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UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ

DETERMINAÇÃO DO VALOR DA TERRA NUA DA FAZENDA SÃO FRANCISCO

CURITIBA
2016

Setor de Ciências Agrárias da Universidade Federal do Paraná.PEDRO CORDEIRO NEVES DETERMINAÇÃO DO VALOR DA TERRA NUA DA FAZENDA SÃO FRANCISCO Trabalho de graduação apresentado à disciplina de Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais do Curso de Engenharia Florestal. Drª. Orientador: Prof. Ana Paula Dalla Corte CURITIBA 2016 .

..............11 9 CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA SANEADO TOTAL.......................11 10 INTERVALO DE CONFIANÇA (IC)................................................................................................................................................................)....................................E......7 5 ÍNDICES EQUIVALENTES.............................................................................................................................................................................9 7 SANEAMENTO AMOSTRAL........................................................................SUMÁRIO 1 CÁLCULO DE ÍNDICE AGRONÔMICO DA AVALIANDA.....................................................................................................6 4 APLICAÇÃO DO FATOR DE ELASTICIDADE DA OFERTA (F........................................................................5 3 FATOR DE ELASTICIDADE.................13 REFERÊNCIAS..........................10 8 CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA SANEADO..................................4 2 DEFINIÇÃO DE IMÓVEIS SEMELHANTES.................................................................................................14 ......8 6 CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTN/HÁ INDEXADO)................................................12 11 CAMPO DE ARBÍTRIO +-10%.................................12 12 CONCLUSÃO ......................

428.363.47 R$ 7.270 0.418 .691.42 R$ 6.270 0.70 R$ 9.115.84 R$ 4.315 0.59 R$ 8.46 R$ 16.933.230 0.306 0.93 R$ 25.13 R$ 10. amostras 0.228 0.996.644.230 0.280. Amostra 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Município Passos Maia Faxinal dos Guedes Ponte Serrada Ponte Serrada Água Doce Vargem Bonita Passos Maia Lindóia do Sul Faxinal dos Guedes Passos Maia Ponte Serrada Irani Faxinal dos Guedes Passos Maia Ponte Serrada Passos Maia Passos Maia Passos Maia Vargeão Ponte Serrada Passos Maia Vargeão Passos Maia Passos Maia Passos Maia Passos Maia Passos Maia Passos Maia Passos Maia Passos Maia Vargem Bonita Passos Maia Passos Maia Vargem Bonita Água Doce VTN/ha R$ 12.231 0.270 0.82 R$ 2.445 0.64 R$ 8.198 0.49 R$ 4.314.00 R$ 6.477 0.3 Elementos amostrais iniciais.500.431.252 0.489 0.477 0.88 R$ 8.84 R$ 22.270 0.317 0.407 0.270 0.292 0.55 R$ 5.619 0.315 0.482.727.587 0.00 R$ 8.466 0.527 0.77 R$ 12.585 0.306 0.585 0.72 R$ 19.a.45 R$ 11.252 0.435.231 0.92 R$ 28.246 0.338.403 0.466 0.07 Tipo Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Negócio Negócio Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Negócio Oferta Oferta Negócio Negócio Negócio Negócio Oferta Oferta Oferta Oferta Negócio Negócio Negócio Negócio Negócio Oferta Negócio Negócio Negócio Oferta Oferta Situação Vicinal IV Vicinal II Vicinal II Vicinal IV Vicinal II Vicinal IV Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Asfalto NA 0.717.406.52 R$ 13.261.095.298 0.403 0.445 0.05 R$ 13.216.314.246 0.587 0.181.207 0.619 0.477 0.270 0.467.407 0.699.216 0.477 0.494.264.536.288 0.542 0.298 0.418 i.270 0.71 R$ 6.636.180 0.228 0.27 R$ 22.180 0.368.301 0.527 0.349 0.82 R$ 23.88 R$ 36.703.270 0.725.542 0.207 0.288 0.292 0.369 0.887.86 R$ 30.36 R$ 7.667.83 R$ 18.369 0.05 R$ 5.964.147.27 R$ 8.301 0.489 0.216 0.317 0.82 R$ 13.349 0.198 0.66 R$ 10.54 R$ 14.

4 Primeiramente. Todas as amostras fora desse intervalo serão descartadas para a avaliação.8 Vicinal II 0. esta que relaciona as Classes de Capacidade de Uso com a Situação da propriedade. Para uma boa avaliação é importante separar quais dados amostrais são semelhantes ou homogêneos.8 e superior de 1.8 1. deve-se definir o limite inferior de 0. além de posteriormente fazer estimativas de valores. 1) Cálculo de índice agronômico da avalianda Percentuais de Capacidade de Uso (%) Área Situação 1 2 3 4 5 6 7 8 i. Segundo MOREIRA (1984) esta homogeneização se dá pelo uso de índices corretivos para determinados atributos dos imóveis rurais.35 0.a.a.a.) da propriedade avalianda. deve-se determinar o índice agronômico (i.a. Além da distinção de quais são ofertas e quais são negócios. os dados das amostras devem ficar entre um intervalo de +-20% do i. O autor KOZMA (1984) propôs o uso da tabela desenvolvida por MENDES SOBRINHO (1966).33 2. A partir dos coeficientes existentes na tabela.25 0.22 57 35.00 1. é possível determinar o i. da avalianda (LIMA 2006).02 2. pois é desta forma que é possível fazer comparações entre as amostras e a avalianda. . da avalianda.263 Como foi determinado um critério de semelhança de 20%. da avalianda.a. Como o objetivo deste trabalho é trabalhar com um grau de fundamentação II ou III.2 em relação ao i. avalianda 2165.

301 0.933.316 Amostra 2 6 7 8 9 10 13 14 15 17 18 19 22 26 28 34 Município Faxinal dos Guedes Vargem Bonita Passos Maia Lindóia do Sul Faxinal dos Guedes Passos Maia Faxinal dos Guedes Passos Maia Ponte Serrada Passos Maia Passos Maia Vargeão Vargeão Passos Maia Passos Maia Vargem Bonita VTN/ha R$ 12.298 fica 0.644.228 0.406.84 R$ 4.82 R$ 5.20% LI 0.228 fica 0.636. Situação amostras 20 % 0.263 Fundamentação 3 e 2 +.306 fica 0.699.230 fica 0.270 0. avalianda 0.13 R$ 10.315 0.270 fica .264.667.270 fica 0.691.231 0.216 fica 0.216 0.36 R$ 7.270 0.288 0.211 LS 0.88 R$ 6.280.93 R$ 8.270 fica 0.83 R$ 13.298 0.47 R$ 7.292 0.42 R$ 6.703.55 R$ 11.72 R$ 8.230 0.301 fica 0.270 0.494.a.88 R$ 8.467.66 R$ 10.292 fica 0.306 0.147.270 i.246 fica 0.368.252 0.70 Tipo Oferta Negócio Negócio Oferta Oferta Oferta Oferta Negócio Oferta Negócio Negócio Negócio Oferta Negócio Negócio Oferta Situação Vicinal II Vicinal IV Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II NA 0.231 fica 0.181.5 2) Definição de imóveis semelhantes i.a.270 fica 0.435.315 fica 0.252 fica 0.46 R$ 8.246 0.71 R$ 6.288 fica 0.

298 0.298 0.288 0.e.e.e.270 0.a.703.252 0. o f. sobre os dados provenientes de ofertas.821 Tipo Oferta Negócio Negócio Oferta Oferta Oferta Oferta Negócio Oferta Negócio Negócio Negócio Oferta Negócio Negócio Oferta Situação Vicinal II Vicinal IV Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II Vicinal II NA 0.270 0. Para o cálculo do f.e.315 0.315 0. é necessário dividir a média das vendas sobre a média das ofertas.494.292 0.270 0.691. das 35 amostras iniciais.72 R$ 8.288 0.400.828.270 i. restaram 16.467. Dentre as amostras restantes será aplicado o fator de elasticidade da oferta (f. ficou maior que 1 (1.66 R$ 10. serão usados todos os dados amostrais.699.216 0.e.270 .).55 R$ 11.246 0.821.264.306 0.47 R$ 7. o f.88 R$ 6. 20% 11.280.270 0. foi de 0. o que normalmente se é esperado quando se calcula o f.36 R$ 7..20% Média transações Média das ofertas f.270 0.231 0.70 Fundamentação 3 e 2 +.46 R$ 8. amostras 0.228 0.017) e quando utilizado todos os dados.e.82 R$ 5.644.88 R$ 8.933.71 R$ 6.83 R$ 13.667.87 14.292 0.230 0.301 0.6 Após a definição das amostras semelhantes.228 0.51 0. um valor abaixo de 1.84 R$ 4.13 R$ 10.181.230 0. 3) Fator de elasticidade Amostra 2 6 7 8 9 10 13 14 15 17 18 19 22 26 28 34 Município Faxinal dos Guedes Vargem Bonita Passos Maia Lindóia do Sul Faxinal dos Guedes Passos Maia Faxinal dos Guedes Passos Maia Ponte Serrada Passos Maia Passos Maia Vargeão Vargeão Passos Maia Passos Maia Vargem Bonita VTN/ha R$ 12.42 R$ 6.636.246 0.147.93 R$ 8. pois quando usado apenas as amostras consideradas semelhantes.252 0.435. Para o cálculo do f.270 0.e.301 0.306 0.216 0.406.368.231 0.

obtido é utilizado para multiplicar e ajustar todos os dados provenientes das ofertas.288 R$ 8.82 34 Vargem Bonita R$ 5.72 Oferta Vicinal II 0.159. 4) Aplicação do fator de elasticidade de oferta (f.66 Negócio Vicinal II 0.929.28 .36 Negócio Vicinal II 0.231 R$ 5.216 R$ 7.298 R$ 10.84 8 Lindóia do Sul R$ 4.84 Negócio Vicinal II 0.88 Oferta Vicinal II 0.306 R$ 11.270 R$ 8.52 6 Vargem Bonita R$ 6.46 Negócio Vicinal II 0.93 Oferta Vicinal II 0.270 R$ 8.246 R$ 6.264.e.933.981.636.636.83 Negócio Vicinal II 0.88 Negócio Vicinal II 0.181.02 9 Faxinal dos Guedes R$ 6.368.13 7 Passos Maia R$ 10.815.181.467.82 Negócio Vicinal II 0.270 R$ 4.a.467.477.e.) VTN/ha i.230 R$ 8.280.147.71 Oferta Vicinal II 0.978.494.228 R$ 5.703.55 Oferta Vicinal II 0.270 R$ 9.315 R$ 10.42 Oferta Vicinal II 0.88 19 Vargeão R$ 8.66 15 Ponte Serrada R$ 10.36 18 Passos Maia R$ 7.435.792.264. Amostra Município VTN/ha Tipo Situação amostras 20% 2 Faxinal dos Guedes R$ 12.301 R$ 7.47 Oferta Vicinal II 0. corrigido f.70 Oferta Vicinal II 0.675.7 Este f.494.406.07 14 Passos Maia R$ 7.406.667.e.691.699.933.17 13 Faxinal dos Guedes R$ 8.292 R$ 6.13 Negócio Vicinal IV 0.10 10 Passos Maia R$ 6.644.699.46 28 Passos Maia R$ 8.83 22 Vargeão R$ 13.252 R$ 3.11 17 Passos Maia R$ 11.34 26 Passos Maia R$ 8.

5) Índices equivalentes i. 20% 0.02 9 Oferta 0.975 0.315 R$ 10.070 0.792.07 14 Negócio 0.306 R$ 11.301 R$ 7.044 1.699.975 0.270 R$ 8.815.494. VTN/ha corrigido Amostra Tipo amostras f. 20% 2 Oferta 0.a.154 1.270 R$ 4.467.66 15 Oferta 0.477.52 6 Negócio 0.216 R$ 7.252 R$ 3.230 R$ 8.e.17 13 Oferta 0.46 28 Negócio 0.e.675.874 0. Desta forma.13 7 Negócio 0.10 10 Oferta 0.288 R$ 8. deve-se dividir o i.264.82 34 Oferta 0.e.83 22 Oferta 0.860 1.28 i.406.270 R$ 8.159.e.835 1.34 26 Negócio 0.11 17 Negócio 0.933. da propriedade avalianda pelo i. das amostras.88 19 Negócio 0.36 18 Negócio 0.292 R$ 6.975 0.981.270 R$ 9. avalianda 0.298 R$ 10.139 1.a.181.883 0.263 Fundamentação 3 e 2 +. a 20%. obtêm-se o i.901 0.929.a.231 R$ 5.218 1.20% i.636.84 8 Oferta 0.228 R$ 5.978.914 0.a.144 0.8 Para a determinação dos índices equivalentes (i.975 .).246 R$ 6.

929.306 R$ 11.725.28 0. corrigido f.975 R$ 8.13 0.a.270 R$ 8.e.181. 20% é possível fazer a indexação do VTN/ha 20%.231 R$ 5. Diferença de apenas 0.e.11 0.874 R$ 6. i.159.00041%.914 R$ 8.636.246 R$ 6.558.59 18 Negócio 0.974.e.975 R$ 9.54 28 Negócio 0.835 R$ 8.292 R$ 6.45 19 Negócio 0. 20%. 20% pelo i.239.82 26 Negócio 0.815.17 1.228 R$ 5.154 R$ 5.556.46 0.39 e o calculado por mim continua sendo de R$ 4.83 1.53 * Observação: Os valores foram recalculados e continuaram iguais.53. VTN/ha Amostra Tipo amostras 20% 20% indexado 20% 2 Oferta 0.84 0.696.860 R$ 10.24 17 Negócio 0.252 R$ 3.34 8 Oferta 0.28 13 Oferta 0.665.88 1.718.28 10 Oferta 0.144 R$ 9.00 34 Oferta 0.938.556.139 R$ 6.90 22 Oferta 0.528.954.070 R$ 7.02 7 Negócio 0.216 R$ 7.044 R$ 3. segundo os cálculos do software Excel.288 R$ 8.270 R$ 4.70 9 Oferta 0.52 0.298 R$ 10.e.467. Por exemplo.315 R$ 10.901 R$ 5.9 A partir do i.983.07 1.e.699. .494.411.406. 6) Cálculo do Valor da Terra Nua Indexado (VTN/há indexado) Fundamentação 3 e 2 +.90 14 Negócio 0.975 R$ 7. é necessário multiplicar o VTN/ha corrigido pelo f.975 R$ 4.10 1.218 R$ 9.675.02 1. na primeira correção a amostra 34 foi corrigida por R$4.42 15 Oferta 0.264.006.66 0.792.270 R$ 9.230 R$ 8.033.270 R$ 8.883 R$ 9. Para isto.06 6 Negócio 0.36 0.978.054.20% VTN/ha i.981.477.773.301 R$ 7.933.34 0.82 0.

974. VTN/ha Situação com 20% i.63 Fundamentação 3 e 2 +.675.34 R$ 3.e.45 R$ 8.718. define-se novos limites inferior e superior.28 R$ 5.975 R$ 8.938.288 17 Negócio 0.88 1.66 0.981.28 0.914 R$ 8.725.84 0.82 0.494. Então.411.292 7 Negócio 0.88 9.006.228 10 Oferta 0.467.792.90 R$ 10. Para isso é feita a média dos novos dados calculados. foi escolhida a média aritmética.34 0.52 0. Amostra Tipo amostras 2 Oferta 0.556.933.901 R$ 5.983.270 6 Negócio 0.10 1.90 R$ 7.46 0.773.636.298 26 Negócio 0.181.665.13 0.978.20% i.a.835 R$ 8.154 R$ 5.53 fora .641. 7) Saneamento amostral Fundamentação 3 e 2 +. 20% indexado 20% saneamento R$ 9.231 13 Oferta 0.044 R$ 3.874 R$ 6.82 R$ 8.54 R$ 8.348.139 R$ 6.218 R$ 9.00 R$ 4.17 1.975 R$ 9.270 VTN/ha corrigido f.954.406.28 R$ 6.264.696.952.02 R$ 10.070 R$ 7.07 1.975 R$ 4.815.e.301 15 Oferta 0.528.975 R$ 7.860 R$ 10.02 1.252 9 Oferta 0.83 1.42 R$ 8.144 R$ 9. desta vez 30% abaixo e a acima da média encontrada.306 18 Negócio 0. Ele serve par a eliminação de dados suspeitos que apresentam grandes desvios em relação a média.24 R$ 11.10 Tendo indexado o VTN/ha é possível fazer o saneamento amostral.315 8 Oferta 0.11 0.59 fora R$ 7.883 R$ 9.20% Média do VTN indexado Desvio padrão LI LS 7.43 Média Aritmética 30% 5.230 22 Oferta 0. para este trabalho.25 1. Este saneamento pode ser feito através de média aritmética.246 14 Negócio 0.36 0.054.270 34 Oferta 0.477.929.70 fora R$ 5.270 28 Negócio 0.933.216 19 Negócio 0. desvio padrão e entre outros critérios.239.159.699.06 R$ 6.033.

07 1.52 0.528.975 R$ 6.154 R$ 5.e.054.315 9 0.901 R$ 10.883 R$ 8.974.02 R$ 8.54 R$ 7.228 10 0.665.033. Amostra amostras 2 0. têm-se a média da Terra Nua Saneada 8) Cálculo do valor da Terra Nua Saneado Fundamentação 3 e 2 +.66 0.216 19 0.270 28 0.88 1.230 22 0.45 R$ 9.34 R$ 5.696.94 A partir da nova média obtida é calculado o valor total da avalianda.629.978.292 7 0.288 18 0.477.139 R$ 6.981.467.938.159.954.975 R$ 8.28 R$ 6.181.494.975 VTN/ha indexado 20% R$ 9.718.82 0.144 R$ 10.20% Tipo Oferta Negócio Negócio Oferta Oferta Oferta Negócio Oferta Negócio Negócio Oferta Negócio Negócio VTN/ha corrigido f.e.11 Após o saneamento amostral.11 0. destas 6 são provenientes de ofertas e 7 de negociações.88 Área (ha) 2165. Fundamentação 3 e i.46 0.42 R$ 8.406.8 .83 1.a.24 R$ 9.20% VTN/ha saneado R$ 17.90 R$ 6.725.977.270 2 +.773.933. 9) Cálculo do Valor da Terra Nua Saneado Total Fundamentação 3 e 2 +.270 6 0.246 14 0.20% VTN/ha saneado R$ 7.929.17 1.264.411.301 15 0.90 R$ 9.84 0.13 0.28 R$ 7.82 R$ 8.218 R$ 8.00 Com este novo conjunto de dados.835 R$ 5. restaram 13 amostras.914 R$ 7. 20% R$ 9.239. 20% i.34 0.10 1.231 13 0.298 26 0.792.278.06 R$ 5. multiplicando a média do VTN/ha saneado pela área total.070 R$ 7.874 R$ 8.699.

550.766.506.05 n 13 LI .80%) 1. O uso dele deve ser justificado e fundamentado pelo avaliador em caso de sua escolha.21 Por fim.94 t (gl.977. 11) Campo de Arbítrio (+-10%) LI .IC LS + IC 7.89 R$ 19.006.15 8.505.45 8. Estabelecendo assim a probabilidade do valor da avalianda estar entre estes limites.74 R$ 15.CA LS + CA 7.051.12 Com o valor total da avalianda é possível calcular um intervalo de confiança com nível de confiança de 80%.775.36 Desvio 1. Desta forma o IC representa o grau de precisão do trabalho.713.54 R$ 18.86 .44 R$ 16.492.546.544.180.411. 10) Intervalo de Confiança (IC) Média 7. estabelece-se um campo de arbítrio de 10% sobre os limites inferior e superior que fornece um provável valor da avalianda.

22 e R$ 18.505.713.13 CONCLUSÃO Ao fim da avaliação do valor da terra. Caso seja necessário. Dentro do intervalo de confiança o valor da propriedade pode ficar entre R$ 16.8 ha.165.550. respectivamente.629.21. em uma área de 2.492.278.86. Desta forma os valores mínimos e máximos para a propriedade podem ficar entre R$ 15.88.006.89 e R$ 19.051.766.546. o avaliador pode utilizar do campo de arbítrio de 10% desde que devidamente justificado. chegou ao valor total para Fazenda São Francisco de R$ 17. .

“AS076 .14 REFERÊNCIAS Material de aula da disciplina de Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais.Parte 2 Terra Nua” de autoria da professora Ana Paula Dalla Corte .