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INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.

DELEGACIÓN JALISCO
"MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL"

"ANÁLISIS DEL COSTO PARAMETRIC O Y CALCULO DEL
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIÓN PARA INMUEBLES DE USO
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR"

TESIS
QUEPARA OBTENER ELTÍTULO DE
"MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL"
PRESENTA
HONORATO MARTÍN VILLA ZAMORA
ASESOR
JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE
EstudiosconreconocimientodevalidezoficialporlaSecretaríadeEducaciónPública,conforme
alacuerdoRVOESEPN.2003368defecha17dediciembrede2003

Guadalajara,Jalisco

Junio de 2006

A la memoria demi padre:
Honorato F.Villa Schmill
A mi madre,
María Teresa Zamora de Villa
A mi esposa,
Celina Diaz de Villa

Honorato Martin Villa Zamora

ResumendelaInvestigación(ABSTRACT)
La valuación de bienes inmuebles es una profesión muy dinámica, las
condiciones del mercado están constantemente cambiando, y los participantes del
mercado periódicamente deben reevaluar sus expectativas. La teoría y la práctica
de la valuación continúan en evolución en respuesta a las cambiantes
preocupaciones y comportamientos de los participantes.
Como toda la tecnología, aquella disponible para los valuadores, se expande
todos los días. En una economía tan dinámica como la que se vive hoy en día, es
esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e
incorporarlos a su trabajo. Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se
han desarrollado muy diversas metodologías, dependiendo del bien de que se trate.
El enfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado
es estimado a través de un análisis del mercado de propiedades similares y
comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando técnicas
comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo,
depreciación, así como otros parámetros. Comúnmente estos parámetros deben
analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que
se harán al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les
conoce como factores de homologación.
Las técnicas, los modelos o metodologías ayudan a la gente a tomar
decisiones de manera más eficiente. La motivación de la presente tesis es
desarrollar una metodología para la aplicación del factor de homologación por
superficie de construcción para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que
llevará a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a
conclusiones más confiables y consistentes, que ayudarán a las personas que
requieran está información a tomar mejores decisiones.
Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposición
Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cómo varía en función de
la superficie de construcción de cada modelo estudiado. Se puede observar que al
incrementarse la superficie de construcción del prototipo, el presupuesto del costo
total se incrementa también. Sin embargo el costo por metro cuadrado de
construcción va disminuyendo. Lo que nos muestra que el índice de costo por m2
cuadrado de construcción es muy sensible a los cambios en la superficie de
construcción de los edificios y debe entonces utilizarse con mucho cuidado.
La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo
por la superficie de construcción del edificio, dentro del análisis comparativo de
mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuación.

7.13 Mayor y mejor uso 2.3.1 Relación con los principios de valuación 2.3 Métodos de Ensambles 2.3 Propósito y objeto deun avalúo 2.1 Definición del problema del avalúo 2.4 La historia de lateoría del valor 2.4 El proceso de valuación 2.2 Problemática 2CAPITULO SEGUNDO MARCO TEÓRICO 2.4.6 El enfoque de comparación de ventas 2.2 Análisis preliminar.4 Tipos de ajustes 2.7 Estimados de costos deconstrucción 2.4.4.2 Valor 2.2 Distintos tipos deValores 2.1 El principio de anticipación 2. selección y recopilación de datos 2.3.5.1 El concepto de la tierra 2.7 Informe sobre el valor definido 2.1.índice 1CAPITUL0 PRIMERO ANTECEDENTES 1.6 Reconciliación final de los indicadores devalor 2.1 Estimación de los costos dereproducción y Reposición 2.3 Procedimiento 2.3.3.3.8 Regresión 3CAPITULO TERCERO ESTUDIO TÉCNICO 3.5.7.3 Los cimientos del avalúo 2.3.3 Factores de valor 2.6.4 Competencia 2.3.3.4.4.9 Productividad excedente 2.4 Estimación del valor del terreno 2.3.11 Factores externos 2.1 Introducción 1.6.3.6 Costo de oportunidad 2.1 Diferencias entreprecio.2.2.6.3 Análisis sobre el mayor y mejor uso del terreno 2.2.5.2 Avalúo 2.2 Aplicación y limitaciones 2.5 Principio de substitución 2.6.1 Análisis de costo de prototipos de vivienda 11 11 12 14 14 15 17 18 19 19 19 21 23 26 27 27 27 28 28 29 29 30 30 31 31 31 34 35 36 39 40 40 41 44 45 45 46 47 49 51 52 53 54 62 64 64 65 72 74 78 79 7 .5 Aplicación de los tres enfoques devaluación 2.2 Métodos de estimación de costos de construcción 2.5 El enfoque decostos (Valor físico o valor dereposición) 2.8 Principio de Contribución 2. costo y valor 2.2.1 Relación con losprincipios del avalúo 2.3 Oferta y demanda 2.10 Principio de Conformidad 2.3.3.4.3.12 Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles 2.2 El principio de cambio 2.7.1 Losbienes inmuebles y su avalúo 2.2 Aplicabilidad y limitaciones 2.7 Principio de Equilibrio 2.1.1.4.3 Procedimiento 2.

259) 4.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 .5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" 3.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" 4CAPITULOCUARTOANÁLISISDERESULTADOS 4.2.2.9 Resumen de los resultados 3.165) 4.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP" 3.2.75) 4.2.2.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863) 4.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" 3.1 Ecuacionesdelvalordereposición 4.1.2.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625) 4.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED" 3.1.1.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP" 3.1.6 Prototipo de vivienda de lujo "LIO" 3.1.6 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" 3.1.259) 4.1.2.1.1.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (84-150) 4.2.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" 3.2.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863) 4.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" 3.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM" 3.2 Repercusión de terreno 3.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 .1.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976) CONCLUSIONES GENERALES GLOSARIO DETÉRMINOS ANEXOS BIBLIOGRAFÍA 80 83 84 85 86 87 88 89 90 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 99 99 100 102 103 104 105 106 107 107 109 110 111 112 113 114 115 117 118 160 8 .1.2.1.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976) 4.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" 3.1.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625) 4.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM" 3.1.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (75 .8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" 3.2.2.2.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED" 3.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 .4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419) 4.3.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 .2.1.75) 4.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419) 4.1.2 Resultados factores de homologación por superficie de construcción 4.2.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" 3.

así como otros parámetros. En el área inmobiliaria. Como toda la tecnología.. A estos ajustes se les conoce como factores de homologación. y los participantes del mercado periódicamente deben reevaluar sus expectativas. los compradores ajustan el precio que están dispuestos a pagar por un inmueble estimando los costos para llevar un inmueble existente a las condiciones físicas y de funcionalidad que desean. depreciación. se expande todos los días. Dentro de estas metodologías o enfoques se encuentran el llamado Enfoque Comparativo de Mercado y el Enfoque de Costos. S. Inclusive. a través del surgimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal. Utilizando técnicas comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado.C. Con el objeto de poder determinar el valor de un bien. el enfoque de costos refleja el comportamiento del mercado reconociendo que los participantes del mercado relacionan el valor con el costo. y especialmente en los últimos dos años. a través del surgimiento de diferentes opciones para el estudio de la Valuación. como Maestrías. aquella disponible para los valuadores. Cuando es aplicable. En una economía tan dinámica como la que se vive hoy en día. La teoría y la práctica de la valuación continúan en evolución en respuesta a las cambiantes preocupaciones y comportamientos de los participantes. dependiendo del bien de que se trate. se cuenta con metodologías. es esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e incorporarlos a su trabajo. Los compradores tienden a juzgar el valor de una propiedad considerando el costo de construir un inmueble semejante con condiciones físicas óptimas. Especialidades y Diplomados. a través de los que podemos determinar parámetros con los se pueda llegar a una conclusión de valor. se han desarrollado muy diversas metodologías. Las condiciones de trabajo para los valuadores han cambiado recientemente por el impacto de nuevas legislaciones y regulaciones. Esta situación ha tenido un fuerte impulso en los últimos veinte años en México. las condiciones del mercado están constantemente cambiando. costo. Comúnmente estos parámetros deben analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que se harán al precio de venta de las propiedades comparables.N. Elenfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado es estimado a través de un análisis del mercado de propiedades similares y comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. que ha emitido reglas de carácter general para la elaboración de los avalúos de inmuebles para crédito garantizado a la vivienda.INTRODUCCIÓN La valuación de bienes inmuebles es una profesión muy dinámica. 9 . con las cuales se analiza un bien desde distintos enfoques.

. edad. El "Avalúo". Esto quiere decir que se considerará el efecto de la diferencia de las superficies del objeto de valuación y el objeto comparable. Las técnicas. estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo. sintetizar y obtener conclusiones en proyectos de cualquier envergadura.N.N. para aplicarlos en el Enfoque Comparativo de Mercado. La necesidad de la valuación inmobiliaria se encuentra motivada principalmente por el trabajo que llevan a cabo los Peritos Valuadores al analizar. para los parámetros mencionados anteriormente. excepto para el que se refiere al coeficiente de utilización del suelo.C. S. es considerado un cimiento lógico y en ocasiones indispensable en el proceso de toma de decisiones importantes relacionadas con los bienes raíces. Se estudiaran diferentes modelos: vivienda tipo económica. Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposición Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar. y entonces cada valuador calcula estos coeficientes de acuerdo a su experiencia. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la Valuación. en el valor unitario de mercado y en el costo paramétrico de reposición. se estudiara el comportamiento del valor de los inmuebles. terreno y construcción. que llevará a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a conclusiones más confiables y consistentes. entendido como el obtener una estimación independiente y profesional del valor comercial de una propiedad. De la información anterior se pretende desarrollar un algoritmo lógico que produzca factores numéricos a partir de un modelo binómico que se aplique entre inmuebles comparables con distinta superficie de construcción. que ayudarán a las personas que requieran está información a tomar mejores decisiones. y cómo varía en función de la superficie de construcción de cada modelo estudiado. los modelos o metodologías ayudan a la gente a tomar decisiones de manera más eficiente. En otras palabras la valuación inmobiliaria es un punto medular en la toma de decisiones que tienen que ver con bienes raíces. zona. Diario Oficial. De acuerdo con el Enfoque de Costos. La motivación de la presente tesis es desarrollar una metodología para la aplicación del factor de homologación por superficie de construcción para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar. Sociedad Hipotecaria Federal.C. Las personas en toda sociedad deben tomar decisiones.1 los parámetros que se deben analizar en el Enfoque Comparativo de Mercado son: ubicación. tipo de inmueble. Podemos decir que en general no existe un procedimiento propuesto por medio del cual se calculen los factores de homologación. S. tipo medio y tipo residencial. superficie. Lunes 27 de septiembre de 2004 10 .BIBLIOTECA De acuerdo con las reglas emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal. en función de la variación de la superficie de construcción.

el cambio en la superficie de construcción. el enfoque de comparación de ventas frecuentemente aporta una indicación aceptable del valor del mercado. En general podemos decir que un procedimiento generalmente usado para determinar la obsolescencia funcional de un edificio. Cuando se cuenta con suficientes datos. Puesto que el enfoque de costos se inicia con el costo para construir una propiedad sustituía de óptima utilidad física y funcional. podemos encontrar los ajustes aplicables por este motivo. La mayoría de casas unifamiliares son sujetas a la comparación de ventas directas porque muchas propiedades similares se compran y venden en el mismo mercado. el costo para remediar la deficiencia puede usarse como base para este ajuste. el enfoque de comparación de ventas 11 . los valores relativos de estas características en algunas ocasiones pueden identificarse en forma más precisa a través del enfoque de costos que mediante la comparación de ventas. por ejemplo. que generalmente no se adquieren por sus características generadoras de ingresos. Siguiendo con esta línea de pensamiento. ello puede ayudar al valuador a determinar los ajustes precisos que debe realizar por las diferencias físicas en las propiedades comparables en venta. este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor. como para determinar los ajustes aplicables en el enfoque comparativo de mercado. Típicamente. El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen patrones de valor o tendencias del mercado. Si. Cuando las características físicas de propiedades comparables difieren significativamente.1 CAPITULO PRIMERO ANTECEDENTES 1. Para tipos de inmuebles que se venden y compran con regularidad. Por lo regular. aplicables en el enfoque comparativo de mercado. se calcula a través del costo de remediar el motivo de la obsolescencia. Es en este sentido que el enfoque de costos da al valuador. el enfoque de comparación de ventas tiene una aplicabilidad muy amplia y puede resultar el más convincente cuando se cuenta con suficientes datos a la mano. los datos necesarios tanto para estimar la depreciación. y muchos compradores potenciales deciden no rentar o construir. al analizar el comportamiento del enfoque de costos al ir cambiando progresivamente la superficie de construcción de los edificios. aporta la indicación primaria del valor del mercado en avalúos de propiedades como casas.1 Introducción En este primer capitulo se mostrará un panorama general de la problemática en la metodología de valuación para la aplicación de los factores de homologación. Generalmente. La metodología del avalúo continúa evolucionando y los profesionales que aplican el enfoque de costos deben adaptarlo a las necesidades del problema del avalúo y a los convencionalismos prevalecientes en la práctica contemporánea. un valuador tiene que hacer un ajuste por elevadores inadecuados en una propiedad comparable.

y hacer los ajuste necesarios en el proceso de comparación. respaldando las indicaciones de valor derivadas de alguno de los otros enfoques. resulta que el parámetro es muy sensible a las diferencias en el tamaño de las construcciones. aun cuando su confiabilidad sea limitada. De tal manera que resulta que es de suma importancia. Al reducir los precios de venta a valores unitarios por metro cuadrado de construcción.también aporta la mejor indicación de valor en pequeñas propiedades comerciales e industriales ocupadas por sus propietarios. 12 . antes de presentar una oferta de compra o de realizar una transacción. S. Dice Alejandro Cárdenas3 que "existen pocos trabajos serios que orienten al valuador a partir de criteriors objetivos y consistentessobre la forma de proceder en Sociedad Hipotecaria Federal. El precio de venta refleja muchos y diversos factores que afectan el valor de la propiedad en mayor o menor grado. Diario Oficial. básicamente debido a las economías de escala. determina que uno de los factores comparables es la superficie del inmueble. se considera un elemento de comparación. Se emplean técnicas cualitativas y cuantitativas para determinar el significado relativo de estos factores. p l 0 7 . Los valuadores utilizan aplicaciones matemáticas para obtener ajustes cuantitativos. los valuadores investigan las relaciones cuantitativas mediante una comparación directa de datos del mercado y un análisis de sus tendencias. el enfoque de comparación de ventas puede proporcionar una escala probable de valor. en las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. 1. Lunes 27 de septiembre de 2004.2 Problemática Las unidades de comparación se utilizan para facilitar la comparación de la propiedad valuada con inmuebles comparables. Aunque las disimilitudes en los factores que afectan el valor de la propiedad no siempre pueden identificarse y cuantificarse correctamente. Los ajustes que se hagan. Además dentro de la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal2. Sociedad Nacional de Crédito. considerar las diferencias en tamaño de las construcciones comparables con respecto del sujeto.N. Cada una de las diferencias importantes que existan entre las propiedades comparables y la propiedad valuada. que pudiera afectar su valor. reflejan el pensamiento y la opinión de un comprador típico.C. para que sean consideradas las economías de escala. Para cada elemento que se considere relevante se calcula un ajuste y los precios de las propiedades o precios unitarios de los factores comparables se ajustan para reflejar el valor de estas diferencias. Perito Valuador con más de 30 años de experiencia en el ramo. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la Valuación. dentro del enfoque comparativo de mercado. El enfoque de comparación de ventas constituye una parte significativa y esencial del proceso de valuación.. Cuando no existen suficientes datos para apoyar un ajuste cuantitativo.

"Cómo elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad". Este mismo procedimiento se realizará para los distintos prototipos que se analizarán. analiza el prototipo de vivienda unifamiliar categoría común "COM" para una superficie de construcción de 100 m2. 2005. para este lote se supusieron valores de $1.A. y entonces analizamos como es el comportamiento de este valor físico por m2 de construcción del prototipo. En el presente trabajo se analizará el costo de este prototipo en. 4 El Manual de procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal nos recomienda utilizar factores de homologación.una homologación". Cárdenas Castañeda. S. 5 Una vez calculados los presupuestos de estas viviendas. vivienda de tipo económica.800 por metro cuadrado. vivienda de tipo popular. vivienda de categoría plus y vivienda de tipo premier. vivienda tipo medio. en incrementos de 1 m2.el rango de 75 m2 a 165 m2.400. $1. y entonces obtenemos lo que denominamos valor físico del inmueble. 2005 13 . con el propósito de evidenciar lo sensible que es este parámetro al cambio en la superficie de construcción. pero no dice como hacerlo. De la información anterior se pretende desarrollar un algoritmo lógico que produzca factores numéricos que califique las diferencias entre inmuebles comparables con distinta superficie de construcción.V. el manual de costos de edificación de BIMSA. Innovación editorial Lagares de México. se analizará el comportamiento del costo unitario por metro cuadrado de construcción. Actualmente no existe una metodología propuesta para poder llevar a cabo los ajustes correspondientes derivado de la diferencia en la superficie de construcción entre un inmueble comparable y el sujeto que se estudia. p l 4 . Por ejemplo. Posteriormente retomando los presupuestos de cada tipo de vivienda se añadirá a cada uno el valor correspondiente al terreno sobre el que pudiera asentarse el edificio. 5 Siguiendo la clasificación del Manual de Costos de Edificación de BIMSA. vivienda de lujo.000. vivienda de tipo semilujo. $1. esto nos dará como resultado lo que denominamos como Valor físico y se estudiará su comportamiento. ni con fundamento a que criterio. Para este prototipo se decidió que el lote de terreno adecuado para su análisis es un lote de 120 m2. también considerando un rango de valores. es decir. de C.600 y $1. El propósito del presente trabajo es analizar el costo paramétrico de los edificios destinados a la vivienda unifamiliar en rangos de superficie de construcción que se establecerán para las distintas calidades típicas que podemos encontrar. Alejandro. vivienda de tipo categoría lujo. Posteriormente se añade la contribución del terreno a los costos estudiados del prototipo. Lo mismo sucede con las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal.200. $1.

g. Los Peritos Valuadores conjuntan una serie de hechos. estadísticas. edificios. mientras estuvieren unidas a la tierra). y otra información acerca de propiedades específicas.1 Los bienes inmuebles y su avalúo Los bienes inmuebles son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras adheridas a ella de forma permanente. 6 Son bienes inmuebles por su naturaleza. es un estudio de la propiedad que aporta información crítica para los usuarios del mismo.g. Dearborn. de modo que no pueda ser separado sin deterioro de él o del objeto a él adherido (v.2 CAPITULO SEGUNDO MARCO TEÓRICO Un avalúo más allá de ser un documento en el cual se estima un valor de mercado de un inmueble. analizan esta información. El objetivo de este capítulo es presentar la teoría básica de valuación y de ingeniería de costos. ya por sí mismos o por efecto de una fuerza exterior sin que se alteren en su sustancia y en su forma.g. Se describirá el proceso de valuación y los índices que se analizan para llegar a la conclusión de valor de un inmueble. las estructuras. mejoras al lugar. ya que el avalúo permite conocer el bien a comerciar. 2. se pueden encontrar elementos que permiten tomar una mejor decisión al momento de comprar. Cada avalúo representa un reto al valuador para que ponga en práctica sus habilidades analíticas. vendedores e instituciones financieras públicas y privadas) es necesario contar con buena información sobre el inmueble objeto de la operación. etc. Más allá de ser un documento en el cual se estima un valor de mercado del inmueble. así como todo lo incorporado durante la construcción 6 Ventólo. es un estudio de la propiedad que aporta información crítica para los usuarios del mismo. La definición legal de bienes raíces incluye la tierra y todas las cosas que forman parte natural de la misma (v.. Fundamentals of real estate appraisal. por ejemplo. así como todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija. Para los usuarios del avalúo (compradores.. La riqueza de un avalúo inmobiliario está dada por la veracidad de la información que contiene.). y desarrollan opiniones de valor. todo lo que se ha integrado en forma permanente a las construcciones (v.). y se comunique de manera efectiva con los usuarios del avalúo. las plantas y árboles. Williams L. Los bienes raíces son inmóviles y tangibles. Al analizar un avalúo. ejerza juicios sustentados. Se estudiará que son los bienes raíces y cuales son los factores que afectan su valor. instalaciones hidrosanitarias y eléctricas. Los bienes inmuebles son el suelo en su sentido físico y todo lo que se encuentre adherido a la misma. su condición física y su entorno geográfico y económico. p20 14 . aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro. 8 thed. etc. En general. vender o rentar un inmueble.

7 Código Civil del Estado de Jalisco 2004 El derecho real es el poder jurídico que tiene su titular sobre un bien 9 Appraising residencial properties 3rd ed Appraisal Institute 1999 Cárdenas Castañeda. Una parcela de tierra es una porción de la superficie del planeta en su estado natural.(v. 10 2.1. mientras que las mejoras contribuyen al valor. se considera como parte del bien inmueble.1 Fuerzas legales Los bienes inmuebles son una entidad con derechos inherentes que pueden restringirse legalmente para bien de la sociedad. junto con la mano de obra. la tierra se considera como uno de los cuatro agentes de la producción. El valor de la tierra puede cambiar como resultado de las condiciones externas y las fuerzas del mercado. La legislación se enfoca en los derechos y las obligaciones asociadas con los diversos intereses que se relacionan con los bienes inmuebles. la sociología y la geografía. reconociendo todas las fuerzas que influyen. 2. fuerzas sociales. S A de CV 2005 p55 15 . Los aspectos legales más relevantes para los valuadores incluyen restricciones sobre el uso del suelo y los derechos de servidumbre 11 .9 Los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial está sujeto a un enorme dinamismo. 7 La tarea que realiza un Perito Valuador es estudiar el valor tangible de los bienes inmuebles y los derechos reales correspondientes 8 . como son fuerzas legales.1. fuerzas económicas y fuerzas geográficas.1 Elconcepto delatierra La tierra constituye el cimiento de las actividades sociales y económicas de los pueblos y representa tanto una comodidad como una fuente de riqueza. la economía. por ejemplo. 4 El ser humano es titular patrimonial en los aspectos económico. gabinetes y elevadores). En la economía. el capital y la gestión empresarial. un valor que está condicionado por gran diversidad de factores. La tierra es vista como la base en la que las mejoras se pueden construir. Alejandro Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de contabilidad Innovación editorial Lagares de Mexico. incluyendo el derecho.1. Se dice que la tierra tiene valor. reviste importancia para muchas disciplinas. El patrimonio económico se forma por los derechos y obligaciones valorables en dinero y que constituyen una universalidad.g. moral y social. Puesto que la tierra es esencial para la vida y la sociedad.

se cambia por una determinada cantidad de dinero. desean preservar la belleza escénica de la tierra y sus importantes funciones ecológicas. crear reglamentos municipales sobre zonificación.1. la población.12 Observando los fenómenos del intercambio se puede ver que en el mercado cada cosa se cambia por una determinada cantidad de otra cosa. quinta edición 1982.en las condiciones del cambio desarrollado . México. Isaac Illich Rubin. mayor será la presión para que ésta sea utilizada más intensamente.1. no existe una solución claramente definida a este conflicto. Por lo mismo. la tecnología y la cultura. Consideran que los intereses de la sociedad quedan mejor servidos mediante una tenencia privada y sin restricciones. se protege a la tierra para el bien de la sociedad. la sociedad puede imponer restricciones sobre construcciones. o . Como bien comercial. en términos económicos. Puesto que la tierra no sólo es un recurso sino también un artículo de comercio. los valuadores deben estar bien familiarizados con el conjunto de leyes que los afectan. Los dos puntos de vista cuentan con fundamento legal. Otros ven la tierra principalmente como un bien comercial.3 Fuerzas sociales El uso de la tierra también se ve afectado por tendencias en la economía. Como recurso. Una de las preocupaciones centrales de la economía ha sido siempre qué es lo que determina el precio. se reglamenta su tenencia. Por lo mismo.1. uso y disposición para impedir una violación de los derechos individuales. El beneficiado con una servidumbre debe ser siempre persona distinta del dueño del bien sirviente. Siglo XXI Editores.Puesto que el avalúo de bienes inmuebles requiere una valoración de los derechos inmobiliarios. 2. en el interés público. por consideración a otro bien al cual se comunica así mayor utilidad. 2. puede medirse en dinero o en valor de intercambio.F. para el de cualquiera que sea dueño de él. D. p. 9 16 . Todas las leyes y funciones del gobierno tienen como fin servir al público. Quienes consideran que la tierra es un recurso que debe ser compartido por todos. Ensayo sobre la teoría Marxista del Valor. planificación La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble para beneficio directo de una persona determinada o.2 Fuerzas económicas Los bienes inmuebles también constituyen una fuente de riqueza que. Las teorías económicas y dentro de ellas la teoría del valor representan una parte importante de la filosofía en que se fundamenta la valuación. entre mayor sea la demanda de tierra. El concepto económico de la tierra como fuente de riqueza y como objeto de valor es central a la teoría del avalúo. Frecuentemente surgen conflictos entre grupos que sostienen puntos de vista antagónicos sobre el uso apropiado de la tierra. La cantidad de tierra disponible es fija.1.

así como qué tipo de actividades pueden permitirse después de la urbanización.1. La utilidad de la tierra y la forma en que mejor puede disponerse de ella se ven afectadas significativamente por sus características físicas.urbanística y nuevos fraccionamientos y establecer otras medidas para el control de la tierra.13 Valuar es el acto o proceso de estimar un valor.1.4 Fuerzas geográficas El estudio de la tierra requiere consideración de sus diversas características físicas y cómo estas características se combinan en un área específica. Cada parcela de terreno es única y su ubicación es un atributo muy importante. las instalaciones. 2. Para el valuador. 2.2 Avalúo De acuerdo con la definición dada por la Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) un avalúo es una estimación de valor. los servicios públicos y el movimiento de bienes y personas son igualmente importantes. define el avalúo como el dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre el valor de los inmuebles y que este certificado por la Unidad de Valuación en cuyo Padrón se encuentre inscrito el perito valuador correspondiente. el comercio. la topografía y la distribución de los recursos naturales pueden influir en su aprovechamiento. ubicación y otras consideraciones afines.1. El clima. la composición del suelo. sección "Definiciones". Institución de Banca de Desarrollo. La tierra puede aprovecharse para muchos fines. publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 30 de Junio del año 2003. las consideraciones de carácter geográfico resultan especialmente significativas. la habitación y la recreación. el agua y la vegetación. The Appraisal Foundation. los valuadores deben estar familiarizados con los ordenamientos y restricciones que rigen el uso de la tierra y comprender cómo tales ordenamientos afectan una propiedad determinada. Sin embargo.2005 14 IDEM 17 . Es obvia la importancia de las características geográficas tales como la topografía.14 En las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de crédito garantizado a la vivienda. incluyendo la agricultura. la distribución de la población. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. la industria. emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal. Por tal motivo. Estos controles determinan qué puede urbanizarse y dónde puede llevarse a cabo. Sociedad Nacional de Crédito.

Esta base no puede adaptarse al uso que vaya a dársele al avalúo. dación en pago.1.3 Propósito y objeto de un avalúo El propósito de un avalúo. no se modifica. Cuando un avalúo requiere la estimación de un valor. debe definirse desde un principio el tipo de valor que se busca. la aplicación de las técnicas analíticas pertinentes. Comisión Nacional Bancaria. el uso que se le dará al reporte del avalúo. el valuador debe tomar en cuenta las necesidades de los usuarios y además de congruente con las normas usuales de la práctica profesional. lo que constituye la base de la valoración final. enfoque de capitalización de rentas y enfoque comparativo de mercado. o bien. El enfoque u objeto del avalúo es el tipo de valor que será concluido. 18 . pero la valoración en sí. Dado que la conclusión de valor que se determine en un avalúo se usará para una toma de decisiones por parte de los usuarios del mismo. reestructuración de crédito. 1462. El valor definido puede ser el valor de mercado. valor de rescate y valor de desecho. el valuador requiere hacer una investigación de mercado. Es la razón por la cual el usuario requiere conocer el valor de su propiedad. disposiciones de carácter general para la prestación del servicio de avalúos. el valor gravable. 14 de febrero de 2000. es el fin para el cual se solicitó el servicio de avalúo. el valor en uso. 2. el valuador proporciona al cliente una estimación del valor de una propiedad real que refleje todos los factores pertinentes del mercado. o cualquier otro tipo de valor. el valor de una propiedad como negocio. el valor asegurable. Es decir. la recolección de datos pertinentes. experiencia y juicio profesional para obtener una solución apropiada a un problema de avalúo. El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito para el cual se requiere el avalúo. y la aplicación de conocimientos. Para llevar a cabo el avalúo. valor de liquidación. Las conclusiones se derivan de un análisis apropiado de los datos. al definir el problema del avalúo. realizado de acuerdo con las normas de práctica profesional. 15 La estructura de un avalúo puede adaptarse al uso que vaya darse a la valoración. Esto es aplicando los enfoques de valuación denominados como enfoque directo o de costos. adjudicación. Este tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar y de la especialidad valuatoria. el valor de inversión.Los valuadores estudian un problema de valuación y en general emiten una opinión o conclusión relacionada con el valor de determinado bien inmueble. y esta razón determina el enfoque que se le dará al avalúo. Circular No. Es el objetivo del avalúo. entre otros: Otorgamiento de crédito.

su potencial para la generación de ingresos. tales como dinero. Cualquier artículo atractivo y escaso. Se definen mercados específicos de bienes raíces con base en el tipo de propiedad. es decir. El termino precio generalmente se aplica a una venta o transacción e implica un intercambio.2. 2. del número de compradores y vendedores disponibles o de acuerdo con algún otro arreglo. en su visión más simplista. costo y valor. Los valuadores utilizan el término costo en relación con la producción.2.2 Distintos tipos de Valores 2. El costo puede ser un hecho consumado o una estimación anticipada. El valor de mercado refleja su poder adquisitivo en un mercado libre. características propias para el arrendamiento u otros atributos reconocidos por quienes participan en el intercambio de propiedad real. El valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo. características propias para la inversión. según las circunstancias. En la teoría del valor trabajo. Por lo regular. El atractivo también depende de su utilidad potencial. El valor natural es el valor que prevalecería si las fuerzas de un mercado competitivo operaran sin fricciones. Se suele distinguir entre valor de mercado y valor justo o valor natural. Un mercado es un conjunto de convenios que unen a compradores y vendedores a través del mecanismo del precio.2. costo y valor Los valuadores distinguen de manera cuidadosa entre los términos precio. estas circunstancias reflejan las condiciones dentro de uno o varios mercados. siendo el valor natural el precio justo.2. de acuerdo con las circunstancias de la operación. no con el intercambio. o precio.1 Diferencias entre precio.2 Valor 2. El valor de mercado también se denomina precio de intercambio del bien. que se pagará por el bien. Un mercado puede definirse en términos de geografía. Un mercado de bienes raíces es la interacción de individuos que intercambian derechos sobre propiedad real por otros bienes.2. podrá intercambiarse por un bien de igual o mayor valor. El término suele reflejar la cuantía en dinero. como por ejemplo un diamante. Los costos pueden identificarse dentro de la fase que les corresponde en el proyecto. el precio representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que determinado vendedor esta dispuesto a aceptar como pago. el valor de un 19 . tendrá una mayor tasa de intercambio. Una vez fijado. un precio es un hecho consumado.1 Valor.en Economía La equivalencia de un bien o servicio en términos de otros bienes y servicios. su ubicación. de productos o características de productos.

2002. se percibe como la anticipación de beneficios a obtener en el futuro. "Un edificio no posee más sustancia que el flujo de ingresos que le produce al propietario. 2005. En todos los países pertenecientes a la Unión Europea se ha establecido un impuesto sobre el valor añadido. descontando el coste de las materias primas. Bajo este concepto. Al estimar el valor de uso.V. de C. Ello después de que esta sea exhibida en un mercado competitivo bajo todas las condiciones que impone una venta justa.• J B L J G T E C A producto viene dado por la cantidad de trabajo que se necesita para producirlo. El valor. Segunda reimpresión. 2. Uno de estos tipos es el valor de uso. Microsoft Corporation. en un momento determinado. actuando ambos. el comprador y el vendedor con prudencia. representa el valor monetario de una propiedad. el valuador se enfoca en el valor que los bienes inmuebles aportan a la empresa de la que forman parte.2. 18 La Sociedad Hipotecaria Federal define el Valor comparativo de mercado como el valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalúo. Es un concepto basado en la productividad de un bien económico. puesto que el valor cambia a través del tiempo. en una fecha específica. S. 20 . El valor se define como el precio más probable. en que deban venderse los derechos de una propiedad determinada. ya sea de contado o en términos equivalentes al contado o bajo otras condiciones claramente definidas. México D.F. Inversión en Bienes Raíces..2.2 Valor de Mercado El valor puede tener muchos significados en los avalúos de bienes inmuebles. que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realización del avalúo. El valor de uso es el valor que tiene una propiedad determinada para un fin determinado. Editorial Limusa. que los valuadores recurran a otros tipos de valores además del valor de mercado. bienes o servicios para compradores y vendedores. 1 18 Appraisal Institute. 1997. el avalúo refleja el valor en un momento dado.2. el embalaje y la gestión. el valor en el mercado. El término valor añadido se refiere al valor creado a lo largo del proceso de fabricación o producción de un producto. de manera informada. p. y velando cada uno por sus propios intereses. asumiendo que ninguna de las partes se encuentra bajo presión.A.. Achour Dominique Dr. 16 2.. Comúnmente. el valor de una propiedad es tan solo el valor presente del flujo futuro de efectivo que genera" 17 .3 Valor de uso En la práctica actual de bienes inmuebles se requiere frecuentemente. La definición depende de su contexto y aplicación. sin tomar en cuenta su mayor o mejor uso o la cantidad la cantidad de dinero que 16 "Valor. El avalúo de Bienes Raíces.2." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD].

pudiera obtenerse de su venta.

2.2.2.4 Valor asegurable
El valor asegurable se basa en el costo de reposición y/o de producción de
bienes físicos sujetos a pérdida a consecuencia de materialización de riesgos. El
valor asegurable es aquella porción del valor de un bien o conjunto de bienes cuya
pérdida se encuentre reconocida y protegida bajo una póliza de seguros.

2.2.2.5 Valor catastral
El valor catastral es el que se utiliza para el cálculo del pago de impuestos.
La Ley de Catastro del Estado de Jalisco lo define como el valor que se determine
mediante procedimientos técnicos, siendo en todo momento lo más apegado al valor
real, de acuerdo con las Tablas de Valores aprobadas por el consejo técnico
catastral. Las tablas de valores son el conjunto de elementos y valores unitarios
aprobados según el procedimiento de esta Ley y contenidos en los planos de las
zonas respecto al valor del terreno, así como la relación con las clasificaciones de
construcción y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la
valuación de los predios.

2.2.3 Factores de valor
El valor es extrínseco al producto, bien o servicio al que se suscribe.
Típicamente, son cuatro los factores económicos interdependientes que crean valor:
utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar
presentes para que una propiedad tenga valor.

2.2.3.1 Utilidad
Utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia, necesidad
o deseo humano. Todos los bienes inmuebles deben tener una utilidad para sus
usuarios o propietarios. Que tanto influye la utilidad de la propiedad sobre el valor,
depende de las características de la misma propiedad. Factores tales como tamaño,
diseño, ubicación y otros elementos que sean de utilidad, pueden ejercer una
influencia significativa sobre el valor de una propiedad. Una propiedad sólo podrá
alcanzar su valor más alto si puede legalmente realizar su función más útil.
Reglamentaciones ambientales, de urbanización y otras limitaciones sobre los
derechos de tenencia podrían mejorar o restar utilidad y, por ende, valor a una
propiedad.

21

2.2.3.2 Escasez
Escasez se define como la relación entre la oferta actual o anticipada de
determinado bien, en relación con la demanda que exista para el mismo. En
términos generales, si la demanda es constante, la escasez del bien lo hace más
valioso.
Por ejemplo, la tierra todavía es abundante. Sin embargo, tierra útil y
deseable
relativamente escasa y, por lo mismo, tiene mayor valor. Ningún objeto, incluyendo
la propiedad real, puede tener valor a menos que la escasez se combine con la
utilidad.

es

2.2.3.3 Deseo
El deseo se define como la esperanza de un comprador, de que un bien
satisfaga sus necesidades (por ejemplo: albergue, vestido, alimentación). Al igual
que con los factores utilidad y escasez, el deseo solo se materializa con poder
adquisitivo o poder de compra.

2.2.3.4 Poder real de compra
El poder real de compra es la habilidad de una persona o de un grupo para
participar en un mercado; es decir, poder adquirir bienes y servicios mediante el
pago de contado o su equivalente.

2.2.3.5 Oferta y demanda
La compleja interacción de los cuatro factores que crean valor se refleja en el
principio económico básico de oferta y demanda. La utilidad de un bien, su escasez
o abundancia, la intensidad del deseo humano de adquirirla y el poder real para
comprarla afectan la oferta y demanda del bien en cualquier situación.
En forma similar, la oferta de un bien se ve influenciada por su utilidad y
restringida por su escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por cuan
deseable es. La tierra es un bien limitado y un terreno ubicado en un área apropiada
para un fin específico se vuelve más escaso entre mayor sea la necesidad percibida.
Un poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta. Si se amplía el poder
adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente fijo y esto, a su vez, induce
al mercado a incrementar la oferta.

22

2.2.4 Lahistoria delateoría delvalor
El nacimiento de la economía como cuerpo teórico de estudio, independiente
de la política y la filosofía, puede fecharse en el año 1776, cuando Adam Smith
publicó su Investigación sobre la naturaleza y causas de la riqueza de las naciones.
Por supuesto, la economía existía antes de que Smith escribiese su libro: los griegos
hicieron importantes aportaciones, al igual que los escolásticos de la edad media.
Desde el siglo XV hasta el siglo XVIII se escribieron numerosos ensayos que
desarrollaron los principios del nacionalismo económico como la escuela de
pensamiento denominada mercantilismo; durante parte del siglo XVIII los fisiócratas
franceses formularon un modelo económico bastante refinado y teórico; otros
pensadores del siglo XVIII podrían competir con Smith por el título de fundador de
la ciencia económica. No obstante, Adam Smith fue el que escribió el tratado más
completo sobre economía que dio lugar a lo que más tarde se llamó (a pesar de que
Smith era escocés) la Escuela de Economía Política Inglesa."

2.2.4.1 La obra de Adam Smith
La Riqueza de las naciones (nombre abreviado por el que es conocida esta
obra), como dice el mismo título, es sobre todo un libro sobre el progreso
económico y las políticas que pueden fomentar o frenar este desarrollo. Desde el
punto de vista pragmático, es un alegato contra las políticas proteccionistas de los
mercantilistas, y una defensa del libre cambio. Al criticar las denominadas falsas
doctrinas de la economía política, Smith tuvo que analizar el funcionamiento del
sistema de libre empresa. En una economía de libre mercado con mercados
competitivos, cada individuo, de los muchos que participan en el mercado, tiene una
influencia nula sobre los precios; todos los individuos tienen que aceptar los precios
del mercado y sólo podrán variar la cantidad intercambiada a esos precios; no
obstante, la fijación de los precios se logra por la interacción de todos los agentes
que operan en el mercado. La'mano invisible' del mercado, como le gustaba decir a
Smith, asegura que la sociedad saldrá beneficiada a pesar de lo que quieran los
individuos; la mano invisible es capaz de transformar los vicios privados (como el
egoísmo) en ventajas sociales (la maximización de la producción). Pero esto sólo se
verifica si los mercados competitivos disponen de un marco legal e institucional
adecuados, una condición que Smith analizó en profundidad pero que las
generaciones siguientes olvidaron. En esta gran obra sobre la riqueza y pobreza de
las naciones, Smith exponía una teoría simple del valor (o de los precios), una
visión poco elaborada sobre la distribución, una interpretación aún menos
desarrollada sobre el comercio internacional y una concepción primitiva sobre el
dinero; pero, a pesar de todas las imperfecciones, su libro sirvió de base para toda
la economía clásica y neoclásica posterior. La influencia de la obra de Smith
radicaba, en gran parte, en las posibilidades de desarrollo de sus teorías. 20

19

"Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

20

Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.

23

Sin embargo. ofrecieron una nueva perspectiva a la incipiente ciencia: la economía política. existen beneficios económicos si se comercia entre países. según Ricardo. e importar las manufacturas textiles de Inglaterra. Los países podrán mejorar su situación en los intercambios si se especializan en la producción de aquellos bienes que producen de forma más eficaz e importan los demás bienes: aunque Portugal. los economistas 24 . En 1848 la revisión de su pensamiento realizada por John Stuart Mill en Principios de economía política (1845-1847) dio nuevo vigor a la teoría de Ricardo.4. A medida que va creciendo la mano de obra. extendiendo los cultivos hasta las tierras menos fértiles o aplicando más trabajo y capital a las tierras cultivadas. Uno de los razonamientos esenciales para llegar a esta conclusión era el principio malthusiano. buscando la mayor rentabilidad posible. sin embargo. según el cual la población tiende a crecer de forma constante hasta los límites que marca la oferta disponible de alimentos. Suponía que el trabajo y el capital pueden cambiar libremente de sector productivo. un instrumento analítico que consiste en un entramado de ecuaciones que tenían en cuenta unas pocas variables estratégicas y que permitía. por lo que irían incrementándose de forma paulatina las cosechas. la producción mundial agregada será muy superior a la que se obtendría si los países intentan autoabastecerse. La importancia del tratado de Ricardo fue constatada desde su publicación: durante el siguiente medio siglo el sistema ricardiano dominó el pensamiento económico en Inglaterra. radica en el rendimiento decreciente de la tierra. los principales beneficiados del progreso económico serían los terratenientes. Queriendo demostrar que Gran Bretaña se beneficiaría si se especializara en producir bienes manufacturados para exportarlos a otros países e importar a cambio alimentos. por otro lado. Aunque los salarios disminuirían. debido al creciente coste de cultivar alimentos cuando la tierra disponible era limitada. sea capaz de producir todos los bienes de manera más efectiva que Inglaterra. Ricardo desarrolló su teoría de la ventaja comparativa. y no por la comparación de los costes entre países. enunciado en el Ensayo sobre el principio de la población (1798) de Thomas Robert Malthus. más rentable en términos relativos. porque los agricultores pujarían entre ellos por cultivar las mejores tierras. Por lo tanto. Puesto que la raíz del problema. en cierto sentido. Ricardo creó el concepto de modelo económico. El punto central del sistema ricardiano se encontraba en la creencia de que el crecimiento económico se frenaría antes o después. obtener conclusiones relevantes sobre el comportamiento de las variables económicas. le convendría especializarse en la producción de vino. tras unas operaciones lógicas. La belleza del razonamiento de Ricardo reside en que si todos los países se aprovechan de la división internacional del trabajo. como él demostró. o fuerza laboral. el trabajo y el capital no tenían movilidad entre países.2 El sistema Ricardiano Los Principios de Economía Política e Impuestos (1817) de David Ricardo fueron. a partir de la década de 1870. La teoría de Ricardo constituye la base del librecambismo decimonónico. la solución sería importar el grano de otros países. un comentario crítico a La Riqueza de las naciones. sólo se puede aumentar la producción de alimentos. por ejemplo. En este caso. para satisfacer a la creciente población. beneficios que estarían determinados por la comparación de lo que cuesta producir cada bien dentro de cada país. los beneficios no aumentarían de forma proporcional.2.2.

los marxistas aseguran que los académicos siempre han sido los lacayos de la clase capitalista. pero el hecho es que Marx ejerció una escasa influencia sobre el pensamiento económico a partir de 1870. Este hecho es suficiente para explicar por qué muy pocos economistas académicos se hicieron marxistas. Además." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. que afirma que los productos se intercambian en función de la cantidad de trabajo incorporado en su producción. pero no el factor determinante de los precios. en 1883 y 1894 respectivamente. En el siglo XIX muy pocos economistas aceptaban este postulado. Además.4. Los argumentos esgrimidos por Marx para defender la teoría de las tasas de retorno decrecientes no eran convincentes. Microsoft Corporation. Se puede considerar que Marx fue el último economista de la escuela clásica porque. Tal vez esta afirmación sea cierta.dejaron de analizar los problemas que preocupaban a Ricardo para estudiar los relativos a la teoría del valor. la economía marxista no tenía respuestas para los problemas prácticos a los que se enfrentaban a diario los economistas de cualquier sociedad. a estudiar por qué los bienes se intercambian a un precio y no a otro distinto.3 Marxismo No se puede estudiar la historia económica sin analizar el pensamiento del último economista de la escuela clásica. sino en las enseñanzas de Smith y Ricardo. el sistema marxista concluía con tres afirmaciones: la tasa de retorno (los beneficios) tendería a caer con el tiempo. David Ricardo desarrolló la teoría del valor trabajo en sus Principios de economía política y de la imposición (1817) en la que afirmaba que todos los costos "Historia de la economía. por lo que tampoco se sostenían las otras dos afirmaciones. a la que añadió su teoría de la plusvalía. Durante los 25 años posteriores al fallecimiento de Smith. Marx analizó todos los efectos que implicaba esta teoría. 22 2.4. 2 I 2. IDEM 25 . en gran medida. Las dos últimas afirmaciones serían la consecuencia de la primera. es decir. El primer tomo de El Capital de Marx se publicó en 1867. con lo que el marxismo tuvo una escasa repercusión sobre los economistas de la época. que habían enunciado la teoría del valor trabajo.2. la clase trabajadora sería cada vez más pobre y los ciclos económicos cada vez más duros.4 La Teoría del valor trabajo Principio que afirma que el valor de un bien o servicio depende de forma directa de la cantidad de trabajo que lleva incorporado. y que no es justo que existan personas que obtengan rentas por el mero hecho de ser propietarios. su obra se basaba. intentaban justificar en la sociedad la propiedad privada y la percepción de rentas por parte de los propietarios.2. no en el mundo real. el segundo y tercer tomos se publicaron después de su muerte. Sin embargo. Karl Marx. 2005. Adam Smith pensaba que el trabajo era la unidad de medida exacta para cuantificar el valor. Cuando se afirma que un economista es marxista es porque considera que la propiedad privada es desde el punto de vista social indeseable. por el contrario.

de producción son. Pese a su estructuración. especialmente en lo referido a su teoría del valor trabajo y de la distribución de la renta y la riqueza. los propietarios de los suelos más productivos verán incrementados sus beneficios en una proporción mayor que aquéllos cuyas tierras. bien de una forma directa o bien acumulándolos al capital (por ejemplo. debido al aumento demográfico. los cuales. costos laborales que se pagan. 2005." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. el productor del bien intensivo en capital tendrá que recoger el valor de este capital e incluirlo en el precio si quiere obtener la misma tasa de beneficios o ganancias que la del productor del bien intensivo en trabajo. maquinaria adquirida gracias al esfuerzo de los trabajadores). a la que otorgaba un papel prioritario en todo sistema económico. Respecto a la primera (que posteriormente influiría en Karl Marx). principal obra escrita por el economista británico David Ricardo. tengan que ser explotadas pese a su inferior rentabilidad. en Principios está recogido todo el original pensamiento económico de su autor. más próxima a la compilación de trabajos o ensayos que a la exposición analítica de una doctrina general. elemento caracterizado por su productividad. Con el propósito de analizar los diversos factores que influyen en las actitudes y creencias de las personas sobre el concepto "valor". Afirmaba que la renta era la parte del producto de la tierra que cada propietario obtiene por la cesión del suelo. dependen de la cantidad de trabajo necesaria para la producción de los alimentos. publicada en 1817 bajo el título Principles of Political Economy and Taxation. éstos de los costes precisados para su producción." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. No obstante. "Principios de Economía Política y Tributación. Sin embargo. deben tomarse en "Teoría del valor trabajo. que suponía que sólo el factor trabajo podía crear valor. a su vez. 24 2. en tanto que argumentaba que los salarios dependen del precio de los alimentos. Como el precio de mercado de los productos viene determinado por el de las unidades cuyos costes de producción hayan sido mayores (los producidos en terrenos menos fértiles). de hecho. pero uno de ellos utiliza más factor capital. la teoría del valor basada en el trabajo se convirtió en un principio fundamental en el pensamiento económico de Karl Marx. Ricardo concluyó que el concepto de valor está determinado por el trabajo. 23 Los Principios de Economía Política y Tributación. Por otra parte. Microsoft Corporation.3 Los cimientos del avalúo De acuerdo a lo anterior se infiere que la tenencia y adecuada administración de los bienes inmuebles tiende a incrementar el patrimonio de su propietario. es por este motivo que son el objeto de estudio de los avalúos. 2005. por el valor inherente a los mismos. el posible fallo de la teoría es que si dos bienes se producen utilizando la misma cantidad de factor trabajo. Microsoft Corporation. 26 . Por ello se defendía que los precios dependerían de la cantidad de trabajo incorporado en los bienes o servicios. la teoría de la renta expuesta por Ricardo en esta obra se fundamenta en el principio de la productividad de la tierra.

27 . pero la interacción de estas fuerzas es fundamental a la teoría económica. La interacción entre vendedores y compradores. en relación con la demanda. Generalmente. La depreciación puede verse como la diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor actual.3. lo cual tiene un gran significado en el avalúo de bienes inmuebles. que se define como pérdida en el valor de una propiedad. como oferta y demanda. equilibrio y factores externos. se traduce en depreciación. si las propiedades se vuelven más escasas y la oferta disminuye en relación con la demanda. En este punto teórico (que prácticamente nunca ocurre). Cuando estos principios se encuentran en debida armonía. que se fundan en principios económicos generales. 2. funcional y económico que se observa en las construcciones a través del tiempo. económicas. En general se puede decir que en el mercado de bienes inmuebles el valor actual de una propiedad está fundamentado en el valor presente de los beneficios futuros que se espera obtener por la tenencia del bien inmueble.consideración los principios fundamentales de anticipación y cambio.3. inversamente con la oferta. su valor de equilibrio declina. en los valores de inmuebles particulares. el principio de oferta y demanda señala que el precio de un articulo. un incremento de la oferta o una disminución en la demanda de un artículo tienden a reducir el precio de equilibrio y viceversa. Por lo tanto. La oferta y demanda de bienes siempre tienden hacia un equilibrio. Es posible que la relación entre oferta y demanda no sea directamente proporcional. bien o servicio varía directamente con la demanda e. 2.3. por lo tanto. los valores de las propiedades varían de acuerdo con los cambios en la oferta y demanda. los bienes inmuebles no pueden adaptarse fácilmente a estas modificaciones. Los cambios en estas fuerzas influyen en la oferta y demanda de los bienes inmuebles y. el valor.1 El principio de anticipación El valor es creado mediante la anticipación de los beneficios que se pueden obtener en el futuro. señalan el mejor y mayor uso de la propiedad. pueden aplicarse en el avalúo de determinada propiedad. substitución. se eleva el precio de equilibrio de las propiedades. gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de los bienes inmuebles. constituye un mercado.3 Oferta y demanda En la teoría económica. El cambio se da por las modificaciones en las preferencias de los consumidores. El deterioro físico.2 El principio de cambio El cambio se produce por el carácter dinámico de las fuerzas sociales. 2. Los principios que afectan el valor. En contraste. Si las propiedades para determinado uso se vuelven más abundantes de lo que eran anteriormente.

asumiendo que los costos de producción se mantienen constantes. De acuerdo con el principio de substitución. Fondo de Cultura Económica. En esencia. en un sistema económico de libre mercado que busca los máximos rendimientos. bienes o servicios similares. 1978 28 . un comprador no pagará más por una propiedad que por otra igualmente deseable.J.4 Competencia La competencia entre compradores o inquilinos representa los esfuerzos de dos o más compradores o inquilinos potenciales para realizar una compra o concertar un contrato de arrendamiento. Esta es la base para el enfoque de costo en la valuación. 2.P.5 Principio de substitución El principio de substitución establece que cuando existen varios productos. es decir. que se encuentran disponibles otras propiedades para usos similares. El costo de adquisición puede ser el costo que representa comprar un terreno similar y construir un edificio de utilidad equivalente. Puede considerarse la substitución de una propiedad por otra en términos de su uso. 25 En forma similar. El principio de substitución reconoce que compradores y vendedores de bienes raíces tienen opciones. cada propiedad compite con todas las otras propiedades con el mismo uso en determinado segmento del mercado y frecuentemente con propiedades de otros segmentos de mercado. Se conoce como elasticidad de la demanda al cambio en la demanda de bienes raíces como respuesta a un cambio de precio. 2. la competencia representa los esfuerzos de dos o más vendedores o propietarios potenciales para realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. Entre vendedores o propietarios. diseño estructural o los ingresos que produce. En los bienes raíces. en un mercado y período de tiempo determinados. Existe la tendencia de fijar el valor de una propiedad de acuerdo con el precio de adquisición de una propiedad substituta igualmente deseable. C E .3. Por otra parte. es el de menor precio el que atrae la mayor demanda y la más amplia distribución. el cambio en la oferta bienes raíces en respuesta a un cambio de precio se conoce como elasticidad de la oferta. Los vendedores y compradores de bienes raíces actúan dentro del marco de un mercado competitivo. Este principio da por hecho que el comportamiento del mercado es racional y se comporta con prudencia. es el cambio proporcional del consumo de un bien dividido por el cambio proporcional del precio del bien. oferta se define como la cantidad de determinado tipo de propiedad real que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a diversos precios. La competencia es fundamental a la dinámica de la oferta y la demanda.3.precio y costo de mercado son ¡guales. el costo de adquisición podría ser el precio de una propiedad existente Ferguson.Teoría Macroeconómica. Gould.

cualquier nuevo incremento en los agentes de producción hará que la productividad se reduzca proporcionalmente. opuestos o interactivos se encuentran en un estado de equilibrio. costo y capitalización de ingresos. Esta es la base para el enfoque de comparación de ventas en valuación. surge el potencial costo de oportunidad. Este principio también es conocido como el principio de disminución de productividad marginal o la ley de rendimientos decrecientes. rentas y tasas prevalecientes en propiedades substituías igualmente deseables. La ley de rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los agentes de producción que se agreguen a un terreno producen mayor rendimiento sólo hasta cierto punto. negadas o perdidas. Aun cuando el principio de substitución rige en la mayoría de las situaciones. aunque con un rendimiento fnás conservador. un inversionista pasa por alto la oportunidad de invertir en otras opciones a su disposición. mientras que otros buscan la certidumbre de un crecimiento a largo plazo. el llamado punto de rendimientos decrecientes. La demanda que tales productos generen podría tener como resultado un precio fuera de lo usual. 29 . Es en este punto. 2. es decir. Al seleccionar una inversión. Los límites de los precios. en la mayor parte de los bienes raíces.3. que puede determinarse el valor máximo. Algunos buscan la más alta tasa de rendimiento con el menor riesgo. Este principio rige en relaciones entre diversos componentes de la propiedad. Según la ley de rendimientos decrecientes. 2. en algunas ocasiones el mercado percibe las características de un producto como singulares.7 Principio de Equilibrio El principio de equilibrio sostiene que el valor de la propiedad real se crea y mantiene cuando elementos contrastantes. algún gasto adicional logrará producir un rendimiento que justifique la inversión adicional. El principio de substitución es fundamental en los tres enfoques tradicionales utilizados en la valuación inmobiliaria: comparación de ventas. Además de la falta de liquidez que el inversionista debe soportar durante el período de inversión. una propiedad substituto igualmente deseable podría ser una que ofreciera una inversión alterna y que redituara ganancias con un riesgo equivalente.de igual utilidad. cuando no se logra ningún beneficio marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital. El principio de substitución resulta igualmente aplicable a propiedades adquiridas por su capacidad para generar ingresos. si inversiones alternas con niveles de riesgo comparables logran un rendimiento superior a la inversión seleccionada.6 Costo de oportunidad El costo de oportunidad es el que se deriva de la pérdida de oportunidades no seleccionadas u opciones pasadas por alto. rentas y tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los precios. El equilibrio económico se logra cuando la combinación de tierra y mejoras es óptima. la combinación crítica consiste en la tierra y sus mejoras (construcciones). Al llegar a este punto. Un inversionista seleccionará la opción que mejor satisfaga sus metas de inversión.3.

una vez pagados los otros agentes de producción. el principio de productividad excedente ha dado base al concepto de rendimiento residual de la tierra y a las técnicas de evaluación residual. si el costo de construirla excede el valor que agrega a la propiedad. Tradicionalmente. 2. hasta que resulte económicamente factible para un urbanizador absorber los costos de convertir la propiedad. El principio de equilibrio y los principios de contribución.9 Productividad excedente La productividad excedente es el rendimiento neto que queda de la tierra. Una mezcla adecuada de diversos tipos de usos del suelo en un área crea y sostiene valor. 2. La típica casa unifamiliar en este mercado residencial tiene tres recámaras. se restaría del valor de la propiedad.3. Los principios de productividad excedente y 30 . La aportación de mejoras existentes podría no encontrarse en equilibrio con toda la propiedad.8 Principio de Contribución El principio de contribución señala que el valor de un componente determinado se mide en términos de su contribución o aportación al valor de toda la propiedad.Por ejemplo. Por lo mismo. Economistas clásicos identificaban el excedente con la renta pagada por el alquiler de la tierra. para calcular los ajustes en la valuación por comparación de ventas y para el cálculo de las ganancias esperadas en la valuación por capitalización de ingresos. Estos conceptos forman los cimientos teóricos para estimar todas las formas de depreciación en el enfoque de costos. de no existir el componente. No obstante. modificación o rehabilitación. productividad excedente y conformidad son interdependientes y son cruciales en un análisis del mayor y mejor uso de la propiedad y en la estimación de su valor de mercado. se mantendrá un uso inferior al óptimo. Una residencia localizada cerca de otras residencias tendrá mayor atractivo en el mercado que una ubicada junto a un comercio. denominado utilización temporal o en ínterin. sobre todo en áreas de rápida transición. en algunos casos. También se define como la cantidad que. El principio de equilibrio también rige en la relación que existe entre una propiedad y su medio ambiente.3. Su aportación al valor puede ser menor o mayor a su costo. Podría resultar antieconómico incluir una cuarta recámara. ya sea demoliendo y reponiendo o rehabilitando las mejoras existentes. es posible que no aumente el valor de mercado de una propiedad aún cuando los bienes raíces hayan sido objeto de alteración. El costo del componente no necesariamente equivale a su valor. si se considera a un desarrollador que está tratando de determinar cuántas recámaras incluir en una casa unifamiliar que está construyendo para su venta en el mercado residencial. El grado de utilización de la propiedad podría ser inferior a lo esperado. que ellos consideraban como valor de la tierra.

rendimiento residual son útiles al determinar el mayor y mejor uso de la tierra y para analizar qué opción. Los valores de las propiedades se ven afectados por leyes locales. refleja y se ve afectado por la interacción de cuatro fuerzas fundamentales que influyen en la actividad humana: tendencias sociales. 2.12 Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles El valor de la propiedad real.3. La interacción de estas fuerzas influye en el valor de los bienes raíces en el mercado. la propiedad real se encuentra sujeta a muchos tipos de influencias externas. se imponen molestias a los propietarios. entre las alternativas existentes para el uso de la tierra. crecimiento económico y actitudes sociales. Por ejemplo. que tienden a producir una conformidad en las características fundamentales de la propiedad. Los bienes raíces se ven afectados por factores externos quizás en un grado mucho mayor que cualquier otro bien. redituará los mayores beneficios. estilo y diseño. Los factores externos negativos surgen cuando. controles y reglamentos gubernamentales y condiciones ambientales. La imposición y cumplimiento de la reglamentación sobre planificación urbana y los planes de los gobiernos locales para reglamentar el uso de la tierra también podrían contribuir a la conformidad. La infraestructura como puentes y carreteras. Los códigos urbanísticos. Los estilos y usos de las propiedades en un área determinada pueden concordar por diversas razones. servicios de policía y de bomberos y una diversidad de otros servicios esenciales son factores externos positivos. tales como tamaño. 31 . servicio o producto.10 Principio de Conformidad La conformidad apoya el concepto de que el valor de una propiedad real se crea y se sostiene cuando sus características concuerdan con las demandas de su mercado.3. frecuentemente son difíciles de cambiar y pudieran acelerar la obsolescencia. amenidades y servicios.11 Factores externos Este concepto se refiere al hecho que factores externos a una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor. por la política y administración de gobiernos locales. una empresa que viola reglamentos ambientales con la descarga de materiales nocivos y logra evadir su responsabilidad. Las normas de conformidad fijadas por el mercado se encuentran sujetas a cambio. Siendo físicamente inmóvil.3. circunstancias económicas. Los valuadores deben observar y analizar cómo estas influencias externas afectan los bienes raíces objeto del avalúo. 2. a consecuencia de las acciones de otros. impone los costos de limpieza en otras personas. por impuestos prediales. 2. incluyendo presiones económicas y las preferencias compartidas de propietarios por ciertos tipos de estructuras.

las fuerzas económicas también son significativas en el valor de la propiedad real. En lugar de ello. El alcance de su investigación no se limita a condiciones estáticas actuales. velocidad.12.12. la ley y el orden y opciones sobre estilos de vida. su composición por sexo y edad y la tasa de formación y disolución de hogares influyen notablemente en los valores de propiedad real. expansión industrial. fuerza y límites de dichas tendencias. En el análisis de fuerzas económicas. nuevos desarrollos urbanos en construcción o en la etapa de planificación. Podrán tomarse en cuenta otras tendencias económicas al ir enfocándose el análisis del valuador en áreas geográficas sucesivamente más pequeñas. Puesto que la composición demográfica de la población revela la demanda potencial para bienes raíces. niveles de sueldos.Para estimar un valor. niveles de precios y el costo y disponibilidad de créditos hipotecarios. políticas y legales a todos los niveles pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad.3. el gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el uso de la tierra. tales como empleo.3 Fuerzas gubernamentales Las actividades gubernamentales. a fin de determinar la dirección.3. el valuador investiga cómo ve el mercado una determinada propiedad.3. se requiere un análisis e interpretación correcta de las tendencias demográficas. 2. 2. El clima legal en determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas naturales del mercado de oferta y demanda. Es por tal motivo que los valuadores deben diligentemente identificar y examinar cómo los siguientes factores podrían influir sobre los valores de la propiedad: 32 . Las fuerzas sociales también se manifiestan en actitudes sobre la educación. la tasa de ocupación.1 Fuerzas sociales Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan principalmente con las características de la población.12. duración. Los valores de la propiedad real no sólo se ven afectados por cambios y características de la población. sino también por el espectro completo de actividad humana.2 Fuerzas económicas Igualmente. la base económica de la región y de la comunidad. se consideran muchas características específicas del mercado. También se investiga la disponibilidad y calidad de las propiedades vacantes o construidas. Como se mencionó con anterioridad. 2. el valuador analiza las tendencias en las fuerzas que influyen sobre el valor. La población total. Los valuadores analizan la relación fundamental entre la oferta y la demanda actual y anticipada y la capacidad económica de la población para satisfacer sus carencias y necesidades a través de su poder adquisitivo. los patrones de alquiler y los precios de propiedades ya existentes así como los costos de construcción.

analizarse para los fines de avalúo de bienes raíces incluyen condiciones climatológicas. se identifican los enlaces entre la propiedad y los puntos o lugares importantes fuera de la propiedad. Según el área y tipo de propiedad. La política fiscal nacional.4 Fuerzas ambientales Tanto las fuerzas ambientales naturales como las creadas por el hombre influyen en los valores de una propiedad. escuelas. Las fuerzas ambientales que podrían. tales como ríos. precipitación pluvial. que pueden considerarse en términos de la llegada y salida del sitio. parques. estatal y local. La ubicación toma en cuenta la relación tiempo-distancia. el valuador podrá investigar el acceso de la propiedad al transporte público. aun cuando los participantes en el mercado generalmente asocian el término con la conservación de recursos naturales (vida silvestre. Reglamentación urbanística y códigos sobre construcción y salubridad. contaminantes tóxicos. 33 . tiendas.Servicios públicos tales como de policía y bomberos. La ubicación reviste un carácter ambiental y económico. así como el carácter que tenga y lo deseable que resulte el área inmediata a la propiedad. así como el control de materiales peligrosos o tóxicos. y de los costos de transporte para ir y venir.3. tierras húmedas) y la reglamentación sobre contaminación provocada por el hombre. sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de la tierra. leyes sobre control de rentas. nevadas. o el enlace entre una propiedad o vecindad y todos los posibles orígenes y destinos de residentes que vienen o van a la propiedad o vecindario. Todos estos factores son ambientales.12. temperatura y humedad. establecimientos de servicio. aeropuertos y vías fluviales navegables. barreras naturales a un desarrollo futuro. tierras forestales. las condiciones de los préstamos y el poder de inversión de instituciones dedicadas a préstamos hipotecarios. lagos y mares. recolección de basura y redes de transporte. así como la distancia que los separa y tiempo requeridos para cubrir estas distancias mediante los medios de transporte más comúnmente utilizados. topografía y tierra. Para analizar la influencia que la ubicación puede tener sobre el valor. centros religiosos. montañas. gas y agua. luz. instalaciones recreativas y culturales. fuentes de trabajo. sistemas primarios de transporte. Las fuerzas ambientales que afectan el valor de determinados bienes raíces pueden comprenderse en cuanto a su relación con la ubicación de la propiedad. por ejemplo. incluyendo sistemas federales y estatales de carreteras. legislación sobre el medio ambiente que reglamente nuevas secciones residenciales. mercados de productos. 2. y legislación afectando los tipos de préstamos. proveedores de materiales para la producción y centros para el procesamiento de materias primas. de las características de las zonas que debe atravesar el tráfico yendo y viniendo del sitio. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo. ferrocarriles. Legislación especial que influya sobre los valores generales de la propiedad.

no necesariamente concordará con el uso que se le esté dando en ese momento. que sea económicamente viable y que produzca el mayor valor. de hecho trabajan en conjunto para afectar los valores de las propiedades. el mayor y mejor uso de una propiedad. las propiedades tienden a ser puestas al servicio de su mayor y mejor uso. De tal forma. y es que el precio que un comprador pagará o que un vendedor aceptará por una propiedad. como si estuviera vacante).13 Mayory mejor uso Al identificar e interpretar las fuerzas locales y regionales del mercado que afectan una propiedad determinada. las tendencias que lo afecten. El mayor y mejor uso refleja una suposición básica sobre el comportamiento del mercado de bienes raíces. una vez hechos los pagos por mano de obra. que sea legal. una vez compensados los otros tres agentes de la producción. el valuador puede determinar el mayor y mejor uso de dicha propiedad. El mayor y mejor uso puede definirse como: El uso razonable de un terreno vacante o propiedad construida. y considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor uso será el que produzca el mayor valor actual para la tierra. Estas fuerzas constituyen el fondo contra el cual los valuadores ven cada propiedad. capital y administración. cambios potenciales y el uso actual de la propiedad. El mayor y mejor uso es fundamental en el avalúo de bienes raíces porque enfoca el análisis del mercado sobre la propiedad y la viabilidad de un posible aprovechamiento alterno. es el que logre el más alto rendimiento. se deben tomar en cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes en el mercado. que cuente con un respaldo apropiado.3. Para determinar el mayor y mejor uso del terreno.En el avalúo de bienes raíces. físicamente posible. La primera determinación (el mejor aprovechamiento del terreno. se fundamenta en el empleo más provechoso del terreno o propiedad. Puesto que el uso de la tierra puede restringirse por la presencia de construcciones. de acuerdo con el principio de productividad excedente. es fundamental comprender la importancia de todos los factores externos que pueden influir en el valor de la propiedad. Aunque las cuatro fuerzas se tratan separadamente aquí. Entre todos los usos razonables y alternativos. el mejor aprovechamiento del terreno. refleja el hecho de que el valor de la tierra se deriva de su utilización potencial. considerándolo como si estuviera vacante. el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un terreno: considerándolo como si estuviera vacante y listo para utilizarse en la mejor forma posible y tomando en cuenta las construcciones existentes. Sin embargo. En otras palabras. Esto permite al valuador identificar el uso óptimo de la propiedad de acuerdo con las condiciones del mercado en una fecha determinada. a menos que exista un uso actual o anticipado de la misma. La tierra tiene un valor limitado. Su valor depende del uso anticipado. como si estuviera 34 . Para determinar el mayor y mejor uso de una propiedad. 2.

Este análisis ayuda al valuador a comprender la interrelación entre los principios. Otros procedimientos. El modelo consiste en una serie de pasos específicos. tales como el uso de estadísticas deductivas y modelos económicos. dependiendo de su aplicación al tipo de avalúo de que se trate. se inicia con una investigación de las tendencias observadas en todos los niveles del mercado. El proceso de valuación recorre todos los pasos necesarios para solucionar este problema. para aplicar técnicas valuación y para integrar los resultados de estas actividades en una estimación de valor definido. En trabajos encaminados a estimar el valor de mercado.4 Elproceso de valuación El proceso de valuación se inicia con la identificación del problema de avalúo y termina cuando se llega a una conclusión de valor. La pregunta a contestar es: Si el terreno estuviera vacante. el valuador debe suponer que no se han hecho construcciones en el terreno. Estos datos pueden analizarse y utilizarse para estimar un valor definido. 2. ¿qué uso produciría el mayor valor actual a la tierra? La segunda determinación (el mejor aprovechamiento de la propiedad tal como está construida). dentro de los tres enfoques que se aplican para derivar índices del valor de la propiedad real. Un análisis del mayor y mejor uso de una propiedad construida da a entender que la construcción existente debe renovarse o retenerse mientras siga contribuyendo al valor de mercado de la propiedad. también contribuyen al avalúo.vacante. Esto incluye los cambios de porcentaje positivos o negativos en los valores de propiedades a través de los años. También aporta datos brutos de los que puede extraer información cuantitativa y otros indicios de tendencias en el mercado. la meta final del 35 . se refiere a la utilización óptima de la propiedad tomando en cuenta las estructuras existentes. fuerzas y factores que afectan el valor de los bienes raíces en el área específica. Pueden utilizarse uno o más enfoques al valor. o hasta que el rendimiento de una nueva construcción compense el costo de demoler el edificio existente y de construir uno nuevo. Cada propiedad real es única y pueden estimarse diversos tipos de valor para la misma propiedad. las técnicas de valuación son los procedimientos específicos. Hasta un sitio con un gran edificio puede convertirse en vacante al demolerse el edificio. El avalúo más común consiste en estimar el valor de mercado. El modelo puede utilizarse en cualquier avalúo para llevar a cabo una investigación de mercado y análisis de datos. los movimientos demográficos en un área. Una vez definido el problema de valuación. El número de pasos que se sigan depende del tipo de avalúo y de los datos disponibles. En los trabajos de consultoría frecuentemente se requieren estimaciones de valor que son producto de una modificación del modelo básico. El modelo también se puede utilizar para estimar otro tipo de valores buscados. el número de oportunidades de empleo disponibles y su efecto en el poder adquisitivo de usuarios potenciales de propiedades. Tradicionalmente.

El costo actual de reproducir o reponer las construcciones. El valor indicado por ventas recientes en el mercado de propiedades comparables. su ubicación o cualquier otro dato descriptivo que facilite su localización. 2. experiencia y juicio del valuador. menos la pérdida de valor por depreciación.4.1 Identificación de losbienes raíces Una propiedad se identifica primeramente por la calle en que se encuentra. 2.1 Definición del problema del avalúo El primer paso en el proceso de valuación consiste en determinar claramente el problema del avalúo. 3. costos e ingresos que correspondan a la propiedad que está siendo valuada. hasta llegar a una conclusión sobre el valor. Este es el enfoque comparativo de ventas. Es posible que uno o más de los enfoques no resulten aplicables en un trabajo específico o uno de ellos podría resultar menos confiable debido al tipo de propiedad o los datos disponibles. Para completar el proceso de valuación. del análisis de datos y de la aplicación de los diversos enfoques. Este es el enfoque de costo.4. el valuador estudia la propiedad desde tres puntos distintos. más el valor del terreno. que corresponden a los tres enfoques tradicionales al valor: 1. Para lograr esta meta. Esto fija los límites del avalúo y elimina toda ambigüedad sobre la naturaleza del trabajo encomendado. especificando la ubicación exacta y linderos 36 . El valor del poder rentable de una propiedad. el valuador obtiene indicaciones separadas del valor de la propiedad.1.proceso de valuación consiste en una conclusión bien fundamentada que refleje todos los factores que influyen en el valor de mercado de la propiedad valuada. Este es el enfoque de capitalización de ingresos. Los tres enfoques están interrelacionados. Esta conclusión puede presentarse como la estimación de valor basada en un solo factor o como el ámbito dentro del cual podría fijarse el valor. Una integración efectiva de todos los elementos en el proceso depende de la habilidad. De los enfoques aplicados. además se señala una descripción legal completa. el valuador integra la información obtenida de la investigación del mercado. La definición del problema debe incluir: • • • • • • La identificación de los bienes raíces Elfin que se le dará al avalúo La definición del valor La fecha de la estimación del valor Una descripción de la amplitud del avalúo Otras condiciones limitativas 2. cada uno requiere obtener y analizar datos sobre ventas. basado en la capitalización de sus ingresos.

el valuador y el cliente deben llegar a un entendimiento sobre el destino y propiedad del avalúo y sus conclusiones. deben claramente identificarse el tipo de valor que se busca y los intereses específicos del cliente.3 Definición delvalor El fin que persigue el proceso de valuación es el de estimar determinado valor de una propiedad real. 2. una estimación de valor se considera válida únicamente para la fecha exacta especificada.4. la naturaleza de la decisión afecta el carácter del trabajo del valuador y el informe que rinda. Generalmente.de la propiedad. Si la propiedad es identificada con una descripción legal. La fuente más idónea para la descripción legal es la escritura o título de propiedad. y estas percepciones se basan en los indicadores del mercado 37 . Esta declaración determina la pregunta precisa que debe ser contestada para el cliente. 2. la descripción debe ser precisa. de tal forma apoyando la lógica y validez de la estimación de valor final. Por lo mismo.1.2 Elfinque seledará al avalúo El uso o función de un avalúo se define como la manera en que un cliente utilizará la información contenida en el informe del valuador. Corresponderá al valuador estimar el valor definido de la propiedad. Podría requerirse una estimación de valor para determinar: • • • • • El precio a que se debe comprar o vender El importe de un préstamo La base para tributación Los términos de un arrendamiento La base para una justa compensación en procedimientos de expropiación Para evitar un esfuerzo inútil. valor catastral y valor asegurable. Aun cuando las condiciones observadas en el momento del avalúo persistan por mucho tiempo después. Cada avalúo debe incluir una declaración escrita del valor definido que va a estimarse.4. Los tipos de avalúos pueden ser por ejemplo: valor de mercado. 2. Puesto que un avalúo constituye la base para una decisión relacionada con una propiedad real.4. ya que las fuerzas que influyen en los valores de propiedades cambian constantemente.4 Fecha deestimación delvalor Debe señalarse la fecha de la estimación del valor. para el valuador y para todas las personas que lean el informe. el valor de mercado se ve como un reflejo de las percepciones que los participantes en el mercado tienen de condiciones económicas futuras.1. Explica el por qué se seleccionaron determinados datos para análisis.1.

cuya confianza en dicho avalúo pueda depender de esa información. que generalmente es distinta. Es responsabilidad del valuador describir la amplitud del avalúo.1. para estimar el valor de determinados aspectos de la propiedad en urbanizaciones futuras. de acuerdo con cuan significativo sea el problema del avalúo y lo acordado con el cliente. Podrán requerirse avalúos retrospectivos por cuestiones de impuestos sucesorios. 2. Las Normas Uniformes en la Práctica de Avalúas Profesionales (USPAP) distinguen entre avalúos completos y los limitados.1. sobre todo si sólo había poca información disponible. 2. demandas judiciales (fecha de la pérdida) y para otros fines. en algunos casos se necesita la valuación de una fecha anterior. la fecha de estimación del valor.en un momento dado. en los avalúos limitados la amplitud de los datos recopiladas y confirmados es más estrecha. confirman y dan a conocer los datos. Se describe la amplitud del avalúo para proteger a terceras partes. Las influencias del valor reflejan las condiciones económicas en determinado momento y cambios repentinos en los negocios y en los mercados de bienes raíces pueden influir dramáticamente sobre los valores. también rigen ciertas condiciones limitativas. La descripción de la amplitud del avalúo también debe señalar cualquier conjetura o condición limitativa especial que afecte el avalúo. Frecuentemente resulta importante para el valuador indicar qué no se hizo durante el avalúo. pero esto puede realizarse en diversas secciones del informe en lugar de en una sección por separado. Típicamente. La mayoría de los avalúos requiere estimaciones del valor actual. el empleo que va a darse al avalúo y la definición del valor son calificadores del avalúo. El valuador podría querer señalar el tiempo invertido y el área explorada para recopilar los datos. Los avalúos limitados son estimaciones de valor realizadas bajo la disposición denominada como Desviación de las Normas Uniformes.4. así como lo que sí se hizo. Un valuador determina lo extenso de su trabajo y de su informe. Se incluyen declaraciones sobre estas condiciones en el informe como protección para el valuador y para informar y proteger al cliente y a otros usuarios del informe. o sea avalúos prospectivos. Sin embargo.5 Descripción del alcancedel avalúo El alcance del avalúo se refiere a cuan extenso pueda ser el proceso en que se recolectan. Otras condiciones limitativas podrían especificar que no se llevó a cabo un 38 .4.6 Otras condiciones limitativas La identificación de los bienes raíces y los derechos de propiedad. para el pago de impuestos sobre la renta (fecha de adquisición de la propiedad). Típicamente. por reclamaciones ante una aseguradora (fecha del siniestro). La fecha de estimación del valor no debe confundirse con la fecha en que el informe es transmitido al cliente. Podrían requerirse avalúos para una fecha futura.

Con estos datos podrá estimarse la demanda futura bajo el uso actual o posible de la propiedad. Son tres los tipos de datos que se recaban para los avalúos: datos generales. ingresos. Por ejemplo. datos específicos y datos sobre oferta y demanda competitiva. a su vez. Al llevar a cabo determinado trabajo. una clara explicación de los datos dados a conocer permitirá al lector comprender bien estos juicios. Los datos recolectados deben ser significativos y pertinentes.2 Análisis preliminar. ubicación. económicas. 2.levantamiento topográfico o que. Según el problema o problemas que vayan a afrontarse. La cantidad y tipo de datos recolectados para un avalúo dependen de los enfoques empleados para estimar el valor. se requerirá mucha más información en la valuación de un gran edificio de apartamentos que para la valuación de una residencia unifamiliar. los datos pertinentes y las conclusiones relacionadas con tendencias en el mercado deben señalarse claramente en el informe y relacionarse específicamente con la propiedad sujeta al avalúo. Estos enfoques. salvo lo especificado a lo contrario. podría darse mayor énfasis a un enfoque para obtener la estimación final del valor. se relacionan directamente con el problema del avalúo. Datos específicos se relacionan con la propiedad objeto del avalúo y con propiedades comparables. El análisis preliminar y el plan de trabajo dependen de la tarea asignada y del tipo de propiedad a estudiar. costos. Los datos generales pueden ayudar significativamente al valuador a conocer mejor el mercado. gubernamentales y ambientales que afecten el valor de la propiedad. Los factores que influyan en el valor. resulta apropiado y necesario aplicar más de un enfoque para obtener un indicio más acertado del valor. el juicio y experiencia del valuador y la cantidad y calidad de datos disponibles para su análisis podrían determinar qué enfoque o enfoques se empleen. descenso en las tasas de ocupación de edificios de oficinas o un incremento en la construcción de viviendas en un área. Datos relacionados con demanda de bienes podrían incluir la población. aspectos físicos. Los datos generales consisten en información sobre tendencias en las fuerzas sociales. Mediante un análisis de datos generales pueden identificarse tales' tendencias como cambios demográficos. el valuador está listo para realizar un análisis preliminar para determinar el carácter y alcance del encargo y llevar a cabo el trabajo necesario para recabar los datos necesarios. Datos sobre oferta incluyen inventarios de propiedades competitivas existentes. Datos sobre oferta y demanda competitiva se relacionan con la posición competitiva de la propiedad en un mercado futuro.4. gastos e ingresos de la propiedad y detalles sobre ventas comparables. Esto incluye tales datos como información legal. Generalmente. selección y recopilación de datos Una vez definido el problema. los datos sobre la propiedad fueron recabados de fuentes consideradas fidedignas. Puesto que los datos seleccionados forman la base para los juicios del valuador. 39 . empleos y encuestas sobre usuarios potenciales de la propiedad.

2. Un análisis del mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante cumple con dos funciones. La conclusión debe especificar el uso más idóneo y señalar cuándo la propiedad pueda alcanzar tal uso o lograr una ocupación estabilizada. En primer lugar. es de vital importancia identificar el mayor y mejor uso actual de la propiedad. A través de un análisis de la mejor utilización de la propiedad. El análisis del mayor y mejor uso de la propiedad como si estuviera desocupada identifica el uso alterno que redituaría los máximos ingresos al terreno. una vez destinados dichos ingresos a construcciones. Las construcciones deben retenerse mientras el rendimiento de la propiedad construida supere el que se obtendría con un uso nuevo. una vez restados los costos de demoler la construcción anterior y construir una nueva. en la misma forma que se hace con la propiedad valuada. Se requiere de una estimación por separado del valor del terreno cuando se aplican el enfoque de costos y algunas técnicas de capitalización de ingresos. A fin de mantener una congruencia. permite al valuador identificar propiedades comparables. la propiedad que está evaluándose debe compararse con propiedades similares vendidas recientemente en el mercado. así como de la propiedad después de realizadas las construcciones. La segunda razón para analizar el mejor uso de la propiedad una vez hechas construcciones es para determinar si dichas construcciones se deben retener. Generalmente. Existen dos razones para analizar el mayor y mejor uso de la propiedad una vez realizadas construcciones. debe considerarse el mayor y mejor uso del terreno comparado como si estuviera vacante.3 Análisis sobre el mayor y mejor uso del terreno Resulta esencial al proceso de valuación un análisis del mayor y mejor uso del terreno en su estado vacante. 2. La primera permite identificar propiedades comparables. La segunda función de tal análisis se refiere a propiedades construidas que generan ingresos. modificar (por ejemplo. La relación entre su mayor y mejor uso y el valor del terreno podría indicar si su utilización actual es la más idónea. debe tener los mismos usos o usos similares que la propiedad objeto. modernizar.4. renovar.4 Estimación del valor del terreno El valor del terreno se encuentra directamente relacionado con su mayor y mejor uso. Para tomar una decisión al respecto. convertir) o demoler las construcciones que requieran mantenimiento. Cada propiedad comparable construida. el valuador interpreta las fuerzas del mercado que influyen sobre los bienes valorados e identifica el uso en que se basa la estimación final del valor. Determinar el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante es necesario para obtener una estimación de su valor. se eliminan del análisis las propiedades potencialmente comparables que no tengan los mismos usos.4. Siempre que sea posible. 40 .

Residual dinámico. los costos administrativos y los intereses por venta a plazos. Se restan de las utilidades estimadas de la venta. producidos mediante la comparación de ventas. La proyección de ingresos netos se descuenta a través del periodo que se cree requerirá el mercado para absorber los sitios urbanizados. comparación de ventas y capitalización de ingresos. Este procedimiento es utilizado frecuentemente cuando el valor de las construcciones es relativamente bajo o puede calcularse fácilmente. Estas técnicas se describen a continuación. o sea la cantidad neta pagada por el derecho de utilizar y ocupar la tierra. Capitalización de rentas del terreno. el uso que vaya a darse al avalúo y la calidad y cantidad de datos disponibles para su análisis. Comparación de ventas. Aun cuando puede derivarse una estimación del valor total de una propiedad mediante el enfoque de comparación de ventas o de capitalización de ingresos. La forma más confiable de estimar el valor del terreno es mediante un estudio comparativo de ventas. y se divide por la tasa de capitalización del terreno. requieren apoyo adicional. sin separar los valores del terreno y de las construcciones. En el modelo de valuación. para avalúos en áreas bien urbanizadas. podría resultar necesario estimar el valor del terreno separadamente. Sin embargo. la estimación del valor del terreno constituye un paso por separado. 2. Los enfoques aplicados dependen del tipo de propiedad. los costos de urbanización. Se calcula el valor del terreno mediante el proceso de restar el valor estimado de las construcciones depreciadas. Esto con el fin de aislar el valor que el predio aporta al total de la propiedad. residual dinámico y capitalización de rentas del terreno. Se calcula el valor total del terreno no urbanizado como si ya estuviera urbanizado y vendido.4. 41 . En el enfoque de costos. Se estima el alquiler neto del terreno.El valor del terreno puede constituir uno de los factores principales al determinar el valor total de la propiedad. podrían aplicarse otros procedimientos.5 Aplicación delostres enfoques de valuación Se aplica el proceso de valuación para establecer un cálculo bien fundamentado de un valor definido. Pueden capitalizarse rentas actuales o estimadas. Este procedimiento se emplea cuando el alquiler del terreno y las tasas de capitalización del terreno pueden obtenerse fácilmente. 3. empleando tasas que pueda soportar el mercado. cuando ha habido pocas ventas o cuando los indicadores de valor. residual estático. 1. 4. el valor del terreno debe estimarse y señalarse separadamente. 2. Se analizan y comparan las ventas de terrenos vacantes semejantes y se ajusta la información para proporcionar una indicación del terreno que está siendo valuado. Los valuadores estiman el valor de la propiedad de acuerdo con procedimientos de valuación específicos que reflejan tres métodos distintos de análisis de datos: costo. del precio de venta conocido de la propiedad. Los procedimientos empleados para obtener indicadores del valor del terreno son: comparación de ventas. basado en un análisis de datos generales y específicos pertinentes. Residual Estático. En todas las estimaciones de valor se utilizan uno o más de estos enfoques. por ejemplo.

En el enfoque de costos. Sin embargo.1 Enfoque decosto El enfoque de costo se basa en la suposición de que los participantes en el mercado relacionan el valor con el costo. Esto se conoce como ventas comparables. Luego se resta el importe de la depreciación en las estructuras por cualquier causa (por ejemplo. Por ejemplo.Los tres enfoques pueden aplicarse a muchos problemas relacionados con avalúos. en su relación al valor. Los precios de venta de las propiedades más comparables tienden a reflejar el parámetro dentro del que se encuentra la Appraisal Institute. Siempre que sea factible. el valor del terreno se calcula por separado. en particular. En el enfoque del costo. 2. de constructores y de contratistas. el valuador obtiene una indicación del valor de la propiedad bajo estudio al compararla con propiedades similares.2 Enfoque decomparación deventas El enfoque de comparación de ventas resulta especialmente útil cuando muchas propiedades similares han sido vendidas o se encuentran en venta en el mercado donde se localiza la propiedad objeto. 2002. los valuadores deben aplicar cuando menos dos enfoques. se deriva el valor de una propiedad agregando el valor estimado del terreno al costo actual de construir una reproducción o reemplazo para las construcciones. Podrá incluirse la utilidad del inversionista en la indicación del valor. tales como plantas que manejan desechos. deterioro y obsolescencia). 26 Los costos actuales para realizar las construcciones pueden obtenerse de presupuestos de costos. el enfoque de costo podría resultar inapropiado al valorar propiedades con construcciones antiguas que han sufrido una depreciación substancial difícil de estimar. 42 .4.5. de manuales de costos. 2.4. Los indicadores del valor alterno pueden actuar como contrapeso entre sí. La capitalización de ingresos. aun cuando sí podría aplicarse de acuerdo con el soporte del mercado.5. Con este enfoque. El enfoque de comparación de ventas no puede aplicarse a propiedades muy especializadas. uno o más de estos enfoques podrían tener un significado mayor en determinados trabajos. así como propiedades que no se intercambian con frecuencia en el mercado. La depreciación se determina a través de investigación del mercado y la aplicación de procedimientos específicos. El enfoque de capitalización de ingresos rara vez se usa para valorar propiedades ocupadas por su dueño. podría resultar poco confiable en el mercado de propiedades comerciales o industriales cuando son los dueños los que ocupan sus propias propiedades y ofrecen más que los inversionistas. También puede emplearse el enfoque de costos para obtener la información necesaria para la comparación de ventas y la capitalización de ingresos. ya que es posible que no existan datos comparativos. Este enfoque resulta especialmente útil al valorar construcciones nuevas o casi nuevas. El avalúo de Bienes Raíces.

• • • • • • Condiciones de la venta Condiciones del mercado Ubicación Características físicas Características económicas Uso Luego se hacen los ajustes en dinero o en porcentaje.4.propiedad objeto. en su caso. El valor de capitalización del inmueble. impuesto predial. ya que sus precios son conocidos. al precio de venta de cada propiedad comparable (suponiendo que rige el mismo uso de la propiedad valuada). 2. Gastos por conservación y mantenimiento. y todos los gastos que sean relevantes al caso. la cual deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales. los valuadores toman en cuenta estos datos pero no los consideran como elementos de comparación. Diario Oficial de la Federación. de acuerdo con el fin al que será destinado. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo. El valuador calcula el grado de similitud o diferencia entre la propiedad que está valorando y las ventas comparables. se calculará utilizando la siguiente fórmula: 27 z/ Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Mediante un análisis comparativo.5. se mide el valor actual de los beneficios (flujos) futuros de la propiedad. Este enfoque requiere estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente del inmueble.3 Enfoque decapitalización de ingresos En el enfoque de capitalización de ingresos. Estos factores generalmente se aplican en el enfoque de capitalización de ingresos. tomando en cuenta diversos elementos de comparación. administración. mientras que se desconoce el valor de la propiedad siendo valuada. debiendo. Lunes 27 de Septiembre de 2004 43 . Se hacen ajustes a los precios de ventas de las propiedades comparables. También se necesitan calcular los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del comportamiento general del mercado: Porcentaje de desocupación (vacíos). fundamentar la aplicación de referencias internacionales. Para estimar la tasa de capitalización aplicable podrá considerarse como la correspondiente a una inversión. Mediante este proceso comparativo. En el enfoque de ventas comparativas. también pueden extraerse factores tales como multiplicadores de ingresos y tasas de capitalización. seguros. teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva. se estima el valor del inmueble en determinada fecha.

En el análisis del flujo de efectivo descontado. o convirtiéndolas a su valor actual mediante descuentos. los enfoques aplicados y la confiabilidad los indicadores de valor obtenidos. el enfoque de capitalización de ingresos requiere de una extensa investigación del mercado. Una vez estimados los ingresos y gastos. obtenidos en los diversos enfoques. el valuador examina los tres indicadores separadamente. se expresarán en las unidades de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados. Cuando han sido aplicados los tres enfoques. en una sola cifra en dinero o dentro del parámetro en que muy probablemente pueda fijarse el valor. Los datos específicos que investiga un valuador en el enfoque de capitalización de ingresos podría incluir el ingreso bruto esperado sobre la propiedad. En la sección de reconciliación del informe. Las tasas empleadas para la capitalización o descuento se derivan de las tasas de utilidad aceptables para propiedades similares.( l + i ) . se especifican y descuentan a su valor vigente.4. Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar. el valuador puede explicar las variaciones de los indicadores como resultado de los diversos enfoques y de tal forma justificar cualquier incongruencia que pudiera existir entre las conclusiones del valor y los métodos aplicados. Al reconciliar los indicadores de valor en un solo valor definido. El tipo de reconciliación depende del problema del avalúo. se capitalizan las corrientes de ingresos aplicando la tasa o factor apropiado.n ] / ¡ Donde: VC Valor de capitalización. Al igual que los enfoques de comparación de ventas y de costos. 44 . La recolección de datos y el análisis para este enfoque se llevan a cabo contra un fondo de ofertas y demandas que proporcionan información sobre tendencias y anticipación del mercado. n Esel número de periodos. i Esla tasa de capitalización aplicable.6 Reconciliación final de los indicadores de valor El último paso analítico en el proceso de valuación consiste en la reconciliación de los indicadores de valor. se toman en cuenta la relativa confiabilidad y aplicación de cada enfoque. 2. la posible reducción en ingresos brutos a consecuencia de desocupación y cuentas incobrables y los gastos anuales de operación anticipados. PMT Pago total (ingresos menos egresos). a una tasa de rendimiento especificada.VC = PMT [1 .

Sin embargo. la estructura existente incluyendo costos directos. la última estimación del valor definido. En el enfoque de costos. El trabajo no podrá considerarse como terminado hasta que se dé a conocer la conclusión en un informe y que éste sea presentado al usuario. sino también comparando el costo de crear un nuevo edificio en óptima condición física y utilidad funcional. el valuador procura estimar. el enfoque de costos refleja el pensamiento del mercado. podría darse a conocer como un parámetro del valor. 2. tomando en cuenta el costo que representaría adaptar la estructura existente a las condiciones físicas y a la utilidad funcional deseada. está basado en la comparación. comparándola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad substituta. Un informe completo consiste en todos los datos tomados en cuenta y analizados. que es la meta del proceso de valuación. según lo que el mercado sugiera sea la comparación más idónea. el valuador debe poner especial cuidado a su redacción y en la organización. comprender el razonamiento del valuador para llegar a una conclusión sobre el valor. La estimación de valor es la opinión del valuador y refleja la experiencia y juicio que ha aplicado al análisis de los datos reunidos. costos indirectos y la ganancia razonable. generalmente se presenta como una sola cifra. Al preparar un informe. Cuando se agrega el valor del terreno a esta cantidad. Al aplicar el enfoque de costos. Se estima el costo de construir de nuevo. Esto se hace a la fecha del avalúo. Más aún. para un comprador. El informe del avalúo constituye la expresión tangible de la labor del valuador. El costo es comparado con el valor de la propiedad existente.5 El enfoque de costos (Valor físico o valor de reposición) Al igual que los enfoques de comparación de ventas y de capitalización de ingresos. Cuando resulte aplicable. El informe del avalúo es el último paso en el proceso de valuación.4. se estima el valor de la propiedad. ya que sus participantes relacionan el valor con el costo. de tal forma. presentación y apariencia general del informe. haciendo los ajustes necesarios por diferencias en antigüedad. se trata de identificar y cuantificar las causas de depreciación y relacionarlas con la propiedad valuada. 45 . el resultado constituye una indicación del valor de la propiedad obtenida mediante el enfoque de costos. los métodos utilizados y el razonamiento que condujo a la estimación final del valor. Los compradores tienden a juzgar el valor de una estructura existente no sólo considerando los precios y rentas de edificios similares. Al aplicar el enfoque de costos. el enfoque de valuación a base de costos (valor físico). La depreciación acumulada de la propiedad valuada se deduce del costo estimado de la nueva estructura. los compradores ajustan los precios que están dispuestos a pagar.7 Informe sobre elvalor definido En algunos casos. condición y utilidad de la propiedad valuada.2. la diferencia entre valor de la propiedad valuada y un edificio recién construido con utilidad óptima. Un análisis conciso de la valuación permite al lector comprender el problema y los datos presentados y.

5. Si el costo no cambia en proporción a los cambios de precio. En pocas palabras.1. Por lo tanto. podría resultar en una discrepancia. más el valor del terreno. la construcción de edificios será más o menos rentable y el valor de los edificios existentes se incrementará o decrecerá proporcionalmente. una propiedad podría tener diversos valores. es provocada por una baja inversión en las construcciones. Una insuficiencia. relacionando su valor con el de una propiedad nueva en óptimas condiciones.1.5.3 Punto de equilibrio El principio del punto de equilibrio sostiene que los agentes de producción y los diversos componentes de la propiedad. que el costo de adquirir. por insuficiencia o exceso en la proporción entre construcciones y terreno. 2. aportan un parámetro para medir los precios de propiedades similares. en proporción al valor del terreno. 46 .1 Relacióncon los principios de valuación 2.2 Oferta y demanda Cambios en la oferta y la demanda hacen que los precios aumenten o disminuyan. Al estimarse la depreciación en el enfoque de costos. Un desequilibrio entre los diversos componentes de las construcciones también podría producir una pérdida de valor. los costos de reproducción de una propiedad en la fecha del avalúo. deben mantenerse en su debida proporción si se desea lograr un valor óptimo. en un terreno que no lo amerite. podría resultar en una pérdida de valor en relación al enfoque de costo. Propiedades más antiguas también pueden sustituir a la propiedad valuada.1. construcciones de características y utilidad equivalente.5.5. 2. un terreno similar y realizar en el. con el tiempo.1 Principiode sustitución El principio de sustitución es básico en el enfoque de costos. Un exceso es el resultado de demasiada inversión en construcciones. se toma en cuenta el efecto que el exceso o deficiencia en las construcciones ejercen sobre el valor. Un punto de equilibrio económico inadecuado. Este principio afirma que ningún comprador prudente pagaría más por una propiedad. Cualquier exceso o deficiencia en la proporción de valor entre el terreno y las construcciones.2.

la construcción que constituye el mayor y mejor uso.5. las construcciones valen menos que su costo. una recesión económica podría crear una sobreoferta de determinado tipo de propiedad. constituye uno de los tres tipos principales de depreciación. más el valor del terreno.5. el costo de nuevas construcciones. o bien podrían castigar el valor por una cantidad igual al costo de demolerlas y retirarlas. 2. En el enfoque de costos. tiene una importancia fundamental al determinar el valor real de una propiedad. una pérdida en el valor del edificio debido a factores externos. equivalen al valor de mercado. sin afectar el valor de mercado. y sujeto a ser desarrollado para su mejor uso. el enfoque de costos es importante al estimar el valor de mercado de una construcción nueva o relativamente nueva. Por ejemplo. Las construcciones existentes tienen un valor igual al valor que aportan al terreno. Por lo tanto. El enfoque resulta especialmente persuasivo cuando el valor del terreno está bien fundamentado y las construcciones son nuevas o sólo han sufrido una mínima depreciación acumulada y.1. Los crecientes costos de construcción a menudo influyen significativamente sobre el valor de mercado de nuevas propiedades y éstas. Por lo tanto. lo que haría que el valor de una propiedad nueva fuera menor que su costo. mientras que la combinación del terreno y sus construcciones podrían tener un mejor uso diferente al pretendido cuando se construyó. Una causa externa. se considera el mayor y mejor uso de la propiedad considerando sus construcciones.2 Aplicación y limitaciones Puesto que el costo y el valor del mercado se encuentran normalmente más estrechamente relacionados entre sí cuando las propiedades son nuevas. es posible que un terreno llegue a tener un mejor uso como si estuviera vacante. 2.5 El mayor y mejor uso El concepto del mayor y mejor uso. más un margen de utilidad apropiado para el desarrollador menos la depreciación. se atribuye a la obsolescencia externa. Un nuevo edificio mal diseñado vale menos que su costo debido a la obsolescencia funcional en su diseño.2. tal como la inflación. por lo mismo.1.4 Causas externas Cuando la oferta y la demanda se encuentran en equilibrio y se dispone crédito. El costo de producción y el valor de mercado pueden ser afectados en forma distinta por causas externas. El enfoque de costos 47 . es precisamente la que agrega el mayor valor al terreno. sobre el valor de mercado de propiedades substituías más viejas. a veces puede incrementar el costo de los materiales y la mano de obra. En una aplicación de este concepto. tienden a satisfacer el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante. Si las construcciones existentes no impulsan el sitio a su mayor y mejor uso. esta. a su vez. el terreno es valuado como si estuviera vacante. En otra aplicación del concepto.5.

también puede ser aplicado a propiedades viejas cuando se cuentan con datos
adecuados para medir la depreciación.
El enfoque de costos es usado para estimar el valor del mercado de una
construcción propuesta, de una propiedad destinada a un fin especial y de otras
propiedades no frecuentemente intercambiadas en el mercado. Los compradores de
estas propiedades a menudo comparan el precio que pagarían por un edificio
existente con el costo de construir un nuevo edificio, menos su depreciación.
También comparan el costo de comprar una estructura existente y hacerle las
modificaciones necesarias. Si no se cuenta con información sobre ventas
comparables, no podrán analizarse para estimar el valor del mercado de tales
propiedades. Por lo tanto, los indicadores actuales del mercado sobre el costo
depreciado o de los costos para adquirir y remodelar un edificio existente reflejan
más la forma de pensar del mercado y por ende, el valor de mercado.
Encualquier mercado, el valor de un edificio puede relacionarse con su costo.
El enfoque de costos es particularmente importante cuando una ausencia de
actividad en el mercado limita la utilidad del enfoque de comparación de ventas y
cuando las propiedades que van a ser valuadas, por ejemplo residencias
unifamiliares, no están sujetas a valuación mediante el enfoque de capitalización de
ingresos. Para estimar el valor del mercado en estas situaciones, el valuador puede
calcular el costo del edificio y luego deducir el importe de la depreciación presente
en las construcciones.
Puesto que el enfoque de costos requiere que el terreno y las construcciones
sean valuados por separado, esto también resulta muy útil en avalúos para seguros,
cuando efectos no asegurables (terreno) deben separarse de los asegurables
(construcciones). En avalúos con fines contables, se aplica el enfoque de costos
para estimar la depreciación para la declaración del impuesto sobre la renta.
El enfoque de costos resulta especialmente útil cuando se toman en cuenta
las adiciones o renovaciones de un edificio. El enfoque puede usarse para
determinar si el costo de una mejora a la propiedad, incluyendo la utilidad esperada
de esta, será recuperado mediante un mayor flujo de ingresos o un precio de venta
anticipado. Su aplicación puede prevenir la construcción innecesaria de mejoras o
adiciones.
Finalmente, una estimación de los costos probables de construcción y
desarrollo, constituye un componente esencial en los estudios de factibilidad, que
ponen a prueba las suposiciones sobre las que se basan las inversiones sobre el uso
de la tierra. La factibilidad financiera queda de manifiesto cuando el valor de
mercado de una propiedad que tiene apoyo del mercado, excede los costos totales
de construcción y desarrollo y además, reditúa una ganancia razonable.
Cuando las construcciones no son muy recientes o no representan el mayor y
mejor uso del terreno como si estuviera vacante, resulta difícil estimar el deterioro
físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa de la estructura.
Además, podría carecerse de datos comparables, o la información disponible podría
estar demasiado diversificada como para estimar la utilidad empresarial apropiada.
Al valuar propiedades de inversión, lo persuasivo del enfoque de costos se ve

48

seriamente disminuido por la premisa de que las construcciones deban realizarse sin
la menor demora. El desarrollo y construcción de propiedades de inversión puede
tomar algunos meses o años y en los ojos de algunos inversionistas, esto constituye
una demora inaceptable.
Cuando la estimación de valor derivada del enfoque de costos no se
encuentra apoyada por información del mercado, ésta debe verse con cautela.
Puesto que resulta difícil estimar la depreciación y los incentivos de inversión
(utilidades), el enfoque de costos puede tener una utilidad limitada al valorar
propiedades viejas.

2.5.3 Procedimiento
Después de inspeccionar la vecindad o los alrededores, el terreno y las
construcciones así como de recopilar toda la información pertinente, el valuador
observa una serie de pasos para obtener una indicación del valor mediante el
enfoque de costos.
1. Se estima el valor del terreno como si estuviera vacante y listo para
desarrollarse, a fin de lograr su mayor y mejor uso.
2. Se estiman los costos directos y los indirectos de las construcciones, a la fecha
efectiva del avalúo.
3. Se estima el margen de utilidad del desarrollador, derivado de un análisis del
mercado.
4. Se suman los costos directos e indirectos estimados y el margen de utilidad,
para determinar el costo total de las construcciones.
5. Se estima la depreciación acumulada en la estructura y, de ser necesario, se
distingue entre las tres principales categorías: deterioro físico, obsolescencia
funcional y obsolescencia externa.
6. Se deduce la depreciación estimada del costo total de las construcciones, a fin
de obtener una estimación de su costo depreciado.
7. Se estima la contribución al valor de la propiedad, de cualquier elemento no
considerado o mejora al sitio que no haya sido tomada en cuenta. Las
mejoras, a menudo son valuadas de acuerdo a su valor contribuyente; es
decir, directamente sobre la base del costo depreciado.
8. Se agrega el valor estimado del terreno al costo depreciado total de todas las
construcciones, para llegar al índice de valor de la propiedad.

2.5.3.1 Valor del terreno
En el enfoque de costos, el valor estimado del terreno se agrega al costo
depreciado de las construcciones. El valor del terreno depende de su mayor uso
potencial. Pueden utilizarse diversas técnicas para estimar el valor del terreno.

49

r i i r
JBIBL10TECA
2.5.3.2 Costodereproducción oreposición delas construcciones
El costo de realizar una construcción en la fecha efectiva del avalúo, puede
tratarse como el costo estimado de reproducción o reposición. La base teórica para
el enfoque de costos es el costo de reproducción. Sin embargo, es el costo de
reposición el que se emplea comúnmente, ya que es más fácil de obtener. Debe
hacerse una distinción importante entre los dos términos.
El costo de reproducción frecuentemente resulta difícil de estimar porque las
construcciones se espera sean idénticas a las valuadas, y estas pueden incluir
materiales ya no disponibles en el mercado y las normas de construcción pueden
haber cambiado. No obstante, el costo de reproducción generalmente aporta una
base para medir la depreciación de todas las fuentes, cuando tal medida resulte
necesaria. Al estimar el costo de reproducción, los valuadores deben asegurarse que
sus fuentes de información sean confiables. En algunas ocasiones, esta función
puede delegarse a un ingeniero o constructor.
El empleo del costo de reposición (construcción equivalente, pero no
necesariamente idéntica) en lugar del costo de reproducción elimina la necesidad de
estimar algunas formas de obsolescencia funcional. Sin embargo, otras formas de
obsolescencia funcional, deterioro físico y obsolescencia externa deben medirse. La
decisión de aplicar el costo de reposición o el de reproducción está a menudo
relacionada con el fin que persigue el avalúo.

2.5.3.3 Estimación decostos
Para preparar estimaciones completas del costo de construcción, los
valuadores deben considerar los costos directos y los indirectos. Ambos tipos de
costos son esenciales para una estimación de costos confiable. Los costos de
construcción directos incluyen el costo de materiales y mano de obra, así como la
utilidad del contratista en la fecha efectiva del avalúo. Los costos indirectos son
otros costos no incluidos en la construcción directa de las construcciones; por
ejemplo, honorarios profesionales, costos de financiamiento, impuestos durante la
construcción, y comisiones por ventas.
También debe estimarse el margen de utilidad del desarrollador, de tal
manera que se considere suficientemente fuerte como para inducir a un empresario
a incurrir en el riesgo asociado con una obra de construcción. La diferencia entre el
costo total de la urbanización y comercialización y el valor de mercado de una
propiedad después de haber logrado una ocupación, representa la utilidad (o
pérdida) del empresario. Si el empresario en efecto logra una utilidad, dependerá de
qué tan bien haya analizado la demanda del mercado, seleccionado el terreno y
realizando las construcciones. En el caso de propiedades que generan ingresos, la
utilidad también dependerá de la habilidad del empresario de obtener la
combinación apropiada de inquilinos y de negociar los contratos de arrendamiento.

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La obsolescencia funcional es provocada por características internas de la propiedad.5 Indicador final del valor El valuador debe asegurarse que el valor indicado por el enfoque de costos se estime a la fecha efectiva del avalúo y que sea congruente con los indicadores de valor derivados de los otros enfoques de valuación. tales como un proyecto o equipo mecánico inadecuado o insuficiencia funcional debido a su tamaño u otras características negativas. y demás parámetros de valor podrán obtenerse a través de los otros enfoques de valor. 2. 51 . utilizando técnicas comparativas similares. venta o arrendamiento en que se incurran.5. La depreciación es provocada por el deterioro u obsolescencia de la propiedad. son fundamentales en el proceso del avalúo. 2. se encuentran en venta. estos elementos también se analizan en el enfoque de comparación de ventas para calcular los ajustes que deban hacerse en los precios de ventas de las propiedades comparables. o en trámite de venta. Frecuentemente. debe tenerse cuidado de asegurar una consistencia con la fecha efectiva del avalúo y con el motivo de dicho avalúo. Una premisa importante del enfoque de comparación de ventas es que el valor del mercado de una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de propiedades comparables competitivas. Al reconciliar los indicadores de valor derivados de los diversos enfoques. Estimaciones de las rentas en el mercado. así como todos los costos de comercialización. La obsolescencia externa es creada por condiciones fuera de la propiedad.6 El enfoque de comparación de ventas Elenfoque de comparación de ventas es el procedimiento a través del cual se obtiene el valor estimado del mercado de la propiedad valuada.5. costos. Las técnicas del análisis comparativo. depreciación. se estima el valor del mercado comparando propiedades similares a la propiedad valuada. aplicadas en el enfoque de comparación de ventas. comparándola con propiedades similares en el mercado. Algunos tipos de depreciación interactúan entre sí y el análisis de la depreciación de todas las causas es acumulativo. El deterioro es el resultado del uso normal de la estructura. La estimación de costos utilizados en el enfoque de costos debe reflejar el tiempo de construcción requerido para completar las construcciones. En el enfoque de comparación de ventas.3.4 Depreciación La depreciación es la diferencia entre el costo de reproducción o costo de reposición de las construcciones en la fecha efectiva del avalúo y el valor de mercado de las construcciones en la misma fecha. tales como una falta de demanda.3. o debida a las condiciones económicas prevalecientes. cambio en el uso de una propiedad en el área.2. que han sido vendidas recientemente.

1.1. equilibrio y elementos externos. y de los gustos y 52 . y si generan ingresos. mientras que la demanda que sí puede satisfacerse puede cambiar con rapidez. Sin embargo. el precio tiende a bajar.1 Relación con los principios del avalúo Los conceptos de anticipación y cambio que sustentan los principios de oferta y demanda. 2.1.2 Sustitución El principio de sustitución sostiene que el valor de una propiedad tiende a ser fijado por el mismo precio que se pagaría por adquirir. Este principio sugiere que la confiabilídad del enfoque de comparación de ventas disminuye si no se cuenta con propiedades sustituías en el mercado. dentro de un tiempo razonable.6. el equilibrio absoluto casi nunca se logra. 2. La demanda varia considerablemente con el tiempo. o cambiara de rumbo. cuyos términos podrían hacer que el mercado se acelerara. el valuador procura tomar en cuenta todos los aspectos relacionados con el problema del avalúo en forma consistente y procurando que refleje las condiciones del mercado local. 2. Estas pueden incluir diferencias en el tamaño. la ubicación.1 Oferta ydemanda Los precios de las propiedades son el resultado de negociaciones entre compradores. Guiado por estos principios. 2. detuviera. El equilibrio entre la oferta y la demanda cambia constantemente. si la demanda es poca.El análisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las propiedades y en las transacciones que afecten el valor. Cambios en cualquiera de estos factores podrían provocar variaciones en los precios de la propiedad valuada y las propiedades comparables. Los compradores representan la demanda del mercado y las propiedades en venta forman la oferta. el precio tiende a subir. las características físicas. Si la demanda por un tipo determinado de propiedad es grande. ya que la oferta es creada mediante la construcción. de capacidad adquisitiva. Los elementos de comparación se cotejan contra las pruebas del mercado para estimar qué elementos son sensibles a cambios y cómo afectan el valor. características económicas. debido a cambios de población. una propiedad sustituta igualmente útil y deseable. sustitución. que consume tiempo y se reduce por conversión a otros usos. desacelerara. Los cambios en la oferta de bienes raíces frecuentemente son menores que los cambios en la demanda. vendedores y por los agentes del crédito.3 Equilibrio Las fuerzas de oferta y demanda tienden a crear un equilibrio en el mercado.6. son fundamentales al enfoque de comparación de ventas.6. Las ventas también se ven afectadas por agentes de crédito.6.

El enfoque de capitalización de ingresos podría resultar igualmente inaplicable. Los compradores de inmuebles generadores de ingresos usualmente se concentran en las características económicas de la propiedad. Para tipos de inmuebles que se venden y compran con regularidad. Por ejemplo. la comodidad de servicios de transporte público. protección policíaca adecuada. 2. este enfoque rara vez se aplica a propiedades de uso especial porque son pocas las propiedades similares de este tipo vendidas en el mercado. En buena medida. podría verse restringida la aplicación del enfoque de comparación de ventas. generadoras de ingresos porque 53 . aun si se trata de un mercado geográficamente amplio. datos sobre ventas y ofertas de propiedades similares podrían establecer amplios límites para determinar el valor de la propiedad valuada. el enfoque de costos podría resultar más apropiado y confiable.4 Elementos externos Fuerzas positivas y negativas afectan a todo tipo de propiedad. este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor. Dos propiedades con características físicas idénticas pueden tener valores de mercado muy distintos si una de ellas se encuentra dentro de un medio ambiente menos atractivo. Resulta difícil un análisis minucioso de ventas comparables de propiedades grandes y complejas. para identificar todas las influencias externas significativas. El valuador analiza el vecindario de la propiedad valuada. 2. Los periodos de auge o depresión económica afectan los valores de las propiedades.6. y la proximidad a mercados y restaurantes varían con la localidad. Para valorar propiedades de uso especial.6. las fuerzas externas se reflejan en los ajustes hechos por la ubicación de la propiedad. y la demolición de edificios viejos también pueden provocar variaciones en la oferta. Esto podría apoyar las conclusiones de los otros enfoques al valor aplicados.2 Aplicabilidad y limitaciones El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen patrones de valor o tendencias del mercado. Cuando se cuenta con suficientes datos. la conversión a otros usos. el enfoque de comparación de ventas frecuentemente aporta una indicación aceptable del valor del mercado. Otro aspecto de este principio sostiene que la relación entre el terreno y sus mejoras y la relación entre la propiedad y el medio ambiente. La condición y alumbrado de las calles. deben mantener un equilibrio para que la propiedad refleje su valor óptimo en el mercado. anticipando los flujos de efectivo futuros. Con mayor frecuencia. se enfocan en la tasa de rendimiento de una inversión. No obstante.preferencias de los consumidores. el cumplimiento de reglamentos municipales. La construcción de nuevos edificios.1. Estos factores deben ser considerados por el valuador para determinar si tienen un efecto positivo o negativo sobre el valor de la propiedad valuada. Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente.

3 Procedimiento Para aplicar el enfoque de comparación de ventas. así como el análisis comparativo realizado bajo el enfoque de comparación de ventas. condición física. 54 . La inflación o deflación acelerada también puede poner en riesgo la confiabilidad de los ajustes del valuador. Toda la información y las opiniones pertinentes deben darse a conocer en el informe del valuador. dando como resultado avalúos basados en información fuera de tiempo. Declaraciones relacionadas con la confiabilidad de los datos. y las conclusiones del valor deben presentarse tanto en la sección de reconciliación del enfoque de comparación de ventas como en la reconciliación final del avalúo. El valuador podría tener que ampliar la búsqueda de datos de ventas a otros vecindarios comparables. y ofertas de compra o venta de propiedades similares a la propiedad valuada. La siguiente es una guía general de este procedimiento. Podrían surgir conclusiones incorrectas si el valuador confía en tales datos sin tomar en cuenta la motivación de las partes. Cambios rápidos en las condiciones económicas y en la legislación. ingresos y gastos anticipados. y reglamentación urbanística. modificaciones en la ley de impuestos sobre la renta y reglamentación urbanística. Con frecuencia se encuentran pocos datos comparables para estimar el valor del primer inmueble renovado en un área de edificios deteriorados o el valor del único inmueble de su tipo en un vecindario. De igual manera. Le resultará difícil al valuador encontrar datos confiables de mercado en qué basar sus ajustes de los cambios. fecha de venta. Debe procederse con cautela cuando los datos de ventas sean suministrados por una tercera persona que no forme parte de la transacción. La disponibilidad y costo de financiamiento. Quizás la principal crítica en la comparación de ventas es que el enfoque se rezaga del mercado. Para garantizar la confiabilidad de las conclusiones de los avalúos con el enfoque de comparación de ventas. 2. ubicación.6. listas de propiedades en venta. o moratorias en la construcción y en el desarrollo de infraestructuras pueden producir una escasez de ventas comparables recientes. o cambios potenciales. el valuador observa un procedimiento sistemático. 1. el valuador debe verificar los datos del mercado obtenidos y comprender perfectamente el pensamiento de compradores y vendedores que han realizado operaciones en inmuebles.la información sobre los factores económicos que influyeron en las decisiones de los compradores no puede obtenerse fácilmente de archivos públicos o mediante entrevistas con compradores y vendedores. Deben considerarse tales características como tipo de propiedad. también restringen la confiabilidad del enfoque de comparación de ventas. los análisis realizados. que reflejen el impacto de tales cambios a través de determinado período. dimensiones. Investigar el mercado para obtener información sobre ventas. puede haber errores si no se consideran las características del banco de datos. Es imprescindible que el valuador identifique y analice la firmeza y debilidad de los datos recopilados.

a un precio unitario común. 2. Los ajustes por diferencias en los elementos de comparación pueden aplicarse al precio total de la propiedad. una gama de valores podría permitir llegar a una mejor conclusión que la estimación de un solo valor. los diversos indicadores derivados del análisis de factores comparables. Se efectúan ajustes a los precios de cada propiedad comparable para que esta propiedad resulte igual a la valuada en la fecha efectiva del avalúo. dependerá del problema del avalúo y del tipo de propiedad.6.3. o bien. con la propiedad valuada. Verificar la información. si resulta necesitar muchos ajustes. Los ajustes a que se refiere el párrafo anterior se realizan a través de lo que se denomina factores de homologación. Comparar. en un solo indicador de valor o en una gama de valores. El factor de homologación es definido como el número cercano a la unidad. el precio por hectárea. En un mercado impreciso en que varían la ocupación de inquilinos y las condiciones económicas. 5. Sin embargo. El grado de ajuste en cada uno de los elementos de comparación depende del grado en que difiere cada propiedad comparable de la propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todos los elementos de comparación y evitar ajustar la misma diferencia más de una vez. 2. Las unidades de comparación típicas para residencias unifamiliares es el precio por metro cuadrado del espacio total habitable.2. Seleccionar unidades apropiadas de comparación (por ejemplo. utilizando los elementos de comparación encontrados y ajustando los precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada.3. cada precio de venta debe señalarse en términos de las unidades apropiadas de comparación. Reconciliar. Qué unidades de comparación se seleccionen. 4. La verificación puede revelar información adicional sobre el mercado.6. los precios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las propiedades comparables.1 Unidades de comparación El análisis sistemático se inicia una vez reunidos y verificados los datos de las ventas comparables.2 Elementos de comparación Los elementos de comparación son las características de las propiedades y transacciones que provocan variaciones en los precios pagados por bienes raíces. confirmando que los datos obtenidos sean exactos. cada una de las propiedades comparables. útil para medir de manera aproximada la diferencia 55 . eliminar alguna o algunas de las propiedades comparables. el precio por metro de frente) y crear un análisis comparativo para cada unidad. Ya que la comparación debe realizarse entre unidades similares. y que las operaciones del mercado han sido de buena fe. o a una combinación de las dos cosas. el precio por metro cuadrado. 3. El valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las propiedades comparables y la propiedad valuada que pudieran afectar sus valores.

3 Característicasfísicas Si las características físicas de una propiedad comparable y la propiedad valuada difieren en muchas formas. Entre mayor sea la base de datos de la que puedan extraerse ajustes. condición. dimensiones del terreno. Las diferencias físicas. la calidad de la construcción. Las condiciones del medio ambiente en el sitio también podrían tomarse en cuenta. 28 De acuerdo con la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal.6. A la inversa. podrán incluirse propiedades con características más divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. edad. 2. más confiable será la conclusión. Los compradores quizás no estarían dispuestos a pagar un precio mayor para incluir el costo de agregar una amenidad.apreciada en el mercado. Un número pequeño de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar ajustes de diferencias en varios elementos de comparación. 56 .3. p 110. superficie. Si la investigación del valuador sólo descubre unas cuantas propiedades verdaderamente comparables. cada una de esas desigualdades requiere comparación y ajuste. la edad. con el que se compara. en el proceso de comparación deben tomarse en cuenta como elementos de comparación su ubicación. tipo de inmueble. los materiales utilizados en la construcción. y mejoras fuera del sitio que sean requeridas para el desarrollo de un terreno vacante. Posiblemente el valor agregado o perdido por la presencia o ausencia de algún elemento en una propiedad comparable no iguale el costo de su instalación o remoción. de C. 2005. un amplio muestrario de propiedades más diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. incluyen diferencias en el tamaño de edificios.3. Si es correctamente analizado y ajustado. o ninguna.A. belleza y amenidades. funcionalidad.6. Otros posibles elementos de comparación incluyen restricciones del gobierno. tales como la conservación o preservación de servidumbres de paso y derechos de agua y ribereños. Cómo elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad. respecto de un atributo físico.V. estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo. S. acceso a la propiedad. zona. en algunas ocasiones agregar una amenidad da a la propiedad un valor mayor al costo de su instalación. Indicaciones de valor basadas en pequeñas muestras de datos comparables podrían distorsionar las conclusiones del valuador y la estimación final del valor. 2. Alejandro. que existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar. y a partir del cual se pretende obtener el valor del primero en términos de identidad. el estilo arquitectónico.4 Características económicas Las características económicas del inmueble incluyen todos los atributos que *"*Cárdenas Castañeda. Pero en ocasiones podrían requerirse elementos adicionales. Innovación editorial Lagares de México.

2. Las características que afectan los ingresos de una propiedad incluyen gastos de operación. Podría resultar necesario ajusfar estas propiedades comparables por las diferencias de aprovechamiento. un edificio de departamentos adquirido para convertirlo en condominios podría reflejar un precio de venta por encima del nivel del mercado para edificios de departamentos. en caso afirmativo. Los NOI (Ingresos Netos de Operación por sus siglas en inglés) por unidad reflejan una mezcla de atributos económicos interactivos.afectan sus ingresos. términos de arrendamiento. la reglamentación urbanística es uno de los determinantes principales del mayor y mejor uso de la propiedad. En el avalúo de terrenos vacantes. Cuando no existen o escasean propiedades comparables sujetas a la misma zonificación urbanística que la propiedad valuada. Este elemento de comparación generalmente se aplica a propiedades comerciales. En la mayoría de los casos. También debe ejercerse prudencia con respecto a unidades de comparación. opciones de renovación. Los Valuadores deben tener sumo cuidado de no atribuir diferencias en los derechos de propiedad transferidos o cambios en las condiciones del mercado a características económicas diferentes. La investigación de estas características es crítica para el análisis correcto de las propiedades comparables y formulación de un avalúo final.6. tales como los ingresos netos de operación por unidad. Los análisis de comparación de ventas no deben presentarse simplemente como una variación del enfoque de capitalización de ingresos. si el mercado indica que esto es lo indicado." de un edificio de departamentos para el que no se contempla ningún cambio y cuyo mayor y mejor uso sigue siendo los de departamentos. la reglamentación urbanística o la probabilidad de cambio de tal reglamentación. no necesariamente requiere un ajuste si los predios tienen 57 . Esta propiedad no seña un comparable apropiado para un avalúo. El valuador debe reconocer la diferencia y determinar si la venta es apropiada para una comparación y. decidir si se requiere algún ajuste. mezcla de inquilinos. "en las condiciones en que se encuentra. Por ejemplo. De tal forma. aplicando las mismas técnicas para obtener una indicación de valor idéntica. pero de uso similar. concesiones de rentas. el comprador o su agente deben confirmar el uso final para el que fue adquirido el inmueble comparable.5 Usoyreglamentación urbanística Debe investigarse cualquier diferencia entre el uso actual y el mayor y mejor uso de una propiedad potencialmente comparable y la valuada. podrán utilizarse propiedades comparables con reglamentación ligeramente distinta. calidad de administración. fechas de vencimiento de los contratos de arrendamiento. muchos de los cuales sólo deben analizarse bajo el enfoque de capitalización de ingresos. tales como cláusulas sobre recuperación de gastos. ya que sirve como prueba de autorización legal. Una diferencia en los usos permitidos bajo las dos clasificaciones de zonificación urbanística. típicamente representa un criterio primario en la selección de datos del mercado.3. y disposiciones incluidas en los contratos.

el mismo uso. cuando se reducen los precios de venta a unidades compatibles (por ejemplo. dados los diferentes requisitos sobre estacionamientos o jardinería de ornato. precio de terreno por metro cuadrado del área permitida para edificar). Por ejemplo. en el avalúo de un lote vacante de 50 hectáreas. Sin embargo. Por ejemplo. El análisis comparativo toma en cuenta los factores cuantitativos y cualitativos.6. 58 . el valuador podría encontrar datos de venta de propiedades comparables cuyo tamaño varía de 35 a 65 hectáreas. Factores que no puedan cuantificarse son tratados en análisis cualitativos.6 Identificación ymedición delos ajustes Podrán utilizarse varias técnicas analíticas para identificar y medir los ajustes. podrían ser distintos los costos de desarrollo de dos sitios por motivo de clasificación de zonificación urbanística disímil. para determinar si se requiere de un ajuste. Los ajustes cuantitativos se representan en dinero o cantidades porcentuales. a menos que así lo indiquen los datos del mercado. Cada uno de los elementos básicos de comparación debe probarse con una o más de las técnicas señaladas arriba. Estas diferencias deben tomarse en cuenta. podrían seguir existiendo disimilitudes atribuibles a los diversos requerimientos de clasificación de la zona. costo depreciado) Análisis de datos secundarios Comparaciones directas Capitalización de diferencias en rentas Cualitativo • • • Análisis de comparación relativa Análisis de clasificación Entrevistas personales El primer paso en cualquier análisis comparativo consiste en identificar qué elementos de comparación afectan los valores de la propiedad en el mercado donde se realiza el avalúo.3. 2. El valuador no debe asumir que un elemento de comparación afecta al valor. pero que no exhiben diferencias importantes en el precio por hectárea. Cuantitativo • • • • • • • • • • Análisis por parejas de datos (ventas y reventas de la misma propiedad o bienes similares) Análisis de datos por grupos Análisis estadísticos Análisis gráficos Análisis de sensibilidad Análisis de tendencias Análisis de costos (costo para remediar. A continuación se enumeran varias técnicas utilizadas en análisis cuantitativos y cualitativos. aun cuando las parcelas tuvieran el mismo mayor y mejor uso.

teóricamente. el análisis de datos por grupos.6. los que son idénticos salvo por el elemento que está midiéndose. Sin embargo. la venta comparada es idéntica o muy similar en todos sus aspectos. Los grupos se estudian en pares para identificar la variable dependiente (por ejemplo. Los análisis de datos por pares y los de datos por grupos son variantes del análisis de 59 . aun cuando sólo cuente con datos limitados.2. el valuador debe llevar a cabo una serie de análisis (le datos por parejas para aislar el efecto de una característica individual. Deben analizarse primero los pares perfectos.3. Un ejemplo detallado de análisis por parejas se presenta en el próximo capítulo. El análisis de datos por parejas es un proceso de deducción matemática. la opinión del valuador se hace crítica. se utilizan procesos matemáticos para identificar qué elementos de comparación requieren ajustes y para medir el monto de estos ajustes. excepción hecha del elemento medido. tales elementos podrán aislarse mediante un análisis de datos por parejas. podrán compararse datos sobre la venta y reventa del mismo inmueble para obtener un ajuste del factor tiempo. incluye el agrupamiento ele datos independientes por variables.7 Análisis cuantitativo Cuando se aplican técnicas analíticas cuantitativas. el precio de la propiedad por hectárea. Por ejemplo. rara vez es este el caso. Ocasionalmente. en algunas ocasiones resulta impráctico por sólo contar con muy pocos ejemplos de propiedades suficientemente similares. resultando difícil cuantificar los ajustes atribuibles a todas las variantes presentes. Una técnica relacionada. Sin embargo. la relación de metros de frente por hectárea. Si existe más de un elemento de comparación. se estudian pares adicionales para aislar y extraer los elementos disímiles. Aunque. y el cálculo de los valores típicos equivalentes. Datos por pares para las ventas ajustadas sólo deben utilizarse como herramienta analítica secundaria e identificarse como tales. tales como fecha de la venta. o la calidad topográfica). En ausencia de datos por pares perfectos. puede resultar una técnica muy efectiva cuando los indicadores del mercado claramente apoyan las disimilitudes entre las ventas atribuibles a elementos específicos de comparación. En teoría. En la misma forma que una venta aislada no necesariamente refleja el valor del mercado. El análisis de datos por parejas. Cuando indicadores del mercado muestran que uno o más elementos afectan el valor. el ajuste obtenido de un solo par de ventas no puede considerarse como un indicador del mercado. no represente la verdadera diferencia atribuible a la característica distinta. Más bien. ya que es posible que la diferencia medida. Los valuadores deben reconocer que este tipo de análisis tiene una aplicación limitada. Debe ejercerse suma cautela al analizar pares de valores ajustados. Esta técnica permite al valuador medir la diferencia entre una propiedad comparable que no contiene el elemento que la distingue y otra que sí lo tiene. el valuador no debe descartar esta técnica. es decir. Es imperativo que el valuador haga uso de todas las herramientas analíticas aplicables al problema del avalúo. ya que los datos por pares idénticos son poco comunes y existe el riesgo de que se empleen incorrectamente. debe estimar el ajuste que señalen los datos y utilizar otros procedimientos analíticos o juicios para comprobar la racionalidad del ajuste obtenido. este análisis es un método acertado.

Pueden probarse los diversos elementos que influyen sobre un precio de venta para determinar su sensibilidad del mercado. El análisis gráfico es una variante de los análisis estadísticas. El análisis de sensibilidad es un método utilizado para aislar el efecto de variables individuales sobre el valor. está más allá del alcance de este trabajo. Las regresiones para elementos específicos. Es particularmente útil cuando existe un número reducido de datos de ventas muy comparables. en los que el valuador llega a una conclusión interpretando visualmente una exposición gráfica de datos y aplicando un análisis de ajuste de curva. El análisis de tendencias resulta aplicable cuando se cuenta con una abundancia de datos del mercado. En los análisis de costos se utilizan como base de ajustes tales indicadores como el costo depreciado de edificios y el costo de remediación. La efectividad del análisis de regresión se ve limitada por el número de elementos o factores que influyen en el precio de la venta. podrán analizarse los patrones para su ajuste. podrán utilizarse conjuntamente con otras técnicas. Los análisis estadísticos de los datos del mercado son cada vez más comunes en la literatura y en la práctica del avalúo. pero se convierte en un amplio banco de datos de propiedades con características menos similares. Puede trazarse la ecuación más confiable para el ajuste de curva o identificarse la más apropiada de las comúnmente utilizadas para resolver un ajuste. Podrán hacerse comparaciones directas entre propiedades comparables que sean similares en todas sus características menos en una. Una vez que el valuador ha determinado qué elementos muestran sensibilidad del mercado. Si se puede crear una base de datos apropiada. los análisis de sensibilidad investigan el impacto de distintas suposiciones en las diversas formas de medir la rentabilidad. por ejemplo. mayor debe ser el banco de datos para identificar las interrelaciones. Frecuentemente asociado con análisis de riesgo. Una discusión completa de los métodos estadísticas aplicables al enfoque de comparación de ventas. sin embargo. Una gráfica sencilla de datos por grupo podría ilustrar cómo reacciona el mercado a variaciones en los elementos de comparación. Los métodos estadísticos apropiados incluyen inferencia estadística y análisis de regresión. un inmueble 60 . En el análisis de ajuste de curva podrán utilizarse diferentes fórmulas para determinar la curva que mejor corresponde a los datos del mercado que estén siendo analizadas.sensibilidad. El valuador debe asegurarse que los ajustes obtenidos sean razonables y que se aproximen a las expectativas del mercado. Entre más factores refleje la venta. la regresión lineal y múltiple pueden resultar herramientas excelentes de análisis en determinadas situaciones del mercado. El análisis de datos secundarios representa un método para determinar los ajustes que utilizan datos no directamente relacionados con la propiedad valuada o la comparable. Estos datos secundarios describen el estado general del mercado de bienes raíces y generalmente son recopilados por compañías investigadoras o dependencias del gobierno.

2. por ejemplo. De esta manera. Existen cinco pasos en el proceso analítico. 2. La clasificación del análisis también puede utilizarse para ordenar y catalogar los datos comparables de acuerdo con las diferencias en los elementos específicos de comparación. los ajustes tomados en la comparación relativa no se expresan en dinero en efectivo o porcentajes. La capitalización de las diferencias en las rentas. Identificar los elementos de comparación que afectan el valor de la propiedad valuada. A diferencia del análisis cuantitativo.3. El valuador luego analiza cada una de las ventas para determinar la posición relativa de la propiedad valuada dentro del conjunto.9 Análisis comparativo Análisis comparativo es el término general utilizado para identificar el proceso mediante el cual se aplican las técnicas cuantitativas y/o cualitativas para extraer un indicador de valor bajo el enfoque de comparación de ventas. podrán establecerse las tendencias específicas del valor. o bien una propiedad industrial en un predio con exceso de terreno. por ejemplo. Los ajustes obtenidos en los análisis comparativos aplicados a los precios de las ventas comparables pueden expresarse en porcentajes. puede utilizarse para obtener un ajuste cuando la pérdida de renta sufrida por una propiedad comparable. Clasificar el análisis es una variante del análisis de comparación relativa. o iguales a las de la propiedad valuada.6. tamaño. Muchos valuadores utilizan esta técnica porque refleja el carácter imperfecto de los mercados de bienes raíces. Para aplicar esta técnica. Los dos tipos de técnicas pueden utilizarse por separado o en combinación.8 Análisis cualitativo El análisis de comparación relativa es el estudio de la relación indicada por los datos del mercado. Entrevistas personales pueden revelar las opiniones de personas informadas que participan en el mercado donde se localiza la propiedad valuada. ubicación (esquina o lote interior) y frente a la calle. superiores. refleja una deficiencia especifica. el valuador analiza ventas comparables para determinar si las características de dichas ventas son inferiores.residencial con una cochera que no esté a la par con las normas del mercado. Esta información debe considerarse de carácter secundario y no utilizarse como el único criterio para calcular los ajustes o reconciliar la gama de valores. sin recurrir a cuantificación. o en términos descriptivos que claramente transmitan la magnitud de la diferencia del elemento de comparación entre la propiedad comparable y la valuada. 1. 61 .6. en dinero efectivo. la falta de un ascensor en un edificio de oficinas de baja altura o un área de estacionamiento inadecuada para una tienda de ventas al menudeo.3. las ventas comparables se catalogan en orden ascendente o descendente. Al clasificar el análisis.

(Un ajuste neto se calcula como la diferencia entre el total de los ajustes positivos y negativos. como indicadores del valor probable de la propiedad. De esta manera. Los avalúos que incluyen análisis cualitativos frecuentemente requieren una explicación más extensa del razonamiento aplicado por el valuador. Generalmente. En el proceso de análisis comparativo.4 Tipos de ajustes Los ajustes obtenidos por medio de técnicas cuantitativas podrán aplicarse a un inmueble comparable. los porcentajes se convierten en dinero que se suma o resta del precio del factor comparable en la matriz de ajuste de los datos del mercado. el valuador podrá utilizar tanto los análisis cuantitativos como los cualitativos.2. los ajustes cuantitativos se realizan antes de practicar el análisis cualitativo. Normalmente. algunos más altos y otros de menor valor. 5. pero no deberá hacerlo en forma simultánea.6. similares o inferiores a la propiedad valuada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse claramente para que una tercera persona pueda comprender el razonamiento que produjo el ajuste. 2. Si todos los factores comparables resultan superiores o bien inferiores a la propiedad valuada. ya sea como porcentajes o como dinero. Efectuar análisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la propiedad valuada. En la aplicación de análisis cualitativos. 3.) 4. podría resultar imposible establecer una gama confiable de valores y obtener un indicador único de valor a través del análisis cuantitativo. 62 . Extraer un ajuste neto para cada elemento comparable y aplicarlo al precio unitario o de venta de la propiedad comparable para así obtener una gama de precios unitarios o de venta para la propiedad valuada. el valuador normalmente divide en dos grupos los factores comparables ajustados: uno cualitativamente superior y otro inferior a la propiedad valuada. indicando una gama probable de valores. Comparar los atributos de cada elemento comparable con los de la propiedad valuada y luego medir la diferencia de cada elemento de comparación entre la propiedad comparable y la valuada. se atribuye mayor importancia a los factores comparables más parecidos a la propiedad valuada. el valuador toma en cuenta la diversidad de indicadores de valor obtenidos en el tercer paso. cause confusión al lector del avalúo. el valuador puede obtener un indicador único de valor para la propiedad. Comparar todos los ajustes y ordenarlos según sean superiores. Los precios ajustados de estos dos grupos establecen el rango de valor de la propiedad sujeta al avalúo. Se debe tener cuidado para evitar que la valoración cualitativa. Al tomar en cuenta los factores comparables más similares a la propiedad valuada. El valuador luego determina la posición más probable de esta propiedad dentro de la gama de indicaciones y forma su conclusión del valor. Al aplicar ajustes cuantitativos. Este proceso dará por resultado un nivel de valores que identifique los elementos comparables superiores e inferiores al inmueble valorado. La manera en que se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en que se expresa.

2. dependiendo de la forma en que el mercado exprese o perciba la relación entre los bienes (es decir. El avalúo tiene un aspecto creativo en el sentido de que valuadores ejercen su buen juicio para analizar e interpretar los datos cuantitativos. Estos porcentajes podrán convertirse en dinero. El valuador utiliza cálculos lógicos para hacer los ajustes. La preparación de una tabla cuadricular que incluya tanto los elementos cuantitativos como los cualitativos. o comparable con comparable). 63 .Los ajustes pueden aplicarse de diversas maneras. Los ajustes de porcentajes frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicación y en las condiciones del mercado. que luego se suma o resta del precio de la propiedad comparable. De manera similar. el valuador puede aplicar efectivamente técnicas que en un tiempo eran prohibitivas por el tiempo que requerían. que se resuelve para determinar el ajuste necesario para compensar las diferencias entre los inmuebles. Estas técnicas pueden utilizarse para reducir el campo de valores. no es necesario hacer ningún ajuste. Desde luego. Si los datos del mercado no son concluyentes. pero las operaciones matemáticas no deben controlar su juicio. Esta relación se expresa como una ecuación. puede asegurar que se tomen en cuenta todos los elementos de comparación.5% mensual. si la propiedad comparable es similar a la valuada. La relación entre la propiedad valuada y la comparable debe señalarse de manera que corresponda al modo en que sea percibida por los participantes en el mercado. El análisis cualitativo puede utilizarse para identificar la clasificación en la que debe recaer la estimación del valor final y sopesa el valor de los indicadores con base en el estado del mercado. la tabla cuadricular debe indicarlo claramente. Los porcentajes también pueden aplicarse directamente al precio de venta o al precio unitario de la propiedad comparable.4.1 Ajustes delos porcentajes Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias entre el inmueble comparable y la propiedad valuada. Con la tecnología de computadoras y sus programas de operación. Por ejemplo. la propiedad valuada con la comparable. pero la estimación de valor en el mercado no se determina por medio de cálculos. los datos podrían indicar que las condiciones del mercado han resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el último año o que los precios de una determinada categoría de inmueble han aumentado recientemente en un 0. el valuador podría analizar los datos del mercado y llegar a la conclusión de que las propiedades en determinado lugar se venden a un precio aproximadamente un 10% más alto que los de propiedades similares en otra ubicación.6. La cuantificación ayuda al valuador a analizar los indicadores del mercado e identificar cómo varios factores afectan el valor de la propiedad.

Al analizar grandes inversiones en propiedades. Por ejemplo. costos indirectos y margen de utilidad. un valuador debe preparar una estimación del valor físico de las construcciones a la fecha efectiva del avalúo. 2. Sin embargo.7.000. 2. Los ajustes de muchas características físicas también podrán calcularse en dinero que se suma o resta del precio de venta de la propiedad comparable. Las construcciones propuestas (es decir en proyecto) pueden valuarse de acuerdo con los planos y especificaciones. por ende. Este capítulo explica la distinción entre los costos estimados de reproducción y reposición e identifica y trata sobre los componentes del costo: costos directos. Las construcciones existentes deben ser cuidadosamente inspeccionadas y descritas por todas las personas delegadas para estimar costos.2. siempre y cuando el valuador aclare que las construcciones no existen y que el avalúo está condicionado a que éstas se lleven a cabo según lo especificado. la práctica valuatoria usual. En estos casos. Tal estimación puede ser preparada por un valuador que entienda de planos.7 Estimados de costos de construcción Para aplicar el enfoque de costos.6. Esto es conocido como una estimación del costo de reproducción. es la de duplicar las construcciones en la fecha efectiva del avalúo. no factibles de reproducir. 64 .1 Estimación de los costos dereproducción y Reposición Desde un punto de vista teórico.2 Ajustes de dinero Los ajustes también se pueden computar en dinero. materiales y técnicas de construcción y tenga acceso a una diversidad de fuentes de información o a programas de computación disponibles para este fin. el método de unidad colocada y el método de estudio cuantitativo. el valuador frecuentemente puede utilizar el método de descuento para lograr ajustes en efectivo para los términos de financiamiento.4. especificaciones. técnicas de construcción o elementos de diseño actualmente fuera de uso y. una construcción existente podría incorporar materiales. la estimación del costo empleada en este enfoque. También describe brevemente las fuentes de información de los costos y presenta los tres métodos que el valuador utiliza para calcularlos: el método comparativo por unidad. un valuador podría llegar a la conclusión de que las condiciones favorables de financiamiento en la venta de la propiedad comparable dieron como resultado que el comprador acabara pagando una prima de $100. También es posible que una estructura exhiba una combinación de características que difieran de las normas vigentes de construcción o cuya estimación de costos no pueda obtenerse fácilmente. Esto constituye una estimación de los costos de reposición. consiste en estimar el costo de crear construcciones que proporcionen una utilidad comparable.

especificaciones. Los Estimados en el ámbito de la construcción son definidos básicamente por su nivel de confiabilidad prontitud de realización y disponibilidad de información base: 2.El costo de reposición es el costo estimado para construir.20% 1-7 días Conceptual/Anteproyecto +/. en su libro "Costos por metro cuadrado de construcción". La técnica de costeo seleccionada en un avalúo determinado.10% 3-4semanas Proyecto "completo" E Precio unitario Fuente. Leopoldo Valera. Costos por m2 de construcción. a los precios vigentes en la fecha del avalúo. trazado y calidad en la ejecución. utilizando los mismos materiales. durante o después de su ejecución. El costo de reproducción es el costo estimado para construir. a los precios vigentes en la fecha del avalúo. normas de construcción.2 Métodos de estimación de costos de construcción El Ing. utilizando materiales modernos. un edificio con utilidad equivalente al valuado. un duplicado exacto o réplica de la construcción valuada. El Ing.7. 2004 65 .30% l-4hrs. debe explicarse claramente en el informe para evitar malas interpretaciones. En un sentido más amplio consiste en valorizar cualquier bien o servicio antes. diseño y trazado vigentes. diseño. Leopoldo Várela considera que los especialistas en Ingeniería de Costos llegan a desarrollar al menos 5 tipos de Estimados. 2004.La estimación de costos puede variar significativamente. En la siguiente Tabla se presentan los 5 tipos de Estimados: TIPO DE ESTIMADO A B C D Orden de magnitud (o Aproximados) Parametritos (o por m2 Por componentes (fases constructivas sistemas completos) Por ensamblajes (elementos o piezas constructivas) PRECISION TIEMPO INFORMACIÓN + / . Leopoldo.35% l-60minutos Muy poca +/. dependiendo de si se aplica el costo de reproducción o el de reposición. dependiendo de los requerimientos del cliente o su Jefe. Los Estimados en el ámbito de la construcción son definidos básicamente por su nivel de confianza. superadecuaciones y obsolescencia de la construcción valuada. También deben incluirse todas las deficiencias. define a la Ingeniería de Costos como el arte de aplicar conocimientos científicos y empíricos para hacer las conjeturas más realistas y valorizar una construcción. Conceptual (area) + / .25% l-2dias Conceptual (area) +/. prontitud de realización y disposición de la información base. Valera.

piezas constructivas y fases completas de obra. Los Estimados rápidos y de carácter preliminar. c. aunado al de "conceptos y volúmenes de obra no previstos. de modelos o de mezclas de ambos. b. complejidad y experiencia y el Cliente por su parte tratará pagará de acuerdo a sus expectativas y presupuesto. Estos objetivos. exigirán menos tiempo de elaboración pero ofrecen más baja precisión o alta variabilidad (incertidumbre) y por ende habrá que asociarle porcentajes de contingencia mayores. para tener el valor de reposición nuevo (VRN) de un inmueble. Puede notarse que este ítem es de carácter subjetivo y el usuario no debe tomado indiscriminadamente como receta. d. Control de costo en la ejecución de un proyecto. preinversión y anteproyecto. sino que habría que aumentar o disminuir en función de la complejidad del proyecto. Otro punto que conviene aclarar es el propósito del estimado: a. Solo tener una idea. 66 . Aseguramiento f. Por Ensambles" se denominan "Estimados por Sistemas". Los Métodos "C. pueden provenir de estadísticas. Avalúos. En esta publicación se emplearán modelos de abstracciones de obras reales y otros 100% reales extraídos incluso de la contabilidad de alguna empresa a la que el Autor le practicó una auditoria de costos. Esto último es lo que se denominará en las partidas Condiciones Generales de los Presupuestos de Construcción. Evaluaciones económicas y financiera de un proyecto. los enumeramos como ejemplo para que se considere la importancia del trabajo de Ingeniería de Costos. como el rubro "imprecisión del modelo".Los 4 primeros Estimados se conocen con el nombre genérico de "Estimados Conceptuales" en virtud de que se emplean usualmente en las etapas conceptuales de un proyecto: concepción. experiencia en tal tipo de obras y calidad de información base. cambios de proyecto y reclamaciones". conceptos de trabajo. Tampoco hay que soslayar el aspecto económico en la realización de un Estimado: el Especialista tratará de cobrar por tiempo consagrado. debido a que el enfoque de sistemas en la práctica de Ingeniería de Costos implica el agolpamiento de varias unidades. Concurso de obra. prestigio. Los Estimados a nivel conceptual o de anteproyecto. La calidad de un Estimado (precisión) es función de la propia calidad de proyecto (nivel de detalle) y el tiempo que se destine a calcular el costo total. Por Componentes" y "D. e.

para el caso de los costos de construcción puede expresarse de la siguiente manera: 29 Costo (proyecto XX) = f (parámetro YY) Várela Alonso. ni algo formal. he aquí lo interesante de contar con una base de datos y sistemas para realizar presupuestos con el método de Ensambles. se afina o detalla el proyecto. En México la generalidad de especialistas en Ingeniería de Costos manejan casi exclusivamente el método de conceptos/costos unitarios.1 Estimados deorden de magnitud Estos Estimados se conocen con otras denominaciones: Preliminares Gruesos Aproximados "Sobre las rodillas" "Sacados de la Manga" Supuestos Estos Estimados se requieren generalmente en pláticas informales. o con el consultor apropiado que lo ofrezca. Un propósito de este Estimado es proveer información de arranque al Cliente o propietario para que se tomen decisiones elementales y se prosiga o no con el anteproyecto.2. de "que se trata de un primer "tanteo": con muy escasa base de información. 2. esperándose una variabilidad de + / 35%.A. ubicar a inversionistas y para saber de qué órdenes de magnitud debe pensarse. para iniciar los acercamientos con los financieros. Leopoldo. mismos que no permiten hacer Estimados Preliminares y son altamente inapropiados para ciertos propósitos como el avalúo. como "una idea". de C. sino más bien una referencia inicial y es importante hacer del conocimiento del Cliente o Jefe.El propietario requerirá progresivamente de mejores Estimados a medida que "madura". Ingeniería de costos. Su confiabilidad es relativamente baja.2 Estimados paramétricos Parámetro es una constante que entra en una ecuación para obtener un resultado. Un Estimado de Orden de Magnitud se lleva en ocasiones solo minutos para establecerse y por lo general no más de un par de horas. La información base de las conjeturas para el Estimado puede llegar a ser solo una "vistazo" a una obra parecida y la referencia a una obra hecha en el pasado con características similares. 67 .7. aunque puede ser menor y de hasta +/-20% dependiendo fundamentalmente de la experiencia del Estimador en el campo de que se trate.2. 2.V. S. 2000. BIMSA CMDG.7. No constituyen un compromiso.

el público en general.4 0 % para construcción pesada (por metro lineal de carretera.30%. La variable más comúnmente empleada en este método es la de "metros cuadrados construidos" y por ende el parámetro es "costo por metro cuadrado del proyecto "XX".3 Métododeestimación por componentes Este procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas: Cimentación Estructura Acabados Interiores Instalación Hidrosanitaria Instalación Eléctrica Como un lote o tanto integral. contratistas. observándose una variabilidad de +/25%. metro cuadrado construido (estructura). arquitectos e ingenieros de proyecto. la precisión se puede mejorar hasta tener una variabilidad de + / . se expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por metro cúbico. Otras variables usadas en este procedimiento son: • • • • • • Metros cúbicos de cortina o embalse: Presas de material graduado Camas: Hospitales Local: Mercados Hectárea de riego: Sistema riego Kilómetro: Carreteras Canales Pasajeros año (PAX): Aeropuertos El nivel de precisión esperado de tales Presupuestos es de hasta + / . medido por metro cuadrado de desplante (cimentación). A estos Estimados se les denomina "Paramétricos" y para el caso de Edificación. inversionistas. La precisión del método es intermedia entre el paramétrico y el de ensambles. oficinas gubernamentales. Los costos por metro cuadrado son indicadores de gran utilidad para planificadores. ya que es rígido en ciertos aspectos.15%. cuando éstos requieren de Estimados de costos de construcción para comprar o edificar su propia casa. teniendo solo una idea de la cantidad de superficie por construir o bien "el número de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de. como en el caso de que el Estimador desee modificar acabados de piso en un proyecto. Un Estimado Aproximado se obtiene sin poseer. promotores de vivienda e incluso por supuesto.2. canal de p d riego) y en edificación puede arrojar variaciones de + / .7. la cual un especialista experimentado podría bajar hasta un +/-15%.En la cual el costo del proyecto "XX" es Igual a una función del parámetro "YY" de dicho proyecto. 68 . un hotel. porcentaje global (instalaciones Hidrosanitaria y Eléctrica). economistas. Este procedimiento es poco usado de manera global en la estimación de costos. Un proyecto detallado. Para Estimadores experimentados en el campo de los proyectos que se pretende calcular el costo. valuadores de bienes inmuebles. 2.

Resulta interesante analizar los resultados. en donde puede verse que el costo por metro cuadrado de planta de cimentación (CMCPC).00m 2 6 9 30 ton/m2 15 ton/m2 Con estos mismos es posible hacer un comparativo con los que se manejan en Estados Unidos de América. El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como un método sistémico que consiste en agrupar los ítems de obra "Unitarios" para formar una pieza o elemento constructivo.63m. con la ¡dea solo de ofrecer un panorama de cómo se modifica el costo al mover sus variables explicativas. En los datos que se muestran a continuación. consistente de una planta de 27 x 45m. Los Ensambles son agrupamientos de ítems "unitarios" y los "Componentes" son agrupamientos de ensambles: para el caso de la "Componente Cimentación superficial". se tienen los cálculos y resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parámetros empleados para las 3 variables: Crujías Número de pisos Capacidad de suelo 5. reemplazos y reducciones. se incrementa alrededor de 4 0 % por piso adicional (en forma no lineal). a efecto de determinar cantidades de "elementos" (zapatas) comparables más fácilmente.claros entre columnas Número de pisos Capacidad de carga del suelo y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de cimentación. los ensambles por agrupar son: Zapatas Contratrabes Dados Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar como variables explicativas del costo a: Tipo de cimentación: Zapatas aisladas Tamaño de Crujía . en la cual es posible manejar crujías de 9x9 m y de 5-4 x 5.50m 9.La mejor manera de aplicar este método es combinado con el de Ensambles de Costo y así facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer modificaciones. 69 .

no recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. contratar. se podrá afinar el catálogo de conceptos y sus cantidades de obra correspondientes y con ello derivar a la elaboración de un "Estimado por Precio Unitario". piezas. piénsese en el caso del ensamble puertas: en vez dé cubicar centímetros lineales de pintura en marcos. pintura y barniz y cerrajerías herrajes.2. 2. es la reducción considerable del número de ítems que contiene un Estimado por el Método de Precios Unitarios. digamos de 1500 conceptos de trabajo unitarios se reduce a 50 o 60 conceptos ensamblados. El balance esfuerzo requerido contra precisión es relativamente bueno en este procedimiento. Una de las grandes virtudes del Método.7. Para poder aplicar esta metodología es menester contar con el proyecto ejecutivo completo (o casi completo). especificaciones y una cuantificación exhaustiva y confiable. etcétera. Otro atractivo del método es su facilidad de cubicación. Un ejemplo típico lo constituye el "ensamble puerta de apartamento". pueden llegar a ofrecer hasta un + / . centímetros cuadrados de barniz. taquetes.20%. Al irse teniendo un grado (porcentaje) de avance mayor en la definición y detalle del proyecto específico.10%. el cual ya debe ofrecer un nivel de precisión de + / - 70 .5 Métododeprecios unitarios Es el procedimiento más conocido y su aplicación está más bien orientada a la estimación de costos de construcción para efecto de concursar. carpinteros.4 Métododeensamblesdecosto El Método de Ensambles de Costo consiste en el manejo de "piezas" constructivas completas. Especialistas experimentados en el tipo de construcción que se trate y con buena información y tiempo disponibles. planos de detalle.7.2. solamente se cubicarán piezas integrales. en la que se tendrían ensamblados los siguientes ítems: • • • • • • • • • • Trazo y niveles Marco Preparación. La variabilidad típica está en + / .2. colocación de marco y pijas Pintura en marco Puerta Barniz en puerta Bisagras Chapa Mirilla Número En el cual puede observarse que intervienen especialidades pertenecientes a partidas muy diversas como: albañilería. pago de Estimaciones de Obra y reclamaciones de conceptos extraordinarios. tornillos.

2. Durante todas las fases de la vida de un proyecto. Parámetros o ensambles Sistemas.características Complejidad del mismo Tiempo consagrado Herramientas (programas y bases de datos) 71 . 2. PU PU PU Fuente. cuando en el proceso de planificación un inversionista y una necesidad latente o potencial determinan llevar a cabo estudios de pre-inversión y en su caso anteproyectos y proyecto ejecutivo. Si se trata de hacer un Estimado para efectos de pre-inversión. pero por lo general en medida. repetitivos y en los que el especialista tenga mucha experiencia (vivienda).Proyectos sencillos. Reducida. 2.2. Queda en manos del usuario el que juzgue la cuantía de holgura conveniente o necesaria para su caso específico. se exigen Estimados y en cada una. la variabilidad puede ser reducida hasta cerca de +/-4%. 2004 En el proceso de cálculo de los modelos aquí presentados. conceptos de obra no previstos o de escasa relevancia e imprecisión del modelo. Costos por m2 de construcción. ensambles Ensambles. que prevea tanto cambios de proyecto. la precisión de los Estimados está en función de: • • • • • • • Experiencia general Experiencia en proyectos similares Estadística disponible Información del proyecto.7 La precisión delosestimados Como ya se ha mencionado. Várela.10%. materiales y equipo representativos y promedio. a sabiendas que fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen variar los resultados. aplicando investigaciones de costos de mercado de mano de obra.6 Tiemposdelosestimados Un proyecto tiene una vida que se origina desde que se concibe. más vale tomar un porcentaje positivo de confiabilidad a manera de "colchón". Leopoldo.7. se mantiene el criterio de razonabilidad de costos.7. En adelante continua la vida de servicio propiamente dicha y se requieren trabajos de mantenimiento para contrarrestar el deterioro. sus características y tipo habrán de ser acordes con el tiempo: FASE Pre-inversión Anteproyecto Proyectos Licitación Construcción ESTIMADO conceptual Precio unitario TIPO Orden de magnitud. Más adelante se llevaría la licitación o selección de contratista para proceder a realizar la obra.

Intercost. Leopoldo. en donde se conjuntan cimbra. relleno. Costos por metro cuadarado de construcción. el caso de un lavabo. acabados. no tan gruesos como los paramétricos ni tan detallados como los de costos unitarios. acarreos ler. confiable y pragmática.V. La facilidad de manejo del costo por unidad de ensamble aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificación. concreto. plantilla. de material sobrante y acarreo en kilómetros subsecuentes. 30 Una de sus ventajas es la de la facilidad de cubicación y la reducción del número de conceptos que deben cubicarse. consolidación del fondo de cepa. los accesorios y colocaciones. a diferencia del procedimiento de costo unitario en donde se maneja cimbra en losas y cimbra en trabes. hacen de este procedimiento la herramienta más poderosa. En una zapata de cimentación. trazo y niveles. cimbra. verosímil. rápida. 2004. mezcladora. Várela Alonso. el acero en sus diferentes diámetros para losa y trabes por separado y el concreto de igual manera. Esta metodología permite hacer modificaciones "en bloque" de elementos completos tales como tipo de cimentación. aproximados y confiables. En el fondo los costos por ensambles contienen el detalle y características de una matriz de costo unitario. para quien requiere hacer estimados aproximados. eficaz. Este procedimiento es el idóneo para hacer estimados rápidos. en el que se incluye el mueble. de C. S.A. 72 .2.Km. desmonte si es el caso despalme.3 Métodos de Ensambles La metodología que se conoce como Ensambles de Costo consiste en manejar piezas constructivas completas. el ensamblaje contendría: • • • • • • • • • • • • • • limpia y desyerbe de terreno. material de muros. sistema de losa e instalaciones. pero su manejo es más práctico porque se aplica por piezas constructivas completas como el caso de las losas-trabes. la plomería. Un concepto ensamblado contiene de 3 hasta 20 conceptos unitarios de trabajo.7. refuerzo y concreto y se cuantifican por metro cuadrado cubierto. excavación. el espejo. como sería por ejemplo. acero (en varios calibres). bombeo de achique si es el caso.

sonido. acabados. no-previstos e imprecisión de modelos) 11. Construcción interior (muros. estimados o valorizaciones de reposición de las construcciones que se hacen por el Método de Ensambles son estructurables y se organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el nombre de Uniformato (Uniformat) que establece el Instituto de Especificaciones de la Construcción (CSI: siglas en inglés). etcétera. video) 10. Superestructura (columnas. Condiciones Generales (proyecto. Eléctrico (iluminación. Especialidades 12. solo se cubicarán piezas integrales. licencias. losas-trabe y escaleras) 4. haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con facilidad cambiarse de una edificación de oficinas a una de apartamentos u hotel. Como se mencionó anteriormente debido a la simplificación en la cubicación.2.3. metros cuadrados de barniz. Cimentación 2. permiten hacer modificaciones de acabados y de densidad y conformación de muros divisorios. Obras Exteriores Las partidas Cubierta Exterior y Construcción Interior. gas. Cubierta exterior (vertical: fachadas y muros de colindancia) 5.7.1 Estructura delos estimados por ensambles Los ante presupuestos. comunicaciones. 2. debiéndose notar que difiere de las estructuras de partidas que se acostumbran en un presupuesto de Contratista por el Método de precios unitarios. La clasificación. taquetes. tornillos. divisorios) 7.7.3. Subestructura (firme y muros de contención) 3. pero con la diferencia que un trabajo de cuantificación por ensambles puede ser hasta 100 veces más rápido. incendio) 9. Transportación (elevadores) 8. marcando los planos o croquis con diferentes colores. estructura y desglose de partidas se hace por sistemas constructivos en 12 divisiones. aire acondicionado. se procede de una manera similar al que se aplica en el método de conceptos por precios unitarios. 73 .2 Cuantificación en el método de ensambles El proceso de cuantificación de unidades de construcción en el método de Ensambles es sorprendentemente sencillo. Techos (impermeabilización y tragaluces) 6. Mecánicos (hidrosanitario. por ejemplo en el caso del ensamble de puertas: en ves de cubicar metros lineales de pintura en marcos. UNIFORMATO DESISTEMAS CONSTRUCTIVOS 1.

entendiendo por "lugar geométrico" la sucesión de puntos que obedecen a una condición definida en términos algebraicos. esto es: ei= Y. medidas en sentido paralelo al eje de las "ordenadas". en algún sentido. es decir. El método de los "Mínimos Cuadrados" es empleado cuando se desea ajustar una curva a un conjunto de datos obtenidos mediante la aplicación de un proceso experimental o de medición "in situ". Estas desviaciones serán medidas por las distancias existentes entre los datos experimentales y los puntos de la línea de ajuste en sentido vertical. al correlacionar datos entre sí o al realizar análisis de regresión de los mismos. Coeficientes de la variable independiente. 74 .2. el método resulta ineficaz. que si los datos ajustados por una persona son distintos a los que obtiene otra. . se establecerá la magnitud y el signo de una desviación como la diferencia del punto de la curva o polinomio de ajuste al dato experimental. es la aplicación del método de los "Mínimos Cuadrados". En términos matemáticos. es decir. y¡: Dato experimental. donde: e¡: Desviación o diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental. es decir. se observa que éstos siguen una tendencia que podría modelarse mediante la expresión de un polinomio entero de grado " n "del tipo: P(x) = a 0 + aix + a 2 x 2 + a 3 x 3 + . Variable independiente. + anxD. impráctico e inconsistente.-y. minimizar la desviación de los datos respecto de los puntos de la curva ajustada o "lugar geométrico". . donde: P(x): a¡: x: n: Variable dependiente o valor del polinomio. Uno de los requisitos para ajustar una curva a los datos es que el proceso no sea ambiguo. una manera que permite determinar el grado adecuado del polinomio y los coeficientes de la variable independiente incluida en el mismo. Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos. Un polinomio es una expresión matemática que en la mayor parte de las ocasiones logra correlacionar las variables involucradas en "pares ordenados" que representan la correspondiente correlación entre variables y. Y¡: Valor del polinomio de ajuste. P(x¡). tales como los que se obtienen en estudios estadísticos por ejemplo.8 Regresión En diversas ocasiones. También es conveniente.

el cual se define de la siguiente manera: 75 .ny. Con base en lo anterior y considerando que los datos integran un conjunto de pares ordenados definidos como " ( x „ y. n: Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos.: Diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental. primeramente habrá que generar varios polinomios.) S(x. ) 2(x. ) £(y. o dicho en otros términos. aquel que presente la menor varianza será el más adecuado.n+2) Z(x. por lo que es recomendable minimar entonces la suma de los cuadrados de los errores.) +1 E(x. el método establece la siguiente ecuación matricial: N S(x.) I(x. minimando la suma de las magnitudes de los errores. el signo algebraico de unos errores tendrá signo positivo y el de otros negativo. ) Z(x. ) 4 £00 S(x.)"."+3) £(x.2y.y. minimizar el máximo error."+1) S(x.Las desviaciones pueden minimarse estableciendo una condición que análogamente minimice su suma. Sin embargo.6) S(x. tal como puede apreciarse. ) 2(x. e. Otra manera de decidir al respecto será definiendo el coeficiente de correlación.3) 2 3 4 I(x." ) 2(x. 2 ) Six.) 2 2(x. El método acepta el criterio de hacer a la magnitud del error máximo en mínimo.5) E(x.) S(x. ) 2( Xl 3 ) S(x. N: Número de pares de datos experimentales que se están ajustando." ) 5 S(x.2") La varianza de los datos experimentales respecto de la curva de ajuste se determinará mediante la siguiente equivalencia: N a 2 = -^ x N-n-1 donde: ax: Desviación estándar de los valores de "x". ) 3 £(x.2y. Para decidir cuál es el polinomio de grado " n " que mejor modele el comportamiento del conjunto de datos experimentales en estudio. lo cual es conocido como el criterio de "MinMax". o sea.) +2 2(x."+3) 2(x. cada uno de ellos de diferente grado. De este proceder toma el método su nombre.4) E(x.) Six») I(x.

ambas crecen simultáneamente y viceversa. Covarianza de los valores de las variables " x " y "Y". es una medida de la relación que existe entre dos variables aleatorias. por lo tanto. indica que la correlación es de tipo directo. N: Número de pares de datos experimentales que se están ajustando. se adoptará aquel polinomio cuyo valor absoluto de coeficiente de variación se encuentre más cercano a la unidad para modelar matemáticamente el comportamiento que éstas guardan. ns: Media de los valores experimentales de la variable aleatoria independiente. De lo anteriormente expresado se entenderá que: -1< p< 1 76 . cuando una crece la otra disminuye y viceversa. Si en contrapunto. El coeficiente de correlación es un indicador que establece.Cov(x.Í I ¥ ) N ¡=i donde: x. la calidad del ajuste entre los datos obtenidos experimentalmente y el modelo polinómico entero de grado " n " que pretende emplearse para tal propósito.Y): CTX: aY: Coeficiente de correlación.: Cada uno de los valores de la variable dependiente valuados mediante la aplicación de P(x). la relación polinómica entera que las intenta correlacionar es completamente inconveniente. indicará que el modelo polinómico representa perfectamente la relación de ambas variables. La covarianza de " x " y "Y" se determinará aplicando la siguiente expresión: COV(X. es decir.Y) P= donde: p: x: Y: Cov(x. Variable aleatoria independiente. En otras palabras.: Cada uno de los valores experimentales de la variable aleatoria independiente. Y. en términos porcentuales. Variable dependiente valuada mediante la aplicación de P(x). HY: Media de los valores valuados con la aplicación de P(x). indicará que las variables aleatorias " x " y " y " son estocástica o estadísticamente independientes y. ya que si el valor de este coeficiente fuera igual a cero.Y)= ± £ ( X I . La existencia de un signo negativo en el valor del coeficiente de correlación establece que las variables aleatorias " x " y " y " mantienen una correlación inversa. el valor absoluto de éste fuera equivalente a la unidad.J I I S ) ( Y I . por lo que si es el caso. es decir. el signo que se presentara fuera positivo. Desviación estándar de los valores de "Y". Desviación estándar de los valores de V . si por el contrario.

16% el valor de la segunda variable. lo cual significaría que el valor de la primera variable explica en un 92.96.9216. si el coeficiente de correlación de dos variables fuera de 0. 77 .Al cuadrado del coeficiente de correlación (p2) se le conocerá con el nombre de coeficiente de determinación. consecuentemente el coeficiente de determinación sería equivalente a 0. por ejemplo. el cual mide en qué porcentaje el comportamiento de una de las variables explica el comportamiento de la otra.

78 . Se inició con el presupuesto del prototipo más pequeño de categoría popular de 36 metros cuadrados hasta la de categoría Premium. plus y Premium. se analizaron presupuestos en el rango de 75 a 165 metros cuadrados. con el propósito de analizar el comportamiento del valor físico (valor de terreno más el valor de las construcciones y elementos accesorios) de todos los prototipos. de acuerdo a la clasificación que tiene el manual de costos de BIMSA. Se delimitaron los rangos de superficie de construcción para los cuales se analizaría cada prototipo. Por las características de este prototipo de vivienda se decidió que el lote típico para asentar el edificio sería un lote de 120 metros cuadrados. además se ensayó con distintos valores por metro cuadrado para el lote tipo. Se analizaron 8 prototipos de viviendas que cubren toda la gama de calidades que podemos encontrar. $1.400. cuyo presupuesto se analizó hasta los 976 metros cuadrados de construcción.200. semi lujo. económica. Posteriormente a cada prototipo analizado se le añadió el valor de un lote tipo que fuera de acuerdo a las características del prototipo de vivienda. común. Así por ejemplo para el prototipo de vivienda de tipo común "COM".600 y $1. Posteriormente con esta información se trató de encontrar una ecuación que explicara el comportamiento de los prototipos con el propósito de que sea utilizada en el proceso de homologación por superficie de construcción para edificios de vivienda de tipo unifamiliar dentro de un estudio de valuación. esto es un total de 940 presupuestos distribuidos en las distintas calidades que se mencionaron. media. y esta superficie se mantuvo constante. $1.800 pesos por metro cuadrado. Pero se estudió el comportamiento del valor físico con distintos valores por metro cuadrado del terreno. Estos prototipos se denominan según su calidad de manera ascendente como: popular. $1.000. por ejemplo para este caso se analizó con valores de $1. Esto quiere decir que se llevaron a cabo presupuestos de construcción de viviendas unifamiliares en incrementos de 1 metro cuadrado a la vez desde los 36 metros cuadrados hasta 976 metros cuadrados. lujo. De los valores así obtenidos se construyeron tablas con los factores de homologación correspondientes debidos a los cambios en la superficie de construcción del edificio.3 CAPITULO TERCERO ESTUDIO TÉCNICO El objetivo de este capítulo es presentar los resultados obtenidos del análisis de los distintos modelos de categorías de edificación de vivienda unifamiliar y como variaron en función de la superficie de construcción.

2005 A partir de estos modelos. 3 REC2.3.487.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M24 RECAMARAS 5. 79 .04 CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 230 M2. Tabla 3.1 Costos por m 2 de construcción por prototipo CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS 1 BAÑO COCINA CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO" 49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA 3. en los rangos que se muestran en la siguiente tabla. BIMSA.323.68 4.510. a través de un software para el cálculo de presupuestos. dando en total 940 presupuestos analizados.959.204.336.5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M24 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976 M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS 6. Como punto de partida se tomaron como base los costos paramétricos publicados por BIMSA.1 Análisis de costo de prototipos de vivienda A continuación de presentan las tablas de costos de los distintos prototipo de vivienda unifamiliar analizados.40 15.10 CASA CATEGORÍA COMÚN "COM" COMÚN 100M2 5.63 10.58 7.979. se analizaron los presupuestos de cada prototipo en incrementos de 1 m 2 .33 12.062.91 Fuente.

Tabla 3. Investigación propia 2005.2 Rangos de superficie de construcción por prototipo analizado PROTOTIPO CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS 1 BAÑO COCINA Rangos (m2) 36 41 42 75 75 165 CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC2. aplanados y pintura. losas. 3 .5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS 284 419 419 625 625 863 863 976 CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO" 49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA CASA CATEGORÍA COMÚN "COM" COMÚN 100M2 CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS Fuente.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL 165 284 CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS 5. el presupuesto del costo total se incrementa también. el presupuesto de costo total de la construcción cambió en un 11. sin embargo el costo por metro cuadrado de construcción va disminuyendo.0%. 1 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r í a popular " P O P " El primer prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como categoría popular "POP". los resultados se muestran en la tabla 3. aumentan conceptos del presupuesto como muros. 80 . Este prototipo consta de dos recámaras. en incrementos de 1 m2. Como se puede observar al incrementarse la superficie de construcción del prototipo. Este comportamiento sucede debido a que con el incremento de la superficie de construcción. Para un cambio de 13. un baño completo y un área de usos múltiples.2. 1 . El prototipo se analizó desde los 36 m2 de superficie de construcción hasta 41 m2.8% en la superficie de construcción.

87 Fuente.44 3.41 3.330.590.899. En la siguiente tabla se muestran los resultados que se obtuvieron de los presupuestos que se analizaron.21 135.2 Casa categoría popular presupuesto y costo por m2 de construcción CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SINACABADOS 2 RECAMARAS 1BAÑO COCINA SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN COSTOPORM2 36 37 38 39 40 41 PRESUPUESTO TOTAL 3. Es importante observar que la diferencia en el costo por metro cuadrado de construcción entre el prototipo de 36 m2 con respecto del de 41 m2 es sustancial.Pero hay otros conceptos que se mantienen constantes.464. Tabla 3.51 140.502. 2005. lo que nos da una idea de lo sensible que es el índice de costo por m2 cuadrado de construcción.49 3.422.447.384.08 137.22 3. Y es por este motivo que la relación de costo por metro cuadrado de construcción disminuye. Gráfica 3. etc.68 3. 2005.467.510.1 Casa categoría popular "POP" presupuesto de construcción 36 37 38 39 40 41 Superficie deconstrucción Fuente.31 129. Investigación propia. 81 . como el número de baños.70 126.754. el número de salidas eléctricas. Investigación propia.36 131. en este caso la diferencia es casi de $100 pesos por metro cuadrado.112.

97 lo que representa un 2 6% de variación. La diferencia en costo por m2 de superficie de construcción es de $ 87. Investigación propia.946.2 Casa categoría popular "POP"costo por m2 de construcción i 11 I 41 Fuente. Como se muestra en la tabla. la diferencia entre el presupuesto total de la casa de 36 m2 y la casa de 41 m2.56 en total. 82 . 2005. es de $13.Gráfica 3.

La diferencia en costo por m2 de superficie de construcción es de $ 243. Para el caso del prototipo económico. Gráfica 3. Investigación propia. también en incrementos de 1 m2. Investigación propia.3 Casa categoría económica "ECO" presupuesto de construcción Fuente. los resultados se muestran en las tablas de los anexos. este prototipo se analizó desde los 42 m2 de superficie de construcción hasta 75 m2. Gráfica 3. 2 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r í a económica " E C O " El siguiente prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como categoría económica "ECO". es de $127. 2005.3 .77 lo que representa un 5. un baño completo y un área de usos múltiples. la diferencia entre el presupuesto total de la casa de 42 m2 y la casa de 75 m2. 2005. El comportamiento de este prototipo se muestra en las siguientes gráficas.4 Casa categoría económica "ECO"costo por m2 de construcción Fuente. 1 .83% de variación. 83 .646 en total. consta de dos recámaras.

se analizó desde los 75 m2 de construcción hasta los 165 m2. esto se debe a que dentro del algoritmo para calcular los presupuestos en estos puntos se añaden amenidades o accesorios a la vivienda.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM El prototipo de categoría común "COM". En estos puntos en donde se rompe la tendencia decreciente del costo por m2 de construcción. 84 . Gráfica 3. comedor. Investigación propia.5 Casa categoría común "COM" presupuesto de construcción 75 78 81 84 87 90 93 96 99102105108111114117120123126129132135138141144147150153156159162165¡ Fuente. lo que sucede es que se pierde la economía de escala. El comportamiento del prototipo es el siguiente: Gráfica 3. Investigación propia. 2005.6 Casa categoría común "COM"costo por m2 de construcción 75 81 87 93 99 105 111 117 123 129 135 141 147 153 159 165 Fuente. 2005. que consta de estancia. de este punto hasta los 124 m2 vuelve a tener un comportamiento descendiente. cocina integral. 2 recámaras y dos baños. El salto más fuerte sucede de los 149 a los 150 m2 de construcción. en ese punto hay un salto en el gráfico y para los 117 m2 se incrementa el costo. este es un prototipo de dos niveles.1. esto quiere decir que el modelo añade por ejemplo un guardarropas adicional o un baño extra. En este gráfico se aprecia un comportamiento más o menos uniforme y decreciente en el costo por m2 de construcción de los 84 m2 a los 116 rm2.3.

Se aprecia un comportamiento mas uniforme en el rango que va de los 171 m2 a los 284 m2. cocina. En esta gráfica como en la del prototipo de tipo común.73 lo que significa una variación de 4. a continuación se muestra su comportamiento: Gráfica 3. 2005. una perdida en la economía de escala por adición de accesorios o amenidades al prototipo. 2005. la explicación para este comportamiento es la misma.85%.1. estudio.85.7 Casa categoría media "MED" presupuesto de construcción 165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277 Fuente.385.660. el prototipo básico del cual se parte tiene 230 m2 de construcción con un costo por m2 de construcción de $ 6. Investigación propia.67 a $ 6. también se aprecian saltos en el comportamiento por m2 de construcción.8 Casa categoría media "MED" costo por m2 de construcción 165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277 Fuente.3.352. 85 . estancia. el prototipo se analizo en un rango que va de los 165 m2 a los 284 m2 de construcción. estar familiar y cuarto de servicio con baño. Investigación propia. Gráfica 3. comedor.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED" El prototipo de categoría media "MED" es de tres recámaras dos baños y medio. y dentro de este rango los costos por nr>2 de construcción varían desde $ 6.

86 .000 0 284293 302311320329338347356365374383392401410419 Fuente.000 500.243. en donde se refleja claramente el efecto de la economía de escala por la diferencia en la superficie de construcción.3.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" El prototipo semi lujo "SEL" básico es de 338 m2 con un costo por m2 de construcción de $ 7. El costo por m2 de construcción para este prototipo muestra un comportamiento mas uniforme. Gráfica 3.000 2. el prototipo tiene 4 recámaras y acabados de tipo semi lujo.500.686.000 2.000 3. 2005. con los siguientes resultados.000.10 Casa categoría semi lujo "SEL"costo por m2 de construcción 8.000.985.43. Investigación propia.2%.79 lo que representa una diferencia de 7.400 284 293 302 311 320 329 338 347 356 365 374 383 392 401 410 419 Fuente.500. El rango de los valores obtenidos va de $7.000.000 1.1. Investigación propia.76 a $8.500.9 Casa categoría semi lujo "SEL" presupuesto de construcción 3. 2005. Este prototipo se analizó en el rango de 284 m2 a 419 m2.000 1. Gráfica 3.

3 .000. 2005.10 que corresponde al presupuesto para 419 m2 y el valor mas bajo de $8. el comportamiento se presenta en las siguientes gráficas. 87 .11 Casa categoría lujo "LUJ"presupuesto de construcción < 6. el prototipo tiene 4 recámaras con baño cada una y cuarto de servicio con baño.000 -i I ^ s ^ — . 2005.89 para 625 m2. Gráfica 3.— _ — .935. Gráfica 3.^ ^ ^ r — ^ ^ 419 433447 461 475489 503 517 531 545 559 573 587601 615 Fuente. Este prototipo se analizó en el rango de 419 m2 a 625 m2.051. 6 Prototipo de v i v i e n d a de lujo "LUJ El prototipo de lujo "LUJ" básico es de 500 m2 con un costo por m2 de construcción de $8.474. Investigación propia. En este prototipo el rango de los valores obtenidos tiene una variación de 1 1 % entre el valor mas alto de $8.43. 1 .10 Casa categoría lujo "LUJ" costo por m2 de construcción 419432 445458471 484497 510 523 536549562 575588601 614 Fuente. Investigación propia.

9%. Gráfica 3. El rango de valores por m2 de construcción encontrado va de los $11.45.200 625638 651664 677690 703 716 729 742755 768781 794807 820833846859 Fuente. este prototipo se analizó desde los 625 m2 hasta los 863 m2.49 a los $12.13 Casa categoría plus "PLUS" presupuesto de construcción 625637 649661 673685 697709 721 733 745757769781 793805 817 829 841 853 Fuente. según se muestra en las siguientes gráficas. lo que representa una variación de 8.000 11.14 Casa categoría plus "PLUS"costo por m2 de construcción 13. el modelo básico del cual se parte tiene 750 m2.200 13. 2005. Gráfica 3.927.3. Investigación propia.872. .7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS El siguiente prototipo analizado corresponde a la categoría plus "PLUS". 2005. Investigación propia.1.

97% entre el valor mas alto y el valor mas bajo por m2 de construcción.000 15.000 15. 2005.500.000 863869 875 881 887 893899 905 911 917 923 929 935941 947 953 959 965971 Fuente.00 15.400. En el comportamiento de este prototipo hay una variación de un 2.000 13. Investigación propia.900.000.00 16.500.000 14. Gráfica 3.3 .00 16.16 Casa categoría premium "PRE"costo por m2 de construcción 16. 2005.00 16.00 15.000.000.800.00 16.15 Casa categoría premium "PRE" presupuesto de construcción 16. Gráfica 3.300.100.000. 8 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r í a P r e m i u m " P R E ' El prototipo de categoría Premium "PRE" se analizó de 863 m2 a 976 m2 de construcción.200.700.00 863 869 875 881 887 893 899 905 911 917 923 929 935 941 947 953959 965 971 Fuente. 1 . 89 .000 14.000.500.00 15. Investigación propia.000 13.00 16.500.

60% 165 284 6.70 2.47% 625 863 11.31 5.2 Repercusión de terreno El siguiente análisis realizado fue investigar el comportamiento del valor físico para los distintos prototipos.549.85% 284 419 7.83% 75 165 5. Las gráficas de estos resultados de valor físico por m2 nos muestran el comportamiento del valor físico debido a los cambios en la superficie de construcción de los prototipos. Tabla 3.5 BAÑOS COCINA INTEGRAL CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS 5.08 4.3.686.25% 419 625 8.45 8. Se seleccionó un lote tipo que fuera acorde a cada categoría de vivienda analizada.49 12.422.89% 863 976 15. 2005.1.76 8.422.67 4.884. dándonos como resultado lo que denominamos como valor físico.660.178.9 Resumen de los resultados En la siguiente tabla se muestra un resumen de los diferentes prototipos analizados y las variaciones encontradas entre los valores mas bajo y más alto para cada uno.243.510.352.79 7.17 4.414.10 11.3 Resumen de valores por m2 encontrados por prototipo y su variación PROTOTIPO CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS 1 BAÑO COCINA CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO"49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA CASA CATEGORÍA COMÚN "COM"COMÚN 100M2 CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC2.935.20 2. esto se hizo a través de añadir el valor de un terreno supuesto para cada prototipo.940. 90 .68 3.73 6.79 8. Investigación propia.872.74 13.75 16. 3.5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS CASA CATEGORÍA LUJO"LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS Rangos ( m 2 ) VALOR MAS ALTO VALOR MAS BAJO VARIACIÓN 36 41 3.57% 42 75 4.927. se seleccionó también un rango de valor por m2 para este terreno.015. y se añadió la contribución de estos valores obtenidos al valor físico de las construcciones que ya se habían estudiado.97% Fuente.

$700. Se añadió el valor del terreno al valor de las construcciones.344.90 4. manteniendo constante la superficie de terreno.49 5. Al cambiar el valor del terreno lo que encontramos es que la pendiente de la curva se mantiene una tendencia positiva y se mueve verticalmente en la gráfica.447.888.23364 4. Investigación propia. 36 — 37 38 39 40 Fuente. 2005.325.256.286. y este se probó con valores de $500.17 Casa categoría popular "POP"Valor físico por m2 de construcción S 7 0 0 OO | j.01 5.464.010.34 4.797.49 4.49 4.49 5.100 y $1. $1.15672 5. se seleccionó un lote tipo de 4x15 m.41 5.06 5.23 5.397. Gráfica 3.P ^ ^ .34 4.78 5. $900.313.2. es lineal y directamente proporcional a la superficie de construcción del edificio. El comportamiento que encontramos.637.41 4.4 Casa categoría popular "POP"Valor físico por m2 de construcción CASA CATEGORÍA POPULAR "POP"36M2 SINACABADOS2RECAMARAS 1BAÑO COCINA M2 60 LOTETIPO SUPERFICIEDE CONSTRUCCIÓN 500 700 900 1. variando el valor por m2 de terreno y variando el tamaño de la construcción. siendo que este prototipo se analizó para un rango de 36 m2 a 41 m2.25 4.300 por m2 respectivamente.677.344.85 5.09 5.154.58 4.300 36 37 38 39 40 41 4.097.57248 4. Investigación propia.69 4. 4 1 0 O OO . se calcularon los valores físicos por m2 de construcción del prototipo analizado y se graficaron los resultados encontrados. de tal manera que para los distintos valores de terreno lo que tenemos son curvas paralelas en la gráfica.01 4.100 1.497.204. Tabla 3.519.197.610.27 4.849. 91 .541.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP" Empezando con el prototipo de categoría popular "POP".03 4. 2005.961.55 5.34 5.49 4.739.3.14 Fuente.46 5.032.68 4.677.

Gráfica3. El siguiente prototipo analizado eslacategoría económica "ECO". este edificio se probó para el rango de42 m2a 75 m2.00 5.800.000.para este edificio seseleccionó un lote tipo de 6x15 m. $1.00 &\>&$<$>^^<§><§><$&<^<&<$^^\^ Fuente.000.00 7.y se probó para valores porm2de terreno de $1.00 7.500.000.00 6.3.500.500. Investigación propia.00 5.2.18 Casa categoría económica "ECO"Valor físico porm2de construcción 8.600 y $1. $1.200.manteniendo lamisma pendiente.00 6.400.000. Losresultados obtenidos semuestran enlagráfica siguiente. En este caso elcomportamiento esinversamente proporcional ala superficie de construcción deledificio.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" El mismo procedimiento anterior se repitió para todos los prototipos.000.00 8. 2005.500. 92 . $1. también seaprecia quela tendencia esmaso menos lineal yquelascurvas sonparalelas entre sí.

el comportamiento de la curva es aproximadamente lineal. El comportamiento es consistente. y se hizo con valores por m2 de $1.10 CJJ o h. en este caso son más notorios los puntos en donde se interrumpe el efecto de la economía de escala.2. $1.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM" El siguiente prototipo es el correspondiente a la vivienda de categoría común "COM". Los resultados obtenidos se muestran en la gráfica siguiente. $1.o o o o o > o > a > C D C 3 ' < — r— i— c M c v i c o c o c o . Gráfica 3.00000 8.^ j . $1.50000 6. 93 .800. es decir.00000 750000 7. Este prototipo se probó considerando un lote de terreno de 6x20 m. 2005.50000 8.400.-<— m o> o r^ •*— m o> ro r— r ~ .200.000.50000 5. Investigación propia.3.00000 6. en el rango de 75 m2 a 165 m2.^ .i o i o i n c o Fuente.00000 i D C T J c o r ^ T — i n a n N r. inversamente proporcional a la superficie de construcción.600 y $1.00000 5. la pendiente entre las curvas se mantiene constante y las curvas son paralelas.19 Casa categoría común "COM"Valor físico por m2 de construcción 9.

Gráfica 3.3.2. en un lote tipo de 225 m2 para valores por m2 de terreno de $2. $2.600. esta se probó para el rango de 165 m2 a 284 m2. $2.200. 2005. con los siguientes resultados.000.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED" Para el caso de la vivienda de categoría media "MED". 94 .00 ¡ Fuente. Investigación propia.000. Se observa que las curvas son semejantes a las anteriores. $2.300.900 y $3.20 Casa categoría media "MED"Valor físico por m2 de construcción 11.

$3.—.„.500. ..800.. T i ..20 Casa categoría semi lujo "SEL"Valor físico por m2 de construcción 14. 95 .T ..^ — . .. y en este caso se probó para valores de terreno de $3... i -n Fuente. $4.200..00000 10.„.400 por m2. y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores. 2005. Investigación propia.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL El prototipo semi lujo "SEL" se analizó para el rango de 284 m a 419 m2 en un lote con una superficie de 350 m2..2.3...^ ^ .00000 ' — .100 y $4. como se muestra en la gráfica siguiente Gráfica 3... $3.—...

2005.00 16.00 13.->*• L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O C O •«— CO Fuente. Investigación propia.000. y en este caso se probó para valores de terreno de $4.L O C O I O O CT> O CT> oo i— co L O -•*• co cvi •«— o oa oo r— CZ5 t — O J C O -^1" L O C O I — O O CT> Q"> o •"H.-«a.-^--«j--^r-^r-<a. $5.000.00 12. $5.00 o> oo i— co L O -^.3.-^a.700 y $6. $5.000.800.2.000. y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores. como se muestra en la gráfica siguiente.100.000.000.00 11.00 14.000 por m2.21 Casa categoría lujo "LUJ"Valor físico por m2 de construcción 17.400. 96 .co cvi •«— o -«— Cvl C O ">*.00 15.6 Prototipo de vivienda categoría lujo"LUJ" El prototipo lujo "LUJ" se analizó para el rango de 419 m2 a 625 m2 en un lote con una superficie de 500 m2. Gráfica 3.000.

Gráfica 3. 97 .M d ^ i n i D ( M ( O M . Investigación propia. $5.400.c M n .21 Casa categoría plus "PLUS"Valor físico por m2 de construcción 21.00000 15.00000 20.100.00000 L O C D I — C O O J O f — IM (O • * m ( D I— O O O l O i .í M n * i n ( D S O ) O í .800.u ) ( D c o o ) O T .700 y $6.00000 16. 2005.r — r^-r— i^-r~-cocooooocooo Fuente.2.00000 19. como se muestra en la gráfica siguiente. $5.00000 17. í i n c o c o c o c o < o c o c o i ^ i ^ r ^ r ~ . y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores.000 por m2.00000 18. y en este caso se probó para valores de terreno de $4.3.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" Ei prototipo de categoría plus "PLUS" se analizó para el rango de 625 m2 a 863 m2 en un lote con una superficie de 750 m2. $5.

000 por m2. $5.2. $5. 2005. y los resultados son semejantes a los prototipos anteriores.700 y $6. Gráfica 3. como se muestra en la gráfica siguiente.800. Investigación propia.3. $5. 98 .100.400.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" El prototipo de categoría premium "PRE"se analizó para el rango de 863 m2 a 976 m2 en un lote con una superficie de 900 m2.22 Casa categoría premium "PRE"Valor físico por m2 de construcción ^^m¡ 1 7 1318 25 31 37 43 49 55 61 6? 73 79 85 SI 97 Fuente. y en este caso se probó para valores de terreno de $4.

916423948 19. 2006.69 . Investigación propia.4 CAPITULO CUARTOANÁLISIS DE RESULTADOS 4.1.9599. tiene un coeficiente de determinación de 0.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" ( 4 2 .921489163 0. y tiene la forma VRN "eco" = 5.696736 -19.41881514 34 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X1 Variable X2 2 31 33 Coefíc/enfes 5026.1 Ecuaciones del valor de reposición Para cada prototipo de vivienda analizado se calcularon ecuaciones de regresión.959942271 0.19.7 5 ) Tabla 4.51 Se + 0.1120 Se2 En donde: VRN "eco" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda económica "eco" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 42 a 75 metros cuadrados. para calcular el valor de reposición nuevo de acuerdo a la superficie de construcción del edificio.112023187 Fuente. 99 .50692181 0. 4.1 Estadísticas dela regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación RA2 RA2 ajustado Error típico Observaciones 0. Para este caso. la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo.026. con el propósito de validar los resultados.

y esto en realidad significa que el prototipo ya no es el mismo. obteniendo un coeficiente de correlación de 0.2 Estadísticas dela regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente dedeterminación RA2 RA2 ajustado Error típico Observaciones 0. La dispersión mencionada anteriormente se puede apreciar en la gráfica 3.13693402 0. En el caso de la vivienda de tipo común "COM".228297231 Fuente. Es decir debido a los cambios en la superficie de construcción.670529129 107. 2006. debido a los cambios involucrados.<n i i c & I tí L 10 T E C A 4.165) Tabla 4.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" ( 7 5 .1. el cambio es tan grande que involucra tener una habitación adicional.6. los que nos indica que hay mucha dispersión en los datos de la muestra. es decir para un rango comprendido de 84 a 149 metros cuadrados. en donde se ven los saltos en el costo por metro cuadrado de construcción. o posiblemente un baño adicional.823316891 0.7874734 91 ANÁLISIS DE VARIÁNZA Gradosde libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X1 Variable X2 2 88 90 Coeficientes 8605.82. Por este motivo se decidió calcular la ecuación para un rango distinto. Investigación propia. primero se calculó una ecuación de regresión utilizando todos los datos de la muestra en el rango de 75 a 165 metros cuadrados de construcción. Estos saltos se deben principalmente a perdidas de la economía de escala. que es en el rango en donde la gráfica tiene un comportamiento más uniforme.677850704 0. dando los siguientes resultados: 100 .678015 -57.

40. 101 .892831705 Errortípico 53.857. de tal manera que la ecuación para este prototipo queda VRN "com" = 7.443142 -40. los datos fuera de esta rango tendrían que calcularse con otra ecuación.3 Resumen Estadísticas de la regresión Coeficientedecorrelaciónmúltiple 0.896.946641004 Coeficientededeterminación RA2 0.164536 Observaciones 66 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X 1 Variable X2 2 63 65 Coeficientes 7857. Investigación propia. Se puede observar que para este nuevo rango el coeficiente de determinación mejoro sustancialmente.896129191 RA2 ajustado 0.139884676 Fuente. teniendo un resultado de 0.23904863 0.239 Se + 0.Tabla 4. 2006.1399 Se2 En donde: VRN "com" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda común "COM" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 84 a 149 metros cuadrados.44 .

978.977927481 12. 2006.93250379 58 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X 1 Variable X2 2 55 57 Coeficientes 8633.1. estos saltos debidos a la perdida de economías de escala.259) Tabla 4. Para este caso se decidió reducir el rango de datos de 202 a 259 metros cuadrados de construcción.018289441 Fuente.3 Prototipo devivienda categoría media "MED" (202 . Investigación propia.52363818 0. tiene un coeficiente de determinación de 0.4. 102 .93 .633.13.989293665 0.978701955 0. El rango de análisis de este prototipo se tuvo que reducir dados los saltos que se observaban en la gráfica de los costos del prototipo. la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo.4 Estadísticas dela regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación RA2 RA2 ajustado Error típico Observaciones 0.0183 Se2 En donde: VRN "med" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda media "MED" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 202 a 259 metros cuadrados.929636 -13.5236 Se + 0. y tiene la forma VRN "med" = 8.

4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284419) Tabla 4.4. En este caso podemos observar que el comportamiento es casi lineal.341.65363067 136 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X 1 1 134 1351 Coeficientes 9341. 2006.977845094 23.1.988 Se En donde: VRN "SEL" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda media "SEL" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 284 a 419 metros cuadrados. Investigación propia.988943479 0.5 Estadísticas dela regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación RA2 RA2 ajustado Errortípico Observaciones 0.3.978009204 0. 103 . de tal forma que la ecuación que se obtuvo tiene la forma: VRN "med" = 9.85 .851323 -3.988367866 Fuente.

8115521 0.05955 -16.994311377 RA2 ajustado 0. 2006. y tiene la forma VRN"LUJ" = 13.6 Estadísticas de la regresión Coeficientedecorrelaciónmúltiple 0.16. 104 .0118 Se2 En donde: VRN "LUJ" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda económica "LUJ" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 419 a 625 metros cuadrados.4.011836061 Fuente.994255607 Errortípico 20. tiene un coeficiente de determinación de 0.997151632 Coeficientededeterminación RA2 0. la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo.06 .5 Prototipo devivienda categoría lujo "LUJ" (419-625) Tabla 4.48523965 Observaciones 207 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X 1 Variable X2 2 204 206 Coeficientes 13920.81 Se + 0.920. Investigación propia.994.1. Para este caso.

2006.24474347 239 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X 1 Variable X2 2 236 238 Coeficientes 16915.001985894 Fuente.4.7 Estadísticas dela regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación RA2 RA2 ajustado Errortípico Observaciones 0. y tiene la forma VRN "PLUS" = 16.06 . tiene un coeficiente de determinación de 0.974.05711 -7.98673579 0.1. la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo.973647519 0. 105 .6 Prototipo de vivienda categoría plus"PLUS" (625-863) Tabla 4.7.61484336 0. Para este prototipo.915. Investigación propia.973424193 53.0019 Se2 En donde: VRN "PLUS" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda plus "PLUS" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 625 a 863 metros cuadrados.615 Se + 0.

tiene un coeficiente de determinación de 0. y tiene la forma VRN"PRE" = 29.8 Estadísticas dela regresión Coeficientedecorrelaciónmúltiple 0.76073 -24.24. el rango para el cual se calculó la ecuación de regresión fue de 880 a 976 m2.010877321 Fuente. 106 . la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición nuevo.987.10048182 Observaciones 97 „ ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión Residuos Total Intercepción Variable X 1 Variable X2 2 94 96 Coeficientes 29614. En este caso también fue necesario reducir el rango de datos originalmente analizado. Para este prototipo.4. 2006.01088 Se2 En donde: VRN "PRE" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda premium "PRE" Se = Superficie de construcción Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de 880 a 976 metros cuadrados. Investigación propia.614.60 Se + 0.1.6016522 0.987586433 RA2 ajustado 0.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" ( 8 8 0 976) Tabla 4.993773834 Coeficientededeterminación RA2 0.987322314 Errortípico 14.76 .

esto quiere decir que para ese prototipo el factor de homologación es igual a la unidad. En la gráfica 3. es decir tomamos otra superficie como punto focal. y así poder estudiar el comportamiento de los prototipos en conjunto con el terreno.2 Resultados factores de homologación por superficie de construcción Para cada prototipo de vivienda analizado ya se señaló que se añadió un lote tipo de terreno. 107 .4. inicia con valores muy semejantes para todos lo valores de terreno supuestos.7 5 ) Gráfico 3. 4. y estos son los resultados que se obtuvieron.2. para calcular el valor físico total. Después se calcularon factores de homologación entre los valores físicos obtenidos para cada prototipo y para cada valor de terreno supuesto. para este lote tipo se supusieron diversas valores.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" ( 4 2 . Si cambiamos el punto de comparación.23 Factores de homologación vivienda "ECO" Base 42 m2 Fuente.23 se utilizó el inmueble de 42 m2 como el sujeto y los demás como comparables. 2005. por ejemplo a la mitad de la tabla de las superficies de construcción para este prototipo analizado. Como se puede observar en la gráfica. Investigación propia. pero las diferencias se van incrementando conforme se va incrementando la diferencia entre las superficies de construcción analizadas. los resultados se muestran en la gráfica siguiente. el factor de homologación por superficie de construcción.

23 Factores de homologación vivienda "ECO" Base 59 m2 # ^ ^ ^ «§> # & • «S> & # <bv # <& ^ <*. lo que produjo diferencias entre los factores de homologación en los extremos en un máximo de 4. Como se puede observar en la gráfica los factores de homologación tiene valores muy parecidos para todos los valores de terreno estudiados cuando la diferencia entre la superficie de construcción del sujeto y del comparable no es muy grande.^ Fuente.85 a 1.30%. las diferentes superficies de construcción analizadas se encontraban dentro de un rango de + / . esto es para que puedan ser comparables. Tomando como punto focal la superficie de 52 m2.11 108 . Así mismo el rango de los factores de homologación fluctuó de 0. Esto nos sugiere que para poder llevar a cabo un proceso de homologación.16%.Gráfico 3. Investigación propia. 2005. La diferencia se va ampliando cuando la diferencia en la superficie de construcción se amplia también. la diferencia en superficies de construcción entre sujeto y comparable no debe de ser muy grande.

este prototipo se estudio para el rango de 84 a 150 metros cuadrados de construcción.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" ( 8 4 .4.24 Factores de homologación vivienda "COM" Base 120 m2 -^-r— C3 cocoo» CM m oo •«—^j.i— o coco enevitoco •*—-^-i— 0 0 0 0 0 ) 0 ) 0 ) 0 ) O O O ' .85 a 1. Para el análisis del factor de homologación.i .30% de diferencia. 2005.M ( N M C M n ( 0 ( 0 ' > i r ' * ' < f Fuente. en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 2.i . Investigación propia.09.1 5 0 ) Gráfico 3.92%. 109 .2. y el rango de factores de homologación oscilo de 0. lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de + / . se tomó como punto focal la superficie de 120 m2.

259) Gráfico 3.3Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 .02%. 110 . yelrango de factores de homologación oscilo de 0.96 0. Para elanálisis del factor de homologación. en este caso ladiferencia entre los factores de homologación debidos alacontribución del terreno tuvo un máximo 1. 2005.04 .02 ¿í ^á^ 1.00 0.92 • 1I I I • I I I I I ' i 1 1111 ' 1 1' 1 1 I I i i r ' ••• ¡ 1 1 • 11 ¡ 1 Ti ^^v^^^^^^^^ Fuente.98 0.05.25 Factores de homologación vivienda "MED" Base 230m2 1.94 0.12% de diferencia. Investigación propia.4.06 T 1. este prototipo seestudio parael rango de 202 a259 metros cuadrados de construcción.94 a 1.2. locual sitúa las superficies analizadas dentro de unrangode + / . se tomó como punto focalla superficie de230 m2.

c r > c o o s i o o -**. Para el análisis del factor de homologación.90 a 1. ill .26 Factores de homologación vivienda "SEL" Base 351 m2 109 104 099 094 089 TTTT . se tomó como punto focal la superficie de 351 m2.4. y el rango de factores de homologación oscilo de 0.2.4 1 9 ) Gráfico 3.20% de diferencia.u o u-> c o c o r— co co co co co co C3> c o CVJ o o o o o o CJ> CT> co co co co Fuente.08.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" ( 2 8 4 .e s c o c v i o o o o c r > cy> c r > o •»— c v j c v i c o c o C M CVJ c v l C O C O C O C O €y~> c o c o •«sj. en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 1. 2005. este prototipo se estudio para el rango de 284 a 419 metros cuadrados de construcción. Investigación propia. lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de + / .24%.^ r C 3 c o c v j o o -sa.^ .

82%. este prototipo se estudio para el rango de 419 a 625 metros cuadrados de construcción. y el rango de factores de homologación oscilo de 0. en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0.10.94 0. Investigación propia.88 a 1.99 0. lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de +/. 112 .09 1.CZ> CO CNJ OO o o cx> <3> o cr> •*— c .04 0.6 2 5 ) Gráfico 3. Para el análisis del factor de homologación.2.j c . 2005.CT> CO CN1 o o -«*.89 ~ ni i 11 -^T O (£> C N OO -**.27 Factores de homologación vivienda "LUJ" Base 522 m2 1. se tomó como punto focal la superficie de 522 m2.C=> C D C-NI O O -**.o <o Fuente.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" ( 4 1 9 .4.20% de diferencia.j o o c o -=r «"> I T Í C O C O r— o o o o o > cr> Osl C N CNJ n CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO -«a.

08 1. 113 .98 0.2.| T i ''íi" Tr T "l'|l|l ™wfinnr mmir Tmriiiiin TTrnr "¡riiiHi • niii'iiiir L O L O L O m m «o L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O c-sico-si-L Ocor—oo<3>o -«—C MC O-^S-L OC Or— ooo>o -«—C Mco•"•*• LT> cocococo cocococor— t-—r~-r—r—i— r—r— r—r— oooocooooo oo Base 744 m2 Fuente. lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de + / .92 0.94 0. 2005.06 1.96 0. este prototipo se estudio para el rango de 625 a 863 metros cuadrados de construcción.63%.90 ¡"i r v líí'' l ¡ l i n " T " . se tomó como punto focal la superficie de 744 m2.91 a 1.08.04 1.6Prototipo devivienda categoría plus"PLUS" (625-863) Gráfico 3.28 Factores de homologación vivienda "PLUS" 1.16% de diferencia.4.02 1. en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0. Para el análisis del factor de homologación. y el rango de factores de homologación oscilo de 0.00 0. Investigación propia.

7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880976) Gráfico 3. Investigación propia.4. 2005.5% de diferencia. este prototipo se estudio para el rango de 879 a 976 metros cuadrados de construcción. en este caso la diferencia entre los factores de homologación debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0. rv5> A K ^ c0¡> o.29 Factores de homologación vivienda "PRE" Base 928 m2 <&.2. Para el análisis del factor de homologación.97 a 1.16%.<& ^.<& <§>'^ ^ ^ ^. y el rango de factores de homologación oscilo de 0. lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de + / .^ ^ ^ ^"^ ^ ^ <&'^ ^ <£• A ^ G > c£> r ^ r5> c0&. se tomó como punto focal la superficie de 928 m2. 114 .^ rv\> r ^ v\> v ^ <\> <5> A r^ A^ Fuente.02.

en concreto es recomendable que la diferencia entre la superficie de construcción del sujeto y del comparable no sea mayor a un 20%. que algunas publicaciones proponen: por calidad de construcción. para determinar el valor de reposición nuevo de las construcciones. 115 . Esta información se debe utilizar solamente como un dato de referencia. Dado que por limitantes de tiempo y costo. se observa que las ecuaciones. El caso ideal. se recomienda utilizar la alternativa de calcular el valor de reposición nuevo por el método de ensambles. Lo que no se debe hacer. dentro del análisis comparativo de mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuación. o bien. Sin embargo se utiliza poco. incluso hay valuadores que no están familiarizados con esta metodología. aunque no siempre es el requerido en una valoración. por número de pisos. Esta debería de ser la norma para el cálculo del valor de reposición nuevo en el proceso de valuación. aplicar los factores modificadores de costo. por la relación perímetro a superficie. que publican los resultados de los presupuestos que calculan para diversos tipos de edificaciones. este es el procedimiento ideal para hacer estimados rápidos. como complemento a la experiencia del valuador. Del análisis efectuado. el costo promedio por m2 de construcción varía al cambiar la superficie de construcción del prototipo. esto no es posible. con otros parámetros de validación del dictamen de valor. La primera recomendación que se puede hacer es la de seleccionar adecuadamente los inmuebles con los cuales se va a hacer la comparación. de cada edificio que se analice.CONCLUSIONES GENERALES De acuerdo a los resultados que se obtuvieron se puede observar que. sería realizar un presupuesto detallado por el método de precios unitarios. Para determinar el valor de reposición nuevo de las construcciones. es decir que realmente sean comparables y tengan características semejantes en cuanto a superficie de terreno y construcción. en los prototipos analizados de vivienda unifamiliar. es necesario cuando menos.ciudad. por zona sísmica y factor inter . En la mayoría de los casos la repercusión de terreno sigue una tendencia que no se cumplió en el caso de la vivienda popular. Algunas de estas publicaciones sólo ofrecen parámetros de costos y no explican lo que contiene o no cada tipo de obra. por altura de pisos. por lo que no sería posible generalizarlos. La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo por la superficie de construcción del edificio. es utilizar esa información indiscriminadamente. Y otra consideración aparte sería le del factor de costos indirectos involucrado. coeficientes y factores encontrados que podrían utilizarse en un proceso de homologación son plenamente diversos. es fundamental para relacionarlo con el valor comercial. aproximados y confiables. Se observó que el valor físico. la mayor parte de los valuadores utilizan los manuales de costos.

Se requiere que los valuadores y controladores estén capacitados en las distintas técnicas de elaboración de presupuestos. particularmente en la del ensamble.Lo que si es posible generalizar es que al menos. Dado que no conviene generalizar es importante que el valuador se preocupe y haga destacar la importancia de realizar un presupuesto que se anexe al informe de valuación que emita. 116 . que es la que se utiliza como base para la articulación de los costos paramétricos. los métodos existentes de homologación no pueden sustituir el proceso de presupuestación como base del valor físico.

Precio: Cantidad de dinero solicitada.GLOSARIO DE T É R M I N O S Ajuste: Incremento o decremento en el precio de venta de una propiedad comparable debido a alguna característica que la propiedad tiene o no tiene en comparación con el sujeto que se analiza. en la que el vendedor y el comprador actúan con prudencia y acopio de información. ofrecida o pagada por una propiedad. Valor de mercado: El precio más probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa. Avalúo: El proceso de formular una opinión del valor Bienes inmuebles: son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras adheridas a ella de forma permanente Costo: La cantidad pagada por un bien o servicio. dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado. 117 .

ANEXOS 118 .

100 1.497.256.464.344.677.467.112.010.849.330.14 60 COSTO POR M2 3.397.197.590.637.313.22 3.899.502.21 135.69 4.422.34 5.58 4.41 3.49 4.286.447.541.25 4.233.72 5.34 4.961.384.41 5.204.447.01 5.31 129.68 4.156.754.55 5.610.519.41 4.325.90 4.032.01 4.154.510.08 137.49 4.CASACATEGORÍA POPULAR "POP"36M2SIN ACABADOS 2RECAMARAS 1BAÑOCOCINA LOTETIPO SUPERFICIE DE CONSTRUCCl ON 500 700 900 1.097.49 4.87 .797.572.739.464.70 M2 PRESUPUES TOTOTAL 126.49 5.68 3.888.36 131.64 4.23 5.34 4.78 5.48 4.03 4.46 5.51 140.677.27 4.09 5.85 5.06 5.49 5.49 3.44 3.344.300 36 37 38 39 40 41 4.

220.06 196.91 4.292.64 7.379.338.336.68 7.225.338.377.098.83 6.70 236.999.400 1.97 7.408.55 4.442.10 5.84 6.72 298.35 239.49 4.32 6.193.48 188.31 7.725.50 4.49 6.313.10 222.430.616.16 7.809.97 7.61 5.49 5.120.367.673.49 6.91 4.00 212.29 5.38 7.167.422.07 6.23 6.304.135.838.96 6.03 5.44 4.448.025.912.706.032.16 7.12 191.94 6.31 275.57 6.455.31 6.28 7.074.723.71 6.59 4.304.26 5.306.26 6.291.127.45 301.396.909.073.73 4.00 6.878.385.49 7.422.392.664.050.08 5.627.800 $/m2 TOTAL 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 6.763.97 4.162.096.99 265.23 8.CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO"49M2 2 RECAMARAS+1BAÑO+COCINA LOTE TIPO 90 M2 SUPERFICIE DE CONSTRUCCI ON 1.06 4.582.80 6.88 7.31 4.502.83 6.51 6.97 7.34 5.87 5.96 6.282.79 4.83 7.29 6.63 5.233.89 218.171.685.352.57 6.022.228.127.313.18 5.522.37 4.897.08 7.29 5.09 4.23 5.97 6.55 7.83 7.855.09 6.993.793.65 5.790.02 7.159.33 6.46 232.274.916.70 6.172.354.91 6.16 6.768.152.17 6.256.64 4.47 5.674.66 4.54 6.29 4.378.46 6.06 6.551.974.11 5.618.31 185.76 7.354.642.977.478.96 6.281.45 7.13 5.88 4.768.108.63 290.29 6.603.71 4.358.26 6.61 5.248.73 6.850.274.46 6.10 4.65 6.339.36 5.769.942.508.83 4.18 6.560.398.37 6.143.14 6.62 7.455.26 6.200.367.067.229.767.49 6.443.025.048.018.08 7.77 4.425.727.282.893.858.428.903.11 4.24 7.82 6.83 6.21 4.91 6.98 5.81 6.90 7.659.764.646.271.97 6.979.422.84 7.88 6.18 6.92 5.83 6.89 8.846.14 226.036.15 5.693.637.255.83 6.774.203.66 6.200.15 7.23 4.257.70 6.57 295.011.320.928.53 4.22 6.977.29 5.480.46 6.17 6.057.81 251.943.840.76 259.544.267.971.907.20 6.73 6.521.729.469.34 6.27 4.74 6.53 6.26 6.12 6.373.558.567.200 1.783.25 278.97 6.189.290.00 5.193.895.95 6.39 6.315.265.551.074.177.809.618.775.16 6.604.539.843.98 6.69 203.453.304.469.97 6.162.00 5.540.669.71 5.377.209.218.608.564.178.11 6.230.73 7.00 4.61 6.689.16 6.401.000 1.542.624.400.18 6.290.03 6.967.96 6.35 311.704.09 283.669.70 6.220.77 6.97 4.920.279.52 5.313.723.77 243.164.603.00 5.410.22 5.23 5.46 6.939.16 6.92 7.072.20 7.571.30 6.155.194.971.16 5.73 4.04 216.915.51 6.54 268.202.116.443.980.374.850.012.48 .59 7.26 4.216.43 248.600 1.354.574.69 6.31 7.76 5.320.11 287.23 256.85 5.16 6.37 5.470.732.252.71 206.416.94 6.257.420.109.50 4.67 313.27 209.68 272.31 8.280.49 5.16 6.20 5.15 5.511.65 7.484.582.007.840.833.86 6.49 6.218.281.18 5.400.33 6.36 6.42 6.734.23 7.658.16 4.31 6.26 6.47 6.828.26 6.60 5.27 5.237.478.971.41 5.08 4.61 305.029.

348.93 6.299.28 6.582.150.065.517.10 5.206.055.03 7.65 6.685.27 443.37 6.30 6.62 7.846.815.110.900.39 5.067.80 6.76 7.14 7.80 571.394.30 6.95 6.723.50 7.464.49 6.44 7.964.555.97 466.51 6.049.93 5.36 6.42 5.95 7.178.173.98 5.26 7.019.57 6.305.440.429.17 7.20 7.66 6.179.62 7.49 7.684.71 6.59 7.49 6.087.821.758.69 7.44 6.181.940.63 8.331.80 5.667.208.324.36 6.964.918.48 5.883.69 6.948.413.469.35 6.77 7.26 7.613.85 7.10 6.90 7.67 5.24 6.37 7.63 6.CASACAT.59 5.375.02 609.127.534.177.09 7.146.872.31 6.60 7.094.89 7.351.40 6.437.23 6.31 531.88 7.612.20 7.33 6.72 7.613.58 6.421.980.699.83 6.106.42 6.20 5.66 545.370.943.248.72 599.55 6.55 7.917.94 7.77 6.78 616.291.197.789.820.143.35 6.825.356.719.57 4.440.24 5.849.07 6.26 488.12 5.019.080.18 5.23 6.950.060.231.516.668.133.223.93 7.385.127.566.27 6.85 5.844.07 6.33 7.83 7.26 6.77 7.078.31 518.080.93 7.552.37 7.016.525.53 5.34 7.97 428.55 6.04 606.442.55 7.886.035.443.76 8.238.358.27 5.99 6.87 505.254.83 6.59 6.86 6.437.851.24 7.180.12 7.03 6.740.38 6.62 6.45 6.944.37 7.29 6.25 5.015.84 5.83 422.425.065.083.57 6.920.23 5.435.63 6.401.59 503.93 612.68 496.893.69 7.938.651.512.176.564.512.18 7.31 6.10 7.14 5.83 7.551.021.108.637.582.327.842.63 7.081.85 6.33 6.73 6.49 6.398.480.105.25 8.149.239.131.267.44 547.786.26 6.629.13 7.37 6.17 6.511.030.97 7.02 6.75 5.401.322.266.74 7.844.90 6.303.05 6.95 552.190.29 6.798.70 7.57 6.63 7.488.14 .549.28 6.78 5.07 5.209.889.487.620.387.54 7.882.82 7.355.66 5.739.20 7.795.27 6.45 7.336.72 5.454.21 6.49 7.09 8.188.73 5.064.30 7.216.594.06 603.984.160.50 6.78 6.14 7.011.460.80 6.157.254.63 M2 TOTAL 416.267.118.694.621.48 486.51 6.95 5.093.097.44 6.983.70 5.54 7.287.603.07 511.758.50 6.59 7.837.86 6.072.16 7.97 5.256.24 7.62 537.337.80 6.68 6.040.850.98 5.342.68 521.307.680.746.494.048.679.230.15 6.17 8.334.07 562.26 5.365.74 6.038.94 5.711.42 6.30 7.81 5.977.54 6.36 6.272.509.123.642.563.026.045.53 5.24 6.38 7.05 7.30 7.464.651.456.05 6.81 7.096.340.025.82 7.373.621.87 6.371.474.086.053.659.082.254.361.400 1.61 434.464.97 6.245.87 463.431.975.42 5.63 8.153.004.028.26 7.427.335.86 6.61 6.186.87 6.54 6.250.451.659.62 468.998.03 7.936.93 5.50 6.899.909.07 6.96 7.499.34 6.725.24 6.82 6.109.10 492.81 6.800.475.93 6.035.941.26 6.30 6.768.96 6.16 472.600 1.62 7.702.295.97 6.091.968.85 5.37 5.44 7.44 514.653.18 498.77 6.880.278.200 1.213.141.383.948.211.325.676.77 559.78 7.512.305.86 6.666.054.316.032.78 6.99 5.072.017.95 6.13 7.97 7.982."COM" COMÚN100M2 SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN <M2) 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 LOTETIPO 1.42 577.577.17 8.186.59 6.499.24 5.710.93 6.289.28 7.78 567.477.16 6.465.033.24 6.623.767.819.34 622.886.08 6.07 6.72 6.285.20 6.453.674.74 6.143.787.113.386.65 6.973.737.757.65 424.900.49 7.66 437.17 5.75 5.596.979.127.86 5.06 6.32 6.856.49 5.34 7.51 556.366.720.08 8.210.486.09 6.885.230.703.324.18 7.833.08 533.016.51 7.76 6.76 7.788.63 6.783.44 6.17 7.85 5.56 7.26 7.55 6.93 6.891.800 7.39 7.63 120 COSTOPOR M2 5.95 484.21 6.940.26 8.33 5.056.181.627.000 1.46 6.09 6.75 7.746.48 6.734.43 7.17 6.652.23 7.226.724.884.13 6.733.252.81 6.68 6.74 6.791.24 7.16 6.40 6.690.091.951.66 541.55 6.430.280.69 7.589.509.77 5.77 6.912.517.64 6.16 8.393.520.17 7.087.93 6.354.068.45 7.07 6.93 6.48 523.07 5.486.072.54 528.54 6.34 6.57 7.902.03 6.093.936.97 430.14 5.925.798.00 7.42 6.432.13 619.364.02 417.24 6.987.519.848.13 6.090.767.26 6.69 7.85 477.453.86 5.53 636.76 6.037.58 6.97 6.10 7.166.23 6.363.664.004.406.812.607.68 575.992.92 8.

648.663.178.51 4.72 6.19 6.337.68 6.576.441.51 5.491.34 6.07 6.504.300.65 6.581.10 815.25 6.225.81 5.896.52 6.74 838.70 6.16 834.60 6.08 6.23 6.754.19 6.200 1.58 6.52 6.867.51 6.36 6.CASACAT.835.40 6.620.79 5.351.33 6.29 6.321.755.926.76 6.66 6.819.83 5.591.71 5.486.307.48 668.472.01 6.05 5.931.34 5.11 6.433.56 6.64 651.451.78 6.651.33 6.032.318.507.709.695.22 6.92 5.79 844.62 6.34 6.962.064.15 6.26 6.85 689.40 6.084.41 6.331.884.33 6.66 5.900.43 5.875.11 6.19 6.345.22 4.75 5.367.22 664.627.11 6.255.214.350.56 841.69 6.245.75 6.17 6.77 5.53 6.360.370.56 5.64 6.04 6.56 671.851.421.56 6.38 6.17 862.11 6.868.801.389.68 6.562.906.31 6.320.336.31 6.35 6.646.03 5.45 6.99 6.25 5.145.83 6.55 6.680.27 5.01 5.98 6.06 6.017.254.68 .996.934.312.979.82 655.32 5.11 6.388.958.82 4.993.652.026.87 5.60 6.17 6.348.992.25 6.60 5.41 6.46 4.394.849.97 715.093.32 5.160.91 832.59 4.235.698.20 6.244.18 6.45 6.49 6.876.572.727.278.34 6.47 6.79 5.924.052.22 649.556.77 6.021.60 6.436.30 6.25 6.16 871.90 6.891.193.029.268.732.216.56 6.76 6.94 4.47 6.900.190.06 6.467.569.065.941.54 6.551.49 6.45 6.83 6.04 6.92 6.93 5.199.483.048.11 6.728.812.41 6.00 6.69 5.83 5.02 6.150.617.88 723.272.42 5.103.246.506.29 5.124.956.25 6.206.044.04 6.327.358.324.759.195.407.38 6.95 6.63 6.044.69 5.702.17 6.393.69 4.577.095.83 6.931.69 684.45 6.43 707.02 827.756.341.93 5.61 6.12 6.334.70 6.025.405.55 6.23 6.60 6.321.49 5.855.56 5.83 6.08 6.18 6.462.426.386.395.68 4.13 5.36 6.931.20 5.569.969.38 6.169.96 6.542.261.86 5.018.512.262.49 6.847.817.788.33 6.33 5.370.84 5.384.416.715.36 6.440.70 6.435.779.210.600 1.090.164.173.51 4.94 5.17 6.25 4.901.25 6.87 5.11 6.292.123.948.76 6.106.091.443.33 6.380.00 5.02 6.83 661.35 6.061.603.23 6.880.74 677.083.88 6.76 817.50 5.985.64 716.469.173.626.083.31 859.668.25 6.45 5.52 6.338.949.167.717.469.04 5.083.131.988.55 6.67 5.097.53 702.68 5.614.33 6.45 6.08 720.404.796.00 6.128.02 6.97 5.141.055.181.23 6.46 658.033.055.188.17 6.758.72 6.71 5.998.59 6.148.120.76 6.028.490.061.103.64 679.32 875.690.228.44 695.541.41 6.235.826.013.405.622.28 6.40 6.024.67 5.514.431.76 6.19 5.043.29 6.210.310.30 710.764.07 6.29 850.233.800 6.42 6.12 4."COM"COMÚN100M2 SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN (M2> 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 LOTETIPO 120 COSTOPOR M2 1.65 6.77 6.424.13 6.910.531.305.35 6.000 1.866.28 6.539.826.091.110.264.286.697.68 6.904.382.74 5.395.439.76 6.53 5.16 693.707.298.19 4.86 4.76 5.923.219.811.72 6.02 727.86 6.864.395.34 6.780.58 6.063.654.90 6.71 6.56 6.305.97 6.23 6.161.062.713.97 6.964.83 M2 TOTAL 643.398.34 6.400 1.545.211.95 4.21 6.47 868.793.040.555.287.25 5.358.37 6.24 6.24 5.04 5.008.460.416.75 6.68 699.68 6.809.70 847.43 5.51 6.194.29 6.446.53 6.529.25 6.539.19 5.780.08 6.11 6.012.228.17 6.53 855.357.688.033.629.

618 1.26938 10.52056 9.67902 9.903 1.58950 9.894 1.300 2.951 1.750 1.251 06 10.87699 10.49348 9.20502 10.42738 9.157.827 1.78592 8.17758 10.62403 5.93972 9.35158 10.62891 9.47721 9.402 1.25205 10.112 00 9.87780 8.80836 8.64937 5.76625 8.136.305 1.02073 9.49577 9.57969 6.010 90 8.5BAÑOS COCINAINTEGRAL LOTETIPO SUPERFICIE DE CONSTRUCCI ON (M2) 2.088 1.92578 8.52037 9.83667 9.65752 9.46898 6.98424 9.197.32352 9.364.52350 9.911 1.05232 9.39902 9.726 1.716 80 8.55396 6.15639 10.957 1.27734 9.600 2.11859 9.66073 6.90766 9.621 85 9.741 48 10.772 1.08337 9.152.95466 8.98047 9.47464 6.22557 9.10777 9.59998 6.510 70 6.68616 8.911 25 9.171 71 9.083 1.88201 9.391 05 8.26839 10.03921 9.379.295.68548 9.138 80 9.61833 9.50253 6.446 946.703 1.89212 8.25699 9.49821 9.93457 9.78904 9.65008 6.51928 10.86614 9.923 950.86644 8.128 1.88028 9.80014 8.187 75 9.33912 9.21444 10.77376 8.358.99892 9.20878 10.166 943.02742 10.55875 9.10621 10.200 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 8.87763 8.30994 9.389.44526 6.188 05 9.86661 8.198.66365 5.343.684 1.90491 9.220.42257 10.53208 6.87920 9.62390 6.56873 6.58203 6.318 31 9.46653 6.63521 10.162 1.55804 6.46370 9.92216 9.315 02 8.76320 9.115 04 9.301.73892 8.75573 8.122.55411 9.981 21 8.59982 9.23394 10.225.68082 9.127.395 1.66378 5.70233 8.57850 10.481 21 6.289.05308 9.859 1.53830 6.05169 10.88438 9.52376 6.14794 9.66677 10.304.194 77 9.52675 9.30376 10.19749 9.57858 6.44780 6.33203 10.37898 10.851 61 9.23728 10.29877 10.174 1.68451 8.80648 9.001 41 9.379 1.86260 8.41528 9.050 1.47799 9.212 64 9.318 63 9.28875 9.55656 9.35621 9.152 37 9.08557 9.818 67 8.06122 10.61746 10.52341 9.52884 6.73980 9.148.CASACATEGORÍAMEDIA"MED"3REC2.216.14218 10.721 99 9.63644 5.83982 8.97591 9.908 1.57350 9.461 959.61200 6.07962 10.263.43809 9.09902 10.59607 6.43538 6.316 1.95659 9.43007 10.534 1.267.74818 8.309.69237 9.291.44876 9.21889 9.188.70321 9.65063 10.373.368.70669 9.62355 6.229.19014 10.171.018 1.08287 9.33376 9.180 86 9.171 49 9.83822 8.45254 10.195.47993 10.11126 9.166.77372 10.93906 8.04495 10.385.45887 6.162.278.09026 10.03062 9.541 22 6.85307 9.59437 9.394.781 12 8.168 1.52655 6.441 46 6.15486 9.98672 9.399.176.79960 8.158 1.56327 9.18559 10.791 37 9.001 00 9.121 1.50613 6.043 1.95211 225 M2 COSTOPOR M2 TOTAL 5.76509 9.27884 10.85926 9.264 1.56319 6.69393 10.57360 9.54612 9.41917 10.34903 10.53634 6.272.502 98 9.674 1.75309 8.381 78 9.196 96 9.43443 9.37449 8.90033 8.211 96 9.130.395 1.764 1.09076 9.347.35911 9.28675 8.76418 9.130 1.913 58 9.13574 10.29930 10.112 1.06035 9.731 21 9.260 1.816 22 8.45969 6.673 1.752 1.20924 9.85041 9.02464 9.55543 6.40983 9.96075 9.19714 10.205.524 940.48121 10.143.221 64 9.800 .87450 8.571 83 934.22372 9.60278 6.136 03 9.58660 6.07605 9.46689 9.54747 10.81395 8.71930 8.815 79 9.58662 9.791 40 8.11904 10.51693 6.49565 6.81719 9.091 56 9.56415 9.34399 8.85554 8.25008 9.641 69 6.357.78626 9.29553 10.96083 8.16826 10.13324 9.21260 9.55875 6.89091 9.900 3.94956 9.522 1.921 44 9.26491 10.12376 10.450 1.68581 9.48498 9.63879 6.14481 9.06432 10.951 78 8.58068 9.38799 9.31243 10.49693 6.86082 8.52837 9.788 1.000 2.94953 9.851 68 8.

99 9.67 6.739.36 6.56 8.348.423.511.83 6.33 8.64 9.643.02 6.823.62 9.313.328.71 8.79 8.626.468.59 9.738 1.18 6.693 1.963.398.46 6.147 1.73 8.43 8.74 8.924 1.507.20 9.69 6.463.840.17 6.07 8.267.927.823.44 8.81 9.406.98 8.986 1.26 9.72 9.548.69 8.20 8.182.429.74 8.18 8.48 9.556.141.618.25 9.63 8.803.108.33 8.28 9.42 8.483.779 1.542.695.84 9.470.744.08 9.794 1.58 9.616 1.681.236.547.57 9.76 8.690.452.701.12 9.533.269.96 8.77 6.559.64 8.70 9.416.62 8.448.768 1.750.12 8.327.074 1.432.97 8.947.016 1.977 1.975.96 9.70 9.499.901.96 8.224.526.148.451.940.64 9.461.45 6.326.10 8.14 8.619.16 9.300 2.69 8.54 8.227 1.171.401.313 1.497.569.36 9.62 9.680.26 9.918.223 1.946.620.429.78 9.07 8.95 8.508.498.02 8.284 1.355.46 6.073.00 9.93 6.539.04 8.74 8.25 9.445 1.488.95 8.090.55 6.665.726.15 8.200 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 8.871.569.52 8.17 9.18 8.936.879.684.698 1.02 6.376.79 8.538.19 6.620.36 8.607.12 8.677.501.75 8.615.462.43 8.34 8.01 8.27 9.61 8.585.91 9.126.27 9.930.72 9.101.49 6.268.96 8.258.974.840.48 8.01 8.19 8.627 1.57 8.69 9.574.27 8.92 9.89 8.16 8.460.425.404.203.785 1.798 1.956 1.264 1.48 8.57 8.96 8.446.492.021.94 8.41 6.886.641.645.111 1.221.526.692 1.480.59 8.283.192.438.69 9.50 9.33 8.584.639.488.84 8.442.371.95 9.377.47 6.76 8.365.74 8.611.777.544.36 9.484.26 8.363.149 1.529.166.35 9.51 9.75 9.150.16 6.41 8.562.524.94 6.25 8.915.20 9.695 1.12 8.37 9.393.80 9.708 1.52 8.52 8.558.38 8.96 6.603.427.61 9.652.78 8.71 8.469.877 1.611.992.02 8.185.09 8.476 .54 6.774.242.20 8.410.422.12 9.957.103.990 1.101.23 8.56 8.29 8.86 9.162.375 1.550.561.45 6.100.577.409.29 8.497.02 6.24 8.20 6.24 6.372.671.00 9.311.518.69 9.407.04 9.375.207.08 8.341 1.88 9.26 8.32 8.63 6.905.68 8.404 1.35 8.869.369.84 6.385.87 8.426.69 9.279.57 9.524.440.168 1.65 9.197 1.321.240.264.426.470.83 8.054.142.949.865.69 8.39 9.29 6.538.173.545.584.938.444.67 9.769.507.547.45 8.17 9.758.03 9.168.68 6.11 8.86 9.132.223.095.29 8.395.10 8.567.662.485.636.29 9.36 8.47 8.72 6.229.11 9.208.359.427.80 9.781.78 8.271.820.50 8.09 8.709 1.05 9.03 6.46 9.631.520.149.22 6.334.185.514.184.03 9.81 6.899.15 9.117.127 1.64 8.87 8.860 1.434.24 8.69 9.033.481.200.55 8.38 M2 TOTAL 1.052.28 9.53 9.33 8.530.463.016.609.849.601.642.199.20 8.62 8.468.702.28 9.640.43 8.041.87 9.50 9.599.999.377.987 1.50 8.234.289.295.72 9.56 6.42 8.206 1.74 8.408.10 8.96 9.531.926.575.87 9.213.399.165.85 9.293.43 6.429.859.28 8.921.308.410.53 8.92 8.432.168.000 2.230.66 8.82 9.35 9.352.803.448.796.580.17 8.490.21 6.724.432.16 9.552.55 9.563 1.255.559.600 2.618.28 8.63 8.574.CASACATEGORÍAMEDIA"MED"3REC2.88 8.821.888.52 9.21 8.95 6.31 9.23 8.526 1.384.36 9.302.506.77 8.730.129.64 6.352.787.00 9.107 1.479.98 9.589.90 6.03 9.03 9.636.443.270.60 9.702.60 9.014.833 1.16 6.18 8.665.54 9.5BAÑOS COCINAINTEGRAL LOTETIPO SUPERFICIE DE CONSTRUCCI ON (M2) 2.528.97 9.72 8.29 8.633.20 8.642.91 8.12 9.12 6.961.146.862.98 9.452.46 6.69 9.706.707.900.657.440.449.95 9.90 8.379.879.76 9.414.16 8.449.505 1.739.79 8.15 9.98 9.83 8.36 6.880.900 3.427.972 1.62 8.521.196.549.489.347.590.14 8.517.399.424.99 8.078.952.63 9.826.626.11 9.21 8.696.439.351 1.19 6.89 9.25 6.77 6.17 6.64 8.949.531.207.473.606.98 9.35 9.443.980.562.885 1.12 9.462.683.593.689.13 8.810.450.130.51 8.506.68 8.009.37 8.16 9.182.413.98 8.553.594.47 225 COSTOPOR M2 6.366.06 8.380.212.350.

385.782.70 6.353.595.90 8.90 9.111.06 6.644 1.374 1.349.836.82 6.122.99 8.653.86 8.89 9.681 1.720.13 8.497.435.57 8.002.498.445.063.162.011 1.062.44 8.114 1.813.22 8.44 8.42 8.739 1.37 8.21 8.693.112.631.788.426.612.59 8.155.93 6.134.581.093.33 8.608.805.699.620.791 1.763.483.185.158 1.403.417.397.583 1.61 8.836.87 8.64 8.376.96 8.899.191 1.707.601.808.68 8.445.865.47 8.826.52 9.122.289.097.18 8.21 8.35 8.143.887.365.77 8.109.652.162 1.16 8.418.915.29 9.198.76 9.147.790.765.794.168.300.370 1.762 .31 8.24 6.08 8.98 8.821.66 6.639.615 1.88 8.87 8.500.33 8.312.565 1.40 9.5BAÑOS COCINAINTEGRAL LOTETIPO SUPERFICIE DE CONSTRUCCI ON (M2) 2.125.472.437.75 8.77 8.405.856.696.77 9.99 8.07 6.853.382.935.641.62 6.87 8.03 6.78 6.09 8.77 9.506.88 8.340.44 9.084.36 9.51 8.52 9.80 9.876.398.05 6.28 8.937 1.890.919 1.651.437.77 8.08 6.03 9.200 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 8.140.142.551.000 2.850.04 8.051.77 8.25 8.148.165.521 1.24 9.20 8.17 8.29 8.02 8.909.17 8.072.539.15 8.565.500.947.28 8.47 M2 TOTAL 1.45 9.36 8.773.521.636.134.82 8.123.41 8.194.49 8.145.504.666.368.54 8.10 6.23 8.88 6.768.491.07 8.41 9.760.87 6.38 8.503.56 8.617.11 8.324.395.52 9.045.72 8.65 6.519.099.712.51 8.38 8.527.300 2.14 8.68 225 COSTOPOR M2 6.907.685.129.12 8.26 9.075 1.30 8.099.754.777.68 8.04 8.078.50 6.016.131.22 9.90 8.78 8.501.33 6.831.48 8.14 8.09 8.81 6.185.66 8.77 8.18 8.822.364.701 1.859 1.43 8.918.65 8.662.437.800.21 8.24 6.93 9.01 9.900 3.870.60 8.298 1.144.47 8.93 8.09 9.86 8.817.392.164.477.467.104.175.030.888.507.715.149.57 8.25 6.600 2.30 8.68 8.CASACATEGORÍAMEDIA"MED"3REC2.88 8.06 8.

614.21 12.309.31 8.51 12.11 13.578.86 8.243.168.082.223.74 11.97 13.81 13.96 12.147 2.011.759.446.216.559.499.620.749.315 2.994.379 2.10 11.396.80 12.154 2.47 8.94 12.517.016.652.317.513.03 12.253.373.18 13.135.15 12.207.47 11.17 12.93 12.832.87 12.147.03 11.34 8.11 8.123.40 12.83 11.31 11.95 12.675.34 12.32 13.533.479.16 11.50 11.322.086.930.165.57 13.815.411.156.12 13.69 11.04 8.46 13.47 11.678.843.346.436.809.44 12.477.152.548.75 12.542.101 2.082.84 12.66 8.812.345 2.16 8.011.892.49 12.203.625.79 13.83 8.96 12.88 12.14 13.70 12.421.985 2.803.831.050.819.CASA338M2CAT"SEL"4RECAMARAS5.608.091.383.341.288 2.753.123.97 12.61 8.623.46 8.118.15 12.648 2.228.562.732 2.463.53 11.91 12.507.329 2.012.708.054.318.216.96 12.64 12.367.58 12.20 13.450.203 2.007.598.99 12.35 11.237 2.79 12.76 12.19 8.540.68 12.975 2.732.911 2.46 13.928.39 12.453.98 12.118.70 13.20 11.180.56 8.81 12.419.924.146.171.83 12.037.704.31 12.52 11.42 12.86 8.07 11.31 11.74 12.26 8.93 11.426.916.86 8.037.24 11.12 11.557.5BAÑOS SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO LOTETIPO SUPERFICIE DE CONSTRUCCI ON (M2) 3.296.151.243.193.481 2.637.636.431.76 12.557.13 8.977.30 12.512.53 12.378.68 11.03 8.65 13.79 12.156.099.132.45 12.307.772.29 11.51 11.53 12.252.57 12.668.89 12.112.16 11.200 3.752.584.056.723.15 12.28 12.00 12.71 13.464.38 12.57 12.678.371 2.595.148.658 2.92 12.86 12.457.638.479.98 12.88 12.435.81 12.27 13.825 2.189.234.076.034.558.25 11.93 8.31 13.120.483 2.816.55 11.69 12.359.942.51 8.22 12.110.264 2.48 12.772.141.981.58 12.041.407 2.05 12.85 12.490.31 12.67 12.38 12.67 12.187.15 13.31 8.13 13.412.08 13.536.371.93 12.84 12.452.000.50 12.55 12.133.888.800.484 2.866.164.34 8.372.232.38 12.908.359.411.70 11.403.84 12.64 8.074.91 8.043.043.563 2.100 4.88 11.710.073.371.773 2.94 11.831.57 12.984.956.789.35 8.134.78 12.20 12.112.062.12 8.270.472 2.120.66 12.65 8.875.743 2.862.19 12.721 2.93 12.594.063.06 11.40 12.00 8.12 13.46 8.456.03 8.192.247.98 12.351.15 8.788.70 12.069.61 11.500.29 12.145.19 11.37 8.145.175.52 8.880.643.65 11.84 13.108.900.229.481.48 13.54 8.90 11.30 12.72 12.27 11.392.517.778.10 11.20 13.65 12.604.053 2.793.330.200.30 11.184.575.701.40 8.007.76 11.04 12.79 8.582.74 13.731.582.452.523.494.090.824.94 11.40 12.746 2.176.051.89 12.12 12.712.808.070.383.43 12.174.48 13.20 11.058 .36 12.11 11.031.912.340.50 12.720.630.53 12.681.83 13.970.32 11.806.09 13.39 12.41 13.500.769.601 2.006.69 13.064.95 8.103.33 13.25 8.44 12.800 4.513.154.57 12.03 13.24 8.961.93 13.755.60 12.96 13.904.93 12.789.24 11.842.389.15 11.474.60 12.652 2.398.86 12.645.468.860.500 3.170.84 12.770 2.612.90 12.792.77 13.53 12.899.556 2.60 8.67 12.578.212.111.518.39 11.560.573 2.092.04 12.51 11.10 12.988.39 13.53 12.42 12.85 11.186 2.811.507.74 12.91 12.30 12.393.27 12.54 13.66 12.387.54 12.16 12.016.01 12.79 13.38 12.78 12.037.66 12.52 12.874.885.878.821 2.120.90 12.34 11.202.29 11.70 13.141.45 8.30 8.73 12.848 2.73 350 COSTOPOR M2 8.55 8.06 12.850.443.34 12.735 2.63 8.590.37 12.56 13.27 12.152.484.047.346.084.621.278.86 8.18 M2 TOTAL 2.06 12.55 11.108.299.349.74 12.649.674.93 12.679 2.145.155.831.61 13.674.40 12.19 11.426.689.53 11.26 11.158.84 8.011 2.532.33 12.529.87 12.012.97 12.269.90 13.347.59 8.471.775.92 11.336 2.944.707 2.82 12.640.653.736.04 11.80 11.24 13.70 8.11 12.285.032.753 2.666.353.845.976.539.430.576.146.400 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 12.109.133.446.642.53 12.717.104.656.257.655.494 2.506 2.22 11.19 12.45 12.46 12.526.151.01 11.571.358.926.282.168.852.196 2.450.405.508.547.205 2.11 12.210.46 12.600.527.952.38 12.297.638.399.85 12.46 13.172.945.140.82 12.

CASA338M2CAT"SEL"4 RECAMARAS5.5BANOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

3,200

3,500

3,800

4,100

4,400

333
334
335
336
337
338
339
340
341
342
343
344
345
346
347
348
349
350
351
352
353
354
355
356
357
358
359
360
361
362
363
364
365
366
367
368
369
370
371
372
373
374
375
376
377
378
379
380
381

11,383.38
11,355.46
11,350.52
11,322.30
11,310.26
11,299.04
11,282.13
11,261.86
11,244.38
11,230.99
11,211.90
11,202.53
11,181.26
11,170.31
11,151.18
11,134.35
11,129.73
11,105.50
11,118.67
11,100.51
11,087.37
11,067.01
11,055.45
11,038.62
11,028.86
11,004.68
10,987.86
10,982.49
10,973.19
10,951.45
10,934.30
10,919.78
10,904.66
10,904.52
10,880.35
10,864.72
10,867.95
10,853.68
10,838.84
10,889.02
10,878.45
10,859.81
10,840.12
10,825.53
10,828.37
10,823.55
10,808.52
10,786.36
10,779.47

11,698.70
11,669.83
11,663.96
11,634.80
11,621.83
11,609.69
11,591.86
11,570.68
11,552.30
11,538.01
11,518.02
11,507.76
11,485.61
11,473.78
11,453.77
11,436.08
11,430.59
11,405.50
11,417.81
11,398.80
11,384.82
11,363.62
11,351.23
11,333.56
11,322.98
11,297.97
11,280.34
11,274.15
11,264.05
11,241.50
11,223.56
11,208.24
11,192.33
11,191.40
11,166.45
11,150.04
11,152.51
11,137.46
11,121.86
11,171.27
11,159.95
11,140.56
11,120.12
11,104.78
11,106.88
11,101.33
11,085.57
11,062.68
11,055.06

12,014.01
11,984.20
11,977.39
11,947.30
11,933.40
11,920.34
11,901.59
11,879.50
11,860.22
11,845.03
11,824.14
11,812.99
11,789.96
11,777.25
11,756.37
11,737.80
11,731.45
11,705.50
11,716.96
11,697.10
11,682.27
11,660.23
11,647.00
11,628.50
11,617.09
11,591.27
11,572.81
11,565.82
11,554.91
11,531.56
11,512.81
11,496.70
11,480.00
11,478.29
11,452.56
11,435.37
11,437.06
11,421.25
11,404.87
11,453.53
11,441.45
11,421.31
11,400.12
11,384.04
11,385.40
11,379.11
11,362.61
11,339.00
11,330.65

12,329.33
12,298.58
12,290.82
12,259.80
12,244.97
12,230.99
12,211.33
12,188.33
12,168.14
12,152.04
12,130.27
12,118.22
12,094.30
12,080.71
12,058.96
12,039.53
12,032.31
12,005.50
12,016.10
11,995.39
11,979.72
11,956.84
11,942.78
11,923.45
11,911.21
11,884.56
11,865.29
11,857.49
11,845.76
11,821.61
11,802.07
11,785.16
11,767.67
11,765.17
11,738.66
11,720.69
11,721.61
11,705.03
11,687.89
11,735.79
11,722.96
11,702.06
11,680.12
11,663.29
11,663.91
11,656.89
11,639.66
11,615.31
11,606.24

12,644.64
12,612.95
12,604.25
12,572.30
12,556.55
12,541.64
12,521.06
12,497.15
12,476.05
12,459.06
12,436.39
12,423.46
12,398.65
12,384.18
12,361.56
12,341.25
12,333.17
12,305.50
12,315.25
12,293.69
12,277.17
12,253.45
12,238.55
12,218.39
12,205.33
12,177.86
12,157.77
12,149.15
12,136.62
12,111.67
12,091.32
12,073.63
12,055.34
12,052.06
12,024.76
12,006.02
12,006.16
11,988.81
11,970.91
12,018.05
12,004.46
11,982.81
11,960.12
11,942.55
11,942.43
11,934.66
11,916.70
11,891.63
11,881.83

350

M2

COSTOPOR
M2

TOTAL

8,020.02 2,670,666
8,002.17 2,672,724
8,007.24 2,682,425
7,988.97 2,684,293
7,986.81 2,691,556
7,985.43 2,699,076
7,978.29 2,704,641
7,967.74 2,709,031
7,959.92 2,714,334
7,956.14 2,720,999
7,946.59 2,725,681
7,946.71 2,733,669
7,934.88 2,737,535
7,933.31 2,744,927
7,923.52 2,749,460
7,915.96 2,754,755
7,920.56 2,764,275
7,905.50 2,766,923
7,927.78 2,782,651
7,918.69 2,787,378
7,914.56 2,793,841
7,903.17 2,797,721
7,900.52 2,804,685
7,892.55 2,809,748
7,891.60 2,817,302
7,876.18 2,819,674
7,868.08 2,824,640
7,871.38 2,833,695
7,870.70 2,841,321
7,857.52 2,844,424
7,848.90 2,849,151
7,842.86 2,854,800
7,836.16 2,860,200
7,844.41 2,871,053
7,828.58 2,873,088
7,821.24 2,878,216
7,832.72 2,890,274
7,826.65 2,895,861
7,819.97 2,901,209
7,878.26 2,930,714
7,875.77 2,937,662
7,865.16 2,941,570
7,853.45 2,945,044
7,846.80 2,950,398
7,857.55 2,962,295
7,860.59 2,971,303
7,853.38 2,976,431
7,839.00 2,978,818
7,839.84 2,986,979

CASA338M2CAT"SEL"4 RECAMARAS5.5BAÑOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO

LOTETIPO

SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)

3,200

3,500

3,800

4,100

4,400

382
383
384
385
386
387
388
389
390
391
392
393
394
395
396
397
398
399
400
401
402
403
404
405
406
407
408
409
410
411
412
413
414
415
416
417
418
419

10,770.94
10,755.74
10,738.63
10,723.29
10,719.14
10,710.80
10,697.07
10,686.54
10,673.19
10,659.58
10,644.27
10,638.99
10,622.68
10,595.52
10,600.55
10,589.13
10,571.48
10,566.31
10,551.44
10,536.18
10,522.43
10,510.09
10,507.91
10,517.73
10,503.82
10,487.22
10,476.79
10,462.51
10,446.15
10,443.08
10,427.22
10,422.68
10,405.01
10,399.81
10,387.68
10,381.27
10,366.18
10,375.04

11,045.81
11,029.89
11,012.07
10,996.01
10,991.17
10,982.12
10,967.68
10,956.46
10,942.42
10,928.12
10,912.13
10,906.17
10,889.18
10,861.34
10,865.70
10,853.61
10,835.30
10,829.47
10,813.94
10,798.02
10,783.63
10,770.64
10,767.81
10,776.99
10,762.44
10,745.20
10,734.14
10,719.23
10,702.24
10,698.56
10,682.07
10,676.92
10,658.64
10,652.82
10,640.08
10,633.07
10,617.38
10,625.64

11,320.68
11,304.04
11,285.50
11,268.74
11,263.19
11,253.44
11,238.30
11,226.38
11,211.65
11,196.67
11,179.98
11,173.34
11,155.68
11,127.16
11,130.85
11,118.10
11,099.11
11,092.62
11,076.44
11,059.87
11,044.82
11,031.18
11,027.71
11,036.25
11,021.06
11,003.19
10,991.49
10,975.95
10,958.34
10,954.03
10,936.93
10,931.15
10,912.26
10,905.83
10,892.49
10,884.87
10,868.58
10,876.23

11,595.55
11,578.20
11,558.94
11,541.47
11,535.21
11,524.75
11,508.92
11,496.31
11,480.88
11,465.21
11,447.84
11,440.52
11,422.17
11,392.98
11,396.00
11,382.58
11,362.93
11,355.78
11,338.94
11,321.71
11,306.02
11,291.73
11,287.61
11,295.51
11,279.68
11,261.18
11,248.84
11,232.68
11,214.44
11,209.51
11,191.78
11,185.39
11,165.88
11,158.85
11,144.89
11,136.66
11,119.77
11,126.83

11,870.42
11,852.35
11,832.38
11,814.20
11,807.23
11,796.07
11,779.54
11,766.23
11,750.11
11,733.75
11,715.70
11,707.69
11,688.67
11,658.81
11,661.15
11,647.06
11,626.75
11,618.94
11,601.44
11,583.56
11,567.21
11,552.27
11,547.52
11,554.77
11,538.30
11,519.16
11,506.20
11,489.40
11,470.54
11,464.98
11,446.64
11,439.63
11,419.51
11,411.86
11,397.29
11,388.46
11,370.97
11,377.43

350

COSTOPOR
M2

7,839.01
7,831.46
7,821.96
7,814.20
7,817.59
7,816.74
7,810.47
7,807.36
7,801.39
7,795.13
7,787.13
7,789.12
7,780.04
7,760.07
7,772.26
7,767.97
7,757.41
7,759.29
7,751.44
7,743.16
7,736.36
7,730.93
7,735.63
7,752.30
7,745.20
7,735.38
7,731.69j
7,724.12
7,714.44
7,718.02
7,708.77
7,710.82
7,699.70
7,701.01
7,695.37
7,695.42
7,686.76
7,702.01

M2

TOTAL

2,994,500
2,999,449
3,003,633
3,008,465
3,017,590
3,025,079
3,030,461
3,037,063
3,042,543
3,047,897
3,052,554
3,061,123
3,065,337
3,065,229
3,077,817
3,083,884
3,087,448
3,095,957
3,100,577
3,105,007
3,110,018
3,115,566
3,125,196
3,139,682
3,144,551
3,148,298
3,154,529
3,159,165
3,162,920
3,172,107
3,176,015
3,184,567
3,187,676
3,195,921
3,201,275
3,208,989
3,213,065
3,227,142

CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4RECAM1BAÑO
C/HIDROMASAJE4C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO

LOTETIPO

DE

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

419
420
421
422
423
424
425
426
427
428
429
430
431
432
433
434
435
436
437
438
439
440
441
442
443
444
445
446
447
448
449
450
451
452
453
454
455
456
457
458
459
460
461
462
463
464
465
466
467
468

14,663.03
14,645.93
14,633.34
14,607.56
14,585.45
14,567.51
14,547.21
14,521.59
14,496.32
14,475.06
14,446.08
14,426.02
14,417.49
14,392.90
14,370.58
14,354.37
14,330.92
14,309.18
14,297.11
14,306.45
14,305.55
14,274.74
14,261.24
14,252.18
14,231.79
14,210.44
14,186.16
14,165.77
14,146.71
14,126.20
14,084.16
14,088.02
14,068.65
14,040.79
14,044.60
14,028.30
13,982.46
13,983.90
13,997.91
13,945.83
13,946.74
13,948.54
13,925.87
13,906.61
13,896.77
13,878.20
13,860.57
13,837.26
13,819.57
13,803.47

15,021.02
15,003.08
14,989.63
14,963.01
14,940.06
14,921.29
14,900.15
14,873.70
14,847.61
14,825.53
14,795.73
14,774.86
14,765.52
14,740.12
14,717.00
14,700.00
14,675.75
14,653.22
14,640.36
14,648.91
14,647.23
14,615.65
14,601.38
14,591.55
14,570.39
14,548.27
14,523.24
14,502.09
14,482.28
14,461.02
14,418.24
14,421.35
14,401.25
14,372.65
14,375.73
14,358.69
14,312.13
14,312.85
14,326.13
14,273.35
14,273.54
14,274.63
14,251.25
14,231.29
14,220.74
14,201.47
14,183.15
14,159.15
14,140.77
14,123.98

15,379.02
15,360.22
15,345.93
15,318.46
15,294.67
15,275.06
15,253.09
15,225.82
15,198.89
15,175.99
15,145.38
15,123.70
15,113.55
15,087.34
15,063.42
15,045.62
15,020.58
14,997.25
14,983.61
14,991.38
14,988.92
14,956.56
14,941.51
14,930.91
14,908.99
14,886.11
14,860.31
14,838.41
14,817.85
14,795.84
14,752.31
14,754.68
14,733.84
14,704.51
14,706.85
14,689.09
14,641.81
14,641.79
14,654.36
14,600.86
14,600.34
14,600.71
14,576.63
14,555.96
14,544.71
14,524.75
14,505.73
14,481.04
14,461.97
14,444.49

15,737.01
15,717.36
15,702.22
15,673.91
15,649.28
15,628.83
15,606.03
15,577.93
15,550.18
15,526.46
15,495.03
15,472.53
15,461.58
15,434.56
15,409.84
15,391.24
15,365.41
15,341.29
15,326.86
15,333.84
15,330.60
15,297.47
15,281.65
15,270.28
15,247.59
15,223.95
15,197.39
15,174.74
15,153.42
15,130.66
15,086.39
15,088.02
15,066.44
15,036.36
15,037.98
15,019.48
14,971.48
14,970.74
14,982.59
14,928.37
14,927.14
14,926.80
14,902.01
14,880.64
14,868.69
14,848.02
14,828.32
14,802.92
14,783.17
14,765.00

16,095.01
16,074.50
16,058.51
16,029.36
16,003.89
15,982.61
15,958.97
15,930.04
15,901.47
15,876.93
15,844.68
15,821.37
15,809.60
15,781.79
15,756.26
15,736.86
15,710.23
15,685.33
15,670.11
15,676.31
15,672.29
15,638.38
15,621.78
15,609.65
15,586.19
15,561.79
15,534.47
15,511.06
15,488.99
15,465.48
15,420.47
15,421.35
15,399.03
15,368.22
15,369.10
15,349.88
15,301.15
15,299.69
15,310.82
15,255.88
15,253.93
15,252.89
15,227.39
15,205.31
15,192.66
15,171.30
15,150.90
15,124.81
15,104.37
15,085.52

500

M2

COSTOPOR
M2

TOTAL

8,935.10 3,743,809
8,931.65 3,751,292
8,932.62 3,760,635
8,920.35 3,764,389
8,911.69 3,769,644
8,907.14 3,776,625
8,900.15 3,782,564
8,887.79 3,786,198
8,875.71 3,789,928
8,867.58 3,795,325
8,851.67 3,797,367
8,844.63 3,803,190
8,849.05 3,813,939
8,837.34 3,817,731
8,827.86 3,822,463
8,824.42 3,829,798
8,813.68 3,833,952
8,804.59 3,838,803
8,805.12 3,847,837
8,826.99 3,866,224
8,838.58 3,880,135
8,820.20 3,880,888
8,819.06 3,889,207
8,822.32 3,899,464
8,814.18 3,904,681
8,805.03 3,909,434
8,792.90 3,912,840
8,784.60 3,917,933
8,777.58 3,923,580
8,769.06 3,928,537
8,738.95 3,923,789
8,754.68 3,939,608
8,747.15 3,944,963
8,731.05 3,946,437
8,746.59 3,962,204
8,741.95 3,968,846
8,707.74 3,962,021
8,720.74 3,976,658
8,746.27 3,997,044
8,705.66 3,987,192
8,717.99 4,001,555
8,731.15 4,016,328
8,719.80 4,019,827
8,711.80 4,024,854
8,713.18 4,034,202
8,705.78 4,039,483
8,699.28 4,045,167
8,687.04 4,048,163
8,680.38 4,053,739
8,675.26 4,060,022

855.176.321 4.106.419.662.343.744.918.28 13.515.902.72 14.488.11 13.33 13.537.644.49 13.72 13.449.897.16 8.23 14.513.320 4.526.999 4.70 13.511.796.750 4.977.271.42 13.504.47 13.777.420.95 13.27 14.720.610.827.041.400 14.16 14.237.227.08 13.88 13.999.092.97 13.019.521.384.629.440.93 13.607.59 14.103.119.729.257.212.446 4.419.30 15.509.02 14.087 4.714.61 13.97 14.70 13.47 14.71 13.165.79 8.146.496.586.662.187.073.69 14.039.381.642.12 15.875.587.77 13.325.682.688.48 14.647.402.707.34 8.70 14.88 14.071 4.942 4.13 8.609.78 13.836.48 13.313.556.73 13.273.155.82 13.168.22 13.93 8.093.620.330.212.197.86 8.068 4.441.85 14.573.277.37 14.606.21 13.419.006.45 13.20 13.46 13.28 13.474.237.07 13.47 13.700.099.25 14.296.676.63 14.74 14.863.121.303 4.103 4.12 14.38 13.23 14.59 14.43 14.531.28 15.521.105.86 8.68 13.46 8.78 13.65 13.41 8.70 14.54 8.649 4.247.99 14.84 13.82 13.409.43 13.86 13.970.560.337.437.474.612.458 4.233.96 8.810 4.75 13.807.03 14.642.977.403.231.18 14.06 13.764.08 14.47 13.080.250.280.285.49 14.88 13.329.01 14.76 14.01 14.312.876.600.65 13.09 13.67 8.45 13.66 13.01 14.658.87 13.118.52 13.70 13.19 500 COSTOPOR M2 8.241.145 4.963.429.24 14.958.08 13.315.923.373.22 8.184.138.069.54 8.484.114.34 8.213 4.103 4.384.97 13.62 14.43 13.024.64 14.550.870 4.13 14.20 13.61 14.83 8.034 4.594.11 13.18 13.17 13.328.72 14.627.514 4.43 13.68 14.967.486.29 14.570.612 4.85 14.26 13.677.226.252 4.168 4.18 13.409.38 13.84 13.325.33 13.89 14.812.455.70 13.387.030.270.144.290.75 14.90 14.87 14.05 14.295.633.38 13.97 8.95 14.430.420.39 13.35 13.649.85 14.104.533.855.787.580.336.895.018.81 13.80 14.187.998.97 14.84 13.69 8.766.33 8.476.063.014.58 13.126.95 13.04 14.61 13.242.64 14.28 8.646.68 14.77 8.370.840.31 14.65 13.429.90 14.735.55 13.620.43 14.15 14.61 14.743 4.08 13.412.88 14.25 14.26 14.584.590.88 15.724.846.52 13.06 14.730 4.43 14.942.01 8.31 8.82 13.222.083.697.354.369.201.91 13.456.001.435.047.88 13.596.567.63 8.28 14.383 4.334.22 14.809.35 14.908.496.369.707.57 8.058.64 8.565.725.09 14.05 14.280.474 4.29 8.74 13.910.559 4.06 8.12 8.524.81 13.28 14.139.987.85 13.98 14.72 8.260.000 14.758.273.163.700 LOTETIPO 6.89 5.644.480.031.146.92 14.66 8.92 14.389.218.64 13.23 14.454.755.42 14.20 14.88 14.498.461.450.062.65 13.11 13.46 8.303.022 4.884.87 8.12 13.317.20 14.297.43 8.28 13.929.083.673.756.415.631.18 8.83 8.132.61 14.80 14.683.99 13.970.259.633 4.385.21 13.29 13.167.566.21 13.922.214.174.628.798 4.308.87 14.14 13.66 8.324.28 8.68 14.000.933.67 14.276 4.741.73 14.831.544.634.404.24 14.189.203.860 4.50 14.37 13.43 13.73 14.876 4.341.607.596.81 13.263.98 13.574.183.389.89 13.83 13.738.64 14.142.026.658.71 14.201.70 13.18 13.365.694.755 4.11 14.263.46 8.256.946.292.48 13.76 13.948.489.459.13 14.361.17 14.61 14.38 13.51 13.692 4.66 13.90 8.86 14.243 4.412.134.225.779.575.14 14.158.195.140.32 13.294.11 14.579 4.32 14.722.108.43 8.221.099.17 13.07 13.607.163.30 13.64 13.513.464 4.576 4.380.02 13.760 4.532.91 13.350.204.627.165.436.800 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 13.03 13.731 4.346.541.044.121.384.739.04 13.CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4RECAM1BAÑO C/HIDROMASAJE4C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO4 CAJNESAOUTASC/LOSATECHO DE 4.78 14.047.17 13.209.010 4.03 14.316.533.009 4.585.14 14.449.67 14.08 14.874.58 8.11 13.631.31 13.073.188 4.664.74 14.22 8.57 13.36 14.43 14.36 13.11 13.14 14.35 13.504.74 14.765.010 4.61 13.073.654 4.019.541.253.318.400.58 14.38 14.84 13.377.58 14.66 8.274.783 4.783.091.50 13.11 13.976.23 14.678.336.063.466.52 8.90 8.29 14.189.75 8.04 5.100 5.302.31 14.540.660.458.080.49 8.573.693.569 .68 8.32 14.61 14.911.412.71 13.84 13.57 13.76 14.72 14.67 14.69 M2 TOTAL 4.059.79 13.051.823.534 4.553.892.

807.425.480.287.34 12.624.20 13.220.40 13.869.639.617.75 8.696.88 12.53 13.275.35 13.371.39 12.332.027 4.29 12.668.19 12.35 13.575.411 4.640.469.715.99 12.685.632 4.73 12.75 12.47 13.951.973.451.187.11 13.231 4.584 4.654 4.494.02 12.40 8.97 13.749.394.23 12.441.92 14.57 13.94 8.098 4.853.857.421 4.40 13.308 4.429.279.249.29 13.593.35 13.507.65 13.529.754.522.880 4.855 .16 12.979.466.71 8.019 4.29 13.415.75 8.20 8.252.96 13.40 13.794.487.11 13.383.221.35 12.95 8.248.81 12.30 13.275 4.36 8.534 4.651.985.17 14.556.98 8.595.13 13.44 14.016.45 13.22 13.895.11 8.959.405.830.05 13.28 13.394.68 12.250.255.525.529 4.296.451.928 4.49 12.273.254.73 12.271 4.326.59 13.271.204.52 13.743.48 13.887.47 8.56 13.69 12.205.430.592.020.85 12.721.854.55 8.09 13.656.194 4.46 13.008 4.441.38 12.714.559.01 13.535.966.47 12.23 13.650.317.95 13.413.21 13.598 4.628.08 8.612.84 8.141.60 12.218.569.58 8.92 13.955.800 5.48 8.251.198.28 13.44 8.701.571.84 13.153.642.437.606.12 12.257.41 13.22 13.63 8.769.251 4.206.829.736.424.555.994.54 13.27 8.578.21 13.540.38 500 COSTOPOR M2 8.19 13.034.72 13.081.83 12.342.01 12.533.52 12.47 13.06 8.077.48 12.400.460.63 12.035.28 13.83 8.456.100 5.542.42 8.69 14.66 13.323.40 12.483.15 13.76 12.462.51 12.740.28 13.125.303.32 13.518.43 14.749 4.596.07 12.781.707.768.06 13.087.49 13.05 12.30 12.570.677.268.765.013.705.12 13.541.229.782.88 13.054.537.17 13.092.93 13.493.98 8.036.24 13.07 12.239.412.279.858.60 12.89 13.09 13.212 4.69 13.84 12.537.895.456.938.641 4.941 4.690.66 8.844.198.86 13.841.362.80 12.748 4.24 13.582.00 13.351.517.054.CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4RECAM1BAÑO C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAÑO+SERVICIO4 CAJNESAOUTASC/LOSATECHO DE 4.482.199.38 12.371.198.43 13.763.87 8.241.69 13.83 13.197.309.81 13.303.01 13.31 13.72 13.06 12.006 4.50 13.792 4.49 12.449.340.282.76 13.30 13.313.07 13.15 8.77 8.65 13.868.62 13.888 4.50 13.24 12.922.437.343.979.57 13.20 14.656.768.95 13.334 4.16 13.114 4.180.61 13.913.459.90 12.685.622.374.58 13.493.477.509.729.009.101.95 12.02 13.83 13.02 13.829.538.462.67 8.257.004.45 12.260.366.74 12.90 12.736.95 8.334 4.886.342.008 4.01 13.873.39 12.867 4.63 14.969 4.65 12.943.536.191.11 13.35 13.73 12.407.276.208.979.817 4.87 13.93 13.85 12.91 8.363.952.83 8.112.02 13.421.71 13.849.702.47 8.42 13.785.239.216.19 13.533 4.85 13.859 4.21 5.79 13.840.037.79 13.62 13.484.752.25 12.367.25 8.750.15 12.279.355.38 12.230.287.05 12.73 13.313 4.884 4.271.495.20 14.25 13.09 13.77 13.81 12.344 4.885.988.42 13.962.91 13.15 8.513.82 13.549.64 13.70 13.526.82 12.94 12.354.391.700 LOTETIPO 6.11 12.171.157.397.972.76 14.53 13.51 13.77 12.767.231.226.60 8.359.033.654.28 8.22 13.43 13.360.984.90 13.10 8.49 13.20 13.718.347.86 12.91 13.813.29 13.72 8.00 13.474.98 13.991.80 8.117 4.04 13.47 8.03 12.41 8.940.82 8.11 12.740.799.99 8.276.56 12.801.69 12.20 8.37 13.400 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 12.637.51 13.005.703.66 8.234.39 12.046.292.62 13.551.10 12.92 12.273.643.574.86 13.98 13.263.56 13.68 13.813.38 12.513.02 12.257.72 13.96 13.97 13.716.63 13.34 14.568.067.118.020.911.551.227.20 12.680.81 13.38 12.422.33 12.575.062.88 13.212.810.06 13.454.244.89 12.22 13.208.000 13.36 12.34 13.91 13.72 13.631 4.646.908.83 12.78 13.781.349.49 13.81 13.497.11 13.558.49 13.591.726.133.84 12.814.84 13.333.74 13.830.267.925.112.19 13.168.586.19 12.515.025.966.523.925.500.124.180.30 12.55 13.905.03 12.138.106 4.313.099 4.504.10 12.800.60 13.545.62 8.12 13.101.323.75 12.299.572.436.254.249 4.278 4.709 4.751.69 M2 TOTAL 4.494.597.299.96 13.75 12.62 12.264.154 4.634.168.306.16 13.202 4.99 13.182.378.498.734.248.668.17 8.990.222.43 12.28 13.49 13.65 13.94 13.688.383.571.146.507.24 8.61 8.38 13.

670.03 8.09 12.711.12 12.637.82 11.24 8.151 4.804.211.288.218.736.59 12.145.066.61 12.89 12.099.725.246.CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4RECAM1BAÑO C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAÑO+SERVICIO4 CAJNESAOUTASC/LOSATECHO LOTETIPO DE 4.86 12.754 4.734.243.32 12.14 12.57 13.52 13.70 8.318.38 13.16 13.642.325.960.532.259.317.193.02 12.36 12.399.43 11.59 12.584.78 13.15 12.34 12.407.34 12.17 11.755 4.167.204.667.42 12.78 12.78 12.082.157.22 12.260.386.685.187.28 12.446.61 12.74 12.637.778.655.82 13.759.108.506.01 8.449.98 12.82 12.930.197.85 12.53 8.572.48 12.930.97 12.791.13 12.73 12.104.14 12.122.135.039.21 12.311.496 4.386.728 4.810.78 8.177.531.64 12.85 8.158.941.240.888 4.176.143.69 12.61 12.955.121.72 8.17 12.963.173.990.53 8.81 8.90 8.777.742 4.996.471.43 12.97 13.875.09 12.487.77 12.54 12.045.092.980.966.090.066.02 8.98 12.819.41 13.844 4.70 12.938 4.323.173.04 12.052 4.289.944.538.938.41 12.179 4.10 12.900.62 12.998.33 12.96 13.25 13.145.43 8.63 13.835 4.521.870.265.15 12.340.95 12.17 12.289.87 8.28 12.23 12.404.711.778.698.063.88 13.108.369.232.669 4.164.351.57 12.76 12.951.612.95 12.901.83 13.72 12.00 12.066.93 12.954.03 12.601.68 12.769 4.66 13.303.135.58 12.135.921.625 4.833.312.11 12.61 12.25 8.725 4.63 8.78 12.416.49 8.25 13.74 12.32 13.335.220.02 12.076 4.03 12.85 12.50 12.230.072.12 12.30 13.791.49 12.234.915.823.32 12.682.184.12 12.584.031 .058.92 13.154.01 12.421 4.830.352.976.25 13.00 13.428.192.732 4.94 12.157.296.32 12.695.88 12.82 12.807.125.01 12.33 13.192.784.09 8.652.429.68 8.41 12.25 8.672 4.08 12.170.358.131.73 13.149.10 13.145.49 12.94 12.100 5.185.797.58 8.077.575.98 12.303 4.184.463 4.464 4.18 13.058.498.360.622.30 8.72 13.42 12.70 12.030.88 8.119.383.326.441.931.157.14 12.975.01 12.72 13.83 12.097.071.458.33 12.01 12.04 8.04 12.87 12.808.14 12.998.037.30 13.085.19 12.103 4.251 4.20 8.75 8.01 13.47 8.858.097.151.122.07 11.29 12.72 12.284.511.169.73 12.115.040.314.258.85 12.837.74 12.844.11 8.01 11.365.41 12.61 12.723.464.544.52 12.563.920.317 4.750.66 12.455.87 12.302 4.90 12.658.72 12.81 12.525 4.457.548.55 12.480.60 13.340.000 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 6Ú6 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 12.874.30 13.03 13.29 12.94 12.794.29 13.34 8.11 8.217.26 12.541.50 13.724.951.38 12.277 4.930.02 13.10 12.44 13.308 4.03 12.07 12.69 8.140.73 12.682.839.886.22 12.29 12.49 12.844.757 4.492.03 13.278.060.022.61 12.767.64 12.49 12.79 M2 TOTAL 4.902.62 8.033.832.072.755.971.921.39 12.947.151.56 13.046 4.38 12.83 12.76 12.03 12.822.274.406.307.172.251.63 13.315 4.668.46 13.80 13.31 11.44 13.032.241.05 12.889.774.65 8.906.15 13.658.25 12.124.93 12.50 8.63 12.173 4.135.088.59 12.202 4.62 8.89 13.39 8.396.689.842.920.34 12.20 13.699.906.85 12.138.934.26 12.60 12.16 500 COSTOPOR M2 8.885.395.166.704.083.715.940.866.862.00 12.95 12.697 4.41 12.13 8.88 13.38 8.050.265.37 12.562.583 4.984.099.29 12.671.11 12.752.678.55 12.070.025.620.136.018.36 12.64 13.65 11.152.204.68 8.28 13.001.281.158.64 12.963 4.92 12.62 12.416.72 12.808.95 8.74 12.548.964.05 12.512.049.64 12.108.39 12.75 12.455.884.12 12.718 4.800.09 8.403.32 12.26 8.516.09 12.794.207 4.194.58 8.24 12.563 4.058.08 12.72 12.495.143.97 12.81 12.49 12.150.37 12.86 13.741.005.049.698.980.16 8.914.725.668.709.882.89 13.696.620 4.46 13.05 8.825.731.929.800 5.532 4.394.734.738.489.39 13.21 13.02 12.400 5.181.634 4.95 13.082.089.954.11 12.84 12.833.256.051.74 12.619 4.80 12.805 4.764 4.51 12.41 12.82 12.28 12.18 13.179.341.46 8.445.469.88 12.283.056.210.09 11.490 4.907.559.26 12.93 13.291.08 8.864.77 8.069.01 12.005.013.46 12.916.888.307.787.93 12.92 12.608.859.700 6.804.013.215.590.25 13.21 12.659.061.21 12.112.913 4.270.07 12.59 12.05 13.089.08 13.15 13.59 8.235.71 13.194.857.

700 6.49 12.44 12.90 12.131.601.09 12.877.91 8.62 12.854.019.032.431 .851.10 12.371.77 12.582.611.899.CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ"4RECAM1BAÑO C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAÑO+SERVICIO4 CAJNESAOUTASC/LOSATECHO LOTETIPO DE 4.400 5.88 11.625.925 4.907.21 12.861.89 M2 TOTAL 4.89 12.13 11.13 12.019.028 4.634.731 5.842.119.34 8.18 12.73 12.69 12.335 5.82 12.130.75 12.59 8.22 8.360.000 619 620 621 622 623 624 625 11.02 12.383.42 12.75 12.891.823.89 12.63 12.52 12.977.709 4.970.371.001.030.89 500 COSTOPOR M2 8.29 12.80 8.867.342.015.392.102.988.81 8.996.86 11.112.613.89 12.028.051.872.888.141.100 5.67 12.594.54 11.89 12.90 12.982.835.023.785 4.876.45 11.800 5.75 11.17 12.353.149.33 12.

217.33 19.54 19.426 8.862.09 18.80 18.76 18.87 18.76 18.27 12.553.79 19.46 19.947.71 19.275.423.869.181.392 8.04 19.49 12.674.949 8.04 18.569 8.293.764.07 12.90 18.552.03 12.45 19.526.74 19.90 12.43 18.243.888.69 18.398.61 19.145.90 20.807.229 8.034.326 8.851.27 19.94 12.91 19.744.88 19.757 8.40 19.75 12.572.714.52 12.071.08 12.849.07 19.977 8.275.644.478 8.31 18.504.67 12.313 8.731.103.224.632.043.670.32 12.370.956.40 19.573.22 19.881.42 18.40 18.252.73 12.215.4CAJONES ESTACIONAN! CUBIERTOY20M2TRAGALUZ LOTETIPO DE 4.716.69 19.99 19.61 18.18 18.489.68 18.833.164.90 19.217.556.451.42 19.160.451.927.273.820.725.00 18.05 18.80 12.891.813.25 19.529.72 19.242.15 18.730.90 19.844.27 12.827.83 19.225.326.69 18.07 18.53 18.461 8.88 18.614 8.804.98 19.845.563.895 8.404.20 18.329.CASA750CAT.279.06 19.47 18.821.835.132.647 8.540.207.498.116.802.46 12.797.47 12.372.72 18.138.34 18.740.566.38 19.869.019.75 12.89 19.04 750 COSTOPOR M2 12.89 19.80 19.519.90 12.666.29 19.936.790.082.832.700 6.45 18.593.69 19.896.57 19.844.972.809.96 18.77 19.385.19 19.614 8.150.93 18.998.69 19.95 12.314.161.52 18.390 8.532.507.212.96 18.52 12.247.612.194.25 19.153.03 18.711.88 19.558.100 5.11 12.914.149 8.686.382 8.701 8.728.20 19.70 19.186 8.124.47 18.50 19.03 19.18 18.93 18.303.98 19.74 18.42 18.907.62 12.35 19.857.588.970.301.30 19.65 18.295.318.829.94 18.595.198.84 12.69 19.00 19.991.63 19.45 18.091.198 8.545.114.674.41 19.588.934.229.25 18.110.57 19.11 18.810 8.270 8.19 18.781.72 19.865.77 19.868.964.78 18.23 19.766.304 8.72 19.34 19.86 18.677.592.962 8.420.532 8.571.659.250.50 12.367.43 19.90 19.75 18.77 12.604 8.683.687.207.19 18.311.753.440.271.599.653.49 19.82 19.939.855.01 18.863.195 8.971.076.926.400 5.402 8.829.835 8.17 19.976 8.170.240.176.821.61 18.476.098.18 12.683.082.48 M2 TOTAL 8.65 19.350.033.170.382.43 19.608.29 18.105.786.05 18.74 18.516.81 12.220.503.45 19.92 18.701.64 19.67 18.506.349 8.440.544.537 8.529.88 12.80 19.73 19.316.141.898.49 18.515.740.691.201.21 20.526.838.901.86 19.13 19.265.517.700.754.927.126.766.32 18.754.156.321.941.26 18.181.853.248.52 18.394.956 8.634.270.227.75 19.358.480.73 19.149.99 18.74 19.574.23 19.594.354.755.467.068.112.771.90 18.79 19.98 18.26 12.536.82 18.658.334.797.42 12.249.667.96 18.682 8.282.755.PLUS"PLU"INC.106.208.65 12.583.90 19.473.73 19.115 8.04 19.34 12.424.773.10 20.632.60 19.02 18.28 20.630.437.54 12.85 19.291.461.66 18.86 18.62 18.855.92 12.579.21 19.29 18.27 18.757.33 18.535.56 19.180.651.455.92 19.540.08 19.65 18.21 18.99 18.48 18.808.196.425.935 8.33 19.39 18.011.837.730 8.514.180.298.718.13 18.304.557.51 12.36 19.340.984.793.00 12.187 8.615.12 18.15 18.01 19.236.878.65 19.490.088.452 8.284.73 12.888.646.880.45 12.157.68 19.24 12.201.672.914.911.20 19.054.089.41 19.87 18.134.02 20.47 19.091 8.812 8.486.118 8.907.43 19.57 18.212.55 18.93 12.600.089.37 18.792.652.60 18.24 18.96 18.544.71 19.709.476 .66 18.46 12.255.853.457.628.21 12.97 19.39 19.588.21 12.343.09 18.748.844.635.772.825.955.235.447.95 19.00 18.04 18.49 18.27 18.875.73 19.263 8.09 12.41 18.508.53 19.271.995.37 19.40 18.512.69 18.07 18.18 18.74 19.37 18.90 12.75 18.423.147.312.82 18.68 18.498.524.238.67 18.37 19.508 8.73 19.681.07 19.40 19.800 5.89 18.00 18.722.76 18.19 19.676.560.00 18.91 18.08 12.70 18.827.613.046.32 12.89 19.27 19.90 19.213.31 18.117.67 18.18 19.473.929 8.93 18.604.592.623.82 19.490.777.77 18.96 18.82 20.47 18.802.985.74 18.48 18.90 19.883 8.32 12.000 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 18.518.617.550.18 18.254.192.31 19.52 19.195.885.030.290.957 8.05 19.49 18.072.470.171.03 19.58 19.008.98 18.288.99 19.60 19.657.06 12.76 18.55 18.964.58 18.948 8.36 19.704.07 18.55 18.22 18.493.98 19.561.

593 8.43 19.641.76 19.487 8.77 18.565.53 18.704 8.331.98 19.86 750 COSTOPOR M2 12.090.68 17.570.498.725.601.126.416.47 18.840.001 8.797 8.94 18.655.862.44 12.208 8.01 12.196.183.778.99 12.82 18.325.16 12.20 17.16 19.464.24 17.772.36 18.982.11 18.99 18.22 18.882.23 18.378.96 18.941.55 18.61 18.628.624.301.897.99 18.706.805.652.306.809.661.46 12.76 18.24 18.20 18.333.663.27 12.312.88 18.714.58 19.703.13 19.89 18.018.082.088 8.682.781.53 12.89 18.067.670.506.69 18.67 18.043.140.610.43 17.933.67 18.29 12.89 18.326 8.10 17.409.731.98 18.623.001.112.107.80 12.49 12.874.496.19 17.725 8.23 18.13 18.826.717.75 18.96 18.526.820.641.524.093.390.400 5.746.685.909.874.949.27 12.423 8.55 18.168.448.68 18.05 17.59 17.689.06 12.25 12.975.890.903.255.41 18.90 19.717.22 18.659.866.395.873.822.89 17.93 19.83 18.97 12.244.370.058.151.51 17.595.59 18.85 12.646.237.511.88 12.624.928.749.77 17.727.817.87 17.62 19.63 18.12 18.82 18.11 18.23 17.94 18.33 18.494.356.82 17.771 8.36 18.349.579.399.75 12.952.878.549.752.511.546.696.73 17.813.272 8.525.443.48 18.884 8.52 17.00 17.08 18.14 17.46 17.92 19.682.631.56 18.29 18.049 9.598.709.007.294.907.98 12.10 19.792.625.49 18.94 17.648.213.011 8.607.03 12.024.533.733.588.638.201.533.889.278.775.491.074.07 18.477.802.001.039.125.79 12.637.02 18.609.50 18.80 18.93 12.37 12.074.003.669.912.15 18.39 18.465.79 18.804.685.105.72 18.849.596.896.68 18.702.639.715.374 8.98 12.734.11 19.989.30 18.73 18.700 6.69 18.89 19.166.722.117 8.736 .853.553.39 18.897.00 18.21 19.339.819.349.958.994.923.745.164.40 17.466.127.15 18.639.610.44 17.516.00 18.26 18.972.40 18.541 8.08 19.430.994.66 18.92 17.048.23 18.754.477.31 19.087 9.415.87 18.21 18.59 12.664.498 8.917.199.785.029.80 17.92 19.86 18.39 17.27 18.893.262.987.689.738 8.65 18.19 17.77 17.913.78 19.418.89 18.491.947.302 8.013.557.140.08 18.16 18.485.24 18.94 18.13 18.350.26 17.277.630.038.91 17.677.988.632.403.752.86 19.320.86 17.451.253.18 18.37 18.269.73 12.36 18.17 18.764.52 18.82 12.229.437.39 12.711.94 18.694.608.667.71 17.75 18.387.54 17.179.51 18.689.28 17.14 18.879 8.162.925 8.670.964.11 17.74 12.61 18.699 8.28 19.800 8.959.28 18.009.61 19.92 18.152.396.490.165 8.394.687.927.727.118.94 12.85 18.67 12.54 18.53 18.57 17.60 18.29 19.064.13 18.562.34 18.64 18.815.15 17.392.465.76 18.059.748.971.457.580.53 18.02 18.45 18.55 19.27 18.773.476.67 17.18 18.076.845.627.845.285 8.72 18.98 18.33 18.54 18.52 17.008.926.85 18.27 17.292.22 17.20 18.935.627.234.03 18.785 8.77 18.024 8.444.43 12.979 8.66 18.714.474 8.471 8.134.14 17.472.754.745.82 18.804.581.96 18.92 12.47 18.973 8.038.10 12.959.037 8.32 17.72 17.80 19.465.45 18.80 18.974.771.099.02 17.47 17.736.610.79 18.100 5.24 18.067.575.25 18.243 8.880.953.916 8.058.96 19.431.282.72 18.PLUS"PLU"INC.92 18.027 8.848.20 12.708.77 18.00 12.856.01 12.05 17.801.844 8.645.96 18.868.370.39 17.700 8.174 8.066.000 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 18.05 17.79 18.67 17.16 18.800 5.839.CASA750CAT.62 18.458.742.42 17.563.561.94 12.93 12.368.457.15 17.13 19.449.17 12.84 12.23 18.827.75 18.09 18.42 18.820.142.24 18.17 17.37 18.12 12.19 17.13 12.009.677.059.076.327 8.411 8.24 17.409.976 8.08 19.62 18.20 18.53 18.936.146.72 17.264.85 17.28 18.48 12.792.838.28 19.029.727.581.693.67 18.57 17.00 12.829 8.93 12.465.99 18.707.59 18.68 12.967.54 19.375.265 8.710.56 12.29 17.633.12 18.39 18.944.498.456 8.732.05 12.44 18.839.788.220.095.660.92 19.14 18.217.511 8.70 18.28 18.52 17.529.07 19.944.547.599.816.333.770.77 17.540.669.82 18.36 18.32 17.83 18.39 M2 TOTAL 8.64 19.97 19.911.925.827.420 8.788.53 12.113.742.814.76 18.142.621.18 17.10 19.65 18.479.762.4CAJONES ESTACIONAN!CUBIERTOY20M2TRAGALUZ LOTETIPO DE 4.87 18.842.04 18.

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52 16.29 16.30 16.58 11.81 16.196 10.930.300.63 17.247.975.972.930.96 16.131.37 11.191.469 10.437.63 11.825 9.104.294 9.024.60 17.024.61 16.64 16.230.244.95 16.35 16.70 16.863.11 17.093.739.01 16.PLUS"PLU"INC.41 16.975.62 16.38 16.079.05 11.75 16.21 17.67 16.134.964.925.451.329.20 16.290 9.042.996.65 17.208.933 9.68 16.822.699.922.144.35 16.667.50 17.36 16.637 9.979.600.34 16.898.56 17.242.64 16.068.686 9.962.76 16.746.82 11.68 16.012.664 9.394.968.14 17.78 11.034.870.25 17.38 17.174.42 11.434.51 16.72 11.714.27 16.633.36 16.450.86 16.624.704.944.742.280.650 10.29 16.720.884.72 16.226.649 9.965.29 16.870.4CAJONES ESTACIONAN!CUBIERTOY20M2TRAGALUZ LOTETIPO DE 4.19 16.278.251.86 16.880.88 17.216.95 16.84 17.692.261.141.962.963.50 16.83 16.889.954 10.265.208.00 11.477.816 10.226.920.977.72 16.76 16.112.14 16.000 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 854 855 856 857 858 859 860 861 862 863 16.582.03 16.404.81 16.287.75 17.644.573 10.34 16.14 16.146.328.481.69 16.335.253.512 10.162.67 17.75 16.93 16.39 16.42 16.42 11.382.16 16.064.208.242.882.34 11.03 16.800 5.509.28 16.932.933.10 16.16 16.902.979.94 17.930.44 16.502.278.67 16.226.74 16.878.496.63 17.62 16.06 16.83 17.738.998.923.16 16.47 17.760 9.095.119.43 16.036.74 16.200.474.89 17.987.154.06 17.196.227.690 10.53 16.56 17.19 17.82 17.70 16.142.544.24 16.144.39 16.17 11.24 16.339 9.05 17.05 16.289.67 16.325.89 11.155 9.37 11.029 10.91 17.235.04 11.26 16.700 6.328.815.424.459.194.196 9.374 9.988.36 11.88 16.73 16.79 16.83 16.43 16.657.904.590.892.724.10 16.959.101.38 17.100 5.80 16.51 16.71 16.004.08 16.909.912.872.618.68 16.183.37 750 COSTOPOR M2 11.66 16.409.011.54 11.698.60 17.CASA750CAT.459.70 16.22 16.245.89 16.31 16.82 11.61 16.256.42 17.901.322.522.895.50 11.76 16.872.48 17.919.905.273.83 11.21 16.903.558.61 16.776.950.90 11.206 10.515.127.904.205.208.188 9.92 16.843.97 16.57 17.418.21 11.119.940.829.172.97 17.185.239.11 16.198 10.11 16.210.341.75 16.194.59 16.92 16.550.09 16.215.600.35 16.07 16.77 17.74 17.955.53 11.42 16.00 M2 TOTAL 9.03 17.944.58 16.70 17.96 11.21 16.12 16.400 5.362.214.165.74 16.886.443.49 17.365.53 17.141.86 16.315 10.793.83 11.895.523.252.02 16.243 10.81 17.177.12 16.80 16.325.108.97 17.43 11.243.004.969.892.91 11.746.963.978.357.477 10.22 17.39 11.74 16.47 16.89 16.945.309.175.073 .76 16.433 10.269 10.10 17.84 16.169.34 11.578 10.142.334.39 11.851.09 17.226.873.99 11.01 17.96 16.50 16.28 16.88 11.42 11.125.43 17.943.602.966.670 10.681.13 16.98 11.14 17.416.485.016.766 9.766.108.711.890.890.907.473.62 16.909.03 16.33 16.38 16.004.936.647 10.008.294.951.793.66 17.306.907.19 17.419.31 16.72 16.970.06 16.08 17.11 17.43 11.248 10.34 16.10 16.055.00 17.755.959.728.372.66 17.157.54 16.61 16.597.75 17.358.285.148.059 10.62 16.064.768.01 16.49 11.988.60 17.61 16.43 11.56 17.252.758.061.492.77 17.474.435.169.18 16.24 17.74 16.910.036 10.182.221.269.76 17.32 17.25 16.14 16.157.918.170.414.925.370.500 9.939.676.269.100.785.01 16.193.086.209.56 11.

389.16 21.327.03 21.62 21.700 14.64 21.086.75 22.068 14.85 21.88 21.116.83 21.17 21.158.174.33 16.670.181.57 22.301.195.006.55 21 707.384 .259.049 14.09 22.06 22.043.PRE5RECAMARASS/ALBERCA SAUNAGARAGE5AUTOS SUPERFICIE 863 864 865 866 867 868 869 870 871 872 873 874 875 876 877 878 879 880 881 882 883 884 885 886 887 888 889 890 891 892 893 894 895 896 897 898 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912 LOTETIPO 4.172 14.214.071 14.187.00 22.100.993.453 14.35 22.52 22.089 14.914.329.369.08 21 601.59 22.79 16.69 21.142.90 21 702.84 22.64 21 768.390.251.22 21.42 22.550 14.206 14.867 14.54 21.123.34 21.577.209.48 21.43 21 684.939.741.533.461.81 16.529 14.20 21.374.358 14.396 14.64 22.018.564.94 16.417.79 21.76 22.696 14.414.41 22.177.67 16.360.284.460.29 21.901.494.00 21 802.53 22.529.74 21.24 22.264.220.37 21.827.305.18 16.67 21.10 22.000 21.02 16.47 16.100.95 16.89 21.945.272 14.606 14.234.392.12 22.99 22.457.028.154.235.199 14.42 21.611.25 22.01 22.85 21.057.44 21.376.089.145.32 21 691.87 22.50 16.56 21.04 22.201.369.98 21.050.11 21.22 21.97 16.39 22.29 21.136.23 21 740.02 21.304.43 21.10 16.42 22.134.199.65 21.123.04 22.58 21.589.354.108.60 21.20 16.54 22.312.359.128.066.008.545 14.128.992.46 22.42 21.50 21.160.30 22.87 21.38 22.13 22.220 14.32 22.78 21.391.15 16.76 21 708.79 21.477.13 22.364.341.225.388.81 21.303.494 14.18 M2 TOTAL 13.245.681 14.05 21.07 22.10 21.479.27 22.211.557.33 21 669.289.86 16.482.29 21.054.026 14.00 21.79 21.97 21.58 21.30 21.01 21.62 21 603.78 16.140.120.521.132.76 22.491.57 16.26 21.347.56 22.73 21.137.89 22.423.187 14.01 21 768.61 22.439.069.14 21 574.21 22.970.642.22 22.79 21.59 21.430.085 14.70 22.243.383.24 16.334.31 21.28 21.549.533.69 22.55 21.34 21.31 21 555.346.692.544.515.400 5.057.29 21.157.14 21.513 14.123.86 21.84 22.151.269.290.337.776.61 21.44 21.23 21.85 16.085.546.00 22.201.34 22.02 21.458.85 22.71 16.37 22.472.51 16.481 14.46 16.22 21.366.67 21 851.313 14.070.442.159.63 22.89 21.033.068.969.30 21 628.575.573 14.54 16.67 22.21 22.148.500.633.22 21.151 14.433.49 16.09 21.91 21 880.499.80 21 663.14 22.100.81 21.488.61 16.550.54 21 820.768.55 21 616.005.600.47 21 531.936 14.23 900 COSTOPOR M2 16.444.951.278.19 22.252.751.14 21 895.13 22.224.400.10 21 919.79 21 741.953.18 16.95 21.195.91 16.197.031.24 21 819.34 22.212.295.269.076.56 21 652.394.58 22.53 21 833.871.409.160.205 14.237.071.884.406.72 16.264.186.55 22.127.51 16.85 21 669.14 21 697.104.515.398.15 16.07 16.662 14.567.92 21 916.139.406.73 21.74 22.686.43 20.610.842.323.427.09 21.65 21 587.143.17 16.430.54 22.29 21.44 16.58 22.214.57 22.163.090 14.800 5.590.97 21.961.61 21.176.507.33 16.63 21 903.18 22.630.012.45 22.211.137.84 21.07 21 846.86 21.85 21.58 21.79 16.125.523.105.54 21 646.927.014.70 20.54 22.371.93 21.048.50 16.090.56 22.711.303.034.202.480.040.65 22.86 22.277.99 16.031.060.10 21.43 22.193.132 14.020.640.07 21 750.CASA976M2CAT.36 21.939 14.14 16.871 14.589 14.126 14.66 21.223.67 21.210.314.210.870 14.100.019.069.003.97 16.74 22.166.23 16.84 21 731.980.21 22.411.448.317.899.830 14.168.20 16.84 22.851.59 21.156.85 22.44 21.704 14.27 22.71 20.45 21.22 21.45 16.018.250.992.506.700 6.355.378.989.28 20.664.02 22.46 21.465.734.49 22.54 21.48 21 801.408.335.409.507.474.345.204 14.06 21.304.401.294.08 21 936.168.320.553 14.87 21.053.64 22.97 22.55 16.54 21.373.292.82 21 703.105.305.642 14.90 21.285.497.54 21.71 22.759 14.10 22.353.89 22.34 21 835.06 21.65 22.320.50 21.242.308.597.439.007.41 21.74 21.048.75 22.23 21.14 21 744.25 20.100 5.079.87 21.258.28 21.321.297.11 21 546.270.684 14.08 21.245.991.251 14.39 16.444.284.37 21 718.60 21 783.301.00 21.93 21.92 16.29 16.329.91 21.148.244.528.29 21.83 16.66 21 681.92 22.005.04 21.66 21 754.452.515.268.99 21.183.150.275.60 16.755.20 21.080.135.508 14.87 21 789.111.969.226.04 22.84 21.390.07 21 799.89 21 869.78 21 718.39 21.702.391.09 16.908 14.227.607.

115.84 21.00 21.02 16.195 15.106.136.13 20.10 20.243.327.400 5.01 16.788.714.55 21 515.425.244.136.79 20.800 5.34 21.899.89 20.886.952.17 21.165.840.78 21.206.753.873.86 20.50 21.984.084.55 16.36 20.36 16.193.17 21.33 20.64 21 515.200.671.832 15.33 21 363.174 15.532 15.68 22.61 20.589 15.30 20.22 21.121.93 21.020.362.02 20.41 20.945.171.205.145 14.811.95 21.985 15.104.124.61 21.40 20.114.11 21.059.568.072.049.383 14.66 20.711.323.57 20.99 20.14 21.287.67 21 823.182.957.55 20.736.258.280.794.77 21.813.00 20.PRE5RECAMARASS/ALBERCA SAUNAGARAGE5AUTOS SUPERFICIE 913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 942 943 944 945 946 947 948 949 950 951 952 953 954 955 956 957 958 959 960 961 962 LOTETIPO 4.98 22.712 14.71 21.768 15.75 20.28 21.132.66 16.853.085.176.808.433.74 16.41 21 496.643.60 21 780.516.22 16.059.100 5.957 14.13 22.21 16.876.105.211 15.05 21.936.11 21.552 15.14 21.24 20.72 21.39 21.22 21.98 20.768.915.891.32 20.061.66 20.60 21.53 20.378.11 21.232.67 16.922 15.04 21.81 21 640.109.33 22.564 15.15 16.52 16.51 21 645.00 21 349.794.631.85 21.53 21.016.818.979.69 16.083.30 21 705.14 21 468.917.782 14.519.00 21.771.07 20.08 20.38 20.997.226.336.543 15.942.11 20.307.89 20.569 15.69 21 602.159.090.78 20.61 21.223.775.157.90 21.212.41 20.28 21.960.35 21 826.408.861.791.46 21 579.639.90 16.62 20.098.185.98 20.796.024.69 20.038.343.098.082.82 21.78 16.060 .60 21.62 21 374.95 20.829.39 16.133.519 14.53 21 359.73 21.529.72 20.904.979.038.867.166.212.672.887 15.116.66 16.04 16.90 20.801.932.21 21.313.074.134.781.37 21 801.42 21 469.950 15.867 14.187.69 21.940.83 21.527.33 16.50 21.828.660.54 21 669.118.901.80 21.60 21.82 16.738.686.02 21.15 16.23 21 559.59 21.89 21 509.94 20.27 20.764.260.61 16.078.672.81 16.13 20.271.155.314 14.34 20.901.40 21.07 20.096.053.367.50 21.644.28 21.63 21.67 20.45 21.80 21.980.882.54 20.781.88 21.94 21.716 15.28 21 687.59 16.656.06 20.958.198.966.928.038.605.72 16.829.953.087.54 21.865.86 21 531.83 21.378.205.992 15.270.43 21.270.28 21.13 20.09 21 528.253.88 16.658 15.851.107.152 15.85 21 398.413.00 900 COSTOPOR M2 16.095.22 16.14 21 726.038.927.77 16.04 21.99 20.583.24 21.09 21.091.062.092.229.42 21.006.00 21.287.499.997 14.797.18 21.88 21.552.91 22.140.348.545.347 15.923.236.834.44 21.15 20.53 21.075.20 21.009.236.997 15.182.892.92 21.395.362.840.065.79 21.27 21 652.700 6.11 16.056.355.21 21 793.943 14.94 16.888.590.76 20.48 21 540.985 15.48 21.86 21 689.94 20.681.06 21.94 20.976.38 20.72 16.911.204.74 16.69 16.068.396.372.316.574 14.77 20.79 21.09 20.680.506.35 16.36 21.94 21.91 21 484.74 21 663.71 21 544.07 21.78 20.108.54 20.79 21.214 15.518.035.36 21.654.972.39 21 415.930.698.38 16.72 22.521 14.290.42 21.905.045.054.160.219.019.79 21.531.78 20.85 21 541.28 21.47 21.07 21 575.147.135.019.922.942.92 21.99 21.56 16.016.667 14.107.23 21.184.25 20.33 21.469.66 20.62 21.47 20.204 14.826.282 14.81 16.398.20 21 752.141 15.80 21.245.728.723.696.119.521.65 22.80 21.995.52 21 717.06 21.46 21.121.814.38 21.24 21 455.079.976 15.53 21 556.77 21.45 20.82 20.14 16.936.63 21.152.074.115.104.947.70 20.50 16.459.022.453.50 21 632.90 20.23 21.23 21 816.67 20.69 M2 TOTAL 14.935.848.63 21.05 21.57 20.00 21.42 16.168.219.23 16.78 21.254.630.215.30 21.75 22.847.828.350.97 20.69 21.31 22.40 20.78 16.18 16.99 21.000 20.44 16.21 16.698.751.92 21.025.968.38 21.34 21.73 21 390.112.24 22.507.867.999.41 16.37 21 593.51 21 814.068.655.087.04 22.798 14.252 15.60 20.41 20.230.72 21.85 21.224.77 21.148.939.873.02 21.617.089.141.71 16.984.617.22 20.201.343.815.66 16.20 16.67 16.749.304.122.40 20.86 21.842.03 20.863.679.881.401 15.12 21.141.71 22.86 21.92 21 763.585 15.05 21 440.75 21 746.714.081.67 21.141.002.86 21.474 15.919.164 15.229.782 15.082.00 20.159.487.801.095 15.071.78 21.89 21 616.67 20.801.486 15.02 21 431.20 21.09 21.111.CASA976M2CAT.

536.526.09 20.754.314.90 21.421.54 20.696.594.57 21.499.41 21.438.265 15.458.30 21.64 21.62 15.782 15.17 20.175 .54 15.457.487.827 15.988.289.04 15.473.366.960.400 5.63 20.297.69 20.463.945 15.555.34 20.74 21.000 20.716.38 15.23 15.38 20.920.77 20.670.014.947.89 20.643.731.98 21.072 15.23 21.980.552.487.43 15.437.955.96 20.PRE5RECAMARASS/ALBERCA SAUNAGARAGE5AUTOS SUPERFICIE 963 964 965 966 967 968 969 970 971 972 973 974 975 976 LOTETIPO 4.974.100 5.443.14 21.274.400.64 21.49 21.558.017.67 20.576.767.00 15.947.61 21.83 20.46 20.26 21.028 15.974.738.529.418.57 20.31 16.719.986.249 15.82 21.486.995.655.511.797 15.64 20.61 21.607.39 21.07 20.29 20.700 6.440.621.932.500.02 21.06 21.19 21.14 20.233.62 21.38 20.25 20.061.780.998.29 20.974.63 20.341.998.98 20.50 21.431.702.984.41 20.99 20.034.474.429.85 21.75 M2 TOTAL 15.958.039 15.46 20.77 15.209.12 21.710.224.68 20.04 21.568.66 21.424.32 20.545.975.26 21.196.38 21.327.14 20.678.010.CASA976M2CAT.006.529.258.44 21.800 5.543.58 15.10 20.502.18 20.39 20.36 20.20 15.978.07 15.79 21.378.47 21.451.510.047.393.04 21.77 15.52 20.276.161 15.549.31 20.048 15.132 15.24 20.54 900 COSTOPOR M2 16.94 21.982.267.779 15.63 21.940.251.

522 6.628 7.153 8.400 6.011 6.074 6.257 6.730 7.724 5.942 7.544 5.673 6.338 1000 0 88 0 89 0 90 0 91 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 99 0 99 0 99 100 100 101 1 01 102 1 02 1 03 1 04 1 04 1 04 1 05 105 1 06 106 107 1 07 108 1200 0 87 0 88 0 90 0 90 0 90 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 99 0 99 100 1 00 101 1 01 1 02 103 103 1 04 1 04 1 05 106 1 06 1 07 107 108 108 109 1400 0 86 0 87 0 89 0 89 0 89 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 98 0 99 0 99 1 00 1 00 1 01 1 01 1 02 1 03 1 04 1 04 1 05 1 05 1 06 1 06 1 07 1 08 1 08 108 109 1600 0 85 0 87 0 88 0 89 0 89 0 90 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 98 0 99 0 99 100 100 1 01 1 02 1 02 1 03 104 1 05 1 05 1 06 107 107 1 08 108 109 1 09 1 10 1800 0 85 0 86 0 87 0 88 0 88 0 89 0 91 0 92 0 93 0 94 0 95 0 96 0 96 0 97 0 98 0 99 0 99 1 00 1 01 102 1 02 1 03 103 1 04 1 05 1 05 106 107 1 07 1 08 109 1 09 1 10 1 11 4 16% 3 94% 3 71% 3 35% 2 87% 2 66% 2 48% 2 26% 2 03% 1 84% 1 62% 1 36% 1 04% 0 83% 0 66% 0 44% 0 17% 0 00% -0 24% -0 37% -0 67% -0 80% -0 98% -1 12% -1 26% -1 47% -1 63% -1 76% -1 99% -2 09% -2 23% -2 38% -2 59% -2 66% -28 8 1 % -27 12% -25 42% -23 73% -22 03% -20 34% -18 64% -16 95% -15 25% -13 56% -11 86% -10 17% -8 47% -6 78% -5 08% -3 39% -1 69% 0 00% 1 69% 3 39% 5 08% 6 78% 8 47% 10 17% 11 86% 13 56% 15 25% 16 95% 18 64% 20 34% 22 03% 23 73% 25 42% 27 12% .074 6.355 7.255 6.511 5.603 6.734 7.943 5.928 5.660 6.307 6.012 5.073 6.669 5.025 5.000 6.980 6.847 5.316 7.156 6.283 6.480 6.726 6.540 6.377 6.704 6.904 6.783 6.568 7.791 5.733 5.449 6.674 6.230 6.456 7.291 6.120 6.658 5.669 5.426 5.313 6.050 7.855 5.910 6.582 5.540 6.840 5.794 6.CASA CATEGORÍAECONÓMICA"ECO"49M2 2RECAMARAS+1BAÑO+COCINA VALOR FÍSICO IE DE 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 1000 6.851 7.173 6.279 8.971 5.571 5.609 6.116 7.098 OTE TIP( 90 M2 FACTORES 1800 8.840 6.809 6.774 5.110 7.162 6.977 5.484 6.646 6.397 7.314 6.763 6.200 7.339 6.422 7.833 5.165 7.443 6.160 7.470 5.940 5.916 5.912 5.968 7.618 5.109 6.469 7.143 6.908 6.057 6.981 5.410 6.686 5.994 6.552 6.401 6.971 6.409 6.693 5.400 6.478 6.443 5.304 6.858 1600 7.605 6.096 6.565 6.638 6.018 6.843 6.508 5.603 6.543 6.723 5.358 6.030 6.275 7.374 6.897 6.304 7.706 6.895 5.478 6.237 7.768 6.502 6.023 5.377 6.879 5.560 7.454 6.172 6.193 6.368 6.200 6.320 6.168 7.231 6.423 5.551 7.768 5.219 7.839 7.974 6.339 7.221 6.378 1200 6.971 5.128 6.399 6.642 7.074 7.828 6.769 6.769 5.037 7.690 6.162 6.583 6.809 5.618 1400 7.894 6.764 6.

133 7.630 6.703 7.469 7.784 6.876 1.254 7.200 7.141 7.109 8.245 6.341 7.521 7.965 7.439 6.401 6.149 7.941 5.176 6.048 6.208 7.721 6.267 7.082 6.937 6.181 7.786 7.029 6.845 6.464 7.005 6.652 6.565 6.413 6.789 7.948 6.326 7.843 6.590 6.200 6.306 6.604 7.128 6.512 6.694 6.182 7.325 7.757 6."COM"COMÚN100M2 OTETIP( 120 IE DE CONSTRU 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 1.917 6.373 7.401 7.217 6.091 7.582 1000 085 0 86 086 0 87 0 88 0 88 089 089 090 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 089 090 091 091 0 92 0 92 093 0 93 093 094 0 94 0 95 0 95 096 096 097 097 0 97 098 098 098 099 0 99 100 100 100 101 101 0 99 099 100 100 100 101 101 102 100 100 100 101 101 102 102 102 103 103 103 103 1200 084 0 85 0 85 086 087 087 0 88 0 89 0 89 0 87 0 87 088 089 0 89 0 89 090 0 90 0 91 091 092 092 0 93 0 93 0 93 0 94 094 0 95 0 95 096 0 96 0 97 0 97 098 0 98 098 0 99 099 100 100 100 1 00 101 099 099 100 1 00 100 101 101 102 101 101 101 101 101 102 1 02 103 103 103 103 1 04 1400 0 83 0 84 0 85 0 85 086 0 87 0 87 0 88 0 88 0 86 0 87 0 87 0 88 0 88 0 88 0 89 0 90 0 90 0 91 0 91 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 94 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 099 0 99 1 00 1 00 1 00 1 01 0 99 0 99 1 00 1 00 100 1 01 1 01 102 1 01 1 01 1 01 101 1 01 1 02 1 02 103 103 1 03 1 03 1 04 1600 0 82 083 084 0 85 085 086 086 087 087 086 086 0 87 0 87 0 88 088 0 89 089 0 90 0 90 0 91 091 0 92 092 093 093 0 94 094 095 095 096 096 0 97 097 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 100 100 1 01 0 99 099 1 00 1 00 100 1 01 101 102 1 01 101 1 01 101 102 102 103 103 103 104 104 104 1800 FACTOR RANGO 4 19% -37 50% 0 82 4 14% -36 67% 0 82 4 0 1 % -35 83% 0 83 084 3 96% -35 00% 084 3 84% -34 17% 3 77% -33 33% 085 3 67% -32 50% 0 86 3 59% -31 67% 0 86 3 44% -30 83% 0 87 2 92% -30 00% 0 85 2 84% -29 17% 0 86 2 78% -28 33% 086 2 68% -27 50% 087 2 56% -26 67% 0 87 2 36% -25 83% 0 87 2 40% -25 00% 0 88 2 32% -24 17% 0 89 2 22% -23 33% 0 89 2 14% -22 50% 090 2 08% -21 67% 090 1 97% -20 83% 091 1 93% -20 00% 0 92 1 81% -19 17% 0 92 1 74% -18 33% 0 92 1 65% -17 50% 0 93 1 60% -16 67% 093 0 94 1 55% -15 83% 0 94 1 46% -15 00% 1 40% -14 17% 0 95 1 35% -13 33% 0 95 1 27% -1250% 096 1 20% -11 67% 096 113% -10 83% 097 1 09% -10 00% 0 97 0 98% -9 17% 098 -8 33% 0 92% 0 98 -7 50% 0 86% 099 0 8 1 % -6 67% 099 0 7 1 % -5 83% 099 -5 00% 0 64% 1 00 -4 17% 0 57% 100 -3 33% 0 53% 101 -2 50% 0 16% 099 010% -1 67% 099 -0 83% 0 05% 100 0 00% 0 00% 100 0 83% 100 -0 05% 1 67% 101 -0 10% 2 50% 101 -0 15% 3 33% 102 -0 19% 4 17% 101 -0 42% 5 00% 101 -0 5 1 % 5 83% 101 -0 60% 6 67% 101 -0 64% 7 50% 102 -0 69% 8 33% 1 02 -0 73% 917% 103 -0 77% 103 -0 8 1 % 10 00% 103 -0 86% 10 83% 1 04 -0 90% 11 67% 1 04 -099% 12 50% 105 -1 0 1 % 13 33% .394 6.564 6.084 8.659 6.437 7.813 6.734 7.056 6.331 6.825 6.438 6.893 6.212 7.322 6.940 8.429 8.643 7.592 6.723 6.186 7.029 7.902 7 856 7.621 6.844 6.669 7.000 7.246 6.798 6.146 6.913 6.767 6.224 6.739 7.567 6.107 6.595 7.747 7.904 5.941 6.475 6.577 7.CASA CAT.442 6.720 6.988 6.249 7.698 6.080 6.017 7.296 7.365 6.252 7.952 6.178 6.209 7.093 7.926 5.948 6.230 6.342 8.026 7.747 6.758 6.119 6.818 6.834 6.512 7.255 6.815 6.057 6.017 6.984 6.054 6.516 6.173 6.910 6.257 6.060 7.362 7.510 6.173 6.651 7.054 7.738 6.617 6.427 6.711 6.476 7.073 7.788 7.572 6.676 7.725 6.623 6.535 6.266 6.123 6.030 7.613 6.801 6.404 6.551 6.072 7.308 6.684 6.614 6.659 7.653 6.769 6.300 6.691 6.798 7.937 6.034 6.686 7.820 6.974 6.053 1.086 8.352 7.019 6.945 6.407 7.984 6.441 6.088 7.305 6.045 6.453 6.906 5.487 6.822 6.210 8.489 6.920 6.355 6.262 6.880 6.665 6.431 6.442 7.622 7.331 6.065 7.883 6.553 7.509 6.056 6.079 7.792 6.919 7.091 7.543 6.229 M2 FACTORES VALORES 1.727 6.468 6.464 6.068 6.287 7.758 6.348 7.206 6.216 6.179 7.375 6.287 6.180 7.480 6.254 7.648 6.965 5.849 6.160 8.238 6.795 6.627 6.021 6.285 6.627 6.280 6.555 6.699 6.144 7.359 6.395 7.583 6.386 6.011 5.087 6.734 6.969 7.819 6.517 6.669 6.767 6.520 6.452 6.400 7.812 6.246 6.885 6.383 7.980 7.621 6.989 5.637 6.979 6.941 6.106 6.114 7.422 7.624 6.437 6.357 7.153 6.800 8.495 6.900 6.292 8.278 6.964 6.486 7.779 6.465 6.850 6.614 7.514 6.600 8.367 7.583 6.711 7.978 6.083 6.674 6.335 6.358 6.399 6.143 7.517 7.500 7.891 7.454 7.850 6.889 6.262 6.227 7.128 7.434 6.680 6.788 6.405 1.886 6.084 6.148 6.371 6.014 5.597 6.838 6.091 6.886 7.068 7.

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334 9.681 9.878 8.900 8.119 9.064 0 96 0 96 0 76% -9 13% 0 96 0 96 0 96 10.987 9.816 9.922 4 72% -26 52% 0 97 0 98 0 99 1 01 1 02 9.127 2.312 0 95 0 95 2 12% -18 70% 0 93 0 94 0 94 0 95 10.356 9.586 9.467 9.339 9.027 101 4 85% -27 83% 0 96 0 97 0 98 100 101 10.550 9.621 8.299 1 56% -15 65% 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 10.111 9.600 00 2.800 8.166 9.558 8.108 9.866 8.840 0 98 0 98 0 34% -4 35% 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 9.524 9.547 0 93 0 94 2 49% -22 17% 0 91 0 92 0 93 0 93 0 94 10.200 00 FACTOR RANGO 4 92% -28 26% 0 96 0 97 0 98 0 99 10.564 9.629 9.212 9.546 9.327 9.493 9.999 0 97 0 65% -7 8 3 % 0 96 0 97 0 97 0 97 9.434 9.788 -2 6 1 % 0 19% 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 9.892 8.853 9.197 9.515 9.961 4 77% -26 96% 0 97 0 98 0 99 1 00 1 02 9.124 1 3 1 % -13 04% 0 96 0 96 0 96 1 27% -12 6 1 % 0 95 0 96 0 96 0 96 0 96 10.304 10.957 9.374 8.224 9.827 2.250 9.252 0 95 0 95 1 4 1 % -14 35% 0 94 0 95 0 95 0 95 0 96 10.789 9.152 9.692 9.900 9.470 9.240 9.950 9.557 9.817 9.491 9.837 9.915 8.796 0 27% -3 48% 0 98 0 98 0 99 9.952 8.577 8.600 9.727 .119 0 83% -10 00% 0 95 0 96 0 96 0 96 10.213 9.224 9.686 9.257 9.900 00 3.272 9.763 9.914 9.862 8.299 0 94 1 99% -17 83% 0 94 0 95 10.874 8.961 8.287 8.840 8.952 0 97 0 97 -6 96% 0 58% 0 97 0 97 9.702 8.319 9.001 0 97 4 8 1 % -27 39% 0 98 0 99 100 1 01 9.527 9.083 9.423 2 26% -20 43% 0 92 0 93 0 93 0 94 0 94 10.259 9.080 10.685 9.142 10.559 9.791 8.581 9.099 1 02% -12 17% 0 94 0 94 0 95 10.485 9.139 9.685 8.686 8.332 0 95 1 60% -16 09% 0 94 0 93 0 94 0 94 0 95 10.453 2 37% -20 87% 0 92 0 93 0 93 0 94 0 94 10.410 9.786 9.574 8.908 9.948 8.052 10.741 2 80% -24 78% 0 90 0 91 0 91 10.185 9.226 9.115 9.178 0 95 0 96 1 33% -13 48% 0 95 0 95 0 95 10.234 10.025 0 68% -8 26% 0 96 0 96 0 97 0 97 0 97 9.952 -5 65% 0 45% 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 9.155 9.867 8.021 9.001 8.277 9.665 8.911 9.438 9.443 9.086 9.CASA CATEGORÍAMEDIA"MED"3 REC 2.618 9.856 8.866 9.496 9.703 9.539 8.300 00 2.382 9.877 2 87% -25 65% 0 89 0 90 0 90 10.579 2 54% -22 6 1 % 0 91 0 92 0 92 10.740 9.188 9.324 9.352 0 95 2 18% -19 13% 0 93 0 94 0 94 10.739 8.200 2.388 9.719 8.052 9.679 9.237 0 95 0 96 1 9 1 % -16 96% 0 94 0 95 0 95 0 96 10.976 0 97 0 97 0 6 1 % -7 39% 0 97 0 97 0 97 9.399 9.156 0 96 0 96 0 95 0 95 10.900 0 98 0 98 0 4 1 % -6 09% 0 97 0 97 0 97 0 97 0 97 9.427 9.222 9.521 9.594 8.863 8.136 9.563 9.449 9.268 0 95 0 96 1 95% -17 39% 0 94 0 94 0 95 10.931 8.980 8.984 9.5 BAÑOS COCINAINTEGRAL VALORES IE DE CONSTRU 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 2.148 9.766 8.000 8.349 10.480 10.600 9.083 9.251 1 43% -14 78% 0 94 0 94 0 94 10.981 8.503 9.658 9.318 9.611 9.622 9.800 8.090 0 96 0 80% -9 57% 0 96 096 0 96 10.958 9.879 9.209 9.532 9.607 8.015 8.881 0 4 1 % -5 22% 0 98 0 98 0 98 0 98 9.498 9.891 9.279 10.142 9.880 9.838 8.806 9.528 9.430 0 92 2 19% -20 00% 0 93 0 93 0 94 0 94 10 419 2 2 1 % -19 57% 0 93 0 93 0 94 0 94 10.181 9.926 8.753 8.667 0 93 2 67% -23 9 1 % 0 90 0 91 0 91 0 92 0 93 10.000 00 2.136 0 96 0 86% -10 4 3 % 0 95 0 95 0 95 0 96 0 96 10.415 9.765 9.145 9.519 2 46% -21 74% 0 92 0 92 0 93 0 94 0 93 10.391 8.219 9.594 9.852 9.359 9.852 8.076 9.190 0 95 0 9 1 % -10 87% 0 95 0 95 0 95 0 96 10.859 9.289 9.574 9.722 9.861 8.197 10.840 8.774 0 91 0 92 2 82% -25 22% 0 90 0 90 0 91 0 91 0 92 10.880 8.791 9.955 8.774 8.814 8.774 0 99 0 99 0 19% -3 04% 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 9.186 0 90% -11 30% 0 94 0 95 0 95 0 95 10.039 9.707 9.091 9.478 9.702 8.300 8.921 9.379 10.213 9.764 9.935 9.882 9.092 9.197 9.745 -2 17% 0 15% 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 9.481 2 4 1 % -21 30% 0 92 0 93 0 93 0 94 0 94 10.901 8.310 9.527 2.168 10.214 0 95 0 95 0 98% -11 74% 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 10.821 0 3 1 % -3 9 1 % 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 9.296 9.940 9.053 9.188 9.816 8.133 9.570 9.060 9.617 0 93 2 59% -23 04% 0 91 0 91 0 92 0 93 0 93 10.644 8.031 9.880 8.717 8.182 9.637 8.061 10.756 8.172 9.808 8.980 9.209 1 38% -13 9 1 % 0 95 0 95 0 95 10.748 8.927 0 97 -6 52% 0 97 0 55% 0 97 0 97 9.860 0 98 0 37% 0 98 -4 78% 0 98 0 98 9.208 9.587 9.905 9.296 0 95 2 02% -18 26% 0 93 0 94 0 94 0 95 0 95 10.464 9.011 8.045 0 96 0 96 0 7 1 % -8 70% 0 96 0 96 0 96 0 96 0 97 10.819 8.651 2 63% -23 48% 0 91 0 91 0 92 0 92 10.694 0 92 0 92 2 74% -24 35% 0 90 0 91 0 91 0 92 10.485 9.781 8.520 9.477 9.195 9.574 9.850 9.590 9.939 8.269 0 94 1 5 1 % -15 22% 0 94 0 95 0 95 0 95 10.786 8.731 9.205 0 96 1 63% -16 52% 0 93 0 93 0 94 0 94 10.635 9.315 8.878 8.523 9.640 9.171 9.265 10.950 9.106 10.112 9.427 OTETIP< 225 M2 FACTORES 3.344 8.554 9.884 4 62% -26 09% 0 97 0 98 0 99 101 102 9.

229 9.135 104 105 1 05 9.099 8.725 8.164 103 1 05 104 105 -1 52% 18 26% 104 1 04 9.804 8.055 9.079 105 104 106 1 05 106 -1 75% 21 74% 105 104 9.129 8.853 8.919 8.270 8.936 8.134 1 05 -1 59% 19 13% 105 105 1 04 9.805 8.090 8.268 9 57% 104 104 -069% 1 04 104 103 9.111 8.097 8.820 8.601 100 100 0 87% 1 00 100 -005% 100 9.355 8.176 1 05 1 04 105 -1 17% 14 78% 104 1 04 9.149 9.237 9.442 8.078 9.243 104 104 -0 72% 10 00% 1 04 1 04 1 03 9.907 8.696 0 99 -0 87% 0 06% 100 1 00 1 00 100 100 9.591 8.601 8.074 9.269 8.147 9.301 8.149 8.300 8.00000 2.406 8.621 8.017 8.666 -0 43% 0 03% 100 1 00 100 9.992 8.706 -1 30% 0 07% 099 099 0 99 099 9.900 9.702 8.613 8.290 2.174 8.289 8.569 8.545 8.865 8.424 8.469 1 01 101 3 91% 102 -028% 102 1 02 102 102 9.386 8.950 8.482 8.149 8.877 8 865 8.432 8.686 8.225 8.186 103 1 05 105 -1 49% 17 83% 104 104 9.371 102 6 96% 103 103 -0 53% 1 03 1 02 102 9.642 1 00 100 0 00% 0 00% 1 00 100 1 00 100 9.200 2.856 8.463 8.053 9.654 8.508 8.886 8.062 8.130 8.740 8.383 8.888 8.140 8.230 104 104 -075% 1043% 1 04 1 04 1 04 9.200 8.148 105 1 05 -1 54% 18 70% 105 104 1 04 9.003 1 05 .168 8.631 8.192 8.129 9.142 8.781 8.539 8.90000 3 200 00 FACTOR RANGO 012% L -1 74% 099 099 0 99 099 0 99 9.046 107 -1 79% 22 6 1 % 106 1 06 105 9.658 8.824 8.824 8.507 8.554 1 01 1 74% 1 01 101 -009% 101 1 01 9.927 8.394 8.379 102 6 09% 102 103 -046% 102 102 9.975 8.335 8.451 4 35% 102 -0 31% 102 1 02 102 9.900 8887 8.110 106 -1 67% 20 43% 105 104 105 1 04 9.150 104 105 -0 89% 12 6 1 % 105 105 1 05 104 9.321 8.183 8.634 8.751 8.125 8.172 8.109 9.427 102 102 5 65% 1 03 -040% 102 1 02 102 9.765 3.407 8.377 102 6 52% 103 1 02 1 03 -0 50% 1 02 9.791 8.CASA CATEGORÍAMEDIA"MED"3REC25 BAÑOSCOCINAINTEGRAL VALORES IE DE CONSTRU 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 2.518 101 217% 1 01 101 -0 16% 101 9.118 8.608 8.551 8.312 8.264 9.707 8.364 8.417 8.565 8.042 9.393 8.581 8.280 103 103 913% 1 04 -067% 104 1 03 103 103 9.778 8.837 8.499 1 01 3 04% 1 01 101 -022% 1 01 101 9.133 1 04 104 -1 06% 1304% 104 9.185 9.407 9.936 8.165 1 05 1 04 105 -1 22% 15 22% 1 04 104 9.105 104 1 05 -1 45% 1696% 104 103 103 9.063 106 106 -1 77% 2217% 1 05 1 05 104 9.410 8.574 100 100 1 30% 101 -008% 1 01 101 101 9.185 1 05 105 -084% 11 74% 1 05 1 04 9.584 8.758 8.488 101 3 48% 1 02 -0 25% 102 1 01 9.309 9 283 9.804 8.144 1 26% 16 09% 105 1 05 105 104 104 9 123 1 06 -1 28% 1652% 105 105 105 104 9.430 8.620 100 0 43% 100 -003% 100 1 00 9.370 9.212 104 1 04 105 -0 79% 10 87% 104 104 9.186 8.369 8.353 8.340 8.480 8.642 8.527 OTE TIP( 225 M2 FACTORES 2.637 8.198 104 1 04 105 -1 48% 17 39% 104 9.810 8.999 8.849 8.312 8.415 8.681 8.221 104 103 1 04 -1 09% 13 48% 1 04 104 104 103 9208 104 105 -1 12% 13 9 1 % 1 04 104 9196 103 105 -1 14% 14 35% 105 1 04 104 104 9.905 8.327 9.395 8.530 8.085 8.016 105 107 -1 84% 2348% 1 06 106 105 9.122 105 -1 61% 19 57% 104 104 1 05 106 -1 64% 20 00% 105 1 04 104 9.497 8.909 8.666 8.010 8.30000 2.547 8.100 9.662 8.303 8.168 104 105 -0 86% 12 17% 105 105 1 04 9.470 8.365 8.143 8.096 9.947 8.963 8 946 8.446 8.033 9.365 8.778 8.891 8.022 9.949 8.975 8.268 8.403 8.100 106 -1 70% 20 87% 105 105 104 9.145 8.870 8.203 9.595 8.052 2.123 8.213 9.432 8.652 8.740 8.511 8.618 8.201 105 104 1 05 -0 8 1 % 11 30% 104 104 9.546 8.395 8.328 103 103 7 83% 103 -0 58% 1 03 103 9.398 8.101 9.701 8685 8.600 9.921 8.209 8.691 8.611 8.398 8.349 8.439 8.255 8.162 105 -1 24% 15 65% 1 05 105 104 104 9.351 8.60000 2.030 105 107 -1 8 1 % 23 04% 106 106 1 05 9.872 8 962 8.681 8.436 8.410 5 22% 102 102 -042% 102 9.643j 8.662 8.446 8.640 8.169 9.889 8.104 8.524 101 101 2 61% 1 01 -0 18% 101 1 01 1 01 9.142 8.376 8.641 8.653 8.939 8.353 7 39% 1 03 103 -055% 1 03 9.000 8.380 8.730 8.627 8.094 1 04 106 -1 73% 21 30% 106 1 05 9.851 8.902 8.365 8.461 8.915 8.428 1 02 4 78% 1 02 1 02 -0 34% 102 102 102 9.166 8.101 9.149 8.769 8.919 8.073 8.325 8.163 8.349 8.112 8.618 8.132 8.697 8.651 8.822 8.870 8.604 8.314 103 1 03 8 26% 1 04 -060% 103 103 9293 103 1 03 8 70% 104 -0 64% 104 103 9.696 8.671 8.399 9.195 8.155 8.348 9.375 8.235 8.941 8.

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626 10.100 107 107 1 07 107 108 108 1 08 1 08 108 108 4.892 10.210 11.699 10.166 11.405 10.958 10.388 10.447 11.869 10.440 11.446 10.214 11.120 11.471 11.185 11.381 10.500 3.388 11.931 10.906 10.159 11.954 10.876 11.800 107 107 1 07 107 1 07 107 108 108 108 108 4.100 4.912 10.800 4.677 10.371 11.500 106 106 107 107 107 107 1 07 1 07 107 107 107 107 1 07 1 07 107 107 107 1 07 108 107 3.885 10.375 10.145 11.427 10.937 10.397 11.423 10.633 10.CASA338M2CAT"SEL"4RECAMARAS 5.200 3.682 10.5BAÑOSSEMILUJOC/3CAJONES LOTE TIPC OTE TIPC 350 M2 SUPERFICI EDE CONSTRU CCION <M2) 3.366 10.412 11.400 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 10.200 3.659 10.640 10.617 10.420 11.127 11.653 10.400 10.192 11.443 10.377 350 M2 3.465 11.702 10.137 11.400 107 107 108 108 108 1 08 1 08 108 108 108 FACTOR RANGO -086% 16 81% -0 88% 17 09% -0 89% 17 38% -0 91% 17 66% -0 91% 17 95% -0 93% 18 23% -0 94% 18 52% -0 96% 18 80% -0 97% 19 09% -0 99% 19 37% .

931 14.426 14.525 14.707 14.419 14.251 14.254 15.462 15.796 14.984 14.376 14.523 14.647 14. 0 54% 0 53% 0 53% 0 51% 050% 0 51% 0 49% 0 46% 0 48% 0 46% 0 44%.782 15.640 14.601 14.780 13.702 15.331 15.991 14.059 15.461 14.685 15.300 15.683 14.989 14.964 14.705 14.610 15.318 15.947 14.019 15.400 5.818 14.221 15.221 14.365 14.803 13.028 13.684 13.611 13.147 14.884 14.331 14.025 14.642 14.391 15.570 14.642 14.924 13.166 14.752 14.959 13.126 14.473 15.153 15.306 14.jo I B L CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4 RECAM1BAÑOC/HIDROMASAJE4C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO4CAJNESAOUTAS 500 LOTE TIPC OTE TIPC ' Q T E C A 500 M2 4.810 15.796 14.570 14.606 15.577 14.382 14.401 14.568 14.654 14.765 13.550 14.722 14.708 13.601 14.197 15.496 14.999 13.881 14.874 14.676 14.592 14.717 15.942 14.963 14.131 15.400 088 0 88 0 88 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 089 089 0 89 0 89 0 90 0 90 0 90 0 90 090 0 90 0 90 0 90 0 90 0 91 0 91 0 91 0 91 091 091 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 092 092 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 093 093 0 93 0 93 093 0 93 093 094 0 94 094 0 94 0 94 0 94 094 0 94 094 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 5.756 15.556 14.403 14.183 14.845 15.311 15.971 14.676 15.927 14.171 15.059 16.907 13.734 14. 0 30% 029% RANGO -19 73% -19 54% -19 35% -19 16% -18 97% -18 77% -18 58% -18 39% -18 20% -18 01% -17 82% -17 62% -17 43% -17 24% -17 05% -16 86% -16 67% -16 48% -16 28% -1609% -1590% -15 71% -15 52% -15 33% -15 13% -14 94% -14 75% -14 56% -14 37% -14 18% -13 98% -13 79% -13 60% -13 41% -13 22% -13 03% -12 84% -12 64% -1245% -12 26% -1207% -11 88% -11 69% -11 49% -11 30% -11 11% -10 92% -10 73% -10 54% -10 34% -10 15% -9 96% -9 77% -9 58% -9 39% -920% -9 00% -8 81% -8 62% -8 43% -8 24% -8 05% .114 15.095 16.947 13.326 14.205 15.644 13.846 0 88 0 88 0 89 0 89 089 0 89 089 089 089 089 090 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 090 091 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 091 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 092 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 0 93 094 094 0 94 094 094 0 94 0 94 0 94 095 0 95 0 95 0 95 0 95 095 0 95 088 0 88 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 0 89 089 089 089 0 90 0 90 0 90 090 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 090 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 0 91 091 091 092 0 92 0 92 0 92 0 92 092 092 0 93 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 093 0 93 0 93 093 0 93 094 0 94 094 094 0 94 0 94 094 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 095 0 95 5.674 15.608 14.256 15.331 14.021 14.354 14.622 15.921 14.282 15. 0 43% 0 43% 0 41% 0 41% 0 40% 0 40% 039% 038% 0 38% 037% 0 36% 0 35% 0 35% 0 34% 033% 0 32% 0 32% 0 31%.306 14.275 14.000 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 14.585 14.350 15.373 14.227 15.878 13.237 14.124 14.274 14.877 15.313 14.297 15.360 15.312 14.550 15.534 15.863 14.046 15.088 15.315 14.511 15.578 15.608 14.104 15.273 14.861 13.036 15.248 15.066 15.633 14.069 14.526 15.462 14.087 15.828 14.275 15.369 15.199 15.475 14.949 13.653 14.193 15.421 15.210 14.063 14.001 14.631 14.821 15.231 14.983 14.766 14.601 14.021 15.420 15.418 14.700 088 0 88 0 88 0 88 088 0 88 0 89 0 89 089 089 0 89 0 89 0 89 0 89 0 90 0 90 090 090 090 090 0 90 0 90 0 90 0 90 0 91 0 91 091 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 092 092 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 093 093 0 93 0 93 093 0 93 0 93 093 094 094 0 94 0 94 0 94 094 0 94 0 94 0 95 0 95 0 95 0 95 0 95 6.755 14.534 16.482 14.063 15.295 15.698 13.745 13.670 15.346 15.672 15.710 15.959 15.342 14.186 14.371 14.547 14.309 14.359 14.086 15.019 14.820 13.927 14.902 14.826 14.689 14.297 14.261 14.902 14.224 15.004 15.848 14.275 14.586 15.273 14.600 14.659 14.982 13.983 15.100 5.662 13.041 15.649 14.100 M2 SUPERFICI EDE CONSTRU CCION (M2) 4.301 15.548 14.444 14.562 15.990 14.616 14.909 15.740 14.984 13.086 15.700 14.588 14.029 16.717 14.446 14.848 14.252 14.014 13.125 15.124 15.368 15.481 14.417 14.327 15.256 14.253 15.943 13.997 14.410 15.946 13.293 14.765 14.783 14.737 15.253 15.900 14.649 15.365 15.909 14.047 14.901 15.175 15.506 14.088 14.334 15.663 14.869 14.800 5.341 15.775 14.495 15.803 14.045 14.000 088 0 88 0 88 088 088 0 88 0 88 0 89 0 89 0 89 089 089 0 89 0 89 089 0 90 0 90 0 90 0 90 0 90 090 090 0 90 0 90 090 0 91 0 91 091 091 0 91 0 91 0 91 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 92 0 93 0 93 0 93 093 0 93 0 93 093 093 094 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 94 0 95 0 95 095 0 95 FACTOR 082% 0 81% 079% 0 79% 078% 0 77% 076% 0 76% 0 75% 0 74% 074% 073% 072% 0 71% 0 71% 0 69% 0 69% 068% 067% 0 64% 0 62% 0 62% 0 61% 0 60% 0 59% 0 58% 058% 057% 056% 0 56% 0 56%.837 13.232 14.465 15.270 15.923 14.737 15.629 13.159 14.226 15.545 14.729 13.928 14.084 14.399 15.379 15.084 14.075 16.930 15.145 15.038 15.926 13.886 14.041 14.646 14.971 14.957 14.897 13.700 14.860 14.700 6.176 15.647 14.522 14.435 15.800 5.638 15.838 14.629 15.976 14.100 14.151 15.739 14.596 15.393 14.201 14.003 14.489 15.940 14.502 14.421 14.977 13.141 14.998 13.

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CASA 500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4
RECAM1BAÑOC/HIDROMASAJE4C/TINA
1/2 BAÑO+SERVICIO4CAJNESAOUTAS
LOTE TIPC
500

OTE TIPC

500

M2

4,800

5,100

M2

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EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

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5,100

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107
107
108
1 08
108
1 08
1 08
108
108
108
108
108
1 09
109
109
109
1 09
109
1 09
109
109

108
1 08
108
108
108
108
108
108
108
108
109
109
109
109
109
109
109
109
109
109
1 09

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108
108
108
1 08
1 08
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108
108
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109
109
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109
109
109
109
1 09
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109

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1 08
108
108
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108
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109
109
109
109
1 09
109
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110
110
110
110

6,000

108
108
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1 08
108
109
109
109
109
109
109
109
109
109
110
110
1 10
1 10
1 10
110
110

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-0 71% 1954%
-0 74% 19 73%

CASA 750 CAT. P L U S T L U " INC 4 CAJONES
ESTACIONAR/I CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

OTE TIPC

750

M2

4,800

5,100

SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
<M2>

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

625
626
627
628
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630
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650
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670
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18,248
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19,012
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-8 20%
-8 06%
-7 93%
-7 80%
-7 66%

CASA 750 CAT PLUS"PLU" INC.4 CAJONES
ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ

OTE TIPC

750

M2

4,800

5,100

SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)

4,800

5,100

5,400

5,700

6,000

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689
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100
1 00
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1 00
100
100
100

6,000

0 96
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100
100
100
100
100
100
100
100
100
1 00
100
100
100

FACTOR RANGO
-7 53%
0 25%
-7 39%
0 25%
-7 26%
0 25%
-7 12%
0 25%
-6 99%
0 24%
-6 85%
0 23%
-6 72%
0 23%
0 22%
-6 59%
-6 45%
0 20%
-6 32%
0 20%
-6 18%
0 20%
-6 05%
0 19%
-5 9 1 %
0 19%
-5 78%
0 18%
-5 65%
0 18%
-5 5 1 %
0 18%
-5 38%
0 17%
-5 24%
0 17%
0 17%
-5 1 1 %
-4 97%
0 16%
-4 84%
0 16%
-4 70%
0 15%
-4 57%
0 15%
-4 44%
0 15%
0 14%
-4 3 0 %
-4 17%
0 14%
-4 03%
0 13%
-3 90%
0 13%
-3 76%
0 13%
0 12%
-3 63%
0 12%
-3 49%
-3 36%
0 12%
-3 23%
0 11%
-3 09%
0 10%
0 10%
-2 96%
-2 82%
0 09%
-2 69%
0 09%
0 08%
-2 55%
-2 42%
0 08%
0 07%
-2 28%
0 07%
-2 15%
0 07%
-2 02%
0 06%
-1 88%
-1 75%
0 05%
-1 6 1 %
0 05%
-1 4 8 %
0 04%
-1 34%
0 04%
-1 2 1 %
0 03%
0 03%
-1 08%
-0 94%
0 02%
-0 8 1 %
0 02%
0 02%
-0 67%
-0 54%
0 02%
-0 40%
0 01%
-0 27%
0 01%
0 01%
-0 13%
0 00%
0 00%
0 13%
-0 0 1 %
0 27%
0 00%
0 40%
-0 0 1 %
0 54%
-0 02%
0 67%
-0 02%
0 81%
-0 0 2 %

291 17.696 17.992 17.027 17.998 17.100 18.332 17.186 17.173 17.881 17 872 17.726 16.306 17.208 17.260 18.932 16.059 17.207 18.914 16.808 16.739 17.693 17.772 16.085 17.171 18.589 17 584 17.726 16.841 17.460 17.194 17.878 16.782 16.012 16.826 17.994 17.281 17.528 17.618 17.113 17.146 17.545 101 1 01 1 01 1 01 101 1 01 101 1 01 101 1 01 101 1 01 1 01 102 102 102 102 1 02 102 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 1 02 102 102 1 02 102 103 103 103 103 1 03 103 103 103 103 1 03 103 103 1 03 1 04 104 1 04 1 04 1 04 104 104 104 104 1 04 104 104 1 04 104 104 104 1 04 104 105 101 101 1 01 1 01 101 101 101 1 01 101 101 101 101 101 1 02 102 1 02 102 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 102 102 102 102 102 1 02 103 103 103 1 03 103 103 103 1 03 103 103 103 1 03 1 03 104 104 104 104 104 104 104 1 04 104 104 1 04 1 04 104 1 04 104 104 1 04 104 105 105 5.524 16.496 16.267 17.750 16.463 17.741 16.708 17.500 16.755 17.920 16.CASA 750 CAT.680 17.897 16.622 17.333 17.773 17.593 16.909 16.702 17.414 17.909 17.479 17.466 17.296 17.003 16.304 17.773 16.614 16.378 17.594 17.782 17.600 ^17.097 17.986 16.619 17.117 17.350 17.420 17.054 17.938 16.242 17.864 16.654 16.060 17.438 17.127 17.546 16.786 17.007 16.578 17.367 17.983 17.028 17.107 18.436 17.830 16.255 17.790 16.085 17.555 17.417 17.611 17.282 17.374 17.448 17 727 17.464 17.656 17.875 17.917 17.052 18.508 17 501 17.473 16.299 17.518 17.880 16.046 17.501 16.663 17.779 16.204 17.091 18.636 16.249 17.625 16.573 17.724 17.193 17.864 16.120 17.441 17.269 17.071 17.597 17.018 17.109 17.233 17.892 16.098 17.364 17.897 17.759 17.945 17.733 16.510 16.838 16.000 4.948 17.398 17.033 17.044 18.181 18.378 17.827 16.816 16.476 17.800 5.170 17.488 17.677 17.390 17.246 18.631 17.158 17.761 16.217 18.483 16.129 17.000 101 1 01 1 01 101 101 101 1 01 1 01 1 01 101 1 01 101 102 102 102 102 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 102 102 102 102 1 02 103 103 103 1 03 1 03 103 103 103 103 1 03 103 103 1 03 104 104 104 104 1 04 104 104 104 1 04 1 04 104 104 1 04 1 04 104 104 105 105 105 105 105 1 05 FACTOR RANGO 0 94% -0 03% 1 08% -0 03% 1 21% -0 03% 1 34% -0 04% 1 48% -0 03% 1 61% -0 04% 1 75% -0 05% 1 88% -0 05% 2 02% -0 06% 2 15% -0 06% 2 28% -0 06% 2 42% -0 07% 2 55% -0 07% 2 69% -0 07% 2 82% -0 08% 2 96% -0 08% 3 09% -0 09% 3 23% -0 09% 3 36% -0 10% 3 49% -0 10% 3 63% -0 1 1 % 3 76% -0 1 1 % 3 90% -0 12% 4 03% -0 12% 4 17% -0 13% 4 30% -0 13% 4 44% -0 14% 4 57% -0 14% 4 70% -0 15% 4 84% -0 15% 4 97% -0 16% 5 11% -0 16% 5 24% -0 16% 5 38% -0 17% 5 51% -0 17% 5 65% -0 17% 5 78% -0 18% 5 91% -0 18% 6 05% -0 18% 6 18% -0 18% 6 32% -0 19% 6 45% -0 19% 6 59% -0 20% 6 72% -0 20% 6 85% -0 2 1 % 6 99% -0 2 1 % 7 12% -0 2 1 % 7 26% -0 22% -0 22% 7 39% 7 53% -0 22% 7 66% -0 23% 7 80% -0 23% 7 93% -0 23% 8 06% -0 23% 8 20% -0 24% 8 33% -0 25% 8 47% -0 26% 8 60% -0 26% 8 74% -0 27% 8 87% -0 27% -0 28% 9 01% 9 14% -0 28% 9 27% -0 28% .036 17.993 16.648 16.793 17.760 17.066 18.132 17.823 16.936 17 924 17.876 16.901 16.650 17.909 17.544 17.636 17.694 17.268 OTE TIPC 750 M2 6.920 17.315 17.477 16.662 17.961 17.706 16.558 17.859 17.553 16.527 17.796 16.671 16.977 17.853 16.338 17.040 17.804 16.411 17.747 17.823 17.293 18.079 17.387 17.453 17.929 16.403 17.851 17. P L U S " P L U " INC.324 17.224 17.394 17.095 17.018 17.568 16.813 17.565 17.339 17.671 17.348 17.837 16.758 16.217 17.070 17.781 16.180 17.613 17.736 17.563 17.321 17.535 16.659 17.488 17.876 16.279 17.154 18.276 18.790 16.540 17.168 17.752 17.700 17.800 5.953 16.715 5.048 18.588 17.646 17.060 17.020 17.311 17.648 17.493 16.796 17.586 17.938 16.359 17.835 16.618 17.194 18.612 17.065 17.156 17.365 17.100 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 17.604 16.144 17.898 17.697 16.502 17.711 17.400 1 01 101 101 1 01 1 01 1 01 101 101 1 01 101 101 101 102 102 102 1 02 102 102 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 1 02 102 102 1 02 102 1 03 103 103 103 1 03 103 103 103 103 1 03 103 1 03 103 1 04 104 1 04 1 04 1 04 104 104 1 04 1 04 104 104 1 04 1 04 104 104 104 1 04 1 05 105 105 5.749 16.031 18.995 16.351 17.053 17.400 5.775 16.324 17.621 17.812 17.223 17.677 17.772 17.957 16.711 17.4 CAJONES ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ SUPERFICI EDE CONSTRU CCION (M2) 4.839 17.887 16.023 17.334 17.992 17.969 16.053 17.076 18.170 17.449 16.018 18 002 17.700 1 01 1 01 1 01 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 01 1 02 102 102 1 02 1 02 102 102 102 1 02 1 02 1 02 102 102 1 02 1 02 102 102 103 1 03 1 03 1 03 103 1 03 1 03 103 103 103 1 03 103 103 104 1 04 1 04 104 104 104 1 04 1 04 1 04 104 104 104 104 1 04 1 04 1 04 105 105 1 05 1 05 105 6.118 18.318 17.850 16.611 17.428 17.134 18.972 16.684 16.079 17.307 17.755 16.581 16.983 16.884 17.463 16.215 18.966 17 953 17.

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784 21.271 22.715 20.985 21.918 20.492 22.004 22.882 21.428 22.396 21.969 21.270 21.196 21.072 21.519 21.091 21.088 22.791 20.006 21.205 21.105 22.617 21.186 22.198 22.871 21.906 21.497 21.961 21.507 22.128 21.881 21.226 22.672 20.440 21.250 21.211 21.235 21.507 21.749 20.353 21.801 21.163 21. PRE 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS SUPERFICI E 879 880 881 882 883 884 885 886 887 888 889 890 891 892 893 894 895 896 897 898 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912 913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 942 943 944 OTE TIPC 900 M2 4.992 21.133 21.813 20.017 21.532 21.868 20.105 21.020 22.407 21.470 21.763 21.541 21.106 22.529 21.232 21.430 21.057 22.390 22.610 21.781 21.616 21.138 22.309 22.123 22.284 21.885 21.466 21.031 21.699 21.522 21.852 21.927 21.827 21.914 21.075 22.980 20.542 21.000 20.107 21.499 21.952 21.408 22.409 22.121 21.223 22.270 22.199 22.547 21.794 21.653 21.841 20.719 21.176 21.304 21.244 22.070 21.765 20.400 0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 100 100 100 1 00 100 100 100 1 00 100 100 100 100 100 100 100 1 00 100 100 101 101 101 101 101 101 5.602 21.391 21.690 21.066 21.356 21.867 21.776 20.824 21.602 21.212 21.175 22.697 20.515 21.769 21.958 20.593 21.008 21.801 21.633 21.168 22.816 21.054 21.919 21.936 21.979 21.111 22.903 21.533 22.347 21330 21.849 20.054 21.202 22.305 21.010 21.587 21.863 21.025 21.828 21.629 21.531 21.954 20.442 22.269 22.398 21.703 21.255 21.291 21.728 20.229 21.480 22.044 22.954 21.843 21.008 20.254 21.057 22.900 20.646 21.528 21.452 21.630 21.981 21.000 0 97 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 100 1 00 100 1 00 100 100 100 1 00 100 100 1 00 1 00 100 100 100 100 100 100 101 1 01 101 101 101 1 01 FACTOR RANGO 0 16% -5 28% -5 17% 0 15% -5 06% 0 15% -4 96% 0 15% -4 85% 0 14% -4 74% 0 14% 0 14% -4 63% -4 53% 0 13% -4 42% 0 13% -4 3 1 % 0 13% -4 20% 0 13% -4 09% 0 12% -3 99% 0 12% -3 8 8 % 0 12% -3 77% 0 12% -3 66% 0 11% -3 56% 0 11% -3 45% 0 11% -3 34% 0 10% -3 23% 0 10% -3 13% 0 09% -3 02% 0 09% -2 9 1 % 0 09% -2 80% 0 09% -2 69% 0 08% -2 59% 0 08% -2 48% 0 08% -2 37% 0 07% -2 26% 0 07% -2 16% 0 07% -2 05% 0 06% -1 94% 0 06% -1 83% 0 06% -1 72% 0 06% -1 62% 0 05% -1 5 1 % 0 05% -1 40% 0 04% -1 29% 0 03% -1 19% 0 03% -1 08% 0 03% -0 97% 0 03% -0 86% 0 02% -0 75% 0 02% -0 65% 0 02% -0 54% 0 02% -0 43% 0 01% -0 32% 0 01% -0 22% 0 01% -0 1 1 % 0 00% 0 00% 0 00% 0 11% 0 00% 0 22% -0 0 1 % 0 32% -0 0 1 % 0 43% -0 0 2 % 0 54% -0 02% 0 65% -0 02% 0 75% -0 02% 0 86% -0 03% 0 97% -0 03% 1 08% -0 03% 1 19% -0 04% 1 29% -0 04% 1 40% -0 04% 1 51% -0 05% 1 62% -0 05% 1 72% -0 07% .413 21.150 21.481 21.287 21.800 5.373 21.691 21.802 21.304 21.870 21.323 21.970 21.082 21.258 21.291 21.945 21.900 21.657 20.160 21.646 21.943 21.663 21.213 22.292 22.992 20.242 21.922 21.559 21.705 21.782 20.997 21.166 21.712 20.116 21.901 21.193 21.374 22.707 21.110 22.071 22.362 21.688 21.546 21.087 22.771 20.962 20.244 22.226 22.732 21.928 20.460 21.149 22.290 21277 21.039 22.891 21.579 21.797 20.852 21.755 21.182 22.930 21.829 21.046 22.551 22.984 20.370 21.019 21.400 5.499 21.019 22.156 22.260 21.604 21.641 21.227 21.100 5.425 21.531 21.039 21.346 22.803 21.753 21.379 21.575 21.402 21.939 20.911 20.932 20.124 22.335 22.048 21.209 22.516 21.236 21.224 21.418 21.814 21.138 21.555 21.322 22.653 21.CASA 976M2 CAT.727 21.314 21.746 21.453 21.966 20.818 21.251 22.305 21.590 21.121 22.819 21.830 20.119 22.670 21.896 21.003 21.847 21.088 21.937 21.742 21.943 20.101 21.461 22.305 22.833 21.941 20.681 20.557 22.033 22.612 21.370 21.096 22.141 21.717 21.515 22.100 4.700 6.070 21.574 21.826 21.000 21.575 21.883 20.530 22.597 21.328 21.061 21.434 21.800 5.936 20.178 21.873 20.359 22.565 21.968 20.194 21.344 21.487 21.318 21.272 21.670 21.351 21.917 21.670 21.106 21.736 20.700 0 97 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 00 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 00 100 100 1 00 1 00 100 100 100 101 101 101 1 01 101 101 6.306 21.245 21.816 20.224 21.139 22.843 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 099 0 99 0 99 0 99 099 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 100 100 100 100 1 00 1 00 100 100 100 100 100 100 1 00 1 00 100 100 100 1 00 100 100 1 01 1 01 101 101 100 0 98 0 97 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 98 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 0 99 100 1 00 100 100 100 100 1 00 100 100 1 00 1 00 100 100 100 100 100 100 100 1 00 100 100 101 1 01 101 101 100 5.679 20.

469 21.520 20.185 21.851 20.989 20.632 20.797 20.702 20.552 20.511 21.672 21.643 20.475 20.200 21.545 20.018 21.769 21.212 21.973 20.671 20.243 21.231 21.274 21.617 20.364 21.781 20.974 20.185 21.424 20.716 20.537 21. PRE 5 RECAMARAS S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS SUPERFICI E 945 946 947 948 949 950 951 952 953 954 955 956 957 958 959 960 961 962 963 964 965 966 967 968 969 970 971 972 973 974 975 976 OTE TIP( 900 M2 4.545 21.719 20.034 21.487 20.CASA 976M2 CAT.500 20.920 21.432 20.901 20 888 20.468 21.400 5.687 20.788 20.661 20.630 21.622 21.995 20.530 20.608 21.297 21.529 21.197 21.714 21.755 20.516 20.672 20.617 20.502 21.752 21.359 21.553 21.591 20.874 20.497 21.401 20.093 21.374 21.655 20.393 20.801 20.082 21.940 20.379 20.569 20.656 21.738 21.583 20.258 21.252 21.328 21.455 21.834 20.391 21.516 21.781 21.233 21.928 20 916 20.437 20.000 101 101 1 01 101 1 01 101 1 01 1 01 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 101 101 101 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 1 02 1 02 1 02 1 02 102 102 1 02 1 02 FACTOR RANGO 1 83% -0 07% 1 94% -0 07% 2 05% -0 07% -0 08% 2 16% 2 26% -0 08% 2 37% -0 08% 2 48% -0 08% 2 59% -0 09% -0 09% 2 69% 2 80% -0 09% 2 91% -0 10% 3 02% -0 10% 3 13% -0 10% 3 23% -0 10% 3 34% -0 10% 3 45% -0 1 1 % 3 56% -0 1 1 % 3 66% -0 12% 3 77% -0 12% 3 88% -0 12% 3 99% -0 12% -0 12% 4 09% 4 20% -0 13% 4 31% -0 13% 4 42% -0 14% 4 53% -0 14% 4 63% -0 14% 4 74% -0 15% 4 85% -0 15% 4 96% -0 15% 5 06% -0 15% 5 17% -0 15% 159 .696 20.416 21.655 20.440 21.000 20.530 21.946 20.225 21.645 21.698 21.814 21.948 20.314 21.723 21.738 20.681 21.400 1 01 101 1 01 101 1 01 101 101 101 1 01 1 01 101 1 01 101 101 1 01 101 101 1 01 102 102 102 102 1 02 1 02 1 02 1 02 102 102 1 02 1 02 1 02 1 02 5.767 20.157 21.100 5.258 21.544 21.800 5.459 20.277 21.801 21.700 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 101 1 01 1 01 1 01 101 1 02 102 102 102 102 102 102 1 02 102 102 102 102 102 1 02 102 6.419 20.569 21.367 20.640 21.290 21.800 5.225 21.956 20.644 21.349 21.474 1 01 1 01 1 01 101 101 101 101 1 01 101 1 01 101 101 101 101 1 01 1 01 101 101 101 102 1 02 1 02 1 02 102 102 102 102 1 02 102 102 102 102 101 101 1 01 1 01 101 101 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 101 101 101 1 01 1 01 1 01 1 01 102 102 1 02 102 1 02 1 02 102 102 102 1 02 1 02 102 102 5.700 6.827 20.901 20.452 20.399 21.172 21.209 21.010 20.980 20.507 20.061 21.149 21.069 21.133 21.509 21.486 21.932 20.441 20.958 20.830 21.484 21.710 20.811 20.431 21.109 21.594 21.753 21.267 21.678 20.794 21.100 4.577 21.731 20.078 21.047 21.117 21.866 20.605 20.555 21.341 21.998 20.

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