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Massimo Aleo

IL NUOVO

MANUALE
DEL CTU
consulenze tecniche,
accertamenti e perizie sugli immobili
seconda edizione aggiornata

software incluso
formulario con modelli di consulenze svolte e documenti-tipo
e massimario della giurisprudenza della corte di cassazione

88-8207-670-2 - Copyright Grafill s.r.l. - Concesso in licenza a FABIO SALA Password: 596201 Codice A: 58 Codice B: OBLQ1314QD

Massimo Aleo
il nuovo manuale del ctu
Seconda edizione aggiornata, marzo 2013
ISBN 13 978-88-8207-670-2
EAN 10 788882 076702

GRAFILL S.r.l.
Via Principe di Palagonia, 87/91 90145 Palermo
Telefono 091/6823069 Fax 091/6823313
Internet http://www.grafill.it E-Mail grafill@grafill.it
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indice

presentazione........................................................................................ p.

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Parte Prima
consulenti dufficio e periti
1. il ruolo dei consulenti
e dei periti coMe ausiliari
dellautorit Giudiziaria ......................................................
1.1. La responsabilit del consulente......................................................
1.2. il segreto professionale....................................................................
1.3. albo dei consulenti tecnici dufficio ..............................................
1.4. Caratteri della consulenza tecnica dufficio ....................................

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2. lattiVit del consulente


tecnico dufficio ..........................................................................
2.1. La nomina del consulente tecnico dufficio ...................................
2.2. Giuramento .....................................................................................
2.3. il quesito ..........................................................................................
2.4. inizio delle operazioni peritali ........................................................
2.5. Svolgimento delle operazioni peritali..............................................
2.5.1. accesso ai luoghi di causa ................................................
2.5.2. acquisizione di atti e informazioni...................................
2.5.3. intervento di collaboratori.................................................
2.5.4. intervento di personale specializzato ................................
2.5.5. intervento della forza pubblica .........................................
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali ...............................
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali....................
2.6. La relazione di consulenza ..............................................................
2.7. Deposito della relazione di consulenza ...........................................
2.8. Osservazioni delle parti ...................................................................
2.9. richiamo del CtU...........................................................................
2.10. Sostituzione del CtU ......................................................................
2.11. rinnovazione della consulenza .......................................................
2.12. Nullit della consulenza dufficio ...................................................

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3. lincarico di ctu
nellaccertaMento tecnico preVentiVo ..................... p.
3.1. Nomina ............................................................................................
3.2. il quesito ..........................................................................................
3.3. inizio delle operazioni peritali.........................................................
3.4. Svolgimento delle operazioni peritali..............................................
3.5. Osservazioni delle parti ...................................................................
3.6. accesso ai luoghi ............................................................................
3.7. il tentativo di conciliazione .............................................................
3.8. acquisizione di atti e informazioni .................................................
3.9. La relazione di consulenza ..............................................................
3.10. Giuramento e deposito.....................................................................

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4. lincarico di ctu
nelle esecuzioni iMMoBiliari ..............................................
4.1. Nomina ............................................................................................
4.2. Giuramento .....................................................................................
4.3. il quesito .........................................................................................
4.4. inizio delle operazioni peritali.........................................................
4.5. Svolgimento delle operazioni peritali..............................................
4.6. accesso ai luoghi ............................................................................
4.7. La relazione di consulenza ..............................................................
4.8. Deposito ...........................................................................................
4.9. Osservazioni alla CtU ....................................................................

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5. lincarico di ctu
nella procedura falliMentare ..........................................
5.1. Nomina ...........................................................................................
5.2. inizio delle operazioni peritali.........................................................
5.3. Svolgimento delle operazioni peritali..............................................
5.4. accesso ai luoghi ............................................................................
5.5. La relazione di consulenza ..............................................................
5.6. Giuramento e deposito.....................................................................

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6. lincarico di ctu
nel rito aMMinistratiVo ..........................................................
6.1. Nomina ............................................................................................
6.2. i quesiti ............................................................................................
6.3. La relazione di consulenza ..............................................................
6.4. Compensi .........................................................................................

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7. il consulente tecnico di parte ........................................... p.


7.1. Nomina ............................................................................................
7.2. Funzioni ...........................................................................................
7.3. Perizia stragiudiziale........................................................................
7.4. Osservazioni, istanze e note critiche ...............................................

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8. lincarico di ausiliario
dellufficiale Giudiziario .....................................................

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9. lincarico di perito nel rito penale ...............................


9.1. Nomina del perito ............................................................................
9.2. Conferimento dellincarico .............................................................
9.3. il quesito ..........................................................................................
9.4. Svolgimento delle operazioni peritali..............................................
9.5. La relazione di consulenza ..............................................................

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Parte SeCONDa
il quadro di riferiMento
delle coMpetenze disciplinari
10. i dati identificatiVi deGli iMMoBili .................................
10.1. il titolo di provenienza ....................................................................
10.2. i confini............................................................................................
10.3. i riferimenti catastali........................................................................
10.4. Gli atti di pubblicit immobiliare ....................................................
10.4.1. La trascrizione...................................................................
10.4.2. Liscrizione ipotecaria .......................................................
10.4.3. Lannotazione ....................................................................
10.5. regolarit amministrativa e edilizia................................................
10.6. tipologie e modalit di intervento edilizio .....................................
10.6.1. interventi di nuova edificazione ......................................
10.6.2. interventi sul patrimonio edilizio esistente.......................
10.6.3. interventi di ristrutturazione urbanistica...........................
10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione
allintervento edilizio.......................................................................
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire .................
10.7.2. Dalla Dia alla SCia .........................................................
10.7.3. autorizzazione edilizia .....................................................
10.7.4. il condono edilizio ............................................................
10.7.5. abitabilit e agibilit.........................................................
10.7.6. attivit edilizia libera .......................................................

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10.7.7. attivit edilizia delle pubbliche amministrazioni............. p.


10.8. Strumenti innovativi della Pubblica amministrazione....................
10.8.1. Lo Sportello Unico delledilizia.......................................
10.8.2. Lo Sportello Unico per le attivit Produttive...................
10.8.3. Sistema informativo territoriale (Sit) .............................

11. cenni di estiMo................................................................................


11.1. Criteri di stima .................................................................................
11.1.1. il criterio del pi probabile valore di mercato ..................
11.1.2. il criterio del pi probabile valore di costo .....................
11.1.3. il criterio del pi probabile valore di trasformazione ......
11.1.4. il criterio del pi probabile valore di surrogazione
o di sostituzione ..............................................................................
11.1.5. il criterio del pi probabile valore complementare .........
11.1.6. il criterio del pi probabile valore di capitalizzazione .....
11.2. metodi di stima ...............................................................................
11.2.1. Stima diretta o sintetica.....................................................
11.2.2. Stima indiretta o analitica .................................................
11.3. il procedimento estimativo ..............................................................
11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili ..........................
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile ...........................
11.4.2. Stima del valore di un immobile
alla data di apertura di una successione............................
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto
e della nuda propriet........................................................
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione ................
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie ..........................
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni
da una certa data fino allattualit.....................................
11.4.7. Stima dei danni .................................................................
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato ................
11.4.9. Stima dellindennit dovuta
per una servit di passaggio .............................................
11.5. Criteri per la misurazione
della consistenza di terreni, fabbricati e lavori edili .......................
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati....................................
11.5.2. Consistenza dei terreni ......................................................
11.5.3. Definizioni urbanistiche ....................................................
11.5.4. Consistenza dei lavori edili...............................................

12. eleMenti di urBanistica ..........................................................


12.1. Strumenti urbanistici di livello territoriale ......................................

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12.2.

12.3.

12.4.

12.5.

12.1.1. Piani territoriali di coordinamento .................................... p.


12.1.2. Piani regolatori intercomunali .........................................
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici.................................
12.1.4. Piani comprensoriali .........................................................
12.1.5. Piani urbanistici delle Comunit montane ........................
12.1.6. Piani urbanistici regionali .................................................
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province ............
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane.........................
Strumenti urbanistici di livello comunale .......................................
12.2.1. vincoli e zonizzazione
negli strumenti urbanistici di livello comunale ................
12.2.2. Opere di urbanizzazione ...................................................
12.2.3. Piano regolatore comunale................................................
12.2.4. regolamento edilizio ........................................................
12.2.5. Programma di fabbricazione .............................................
12.2.6. Piano di ricostruzione .......................................................
12.2.7. il piano strutturale .............................................................
12.2.8. il piano operativo ..............................................................
Strumenti urbanistici attuativi .........................................................
12.3.1. Piani particolareggiati ......................................................
12.3.2. Piani di lottizzazione.........................................................
12.3.3. Comparto edificatorio .......................................................
12.3.4. Piani per ledilizia economica e popolare.........................
12.3.5. Piani per insediamenti produttivi ......................................
12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio .........................
12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione.................................
Strumenti della pianificazione di settore .........................................
12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale............
12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (Pai)................
12.4.3. Pianificazione dei trasporti ...............................................
12.4.4. Pianificazione dellurbanistica commerciale ....................
12.4.5. Piani dei parchi .................................................................
12.4.6. Piano parcheggi.................................................................
12.4.7. Piani urbani del traffico ....................................................
12.4.8. regime urbanistico delle opere pubbliche........................
12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche .....................
12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000...........................
12.4.11. Sistema di gestione ambientale
e piano di gestione ambientale..........................................
12.4.12. Piani regolatori dei porti ...................................................
Strumenti dellurbanistica negoziata e innovativa ..........................
12.5.1. Patto territoriale ...............................................................
12.5.2. Contratto di programma ...................................................
12.5.3. Contratto darea ...............................................................

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12.5.4. Progetti integrati del QCS


per le regioni ex obiettivo 1 (P.O.r. 2000-2006) ............ p.
12.5.5. Programmi integrati .........................................................
12.5.6. Programmi integrati di intervento.....................................
12.5.7. Programmi di recupero urbano .........................................
12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana ..............................
12.5.9. Liniziativa comunitaria Urban i e ii ...............................
12.5.10. Urban italia .......................................................................
12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana
e di sviluppo sostenibile del territorio (P.r.U.S.S.t.).......
12.5.12. Contratti di quartiere .........................................................
12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana ..................................

13. tariffe e coMpensi .......................................................................


13.1. La nota spese e proposta competenze .............................................
13.1.1. Spese .................................................................................
13.1.2. Onorari a vacazione ..........................................................
13.1.3. Onorari fissi o a percentuale .............................................
13.1.4. Onorari a importo variabile...............................................
13.1.5. aumento e riduzione degli onorari ..................................
13.1.6. indennit............................................................................
13.2. il decreto di liquidazione .................................................................
13.3. Opposizione al decreto di liquidazione ..........................................

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Modelli di perizie sVolte ..............................................................

155

1. valutazione di un cespite ereditario,


accertamento della sua comoda divisibilit
e predisposizione del progetto di divisione (caso a) ................................

155

2. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda


divisibilit e predisposizione del progetto di divisione (caso B)..............

161

3. accertamento della conformit delle distanze tra due fabbricati


in riferimento alle norme urbanistiche vigenti..........................................

166

4. verifica della conformit di un fabbricato ai patti tra i comproprietari


contenuti nellatto di acquisto del terreno di sedime e accertamento
dellepoca di costruzione dellultimo piano..............................................

171

5. Determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato


con riferimento al momento dellapertura della successione....................

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Parte terza
schede docuMenti-tipo

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6. Determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile


adibito ad attivit artigianale..................................................................... p.

181

7. Determinazione del valore


del muro di confine tra due propriet........................................................

185

8. accertamento di vizi e difetti di costruzione


nella realizzazione di una villetta..............................................................

188

9. accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione


di una villetta e stima dei danni conseguenti ............................................

191

10. individuazione delle cause


di alcune infiltrazioni umidifere in un appartamento................................

197

11. accertamento dellalterazione dellestetica di un edificio


condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un
condomino, di un manufatto allinterno del proprio giardino ..................

201

12. Determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione


della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi
di interessi e rivalutazione monetaria........................................................

204

13. accertamento delle condizioni di degrado


di una villetta di campagna .......................................................................

211

14. accertamento della sussistenza di problematiche interessanti


le strutture di fondazione di una villa .......................................................

213

15. Determinazione del valore di mercato di un appartamento


e di un terreno su cui stata realizzata una villetta abusiva.....................

216

16. Determinazione del valore corrente di mercato


di un complesso sportivo...........................................................................

226

17. Determinazione del valore corrente di mercato


di alcuni appartamenti ...............................................................................

241

18. Determinazione del valore del diritto di uso


e abitazione di un appartamento................................................................

250

19. relazione di consulenza tecnica di parte ..................................................

257

20. Calcolo dellindennit di occupazione di un alloggio ..............................

260

21. verifica delle condizioni di inabitabilit di un appartamento ...................

265

22. individuazione di un immobile


ai fini dellimmissione in possesso ...........................................................

269

23. Conciliazione in ordine a danni in un negozio .........................................

270

24. Calcolo del valore locativo di un appartamento .......................................

272

25. Calcolo del diritto di usufrutto di un locale commerciale ........................

275

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Parte QUarta
forMulario
n Modello 1
istanza per liscrizione allalbo dei Consulenti tecnici dUfficio ........... p.

283

n Modello 2
istanza per liscrizione allalbo dei Periti ................................................

284

n Modello 3
Comunicazione di avvenuta iscrizione allalbo del tribunale.................

285

n Modello 4
Ordinanza ammissiva della consulenza ....................................................

285

n Modello 5
avviso di nomina ......................................................................................

286

n Modello 6
Decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo) .............................

286

n Modello 7
istanza di astensione dallincarico ............................................................

287

n Modello 8
istanza di rinvio del conferimento dellincarico per gravimotivi .............

287

n Modello 9
verbale di giuramento ...............................................................................

288

n Modello 10
Comunicazione di inizio delle operazioni peritali ....................................

289

n Modello 11
verbale di inizio delle operazioni peritali .................................................

290

n Modello 12
Convocazione di sopralluogo ....................................................................

291

n Modello 13
verbale di sopralluogo...............................................................................

291

n Modello 14
Convocazione di riunione..........................................................................

292

n Modello 15
verbale di riunione ....................................................................................

292

n Modello 16
istanza di accesso agli atti presso una Pubblica amministrazione ...........

293

n Modello 17
richiesta copia documenti presso uffici privati........................................

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Modello 18
istanza di sospensione delle operazioni peritali........................................ p.

294

n Modello 19
istanza per integrazione fondo spese ........................................................

295

n Modello 20
istanza di proroga del termine
di consegna dellelaboratoperitale.............................................................

295

n Modello 21
istanza di autorizzazione
allausilio di collaboratore specializzato ...................................................

296

n Modello 22
istanza di autorizzazione allausilio di personale specializzato................

296

n Modello 23
istanza di autorizzazione a richiedere lassistenza
della forza pubblica e di personale specializzato......................................

297

n Modello 24
istanza di sostituzione per gravi motivi ....................................................

298

n Modello 25
verbale di conciliazione/transazione.........................................................

299

n Modello 26
relazione di consulenza tecnica dufficio.................................................

300

n Modello 27
Scheda di valutazione immobile ...............................................................

302

n Modello 28
verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo....................

302

n Modello 29
verbale di giuramento per procedura fallimentare....................................

303

n Modello 30
verbale di asseverazione (perizia giurata) ................................................

303

n Modello 31
Osservazioni del CtP................................................................................

304

n Modello 32
Nota spese e proposta competenze............................................................

304

n Modello 33
tabella di calcolo delle spese....................................................................

305

n Modello 34
tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni) .........

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n Modello 35
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia
di costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc. ................................. p.

307

n Modello 36
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di estimo .........

307

n Modello 37
tabella di calcolo degli onorari a importo variabile .................................

308

n Modello 38
tabella di calcolo dellindennit di trasferta con mezzo proprio
di trasporto.................................................................................................

309

n Modello 39
tabella riepilogativa di spese e competenze .............................................

310

n Modello 40
Ordinanza di liquidazione per spese e onorario........................................

311

n Modello 41
Decreto di liquidazione per spese e onorario............................................

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n Modello 42
ricorso avverso il provvedimento di liquidazione ...................................

313

n Modello 43
Nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese..............................

314

n Modello 44
Nota di richiesta pagamento saldo competenze ........................................

315

n Modello 45
Parcella ......................................................................................................

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n Modello 46
trasmissione della parcella .......................................................................

316

n Modello 47
tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda propriet .......................

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n Modello 48
interessi legali............................................................................................

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321
321
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Parte QUiNta
appendice norMatiVa
selezione norMatiVa.........................................................................
1. estratto del codice di procedura civile ...............................................
1.1. Determinazione del valore della causa ....................................

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iNDiCe

2.

3.

4.

5.

6.

13

1.2. Lincarico di consulente tecnico dufficio ............................... p.


1.3. Lincarico di consulente tecnico di parte .................................
1.4. Le esecuzioni immobiliari........................................................
1.5. Laccertamento tecnico preventivo ..........................................
1.6. Laccertamento tecnico in corso di causa ................................
1.7. il procedimento cautelare.........................................................
estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura
civile....................................................................................................
2.1. Lalbo dei C.t.U.......................................................................
2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi .........
2.3. La redazione dei verbali...........................................................
2.4. astensione e ricusazione del CtU...........................................
2.5. Lo svolgimento dellincarico di CtU......................................
2.6. Lattivit del CtU nelle esecuzioni immobiliari .....................
2.7. Lattivit di ausiliario dellufficiale giudiziario .......................
estratto del codice di procedura penale..............................................
3.1. responsabilit del perito..........................................................
3.2. La perizia e lattivit peritale ...................................................
3.3. La consulenza tecnica ..............................................................
3.4. esame dei periti........................................................................
estratto delle disposizioni di attuazione
del codice di procedura penale ...........................................................
4.1. albo dei periti ..........................................................................
4.2. il consulente tecnico del pubblico ministero ...........................
Norme relative ai compensi ................................................................
5.1. Legge 8 luglio 1980, n. 319 Compensi relativi ai periti,
consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni
eseguite a richiesta dellautorit giudiziaria ........................
5.2. D.P.r. 30 maggio 2002, n. 115 Testo unico delle
disposizioni legislative regolamentari in materia
di spese di giustizia................................................................
5.3. D.m. 30 maggio 2002 Adeguamento dei compensi spettanti
ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le
operazioni eseguite su disposizione dellautorit giudiziaria
in materia civile e penale ......................................................
5.4. tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli
variabili dei periti e dei consulenti tecnici,
per le operazioni eseguite su disposizione dellautorit
giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione
dellarticolo 2 della legge 8 luglio 1980, n. 319......................
estratto della legge fallimentare .........................................................
6.1. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche
apportate dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5
e dal Decreto Legislativo 12 settembre 2007, n. 169 ..............

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

7. Ordinamento della professione


di architetti, ingegneri e geometri....................................................... p.
7.1. tutela del titolo e dellesercizio professionale
degli ingegneri e degli architetti Legge 24 giugno
1923, n. 1395............................................................................

7.2. regolamento per le professioni dingegnere e di architetto


Regio Decreto 23 Ottobre 1925, n. 2537 .............................
7.3. regolamento per la professione del geometra Regio
Decreto 11 febbraio 1929, n. 724 ............................................
7.4. D.P.R. 5 giugno 2001, n. 328 Modifiche ed integrazioni
della disciplina dei requisiti per lammissione allesame
di Stato e delle relative prove per lesercizio
di talune professioni, nonch della disciplina
dei relativi ordinamenti (stralcio) ............................................

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Parte SeSta
Giurisprudenza
Giurisprudenza .....................................................................................

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o il software alleGato ................................................................


introduzione...............................................................................................
requisiti minimi hardware e software ......................................................
Download del software e richiesta della password di attivazione ............
installazione e attivazione del software ....................................................
Utilizzo del software .................................................................................

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15

presentazione

Questo libro vuole costituire unutile guida per i professionisti che intendono occuparsi di perizie e consulenza tecnica giudiziaria specialmente in campo immobiliare.
La consulenza dufficio sugli immobili un particolare settore professionale che
sta assumendo negli ultimi tempi un crescente rilievo parallelamente al notorio incremento del contenzioso civile e amministrativo.
Per altro verso, lecito attendersi un ulteriore sviluppo per leffetto (malauguratamente prevedibile) della futura proliferazione delle procedure esecutive immobiliari e
fallimentari che deriveranno dalla grave crisi economica propagatasi in questi anni nel
mondo occidentale, ponendo in risalto un livello di indebitamento delle famiglie italiane in molti casi ben oltre il limite della sostenibilit.
Dopo avere affrontato nella prima parte le principali questioni di interesse generale (da come si ottiene liscrizione allalbo presso il tribunale fino alla descrizione dei
diversi ruoli che il consulente tecnico pu generalmente assumere nelle procedure di
giustizia), il volume dispiega nella seconda i fondamenti di alcune materie base (catasto, estimo, urbanistica, tariffa professionale) la cui conoscenza indispensabile per un
corretto svolgimento dellattivit peritale.
La terza e la quarta parte, poi, raccolgono un esteso formulario di modelli di consulenze svolte e di schede documenti-tipo, che possono rivelarsi di importante ausilio
sia per linquadramento pratico del lavoro sia per lacquisizione di un metodo chiaro e
efficace nella prassi professionale.
infine, la quinta e la sesta parte contengono rispettivamente unappendice normativa (che riporta in estratto le principali disposizioni codicistiche di interesse per il consulente tecnico e per il perito, la normativa relativa ai compensi, un estratto della Legge Fallimentare e della disciplina inerente agli ordinamenti professionali) e un ampio
massimario della giurisprudenza della Corte di Cassazione.

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Parte Prima
consulenti dufficio e periti

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CaPitOLO 1

il ruolo dei consulenti e dei periti


coMe ausiliari dellautorit Giudiziaria

Nel processo civile, manifestandosi la necessit di acquisire conoscenze specifiche


per esprimere un giudizio finalizzato a risolvere una controversia, il giudice pu richiedere lassistenza di uno o pi consulenti in possesso di particolare competenza tecnica
su determinate materie, coerentemente con loggetto del giudizio.
La nomina di questa particolare figura ausiliaria non quindi un obbligo per il giudice ma una facolt che viene esercitata allo scopo di integrare o definire le cognizioni di ordine tecnico relative alla causa anche indipendentemente dalla formulazione di
una richiesta in tal senso da parte di uno dei contendenti.
La scelta del Consulente tecnico dUfficio (CtU), di norma, deve ricadere su
esperti iscritti in speciali albi istituiti presso ogni tribunale e suddivisi per categorie
professionali.
eventuali eccezioni non devono sorprendere in quanto la discrezionalit del magistrato molto ampia trattandosi di incarichi a carattere prettamente fiduciario. tra i pochi vincoli, vi il divieto di affidare liberamente le funzioni di CtU agli iscritti allalbo
di un tribunale diverso da quello in cui il giudice stesso opera.
Nel caso in cui il magistrato intenda conferire lincarico ad un consulente tecnico
iscritto nellalbo di altro tribunale ovvero ad un professionista non iscritto, tenuto a un
duplice adempimento: primo, a sentire il presidente del tribunale da cui dipende; secondo, a motivare congruamente le ragioni di tale scelta nel provvedimento di nomina.
il provvedimento del giudice con cui si effettua la nomina del CtU solitamente
costituita dalla stessa ordinanza ammissiva della consulenza, lordinanza cio che consente lassunzione di tale mezzo di valutazione. in essa sono contenuti il nominativo
del professionista designato, la data fissata per ludienza in cui questi invitato a comparire per il conferimento dellincarico e i quesiti cui dovr rispondere.
Non generalmente ammessa la nomina di pi consulenti dufficio, tranne nel caso di grave necessit o quando disposizioni normative lo prevedono espressamente.
Lorgano che provvede alla notifica del provvedimento di nomina, materialmente
eseguita dallufficiale giudiziario, la cancelleria del tribunale (o della relativa sezione) in cui il giudice opera.
il professionista nominato CtU ha, in linea di principio, lobbligo di accettare e
svolgere la funzione per la quale stato designato. egli, tuttavia, se si trova nelle condizioni di non potere accettare la nomina deve rassegnare, non pi tardi di tre giorni
prima delludienza di comparizione, apposita istanza motivata dalla quale il giudice
pu riconoscere che ricorrono giuste ragioni di astensione dallincarico.
i motivi di astensione possono essere di variegato genere, riguardando tutta una serie di molteplici ragioni che vanno dal caso dellincompatibilit professionale, al caso

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

di parentela con una delle parti in lite, allincompetenza rispetto alla materia oggetto
del quesito o ancora, infine, alle gravi ragioni di convenienza e opportunit. Questultimo motivo di astensione ricorre quando il CtU individua la sussistenza di potenziali fonti di preconcetti o condizionamenti (come forte inimicizia, rapporti economici, legami affettivi, liti pendenti, ecc.), che potrebbero pregiudicare i requisiti di imparzialit, obiettivit e serenit di valutazione che il tecnico deve sempre assicurare allorgano giudicante. altri giusti motivi di astensione dallobbligo, per il professionista designato, di accettare lincarico possono concernere la non iscrizione allalbo del tribunale o liscrizione in albo di diverso tribunale. Listanza di astensione pu essere proposta, nei termini stabiliti, nellusuale forma scritta o mediante dichiarazione verbalizzata dalla cancelleria del giudice che ha disposto la nomina.
Sempre nel suddetto termine di tre giorni antecedenti ludienza fissata per il conferimento dellincarico, ove le parti in causa siano in grado di provare motivi di astensione del consulente possono proporre motivata istanza di ricusazione depositando in
cancelleria apposito ricorso.
Lordinanza del giudice che decide sullastensione o sulla ricusazione del CtU deve essere riportata per iscritto in calce allistanza del consulente o al ricorso della parte (tali atti sono comunque acquisiti al fascicolo dufficio), non impugnabile ed seguita dal provvedimento di nomina di un nuovo consulente in sostituzione del soggetto astenuto o ricusato. Nel caso di legittimo impedimento a presenziare alludienza di
conferimento dellincarico da parte del tecnico nominato (per seri motivi di salute, di
lavoro, di famiglia, ecc.), buona norma comunicare per iscritto e tempestivamente la
circostanza al giudice con la richiesta di convocazione per altra data.

t 1.1. la responsabilit del consulente


in materia di responsabilit va chiarito, innanzi tutto, che il consulente nominato
dal giudice , secondo molte autorevoli fonti, una persona incaricata di un pubblico
servizio, attivit disciplinata dalle forme della funzione pubblica per quanto priva dei
poteri tipici di questultima.
in base ad altra dottrina altrettanto significativa la funzione invece quella di pubblico ufficiale, esercitando il CtU una pubblica funzione a carattere giudiziario. in tal
senso resterebbe pertanto soggetto al corrispondente regime penalistico.
alla figura del consulente tecnico dufficio si applicano pienamente le disposizioni del codice penale che, per i profili disciplinari, sono statuite per i periti. esse prevedono sanzioni molto serie che possono arrivare alla comminazione di pene detentive e
pecuniarie.
anche possibile la sospensione o linterdizione dalla professione per il professionista che in modo fraudolento ottenga lesenzione dallobbligo di comparire o di prestare le funzioni per le quali stato nominato ovvero si rifiuta di prestare giuramento
o, infine, si rifiuta di assumere o adempiere al compito affidatogli.
Nel caso in cui si accerti colpa grave del consulente nellesecuzione degli atti richiesti, il medesimo tenuto al risarcimento del danno causato alle parti e pu subire
la sospensione dalla professione per un periodo da 15 giorni a due anni.

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1. iL rUOLO Dei CONSULeNti e Dei Periti COme aUSiLiari DeLLaUtOrit GiUDiziaria

La vigilanza sulle delicate questioni afferenti responsabilit e disciplina dei consulenti compete in primo luogo al presidente del tribunale che, direttamente dufficio ovvero su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dellassociazione professionale di appartenenza del consulente, pu promuovere il procedimento disciplinare nei confronti del professionista che non ha tenuto una condotta morale specchiata o
che non ha ottemperato puntualmente agli obblighi derivanti dallincarico ricevuto.
Le sanzioni disciplinari in cui il tecnico pu incorrere hanno carattere di gradualit
e possono essere lavvertimento, la sospensione per un tempo non superiore ad un anno fino a giungere, in caso estremo, alla cancellazione dallalbo.
Prima di promuovere il procedimento disciplinare dinanzi allapposito comitato, il
presidente del tribunale formula una contestazione al consulente invitandolo a fornire
le proprie deduzioni. il consulente pu, successivamente, essere convocato davanti al
comitato disciplinare, organo competente ad individuare e comminare la sanzione. avverso la decisione del comitato ammesso reclamo entro il termine di 15 giorni dalla
relativa notifica.
alcuni casi particolari che riguardano le responsabilit per dolo del consulente e
del perito sono regolati dal codice penale.
in primo luogo va riferito il caso di falsa perizia, cio quello in cui il perito nominato dallautorit giudiziaria esprime pareri falsi o riferisce fatti non conformi al vero.
in tale circostanza il professionista rischia una condanna equivalente a quella prevista per il reato di falsa testimonianza oltre allinterdizione dai pubblici uffici e dalla
professione, ferma restando lipotizzabile condotta di falso ideologico e di falso in atto pubblico. altre pene e multe sono altres previste per il consulente che si dimostra
infedele ai suoi doveri professionali arrecando nocumento agli interessi dei soggetti
che avrebbe dovuto invece tutelare o che presta contemporaneamente la sua opera professionale a parti costituitesi in giudizio una contro laltra.

t 1.2. il segreto professionale


Sul punto occorre rimarcare il triplice aspetto che il tema simultaneamente riveste.
Per un verso, i consulenti tecnici unitamente agli avvocati, ai procuratori e ai notai,
ma anche i ministri di confessioni religiose e gli esercenti professioni sanitarie (medici,
chirurghi, farmacisti, ostetriche, ecc.), non possono essere obbligati a deporre su ci di
cui siano venuti a conoscenza per ragioni legate alla propria attivit professionale.
Dallaltro, va ricordato che qualunque pubblico ufficiale o incaricato di un pubblico servizio tenuto a non rivelare le notizie di ufficio coperte da segreto.
infine, devono essere sottolineati i principi di riservatezza e di correttezza propri
della deontologia professionale.

t 1.3. albo dei consulenti tecnici dufficio


Lalbo dei consulenti tecnici, suddiviso per categorie professionali, tenuto presso la presidenza di ogni tribunale, ha carattere permanente ed oggetto di revisione
ogni quattro anni.

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

Oltre alle categorie previste obbligatoriamente dal codice civile (medico-chirurgica, industriale, commerciale, agricola, bancaria, assicurativa, medici legali e delle assicurazioni, medici del lavoro), sono ordinariamente formati anche gli elenchi relativi
alle altre professionalit pi diffuse, come quelle degli architetti, degli ingegneri, dei
dottori commercialisti e cos via.
assolutamente facile intuire che maggiore limportanza della circoscrizione pi
numerose saranno le tipologie professionali presenti nellalbo.
La domanda di iscrizione di un nuovo consulente viene valutata da un apposito comitato presieduto dal presidente del tribunale, dal procuratore della repubblica e da un
professionista designato dal consiglio dellordine professionale (o collegio) a cui appartiene il richiedente.
i requisiti per ottenere liscrizione allalbo sono, oltre ovviamente alla specifica
competenza tecnica in una determinata materia, la condotta morale specchiata e la regolare iscrizione allordine professionale. Per nessuna categoria, infine, ammesso
linserimento di consulenti in albi di diversi tribunali.
La domanda di iscrizione, indirizzata al presidente del tribunale, devessere corredata dai seguenti documenti:
estratto dellatto di nascita;
certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi
dalla presentazione;
certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale;
certificato di iscrizione allassociazione professionale;
gli eventuali titoli e documenti che laspirante ritiene di esibire per dimostrare
la sua speciale capacit tecnica.
in base alla pi recente normativa in materia di semplificazione amministrativa, il
possesso dei suddetti requisiti pu essere autocertificato dal professionista mediante
dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet.
Durante la fase istruttoria che precede lesame della domanda da parte del comitato di valutazione, la presidenza del tribunale tenuta ad acquisire dalle autorit di polizia dettagliate notizie sulla condotta pubblica e privata del richiedente. Per tale ragione, laspirante consulente tecnico dufficio pu essere convocato presso la questura o
presso il commissariato di polizia pi vicino al suo domicilio per sostenere un colloquio finalizzato alla raccolta delle informazioni necessarie.
Lesito dellesame da parte del comitato in ordine allaccoglimento o meno della
domanda di iscrizione viene notificata al richiedente il quale, in caso di rigetto dellistanza, pu proporre reclamo entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione.
al presidente del tribunale (e al primo presidente della corte di appello per gli incarichi conferiti dalla corte di appello) competono le attribuzioni in materia di vigilanza sugli incarichi al fine di assicurarne la distribuzione in base a principi di generale
equit tra gli iscritti allalbo.
a tal proposito presso la cancelleria tenuto un registro in cui vengono annotati
tutti gli incarichi ricevuti dai consulenti nonch i relativi compensi liquidati da ciascun
giudice.

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1. iL rUOLO Dei CONSULeNti e Dei Periti COme aUSiLiari DeLLaUtOrit GiUDiziaria

in particolare, larticolo 23 delle disposizioni per lattuazione del c.p.c. riformato con legge n. 69/2009, precisa che a nessuno dei consulenti iscritti potranno essere conferiti incarichi in misura superiore al 10% di quelli complessivamente affidati
dallufficio.

t 1.4. caratteri della consulenza tecnica dufficio


Compito prioritario del CtU quello di informare il giudice su specifiche cognizioni tecniche o su particolari elaborazioni scientifiche o pratiche ai fini della decisione. Le funzioni del professionista incaricato di redigere una consulenza tecnico dufficio possono dunque rivestire, sulla base dellarticolazione del quesito formulato dal
giudice, alternativamente o contemporaneamente, i caratteri di consulente deducente,
nel caso in cui richiesta la valutazione di prove gi fornite dalle parti in causa, di consulente percipiente, se risulta necessario o indispensabile per il giudice laccertamento di fatti eseguibile unicamente mediante lausilio di un perito, vale a dire quando si tratti di fatti non accertabili in assenza di specifica esperienza o competenza tecnica o di strumentazioni particolari. in questa seconda circostanza la consulenza tecnica dufficio assume una vera e propria valenza probatoria fermo restando il principio
che lonere della prova debba ricadere sempre sui contendenti. Pertanto, anche se le
parti hanno sempre facolt di richiederla, essa non pu essere disposta per surrogare o
colmare le carenze delle prove offerte ovvero per fini meramente esplorativi alla ricerca di elementi, fatti o circostanze che le parti stesse hanno la possibilit tecnica di dimostrare, n per valutazioni giuridiche n, infine, per acquisire documenti che la parte avrebbe potuto produrre.

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CaPitOLO 2

lattiVit del consulente tecnico dufficio

Nei successivi paragrafi di questo capitolo saranno tratteggiate in linea generale le


attivit cui il consulente tecnico deve attendere nellespletamento del mandato.
tenuto conto della mole del contenzioso e del superlavoro esistente nei tribunali,
in realt, come avremo poi modo di spiegare, il coinvolgimento professionale del tecnico pu iniziare ben prima del conferimento dellincarico e terminare anche molto
tempo dopo la consegna della relazione di consulenza.
La nomina del consulente tecnico dufficio da parte del giudice infatti avviene, nel
pi dei casi, nelludienza che precede quella in cui il tecnico viene convocato per la
formalizzazione del mandato e giuramento.
Pu anche accadere, ma non cos frequentemente, che nomina e giuramento del tecnico si effettuino nella stessa udienza. Questa possibilit ricorre quando, per un motivo
qualsiasi, il tecnico si trovi ad assistere alla trattazione delle cause della giornata (ricordiamo, peraltro, che le udienze dei processi civili e penali sono aperte al pubblico).
Senza necessit di giurare nuovamente, il CtU pu essere inoltre chiamato dal giudice a controdedurre tecnicamente alle osservazioni delle parti o ad approfondire determinati aspetti o, ancora, a proseguire le indagini tenuto conto di fatti sopravvenuti
evidenziati dallo stesso CtU.
Lattivit peritale dal momento della nomina fino al deposito della relazione di
consulenza pu venire cos preliminarmente schematizzata:
1. partecipazione alludienza di conferimento dellincarico e alle altre alle quali
invitato a comparire dal giudice istruttore;
2. esame degli atti di causa;
3. esecuzione delle operazioni peritali che possono contemplare, in base ai quesiti ricevuti, sopralluoghi, rilievi e altro genere di accertamenti.
tali attivit sono svolte dal consulente da solo o con la presenza del giudice, in base alle disposizioni emanate da questultimo. Nellambito dellincarico, il CtU
pu anche acquisire chiarimenti dalle parti e assumere informazioni da terzi. alle
operazioni peritali sempre consentito lintervento personale di tutti i soggetti in
causa con lassistenza dei rispettivi consulenti tecnici e difensori. a tutti costoro
consentito presentare al consulente, per iscritto o verbalmente, osservazioni e
istanze, purch comunicate alle controparti. eventuali questioni che sorgano sui
poteri o sui limiti dellincarico, devono essere rappresentate dal CtU al giudice, a
meno che la parte interessata non vi provveda direttamente con proprio ricorso;
4. analisi e valutazioni tecniche in studio;
5. stesura della relazione di consulenza;
6. deposito dellelaborato peritale presso la cancelleria.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

t 2.1. la nomina del consulente tecnico dufficio


stato poco sopra riferito che la disposizione del giudice con cui si procede alla nomina del CtU costituita in genere dallordinanza ammissiva della consulenza, che lordinanza da cui discende lassunzione di tale mezzo di valutazione (dato il carattere essenzialmente tecnico e non giuridico della presente trattazione, ci
sembra preferibile non entrare nel merito delleventuale qualificazione di mezzo
istruttorio o di mezzo di prova che la consulenza tecnica dufficio pu arrivare ad incarnare in base alle circostanze).
Pu anche verificarsi il caso che lordinanza di nomina sia disgiunta dalla esplicitazione delle valutazioni del giudice relative alle ragioni di necessit e opportunit della consulenza tecnica.
il provvedimento deve comunque indicare il nome e cognome del professionista
designato nonch la data delludienza in cui dovr comparire per il giuramento di rito
al fine del formale conferimento dellincarico.
La consegna dellatto, come detto, avviene per mezzo di ufficiale giudiziario a cura della cancelleria, ufficio competente a predisporre la notifica mediante apposito avviso al quale pu essere allegata copia dellordinanza.
in un caso o nellaltro, latto notificato deve contenere lindicazione del numero di
ruolo della causa, del giudice istruttore e delle parti in causa nonch la data di rinvio
delludienza e, infine (ma questo non sempre avviene), lorario fissato dal giudice per
la comparizione.

t 2.2. Giuramento
alludienza fissata per il conferimento dellincarico, il giudice istruttore previa
raccolta delle generalit ricorda al consulente limportanza dellincarico che chiamato a svolgere e ne riceve a verbale il giuramento di bene e fedelmente adempiere
le funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verit, di solito invitando il professionista a dire lo giuro dopo avere egli stesso declamato la formula
di rito. trattandosi di atto che precede lespletamento dellincarico si definisce giuramento promissorio distinguendosi cos dal giuramento asseveratorio, vale a dire successivo alla redazione della perizia, tipico delle consulenze stragiudiziali.
Nella consuetudine, inoltre, al fine di velocizzare le formalit, la cancelleria dispone sovente di un apposito modulo che viene riempito nel corso delludienza, sottoscritto e allegato al verbale del processo. anche se si tratta di un adempimento formale di
una certa solennit, la mancata prestazione del giuramento alludienza fissata per il
conferimento dellincarico (a volte pu succedere per mera dimenticanza) non comporta la nullit della consulenza tecnica.
il verbale di giuramento, indipendentemente dalla disponibilit o meno di una modulistica precompilata, riporta i seguenti elementi essenziali:
data di udienza;
numero di ruolo del procedimento;
nome e cognome del giudice istruttore;
parti in causa;

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

generalit (nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di studio) del consulente tecnico dufficio;
la data, lora e il luogo di inizio delle operazioni peritali fissati dal CtU (ovvero una sua dichiarazione con la quale si riserva la successiva comunicazione
formale alle parti, per esempio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, telegramma o fax);
termine di consegna dellelaborato peritale (di solito, in base a complessit e
difficolt, compreso in un arco temporale variabile da un minimo di trenta a un
massimo di novanta/centoventi giorni dalludienza);
ordine del giudice di corrispondere al CtU un acconto sulle competenze (a titolo di fondo spese) nonch lindicazione della parte o delle parti a cui lonere
provvisoriamente posto a carico;
data di rinvio della causa;
annotazione del cancelliere, sottoscritta dal CtU, riguardante il contestuale ritiro, su autorizzazione del giudice, dei fascicoli della documentazione prodotta
dalle parti.
in merito alleventuale assenza di disposizioni del giudice in ordine allanticipo del
fondo spese va precisato che tale circostanza, per quanto possa risultare poco o per
niente gradita al tecnico, in ogni caso non lo esonera dallaccettazione ed espletamento dellincarico.

t 2.3. il quesito
il quesito lelemento fondante della consulenza ed costituito dal complesso delle domande, degli accertamenti e delle indagini tecniche che il giudice ritiene necessarie, o semplicemente opportune, per una compiuta conoscenza dei fatti da cui scaturito il contenzioso. anche se trascritto nellordinanza notificatagli, evidente che il
CtU dovr acquisire piena cognizione di tutte le questioni nel corso delludienza cui
stato convocato per il giuramento e per il conferimento dellincarico, prestando la
massima attenzione al giudice e alle eventuali dichiarazioni delle parti.
Per il consulente, del quale stata gi chiarita la delicatezza del ruolo e limportanza delle responsabilit che assume con il giuramento, sempre indispensabile chiedere di essere autorizzato a prendere lettura personale, con eventuale acquisizione di
copia integrale o a stralcio, del verbale del procedimento in cui il quesito stesso esplicitato. infatti, dal momento che ordinariamente i verbali di udienza sono manoscritti e
le cancellerie in genere sovraffollate di utenti e oberate di lavoro, non improbabile
imbattersi in qualche involontario errore di trascrizione nelle notifiche, con tutto ci
che pu conseguirne in termini di attendibilit del lavoro.

t 2.4. inizio delle operazioni peritali


Nella data, orario e luogo comunicati alle parti nel verbale di udienza, ovvero con
apposita comunicazione scritta, il consulente avvia formalmente la propria attivit dando inizio alle operazioni peritali.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

Nella stragrande maggioranza delle innumerevoli consulenze riguardanti direttamente o indirettamente beni immobili, il sopralluogo presso limmobile per cui causa costituisce il momento di inizio delle attivit tecniche. alternativamente, in base alla natura e alla complessit delle questioni da affrontare, il CtU pu in piena autonomia disporre linizio delle operazioni peritali presso il proprio studio.
Dellinizio delle operazioni peritali il consulente deve redigere apposito verbale
che, per quanto appena detto, pu configurarsi come un verbale di sopralluogo.
il documento deve evidenziare tutti gli elementi per la corretta e precisa ricostruzione dellevento:
data, ora e luogo;
estremi della causa;
il riferimento alla convocazione;
generalit dei presenti aventi titolo a partecipare;
descrizione delle attivit svolte;
osservazioni e dichiarazioni delle parti;
elenco dei documenti eventualmente acquisiti;
termine assegnato ai consulenti di parte per la presentazione di osservazioni;
ora di chiusura delle operazioni;
attestazione di avvenuta lettura ai presenti;
formula di conferma e sottoscrizione di tutti i partecipanti (il CtU, in qualit di
garante della procedura, firma per ultimo).
il verbale dovr essere redatto sempre, anche nel caso in cui la riunione andr deserta. il momento di inizio delle operazioni peritali quello ordinariamente fissato dal
giudice come termine assegnato alle parti in causa per lesercizio della facolt di nominare propri consulenti tecnici.
il primo sopralluogo, o la riunione con cui si d inizio alle operazioni peritali, costituisce lattivit senzaltro pi delicata dellincarico, giacch proprio da qui che scaturiscono i primi convincimenti per il CtU, il quale pu prendere finalmente conoscenza dei luoghi di causa e ascoltare direttamente le ragioni delle parti.
Lesperienza porta ad evidenziare a beneficio del neofito, in particolare almeno
quattro aspetti di natura pratica che riguardano questa fase.
il primo attiene alla scelta del momento e del luogo di inizio delle operazioni peritali, ove non sia deciso dautorit dal giudice per motivi di urgenza e contingenza.
buona prassi, come si pu comprendere, trovare preventivamente anche per via
telefonica un accordo preventivo con gli avvocati delle parti, di solito impegnati tutte
le mattine per le udienze e a pomeriggi alterni per il ricevimento dei clienti. Ci, naturalmente, al solo scopo di evitare fastidiose attese e richieste di rinvio.
il secondo aspetto su cui occorre prestare molta attenzione la gestione a livello
psicologico della riunione e del sopralluogo di inizio delle operazioni peritali.
Occorre avere sempre ben chiaro che tra i soggetti in lite i rapporti personali sono
nel pi dei casi molto deteriorati. vi quindi una marcata propensione alla divagazione e alla recriminazione, con la conseguenza che gli animi dei presenti possono predisporsi ad accendersi facilmente.

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il terzo elemento relativo allorganizzazione dei lavori, rammentando in primis


che le operazioni peritali non sono pubbliche dal momento che la legge ad individuare i soggetti aventi titolo a partecipare.
Occorre poi che il CtU manifesti, con equilibrio e senza eccedere, polso e idee
chiare sulle attivit di sua competenza, evitando di cadere in polemica o di fomentare
intemperanze, anche indirettamente o involontariamente.
in particolare, per quanto riguarda i rapporti con i consulenti di parte (CtP), devono mantenersi su un piano di distacco e equidistanza, dato che ciascuno di loro mira
esclusivamente a far valere le ragioni della parte che difende.
ricorre spesso il caso in cui uno o pi dei CtP presenti al sopralluogo avanzi al
CtU richieste di approfondimento o domande di vario genere. in proposito va sottolineato che il mandato conferito costituisce il limite operativo del consulente dufficio.
Pertanto evidente che se in tali richieste non possibile riconoscere alcuna attinenza
al quesito posto dal giudice ad esse non dovuta alcuna risposta. Sar eventualmente
il giudice, in un secondo tempo, lette le deduzioni delle parti alla relazione di consulenza, a richiamare il tecnico per investirlo di ulteriori quesiti.
il quarto, in ultimo, essenzialmente di natura formale ma riverbera le pi importanti conseguenze sul piano pratico.
attiene alla necessit per il CtU di verificare, prima dellavvio delle operazioni,
lavvenuta regolare ricezione da parte dei procuratori degli stessi contendenti della comunicazione scritta con cui si disposto linizio delle operazioni peritali, ovviamente quando ci non stato stabilito in sede di udienza di giuramento.
Nel caso, anche per un semplice disguido postale o altro, non risulti correttamente
eseguita la notifica, lattivit peritale svoltasi in condizioni in cui non sia garantito sufficientemente il diritto di difesa (contraddittorio), potr essere ritenuta nulla dal giudice il quale pu disporne lintegrale rinnovazione.
il CtU non obbligato a formali comunicazioni:
alla parte sostanziale, essendo dovuta solo quella ai difensori e ai consulenti di
parte;
alla parte contumace;
per le attivit non costituenti indagini tecniche (acquisizione di informazioni
presso pubblici registri, documenti presso uffici o semplice valutazione di dati
accertati);
per le attivit volte a fornire al giudice chiarimenti richiesti a seguito di note
critiche quando non implicano nuove indagini o accertamenti;
in presenza di precisi accordi verbalizzati e sottoscritti.

t 2.5. svolgimento delle operazioni peritali


Dopo avere formalmente dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base dei
quesiti del giudice, della documentazione fornita dalle parti e degli esiti del primo sopralluogo o riunione, deve definire il proprio programma di lavoro che dovr condurre alla redazione e deposito dellelaborato peritale nel rispetto del termine assegnato
dal giudice e indicato nel verbale di giuramento.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

2.5.1. Accesso ai luoghi di causa


il CtU, ricordiamo, ha come compito prioritario quello di far conoscere al giudice la verit. inoltre investito di gravose responsabilit professionali. accertamenti incompleti o viziati possono portare ad inappropriate conclusioni tecniche e indurre
il giudice in errate valutazioni, con refluenze decisive sullesito del giudizio.
in questottica il CtU autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accertamenti ogni qualvolta lo ritenga necessario.
Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma prevede obbligo di avviso alle parti
solo in occasione dellinizio delle operazioni peritali1, occorre rispettare le consuete
formalit affinch sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa. Nulla vieta che
tra il CtU e le parti (con i rispettivi procuratori e consulenti tecnici) di comune accordo si stabilisca di rendere pi snelle e dirette le modalit di comunicazione.
Bisogna considerare tuttavia che i sopralluoghi costituiscono un disagio, anche psichico, per il possessore del bene che, peraltro, non pu impedire o differire laccesso
senza giusta causa. Sotto questo profilo evidente come il tecnico incaricato non deve perdere mai di vista la necessit, comunque tipica di ogni professione, di uno svolgimento dei lavori preciso ma spedito. egli, dunque, bene che giunga sui luoghi in
perfetto orario, con buona cognizione delle questioni oggetto degli accertamenti, munito di adeguati strumenti per lesecuzione rapida di rilievi e misurazioni e, eventualmente, accompagnato da collaboratori o assistenti.
Di tutti i sopralluoghi effettuati sar redatto apposito verbale rispettando le modalit gi viste.
Possono verificarsi taluni casi o circostanze in cui laccesso ai luoghi non possibile materialmente ovvero impedito dal proprietario o dal possessore del bene al CtU
o ad una delle parti.
Ove si verifichi limpossibilit materiale di eseguire il sopralluogo (luoghi inaccessibili, immobili pericolanti, ecc.), il CtU deve innanzi tutto valutare se comunque sussistano le condizioni per rispondere ai quesiti del giudice e quindi portare a termine
lincarico.
in caso negativo deve informare il giudice formulando delle proposte e chiedendo,
nello stesso tempo, la sospensione delle operazioni peritali.
Diversa la circostanza in cui il proprietario, o il possessore dellimmobile, assume
un atteggiamento ostruzionistico e non presti la dovuta collaborazione al CtU. Non tutti intuiscono che un simile atteggiamento di solito non apporta alcun vantaggio ma, anzi, crea un effetto boomerang che finisce per penalizzare la stessa parte che lo adotta.
in questi casi il CtU, preso atto che le proprie insistenze bonarie si rivelano del
tutto inutili, tenuto a rappresentare la situazione al giudice e, ove non ritenga di dovere rinunciare allincarico, deve chiedere di potersi avvalere dellausilio della forza
pubblica e di eventuale personale specializzato per lapertura della porta o del cancello di ingresso nonch lautorizzazione a sostenere le maggiori spese.

articolo 90 disp. att. c.p.c.

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Le operazioni di sopralluogo possono essere sospese dal CtU nelleventualit in cui


una parte neghi laccesso ad una delle parti avverse, al suo legale o al consulente tecnico.
Se neppure il ricorso a metodi bonari e di persuasione tramite il procuratore del recalcitrante consente di ripristinare condizioni sufficienti di garanzia del contraddittorio
e di diritto alla difesa, il CtU dovr rassegnare al giudice la situazione per le conseguenti decisioni.
va rammentato che le operazioni peritali iniziate o proseguite in assenza di contraddittorio, ove eccepite dalla parte interessata alla prima udienza utile, possono essere dichiarate nulle dal giudice e, come conseguenza, devono essere ripetute.
Per quanto concerne il caso, infine, in cui si debba prendere atto dellassenza di tutte le parti in causa pur regolarmente convocate (circostanza meno infrequente di quanto si possa immaginare, specialmente nelle procedure esecutive immobiliari), deve sottolinearsi che il CtU comunque obbligato allespletamento dellincarico. egli pertanto, dopo una ragionevole attesa (15-30 minuti), innanzi tutto tenuto a verbalizzare il fatto, e cio che lappuntamento andato deserto. in seguito il tecnico pu decidere di intraprendere le seguenti iniziative:
convocare un nuovo accesso (previ opportuni accordi);
rappresentare la situazione al giudice chiedendo istruzioni;
rispondere ai quesiti sulla base delle informazioni in suo possesso.

2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni


Lattivit del CtU pu comprendere la ricerca presso uffici pubblici e privati di atti, documenti e elaborati.
Lesecuzione di un tale compito, anche quando non compresa in modo esplicito
tra le domande poste dal giudice nel quesito, pu rientrare nel programma di lavoro che
il consulente definisce in funzione della corretta raccolta degli elementi di conoscenza
che dovranno essere rappresentati al giudice nellelaborato peritale.
La richiesta di visure e planimetrie catastali agli sportelli dellagenzia del territorio costituisce una casistica molto frequente ed sicuramente lesempio tipico di indagini eseguite presso uffici della Pubblica amministrazione.
Unaltra fattispecie che si verifica molto spesso e che pure costituisce un esempio
di immediata comprensione, la ricerca darchivio (per la successiva disamina) di fascicoli amministrativi riguardanti licenze, concessioni o autorizzazioni edilizie, effettuata presso gli uffici tecnici comunali.
esempi che invece investono il settore privato, sono le istanze che altrettanto diffusamente necessario avanzare:
agli studi notarili per ottenere copia di atti di compravendita;
agli amministratori di condominio, per regolamenti e tabelle millesimali;
ai professionisti progettisti per la riproduzione di elaborati di dettaglio relativi
a determinati particolari costruttivi di opere edili specifiche, i quali normalmente vengono predisposti solo in fase realizzativa e non vi alcun obbligo di deposito presso il Comune o altri uffici pubblici (per esempio quelli riguardanti il
sistema di smaltimento delle acque piovane o delle acque nere).

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

relativamente alle modalit di accesso agli atti della Pubblica amministrazione, la


materia regolata dalla legge n. 241/1990, cosiddetta sulla trasparenza dellazione
amministrativa.
a qualsiasi soggetto istante che dimostra di avere concreto interesse o giusto titolo sempre consentito consultare e ottenere copia degli atti contenuti in un fascicolo
amministrativo.
vi sono momenti particolari in cui la legge limita o impedisce il diritto di accesso,
per esempio quando liter di un dato procedimento amministrativo non si ancora concluso. in questo caso il CtU deve rappresentare la situazione al giudice per ladozione dei provvedimenti conseguenti.
Per quanto riguarda lacquisizione di informazioni presso privati, va detto che il consulente tecnico dufficio, al fine di espletare compiutamente il mandato ricevuto, pu liberamente chiedere notizie e lesibizione di documenti senza alcuna preventiva autorizzazione del giudice. Naturalmente, di fronte o meno alla richiesta dellinterlocutore, tenuto egli stesso a qualificarsi come, del resto, ogni altro incaricato di pubblico servizio.
Nella relazione, infine, dovr essere citata la fonte della notizia o del documento
acquisito per permettere alle parti il necessario controllo.
Nel caso in cui la persona che detiene linformazione rifiuti di collaborare, sar il
giudice a valutare la necessit di pronunciare un ordine di ispezione o di esibizione.

2.5.3. Intervento di collaboratori


il consulente tecnico dufficio ha facolt di avvalersi dellopera di assistenti di studio e collaboratori, come qualsiasi altro professionista. inoltre, in coerenza con i quesiti posti dallincarico, pu richiedere lausilio di esperti in particolari materie.
Cos come pu agevolmente intuirsi, ci che distingue le due fattispecie sul piano formale nellambito della consulenza dufficio , da un lato, la consistenza dellapporto professionale del soggetto che svolge il compito ausiliario; dallaltro, il regime delle spese.
Nella prima, la forma di collaborazione ha carattere essenzialmente di strumentalit diretta e quindi leventuale spesa, che sar comunque valutata sotto i profili dellammissibilit e congruit direttamente dal giudice in sede di liquidazione, non necessita del disbrigo di alcuna formalit n di autorizzazione preventiva.
La seconda fattispecie ricorre quando determinati aspetti da approfondire sfuggono alla competenza professionale del consulente incaricato, per il quale diventa pertanto indispensabile richiedere laffiancamento di uno specialista o rivolgersi a strutture
specializzate.
alcune forme tipiche di collaborazione in questo senso sono rappresentate, ad
esempio, dalle attivit specifiche di geometri e topografi, i quali possono essere incaricati dal CtU di eseguire attivit catastali e misurazioni sul terreno nel contesto di stime fondiarie e progetti di divisione ereditaria; ragionieri e commercialisti possono invece essere coinvolti relativamente a questioni condominiali; ancora, lattivit di laboratori di analisi e prove di resistenza dei materiali spesso di fondamentale importanza per la determinazione e la stima di danni a fabbricati.

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in tutti questi casi, vigendo innanzi tutto il principio di diligenza e la connessa esigenza di buon governo delle spese, compito del CtU valutare lopportunit di richiedere al giudice la preventiva autorizzazione ad incaricare il soggetto designato (ovviamente individuato sulla base di requisiti attestanti comprovata fiducia e professionalit) e a sostenere i relativi costi, anche in funzione dellammontare di questi2.
Bisogna, peraltro, rimarcare che le prestazioni dopera degli ausiliari eventualmente incaricati in forma autonoma dal CtU solo perch in possesso di determinate e specifiche attrezzature non possono equipararsi alluso di macchinari e strumentazioni
proprie e le spese non saranno riconosciute dal giudice.
infine, bene rammentare che listanza di autorizzazione al giudice deve indicare
se lespletamento delle attivit dellausiliario comporti un allungamento dei tempi di
indagine rispetto a quanto preventivato al momento del conferimento dellincarico. in
tale circostanza pu avanzarsi contestualmente richiesta di proroga del termine per la
consegna della relazione di consulenza.

2.5.4. Intervento di personale specializzato


a parte il caso descritto in precedenza riguardante laccesso ad un determinato luogo impedito da una porta chiusa o da un cancello, lesigenza di far intervenire in special modo artigiani (fabbro, muratore, falegname, idraulico, ecc.), ricorre sovente negli accertamenti tecnici relativi a danni subiti da fabbricati.
in generale, lintervento di personale specializzato necessario ogni qualvolta lesame visivo o strumentale si dimostri insufficiente per indagini esaustive.
La scelta di procedere a indagini cosiddette distruttive, come ad esempio la realizzazione di saggi in strutture edilizie finalizzati allindividuazione di vizi occulti o
la rimozione di sovrastrutture che impediscono losservazione diretta di elementi costruttivi, rappresenta una questione molto seria, dal momento che lesecuzione dei lavori o del saggio pu comportare lalterazione definitiva dello stato dei luoghi. inoltre si pu determinare la distruzione o la cancellazione di prove, rendendo irripetibile lindagine specifica.
il CtU dovr quindi sempre richiedere al giudice lautorizzazione allesecuzione
degli interventi da lui individuati e dettagliatamente descritti, motivando le ragioni per
le quali li ritenga indispensabili per completare il quadro conoscitivo.
inoltre, non va trascurato il fatto che lintervento di personale, tecnici o ditte specializzate produce spese impreviste e, a volte, non indifferenti.
pertanto buona prassi informare il giudice anche riguardo a tale aspetto, allo scopo di fornire un quadro conoscitivo il pi possibile completo e ottenere una preventiva valutazione di ammissibilit e coerenza delle indagini specialistiche proposte rispetto alloggetto della causa.
anche in questo caso, nellistanza al giudice il CtU pu avanzare contestuale richiesta di proroga del termine per la consegna della relazione di consulenza.

articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

2.5.5. Intervento della forza pubblica


La richiesta di intervento dellausilio della forza pubblica diventa necessaria in tutte quelle circostanze in cui una o pi delle parti in causa assumano modi o atteggiamenti ostruzionistici impedendo, ostacolando o ritardando senza valide ragioni laccesso ai luoghi di causa.
in presenza di atteggiamenti che dimostrano ostruzionismo, il CtU rappresenter
al giudice la situazione richiedendo lassistenza della forza pubblica. Ottenuta lautorizzazione il consulente prender gli accordi necessari con il commissariato di P.S. di
zona o con il comandante della locale stazione dei Carabinieri.
Una seconda casistica da prendere in considerazione riguarda gli episodi, fortunatamente sporadici, in cui manifestazioni di aggressivit e violenza, anche solo verbale,
fanno venire meno le condizioni di sicurezza delle persone, per esempio durante una
riunione o un sopralluogo, o semplicemente rendono impossibile lo svolgimento del lavoro con sufficiente serenit.
in occasione di simili accadimenti il CtU non dovr esitare a richiedere il pronto
intervento della Polizia o dei Carabinieri telefonando al 113 o al 112.

2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali


La sospensione delle operazioni peritali deve essere richiesta ogni qualvolta il
CtU rilevi elementi che non consentono il proseguimento delle stesse.
Un caso tipico rappresentato, nelle procedure di stima immobiliare, dallerrata indicazione del titolo o degli identificativi catastali da parte del procedente o, in ogni modo, la presenza di rilevanti discrasie negli atti. Ci, evidentemente, comporta limpossibilit di individuare con certezza limmobile soggetto a valutazione.
Un altro esempio ricorrente quella che concerne limpossibilit di accesso a immobili di cui, negli atti del procedimento, individuato un possessore o detentore diverso da quello effettivo che, ovviamente, si oppone al sopralluogo del CtU non essendo stato chiamato in causa.
in queste circostanze e, in generale, in tutte quelle in cui non ipotizzabile un rapido chiarimento della situazione o lo scioglimento di nodi procedurali, le operazioni
peritali dovranno necessariamente essere sospese nellattesa dei provvedimenti del
giudice e delle conseguenziali attivit delle parti.

2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali


Lespletamento delle attivit di consulenza pu essere rallentata da seri eventi imprevisti riguardanti la persona del consulente stesso (malattie, infortuni) ovvero da
complicazioni di non immediata soluzione che possono verificarsi nel corso delle indagini tecniche.
abbiamo poco sopra tratteggiato sotto altro profilo le tre principali situazioni in cui
i lavori peritali non possono procedere con la dovuta celerit e devono necessariamente collocarsi in una posizione di attesa.

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esse sono il negato accesso ai luoghi al CtU, la richiesta di intervento di personale, tecnici o ditte specializzate e, infine, la richiesta di accesso agli atti della Pubblica
amministrazione.
Un rallentamento dellattivit peritale pu avvenire quindi, come si visto, essenzialmente per una coppia di ragioni, tra loro addirittura concomitanti nelle ultime due
casistiche ricordate.
La prima, endogena rispetto ai poteri del giudice, quella che riguarda lattesa delladozione di provvedimenti propri dellorgano giudicante.
La seconda ha invece carattere esogeno e dipende da questioni connesse pi che
altro allorganizzazione di lavoro di soggetti non coinvolti nel procedimento.
infatti assai poco probabile che una ditta edile sia immediatamente disponibile
per eseguire saggi o carotaggi, cos come veramente rare sono le richieste di ricerche
darchivio rivolte ad uffici pubblici e da questi riscontrate in tempi inferiori ai trenta
giorni previsti dalla legge n. 241/1990.
in tutti i casi, pertanto, in cui si verificano impedimenti gravi di natura soggettiva
o oggettiva, il consulente nellambito delle responsabilit del ruolo assunte con il
giuramento non solo dovr informarne il giudice ma, ove non sia addirittura necessaria la sospensione delle operazioni peritali, tenuto a richiedere la proroga del termine assegnato per il deposito della relazione.
La richiesta di proroga, contenente adeguate motivazioni che quindi attestano la
sussistenza di fatti sopravvenuti e a lui non imputabili, va proposta dal CtU al giudice sempre entro la scadenza del termine anche per un altro motivo di importanza pratica e di diretto interesse per il consulente dufficio: quello di non incorrere nella penalit della riduzione dellonorario per la ritardata consegna dellelaborato peritale prevista dallarticolo 8 della legge n. 319/1980 che regola la materia dei compensi.
Secondo tale norma, se la consegna avviene dopo la scadenza del termine, il giudice liquider le vacazioni senza considerare il tempo successivo alla scadenza e gli
onorari saranno ridotti di un quarto.
al fine di regolarsi opportunamente con la tempistica, di solito determinata da un
numero di giorni successivi alludienza di giuramento (sessanta, novanta o quantaltro
stabilito dal giudice) oppure in mesi, occorre tenere presente che3:
non va computato il giorno in cui cade il momento iniziale del termine;
se il termine finale cade in giorno festivo, si considera il primo giorno successivo non festivo;
se la durata dellincarico stabilita in mesi, la scadenza si verifica nel giorno
del mese di scadenza corrispondente al giorno del mese iniziale;
il periodo feriale giudiziario, che va dal giorno 1 agosto al 15 settembre non ha
alcun rilievo ai fini del calcolo del termine, trattandosi unicamente di un periodo sospensivo dei processi4.

3
4

articolo 2963 c.c.


articolo 1, legge n. 742/1969.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

t 2.6. la relazione di consulenza


Nella relazione di consulenza il CtU, nel rispondere al quesito, espone al giudice
le risultanze dellattivit svolta dal momento del giuramento in poi.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in
genere delle seguenti parti:
a) premessa;
b) quadro delle attivit svolte;
c) precisazioni introduttive;
d) descrizione dei luoghi;
e) risposte ai quesiti;
f) conclusioni;
g) allegati:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo;
3. documentazione formata e acquisita dal CtU;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo metrico.
Premessa. la parte iniziale della relazione, il preambolo in cui il consulente tecnico dufficio riassume tutte le informazioni di carattere formale che possono riguardare lincarico, come le proprie generalit e numero di iscrizione allordine professionale, la data delludienza in cui stato conferito lincarico, lindicazione delle parti e
del numero di ruolo del procedimento, lestratto dellordinanza ammissiva della consulenza riportante lelencazione delle domande del giudice, leventuale enumerazione
dei documenti ritirati, ecc..
Quadro delle attivit svolte. in modo possibilmente sintetico necessario rappresentare al giudice quali adempimenti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni. a
titolo esemplificativo esse possono cos sommariamente elencarsi:
partecipazione alludienza per il conferimento dellincarico;
studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti;
convocazione delle parti per linizio delle operazioni peritali (quando ci non
viene stabilito in sede di verbale di giuramento);
inizio ed esecuzione delle operazioni peritali;
sopralluoghi;
rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica;
riunioni con le parti;
ricerche presso uffici pubblici;
ricerche presso uffici privati;
ricerche di mercato;
analisi e valutazioni tecniche;
deposito di istanze e comunicazioni al giudice;
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi
allegati;
deposito dellelaborato peritale.

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La specifica dettagliata delle attivit svolte peraltro necessaria per lenumerazione delle vacazioni, cio quando lammontare dellonorario deve essere determinato
commisurandolo al tempo impiegato (una vacazione corrisponde a un periodo di tempo pari a due ore di attivit del perito).
Precisazioni introduttive. Linserimento nellelaborato peritale di un paragrafo di
precisazioni prima di esporre la trattazione vera e propria pu dipendere da vari fattori, come il riscontro di difformit e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati),
lesistenza di modifiche dello stato dei luoghi intervenute successivamente alla citazione o per illustrare sinteticamente le ragioni per cui causa. Pu anche reputarsi necessario per rappresentare al giudice questioni di una certa importanza sorte nel corso delle operazioni peritali.
Descrizione dei luoghi. Cos come detto in precedenza, questo volume tratta essenzialmente della consulenza tecnica in campo immobiliare. Per una chiara e completa descrizione dei luoghi di causa si pu seguire il metodo dellapprofondimento
di scala, altrimenti definito a cannocchiale. Partendo quindi da un sommario inquadramento a carattere generale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico,
si procede con la descrizione delledificio, quindi con lindicazione dei dati catastali e delle coerenze, fino allillustrazione (pi o meno dettagliata, a seconda delle finalit dellincarico) dellimmobile o della porzione di immobile oggetto delle indagini tecniche richieste.
La descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta di solito pi facilmente comprensibile se il testo contiene annotazioni con riferimento ad elementi percepibili visivamente come disegni e fotografie.
Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti, per evidenti esigenze di sintesi e chiarezza, preferibile che siano distinte per punti (capitoli o paragrafi) seguendo lo stesso ordine delle domande formulate dal giudice. esse saranno limitate allesposizione dei
fatti e degli accertamenti eseguiti, evitando appesantimenti della trattazione con inutili orpelli linguistici o considerazioni gratuite e non richieste.
Conclusioni. il consulente dufficio non possiede alcuna competenza per esprimere opinioni personali e giudizi sulle questioni per cui causa, dovendosi limitare a rispondere esaustivamente alle richieste del giudice. al solo scopo di completare la rappresentazione sotto laspetto, per cos dire, estetico e compositivo, lelaborato peritale
pu contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il CtU riassume al lettore lesito
degli accertamenti tecnici condotti.
Allegati. La raccolta degli allegati in appendice alla relazione di consulenza , numerose volte, la parte pi corposa dellelaborato. Contiene in originale tutti gli atti ed
elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini. Gli allegati devono essere opportunamente e correttamente identificati (con lettera o numero) al fine di agevolare giudice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei riferimenti.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

t 2.7. deposito della relazione di consulenza


La relazione in esemplare originale, unitamente alle copie da mettere a disposizione di ognuna delle parti per le rispettive valutazioni e osservazioni, devessere depositata presso la cancelleria del tribunale prestando attenzione ai giorni e orari di apertura al pubblico, notoriamente non corrispondenti con quelli pi estesi di servizio del
personale. al momento del deposito dellelaborato peritale, il consulente tenuto anche a restituire la documentazione delle produzioni legali ritirati alludienza di giuramento, affinch la cancelleria possa ricomporre il fascicolo di causa. insieme alla relazione, alle copie e ai dossier di parte, il CtU deve depositare contestualmente in cancelleria la propria nota spese e proposta competenze, allegando gli eventuali giustificativi (fatture, ricevute, scontrini, ecc.) nonch il calcolo analitico dellonorario. in alcuni tribunali richiesto al CtU di inserire nellultima pagina della predetta nota uno
schema di ordinanza di liquidazione che potr essere poi compilato direttamente dal
giudice una volta conclusa la disamina di sua competenza.
La cancelleria non rilascia alcuna ricevuta dellavvenuta consegna. il CtU dovr
pertanto accertarsi che sia sulla relazione, sia sulle copie, sia sulla nota spese e proposta competenze, venga apposto regolarmente il timbro di deposito, la data e la firma
del funzionario addetto. Questi, infine, annoter sul frontespizio del fascicolo di causa
la data di deposito e lavvenuta restituzione della documentazione a suo tempo ritirata
dal professionista e porr il tutto allattenzione del giudice.
Una volta depositata la relazione di consulenza, il professionista non pu fare altro che attendere gli sviluppi della situazione. egli potr ricevere lordinanza di liquidazione (la relativa tempistica purtroppo anchessa condizionata dallo stato non certo felice in cui versa lamministrazione giudiziaria italiana) ovvero potr prima essere
invitato dal giudice, tramite la cancelleria, a fornire chiarimenti sulle spese sostenute e
sulla proposta di onorario.
bene sottolineare, tuttavia, che la fase di liquidazione dei compensi al consulente resta del tutto indipendente dalliter della procedura giudiziaria.
il CtU pu pertanto essere chiamato a espletare ulteriori attivit sotto il vincolo
del prestato giuramento successivamente al deposito della relazione. Pu cio essergli
ancora richiesto di presenziare in udienza, di controdedurre alle osservazioni delle parti o di integrare la relazione depositata, sia che il giudice abbia provveduto ad emettere il provvedimento di liquidazione sia che non lo abbia ancora fatto.

t 2.8. osservazioni delle parti


i procuratori delle parti in causa, con lassistenza o meno di propri consulenti tecnici,
possono presentare osservazioni alla relazione depositata dal consulente tecnico dufficio.
Da un punto di vista puramente teorico, se il CtU ha tenuto, nel corso degli accertamenti eseguiti, una posizione di equidistanza e distacco dalle posizioni delle parti,
egli deve lecitamente attendersi corpose note di osservazioni. infatti ognuno dei contendenti si sentir penalizzato in talune delle prerogative rappresentate, spesso con
grande enfasi, nei rispettivi atti di costituzione e ci terr a rimarcare e a sottolineare determinati aspetti a specifica tutela dei propri interessi.

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37

38

iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

Questa riflessione conduce ad una considerazione molto importante e seria dal


punto di vista delletica e della deontologia professionale.
infatti, uno degli errori pi gravi che alcuni CtU rischiano di commettere, spesso
anche inconsciamente, quello di accettare (pi o meno passivamente) una sorta di
sudditanza psicologica, o comunque di condizionamento, nei confronti della parte tenuta a corrispondere lanticipazione economica disposta dal giudice, che di solito la
parte attrice, quindi quella che ha deciso di iniziare il contenzioso.
Uno svolgimento delle operazioni peritali che attesti atteggiamenti e modi non
equidistanti o, peggio, una relazione che non descriva in maniera obiettiva le risultanze delle indagini tecniche, non solo sar comunque riconoscibile dal giudice (che ne
terr conto in tutte le valutazioni di sua competenza) ma potr essere pi facilmente
confutata nelle varie sedi del giudizio e, aspetto forse pi importante di tutti, certamente non aiuter alla costruzione di una buona reputazione professionale.
Una insufficiente serenit di giudizio pu manifestarsi con evidenza anche quando
il CtU si faccia trascinare in aperta polemica, verbale o scritta, da uno dei procuratori o da un consulente di parte.
il consulente tecnico dufficio deve svolgere i compiti affidatigli sobriamente e
professionalmente evitando, da un lato, polemiche e, dallaltro, eccessiva familiarit
con le persone coinvolte nel giudizio anche se conosciute per altre ragioni.
egli deve avere sempre ben chiara in mente la terziet del suo ruolo di ausiliario
del giudice il quale, nominandolo, lo ha investito delle funzioni di pubblico servizio e,
last but not least, rammentare che prestando giuramento si solennemente impegnato
a far conoscere al giudice la verit.

t 2.9. richiamo del ctu


abbiamo visto che tra le attivit del consulente tecnico dufficio vi la partecipazione a tutte le udienze alle quali il giudice ritenga di doverlo convocare.
Sappiamo anche che le parti in causa, tramite o meno i rispettivi consulenti tecnici, possono formulare deduzioni di varia portata ai contenuti dellelaborato peritale.
inoltre, pu verificarsi che lo stesso CtU abbia evidenziato nella sua relazione elementi, fatti o circostanze che giustifichino lesecuzione di maggiori approfondimenti e
indagini integrative.
tutte queste ragioni possono costituire motivo di richiamo in udienza del professionista, allo scopo di fornire personalmente e direttamente al giudice chiarimenti ovvero per consentire le sue controdeduzioni alle osservazioni dei contendenti.
il consulente potr rispondere verbalmente a quanto richiesto nella stessa udienza
oppure, se le questioni risultano particolarmente articolate e necessitano di tempo per
approfondimenti, pu riservarsi di relazionare per iscritto chiedendo al giudice un breve termine per il nuovo adempimento.
Nelleventualit in cui i chiarimenti richiesti dal Gi (Giudice istruttore) richiedano
lesecuzione di indagini aggiuntive o suppletive di una certa importanza dal punto di
vista dellimpegno e della complessit, il consulente potr depositare insieme alla relazione integrativa anche lintegrazione della nota spese e della proposta di onorario.

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2. Lattivit DeL CONSULeNte teCNiCO DUFFiCiO

Non infrequente il caso in cui qualche consulente di parte, al solo fine di perorare in modo pi incisivo gli interessi della parte che difende anche semplicemente tentando di provocare scomposte reazioni del CtU, trascenda in eccessivi e immotivati
commenti in ordine alle modalit di svolgimento delle operazioni peritali o alle risultanze tecniche della relazione di consulenza oppure azzardi impertinenti valutazioni sul
livello di preparazione professionale o culturale dellausiliario del giudice.
in tali circostanze, per il CtU (come, del resto, per qualsiasi professionista) sempre controproducente farsi coinvolgere in situazioni polemiche o in incresciose cadute
di stile, sia in forma epistolare sia verbale. La soluzione pi opportuna sempre quella di mantenere il giusto distacco dalla vicenda e dalle parti in causa, garantendo imparzialit ed evitando qualsiasi personalizzazione. e quando anche si ritenga offeso da
giudizi lesivi della propria reputazione professionale potr sempre rivolgersi al giudice perch sia valutata, in prima istanza, lapplicabilit dellarticolo 598, comma ii, del
codice penale (cancellazione delle scritture offensive e assegnazione di una somma a
titolo di risarcimento del danno non patrimoniale) ovvero, alternativamente, affinch
si accerti altro genere di possibile reato.
Le parti, dopo aver esaminato lelaborato peritale depositato, hanno facolt di chiedere il richiamo del consulente per ottenere chiarimenti o per un supplemento di consulenza. Nel primo caso il CtU pu fornire le delucidazioni richieste rendendole direttamente a verbale durante ludienza di riconvocazione oppure pu riservarsi di rispondere in forma scritta entro un breve termine. Deve sottolinearsi tuttavia che rientra nel
potere discrezionale del giudice condividere o rigettare le motivazioni addotte a fondamento dellistanza delle parti di riconvocazione del CtU.

t 2.10. sostituzione del ctu


il giudice, che ha sempre la facolt di disporre la rinnovazione delle indagini eseguite eventualmente incaricando un diverso CtU, pu anche disporre per gravi motivi
la sostituzione in corso dopera del consulente nominato. Le ragioni che possono
condurre lorgano giudicante alladozione di un provvedimento comportante la designazione di un nuovo ausiliario con la contestuale sollevazione dallincarico del precedente, risiedono generalmente nella seguente casistica:
gravi ritardi nel deposito dellelaborato peritale;
negligenza manifesta nello svolgimento dellincarico;
qualsiasi ragione che possa incidere negativamente sul rapporto fiduciario
(provvedimenti disciplinari, notizie di stampa, ecc.).

t 2.11. rinnovazione della consulenza


Non richiesta la sussistenza dei gravi motivi nel caso di rinnovazione della
consulenza gi espletata, ritenuta dal giudice insufficiente o carente anche alla luce delle note critiche formulate dalle parti, o valutata comunque inidonea allo scopo per la
quale era stata ordinata, rientrando laffidamento ex novo dellincarico nellambito dei
poteri discrezionali del giudice.

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40

iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

in tema di rinnovazione della consulenza va precisato che la disposta ripetizione,


sebbene motivata, delle indagini non implica automaticamente la nullit delle precedenti che pertanto rimangono validamente acquisite e utilizzabili nella causa.

t 2.12. nullit della consulenza dufficio


Leccezione di nullit della consulenza , insieme alla formulazione di note critiche, uno degli strumenti utilizzabili dalle parti in causa per la contestazione o per la
censura delloperato del CtU.
Le cause di nullit possono essere di tipo formale nei casi in cui lelaborato peritale depositato presso la cancelleria del tribunale:
non stato redatto in lingua italiana;
non riporta la firma del tecnico;
non corrisponde alla versione predisposta.
Sono invece causa di nullit sostanziale:
lomessa convocazione di tutte le parti per linizio delle operazioni peritali e
per gli eventuali rinvii, prosecuzioni o riapertura delle stesse;
lespletamento della consulenza in modo esorbitante rispetto ai quesiti o ai poteri conferiti dalla legge al CtU.

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CaPitOLO 3

lincarico di ctu
nellaccertaMento tecnico preVentiVo

Pu richiedere un accertamento tecnico preventivo chi ha urgenza di far verificare,


prima di instaurare un giudizio, lo stato, la qualit o la condizione di un immobile ovvero di far valutare le cause e i danni subiti allo scopo di poter provare formalmente il fatto e procedere alle riparazioni in anticipo rispetto alleventuale giudizio di merito.
il procedimento si avvia mediante unazione cautelare diretta a garantire lo stato di
diritto avanzando ricorso al presidente del tribunale o al giudice di pace (in base alla
competenza). Lorgano adito provveder quindi con proprio decreto alla nomina del
consulente tecnico dufficio fissando, nello stesso provvedimento, la data dellinizio
delle operazioni peritali anche mediante lindicazione di un termine entro cui le stesse
devono essere avviate1.
Lespletamento della consulenza tecnica in via preventiva pu essere richiesto anche ai fini dellaccertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o
inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito. in questi
casi il decreto di nomina prevede altres che il CtU, prima del deposito dellelaborato
peritale, esegua il tentativo di conciliazione.
Nel caso in cui, a seguito dellintervento del consulente dufficio, le parti riescano
a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo
esecutivo al verbale di conciliazione2.
il ricorso per accertamento tecnico al fine della verifica dello stato, qualit o condizione di un immobile ovvero della valutazione delle cause e dei danni lamentati dal
ricorrente, pu essere presentato non solo in via preventiva ma anche nel corso della
causa e durante leventuale periodo in cui il processo interrotto o sospeso3.
Unultima fattispecie di azione cautelare riguarda la domanda proposta da chi possiede un fondato motivo di temere per il proprio immobile un pregiudizio imminente e irreparabile nelle more dello svolgimento di una causa (cosiddetto periculum in mora)4.
La richiesta affinch siano adottati i provvedimenti durgenza pi idonei, formulata anche in questo caso presentando ricorso al giudice che provvede con ordinanza
alla nomina del CtU.
Diversamente dal caso dellaccertamento tecnico preventivo in cui, come abbiamo
appena visto, la nomina del CtU non avviene nel corso di unudienza e il giuramento
si formalizza al momento del deposito della relazione di consulenza, nei procedimenti

1
2
3
4

articolo 696 c.p.c.


articolo 696-bis c.p.c.
articolo 699 c.p.c.
articolo 700 c.p.c.

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

cautelari in corso di causa e durgenza le modalit di conferimento dellincarico e giuramento del CtU sono quelle generali regolate dallarticolo 191 e seguenti del codice
di procedura civile.
Nel prosieguo saranno descritti pertanto i passaggi salienti dellincarico di CtU
nel caso dellaccertamento tecnico preventivo regolato dallarticolo 696 (e 696-bis)
c.p.c., dato che nelle altre due fattispecie regolate dagli articoli 699 e 700 c.p.c. non vi
sono differenze pratiche rispetto al caso generale.
t 3.1. nomina
Si detto in apertura di questa sezione che la nomina del CtU nellaccertamento
tecnico preventivo richiesta dalla parte interessata con ricorso motivato rivolto al presidente del tribunale o al giudice di pace, in base alla competenza.
il giudice adito, letto il ricorso e valutata la sussistenza delle circostanze previste
dallarticolo 696 c.p.c. (o, eventualmente, dellarticolo 696-bis), procede alla nomina
del consulente tecnico dufficio.
il decreto di nomina, la cui notifica al consulente (unitamente a copia del ricorso)
a carico del ricorrente che provvede tramite ufficiale giudiziario, dispone in merito:
allattivit richiesta al CtU;
al termine entro il quale il CtU deve dare inizio alle operazioni peritali;
al termine di consegna della relazione peritale;
allammontare dellacconto a favore del CtU;
alle eventuali altre richieste del giudice (per esempio riguardo allesperimento
del tentativo di conciliazione, lautorizzazione a ricorrere ad ausiliari, il termine assegnato alle parti per la nomina dei CtP, ecc.).
t 3.2. il quesito
in linea generale, il decreto di nomina non postula specificatamente le domande a
cui il tecnico deve rispondere ma si limita a disporre che il CtU accerti la veridicit e
fondatezza di quanto lamentato nel ricorso.
ricordando che laccertamento tecnico preventivo, in base al testo novellato dellarticolo 696 c.p.c., pu comprendere anche valutazioni in ordine a danni e alle relative cause, si capisce bene come, in sostanza, dalla formulazione del ricorso stesso che emerge larticolazione e la natura delle richieste costituenti il quesito rivolto al CtU.
quindi solo il ricorso che definisce nella realt pratica loggetto e lambito dellincarico affidato al professionista.
Una volta ricevuto il decreto di nomina unitamente alla copia del ricorso, il nominato CtU avr cura, come primo adempimento, di prelevare dalla competente cancelleria il fascicolo che contiene tutti gli atti depositati dal ricorrente (originale del ricorso, eventuale perizia di parte, ecc.).
t 3.3. inizio delle operazioni peritali
il consulente avvia formalmente la propria attivit dando inizio alle operazioni peritali mediante apposita comunicazione scritta indirizzata sia al ricorrente sia alle altre par-

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3. LiNCariCO Di CtU NeLLaCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO

ti coinvolte i cui recapiti sono desumibili dalle relate di notifica che lufficiale giudiziario allega allorginale del ricorso. Nel caso in cui le verifiche richieste riguardino un bene immobile, considerati i ristretti termini ordinariamente assegnati, per economia di tempo latto di inizio delle attivit tecniche di solito avviene direttamente sui luoghi. Nulla
comunque vieta che, tenuto conto della natura e della complessit delle questioni lamentate in ricorso, il CtU disponga linizio delle operazioni peritali presso il proprio studio.
Dellinizio delle operazioni peritali, cos come di ogni altra attivit svolta in formale contraddittorio, il consulente redige apposito verbale con le consuete modalit.
Si rammenta infine che, di norma, il giudice fissa entro e non oltre la data di inizio delle operazioni peritali il termine per la nomina dei consulenti tecnici di parte.

t 3.4. svolgimento delle operazioni peritali


Dopo aver dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base delle domande formulate in ricorso, della documentazione prodotta dal ricorrente e degli esiti del primo sopralluogo o riunione, definisce il proprio programma di lavoro che dovr condurre alla redazione e deposito dellelaborato peritale nel rispetto del termine assegnato dal giudice5.

t 3.5. osservazioni delle parti


Dal momento che le operazioni peritali relative allaccertamento tecnico preventivo non sono connesse ad un processo in corso, essendo appunto preliminari rispetto al
giudizio, evidente che le parti possono efficacemente rappresentare le proprie ragioni solo nel corso dello svolgimento delle operazioni stesse.
il momento in cui ci solitamente avviene quello dellinizio delle operazioni peritali e nel corso degli eventuali successivi sopralluoghi.
proprio in tali occasioni, infatti, che specialmente i consulenti di parte hanno
lopportunit di interpretare appieno il loro ruolo in difesa dei rispettivi assistiti.
tuttavia buona prassi che il CtU, anche nellinteresse di un pi ordinato e sereno svolgimento delle operazioni, indichi un breve termine entro cui i CtP possono presentare memorie o osservazioni scritte.

t 3.6. accesso ai luoghi


il CtU autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accertamenti ogni qualvolta lo ritenga necessario. Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma del codice
prevede lobbligo di avviso alle parti solo in occasione dellinizio delle operazioni peritali, occorre rispettare le consuete formalit affinch sia garantito il contraddittorio e
il diritto di difesa, sempre che tra il CtU e le parti (rappresentati dai rispettivi procuratori e consulenti tecnici) non si sia di comune accordo stabilito di rendere pi snelle
e dirette le modalit di comunicazione6.

5
6

Cfr. 2.5 e segg.


Cfr. in particolare 2.5.1.

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

t 3.7. il tentativo di conciliazione


Quando lespletamento dellaccertamento tecnico preventivo richiesto ai fini
dellaccertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o inesatta
esecuzione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito, il decreto di nomina prevede che il CtU, prima del deposito dellelaborato peritale, esegua il tentativo di conciliazione.
il consulente, interpone a tal fine i suoi buoni uffici cercando di trovare un punto
di accordo tra le parti. affinch ci sia possibile tuttavia necessario definire una proposta di compromesso, la cui concreta praticabilit diventa invero raramente individuabile una volta che sono state intraprese le vie legali.
tale proposta, bene ricordarlo, pu anche contenere la quantificazione dellonorario spettante al CtU il cui ammontare, con la firma dellaccordo, viene accettato dal
ricorrente. va tuttavia precisato che per il pagamento occorre sempre attendere il decreto di liquidazione che ratificher limporto.
Nel caso in cui le parti riescano a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al verbale di conciliazione sottoscritto
dalle parti e dal consulente dufficio7.
Nella disciplina dellarticolo 696-bis del c.p.c. la consulenza tecnica preventiva pu
dunque essere realizzata a fini conciliativi allo scopo di evitare i costi e le lungaggini del
giudizio di merito. in tal senso, prima di provvedere al deposito della relazione, il consulente tenta, ove possibile, la conciliazione. tale tentativo, orientato allindividuazione di una soluzione bonaria della lite, viene in genere eseguito dal CtU dopo avere compiuto, o comunque iniziato e condotto a buon punto le operazioni peritali. il raggiungimento di un sufficiente livello di conoscenza della questione consentir al tecnico di sottoporre alle parti modalit alternative al giudizio per la risoluzione della controversia,
prima che, con il deposito della relazione, il procedimento si concluda. Non infrequente il caso che lo stesso ricorrente, avendo incardinato il procedimento specifico a fini
conciliativi, si faccia parte diligente nel predisporre una bozza dei termini di accordo.
in caso di esito favorevole del tentativo di conciliazione, il consulente rediger un
apposito verbale di conciliazione, con la necessaria collaborazione dei procuratori delle parti e i rispettivi CtP.

t 3.8. acquisizione di atti e informazioni


ai fini degli accertamenti, lattivit del consulente tecnico comprende sovente anche la ricerca di atti, documenti e elaborati presso uffici pubblici e privati.
Se pure tale compito non indicato esplicitamente nelle domande spiegate in ricorso, esso ha titolo per rientrare ugualmente nel programma di lavoro che il consulente definisce secondo buon senso, competenza ed esperienza, in funzione dellacquisizione degli elementi di conoscenza utili allo svolgimento dellincarico e da rappresentare nellelaborato peritale8.

7
8

articolo 696-bis c.p.c.


Cfr. in particolare 2.5.2.

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3. LiNCariCO Di CtU NeLLaCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO

t 3.9. la relazione di consulenza


Nella relazione di consulenza, il CtU espone al giudice le risultanze dellattivit
svolta per lesecuzione dellaccertamento tecnico.
Lelaborato peritale pu comporsi, indicativamente, delle seguenti parti:9
a) premessa;
b) quadro delle attivit svolte;
c) precisazioni introduttive;
d) descrizione dello stato dei luoghi;
e) risposte ai quesiti formulati in ricorso;
f) conclusioni;
g) verbale di giuramento;
h) allegati:
1. comunicazione di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo;
2. verbale di inizio delle operazioni peritali;
3. documentazione acquisita;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo metrico;
6. osservazioni dei CtP (eventuali);
7. documenti acquisiti presso uffici pubblici e privati.

t 3.10. Giuramento e deposito


il CtU, una volta completati gli accertamenti e redatto lelaborato peritale, provveder al deposito previo giuramento nelle mani dellautorit che lo ha nominato.
Per tale ragione il documento dovr comprendere, al termine della relazione e prima degli allegati, lo schema di verbale di giuramento che sar compilato a cura della
cancelleria.
La sottoscrizione avverr allatto stesso del giuramento del CtU che pronuncer la
rituale formula di avere bene e fedelmente adempiuto alle funzioni affidategli al solo
scopo di far conoscere al giudice la verit.
Dopo avere concluso le formalit di rito, il CtU provveder al deposito della relazione (unitamente allistanza di rimborso delle spese sostenute e di liquidazione dellonorario proposto) restituendo, contestualmente, il fascicolo degli atti prodotti dal ricorrente a suo tempo prelevati.
anche in questo caso buona norma prendere informazioni direttamente in cancelleria sui giorni e orari di ricevimento del presidente del tribunale o del giudice di pace.

Cfr. 2.6.

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CaPitOLO 4

lincarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari

Lespropriazione forzosa la procedura esecutiva che viene promossa da un creditore per la vendita dei beni oggetto del pignoramento1 di propriet del debitore al fine
del recupero del credito.
a tal fine, il giudice dellesecuzione nomina un esperto per la valutazione dei beni pignorati e per la verifica della loro effettiva commerciabilit (titolo, regolarit amministrativa, vincoli, ecc.) e dispone per la vendita forzata in base alliter definito dal
codice di procedura civile.
Lavviso dasta pubblicato nellalbo dellufficio giudiziario dinanzi al quale pende la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se ritenuto opportuno, in quotidiani nazionali o in altri mezzi di diffusione pubblicitaria,
compresi appositi siti internet. Le operazioni di vendita possono essere eseguite direttamente dal giudice dellesecuzione ovvero delegate ad un notaio o altro professionista, secondo quanto stabilito dalla legge.

t 4.1. nomina
Nella procedura di esecuzione immobiliare, la nomina del CtU viene disposta dal
giudice dellesecuzione (Ges) emettendo lordinanza ammissiva della consulenza a seguito dellistanza avanzata da parte del creditore procedente.
in questa procedura, lattivit del consulente tecnico dufficio viene effettuata anteriormente alla prima udienza al fine di accelerare liter di esproprio mediante lacquisizione della relazione in via preliminare e poter fissare la vendita.

t 4.2. Giuramento
il giudice dellesecuzione conferisce in sede di giuramento al nominato consulente tecnico dufficio, lincarico di accertare tutti gli elementi necessari per la vendita
dellimmobile colpito dal pignoramento, tra i quali anche il valore di stima.
Lesperto nominato pu sostenere la formalit del giuramento dinanzi al giudice
senza la presenza delle parti ovvero con la sola presenza del creditore procedente.
Lattivit peritale richiesta al professionista, nella procedura di esecuzione immobiliare, possiede gran parte dei caratteri generali della consulenza tecnica dufficio. Si

atto con cui si ingiunge al debitore ad astenersi dal compiere atti tesi alla sottrazione del bene alla garanzia del credito.

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4. LiNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari

tratta tuttavia di unattivit funzionale alla vendita forzosa di beni avviata a richiesta di
soggetti aventi titolo per il recupero di loro crediti e non di uno strumento giuridico teso allaccertamento di fatti e circostanze in vista dellespressione di un giudicato per la
soluzione di una controversia.

t 4.3. il quesito
Nella procedura coattiva di esproprio, loggetto principale del quesito a cui il consulente tecnico dufficio deve rispondere riguarda la verifica di tutti gli elementi indispensabili per definire leffettiva commerciabilit del bene e evitare linsorgere di motivi ostativi alla vendita in fase di trasferimento della propriet.
in particolare, la relazione di stima deve contenere i seguenti elementi:2
1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con lindicazione, se il bene occupato da terzi, del titolo in base al quale occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. lindicazione delle formalit, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dellacquirente, ivi compresi i vincoli condizionanti leventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonch i
vincoli conservativi di carattere storico-artistico;
5. lindicazione delle formalit, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili allacquirente;
6. la verifica della regolarit edilizia e urbanistica dellimmobile nonch dellesistenza della relativa certificazione di abitabilit/agibilit ovvero lacquisizione
o laggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica.

t 4.4. inizio delle operazioni peritali


Considerati i caratteri di accelerazione introdotta dalla novellata disciplina in materia di esecuzioni immobiliari la data, lorario e il luogo di inizio delle operazioni peritali vengono di norma definiti gi alludienza di giuramento, restando comunque impregiudicata la facolt del consulente di inviare in tempi brevi apposita comunicazione scritta sia al creditore procedente sia al debitore esecutato allindirizzo risultante in atti.

t 4.5. svolgimento delle operazioni peritali


Lesperto nominato per lesecuzione della consulenza, preliminarmente tenuto a
controllare la completezza dei documenti del fascicolo di ufficio, segnalando tempestivamente al giudice quelli mancanti o inidonei.3

2
3

articolo 173 c.p.c.


articolo 567, ii comma, del c.p.c.

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48

iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

in genere la documentazione in atti composta da:


estratto catastale;
certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative allimmobile pignorato effettuate nel ventennio precedente la trascrizione del pignoramento;
titolo da cui deriva il credito;
titolo di propriet del bene pignorato con allegato, nel caso di terreni, certificato di destinazione urbanistica.
in alternativa, tale documentazione pu essere sostituita da un certificato notarile
attestante le risultanze delle visure effettuate presso i competenti servizi dellagenzia
del territorio (ex U.t.e. e Conservatoria dei registri immobiliari).
Le informazioni da verificare da parte del consulente tecnico dufficio riguardano
in particolare i seguenti aspetti:
a) gli estremi dei dati identificativi catastali, della provenienza e delle coerenze
(confini);
b) iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (compresi eventuali sequestri);
c) lesistenza di pregressi pignoramenti;
d) eventuali compropriet e comunione di diritti reali;
e) eventuali diritti reali di godimento sullimmobile (affitto, uso, abitazione, usufrutto);
f) i soggetti titolari dei diritti di cui ai precedenti punti d) e e).
Nel caso in cui la documentazione predisposta dal creditore procedente si dimostri
carente o comunque incompleta, il consulente tenuto ad informare con immediatezza il giudice dellesecuzione per le valutazioni di competenza, richiedendo la sospensione delle operazioni peritali.
a seconda della entit delle carenze riscontrate, il Ges pu disporre per lintegrazione degli atti, per il loro completamento a cura del CtU ovvero del creditore procedente o ancora, nei casi limite, ordinare linefficacia del pignoramento per lestinzione
della procedura.
Una volta accertata la regolarit della documentazione in atti, le altre susseguenti
attivit che il CtU chiamato ad effettuare nello svolgimento dellincarico sono:
sopralluogo sui beni pignorati, con esecuzione di rilievi grafici e fotografici;
denuncia al catasto degli immobili colpiti dalla procedura per i quali ci non risulti;
frazionamento catastale della porzione pignorata ove la stessa sia quota parte di
una propriet comune a terzi estranei allespropriazione e sempre che il bene
sia ragionevolmente divisibile;
rinnovazione delle visure ipotecarie e catastali se quelle in atti non risultano
sufficientemente aggiornate;
acquisizione di certificazione dellamministratore del condominio in ordine ai
millesimi di propriet, se esistenti, e della situazione dei pagamenti delle relative quote;
descrizione dello stato di possesso del bene ed acquisizione di eventuali contratti relativi a diritti di godimento;

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4. LiNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari

individuazione di vincoli, oneri e trascrizioni pregiudizievoli;


nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi dei titoli abilitativi alledificazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria, accertamento di conformit, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.) eventualmente con acquisizione di copia dei medesimi;
sempre nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi del certificato di abitabilit o agibilit eventualmente con acquisizione di copia dei medesimi;
nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione urbanistica;
verifica della coerenza dellimmobile pignorato rispetto al titolo abilitativo alledificazione;
elenco dettagliato delle difformit in caso di riscontro di variazioni essenziali
nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo;
in caso di difformit della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazione della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrativa in riferimento allarticolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/2001;4
istanza di preventiva autorizzazione al giudice dellesecuzione ove necessario
acquisire collaborazioni tecniche specialistiche;
indagine di mercato;
ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima da attribuire ai beni colpiti dalla procedura;
determinazione del valore corrente di mercato (inteso come giusto prezzo)
degli immobili pignorati;
formazione eventuale di pi lotti di vendita;
trasmissione dellelaborato peritale ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti e al debitore, almeno 45 giorni prima delludienza di autorizzazione alla
vendita;
nel caso della presentazione di osservazioni alla CtU, partecipazione alludienza di autorizzazione alla vendita per rendere i chiarimenti necessari.

t 4.6. accesso ai luoghi


Laccesso allimmobile colpito dalla procedura sempre indispensabile in quanto
permette, oltre alla diretta verifica dello stato dei luoghi da parte del consulente, anche
la conoscenza dello stato di occupazione o meno del bene nonch del soggetto che
eventualmente lo occupa e a quale titolo.
Nel caso in cui il debitore occupi limmobile e non permetta laccesso del consulente o comunque lo ostacoli nelle funzioni assegnategli, il giudice dellesecuzione de-

il comma 5 dellarticolo 46, D.P.r. n. 380/2001 cos recita: Le nullit di cui al presente articolo non
si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Laggiudicatario, qualora limmobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire
in sanatoria, dovr presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del
decreto emesso dallautorit giudiziaria.

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

ve essere immediatamente informato. Questi provveder quindi allemissione di ordinanza di liberazione dellimmobile, in modo da consentire al consulente tecnico di accedere per effettuare i rilievi e gli altri accertamenti di sua spettanza.
Nella diversa ipotesi per cui limmobile sia detenuto da soggetto titolato diverso
dal debitore, il consulente cercher bonariamente di prendere gli accordi che il caso richiede per laccesso ai luoghi.
Ove sorgano difficolt, dovr tempestivamente riferire al giudice per ladozione
dei provvedimenti necessari che possono comprendere lintervento della forza pubblica e lausilio di personale specializzato per lapertura di porte e cancelli.

t 4.7. la relazione di consulenza


Nella relazione di consulenza il CtU espone al giudice tutte le risultanze dellattivit svolta nellespletamento dellincarico e le altre attivit prescritte, compreso il giudizio di stima relativo agli immobili da vendere allasta.
Per quanto riguarda specificatamente questultimo aspetto, cio la valutazione economica dei beni colpiti dalla procedura, sembra opportuno ricordare che agli effetti
dellespropriazione il loro valore andrebbe determinato, ai sensi del combinato disposto dagli articoli 568 e 15 del c.p.c., moltiplicando per 200 il reddito dominicale in caso di terreni o la rendita catastale nel caso di fabbricati come risultanti dalle relative visure allegate allistanza di vendita da parte del creditore procedente.
tuttavia, allorch per qualsiasi ragione il giudice ritenga che limporto cos calcolato sia manifestamente inadeguato, il valore dovr essere determinato sulla base degli
elementi forniti da un esperto appositamente nominato.
Nella prassi questa circostanza ricorre sempre, costituendo una importante garanzia per il debitore nella considerazione che il valore di un immobile calcolato sulla base del reddito catastale normalmente inferiore, e di molto, rispetto al giusto prezzo
ottenibile dalla vendita del bene e corrispondente, in termini estimativi, al suo valore
venale (valore corrente di mercato).
in molti tribunali gi il verbale di giuramento contiene, oltre alla formulazione dettagliata del quesito, anche precise indicazioni sulle modalit di impostazione dellelaborato peritale, sulla documentazione minima da allegare e sulla forma di deposito.
Per rispondere alle esigenze di accelerazione previste dalla disciplina di riforma, la
relazione e i rilievi grafici e fotografici sono spesso richiesti non solo su supporto cartaceo ma anche su supporto informatico CD-rOm.

t 4.8. deposito
in base alla normativa in materia, il periodo intercorrente tra il provvedimento di
nomina del consulente tecnico dufficio e ludienza di autorizzazione alla vendita non
deve superare i 120 giorni.
inoltre lesperto, una volta terminata la relazione, obbligato ad inviarne copia sia
ai creditori procedenti sia a quelli intervenuti sia allo stesso debitore. tale adempimento deve essere espletato almeno 45 giorni prima della suddetta udienza.

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4. LiNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari

Si comprende pertanto che per il deposito dellelaborato peritale (nonch della documentazione attestante lavvenuta trasmissione a tutte le parti interessate), al tecnico
non restano che (120 45) = 75 giorni utili.
Nella considerazione che i suddetti termini hanno carattere ordinatorio e non perentorio, il riferimento temporale principale resta individuato dalla data di rinvio delludienza di vendita stabilita dal giudice dellesecuzione e che viene da questi determinata sulla base della propria agenda e del carico di lavoro.
Ci, ovviamente, non esonera il tecnico dal segnalare al giudice eventuali ritardi e
dal richiedere formalmente la proroga dei termini di consegna.

t 4.9. osservazioni alla ctu


Le parti possono depositare alludienza note di osservazioni alla relazione di consulenza purch abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviarle al perito mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o e-mail.
in questo caso lesperto non dovr eseguire particolari adempimenti salvo intervenire in udienza per rendere tutti i chiarimenti richiesti.
anche in questo caso, nelleventualit siano richieste indagini aggiuntive o suppletive di una certa importanza dal punto di vista dellimpegno e della complessit, il consulente potr riservarsi di depositare una relazione integrativa chiedendo al giudice la
concessione di un breve termine per ladempimento.

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CaPitOLO 5

lincarico di ctu nella procedura falliMentare

Larticolo 107 della legge fallimentare, nel testo riformato dal D.Lgs. n. 5/2006 e
dal D.Lgs. n. 169/2007, dispone che le vendite e gli altri atti di liquidazione sono effettuati dal curatore, tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate da parte di operatori esperti .
Per quanto riguarda la procedura relativa alla vendita dei beni e, di conseguenza
limpostazione della consulenza tecnica e il suo taglio contenutistico, va detto che alle procedure concorsuali si possono applicare i principi delle disposizioni stabilite dal
codice di procedura civile per lespropriazione immobiliare e non solamente ove ci
sia espressamente previsto ma poich del tutto compatibili in linea generale.
il potere di nominare il consulente tecnico per la stima del compendio dei beni mobili e immobili colpiti dalla procedura ora attribuito al curatore, soggetto che amministra il patrimonio fallimentare e al quale sono state assegnate dalla normativa di riforma una serie di nuove competenze.

t 5.1. nomina
La nomina del consulente o stimatore viene eseguita direttamente dal curatore ovvero dal giudice delegato al fallimento, a seconda che la procedura rientri nel nuovo o
sia relitta del vecchio rito. Nel secondo caso il provvedimento viene adottato dal giudice annotando la designazione del tecnico incaricato direttamente sullistanza di nomina del CtU presentata dal curatore.
in un caso o nellaltro, la nota della curatela che comunica al professionista il conferimento dellincarico contiene, tra laltro, linvito a prendere urgentemente contatti
per quanto a doversi praticare al fine della stima del compendio fallimentare.

t 5.2. inizio delle operazioni peritali


Di norma, linizio delle operazioni peritali nel caso delle perizie fallimentari non
si svolge direttamente sui luoghi ma si realizza allatto della prima riunione tra il curatore e il tecnico incaricato. Dal momento che la procedura ha carattere unilaterale e
che il curatore il soggetto competente dellamministrazione dei beni del fallimento
da condurre alla vendita, si intuisce come non sia necessario espletare alcuna particolare formalit per la convocazione (assenza del contraddittorio).
in sede di riunione con il curatore, il consulente tecnico deve richiedere la consegna di tutti i documenti utili per lesecuzione dellincarico come precedenti perizie, visure ipo-catastali, titoli di provenienza, contratti daffitto, ecc..

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5. LiNCariCO Di CtU NeLLa PrOCeDUra FaLLimeNtare

t 5.3. svolgimento delle operazioni peritali


Una volta avviate le operazioni peritali, il programma di lavoro del consulente contempla le seguenti attivit:
sopralluogo sui beni del compendio fallimentare, con esecuzione di rilievi grafici e fotografici;
rinnovazione delle visure ipo-catastali se quelle in atti non risultano sufficientemente aggiornate;
acquisizione di eventuali contratti relativi a diritti di godimento;
nel caso di fabbricati, individuazione o acquisizione degli estremi dei titoli abilitativi alledificazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria,
accertamento di conformit, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.);
sempre nel caso di fabbricati, acquisizione degli estremi del certificato di abitabilit/agibilit ovvero di copia dei medesimi;
nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione urbanistica;
verifica della coerenza dellimmobile colpito dalla procedura rispetto al titolo
abilitativo alledificazione;
elenco dettagliato delle difformit in caso di riscontro di variazioni essenziali
nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo;
in caso di difformit della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazione della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrativa in riferimento allarticolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/20011;
istanza di preventiva autorizzazione al giudice dellesecuzione ove necessario
acquisire collaborazioni tecniche specialistiche;
indagine di mercato;
ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima da attribuire ai beni colpiti dalla procedura;
determinazione del valore corrente di mercato (inteso come giusto prezzo)
degli immobili;
formazione eventuale di pi lotti di vendita.

t 5.4. accesso ai luoghi


il sopralluogo agli immobili del compendio fallimentare come sempre indispensabile in quanto permette al consulente tecnico di verificare direttamente lo stato dei
luoghi oltre che a renderlo edotto sullo stato di occupazione o meno del bene.

il comma 5 dellarticolo 46 del D.P.r. n. 380/2001 cos recita: Le nullit di cui al presente articolo
non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Laggiudicatario, qualora limmobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in sanatoria, dovr presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del
decreto emesso dallautorit giudiziaria.

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

Laccesso va concordato con il curatore che provveder a svolgere quanto in suo


potere per agevolare lo svolgimento delle operazioni in loco, ivi compreso avvertire il
proprietario e leventuale diverso detentore dellimmobile.

t 5.5. la relazione di consulenza


Lelaborato peritale di norma deve contenere i seguenti elementi:
1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una descrizione, sommaria ma completa, del bene;
3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con lindicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. lindicazione delle formalit, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dellacquirente, ivi compresi i vincoli condizionanti leventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonch i
vincoli conservativi di carattere storico-artistico;
5. lindicazione delle formalit, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili allacquirente;
6. la verifica della regolarit edilizia e urbanistica dellimmobile nonch dellesistenza della relativa certificazione di abitabilit/agibilit ovvero lacquisizione o
laggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica;
7. stima del valore corrente di mercato;
8. eventuale progetto di vendita in lotti del compendio fallimentare.

t 5.6. Giuramento e deposito


il giuramento del tecnico avviene di fronte al giudice delegato al fallimento, in genere una volta terminato lelaborato peritale e contestualmente alla sua presentazione
(vecchio rito), ovvero subito dopo la nomina effettuata dal curatore (nuova procedura).
Da annotare che tra le competenze attribuite dalla nuova legge fallimentare alla
curatela vi anche quella di proporre al giudice delegato al fallimento la liquidazione del compenso da corrispondere al professionista incaricato della consulenza tecnica dufficio.

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CaPitOLO 6

lincarico di ctu nel rito aMMinistratiVo

Nel rito amministrativo, il giudice di merito pu disporre dello strumento della


consulenza tecnica dufficio in due differenti circostanze al fine di acquisire conoscenze specifiche per integrare o definire le cognizioni di ordine tecnico relative alla controversia sulla quale chiamato a giudicare.
La prima quella regolata dal terzo comma dellarticolo 35 del D.Lgs. n. 80/1998
il quale, nel testo modificato dallarticolo 7 della legge n. 205/2000, stabilisce che il
giudice amministrativo pu disporre lassunzione dei mezzi di prova previsti dal codice di procedura civile, nonch della consulenza tecnica dufficio nelle materie
rientranti nella sua giurisdizione esclusiva.
La seconda circostanza invece quella riguardante larticolo 16 della suddetta legge
n. 205/2000, integrativo dellarticolo 44 del r.D. n. 1054/1924 e che concerne il giudizio ordinario di legittimit. in particolare detta disposizione statuisce che il giudice amministrativo possa disporre anche della consulenza tecnica dufficio in aggiunta agli strumenti istruttori della richiesta di schiarimenti e di documenti e della verificazione.
in realt bisogna ricordare che in campo amministrativo, fino allabrogazione sancita dallentrata in vigore del t.U. delledilizia (D.P.r. n. 380/2001), esisteva anche lo
strumento della perizia regolata dallarticolo 16 della legge n. 10/1977, strumento a
cui i giudici dei t.a.r. potevano ricorrere nel contenzioso relativo al rilascio o diniego di concessioni edilizie e in quello scaturente nella determinazione degli oneri concessori e delle relative sanzioni.
evidenziando che lo strumento della verificazione affidata allorgano tecnico di
una pubblica amministrazione possiede molti punti in comune con la CtU (non tuttavia prevista la formalit del giuramento e, va detto, si tratta oggi di uno strumento in sostanziale recessione), si deve rimarcare che, comunque, la scelta di avvalersi in ogni momento di un ausiliario resta sempre riservata alle valutazioni discrezionali del giudice.
il giudice, infatti, che deve determinare volta per volta, su istanza di parte o dufficio, la sussistenza delle ragioni di opportunit o necessit, ai fini della decisione, della collaborazione di un professionista in possesso di specifica competenza tecnica.
Per quanto riguarda le modalit di esecuzione della consulenza tecnica dufficio, i
motivi di astensione e ricusazione e gli aspetti relativi ai contenuti dellelaborato peritale
si rinvia al caso generale per la richiamata compatibilit con le norme del c.p.c. e del c.p.p.

t 6.1. nomina
La nomina del CtU e lo svolgimento dellincarico si possono attuare nel giudizio
amministrativo secondo liter previsto dalle disposizioni del codice di procedura civi-

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

le (nomina, giuramento, inizio delle operazioni peritali, attivit connesse alla realizzazione delle stesse e stesura della relazione di consulenza, deposito), in quanto assolutamente compatibili con le norme vigenti in materia di procedura amministrativa.
in assenza di disposizioni applicative in merito alla creazione di albi ufficiali di
consulenti tecnici presso le sedi giurisdizionali amministrative (t.a.r. e Consiglio di
Stato), la nomina del consulente tecnico dufficio avviene secondo una prassi caratterizzata da ampia discrezionalit e comunque prescindendo dal ricorso agli albi di periti e consulenti istituiti presso i tribunali civili e penali.
in concreto accade che il CtU venga individuato facendo riferimento a istituti, organismi specializzati o universit nonch a funzionari tecnici di strutture o istituzioni
pubbliche o, al limite, a liberi professionisti purch in possesso di esperienza in campo pubblicistico (amministratori di pubbliche amministrazioni locali, ecc.) ovvero a
soggetti gi in precedenza investiti di incarichi ausiliari dellorgano giudicante, ad
esempio a titolo di commissario ad acta. Diventando, nel tempo, sempre pi numerosi
i casi di nomina di consulenti tecnici dufficio, presso molti tribunali amministrativi si
instaurata la prassi di formare elenchi cosa comunque diversa dagli albi previsti dal
c.p.c. di professionisti qualificati dai quali attingere i nominativi cui conferire gli incarichi. Da quanto precede emerge dunque la sostanziale inapplicabilit del sistema
sanzionatorio e di controllo definiti dal c.p.c. stesso.
il conferimento dellincarico del consulente dufficio avviene di norma con la stessa ordinanza ammissiva dello strumento istruttorio e che solitamente ha veste collegiale (dati i caratteri peculiari del processo amministrativo) salvo il caso in cui venga
emessa dal presidente del collegio o dal consigliere a tale scopo delegato. tale ordinanza di norma contiene i seguenti elementi essenziali:
nominativo del CtU o indicazione dei criteri per la sua individuazione (preside di una data facolt universitaria, responsabile di una dato ufficio, ecc.);
specificazione dei quesiti;
data del giuramento;
disposizioni in ordine a eventuali acconti;
termine per il deposito della relazione di consulenza;
data della successiva udienza di trattazione.

t 6.2. i quesiti
La motivazione dellordinanza ammissiva della consulenza specifica i punti o le
questioni che necessitano di accertamento, verifica o chiarimento da parte dellorgano
giudicante affinch questi possa avere accesso diretto al fatto.
Nel caso in cui lesperimento della CtU sia connessa ad un provvedimento cautelare (in genere lordinanza di sospensione degli effetti di un atto amministrativo che
possa determinare un danno grave e irreparabile al ricorrente, ad esempio lordine
di demolizione di un fabbricato), lapprofondimento istruttorio conterr altres i caratteri dellurgenza tipici di questa fase.
Come negli altri, anche nel rito amministrativo il giudice pu decidere discostandosi motivatamente dalle risultanze della consulenza, richiedere al consulente indagi-

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6. LiNCariCO Di CtU NeL ritO ammiNiStrativO

ni supplementari ovvero disporre la rinnovazione delle stesse, eventualmente affidando lincarico a un nuovo consulente.

t 6.3. la relazione di consulenza


Nellazione di impugnativa per lannullamento (previa sospensione o meno) dellefficacia di un provvedimento amministrativo, il soggetto ricorrente richiede al
t.a.r. sostanzialmente una pronuncia sulla conformit a legge dellattivit svolta da
un determinato organo della P.a. (comune, provincia, regione, ministero, a.S.L., ecc.)
ritenuta lesiva della sfera giuridica del privato.
Nella relazione di consulenza il CtU, nel rispondere al quesito, espone al giudice
le risultanze dellattivit svolta rappresentando con precisione le varie fasi in cui questa si realizzata dando conto dei sopralluoghi e di ogni operazione tecnica eseguita
indicando, eventualmente, le caratteristiche tecnologiche della strumentazione utilizzata nonch tempi, luoghi e modalit di esecuzione.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti provvedimenti amministrativi
oggetto di impugnativa (ad esempio le delibere di adozione di strumenti urbanistici o
loro varianti, oppure il silenzio della P.a. in ordine a determinate istanze, ecc.) si compone in genere delle seguenti parti:
a. Premessa.
b. Quadro delle attivit svolte.
c. Precisazioni introduttive.
d. Descrizione dei luoghi.
e. risposte ai quesiti.
f. Conclusioni.
g. allegati:
1. Comunicazione di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo.
2. verbale delle operazioni peritali.
3. Documentazione acquisita.
4. rilievi.
5. Osservazioni dei CtP (eventuali).

t 6.4. compensi
Le spettanze economiche dovute ai consulenti tecnici dufficio nominati in sede
processuale amministrativa concernono una triplice tipologia di voci:
1. lonorario, da determinare nella misura prevista dalla legge o in base alla modalit (che, ricordiamo, residuale) delle vacazioni;
2. le eventuali indennit di viaggio, dal momento che il soggetto incaricato pu legittimamente essere individuato senza vincolo di giurisdizione e dunque sullintero territorio nazionale;
3. il rimborso delle spese effettivamente sostenute per l'adempimento dell'incarico e regolarmente documentate.

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CaPitOLO 7

il consulente tecnico di parte

il giudice istruttore, nellemettere lordinanza di nomina del consulente tecnico


dufficio o alla stessa udienza stabilita per il giuramento, assegna alle parti un termine
entro il quale hanno facolt di nominare un loro consulente tecnico.
Ordinariamente la scadenza di tale termine viene fissato in coincidenza con linizio delle operazioni peritali.
Lincarico di CtP si configura come un mandato professionale a tutti gli effetti e
prescinde da tutte quelle specifiche procedure codicistiche che, al contrario, caratterizzano finalit e natura dellincarico del consulente tecnico dufficio.
Per tale ragione la materia dei compensi ai consulenti di parte, ad esempio, non
regolata dalle norme relative ai CtU ma dagli accordi con la parte che conferisce lincarico o, in mancanza, dalla tariffa professionale. Le spese sostenute per la consulenza di parte possono rientrare in quelle che la parte soccombente nel giudizio tenuta a
rimborsare alla controparte salvo il caso che il giudice le ritenga eccessive o superflue.
il tecnico di parte, oltre ad assistere alle operazioni e ai sopralluoghi effettuati dal
consulente tecnico dufficio, pu partecipare alle udienze ogni volta che questultimo
vi chiamato a intervenire.
Lattivit di consulente tecnico di parte non si configura come attivit di pubblico
ufficiale n di incaricato di pubblico servizio. essa, pertanto, non soggiace al regime
penalistico tipico di tali figure. il CtP pu dunque, a differenza del CtU, legittimamente rifiutare lincarico proposto dal privato e la fonte delleventuale obbligazione professionale assunta si ritrova unicamente nel contratto di diritto privato di prestatore dopera intellettuale. intervenendo nel giudizio anche il consulente di parte per soggetto a
specifiche responsabilit penali. in particolare sono previste sanzioni per il CtP:
che rendendosi infedele ai suoi doveri professionali arreca nocumento agli
interessi della parte da lui assistita;
che arreca nocumento agli interessi della parte da lui assistita colludendo con
la parte avversaria;
che presta contemporaneamente, anche per interposta persona, la sua consulenza alla parte contraria;
che nello stesso giudizio, dopo avere assistito una parte, assume senza il consenso di questultima la consulenza della parte avversaria.

t 7.1. nomina
La nomina del consulente tecnico di parte in genere effettuata dal difensore, in
sede di udienza o mediante deposito della nomina in cancelleria o, ancora, con dichia-

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7. iL CONSULeNte teCNiCO Di Parte

razione consegnata al CtU entro i termini consentiti. Lincarico pu essere conferito


anche direttamente dalla parte che presenzia allinizio delle operazioni peritali indicando a verbale il nome e il recapito del professionista designato.
La nomina effettuata dopo la scadenza resta priva di effetti e il CtP nominato non
ha alcun diritto di assistere o partecipare alle operazioni del CtU.
il CtP non tenuto a sostenere alcun giuramento poich risponde unicamente alla parte che lo ha nominato e non deve necessariamente essere iscritto n allalbo dei
consulenti tecnici del tribunale n a particolari altri albi o ordini professionali.
Nelleventualit in cui la stessa parte possieda competenze professionalmente adeguate rispetto alla materia oggetto di consulenza tecnica, nulla preclude che possa svolgere personalmente la funzione di CtP a tutela del proprio interesse.
Nella dichiarazione di nomina devono essere sempre specificati, oltre al nome e al
titolo professionale, il domicilio o i recapiti (telefonici, di posta elettronica, ecc.) dove
il CtP possa regolarmente ricevere le comunicazioni.
Fermo restando che la nomina formale del CtP pu solo avvenire in giudizio conseguentemente a quella del CtU, la predisposizione di una relazione tecnica da parte
di un tecnico di fiducia molto frequentemente finalizzata a soddisfare tre fondamentali esigenze:
la decisione di intraprendere la vertenza legale;
limpostazione della linea difensiva;
la ricerca di un accordo transattivo.

t 7.2. funzioni
Con particolare riferimento al rito processuale civile, va sottolineato che il CtP
chiamato a svolgere essenzialmente una funzione di ausiliario del processo configurandosi come un difensore di carattere tecnico che svolge un ruolo complementare a quello del difensore giurista (lavvocato) di assistenza della parte fornendo le
proprie cognizioni tecniche ed eseguendo, nellinteresse della stessa, unattivit di
controllo sulloperato del consulente tecnico dufficio oltre che di difesa nei confronti della parte avversa.
tra le attribuzioni salienti del consulente tecnico di parte vi la partecipazione
alle operazioni peritali, la presentazione di osservazioni ed istanze al consulente tecnico dufficio nel corso delle stesse nonch la formulazione di osservazioni alle risultanze della consulenza dopo il deposito ed entro il termine alluopo fissato dal giudice istruttore.
Per quanto riguarda specificatamente la partecipazione ai sopralluoghi, riunioni,
ecc. convocate regolarmente dal CtU, opportuno ricordare che la mancata presenza
del tecnico di parte giustificata o meno non impedisce allausiliario del giudice di
procedere nelle indagini. Peraltro esclusa ogni ipotesi di collegialit delle operazioni peritali che sono condotte dal CtU autonomamente pur avendo i CtP diritto di
assistervi. inoltre, solo sussistendo una valida giustificazione dellassenza il CtU sar
tenuto a comunicare i successivi appuntamenti.

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60

iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

Gli impedimenti che possono giustificare la mancata comparizione possono essere di carattere oggettivo (es. malattia) o legittimo (es. concomitanti impegni lavorativi
precedentemente assunti e non differibili).
Lattivit del consulente tecnico di parte pu essere finalizzata alla redazione di
quattro diversi tipi di elaborati tecnici:
relazione tecnica di parte (in genere da allegare allatto di citazione o alla comparsa di costituzione);
osservazioni o istanze rivolte al CtU (con note scritte o mediante dichiarazione rese e verbalizzate nel corso delle operazioni peritali);
controdeduzioni alle osservazioni tecniche della parte contraria;
note critiche alla consulenza (dopo lacquisizione della stessa).
anche se probabilmente noto ai pi, opportuno precisare che le richieste del CtP
tendenti ad ampliare il campo dindagine del consulente dufficio nel corso delle operazioni non sono ammissibili, essendo questi strettamente vincolato al mandato e ai quesiti formulati dal giudice. il CtU, dunque, non ha alcun obbligo n di eseguire gli accertamenti
sollecitati dal consulente di parte n il mancato inserimento nellelaborato peritale di osservazioni e istanze formulate dai CtP determinano vizi della consulenza purch tali osservazioni e istanze siano state comunque tenute presenti nello svolgimento della perizia.
Non tuttavia infrequente ladozione di strategie difensive non improntate a tale condotta al solo scopo di una migliore e pi efficace tutela degli interessi del cliente, fermo
restando che dovr essere il CtU ad evidenziare la portata e i limiti del suo incarico.
al contrario, la necessit di un eventuale ampliamento o completamento delle indagini peritali deve essere dimostrato al giudice che, ove ritenga condivisibili le motivazioni addotte, potr disporre il richiamo del CtU formulando un quesito integrativo.
Nello svolgimento delle attivit di CtP, la possibilit per i tecnici di fiducia delle
parti di esprimere il loro parere una condizione essenziale che, tuttavia, rimane indipendente dalle modalit o forme con cui ci avviene. Questa una delle principali ragioni per cui, ad esempio, osservazioni e note critiche alla relazione di consulenza sono spesso predisposte dai procuratori, semplicemente sentito il CtP, potendosi legittimamente riportare il parere tecnico anche allinterno delle memorie difensive. allo
stesso modo il CtU non tenuto a sottoporre la bozza del proprio elaborato ai consulenti di parte purch risulti che agli stessi sia stato dato modo comunque di partecipare alle operazioni e di formulare le proprie osservazioni.
Sempre per ragioni improntate allimpostazione della strategia difensiva, il CtP
pu rilasciare dichiarazioni che, ad ogni modo, non risultano vincolanti per la parte
rappresentata, neppure se di natura confessoria a danno della stessa (contra s).
Da annotare infine che le consulenze di parte costituiscono semplici allegazioni difensive a contenuto tecnico rispetto alle quali il giudice non tenuto a dare specifica
motivazione del proprio dissenso.

t 7.3. perizia stragiudiziale


La perizia stragiudiziale (o extragiudiziale, cio al di fuori del processo) altro non
che un parere tecnico espresso da un consulente nominato da una parte in forma di rela-

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7. iL CONSULeNte teCNiCO Di Parte

zione scritta e ordinariamente reso in fase preventiva rispetto alla causa. essa ha quindi
natura e funzione essenzialmente prodromica rispetto allinstaurarsi del giudizio.
il documento redatto dal professionista, teso a dimostrare la fondatezza tecnica di
fatti e/o diritti reclamati dal committente, viene a questo punto affidato al difensore
che, a partire da tale base, articoler le motivazioni e spiegher le richieste che saranno contenute nellatto di citazione o nel ricorso.
Una annotazione particolare riguarda la circostanza che la perizia stragiudiziale
non costituisce in effetti alcuna fonte di prova, anche quando asseverata da giuramento presso la cancelleria, rappresentando nientaltro che una memoria difensiva della
parte interessata.
Quanto sopra, ovviamente, non deve scalfire limportanza a volte decisiva insita
nella redazione di consulenze di parte rigorose e attendibili scientificamente in considerazione del fatto che allorgano giudicante consentito, nellambito della sua ampia
autonomia discrezionale, ricavare elementi di valutazione anche da queste.

t 7.4. osservazioni, istanze e note critiche


il ruolo del CtP pu comportare, durante tutte le varie fasi di svolgimento delle
consulenza tecnica dufficio, la sottoposizione al CtU di una quadruplice tipologia di
documenti nellinteresse della parte rappresentata:
osservazioni riguardanti loperato dellausiliare e la coerenza delle indagini
svolte in relazione ai quesiti;
controdeduzioni alle osservazioni formulate dalla parte contraria;
istanze concernenti la richiesta di approfondimenti tecnici o lesecuzione di
specifiche indagini;
note critiche alla relazione di consulenza.
Le osservazioni, le controdeduzioni e le istanze possono essere formulate con note scritte oppure mediante dichiarazioni rese e verbalizzate nel corso dei sopralluoghi
o delle riunioni.
Le note critiche in genere hanno la funzione di mettere in discussione le conclusioni cui pervenuto il CtU nella relazione depositata (evidentemente quando queste risultino sfavorevoli alla parte rappresentata) enfatizzandone insufficienza, incongruenze, possibili contraddizioni o incompetenza tecnica al fine di motivare la richiesta al
giudice di rinnovazione delle operazioni peritali e/o di sostituzione del CtU.

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CaPitOLO 8

lincarico di ausiliario dellufficiale Giudiziario

il soggetto risultato vincitore in un giudizio civile che intende ottenere lesecuzione forzata di una sentenza di condanna non eseguita o eseguita dal soccombente solo
parzialmente (cosiddetti obblighi di fare o di non fare), dopo la notificazione dellatto di precetto pu chiedere con ricorso al giudice competente che siano determinate le modalit tecniche e pratiche dellesecuzione.
Questa tipologia di incarico ricorre, a titolo esemplificativo, nel caso di giudizi relativi ad immobili quando ladempimento da eseguirsi per effetto della sentenza passata in giudicato e non sospesa, riguarda la realizzazione di determinate opere edilizie ovvero il ripristino dello stato dei luoghi preesistente a lavori lesivi di diritti.
il giudice dellesecuzione competente, dopo avere ascoltato in udienza le ragioni
della parte soccombente nel giudizio e quindi obbligata a eseguire la sentenza, con propria ordinanza designa lufficiale giudiziario che deve procedere allesecuzione della
sentenza, nonch un professionista in possesso delle necessarie competenze tecniche e
la ditta a cui dovr essere affidata la realizzazione materiale dellopera non eseguita
ovvero la distruzione di quella compiuta.
Di norma, ad espletare lincarico di ausiliare dellufficiale giudiziario relativamente alle attivit tecniche connesse allesecuzione forzata, viene chiamato lo stesso professionista cui stata commissionata, durante la fase istruttoria del giudizio, la redazione della consulenza tecnica dufficio.
Chiarito da subito che la tipologia e limportanza del mandato pu essere molto
differente da caso a caso, in linea generale le attivit del tecnico incaricato della direzione di lavori possono cos declinarsi:
partecipazione a riunioni con le parti e ai sopralluoghi congiuntamente con lufficiale giudiziario;
relazione tecnica resa allufficiale giudiziario con lelencazione delle opere edili da eseguirsi ai fini dellesecuzione della sentenza e i tempi occorrenti;
redazione del progetto esecutivo dellintervento edilizio, comprensivo di computo metrico estimativo, elenco prezzi e capitolato;
predisposizione della pratica amministrativa da presentare al comune e agli altri
eventuali enti competenti, ai sensi della normativa vigente e delle prescrizioni dello strumento urbanistico, al fine del rilascio dei necessari atti di assenso (comunicazione, autorizzazione, permesso di costruire, ecc.) ovvero della Dia;
direzione dei lavori;
misura e contabilit dei lavori, compresa la predisposizione dei certificati di pagamento alla ditta incaricata;
certificato di regolare esecuzione, fine lavori e collaudo finale.

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8. LiNCariCO Di aUSiLiariO DeLLUFFiCiaLe GiUDiziariO

Per quanto riguarda infine la materia dei compensi, il tecnico incaricato potr fare
riferimento alla tariffa professionale dato che questa particolare tipologia di incarico
non rientra tra quelle contemplate nelle tabelle ministeriali ordinariamente utilizzate
per il calcolo degli onorari spettanti ai consulenti tecnici dufficio.
La relativa spesa, sebbene anticipata dalla parte ricorrente, resta comunque sottoposta al giudizio finale di ammissibilit e congruit da parte del giudice dellesecuzione per essere poi posta definitivamente a carico della parte esecutata.
in caso di necessit, molto spesso legate allalterazione dello stato dei luoghi conseguentemente ai lunghi tempi che trascorrono dal momento della redazione delle consulenze tecniche dufficio fino alla fase esecutiva del giudicato (successiva alla sentenza), il soggetto incaricato dellattuazione di determinati provvedimenti giudiziari (ufficiale giudiziario o anche il professionista notaio o avvocato delegato alla vendita forzosa immobiliare, ecc.) abilitato a richiedere chiarimenti al CtU che si occupato
della redazione della perizia. Questo pu avvenire, ad esempio, quando risulti ncessario individuare esattamente limmobile oggetto della vendita o della successiva immissione in possesso per effetto di discordanze tra quanto indicato negli atti di causa o nellelaborato peritale e la situazione reale riscontrata in situ. in tali circostanze il tecnico tenuto a:
rivedere il fascicolo;
eseguire, se il caso lo richiede, un nuovo sopralluogo;
redigere unapposita nota di chiarimenti o una relazione integrativa con relativa nota spese.
Dalla nuova relazione lufficiale richiedente potr dunque stabilire se le attivit di
sua competenza possono eseguirsi correttamente o se, al contrario, risulta indispensabile rappresentare la questione al giudice per ladozione di nuovi provvedimenti.

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CaPitOLO 9

lincarico di perito nel rito penale

in materia penale, la figura di ausiliare tecnico del giudice rappresentata dal


perito.
Diversamente rispetto al processo civile, in cui il disporre una consulenza tecnica
dufficio appartiene in generale al potere discrezionale del giudice, nel rito penale la
perizia sempre ammessa quando lo svolgimento delle indagini richiede specifiche
competenze tecniche, scientifiche o artistiche.
il ruolo di perito riveste serie e particolari responsabilit, giacch dallesito degli accertamenti tecnici possono scaturire gravi conseguenze per le persone imputate, in primo luogo per quanto riguarda il piano della libert personale e il piano patrimoniale.
Questa considerazione introduce un altro elemento di differenza rispetto al ruolo
di CtU.
il perito, infatti, pu essere sostituito anche solo se non fornisce il parere richiesto
nel termine fissato alludienza di conferimento dellincarico (salvi i casi in cui dimostri la sussistenza di cause di forza maggiore e a lui non imputabili) o se la eventuale
richiesta di proroga non accolta.
Nel rito penale esiste poi una seconda figura di ausiliario del magistrato, il consulente tecnico del pubblico ministero che pu essere nominato per accertamenti, rilievi
segnaletici, descrittivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono necessarie competenze specifiche.
i compensi relativi alle perizie sono liquidati dal giudice che ha disposto lincarico e, se la citazione del perito stata richiesta da una parte privata, questa che ne deve anticipare la spesa.

t 9.1. nomina del perito


Lordinanza con la quale il magistrato del rito penale dispone la perizia contiene:
la motivazione;
la nomina di uno o pi periti in casi di notevole complessit ovvero richiedenti conoscenze in pi discipline;
la sommaria enunciazione delloggetto delle indagini;
lindicazione delludienza (giorno, ora e luogo) fissata per la comparizione del
tecnico al fine del conferimento dellincarico.
La designazione del perito pu investire non solo iscritti allalbo dei periti del tribunale ma anche soggetti di riconosciuta competenza nella specifica disciplina richiesta dalla tipologia di accertamenti necessari.

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9. LiNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe

Nel caso dei consulenti tecnici del pubblico ministero invece la scelta deve ricadere, di regola, su una persona iscritta allalbo dei periti.
La consegna dellordinanza di nomina avviene tramite ufficiale giudiziario che pu
avvalersi per la notifica anche del servizio postale o delle forze di pubblica sicurezza
(polizia, carabinieri).

t 9.2. conferimento dellincarico


alludienza fissata per il conferimento dellincarico, il giudice previa raccolta
delle generalit avverte il perito degli obblighi e delle responsabilit previste dalla
legge penale e lo invita a dichiarare la seguente formula: consapevole della responsabilit morale e giuridica che assumo nello svolgimento dellincarico, mi impegno ad
adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verit e a
mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali.
Le formalit relative al conferimento dellincarico attengono anche allaccertamento da parte del giudice che non sussistono a carico del perito designato eventuali
motivi di incapacit giuridica (interdizione, inabilit, infermit di mente, interdizione
dai pubblici uffici o dallesercizio della professione, ecc.), di incompatibilit, di astensione o di ricusazione.

t 9.3. il quesito
Nella stessa udienza fissata per il conferimento dellincarico, il giudice formula
i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubblico ministero e i difensori presenti.
Nella gran parte dei casi, data lordinaria complessit e delicatezza delle richieste,
al perito non possibile rendere immediatamente il parere a verbale. in questo caso il
giudice pu concedere al professionista un termine fino a 90 giorni (prorogabile non
oltre sei mesi) per rispondere anche mediante relazione scritta.

t 9.4. svolgimento delle operazioni peritali


Le attivit peritali successive al conferimento dellincarico concernono, in sintesi,
le seguenti fasi:
inizio delle operazioni peritali. il perito avvia formalmente la propria attivit
nella data, orario e luogo indicati alle parti nel verbale di udienza ovvero mediante comunicazione scritta.
consultazione e eventuale acquisizione degli atti del procedimento, previa autorizzazione del giudice;
partecipazione allassunzione delle prove, previa autorizzazione del giudice;
acquisizione di notizie alle parti (utilizzabili esclusivamente ai fini peritali);
partecipazione alle ispezioni e alle perquisizioni se richiesto del giudice;
esame delloggetto della perizia, effettuando prove e facendosi assistere da collaboratori;

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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU

redazione della relazione che pu contenere o meno giudizi di stima immobiliare in base al quesito;
partecipazione alle udienze secondo citazione.

t 9.5. la relazione di consulenza


Nella sua relazione il perito, nel rispondere al quesito, espone al giudice le risultanze dellattivit svolta dal momento del conferimento dellincarico in poi.
Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in
genere delle seguenti parti:
Premessa. Nella parte iniziale della relazione, il perito riassume tutte le informazioni di carattere formale che possono riguardare lincarico:
organo procedente;
estremi del procedimento;
dati identificativi dellimputato;
generalit personali e numero di iscrizione allordine professionale;
la data delludienza in cui stato conferito lincarico;
lelencazione delle domande del giudice;
leventuale enumerazione dei documenti consultati, ecc.;
il termine di scadenza per la consegna della perizia.
Quadro delle attivit svolte. in modo sintetico va rappresentato quali adempimenti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni peritali. ad esempio:
partecipazione alludienza per il conferimento dellincarico;
studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti;
convocazione delle parti per linizio delle operazioni peritali (quando ci non
viene stabilito in sede di verbale di giuramento);
inizio ed esecuzione delle operazioni peritali;
sopralluoghi;
rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica;
acquisizione di notizie dalle parti;
ricerche presso uffici pubblici;
ricerche presso uffici privati;
ricerche di mercato;
analisi e valutazioni tecniche;
giudizio di stima;
deposito di istanze e comunicazioni al giudice;
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi
allegati;
deposito dellelaborato peritale.
Precisazioni introduttive. Nel caso di perizie aventi ad oggetto immobili (quelle
cio di cui questo lavoro si occupa) possono essere necessarie per evidenziare diffor-

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9. LiNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe

mit e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati), lesistenza di alterazioni dello stato dei luoghi o, in generale, per rappresentare al giudice questioni di una certa importanza sorte nel corso delle operazioni peritali.
Descrizione dei luoghi. a partire da un sommario inquadramento a carattere generale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico, si procede con la descrizione
delledificio, quindi con lindicazione dei dati catastali e delle coerenze, fino allillustrazione (pi o meno dettagliata, secondo le finalit dellincarico) dellimmobile o
della porzione di immobile oggetto delle indagini tecniche richieste. Come sempre, la
descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta pi facilmente intelleggibile se accompagnata da annotazioni, disegni e fotografie.
Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti dovranno essere distinte per punti (capitoli o paragrafi) seguendo lo stesso ordine delle domande formulate dal giudice e limitate allesposizione dei fatti e degli accertamenti eseguiti, ivi compresa lespressione di
un giudizio di stima, se richiesto.
Conclusioni. allo solo scopo di completare la rappresentazione, lelaborato peritale pu contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il perito riassume al giudice lesito degli accertamenti tecnici condotti.
Allegati. tutti gli atti ed elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini
tecniche devono essere opportunamente e correttamente identificati (con lettera o
numero) al fine di agevolare giudice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei
riferimenti.

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Parte Seconda
Il quadro dI rIferImento
delle competenze dIscIplInarI

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caPitolo 10

I datI IdentIfIcatIVI deGlI ImmoBIlI

la relazione del consulente tecnico deve cercare di evidenziare tre requisiti fondamentali che riverberano direttamente non solo il livello qualitativo e la concreta affidabilit dei contenuti dellelaborato ma, soprattutto, la capacit tecnica e la personalit
del professionista che lo ha predisposto.
essa, in particolare, deve contraddistinguersi per essere:
sobria, cio priva di tutto ci che pu risultare ridondante e superfluo;
ordinata, cio organizzata secondo un criterio organico e ragionato, rispondente allesigenza di praticit e chiarezza complessiva dellesposizione;
obiettiva, cio non influenzata da personalismi n da interferenze esterne.
il corpo della relazione, cos come descritto ampiamente in precedenza al 2.6.
della i parte, deve riportare tra laltro una completa descrizione del bene oggetto
dellelaborato peritale.
nellesporre tale descrizione il consulente, oltre a riferire le informazioni relative allubicazione e agli altri caratteri fisici dellimmobile oggetto degli accertamenti, bene che indichi dettagliatamente tutti i dati rilevanti sotto il profilo giuridico, i
quali sono:
1. il titolo di provenienza;
2. i confini;
3. i riferimenti catastali;
4. gli atti di pubblicit immobiliare (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni nei pubblici registri);
5. la posizione amministrativa in materia edilizia.

t 10.1. Il titolo di provenienza


al fine della corretta individuazione di un immobile, il primo elemento da prendere in considerazione riguarda il titolo di provenienza, che latto pubblico con il quale la propriet stata acquistata, cio stata oggetto di un trasferimento da un precedente proprietario (dante causa) allattuale.
rinviando ai testi di diritto e al codice civile per ci che attiene alle multiformi modalit di acquisto della propriet, gli elementi fondamentali del titolo da riportare in
una relazione di consulenza tecnica sono:
generalit del dante causa (nome, cognome, data di nascita e, eventualmente, di
apertura della successione);
natura dellatto (rogito o compravendita, denuncia di successione, sentenza);

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il nuovo manuale del ctu

ufficio o ufficiale rogante;


data dellatto e numero del repertorio;
luogo, data e numero della registrazione fiscale;
data e numero della trascrizione.

t 10.2. I confini
i confini (denominati anche limiti, coerenze o termini) di un immobile possono essere rappresentati in una relazione tecnica essenzialmente in tre modi:
1. indicando il nominativo del proprietario confinante risultante da un atto pubblico (anche seguito dalla formula o suoi aventi causa);
2. indicando la qualit dellimmobile di propriet privata confinante (terreno, appartamento o altro anche seguito dalla formula di propriet di terzi o di
propriet aliena cio non appartenente al proprietario del bene in oggetto,
ecc.) ovvero di propriet condominiale (corpo scala, androne, giardino, ecc.)
o, infine, di propriet pubblica (via, piazza, ecc.);
3. indicando gli identificativi catastali degli immobili confinanti1.
Per la inequivocabile identificazione di un immobile in base ai suoi confini, necessario indicarne almeno tre, indipendentemente dalla loro localizzazione che va riferita preferibilmente ai punti cardinali (nord, est, sud e ovest) ovvero considerando la
posizione relativa rispetto allimmobile in esame (soprastante, sottostante, a destra rispetto a, e cos via).

t 10.3. I riferimenti catastali


chiarendo da principio che le risultanze catastali non hanno alcuna funzione probatoria al fine di stabilire il titolare del diritto di propriet di un immobile, il reperimento degli estremi di accatastamento di un terreno o di un fabbricato resta comunque
unattivit di importanza prioritaria nella redazione di una perizia in quanto essi sono
fondamentali per la corretta individuazione dellimmobile.
Gli elementi da riferire nellelaborato peritale vanno desunti dalle visure condotte
presso lufficio competente dellagenzia del territorio (ex ufficio tecnico erariale).
oggi, grazie alla diffusione delluso di strumenti informatici, la consultazione degli atti catastali pu essere effettuata molto pi agevolmente rispetto al passato, gratuitamente e per via telematica anche da parte di professionisti autorizzati (notai, commercialisti, ecc.).
i dati catastali di interesse possono essere riferiti:
al catasto terreni, nel caso di fondi rustici e fabbricati rurali;
al catasto fabbricati, nel caso di propriet immobiliari urbane.
nel primo caso la consultazione pone in evidenza:
intestazione ditta;

articolo 950 c.c.

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10. i dati identificativi deGli immobili

numero di partita;
numero di foglio di mappa;
numero di particella e subalterno (eventuale);
consistenza in termini di superficie espressa in ettari, centiare, are;
qualit;
classe;
reddito agrario;
reddito dominicale;
data dellultima variazione.

i documenti relativi al catasto terreni che, in genere e secondo il caso, possono essere di utile acquisizione in sede di redazione di una consulenza tecnica sono:
consultazione per nominativo, partita o particella;
estratto di mappa in scala 1/1000 o 1/2000;
copia del tipo di frazionamento.
nella fattispecie relativa al catasto fabbricati, lispezione consente di ottenere le
informazioni seguenti:
intestazione ditta;
numero di partita;
zona censuaria;
numero di foglio di mappa;
categoria catastale;
numero di particella e subalterno;
consistenza espressa in termini di vani catastali;
classe;
reddito catastale;
data dellultima variazione.
i documenti del catasto fabbricati di norma dausilio nel contesto dellesecuzione
di indagini peritali a loro volta sono:
consultazione per nominativo o per immobile;
elenco fabbricato;
estratto di mappa a scala 1/1000 o 1/2000;
planimetria catastale in scala 1/100 o 1/200;
scheda accatastamento (in caso di mancato classamento).
ai sensi dellarticolo 19, comma 14, del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con
legge 30 luglio 2010, n. 122 recante: misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitivit economica, gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti, devono contenere, per le unit immobiliari urbane, a pena di nullit, oltre allidentificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione
della conformit allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. la predetta dichiarazione pu essere sostituita da unattestazione di conformit rilasciata da un tecnico abilitato.

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il nuovo manuale del ctu

t 10.4. Gli atti di pubblicit immobiliare


tra le molteplici attivit che il consulente tecnico tenuto a svolgere per la corretta descrizione di un immobile, vi la ricerca presso i competenti uffici della pubblica
amministrazione (agenzia del territorio, servizio pubblicit immobiliare) della sussistenza del titolo, degli eventuali gravami e vincoli relativi alla propriet del bene.
la ricerca avviene oggi attraverso la consultazione informatica (per quanto riguarda gli atti non troppo datati) del registro generale e dei registri delle trascrizioni, delle
iscrizioni e delle annotazioni.
Questi elementi, come facile intuire, si riflettono immediatamente sulla valutazione della libera commerciabilit del bene: laccertamento della mancanza del titolo,
di una trascrizione pregiudizievole (ad esempio derivante da una sentenza o da un pignoramento) o dellesistenza di una ipoteca a favore di un creditore, pu contribuire a
modificare radicalmente le conclusioni della perizia.

10.4.1. La trascrizione
la trascrizione una forma di pubblicit degli atti riguardanti la situazione giuridica dei beni immobili, tesa a renderla legalmente conoscibile ai terzi.
le disposizioni normative del codice civile dettate a proposito della trascrizione disciplinano i conflitti derivanti dai trasferimenti dei diritti sugli immobili2.
Se si verifica un conflitto fra acquirenti, conflitto che teoricamente potrebbe risolversi a favore di chi risulti aver acquistato per primo, la legge privilegia il soggetto che
per primo ha trascritto il titolo, anche se il suo acquisto posteriore3.
Pertanto, la trascrizione dellatto presso lufficio della conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione ubicato il bene, costituisce la condizione per potere
efficacemente opporre lacquisto del diritto ai terzi eventualmente controinteressati.
nel caso delle compravendite, ladempimento viene svolto di norma dal notaio che
tenuto ad eseguirlo nel pi breve tempo possibile mediante presentazione di apposita nota alla conservatoria dei registri immobiliari.
la nota di trascrizione contiene una sintesi dellatto a cui si riferisce con lidentificazione delle parti, delloggetto e delle condizioni di trasferimento.
la trascrizione si definisce a favore di oppure contro un determinato soggetto in dipendenza del fatto se il diritto sul bene oggetto della trascrizione stessa viene
acquistato o ceduto.
a titolo esemplificativo si riporta un elenco dei principali atti relativi a immobili
che devono essere soggetti a trascrizione:
i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti di propriet e
usufrutto;
gli atti di rinunzia ai medesimi diritti;
alcuni contratti riguardanti diritti non reali (locazioni ultranovennali, societ o
associazioni, consorzi);
2
3

articolo 2643 e segg. c.c.


articolo 2644 c.c.

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10. i dati identificativi deGli immobili

transazioni che hanno per oggetto controversie su tali diritti;


le sentenze con le quali sono costituiti, trasferiti o modificati gli stessi;
le divisioni immobiliari;
gli atti con i quali sono costituiti vincoli dotali, comunioni fra coniugi, patrimoni familiari;
le accettazioni di eredit e di legati;
le cessioni dei beni immobili ai creditori;
le sentenze riguardanti lestinzione per prescrizione e gli acquisti per usucapione dei diritti immobiliari.

10.4.2. Liscrizione ipotecaria


liscrizione ipotecaria rappresenta uno dei pi importanti vincoli tra quelli che
possono riguardare la propriet immobiliare e che possono condizionare un trasferimento di propriet, riflettendosi in tal modo sulla eventuale stima.
lipoteca, definita per una somma quantificata in denaro, una garanzia costituita
a favore di un creditore su beni (taluni mobili e tutti gli immobili) o diritti (usufrutto,
superficie, enfiteusi) di propriet del debitore, al fine di assicurare ladempimento di
una obbligazione pecuniaria mediante la vendita forzata degli stessi4.
essa, quindi, attribuisce al creditore il diritto di effettuare direttamente il pignoramento e di intraprendere la procedura di esecuzione immobiliare presso la competente
sezione del tribunale, al fine dellespropriazione dei beni vincolati a garanzia del credito, credito che sar soddisfatto dal prezzo ricavato dalla vendita.
lipoteca ha durata ventennale rinnovabile e pu possedere tre distinte forme:
ipoteca legale, definita dallarticolo 2817 del c.c. (a tutela del venditore di un
immobile a garanzia delladempimento degli obblighi dellacquirente; a garanzia dei coeredi, dei soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli a loro spettanti; a garanzia dello Stato sui beni dellimputato);
ipoteca giudiziale, quando costituisce effetto di una sentenza esecutiva o altri
provvedimenti giudiziali a cui la legge attribuisce tale carattere;
ipoteca volontaria, quando costituisce effetto di una dichiarazione unilaterale
del debitore o consensuale tra le parti (un caso di ipoteca volontaria conosciuto da tutti o quasi quello relativo alla concessione dei mutui bancari per prestiti personali o legati a operazioni di compravendita di immobili).
lipoteca va iscritta mediante presentazione di apposita nota presso lufficio del registro immobiliare del luogo in cui ubicato limmobile e, ove sia ripetuta sul medesimo immobile, assume grado diverso a seconda dellordine cronologico di iscrizione (dopo lipoteca di primo grado si passa a quella di secondo grado, di terzo grado e cos via).
una volta estinto il debito, il debitore ha il diritto di procedere alla cancellazione
dellipoteca presentando idoneo titolo liberatorio rilasciato dal creditore (autorizzazione alla cancellazione dellipoteca).

articolo 2808 e segg. c.c.

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10.4.3. Lannotazione
lannotazione altro non che una forma integrativa di pubblicit che serve a rendere possibile a terzi la conoscenza della eventuale modifica di determinate situazioni
giuridiche gi rese pubbliche mediante trascrizione o iscrizione.
Si opera indicando gli estremi dellatto modificativo a margine del precedente.
un esempio di annotazione quello che riguarda la cancellazione delle ipoteche.

t 10.5. regolarit amministrativa e edilizia


nella descrizione di quelle che si definiscono le cosiddette caratteristiche intrinseche di un immobile, laspetto riguardante la sua posizione amministrativa in termini di regolarit edilizia ed urbanistica tra quelli di certo decisivi al fine di determinarne leffettiva commerciabilit intesa come la capacit di essere realmente o facilmente oggetto di un negozio giuridico, in particolare di essere compravenduto.
i contratti sia in forma pubblica sia in forma privata aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione iniziata dopo lentrata in vigore della legge n. 47/1985 (17
marzo 1985), sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dellalienante, gli estremi del regolare titolo abilitativo a costruire ovvero
della concessione in sanatoria5.
tale disposizione si applica a tutti gli atti di trasferimento derivanti da procedure
esecutive immobiliari, individuali o concorsuali (fallimenti).
in questi casi laggiudicatario, qualora limmobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, tuttavia obbligato entro 120
giorni dalla notifica del decreto di trasferimento a presentare domanda di permesso di
costruire in sanatoria6.
nel caso di fabbricati, gli elementi relativi agli eventuali atti di assenso alla costruzione (intesa come intervento edilizio di una certa rilevanza dovendosi escludere gli interventi minori nei fabbricati che non alterino in maniera sostanziale le caratteristiche
edilizie) che il consulente tecnico incaricato della stima o perizia tenuto ad accertare, vanno raccolti facendo riferimento allepoca di realizzazione:
per i fabbricati realizzati in periodo antecedente alla entrata in vigore della legge n. 765/1967 (cosiddetta legge-ponte) sufficiente che venga indicato questo
requisito;
per le costruzioni realizzate tra il 1967 e il 1977, devono comunque essere indicati gli estremi della licenza edilizia di cui alla legge n. 1150/1942 (legge urbanistica);
per le costruzioni realizzate tra il 1977 e il 2001, devono essere indicati gli estremi della concessione edilizia, forma provvedimentale introdotta dalla legge
n. 10/1977 (cosiddetta legge Bucalossi) che ha sostituito la licenza edilizia;

5
6

articolo 17 legge n. 47/1985 oggi trasfuso nellarticolo 46 del d.P.r. n. 380/2001.


articolo 40, comma ii, legge n. 47/1985.

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10. i dati identificativi deGli immobili

per le costruzioni realizzate a partire dal 2001, cio dopo lentrata in vigore del testo unico delledilizia d.P.r. n. 380/2001, gli estremi del titolo abilitativo sono relativi al permesso di costruire o alla denuncia di inizio attivit o alla SCIA;
a seguito di pi disposizioni normative emanate in materia di condono e regolarizzazione degli abusi edilizi (leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 662/1996,
n. 326/2003), nel caso in cui il fabbricato risulti sprovvisto di formale titolo abilitativo alla costruzione rilasciato dal comune, occorre indicare gli estremi di
presentazione dellistanza di sanatoria e dellavvenuto pagamento della relativa oblazione. a seconda delle circostanze e delle richieste a cui il tecnico deve
rispondere nellespletamento del mandato affidatogli, pu risultare opportuno o
anche necessario consultare la pratica di condono presentata al comune per accertare la fedelt delle dichiarazioni in essa contenute rispetto alla situazione rilevata in sede di sopralluogo.
Quanto sopra valido fatte salve le diverse disposizioni previste dalle normative
regionali in materia7.
in alcune circostanze il tecnico pu trovarsi al cospetto di casi particolari.
a titolo esemplificativo:
sullistanza di concessione edilizia non riscontrata dal comune si formato il
silenzio assenso;
latto di consenso stato rilasciato a seguito dellintervento di un commissario
ad acta in sostituzione dellamministrazione comunale inadempiente;
la concessione edilizia stata rilasciata come accertamento di conformit
dellimmobile abusivamente realizzato, ai sensi dellarticolo 13 della legge
n. 47/1985 (contemporanea conformit agli strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione dellopera e al momento della presentazione dellistanza) e successive modifiche.
nel caso di terreni, i contratti stipulati sia in forma pubblica sia in forma privata
sono nulli e non possono essere stipulati n trascritti nei pubblici registri ove non sia
allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche
riguardanti larea interessata.
Sono escluse le pertinenze di edifici censiti al catasto urbano, purch la superficie
complessiva sia inferiore a 5.000 m2 8.

t 10.6. tipologie e modalit di intervento edilizio


dal recente testo unico delledilizia possibile riconoscere una declinazione su
tre livelli del complesso delle modalit operative con le quali possibile eseguire interventi di natura edilizia:
nuova edificazione;
interventi sul patrimonio edilizio esistente;
ristrutturazione urbanistica.
7
8

non in tutte le regioni avvenuto lintegrale recepimento del t.u. delledilizia.


articolo 30, d.P.r. n. 380/2001.

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la rassegna che segue riferita alla disciplina del t.u. delledilizia (d.P.r.
n. 380/2001) ribadendo che le normative regionali possono regolamentare in maniera
sostanzialmente diversa le differenti fattispecie di intervento edilizio.

10.6.1. Interventi di nuova edificazione


la realizzazione di interventi di nuova costruzione definita dallarticolo 3, lettera e), del testo unico delledilizia d.P.r. n. 380/2001. la norma riguarda non solo
la nuova edificazione strictu sensu ma la genericit degli interventi di trasformazione
edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano nelle specifiche categorie relative
agli interventi sul patrimonio edilizio esistente definiti dallo stesso articolo alle lettere
a), b), c), d).
devono pertanto da considerarsi nuove costruzioni:
(articolo 3, lettera e1) la costruzione di nuovi edifici fuori terra o interrati, ovvero lampliamento di quelli esistenti allesterno della sagoma esistente;
(articolo 3, lettera e2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal comune;
(articolo 3, lettera e3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per
pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
(articolo 3, lettera e4) linstallazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
(articolo 3, lettera e5) linstallazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come
depositi, magazzini e simili, e siano diretti a soddisfare esigenze durature nel
tempo;
(articolo 3, lettera e6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e
paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume delledificio principale;
(articolo 3, lettera e7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attivit produttive allaperto ove comportino lesecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

10.6.2. Interventi sul patrimonio edilizio esistente


Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si qualificano in base allarticolo 3
del d.P.r. n. 380/2001 come segue.
a) Manutenzione ordinaria: sono gli interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

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10. i dati identificativi deGli immobili

in generale la tipologia di questo genere di interventi elencata nelle norme di


attuazione degli strumenti urbanistici comunali. a mero titolo di esempio essi
possono riguardare:
apertura e chiusure di vani di porte interne;
riparazione e ripristino di intonaci interni;
tinteggiatura di locali;
realizzazione di arredi fissi in muratura;
riparazione e sostituzione di pavimenti e rivestimenti allinterno dei fabbricati;
riparazione dei tetti;
riparazione di grondaie, pluviali e doccioni;
riparazione di ringhiere e parapetti di balconi e terrazzi;
rifacimento degli intonaci e degli infissi esterni degli edifici senza alterazione del tipo di materiali impiegati e di colore;
riparazione delle recinzioni;
sistemazione di giardini;
interventi sugli impianti tecnologici (ascensore, adduzione e distribuzione
idrica, scarichi fognari, distribuzione elettrica e illuminazione interna e
esterna, antenne televisive, ecc.);
collocazione di servoscala.
b) Manutenzione straordinaria: riguarda le opere e le modifiche necessarie per
rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonch per realizzare
ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unit immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. rinviando anche in questo caso alle disposizioni
della regolamentazione urbanistica locale, alcuni esempi di manutenzione
straordinaria possono essere i seguenti:
realizzazione di scale antincendio;
lo spostamento o creazione di servizi igienici e cucine;
la riorganizzazione della distribuzione funzionale degli alloggi con demolizione e ricostruzione di tramezzi;
la sostituzione di tetti e solai;
linstallazione di impianti tecnologici allinterno delledificio (ascensori,
caldaie, ecc.);
la sostituzione di intonaci e infissi esterni comportante modifica dellaspetto estetico delledificio;
la realizzazione di rampe fisse per portatori di handicap:
il cambio di destinazione duso senza opere edilizie.
c) Restauro e risanamento conservativo: tipologia di interventi edilizi rivolti a
conservare lorganismo edilizio e ad assicurarne la funzionalit mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dellorganismo stesso, ne consentano destinazioni duso con essi

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compatibili. tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi delledificio, linserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze delluso, leliminazione degli elementi estranei allorganismo edilizio.
ai sensi dellarticolo 29, comma iv, del d.lgs. n. 42/2004 (codice urbani) per
restauro si intende inoltre lintervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate allintegrit materiale ed al recupero del bene
medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel
caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende lintervento di miglioramento
strutturale.
d) Ristrutturazione edilizia: intervento rivolto a trasformare un organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questa tipologia di intervento comprende il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
delledificio, leliminazione, la modifica e linserimento di nuovi elementi ed
impianti. nellambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma (orizzontale e verticale) di quello preesistente, fatte salve le
sole innovazioni necessarie per ladeguamento alla normativa antisismica.
rinviando come sempre alle disposizioni della regolamentazione urbanistica
locale, va precisato che il cambio di destinazione duso di fabbricati e di unit
immobiliari (ove consentito) ottenuto attraverso lesecuzione di opere edili
rientra nella fattispecie qui illustrata. altri esempi di ristrutturazione edilizia sono gli interventi comportanti il frazionamento di unit immobiliari (peraltro
soggetti prioritariamente a permesso di costruire) e il loro accorpamento (soggetti a dia).

10.6.3. Interventi di ristrutturazione urbanistica


Sono definiti dallarticolo 3, lettera f), del d.P.r. n. 380/2001 come quelli rivolti a
sostituire lesistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme
sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale.
essi quindi non riguardano specificamente lattivit di costruzione di un singolo
fabbricato o immobile quanto, piuttosto, il pi vasto ambito dellattivit di programmazione dello sviluppo urbano da parte della pubblica amministrazione.
Gli atti relativi alla regolarit amministrativa di tali interventi attengono pertanto
alla previsione negli strumenti urbanistici generali e esecutivi di competenza comunale (piani particolareggiati, di lottizzazione di iniziativa pubblica o piani operativi) ovvero allattuazione di strumenti anche di natura negoziale, innovativi e partenariali di
riqualificazione urbanistica (Programmi di riqualificazione urbana, Programmi integrati di intervento, Societ di trasformazione urbana, ecc.).

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10. i dati identificativi deGli immobili

t 10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione allin-

tervento edilizio
nei paragrafi seguenti verranno passati in rassegna i differenti strumenti giuridici
previsti dalla normativa che nel caso di realizzazione di opere edili, implementano e
completano il diritto di propriet incidendo significativamente sulla commerciabilit
del bene e, conseguentemente, sul valore economico dello stesso.

10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire


in base allarticolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 erano soggetti a licenza edilizia tutte le nuove costruzioni ricadenti allinterno dellaggregato urbano.
con la successiva legge n. 765/1967, lambito di applicazione della licenza si estende a tutto il territorio comunale e ne restano soggetti anche gli ampliamenti, la modifica o demolizione di quelli esistenti, nonch lesecuzione delle opere di urbanizzazione
con la legge n. 10/1977 (cosiddetta legge Bucalossi) latto autorizzatorio, non
solo cambia denominazione da licenza in concessione ma se ne distingue soprattutto per il suo carattere oneroso.
il testo unico sulledilizia (d.P.r. n. 380/2001) ha ulteriormente modificato la
denominazione del titolo abilitativo allesercizio dellattivit edificatoria in permesso di costruire.
fatte salve le competenze regionali in materia, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica e edilizia del territorio (intesi come trasformazioni connesse agli
insediamenti umani che alterino in modo permanente lassetto urbanistico della zona)
e sono subordinati a permesso di costruire:
1. gli interventi di nuova costruzione (articolo 3, lettera e) del t.u.);
2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, lettera f) del t.u.);
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, lettera d) del t.u.) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che
comportino aumento di unit immobiliari, modifiche del volume, della sagoma,
dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee a, comportino mutamenti della destinazione duso.

10.7.2. Dalla DIA alla SCIA


la trasposizione, opportunamente adattata, nellalveo disciplinare delledilizia della denuncia di inizio attivit (dia), ha portato alla codifica anche dellistituto denunciativo nel novero dei titoli abilitativi alledificazione. originariamente istituita come
strumento alternativo allautorizzazione9, la dia in edilizia derivato dallanalogo istituto contemplato, prima delle ultime pi recenti modifiche10, dallarticolo 19 della legge n. 241/1990.

9
10

articolo 4, comma 7, legge n. 493/1993.


articolo 49, comma 4-bis, della legge n. 122/2010.

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il nuovo manuale del ctu

ogni autorizzazione o nulla osta comunque denominato, alle condizioni e con le


esclusioni indicate dalla norma, pu oggi essere sostituito da una dichiarazione (o segnalazione) dell'interessato corredata, anche per mezzo di autocertificazioni, delle attestazioni richieste dalla legge. Si tratta dunque di una speciale forma di procedimento amministrativo semplificato in cui liniziativa del privato si pone in sostituzione di
un formale atto di assenso della P.a. per lavvio di tutte quelle attivit private il cui
esercizio pu considerarsi dipendente in via esclusiva dallaccertamento dei presupposti e dei requisiti di legge.
in materia edilizia, dove la dia conserva tuttora applicabilit a certe condizioni11,
listituto possiede un duplice presupposto sostanziale:
lattestazione, da parte del professionista privato, della verifica di conformit
del progetto agli strumenti di pianificazione generale e attuativa;
lassenza di margini di discrezionalit tecnico-amministrativa da parte del comune al quale compete unicamente laccertamento, entro ben definiti termini,
dellesistenza dei requisiti previsti dalla normativa.
lo strumento gi codificato nella procedura individuata dagli articoli 22 e 23 del
t.u. delledilizia, pertanto, se da un lato responsabilizza la figura del progettista, dallaltro non esonera la P.a. dallesecuzione delle verifiche di competenza e dallirrogazione di eventuali provvedimenti sanzionatori o repressivi.
con larticolo 5 della legge n. 106/2011 si disposta lestensione della segnalazione certificata di inizio attivit (Scia) definita dal testo riformulato dellarticolo 19 della legge n. 241/1990, agli interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di
inizio attivit (dia).
con la propria denuncia o segnalazione linteressato dichiara dunque la sussistenza dei presupposti e dei requisiti di legge richiesti. in base alle statuizioni dellarticolo
21 della legge n. 241/1990 che si occupa delle disposizioni sanzionatorie, in caso di dichiarazioni mendaci o di false attestazioni non ammessa la conformazione dellattivit e dei suoi effetti a legge o la sanatoria prevista dagli articoli medesimi ed il dichiarante punito con la sanzione prevista dallarticolo 483 del codice penale (falso ideologico), salvo che il fatto costituisca pi grave reato. le sanzioni attualmente previste
dalla normativa in caso di svolgimento dellattivit in carenza dellatto di assenso dellamministrazione o in difformit da esso si applicano anche nei riguardi di coloro i
quali diano inizio allattivit in mancanza dei requisiti richiesti.
va ancora annotato che il progettista assume la qualit particolare di persona esercente un servizio di pubblica necessit ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale e, in caso di dichiarazioni non veritiere, lamministrazione comunale tenuta a
darne comunicazione al competente ordine professionale per lirrogazione delle conseguenti sanzioni disciplinari.
Secondo larticolo 22, comma 1 e 2, del t.u. edilizia sono dunque realizzabili mediante listituto della Scia le opere riguardanti:

11

vedi infra.

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10. i dati identificativi deGli immobili

interventi contemporaneamente esclusi dal campo di applicazione del P. di c. e non


realizzabili in regime libero, purch conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente;
varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificativi della destinazione d'uso e della categoria edilizia, non alteranti la sagoma dell'edificio e le eventuali prescrizioni contenute
nel permesso di costruire12.
listituto si riferisce dunque in primo luogo agli interventi cd. minori, cio non
comportanti trasformazioni urbanistico-edilizie per i quali, tra laltro, non dovuto il
pagamento del contributo di costruzione. la norma precisa che per i medesimi interventi resta comunque impregiudicata la facolt dell'interessato di chiedere il rilascio di
ordinario permesso di costruire.
una seconda tipologia di interventi possono altres essere avviati mediante la cd
superdia, vale a dire la dia alternativa al rilascio del permesso di costruire. Si tratta,
in questo caso di altro genere di interventi per i quali il contributo di costruzione invece dovuto e, in particolare, delle seguenti opere elencate al comma 3, lettera a), b) e
c) dello stesso articolo 22:
a) gli interventi di ristrutturazione13 che portino ad un organismo edilizio in tutto
o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unit immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee a, comportino mutamenti della destinazione d'uso;
b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia
stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti14;
c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
come sopra accennato, il legislatore in tempi recenti con larticolo 49, comma 4-bis,
della legge n. 122/2010 ha riformato il testo dellarticolo 19 della legge n. 241/1990.

12

13
14

ai fini dell'attivit di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonch ai fini del rilascio del certificato di agibilit, tali denunce di inizio attivit costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c), del d.P.r. n. 380/2001.
Qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 443/2001
(cd. legge obiettivo con la quale stata definita, allarticolo 1 comma 6, larticolazione dello strumento dia in edilizia), il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purch il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con
le caratteristiche sopra menzionate.

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la materia dellinizio attivit stata ridisciplinata operando, tra laltro, la sostituzione


dellistituto della denuncia (dia) con la nuova figura della segnalazione certificata di
inizio attivit (Scia), dai contenuti simili ma ampliati in termini di semplificazione15
e che, dopo qualche incertezza iniziale, stata ritenuta applicabile direttamente anche
alledilizia16 ancor prima dellopportuno chiarimento normativo effettuato con la legge n. 106/2011. Peraltro, ai sensi dellarticolo 49, comma 4-ter, della legge n. 122/2010
le espressioni segnalazione certificata di inizio di attivit e SCIA sostituiscono, rispettivamente, quelle di dichiarazione di inizio di attivit e DIA, ovunque ricorrano, anche come parte di una espressione pi ampia.
ma ci non esime da ulteriori precisazioni normative sullargomento dia. la quale, in realt, resta uno strumento da considerare tra quelli ancora presenti nella disciplina delle costruzioni, e questo per almeno due evidenti ragioni:
listituto della Scia non interferisce con lambito applicativo di altri titoli abilitativi e, segnatamente in edilizia, del permesso di costruire. dunque neppure
con il caso particolare della dia alternativa al permesso di costruire (o superdia) definita dallarticolo 22, comma 3, del d.P.r. n. 380/2001;
le normative urbanistico-edilizie regionali, le quali possono avere individuato
in questi anni una casistica di applicabilit della dia diversa e pi ampia in attuazione del comma 4 dello stesso articolo 22 del t.u. edilizia, non vengono incise automaticamente dallentrata in vigore della nuova norma.
da quanto sopra se ne ricava che lacronimo dia in atto pu essere legittimamente utilizzato, eventualmente con il significato implicito di Scia ove applicabile, posto
che listituto denunciativo tuttaltro che scomparso dal mondo giuridico, quanto
meno in relazione alla materia edilizia.
nellapplicazione della Scia in materia edilizia, il termine di 60 giorni assegnato
alla P.a. per ladozione di motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dellattivit e di rimozione degli eventuali effetti dannosi della stessa, salvo il caso in cui ove
ci sia possibile linteressato provveda a conformare alla normativa vigente detta attivit ridotto a 30 giorni.
listituto ha efficacia non superiore a tre anni. la realizzazione della parte non ultimata dell'intervento subordinata a nuova denuncia. l'interessato comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori nonch a trasmettere il certificato di collaudo finale redatto da un tecnico abilitato unitamente alla ricevuta dellavvenuta variazione catastale ovvero di dichiarazione che le opere realizzate
non hanno comportato modificazioni del classamento.
liter procedurale relativo alla denuncia o segnalazione certificata di inizio attivit
definito dallarticolo 23 del d.P.r. n. 380/2001, tenuto conto di quanto stabilito ai
sensi dellarticolo 49, comma 4-ter, della legge n. 122/2010 secondo cui le espressio-

15

16

lacquisizione di pareri di organi o enti appositi, ovvero lesecuzione di verifiche preventive, ora pu
essere sostituita dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni allegate alla Scia,
salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti.
nota di chiarimenti dellufficio legislativo del ministero per la semplificazione del 16 settembre 2010.

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10. i dati identificativi deGli immobili

ni segnalazione certificata di inizio di attivit e SCIA sostituiscono, rispettivamente, quelle di dichiarazione di inizio di attivit e DIA, ovunque ricorrano, anche come parte di una espressione pi ampia.
la segnalazione, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonch
dei relativi elaborati tecnici, pu essere presentata a mezzo posta con raccomandata
con avviso di ricevimento; in tal caso la segnalazione si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione.
Si sottolinea che la Scia in edilizia non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale.
la presentazione della dia in alternativa al titolo del permesso di costruire subordinata, nei casi consentiti, alle medesime condizioni in precedenza elencate per il
rilascio di questultimo.
in particolare risulta dunque indispensabile riscontrare i seguenti elementi:
completezza della pratica amministrativa in riferimento a quanto indicato nel
regolamento edilizio;
in caso di nuove costruzioni, esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o
previsione da parte del comune della loro esecuzione nel triennio successivo o
impegno del richiedente di procedere alla realizzazione delle medesime contemporaneamente allintervento oggetto di dia sostitutiva del permesso di costruire;
ottenimento, da parte del richiedente, di tutti gli atti di assenso, autorizzazioni
e n.o. previsti dalla legge a tutela di specifici interessi incidenti sullattivit di
trasformazione urbanistico-edilizia;
pagamento, ove dovuti, degli oneri concessori, secondo leventuale piano di rateizzazione stabilito dal comune;
insussistenza di misure di salvaguardia conseguenti alladozione di un nuovo
strumento urbanistico e comportanti lobbligo di sospensione delle determinazioni in ordine al rilascio dei permessi di costruire;
mancanza di prescrizioni nella normativa di attuazione dello strumento di pianificazione di livello comunale generale comportanti la necessit della preventiva approvazione di apposito strumento di pianificazione di livello esecutivo
oppure di livello operativo;
insussistenza di nuove norme urbanistico-edilizie entrate in vigore nel corso
delliter per effetto di innovazioni legislative o in seguito allapprovazione di
nuovi strumenti urbanistici.

10.7.3. Autorizzazione edilizia


listituto dellautorizzazione edilizia, abrogato a livello nazionale dal t.u. delledilizia ma tuttora mantenuto in alcune legislazioni regionali, stato introdotto dallarticolo 48 della legge n. 457/1978.
Si configura come alternativa non onerosa alla concessione edilizia riservata ad interventi di modesta entit, in particolare quelli di manutenzione straordinaria.

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il nuovo manuale del ctu

10.7.4. Il condono edilizio


ai sensi dellarticolo 32 della legge n. 326/2003 poteva essere presentata al comune entro il 31-07-200417 la domanda per ottenere la definizione agevolata degli abusi
edilizi alle condizioni previste dalla legge. legittimato a presentare listanza era il proprietario ovvero qualunque altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria
salvo diritto di rivalsa nei confronti del proprietario stesso. la domanda andava corredata da idonea documentazione tecnica, in parte sostituibile da dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet da parte dellinteressato, dal rilievo fotografico dellabuso e della prova dellavvenuto pagamento delloblazione nella misura prevista dalle apposite
tabelle nonch degli oneri concessori.
considerata la notoriet della materia e per evitare di approfondire argomenti legati a una stagione molto distante nel tempo, e che oggi possiamo affermare difficilmente riproponibili (questo nonostante i periodici annunci a proposito di nuove sanatorie), lesposizione della disciplina riguardante il condono edilizio sar contenuta alle procedure indicate in ultimo dallarticolo 32 della legge n. 326/2003 con cui a livello nazionale si oper la sostanziale riapertura dei termini per la definizione agevolata
degli abusi edilizi. in tal senso, le specifiche disposizioni sulla sanatoria edilizia contenute nella legge n. 47/1985 e s.m.i., come ulteriormente modificate dallarticolo 39
della legge n. 724/1994 e n. 662/1996, potevano essere dunque ulteriormente applicate alle seguenti opere:
costruzioni ultimate entro la data del 31-03-2003;
ampliamenti inferiori al 30% della volumetria della costruzione originaria o a
750 m;
nuove costruzioni a destinazione residenziale fino a 750 m per singola richiesta di sanatoria e inserite in nuovi edifici di volumetria non superiore a
3.000 m.
Posto che la norma stabilisce lesclusione dalla sanatoria delle opere abusive ricadenti in zone con vincolo di inedificabilit assoluta o aree boscate distrutte o danneggiate per cause naturali o atti volontari, nel caso di costruzioni allinterno di zone
sottoposte a vincoli non comportanti inedificabilit totale, il rilascio della concessione della sanatoria subordinato al nulla osta dellamministrazione preposta alla tutela del vincolo.
in caso di mancata formulazione dellassenso entro 180 giorni dalla richiesta questo si intende reso favorevolmente tranne nel caso di vincoli di legge o urbanistici a tutela del patrimonio storico-artistico, paesaggistico, idrogeologico, delle falde idriche,
dei parchi e delle aree protette nazionali e regionali. al fine di ottenere detti nulla osta
risulta necessario, evidentemente, presentare a tutti gli enti preposti i relativi documenti e versare gli eventuali diritti amministrativi. in particolare, per quanto riguarda il caso di opere realizzate in zone soggette a vincolo paesaggistico, altres dovuta lindennit risarcitoria prevista dallarticolo 15 della legge n. 1497/193918.

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termine prorogato con legge n. 141/2004.


normativa confluita nel d.lgs. n. 42/2004.

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10. i dati identificativi deGli immobili

Per il rilascio del provvedimento di sanatoria la norma prescriveva il termine perentorio di un anno, nei comuni fino a 50.000 abitanti, o di due nei comuni con popolazione superiore, ma notorio il ritardo negli adempimenti da parte delle amministrazioni locali. va detto, peraltro, che il previsto effetto del silenzio-assenso non pu comunque formarsi nel caso in cui loblazione non sia stata interamente corrisposta o se
sia stata determinata in modo errato oppure dolosamente infedele. il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, subordinato comunque alla completa e corretta corresponsione sia delloblazione, sia degli oneri concessori e di eventuali interessi legali in
caso di ritardi nei versamenti, produce linapplicabilit delle sanzioni amministrative
(il reato penale invece estinto con lintegrale pagamento della sola oblazione) e la
piena commerciabilit del bene.
tra le novit introdotte dalla disciplina del condono di cui alla legge n. 326/2003
rispetto al sistema precedente, merita particolare menzione la disposizione concernente la sospensione del procedimento di definizione agevolata degli abusi edilizi per i
soggetti indagati per associazione mafiosa o riciclaggio, fino allesito del relativo processo. in caso di condanna il giudice penale dispone anche sulla confisca della costruzione abusivamente realizzata.
nonostante il tempo trascorso e la sostanziale chiusura della stagione dei condoni
edilizi, la normativa ne contempla una tipologia a carattere permanente nel caso di immobili colpiti da espropriazione forzosa (vale a dire dalla procedura esecutiva promossa da un creditore per la vendita di beni oggetto di pignoramento19 di propriet del debitore al fine del recupero del credito). ai sensi del tuttora vigente articolo 40 della legge n. 47/1985, infatti, nellipotesi in cui lopera abusiva rientri nelle previsioni di sanabilit e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di
sanatoria pu ancora essere presentata al comune entro 120 giorni dallatto di trasferimento dellimmobile. leccezione prevista da tale norma giustificata dalla esigenza
di consentire agli acquirenti sulla base di una procedura esecutiva di regolarizzare lacquisto di immobili dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non
era conosciuta la natura abusiva. tenuto conto delle successive riaperture di termini gi
ricordate, necessario che le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di
data anteriore allentrata in vigore del d.l. n. 269/2003 (1 ottobre 2003) convertito,
appunto, con legge n. 326/2003.

10.7.5. Abitabilit e agibilit


fino allentrata in vigore del testo unico delledilizia d.P.r. n. 380/2001 si trattava di due diversi provvedimenti che lamministrazione comunale emetteva con riferimento allidoneit alluso degli immobili e locali adibiti a residenza o a questa assimilabile (abitabilit) ovvero degli immobili e locali con destinazione diversa come impianti produttivi, magazzini, garage, ecc. (agibilit).

19

latto di pignoramento latto con cui si ingiunge al debitore di astenersi dal compiere atti tesi alla sottrazione del bene alla garanzia del credito.

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il nuovo manuale del ctu

con il nuovo t.u. i due strumenti sono stato unificati sotto lunica denominazione
di certificato di agibilit.
Questo provvedimento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati con una connessione intima al diritto alla tutela della salute, costituzionalmente
riconosciuto.
la certificazione viene rilasciata dal responsabile del competente ufficio comunale per gli interventi di nuova costruzione, di ricostruzione, di sopraelevazione totale o
parziale e, comunque, per tutti gli interventi edilizi riguardanti anche gli edifici esistenti ma che possono avere una qualche significativa influenza sulle complessive condizioni di sicurezza, igiene, salubrit.
Sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilit il soggetto titolare del
permesso di costruire o che ha presentato la denuncia di inizio attivit (compresi i loro successori o aventi causa) pena lapplicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria (da 77 a 464 euro).
in una vendita immobiliare di un appartamento destinato ad abitazione obbligo
del venditore consegnare la casa con le qualit necessarie alluso, tra cui il requisito
dellabitabilit indispensabile20.
ai sensi del primo comma dellarticolo 24 del d.P.r. n. 380/2001, il certificato di
agibilit dunque il documento che abilita alluso di un immobile oggetto di un intervento edilizio mediante lattestazione, valutata secondo quanto dispone la corrispondente normativa vigente, della sussistenza negli edifici (o in singole unit immobiliari), di condizioni conformi a legge a proposito di:
sicurezza;
igiene;
salubrit;
risparmio energetico (con riferimento anche agli impianti installati).
la presentazione della domanda di autorizzazione per lutilizzo dellimmobile, vale a dire dellagibilit, ha il significato di conferma del completamento integrale di ogni
parte del progetto assentito e attesta, in tal modo, la definitiva ultimazione delle lavorazioni relative allintera opera edilizia.
il provvedimento amministrativo una volta rilasciato dal comune certifica dunque
che ledificio ultimato senzaltro in possesso di tutte le condizioni previste dalla legge per lutilizzabilit delledificio stesso e degli impianti in esso installati. Posto che la
documentazione da produrre deve comprendere anche una dichiarazione di conformit
dellopera realizzata rispetto al progetto approvato, oltre alla funzione di garanzia per
la salute e sicurezza dei cittadini, il documento comunale assume anche la veste di atto conclusivo confirmatorio dellintrapresa edilizia, certificando la rispondenza dellopera finita non solo riguardo agli aspetti igienici, sanitari, di sicurezza e di risparmio
energetico ma anche alla complessiva disciplina urbanistica. in tal senso, pur sottolineando che funzione essenziale della certificazione quella di dichiarare ufficialmen-

20

articolo 1497 c.c.

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10. i dati identificativi deGli immobili

te il fabbricato idoneo, dal punto di vista igienico-sanitario, di sicurezza e di risparmio


energetico, alla destinazione per la quale stato realizzato ed immune da difetti pregiudizievoli per la salute delle persone che dovranno occuparlo, svolgerci attivit o, comunque, abitarci vicino, va rimarcato il fatto che la giurisprudenza ritiene assolutamente legittimo il diniego della certificazione motivato dalla difformit delledificio rispetto al progetto approvato21.
nel caso in cui si realizzino modifiche su un manufatto preesistente munito di agibilit/abitabilit che riguardino interventi di nuova costruzione (per esempio lampliamento o la sopraelevazione del fabbricato) deve essere richiesta una nuova certificazione in quanto per legge permane lobbligo di accertare che non vi siano cause di insalubrit nonch la conformit della costruzione al progetto assentito e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

10.7.6. Attivit edilizia libera


lattivit edilizia cosiddetta totalmente libera, nel senso di totalmente esclusa da alcuna formalit procedurale, riferibile alle tipologie di intervento aventi sostanzialmente
nullo o minimo impatto territoriale. essa riguarda le opere oggetto delle disposizioni riordinate dallarticolo 6, comma 1, del t.u. delledilizia, d.P.r. n. 380/2001, in merito agli interventi eseguibili dal privato senza richiedere al comune alcun preventivo titolo abilitativo ai fini della loro realizzazione, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e comunque nel rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina
edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza
energetica, in materia di beni culturali e paesaggio, ecc.).
tali opere in particolare riguardano le seguenti opere:
interventi di manutenzione ordinaria;
interventi volti alleliminazione di barriere architettoniche che non comportino la
realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma delledificio;
opere temporanee per attivit di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attivit di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in
aree esterne al centro edificato;
movimenti di terra strettamente pertinenti allesercizio dellattivit agricola e le
pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dellattivit agricola.
oltre a questo elenco sembra opportuno ricordare le seguenti ulteriori forme di intervento non soggette ad alcun adempimento da parte del privato:
le tipologie consentite in regime libero dalle normative regionali in attuazione del
comma 6 dello stesso articolo 6 del d.P.r. n. 380/2001;

21

Inter alias consiglio di Stato n. 479/1979.

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i mutamenti duso di unit immobiliari, tra le destinazioni assimilabili contemplate dagli strumenti urbanistici, senza esecuzione di opere edilizie (ovvero limitate alla manutenzione ordinaria);
la realizzazione di manufatti sotto forma di opere provvisionali o precarie dal punto di vista strutturale e di destinazione, nei limiti stabiliti dallo strumento urbanistico a seconda delle zone omogenee;
ai sensi dellarticolo 17 del d.lgs. n. 128 del 2006 Linstallazione dei depositi di
gas di petrolio liquefatti di capacit complessiva non superiore a 13 m considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attivit edilizia libera, come disciplinata dallarticolo 6 del D.P.R. n. 380 del 2001.
lo stesso articolo 6 del t.u. delledilizia, ma al comma 2, si occupa di una fattispecie
di attivit libere assoggettate a sola comunicazione al comune, anche per via telematica,
dellinizio dei lavori da parte dellinteressato. esse concernono:
gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa lapertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali
delledificio, non comportino aumento del numero delle unit immobiliari e non
implichino incremento dei parametri urbanistici22;
le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessit e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che
siano contenute entro lindice di permeabilit, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
la collocazione di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare
al di fuori della zona a) di cui al d.i. n. 1444/1968;
le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali
degli edifici;
le modifiche interne23 di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio dimpresa, ovvero le modifiche della destinazione duso dei locali
adibiti ad esercizio dimpresa24.
unicamente nei casi succitati di:
interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa lapertura di porte interne o
lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali delledificio, non comportino aumento del numero delle unit immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti
ad esercizio dimpresa, ovvero di modifiche della destinazione duso dei locali adibiti ad esercizio dimpresa;

22
23
24

vedi infra.
vedi infra.
art. 13-bis, comma 1, lettera a), legge n. 134 del 2012.

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10. i dati identificativi deGli immobili

linteressato tenuto ad allegare alla comunicazione di inizio dei lavori:


i dati identificativi dellimpresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori;
una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati
progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari di non avere rapporti di
dipendenza con limpresa n con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilit, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti
edilizi vigenti e che per gli stessi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo;
dichiarazioni di conformit da parte dellagenzia per le imprese25.
da annotare:
sono fatte salve, come sempre, le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali
e delle normative di settore incidenti sulla disciplina edilizia;
non vi alcuna deroga alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dellattivit edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative allefficienza energetica nonch delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio d.lgs. n. 42/2004;
le normative regionali possono estendere o ridurre le tipologie di intervento in attuazione del comma 6 dellarticolo 6 del d.P.r. n. 380/2001;
vanno rispettate le norme del codice civile in materia di distanze e rapporti di vicinato nonch le disposizioni dei regolamenti di condominio;
sempre necessario presentare gli atti di aggiornamento catastale;
ai sensi del comma 7 dellarticolo 6 del t.u., la mancata comunicazione dellinizio
dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, ove richiesta,
comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. tale sanzione ridotta di due
terzi se la comunicazione effettuata spontaneamente quando lintervento in corso di esecuzione.

10.7.7. Attivit edilizia delle pubbliche amministrazioni


nel caso di interventi edilizi realizzati da parte della pubblica amministrazione, va
immediatamente annotato che il t.u. li esclude dalla disciplina degli atti di assenso che
resta riservata allattivit edilizia dei privati. tale disposizione in particolare riguarda:
a) le opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione lazione integrata e coordinata di una pluralit di amministrazioni pubbliche allorch laccordo delle predette amministrazioni, raggiunto con lassenso del comune interessato, sia pubblicato ai sensi dellarticolo 34, comma 4, del d.lgs. n. 267/2000
(accordo di programma);
b) le opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da rea-

25

limitatamente al caso degli interventi relativi a fabbricati adibiti ad esercizio dimpresa.

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il nuovo manuale del ctu

lizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di servizi pubblici, previo accertamento di conformit con le prescrizioni urbanistiche e edilizie ai sensi del d.lgs. n. 383/1994 e successive modificazioni;
c) le opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale ovvero dalla
giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dellarticolo
47 del d.P.r. n. 554/1999.

t 10.8. strumenti innovativi della pubblica amministrazione


Questa sezione illustra sinteticamente tre delle innovazioni pi recenti dellapparato burocratico statale la cui conoscenza pu risultare utile per meglio indirizzare
eventuali ricerche presso gli uffici della Pubblica amministrazione.

10.8.1. Lo Sportello Unico dellEdilizia


lo Sportello unico per ledilizia definito dallarticolo 5 del d.P.r. n. 380/2001
(t.u. delledilizia) origina, almeno nella denominazione, dallomologa struttura prevista dal d.P.r. n. 447/1998 per il rilascio delle autorizzazioni alla realizzazione di
impianti produttivi, al fine del coordinamento delle attivit amministrative necessarie
per il rilascio dei titoli abilitativi alledificazione (permesso di costruire o denuncia
inizio attivit).
la struttura unica istituita dai comuni, anche in forma associata, e provvede alla
cura di tutti i rapporti tra il privato richiedente, lamministrazione comunale interessata e tutte le altre amministrazioni tenute a pronunciarsi in ordine allintervento edilizio
progettato, fino al rilascio del titolo abilitativo e del certificato di agibilit.
tali disposizioni hanno carattere generale in quanto le regioni, in sede di potest
legislativa concorrente in materia di governo del territorio, possono determinare un diverso assetto organizzativo26.
in base alla disciplina introdotta dal d.P.r. n. 380 del 2001, anche per le finalit abilitative in materia edilizia, pu esercitarsi ove necessario il ricorso allistituto della conferenza di servizi prevista dagli articolo 14 e seguenti della legge n. 241/1990 e s.m.i..

10.8.2. Lo Sportello Unico per le Attivit Produttive


in attuazione del capo i della legge n. 59/1997, il d.lgs. n. 112/1998, nel conferire ai comuni le relative funzioni amministrative, stabilisce le modalit organizzative
e procedimentali per linsediamento degli impianti produttivi.
tra le novit introdotte da questa normativa vi laffermazione dellunicit del
procedimento autorizzatorio incentrato su una particolare figura burocratica, lo sportello unico per le attivit produttive, che tutti i comuni sono obbligati ad istituire in forma singola o associata.

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titolo v, articolo 117, della costituzione riformato dalla legge costituzionale n. 3 del 2001.

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10. i dati identificativi deGli immobili

nel caso di patti territoriali o contratti darea la gestione di questo istituto pu essere affidata al soggetto responsabile.
con il successivo d.P.r. n. 447/1998 (modificato ed integrato dal d.P.r.
n. 440/2000) stato definito il regolamento di attuazione che stabilisce la disciplina
per la localizzazione, realizzazione, ristrutturazione, ampliamento, ecc. degli impianti
produttivi intesi come tutte le attivit di produzione di beni e servizi, ivi incluse le attivit agricole, commerciali e artigiane, le attivit turistiche ed alberghiere, i servizi
resi dalle banche e dagli intermediari finanziari, i servizi delle telecomunicazioni.
le funzioni della struttura S.u.a.P. sono pertanto quelle di esercitare, in materia di
attivit produttive di beni e servizi, le competenze di carattere amministrativo (gestione del procedimento unico), informativo (assistenza ed orientamento allimpresa e allutenza in genere) e promozionale (diffusione e conoscenza delle opportunit).
le procedure di autorizzazione riguardano tutte le tipologie di intervento, dalla localizzazione ex-novo, alla riconversione, alla realizzazione di opere interne, ecc. come
individuate nellarticolo 1, comma 1, del citato d.P.r. n. 447/1998. tra le altre caratteristiche peculiari della struttura vi lobbligo della formazione e aggiornamento dellarchivio informatico, laccessibilit gratuita per lutenza ai dati archiviati e la possibilit per gli interessati di ottenere pareri preventivi anche su progetti di massima.
rinviando alla lettura dei provvedimenti sopra citati per i dettagli, si ritiene utile
ricordare alcuni elementi di riferimento con la materia urbanistica, in particolare per
quanto attiene alle modalit e alle procedure da seguire per lattribuzione a determinate aree della destinazione specifica per attivit produttive. intanto va chiarito che tali
attivit, in base alle definizioni delle Zone territoriali omogenee dellarticolo 2 del
d.i. n. 1444/1968 sono riconducibili, ai fini della loro localizzazione:
alle zone d dello strumento urbanistico comunale, che sono le parti del territorio destinate ad insediamenti industriali o ad essi assimilati;
alle zone f, cio le parti del territorio destinate ad attrezzature o impianti di interesse generale, tenendo presente la consolidata accezione estensiva (gi la circolare del ministero dei lavori pubblici n. 3210/1967 individuava come finalit
di carattere generale gli aspetti economici, culturali, industriali, igienici, religiosi, ecc., di edifici e impianti, finalit peraltro capaci di determinarne linteresse pubblico).
nulla vieta, in ogni caso, che le norme di attuazione degli strumenti urbanistici ritengano compatibili, a determinate condizioni, attivit produttive di beni e servizi anche in altre zone omogenee.
Si pensi agli esercizi di vicinato, ai servizi bancari e di ristorazione o al piccolo artigianato ammissibili nelle zone a, b e c ordinariamente destinate alla residenza.
considerato che le previsioni urbanistiche comunali molto spesso non risultano
adeguate rispetto al differente dinamismo del mondo imprenditoriale, frequente il ricorso alla regione per lapprovazione di varianti localizzative cosiddette puntuali ai
sensi dellarticolo 5 del regolamento ricorrendo allo strumento della conferenza di
servizi regolato dallarticolo 14 e segg. della legge n. 241/1990.
lattuazione del d.P.r. n. 447/1998, tuttavia, non stata scevra da problemi e difficolt operative in particolare per quanto riguarda il collegamento e coordinamento tra

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il nuovo manuale del ctu

la pluralit di amministrazioni cui la legge attribuisce competenze sulle materie dellinsediamento e dellautorizzazione allesercizio delle attivit produttive. la carenza di
servizi omogenei, sia in termini qualitativi che quantitativi, tra le diverse realt degli
sportelli unici comunali, ha provocato spesso grande incertezza sui tempi per la conclusione del procedimento amministrativo.
Per tale ragione, nel quadro delle iniziative legislative a livello centrale finalizzate alla definizione di strumenti di semplificazione, stato recentemente emanato il
nuovo regolamento di cui al d.P.r. n. 160/2010 (impresa in un giorno)27.
le principali innovazioni introdotte dal provvedimento sono:
il S.u.a.P. il solo soggetto pubblico di riferimento territoriale per tutti i procedimenti che abbiano ad oggetto lesercizio di attivit produttive e di prestazione di servizi, e quelli relativi alle azioni di localizzazione, realizzazione, trasformazione, ristrutturazione o riconversione, ampliamento o trasferimento
nonch cessazione o riattivazione delle suddette attivit;
le domande, le dichiarazioni le segnalazioni e le comunicazioni nonch gli elaborati tecnici e gli allegati andranno presentate esclusivamente in modalit telematica;
compete al S.u.a.P. provvedere allinoltro sempre per via telematica della
documentazione alle altre amministrazioni che intervengono nel procedimento;
la funzione di raccordo con le infrastrutture e le reti gi operative sono affidate ad uno specifico portale informatico, denominato Impresainungiorno. il
portale operer per lo scambio informativo e linterazione telematica tra le varie amministrazioni e enti coinvolti;
funzioni di natura istruttoria e dasseverazione sono assegnate a soggetti privati denominate agenzie per le imprese.

10.8.3. Sistema Informativo Territoriale (SIT)


Prima con il d.lgs. n. 112/1998 e in seguito con la legge n. 142/1990 e con il
d.lgs. n. 267/2000, sono stati ridefiniti i compiti degli enti locali in materia di gestione e conoscenza del territorio.
ci ha portato allo sviluppo di nuove strutture organizzative basate sullutilizzo di
sistemi informatici a supporto degli amministratori e dei tecnici.
lintegrazione del dato amministrativo con il dato territoriale, resa possibile dalla
tecnologia informatica, permette oggi di avere disponibile un quadro informativo del
territorio completo e continuamente aggiornabile.
il Sistema informativo territoriale (Sit) definisce una struttura amministrativa costituita da assetti organizzativi e istituzionali informatizzati, dedicata alla raccolta, allanalisi e alla divulgazione di informazioni georeferenziate, cio individuate sul territorio secondo il sistema di coordinate geografiche ufficiale.

27

il d.P.r. n. 447/1998 ha cessato la sua efficacia il 30 settembre 2011 secondo quanto stabilito dallarticolo 12 del nuovo regolamento d.P.r. n. 160/2010.

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10. i dati identificativi deGli immobili

il sistema utilizza software GiS (Geografic Information System) per la gestione dei
dati territoriali i quali possono essere rappresentati secondo modalit vettoriali grafiche (cartografia, ortofoto) e alfanumeriche (database).
la diffusione dei S.i.t. in moltissimi enti territoriali (comuni, province, assessorati regionali, ecc.) ha costituito una tra le pi importanti novit applicative riguardanti
la materia urbanistica avvenute negli ultimi anni anche se, in generale, le funzioni prioritarie attengono direttamente allosservatorio e al monitoraggio dei processi di trasformazione delle linee fondamentali dellassetto del territorio.
contesti di attenzione riguardano i beni naturali e ambientali, la difesa del suolo,
larticolazione delle reti infrastrutturali e delle opere di competenza statale, il sistema
delle citt e delle aree metropolitane, labusivismo edilizio e il recupero urbanistico.
le questioni applicative pi delicate dei sistemi informativi territoriali riguardano
linterattivit reale con le sorgenti di dati (aerofotogrammetria, ortofotocarta, mappe e
elenchi catastali, anagrafe, ecc.), con gli strumenti di pianificazione urbanistica (piani
regolatori, ecc.) e con gli altri modelli di programmazione (economici, sociali, ambientali) che intervengono nella gestione del territorio.

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caPitolo 11

cennI dI estImo

oggetto della disciplina dellestimo la stima del valore, espresso generalmente in


termini di corrispettivo in moneta, di un bene economico, tenuto conto delle sue caratteristiche generali (sotto il profilo economico e giuridico) nonch di quelle intrinseche
(natura del bene, aspetti fisici, qualitativi, ecc.) e estrinseche (condizioni ambientali e
del contesto).
chiarito che laccezione storicamente consolidata di bene economico quella di
qualsiasi mezzo idoneo a soddisfare un bisogno e disponibile in quantit limitata,
va detto che ogni attivit di quantificazione in termini di valore condizionata principalmente dalla destinazione economica del bene da stimare.
Per lo stesso oggetto, il mutare della sua destinazione economica comporta il mutamento dello scopo della stima e, conseguentemente, lapprezzamento.
Si prenda come esempio un fabbricato: se tale scopo riferibile solo alla sua costruzione, il valore che si ricerca appunto quello di costruzione ed ottenibile dalla sommatoria di tutte le spese ipotizzabili per la sua realizzazione (acquisto del terreno, progetto e
altre competenze tecniche, materiali, manodopera, spese generali, oneri finanziari, ecc.).
Se invece lo scopo quello di individuare il pi probabile prezzo ricavabile collocando sul mercato limmobile dopo averlo costruito, si comprende bene che sarebbe assolutamente irragionevole, sul piano logico, considerare il valore precedentemente ottenuto.
daltra parte, sul piano pratico, evidente che il calcolo del valore venale del bene
eseguito prendendo a riferimento, ad esempio, la media degli importi a m2 di altri immobili in vendita con caratteristiche analoghe, fa pervenire a un risultato sensibilmente superiore a quello di costo, dovendo comprendere anche lutile netto dellimprenditore.
anche solo da queste minime considerazioni introduttive, agevole comprendere
che in qualsiasi procedimento di stima indispensabile riconoscere i seguenti caratteri:
la sussistenza di una funzione o destinazione economica pratica e concreta del
bene da stimare;
lintima conoscenza del mercato assunto come elemento fondativo di ogni
valutazione;
lastrattezza del giudizio di stima in quanto mera previsione di un ipotetico prezzo che nel momento storico stabilito nel quesito potrebbe ricavarsi da un utilizzo
commerciale del bene attraverso una libera contrattazione in un libero mercato.
lestimo ordinario quello che interessa principalmente lattivit del consulente
tecnico. esso si basa sullapplicazione dei principi della matematica finanziaria e delle leggi economiche, differendo cos sostanzialmente dallestimo catastale finalizzato
al classamento impositivo e fiscale.

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11. cenni di eStimo

assume, come noto, unimportanza particolare quando si riferisce a beni immobili e si distingue in estimo rurale (agrario o forestale) e civile (edilizio o industriale).
nei successivi paragrafi si passeranno brevemente in rassegna i principi maggiormente rilevanti della disciplina facendo stretto riferimento alle finalit di questo libro mentre si rinvia per gli approfondimenti ai numerosi testi specialistici esistenti in
commercio.

t 11.1. criteri di stima


stato spiegato in precedenza che esaminare a fini estimativi un bene sotto differenti profili riguardanti la sua destinazione economica, e quindi per differenti scopi,
pu determinare differenti stime.
da questo punto di vista, diventa evidente che una delle prime questioni che il perito deve affrontare consiste nella individuazione dello scopo a cui la stima rivolta e
al criterio da adottare, tra i vari definiti dalla disciplina dellestimo, per una attendibile formulazione dellapprezzamento.

11.1.1. Il criterio del pi probabile valore di mercato


il valore di mercato corrente o valore venale di un bene funzione della domanda
e dellofferta che quel bene possiede nel mercato di riferimento al momento corrente
della stima quindi, normalmente, allattualit.
rappresenta pertanto la previsione della pi probabile quantit di denaro che potrebbe ricavarsi correntemente dalla compravendita del bene in un regime di libera
contrattazione tra parti in possesso di normale diligenza, esperienza e cognizione di
causa svolta in un libero mercato.
Pu essere determinato sia per via sintetica, mediante comparazione di prezzi desunti da indagine di mercato, sia per via analitica determinando il reddito netto e applicando la formula della capitalizzazione del reddito1.

11.1.2. Il criterio del pi probabile valore di costo


il valore di costo o di produzione di un bene costituito dalla somma di tutte le
spese che intervengono per la sua realizzazione.
ogni voce di costo deve essere riferita a quantit misurate correttamente e a corrispondenti prezzi unitari reali e verificabili.
in campo immobiliare, questo criterio ordinariamente utilizzato nella stima dei
costi di realizzazione dei fabbricati nonch per la stima dei danni (intesi come costo
delle opere necessarie per la loro eliminazione).
le principali voci di costo da considerare (ove necessario da distinguere tra acquisto
materiali, noli e manodopera) nella realizzazione di un fabbricato, in generale sono:

vedi infra.

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acquisto dellarea;
progetto, direzione lavori e altre spese tecniche;
oneri amministrativi per ottenere il titolo abilitativo alledificazione;
approntamento cantiere;
utenze di cantiere;
movimenti terra (scavi, rinterri, rilevati);
strutture portanti (opere di contenimento, sottofondazioni, vespaio, fondazioni,
corpo scala-ascensore, travi, pilastri, solai, coperture);
opere murarie (tompagnamenti, tramezzi);
impianti tecnologici (idrico-sanitario, elettrico, telefonico, citofonico, sistema
allontanamento reflui, smaltimento acque meteroriche, ascensore, ecc.);
intonaci interni;
pavimenti e rivestimenti;
infissi interni e esterni;
intonaci esterni;
allestimenti, coloriture e decorazioni;
sistemazione e attrezzatura degli spazi pertinenziali interni e esterni (posti auto, parchi gioco, giardini, ecc.);
smaltimento sfabbricidi;
oneri fiscali;
oneri amministrativi;
oneri finanziari.

aggiungendo:
spese di allacciamento ai servizi a rete;
spese notarili;
utile netto dellimprenditore;
rivalutazione monetaria;
si pu determinare un valore prossimo al valore di mercato ottenibile a lavori conclusi.

11.1.3. Il criterio del pi probabile valore di trasformazione


il valore di trasformazione concerne, cos come indica il termine, unicamente beni suscettibili di essere trasformati.
esso si determina come differenza tra il valore di mercato del bene dopo la trasformazione e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione stessa.
Si tratta di un criterio indicato per la stima di immobili in possesso di elevata potenzialit al mutamento della destinazione economica come, ad esempio, le aree edificabili, le aree industriali dismesse o i fabbricati diruti nei centri storici.

11.1.4. Il criterio del pi probabile valore di surrogazione o di sostituzione


il valore di surrogazione di un bene costituito dal valore di un altro bene che presenti la stessa utilit di quello oggetto della stima e, pertanto, ad esso sostituibile.

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Questo criterio utilizzato nel caso in cui non esista un mercato per il bene da stimare per effetto di caratteristiche altamente specifiche riguardanti la sua tipologia, destinazione o condizioni duso e manutenzione (luoghi di culto, ospedali, edifici industriali, edilizia sportiva e ricreativa, ecc.).
in tal senso rimane evidente che, di norma, non esistendo un mercato per un certo
bene potrebbe risultare disagevole trovarne altri capaci di offrire prestazioni analoghe
e quindi capaci di surrogarlo pienamente. Per tale ragione, una volta ottenuta la stima
del bene preso come riferimento (attraverso un metodo sintetico o analitico), a questa
possono essere applicati dei coefficienti correttivi per tenere conto di eventuali specificit che potrebbero determinare una aggiunta o una diminuzione del valore del bene
da valutare.

11.1.5. Il criterio del pi probabile valore complementare


consiste nella individuazione del valore attribuibile a un determinato bene o diritto legato a un altro da un rapporto di complementariet e considerato come principale.
il pi probabile valore complementare del bene o diritto oggetto di stima si ottiene pertanto sottraendo dal valore di mercato complessivo quello del bene principale.
Questo metodo applicabile in tutte quelle circostanze in cui il valore del bene da
stimare resterebbe del tutto indeterminabile per motivi fisici o economici se non si considerasse il bene a cui connesso dal vincolo di complementariet (vincolo inteso secondo unaccezione estensiva in senso fisico o funzionale).
un esempio ricorrente quello che riguarda la valutazione delle pertinenze, cio
di quegli immobile destinati dal proprietario al servizio o allornamento dellimmobile principale (tettoie, garage, posti auto, aree asservite, ecc.).
unaltra fattispecie di grande rilevanza riguarda il valore dellusufrutto, considerato complementare a quello della nuda propriet ai fini fiscali.

11.1.6. Il criterio del pi probabile valore di capitalizzazione


Si intende per capitalizzazione laccumulazione, riferita temporalmente allattualit, di tutti i possibili redditi futuri di un bene.
Per lutilizzo del criterio della capitalizzazione del reddito, va rimarcata lesigenza che il tecnico verifichi in primo luogo la sussistenza di almeno quattro presupposti:
che il bene rappresenti una fonte di reddito concreta;
che i redditi prodotti possano considerarsi costanti nel tempo;
che il bene sia durevole;
che ci si trovi in presenza di una forma di investimento del capitale effettivamente confrontabile rispetto ad altre (titoli di Stato, mercato finanziario, ecc.)
e, pertanto, la redditivit del bene possa essere attendibilmente rappresentata in
termini di saggio di rendimento.
la sussistenza dei suddetti requisiti ricorre sostanzialmente solo nel caso di immobili (per i quali possibile ipotizzare una capacit di produrre reddito estesa ad un ar-

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co di vita temporale di almeno 80/100 anni) motivo per cui si tratta di un metodo frequentemente applicato nelle stime di terreni e fabbricati.
Si esegue realizzando la ricostruzione analitica della redditivit del bene considerata come differenza della totalit dei ricavi (r) e delle spese (S) e, applicando la nota
formula della matematica finanziaria, dividere il risultato ottenuto per il tasso medio
rilevato di rendimento (o di capitalizzazione):
vc = rn / r
in cui:
vc = valore di capitalizzazione (corrispondente al valore di mercato o venale del bene);
rn = reddito netto o annualit (r S);
r = tasso di capitalizzazione (rmedio = [r1 + r2 + r3 + + rn] / n).
la formula appena illustrata deriva da quella dellaccumulazione iniziale di annualit costanti posticipate
S0 = a (qn 1) / rqn
ovvero
S0 = (a/r) [(qn 1)/ qn]
in cui:
S0 = valore dellaccumulazione (corrispondente a vc);
a = annualit (reddito annuo, corrispondente a rn);
q = 1 + r;
r = tasso;
n = numero delle annualit (arco di vita teorica del bene).
Se, per quanto detto prima, si assume lesponente n pari a 80/100 o, comunque, ad
un numero piuttosto alto, il valore della frazione tra i termini (qn 1) e qn sar prossimo o comunque tendente a 1, rendendosi pertanto sostanzialmente ininfluente rispetto
al rapporto tra reddito annuo (a) e tasso (r), per cui
S0 = a / r (ovvero vc = rn / r)

t 11.2. metodi di stima


i metodi, o procedimenti di stima, sono generalmente classificabili nelle seguenti
due categorie:
metodo della stima diretta (definita anche stima sintetica), quando la determinazione del pi probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene mediante la comparazione di valori di beni o diritti della stessa tipologia di quello
oggetto della stima;
metodo della stima indiretta (definita anche stima analitica), quando la determinazione del pi probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene
mediante lelaborazione di dati e informazioni riguardanti il valore di beni o
diritti di tipologia diversa.

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11.2.1. Stima diretta o sintetica


la stima detta diretta, empirica o sintetica quando il perito giunge allespressione
del giudizio di stima mediante una valutazione logico-deduttiva complessiva delle caratteristiche del bene effettuata confrontando adeguati parametri tecnici ed economici determinati sulla base di buon senso, esperienza e adeguata conoscenza del mercato.
tali parametri devono possedere i seguenti caratteri:
misurabilit, devono cio poter essere rappresentati con riferimento ad una
unit di misura;
rilevabilit, nel senso che sugli stessi possibile agevolmente acquisire notizie
e informazioni;
proporzionalit, cio deve essere riconoscibile il possesso di sufficienti affinit
quali-quantitative tra parametro di riferimento e bene da stimare per consentire
attendibili raffronti.
tra i vari metodi di stima sintetica, quelli senzaltro pi diffusi sono:
stima a vista o ad impressione, utilizzata per lo pi nel caso della stima di beni mobili (oggetti, scorte vive e morte, automezzi, ecc.);
stima storica, quando il valore di un bene si determina tenuto conto dellevoluzione avuta dal suo prezzo di vendita in un certo numero di scambi abbastanza
recenti;
stima per valore unitario, eseguita per esempio, nel caso di immobili, quando
si prende a riferimento il prezzo a m2 (nel caso di terreni e fabbricati) o a ettaro (fondi agricoli).

11.2.2. Stima indiretta o analitica


abbiamo poco sopra esposto il concetto che la stima indiretta (o analitica) conduce alla determinazione del pi probabile valore ricercato per un bene o un diritto eseguendo una elaborazione di fattori che attengono a entit economiche differenti rispetto alla finalit della ricerca. ordinariamente il parametro elaborato , infatti, il reddito
annuo potenzialmente realizzato o mancato, cio il danno.
la determinazione del pi probabile valore ricercato pu operarsi mediante il criterio della stima indiretta o analitica in tutti quei casi in cui non possibile utilizzare
il procedimento della stima sintetica.
ci accade in situazioni particolari, ad esempio quando il rilevamento dei prezzi
eseguito mediante lindagine di mercato si dimostra sostanzialmente inattendibile per
effetto dellassenza di un mercato reale per il bene oggetto della stima ovvero per eccesso di condizionamenti o distorsioni.
in sede di consulenza tecnica dufficio tuttavia sempre consigliabile eseguire la
stima dellimmobile oggetto degli accertamenti applicando anche tale metodo al fine
di un controllo sullattendibilit dellapprezzamento eseguito con metodo sintetico.
alcuni esempi di applicazione del procedimento di stima analitica possono essere
i seguenti:
il calcolo del valore venale di un bene, mediante il criterio della capitalizzazione del reddito;

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il calcolo del valore di una servit (vs), mediante la capitalizzazione del danno (d) permanente subito dal fondo servente (vs = d / r);
il calcolo del valore del diritto dellusufruttuario applicando la formula
vu = ru (qn 1) / r qn
in cui:
vu = valore del diritto;
ru = reddito netto dellusufruttuario;
q = 1 + r;
r = tasso;
n = durata residua dellusufrutto (ovvero attesa di vita dellusufruttuario desunta dalle tavole di vita probabile nel caso di usufrutto a tempo indeterminato);
il calcolo del valore dellindennit temporanea di occupazione di un fondo applicando la formula
i = [bf (qn 1) / r qn ] + d
in cui:
i = valore del diritto;
bf = beneficio fondiario perduto;
q = 1 + r;
r = tasso;
n = anni di durata delloccupazione;
d = danni (spese di ripristino, ecc.).

t 11.3. Il procedimento estimativo


il procedimento estimativo pu essere definito come il complesso delle attivit tecniche che determina la formulazione del giudizio di stima da parte del perito.
in generale, le fasi principali in cui si articola un procedimento estimativo possono cos declinarsi:
individuazione dello scopo della stima;
misurazione del bene;
accertamento della effettiva commerciabilit economica e giuridica;
scelta del criterio e del metodo di stima;
indagine di mercato;
determinazione del giudizio di stima o di valore.

t 11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili


nel seguito saranno passati in rassegna alcuni dei pi frequenti casi di stima immobiliare oggetto di perizie e consulenze.
anche se probabilmente gi chiaro al lettore, ugualmente non si ritiene superfluo
sottolineare un concetto della massima importanza: la disciplina dellestimo non una

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scienza, motivo per cui i risultati ottenuti da una stima, seppur verificabili, quasi mai
sono ripetibili.
in buona sostanza, del tutto inconsueto ed invero assai raro che due perizie redatte da tecnici diversi sullo stesso bene, specialmente se bene immobile, pervengano
esattamente allo stesso risultato in termini di valore economico.
infatti sia la scelta del criterio di stima, sia del procedimento, sia di ogni singolo
fattore di stima, pu variare da caso a caso, dipende dal momento e dalle circostanze
e, soprattutto, dal processo logico di apprezzamento che effettua il principale protagonista della stima, cio il perito.

11.4.1. Stima del valore venale di un immobile


in sede di consulenza tecnica dufficio nel processo civile, la formulazione di quesiti riguardanti la determinazione del valore venale di un immobile o di un compendio
di immobili, inteso come il valore corrente di mercato del medesimo, ricorre in almeno tre circostanze:
nello scioglimento di comunioni (ereditarie o meno);
nellesproprio (esecuzioni immobiliari);
nelle procedure concorsuali (fallimenti).
allinterno del pubblicistico ambito giudiziale, ragioni di opportunit e prudenza
suggeriscono lespressione del giudizio di stima come media dei valori ottenuti applicando almeno due criteri di stima, naturalmente ove ci sia tecnicamente possibile.
in linea generale, i criteri utilizzabili sono quelli qui di seguito riportati.
1. Stima del pi probabile valore di mercato con procedimento sintetico
una volta eseguite tutte le verifiche necessarie per individuare il bene con tutte le
sue caratteristiche e accertare il suo grado di commerciabilit, la successiva operazione da svolgere riguarda lindagine di mercato.
la ricerca va finalizzata alla raccolta di dati e informazioni riguardanti i valori immobiliari da assumere come riferimento, in particolare quelli relativi a immobili in
possesso di caratteristiche generali, estrinseche e intrinseche analoghe o comunque ragionevolmente comparabili con quelle dellimmobile oggetto della stima.
essa pu svolgersi con differenti modalit:
intervista di intermediari;
consultazione di giornali e riviste specializzate;
consultazione di siti internet specializzati;
visite e sopralluoghi diretti.
una volta ottenuta una sufficiente quantit di dati pu eseguirsi una stima per valore unitario, assumendo come riferimento la media dei prezzi rilevati a m2 (nel caso
di terreni e fabbricati) o a ettaro (fondi agricoli), eventualmente corretti in base a buon
senso e esperienza per tener conto di peculiarit specifiche.
2. Stima del pi probabile valore di capitalizzazione con procedimento analitico
Gli elementi da determinare sono i seguenti.

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il reddito lordo annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi:


a) canone di affitto reale o stimato (applicando i consueti metodi);
b) interessi sul canone;
c) interessi sul deposito cauzionale.
considerando il basso livello dei tassi dei depositi bancari e il fatto che nelle locazioni di immobili urbani il proprietario deve restituire al conduttore gli interessi legali
sul deposito cauzionale (in atto pari al 3%), i fattori indicati ai punti b) e c) possono
spesso considerarsi sostanzialmente trascurabili ai fini della stima.
il costo di gestione annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi:
a) spese medie di manutenzione straordinaria;
b) eventuale quota delle spese di manutenzione ordinaria in capo al proprietario;
c) spese di amministrazione;
d) imposte e tasse;
e) ogni altra spesa come da contratto;
f) interessi sulle spese;
g) quota di sfitto o inesigibilit.
nel caso in cui non si dispone di dati rilevati direttamente, sempre possibile assumere a riferimento un parametro calcolato sinteticamente, ordinariamente quantificabile con una percentuale variabile dal 13% al 25% del reddito lordo dipendente dalle caratteristiche dellimmobile da valutare.
il tasso di capitalizzazione, ottenuto come media dei tassi di rendimento rilevati per investimenti reali e alternativi (titoli di Stato, obbligazioni, mercato finanziario a basso rischio, ecc.) della stessa quantit di capitale impiegato.
Per la determinazione di questo elemento non cos disagevole lacquisizione di
dati sufficientemente attendibili che di norma permettono di definirne lentit tra non
meno dell1,5-2% per terreni e fondi rustici, il 3-4% per gli immobili residenziali fino
a non pi del 7-8% per immobili ad elevata redditivit (e altrettanto alto rischio di sfitto e inesigibilit) come i negozi, gli uffici e le residenze ad uso turistico o temporaneo.
anche in questo caso per la scelta del parametro di riferimento tuttavia indispensabile effettuare considerazioni e valutazioni specifiche al fine di tenere conto delle eventuali particolarit dellimmobile da stimare e delle condizioni di mercato correnti.
una volta ottenuti i valori di stima con i due metodi sopradescritti, considerando
che ogni operazione di valutazione economica comporta una certa dose di astrazione
trattandosi principalmente di un esercizio intellettuale e di ragionamento, un corretto
giudizio finale di stima pu anche esprimersi senza troppi patemi come media aritmetica dei due valori determinati:
vf = (v1 + v2) / 2
deve sottolinearsi che in materia di estimo ogni elemento che contribuisce allespressione di un giudizio di stima deve essere analizzato sempre con massima diligenza e attenzione. abbiamo infatti appena visto la buona dose di flessibilit (per non dire di discrezionalit) che il perito pu infondere nelle valutazioni.

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Pertanto, leventualit che i due valori v1 e v2 determinati in via preliminare fossero profondamente differenti potrebbe essere sintomatica di una qualche anomalia.
a questo punto, prima di sottoscrivere una valutazione conclusiva, sar necessario
indagare approfondendo le ragioni di tale differenza che, se non giustificata da motivi
oggettivi o comunque ragionevolmente convincenti, attesta, di solito, lesistenza di
gravi errori nel procedimento.

11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura di una


successione
nel caso di stime retroattive si possono indicativamente seguire almeno due metodi:
dopo aver eseguito la stima dellimmobile o del compendio immobiliare al momento dellincarico (cio allattualit), applicare al valore ottenuto un coefficiente di riduzione che consideri la dinamica dei prezzi di mercato (riferita alla specifica tipologia di bene da stimare) avutasi nel periodo intercorrente tra
lattualit e il momento passato a cui la stima deve essere riferita;
in alternativa spesso possibile determinare anche direttamente il valore del
bene allepoca richiesta nel quesito, attraverso una simulazione comportante
lapplicazione dei criteri di stima illustrati in precedenza utilizzando dati di letteratura o darchivio della cui attendibilit si certi.

11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto e della nuda propriet
nel caso di usufrutto a vita, il primo passo da compiere riguarda la determinazione del valore venale dellimmobile con i consueti criteri.
a detto valore si potranno applicare in via sintetica i coefficienti riportati nelle tabelle pubblicate ai fini dellimposta di registro (d.P.r. n. 131/1986 e s.m.i.) e utilizzate dai notai per il calcolo del valore fiscale dellusufrutto e della nuda propriet2.
come alternativa analitica ovvero nel caso di usufrutto a tempo determinato (durata massima 30 anni) si dovr applicare la formula della matematica finanziaria gi
vista precedentemente
vu = ru (qn 1) / r qn
dove ru la redditivit netta annua del diritto e n il numero di anni mancanti alla
scadenza del diritto (in caso di usufrutto vitalizio il termine corrisponde allattesa di vita dellusufruttuario desumibile dalle tabelle di vita probabile pubblicate periodicamente dalliStat per maschi e femmine).
il valore della nuda propriet pu essere a questo punto calcolato per differenza tra
il valore complessivo e quello dellusufrutto, considerando la fattispecie pratica riconducibile al concetto di valore complementare
vnp = v vu

cfr. scheda 2.47 nella prossima Parte iv.

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ovvero applicando la formula che segue ottenuta dallo sviluppo della precedente nellipotesi che il reddito dellusufruttuario ru sia pari allannualit del reddito netto rn
vnp = ru / rqn

11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione


Per la stima del diritto di uso e abitazione pu seguirsi lo stesso procedimento visto per lusufrutto a tempo indeterminato o a tempo determinato, facendo riferimento
alla durata del diritto previsto contrattualmente3.
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie
anche per la stima del diritto di superficie, cio il diritto del superficiario di realizzare una costruzione su una certa area di altrui propriet, applicabile in via analogica il procedimento relativo al calcolo del valore dellusufrutto a tempo determinato
facendo riferimento alla durata del diritto stabilita nel contratto stipulato tra le parti
vs = rs (qn 1) / r qn
Se la durata invece a tempo indeterminato, il valore del diritto corrisponde al valore di capitalizzazione del reddito netto prodotto dalla costruzione
vs = rs / r
il valore del diritto del proprietario concedente corrisponde invece alla capitalizzazione del canone netto annuo pagato dal superficiario cui va sommato, nel caso di contratti a tempo determinato, il valore della costruzione esigibile.

11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data fino allattualit
le fruttificazioni prodotte da un immobile in un dato periodo possono considerarsi costituite dalla somma di:
canoni di locazione reali o potenziali comprensivi delladeguamento iStat previsto dallarticolo 32 della legge n. 392/1978;
interessi legali;
rivalutazione monetaria calcolata anno per anno sulla base degli indici dei prezzi al consumo pubblicati dalliStat.
Per ottenere la fruttificazione netta, dallimporto cos ottenuto vanno detratti i costi di gestione. alternativamente pu procedersi per via analitica applicando la formula inversa della capitalizzazione
fr = v x r
11.4.7. Stima dei danni
Per la determinazione della stima dei danni conseguenti al manifestarsi di inconvenienti ovvero di vizi in un immobile, occorre considerare:
3

cfr. articolo 1026 c.c.

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1. i danni materiali cio quelli relativi ai costi necessari allesecuzione delle opere di ripristino e riparazione calcolati mediante computo metrico estimativo
analitico. Gli importi unitari delle lavorazioni possono desumersi da documenti ufficiali, come ad esempio il Prezziario delle opere pubbliche di pubblicazione pi recente. allimporto complessivo delle lavorazioni devono poi essere applicate alcune maggiorazioni (talune forfettarie, altre legali, altre ancora tariffarie) da considerare con la dovuta attenzione e ragionevolezza in base allentit degli interventi:
per imprevisti (10-15%);
per la rivalutazione dei prezzi correnti di materiali e manodopera in considerazione del tempo trascorso dalla pubblicazione del Prezziario e delle dinamiche commerciali;
per i maggiori costi di mercato delle opere di modesta entit (15-20%);
per i.v.a. sui lavori e forniture (20%);
per consulenza tecnica, progettazione e direzione lavori, compresa i.v.a. e
cassa assistenza e previdenza (10-20%);
per misura dei lavori e contabilit (5%);
per collaudo e certificato di regolare esecuzione, compresa i.v.a. e cassa assistenza e previdenza (5-10%);
2. i danni patrimoniali, dati dalla somma del lucro cessante (mancate fruttificazioni e relativi interessi) e del danno emergente (maggiori spese e relativi interessi, eventuale diminuzione di valore).

11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato


Per stimare il valore commerciale di un immobile in atto occupato (e di cui non
se ne prevede a breve il rilascio) da parte di un locatario, il procedimento di stima
da seguire pu essere analogo a quello visto nel caso generale con i seguenti accorgimenti:
nel calcolo del reddito netto, considerare la pigione effettiva solo nel caso in
cui si tratti di una locazione recente a prezzi di mercato. in caso di vecchia
locazione o a canone bloccato, stimare il pi probabile canone di mercato ricavabile dallalloggio;
applicare al valore finale determinato come media aritmetica del pi probabile valore di mercato (ottenuto con stima diretta) e del pi probabile valore di
capitalizzazione (ottenuto analiticamente), un coefficiente di devalutazione variabile dal 10% al 25% anche con riferimento alla solvibilit del conduttore
(capacit economica, struttura familiare, attivit lavorativa) e alla durata residua del contratto.

11.4.9. Stima dellindennit dovuta per una servit di passaggio


nel caso di fondi agricoli riveste una certa importanza la stima delle servit di passaggio a favore di fondi interclusi, cio senza accesso diretto dalla via pubblica.

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il nuovo manuale del ctu

lindennizzo spettante ai proprietari dei terreni, da ripartire pro-quota in base alla


superficie di terreno gravato di ciascuno, dato dalla somma di quattro fattori:
i = vm + ac + dvm + fp
in cui:
vm = valore di mercato del terreno occupato, calcolabile con stima diretta o per capitalizzazione del danno inteso come mancato reddito (d / r);
ac = spesa gi sostenuta dal proprietario in termini di anticipazioni colturali (preparazione agricola del terreno, semina, ecc.);
dvm = diminuzione del valore del fondo per effetto della servit, calcolabile con la
formula del valore complementare;
fp = fruttificazioni perdute.
Se i fattori ac, dvm e fp sono nulli, allora
i = vm = d / r
lo stesso metodo applicabile nel caso di occupazioni permanenti mentre, nel caso di occupazioni temporanee limitate ad un numero n di anni il fattore vt dovr calcolarsi come lanticipazione iniziale delle relative annualit
i = vt = d (qn 1) / rqn

t 11.5. criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati

e lavori edili
Questo paragrafo conclusivo del capitolo relativo alla disciplina dellestimo dedicato alla enunciazione dei principali criteri e delle pi importanti definizioni riguardanti la misurazione e descrizione della consistenza di terreni a manufatti.

11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati


Superficie commerciale. corrisponde alla somma delle seguenti superfici di una
unit immobiliare:
superficie dei vani principali al lordo delle murature divisorie e perimetrali,
considerando al 50% la superficie dei muri comuni di confine;
superficie di balconi e terrazzi coperti considerata al 30% ovvero al 50%, secondo gli usi locali;
superficie di terrazzi scoperti, lastrici solari praticabili e porticati considerata
tra il 10% e il 30%, secondo gli usi locali;
superficie di garage direttamente accessibili dai vani principali, mansarde, cantinette, lavanderie e altre pertinenze interne del genere considerata al 50%;
giardini, orti, corti e cortili, forni e cucine allaperto e altre pertinenze esterne
del genere considerata tra il 10% e il 25%, secondo gli usi locali;
superficie di campi da giuoco, campi coltivati e parchi considerata tra il 2% e
il 5%, secondo usi locali, qualit e dimensioni.

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11. cenni di eStimo

Superficie abitabile. la superficie calpestabile delle stanze destinate ad abitazione.


Superficie convenzionale (o locativa). definita dallarticolo 13 della legge
n. 392/1978 in materia di locazione di immobili urbani, costituita dalla superficie netta calpestabile dellalloggio con le maggiorazioni e riduzioni previste dalla stessa norma.
Vano. Spazio abitabile o meno corrispondente a locale o stanza.
Vano catastale. unit di misura della consistenza di una unit immobiliare risultante dalle visure catastali. Sono considerati vani interi i soggiorni e le camere; pari a
1/3 servizi, disimpegni e corridoi; 1/10 i balconi.

11.5.2. Consistenza dei terreni


Superficie catastale. la superficie di un appezzamento o di un lotto espressa in
ettari, centiare e are (nella forma 00.00.00) risultante dalle visure catastali (1 ha =
10.000 m2; 1 ca = 100 m2; 1 a = 1 m2).
Superficie effettiva. la superficie di un appezzamento o di un lotto risultante dai
rilievi topografici.

11.5.3. Definizioni urbanistiche


Superficie territoriale. Superficie di un ambito territoriale definito dallo strumento urbanistico generale o esecutivo (generalmente una zona omogenea) al
lordo di infrastrutture, attrezzature e servizi.
Superficie minima di intervento. Superficie territoriale minima per predisporre
e attuare uno strumento urbanistico esecutivo di iniziativa privata.
Zonizzazione. Suddivisione in zone territoriali omogenee (a-b-c-d-e-f) del
territorio comunale come indicata nello strumento urbanistico.
Infrastrutture. opere pubbliche o di pubblico interesse a livello sovracomunale.
Attrezzature. opere pubbliche o di pubblico interesse a livello di pianificazione generale comunale.
Standard (o Servizi). opere pubbliche o di pubblico interesse a livello di pianificazione attuativa.
Isolato. ogni porzione del territorio edificabile circondata dagli spazi pubblici
indicati dal piano particolareggiato o dagli strumenti urbanistici generali.
Area edificabile. appezzamento di terreno destinato dallo strumento urbanistico particolareggiato o generale a fini edificatori.
Lotto. Porzione di un dato appezzamento edificabile al netto delle aree per la
viabilit e per le urbanizzazioni.
Lotto minimo. dimensione minima dellapporzionamento dei terreni ai fini edificatori nei piani di lottizzazione.
Superficie fondiaria. Superficie del lotto edificabile.
Lotto intercluso (urbanisticamente). lotto di terreno delimitato da spazi pubblici e/o strade e/o lotti edificati e/o aree a diversa destinazione urbanistica.
Costruzione. Qualsiasi opera edilizia sopra o sottosuolo.

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il nuovo manuale del ctu

Edificio al rustico. edificio completo delle strutture portanti, le coperture e la


muratura di tamponamento.
Sagoma. la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale4 (deve pertanto considerarsi linvolucro esterno delledificio escludendo aggetti, balconi e altre modifiche
interne al perimetro dei prospetti e dellimpronta a terra5).
Ampliamento. lestensione in senso orizzontale di una costruzione esistente.
Sopraelevazione. estensione in senso verticale di una costruzione esistente.
Densit territoriale. il rapporto, espresso in m/m, tra il volume realizzabile
ovvero esistente allinterno di un ambito territoriale definito dallo strumento urbanistico generale o esecutivo (generalmente una zona omogenea) e lestensione territoriale dellambito medesimo.
Densit fondiaria. il rapporto, espresso in m/m, tra la volumetria assegnata
realizzabile sul singolo lotto in base alle prescrizioni dello strumento urbanistico e la superficie effettiva del medesimo.
Densit edilizia. il rapporto, espresso in m/m, tra la volumetria esistente su
un singolo lotto e la superficie del medesimo.
Rapporto di copertura. rapporto, espresso anche in percentuale, tra la superficie coperta di un edificio e la superficie del lotto su cui insiste.
Superficie coperta. Proiezione sul piano orizzontale del volume edilizio considerato alla quota pi alta dello spiccato fuori terra delledificio. corrisponde allarea della sagoma orizzontale del volume fuori terra delledificio. lesclusione o meno da tale parametro di portici, terrazze, verande, loggiati, ecc., dipende dai singoli regolamenti edilizi.
Superficie scoperta o libera. larea di giardini, distacchi, cortili, rampe e altre
aree pertinenziali a cielo aperto.
Volume edificabile. cubatura ottenuta dal prodotto della densit fondiaria del
lotto edificabile per la superficie del medesimo, detratti i volumi tecnici e aggiunta leventuale potenzialit edificatoria di aree limitrofe asservite (con le
condizioni della contiguit fisica, dellidentit di destinazione urbanistica e del
titolo di disponibilit).
Volume edilizio. cubatura complessiva del manufatto edilizio, abitabile, non
abitabile e tecnica.
Volume lordo. Prodotto della superficie coperta di progetto, ovvero realizzata,
per laltezza utile delledificio, questultima misurata dal piano di calpestio del
primo livello abitabile fino allestradosso della quota di imposta della copertura. in caso di edifici con piani di superfici diverse, corrisponde alla sommatoria del volume lordo di tutti i piani abitabili.
Volumi tecnici. volumi strettamente necessari a contenere e a consentire laccesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, elettrico, termico, elevatorio,
ecc.) che non possono, per la loro funzionalit, trovare luogo entro il corpo del4
5

corte di cassazione, sez. iii, n. 8081/1994.


t.a.r. Puglia, sez. iii, n. 3210/2004.

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11. cenni di eStimo

ledificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche. a titolo meramente esemplificativo, sono da considerare volumi tecnici quelli necessari
per contenere i serbatoi idrici, lextracorsa degli ascensori, il vano scala al di
sopra della linea di gronda, ecc.6.
Volume urbanistico. differenza tra il volume lordo e i volumi tecnici.
Superficie complessiva. corrisponde alla somma della superficie utile abitabile
(cio la superficie netta di pavimento dei singoli ambienti di un alloggio) e del
60% della superficie non residenziale (superficie dei locali accessori quali cantinole, soffitte, autorimesse, androni, logge e balconi, ecc.)7.
Superficie lorda di pavimento. Somma della superficie utile e della superficie
dei locali accessori negli insediamenti di carattere commerciale e direzionale.
Superficie di vendita. negli esercizi commerciali la misura dellarea destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine e simili ed esclusi gli spazi di avancassa.
Sottotetti. volumi sovrastanti lultimo piano degli edifici ed i volumi compresi
tra il tetto esistente ed il soffitto dellultimo piano dei medesimi edifici.
Pertinenze, locali accessori, seminterrati e cantinati. volumi edilizi fuori o entro terra, realizzati al servizio degli edifici, in genere non computabili nella volumetria degli stessi, salvo il caso in cui siano autonomamente utilizzabili a fini abitativi.
Spazi interni degli edifici. aree scoperte circondate dalla costruzione (patii,
pozzi luce, chiostrine, cortili, ecc.).

11.5.4. consistenza dei lavori edili


la consistenza dei lavori edili , in genere, quella risultante analiticamente dalle
misurazioni dirette in cantiere ovvero quella di progetto, con lavvertenza che nel caso di stime riguardanti opere di modesta entit il computo delle superfici (relativamente a solai, intonaci, rivestimenti, pavimentazioni, ecc.) e dei volumi (murature, vespai,
demolizioni) deve essere considerato vuoto per pieno.
ovviamente pu seguirsi anche un metodo estimativo sintetico a partire da un costo unitario riferito a una unit di misura specifica (vano, m3 vuoto per pieno, m2 di superficie commerciale, m2 di superficie abitabile, ecc.). ci a condizione di essere in
possesso di dati attendibili e recenti in termini di costo unitario storico.
Per la misura e valutazione della consistenza di singole lavorazioni (scavi, carpenterie, strutture, pavimentazioni, murature, opere in ferro o legno, ecc.) consigliabile
adottare le stesse unit di misura dei prezziari di riferimento.

6
7

circolare ministero dei lavori pubblici n. 2474/1973.


articoli 2 e 3, d.m. 10-05-1977.

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caPitolo 12

elementI dI urBanIstIca

Per introdurre questa sezione, occorre brevemente accennare alla questione relativa alle connessioni e ai rapporti tra economia e assetti territoriali, in altre parole tra le
dimensioni dello sviluppo e quelle dellurbanistica, ponendo in evidenza quanto siano
intime le relazioni che intercorrono tra i meccanismi di programmazione economica e
gli strumenti di pianificazione degli assetti territoriali.
dato che la prospettiva e gli obiettivi dei primi appartengono, secondo logica, ad
un livello certamente vasto e non locale, non deve sorprendere che la legge urbanistica n. 1150 del 1942 prevedeva e prevede, essendo tuttoggi in vigore, non solo i sistemi di organizzazione dellordinato assetto del territorio comunale ma, in primo luogo,
modelli di pianificazione di livello territoriale e sovracomunale.
limpostazione cosiddetta a cascata, vale a dire discendente dallamministrazione centrale verso le amministrazioni locali, delle strategie di programmazione economica, si trasferisce nel disegno delle linee di sviluppo territoriale, il quale acquisisce
maggior dettaglio man mano che progressivamente si riduce lambito territoriale di riferimento (la base cartografica di supporto procede dalla scala a denominatore pi
grande a quella a denominatore pi piccolo).
in tal senso, anche i modelli di pianificazione possono definirsi a cascata ovvero basati sul principio dei piani a cannocchiale, locuzioni che molto efficacemente descrivono la sovrapposizione gerarchica ordinatrice dei vari strumenti per la
composizione della disciplina urbanistica del territorio. risulta chiaro, pertanto, che
in questi sistemi gerarchici la pianificazione di grado inferiore si uniforma a quella
di livello superiore.
non essendo questo lavoro la sede pi opportuna per approfondimenti giuridici
sulla complessa materia dellurbanistica, si preferisce a questo punto procedere alla
rassegna, il pi possibile spedita, dello strumentario che compone il sistema complessivo di pianificazione del territorio.
ci sar fatto tentando di non appesantire oltremodo la trattazione con disquisizioni di livello tecnico-giuridico sulle differenti interpretazioni che gli specialisti attribuiscono alla nozione di urbanistica o, secondo una moderna accezione derivante dalla riforma del titolo v della costituzione, di governo del territorio.
deve tuttavia sottolinearsi la grande attualit del tema e delle sue connessioni con
il variegato apparato disciplinare riguardante la materia della tutela ambientale e delle
dinamiche di trasformazione urbana e territoriale.
Per tali ragioni si ritenuto opportuno non limitare la rassegna ai classici strumenti di pianificazione urbanistica estendendola, sebbene in termini molto sintetici,
anche ai principali strumenti settoriali riguardanti da una parte la disciplina della sal-

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12. elementi di urbaniStica

vaguardia ambientale e, dallaltra, i modelli innovativi di pianificazione e di governance territoriale.


nella considerazione che al giorno doggi nessun tecnico pu trascurare tali questioni, al lettore interessato ad eventuali approfondimenti si suggerisce la consultazione dei numerosi ed autorevoli testi esistenti in commercio, alcuni dei quali indicati in
bibliografia.

t 12.1. strumenti urbanistici di livello territoriale


in base alla legge urbanistica del 1942, i contenuti dei piani di livello territoriale
(piani territoriali), dovrebbero essere di tipo direttivo, dovrebbero cio indicare regole e criteri da osservare nello svolgimento di determinate attivit. ci in quanto, almeno in origine, non affidatari di efficacia conformativa della propriet privata, al contrario degli strumenti urbanistici di livello comunale.
la tendenza osservata negli anni tuttavia diretta verso lattribuzione, da parte della P. a., anche alle forme di pianificazione territoriale di connotati maggiormente vincolistici dal punto di vista della capacit di condizionare lattivit e la propriet privata.

12.1.1. Piani territoriali di coordinamento


i piani territoriali di coordinamento sono previsti dallarticolo 5 della legge
n. 1150/1942 e insieme ai piani intercomunali costituiscono i modelli di pianificazione darea vasta definibili di prima generazione.
essi indicano le direttive da seguire nel territorio considerato, in rapporto principalmente:
a) alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle soggette a speciali vincoli o limitazioni di legge;
b) alle localit da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di particolare natura ed importanza;
c) alla rete delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche,
navigabili esistenti e in programma.
originariamente di competenza statale, in realt non sono mai stati redatti, determinando una grave inadempienza da annoverare tra le concause principali del fallimento del sistema ordinatorio delineato dalla legge urbanistica.
infatti, la funzione particolare e specifica del piano territoriale di coordinamento
era quella di piano-cornice finalizzato a orientare e coordinare tutta lattivit urbanistica da svolgere in determinate parti del territorio nazionale.
il trasferimento alle regioni delle competenze riguardanti le procedure approvative (d.P.r. n. 8/1972) e leffetto di uninterpretazione da parte ministeriale circa la dimensione territoriale del P.t.c., estensibile fino alla coincidenza con lintera superficie regionale, ha portato nel tempo al definitivo abbandono dello stesso concetto di tale forma di strumentazione, sostituita ovunque dai Piani urbanistici regionali.

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il nuovo manuale del ctu

12.1.2. Piani regolatori intercomunali


Questa tipologia di piani regolata dallarticolo 12 della legge urbanistica n. 1150
del 1942.
la loro predisposizione riguarda il caso in cui, per le caratteristiche di sviluppo degli aggregati edilizi di due o pi comuni contermini, si ritenga opportuno il coordinamento delle direttive riguardanti lassetto urbanistico degli stessi.
Si tratta di strumenti che possono essere considerati estensione della pianificazione di livello comunale, dato che hanno oggettivamente natura e contenuti tipici del PrG.

12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici


i piani paesistici sono gli strumenti di attuazione del vincolo paesistico, disciplinati in origine dalla legge n. 1497/1939, fonte normativa di recente confluita nel codice
dei beni culturali e del paesaggio (o codice urbani, t.u. approvato con d.lgs.
n. 42/2004 con le successive modifiche e integrazioni apportate dai decreti legislativi n. 156 e n. 157 del 2006).
in un primo tempo facoltativi, in atto devono essere redatti obbligatoriamente dalle
regioni, enti a cui compete liter di formazione e approvazione, in alternativa ad altre forme di pianificazione con valenza urbanistico-territoriale (legge Galasso, n. 431 del 1985).
i contenuti dei piani paesistici riguardano lindividuazione sul territorio delle zone
suscettibili di trasformazioni edilizie (con corrispondente graduazione della capacit
impositiva delle limitazioni derivanti dal vincolo), la localizzazione delle zone di rispetto, la definizione delle norme tecniche per le costruzioni in rapporto alle caratteristiche ambientali, le istruzioni riguardanti la flora e la vegetazione, ecc..
volendo ricercare un rapporto diretto rispetto alle definizioni della legge urbanistica, il piano paesistico possiede elementi ibridi e pu essere inteso, per alcuni versi, come uno specifico modello di piano territoriale di coordinamento mentre, per altri, si
colloca al limite della pianificazione attuativa.
i piani paesistici si rapportano di norma ad ambiti geografici specifici, individuati
in genere come mosaico dei territori comunali di un contesto sub-regionale ritenuto
omogeneo per caratteristiche storico, ambientali, morfologiche, geografiche, della
struttura demografica, produttiva, ecc..
Sulla base territoriale di riferimento, la pianificazione paesistica ed ora paesaggistica definisce e regimenta un duplice sistema di vincoli, i quali possono avere carattere generale e speciale.
i primi sono i vincoli di natura territoriale imposti direttamente in forza di specifiche disposizioni di legge1.
i secondi riguardano le cosiddette bellezze individue e le bellezze dinsieme
costituiti da complessi di beni immobili dichiarati di notevole interesse pubblico con
provvedimento regionale e compresi in appositi elenchi pubblicati ufficialmente.

articolo 1, legge n. 431/1985.

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12. elementi di urbaniStica

i suddetti vincoli non rappresentano altro che limitazioni al diritto di propriet sancite dalla Pubblica amministrazione una volta riconosciute le particolari caratteristiche
degli immobili coinvolti.
il fine della tutela del bene ambientale si pu estrinsecare, secondo i casi, in termini di conservazione integrale ovvero di controllata modificazione.
i piani paesaggistici, in base alle caratteristiche naturali e storiche, individuano ambiti specifici, definiti in relazione alla tipologia, rilevanza e integrit dei valori paesaggistici2.
il disegno dei piani paesaggistici individua le aree nelle quali la realizzazione di
interventi di trasformazione territoriale consentita, a seguito della verifica del rispetto delle prescrizioni stabilite dal piano stesso, e le aree ove sono definite previsioni vincolanti e limitative da introdurre negli strumenti urbanistici.
il coordinamento della pianificazione paesaggistica con gli altri strumenti di pianificazione tiene conto delle linee fondamentali dellassetto del territorio nazionale relativamente alla tutela del paesaggio, come indirizzo della pianificazione, la cui individuazione rientra nelle competenze statali a norma del d.lgs. n. 112/1998.
le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei
comuni, delle citt metropolitane e delle province, essendo prevalenti sulle disposizioni contenute negli strumenti urbanistici, negli atti di pianificazione ad incidenza territoriale previsti dalle normative di settore (compresi quelli degli enti gestori delle aree
naturali protette) e stabiliscono norme di salvaguardia in attesa delladeguamento degli strumenti urbanistici.
entro il termine stabilito nel piano, e comunque non oltre due anni dalla sua approvazione, gli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica devono essere adeguati alle previsioni dei piani paesaggistici che divengono efficaci il giorno successivo a
quello della pubblicazione nel bollettino ufficiale della regione.

12.1.4. Piani comprensoriali


la ricerca di un livello intermedio di pianificazione tra regione e comune ha determinato, specie tra gli anni 60 e 70 (anche a causa di eventi calamitosi di particolare gravit come il terremoto nella valle del belice), la genesi di soggetti organizzativi con caratteri istituzionali propri e tipici degli enti o degli organi amministrativi, i comprensori.
la normativa istitutiva assegnava a questi enti potest pianificatoria e, in alcuni contesti (regioni umbria, Sicilia, friuli venezia Giulia, provincia di trento), i relativi strumenti di organizzazione dello sviluppo territoriale nascono come veri e propri piani operativi sostitutivi dei piani regolatori con molte analogie dal punto di vista dei contenuti.
in altri, invece (lombardia), si avvicinavano pi che altro alla tipologia del Piano
territoriale di coordinamento, possedendo essenzialmente carattere di indirizzo.
Si tratta di strumenti in fase recessiva che ormai hanno quasi ovunque esaurito le
loro funzioni.

articolo 135 e 143 del codice dei beni culturali e del paesaggio.

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il nuovo manuale del ctu

12.1.5. Piani urbanistici delle Comunit montane


Si tratta di un altro esempio di pianificazione direttiva da parte di enti con potest
amministrativa intermedia tra regione e comune, le comunit montane che furono istituite con la legge n. 1102/1972. i relativi strumenti di pianificazione, in origine previsti
facoltativamente ma resi obbligatori da quasi tutte le legislazioni regionali, hanno avuto
connotazioni non univoche, oscillanti dalla tipologia prescrittiva propria del livello sovracomunale a quella precettiva tipica dei piani regolatori o, pi frequentemente, mista.
levoluzione normativa che ha interessato questi enti (legge n. 142/1990,
n. 97/1994 e n. 265/1999), laddove ancora esistenti (ad esempio in Sicilia le comunit
montane sono state soppresse fin dal 1986), ha ridimensionato le loro funzioni di pianificazione in senso asimmetrico rispetto alla contemporanea rivalutazione delle competenze in materia urbanistica delle Province.
in atto le comunit montane sono tenute a concorrere alla formazione del piano territoriale di coordinamento della provincia di appartenenza attraverso la formulazione
delle indicazioni contenute nei piani pluriennali di sviluppo delle comunit stesse.

12.1.6. Piani urbanistici regionali


Previsti a partire dagli anni settanta del 900 da diverse legislazioni regionali anche con altre denominazioni (piano di assetto territoriale, ecc.), costituiscono il principale esempio applicativo della pianificazione di area vasta.
cos come stato accennato in precedenza, vi una tendenza diffusa ad attribuire
a questi strumenti, non soltanto caratteristiche di indirizzo direttivo ma anche precettivo e vincolistico in concorrenza con il livello di pianificazione comunale.
insieme agli altri strumenti introdotti o sviluppati essenzialmente tra gli anni 70 e
80 del XX secolo (in alcune regioni, ad esempio, manca tuttora la legge istitutiva),
vanno inclusi nella tipologia della pianificazione di area vasta cosiddetta di seconda
generazione.

12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province


con i piani provinciali e quelli per le aree metropolitane, si accenna infine ai piani di area vasta definibili di terza generazione e che hanno avuto origine nellalveo
del processo di riforma della Pubblica amministrazione dellultimo ventennio.
i piani territoriali di coordinamento delle province sono stati introdotti dalla legge
n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali d.lgs. n. 267/2000.
compito dei P.t.c.P. quello di individuare le diverse vocazioni e destinazioni del
territorio, la localizzazione di massima delle maggiori infrastrutture, le linee di intervento per la sistemazione e la tutela del suolo e delle acque nonch le aree in cui istituire parchi e riserve naturali.
Sotto il profilo della natura giuridica, questo modello pianificatorio non dovrebbe
possedere contenuti conformativi della propriet privata ma, come accennato in precedenza, la relativa disciplina devessere articolata dalle regioni che, nellapplicazione
delle facolt discrezionali di cui dispongono, possono far virare listituto in una forma

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12. elementi di urbaniStica

mista, per esempio attraverso limposizione obbligatoria delle misure di salvaguardia


o, ancora, nella specificazione di vincoli immediatamente operativi.

12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane


la legge n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali (d.lgs. n. 267/2000), tra
le altre innovazioni istituisce un regime giuridico differenziato su due livelli per alcune grandi conurbazioni, in particolare le aree metropolitane costituite dai comuni di torino, milano, venezia, Genova, bologna, firenze, roma, bari e napoli e gli altri comuni che hanno con essi rapporti di stretta integrazione territoriale, economica, della
vita sociale, delle relazioni e culturali3.
Per quanto riguarda gli aspetti della pianificazione territoriale, la questione principale attiene al tipo di relazione che intercorre tra gli strumenti di livello gerarchicamente superiore e inferiore, considerato che ragioni di efficienza e semplificazione fanno
prevedere che le attribuzioni in materia urbanistica dei singoli comuni dovranno ridimensionarsi a compiti di tipo attuativo.
da questo punto di vista possibile rilevare nei piani delle citt metropolitane delle affinit con i piani regolatori intercomunali, tenuto conto della dimensione territoriale intermedia dellarea metropolitana e lesigenza di raccordi con leventuale pianificazione preesistente.

t 12.2. strumenti urbanistici di livello comunale


nello spirito originario della legge urbanistica n. 1150/1942 si affidava in particolare al PrG il ruolo programmatico e ai piani particolareggiati il ruolo esecutivo, necessario per il rilascio dei titoli abilitativi a costruire e per gli espropri.
in realt, nel tempo, si osservato il consolidamento della prassi e dellorientamento giurisprudenziale a favore dellattribuzione ai PrG di un carattere misto normativo-operativo.

12.2.1. Vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici di livello comunale


i vincoli rappresentano la parte cosiddetta precettiva dello strumento urbanistico
generale e possono distinguersi nelle seguenti tre categorie.
1. vincoli di zonizzazione (vigenti a tempo indeterminato), dipendenti dagli usi
specifici consentiti in una data porzione del territorio comunale suddiviso in zone omogenee destinate ad uso privato o pubblico ai sensi del d.i. n. 1444/1968.
le zone territoriali omogenee sono denominate normalmente con le prime sei
lettere dellalfabeto come segue:
Zone A) Sono le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzio-

cfr. articolo 22 t.u..

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il nuovo manuale del ctu

ni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
Zone B) Sono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse
dalle zone a): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie
fondiaria della zona e nelle quali la densit territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2;
Zone C) Sono le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che
risultino inedificate o nelle quali ledificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densit di cui alla precedente lettera b);
Zone D) Sono le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
Zone E) Sono le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in
cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse il frazionamento delle
propriet richieda insediamenti da considerare come zone c);
Zone F) Sono le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.
naturalmente possibile che negli strumenti urbanistici siano adoperate anche altre lettere ovvero combinazioni di caratteri alfanumerici per indicare zone con destinazioni speciali o sottozone.
Si rinvia al testo del d.i. n. 1444/1968 per ci che riguarda i limiti inderogabili di
densit, di altezza, di distanza fra i fabbricati (parametri urbanistici).
2. vincoli di localizzazione, riguardanti le aree destinate ad opere di interesse
pubblico preordinate allespropriazione o allinedificabilit (aventi durata quinquennale) riferibili ai numeri 1, 3 e 4 dellarticolo 7 della legge n. 1150/1942
di cui si accenner in seguito. tali vincoli sono pertanto relativi a:
sistema delle infrastrutture puntuali e a rete (porti, aeroporti, strade, ferrovie, elettrodotti e altre opere di interesse pubblico anche di livello sovralocale) con le relative zone o fasce di rispetto;
sistema delle attrezzature (zone f);
sistema dei servizi (cosiddetti standard urbanistici cio le dotazioni di spazi
pubblici o riservati per attivit collettive, verde pubblico o parcheggi, che
vengono dimensionati in ciascuna zona omogenea in cui ricadono in base
agli abitanti insediabili).
3. vincoli di tutela (paesaggistica, ecc.) condizionanti lesecuzione di opere edilizie e di trasformazione urbanistica del territorio, subordinandole a limitazioni
ovvero allautorizzazione o al nulla osta di altri enti pubblici.
Questa tipologia invero molto estesa e tende nel tempo a dilatarsi sempre di
pi per effetto della crescente sensibilit collettiva in materia ambientale cui
corrisponde una continua evoluzione normativa a livello comunitario, nazionale e regionale. a titolo esemplificativo ci si limita pertanto a riferire dei principali vincoli discendenti dalla normativa nazionale:

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12. elementi di urbaniStica

vincoli paesaggistici, monumentali e archeologici (d.lgs. n. 42/2004 e successive modifiche);


vincolo sismico (legge n. 64/1974);
vincolo idrogeologico e forestale (r.d. 3267/1923);
aree naturali protette (parchi, riserve, ecc., legge n. 394/1991);
zone Sic, ZPS e ZSc costituenti la rete ecologica natura 2000 (direttive
Habitat n. 92/437cee e uccelli n. 79/409/cee, d.P.r. n. 357/1997);
zone a rischio di incidente rilevante (d.lgs. n. 334/1999);
soprassuoli percorsi dal fuoco (legge n. 353/2000).
il sistema complessivo dei vincoli molto spesso determinato da sovrapposizioni
regolamentari, motivo per cui su una determinata area possono insistere allo stesso
tempo anche tutte e tre le tipologie di vincolo.

12.2.2. Opere di urbanizzazione


le opere di urbanizzazione sono tutte quelle opere di interesse collettivo che devono
essere localizzate a servizio delle attivit umane nel processo di sviluppo edilizio di un dato ambito territoriale.
la loro realizzazione generalmente posta, sotto forma di contributo finanziario, a carico di chi richiede il rilascio della concessione edilizia mediante il pagamento dei relativi
oneri quantificati direttamente dallamministrazione comunale.
le opere di urbanizzazione si distinguono in primarie e secondarie.
le prime sono costituite dalle dotazioni di spazi ad uso pubblico di contesto necessari
per rendere unarea edificabile (limitatamente a quelle indispensabili per assicurare le necessarie condizioni di vita sotto il profilo delligiene, della viabilit e sicurezza) in base alle condizioni previste dallarticolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942. le seconde sono invece costituite dalle cosiddette attrezzature pubbliche di interesse collettivo.
lamministrazione comunale non pu negare il proprio assenso alla realizzazione di un
edificio per la carenza di opere di urbanizzazione primaria se delle stesse prevista la realizzazione nel successivo triennio. in caso contrario pu imporre al richiedente lesecuzione diretta, contemporaneamente alla costruzione, a scomputo totale o parziale del contributo concessorio.
Si rinvia al testo del d.i. n. 1444/1968 per ci che riguarda le dotazioni minime (standard urbanistici) di spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a
parcheggi a servizio degli insediamenti residenziali e produttivi.
le opere di urbanizzazione primarie sono le seguenti4:
1) strade residenziali;
2) spazi di sosta o di parcheggio;
3) fognature;
4) rete idrica;

articolo 16, comma 7, d.P.r. n. 380/2001.

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il nuovo manuale del ctu

5)
6)
7)
8)

rete di distribuzione dellenergia elettrica e del gas;


pubblica illuminazione;
spazi di verde attrezzato;
infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative5;
9) cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo
nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni6;
10) le infrastrutture, anche private, destinate alla ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica7.

le opere di urbanizzazione secondaria sono8:


1) asili nido e scuole materne;
2) scuole dellobbligo nonch strutture e complessi per listruzione superiore allobbligo;
3) mercati di quartiere;
4) delegazioni comunali;
5) chiese e altri edifici religiosi;
6) impianti sportivi di quartiere;
7) aree verdi di quartiere;
8) centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.
le opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate da soggetti diversi dal comune si configurano quali interventi di nuova costruzione subordinati al rilascio del titolo
abilitativo edilizio principale (permesso di costruire o concessione edilizia).

12.2.3. Piano regolatore comunale


nonostante il sistema di pianificazione nazionale, articolato dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, abbia avuto unattuazione frammentata e parziale, la concentrazione di attribuzioni e interessi in capo allente con competenza principale e prevalente, il comune, spiega il motivo dellindiscusso protagonismo dello strumento PrG regolato dallarticolo 7 della legge n. 1150 del 1942.
il piano regolatore generale, in riferimento allintero territorio comunale, deve
indicare:
1) la rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigabili e
dei relativi impianti;

5
6
7
8

articolo 86, comma 3, d.lgs. n. 259/2003.


articolo 40, comma 8, legge n. 166/2002.
articolo 17-sexies legge n. 134/2012.
articolo 16, comma 8, d.P.r. n. 380/2001.

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12. elementi di urbaniStica

2) la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate allespansione dellaggregato urbano e la determinazione dei vincoli e
dei caratteri da osservare in ciascuna zona;
3) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servit;
4) le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico nonch ad opere ed impianti di interesse collettivo o sociale;
5) i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico;
6) le norme per lattuazione del piano.
la definizione della natura giuridica del piano regolatore ha avuto variegati orientamenti nel tempo, in dottrina e in giurisprudenza, oscillanti tra atto con natura normativa o amministrativa o mista operativa-conformativa. Questultima anche la posizione consolidata dalla giurisprudenza del consiglio di Stato.
il PrG pu quindi possedere legittimamente, caso per caso, natura di atto normativo o amministrativo, pu quindi contenere contemporaneamente norme generali di
carattere programmatico e vincoli di immediata operativit.
oltre alla localizzazione delle opere pubbliche e alla zonizzazione del territorio, il
PrG deve contenere anche la ricognizione del patrimonio culturale e ambientale da tutelare, la ricognizione del patrimonio urbanistico edilizio da recuperare (delimitazioni ai
sensi dellarticolo 27, legge n. 457/1985) e, infine, le norme per lattuazione del piano.
contestualmente al PrG, il comune di norma predispone anche gli altri strumenti
necessari per la concreta attuazione del piano e che sono il regolamento edilizio, i programmi pluriennali di attuazione e i piani particolareggiati esecutivi, necessari per soddisfare i fabbisogni insediativi (di edilizia residenziale pubblica e privata, per insediamenti produttivi, ecc.) in base alle strategie di sviluppo socio-economico oggetto degli
indirizzi assegnati dallamministrazione.
la formazione del PrG avviene attraverso un complesso procedimento che ha origine nellaffidamento dellincarico agli uffici tecnici comunali ovvero, se non adeguati, a liberi professionisti9.
lincarico dovr portare al disegno di piano in maniera coerente con la delibera
consiliare di indirizzo (prassi codificata in molte leggi regionali tendente allindividuazione delle linee politiche di sviluppo socio-economico) e basarsi su studi specialistici
e dettagliati del territorio (dal rilievo aerofotogrammetrico, agli studi geologici e geotecnici, agroforestali, ecc.).
ladozione, preceduta dal parere di compatibilit geomorfologica del Genio civile per i comuni a rischio sismico (articolo 13, legge n. 64/1974), avviene con delibera
del consiglio comunale a maggioranza semplice.
da questo momento decorrono le misure di salvaguardia (legge n. 1902/1952)
vale a dire lobbligo per un periodo di tre anni, prorogabile a cinque, di sospendere le
determinazioni relative al rilascio di concessioni edilizie in contrasto rispetto al piano
adottato. Segue la fase di deposito e pubblicazione per un periodo di trenta giorni con-

la competenza alla redazione di strumenti urbanistici, ivi compresi i piani di lottizzazione, e relative
varianti attribuita a professionisti laureati.

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il nuovo manuale del ctu

secutivi durante il quale chiunque pu prendere visione della documentazione del


PrG. entro i successivi trenta giorni possono essere presentate osservazioni da parte
dei cittadini interessati (secondo uninterpretazione estensiva della giurisprudenza che
tiene conto della funzione pi che altro di apporto collaborativo delle osservazioni).
ricordiamo che le osservazioni costituiscono atti distinti dalle opposizioni, invece
presentabili dai proprietari di immobili interessati da piani particolareggiati.
Sulle osservazioni (ed eventuali opposizioni) si pronuncia il consiglio comunale
con apposita delibera di controdeduzioni. lultima fase quella dellapprovazione regionale, che pu avvalersi dellausilio di speciali organi consultivi, quando tale competenza non devoluta alle province o ai comuni stessi.
lefficacia del PrG si determina al momento della pubblicazione (su Gazzetta o
bollettino ufficiale regionale) e deposito (presso la segreteria comunale) del decreto
approvativo che pu stabilirne lapprovazione integrale, parziale, con prescrizioni,
condizionata o con modifiche apportate dufficio.
il PrG, ove incida su posizioni giuridiche soggettive e qualificate di enti pubblici
e cittadini, pu essere impugnato presso il tribunale amministrativo regionale fin dalla sua adozione10.
leventuale sentenza di annullamento, parziale o totale, ha effetto demolitorio della previsione di piano ma non ripristinatorio del precedente assetto urbanistico.
le parti del territorio oggetto di eventuale stralcio nel provvedimento approvativo
o di sentenza di annullamento vengono comunemente definite zone bianche, cio
zone in cui manca una precisa normativa. a queste vengono assimilate anche le aree in
cui siano decaduti i vincoli quinquennali preordinati allesproprio.
in tutte queste aree lorientamento prevalente della giurisprudenza ammette il ripristino dello jus aedificandi ma, in base ad uninterpretazione analogica, unicamente
negli stretti limiti stabiliti dallarticolo 17 della legge n. 765/1967 che fissa i parametri edilizi consentiti nei comuni privi di strumenti urbanistici.
occorre ribadire infine, per quanto riguarda il caso particolare della decadenza dei
vincoli comportanti inedificabilit, che la giurisprudenza costituzionale ha affermato
lillegittimit costituzionale della reiterazione dei vincoli senza indennizzo11.
in tal senso si esprime anche il t.u. degli espropri12.

12.2.4. Regolamento edilizio


il regolamento edilizio la forma pi antica di strumento relativo alla disciplina
delle attivit costruttive, delle procedure di autorizzazione delle stesse e dellorganizzazione degli organi tecnici competenti allesame dei progetti. Gi con leggi del
1859 (n. 3702) e del 1865 (n. 2248 sui lavori pubblici) venivano attribuite direttamente ai comuni competenze in materia di edilizia riguardo allornato e alligiene,

10
11
12

Sentenza consiglio di Stato, 16 giugno 1978, n. 17.


Sentenza corte costituzionale, 20 maggio 1999, n. 179.
cfr. articolo 39, d.P.r. n. 327/2001.

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12. elementi di urbaniStica

poi riprese e modificate nel 1915 (legge n. 148) e nel 1934 (leggi n. 383 e n. 1265,
t.u. delle leggi sanitarie).
larticolo 33 della legge n. 1150/1942 ne definiva i contenuti in 14 punti (dalla formazione, attribuzioni e funzionamento della commissione edilizia comunale, alle norme igieniche, alle modalit di redazione e presentazione dei progetti, allapposizione
dei numeri civici, ecc.) a cui successivamente si sono aggiunti temi derivanti da specifiche norme di settore, come nel caso della disciplina sullabbattimento delle barriere
architettoniche, sul risparmio energetico, sullinquinamento elettromagnetico, sugli
impianti tecnologici, sui criteri di urbanistica commerciale, sulla certificazione energetica, e cos via.
il regolamento edilizio rappresenta in ogni caso un insieme di norme giuridiche la
cui violazione pu essere posta sullo stesso piano della violazione di altre leggi.

12.2.5. Programma di fabbricazione


Si tratta di uno strumento alternativo al PrG che pu essere adottato dai comuni
non obbligati alla redazione del PrG stesso (articolo 34, legge n. 1150/1942).
dopo alcune incertezze iniziali, nel tempo si consolidata lassimilazione giurisprudenziale tra piano regolatore e programma di fabbricazione13.
infatti, nel periodo susseguente allentrata in vigore della legge urbanistica n. 1150
del 1942, i programmi di fabbricazione si configuravano come semplici planimetrie
che indicavano lo stato di fatto degli abitati con una sommaria divisione in zone caratterizzate da differenti possibilit di utilizzazione edilizia e altrettanto sommarie e poco
significative direttrici di espansione.
Solo dopo la legge n. 76/1967 molti comuni, pur preferendo il P. di f. al PrG per
le pi agili procedure di approvazione, hanno comunque ritenuto di ampliare e arricchire i contenuti sia in termini di analisi e studi propedeutici sia per quanto riguarda
lelaborazione di rappresentazioni attendibili della situazione urbanistica e delle previsioni dellorganizzazione futura del territorio.
anche per effetto della successiva evoluzione normativa, i programmi di fabbricazione sono stati assimilati ai PrG anche sotto laspetto contenutistico, potendo legittimamente imporre vincoli di inedificabilit e preordinati allesproprio.

12.2.6. Piano di ricostruzione


Si tratta di uno strumento oramai praticamente scomparso, regolato in origine dal
decreto legislativo luogotenenziale n. 154 del 1945, con i successivi decreti legge
n. 261/1947 e n. 740/1948 e, infine, dalla legge n. 1402/1951 per la ricostruzione degli aggregati urbani danneggiati durante il secondo conflitto mondiale.
la sua approvazione aveva carattere di necessit ed eccezionalit, valore di dichiarazione di pubblica utilit e vigenza a tempo determinato (dieci anni).

13

Sentenza corte costituzionale, 20 marzo 1978, n. 23.

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il nuovo manuale del ctu

Si tratta di un atto con natura giuridica equiparata al piano particolareggiato ma in


molti comuni ha costituito per decenni lunico strumento urbanistico, a causa delle proroghe intervenute con diversi provvedimenti legislativi che hanno lasciato aperta la
questione fin quasi ai giorni nostri14.

12.2.7. Il piano strutturale


i piani strutturali e i piani operativi sono modelli di pianificazione non codificati
dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942 ma sono istituti introdotti in diverse legislazioni regionali in seguito alla riconfigurazione delle competenze definita nel processo
di riforma dello Stato in senso federale.
il piano definito strutturale anche altrimenti denominato piano delle regole,
piano direttore, ecc. rappresenta lo strumento di livello comunale cui affidato il
compito di fissare le strategie di sviluppo territoriale, da riferire temporalmente al medio-lungo periodo (10-15 anni).
i contenuti del piano strutturale attengono alla definizione di due aspetti programmatici fondamentali e di carattere generale, in grado di produrre effetti territoriali.
il primo la rappresentazione del quadro delle cosiddette invarianti, organizzato attorno al sistema delle localizzazioni infrastrutturali di livello sovracomunale (cio
dipendente dal piano regionale e dal piano di coordinamento provinciale), al sistema
ambientale e al sistema delle coerenze, nessuno dei quali suscettibile di modificazioni in quanto considerato a priori elemento costitutivo di interessi irrinunciabili e non
contrattabili della collettivit cittadina.
il secondo lindividuazione delle potenzialit di sviluppo territoriali attraverso
lindicazione delle aree trasformabili (ambiti, distretti, unit organiche elementari,
ecc.) e della disciplina connessa.
lindicazione dei siti va intesa come localizzabilit e non quindi localizzazione
effettiva degli insediamenti residenziali, turistici, produttivi, ecc., la cui collocazione
definitiva sul territorio sar decisa dallamministrazione solo al momento della proposta progettuale che ne attesta la concreta realizzabilit.
relativamente a tali aspetti, secondo alcuni autori, il piano strutturale dovrebbe limitarsi a fornire indicazioni non prescrittive ma esclusivamente programmatiche, ad
eccezione di quanto riguarda i vincoli ambientali.
il piano strutturale contiene, di norma, una lettura del territorio comunale analitica
e particolarmente dettagliata, fondata su approfondite attivit di ricognizione, conoscenza e valutazione delle caratteristiche dei modelli insediativi, produttivi, ambientali, naturalistici, ecc.
tali attivit di analisi e conoscenza tuttavia conducono, inevitabilmente nella pratica, allindividuazione di una pluralit di elementi da assoggettare a tutele specifiche
rectius vincolare escludendo qualsiasi forma di indennizzo per effetto del rilevante interesse pubblico che tali elementi rivestono.

14

in ultimo con legge n. 317/1993.

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12. elementi di urbaniStica

in questo modo si pone in evidenza la natura giuridica reale del piano strutturale,
che va considerata oggettivamente mista.

12.2.8. Il piano operativo


il piano operativo anchesso denominato in maniera differente da regione a regione rappresenta invece lo strumento a cui assegnato il compito della concreta attuazione delle strategie di sviluppo territoriale e socio-economico fissate dal piano strutturale.
in generale esso riguarda quelle parti del territorio comunale in cui il piano strutturale individua suscettivit allattivazione di processi di valenza urbanistica.
il riferimento temporale di questo strumento , ordinariamente, correlato al breve
periodo, cinque anni, durata corrispondente al mandato politico dellamministrazione
comunale. Per questa ragione il piano operativo spesso denominato con una certa enfasi piano del sindaco.
Si tratta quindi di uno strumento di dettaglio che definisce il regime giuridico degli immobili in esso compresi, riferendo tipologia e portata degli interventi al programma dellamministrazione in relazione alla situazione di bilancio e ai documenti di programmazione delle opere pubbliche.
il piano operativo pu disporre anche di strumenti gerarchicamente subordinati di
tipo specificatamente attuativo e particolareggiato, ad esempio gli stessi piani di lottizzazione, necessari per gli interventi urbanistici di rilevanza minore che, in tal senso,
possono identificarsi come strumenti di pianificazione comunale di terzo livello.

t 12.3. strumenti urbanistici attuativi


la rassegna prosegue con lillustrazione dei seguenti strumenti di attuazione della
programmazione di livello generale, la cui presenza costituisce, secondo lo spirito originario della legge urbanistica del 1942 (salvo motivate eccezioni), condizione necessaria per il rilascio del titolo abilitativo alledificazione:
piani particolareggiati esecutivi (di iniziativa pubblica);
piani di lottizzazione (di iniziativa privata e/o pubblica);
piani esecutivi previsti da norme speciali e di settore.

12.3.1. Piani particolareggiati


i piani regolatori particolareggiati, o piani particolareggiati esecutivi, regolati dallarticolo 13 e seguenti della legge n. 1150/1942, costituiscono insieme ai piani di lottizzazione e ai comparti gli strumenti ordinari di attuazione della pianificazione generale comunale. i contenuti attengono in particolare alla specificazione delle prescrizioni incidenti sullattivit edilizia privata nonch sulla realizzazione di opere pubbliche
o di pubblico interesse.
il procedimento formativo analogo a quello dei piani regolatori e prevede ladozione di competenza del consiglio comunale con contestuale applicazione delle misure di salvaguardia. la fase successiva di pubblicazione e deposito per la partecipa-

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il nuovo manuale del ctu

zione collaborativa dei cittadini, attraverso la presentazione di eventuali opposizioni,


integrata dalla notifica del piano a ciascun proprietario di immobili vincolati. liter si
conclude con il provvedimento di approvazione, sempre per mezzo di deliberazione
del consiglio comunale.
da segnalare lobbligatoria necessit di acquisizione del parere della Sovrintendenza ai beni culturali e ambientali e dellufficio del Genio civile competenti per territorio, in caso di sussistenza di vincoli paesaggistici e di rischio sismico.
compete invece alla regione (o alla Provincia) lapprovazione dei piani particolareggiati in variante al PrG, aventi quindi funzione di revisione o aggiornamento parziale di questultimo. al suddetto ente il piano particolareggiato va in ogni caso trasmesso per le eventuali osservazioni15.
contrariamente al piano regolatore che ha vigenza a tempo indeterminato, il piano
particolareggiato deve essere attuato nel termine massimo di dieci anni, diventando
inefficace nella parte inattuata.
caratteristica peculiare dei piani particolareggiati la capacit impositiva di vincoli espropriativi che possono colpire non solo le aree destinate a opere pubbliche ma
anche aree inedificate o occupate da costruzioni difformi dalle prescrizioni di zona (allo scopo dellordinata attuazione delle zone di espansione)16.
Per quanto concerne i contenuti, i piani particolareggiati devono indicare:
le reti stradali;
i principali dati altimetrici di ciascuna zona;
le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze;
gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a
bonifica edilizia;
le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel
piano regolatore o nello stesso p.p.;
gli elenchi catastali delle propriet da espropriare o da vincolare;
la profondit delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalit delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.
inoltre, ogni piano particolareggiato deve essere corredato da una relazione illustrativa e da un piano finanziario con la previsione di massima delle spese occorrenti
per la acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie allattuazione.
di norma viene allegato anche un regolamento di attuazione.

12.3.2. Piani di lottizzazione


il piano di lottizzazione convenzionata (articolo 28, legge n. 1150/1942) lunico strumento attuativo di iniziativa privata ma pu anche essere predisposto dufficio, in via sostitutiva, dal comune.

15
16

articolo 24 e 25, legge 28 febbraio 1985, n. 47.


articolo 7, d.P.r. n. 327/2001.

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12. elementi di urbaniStica

il termine lottizzazione manca di una definizione legislativa. in generale si intende per lottizzazione la suddivisione in lotti edificabili di un isolato o di unarea, con la
previsione di una pluralit di nuovi edifici e nuove opere di urbanizzazione17.
condizioni indispensabili per la predisposizione di un piano di lottizzazione sono
la subordinazione allo strumento urbanistico di livello generale e la stipula di una convenzione tra richiedente e comune allo scopo di definire tutti gli oneri connessi allurbanizzazione e che riguardano la cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di
urbanizzazione primaria e secondaria, le modalit di realizzazione delle stesse ad eventuale scomputo totale o parziale degli oneri concessori, i termini temporali per lesecuzione (massimo dieci anni), le garanzie finanziarie.
liter formativo ha avvio al momento della presentazione dellistanza da parte dellinteressato, corredata dal progetto e dallo schema di convenzione.
la competenza ad approvare il piano di lottizzazione del consiglio comunale,
previa acquisizione degli eventuali pareri degli enti preposti alla tutela di vincoli condizionanti lattivit edilizia ed urbanistica (vincolo paesistico, di rischio sismico, ecc.)
salvo il caso, invero alquanto improbabile, di lottizzazioni che non incidono sullassetto del territorio, considerati dalla giurisprudenza lasciati al potere della Giunta18.
alla stipula e trascrizione della convenzione (sorta di atto dobbligo unilaterale)
segue il rilascio dellautorizzazione e del titolo abilitativo alla costruzione.
va precisato che il comune conserva in ogni momento la facolt di adottare una diversa sistemazione del territorio nellinteresse pubblico generale19.
i contenuti dei piani di lottizzazione sono analoghi a quelli dei piani particolareggiati.

12.3.3. Comparto edificatorio


altro istituto attuativo dello strumento urbanistico generale (articolo 23 legge
n. 1150/1942 e articolo 870 c.c.), in effetti presuppone lesistenza di un piano particolareggiato sovraordinato (ovvero di un programma pluriennale di attuazione)20.
Pu quindi definirsi strumento urbanistico di terzo grado (o forse sarebbe meglio
dire di quarto, considerando i piani di livello territoriale)21.
la formazione diniziativa comunale contestualmente allapprovazione del piano particolareggiato o entro il periodo di validit dello stesso.
il comparto costituisce in particolare ununit fabbricabile comprendente aree inedificate e costruzioni da trasformare.
la realizzazione edilizia avviene a cura degli stessi proprietari degli immobili
compresi nel comparto o del consorzio costituito da una maggioranza qualificata (tre
quarti dei proprietari), previo esproprio delle propriet non aderenti.

17

18
19
20
21

Inter alias, consiglio di Stato, 19 giugno 1981, n. 262, e circolare ministero dei lavori pubblici n. 3210
del 28 ottobre 1967.
consiglio di Stato, 21 novembre 1991.
t.a.r. marche, 6 settembre 1979, n. 242.
articolo 13, legge n. 10/1977.
consiglio di Stato, 17 luglio 1996, n. 860.

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il nuovo manuale del ctu

larticolo 27, comma 5, della legge n. 166/2002 contempla la possibilit di costituire consorzi con il concorso dei proprietari rappresentanti solo la maggioranza assoluta del valore degli immobili in base allimponibile catastale.

12.3.4. Piani per ledilizia economica e popolare


opportuno chiarire preliminarmente che ledilizia residenziale pubblica, nelle
sue articolazioni di sovvenzionata (realizzata direttamente da Stato, regioni, comuni e
i.a.c.P. con risorse pubbliche), agevolata (con contributo pubblico sugli strumenti di
finanziamento bancario) e convenzionata (basata su convenzioni tra comune e privato)
secondo autorevoli tesi confermate dalla giurisprudenza parte di un sistema di
servizio pubblico poich tende a soddisfare un interesse collettivo relativo ad un bisogno primario (labitazione) allinterno di un regime giuridico di natura pubblicistica.
nel merito, i piani PeeP (denominati anche piani di zona) istituiti dalla legge
n. 167/1962, sono obbligatori per i comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti, o capoluoghi di provincia. Hanno la finalit di individuare le aree da destinare alledilizia residenziale pubblica, previa espropriazione e successiva concessione in diritto
di superficie per la costruzione degli alloggi popolari.
le aree prescelte devono ricadere, di regola, allinterno delle zone destinate nello
strumento comunale (PrG o programma di fabbricazione) ad insediamenti residenziali o di espansione (quindi zone b o zone c) e possono comprendere immobili da demolire o da trasformare.
il dimensionamento di questi piani funzionale al cosiddetto fabbisogno abitativo, determinato sulla base della loro validit temporale (diciotto anni prorogabile per
altri due) e quantificato in una percentuale variabile tra il 40% e il 70% del complessivo fabbisogno di edilizia residenziale stimato nel comune con dati reali, concreti e
attuali22.
i contenuti riguardano la rete stradale e gli spazi da destinare a opere di pubblico
interesse e di rispetto nonch la suddivisione delle aree in lotti con i parametri tecnici
da applicare ai fini edificatori (norme di attuazione).
la procedura di formazione quella definita dalla legge n. 167/1962 e contempla
le fasi di compilazione, adozione da parte del consiglio comunale (previa acquisizione
dei pareri degli enti preposti alla tutela di eventuali vincoli) con contestuale applicazione delle misure di salvaguardia, approvazione, sempre da parte del consiglio comunale, deposito (per dieci giorni consecutivi) e pubblicazione allalbo comunale. nei
venti giorni successivi gli interessati possono presentare opposizioni al piano di zona.
lapprovazione definitiva di competenza del comune, se il piano in attuazione
delle previsioni urbanistiche vigenti, oppure della regione (o della Provincia) in caso
di variante.
al suddetto ente, in ogni caso, il piano di zona va trasmesso per le eventuali osservazioni in analogia alle altre tipologie di piani attuativi.

22

t.a.r. Piemonte, 10 maggio 1990, n. 243.

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12. elementi di urbaniStica

lattuazione dei piani PeeP avviene mediante programmi pluriennali approvati


dal consiglio comunale che definiscono le aree da espropriare in un determinato lasso di tempo.
nella prassi tuttavia, anche a seguito di disposizioni speciali, i soggetti attuatori
possono procedere direttamente allacquisizione delle aree dintesa con la Pubblica
amministrazione.
nei comuni sprovvisti di piani di zona, i progetti finanziati relativi a programmi pubblici di edilizia residenziale possono essere localizzati con delibera di consiglio comunale allinterno delle zone residenziali dello strumento urbanistico comunale approvato o
adottato e trasmesso per lapprovazione definitiva (articolo 51, legge n. 865/1971).

12.3.5. Piani per insediamenti produttivi


al fine di fronteggiare le richieste degli operatori economici, il comune ha facolt
di formare un piano per insediamenti produttivi attraverso una procedura che porta allesproprio dei terreni interessati previa autorizzazione regionale (articolo 27, legge
n. 865/1967).
la predisposizione del piano PiP pu essere decisa dal comune anche autonomamente ovvero pu costituire prescrizione del consiglio comunale in sede di adozione
della variante urbanistica per il reperimento di aree da destinare allinsediamento di attivit produttive (articolo 2, comma 2, d.P.r. n. 447/1998).
la procedura di formazione del PiP la stessa dei PeeP definita dalla legge
n. 167/1962 sopra menzionata, la validit decennale e la sua approvazione comporta
la dichiarazione di pubblica utilit, indifferibilit e urgenza dei relativi interventi.
in assenza di precise valutazioni tecniche sul fabbisogno e sulla localizzazione dellarea da destinare agli insediamenti in questione, la delibera consiliare di adozione
pu essere considerata illegittima23.
il piano per insediamenti produttivi ha i contenuti di un piano particolareggiato
desecuzione a tutti gli effetti e pu prevedere lutilizzazione delle aree per la realizzazione di impianti produttivi di carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico in misura non superiore al 50% mediante la cessione in propriet e per la rimanente mediante la concessione del diritto di superficie (a tempo indeterminato per i servizi pubblici e tra 60 e 99 anni negli atri casi).
ai sensi dellarticolo 3, comma 64, della legge n. 662/1996 gli enti locali possono
cedere in propriet le aree gi concesse in diritto di superficie.

12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio


Questa particolare tipologia di strumento urbanistico attuativo stata introdotta
dalla legge n. 457 del 1978 nel contesto di una serie di norme a favore delledilizia residenziale pubblica e del recupero del patrimonio edilizio esistente.

23

consiglio di Stato, sezione iv, 15 luglio 1983, n. 542.

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il nuovo manuale del ctu

il piano vero e proprio segue una prima fase ricognitoria delle zone da sottoporre
a recupero, cio di quelle zone ove, per le condizioni di degrado, si rende opportuno
il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso24.
lindividuazione e delimitazione delle zone da recuperare avviene in sede di formazione dello strumento urbanistico generale oppure, nel caso questo sia vigente, con
delibera consiliare. nellambito delle suddette zone, possono essere individuati immobili, complessi edilizi, isolati e aree in cui il rilascio delle concessioni edilizie subordinato alla formazione dei piani di recupero.
i piani di recupero possono essere di iniziativa comunale o privata. in tal caso i
proprietari delle aree, singolarmente o riuniti in consorzio o associati in cooperative,
imprese di costruzione, ecc., presentano direttamente la proposta al comune.
i contenuti dei piani di recupero riguardano la disciplina di recupero degli immobili interessati attraverso le cosiddette unit minime dintervento.
le procedure formative sono sostanzialmente quelle gi viste per i piani particolareggiati.
lattuazione, infine, pu avvenire a cura dei privati, mediante convenzionamento
con il comune ovvero a cura del comune che ha poteri anche di tipo sostitutivo nel caso dinerzia da parte dei privati.

12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione


larticolo 13 della legge n. 10/1977 ha introdotto questi strumenti che, seppur
aventi effetti e ricadute di natura urbanistica, non sono direttamente riconducibili alle
generali nozioni di pianificazione territoriale.
Si tratta di strumenti operativi a carattere programmatorio con la funzione di graduare temporalmente e, quindi, organizzare, coordinare e finanziare in base a criteri di
priorit, gli interventi di trasformazione del territorio comunale in un arco di tempo
compreso tra tre e cinque anni.
come altri istituti, il programma pluriennale di attuazione si colloca in atto tra gli
strumenti in fase recessiva essendo stato quasi ovunque ampiamente disatteso sebbene
la maggior parte delle regioni abbia legiferato a riguardo.

t 12.4. strumenti della pianificazione di settore


Gli istituti di cui si tratter in questa sezione distinguono tre differenti forme di rapporto con gli strumenti urbanistici.
in taluni casi vi una correlazione di tipo passivo, quando la norma di riferimento impone al piano settoriale di conformarsi allo strumento territoriale o comunale (caso del piano regolatore del porto).

24

articoli 27 e 28, legge n. 457/1978 modificati dalla legge 17 febbraio 1992, n. 179.

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12. elementi di urbaniStica

in altri la correlazione di tipo attivo, se il modello di pianificazione settoriale a


prevalere rispetto al piano urbanistico (caso della programmazione commerciale).
una terza forma di rapporto, infine, quella di tipo sostitutivo, che si verifica nel
caso in cui le previsioni del piano settoriale sostituiscono ogni livello di pianificazione urbanistica (caso del piano del parco).

12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale


introdotti con la legge n. 634/1957, trasfusa nel t.u. delle leggi per il mezzogiorno (d.P.r. n. 218/1978), avrebbero dovuto costituire il momento di raccordo tra la politica insediativa delle attivit industriali, di certo esuberante la dimensione del singolo comune, e la materia urbanistica.
Si tratta quindi di un livello di pianificazione sovracomunale, di competenza dei
consorzi per le aree e i nuclei di sviluppo industriale, avente natura mista prescrittivaprecettiva. infatti, oltre ai contenuti di indirizzo e di coordinamento, tipici della pianificazione territoriale, la loro disciplina prevede ladozione obbligatoria delle misure di
salvaguardia per il periodo di tempo compreso tra il momento delladozione e latto
della definitiva approvazione regionale.
i consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione
sono enti di diritto pubblico partecipati da regioni, enti locali, enti pubblici, associazioni di rappresentanza degli industriali, ecc. con la finalit primaria di favorire linsediamento di piccole e medie imprese allinterno di apposite aree attrezzate.
tali aree, in una prima fase individuate tra le residue zone industriali regionali
(Zir), possono essere reperite tramite esproprio da parte della regione e quindi urbanizzate ed infrastrutturate dai consorzi.
lutilizzo avviene a mezzo dei Piani regolatori consortili (con valenza di piani
territoriali di coordinamento) redatti a cura del consorzio stesso e approvati dalle
regioni.
i lotti o i rustici industriali possono essere successivamente assegnati ai privati sulla base di apposite graduatorie.
la norma istitutiva, che in origine non prefissava il termine di durata del vincolo
preordinato allesproprio dei terreni interessati, stata successivamente dichiarata incostituzionale25.

12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (PAI)


la legge n. 183/1989 sulla difesa del suolo definiva quattro tipologie di bacini
idrografici di rilievo nazionale, internazionale, regionale e interregionale ritenuti
ambiti ottimali per gli interventi di salvaguardia.
tale normativa confluita nel recente d.lgs. n. 152/2006, codice dellambiente,
che ha previsto la ripartizione del territorio nazionale in otto distretti idrografici che, a

25

Sentenza della corte costituzionale 29 dicembre 1976, n. 260.

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il nuovo manuale del ctu

loro volta, comprendono complessivamente 37 bacini idrografici oltre i bacini regionali di Sardegna e Sicilia26.
a tali entit territoriali (i bacini idrografici) sono preposti particolari organi amministrativi, le Autorit di bacino, aventi essenzialmente compiti programmatici tesi
alladozione dei corrispondenti piani di bacino, che costituiscono gli strumenti conoscitivi, normativi e tecnico-operativi di pianificazione e programmazione delle azioni
e delle norme duso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione delle acque.
la legge attribuisce ai piani di bacino contenuti variegati che spaziano dalla difesa del suolo alla tutela dellinquinamento, dalla salvaguardia dei litorali marini al riequilibrio territoriale27.
il piano di bacino, redatto ed approvato anche per sottobacini o per stralci relativi
a settori funzionali, ha valore di piano territoriale di settore ed lo strumento conoscitivo, normativo e tecnico-operativo mediante il quale sono pianificate e programmate
le azioni e le norme duso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione del suolo ed alla corretta utilizzazione delle acque, sulla base delle caratteristiche fisiche ed ambientali del territorio interessato.
le sue disposizioni hanno carattere immediatamente vincolante per le amministrazioni ed enti pubblici, nonch per i soggetti privati, ove trattasi di prescrizioni dichiarate di tale efficacia dal piano stesso.
in particolare, i piani e programmi di sviluppo socio-economico e di assetto ed uso
del territorio devono essere coordinati, o comunque non in contrasto, con il piano di
bacino approvato.
Per ciascun distretto idrografico adottato anche un Piano di gestione, che rappresenta articolazione interna del Piano di bacino distrettuale.
il Piano di gestione costituisce pertanto piano stralcio del Piano di bacino e viene
adottato e approvato secondo le stesse procedure stabilite per questultimo.
dal punto di vista dei rapporti con gli altri istituti della pianificazione, i piani di
bacino risultano prevalenti rispetto agli strumenti urbanistici.
essendo i piani di bacino strumenti dai contenuti e procedure di una certa complessit, si osserva la tendenza prioritariamente alla definizione dei piani stralcio (Pai) in
cui sono privilegiate lindividuazione e la disciplina delle aree interessate da rischio
idraulico, di norma oggetto di riconoscimento anche negli strumenti urbanistici di livello comunale e provinciale.

12.4.3. Pianificazione dei trasporti


il piano regionale dei trasporti e il piano dei bacini di traffico, sono gli strumenti
istituiti dalla legge sui trasporti pubblici locali n. 151 del 1981, le cui disposizioni so-

26
27

cfr. articolo 53-72 del d.lgs. n. 152/2006.


larticolo 54 del codice dellambiente definisce, tra laltro, la nozione di suolo come il territorio, il
suolo, il sottosuolo, gli abitati e le opere infrastrutturali.

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12. elementi di urbaniStica

no state riordinate nel d.lgs. n. 422/1997 (conferimento alle regioni ed agli enti locali di funzioni e compiti in materia di trasporto pubblico locale, a norma dellarticolo
4, comma 4, della legge n. 59/1997) e successive modifiche.
la predisposizione del primo compete alle regioni e quella dei secondi agli enti
locali (province e citt metropolitane), nellottica della connessione con le previsioni
di assetto territoriale e dello sviluppo economico generale, anche al fine di realizzare
lintegrazione e il coordinamento con i servizi ferroviari.
il contenuto di questa forma di pianificazione riguarda fondamentalmente le modalit organizzative dei servizi ma non pu sfuggirne il rilievo anche in campo urbanistico per le relazioni sia con il sistema generale dei pubblici servizi e della qualit della vita, sia con le strategie riguardanti la viabilit.
in particolare, come vediamo, si tratta di aspetti della pianificazione il cui naturale alveo dovrebbe risiedere nel livello territoriale di area vasta, specificatamente nel
piano regionale o nel piano di coordinamento delle province, strumenti tuttavia ancora di limitata diffusione.

12.4.4. Pianificazione dellurbanistica commerciale


il settore del commercio, nonostante riguardi attivit pubbliche e di interesse sociale diffuse in modo estensivo (sebbene diversificato) sul territorio, dal punto di vista
della disciplina urbanistica non rientra strettamente nel novero dei cosiddetti servizi
pubblici (standard). esso pu comunque definirsi una parte del sistema di attrezzature
collettive avente carattere di servizio di interesse generale.
il d.lgs. n. 114/1998 (cosiddetto decreto bersani), nel riformare la disciplina sul
commercio, ha abrogato lo strumento del piano commerciale previsto dalla legge
n. 426/1971 e ha demandato alle regioni il compito di definire gli indirizzi generali
per linsediamento delle attivit commerciali e di fissare i criteri di programmazione
urbanistica delle stesse.
in base ai criteri di programmazione urbanistica stabiliti dalle regioni nel rispetto
dei principi stabiliti dal d.lgs., gli strumenti urbanistici comunali devono individuare:
a) le aree da destinare agli insediamenti commerciali ed, in particolare, quelle nelle quali consentire gli insediamenti di medie e grandi strutture di vendita al dettaglio;
b) i limiti per gli insediamenti commerciali in relazione alla tutela dei beni artistici, culturali e ambientali, dellarredo urbano, nonch le limitazioni cui sono sottoposte le imprese commerciali nei centri storici e nelle localit di particolare
interesse artistico e naturale;
c) i vincoli di natura urbanistica ed in particolare quelli inerenti alla disponibilit
di spazi pubblici o di uso pubblico e le quantit minime di spazi per parcheggi,
relativi alle diverse strutture di vendita;
d) la correlazione dei procedimenti di rilascio della concessione o autorizzazione
edilizia inerenti limmobile o il complesso di immobili e dellautorizzazione allapertura di una media o grande struttura di vendita, eventualmente prevedendone la contestualit.

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il nuovo manuale del ctu

il settore del commercio sta subendo, anche per effetto della riforma liberista recepita dalle regioni, un processo di modernizzazione molto spinto in cui si riscontra uno
sviluppo esponenziale della grande distribuzione e la diffusione di format innovativi e
integrati a cui fa da contrappasso la crisi della rete degli esercizi di prossimit, pi sentita nelle aree extraurbane a bassa densit demografica e nelle periferie urbane.
Proprio in questi ambiti in corso una dinamica di sostituzione che vede limpianto, nelle prime, di parchi e villaggi commerciali (mega malls, factory outlet centres,
ecc.) e, nelle seconde, di centri commerciali, multiplex cinematografici, stadi di calcio
integrati con megastores e ipermercati.

12.4.5. Piani dei parchi


la legge istitutiva n. 394/1991 nel riordinare la complessa materia delle aree naturali protette, classifica i parchi naturali in tre categorie:
parchi nazionali, istituiti con decreto del Presidente della repubblica, su proposta del ministero dellambiente, sentita la regione;
parchi naturali regionali, istituiti con legge regionale;
riserve naturali statali (istituite dal ministero dellambiente sentita la regione)
e regionali.
di particolare importanza la figura del piano del parco, strumento di pianificazione che unitamente al regolamento ha il fine della tutela dei valori naturali e ambientali, storici, culturali, antropologici e tradizionali del territorio interessato28.
lo strumento, tra laltro, ha la funzione di disciplinare la zonizzazione del territorio del parco in aree o parti caratterizzate da forme differenziate di uso, godimento e
tutela, definendo inoltre i vincoli, le destinazioni duso pubblico e privato.
in base al diverso grado di protezione, il piano del parco pu prevedere aree destinate a riserve integrali, riserve generali orientate, aree di protezione, aree di promozione economica.
Solo in questi ultimi ambiti territoriali le attivit economiche ammesse consentono interventi di trasformazione edilizia purch compatibili con le finalit istitutive del parco.
il piano, in uno al regolamento e al programma pluriennale, ha pertanto leffetto,
nel territorio del parco, di strumento ordinatore generale delle attivit antropiche. le
sue previsioni prevalgono sul regime urbanistico non solo del piano comunale ma anche del piano paesistico e di ogni altro strumento di pianificazione.

12.4.6. Piano parcheggi


il piano, o programma urbano dei parcheggi, obbligatoriamente predisposto dai
comuni individuati dalle regioni in applicazione della legge n. 122 del 1989 (legge tognoli) tenendo conto, tra laltro, del piano urbano del traffico29.

28
29

articolo 2, comma 30, legge 9 dicembre 1998, n. 426.


cfr. paragrafo seguente.

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12. elementi di urbaniStica

Si tratta di uno strumento di livello attuativo che indica localizzazione, dimensionamento, priorit e cronologia di attuazione dei servizi e delle infrastrutture di livello
comunale da destinare a parcheggi pubblici.
il piano urbano dei parcheggi finalizzato in particolare a favorire il decongestionamento automobilistico dei centri urbani mediante la creazione di parcheggi dinterscambio con sistemi di trasporto collettivo.

12.4.7. Piani urbani del traffico


Questi strumenti sono redatti obbligatoriamente dai comuni con oltre 30.000 abitanti e da quelli con popolazione inferiore che registrano particolari afflussi turistici in
determinati periodi dellanno.
la normativa di riferimento costituita dal codice della Strada (d.lgs. n. 285/1992
e successive modifiche) e delle direttive emanate nel 1995 dal ministero dei lavori pubblici ai fini della redazione, adozione ed attuazione dei piani urbani del traffico30.
il piano urbano del traffico costituito da un insieme coordinato di interventi nel
breve periodo tesi a migliorare le condizioni della circolazione stradale nellarea urbana, dei pedoni, dei mezzi pubblici e dei veicoli privati, ipotizzando linvariabilit delle dotazioni di infrastrutture e mezzi di trasporto.

12.4.8. Regime urbanistico delle opere pubbliche


larticolo 7 del t.u. delledilizia (d.P.r. n. 380/2001), a proposito delle valutazioni di carattere urbanistico relative alla localizzazione delle opere pubbliche, individua strumenti e procedure differenziate in base agli enti e alle amministrazioni proponenti.
Per la definizione del regime urbanistico delle opere comunali interviene larticolo 19 del t.u. sugli espropri31.
nel corso del periodo di durata del vincolo preordinato allesproprio (cinque anni),
il consiglio comunale pu motivatamente disporre o autorizzare che siano realizzate
sul bene vincolato opere pubbliche o di pubblica utilit diverse da quelle originariamente previste dallo strumento urbanistico.
in tal caso, se la regione o lente da questa delegato allapprovazione del piano urbanistico generale, non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta giorni dal ricevimento della relativa determinazione consiliare, la stessa si intende approvata e il consiglio comunale in una successiva seduta pu disporne lefficacia.
restano escluse dalla disciplina del d.P.r. n. 327/2001 la localizzazione delle opere destinate alla difesa militare (d.P.r. n. 616/1977 e d.P.r. n. 383/1994) e delle centrali per la produzione di energia termoelettrica o termonucleare (d.P.r. n. 616/1977,
legge n. 880/1973, d.P.r. n. 420/1994, legge n. 166/2002, articolo 13).

30
31

articolo 36, d.lgs. n. 285/1992.


d.P.r. n. 327/2001 con le modifiche del d.lgs. n. 302/2002.

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il nuovo manuale del ctu

12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche


una delle maggiori innovazioni introdotte dalla legge n. 109 del 1994 (legge merloni con le successive modifiche e integrazioni), la programmazione dei tempi e dei
contenuti per la realizzazione dei lavori pubblici, obbligatoria per gli interventi di singolo importo superiore a 100.000 euro32.
Gli strumenti di programmazione sono il programma triennale, gli studi di fattibilit e lelenco annuale degli interventi.
la realizzazione di lavori pubblici di singolo importo superiore a 100.000 euro si
svolge in conformit ad un programma triennale e di suoi aggiornamenti annuali che
le amministrazioni predispongono ed approvano, nel rispetto dei documenti programmatori gi previsti dalla normativa e della disciplina urbanistica, unitamente allelenco dei lavori da realizzare nellanno stesso.
lo schema di programma triennale e i suoi aggiornamenti annuali sono resi pubblici, prima della loro formale approvazione, mediante affissione per almeno 60 giorni consecutivi.
il programma triennale deve prevedere un ordine di priorit tenendo conto che sono da ritenere comunque prioritari i lavori di manutenzione, di recupero del patrimonio immobiliare esistente, di completamento dei lavori gi iniziati, i progetti esecutivi
approvati nonch gli interventi ove ricorra la possibilit di finanziamento con capitale
privato maggioritario.
nel programma triennale sono altres indicati i beni immobili pubblici che possono essere oggetto di alienazione, totale o del solo diritto di superficie, previo esperimento di apposita gara e previa classificazione e valutazione anche rispetto alleventuale rilevanza storico-artistica, architettonica, paesaggistica e ambientale.

12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000


la rete ecologica denominata natura 2000, istituita formalmente dallarticolo 3
della direttiva Habitat (92/43/cee), composta da due tipologie di aree che possono avere interrelazioni geografiche diversificate che vanno dalla totale sovrapposizione alla completa separazione.
tali aree sono le Zone di Protezione Speciale (ZPS), previste dalla direttiva comunitaria 79/409/cee Uccelli, e i Siti di importanza comunitaria (Sic), proposti
(pSic) o regolamentati (ZSc) definiti dalla stessa direttiva Habitat.
in generale, le misure di conservazione previste per la salvaguardia dei siti di natura 2000, sono costituite dalla valutazione di incidenza e dai piani di gestione. la prima una procedura di valutazione preventiva dei possibili effetti significativi sullarea
protetta che si applica a qualunque intervento progettuale o di pianificazione. i secondi devono essere predisposti nel caso in cui gli strumenti di pianificazione e gestione
del territorio non vengano ritenuti sufficienti.

32

legge n. 166/2002 cosiddetta merloni-quater.

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12. elementi di urbaniStica

ai sensi del d.P.r. 357/1997, il soggetto incaricato delle funzioni normative e amministrative connesse allattuazione delle direttive comunitarie in materia di piani di
gestione la regione o la Provincia autonoma.
in base alle linee guida ministeriali, le regioni e le Province autonome possono
sottoporre la materia a propria disciplina legislativa organica, come sarebbe preferibile, oppure limitarsi ad esercitare le funzioni amministrative assegnate dal regolamento
di attuazione.

12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione ambientale


il concetto di gestione ambientale piuttosto recente e deriva dalla comunicazione adottata nel febbraio 2004 dalla commissione europea nel quadro di riferimento
della Strategia tematica per lambiente urbano.
le capitali e gli agglomerati urbani con popolazione superiore a 100.000 abitanti
sono tenute a adottare un piano di gestione dellambiente urbano ed il relativo sistema
di gestione ambientale.
il primo un documento strategico con obiettivi di breve, medio e lungo termine
per il conseguimento della tutela e qualit ambientale e lintegrazione della componente ambientale nelle politiche settoriali, ad esempio riguardo le materie del turismo, dello sviluppo locale, dei trasporti, produzione di gas serra, infrastrutture, rifiuti, ecc. il
secondo, invece, rappresenta il processo di definizione, implementazione, valutazione
e revisione del piano di gestione ambientale.

12.4.12. Piani regolatori dei porti


la principale legge di riferimento la n. 84 del 1994 che riordina la legislazione
in materia portuale, chiarendo la prevalenza dellorganizzazione territoriale disegnata
dal PrG, rispetto alla quale le previsioni del piano regolatore del porto non devono
porsi in contrasto.
i porti marittimi nazionali sono ripartiti nelle seguenti categorie e classi:
categoria i: porti, o specifiche aree portuali, finalizzati alla difesa militare e alla sicurezza dello Stato;
categoria ii, classe i: porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica
internazionale;
categoria ii, classe ii: porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica
nazionale;
categoria ii, classe iii; porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica
regionale e interregionale.
ai sensi della legge n. 84/1994 spetta allo Stato lonere per la realizzazione di tutte le opere nei porti della prima categoria e di quelle di grande infrastrutturazione
nei porti della seconda categoria, i e ii classe, restando di competenza regionale gli interventi nei porti della iii classe.
Sono rimaste di competenza statale le funzioni amministrative concernenti le opere marittime relative ai porti della prima categoria e della seconda categoria, classe i,

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il nuovo manuale del ctu

e le opere di preminente interesse nazionale per la sicurezza dello Stato e della navigazione nonch per la difesa delle coste33.
le funzioni amministrative dei porti di seconda categoria, classi ii e iii, rientrano
invece nella sfera di competenza regionale.
nel distinguere le funzioni dei porti inclusi nella seconda categoria (commerciali,
industriali e petrolifere, di servizio passeggeri, pescherecce, turistiche e da diporto), la
normativa stabilisce per gli stessi, con la sola eccezione dei porti aventi esclusiva destinazione turistica, lobbligo di dotarsi di un piano regolatore portuale.
i contenuti di questo genere di piani attengono essenzialmente al complesso di opere pubbliche ricadenti nelle aree demaniali e funzionali allattivit portuale, quali moli, banchine, canali, bacini, nonch quelle di tipo infrastrutturale, per esempio collegamenti stradali, ferroviari, impianti, corpi di servizio, ecc.
il piano regolatore portuale pertanto disegna, entro lambito del porto (vale a dire
il territorio entro il quale vigono le previsioni), lassetto complessivo del porto, vale a
dire il suo lay-out, individuando le caratteristiche e la destinazione funzionale delle
aree (industriale, commerciale, passeggeri e crocieristica, attivit peschereccia, diporto nautico, costruzioni e riparazioni navali, officine meccaniche, servizi e uffici portuali, spazi e servizi collettivi come viabilit, parcheggi, ecc.) che ne compongono i sotto-ambiti.
Per quanto riguarda i rapporti con la pianificazione territoriale, occorre ribadire il
concetto che le previsioni del piano regolatore portuale non possono operare in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti, motivo per il quale risulta frequente il ricorso
alla variante urbanistica nel contesto delliter formativo del P.r.P..

t 12.5. strumenti dellurbanistica negoziata e innovativa


i principali strumenti della programmazione negoziata sono definiti dalla legge 23
dicembre 1996, n. 662 (misure di razionalizzazione della finanza pubblica, articolo 2,
comma 203) nonch dalla delibera ciPe 4 aprile 2001.
con tale dizione sintende, in generale, la regolamentazione concordata di rapporti tra soggetti pubblici, ovvero tra soggetti pubblici e privati, per lattuazione di diversi interventi riferiti ad ununica finalit di sviluppo e necessitanti di una valutazione
delle attivit necessarie in forma unitaria e partecipata.
Si tratta quindi, sostanzialmente, di formali accordi sottoscritti tra la molteplicit
degli attori coinvolti in tutte le fasi operative, dalla programmazione alla realizzazione, di interventi per i quali occorre lassunzione di decisioni istituzionali e di eventuali impegni finanziari a carico delle amministrazioni pubbliche (Stato, regioni, Province autonome ed enti locali).
a volte quasi come naturale evoluzione della programmazione negoziata, la pianificazione cosiddetta innovativa si esplicitata in termini applicativi in italia in particolare attraverso la sperimentazione e sviluppo dei cosiddetti programmi urbani complessi.

33

articolo 88 del d.P.r. 24. luglio 1977, n. 616.

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12. elementi di urbaniStica

essi costituiscono una generazione di strumenti operativi per la programmazione e


gestione delle trasformazioni urbane che ha avuto, e tuttora conserva in molte regioni, un notevole peso specifico nel quadro pi ampio dei processi di costruzione della
governance territoriale. Questa importanza deriva da molteplici fattori, da quello pi
scontato rappresentato dal fatto che la loro formazione spesso stata occasione per la
rivisitazione o per la rielaborazione degli strumenti urbanistici, a quello meno prevedibile legato al successo dei contenuti sperimentali.
la fase operativa si molto spesso basata sullistituzionalizzazione della variante
urbanistica gestita con gli strumenti della semplificazione amministrativa (conferenza
di servizi e accordo di programma).

12.5.1. Patto territoriale


il Patto territoriale uno strumento nato a livello comunitario nel 1996 con il lancio dei Patti territoriali per loccupazione. in italia definito dalla legge n. 662/1996,
articolo 2, comma 203, lettera d), come laccordo, promosso da enti locali, parti sociali o da altri soggetti pubblici o privati, con contenuti analoghi allaccordo quadro, relativo allattuazione di un programma di interventi caratterizzato da specifici obiettivi
di promozione dello sviluppo locale nei settori dellindustria, agroindustria, servizi, turismo ed in quello dellapparato infrastrutturale, tra loro integrati.
il patto territoriale una tipologia di strumento negoziale caratterizzato da obiettivi di promozione dello sviluppo locale in ambito sub-regionale compatibili con lassetto del territorio ed ecosostenibili.
i patti territoriali possono essere attivati in tutto il territorio nazionale, fermo restando che le risorse sono riservate dal ciPe alle cosiddette aree depresse, cio quelle destinatarie dei fondi strutturali (ex obiettivi 1 aree in ritardo di sviluppo, 2
aree in declino industriale e 5b zone rurali, nonch quelle dellarticolo 92, paragrafo 3, lettera c), del trattato di roma attivit o regioni economiche che necessitano di sviluppo).
oltre che dai soggetti promotori, il patto pu essere sottoscritto dalla regione o
dalla Provincia autonoma, da banche e da finanziarie regionali, da consorzi di garanzia collettiva fidi, dai consorzi di sviluppo industriale.
i Patti territoriali hanno avviato modalit partenariali per la costruzione di modelli a rete basandosi sui mercati locali del lavoro per la ricerca di soluzioni al problema
della disoccupazione.
critici, invece, sono stati i rapporti con la pianificazione e con le questioni territoriali in genere, come dimostrato dallossessionante ricerca della premialit legata ai
target di spesa dei fondi europei che ha generato spesso provvedimenti legislativi derogatori della disciplina urbanistica.

12.5.2. Contratto di programma


il contratto di programma, ai sensi dellarticolo 2, comma 203, lettera e) della legge n. 662/1996, laccordo stipulato tra lamministrazione statale competente, impre-

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il nuovo manuale del ctu

se anche riunite in consorzi e distretti industriali al fine della realizzazione di interventi di sviluppo concordato.
oggetto dei contratti la realizzazione coordinata di progetti articolati sul territorio, ovvero localizzati in aree specifiche, in grado di generare significative ricadute sullapparato produttivo e occupazionali dellambito territoriale interessato, mediante
linsediamento di nuove iniziative imprenditoriali.
i progetti di investimento ricadenti nelle aree in ritardo di sviluppo (ex obiettivo
1) e in declino industriale (ex obiettivo 2) nonch quelle dellarticolo 92, paragrafo 3,
lettera c), del trattato di roma (attivit o regioni economiche che necessitano di sviluppo) possono riguardare settori ammessi alle agevolazioni previste dalla legge n.
488/1992 (industria, energia, costruzioni, servizi, turismo, commercio) con lestensione ai settori agricolo ed ittico, eventualmente integrati da programmi di ricerca e di formazione.

12.5.3. Contratto darea


Si tratta di uno strumento operativo, anchesso definito dalla legge n. 662/1996 (articolo 2, comma 203, lettera f), concordato tra varie amministrazioni, rappresentanze
dei lavoratori e dei datori di lavoro nonch eventuali altri soggetti interessati.
lo strumento si applica nelle aree industriali interessate da grave disagio occupazionale mediante la realizzazione di azioni per accelerare lo sviluppo e la creazione di nuova occupazione nellambito delle aree di crisi, delle aree di sviluppo industriale e dei nuclei di industrializzazione situati nei territori ex obiettivo 1 (regioni in ritardo di sviluppo), 2 (aree colpite da declino industriale) e 5b (zone rurali
svantaggiate) del regolamento cee n. 2052/88 e delle aree industrializzate realizzate ai sensi dellarticolo 32 della legge n. 219/1981, che presentano i migliori requisiti in termini di rapida attivazione di investimenti, di disponibilit di aree attrezzate e di risorse.
nelle zone del centro-nord sono invece attivabili in caso di rilevanti squilibri tra
domanda ed offerta di lavoro (decreto del ministero del lavoro del 14 marzo 1995).
i settori economici interessati da questo tipo di contrattazione sono lindustria, lagroindustria, i servizi e il turismo.
il contratto darea indica gli obiettivi inerenti alla realizzazione delle nuove iniziative imprenditoriali e gli eventuali interventi infrastrutturali, i soggetti attuatori, tempi
e modalit di esecuzione, il responsabile unico dellattuazione e del coordinamento, i
costi e le risorse finanziarie occorrenti per i diversi interventi.

12.5.4. Progetti integrati del QCS per le Regioni ex obiettivo 1 (P.O.R.


2000-2006)
i programmi integrati previsti dal QcS 2000-2006 sono strumenti di programmazione economico-territoriale derivanti dalla programmazione comunitaria dedicata alle regioni basilicata, calabria, campania, molise Puglia, Sardegna e Sicilia (regioni
ex obiettivo 1 in ritardo di sviluppo).

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12. elementi di urbaniStica

le zone-bersaglio di tale programmazione sono costituite da contesti territoriali (ma


possono essere anche tematismi specifici) suscettibili di azioni intersettoriali aventi il comune obiettivo dello sviluppo del territorio ed una metodologia di attuazione unitaria.
i progetti integrati costituiscono pertanto modalit operative di attuazione affinch
una serie di linee di attivit definite azioni che fanno capo ad assi e misure
diverse dei programmi operativi regionali siano collegate tra loro e finalizzate a un
comune obiettivo.
in generale va detto che questo tipo di pianificazione integrata pu riguardare tipologie di interventi diversificati in base alle specificit dei territori e delle relative esigenze di sviluppo e, in tal senso, sono state coniate varie denominazioni:
Progetti integrati territoriali (Pit);
Progetti integrati Strategici (PiS);
Progetti integrati delle aree rurali (Piar);
Progetti integrati di filiera (Pif), ecc..
i progetti integrati possono essere attuati anche tramite gli strumenti della programmazione negoziata (patti territoriali, contratti di programma, contratti darea).
i riferimenti normativi principali fanno capo alla decisione comunitaria c 2050 del
2000, al Quadro comunitario di sostegno (QcS) 2000-2006, obiettivo 1, articoli 3.10 e
6.4.7, e alle linee guida ministeriali.

12.5.5. Programmi integrati


i programmi integrati istituiti dallarticolo 18 della legge n. 203/1991 (legge Prandini) riguardavano interventi finalizzati alla costruzione di alloggi pubblici per favorire la mobilit del personale statale e, in particolare, degli appartenenti alle forze dellordine impegnati nella lotta alla criminalit organizzata, e godevano di finanziamenti statali di natura straordinaria.
la realizzazione delle opere era di competenza di comuni, i.a.c.P., imprese di costruzione e cooperative, singolarmente o riunite in consorzio, previa selezione delle
proposte progettuali, sotto forma di schede di prefattibilit, in sede ministeriale.
le finalit dei programmi non escludevano la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio e la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie.

12.5.6. Programmi integrati di intervento


Sono stati istituiti dallarticolo 16 della legge n. 179/1992 (legge botta-ferrarini),
al fine di riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale da parte dei comuni cui assegnata la competenza per le procedure di formazione.
Questa tipologia di programma integrato caratterizzata dalla presenza di pluralit
di funzioni e dallintegrazione di diverse tipologie di intervento edilizio, comprese le
opere di urbanizzazione.
la dimensione di intervento, in base alla norma, deve incidere significativamente
sulla riorganizzazione urbana e consentire il concorso di pi operatori attraverso risorse finanziarie pubbliche o private.

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12.5.7. Programmi di recupero urbano


i programmi di recupero urbano sono stati disciplinati dal d.l. n. 398 del 1993,
convertito, con modificazioni, nella legge n. 493 dello stesso anno34.
i contenuti dei programmi di recupero urbano sono definiti dalla norma istitutiva
come un insieme sistematico di opere finalizzate alla realizzazione, alla manutenzione
e allammodernamento delle urbanizzazioni primarie (con particolare attenzione ai
problemi di accessibilit degli impianti e dei servizi a rete) e delle urbanizzazioni secondarie, alledificazione di completamento e di integrazione dei complessi urbanistici esistenti, nonch allinserimento di elementi di arredo urbano, alla manutenzione ordinaria e straordinaria, al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione
edilizia degli edifici.
i programmi di recupero urbano sono pertanto strumenti operativi dotati di un fine
specifico, in quanto riguardano la realizzazione di determinati interventi, in particolare la riqualificazione edilizia ed urbanistica, in quelle aree, solitamente periferiche, nelle quali esistono nuclei di edilizia economica e popolare.
Sono proposti al comune da soggetti pubblici e privati, anche associati tra loro, sulla base di una proposta unitaria con il concorso finanziario di risorse pubbliche e private.

12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana


i programmi di riqualificazione urbana (P.ri.u.) nascono contemporaneamente ai
programmi integrati di intervento. il riferimento normativo principale larticolo 2
della stessa legge n. 179/1992, con i successivi decreti ministeriali emanati del 1994
(approvazione del bando), 1995 e 1997.
le finalit di questi programmi erano tese alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbanistica nelle citt dotate di significative aree industriali dismesse.
le tipologie dintervento avevano ad oggetto il completamento edilizio residenziale e non residenziale anche attraverso la ristrutturazione urbanistica dei comparti, la
realizzazione delle urbanizzazioni primarie e secondarie e larredo urbano.

12.5.9. Liniziativa comunitaria Urban I e II


liniziativa comunitaria denominata Urban, che in atto sta esaurendo i suoi effetti come molti programmi complessi generati negli anni 90, stata attivata dalla
commissione europea attraverso lutilizzo dei fondi strutturali 1994-1999 (urban i) e
successivamente rifinanziata nellambito della programmazione 2000-2006 (urban ii).
lobiettivo principale stato la riqualificazione socio-economica dei tessuti urbani in crisi dei centri medio-piccoli o di quartieri degradati delle citt, mediante lattuazione integrata di interventi di riassetto urbanistico e edilizio, misure con finalit socio-economiche (realizzazione di asili nidi, ospedali, scuole), sociali (lotta contro le-

34

cfr. in particolare larticolo 11.

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12. elementi di urbaniStica

marginazione, creazione di nuovi posti di lavoro), sviluppo produttivo e protezione


dellambiente.

12.5.10. Urban Italia


il programma urban italia stato istituito con la legge n. 388/2000 e dal d.m. 2
agosto 2003 Programmi concernenti la rivitalizzazione economica e sociale delle
citt e delle zone adiacenti in crisi, per promuovere uno sviluppo urbano sostenibile.
Urban Italia35.
il fine ricercato era dare continuit al successo delle esperienze di programmazione integrata riscontrato da urban i e urban ii, motivo principale per cui sono state ammesse a finanziamento le prime 20 proposte utilmente collocate nella graduatoria di
urban ii.

12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del


territorio (P.R.U.S.S.T.)
la normativa di riferimento dei Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (P.r.u.S.S.t.) costituita dal d.lgs. n. 112/1998, articolo
54, e dal decreto dei ministero dei lavori pubblici dell8 ottobre 1998 come modificato dai dd.mm. del 28 maggio 1999, 18 aprile 2001, 17 maggio 2001.
Si tratta di programmi innovativi in ambito urbano riguardanti contesti territoriali
di dimensione sub-regionale, provinciale, intercomunale e comunale, individuati sulla
base delle caratteristiche fisiche, morfologiche, culturali e produttive.
i soggetti proponenti possono essere enti pubblici territoriali (regioni, Province,
comunit montane) ma anche altre amministrazioni pubbliche (le amministrazioni dello Stato, anche ad ordinamento autonomo, le istituzioni universitarie, le camere di
commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, gli enti pubblici non
economici nazionali, regionali e locali, ecc.) nonch soggetti privati (associazioni di
categoria, imprenditori, societ finanziarie, istituti bancari, soggetti concessionari, proprietari o gestori di reti).
i programmi individuano anche interventi pubblici realizzabili con risorse private
sulla base di piani finanziari e di corrispettivi di gestione.
una caratteristica di rilievo di questi programmi che tutte le aree interessate dagli interventi devono essere preventivamente individuate dai consigli comunali ai sensi dellarticolo 17, comma 59, della legge n. 127/1997 (e successive modifiche) la localizzazione effettuata ai sensi di tale normativa equivale a dichiarazione di pubblica
utilit degli interventi stessi.
in questo modo si conferma la coerenza con quanto stabilito dalla circolare del ministero dei lavori pubblici n. 3210/1967 che definisce di interesse pubblico tutti gli edifici e impianti destinati a finalit di carattere generale sotto laspetto economico, cul-

35

cfr. articolo 145, comma 86, legge cit..

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turale, industriale, igienico, religioso, ecc., opere tra cui rientrano pertanto a pieno titolo anche gli impianti produttivi di beni e servizi.

12.5.12. Contratti di quartiere


i contratti di quartiere sono programmi di recupero urbano finalizzati alla promozione dello sviluppo sociale, economico ed occupazionale a livello di quartiere o darea.
le zone di intervento sono definite come ambiti esistenti e gi interessati da piani
di recupero ex legge n. 457/1978, piani di edilizia economica e popolare previsti dalla
legge n. 167/1962 e perimetrazioni di insediamenti oggetto di recupero urbanistico.
Possono contenere interventi di vario genere come residenze, urbanizzazioni, servizi, ecc., sia di iniziativa pubblica sia privata, localizzati sulla base degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, e selezionati a seguito di appositi bandi finalizzati allassegnazione delle risorse finanziarie.

12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana


i Programmi di riabilitazione urbana, regolati dallarticolo 27 della legge n. 166/2002,
sono volti alla riabilitazione di immobili ed attrezzature di livello locale e al miglioramento dellaccessibilit e mobilit urbana.
i criteri e le modalit di predisposizione, di valutazione, di finanziamento, di controllo e di monitoraggio dei programmi sono definiti in sede nazionale mentre la promozione dagli enti locali, dintesa con gli enti e le amministrazioni competenti sulle opere e sullassetto del territorio.
le opere comprese nei programmi riguardano interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, attrezzature e spazi di servizio, al fine della riqualificazione di porzioni urbane caratterizzate da degrado fisico, economico e sociale, nel rispetto della normativa in materia di tutela storica, paesaggistico-ambientale e dei beni culturali.

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caPitolo 13

tarIffe e compensI

le spettanze economiche dovute agli ausiliari del giudice, ai periti e ai consulenti


riguardano essenzialmente tre voci:
onorario;
eventuali indennit di viaggio e di soggiorno con le relative spese;
rimborso delle spese sostenute per ladempimento dellincarico.
a sua volta, la natura dellonorario pu distinguersi secondo una triplice tipologia:
onorario fisso (detto anche a percentuale), quando viene calcolato applicando a
un valore di riferimento predeterminato, le aliquote stabilite in apposite tabelle
approvate con decreto ministeriale (quelle in atto vigenti sono state approvate
con decreto ministeriale 30 maggio 2002);
onorario variabile, quando il suo ammontare deve rientrare necessariamente tra
un importo minimo e un importo massimo stabiliti dal provvedimento ministeriale relativamente a specifiche attivit eseguite dal tecnico;
onorario a tempo, se deve essere determinato considerando lattivit svolta dal
professionista in riferimento ad una specifica unit di misura temporale della
prestazione. tale unit di misura la vacazione che corrisponde a un periodo di tempo pari a due ore. la vacazione pu essere divisibile a met (mezza
vacazione = unora), comunque da corrispondere interamente se il tempo impiegato per una data attivit supera unora e un quarto e non possono essere liquidate pi di quattro vacazioni al giorno1.
anche limporto della vacazione, come le altre forme di misura dellonorario,
stabilito con decreto ministeriale.
tutti gli onorari sono comprensivi della relazione sui risultati dellincarico espletato, della partecipazione alle udienze e di ogni altra attivit concernente i quesiti.
al momento della formulazione della nota spese e proposta competenze, gli
onorari devono essere computati dal ctu seguendo le modalit indicate dalla normativa di riferimento (costituita essenzialmente dalla legge n. 319/80, dal testo unico
sulle spese di giustizia d.P.r. n. 115/2002 e dal decreto ministeriale 30 maggio 2002)
e con lapplicazione degli importi e delle percentuali oggetto delle tabelle approvate
con provvedimento ministeriale.

articolo 4 della legge n. 319/1980.

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Secondo larticolo 54 del suddetto t.u., la misura degli onorari andrebbe adeguata con periodicit triennale in relazione alla variazione dellindice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertata dalliStat.
in atto si attende laggiornamento degli importi essendo tuttora vigenti sia il tabellario sia limporto unitario della vacazione, approvati con decreto emanato in data 30
maggio 2002 dal ministro della giustizia di concerto con il ministro delleconomia e
delle finanze.
la materia dei compensi spettanti al ctu o al perito merita infine tre annotazioni
particolari.
Primo. le competenze tecniche dipendono, oltre che dal pregio e dalla completezza, essenzialmente dalla quantit e dalla specifica tipologia delle prestazioni richieste
dal giudice. nulla vieta quindi che larticolazione dei quesiti determini un complesso
di attivit variegato e tale da comportare il calcolo di pi voci di onorario anche attraverso lapplicazione di metodi diversi. compete, al contrario, un solo onorario quando
il consulente ritenga autonomamente di eseguire indagini non espressamente richieste
(comportanti ad esempio rilievi, verifiche di conformit a progetti o a normative, ecc.)
allo scopo di meglio corroborare le risposte ai quesiti.
Secondo. Se lincarico prevede distinte valutazione relativamente a uno ovvero a
una pluralit di beni immobili, al tecnico possono competere distinti onorari per ognuno dei beni stimati, secondo il prudente apprezzamento del giudice e considerata la natura pubblicistica dellincarico. compete invece un solo onorario nel caso in cui si
adottino pi criteri di stima al fine della valutazione di un singolo bene.
Terzo. nel caso di onorari a percentuale, il limite superiore dello scaglione pi alto stabilito dalle tabelle configura anche un limite insuperabile, determinando cos
limporto massimo dellonorario liquidabile. detto importo massimo resta pertanto indifferente alleventuale maggior valore, rispetto a detto scaglione, della controversia,
del bene o dellutilit oggetto delle indagini peritali.
t 13.1. la nota spese e proposta competenze
abbiamo visto in precedenza che, al momento del deposito in cancelleria dellelaborato peritale, il consulente tenuto a presentare contestualmente listanza al giudice
per la liquidazione dellonorario proposto e il rimborso delle spese sostenute.
tale istanza comunemente denominata nota spese e proposta competenze. ad
essa occorre allegare tutti i giustificativi delle spese (fatture, ricevute, scontrini, ecc.)
nonch il calcolo analitico dellonorario, nelle sue eventuali diverse componenti, e dellindennit di trasferta nel caso in cui siano state svolte missioni fuori sede nel senso
di svolgimento di attivit in comune diverso da quello di residenza.

13.1.1. Spese
la materia delle spese da riconoscere agli ausiliari del giudice regolata dallarticolo 56 del t.u. sulle spese di giustizia. compete al magistrato accertare le spese sostenute dal tecnico e, se del caso, escludere dal rimborso quelle che siano ritenute non
necessarie per lespletamento dellincarico.

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13. tariffe e comPenSi

un elenco a titolo indicativo delle voci di spesa che un tecnico pu sostenere nel
redigere una perizia o consulenza tecnica in campo immobiliare il seguente:
visure e certificati catastali;
visure ipotecarie;
postali;
servizi amministrativi e commissioni;
cancelleria/copia/rilegatura;
benzina, trasporti, parcheggi;
servizi di informatica;
marche;
diritti per servizi amministrativi (certificato destinazione urbanistica, rilascio di
copie, ecc.);
servizi di telecomunicazione (telefono, internet, ecc.);
per collaboratori autorizzati.
Se il professionista stato autorizzato ad avvalersi della collaborazione di altri prestatori dopera, evidente che la relativa spesa corrisponde allonorario dovuto a questi ultimi.
essa va pertanto determinata, ove possibile, sulla base degli stessi criteri e delle
stesse tabelle ministeriali da utilizzare per il calcolo delle competenze economiche dovute al ctu o al perito.

13.1.2. Onorari a vacazione


nel caso in cui le prestazioni effettuate dal consulente tecnico dufficio non rientrino nella casistica delle attivit considerate dalle tabelle ministeriali, gli onorari devono essere commisurati al tempo impiegato e vengono determinati con il metodo delle vacazioni.
in generale, quindi, il sistema di calcolo a vacazione adottabile solo in quelle circostanze in cui non possono essere applicati gli onorari a percentuale o a importo variabile.
cos come stato rappresentato in precedenza, la vacazione corrisponde a un periodo di attivit pari a due ore. la legge prevede un importo unitario diversificato tra
la prima vacazione e tutte le altre successive, ammontando rispettivamente a 14,68
e a 8,152.
al momento dellesame della proposta di onorario presentata dal ctu, il magistrato tenuto a calcolare il numero delle vacazioni da liquidare con riferimento al numero delle ore strettamente necessarie per lespletamento dellincarico, indipendentemente dal termine assegnato per il deposito dellelaborato peritale e fino a un massimo di
quattro vacazioni al giorno.

Gli importi delle vacazioni sono stati cos adeguati dallarticolo 1 del decreto ministeriale 30 maggio
2002.

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13.1.3. Onorari fissi o a percentuale


le tabelle ministeriali riportate nellallegato al decreto ministeriale 30 maggio
2002, prevedono onorari a percentuale calcolati per scaglioni (fermo restando un minimo comunque dovuto), relativamente alle seguenti prestazioni:
in materia amministrativa, contabile e fiscale (articolo 2);
valutazione di aziende, enti patrimoniali, situazioni aziendali, patrimoni, avviamento, diritti a titolo di risarcimento di danni, diritti aziendali e industriali nonch relativi a beni mobili in genere (articolo 3);
bilancio e relativo conto dei profili e perdite (articolo 4);
avarie comuni e particolari (articolo 6);
accertamento di stato di equilibrio tecnico finanziario di gestioni previdenziali
e assistenziali (articolo 8);
costruzioni edilizie, impianti industriali, impianti di servizi generali, impianti
elettrici, macchine isolate e loro parti, ferrovie, strade e canali, opere idrauliche, acquedotti e fognature, ponti, manufatti isolati e strutture speciali, progetti di bonifica agraria e simili (articolo 11);
estimo (articolo 13);
cave e miniere, minerali, sostanze solide, liquide e gassose (articolo 14);
valutazione, riparazione e trasformazione di aerei, navi e imbarcazioni compresi salvataggio e recuperi (articolo 15);
infortunistica del traffico e della circolazione (articolo 17).
le percentuali indicate nelle tabelle sono comprese tra un valore minimo e un valore massimo per ciascuno scaglione e vanno applicate al valore della controversia,
normalmente corrispondente al valore del bene ovvero allammontare dei danni o di
unaltra qualche specifica utilit risultante dagli accertamenti richiesti al tecnico, ferme restando le disposizioni degli articoli 10 e seguenti del codice di procedura civile.

13.1.4. Onorari a importo variabile


nel determinare gli onorari variabili il magistrato deve tener conto delle difficolt,
della completezza e del pregio della prestazione fornita3.
Gli onorari a importo variabile sono liquidati con riferimento a parametri economici prestabiliti nelle tabelle ministeriali e, anche in questo caso, compresi tra valori
minimi e massimi4.
essi riguardano le seguenti prestazioni:
inventari, rendiconti e situazioni contabili (articolo 6);
ricostruzione di posizioni retributive o previdenziali, di prestiti, di nude propriet e usufrutti, di ammortamenti finanziari, di adeguamento al costo della vita e rivalutazione monetaria (articolo 7, comma i);

3
4

articolo 51, comma i, d.P.r. n. 115/2000.


cfr. decreto ministeriale 30 maggio 2002.

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13. tariffe e comPenSi

verifica di basi tecniche di gestioni previdenziali e assistenziali, di riserve matematiche individuali e valori di riscatto di anzianit pregressa ai fini del trattamento di previdenza e quiescenza (articolo 7, comma ii);
opere di pittura, scultura e simili (articolo 9);
accertamento di retribuzioni o di contributi previdenziali, assicurativi, assistenziali e fiscali e ogni altra questione in materia di rapporto di lavoro (articolo 10);
verifica di rispondenza tecnica alle prescrizioni di progetto e/o di contratto, capitolati e norme, di collaudo di lavori e forniture, di misura e contabilit di lavori, di aggiornamento e revisione dei prezzi (articolo 12, comma i);
rilievi topografici, planimetrici e altimetrici, compresi le triangolazioni e poligonazione, la misura dei fondi rustici, i rilievi di strade, canali, fabbricati, centri abitati e aree fabbricabili (articolo 12, comma ii);
funzioni contabili amministrative di case e beni rustici, di curatele di aziende
agrarie, di equo canone, di fitto di fondi urbani e rustici, di redazione di stima
dei danni da incendio e grandine, di tabelle millesimali e riparto di spese condominiali (articolo 16);
in materia di esplosivi, di armi, di proiettili, di bossoli e simili (articolo 18,
comma i);
balistica (articolo 18, comma i);
geomorfologia applicata, idrogeologia, geologia applicata e stabilit dei pendii
(articolo 19);
medico-legale (articolo 20);
accertamenti medici, diagnostici, identificazione di agenti patogeni, riguardanti la persona (articolo 21);
esame alcolimetrico (articolo 22);
ricerca del tasso percentuale carbossiemoglobinemico (articolo 23);
psichiatrica o criminologica (articolo 24);
diagnosi su materiale biologico o su tracce biologiche ovvero indagini biologiche o valutazioni sui risultati di indagini di laboratorio su tracce biologiche
(articolo 25);
accertamenti diagnostici su animali (articolo 26);
perizia o consulenza tecnica tossicologica su reperti non biologici (articolo 27,
comma i);
perizia o consulenza tecnica tossicologica su reperti biologici (articolo 27, comma ii);
perizia o consulenza tecnica chimica-tossicologica avente ad oggetto la ricerca
quantitativa o qualitativa completa generale incognita delle sostanze inorganiche, organiche volatili e organiche non volatili nonch di agenti patogeni (articolo 28, comma i);
perizia o consulenza ecotossicologica volta ad accertare le alterazioni e le impurit di qualsiasi sostanza o ad identificare gli agenti patogeni infettanti, infestanti e inquinanti (articolo 28, comma ii);
perizia o consulenza tecnica in materia di inquinamento acustico (articolo 28,
comma iii).

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il nuovo manuale del ctu

13.1.5. Aumento e riduzione degli onorari


Gli onorari calcolati mediante le tabelle approvate dal ministero, siano essi fissi, variabili o a tempo, possono essere soggetti a aumento o riduzione, se ricorrono alcune specifiche circostanze. in particolare, i casi in cui previsto un aumento sono i seguenti:
gli onorari fissi e variabili possono essere aumentati sino al 20% se il magistrato dichiara lurgenza delladempimento con decreto motivato (articolo 51, comma ii, del t.u.);
possono essere aumentati sino al 100% gli onorari relativi a prestazioni aventi
carattere di eccezionale importanza, complessit e difficolt (articolo 52, comma i, del t.u.), oggettivamente riconosciuto dal giudice;
se lincarico stato conferito in forma collegiale, il compenso globale del collegio determinato sulla base di quello spettante al singolo, aumentato del 40%
per ogni componente (salvo che il magistrato dispone che ognuno degli incaricati deve svolgere personalmente e per intero uno specifico incarico);
lonorario a vacazione pu essere aumentato fino al 100% quando per il compimento delle operazioni fissato un termine non superiore a cinque giorni (articolo 4, comma iii, legge n. 319/80);
lonorario a vacazione pu essere aumentato fino al 50% quando fissato un termine non superiore a quindici giorni (articolo 4, comma iii, legge n. 319/1980).
le condizioni per la riduzione ricorrono quando la consulenza non viene depositata nel termine assegnato ovvero entro quello autorizzato in seguito a richiesta di proroga (articolo 52, comma ii, d.P.r. n. 115/2000):
nel calcolo degli onorari a tempo non dovr tenersi conto del periodo successivo alla scadenza del termine;
gli onorari calcolati in misura fissa o variabile sono ridotti del 25%.

13.1.6. Indennit
la determinazione dellindennit di viaggio e di soggiorno regolata dallarticolo
56 del t.u. che stabilisce lapplicabilit, per lausiliario del giudice, delle modalit di
trattamento previsto per i pubblici funzionari.
lindennit dovuta alle seguenti condizioni:
la localit di trasferta disti almeno 10 km dalla sede di lavoro dellincaricato;
la localit di trasferta deve essere diversa dalla localit di residenza o di domicilio abituale;
luso del mezzo proprio di trasporto deve essere preventivamente autorizzato
dal giudice (come pure lutilizzo di mezzi aerei e rapidi).
limporto dellindennit di missione si calcola sulla base dei criteri seguenti.
Spese documentate per pasti:
rimborsate entro il limite di spesa di 30,55 per un pasto e di 61,10 per due
pasti.
Spese documentate di pernottamento:
il rimborso compete per lutilizzo di alberghi di categoria non superiore a quattro stelle.

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13. tariffe e comPenSi

Spese di viaggio con mezzo proprio:


il rimborso compete in misura pari a 1/5 del prezzo della benzina super in vigore al momento del viaggio moltiplicato per ogni km percorso.
Spese di viaggio con mezzi di linea:
sono liquidate in base alle tariffe di prima classe dei servizi di linea anche in
mancanza di giustificativi.
Spese di viaggio con aerei o con mezzi straordinari:
rimborsate solo se documentate e preventivamente autorizzate dal magistrato.
da annotare che con la legge finanziaria 2007 (legge n. 296/2006) stato soppresso listituto della diaria di missione.

t 13.2. Il decreto di liquidazione


con il provvedimento di liquidazione del giudice competente viene determinato
lammontare delle spese e dellonorario spettanti al ctu o al perito.
come abbiamo visto test, limporto complessivo di tali spettanze deve essere
computato analiticamente facendo riferimento a pi disposizioni normative che qui di
seguito si riassumono:
articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980 (onorari a vacazione);
articolo 51, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 (onorari a percentuale e a importo variabile con riferimento alle tabelle allegate al decreto ministeriale 30 maggio
2002);
articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 (maggiorazione delle vacazioni per particolare urgenza);
articolo 51, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (maggiorazione per importanza, eccezionalit, ecc.);
articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 (maggiorazione degli onorari fissi e
variabili per urgenza);
articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (riduzione per deposito a termini
scaduti);
articolo 55, d.P.r. n. 115/2002 (indennit);
articolo 56, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (spese generali);
articolo 56, comma 3, d.P.r. n. 115/2002 (spese per collaboratori autorizzati).
di norma la nota spese e proposta competenze presentata dal ctu rappresenta in
effetti solo una base di riferimento per il giudice che autonomamente provvede a determinare sia il compenso, compreso leventuale computo delle vacazioni, sia a convalidare le spese documentate o comunque riconosciute necessarie secondo il suo prudente apprezzamento.
il decreto di liquidazione, nella forma di provvedimento a s stante ovvero di dispositivo semplicemente trascritto in calce allistanza del professionista, una volta notificato tramite ufficiale giudiziario al professionista stesso e alle parti in causa, costituisce titolo provvisoriamente esecutivo nei confronti della parte a carico della quale
posto il pagamento.

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il nuovo manuale del ctu

ci significa che, per il principio ne bis in ibidem, non occorre richiedere alcun decreto ingiuntivo per procedere al recupero coattivo del credito in quanto la procedura
di esecuzione immediatamente attivabile nei confronti del soggetto debitore.

t 13.3. opposizione al decreto di liquidazione


non infrequente il caso in cui la parte tenuta al pagamento o, meno spesso, lo
stesso ctu ritenga il provvedimento di liquidazione di spese e onorari incongruente
rispetto alla portata e qualit delle indagini tecniche svolte.
ci accade, ad esempio, quando la parte constata che il professionista ha esorbitato dai limiti del mandato affidato dal giudice rendendo ingiustificatamente pi onerosa la consulenza ovvero ha richiesto spese e onorari per prestazioni in realt non eseguite totalmente o eseguite solo in minima parte.
da un punto di vista esattamente opposto, pu invece essere il perito a ritenere eccessivamente penalizzante la riduzione eseguita dal giudice relativamente alle spese
eventualmente considerate non necessarie per lespletamento dellincarico o in merito
ai criteri adottati per il calcolo dellonorario.
avverso il decreto di liquidazione possibile, da parte del soggetto interessato, proporre ricorso entro il termine perentorio di venti giorni dallavvenuta comunicazione, innanzi al tribunale o alla corte dappello alla quale appartiene il giudice della causa.
fermo restando che non possono proporsi in sede di reclamo avverso il provvedimento di liquidazione di una consulenza tecnica questioni relative allutilit e alla validit della consulenza stessa, che invece attengono al merito della causa, ove vengano
dimostrati gravi motivi il ricorrente pu chiedere e ottenere la sospensione dellesecuzione provvisoria del decreto.
la susseguente ordinanza con la quale lorgano giudicante decide sul ricorso ha carattere definitivo. Pertanto essa non impugnabile se non presso la corte di cassazione.

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Parte terza
schede documenti-tipo

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modeLLi di peRiZie sVoLte

Nelle pagine che seguono sono riportati un certo numero di esempi di perizie svolte negli ultimi anni, selezionate come particolarmente significative e indicative, allo
scopo di illustrare al meglio le modalit di svolgimento delle operazioni peritali e di
composizione di una consulenza tecnica dufficio.
Per ovvi motivi di riservatezza tutti i riferimenti alle persone coinvolte e agli immobili oggetto degli accertamenti sono stati omessi o modificati in maniera fantasiosa.
Lo stesso criterio stato seguito per ci che riguarda la toponomastica, le date, i riferimenti catastali e di numero di iscrizione a ruolo dei relativi procedimenti.
Daltra parte, lutilit del contributo risiede non tanto nella conoscenza del singolo caso, quanto nellappropriazione, da parte del neofito, di un metodo di lavoro efficace per la redazione delle perizie.

t 1. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda

divisibilit e predisposizione del progetto di divisione (caso A)


premessa
Il sottoscritto stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 1234/03
del ruolo Generale promossa da rossi alba contro rossi Bice e rossi Carla, germane e tutte coeredi di beni immobili siti in territorio di Colfiorito, localit Belcolle, al fine di valutare il patrimonio ereditario, verificarne la comoda divisibilit ed
eventualmente predisporre un progetto di divisione cos come riportato nellordinanza stessa.
Il giuramento di rito stato prestato alludienza del , nella quale, peraltro, il G.I.
ha disposto lestensione del quesito onde accertare i titoli di propriet del dante causa delle parti, nel ventennio precedente la data di notifica della citazione.
Per lespletamento del mandato stato accordato dal G.I. termine di 120 giorni.
I fascicoli delle produzioni legali prelevati allatto del giuramento sono costituiti
dai seguenti documenti:
omissis
1. Le attivit condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, stata condotta effettuando:
studio delle produzioni dei legali e della relazione tecnica di parte;
apposito sopralluogo;

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

rilievo fotografico;
reperimento della cartografia per linquadramento territoriale ed urbanistico.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi con la partecipazione dei
C.t.P. nominati dalle parti in base a quanto disposto allatto del giuramento.
In quella sede si proceduto alla ricognizione degli immobili e della zona ove ricadono, nonch al relativo rilievo fotografico.
Per il corretto espletamento del mandato, si altres condotta una approfondita ricerca di mercato al fine di ottenere i giusti riscontri in ordine allattendibilit della stima.
1.1. La controversia
In data 7 aprile 2000 decedeva il padre dellodierna attrice rossi alba, e delle sorelle di questa, signore rossi Bice e Carla, entrambe convenute.
Da quanto esposto in citazione, il de cuius era proprietario in ragione di 3/6 unitamente alle figlie, ognuna per 1/6 dellintero di alcuni beni immobili in territorio del
Comune di Colfiorito, localit Belcolle.
Per effetto della successione, ciascuna delle coeredi risulta ora comproprietaria
dei 2/6 indivisi di detti immobili, che sono individuati catastalmente dai seguenti
identificativi:
fg. 12, part.lla 6 sub 7, quale porzione di fabbricato rurale;
fg. 12, part.lla 20, seminativo;
fg. 12, part.lla 23, seminativo;
fg. 12, part.lla 25, seminativo;
fg. 21, part.lla 59, seminativo;
fg. 21, part.lla 109, seminativo;
fg. 21, part.lla 112, seminativo;
fg. 21, part.lla 118, seminativo.
Sempre secondo quanto riferito in citazione, non riuscendo ad addivenire allo
scioglimento bonario della comunione ereditaria, lattrice si rivolta al tribunale
per ottenerne lo scioglimento giudiziale con lattribuzione alle coeredi delle rispettive quote.
entrambe le convenute non si oppongono alla chiesta divisione. Presumono tuttavia lantieconomicit del frazionamento evidenziando che lattrice, assumendo un
comportamento contraddittorio, avrebbe fatto sfumare una favorevole trattativa avviata per la vendita in toto dei suddetti beni per un prezzo asserito superiore a quello di
mercato ad un proprietario confinante.
1.2. La relazione tecnica di parte
risulta in atti una relazione, redatta su incarico dellattrice, finalizzata ad accertare la conformit alle vigenti normative edilizie ed urbanistiche dellimmobile che
oggetto di divisione.
Invero la stessa concentra lattenzione sulla porzione di fabbricato rurale, facente
parte del casale individuato in mappa al foglio n. 12, particella n. 7.

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moDeLLI DI PerIzIe SvoLte

Le indagini del professionista incaricato, condotte anche presso lufficio tecnico


comunale competente, gli hanno consentito di poter affermare la conformit dellimmobile soggetto in passato a lavori di ricostruzione a seguito di una frana alla normativa urbanistica.
alla relazione allegata copia della licenza n. 211 rilasciata dal Sindaco il
18/07/1973 e della planimetria, riferita al piano terra, del relativo progetto approvato
dalla Commissione edilizia in data 28/05/1973.
2. Le risposte ai quesiti del G.i.
Gli accertamenti tecnici effettuati hanno determinato le risultanze riportate nei paragrafi seguenti.
2.1. Descrizione e valutazione del patrimonio ereditario
In questa fase, senza per il momento voler entrare nel merito della divisibilit dei
beni oggetto della causa ma al solo fine di una maggiore chiarezza espositiva, si reputa opportuno procedere nella descrizione, distinguendoli in base a criteri di omogeneit, autonomia funzionale e economica, e cio come segue:
porzione del fabbricato rurale;
appezzamento costituito dalle particelle n. 20, 23 e 25 del Fm 12 ubicato a ridosso di detto casale;
appezzamento costituito dalle particelle n. 59, 109, 112 e 118 del Fm 21 a circa 500 m di distanza in linea daria dal precedente.
I beni si trovano, come detto in localit Belcolle di Colfiorito, una cinquantina di
km a ovest del capoluogo), ad una quota di circa 400 m s.l.m. sulle pendici del monte
Grande che si erge sulla piana in cui il fiume di fondovalle forma lomonimo lago.
Per raggiungerli, a partire dallo svincolo n. 7 dellautostrada, occorre percorrere la
strada statale per circa 5 km, quindi la strada provinciale n. 5 per circa 8 km, infine la
strada provinciale n. 11 in direzione nord per circa 5 km (superando il lago), fino allimbocco sulla destra della strada non asfaltata che conduce al detto casale e ad uno
degli appezzamenti.
Il contesto ambientale di assoluto pregio e riscuote un certo apprezzamento come attestato dalla presenza di alcune strutture agrituristiche ben avviate.
Superando invece la stradella, proseguendo sulla provinciale sempre in direzione
nord, a circa 250 m sulla sinistra si trova il secondo degli appezzamenti.
2.1.1. La porzione di fabbricato rurale
La costruzione si presenta come un corpo di fabbrica unitario, secondo la diffusa tipologia rurale del baglio, con un solo accesso alla corte interna da un portale ad arco.
Catastalmente suddiviso nei vari subalterni dellunica particella n. 6 del Fm 12
(con 8 subalterni accertati dalla relazione tecnica di parte).
Il subalterno 7, compreso tra i beni oggetto del contendere, costituito dallappartamento al piano terra, nella zona nord del fabbricato, con annessi un magazzino pi
piccolo ubicato nel seminterrato sottostante ed uno pi grande posto alla stessa quota
del piano terra ma con accesso dalla corte interna.

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

Secondo quanto appreso allU.t.e., anche perch trattasi di fabbricato rurale, non
esisterebbe planimetria catastale n altro atto da cui potere accertare leffettiva consistenza catastale di tale unit immobiliare.
a1 riguardo, considerato che la descrizione riportata nella citata relazione del CtP
dellattrice non stata contestata dalle controparti neppure in sede di sopralluogo, non
si ritenuto di dover ulteriormente approfondire la questione, ferma restando totale disponibilit in tal senso, ove specificatamente richiesto.
relativamente ai magazzini va riferito che il primo, quello sulla corte interna, ha
forma rettangolare per una superficie coperta di circa 100 m2 ed destinato a ricovero
di attrezzature e prodotti agricoli. al secondo invece, posto al di sotto dellappartamento (grosso modo in corrispondenza della camera da letto pi grande e di parte delladiacente terrazza), vi si accede dallesterno del fabbricato tramite una stradella discendente lungo il pendio del rilievo su cui ubicato il baglio; detto magazzino ha forma e
destinazione analoga al precedente, per una superficie di circa 35 m2.
tornando allappartamento, avente superficie coperta di circa 170 m2, dalla visita
effettuata in occasione del sopralluogo, apparso rispecchiare fedelmente nella distribuzione interna il disegno allegato alla menzionata relazione di parte.
Si compone di doppio ingresso dal vano scala, salone (pranzo/soggiorno) con affaccio su una terrazza di circa 45 m2, cucina, corridoio, tre camere da letto (due con
balconi di circa 6 m2 cadauno), cameretta, bagno principale e wc di servizio.
Lappartamento si presenta dotato di impianto idrico ed elettrico, completo ed arredato in ogni sua parte, con finiture discrete, pavimenti in segati di marmo, intonaci
interni rifiniti con idropittura, cucina e bagni con pareti rivestite in ceramica. Lo stato
di conservazione e manutenzione buono e non sono stati osservati inconvenienti dovuti ad infiltrazioni umidifere n dissesti statici o evidenti difetti costruttivi.
riguardo questultimo aspetto si rileva che limmobile non possiede alcuna delle
caratteristiche costruttive tipiche del baglio a cui annesso. In particolare non sostenuto da muratura portante ma stato realizzato con struttura in cemento armato, come
del resto lintera ala del fabbricato in cui inserito.
Sul punto, avendo gi accennato ai lavori di ricostruzione oggetto della licenza
n. 211/1973, non sembra il caso di soffermarsi oltre.
Nella valutazione dellimmobile sopra descritto bisogna tener conto di vari elementi.
In primo luogo, trovandosi il bene in aperta campagna a parecchia distanza dai
centri abitati, e avendo quindi un esclusivo carattere di ruralit, non possono tenersi in
considerazione i parametri di riferimento pi usuali ai fini della stima (redditivit, mercato, appetibilit, ubicazione, presenza di servizi, esposizione, ecc.) in quanto non sarebbero significativi, se non addirittura di impossibile identificazione.
Per tale ragione il criterio di stima che pu consentire la maggiore attendibilit del
risultato quello della determinazione del costo di costruzione (o ricostruzione) del
fabbricato, applicando tuttavia allimporto cos determinato un coefficiente di maggiorazione per tener conto del vantaggio costituito dalla possibilit dellimmediata fruizione del bene rispetto, per esempio, al caso della costruzione su terreno nudo o a quello della ricostruzione di un immobile diruto.

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Dallindagine di mercato condotta si accertato che, per la rea1izzazione di unit


abitative, tale costo pu oscillare nella zona tra 400 e 600 /m2.
viste le complessive caratteristiche costruttive, di conservazione e di finiture, per
lappartamento appare congruo assumere limporto massimo di /m2 600 ottenendo il
seguente valore, assimilato al costo (superfici accessorie considerate pari a 1/3 di quelle effettive):
vapp = m2 [170 + (45 + 6 + 6)/3]x /m2 600 = 113.400
Per i magazzini si assume, ragionevolmente, lo stesso valore unitario ma ridotto di
unaliquota correttiva pari al 30%:
vmag1 = m2 100 x /m2 600 x 0,70 = 42.000
vmag2 = m2 35 x /m2 600 x 0,70 = 14.700
In totale, pertanto, 170.100 cui opportuno applicare, per le ragioni prima esposte,
una maggiorazione del 25% ottenendo un valore finale di 210.000 (in cifra tonda).
2.1.2. Lappezzamento costituito dalle particelle n. 20, 23 e 25 del Fm 12
I dati catastali di interesse per detto appezzamento sono:
fg. 12, n. 20, superficie 2.41.26, qualit seminativo, cl. 3;
fg. 12, n. 23, superficie 4.20.80, qualit seminativo, cl. 2;
fg. 12, n. 25, superficie 8.00, qualit seminativo, cl. 2.
trattasi del fondo pi vicino al casale, in totale quindi esteso circa 6,7 ettari. La
giacitura in pendenza, sebbene non particolarmente accentuata, e vi si accede dalla
stessa stradella che conduce al casale.
alla data del sopralluogo il terreno si presentava prevalentemente incolto sebbene qua e l occupato da alberi di olivo. In definitiva sostanzialmente improduttivo di
alcun apprezzabile reddito.
ai fini della valutazione, vanno pertanto ribadite le considerazioni esposte nel caso
precedente, con la precisazione che, trattandosi di terreno libero, il criterio di stima adottato quello che tende alla determinazione del pi probabile valore di trasformazione.
In ogni caso dovr analogamente farsi riferimento al costo di costruzione assumendo questa volta come parametro la pur minima suscettivit edificatoria del terreno agricolo, pari a 0,03 m3/m2, che in base alla superficie consentirebbe la realizzazione di
edifici a servizio dellattivit agricola con annessa residenza (anche finalizzata ad attivit di tipo agrituristico o turismo rurale) per circa 2.000 m3.
assumendo un importo medio per unit di volume di 150 /m3 si ottiene un valore finale, assimilato al costo, di 300.000.
2.1.3. Lappezzamento costituito dalle particelle del Fm 21 n. 59, 109, 112 e 118
I dati catastali di interesse per detto appezzamento sono:
fg. 21, n. 59, superficie 48.00, qualit seminativo, cl. 3;
fg. 21, n. 109, superficie 69.40, qualit seminativo, cl. 3;
fg. 21, n. 112, superficie 66.20, qualit seminativo, cl. 3;
fg. 21, n. 118, superficie 4.75.40 qualit seminativo, c1.3.

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

trattasi del fondo pi lontano dal casale, con accesso diretto dalla SP, esteso poco
meno di 6,6 ettari e giacitura in leggerissima pendenza.
alla data del sopralluogo il terreno era completamente incolto, privo di alberature
significative (salvo un modesto mandorleto in totale abbandono ubicato nella zona settentrionale) e di alcun genere di costruzioni.
ai fini della valutazione, si far ancora riferimento al costo di costruzione unitario
medio di 150 /m3, ottenendo cos come valore finale, sempre assimilato al costo,
limporto di 294.000 corrispondente ad una cubatura realizzabile di 1.977 m3.
2.2. La comoda divisibilit
Come risulta dalla descrizione riportata nei paragrafi precedenti, gli immobili si
trovano in uno stato di fatto tale che, pur tenendo conto delle riserve espresse dalle convenute sullipotetico minor valore della somma delle quote rispetto allintero (secondo
una interpretazione, a sommesso avviso dello scrivente, non pienamente condivisibile
nella fattispecie in esame), consente la comoda divisibilit tra le coeredi senza particolari patemi visto che i beni possono agevolmente considerarsi distinti in tre diversi lotti autonomamente utilizzabili ed economicamente indipendenti.
Sembra opportuno precisare che dagli atti risulta che il patrimonio ereditario comprendeva anche una considerevole somma di denaro depositato in banca. tale favorevole circostanza di certo agevoler un accordo sui conguagli.
2.3. Il progetto di divisione
Il valore del monte ereditario si quantifica nella somma dei valori dei cespiti e cio
in complessivi 210.000 + 300.000 + 295.000 = 805.000.
La quota spettante a ciascuna delle tre coeredi pertanto pari a 805.000/3 =
268.000.
Lattribuzione delle quote alle coeredi, secondo accordi o mediante sorteggio, potr avvenire in base allo schema seguente con contestuali conguagli in denaro per tener conto delle differenze.
2.3.1. Lotto n. l
Porzione di fabbricato rurale identificata al N.C.t. alla particella n. 6 sub. 7 del Fm
12 e costituita da appartamento di circa 170 m2 al piano terra del fabbricato composto da
doppio ingresso dal vano scala, salone (pranzo/soggiorno), terrazza di circa 45 m2, cucina, corridoio, tre camere da letto, due balconi di circa 6 m2 cadauno, cameretta, bagno
principale e wc di servizio con annessi un magazzino di circa 35 m2 sottostante ed altro di circa 100 m2 posto alla quota del piano terreno con accesso dalla corte interna.
valore stimato 210.000 (conguaglio avere 58.000).
2.3.2. Lotto n. 2
appezzamento di terreno costituito dalle particelle identificate al N.C.t. ai n. 20,
23 e 25 del Fm 12, esteso circa 6,7 ettari, con accesso dalla stradella che conduce al
fabbricato rurale.
valore stimato 300.000 (conguaglio dare 32.000).

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2.3.3. Lotto n. 3
appezzamento di terreno costituito dalle particelle identificate al N.C.t. ai n. 59,
109, 112 e 118 del Fm 21, esteso poco meno di 6,6 ettari con accesso direttamente dalla SP con la quale confina.
valore stimato 294.000 (conguaglio dare 26.000).
2.4. Titoli di propriet del dante causa delle parti nel ventennio precedente latto
di citazione
Le ispezioni condotte presso la Conservatoria dei registri Immobiliari, hanno consentito di accertare che, oltre alla trascrizione della successione non vi sono altri atti ad eccezione di una servit a favore eNeL (elettrodotto a doppia terna 220 kv, 7
pali, 388 m di lunghezza) a seguito atto notarile di istituzione di servit del 23/12/1983
sul terreno particolo 51328 fg. 13, particelle 18 e 123 che per non risulta tra i beni
controversi.
La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e
due copie a disposizione delle le parti.
aLLeGatI:
1. verbale di giuramento;
2. lettera di nomina CtP;
3. verbale di sopralluogo;
4. rilievo fotografico;
5. stralcio cartografia IGm;
6. visure catastali;
7. planimetrie fabbricati (lotto 1);
8. stralcio mappale (lotto 2);
9. stralcio mappale (lotto 3);
10. ispezioni presso la Conservatoria rr.II..

t 2. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda

divisibilit e predisposizione del progetto di divisione (caso B)


premessa
Il sottoscritto stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 321/03
del ruolo Generale promossa da Bianchini antonio, contro la societ morelli a r.l., al
fine di eseguire accertamenti tecnici relativi ad un magazzino sito in via del mercato
n. 12 in compropriet tra le parti oggi in lite.
Il giuramento di rito stato prestato il giorno e in quella sede si avuta conoscenza del seguente quesito:
determinare il valore del bene oggetto della comunione, verificarne la comoda divisibilit ed eventualmente redigere un progetto di divisione.
Per lespletamento del mandato stato chiesto, ed accordato dal G.I., termine di 90
giorni decorrenti dalla stessa data del giuramento.

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

I fascicoli delle produzioni legali prelevati allatto del giuramento sono costituiti
dai seguenti documenti:
omissis
1. Le attivit condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, stata condotta effettuando:
studio della documentazione prodotta dai legali;
apposito sopralluogo;
rilievo fotografico;
rilievo planimetrico;
ispezioni presso lUfficio tecnico erariale;
reperimento della cartografia per linquadramento territoriale;
esame delle previsioni urbanistiche definite dal piano particolareggiato vigente
relativo alla zona in cui ricade limmobile.
Per il corretto espletamento del mandato, stata altres condotta una approfondita ricerca di mercato al fine di ottenere i giusti riscontri in ordine allattendibilit della stima.
1.1. La controversia
Da quanto esposto in citazione lodierno attore comproprietario, per la quota
complessiva di 1/3 indivisa, del magazzino indicato in premessa.
egli ne ha infatti acquisito una prima aliquota di 2/18 in forza di successione legittima dal padre deceduto nel 1990; unaltra aliquota di 1/18 stata invece ereditata in
seguito alla morte della madre (anno 1992); una ulteriore quota pari a 1/6 stata infine rilevata da uno degli altri germani (atto pubblico stipulato nellanno 1994).
Lattore, preso atto della impossibilit di poter addivenire ad un accordo extragiudiziale, ha attivato la procedura legale al fine di ottenere lo scioglimento della
comunione.
La societ a r.l. convenuta, comproprietaria dei restanti 2/3 del magazzino in questione per averli acquistati dai due fratelli (e coeredi) dellattore con atto notarile nellanno 1993, non si oppone alle richieste avversarie.
2. Le risposte ai quesiti del G.i.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi cos come disposto alludienza di giuramento.
In quella sede si proceduto alla preliminare ricognizione della zona ove ricade il
piccolo fabbricato nonch al rilievo fotografico del fabbricato stesso.
al sopralluogo hanno partecipato il C.t.P. dellattore nominato in seno al verbale
di udienza di giuramento, nonch il procuratore della societ convenuta e il legale rappresentante di questultima.
Preventivamente alle verifiche concernenti laccertamento, in linea tecnica ed economica, della sussistenza dei requisiti per una comoda divisibilit dellimmobile, si
ritenuto opportuno determinarne il valore di mercato, anche al fine di acquisire pi
concrete cognizioni sulloggetto e sullimportanza del contendere.

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2.1. Identificativi dellimmobile


Il bene interessato dal procedimento , come indicato in premessa, un magazzino
sito al civico n. 12 della via del mercato.
Il magazzino occupa una porzione del piano terreno dello stabile, livello pressoch
interamente occupato da locali adibiti ad attivit commerciali oltre che da un piccolo
androne di accesso alle abitazioni ubicate ai piani superiori del fabbricato.
Limmobile risulta identificato al N.C.e.U. alla partita catastale n. 1201644 erroneamente intestata per intero ad altra societ attualmente disciolta e il cui patrimonio
stato rilevato pochi mesi fa dalla odierna convenuta morelli s.r.l.
Gli estremi catastali sono i seguenti: foglio n. 123, part.lla n. 441 sub. l, zona censuaria l, categoria C/1, classe 8, consistenza 45 m2, rendita 892,44.
Il magazzino risulta confinante con la detta via del mercato con landrone dello
stabile in cui inserito, con cortile S. Gaetano e con propriet aliena, cos come descritto nel rogito notarile in atti.
2.2. Il mercato immobiliare della zona
Lanalisi della situazione generale di mercato della zona ove ubicato limmobile
va preceduta da una breve premessa sulle caratteristiche del sito che si pone nel fulcro
di una delle pi vissute strade commerciali del centro storico della citt.
Lambito urbano in studio fortemente caratterizzato da almeno due elementi per
i quali lasse della via del mercato costituisce un vero e proprio trait dunion tra il
contesto teatro comunale/piazza della vittoria e il popolare mercato di porta Nuova.
ma c di pi: il predetto asse anche una parte importante del tracciato storico
(quasi tutto pedonale) che collega la zona delle antiche mura occidentali al porticciolo turistico.
oltre a queste considerazioni va comunque tenuto presente che, per quanto ubicati in zona centrale, i contesti urbani sopra descritti hanno carattere fortemente popolare, in cui la struttura sociale dei residenti costituita in prevalenza da ceto di tale livello e colonie di immigrati extracomunitari di varia nazionalit, anche se questo non ne
inficia pi di tanto il rilievo commerciale.
2.3. Aspetti costruttivi e tipologici del fabbricato
Lo stabile che ospita il magazzino oggetto delle indagini, come accennato, risulta
costruito pi o meno 70/75 anni fa (1930-1935 allincirca).
Limpostazione formale del prospetto principale e, soprattutto, le geometriche partiture in cemento dei parapetti dei balconi, permettono infatti di riconoscere i caratteri
del cosiddetto stile littorio, anche se si tratta certo di uno degli episodi minori dato
che proprio in questa zona della citt facile osservare una quantit di esempi piuttosto importanti di architettura risalente allepoca del ventennio fascista.
Sempre a proposito dellepoca presunta di realizzazione, va tuttavia precisato che
dallesame degli elaborati allegati al Piano particolareggiato del centro storico, lo stabile in questione viene fatto risalire ad epoca antecedente al 1876, circostanza che appare per certi versi poco verosimile, sia per caratteristiche costruttive (dal dettaglio del
prospetto ben visibile la struttura in ferro e tavelle dei solai dei balconi e larmatura

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metallica degli elementi in calcestruzzo armato dei prospetti) sia per elementi di evidente riconoscimento morfo-filologica (tutti i piani hanno la medesima altezza, non vi
alcuna differenza nel trattamento estetico dei vari livelli e i fabbricati adiacenti hanno impostazione architettonica e tipologica sicuramente anteriore).
2.4. La posizione autorizzativa
La posizione autorizzativa dello stabile in cui ubicato il magazzino non riveste
un interesse fondamentale rispetto al tipo di accertamento tecnico richiesto che, come
visto, orientato alla definizione dei rapporti economici tra le parti in causa.
a riguardo ci si limiter pertanto a riferire quanto si evince dalla documentazione
notarile in atti e cio che la costruzione dellimmobile in oggetto stata iniziata ed
ultimata anteriormente all1/9/1967, nel rispetto della normativa urbanistica allora vigente e che successivamente alla sua ultimazione non sono state eseguite modifiche
soggette a concessione o licenza edilizia.
ad ogni buon fine va comunque ribadito che le caratteristiche formali ed architettoniche delledificio fanno ragionevolmente ipotizzare, quale epoca di costruzione, la
prima met del secolo 20.
Per tale ragione, la dichiarazione riportata in precedenza pare confortata da un oggettivo riscontro.
Per quanto riguarda infine lattuale destinazione urbanistica, dallesame del vigente Piano Particolareggiato del centro storico, si osserva che nella zona in cui ricade
limmobile la tipologia dintervento consentita la ristrutturazione del tessuto urbano esistente che ricomprende in s le modalit definite dallarticolo 31, lettere a), b)
c) e d), della legge n. 457/1978 (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia).
2.5. Descrizione dellunit immobiliare
Lunit immobiliare si sviluppa su circa il 30% della superficie del piano terra dello stabile ed ha accesso direttamente dalla via del mercato.
Il raffronto della situazione attuale con la planimetria rilasciata dallU.t.e., pare
attestare almeno dal 1939, anno in cui la stessa fu redatta una destinazione continuativa ad attivit commerciale.
originariamente il locale si componeva di tre vani posti in successione, in direzione perpendicolare rispetto al prospetto, con un piccolo w.c. ricavato nella parte
centrale in corrispondenza del pozzo luce, con una estensione di circa 70 m2 di superficie lorda.
oggi, limmobile si compone di unampia sala espositiva, pi stretta nella parte pi
vicina allingresso (in corrispondenza del confinante vano scala) e pi larga nel tratto
interno, oltre a un piccolo retrobottega ove ubicato il w.c.
Sono state, inoltre, completamente demolite le porzioni di muratura che delimitavano a destra e a sinistra il vano di passaggio tra la prima e la seconda stanza.
Lattuale impianto distributivo consente in ogni caso un razionale utilizzo dellunit immobiliare come locale commerciale.
Lo stato di finitura di livello economico ma pi che dignitoso.

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I pavimenti sono interamente in ceramica di buona fattura mentre le pareti e il soffitto sono rivestiti con una pannellatura in perlinato di legno.
Lapprovvigionamento idrico e dellenergia elettrica avviene dalle reti dei servizi
pubblici e risulta eseguito ladeguamento dellimpianto elettrico alla normativa CeI.
Il magazzino altres collegato alla rete telefonica pubblica.
Gli scarichi delle acque luride vengono normalmente smaltiti mediante conferimento nella pubblica fognatura.
Nel corso del sopralluogo non sono stati rilevati segni di dissesto statico n condizioni di eccezionale degrado e, nel complesso, si osservato uno stato di conservazione e di manutenzione accettabile.
2.6. La valutazione del cespite
a) In base ai prezzi di mercato
Da quanto esposto in precedenza e dallindagine di mercato condotta si avuto
modo di constatare che per immobili commerciali con caratteristiche (dotazione impiantistica, stato di conservazione, superficie, ecc.) comparabili a quello in esame, i
prezzi reali nella compravendita possono oscillare tra 3.500 e 3.900 /m2.
Pertanto, assumendo a base del calcolo il valore medio, e cio 3.700 /m2, e una
superficie commerciale pari a 70 m2, si otterr limporto di 259.000.
B) In base alla capitalizzazione del reddito
I prezzi degli affitti in zona, sempre per immobili commerciali con caratteristiche e requisiti comparabili con quello in argomento si collocano tra 1.300 e 1.500 mensili.
Ipotizzando realisticamente limporto medio di 1.400 mensili si otterr:
reddito annuo lordo 16.800;
spese e imposte complessive 2.500 (circa il 15% del reddito lordo);
reddito netto 16.800 2.500 = 14.300;
saggio di capitalizzazione medio 5%;
valore di capitalizzazione vc = reddito netto annuo / saggio di capitalizzazione
= 14.300 / 5% = 286.000.
C) Il valore finale
assumendo come pi attendibile la media dei valori determinati ai punti precedenti si avr un valore di (259.000 + 286.000) / 2 = 272.500 che si arrotonda cautelativamente a 270.000.
2.7. La comoda divisibilit
Il magazzino, che possiede peraltro un solo ingresso su strada, ha una configurazione planimetrica tale da rendere improponibile il frazionamento in due quote di 1/3
(controvalore 90.000) e 2/3 (controvalore 180.000).
Deve perci concludersi, almeno ad avviso dello scrivente, che non sussistono le
minime condizioni per progettare la suddivisione dellimmobile in due distinte unit
con autonoma funzionalit e capacit di reddito.
La presente relazione, completa di n. 9 allegati, viene depositata in un originale e
due copie per le parti.

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aLLeGatI:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di sopralluogo;
3. rilievo fotografico;
4. rilievo planimetrico;
5. visura catastale;
6. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/5000;
7. stralcio tavola n. 8 del Piano particolareggiato del centro storico in scala 1/2000;
8. stralcio planimetria del Piano particolareggiato del centro storico in scala
1/500;
9. planimetria catastale in scala 1/100.

t 3. Accertamento della conformit delle distanze tra due fabbricati

in riferimento alle norme urbanistiche vigenti


premessa
Il sottoscritto stato nominato C.t.U. con ordinanza del giudice istruttore in relazione alla causa civile promossa da rossetti a. contro Bianchetti B. + 6 e verdelli C.
+ 2, iscritta al n. 1234/07 del ruolo Generale di questo tribunale.
Il giuramento di rito stato prestato il giorno e in quella sede si avuta conoscenza del seguente quesito:
descrivere i luoghi, individuare nella loro esatta consistenza le particelle delle parti con specifico riferimento al testamento del 10/01/1986, verificare le distanze
tra le costruzioni con riferimento alle deduzioni di parte ed alle norme dei regolamenti comunali e del codice civile.
Per lespletamento dellincarico stato concesso termine di 120 giorni.
I fascicoli delle produzioni legali prelevati allatto del giuramento sono costituiti
dai seguenti documenti:
omissis
1. Le attivit condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, stata condotta effettuando:
studio delle produzioni dei legali;
appositi sopralluoghi;
rilievo fotografico;
ispezioni presso lUfficio tecnico erariale;
acquisizione di stralcio dei fogli di mappa di interesse;
un accesso presso lo studio del notaio Frescobaldi per la consultazione delloriginale dellatto di donazione del 14/09/1984 e dei relativi allegati;
due accessi presso lo studio del notaio Carlucci al fine di consultare loriginale del titolo dellattrice e dei relativi allegati;

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accesso presso larchivio notarile per la consultazione delloriginale dellatto


notaio tomaselli di donazione-divisione del 2/04/1994 e in particolare del tipo
di frazionamento e del certificato di destinazione urbanistica allegato;
accessi presso la ripartizione urbanistica del Comune per lacquisizione del rilievo aerofotogrammetrico pi aggiornato (risalente al 1989) e delle disposizioni in materia di distanza tra le costruzioni previste dalle norme comunali vigenti allepoca dellinizio dei lavori dellattrice.
2.1. La controversia
Con atto di compravendita dell11/06/2001, lattrice ha acquistato dai convenuti
verdelli C. + 2 un appezzamento di terreno in localit marinella costituito dalle particelle catastali n. 219 del foglio 21 e n. 318, 23 e 21 del fg. 22 con una superficie complessiva di are 8,38 (catastali 9,55).
Limmobile stato venduto, tra laltro, con le servit costituite con testamento
pubblico del 15/01/1996.
In particolare risulta gravato da una stradella di accesso carrabile posta lungo il
confine settentrionale dellappezzamento.
tale stradella (della larghezza di m 4,50) secondo lattrice dovrebbe ricadere in
base alle volont testamentali solo per met (e cio solo per m 2,25) sul terreno da
lei acquistato e non interamente cos come invece avviene.
a questo proposito lattrice evidenzia che in corrispondenza del confine con gli immobili di propriet dei convenuti Bianchetti + 6 esiste un muro, il che rende possibile
il transito dei mezzi solo dalla parte del suo terreno.
Per tale motivo chiede che le venga riconosciuto il diritto di recintare il proprio
fondo a m 2,25 dal confine comune ricadente in asse alla stradella.
Inoltre, conseguentemente, chiede larretramento del muro dei convenuti di altrettanti m 2,25.
Questi, a loro volta eccepiscono, per quanto riguarda la parte di tracciato della stradella ricadente sul confine comune con lattrice, che lo stesso esiste da antica data ed
ha sempre avuto una larghezza di m 4,50 misurata a partire dal muro. Sia la larghezza
che il tracciato sono comunque conformi al testamento, tanto pi che il detto muro non
un semplice muro di cinta ma la parete di fabbricato di antica costruzione pure di
propriet del de cuius, il quale pertanto non poteva certo illogicamente ipotizzarne la
demolizione in sede testamentaria.
Confermano inoltre che il percorso della stradella deve proseguire in asse al confine, per solo sulle altre particelle limitrofe tra cui quella acquistata dallattrice allo scopo di dare accesso carrabile ai lotti edificabili secondo il piano di lottizzazione
allegato al citato testamento.
Pertanto chiedono, oltre al rigetto delle domande avversarie, che lattrice:
ripristini il tracciato che segue il confine, in quanto la stessa ha affermato di
averlo spostato di m 1,50 allo scopo di consentire il passaggio dei mezzi pesanti necessari ai lavori di costruzione della sua villetta;
arretri la realizzanda costruzione poich posta a una distanza inferiore rispetto
a quanto stabilito dalle prescrizioni urbanistiche vigenti.

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I terzi convenuti verdelli C. + 2, chiamati in garanzia nellipotesi di avere taciuto


lesistenza della servit in questione al momento della vendita del terreno allattrice,
sostengono che sia lesistenza sia la dimensione della strada di accesso erano fatti ben
noti allattrice perch risultava dallo stato dei luoghi, dal testamento, dallatto e dal
progetto di lottizzazione.
3. Le risposte ai quesiti del G.i.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi in data e orario disposti con
raccomandata a.r. e sono proseguite il giorno successivo.
In tali occasioni, alla presenza delle parti, dei rispettivi procuratori e consulenti tecnici di parte, stata eseguita la completa ricognizione dei luoghi con contestuale rilievo metrico e fotografico dei luoghi oggetto della controversia.
3.1. Descrizione dei luoghi
Gli immobili dei contendenti si raggiungono dalla citt percorrendo la SS 123 per
circa dieci km. appena superato il nucleo urbano della borgata di marinella, allinizio della salita che porta al belvedere occorre svoltare sulla sinistra imboccando il
viale Leopardi.
Dopo circa centottanta metri si trova, sempre sulla sinistra, un cancello che d ingresso ad un residence composto da una decina di villette sorte nella ex tenuta di una
grande villa nobiliare risalente ai primi dell800.
Laccesso avviene tramite una stradella privata esattamente quella oggetto del
contendere che pertanto non di uso pubblico in quanto utilizzabile esclusivamente
dai proprietari del complesso immobiliare.
Proprio allimbocco della stradella si trova, sulla destra per chi entra dal predetto
cancello, laccesso della prima e pi importante costruzione del complesso.
Questa altro non che vecchio fabbricato citato spesso negli atti di causa e ubicato sulle pendici di una collinetta che si erge sul pittoresco golfo di marinella.
oggi, pur presentandosi in buone condizioni complessive, presenta unarchitettura
segnata da diversi interventi di ampliamento e ristrutturazione succedutisi nel tempo
che ne hanno pesantemente alterato le caratteristiche formali, costruttive e volumetriche originarie.
Per superare la differenza di quota tra la zona di accesso carrabile al detto edificio
(costituita da un vasto spiazzo e aiuole ottenuto tramite sbancamento) e il livello del
piano terra della costruzione, ubicata in posizione dominante, stato realizzato un largo scalone che permette di superare circa tre metri di dislivello.
Parte del terrapieno sottostante la terrazza di arrivo della scalinata sono stati sfruttati ai fini edilizi.
In particolare si osserva, sulla sinistra rispetto alla facciata principale della villa vista dal piazzale, il portone in legno di un vano utilizzato come rimessa o garage, dotato anche di una apertura a luce sulla parete esterna.
Proseguendo il percorso, la stradella costeggia sulla destra la recinzione (cancellata con interposti pilastri) che delimita il giardino della vecchia costruzione di cui si
detto e, sulla sinistra, un tratto di terreno incolto.

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La recinzione della villa termina in corrispondenza del salto di quota tra lo spiazzo carrabile e la rimessa di cui si riferito poco sopra, sostituita da un muro sovrastato dal parapetto di una terrazza.
Proprio in tale muro si apre la luce, protetta da una grata metallica, della rimessa.
Nella parte sovrastante, una cancellata impedisce il comodo affaccio dalla terrazza e
che si estende anche lateralmente al vecchio fabbricato.
Proseguendo ancora, si osserva sulla sinistra la costruzione dellattrice in corso di
ultimazione e, sulla destra, un muro di cinta.
Per ulteriori elementi descrittivi si rinvia al rilievo ed agli altri grafici allegati1.
3.2. Individuazione delle particelle delle parti con riferimento al testamento del
10/01/1986
Considerato il numero delle particelle assegnate nel testamento e degli aventi causa, appare opportuno rinviare anche in questo caso alla consultazione dellallegato grafico basato sulla ricostruzione del quadro dunione dei fogli catastali elaborato dal consulente tecnico di parte attrice e non contestato dai convenuti2.
In merito va infatti evidenziato che i terreni interessati, pur ricompresi in un unico
comprensorio territoriale, fanno parte di due diversi fogli di mappa catastale i cui limiti nella zona di interesse inspiegabilmente non risultano coincidenti, rendendo poco chiara sugli originali lindividuazione grafica dei confini di tutte quelle particelle
(alcune di propriet delle parti in causa) ricadenti in prossimit di detti limiti.
Detto elaborato appare tuttavia attendibile e bastevole per una sufficiente illustrazione. possibile cos evitare la spesa per un rilievo topografico ad hoc, visto pure che
il tratto di confine in contestazione individuato con certezza nel descritto muro che
separa la particella n. 219 (acquistata dallattrice) dalle n. 220 e 250 (appartenenti al
sedime del vecchio fabbricato).
3.3. Verifica delle distanze tra le costruzioni
In considerazione del fatto che la materia delle distanze tra le costruzioni attiene
alla disciplina urbanistica, occorre fare una breve premessa relativamente ai parametri
edilizi vigenti nellambito territoriale interessato.
Dalle verifiche condotte presso la ripartizione Urbanistica del Comune nonch
dalla consultazione, presso larchivio notarile, del certificato di destinazione urbanistica allegato allatto notaio tomaselli di donazione-divisione del 02-04-1994 e, presso
lo studio del notaio Carlucci, del certificato di destinazione urbanistica allegato al titolo dellattrice, si accertato che i terreni delle parti ricadono in zona urbanistica e 2
del Piano regolatore comunale (oltre ad una minima parte in sede viaria di P.r.G.).
Detto strumento urbanistico, approvato nel lontano 1967, consentiva per detta zona ledificazione in base ai seguenti parametri:
indice di edificabilit fondiaria 1,25 m3/m2;

1
2

Non compresi in questo testo.


Come sopra.

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tipologia edilizia a villini tipo A come definita allarticolo 76 delle norme di


attuazione (edifici isolati aventi non pi di tre piani fuori terra e 10 m di altezza; rapporto tra superficie coperta e superficie lotto max 1/5; lotto minimo 600
m2; distacco dalle strade m 5 e tra i fabbricati m 8,50; ecc.).
tali prescrizioni sono state tuttavia negli anni oggetto di modifiche e integrazioni per effetto di norme urbanistiche a carattere generale intervenute successivamente, in particolare quelle discendenti dal D.m. n. 1444/1968 e dalle leggi n. 10/1978
e n. 47/1985.
esaurita la premessa e entrando ora nel merito della questione riguardante la distanza tra le costruzioni delle parti in causa, va detto che in atto la stradella rappresenta anche, nel tratto in corrispondenza del corpo di fabbrica realizzato dallattrice, il distacco
dal muro preesistente posto sul confine, come pu ben vedersi anche dalle fotografie.
La larghezza della stradella, pertanto, corrisponde alla misura di tale distacco e varia da m 3,92 a m 4,70 circa.
Il distacco minimo dal descritto garage (o rimessa) invece di m 8,40 misurato
tra gli spigoli pi vicini mentre risulta abbondantemente superiore a 10 m dalla parete antistante del cosiddetto vecchio fabbricato.
3.4. Le prescrizioni, in materia di distanza tra le costruzioni, del Regolamento
Edilizio comunale
allepoca degli atti pubblici sopra citati ed in particolare alla data dell11/06/2001
(cio la data dellatto di acquisto dellattrice) nella zona in cui ricadono i terreni delle parti in causa, il rilascio di concessioni edilizie sui singoli lotti era subordinata allobbligo della preventiva approvazione di apposito piano di lottizzazione convenzionata, come risulta dalla lettura del certificato di destinazione urbanistica allegato al
titolo dellattrice.
In materia di distanza tra le costruzioni, tali strumenti urbanistici attuativi di iniziativa privata, devono fare riferimento alle disposizioni del D.m. n. 1444/1968 (articolo 9) che, in tutte le zone territoriali omogenee diverse dalla zona a (che sono gli agglomerati urbani di pregio storico-ambientale), prescrive la distanza minima assoluta
di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
Dalle indagini condotte presso i competenti uffici comunali tuttavia non risulta,
fatto piuttosto inspiegabile, che ledificazione del complesso di villette sia mai stata regolata dal necessario piano di lottizzazione approvato dal Consiglio comunale.
Senza entrare nel merito di tale questione, che esula dai limiti del mandato, sembra evidente che i motivi a fondamento della controversia non avrebbero avuto motivo di esistere in presenza di una chiara ed ineludibile pianificazione urbanistica.
La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e
tre copie per le parti con contestuale restituzione della documentazione ritirata allatto
del giuramento.
aLLeGatI:
1. verbale di giuramento;

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2.
3.
4.
5.
6.
7.

raccomandata a.r. per linizio delle operazioni peritali


verbale di sopralluogo;
rilievo fotografico;
rilievo metrico in scala 1/200;
stralcio rilievo aerofotogrammetrico in scala 1/2000 (anno 1989);
planimetria in scala 1/500, con relativa legenda, redatta su base catastale e riportante lindividuazione delle particelle dei contendenti;
8. stralcio foglio catastale n. 21 in scala 1/1000;
9. stralcio foglio catastale n. 22 in scala 1/4000;
10. riproduzione su trasparente degli stralci dei fogli di mappa n. 21 e 22 e del
rilievo aerofotogrammetrico in scala omogenea 1/1000.

t 4. Verifica della conformit di un fabbricato ai patti tra i comproprietari

contenuti nellatto di acquisto del terreno di sedime e accertamento


dellepoca di costruzione dellultimo piano
premessa
Il sottoscritto stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 111/03
del ruolo Generale, promossa da andreini D. contro Belli e. e Belli G. al fine di effettuare accertamenti tecnici dufficio su un fabbricato sito in via del Fondaco n. 6.
Il giuramento di rito stato prestato in data e in quella sede si avuta conoscenza del seguente quesito:
rilevato che appare opportuno disporre CTU al fine di accertare, previa descrizione dello stato dei luoghi, se la costruzione realizzata dai convenuti sia conforme a quanto stabilito nellatto notarile del 21/05/1963, verificando lepoca di realizzazione della stessa previo accertamento presso i competenti uffici.
Per lespletamento dellincarico stato concesso termine di giorni 90 decorrenti
dalla data del giuramento.
1. Le attivit condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, stata condotta effettuando:
studio delle produzioni dei legali ed in particolare della relazione tecnica allegata da parte attrice;
apposito sopralluogo;
rilievo fotografico;
rilievo planimetrico;
ispezione presso lUfficio tecnico erariale;
accessi presso la S.a., societ aerofotogrammetrica s.r.l.
Per una pi esaustiva indagine si ritenuto opportuno inoltrare al Comune una richiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge n. 241/1990, a seguito della quale stato possibile acquisire anche copia dellelaborato grafico allegato allistanza
di sanatoria relativa alla porzione di immobile realizzata dal secondo convenuto.

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1.1. La controversia
Con atto del 21/03/1973 di divisione-compravendita del notaio martini, la madre
dellodierno attore adottava una quota pari a circa 180 m2 di un pi vasto appezzamento di terreno in localit Fondaco costituito dalle p.lle 653, 655 e 1215 del fg. 11 per
una superficie complessiva di quattro are e dieci centiare e in particolare la intera
p.lla 1215... e la p.lla frazionata 141-4 (ex 655/b). Con lo stesso atto, la dante causa
vendeva ai nipoti (figli di una sorella e odierni convenuti):
primo nipote: una parte dellarea sopra attribuitasi e precisamente quella
parte che va dal calpestio del piano di campagna al calpestio del primo piano
di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sar per il piano terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo;
secondo nipote: unaltra quota del detto terreno e precisamente quella che va
dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano, di una eventuale
costruzione la cui altezza di interpiano sar per il piano terra di metri quattro
e di metri tre e venti per il secondo piano.
Nel medesimo titolo si specifica altres che la dante causa:
resta piena proprietaria dellarea soprastante a quella come sopra venduta e
precisamente dalla soletta di copertura del secondo piano in s, con facolt di
utilizzarla lei ed i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, come meglio creder,
senza dover mai alcun corrispettivo a chicchessia.
Successivamente entrambi i nipoti edificavano su detta area.
Lattore andreini D., quale unico erede della sua defunta madre, lamenta ora che
le opere in seguito realizzate dai convenuti sono difformi dalle pattuizioni contrattuali
risultanti dallatto notarile sopra citato. Chiede pertanto che le stesse vengano dichiarate non rispondenti al titolo di propriet e, conseguentemente, la loro demolizione
nonch lesecuzione da parte dei convenuti di quanto necessario allesercizio della facolt di utilizzazione della soletta di copertura del secondo piano in s secondo
quanto stabilito dal richiamato atto pubblico.
II primo convenuto Belli e. replica, nella comparsa di risposta, di avere edificato il primo livello della costruzione in questione nel 1968, addirittura prima della stipula del citato atto di divisione/compravendita e non negli anni 1978/79, come sostenuto ex adverso.
ritiene, pertanto, che la costruzione sia conforme al titolo dacquisto e di avere
usucapito il diritto di propriet della costruzione del secondo livello perch realizzata
nel 1973 in buona fede e con lacquiescenza della zia.
Il secondo convenuto Belli G. deduce sostanzialmente in termini analoghi al fratello, salvo precisare che anche il secondo livello della costruzione, da lui realizzato, va comunque considerato conforme al titolo in quanto avente copertura piana a terrazza.
1.2. La perizia di parte
Il professionista incaricato dallattore ha effettuato una ricerca sulla titolarit giuridica delledificio oggetto della controversia che risultata dausilio per una pi com-

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pleta comprensione della questione, riportando, tra laltro interessanti cenni sulla situazione urbanistica della zona, sul dominio del lotto di terreno interessato e sulla evoluzione degli identificativi catastali.
2. Le risposte ai quesiti del G.i.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi cos come disposto con raccomandata a.r. di convocazione. In tale occasione, presenti personalmente le parti in
causa assistite dai rispettivi procuratori e consulenti tecnici, sono stati eseguiti una
completa ricognizione dei luoghi nonch il rilievo fotografico e planimetrico degli immobili realizzati dai convenuti, con particolare riferimento alle coperture.
2.1. Descrizione dello stato dei luoghi
Il piccolo edificio oggetto della controversia sito, come detto, in localit Fondaco ed ha accesso dai Cortili I e II, che si dipartono dalla via omonima, la quale costituisce anche lasse viario di attraversamento principale della borgata.
Confina, oltre che con i due suddetti cortili (posti rispettivamente ad est e ad ovest), con particelle catastali appartenenti a terzi estranei alla contesa.
Si compone di due distinte unit abitative con accessi indipendenti e precisamente:
quella sullala occidentale, costituita da due elevazioni fuori terra (piano rialzato e primo), in uso al primo convenuto Belli e., con ingresso da un vano scala
centrale rispetto allintero edificio (in passato serviva entrambe le u.i.) e che si
apre sullo spiazzo del Cortile I;
quella sullopposta ala orientale, costituita da tre elevazioni fuori terra (piano
rialzato, primo e secondo) in uso al secondo convenuto Belli G., con un primo
ingresso dal suddetto vano scala (a quanto pare inutilizzato da molti anni) e un
altro direttamente dal Cortile I. tale u.i. dotata di una scala interna indipendente che porta ai livelli sovrastanti.
Ledificio, a pianta rettangolare, considerata lepoca di costruzione, deve essere
stato realizzato in muratura portante di blocchi di calcarenite con solai latero-cementizi gettati in opera.
La copertura delle due unit differente: in particolare quella in uso al primo convenuto possiede un tetto con struttura in legno a falde con tegole; laltra ha copertura
parte a terrazzo praticabile, in cui stata realizzata una cucina allaperto pure contestata dallattore, parte realizzata con una leggera struttura in lamierino grecato opportunamente coibentato.
2.2. Conformit della costruzione realizzata dai convenuti a quanto stabilito
nellatto notarile del 21/03/1973
Con il suddetto atto pubblico il primo convenuto Belli e. acquistava con riferimento alle particelle n. 1215 (fabbricato rurale) e n. 141-4 del fg. XX:
quella parte che va dal calpestio del piano di campagna al calpestio del primo piano di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sar per il
piano terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo piano.

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Il secondo convenuto Belli G. a sua volta acquistava:


quella parte che va dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano, di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sar per il piano
terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo piano.
Con lo stesso atto la dante causa:
resta piena proprietaria dellarea soprastante a quella come sopra venduta e
precisamente dalla soletta di copertura del secondo piano in s, con facolt di
utilizzarla lei e i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, come meglio creder ....
Da quanto sopra emerge pertanto che:
1. fissata laltezza di interpiano del piano terra e del secondo sembra restare indeterminata quella del primo piano acquistato dal secondo convenuto;
2. stabilita la propriet e la consistenza del primo livello fuori terra (dal calpestio
del piano di campagna al calpestio del primo piano) e del secondo (dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano) appare indeterminato il
soggetto cui riferire il terzo livello fuori terra corrispondente al secondo piano
(la cui altezza doveva essere di metri tre e venti) cio la parte compresa tra il
calpestio del secondo piano ove termina la propriet del primo convenuto
e la soletta di copertura del secondo piano ove inizia la propriet rimasta
alla dante causa (questo salvo errori di trascrizione contenuti nel rogito notarile che non compete allo scrivente motivare o commentare).
Ci premesso, risulta tuttavia inconfutabile che le tre rispettive quote di propriet
erano state suddivise in senso orizzontale, cio per piani, mentre lattribuzione attuale delle porzioni di fabbricato e le modalit realizzative seguono un criterio verticale, essendo distribuite sulle due opposte ali del fabbricato nella cui zona centrale
ricavato il corpo scala.
Da quanto sopra emerge che non vi coerenza rispetto alle condizioni pattuite nellatto di acquisto che, come detto, prevedono lesecuzione di piani di calpestio ai
vari livelli da parte dei vari comproprietari.
2.3. Lepoca di realizzazione della costruzione
Premesso che entrambe le costruzioni sono state costruite in assenza di alcun titolo abilitativo alledificazione rilasciato dal comune, dallesame della documentazione agli atti, e in particolare dallosservazione dellingrandimento fotografico prodotto dal primo convenuto in allegato alla memoria difensiva (ripresa aerea, fotogramma n. 506, eseguita nel novembre 1973 dalla S.a., societ aerofotogrammetrica s.r.l.), si evince quanto segue:
la porzione di costruzione realizzata dal primo convenuto Belli e. risultava nel
1973 pressoch corrispondente alla configurazione e consistenza attuale. Si ritiene pertanto assolutamente concreta lipotesi di avvenuta decorrenza del termine ventennale di usucapione;

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nel caso del secondo convenuto Belli G., la relativa costruzione doveva essere
invece pi piccola e bassa di quella confinante realizzata dal fratello Belli e.
Dal fotogramma, infatti, essa appare presumibilmente ad una sola elevazione
fuori terra mentre oggi invece pi alta, consistendo in tre piani abitabili.
La consultazione presso la S.a. s.r.l. delle riprese aeree eseguite nella zona in
tempi successivi, specificatamente nel novembre del 1977 e nellaprile del
1982, non ha consentito riscontri pi precisi, vuoi per la maggiore altezza del
volo sia per leccessivo contrasto di ombre che rende impossibile lapprezzamento della consistenza dei volumi edilizi minori.
Dalle notizie assunte presso la ripartizione edilizia comunale, si appreso che
le uniche aerofotogrammetrie utili allo scopo tra quelle commissionate nel tempo dal Comune si riferiscono allanno 1973 (la relativa restituzione su cartografia tecnica riporta la sagoma planimetrica delledificio in questione ma non offre alcun ausilio per risalire n allaltezza n alla consistenza volumetrica dello stesso) e al 1985.
Proprio per la oggettiva difficolt, quindi, di determinare con buona approssimazione lepoca di realizzazione delle costruzioni abusive le pratiche di condono edilizio
vengono corredate da auto-dichiarazioni.
Nella documentazione relativa alla pratica di sanatoria presentata al Comune dal
secondo convenuto Belli G., si riscontra la presenza di una dichiarazione sostitutiva di
atto di notoriet in cui si afferma che la costruzione stata ultimata in ogni sua parte
nel 1975, quindi oltre venti anni or sono.
tale affermazione non facilmente confutabile in assenza di altre prove o indizi
sufficientemente fondati.
Lunica alternativa costituita da1 richiedere alla S.a. s.r.l. la restituzione stereofotocartografica quotata (tolleranza massima di circa m 1 in pi o in meno) delle riprese eseguite nel 1982 e nel 1985 (quindi poco prima e poco dopo il termine di venti
anni a ritroso rispetto alla data della citazione). essa ha tuttavia un costo non indifferente: 500 + Iva cadauna oppure 1.000 + Iva cadauna se corredata da relazione
tecnica esplicativa.
ove se ne reputi indispensabile lacquisizione sar pertanto necessaria unapposita autorizzazione alla spesa da parte del G.I. che vorr disporre anche in merito allanticipazione del relativo importo.
La presente relazione, completa dei seguenti n. 9 allegati, viene depositata in un
originale e tre copie per le parti.
aLLeGatI:
1. verbale di giuramento;
2. raccomandata di convocazione per linizio delle operazioni peritali direttamente sui luoghi;
3. verbale di sopralluogo;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo planimetrico;

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6. schema grafico di attribuzione delle quote di propriet;


7. istanza al Comune per la consultazione e eventuale acquisizione di atti amministrativi;
8. copia elaborato fotografico a corredo della pratica di condono edilizio presentata dal secondo convenuto;
9. copia della dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet a firma del secondo
convenuto.

t 5. determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato

con riferimento al momento dellapertura della successione


premessa
alludienza del il sottoscritto stato nominato C.t.U. in relazione alla causa
iscritta al n. 8311/05 del ruolo Generale promossa dal sig. Silvani antonio contro la
sorella Silvani Beatrice al fine di chiarire i rapporti patrimoniali tra le parti, tra loro
coeredi in seguito alla morte della madre.
Il giuramento di rito stato prestato il giorno e in quella sede si avuta conoscenza del seguente quesito:
valutare limmobile oggetto del giudizio con riferimento al momento dellapertura della successione (20/11/2003).
Per lespletamento del mandato stato richiesto ed accordato dal G.I. termine di
90 giorni decorrenti dalla stessa data.
I fascicoli delle produzioni legali consegnati, su autorizzazione del G.I., allatto del
giuramento, sono costituiti dai seguenti atti e documenti:
omissis
1. Le attivit condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, stata condotta effettuando:
studio dei fascicoli delle produzioni dei legali e del verbale della causa;
apposito sopralluogo;
rilievo fotografico;
accessi presso lUfficio tecnico erariale per le necessarie visure e per lacquisizione delle certificazioni e delle planimetrie di interesse;
reperimento della cartografia per linquadramento territoriale ed urbanistico;
indagine di mercato per la valutazione del bene;
reperimento degli indici nazionali dei prezzi al consumo IStat per la determinazione del valore dellimmobile al momento dellapertura della successione.
1.1. La controversia
Lodierno attore rivendica il diritto alla quota di legittima sui beni ereditari relitti
dalla madre deceduta il 20/11/2003, e costituiti da un appartamento sito in via Belcam-

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po n. 37, piano 4, interno 8, donato in vita alla sorella ma acquistato con denaro derivante dalle due pensioni e dai risparmi della de cuius.
La controparte, dal canto suo, deduce che limmobile stato accettato in donazione con lobbligo di osservare tutte le condizioni (di assistenza, ecc.) poste dalla donante nellatto stesso e che tale impegno stato regolarmente mantenuto fino alla morte
della madre.
riguardo al denaro delle pensioni, lo stesso sarebbe stato sempre riscosso dalla
madre fino allultima rata ed interamente utilizzato per le sue esigenze.
Infine, il contante risparmiato dalla madre sarebbe stato utilizzato in massima parte per il pagamento delle spese funerarie, ammontanti complessivamente a oltre
8.000, alle quali lattore non avrebbe in alcun modo concorso.
2. Le risposte ai quesiti
Le indagini hanno avuto inizio con il sopralluogo effettuato il giorno alle ore
cos come disposto allatto del giuramento.
allorario fissato per laccesso, n le parti n i procuratori si sono presentati.
Da alcune notizie assunte in loco risultato che in atto lappartamento in questione non abitato dalla convenuta Silvani Beatrice la quale risiede in altro comune.
rintracciati gli attuali occupanti, a quanto pare imparentati con la suddetta nel
corso di un incontro informale avuto nellandrone condominiale questi pur ammettendo di conoscere lesistenza della lite, non hanno consentito al sottoscritto laccesso
allimmobile per cui causa in quanto non informati della visita e comunque del tutto
estranei al giudizio.
Preso atto della situazione, si pertanto deciso di effettuare solo una preliminare
ricognizione esterna dello stabile ove ubicato il predetto appartamento.
Con nota del 2/05/2007, considerato che non era stato possibile n ispezionare
limmobile n acquisire alcuna utile documentazione presso lU.t.e. di Palermo, stata chiesta al G.I. lautorizzazione ad accedere allappartamento in questione avvalendosi dellausilio della forza pubblica e di personale specializzato.
Successivamente, con biglietto di cancelleria del 10/05/2006, si appreso della
non condivisione dellistanza da parte del giudice che ha rinviato la causa alludienza
del 10/10/2006 per il deposito della relazione di consulenza.
Si pertanto proceduto ad una ulteriore indagine presso lU.t.e. anche tramite
agenzia di servizi catastali ma, purtroppo, senza maggior fortuna, visto che le informazioni riportate in atti non sono risultate sufficienti per la corretta individuazione dellimmobile.
Infatti:
il numero della scheda di denuncia riportata in citazione risulta al catasto inesistente;
dallelenco catastale delle u.i. del fabbricato risultano quattro appartamenti al
piano 4 identificati rispettivamente con le particelle n. 1443 sub 5, 6, 7 e 14;
nella planimetria acquisita relativamente al subalterno 5, unico disponibile
presso larchivio U.t.e., risultano invece solo tre porte di ingresso agli alloggi
dal pianerottolo condominiale;

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la seconda porta a sinistra salendo le scale indicata nellatto di provenienza


quale accesso allimmobile in questione, in base alla planimetria catastale riguarda un appartamento intestato a un diverso soggetto il cui nominativo non
trova riscontro in nessuno degli atti acquisiti.
Fatte queste doverose precisazioni, al fine di ottemperare allincarico, le informazioni richieste saranno pertanto di seguito rese applicando un metodo di indagine comparativo, con lovvia riserva di procedere agli approfondimenti del caso ove il G.I. lo
ritenga indispensabile.
2.1. Descrizione dellimmobile
Lappartamento oggetto della controversia fa parte di un edifico per civile abitazione di otto piani fuori terra sito in via Belcampo n. 37 (angolo via Sicilia).
Dalla documentazione in atti non risulta ancora munito di identificativi catastali
seppur denunciato con scheda n. 1663 del 12/07/1968 che per come detto risulta
inesistente dalle consultazioni effettuate presso lU.t.e.
entrambe le parti producono copia della domanda di sanatoria presentata in data
27/03/1986 dalla quale si evince che il fabbricato stato realizzato in assenza di licenza edilizia nellanno 1965 in zona destinata per attrezzature pubbliche dal piano regolatore generale.
risulta altres allegata copia del bollettino postale attestante lavvenuto integrale
pagamento delloblazione per limporto calcolato nella domanda stessa.
Dallatto notarile, limmobile resta ubicato al piano quarto, seconda porta a
sx salendo le scale, composto da salone pari a due vani, due stanze, ripostiglio, sala,
cucina, gabinetto e corridoio e confina con via Sicilia, e con propriet aliena su tre lati.
Sempre dalla domanda di sanatoria si evince che lappartamento possiede una superficie utile abitabile pari a m2 91,40 e m2 12 di superfici non residenziali (balconi e/
o terrazze).
Considerato che in media la superficie netta abitabile di un immobile realizzato
con struttura intelaiata in calcestruzzo di cemento armato del 10-15% inferiore a
quella commerciale, deve concludersi ragionevolmente che questultima debba ammontare a circa 100 m2 cui va aggiunto il 50% della superficie di balconi e terrazze per
un totale pertanto di 106 m2 in cifra tonda.
Il contesto di livello medio sia dal punto di vista delle condizioni socio-economiche dei residenti sia sotto laspetto delle dotazioni di attrezzature e servizi collettivi.
2.1.1. aspetti costruttivi e tipologici.
Limmobile fa parte di un fabbricato costruito circa 35 anni fa, a pianta regolare,
di otto livelli fuori terra (compreso piano terra) a scala unica, con fondazioni continue
e struttura portante intelaiata con pilastri e travi in calcestruzzo di cemento armato; le
tompagnature perimetrali risultano in blocchi di calcarenite (circa 30 cm di spessore)
come anche le tramezzature (segati da 8 cm oltre intonaco 2 + 2 cm).
I solai, dello spessore di 20/25 cm ad interpiano di circa m 3,20 sono del tipo misto, con travetti e cappa in calcestruzzo di cemento armato gettati in opera e laterizi con
funzione di alleggerimento.

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Delle varie elevazioni, il piano terra destinato ad attivit commerciali e gli altri a
civile abitazione.
Ledificio, dotato di ascensore, si serve per lapprovvigionamento idrico dellacquedotto comunale tramite limpianto vasca-autoclave condominiale; gli scarichi delle acque luride vengono smaltiti, con interposto pozzetto dispezione, nella pubblica
fognatura; per le acque piovane vi sono adeguati sistemi di smaltimento.
Non sono stati rilevati (dalla visione dallesterno) manifestazioni di dissesto statico n condizioni di degrado, dovute ad infiltrazioni di acqua piovana o ad altro. Nel
complesso, pertanto, si osservato uno stato di conservazione e manutenzione che pu
considerarsi accettabile.
Si segnala infine la mancanza di garage o posto auto condominiale, non richiesti
dalla normativa urbanistica vigente allepoca di costruzione delledificio.
Un accenno va fatto alla situazione generale di mercato della zona che non risulta
certo tra le pi appetibili nel panorama cittadino essendo infatti a carattere altamente
popolare e caratterizzata da un diffuso disordine edilizio ed urbanistico.
Per la migliore comprensione delle caratteristiche distributive e tipologiche si ritenuto necessario consultare allU.t.e. le planimetrie di altri appartamenti dello stabile. stata quindi acquisita la visura e planimetria in particolare della unit immobiliare ubicata al piano sesto, interno 12, in quanto ritenuta affine con lalloggio oggetto degli accertamenti.
Si precisa infine che, date le difficolt incontrate nella verifica della documentazione in atti e considerata la mancanza di alcuna collaborazione delle parti in causa, si
preferito, per evitare eccessive spese, di soprassedere da ulteriori indagini, per esempio presso la ripartizione edilizia privata del comune, allo scopo di acquisire altra documentazione tecnica.
2.2. La valutazione dellimmobile
al fine di una maggiore attendibilit della stima la valutazione sar eseguita con
due differenti criteri stima (per la comparazione del pi probabile valore venale con il
pi probabile valore di capitalizzazione), cos come in appresso riportato.
2.2.1. In base ai prezzi di mercato
Da quanto esposto in precedenza e dallindagine di mercato condotta, si avuto
modo di constatare che per appartamenti di civile abitazione con analoghe dotazioni
impiantistiche e stato di manutenzione, di superficie, numero di vani ed epoca di costruzione comparabili a quelli precedentemente descritti, i prezzi medi reali nella compravendita possono oscillare tra un massimo di 1.600 e un minimo di 1.200 /m2.
Pertanto, assumendo a base di calcolo il valore medio riscontrato pari a 1.400 /m2
e una superficie commerciale pari a m2 106, si ottiene limporto di 148.400 che si
arrotonda a 148.000.
2.2.2. In base alla capitalizzazione del reddito
I prezzi degli affitti in zona, sempre per appartamenti di civile abitazione con requisiti comparabili con quello in oggetto, si collocano tra 550 e 750 mensili.

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Ci premesso, possono ottenersi i seguenti valori, a partire dallimporto medio


mensile di 650:
reddito lordo annuo 650 x 12 mensilit = 7.800;
spese e imposte complessive 1.000 (circa il 13% del reddito lordo);
reddito netto 7.800 1.000 = 6.800;
saggio di capitalizzazione 4%.
Calcolo del valore di capitalizzazione:
v = reddito netto annuo / saggio = 6.800 / 4% = 170.000
come si vede coerente rispetto a quanto stimato con diverso criterio.
2.3. Il valore dellimmobile al momento dellapertura della successione
Si premette che il valore definitivo dellappartamento pu cautelativamente determinarsi pari alla media aritmetica dei valori precedentemente ottenuti e cio in
(148.000 + 170.000)/2 = 159.000.
Inoltre si ritiene che pur tenendo conto dellaumento del costo della vita (8% circa,
in base ai rilevamenti IStat) e della incidenza poco significativa della vetust (deterioramento del bene nel tempo trascorso tra la data di apertura della successione e lattualit) landamento del mercato immobiliare nella zona in cui limmobile ricade stato
caratterizzato da un tendenza probabilmente pi spinta al ribasso che in senso opposto.
La ragione risiede in massima parte nella edificazione, nelle vicinanze, di un nuovo moderno quartiere residenziale che sta polarizzando lattenzione degli operatori
del settore immobiliare. Pi esplicitamente, i prezzi correnti degli immobili, e nello
specifico riferiti a quelli di vecchia costruzione, alla data dellodierna stima non risultano oggettivamente molto rivalutati rispetto ai valori di mercato che si registravano alcuni anni or sono.
Deve concludersi pertanto per lapplicazione al valore attuale precedentemente
determinato di un coefficiente riduttivo modesto, quantificabile in circa il 5%, per tener conto comunque del fisiologico apprezzamento in cui incorrono i beni immobili.
Il valore dellappartamento oggetto degli accertamenti, alla data del 23/11/2003 di
apertura della successione, stimabile pertanto in 159.000 x 95% = 151.000 in c.t.
La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e
due copie per le parti.
aLLeGatI:
1. verbale d giuramento;
2. raccomandata a.r.;
3. verbale di sopralluogo;
4. fotografia dello stabile;
5. stralcio cartografia p.r.g. scala 1/10000;
6. stralcio cartografia catastale scala 1/2000;
7. elenco fabbricato;

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8.
9.
10.
11.
12.

visura catastale relativa alla u.i. part.lla n. 1443/5;


planimetria catastale part.lla n. 1443/5 scala 1/100;
indici nazionali prezzi al consumo IStat;
visura catastale relativa alla u.i. piano 6, interno 12, part.lla n. 1443/20;
planimetria catastale relativa alla u.i. piano 6, interno 12, part.lla n. 1443/20
scala 1/100.

t 6. determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile adibito

ad attivit artigianale
premessa
Il sottoscritto stato nominato consulente tecnico dufficio in relazione alla causa civile pendente presso la seconda sezione civile del tribunale, promossa da rossini a. contro moretti B., al fine di rispondere al seguente quesito, inerente un immobile comune:
accertare lo stato dei luoghi e valutare le fruttificazioni prodotte dal magazzino al netto delle spese di gestione a partire dalla data del 03/01/1994.
Per lesecuzione delle indagini stato assegnato termine di giorni 90 decorrenti
dalla data del giuramento e successivamente prorogato per fatti non imputabili al sottoscritto giusta relativa istanza.
Dalla lettura della citazione in atti, si rileva che la procedura stata avviata dallattrice affinch le venga riconosciuta la quota della indennit di occupazione, nella misura di 2/15 dellintero, di un immobile sito in via dei Ferrieri di cui la stessa comproprietaria in forma indivisa con la controparte.
1. Le indagini condotte
al fine dellespletamento dellincarico nei termini assegnati sono state condotte le
seguenti attivit:
studio dei fascicoli di parte;
sopralluogo;
rilievo fotografico;
rilievo planimetrico;
acquisizione della documentazione catastale (planimetria e visura);
indagine di mercato;
predisposizione, stesura e collazione della relazione di consulenza con i relativi allegati.
2. Limmobile oggetto dalla controversia
trattasi di un magazzino composto da un unico grande vano sito in via dei Ferrieri n. 98, piano terra, avente una superficie di m2 140.
Confina su tre lati con altri magazzini e sul quarto con la detta via.
In catasto alla partita 123456 foglio 78, part.lla 933 sub 20 e 936 sub 5, cat. C/3,
cl. 6, r.c. 435.600.

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

2.1. Inquadramento territoriale ed urbanistico


Il fabbricato in cui inserito lappartamento oggetto degli accertamenti ubicato
in una zona centrale della citt con caratteristiche abbastanza popolari, a circa 300 m
di distanza dal mercato ortofrutticolo comunale.
Il contesto ha una evidente vocazione commerciale anche se, come intuibile, le
complessive condizioni socio-economiche dei residenti risultano dignitose ma non certo con carattere di eccellenza. Questo fattore, come noto, si ripercuote oggettivamente in maniera negativa sulla appetibilit commerciale degli immobili.
2.2. Descrizione dellunit immobiliare
Limmobile oggetto degli accertamenti inserito in un corpo di fabbrica ad una sola elevazione fuori terra, destinato esclusivamente a magazzini e officine e realizzato
da non pi di 30-35 anni.
La tipologia costruttiva dei vari magazzini contempla una struttura portante in muratura e una copertura a tetto con falde contrapposte, costituita da una serie di capriate
in acciaio collocate ad interasse di 5 m circa e sovrastante lamiera grecata.
Limpostazione funzionale e planimetrica del fabbricato, o forse sarebbe meglio dire dei fabbricati disposti in schiera che costituiscono lintero isolato, piuttosto semplice, essendo tutti nientaltro che degli spazi rettangolari e monovolumetrici di varia
dimensione. Linsieme di costruzioni rende comunque, sotto il profilo dellassetto urbano, unidea piuttosto unitaria e forma quella parte delledificato di cortina che caratterizza sia la via dei Ferrieri che la parallela via del mercato.
Le rifiniture dellu.i. in esame sono assai spartane, essendo le pareti interne ed
esterne finite con semplice rinzaffo mentre il pavimento in battuto di cemento.
In atto limmobile occupato dal sig. moretti B. che nello stesso esplica la propria
attivit di lavorazione del ferro con annessa esposizione e commercializzazione di prodotti di fattura artigianale.
oltre a quanto riportato nella comparsa di costituzione e risposta in atti, anche nel
corso del sopralluogo il convenuto ha tenuto a precisare di avere realizzato a sua cura
e spese il rifacimento del tetto, ladeguamento dellimpianto elettrico e i due soppalchi
metallici esistenti.
Limmobile sviluppa una superficie coperta di circa 140 m2, per circa 5,5 m di altezza media allimposta della falda, componendosi di un solo grande ambiente a forma
di L in cui ricavato, nella zona in fondo a sinistra rispetto allingresso, un locale igienico di dimensioni ridotte e un altrettanto piccolo ufficio.
Nella parte pi interna del magazzino, ad unaltezza di circa 3 m dal piano del pavimento, sono stati realizzati due soppalchi, a destra e a sinistra rispetto lasse di mezzeria, estesi circa 8-10 m2 ciascuno.
La dotazione impiantistica apparsa in discreto stato, comunque funzionale e adeguata allattivit artigianale svolta nel locale sulla base di una licenza regolarmente rilasciata dal comune.
al momento del sopralluogo, limmobile non presentava segni di dissesto n inconvenienti visibili e si trovava in uno stato di conservazione e manutenzione accettabile in relazione al contesto e alla funzione dallo stesso espletata.

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3. La valutazione delle fruttificazioni del bene


Dalle considerazioni esposte e dallindagine di mercato condotta attraverso lacquisizione di informazioni in loco e presso alcune agenzie immobiliari, si appurato
che per immobili di dimensioni, dotazioni, ubicazione e stato di conservazione e manutenzione confrontabili con quello in esame pur tenendo conto dei miglioramenti
effettuati i prezzi attuali nel caso dellaffitto realizzano canoni compresi tra
1.000.000 e 1.400.000 mensili.
Il valore medio attuale ammonta pertanto a 1,2 milioni/mese e corrisponde alla
data del 03/01/1994 a 993.871 (coefficiente di rivalutazione monetaria pubblicato
dallIStat pari a 1,2074) che si arrotonda a 1.000.000.
Premesso ci, nellipotesi astratta di qualsiasi esercizio di stima ex post, appare
corretto ritenere che detto importo mensile pu considerarsi costante nel tempo in
quanto il lustro trascorso dalla data del 03/01/1994 paragonabile alla ordinaria durata di un contratto di locazione per immobili commerciali.
In tal senso le fruttificazioni possono determinarsi applicando la formula della matematica finanziaria per il calcolo dellaccumulazione finale di mensilit costanti limitate anticipate:
Sn = Cq x (qn1)/r
in cui
Sn =
C =
q =
r =
n =

accumulazione finale al 31/12/2000;


importo della mensilit;
1 + r;
saggio di interesse legale su base mensile;
numero di mensilit.

Bisogna tuttavia tenere presente che il saggio di interesse legale ha subito variazioni consistenti nel periodo e, in particolare, fino al 31/12/1996 stato pari al 10% (base mensile 0,833%); dall1/01/1997 al 31/12/1998 pari al 5% (base mensile 0,417%);
dall1/01/1999 pari al 2,5% (base mensile 0,208%).
Pertanto:
a. fruttificazioni al 31/12/1996:
Sn1 = 1.000.000 x 1,00833 x (1,00833361) / 0,00833 = 42.127.301
b. fruttificazioni al 31/12/1998:
Sn1 = 1.000.000 x 1,00417 x (1,00417241) / 0,00417 = 25.291.928
c. fruttificazioni al 31/12/2000:
Sn1 = 1.000.000 x 1,00208 x (1,00208241) / 0,00208 = 24.634.065
In totale 92.053.294.

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al fine di una verifica sullattendibilit del risultato si altres operato il computo analitico degli importi rivalutati, mese per mese, dal gennaio 1994 al dicembre
2000 compreso, in base agli indici di rivalutazione IStat ( 1.200.000/coeff. gennaio 1994 + 1.200.000/coeff. febbraio 1994 + + 1.200.000/coeff. dicembre
2000 assunto pari a 1).
Con tale metodo si ottenuto limporto complessivo di 101.370.000, come si vede non distante dal precedente.
Considerato che ogni operazione di stima costituisce pur sempre un esercizio di
astrazione finalizzato alla determinazione di un ipotetico valore che in un dato momento ed a certe condizioni il perito reputa possa ottenersi dalla vendita o, come nel caso
in specie, dallutilizzo di un bene, appare corretto assumere come valore finale la media aritmetica degli importi prima ottenuti e pertanto si avr:
Sn = (92.053.294 + 101.370.000) / 2 = 96.711.647
Per quanto riguarda le eventuali spese di gestione da dedurre da tale somma, va
evidenziato che da nessuno dei documenti agli atti risultano elementi utili per una loro precisa quantificazione.
Le stesse, invero, si possono materializzare essenzialmente nelle spese di straordinaria manutenzione dellimmobile, giacch sia la manutenzione ordinaria sia i costi per
servizi e tasse devono restare a carico del convenuto che occupa limmobile utilizzandolo per la sua attivit lavorativa e commerciale.
Sotto tale profilo, da quanto stato possibile rilevare in sede di sopralluogo, non
pu dirsi che sul bene si siano eseguiti di recente lavori di straordinaria manutenzione
a parte ladeguamento dellimpianto elettrico e la probabile riparazione del tetto.
tuttavia, considerato il relativo modesto onere che, peraltro, per la maggior quota
dei 13/15 sarebbe comunque da imputare allo stesso convenuto, si pu concludere a favore della sostanziale trascurabilit della deduzione richiesta.
rispetto allimporto totale delle fruttificazioni come sopra determinato, la quota di
competenza di parte attrice ammonta a 2/15, pari quindi a 12.894.886.
La presente, completa di n. 9 allegati, viene depositata in un originale e una copia
con contestuale restituzione del fascicolo della produzione legale.
aLLeGatI:
verbale di giuramento;
raccomandata a.r. di convocazione per inizio operazioni peritali;
verbale di inizio delle operazioni peritali;
raccomandata a.r. di convocazione sopralluogo;
verbale di sopralluogo e relativi allegati;
rilievo fotografico;
rilievo planimetrico;
visura e planimetria catastale;
tabella IStat indici nazionali dei prezzi al consumo.

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t 7. determinazione del valore del muro di confine tra due propriet


premessa
Il sottoscritto stato nominato consulente tecnico dufficio in relazione alla causa
promossa da verdi a. contro Bianchi B. e altri ed iscritta al n. 1234/2000 del ruolo generale di questo tribunale.
Il giuramento di rito stato prestato alludienza del ed in quella sede si accettato lincarico di rispondere al seguente quesito:
descriva il CTU lo stato dei luoghi con specifico riferimento al muro di cui
causa e al serbatoio sullo stesso collocato. Quantifichi il valore del muro e del suolo ai sensi dellarticolo 874 c.c. e indichi altres le opere necessarie per non danneggiare il vicino.
Per lesecuzione delle indagini stato assegnato termine di giorni 60 decorrenti
dalla data del giuramento (v. all. n. 1).
1. La controversia
Parte attrice, proprietaria di un immobile sito in via Levrieri n. 84 (2 e 3 piano),
chiede che vengano rimossi il serbatoio idrico, il lavabo e le relative tubazioni posti
sulla parete esterna del proprio muro confinante con la terrazza dei convenuti (al livello del 3 piano), in quanto arbitrariamente collocati da questi ultimi nellanno 1999.
Controparte, dal canto suo, chiede il rigetto delle istanze dellavversario invocando lapplicazione dellarticolo 874 c.c. al fine di acquisire la comunione forzosa del
muro di confine in questione.
2. Le indagini condotte
al fine dellespletamento dellincarico nei termini assegnati sono state condotte le
seguenti attivit:
studio dei fascicoli di parte;
sopralluogo (v. verbale, all. 2);
rilievo fotografico (all. 3);
verifiche tecnico-dimensionali condotte anche sulla base del rilievo del CtP del
convenuto (v. grafici, all. 4);
acquisizione della base cartografica di riferimento per linquadramento territoriale ed urbanistico (all. 5);
predisposizione, stesura e collazione della relazione con i relativi allegati.
3. descrizione dello stato dei luoghi
Dal sopralluogo effettuato si rilevato quanto segue.
Il fabbricato in questione ubicato in via Levrieri n. 84, che la carreggiata
ovest della Circonvallazione (il civico non molto distante dallincrocio con la via
Sottopasso).
ricade in un contesto edilizio piuttosto popolare, per lo pi di basse costruzioni a
2-3 piani con tipologia a palazzina, spesso realizzate in evidente economia e in pi fasi tra la met degli anni 60 e il 1980.

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Le strutture portanti verticali della piccola costruzione sono state realizzate in muratura di conci di calcarenite mentre i solai sono di tipo misto, con cappa e travetti in
calcestruzzo gettati in opera e volterrane di alleggerimento.
Laccesso agli alloggi dello stabile avviene percorrendo un camminamento pedonale lungo una quarantina di metri che si diparte dalla suddetta via fino a raggiungere
un piccolo andito su cui si apre il portone dingresso.
Dalla scala condominiale, salendo a sinistra, oltrepassando una porta in ferro si accede alla terrazza dei convenuti, posta al terzo piano e direttamente sovrastante il loro
appartamento al piano inferiore.
Detta terrazza, di forma pressoch quadrata, protetta su tre lati da una ringhiera
metallica alta allincirca un metro.
Il quarto lato della terrazza altro non che la parete (quindi il confine) con lappartamento dellattore.
Costituito da un muro in conci di calcarenite tufacea, lungo m 4,87, alto m 4,10,
ha uno spessore medio di m 0,28 ed stato realizzato circa dieci anni or sono, allatto
della realizzazione dellappartamento stesso (in sopraelevazione sulla terrazza di propriet esclusiva).
Dalla parte della terrazza dei convenuti, ad una estremit di detto muro, e precisamente in corrispondenza dellangolo di sinistra guardando di fronte, si rileva la presenza di un serbatoio idrico in fibra di vetro della capacit nominale di 500 litri, sospeso ad unaltezza di circa m 2,80 dal pavimento in quanto collocato su una terna
di travi a sbalzo in acciaio tipo IPe 100 che si dipartono dal muro stesso nel quale
sono state murate.
Da alcuni rilievi eseguiti a campione stata verificata la sostanziale coerenza delle misurazioni riportate nella planimetria in atti e recentemente effettuate dal CtP nominato dalla parte convenuta.
a tal proposito, anche al fine di un contenimento dei costi, sembrato opportuno
evitare la redazione di ulteriori grafici che sarebbero inutilmente duplicativi.
allestremit opposta del muro, cio quella di destra guardando di fronte, risulta poi
collocato un lavatoio in porcellana vetrificata con relativa rubinetteria e sifone di scarico.
Nella struttura muraria, inoltre, risultano realizzate sottotraccia, sia le condutture
di adduzione al serbatoio sia quelle di ritorno necessarie per la distribuzione idrica nel
sottostante appartamento e al detto lavatoio.
Si tratta, in particolare, di una tubatura da 1/2 in rame coibentato che sviluppa una
lunghezza complessiva di circa 6 m.
Il muro non risulta protetto allesterno con intonaco posato, per cos dire, a regola
darte (cio con traversato, rasatura ed ultimo strato di finitura con tonachina o intonaco
plastico, o altro) in quanto semplicemente rinzaffato e successivamente verniciato a calce.
Passando alla descrizione dellinterno dellappartamento di parte attrice, va detto
che lo stesso si compone di soggiorno, due camere, cucina, corridoio e bagno per circa 80 m2 di superficie coperta.
esso risulta in atto privo di danni visibili e/o riconducibili dalle opere in contestazione ed ordinariamente definito dal punto di vista costruttivo nonch regolarmente
arredato e abitato dalla famiglia dellattore.

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4. il valore del muro e del suolo ai sensi dellarticolo 874 c.c.


Il muro, al netto della porzione alta un metro preesistente alla sopraelevazione eseguita dallattore, misura:
lunghezza m 4,87;
altezza m 4,10-1,00 = m 3,10;
spessore medio al finito m 0,28.
Detto muro sviluppa quindi un volume di m3 4,23.
In base ai correnti prezzi di realizzazione, stimabili in circa 100 /m3, si ottiene il
valore di 423,00 che pu ragionevolmente arrotondarsi a 350,00 (riduzione del
17%) ove si consideri che i convenuti avrebbero realizzato a loro spese lintonaco (per
quanto allo stato grezzo, come sopra descritto) e tenuto conto della vetust.
Per quanto riguarda il valore del suolo (superficie commerciale dellarea coperta
dal muro = m 4,87 x 0,28 = m2 1,36), assumendo come riferimento, in base ai correnti prezzi di mercato, limporto di 1.200/m2 (media dei prezzi riscontrati nella compravendita nella zona), si ottiene limporto di 1.632,00.
La quota dovuta dal convenuto Bianchi B. per lacquisizione della comunione del
muro a mente dellarticolo 874 c.c ammonta pertanto a (350,00 + 1.632,00) / 2 =
991,00.
5. Le opere necessarie per non danneggiare il vicino
In atto, come detto, nellappartamento di parte attrice non si sono riscontrati danni riconducibili alle opere per cui causa n indizi di pericolo imminente.
Chiaramente la presenza di impianti sottotraccia, e relativi raccordi, costituisce una
potenziale fonte di rischio di infiltrazioni umidifere.
anche il serbatoio ed il lavabo, in linea teorica, potrebbero nel tempo generare
danni, in quanto alleventuale ossidazione e/o deformazione dei supporti metallici di
sostegno, seguirebbero lesioni dellintonaco che potrebbero veicolare nella muratura
dellattore acqua piovana o proveniente da perdite idriche sempre possibili.
al fine di evitare tali rischi sarebbe sufficiente collocare il serbatoio ed il lavello
su sostegni staticamente indipendenti dal muro in questione (per esempio su coppie di
spallette in muratura di adeguate dimensioni ovvero su semplice intelaiatura metallica)
e posizionare fuori traccia le tubazioni idriche in rame, essendo peraltro pacifico che
il contesto complessivo non sembra richiedere particolari esigenze estetiche.
Queste ultime potrebbero, per esempio, essere collocate al livello del pavimento,
essendo invero di modesto sviluppo ed efficacemente occultabili con comuni canalette in plastica del tipo utilizzato per la protezione dei cavi elettrici.
La presente, completa di n. 5 allegati, viene depositata in un originale e due copie
per le parti con contestuale restituzione dei fascicoli delle produzioni legali ritirati allatto del giuramento.
aLLeGatI:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di sopralluogo;

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3. rilievo fotografico;
4. rilievo planimetrico eseguito dal CtP;
5. cartografia in scala 1/2000.

t 8. Accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione di una

villetta
premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale del (notificata il ), il sottoscritto
regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo
tribunale stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo per accertare quanto lamentato dai coniugi Carlini B. e C. nel ricorso depositato il .
I ricorrenti lamentano infatti una serie di vizi ed inconvenienti riguardanti la qualit dei lavori di costruzione di una villetta sita in comune di marinella, contrada Bellavista, acquistata circa tre anni or sono dallimpresa edile del sig. marchetti a.
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le attivit necessarie alle indagini tecniche richieste e nel corso delle stesse stata formata o acquisita la seguente documentazione che integra, in allegato, la presente relazione:
1. fax di comunicazione dellinizio delle operazioni peritali;
2. verbale di sopralluogo;
3. planimetrie e grafici dellimmobile;
4. rilievo fotografico.
2. descrizione dello stato dei luoghi
Limmobile oggetto degli accertamenti una villetta realizzata a due elevazioni
fuori terra nellanno 2003 e sita, come detto, in contrada Bellavista nel territorio del
comune di marinella, nota localit turistica a circa 35 km dal capoluogo.
Fa parte di un piccolo complesso residenziale formato da unit abitative bifamiliari da poco realizzato in via del Fiordaliso al civico n. 28.
ogni alloggio del residence ha una superficie di circa 120 m2 distribuiti su due livelli (tipo duplex, oltre verande e terrazzi), con autonomo ingresso carrabile e terreno
di pertinenza.
Lunit immobiliare dei ricorrenti quella posta a destra guardando la facciata prospiciente la pubblica via.
costituita da salone, cucina, wc al piano terra; e da tre camere, ripostiglio, wc e
disimpegno al primo piano al quale si accede da una scala interna.
Il fabbricato, ultimato in ogni sua parte, appare realizzato con struttura portante in
calcestruzzo di cemento armato, muratura di tompagnamento e divisoria in calcarenite e/o laterizio e solai misti.
Insiste su un lotto di terreno di pertinenza esteso 560 m2 variamente sistemato
(piazzale per parcheggio, giardino, orto, ecc.).

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vi si accede dal civico 28 della suddetta via del Fiordaliso, probabile ex strada interpoderale che in atto d accesso ad una zona caratterizzata da edilizia rada e distanziata,
prevalentemente con tipologia a casa isolata (villetta unifamiliare, bifamiliare, ecc.).
La stessa via si innesta a circa 300 m sulla s.s. 123, a meno di due km sia dalla frazione di Belcolle (a nord) che dallomonima uscita autostradale (a sud).
Ci premesso, nel prosieguo con lausilio del rilievo fotografico e dei grafici allegati si illustreranno le condizioni dellimmobile osservate in sede di sopralluogo in
data 24/05/20063.
Situazione generale
Lunit immobiliare, in atto abitata dai ricorrenti, come detto risulta praticamente
ultimata in ogni sua componente sia negli spazi interni sia negli spazi esterni, in parte
attrezzati a giardino, in parte utilizzati come piazzale e parcheggio.
Le rifiniture interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di media qualit e sono
presenti gli allacciamenti ai servizi a rete disponibili (acqua, luce, telefono, fognatura).
In sede di sopralluogo, dallesame visivo e senza eseguire indagini distruttive, si
sono accertati i seguenti inconvenienti documentati nellallegato rilievo fotografico.
Esterno
Nel pergolato in legno si osserva il distacco delle piastrelle al piede di uno dei
montanti e di porzioni dellintonaco negli attacchi a muro della prima traversa
e della trave di bordo.
Screpolature e distacchi di intonaco si riscontrano alla base delle murature in
pi punti ma, in particolare, nella veranda del soggiorno e in corrispondenza
della finestra della cucina.
macchie imputabili ad infiltrazioni umidifere (pi o meno recenti e senza fenomeni attivi al momento del sopralluogo), sono ben visibili sia nel soffitto della
veranda sul prospetto sia in quella retrostante del soggiorno, entrambe sottostanti alle terrazze a livello del primo piano.
Sconnessioni evidenti e marcate sono comparse nella pavimentazione del camminamento che perimetra la costruzione.
In entrambe le terrazze a livello del primo piano si osservano diversi punti in
cui manca la sigillatura dei giunti delle piastrelle (con conseguente riduzione
della capacit impermeabilizzante del rivestimento).
alle copertine in cotto dei muretti perimetrali della veranda e dei terrazzi risulta sovrapposta una protezione con lastre di travertino.
eseguita una prova di deflusso nelle terrazze del primo piano versando diversi
secchi dacqua, si sono notati ristagni idrici imputabili ad avvallamenti significativi nelle pendenze (andrebbe inoltre verificata lidoneit alluso per esterni
della pavimentazione, in quanto apparsa di tipo s ruvido e antisdrucciolo ma
alquanto poroso).

allegati non compresi in questo testo.

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Lungo il cornicione sul retroprospetto, in posizione corrispondente alla parete


sud della camera padronale, collocata una grondaia con relativo pluviale dal
cui innesto si dipartono, nella muratura del tompagno, evidenti macchie di umidit con andamento concentrico.
Le cornici coprifilo esterne degli infissi della cucina risultano in pessimo stato
mentre quelle della cameretta al primo piano mancano del tutto (a quanto pare
sono state rimosse in occasione di recenti riparazioni nel terrazzo).
Su richiesta del CtP dei ricorrenti stato fotografato il pilastro dangolo di sudovest che presenta un significativo fuori piombo, visivamente apprezzabile.
Interno
Presenza di microlesioni orizzontali e verticali nelle pareti, non ampie ma diffuse in pi vani dellalloggio, soprattutto al primo piano, sostanzialmente corrispondenti alle soluzioni di continuit tra gli elementi strutturali in calcestruzzo di cemento armato e le murature di tompagnamento.
evidenza di fessurazioni che si dipartono dallinfisso della cucina, pi marcate
al di sotto dello stesso.
Presenza di screpolature e muffe alla base e, soprattutto, in sommit della parete sud della camera padronale.
Il CtP dei ricorrenti ha fatto rilevare il sollevamento di alcune piastrelle nellambiente di soggiorno in prossimit delluscita sul terrazzino.
3. conclusioni
evidenziando che lincarico non contempla laccertamento delle cause da cui possono derivare gli inconvenienti lamentati, le condizioni dellimmobile come sopra descritte fanno risaltare, oltre che la fondatezza di quanto lamentato dai coniugi ricorrenti, anche la necessit concreta di urgenti interventi manutentivi.
Deve infatti confermarsi lo stato di effettivo disagio (anche psicologico) in cui gli
stessi versano, specie in considerazione della recente epoca di realizzazione e acquisto
dellimmobile e alle ancor pi recenti riparazioni di cui cenno in ricorso ma che non
hanno sortito alcun effetto risolutore degli inconvenienti.
rispetto a tali considerazioni, peraltro, non chiaro se lesecuzione di tutte le opere che in questi mesi hanno complessivamente interessato limmobile sia mai stata formalmente certificata regolare da un direttore dei lavori e se le opere stesse siano mai
state oggetto di collaudo.
Qualche perplessit sorge infatti relativamente alla regola darte di talune lavorazioni, ad esempio lo spessore e le modalit di collocazione degli intonaci, le finiture
di pavimentazioni e rivestimenti e la (discutibile, esteticamente e tecnicamente) sovrapposizione a fini protettivi di porose lastre di travertino alle copertine in cotto dei
muretti delle terrazze.
tanto si rassegna in esecuzione dellincarico affidato.
La presente, completa dei n. 4 allegati elencati al paragrafo 1 viene depositata in
unico originale.

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t 9. Accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione di una

villetta e stima dei danni conseguenti


premessa
Il sottoscritto regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato nominato consulente tecnico dufficio nel procedimento n. 987/2006 promosso dai coniugi Carlini B. e C. contro marchetti a.
Il giuramento di rito avvenuto alludienza del e in quella sede si accettato
lincarico di rispondere al quesito seguente:
verificare le cause dei vizi riscontrati in sede di accertamento tecnico preventivo, ed i danni conseguenti, nonch gli ulteriori vizi lamentati nel ricorso ex articolo 700 del codice di procedura civile .
Gli attori lamentano in particolare vizi ed inconvenienti riguardanti la qualit dei
lavori di costruzione di una villetta sita in comune di marinella, contrada Bellavista acquistata nellanno 2003 dal convenuto sig. marchetti a. che svolge lattivit di impresario edile.
1. Le attivit svolte
Si premette che il sottoscritto, con relazione di accertamento tecnico preventivo
depositata il nel descrivere lo stato dei luoghi ha riferito sulla presenza, natura e
consistenza dei vizi lamentati nel relativo ricorso.
al fine dellespletamento del presente nuovo incarico sono state pertanto condotte
le attivit supplementari necessarie alle indagini tecniche ora richieste, ivi compreso
ulteriore sopralluogo al fine di accertare levoluzione della situazione.
Nel corso delle indagini stata formata o acquisita la documentazione che integra,
in allegato, la presente relazione. In particolare:
1. fax di comunicazione dellinizio delle operazioni peritali;
2. verbale di sopralluogo
3. rilievo fotografico;
4. computo metrico estimativo finalizzato alla verifica dei danni sulla base degli
interventi necessari per leliminazione dei vizi.
onde ottenere una maggior organicit dellesposizione evitando continui rinvii ad
un separato documento e, quindi, per agevolare la lettura, si scelto di sviluppare il lavoro seguendo le tracce della precedente relazione e riportandone brani delle parti di
interesse4. In data stato effettuato pertanto un nuovo accesso ai luoghi, riscontrando che lintero fabbricato era stato oggetto, nei mesi precedenti, di impegnativi lavori
di manutenzione straordinaria.
In particolare, sono risultati rinnovati tutti gli intonaci esterni, la pavimentazione
delle terrazze e del camminamento perimetrale, le rifiniture e gli intonaci interni nonch, come dichiarato dallattore sig. Carlini B., il manto di copertura del tetto, la revi-

Cfr. modello precedente.

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sione dellimpianto idrico, dellimpianto elettrico, degli scarichi nonch del vespaio
perimetrale oltre che della cisterna interrata. Di tali opere stata esibita dai ricorrenti
una corposa documentazione fotografica illustrativa di tutte le fasi di lavoro.
Ci premesso, in riferimento al quesito, si commenteranno nei paragrafi seguenti
le condizioni dellimmobile osservate in sede di nuovo sopralluogo e le osservazioni
in atti del tecnico di fiducia degli attori, riportando punto per punto le osservazioni di
competenza sulle possibili cause degli inconvenienti a suo tempo accertati.
2. individuazione delle cause dei vizi in riferimento alle condizioni
dellimmobile verificate al momento dellaccertamento tecnico preventivo
Situazione generale
Lunit immobiliare, in atto abitata dai ricorrenti, come detto risulta praticamente ultimata in ogni sua componente sia negli spazi interni sia negli spazi esterni, in
parte attrezzati a giardino, in parte utilizzati come piazzale e parcheggio.
Le rifiniture interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di media qualit e sono
presenti gli allacciamenti ai servizi a rete disponibili (acqua, luce, telefono, fognatura).
In sede di sopralluogo, dallesame visivo e senza eseguire indagini distruttive, si
sono accertate i seguenti inconvenienti documentati nellallegato rilievo fotografico.
Esterno
Nel pergolato in legno si osserva il distacco delle piastrelle al piede di uno dei
montanti e di porzioni dellintonaco negli attacchi a muro della prima traversa e della trave di bordo.
CaUSe: va premesso che nelle applicazioni in esterno, le travi di legno non andrebbero mai incorporate nella muratura in quanto costituite, come noto, da fibre elastiche ed igroscopiche capaci di variazioni volumetriche e deformazioni maggiori, e di
parecchio, rispetto al materiale lapideo e alle malte. Inoltre, come facilmente riscontrabile nelle fotografie, evidente anche un grave difetto di collocazione del primo telaio:
non possiede infatti un rapporto dimensionale adeguato rispetto alla struttura muraria
di sostegno. In particolare, poi, si osserva che la trave bloccata sul lato esterno solo
dallo strato di intonaco. Questo materiale si ovviamente subito distaccato per le tensioni provenienti dallelemento ligneo dovute, per esempio, allazione del vento o a rigonfiamenti causati dallumidit ambientale. Lo stesso dicasi per il rivestimento di piastrelle al piede del montante.
Screpolature e distacchi di intonaco si riscontrano alla base delle murature in
pi punti ma, in particolare, nella veranda del soggiorno e in corrispondenza
della finestra della cucina.
CaUSe: questo tipo di inconvenienti notoriamente dovuto a risalita di umidit capillare non contrastata da efficace impermeabilizzazione e areazione delle fondazioni.
Macchie imputabili ad infiltrazioni umidifere (pi o meno recenti e senza fenomeni attivi al momento del sopralluogo), sia nel soffitto della veranda sul
prospetto sia in quella retrostante del soggiorno, entrambe sottostanti alle terrazze a livello del primo piano.

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CaUSe: la pavimentazione delle suddette terrazze presenta alcuni difetti sia in termini di qualit dei materiali utilizzati sia in termini di esecuzione, il che permette allacqua, piovana o di lavaggio, di insinuarsi nella soletta.
Sconnessioni nella pavimentazione del camminamento che perimetra la
costruzione.
CaUSe: non vi prova che il sottostante massetto sia stato dotato di adeguata armatura metallica per rispondere alle tensioni normalmente derivanti dallassestamento
dei rilevati utilizzati per la ricomposizione del piano di campagna, in genere quasi mai
stabilizzati a dovere. Inoltre, non sono neppure stati realizzati giunti rompitratta. tale
accorgimento, di solito previsto nella posa di pavimentazioni esterne, avrebbe meglio
assecondato il processo di assestamento naturale, slegando la trama delle piastrelle, impedendone la sconnessione diffusa e agevolando le riparazioni.
In entrambe le terrazze a livello del primo piano si osservano diversi punti in
cui manca la sigillatura dei giunti delle piastrelle (con conseguente riduzione
della capacit impermeabilizzante del rivestimento).
CaUSe: errata collocazione e/o utilizzo di materiali non di buona qualit.
Alle copertine in cotto dei muretti perimetrali della veranda e dei terrazzi risulta sovrapposta una protezione con lastre di travertino.
CaUSe: scelta tecnicamente errata quanto inutile, vista la porosit di tale materiale.
Eseguita una prova di deflusso nelle terrazze del primo piano versando diversi secchi dacqua, si sono notati ristagni idrici imputabili ad avvallamenti significativi nelle pendenze (andrebbe inoltre verificata lidoneit alluso per
esterni della pavimentazione, in quanto apparsa di tipo s ruvido e antisdrucciolo ma alquanto poroso).
CaUSe: la presenza di inconvenienti sullintradosso della soletta attesta lavvenuta insinuazione di infiltrazioni umidifere, ovviamente da imputare a difetti di impermeabilizzazione delle pendenze, del sottostrato e della pavimentazione.
Lungo il cornicione sul retroprospetto, in posizione corrispondente alla parete sud della camera padronale, collocata una grondaia con relativo pluviale
dal cui innesto si dipartono, nella muratura del tompagno, evidenti macchie di
umidit con andamento concentrico.
CaUSe: come riportato in un successivo passo della relazione di accertamento tecnico preventivo, proprio nella stessa parete interna dellalloggio, si riscontravano screpolature e muffe.
Dalle foto scattate personalmente dagli attori dopo la dismissione dellintonaco
esterno e prodotte in atti, si pu osservare che questo muro di tompagnamento non sarebbe stato completato in sommit con conci di adeguata dimensione, tali cio da concludere correttamente il paramento a filo di trave, n, in alternativa, il vacuo era stato
opportunamente riempito con malta cementizia.
Le cornici coprifilo esterne degli infissi della cucina risultano in pessimo stato mentre quelle della cameretta al primo piano mancano del tutto (a quanto
pare sono state rimosse in occasione di recenti riparazioni nel terrazzo).
CaUSe: infissi e persiane in legno sono collocati sul filo esterno della muratura e
non hanno alcuna protezione contro le intemperie.

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Su richiesta del CTP dei ricorrenti stato fotografato il pilastro dangolo di


sud-ovest che presenta un significativo fuori piombo, visivamente apprezzabile.
CaUSe: in linea di massima dovrebbe trattarsi semplicemente di errata definizione dellintonaco.
Interno
Presenza di microlesioni orizzontali e verticali nelle pareti, non ampie ma diffuse in pi vani dellalloggio, soprattutto al primo piano, sostanzialmente corrispondenti alle soluzioni di continuit tra gli elementi strutturali in calcestruzzo di cemento armato e le murature di tompagnamento.
CaUSe: lanalisi della situazione complessiva, come finora visto, indirizza verso
giudizi tecnici sulla realizzazione delle opere non particolarmente lusinghieri nei confronti dellappaltatore e del direttore dei lavori. a questo punto le ipotesi formulabili
per spiegare in particolare la presenza di microlesioni diffuse potrebbero essere diverse, e probabilmente concorrenti tra loro, ma tutte in generale connesse alluso di materiali e impasti non ben dosati o di scarsa qualit, dagli intonaci alle malte, e senza
escludere i conglomerati.
Evidenza di fessurazioni che si dipartono dallinfisso della cucina, pi marcate al di sotto dello stesso.
CaUSe: volendo escludere problemi severi a livello strutturale e delle fondazioni, in linea di massima dovrebbero dipendere dalle zanche metalliche dellinfisso,
probabilmente ossidatesi, ovvero da assestamenti della struttura muraria (alcune foto mostrate dal CtP evidenziano il ritrovamento nei tompagni anche di materiale incoerente e/o di risulta).
Presenza di screpolature e muffe alla base e, soprattutto, in sommit della parete sud della camera padronale.
CaUSe: in ambedue i casi si tratta di umidit dovuta ai problemi gi accennati a
carico della terrazza a livello e alla carente protezione del tompagno, dagli attori scoperto incompleto alla sommit, nonch a perdite dalla grondaia.
Il CTP dei ricorrenti ha fatto rilevare il sollevamento di alcune piastrelle nellambiente di soggiorno in prossimit delluscita sul terrazzino.
CaUSe: anche in questo caso, volendo escludere problemi di natura strutturale verificabili solo con indagini di ben altra portata, non pu che trattarsi di carenze nella
realizzazione del complesso dei dispositivi di isolamento della costruzione dal terreno
(drenaggio perimetrale, vespaio, massetto, ecc.), non sufficientemente efficaci contro
la risalita di umidit.
3. osservazioni del consulente tecnico di parte
Il tecnico incaricato da parte attrice, con la recente relazione datata agosto 2006,
riferisce dei seguenti inconvenienti rilevati nel corso dei lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nei mesi scorsi (e dallo stesso diretti), alcuni dei quali gi evidenziati
in sede di accertamento tecnico preventivo. In particolare:
1. problemi alla pavimentazione della veranda porticata;
2. problemi alla pavimentazione di cucina e salone;

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impianti sottotraccia inglobati in elementi strutturali;


ristagni nelle terrazze sul prospetto principale;
ossidazione delle armature dei travetti del solaio della cisterna;
mancanza di adeguato letto di posa delle tubazioni di adduzione idrica;
umidit alla base delle pareti della camera padronale e del corridoio;
incompleta realizzazione del tompagno della camera padronale, mancante di
riempimento in sommit;
9. inadeguato sistema di posa del manto di tegole in rapporto alla pendenza del
tetto;
10. inadeguata esecuzione del massetto sottostante la guaina di impermeabilizzazione del tetto;
11. difetto di collocazione del manto di tegole.
Nel merito di tali ulteriori problematiche si ritiene di poter affermare quanto appresso, anche tenuto conto di quanto documentato nel rilievo fotografico allegato alla
relazione del tecnico di parte:
a. le questioni di cui ai punti 1), 2), 3) e 9) evidenziano imperizia nella realizzazione dellopera; in particolare i punti 1) e 2) attestano problematiche connesse ad umidit di risalita non contrastata, come detto, da adeguati dispositivi di
isolamento dal terreno;
b. in merito alle questioni evidenziate dal CtP ai punti 4), 5), 6), 7), 8), 10) e 11),
le relative opere non possono considerarsi realizzate a perfetta regola darte;
specificatamente i punti 4) e 7), come precedentemente riferito dal sottoscritto,
evidenziano lerrata realizzazione dei massetti delle pendenze.
4. il danno subito da parte attrice
Da quanto sopra rappresentato, tenendo conto del fatto che trattasi di fabbricato di
recente costruzione e che i primi inconvenienti si sono manifestati immediatamente dopo dallacquisto, la valutazione del danno materiale subito dallimmobile pu considerarsi corrispondente al costo attuale delle opere necessarie per leliminazione, ove possibile, degli inconvenienti stessi.
Naturalmente la stima eseguita riguarda unicamente gli aspetti tecnici di competenza del sottoscritto C.t.U. e cio quelli oggetto dei richiesti accertamenti.
va infatti sottolineato che il mandato contempla la verifica delle cause dei vizi e
dei danni verificati nella precedente relazione di accertamento tecnico preventivo nonch degli ulteriori vizi lamentati dallattore ed oggetto del successivo ricorso presentato ai sensi dellarticolo 700 del codice di procedura civile.
Per tale ragione si proceder con metodo analitico, determinando la valutazione
globale delle opere necessarie per eliminare i danni allimmobile determinati sia dai vizi lamentati nel primo ricorso, sia da quelli oggetto del procedimento cautelare e da cui
scaturisce la presente consulenza.
Inoltre andranno considerate tutte le spese di assistenza tecnica e progettuale.
Il complesso delle opere necessarie alla eliminazione degli inconvenienti e al ripristino delle normali condizioni di utilizzo dellimmobile possono cos elencarsi.

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Con riferimento al primo ricorso per accertamento tecnico preventivo (relazione


depositata il ):
esecuzione di idoneo drenaggio perimetrale, previa rimozione del preesistente
camminamento ed esecuzione di scavo a sezione obbligata fino almeno alla
quota di imposta delle sottofondazioni (larghezza m 1,00 e profondit 0,80 m
rispetto al piano della pavimentazione originaria);
smontaggio e rimontaggio del pergolato, compresa sostituzione di eventuali
elementi non riutilizzabili e collocazione di adeguati sostegni metallici fissati
alla muratura;
demolizione delle parti di intonaco esterno ammalorate nelle due verande e in
corrispondenza della finestra della cucina (per una superficie complessiva stimata in m2 10,00), compresa sarcitura, consolidamento e sigillatura di eventuali lesioni, fessurazioni e altre carenze della muratura;
risanamento della muratura perimetrale interessata da umidit da risalita fino
allaltezza di m 1,30 da terra ed esecuzione di barriera chimica;
realizzazione di nuovo intonaco deumidificante in sostituzione di quello da dismettere, compresa idonea tinteggiatura;
esecuzione di camminamento perimetrale opportunamente impermeabilizzato
della larghezza di m 1,00, dotato di massetto armato con rete elettrosaldata e
pavimentazione con materiale antisdrucciolo (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa, considerato il relativo trascurabile onere);
sostituzione, previa impermeabilizzazione del piano di posa, del massetto di
sottofondo e della pavimentazione (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa) dellintera superficie del piano terra comprese le verande e la terrazza;
sostituzione del massetto delle pendenze, dellimpermeabilizzazione e della pavimentazione (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa) delle terrazze a
livello del primo piano;
sostituzione delle copertine in travertino collocate in testa ai muretti di parapetto delle terrazze;
picchettatura dellintonaco interno in corrispondenza delle microlesioni e fessurazioni, sigillatura delle stesse, realizzazione di finitura in gesso e tinteggiatura finale con due mani di idropittura lavabile;
restauro, tramite carteggiatura, trattamento e riverniciatura, degli infissi ammalorati (quantit stimata m2 5);
manutenzione di grondaie e pluviali.
Con riferimento allodierno ricorso ex articolo 700 c.p.c.:
riposizionamento degli impianti e delle tubazioni interferenti e ripristino, ove
possibile, delle sezioni resistenti delle strutture in cemento armato;
revisione dellintero manto di tegole, del letto di posa e della impermeabilizzazione del tetto;
assistenza per limpianto elettrico e per limpianto idraulico;
costi per lassistenza tecnica e progettuale;
indagini e consulenze tecniche (13% sullimporto dei lavori);

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progettazione e direzione lavori (7% i.l.);


misura dei lavori e contabilit (2% i.l.);
collaudo e certificato di regolare esecuzione (3% i.l.).
Si rinvia al computo metrico estimativo analitico (allegato n. 4) per ci che concerne il dettaglio dei costi per singola opera, precisando che gli importi unitari delle lavorazioni sono stati tratti dal Prezziario ufficiale delle opere pubbliche in vigore.
mediante tale calcolazione si stimato in 36.822,81 lammontare teorico delle
opere (importo a base di gara).
a detta somma vanno ancora aggiunti:
7.364,56 per I.v.a. sui lavori (20% importo lavori);
9.205,70 per competenze tecniche (25% importo lavori);
1.841,14 per I.v.a. sulle competenze tecniche.
Il tutto porta il totale complessivo a 55.234,22 che si arrotonda a 60.000 per
considerare imprevisti e altri costi minori (cassa previdenza, ecc.).
La presente relazione viene depositata in un originale e due copie per le parti completa degli allegati.
aLLeGatI:
1. fax di convocazione del sopralluogo e inizio delle operazioni peritali;
2. verbale di sopralluogo;
3. rilievo fotografico;
4. computo metrico-estimativo.

t 10. individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere in un ap-

partamento
premessa
Con ordinanza del il sottoscritto regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato incaricato di eseguire
le indagini tecniche meglio specificate in seguito, con riferimento al ricorso ex articolo 700 del codice di procedura civile promosso dalle sorelle rosetti a. e B. contro
il Condominio di via C. testoni n. 37 e contro Cassini C. proprietario dellimmobile sovrastante.
Le istanti, in particolare, nel lamentare danni nel loro alloggio ubicato al 6 piano
dello stabile determinati da infiltrazioni umidifere provenienti dallappartamento e dalla terrazza/lastrico solare al piano superiore, chiedono che le controparti eseguano le
opere necessarie per eliminare gli inconvenienti ed il pericolo di crolli.
alludienza di giuramento si avuta conoscenza del quesito formulato dal G.I. nei
termini che qui si riportano:
previa descrizione dello stato dei luoghi, accerti il CTU lesistenza del fenomeno percolativo, la derivazione causale delle infiltrazioni nonch la sussistenza di

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danno grave e prossimo per cose e persone. Indichi, infine, le opere necessarie per eliminare il pregiudizio.
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le attivit necessarie per
le indagini tecniche richieste nel corso delle quali stata formata o acquisita la seguente documentazione che integra, in allegato, la presente relazione:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di sopralluogo;
3. rilievo fotografico;
4. planimetria dellappartamento al 6 piano;
5. planimetria dellappartamento al 7 piano.
Nel prosieguo, quindi, si riferir per punti sugli accertamenti effettuati in stretto riferimento ai quesiti come elencati nel quesito formulato dal G.I..
A) Descrizione dello stato dei luoghi
Lappartamento di parte ricorrente al 6 piano (salendo la scala a destra) dello
stabile di via C. testoni n. 37 un alloggio dalle caratteristiche non di lusso composto di sei vani oltre servizi, balconi ed accessori per una superficie di complessivi m2 140 circa.
Ledificio, risalente a circa 35-40 anni fa, inserito in un contesto residenziale di
discreto livello e si presenta in uno stato di manutenzione al limite della sufficienza in
quanto, anche in assenza di condizioni di dissesto evidenti, mostra nelle parti visibili
dei prospetti e nelle scale, innegabili segni dovuti allet (intonaci macchiati e con fessurazioni, ecc.).
al momento del sopralluogo, con stretto riferimento a quanto rappresentato in ricorso, si accertato quanto segue:
la zona ingresso e corridoio non presenta in atto inconvenienti sebbene appare
essere stata recentemente oggetto di diversi interventi di riparazione del solaio
e di completa ritinteggiatura;
nella zona di rappresentanza (salone-sala da pranzo) si riscontra un certo caos
e disordine generale essendovi anche ammassati mobili e masserizie sgomberate da altri ambienti dellappartamento;
il vano posto allangolo di N-e dellalloggio (indicato come studio nellallegata planimetria), risulta interessato da interventi di consolidamento del soffitto e delle pareti ancora da ultimare. In particolare, nel soffitto stata eseguita la
demolizione di alcune parti probabilmente pericolanti e la ricostituzione dei travetti in cemento armato del solaio di piano. Questi risultano tuttavia ancora a vista non essendo stata effettuata la posa dellintonaco. tali lavori riguardano allincirca il 70-80% della superficie del soffitto, cio circa 15 m2. Da un attento
esame dellintradosso del solaio, nella parte ancora integra prossima alla parete
del prospetto principale si osserva una macchia dumidit (80 cm di diametro
circa) dovuta a recente infiltrazione capillare. Sulla parete entrando a destra e su

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quella di sinistra, sono ancora visibili interventi di risarcitura di due lunghe lesioni della muratura;
nel bagno principale, oltre ad alcuni ripristini recenti, la screpolatura dello strato di pittura e le macchie nel soffitto attestano la presenza di umidit anche in
questo caso dovuta ad infiltrazione capillare. Si osserva inoltre il distacco dei
gessi della rosetta del lampadario e di un tratto di circa un metro della cornicetta perimetrale a soffitto;
nella veranda si riscontra una modesta screpolatura della tinteggiatura del soffitto in corrispondenza del giunto tra la copertura in multistrato della veranda
stessa e lo sbalzo della soletta del terrazzo al piano superiore;
nella camera da letto padronale, e precisamente nellangolo di destra entrando,
sono visibili delle fessurazioni di varia entit a partire da circa 20-30 cm al di
sotto del soffitto;
nessun altro inconveniente stato segnalato negli altri ambienti.

Passando allappartamento sovrastante di propriet del sig. Cassini C., terzo chiamato in causa, a parte talune evidenti problematiche di natura infiltrativa nelle pareti e
nei soffitti (riconducibili alla et e vetust dello stabile) ma che esulano dagli accertamenti oggetto della presente relazione, con stretto riferimento alla materia del contendere si accertato che:
nella terrazza a livello perimetrale (sovrastante lappartamento delle ricorrenti)
lintera pavimentazione di collocazione abbastanza recente;
detta terrazza quasi tutta scoperta a meno di un breve tratto nella zona di retroprospetto che accede alla zona cucina-soggiorno dellappartamento di cui
pertinenza, ove stata realizzata una piccola tettoia protettiva in plexiglas;
le acque piovane si raccolgono in due chiusini: in particolare quello posto dalla parte del prospetto principale non sembra dare alcun problema essendo stato trovato perfettamente asciutto; laltro, adiacente la porta finestra della cucina-soggiorno (al di sopra dunque della veranda su cui affaccia il servizio
principale delle ricorrenti), presenta una vistoso ristagno dacqua con tutta probabilit riconducibile alla pioggia caduta la stessa mattina del giorno del sopralluogo;
nellangolo di N-e (in pratica esattamente al di sopra della zona tuttora ammalorata del soffitto dello studio dellappartamento del ricorrente), si nota un accumulo di sporco e terriccio dovuto a sedimentazione e lo sgretolamento della
stuccatura (fuga) tra le piastrelle.
Ci pu essere causato dallavvallamento della superficie o comunque, con
maggiore probabilit, da un difetto del massetto delle pendenze che provoca il
ristagno dellacqua piovana in tale zona;
alcune soglie di marmo che concludono sul filo esterno del prospetto la pavimentazione della terrazza, non risultano ben sigillate nella parte sottostante ove
si osservano profonde cavit e distacchi (cfr. fotografie riprese dalla finestra
dellappartamento delle attrici al piano sottostante). Ci, oltre a pregiudicarne
la funzione protettiva, provocher prima o poi la rottura delle lastre in quanto

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non correttamente stabilizzate e, pertanto, incapaci di sostenere adeguatamente


il carico di chi vi si soffermi, anche occasionalmente, per affacciarsi.
B) Esistenza del fenomeno percolativo
Dai controlli effettuati in sede di sopralluogo non si sono accertate percolazioni attive ed evidenti nellappartamento delle ricorrenti.
Daltronde si pu affermare che gli inconvenienti tuttora rilevati nello studio, nel
bagno e nella veranda non vengono alimentati in continuo (come avverrebbe, per
esempio, se la fonte dipendesse dallimpianto idrico-sanitario) ma attestano il persistere di infiltrazioni umidifere che continuano ad insinuarsi per capillarit nel solaio di
piano. Si ritiene che le medesime siano in atto oggettivamente meno dirompenti rispetto a quelle descritte dalle ricorrenti e avvenute tempo addietro, in considerazione delle migliorie comunque realizzate di recente al piano superiore.
C) Derivazione causale delle infiltrazioni
Il rilievo fotografico mette in evidenza almeno tre localizzazioni nella terrazza sovrastante lappartamento della parte ricorrente (in uso esclusivo del terzo convenuto
sig. Cassini C. ma che funge anche da copertura dello stabile condominiale), da cui
possono derivare i lamentati inconvenienti di natura infiltrativa:
la zona centrale della pavimentazione in corrispondenza dellangolo posto a Ne del fabbricato, in cui i sedimenti e lasportazione delle fughe delle piastrelle
dimostra problematiche nel massetto delle pendenze per cui lacqua anzich defluire si concentra;
al di sopra della veranda e del bagno del ricorrente, in quanto lacqua non viene convogliata in modo ottimale nel chiusino e accumulandosi finisce con linfiltrarsi;
lungo la parete dello studio sul prospetto principale per effetto di una collocazione sicuramente frettolosa delle soglie di marmo.
D) Sussistenza di danno grave e prossimo per cose e persone
Sotto laspetto strutturale, la situazione rilevata e sopra descritta non evidenzia pericolo imminente di dissesto o di crolli, dato che le parti pericolanti dei soffitti sono
state gi rimosse o ripristinate.
invece pi che tangibile il disagio che le sorelle ricorrenti subiscono per la ridotta agibilit del loro appartamento sia a causa dei lavori nellappartamento commissionati dal Condominio lasciati inspiegabilmente in asso, sia per la necessit di intervenire nuovamente sulla terrazza soprastante al fine di perfezionare qualitativamente gli interventi realizzati.
a questo proposito avendo eseguito solo indagini non distruttive anche per il
contenimento dei costi e per non aggravare la situazione gi di per s molto precaria
si ritiene che le problematiche di tipo puntuale e localizzato riscontrate e dovute essenzialmente ad una imperfetta realizzazione della pavimentazione della terrazza al piano
7 dipendano salvo prova contraria da fretta e superficialit pi che da reale incompetenza delle maestranze e/o del Direttore dei Lavori.

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E) Opere necessarie per eliminare il pregiudizio


In riferimento a quanto descritto, chiaro che le uniche opere da realizzare riguardano, come detto, la definitiva soluzione dei problemi sulla terrazza a livello.
Dovr pertanto procedersi ai seguenti interventi:
parziale dismissione della pavimentazione e del massetto delle pendenze (nel
raggio di almeno un metro e mezzo dai due punti in cui stato osservato ristagno idrico) seguita da un attento rifacimento di tutti i componenti, specie
dello strato di impermeabilizzazione;
perfetta sigillatura e stuccatura delle soglie di marmo perimetrali.
va sottolineato che tali operazioni, certamente rapide ed economiche, sono tecnicamente valide nel presupposto che le opere recenti sulla terrazza siano state, nel
complesso, eseguite a regola darte e certificati tali da un Direttore dei Lavori (ovviamente fatte salve le condizioni contrattuali e di garanzia stipulate con limpresa
ed il professionista).
Nel malaugurato caso contrario invece, non avendo contezza della regolarit tecnica dei lavori eseguiti e della qualit, quantit e tipologia dei materiali utilizzati, dovrebbero eseguirsi dei saggi preventivi di accertamento e, se necessario, procedere allintegrale ripetizione degli interventi.
Contestualmente (meglio sarebbe a collaudo avvenuto) potranno completarsi i lavori di ripristino nello studio con la stesura dellintonaco e la successiva tinteggiatura previa rimozione della residua carta da parati e stuccatura delle superfici dove necessario nonch nel bagno principale.
a modesto parere dello scrivente, in conclusione, la situazione descritta dovrebbe
imporre lesecuzione senza indugio delle opere necessarie, prima cio che la situazione si aggravi ulteriormente (come agevolmente prevedibile data la stagione e per le note caratteristiche invasive e di incontrollabilit delle infiltrazioni), rendendo gli interventi tecnicamente pi difficoltosi ed economicamente pi onerosi.
La presente, completa dei 5 allegati elencati in precedenza viene depositata in
un originale e due copie per le parti con contestuale restituzione della documentazione ritirata.

t 11. Accertamento dellalterazione dellestetica di un edificio

condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un condomino,


di un manufatto allinterno del proprio giardino
Premessa
Con ordinanza del 10/12/2001, il sottoscritto regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico con riferimento a quanto lamentato dal Condominio di
via Del monte nella denuncia di nuova opera e di danno temuto di cui al ricorso depositato il 18/09/2001.

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Cos come riportato nella stessa ordinanza ammissiva della consulenza, il quesito
formulato dal G.I. richiede:
previa verifica dello stato dei luoghi, accerti il CTU quanto affermato nel ricorso e, in particolare, se il manufatto realizzato nel giardino del resistente arreca nocumento allaspetto architettonico delledificio. Vorr altres descrivere, in caso affermativo, quali modalit esecutive sono necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi e i tempi occorrenti.
Per il deposito della relazione sono stati assegnati giorni 60 decorrenti dalla data
delludienza di giuramento.
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
giuramento;
sopralluogo;
accessi presso lU.t.e. per acquisizione della visura e della planimetria catastale dellimmobile oggetto degli accertamenti.
2. Lo stato dei luoghi
In sede di sopralluogo stato possibile accertare quanto segue:
lo stabile condominiale un edificio di n. 8 piani oltre piano cantinato destinato a garage suddiviso in quattro scale per complessive 84 unit abitative. risulta realizzato negli anni 70 con caratteristiche formali e tipologiche semplici e
non di pregio. al momento del sopralluogo stato riscontrato uno stato complessivo di manutenzione accettabile, considerata la vetust del fabbricato;
lappartamento, abitato dal resistente e dalla sua famiglia, ubicato al piano
terra (interno 1), della scala denominata C. Limmobile, composto da cinque
vani e accessori per circa 120 m2 di superficie abitabile, dispone di un ingresso
principale dallandrone e di un secondo direttamente dallesterno attraverso il
relativo giardino;
il giardino di pertinenza dellappartamento confina su due lati con spazi condominiali prospicienti la stessa via Del monte e sul terzo con propriet privata. Ha
forma rettangolare, dimensioni di m 10,00 x 15,00 circa (superficie circa 150 m2)
ed piantumato con alcuni alberi a medio e alto fusto nonch con specie arbustive e rampicanti che ricoprono interamente linferriata che costituisce la recinzione perimetrale. La parte centrale pavimenta con piastrelle in cotto ed attrezzata con alcune panchine, una fontana e un gazebo smontabile in metallo;
il manufatto contestato costituito da una struttura intelaiata con montanti e
traverse in tubolari di ferro e copertura realizzata in tavolato di legno. collocata su una delle terrazze a livello dellappartamento di parte resistente che
accedono al giardino. Secondo quanto risulta dalla documentazione in atti, lopera stata eseguita dal precedente proprietario dellimmobile nellanno 1985
come forma di protezione contro la continua caduta di oggetti dallalto. va segnalato infatti che ai piani superiori vi sono balconi, servizi e cucine di altri
condomini;

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le dimensioni del manufatto sono m 8,00 x 4,00 x 2,80 circa di altezza media.
esso si sostiene sul lato esterno da montanti in ferro tubolare a sezione quadra
(cm 8 x 8 circa) mentre sugli altri tre risulta ancorato mediante idonea tassellatura direttamente alla muratura dello stabile condominiale;
lo spazio coperto sottostante il manufatto adibito ai normali usi consoni allabitazione, essendo arredato con masserizie del tipo per esterni o da giardino, e
dispone di impianto elettrico e presa tv;
al momento dellispezione non vi erano lavori in corso che interessavano detta struttura, la quale peraltro non appare essere stata ammodernata. Lappartamento risulta invece oggetto di interventi di ristrutturazione interna da poco conclusi.
3. La risposta al quesito
Il manufatto oggetto delle verifiche tecniche ha di certo modificato laspetto architettonico originario del prospetto dello stabile condominiale ma va precisato che
la folta vegetazione del giardino ne rende quasi impossibile la vista dalla strada
pubblica.
Considerato che la costruzione inserita in una chiostrina su cui affacciano essenzialmente locali di servizio e tenuto conto della tipologia, tecnica costruttiva e stato di
manutenzione sia del manufatto stesso sia del fabbricato condominiale, non si riscontra in effetti alcun particolare nocumento allestetica delledificio, fatte salve naturalmente le autonome valutazioni del G.I.
a tal fine si rinvia al servizio fotografico e ai rilievi in allegato per una pi compiuta e dettagliata illustrazione.
Nella eventualit si dovesse procedere alla riduzione in pristino, sar necessario
eseguire le seguenti opere:
demolizione e conferimento in apposita discarica della struttura portante in
ferro e della copertura in legno;
sarcitura con malta cementizia della muratura conseguentemente alla dismissione della tassellatura di ancoraggio;
ripristino dellintonaco e della coloritura;
sistemazione dellimpianto elettrico.
Il tempo necessario per lesecuzione dei suddetti interventi pu stimarsi nellordine di giorni cinque.
La presente relazione di consulenza viene depositata in un originale e due copie per
le parti completa degli allegati.
aLLeGatI:
1. fax di convocazione del sopralluogo per linizio delle operazioni peritali;
2. verbale di sopralluogo;
3. planimetria e visura catastale;
4. rilievo fotografico;
5. rilievo grafico.

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t 12. determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione

della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi


di interessi e rivalutazione monetaria
premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale del (notificata il successivo), il
sottoscritto regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo per verificare quanto lamentato dalla signora marinetti adriana nel ricorso depositato il , valutando le cause e lammontare dei danni.
La ricorrente, seconda di tre sorelle, addebita in particolare al cognato signor Filippi Giorgio coniuge della sorella maggiore, di occuparsi da tempo e senza alcun mandato, dellamministrazione del monte ereditario ancora indiviso.
Nello specifico, dovendo ragionevolmente escludere i due terreni di Punta Lunga
non edificabili e del tutto improduttivi di alcun reddito o fruttificazione, la questione
pu riguardare in realt solo lalloggio di citt sito in via delle Gorgonie n. 89.
Secondo la ricorrente, il cognato riscuoterebbe regolarmente i canoni di locazione
mensili di detto immobile ma omette di rendere il conto della gestione e di riferire sullo stato e condizione dello stesso.
Il ricorso formula una serie complessa e articolata di quesiti che, per una pi chiara e ordinata illustrazione della presente relazione, si reputa opportuno riepilogare sinteticamente nellelenco che segue:
verifica dello stato dei luoghi;
accertamento dello stato di fatto e di diritto del bene;
acquisizione della documentazione ipotecaria, catastale e relativa a eventuali
rapporti negoziali;
determinazione del valore e della capacit reddituale;
constatazione della regolarit edilizia ed urbanistica dello stesso e accertamento di eventuali modifiche apportate dopo la data dell11/08/1976 (data della
scomparsa del de cuius e conseguente apertura della successione);
accertamento della sussistenza ed entit dei danni subiti attraverso la valutazione di:
tutti i canoni di locazione riscossi e non corrisposti pro quota alla ricorrente;
ogni altra eventuale somma incamerata dalla controparte in relazione alla
gestione dei beni di propriet comune;
il tutto con interessi legali e rivalutazione monetaria.
a questo punto occorre formulare una considerazione preliminare riguardante il riferimento temporale, cio il momento dal quale avrebbero cominciato a manifestarsi i
danni che la ricorrente lamenta.
Deve precisarsi infatti che il ricorso indica solo genericamente (da qualche tempo) lepoca a cui risalgono gli inconvenienti mentre la conoscenza dellevoluzione
cronologica della contestata attivit gestionale e di amministrazione un aspetto fon-

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damentale per le finalit dellincarico, non fossaltro che per la corretta valutazione degli aspetti economico-finanziari.
a tal proposito va detto che dallesame della documentazione in atti, formalmente
la prima manifestazione di lamentele risulta avvenuta con la raccomandata a.r. inviata dallavvocato dellodierna ricorrente in data 22/10/1998.
anche qui, invero, si contestava che da qualche tempo il sig. Filippi si occupava dellamministrazione dei beni in comune senza autorizzazione e senza versare alcun corrispettivo alla comproprietaria.
In mancanza di altri dati, e non sembrando ragionevole azzardare ipotesi diverse
anche perch non si conoscono i rapporti intrattenuti dalle parti prima di tale data, si
ritiene di dover considerare la stessa, quindi il 22/10/1998, quella a cui riferire il computo dei danni intesi come mancati introiti, ecc., nonch la rivalutazione monetaria e il
calcolo degli interessi legali.
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
convocazione delle parti per lavvio delle operazioni peritali (raccomandata
a.r., all. 1);
inizio e relativa esecuzione delle stesse (verbale di inizio delle operazioni peritali e relativi allegati, all. 2; istanze di proroga del termine delle operazioni peritali presentate in data e , all. 3 e 4);
corrispondenza con il procuratore del sig. Filippi (raccomandata a.r. del , all.
5; riscontro via fax del , all. 6; replica del legale con fax del , all. 7);
accessi presso lagenzia del territorio, Servizio Pubblicit immobiliare, per la
visura delle trascrizioni a favore e contro il soggetto ricorrente (ispezione del
, stampe 1-4, all. 8) nonch per la visura (all. 19) e la planimetria catastale
dellimmobile oggetto degli accertamenti (all. 20);
accessi presso lagenzia delle entrate per lispezione e acquisizione degli
eventuale atti privati (contratti di locazione, comodato, ecc.) aventi ad oggetto
il suddetto bene (istanza di accesso agli atti amministrativi presentata in data
, all. 9; successive note del e , all. 10-11; documentazione fornita dallUfficio con nota del , all. 12);
consultazione dellamministratore dello stabile condominiale in cui ricade lappartamento al fine di ottenere informazioni, in base agli atti in suo possesso,
sulleffettivo detentore del bene e sulleventuale diverso soggetto che sostiene
le spese condominiali e le quote acqua (richieste formulate con nota del , all.
13; riscontro da parte dellamministratore del , all. 14);
riconvocazione del signor Filippi al fine di eseguire il sopralluogo di rito (raccomandata a.r. del , all. 15);
effettuazione del sopralluogo per laccertamento dello stato dei luoghi con contestuale verifica di conformit alla planimetria catastale acquisita (cfr. verbale
relativo, all. 16), rilievo metrico (all. 17) e fotografico (all. 18);
predisposizione della scheda sintetica di valutazione del bene;
ricerca di mercato per la determinazione del valore di mercato;

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calcolo degli importi dovuti alla ricorrente comprensivi di rivalutazione monetaria sulla base degli indici IStat (all. 22) e interessi legali;
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come sopra elencati e descritti.
2. caratteristiche generali urbanistiche e inquadramento territoriale
Si premette che la documentazione allegata comprende una tavola grafica (su base aerofotogrammetrica, all. 21) ai fini dellinquadramento territoriale della zona in
cui ubicato il bene oggetto degli accertamenti tecnici.
Si tratta di un contesto di antica formazione, appena allesterno della frazione di
Poggetto, distante due km circa dal capoluogo percorrendo la strada provinciale.
Le sezioni stradali qui sono molto ridotte e spesso appena sufficienti al passaggio
del traffico automobilistico.
Nella maglia del tessuto urbano sono riconoscibili numerosi interventi di sostituzione edilizia, tra i quali con molta probabilit possiamo comprendere anche quello che ha portato alla realizzazione dello stabile di moderna fattura al civico n. 89 in
cui ubicato lalloggio in esame.
Il contesto urbano e sociale piuttosto variegato.
alle tipologie residenziali anche di un certo rango sorte a fini residenziali negli ultimi due decenni, si associa ci che resta delledilizia popolare del vecchio borgo.
I servizi pubblici sono di livello accettabile ma traffico caotico e penuria di verde
non agevolano la qualit della vita.
3. considerazioni sul mercato immobiliare
Le riflessioni esposte nel paragrafo precedente conducono, ai fini della stima, a individuare unappetibilit globalmente variabile nelle trattative immobiliari che privilegiano le realizzazioni pi recenti.
Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con limmobile in esame (ubicazione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantistiche,
ecc.) i prezzi rilevati oscillano tra valori minimi e massimi che si discostano di circa il
15% in pi o in meno rispetto allipotetica media riportata nella scheda di valutazione.
Le stesse considerazioni valgono nel caso dellaffitto.
4. il metodo di determinazione del valore di stima
Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano come noto
un esercizio intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del pi probabile prezzo che potrebbe essere pagato per un certo bene in un dato momento storico, la determinazione del valore corrente di mercato del bene stata realizzata per
cautela e controllo operando la media aritmetica dei valori ottenuti secondo due diversi criteri di stima.
In particolare sono stati applicati il criterio cosiddetto del valore venale e quello in base al valore di capitalizzazione del reddito reale o potenziale del bene, come
meglio descritto nella scheda di valutazione riportata in prosieguo.

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Come riferito poco sopra, i valori unitari di riferimento applicati nellipotesi di


compravendita o affitto, sono stati quelli medi rilevati dallindagine di mercato, tenuto conto delle particolari caratteristiche eventualmente riscontrabili sul bene.
Per quanto riguarda lindividuazione degli altri parametri di calcolo utilizzati nei
suddetti metodi di stima, si precisa in particolare che:
la superficie commerciale stata considerata convenzionalmente pari alla somma della superficie lorda dellimmobile (cio larea edificata coperta), della
met della superficie delle pertinenze e accessori chiusi (verande, ampliamenti
con strutture precarie facilmente smontabili) e di un terzo di quella di balconi, terrazze o altri spazi pertinenziali scoperti;
il tasso di capitalizzazione applicato, corrispondente alla ipotetica redditivit
del capitale impiegato, stato individuato anchesso a seguito dellindagine di
mercato. In media, la redditivit del capitale investito risultata del 3,00% nel
caso delle locazioni a fini abitativi e del 4,00% nel caso di locazione a fini commerciali (studi o uffici), in cui i rischi di sfitto e inesigibilit sono pi elevati.
5. descrizione dellimmobile
Si tratta di un appartamento per civile abitazione sito in via delle Gorgonie n. 89,
piano 6 a sinistra salendo le scale. Individuato al N.C.e.U. al fg. 22 part.lla 123/11 zc.
2, cat. a/3, cl. 6, cons. 3 vani cat., rendita 170,43.
Confina con la detta via delle Gorgonie, via medusa, corpo scala e appartamento
complanare.
costituito da tre locali pi servizi allinterno delledificio condominiale composto da sei piani, oltre piano terreno, e ospitante complessivamente 14 alloggi.
Il fabbricato risulta ultimato in ogni sua parte e definito con intonaco civile per
esterni sulle facciate libere.
Lu.i. si compone di ingresso, soggiorno, camera matrimoniale, cucina, veranda e
bagno oltre a una estesa terrazza a livello scoperta (ca. 83 m2).
Dispone di normale dotazione impiantistica idrico-sanitaria, telefonica ed elettrica.
Le condizioni complessive di conservazione e manutenzione dellalloggio risultano accettabili essendo in atto regolarmente occupato da un inquilino che in sede di sopralluogo ha dichiarato di pagare 300 mensili di affitto, di risiedere nello stesso da
oltre dieci anni e di utilizzare limmobile esclusivamente ai fini abitativi, come risulta
anche dal contratto di locazione esibito e riportante la firma del sig. Filippi.
Nel corso dellispezione non si sono riscontrati problemi di alcun genere ad eccezione di quanto derivante dalla normale vetust del manufatto edilizio.
Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura,
precisando che laltezza utile media di ca. m 2,80.
epoca di realizzazione: 1970-75.
Strutture: di fondazione e di elevazione in cemento armato; tamponamenti in
blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea; copertura in calcestruzzo di cemento armato.
Intonaci/finiture interne dellappartamento: intonaco civile e idropittura per interni alle pareti, bagno e cucina rivestiti in ceramica.

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Pavimentazione: segati di marmo e piastrelle in ceramica.


Impianto di riscaldamento/condizionamento: non esistente.
Infissi esterni: in legno.
Infissi interni: in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: non rilevati.
Spazi e sistemazioni esterne: terrazza a livello sul prospetto in cui stata realizzata una veranda coperta di 28 m2 circa che comprende anche lampliamento realizzato sulla terrazza.
Difformit edilizie: lo stato attuale risulta coerente alla planimetria catastale.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono.

6. determinazione del valore di stima


Nel foglio di calcolo che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento
utilizzati per la determinazione del valore di stima, determinato come media dei valori calcolati con i due diversi metodi o criteri di stima descritti nel corpo della relazione, cio in base al valore di mercato e in base alla capitalizzazione del reddito.
Con il primo metodo, il valore di mercato unitario stato individuato come media
di quelli rilevati nella zona in caso di compravendita di immobili con caratteristiche
comparabili a quello in esame.
La determinazione della potenzialit reddituale stata effettuata in modo analogo
verificando preliminarmente, anche in base a buon senso ed esperienza, che limporto
di 300 dichiarato dallinquilino per la locazione mensile dellalloggio pu considerarsi in linea rispetto ai prezzi correnti di mercato.
A. criterio in base al valore di mercato
a.1
a.2
a.3
a.4
a.5
a.6

sup. coperta
sup. pertinenze chiuse (1/2)
sup. balconi, terrazzi, ecc. (1/3)
sup. commerciale
prezzo unitario medio /m2 1.400,00
valore di mercato

42,00
0,50 x 28,00
0,33 x 83,00
m2

14,00
27,67
83,67

a.4xa.5

117.133,33

B. criterio in base al valore di capitalizzazione


B.1
B.2
B.3
B.4
B.5
B.6
B.7

canone mensile
mensilit
canone annuo
spese, tasse, ecc.
reddito netto
tasso di capitalizzazione medio
valore di capitalizzazione =
reddito netto / tasso di capitalizzazione

300,00
12
B.1 x 12
15%
B.3 B.4
3,00%

3.600,00
540,00
3.060,00

B.4/B.6

102.000,00

media dei valori (a.6 + B.7)/2


Deprezzamento 0%

109.566,67
0,00

Valore finale di stima 109.566,67

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Sussistenza ed entit dei danni subiti dalla ricorrente


In base al ricorso, la signora marinetti avrebbe subito, per effetto del comportamento del sig. Filippi una serie di danni essenzialmente materializzabili nel mancato
introito dei proventi derivanti dalla locazione dei beni di propriet comune.
Infatti, le richieste formulate riguardano la determinazione delle seguenti somme:
tutti i canoni di locazione riscossi dal sig. Filippi e non corrisposti pro quota alla ricorrente;
ogni altra eventuale somma incamerata dalla controparte in relazione alla gestione dei beni di propriet comune;
interessi legali e rivalutazione monetaria.
Nello specifico occorre sottolineare che dalla ricerca condotta presso i competenti uffici dellamministrazione finanziaria, non stato rintracciato alcun contratto registrato.
In tale condizione e per effetto dalla collaborazione, che possiamo definire piuttosto relativa da parte del sig. Filippi, il quale non ha mai ritenuto di dover fornire o
documentare precise informazioni in merito, risulta impossibile il computo dei reali
redditi prodotti nel tempo dallimmobile.
Fatte salve ovviamente le conclusioni cui perverr leventuale successivo giudizio
di merito, lunico mezzo tecnico praticabile pertanto quello indiretto, cio la determinazione del valore di stima delle relative rendite. Per quanto riguarda il calcolo della rivalutazione monetaria e degli interessi legali (calcolato alla data del 31/05/2007,
corrispondente al momento della redazione della consulenza), effettuato sulla base degli indici pubblicati dallIStat, si rinvia al successivo foglio di calcolo.
7. Rivalutazione monetaria e interessi legali della quota di reddito spettante
alla ricorrente
reddito netto annuo stimato allattualit (B.5) 3.060,00
tasso di devalutazione = (indice IStat fine / indice IStat inizio) 1 = 20,00%
reddito netto annuo devalutato al 22/10/1998 = 3.060 / (1+20%) = 2.550,00
Data inizio

Data fine

22/10/1998 10/1999 10/2000 10/2001 10/2002 10/2003 10/2004 10/2005 10/2006

31/05/2007

Indici ISTAT prezzi al consumo


1,80% 2,60% 2,60% 2,60% 2,40% 1,70% 2,00% 1,70%
Indici di rivalutazione monetaria
108,00

109,90 112,80 115,70 118,70 121,50 123,60 126,10 128,20 129,60

v.a.

20,00% 17,93% 14,89% 12,01% 9,18% 6,67% 4,85% 2,78% 1,09% 0,00%

Percentuale di adeguamento (75% indici ISTAT)


1,35%

1,95%

1,95%

1,95%

1,80%

1,28%

1,50%

1,28%
(segue)

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Reddito annuo adeguato (2006-07 per 7/12)


2.550,00 2.584,43 2.634,82 2.686,20 2.738,58 2.787,88 2.823,42 2.865,77 1.693,01
Dovuto pro-quota (1/3) alla ricorrente
850,00

861,48

878,27

895,40

912,86

929,29

941,14

955,26

564,34

Somma quote rivalutate alla data del 31/05/2007


10/1998-1999
1999-2000
2000-2001
2001-2002
2002-2003
2003-2004
2004-2005
2005-2006
2006-05/2007
totaLe

1.002,37
989,78
983,79
977,62
973,72
974,40
967,26
965,69
564,34
8.398,97

Calcolo degli interessi legali al 31/05/2007


Quota ott. 1998-1999 850,00
gg. tasso
22/10/1998 31/12/1998 70 5,00%
01/01/1999 31/12/2000 730 2,50%
01/01/2001 31/12/2001 365 3,50%
01/01/2002 31/12/2003 730 2,50%
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00%
totale

42,50
21,25
29,75
42,50
87,05
223,05

Quota 1999-2000 861,48


gg. tasso

22/10/1999 31/12/2000 436 2,50% 21,54


01/01/2001 31/12/2001 365 3,50% 30,15
01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 43,07
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 88,22
totale 182,98

Quota 2000-2001 878,27


Quota 2001-2002 895,40
gg. tasso
gg. tasso

22/10/2000 31/12/2000 70 2,50% 21,96 22/10/2001 31/12/2001 70 3,50% 31,34


01/01/2001 31/12/2001 364 3,50% 30,74 01/01/2002 31/05/2007 730 2,50% 44,77
01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 43,91 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 91,70
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 26,35
totale 167,81
totale 122,96
Quota 2002-2003 912,86
gg. tasso
22/10/2002 31/12/2003 435 2,50%
01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00%
totale

Quota 2003-2004 929,29


gg. tasso

27,20 22/10/2003 31/12/2003 435 2,50%


27,39 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00%
54,59
totale

27,69
27,88
55,57

Quota 2004-2005 941,14


gg. tasso
22/10/2004 31/05/2007 951 3,00%
totale

Quota 2005-2006 955,26


gg. tasso

28,23 22/10/2005 31/05/2007 586 3,00%


28,23
totale

28,66
28,66

TOTALE INT. LEGALI 864,30 + ARRETRATI COMPRESA RIV. MONETARIA


8.398,97 = 9.263,27

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restando a disposizione per qualsivoglia approfondimento, tanto si rassegna in


esecuzione dellincarico affidato.
La presente, completa dei n. 22 allegati in precedenza citati, viene depositata in
unico esemplare originale.

t 13. Accertamento delle condizioni di degrado di una villetta di campagna


premessa
Con decreto del Presidente del tribunale, il sottoscritto regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo al fine di verificare quanto richiesto nel ricorso depositato dal signor andretti C. In particolare il ricorrente lamenta lo
stato di degrado a cui la controparte sig. Bellini D. avrebbe abbandonato un piccolo
fabbricato di propriet del ricorrente medesimo ma promesso in vendita nel 1995 alla
detta controparte (immobile sito in comune di marinella, contrada Belcampo) la quale
ha continuato arbitrariamente a detenerlo da allora nonostante la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare pronunciata in data 15/12/2005.
1. Le indagini condotte
al fine dellespletamento dellincarico nei termini assegnati sono state condotte le
seguenti attivit:
comunicazione inizio delle operazioni peritali con telegramma del ;
sopralluogo in data con ricognizione interna ed esterna dellimmobile e relativo rilievo metrico e fotografico;
acquisizione della planimetria catastale dellimmobile;
predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione
unitamente a tutti gli allegati.
2. descrizione dello stato dei luoghi
Il fabbricato oggetto della controversia una villetta a pianta rettangolare ad una
elevazione fuori terra sita, come accennato, in contrada Belcampo in territorio del Comune di marinella.
costituita da quattro vani e servizi per 80 m2 di superficie abitabile oltre ad un
terrazzo porticato in corrispondenza dellingresso che accede direttamente alla zona
soggiorno dellalloggio.
realizzata con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di
tompagnamento e divisoria in calcarenite tufacea e/o laterizio e solai misti, insiste su
un lotto di circa 500 m2 su cui sorge una florida vegetazione.
vi si accede da una stradella secondaria che si innesta sulla SS 123 un paio di km
ad ovest della frazione di monte Grande (direzione citt) e che serve uno dei numerosi agglomerati di seconde case sorti nella zona negli ultimi 25-30 anni.
rinviando agli atti del giudizio pendente tra le parti presso la seconda sezione civile e, in particolare, alla relativa CtU (acquisita in copia) per i dettagli riguardanti le-

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saustiva descrizione ed individuazione dellimmobile, si riferisce nel seguito con


lausilio dellallegato rilievo metrico e fotografico nonch della planimetria catastale
sulle condizioni dello stato attuale osservate in sede di sopralluogo.
2.1. Condizioni generali
Dalla ricognizione esterna le condizioni complessive appaiono oggettivamente
piuttosto dimesse, indicando inequivocabilmente che limmobile risulta disabitato da
molti anni. Colpisce subito, infatti, la mancanza di manutenzione del giardino con la
crescita incontrollata della vegetazione. In particolare, n gli ulivi n le piante di agrumi, oleandri e pitosfori presenti hanno subito recenti potature, i rampicanti della recinzione si sono estesi diffusamente ed anche le erbacce hanno proliferato liberamente.
Inoltre, nel passetto perimetrale in battuto cementizio, sono ben visibili non essendo state mai riparate talune fessurazioni dovute allassestamento delle fondazioni.
2.2. Vani abitabili (soggiorno e due camere)
tutti gli ambienti risultano non ammobiliati e sono apparsi sporchi, polverosi, umidi e non aerati da lungo tempo. Sulle pareti e sui soffitti ben visibile la sottile ma diffusa proliferazione di muffe ed efflorescenze dovute alla condensa e, al piede delle murature, alla risalita capillare di umidit nonch, sugli intradossi dei solai, alle infiltrazioni derivanti dal cattivo deflusso delle acque piovane sul tetto a terrazza.
Sono inoltre ben visibili una serie di microlesioni, specie in corrispondenza delle
soluzioni di continuit tra gli elementi della struttura in cemento armato e quelli in muratura che, sebbene non preoccupanti ai fini statici, sono anchessi indicatori dellassenza di attenzioni manutentive da lungo tempo.
La pavimentazione in ceramica apparsa abbastanza ben posta, coerente e stabile
mentre lo zoccoletto battiscopa in alcuni punti distaccato.
2.3. Servizi (cucina e bagno)
Per questi locali valgono le stesse considerazioni generali sopra riferite precisando
che i rivestimenti ceramici alle pareti attenuano limpatto visivo degli ammaloramenti
superficiali delle murature riscontrati in tutti gli ambienti.
2.4. Strutture
Pur evidenziando che loggettiva complessiva situazione necessiterebbe di una attenta indagine anche con lutilizzo di apparecchiature diagnostiche, dal sopralluogo
non sono emersi elementi che potrebbero fare ipotizzare condizioni di imminente pregiudizio statico n a carico della intelaiatura portante in cemento armato n delle murature di tompagnamento e divisorie.
2.5. Coperture ed intonaci
I tetti della villetta sono in parte a doppia falda (in corrispondenza del soggiorno e
della veranda coperta che alla stessa accede) e in parte a terrazzo piano con opportune
pendenze per il deflusso delle acque piovane convogliate per lo smaltimento in due
pluviali collocati negli spigoli n-o e a s-o del fabbricato (vedi paragrafo successivo).

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Losservazione diretta dello stato della copertura stata possibile solo per questultimo terrazzo, sebbene accessibile unicamente salendovi con una lunga scala a pioli.
Come visibile dalle fotografie allegate, le condizioni sono coerenti alla situazione
complessiva di sostanziale abbandono osservato in tutto il fabbricato, essendo sicuramente da diversi anni che nessuno vi metteva piede.
Per quanto riguarda gli intonaci esterni, lassenza di una normale e ordinaria manutenzione ha contribuito a ridurne le funzioni protettive ed estetiche.
Infatti si sono notate diverse fessurazioni e lesioni dello stesso genere ed entit riscontrate allinterno, oltre al distacco di alcuni elementi della zoccolatura perimetrale.
Inoltre, nella veranda talune forature realizzate nella muratura appaiono oggetto di
una ripresa con stucco piuttosto approssimativa se non addirittura maldestra.
Il quadro complessivo della situazione, oltre a concorrere ovviamente alla manifestazione di umidit riscontrata allinterno degli ambienti, di norma suggerirebbe la necessit di interventi localizzati purch tempestivi, al fine di evitare la progressione degli ammaloramenti ed il prevedibile deterioramento integrale dello strato di intonaco.
2.6. Impianti
Limmobile si trova in atto sprovvisto di allacciamenti ai servizi a rete perch inutilizzato e, pertanto, nessuna verifica stata condotta sulla efficienza e funzionalit degli impianti tecnologici (adduzione, distribuzione e scarichi idrico-sanitari, distribuzione elettrica, telefono e tv).
Dal semplice esame visivo, anche in questo caso deve concludersi che un eventuale ripristino degli stessi dovrebbe essere preceduto da una integrale revisione, manutenzione e messa in sicurezza. Solo per quanto riguarda i due scarichi delle acque piovane potuti osservare sulla copertura a terrazza va evidenziato che quello posto a s-o
risulta completamente ostruito, tant che vi si sviluppata una fiorente vegetazione ed
anche in corrispondenza dellaltro sono evidenti i segni di ristagno dacqua.
tanto si rassegna in esecuzione dellincarico affidato.
La presente, completa di n. 4 allegati viene depositata in un originale e due copie
per le parti.
aLLeGatI:
1. telegramma di convocazione;
2. verbale di sopralluogo;
3. rilievo fotografico;
4. planimetria catastale dellimmobile.

t 14. Accertamento della sussistenza di problematiche interessanti

le strutture di fondazione di una villa


premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale il sottoscritto regolarmente iscritto
allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato inca-

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ricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo al fine di verificare quanto richiesto dalla signora antonelli a. nel ricorso depositato ai sensi dellart. 696 c.p.c..
In particolare la ricorrente lamenta condizioni di dissesto dovuti a cedimenti strutturali in una villetta sita in comune di Dolcepoggio, frazione di Colfiorito, acquistata
nellanno 2002 dal sig. Bettini B. che svolge lattivit di impresario edile. Pertanto, prima di instaurare il giudizio per il risarcimento dei danni, la stessa ha sporto ricorso al
fine di far verificare lo stato e le condizioni dellimmobile.
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le attivit necessarie per
le indagini tecniche richieste nel corso delle quali stata formata o acquisita la documentazione che integra, in allegato, la presente relazione. In particolare si allega:
1. raccomandata a.r. di comunicazione dellinizio delle operazioni peritali, risultata non ricevuta dal sig. Bettini, in quanto sconosciuto allindirizzo;
2. raccomandata a.r. di rinnovazione delle convocazioni a seguito dellacquisizione dellindirizzo esatto del sig. Bettini;
3. verbale di sopralluogo;
4. rilievo dellimmobile;
5. rilievo fotografico.
2. descrizione dello stato dei luoghi
Il fabbricato oggetto degli accertamenti una villetta ad una elevazione fuori terra
sita, come detto in premessa, nella frazione di Colfiorito in territorio del comune di Dolcepoggio, piccolo centro agricolo che si trova circa dieci km a ovest del capoluogo.
costituita da salone, cucina-soggiorno, corridoio, tre camere, ripostigli e servizi
per circa 150 m2 di superficie lorda oltre ad una veranda o terrazza coperta in corrispondenza dellingresso che accede direttamente al salone.
realizzata con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di
tompagnamento e divisoria in calcarenite tufacea e/o laterizio e solai misti, insiste su
un lotto terreno esteso 1.342 m2 e variamente attrezzato (piazzale per parcheggio, giardino, orto, ecc.).
vi si accede da una stretta strada privata che si innesta su viabilit di tipo vicinale, collegata alla strada provinciale per Castelgrande, un km e mezzo ad ovest del centro abitato.
Ci premesso, si illustreranno nel prosieguo con lausilio del rilievo fotografico
e della planimetria le condizioni dellimmobile osservate in sede di sopralluogo.
2.1. Situazione generale
La villetta, in atto abitata dalla famiglia della ricorrente signora antonelli, risulta
praticamente ultimata in ogni sua parte a meno dellintonaco esterno, non ancora definito in quanto stato posato in opera solo lo strato di traversato e non ancora quello di
finitura e coloritura.
Le definizioni interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di tipo medio e la
costruzione regolarmente allacciata ai servizi a rete disponibili (approvvigionamento idrico, elettrico, fognatura, ecc.).

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Su parte del fronte occidentale del fabbricato stato recentemente aperto uno scavo in trincea che ha permesso di portare alla luce la trave di fondazione perimetrale e
di osservare le opere di consolidamento recentemente fatte realizzare dalla ricorrente.
2.2. Quadro fessurativo interno
Il fabbricato presenta in effetti lesioni e fessurazioni diffuse in vari ambienti, localizzate prevalentemente nei muri perimetrali di tompagnamento e, in minor misura, in
alcune tramezzature.
La descrizione che segue riferita alla denominazione dei vani come riportata nella planimetria allegata.
Salone: questo ambiente collocato nella zona dellappartamento esposta a occidente e precisamente nellangolo di sud-ovest. entrando dalla terrazza coperta, nella parete di sinistra si osservano delle nette fessurazioni con andamento
a 45 a partire dagli angoli superiori del vano finestra, il cui infisso presenta anchesso dei problemi, in particolare un visibile disassamento (o fuori piombo).
altra fessurazione di analoga entit e caratteristiche si riscontra nella stessa parete tra lo spigolo di destra (guardando di fronte entrando) e il soffitto. La
conformazione a gradini di tali lesioni denota che esse non interessano solo
lo strato superficiale di intonaco ma manifestano uno spostamento di alcuni
millimetri dei conci della muratura di tompagnamento tant che i giunti di
malta non assicurano pi la dovuta monolititicit tra i vari blocchi. altre fessurazioni, sebbene meno evidenti, si rilevano nel tramezzo e anche nel pavimento, in prossimit della porta che accede al corridoio.
Camera matrimoniale e bagno confinante: ci si trova nella zona dellappartamento opposta al salone, e cio nella zona dellalloggio esposta a nord-est. Sia
nella camera sia nelladiacente servizio, si osservano ancora numerose fessurazione nella muratura di tompagnamento, sempre con localizzazione a partire
dagli spigoli del vano finestra, e anche nel tramezzo che divide i due ambienti.
Cucina-soggiorno: sempre in corrispondenza del muro di tompagnamento sul
lato orientale sono ben visibili altre fessurazioni e sempre con andamento a
gradini.
2.3. Quadro fessurativo esterno
tutte le lesioni descritte precedentemente a carico delle murature di tamponamento
e ricadenti allinterno del fabbricato risultano altrettanto visibili allesterno, con una sostanziale coincidenza del relativo quadro fessurativo, esteso nella parete del salone almeno fino al copriferro della trave di fondazione, come attestato nelle fotografie allegate.
3. opere eseguite dalla ricorrente
Cos come riferito nel ricorso, la parte ricorrente nei mesi scorsi ha fatto realizzare
uno scavo ed opere di consolidamento lungo quasi lintera parete esterna occidentale.
In atto detto scavo ha uno sviluppo di circa 15 m, estendendosi dal primo pilastro,
che costituisce lo spigolo della terrazza coperta, a quello che forma la risega posta allestremit del salone (v. planimetria).

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La trincea risulta profonda circa un metro dal piano della sistemazione del terreno
e, per una larghezza di 80 cm allesterno rispetto al filo del fabbricato, scopre lintera
altezza della trave di fondazione.
al di sotto di questa si possono osservare tre plinti realizzati in calcestruzzo di cemento armato e di recente fattura.
Questi ultimi sono sottostanti i due pilastri di cui si detto (quindi in corrispondenza delle due estremit dello scavo) sia al di sotto del pilastro intermedio posto tra
veranda e salone. a forma quadrata, le loro dimensioni sono di circa 1,20 m per lato e
altezza visibile di m 0,50.
Quello di valle e pi esterno, secondo quanto affermato dal CtP della ricorrente in
sede di sopralluogo, in realt ha unaltezza di circa 2 m in modo da attestarsi su terreni con portanza leggermente superiore. Lo scavo si estende invero anche per circa
40-50 cm al di sotto del fabbricato e consente di osservare lo strato di inerti posato come vespaio nonch il terreno su cui scaricano le strutture portanti.
4. conclusioni
Dagli accertamenti tecnici condotti e sopra riferiti, appare evidente che la villetta ha subito principalmente un abbassamento nella porzione corrispondente alla
cosiddetta zona giorno, ubicata nella parte esposta a sud e a sud-ovest del corpo di fabbrica.
tale movimento, di non facile misurazione senza strumentazioni idonee, tenuto
conto dei rilievi ed effettuando qualche semplice calcolo, pu essere stimato nellordine di 5-7 cm rispetto al piano di posa originario.
Dato che la costruzione stata realizzata con struttura intelaiata in calcestruzzo di
cemento armato, al di l delle caratteristiche elasto-plastiche del materiale e delle sue
capacit deformanti, si ritiene che il comportamento monolitico della stessa ha determinato, per effetto di tale spostamento, la conseguente roto-traslazione dellintero volume edilizio con diffusione delle lesioni anche nelle murature degli altri vani.
Precisando che lesame visivo dello stato attuale non evidenzia una situazione cos severa a carico delle strutture portanti da far ipotizzare un pericolo grave ed imminente, si fa presente che per il fabbricato compravenduto con regolare rogito notarile e quindi munito di concessione edilizia o istanza di sanatoria dovrebbero essere
state seguite le necessarie procedure di verifica dellidoneit sismica (legge 2 febbraio
1974, n. 64) da parte di tecnici qualificati (strutturista e geologo) e il conseguente deposito dei relativi elaborati presso lUfficio del Genio Civile competente.
tanto si rassegna in esecuzione dellincarico affidato.
La presente, completa dei n. 5 allegati sopra elencati viene depositata in un originale e due copie per le parti.

t 15. determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un

terreno su cui stata realizzata una villetta abusiva


1. parte introduttiva

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1.1. Premessa
Con giuramento prestato innanzi al G. es., il sottoscritto regolarmente iscritto allordine degli architetti e allalbo dei Consulenti di questo tribunale ha accettato
lincarico di consulente tecnico dufficio per lesecuzione dei rituali accertamenti prodromici allespropriazione degli immobili pignorati costituiti da un appartamento in
via Belfiore n. 3 e un appezzamento di terreno in agro di Colfiorito contrada Belmonte (pignoramento n. 123/02).
assegnato termine di giorni 90 decorrenti dalla data del giuramento per lesecuzione delle indagini, in considerazione dei tempi necessari per il rilascio di atti ed elaborati da parte dellUfficio tecnico comunale, con regolari istanze stata rappresentata la
necessit della proroga delle operazioni peritali per complessivi ulteriori giorni 60
(allegati n. 1 e 2).
Dalla documentazione consultata direttamente in cancelleria, si rilevato che la
procedura stata attivata per il recupero di crediti vantati dalla Banca del Commercio
per 127.200.
alla suddetta stata poi riunita quella derivante dal pignoramento n. 321/04 eseguito per conto della Banca dellIndustria in relazione ad ulteriori debiti per 72.320.
I due immobili oggetto dei richiesti accertamenti sono individuati pi precisamente come segue:
appartamento in via Belfiore n. 3, piano settimo attico a destra salendo la scala, composto da salone, tre vani ed accessori;
terreno in Colfiorito, contrada Belmonte, esteso are 800, catastato al foglio 15,
particelle 20 e 21.
1.2. La situazione debitoria
oltre a quanto evidenziato in premessa, risultano in atti i seguenti creditori intervenuti:
n. pRoc.

cReditoRe

impoRto

21/2003

Banca delle Cooperative

11.321,75

432/2003

Banca artigiana

72.826,43

75/2005

Banca dellIndustria

35.142,71

275/2005

Banca Nazionale

27.887,34

1.3. Le indagini condotte


al fine dellespletamento dellincarico nei termini assegnati sono state condotte le
seguenti attivit:
1. partecipazione alludienza di giuramento;
2. esame degli atti del procedimento;
3. comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r.;

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verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento;


verifica e identificazione catastale degli immobili;
acquisizione delle planimetrie catastali o di progetto;
ricognizioni e sopralluoghi su ciascun immobile costituente lotto di vendita, con
relativo rilievo fotografico, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e
tipologica alle planimetrie acquisite anche tramite lesecuzione di rilievi metrici
integrali o a campione, nonch verifica sullo stato di possesso dei beni;
nel caso del terreno, accertamento della regolarit sotto il profilo urbanistico
eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni indicate nel certificato di destinazione urbanistica, acquisito per le finalit ex articolo 18 legge n. 47/1985;
nel caso dei fabbricati, accertamento della regolarit sotto il profilo urbanistico
eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto riportate nella licenza o concessione edilizia ovvero le dichiarazioni rese
per le finalit ex articolo 40 legge n. 47/1985 nei relativi atti di trasferimento;
accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere il rilascio dei certificati di destinazione urbanistica dei terreni colpiti dalla procedura, copia delle eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine alleventuale esistenza di provvedimenti sanzionatori ovvero di pratiche di sanatoria ai
sensi delle leggi n. 47/1985 e n. 724/1994;
acquisizione delle cartografie di riferimento a scala adeguata per linquadramento territoriale ed urbanistico;
ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie, ecc.);
predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione
unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonch delle singole relazioni di stima redatte per ciascun lotto.

In funzione delle suddette attivit di carattere generale sono stati prodotti o acquisiti i seguenti documenti allegati n.:
3. raccomandata a.r. di convocazione dei sopralluoghi;
4. verbale di sopralluogo;
5. richiesta con raccomandata a.r. al Comune per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica aggiornato e stralci cartografici relativi;
6. nota di riscontro del Comune.
Ulteriori atti e documenti risultano inoltre allegati, come da rispettivi elenchi, nelle relazioni estimative e di dettaglio dei singoli lotti.
1.4. Individuazione degli immobili colpiti dalla procedura e formazione dei lotti di
vendita
Si premette che dallesame complessivo della documentazione non sono state riscontrate particolari discrasie nella individuazione dei beni pignorati, salvo rilevare

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che sul terreno di c.da Belmonte insiste una villa di un certo pregio che sar meglio
descritta in seguito.
ai fini della vendita sono stati pertanto individuati due lotti, costituiti dallappartamento di citt (lotto a) e, per lappunto, dalla villa di c.da Belmonte (lotto B) con relativo terreno di pertinenza.
1.5. Caratteristiche generali, inquadramento territoriale, geomorfologico
e colturale
Per quanto riguarda lappartamento di citt (lotto a), va precisato che lambito urbano di riferimento sostanzialmente quello dellasse di via Leopardi che, come noto, pu giovarsi di una dotazione di servizi collettivi di base (scuole, negozi, ecc.) pi
che sufficiente anche se le questioni connesse alla mobilit (traffico caotico, parcheggi insufficienti, ecc.) si riflettono negativamente sulla qualit della vita.
Urbanisticamente il contesto risulta caratterizzato dal tessuto viario regolare tracciato nella seconda met degli anni 60 e dalla realizzazione del grande impianto della vicina stazione ferroviaria che costituisce una importante infrastruttura ma anche
una profonda dicotomia nel tessuto urbano.
Laccessibilit al contesto nel complesso molto buona, sia per la relativa vicinanza al realizzando svincolo sulla circonvallazione sia per la presenza di servizi di trasporto pubblico che fanno capo alla citata stazione, tra laltro nodo di livello principale del sistema di trasporto ferroviario a scala metropolitana della citt.
Limmobile che costituisce il lotto B invece ubicato nel territorio di Colfiorito,
comune ad una trentina di km a est del capoluogo.
anche se nelle limitrofe realt costituite dai comuni posti lunga la medesima direttrice autostradale, la presenza proprio dellautostrada e la vicinanza al capoluogo ha
determinato negli ultimi 10/12 anni uno sviluppo edilizio orientato a soddisfare un fabbisogno abitativo direttamente connesso allespansione metropolitana, peraltro favorito da costi realizzativi (e prezzi di vendita) pi contenuti, la cittadina in questione conserva principalmente quella vocazione turistica di villeggiatura consolidatasi a partire dagli anni 60.
In tal senso, oltre al centro abitato ampliatosi intorno allantico borgo della tonnara, si rileva una consistente e diffusa urbanizzazione sui versanti collinari interni, costituita essenzialmente da lottizzazioni sorte negli ultimi 25-30 anni, con interposta
qualche struttura ricettiva di livello medio.
La tipologia edilizia ricorrente quella della casa unifamiliare isolata o villino che, per lo meno, ha permesso la conservazione di aree verdi scongiurando in tal
modo una invadenza esasperata dei volumi costruiti nelle numerosissime lottizzazioni.
Naturalmente, trattandosi di cosiddette seconde case destinate ad un uso stagionale estivo, anche se si registra la presenza delle principali (viabilit, servizi a
rete) non si ritrovano particolari dotazioni di altre urbanizzazioni di solito primarie (parcheggi, verde attrezzato, ecc.) n, tantomeno, di quelle secondarie (attrezzature di quartiere, guardia medica, ecc.) con il risultato che, gi a partire dai primi giorni di settembre, tali zone restano sostanzialmente abbandonate fino allestate successiva.

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1.6. Analisi del mercato immobiliare


esaurita la precedente doverosa premessa in relazione alle caratteristiche localizzative/territoriali, va riferito che lindagine di mercato condotta acquisendo informazioni in loco, presso agenzie immobiliari e attraverso la consultazione di siti Internet e
di pubblicazioni specializzate, ha fatto pervenire ai seguenti risultati.
Per quanto riguarda limmobile in citt costituente il lotto a, dalle considerazioni
esposte e dallindagine di mercato condotta attraverso le modalit sopra descritte, si
appurato che per alloggi di epoca, dimensioni, dotazioni impiantistiche e di servizio,
ubicazione, stato di conservazione e manutenzione confrontabili con quello in esame,
i prezzi realizzati in tempi recenti nella compravendita sono compresi tra un minimo
di 1.500 /m2 ad un massimo di 2.100 /m2.
Nel caso dellaffitto, invece, appartamenti con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili a quello in oggetto realizzano canoni compresi tra 500 e 700
mensili.
tali importi risultano coerenti con i caratteri sostanzialmente di tipo residenzialesignorile del contesto e con la struttura socio-economica dei residenti.
Passando al lotto B, come precedentemente accennato, pur ribadendo che alcuni
comuni costieri sono stati interessati negli ultimi dieci-quindici anni, da un intenso fenomeno di urbanizzazione direttamente connesso allespansione del capoluogo, di cui
sono divenuti in certi casi delle sostanziali periferie, va considerata la discreta vocazione turistica mantenuta dal comune in questione.
Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati ubicati allesterno dellabitato, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con
quello in esame (epoca di costruzione, ubicazione, dimensioni, stato di conservazione
e manutenzione, dotazioni impiantistiche, disponibilit di spazi aperti attrezzati, ecc.)
i prezzi rilevati variano pertanto tra 1.000 e 1.500 /m2.
Nel caso dellaffitto, le stesse tipologie realizzano canoni rispettivamente oscillanti tra 10.000 e 20.000 su base annua trattandosi per lo pi di locazioni a carattere
stagionale.
Si intende che nellattribuzione dei valori unitari ai singoli beni, come pure nella
individuazione delle potenzialit reddituali dei medesimi, si tenuto conto delle specificit e caratteristiche di ciascuno, onde pervenire ad importi il pi possibile concretamente attendibili e verificabili.
1.7. La determinazione del valore di stima
Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano come noto un
esercizio intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del pi probabile
prezzo che potrebbe essere pagato per un determinato bene in un dato momento, la determinazione del valore corrente di mercato di ciascun immobile stata realizzata per
cautela e maggior controllo operando la media aritmetica dei valori ottenuti secondo
due diversi criteri (o metodi) di stima.
In particolare sono stati applicati il criterio cosiddetto del valore venale e quello in base al valore di capitalizzazione del reddito reale o potenziale del bene, come
meglio descritto nelle schede di valutazione riportate nei paragrafi successivi relativa-

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mente a ciascun singolo immobile, evidenziando altres che i valori unitari di riferimento applicati nellipotesi di compravendita o affitto, sono stati generalmente quelli
medi rilevati dallindagine di mercato, ovvero quelli applicabili in base a buon senso
ed esperienza tenendo conto, come detto, di particolari caratteristiche soggettive eventualmente riscontrabili sul singolo bene.
Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative ai singoli lotti,
comprensive della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni
unitamente alla relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascuno di essi presso i competenti uffici.
2. descrizione dei lotti
2.1. Lotto A
appartamento facente parte del fabbricato sito in via Belfiore n. 3, piano settimo
attico a destra salendo la scala, composto da sala dingresso, corridoio, salone pari a
due stanze, due camere, lavanderia, ripostiglio, cucina e due bagni per complessivi ca.
125 m2 coperti (di cui m2 27 ca. di veranda coperta) oltre terrazzi per 58 m2 ca.
Costituisce pertinenza dellappartamento un posto macchina nellatrio del piano
scantinato.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 10 part.lla 123/14, z.c. 2, cat. a/2, cl. 3, cons. 7 vani, rendita 421,33.
Confina con detta via, con intercapedine condominiale e con appartamento complanare.
Pervenuta detta unit immobiliare al debitore con atto notaio martelli del
19/07/1980 trascritto il 07/08/1980.
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e da sommarie informazioni acquisite presso lU.t.C., risulta che lunit immobiliare colpita dalla procedura stata successivamente interessata (anno 1983) da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia ed in tal senso stata presentata
al Comune istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 (oblazione interamente versata).
In particolare risulta realizzata la copertura, con struttura in ferro e alluminio anodizzato, con relative opere di tamponamento ed ante in vetro, di parte della terrazza a
livello in corrispondenza della cucina che, pertanto, si giova di un ampio spazio di soggiorno annesso.
Per quanto attiene agli aspetti descrittivi generali, va riferito che il fabbricato localizzato in zona semi-centrale e si sviluppa su otto livelli fuori terra (oltre scantinato)
dei quali il piano terra destinato ad attivit commerciali.
Ledificio risulta ultimato e definito sulle facciate parte con piastrelle in ceramica
e parte con intonaco civile per esterni ed dotato di impianti centralizzati relativamente ad ascensore e sistema vasca-autoclave per la distribuzione idrica.
Lappartamento in esame, posto al settimo ed ultimo piano, possiede tipologia distributiva classica, con una netta distinzione tra zona giorno e zona notte ben di-

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simpegnate e con interposti i servizi, come meglio illustrato nelle planimetrie e nel rilievo fotografico allegati e a cui si rinvia per maggiori dettagli.
Gli impianti idrico ed elettrico della u.i. sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano buone non essendosi
riscontrati inconvenienti visibili di alcun genere.
Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura,
precisando che laltezza utile dei vani di ca. m 2,80 e che in atto limmobile abitato dalla famiglia del debitore.
Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea.
Intonaci/finiture interne dellappartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica.
Pavimentazione: marmo e piastrelle in ceramica.
Impianto di riscaldamento: autonomo a metano.
Infissi esterni: ante e serrande in legno.
Infissi interni: porte tamburate in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: non rilevati.
Spazi e sistemazioni esterne: giardino e parcheggio condominiale interno con
accesso dallo stesso civico.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono.
Presenti impianto tv, telefono, citofono.
Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati
per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato,
pari a 1.800 /m 2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di
riferimento.
La determinazione della potenzialit reddituale si effettuata invece raffrontando
ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, la quotazione degli affitti rilevati
nella zona e, in tal senso, si ritenuto corretto applicare limporto di 700 /mese, corrispondente al massimo rilevato, trattandosi oggettivamente di un immobile di buon
prestigio e in ottime condizioni.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 154 m2 cos
computata:
appartamento: ca. 125 m2 coperti;
terrazze: il 50% di ca. 58 m2.
Lotto A Allegati n.
7. atto di provenienza;
8. domanda di sanatoria;
9. progetto in sanatoria (stralcio) costituito da tre planimetrie e schede tecniche;
10. stralcio cartografia in scala 1/10000;
11. visura catastale;
12. rilievo fotografico.

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2.1.1. Scheda di valutazione


A) Valutazione in base al criterio del valore di mercato
Superficie commerciale = m2 125 + 58/2

Sc =

m2

154

P=

/m2

1.800,00

Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili


con caratteristiche simili a quello in esame
valore di mercato

Sc x P =

vm = 277.200,00

B) Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito


Fitto mensile 700,00

x mesi 12 = reddito Lordo annuo

Spese, tasse, ecc. 17%

x r.a.L.

r.a.L. =

8.400,00

a detrarre

S =

1.428,00

reddito Netto

r.N. =

6.972,00

tasso medio della redditivit immobiliare rilevato


nella zona
valore di capitalizzazione

t =

3,00%

vc = r.N. / t =

vc = 232.400,00

valore di stima quale media dei valori precedentemente


individuati v = (vm+vc)/2 = (277.200,00+232.400,00)/2 =

t = 254.800,00

Valutazione finale

2.2. Lotto B
villa signorile in territorio di Colfiorito, contrada Belmonte, composta da quattro vani, accessori e veranda a piano terra, e quattro vani, accessori e terrazza al primo piano.
Individuata al N.C.e.U. al fg. 15, particella n. 20/1 cat. a1, cl. 3, cons. 8,5 vani catastali, rendita 373,95.
Insiste su lotto di terreno di pertinenza esteso m2 800 circa, riportato in catasto al
fg. 15, particelle n. 20 e 21, pervenuto al debitore con atto notaio tomaselli del
14/01/1982 rep. 4312.
Confinante detto appezzamento con particelle n. 22, 25 e 187 dello stesso F.m. 15.
Il fabbricato risulta realizzato nel 1983 in assenza di concessione edilizia come risulta dalla domanda di sanatoria acquisita al Comune al prot. n. 278 del 20/04/1986,
pratica n. 22 (oblazione interamente versata).
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e tramite sommarie informazioni
acquisite presso lU.t.C., non risulta che lunit immobiliare colpita dalla procedura
sia stata successivamente interessata da ulteriori interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia.
Ledificio, movimentato in pianta ma con una estetica non particolarmente innovativa (tetto a falde, porticato, archi, ecc.) risulta ultimato e definito con intonaco civile
per esterni su tutte le facciate.
molto apprezzabile risulta la continuit spaziale interno-esterno ottenuta dotando
pressoch tutti i vani abitabili di ambienti porticati, balconi, terrazzi, ecc..

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Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni
complessive di conservazione e manutenzione risultano piuttosto buone anche se si riscontrano alcune lesioni in varie zone dellintonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura.
Da un punto di vista distributivo e tipologico, la villa si presenta ben articolata sui
due livelli che la compongono.
Il piano terra si caratterizza per lampio salone comunicante con la cucina, ma dispone anche di una camera per gli ospiti ben disimpegnata, oltre a due bagni.
tramite una scala interna in ferro e legno si accede alle quattro camere da letto poste al primo piano e servite da altri due bagni.
Un cenno particolare va rivolto agli spazi esterni pavimentati e variamente attrezzati e sul terreno di pertinenza in parte organizzato a prato e giardino, in parte coltivato ad orto che si distinguono per la cura e lottimo stato di manutenzione anche se
per maggiori dettagli si rinvia ai grafici e al rilievo fotografico allegati.
Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura,
precisando che laltezza utile dei vani di circa m 2,80 e che in atto limmobile utilizzato dalla famiglia del debitore essenzialmente nel periodo estivo.
Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea.
Intonaci/finiture interne dellappartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica.
Pavimentazione: piastrelle in ceramica.
Impianto di riscaldamento: caldaia a gpl.
Infissi esterni: ante in alluminio e serrande in p.v.c.
Infissi interni: porte tamburate in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: alcune fessurazioni nellintonaco in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura.
Spazi e sistemazioni esterne: terreno di pertinenza recintato con spazi pavimentati e variamente articolati, parcheggio privato coperto con struttura in ferro,
giardino, orto, cucina con forno allaperto.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono.
Presenti impianto tv, telefono, citofono.
Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati
per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato,
pari a 1.500 /m2, corrisponde al massimo di quelli rilevati nel contesto di riferimento, dato il livello oggettivamente signorile della villa.
Per tener conto della consistenza e pregio degli spazi pertinenziali (spazi esterni pavimentati ed attrezzati, parcheggio coperto, cucina con forno allaperto, giardino ed orto
curatissimi, presenza di molte piante di pregio compresi ulivi probabilmente secolari,
ecc.) si ritiene corretto applicare al valore definitivo ottenuto una maggiorazione del 10%.
La determinazione della potenzialit reddituale si effettuata invece raffrontando ed
adeguando, in base a buon senso ed esperienza, gli importi riscontrati per le locazioni nella zona anche in riferimento alle valenze turistiche della localit che consentono, in alternativa allipotesi di locazione ordinaria, potenziali rendite stagionali di tutto riguardo.

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ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a m2 347,905 cos


computata:
piano terra: ca. 173,765 m2 coperti;
piano primo: ca. 113,855 m2 coperti;
balconi e terrazze: il 50% di ca. 60,66 + 59,91 m2.
Lotto B Allegati n.
13. atto di provenienza;
14. domanda di sanatoria;
15. progetto in sanatoria (stralcio) costituito da cartografie, planimetrie e prospetti;
16. certificato di destinazione urbanistica del terreno;
17. stralcio p.r.g. in scala 1/5000;
18. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/2000;
19. visura catastale;
20. rilievo fotografico.
2.2.1. Scheda di valutazione
Valutazione in base al criterio del valore di mercato
Superficie coperta piano terra

Spt =

m2

173,765

Superficie coperta piano primo

SpI =

m2

113,855

Stpt =

60,66

59,91

347,905

= /m2

1.500,00

Superficie terrazze piano terra


Superficie terrazze piano primo

StpI =

Superficie commerciale = Spt +SpI + 50% di (Stpt+StpI)

Sc =

Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili


con caratteristiche simili a quello in esame,
comprensivo delle pertinenze
valore di mercato

Sc x P =

vm =

m
m

521.857,50

Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito


Fitto mensile 1.500,00 x mesi 12
Spese, tasse, ecc. 17%

reddito Lordo annuo

r.a.L. =

18.000,00

a detrarre

S =

3.060,00

reddito Netto

r.N. =

14.940,00

x r.a.L.

tasso medio della redditivit immobiliare rilevato


nella zona

t =

3,00%

r.N. / t =

vc = 498.000,00

valore di stima quale media dei valori precedentemente


individuati v = (vm+vc)/2 = (521.857,50+498.000,00)/2 =

v = 509.928,75

valore di capitalizzazione
Valutazione finale

maggiorazione per il pregio delle sistemazioni esterne 10% di v

50.992,88

valore finale in c.t.

560.922,00

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3. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del


valore ai lotti individuati
3.1. Lotto A
appartamento facente parte del fabbricato sito in via Belfiore n. 3, piano settimo
attico a destra, salendo la scala, composto da sala dingresso, corridoio, salone pari a
due stanze, due camere, lavanderia, ripostiglio, cucina e due bagni per complessivi ca.
125 m2 coperti (di cui m2 27 ca. di veranda coperta) oltre terrazzi per 58 m2 ca.
Costituisce pertinenza dellappartamento un posto macchina nellatrio del piano
scantinato.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 10 part.lla 123/14, z.c. 2, cat. a/2, cl. 3, cons. 7 vani, rendita 421,33.
Confina con detta via, con intercapedine condominiale e con appartamento complanare.
Pervenuta detta unit immobiliare al debitore con atto notaio martelli del
19/07/1980 trascritto il 07/08/1980.
Lunit immobiliare stata interessata (anno 1983) da interventi o modifiche per
cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia ed in tal senso stata presentata al Comune istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 acquisita al prot.
n. 111 del 25/02/1995 (oblazione interamente versata). valore attribuito 254.800.
3.2. Lotto B
villa signorile in territorio di Colfiorito, contrada Belmonte, composta da quattro vani, accessori e veranda a piano terra, e quattro vani, accessori e terrazza al primo piano.
Individuata al N.C.e.U. al fg. 15, particella n. 20/1 cat. a1, cl. 3, cons. 8,5 vani catastali, rendita 373,95.
Insiste su lotto di terreno di pertinenza esteso m2 800 circa, riportato in catasto al
fg. 15, particelle n. 20 e 21, pervenuto al debitore con atto notaio tomaselli del
14/01/1982 rep. 4312.
Confinante detto appezzamento con particelle n. 22, 25 e 187 dello stesso F.m. 15.
Il fabbricato risulta realizzato nel 1983 in assenza di concessione edilizia come risulta dalla domanda di sanatoria acquisita al Comune al prot. n. 278 del 20.04.1986,
pratica n. 22. valore attribuito 560.922.
La presente, completa degli allegati relativi alla parte generale nonch di quelli elencati nei capitoli riguardanti i singoli lotti di vendita, viene depositata in un originale ed
una copia in forma cartacea ed una ulteriore copia su supporto informatico (CD -rom).

t 16. determinazione del valore corrente di mercato di un complesso sportivo


premessa
Con ordinanza del del Giudice dellesecuzione, il sottoscritto stato nominato
consulente tecnico dufficio in relazione alla procedura esecutiva pendente presso la

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sezione esecuzioni immobiliari del tribunale promossa dallIstituto Nazionale per il


Credito alla Cooperazione e iscritta al n. 123/2000 r. es..
Il giuramento di rito stato prestato alludienza del ed in quella sede si accettato lincarico di effettuare gli accertamenti tecnici necessari per la vendita forzata di
immobili destinati a impianto sportivo polivalente e relativi corpi accessori e di pertinenza siti in Belcollina, via Pegaso n. 59 (all. 1).
Per lesecuzione delle indagini stato assegnato termine di giorni 90 decorrenti
dalla data del giuramento. Con istanza del , in considerazione della complessit dellincarico stata richiesta una proroga del termine di consegna dellelaborato peritale
di ulteriori 90 giorni (all. 2).
1. La situazione debitoria
Dalla lettura dellatto di pignoramento, notificato alla parte debitrice il 12/04/2000,
si evince che la procedura stata attivata allo scopo di recuperare un credito di
752.381.436, corrispondenti a 388.572,58 (oltre interessi, spese, oneri accessori
ecc.), per effetto dellinadempimento delle obbligazioni assunte dalla parte debitrice
con atto di mutuo ricevuto dal notaio martini in data 04/11/1986.
oltre a quanto appena riferito risultano in atti pure i seguenti interventi:
dAtA

cReditoRe

impoRto

impoRto

29/12/2000

Banca del Commercio 551.458.244

284.804,41

29/12/2000

Banca artigiana

550.542.634

284.331,54

29/12/2000

Banca dellIndustria

1.099.668.754

567.931,51

01/10/2001

I.N.P.S.

12.365.192

6.386,09

2. Le indagini condotte
al fine dellespletamento dellincarico nei termini assegnati sono state pertanto
condotte le seguenti attivit:
studio della documentazione in atti;
comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r. del (all. 3);
sopralluoghi in data , e come da relativo verbale (all. 4);
rilievo fotografico (all. 5);
acquisizione di atti e documenti direttamente dalla Cooperativa esecutata (all. 6):
atto di acquisto del terreno (6.1);
elenco descrittivo delle opere realizzate (6.2);
elaborati di progetto costituiti da planimetria generale in scala 1/500, pianta dei fabbricati in scala 1/100, profilo n. 1 in scala 1/200, calcolo superfici
e volumi (6.3);
concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 e relativo certificato di agibilit n. 2508 del 30/06/1986 per quanto riguarda il maneggio ed i corpi accessori, nonch la n. 99 del 28/04/1986 e relativo certificato di agibilit n.
281 del 5/02/1988 per quanto riguarda la piscina (6.4);

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documentazione catastale relativa al terreno ed ai fabbricati (all. 7) come segue:


visura catasto terreni (7.1);
estratto f.m. n. 9 in scala 1/2000 (7.2);
visura catasto urbano (7.3);
planimetria in scala 1/500 del piano terra (7.4);
planimetria in scala 1/500 dei cantinati (7.5);
planimetria in scala 1/500 con dimostrazione dei subalterni (7.6);
planimetria in scala 1/500 con quote e punti dappoggio (7.7);
rilievo metrico a campione al fine della verifica di coerenza degli elaborati grafici acquisiti;
acquisizione delle basi cartografiche di riferimento per linquadramento territoriale ed urbanistico dei beni, in particolare stralcio aerofotogrammetria in scala 1/2000 e stralcio Piano regolatore Generale in scala 1/5000 (all. 8 e 9);
accertamenti presso la ripartizione alledilizia Privata del Comune (all. 10);
ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, ecc.);
individuazione dei lotti di vendita (all. 11);
predisposizione, stesura, collazione e deposito della presente con i relativi allegati.
3. Gli immobili colpiti dalla procedura
Si premette che dallesame complessivo della documentazione e dalle verifiche
in situ non sono state riscontrate discrasie nella individuazione del complesso dei
beni interessati come di seguito riportata.
trattasi infatti di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59,
composto da 2 corpi servizi, scuderie, maneggio coperto, campo gare, campo prove,
box, piscina, locali tecnici e spazi aperti e coperti di pertinenza. Insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9, part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e
4. Confina con propriet di terzi, con area dellimpianto di depurazione comunale e con
stradella interpoderale.
Pervenuto allodierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
Limpianto risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 (certificato di agibilit n. 2508 del 30/06/1986) per quanto riguarda il maneggio ed i corpi
accessori, nonch con concessione edilizia n. 99 del 28/04/1986 (certificato di agibilit
n. 281 del 05/02/1988) per quanto riguarda la piscina.
Si rinvia alla relazione notarile in atti per ci che concerne trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi.
4. descrizione dellimpianto
Si premette che nonostante la definizione di impianto sportivo polivalente, la tipologia e larticolazione del complesso dei corpi di fabbrica e delle strutture di servizio, attesta in modo inequivocabile la prevalenza dellattivit equestre specificatamente connessa alla disciplina del salto ostacoli.

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Limpostazione dellimpianto tuttavia finalizzata anche alla fruizione da parte di


una utenza non specializzata e non necessariamente in chiave agonistica.
Inoltre, risulta evidente lintenzione progettuale di corredare i campi di gara e di
allenamento con spazi complementari coperti e scoperti di socializzazione e di servizio (club house, piscina, ecc.) per una pi completa offerta alla clientela.
4.1. Inquadramento territoriale ed urbanistico
Lintervento ricade nella periferia nord della citt, a poche decine di metri dallasse stradale della statale n. 321 che collega il centro abitato di Belcollina alla via Pegaso (cfr. stralcio aerofotogrammetrico e P.r.G. all. 8 e 9).
Il contesto urbanistico si qualificato solo negli ultimi anni grazie ad una serie di
interventi pubblici che hanno portato alla realizzazione di varie infrastrutture di livello comunale (impianto di depurazione, completamento della via Pegaso, area del nuovo luna-park, scuole) ma anche sovracomunale (nuovo svincolo dellautostrada, palazzetto dello sport, campo di calcio, ecc.). La concentrazione di tali infrastrutture, tra le
quali sorta una edilizia residenziale rada a villette, ha pertanto saturato oggettivamente larea a nord del quartiere di edilizia economico-popolare sorto negli anni 70 tra i
borghi di Belcollina e di Colfiorito in passato interessata anche dallinsediamento di alcuni impianti industriali oggi in parte dismessi, oltre a nuclei consistenti di abitazioni
stagionali (con tipologia a residence) per la relativa vicinanza al mare.
Nella zona sono inoltre presenti attivit sportive e commerciali di una certa rilevanza (circolo del tennis, ipermercato, impianti vivaistici).
Naturalmente la zona servita dalle principali opere di urbanizzazione primaria
(rete idrica, elettrica, fognaria, telefonica) nonch dal servizio di raccolta dei r.s.u.
Nel complesso il sito dellimpianto risulta pertanto di facile accessibilit, ben collegato alla viabilit principale e piuttosto integrato con un modello insediativo di recente sviluppo che, sebbene periferico, costituisce una forma rilevante di evoluzione
urbanistica per la non distante citt.
4.2. Impostazione tipologica, funzionale e distributiva (cfr. rilievo fotografico,
elaborati progettuali e planimetrie catastali allegati n. 5, 6 e 7)
Nonostante la forma del lotto sia simile ad un triangolo, i corpi di fabbrica ed i servizi risultano efficacemente collocati sotto il profilo distributivo, potendosi individuare una chiara gerarchia funzionale che colloca in primo piano, sulla via in cui collocato lingresso allimpianto polisportivo, il campo gara e la club house.
Nel dettaglio, entrando dal cancello di ingresso al civico n. 59 della detta via, si accede ad un piazzale per la movimentazione degli approvvigionamenti (utilizzabile anche come parcheggio), e quindi al corpo servizi in atto accessibile solo dallinterno
che si trova di fronte.
Procedendo in senso orario (quindi sulla sinistra), si trova il fabbricato della scuderia posto in diretto collegamento con un ampio volume chiuso destinato a maneggio
coperto.
Da un punto di vista architettonico/estetico si rileva una certa commistione tra moderno e tradizionale (la base stilistica comunque di evidente stampo anglosassone) e

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larticolazione in pianta e in alzato dei volumi contribuisce a fornire un effetto dinamico anche se probabilmente un maggior controllo delle altezze massime avrebbe contribuito a ridurne limpatto visivo, oggi comunque abbastanza attenuato dalla presenza di
una vegetazione rigogliosa.
Sul confine orientale del lotto sono ubicati n. 26 box in muratura e in legno per il
ricovero dei cavalli.
Nel retro del corpo maneggio, proseguendo verso il confine settentrionale, si trovano ancora un campo prova e, proprio a confine, diverse poste in batteria per gli animali.
a seguire, la piscina semiolimpionica si interpone rispetto al campo di gara incuneato nellangolo occidentale del lotto e dotato di una bassa gradinata, di una tribunetta giuria e di una tribuna per il pubblico (entrambe con struttura smontabile in
tubi Dalmine).
Infine in diretto collegamento visuale con il campo gara il corpo della clubhouse funge da testata del fronte occidentale del complesso edilizio.
Dal sopralluogo si osservato un aspetto complessivamente piuttosto dimesso dei
locali e dellimpianto, peraltro riscontrato in funzione ma non certo al massimo della
sue potenzialit. analogamente, appena sufficiente risulta la cura degli spazi esterni ed
il livello di manutenzione delle aree verdi e della vegetazione di contorno, piuttosto ordinariamente costituita da siepi di cipressi e di pitosfori, pini daleppo, ibiscus, qualche phoenix dactilifera, yucca e cactus.
Per una pi esaustiva descrizione si riportano di seguito i principali dati metrici (distinti per singolo corpo o servizio) e parametrici:
corpo/servizio

sup. m2

Altezze m

Volume m3

Corpo servizi + Club house

303 + 387

3,50/4,70/5,80/7,90

3.072

Scuderie

717

4,00/6,30

3.693

maneggio coperto

882

7,90/8,90

7.365

Campo prova

1.200

Campo gara, tribune

2.800

Piscina/solarium

600

Box cavalli

280

3,00

Poste cavalli

216

2,50

superficie coperta complessiva m2 2.289;


volume urbanistico m3 16.420 (di cui m3 2.290 seminterrati);
rapporto di copertura (sup. coperta/sup. fondiaria) 0,17;
indice di densit fondiaria m3/m2 1,23;
superficie complessiva pertinenze ed accessori m2 1.096;
giardino, piazzali e percorsi m2 5.965;
maggiori dettagli possono rilevarsi dalla consultazione degli elaborati progettuali (all. 6.2 e 6.3).

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4.3. Caratteristiche costruttive ed impianti


Un moderno impianto di maneggio integra necessariamente attivit da svolgere al
coperto con altre da espletare allaria aperta.
Funzionalmente, pertanto, si osserva che i vari corpi di fabbrica principali, per
quanto assolutamente riconoscibili nella loro indipendenza tipologica e strutturale
(club house, servizi, scuderia, maneggio coperto), sono collocati in modo tale da affermarne quasi la polarit rispetto agli spazi attrezzati allaperto (campo prova, campo gara, piscina, giardino, poste).
Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive, va riferito che tutti i suddetti fabbricati risultano realizzati su un basamento di fondazione in cemento armato (alcuni
volumi tecnici seminterrati risultano pi o meno utilizzati come deposito ovvero ospitano componenti dellimpiantistica di servizio).
Le strutture in elevazione e gli orizzontamenti sono invece realizzati in acciaio con
le opportune controventature mentre i tamponamenti e le coperture sono in pannelli di
lamiera coibentata. La suddivisione degli spazi interni stata invece ottenuta con ordinarie tramezzature in muratura.
Nella club house e nel corpo servizi le strutture portanti sono occultate da un rivestimento in perlinato di legno.
Per quanto riguarda la conformit edilizia dei fabbricati nella loro attuale configurazione, si ritiene che gli stessi siano stati interessati da interventi per i quali occorreva il rilascio di autorizzazioni e/o concessioni edilizie, come peraltro rilevato dalle
ispezioni effettuate presso la ripartizione edilizia privata del Comune.
Si precisa tuttavia che dalla consultazione del relativo fascicolo non stato possibile acclarare lesito del giudizio presso il t.a.r. attivato dalla Cooperativa avverso
lordinanza comunale n. 87/91 di rimessa in pristino di alcune opere realizzate in
difformit dalla concessione edilizia. tali opere si sostanziano in una diversa configurazione delle aperture e degli spazi interni nei corpi principali e nella realizzazione dei volumi aggiuntivi dei box e di altre opere accessorie minori.
a riguardo si rinvia alle planimetrie catastali in scala 1/500 che rappresentano leffettiva distribuzione e consistenza dei fabbricati.
Nello specifico i vari corpi di fabbrica sono composti come segue.
Club house
costituita da un vasto salone rettangolare con ampie aperture vetrate sia sul campo di gara (da cui si pu accedere) che sul maneggio coperto. vi si aprono alcuni ambienti di servizio (w.c., uffici, bar accessibile anche dallesterno). Una piccola hall funge da disimpegno dal corridoio che, attraversando il corpo servizi, giunge alle scuderie.
Sul lato sud vi una sorta di terrazza coperta che rappresenta lingresso principale dallesterno (circa 60 m2). aperta su due lati verso il giardino e il campo gara oggi
viene mestamente utilizzata come ricovero di attrezzi ed oggetti vari.
Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che linvolucro esterno costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata.
Intonaci/finiture interne: prevalenza di rivestimento in perline in pino di Svezia
e controsoffittatura analoga.

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Pavimentazione: piastrelle in ceramica.


Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato alle norme CeI).
Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici.
Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente.
Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande.
Infissi interni: porte tamburate in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: distacco di talune doghe del controsoffitto in legno oltre a talune lesioni nelle tramezzature.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
Corpo servizi
Si tratta di un fabbricato dalla pianta rettangolare piuttosto allungata con lungo corridoio centrale. Percorrendolo dalla club house verso le scuderie si trovano a destra i
vani destinati agli uffici amministrativi e alla direzione. a sinistra vi sono invece gli
spogliatoi ed i servizi igienici.
I vari locali sono delimitati da ordinari tramezzi in muratura.
Il fabbricato dispone di un vano tecnico seminterrato, lasciato al rustico, utilizzato come deposito e locale di sgombero, con accesso tramite una doppia rampa carrabile.
Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che linvolucro
esterno costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata.
Intonaci/finiture interne: i vari ambienti sono rifiniti con intonaco civile per interni e nel corridoio presente un controsoffitto dogato.
Pavimentazione: piastrelle in ceramica.
Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI).
Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici.
Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente.
Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande.
Infissi interni: porte tamburate in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: lesioni nelle tramezzature.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
Scuderie
Si tratta sostanzialmente di un grande capannone con accesso diretto dal piazzale
in cui i ricoveri degli animali e gli altri ambienti di servizio risultano collocati lungo il
perimetro esterno secondo una scontata configurazione a ferro di cavallo con interposto un largo corridoio centrale in cui possibile svolgere le varie attivit di preparazione degli animali (tolettaura, strigliatura, sellatura, ferratura, ecc.).
Il fabbricato dispone di un vano tecnico seminterrato, lasciato al rustico, utilizzato come deposito e locale di sgombero.
Intonaci/finiture esterne: i prospetti presentano una zoccolatura di circa 1,00 m
in mattoni di laterizio, sovrastata da una zona in muratura intonacata alta circa

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1,50 m e, infine, sino allimposta del tetto, si osserva il ritorno della citata pannellatura in lamiera.
Intonaci/finiture interne: i divisori tra i box dei cavalli risultano anchessi composti da una zoccolatura in laterizio e una zona sovrastante solo intonacata.
Pavimentazione: battuto di cemento.
Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI).
Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici.
Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente.
Infissi esterni: i vari ambienti interni (box) dispongono di aperture verso lesterno chiuse da infissi ciechi in legno.
Infissi interni: porte in legno dei box.
Segni di dissesto e/o degrado: nulla di evidente.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.

maneggio coperto
anche in questo caso si tratta di un ampio capannone, in diretto collegamento con
le scuderie, dalla notevole altezza libera per ottenere una migliore aerazione e ventilazione. Il fondo in terra battuta e, come detto, delle larghe aperture consentono di osservare le performance direttamente dalla club house.
Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che linvolucro
esterno costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata con delle ampie finestrature per migliorare laerazione.
Intonaci/finiture interne: come sopra, precisando che lungo il perimetro collocata una controparete di protezione in legno dellaltezza di 2,00 m circa.
Pavimentazione: campo in terra battuta opportunamente drenato.
Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI).
Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente.
Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande.
Infissi interni: non presenti.
Segni di dissesto e/o degrado: nulla di evidente.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
Piscina
Come detto la vasca in cemento armato ha le dimensioni semiolimpioniche (m
12 x 25) ed perimetrata da una zona pavimentata, il tutto delimitato da siepi ben sviluppate. Le condizioni generali non sono buone anche se le problematiche maggiori non appaiono di tipo strutturale ma a carico dellimpiantistica e della guaina del rivestimento.
altre opere accessorie sono costituite da:
tribune per il pubblico, realizzate in tubi metallici e tavolato calpestabile in legno;
servizi igienici dotati di fossa chimica;
tribunetta giuria sopraelevata in tubi metallici e pannelli in legno;
tre dozzine circa di poste per cavalli in tubi metallici e copertura in onduline,
ubicati lungo i confini sud e nord, dimensioni circa m 3,00 x 2,00 cadauna;
abbeveratoio;

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n. 18 box (dim. m 3,00 x 3,50 cad.) prefabbricati in legno posti sul confine est
e collocati su un battuto di cemento e n. 8 box in muratura in linea ai precedenti, sempre sul confine est, stesse dimensioni;
locale bar in struttura precaria ubicato nellarea della piscina;
riserva idrica costituita da n. 5 vasche da 6 m3 cadauna;
impianto di depurazione reflui, in atto non funzionante.
Complessivamente il tutto risulta in condizioni accettabili, salvo le ordinarie riparazioni nonch le necessarie verifiche e collaudi da apportare in caso di effettivo utilizzo specie in caso di manifestazioni con presenza di pubblico.
Per quanto riguarda invece gli spazi aperti a servizio dellimpianto, questi si sostanziano a parte la piscina (in disuso) nei due campi da equitazione, quello per le
prove e il riscaldamento (pi piccolo) e quello per le gare, evidenziando che tutte le
aree libere sono comunque oggetto di appropriata sistemazione (piazzale, giardino,
percorsi, ecc.).
4.4. Attrezzature, mobili e scorte
Si premette che linserimento di questo paragrafo dovuto essenzialmente al richiamo ai beni mobili operato nellatto di pignoramento.
tuttavia, in assenza di uno specifico mandato, non si ritenuto di dover procedere ad un dettagliato inventario e relativa stima.
ai soli fini espositivi si riferisce che limpianto, pur apparendo certo in condizioni
non floride, risulta come detto funzionante, sebbene al minimo delle sue potenzialit.
Dispone pertanto di quanto necessario per attrezzare i campi di equitazione (ostacoli, barriere, ecc.), per la pensione degli animali, e, in generale, per consentire lattivit degli atleti e dei cavalli (selle, finimenti, ecc.), oltre a quanto necessario per un minimo di operativit amministrativa e ricreativa (armadi, tavoli, sedie, computer, ecc.).
In linea di massima il valore dei beni mobili presenti pu considerarsi assorbito nel
maggior valore complessivo del compendio immobiliare.
Ci si riserva di ritornare con maggiore precisione sul punto ove il G. es. lo ritenga
necessario.
4.5. Dati relativi allattivit
Come per ogni altra struttura sportiva, anche lattivit di un impianto dedicato allequitazione non pu essere analizzata sulla base di parametri meramente economici
e quantitativi senza una riflessione sulla funzione sociale assolta o assolvibile dallo
stesso, indipendentemente della pratica sportiva specifica.
anzi, proprio nel caso di uno sport come lequitazione cos poco popolare sono intuibili le ragioni connesse non solo ai costi ma, soprattutto, al tempo e alla dedizione che
un cavallo necessita appare ancora pi evidente che il livello di sostegno da parte della Pubblica amministrazione risulta spesso assolutamente decisiva ai fini gestionali.
entrando nel merito delle principali attivit dellimpianto sportivo, riallacciandosi
a quanto prima accennato, esse possono vertere in primo luogo sulla organizzazione di
manifestazioni e gare di equitazione.

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Queste, tuttavia, non rappresentano per la struttura che un impegno di poche giornate durante larco dellanno.
Considerata infatti la limitata diffusione di tale sport a livello agonistico, pressoch indispensabile linserimento in definiti circuiti organizzativi (di livello regionale o nazionale) anche per utilizzi minimi in tal senso, fermo restando che i risvolti economici non possono ritenersi determinanti nelleconomia nella complessiva gestione finanziaria.
Pi interessanti appaiono in generale le potenzialit per la pratica amatoriale e
di allenamento che, in prevalenza, vengono esercitate dai proprietari degli animali tenuti a pensione nello stesso impianto e per la quale viene pagata una retta mensile commisurata al complesso dei servizi richiesti.
Nel caso della pensione cosiddetta allinglese tale retta mediamente stimabile in 250 a cavallo, e riguarda sostanzialmente solo lalloggio in box e i proprietari provvedono direttamente a quantaltro necessario allanimale (vitto, cure, veterinario, ecc.).
Una ulteriore possibile fonte di reddito quella derivante dal cosiddetto avviamento allo sport ma comporta un non indifferente investimento iniziale, per disporre
di un certo numero di capi e i relativi costi per attrezzature e mantenimento.
Nello specifico caso che ci occupa, la redditivit dellimpianto polisportivo caratterizzato da una specializzazione agonistica piuttosto spinta e dalla sovrabbondanza
degli spazi di servizio e delle altre immobilizzazioni fisse risulta per fortemente
condizionata dai costi di gestione e dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria che di certo hanno contribuito al mancato successo dellattivit sotto il profilo finanziario-imprenditoriale.
Inoltre, si ritiene che siano stati sottovalutati i problemi di natura igienica (non
esclusi i cattivi odori) che la presenza degli animali inevitabilmente comporta a discapito delle attivit ricreative complementari: infatti evidente lincompatibilit oggettiva tra la presenza dei cavalli nei percorsi interni, nei due campi, nella scuderia e nei
box (e relativa concimaia) a pochissima distanza dal solarium, dalla piscina e dalla terrazza della club house.
Le suddette riflessioni portano a ritenere alquanto improbabile un recupero di
competitivit delliniziativa e, conseguentemente, di appetibilit commerciale ai fini della vendita basandosi unicamente su un differente modello di organizzazione
e/o gestione.
Lipotesi di una totale riconversione dellattivit sportiva in assenza di animali con
un diverso utilizzo dei volumi edilizi e degli spazi aperti configura, a modesto parere
dello scrivente, una soluzione da valutare attentamente per un serio ragionamento in
termini economici.
In proposito si fa osservare che molti centri sportivi in citt devono la loro attuale floridezza (meeting club, tennis club, ecc.), oltre che alla diversificazione dellofferta sportiva, soprattutto alla gestione commerciale di attivit complementari compatibili a livello ricreativo e di socializzazione (bar, piscina, kinderheim, ristorante,
pub, discoteca, ecc.).

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In tal modo si raggiunge il duplice obiettivo di allargare il bacino di utenza non solo ai familiari ed amici degli atleti associati ma anche a soggetti del tutto estranei alla
disciplina sportiva estendendo al massimo il periodo di attivit delle strutture.
5. Analisi del mercato immobiliare ed individuazione del metodo di stima
La specificit dellimpianto, come meglio prima descritto per gli aspetti urbanistici, tipologici, costruttivi e gestionali, fa comprendere come da un punto di vista meramente commerciale non sia possibile una facile omologazione nel contesto del generale mercato immobiliare.
Inoltre anche ponendo in secondo piano le cospicue spese eventualmente necessarie per localizzazione, destinazione e layout realizzativo, non risulta del tutto agevole ipotizzarne una riconversione, per esempio (coerentemente alle strategie di sviluppo regionale) in struttura turistico-ricettiva, commerciale o industriale, a cui gioverebbe la consistente volumetria e dotazione di spazi aperti, utilizzando le agevolazioni
amministrative in materia di localizzazione di attivit produttive e di urbanistica negoziata, oltre alle opportunit offerte da diverse misure finanziarie statali e comunitarie.
N, per larticolazione degli spazi e dei corpi di fabbrica (tutti tra loro piuttosto integrati ed interdipendenti), risulta ragionevole ed economicamente vantaggioso pensare ad un frazionamento in molti lotti.
altrettanto evidente per la constatazione delloggettivo stato di crisi delliniziativa che di certo non pu suggerirne forme di riattivazione se non precedute da una
profonda analisi delle ragioni delloggettivo fallimento e lindividuazione dei conseguenti correttivi sia in termini di strategie che di operativit.
Dalle superiori considerazioni emerge che il metodo di stima probabilmente pi
adeguato per lattribuzione del valore allimpianto in questione quello cosiddetto in
base al costo di ricostruzione, da sommare al valore venale del terreno, dovendosi
escludere per la unicit dellofferta il metodo in base al valore di mercato e quello in base alla capitalizzazione del reddito, questultimo anche a causa della inattendibilit degli attuali proventi.
6. Valutazione del bene
6.1. Il valore venale del terreno
Dallindagine di mercato condotta attraverso lacquisizione di informazioni in loco e presso alcune agenzie immobiliari si avuto modo di appurare che per terreni
aventi caratteristiche generali (condizioni di mercato, normative, del credito, fiscali,
ecc.), intrinseche (morfologia, destinazione urbanistica, stato duso e manutenzione,
ecc.) ed estrinseche (accessibilit, salubrit, urbanizzazioni, servizi, ecc.), il prezzo
unitario a m2 quantificabile tra 30,00 ed 40,00.
Considerato che, come riportato nellatto di acquisto (all. 6.1), il lotto venne acquistato nellanno 1983 per circa 20,00 /m2 (precisamente 40.000 /m2) quando le zona era ancora urbanisticamente indefinita, lapplicazione dellimporto medio di 35,00
/m2 appare attendibile. Pertanto si avr:
m2 13.350 x 35,00 /m2 = 467.250

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6.2. Il valore di ricostruzione dellimpianto


Chiarite in precedenza le ragioni che suggeriscono lapplicazione di tale metodo di
stima finalizzato alla individuazione del pi probabile costo che oggi potrebbe sostenersi per la realizzazione di un impianto analogo a quello in esame, depurato dal deprezzamento derivante dalla vetust e condizioni generali di manutenzione come riferito
nella parte descrittiva di questa relazione, la struttura sportiva in esame, sebbene articolata, va considerata come un sistema integrato di attivit e di funzioni. In questottica,
trattandosi dellapplicazione di un procedimento di valutazione sintetico (basato cio sulla determinazione di valori per unit di misura tramite ricerche di mercato e verificabili
in base a buon senso ed esperienza) e tenuto conto delle caratteristiche costruttive e/o
realizzative di ciascun elemento, si riporta la seguente tabella riepilogativa:

corpo/servizio

superficie
(m2)

costo unitario costo compl.


(/m2)
()

Club house (compresa terrazza)

387

800

309.600

Corpo servizi

303

800

242.400

volume tecnico corpo servizi

520

300

156.000

Scuderie

717

800

573.600

volume tecnico scuderie

450

300

135.000

maneggio coperto

882

800

705.600

Box cavalli in legno (n. 18)

190

200

38.000

Box in muratura (n. 8)

90

450

40.500

Poste cavalli

216

100

21.600

Campo prova

1.200

100

120.000

Campo gara, tribune

2.800

100

280.000

Piscina/solarium/bar

600

30

18.000

Servizi igienici, depuratore, riserva idrica e


cabina enel

200

350

70.000

5.765

50

288.250

totALe

2.998.550

Giardino, piazzali e percorsi

applicando allimporto sopra ottenuto un coefficiente di deprezzamento pari al


35% per tener conto della vetust e dello stato di manutenzione e della presenza di opere realizzate in parziale difformit dalla concessione edilizia (pertanto senza riflessi
sulla legittimit complessiva dellimpianto sportivo), si avr:
2.998.550 x 0,65 = 1.949.05
6.3. Il valore complessivo
valore del terreno 467.250;

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costo di ricostruzione impianto 1.949.057;


valutazione complessiva 2.416.307.
7. ipotesi di suddivisione in lotti
riallacciandosi alle disquisizioni precedentemente riportate e alla luce della valutazione ottenuta, si ritiene che limpianto sportivo nella sua attuale configurazione possieda una appetibilit commerciale molto bassa nonostante la buona ubicazione, la presenza di urbanizzazioni e le discrete condizioni dei fabbricati rispetto ai quali ci si
pure ampiamente dilungati in ordine alla razionalit distributiva e funzionale.
Infatti:
la redditivit complessiva oggettivamente trascurabile, dato che gli eventuali proventi possono a malapena bastare per le spese correnti e lordinaria manutenzione;
da un punto di vista commerciale, soprattutto per quanto riguarda gli spazi per
le attivit allaperto, lo squilibrio tra la capacit economica e i costi a vantaggio di questi ultimi mentre in molte altre discipline sportive (tennis, calcetto, tiro con larco) gli spazi aperti costituiscono una concreta risorsa e fonte di reddito;
deve prendersi atto dellerronea idea imprenditoriale da cui scaturita limpostazione progettuale del complesso;
la presenza degli animali limita e condiziona la fruizione della struttura;
la valutazione globale risultata di una certa importanza e pertanto si restringe
il campo degli interessati allacquisto;
per una piena funzionalit, il complesso avrebbe comunque bisogno di nuovi e
cospicui investimenti (manutenzione e riordino degli spazi aperti, rinnovo delle scorte e delle attrezzature, manutenzione straordinaria pi o meno estesa dei
fabbricati, ecc.).
ai fini della forzata vendita e con lobiettivo di ricavare dalla stessa un importo il
pi possibile vicino al valore stimato, si reputa pertanto opportuno ipotizzare una suddivisione in lotti del complesso, giovandosi della buona indipendenza funzionale e
strutturale dei vari corpi di fabbrica (peraltro tutti comunque da assoggettare ad interventi manutentivi di varia portata) e, quindi, della potenziale idoneit alla riconversione economica degli stessi.
Non va sottovalutato che tale riconversione potrebbe ipotizzare destinazioni sportive (palestra, fitness, calcetto, tennis, tiro con larco, ecc.) e complementari (ristorante, vendita abbigliamento ed accessori per lo sport, centro benessere, ecc.).
In tal senso si possono individuare i seguenti lotti (cfr. planimetria all. 11):
Lotto 1.

edificio a (ex club house/corpo servizi 2) con annesso sottostante cantinato e area
sportiva (ex campo gara) e piscina.
Lotto 2.

edificio B (ex corpo servizi 1) + edificio C (ex scuderie) con annesso sottostante
cantinato e stecca di box in muratura e in legno lungo il confine est.

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Lotto 3.

edificio D (ex maneggio coperto) con annessa area sportiva (ex campo prova).
restano di uso condominiale il piazzale per il parcheggio, i percorsi interni, il giardino, gli impianti di adduzione e riserva idrica e gli scarichi fognari e quantaltro non
separabile.
I relativi valori possono essere cos computati:
superficie
(m2)

costo un.
(/m2)

costo tot.
()

edificio a (ex servizi 2)

387

800

309.600

ex Campo gara, tribune

2.800

100

280.000

Cantinato

520

300

156.000

Piscina/solarium/bar

600

30

18.000

totALe

763.600

superficie
(m2)

costo un.
(/m2)

costo tot.
()

edificio B (ex servizi 1)

303

800

242.400

edificio C (ex scuderie)

717

800

573.600

Cantinato

450

300

135.000

18 strutt. pert. legno (ex box)

190

200

38.000

8 strutt. pert. murat. (ex boxes)

90

450

40.500

totALe

1.029.500

superficie
(m2)

costo un.
(/m2)

costo tot.
()

882

800

705.600

1.200

100

120.000

totALe

825.600

Lotto 1

Lotto 2

Lotto 3
edificio D (ex maneggio cop.)
ex campo prova

Come pu osservarsi, il valore dei tre lotti incide sul totale del costo di costruzione dei fabbricati e delle rispettive pertinenze, rispettivamente in ragione di circa il 29%
(lotto 1), il 39% (lotto 2) e il 32% (lotto 3).
applicando tali percentuali alle somme relative alle altre opere e strutture che resteranno duso condominiale, ammontanti in totale ad 379.850, si otterranno gli importi aggiuntivi di 110.157, 148.141 e 121.552.
Lincidenza su ciascun lotto del valore dellarea, ripartito in base alle stesse percentuali, sar invece rispettivamente di 135.503, 182.227 e 149.520.
In totale pertanto si avr:
Lotto 1: (763.600 + 110.157) x 0,65 + 135.503 = 703.445

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Lotto 2: (1.029.500 + 148.141) x 0,65 + 182.227 = 947.693


Lotto 3: (825.600 + 121.552) x 0,65 + 149.520 = 765.169
Il totale dei tre lotti ammonta a 2.416.307 e pertanto, risultando corrispondente a quello complessivo determinato precedentemente, attesta la correttezza dei calcoli effettuati.
8. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del
valore
Lotto N. 1: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto dal corpo di fabbrica di m2 387 denominato a nellallegata planimetria (ex corpo servizi 2), sottostante cantinato di circa m2 520, area attrezzata (ex
campo gara) di m2 2800, piscina e spazi aperti e coperti di pertinenza oltre a quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc.
Ledificio suddetto confina con spazi condominiali e con i corpi B e D.
Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9,
part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4.
Confina con propriet di terzi, con area dellimpianto di depurazione comunale e
con stradella interpoderale.
Pervenuto allodierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del
29/12/1983 e relativo certificato di agibilit n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbricati principali ed i corpi accessori, nonch con concessione edilizia n. 99 del 28/04/1986
e relativo certificato di agibilit n. 281 del 5/02/1988 per quanto riguarda la piscina.
Valore attribuito al lotto n. 1: 703.445
(euro settecentotremilaquattrocentoquarantacinque/00).
Lotto N. 2: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto dai corpi di fabbrica di superficie m2 303 e m2 892 denominati
B (ex corpo servizi 1) e C (ex scuderie) nellallegata planimetria, sottostante cantinato di m2 450 ca., strutture pertinenziali (ex box) di ca. m2 270 in legno e muratura
ubicate sul confine orientale del lotto, nonch spazi aperti e coperti di pertinenza oltre
a quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc.
Gli edifici suddetti confinano con spazi condominiali e con i corpi a e D.
Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9,
part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4.
Confina con propriet di terzi, con area dellimpianto di depurazione comunale e
con stradella interpoderale.
Pervenuto allodierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.

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Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del


29/12/1983 e relativo certificato di agibilit n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbricati principali ed i corpi accessori.
Valore attribuito al lotto n. 2: 947.693
(euro novecentoquarantasettemilaseicentonovantatre/00).
Lotto N. 3: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto dal corpo di fabbrica di ca. m2 717 denominato D, nellallegata planimetria (ex maneggio coperto), area attrezzata (ex campo prove) di m2 1200,
nonch da spazi aperti e coperti di pertinenza oltre quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica,
degli scarichi fognari, ecc.
Ledificio suddetto confina con spazi condominiali e con i corpi B e C.
Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9,
part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4.
Confina con propriet di terzi, con area dellimpianto di depurazione comunale e
con stradella interpoderale.
Pervenuto allodierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del
14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del
29/12/1983 e relativo certificato di agibilit n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbricati principali ed i corpi accessori.
Valore attribuito al lotto n. 3: 765.169
(euro settecentosessantacinquemilacentosessantanove/00).

La presente, completa di n. 11 allegati, viene depositata in un originale ed una copia.

t 17. determinazione del valore corrente di mercato di alcuni appartamenti


premessa
Con giuramento prestato innanzi al Giudice dellesecuzione, il sottoscritto ha accettato lincarico di consulente tecnico dufficio per lesecuzione dei rituali accertamenti prodromici allespropriazione degli immobili pignorati siti in vallefonda, via
delle rose n. 7 [vedi allegato 1] e precisamente, con riferimento alla nota avv. Carlucci in atti:
1. appartamento ubicato al piano terra rialzato a destra (denunciato allU.t.e. al
n. 498/83);
2. appartamento ubicato al piano secondo a sinistra (denunciato allU.t.e. al
n. 5359/83).
Dalla documentazione consultata direttamente in cancelleria, si rilevato che i suddetti beni si riferiscono alla procedura n. 123/85, tendente al recupero di crediti origina-

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riamente vantati dalla Cassa di credito commerciale per 39.789.935 ( 20.549,79), e


alla n. 634/87, attinente al pignoramento a suo tempo eseguito per conto della Banca dellindustria per 26.300.982 ( 13.583,32).
1. La situazione debitoria
oltre a quanto evidenziato in premessa, risultano anche i seguenti atti di intervento:
n. pRoc.

dAtA

cReditoRe

impoRto

impoRto

276/85

20/01/1987

Banca artigiana

13.436.715

6.939,48

672/85

12/02/1992

Banca Industriale

6.028.989

3.113,71

762/87

20/03/1989

Banca del Commercio

255.286.810

131.844,63

333/87

12/02/1992

Banca rurale

6.028.989

3.113,71

2. Le indagini condotte
al fine dellespletamento dellincarico nei termini assegnati sono state condotte le
seguenti attivit:
esame degli atti del procedimento;
comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r. del rinnovata il ;
verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento;
formazione dei lotti di vendita;
verifica e identificazione catastale degli immobili;
acquisizione delle planimetrie catastali o di progetto;
ricognizioni e sopralluoghi su ciascun immobile costituente lotto di vendita,
con relativo rilievo fotografico, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e tipologica alle planimetrie acquisite anche tramite lesecuzione di rilievi
metrici integrali o a campione, nonch verifica sullo stato di possesso dei beni;
accertamento della regolarit dei fabbricati sotto il profilo urbanistico eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto riportate nella licenza o concessione edilizia ovvero le dichiarazioni rese per le
finalit ex articolo 40 legge n. 47/85 nei relativi atti di trasferimento;
accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere copia delle eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine alleventuale esistenza di provvedimenti sanzionatori ovvero di pratiche di sanatoria ai sensi
delle leggi n. 47/85 e n. 724/94;
acquisizione delle cartografie di riferimento a scala adeguata per linquadramento territoriale ed urbanistico;
ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie, ecc.);
predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione
unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonch delle singole relazioni di stima redatte per ciascun lotto.

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In funzione delle suddette attivit di carattere generale sono stati prodotti i seguenti documenti:
convocazione dei sopralluoghi con la citata r.a.r. [allegato 2];
verbale di sopralluogo [allegato 3].
3. individuazione degli immobili colpiti dalla procedura e formazione dei
lotti di vendita
Si premette che dallesame complessivo della documentazione sono state riscontrate alcune discrasie nella individuazione dei beni pignorati.
va infatti riferito quanto segue. In data 10/09/2003 il debitore, regolarmente convocato per lesecuzione dei sopralluoghi, ha comunicato telefonicamente la sua indisponibilit a presenziare alle operazioni peritali non godendo pi del possesso dei suddetti beni, peraltro locati a terzi.
riesaminando i fascicoli dufficio relativi alle due procedure sopracitate al fine di
individuare ulteriori elementi utili alla consulenza, si appreso della sussistenza di una
custodia giudiziaria affidata allavv. Lorenzi.
Una volta investito della questione, il legale si anche fattivamente adoperato,
informando gli affittuari e concordando i sopralluoghi, eseguiti quindi dal sottoscritto
per i rilievi di rito il 3/10 u.s.
In base alle informazioni fornite dallo stesso, i beni oggetto della custodia luno
di piano rialzato, laltro di secondo piano erano precisamente quelli oggetto dellesecuzione immobiliare e ricadevano entrambi nello stesso fabbricato.
tali notizie sono poi risultate non esatte. Infatti, dalla numerazione dellelenco (anno 1983) delle schede di denuncia al Catasto in atti [allegato 4], mentre lappartamento di secondo piano in effetti indicato con la n. 5359 (cos come nella citata nota del
procuratore che rappresenta il creditore procedente), lalloggio al piano rialzato risulta invece denunziato con la scheda n. 5355 e non con la n. 498 che identifica il bene
espropriando.
tali dati sono anche riportati nella storia del dominio in atti in base alla quale, peraltro, detta scheda n. 5355 individuerebbe un immobile che esula dalliniziativa del
creditore procedente (pag. 2, punto 3).
Considerato che il civico n. 7 della via delle rose non d accesso ad un solo stabile bens ad un complesso edilizio formato da ben quattro fabbricati coevi (cfr. estremi
delle concessioni edilizie riportati nelle singole relazioni di stima) e con simili caratteristiche costruttive e tipologia edilizia, deve concludersi che in realt limmobile indicato in premessa sub n. 1 (scheda n. 498) ubicato in edificio diverso da quello in cui
inserito il n. 2 (scheda n. 5359).
a tal proposito si rileva che anche nei rispettivi atti di provenienza il bene sub n. 1
indicato come appartenente alledificio denominato 1, mentre il bene sub n. 2 ricade nello stabile denominato B.
Inoltre, agli atti del fascicolo conservato in cancelleria si rinvenuta una planimetria generale in scala 1/500 del complesso immobiliare (allegato B al n. 2930 di
racc. atto notaio messina) [allegato 5] che, raffrontata ai rilievi di Piano regolatore
e aerofotogrammetici [allegati 6 e 7], indica in effetti che il detto edificio 1 esatta-

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mente localizzato di fronte al B, questultimo facilmente individuabile per coerenza


a tutti gli atti citati o acquisiti (concessione edilizia, planimetria catastale e atto di vendita della unit immobiliare sub n. 2, ecc.).
tale circostanza stata verificata in sede di sopralluogo attraverso la verifica dei
confini dei due appartamenti che, cos come descritti nei rispettivi atti di provenienza,
appaiono oggettivamente incompatibili con lipotizzata ubicazione dei due alloggi nel
medesimo stabile.
Ci rappresentato, occorre prendere atto che:
lassenza di collaborazione da parte del proprietario non consente lagevole individuazione dellattuale detentore del bene sub n. 1 ma comporta laboriose e
dispendiose attivit;
dallesame delle planimetrie dei due appartamenti in questione si evince la sostanziale analogia dellimpostazione tipologica e distributiva dei medesimi;
eseguito laccesso, sebbene impropriamente, anche allappartamento ex scheda
n. 5355 estraneo alla procedura, si potuta constatare loggettiva corrispondenza dei livelli di rifinitura e dei materiali utilizzati nei vari appartamento del
complesso (cfr. foto interne dei rispettivi rilevi fotografici);
dalla ricognizione esterna, i quattro fabbricati, tutti concessionati nel 1978, appaiono pressoch analoghi (per altezze, superfici coperte, organizzazione strutturale, stato di manutenzione e conservazione, ecc.) trattandosi sotto il profilo estetico-formale della mera riproduzione del medesimo impianto planivolumetrico (cfr. foto esterne);
anche gli originari valori di acquisto dichiarati negli atti di provenienza (rispettivamente 45 e 48 milioni di ), attestano loggettiva e complessiva equipollenza ed equivalenza tra le varie unit immobiliari residenziali facenti parte del
complesso, pur considerando che lappartamento di piano rialzato sembra disporre di uno spazio esterno di pertinenza.
Per tutte le suddette ragioni, al fine del rispetto dei termini assegnati e per il contenimento dei costi, sembrato pi ragionevole soprassedere dallesecuzione di ulteriori indagini, fatte salve le valutazioni del G. es. e gli eventuali approfondimenti che
potranno essere ritenuti necessari.
La stima dellimmobile sub n. 1 (appartamento di piano rialzato ex scheda n. 498)
stata pertanto definita per via indiretta, facendo riferimento per quanto attiene agli
aspetti estetico-tipologico-manutentivi ai beni ispezionati.
ai fini della vendita sono stati pertanto individuati due lotti, costituiti per lappunto dai due immobili in questione e, pi precisamente:
Lotto a: appartamento sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio 1), piano
rialzato a destra, indicato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/2 (denunziato con scheda
n. 498/83).
Lotto 2: appartamento sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio B), piano
secondo a sinistra, indicato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/12 (denunziato con scheda n. 5539/83).

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4. caratteristiche generali e inquadramento territoriale


Il complesso condominiale in cui ricadono entrambi i lotti di vendita ubicato a
circa 200 m dalla piazza della frazione di vallefonda, comune alla periferia occidentale della nostra citt.
La zona, come le altre definitesi tra la fine degli anni 70 e linizio degli 80 ai margini delle ex contrade agricole, si contraddistingue da un lato per dotazione di urbanizzazioni primarie principali (servizi a rete, viabilit) e di urbanizzazioni secondarie (scuole dellobbligo, uffici comunali di quartiere) senzaltro sufficiente; la pressoch assoluta mancanza di parcheggi e verde pubblico e di altri servizi di tipo collettivo (per lo sport, ecc.) invece rendono per laltro lidea di un complessivo standard
di qualit della vita non adeguato alle moderne esigenze.
Il contesto oggettivamente popolare del quartiere contribuisce inoltre ad aggravare connessi aspetti negativi (traffico, rumori, sovraffollamento, ecc.) che solo in parte
sono bilanciati dalla posizione defilata verso la campagna, dallimpostazione confinata del complesso condominiale e dalla vicinanza di esercizi commerciali vari (approvvigionamento alimentare ed altri servizi quali sportelli bancari, farmacia, ecc.).
5. Analisi del mercato immobiliare della zona
Le considerazioni esposte nel paragrafo precedente attestano, ai fini della stima,
una appetibilit complessivamente contenuta nella compravendita immobiliare.
Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati nella zona, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con quelli in esame
(ubicazione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantistiche, ecc.) i prezzi rilevati oscillano tra 1000 e 1200 /m2.
Nel caso dellaffitto, le stesse tipologie realizzano canoni rispettivamente oscillanti tra 375 e 475 mensili.
Si intende che nellattribuzione dei valori unitari ai singoli beni, come pure nella
individuazione delle potenzialit reddituali dei medesimi, si tenuto conto delle specificit e caratteristiche di ciascuno, onde pervenire ad importi il pi possibile attendibili e verificabili.
6. La determinazione del valore di stima
Per la determinazione del valore di mercato dei due immobili in esame sono stati applicati il criterio cosiddetto del valore venale e quello in base al valore di capitalizzazione del reddito reale o potenziale del bene, come meglio descritto nelle schede di
valutazione riportate nei paragrafi successivi relativamente a ciascun singolo immobile.
va evidenziato altres che i valori unitari di riferimento applicati nellipotesi di compravendita o affitto, sono stati generalmente quelli medi rilevati dallindagine di mercato,
ovvero quelli applicabili in base a buon senso ed esperienza tenendo conto, come detto,
di particolari caratteristiche soggettive eventualmente riscontrabili sul singolo bene.
Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative ai singoli lotti,
comprensive della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni
unitamente alla relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascuno presso i competenti uffici.

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Lotto 1
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda con ingresso da via delle rose n. 7 (edificio 1), scala a, piano terra rialzato a destra, composto da tre vani ed accessori, per complessivi ca. 95 m2 coperti oltre m2 14 ca. relativamente ai due balconi.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/2 (denuncia n. 498/83), zc. 2, cat.
a/2, cl. 7, cons. 5,5 vani cat., rendita 426,08.
Confina con appartamento complanare, con distacco da propriet di terzi, con androne e vano scala.
Lalloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nellapposita area cos vincolata.
Pervenuta detta unit immobiliare al debitore con atto notaio mancini del
23/05/1984, reg.to il 25/05/1984 al n. 1826.
Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione edilizia n. 321-322
dell8/05/1981 ovvero n. 2301 del 31/07/1984 riferita nel citato atto notarile (abitabilit dell8/09/1983).
Ledificio condominiale si sviluppa su quattro livelli: cantinato, piano rialzato, primo e secondo destinati a civile abitazione (v. atto di provenienza). esso risulta ultimato in tutte le sue parti e definito con intonaco civile per esterni su tutte le facciate.
Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni
complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscontrate alcune lesioni in varie zone dellintonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura.
Lunit immobiliare si compone di sala, tre stanze, cucina, w.c. bagno, w.c. sussidiario, due ripostigli e disimpegno, ha accesso direttamente dallandrone dello stabile che, a sua volta, accede agli spazi esterni condominiali.
Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura,
precisando che laltezza utile dei vani di ca. m 2,80.
Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea.
Intonaci/finiture interne dellappartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica.
Pavimentazione: piastrelle in ceramica.
Impianto di riscaldamento/condizionamento: piastre riscaldanti elettriche.
Infissi esterni: ante in ferro e serrande in plastica.
Infissi interni: porte tamburate in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: fessurazioni nellintonaco in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura, lesioni nella struttura dei balconi per carbonatazione del calcestruzzo, segni di umidit da risalita.
Spazi e sistemazioni esterne: area condominiale recintata parte pavimentata,
parte attrezzata a giardino parte vincolata a parcheggio.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e dalle sommarie informazioni acquisite presso lU.t.C., non risulta che lunit immobiliare colpita dalla procedura sia

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stata successivamente interessata da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia n che sia stata presentata istanza di condono.
Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati
per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato,
pari a 1.100 /m2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento.
La determinazione della potenzialit reddituale stata effettuata invece raffrontando
ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, gli importi riscontrati per le locazioni nella zona. Si precisa infine che per tener conto della necessit di operare con una certa urgenza interventi manutentivi per rimediare agli inconvenienti riscontrati, si ritenuto corretto applicare una percentuale di deprezzamento pari al 10% del valore finale.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 102 m2 cos computata:
appartamento: ca. 95 m2 coperti;
balconi: il 50% di ca. 14 m2.
aLLeGatI:
a1. atto di provenienza;
a2. note di trascrizione delle concessioni edilizie;
a3. planimetria;
a4. visura catastale;
a4. rilievo fotografico.
Scheda di valutazione
Lotto A
Valutazione in base al criterio del valore di mercato
Superficie commerciale

Sc

m2

Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili


con caratteristiche simili a quello in esame

/m2

vm

valore di mercato

Sc x P =

102
1.100,00
112.200,00

Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito


Fitto mensile 425,00

x mesi 12

Spese, tasse, ecc. 17%

x r.a.L.

reddito Lordo annuo

r.a.L.

5.100,00

867,00

r.N.

4.233,00

3,50

vc

120.942,86

valore di stima quale media degli importi precedentemente


individuati
v = (vm+vc)/2 =

116.571,43

Deprezzamento

11.657,14

104.914,00

a detrarre
reddito Netto

tasso medio della redditivit immobiliare rilevato


nella zona
valore di capitalizzazione

r.N. / t =

Valutazione finale

valore finale in c.t.

10%

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Lotto B
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda, via delle rose n. 7
(edificio B), scala a, piano secondo a sinistra, costituito da quattro vani ed accessori,
per complessivi 115 m2 coperti oltre m2 14 relativamente ai due balconi.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/12 (denuncia n. 5359/83), zc. 2, cat.
a/2, cl. 7, cons. 6 vani cat., rendita 464,81.
Confina con vano scala, con appartamento della stessa scala, con area destinata a
parcheggio e terreno libero.
Lalloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nellapposita area a tale scopo vincolata.
Pervenuta detta unit immobiliare al debitore con atto notaio mongibello del
12/06/1984, reg.to il giorno 11/06/1984 al n. 2023.
Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione edilizia n. 357 dell8/07/1981
e si sviluppa su quattro livelli: cantinato destinato a deposito, piano rialzato, primo e
secondo destinati a civile abitazione. esso risulta ultimato in ogni sua parte e definito
con intonaco civile per esterni su tutte le facciate.
Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni
complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscontrate alcune lesioni in varie zone dellintonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura.
Lunit immobiliare, che si compone di sala, salone pari a due stanze, due camere,
w.c. bagno e ripostiglio, ha accesso dalla scala condominiale collegata allandrone dello stabile la quale, a sua volta, accede agli spazi esterni condominiali.
In atto risulta locata per limporto di 425,00 mensili.
Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni
complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscontrate alcune lesioni in varie zone dellintonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura.
Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura,
precisando che laltezza utile dei vani di ca. m 2,80.
Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea.
Intonaci/finiture interne dellappartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica.
Pavimentazione: piastrelle in ceramica.
Impianto di riscaldamento/condizionamento: piastre riscaldanti elettriche.
Infissi esterni: ante in ferro e serrande in plastica.
Infissi interni: porte tamburate in legno.
Segni di dissesto e/o degrado: fessurazioni nellintonaco in corrispondenza delle soluzioni di continuit calcestruzzo-muratura, lesioni nella struttura dei balconi per carbonatazione del calcestruzzo.
Spazi e sistemazioni esterne: area condominiale pavimentata e recintata, parcheggio.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.

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249

Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e dalle sommarie informazioni acquisite presso lU.t.C., non risulta che lunit immobiliare colpita dalla procedura sia
stata successivamente interessata da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia n che sia stata presentata istanza di condono.
Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati
per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato,
pari a 1100 /m2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento.
La determinazione della potenzialit reddituale stata effettuata invece raffrontando
ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, il canone versato al custode giudiziario che, rispetto alla quotazione degli affitti rilevati nella zona, appare sottostimato di circa il 15-20%. Si precisa infine che per tener conto della necessit di operare con una certa urgenza interventi manutentivi per rimediare agli inconvenienti riscontrati, si ritenuto corretto applicare una percentuale di deprezzamento pari al 10% del valore finale.
ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 122 m2 cos computata:
appartamento: ca. 115 m2 coperti;
balconi: il 50% di ca. 14 m2.
aLLeGatI:
B1. nota di trascrizione atto di provenienza;
B2. nota di trascrizione concessione edilizia;
B3. planimetria;
B4. visura catastale;
B5. rilievo fotografico.
Scheda di valutazione
Lotto B
Valutazione in base al criterio del valore di mercato
Superficie commerciale

Sc

m2

Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili


con caratteristiche simili a quello in esame

/m2

vm

valore di mercato

Sc x P =

122
1.100,00
134.200,00

Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito


Fitto mensile 425,00

x mesi 12

Spese, tasse, ecc. 17%

x r.a.L.

reddito Lordo annuo

r.a.L.

5.100,00

867,00

r.N.

4.233,00

3,50

vc

120.942,86

valore di stima quale media degli importi precedentemente


individuati
v = (vm+vc)/2 =

127.571,43

Deprezzamento

12.757,14

114.814,00

a detrarre
reddito Netto

tasso medio della redditivit immobiliare rilevato


nella zona
valore di capitalizzazione

r.N. / t =

Valutazione finale

valore finale in c.t.

10%

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7. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del


valore ai lotti individuati
Lotto A
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda con ingresso da via
delle rose n. 7 (edificio 1), scala a, piano terra rialzato a destra, composto da tre vani
ed accessori, per complessivi 95 m2 coperti oltre m2 14 relativamente ai due balconi.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/2 (denuncia n. 498/83), zc. 2, cat.
a/2, cl. 7, cons. 5,5 vani cat., rendita 426,08.
Confina con appartamento complanare, con distacco da propriet di terzi, con androne e vano scala. Lalloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nellapposita area a tale scopo vincolata.
valore attribuito 104.914.
Lotto B
appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda, via delle rose n. 7
(edificio B), scala a, piano secondo a sinistra, costituito da quattro vani ed accessori,
per complessivi ca. 115 m2 coperti oltre m2 14 ca. relativamente ai due balconi.
Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/12 (denuncia n. 5359/83), zc. 2, cat.
a/2, cl. 7, cons. 6 vani cat., rendita 464,81.
Confina con vano scala, con appartamento della stessa scala, con area destinata a
parcheggio e terreno libero. Lalloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nellapposita area a tale scopo vincolata.
valore attribuito 114.814.
La presente, completa di n. 7 allegati relativi alla parte generale (elencati in calce)
nonch di tutti quelli enumerati nei paragrafi riguardanti i singoli lotti di vendita, viene depositata in un originale ed una copia in forma cartacea ed una ulteriore copia su
supporto informatico (CD-rom).
aLLeGatI della parte generale:
1. verbale di giuramento;
2. raccomandata a.r. del rinnovata il ;
3. verbale di sopralluogo;
4. elenco schede denunzia fabbricato al Catasto;
5. planimetria generale in scala 1/500 edifici 1 e 2;
6. stralcio Piano regolatore Generale in scala 1/5000 con individuazione lotti di
vendita;
7. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/10000.
t 18. determinazione del valore del diritto di uso e abitazione

di un appartamento
premessa
Con ordinanza del il sottoscritto stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 1234/07 del ruolo Generale promossa dalla signora rossini Grazia con-

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tro Bianchi emanuele e Globus s.r.l., al fine di effettuare accertamenti tecnici su un immobile sito in Belcollina, via Germania n. 10/12.
Il giuramento di rito stato prestato il giorno e in quella sede si avuta conoscenza del seguente quesito:
si dispone CTU al fine di indicare il valore venale del cespite comune costituito dallappartamento e dallannesso box alla data del luglio 2006 tenuto conto dellincidenza riduttiva sul valore di mercato dallassegnazione in uso allattrice... il CTU
dovr pertanto specificare la riduzione del detto valore venale computando a parte il
diritto duso a favore dellattrice.
Per lespletamento dellincarico stato concesso termine di 90 giorni decorrenti
dalla data dello stesso giuramento.
I fascicoli delle produzioni legali consegnati allatto del giuramento sono costituiti dai seguenti documenti.
omissis
1. Le attivit condotte
La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, stata condotta effettuando:
studio della documentazione approntata dai rispettivi legali e della perizia giurata di parte prodotta dallattrice;
apposito sopralluogo;
rilievo fotografico;
reperimento della cartografia della zona presso la ripartizione Urbanistica del
Comune per linquadramento territoriale;
acquisizione di visura e planimetria catastale;
indagine di mercato per la determinazione dei prezzi di vendita e degli affitti
relativamente ad immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche confrontabili con quelli in esame.
1.1. La controversia
Con atto notarile del 26/07/2006, il sig. Bianchi e. convenuto contumace nonch
marito separato dellattrice ha venduto alla Globus s.r.l. gli immobili su cui vertono
i richiesti accertamenti tecnici.
La signora rossini G. alla quale stato assegnato luso degli stessi con ordinanza del Presidente del tribunale del 19/11/2006 sostenendo la simulazione di tale vendita a causa dellincongruit del prezzo, chiede lannullamento o la revoca dellatto,
domande per del tutto contestate dalla Globus s.r.l. unica comparente in giudizio.
1.2. La perizia giurata di parte
Il professionista incaricato dallattrice per la valutazione dei beni, dopo averne descritto le caratteristiche e rilevato talune discrasie tra la descrizione riportata nellatto
di acquisto citato e la situazione reale, tra cui la presenza di opere abusive nel terrazzo
coperto, conclude determinando alla data del febbraio 2007 rispettivamente i valori di 472.500 per lalloggio e 50.400 per il box.

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2. Le risposte ai quesiti del G.i.


Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi il giorno alle ore cos come disposto allatto del giuramento.
In tale occasione sono stati eseguiti il rilievo fotografico dellimmobile e la sua verifica dimensionale nonch la ricognizione del contesto in cui inserito.
2.1. Il valore venale degli immobili
Loggetto della presente un appartamento facente parte della palazzina denominata B sito nel comune di Belcollina nella via Germania n. 10/12 al piano primo salendo le scale, catastalmente secondo piano, composto da sala, salone pari a due
stanze, tre stanze, cucina, lavanderia, wc bagno, due wc doccia, un ripostiglio, corridoio di disimpegno, terrazzo coperto ed ingresso di servizio.
Confina con propriet di terzi e con spazi condominiali da tre lati.
Identificato in catasto alla partita n. 123456, foglio 91, particella 1740/9, categoria
a/2, classe 9, vani 8,5, r.C. 790,55.
appartiene al suddetto immobile, quale pertinenza, il locale box adibito a posto macchina, a tal fine vincolato ai sensi della vigente legislazione, posto al piano seminterrato
e individuato con il n. 8 (confinante con box n. 7, con box n. 9 e con corsia di accesso).
Identificato in catasto alla partita n. 123456, foglio 91, particella 1741/2, categoria
C/6, classe 6, m2 16, r.C. 89,00.
Nel prosieguo si proceder alla descrizione dei beni e alla determinazione dei rispettivi valori con due differenti metodi di stima.
2.1.1. aspetti costruttivi e tipologici
Il fabbricato, costruito negli anni 1993-1995, inserito in un signorile complesso
edilizio residenziale costituito da due palazzine a pianta regolare (pur con qualche articolazione nella geometria), ognuna di quattro livelli fuori terra compresi piano rialzato e mansarda.
va precisato che il sedime dellintero complesso, comprese quindi le aree condominiali e i locali box, posto ad una quota inferiore grosso modo per un dislivello
corrispondente alle prime due elevazioni (piano rialzato e primo) rispetto al piano
esterno della strada pubblica.
Da ci discende il motivo della precisazione contenuta nellatto di acquisto (...
ubicata al piano primo salendo le scale, catastalmente secondo piano, ...).
Le palazzine, denominate a e B, sono dotate di un ingresso pedonale al civico n. 10 e di uno carrabile al n. 12 della suddetta via pubblica.
Lubicazione in una zona, quella compresa tra corso Francia e viale Italia ottimamente servita sia di servizi sia di attrezzature pubbliche, nonch la breve distanza dallinnesto alla tangenziale, che consente quindi anche la rapida immissione sulla viabilit autostradale, costituisce un innegabile pregio.
Di converso, la commistione di funzioni assegnate alledilizia che contraddistingue
questo ambito (spesso in uno stesso edificio coesistono attivit di commercio al minuto, uffici e residenze), non sempre rappresenta un vantaggio in rapporto alla qualit
della vita.

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La tipologia distributiva di tipo ordinario in rapporto al periodo di costruzione ed


caratterizzata da una certa attenzione allo sfruttamento degli spazi, sempre razionalmente organizzati.
Dal punto di vista costruttivo si rileva la localizzazione baricentrica, rispetto allimpostazione planimetrica, del corpo scala ascensore e lo speculare posizionamento
dei due appartamenti al piano.
La tipologia strutturale prevede fondazioni continue e struttura portante intelaiata
con pilastri e travi in calcestruzzo di cemento armato; le tompagnature perimetrali risultano in blocchi di calcarenite o laterizio (circa 30 cm di spessore) come anche le tramezzature (spessore 8 cm).
I solai, di altezza 20/25 cm ad interpiano di circa m 3,20, sono del tipo misto, con
travetti e cappa in calcestruzzo di cemento armato gettati in opera e laterizi con funzione di alleggerimento.
Le rifiniture esterne sono di ottimo livello e non sono stati osservati particolari segni di dissesto o di ammaloramento.
Lapprovvigionamento idrico avviene dallacquedotto comunale tramite limpianto
vasca-autoclave condominiale; gli scarichi delle acque luride vengono smaltiti nella pubblica fognatura; per le acque piovane vi sono adeguati sistemi di allontanamento.
Il complesso residenziale dotato di servizio di portineria, videocitofono, ascensore e di impianto antenna tv centralizzata.
2.1.2. Descrizione dellunit immobiliare
Lappartamento si sviluppa su circa met del livello di piano, escludendo naturalmente la superficie occupata dai collegamenti verticali (corpo scala e ascensore), per
un totale di circa 170 m2 coperti oltre il balcone di circa 10 m2 e la terrazza coperta di
circa 21 m2.
La superficie commerciale ammonta pertanto, considerando le superfici di balconi
e terrazze al 50%, a circa 185 m2 in c.t.
Limpostazione distributiva e tipologica quella tipica dellepoca di costruzione, con
zona notte e zona giorno nettamente distinte e con servizi e camere ben disimpegnati.
Laerazione e il soleggiamento dei locali possono giudicarsi pi che sufficienti, essendo tutti i vani dotati di ampie finestrature.
La distribuzione tipologica risulta valida, per quanto una superficie abbondante
venga destinata a disimpegni e corridoi; le rifiniture risultano di ottima fattura (pavimenti in parquet nelle zone di rappresentanza, ceramica nelle altre stanze e nei servizi, carta da parati in varie stanze, porte blindate a entrambi gli ingressi, ecc.) e in uno
stato di manutenzione senzaltro accettabile, cos come la situazione degli impianti
idrico-sanitario, elettrico, telefonico e di riscaldamento.
rispetto alla descrizione prima riportata, che quella desunta dallatto notarile
corrispondente alla rappresentazione catastale, va precisato che in sede di sopralluogo
si rilevato:
una delle tre stanze stata accorpata al salone;
la terrazza coperta stata chiusa sui due lati con una struttura in vetro e alluminio ricavando un ambiente completamente isolato dallesterno.

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Il box di pertinenza, localizzato nella stecca dei garage allinterno dellarea condominiale, non risultato ispezionabile allatto del sopralluogo in quanto fuori dalla disponibilit dellattrice, come dichiarato dalla stessa che tuttora abita invece lappartamento. Sulla stessa pertinenza non stata riferita alcuna osservazione specifica n dalla ricognizione esterna del corpo garage emerge alcunch di significativo in termini di
possibili problematiche manutentive o difetti. Si ritiene pertanto ragionevole ipotizzare che anche questo bene si trovi in condizioni di manutenzione e conservazione normali o comunque accettabili.
2.1.3. Posizione autorizzativa
Dal citato atto notarile si evince che: ai sensi e per gli effetti dellarticolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni limmobile unitamente allintero edificio di cui fa parte stato costruito giusta la concessione edilizia rilasciata dal comune in data 11 febbraio 1992 n. 41 e giusta la successiva concessione di variante n. 195 del 10 maggio 1994 ; il relativo certificato di abitabilit e agibilit stato rilasciato in data 13 marzo 1995, prot. 2028; e quello di conformit
in data 8 gennaio 1995.
2.1.4. Il mercato immobiliare della zona
Lanalisi della situazione generale di mercato nella zona ove ubicato limmobile
in oggetto va preceduta da una breve premessa sulle caratteristiche del sito, che inserito in un vasto comprensorio prevalentemente residenziale sorto tra la fine degli anni
60 e i primi anni 80.
Lambito urbano in studio fortemente caratterizzato per il fatto di costituire un
esempio dello sviluppo avuto dalla citt in ragione di principi essenzialmente speculativi: basti pensare al fatto che quasi tutte le costruzioni qui realizzate e risalenti alla
stessa epoca hanno tipologia simile mentre le urbanizzazioni (strade di accesso, parcheggi) sono ricavate in spazi sostanzialmente residuali e quindi, di fatto, sottodimensionate rispetto alle moderne esigenze.
Urbanisticamente non si pu fare a meno di notare la configurazione irregolare, per
non dire caotica, dellinterno dei grandi isolati rettangolari, pezzi di citt ritagliati dalla
viabilit principale del P.r.G., ottenuti dalla frammentazione delle campagne di quella
che era, fino a qualche decennio fa, una delle pi ambite zone di villeggiatura estiva.
Per ci che riguarda le condizioni socio-economiche dei residenti nella zona (caratteristica che si riverbera sulla parametrazione dei prezzi), va detto che queste sono
da considerarsi complessivamente buone, trattandosi in gran parte di appartenenti al
ceto medio, impiegati, commercianti, professionisti, ecc..
Il quadro generale del mercato immobiliare, al momento del presente incarico,
caratterizzato da una lieve ripresa della vivacit degli scambi per effetto della appetibilit legata allindiscutibile discreto prestigio della zona, determinando nellaffitto
prezzi attestati su soglie medio-alte.
Nella compravendita si deve tenere in debito conto lattuale fenomeno di riassestamento dei prezzi per effetto di un trend leggermente in rialzo, anche se, in generale, in
questa zona i prezzi sono comunque pi elevati rispetto ad altri quartieri della citt.

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2.1.5. La valutazione degli immobili in base ai prezzi di mercato


Dallindagine di mercato condotta si avuto modo di constatare che per appartamenti con analoghe dotazioni impiantistiche e stato di manutenzione nonch di superficie, numero di vani ed epoca di costruzione comparabili a quello in esame, i prezzi
medi reali nella compravendita possono oscillare tra 2.200 e 2.800 a /m2.
Pertanto, assumendo a base di calcolo il valore di 2.700 /m2 (superiore alla media tenuto conto del contesto, dello stato di conservazione, degli impianti e delle finiture), e una superficie commerciale pari a 185 m2 si otterr limporto di 499.500, che
si arrotonda a 500.000.
Limporto unitario sopraindicato pu essere considerato valido anche al fine della
stima del box, il cui valore pu quindi determinarsi in 48.000 in c.t. riferiti a circa
18 m2 di superficie commerciale lorda.
2.1.6. valutazione in base alla capitalizzazione del reddito
Dai dati ricavati dalla ricerca di mercato condotta, si rileva invece che prezzi reali
degli affitti in zona, sempre per appartamenti aventi requisiti confrontabili con quello
in oggetto, si collocano tra 1.200 e 1.600 mensili.
Come risulta dallintimazione di sfratto per morosit notificato allattrice il
7/02/2007 lappartamento era peraltro locato al convenuto Bianchi e. fino al mese di
dicembre 2006, ad un canone mensile di 1.500.
appare ragionevole assumere a riferimento limporto massimo sopra specificato
(comunque giustificato tenuto conto del contesto, dello stato di conservazione, degli
impianti e delle finiture) ottenendo pertanto:
reddito lordo annuo 19.200;
spese e imposte complessive 3.000 (circa il 15% del reddito lordo);
reddito netto 16.200;
saggio di capitalizzazione 3%.
Calcolo del valore di capitalizzazione dellappartamento:
vc = reddito netto annuo / saggio = 16.200 / 3% = 540.000.
Per quanto riguarda invece il box, i prezzi medi degli affitti si collocano tra
100,00 e 200,00 mensili.
a partire dallimporto medio mensile di 150,00 si otterr:
reddito lordo annuo 1.800;
spese e imposte complessive 200 (circa l11% del reddito lordo, considerate
le minori spese per manutenzione straordinaria rispetto allappartamento);
reddito netto 1.600;
saggio di capitalizzazione 4% (pi alto, rispetto a quello applicato allappartamento, per tener conto dei maggiori rischi di sfitto e inesigibilit).
Calcolo del valore di capitalizzazione del box:
vc = reddito netto annuo / saggio = 1.600 / 4% = 40.000.

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2.1.7. Determinazione del valore venale


Considerato che la stima di un immobile pur sempre un esercizio di astrazione
correlato al verificarsi di condizioni teoriche, appare corretto per opportuna cautela
assumere come valore venale definitivo la media aritmetica degli importi precedentemente determinati e cio:
appartamento (500.000 + 540.000) / 2 = 520.000;
box (48.000 + 40.000) / 2 = 44.000.
2.2. Il valore venale alla data del luglio 2006
Dalle verifiche effettuate si avuto modo di constatare che non esiste una raccolta ufficiale pubblica di dati sui prezzi medi degli immobili n sulle variazioni annuali
degli stessi. Unico riferimento sono i rilevamenti ai fini fiscali eseguiti dal ministero
delle Finanze che, tuttavia, non possono considerarsi pienamente indicativi delle effettive dinamiche commerciali e di mercato.
al fine di determinare pertanto il valore dellimmobile riferito al mese di luglio
2006 (quindi circa un anno e mezzo fa), loperazione deve essere condotta essenzialmente in base a criteri di esperienza e ragionevolezza.
appare corretto, in tal senso, applicare al valore attuale un coefficiente di omogeneizzazione con la funzione di contemperare le oscillazioni dei prezzi di mercato degli
immobili avutesi fino ad oggi, le quali come noto maturano in rapporto a parametri e dinamiche generalmente differenti dalle variazioni, rilevate e pubblicate periodicamente, dei prezzi dei beni di consumo (cosiddetto costo della vita) che misurano il fenomeno dellinflazione.
tale coefficiente si individua nellaliquota di riduzione globale del 5% che, attribuita agli importi sopradeterminati, fissa i valori riferiti al mese di luglio 2006 dellappartamento in 494.000 e in 41.800 per il box.
2.3. Il valore del diritto duso a favore dellattrice
Per tale valutazione si tenuto conto della generale applicabilit delle norme che
regolano il diritto di usufrutto anche al diritto duso e di abitazione, in quanto compatibili ai sensi dellarticolo 1026 del codice civile.
Con lausilio delle tabelle in uso ai notai, in relazione allet dellattrice indicata
nella documentazione in atti e ipotizzando la durata a vita del diritto, si desume sinteticamente che il valore percentuale dello stesso ammonta all85% del valore complessivo della propriet.
tale percentuale corrisponde quindi anche allincidenza riduttiva sul valore della
propriet che comprime dellaliquota del 15% gli importi totali determinati per lappartamento e per il box di pertinenza.
Per lappartamento tale diritto si quantifica pertanto come segue:
con riferimento allattualit: 520.000 x 0,85 = 442.000;
con riferimento al mese di luglio 2006: 494.000 x 0,85 = 420.000 in c.t.
Per quanto riguarda il box si avr invece:

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44.00 x 0,85 = 37.400 (valore attuale del diritto);


41.800 x 0,85 = 35.500 in c t. (valore del diritto al mese di luglio 2006).
La presente relazione, completa di n. 7 allegati, viene depositata in un originale e
due copie per le parti con contestuale restituzione delle produzioni legali ritirate allatto del giuramento.
aLLeGatI:
1. verbale di giuramento;
2. verbale di sopralluogo;
3. rilievo fotografico;
4. visura catastale;
5. planimetria catastale in scala 1/200;
6. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/2000;
7. tabella per il calcolo del diritto duso.

t 19. Relazione di consulenza tecnica di parte


Luogo, data
Gent.mo sig.
c/o Studio Legale
avv.
via n.
C.a.P. CItt

premessa
Il sottoscritto arch. , iscritto al n. del relativo albo professionale, con studio
in , via n. , stato nominato consulente tecnico di parte dal sig. , parte attrice del procedimento in epigrafe iscritto al ruolo generale n .
Considerato che prossimamente sar depositato lelaborato peritale da parte del
CtU nominato dal giudice dott. si rassegnano di seguito le proprie osservazioni tecniche sulla scorta dei quesiti posti e degli esiti del sopralluogo eseguito in data congiuntamente al suddetto CtU e alling. CtP di parte convenuta (sig. ).
Ci si riserva di formulare ulteriori osservazioni, deduzioni o note critiche non appena sar possibile conoscere le risultanze della consulenza tecnica dufficio.
1. descrizione dei luoghi
Il locale per cui causa un magazzino di circa 20 m (approssimativamente m
4,00 x 5,00) ubicato in un corpo basso a una sola elevazione fuori terra allinterno dellarea di pertinenza condominiale dello stabile di via n. .
risulta dagli atti di causa che detto immobile stato occupato e utilizzato dal convenuto per circa 22 anni (1985/2007) come cabina di trasformazione dellenergia elet-

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trica per la successiva distribuzione al proprio stabilimento ubicato in area limitrofa


mediante linea interrata. allinterno vi era quindi collocato un impianto tecnologico atto a trasformare lenergia elettrica da media tensione (400 v) alla tensione idonea alla
commercializzazione (220 v).
Le condizioni generali di tale corpo basso, suddiviso in diversi locali per lo pi utilizzati come garage dai diversi proprietari, nel corso del sopralluogo effettuato il giorno congiuntamente al CtU, arch. , sono apparse, per quanto riguarda le condizioni dei prospetti esterni, al limite della sufficienza.
La visione dallalto della copertura, che sembrata in condizioni accettabili, ha
evidenziato interventi abbastanza recenti a carico della relativa impermeabilizzazione
in guaina bituminosa.
Le condizioni interne del locale dellattore invece assai gravi, manifestando tutti i
problemi lamentati in citazione, in particolare il crollo di buona parte dellintradosso
del soffitto, segni di diffusa umidit e quantaltro meglio specificato nel paragrafo seguente. anche ai fini della individuazione delle responsabilit, va precisato fin dora
che non si hanno notizie di inconvenienti analoghi negli altri box limitrofi.
2. sussistenza del pregiudizio
Cos come riferito nellatto di citazione, in data , ottenuta la reimmissione in
possesso del proprio immobile, lodierno attore ha dovuto prendere atto della oggettiva inutilizzabilit dello stesso a causa di una serie di gravi danni dettagliatamente descritti nello stesso documento introduttivo del giudizio.
Gi in precedenza, stato spiegato che tali danni sono tuttoggi perfettamente riscontrabili (v. rilievo fotografico). essi possono cos elencarsi:
crollo di buona parte del materiale che compone lintradosso del solaio e, specificatamente, lintonaco, il calcestruzzo dei travetti portanti e i laterizi di alleggerimento, in diversa entit;
carbonatazione e degrado generalizzato del conglomerato cementizio dei travetti non crollati associato a profonda ossidazione delle relative armature metalliche. tutto ci perfettamente visibile laddove avvenuto il distacco del
calcestruzzo con funzione di copriferro;
stato generale di ammaloramento degli intonaci sia delle pareti sia del soffitto,
con perdita di coesione e consistenza e conseguente tendenza allo sfarinamento del materiale;
diffusa presenza di macchie di umidit, muffe ed efflorescenze su tutte le strutture;
il pavimento, ancorch rifinito originariamente solo allo stato di battuto cementizio, dopo la dismissione dei sopraindicati impianti, non stato ripristinato. esso presenta, lungo il lato dx entrando e lungo quello di fronte, uno scasso realizzato per lalloggiamento dei cavi elettrici. Detta trincea, di sezione rettangolare, sviluppa una lunghezza complessiva di circa m 6,00, una larghezza di cm
30 e una profondit di cm 40 (tali misure sono state rilevate dal CtU in contradditorio in sede di sopralluogo);
analogamente non sono state ripristinate le pareti che, oltre alle manifestazioni
descritte dovute inequivocabilmente ad infiltrazioni umidifere, conservano car-

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telli segnaletici, zanche, tassellature e quantaltro collocato dal convenuto. In


particolare nella parete di sx non sono state rimosse neppure le griglie di aerazione, necessarie per evitare il surriscaldamento dellimpianto di trasformazione dellenergia elettrica.
3. opere necessarie per il ripristino dello status quo ante e relativi costi
Le lavorazioni da eseguire per la riparazione dei danni e leliminazione del pregiudizio al fine di potere utilizzare in sicurezza limmobile, riguardano in sintesi:
a. rimozione di tutte le parti pericolanti e/o incoese delle pareti e del soffitto;
b. rimozione dei relitti degli apparati tecnologici e di quantaltro abbandonato dal
convenuto;
c. ripristino degli intonaci di pareti e soffitto, compresa tinteggiatura;
d. ripristino delle sezioni reagenti delle armature e del conglomerato cementizio
che costituiscono la struttura del solaio nonch collocazione di nuove volterrane in laterizio in sostituzione di quelle crollate o danneggiate o comunque a rischio di crollo;
e. ripristino della pavimentazione, con il riempimento dello scasso e tenendo conto
di eventuali pendenze per il deflusso di acque superficiali (p. es. acque di lavaggio, trattandosi di un locale pertinenziale utilizzabile anche come autorimessa);
f. ripristino dellimpianto di illuminazione (adeguato alle caratteristiche e allutilizzo del locale);
g. controllo e ripristino delle funzioni protettive del manto di impermeabilizzazione della copertura.
tali interventi, nella sostanza, corrispondono qualitativamente e quantitativamente a quelli indicati nel computo metrico estimativo a suo tempo predisposto e allegato
allatto di citazione che specifica congruamente in 15.000 oltre Iva la spesa necessaria per rendere di nuovo utilizzabile in sicurezza limmobile in questione.
4. derivazione causale del pregiudizio accertato
Nonostante quanto contestato nella difesa opposta dal convenuto e dal proprio CtP
in merito a una non meglio dimostrata naturale obsolescenza e vetust dellimmobile,
gli inconvenienti riscontrati sono senza dubbio da addebitare alle seguenti cause:
incuria e carenza di manutenzione ordinaria da parte del convenuto, per quanto riguarda le condizioni generali. Il sopralluogo ha evidenziato che i materiali
delle pareti e del soffitto risalgono allepoca di realizzazione dellimmobile e
non sono mai stati oggetto di attenzione n sono stati protetti in alcun modo. In
proposito va enfatizzata laggressione ai materiali edilizi procurata sia dalle
emissioni di calore (probabilmente non elevatissime ma certo innaturali) sia
dalle emissioni dei campi elettromagnetici (microonde) che, com noto ai pi,
vengono prodotte da tutte le apparecchiature elettriche in proporzione alle loro
caratteristiche e potenza. In proposito si fa rilevare che la presenza di apparecchiature pericolose e comunque non inerti nelle cabine elettriche di trasformazione comporta il rispetto di norme di sicurezza specifiche. Nelle stesse non

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ovviamente possibile la permanenza di persone. Ci, infatti, anche attestato


dai cartelli di avvertenze tuttora esistenti sui luoghi;
mancata segnalazione, da parte del convenuto, di eventuale necessit e urgenza di interventi di manutenzione straordinaria (di competenza del proprietario),
per quanto riguarda le infiltrazioni umidifere provenienti dal soffitto che si sono estese in assenza di tempestivi controlli e/o riparazioni fino a compromettere la stabilit del soffitto che, infatti parzialmente crollato. Sotto questo
profilo, si ha altres ragione di ritenere che le maggiori infiltrazioni umidifere e
i conseguenti crolli non siano avvenuti durante lesercizio della cabina elettrica bens nel periodo di tempo compreso tra la dismissione delle apparecchiature elettriche e la reimmissione in possesso;
mancato ripristino dello stato dei luoghi in sede di restituzione del bene, per
quanto riguarda la trincea eseguita nel pavimento e quantaltro ancora non
rimosso.
Il Tecnico

aLLeGatI:
1. rilievo fotografico;
2. rilievo grafico;
3. nota spese e competenze.

t 20. calcolo dellindennit di occupazione di un alloggio


premessa
Con ordinanza del G.I., dott.ssa del , il sottoscritto arch. regolarmente
iscritto allordine degli architetti della provincia di e allalbo dei Consulenti di
questo tribunale stato nominato Consulente tecnico dUfficio in relazione al procedimento n. / avviato dal Fallimento & C. S.a.S. nei confronti della S.p.a.
In sintesi, parte attrice chiede la revoca dellatto di compravendita notaio m. del
con cui un piccolo appartamento in , via n. , stato trasferito dalla societ
fallita alla convenuta ipotizzandone finalit pregiudizievoli per le garanzie patrimoniali dei creditori, anche per lincongruit del corrispettivo convenuto ( 10.000), nonch
tra laltro il pagamento di una somma per la detenzione e il possesso dellimmobile oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Specificatamente, lincarico cos come riportato nella citata ordinanza ammissiva stato disposto al fine di rispondere al seguente quesito:
quantificare, con riferimento allimmobile oggetto di causa, lindennit di occupazione maturata a far data dalla notifica dellatto di citazione, con indicazione dei
criteri di calcolo da seguire per la determinazione dellindennit in relazione al periodo successivo al deposito della relazione peritale.
Per la consegna dellelaborato peritale, in base a quanto stabilito nel verbale di giuramento del , stato fissato termine di giorni 60 decorrenti dalla stessa data (scadenza prossima udienza ).

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1. Attivit condotte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
consultazione del fascicolo;
acquisizione di visura e planimetria catastale;
esecuzione delle attivit peritali sui luoghi, con contestuale rilievo fotografico
e verifica di coerenza metrico-dimensionale dellimmobile da periziare;
reperimento delle basi cartografiche appropriate per linquadramento territoriale ed urbanistico;
tutte le verifiche, analisi e valutazioni tecnico-economiche necessarie per rispondere al quesito;
stesura, collazione e riproduzione degli elaborati peritali e dei rispettivi allegati.
a causa di difficolt nel reperimento delle chiavi, stato necessario rinviare pi
volte laccesso al bene, eseguito solo in data . Da ci dipeso il breve ritardo nel deposito della presente.
2. svolgimento delle operazioni peritali
1. Con r.a.r. del stata data comunicazione scritta al debitore e al creditore procedente dellinizio delle operazioni peritali, fissato per giorno alle ore 16,00
sui luoghi.
2. stata acquisita presso la competente agenzia del territorio sia la visura catastale aggiornata sia la planimetria catastale dellappartamento. Dalla consultazione di detti documenti si riscontra che i dati catastali riportati in atti sono
quelli effettivi.
3. Il sopralluogo eseguito ha permesso di riscontrare che il bene corrisponde nella sua consistenza complessiva a quanto descritto graficamente nella planimetria catastale, a meno di leggere differenze metrico-dimensionali.
3. Bene oggetto degli accertamenti
appartamento sito in , via n. , piano terra, costituito da saletta, tre vani e
accessori per m 45 circa oltre m 4 di cortiletto ad uso esclusivo; in Catasto al foglio
, particella n. /; confinante con locale terrano ad uso negozio, con androne condominiale e corpo scala, con atrio interno e pozzo luce.
al momento del sopralluogo il bene risultato nella disponibilit di parte convenuta, seppur inutilizzato anche perch oggettivamente inabitabile come sar in appresso descritto.
3.1. Inquadramento urbanistico-territoriale
Lo stabile condominiale in cui ubicato lappartamento in questione, una piccola palazzina di complessive 6 elevazioni fuori terra. realizzata in epoca antecedente il
1 settembre 1967, stata dichiarata abitabile nel 1956.
Ledificio ricade in una zona residenziale/commerciale a carattere semi-periferico, contraddistinta urbanisticamente dallasse di penetrazione urbana della via da cui
accede, tra i principali della citt. Si tratta di unarea con un edificato sviluppatosi

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nel corso di tutto il 900 e divenuto oggetto in particolare negli ultimi due-tre decenni di quel secolo di un diffuso processo di saturazione anche dei terreni che degradano verso lalveo del vicino fiume, oltre che di sostituzione della preesistente
bassa edilizia di borgata.
Cos come in altre zone site nelle vicinanze di importanti assi commerciali cittadini (viale , via , ecc.), si osserva una squilibrata prevalenza della funzione abitativa a discapito delle attrezzature collettive e di servizio.
Una peculiarit specifica della via , che la differenzia dai contesti urbanistici
appena ricordati, quella di costituire un collegamento viario diretto tra zone periferiche e il centro cittadino. esso, infatti, rappresenta il prolungamento della via
oltre le mura della citt antica (via ) e che da piazza , giunge sino allingresso
dellautostrada. Ci permette di osservare lungo il tracciato, man mano che ci si sposta verso lesterno, un variegato panorama di differenti tipologie insediative per lo
pi popolari e semipopolari: dalle modeste case tipiche di centro storico alle palazzine daffitto fine 800; dalle basse schiere anni 50 agli edifici a torre degli anni
70 e 80.
3.2. Condizioni, caratteristiche, consistenza e stato duso
va sottolineato in via preliminare che limmobile, ubicato al piano terreno dello
stabile, non accessibile dallandrone condominiale, essendo stata murata la porta di
ingresso. Lispezione del bene stata possibile solo introducendosi attraverso una breccia esistente in uno dei muri divisori con un adiacente magazzino, pure nella disponibilit di parte convenuta.
Le condizioni generali del piccolo appartamento sono di assoluta fatiscenza e inabitabilit. esso versa in stato di evidente abbandono da molto tempo, come attesta la
presenza di rifiuti e sfabbricidi, la mancanza di infissi, le tracce di infiltrazioni umidiferi e talune ampie lesioni.
In ordine alle principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, si riferisce pertanto sinteticamente quanto appresso, precisando che la superficie commerciale dellimmobile, nellattuale configurazione, pu considerarsi in c.t. pari a m 50 (superficie coperta m 45), mentre laltezza utile dei vani di circa m 3,00.
Strutture: di fondazione, di elevazione e dei solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea o laterizio, cos come i tramezzi divisori.
Intonaci/finiture interne dellappartamento: intonaco civile per interni originariamente definito con idropittura o prodotti similari; bagno e cucina con basso
rivestimento parietale in ceramica.
Pavimentazione: piastrelle in segati di marmo.
Impianto idrico-sanitario e elettrico: entrambi inesistenti o non funzionanti.
Impianto di riscaldamento/condizionamento: inesistente.
Infissi esterni: asportati e/o inutilizzabili.
Infissi interni: asportati e/o inutilizzabili.
Spazi e pertinenze esterne: piccolo cortiletto accessibile da due stanze.
Segni di dissesto e/o degrado: evidente lesione muraria in una delle stanze che
accedono al cortiletto.

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Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: pessimo.


3.3. Accessori e pertinenze
Il bene non possiede pertinenze specifiche ad eccezione del citato cortiletto ad uso
esclusivo di m 4.
4. determinazione dellindennit di occupazione
La fase di valutazione economica va introdotta da una breve premessa, ricordando
in primo luogo che ogni stima altro non che un mero esercizio di astrazione in
cui lattendibilit del risultato dipende essenzialmente dalla correttezza dellimpostazione teorica del problema e dalla riduzione al minimo dei possibili fattori di errore.
al fine di considerare opportunamente entrambi questi elementi, in genere la determinazione del valore di stima si ottiene in termini di media aritmetica dei risultati
ottenuti applicando due o pi differenti criteri (o metodi) di stima.
Nel caso del calcolo del valore immobiliare di un appartamento, per esempio, i criteri di norma applicabili sono quelli del valore venale o di mercato (mediante procedimento sintetico) e quello del valore di capitalizzazione del reddito in relazione
ad un dato tasso di rendimento finanziario del capitale impiegato, cd. saggio di capitalizzazione (mediante procedimento analitico).
Quando il quesito riguarda la determinazione del valore locativo del bene, cio
la sua redditivit in regime di locazione, possibile ottenere risultati mediante almeno
tre criteri:
1. con procedimento sintetico, in base ai valori di mercato medi unitari per la locazione rilevati da indagine statistica o di mercato;
2. con procedimento analitico, applicando inversamente il metodo del valore di
capitalizzazione cio derivandone la redditivit teorica a partire dal valore di
mercato del bene, assunto ipoteticamente pari al valore di capitalizzazione, e in
relazione al tasso medio di rendimento dellinvestimento immobiliare (saggio
di capitalizzazione);
3. con procedimento legale, quando il valore locativo deve dipendere dai parametri stabiliti dalla normativa sullequo canone (legge n. 392 del 1978).
Data la fattispecie giuridica che ci occupa da confinare allambito dei rapporti
privatistici e per la tipologia del bene per cui causa appartamento destinato ad abitazione residenziale la natura dellindennizzo per loccupazione dellimmobile non
pu che essere assimilata al canone di locazione spettante al proprietario. Considerato
poi che il degrado in cui oggi il bene versa ne comporta loggettiva inabitabilit, il criterio applicabile in via preferenziale tra quelli prima declinati il secondo, in quanto
permette di ricavare la rendita teorica del bene indirettamente, considerando la potenziale (e ragionevole) capacit di produrre reddito da parte di un capitale finanziario
equivalente al valore di mercato del bene stesso.
a questo proposito va evidenziato che latto di compravendita di cui si chiede la
revoca non accenna minimamente a condizioni di manutenzione particolari o di precariet dellalloggio. appare pertanto lecito pensare che lattuale pessimo stato di con-

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servazione sia maturato (o peggiorato) successivamente, di certo a causa di incuria e


anche vandalismi, ma comunque (in primo luogo) durante i sette anni di detenzione
della parte oggi convenuta e (in secondo) per ragioni non imputabili a parte attrice.
Chiarito ci, poich il quesito mira alla quantificazione dellindennizzo a far data
dal novembre 2008, occorre risalire alle quotazioni immobiliari vigenti allepoca. a tal
fine possibile riferirsi ai valori delle abitazioni civili pubblicati dallosservatorio del
mercato Immobiliare dellagenzia del territorio per il II semestre 2008, assumendo a
base delle calcolazioni quelli minimi per tener conto delle caratteristiche, tutto sommato di rango popolare, sia dellappartamento sia del contesto in cui collocato.
Pertanto:
vc (valore di capitalizzazione = valore di mercato dellalloggio) = /m 1.350
x m 50 = 67.500;
t (tasso medio della redditivit immobiliare nella zona desunto dalle stesse tabelle o.m.I.) = 3,5%;
r.a.L. (reddito annuo Lordo) = vc x t = 67.500 x 3,5% = 2.362,50;
Indennit di occupazione = Canone mensile = r.a.L. / 12 = 2.362,50 / 12 =
196,88 che si arrotonda a 200;
Indennit di occupazione per il periodo intercorrente tra la notifica dellatto di
citazione e la redazione della presente (17 mesi) = 200 x 17 = 3.400.
5. modalit di calcolo successivamente al deposito della relazione
ai fini della determinazione dellindennit di occupazione in relazione al periodo
successivo al deposito dellelaborato peritale, si ritiene congruo limporto annuo di
2.400 ( 200 mensili), sottolineando che eventuali modeste differenze per la rivalutazione monetaria devono considerarsi assorbite nelle calcolazioni soprariportate, stante
la nota flessione dei valori immobiliari degli ultimi mesi.
Detto importo dovr essere adeguato con decorrenza di ogni anno, in misura del
75% della variazione in aumento dellindice dei prezzi al consumo rilevato dallIStat
rispetto allanno precedente.
aLLeGatI
1. fax di convocazione sopralluogo in data ;
2. corrispondenza (n. 4 e-mail) attestante le difficolt incontrate per accedere allimmobile;
3. verbale di sopralluogo;
4. visura catastale;
5. planimetria catastale;
6. immagine satellitare per inquadramento urbanistico-territoriale;
7. stralcio p.r.g. per inquadramento urbanistico;
8. rilievo fotografico;
9. rilevamento quotazioni immobiliari pubblicati dallagenzia del territorio per il
periodo di riferimento.
Il C.T.U.

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t 21. Verifica delle condizioni di inabitabilit di un appartamento


premessa
Con ordinanza del G.I., dott. del , il sottoscritto arch. regolarmente iscritto allordine professionale e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato nominato Consulente tecnico dUfficio in relazione al contenzioso n. / avviato dal sig.
contro il Condominio di via n. . Nella lite risultano altres coinvolti:
limpresa edile s.r.l., nella qualit di esecutrice di lavori oggetto di contestazione;
il professionista incaricato della direzione tecnica dei suddetti, geom. ;
la compagnia assicurazioni s.p.a. con cui limpresa stipul una polizza assicurativa a copertura di eventuali rischi.
In sintesi, parte attrice lamenta limpossibilit di fruire del proprio appartamento,
sito al quarto piano dello stabile condominiale, a causa della mancata esecuzione delle riparazioni necessarie per eliminare fenomeni infiltrativi avvenuti a partire dallanno 2001 e provenienti dal soprastante lastrico solare.
1. il quesito
Specificatamente, lattuale incarico stato disposto al fine di rispondere al quesito descritto nellordinanza ammissiva della consulenza e che qui di seguito si riporta:
accertare se le condizioni nelle quali lappartamento dellattore versava alla data della citazione erano tali da renderlo inabitabile, in tutto o anche solo in parte .
Per la consegna dellelaborato peritale, in base a quanto stabilito nel verbale di giuramento stato fissato termine di giorni 60 decorrenti dalla data di inizio delle operazioni peritali (scadenza prossima udienza ).
2. Attivit condotte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
consultazione e studio dei fascicoli;
inizio ed esecuzione delle attivit peritali sui luoghi, con contestuale rilievo
fotografico;
stesura, collazione e riproduzione dellelaborato peritale completo dei relativi
allegati.
3. descrizione dello stato attuale dei luoghi
Dal sopralluogo effettuato in data si riscontrato che la situazione attuale dellappartamento dellattore al piano 7, scala a dello stabile condominiale presenta
indizi di pregresse infiltrazioni, non attive al momento del sopralluogo mediante percolazioni o stillicidio, nei seguenti vani:
Salone (affaccio lato via ). Segni di pregresse infiltrazioni umidifere nel
soffitto che, in pi punti, risponde alla battitura con il tipico suono cupo e poco
rassicurante del materiale decoeso (v. planimetria).
Soggiorno (affaccio lato via ). Segni di umidit meno evidenti e analoga
risposta alla battitura.

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Corridoio. Lintradosso del solaio tuttora occultato dal controsoffitto in cartongesso, posto a una quota di circa m 2,40 dal pavimento, lasciato allo stato
grezzo e non tinteggiato.
Camera padronale e stanza dei trofei (affaccio lato viale ). anche in questi vani stata realizzata una controsoffittatura in cartongesso ma, questa volta, regolarmente tinteggiata con idropittura di colore bianco. In detti vani e
nel ripostiglio, il controsoffitto stato collocato alla sommit della parete, allo stesso livello quindi dellintradosso della struttura del solaio (altezza dal
pavimento m 3,00 circa).
Ripostiglio. Si tratta di un piccolo vano, posto allestremit del corridoio, in
cui si verificata, in epoca successiva alla citazione, la caduta di un pannello di cartongesso del controsoffitto. Dalle striature ancora presenti sulla parete, lelemento deve essersi distaccato poich imbibito dacqua infiltratasi dal
livello superiore. In proposito va fatto notare che vi corrispondenza geometrica tra la zona dellinfiltrazione e una delle bocchette di scarico dei pluviali della soprastante terrazza.
Terrazza a livello di propriet sig. al piano 8
a carico della pavimentazione devono pertanto confermarsi i rilievi evidenziati
nella relazione tecnica di parte in atti e cio (in sintesi):
scarsa efficienza ed errata realizzazione delle pendenze, come indicato dalle
numerose ed evidenti macchie di terra e calcare nei punti ove in cui lacqua ristagna nonch dalle infiltrazioni segnalate anche allinterno dello stesso appartamento a livello;
imperfetta collocazione del manto che contraddistinto da conche, avvallamenti e altri difetti (assenza di giunti di ripartizione, raccordi con le soglie di
marmo di alcune aperture eccessivamente ampi, diffusa presenza di scrostamenti e soluzioni di continuit nel materiale usato per le fughe delle piastrelle).
Si precisa infine che lappartamento dellattore risulta arredato in ogni stanza ispezionata ed appare abitato dal medesimo, seppur con i disagi che la situazione di fatto comporta. anche la terrazza al piano 8 di propriet sig. , attrezzata con mobili per esterno e numerose piante in vaso, regolarmente utilizzata dal proprietario e
dalla sua famiglia.
4. Le risposte ai quesiti
5.1. Condizioni, dal punto di vista dellabitabilit, dellappartamento dellattore
Lespressione di un giudizio obiettivo sulle condizioni di abitabilit dellimmobile dellattore, intese ovviamente non in senso strettamente amministrativo ma sotto
il profilo, di pi ampia portata, del cosiddetto normale godimento e disponibilit del
bene, non pu prescindere da una fase di analisi, sommaria ma completa, di tutte quelle caratteristiche (ubicazione, tipologia, dimensione, finiture, stato e destinazione duso, appetibilit commerciale, ecc.) che infine ne contraddistinguono funzioni e rango.

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Si premette che lo stabile condominiale si trova in una zona piuttosto centrale e, in


quanto tale, ben apprezzata dal punto di vista commerciale sia per immobili a uso abitativo sia ad uso ufficio. La situazione complessiva di manutenzione dello stabile, certamente di tipo signorile, si presenta a prima vista buona anche in virt dei lavori di manutenzione e rinnovo di talune parti comuni (facciata, androne) eseguiti negli ultimi anni. Lappartamento, costituito da sei vani e accessori per una superficie commerciale di
circa m 190, pur non possedendo caratteristiche di lusso, possiede comunque finiture di
discreto livello. a parte le problematiche oggetto del contenzioso che ne condizionano
oggettivamente lutilizzo, lalloggio non manifesta segni di incuria o di disinteresse da
parte del proprietario. Dallindagine di mercato condotta, appartamenti in condizioni di
normale uso e manutenzione, con caratteristiche intrinseche e estrinseche paragonabili a quelle dellappartamento in esame, possiedono quotazioni attestate su valori che si
possono considerare medio-alti (tra 4.000 e 4.600 euro/m di superficie commerciale).
In relazione a quanto appena esposto pertanto evidente che la mera possibilit di
un qualche utilizzo da parte del proprietario, da un lato, o, dallaltro, lassenza di un
provvedimento formale di revoca dellabitabilit da parte della P.a., non pu ritenersi
bastevole per concludere nel senso della sussistenza in concreto di condizioni di godimento definibili normali. Peraltro, a mente dellart. 40 del regolamento edilizio comunale, Tutti gli edifici devono essere, nel loro complesso ed in ogni locale, confortevoli, funzionali, salubri, sicuri. tale condizione, come facilmente intuibile, anche prerequisito necessario al rilascio del certificato di abitabilit per le nuove costruzioni o per quelle oggetto di tipologie di interventi soggette a titolo abilitativo (p.es. restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia).
Ci premesso, in riferimento agli inconvenienti accertati e tuttora riscontrati nellappartamento dellattore, va considerato quanto segue:
negli anni 2001-2002 si manifestarono, nellappartamento di propriet attorea,
infiltrazioni umidifere nei soffitti di vari ambienti, che fu accertato provenire
dal lastrico solare sovrastante;
gli interventi successivamente eseguiti sul detto lastrico solare dallimpresa edile nel 2004 non sono stati collaudati e, contestati dallo stesso Condominio appaltante, sono in atto oggetto di una controversia giudiziaria con limpresa;
dopo i lavori sul lastrico solare, sono stati commissionati dal Condominio (a
quanto pare ad altra impresa) anche quelli di ripristino dei soffitti dellappartamento dellodierno attore;
i suddetti lavori di ripristino dei soffitti vennero intrapresi alla fine dellanno 2006
ma non furono mai completati poich limpresa esecutrice abbandon il cantiere
anzitempo. essi, pertanto, oltre a non apparire realizzati a perfetta regola darte, inconfutabilmente non possono in alcun modo essere collaudati n certificati
come regolarmente eseguiti, appunto per non essere mai stati completati;
nellaprile del 2007, secondo quanto riportato nel verbale di sopralluogo redatto in sede di visita di collaudo si rilevarono, tra le altre contestazioni, tracce di
umidit in tre vani dellappartamento in questione nonch, nellappartamento
al soprastante piano 8 ristagni dacqua sulla terrazza ad uso esclusivo e infiltrazioni dacqua in corrispondenza degli infissi allinterno. analoghi proble-

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mi vennero altres riscontrati ai danni degli altri alloggi al piano penultimo (sig.
) e ultimo (sig. );
in ben oltre la met della superficie dellappartamento dellattore non si riscontrano ad oggi sufficienti requisiti di comfort, funzionalit, salubrit e sicurezza,
essendo presenti in pi punti dei soffitti reali inconvenienti, sebbene di genere,
portata e entit variabile. Specificatamente: ammaloramenti e potenziale rischio
di dissesti (nei vani salone e soggiorno); dissesti veri e propri (nel ripostiglio); lavori incomplete (nel corridoio); opere n collaudate n certificate come regolarmente eseguite (nelle due stanze che non presentano danni apparenti).
Da tali considerazioni consegue una valutazione oggettivamente e complessivamente non positiva in ordine alle condizioni di abitabilit dellalloggio. Ci con
riguardo particolare al profilo del normale godimento e disponibilit dello stesso,
in relazione alle sue caratteristiche. risulta infatti di tutta evidenza che limmobile,
seppur utilizzato dallattore con spirito di sopportazione per gli incontestati disagi (e,
presumibilmente, per limpossibilit di dotarsi di una sistemazione alternativa), nello stato in cui versa non potrebbe essere affittato o venduto se non, ovviamente, a
prezzi di molto inferiori a quelli correnti di mercato. Prezzi che, dato il contesto, si
possono certamente ipotizzare ben al di sotto della cosiddetta soglia di convenienza (limite economico inferiore oltrepassato il quale il proprietario preferisce togliere il bene dal mercato).
altrettanto evidente risulta poi la totale inidoneit del bene sia dal punto di vista del decoro sia da quello delle responsabilit in caso di incidente per un utilizzo implicante la presenza di terzi (p.es. come studio professionale), costituendo la
probabilit di distacchi da alcuni soffitti non un ipotetico limen ma solo una questione di tempo.
Non va infine trascurato che la pendenza anche di un altro giudizio civile (r.G.
n. /) tra il Condominio e limpresa edile s.r.l. avente ad oggetto i lavori da
questa eseguiti sul lastrico solare costituisce, di fatto, un elemento ostativo molto serio ai fini della commerciabilit di entrambi gli appartamenti coinvolti. ma, evidentemente, lo in via principale per quello sottostante.
La presente relazione di consulenza tecnica dufficio viene depositata, unitamente
agli allegati in appresso elencati, in cinque esemplari (un originale e quattro copie per
le parti in causa).
aLLeGatI
1. verbale di sopralluogo;
2. rilievo fotografico;
3. tavola di inquadramento generale e territoriale;
4. planimetria appartamento al piano 7 con la localizzazione degli inconvenienti;
5. planimetria appartamento al piano 8 riportante la localizzazione degli inconvenienti al piano sottostante.
Il C.T.U.

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269

t 22. individuazione di un immobile ai fini dellimmissione in possesso


Luogo, data.
Gent.mo dott.
UFFICIaLe GIUDIzIarIo
C/o Corte DaPPeLLo
C.a.P. CItt

oggetto: esecuzione immobiliare n. /. Immissione in possesso di un magazzino in , via n. , a favore della societ s.r.l.
In data la S.v. ha posto al sottoscritto il seguente quesito:
individuare esattamente limmobile oggetto della presente immissione in possesso date le discordanze tra quanto indicato nel decreto di trasferimento e quanto
rinvenuto in loco e indicarne lesatta corrispondenza. Si precisa che nel decreto di trasferimento il bene in oggetto viene indicato in locale di sgombero di m 26 al piano
cantinato, contraddistinto con il n. , confinante con corridoio di servizio su due lati, con locale condominiale e con propriet aliena. Di fatto sui luoghi il magazzino
contraddistinto con il suddetto n. non risulta, da una misurazione approssimativa,
esteso m 26.
a riguardo si rassegna quanto segue.
1. La CtU relativa allesecuzione immobiliare in oggetto stata depositata il .
Nellelaborato peritale il bene in questione stato individuato sui luoghi sulla
base degli elementi riportati in atti e corrispondenti sostanzialmente a quelli sopra indicati (cfr. atto di pignoramento). Nel Riepilogo per la vendita il medesimo stato identificato a mente dellart. 2826 c.c. mediante indicazione della natura, dellubicazione, degli estremi catastali e di tre suoi confini come segue (cfr. pag. 15): locale di sgombero (m 26) sito nella stessa via n. al
piano cantinato, contraddistinto con il n. 23, denunziato allUTE con scheda n.
del (partita ). Confinante da due lati con corridoio di servizio, con locale condominiale e con propriet [omissis].
2. alla perizia allegato, tra laltro, il titolo di provenienza (cfr. all. 7, atto di donazione in notaio del ) in cui il box cos descritto: ambiente adibito a
locale di sgombero situato al piano interrato dello stabile, precisamente
quello distinto con il n. confinante da due lati con corridoio di servizio, con
locale condominiale e con propriet .
3. Per quanto riguarda gli estremi catastali del magazzino, la planimetria catastale acquisita riporta i seguenti dati (cfr. allegato 8 alla CtU): foglio ,
mappale , subalterno ; nonch la seguente annotazione dufficio: prot.
data .
4. relativamente alla consistenza (superficie) del box, la suddetta planimetria catastale evidenzia le seguenti dimensioni medie misurate alla scala metrica di
1/200: m 9,00 (lunghezza) x m 2,90 (larghezza) = m 26,10 (area).

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

5. Lindicazione dei confini desumibile sia dalla planimetria catastale sia dallo
stato dei luoghi coerente con quella descritta nellatto di provenienza: ambiente adibito a locale di sgombero confinante da due lati con corridoio di
servizio, con locale condominiale e con propriet .
6. Nel verbale di sopralluogo a suo tempo effettuato si precis che il garage risulta suddiviso in due a mezzo di una paretina in lamiera (struttura precaria e
comunque facilmente amovibile). appena il caso di far presente che tale precisazione non concerne la situazione giuridica del bene ma specifica le condizioni di utilizzo del bene attribuite liberamente dal proprietario allo stesso.
7. Da quanto recentemente appreso, la societ aggiudicataria s.r.l. (soggetto subentrato nella propriet del cespite espropriato) sarebbe gi nel possesso di una
porzione del box in questione, in particolare quella retrostante.
Per tutto quanto sopra pu affermarsi che il magazzino oggetto dellimmissione in
possesso corrisponde a quello pignorato, descritto in perizia e indicato del decreto di
trasferimento, fermo restando che rimane da consegnare alla societ s.r.l. la sola
porzione con accesso dallinterno n. occupata (unitamente allappartamento al piano 3 pure coinvolto nella procedura esecutiva) dai sigg. , i quali ad oggi non hanno ancora provveduto al rilascio.
Il tecnico

aLLeGato
1. nota spese e competenze.

t 23. conciliazione in ordine a danni in un negozio


premessa
Con ordinanza del Presidente del tribunale datata (notificata il successivo),
il sottoscritto arch. regolarmente iscritto allordine professionale e allalbo dei
Consulenti di questo tribunale stato nominato CtU per eseguire un accertamento
tecnico preventivo finalizzato a verificare quanto esposto dalla ditta s.r.l. nel ricorso depositato ai sensi dellart. 696-bis c.p.c.
La parte ricorrente, in particolare, lamenta il verificarsi di fenomeni umidiferi causati da una colonna di scarico idrico discendente dai piani soprastanti dello stabile e allocata in un cavedio internamente al negozio che conduce in , via n. Per tale
ragione, sono stati coinvolti nel procedimento il Condominio dello stabile e i signori
e , proprietari dei due appartamenti al piano superiore (primo).
Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi solo il giorno per alcune difficolt incorse nelle notifiche al sig. che, pur risultando formalmente residente nello stabile, in realt non vi abita (vedasi nota di chiarimento avv. del all. 1).
In sede di sopralluogo stato esperito il tentativo di conciliazione ai sensi dellart.
696-bis c.p.c. che, grazie anche alla disponibilit manifestata dal Condominio allesecuzione delle riparazioni necessarie, ha ottenuto esito positivo come da verbale di conciliazione allegato.

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In considerazione pertanto del fatto che stato possibile giungere alla ricomposizione della questione, la presente relazione si limiter solo a descrivere sommariamente le attivit svolte.
1. Le richieste di parte ricorrente
Il ricorso spiega a pag. 3 le richieste affidate allistanza di accertamento tecnico
preventivo ex art. 696-bis c.p.c.
esse possono cos sinteticamente elencarsi:
a) verificare quanto lamentato e lo stato dei luoghi;
b) indicare le cause dei danni;
c) indicare la propriet delle tubature da cui provengono le infiltrazioni;
d) indicare le opere necessarie alla soluzione della problematica, quantificandone
i costi.
2. Attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
studio del fascicolo contenente gli atti prodotti dal ricorrente;
convocazione delle parti per linizio delle operazioni peritali (telegramma del
all. 2);
inizio ed esecuzione delle operazioni peritali (verbale di sopralluogo del 29-122009 e relativo rilievo fotografico all. 3 e 4);
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi
allegati.
Nel corso delle indagini tecniche condotte stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione:
localizzazione planimetrica delle infiltrazioni (all. 5);
planimetria catastale dellimmobile (all. 6);
verbale di conciliazione del (all. 7 in atto separato).
3. il tentativo di conciliazione
In sede di inizio delle operazioni peritali, il , dopo avere eseguito la ricognizione dei luoghi, stato esperito il tentativo di conciliazione prescritto dallart. 696-bis
c.p.c. (v. verbale di sopralluogo).
a seguito della disponibilit manifestata dal Condominio allesecuzione di un saggio per laccertamento della causa del danno (e la conseguente riparazione), si deciso di aggiornare i lavori a un successivo accesso fissato per il .
alla ripresa dei lavori si giunti pertanto a formalizzare laccordo che in sintesi
contempla, da una parte, lassunzione da parte del Condominio dellobbligo di eseguire a partire dal giorno p.v. le riparazioni necessarie nonch laccollo delle spese legali e della CtU (ferma restando leventuale provvisoria imputazione di queste ultime
a carico della parte ricorrente); dallaltra la rinuncia della ditta s.r.l. al risarcimento
dei danni derivanti da perdita della clientela e chiusura dellesercizio commerciale per
il periodo di tempo necessario ai lavori.

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IL NUovo maNUaLe DeL CtU

Si precisa, per doverosa chiarezza, che la conciliazione delle parti si realizzata


esclusivamente sulla base del reciproco consenso, pur in mancanza di una precisa individuazione tecnica delle cause del danno e delle connesse responsabilit.
tanto si rassegna rinviando per maggiori dettagli al relativo verbale allegato sub n. 7.
La presente relazione, corredata degli allegati comprensivi del verbale di conciliazione in atto separato, viene depositata in unico originale.
Il C.T.U.

t 24. calcolo del valore locativo di un appartamento


premessa
Con ordinanza del G.I. dott. del , il sottoscritto arch. regolarmente iscritto allordine professionale e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato nominato Consulente tecnico dUfficio nella causa civile promossa da contro ,
(r.G. n. /), al fine di rispondere al seguente quesito:
determinare il valore locativo di mercato dellimmobile meglio descritto in citazione a far data dall8-02-2008 .
Per la consegna dellelaborato peritale, cos come riportato nel verbale di giuramento del , stato concesso termine di giorni 60 decorrenti dalla stessa data (scadenza prossima udienza ).
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
ritiro e studio dei fascicoli;
inizio ed esecuzione delle attivit peritali sui luoghi, con contestuale rilievo fotografico e verifica di coerenza metrico-dimensionale dellimmobile da periziare;
reperimento delle basi cartografiche appropriate per linquadramento territoriale ed urbanistico;
analisi e valutazioni tecnico-economiche conseguenti allaccertamento e verifica delle questioni oggetto dei quesiti;
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come in seguito elencati e descritti.
Nel corso delle indagini tecniche stata formata o acquisita la documentazione di
seguito enumerata che integra, in allegato, la presente relazione di consulenza:
1. verbale di sopralluogo e inizio delle operazioni peritali;
2. rilievo fotografico;
3. planimetria catastale dellappartamento in scala 1/100;
4. visura catastale
5. immagine satellitare per inquadramento territoriale;
6. rilevamento quotazioni immobiliari I semestre 2008 pubblicati dallagenzia
del territorio.

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2. precisazioni introduttive
Lodierna attrice ha adito le vie legali per richiedere il rilascio di un appartamento
di tipo popolare, ubicato in , piazza n. , primo piano a sinistra, di cui risulta
proprietaria per acquisto fattone dallI.a.C.P. in forza di rogito notaio del .
La controparte si oppone alla richiesta replicando di essere entrata in possesso stabile del bene fin dal settembre 1977. Si sostiene, anzi, che lattrice decaduta dal diritto di assegnazione per averlo ceduto a terzi nello stesso anno 1977, come da scrittura privata prodotta ha potuto effettuare lacquisto solo per avere falsamente dichiarato allI.a.C.P. di risiedervi dal 1990.
al momento del sopralluogo, lappartamento risultato completamente arredato e
occupato dalla famiglia del convenuto.
3. descrizione dello stato attuale dei luoghi
Limmobile oggetto di perizia un appartamento per civile abitazione sito al primo piano, a sinistra salendo la scala, della palazzina sita in piazza n. .
Catastalmente individuato al foglio n. , part.lla /, in ditta , si compone di
pranzo-soggiorno, tinello con annesso cucinino, due camere, due ripostigli, bagno, corridoio e terrazzo.
Non risultano altre pertinenze o accessori salvo quanto genericamente riferito nel
rogito in atti.
Lepoca di costruzione antecedente al 1967, motivo per cui latto notarile non riporta gli estremi del titolo abilitativo alledificazione.
La superficie coperta dellappartamento desumibile dalla planimetria catastale di
circa 110 m con un terrazzo di circa 9 m (superficie commerciale determinabile in m
115 in c.t.).
Quella in cui il bene ricade, una zona di edilizia residenziale pubblica edificata
circa 40-45 anni fa, sita alla periferia meridionale della citt.
Il contesto ambientale e socio-economico quindi di tipo popolare sebbene, come
spesso si riscontra negli insediamenti realizzati dallI.a.C.P. tra gli anni 50 e 60 del
XX secolo, contraddistinto da un discreto ordine urbanistico e contenuta densit edilizia ed abitativa, il tutto a vantaggio delle dotazioni di spazi ad uso collettivo (verde e
parcheggi) con un buon rapporto tra aree edificate e non.
Lo stato complessivo delle costruzioni oggi non pu per giudicarsi ottimale. molte delle palazzine del quartiere avrebbero necessit di interventi di manutenzione, specie delle facciate, mentre le diffuse superfertazioni e il proliferare di antiestetiche installazioni tecnologiche (pompe di calore, antenne paraboliche, ecc.) hanno contribuito ad alterare loriginaria morfologia.
In sede di sopralluogo, limmobile per cui causa stato riscontrato apparentemente esente da vizi, danni o altri difetti. al contrario apparso completamente e dignitosamente arredato, pertanto mantenuto in un adeguato stato di conservazione e
manutenzione.
anche la palazzina in cui inserito lalloggio in questione apparsa in condizioni
accettabili, pur con le riserve dal punto di vista estetico espresse poco sopra a livello
generale di quartiere.

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4. determinazione del valore locativo di mercato a far data dall8-02-2008


al fine di rispondere al quesito posto dal G.I., si tenuto conto in primo luogo dello scopo della stima, elemento essenziale che caratterizza ogni procedimento estimativo.
Secondo le definizioni dellestimo, si intende per valore locativo di mercato di un
immobile, il pi probabile canone lordo realizzabile nella locazione del medesimo.
al fine di determinare tale canone lordo, si tenuto conto del fatto che, in generale, la stima di un determinato bene o servizio tende alla individuazione del pi probabile prezzo che pu essere pagato, per quel determinato bene o servizio, in una libera
contrattazione tra un soggetto offerente e uno richiedente, entrambi dotati di normali
capacit ed esperienza.
In tal senso, pertanto, la stima altro non che un mero un esercizio di astrazione
in cui lattendibilit del risultato dipende essenzialmente dalla correttezza dellimpostazione teorica del problema e dalla riduzione al minimo dei fattori di errore.
Per tali ragioni, si ritenuto opportuno giungere alla determinazione del valore richiesto nel quesito, quale media dei risultati ottenuti da quattro stime del valore locativo dellimmobile in esame, eseguite con quattro metodi differenti.
4.1. Determinazione del canone agevolato mensile lordo in base al vigente accordo territoriale stipulato nel 2004 tra i sindacati degli inquilini e dei proprietari per il
Comune di (legge n. 431/1998 e D.M. 30-12-2008)
Superficie utile (calpestabile) stimata m 95 in c.t., pari a circa l83% della superficie commerciale;
valore unitario relativo alla microzona 8 / m 3,50 tenuto conto delle caratteristiche della costruzione e del contesto (min 3,04 max 4,04);
epoca di costruzione tra il 1954 e il 1988;
percentuale di oscillazione in base alle dotazioni + 7%;
vL1 = 3,50 x 95 x 1,07 = 355 in c.t..
4.2. Stima del canone determinato come redditivit del capitale impiegato
Secondo una ricerca di mercato condotta consultando alcune agenzie immobiliari
della zona e siti internet specializzati, si potuto appurare che per appartamenti di analoghe dimensioni e caratteristiche estrinseche intrinseche rispetto a quello in esame, i
valori attuali medi nella compravendita si assestano intorno a 1.200 /m.
Considerate le particolari oscillazioni avute dai valori immobiliari nellultimo periodo anche in termini negativi, non appare incongruo ipotizzare la sostanziale equivalenza dei valori unitari attuali con quelli correnti nel primo semestre del 2008 (ipotesi
confortata anche dai rilevamenti della Banca dati dei valori immobiliari dellagenzia
del territorio).
Per quanto riguarda la redditivit lorda annua, dai dati di letteratura pu assumersi nellaffitto laliquota del 3,5% da riferire al capitale impiegato (cio il valore venale dellimmobile).
Pertanto:
vL2 = valore unitario x sup. commerciale x 4% = 1.200 x 115 x 3,5% / 12 mesi = 405 in c.t.

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4.3. Stima del canone lordo attuale con procedimento sintetico mediante indagine
di mercato
In base alla ricerca di mercato condotta, si registrato che per appartamenti di
analoghe dimensioni e caratteristiche rispetto a quello in esame, i valori attuali medi nellaffitto sono nellordine di 400 /mese. Detto valore, per quanto
detto al punto precedente, pu ritenersi coerente rispetto agli importi degli affitti del 2008.
4.4. Canone medio attuale di zona in base ai rilevamenti dallAgenzia del Territorio
Losservatorio dei valori immobiliari dellagenzia del territorio ha rilevato
che nel primo semestre 2008 i prezzi minimi per gli affitti nella zona considerata si attestavano a 3,6 per m di superficie lorda coperta:
vL4 = 3,6 x 110 = 395.
4.5. Determinazione del valore finale di stima allattualit come media dei valori
precedentemente calcolati
vF = (v1+v2+v3+v4) / 4 = (355 + 405 + 400 + 395) / 4 = 390 in c.t.
Gli arretrati ad oggi pertanto ammontano a 390 x 17 mensilit = 6.630.
a tal riguardo si precisa che, tenuto conto da una parte dellandamento molto
contenuto dellinflazione e dallaltra della dinamica anomala dei valori immobiliari registrata negli ultimi due anni, lincidenza della rivalutazione monetaria pu essere
ritenuta trascurabile e, comunque, assorbita nellimporto complessivo.
La presente relazione, unitamente agli allegati sopraelencati, viene depositata in un
originale e due copie a disposizione delle parti.
Il C.T.U.

t 25. calcolo del diritto di usufrutto di un locale commerciale

premessa
Con ordinanza in data del Giudice Delegato al fallimento n. /, dott. , il
sottoscritto. regolarmente iscritto allordine professionale e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato nominato CtU al fine della stima del diritto dusufrutto spettante ai soci falliti, sigg.ri e , sul locale terrano commerciale sito in ,
via n. (cfr. comunicazione di nomina all. 1).
1. Le attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
inizio delle operazioni peritali in data presso lo studio del curatore con acquisizione di copia della documentazione di interesse, specificatamente della
sentenza di fallimento, dellatto di provenienza e della perizia estimativa redatta nel 1994 dal CtU geom. ;

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accesso allimmobile oggetto degli accertamenti tecnici in data per la personale verifica dello stato dei luoghi (cfr. relazione di sopralluogo e relativo rilievo fotografico all. 2-3);
ispezioni ipo-catastali presso lagenzia del territorio, Servizio Pubblicit Immobiliare, sede di Palermo;
analisi e valutazioni tecniche conseguenti alle verifiche;
ricerca di mercato;
procedimento estimativo con metodi diversi ai fini del controllo dellattendibilit del risultato;
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come in seguito elencati e descritti.
Nel corso delle indagini tecniche condotte stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione:
stralcio cartografia PrG del comune di Palermo per inquadramento urbanistico (all. 4);
foto satellitare per inquadramento territoriale (all. 5);
planimetria e visura catastale dellimmobile (all. 6-7);
elenco formalit a carico di entrambi i soci falliti (all. 8);
nota di trascrizione della sentenza di fallimento (all. 9).
2. precisazioni introduttive
Lo stabile della via in cui ricade limmobile in esame, un edificio condominiale di sette livelli fuori terra (sei piani oltre piano terreno) ubicato a meno di cinquanta metri dallincrocio tra la detta via e il corso .
La formazione del contesto urbanistico risale alla seconda met del 900. esso
in prevalenza costituito da edifici multipiano di edilizia residenziale che delimitano
isolati quadrati o rettangolari, assecondando unimpostazione di regolare e razionale
utilizzo del suolo.
Sul fronte opposto della via , una cancellata delimita il confine orientale del
parco .
Cos come nelle vicine vie , via e via , i piani terra degli edifici sono generalmente adibiti ad attivit commerciali e negozi.
La zona, piuttosto apprezzata in un recente passato dal punto di vista commerciale, risulta oggi in fase lievemente recessiva pur conservando tra le zone semi-centrali
un livello di appetibilit medio alto.
La tipologia costruttiva dello stabile del tipo con struttura intelaiata in cemento armato e la sua realizzazione risale al 1964 circa (u.i. denunziata al catasto nellanno 1965).
Le condizioni strutturali e di manutenzione generale sono apparse sostanzialmente accettabili, non essendo state rilevate, da una sommaria osservazione dei prospetti e delle parti comuni eseguita in occasione del sopralluogo, problematiche di particolare evidenza.

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3. situazione attuale dei luoghi


Con stretto riferimento alloggetto dellincarico, dal sopralluogo effettuato si riscontrato quanto appresso.
Il locale terrano, di forma rettangolare allungata, dispone di due vetrine sulla via
sulla quale prospetta, e di un piccolo wc nella zona pi interna.
Sviluppa una superficie commerciale lorda di circa 43 m (dim. principali m 8,70
x 4,50) e una struttura lignea a soppalco, accessibile da una scaletta pure in legno (sulla destra entrando), consente di meglio sfruttare la luce libera in altezza.
Il soppalco, della larghezza media di circa m 1,10, segue il perimetro del negozio,
essendo aperto al centro.
appare di buona fattura e in discreto stato di conservazione sebbene ne risulti necessaria lintegrale revisione prima di un nuovo utilizzo (manca il parapetto e il sistema di illuminazione).
I costi per lesecuzione di tale intervento, tuttavia, vanno a compensare il valore
stesso dellattrezzatura, motivo per cui non se ne terr conto in sede estimativa.
Precisando che laltezza utile dei vani di circa m 4,20 e che in atto limmobile non occupato, le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura sono le seguenti.
Strutture: di fondazione, di elevazione e orizzontamenti in cemento armato;
tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea.
Intonaci/finiture interne: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti,
bagnetto in ceramica.
Pavimentazione: parquet.
Impianto di riscaldamento/climatizzazione: non esistente.
Infissi esterni: in legno con saracinesca motorizzata.
Infissi interni: non esistenti.
Segni di dissesto e/o degrado: non rilevate.
Spazi e sistemazioni esterne pertinenziali: nessuna.
Impianti tecnologici: impianto elettrico, telefonico, idrico-sanitario e smaltimento acque luride.
Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
4. identificazione dellimmobile
4.1. Provenienza
Il bene stato acquistato dagli odierni falliti da con atto notaio del , registrato a Palermo il e ivi trascritto il ai nn. /, in nome proprio, per quanto riguarda lusufrutto vitalizio, e in nome e per conto del figlio (nato il ), per quanto
riguarda la nuda propriet.
4.2. Confini
Il locale confina a nord con androne condominiale, a est con cortile condominiale,
a sud con magazzino di terzi, a ovest con la via di accesso.

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4.3. Riferimenti catastali


Limmobile risulta identificato al Catasto fabbricati al fg. , part.lla sub , zc.
, cat. C/1, cl. 7, cons. m 36, rendita .
4.4. Regolarit amministrativa e edilizia
In relazione alle finalit previste dallart. 17 della legge n. 47/1985 e s.m.i. si evidenzia che il fabbricato stato realizzato prima dellanno 1967. Non risulta, inoltre,
che il locale oggetto degli accertamenti sia stato interessato successivamente da interventi per i quali era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia o altro atto
di assenso comunale.
4.5. Formalit
risulta, tra laltro, trascritta la sentenza del fallimento rep. / del in data ,
ai nn. .
5. stima del valore del diritto dusufrutto dei soci falliti
Per la stima del valore diritto dusufrutto dei soci falliti saranno adoperati due differenti criteri di stima onde pervenire ad una valutazione il pi attendibile possibile.
In particolare si seguir dapprima un criterio analitico utilizzando la formula della
matematica finanziaria. In seconda istanza, si proceder alla determinazione del corrispettivo applicando al valore venale (valore corrente di mercato) dellimmobile i coefficienti previsti dalle tabelle per il calcolo dellimposta di registro (D.P.r. n.
131/1986). tale seconda procedura, per quanto priva di rigore teorico e scientifico (rigore daltra parte estraneo, come risaputo, alla disciplina dellestimo) rappresenta comunque una forma generalmente accettata e diffusa per il calcolo del valore del diritto di usufrutto e di nuda propriet.
In ogni caso, per la finalit prioritaria dellattendibilit della stima e considerato
che ogni processo estimativo si configura, come ultima ratio, in un esercizio di astrazione intellettuale teso alla determinazione del pi probabile prezzo che in un dato momento pu ricavarsi dalla vendita di un bene o diritto nel contesto di una libera contrattazione, si proceder alla valutazione conclusiva del diritto effettuando la media
aritmetica dei due importi precedentemente ottenuti.
5.1. Stima analitica del diritto sulla base del reddito netto
Secondo questo primo criterio, deve applicarsi la nota formula della matematica
finanziaria
vu = ru (qn 1) / r qn
in cui:
vu = valore del diritto
ru = reddito netto dellusufruttuario (= reddito annuo Lordo Spese)
n = attesa di vita dellusufruttuario desunta dalle tavole di vita probabile pubblicate dallIStat per i maschi e per le femmine
r = tasso (media dei tassi di rendimento relativi a investimenti finanziari concreti e attuali).

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relativamente al caso in esame i parametri di riferimento desunti anche attraverso


apposita indagine di mercato e tenuto conto dellet dei soci falliti, sono i seguenti.
A) Relativamente alla quota della met indivisa del socio , nata il (et anni
55, femmina)
reddito annuo Lordo = 1.000 x 12 x 50% = 6.000
Spese = 25% r.a.L. = 1.500
ru1 = r.a.L. S = 6.000 1.500 = 4.500
n = 30 in c.t.
r = 5%
valore della quota di pertinenza di :
vu1 = 4.500 (4,321942 1) / (0,05x 4,321942) = 69.176 in c.t.
B) Relativamente alla quota della met indivisa del socio , nato il (et anni
59, maschio):
reddito annuo Lordo = 1.000 x 12 x 50% = 6.000
Spese = 25% r.a.L. = 1.500
ru2 = r.a.L. S = 6.000 1.500 = 4.500
n = 22 in c.t.
r = 5%
valore della quota di pertinenza di :
vu2 = 4.500 (2,925261 1) / (0,05x 2,925261) = 59.234 in c.t.
C) Valore complessivo del diritto determinato con il primo criterio di stima
Vu = Vu1 + Vu2 = 69.176 + 59.234 = 128.410
5.2. Stima sintetica del diritto riferita al valore venale dellimmobile
Preliminarmente occorre determinare il pi probabile valore venale o valore corrente di mercato dellimmobile.
A) Stima sintetica in base al valore di mercato
Dalla ricerca di mercato effettuata si riscontrato che per immobili con caratteristiche intrinseche e estrinseche raffrontabili con quello in esame, il valore unitario medio ammonta a 4.500/m di superficie commerciale (m 43).
Il valore dellu.i. pertanto pari a
vm = 4.500 x m 43 = 193.500
B) Stima analitica in base al valore di capitalizzazione.
Il valore di capitalizzazione si ottiene applicando la corrispondente formula della
matematica finanziaria:
vc = rn / r
in cui:
rn = reddito netto (reddito annuo Lordo Spese)

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279

280

IL NUovo maNUaLe DeL CtU

r = tasso di capitalizzazione (media dei tassi di rendimento relativi a investimenti finanziari concreti e attuali)
Per lo sviluppo della formula possono agevolmente utilizzarsi i parametri gi
determinati in precedenza:
rn = ru1 + ru2 = 9.000
r = 5%
vc = 9.000 / 0,05 = 180.000
C) Il valore venale definitivo
Per le ragioni sopra esposte si proceder alla valutazione conclusiva effettuando la
media aritmetica dei due valori ottenuti precedentemente
v = (vm + vc) / 2 = (193.500 + 180.000) / 2 = 186.750
D) Valore della quota del diritto del socio (et anni 55)
applicando il coefficiente desunto dalle tabelle in uso ai notai ai fini della determinazione dellimposta di registro (D.P.r. n. 131/1986) si ottiene:
vu1 = v x 63,75% = 186.750 x 63,75% = 119.053
E) Valore della quota del diritto del socio (et anni 59)
applicando il coefficiente desunto dalle tabelle in uso ai notai ai fini della determinazione dellimposta di registro (D.P.r. n. 131/1986) si ottiene:
vu2 = v x 58,50% = 186.750 x 58,50% = 109.249
F) Valore complessivo del diritto determinato con il secondo criterio di stima
Vu = Vu1 + Vu2 = 119.053 + 109.249 = 114.151
5.3. Valutazione conclusiva del diritto
Il valore conclusivo del diritto pu stimarsi cautelativamente come media aritmetica dei due importi precedentemente determinati:
Vu = (Vu + Vu)/2 = (128.410 + 114.151)/2 = 121.280
La presente relazione, unitamente agli allegati sopraelencati, viene depositata in
unico originale.
Il C.T.U.

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281

Parte Quarta
formulario

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283

modello 1
istanza per liscrizione allalbo dei consulenti tecnici dufficio

Luogo, data
Ill.mo dott.
Presidente del tribunale di

oggetto: richiesta di iscrizione allalbo dei Consulenti tecnici dUfficio, categoria


Il sottoscritto , di (paternit) e di (maternit) chiede di essere iscritto allalbo dei Consulenti tecnici dufficio del tribunale di , categoria .
a tal fine dichiara:
di essere nato a il ;
di essere residente a in via (CaP ), tel. ;
di essere regolarmente iscritto dallanno al n. dellOrdine professionale
degli della provincia di ;
di non avere riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedimenti che riguardano lapplicazione di misure di prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi della vigente normativa;
di non essere a conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali;
di non trovarsi in stato di liquidazione o di fallimento e di non avere presentato
istanza di concordato;
di non essere iscritto in albi analoghi di altri tribunali e di impegnarsi a comunicare un eventuale cambio di residenza.
Allegati:
1. fotocopia del documento di identit;
2. attestazione del versamento per tassa di concessione governativa.

In fede

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284

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 2
istanza per liscrizione allalbo dei periti

Luogo, data
Ill.mo dott.
Presidente del tribunale di

oggetto: richiesta di iscrizione allalbo dei Periti categoria


Il sottoscritto , di e di chiede di essere iscritto allalbo dei Periti del tribunale di , categoria .
a tal fine dichiara:
di essere nato a il ;
di essere residente a in via (CaP ), tel. ;
di essere regolarmente iscritto dallanno al n. dellOrdine professionale
degli della provincia di ;
di non avere riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedimenti che riguardano lapplicazione di misure di prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi della vigente normativa;
di non essere a conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali;
di non trovarsi in stato di liquidazione o di fallimento e di non avere presentato
istanza di concordato;
di non essere iscritto in albi analoghi di altri tribunali e di impegnarsi a comunicare un eventuale cambio di residenza.
Allegati:
1. fotocopia del documento di identit;
2. attestazione del versamento per tassa di concessione governativa.
In fede

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fOrmuLarIO

285

modello 3
comunicazione di avvenuta iscrizione allalbo del tribunale

trIbunaLe dI
egr. dott.
via
CaP Citt
Si comunica che il Comitato di cui allarticolo 14 del r.d. 18/12/1941 (o articolo
67, D.Lgs. n. 271 del 28/07/1989 per i periti), riunitosi in data ha proceduto alliscrizione della S.v. nellalbo dei consulenti tecnici (o dei periti) di questo tribunale per la categoria:
Luogo, data
Il Segretario del Comitato

modello 4
ordinanza ammissiva della consulenza

trIbunaLe dI
Il Giudice Istruttore
nella causa contro ;
letti gli atti e sciogliendo la riserva;
ritenuto necessario disporre indagini tecniche al fine di:
1. ...............................................................................................................................
2. ...............................................................................................................................
...............................................................................................................................
P.Q.m.
nomina consulente tecnico il dott. con studio in via , perch risponda ai
superiori quesiti.
fissa per il conferimento dellincarico ed il giuramento ludienza del .
Si comunichi a cura della cancelleria.
Luogo, data
Il Giudice

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286

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 5
avviso di nomina

trIbunaLe dI
egr. dott.
via
CaP Citt
Il Cancelliere
avvisa che in data il G.I. dott. ha emesso ordinanza nella causa contro
nominando il consulente tecnico dufficio e rinviando per il giuramento alludienza del alle ore .
Luogo, data
Il Cancelliere

n
n

modello 6
decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo)

trIbunaLe dI
Il Presidente del Tribunale
Letto il ricorso per accertamento tecnico preventivo depositato da .
ritenuto che ricorrono le circostanze previste dallarticolo 696 (e/o dellarticolo
696-bis) c.p.c.
nomina consulente tecnico con studio in , perch accerti quanto lamentato in
ricorso (e tenti la conciliazione delle parti ricorrendo la fattispecie prevista dallarticolo 696-bis c.p.c.).
dispone che il consulente tecnico inizi le operazioni di consulenza entro giorni
dalla notifica del presente decreto, nel giorno e ora che indicher nella convocazione alle parti.
assegna alle parti stesse facolt di nominare loro consulenti entro la data di inizio
delle operazioni peritali.
Concede al consulente tecnico termine di giorni , decorrenti dalla suddetta data,
per il deposito in cancelleria, previo giuramento, della propria relazione.
Onera il ricorrente della notifica del presente decreto e di anticipare al consulente
tecnico la somma di .
Luogo, data
Il Presidente

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fOrmuLarIO

287

modello 7
istanza di astensione dallincarico

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di astensione dallincarico di consulente tecnico dufficio
Udienza del
Il sottoscritto , con studio a in via convocato alludienza del per il conferimento dellincarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento in oggetto, rassegna di non potere accettare il mandato in quanto .
Chiede pertanto di potersi astenere dallincarico a mente dellarticolo 192 c.p.c.
In fede

n
n

modello 8
istanza di rinvio del conferimento dellincarico per gravi
motivi

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di rinvio del conferimento dellincarico di consulente tecnico
dufficio
Udienza del
Il sottoscritto, con studio a in via convocato alludienza del per il conferimento dellincarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento in oggetto, rassegna di non potere presenziare in tale data in quanto .
In considerazione di tali gravi motivi chiede, nei limiti del possibile, un breve rinvio per consentire la partecipazione alludienza di conferimento dellincarico.
In fede

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288

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 9
verbale di giuramento

trIbunaLe dI
Causa contro (r.G.)
alludienza del innanzi al Giudice dott. sono presenti i procuratori delle parti
avv. ;
avv. ;
nonch oltre il nominato Consulente tecnico dufficio .
Il Giudice
Procede al conferimento dellincarico formulando il quesito di cui allordinanza
del .
Il Consulente, dopo aver dichiarato le proprie seguenti generalit: , nato a il
, residente a in via e studio in presta il giuramento pronunciando la formula di rito.
Il consulente chiede termine di giorni da oggi/dallinizio delle operazioni peritali, e fissa linizio delle operazioni peritali in data alle ore presso .
Il Giudice
Concede al Consulente il richiesto termine invitandolo ad inviare copia dellelaborato peritale ai difensori delle parti via e-mail e/o fax entro il termine concesso.
assegna alle parti ulteriore termine di giorni per eventuali osservazioni da inviare con lo stesso mezzo. nei successivi giorni il Ctu risponder ai rilievi e
depositer la relazione finale unitamente allelaborato iniziale e alle osservazioni
delle parti. dispone che sia corrisposto al Ctu un acconto pari a posto provvisoriamente a carico di parte .
autorizza il consulente al ritiro dei fascicoli, concede alle parti termine fino alla
data di inizio delle operazioni peritali per la nomina dei rispettivi consulenti e rinvia la trattazione della causa alludienza del .
Il Giudice

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fOrmuLarIO

289

modello 10
comunicazione di inizio delle operazioni peritali
raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma

Luogo, data
egr. avvocato
via
CaP Luogo
egr. avvocato
via
CaP Luogo

oggetto: procedimento contro (R.G. n. )


Comunicazione di inizio delle operazioni peritali

Con riferimento alla causa in oggetto, si avvisa che in data il sottoscritto Ctu
dar inizio alle operazioni peritali.
Lappuntamento resta fissato alle ore presso .
Si rammenta alle parti la facolt di nominare loro consulenti tecnici non oltre linizio delle operazioni peritali.
alla parte si rammenta altres lonere di corrispondere lacconto disposto dal G.I.

Il Consulente Tecnico dUfficio

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290

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 11
verbale di inizio delle operazioni peritali

verbaLe dI InIzIO deLLe OPerazIOnI PerItaLI


oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Il giorno il sottoscritto nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto,
presso il proprio studio sito in via , ha dato inizio alle operazioni peritali, secondo quanto disposto alludienza del (o con r.a.r./fax/telegramma del ).
alle ore sono presenti:
avvocato per la parte attrice;
avvocato per parte convenuta;
;
.
Preliminarmente lavv. nomina consulente tecnico di parte il dott. con studio
in via .
a sua volta lavv. nomina consulente tecnico di parte il dott. con studio in
via .
nel corso della riunione si affrontano le seguenti questioni .
Le parti osservano rispettivamente .
Si conviene altres che .
Infine, si stabilisce che i consulenti di parte potranno presentare proprie osservazioni entro il giorno .
alle ore si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti e dando atto che
stato versato al Ctu lacconto disposto dal G.I. a titolo di fondo spese.
L.C.S.
Il Consulente Tecnico dUfficio

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fOrmuLarIO

291

modello 12
convocazione di sopralluogo
raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma

Luogo, data
egr. avvocato
via
CaP Luogo
egr. avvocato
via
CaP Luogo
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Convocazione di sopralluogo
Con riferimento alla causa in oggetto, si comunica che giorno/mese/anno il sottoscritto Ctu effettuer sopralluogo presso limmobile oggetto degli accertamenti.
Sar cura delle SS.LL. avvertire i rispettivi consulenti tecnici di parte.
Lappuntamento resta fissato alle ore sui luoghi.
Il Consulente Tecnico dUfficio

n
n

modello 13
verbale di sopralluogo

verbaLe dI SOPraLLuOGO
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Il giorno il sottoscritto nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto, si
recato sui luoghi per cui causa siti in via , secondo quanto disposto con .
alle ore sono presenti:
avvocato per la parte attrice assistito dal CtP dott. ;
avvocato per la parte convenuta assistito dal CtP dott. ;
nel corso del sopralluogo vengono eseguite le seguenti attivit .
Le parti osservano rispettivamente .
Si conviene altres che .
alle ore si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti.
L.C.S.
Il Consulente Tecnico dUfficio

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292

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 14
convocazione di riunione
raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma

Luogo, data
egr. avvocato
via
CaP Luogo
egr. avvocato
via
CaP Luogo
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Convocazione di riunione
Con riferimento alla causa in oggetto, si comunica che giorno/mese/anno le SS.LL.
sono convocate per una riunione alle ore presso lo studio del sottoscritto Ctu
sito in via .
Sar cura delle SS.LL. avvertire i rispettivi consulenti tecnici di parte.
Il Consulente Tecnico dUfficio

n
n

modello 15
verbale di riunione

verbaLe dI rIunIOne
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Il giorno alle ore in via presso lo studio del sottoscritto nominato Ctu
in relazione alla causa in oggetto, secondo quanto disposto con convocazione del
, sono presenti:
avvocato per la parte attrice;
avvocato per parte convenuta.
nel corso della riunione vengono trattati i seguenti argomenti .
Le parti osservano rispettivamente .
Si conviene altres che .
alle ore si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti.
L.C.S.
Il Consulente Tecnico dUfficio

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293

modello 16
istanza di accesso agli atti presso una pubblica amministrazione

Luogo, data
Spett.
via
CaP Luogo

oggetto: Tribunale di Procedimento contro (R.G. n. )


Richiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge
n. 241/1990 e s.m.i.
Il sottoscritto , nominato Consulente tecnico dufficio dal G.I. dott. con ordinanza del stato incaricato di eseguire accertamenti tecnici sul eseguente immobile di propriet del sig. , nato il a .
al fine dellespletamento dellincarico si rivolge istanza di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge n. 241/1990 al fine di consultare il fascicolo amministrativo conservato presso codesto ente e, ove necessario, ottenere il rilascio di copia dei documenti di interesse.
Si rappresenta lurgenza tenuto conto dei termini assegnati dalla.G. .
Si precisa che le informazioni riferite relativamente alla titolarit, oggetto e contenuti dellincarico sono rese sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notoriet ai sensi del d.P.r. n. 445/2000 e s.m.i. .
Allegati:
copia del proprio documento di riconoscimento;
provvedimento di nomina del tribunale di .

Il Consulente Tecnico dUfficio

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294

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 17
richiesta copia documenti presso uffici privati

Luogo, data
egr. dott.
via
CaP Luogo
oggetto: Tribunale di Procedimento contro (R.G. n. )
Richiesta di rilascio copia documenti
Il sottoscritto , nominato Consulente tecnico dufficio dal G.I. dott. con ordinanza del stato incaricato di eseguire accertamenti tecnici sul eseguente immobile di propriet del sig. .
al fine dellespletamento dellincarico si chiede il rilascio di copia dei seguenti documenti conservati presso i vs. uffici:
Si rappresenta lurgenza tenuto conto dei termini assegnati dalla.G.
Si allega:
copia del proprio documento di riconoscimento;
provvedimento di nomina del tribunale di .
Il Consulente Tecnico dUfficio

n
n

modello 18
istanza di sospensione delle operazioni peritali

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di sospensione delle operazioni peritali
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto avvenuto alludienza del e in tale occasione stato assegnato termine di giorni per rispondere ai seguenti quesiti
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit
Considerato che nel corso delle operazioni peritali sono insorte questioni inerenti
si rassegna che, in tali condizioni, non possibile proseguire le operazioni peritali.
In attesa delle conseguenti determinazioni e disposizioni della S.v., si chiede che
le operazioni peritali vengano sospese.
Il Consulente Tecnico dUfficio

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295

modello 19
istanza per integrazione fondo spese

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza concessione fondo spese
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto avvenuto alludienza del e in tale occasione stato assegnato termine di giorni per rispondere ai seguenti quesiti .
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit .
Considerato che per il corretto espletamento dellincarico si rende necessario procedere a si chiede che lacconto gi disposto di venga integrato dellimporto di come da preventivo allegato.
Il Consulente Tecnico dUfficio

n
n

modello 20
istanza di proroga del termine di consegna dellelaborato
peritale

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di proroga al del termine di consegna dellelaborato peritale
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto avvenuto alludienza del e in tale occasione stato assegnato termine di giorni per rispondere ai seguenti quesiti .
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit .
Considerato che si chiede che per i suddetti motivi il termine di consegna dellelaborato peritale sia prorogato al .
Il Consulente Tecnico dUfficio

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296

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 21
istanza di autorizzazione allausilio di collaboratore
specializzato

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di autorizzazione ad avvalersi dellausilio di collaboratore
specializzato
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto avvenuto alludienza del e in tale occasione stato assegnato termine di giorni per rispondere ai seguenti quesiti .
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit .
Considerato che si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dellausilio di un professionista di fiducia specializzato in materia di e a sostenere le conseguenti spese.
Ove per la S.v. nulla osti, si designa il dott. con studio in , via .
Il Consulente Tecnico dUfficio

n
n

modello 22
istanza di autorizzazione allausilio di personale
specializzato

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di autorizzazione ad avvalersi dellausilio di personale
specializzato
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto avvenuto alludienza del e in tale occasione stato assegnato termine di giorni per rispondere ai seguenti quesiti .
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit .
Considerato che si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dellausilio di personale di fiducia specializzato in e a sostenere le conseguenti spese.
Ove per la S.v. nulla osti, si designa il sig. domiciliato in, via .
Il Consulente Tecnico dUfficio

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297

modello 23
istanza di autorizzazione a richiedere lassistenza della forza
pubblica e di personale specializzato

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di autorizzazione ad avvalersi della forza pubblica a dellausilio di personale specializzato
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto avvenuto alludienza del e in tale occasione stato assegnato termine di giorni per rispondere ai seguenti quesiti .
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit .
allo stato, tuttavia, non risulta possibile accedere allimmobile oggetto degli accertamenti in quanto .
Per tale motivo si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dellassistenza della forza pubblica.
Si chiede altres lautorizzazione allausilio di personale di propria fiducia per lapertura della porta di ingresso e a sostenere le conseguenti spese. a tal fine, ove per
la S.v. nulla osti, si designa il sig. domiciliato in , via .
Il Consulente Tecnico dUfficio

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298

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 24
istanza di sostituzione per gravi motivi

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Istanza di sostituzione nello svolgimento dellincarico di consulente
tecnico dufficio. Udienza del
La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. , riguarda .
Il giuramento di rito del sottoscritto Ctu avvenuto alludienza del e in tale
occasione stato assegnato termine di giorni per la consegna della relazione di
consulenza.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il e hanno finora contemplato le seguenti attivit .
Considerato che sono sopravvenuti i seguenti fatti il sottoscritto rassegna di non
trovarsi nelle condizioni di proseguire nellespletamento del mandato.
Chiede pertanto di essere sostituito tenuto conto dei gravi motivi sopra riferiti.
Il Consulente Tecnico dUfficio

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299

modello 25
verbale di conciliazione/transazione

verbaLe dI COnCILIazIOne
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Il giorno alle ore in via presso lo studio del sottoscritto nominato Ctu
in relazione alla causa in oggetto, secondo quanto disposto con convocazione del
, sono presenti:
avvocato per la parte attrice;
avvocato per parte convenuta;
;
.
Premesso che:
alludienza del stato affidato lincarico di Ctu;
le operazioni peritali hanno avuto inizio il presso ;
le parti hanno manifestato la volont di raggiungere un accordo.
Le parti convengono di soprassedere dal giudizio stabilendo quanto appresso, impegnandosi reciprocamente ad adempiere alle seguenti rispettive obbligazioni:
1. ;
2. ;
.
alle ore si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti, restando onerato il Ctu di sottoporne i contenuti al G.I.
L.C.S.
Il Consulente Tecnico dUfficio

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300

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 26
relazione di consulenza tecnica dufficio

Luogo, data
Ill.mo dott.
Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
reLazIOne dI COnSuLenza teCnICa duffICIO
Premessa
Con ordinanza del G.I., dott. in data , il sottoscritto regolarmente iscritto allOrdine della provincia di e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato nominato consulente tecnico dufficio nel procedimento n. r.G. promosso da contro .
Il giuramento di rito avvenuto alludienza del e in quella sede si accettato
lincarico di rispondere ai seguenti quesiti:
1.
2.
3.
Il termine assegnato per la consegna dellelaborato peritale stato fissato in giorni dal giuramento mentre le operazioni peritali hanno avuto inizio in data .
dalla lettura degli atti di causa, le richieste di parte attrice riguardano in particolare .
Parte convenuta deduce in proposito che .
Quadro delle attivit svolte
al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
studio del fascicolo;
convocazione delle parti per linizio delle operazioni peritali (nota n. del );
inizio ed esecuzione delle operazioni peritali (cfr. verbale inizio delle operazioni del e di sopralluogo del unitamente alla documentazione acquisita in
tali sedi);
rilievo metrico;
rilievo fotografico;
accessi presso i seguenti uffici pubblici e privati:
;
;
analisi e valutazioni tecniche conseguenti alla verifica delle questioni sollevate;
stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come elencati e descritti.

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fOrmuLarIO

301

nel corso delle operazioni peritali stata inoltre formata o acquisita la seguente
documentazione:


Precisazioni introduttive


Descrizione dello stato dei luoghi


Risposte ai quesiti
1.
2.
3.
Conclusioni
La presente relazione, completa degli allegati sotto elencati, viene depositata unitamente a n. copie a disposizione delle parti.
Si restituiscono contestualmente i fascicoli delle rispettive produzioni legali ritirati in sede di giuramento.
Allegati
1. verbale di giuramento;
2. nota di convocazione delle parti per linizio delle operazioni peritali;
3. verbale di inizio delle operazioni peritali;
4. nota di convocazione sopralluogo;
5. verbale di sopralluogo;
6. stralcio planimetrico per inquadramento territoriale e urbanistico;
7. planimetria immobile;
8. rilievo metrico;
9. rilievo fotografico;

Il Consulente Tecnico dUfficio

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302

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 27
scheda di valutazione immobile
a) vaLutazIOne In baSe aL CrIterIO deL vaLOre dI merCatO

Sc = m2

Superficie commerciale
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per
immobili con caratteristiche simili a quello in esame
valore di mercato

P = /m2

Sc x P =

vm =

b) vaLutazIOne In baSe aL CrIterIO


deLLa CaPItaLIzzazIOne deL reddItO

fitto mensile

x mesi 12 =

reddito Lordo annuo

Spese, tasse, ecc. %

x r.a.L.

a detrarre
reddito netto

tasso medio della redditivit immobiliare


rilevato nella zona
valore di capitalizzazione

vc = r.n. / t =

Valutazione finale
valore di stima quale media degli importi
precedentemente individuati v = (vm+vc)/2

r.a.L. =
S =
r.n. =
t = %
vc =

v =

n
n

modello 28
verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo

verbaLe dI GIuramentO
oggetto: ricorso per accertamento tecnico preventivo contro (R.G. n. )
Il giorno , avanti il dott. Presidente del tribunale di , comparso il dott.
con studio in in via , per asseverare con giuramento la suestesa relazione.
Il tecnico presta il giuramento di rito, pronunciando le seguenti parole:
Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi stato affidato al
solo scopo di far conoscere al Giudice la verit .
Il Consulente Tecnico dUfficio

Il Presidente del Tribunale

Il Cancelliere

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fOrmuLarIO

303

modello 29
verbale di giuramento per procedura fallimentare

verbaLe dI GIuramentO
oggetto: fallimento (R.G. n. )
Il giorno , avanti il dott. , Giudice delegato al fallimento in oggetto, comparso il dott. con studio in in via , per asseverare con giuramento la suestesa relazione.
Il tecnico presta il giuramento di rito pronunciando le seguenti parole:
Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi stato affidato al
solo scopo di far conoscere al Giudice la verit.
Il Consulente Tecnico dUfficio

Il Giudice Delegato

Il Cancelliere

n
n

modello 30
verbale di asseverazione (perizia giurata)

verbaLe dI GIuramentO
oggetto: accertamenti tecnici relativi a
Il giorno , presso la Cancelleria del tribunale avanti il dott. , comparso il
dott. con studio in in via , per asseverare con giuramento la suestesa
relazione.
Il tecnico presta il giuramento di rito pronunciando le seguenti parole:
Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi stato affidato al
solo scopo di far conoscere al Giudice la verit .
Il Tecnico

Il Cancelliere

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304

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 31
osservazioni del ctp

Luogo, data
Ill.mo dott. Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Il sottoscritto nominato Consulente tecnico da parte di nella causa in oggetto, letta la relazione di Ctu depositata il sottopone allattenzione della S.v. le
seguenti osservazioni e rilievi critici:
1. a pag. della sua relazione il Ctu afferma che .
nel merito si fa presente che .
2.
3.
Si resta in attesa di conoscere le controdeduzioni del Ctu in ordine alle superiori
osservazioni.
Il Consulente tecnico di parte

n
n

modello 32
nota spese e proposta competenze

Luogo, data
Ill.mo dott. Giudice Istruttore
tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. ). Nota spese e proposta competenza
Con ordinanza del il sottoscritto regolarmente iscritto allOrdine della
provincia di e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato incaricato
di rispondere ai seguenti quesiti:
Il giuramento di rito avvenuto in data ottenendo termine di giorni per la
consegna dellelaborato peritale. avendo proceduto in data odierna al deposito della relazione di consulenza, si sottopone allattenzione della S.v. la presente nota
spese e proposta competenze, precisando che al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit: .
nel corso delle operazioni stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione: .
Per consentire le valutazioni di merito si allegano fogli di calcolo riportanti il computo delle spese e competenze a mente delle disposizioni in materia, unitamente ai
seguenti giustificativi in copia: .
Si precisa infine che alludienza di giuramento stato disposto acconto di .
Il Consulente tecnico di parte

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305

modello 33
tabella di calcolo delle spese

SPeSe
(articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 56 T.U.)

voce

importo

Catastali
visure ipotecarie
Postali
Servizi amministrativi e commissioni
Cancelleria/copia/rilegatura
benzina, trasporti, parcheggi
Servizi di informatica e riproduzione
marche
diritti per servizi amministrativi (certificato destinazione
urbanistica, rilascio di copie, ecc.)
Servizi di telecomunicazione (telefono, internet, ecc.)
Spese per ausiliari (compreso Iva, ecc.)

tOtaLe

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306

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 34
tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni)

COmPetenze
(articolo 1, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 50 T.U. D.P.R. n. 115/2002)
Onorario a vacazione
(articolo 4, legge 8 luglio 1980, n. 319 e D.M. 30/05/2002)

Prima vacazione
Successive

importo unitario
14,68
8,15

numero

ImPOrtO tOtaLe

CaLCOLO deLLe vaCazIOnI


voce

n.

Giuramento, ritiro e studio del fascicolo


formalit per lavvio delle operazioni peritali
Inizio delle operazioni peritali
Sopralluoghi
restituzione e/o digitalizzazione rilievi
riunioni con le parti
riunioni con ausiliari
esame nuovi documenti
Corrispondenza e comunicazioni
accessi presso uffici pubblici
accessi presso uffici privati
ricerca di mercato
Predisposizione e deposito istanze (di proroga dei termini, ecc.)
analisi tecniche
Stesura della relazione
Predisposizione allegati
revisione generale e editing finale
Stampa e riproduzione
deposito

tOtaLe

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fOrmuLarIO

307

modello 35
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di
costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc.

OnOrarIO a PerCentuaLe SuLLImPOrtO deI LavOrI


(articolo 11, tabella allegata D.M. 30/05/2002)

datI ImmObILe

Importo lavori

scaglioni da

a non oltre

% min

% max

imp. min imp. max

0,00
5.164,58
10.329,15
25.822,85
51.645,70
103.291,39
258.228,46

5.164,57
10.329,14
25.822,84
51.645,69
103.291,38
258.228,45
516.456,90

6,5686
4,6896
3,7580
2,8106
1,8790
0,9316
0,2353

13,1531
9,3951
7,5160
5,6370
3,7580
1,8790
0,4705

tOtaLI

modello 36
tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di
estimo

OnOrarIO a PerCentuaLe SuLLImPOrtO StImatO


(articolo 13, tabella allegata D.M. 30/05/2002)

datI ImmObILe

valore stimato

scaglioni da

a non oltre

% min

% max

imp. min imp. max

0,00
5.164,58
10.329,15
25.822,85
51.645,70
103.291,39
258.228,46

5.164,57
10.329,14
25.822,84
51.645,69
103.291,38
258.228,45
516.456,90

1,0264
0,9316
0,8369
0,5684
0,3790
0,2842
0,0474

2,0685
1,8790
1,6895
1,1211
0,7579
0,5684
0,0947

tOtaLI

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308

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 37
tabella di calcolo degli onorari a importo variabile

COmPetenze
(articolo 1, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 50 T.U. D.P.R. n. 115/2002)
verifiche di rispondenza tecnica e rilievi
(articolo 12, I e II comma, tabella allegata D.M. 30/05/2002)

I comma rispondenza tecnica a


prescrizioni di progetto, capitolato, ecc.
II comma rilievi topografici, planimetrici,
misure, ecc.

Imp. min

Imp. max

Richiesto

145,12

970,42

145,12

970,42

tOtaLe

determinazione di canoni, fitto di fondi urbani e rustici


(articolo 16 tabella allegata D.M. 30/05/2002)
Imp. min
145,12

Imp. max
970,42

richiesto

tOtaLe

Calcolo delladeguamento al costo della vita e rivalutazione monetaria


(articolo 7 tabella allegata D.M. 30/05/2002)
Imp. min
145,12

Imp. max
484,95

richiesto

tOtaLe

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309

modello 38
tabella di calcolo dellindennit di trasferta con mezzo proprio di trasporto

IndennIt
(esercizio dellincarico fuori dal comune di residenza articolo 9,
legge 8 luglio 1980 n. 319 e articolo 55 T.U. D.P.R. n. 115/2002)
Missione n. 1 del

x km

Importi

rimborso chilometrico
(pari 1/5 prezzo benzina super)

Pasti n.

Spese per pedaggi autostradali


tot. 1

Missione n. 2 del

x km

Importi

rimborso chilometrico
(pari 1/5 prezzo benzina super)

Pasti n.

Spese per pedaggi autostradali


tot. 2

Missione n. 3 del

x km

Importi

rimborso chilometrico
(pari 1/5 prezzo benzina super)

Pasti n.

Spese per pedaggi autostradali


tot. 3

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310

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 39
tabella riepilogativa di spese e competenze

rIePILOGO GeneraLe
a. spese

tOtaLe

b. onorari commisurati al tempo (vacazioni)

tOtaLe

min

max

imp. totali

min

max

imp. totali

min

max

totale complessivo

c. onorari a percentuale

imp. totali

d. onorari a importo variabile


rispondenza tecnica, ecc.
rilievi, ecc.
Canoni, fitti, ecc.
rivalutazione monetaria

e. indennit di trasferta
missioni

riepilogo sintetico
imp. totali
a.
b.
c.
d.
e.

spese
onorari commisurati al tempo
onorari a percentuale
onorari a importo variabile
indennit di trasferta

aumento ex articolo 51, comma ii, d.p.r. n. 115/2002


per particolare urgenza (max 20%)
%
aumento ex articolo 52, comma i, d.p.r. n. 115/2002
per particolare complessit e difficolt (max 100%) %

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311

modello 40
ordinanza di liquidazione per spese e onorario

trIbunaLe dI
Il Giudice
Letta listanza di liquidazione delle spese e dellonorario presentata dal consulente tecnico dott. , con studio in via .
valutata completezza e pregio della relazione presentata nonch la difficolt dellindagine ai sensi dellarticolo 51, comma 1, del d.P.r. 30 maggio 2002, n. 115.
tenuto conto che il valore della controversia ammonta a .
Liquida al consulente tecnico limporto complessivo di determinato come segue:
articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980
per la prima vacazione
per n. vacazioni successive

articolo 51, comma 1, d.p.r. n. 115/2002


onorari a percentuale (articolo d.m. 30/05/2002)
onorari a importo variabile (articolo d.m. 30/05/2002)
maggiorazione per urgenza articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980
maggiorazione per importanza, eccezionalit, ecc., articolo 51,
comma 2, d.P.r. n. 115/2002
maggiorazione articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002
riduzione articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002

spese articolo 56, comma 2, d.p.r. n. 115/2002

spese di collaborazione autorizzata articolo 56,


comma 3, d.p.r. n. 115/2002

indennit di trasferta articolo 55, d.p.r. n. 115/2002

tOtaLe

Pone tale somma, oltre Iva e CPa nelle misure previste e dedotto lacconto, se versato, provvisoriamente a carico di .
Luogo, data
Il Giudice

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312

IL nuOvO manuaLe deL Ctu

modello 41
decreto di liquidazione per spese e onorario

trIbunaLe dI
Il Presidente del Tribunale
Letta listanza di liquidazione delle spese e dellonorario presentata dal consulente tecnico dott. , con studio in via .
valutata completezza e pregio della relazione presentata nonch la difficolt dellindagine ai sensi dellarticolo 51, comma 1, del d.P.r. 30 maggio 2002, n. 115.
tenuto conto che il valore della controversia ammonta a .
Liquida al consulente tecnico limporto complessivo di determinato come segue:
articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980
per la prima vacazione
per n. vacazioni successive

articolo 51, comma 1, d.p.r. n. 115/2002


onorari a percentuale (articolo d.m. 30/05/2002)
onorari a importo variabile (articolo d.m. 30/05/2002)
maggiorazione per urgenza articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980
maggiorazione per importanza, eccezionalit, ecc., articolo 51,
comma 2, d.P.r. n. 115/2002
maggiorazione articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002
riduzione articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002

spese articolo 56, comma 2, d.p.r. n. 115/2002

spese di collaborazione autorizzata articolo 56,


comma 3, d.p.r. n. 115/2002

indennit di trasferta articolo 55, d.p.r. n. 115/2002

ai sensi di quanto stabilito nel verbale di conciliazione


tOtaLe

Pone tale somma, oltre Iva e CPa nelle misure previste e dedotto lacconto, se versato, provvisoriamente a carico del ricorrente.
Luogo, data
Il Presidente

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313

modello 42
ricorso avverso il provvedimento di liquidazione

Luogo, data
Ill.mo dott.
Presidente del tribunale di
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Ricorso avverso decreto di liquidazione del G.I. dott. notificato in
data
Con ordinanza del il sottoscritto regolarmente iscritto allOrdine della
provincia di e allalbo dei Consulenti di questo tribunale stato incaricato di
rispondere ai seguenti quesiti:
Il giuramento di rito avvenuto in data ottenendo termine di giorni per la
consegna dellelaborato peritale e di acconto.
avendo proceduto in data al deposito della relazione di consulenza, stata sottoposta allattenzione del G.I. dott. la corrispondente nota spese e proposta
competenze, precisando che al fine dellespletamento dellincarico sono state condotte le seguenti attivit:
nel corso delle operazioni stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione:
al fine di consentire le valutazioni di merito da parte del G.I. sono stati altres prodotti fogli di calcolo riportanti il computo delle spese e competenze a mente delle
disposizioni in materia, unitamente ai seguenti giustificativi in copia:
Complessivamente stata pertanto proposta la corresponsione dei seguenti importi:
spese:
onorario: tra un minimo di e un massimo di .
In data il G.I. ha emesso il provvedimento di liquidazione per complessivi
cos distinti:
spese:
onorario:
tali corrispettivi appaiono incongrui in relazione allattivit svolta per le seguenti
ragioni:
1.
2.

Premesso quanto sopra, si propone ricorso avverso il provvedimento di liquidazione chiedendo la rideterminazione delle complessive spettanze.
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314

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modello 43
nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese
raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma

Luogo, data
egr. sig.
c/o studio legale avvocato
via
CaP Luogo
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Fondo spese CTU
Con riferimento a quanto disposto dal G.I. dott. alludienza di conferimento dellincarico in oggetto tenutasi il , si evidenzia qui di seguito lammontare delle
competenze complessive che con la presente si richiedono a stretto giro di posta:
a. acconto
b. Cassa ordine 2% di a
C. I.v.a. 20% di a
SOmmanO

Precisando che loperazione non / soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972
in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale, si fa presente che al momento del pagamento sar rilasciato documento valido fiscalmente.
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315

modello 44
nota di richiesta pagamento saldo competenze
raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma

Luogo, data
egr. sig.
c/o studio legale avvocato
via
CaP Luogo
oggetto: procedimento contro (R.G. n. )
Liquidazione CTU
Con riferimento allordinanza del G.I. dott. in data con la quale stata disposta la liquidazione dei compensi relativi alla Ctu, si evidenzia qui di seguito
lammontare delle competenze complessive che con la presente si richiedono:
a.
b.
C.
d.
e.

Onorario
Cassa ordine 2% di a
I.v.a. 20% di a
rimborso spese esenti
a detrarre acconto versato
SOmmanO

Precisando che loperazione non / soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972
in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale, si precisa che al momento del pagamento sar rilasciato documento valido fiscalmente.
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316

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modello 45
parcella
rICevuta/fattura n. deL

Luogo, data
egr. sig.
c/o studio legale avvocato
via
CaP Luogo
oggetto: consulenza tecnica dufficio relativa alla causa contro (R.G. n. )
Con riferimento allordinanza del G.I. dott. in data con la quale stata disposta la liquidazione dei compensi relativi alla prestazione professionale in oggetto, si dichiara di ricevere:
a.
b.
C.
d.
e.

Onorario
Cassa ordine 2% di a
I.v.a. 20% di a
rimborso spese esenti
a detrarre acconto versato
SOmmanO

Si precisa che loperazione non / soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972
in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale.
Il Consulente Tecnico dUfficio

n
n

modello 46
trasmissione della parcella
raCCOmandata a.r.

Luogo, data
egr. sig.
c/o studio legale avvocato
via
CaP Luogo
oggetto: procedimento contro (R.G. n. ). Trasmissione parcella
Con riferimento allordinanza del G.I. dott. in data con la quale stata disposta la liquidazione dei compensi relativi alla Ctu, si allega corrispondente parcella per limporto complessivo di invitando ad effettuare il pagamento entro
giorni dal ricevimento della presente mediante .
Il Consulente Tecnico dUfficio

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fOrmuLarIO

317

modello 47
tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda propriet

vaLOre fISCaLe deLLuSufruttO (articolo 46, D.P.R. n. 131/1986)


Saggio legale 2,50% dall1/01/2012
Et usufruttuario

Valore % usufrutto

Valore % nuda propriet

da 0 a 20
da 21 a 30
da 31 a 40
da 41 a 45
da 46 a 50
da 51 a 53
da 54 a 56
da 57 a 60
da 61 a 63
da 64 a 66
da 67 a 69
da 70 a 72
da 73 a 75
da 76 a 78
da 79 a 82
da 83 a 86
da 87 a 92
da 93 a 99

95,00
90,00
85,00
80,00
75,00
70,00
65,00
60,00
55,00
50,00
45,00
40,00
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00

5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
50,00
55,00
60,00
65,00
70,00
75,00
80,00
85,00
90,00

modello 48
interessi legali

dal 21/04/1942 pari al 5%

dall1/01/2004 pari al 2,50%

dal 16/12/1990 pari al 10%

dall1/01/2008 pari al 3,00%

dall1/01/1997 pari al 5%

dall1/01/2010 pari al 1,00%

dall1/01/1999 pari al 2,5%

dall1/01/2011 pari al 1,50%

dall1/01/2001 pari al 3,50%

dall1/01/2012 pari al 2,50%

dall1/01/2002 pari al 3,00%

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319

Parte Quinta
appendice normativa

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selezione normativa

t 1. estratto del codice di procedura civile

1.1. Determinazione del valore della causa


Art. 15 (Cause relative a beni immobili)
1. il valore delle cause relative a beni immobili determinato moltiplicando il reddito dominicale del terreno e la rendita catastale del fabbricato alla data della proposizione della domanda: per duecento per le cause relative alla propriet; per cento per le cause relative allusufrutto, alluso, allabitazione, alla nuda propriet e al diritto dellenfiteuta; per cinquanta con riferimento al fondo servente per le cause relative alle servit.
2. il valore delle cause per il regolamento di confini si desume dal valore della parte di propriet controversa, se questa determinata; altrimenti il giudice lo determina
a norma del comma seguente.
3. Se per limmobile allatto della proposizione della domanda non risulta il reddito dominicale o la rendita catastale, il giudice determina il valore della causa secondo
quanto emerge dagli atti, se questi non offrono elementi per la stima, ritiene la causa
di valore indeterminabile.

1.2. Lincarico di consulente tecnico dufficio


Art. 61 (Consulente tecnico)
1. Quando necessario, il giudice pu farsi assistere, per il compimento di singoli
atti o per tutto il processo, da uno o pi consulenti di particolare competenza tecnica.
2. La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscritte in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione al presente codice.
Art. 62 (Attivit del consulente)
1. il consulente compie le indagini che gli sono commesse dal giudice e fornisce,
in udienza e in camera di consiglio, i chiarimenti che il giudice gli richiede a norma
degli articoli 194 ss. e degli articoli 441 e 463.
Art. 63 (Obbligo di assumere lincarico e ricusazione del consulente)
1. il consulente scelto tra gli iscritti in un albo ha lobbligo di prestare il suo ufficio, tranne che il giudice riconosca che ricorre un giusto motivo di astensione.

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iL nuovo manuaLe deL ctu

2. il consulente pu essere ricusato dalle parti per i motivi indicati nellarticolo 511.
3. della ricusazione del consulente conosce il giudice che lha nominato.
Art. 64 (Responsabilit del consulente)
1. Si applicano al consulente tecnico le disposizioni del codice penale relative ai
periti.
2. in ogni caso, il consulente tecnico che incorre in colpa grave nellesecuzione degli atti che gli sono richiesti, punito con larresto fino a un anno o con lammenda fino a euro 10.329. Si applica larticolo 35 del codice penale. in ogni caso dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti.
Art. 68 (Altri ausiliari)
1. nei casi previsti dalla legge o quando ne sorga necessit, il giudice, il cancelliere o lufficiale giudiziario si pu fare assistere da esperti in una determinata arte o professione e, in generale, da persona idonea al compimento di atti che non in grado di
compiere da s solo.
2. il giudice pu commettere a un notaio il compimento di determinati atti nei casi previsti dalla legge.
3. il giudice pu sempre richiedere lassistenza della forza pubblica.
Art. 191 (Nomina di consulente tecnico)
1. nei casi previsti dagli articoli 61 e seguenti il giudice istruttore, con ordinanza ai
sensi dellarticolo 183, settimo comma, o con altra successiva ordinanza, nomina un consulente, formula i quesiti e fissa ludienza nella quale il consulente deve comparire.
2. Possono essere nominati pi consulenti soltanto in caso di grave necessit o
quando la legge espressamente lo dispone.
Art. 192 (Astensione e ricusazione del consulente)
1. Lordinanza notificata al consulente tecnico a cura del cancelliere, con invito
a comparire alludienza fissata dal giudice.

Art. 51 (Astensione del giudice)


il giudice ha lobbligo di astenersi:
1) se ha interesse nella causa o in altra vertente su identica questione di diritto;
2) se egli stesso o la moglie parente fino al quarto grado o legato da vincoli di affiliazione, o convivente o commensale abituale di una delle parti o di alcuno dei difensori;
3) se egli stesso o la moglie ha causa pendente o grave inimicizia o rapporti di credito o debito con una
delle parti o alcuno dei suoi difensori;
4) se ha dato consiglio o prestato patrocinio nella causa, o ha deposto in essa come testimone, oppure
ne ha conosciuto come magistrato in altro grado del processo o come arbitro o vi ha prestato assistenza come consulente tecnico;
5) se tutore, curatore, amministratore di sostegno, procuratore, agente o datore di lavoro di una delle parti; se, inoltre, amministratore o gerente di un ente, di unassociazione anche non riconosciuta, di un comitato, di una societ o stabilimento che ha interesse nella causa. in ogni altro caso in
cui esistono gravi ragioni di convenienza, il giudice pu richiedere al capo dellufficio lautorizzazione ad astenersi; quando lastensione riguarda il capo dellufficio, lautorizzazione chiesta al capo dellufficio superiore.

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SeLezione normativa

2. il consulente che non ritiene di accettare lincarico o quello che, obbligato a prestare il suo ufficio, intende astenersi, deve farne denuncia o istanza al giudice che lha
nominato almeno tre giorni prima delludienza di comparizione; nello stesso termine
le parti debbono proporre le loro istanze di ricusazione, depositando nella cancelleria
ricorso al giudice istruttore.
3. Questi provvede con ordinanza non impugnabile.
Art. 193 (Giuramento del consulente)
1. alludienza di comparizione il giudice istruttore ricorda al consulente limportanza
delle funzioni che chiamato a adempiere, e ne riceve il giuramento di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di fare conoscere ai giudici la verit.
Art. 194 (Attivit del consulente)
1. il consulente tecnico assiste alle udienze alle quali invitato dal giudice istruttore; compie, anche fuori della circoscrizione giudiziaria, le indagini di cui allarticolo 62, da s solo o insieme col giudice secondo che questi dispone. Pu essere autorizzato a domandare chiarimenti alle parti, ad assumere informazioni da terzi e a eseguire piante, calchi e rilievi.
2. anche quando il giudice dispone che il consulente compia indagini da s solo,
le parti possono intervenire alle operazioni in persona e a mezzo dei propri consulenti
tecnici e dei difensori, e possono presentare al consulente, per iscritto o a voce, osservazioni e istanze.
Art. 195 (Processo verbale e relazione)
1. delle indagini del consulente si forma processo verbale, quando sono compiute
con lintervento del giudice istruttore, ma questi pu anche disporre che il consulente
rediga relazione scritta.
2. Se le indagini sono compiute senza lintervento del giudice, il consulente deve
farne relazione, nella quale inserisce anche le osservazioni e le istanze delle parti.
3. La relazione deve essere trasmessa dal consulente alle parti costituite nel termine stabilito dal giudice con ordinanza resa alludienza di cui allarticolo 193. con la
medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale le parti devono trasmettere al consulente le proprie osservazioni sulla relazione e il termine, anteriore alla successiva udienza, entro il quale il consulente deve depositare in cancelleria la relazione,
le osservazioni delle parti e una sintetica valutazione delle stesse.
Art. 196 (Rinnovazione delle indagini e sostituzione del consulente)
1. il giudice ha sempre la facolt di disporre la rinnovazione delle indagini e, per
gravi motivi, la sostituzione del consulente tecnico.
Art. 197 (Assistenza alludienza e audizione in camera di consiglio)
1. Quando lo ritiene opportuno il presidente invita il consulente tecnico ad assistere alla discussione davanti al collegio e ad esprimere il suo parere in camera di consiglio in presenza delle parti, le quali possono chiarire e svolgere le loro ragioni per mezzo dei difensori.

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Art. 198 (Esame contabile)


1. Quando necessario esaminare documenti contabili e registri, il giudice istruttore pu darne incarico al consulente tecnico, affidandogli il compito di tentare la conciliazione delle parti.
2. il consulente sente le parti e, previo consenso di tutte, pu esaminare anche documenti e registri non prodotti in causa. di essi tuttavia senza il consenso di tutte le parti
non pu fare menzione nei processi verbali o nella relazione di cui allarticolo 195.
Art. 199 (Processo verbale di conciliazione)
1. Se le parti si conciliano, si redige processo verbale della conciliazione, che sottoscritto dalle parti e dal consulente tecnico e inserito nel fascicolo dufficio.
2. il giudice istruttore attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale.
Art. 200 (Mancata conciliazione)
1. Se la conciliazione delle parti non riesce, il consulente espone i risultati delle indagini compiute e il suo parere in una relazione, che deposita in cancelleria nel termine fissato dal giudice istruttore.
2. Le dichiarazioni delle parti, riportate dal consulente nella relazione, possono essere valutate dal giudice a norma dellarticolo 116 secondo comma2.

1.3. Lincarico di consulente tecnico di parte


Art. 201 (Consulente tecnico di parte)
1. il giudice istruttore, con lordinanza di nomina del consulente, assegna alle parti un termine entro il quale possono nominare, con dichiarazione ricevuta dal cancelliere, un loro consulente tecnico.
2. il consulente della parte, oltre ad assistere a norma dellarticolo 194 alle operazioni del consulente del giudice, partecipa alludienza e alla camera di consiglio ogni
volta che vi interviene il consulente del giudice, per chiarire e svolgere, con lautorizzazione del presidente, le sue osservazioni sui risultati delle indagini tecniche.

1.4. Le esecuzioni immobiliari


Art. 567 (Istanza di vendita)
1. decorso il termine di cui allarticolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei
2

Art. 116 (Valutazione delle prove)


il giudice deve valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, salvo che la legge disponga
altrimenti.
il giudice pu desumere argomenti di prova dalle risposte che le parti gli danno a norma dellarticolo
seguente, dal loro rifiuto ingiustificato a consentire le ispezioni che egli ha ordinate e, in generale, dal
contegno delle parti stesse nel processo.

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SeLezione normativa

creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dellimmobile pignorato.
2. il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni
dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso lestratto del catasto, nonch i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative allimmobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione pu essere
sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari.
3. il termine di cui al secondo comma pu essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dellesecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori centoventi giorni. un termine di centoventi giorni inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non richiesta o non concessa, oppure se la documentazione non integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dellesecuzione, anche dufficio, dichiara linefficacia del
pignoramento relativamente allimmobile per il quale non stata depositata la prescritta documentazione. Linefficacia dichiarata con ordinanza, sentite le parti. il giudice,
con lordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica larticolo 562, secondo comma. il giudice dichiara altres lestinzione del processo
esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.
Art. 568 (Determinazione del valore dellimmobile)
1. agli effetti dellespropriazione il valore dellimmobile si determina a norma dellarticolo 15 primo comma.
2. Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli
otto decimi di quello calcolato a norma dellarticolo 13 ultimo comma.
3. Se il bene non soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia
manifestamente inadeguato, il valore determinato dal giudice stesso sulla base degli
elementi forniti dalle parti e di quelli che gli pu fornire un esperto da lui nominato.
Art. 569 (Provvedimento per lautorizzazione della vendita)
1. a seguito dellistanza di cui allarticolo 567 il giudice dellesecuzione, entro
trenta giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dellarticolo
567, nomina lesperto convocandolo davanti a s per prestare il giuramento e fissa ludienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui allarticolo 498 che non siano intervenuti. tra la data del provvedimento e la data fissata per ludienza non possono decorrere pi di centoventi giorni.
2. alludienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalit della
vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se
non sono gi decadute dal diritto di proporle.
3. Se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge laccordo delle parti comparse, il giudice dispone con ordinanza la vendita, fissando un termine non inferiore a
novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte of-

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ferte dacquisto ai sensi dellarticolo 571. il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalit con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al giorno successivo alla
scadenza del termine, ludienza per la deliberazione sullofferta e per la gara tra gli offerenti di cui allarticolo 573 e provvede ai sensi dellarticolo 576, per il caso in cui non
siano proposte offerte dacquisto entro il termine stabilito, ovvero per il caso in cui le
stesse non siano efficaci ai sensi dellarticolo 571, ovvero per il caso in cui si verifichi
una delle circostanze previste dallarticolo 572, terzo comma, ovvero per il caso, infine,
in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione.
4. con la stessa ordinanza, il giudice pu stabilire che il versamento della cauzione,
la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, lincanto, nonch il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalit telematiche.
5. Se vi sono opposizioni il tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice dellesecuzione dispone la vendita con ordinanza.
6. con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve
essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui allarticolo 498 che non sono comparsi.

1.5. Laccertamento tecnico preventivo


Art. 696 (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale)
1. chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualit o la condizione di cose pu chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia
disposto un accertamento tecnico o unispezione giudiziale.
2. Laccertamento tecnico e lispezione giudiziale, se ne ricorre lurgenza, possono essere disposti anche sulla persona dellistante e, se questa vi consente, sulla persona nei cui confronti listanza proposta.
3. Laccertamento tecnico di cui al primo comma pu comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi alloggetto della verifica.
4. il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dellinizio delle operazioni.
Art. 696-bis (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite)
1. Lespletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, pu essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dellarticolo 696, ai fini
dellaccertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata o
inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito. il giudice procede a
norma del terzo comma del medesimo articolo 696. il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti.
2. Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione. il
giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fini dellespropriazione e dellesecuzione in forma specifica e per liscrizione di ipoteca giudiziale.

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SeLezione normativa

3. il processo verbale esente dallimposta di registro.


4. Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte pu chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito.
5. Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.

1.6. Laccertamento tecnico in corso di causa


Art. 699 (Istruzione preventiva in corso di causa)
1. Listanza di istruzione preventiva pu anche essere proposta in corso di causa e
durante linterruzione o la sospensione del giudizio.
2. il giudice provvede con ordinanza.

1.7. Il procedimento cautelare


Art. 700 (Condizioni per la concessione) [del provvedimento durgenza n.d.a.]
1. Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato
motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, pu chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti durgenza, che appaiono, secondo le circostanze, pi idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito.

t 2. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile

2.1. Lalbo dei C.T.U.


Art. 13 (Albo dei consulenti tecnici)
1. Presso ogni tribunale istituito un albo dei consulenti tecnici.
2. Lalbo diviso in categorie.
3. debbono essere sempre comprese nellalbo le categorie: 1) medico-chirurgica;
2) industriale; 3) commerciale; 4) agricola; 5) bancaria; 6) assicurativa.
Art. 14 (Formazione dellalbo)
1. Lalbo tenuto dal presidente del tribunale ed formato da un comitato da lui
presieduto e composto dal procuratore della repubblica e da un professionista iscritto
nellalbo professionale, designato dal consiglio dellordine, o dal collegio della categoria, cui appartiene il richiedente liscrizione nellalbo dei consulenti tecnici.
2. il consiglio predetto ha facolt di designare, quando lo ritenga opportuno, un
professionista iscritto nellalbo di altro ordine o collegio, previa comunicazione al consiglio che tiene lalbo a cui appartiene il professionista stesso.
3. Quando trattasi di domande presentate da periti estimatori, la designazione fatta dalla camera di commercio, industria e agricoltura.
4. Le funzioni di segretario del comitato sono esercitate dal cancelliere del tribunale.

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Art. 15 (Iscrizione nellalbo)


1. Possono ottenere liscrizione nellalbo coloro che sono forniti di speciale competenza tecnica in una determinata materia, sono di condotta morale specchiata e sono
iscritti nelle rispettive associazioni professionali.
2. nessuno pu essere iscritto in pi di un albo.
3. Sulle domande di iscrizione decide il comitato indicato nellarticolo precedente.
4. contro il provvedimento del comitato ammesso reclamo, entro quindici giorni dalla notificazione, al comitato previsto nellarticolo 5.
Art. 16 (Domande discrizione)
1. coloro che aspirano alliscrizione nellalbo debbono farne domanda al presidente del tribunale.
2. La domanda deve essere corredata dai seguenti documenti:
1. estratto dellatto di nascita;
2. certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi
dalla presentazione;
3. certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale;
4. certificato di iscrizione allassociazione professionale;
5. i titoli e i documenti che laspirante crede di esibire per dimostrare la sua speciale capacit tecnica.
Art. 17 (Informazioni)
1. a cura del presidente del tribunale debbono essere assunte presso le autorit di
polizia specifiche informazioni sulla condotta pubblica e privata dellaspirante.
Art. 18 (Revisione dellalbo)
1. Lalbo permanente. ogni quattro anni il comitato di cui allarticolo 14 deve provvedere alla revisione dellalbo per eliminare i consulenti per i quali venuto meno alcuno dei requisiti previsti nellarticolo 15 o sorto un impedimento a esercitare lufficio.
Art. 146 (Albo dei consulenti tecnici)
1. nellalbo dei consulenti tecnici istituiti presso ogni tribunale debbono essere inclusi, per i processi relativi a domande di prestazioni previdenziali e assistenziali, i medici legali e delle assicurazioni e i medici del lavoro.

2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi


Art. 19 (Disciplina)
1. La vigilanza sui consulenti tecnici esercitata dal presidente del tribunale, il
quale, dufficio o su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dellassociazione professionale, pu promuovere procedimento disciplinare contro i consulenti che non hanno tenuto una condotta morale specchiata o non hanno ottemperato
agli obblighi derivanti dagli incarichi ricevuti.

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SeLezione normativa

2. Per il giudizio disciplinare competente il comitato indicato nellarticolo 14.


Art. 20 (Sanzioni disciplinari)
1. ai consulenti che non hanno osservato i doveri indicati nellarticolo precedente
possono essere inflitte le seguenti sanzioni disciplinari:
1. lavvertimento;
2. la sospensione dallalbo per un tempo non superiore ad un anno;
3. la cancellazione dallalbo.
Art. 21 (Procedimento disciplinare)
1. Prima di promuovere il procedimento disciplinare, il presidente del tribunale
contesta laddebito al consulente e ne raccoglie la risposta scritta.
2. il presidente, se dopo la contestazione ritiene di dovere continuare il procedimento, fa invitare il consulente, con biglietto di cancelleria, davanti al comitato disciplinare.
3. il comitato decide sentito il consulente. contro il provvedimento ammesso reclamo a norma dellarticolo 15 ultimo comma.
Art. 22 (Distribuzione degli incarichi)
1. tutti i giudici che hanno sede nella circoscrizione del tribunale debbono affidare normalmente le funzioni di consulente tecnico agli iscritti nellalbo del tribunale medesimo.
2. il giudice istruttore che conferisce un incarico a un consulente iscritto in albo di
altro tribunale o a persona non iscritta in alcun albo, deve sentire il presidente e indicare nel provvedimento i motivi della scelta.
3. Le funzioni di consulente presso la corte dappello sono normalmente affidate
agli iscritti negli albi dei tribunali del distretto. Se lincarico conferito ad iscritti in
altri albi o a persone non iscritte in alcun albo, deve essere sentito il primo presidente
e debbono essere indicati nel provvedimento i motivi della scelta.
Art. 23 (Vigilanza sulla distribuzione degli incarichi)
1. il presidente del tribunale vigila affinch, senza danno per lamministrazione
della giustizia, gli incarichi siano equamente distribuiti tra gli iscritti nellalbo in modo tale che a nessuno dei consulenti iscritti possano essere conferiti incarichi in misura superiore al dieci per cento di quelli affidati dallufficio, e garantisce che sia assicurata ladeguata trasparenza del conferimento degli incarichi anche a mezzo di strumenti informatici.
2. Per lattuazione di tale vigilanza il presidente fa tenere dal cancelliere un registro in cui debbono essere annotati tutti gli incarichi che i consulenti iscritti ricevono e
i compensi liquidati da ciascun giudice.
3. Questi deve dare notizia degli incarichi dati e dei compensi liquidati al presidente del tribunale presso il quale il consulente iscritto.
4. il primo presidente della corte di appello esercita la vigilanza prevista nel primo
comma per gli incarichi che vengono affidati dalla corte.

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2.3. La redazione dei verbali


Art. 46 (Forma degli atti giudiziari)
1. i processi verbali e gli altri atti giudiziari debbono essere scritti in carattere chiaro e facilmente leggibile, in continuazione, senza spazi in bianco e senza alterazioni o
abrasioni.
2. Le aggiunte, soppressioni o modificazioni eventuali debbono essere fatte in calce allatto, con nota di richiamo senza cancellare la parte soppressa o modificata.

2.4. Astensione e ricusazione del CTU


Art. 89 (Ordinanza sullastensione o ricusazione del consulente tecnico)
1. Lordinanza sullastensione o sulla ricusazione del consulente tecnico prevista
nellarticolo 192 del codice scritta in calce al ricorso del consulente o della parte.
2. il ricorso e lordinanza sono inseriti nel fascicolo dufficio.

2.5. Lo svolgimento dellincarico di CTU


Art. 90 (Indagini del consulente senza la presenza del giudice)
1. il consulente tecnico che, a norma dellarticolo 194 del codice, autorizzato a
compiere indagini senza che sia presente il giudice, deve dare comunicazione alle parti del giorno, ora e luogo di inizio delle operazioni, con dichiarazione inserita nel processo verbale dudienza o con biglietto a mezzo del cancelliere.
2. il consulente non pu ricevere altri scritti defensionali oltre quelli contenenti le
osservazioni e le istanze di parte consentite dallarticolo 194 del codice.
3. in ogni caso deve essere comunicata alle parti avverse copia degli scritti defensionali.
Art. 91 (Comunicazioni a consulenti di parte)
1. nella dichiarazione di cui allarticolo 201 primo comma del codice deve essere
indicato il domicilio o il recapito del consulente della parte. il cancelliere deve dare comunicazione al consulente tecnico di parte, regolarmente nominato, delle indagini predisposte dal consulente dufficio, perch vi possa assistere a norma degli articoli 194 e
201 del codice.
Art. 92 (Questioni sorte durante le indagini del consulente)
1. Se, durante le indagini che il consulente tecnico compie da s solo, sorgono questioni sui suoi poteri o sui limiti dellincarico conferitogli, il consulente deve informarne il giudice, salvo che la parte interessata vi provveda con ricorso.
2. il ricorso della parte non sospende le indagini del consulente.
3. il giudice, sentite le parti, d i provvedimenti opportuni.

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SeLezione normativa

Art. 93 (Assistenza alla persona sottoposta allispezione)


1. chi sottoposto ad ispezione corporale pu farsi assistere da persona di sua fiducia che sia riconosciuta idonea dal giudice.
Art. 94 (Istanza di esibizione)
1. Listanza di esibizione di un documento o di una cosa in possesso di una parte o
di un terzo deve contenere la specifica indicazione del documento o della cosa e, quando necessario, lofferta della prova che la parte o il terzo li possiede.
Art. 95 (Notificazione dellordinanza di esibizione)
1. il giudice, nellordinanza con la quale dispone lesibizione di un documento o
di una cosa in possesso di una parte contumace o di un terzo, fissa il termine entro il
quale lordinanza deve essere notificata e indica la parte che deve provvedere alla notificazione.
Art. 96 (Informazioni della pubblica amministrazione)
1. La nota contenente le informazioni, che la pubblica amministrazione fornisce
su richiesta del giudice a norma dellarticolo 213 del codice, inserita nel fascicolo
dufficio.

2.6. Lattivit del CTU nelle esecuzioni immobiliari


Art. 161 (Giuramento dellesperto e dello stimatore)
1. Lesperto nominato dal giudice a norma dellarticolo 568 ultimo comma del codice presta giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli.
2. Lufficiale giudiziario che per la stima delle cose da pignorare si avvale dellopera di uno stimatore, prima che questi incominci le sue operazioni, deve raccoglierne
il giuramento di bene e fedelmente procedere alla stima.
Art. 173-bis (Contenuto della relazione di stima e compiti dellesperto)
1. Lesperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono
risultare:
1. lidentificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. lo stato di possesso del bene, con lindicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. lesistenza di formalit, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dellacquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico;
5. lesistenza di formalit, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili allacquirente;

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6. la verifica della regolarit edilizia e urbanistica del bene nonch lesistenza della dichiarazione di agibilit dello stesso previa acquisizione o aggiornamento
del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
2. Lesperto, prima di ogni attivit, controlla la completezza dei documenti di cui
allarticolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice
quelli mancanti o inidonei.
3. Lesperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o
intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima
delludienza fissata ai sensi dellarticolo 569 del codice, a mezzo posta elettronica
certificata ovvero, quando ci non possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta
ordinaria.
4. Le parti possono depositare alludienza note alla relazione purch abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le
modalit fissate al terzo comma; in tale caso lesperto interviene alludienza per rendere i chiarimenti.

2.7. Lattivit di ausiliario dellufficiale giudiziario


Art. 612 (Provvedimento)
1. chi intende ottenere lesecuzione forzata di una sentenza di condanna per violazione di un obbligo di fare o di non fare, dopo la notificazione del precetto, deve chiedere con ricorso al giudice dellesecuzione che siano determinate le modalit dellesecuzione. il giudice dellesecuzione provvede sentita la parte obbligata. nella sua ordinanza designa lufficiale giudiziario che deve procedere allesecuzione e le persone che debbono
provvedere al compimento dellopera non eseguita o alla distruzione di quella compiuta.
Art. 613 (Difficolt sorte nel corso dellesecuzione)
1. Lufficiale giudiziario pu farsi assistere dalla forza pubblica e deve chiedere al
giudice dellesecuzione le opportune disposizioni per eliminare le difficolt che sorgono nel corso dellesecuzione. il giudice dellesecuzione provvede con decreto.
Art. 614 (Rimborso delle spese)
1. al termine dellesecuzione o nel corso di essa, la parte istante presenta al giudice dellesecuzione la nota delle spese anticipate vistata dallufficiale giudiziario con
domanda di decreto dingiunzione.
2. il giudice dellesecuzione, quando riconosce giustificate le spese denunciate,
provvede con decreto a norma dellarticolo 642.

t 3. estratto del codice di procedura penale

3.1. Responsabilit del perito

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SeLezione normativa

Art. 133 (Accompagnamento coattivo di altre persone)


1. Se il testimone, il perito, la persona sottoposta allesame del perito diversa dallimputato, il consulente tecnico, linterprete o il custode di cose sequestrate, regolarmente citati o convocati, omettono senza un legittimo impedimento di comparire nel
luogo, giorno e ora stabiliti, il giudice pu ordinarne laccompagnamento coattivo e
pu altres condannarli, con ordinanza, a pagamento di una somma da euro 51 a euro
516 a favore della cassa delle ammende nonch alle spese alle quali la mancata comparizione ha dato causa.

3.2. La perizia e lattivit peritale


Art. 220 (Oggetto della perizia)
1. La perizia ammessa quando occorre svolgere indagini o acquisire dati o valutazioni che richiedono specifiche competenze tecniche, scientifiche o artistiche.
2. Salvo quanto previsto ai fini dellesecuzione della pena o della misura di sicurezza, non sono ammesse perizie per stabilire labitualit o la professionalit nel reato,
la tendenza a delinquere, il carattere e la personalit dellimputato e in genere le qualit psichiche indipendenti da cause patologiche.
Art. 221 (Nomina del perito)
1. il giudice nomina il perito scegliendolo tra gli iscritti negli appositi albi o tra persone fornite di particolare competenza nella specifica disciplina. Quando la perizia
dichiarata nulla, il giudice cura, ove possibile, che il nuovo incarico sia affidato ad altro perito.
2. il giudice affida lespletamento della perizia a pi persone quando le indagini e
le valutazioni risultano di notevole complessit ovvero richiedono distinte conoscenze
in differenti discipline.
3. il perito ha lobbligo di prestare il suo ufficio, salvo che ricorra uno dei motivi
di astensione previsti dallarticolo 36.
Art. 222 (Incapacit e incompatibilit del perito)
1. non pu prestare ufficio di perito, a pena di nullit:
a) il minorenne, linterdetto, linabilitato e chi affetto da infermit di mente;
b) chi interdetto anche temporaneamente dai pubblici uffici ovvero interdetto
o sospeso dallesercizio di una professione o di unarte;
c) chi sottoposto a misure di sicurezza personali o a misure di prevenzione;
d) chi non pu essere assunto come testimone o ha facolt di astenersi dal testimoniare o chi chiamato a prestare ufficio di testimone o di interprete;
e) chi stato nominato consulente tecnico nello stesso procedimento o in un
procedimento connesso.
Art. 223 (Astensione e ricusazione del perito)
1. Quando esiste un motivo di astensione, il perito ha lobbligo di dichiararlo.

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2. il perito pu essere ricusato dalle parti nei casi previsti dallarticolo 36 a eccezione di quello previsto dal comma 1 lettera h) del medesimo articolo.
3. La dichiarazione di astensione o di ricusazione pu essere presentata fino a che
non siano esaurite le formalit di conferimento dellincarico e, quando si tratti di motivi sopravvenuti ovvero conosciuti successivamente, prima che il perito abbia dato il
proprio parere.
4. Sulla dichiarazione di astensione o di ricusazione decide, con ordinanza, il giudice che ha disposto la perizia.
5. Si osservano, in quanto applicabili, le norme sulla ricusazione del giudice.
Art. 224 (Provvedimenti del giudice)
1. il giudice dispone anche di ufficio la perizia con ordinanza motivata, contenente la nomina del perito, la sommaria enunciazione delloggetto delle indagini, lindicazione del giorno, dellora e del luogo fissati per la comparizione del perito.
2. il giudice dispone la citazione del perito e d gli opportuni provvedimenti per la
comparizione delle persone sottoposte allesame del perito. adotta tutti gli altri provvedimenti che si rendono necessari per lesecuzione delle operazioni peritali.
Art. 226 (Conferimento dellincarico)
1. il giudice, accertate le generalit del perito, gli chiede se si trova in una delle
condizioni previste dagli articoli 222 e 223, lo avverte degli obblighi e delle responsabilit previste dalla legge penale e lo invita a rendere la seguente dichiarazione: consapevole della responsabilit morale e giuridica che assumo nello svolgimento dellincarico, mi impegno ad adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verit e a mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali.
2. il giudice formula quindi i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubblico ministero e i difensori presenti.
Art. 227 (Relazione peritale)
1. concluse le formalit di conferimento dellincarico, il perito procede immediatamente ai necessari accertamenti e risponde ai quesiti con parere raccolto nel verbale.
2. Se, per la complessit dei quesiti, il perito non ritiene di poter dare immediata
risposta, pu chiedere un termine al giudice.
3. Quando non ritiene di concedere il termine, il giudice provvede alla sostituzione del perito; altrimenti fissa la data, non oltre novanta giorni, nella quale il perito stesso dovr rispondere ai quesiti e dispone perch ne venga data comunicazione alle parti e ai consulenti tecnici.
4. Quando risultano necessari accertamenti di particolare complessit, il termine
pu essere prorogato dal giudice, su richiesta motivata del perito, anche pi volte per
periodi non superiori a trenta giorni. in ogni caso, il termine per la risposta ai quesiti,
anche se prorogato, non pu superare i sei mesi.
5. Qualora sia indispensabile illustrare con note scritte il parere, il perito pu chiedere al giudice di essere autorizzato a presentare, nel termine stabilito a norma dei
commi 3 e 4, relazione scritta.

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SeLezione normativa

Art. 228 (Attivit del perito)


1. il perito procede alle operazioni necessarie per rispondere ai quesiti. a tal fine pu
essere autorizzato dal giudice a prendere visione degli atti, dei documenti e delle cose prodotti dalle parti dei quali la legge prevede lacquisizione al fascicolo per il dibattimento.
2. il perito pu essere inoltre autorizzato ad assistere allesame delle parti e allassunzione di prove nonch a servirsi di ausiliari di sua fiducia per lo svolgimento di attivit materiali non implicanti apprezzamenti e valutazioni.
3. Qualora, ai fini dello svolgimento dellincarico, il perito richieda notizie allimputato, alla persona offesa o ad altre persone, gli elementi in tal modo acquisiti possono essere utilizzati solo ai fini dellaccertamento peritale.
4. Quando le operazioni peritali si svolgono senza la presenza del giudice e sorgono questioni relative ai poteri del perito e ai limiti dellincarico, la decisione rimessa
al giudice, senza che ci importi sospensione delle operazioni stesse.
Art. 229 (Comunicazioni relative alle operazioni peritali)
1. il perito indica il giorno, lora e il luogo in cui inizier le operazioni peritali e il
giudice ne fa dare atto nel verbale.
2. della eventuale continuazione delle operazioni peritali il perito d comunicazione senza formalit alle parti presenti.
Art. 231 (Sostituzione del perito)
1. il perito pu essere sostituito se non fornisce il proprio parere nel termine fissato o se la richiesta di proroga non accolta ovvero se svolge negligentemente lincarico affidatogli.
2. il giudice, sentito il perito, provvede con ordinanza alla sua sostituzione, salvo
che il ritardo o linadempimento sia dipeso da cause a lui non imputabili. copia dellordinanza trasmessa allordine o al collegio cui appartiene il perito.
3. il perito sostituito, dopo essere stato citato a comparire per discolparsi, pu essere condannato dal giudice al pagamento a favore della cassa delle ammende di una
somma da euro 154 a euro 1.549.
4. il perito altres sostituito quando accolta la dichiarazione di astensione o di
ricusazione.
5. il perito sostituito deve mettere immediatamente a disposizione del giudice la
documentazione e i risultati delle operazioni peritali gi compiute.
Art. 232 (Liquidazione del compenso al perito)
1. il compenso al perito liquidato con decreto del giudice che ha disposto la perizia, secondo le norme delle leggi speciali.

3.3. La consulenza tecnica


Art. 225 (Nomina del consulente tecnico)
1. disposta la perizia, il pubblico ministero e le parti private hanno facolt di no-

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minare propri consulenti tecnici in numero non superiore, per ciascuna parte, a quello
dei periti.
2. Le parti private, nei casi e alle condizioni previste dalla legge sul patrocinio statale dei non abbienti, hanno diritto di farsi assistere da un consulente tecnico a spese
dello Stato.
3. non pu essere nominato consulente tecnico chi si trova nelle condizioni indicate nellarticolo 222 comma 1 lettere a), b), c), d).
Art. 230 (Attivit dei consulenti tecnici)
1. i consulenti tecnici possono assistere al conferimento dellincarico al perito e presentare al giudice richieste, osservazioni e riserve, delle quali fatta menzione nel verbale.
2. essi possono partecipare alle operazioni peritali, proponendo al perito specifiche
indagini e formulando osservazioni e riserve, delle quali deve darsi atto nella relazione.
3. Se sono nominati dopo lesaurimento delle operazioni peritali, i consulenti tecnici possono esaminare le relazioni e richiedere al giudice di essere autorizzati a esaminare la persona, la cosa e il luogo oggetto della perizia.
4. La nomina dei consulenti tecnici e lo svolgimento della loro attivit non pu ritardare lesecuzione della perizia e il compimento delle altre attivit processuali.
Art. 233 (Consulenza tecnica fuori dei casi di perizia)
1. Quando non stata disposta perizia, ciascuna parte pu nominare, in numero
non superiore a due, propri consulenti tecnici. Questi possono esporre al giudice il proprio parere, anche presentando memorie a norma dellarticolo 121.
1-bis. il giudice, a richiesta del difensore, pu autorizzare il consulente tecnico di
una parte privata ad esaminare le cose sequestrate nel luogo in cui esse si trovano, ad
intervenire alle ispezioni, ovvero ad esaminare loggetto delle ispezioni alle quali il
consulente non intervenuto. Prima dellesercizio dellazione penale lautorizzazione
disposta dal pubblico ministero a richiesta del difensore. contro il decreto che respinge la richiesta il difensore pu proporre opposizione al giudice, che provvede nelle forme di cui allarticolo 127.
1-ter. Lautorit giudiziaria impartisce le prescrizioni necessarie per la conservazione dello stato originario delle cose e dei luoghi e per il rispetto delle persone.
2. Qualora, successivamente alla nomina del consulente tecnico, sia disposta perizia, ai consulenti tecnici gi nominati sono riconosciuti i diritti e le facolt previsti dallarticolo 230, salvo il limite previsto dallarticolo 225 comma 1.
Si applica la disposizione dellarticolo 225 comma 3.
Art. 359 (Consulenti tecnici del pubblico ministero)
1. il pubblico ministero, quando procede ad accertamenti, rilievi segnaletici, descrittivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono necessarie specifiche competenze, pu nominare e avvalersi di consulenti, che non possono rifiutare la
loro opera.
2. il consulente pu essere autorizzato dal pubblico ministero ad assistere a singoli atti di indagine.

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SeLezione normativa

Art. 360 (Accertamenti tecnici non ripetibili)


1. Quando gli accertamenti previsti dallarticolo 359 riguardano persone, cose o
luoghi il cui stato soggetto a modificazione, il pubblico ministero avvisa, senza ritardo, la persona sottoposta alle indagini, la persona offesa dal reato e i difensori del giorno, dellora e del luogo fissati per il conferimento dellincarico e della facolt di nominare consulenti tecnici.
2. Si applicano le disposizioni dellarticolo 364 comma 2.
3. i difensori nonch i consulenti tecnici eventualmente nominati hanno diritto di
assistere al conferimento dellincarico, di partecipare agli accertamenti e di formulare
osservazioni e riserve.
4. Qualora, prima del conferimento dellincarico, la persona sottoposta alle indagini formuli riserva di promuovere incidente probatorio, il pubblico ministero dispone
che non si proceda agli accertamenti salvo che questi, se differiti, non possano pi essere utilmente compiuti.
5. Se il pubblico ministero, malgrado lespressa riserva formulata dalla persona
sottoposta alle indagini e pur non sussistendo le condizioni indicate nellultima parte
del comma 4, ha ugualmente disposto di procedere agli accertamenti, i relativi risultati non possono essere utilizzati nel dibattimento.

3.4. Esame dei periti


Art. 468 (Citazione di testimoni, periti e consulenti tecnici)
1. Le parti che intendono chiedere lesame di testimoni, periti o consulenti tecnici
nonch delle persone indicate nellarticolo 210 devono, a pena di inammissibilit, depositare in cancelleria, almeno sette giorni prima della data fissata per il dibattimento,
la lista con lindicazione delle circostanze su cui deve vertere lesame.
2. il presidente del tribunale o della corte di assise, quando ne sia fatta richiesta,
autorizza con decreto la citazione dei testimoni, periti o consulenti tecnici nonch delle persone indicate nellarticolo 210, escludendo le testimonianze vietate dalla legge e
quelle manifestamente sovrabbondanti. il presidente pu stabilire che la citazione dei
testimoni, periti o consulenti tecnici nonch delle persone indicate nellarticolo 210 sia
effettuata per la data fissata per il dibattimento ovvero per altre successive udienze nelle quali ne sia previsto lesame. in ogni caso, il provvedimento non pregiudica la decisione sullammissibilit della prova a norma dellarticolo 495.
3. i testimoni e i consulenti tecnici indicati nelle liste possono anche essere presentati direttamente al dibattimento.
4. in relazione alle circostanze indicate nelle liste, ciascuna parte pu chiedere la
citazione a prova contraria di testimoni, periti e consulenti tecnici non compresi nella
propria lista, ovvero presentarli al dibattimento.
4-bis. La parte che intende chiedere lacquisizione di verbali di prove di altro procedimento penale deve farne espressa richiesta unitamente al deposito delle liste. Se si
tratta di verbali di dichiarazioni di persone delle quali la stessa o altra parte chiede la

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citazione, questa autorizzata dal presidente solo dopo che in dibattimento il giudice
ha ammesso lesame a norma dellarticolo 495.
5. il presidente in ogni caso dispone di ufficio la citazione del perito nominato nellincidente probatorio a norma dellarticolo 392 comma 2.
Art. 501 (Esame dei periti e dei consulenti tecnici)
1. Per lesame dei periti e dei consulenti tecnici si osservano le disposizioni sullesame dei testimoni, in quanto applicabili.
2. il perito e il consulente tecnico hanno in ogni caso facolt di consultare documenti, note scritte e pubblicazioni, che possono essere acquisite anche di ufficio.
Art. 502 (Esame a domicilio di testimoni, periti e consulenti tecnici)
1. in caso di assoluta impossibilit di un testimone, di un perito o di un consulente tecnico a comparire per legittimo impedimento, il giudice, a richiesta di parte, pu
disporne lesame nel luogo in cui si trova, dando comunicazione, a norma dellarticolo 477 comma 3, del giorno, dellora e del luogo dellesame.
2. Lesame si svolge con le forme previste dagli articoli precedenti, esclusa la presenza del pubblico. Limputato e le altre parti private sono rappresentati dai rispettivi
difensori. il giudice, quando ne fatta richiesta, ammette lintervento personale dellimputato interessato allesame.
Art. 508 (Provvedimenti conseguenti allammissione della perizia nel dibattimento)
1. Se il giudice, di ufficio o su richiesta di parte, dispone una perizia, il perito immediatamente citato a comparire e deve esporre il suo parere nello stesso dibattimento. Quando non possibile provvedere in tale modo, il giudice pronuncia ordinanza
con la quale, se necessario, sospende il dibattimento e fissa la data della nuova udienza nel termine massimo di sessanta giorni.
2. con lordinanza il giudice designa un componente del collegio per lesercizio
dei poteri previsti dallarticolo 228.
3. nella nuova udienza il perito risponde ai quesiti ed esaminato a norma dellarticolo 501.

t 4. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura penale

4.1. Albo dei periti


Art. 67 (Albo dei periti presso il tribunale)
1. Presso ogni tribunale istituito un albo dei periti (221 c.p.p.), diviso in
categorie.
2. nellalbo sono sempre previste le categorie di esperti in medicina legale, psichiatria, contabilit, ingegneria e relative specialit, infortunistica del traffico e della circolazione stradale, balistica, chimica, analisi e comparazione della grafia.

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SeLezione normativa

3. Quando il giudice nomina come perito un esperto non iscritto negli albi designa,
se possibile, una persona che svolge la propria attivit professionale presso un ente
pubblico.
4. nel caso previsto dal comma 3, il giudice indica specificamente nellordinanza
di nomina le ragioni della scelta.
5. in ogni caso il giudice evita di designare quale perito le persone che svolgano o
abbiano svolto attivit di consulenti di parte (225, 233, 359, 360 c.p.p.) in procedimenti collegati a norma dellarticolo 371 comma 2 del codice.
Art. 68 (Formazione e revisione dellalbo dei periti)
1. Lalbo dei periti previsto dallarticolo 67 tenuto a cura del presidente del tribunale ed formato da un comitato da lui presieduto e composto dal procuratore della repubblica presso il medesimo tribunale, dal pretore dirigente, dal procuratore della repubblica presso la pretura, dal presidente del consiglio dellordine forense, dal
presidente dellordine o del collegio a cui appartiene la categorie di esperti per la quale si deve provvedere ovvero da loro delegati.
2. il comitato decide su richiesta di iscrizione e di cancellazione dallalbo.
3. il comitato pu assumere informazioni e delibera a maggioranza dei voti. in caso di parit di voti, prevale il voto del presidente.
4. il comitato provvede ogni due anni alla revisione dellalbo per cancellare gli
iscritti per i quali venuto meno alcuno dei requisiti previsti dallarticolo 69 comma 3
o sorto un impedimento a esercitare lufficio di perito.
Art. 69 (Requisiti per la iscrizione nellAlbo dei periti)
1. Salvo quanto previsto dal comma 3, possono ottenere liscrizione nellalbo le
persone fornite di speciale competenza nella materia.
2. La richiesta di iscrizione, diretta al presidente del tribunale, deve essere accompagnata dallestratto dellatto di nascita, dal certificato generale del casellario giudiziale, dal certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale e dai titoli e documenti attestanti la speciale competenza del richiedente.
3. non possono ottenere liscrizione nellalbo le persone:
a) condannate con sentenza irrevocabile alla pena della reclusione per delitto non
colposo, salvo che sia intervenuta riabilitazione (178-181 c.p.);
b) che si trovano in una delle situazioni di incapacit previste dallarticolo 222
comma 1 lett. a), b), c) del codice;
c) cancellate o radiate dal rispettivo albo professionale a seguito di provvedimento disciplinare definitivo.
4. La richiesta di iscrizione