N
NCICD
D FUN
NDING
G STRA
ATEG
GY 
| TECHNICCAL REPORTT | 
 
 

PMU ASSISTANCCE | NATIO
ONAL CAPITAL INTEG
GRATED CO
OASTAL DEVELOPME
E
ENT 
DRAFT | 29 AU
UGUST 2014 
 

 
 
 

 

Document Titel | PMU Asssistance | Nation
nal Capital Integrated Coastall Development
Draft Septe
ember 2014

1

COORDINATINGG MINISTRY FOR ECONOMIC AFFAAIRS | MINISTRY OF PUBLIC WORRKS |  
NAATIONAL DEVELOPPMENT PLANNIN
NG  AGENCY | SPECIAL CAPITAL REGION OF JAKAR
RTA |  
GOVERNMENT OF 
O
THE NETHERLANDS |

Document titlee   NCICD FUN
NDING STRATTEGY  
 

Statuss   Draft 
Datee   29 August 2014 
Projectt   PMU Assisstance | Natio
onal Capital Inttegrated Coasstal Development 
P
Project numberr   TX 2921‐001‐100 
Referencee    

Author(s))   Louis Braam

P
Project managerr   A. Sannen MSc (Royal HasskoningDHV) 
Datee   Septemberr 2014 
Authorisation
n   M. van Elsw
wijk MSc (Royall HaskoningDHV
V) 
Datee   Septemberr 2014 
Initialss    

Document Titel | PMU Asssistance | Nation
nal Capital Integrated Coastall Development
Draft Septe
ember 2014

2

      Document Titel | PMU Asssistance | Nation nal Capital Integrated Coastall Development Draft Septe ember 2014 3 .

........... 27  5.................... 6  2.........................2  Funding requiirements to p provide Wate er / Flood Sa afety ................................................................................ 7  2 2......................1  Economic and d Financial An nalysis of NC CICD .. 12  erences and Budget / Debt limitation ns ...................................................... 23  4....................4  Critical path to 3... 17  4.....3  The T Funding o of Operation and Mainten nance ..........................1  Funding requireements of sta age A and Prre‐Conditionss ...................................................................................... 25  5  C Conclusions aand Recomm mendations ..............................................2......................2. 28  5..... 18  4 4.............................................2  Funding requireements of sta age B ...........................................5  Guiding G princiiples for the NCICD fundiing strategy .......................... 6  2................................................................................................... 20  4 4...2............................................3  Refeerence calcu ulation of sta age B financin ng under thee Developmeent Companyy ................................ 14  3.............................. 16  3.................................................1  Comparison of the two fun nding strateggies............ 34  Document Titel | PMU Asssistance | Nation nal Capital Integrated Coastall Development Draft Septe ember 2014 4 ...............3  Inteegrated Deveelopment ................................ 7  3  2 2..2  Funding of sta 4 4......................2.2  Privvate funding options of N NCICD compo onents .............1  Funding of Sta age A ................................................................................................2  Recommenda ANNEX 1 1  ANALYSIIS OF FUNDIN NG SOURCESS ....... 9  D Developing th he NCICD Funding Appro oach ...........2............... 31  ANNEX 2 2   FISCAL IM MPACT COM MPARISON .................................................................. 8  2 2...............................................................................................2  Political Prefe d market con ntext ...................................................................................... 16  4  FFunding Strattegy ........1  Opttimized Publiic Funding off NCICD safety componen nts .............................................................................................................. 12  3...................................................................................................................................................2.......... 27  R tion and nexxt steps ..............................................................    Conten nts 1  In ntroduction  .......... 5  2  N NCICD Fundin ng Requirem ments ............................................................................................ 17  ages B(C) .............................................3  Private sectorr interest and t implemen nt flood safetty ...... 18  4..................................1  NCICD N investm ment program m .................................. 14  3.................................

  Intern national best prractices  Indon nesian best pracctices (institutio onally)  Report pre‐market ssounding  PPP ccase Maasvlaktee 2  PMU Assistance Thin nk tank report  Learn ning week reporrt The Netherlands  Koreaa visit report  Intern national Seminaar Report  USA vvisit report  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 5| .  Table 1    PMU Report Structture  Main Repo ort    NCICD Delivery Strategy  1.  1 INTRODUCTION  One  of  Indonesia’s  constraints  in  infrastruccture  develo opment  is  fu unding. 3.   Much of  the needed infrastructu ure developm ment is new  (greenfield)  and requires heavy upfrront capital  nstruction wo ork. C Communication n Strategy  8. 7.4  billion  (including  the  required  from  USS$  6. Implementation n Plan (with MP P consultant) Technical R Reports    on of NCICD  1. 6. N NCICD Legal Bassis (including drraft PERPU. K KCD strategy  7.  US$  22. 2.  funding o   ort does not  stand alonee but should  be read in rrelation to th he Master Pllan and otheer technical  The repo Reports aand backgrou und documeents prepared d by the PMU U consultant (see table 1)). 8.  it  neeeds  a  specific  funding  strategy that would ffulfil the achiievement of NCICD targetts and perforrmance. 5. N NCICD Funding Strategy  4.  Effective funding arraangements m must be put  in place to eensure a timely and sustainable delivvery on the  d  environmental  objectivves  and  to  foster  its  laarge  socio‐eeconomic  deevelopment  project’ss  safety  and potential.  Hereafter  the  fundingg  requiremen nts  and  the  approachess  the  GOI  caan  choose  to owards  the  of the integraated compon nents and subsequent staages of the N NCICD prograam are elaborated. With  eestimated co osts ranging  NCICD is among the b n  (cost  of  fllood  safety  measures  o only). A Asset Managem ment Strategy  Background d documents  1. FFinancing Modeel and Business cases  6.     The impllementation  of the NCICD program ccreates large  funding requirements over a long time period. 4. around 3% off GDP while tthe need is aabout 7. drafft PERPRES  ffor the acceptan nce of the mastter Plan.6 6 billion when including  additionaal  investmen nts  in  transp port  infrastru ucture  and  land  reclamations. N 2. P PPP Roadmap and procuremen nt strategy  5.  to underrtake the con   biggest green nfield infrasttructure projects in Indon nesia. 9. TThe Organizatio 2.5%.    Ind donesia’s  infrastructure  spendingg for the pastt ten years iss considered to be low.4  billion investmeent in Pre‐Co onditions: WSSS and Piped d Water Supply) even up p to US$ 37. and draaft PERPRES  ffor the establish hment of the Au uthority)  3.

 thee details of w which can be found in thee Master Plan n.  land  recllamations  an nd  related  (ttransport)  in nfrastructuree  development. P large direct financial returns and could be consideered commerrcially viable. P ((although con nsiderable so ocio‐econom mic benefits). 2. Investments in key pre‐co N North Jakartaa ‐ which aree indispensab ble for a sustaainable NCIC CD development. Investments in (Public) Trransport Infrastructure th hat support tthe spatial ecconomic devvelopments  hat can generrate direct reevenues from m user fees.2 NCICD FUN NDING REQUIR REMENTS   The impllementation  of the NCICD D Master Plaan calls for co ombined invvestments in  flood safetyy measures.  The  integrated  deveelopment  is  shown in n figure 1.    FFigure 1| NCICD integrateed development  2.  onditions – W Water Qualityy Improvemeent and Piped d Water Supply in  4.     NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 6| .1 NC CICD INVESTM MENT PROGRAM M  From a fu unding persp pective the reequired investments of N NCICD can bee divided into o:    Public Investments in Flood Safety meeasures that do not generate any direect financial rreturns  1. in the Master Plan and th Private investments in lan nd reclamations and real estate development that generate potentially  3.

.  to  ensure eelementary fllood safety in the short tterm.   B Building with h nature activvities.8  2. B and C NCICD In nvestments  in billion n US$  Phase A  Phase B Phase C  Tottal  1. inccluding the  potential source of fu unding.  6.2 ~ 16.1  ~ 4.  B  and  C  of  Based  on NCICD.0  3.7 7  p.  costing  up p  to  US$  2.9  9. Land  Development  n.4  US$ Billio on up to 2022.3 – 4.  the  ffour  categoriies  have  the  following  in nvestments  iin  stages  A. such aas the Oceaniic Fishing Porrt and PLN  P Power Plantss.Several o other investm ment categories are not  included because design ns and cost eestimates weere not yet  developeed in detail:   M Moving and rredevelopmeent of key ecconomic locattions.  5.9  ~ 0.    unding requirrements of stage A and P Pre‐Condition ns  2.m. wetland ds restoration n   U Urban revitallization and rredevelopmeent of North Jakarta   C Community d developmentt and empow werment proggram.    n  the  Master  Plan.The detailss of the required investm ments in flood d safety are p provided hereafter..1 1  billion.m.8    16 6.0 0  To otal Investm ment NCICD (eexcluding prre‐conditionss)  21 1. The b breakdown iss provided in n figure 2. Pre‐cconditions  2. (Tran nsport)  Infrasstructure  n. Safety Measures  ~ 2.  GOI  has  to  fund  and d  deliver  imm minent  safetty  measuress.  ~ 5.  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 7| .aa.2.4 –– 6.6  FU UNDING REQUIR REMENTS TO PR ROVIDE WATER R / FLOOD SAFFETY  Provision n of Flood Safety from thee sea is the ccore public objective of N NCICD requiring investments of 6.6  TTotal Investm ment NCICD ((including prre‐conditionss)  37 7.0  p. It conccerns the strrengthening  of the existin ng sea wall  (US$ 582 2 million).  ~ 8.aa.0  4.  Table 2|  investments per category for stagess A. such as mangrove redevelopmeent. rivver dikes (USS$ 476 million).1 Fu In  stage  A. pumpingg capacity (USS$ 294 millio on) and extensive ‐ and  thereforee costly ‐ ressettlements  (US$ 725 miillion).

   Improvin ng  water  qu uality  (cleaniing  water  discharged  in nto  Jakarta  Bay)  requirees  the  acceleration  of  seweragee and sanitattion program ms providing  for waste w water treatmeent with a brroad coveragge.2. Att the moment of drafting this report.  The  loweest  cost option  is estimaated  US$  4. This inclu developm ment.  in  order  to o  reduce  lan nd  subsidencce. but no further  23. The  expansio on  of  piped  w water  supplyy. Japan (JICA A) is supporting the GOI w with Master  planningg and actual implementation of two zo ones. the M Master Plan eelaborated the concept o of an Outer SSea Wall (OSW) with an  off  shoree  retention  lake  and  pum mping capacity.  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 8| . are addittional costly  measures to o be started  in order to d deliver sustaiinable flood  safety.    nt (sanitation n and seweraage) to clean n the river discharges in JJakarta Bay  Investingg in ecologic  improvemen and pipeed water sup pply to reducce the need ffor ground w water extracttion and hen nce slow dow wn the land  subsiden nce. The co ost estimatess and fundingg source for  each compo onent are preesented in figgure 3. Its costs  are estim mated up to U US$ 12 billion in the com ming 20 years.2 Fu Based on n the JCDS sttrategy.    unding requirrements of stage B  2. tthe details of this are nott yet known. The  graph alsso shows thee expected O& &M costs up p to 2050.  has  an  esstimated  cosst  of  US$  4  billion bu ut this is not based on designs.3 3  bln up  to  2022/202 udes pumpin ng capacity aand two ship locks for the passing of  vessels.  Figgure 2| invesstment in saffety measurees stage A an nd Pre Condittions  The  costts  of  strengthening  the  eexisting  seaw wall  will  be  charged  larggely  to  private  land  own ners  on  the  coast.

  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 9| .2. Thiis integrated d developmeent option co onsists of many componeents that – in 1250 hectarres version.  Figure 3|| Investmentts and cash fllow of safetyy measures sttage B  2.3 Inttegrated Devvelopment  The  integgrated  development  opttion  –  the  G Great  Garudaa  developmeent  –  presentted  in  the  Master  M Plan  ‘organicaally’ combinees the implem mentation off the safety m measures of  stage B with h an iconic seeafront city  developm ment.  new  eeconomic  and d  port  zoness  and  key  inffrastructure  arteries  at  aa  national  an nd  regional  level.

5 billion n and potenttially producces revenuess of US$ 29  nd  potentiall  funding  so ources  of  th he  developm ment  compo onents  are  billion.  TThe  costs.requires  a total estim mated investtment of US$ $ 19.    Figure 4aa| Investmen nts.  revenues  an presenteed in figures 4 4a and 4b. revenuess and fundingg sources in iintegrated N NCICD Develo opment stagees B and C  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 10| .

  Figure 5b b| Cash flow of NCICD Deevelopment sstages B and C    NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 11| .

3 DEVELOPING TTHE NCICD FUNDING APPRROACH  The  threee  most  com mmon  fundingg  methods  to  t develop  in nfrastructuree  are  Public  Funding.  In Indoneesia. Ho owever.   C Critical timelines in relatio on to preparration requireements. In pioneeering a diverggent  od safety com mponents.  3. Being typical public  goods.   P Private secto or appetite an nd market co ontext.  An nnex  1  provides  a  more  detailed  overview  of  th hese  fundingg  sources  and d  discusses  their pro os and cons d delivery. seeveral factorrs have to be taken into aaccount:  funding aapproach forr NCICD’s floo    TThe economiic and financial viability o of the NCICD componentss in itself. H However this is not a beatten path in the field of flo ood safety in nfrastructure.    U parties havve expressed a strong preference for aa complete P PPP / private funding solu ution for  The PMU NCICD. Korea  and the USSA  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 12| .1 ECONOMIC AND D FINANCIAL ANALYSIS OF NCICD  Economic  analysis  o of  the  propo osed  safety  measures.   P Political and policy preferrences with rregard to thee funding app proach in thee context of G GOI’s  b budgetary heeadroom and d debt ceilingg. flood safety in nfrastructuree is usually fu unded from p public budgetts1. another important  source of funding is the  delivery of infrastructuree through State Owned  Enterprisses  (SOE).  The  o overall  cash  flow  from  the  integrated  NCID  ment is show wn in figure 5 5 below.  Pub blic  Private  Partnership (PPP) and d Private Fun nding. from m a financial  perspecttive  these  m measures  (saffety  stages  A A  and  B)  do  not  generatte  direct  financial  reven nues  out  of  which (partial) fundin ng could takee place.  positive eeconomic retturns on all tthe proposed   Investmeent  in  the  prroposed  watter  safety  meeasures  can  therefore  be  justified  frrom  the  perspective  of  both  maaintaining  pu ublic  safety  as  a well  as  ecconomic  ben nefits  in  term ms  of  avoideed  damages.  developm 1 See the b background document on inteernational best  practices.  in nfrastructuraal  and  land  developmen nts  suggest  d investmentts.    D developmeent will generrate substantial direct revvenues from m land develo opment and  The integgrated NCICD user feess (transport  revenues) frrom which th he proposed investmentss may be (paartially) fund ded directly  (feasible  business  ccases)  or  crross  subsidized. and  the benchmarkking visit reportts to the Netheerlands.  prevented  productio on losses and increased vvalue of land d and real esttate in North h Jakarta.

 However therre are no (baankable) business cases  underlyin ng  this  overrall  investment  analysiss. produces  a positive NPV figure. The otherr componentts have no or insufficientt revenue po otential and  need to be  developm subsidizeed  to  becom me  viable.  adding  al  iinvestment  componeents togetheer.  Figure 6|| Net Cash Flow of integrrated NCICD d development (1250 ha) The  main  revenues  in  the  NCIC CD  developm ment  are  deerived  from  land  sales  (both  urban n  and  port  ment related d).     Table 3| fiinancial qualification and d delivery/fu unding appro oach NCICD ccomponentss    NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 13| .  A  further  perspectivee  needs  to  be  developed  on  the  possibilitty to bundle these compo onents into (a) marketable and bankaable businesss case(s).  TThe  investmeent  analysis  presented  in  the  MP. Tab ble 3 shows  a qualificcation of the financial / commercial vviability of the NCICD com mponents and d potential funding and  delivery approaches tto each of th hem separateely.

  agggressive  deevelopment  whole  N he  many  plan nning  uncerttainties  and  social  risks  assumptions  (timing  and  break‐eeven  price  leevels)  and  th 2 3 See techn nical report on PPP and procurrement strategyy for a descriptiion of the poten ntial private finaancing schemess  See backkground report o on preliminary private sector cconsultation NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 14| .       me would efffectively ‘unburden’ GOI of the key p problems und derlying NCIC CD and was  A fully prrivate ‐ schem hence favoured by m many NCICD p partners.  several  to  step  in  and  investt3.  Givven  its  fiscaal  limitationss. Th hey will go ellsewhere witth their finan ncial.    D MARKET CONTTEXT  3. and human n capital. One private invvestor indeed d claimed intterest to und dertake the  NCICD  scope. Govern nments can justify such in nvestments  based on argguments of  maintain ning  public  ssafety  and  socio‐economic  consideerations.  land  reclamations  and  port  p develop pment.  The  choice  between  these  t modalities  depend ds  on  the  m magnitude  an nd  (un)certainty  of  the  revenuess as compareed to the required investm ments and operational exxpenditures.The  NCIC CD  componeents  in  the  upper  row  of  table  2.    ome internattional develo opers (privatee and state  Howeverr the majoritty of private  Indonesian  as well as so owned companies) th hat were con nsulted havee made clear  that NCICD  cannot yet fulfil their req quirements  oing  down  th he  route  of  aa  private  led  implementaation  of  NCIC CD..  market  appetite and  up ptake  potenttial  needs  to  be  confirmeed  and bankkability  aspeccts  and the  nt  support  to o  render  a  viiable  and  baankable  busin ness  case  for  private  invvestors  and  need  forr  governmen lenders n need to be clarified.  There  are  high  expectations  for  the  t private  sector’s iinterest and ability to undertake the NCICD projecct and thereb by unburden ning the goveernment.    The loweer row contaains the comp ponents thatt have no revvenue poten ntial and thatt normally reeside in the  domain  of  public  fu unding  (budgget  or  fundiing  through  sovereign  loans). Privaate investorss and lenders will avoid  condition ns  where  m market  opporrtunities  are  lacking.  Howeverr  investmentts  in  flood  ssafety  are  tyypical  non‐reevenue  generating  publicc  investments  that  are  mostly fiinanced from m public budggets.  the  GOI  howeverr  prefers  to  unburden  G GOIs  budget from  NCICD D.  The  opp portunity  co osts  of  applyying  government  funds  are  consid dered  high. transportt infrastructu ure and wateer supply faciilities.  tax‐payer and can un     OLITICAL PREFEERENCES AND BUDGET / DEBTT LIMITATIONS 3.  Depeending  on  th he  projects  hemes (DBFM M(O))2 may d deliver best V Value for Mo oney to the  lifecycle  characteristics.  are  commerccially viable  componentss that can bee either fully  privately fun nded or under a PPP (BO OT) funding  approach h.3 PRRIVATE SECTOR INTEREST AND Private ccapital will go o where it caan get a relattively securee return. can bee funded as  quiring goverrnment supp port and/or p private finance schemes  that are labelled off‐balance sheet  PPPs req financingg.  the  p project  scoping  and  quality  of  the  prroject  cash  fflows  to  be  defined.2 PO As alread dy mentioneed the fast neeed for masssive infrastru ucture develo opment in In ndonesia is cconstrained  by  budgget  limitation ns.  Other  inveestors  were  wary  of  thee  project’s  sh heer  size.  or  where  the  risks  are  to oo  high  relattive  to  the  potential payback.  Hence  go have  to  be  taken  t into  account:  firstt  and  foremo ost  the  timeely  investment  in  the  reaalization  of  aspects  h safety  measures  m neeeds  to  be  seccured.   The components in the middle ro ow. private ffinancing sch nburden the p public budgeets (APBN/D). physical.

. Seaport and d Airport devvelopment).   TThe relativelyy high production cost off square meteers for the Garuda (land reclamation in 16 m  d deep water).   more con   CICDs PPP po otential and roadmap tow wards privatee sector invo olvement 4as well as the  Our exploration of NC ot applicable for a single master development  business  case analysis5 has taught us that the project is no on awarded to a private investor.   M Major markeet uncertaintiies due to the developmeent of seventteen concesssions for land d  rreclamationss in Jakarta Bay.    P Planning unccertainties wiith regard to the spatial.    n  with  large  developers  learned  us  that  they  co onsidered  the  project  too  large.  4  Technicall report on PPP and procuremeent strategy  Technical report on Finaancial Model an nd business casees  5 NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 15| .  including  the  staage  B  flood  safety  comp ponents. The  private secto or can then sstep in and  ccomplement the econom mic enhancem ment compon nents of the project by in nvesting in th he land and  ttransport infrastructure (MRT. Thereffore. market and political developmeents. provide a  solid plan nning basis aand co‐assum me substantiaal risks to maake the deveelopment hap ppen. at this  moment NCICD cannot yet be con nsidered a reeady case forr the market to step in.   With  reggard  to  the  p private  secto or  perspectivve  there  are  roughly  two o  perspectivees  on  how  to  t establish  condition ns for the priivate sector tto step in and invest in NCICD. In their o opinion the G GOI has to in nvest first to  create the n necessary prre‐conditionss.that are  still present  in the NCICD developmeent.  This  1) G b boils down to o the GOI prroviding the ffunds for thee flood safetyy componen nts (stages A  and B) and  tthe required  investmentss in water qu uality improvvement.  the  publlic  sector  itsself  must  firrst  make  a  substantial  commitm ment.  substan ntial  privatee  investmen nts  can  be  expected d. When  initial  publlic  investmeents  are  maade. non‐scalab ble.  its  Informal  consultation oo early / its planning to iimmature an nd the required developm ment volumes and land prrices as too  timing to aggressivve. Roads.  due to:   LLarge size of the development and itss high upfront. They exxpressed inteerest to be in nvolved as in nvestor in a  ntained scop pe and credib ble business ccase.  can n  be  develop ped  by  an  SOE  S and/or  P Private  entityy  with  adequate  government  suppo ort  arrangem ments  in  term ms  of  GOI  co ontribution.  2) N NCICD. This way. non‐phase‐able and n non‐ rrevenue geneerating multiibillion investments in flo ood safety measures. environmenttal and infrasstructural conditions. These are:     Government  takes  initiall  steps  for  fu unding  the  p public  safety  measures  and  pre‐conditions.   concessio   ness  case  fo or  a  private  concession  teaches  uss  that  NCICD D  is  not  a  Analysis  of  the  refeerence  busin orward  deveelopment  project.  governments will save substantial co osts by effecctively leveraaging privatee funds and  by produ ucing improved economicc conditions tthat reduce o other costs aand expand p public revenu ues.  The  Integrated  straightfo NCICD deevelopment as a whole ccannot be qualified as a ccommerciallyy viable and b bankable bussiness case.   H High dependence on land d sales revenues that are extremely seensitive to price and volu ume  cchanges subject to econo omic.  In  orderr  to  get  the  private  secctor  to  invest.  like  th he  other  lan nd  reclamatio ons  in  Jakarta  Bay.

  a The  key  techn nical.4 CRRITICAL PATH TO Although h  already  em mbedded  in  tthe  considerrations  preseented  in  the  previous  paaragraphs.    3.      NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 16| . Any alllocation of  b budget  and  aassumption  of  contingen nt  liabilities  by  GOI  shou uld  be  justifieed  as  an  invvestment  in  p public  safetyy.    n 4. Assumpttions on privaate funding p potential aree backed by  ccredible  bussiness  cases  and  proveen  market  appetite. PPPs / P Private investtments and  ffinance  are  tto  be  used  as  a the  key  m means  to  reduce  and  spread  the  burd den  to  the  b budget  and  leverage the economic im mpact of NCIC CD. TThe implemeentation and funding of  need  to  be  the  most  urgent  meeasures.2 those ttwo perspecttives are elab borated furth her.. Scope. The business plan and ‐ case ffor this appro oach needs  tto  be  workeed  out  by  th he  prospectivve  implemen nting  entrep preneurial  bo ody  under  a  a clear  GOI  m mandate and d cost recoveery arrangem ment.  In section   O IMPLEMENT FFLOOD SAFETY Y  3. TThe absence  of private sector interesst to invest  arranged and criticcal timeliness for implemeenting thesee componentts.  comm mercial  and  eeconomic rissks that affecct the viabilitty of businesss cases and d hence robu ustness of the financing  aapproach  mu ust  be  analyzed  and  add dressed  in  prreparing  the  relevant  traansactions  with  w private  investors and d financiers. magnitud de and timing (critical patth) of flood  ssafety measu ures as preseented in the M MP have to b be agreed am mong the NCICD partners.  TThe  timely  availabiliity  of  funds  to  start  thee  realization  of  the  OSW W  need  to  bee  secured  in ndependentlyy  from  the  uncertain n funding that can be raised on basis of future rrevenues from land deveelopment and d transport  infrastructure.  economic  developmen nt  and/or  to  provide  thee  preconditio ons  to  mobilize  private  ffunding. warrant th heir implemeentation und der a public  funding ((including sovereign loans) arrangement.  the  flood  measures  of  stagge  A  and  pree‐conditions  to  NCICD. Based o on their business plan an nd case the government  ssupport requ uirements can n be further specified and d agreed.gguarantees aand targeted  financial sup pport.5 GU UIDING PRINCIP PLES FOR THE N NCICD FUNDIN NG STRATEGY Taking in nto account tthe factors prresented in tthe previous paragraphs.  n d and secured within a very critical time frame.  Also with h regard to tthe implementation arrangements off stage B.  NCICD’s  first  priority is to deliver fflood safety  on a timely  and accounttable basis.   TThe strategy  seeks to min nimize the burden to APB BN/D and GO OI’s indebted dness. thee timely implementation of the key  flood  saffety  compon nents  canno ot  be  left  to o  a  pure  priivate  sector  investment  approach. the followin ng guiding priinciples are  recommeended in decciding and deeveloping thee funding straategy for NCICD:   TThe  funding  strategy  pro ovides  a  robu ust  financingg  approach  that  secures  the  implemeentation  of  tthe critical saafety measurres on a timeely basis.   P Private secto or takes a leaading role in  the development of NCICD.

 PPP  funding m and prob bably SOEs in nvolvement. It reequires a com mbination off governmen nt funding an nd support. eq quity participations.  recreatio onal  areas  and  nature.  TThe  integrattion  of  those  other  valu ues  may  raisse  additionaal  financing  requirem ments.    Table 4 || Funding of Stage A  6 Medium Term T Developme ent Plan 2015-2019 Background d Study on Infrastructure.  th he  potential  for  private  October  2014  until  2 o  the  privatee  landowners  on  the  coaast  who  are  required  to o  strengthen  their  own  funding  is  limited  to o the specificcations provided by the G Government.  Otherwise  O aa  dedicated  NCICD  Deevelopment  A  Loans).  that  can  play  the  role  of  an  executing  agency  (for  ODA PPPs/Avaailability Payyments) and aa platform fo or blending funds (cross ssubsidies. which are currently not identified.  Hereafteer the strateggic funding options for the subsequen nt stages A an nd B/C of NC CICD are desccribed.    ping capacityy in stage A iis budgeted w within the APBD of DKI aand there aree also some  The upgrrade of pump bi‐lateral co‐funded sschemes (nott specified). GOI  guaranteeed loans.1 FU The  flood  safety  measures  of  stage  A  are  cu urrently  und der  preparatiion  and  will  be  implemeented  from  2017. locally integrated so olutions are  called  fo or  with  existting  land  usse.  the  market  appetitte  perspectiive  and  thee  current  practices  in  infrastructure  delivery  in  Indonesia.  There  is  no  revenu ue  potential  identified  in n  stage  A. TThe proposed (DB). that in combination w with the actuaal strengthen ning of sea diikes.  residentiial  areas.   d delivery mo odel is Design and Build  Table 4 ssummarizes tthe funding aand delivery of Stage A.  it  becom mes  clear  thaat  NCICD  can nnot  be  fund ded  solely  th hrough one  method. etcc).  It is noteed. which maay result in  multiple  institutionaal  windows  for  implem mentation.  and  could  consider  For  the  financing  entering  into bi‐laterral or multi‐lateral loan aagreements.  This  may  be  a  sensible  apprroach  to  speeed  up  the  implemeentation and  to take advaantage of po otential efficiencies and synergies bettween NCICD D and these  programs. properly  integrated ttailor made  plans forr local situations.   the  GOI  can n  use  partly  APBN  funding.  a  contracting  c aagency  (for  Companyy. Additio onal planningg and preparration work iis expected  in additio on to engineeering design ns for sea dikkes. Revvenues are not considereed.    uired  upgrad de  of  river  dikes  d may  bee  integrated  with  the  on ngoing  JEDI  //  JUFMP  pro ograms  and  The  requ hence  bee  integrated d  with  these   ongoing  projects. to arrivee at acceptab ble. p private investtment.4 FUNDING STTRATEGY  Both  fro om  the  finaancial  analyssis.  economicc  activities. should bee considered in line with tthe Strategicc Company deelivery modeel6. The use  of bilateral  private laandowners located alongg the coastlin funding  can  produce  significanttly  lower  co ost  of  financcing  and  higgher  speed  of  implemeentation  as  compareed to multi‐laateral fundingg.  A contributiion (in kind o or financiallyy) from the  ne reduces the cost to th he governmeent.    UNDING OF STA AGE A  4.  infrastructure connections. Bapp penas 2014 NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 17| .  segmentt of coastline  according to   f of  the  sea  defence  works.  This requirees splitting asssets or packkaging projeccts.

  mech   ptimized Pub blic Funding o of NCICD saffety components  4.  In  addition. roughly  two fund ding strategiees can be app plied to deveelop stages B/C:    he  first  strateegic  approacch  the  non‐rrevenue  floo od  safety  meeasures  are  sstill  realized  within  the  1.3  4 –  4.1 Op The  floo od  safety  meeasures  of  stage  s B  and  C  consist  o of  the  OSW.  The  non‐revenuee componentts need to be cross subsidized through bundling  of commerccially viable  mponents  in  one  projectt  ‐  if  optimal    ‐  or  by  esttablishing  otther  cross  su ubsidization  and  unviable  com hanisms.2.  applying  recko oned  PPP  co oncepts  of  conccessions (recllamation and d land develo opment) and d transport in nfrastructuree PPPs (BOTs with VGF).  Its  resultingg fiscal burden can be effeectively redu uced through h bi‐lateral fu unding and offf balance sh heet private  finance sschemes such h as DBFM/O O.  Over  time  these  nts and the related borro owing can bee (partially) repaid from tthe revenuess from land  public investmen nd  profitable  infrastruccture  concessions.Compon nents  Cosst (US$  miillions)  Deelivery  Reven nue  mod del  Investor  Privvate  Finaance  Sea wall  $             582  DB  na  GOI Bilateral loans  (80%)  APBN (20%)  Pumping sstations  $             294  DB  na  GOI/D DKI  Privvate  contribution  (financial or in  kin nd)    APBN/D    River dikess  $             476  DB  na  GOI   Mulltilateral loan  (JEEDI/JUFMP)   APBD   Resettlement  $             725  Traaditio‐ nal  na  GOI   Mulltilateral loan  (JEEDI/JUFMP)   APBD   4. In  th public finance reealm.  Under  traaditional  bud dget  fundingg  it  would  b burden  the  budget  for  approxim mately  US$  4. The  second  apprroach  ‘externalizes’  the  funding  of  tthe  non‐reveenue  flood  ssafety  compo onents  and  private deveelopment.  Pumping  Stations  and  Locks  and  subsequeent  lagoon  management.    2.    NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 18| .7  billion  (exclud ding  the  neccessary  invesstments  in  tthe  pre‐cond ditions).  Thiss  may  requ uire  intergovvernmental  deveelopment  an paym ments.  The im mpact to the budget (APB BN/D) can bee reduced byy making usee of private  nce  schemess  (off  balancce  sheet  finaance  to  spreead  investmeent  burden  and  reduce  impact  on  finan indebtedness)  an nd  bi‐  or  mu ultilateral  loaans  to  spreaad  the  burdeen  to  the  bu udget. Th he commercially viable co omponents  deveelops these aas part of an integrated p could d  be  develo oped  on  a  pure  privatee  investmen nt  basis.2 Public Finaance  FU UNDING OF STAGES B(C)   Followingg the guidingg principles aand findings  from the bussiness case aanalysis and PPP Road Maap.  GOI  ccould  develo op  fiscal  cost  recovery  mechanisms  m (introduction  of  water  safetty and sewerrage charges)).

  provideed  by  partners  like  Koreaa.6 Billion. Off balance sheet projeect financingg can also bee considered  for the OSW W.  can  aalso  provide  for  innovatio on  in  asset  managem ment in term ms of reliable maintenance and operattions over a long time peeriod at lowest life cycle  cost. The advantage of the  latter  sch heme  is  thatt  it  does  nott  lead  to  inccreased  indebtedness.  This  would  require a vaalue for money analysis  whether  life  cycle  effficiencies  an nd  risk  transsfer  can  offset  the  higheer  cost  of  fin nancing.    nts under thiis funding strrategy are prresented in table 5.   availabiliity paymentss.4400  DB B  na GOI   86 63  DBFM M  Availability  Paymentts by  GOI Privatte  Privatee  Equityy  (15%)  36/yr  O&M M  Servicce  Paymentts by  GOI GOI   Pumping  stations   & Locks  Lagoon  Managemeent  Publicc Finance  Bi‐lateral  loan (80%)  APBN  (20%)  Private   Debt  (85%)                d optimized p public fundin ng revealed  A compaarison of the fiscal impactt under tradiitional publicc funding and that the optimized fin nancing apprroach could rreduce the burden to thee budget up tto US$ 0.  Theere  is.  be  it  defence  und der  private  project  finan ncing  schem mes  against  limited.  experience  with  financiing  coastal  d nd Flood allevviation schem mes in the UK K. e. However th he actual pottential for crross subsidization is expeected to be  d  to  an  integgrated  planning  and  deveelopment  off  the  safety. the Pevvensey Bay aand Broadlan   nd  locks  can  be  delivered d  through  avvailability  paayment  conttracts  with  p private  pre‐ Pumpingg  stations  an financingg of the pumping stationss and locks (D DBFM/O).  The posssible funding and deliveryy arrangemen     nd funding off safety components stagge B  Table 5 || Delivery an Components  Cost (US$  milliions)  Delive ery  mod del  Revenue  modeel  Investor  Privvate Finance  Outer Sea Wall  3.     NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 19| .  Th he  disadvanttage  is  that  tthe  cost  of  finance w will  be  higheer compared to a concesssional loan.  It  requires  intra‐govvernmental  mark  future  revenues  r fro om  land  devvelopment  in n  Jakarta  Bay  to  be  useed  for  debt  agreemeents  to  earm services  or availabilitty payments. Th he latter scheemes. Th his can spreaad the burden over 25 up p to 30 years and can com me with a significant gracce period of  5‐8 yearss.  land  development  and  far  less  aas  compared transport infrastructu ure componeents.  Japan  or  China. successsfully applieed in (water  managem ment)  infrasttructure  devvelopment  in n  the  Netherrlands.  The  prefference  to  fu und  NCICD  ffrom  the  revvenues  from  land  develo opment  in  Jaakarta  Bay  m may  still  be  feasible  under  this  funding  f apprroach  of  the  NCICD  safety  components.The  OSW W  may  be  fu unded  by  con ncessional  bi‐lateral  loan n(s).g.

FFunding  thro ((PerPres 67/2 2005 .  but  th hese  were  n not  covered  in  the  MP  Toll  road Business Case Data p provided). Implementing NCICD thro A Authority.  PPP  con ntracts  and  P Private Finan nce Schemes like DBFM/O O.  2. that will be tasked with th he delivery off the program m and will engage privatte investors  o on  a  value  for  money  baasis  either  through  jointt  developmeent  agreements.   GOI  entities  to  deliver  o on  its  PPP  prrogram  and  2.  This  is  us  that  tthese  projectts  would  req mainly  d due  to  the  h high  costs  off  bridges  to  cross  waterss  and  the  reelatively  high h  uncertaintyy  of  future  traffic. 13/20 010 and 56/2011). Limited  capaacity  and  lacck  of  proven  success  of  G schemes thu us far. Complexity o of intergovernmental and inter‐instittutional orgaanization and d coordinatio on required  (who can actt as the GCA).  This is du ue to:    des  for  a  secctor  by  sector  basis  to  implement  i P PPPs  under  1. suggests tthat a BOT ++ VGF structu ure might bee possible.  integrated prrivate master developmeent concessio ough a dediccated NCICD  Developmen nt Company  (SOE) underr the NCICD  3. The MR RT business  Hence th case dataa.   he delivery u under a BOT  scheme with VGF is nott feasible forr these projeects. Th he data provvided is very  rough and  did not aallow for a more detailed structuring tto validate a BOT option. The ccross sector b bundling of  NCICD comp ponents is no ot effectively supported b by this regulaatory framew work. Besides thiss. Implementing  NCICD’s  safety. Lack  of  read political / insstitutional co omplexity to create them m.  3.  as  green  field  f light  raail  systems  are  seldom  commercially  viable  an nd  usually  require  r the  governm ment to fund tthe basic infrrastructure aat the least.  Regardin ng  the  first  scheme  it  was  conclu uded  that  itt  could  not  deliver  NC CICD  as  an  integrated  developm ment  with  reevenue  geneerating  comp ponents  cross  subsidizingg  the  costs  o of  the  safety  measures.2 Prrivate funding options of  f NCICD comp ponents  Based on n the capex. We looked  into three o options to reaalize private ffunding for N NCICD:    ough  PPP  scchemes  that  are  currenttly  supported  by  the  naational  PPP  regulations  1.2. The  Nationaal  PPP  frameework  provid variations off a BOT scheeme.  dily  availablee  mechanism ms  for  cross  ssubsidization n  and  bundliing  of  projeccts  and  the  4..      onents in linee with current PPP regulations  Realizatiion of compo ne with the P PPP regulatio ons are the TToll Road.          NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 20| .4. with or  without govvernment support. MR RT and City  The components thatt may be structured in lin ds  (and  even ntually  Wateer  Supply  an nd  Power  Su upply. the figuress go against  all  odds.  the  optio ons  for  privaate  (PPP)  fun nding  were  explored d.  tran nsport  and  land  devellopment  components  u under  one  on. Fin nancial assesssment of the National TToll Road and d City Toll Ro oad learned  quire  over  50 0%  of  VGF  support  s to  become  comm mercially  viaable.  opex and reevenue estim mates of the  NCICD comp ponents thatt were provided by the  MP  Conssultant  (Garu uda  1250  haa  development  alternativve).

 From m a financial p point of view w we conclud ded that this structure wo ould not be  infrastructure compo owing main rreasons:  bankablee for the follo  T The extremely high sensittivity of the b business casee to changingg market con nditions (land d price  d developmentts and markeet uptake speeeds.    proach  would d  therefore  not  provide  for  a  robusst  funding  so olution  that  can  secure  the  timely  This  app delivery of the safetyy componentts.  T The challenging underlyin ng assumptio ons on realizaable land pricces and markket uptake.. accountability  and compettition   Fiscal Susttainability (po ossibilities to kkeep the funding of NCICD o off‐balance sheet)  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 21| . Th his approach h is described d as part of  the instittutional setup for NCICD in the Technical Report o on the Organization of NC CICD. The box text below sum mmarizes thee rationale fo or the Develo opment Company approaach.   T The sheer sizze (~ US$ 20 b billion of inveestments). Scope  companyy over which the governm optimization and syn nergies betw ween the com mmercially viable and non‐viable floo od safety and d transport  componeents  can  be  addressed  through  inteegrated  (bussiness)  plann ning  and  cro oss  funding  within  the  companyy.   Development Compaany approach  d scheme. pub blic and privaate financingg and procurrement of NC CICD components.  Pumping  P Staations  and  Lo ocks  and  thee  transport  onents.    Allow for multiple funding schemes tto be implemeented under o one window   Efficient m mobilization of funds and usse of cross fun nding potentiaal from projectt cash flows   Securing G Government p policy objectivves:   Protectingg public safetyy and environm mental  sustainability   Ensure no o disruption to o the economic activities    Applying ttransparency.  M Major Indoneesian land & real estate d developers ‐ both SOEs an nd large private developeers.  T The non‐scalable and non n‐phase‐ablee upfront inveestments in tthe flood deffence compo onents. exeert direct con ntrol.   Ensure that critical com mponents (safeety and enviro onment) beingg realized timeely and can bee directly  d by GOI.Integrateed master deevelopment concession The scheeme of an inttegrated masster develop pment concesssion would  allow for cro oss subsidizaation within  a  single  integrated  private  p busin ness  case  forr  the  OSW. is to  establish h a dedicated d NCICD Strategic (or Devvelopment) C Company. th hat can be ussed to unburrden the pub blic budget and that allow ws more flexxibility with  The third regard to o public goveernance.  monitored  Maximize synergy in plaanning and prrocurement off NCICD compo onents to enh hance revenuees and value  capturing.  R Rationale for d developing NC CICD under a Developmentt Company Ap pproach     Complex ccross‐institutio onal aspects rrequire coordination and co onvergent drivve towards  implemen ntation.     pment  and  funding  f of  N NCICD  througgh  a  single  The  principle  of  thiss  approach  iss  the  integraated  develop ment can.  T The high reliaance on land developmen nt and poten ntially volatilee real estate markets. maarket  uptake an nd private inveestor’s appetitte. through a Development Au uthority. stated  tthat this casee would not b be viable witthout the govvernment un ndertaking th he investmen nts in the  fflood safety ccomponents.   Flexibility in future packkaging and traansacting of co omponents to o match fundin ng sources.

      Figuree 7| Blended d funding opttions under the Developm ment Compan ny (Strategic Company M Modality)  The  com mpany’s  abilitty  to  attract  funding  und der  governm ment  guarantee  and  to  bee  capitalized d  with  seed  capital (eequity injectiion by the GO OI). B2B or Join nt Ventures aagreements.   The setu up of the NCIICD Development Compaany allows fo or applying m multiple strategic funding schemes. The comp pany can be rrequired to  der  to  add  engage  other  privatte  developers  and  inveestors  in  its  developmeent  undertakkings  in  ord ny  has  flexibility  in  the  p packaging  of  components  to  match  additionaal  value  and  efficiency.  where  bilateral  and  multilateral  funding  can n  be  channeelled  through h  the  Develo opment  Com mpany  (and  ows the posssibility to bleend public an nd private fin nancing facilities within  guaranteeed by GOI). Pumping Stations aand Locks an nd the unviab ble componeents of the p program.  TThe  compan funding ssources.    This  T approach  provides  tthe  companyy  with  longer  term  and  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 22| .The  com mpany  apprroach  poten ntially  increaases  revenu ue  optimizattion  and  heence  scope  for  cross  subsidizaation of the O OSW. timeeframe and  private interrests and maay engage thee private secctor either th hrough PPP  contractss. GOI can ensure  that  critiical  componeents  (safety  and  environ nment)  are  being  b realized  timely  witthin  an  entreepreneurial  setting and will not b be subordinatted to comm mercial consid derations only. due to (partial) pu ublic ownership and mandate as per P Presidential D Decree.   Figure 7 sho the Strattegic/Develop pment Comp pany approacch. allows it to realize th he non‐scalab ble and non‐phase‐able fflood safety  componeents  with  cheap  low  cosst  finance. At  the samee time.

4  DBFM ‐  O  Milestone +  Availability  Payments  Private  Private Debt /  Equity  (70%/30% %)    MRT  1.8  DB‐Sell  Land Sales / Leases  Dev.Co cash  balan nce (including  colleccted toll fees)  Projectt loans + Dev.    6| Componen nt Funding u under NCICD Developmen nt Company Approach  Table 6 Compone ents  Capex  (US$  bln)  Delivery  Model  Revenue  model  Payment‐  Mechanism Investor Private finaance  Dev. It is aassumed thatt the initial in nvestments in the OSW aand the first ((large)  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 23| .0  DBFM ‐  O  Milestone +  Availability  Payments  Private  Private Deebt  (85%) Privvate  Debt / Equ uity  (70%/30% %)  City Roaad  Networrk  0.cheaper financing faccilities as com mpared to a pure private developer.Co o  Caash Balance  Reclamattion  Phase III  (Wingss)  1.3 Reeference calcculation of sttage B financcing under th he Developm ment Compan ny  Table 6 sshows a posssible set up o of the component financin ng under thee NCICD Deveelopment Company  approach h.Co  Finance /  Funding  Public  Finance  of Dev.Co    Dev.6  DBFM ‐  O  Availability  Payments / Road Chargess  Private  Private Debt /  Equity  (70%/30% %)  Reclamattion  Phase III  (Wingss)  1.Co cash balance              ding approach h relies on th he NCICD Devvelopment C Company’s tyypical ability tto attract fin nance  The fund which is backed by th he GOI.Co cash  balancee and availability  payyments from  Farebox  Milestone payment  from m Dev.3  DB‐Sell  Land Sales  Dev.2.4  DB  Land Sales  Dev.Co cash  balances  Nat Toll R Road  3.Co o  caash balance    Port  0.Co    Projectt loan +  Dev.  4.2  DB‐Sell  Land Sales  Dev.8  6.9  DBFM  Availability  Payments  Private  Private Debt /  Equity  (70%/30% %)  Gu uaranteed‐  Bi‐lateeral loan (80%)  and ccash flow from  land sales  Milestone payment  from m Dev. IIn this way th he company can build a  ore robust business case where the rrevenues of ffuture land d developmentts can be useed to repay  much mo outstand ding  debt  an nd  interest  o obligations  rrelated  to  th he  constructtion  of  the  OSW  and  o other  initial  investmeents.Co    Milestone payment  from m Dev.Co cash  balan nce (including  colleccted toll fees)  Milestone payment  from m Dev.Co    Equity  GOI (20%) 0.Co Outer Se ea  Wall ++  Reclamattion  Phase I  Pumpin ng  station ns   & Lockks  3.

tranche o of land reclamations are funded from m a combination of the co ompany’s equ uity (injected d by the  GOI) and d a bundle of bilateral loans. TTransportatio on: City Toll.     pany can be ffunded out o of a combinattion of projeect finance an nd retained  Further investments by the comp m the sale off reclaimed laand.  reflected     Figure 8 | Funding mechanism for stage B    n the cost an nd revenue aassumptions  derived from m the investment cases  presented in n the MP. D Dividend payy‐outs to GOII  The resulting cross fu unding and key financing arrangemen nts within thee NCICD Deveelopment Co ompany are  d in figure 8. MRT and Naational toll  3.6  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 24| . O 2. Locks and Port  5. O Others: Pump ping Stationss. The com mpany’s free cash flow is used to subssequently cro oss fund:  cash from   Outer Sea Wall (loan repaayment) + lan nd reclamation phase   1. a  Based on viable fin nancing struccture could b be developed d with GOI prroviding seed d capital (equ uity injection n of US$ 1. LLand reclamaation phase II and III  4.

 In thiss way stage  B of NCICD  may be ffinanced outtside the pub blic budget aand may eveen generate ssufficient retturns to crosss subsidize  the repayment of fin nancing assumed to realiize the preco onditions as  the develop pment of sew werage and  waste water treatmeent facilities  at a large  sccale. Underlying cost and revvenue estimates.1  billion  initial  caapital  contrib calculateed at a publicc discount ratte of 10%.  Pumping  Station ns. NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 25| . In the  proposed fu unding schem mes for the P Pumping Stattions and Loccks..         Figure 9 | Cash flow tto GOI – Stagge B  4. Figure  9  shows thee  cash‐flow to the  GOI based  on its  bution  of  US$  1. From floo od safety perspective it is of critical  of the initial investments in the fflood defence componen nce  to  put  in  place  a  sustainable  arrangemen nt  for  the  O O&M  aspectts  of  the  flo ood  safety  importan componeents.billion7) aand guarantees for bi‐latteral loans to o the Develo opment Com mpany.    O&M  factorrs  are  the  O&M  related  to  the  OSW. O&M is  contracted  7 The prese ented figures ha ave rough indicative value onlyy subject to future optimizatio on / scoping of the t underlying business b cases and uncerttainty reduction n of the cost and d revenue estim mates.6  billio on.  Locks  an nd  Lagoon  Critical  O Managem ment.3 TH HE FUNDING OFF OPERATION A AND MAINTENA ANCE  The analysis of the fiinancial feasibility and fu unding strateegy has primarily focusseed on the cosst recovery  nts.  This  cash h  flow  has  a  positive  N NPV  of  US$  6.

.  s Allso  in  the  caase  of  the  Development D t  Company  h.    ng and funding the O&M function aree:  The key rrequirementts in organizin 1) 2) 3) SSingle and cleear system O O&M responssibility. such  as PJT fo or managing  the Brantas  basin and Jaatiluhur reseervoir.  However  to  become  sustainable  it  is  recomm mended  to  paid  from establish h  a  dedicated d  (earmarkeed)  revenue  or  tax  sourcce  to  pay  for  the  ongoin ng  O&M  req quirements.g. Ass discussed aabove such a model could d also be app plied to the  service p OSW.    o  be  financed d  from  the  In  the  caase  of  publicc  funding  the  O&M  costts  and  availaability  paymeents  have  to budget (APBN/D).  the  O&M  function  off  the  flood  safety  s system m  may  be  trransferred  to o  an  externaal  entity  as  approach described under the public fundin ng approach. This can be achieved by generating  revenuess from chargging beneficiaaries of flood safety or w water managgement services.     NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 26| .. In the ccase of the  Developm ment  Compaany  approacch. which are  The fund fluctuatin ng every yeaar. sub bject to Valu ue for Moneyy Testing.  medium  aand  long  terrm  planned  maintenaance.  The  companyy may be enttitled to levyy charges witth beneficiarries in its devvelopment arrea for the p provision of  water  management  and  flood  saafety  servicees.    ds available ffor adequatee O&M should become leess dependeent from ann nual budgets. based on aactual eventss (disasters) and politics.  C Capability  an nd capacity to undertake the O&M up p to the requ uired standarrds as agreed d upon in  tthe NCICD Assset Management Strateggy (see Techn nical Report on Asset Maanagement).  If  the  pow wer  to  levy  charges  cann not  be  assiggned  to  the  he  Developm ment  Authorrity  can  prepare  a  servvice  provision n  agreement  with  the  companyy  directly.    he public finaance alternattive the O&M M function may either be assigned to an existing aagency (e.  th companyy to provide or arrange fo or O&M of th he flood safeety componeents and pay a service feee which can  be coverred out of earmarked taxaation or charrges levied frrom beneficiaaries.on a life  cycle basis u under the DB BFM/O deliveery model.  Under th Balai Bessar Wilayah) or a new auttonomous seervice organization that d deals with waater management. which has tthe authorityy to collect reevenues from m beneficiaries for their  services  and  that  caan  receive  go overnment  subsidies.  In n the Develo opment Company approaach the O&M M costs or avvailability payyments are  m  the  cash  balances  in  the  compan ny.  SSecure long tterm fundingg to allow forr planned and d undisturbeed maintenan nce and refurrbishment  o of the system m. refurbiishment and  future upgraades of the ssystem’s com mponents.  Such  earrmarked  reveenue  (or  taxx)  would  allo ow  for  undissturbed  shorrt.  the  O&M M  function  could  be  po ositioned  with  the  com mpany. This is a long  term and peerformance b based O&M  provided by tthe private co ontractor. It is leegally possib ble to establish a public  service o organization ((PSO or BLU)).

  The  NP PV  cost  to  th he  budget  am mounts  up  tto  US$  3.6 billio on  Equity injection (neutral im mpact on GOI  Balance Sheeet)  USD  6. locks   Outer SSea Wall O&M M @ USD 46  million//yr (2014 prices)  Locks aand pumps O& &M post‐DBFM M @  USD 14 4 million/yr (20 014 prices)  Lagoon n operations @ @ USD 9 millio on/yr  (2014 p prices)  Total O O&M exposure e post‐projectt:  USD 69 9 million/yr (2 2014 prices)       ‐/‐ USD 4.4  billion  on  Devv.7 billion on GOI Baalance Sheet    Lenderr guarantees D DBFM contractts  Pumps.Co  Balance  Sheet   Sovereign guarantee b bilateral loan  to Dev. National  toll road.5  billion  after  finaancing  optimization    Essentiallly  the  SC  ap pproach  can n  unburden  the  GOI  bud dget  except  for  an  initiaal  equity  injection  and  contingeent liabilities  related to b bilateral  loan ns  directly lent by the  co ompany and  ‐ eventually  ‐ payment  ments  for  pum mping  statio ons  and  locks..   Lender guarantees DBFM  contractss Pumps. MRT   Outer Sea Wall O&M @ @ USD 46  million/yyr (2014 pricess)   All transp portation projjects O&M  costs posst‐DBFM can b be funded  from toll revenues   Locks and d pumps O&M M post‐DBFM  @ USD 1 14 million/yr (2 2014 prices)   Lagoon o operations @ USD 9  million/yyr (2014 pricess)   Total O& &M exposure p post‐ project: USD 69 millio on/yr (2014  prices)    +/+ USD 6.5 5.. thouggh this burdeen is spread over a long  The optim time  perriod.  This  b burden  may  be  further  reduced  by  earmarking  future  reevenues  from m  land  reclamations  and d  other  profiitable  develo opments  in  NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 27| .2 billion before financing  ‐/‐  USD  3.  Based  on  the  MP  bussiness  case  guaranteees  for  availaability  paym figures fo or stages B aand C.1 billion.2 billion GOI budgett   USD 4.Co o.5  b billion.1 CONCLUSION NS AND RECOM MMENDATION NS  CO OMPARISON OFF THE TWO FUN NDING STRATEG GIES  The two funding strattegies for thee stage B floo od safety com mponents arre summarizeed in table 7.    mized publicc finance app proach still bu urdens the b budget..1 b billion  USD 1.    n of two funding strateggies  Table 7 || Comparison   GOI finan nce  (APBN/D))  Debt    Contingen nt  liabilities  O&M exp posure     NPV @ 10 0%  Optimized d Public Funding of flood saafety  compone ents  NCICD Deevelopment C Company  USD 1. lockss. this in nvestment ap pproach coulld generate aa positive NP PV of US$ 6. City Road network. In  addition much additional transpo ort infrastructure and land d developmeents are delivvered.

Jakarta B Bay for the rrepayment o of outstandin ng loans and  availability  payments.   optimizeed investmen   nning and inclusion of th he yet undevveloped 17 Issland concessions may veery well allow w for cross  A re‐plan funding o of the pre‐co ondition of w water quality improvemen nt.  business  approaach  is  appliied  to  the  Under  the  Development  Comp ment  of  NCIC CD  from  the  start  and  hence  the  revvenue  poten ntial  can  be  optimized. as  mentioned  already. In  the Develop pment Comp pany approacch the Pump ping Stationss and Locks  are partiially funded  with land reevenues from m land developments. which m   pany  approaach  a  comm mercial.  Esseentially the right to manaage the  com Alternatiively.    ptimized public funding sccheme the public sector w will still lead the develop pment of NCICD.  componeents.      NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 28| .  The  proccess  of  involving  privatee  partners  in n  the  compaany  may  lead d  to  a  furth her  optimizattion  of  the  business  case. Private  In the op investorss may follow w by investingg in further land reclamaations and evventually tran nsport infrasstructure in  Jakarta  Bay.2 REECOMMENDATIION AND NEXT STEPS  From  a  ffunding  persspective  it  iss  recommen nded  to  set  up  a  NCICD  Developmeent  Companyy  (Strategic  Companyy)  under  thee  envisaged  Development  Authorityy. yet undevveloped islan nds from the 17 licensed lland reclamaations.    5. H However.     PPP roadmap p. there is no reeadily available mechanism or budgeetary rule thaat would allow w this curren ntly.  This  structture  allows  the  develop pment  of  a  robust  b business  casee  in  which  the  investm ments  in  floo od  safety  co omponents  ccan  be  secu ured  (initial  mobilisattion  of  funds  under  soveereign  conditions)  and  reecovered  fro om  developm ment  revenu ues  without  burdenin ng the GOI’s budget and d debt targets (also see app pendix 2). the NCICD Company caan accommo odate privatee sector partiicipation at  As described in the P mpany can bee assigned to o  a  private cconsortium. a privaate investor m may joint venture with aan existing SO OE or SOEs in the NCICD D Company.    proaches  it  is  the  GOI  th hat  secures  the  initial  fu unding  to  in nitiate  the  flood  safety  In  both  funding  app of the OSW  is jeopardizeed by or dep pendent on  componeents of stagee B. If  these revenues turn outt to be less  than exp pected.  This  m may  becomee  viable  if  th he  NCICD  Co ompany  mayy  become  eentitled  to  develop  the  remainin ng.  integrateed  developm Thereforre this approach seems m most adequatte to unlock  the socio‐ecconomic poteential of the  Integrated  Developm ment approaach of NCICD. In neitheer scenario tthe funding o uncertain n  revenue  sttreams  from m  land  sales  and  real  esttate  develop pment  or  subject  to  purrely  private  profit maaximization cconcerns. which h can furtherr reduce the  need for GO OI seed capittal and loan  guarantees.  All kind of  nt scenarios m may be developed througgh the compaany.  There  is  no  optim mal  integration  between n  the  flood  safety  and d  the  other  profitable  may lead to aa leakage of potential devvelopment value.  differentt  levels.     developmentt rights award Depending on the scope of the d ded to such  a company aa business caase may be  developeed that can aalso recover  the necessaary investments in the prre‐conditionss like the waater quality  improvem ment. the p portion of pro oject financee – eventuallly under payment guaran ntee from GO OI – can be  increased d.

  3.  2. objectivess and governance mechanisms of the NCICD Deveelopment  C Company to be consolidaated in a PerP Pres.  5. For the sellection of a  p private partn ner a PDA ten nder could bee undertaken n (see PPP reeport).  next steps arre:  The key n   1.      NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 29| .Co. TTo make the required bud dget reservations for thee set up and ccapitalization n of the comp pany and  tto kick start its business p planning activvities. TTo enter into o consultation n with bilateral partners to get involvved in NCICD and to proviide loans  tto the NCICD D Development Company directly. TTo select the SOEs and prrivate compaanies that willl constitute tthe companyy. This w would be  d done by the N NCICD Development Com mpany or a seecretariat thaat functions as the nucleu us of the  N NCICD DA and Dev. TTo develop th he business p plan and deliivery strategy of the NCIC CD components in consulltation  w with the poteential bi‐lateral funding p partners and other private sector inveestors.  4. TTo agree the key structurre.

          A EXESS  ANNE                             NCICD FUNDING STRATEGY | PMU Asssistance | Nation nal Capital Inte egrated Coastal Development Draft Septe ember 2014 30| .

  v. the follo owing public based fundin ng sources are being devveloped by th he Governmeent:   Asset  Liquidation n:  The  government  mayy  have  assetts  that  could d  be  liquidatted  to  proviide  a  sourcee  of  nue  generating  asset  controlled  by  the  funding.   NCICD Fun nding Strategy | PMU Assistancce | National Caapital Integrateed Coastal Deveelopment Draft Septeember 2014   31 | .  w which  is  a  function  f of  the  countryy’s  developm ment  stage. The cost of  f bond will beecome lower as  country  impro oves  its  cred dit  rating. So overeign Loan n or ODA  Lo oan: Foreign  loan  provideed from inteernational  aid d agencies  (d donor).   Regio onal Direct LLoans: Loans provided directly to reggional govern nments baseed on fiscal ccapacity and  the  credibility  of  reggional  govern nment. the pub blic funding iincludes:   i. There are two forms  paym beingg developed:   o Availabiliity  Paymentts:  A  commo only  used  scheme  in  many  m countries  is  to  remove  user  pay  demand  risk from private investm ments in infrrastructure.  Any  reven goveernment coulld have valuee in the eyes of a private investor.   expeected from th  Off  Balance  Sheeet  Funding:  Off  balance  sheet  item ms  comprisee  contingentt  liabilities  aand  conditio onal  ment committments.  OD go overnance  an nd  other  advvanced  skills.  Nowadays  this  kind  of  privvate  project fiinance in infrrastructure iss considered a form of PP PP in many countries.  m most  de‐facto”  subsidized  by  the  central  governmentt  budget  an nd  we  canno ot  expect  much  reggions  are  “d inccremental funding. Instead.  For  donesia. Reegional Government Budgget (APBD): R Regional bud dget is also th he basis of public infrastrructure funding.  Whilee  these  are  theoreticallyy  possible. the  private invesstor commitss to  n terms of “availability” (ii. funding from bond maarket is simp pler.  it  h has  limitations  in  terms  of  funding  lead  tim me and flexib bility. This has b been discusssed for severral years butt not yet beeen realized. In Indon nesia. this sourcee alone will n not be sufficiient  Teerm Expenditture Framew givven Indonesia’s massive rrequirement  for new infrrastructure development. However.  asset perrformance in Once pree‐agreed conditions for avvailability aree fulfilled.  reealistically  no ot  much  can n  be  his source.  iii.  Ind fasster and has more flexibility. the assett is in a statee that is availlable for usagge). Co ountry Bond: Bond is issu ued based on n country’s ccredit rating.  On  the  oth her  hand. managemeent. Amo ount  will be limited  to within go overnment’s  policy on deebt ceiling (w which is curreently around d 22.e.  ii.  Sectors  such  aas  water  supply  would  be  under  the  responsibility  of  local  government. This ann nuity amountt is set at a  level to provvide  investorss  with  a  reassonable  equity  IRR  and  robust  debt  service.5% of GDP)  DA has the b benefit of varrious knowleedge transferr and capacitty building in n technologyy. Ceentral Govern nment Budgeet (APBN): Th his is the bassis of public infrastructuree developmeent funding. Mu unicipal Bond: Municipal bonds are isssued by thee province or district goveernment for financing pu ublic  utiilities projectts. costt of bond is  still higher tthan ODA Lo oan.  the  on nly regional ggovernment w with a health hy enough fisscal stature w would be DKII Jakarta.  iv.ANNEX 1  ANA ALYSIS OF FU UNDING SOURCES      Govern ment/Publ ic Funding   of various in nstruments that is based on public and Governm ment  The publlic funding covers a broaad category o action to o raise financcing.  IPOs  off  some  SOEss  would  be  an  examplee. Howeverr.  However.. Thesse can be leveraged to geenerate new sources of fu unding. R Realistically. th he government pays an avvailability feee to  the privaate party sub bject to asset performan nce. Perhaaps. DKI Jakarta would bee the only excception.  In additio on to the abo ove.  It is  allocated on annual basis aand some prrojects also rreceive multi years allocaation based  on the Mediium  works (MTEF)  of three yeaars.

 voluntary agencies  and  commun nity groups. the project is ofteen not bankaable withoutt government support.  iii.  such  as  investors. DSCR and d the Debt‐to o‐ Eq quity ratio pro ovide an indiication of thee potential fo or such loanss.    nvestors are  looking for  a favourablee financial rate of return.  SOEs  arre  key  players  in  almostt  all  economic sectors and d among thee highly resourced institu utions. discussion is limiited only to tthe funding o originated byy corporation ns.  ii. such ass foundation ns. thatt does not neecessarily ressult in readilyy to  there appears to be n he  required  fund. It uses tthe contingent liability po ocket of the ggovernment.  free cash   marketable ssecurities) that SOEs havee in  i. SO OE Direct Loan/Bond: Thiss is a loan based on the fiinancial stren ngth of an SO OE.o SOE direct loans with h sovereign  guarantees:  This method d is sometim mes used wheen an SOE d does  market credibility.  In  Indoneesia.  based d  on  the  prrofit  potentiaal  /  commerccial viability  of the project.  Investtment  criteriia  differ  betw ween  various  sources  off  finance..   slow to eenter the market unless tthey are fullyy familiar with the risks an SOE Fun nding  State  Ow wned  Enterp prises  are  an nother  sourcce  of  fundingg. Again n.  expectattions for how   PPP  funding  is  presented d  in  the  Tech hnical  Reporrt  on  PPP  an nd  Procurem ment  A  more  detailed  disccussion  on  P Strategy. it is not likelyy to be a maiin source of ffunding.. however. viability gap fun nding (capexx subsidies) aand government guaranteees. corporatio ons. Op perational Caash Flow: Cassh flow from m their main  business activities.  h flow and SO OE direct loans. in most seectors.  Private in while public policy co onsiderations are only off secondary  importance.       NCICD Fun nding Strategy | PMU Assistancce | National Caapital Integrateed Coastal Deveelopment Draft Septeember 2014   32 | . Caash Reserves: Cash or cassh equivalent liquid assets (such as m theeir balance ssheet. ho owever.    Private  Funding  Private ffunding coveers a wide vaariety of sources. Ho owever. technical crriteria and crreditworthiness.  in  term  of  loan  capittal  and  privaate  equity  arre  available  aand  no shortage  of capital in principle. EBITD DA could be  used as a rough  esttimate. FFor NCICD.  It  is  not  easy  to  enssure  that  projects  becom me  bankablee  (or  ready  ffor  tender)  and  we  should  set  realiistic  w many PPP p projects can rreach financiial close.   Virtually  unlimited  amounts  of  p private  funding. It is no ot expected that many SO OEs retain larrge cash reseerves in their balance sheets. These traansactions allso seek to im mprove valu ue‐for‐moneyy by introduccing  private sector experttise. Sourcees of SOE fun nding includee cash reservves. Basic patternss of  governm ment support  are land acq quisition. technolo ogy and management.     Howeverr.   not have sufficient m   PPP Fun nding  PPPs  atttract  equity  from  privatte  investors  and  commeercial  bank  loans.  Commerciall banks havee been relativvely  nd complexitty related to the project.  supply  th lenders aand equity prroviders.

  nature  of  inveestor. increase  projject costs   Dep pendent on ovverall economic condition  and d supply of com mmercial loan ns   Potentially crowd ding‐out privatte  inveestments  NCICD Fun nding Strategy | PMU Assistancce | National Caapital Integrateed Coastal Deveelopment Draft Septeember 2014   33 | .   Diffficult to accept new ideas an nd high‐risk  app proaches. private.  type  of  project  and  other  tem mporal requireements. lengtthy and  mplex procedu ures  com  Ofteen require institutional costt‐sharing and  mattching. SOEs)  with finan ncing scheme  Expeccted to bring p private sector efficiency into o  publicc service  SOE   More likely to focus on commerccially viable bu ut  dertake “developmental”  often willing to und investtment if assign ned by Govern nment   Havin ng advantage in term of raissing fund as it  consid dered to be qu uasi‐government    Otherr than that.   Small risk of default on payment.  Private   Only ffocus on specific interests that yield  financcial profit    Often n willing to poo ol resources w with other  fundeers or investorrs   Wide range in size of available fin me.   Chaanging politicaal trends affectt  continuation of p programs due to change in  dget priority  bud  Inveestment  deccision  solely  based  on  com mmercial viability   High hly  dependent  on  overaall  economic  condition and sup pply of commercial loans   Variety of decisio on making pro ocedures that  dep pending  on  so ource  of  fund.    Ofteen affected byy changing political trends   High h transaction costs   Dep pendent on ovverall economic condition  and d supply of com mmercial loan ns   Lenghty process w with sophisticcated  tran nsaction agreeements that   require high degrree of public ssector  with it  capacity to deal w  Ofteen affected byy changing political trends   Percceived as ineffficient operator. ffacilities and  guaraantees)    Possib bility to combine various so ources  of fund d  (publiic. higher securrity  ontractors or ssuppliers  for co  The w whole processees are standarrdized and verry  firm.Comparrison of Fun nding Sourrces  Source  o of  Advantagge  Fund  Public   Purpo ose and amount  set by legisslation   Focuss on functions that usually im mpacting the  publicc interests   Have the most mon ney and more likely to awarrd  large contracts. it is similar to prrivate fundingg  Disadvaantage  Much more bureaucratic.  nancing schem some  can make verry large amount   More willing to take risks on new w idea and  mize project co osts  higher risks approaaches to optim  Able tto avoid bureaaucratic requirements hencce  shorteen the decisio on process  PPP   Focuss on public utilities or publicc services thatt  often not commerccially viable   Profittability issues ccompensated through  goverrnment support (subsidies.

 Porrt  and Land  Developm ment  Stagee A  funding    Debt  Contingent  d  Liabilities and Risks to GOI  Potenttial  Increasse of  regularr  govern nment debt  Typical risk of  traditional deelivery  model  Debt servicce  bi‐lateral lo oan  spread oveer  20 – 30 yeaars  Increasse of bi‐ lateral debt    N No payments  Availabilityy  payments ffor  20 / 25 yeaars  Off ballance sheet    financing  Equity  in njection (1. O Optimized pu ublic finance scheme  3. Pum mps  and Lockss  funded  through  NCICD Deev.  Pump ping Stations aand Locks    Long (>5 yrs)  Some years  with ongoing  investmentt up  to 2025  OSW fund ded  by bilaterral  loan  Investtment of  GOI co‐ funding  obligaation  Investment  of GOI co‐ funding  obligation  Pumps &  Locks –  Private  Finance  No paayments  Funding  applied  Traditionaal  Budget  funding frrom  APBN/D  OSW.Co    Debt iss assumed  directlyy by the  Dev.Co o – off  balance sheet  GOI  from G   Dividend  payments aand  equity  redemption  by NCICD  Dev. Toll   Road. FFunding thro ough the NCIC CD Developm ment Compan ny  Bud dgetary Impacct Shortt   Medium (1‐2 yyrs)  (3‐5 yrs)  direct investm ments from  High d APBN N for stage A.6  Bln) in NCICD  D Dev. O OSW.Co  MRT.Co  Debt iss assumed  by the Dev. TTraditional budget fundin ng  2.Co by GOI Dividend  payments aand  equity  redemption  by NCICD  Dev.Co –  off balaance sheet  from G GOI  Provision of  guarantee to  ders  bilateral lend and eventuallly to  private financciers  of pumps and d locks  creates a  contingent liaability  Contingent liability  if GOI is to  guarantee the  availability  payment by tthe  Dev.ANN NEX 2   FISCAL IMPACT COMPARISSON  The ffiscal impact  of the flood safety comp ponents is summarized under three fu unding appro oaches:  1.Co    NCICD Fun nding Strategy | PMU Assistancce | National Caapital Integrateed Coastal Deveelopment Draft Septeember 2014   34 | .