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Centro Universitário Newton Paiva

TECNOLÓGICO
Negócios Imobiliários

Modalidade a Distância

Módulo IV

Minas Gerais – 2008

ESTRUTURA FORMAL DA INSTITUIÇÃO

REITORIA
NEWTON DE PAIVA FERREIRA FILHO
VICE-REITORIA
PAULO NEWTON DE PAIVA FERREIRA
PRÓ-REITORIA ACADÊMICA
ÂNGELA MARIA PRATA PACE SILVA DE ASSIS
COORDENAÇÃO TECNOLÓGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL
PEDRO LUIZ PINTO DA CUNHA
COORDENAÇÃO PEDAGÓGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL
MARTA CARLOS COSTA MALTA LEMOS
COORDENAÇÃO DE PRODUÇÃO NEWTON PAIVA VIRTUAL
CLÁUDIA SILVEIRA DA CUNHA RIBAS
EQUIPE PEDAGÓGICA
BRUNELLA CRISTINA LUCARELLI
KELLY CRISTINA SANTANA
VALDIVIA DE FRANÇA MARÇAL
EQUIPE DE PRODUÇÃO
ALEXANDRE FRANCISCO SILVEIRA DA SILVA
CRISTINA PAULAO PERRONE
GABRIELA SANTOS DA PENHA
GISELLE VANESSA BENZAQUEN D´ASSUMPÇÃO
JULIANA PEREIRA PAPA
KENIA DA SILVA CUNHA
LEONARDO CORRÊA DIAS
LUCIANA APARECIDA INÁCIO
MICHELLE RAMOS ALVES
SORAIA DE OLIVEIRA VIDAL
SECRETARIA
MARIA LUIZA AYRES
MONITORIA
PAULA SILVA PINTO
REVISÃO ORTOGRÁFICA
DANIELA THEODORO DE PAULA

Sumário
Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades

6

Unidade 2: Graus de Fundamentação dos Laudos NBR-14.653

22

Unidade 3: Laudos de Avaliação – Métodos Diretos

41

Unidade 4: Laudos de Avaliação – Métodos Indiretos

60

Unidade 5: Laudos de Avaliação – Casos Especiais

76

Unidade 6: Tipos de Perícias em Imóveis

94

Unidade 7: Doutrina Jurídica – Legislação Pertinente

109

Ícones Comentários Reflexão Dica Lembrete .

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Centro Universitário Newton Paiva AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – LAUDOS PERICIAIS – Parte I Modalidade a Distância Autores: Adriano Vittori e Kleber Martins Minas Gerais – 2008 .

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades 1. uma situação um pouco subjetiva. conceituados e habilitados para tal. Vamos em frente!!! Newton Paiva Virtual 6 . apresentaremos a você os diversos tipos de laudos com suas aplicações no mercado. o que o referencia como um ótimo profissional. onde relatamos o que foi observado. os diversos tipos de laudos. O principal aspecto é de que o laudo deva conter as informações colhidas pelo avaliador com o maior critério possível e devem ser relatadas em seu trabalho técnico. adotam diferentes conceitos em seus trabalhos. certidões de registro. pois não existe uma determinação para quais e quantos tipos de laudos devam existir. necessários a se fazer justiça quando da sentença final. A apresentação de um bom trabalho final requer detalhes minuciosos. visando reforçar sua argumentação e clareza. Descreveremos. tais como: fotos. Nosso Tema Nesta unidade. e etc. guias de IPTU. nesta unidade. Os laudos são as peças principais para nós avaliadores. concluindo e avaliando valores de coisas e direitos. Vários avaliadores. O avaliador deverá redigir um laudo que facilite a interpretação exata pelo juiz. É recomendado o uso de recursos. assim como suas finalidades no mercado de avaliação de móveis.

para uma determinada finalidade. Agora. os laudos de avaliação de bens seriam uma análise técnica.NBR 14 653. realizada por nós. São chamados os “laudos de avaliação de bens”. transcreveremos os tipos de laudos e suas finalidades presentes e pertinentes à nossa disciplina Avaliação de Imóveis – Laudos periciais. “laudos de vistoria”. Procedimentos gerais). gostaríamos que você refletisse sobre: Por que existem vários tipos de nomenclaturas para laudos em nossos trabalhos do dia-a-dia? A função de dar nome a cada laudo visa a atender a qual tipo de finalidade e objetivo para o qual ele está sendo elaborado. Newton Paiva Virtual 7 . (Norma de Avaliação de Bens. situação e data.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2. Por exemplo. Para Refletir Antes de iniciar o estudo desta unidade. de seus custos. frutos e direitos. avaliadores. da Associação Brasileira de Normas Técnicas . assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica.Parte 1:2001. “laudos periciais” e outros que detalharemos à frente. para identificar o valor de um bem.

avaliações de aluguéis. a necessidade de uma explicação detalhada dos conceitos relativos à nossa matéria. conceitualmente. Conteúdo Didático 3. segundo Fiker (2005). ações reais imobiliárias. envolvendo avaliações de toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais. afinal. não existe uma fórmula única para se elaborar um laudo técnico? Existem. Introdução Você sabia que. No tópico seguinte. Vale dizer também que a maioria dos avaliadores possui dificuldade em expressar seus conceitos técnicos em uma linguagem mais técnica. etc.Parte 1:2001. da Associação Brasileira de Normas Técnicas. veremos que engenharia legal é também um termo comumente utilizado pelos profissionais da área para denominar o ramo de trabalho em que estamos atuando. tais como vistorias técnicas. na verdade. seguem as premissas e orientações presentes no conteúdo ministrado nas cadeiras de Engenharia Legal. o que é Engenharia Legal? A Norma de Avaliações de Bens. Quando se domina bem os conceitos e as definições relativas à engenharia legal. os procedimentos adotados para a elaboração de laudos técnicos. fica mais fácil o entendimento e desenvolvimento dos trabalhos técnicos (Perícias e Avaliações). Daí. Mas.NBR 14 653. Procedimentos gerais. Em nosso curso. no meio profissional. Uma delas é baseada na Engenharia Legal. quando da elaboração de laudos. define que Engenharia Legal é “a parte da Engenharia que atua na interface técnico-legal. conheceremos mais detalhadamente os tipos de laudos existentes.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3.1. bem como nas normas técnicas pertinentes. Vamos lá? Newton Paiva Virtual 8 . em especial os laudos de avaliação.” Ou seja. recomendações as quais devemos observar. termo muitas vezes desconhecido pelos estudantes da área. desapropriações. A Engenharia Legal é a parte da Engenharia que auxilia o juiz na prova pericial e que também está presente em vários outros campos de atuação.

equipamentos. onde também os interessados podem adquiri-las através das vendas on-line.org. É importante. do módulo anterior:  NBR 14653-1 (Abr/2001) – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais. citamos a diferenciação que a norma faz no caso específico de avaliações: A Norma de Avaliações de Bens. que apresenta os elementos esclarecedores e as conclusões dos trabalhos de avaliação.Parte 1:2001. instalações e complexos industriais.br. sugerimos-lhe o acesso ao site: www. da Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 14 653 . O laudo permite ao avaliador estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas. Abaixo. • completo – contém todas as informações suficientes e necessárias para ser autoexplicável. Para um primeiro contato com essas normas.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. citamos alguns tipos de laudos mais comuns em nosso mercado. indicando a finalidade para o qual se destina. subscrito por avaliadores [peritos e/ou assistentes(s) técnico(s)]. para o entendimento do trabalho.2.  NBR 14653-2 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.abnt. Procedimentos gerais) estabelece que o laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades: • simplificado – contém de forma resumida e mais simples todas as informações necessárias ao seu entendimento. Tipos de Laudos Antes de começarmos. devem ser observadas as seguintes normas. em várias capitais do Brasil. Elas são vendidas nas sedes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Para a elaboração dos laudos de avaliação.  NBR 14653-3 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais.  NBR 14653-5 (Jul/2006) – Avaliação de máquinas. Abaixo. da disciplina Avaliação de Imóveis. já estudadas na unidade 03.  NBR 14653-4 (Dez/2002) – Avaliação de Bens – Parte 4: Empreendimentos. Newton Paiva Virtual 9 . a correta denominação de um laudo. o nível de precisão compatível e as demais circunstâncias que podem influir no valor do imóvel. é bom frisar! Laudo de avaliação é o resultado técnico. Essas normas são imprescindíveis no dia-a-dia dos avaliadores.

de real gabarito profissional e com profundos conhecimentos da matéria a ser analisada. Quando desejamos conhecer as causas de um determinado fato ocorrido em um imóvel.51-52) identifica diversos conceitos como espécies de laudos.  Laudo Pericial. Quando desejamos emitir apenas um relatório sobre um determinado fato ocorrido em um imóvel. ordenada e mais ou menos minuciosa. impedimento e sujeição. objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo. direitos ou obrigações.  Laudo de Arbitramento. RELATÓRIO: Narração ou descrição verbal ou escrita. Quando desejamos arbitrar um valor justo remuneração de um determinado tipo de imóvel. (p. Quando desejamos determinar o valor justo de comercialização de um imóvel. (p. Abaixo. cujos elementos servirão de meio de prova e que o juiz precisa conhecer para proferir sua decisão. LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatação de um fato em um imóvel. p. 160) PARECER TÉCNICO: Opinião. feitas por árbitro ou perito nomeado pelo juiz. (p.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais  Laudo de Avaliação. Maia Neto (1998) define o seguinte: LAUDO DE ARBITRAMENTO: Documento que resulta da avaliação ou estimação de bens. assim como eventuais avaliações com ele relacionadas. sua finalidade é a estimação do valor. Atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.  Parecer Técnico. listados abaixo: LAUDO: Parecer técnico escrito e fundamentado e emitido por um especialista indicado por uma autoridade. Quando desejamos apenas constatar um fato ocorrido em um imóvel. em moeda. devendo ser feitas por pessoas físicas nomeadas pelo juiz ou indicadas pelas partes (assistentes técnicos). conselho ou esclarecimento técnico por um profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.  Laudo de Vistoria. sujeitos às limitações de habilitação legal. 28) LAUDO PERÍCIAL: Documento que resulta de exame realizado por profissional de nível superior de um fato ou coisa.121) LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatação de um fato em imóvel. de coisa. relatando resultados de exames e vistorias. caracterizada pelos exames. daquilo que se viu. como forma de enriquecer nossos conhecimentos sobre os tipos de laudos. Newton Paiva Virtual 10 . citamos as definições feitas por dois grandes autores. mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem. ouviu ou observou. objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo. vistorias e avaliações. ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. PARECER TÉCNICO: Relatório circunstanciado. mediante circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem.119) Fiker (2007. (p.

LAUDO PERÍCIAL: Documento que resulta da atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica. verificar o estado de um bem. que não na qualidade de perito judicial. 2) Avaliações para garantias. para averiguar e esclarecer fatos. para uma determinada finalidade. apurar as causas que motivaram determinado evento. funcionais e de conservação. Vamos agora descobrir em quais situações podemos aplicar os laudos? Newton Paiva Virtual 11 . visando direcionar o plano de manutenção. procuraremos aplicar a técnica correta (métodos de avaliação). LAUDO COM PROFILAXIA: Laudo para averiguar e esclarecer o estado de um bem e determinar as medidas a serem tomadas para sanear eventuais danos.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL: Documento que resulta da vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas. sendo elaborado um laudo sucinto. frutos e direitos. LAUDO CONCLUSIVO: Laudo que visa apurar as causas que motivaram determinado evento. onde é de grande relevância identificar o “endereço” do imóvel. p. seus custos. No decorrer do curso. para identificar o valor de um bem. definido como Laudo Extra Judicial. complementaremos os conceitos presentes nesta unidade. LAUDO EXTRAJUDICIAL: Laudo emitido por especialista. Fiker (2007. LAUDO DE SIMPLES CONSTATAÇÃO: Laudo para averiguar e esclarecer fatos.53) ainda classifica em dois tipos os laudos para avaliações de bancos-instituições financeiras: 1) Avaliações para compra ou alienação patrimonial do banco. situação e data. mostrando a maneira de se apresentar esses trabalhos sob a forma de um laudo. sendo um laudo elaborado de maneira normal. tais como: Graus de Fundamentação e Precisão dos Laudos. avaliar bens. frutos e direitos. LAUDO JUDICIAL: Laudo emitido por um juiz. LAUDO DE AVALIAÇÃO: Documento que resulta da análise técnica. rurais e os casos especiais. assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica. realizada por avaliadores. bem como a aplicação prática dos métodos de avaliação utilizados em imóveis urbanos. de seus custos. Nas unidades subseqüentes. verificar o estado de um bem.

Finalidade dos laudos A aplicação dos laudos de avaliação se dá em geral nas seguintes situações: TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE a) Auxiliar compradores em perspectiva a decidir um valor de oferta. Newton Paiva Virtual 12 . entretanto hipotecá-las. b) Estimar o valor da propriedade. sem. em analogia. a definir valores de venda aceitáveis.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. FINANCIAMENTO E CRÉDITO a) Garantia de empréstimos sob forma de hipoteca. d) Quando há fusões e incorporações nas tomadas de decisões. antes de ser realizada a desapropriação.3. c) Determinar parâmetros para decidir sobre a emissão ou endosso de empréstimos com base nas propriedades possuídas. b) Dar bases sólidas ao investidor para definição quanto à compra de bens imóveis hipotecados. num todo. c) Estabelecer bases de permuta de propriedades. JUSTA INDENIZAÇÃO NOS CASOS DE DESAPROPRIAÇÃO a) Estimar o valor da propriedade no mercado. após realizada a desapropriação. b) Auxiliar vendedores em perspectiva. ações ou outro tipo de apólice.

APLICAÇÕES SECURITÁRIAS Estabelecer em interesse mútuo entre cliente e seguradora a definição real do prêmio correspondente. você encontrará a resposta. o que quer dizer estes dois termos: Ação Renovatória e Ação Revisional? Na página seguinte. Mas. Newton Paiva Virtual 13 . d) Viabilizar ou não o cumprimento das metas propostas para investimentos. tais como edifícios. BASE PARA TAXAÇÕES DE IMPOSTOS a) Realizar a distinção de valores em bens depreciáveis . b) Realizar os cálculos dos índices de desvalorizações aplicáveis. afinal. c) Determinar impostos sobre heranças e doações. b) Determinar a oscilação de mercado em relação ao uso proposto de uma área (terreno).Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais TOMADA DE DECISÕES SOBRE BENS IMÓVEIS a) Realizar a identificação e quantificação dos mercados mais prováveis. c) Fazer a análise e comparação das alternativas de investimento em bens imóveis. e também não-depreciáveis. bem como os prazos que lhes são pertinentes. b) Fornecer ao Juízo subsídios para aplicação de sentença nas Ações Renovatórias e Ações Revisionais. JUSTO VALOR LOCACIONAL a) Dar a possibilidade ao proprietário-locador e ao locatário o justo valor locacional do imóvel.

 Ação Revisional – Quando o imóvel locado está com seu valor defasado. 3. citamos o número do laudo. suas divisões internas foram executadas em alvenaria de tijolos e gesso. Veja. INTERESSADO: O interessado é na grande maioria das vezes o nosso contratante e devemos citá-lo. abaixo. Por exemplo: 001/2008 1. 3. No subsolo foi implantado um restaurante e uma cozinha industrial para atender os usuários da instituição. cerâmica. então ele pode ingressar na justiça com uma ação com este título. Modelo de laudo Abaixo. ressaltando todos os detalhes que sejam pertinentes ao nosso trabalho técnico. PROPRIETÁRIO: Devemos citar o nome do proprietário mesmo que coincidente com o do interessado. Antes de tudo. granito.4. em especial os laudos de avaliação de imóveis urbanos e rurais. procurando sempre ser o mais fiel possível às suas características. um breve exemplo de como pode ser redigida a descrição do objeto: Trata-se de uma edificação comercial dotada de dois pavimentos e um subsolo com estrutura de concreto armado e metálica. sugerimos-lhe uma estrutura mínima de elaboração de laudos técnicos. Newton Paiva Virtual 14 . com previsão de término para Junho/2009. 2. devemos descrever as características do imóvel. o seu proprietário pode entrar na justiça com uma ação pleiteando a atualização dos valores recebíveis e a esse tipo de ação dá-se o nome acima mencionado.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais  Ação Renovatória – Quando um imóvel locado tem seu contrato finalizado e seu proprietário deseja atualizar os valores recebíveis. as lajes externas foram impermeabilizadas e nos pisos foram aplicados materiais incombustíveis tais como. DESCRIÇÃO DO OBJETO: Neste item. as esquadrias de vedação do edifício são de alumínio. O subsolo já se encontra pronto e em uso e os demais pavimentos ainda continuam em obra.

o Decreto 43. Homogeneização da Amostra Considerando os parâmetros diferenciais dos imóveis pesquisados em relação ao imóvel avaliado. devemos apresentar qual é o nosso escopo de trabalho e o que se pretende durante a realização dos trabalhos. em especial a Lei estadual 14.130/01. 6. FINALIDADE E OBJETIVO DO LAUDO: Neste item. um exemplo de como pode ficar este item de seu laudo: O presente trabalho técnico tem como objetivo a conferência e teste das instalações de combate a incêndio e pânico visando garantir a segurança dos usuários. a NBR–9. quando estudamos Homogeneização e tratamento estatístico e também quando citada a estatística descritiva.805/04. serão considerados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Oferta (Fo) Fator de Topografia (Fg) Fator de Frente (Ff) Fator de esquina (Fe) Você se lembra? Esses coeficientes foram citados na disciplina Avaliação de Imóveis. METODOLOGIA APLICADA E GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO / PRECISÃO DO TRABALHO: Neste item. abaixo. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO ESTATÍSTICO (NO CASO DE AVALIAÇÃO): De acordo com a norma de avaliações. A metodologia aplicada quando da elaboração deste documento é a conferência das instalações de combate a incêndio e pânico levando-se em conta o projeto destas instalações e procurando então aferir a conformidade da execução com o projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros de Minas Gerais. Newton Paiva Virtual 15 . do módulo anterior.523/95.077/93 e NBR-13. apresentamos-lhe a justificativa técnica para a escolha do método a ser utilizado. devemos apresentar de forma clara as informações bem como a memória de cálculo com os valores encontrados. para a apuração destes parâmetros estão sendo consideradas as normas e legislações pertinentes. bem como serão elaboradas algumas recomendações de uso para que não sejam alteradas as premissas de projeto. Veja.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. 5.

00 1.267.00+3.00 m² = R$ 3.00 1.300.405.00+3.00 1.00 1.500. onde o avaliador poderá arbitrar o valor que julgar acertado para o imóvel está compreendido entre R$ 3.25 Dentro desse intervalo.150.00 1.00 3.73 x 199.00 = 3.405.00 3.51/m² 0.00 0. 6% (até 15% não há necessidade de saneamento amostral). tem-se.90 Para n=6 temos tp = 1.00 3.251.5 Limite Superior: = 3.653 parte 2 – Avaliação de imóveis urbanos.360.230.00 Valor/m² Homogeneizado 3.096.096. Portanto: Limite Inferior = R$ 3.350.00 Como chegar a esses valores? Os valores homogeneizados são o resultado da multiplicação dos valores por metro quadrado com os fatores de homogeneização. ou seja.00 Fo Fg Ff Fe 1.00 1.405. conforme determina a norma NBR 14.51 /m² x 975.90 1.00 3. Newton Paiva Virtual 16 .83 /m² x 975.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Quadro de Homogeneização Amostra 01 02 03 04 05 06 Valor/m² Pesquisado 3.05 1.00 1.400.17 = 0.73 Coeficiente de Variação = 199.06.9/3.90 0.00 3.150.73 x 199.150.17 + 1.00 3. Multiplicando esses valores unitários por metro quadrado pela área do imóvel avaliado.00 3.00 1.320.200.096.83/m² O campo de arbítrio.00 0.95 1.00 0.251.684.267.350.00 1.251.500.17 6 Saneamento Amostral / Testes do modelo Desvio-padrão desta amostragem = 199.097.360.00 3.00+3.17 – 1. podemos arbitrar qualquer valor. o intervalo de valores para o imóvel. Média Aritmética Xa = 3.90 1.00 1.350.00+3.00 m² = R$ 3. Intervalo de Confiança Limite Inferior: = 3.5 = R$ 3.00+3.00 1.150.00 3.00 0.9/ 5 = R$ 3.251.230.10 1.90 1.00 1.019.00 3.25 Limite superior = R$ 3.51/m² e R$ 3. então.83/m².9/ 5 0.

Newton Paiva Virtual 17 .000. guias de impostos. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS: Neste item. 9. estudaremos os métodos de avaliação. ANEXOS E OBSERVAÇÕES: Neste item.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Daí. aplicamos aqui o que aprendemos sobre seqüência das avaliações no módulo 03! 7. são apresentadas a síntese dos fatos e suas origens quando for o caso de salientá-las. plantas aerofotogramétricas. 8. são apresentados todos os documentos pertinentes ao trabalho como: fotos. informamos o nome do profissional envolvido e seu número de registro profissional na entidade de classe. chegamos a R$ 3.00 (Doze milhões de reais). certidões de registro. desenhos.Valor Venal do Imóvel Considerando-se as características físicas e funcionais do imóvel. o valor final de uma avaliação é simplesmente explicitado de forma sucinta. Em geral. Viu. Conclusão .000.200. arbitramos o valor de R$12.000. para os demais tipos de laudo. etc.00 (Três milhões e duzentos mil reais). RESULTADOS FINAIS E CONCLUSÃO Neste item. utilizando como base laudos hipotéticos. válidos para a data citada neste trabalho. Na seqüência das unidades.

iepg. este trabalho deverá possuir uma seqüência mínima que demonstre. Se o imóvel for um edifício localizado no centro de Belo Horizonte. Independente da metodologia aplicada. conforme visto na unidade 4 do módulo III –“Métodos de Avaliação” . como proceder? Nesse caso. leia o artigo Uso do método de renda para avaliação de imóveis. não poderá contar com o método comparativo de dados de mercado ou com a inferência estatística para a elaboração de seu laudo de avaliação. Teoria na Prática Suponhamos que um Banco receba o pedido de um empréstimo e que como garantia a ele seja oferecido um bem imóvel. você terá facilidade de encontrar outras ofertas de imóveis semelhantes ao avaliado.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. de forma clara. você deverá lançar mão de uma nova metodologia de avaliação como: Custo de reprodução para as benfeitorias ou o método da renda. o banco terá condições de decidir sobre a liberação ou não de recursos para esse solicitante. Assim. assim. a partir dessas informações.edu.br/edson/download/Artavalimo. Para conhecer mais profundamente o método de renda e suas aplicações. contratou você para que possa emitir um laudo técnico de avaliação sobre o imóvel em questão e. uma vez que esses métodos necessitam de uma amostragem de imóveis semelhantes.unifei.pdf Newton Paiva Virtual 18 . Para que o banco possa decidir se vai ou não conceder o empréstimo e medir o risco do negócio. ao contratante as conclusões encontradas ao final dele. disponível em: http://www.

Exame realizado por profissional especialista legalmente habilitado. gravames. alegação de direitos ou a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo. Parecer Técnico Newton Paiva Virtual Opinião. Recapitulando Agora. assim como eventuais avaliações com ele relacionados. para uma data e um lugar determinado. direitos. frutos. vamos rever os principais conceitos apresentados nesta unidade. emitido por um especialista Laudo indicado por autoridade. apurar as causas motivadoras do mesmo. relatando resultado de exames e vistorias. ou de seus rendimentos. seguros ou de um empreendimento. ou o estado. qualitativo ou monetário Laudo de avaliação de um bem. Estes termos técnicos estão presentes no cotidiano dos profissionais avaliadores: Trabalho técnico escrito e fundamentado.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. destinado Laudo pericial a verificar ou esclarecer determinado fato. conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. 19 . Envolve a determinação técnica do valor quantitativo.

Newton Paiva Virtual 20 . você poderá aprofundar seus conhecimentos sobre os tipos de laudos em suas diversas modalidades e aplicações. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. 1ª ed. 1998. Amplie seus Conhecimentos FIKER. 2005. São Paulo: Pini. Fundamentos de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6. Marcelo Correa et al.José. MENDONÇA. Nessas referências. São Paulo : Pini.

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7. Referências

ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 2 ed. São
Paulo: Pini, 2000.
FIKER, José. Linguagem do Laudo Pericial - Técnicas de Comunicação e Persuasão. São Paulo;
Leud, 2005.
FIKER, José. Perícias e Avaliações de Engenharia – Fundamentos Práticos. São Paulo; Leud,
2007.
MAIA NETO, Francisco. Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo
Horizonte: Del Rey, 1992.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo Horizonte; Del
Rey, 1997.
MAIA NETO, Francisco. Dicionário do Mercado Imobiliário.Belo Horizonte; Del Rey, 1998.

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Unidade 2: Graus de Fundamentação dos Laudos NBR-14.653
1. Nosso Tema

Nesta unidade, abordaremos a evolução dos processos de avaliações, especialmente os de imóveis
urbanos, que visam aprimorar a exatidão nos cálculos realizados e na elaboração dos laudos
técnicos.

A necessidade da criação de novos métodos e procedimentos técnicos, motivada pelas diversas
situações que apareceram no mercado, levou-se ao aprimoramento desta norma, na tentativa de
melhorar o rigor e a precisão dos imóveis a serem avaliados.

Atualmente, já pela NBR 14653, Avaliação de Bens, ”avaliar consiste em uma análise técnica,
realizada por um profissional avaliador habilitado, visando identificar o valor de um bem, seus custos,
frutos e direitos e/ou determinar indicadores da viabilidade de sua situação econômica, a fim de
determinar sua finalidade, situação e data.”

Esta Norma está dividida em partes conforme listadas abaixo: 

NBR 14653-1 (Abr/2001) – Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais 

NBR 14653-2 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos 

NBR 14653-3 (Jun/2004) – Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais 

NBR 14653-4 (Dez/2002) – Avaliação de Bens – Parte 4: Empreendimentos 

NBR 14653-5 (Jul/2006) – Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e
complexos industriais, e suas atualizações.

O nível de rigor do trabalho elaborado será medido agora pelo Grau de Fundamentação que, dentre
outras coisas, veremos nesta unidade e ao longo desta disciplina.

Vamos em frente!!!

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2. Para Refletir

Por que existiram e continuam existindo níveis de rigor, precisão e
fundamentação nos vários tipos de laudos elaborados por nós,
avaliadores?

A necessidade de se conseguir um valor aceitável, mais exato, de um bem avaliado faz com que o
avaliador utilize os mais diversos tipos de métodos e ferramentas para alcançar seu objetivo.

Desde a NBR-5676 com o emprego dos níveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso
especial) e atualmente com a NBR 14.653, a busca por um melhor trabalho determina a metodologia
a ser utilizada, visando atender o objetivo da avaliação e, também, sua especificação, determinada
por Graus de Fundamentação e/ou de Precisão.

Um laudo bem detalhado, elaborado de forma clara, objetiva e minuciosa,
favorece a visão do contratante ao ler o trabalho final.

E você? Possui conhecimentos sobre a NBR 14.653, a fim de produzir um laudo técnico
de avaliação de um imóvel que atenda às exigências dessa norma? Não se preocupe, é isso que
você vai descobrir ao estudar esta unidade.

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Em 1977.5676 (ABNT. dentre outros fatores. Conteúdo Didático 3. b) Número grande de compradores e vendedores. não sendo importante qual a finalidade da avaliação. e) Vendedores e compradores oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado. 2004) considerava que o valor do bem avaliado é aquele fornecido para um determinado momento. levando em consideração quantidade. Para uma correta avaliação dos imóveis. deveria ser adotado com critérios que o credenciasse como justo na determinação do valor do bem. elaborados por profissionais habilitados para tal. mas não apresentava maiores detalhes sobre sua abordagem. traçando uma diretriz a ser seguida na elaboração dos laudos. Introdução Conforme vimos na unidade anterior. c) Inexistência de influência externa. trazendo importantes conceitos. terminologias e notações que passaram a fazer parte dos laudos elaborados por avaliadores. Foram fixados níveis de precisão e condições a serem observados. sua provável utilização e sua raridade. era preciso levar em conta que o valor de um bem estava diretamente ligado à sua rentabilidade. permitia uma avaliação econômico-financeira de imóveis. considerado de difícil definição e sujeito à suscetível mudança. sobre os bens e as tendências de avaliação por parte dos compradores e vendedores. a NB-502/77.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. d) Conhecimento total sobre o mercado.1. O conceito de valor. Esta norma NBR. Dessa forma. sujeito às seguintes premissas: a) Homogeneidade dos bens levados a mercado. mais tarde registrada no INMETRO como NBR-5676. Esse valor correspondia ao preço que se definiria para um citado imóvel em um mercado de concorrência. surgiu a primeira Norma Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos. Newton Paiva Virtual 24 . as avaliações de imóveis são trabalhos técnicos. confiabilidade e tratamento dos elementos pesquisados. denominados laudos.

Esse rigor dependia da abrangência da pesquisa. eram utilizados os métodos diretos: Método comparativo de dados de mercado. ainda. a NBR 5676 estabelecia três níveis de rigor para os laudos de avaliação. Newton Paiva Virtual 25 .  destinação legal. Era usado em situações simples. O que ocorria é que. E para a definição de uma gleba urbanizável. Dos métodos indiretos. Normal a avaliação era realizada se aplicando os fatores de homogeneização. buscando medir a precisão do trabalho elaborado. os mais utilizados eram: Método de renda. onde o bem era avaliado num pequeno espaço de tempo. Rigoroso e rigoroso especial era exigido o tratamento estatístico através do uso do processo de inferência estatística. devido a vários fatores abaixo listados:  localização. de maneira sucinta. Eram os seguintes níveis: prevalecia a subjetividade do avaliador.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Na NBR-5676. Assim.  existência de um mercado comprador”. interpretados pelo avaliador. a NBR-5676 considerava como sendo uma grande área de terreno passível de receber obras com completa infra-estrutura. em grande parte dos mercados imobiliários. da confiabilidade e adequação dos dados coletados.  aspectos físicos. não utilizando de instrumentos Expedido matemáticos quaisquer para auxiliá-lo. com base nas necessidades financeiras da empresa imobiliária ou do proprietário. que seriam coeficientes subjetivos e empíricos. a avaliação dos imóveis urbanos era realizada com subjetividade. Método involutivo e Método residual. da qualidade do tratamento dado a esses dados e do grau de subjetividade constante no trabalho. baseada na experiência ou na “esperteza” dos vendedores (o imóvel vendido por um preço superior ao preço real) ou. este mais priorizado por não os considerar os demais métodos não rigorosos e Método comparativo de custo de reprodução.

vigente no tempo atual.653. Newton Paiva Virtual 26 . somente sendo utilizada em conjunto com cada uma delas. e) especificar as avaliações. Assim.  Parte 7: Patrimônios históricos. A divisão dessa norma em partes fixa as diretrizes gerais para a avaliação de bens. novos procedimentos normativos eram imprescindíveis para tornar a avaliação mais criteriosa. este último mais rigoroso e detentor do menor grau de subjetividade. instalações e bens industriais em geral.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Contudo.2. tendo como opções graus I.  Parte 3: Imóveis rurais.  Parte 6: Recursos naturais e ambientais. NBR 14.  Parte 5: Máquinas. agregando diversas normas anteriores. Foram contemplados também outros assuntos como meio ambiente e patrimônio histórico. grupos de estudo. ainda em fase de discussão. surgiu a NBR14. Sob o título geral de “Avaliação de bens”. determinando os procedimentos gerais para as outras partes. que tratavam de temas independentes e que agora estão reunidos em sete partes que a compõem (algumas ainda em fase de desenvolvimento e discussão).653. visando: a) classificar sua natureza. As partes integrantes da nova norma NBR-14653 são as seguintes:  Parte 1: Procedimentos gerais: que desempenha a figura de guia.653. a especificação de uma avaliação passou a ser determinada por graus de fundamentação e/ou precisão. até então desconsiderados na norma anterior.  Parte 2: Imóveis urbanos.653 Em 2004. A partir do surgimento da NBR 14. trazendo novos preceitos normativos no que se refere à avaliação de bens. surgiu a NBR 14. c) descrever atividades básicas. etc. reuniões. definições. equipamentos. substituindo a antiga NBR 5676. após vários meses de discussões. que conheceremos a seguir.  Parte 4: Empreendimentos. 3. símbolos e abreviaturas. b) instituir terminologia. d) definir a metodologia básica.. II e III.

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Para atender o grau I. o laudo deverá apresentar as informações relativas às características dos dados de mercado. a quantidade mínima de dados de mercados efetivamente utilizados deve ser maior que 3(k+1) e as extrapolações não podem ultrapassar 100% do valor na fronteira amostral. Newton Paiva Virtual 27 . valendo ressaltar que o enquadramento final de um laudo é o resultado da aplicação de uma tabela de pontos. grau II – 2 pontos. O alcance do Grau II representaria uma situação intermediária entre as anteriormente descritas para os Graus I e III acima. aos dados coletados. A especificação está relacionada tanto com o empenho do profissional avaliador. No caso do uso de fatores de homogeneização. Cada exigência atendida terá um valor: grau I – 1 ponto. grau III – 3 pontos. Existem regras gerais para o enquadramento dos laudos de avaliação. à abrangência da pesquisa. envolvendo a metodologia aplicada em razão da confiabilidade. Para alcançar o Grau III de Fundamentação. Não podem ser fixados a priori. quantidade e qualidade das amostras disponíveis. O enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. Já o nível de precisão de uma avaliação está condicionado à aderência do modelo. Já se utilizada a regressão linear. sendo auto-explicável. desde que o valor estimado seja menor que 10% do valor calculado para essa mesma fronteira. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. mas não existe a certeza de alcançar os níveis mais elevados. e à qualidade do tratamento aplicado no processo avaliatório. com condições mínimas atendidas em cada caso. não podendo ser simplificado. Será tanto maior quanto menor for a subjetividade presente na avaliação. A fundamentação será baseada em função do aprofundamento do trabalho elaborado. como com o mercado e as informações dele extraídas e deverá sempre procurar sempre atingir o maior grau de fundamentação e precisão possíveis. Eles podem ser definidos a priori. utilizar pelo menos 3 dados de mercado. correspondendo aos fatores ou às variáveis utilizados. Será determinado quando for possível calcular o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.

1. sendo dispensado de qualquer especificação. o trabalho não será classificado quanto à Fundamentação e Precisão e. Tabelas de enquadramento dos laudos Neste tópico. estudaremos as tabelas de enquadramento. item 9: Especificação das avaliações. será considerado um PARECER TÉCNICO. com a inserção dos Graus de Fundamentação e Precisão. apresentaremos a você as tabelas constantes da norma NBR-14653 para cada tipo de metodologia aplicada.3. normal. Vamos lá? 3. Métodos Diretos • Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. Tabela 1 – Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Item Descrição 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Coleta de dados de mercado 3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 4 Identificação dos dados de mercado 5 Extrapolação Newton Paiva Virtual Grau I Completa quanto a todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1). foram eliminados os níveis de rigor presentes na Norma-5676 (expedito. com foto Não admitida II III Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de Situação paradigma Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1). A apresentação de um laudo restrito fica sujeito a acordo entre as partes.653 Avaliação de Bens . desde que: a) as medidas das características Admitida. onde k é o número de variáveis independentes Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 (k+1). As tabelas a serem utilizadas para atendimento aos quesitos e à valoração deles são diferentes para cada método avaliatório. desde que: a) as medidas das características do imóvel valiando não sejam 28 . 3. Então.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Nessa Norma.Parte 2: Imóveis Urbanos. rigoroso ou rigoroso especial). onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida para apenas uma variável. segundo o texto da norma NBR 14. não se enquadrando em nenhum dos graus. Não possuindo as informações para a utilização dos métodos previstos na norma de avaliação de bens. onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem.3. na seqüência. Conforme a tabela 1.

são obrigatórias: a) A apresentação do laudo na modalidade completa. no máximo. no mínimo. no máximo. de grau II de fundamentação. b) A discussão do modelo. no grau I Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear. no máximo. A utilização de tratamento prévio. abaixo: Tabela 3 . verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado. 5. bem como sua elasticidade no ponto de estimação. de grau II de precisão. com os demais no mínimo no grau II 3.5. Newton Paiva Virtual 29 . Tabela 2 – enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Graus III Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente • II 18 11 3. para as referidas variáveis. implica a obtenção. nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral. simultaneamente 10% 20% 30% 1% 5% 10% Para atingir o grau III. para a transformação de variáveis em modelos de regressão.Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa III Grau II I 30% 30%-50% >50% A utilização de códigos alocados no modelo de regressão linear implica a obtenção. A utilização de códigos alocados no modelo de regressão implica a obtenção.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Nível de significância alfa (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados 6 7 do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior. de grau II de fundamentação.6 e 7. Conforme a tabela 3. por fatores de homogeneização.6 e 7 no mínimo no grau II I 7 Todos. para a referida variável superiores a 100% do limite amostral superior. nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral.

Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item 1 2 3 Descrição III Caracterização do imóvel avaliando Coleta de dados de mercado Quantidade mínima de dados de mercado. do grau II.80 a 1. 5 e 6 no mínimo no grau II I 6 todos. dois pontos. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. com os demais no mínimo no grau II II 9 Item 3. no grau I 30 . é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. atendendo à tabela 5.50 a 1.90 a 1. c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto. com foto Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Não admitida Admitida para apenas uma variável Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Admitida Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0.10 0.50 Para atingir o grau III. 5 e 6. três pontos.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais • Graus de fundamentação com o uso do tratamento de fatores Conforme a tabela 4. devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 5. II e I) e seis itens. Tabela 5 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Newton Paiva Virtual III 15 Itens 3.2 do Anexo B Grau II I Completa quanto a todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 12 6 3 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas. no mínimo. efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 4 5 6 Extrapolação conforme B. identificam-se três campos(graus III. e do grau III.20 Adoção de situação paradigma Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 0.5.

para deixá-lo no estado de novo Graus II Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Justificado Calculada por métodos técnicos consagrados. devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 7. abaixo: Tabela 7 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item Descrição 1 Estimativa do custo direto 2 BDI 3 Depreciação física III Pela elaboração de orçamento. b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais • Grau de precisão para o tratamento por fatores Conforme a tabela 6. abaixo: Tabela 6 . do grau II.Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa • III Grau II I ≤30% 30%-50% >50% Método da quantificação de custo Conforme a tabela 7. no grau I 31 . atendendo à tabela 8. Tabela 8 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias Graus Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Newton Paiva Virtual III 7 1. no mínimo no grau II I 3 Todos. com os devidos ajustes Arbitrado Arbitrada Para atingir o grau III. três pontos. II e I) e três itens. no mínimo. vida útil e estado de conservação I Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. dois pontos. com os demais no mínimo no grau II II 5 1 e 2. considerando-se idade. c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. identificam-se três campos(graus III. no mínimo sintético Calculado Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem. e do grau III.

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3.3.2. Métodos Indiretos

Método Involutivo

Conforme a tabela 9, abaixo:
Tabela 9 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método involutivo
Item
1
2

3
4
5
6
7
8
9

Descrição
Nível de detalhamento
do projeto
Preço de venda das
unidades do projeto
hipotético
Estimativa dos custos
de produção
Prazos
Taxas
Modelo
Análise setorial e
diagnóstico de
mercado
Cenários
Análises de
sensibilidade do
modelo

III
Anteprojeto ou projeto
básico
No mínimo grau II de
fundamentação no método
comparativo
Grau III de fundamentação
no método da quantificação
do custo
Fundamentados com dados
obtidos no mercado
Fundamentadas com dados
obtidos no mercado
Dinâmico com fluxo de caixa
De estrutura, conjuntura,
tendências e conduta
Mínimo de 3
Simulações com discussão
do comportamento do
modelo

Grau
II
Estudo preliminar
Grau I de fundamentação no
método comparativo

I
Aproveitamento, ocupação e
usos presumidos
Estimativa

Grau II de fundamentação
no método da quantificação
do custo
Justificados

Grau I de fundamentação no
método da quantificação do
custo
Arbitrados

Justificadas

Arbitradas

Dinâmico com equações
predefinidas
Da conjuntura

Estático

2
Simulações com
identificação das variáveis
mais significativas

Sintéticos da conjuntura

1
Sem simulação

Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade
completa.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados
os seguintes critérios:

a) na tabela 9, identificam-se três campos(graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto, do grau II, dois pontos; e do grau III,
três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo à tabela 10.

Tabela 10 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método
involutivo
Graus
Pontos Mínimos
Itens obrigatórios no grau
correspondente

III
22
2, 6,7 e 8, com os demais no
mínimo no grau II

II
13
2, 6, 7 e 8, no mínio no grau
II

I
9
Todos, no mínimo, no grau I

No exemplo a seguir, você pode observar a aplicação do enquadramento do método involutivo:

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

I - Interessado/Proprietário
Sr. Cicrano de Tal
II - Objetivo
O presente trabalho técnico tem como objetivo a apuração do valor de avaliação da gleba urbanizada.
III - Descrição do Imóvel
O imóvel em análise é constituído por uma gleba urbanizavel que será subdividida em 8 (oito) lotes projetados e
respeitados os parâmetros da legislação com relação a áreas que devem ser preservadas.
A Gleba apresenta solo seco, topografia plana e está situado em região privilegiada próxima a Béo Horize.
A região circunvizinha apresenta ocupação tipicamente residencial, sendo servida por infra estrutura urbana
disponível na cidade, tais como, redes de energia elétrica, telefone, água e esgoto, transporte coletivo, entrega postal,
escolas e etc.
IV - Metodologia Avaliatória e Grau de Fundamentação
Será adotado o método Involutivo e seu grau de fundamentação é II.

Tomemos avaliar uma gleba urbana com as seguintes características e fatores influenciantes:






área: 17.673,00 m2
área loteável: 11.487,45 m2
infra-estrutura vizinha: completa
topografia: planta horizontal
acesso: avenida
restrições: nenhuma
frente: 128,80m

Anteprojeto de implantação
(8 lotes de 16,10 x 89,20m)
Dados da equação
X – Incógnita
- Inclui os juros do capital imobilizado
- Definição dos prazos de projeto, implantação e venda.
Dt – Despesas totais de implantação
- Escritura, ITBI, registro (inclui juros)
- Valores de implantação física – urbanização, arruamento, melhoramentos comuns:
projetos
Levantamento topográfico
movimento de terra
locação dos lotes
água
esgotos
galerias pluviais
Rede elética/iluminação
meios-fios/sarjetas
pavimentação

R$38.500,00
R$6.000,00
R$28.500,00
R$18.500,00
R$8.000,00
R$15.500,00
R$161.900,00
R$116.700,00
R$50.900,00
R$220.200,00

Total

R$754.200,00
Despesas de venda
- comissões/corretagem
- taxa de administração (obra)

IPTU
- hipótese de redução
- proporcional ao valor da gleba

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L – Lucro do empreendedor
- proporcional ao realizado com a venda dos lotes
- taxa escolhida – a partir de empreendimentos do gênero/
remuneração normal em construção civil
VL – Valor de venda dos lotes
Valor apurado com a venda dos lotes
- suposta distribuída uniformemente
- valorização dos lotes – linear, no meio do período
- obtido por comparação o outro método, com base no anteprojeto
No caso em questão:
VL= R$10.840.000,00
Avaliação da terra nua
Área bruta
áreas reservadas
área loteável
despesas de compra
juros sobre o capital investido
despesas de urbanização
despesas de venda
prazo estimado para a venda dos lotes
imposto territorial da gleba
imposto territorial dos lotes
valorização média dos lotes
prazo do investimento
lucro
valor da venda dos lotes
juros sobre o capital realizado

17673,04m2
6.185,57m2
11.487,48m2
2%
1%
R$754.200,00
5%
9 meses
3%
2%
1%
15 meses
30%
R$1.840.000,00
1%

Feitos os cálculos:
- valor total da gleba nua:
R$604.340,00
- valor unitário da gleba nua: R$34,20/m2








Nível de detalhamento do projeto: Sim, foi feito projetos preliminares, Grau 3 então somam-se 3 pontos
Preço de venda das unidades do projeto hipotético: Sim obtido através de pesquisa de mercado com método
comparativo, Grau 3 somam se 3 pontos
Estimativa dos custos de produção: Sim, foi feito orçamento básico, Grau 3 somam-se 3 pontos
Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experiência do incorporador, Grau 1, então soma-se 1 ponto
Taxas: Sim, também com base na experiência do incorporador, Grau 1, então soma-se 1 ponto
Modelo: Não, estático, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, então, soma-se 1 ponto
Análise setorial e diagnóstico de mercado: Não, não foi feita a análise setorial, Grau 1, então soma-se 1 ponto
Cenários: Não, não foi simulado nenhum tipo de cenário, Grau 1, então soma-se 1 ponto
Análises de sensibilidade do modelo: Não, não foi feita análise, Grau 1, então soma-se 1 ponto

Como a soma dos pontos resultou em 15, através da tabela 10, temos que este laudo está enquadrado no Grau II de
fundamentação.
Quando o terreno ou as benfeitorias isoladamente menos de 15% do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este
item, independente do grau atingido em sua avaliação, dois pontos.

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três pontos. atendendo à tabela 12 Tabela 12 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Graus Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente III 8 1 e 2. c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. seguindo os enquadramentos aprendidos nesta unidade. com o 3 no mínimo no grau II II 5 1 e 2. II e I) e três itens. Nas unidades 03 e 04. dois pontos. Bons estudos e até lá! Newton Paiva Virtual 35 . devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 11. identificam-se três campos (graus III. b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto. você verá outro exemplo de laudo. do grau II. você conhecerá outros modelos. no mínimo no grau II I 3 Todos. Conforme a tabela 11 Tabela 11 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Item Descrição 1 Estimativa do valor do terreno 2 Estimativa dos custos de reedição 3 Fator de comercialização III Grau III de fundametnação no método comparativo ou no involutivo Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Inferido em mercado semelhante Grau II Grau II de fundametnação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo I Grau I de fundametnação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo Justificado Arbitrado Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. e do grau III. no mínimo no grau I Em Teoria na Prática.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais • Método evolutivo Para atingir o grau III. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.

000.00 Cálculo das despesas: Despesas diretas: Projetos Topografia Terraplanagem Drenagem Arruamento Rede de água Rede de energia elétrica Totalização Newton Paiva Virtual 1% da renda 370.400. apresentaremos a você um exemplo de laudo de avaliação feito pelo tratamento de fatores. A seguir. situada na Estrada do Céu.200.00 14.00 38.000. por questões de ética.00 M². porém.00 metros. onde: Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantação e L = Lucro A renda será: R = 80 x 300 x 30. A infraestrutura necessária é: água.00/ha x 40 ha 1. Obs.00 304.RJ.00 56.00/ha x 40 ha 2.00/ha x 40 ha 960.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. não divulgaremos os verdadeiros nomes e dados que de alguma forma possam indicar os envolvidos.00/ha x 40 ha 1.00/ha x 40 ha 1. constatamos a possibilidade da implantação de 80 lotes. Para o cálculo.00 80.300.800.000.00.00 52. guias. Teoria na Prática Vamos tentar visualizar aqui no papel.400. usaremos a seguinte fórmula: Vg = R – D – L . encontramos o valor de R$30.: Os dados a seguir são verdadeiros da época e região.00 M². Para ajudar no entendimento dos conteúdos. energia. Feito o anteprojeto. uma reserva de 40% para arruamento. nosso estudo na determinação dos graus de fundamentação e precisão. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos.000. você verá como chegamos ao seu grau de fundamentação. ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.000.400.00 = R$720.000.00 36 . área verde e área para a implantação órgãos públicos.00 56.400.00/ha x 40 ha 7. apresentaremos a você um laudo de avaliação feito pelo método involutivo que iremos classificá-lo quanto aos graus de fundamentação: Avaliar a gleba de 40. Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento no município de Laguna é de lotes mínimos de 300.000. San Antonio . com testada mínima de 12. hipoteticamente. Em seguida.

00 • • • • • • • • • Nível de detalhamento do projeto: Sim. Grau 1. Grau 3. não foi simulado nenhum tipo de cenário. foram feitos projetos preliminares.000. foi feito apenas levantamento de custos. assim. Grau 1. soma-se 1 ponto.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Despesas indiretas: Custos financeiros Despesas de venda Publicidade Despesas de administração Impostos Totalização Total geral das despesas 20% da despesa direta 10% da renda 3% da renda 7% da renda 1% da renda Determinação do lucro: 20% da renda = 20% x 720. então. Cenários: Não.000.00 50. somam-se 1 ponto. Como a soma dos pontos foi 15 e analisando a tabela 10.600. Preço de venda das unidades do projeto hipotético: Sim.00 72. estático.00 60.400. Modelo: Não.00 516. soma-se 1 ponto. soma-se 1 ponto.400. ou: Vg = 59. também com base na experiência do incorporador.00 212.00 Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R – D – L . soma-se 1 ponto. Estimativa dos custos de produção: Sim. então.00 21. soma-se 1 ponto. somam-se 3 pontos. foi feito orçamento básico.00 – 144.00 7. Grau 3. Grau 1.00 144. Vg = 720. concluímos que esse laudo pode ser enquadrado no grau II de fundamentação.00.000.880.600. prazos arbitrados com base na experiência do incorporador. somam-se 3 pontos. Grau 1. Análises de sensibilidade do modelo: Não. Grau 1. Análise setorial e diagnóstico de mercado: Não. então.200. obtido apenas com estimativa de mercado. não foi feita a análise setorial. então. Grau 1. Prazos: Sim.000. não foi feita análise.00 – 516.480.080. Newton Paiva Virtual 37 . então. então. Taxas: Sim.000. soma-se 1 ponto. Grau 1. então.

• Parte 7: Patrimônios históricos A especificação da avaliação é dada pelo grau de fundamentação e pelo nível de precisão encontrados mediante estudo dos dados coletados. • Parte 4: Empreendimentos. 3) Rigoroso / Rigoroso especial. Para nosso curso. • Parte 3: Imóveis rurais. interessa-nos as partes 1 a 4 principalmente. com a interpretação pelo avaliador. Newton Paiva Virtual 38 . 2) Normal: Aplicação de fatores de homogeneização. a nova norma 14. intitulada “Avaliação de bens”. com o uso do processo inferencial. sucinto. visando à elaboração de um laudo mais bem detalhado: 1) Expedito: mais simples. algumas das partes da norma ainda estão em fase de desenvolvimento e discussão. agrega os diversos conceitos presentes nas normas anteriores e está dividida em sete partes. equipamentos. • Parte 5: Máquinas.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. • Parte 6: Recursos naturais e ambientais. elaborado por tratamento estatístico. a saber: • Parte 1: Procedimentos gerais. • Parte 2: Imóveis urbanos. Atualmente. a título de curiosidade.653. subjetivo. Recapitulando Na antiga norma NB-5676. instalações e bens industriais em geral. entretanto. existiam três tipos de níveis de rigor.

NBR 14 653.org. Abril. passando por métodos disponíveis. O trabalho apresenta a vistoria como componente primordial do processo avaliatório.653. Carlos Augusto de. Amplie seus Conhecimentos Para aprender mais sobre a NBR 14. até aprofundamento em metodologia científica .Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6.br/downloads/XIII-cobreap/01a. Carlos Alberto Pereira . Parte 2Imóveis urbanos. destacando a valorização dada pelo texto normativo ao planejamento da inspeção e ao rigor na verificação dos aspectos físicos. Edidora Pini Ano: 2005 Pág. Um livro que desmembra desde conceitos gerais. modelagem por regressão linear e muito mais. Monografia A Vistoria do Imóvel em Face da Nova Norma Para Avaliação de Bens. SOARES. NBR 14 653.pdf.técnicas de coleta de dados.2006. de Rubens Dantas. leia a introdução da monografia A Vistoria do Imóvel em Face da Nova Norma Para Avaliação de Bens.: 262 Newton Paiva Virtual 39 . que pode ser encontrada em http://www. ALMEIDA. Outra dica interessante é o livro Engenharia de Avaliações: uma Introdução à Metodologia Científica.ibape. Resumo: O presente artigo tem como tema central a vistoria de imóveis residenciais urbanos e a sua importância em face da nova NBR 14653-Norma para avaliação de bens.

Fundamentos de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia. 1998. Francisco. 1997. São Paulo: Pini.653: Avaliação de Bens . 2004. Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais. MAIA NETO. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais. Dicionário do Mercado Imobiliário. MAIA NETO. Newton Paiva Virtual 40 . Belo Horizonte: Del Rey. Referências ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Marcelo Correa et al. NBR 14. Del Rey.Parte1: Procedimentos Gerais e Parte 2: Imóveis Urbanos. Del Rey. Belo Horizonte. 1998.Belo Horizonte. MAIA NETO. Francisco. Francisco.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 7. MENDONÇA. 1992.

• O comparativo de custo de reedição de benfeitorias. através deles. baseando-se nos custos de seus componentes. oriundos do mercado imobiliário. Vamos em frente!!! Newton Paiva Virtual 41 . obtemos o resultado da avaliação.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Unidade 3: Laudos de Avaliação – Métodos Diretos 1. sem depender de nenhum outro método. com mais detalhes. esses métodos diretos de avaliação de imóveis. O método comparativo de dados de mercado avalia o bem através de dados estatísticos. Descreveremos. A inferência estatística se baseia nos dados coletados em campo e. agora. Já o método comparativo do custo de reedição de benfeitorias faz uma apropriação do valor da benfeitoria. Nosso Tema Nesta unidade. Os únicos métodos diretos existentes e constantes na norma de Avaliação de Bens 14. Esses métodos diretos podem ser usados tanto para avaliação de imóveis urbanos. é elaborado um modelo explicativo da composição de valores. 653 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) são: • O comparativo de dados de mercado. • Os laudos feitos através da inferência estatística. Podemos definir como método direto aquele que. através de um orçamento detalhado ou sumário. como para imóveis rurais. após sua aplicação. apresentaremos a você os laudos de avaliação feitos através dos métodos diretos existentes para aplicações.

Parte 1: Procedimentos gerais. A escolha deverá ser justificada e ater-se ao estabelecido na Norma supracitada. da finalidade da avaliação e da disponibilidade. da natureza do bem avaliando. Para Refletir Antes de iniciar o estudo desta unidade. Mas. envolvido em situações atípicas. e seu custo. • Métodos para identificar o custo de um bem. São eles: • Métodos para identificar o valor de um bem. basicamente.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2. visando retratar comportamento do mercado. nada impede o profissional avaliador. através de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. de seus frutos e direitos. Os procedimentos mais usados para avaliar o valor de um bem. de empregar outro procedimento avaliatório. de seus frutos e direitos. Newton Paiva Virtual 42 . bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade estão descritos na Norma 14 653. a função de dar nome a cada método é. desde que devidamente justificado e fundamentado. qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado . Os métodos constantes da Norma NBR 14 653 estão divididos em métodos diretos e métodos indiretos. Nesta unidade. veremos os métodos diretos. • Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento. gostaríamos que você refletisse sobre: Por que existem métodos diretos e indiretos para se avaliar um bem? Segundo a NBR 14653.Avaliação de bens .

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. por exemplo: • Tamanho da frente. • Topografia. Pela Norma NBR 14653. Newton Paiva Virtual 43 . ou a totalidade dessas amostras. deverão apresentar uma ou mais diferenças em algum parâmetro considerado como. Parte 1. Conteúdo Didático Os métodos diretos se caracterizam pela existência de uma pesquisa de mercado.653. à qual será comparado o imóvel avaliando. ou seja. Essas diferenças são eqüalizadas no quadro de homogeneização. • Dentre outros. os métodos diretos utilizados são: Método comparativo de dados de mercado Imóvel 01 Imóvel 02 Imóvel Avaliando Imóvel 03 Imóvel 04 O método comparativo de dados de mercado se baseia na comparação entre as “amostras”. o mercado com o imóvel avaliando. através dos fatores de homogeneização preconizados pela norma NBR-14. levando-se em conta que algumas.

• Definir as providências necessárias para alcançar o nível de especificação pretendido e identificar as circunstâncias que podem influir no valor do imóvel. permitindo ao avaliador determinar o grau de detalhamento das atividades básicas. A seguir. englobando a totalidade do imóvel. • Individualizar o objeto da avaliação. • Complementar as informações. em grau de detalhes correspondente ao nível de rigor pretendido. ou mais tecnicamente dizendo. pode-se criar um juízo de valor sobre a avaliação do imóvel em questão. memoriais descritivos e documentos. Newton Paiva Virtual 44 . caso necessário ao longo do desenvolvimento do trabalho avaliatório. Dessa forma.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Método do custo de reedição de benfeitorias PRÉDIO EDIFÍCIO VALOR?  Imóvel Avaliado Imóvel Hipotético Quando se aplica o método do custo de reprodução ou reedição de benfeitorias. apresentaremos a você algumas dicas. o que se pretende é fazer um levantamento de custos como se fôssemos construir um imóvel idêntico ao avaliado. obtida a partir de plantas. condições iniciais para uma boa elaboração de um laudo de avaliação: • Caracterizar o objetivo da avaliação.

É fundamental a existência de um Mercado de Amostras que possa fornecer dados para aplicação desse método comparativo de dados. comparando dados de mercado semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas. glebas e apartamentos e também em locações de imóveis residenciais e comerciais. respeitando-se a especificação da Norma. Ele é aplicável nas avaliações de terrenos. Normalmente. Os fatores de homogeneização são coeficientes empíricos. em sua maioria. edificações. Os dados pesquisados devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. as diferenças de características entre os bens pesquisados e o avaliando.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Podemos dividir as atividades básicas para uma avaliação nestas etapas: 1) Vistoria 2) Diagnóstico de Mercado 3) Pesquisa ou levantamento ou coleta de dados de mercado 4) Justificativa do método utilizado e critérios de avaliação 5) Tratamento dos elementos que compõem a amostra 6) Cálculo do valor do imóvel 7) Considerações finais e conclusão 3. que são diretamente proporcionais ao grau de semelhança dos imóveis escolhidos como amostras. conduzem a resultados extremamente confiáveis. após a aplicação de transformações matemáticas que expressem. salas. Esses métodos. quando bem empregados. resultado de observações de profissionais experientes.1. Newton Paiva Virtual 45 . que poderá ser fundamentalmente realizado por homogeneização ou pelo Método da inferência estatística. que corrigem as características das amostras pesquisadas. de maneira relativa. a fim de identificar o valor de mercado do bem através de um tratamento técnico dos componentes da amostra. Homogeneização: tratamento dos preços observados. Método Comparativo de Dados de Mercado e Inferência estatística Tanto o Método Comparativo de dados de mercado como a inferência estatística são métodos que definem o valor do bem avaliando. Esses dados de mercado servirão de orientação às conclusões relativas ao valor do bem avaliando. o avaliador sempre dá preferência ao Método comparativo de dados de mercado.

reveja a unidade 05 da disciplina Avaliação de Imóveis (Estatística Aplicada às Avaliações). você conheceu vários fatores de homogeneização. correspondendo a uma deflação de 0. No módulo III. Podem ser: • Fator de oferta (Fo): utilizado para imóveis em oferta. • Fator de localização (Fl): corrige as diferenças relativas à posição do imóvel no contexto urbano.00 x x x = 3 46.88 x x x = 4 33. Para relembrar.00 x x x = Newton Paiva Virtual 46 . veremos um quadro de Tratamento Por Fatores QUADRO DE TRATAMENTO POR FATORES 1 V pesq (R$/m2) 33. • Fator de topografia (Ft): transforma dificuldades e facilidades da amostra pesquisada para o imóvel padrão.89 x 2 N Fo Ft V hom (R$/m2) Fz x x = 45.30).00 x x x = 7 25. existem vários fatores de homogeneização.00 x x x = 8 35. A seguir.00.44 x x x = 6 25. • Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): corrige as diferenças relativas ao potencial construtivo dos imóveis.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Exemplificando.90 a 1.70 a 1.(0.33 x x x = 5 24.00 x x x = 9 25.

00) Ft= fator de localização: Este fator de homogeneização depende da situação física do imóvel. telefone. Em geral se calcula esse fator dividindo-se o fator do avaliando pelo fator da amostra. na cidade de Citinópolis/MG. A seguir. Em geral se calcula também se dividindo o valor do coeficiente do avaliado pelo coeficiente da amostra.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais onde: Os valores destes coeficientes estão N = amostra coletada na norma ou nas bibliografias V pesq = valor em reais no mercado recomendadas. o que totaliza uma área de 360. possuindo 12. Fo = fator de oferta (0. O terreno apresenta solo seco. o quanto se pode aproveitar em terrenos em termos de construção.00 m².00 metros de frente e 30. III . água e esgoto. Newton Paiva Virtual 47 . tais como redes de energia elétrica.Descrição do Imóvel O imóvel em análise é constituído por um lote de terreno situado na rua das Perdizes. A região circunvizinha apresenta ocupação tipicamente residencial. escolas e etc. sendo servida por infra-estrutura urbana disponível na cidade. para exemplificarmos o exposto. V hom = valor em reais homogeneizado Avaliações de terrenos.90 a 1. ou seja. glebas. Fulano de Tal II . prédios e apartamentos também podem ser realizadas pelo Método comparativo. topografia plana e está situado no meio da quadra. Fz= fator de zoneamento: Esse fator de homogeneização depende do coeficiente de zoneamento do avaliando e da amostra.Objetivo O presente trabalho técnico tem como objetivo a apuração do valor venal de mercado do imóvel em questão. apresentaremos a você um laudo de avaliação feito pelo método comparativo de dados de mercado. LAUDO DE AVALIAÇÃO I . ou seja. Livro WT-T. Bairro: Jandaia. sob o nº 200-XYZ. igualmente de locações residenciais e comerciais. transporte coletivo. do avaliado e da amostra. rua das Rosas. entrega postal.Interessado/Proprietário Sr.00 metros de profundidade. se é de esquina ou não. situado no quarteirão definido pela rua das Perdizes. nº 156.e rua das Paineiras. O imóvel está devidamente registrado no cartório de registro de imóveis da cidade de Cititópolis/MG.

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais IV .00 . João . sendo consultadas empresa imobiliárias e corretores autônomos.000.000.78/m² Informante: Sr.fone: 1111-1111 4) Localização: Rua das Oliveiras nº 453 Área: 360. situados no mesmo bairro onde está localizado o lote avaliando: 1) Localização: Rua das Amendoeiras nº 34 Área: 360.00/m² Informante: Imobiliária Super Mansão . V .fone: 4444-4444 2) Localização: Rua das Sementes nº 308 Área: 400.00 metros Topografia: declive acentuado .00 .00 metros Topografia: Plana Situação: meio da quadra Valor de venda: R$ 37.00 .000.00 .00 metros Topografia: Plana Situação: meio da quadra Valor de venda: R$ 40.00 m² Testada: 12.000.000.00 .00 m² Testada: 10.R$ 100.00 m² Testada: 12.R$ 102.Metodologia Avaliatória e Grau de Fundamentação Será adotado o método comparativo de dados de mercado e grau de fundamentação III.R$ 100.00 m² Testada: 12.R$ 50.Pesquisa de Mercado Foram realizadas pesquisas no mercado imobiliário local.00 m² Testada: 15. Mário . Das pesquisas levadas a efeito.fone: 2222-2222 3) Localização: Rua das Hortaliças nº 3 Área: 450.maior que 10% Situação: meio da quadra Valor de venda: R$ 30.33/m² Informante: Sr. José .R$ 83.fone: 0000-00000 5) Localização: Rua das Cantareiras nº 209 Área: 360.00/m² Informante: Imobiliária Peixe Dourado .fone: 9999-9999 Newton Paiva Virtual 48 .00 metros Topografia: Plana Situação: meio da quadra Valor de venda: R$ 18. através de anúncios publicados em jornais de circulação na cidade.00/m² Informante: Sr. foram levantados os seguintes dados amostrais.00 metros Topografia: aclive suave Situação: esquina Valor de venda: R$ 45.

05 04 50.30 Xa = 1.83 . então: Para 04 elementos amostrais: Xá = 100.90 95.00 .00 1.33 1.Média Aritmética Xa = 100.83 6 VIII .78 1.00 02 100.00 1.98 Nota-se que os valores dos elementos amostrais 04 e 06 estão fora deste intervalo determinado.00 102.68 Valor máximo = 1.95 0.50 + 94.00 1.00 1.00 + 94.65.00 m² Testada: 12.fone: 3232-3232 VI . temos.00 1.00 metros Topografia: Aclive acentuado Situação: meio da quadra Valor de venda: R$ 38.00 1.56/m² Informante: Imobiliária Parintins .Saneamento Amostral Valor mínimo = 0.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6) Localização: Rua das Palmeiras nº 334 Área: 360.78 = 97.05 + 102.90 94.00 126.50 03 100. Daí.50 + 94.05 0.00 1.00 0.00 1.00 1.20 1. repetindo -se todas as operações com elementos amostrais restantes.00 1. serão considerados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Oferta (Fo) Fator de Topografia (Fg) Fator de Frente (Ff) Fator de esquina (Fe) Quadro de Homogeneização Amostra Valor/m² Fo Fg Ff Fe Pesquisado Valor/m² Homogeneizado 01 83.00 + 94.00 1.00 100.70 Xa = 070X93.00 1.56 1.30 x 93. serão eliminados.00 + 102.000.90 1.20 1. Portanto.83 = 121.67 = 93.00 05 102.67 VII .05 + 45.R$ 105.83 4 Newton Paiva Virtual 49 .00 45.78 06 105.10 0.00 1.00 1.78 + 26.Homogeneização da Amostra Considerando os parâmetros diferenciais dos imóveis pesquisados em relação ao imóvel avaliando.

05/ m² x 360. XI .90 a 1. • Intervalo de confiança adotado : de 0.10% da média aritmética.698. onde o avaliador poderá arbitrar o valor que julgar acertado para o imóvel.61/m² O campo de arbítrio. Portanto: Limite Inferior = R$ 88. De acordo com as informações colhidas no laudo. arbitramos o valor de R$ 35.83 = 68.00 Limite superior = R$ 107. somam-se 3 pontos. (Para o Grau de Fundamentação 3. Grau 3. o mínimo é de 15 pontos acumulados).83 = R$ 107.000. o intervalo de valores para o imóvel. completas as informações.Encerramento Este trabalho consta de 05 (cinco) laudas impressas e rubricadas. válidos para a data citada neste trabalho. teremos: • Caracterização do Imóvel : Sim. portanto. somam-se 2 pontos. fornecidas por pessoas consultadas. Grau 3. somam-se 2 pontos. somam-se 3 pontos. Grau 2. tem-se. Grau 3. Grau 3.48 Valor máximo = 1.61/m².00 m² = R$ 38. • Coleta de dados de mercado : Sim. completa. sendo a última datada e assinada. Sendo. está compreendido entre R$ 88. até 6 são considerados de Grau 2. O somatório final de pontos foi de 16.05/m² e R$ 107.10.10 x 97. • Extrapolação de variáveis: Não foi feita.30 x 97. somam-se 3 pontos. Multiplicando esses valores unitários por metro quadrado pela área do imóvel avaliando.Intervalo de Confiança Os limites do intervalo serão calculados em + ou . então: Limite Inferior: = 0. 23 de fevereiro de 2008. Belo Horizonte MG.05/m² Limite Superior: = 1. este laudo pode ser considerado com Grau de fundamentação 3. somam-se 3 pontos.90 x 97. Ver tabela 5 e 6 da norma.739.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Saneamento Amostral Valor mínimo = 070Xa = 070 x 97. Newton Paiva Virtual 50 .60 X . IX .30 Xa = 1. • Número de amostras : 6. a amostra restante de 04 elementos será considerada em sua totalidade.00 m² = R$ 31.83 = R$ 88.61/ m² x 360.83 = 127. • Identificação dos dados: Sim. então. passando para a fase seguinte do processo avaliatório.18 Pelo fato de os valores dos dados amostrais restantes estarem inseridos no intervalo calculado.Valor Venal do Imóvel Considerando-se as características físicas e funcionais do imóvel.00 (Trinta e cinco mil reais).

ariainformatica. sem causar destruição.com. A depreciação (efeitos do desgaste físico com o tempo e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias) devem ser justificadas e quantificadas. incluindo todas as etapas da construção da edificação ou orçamento sumário. A composição dos custos é realizada.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3.br SISREN. de onde se retira uma relação de valores e características que acabam por serem utilizados em um software específico de estatística inferencial. Newton Paiva Virtual 51 .www. desconsiderando a depreciação. Segundo Fiker (1992). As avaliações realizadas pela inferência estatística consistem numa gama de procedimentos de identificação. baseando-se em orçamento detalhado. Método do Custo de Reprodução de Benfeitorias Já o Método Comparativo de reedição de benfeitorias é definido como aquele que realiza a apropriação do valor de benfeitorias. descontada a depreciação.www. Podemos citar no mercado esses softwares: IINFER. coleta. tendo em vista o estado em que se encontra o bem. dependendo do nível de rigor do trabalho avaliatório. benfeitoria pode ser definida como qualquer melhoria realizada e incorporada permanentemente ao solo pelo homem.3. não teremos a utilização desses fatores de homogeneização. edificações em geral. seleção. Por exemplo: obras de infra-estrutura. cria-se um modelo explicativo da formação de valores do imóvel avaliando. dano ou fratura.br 3. 2) custo de reprodução são as despesas necessárias para reproduzir um bem. através da reprodução dos custos de seus componentes. processamento e análise de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando.2. O pressuposto teórico é que se consegue tirar conclusões de uma população a partir de amostra. A NB 14653-1 define como custos relevantes os seguintes: 1) custo de reedição é o custo de reprodução. Inferência estatística Quando utilizamos a Inferência estatística. Através das amostras coletadas em nossa pesquisa e fazendo uso da Regressão Múltipla de fatores. que não poderá ser retirada.pellisistemas.com.

ou pelo SINAPI . 6) Estimativa do Custo Unitário Final.P . b) Levantamento dos quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. constantes na NBR 12 721/92.Área equivalente da construção. sem devida justificativa técnica. As estimativas dos custos de reprodução da benfeitoria podem ser realizadas a partir do Custo Unitário Básico. a avaliação a partir do Custo Unitário Básico segue os seguintes passos: 1) Vistoria da benfeitoria avalianda. ao custo unitário básico adotado. • Aq. • Ap. conforme citado acima. segundo Dantas (1998). Ainda segundo Dantas (1998). o custo da reedição da benfeitoria será o resultado da subtração entre o custo de sua reprodução e a parcela relativa à depreciação. Por exemplo: Revista Construção.onde: • S. considera-se área equivalente de construção uma área estimada.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3) custo de substituição é o custo de reedição de um bem que exerça a mesma função do avaliando.Sindicato da Indústria da Construção Civil . dada pela fórmula S = Ap + Aq.25 nas áreas descobertas. Índices do SINDUSCON.Área construída de padrão diferente. de padrão diferente. 3) Relacionamento das benfeitorias com os projetos-padrão. c) Pesquisa de custos em fontes de consulta. Newton Paiva Virtual 52 . 5) Cálculo da Área Construída. 2) Estimação do Padrão Construtivo. Para DANTAS (1998). que o custo efetivamente estimado para a área real correspondente. 4) Estimativa do Custo Unitário Básico. consiste num preenchimento de uma planilha de custos com valores apropriados e passa pelas seguintes etapas: a) Vistoria da benfeitoria avalianda.50 nas áreas cobertas e 0. que. • P – Percentual que corresponde ao quociente entre o custo estimado da área de padrão diferente e o custo estimado para a área-padrão. Para um melhor entendimento.Área construída padrão. não podendo ser inferior a 0. possua o mesmo custo. Já a avaliação do custo pelo orçamento detalhado. fictícia. examinando-se as tabelas fornecidas pelo SINDUSCON . coberta ou descoberta.Sistema Nacional De Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil .e também por um orçamento detalhado.

41 + 111.42) x 0.56 m2 Valor do custo de reprodução dessas áreas utilizando o CUB (custo unitário básico da construção) para projetos comerciais de alto padrão com no máximo 16 andares.10 + 310.83 x 0. não temos o mesmo custo que para reproduzir áreas nobres cobertas. O que acontece com certa freqüência é avaliarmos um bem imóvel em parte por Método comparativo de dados de mercado e outra parte por custo de reprodução como.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais d) Preenchimento da planilha final de orçamento. 4) Área equivalente = (444.61 + 117.87 m2 Coeficiente da norma 12.642.721 para garagens. sugerida na NBR 12.047.19 m • 2 Coeficiente da norma 12. um sítio afastado de Belo Horizonte. Pavimentos (1o ao 9o) Área equivalente = (1. 2.721 para áreas cobertas de edificações.351. ou seja. por exemplo. onde há uma grande oferta de terrenos mas não de terrenos com benfeitorias.78/m2 Newton Paiva Virtual 53 . • Lojas (1. Coeficiente da Norma 12.90 = 885.50m2 • Garagem (subsolo) Área equivalente = 931.50 + 578. CUB (CSL16 .66 + 1. para construir garagens.653. Esses coeficientes são para “ponderar” o custo de reprodução dessas áreas.935.721/92. o que se faz é avaliar o terreno pelo método comparativo de dados de mercado e a benfeitoria (casa) é avaliada pelo método do custo de reprodução conforme determina a norma NBR 14.721 para o cálculo dessas áreas equivalentes. apresentaremos a você um trecho de laudo de avaliação de uma edificação feita pelo método do custo de reedição ou reprodução de benfeitorias para ilustrar o exposto anteriormente: Cálculo das áreas equivalentes de construção: Deve-se observar a NBR 12.75 = 698.721 para cálculo de áreas equivalentes no caso de lojas. Somatório das áreas equivalentes = 5.863.16 + 267. Então. A seguir. 3.00 = 4.18) x 1.Janeiro 2008) = R$ 1.

934.40 a 0.12.79 Daí. A título de informação adicional. subestação de energia.78 /m2 = R$ 6.m . portanto.934.40 = R$ 8.00. cento e sessenta e um reais e cinco centavos).56 m2 x R$ 1. teremos: Imóvel com idade aparente de 20 anos.86 (Sete milhões. teremos o terceiro componente em 16% de acréscimo no valor total do imóvel. A norma NBR.219. novecentos e setenta e oito mil novecentos e trinta e quatro reais e oitenta e seis centavos) válidos para a data citada neste trabalho.392. • área privativa salas sem acabamento: 0.161.5% a.79 = R$ 6. A esse valor agora devemos aplicar a depreciação adequada por não se tratar de imóvel novo.30 a 0.10.878. e uma taxa de renda correspondente ao aluguel deste imóvel de 0. projetos especiais tipo arcondicionado. teremos: 5. que é historicamente conhecido entre 40 a 50% a mais do CUB inicial. citamos os coeficientes preconizados pela norma NBR12721.90. temos de corrigir esse valor.047.935.50 a 0.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Daí. para cálculo de áreas equivalentes: • garagem (subsolo): 0. • terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0.978. • varandas: 0. novecentos e setenta e oito mil novecentos e trinta e quatro reais e oitenta e seis centavos) XI . teremos: R$ 6. Aplicando a tabela de Ross-Heidecke.706.75. arbitramos o valor de R$ 7. ou seja.05 a 0. • área privativa (unidade autônoma padrão): 1.47.05 x 1. teremos: R$ 8.m e ainda uma remuneração financeira em torno de 1% a. • área privativa salas com acabamento: 1. A esse valor deveremos aplicar o terceiro componente (16% de acréscimo): R$ 7. esquadrias de alumínio.978. Newton Paiva Virtual 54 . abaixo.161.219.825.Valor Venal do Imóvel Considerando-se as características físicas e funcionais do imóvel.86 (Sete milhões.60.75 a 0. Então.00.12 Cálculo do terceiro componente (Vantagem da coisa feita): Considerando um prazo médio de 18 meses para a construção de um edifício similar ao avaliando.05 (seis Milhões duzentos e dezenove mil.706. • estacionamento sobre terreno: 0.721/2005 estabelece que esses valores de CUB não incluem fundações.47 x 0.825. aproximadamente 30% de sua vida útil e considerando ainda o estado de conservação como novo: O coeficiente de depreciação será: 0.00.60. • área de loja sem acabamento: 0.75 a 1.

Bem.50 a 0. ou seja.00.75. • área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0. etc. e • piscinas.50 a 0. nesta unidade. • barrilete: 0. aprendemos mais um método de avaliação de imóveis. quintais.75. • caixa d’água: 0.50.75. Na próxima unidade.75.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais • área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0.50 a 0. Bons estudos e até lá! Newton Paiva Virtual 55 .50 a 0.: 0. mais uma opção na hora de fazer a melhor avaliação para seus clientes. aprenderemos os métodos indiretos. • casa de máquinas: 0.

O uso de computadores e softwares é um facilitador para utilizarmos a inferência estatística. região nobre de Belo Horizonte-MG.Inferência Estatística. porém não conhece bem a metodologia inferencial e não domina bem o software de avaliação específico da área.Método Comparativo de Dados de Mercado (Tratamento por Fatores). teríamos duas opções. certamente. A fartura de ofertas semelhantes ao avaliando na região nos leva a utilizar um método direto. Nessa região. A primeira indagação que surge para esse profissional. . porém o desconhecimento da metodologia inferencial e dos softwares de avaliação nos leva a optar pelo Método comparativo de dados de mercado que.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. Esse avaliador trabalha em um escritório bem montado em Belo Horizonte com acesso a computadores e softwares de avaliação. Teoria na Prática Imaginemos a seguinte situação hipotética de mercado: Um avaliador foi contratado para avaliar um 2 apartamento de quatro quartos de altíssimo luxo com aproximadamente 250. também nos levará a chegar a uma conclusão acertada. existem diversas ofertas de imóveis semelhantes ao avaliando. a saber: . considerando as condições de mercado acima expostas. Newton Paiva Virtual 56 . é: qual deve ser o método mais adequado a se utilizar para realizar a avaliação do imóvel em questão? Nesse caso.00 m de área construída no Bairro Belvedere.

Recapitulando Agora. levando em conta o rigor do trabalho avaliatório. objeto da identificação de valor. ele deverá entender. Inferência estatística é o método em que se formula um modelo matemático que explica a formação de valores dos imóveis em uma determinada época e região. Os custos são levantados através de um orçamento detalhado ou sumário. baseado em amostras semelhantes de imóveis presentes no mercado imobiliário. Método comparativo de dados de mercado é aquele que identifica o valor de mercado do bem avaliando.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. Newton Paiva Virtual 57 . quando comparados com as características do imóvel. Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias é aquele que faz a apropriação do valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus componentes. Utilizando tratamento estatístico. interpretar e homogeneizar as características dessas amostras. vamos rever os tipos de métodos diretos presentes no cotidiano do profissional avaliador.

planetanews. A obra traz um prático roteiro para as avaliações e perícias judiciais. preços e valores até o desenvolvimento de um laudo de avaliação.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6. NETO Francisco Maia. (Fonte: http://www. Lá. 1998. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais: Del Rey. tópicos de perícias judiciais. dentre outros anexos de grande utilidade para os Edidora Del Rey Ano: 2000 Pág. Amplie seus Conhecimentos Leia Roteiro Prático de Avaliações e Perícias.com) Newton Paiva Virtual 58 . versão 2. O livro vem acompanhado de disquete de demonstração do programa Infer. para avaliação. abordando desde conceitos como campo de atuação.: 324 profissionais. você irá encontrar exemplos de laudos de avaliação nas diversas modalidades. de Maia Neto. estatística e inferencial. Trata também de matemática financeira. avaliação de imóveis.

Engenharia de Avaliações.P.Parte1: Procedimentos Gerais. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Sérgio Antônio. DANTAS. 2006 Newton Paiva Virtual 59 . Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 2ª ed. Uma Introdução à Metodolgia Científica. SILVA. NBR 14.653: Avaliação de Bens . 2000. Referências ABUNAHMAN.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 7. São Paulo: Pini. Apostilas do Curso de Especialização em Construção Civil da EEUFMG. São Paulo: Pini. Rubens Alves. 2004. 2005. A. Belo Horizonte. 2 ed.

O fator de comercialização deve ser considerado. • o método involutivo. a avaliação pelos métodos indiretos exige. apresentaremos a você os métodos indiretos existentes para aplicações tanto para avaliação de imóveis urbanos. • o método evolutivo. considerando-se situações viáveis para execução e comercialização do produto. do qual se conhece o valor global. Agora. assim como de seus respectivos encargos. tirando-se dele. Nosso Tema Depois de estudarmos os métodos diretos de avaliações na unidade anterior. de alguma forma. veremos com maiores detalhes esses métodos indiretos de avaliação de móveis. caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. sucessivamente. resultados provenientes desses métodos diretos citados na unidade anterior. através de empreendimento hipotético compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido. O método involutivo faz a identificação do valor de mercado do bem. Newton Paiva Virtual 60 . gastos. baseando-se na capitalização presente da sua renda líquida prevista e considerando situações viáveis. O método evolutivo identifica o valor do bem pela soma dos valores de seus componentes. como para imóveis rurais. O método da capitalização da renda identifica o valor do bem. apoiado no seu eficiente aproveitamento e baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. Os métodos indiretos existentes e constantes na norma de Avaliação de Bens 14 653 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) são os métodos: • da capitalização de renda. • o método residual. Ao contrário dos métodos de comparação de dados de mercado e o de custo de reedição de benfeitorias.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Unidade 4: Laudos de Avaliação – Métodos Indiretos 1. lucros e outros itens ou despesas pertinentes. O método residual consiste em apurar o valor de uma parte do bem avaliando. o valor de todos os outros componentes.

E aí. no experimento do profissional avaliador em seus trabalhos técnicos já elaborados. utilizados quando não conseguimos encaixar nosso bem avaliando nos métodos diretos. começaremos nosso estudo!! Newton Paiva Virtual 61 . existem os métodos diretos. gerando fatores aplicáveis nesses métodos. Na unidade a seguir. aplicando a metodologia mais adequada. além do que dita a Norma 14 653. relembrando: o comparativo de dados do mercado ou do custo de reedição de benfeitorias.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2. que deverão ser tratadas inferencial ou estatisticamente. Para Refletir Antes de iniciar o estudo desta unidade sobre métodos indiretos para avaliações de imóveis. Conforme detalhamos na unidade anterior. a fim de elaborar seu trabalho técnico devidamente justificado e fundamentado? É de suma importância conhecer as metodologias normalizadas e que atendam às necessidades do mercado imobiliário tradicional. Portanto. valendo-se pelo fato de terem mais informações da situação existente. gostaríamos que você refletisse sobre: Como escolher a metodologia mais adequada para se avaliar um imóvel? Existem várias situações com as quais o profissional avaliador se depara no seu dia-a-dia de trabalho e também várias maneiras de se obter o valor de um imóvel. teoricamente mais usados. veremos os métodos indiretos. a escolha de metodologia aplicável cai. como escolher o melhor método para ser avaliar um bem. Essa escolha do método a ser aplicado depende das informações que o profissional avaliador dispõe naquele momento e também do nível de rigor desejado. o profissional avaliador escolherá o método mais adequado a ser utilizado. Agora. segundo preconiza a NBR 14653. Valendo-se também de sua experiência.

este método realiza uma estimativa do valor de um bem e suas partes constituintes. Segundo Juliano (2004). Taxa de desconto é a taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura. oferecer maiores valores de aluguel.653-1. Conteúdo Didático Os métodos indiretos se caracterizam pela dependência que têm com os resultados obtidos pelos métodos diretos. real ou prevista. que são a determinação do tempo de capitalização e a taxa de desconto a ser usada. Pela Norma NBR 14653. Método da capitalização da renda Segundo Juliano (2004). é fácil essa situação. devido à taxa de juros a ser aplicada para a antecipação de receitas. este método da renda é baseado na hipótese de quanto o imóvel é valorizado pela renda. Assim. ou seja. um aluguel líquido a ser recebido por toda a vida útil) e uma receita atual (valor de venda no mercado). é natural o proprietário do imóvel aceitar uma taxa de desconto razoável. na prática. Tem-se aí o valor de venda do imóvel através da capitalização da renda. segundo definição da NBR 14. portanto. este método é o mais aconselhável de ser usado quando o Método Comparativo de Mercado não for adequado ou quando o objetivo da perícia exigir. que deve ser expressamente justificada pelo profissional avaliador. baseando-se na capitalização presente de sua renda líquida. mas. Para González (1998-2000). torna-se mais difícil a aplicação desse método da renda. em tese. Parte 1 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Havendo uma Newton Paiva Virtual 62 . Caracteriza-se por aspectos fundamentais. uma relação entre uma receita fracionada ao longo de um tempo maior (por exempo. Ainda segundo González (1998-2000). Um imóvel que possua maior valor no mercado deverá. o montante de renda gerado por um imóvel durante sua vida útil significa uma evidência de seu Valor. Para o autor. a fim de receber antecipadamente essa renda.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. os métodos indiretos utilizados são os seguintes: 3.1.

a vida útil do imóvel também deverá ser considerada em meses. segundo Juliano (2004). apoiado em seu aproveitamento eficiente. ele implicará grandes variações no resultado.com. desmembramento ou implantação de empreendimento.htm Para aprimorarmos mais nossos conhecimentos.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais pequena diminuição nominal. VI = VA x N x FD Onde: VI . interessantes de saber: Glebas: grandes extensões de terrenos que são passíveis de receber obras de infraestrutura urbana.valor do Imóvel avaliando VA – valor do aluguel do imóvel N – Tempo de vida útil do imóvel (720 meses ou 60 anos) FD – Fator de desconto “estamos recebendo todo o valor do imóvel à vista” Obs: Se usarmos o valor do aluguel por mês. Gleba Parcelamento da Gleba em Lotes Fonte: http://www.construmed. 3. através de loteamento. mediante um empreendimento imobiliário hipotético e compatível com as características do imóvel avaliando e também com as condições de mercado.2. visando a um eficiente aproveitamento. devido à quantidade de parcelas. Método Involutivo Consiste em um método muito usado para avaliação de glebas. Newton Paiva Virtual 63 . destacamos três conceitos de Maia Neto (1997).653 e deve ser usado com cautela. É baseado em um estudo da viabilidade técnico-econômica para a apropriação do valor do terreno. Este método não é reconhecido pela norma NBR-14. pois carrega em seus conceitos um grau de subjetividade muito grande.br/projetos.

No caso de glebas urbanizáveis. 2º) que as unidades admitidas no modelo adotado possuam características e quantidades absorvíveis pelo mercado. modificação ou ampliação dos já existentes. 3º) que as formulações matemático-financeiras sejam constantes do laudo de avaliação.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações. já que a incógnita fluxo de caixa representa a despesa correspondente ao valor do terreno na constituição do custo do empreendimento. aproveitando-se do sistema viário existente. de logradouros públicos ou prolongamento. com abertura de novas vias de circulação. Desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes destinados à edificação. o método involutivo é um caso particular do Método da Renda. p. Segundo Dantas (2005). são necessárias certas exigências para a aplicação deste método. o método involutivo pode ser expresso matematicamente pela seguinte fórmula: X + D + L = VL  X= VL – D – L Onde: X = valor da gleba bruta D = despesas de urbanização e comercialização L = lucro do empreendedor. além de legalmente permitidos seu uso e ocupação. nem o prolongamento. geralmente em torno de 20% VL = valor de venda dos lotes Newton Paiva Virtual 64 . modificação ou ampliação das vias existentes. Segundo Juliano (2004. 354). num prazo determinado antecipadamente e compatível com a realidade. desde que não implique a abertura de novos logradouros e vias públicas. A saber: 1º) que o terreno avaliando esteja localizado em uma zona de tendência de mercado com empreendimentos semelhantes ao concebido.

após a definição da utilização. Faz-se um estudo hipotético para a construção de uma benfeitoria no local.exatec. segundo González (1998/2000). será a diferença entre o preço de mercado das unidades construídas (avaliadas pela comparação com imóveis semelhantes) e a totalidade de despesas. a avaliação de uma gleba ou de um terreno poderá ser realizada em função do seu aproveitamento potencial e eficiente. O professor ainda destaca que o método involutivo é usado nas situações onde não existam dados de transações de imóveis semelhantes. por exemplo. Os preços dos terrenos na região serão calculados por comparação com dados de mercado. dependendo da situação. a avaliação de um terreno. Devem ser investigados todos os possíveis usos. Tomamos. mais ou menos detalhado.custos de publicidade e corretagem. no caso o terreno. O valor do bem avaliando.br/~gonzalez/valor/valor.unisinos. no tamanho padrão adotado da região. já citada em unidade anterior. como também a demanda recente na região. • pesquisa de amostras de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construídas. obtendo-se um determinado número de lotes. Para uma gleba urbana. verifica-se geralmente a possibilidade de um loteamento. com a verificação das despesas realizadas. taxas. É realizado um anteprojeto do loteamento ou da construção. considerando as despesas necessárias para se realizar o melhor empreendimento. etc. aluguéis. são realizadas as etapas subseqüentes: • elaboração de orçamento. tomando por base os planos diretores e os usos tradicionais.html Newton Paiva Virtual 65 . existia a seguinte definição para método involutivo: 1 http://www. Deverá ser elaborado um projeto de loteamento. Essa metodologia busca identificar as melhores utilizações quanto à qualidade e à quantidade.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Segundo o professor González (1998/2000). 1 Para González (1998/2000) . • verificação da viabilidade e dos frutos e despesas a serem colhidos (lucros de venda. Na antiga NBR 8951/85. O valor da gleba será determinado pela diferença entre o montante das vendas desses lotes e o custo para a sua obtenção. incluindo custos e despesas do empreendedor.

3 X p ) ] Onde.00 M². Belo Vale .valor da gleba bruta S.percentual da gleba a ser destinado a áreas.15 ) – ( 1.000. costuma-se usar métodos mais simplificados. nas duas equações: X. O conceito principal era o de que se reproduzida na gleba avalianda a situação observada em assentamento urbano próximo. guias. uma reserva de 40% para arruamento. energia. com testada mínima de 12. constatamos a possibilidade da implantação de 100 lotes. a média determinada pelos valores dos lotes que ela comporta deveria ser equivalente ao valor médio dos lotes existentes e obtidos em pesquisa. ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.Critério de Caires (Brasil) X= S ( 1 – K ) X [ ( q / 1. utilizando o Método Involutivo.valor médio unitário dos lotes entorno L – lucro do empreendedor (para os métodos simplificados. Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento no município de Belo Vale é de lotes mínimos de 360.MG. situada na Estrada Real do Joá. Feito o projeto detalhado do empreendimento.Critério de OLAVE (Uruguai) X= { [ S ( 1 – K ) X q ] / ( 1 + L ) } – D b. Devido à grande extensão do método involutivo. segundo legislação q . Newton Paiva Virtual 66 . área verde e área para a implantação órgãos públicos. instituições.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Seria um método indireto em que o valor de uma gleba é definido a partir da consideração de que o melhor aproveitamento da gleba avalianda seria obtido com o seu parcelamento em lotes. A infra-estrutura necessária é: água. Avaliar a gleba de 40.área total da gleba K .00 M².00 metros. verdes e circulação. o valor de L deverá entrar na equação pelo decimal correspondente ao percentual do lucro sobre o valor da venda dos lotes) D – despesas de urbanização e comercialização P – custo unitário médio das obras de urbanização Abaixo. transcreveremos um trecho de um laudo de avaliação. Os principais são: a.

00 Despesas de administração 7% da renda 75. assim.000.00 Rede de água 1.400. é viável o empreendimento.00 Arruamento 2.400. encontramos o valor de R$30. onde: Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantação L = Lucro A renda será: R = 100 x 360 x 30. daí teremos R$ 7.000. ou podemos estender nosso raciocínio para: Vg = 267.00.00/ m . ou seja.400.400.00 Publicidade 3% da renda 32.00 Totalização 308.00 Cálculo das despesas: Despesas diretas: Projetos 1% da renda 10.00 = R$1.080.00 Impostos 1% da renda 10.400.00 Terraplanagem 960. Para o calculo.00.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2 Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos.00 10% da renda 108.00/ha x 40 ha 14.000.00 216.300.00 Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R – D – L.000.000.000.00 Topografia 370.00 Rede de energia elétrica 1.00 – 216.000.600.00/ha x 40 ha 52.000.00/ha x 40 ha 80.43/ m2.00 – 596.000. Newton Paiva Virtual 67 .00 Drenagem 1.800.00 Despesas indiretas: Custos financeiros 20% da despesa direta 61.00 Despesas de venda Totalização 308.00/ha x 40 ha 38.600.600.800.00 Determinação do lucro: 20% da renda = 20% x 1. divide-se por 100 lotes e por 360m2 por lote. usaremos a seguinte fórmula: Vg = R – D – L.000.080.400.000.00 Total geral das despesas 288.00/ha x 40 ha 56.800.00/ha x 40 ha 56. Vg = 1.000.000.080.

Como diz Juliano (2004). a partir do valor do terreno. Método Evolutivo A composição total do bem avaliando pode ser conseguida através da conjugação de métodos. por exemplo. que consiste na seguinte fórmula: VI = (VT + VB) x FC Onde: VI – valor do imóvel VT – valor do terreno VB – valor da benfeitoria FC – fator de comercialização Este método evolutivo é aplicado desde que: a) o valor do terreno seja determinado método comparativo de dados de mercado(método direto) ou. em função da conjuntura do mercado. mas sim informações de terrenos com benfeitorias construídas. pelo método involutivo(método indireto). Segundo González (1998-2000). Newton Paiva Virtual 68 .4. que podem ter seus valores determinados pela aplicação de outros métodos. b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo Método Comparativo Direto de Custo ou pelo Método de Quantificação de Custo. fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição. Deve ser levado em conta também quando for o caso de determinação do fator de comercialização ou vantagem da coisa feita.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. na impossibilidade deste. Método Residual É o método que define o valor do terreno pela diferença do valor total do imóvel e o das benfeitorias existentes. havendo a necessidade de se avaliar um terreno localizado em uma área com infra-estrutura completa. Surge a possibilidade de avaliação do bem pelo Método Evolutivo. considerando-se o custo de reedição das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. como.3. Ele é de grande utilidade para aplicação. quando da avaliação. c) o fator de comercialização seja levado em conta. este método é muito utilizado quando não existam dados para transações de imóveis. 3. urbanizada e que não existam informações suficientes de vendas de terrenos vagos. o custo de reprodução. admitindo-se que ele possa ser maior ou menor do que a unidade.

Já a depreciação de ordem funcional pode ser causada no caso de bem imóveis por uma inadequação por falhas no projeto ou na execução. porém. quer de ordem física. É usado tanto no método evolutivo quanto no custo de reprodução de benfeitorias (direto). Existem vários métodos para o cálculo da depreciação de um bem. pois. leva-se em conta a época em que foi construído. o fator depreciação é calculado por: { 100 – [ k X ( 1 – r ) ] } / 100 Onde: k – obtido na tabela de Ross Heidecke (disponível a seguir). Enfim. A questão de ordem física diz respeito ao desgaste nas partes constitutivas deste bem. nunca eliminá-los. em função de seu estado de conservação e anos de construção. depreciação é a perda sofrida por um bem. Medidas de proteção. sendo o principal deles o de Ross-Heidecke. na classificação do padrão construtivo. quer de funcionabilidade. A superação é conseqüência do aparecimento e desenvolvimento de novas técnicas. A depreciação é o fator importante na avaliação de um imóvel. já a anulação é o resultado da inadaptabilidade para outros fins. Newton Paiva Virtual 69 . que combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da sua vida útil provável. r – valor residual Esta tabela se usa para calcular o quanto devemos depreciar um imóvel que não é novo. Este método de Ross-Heidecke é um misto.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Para o professor Fiker (2005). conservação ou adaptação podem retardar ou diminuir os efeitos da depreciação. mais utilizado na área de valiações.

org.ibapepb.pdf Newton Paiva Virtual 70 .br/includes/tab_ross.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Fonte: http://www.

Reparo simples Valor residual: 205 do valor novo Usando a fórmula de Ross Heidecke: D = { 100 – [ k X ( 1 – r ) } } / 100 D= 100 – [ 48. você encontrará boas dicas de livros para aprofundar seus conhecimentos aprendidos nesta unidade. Bons estudos e até a próxima! Newton Paiva Virtual 71 . pelo método Ross-Heidecke.6096 X R$ 100.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Vamos a um exemplo: Uma benfeitoria nova.8 X ( 1 – 0. 6096  o valor após a depreciação será de: V d = D X Vn = 0. Na seção Amplie seus Conhecimentos.00 Vd = R $ 60 960.000.2 ) ) ] } / 100 D = 0.00. considerando: Idade aparente – 20 anos Vida útil estimada – 40 anos Estado de conservação . calculada pelo custo de reedição.00 Assim. tem o valor de R$ 100 000. Calcular seu valor após depreciação. fechamos aqui nossos estudos sobre os métodos indiretos.

Newton Paiva Virtual 72 . áreas de permeabilidade dos solos. comercialização e as despesas efetivas das obras para.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. verifica-se se ele é viável ou não. Teoria na Prática Imaginemos a seguinte situação hipotética: Um profissional de avaliações foi contratado para colaborar com empreendedores na região de Nova Lima – Minas Gerais. Para checarmos a renda provável de nosso empreendimento. Uma vez estabelecidas as premissas iniciais para a realização do empreendimento. a partir daí. Feito isso. Chega-se ao valor final dos lotes e.O Método de avaliação mais adequado a ser seguido será o Método Involutivo. surgiu a dúvida ao avaliador: Qual deve ser a metodologia mais adequada e quais passos seguir para realizar um bom trabalho? Na seqüência dessa reflexão surgiram as primeiras idéias: . exatamente conforme preconiza essa metodologia. deverei orçar as despesas que teremos de legalização. assim. pois teremos de verificar junto ao mercado da região preços de venda de terrenos em condomínios similares em sua estrutura. subtraí-las do valor provável de renda auferida. ao meio ambiente e etc. deverei contratar os anteprojetos de infra-estrutura. levando-se em conta as exigências dos órgãos governamentais no que diz respeito a arruamentos. Foi exposto a esse profissional que algumas pessoas desejavam empreender nesta região. aproveitando a tendência de mercado atual dos condomínios fechados.

para uma estimativa inicial sem muito rigor. no que se refere à fixação das taxas utilizadas. Inclusive. Método Involutivo: Método que se baseia no estudo de um empreendimento hipotético. ou de suas partes constituintes. Método Residual: Método calculado a partir do valor total do imóvel. Pode haver a necessidade também de se diminuir uma parte correspondente ao lucro e às taxas administrativas e financeiras que aumentam o valor final do imóvel. Uma pequena variação dessas taxas leva a uma grande diferença no valor final procurado. Recapitulando Agora. Muito utilizado para glebas. Newton Paiva Virtual 73 . é obtido com base na sua renda líquida ou prevista. em que. a norma NBR. ou vice-versa. Este método apresenta uma dificuldade a ser considerada. esse método pode ser usado. Método Evolutivo: Método que identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes dele. porém. preferencialmente medido por comparação no mercado.653 não prevê essa metodologia.14. diminui-se desse valor total o valor da benfeitoria.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. para se achar o valor final do terreno. baseando-se na viabilidade técnico-econômica mais eficiente para a apropriação do terreno. vamos relembrar os tipos de métodos indiretos presentes no dia-a-dia do profissional avaliador: Método da Capitalização da Renda: Método em que o valor do imóvel. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado. deve ser considerado o Fator de Comercialização.

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6. Recomendamo-lo apenas para aqueles alunos que queiram se aprofundar no assunto. pois se trata de um livro caro. essa publicação contém mais de 1000 páginas sobre o assunto de autores renomados e teve o apoio do IBAPE de São Paulo. São Paulo: Pini. Avaliaçao de Propriedades Rurais: Leud. Engenharia de Avaliações. Amplie seus Conhecimentos Autores Diversos. livro de fácil entendimento e que contém alguns exemplos interessantes com preço bem acessível. 2007. Newton Paiva Virtual 74 . O autor é engenheiro agrimensor especializado em avaliações rurais. NETO Francisco Maia. Este livro é ideal para os profissionais avaliadores que militam próximos a áreas rurais e necesitam desse conhecimento. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais: Del Rey. 2005. LIMA MarceloRossi de Camargo. Este livro é um clássico indispensável para qualquer avaliador. 1998. Chamado de “livro azul”. excelente publicação.

Sérgio Antônio.Parte1: Procedimentos Gerais. JULIANO. 2005. 2006. Rui.P. SILVA. São Paulo: Pini. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 7. Rubens Alves. 2004. 2004. 2000. Referências ABUNAHMAN. A.Rio Grande. Engenharia de Avaliações. 2 ed. 2ª ed. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Apostilas do Curso de Especialização em Construção Horizonte. Rio Grande do Sul. Newton Paiva Virtual Civil da EEUFMG.653: Avaliação de Bens. Belo 75 . NBR 14. Manual dePerícias. Uma Introdução à Metodolgia Científica. São Paulo: Pini. DANTAS.

estacionamentos. onde quem os ocupa para desenvolver tal atividade se dispõe a pagar um aluguel proporcional à receita que irá conseguir. podendo ser adotado também para avaliação de terrenos em áreas centrais. Nesta unidade.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Unidade 5: Laudos de Avaliação – Casos Especiais 1.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas. denominados usuários. vamos ver agora alguns tipos de avaliações para imóveis especiais. Maia Neto (1998) destaca trabalhos elaborados por Pelegrino e Abunahman como precursores na elaboração da fórmula para a avaliação de postos de gasolina. Os hotéis são avaliados a partir do conjunto da construção. para imóveis urbanos e rurais. Nosso Tema Após estudarmos nas unidades anteriores. procedimento não presente nas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Para estacionamentos. shopping centers e outros estabelecimentos afins. cuja atividade seria a de utilizar o espaço como estacionamento. que são vistos com maior freqüência no nosso mercado. os diversos métodos de avaliação. hotéis. quando nos deparamos com essas situações. tais como cinemas. como devemos direcionar nossos esforços para realizar uma avaliação correta de imóveis baseados nas técnicas já experimentadas pelo mercado. postos de gasolina. é adotado o mesmo procedimento usado para cinemas e teatros. teatros. Fiker (2005) vê e projeta um crescente aumento na avaliação econômica desses empreendimentos. Há ainda os bens móveis e imóveis de valor histórico. Existem profissionais no meio das avaliações que propuseram e realizaram vários trabalhos técnicos em situações especiais. São casos de avaliações de empreendimentos. veremos alguns desses casos especiais e. baseando-se em contratos firmados entre empresas distribuidoras. cuja parte 7. Veremos a maneira de avaliá-los. continua em fase de discussão. que são donas dos postos revendedores e os inquilinos. e também marcas e patentes. Os cinemas e teatros são imóveis cuja finalidade é específica à atividade-fim. 3 e 4. diretos e indiretos. Vamos lá! Newton Paiva Virtual 76 . estes considerados bens tangíveis. levando-se em conta sua rentabilidade em um período determinado de tempo. como também de empresas. consideradas bens intangíveis. constante da Norma 14.

equipamentos. urbanos. sendo baseada nas diversas operações ocorridas dentro dele. No caso de um comprador. nesses casos. Porém. Deve-se dar prioridade a alguns fatores mais relevantes que influenciam no sistema do empreendimento. é bom salientar que alguns autores usam o método comparativo de dados do mercado imobiliário. com a seleção de elementos semelhantes ao bem avaliando para realizar o laudo avaliatório. Tais métodos não se aplicam aos imóveis chamados especiais. do que propriamente no seu valor patrimonial. existem métodos diretos (comparativo de dados de mercado e custo de reedição de benfeitorias) e indiretos (capitalização da renda. nas avaliações dos empreendimentos citados. sendo o principal aspecto de base do trabalho avaliatório. a avaliação de um empreendimento está diretamente associada à avaliação de “uma empresa”. involutivo. cinemas. mesmo que indiretamente. Esse é o critério experimentado pelo mercado e é baseado no interesse das pessoas na rentabilidade futura do imóvel. etc.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2. os fatores existentes são analisados e utilizados para medir o desempenho desse empreendimento e são fundamentais para a escolha de se investir ou não nele. hotéis. onde usamos de outros meios para se chegar ao valor do bem. Newton Paiva Virtual 77 . no que se refere às receitas e despesas. mas pode-se ressaltar que alguns fatores presentes nas avaliações de imóveis residenciais/comerciais também influenciam. máquinas. Aqui. Para os imóveis especiais. A norma de Avaliações de Bens preconiza a metodologia para avaliações de imóveis rurais. não perdendo de vista a metodologia baseada na renda que o imóvel pode auferir ao proprietário. evolutivo e residual) para se avaliar imóveis urbanos e rurais. não havendo regras para avaliar tais “imóveis especiais”. Para Refletir Como já aprendemos. considerados empreendimentos. existe maior interesse na avaliação econômica do bem. a fim de se conseguir uma avaliação com maior coerência e confiabilidade. Sempre buscamos um balanceamento entre os fatores tradicionais existentes. estacionamentos. caso de teatros.

suas receitas e deduções sobre as mesmas”. como esses lucros estão em períodos futuros. componentes de custos. Deve haver a escolha de uma taxa de desconto. através de uma taxa de desconto que remunere o custo de oportunidade do mercado financeiro e lhe propicie uma compensação pelo risco do setor e da empresa. a fim de se conseguir uma avaliação mais coerente. 79). sem risco. especialmente no caso de cinemas e teatros. As variáveis que levam para o valor econômico do empreendimento estão geralmente concentrados no fluxo de caixa descontado. A determinação do valor econômico de um empreendimento. tomando-se por base uma análise retrospectiva. A NBR 14 653-1 Parte 1. há um maior interesse no faturamento dos empreendimentos envolvidos do que no seu patrimônio imobiliário. tem influência direta dos fatores considerados e utilizados. Introdução Nas avaliações econômicas. tratado como empresa. realizando uma projeção compatível com sua atividade.1. já que estão sendo calculados valores atuais de lucros futuros. “o fluxo de caixa é realizado através de uma análise prospectiva desse empreendimento. seguida da realização de uma analise com critérios de cada fator individualmente. p. em que é feita uma análise do futuro desse empreendimento para um período mínimo de cinco anos. Ainda segundo Fiker (2005). A rentabilidade de tal empreendimento em determinado período de tempo é um passo inicial para a avaliação do empreendimento. analisando-se seus mercados.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. 2001 define taxa de desconto como a taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura. devem ser trazidos a valor presente. Escolher o critério a ser utilizado é uma tarefa muito importante. Essa taxa deverá ser igual à maior das taxas do mercado financeiro. Newton Paiva Virtual 78 . Conteúdo Didático 3. para valer a pena deixar a inércia das aplicações financeiras e partir para o risco de um empreendimento. Segundo Fiker (2005. a fim de se obter o melhor resultado.

um cuja avaliação é feita pelo valor da construção agregado com o que tal empreendimento poderá trazer de rentável para seu(s) proprietário(s) em determinado período de tempo. considerando-se situações diversas.aspx? contractUrl=1&language=enUS&family=creative&lic=rf&p=hotel&src=standard# Sua avaliação é feita comparando-o a uma empresa.2. o hotel é um bem intangível.Parte 1. São considerados empreendimento imóveis de base especiais imobiliária. como hotel de cidade/centro. são muitos os fatores a serem analisados e dependem de hotel para hotel. • Conferências. • Resorts. segundo a NBR 14653-1. O objetivo para se alcançar um melhor resultado na avaliação é o de apresentar fatores que influenciam diretamente no valor do fluxo de caixa operacional do empreendimento.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Segundo a NBR 14 653. a avaliação de bens é a análise técnica para identificar o valor de um bem. por exemplo. O processo de avaliação envolve diversas decisões subjetivas.3. assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade. O Método da Renda identificaria o valor do bem. de seus custos. Hotéis Na classificação dos bens. • Negócios. Fonte: http://www. • Seminários. • Esportes.com/Search/Search. A percepção dos profissionais avaliadores muda perante um empreendimento. de montanhas. situação e data. O valor dele dependerá dos benefícios líquidos que serão retirados dele no presente e no futuro. p. Vamos destacar aqui alguns empreendimentos e procedimentos usados na sua avaliação. 3. frutos e direitos. Os hotéis também podem ser diferenciados devido à sua localização. Vejamos: • Residência.gettyimages. A grande variedade de serviços oferecidos dificulta a sua avaliação. baseando-se na capitalização existente de sua renda líquida prevista. tentando demonstrar as dificuldades encontradas na aquisição de Newton Paiva Virtual 79 . • Férias. dependendo da finalidade a que ele se submete. • Banhos. podendo ser classificados em vários tipos. de praias. Para os hotéis.

que é sempre inferior a 01. referentes à rotatividade e à área de ocupação efetiva utilizada pelo hóspede em relação à área equivalente de construção do hotel. usa-se o número de dias no mês k = ocupação média mensal i = taxa de remuneração. mas que variam de acordo com cada tipo de hotel.20 e 0. conforme a NB 140 . Esses valores da taxa de remuneração variam freqüentemente e são adotadas após uma pesquisa de mercado. e na renda efetiva. usando-se a fórmula a seguir: VL= p X n X 30 X k X i Onde: VL = valor locativo mensal p = preço líquido da diária. considerando-se a média ponderada entre a ocupação de solteiros e casais. representada pelo quociente entre a área efetivamente utilizada pelo hóspede e a área total construída (área que gera renda) d = 30. variam conforme a situação vivenciada no momento. criou seu modelo para avaliação de hotéis. A fórmula de cálculo seria: VL= N X P X F X d X r X T X Rp Onde: VL = valor locativo mensal N= número de apartamentos existentes no hotel P = valor médio das diárias da avaliação no dia ou do mês de referência F = fração da área rentável.30 Esses são valores médios de rentabilidade e são regidos pelo mercado.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais fatores qualificados e confiáveis. apoiado na fórmula para cinema e teatros do arquiteto Gomes Júnior. cujo valor situa-se entre 0. podendo ter fatores mais relevantes ou não. introduzindo mais dois fatores específicos pertinentes. mas sempre dentro desse intervalo. n = número de apartamentos existentes no hotel 30 = para efeito de cálculo. para efeito de cálculo usa-se o número de dias do mês r = rotatividade média de cada apartamento (no caso de hotéis = 1) Newton Paiva Virtual 80 . Abunahman (2000) relata que Guimarães. Maia Neto (1998) sugere que a avaliação locatícia de hotéis seja realizada.

O denominador de 35. Mas.240 00 = 0. O valor médio das diárias cobradas. vamos calcular aqui o valor de aluguel do Hotel BOA VIDA.641 X 30 X 1. teremos VL= N X P X F X d X r X T X Rp VL = 500 X R$ 250.00 ou arredondando.00. No cálculo da fração da área geradora de renda. 970.00 X 0. localizado próximo à praia dos Mares. Usando a fórmula para o cálculo do aluguel. com variação entre 35% a 55%. O hotel tem 500 apartamentos. Francisco Maia Neto. 000. • A remuneração do investidor. referentes ao mês de julho de 2002. escada. achamos: F = 22 600. foi de 52%. utilizando a fórmula do prof.00 corresponde à área equivalente da construção. isso não é levado em conta.00 corresponde à soma das áreas de efetiva utilização dos hóspedes para produção de renda do hotel.00 / 35. podemos na seqüência inserir o mesmo exemplo.600.641 O valor de 22. • A rotatividade de cada quarto ficou em 1.00 (no caso de hotel). Já na fórmula do Prof. na cidade de Fortaleza. • A taxa de ocupação mensal no período. considerando a fórmula supracitada. foi de R$ 250. colocado julho como mês de referência. Francisco.52 VL = R$ 749.240. Foram considerados os corredores. no Ceará. VL= R$ 750. elevadores.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais T = taxa de ocupação média no período de 12 meses anterior à avaliação Rp = remuneração do investidor (entre 35% e 55%) A diferença é que nessa outra metodologia são levados em conta outros parâmetros tipo remuneração do investidor. casas de máquinas. com o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para área real correspondente. administração.00 Newton Paiva Virtual 81 .60 X 0.00 X 0. variando de 40% a 80%. foi de 60%. Hipoteticamente. sistemas de refrigeração caixas d’água e dependências de uso exclusivo do funcionamento interno do estabelecimento. Área equivalente de construção é aquela que se baseia no custo unitário aplicável ao empreeendimento.

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Por ser um cálculo mais simples, aconselhamos o uso da fórmula do
Professor Maia Neto (1998).

Teremos, então, considerando o mesmo exemplo acima, agora utilizando a metodologia indicada por
Maia Neto:

VL= p X n X 30 X k X i

VL = valor locativo mensal
p = preço líquido da diária, considerando-se a média ponderada entre a ocupação de
solteiros e casais
n = número de apartamentos existentes no hotel
30 = para efeito de cálculo, usa-se o número de dias no mês
k = ocupação média mensal
i = taxa de remuneração, cujo valor situa-se entre 0,20 e 0,30

Daí, teremos:
VL = 250,00 x 500 x 30 x 0,60 x 0,20 = R$ 450.000,00
Dada essa diferença, temos de ter muita cautela ao usar esses métodos.

3.3. Cinemas e Teatros
Segundo Gomes Júnior (1984), cinemas e teatros são imóveis de destinação específica, portanto
também a avaliação de seu aluguel não pode ser obtida pelo Critério de Rentabilidade baseado no
valor binomial terreno + benfeitorias.

Fonte: http://www.artcoustic.com/Latest%20News/Goethe%20cinema%20front.jpg

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Assim, Maia Neto (1997), baseado no trabalho elaborado por Gomes Júnior, sugere a seguinte
fórmula para o cálculo do aluguel mensal, a partir do número de poltronas e do valor líquido do
ingresso:

VL= p X n X s X k X i
Onde:

VL = aluguel mensal
p = preço líquido do ingresso, desconsiderando os impostos
n = número de poltronas disponíveis
s = número mensal de sessões ou espetáculos
k = ocupação média mensal
i = taxa de remuneração , com valor sugerido no intervalo de 0,20 a 0,30.

O avaliador terá à sua disposição o borderô de ingressos dos 12 meses que
antecedem o mês da avaliação, compensando-se os meses de janeiro e
fevereiro, considerados atípicos, além de uma observação aleatória, mas
detalhada, a ser realizada em sessões em dias concorridos (sextas-feiras e
sábados à noite) e sessões diurnas durante a semana.

Abunahman (2000) também concorda com Gomes Júnior (1984) de que o aluguel desses imóveis
especiais de destinação específica, como cinemas e teatros, não pode ser determinado pelo Critério
da Rentabilidade, baseado no valor binomial terreno mais benfeitorias. Ele também se apóia no
trabalho de Gomes Jr (1984), mas de uma maneira mais simplificada, no cálculo de aluguéis desses
dois empreendimentos.

Ele sugere que o aluguel mensal desses imóveis seja calculado pela fórmula:

AL = N X P X n X 0,05
Onde:

AL = aluguel mensal
N = número de poltronas para o público
P = preço líquido do ingresso, sem impostos
N = número mensal de sessões ou espetáculos

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O fator 0,05 representa o produto do percentual de 25%, que corresponde à
remuneração do locador e/ou empresário pelo percentual costumeiro de
lotação média de 20% da sala aproximadamente:

(0,05= 0,25 X 0,20)

Podemos exemplificar
Vamos sugerir aqui o cálculo de um valor locativo justo, à época de março de 2005, do Cinema
Celestial, localizado na Rua das Paineiras, nº 120, Centro do Município de Belo Horizonte.

Temos como dados para cálculo desse valor:

Preço do Ingresso: R$ 4,20 (líquido)

Número de poltronas: 500

Número de sessões por dia: 4

Após um exame no borderô, verificou-se uma freqüência média superior aos 20% preconizados na
fórmula do arquiteto Júnior. Precisamente, 27%.

Usando a fórmula, encontraremos o valor locativo referente a março de 2005:

AL = N X P X n X 0,05
AL = 500 X 4,20 X 4 X 30 X 0,25 X 0,27
AL = R$ 17. 010,00 (Dezessete mil e dez reais)

Também para a avaliação de aluguéis

de cinema,

D’Amato (2007) estabelece poder usar os

métodos comparativo direto de dados de mercado e o de remuneração do capital. Nesse caso, a
autora distingue as salas de cinema em três tipos:

A. cinemas localizados em ruas, instalados em prédios isolados ou em prédios de condomínio;
B. cinemas localizados em galerias;
C. cinemas localizados em shopping centers.

Aqui, além dois métodos, D’amato (2007) destaca o emprego do Método da Participação, que se
refere à obtenção das rendas líquidas mensais do Cinema. São elaborados quadros-resumos das
rendas.
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30. Estacionamentos e Postos de Gasolina Para o cálculo do valor locativo mensal para estacionamentos.sparkparking. desde que devidamente ponderadas as localizações. 3. cuja destinação seria para estacionamento.com/ adotada uma vaga para cada 15.se as taxas com certa cautela.thefuntimesguide. A fórmula sugerida é: VL=i( vgX pg X lg + va X pa X la + vd X pd X ld) Onde: VL = valor locativo mensal Fonte: http://natchez-trace.com Newton Paiva Virtual vg = volume médio mensal de gasolina vendido nos 85 . capacidade das salas e também exibições de mesmos filmes em idênticos períodos.4. segue-se a mesma lógica adotada para o item anterior de cinemas. podendo ser também adotado para áreas centrais extensas. A fórmula seria: VL= n X d X p X k X i Onde: VL= valor locativo mensal n= número de vagas disponíveis (podendo ser Fonte: http://www. usualmente no intervalo de 0. se possível. denominados usuários. Segundo Maia (1997). a fórmula de cálculo do aluguel mensal de postos de gasolina baseia-se em alguns contratos de locação firmados entre empresas distribuidoras.20 e 0.00 metros quadrados) d = número mensal de dias em que exista uso comercial p = diária líquida cobrada ou obtida por soma de horários k = ocupação média diária i = taxa de remuneração.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Esse Método da Participação também pode ser usado como elemento comparativo para com outros cinemas. proprietárias dos postos revendedores e os inquilinos. usando.

devendo ser devidamente tratadas. ressalvando-se que tais taxas flutuam com grande freqüência. o valor do aluguel é obtido avaliando-se primeiro o posto de gasolina e aplicando-se depois sobre esse valor de mercado uma taxa de rendimento compatível. que já aprendemos nas unidades 3 e 4. com a utilização de métodos previstos em normas técnicas: 1) o método comparativo direto de dados de mercado.quando existem benfeitorias no terreno. Newton Paiva Virtual 86 . o aluguel de postos de gasolina pode ser determinado. No método evolutivo.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 12 meses anteriores à avaliação (em litros) pg = preço do litro de gasolina na data da avaliação lg = margem unitária obtida sobre a venda da gasolina va = volume médio mensal do álcool vendido nos 12 meses anteriores à avaliação(em litros) pa = preço do litro de álcool na data da avaliação la = margem unitária obtida sobre a venda do álcool vd = volume médio mensal do diesel vendido nos 12 meses anteriores à avaliação(em litros) pd = preço do litro de diesel na data da avaliação ld = margem unitária obtida sobre a venda do diesel i = taxa de remuneração. baseando-se na coleta de amostras semelhantes encontradas no mercado imobiliário (ofertas e contratos de locação). ou por fatores ou por modelos de regressão linear. Podemos frisar que D’Amato (2007) já estabelece uma metodologia aplicável na avaliação de aluguéis de postos de gasolina.20 e 0. No método comparativo. Pelo método de remuneração do capital. 2) o método de remuneração do capital. cujo valor pode variar entre 0. sugerindo-se uma pesquisa mercadológica para sua adoção. obtém-se o valor do bem a partir da conjugação de métodos. a partir do valor do terreno e considerado o custo de reprodução das benfeitorias depreciado mais o fator de comercialização.30. visto na undidade 3. O valor de mercado do posto de gasolina poderá ser determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método evolutivos.20 para o terreno nu e entre 0.10 e 0.

incluído entre eles jóias. destacam-se: • Imóveis em geral • Infra-estruturas • Máquinas • Instalações • Equipamentos • Recursos naturais • Veículos • Recursos ambientais • Mobiliário e utensílios • Culturas agrícolas • Acessórios • Semoventes • Matérias-primas e outras mercadorias. 6. 3. 4. Vale salientar que o texto dessa norma está sendo discutido e poderá sofrer alterações. precisa e completa o estudo da arte.Bens de valor histórico (móveis e imóveis). com adição e/ou retirada de sugestões propostas.Bens de valor cultural (materiais e imateriais). deverão ser contemplados os seguintes itens: 1. 3. em suas páginas 5 e 6.Patrimônio imaterial (baseados na tradição de cultura do povo). Patrimônio Histórico A parte 7 da norma NBR 14653 (2001) está em fase de discussão e traçará os procedimentos para avaliação de imóveis históricos. Grupos. quando podem ser tocados. na elaboração desta parte 7 da norma NBR 14653. atender de forma coerente. A princípio. pinturas rupestres. Esses itens não são definitivos.6. Newton Paiva Virtual 87 . faz a distinção dos bens abrangidos na Norma em bens tangíveis e intangíveis: Entre os bens tangíveis. 2001. pedras preciosas e quadros de arte.5. 5. Marcas e patentes Vale frisar que a NBR 14 653-1.Bens de valor arqueológico (sambaquis. raros em todo o País.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Relembrando: Vimóvel = (Vterreno + Vbenfeitoria) X Fator de comercialização 3. etc).Bens de valor paisagístico (naturais e os alterados).Bens de valor artístico. pessoas da área e ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) tentam. 2.

a maioria das operações tem interesse maior pelas marcas. destacam-se: • Os empreendimentos de base imobiliária. capaz de identificar e distinguir produtos e serviços e também certificar a conformidade deles com determinadas normas e especificações técnicas. A marca. Porém. é confundida com definir o valor das empresas. distinguindo-os de outros produtos e serviços de origem diversa. representa um capital essencial. A citação desses “casos especiais” e o conhecimentos das técnicas corretas de avaliação dos tipos de imóveis nos conduzem a uma outra forma de encarar as avaliações de imóveis. Para obtenção do registro de uma marca.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Já entre os bens intangíveis. Marcas se constituem em sinal distintivo. nos balanços realizados pelas empresas. o que não é o correto. quando não podem ser tocados. Todos os dias. é necessário apresentar o pedido ao INPI (Instituto Nacional de Propriedade Industrial). marcas e patentes. industrial ou rural • Fundos de Comércio • Marcas • Patentes Entres estes bens intangíveis. a Newton Paiva Virtual 88 . que o examinará baseado nas normas legais estabelecidas pela Lei da Propriedade Industrial e nas resoluções administrativas. vamos falar das marcas. poderiam servir como base para a definição de metas estratégicas mais seguras e acertadas. ou seja. O desenvolvimento de avaliação monetária de uma marca pode começar pelo seu lançamento contábil. na verdade. apesar de ser considerada como intangível. com relativa percepção. também. ficamos sabendo de casos de compra e venda de empresas. perceptível visualmente. Avaliar e definir o valor das marcas. por diversas vezes. os quais. é realizada apenas quando uma operação de venda corporativa apresenta-se na vida das empresas. A ausência de um esforço conjunto (contábil e globalizado) das medidas administrativas tradicionais dificulta encontrar a melhor metodologia para encontrar o valor monetário das marcas. A quase totalidade das empresas sempre acreditou que os seus valores reais seriam definidos apenas pelos números contabilizados em registro. A avaliação de marcas.

já que atualmente é crescente o número das avaliações econômicas. Os casos especiais são de suma importância. denominamos casos especiais.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais avaliação de imóveis levando-se em conta não mais aspectos intrínsicos e extrínsicos e sim a renda que ele pode nos proporcionar. dos empreendimentos e estabelecimentos em que os métodos tradicionais de avaliações conhecidos e estudados nas unidades anteriores não são suficientes e capazes para avaliar tal bem. A esses casos. Vamos agora ver na prática um pouco da teoria que aprendemos aqui. Bons estudos e até a próxima unidade! Newton Paiva Virtual 89 .

então. Para saber se estava ou não fazendo um bom negócio.. Se esse valor for maior que o valor de avaliação. comparou com o valor do arrendamento mensal. O avaliador. sempre devemos ter em mente o que aquele imóvel pode render. ele consultou um avaliador. e. Teoria na Prática Imaginemos a seguinte situação hipotética: Foi ofertado para uma pessoa o arrendamento de um posto de gasolina. devemos avaliá-lo com cautela.Avaliou o posto de gasolina através da metodologia apresentada nesta unidade. indagando como ele poderia saber se o “aluguel” que ele deveria pagar ao proprietário do posto era justo ou não. na seqüência. Nesses casos especiais.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. Assim. ele não estaria fazendo um bom negócio. Newton Paiva Virtual 90 . procedeu da seguinte forma: .

seguem critérios diferentes no que tange ao conhecimento sobre seu valor patrimonial. não é usada para avaliar tais empreendimentos. Newton Paiva Virtual 91 . Recapitulando Vimos. teatros. o Método comparativo de dados do mercado pode ser utilizado para essa avaliação. etc. cinemas.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. estacionamentos. quer para locação. Em alguns casos.653. A metodologia presente na NBR 14. Norma de Avaliação de Bens. Há um interesse maior no faturamento futuro desse empreendimento do que no seu patrimônio imobiliário. que os imóveis tratados como especiais. da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). quer para venda. hotéis. nesta unidade. segundo alguns escritores. postos de gasolina. procura-se usar fórmulas e critérios baseados em vários fatores que influenciam no funcionamento desses empreendimentos. Para o cálculo desse valor. geralmente.

2000. ABUNAHMAN. é o faturamento do empreendimento. recomendamos-lhe o estudo mais aprofundado dos conceitos da matemática financeira. através das bibliografias abaixo relacionadas. Livro que tem por objetivo ensinar de maneira simples e prática os métodos de avaliações de imóveis . José. um nome exponencial do assunto de avaliações de imóveis. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. citando exatamente o exposto nesta unidade: de que o interesse. DANTAS. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia científica. objetivando aos profissionais da área melhoria constante na elaboração de seus trabalhos técnicos. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. nesses casos. 1998.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6. 2001. São Paulo: Pini. Sérgio Antônio. 2ª ed. FIKER. Amplie seus Conhecimentos Para aumentarmos o entendimento deste conteúdo. Usa um capítulo para falar de avaliações econômicas. Rubens Alves. expõe neste livro os métodos disponíveis para se avaliar um bem. Newton Paiva Virtual 92 . São Paulo : Pini. São Paulo: Pini. Dantas.

VI Seminário Internacional da LARES: 2006. A Perícia Judicial. 1998. 2ª ed. 2000. ALONSO. ANDREAS.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 7.Parte1: Procedimentos Gerais 2001. Artigo Fatores que influenciam Avaliação de Hotéis . MENDONÇA. Imóveis urbanos/Avaliação de aluguéis Aspectos práticos e jurídicos. Francisco. Sérgio Antônio. São Paulo: Pini. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo: Pini. São Paulo: Pini. Nelson Roberto Pereira. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Marcelo Correa et al.Como redigir laudos argumentar dialeticamente. D’AMATO. e MAIA NETO. Newton Paiva Virtual 93 . FIKER. NBR 14. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais Belo Horizonte: Del Rey. Monica. Referências ABUNAHMAN. 2007. José Júnior Joaquim da Rocha Medeiros. 1998. Fundamentos de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia. Dittmar Weise.653: Avaliação de Bens . São Paulo: Leud. 2006.

minucioso de detalhes e conciso. por várias vezes.  Demarcatórias. ou extrajudiciais. frutos ou direitos. avaliar bens. constantes da Norma 14 653. e renovatórias de Todas elas veremos com maiores detalhes nesta unidade. visando esclarecer o que foi proposto no pedido por uma PERÍCIA. partiremos agora para o estudo das perícias realizadas em imóveis. Trata-se de um trabalho investigatório. Nosso Tema Após aprendermos como se fazer uma avaliação de imóveis.  Desapropriações. urbanos e rurais.  Revisionárias  Reivindicatórias. seus custos. Vamos em frente!!! Newton Paiva Virtual 94 . aluguel. segundo a parte 1 . para averiguar e esclarecer fatos.Associação Brasileira de Normas Técnicas (“Bíblia” ou “livrinho de bolso” de todo profissional avaliador) tem por definição a seguinte frase em sua página 5: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica. que culminará em um laudo pericial. da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O avaliador habilitado se verá. Como exemplos de perícias. etc  Nunciações de obras novas. usando os métodos diretos e indiretos.653 da ABNT. a fim de finalizar seu laudo avaliatório da melhor maneira possível. Perícia. através de clientes particulares. apurar as causas que motivaram determinado evento. quer elas sejam judiciais.  Usucapiões. Avaliação de Bens. determinadas por ações na Justiça.Procedimentos gerais da norma 14.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Unidade 6: Tipos de Perícias em Imóveis 1.  Divisionárias. temos:  Ordinárias. dependendo de sua formação ou deverá contratar um outro profissional para realizar uma perícia em um imóvel para esclarecimento de determinado fato.  Medidas cautelares . verificar o estado de um bem. de frente com situações em que deverá usar seus conhecimentos.  Possessórias.

tratando-se de uma ação processual. ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam. elaborado por profissional habilitado. vê-se a necessidade da contratação de um profissional conhecedor e estudioso desta matéria sobre TRINCAS. soluções. apurar a causa da existência de uma trinca em diagonal na parede de um quarto de uma CASA X. 4 e 5. Na esfera da Justiça. Newton Paiva Virtual 95 . causas. Podemos afirmar que. O tema prova é importante para os profissionais de perícia técnica porque os laudos elaborados são requeridos pela justiça com o objetivo de solucionar os vícios. como. Para Refletir Antes de iniciar o estudo desta unidade sobre tipos de perícias em imóveis. Município de BETIM. você poderia refletir sobre a pergunta a seguir: Por que existe a necessidade da realização de uma prova pericial em um determinado momento para determinada situação?? Existem várias situações com que depara o profissional avaliador no seu dia-a-dia de trabalho e também existem várias maneiras de se obter o valor de um imóvel. ou seja. Teremos um laudo pericial. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução. A metodologia para a avaliação de imóveis já foi vista aqui nas unidades 3. este PERITO passa a se chamar PERITO JUDICIAL. anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços. Esses profissiionais responsáveis pelo trabalho de elaboaração do laudo pericial são chamados de PERITOS. Já a solução de determinado problema em um imóvel. trazendo transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. determinando um contexto bem minucioso do problema em questão. em que se requerem conhecimentos técnicos apurados. ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção. identificando detalhes. no bairro VERDE.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2. por exemplo. há a realização da Perícia por profissionais habilitados e entendidos na matéria. sempre que houver a necessidade de se verificarem fatos através de conhecimentos técnicos.

Elas podem ser: Simples Simples: aquela elaborada por um ou mais profissionais de uma mesma área do conhecimento científico. Conteúdo Didático 3. que produzirá a prova que elucidará o problema em questão. Ex: gleba urbana.htm.com/ceapengenharia/pericjud. onde haverá uma equipe de profissionais conhecedores da área de construção civil. objetivando mostrar a verdade de um fato . que tem a finalidade de esclarecer questões técnicas consideradas relevantes no tratamento de determinada situação. julgando necessário. A Perícia como meio de prova São vários os conceitos ou definições sobre o significado de uma prova pericial. Sempre que houver a necessidade de se verificarem fatos. Complexas Complexas: aquela realizada por dois ou mais profissionais de duas ou mais áreas do conhecimento científico.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. há a realização da Perícia por profissionais habilitados e entendidos na matéria. quando há a nomeação de um perito por um juiz de determinada Vara Judicial ou contratadas por terceiros. com afirmativas e alegações divergentes. 2 Disponível em: http://www. Esse profissional é chamado de perito judicial e será o responsável pela elaboração do laudo pericial. Acesso em 22/04/2008. nomear um profissional especialista. As perícias podem ocorrer no âmbito judicial. Newton Paiva Virtual 96 . Ex: galpão industrial.geocities. perícia é uma espécie de prova admitida. No caso de um processo judicial.Um deles define 2 perícia como sendo a prova ou o meio realizado. quando a verdade apurada é postulada por uma das partes envoltas. onde haverá a necessidade de um profissional conhecedor da área de construção civil e outro da área de maquinário industrial.1. judicialmente ou não. pode o Juiz. Assim. através de conhecimentos técnicos.

br/doutrina/texto.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Vamos focar a perícia na esfera judicial.)” (MARINONI apud DANTAS. Considerada o “coração do processo”. 2007. tão somente. 1) 3 Segundo Maia Neto (1998). LV. O Perito. a prova tem sentido multívoco sendo “o meio lícito para demonstrar a verdade ou não do fato. as partes poderão requerer a produção da prova pericial. não tendo interesse na causa. consistindo o processo judicial instaurado em um instrumento que tem por finalidade dar razão a quem a tem. Se consideradas como provas legais nas perícias. p. cabendo. quer por garantir a observância do devido processo legal. Ela consiste em um instrumento de um grande poder de convencimento por ter a capacidade de capturar imagens e registrar impressões sensíveis retiradas de fatos ou coisas. deferi-las ou não. O direito à prova é uma garantia que confere a todos os litigantes por assegurar o contraditório e a ampla defesa argumentada no art. (DANTAS. diante da prova documental. documental. “É através da fotografia que o juiz conhece o fato sem qualquer interferência valorativa.com. Esse Perito deverá ser imparcial. as partes envolvidas na lide o fazem com a convicção da razão. elaborando o laudo pericial. segundo os procedimentos previstos em lei”. pelo juiz ou pelas partes envolvidas. Acesso em: 22/04/2008.asp?id=9642. 2007. Os meios de prova são considerados instrumentos através dos quais se viabiliza ou não a verdade das alegações sobre uma lide. Newton Paiva Virtual 97 . 5º. que fará a nomeação do perito para esclarecer o caso. que será anexado ao processo. que será determinada através de autorização do juiz. com o escopo de convencer o órgão julgador acerca de sua existência ou inexistência. quando se inicia uma ação judicial. 1). A fotografia. Em um litígio judicial. sendo muito utilizada em perícias técnicas. p. é considerada como meio de prova típica. de acordo com o Código Civil Brasileiro. 3 Disponível em: http://jus2. CF/88. o juiz é obrigado a aceitá-las. como exemplo do determinante para uma Perícia. restringe-se à formação de um documento e à reconstrução do fato no futuro (por exemplo. por exemplo. pois a interferência humana no fato.uol. encarregado de elaborar o laudo pericial. é todo profissional com formação científica com capacidade de prestar esclarecimentos técnicos em juízo.

bem como os moralmente legítimos. “Todos os meios legais. • confissão. que veremos a seguir.2." Solicitar a produção de uma prova significa a busca não só da convicção da existência de um fato. o objetivo do trabalho. 332. o relatório deverá conter a indicação do interessado e do proprietário com dados da pessoa física ou jurídica. que deve conter as observações pertinentes. parecer técnico ou laudo pericial). vistoria. Laudo Maia Neto (1998) sugere um roteiro para a elaboração deste laudo. • depoimento das partes • presunções e indícios • exibição de documento ou coisa. ainda que não especificados neste Código. conforme se vê no art. denominado Laudo. • prova pericial. O Código de Processo Civil disciplina as provas usuais admitidas em Juízo ao longo dos arts. além do título de laudo (avaliação. Assim. a fim de que se possa provar a verdade pelo perito. • prova testemunhal. Maia Neto (1998) sugere que o entendimento dos fatos fique claramente redigido numa seqüência lógica. mas também da sua inexistência. 3. porém. Primeiro. Na apresentação dos relatórios e dos procedimentos adotados. e a descrição do objeto. 342 a 443. Newton Paiva Virtual 98 .Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Para que essa expectativa seja realizada. • prova documental. determina-se que seja realizado um trabalho legal e fundamentado. a produção de provas é o caminho mais correto para uma verificação. Diante da necessidade de se esclarecer uma situação através de uma prova pericial. o Código de Processo Civil enumera as seguintes provas usuais: • depoimento pessoal. não restringindo. • inspeção judicial. são hábeis para provar a verdade dos fatos em que se funda a ação ou a defesa. qualquer outro meio legal necessário à finalidade probatória. arbitramento.

coisas móveis. sobre as questões em discussão. podendo ser acrescida de fotografias. tabelas e gráficos. a fim de ter a condição de definir o que está certo ou errado. cálculos estatísticos ou cálculo de benfeitorias também são instrumentos que dão suporte às provas. o Código de Processo Civil determina inicialmente. direitos e obrigações. que o Juiz não possui.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Na resposta aos quesitos levantados pela ação judicial (perguntas apresentadas pelos advogados das partes). Maia Neto (1998) diz que a prova pericial precisa ter o conhecimento técnico. não pairando quaisquer dúvidas sobre as conclusões obtidas. desde que tenham uma proposta esclarecedora para a lide. É nele que o perito dá a sua contribuição profissional. a divisão de uma perícia em: • Exame: inspeção judicial realizada pelo perito sobre pessoas. torna-se necessário que nesta parte sejam transcritas todas as perguntas referentes às dúvidas relativas ao fato existente. animais. adquiridos quando da formação acadêmica e profissional. As justificativas técnicas é que levarão à conclusão de um processo instaurado. O conceito de meio de prova requer conhecimentos técnicos ou científicos. A conclusão final é uma síntese do trabalho elaborado e fundamentado. uma pesquisa de valores. que fazem com que as questões sejam amplamente justificadas e fundamentadas. e a linguagem jurídica. a fim de verificar algum fato ou qualquer circunstância relativa ao mesmo • Vistoria: inspeção judicial realizada por perito sobre o imóvel. livros. Outros documentos que por ventura sejam citados na perícia. as memórias de cálculo. papeis. levantamento topográfico (planimétrico. num processo. ensaios e testes feitos em laboratório. a atuação de outro profissional especializado no caso específico que está sendo analisado. é fundamental a análise profunda dos fatos. como um juiz especializado. Você sabia? Para que aconteça o trabalho do perito. croquis. ou apuração do valor das coisas. planialtimétrico ou aerofotos). através dos arts. Planilhas orçamentárias. mapas. Newton Paiva Virtual 99 . plantas. • Avaliação: exame pericial com a finalidade de verificar o valor em dinheiro de alguma coisa ou obrigação. na maioria das vezes. altimétrico. deverão ser anexados ao relatório final. 420 a 430. a fim de verificar fatos ou circunstâncias relativas ao mesmo. pois.

(SILVA e PARISI.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. Tipos de ações em provas periciais Existem vários tipos de ações. podendo haver pedido de indenização. anteriormente ao início da obra programada a ser erguida em um certo terreno. em geral.  as que envolvem partipações pecuniárias por ocorrência decorrentes de um parecer técnico de Engenharia. num exame preliminar em imóveis vizinhos. muito conhecida como vistoria ad perpetuam re-memoriam. devido à realização desta obra. que decorrem de litígio judicial e que necessitam da realização de uma prova pericial. danos causados em um imóvel desocupado recentemente por um inquilino ou em situações semelhantes. esse proprietário requer uma vistoria judicial. essa vistoria cautelar. pode ser usada em casos para apurações de infiltrações em apartamentos. O Perito apresenta seu laudo.  por danos causados a terceiros. Segundo Maia Neto (1997). como exemplo. a fim de atestar as reais condições estruturais e de conservação de sua casa neste determinado momento. são ações consideradas como de grande complexidade e abrangência. Trata-se de uma prova produzida no meio judicial para a qual não há julgamento específico. As principais perícias nos diversos tipos de ações são: 1) Ordinárias. arbitrando danos possíveis ou fundamentando causas de um determinado acontecimento. Existe uma homologação a fim de criar efeitos jurídicos futuros. ou seja. são ações que envolvem discussão de valores. em que. que considera como exemplos de ações ordiárias:  as indenizações por vícios de construção. Temendo danos futuros a seu imóvel. 2) Medidas cautelares são ações que consistem em procedimentos judiciais para prevenir direitos. 2007). 2007). a fim de esclarecer o fato.3. o propriétário de uma casa vizinha a uma obra de um prédio a ser erguido nas circunvizinhanças. Segundo Maia Neto (1997) . Newton Paiva Virtual 100 . Vamos citar. constatando fatos. de uma perícia. Elas ocorrem por várias vezes em situações em que não há a possibilidade de ajuizamento de ações do tipo OBRIGAR A FAZER (SILVA e PARISI.

2007). O que se faz é apenas constatar o estado em que se encontra a construção vizinha . descritos acima. (SILVA e PARISI. em um contrato de locação. Referem-se a imóveis comerciais. depois de estudos e levantos realizados no local desejado. Referem-se a imóveis comerciais e também a imóveis residenciais. O primeiro faz o traçado. realizando os mesmos procedimentos que acontecem na ação de divisão. 2007). Para Maia Neto (1997). A ação revisionária acontece quando uma das partes envoltas em um contrato de locação requer a revisão através de uma avaliação judicial do valor de locação do imóvel. que possui um rito próprio contido nos arts. Também se inicia com a realização de um levantamento planialtimétrico da área e. (SILVA e PARISI. 4) Ações de Demarcação ou Reivindicatórias são aquelas que aparecem quando acontecem divergências nos limites físicos que constituem as divisas do imóvel. essa ação. há a necessidade de três peritos (um agrimensor e dois avaliadores). nenhuma das partes envolvidas numa ação de vistoria cautelar acaba prejudicada. Essa é uma ação que se inicia com a execução de um levantamento altimétrico da área para. 5) Ações de Divisão surgem quando a propriedade comum necesssita ser extinta. determinada pelos outros dois peritos. Newton Paiva Virtual 101 . 2007). determinar-se a linha demarcanda. A ação renovatória cabe quando. o inquilino busca sua renovação através de uma avaliação judicial com o justo valor locativo para a época do início do novo contrato. em seguida. 3) Ações Renovatórias e Acões Revisionais em que ocorrem avaliações para se determinar o verdadeiro e justo valor de locação de determinado imóvel. Para Maia Neto (1997). 946 a 981 do Código de Processo Civil. em seguida. exige a presença de um perito agrimensor e dois peritos arbitradores. a marcação da linha demercada ou a divisão de quinhões.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Para Juliano (2004). fazse a partilha para os respectivos lançamentos dos quinhões devidos. (SILVA e PARISI. passando cada condômino a ter seu quinhão.

7) Ações de Usucapião em que o ocupante do imóvel solicita a aquisição da propriedade pela sua posse contínua. mansa e pacífica. aos limites exatos da área usucapianda ou a informar ainda se o imóvel pertence ao Poder Público. Devido ao seu caráter emergencial. Todas as ações que envolvem questões de terra: demarcação ou reivindicatória. não deixando dúvidas sobre a conclusão apurada. é uma tarefa realizada pelo profissional Perito habilitado para tal. das sucessões possessórias e obtenção de informações durante a vistoria inicial. O tempo de posse varia dependendo da situação (10. que deve conter respostas enfáticas. o possuidor tem direito de ser mantido na posse em caso de turbação e restituído no de esbulho. 2007). Essas perícias em que envolvem ações de usucapião referem-se à determinação do prazo de ocupação. divisão. 8) Ações de Nunciação de Obra Nova são ações que tem por objetivo o embargo de determinada obra. Quando se trata de imóveis. pode ser tanto da área urbana como da rural.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6) Ações Possessórias são ações para manutenção de posse de determinado imóvel. (SILVA e PARISI. A Constituição Federal de 1988 criou usucapiões especiais. não tendo oposição judicial. (SILVA e PARISI. também reintegração de posse e o interdito probitório. Segundo o Código Civil. Yee Che(2006) afirma que a ação de usucapião aplica-se a terras particulares . (SILVA e PARISI. Newton Paiva Virtual 102 . Essas ações possessórias são sumárias se forem impetradas no ano da turbação ou esbulho. possessória e de usucapião consistem num trabalho de análise dos títulos dominais. conforme o caso em questão. 2007). passando a ações ordinárias após esse tempo determinado. bem como a elaboração de plantas e confrontálas com as plantas disponíveis. urbanos e rurais. 15 ou 20 anos). É feita um análise do risco existente. suas consequências. o domínio do imóvel ou a servidão predial. 2007). cujo prazo de posse diminui para 5 anos. normalmente há uma grande urgência na elaboração do laudo pericial. assim como a origem do problema. nos termos da lei. através da qual o Autor ou Requerente declara.

tais como:  Decreto lei 3. essa ação promove. elaborando um laudo avaliatório de acordo com as normas da ABNT. 2007). calcula o percentual relativo aos prejuízos decorrentes da servidão. 2007). O Perito avalia o imóvel e. Para Maia Neto (1997). o juiz pode conceder o embargo em caráter liminar. que dispõe sobre desapropriação por utilidade pública.  Decreto lei 512 . o juiz nomeia o perito e as partes indicam assistentes técnicos. em imóveis residenciais urbanos. de rito sumário. de usucapião e servidão seguem procedimento ordinário. p.  Decreto lei 1. de 06/07/1993. (SILVA e PARISI.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Para fins judiciais. de 10/09/1962. possessórias. 9) Ações de Desapropriação são aquelas ações promovidas pelo Poder Público. objetivando a imissão de posse do imóvel. 10) Ações de servidão consistem em ações também promovidas pelo Poder Público ou por suas concessionárias. que define os casos de desapropriação por interesse social e dispões sobre sua aplicação. Algumas vezes.  Lei Complementar 76. para o processo de desapropriação de imóvel rural. a transferência de um imóvel pertencente a um particular para o Patrimônio Público. O perito nomeado determina o justo valor do imóvel. Zung (2006. As perícias nas ações demarcatórias. de 22/01/1970. costuma ocorrer uma avaliação prévia. em seguida. que dispõe sobre o procedimento contraditório especial.075. paralisando a obra. de forma direta ou através de concessionárias de seus serviços.  Lei 4. por interesse social.365 . de maneira compulsória. 91) destaca que a acão de desapropriação pode ser amparada por dispositivos legais relativos à espécie.de 21/06/1941. ou seja.132. consistindo na apuração do justo e legal do valor da indenização a ser paga. (SILVA e PARISI. que regula a imissão de posse ininio litis.de 21/03/1969. fixando diretrizes para a reorganização do Departamento Nacional de estradas de Rodagem e dá outras providências. Trata-se de uma ação com limitação da posse. sem transferência do domínio. que regula a Política Nacional de Viação Rodoviária. Newton Paiva Virtual 103 . para fins de reforma agrária.

elaborado por um Perito. assume a palavra do Juiz que o nomeou. quando for necessário. existência de problemas em estruturas. por exemplo: divergência de vizinhos. p. divisórias e demarcatórias). No caso de situações extrajudiciais. reivindicatórias. contratado pela pelas partes em um processo judicial. Ela serve para esclarecer fatos acontecidos. emitir seu parecer técnico.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Assistente técnico é o profissional legalmente habilitado. revisionais ou outras similares. Newton Paiva Virtual 104 . através de seu laudo. o Perito Oficial. A prova pericial é um instrumento de tamanha importância existente hoje no meio judicial e também fora dele. ocorrência de danos construtivos. esse mesmo laudo técnico. etc. Perícias em casos que tratam de avaliação de aluguéis em ações renovatórias. a fim de assistir os trabalhos periciais em todas as fases da perícia e. Perícias em medidas cautelares (vistorias) e nunciações de obra nova. • Conclusão Assim. em que existe a divergência entre as partes envolvidas. como. usucapiões. a concluir tecnicamente a pendência de um determinado fato numa situação atípica. profissional habilitado. Na esfera judicial.21) faz referência a quatro tipos de ações que envolvem trabalhos periciais. Fiker e Júnior (2006. Perícias em ações reais imobiliárias (possessórias. São elas: Perícias em desapropriações. ajudando-o. também auxiliará na solução de problemas de particulares. vimos os principais tipos de ações em que cabe a presença de uma perícia.

Ao chegar ao local. realizando a vistoria inicial. acertado antecipadamente. que deverá elaborar um laudo pericial sobre o problema encontrado. Teoria na Prática Vamos imaginar um caso de avaliação de um imóvel localizado no município de Belo Horizonte. o imóvel é calculado em seu valor justo e legal. na Rua X.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. o profissional avaliador enxerga outra providência mais certa e eficaz. Feito isso. indo ao banho social. Certamente. tomar as providências cabíveis para eliminá-la. no corpo do laudo. o profissional avaliador vai checando toda a área do apartamento e. com a questão resolvida. pois o preço de venda será influenciado por essa infiltração. com certeza. o que. valorizará o preço de venda. Mas. Sua função será o de informar as causas dessa infiltração e. nº 999999. Contratar um perito. com uma nova pintura e com o problema sanado. conhecedor desse assunto técnico. o profissional avaliador termina seu laudo de avaliação. Seu trabalho de elaboração do laudo avaliatório será prejudicado se ele não informar essa “patologia” (termo usado pelos profissionais peritos). com a finalidade de venda. Um avaliador é contratado para avaliar tal imóvel. se depara com uma infiltração na parede do banheiro em seu canto direito. Newton Paiva Virtual 105 .

• Vistoria cautelar: exame preliminar de uma edificação. Recapitulando Vimos nesta unidade a importância da PERÍCIA como meio de prova em processos judiciais e extra Judiciais e também os tipos de ações que envolvem as provas periciais. As perícias podem ser simples. • Possessórias: manutenção de posse de determinado imóvel. Newton Paiva Virtual 106 . Vimos vários tipos de ações: • Ordinárias: discussão de valores. um profissional habilitado. Em situação extra judicial. • Nunciação de Obra Nova: objetiva o embargo de determinada obra. • Divisão: necessidade da divisão da propriedade em quinhões. • Renovatórias e Revisionárias: renovações e revisões de aluguéis de imóveis. • Usucapião: aquisição da propriedade pela sua posse contínua. um mesmo profissional. será o responsável pela elaboração do laudo pericial. Em um processo judicial. • Servidão: também promovida pelo Poder Público ou por suas concessionárias. com a presença de profissionais de áreas correlatas com o objetivo da perícia. • Desapropriação: promovida pelo Poder Público.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. com habilitação legal. será o Perito responsável pela execução do laudo pericial. nomeado pelo Juiz de uma Vara como Perito Oficial. de forma direta ou através de suas concessionárias. quando se tem a presença de um ou dois profissionais de uma área específica e podem ser complexas. • Demarcações ou Reivindicatórias: divergências nas limites físicos na divisa do imóvel.

Newton Paiva Virtual 107 . Maia fala sobre perícias judiciais.. Em tópicos do livro.Análise e Crítica. 5ª ed.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6. Yee destaca as questões envoltas na nomeação dos Peritos e também faz uma análise e crítica em alguns das perícias de Engenharia.Introdução à engenharia de avaliações e perícias judiciais. Del Rey. destacando os principais tipos de ações e também releva a figura do perito no seu auxílio à Justiça. Curitiba: Juruá Editora. 2006. Amplie seus conhecimentos Chegou a hora de você ampliar os seus conheimentos. Apresenta um capítulo com laudos periciais comentados sobre as diversas ações aqui expostas. YEE Zung Che. Francisco Maia. Perícias de Engenharia. Consulte as indicações abaixo e boa leitura! NETO. 1992. Belo Horizonte.

2006. José. PARISI. A Perícia Judicial .Doutrina-Prática-Jurisprudência.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 7. SILVA. 2005.M. A. FIKER. São Paulo: Leud. Perícias de Engenharia.Como redigir laudos e argumentar dialeticamente.Análise e Crítica. MAIA NETO. C. YEE. Perícias Judiciais de Engenharia . Belo Horizonte: Del Rey.. Curitiba: Juruá Editora. JULIANO. P. Rui. Belo Horizonte.. Francisco. R. Rio Grande do Sul: Rio Grande. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. MAIA NETO. Francisco. 1996. FIKER. 1998. MAIA NETO. Francisco. Newton Paiva Virtual 108 . Zung Che. Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais. J. NBR 13 752: Perícias de Engenharia na Construção Civil. São Paulo: Pini. MEDIEROS JÚNIOR. 5ª ed. Belo Horizonte: Del Rey. Referências ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. 2ª ed. Manual de Perícias. Belo Horizonte: Del Rey. 1997. Da Prova Pericial. Rio de janeiro. José. 2ª ed. 2004. Apostilas do Curso de Especialização em Construção Civil da EEUFMG. 1993. 2006. 2006/2007.

que consiste num documento elaborado por um profissional habilitado. Ela servirá ainda para orientá-lo em matérias extra-laudos. Os trabalhos realizados por esses peritos são remunerados com honorários estipulados por eles mesmos. Vamos em frente! Newton Paiva Virtual 109 . Em alguns casos também. tarefa a ser realizada pelos órgãos da fazenda. estadual e federal. vamos falar da legislação pertinente ao processo de realizações de perícias. pode haver adiantamento de parte desses valores. O Código de Processo Civil determina. Nosso Tema Nesta unidade. os procedimentos a serem seguidos durante a realização de uma perícia. em alguns casos. A Jurisprudência existente ajuda o perito a retirar fundamentos para a realização de seu trabalho. Os Peritos nomeados pelo Juiz em um processo judicial ou trabalhando numa perícia particular deverão cumprir os preceitos da ética. por exemplo. em alguns de seus artigos. Em processos judiciais. como. a pedido do próprio Perito e autorizado pelo Juiz. encerrando nossos estudos sobre Laudos Periciais. avaliando um bem. quando se julgar necessário. assim como também os assistentes técnicos. preso a questões de despesas preliminares. conforme determina a Resolução 957/2006. Veremos ainda o que é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM. considerada muito importante para esclarecer as dúvidas que surgem nos trabalhos de elaboração dos laudos periciais.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Unidade 7: Doutrina Jurídica – Legislação Pertinente 1. através de critérios técnicos e de uma análise de mercado. podemos frisar que nem sempre o Perito recebe o valor pedido por seu trabalho. no pedido de adiantamento dos honorários. numa decisão tomada pelo Juiz. como também dos Ministérios Públicos. municipal. baseado no trabalho realizado.

Newton Paiva Virtual 110 . Felizmente. servem de amparo e. Daí. É através da realização de uma diligência pericial. Esses artigos que prevêem a perícia como meio de prova. segundo o disposto no artigo 421. que o Meritíssimo Juiz é capaz e. com certeza. até a elaboração do trabalho final. tornando singular a figura do Perito no seu objetivo auxiliar à Justiça. também. Este Perito nomeado deverá ter um conhecimento específico e atualizado da matéria objeto da perícia e também possuir conhecimentos de direito. com a conseqüente elaboração de um laudo final pelo Perito. na maioria das vezes. podemos ver desde a nomeação do PERITO “Quando a prova de fato depender de conhecimento técnico ou científico. Nesses artigos. A não existência de uma legislação que sirva de prova em uma situação acontecida acarretaria. sérios conflitos entre as partes envolvidas e. o Código de Processo Civil. a importância da legislação que coloca a perícia como meio de prova. conseqüente solução. o juiz será assistido por perito”. de casos e situações atípicas. em alguns de seus artigos. dita procedimentos para a execução das perícias judiciais.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 2. tem condições de dar sua sentença em um processo judicial. pois será no seu laudo elaborado que o juiz tomará uma decisão mais próxima de esclarecimento do fato em questão. Para Refletir Vamos parar um pouquinho e imaginar a possibilidade de não existir uma legislação pertinente à realização da perícia como meio de provar alguma pendência judicial ou extrajudicial. presentes no Código Processual Civil. a quase totalidade dessas situações não teriam uma solução final dentro da lei. que consiste em um laudo que auxiliará o juiz na solução de uma pendência objeto da perícia.

Parecer de Avaliação O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM. Descrever detalhadamente o imóvel.1. realizado por meio de uma avaliação no local. Newton Paiva Virtual 111 . etc. são considerados requisitos mínimos e informações necessárias para a sua elaboração as seguintes tarefas: 1. para determinação técnica do valor de um bem. como. Informar a finalidade do Parecer.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. 6. a avaliação de imóveis é o serviço mais solicitado. instalações. 5. No mercado imobiliário. Na maioria das vezes. 7.  divisórias. Caracterizar e infra-estrutura da região onde se localiza o imóvel avaliando. tudo isso aliado à experiência do profissional avaliador. imparciais e transparentes entre os contratantes.  demarcatórias. 2. Identificar e caracterizar o imóvel avaliando. benfeitorias. Identificar o solicitante do Parecer. Informar áreas e dimensões do imóvel avaliando. somados a algumas variáveis de caracterização e diferenciação de cada imóvel. Essa avaliação mercadológica consiste em um parecer de valor do mercado. idade da construção.  renovatória de locação. a sua localização.  usucapião. visando à oferta de venda e/ou locação. Conteúdo Didático 3. informando as construções.  vistorias. conforme determina a Resolução 957/2006. visando assegurar negócios justos. Pode-se usar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM em avaliações periciais judiciais em ações reais imobiliárias. Informar a situação e localização deste imóvel avaliando. consiste em um documento elaborado por um profissional habilitado. ela é realizada pelo método comparativo de dados de mercado onde são coletadas amostras recentes de imóveis iguais ou semelhantes. Na elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM. por exemplo. estado de conservação etc. tais como:  ações de desapropriações. 4. em que são apresentados os critérios técnicos e a análise de mercado. 3.

10. 112 . análise e inspeção de objetos. Homogeneizar os itens da amostra. pessoa física. 3. etc. IPTU do imóvel. A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode também realizar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis de sua região. mapas. vistoria ou avaliação (art. como documentos.. certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. 439 e tratam dos principais conceitos e procedimentos relativos ao nosso assunto de perícias e avaliações. A perícia poderá ser indeferida quando:  Newton Paiva Virtual a prova de fato não depender de conhecimento técnico. Avaliar e determinar o do Valor de Mercado do imóvel avaliando. 12. Avaliação: prova pericial a fim de identificar o valor de um bem. 14. chancelado por corretor de imóveis. etc. Podemos destacar os principais itens: • Atividades do Perito.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 8. 9.2. 420 ao art. croquis. outros documentos afins. para a perícia contábil) Vistoria: prova pericial que trata da inspeção de coisas e locais afins de solucionar o problema em questão. os artigos que tratam de perícias estão estabelecidos do art. livros contábeis (neste caso. Identificar e conter a assinatura do corretor de imóveis responsável pela avaliação. Código de Processo Civil No Código de Processo Civil. 11. para aplicação destas amostras no Método Comparativo de Dados de Mercado identificando a fonte pesquisada. Realizar uma pesquisa de imóveis iguais ou similares ao avaliando presentes na região. A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis. 13. Realizar um registro fotográfico da vistoria realizada no imóvel. planta de situação e localização. Realizar a conclusão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. que consiste na realização de exame. Podem ser incluídos como anexos ao PTAM: registro fotográfico (quando não incluído no corpo do Parecer).420) Relembrando: Exame: prova pericial advinda de investigação.

429 CPC). caso haja necessidade (art. • 16) O juiz poderá determinar nova perícia. sem motivo legítimo (art. • Quesitos suplementares (perguntas realizadas pelas partes após serem feitos os quesitos iniciais) e deverão ser apresentados antes da apresentação do laudo (art. • Indeferimento de quesitos não pertinentes ao fato (art.435 CPC). 427 CPC). 424 CPC). • Esclarecimento de laudo em audiência (art. após o despacho de nomeação do perito. caso a matéria ainda não lhe parecer suficientemente esclarecida (art. • Recusa da nomeação por parte do perito ou ser recusado por suspeição (art. 437 CPC). para buscar esclarecimentos sobre o que está sendo discutido (por exemplo: processos de interdição de pessoas). Os assistentes técnicos são de total confiança das partes. • O juiz poderá dispensar a prova pericial. de documentos ou pareceres técnicos esclarecedores (art. 422 CPC). indicar o assistente técnico e apresentar os quesitos. • 17) A segunda perícia será regida pelas mesmas disposições impostas à primeira (art. num prazo de cinco dias. • Prorrogação de prazo para entrega do laudo. 433 CPC). quesitos das partes envolvidas e fixação do prazo de entrega do trabalho elaborado-laudo (art.436 CPC). 431-B). • Apresentação do laudo pelo perito em pelo menos 20 dias antes da audiência de instrução e julgamento (art. 432 CPC). • 15) O juiz não está limitado ao laudo pericial. não sujeitos a sujeições ou impedimentos (art. 423 CPC). hora e local do início da perícia (art.425 CPC). • Substituição do perito no caso de carecer de conhecimento técnico ou científico ou deixar de cumprir o encargo que lhe foi dado. • O perito cumprirá cuidadosamente o encargo que lhe foi cometido. caso haja a apresentação.  a verificação for impraticável. podendo formar a sua própria opinião baseado em outros elementos ou fatos provados nos autos (art.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais •  não for necessária em razão de outras provas produzidas. como citado no artigo 422. 426 CPC). 439 CPC). • Poder de pesquisa do perito (art.421 CPC) É devido às partes. Dos artigos 440 ao 443. caso tratar-se de perícia complexa (art. Newton Paiva Virtual 113 . o Código de Processo Civil trata da inspeção judicial que acontece quando o juiz vê a necessidade de inspecionar pessoas ou coisas em determinado local. Nomeação do Perito.431-A CPC). • Conhecimento do dia. pelas partes envolvidas. • Nomeação de mais de um perito pelo juiz e mais de um assistente técnico pelas partes.

livre e conscientemente. de tal maneira que essas normas. pois enquanto estas são de cumprimento espontâneo não constituindo seu desatendimento infração ética. cujo princípio fundamental é agir pela ciência e consciência. aquelas são de conteúdo preceptivo e constitui infração ética sua inobservância”. Deontologia Forense designa o conjunto das normas éticas e comportamentais a serem seguidas pelo profissional jurídico. vamos apresentar os conceitos de ética e profissão. externa ou impessoal (VÁSQUEZ.É um sistema de normas. em conseqüência da íntima ligação entre o Moral e o Jurídico.php?txt_id=12145. Você sabe o que é o Moral? É a parte da filosofia que se dedica a estudar os costumes. segundo o qual são regulamentadas as relações mútuas entre os indivíduos ou entre estes e a comunidade. a fim de termos uma melhor formação de nossas idéias: Ética é” a ciência do comportamento moral dos homens em sociedade” (VASQUEZ. em que as normas e os deveres morais são mais distintos. seguindo sua própria vocação e em atenção a dignidade da pessoa humana (NALINI. a serviço dos outros e a benefício próprio. na procura da distinção do que é honesto e virtuoso. o que são Ciência e Consciência? 4 “A deontologia Forense Deontologia é a teoria dos deveres. 1998). Ética Iniciando nosso entendimento sobre a ética da profissão de perito judicial. Disponível em: http://www. afinal. ela se torna extremamente importante.com/ler. p.1997). 1995. aplicar a referida deontologia. Moral . segundo os ditames da consciência e os princípios da humanidade. desenvolvida de maneira estável e honrada. Profissão consiste na “atividade pessoal. dotadas de um caráter histórico e social. originando um código de regras ou de deveres convencionalmente denominado Deontologia Forense4.usinadaspalavras. mas. face ao que foi dito como regra. por uma convicção íntima e não de uma maneira mecânica. sejam acatadas. devido ao fato de estar ligado ao campo de direito.12 apud NALINI. 2001) Todas as profissões existentes exigem um procedimento de ética.3.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 3. pela relação também estreita entre a ética e o direito. Acesso em: 29/04/2008 Newton Paiva Virtual 114 . é no campo jurídico que as normas das obrigações morais predominam. princípios e valores. Elas não se confundem com regras de educação. no exercício da profissão de perito judicial. Cabe ao perito judicial. Mas. costume e respeito. Por outro lado.

Pleiteie uma remuneração excessiva. com exercício constante e também aperfeiçoamento progressivo naquilo que é o mais importante de todo o processo educativo. Outro princípio a ser adotado pelo perito judicial é o da correção profissional. para isso. Se não estiver atualizado. procurar desenvolver um processo contínuo de educação. que não esteja de acordo com os regulamentos das entidades da classe. exerce uma função social. A conduta do perito judicial deve se caracterizar pela incorruptibilidade. Também para o professor Rocha (1998). inarredavelmente. agindo somente no interesse exclusivo do trabalho. O perito judicial. Ciência é um conhecimento técnico adequado do profissional. cujo primeiro dever ético é dominar as regras para desempenhar com eficiência sua atividade. não se descuidando do interesse da função e nem se beneficiando dela. Ele deverá ser merecedor de confiança e honrar a função que lhe foi dada. representará um retrocesso que o distanciará de seu campo de atuação. da qual não pode se julgar desvinculado. além de ter sempre que agir com ciência e consciência.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Segundo o professor Rocha (1998). para se colocar a par dos avanços e das novas descobertas. Consciência consiste em ter em mente que. com um comportamento sem desonra tal como o Juiz – em virtude de atuar por ele como verdadeiro Juiz de fato. Aceite a nomeação do cargo mesmo não estando especificamente habilitado. além de possuir a formação básica dada por sua graduação. nem intelectualmente ativo. estando obrigado. deve adotar o princípio da conduta ilibada. que consiste em atuar com transparência no relacionamento com todos os participantes da lide. O perito judicial deve também adotar os princípios da dignidade e o do decoro profissional. A nomeação do perito é pessoal e intransferível. constituindo a “indústria de laudos”. Fere a dignidade profissional e o decoro caso:    Atue de maneira maliciosa e não sincera. que deve ter um comportamento digno e com decoro. A consciência precisa ser também objeto de contínuo aprimoramento. Newton Paiva Virtual 115 . sendo totalmente antiético ser nomeado e transferir o trabalho para terceiros.

novos e experientes. e) Dar atenção a todos profissionais. e devendo ser encarado com um dever. sendo totalmente imparciais. porém não fugindo à ética. b) Fornecer em tempo hábil cópia prévia ou definitiva do laudo. não causando transtornos em relação aos tempos previstos judicialmente. Os peritos judiciais. capaz de condicionar sua atuação contrariando a técnica. de maneira respeitosa e ser atencioso quando for indagado. não omitindo qualquer informação. quando da elaboração de trabalhos e teses. Outros princípios éticos a serem seguidos pelos peritos judiciais são os seguintes: O da lealdade e da verdade. inclusive também o de ser humilde quando forem detectados erros ou impropriedades em seu laudo elaborado. O princípio do coleguismo consiste em um sentimento derivado da consciência de pertencer ao mesmo grupo. c) Disponibilizar tempo e boa vontade para trocas de idéias a fim de solucionar problemas atípicos de caráter técnico.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais O perito deve agir com seriedade. Entre eles estão: a) Promover e aceitar a assessoria dos assistentes técnicos. discrição sem adotar o anonimato. pela não existência de quaisquer Independência e Discricionariedade vínculos interferentes na sua ação profissional. O da independência e discricionariedade. pautando-se por uma orientação moral acima de qualquer suspeita. colocando-os a par de suas atividades e estudos. citando obrigatoriamente a fonte de consulta. devem ser considerados como pessoas de confiança e merecedoras de respeito e crédito. ser reservado sem ser inacessível. inspirando a homogeneidade de comportamento. São esperados deles a observância rígida e firme aos preceitos da ética. d) Respeitar o direito autoral. sob a visão deontológica. principalmente os assistentes técnicos. Deverão ser Lealdade e Verdade solícitos com o juiz e seus colegas. Newton Paiva Virtual 116 . tal como os juiízes que os nomeiam.

guardando para si informações sigilosas sobre trabalhos realizados. Não é bom negar a nomeação. ? O assistente técnico pode criticar o trabalho do perito sem o seu consentimento? Newton Paiva Virtual 117 .Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Reserva O da reserva. ? O perito é obrigado a aceitar trabalhos sem remuneração? Resposta: Deve estipular um valor de ajuda de custo. ? Qual o procedimento a ser adotado com relação à presença de pessoa leiga na perícia? Resposta: Não abrir espaço para opinião. desde que seja citado e autorizado o respectivo autor. Desde que não seja perícia de mesmo objeto. ? No caso contrário. pureza e persuasão na linguagem do Clareza. é lícito aceitar ser assistente técnico de uma das partes em que foi perito oficial? Resposta: Não. Vamos citar aqui alguns questionamentos freqüentes à ética da profissão de perito judicial e suas respectivas respostas: ? Constitui falta de ética ser perito quando já atuou como assistente técnico? Resposta: Não. uma vez que o Juiz é seu cliente. não se deixando levar por raciocínios preconcebidos e Seriedade Efetividade e Continuidade enganosos. a fim de que não se deixem dúvidas. a fim de propiciar a estabilidade e a obrigatoriedade da educação continuada. ? O perito substituto pode apresentar honorários inferiores àquele s apresentadas pelo substituído? Resposta: Pode. interpretações dúbias. E também o princípio da clareza. ele pode dar descontos ou parcelá-los. Pureza e Persuasão trabalho elaborado. ? Pode ser feita a citação de trabalho elaborado por outro profissional? Resposta: Pode. Sendo o impasse pelos honorários. que possam originar polêmicas. O da seriedade. O da efetividade e continuidade da profissão. Desde que não seja perícia de mesmo objeto.

apenas se transgredir a ética profissional.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Resposta: Nem com consentimento deve haver críticas. entre Juízes e Perito. ensaios. inventários. O tempo que será gasto na realização do trabalho. dando garantia ao profissional avaliador a receber uma remuneração condigna e compatível com o trabalho por ele elaborado. levantamentos. de glebas. Os principais trabalhos realizados por esses profissionais são os seguintes: o Avaliações de imóveis. ? O perito pode delegar a terceiros etapas de seu trabalho (vistoria. partilhas e outras pendências. de imóveis rurais.)? Resposta: A vistoria não pode ser delegada a outrem. Devem se levar em conta para a fixação dos honorários a serem pagos a esses profissionais os seguintes elementos entre outros: o o o o o A relevância. ? O assistente técnico pode ser denunciado pela parte contrária por seus atos na perícia? Resposta: Não. vistorias. etc. pesquisa. ? O profissional pode fazer publicidade de sua atividade como perito ou assistente? Resposta: Não.4. se na própria cidade de seu domicílio ou dela distante. trabalhos perícias em ações de Desapropriações. 3. o Despesas provenientes para a manutenção de um escritório. de indústrias. a dificuldade . o o Reavaliações para atender à Lei das Sociedade Anônimas. Newton Paiva Virtual 118 . Honorários Os honorários consistem em interesses entre contratante e contratado. os demais serviços sim. A possibilidade de impedimento de realizar outros trabalhos. a complexidade e o vulto do serviço a ser executado. O lugar em que será prestado o serviço. revisionais e renovatórias de aluguel. A responsabilidade relativa ao desempenho da função. de máquinas e instalações.

após serem ouvidas as partes envolvidas na lide. Newton Paiva Virtual 119 . etc Mas. pareceres. pesquisas complementares. estudo dos quesitos. cópias de documentos. Os profissionais devem ser ressarcidos de todas as despesas tais como transporte. autenticações. desde logo. não incluindo despesas eventuais. estudos. coleta de dados no local da perícia. desde a saída do domicílio ou do escritório deste profissional até o seu retorno. Essa remuneração terá como base de cálculo um custo estipulado previamente por hora trabalhada. em que não seja possível realizar uma estimativa preliminar de seus honorários. devido à extensão dos trabalhos. A experiência e a qualificação do profissional ou empresa. o o Ir ao Fórum para apanhar e devolver o processo. requerendo. Nas Perícias Judiciais. pesquisas. estadias.etc). a ser complementada quando do fim dos serviços. o arbitramento e depósito prévio desses valores. compreendendo todo o tempo efetivamente gasto para a realização de vistorias. Análise do trabalho a ser desenvolvido. o profissional deverá apresentar uma estimativa provisória. Possibilidade de ser chamado para prestar esclarecimentos por escrito e/ou audiência. reuniões com os assistentestécnicos. juntando-se ainda o tempo gasto em viagens e deslocamentos. viagens. é recomendado que o profissional apresente um orçamento prévio e justificado de seus honorários. levantamentos topográficos. Vale lembrar que os Honorários Periciais serão pagos por quem requereu a perícia e que tal pagamento deverá ter uma definição entre as partes e o Perito. A peculiaridade de tratar-se de Perito Oficial ou Assistente-Técnico (em alguns casos atípicos) o Os trabalhos realizados para a elaboração do laudo (leitura do processo. execução e apresentação de seu laudo final.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais o o o o Valor do bem periciado ou da avaliação. Em casos complexos. cálculos e outras atividades técnicas necessárias ao desempenho de suas atividades. excluídos os intervalos para as refeições e repouso. de uma maneira geral. esses profissionais peritos poderão ter seus honorários fixados em função do tempo gasto para pesquisa.

com. Disponível em: http://www.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais Visualizaremos agora uma planilha modelo para fixação de honorários periciais: Fonte: Aspejudi.aspejudi. Newton Paiva Virtual 120 .htm.br/planilha_honorarios. Acesso em: 30/04/2008.

Decorrido um prazo e a necessidade da urgência construção da nova estrada. cidade de Ibiruçu. que foram pagos após a entrega do laudo avaliatório final. o avaliador teve que se deslocar à cidade onde ficava a fazendo do Sr. Raimundo e o Poder Público. Aqui já se vê que houve gastos com transporte. uso elaboração de do programa laudo: para homogeneização das amostras colhidas. Ao terminar seus trabalhos. avaliado. tendo então que ficar hospedado em um hotel da cidade. foram computadas para levantamento deste valor de R$ 10. registro fotográfico do local. no mesmo Estado. notando-se grande diferença Foi feita uma avaliação da fazenda e o preço a ser nos valores encontrados. Raimundo Aconselhado por seu advogado. Raimundo. Raimundo não foi de seu agrado. corretamente dentro pelo Sr. Esse valor de honorários baseou-se em despesas diversas. constante como uma das atividades devidas ao pesquisando amostras similares ao imóvel a ser Perito no artigo 420 do Código de Processo Civil. alimentação e horas trabalhadas. valia muito mais do que iriam pagá-lo e resolveu contratar um profissional avaliador.00 (dez mil reais). seguindo preceitos da agindo contratado das normas de avaliação de bens. Raimundo era dono de uma fazenda no município de Pinhal. Raimundo entrando em acordo com o Poder Público e recebendo um valor justo e equivalente ao valor pago pela desapropriação de sua propriedade. com milhares de apresentou um maior valor do bem avaliando. fazendo um O Sr. Feitas as devidas comparações entre as duas avaliações realizadas. os trabalhos realizados no escritório do avaliador. estipulados antecipadamente em R$ 10 000. quando da digitação. passaria no interior da fazenda do Sr.000. realizou um trabalho com seriedade e clareza. Newton Paiva Virtual 121 . A União.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 4. dignidade e honestidade e usando de seus conhecimentos técnicos específicos e atualizados. o processo findou-se com o Sr. Permaneceu lá por três dias. Ele profissional achou que sua propriedade. ética do profissional avaliador. pleiteando o valor encontrado na sua Este avaliador contratado.00(dez mil reais). etc. hectares. Raimundo entrou judicialmente com um processo contra a União. coletando dados de campo. cópias. Teoria na Prática Vamos apresentar um caso hipotético de avaliação. através de seu departamento de engenharia responsável. Além desse trabalho de campo. realizou um longo estudo visando à melhoria da circulação viária na região e decidiu pela construção de uma estrada que chegasse diretamente à cidade de Fortaleza. Morando em Fortaleza. teve que desapropriar tal propriedade. o Sr. avaliação. ele recebeu seus honorários periciais. que faria uma nova avaliação do bem. como integridade. por necessidade. A avaliação realizada pelo pago ao Sr. em certo trecho. no Ceará. hospedagem. Esta estrada.

Deverá ainda ser zeloso. Conseqüentemente. características do imóvel avaliando. A ética do profissional perito avaliador enumera as condutas necessárias à boa e honesta prática de seu trabalho de elaboração de laudos para a Justiça e também para particulares. apurar as causas que motivaram determinado evento. Newton Paiva Virtual 122 . que consiste em uma atividade técnica realizada por um profissional com qualificação específica. recusar a indicação quando não se achar capacitado para tal. etc. valor do imóvel avaliando. Vimos que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica se assemelha a uma Avaliação realizada por um Engenheiro Perito Avaliador.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 5. deverá guardar sigilo profissional. inteirar-se de todos os fatos relativos à perícia. não manifestar sua opinião pessoal sobre os direitos das partes envolvidas na lide. depois de terminarem e entregarem seus trabalhos. nesta unidade. ser competente na elaboração de seu trabalho. avaliar bens. etc. tratamento de homogeneização realizado. segundo a NBR. A nomeação de um Perito numa ação judicial ou extra-judicial recai em uma pessoa que deva se comportar de maneira íntegra e honesta quanto à ética do profissional perito avaliador. consiste na elaboração de um documento muito importante para o Juiz que o nomeou. frutos ou direitos. esse trabalho final deverá ter uma remuneração digna. ao realizarem um trabalho. Vimos também a importância da estipulação dos honorários periciais. em que se avalia um bem imóvel pelo Método de Dados Comparativos de Mercado. Entre outros deveres. objetivo. pesquisas realizadas. que o Código de Processo Civil Brasileiro prevê em seus artigos a realização da Prova Pericial. Recapitulando Vimos.14 653-1. digno e imparcial com relação aos fatos analisados. A tarefa desses profissionais. seus custos. remuneração paga aos Peritos. para averiguar e esclarecer fatos. Nesse Parecer devem constar todas as informações relativas a interessado. São colhidas amostras iguais ou semelhantes e realizado o tratamento por homogeneização de fatores. que servirá para auxiliar a Justiça. verificar o estado de um bem.

Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 6. Árbitros.aspejudi. entre eles o Código de Ética do Perito Judicial.Técnicas de Comunicação e Persuasão. Não deixe de conferi-las! Bons estudos e até a próxima! ASPEJUDI Minas Gerais (Associação dos Peritos Judiciais.com. o professor Ficker traz informações e questões importantes sobre o que não se aprende no trabalho de elaboração do laudo pericial.br FIKER José. Conciliadores Mediadores de Minas Gerais) – Guia de Peritos 2006 2007. 2005. estamos chegando ao fim de nossos estudos sobre Laudos Periciais. Este guia também pode ser consultado na Internet no site www. são citados vários assuntos constantes desta unidade. Neste livro. dentro de uma linguagem clara e concisa. Abaixo. Amplie seus Conhecimentos Bem. mas o aprendizado não para por aqui. Leud:São Paulo. Linguagem do Laudo Pericial. listo algumas dicas sobre os temas estudados nesta unidade. Newton Paiva Virtual 123 . Neste guia.

.653: Avaliação de Bens.Belo Horizonte: Del Rey. J. Fundamentos de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia. MENDONÇA. Newton Paiva Virtual 124 . Francisco. 530/1998. 2006. São Paulo: Primeira Impressão. L. MACHADO. São Paulo: Pini. 2008. MEDEIROS JÚNIOR. COITINHO. Marcelo Correa et al. Jurisprudência.Parte1: Procedimentos Gerais.br/wwwroot/00/00c0420a0439. Manual de Engenharia de Avaliações e Perícias . A. NBR 14.. ROMAN. Código de Processo Civil Interpretado.. R. São Paulo.pro.Doutrina. HEINEN. Vade Mecum Saraiva. 1998. Ivan. M. C. Dicionário Jurídico Fundamentado. MAURER. C. J.Curso Tecnológico: Negócios Imobiliários Disciplina: Avaliação de Imóveis – Laudos Periciais 7. R. 5ª ed. Referências ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. M. Acesso em 09/05/2008. MEDEIROS JUNIOR. José. 2006.Guia dos Peritos Judiciais de Engenharia. FIKER. MAIA NETO. 4ª ed. 2006.. Prática.Como redigir laudos e argumentar dialeticamente. IBAPE _MG. Disponível em: http://www. São Paulo: Pini. 2004. 1ª ed. Da Prova Pericial. A Perícia Judicial . EDITORA SARAIVA. 1993. Baurueri: Editora Manole. 2007. Perícias Judiciais de Engenharia. em 25/05/1998. R. HORCAIO.tex.I. M. in Revista Engenharia nº.php. H. promovido pela Divisão de Avaliações e Perícias do Instituto de Engenharia de São Paulo e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP. E. excerto de exposição no painel “A Ética do Engenheiro Nas Perícias e Avaliações”.