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LES CONTRATS NOMMES


Introduction
Les contrats nomms se situent dans le prolongement de la thorie gnrale des
obligations. Cette dernire constitue un support permanant des rgimes des contrats
nomms. Ces derniers se sont des contrats dtermins rglements avec un rgime
juridique spcifique.
Le D.O.C. dans sa deuxime partie consacre ces diffrents contrats et les quasicontrats. Le code civil franais quand lui, dans son Art. 1107 stipule que Les contrats,
soit qu'ils aient une dnomination propre, soit qu'ils n'en aient pas, sont soumis des
rgles gnrales, qui sont l'objet du prsent titre .
Lidentification de chacun de ses contrats est difficile, car certains contrats empruntent
des rgles de un ou plusieurs rgimes juridiques (ex : la vente du fond de commerce). Ces
rgles sont spcifiques quon les retrouve dans les contrats, mandats, le dpt, lemprunt,
la location (Contrats nomms).
Les contrats innomms se sont des contrats qui ne sont pas organiss par la loi. Ils
relvent de la cration de la pratique et des rgles pitonnires. Cependant, ils rpondent
la thorie gnrale des obligations. On les appelle contrats innomms parce quils nont
pas de nom.
En droit romain, un contrat nest valable que sil entre dans une catgorie o est
attache une action.
Il existe 3 catgories de contrat, Verbis, Litteris et R :

Verbis : le stimulant et le promettant doivent changer la formule


sacre Promet-tu de me vendre ? .
Litteris : la mobilisation dune somme dargent sur un livre de compte tenu par
une tierce personne (lemprunt).
R : des contrats rels et qui ne se forment que par la remise dune chose (le
dpt, le gage).

Toute autre convention qui nentre pas dans ces 3 catgories, ne fait pas partie des
contrats nomms, sont dpourvu du pacte nu, ne nait aucune obligation juridique.
En droit romain la qualification des contrats nomms et des contrats innomms est
trs importante, car cest le titre de la situation prcise qui permet dagir en justice.

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Les contrats innomms seront donc ceux par lesquels o il ny a pas daction en justice.
Limportance de ces contrats innomms est lie la conception de volont des parties et
la libert des parties.
En effet, si la loi ne leur a pas donn de nom, cest parce que le lgislateur a donn le
pouvoir aux parties contractantes de crer un lien contractuel et de sengager. Le
lgislateur a galement laiss la libert de crer des contrats. Le lgislateur a par ailleurs
donn une valeur juridique aux contrats qui sont imagins par les particuliers grce
lArt. 230 du D.O.C. Les obligations contractuelles valablement formes tiennent lieu de
loi ceux qui les ont faites, et ne peuvent tre rvoques que de leur consentement
mutuel ou dans les cas prvus par la loi .

Chapitre I : Les contrats emportant le transfert de la proprit de la chose - La vente


Le transfert de la proprit dune chose peut rsulter de modalits juridiques trs
diverses (la loi, la volont, la mort).
Le terme chose soppose celui de personne. Ce sont des biens meubles, immeubles,
corporels, incorporels. Ce sont des choses qui sont susceptibles de proprit, dont le
lgislateur entend protger. Le transfert de ce droit de proprit sopre par la vente1.
Le D.O.C. consacre plusieurs articles au contrat de vente (de lArt. 478 lArt. 620). Le
Code Civil franais, lui consacre une centaine darticles (de lArt. 1582 lArt. 1628).
I.

Les caractristiques du contrat de vente :

Dabord la vente est considre comme un contrat synallagmatique (bilatral), un


contrat commutatif, consensuel, translatif et onreux.

Un contrat synallagmatique : Elle fait naitre la charge des deux parties des
obligations rciproques (les prestations sont bilatrales). Lexistence dun mcanisme
juridique fond sur lindpendance des obligations sanctionnant linexcution des
obligations par lune des parties, soit par lArt. 235 du D.O.C. la thorie de rsolution
et la thorie du risque. Le contrat synallagmatique nest pas le contrat unilatral (ex :
la donation) ne pas confondre avec lacte unilatral (acte administratif).

Un contrat commutatif : La vente organise le transfert dun bien en contre


partie dun prix, lArt. 478 du D.O.C.2. Limportance de la prestation de chaque partie
est connue au jour de la conclusion du contrat, par opposition au contrat de vente
alatoire. Lintrt de la distinction, cest que la thorie de la lsion reste valable pour
ce type de contrats. Or dans le contrat alatoire, lala chasse la lsion.

Un contrat consensuel : LArt. 488 du D.O.C. La vente est parfaite entre les
parties, ds qu'il y a consentement des contractants, l'un pour vendre, l'autre pour
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Voir infra : Les contrats de mise disposition.


La vente est un contrat par lequel l'une des parties transmet la proprit d'une chose ou d'un droit l'autre
contractant, contre un prix que ce dernier s'oblige lui payer.
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acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du
contrat . Donc le consentement lui seul suffit. Malheureusement, nous assistons de
plus en plus une renaissance de formalisme direct et indirect.
Le formalisme direct subordonne la validit dun contrat de vente au
respect de certaines formes, crit, sous-seing priv, mentions
obligatoires des clauses lgales.
Le formalise indirect exige le respect de certaines formes, la publicit
par exemple.

Un contrat translatif : De ce fait il emporte le transfert de proprit dun bien.


De ce fait il se distingue du bail et du prt o le transfert nest que temporaire. Le
D.O.C. nonce galement le cot de mise disposition qui sont des espces
particulires de la vente (vente rmr, la vente en future tat dachvement). La
vente rmr cest une vente avec la facult de rachat par le vendeur qui se rserve
le droit de rachat dans un dlai de 3 ans (en France 5 ans). La vente rmr peut se
qualifier en vente temporaire (Art. 585 599 du D.O.C.).

Un contrat onreux : par opposition gratuit (ex : la donation) moyennant un


prix. Cest lexistence de ce prix qui le distingue de la donation, de lchange et de
lapport (en nature).
Les caractristiques de la vente nous amnent donner la dfinition que le contrat de
vente est parfait entre les parties et la proprit est acquise de droit lacheteur lgard
du vendeur ds quil est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose nest pas
encore livre ni le prix pay.
Cette dfinition met en lumire 3 lments constitutifs de la vente, savoir le
consentement des parties, la chose objet du contrat et le prix.
II.

Le consentement en matire de vente

Les rgles de base de la formation du contrat sappliquent la vente. En effet, le


contrat de vente doit rpondre aux conditions de validit prvues par lArt. 2 du D.O.C.3
Le consentement, en plus des qualits qui sont exiges, savoir labsence des vices de
consentement, le droit de la vente prsente quelques spcificits et qui sont de deux
ordres.
Dans un premier temps, le lgislateur a cherch assurer une protection plus forte
que la volont des parties (linformation).

Les lments ncessaires pour la validit des obligations qui drivent d'une dclaration de volont sont :
1 La capacit de s'obliger ;
2 Une dclaration valable de volont portant sur les lments essentiels de l'obligation ;
3 Un objet certain pouvant former objet d'obligation ;
4 Une cause licite de s'obliger.

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Le lgislateur dans un deuxime temps, permet au consentement de murir en lui


rservant un temps de rflexion. Cette rflexion peut intervenir avant le contrat (la
rtraction) ou elle intervient aprs le contrat (le droit lerreur).
Deux objectifs sont prvus par le lgislateur. Assurer le consentement clair par une
information loyale, complte et comprhensible sur les lments de loffre. Le deuxime
objectif permet un temps de rflexion afin dviter une vente prcipite.

Linformation :
LArt. 1602 du Code Civil franais : Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce
quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprte contre le vendeur . Cet
article nexiste pas en D.O.C., puisque parmi les obligations du vendeur cest celle de
dlivrer la chose et de la garantir, Art 498 du D.O.C.4
En principe, chacun a le devoir de veiller ses propres intrts, et lacheteur doit
se porter curieux afin davoir un consentement rflchi.
A ce consentement rflchi, lanalyse juridique selon laquelle le contrat se forme
par la rencontre dune offre et dune acceptation, nous amne analyser que les
contractants amnagent dans le temps cette rencontre dfinitive en recourant des
techniques varies. On peut les classer ou les catgoriser, soit que le consentement se
forme dune manire progressive, soit quil est donn dune manire provisoire.

Section 1 : Le consentement progressif


LArt 488 du D.O.C. La vente est parfaite entre les parties, ds qu'il y a consentement
des contractants, l'un pour vendre, l'autre pour acheter . Nous distinguons partir de
cet article deux lments. Dabord des lments qui sont essentiels la validit du
contrat, et ceux qui sont ncessaires lexcution du contrat.
Donc il y a la formation et la perfection (est parfaite) du contrat de la vente. Lorsquil y
a un lment qui manque pour la formation du contrat, la vente devient ventuelle.
Lorsquil manque un lment ncessaire sa perfection, la vente est forme mais
demeure subordonne la ralisation de cet lment manquant et la vente est alors
conditionnelle.
A. La vente ventuelle
Cest parce que le contrat prsente un degr lev de complexit, quune priode de
ngociation doit stablir avant de conclure un contrat dfinitif. Donc cette priode peut
aller dun mois jusqu plusieurs annes.
Cependant, cette libert nest pas sans limite et la jurisprudence en France impose les
ngociations de bonne foi, la transparence et la cohrence. En principe, les parties
4

Le vendeur a deux obligations principales :


1 Celle de dlivrer la chose vendue ;
2 Celle de la garantir.

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organisent les actes prparatoires, les conventions provisoires, les avants contrats, tout
cela pour se prparer la conclusion dfinitive du contrat de vente.
Parmi les ventes ventuelles, il existe ce que lon appelle la vente consentie. La vente
consentie se situe dans la perspective de construire la future vente (ex : promesse de
vente). Cest dans ce sens que nous trouvons les promesses de vente unilatrales et les
promesses de vente synallagmatiques.
1. La promesse unilatrale
La promesse unilatrale est dabord avant tout un contrat, donc ce nest pas une
simple offre (loffre peut tomber cause dun vice). La promesse unilatrale cest
lorsquune partie sengage de vendre (le promettant) et lautre partie (le bnficiaire)
accepte le principe de lengagement sans sobliger lui mme sur la conclusion de la vente.

La clause de substitution : cela veut dire que le bnficire peut se substituer


une tierce personne. La substitution ce nest pas la dlgation. La dlgation est
un acte par lequel un crancier transmet ses droits sur le dbiteur un autre
crancier en payement de ce quil doit lui mme ce dernier. La dlgation est
expresse, elle ne se prsume point. Art 217 du D.O.C.
La subrogation peut tre conventionnelle soit en vertu de la loi Art. 212 216 du
D.O.C. (ex : lhypothque, le nantissement)

Gnralement, la promesse unilatrale devient un contrat dfinitif au moment o le


bnficiaire lve loption (dclarer vouloir acqurir le bien).
Gnralement la promesse unilatrale stipule un dlai dans lequel le bnficiaire
devrait se prononcer. Les promesses de vente sont frquentes en Droit civil notamment
en matire dimmobilier.
La promesse se vente prvoit galement au profit du promettant une indemnit
dimmobilisation. Elle peut justifier une requalification de la promesse unilatrale une
promesse synallagmatique si le montant de lindemnit de mobilisation est trs lev.
2. La promesse synallagmatique
La promesse synallagmatique est un engagement rciproque des parties pour la vente
ou lachat. Elle est couramment appele en matire immobilire le compromis de
vente . Le compromis vaut vente, une telle promesse vaut vente lorsquil y a
consentement sur la chose et le prix.
Ce nest pas un vritable avant contrat, mais cest un contrat condition suspensive.
La condition suspensive entraine le gel, lhypothque de lobligation. A dfaut de ses
conditions, lobligation nest pas excute ( obligation conditionnelle).

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Les parties peuvent insrer dans le compromis des clauses qui sanctionnent
linexcution fautive du contrat.
Les deux parties peuvent insrer dans le compromis des clauses de ddits. Cest une
clause qui accorde aux parties le droit de se dsengager moyennant une compensation
financire.
3. Le rgime juridique de la promesse unilatrale et de la promesse
synallagmatique
Le rgime de la promesse synallagmatique ne pose pas de difficults, car cest une
vente conformment lArt 488 du D.O.C. La vente est parfaite entre les parties, ds
qu'il y a consentement des contractants, l'un pour vendre, l'autre pour acheter, et qu'ils
sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat. .
En revanche, ce qui soulve une difficult cest le rgime juridique de la promesse
unilatrale en ce qui concerne les conditions de la validit de la promesse. La difficult
elle est dabord temporaire.

Du ct du promettant, que vaut la promesse ?


Il se trouve sur le plan juridique engag ds la promesse, dans ce sens, toutes
les conditions de validit de la vente le concernent et elles sont apprcies le jour
de la conclusion de la promesse. Aussi il devient par la suite incapable. Cette
incapacit sera en principe sans influence et la vente sera valablement conclue ds
que le bnficiaire lvera loption. Son dcs ne remettra pas la vente en cause
(contrairement loffre), et se sont les ayants cause qui seront tenus dexcuter la
vente. LArt. 31 du D.O.C. stipule La mort ou l'incapacit de celui qui a fait une
offre, lorsqu'elle survient aprs le dpart de la proposition, n'empche point la
perfection du contrat, lorsque celui auquel elle est adresse l'a accepte avant de
connatre la mort ou l'incapacit du proposant. .
Du ct du bnficiaire :
Il est tout fait normal que le bnficiaire doit avoir la capacit de contracter
au jour de la promesse. Cette capacit perdure jusquau jour de la leve de
loption, et sil devient incapable dans lintervalle, son reprsentant lgal
intervient sa place pour lever loption.
Du ct de la date de conclusion :
Le contrat de vente est conclu le jour de la leve de loption, et cette date
quil faut se placer pour apprcier lexistence de la lsion. La lsion est toute
diffrence de 1/3 entre le prix port au contrat et la valeur effective de la chose.
Au Maroc cest le 4/12 ? EN France cest 7/12 (Art. 55 et 56 du D.O.C.)5.
5

Article 55 : La lsion ne donne pas lieu la rescision, moins qu'elle ne soit cause par le dol de l'autre
partie, ou de celui qui la reprsente ou qui a trait pour elle, et sauf l'exception ci-aprs.
Article 56 : La lsion donne ouverture la rescision, lorsque la partie lse est un mineur ou un incapable, alors
mme qu'il aurait contract avec l'assistance de son tuteur ou conseil judiciaire dans les formes dtermines

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Lobligation de lenregistrement se fait la conclusion de toute promesse unilatrale


de vente sou seing priv. Cest une nullit dordre public et tout intress peut linvoquer.
En cas de violation, seul le promettant est engag et sa rtraction est sans effet si elle
intervient aprs la leve de loption. Il sera tenu de rparer le prjudice subi avant la
leve de loption. Le promettant est li par une obligation de rsultat, il est prsum ds
le dpart.
Le bnficiaire na pas apporter la preuve de la faute pour engager sa responsabilit.
Cependant, si le tiers contracte avec le contractant indlicat, sa responsabilit dlictueuse
est engage par complicit dans la violation de la promesse.
B. Le prix
Le prix doit tre dtermin (Art. 487 du D.O.C.)6, le prix est un lment essentiel pour
qualifier le contrat de vente. Le prix diffre de la donation. Le prix diffre de la datation
en payement, la datation en payement cest le fait de se librer dune dette par la
prestation la hauteur de cette dette. La novation (Art. 387 du D.O.C.)7 cest le fait
dteindre une obligation moyennant la constitution dune obligation nouvelle.
En principe le prix de vente doit tre dtermin par les parties, mais par drogation, en
se rfrant larticle 487 du D.O.C. il peut tre parfois fix par les tiers et mme laiss
larbitrage des tiers.
Lorsque le contrat est excuter instantanment, il ne pose pas de problme, mais
pour les ventes dans lexcution est successive, cela est moins vident. Les parties ont la
possibilit dinclure la clause dindexation contre lrosion montaire. Le prix ne doit pas
tre drisoire, vil.
C. Le transfert de la proprit (lobjet ou la cause)
Le transfert de la proprit constitue un effet de la vente. Le transfert de la proprit
permet de faire la distinction entre la vente, le prt et le bail. En effet dans le bail il ny a
transfert que de la jouissance de la chose. Le contrat de vente est un contrat translatif o
il y a une obligation de donner.
La vente illustre une obligation de donner, et qui dit transfert de proprit dit risque.
Alors ou se situe le risque ? Les Art. 492, 493 et 496 du D.O.C. stipulent que : Ds que le
contrat est parfait lacheteur peut aliner la chose vendue, et la chose vendue est au
par la loi, et bien qu'il n'y ait pas dol de l'autre partie. Est rpute lsion toute diffrence au del du tiers entre
le prix port au contrat et la valeur effective de la chose.
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Le prix de la vente doit tre dtermin. On ne peut en rapporter la dtermination un tiers ni acheter au
prix pay par un tiers, moins que le prix ne ft connu des contractants. On peut cependant s'en rfrer au
prix fix dans une mercuriale, ou tarif dtermin, ou la moyenne des prix du march, lorsqu'il s'agit de
marchandises dont le prix ne subit pas de variation. Lorsque ce prix est variable, les contractants sont prsums
s'en tre rfrs la moyenne des prix pratiqus.
7
Toutes les actions naissant d'une obligation sont prescrites par quinze ans, sauf les exceptions ci-aprs et
celles qui sont dtermines par la loi dans les cas particuliers.

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risque de lacheteur mme avant la dlivrance. Cependant, la chose vendue voyage au


risque du vendeur jusqu rception par lacheteur .
Les parties peuvent diffrer le moment de ce transfert de la proprit. Aussi les
compromis de vente immobiliers qui sont des ventes sous seing priv on insre une
clause de retardement jusquau jour de la signature de lacte authentique.
En ce qui concerne la vente des marchandises, la vente peut tre assortie de la clause
de rserve de la proprit, c'est--dire que le transfert est diffr jusquau paiement
dfinitif8.

Section 2 : Les droits et les obligations des parties


A. Les obligations de lacheteur
Les obligations de lacheteur portent sur le prix et les frais. Lobligation de payer le
prix. Lacheteur a une obligation de prendre livraison de la chose. Prendre livraison de la
chose cest le retirement. Le retirement ce nest pas la dlivrance. La dlivrance incombe
au vendeur. En effet selon lArt. 580 du D.O.C. L'acheteur est tenu de prendre livraison
de la chose vendue, dans le lieu et la date fixe par le contrat. A dfaut de convention ou
d'usage, il est tenu de la retirer immdiatement, sauf le dlai moralement ncessaire pour
oprer le retirement . Ce lieu, lArt. 502 du D.O.C., cest le lieu o se trouve le vendeur
o il peut seffectuer la dlivrance de la chose.
Lexception dinexcution peut tre invoque par lacheteur si le vendeur refuse la
livraison de la chose. Lexception dinexcution peut tre invoque face la clause de
rserve de proprit.
Lacheteur est tenu de retirer immdiatement la marchandise. A dfaut on applique les
principes gnraux de la mise en demeure. La mise en demeure du crancier implique
que la vente sera rsolue de plein droit.
Cependant, le vendeur dfaut de paiement peut exercer un droit de revendication
sur la chose et qui se trouve entre ses mains. Et cette revendication soppose au droit de
rtention, lArt. 584 du D.O.C.9 Ce droit de rtention est entre les mains de lacheteur (la
rtention sur le prix) sil est troubl dans son contrat (sil y des vices).
La garantie des vices cachs relve de lobligation du vendeur (il faut quil garantisse la
marchandise). En effet, selon lArt. 549 di D.O.C. 10 le vendeur est tenu de livrer la chose
8

Voir infra Droits et obligations de lacheteur


Larticle 584 : Les dispositions de l'article prcdent s'appliquent au cas o l'acheteur dcouvre un vice
rdhibitoire dans la chose vendue.
10
Article 549 : Le vendeur garantit les vices de la chose qui en diminuent sensiblement la valeur, ou la
rendent impropre l'usage auquel elle est destine d'aprs sa nature ou d'aprs le contrat. Les dfauts qui
diminuent lgrement la valeur ou la jouissance, et ceux tolrs par l'usage, ne donnent pas ouverture
garantie.
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condition quelle ne soit pas atteinte de quels que vices cachs. Le vice est un dfaut
inconnu de lacheteur lors de la conclusion de la vente et qui rend la chose impropre
lusage auquel ce dernier la destin.
Pour que la garantie puisse tre invoque, il faut que le vice relev prsente trois
caractristiques. La premire caractristique cest la nuisance lutilisation, la deuxime
caractristique, il faut quil soit cach et la troisime caractristique, la concomitance au
transfert des risques.
B. Les obligations du vendeur
1. La garantie des vices cachs
La garantie diffre de la responsabilit par deux aspects. Par le fondement et
lintensit. Dune part la garantie ne sanctionne pas linexcution par le vendeur de lune
de ses obligations. La notion de garantie est trangre lide de faute ou inexcution. La
notion de garantie est autonome par rapport au rgime des responsabilits civiles fond
sur la faute ou le rgime des responsabilits fond sur la prsomption de la faute.
Dautre part le dbiteur de garantie ne peut sexonrer en dmontrant un cas de force
majeur. Lobligation de la garantie apparait comme une obligation de rsultat .
Pour que la garantie puisse tre invoque il faut que le vice prsente 3 caractres :
selon lArt. 549 du D.O.C. le vendeur est tenu de livrer la chose qui ne soit pas atteinte
de quels que vices cachs .
1ier caractre : il faut que le vice doive tre nuisible lutilisation de la chose. C'est-dire, empcher lusage auquel lacheteur le destine (appliqu au fond de commerce, il a
t jug que la perte de concession de marque constitue un vice affectant le fond de
commerce). En revanche lorsque la marchandise vicie ne compromet pas lexploitation
du fond de commerce.
2me caractre : il faut que le vice soit cach. Le vendeur nest pas responsable lgard
des vices apparents. Donc lacheteur a pu se convaincre lui-mme, cest lacheteur de
prouver le caractre cach du vice. Le juge peut tenir compte de la qualit professionnelle
ou non professionnelle de lacheteur (lignorance lgitime). Pour apprcier le vice cach,
le juge se base sur la lgitimit de lignorance du dfaut en laquelle lacheteur prtend
stre trouv.
3me caractre : il faut que le vice soit antrieur la conclusion de la vente ou
concomitant au transfert des risques qui concident le plus souvent avec le transfert de la
proprit. Cest lacheteur dtablir par tous les moyens qu la date du transfert du
risque le vice existait.

Le vendeur garantit galement l'existence des qualits par lui dclares, ou qui ont t stipules par
l'acheteur.

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2. Les sanctions de la garantie des vices cachs


Ds lors quil constate quun vice affecte son bien (fond de commerce par exemple),
lacqureur est en droit dexercer contre le vendeur une action en garantie. Cependant, il
faut que lacqureur puisse agir dans un dlai de 30 jours aprs la dlivrance du bien lArt.
573 du D.O.C. 11 ou dans les dlais qui son fixs par les contrats. LArt. 573 fixe galement
le dlai de 1 an pour les choses immobilires et de 30 jours pour les choses mobilires.
Lacheteur qui exerce laction en garantie a 2 choix daction, laction rdhibitoire et
laction estimatoire.

Laction rdhibitoire : Cest une action en rsolution de la vente par laquelle


lacheteur offre la restitution et demande le remboursement du prix.
Laction estimatoire : Elle permet lacheteur de conserver le bien et dobtenir
une diminution du prix.

Chapitre II : Les contrats nemportant pas le transfert de la proprit de la chose le


bail
Le bail cest le transfert de la jouissance de la chose dune manire temporaire. Le bail
fait lobjet de statuts spciaux et le D.O.C. lui consacre 73 articles (de 626 699). Le bail
ou louage ou contrat de mise disposition (voir infra). Il faut dire que les dispositions du
D.O.C. sont applicables en labsence dun rglement spcifique.
Il existe par ailleurs un ensemble de textes lgislatifs qui rglementent le contrat de
bail, la loi 13-08. Cette loi rgit les rapports entre le bailleur et le locataire. La loi 18-00
elle rgit le rglement de la coproprit. Le Dahir relatif aux baux dimmeubles usage
commercial industriel ou artisanal (dahir du 10 juin 1955).
Par ailleurs, il existe des procdures de recouvrement en cas dincident de paiement
(voir infra).
Le contrat de bail peut tre un acte tabli par un notaire ou un acte sous seing priv
lgalis. Il existe des clauses indispensables au contrat du bail :

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Lidentit du locataire et du bailleur


La dure en nombre danne
La dsignation de la chose loue
La nature du contrat du bail (professionnel civil ou industriel)
Le mode de rsiliation du contrat (un pravis de 1 mois notifi par lettre
recommande avec accus de rception)

ARTICLE 573 : Toute action rsultant des vices rdhibitoires, ou du dfaut des qualits promises, doit tre
intente, peine de dchance :Pour les choses immobilires dans les 365 jours aprs la dlivrance ;Pour les
choses mobilires, et les animaux, dans les 30 jours aprs la dlivrance, pourvu qu'il ait t donn au vendeur
l'avis dont il est parl l'article 553.Ces dlais peuvent tre prolongs ou rduits d'un commun accord par les
parties. Les rgles des articles 371 377 s'appliquent la dchance en matire d'action rdhibitoire.

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Un dpt de garantie (un mois de loyer qui est rcuprable aprs dduction
des rparations)
Les obligations rciproques du locataire et du bailleur
La fixation du loyer et ses modalits de paiement
Lenregistrement dans le cas o le contrat est fait sous seing priv dans un dlai
de 30 jours la signature du contrat

Le lgislateur marocain dans son 3me TITRE du D.O.C. des fois il parle du bail et des fois
il parle du louage, lArt. 626 du D.O.C. il existe deux sortes de contrats de louage, le
louage de la chose que le lgislateur appelle le bail et le louage des personnes (contrat de
travail, louage douvrage). Concernant le louage de la personne, le louage de service qui
implique une subordination (contrat de travail) et le louage douvrage, c'est--dire, le
maitre dun projet confie le projet un ouvrier (contrat dentreprise).
Le bail repose sur lexcution dune obligation et cette obligation prsente une double
caractristique. Dune part, elle transmet lutilit de la chose une personne qui nest pas
propritaire sans pour autant dmembrer (dcomposer) son droit de proprit ni
constituer un droit rel sur la chose dautrui.
Un droit rel cest un droit qui donne un pouvoir direct et immdiat sur la chose12. Il
faut distinguer entre le droit usufruit et le bail concernant le droit rel.
On rappellera souvent la distinction souvent confuse entre le droit de lusufruit et le
bail concernant le droit rel. En ce qui concerne lusufruit, le propritaire dun bien
dmembre son droit de proprit pour le remettre au bnficiaire. Aussi il concde un
droit rel sur la chose. Le propritaire remet au bnficiaire les prrogatives de
jouissance et dusage.
Alors que dans le bail, le bailleur conserve intacte son droit de proprit et sengage
assurer son locataire la jouissance paisible du bien. De ce fait, il exerce un droit
personnel sur le locataire (un droit de crance sur le locataire). De ce fait, le bail se
distingue de lusufruit par ce droit quon appelle le droit rel.
Le bail est un contrat consensuel (Article 628 du D.O.C.). Le bail est considr comme
un acte dadministration ( loppos dun acte de gestion) puisquil ne ncessite pas une
capacit particulire. Si aucune condition concernant la dure du contrat de bail nest
prcise, le contrat est qualifi ce verbal (voir infra : la dure du bail).
Le bail sil excde 99 ans, le contrat tombe sous le coup de la prohibition des pactes
perptuels et il est frapp de nullit absolue.
Le prix est un lment essentiel dans le contrat de bail de bail (voir infra). Par ailleurs, il
existe des procdures de recouvrement en cas de loyer impay et qui rsulte de la
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Les droit rels sont limits par la loi, exemple le droit de proprit.

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loi 64-99. Il faut remarquer que la procdure ne sapplique que dans le cas ou le contrat
de bail est tabli par un acte authentique ou un acte lgalis.
Le propritaire peut saisir le prsident du tribunal de premire instance pour lui
demander lautorisation denvoyer une mise en demeure de paiement. Le locataire
dispose dun dlai de 15 jours partir de la notification de la mise en demeure (toute la
problmatique rside dans la notification de la mise en demeure). Et en cas de non
paiement ou un paiement partiel, le propritaire peut demander prsident du tribunal
dhomologuer (donner une force excutoire) la mise en demeure et dordonner le
paiement du loyer. En cas dhomologation aucun recours nest accept.

Section 1 : Lextinction du contrat de bail


A. Le bail dure indtermine
Lorsque les parties nont fix aucun terme leur relation, le bail est considr comme
un contrat dure indtermine, lArt. 695 du D.O.C. nonce que A dfaut dacte crit
ayant date certaine, lacqureur peut expulser le locataire aprs lui avoir donn cong
dans le dlai tablis par lusage. .
Le bail fait sans crit mais avec une date certaine : le bail fait sans crit est assimil
un bail dure indtermine. La jurisprudence en France impose une preuve par crit. Le
rgime juridique des contrats dure indtermine il peut tre mis fin ce type de
contrat dune manire unilatrale (la rsiliation) par le propritaire qui doit manifester sa
volont de rsilier en respectant un dlai tablis par lusage.
B. Le bail dure dtermine
Le bail dure dtermin comporte un terme dont larrive emporte le principe
dextinction du contrat. On parle du terme extinctif.
Le terme peut tre certain (la dure et la date sont fixs). Le terme peut tre incertain
dans un contrat dtermin, cest un vnement futur dont la ralisation est inluctable,
mais on ignore le moment dans lequel il se produira.
LArt. 687 du D.O.C. 13 nonce que le louage de la chose cesse de plein droit
lexpiration du terme en ce qui concerne les baux dhabitation le contrat est conclu dune
dure de 3 ans. Lorsque le bailleur est une personne physique, cest 3 ans. Lorsque le
bailleur est une personne morale la dure est de 6 ans.

13

ARTICLE 687 : Le louage de choses cesse de plein droit l'expiration du terme tabli par les parties, sans
qu'il soit ncessaire de donner cong, s'il n'y a convention contraire ou sauf les dispositions spciales aux baux
ferme.

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Le bail peut tre conclu pour une dure trs courte, lArt. 688 du D.O.C.14 nonce que
si le terme na pas t tablis, le louage est cens fait lanne, au semestre, au mois, la
semaine ou au jour, et le contrat cesse lexpiration de chacun de ces temps sans quil
soit ncessaire de donner cong.
Mais il arrive quun bail peut tre perptuel, la jurisprudence en France considre que
le bail conclu pour une dure nexcdant pas 99 ans, chappe la condition du bail
emphytotique.15 Les parties peuvent souhaiter poursuivre leur relation contractuelle, il
existe des mcanismes qui permettent de poursuivre cette relation.
a. La prorogation : elle consiste reporter conventionnellement le terme du
contrat. Sa mise en uvre suppose quau court de lexcution du bail, les
parties sentendent pour allonger la dure du contrat jusqu la nouvelle
chance convenue.
b. La reconduction : elle consiste dans la conclusion dun nouveau bail
lexpiration du prcdent. La reconduction cest une manifestation tacite de
volont.
c. Le renouvellement : il ressemble la reconduction car il emporte naissance
dun nouveau contrat. Les parties rengocient les lments de leur accord et le
nouveau bail nest pas ncessairement conclu aux mmes conditions.
En rsum, le D.O.C. parle du renouvellement dans larticle 68916, de la continuation
dans larticle 69017 et de la tacite reconduction dans larticle 691.18

14

ARTICLE 688 : Si aucun terme n'a t tabli, le louage est cens fait l'anne, au semestre, au mois, la
semaine ou au jour, selon que le prix a t fix tant par an, par semestre, par mois, etc., et le contrat cesse
l'expiration de chacun de ces termes, sans qu'il soit ncessaire de donner cong, moins d'usage contraire.
15
La situation des parties, dans un bail emphytotique, est assez particulire puisque le locataire (appel
emphytote) se voit reconnatre un vritable droit rel sur le bien qui lui est donn bail. Lemphytote est un
quasi-propritaire du bien qui lui est donn bail.
16
ARTICLE 689 : Au cas o, l'expiration du contrat, le preneur reste en possession, il est renouvel dans les
mmes conditions, et pour la mme priode, s'il a t fait pour une priode dtermine ; s'il est fait sans
dtermination d'poque, chacune des parties peut rsilier le bail ; le preneur a cependant droit au dlai fix par
l'usage local pour vider les lieux.
17
ARTICLE 690 : La continuation de la jouissance n'emporte pas de tacite reconduction, lorsqu'il y a un cong
donn ou autre acte quivalent indiquant la volont de l'une des parties de ne pas renouveler le contrat.
18
ARTICLE 690 : Dans le cas prvu l'article 689, les cautions donnes pour le contrat primitif ne s'tendent
pas aux obligations rsultant de la tacite reconduction ; mais les gages et autres srets subsistent.

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Section 2 : Les droits et les obligations du locataire et du bailleur


A. Les obligations du locataire
Le locataire est tenu par deux obligations principales, la premire cest de rgler le prix
du louage, la deuxime cest de conserver la chose loue en respectant la destination
naturelle (finale) prvue par le contrat (article 663 do D.O.C.)19
1. Le paiement du loyer
Le bail prcise en gnral la priodicit du loyer. Le bail prcise galement le lieu du
paiement. LArt. 667 du D.O.C.20 prcise que le locataire est tenu de rgler le prix entier.
Le locataire peut sous-louer et mme cder son droit de bail une autre personne
avec autorisation du propritaire moins que le contrat prvoit la dfense de la souslocation. Cependant le preneur ne peut cder ou sous-louer la chose pour un usage
contraire que celui dtermin par la convention.
Le preneur doit galement rgler les accessoires du loyer. Il doit galement payer les
rparations locatives. En contre partie de ces rparations locatives, le bailleur demande
un dpt de garantie (chque de caution ; le cheque de garantie doit tre encaiss dans
limmdiat). Le sous-locataire est tenu directement envers le locataire.
2. La conservation de la chose
La conservation de la chose veut dire que le locataire a lobligation duser de la chose
en bon pre de famille, et cet usage sapprcie suivant la destination qui lui a t donne
par le contrat. LArt. 678 du D.O.C.21 stipule que le locataire doit rpondre des
dgradations intervenues aprs son entre dans les lieux. Le locataire na pas le droit de
modifier ltat des lieux. Le locataire doit restituer la chose loue (Articles 680 et 681 du
D.O.C.)22. Pour toute implantation, amlioration...etc. les impenses voluptuaires
effectues par le locataire ne lui donnent pas le droit lindemnisation.

19

Article 663 : Le preneur est tenu de deux obligations principales.


a) De payer le prix du louage ;
b) De conserver la chose loue et d'en user sans excs ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a
t donne par le contrat.
20
Article 667 : Le preneur est tenu de payer le prix par entier mme si, par sa faute ou pour une cause relative
sa personne, il n'a pu jouir de la chose loue ou n'en a eu qu'une jouissance limite, pourvu que le locateur ait
tenu la chose sa disposition, pendant le temps et dans les conditions dtermines par le contrat ou par
l'usage. Cependant, si le locateur a dispos de la chose ou en a autrement profit pendant le temps o le
preneur n'en a pas joui, il doit faire tat des avantages qu'il a retirs de la chose en dduction de ce qui lui serait
d par le preneur.
21
Article 678 : Le preneur rpond de la perte et de la dgradation de la chose cause par son fait, ou par sa
faute, ou par l'abus de la chose loue. Le preneur d'une htellerie ou autre tablissement public rpond aussi du
fait des voyageurs et des clients qu'il reoit dans son tablissement.
22
Article 680 : La restitution de la chose loue doit tre faite dans le lieu du contrat ; les frais de restitution
sont la charge du preneur, s'il n'y a convention ou usage contraire

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Le preneur na pas le droit de retenir la chose loue raison des dpenses qui sont
faites. Si le locataire ne paye pas son loyer, il existe des procdures de recouvrement du
loyer (voir supra).
B. Les obligations du bailleur
Le bailleur est tenu par deux obligations. Dabord, lobligation de la dlivrance et
lobligation de la garantie de la chose loue.
1. Lobligation de la dlivrance
Lobligation de la dlivrance est rgle par les mmes dispositions qui sont tablis pour
la dlivrance des choses vendues. Cependant, la pratique de ltat des lieux permet de
rgler toutes les difficults.
Par ailleurs, lArt. 638 du D.O.C.23 pose le principe que le bailleur est tenu dentretenir
pendant la dure du contrat la chose loue. partir de cet article, on fait la distinction
entre la rparation locative (celle qui incombe au locataire) et celles qui sont la charge
du bailleur. Si le bailleur refuse les rparations qui lui incombent, le locataire a le droit de
retenir le loyer en mettant en jeu lexception dinexcution. Cette dernire joue
galement par le dfaut dentretien qui rend les lieux inutilisables par rapport lusage
du bail.
En ce qui concerne le locataire, le locataire met en demeure le bailleur afin daccomplir
ces rparations. Il peut le contraindre judiciairement et dfaut, il se fait autoriser faire
excuter lui mme les travaux et les retenir sur le pris du loyer.
2. Lobligation de la garantie
Lobligation de la garantie porte sur jouissance paisible des lieux (articles 643 et 644
du D.O.C.)24. Le bailleur na pas le droit de troubler ni perturber la jouissance des lieux du

Article 681 : Le preneur n'a pas le droit de retenir la chose loue, soit raison des dpenses faites la
chose, soit du chef d'autres crances qu'il pourrait avoir contre le locateur.
23
Article 638 : Le locateur est tenu de livrer la chose et ses accessoires et de les entretenir, pendant la dure
du contrat, en tat de servir leur destination, selon la nature des choses loues, sauf les stipulations des
parties, et dans le cas de location d'immeubles, les menues rparations qui seraient la charge du preneur
d'aprs l'usage local.
Si le locateur est en demeure d'accomplir les rparations dont il est charg, le preneur peut l'y contraindre
judiciairement : dfaut par le locateur de les accomplir, il peut se faire autoriser par justice les faire excuter
lui-mme et les retenir sur le prix.
24
Article 643 : La garantie que le locateur doit au preneur a deux objets :
1 La jouissance et la possession paisible de la chose loue ;
2 L'viction et les dfauts de la chose.
Cette garantie est due de plein droit, quand mme elle n'aurait pas t stipule. La bonne foi du locateur
n'empche pas cette obligation.
Article 644 : L'obligation de garantie emporte, pour le locateur, celle de s'abstenir de tout ce qui tendrait
troubler la possession du preneur ou le priver des avantages sur lesquels il avait droit de compter, d'aprs la
destination de la chose loue et l'tat dans lequel elle se trouvait au moment du contrat.

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locataire. Sil y a des travaux qui ne peuvent tre diffrs (reports) le locataire peut
demander une rduction du prix du loyer sils durent plus de quarante jours (en France)
et peut mme rsilier le bail si le lieu devient inhabitable.
LArt. 645 du D.O.C.25 parle des travaux urgents et qui durent plus de trois jours, le
locataire peut demander une rsolution du bail ou la rduction proportionnelle au temps
pendant lequel il a t priv de la chose.
Le bailleur doit garantir les vices et les dfauts de la chose loue. Une distinction
simpose entre les troubles de droit et les troubles de fait, ex : les dgts des eaux, les
nuisances sonores le soiretc. Les troubles de droit se sont les tierces personnes qui
revendiquent la proprit du bien et veulent expulser le locataire. Selon lArt. 656 du
D.O.C.26 le bailleur nest pas tenu des vices de la chose loue quon pouvait facilement
constater, moins que ce quil y est des troubles de droit et de fait.

Il rpond, ce point de vue, non seulement de son fait et de celui de ses prposs, mais aussi des faits de
jouissance des autres locataires, ou de ses autres ayants droit.
25
Article 645 : Toutefois, le locateur a le droit de faire, malgr l'opposition du preneur, les rparations
urgentes qui ne peuvent tre diffres jusqu' la fin du contrat. Mais si, cause de ces rparations, le preneur
est priv, en tout ou en grande partie, de l'usage de la chose loue pendant plus de trois jours, il peut demander
la rsolution du bail, ou bien une rduction proportionnelle au temps pendant lequel il a t priv de la chose.
Le locateur est tenu de constater l'urgence des rparations et d'en prvenir les locataires. Faute de quoi, il peut
tre tenu des dommages-intrts rsultant du dfaut d'avis pralable.
26
Article 656 : Le locateur n'est pas tenu des vices de la chose loue qu'on pouvait facilement constater,
moins qu'il n'ait dclar qu'ils n'existaient pas. Il n'est galement tenu d'aucune garantie :
a) Lorsque l preneur connaissait, au moment du contrat, les vices de la chose loue ou l'absence des qualits
requises ;
b) Lorsque les vices ont t dclars au preneur;
c) Lorsque le locateur a stipul qu'il ne serait tenu d'aucune garantie.