONAS
PROINDIVISO
SON LAS COSAS QUE ESTN SUJETAS A
COMUNIDAD DE BIENES Y QUE POR LO TANTO
ESTN SIN DIVIDIR, AUNQUE ESTO NO QUIERE
DECIR QUE SEA INDIVISIBLE, PORQUE SE PUEDE
DIVIDIR EN UN FUTURO

DERECHOS DE LOS COMUNEROS


SOBRE LA COSA COMN
- DERECHO AL USO COMN
- DERECHO AL DISFRUTE Y CONSERVACIN DE LA COSA
- DERECHO A LA ADMINISTRACIN
- DERECHO A LA DEFENSA EN JUICIO Y REIVINDICACIN
- DERECHO A LA ALTERACIN DE LA COSA COMN
- DERECHO A LA DIVISIN DE LA COSA COMN

SOBRE SU CUOTA
SE RIGEN POR EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMA Y
LIBERTAD INDIVIDUAL, LIBRE DISPOSICIN

BIENES MUEBLES E INMUEBLES


BIENES MUEBLES
SON AQUELLOS QUE PUEDEN CAMBIAR DE LUGAR SIN
PERDER NINGUNO DE LOS ASPECTOS QUE LO DEFINEN,
ES DECIR, TIENEN LA CUALIDAD DE SER OBJETO DE
PROPIEDAD Y TIENEN LA CUALIDAD DE PODER
CAMBIAR SU UBICACIN SIN MERMA, ALTERACIN O
PRDIDA DE NINGUNA DE SUS CUALIDADES
CUANTIFICABLES QUE LO DEFINEN.
TAMBIN TIENEN LA CONSIDERACIN DE COSAS
MUEBLES LAS RENTAS O PENSIONES, LOS
CONTRATOS SOBRE SERVICIOS PBLICOS Y LAS
CDULAS Y TTULOS DE PRSTAMOS HIPOTECARIOS.

BIENES INMUEBLES
SON AQUELLOS QUE ESTN SOLIDARIOS AL LUGAR,
ES DECIR, TIENEN LA CUALIDAD DE SER OBJETO DE
PROPIEDAD Y TIENEN LA CUALIDAD DE ESTAR
SOLIDARIOS AL SOPORTE QUE LOS SUSTENTA Y
TIENEN REFERENCIALES FIJOS E INAMOVIBLES
RESPECTO DE SU ENTORNO.
CLASIFICACIN DE LOS BIENES INMUEBLES
SEGN SU NATURALEZA
POR INCORPORACIN A SU ENTORNO
CUANDO EL DESTINO ES FORMAR PARTE DE UN ENTORNO
POR ANALOGA

LA CLASIFICACIN DE LOS BIENES EN


BIENES MUEBLES O BIENES INMUEBLES
DEPENDE DE LA TITULARIDAD
- FRUTA EN ARBOL

BIEN INMUEBLE

- FRUTA EN CESTA

BIEN MUEBLE

- TRUCHA EN CRIADERO

BIEN INMUEBLE

- TRUCHA EN CESTA

BIEN MUEBLE

EXTENSIN DE LOS BIENES


DEBEMOS TENER EN CUENTA LA EXTENSIN DE LOS
BIENES MUEBLES E INMUEBLES PARA SABER DONDE
LLEGA SU TITULARIDAD.
LOS LMITES DE LA PROPIEDAD SE VEN REFLEJADOS
EN EL TTULO Y PUEDEN DARSE POR LEY Y POR LA
ADMINISTRACIN.
EN LOS BIENES INMUEBLES, EL PROPIETARIO DE UN
TERRENO LO ES TAMBIN DEL SUELO Y VUELO DE
ACUERDO CON LO QUE ESTABLEZCAN LAS LEYES.

BIENES CORPORALES E INCORPORALES


BIENES CORPORALES
SON AQUELLOS BIENES QUE SE PERCIBEN POR LOS
SENTIDOS Y TIENEN UNA EXISTENCIA CONCRETA.

BIENES INCORPORALES
SON AQUELLOS QUE NO SE PERCIBEN POR LOS
SENTIDOS, NI TIENEN UNA EXISTENCIA CONCRETA
EN LA NATURALEZA.

CONCEPTO DE TASACIN
EN UNA ECONOMA LIBRE DE MERCADO, TASACIN
SIGNIFICA LA CUANTIFICACIN EN UNIDADES MONETARIAS
DE TODAS LAS CUALIDADES QUE CONFORMAN UN BIEN
(OBJETO DE TASACIN) Y ES CONCORDANTE CON LOS
CONCEPTOS DE VALORACIN Y EVALUACIN.
LOS CONCEPTOS BSICOS QUE ESTN NTIMAMENTE
LIGADOS A LA ECONOMA DE MERCADO SON:
VALOR PRECIO VALORACIN JUSTIPRECIO
PRECIO: CANTIDAD DE DINERO EN QUE UN OBJETO SE
ESTIMA EN VENTA
VALORACIN: DETERMINACIN DE LAS CUALIDADES DE
VALOR
1

CONCEPTO DE TASACIN
VALOR: CUALIDAD DE LAS COSAS EN VIRTUD DE LA
CUAL SE DA POR POSEERLAS CIERTA SUMA DE
DINERO O EQUIVALENTE.
LA DEFINICIN DEBE COMPLETARSE CON:
VALOR: ES EL GRADO DE ESTIMACIN EN QUE SE
TIENE UN OBJETO SEGN SU:
MRITO - UTILIDAD - VENTAJAS - AFECTOS
CUAL. INT + CUAL. EXT. + DERECHOS - CARGAS

OBJETOS DE TASACIN
1.

PARCELA URBANA (SOLAR) PARA UN EDIFICIO

2.

PARCELA URBANA (SOLAR INDUSTRIAL) NAVE INDUSTRIAL

3.

PARCELA RSTICA MONTE

4.

PARCELA RSTICA SECANO REGADO

5.

VIVIENDA PISO (NORMAL/DPLEX) 1 RESIDENCIA

6.

VIVIENDA UNIFAMILIAR (AISLADA/ADOSADA/CASA 1 RESID.

7.

LOCAL COMERCIAL

8.

EDIFICIO ANTIGUO

9.

APARCAMIENTO (INDEPENDIENTE Y EDIFICIO)

10. TRASTERO
11. NAVE INDUSTRIAL (ASENTAMIENTO SUELO INDUSTRIAL)
12. NAVE INDUSTRIAL (ASENTAMIENTO URBANO)

NORMATIVA QUE REGULA LA ACTIVIDAD


DEL TASADOR
LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000
OBJETO Y FINALIDAD DEL DICTAMEN DE PERITOS (A.335)
CONDICIONES DE LOS PERITOS (A.340)
PROCED. PARA LA DESIG. JUDICIAL DE PERITO (A.341)
TACHA DE LOS PERITOS (A.343)
ACTUACIN DEL PERITO DESIG. (B. EMBARGADOS) (A.639)

LEY DE ENJUICIAMIENTO CRIMINAL (A.457 Y 458)

1/3

NORMATIVA QUE REGULA LA ACTIVIDAD


DEL TASADOR
LEY 12/86 y 33/92. ATRIBUCIONES PROFESIONALES
COLEGIOS PROFESIONALES
INGENIEROS: CAMINOS, INDUSTRIALES, AGRNOMOS,
MONTES, ETC.

R.D. 775/97 RG. JURD. HOMOL. SERV. Y S.TASACIN


ARQUITECTOS Y ARQ. TCNICOS, CUANDO SE TRATA DE
VALORAR FINCAS URBANAS O SOLARES E INMUEBLES
EDIFICADOS.
INGENIEROS E ING.TCNICOS SEGN SU ESPECIALIDAD Y EL
OBJETO DE TASACIN. (A.2)
2/3

NORMATIVA QUE REGULA LA ACTIVIDAD


DEL TASADOR
R.D. 1784/96. REGLAMENTO REGISTRO MERCANTL
EL REGISTRADOR DESIGNAR UN EXPERTO INDEPENDIENTE
ENTRE LAS PERSONAS FSICAS O JURDICAS QUE
PERTENEZCAN A UNA PROFESIN DIRECTAMENTE
RELACIONADA CON LOS BIENES OBJETO DE VALORACIN O
QUE SE HALLEN ESPECFICAMENTE DEDICADAS A
VALORACIONES O PERITACIONES.
- APORTACIONES NO DINERARIAS
- TRANSFORMACIN EN OTRA SOCIEDAD
- FUSIN DE DOS O MS SOCIEDADES
- ESCISIN DE UNA SOCIEDAD

3/3

LEGISLACIN APLICABLE

LEY DE EXPROPIACIN FORZOSA (L.E.F.) Y REGLAMENTO

LEYES SECTORIALES (MINAS, MONTES, CTRA, ...)

LEY DE ORDENACIN DE LA EDIFICACIN

T.R. LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO

NORMAS TCNICAS DE VALORACIN CATASTRAL

LEY 8/2007, DEL SUELO

LEY DE ORDENACIN URBANSTICA AUTONMICA

NORMAS ESPECFICAS (PLANEAMIENTO, C.P.I., ...)

ORDEN ECO/805/2003 SOBRE NORMAS DE VALORACIN DE


BIENES INMUEBLES Y DE DETERMINADOS DERECHOS.

REGLAMENTO DE LAS COMISIONES PROVINCIALES DE


VALORACIONES, EN SU CASO.

BIBLIOGRAFA DE AUTORES
STANLEY L. McMICHAEL

J. ROCA CLADERA

SANTIAGO FERNDEZ PIRLA

J. MORAL GONZLEZ

LUIS SILVN MARTNEZ

ENRIQUE PORTO REY

JUAN GARCA CASTILLO

FEDERICO GCIA ERVITI

ANTONIO LLANO ELCID

M. ALCZAR MOLINA

ENRIQUE BALLESTERO Y JOS ANGEL RODRIGUEZ


EMILIO MEDINA DVILA - PONCE DE LEN
EDUARDO SALINAS DAMIN

ANTECEDENTES
ADAM SMITH (1776): DIFERENCIA ENTRE:
VALOR DE USO (DEPENDE DE LA UTILIDAD DEL BIEN), LO
DEFINE COMO LA MEDIDA DE CAPACIDAD PARA SATISFACER
LAS NECESIDADES HUMANAS.

VALOR DE CAMBIO (DEPENDE DE LA ESCASEZ DEL BIEN),


MIDE LA CAPACIDAD DE PERMUTARLO POR OTROS BIENES,
CONSIDERANDO QUE SLO ESTE LTIMO ES
CUANTIFICABLE.

DAVID RICARDO (1817): SIMPLIFICA LA T. COSTE DE PRODUCCIN


TEORIA DEL TRABAJO, EL VALOR EST EN RELACIN CON
LA CANTIDAD DE TRABAJO NECESARIO PARA SU PRODUCCIN.

KARL MARX: SLO EL TRABAJO CREA VALOR, ACABA


ADMITIENDO QUE EL PRECIO EST EN FUNCIN DEL COSTE DE
PRODUCCIN Y TAMBIN DE LA OFERTA Y DEMANDA.

STANLEY L. MCMICHAEL
CADA PROPIEDAD ES EN S UNA ENTIDAD Y DIFIERE
EN ALGO DE CUALQUIER OTRA, AUNQUE EST
SITUADA EN LA INMEDIATA VECINDAD. PARA EMITIR
UNA VALORACIN DEBEN ANALIZARSE LOS
ELEMENTOS QUE INFLUYAN EN EL VALOR.
CONCLUSIONES (TRATADO DE TASACIN 1949)

REFERENCIA PARA AUTORES ESPAOLES


INSTITUTO NORTEAMERICANO DE BIENES RACES
VIGENCIA DE CIERTAS OPINIONES Y EXPERIENCIAS
LA VALORACIN EST DIRIGIDA A LA CAPACIDAD
QUE TIENEN LOS INMUEBLES DE PRODUCIR RENTAS

J. ROCA CLADERA
EN EL MTODO DE COMPARACIN NO SE PUEDE
OFRECER UNA METODOLOGA OBJETIVA APLICABLE
UNIVERSALMENTE PARA LA HOMOGENEIZACIN DE
LAS MUESTRAS COMPARABLES SELECCIONADAS.
SE DEPENDE DE LA EXPERIENCIA DEL VALORADOR,
ES DECIR DE SU CAPACIDAD DE CAPTAR EL
FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO.
PROBLEMA DEL EFECTO DE MULTICOLINEARIDAD.

S. FERNNDEZ PIRLA
CUANDO DEBA EMITIRSE UNA OPININ DEFINITIVA
DEBEN SER ANALIZADOS TODOS LOS ELEMENTOS QUE
INFLUYAN EN EL VALOR.
EL PROBLEMA QUE SE PLANTEA ES FIJAR LOS
CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIN QUE PERMITAN
OBTENER UNOS RESULTADOS RAZONABLES.

E. MEDINA DVILA-PONCE DE LEN


TODO AQUEL, YA SEA SOCIEDAD DE TASACIN
INSCRITA EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES DE
TASACIN DEL BANCO DE ESPAA, TENGA O NO
PRESTIGIO Y NOMBRE EN EL MERCADO, COMO
TODO TCNICO VALORADOR INDEPENDIENTE
DEBIDAMENTE CUALIFICADO QUE PRETENDA
MEDIANTE LA APLICACIN DIRECTA DEL MTODO
DE COMPARACIN, JUSTIFICAR EL VALOR DE UN
DETERMINADO BIEN EN EL MERCADO SECUNDARIO,
AUNQUE ACTE CON LA MS ESTRICTA TICA Y
PROFESIONALIDAD, EST INCURRIENDO EN UN
ALTSIMO GRADO DE SUBJETIVIDAD Y FALTA
INCONSCIENTE DE OBJETIVIDAD.

CLASIFICACIN DE LOS MERCADOS


DEPENDIENDO DE SU COMPOSICIN Y DE LA FORMA
EN QUE SE ESTABLEZCA EL EQUILIBRIO ENTRE
CANTIDADES Y PRECIOS:
LIBERTAD DE CAMBIO
UNICIDAD DE PRECIO
UNIFORMIDAD DEL PRODUCTO
INDEPENDENCIA EN LA FORMACIN DE PRECIOS
NMERO DE OFERENTES Y DEMANDANTES

1/3

CLASIFICACIN DE LOS MERCADOS


LIBERTAD DE CAMBIO
MERCADO LIBRE: VENTAS OFERTA DEMANDA
MERCADO INTERVENIDO
UNICIDAD DE PRECIO
MERCADO TRANSPARENTE: INFORMACIN OF-DEM.
MERCADO OPACO
UNIFORMIDAD DEL PRODUCTO
MERCADO PERFECTO: UDS. HOMOG. Y UNIFORMES
MERCADO IMPERFECTO
2/3

CLASIFICACIN DE LOS MERCADOS


INDEPENDENCIA EN LA FORMACIN DE PRECIOS
MERCADO NORMAL: LA O/D NO FIJAN EL PRECIO
MERCADO FORZADO
NMERO DE OFERENTES Y DEMANDANTES
OFERENTES
DEMANDANTES
MUCHOS

POCOS

UNO

MUCHOS

LIBRE
COMPETENCIA

OLIGOPOLIO
DE OFERTA

MONOPOLIO
DE OFERTA

POCOS

OLIGOPOLIO
DE DEMANDA

OLIGOPOLIO
BILATERAL

MONOPOLIO
LIMITADO DE
OFERTA

UNO

MONOPOLIO DE
DEMANDA O
MONOPSODIO

MONOPOLIO
LIMITADO DE
DEMANDA

MONOPOLIO
BILATERAL
3/3

MERCADO DE COMPETENCIA PERFECTA


LIBRE, TRANSPARENTE, PERFECTO Y NORMAL
P
S

Precio

D = demanda
S = oferta

P0

X0

Cantidad

EQUILIBRIO EN MERCADO DE COMPETENCIA PERFECTA

DIFICULTADES EN LA VALORACIN DEL


MERCADO SECUNDARIO
TENEMOS DOS BLOQUES DE DIFICULTADES:

LOS SUJETOS QUE VAN A OBSERVAR Y CUANTIFICAR


LAS CUALIDADES DEL OBJETO DE TASACIN.
LAS CUALIDADES INHERENTES AL OBJETO DE
TASACIN.
EL RECONOCIMIENTO DE UNA CUALIDAD IMPLICA
EL CONOCIMIENTO PREVIO DE LA MISMA.

DEBEREMOS APRENDER Y CONOCER TODAS LAS


CUALIDADES QUE DETERMINAN UN OBJETO

FINALIDAD DE LA TASACIN
LA FINALIDAD SE HA DE MANIFESTAR EN EL DOCUMENTO
DE ENCARGO.
CONSTITUIR LA BASE QUE UTILIZAREMOS PARA
RECONOCER LAS CUALIDADES QUE SON DETERMINANTES
EN EL OBJETO.
LAS FINALIDADES MS GENRICAS SON:
- MERCADO HIPOTECARIO

- SUBASTA

- INVERSIN

- SEGURO

- A EFECTOR URBANSTICOS

- A EFECTOS DE IMPUESTO

- A EFECTOS DE CATASTRO

- A EFECTOS DE USUFRUCTO

- EXPROPIACIN FORZOSA

- MERCADO LIBRE

BASES DEL RGIMEN


DEL SUELO

LEY 8/2007
TTULO II
BOE N 128 (29-05-07)

CRITERIOS BSICOS DE UTILIZACIN DEL SUELO


PARA HACER EFECTIVOS LOS PRINCIPIOS Y DEBERES Y DERECHOS,
LAS ADMINISTRACIONES PBLICAS, DEBERN:

9 ATRIBUIR UN DESTINO QUE SUPONGA EL PASO DE LA


SITUACIN DE SUELO RURAL A SUELO URBANIZADO.

9 DESTINAR SUELO ADECUADO Y SUFICIENTE PARA USOS


PRODUCTIVOS Y PARA USO RESIDENCIAL, CON RESERVA
PARA VPO 30% EDIF. RESIDENCIAL.
EXCEPCIONALMENTE SE PODR FIJAR UNA RESERVA
INFERIOR EN DETERMINADOS MUNICIPIOS.

9 ATENDER A LOS PRINCIPIOS DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL,


DE IGUALDAD DE TRATO Y DE OPORTUNID. ENTRE MUJERES
Y HOMBRES, DE MOVILIDAD, DE EFICIENCIA ENERGTICA, DE
GARANTA DE SUMINISTRO DE AGUA, DE PREVENCIN DE
RIESGOS NATURALES, DE PREVENCIN DEL MEDIO AMBIENTE.

SITUACIONES BSICAS DEL SUELO

SUELO RURAL

SUELO URBANIZADO

SITUACIN DE SUELO RURAL

EL SUELO PRESERVADO DE SU TRANSFORMACIN:


- PROTECCIN O POLICA DEL DOMINIO PBLICO
- POR SUS VALORES: ECOLGICOS, AGRCOLAS,
GANADEROS, FORESTALES Y PAISAJSTICOS
- POR RIESGOS NATURALES O TECNOLGICOS

EL SUELO PARA EL QUE LOS INSTRUMENTOS DE


ORDENACIN TERRITORIAL Y URBANSTICA
PREVEAN O PERMITAN SU PASO A LA SITUACIN DE
SUELO URBANIZADO, HASTA QUE TERMINE LA
ACTUACIN DE URBANIZACIN.

SITUACIN DE SUELO URBANIZADO


ES EL SUELO INTEGRADO DE FORMA LEGAL Y
EFECTIVA EN LA RED DE DOTACIONES Y SERVICIOS
PROPIOS DE LOS NCLEOS DE POBLACIN.

9 CUANDO LAS PARCELAS, ESTN O NO EDIFICADAS,


CUENTEN CON LAS DOTACIONES Y LOS SERVICIOS
REQUERIDOS POR LA LEGISLACIN URBANSTICA, O
PUEDAN LLEGAR A CONTAR CON ELLOS SIN OTRAS
OBRAS QUE LAS DE CONEXIN DE LAS PARCELAS A
LAS INSTALACIONES YA EN FUNCIONAMIENTO

ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA


ACTUACIONES DE URBANIZACIN

LAS DE NUEVA URBANIZACIN: PASO DE SUELO RURAL

A SUELO URBANIZADO PARCELAS + INF. + CESIN SUELO

LAS QUE TENGAN POR OBJETO REFORMAR O RENOVAR


LA URBANIZACIN DE UN MBITO DE SUELO
URBANIZADO.
ACTUACIONES DE DOTACIN

INCREMENTAR LAS DOTACIONES PBLICAS EN UN MBITO


DE SUELO URBANIZADO PARA REAJUSTAR SU PROPORCIN
CON LA MAYOR EDIFICABILIDAD O DENSIDAD ASIGNADA.

ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA


SE ENTIENDEN INICIADAS:

9 EN EL MOMENTO EN QUE, UNA VEZ APROBADOS TODOS


LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIN Y EJECUCIN,
EMPIECE LA EJECUCIN MATERIAL DE LAS OBRAS (ACTA
ADMINIST. O NOTARIAL). LA CADUCIDAD DE LOS
INSTRUMENTOS RESTITUYE EL SUELO A LA SITUACIN
INICIAL.
SE ENTIENDEN FINALIZADAS:

9 CUANDO CONCLUYAN LAS OBRAS DE CONFORMIDAD CON


LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO, HABIENDO
CUMPLIDO LOS DEBERES Y LEVANTADO LAS CARGAS. LA
TERMINACIN SE PRESUMIR A LA RECEPCIN DE LAS
OBRAS POR LA ADMN, O EN SU DEFECTO DESDE LA
SOLICITUD ACOMPAADA DE CERTIFICACIN EXPEDIDA
POR LA DIRECCIN TCNICA DE LAS OBRAS.

DEBERES DE LA PROMOCIN DE LAS ACTUACIONES


DE TRANSFORMACIN URBANSTICA (I)
DEBERES LEGALES

ENTREGAR A LA ADMN EL SUELO PARA VIALES, ESPACIOS


LIBRES ZONAS VERDES Y RESTANTES DOTACIONES
PBLICAS.

ENTREGAR A LA ADMM Y CON DESTINO AL PATRIM.


PBLICO DE SUELO, EL SUELO LIBRE DE CARGAS
CORRESPONDIENTE AL PORCENT. DE LA EDIF. MEDIA
PONDERADA DE LA ACTUACIN (5% P 15%).
MOTIVADAMENTE PUEDE ALCANZAR EL 20%

COSTEAR Y EN SU CASO EJECUTAR LAS OB. URBAN. Y


CONEXIN CON LAS REDES GENER. DE SERVICIOS Y LAS DE
AMPLIACIN Y REFORZAMIENTO; LAS DE POTABILIZACIN,
SUMINISTRO Y DEPURACIN DE AGUA, AS COMO LAS
INFRAEST. TRANSP. PBLICO QUE SE REQUIERAN PARA UNA
MOVILIDAD SOSTENIBLE.

DEBERES DE LA PROMOCIN DE LAS ACTUACIONES


DE TRANSFORMACIN URBANSTICA (II)

ENTREGAR A LA ADMN JUNTO CON EL SUELO, LAS


OBRAS E INFRAESTRUCTURAS QUE DEBAN FORMAR
PARTE DEL DOMINIO PBLICO.

GARANTIZAR EL REALOJAMIENTO DE LOS OCUPANTES


LEGALES DENTRO DEL REA DE ACTUACIN Y QUE
CONSTITUYAN SU RESIDENCIA HABITUAL, AS COMO EL
RETORNO CUANDO TENGAN DERECHO A L.

INDEMNIZAR A LOS TITULARES DE DERECHOS SOBRE


CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES QUE DEBAN SER
DEMILIDAS Y LAS OBRAS INSTALACIONES, PLANTACIONES Y
SEMBRADOS QUE NO PUEDAN CONSERVARSE.

DEBERES DE LA PROMOCIN DE LAS ACTUACIONES


DE TRANSFORMACIN URBANSTICA (III)

LOS TERRENOS INCLUIDOS EN EL MBITO DE LAS


ACTUACIONES Y LOS ADSCRITOS A ELLAS ESTN
AFECTADOS, CON CARCTER DE GARANTA REAL, AL
CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES LEGALES. ESTOS
DEBERES SE PRESUPONEN CUMPLIDOS CON LA RECEPCIN
DE LA ADMN DE LAS OBRAS.

LOS CONVENIOS O NEGOCIOS JURDICOS QUE EL


PROMOTOR DE LA ACTUACIN CELEBRE CON LA ADMN,
NO PODRN ESTABLECER OBLIGACIONES O PRESTACIONES
ADICIONALES NI MS GRAVOSAS QUE LAS QUE PROCEDAN
LEGALMENTE, LA CLUSULA QUE CONTRAVENGA ESTAS
REGLAS SER NULA DE PLENO DERECHO.

MEDIA PONDERADA DE LOS APROVECHAMIENTOS


ACTUACIN
URBANSTICA

PARCELAS
EDIFICABLES

UU.AA.
m2 techo

COEFICIENTE
m2t/m2s

UA-SB-6

11.624

34.767

2,991

UA-SB-9

12.567

34.270

2,727

UA-SE-3

10.234

30.719

3,021

ED-SB-105

7.000

27.048

3,864

TOTAL

41.425

126.804

3,061

VALORACIONES
LEY 8/2007
TTULO III
BOE N 128 (29-05-07)

MBITO DEL RGIMEN DE VALORACIONES


LAS VALORACIONES DEL SUELO, LAS INSTALACIONES,
CONST. Y EDIFIC., Y LOS DERECHOS CONSTITUIDOS
SOBRE O EN RELACIN CON ELLOS, CUANDO TENGAN
POR OBJETO:
a)

LA VERIFICACIN DE LAS OPER. REPARTO B. Y C.


EN EJEC. DEL PLAN. (CONTENIDO FACULTADES EN
DEFECTO ACUERDO ENTRE PROPIETARIOS).

b)

LA FIJACIN DEL JUSTIPRECIO EN LA


EXPROPIACIN.

c)

FIJACIN DEL PRECIO A PAGAR AL PROPIETARIO


EN VENTA O SUSTITUCIN FORZOSA

d)

DETERMINACIN DE RESPONSABILIDAD.
PATRIMONIAL DE LA ADMN. PBLICA.

MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE


LAS VALORACIONES
a) EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO Y VENTA O
SUSTITUCIN FORZOSA. FECHA DE INICIO DE LA
APROBACIN DEL PROCEDIMIENTO CONCRETO.
b) EXPROPIACIN FORZOSA. INICIACIN EXPTE. DE
JUSTIPRECIO INDIVIDUALIZADO O EXPOSICIN
PBLICA DEL PROYECTO DE EXPROPIACIN EN
TASACIN CONJUNTA.
c) INDEMNIZACIN POR RESPONS. PATRIMONIAL
ADMN. ENTRADA EN VIGOR DE LA DISPOSICIN.

CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACIN


DE INMUEBLES
1.

EL VALOR DEL SUELO SE CONSIDERA LIBRE DE CARGAS,


GRAVMENES O DERECHO LIMITATIVO DE LA PROPIEDAD.

2.

EL SUELO SE TASAR SEGN SU SITUACIN Y CON


INDEPEND. DE LA CAUSA DE LA VALOR. Y MOTIVO LEGAL.
ESTE CRITERIO SE APLICAR A INFRAEST. Y S.P. SUPRAM. I.G.

3.

LAS EDIF., CONST. E INSTAL. (ANTIGEDAD Y EST.


CONSERVACIN) LOS SEMBRADOS Y LAS PLANTACIONES EN
SUELO RURAL SE TASARN CON INDEPENDENCIA DE LOS
TERRENOS, SIEMPRE QUE:
- SE AJUSTEN A LA LEGALIDAD
- SEAN COMPATIBLES CON EL USO O RENDIMIENTO CONSID.
- NO SE HAYAN INCLUIDO EN LA VALORACIN

4.

LA VALORACIN DE LAS CONCESIONES ADMINISTRAT. Y


DERECHOS REALES SE EFECTUAR SEGN LA L.E.F., EL
DERECHO ADMINISTRATIVO, CIVIL O FISCAL.

VALORACIN EN EL SUELO RURAL


TASACIN DE TERRENOS

CAPITALIZACIN

RENTA ANUAL
REAL

LA QUE SEA
SUPERIOR DE LA
EXPLOTACIN

RENTA ANUAL
POTENCIAL

TIPO DE ACTUALIZACIN (L.P.G.E.): RTO. DEUDA PBLICA M.S. A 3 AOS

EL VALOR PODR SER CORREGIDO AL ALZA HASTA UN MXIMO DEL


DOBLE EN FUNCIN DE FACTORES OBJETIVOS DE LOCALIZACIN
ESTABLECIDOS REGLAMENT.: ACCESIBILIDAD A NCLEOS DE
POBLACIN, CENT.ACTIVIDAD ECONMICA, UBICACIN EN ENTORNOS
DE VALOR AMBIENTAL O PAISAJSTICO

VALORACIN EN EL SUELO RURAL

LAS EDIF., CONST. E INSTALACIONES, CUANDO DEBAN


VALORARSE CON INDEPENDENCIA DEL SUELO, SE
TASARN POR EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN
SEGN SU ESTADO Y ANTIGUEDAD.

LAS PLANTACIONES Y LOS SEMBRADOS PREEXIST., LAS


INDEMNIZACIONES POR RAZN DE ARRENDAMIENTOS Y
OTROS DERECHOS, SE TASARN CON ARREGLO A LOS
CRITERIOS DE LA L.E.F. Y LEY ARREND. RSTICOS.

EN NINGN CASO SE CONSIDERARN


EXPECTATIVAS URBANSTICAS

VALORACIN EN EL SUELO URBANIZADO


SUELO NO EDIFICADO

EDIFICABILIDAD Y USOS
ATRIBUIDOS A LA
PARCELA
m2 techo uso

EDIF. ILEGAL
EDIF. RUINA

VALOR DE REPERCUSIN
DEL SUELO POR USOS
M. RESIDUAL ESTTICO
euros/m2 techo uso

VSU = (E x VRS) V (DEBERES + CARGAS)

VALORACIN EN EL SUELO URBANIZADO


SUELO EDIFICADO O EN
CURSO DE EDIFICACIN
TASACIN QUE RESULTE SUPERIOR

TASACIN CONJUNTA
SUELO + EDIFICACIN
YA EXISTENTE Y LEGAL
M. COMPARACIN

SUELO SIN EDIFICACIN


M. RESIDUAL ESTTICO
VSU = (E x VRS) VD+C

EN ACTUACIONES DE REFORMA O RENOVACIN DE LA


URBANIZACIN, EL M. RESIDUAL CONSIDERAR LOS USOS Y
EDIFICABILIDADES ATRIBUIDOS EN SU SITUACIN DE ORIGEN

VALOR DEL SUELO SI LOS TERRENOS NO


TIENEN ASIGNADA EDIFICABILIDAD O
USO PRIVADO
9 A EFECTOS DE VALORACIN DE LOS TERRENOS,
SE LES ATRIBUIR LA EDIFICABILIDAD MEDIA
Y EL USO MAYORITARIO EN EL MBITO
ESPACIAL HOMOGNEO EN QUE POR USOS Y
TIPOLOGAS LA ORDENACIN URBANSTICA LOS
HAYA INCLUIDO.
9 SE APLICAR A DICHA EDIFICABILIDAD EL
VALOR DE REPERCUSIN DEL SUELO, SEGN EL
USO CORRESPONDIENTE, DETERMINADO POR EL
M. RESIDUAL ESTTICO.

INDEMNIZACIN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR


EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIN (I)
SE TIENEN QUE CUMPLIR LOS SIGUIENTES REQUISITOS:

a) QUE LOS TERRENOS ESTN INCLUIDOS EN UN


MBITO DE ACTUACIN Y SE DEN LOS REQUISITOS
PARA INICIARLA O PARA EXPROPIAR EL SUELO.
b) QUE SE IMPIDA EL EJERCICIO DE LA FACULTAD O
SE ALTEREN SUS CONDICIONES.
c) QUE LA DISPOSICIN, EL ACTO O EL HECHO
SURTAN EFECTOS ANTES DEL INICIO DE LA
ACTUACIN Y DEL VENCIMIENTO DE LOS PLAZOS
S/ PLAN, O DESPUS SI ES IMPUTABLE A LA ADMN.
d) QUE LA VALORACIN NO TRAIGA CAUSA DE
INCUMPLIMIENTO DE DEBERES URBANSTICOS.

INDEMNIZACIN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR


EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIN (II)
VALORACIN
APLICACIN PORCENT. (10%)
PARTICIPACIN CC.AA
A LA DIFERENCIA ENTRE EL
VALOR DEL SUELO EN ORIGEN Y
EL VALOR AL FINAL DE LA
ACTUACIN

A LA MERMA PROVOCADA EN EL
VALOR, SI ESTUVIERA TERMINADA LA
ACTUACIN, CUANDO SE ALTEREN LAS
COND. DE EJERCICIO DE LA FACULTAD

INDEMNIZACIN DE LA INICIATIVA Y LA
PROMOCIN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIN
O DE EDIFICACIN
9 GASTOS Y COSTES: INCREMENTADOS POR LA TASA
LIBRE DE RIESGO Y LA PRIMA DE RIESGO:
a)

PROYECTOS DE ORDENACIN Y EJECUCIN DE


PLANEAMIENTO, DE EDIFICACIN, CONSERVACIN O
REHABILITACIN.

b)

OBRAS ACOMETIDAS, GASTOS DE FINANCIACIN,


GESTIN Y PROMOCIN PRECISOS PARA LA EJECUCIN
DE LA ACTUACIN.

c)

LAS INDEMNIZACIONES PAGADAS

LA INDEMNIZACIN AS OBTENIDA NO PODR SER


INFERIOR A LA CALCULADA PARA LA FACULTAD DE
PARTICIPAR EN ACTTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIN

INDEMNIZACIN DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIN


DE ACTUACIONES DE URBANIZACIN
O DE EDIFICACIN
UNA VEZ INICIADAS, LAS ACT. DE URBANIZACIN SE VALORARN
EN LA FORMA PREVISTA ANTERIORMENTE O EN PROPORCIN AL
GRADO DE EJECUCIN S/PLAN. LO QUE RESULTE SUPERIOR
AL GRADO DE EJECUCIN SE ASIGNAR UN VALOR ENTRE
O Y 1 QUE SE MULTIPLICAR:

POR LA DIFERENCIA ENTRE EL


VALOR DEL SUELO EN ORIGEN Y EL
VALOR AL FINAL DE LA ACTUACIN
POR LA MERMA PROVOCADA EN EL VALOR,
SI ESTUVIERA TERMINADA LA ACTUACIN,
CUANDO SE ALTEREN LAS CONDICIONES DE
SU EJECUCIN

INDEMNIZACIN DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIN


DE ACTUACIONES DE URBANIZACIN
O DE EDIFICACIN

CUANDO EL PROMOTOR DE LA ACTUACIN NO SEA


RETRIBUIDO MEDIANTE ADJUDICACIN DE PARCELAS
RESULTANTES, SU INDEMNIZACIN SE DESCONTAR DE
LA DE LOS PROPIETARIOS Y DE CALCULAR APLICANDO
LA TASA LIBRE DE RIESGO Y LA PRIMA DE RIESGO A LA
PARTE DEJADA DE PERCIBIR QUE ESTUVIERE ESTABLECIDA

LOS PROPIETARIOS DEL SUELO QUE NO ESTUVIESEN AL


DA EN EL CUMPLIMIENTO DE SUS DEBERES Y
OBLIGACIONES, SERN INDEMNIZADOS POR LOS GASTOS Y
COSTES ORIGINADOS, QUE SE TASARN EN EL IMPORTE
EFECTIVAMENTE INCURRIDO.

VALORACIN DEL SUELO EN RGIMEN DE


EQUIDISTRIBUCIN DE BENEFICIOS Y CARGAS
1.

CUANDO, EN DEFECTO DE ACUERDO ENTRE TODOS LOS


PROPIETARIOS AFECTADOS, DEBAN VALORARSE LAS
APORTACIONES DE SUELO DE LOS PROPIETARIOS PARTCIPES EN
UNA ACTUACIN DE URBANIZACIN, PARA PONDERARLAS ENTRE
S O CON LAS APORTACIONES DEL PROMOTOR O DE LA ADMN, A
LOS EFECTOS DE REPARTO DE LOS BENEFICIOS Y CARGAS Y LA
ADJUDICACIN DE LAS PARCELAS RESULTANTES, EL SUELO SE
TASAR POR EL VALOR QUE LE CORRESPONDERA SI
ESTUVIERA TERMINADA LA ACTUACIN.

2.

EN EL CASO DE PROPIETARIOS QUE NO PUEDAN PARTICIPAR EN


LA ADJUDICACIN DE PARCELAS RESULTANTES DE UNA
ACTUACIN DE URBANIZACIN POR CAUSA DE LA INSUFICIENCIA
DE SU APORTACIN, EL SUELO SE TASAR POR EL VALOR QUE
LE CORRESPONDERA SI ESTUVIERA TERMINADA LA
ACTUACIN, DESCONTADOS LOS GASTOS DE URBANIZACIN
CORRESPONDIENTES, INCREMENTADOS POR LA TASA LIBRE
DE RIESGO Y LA PRIMA DE RIESGO.

DISPOSICIN TRANSITORIA TERCERA. VALORACIONES

LOS TERRENOS QUE A LA ENTRADA DE ESTA LEY


FORMEN PARTE DEL SUELO URBANIZABLE INCLUIDOS
EN MBITOS DELIMITADOS CON CONDICIONES PARA SU
DESARROLLO SE VALORARN APLICANDO LAS REGLAS
DE LA LEY 6/98 (MTODO RESIDUAL DINMICO)

DE NO EXISTIR PREVISIN EXPRESA SOBRE PLAZOS DE


EJECUCIN EN EL PLAN., SE APLICAR EL DE TRES AOS
DESDE LA ENTRADA EN VIGOR DE ESTA LEY.

MIENTRAS NO SE DESARROLLE REGLAMENT., SE ESTAR


A LO DISPUESTO EN EL APARTADO 3, ART 137 DEL R.G.U.
Y EN LA ORDEN ECO/805/2003

EXPROPIACIN FORZOSA
Y
RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
LEY 8/2007
TTULO IV
BOE N 128 (29-05-07)

RGIMEN DE LAS EXPROPIACIONES POR RAZN


DE ORDENACIN TERRITORIAL Y URBANSTICA

LA APROBACIN DE LOS INSTRUMENTOS DE O.T. Y


URBANSTICA SUPONDR LA DECLARACIN DE
UTILIDAD PBLICA Y LA NECESIDAD DE OCUPACIN.

EL JUSTIPRECIO DE FIJAR CONFORME A LOS CRITERIOS


DE LA LEY 8/2007, POR EXPTE INDIVIDUALIZADO O
TASACIN CONJUNTA.

EL ACTA DE OCUPACIN SER TTULO INSCRIBIBLE


SIENDO NECESARIO: IDENTIFIC. (L.H.); RF.CATASTRAL; Y
REPRES. GRFICA POR COORD. (CERT. DESCRIP Y GRAFICA)

SUPUESTOS DE REVERSIN Y DE RETASACIN


DERECHOS DE REVERSIN
SI SE ALTERA EL USO QUE MOTIV LA EXPROPIACIN POR MODIF.
O REVISIN DEL INSTRUM. DE O.T. Y URBANSTICA, SALVO QUE
CONCURRAN LOS SIGUIENTES REQUISITOS:

QUE EL USO SE HUBIERA IMPLANTADO Y MANTENIDO DURANTE


OCHO AOS, O BIEN EL NUEVO USO SEA DOTACIONAL PBLICO.

QUE LA EXPROPIACIN SE DESTINE PARA PATRIMONIO PBLICO


DE SUELO Y EL NUEVO USO SEA COMPATIBLE CON STE.

QUE LA FINALIDAD DE LA EXPROPIACIN SEA PARA LA


EJECUCIN DE UNA ACTUACIN URBANSTICA.

QUE LA EXPROP. SEA POR INCUMPLIMIENTO DE DEBERES


OTROS SUPUESTOS CONTEMPLADOS EN LA L.E.F. ART. 54 Y 55
(D.A.5 L.O.E.)

SUPUESTOS DE REVERSIN Y DE RETASACIN


DERECHOS DE REVERSIN
EN LOS CASOS EN EL QUE EL SUELO HAYA SIDO EXPROPIADO PARA
EJECUTAR UNA ACTUACIN DE URBANIZACIN:

PROCEDE LA REVERSIN, CUANDO HAYAN


TRANSCURRIDO 10 AOS DESDE LA EXPROPIACIN SIN QUE LA
URBANIZACIN SE HAYA CONCLUIDO.

PROCEDE LA RETASACIN CUANDO SE ALTEREN LOS USOS Y


EDIFICAB. POR UNA MODIF. PLAN, FUERA DELMARCO DE LA
REVISIN DEL PGOU y SUPONGA UN INCREMENTO DE VALOR.

NO PROCEDE LA REVERSIN CUANDO DEL SUELO EXPROPIADO


SE SEGREGUEN SU VUELO O SUBSUELO, SIEMPRE QUE SE
MANTENGA EL USO DORACIONAL PBLICO, O CONCURRAN
ALGUNAS DE LAS RESTANTES CITADAS ANTERIORMENTE

SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS

LA ALTERACIN DE LAS CONDICIONES DE EJERCICIO DE LA


EJECUCIN DE LA URBAN., O DE LAS CONDICIONES DE PARTICIP. DE
LOS PROPIETARIOS EN ELLA, POR CAMBIO DE O.T. O URBAN.,
SIEMPRE QUE SE PRODUZCA ANTE DE TRANSCURRIR LOS PLAZOS
PREVISTOS, O SI FUERA POR CAUSAS IMPUTABLES A LA ADMN.

LAS SITUACIONES DE FUERA DE ORDENACIN NO SERN


INDEMNIZABLES, SIN PERJUICIO DE QUE PUDIERA SERLO LA
IMPOSIBILIDAD DE USAR Y DISFRUTAR DE LA CONSTR. O EDIF.
DURANTE SU VIDA TIL

LAS VINCULACIONES Y LIMITACIONES SINGULARES A LA CONST. Y


EDIF. QUE EXCEDAN DE LOS DEBERES LEGALES, O SUPONGAN UNA
RESTRINCCIN DE LA EDIFICAB. O USO.

LA MODIF. O EXTINCIN DE LOS TTULOS ADMINIST. POR CAMBIO


DE LA O.T. O URBANSTICA.

LA ANULACIN DE TT. ADM. Y DEMORA INJUSTIFICADA EN SU


OTORGAMIENTO Y DENEGACIN IMPROCEDENTE. NO HAY LUGAR
A LA INDEMNIZACIN SI EXISTE DOLO, CULPA O NEGLIGENCIA
IMPUTABLE AL PERJUDICADO.

CUALIDADES DE UN OBJETO DE TASACIN

CUALIDADES INTRNSECAS
&

CUALIDADES EXTRNSECAS

MTODO DEL ANLISIS CUALITATIVO


EL MTODO SE CARACTERIZA POR SU TRANSPARENCIA
ES UN MTODO OBJETIVO DE FORMA QUE DOS
TASADORES APLICANDO LAS ECUACIONES DE
CLCULO LLEGARAN A LOS MISMOS RESULTADOS.
SE TRATA DE UNA METODOLOGA ESTRUCTURADA
EN LAS QUE LAS CUALIDADES DE VALOR ESTN
PARAMETRIZADAS PUDIENDO DETERMINARSE LA
INFLUENCIA ECONMICA QUE TIENE CADA
VARIABLES EN EL TOTAL DE LA TASACIN.
ES UNA METODOLOGA ABIERTA Y UNIVERSAL,
SENSIBLE A LOS CAMBIOS QUE PUEDAN SURGIR
COMO CONSECUENCIA DE LAS INVESTIGACIONES
DESARROLLADAS.

OBJETOS
DE
TASACIN