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INSTITUTO FEDERAL DE SERGIPE

CURSO TCNICO EM EDIFICAES

SARA RAQUEL CARVALHO DOS SANTOS

TIPOS DE CONTRATO DE OBRAS

Aracaju/SE
Agosto de 2016

SARA RAQUEL CARVALHO DOS SANTOS

TIPOS DE CONTRATO DE OBRAS

Projeto de pesquisa apresentado ao Curso Tcnico


em Edificaes do Instituto Federal de Sergipe,

como um dos requisitos para obteno de aprovao


na matria de Tecnologia da construo.

Aracaju/SE
Agosto de 2016
SUMRIO

1 INTRODUO....................................................................................................................3
2 PREO FECHADO OU EMPREITADA POR PREO GLOBAL...............................4
3 PREO DE CUSTO OU CONSTRUO POR ADMINISTRAO...........................5
4 PREO MXIMO GARANTIDO OU PMG....................................................................6
5 TOMADA DE PREOS OU EMPREITADA POR PREOS UNITRIOS.................7
6 CONCLUSO......................................................................................................................8

1 INTRODUO

Tornar-se um empreendedor imobilirio pode exigir de voc o conhecimento de


construo civil, como no desenvolvimento de novas edificaes ou mesmo quando for
reformar um imvel para revender. Mesmo que voc no tenha formao na rea, como
arquitetura ou engenharia, conhecer as modalidades de contrao de construes o primeiro
passo para proteger seu investimento. possvel que muitos tcnicos e engenheiros nem
saibam, mas existem quatro principais formas de contratar a construo de uma obra:

Preo Fechado ou Empreitada por Preo Global;


Preo de Custo ou Construo por Administrao;
Preo Mximo Garantido ou PMG;
Tomada de Preos ou Empreitada por Preos Unitrios.

2 PREO FECHADO OU EMPREITADA POR PREO GLOBAL

O preo fechado ou a empreitada por preo global o contrato mais prtico e


de menor risco que existe, o cliente paga um preo fixo e a construtora executa a obra de
forma completa, da fundao at o acabamento. Para que o contrato por preo fechado
funcione bem, fundamental que o escopo da obra esteja claro para ambas as partes e com os
projetos bem definidos, isso evita aquela frase comum que causa bastante confuso no final da
obra quando o cliente percebe a falta de algum detalhe: isso estava ou no estava no
contrato? Qualquer alterao fora de contrato costuma sair mais caro para o cliente,
exigindo aditivos de contrato e negociaes desgastantes.
A principal desvantagem dessa modalidade tributria, ou seja, quando a
construtora emite a nota fiscal para o empreendedor imobilirio pagar, ela incluir vrios
impostos sobre o seu preo, inclusive sobre produtos e servios de subcontratados. Dessa
forma ocorre a cobrana de imposto sobre imposto, encarecendo a obra.
Existe uma leve variao do modelo preo fechado que a aplicao do conceito
turn key ou chave na mo, em que a construtora tem liberdade de executar a obra com
tecnologias prprias, mas o cliente no tem controle sobre isso.

3 PREO DE CUSTO OU CONSTRUO POR ADMINISTRAO

Essa modalidade de contratao utilizada quando se tem uma ideia macro do


projeto, como um projeto bsico, mas muitos detalhes esto sem definio, funcionando da
seguinte forma: a construtora executa a obra e cobra uma taxa de administrao que pode ser
cobrada por um percentual (que varia de 8% a 25% conforme o tipo e tamanho da obra), sobre
os custos de materiais e mo de obra ou uma remunerao fixa mensal. Da o nome de
contrato de construo por administrao ou preo de custo, porque o cliente sabe exatamente
o custo de cada item da obra. Como a construtora no pode orar a obra para passar um preo
fixo pela falta de detalhes e definies, mas o cliente quer comear a construo e definir, por
exemplo, acabamentos e revestimentos mais adiante, o cliente pagar essa taxa de
administrao para garantir a margem da construtora. Se o empreendedor precisar parar, por
algum motivo, a obra por administrao, geralmente no h penalidades. Isso quer dizer que
quanto mais cara ficar a obra, mais a construtora ganha? Sim, esse tipo de contratao sofre
bastantes crticas por conta desse risco e difcil encontrar empresas srias que trabalham de
forma eficiente apesar deste empecilho.

4 PREO MXIMO GARANTIDO OU PMG

Ser que existe alguma forma de aproveitar os benefcios do preo fechado/global


sem arcar com os impactos tributrios?... A partir desta questo criou-se a modalidade de
Preo Mximo Garantido que um conceito de contrato hbrido entre o preo fechado e a
construo por administrao. No PMG, a construtora elabora um oramento aberto com uma
taxa de remunerao, e apresenta ao empreendedor. Se ele concordar, eles assinam o contrato
com duas condies principais: se a obra custar mais barato, eles dividem o resultado da
economia, se a obra ficar mais cara, a construtora assume o prejuzo.
Quando ocorre o aumento dos custos, h sempre o risco de a construtora desistir
da obra ao ver que no ser possvel finaliz-la no preo acordado. Como a construtora
deveria tirar recursos do prprio bolso para terminar a obra, ela pode simplesmente largar a
obra incompleta para no tomar o prejuzo, o que s piora para o contratante Por outro lado,
se a situao for favorvel e a construtora economizar na mo de obra, materiais e
equipamentos, essa economia se transformariam em desconto no preo final para o cliente. A
matemtica deste tipo de contrato de construo simples, mas na prtica a negociao bem
complicada. No estabelecimento do oramento da obra, a construtora tende a superestimar os
custos para tentar aumentar suas chances de economizar, enquanto o cliente precisa ter o
discernimento tcnico para julgar os preos e solues propostas. O Preo Mximo Garantido
funciona bem com empresas parceiras e com mtua confiana representando uma excelente
soluo para ambas as partes trabalharem juntas alinhando interesses e evitando o estouro de
oramento.

5 TOMADA

DE

PREOS

OU

EMPREITADA

POR

PREOS

UNITRIOS

Nesta modalidade, cada servio executado para construir o projeto tem um preo
determinado por unidade de medida. Por exemplo: metro cbico de estrutura de concreto,
quilos de estrutura de ao, metro quadrado de assentamento de piso, metro linear de muro de
divisa. O preo final da construo a soma dos preos dos servios multiplicados pelas suas
quantidades. Essa forma de contratar comum em obras de manuteno, reformas e de
infraestrutura, onde h poucos servios e grandes quantidades. Tomando como exemplo uma
obra de uma estrada, fixa-se um preo pelo metro cbico de movimentao de terra e pelo
metro quadrado de asfalto, ao final de uma etapa, medem-se as quantidades executadas e
paga-se o preo, o qual pode ter leve variao do oramento inicial.

6 CONCLUSO

Diante do que foi mostrado acima difcil dizer qual o melhor modelo de contrato
de uma obra, pois cada construtora est acostumada a trabalhar com um tipo contrato
diferente, o ideal entendermos como funciona cada tipo de contrato, s assim iremos
determinar qual a forma de contrato que resultaria no melhor preo, sem comprometer o prazo
ou a qualidade.
importante sabermos tambm, que todas essas formas de contratao sofrem
crticas de outros modelos de gerenciamento de empreendimentos, como a linha de
pensamento de Construo Enxuta em que, entre inmeros outros princpios, defende o
desenvolvimento dos projetos com grande participao dos responsveis pela execuo, com
parceira de longo prazo e sem concorrncia de preos. Sendo assim independente de qual seja
o contrato de empreitada ou construo que escolhermos, devemos ficar atentos na entrega da
documentao que regulariza a concluso da obra, principalmente na questo do Alvar do
Corpo de Bombeiros e na averbao da rea construda no Cartrio de Imveis.