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CNCiv. Sala H, Bs. As. 4/12/14. Expdte Nº Civ 077215/2009/CA001. Trib.

de origen:
Juzg. Nac. Civil Sala 20, “Piriz, Carlos H. y otro c/ Consorcio de Propietarios
Azopardo 473/477 esq. Venezuela 101/115 s/ daños y perjuicios derivados de la
Prop. Horizontal”

2a Instancia. Buenos Aires, 4 de diciembre de 2014
La doctora Liliana E. Abreut de Begher dijo:
I. En la sentencia obrante a fs. 805/827 se hizo lugar parcialmente a la demanda
incoada por Carlos Heber Piriz y María Victoria Vázquez de Piriz y se condenó al
Consorcio de Propietarios Azopardo 473/477 esquina Venezuela 101/115 a: 1)
Realizar las obras en las partes del edificio indicadas en los considerandos, cuyo costo
está a cargo de la comunidad consorcial. 2) Efectuar la contratación de las obras y el
control de su calidad y tiempo de ejecución. 3) Asumir la reparación de los daños de la
unidad funcional de los accionantes, cuyo costo total de las obras a realizarse será
compartido en un 50% por la parte actora. Queda también a cargo del consorcio la
contratación de dichos trabajos y su cumplimiento en el plazo estipulado por el
experto. 4) Pagarle a la parte actora en el plazo de 10 días la suma de $8.000, más
intereses en concepto de daño emergente. 5) El actor queda obligado a permitir el
acceso a través de su unidad para la ejecución de las obras, tanto comunes como las
de la propia unidad funcional. Con costas a la demandada vencida. Contra ella,
apelaron la demandada y la parte actora, recursos que fueron concedidos. A fs.
870/873 expresó agravios la parte demandada, mientras que la actora lo hizo a fs.
874/883. Corrido el traslado de ley, las partes contestaron. En consecuencia, las
actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento
definitivo. II. Agravios. En su memorial, la parte demandada sostiene que siempre
existió buena voluntad por parte del consorcio para dar solución a los problemas
debatidos en esta litis, pero que el actor nunca prestó la debida colaboración para dar
inicio a las reparaciones, pese a haber sido intimado numerosas veces por distintos
medios. Agrega que el problema de las filtraciones surgió del deplorable estado de las
canaletas, embudos y desagües pluviales de los techos existentes en el inmueble del
actor. Considera que el mayor porcentaje de responsabilidad le cabe al actor. Dice
también que los deterioros datan inclusive de cuando él era administrador. Critica
también que se haya fijado una suma de $8.000 por daño emergente y la imposición
de costas. A su tiempo, la parte actora afirma que mal puede haber ofrecido el
consorcio realizar las reparaciones si nunca reconoció los daños. Pide que se analicen
seis cartas que se acompañaron con la contestación de demanda y que se valore que

se queja de que se haya rechazado la partida por daño moral y del monto por el que ha prosperado el rubro daño emergente. que los presupuestos deben ser actualizados. entendió la jueza a quo que el estado actual del inmueble del actor y de partes comunes esenciales del edificio se había debido a la conducta errática y negligente de ambas partes. Así. El nexo de causalidad entre los desperfectos que presentaban las canaletas de desagüe de agua pluvial. El desacuerdo versó sobre quién era responsable por ello y sobre la extensión del daño. La magistrada condenó al consorcio a realizar las obras en las partes del edificio (desmontar techo existente y colocar techo metálico con chapas tipo .los testigos tienen un interés económico en el resultado del juicio por ser copropietarios. Pide se tenga en cuenta la cantidad de días que van a durar los trabajos y solicita que no se ponga una suma fija sino lo que resulte efectivamente del alquiler temporario. cubierta metálica de chapas desnuda y con distintos tipos de membrana flexible aplicada a la chapa) y en la falta de limpieza de las canaletas. no es así respecto de las tareas dentro del inmueble. Sin embargo. la juzgadora consideró que la mora en el inicio de las obras y su mayor costo tuvo origen también en la conducta reticente del actor. Daños a reparar en las partes comunes. Concluyó que asistía razón a los accionantes en su pretensión pero no en toda la extensión de su reclamo. las que pueden ser hechas por personal contratado por ella misma una vez terminadas las correspondientes a los techos y partes externas y comunes. el resto de la documental y las declaraciones de los testigos. En otro punto. Entiende. IV. originadas en partes comunes del edificio. mencionó los artículos pertinentes del Reglamento de Copropiedad y analizó la prueba pericial. es decir. Aduce la actora que si bien resulta aceptable que sea el consorcio el que realice las obras en las partes comunes del edificio. trabajo que resultaba imposible de ser realizado por su propietario. los desperfectos de la impermeabilización de techos. Afirma que de la documental puede observarse que el consorcio nunca tuvo un presupuesto ni recaudó dinero para reparar lo dañado. no estuvo controvertida la existencia de filtraciones y humedades en la Unidad Funcional N° 9. La sentenciante de grado señaló que se trataba de un incumplimiento contractual. La decisión. las actas de asamblea. En ese contexto. azoteas y muros exteriores y las filtraciones en la UF 9. mansarda. sostuvo que los daños producidos en el interior de la unidad funcional de los actores debían ser reparados para recuperar la habitabilidad y funcionamiento adecuado de la vivienda. III. El origen de las filtraciones y humedades se encontró en la diferencia de cubiertas del techo (cúpula con aislación hidráulica. además. En el caso. fue explicado en la pericia. En suma. de propiedad de los actores. se responsabilizó al consorcio por los daños provocados por las filtraciones de agua provenientes de los desagües pluviales y la deficiente aislación de los techos y patios.

en Highton–Areán. azotea. La sentenciante condenó al consorcio a hacerse cargo del 50% de los gastos de reparación en la unidad funcional de los actores. Técnica de los recursos ordinarios. III. realizaré algunas reflexiones generales para luego abocarme a aquellos aspectos . En la sentencia se puso a cargo del consorcio la contratación de los trabajos y su cumplimiento en el plazo estipulado. desagües verticales. En ese mismo sentido se ha dicho que el recurso de apelación sólo tiene por objeto la consideración de los agravios causados por el rechazo de lo que fuera motivo de reclamo en la instancia anterior. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. respetando el principio de congruencia. pintura exterior sobre revoque fino. Consideran los actores en su memorial que debió establecerse un procedimiento para la aprobación de las etapas intermedias. incluyendo canaletas. Ed. una de las facetas del principio dispositivo impone que son las partes quienes determinan el thema decidendum. quienes deberían hacerse cargo del otro 50%. define la actuación de los tribunales de apelación entre lo que se denomina “personalidad de la apelación” y las cuestiones que se deriven con posterioridad al dictado de la sentencia de primera instancia. p. V. T. limpieza y reposición de babetas. sin machimbre. de la sentencia en crisis y de los memoriales de ambas partes. es decir. Luego de una detenida lectura de los elementos de la causa. 277 impone este principio a las instancias superiores y. Ahora bien. no corresponde dar tratamiento a la queja. Daños a reparar en la unidad funcional de los actores.Cincalum. En atención a que lo solicitado no ha sido sometido a la decisión de la magistrada preopinante. De esos porcentajes se quejan tanto la parte actora como la demandada. con armazón de madera. 2000. Hammurabi. p. incurriendo en incongruencia el juez que se aparte de esas cuestiones. carece de poderes para decidir sobre temas no sometidos al juez inferior. Éstas determinan el alcance y contenido de la tutela jurídica. limpieza permanente y retiro de escombros). de membrana. que el órgano judicial debe limitar su pronunciamiento tan sólo a las cuestiones que han sido objeto de las peticiones de las partes. 343). por lo que el recurrente no puede introducir ningún punto extraño a lo que dio motivo a la decisión apelada (Colombo–Kiper. Sobre esto no hubo agravio de ninguna de las partes. Anotado y comentado. tapar uniones con 20 cm. Es que no procede introducir mediante la apelación cuestiones novedosas o sorpresivas no alegadas en la instancia de grado –ni introducidas como hecho nuevo– pues ha perecido la oportunidad para invocarlas (Scolarici. p. por tal razón. Es que la alzada constituye un área de revisión que. el final de la obra y la recepción conforme de la unidad reparada. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. pues su función prístina no es la de fallar en primer grado sino la de controlar la decisión de los magistrados de jerarquía inferior (Hitters. LL. 406). El art. 193). picar revoque existente en patio interior.

interpretándose los actos ejecutados y el desenvolvimiento de la comunidad con un temperamento proclive a dotar de mínima estabilidad y seguridad jurídica la gestión de los bienes así organizados (Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 96. El autor mencionado ha destacado con suma agudeza la importancia del sentido valioso a la hora de comprender el objeto del derecho. Armenia 2409/2411 c. independientemente de los motivos que esgrime para proceder de la manera en que lo hizo en cada una de esas cartas. Con ese trasfondo. analizado bajo la óptica de la sana crítica. es que la conducta de Píriz no fue adecuada al deber recíproco de colaboración y solidaridad que debe primar en toda vida consorcial. Quiroga. Girod González. Por supuesto que nadie podría desentenderse del interés económico que ellos tienen en el resultado del juicio. Ahora bien. los cuales estructuran relaciones de extrema importancia y trascendencia. Luis Horacio s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad – Ordinario” y “Consorcio de Propietarios Armenia 2409/11 c. lo cierto es que en la vida de un consorcio. De hecho. conducta humana en interferencia intersubjetiva (objeto cultural egológico). lo que necesariamente debe trasladarse al plano específico de funcionamiento del propio consorcio. Por otra parte. N° 114.831/2008 y 56. Sería tanto como pasar por alto el sentido valioso. ya que sería absurdo escindir cada uno de los hechos que menciona para valorarlos como si fuesen independientes. Algo similar sucede con las quejas vertidas sobre la valoración que la sentenciante realizó sobre los testimonios de los copropietarios. destinadas naturalmente a perdurar en un grado de aceptable armonía y tolerancia. pero ello no obsta a que sus palabras puedan ser interpretadas razonablemente junto a otros elementos de prueba. del 4/11/14). Nos encontramos ante un grupo humano ligado por lazos de diversa índole. de Prop.concretos que merezcan ser tratados en particular. De ese modo. considero que el accionar en conjunto de Píriz debe interpretarse como un todo dotado de sentido. aspecto necesario para comprender una conducta humana (sustrato). ¿qué mejor que los dichos y las . “Cons. Exptes. Claudio Jorge s/Desalojo: Otras causales – Sumarísimo”. interpretado el actuar de Píriz. Lo que se desprende del material probatorio. en donde el sentido de esa “vida humana viviente” –en términos de Cossio– se presenta como esencial a la hora de dilucidar la cuestión de quién debe pagar por los daños en su inmueble.994/2009. advierto que el coactor pretende que se analice cada una de las circunstancias en las que él no permitió el ingreso a su vivienda –con su correspondiente justificativo– por separado. Las conductas de Piriz deben ser analizadas bajo una mirada totalizadora y no desde la opacidad de hechos aislados. tal como lo hizo la magistrada. jamás podría darse crédito a los argumentos que formula en su memorial. en el memorial transcribe pasajes de seis cartas intercambiadas con el consorcio y pide que sean tenidas en cuenta.

Desde otra perspectiva. que pretende que se aumente el porcentaje de responsabilidad. Traer nuevamente a colación que la responsabilidad es exclusiva del Sr. no puede tener asidero en esta alzada. Para descartar cada uno de los argumentos traídos por la parte actora. por los sólidos fundamentos explicados en la sentencia de grado.) e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio. no se debe sino recurrir a los sólidos fundamentos de la jueza de grado que supo advertir e interpretar adecuadamente la problemática de este consorcio. tampoco me parecen convincentes los argumentos de la parte actora. Las actas de asamblea (cuyos pasajes relevantes fueron recabados por la sentenciante) son suficientes para contradecir los argumentos vertidos por el demandado en su primer agravio. dando detalle de los datos jurídicamente relevantes acaecidos por el lapso de años. Recordemos que el experto sostuvo que la única forma de acceder era a través del departamento del Sr. en su Capítulo 2.. Civil sancionado. no puede dejar de señalarse que el Cód. que no son normalmente transitables. con lo contundente que ha sido la pericia en este aspecto. Ello refuerza la tesitura adoptada por la juzgadora al responsabilizar no sólo al consorcio sino también a la parte actora ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Por todo ello y. calefones. Insistió en que lo razonable era que cualquier reparación se hiciera desde la terraza haciendo especial hincapié en el traslado de los materiales. se puede acceder desde cualquier otra terraza mediante tablones. reitero. Píriz.conductas de los propios copropietarios para desentrañar la verdad de ese mundillo tan ajeno a la –muchas veces– quietud de un expediente? La realidad es que el juez vio con claridad prístina los conflictos de base del edificio donde vive el actor y. analizar cada una de las cartas y los dichos de los testigos como si de ellos pudiera extraerse un íter fáctico unívoco y objetivo resulta utópico y no ajustado a lo que la experiencia nos acerca respecto de la vida de los consorcios. que versa sobre las “Facultades y obligaciones de los propietarios”. referido a “Propiedad Horizontal”. También que en un caso de urgencia o necesidad extrema se podía acceder poniendo tablones que hicieran transitables los techos metálicos (y lógicamente inclinados). en el artículo 2046 establece: “El propietario está obligado a: (. como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas. en su Título V. estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación”. considero que debe . insistiendo sobre temas harto tratados en la sentencia de grado.. que no fueron rebatidos. En definitiva. Manifestó además en la audiencia en la que brindó explicaciones que el acceso lógico a las canaletas es desde la terraza del actor y que. menos cuando la sentenciante ha ofrecido numerosos argumentos en el considerando VI. Por último. en caso de emergencia. Píriz. ofreció una solución que a todas luces aparece como equitativa.

Daño moral. 277.000. se condene al consorcio a abonar el alquiler por el tiempo que la unidad se mantenga inhabitable. Agrego ahora que también en el supuesto de los daños en el propio inmueble. 165. En ese marco y haciendo uso de la facultad prevista en el art. resulta de aplicación el art. con lo que mal podrían argüir que se generarían los problemas aducidos en la demanda. Forma en que deberán ser llevadas a cabo las tareas en la unidad funcional de los actores. considero que debe declararse desierto el recurso en este punto.000. IX. como se decidió en la sentencia. VIII. La sentenciante fijó los intereses desde la fecha del hecho. Se aclara la sentencia en el sentido de que la fecha del hecho debe . Daño emergente. VI. y también que éste recomendó que la vivienda estuviera deshabitada durante la ejecución de toda la obra. Por otra parte. Pide el actor que en lugar de una suma fija. Es cierto que el tiempo que demandarán las obras es de 90 días. incluyendo el tiempo de las obras en partes comunes y en el departamento de los actores. Por otra parte. ya que representa la voluntad de todos los comuneros y el interés de estos. propongo al acuerdo elevar el monto a la suma de $16. CPCC. CPCC. En efecto. quienes se harán cargo del otro 50%. el experto ha señalado la conveniencia de que el inmueble se encuentre deshabitado a la hora de realizar las obras y por ello se ha asignado una partida para cubrir el alquiler de otra vivienda. X. La juzgadora entendió que la reticencia que demostraron los actores a fin de impedir la realización de las obras en las partes comunes –génesis de los daños existentes en su vivienda– durante un extenso período de tiempo. Intereses. en cuanto al pedido de que se actualicen los presupuestos –mínimamente mencionado en el memorial de la actora–. el consorcio es el obligado natural para su ejecución. En atención a los fundamentos esgrimidos en la sentencia de grado y a que ellos no han sido rebatidos de acuerdo con lo prescripto en el art. Dice el actor que no resulta claro desde cuándo deben correr los intereses. La sentenciante de grado estableció por la partida la suma de $8. según lo expuesto por el perito. Considero que la solución propiciada por la sentenciante es correcta y por ello debe confirmarse la sentencia de grado. Los actores solicitan que las tareas a llevarse a cabo dentro de su inmueble sean realizadas por personal contratado por ellos mismos una vez terminadas las correspondientes a las partes comunes y no por el consorcio. CPCC. el actor se limita a reiterar los argumentos ensayados en su demanda sin hacerse cargo de lo manifestado en la sentencia.confirmarse la sentencia en cuanto establece que el consorcio debe asumir la reparación del 50% de los daños de la unidad funcional de los accionantes. del que –a no olvidarse– los actores también son parte. en tanto ello no ha sido solicitado en el escrito de demanda. denotaba que no estaban en condiciones de asumir semejante responsabilidad. de acuerdo con lo expresado con anterioridad. La magistrada rechazó la partida por daño moral. 265.

Fecha: 04/12/2014 . Horizontal" Sentencia Nº: Expdte Nº Civ 077215/2009/CA001. Toda vez que la sentencia condena al pago de una suma líquida y a una obligación de hacer. CPCC). Kiper Tribunal: Cámara Nacional Civil . ley 24432. Carlos H. II. Por todo lo expuesto. Las costas de alzada se reparten en un 50% para cada una de las partes. Kiper Autos: "Piriz. Las costas de alzada se reparten en un 50% para cada una de las partes. ley 21839 – to. Pide la demandada que las costas sean repartidas ya que la actora ha sido parcialmente vencida. y otro c/ Consorcio de Propietarios Azopardo 473/477 esq. las que deberán ser soportadas en un 70% por el consorcio y en un 30% por la actora. de ser compartido mi criterio. Abreut de Begher – Sebastián Picasso – Claudio M. propongo al acuerdo que. aclarar la sentencia en cuanto a que la fecha del hecho data del 26/10/05 y modificar las costas de la anterior instancia. se eleve la partida por daño emergente a la suma de $16. deberá estimarse en primera instancia el costo de las reparaciones a cargo del consorcio de conformidad con el procedimiento establecido por el art. a efectos de establecer la base regulatoria. Elevar la partida por daño emergente a la suma de $16. Colofón. Liliana E. las que deberán ser soportadas en un 70% por el consorcio y en un 30% por la actora. el Tribunal RESUELVE: I. Vocal preopinante. XI. Costas. Abreut de Begher – Sebastián Picasso – Claudio M. por lo que propongo que las costas de la anterior instancia sean soportadas en 70% al consorcio y en un 30 a la actora (art. se aclare la sentencia en cuanto a que la fecha del hecho data del 26/10/05 y se modifiquen las costas de la anterior instancia. Venezuela 101/115 s/ daños y perjuicios derivados de la Prop. segunda parte. Los doctores Sebastián Picasso y Claudio M.considerarse el 26/10/05.000. Kiper adhieren al voto esgrimido por la Sra. Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos. 68.000. y 71. fecha más antigua de la que se tiene noticia de los problemas en la unidad funcional 9. XII. Las costas de alzada deben repartirse en un 50% para cada una de las partes.Sala H Liliana E. Asiste razón a la demandada. 23.