NC
CICD FINA
ANCIN
NG MODELL  
| T ECHNICAAL REPORT | 
 
 

P
PMU ASSSISTANCE | NATIONAAL CAPITAAL INTEGRA
ATED COA
ASTAL DEV
VELOPMEN
NT 
DRAFT |  2 SEPTEM
MBER 2014 
 

 
 
 

 

del| PMU Assisstance | Nationaal Capital Integgrated Coastal Development
NCICD Fiinancing Mod
Draft 02 Se
eptember 2014

1

COOORDINATING MINISTRY FOR ECO
ONOMIC AFFAIRSS | MINISTRY OFF PUBLIC WORKSS |  
NATIO NAL DEVELOPMEENT PLANNING  AGENCY | SPECIIAL CAPITAL REG
GION OF JAKARTA
A |  
GOVEERNMENT OF THEE NETHERLANDS |

Document titl e   NCICD Financing Model 
Statuus   Draft 
Datte   02 September 2014 
Projecct   PMU Asssistance | National Capital IIntegrated Coastal Develop
pment 
Project Numbeer   TX2721
Referencce    

ushuis 
Author( s)   Louis Braam, Michel Leu
n MSc (Royal Ha
askoningDHV) 
Project manageer   A. Sannen
Datte   Septembe
er 2014 
Authorisatioon   M. van Elswijk MSc (Roy
yal HaskoningDH
HV) 
Datte   Septembe
er 2014 
Initiaals    

del| PMU Assisstance | Nationaal Capital Integgrated Coastal Development
NCICD Fiinancing Mod
Draft 02 Se
eptember 2014

2

 
 

 

del| PMU Assisstance | Nationaal Capital Integgrated Coastal Development
NCICD Fiinancing Mod
Draft 02 Se
eptember 2014

3

......................................................................................... 25  3............................................................................................... 28  4................................................. 9  3  FFinancial bussiness case p per componeent ...2  SSafety compo onents only financing f sce enario ................................... 13  3................................................................................................................................................ 5  2  A Approach ............ 23  3............4  N National (Tolll) Road ........................................... 17  3....... 34  ANNEX 11:   Detailed descriptiion financiall model ......5  M MRT ........................................................ 6  2................................................................4  D Developmentt of Outline Business Casses ..............................................6  C City Road Network ....7  P Port .................... 8  2........................................ 16  3................................................................3  P Pumping Stattions & Lockss .............................................................................................................. 36  del| PMU Assisstance | Nationaal Capital Integgrated Coastal Development NCICD Fiinancing Mod Draft 02 Se eptember 2014 4 ....................... 8  2.......1  O Outer Sea Wa all + Land Re eclamation ........................................................3  C Comparison Development D t Company aand Safety on nly .................................................................... 30  4................................................... 28  4.....1  N NCICD Develo opment Company financiing scenario ......................................................................................................................................................................................................... 9  2................5  D Developmentt of Financia al Business C Cases ...... Opex and Revenue Assumptioons ...........................................    Contents 1  Introduction ..........3  C Capex................... 13  3............2  D Developmentt of the Financing Scenarrios .....overv view ................................... 7  2......................................................................................................................................................................... 21  3.......................1  G General Apprroach ......................................2  W West wing an nd East Wing Reclamatio n ..................................................... 27  4  N NCICD Financcing Scenarios .... 32  5  C Conclusions and Recomm mendations .......................

 It no otably uses its  component  scoping  and  phasing.  further d development and validattion of the bbusiness case es (into final business casses) and market soundin ng  with pottential privatte investors iis required.  assumptions  and d  the  scope  of  the    financial  business  cases.   Inte ernational besst practices  Indonesian best  practices  (insstitutionally)  Rep port pre‐markket sounding  PPP P case Maasvl akte 2  PMU Assistance  Think tank report  Lea arning week reeport The Nettherlands  Korrea visit reporrt  Inte ernational Sem minar Report  USA A visit report    NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 5 .  and  chapter  4  deescribes  the  two  financin ng  scenario os. TThe Organizattion of NCICD 2. NCICD Fundin ng Strategy  p and procurement strategyy  4.    This  report  elaborattes  in  Chapte er  2  the  appproach. Thee capex. 2. A Asset Manageement Strateggy    Background documentss  1. and  d draft PERPRESS for the estab blishment of tthe  A Authority)  3. draft  PERPRES for tthe acceptancce of the mastter Plan. constructio on companiees. PPP Roadmap 5. 8..1 INTRRODUCTION  To suppo ort the development of a a financing s trategy for N NCICD.  Also. NCICD Legal B Basis (includin ng draft PERPU U.  Chapter  3  analyzes  the  business  b casee  per  compo onent. The Mastter Plan Bussiness Case d does not conntain financing cash flow ws  and  alteernative  finaancing  options.  We  also  refraine ed  from  moodelling  typiccal  bankabilitty  assessments like DSC CR ratios at this stage.. NCICD Financcing Model   6. a ded dicated finan cial model w was developeed  during  FFebruary/Maarch  2014. Hen nce the decision to suppl ement the a analysis with a  dedicateed financial m model.  inddividual  bussiness  cases  per  compo nent  and  po otential  (PPP)  delivery  models werre not presen nted in the aanalysis. 6.  specifically  the  most  reecent  and  recommendeed  investmeent alternatiive targetingg a reclaimedd area of aro ound 1. 7. KCD strategy  Communication Strategy  7. Inn order to firrm up the viability of thee NCICD Funding Strateggy. 3.250 h ha (“alternattive 4”). 5. 4. includ ding financinng and outlin ne business cases for the  NCICD comp ponents. It can be  used to rougghly assess tthe potentiaal for alterna ative financin ng  mercial viabiility and bannkability of the individual business caases is an im mportant issu ue  strategiees. opexx and revenu ue  inputs have indicativve value onlyy.  insurancce  companiees  and  other  interested  pparties.    The  repo ort  does  nott  stand  alone  but  shouldd  be  read  in n  relation  to  the  Master  r  Plan  and  otther  techniccal  Reports and backgro ound docume ents prepareed by the PM MU consultan nt (see table  1). Implementatiion Plan (with MP consultannt)  Technical Reports    1.  capital  &   operational  expenditurre  and  revennues  estimate  with  som me  adjustments as elab borated below. C 8.  Table 1 PMU U Report Stru ucture Main Rep port    1. The comm and has  not been tested yet with relevant sttakeholders – financiers.  The  T financin g  model  bu uilds  upon  the  financial  analysis  an nd  investmen nt  program mming  carrieed  out  by  th he  Master  PPlan  team. NCICD Deliverry Strategy  2.    The resu ults from the developed ffinancial mo del are for in nitial referen nce only. developers. Chapter 5 provides conclusions annd recommendations. 9.

  land  reclamation.    NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 6 .   Phase  B  covvers  new  in nfrastructuree.2 APPPROACH  The overrall NCICD in nvestment prrogramming  is split in tw wo main phasses:     Phase  A  co overs  the  strengtheningg  and  reinfforcement  of  o the  exissting  sea  wall  w and  riveer  eembankmen nts. the funding of tthe pre‐cond ditions itself is  not  emb bedded  in  the  financingg  model  of  NCICD.    Figure 1: Scope of NCIC CD project pro ogram  For  stagge  A  measurres  separate e  funding  ar rangements  will  be  in  place. The financing model elaboratted in this report focusess on a financcing strategy for the phasse  B/C inveestments exccluding the funding of thhe pre‐conditions (WSS a and Piped W Water Supply). With NCIC CD  focussing on integrated flood de efense and cooastal develo opment. bridges.  Pumping Staations & Sea locks.  p The  G Government  of  Indonessia  already  allocated  fu unds  in  its  budget  andd  has  comm menced  with  the  upgraade  of  phase  A  existin ng  infrastru ucture.  notably  the  Outer  Sea  Wall  (“O OSW”).  It  has  h been  assumed  that  the  fundingg  of  the  pree‐ conditions will be arrranged in lin ne with the eexisting initiaatives of the e GOI to imp lement the SSewerage an nd  WTP  Maaster  plan  fo or  Jakarta  an nd  to  realizee  additional  water  supply  in  Jakarta  from  Jatiluh hur  and  otheer  sources. MRTT)  aand port areea development. transpport infrastructure (natio onal and cityy toll roads.

  and  has  the  right  to  t reclaim aand sell land d in the proje ect area.  possib bly  ssupplementeed with a via ability gap fu nding mechaanism to imp prove their ccommercial vviability. This Deveelopment Co ompany is alsso  referred to as a Strattegic Company or Develoopment Com mpany (“DevC Co”). make usee of existing GOI financing facilities annd programss.  2. Sensitivityy analysis onn the MP Bu usiness Case  learned us tthat such a  business casse  would not be robustt enough to ssecure the tiimely delivery of NCICDss key safety ccomponentss under such a  full  privaate  investmeent  arrangem ment.    a  For the  latter integrrated  deliverry scenario w we have deccided to appraise the viaability and  demonstrate  d referencce business ccase of a ded dicated NCICCD Developm ment Compan ny. A An integrateed development scenarioo that maxim mizes the privvate funding  potential. The ese principles are followeed in order tto identify th he  overall d delivery mod del for NCICD D as well delivvery and fun nding modalities for the iindividual co omponents.   require llong term an NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 7 .     Although h the MP Bu usiness Case suggests a ccommerciallyy viable business case w with a positive e NPV of oveer  USD  3  b billion. It is taske ed to deliver  r NCICD and  can optimally  serve  th he  purpose  of  o integratin ng  and  crosss  subsidizingg  the  NCICD  componentts. Thee Developme ent Companyy will providde for integra ated planning.     In order  to achieve tthese objecttives. o Financial cross subsidy betw ween compon nents whereby proceeds  s of viable subcomponents  are u used to finan nce funding nneeds of non n‐viable com mponents  Reduce tthe fiscal foo otprint:   Maximize  usse  of  private e  finance  /  ooff‐balance  sheet  s financing  to  spreaad  the  investtment  burdeen  o over time an nd to reduce impact on ppublic indebttedness.  Givenn  NCICD’s  typical  cash  flow  profile  aand  the  largge  uncertaintty  about  tiiming  and  magnitude  m of  o future  lannd  developm ment  revenues.  (cross)  ffunding  and  value  driven  procurem ment  (in  term ms  of  timing g  and  scopinng  of  transacctions)  of  th he  NCICD co omponents.1 GEENERAL APPRO OACH  The overrall objectivees of the fina ancial model  calculationss are to:   Identify and design an a affordable finnancing strategy fitting  within  the G Governmentt of Indonessia  amework annd public deb bt boundary conditions.   Establish h Private funding potentiial:   C Commerciallly  viable  (sub)compon ( nents  are  targeted  to o  be  privaately  financced.   C Cross subsidization betw ween viable aand non‐viab ble components of NCID bby:  o Bund dling in one project if thiis creates reaal synergies.   (“GOI”) publlic finance fra ndonesian taxpayer.2. It is (paartially) owne ed by GOI an nd  is established to deliver NCICD a as a strategicc GOI projecct.  The  com mpany  has  th he  obligatio on  to  deliverr  the  NCICD D  flood  safetty  and  eventtual  transport  componeents.  it  wass  decided  no ot  to  work  oout  a  delivery  scenario  based  b on  a  ppure  private  developmen nt  concessiion for NCICD.   If public finance is neede ed.    In line w with the princciples set outt above. to cro oss subsidizee the non‐com mmercially vviable compoonents of NC CICD. w while reducin ng  its fiscal foottprint.  a  bankaable  businesss  case  would  nd cheap fina ance for the  initial high in nvestments iin the safetyy componentts. especially from  land reclamaations. A A scenario th hat focussess on the delivvery of the ssafety compo onents of staage B only. the fol lowing princciples were a applied to thhe financing  approach an nd  subsequently operattionalised in the financiaal model. we  have decide ed to calculatte two overaall reference scenario’s fo or  the delivvery and fund ding of NCIC CD:  1. and    Reduce and spread the ffinancial burdden to the In mponents ba ased on initial   TTo select and simulate tthe potentia l delivery models for the NCICD com vvalue for mo oney assessm ment and to aapply realistic financing a assumptionss to each case.

    Invesstment  Proggram  from m MP Outline (PPP)  Business  Cases Development  Phassing of  Compo onents &  Revvenue  Assum mptions  (escalations) Delivery mod dels  ng  a and financi assumption ns Financcial  Busineess  Casees NCICD SC  financing  model Finan ncial  modelling of  Strategic Company  for refeerence   Figure 2: steps in de eveloping NC CICD Financinng Scenarioss  2. pumpin ng  In the otther scenario.  The  capex. at th he combined d level of the  NCICD safetty componen nts . but with h the followinng amendme ents:     Changes havve been made to the projject phasing.  The  cap pex. Such an altternative wo ould not neceessarily requ uire the set‐u up of a dediccated deliverry vehicle. w with differentt subprojectss   Revised escaalation assum mptions:  NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 8 . specifically timing of lannd developm ment   C  A Also. bu ut  lacks thee opportunityy of integrating the safetty with the ccommercial d developmentt componentts. only the fflood safety  componentts are consid stations)).  opex  an nd  revenue estimates in ncluded in itts financial a nalysis form m the basis to o identify ouutline (PPP) b business casees  at  subprroject  level.3 CAAPEX..  dered (OSW.     The financial model tthus develop ped is comprrised of two levels:   Individual bu usiness casess for which t he most feassible deliveryy and fundinng approach is determineed  sseparately.  opex  and  reevenue  assu umption  of  the  t master  pplanning  tea am  have  beeen  used as aa starting po oint.  2. OPEX AN ND REVENUE ASSUMPTIONS   Starting  point  is  thee  overall  bussiness  case  aas  prepared  by  the  Masster  Plan  teaam.  2.2 DEEVELOPMENT O OF THE FINANC CING SCENARIO OS    The deveelopment off the NCICD  financing sceenarios has  followed sevveral subseqquent steps a as depicted  in  the figurre below. the lan nd development has beenn cut in components / su ubprojects. at th he level of th he Developm ment Compan ny (Strategic Company orr DevCo).    C Consolidated d Business Cases:  1.  locks & sluices.

4 oll) Road     MRT    1.     The mod del covers th he period up p to and incluuding the ye ear 2050.   In  scopiing  delivery  options  an nd  outline  bbusiness  casses.9  Land Reclam mation      Projects  exceeding  USD  3‐4  billion  in  capiital  expenditure  are  likely  to  be  tooo  large  to  bring  to  th he  international projectt finance market in a singgle tender. and specifically tyypical PPP prroject scopin ng in Indonessia and Soutth‐East Asia o of  ments world comparaable  projectss.5 DEEVELOPMENT O OF  FINANCIAL BUSINESS CASSES ‐ OVERVIEW W    Next.2  National (To 3. Innclusion of ta axes can havve  an important impactt on financial feasibility aand will need d to be included in the m model as soon a more firm  assessment has been n made of th he most optim mal legal and d fiscal structure of the ddelivery mod del.8  Port        8.a.4 DEEVELOPMENT O OF  OUTLINE BUSINESS CASEES    on  the  MP  investment  program  p andd  accompan nying  investm ment  analyssis  (Master  Plan  Business  Based  o Case). witth initial inveestments in  the OSW an nd  land devvelopment (laandside islan nds. A furrther detailin ng  of  the  m master  plan  in  a  subseq quent  phasee  can  be  used  to  refine e  and  align  the  financia al  model  witth  updated d assumption ns.    2. The  total estima ated capital  expenditure e for all phasse  B/C com mponents is aaround USD 1 19 billion (20014 prices).8  Pumping Staations phase B  0. For th his reason.6 City Road Neetwork    0.7  Locks phase B      0.    2. scalabiility and marrket responsiveness. TThis should be carefully teested. viaable deliveryy models for these outlinee business caases were identified andd assessed ba ased on:   C Commercial Viability of ccomponents    SSynergies / EEfficiencies through bunddling   Market read diness and ba ankability asppects  NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 9 .o o o Costt Inflation is sset just abovve the BI targget inflation rate @ 6%  Land d prices incre ease at 8%/yyear  Portt and transpo ort revenuess in line with inflation @ 6%/year    Hence. aa direct comparison with h the masterr plan overall business ca ase is not poossible.  the  consultants  beenchmarked  with  similaar  developm dwide. private p proponent appetite and  bankability:    Businesss Case Comp Capiital expenditture (2014 p ponent     prices. tail) com mmencing in the year 201 16. specifically on aspects of s ize.  This  is  an  initial  step  in  scoping  and  a would  need  to  be  fuurther  tested  through  i. USD bbillion)   O Outer Sea W Wall      3.  market ssounding. outline busineess cases we ere initially sscoped. bu ut  also to aallow for suffficient flexib bility.    The financial model  is prepared  without incclusion of (co orporate income) tax. the  development of the lan nd  reclamattion is to be done in stagges spread ouut over time.0      C 0.

  In n  analysing  tthe  most  appropriate  de elivery  modaality  for  individual  outlin ne  businesss cases an an nalytical fram me work is ussed as outlined in the tab ble below.  ults of this qu ualitative asssessment aree financial business cases.   Contractting modalitiies thus iden ntified are ussed as a basiss for further financial moodelling. This iss different from the OSW W as this structure would help to prevvent Jakarta from floodin ng  and  add dresses  a  public  water  sa afety  need.    This  metthodology  iss  applied  in  the  table  beelow  to  each  of  the  outtline  businesss  cases  iden ntified  above. land reeclamation a and subsequ ent development is likelly to be a coommercially  viable activitty  that  is  undertaken   by  private e  developer s  without  direct  d goverrnment  inteerventions.e.  Provided  th he  mercially viab ble. possible  efficient delivery methods would bee for a develo opment entitty  reclamattion is comm to sell baare reclaimeed land to private develoopers or to grrant a concession for recclamation an nd subsequen nt  developm ment. As the outer sea wa all in itself dooes not direcctly generate e revenues. ppossible delivery method ds  are  (i)  aavailability  payments  thrrough  a  DBFFM(O)  mech hanism  targe eting  value‐ffor‐money  by  b a  life  cycle  integrateed  project  approach  a or  (ii)  traditionnal  public  fu unding  throu ugh  a  standdard  build  or  design‐build  contractt.    Comme ercially Viab ble Priva ate Goods Privatize (sell) / Conc cession Comme ercially Viab ble Public Goods BOT (Build Operate Transfer) Partiallly Commerccially Viable Public Goods BOT + VGF or DBFM(O O) Not Viable Public Goods DBFM(O) or o Traditiona al Public Fun nding Commerccially   For exam mple.     Commerrcial viabilityy  Commerrcial  viabilityy  is  by  and  large  deter mined  by  th he  financial  rate  of  retuurn  (FIRR)  and  a investorr’s  appetitee  in  a  specific  project. i. outlinee business cases includin ng  The resu a preferrred delivery / contractingg modality a nd financingg assumption ns.  but  has  no  direct  reven nue  stream  tthat  could  attract  a privatte  investmeents.    Financial Comme ercial Commerrcially  Viable Component Delivery Body Port Land side islands Sale o of Land Concessions Tail B BOT Wings NPV =0 Partiaally  Commerrcially  Viable Nott  Commerrcially  Viable MRT City Road Networkk C Water Supply N National Toll Road SSewerage & WWTT Locks Pumps Sea wall / Dikes BOT + VGF DBFFM(O) DBFFM(O) Traditional  Public Funding NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 10 .

  using  a  sim milar  deliverry  m method?  NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 11 . The followin ng  aspects w were identified to assesss readiness:   ewhere   SSuccessfully applied else A Are  similar  projects  su uccessfully  pprocured  and d  delivered  elsewhere. to tthe party which is best ab ble to managge it?   C Commercialiization  What  is  thee  potential  /  / upside  forr  direct  user  /  revenue generationn  of  the  pro oject  for  eacch  ccontracting m mode?   V Value enhan ncement  D Does the delivery metho od allow for  improved seervice deliverry – developpment qualityy at the sam me  ccosts? Are th here incentivves to improvve the qualityy/cost ratio? ?    C Cost of finan nce  What is the  likely cost  of  o finance foor each contrracting modality  (financi cing terms an nd  condition ns:  iinterest ratees.  for  example e  by  addingg  additional  functions.  Cleve er  scoping  oof  projects.  potential  synergies  s through  scopee  optimizatio on  need  to  be  b taken  in nto  considerration. grace periiod.Synergiees / Efficienccies through bundling  To  further  refine  thee  outline  bu usiness  casess.e.  Such  an n  approach  would  alsoo  create  con nstruction  effficiencies  aand  optimize ed  planning  /  integratiion of publicc and private functions.  Value‐fo or‐money aspects  Value‐fo or‐money  can  be  assesse ed  by  identi fying  and  asssessing  specific  value  ddrivers  for  ea ach  individual  project aand delivery method. Also sizze  and scalability of a p project impact commerciial viability aand bankability. i. Anoother possib bility is to ten nder reclamaation or land developmen nt  concessiions.  Th his  option iss included in the financia al model.  or  o allowingg additional rrevenue stre eams can havve an impactt on the com mmercial viabbility of projects.  Readineess aspects  Next. tenors)?? Can it be op ptimized thro ough blendinng or optima al (investmen nt)  p phasing of th he project. it iis important to assess to what extentt delivery and funding models are reaadily implem mentable from  the persspective of th he GOI / procuring entitiies and from m the perspecctive of markket entities. with an n obligation  to develop tthe key public infrastruccture arteriess (City Road Network an nd  MRT  links). The e most impoortant and re elevant value e drivers are::     Lifecycle cossting  D Does the pro oject scope & & implementaation modaliity allow for maximized // lowest life ccycle costs?  Innovation  IIs  there  suffficient  potential  for  privaate  proponeents  to  propo ose  innovativve  solutions  which  can  (i)  ( llower over‐a all costs and//or (ii) maxim mize revenuee?   Risk transferr  A Are risks opttimally alloca ated. At the saame time bu undling can b be  used  to  achieve  financial  cross  subsidisatioon  between  the  comme ercially  viab le  compone ents  and  non n‐  revenue generating componentss within NCICCD.    An exam mple of effective bundlingg could be too combine the constructtion of the S ea Wall with h a part of th he  land  recclamations  to  create  co onstruction  aand  spatial  planning  syn nergies  and  cross  subsiidisation.

       Value drivers c cy e  n tio op y  er iv y li t bi ia DB B(M) / traditional EPC Pumping g stations DBFM(O) DB(M) Outer Se ea Wall Pumping g stations  & Lo ocks Nat Tolll Road MR RT City Road Network Land / /Port  Development DB(M) B(M) DB(M) DB(M) ‐ Dev. each o of the projects  and alternative delivvery methodss is scored u sing a Red‐A Amber‐Green n scoring metthodology (““RAG”).Co NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 Fisccal Impact   isk  R al sc Fi ct pa  im bt De ct pa im y  ar et dg ss Bu ne di ea  R ry ity to ac la p a gu  ‐C Re st ite In et pp t a ke re ar he m w se el d  li e pp ne  a na lly i fu f f  o es st cc h. th he  followingg aspects weere analyzed:    APBN/D)   Impact on GOI budget (A IIs there a sig gnificant requ uirement forr budget fund ding?   Impact on th he GOI balance sheet  D Does  the  funding  approach  a im mpact  on  the  GOI  balance  sheet  (deb bt  balance))?  C Can the projject be financced off‐balannce sheet?   Fiscal Risks  D Does the dellivery and fun nding approaach create siignificant contingent liabbilities to thee GOI?  A qualitaative assessm ment of the a above items  is set out in the table be elow. In doinng so. co su en e  lu va n tio isa al ci er er m sf m an co tr k  ris n t io va no in g tin os  c le lif l De  V al ci er m m Co Existing S Sea wall River dikes Readiness 1 12 .Co DBFM cession  conc DBFM(O) DB(M) DB BOT DBFM  DB BOT ` DBFM  DB harging) DBFO (road ch BOT Reclamation Conc cession  Land sales by Dev. Market read diness  A Are private p proponents eexperienced aand interesteed in the pro oject?   Institutional & regulatory readiness H Have  there  been  b similarr  projects  deelivered  in  In ndonesia  and d  what  has  been  the  tra ack  record?  Is  tthere  a  con nducive  legislative  &  rregulatory  framework  f ng  supporting  the  specificc  contractin m methodologyy?  Fiscal im mpact  In order  to take into o consideration the fiscaal impact of  the possible e delivery annd funding m modalities.

e e.  i. Proceeds off land sales w will be a majo or  source o of revenues ffor the strate egic companyy to fund debt service re equirements  for the conccessional loan.1 OU UTER SEA WALL + LAND REC CLAMATION    The conssidered delivvery options for the outeer sea wall arre:    public fundin ng and procu rement   TTraditional p  Design‐build d with integra ation of the  outer sea waall with a parrt of the landd reclamation  all in private  concession of land recla amation   Inclusion of outer sea wa   The  maiinstream  vieew  to  unburrden  the  GO OI  budget  from  NCICD  is  to  cross  ssubsidise  the e  flood  safetty  components like thee OSW with tthe revenue s from highly profitable land reclam mations in Jakkarta Bay.3 FINAANCIAL BUSINEESS CASE PER CCOMPONENT    Based on the variou us aspects an nd assessmeents outlined d above.  w with  grace  pe eriods  rangin ng  from  3  tto  10  years.         NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 13 . Th he  selected delivery option included in the finaancial model is a design‐build contraact.  head  and  landside  islands)..  and  to  fund  further  land  development.  tail. This is the 3 3  step in th he process floow chart dep picted in figu ure 2.  as  well  ass  transport  and  other  infrastructure  financin ng  requirem ments.    The  num mbers  and  graphs  presented  in  this   chapter  are e  all  expresssed  in  currennt  prices.  The  result  of  th his  assessment  is  used  aas  input  into o  the  financial  model.     The  reclamation  of  land  at  the  lowest  posssible  cost  and  funded  with  long  term m  cheap  fun nding  from  bi‐ b lateral  ssources.  Interest  rattes  can  rangge  from  as  lo ow  as  0..    3.  wo ould  allow  the  strategicc  company  flexibility  to o  scope  andd  scale  the  further  lan nd  developm ment of the reclaimed area and sell  separate lots over time.  Thesse  partners  would  prefferably  direcctly  lend  to o  the  dedicaated  develo opment  entitty  (strategic  company))  where  GOI  guaranteess  the  repayment  of  the ese  loans  orr  GOI  would d  on‐lend  th he  bilateral loans to thiss dedicated d developmennt company. a fu urther detaileed assessme ent of each o of  the  indivvidual  business  cases  is  made.  Loan n  maturities  are  ranging  from  15  – 40  years.  IIt  is  assume ed  that  thesse  integrateed  componeents  will  be  developed  bby  a  dedicatted  development  entity.  that  will  be  assigned  to  t realize the OSW. Througgh  such  a  strategic  co ompany  it  iss  possible  t o  (i)  leverage  construcction  synerggies  (as  partt  of  the  lan nd  reclamattion is closely linked to tthe construcction of the  outer sea wall) (ii) leveraage bilateral concessional  financingg for the devvelopment of part of the  land reclam mation. that bundles the OSW W  with  part  of  the  land  reclamattions  (body.      It is assu umed that GOI would invvolve at leasst two bi‐late eral partnerss in the realiisation of the NCICD bassic  infrastru ucture.15% %  with  Asiann  partners  up  to  4%  from  Western n Partners. TThis is only done for projects includedd in phase B of NCICD as elaborated  in Chapter 2 2 Approach.     mptions for th he OSW and  1st phase of land reclamations includded in the financial model  The financing assum are thosse for a typiccal bilateral  loan as currrently available to GOI. W We studied  the lenders  conditions o of  several  b bi‐lateral  partners. Pumping Statio ons and Lockks and will be entitled to o reclaim lannd in Jakarta  Bay.  inclusive  of  o rd inflation.

  o teno or 30 years.  H size  and  timing  of  these  CB BD  revenues  is  a  key  faactor  in  the  realization  of  the  NCIC CD  financing  strategy  to  which  the  business  casse  outcomees are highlyy sensitive.     on and timingg of the land d sale revenuues are base ed on assessments carrieed out by the e Master Plaan  Valuatio team.  Project Gearring 80%.The follo owing loan co onditions we ere assumedd as an average of the bila ateral condittions reviewed:    % GOI share  in the project funding.6 ‐  6. minus O Operational  &  Mainten nance  expenditure. Th his assessmeent is based  on residual  valuation baased on a re eal estate deevelopment m mix.  It  do oes  not  reprresent  the  total  capex  cost  c of  the  O Outer  Sea  Wall  W and  Lan nd reclamattion.9   The grap phs below seet out the cassh flow profiile of this pro oject before and after finnancing. This develo opment shou uld be considdered the m main cash flow  engine o of the 1250 h ha Garuda de evelopment ooption. 20%  G GOI delivers  its 20% sharre through a n equity inje ection into th he developm ment compan ny. As from the year 2023.   Bilateral loan n:  o interrest 2%/yearr (1.  TThis  is  clearlyy  illustrated  in  the  cashh  flow  graph hics  below.  Hence.3 ‐  7.5% as cost of governnment guara antee). TThis table setts out the neet  financingg requiremeents. The net cash flow  before ffinancing sho ows that fina ancing is reqquired for th he year 2016 6 up to 20233.5% bilateeral average  + 0. CBD lan nd  revenues comprise 8 85% of total revenue andd are planne ed to be reallized during  a 10 year pe eriod (2023 tto  2032).                          NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 14 .  land salees of the Cen ntral Businesss District (“CCBD”) can fu und debt service require ment of the bilateral loaan  as well aas a numberr of other de evelopmentss.   A   The financing compo osition for th his contract  is summarizzed in the table below. Table: O Outer Sea Waall and Land Reclamationn – financingg compositio on  Descripttion  GOI equ uity  GOI pub blic debt  Bilateral Loan  Private ffinance  Total fin nancing  Financing (USD billion) 1. after incorporating  the cash flo ow generated by land saales.  o gracce period 10 years.  Additional fu unding from cash flow froom land sale es by the devvelopment coompany.

000)   Graph: O Outer Sea W Wall + Land Re eclamation nnet cash flow w – before fiinancing    Net cash flow ove er period 8.000.000.000 6.000 Opex Capex 2.000 4.000 7.000.000.000.000 Revenues ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 0 0 0 0 1 01 Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 1 14 15 16 17 18 19 1 20 21 22 23 24 2 25 26 27 28 29 2 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 9 50 (2.000 ‐ (1.000.000.000.000.Graph: O Outer Sea W Wall + Land Re eclamation –– before fina ancing    8.000 4.000.000.000.000) NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 15 .000 6.000.000 3.000 1.000 5.000.000.000 Net cash hflow before financing 2.000) (4.000.000) (2.

000.000) 3.  some  s bridge e  finance  is  required  du uring  the  firrst  planned  year  of  thee  reclamations. It doe es not repressent the totaal capex cost of the East aand West Wing. the w west and easst wing can sstart simultaneously but is  Development of the other parts of the reclam assumed d to commen nce later in  the overall ddevelopmen nt to spread  investment  exposure an nd reduce th he  need forr upfront finaancing.000 6. c .        NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 16 .5% intterest/year   TTranche B – IDR denomin nated (50%)  @ 8. A sim milar design‐bbuild contract approach is  used forr this project.    The  land d  sale  revenues  generated  by  the  innitial  land  re eclamations  can  directly   fund  most  of  the  capittal  requirem ment  of  thesse  project  components. minus O Operational  &  Mainten nance expend diture.  This  choice  has  to  be  re econfirmed  by  the  GOI  and  a  furtheer  optimiseed phasing off these developments m ay be provid ded by the De evelopment  Company.000.  Upfrontt  capex  clearly  outweigh hs   revenues. This also allows ffor more flexxibility. TThis table setts out the neet  financingg requiremeents.  as  there   are  insufficcient  interna ally  generateed  funds  ava ailable  for  th he  year 20222.000 4.000 Bilateral loan disbursement GOI eequity disbursement Cashflow before financing ‐ (2.    The financing compo osition for th his contract  is summarizzed in the table below. This will b be financed b by a mix of aa GOI guaran nteed direct loans to the  developmen nt company:      TTranche A – USD denominated (50% ) @ 6. after incorporating  the cash flo ow generated by land saales. but there iss no bilatera l funding asssumed for these land recclamations.000.5% inte erest/year    The  phasing  and  reaal  estate  mixx  of  these  2 nd  and  3d  sttage  reclama ations  has  beeen  based  on  o the  masteer  planningg  team  estim mates.000.  However.  v this  b usiness  case e  is  not  viab ble.000.  as  thhe  graphs  be elow  illustratte  that  from  a  financiaal  point  of  view.000 Equitty redemption Bilateral loan debt service 2. This refleccts the choicce to includee middle and d low class housing and aa less dense  developmen nt  on  the  w wings  of  thee  Garuda  devvelopment.000) (4.2 WEST WING AND D EAST WING RECLAMATION N    mation.Graph: O Outer Sea W Wall + Land Re eclamation –– after finan ncing    8.000..  These e  need  furth er  elaboration  and  valid dation.

 It would theerefore be lo ogical to ensure open acccess to the ssea at no cost  to the (eexisting) userr.000) Opex Capex Revenues (400.000) (800. primarily on the back of land  sale revenues. Both the availabilityy payments aas well as milestone payments can bbe fully funde ed from fund ds  internally generated within the SStrategic Com mpany.000) (600. as a mitigating measurre.000) 3.000 200.  s witth  availability  paymentts.000 400.  Upfront  milestone  m paayments  are e  included  to o  reduce  thee  cost  of  fina ance  by  usin ng  cash  balances  from  the  develo opment  com mpany  and  to  make  the e  project  moore  attractivve  for  privatte  proponeents.3 ‐ ‐ 0.  there  is  sccope  for  life e  cycle  optim misation  andd  value  enh hancement  by  b integratiing  operatio on  &  maintenance  with  design  and  build.   NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 17 . A A ship toll o r levy is senssitive though h.000 ‐ 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 4 25 26 27 28 29 9 30 31 32 33 34 4 35 36 37 38 39 9 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 50 (200.Table: Eaast and Wesst wing – fina ancing compposition    Descripttion  GOI equ uity  GOI pub blic debt   Bridge LLoans   Bilateral Loan  Private ffinance  Total fin nancing  Financing ((USD billion) ‐ ‐ 0.3 PU UMPING STATIIONS & LOCKS    Pumpingg Stations an nd Locks is in nfrastructuree which does not directly generate rrevenues itse elf – althouggh  there miight be somee limited pottential to levvy toll for ships passing tthe two ship ping locks fo oreseen in th he  NCICD in nvestment programme.3   Graph: EEast and West Wing Land d Reclamatioon – before financing    600. as open acccess to the sea is limiteed  as a direect result of  the project.    business casee options con nsidered aree:  Hence.  Hencce  a  DBFM  ccontract  is  selected. b  Public Funding and Procu urement  unded and op perated by thhe Strategic Company   Internally Fu  DBFM with m milestone pa ayment    For  this  type  of  inffrastructure.

1 0..3 0.3     NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 18 .0 Locks – finan ncing compo osition Table: L Descripttion  Financin ng required (ccapex + fees & & interest durring  construcction)    Financeed by:  GOI equ uity  GOI pub blic debt (goveernment bond ds)  Bilateral Loan  Private ffinance ‐ equiity & shareholder loans Private ffinance – deb bt  Total fin nancing  Finan ncing (USD b billion)  0..3 ‐ ‐ ‐ 0.  owing financing assumptions are use d in the financial model: The follo  SSeparate con ntracting pro ocedure for PPumping Stations and loccks   228 year DBFM (includingg constructioon time)   Milestone Paayment from m strategic coompany cash h balance (en nd of c0nstruuction)   G Gearing 70% %   Equity funding: Pure Equ uity / Shareh older Loan 2 22/78  ded rate of sh hareholder ffunds (equityy / sharehold der loan) 16% %   TTarget blend  Milestone paayment: 60% % of capex  denominatedd @ 12%.     Pumping Stations – finan ncing compo osition Table: P Descripttion  Financin ng required (ccapex + fees & & interest durring  construcction)    Financeed by:  GOI equ uity  GOI pub blic debt (goveernment bond ds)  Bilateral Loan  Private ffinance ‐ equiity & shareholder loans Private ffinance – deb bt  Total fin nancing  Finan ncing (USD b billion)  1. ten nor 15 years  SSenior debt ‐ 100% IDR d   The financing compo osition for th he Pumping SStations and locks are summarized inn the tables b below.7 1...2 0.0 ‐ ‐ ‐ 0.

000) NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 1 19 .000) (700.000) (200.000) (200.Figure: P Pumping Staations – cash flow beforee financing    ‐ 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 14 4 15 16 17 18 19 9 20 21 22 23 24 4 25 26 27 28 29 9 30 31 32 33 34 4 35 36 37 38 39 9 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 9 50 (50.000) Availabaility payment Milestone payment (500.000) Opex Capex Revenues (150.000) (250.000) (800.000) (600.000) (300.000) (400.000) Figure: P Pumping Staations – afterr financing    ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 2 26 27 28 29 30 0 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 4 42 43 44 45 46 6 47 48 49 50 (100.000) (100.

000) (50.000) Opex Capex Revenues (40.000)   NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 20 .000) (60.000) (250.000) (100.000) (30.Graph: LLocks – before financing    ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 9 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 9 50 (10.000) Graph: LLocks – afterr financing    ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 2 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 4 42 43 44 45 46 6 47 48 49 50 (50.000) Availabaility payment Milestone payment (150.000) (20.000) (70.000) (200.

4 NAATIONAL (TOLL) ROAD    The  national  toll  ro oad  requiress  substantiaal  capital  investments  as  a it  includees  a  numbe er  of  bridgees.  Hence.35 6.3.95 6. many exxamples exisst of developpment of higghways and  roads via a  BOT structu ure where to oll  revenues can be useed to recoup p capital exppenditure.45 0.  Worldwiide.  Again milestone paymeents are inclu uded to makke  effectivee  use  of  thee  development  compannies  positive e  cash  balan nces  and  to   make  the  project  morre  appealin ng to private proponents.   DBFM(O) witth milestone e payment (aand separate e operation)  BOT concesssion with VGF     As the eexpected trafffic level for  this new naational toll ro oad is surrou unded with m many uncerttainties.     owing financing assumptions are use d in the financial model: The follo  SSelected Dellivery Model: 20 year DB BFM‐O with ttoll collection n   Milestone Paayments from m Strategic CCompany Cash Balance  G Gearing 70% %   Equity / sharreholder loan n 20/80   SSenior debt –– 100% USD denominateed @ 8%. thee selected d delivery model  o can  c still  be  i ncluded  in  this  t contractt  however  t raffic  &  reve enue  risk  an nd  is  a  DBFFM(O). In this case e the require ed capex in bbridges and tthe rather low  level  of  toll  levels  in n  Indonesia  render  a  no n‐viable  bussiness  case  for  the  Natioonal  Toll  road. op peration & m maintenancee as well as a an acceptable  return on investmen nt for private e proponentss.95 NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 21 .15 0. ffinanced andd operated) b by the NCICD D Developmeent Companyy.  Toll  operations  opportunities remain with the D Developmentt Company. ten nor 15 years  Blended shareholder return 16% (eqquity + shareh holder debt)    The financing compo osition for th his contract iss summarize ed in the tablle below. it is  a  greenfield project w with yet uncle ear intercon nections to tthe existing network.  th he  followingg business caase options a are considerred:      Road develo oped (build.   Table: N National toll road – financing    Descripttion  Financin ng required (ccapex + fees & & interest duri ng constructio on)   Financeed by:  Internallly generated cash flow  GOI equ uity  GOI pub blic debt (goveernment bond ds)  Bilateral Loan  Private ffinance ‐ equiity & shareholder loans Private ffinance – deb bt  Total fin nancing  Financing (USD billion)  6.

500.500.000 ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 0 0 0 0 1 01 Ja an Jan Jan Jan Jan Ja an Jan Jan Jan Jan Ja an Jan Jan Jan Jan Ja an Jan Jan Jan Jan Ja an Jan Jan Jan Jan Ja an Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 1 14 15 16 17 18 19 1 20 21 22 23 24 2 25 26 27 28 29 2 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 9 50 Opex Capex Revenues (500.000)   NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 22 .000 500.500.000.000) (1.000 500.Graph: N National Tolll Road – cash h flow beforre financing   1.000.000 1.000 ‐ 0 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 Ja an Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Ja an Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan J Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 1 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 14 6 47 48 49 50 (500.000.000.000) O&M post‐DBFMO Availabality payment Milestone payment Revenues (1.000) Graph: N National Tolll Road – cash h flow after  financing    1.000) (2.500.000) (2.000.000.000) (2.000) (1.000) (1.

    The follo owing financing assumptions are use d in the financial model:  SSelected delivery model:: 20 year DBFFMO with fare‐box reven nue risk alloccated to pub blic side   Milestone Paayments from m Strategic CCompany Cash Balance  G Gearing 70% %   Equity / sharreholder loan n 22/78  nd 25 % USD D denominated @ 11% avverage intereest rate.2 28 1.7 1.  In  both  casses.  passengger  volume  and  (farebox)  revenue risk would b be allocated to public sidde.3..5 M MRT    Also. Private finance is a feassible alternattive and mayy follow interrnational exa amples.  a  so  ca alled  DBFMO O  contract.  the  MRT  will  require  largge  investmeents. Therre  is potenttial for eitheer a DBFM co ontract (privaate infra ‐ sysstem supplie er) with a sepparate privatte operational  contractt  that  may  include  the  rolling  stocck.3 0.  MRT – financ cing composiition Table: M Descrip ption  Financing  required   (capex  +  fees  f &  interrest  during construction))    Financced by:  Internaally generated d cash flow  GOI eq quity  GOI pu ublic debt (govvernment bon nds)  Bilateral Loan  Privatee finance ‐ equ uity & shareho older loans Privatee finance ‐ deb bt  Total ffinancing  Finan ncing (USD b billion)  1. tenor 15 years  SSenior debt –– 75% IDR an  Blended shareholder return 16% (eqquity + shareh holder debt)    The financing compo osition for th his contract aand is summaarized in the table below w.. Thee infrastructu ure will be la argely fundeed from a Jap panese ODA loan and thhese investm ments will only  be partiaally recovereed from operational reveenues. This sset‐up takes into consideeration that  it is expecteed  that exissting and tarrgeted tickett box revenuues will be in nsufficient to o fully recoupp O&M and infrastructurre  capital in nvestments.  an  in ntegrated  DBBFMO  delive ery  method  is  selected for the infraastructure de evelopment  in the financcial model.    In  orderr  to  realize  value  v enhancement  andd  life  cycle  costing.     Businesss Case option ns considered are:   Developed aand operated d by Strategicc Company  DBFM(O) witth milestone e payment (aand separate e operation)  BOT concesssion with VGF    The currrent institutio onal set‐up ffor a JICA funnded MRT lin ne in Jakarta.12 0. Specificallyy transport connections ffrom the ma ainland to th he  CBD will  be crucial in n ensuring a successful deevelopment.  is a public  operator of the new MR RT  line.7 NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 23 .  which  are  necessa ary  to  ensuure  appropriate  transpo ort  connectiions and acccessibility of  the Garuda .  A  second d  alternative e  would  be   a  single  co ontract  whicch  combinees  all  functio ons.

000) O&M post‐DBFMO Availabality payment Milestone payment Revenues (1.000.500.000) (2.000)   NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 24 .000 ‐ 0 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 Jaan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan J Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 1 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 14 6 47 48 49 50 (500.000 1.000) Graph: M MRT – cash fflow after fin nancing    1.000) (1.500.500.000 ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 0 0 0 0 1 01 Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 1 14 15 16 17 18 19 1 20 21 22 23 24 2 25 26 27 28 29 2 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 9 50 Opex Capex Revenues (500.000.000 500.000) (1.500.000.000) (2.  Graph: M MRT – cash fflow before ffinancing    1.000.000) (1.000) (2.000.000.000 500.

  As  the  timing  of  traffic  vvolume  in  th his  greenfield  ment is unceertain.. The best vvalue revenu ue model will need to bee further opttimised durin ng  the  detaailing  of  this  business  case.32 1. n notably also  the CBD.  As  such  the   choice  of  a  a delivery  an nd  funding modality is n not that straightforward.    The follo owing busineess case optio ons are conssidered:    Developed aand operated d by Strategicc Company e payment (aand separate e operation)  DBFM(O) witth milestone  BOT concesssion with VGF   Traffic  vvolume  is  a  key  driver  for  toll  revvenues.6 CIITY ROAD NETWORK    The  cityy  road  netwo ork  is  a  sim milar  infrastruucture  development  as  the  nationaal  toll  road.  Howevver  it  remainns  uncertain n  whether  to oll  operatio ons  or  other  road  charging  schemess  will  be  imp plemented.     The follo owing financing assumptions are use d in the financial model:    SSelected delivery model:: 20 year DBFFM with toll collection arrrangement   Milestone paayment from m Strategic C ompany cash balance  Gearing 70% %   G  Equity / sharreholder loan n 22/78   SSenior debt ‐ 100% IDR d denominatedd @ 12%.18 NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 25 .14 0.  unless  aa  minimum  traffic  t flow  is  i guaranteeed.  Alter native  road  charging  mechanisms.3.  In  addition.  levying  toll  t to  gain  access  to  re esidential  an nd  businesss  areas  is  po olitically  sen nsitive.  like  the  one e  operated  in  Singaporre.  Table: City Road Nettwork – financing compoosition    Descripttion  Financin ng  required  (capex  ( +  feess  &  interest  during  construcction)    Financeed by:  Internallly generated cash flow  GOI equ uity  GOI pub blic debt (goveernment bond ds)  Bilateral Loan  Private ffinance ‐ equiity & shareholder loans Private ffinance – deb bt  Total fin nancing  Financing F (U USD billion)  1. can be co ontemplated d.  c We  heence  have  chosen  c for  the  separattion  of  the  infrastructurre  ment  and  its  operation  eventually  under  a  use developm er  fee  schem me.72 0.  although  th he  investmeent  requirem ment  is  conssiderably  low wer. ten nor 15 years    Blended shareholder return 16% (eqquity + shareh holder debt)    The financing compo osition for th his contract aand is summaarized in the table below w.18 0.  City  Ro oad  Networkk  traffic  voluume  depend ds  for  a  largge  extent o on the speed with which the real estaate is being d developed. The Master Plaan  Businesss  Case  assum mes  toll  reve enues  for  thhis  infrastruccture.  A  DBFM  structure  with  w mileston ne  paymentts and separrate operatio on & toll colllection is se elected and included in tthe financial  model as th he  preferred delivery m model. it is expected thatt private pro developm oponents will be reluctannt to take on n revenue rissk.

000 800.000)   NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 26 .000) (400.000 Opex Capex Revenues 200.000.000) Graph: C City Road Ne etwork – cash flow after  financing    800.000 400.000 400.000) (400.000 600.000 O&M post‐DBFMO Availabality payment 200.000 ‐ 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 14 4 15 16 17 18 19 9 20 21 22 23 24 4 25 26 27 28 29 9 30 31 32 33 34 4 35 36 37 38 39 9 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 9 50 (200.Graph: C City Road Ne etwork – cash flow beforre financing   1.000 Milestone payment Revenues ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 2 26 27 28 29 30 0 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 4 42 43 44 45 46 6 47 48 49 50 (200.000 600.

000) NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 27 . includinng cranes / ccargo handlin ng  equipmeent and the like.  access  chaannels  etc.000 Opex Capex Revenues ‐ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 1 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 0 0 0 Jan n Jan Jan Jan Jan Jan n Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jaan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan JJan Jan 14 4 15 16 17 18 19 9 20 21 22 23 24 4 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 3 35 36 37 38 39 3 40 41 42 43 44 4 45 46 47 48 49 50 (200.7 PO ORT    Port faciilities are plaanned to be  developed aas phase C. tthis businesss case is devveloped on aa stand‐alone basis and  operated byy a separate entity that  is  acting ass the landlorrd.000 600. the fina ancial model is  based  on  a  more  sttraightforwa ard  Design‐B Build  contracct. There are ttwo revenuees sources: (i) sale of lan build  co ontract  can  be  b fully  funded  from  caash  reservess  available  in  the  Strateegic  Compan ny.000 200.  Additional  financingg is therefore not require ed..  in  which  th he  (public)  port  authorrity  realizes  the  main  pport  infrastru ucture  (land. As unsufficient detail  is available aand due to time constraiints. This design n ‐ urban deevelopment.  but  rather  r  provides  an n  opportunitty  depending on actuall developments and portt capacity needs in the exxisting Tanju ng Priok Porrt.)  and  bids  ou ut  concessiions / BOT teenders for th he port handdling operations / termin nals.    Worldwiide.   Graph: P Port – before e financing    800.3.  Port  devvelopment  iss  in  principle e  not  requirred  to  devellop  phase  B.    Ideally.000) (400.  a  comm mon  model  for  port  devvelopment  is  i the  so‐callled  “land‐loord”  model.000 400.  after much o of phase B hhas already b been realized..000) (600.  in  line  with  the  deveelopment  off  the  land  fo or  nd and (ii) shhip call fees.

0 0  DBFM ‐  O  Milestonne +  Availabiliity  Paymentts   Milestonne +  Availabiliity  Paymentts  City Road d  Network  0. Land reclamation phase II and III  4.Co 0.8 8  DB‐Selll  Land Salees / Leases  Devv.3 3  DB‐Selll  Land Salees Devv.8 8  6. locks and po ort  5.Co Cash balan nce Privvate Priv vate finance  Developme ent Companyy  Funding  Guaranteed Bi‐lateral  loan (80%) and cash flow w  from land ssales.Co 1.4 4  DBFM ‐  O  Privvate MRT  1.4 NCICD FINANCIN NG SCENARIO OS  4. MRT and Naational toll  3. O Others: lagoon managem ment.Co Project loan +  Cash  balance  0.4 4  DB  Land Salees Devv.6 6  DBFM ‐  O  Privvate Reclamattion  Phase II  (Wings)  Reclamattion  Phase III  (Wings)  Port  1. in wh hich (free) ca ash flow gen erated by in particular th he land saless are used in the followin ng  specific o order:    1.2 2  DB‐Selll  Availabiliity  Paymentts /  Road Chaarges  Land Salees Devv.9 9  DBFM M  Availabiliity  Paymentts  Privvate Nat Toll R Road  3.    Compon nent Fundingg under NCIC CD Developm ment Compa any Approach h (Stage B)  Componeents  Capex  (USS$  billio on)  Deliverry  Model  Revenuee  model   Inve estor Outer Seaa  Wall +  Reclamattion  Phase I  Pumpingg  stations   & Locks  3. O Outer Sea W Wall + land reclamation phhase I  2. Pumpi ng Stations. TTransportatiion: City toll.1 NC CICD DEVELOPMENT COMPA ANY FINANCIN NG SCENARIO    evelopment Company is  done by me eans of a cassh  The conssolidation off the individual businesss cases at De flow watter fall. Equity  GOI (20%)  Privvate Debt /  Milestone payment from m  Equitty (70%/30%)  cash balances  Privvate Debt /  Milestone payment from m  Equitty (70%/30%)  cash balance (including   toll fees)  Privvate Debt /  Milestone payment from m  Equitty (70%/30%)  cash balance and  availabilityy payments  from Fareb box  Privvate Debt /  Milestone payment from m  Equitty (70%/30%)  cash balance (including   toll fees)  Project loans +  Cash  Balance      NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 28 . Dividend payy‐outs to GO OI    The actu ual financing applied to the componeents is summ marized in the e table below w.

000 Net cash flow over period (before dividend) 3.000.000.000.000.000.000.000.  Graph: SStrategic Com mpany – nett cash flow inn period.000 ‐ (1.  but  beffore  dividen nd  022.  This  is  beforre  d  distribution n.000 5.000.000.  Up  to  the  year  20 operatio onal expenditture outlays are financedd from equity capital.000.000) NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 2 29 .000 National toll road MR RT ‐ City toll road Seaa wall + Land dev stage I (2.000) The  net  cash  flow  generated  g at  the  Developpment  Comp pany  is  show wn  in  the  graaph  below.000. CBD laand sales co ommence witth  ow.    Graph: D Developmen nt Company– – cash flow pper compone ent after fina ancing    8.000 7..  even  aftter  cross  fun nding  all  oth her  projects. In the year 2023.000 6.000.000.000) (4.000 Loccks stage B Pumps stage B Laggoon management 2.000 4.  the  Devvelopment  Company  C cash  balance  is  zero.  following  the  t cash  flow  a  resultiing  positive  net  cash  flo water fall financing o order describ bed above.000.  The  large  positive  cassh  flow  balance  during  the  t period  22023  to  2032  is  driven  by  b dividend CBD land d sales.000 Tan njung priok port Lan nd development stage II+III (west + east wing) 4.000 6. beffore dividend distributioon    Net cash flow w over period (before dividend) 8.000. the e proceeds frrom bilateral loans and b by  initial revenues geneerated by the e first land reeclamations.000 1.The  graph  below  summarises  s the  variouss  project  co omponents  after  a financiing.000 2.  as  all  a capital  an nd  distributtions.

2 billion. A 10% discount ratte  for this aalternative w would lead to o a negative  NPV of USD 4. the resulting net  present valu ue of the financial flows  accruing to GOI would b be  USD 6.  Equity  iss  fully  redeeemed  by  the e  year  2050 0.000  FinPack Phase II‐equity redemption  FinPack Phase II‐equity disbursement 2.3 billion (b bi‐ lateral co‐funding asssumption).000. H ence.000) 4.000.000 4.000.2 SAAFETY COMPON NENTS ONLY FIINANCING SCEN NARIO    Capital aand operatio onal expendiiture exposuure for the “safety only”  alternativess is depicted d below.000. this alternative sets  out a minimum GOI funding requ uirement whhich only pro ovides safety against floooding.The  persspective  of  GOI. The divid dend pay‐outs of the Deevelopment C Company ma ay be earmaarked by GOI for the deb bt  service ccommitmentts for the NC CICD pre‐connditions (WSS) and hence e reduce thee future budgetary impact  of these pre‐conditio ons.000 5.000 6.000.000 1. D Dividends are set at such h a level thatt the Strateggic Company cash balancee is fully liqu uidated by th he  year 20550. How wever it should be realizeed that GOI iss exposed to o the results  of the land d developments  ny due to gua aranteeing thhe bilateral loans.  is  show wn  in  the  ne ext  graph.000 7.000  Dividend to GO OI 3.000.000.6 billion GOI equity injection  is required  to leverage a bilateral looan of USD  6.  Large divideend paymentts become possible as off the year 20 023 when th he  CBD  salees  commencce.000.000.                    NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 3 30 .  the  end  oof  the  financcial  modellin ng  period.000 ‐ (1.1 billion.  and otheer revenue sttreams of the Developm ent Compan Graph: G GOI – financiial cash flow ws    8. Non ne  of the diifferent components of tthe safety onnly alternativve generate revenues.    Using a 110% discoun nt rate.  An  A upfront  USD 1.000) (2.000.  as  the  owner  of  tthe  Development  Company.

000) Pum mping station availibility paayments + post AP O&M Seawall O&M Deb b service ODA loan Govv of Indonesia capex contriibution ODA loan (800.000) Pumping sttation capex + opex Sea wall ca apex + opex (1.000) (400.000) NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 3 31 .200.  a  slightly  better  but  still  negativee  NPV  of  USSD  3.2  billion an nd a bilateraal loan of USSD 4.000) Lagoon management O&M Locks + sluices availability payyments + post AP O&M (600.000) (1.000) (1.600.        Graph: SSafety only –– before fina ancing    ‐ (200.000) (1. There is sccope to furth her optimise  the co‐fund ding by GOI b by  spreadin ng it over tim me.000) (1. along witth bilateral lloan drawdo owns as oppo osed to the  upfront disb bursements aas  included d in the below w graph.    Graph: SSafety only –– after financcing    ‐ (200.5  billion  is  realizedd.000) (600.000) Lagoon ma anagement capex + opex Locks + sluices capex + opex (800.000)   When  aadding  financing  to  thiss  safety  alteernative  on  the  same  conditions  c aas  used  for  the  Strateggic  Company.000) (400.  As  the  sco ope  of  capittal  investmeent requirem ments  is low wer.400.200. this alterrnative  would require a  GOI budgett commitment of USD 1.000.7 billionn.000.000)   (1.

5 5 billion after ffinancing      NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 3 32 .  Also.  locks.  O&M  exposure  posst‐ project is the same.4.    Compariison table        Strategic Co ompany  GOI finaance  USD 1.     In interp preting this h however.2 billion GOI budget / capital gra nt    USD 4.  If  the  CBBD  gets  delayed  or  if  lan nd  prices arre lower than n forecasted.3 billion     O&M exxposure           NPV @ 10%  Safety only y   USD 1.  thee  Strategic  Company  C financing  is  heeavily  reliant  on  CBD  sales.  O O&M  is  the  responssibility of the lland buyer  All  tran nsportation  prrojects  O&M  costs  post‐DBFM  ca n  be  funded  from toll revenues  nd Pumping SStations O&M  Locks an post‐DB BFM  @  USD  14  million/yr  (2014 prices)  Lagoon  operations  @  USD  9  million//yr (2014 pricees)  Total  O&M  expoosure  post‐ project: USD 69 milllion/yr (2014  prices)    +/+ USD 6. funding of  other comm mitments thro ough the cassh flow wate erfall will be aat  risk.1 billion       ‐/‐ USD 4.7 billion Sovereign  guaranteee  bilateral   loan  Lender  DBFM   guarante es  contracts  Pumpingg  Stations.  National  tolll  road.  the  Strategic  S Co mpany  yield ds  superior  financial  resuults. MRT Road ne Credit  default  rissk  Strategic  ny  Compan Sovere eign  guaranntee  bilatera al  loan  Lender  guaranttees  DBFM M  contracts Pumping SStations.3 CO OMPARISON DEVELOPMENT COMPANY AN ND SAFETY ONLLY    Based  on  this  comparison. especiially due to ttransportatioon projects  and credit d default risk oof the Strate egic Company.6 billion  Equity injecttion  Bilateral loan    Continggent  liabilitiees  USD 6. locks   Outer  Sea  Wall  O& &M  @  USD  46  n/yr (2014 pricces)  million Locks a and Pumping  Stations O&M M  post‐D DBFM  @  USD D  14  million/yyr  (2014 prices)  Lagoon n  operationss  @  USD  9  million n/yr (2014 pricces)  Total  O&M  expposure  postt‐ projecct: USD 69 miillion/yr (2014  prices))  Outer  Sea  S Wall  O&M M  @  USD  46  million//yr (2014 pricees)  After  land  sale. it sshould be reealised that  (i) financing  requiremennt and capita al expenditurre  exposuree of the Strategic Compa any is higher  and (ii) the contingent liiabilities of tthe Strategic Company arre  much higher. alth hough deferrral of dividen nd pay‐outs pprovide a cusshion.2 2 billion beforee financing  ‐/‐ USD 3.  City  etwork.

 H However. all  revenues equ ual to inflationn  @ 7%.1  billion to o USD + 2.  The  table  sshows  that  the  Strateggic  Company  is  most  seensitive  to  changes  c in  t he  land  reve enue  escalattion  assumpption.  A  2%  point  drop  in  annual eescalation of land revenu ues causes thhe NPV of the e GOI financing cash flow ws to drop frrom USD + 6.Sensitiviity analysis    In  orderr  to  test  thee  robustness  of  the  Straategic  Company  scenario o.2 billion.2 NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 3 33 . and   Financing assumptions    The  resu ults  of  this  analysis  are e  summariseed  in  the  taable  below. have a  large impactt on the fina ancial resultss. A combined scennario in whicch senior debt interest rrates increasses with 1%  in  line  with h  a  cost  inflaation  increasse  of  1%  an d  with  all  re evenues  equ ual  to  inflatioon  @  1%  re esults  in  a  sttill  positive NPV of USD + 3.      As all scenarios show w positive ne et present v alues accruing to GOI. Hence. th he strategic  company is  rather robust  to changges in the assumptions. de evelopment  in  land  priices  and  reeal  estate  market  m deveelopment  sh hould  be  closely  manaaged  duringg  the  furtheer  developm ment of the strategic com mpany conceept. low wer land revvenues – eith her caused bby lower pricces or delayeed  and/or lower quantiity of land sold.5 +/+ 5.  a  sensitiviity  analysis  is  carried  ou ut  which  asssesses  the  impact  on  the  t net  pressent  value  of  o the  GOI  financing  f cassh  flows  of  the  followin ng  variabless:   Revenue and d cost escalation assumpptions.5  billion.     Table: seensitivity analysis    Scenario    Base casee  Cost inflaation + 1%  Land reveenue escalatio on from + 8% to + 6%  Bilateral loan & senior debt + 1%  Cost inflaation +1%.4 +/+ 2.1 +/+ 4.8 +/+ 3. bilateral loan / senior debt +1%  NPV GOI dividend d @ 10% % (USD billion n)  +/+ 6.

   (“GOI”) publlic finance fra ndonesian taxpayer. and has th he right to reeclaim and ssell land in th he  project aarea. wh hich will need further sub bstantiation  in terms of b bankability.  comprised  of  a  GOI  eq quity  injectioon  of  USD  1.     The  developed  finan ncial  model  builds  uponn  the  financial  analysis  carried  c out  bby  the  master  plan  team m. as it d does not havve  NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 3 34 .  (cross) funding and valu ue  driven procurement of the NCICD D componennts.   Individuaal business ccases are consolidated aat Strategic C Company levvel by meanss of a cash fflow waterfall.     The financial model tthus develop ped comprisees two levelss:   Individual bu usiness casess for which t he most feassible deliveryy and fundinng approach is determineed  sseparately. Th he safety only  referencce scenario results in a ne egative net ppresent value of USD ‐/‐ 3.  it  operatio onalizes  the  concept  of  cross  fundinng  between  commercially  viable  andd  non‐viable e  subprojectts.  Start‐up  capital  of  in  total  USD  7.  2.3 billion are requireed to fund upfront investment.5 CON NCLUSIONS AN ND RECOMME ENDATIONS  A dedicaated financial model was developed.5 to ‐/‐ 4 bbillion.  aimed at me eeting the fo ollowing objeectives:   Identify and design an a affordable finnancing strategy fitting  within  the G Governmentt of Indonessia  amework annd public deb bt boundary conditions.  a  mo ost  optimal  PPP  deliverry  model  for  each  of  th he  individuaal business ccases has been selected.6  1 billion  an nd   bilateral loan(s) of U USD 6.      Two oveerall referencce scenarios for the delivvery and fund ding of NCICD have beenn developed:    1. especially from  land reclamaations. inclusive off financing. The Deevelopment  Company w will provide ffor integrated planning.9  billion. The comppany has the e obligation tto  deliver tthe NCICD flo ood safety an nd transportt componentts.    C Consolidated d  Business  Cases  C at  thee  level  of  the  Development  Companny  (Strategicc  Company  or  o DevCo)    Based  o on  a  qualitattive  value‐fo or‐money  annalysis.  although h some impo ortant differe ent assumpttions and com mposition & phasing of ssubprojects were used. to cro oss subsidizee the non‐com mmercially vviable compoonents of NC CICD.  In  addition. A A scenario th hat focussess on the delivvery of the ssafety compo onents of staage B only. nota bly the outer sea wall an nd  initial lan nd reclamatiions.    The  viab bility  of  the  latter  integgrated  deliveery  scenario o  has  been  further  f deveeloped  to  demonstrate  a  referencce  business  case  of  a  dedicated  NCCICD  Development  Company.  also  rreferred  to  as  a a  Strateggic  Company or Develop pment Comp pany (“DevCoo”). A An integrateed development scenarioo that maxim mizes the privvate funding  potential.  i.. the financial model inccludes financcing and individual business cases annd potential (PPP) delivery  models.e.  This Strategic Comp pany approacch can optim mally serve th he  purpose of integrating and cross subsidizingg the NCICD  components.  This  cassh  flow  waterfall  alloccates  cash  ggenerated  through  t land  sales  in  a  specific  order.     A  compaarison  of  the  results  of  the  two  refference  scen narios  show that  the  St rategic  Com mpany  yields  a  positive  net presentt value to the Governmeent of Indonesia of around USD +/+  6 billion. T This is an inittial assessment at outlin ne  level. and    Reduce and spread the ffinancial burdden to the In mponents ba ased on initial   TTo select and simulate tthe potentia l delivery models for the NCICD com vvalue for mo oney assessm ment and to aapply realistic financing a assumptionss to each case. a aided by ma rket soundin ng sessions. w while reducin ng  its fiscal foottprint.

      NCICD Fin nancing Model | PMU Assistanc ce | National Ca apital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 Sep ptember 2014 3 35 . However.  more bilaterral developm o the above. Elaborate the business case for the SStrategic Com mpany and th he initial set up. Review and ffurther refin nement of a N NCICD imple ementation a approach andd financing strategy by  tthe Strategicc Company.     The  resu ults  of  the  financial  analysis  conduucted  warrant  the  conttinued  devellopment  of  the  Strateggic  companyy  approach.  2.  Hen ce.6 billion (ii) Conceessional loan n(s) of one or  ment partnerss @ USD 6.   implementable and supp ported  by m main stakehollders. TThere is pote ential for opttimization off financing an nd phasing oof individual componentss. substa antiation of bbankability and further re efinement off (i) individua al business  ccases and (ii) overall Stra ategic Compaany approach through fo ormal and infformal markket  cconsultation ns. tthe financial model needds to be align ned and calib brated with tthe master p plan as it is  ffurther deveeloped.  In  order  to  further  substantiate e  this  appro oach. SStrategic Com mpany results are sensitive to changges and timin ng of land sale  revenues. the referencce financial m model should d be further  substantiate ed.  the  Strate egic  Compan ny  approach is superiorr.   As  soon n  as  the  inittial  set‐up  of  o the  Strateegic  Compan ny  is  completed.  In addition. detailed  3. In parallel to o this.3 billion in tottal. T This needs too result in an n adjusted NCICD implem mentation ap pproach.any  reveenue  generaating  compo onents. In parallel to aand tested. Determine w initial capital injection (i)) GOI equity  injection  @ USD 1. cconditions annd timing of required  2.  from  a  financial  po oint  of  view w.  the  foollowing  ste eps  should  be  b conducteed:  1.  with bilaterall developme nt partners tthe terms .  the  ffollowing  ne ext  steps  arre  recommended:    1.

ANNEX 1:   DETAAILED DESCRIPPTION FINANCCIAL MODEL  The  reeference  financial  f model  m is  developeed in MS excel.     n the cost  The financial model  is built upon estimatees  as  develo oped  by  the  master  planningg  team.     del consists o of a number of interconnnected worksheets.  hence  macros  need d  to  be  enabled  in  Excel.  a  standard  which  w is  frequenttly  used  and d  widely  acccepted  in  project ffinance.  Use  is  maade  of  opttimization  macros.  Hence  a disclaimer is appliccable to the  model as  included d in the frontt page.  Pumpingg Stations &  locks and laggoon operations)   Pumpingg Stations_B  Calculation Pumpingg Stations phase B busine ess case    Calculation locks phaase B busine Locks_B  ess case    Calculation land devvelopment bu Land    usiness case   Calculation city roadd network bu City_Toll  usiness case   Calculation MRT bussiness case  MRT      Calculation national  toll road business case Nat_toll    Calculation port bus iness case  Port      Calculattion sheets –f –financing  St_A    Calculation finan ncing phase A A (currently not used in o output of moodel)  ncing phase B B / Outer Seaa Wall and la and reclamattion phase 1  Ph_I    Calculation finan Fun    Calculation strattegic companny financing needs and cash flow watter fall  NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   36   . price indiices  Flood  Calculation  capex  & &  opex  floo od  protection  related  pprojects  (Outter  Sea  Wall. version  2007 and  higher.  The  financial  model  follows  the  FAST  standard  modelling  m methodo ology.  speecifically  capital  and  operatio onal  expend diture  and  revenues  been  estimatees. A summary of eaach of these worksheets is  The mod included d below:    Cover    ancial model   Titlee page of fina   Dash    Cockkpit and conttrol of the m model    Input sheets  NTBA    Non time bound assumptionns    Calculattion sheets    Time    Time line es of the moodel    Esc  Escalatio on.  which  have  independently  assesssed  by  Rebel.

Bonds    Calculation proje ect bonds fo r East & Wesst wing    Output ssheets  Conssolidated cassh flow wateer fall cascade at Strategic Company llevel  Waterfall  Grap ph data (not used in moddel)  Graph daata    Audit sh heets  Conttrol.  p Th his  Furtherm needs fu urther enhan ncement in a next versionn of the mod del.  opex  and  re evenue  assuumptions  are  baseed  on  the  data  d receive ed  form  thee  master  planningg team.   In  order  to o  optimise  th he  model.  TThe  capex. m macros havee to be trigge ered by pushhing the butttons. verificattion and inteernal integritty check of th Check    he model    Dash /  Cockpit an d control o of the mod el  This  sheeet  is  used  to o  optimise  the  t model. ass well as basse escalation n assumptionns.     more. The green n shaded cells indicate whhether the calculations a are internallyy consistent. Th his  will  re‐o optimise  the  financing  of  o the  strateegic  company  and  re‐calculate  the  vvarious  avaiilability  baseed  contractts. These  assumpttions are useed to calcula ate time linees for the  model  and  individuaal  business  cases  c and  triigger  the  Error chks Alerts Optimiser Co onstant Unit [Don't delete roow] TIME mn start date 1st model colum Months per moodel period 1st forecast date Last forecast date 01 Jann 2014 12 01 Jann 2014 31 Decc 2050 date months date date Forecast timeline label Post forecast tiimeline label Forecast Post-Fccst text text 1st model colum mn financial year num mber Financial year end e month number NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   2014 year # 12 month # 37   .    odel  and  project  start  and  end  It  also  ccontains  mo dates.  a  top  level  view  of  o the  financcing  structurre  of  each  off  the  busineess  cases  is  provided. opex.    ntba - Input s heet ‐ NTB A / Non tim me bound  assump ptions  This inpu ut worksheet contains th he main capeex. follow wing the sequuencing of the steps.  revenue  and  financing  assumptions  usedd  in  the  model.  i f  (input)  chaanges  have  been  made.

0000 - % % % % % % date % date factor date % factor - - 31 Dec 14 - 31 Dec 15 6.0 - 3.0 columns - counter flag 01 Jan 2014 date 12 months .18 8.0 2.1236 31 Dec 17 6.   Flood    This includes the cap pex and opexx forecast ovver time relatted to:   O Outer Sea W Wall   Pumping Staations   Locks and   lagoon operaations    NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   38   .flag date 12 months . of days s in model period counter 50.0 - 1 - 1 01 Jan 14 01 Jan 15 01 1 Jan 16 01 Jan 17 01 Jan 18 01 Jan 19 01 Jan 20 - - 01 Jan 14 31 Dec 14 01 Jan 15 31 Dec 15 01 1 Jan 16 31 1 Dec 16 01 Jan 17 31 Dec 17 01 Jan 18 31 Dec 18 01 Jan 19 31 1 Dec 19 01 Jan 20 31 Dec 20 . by pressin ng the variou us  buttons.date date - date date days Calculatiions for each h business ca ase depends  on (i) assum mptions used in the inputt sheet and (ii) contractin ng  delivery model seleccted for the individual buusiness case.262 31 Dec 14 01 Jan 14 365 31 Dec 15 01 Jan 15 365 31 1 Dec 16 01 1 Jan 16 366 31 Dec 17 01 Jan 17 365 31 Dec 18 01 Jan 18 365 31 1 Dec 19 01 Jan 19 365 31 Dec 20 01 Jan 20 366 Time Model perriod ending Model time eline label Financial year y ending Model colu umn counter Constant Error chk s Alerts Optimiser Unit Total MODEL PERIO OD Model colum mn counter Model colu umn counter Model colu umn total Model colu umn counter 1st model column c flag 1st model column c start date Months perr model period 1st model column c flag Model perio od beginning Months perr model period Model perio od beginning Model perio od ending Model perio od ending less Model perio od beginning No.0 - 7.0 7.00% 31 1 Dec 19 6.time bou und price ind dex series for revenue annd cost escalation.00% 1.00% 1. on nly the light yyellow shade ed cells in the input sheeet ‘NTBA’ can n be changed d.   Calcula tion sheetss  e  assumptions  as  includ ed  in  the  input  sheet.00% 6.  so that otheer input scenarios can  be  b calculateed.00% 31 Dec 17 6..0 - 4..00% 1.0600 31 1 Dec 16 6.00% 31 Dec 20 6.1 1.0 4.0 1 2.00% 1.00% 6.0000 31 Dec 15 6.0 .00% 1.  Esc Constant Model perriod ending Model time eline label Financial year y ending Model colu umn counter Error chk s Alerts Optimiser Unit Total 31 Dec 14 Forecast 2014 1 31 Dec 15 Forecast 2015 2 31 1 Dec 16 Forrecast 2016 3 31 Dec 17 Forecast 2017 4 31 Dec 18 Forecast 2018 5 31 1 Dec 19 Forrecast 2019 6 31 Dec 20 Forecast 2020 7 INDEXATION ARRAYS A Revenue ind dexation factor 1 Period d end dates 31 Dec 2014 31 Dec 2015 31 Dec 2016 31 Dec 2017 31 Dec 2018 as above Model period ending ndexation rate Revenue in Revenue base indexation date Revenue base indexation factor Model period ending ndexation rate Revenue in Transport Revenue R indexation factor Indexation 6.4185 31 Dec 14 Forecast 2014 1 31 Dec 15 Forecast 2015 2 31 Dec 16 Fore ecast 2016 3 31 Dec 17 Forecast 2017 4 31 Dec 18 Forecast 2018 5 31 Dec 19 Fore ecast 2019 6 31 Dec 20 Forecast 2020 7 1.00% 31 Dec 18 6.3382 31 Dec 20 6.2625 31 1 Dec 19 6.0 5. the macro in tthe dash wo orksheet nee eds to be runn.   ensure in   Escalatio on and Time  worksheetss set out the  time flags aand price esccalation fact ors over tim me as depicteed  in the beelow figures.0 3.  To  T The  various  business  cases  are  calculated  bbased  on  the ntegrity of th he model.    Light yelllow  shaded  cells  in the  input  workssheets can b be  changed.. In order  to do so.00% - 31 Dec 2014 1.00% 6.1910 31 Dec 18 6.0 - 5.0 6.00% 1.00% - - 31 Dec 14 1.0 - 6.00% 31 1 Dec 16 6.

 body. tail aand landside islands.  calculations in separrate calculation worksheeets “Pumping Stations_B   g Stations_B.. Thi s is based on the net fin nancing requuirements ass calculated  in  the workksheet ‘Fun’ and the fina ancing assum mptions included in the in nput sheet. Outer SSea Wall and d land reclam mation phase e 1..  based  on  the  overalll  cash  flow  waterfall  an nd  particulaar  order  of  the  Strategic  Company. capex  and opex fo orecasts of all land develoopment activvities.     Port  This sheet contains p port related revenue forrecast.  availability  y  payments  are  a calculateed  using a ggoal seek function.    Land This sheeet contains land sale revenue. redeemption as w well as debt  service requ uirements of the bilaterall loan are calculated.  It  lies  at  the  heart  of  the  financiaal  model  ass  it  drives  th he  financingg need and ccalculations o of individual  business mo odels.     NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   39   . In addition..  capex an nd opex estim mates are inccluded.  The sheeet includes d detailed calculations of t he dividend pay‐out and d debt servicce requireme ents of equitty. City_Toll.  This  targete ed  blended  rate  of  retu urn  on  share eholder  fundds  can  be  ch hanged  in  th he  ‘NTBA’ in nput sheet.  shareholder  loans  and  a senior  debt. ffor each of th he individua l business caases separate ely.  fare e  box)  calcuulations  for  the  transpo ort  related p projects are included as w well.    Fun  This  calcculation  sheeet  assesses  the  funding  requiremen nts. compriseed  of Head.    Financi ng calculattion sheetss  Ph_I – Ca alculation fin nancing phasse B / Outer  Sea Wall and d land reclam mation phasee 1  Sheet “P Ph_I” calculates the finan ncing of phasse B.  Equity in njection. MRTT and Nat_to oll  Pumping Based  on  the  financcing  requirem ment  and  caapex  and  opex  estimate. comprised of land d sale and poort call dutie es. Locks_B. based on a targeeted blended d rate of return on shareeholder fund ds (equity an nd  shareholder  funds).Capex  and  opex  esttimates  for  the  t Pumpingg  Stations  an nd  locks  are e  used  as  inpput  for  the  business  casse  B” and “Lockss_B”..  d In  adddition  revenu ue  (toll.

 The model has aa built‐in inte egrity check tto  ensure that all financcing calculations arrive aat the same rresult. It is assumed  that this willl be financed from the pproceeds of project bond ds  in two different tranches (USD and IDR denoominated).  Bonds  This worrksheet calcu ulates the 2  year facility  needed to b bridge the first constructtion year of  the East‐ an nd  West wing land deveelopment. as sho own in the beelow figure.       Output  sheets  NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   40   .An optim misation & goal seek macro is applieed in order to o arrive at th he funding nneed. since in nterest durin ng  construcction needs tto be funded d as well from m loan drawdowns.

000.736 173.736) (211.STAG GE B & LAND 1st TRANCHE Free Cash Flo ow .186.473) (54.388 90.248) (1.  TThis is financed from GO OI equity andd a bilateral loan.000)   NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   41   .844 173.742 182.000.275) (293.119 - k US SD k US SD (976.358.828) (62.453) - - - - 11.373) (95.699) 41.000.146) (252 (276 6.945 261.119) 1.874) (260.113 2.739) - - - CF CF k US SD k US SD (3. At the bottom of the 8.667 e sheet graphics are incl uded of the most salientt features off the financia al model. lland sales related to wesst‐ and east w wing are funded from avaailable cash flow balancee   Finally remaining projectts.746.616) (345. City roads andd National to oll road)    TThereafter.138.039.821) (19.737) (1.141.945 31 Dec 22 Forecast F 2022 9 31 Dec 23 Forecast 2023 10 PHASE I .397) (3.132.739) (976.310 (5.453) (54.409) (246.260 837.598.737) 11.689.000  FinPack Phase I‐e equity redemption  FinPack Phase I‐e equity disbursement 2.499) 4.154) (261.000  Dividend to GOI 3.097) (267.397) - - - CF k US SD k US SD (1.140) 3.071) (352.050 707 7.Phase I Financing Pac ckage 1 FinPack Pha ase I-equity disbursement FinPack Pha ase I-tranche A disbursement FinPack Pha ase I-tranche B disbursement CFADS - (199.311) (7.542 242 261.156 760.141.552.849 2.736 14.314 14.150 213.000.323 662.901 (11.795) (6.016) 2.000 ‐ (1.229) (1.  operaational  costss  related  to  lagoon  man nagement  arre  ffunded from m this development   TThis cash flo ow is subsequ uently used  to fund mile estones and a availability ppayment of ttransportatio on  related projeects (MRT.516) 282.089) (1.699 3.611.531) 43.018 (10.191 CF CF CF k k k k US SD US SD US SD US SD ase I-tranche A interest FinPack Pha FinPack Pha ase I-tranche B interest PL & CF PL & CF FinPack Pha ase I-tranche A repayment FinPack Pha ase I-tranche B repayment FinPack Pha ase I-equity redemption Phase I Net Cash Flow Stage B Dvt Cost (Excl Pumping/Locks) Body cost Tail cost Landside islands cost Head cost at body and tail) cost Sheet pile (a Free Cash Flow F .848) (1.178 (1.Stage B O&M Costs mation Phase I O&M Costs Land Reclam Operating Cash Flow Phase I PL & CF PL & CF PL & CF k k k k US SD US SD US SD US SD 67.453) 271.134) (1.448 3.397 3.505 (78.653 (1.000 4.562) (237.768) (7.570.661) 890.544 123.507 (1.707) (232.101) (10.000.685 418.742 197.    Waterfall Constant Model perio od ending Model timeline label ear ending Financial ye Model colum mn counter Erro or chk s Alert rts Optiimiser Unitt Tota l 31 Dec 16 Forecast 2016 3 3 Dec 17 31 Fo orecast 2017 4 31 Dec 18 Forecast 2018 5 31 Dec 19 Forecast 2019 6 31 De ec 20 Forecast 2020 7 31 Dec 21 Forecast 2021 8 - 182.223.000.361 213.000 1.913) (363.068 8.138 60 0.020) (2.828) 2.397 51.200.000.542 242 2.354 (1.798) (23 3.683) 2.000.614) (2.592 662.854.858) (12.119) (1.150 2.544 837.560 12 13.729.937) (283.000 5.Phase I Land Reclam mation Phase I Sales 1 .473) (38.141. like Pumpping Stationss.361 197.941) 59. From  the year 20023 onwards. It calculates  the cash flo ows generateed  d at Strategicc Company level in the foollowing order:  and used  SStart and co ore of the cash flow is thhe outer sea wall combin ned with 1st  phase land  reclamation ns.323 (62.The main output of  the financia al model is thhe cash flow w waterfall.138 707 7.101) (23 3.798) (38.232.007.083) (1. the net cassh  fflow  after  debt  d service  is  positive.570.854.000 7.736 - 261.023) (332.876.723) (219.013) (418.000.612.000 6.404.530) (224.000) (2.430.714 - - (950.  Also. locks and the port are ffunded.000.592 32.349 CF CF CF CF CF CF k k k k k k k US SD US SD US SD US SD US SD US SD US SD (5.388 760.728.293.141.

 an exam mple of which is set out inn the figure below. This sheeet provides aa detailed co onsistency chheck of a larrge number o of  The final sheet is the check shee parametters.  Audit s heets  et.  Ch heck - Error chk s Alerts Optimiser Unit - check Co onstant CHECK SUMMARY Y Total checks ete row] [do not dele Modelling period check FinPack Pha ase I-equity ba alance at term m check FinPack Pha ase I-tranche A balance at term chec FinPack Pha ase I-tranche B balance at term chec FinPackCT-e equity balance e at term chec ck FinPackCT-S SHL balance at a term check k FinPackCT-s senior debt ba alance at term m check FinPackMRT T-equity balan nce at term ch heck FinPackMRT T-SHL balance e at term check FinPackMRT T-senior debt balance b at terrm check FinPackNT-e equity balance e at term chec ck FinPackNT-S SHL balance at a term check k FinPackNT-s senior debt ba alance at term m check FinPack Pum mps_B-seniorr debt balance e at term c FinPack Pum mps_B-SHL balance b at term m check FinPack Pum mps_B-equity balance at te erm check FinPack Loc ks_B-senior debt d balance at term ch FinPack Loc ks_B-SHL ba alance at term m check FinPack Loc ks_B-equity balance b at terrm check FinPack Portt-senior debt balance at term check FinPack Portt-SHL balance e at term che eck FinPack Portt-equity balan nce at term ch heck FinPack-StA A-GOI tranche balance at te erm check FinPack-StA A-ODA tranche e balance at term t chec FinPack-StA A-IFI balance at a term check k FinPack6-Go overnment bon nds A balance e at term FinPack6-Go overnment bon nds B balance e at term ra nge start - check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check check   NCICD Finaancing Model| PMU Assistancce | National Caapital Integrate ed Coastal Dev velopment Draft 2 September 2014   42   .