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Serviço Público Federal

Universidade Federal Rural da Amazônia
Instituto Sócio-Ambiental e dos Recursos Hídricos

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
PROPRIEDADES RURAIS

Prof. José Maria Hesketh Condurú Neto
Engenheiro Agrônomo
CREA 3898-D I Região
IAPEP 72

2006

-21.

O IAPEP/IBAPE-PA. ........................................................................................................................................................................................................................ 4

2.
2.1.
2.2.

3.

INTRODUÇÃO................................................................................................................................................................................................................................... 5
CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................................................................................................................................ 6
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO................................................................................................................................................................................................ 7
2.2.1.
O MÉTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) ........................................................................................ 8
2.2.2.
O MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)..................................................................................11
2.2.3.
EXISTE AINDA UM TERCEIRO MÉTODO, NÃO TÃO DIFUNDIDO, QUE É O RESIDUAL.........................................................14

A AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO ...................................................................................................................14
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DAS TERRAS..................................................................................................................................................................15
PRESSUPOSIÇÕES PARA A CLASSIFICAÇÃO POR CAPACIDADE DE USO ..................................................................................................16
CARACTERIZAÇÃO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO .........................................................................................20
3.3.1.
GRUPO A .........................................................................................................................................................................................................................21
3.3.2.
GRUPO B .........................................................................................................................................................................................................................23
3.3.3.
GRUPO C .........................................................................................................................................................................................................................25
3.3.4.
EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE
CAPACIDADE DE USO ................................................................................................................................................................................................................26
3.4.
VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO.................................................................................................27
3.4.1.
QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA
SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE
KOZMA (1984). .................................................................................................................................................................................................................................27
3.4.2.
CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES
SOBRINHO........................................................................................................................................................................................................................................28
3.4.3.
CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976.....................29
3.4.4.
VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS
AUTORES...........................................................................................................................................................................................................................................30
3.4.5.
VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAÇŐES
DO SOLO ...........................................................................................................................................................................................................................................32
3.4.6.
RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES
COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE
PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE
PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983)......................................................................................................................................................34
3.5.
VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO.................................................35
3.6.
ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO...................................................36
3.7.
AVALIAÇÃO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA ..........................................................................................................36
3.7.1.
TABELA 1 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA......................................................................................37
3.7.2.
TABELA 2 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ....................................................................................37
3.7.3.
TABELA 3 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA....................................................................................38
3.7.4.
TABELA 4 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA.............................................................38
3.7.5.
TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE VALORES PARA MARÇO DE
1999
39
3.8.
PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................................................40
3.9.
A INFLUÊNCIA DA DIMENSÃO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS ..............................................43
3.10.
EXEMPLO USANDO REGRESSÃO..................................................................................................................................................................................43
3.10.1. QUADRO RESUMO......................................................................................................................................................................................................43
3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................44
3.11.
EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:...................................................................................................................................................46
3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................46
3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUĘNCIA DA DIMENSÃO DA
ÁREA 49
3.1.
3.2.
3.3.

4.

AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NÃO REPRODUTIVAS....................................................................................................50
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS).....................................................................................................................51
4.1.1.
AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA .....................................................................................................................................................53
4.1.2.
AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL..............................................................................................................................................................................57
4.1.3.
AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA...................................................................................................................................60
4.1.4.
AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS .....................................................................................................................................................62
4.1.5.
TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS.....................................................................................................................64
4.1.6.
AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR .........................................................................................................................64
4.1.7.
AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS ..................................................................................................................................................67
4.1.8.
AVALIAÇÃO DE PASTAGENS ................................................................................................................................................................................70
4.1.9.
RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE
PASTAGEM POR HECTARE.......................................................................................................................................................................................................73
4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO
CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................75
4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO
CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................76
4.2.
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS)...............................................................................76
4.2.1.
RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO.............................................................................................77
4.2.2.
FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE: ...........................................................78
4.2.3.
ÍNDICES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL...................................................................................................................................79
4.1.

5.

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS....................................................................................................................................79

6.

AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES (REBANHOS)..................................................................................................................................................................81

7.

AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS......................................................................................................................................................................................81

-38.
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
9.

APRESENTAÇÃO DE LAUDOS E NÍVEIS DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES......................................................................................................83
APRESENTAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................................................................83
AVALIAÇÃO DE PRECISÃO RIGOROSA......................................................................................................................................................................84
AVALIAÇÃO DE PRECISÃO NORMAL..........................................................................................................................................................................85
AVALIAÇÃO EXPEDITA .....................................................................................................................................................................................................85
BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................................................................................................................85

10.

EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO..............................................................................................................................................................................88
10.1.
I - CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES..........................................................................................................................................................................91
10.2.
II. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS...............................................................................................................................91
10.2.1. A. TERRA NUA ..............................................................................................................................................................................................................91
10.2.2. B. BENFEITORIAS........................................................................................................................................................................................................92
10.3.
III. VISTORIA ...........................................................................................................................................................................................................................92
10.3.1. LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................................................................................................92
10.3.2. SOLOS ...............................................................................................................................................................................................................................93
10.3.3. CULTURAS ......................................................................................................................................................................................................................93
10.3.4. REBANHOS.....................................................................................................................................................................................................................94
10.3.5. CONSTRUÇÕES ............................................................................................................................................................................................................94
10.4.
IV. AVALIAÇÃO ......................................................................................................................................................................................................................94
10.4.1. IV.1. TERRA NUA..........................................................................................................................................................................................................94
10.4.2. IV.1.A. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA .......................................................................................................94
10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS.........................................................................................................................................................94
10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS....................................................................................................................................................................95
10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS ...................................................................................................................................................96
10.4.6. HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS ...................................................................................................108
10.5.
TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/HA - MUNICÍPIO DE - OUT./19.....................................................................................110
10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - CONSTRUÇÕES.............................................................................................................110
10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS ..................................................................................................................................111
10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE ..........................................................................................................................112
10.5.4. V. VALOR DO IMÓVEL............................................................................................................................................................................................113
10.5.5. VI. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR ENCONTRADO ....................................................................................113
10.5.6. VII. ENCERRAMENTO.............................................................................................................................................................................................113

11.

LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL................................................................................................................................................................................................114
11.1.
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS......................114

promovendo cursos de formação básica e avançados no seu campo. 9 Curso de Avaliações e Perícias de Engenharia. Moraes. seminários.º 194. defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados. PA. n. simpósios. venda de livros e apostilas que abordam matérias relacionadas à Perícia e Avaliações. ciclos de estudos. mantém atualizado banco de dados com elementos do mercado imobiliário da Capital e Municípios do Interior. CEP 66035-080. organizando ainda congressos. Auditoria e Gestão Ambiental. 9 Curso de Perícia. Belém.-4- O IAPEP/IBAPE-PA. elaborando normas. além de biblioteca especializada para consultas. O Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Pará – IAPEP/IBAPE/PA é um órgão de classe formado por profissionais de Engenharia. Em sua sede à rua Dr. . 9 Curso de Perícias Criminais (em elaboração). Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar tais profissionais promovendo intercâmbio e difusão de informações e avanços técnicos. Agronomia e também empresas que atuam na área das AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado. cursos. reuniões. conferências. Alguns dos cursos ministrados pelo IAPEP/IBAPE-PA: 9 Curso de Avaliação de Imóveis Rurais (em elaboração). painéis de debates e outros eventos. Arquitetura. 2º andar.

trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País. onde são seguidos regras e fatores que não são os usualmente empregados na avaliação de imóveis urbanos. uma compilação dos diversos trabalhos existentes na área de avaliação de Imóveis Rurais. Os imóveis de destinação rural podem ser definidos como terras que possuem uso agropecuário e/ou florestal. além é claro das terras. Para a avaliação de propriedades com fins rurais faz-se necessário. A legislação que regulamenta esta atividade está no anexo IV deste trabalho em artigo escrito pelo CREA/SP. Não temos nenhuma pretensão de publicar um trabalho definitivo sobre o assunto. que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronômica e/ou florestal e/ou zootécnica. desde que estes últimos não sejam incluídos como riquezas minerais. A determinação dos valores das riquezas minerais não serão incluídas no valor de propriedades rurais neste trabalho por serem matéria estranha a este profissional e. A determinação do valor destas propriedades inclui. e isto nos soa óbvio. geólogos e outros.-5- INTRODUÇÃO O objetivo deste trabalho é o de fornecer aos profissionais atuantes na área. além dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural. Para a determinação do valor destas propriedades deve ser definido um procedimento. a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de valores justos. os recursos hídricos e recursos naturais. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de diversos profissionais. No entanto. . próximos da perfeição. da existência de alvará de exploração. ou àqueles que desejam iniciar. todas as benfeitorias nelas existentes. o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores. sendo todas as fontes utilizadas citadas no final desta. específica de engenheiros de minas.

Subdivide-se a terra como: espaço.-6- CONCEITOS BÁSICOS Segundo nos ensina o prof. conceituam-se: I . Os imóveis rurais são subdivididos segundo a Lei n. as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície. logo após a capacidade de uso.fonte natural de alimentos. propriedade e capital. fator de produção. O conceito econômico de terra. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo".Imóvel Rural . 4º Para os efeitos desta lei. II . extrativa vegetal. Terra como situação .ambiente natural determinado pelas condições climáticas. terra (ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície. III . segundo Barlowe (1972) é muito amplo abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem.Média Propriedade . pecuária.o imóvel rural: a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais. sua localização em relação a mercados. mas também a coisas tais como a cobertura vegetal natural.629 de 25/02/93 Art.1. cujas definições são: Terra como espaço . Terra como propriedade . por exemplo. isto é.° 8. fibras. sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Em avaliação de imóveis rurais a situação do imóvel aparece. tais como plantações e pedreiras.o prédio rústico de área contínua. minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade moderna. situação. grande importância é atribuída ao conceito de terra como situação. . Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico.tem conotações com os direitos e responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. vias de acesso e outros aspectos sócio-econômicos.espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da superfície (construções e explorações agrícolas).o imóvel rural: a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais. topográficas e edáficas. qualquer que seja a sua localização. na estimativa do valor das terras. materiais de construção. florestal ou agroindustrial. bem de consumo. como: 1. natureza.Pequena Propriedade .2.modernamente. Terra como natureza . que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola. em escala de grandeza. Terra como fator de produção .

obtido no mercado. O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach). basicamente dois métodos para a determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural. o valor onde o proprietário e o vendedor estão interessados em vender/comprar. visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado. ou seja. o mercado fornece os valores de venda e os valores de arrendamento. efetuando-se é claro. Quais são estas informações? Normalmente. Desta forma. . que como o próprio nome diz. nada mais óbvios que esta determinação parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre mercado imobiliário. mas não estão obrigados. O outro seria a Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual.-7- MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do valor de mercado de um imóvel. para determinar-se o valor total da propriedade. criaram-se. a correção devida das diferenças entre eles.

colheitas armazendas. para permitir uma comparação entre dados semelhantes e posteriormente. armazens. A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. laranja fruticultura. produções diferentes. a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composição do imóvel. Nascentes e cursos d’água. casas. anuais. implementos tratores. capoeiras. rebanhos gado leiteiro. IMÓVEL RURAL composição TERRAS CULTURAS terras cultiváveis terras cultiváveis em alguns casos terras não cultiváveis bens que geram rendimentos pastagens. suínos. e muitas outras.-8- O MÉTODO COMPARATIVO (ou The Sales Comparison Approach) Depende da coleta dos elementos no mercado imobiliário da região. menor a margem de erro na transposição destes. piscicultura. encontramos diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência). quando possível. estradas. fertilizantes. homogeneizá-los. cercas. iremos determinar o valor de um determinado imóvel. tipos de solos. silos. RECURSOS NATURAIS Outros Matas. etc. O próprio nome da metodologia está se auto explicando através da comparação entre diversos imóveis existentes na mesma região geo-econômica do imóvel avaliando. etc. caprinos. campos. Quanto mais precisa a descrição dos elementos a serem utilizados. Sabe-se que as fazendas têm características distintas. etc. . Ativo ou passivo ambiental. adquiridos ou produzidos sementes. disponibilidade de água. os quais devem ser verificados e analisados através de uma vistoria aos imóveis ofertados ou vendidos. a comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes. construções etc. Assim. produções. que podemos apresentar da seguinte forma: A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor das terras e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial). como: áreas cultivadas. máquinas de benefício. Mesmo assim. quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas. etc. cana. MÁQUINAS PRODUTOS motores. cobertura vegetal natural (matas) etc. cult. de corte. Devido a estas. etc. currais. CONSTRUÇÕES SEMOVENTES parte do processo produtivo galpões. Documentação. equinos. café. etc. diferenças entre as diversas fazendas.

504/64) e a Lei 8. III . Não há consenso sobre a definição de terra nua.área ocupada e ancianidade das posses. § 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel. matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural.-9- Tendo em vista este procedimento – separação do valor da terra das benfeitorias – quando da utilização deste método são avaliados. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. V . de 24/8/2001. não podendo o preço apurado superar. observados os seguintes aspectos”: I . 12. o espaço aéreo e o subsolo”. A Constituição Federal. Podemos deduzir que o que não seja benfeitoria útil e necessária seria terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4. 11º. Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. II .1. tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. Ou seja. define benfeitoria. como se pode ver a seguir. os seus acessórios e adjacências naturais. 3º . 6º. para evitar RECURSOS NATURAIS (desde que não já não tenham sido considerados junto com a terra nua) .funcionalidade. item 4. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. em seu Anexo II.dimensão do imóvel. de forma não muito clara. 7º. normalmente. os seguintes itens separadamente: TERRAS . dizia: "Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais. compreendendo as árvores e frutos pendentes.tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza que se encontra sobre o solo. porém sem vegetação e sem benfeitorias. através da sua Instrução Normativa 08/93. recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer técnico a definição de terra nua. dúvidas. 17º e 18º da Lei n.aptidão agrícola. possuidor ou detentor”. fixado ou não a ele.629. procederse-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro. no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro. § 2º Integram o preço da terra as florestas naturais.º 8. localização e outros fatores. de 25 de fevereiro de 1993. Artigo 64: "Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário. IV . obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA. ou mesmo logo abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na propriedade tais . Artigo 43: "São bens imóveis:".localização do imóvel. 12º. Analisando os citados artigos.Os artigos 2º. em qualquer hipótese. nos termos dos artigos 43. mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Inciso I: "O solo com a sua superfície. TERRA NUA – conceitos: O INCRA.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. Entende-se portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a intervenção do proprietário". A medida provisória 2183-56. diz o seguinte: Art.são avaliadas em função de sua capacidade de uso. aí incluídas as terras e acessões naturais. inciso I. o preço de mercado do imóvel “. e 64 do Código Civil. por força de medida provisória. Concluindo. dentro do conceito de Terra Nua. passam a vigorar com as seguintes alterações: “Art. veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo.

corretivos. fertilizantes. embora contribuam para o êxito das explorações. para determinar um valor para a situação paradigma desejada. CULTURAS (capital fundiário produtivo) .inclui os produtos adquiridos no comércio (sementes. vivo) . estábulos. sementes. tratores. como por exemplo: IMÓVEL TERRA CAPACIDADE DE USO LOCALIZAÇÃO RELATIVA BENFEITORIAS COBERTURA FLORÍSTICA DIMENSÃO ETC. inanimado).. açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado. combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas. mudas. estrume e outros (capital de exploração circulante). jazidas diversas. produtos fitossanitários. SEMOVENTES (capital de exploração fixo. mobiliário e outros (capital de exploração fixo. sistemas de irrigação e drenagem. ferramentas e utensílios. CONSTRUÇÕES (capital fundiário auxiliar) . máquinas de benefício. . rações.abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos: reflorestamentos. Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão apresentados nos capítulos mais adiante neste trabalho. efetuados no próprio solo). motos-bombas. PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS . currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação do solo.).abrange veículos. pocilgas. É o caso das edificações em geral (casas. pastos cultivados ou melhorados. culturas permanentes (cafezais. pomares etc.10 - como: matas e capoeiras (madeira e lenha).abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. arados. Desta maneira – separando as terras dos demais componentes do imóvel – podemos nos permitir homogeneizar os dados. galpões. arreios. Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis independentes ou explicativas). nascentes e quedas d'água. grades. pedreiras e cascalheiras.animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento). MÁQUINAS E IMPLEMENTOS . MOTORES.

com ou sem benfeitorias.60 91. a saber: Modalidade 1º ano Cana de ano e meio 138.20/tonelada.60 (tonelada/ha) Cana de ano (tonelada/ha) 91 Média (tonelada/ha) 114.10 3º ano 103.90 Assim.50 94. R = RENDA/ha = i = TAXA DE CAPITALIZAÇÃO = EXEMPLO: avaliação de uma propriedade cultivada com cana de açúcar.10 103. o total de R$ 1. a seguir: .10 103. de uma taxa de capitalização. mecanizada ou não etc.50 63. Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produção de renda (encontrada através de análise do imóvel dentro da região e das possibilidades de exploração existentes). pela cotação da cana de açúcar definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17.48/ha.50 4º ano 94. a produção média na área em estudo é de: Produção média = 95.11 - O MÉTODO DA RENDA (ou The Income Capitalization Approach) Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicação.66 103.90 tonelada/ha Deste valor resulta como renda bruta para a área em questão. Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada.. Os problemas neste caso são dois: o número reduzido de imóveis com balanços confiáveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada.50 94. sobre a média dos rendimentos líquidos.649.50 103.).14 95. situação.80 2º ano 103. ou seja: VI = R x 100 = i onde: VI = VALOR DO IMÓVEL (definir classe. A despesa média será considerada conforme cálculos discriminados em planilha de custos própria da propriedade.50 5º ao 8º anos 63. Para determinar a renda líquida média da área iremos utilizar a produtividade média real segundo a safra atual.60 Média 100.60 63.

50 510.32 804.68 corte e limpeza de mudas hh 1.7 0.60 316. (R$) 14.41 TOTAL GERAL (em R$) 1.6 Custo (R$) 14.80 58.10 . Preço Unit.6 3.5 5 0.88 4 7.5 5 0.31 290.50 467.6 8.78 5º ano Qtde 1 1 8 1.6 0.64 aplicação de herbicidas hm+hh 18.6 63.80 103 103.7 0.21 15.49 1. de mudas hm 13.23 38.20 t 314.23 157.34 14.20 TOTAL DEFENSIVOS 42. 1 Custo (R$) enleiramento e queima de palha hm 14. 1 1 8 1.46 19.94 13 25.52 31.6 8.60 5 38.07 115 352.20 8.44 103 316.20 8.10 TOTAL CORTE.129.22 cobertura com terra hm+hh 16.15 38.1 31.43 conservação de carreadores hm 13.20.8 1 1 Custo (R$) 2º ano Qtde.36 157.7 0.6 3.94 1º ano Qtde.88 50.87 aração hm 45.00 115 114.00 herbicida Gesapax 500 l 7.04 demarcação de curvas hh 1.04 1.7 31. 1 1.20 42.5 5 0.52 cultivo (tríplice operação) hm+hh 18.52 catação de pedaços hh 1.77 1 18.34 18.31 195.82 TOTAL PREPARO DE SOLO 181.01 14.10 1.5 157.00 5 38.71 4º ano Qtde 1 1 8 1.34 subsolagem hm 25.6 0.7 0.42 299.88 carregamento/reboque t 0.779.45 transporte para Usina t 1.90 16.6 1.24 63.34 14.34 18.7 4.20 transporte interno hm 14.42 299.30 3.34 16.6 94.20 t 320.77 15.77 103.23 mudas t 28.79 115 90.6 104 4 104 104 Custo (R$) 14.75 7.30 3.00 4.23 38.20 42.00 0.7 0.20 42.25 7.00.75 40.73 18.6 1.00 2 60.21 1.84 2 33.52 31.66 94.5 Custo (R$) 14.94 25 48.88 74.40 8 15.05 0.77 18.34 14.81 647.23 157.36 calcário dolomítico + frete t 30.70 picamento de toletes hh 1.63 calagem hm 18.81 508.6 1.55 gradagem pesada hm 35.10 TOTAL TRATOS CULTURAIS 30.77 TOTAL PLANTIO 238.6 4 63.97 4 7.82 gradagem niveladora hm 16.5 160.10 58.51 850.34 18.20 0.2 19.95 outros custos (5%) 84.6 3 1.88 81.77 18.69 103 81.5 22.43 8.6 63.50 distribuição de toletes hh 1.43 8.30 controle de formigas hh 1.00 TOTAL MUDAS 364.34 14.00 adubo 20.17 15.20 8.23 TOTAL FERTILIZANTES 251.89 40.77 18.20 42.77 15.03 1.00 4.10 58.45 157.23 38..2 1.36 157.98 30.34 sulcamento e adubação hm 16.00 adubo 05.30 3.12 7.30 0.77 1 18.94 1.22 transporte p/ distrib.12 Discriminação Unid. CARREGAMENTO E TRANSPORTE 565.6 0.6 8.94 de nível/carreadores reforma de terraço hm 15.43 8.42 SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.45 0.7 0.77 capina manual hh 1.00 0.31 corte empreitado t 3.94 10 19.31 317.52 31.37 1.24 299.42 299.77 15.00 13 364.83 0.5 21.00 4.67 Fonte: Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes/CESP (adaptado para Jun/98) 3º ano Qtde.45 0.5 4 94.5 94.23 157.00 formicida mirex S kg 6.80 848.7 4.36 157.54 5 67.10 58.94 13 25.

Assim. valor este que iremos adotar como taxa de renda para o imóvel em questão. que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade de uso./hectare. considerando a terra Classe I e IIe. plantado com cana de açúcar.00% ao ano.44/ha i = taxa de capitalização para imóveis rurais = 4. Assim.44/ha x 100 = R$ 19. R = renda líquida média por hectare para a área avalianda = R$ 790.13 - Os custos médios serão calculados como segue.761. do que resulta.031.48 – R$ 859. devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas características espelhadas na avaliação. que produziu a renda considerada a seguir) com as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas existentes.71 + 804.00/ha 4.04 = R$ 790.78 + 647. numa taxa de capitalização de 3.00/ha x 1.80 + 848. que se referem a imóveis rurais.10 + 647.375.67 + 850. como as estradas e sistema de fertirrigação.00 Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de açúcar e demais benfeitorias existentes.00% ao ano. 7º e 8º cortes os mesmos custos do 5º corte: 1779. admitindo para os 6º.04/ha 8 Disto resulta como renda líquida média: R$ 1. embasados estatisticamente que informem qual é a taxa de renda para imóveis rurais.00% ao ano. Tal taxa também é confirmada em diversas publicações.373.591.10 + 647.761.00% do que resulta: VI = R$ 790. podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo através do método comparativo ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade. Uma taxa média.44/ha Será adotada a taxa de renda de 4.10 = 859. resultado de diversas verificações na mesma região. muito inferior a qualquer .00 ha = R$ 20. são os solos encontrados no imóvel avaliando.00% ao ano.00 Note que não apresentamos justificativas para a taxa de 4. A renda líquida obtida nestas áreas é estimada em 3 sc. Não apresentamos simplesmente porque não existem estudos técnicos.. neste caso.649. o valor da terra pelo método da renda resulta igual a: VI = R x 100 i onde: VI = valor do imóvel.000. Podemos acrescentar a título de exemplo: em determinada região as propriedades são comercializadas pelo valor médio de 100 sacas de soja/hectare para terras próprias à cultura. resultando.10 + 647. situação Ótima (neste exemplo. pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação será feita utilizando-se também do método da renda. para a área do imóvel. como valor do imóvel: V IMÓVEL = R$ 19. como sendo igual a 4.00 ≅ R$ 20.

Esta é realizada através da comparação. faz-se necessário definir quais os fatores que exercem influência no valor e a seguir determinar como transporta-los para um imóvel padrão. Independente do método a ser adotado ou da adoção de ambos. . não tão difundido. Como já comentado. explicando talvez a estagnação do mercado imobiliário de imóveis rurais quando da coleta destes dados. utilizando um exemplo muito simplista. deve-se coletar. Para a aplicação do método comparativo. normalmente por nós utilizado para comprovação dos valores encontrados. resume-se na comparação de valores unitários de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem estas. o valor de mercado daquelas. situação (características da vizinhança). tipo e volume da produção (receita e despesa). Em poucas palavras. recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do avaliador. benfeitorias. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicação de inferência estatística. A Avaliação DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO A avaliação consiste. determinando-se assim.14 - taxa de rendimento existente no mercado. da média encontrada em propriedades destinadas à pecuária extensiva (poucas benfeitorias e pastagens apenas) com outra média de imóveis com monoculturas (cana de açúcar). na transposição de uma série de ofertas e/ou transações de imóveis para o local do imóvel avaliando. sendo que a diferença seria entre as médias seria o valor da cultura de cana.. que é o RESIDUAL. por exemplo. para a avaliação de uma propriedade rural os seguintes dados básicos do imóvel avaliando: características físicas. quando se pode determinar o grau de influência de cada fator para a região em estudo. É mais indicado para a verificação do resultado encontrado através dos outros dois métodos citados. referências de vendas antecedentes etc. utilizando-se para isto da homogeneização dos elementos através de fatores que exercem influência no valor das terras. Existe ainda um terceiro MÉTODO.

como por exemplo encontramos em São Paulo as seguintes definições (fonte: Instituto de Economia Agrícola): Î TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA são as terras potencialmente aptas para culturas anuais. cobertura florística (regiões de fronteira agrícola. devido a uma declividade mais acentuada. às vezes. são terras que não devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. . e Dependendo da região em estudo. as distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de influência na região (situação). podendo até depreciá-la) etc. podem existir outros fatores. porém os solos são profundos. de algum corretivo. à exploração de plantas perenes e pastagens que proporcionem proteção ao solo. planas ou acidentadas com exigências quanto às práticas de conservação e manejo de simples a moderadas. que suportam um manejo intensivo de práticas culturais. preparo de solo etc. onde o valor da mata está embutido no valor da terra. Î TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA são as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais. podendo necessitar. A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens. perenes e outros usos apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de primeira. as dimensões das áreas. mecanizáveis. São terras de baixa fertilidade. de boa fertilidade. Podem apresentar problemas para mecanização. São de terras de produtividade média a alta. planas ou ligeiramente declivosas e os solos são profundos e bem drenados. Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar com precisão sobre qual tipo de solo estamos falando. considerando o uso indicado. como por exemplo: potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades ≡ capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em regiões de clima seco). Pelas restrições apresentadas. perenes e outros usos. mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. bem drenados..15 - Os principais fatores podem ser resumidos como: os tipos de solos (características físicas). Î TERRA PARA PASTAGEM nesta categoria devem ser consideradas as terras impróprias para culturas. Prestam-se porém. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS das terras No exame das propriedades rurais o engenheiro terá que observar certas características físicas que são importantes para a fixação do valor.

III aproximação. Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. publicada no Manual Para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. . com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificação seria recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para. primária ou não. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em até quatro subclasses cada (exceção à classe I). procurando assim definir um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras. Pressuposições para a classificação por capacidade de uso Segundo Lepsch (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado número de pressuposições. As Classes baseadas no grau de limitação de uso e as Subclasses na natureza da limitação de uso.16 - Î TERRA PARA REFLORESTAMENTO são terras impróprias para culturas perenes e pastagens. cujo melhor uso é para o abrigo da flora e da fauna. Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra. através de uma vistoria. deve ser feita através da Interpretação de levantamento do meio físico efetuado no campo. capacidade produtiva e manejo do solo. cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa. limitações de uso. Î TERRA DE CAMPO são terras com vegetação natural. desenvolvida para auxiliar o planejamento de práticas de Conservação do solo. Neste. Visando evitar que tais denominações resultassem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas. características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão. A seguir apresentamos conhecimentos básicos necessários para se trabalhar com as terras classificando-as em função de sua capacidade de uso. A seguir transcrevemos estas pressuposições: A classificação de capacidade de uso das terras. sem possibilitar outras interpretações as normas chegaram a conclusão que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de capacidade de uso. as terras estão divididas em três grupos principais. mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre. Ela é baseada em combinações de efeito do clima. Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de trabalho. detalhar os principais solos.. de tal forma que se tenha capacidade de aderir-lhe um valor econômico.

do que para cultivos intensivos. sem risco de depauperamento intensivo do solo. não servem de base à classificação.17 - São consideradas como permanentes. generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos. observam-se terras da classe vi. quando cultivadas. Contudo. mais valor. ou empregada. podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento. pode ser adequado do ponto de vista conservacionista. Em resumo. com boas . efeitos anteriores da erosão. mas menos produtivas. dentre outras: o declive. contudo.. tem-se que levar em conta o nível de manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa agronômica. ela só é solicitada. na mesma região. na maioria das vezes. isso não deve ser levado em conta na classificação da terra na capacidade de uso. podem ter maior preço de compra e venda que terras das classes III ou II. e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. em uma mesma região em idênticas condições de localização. Da mesma forma. que empregam comumente maquinas agrícola. as condições temporárias. terras consideradas próprias para culturas na classificação de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem não ser a um nível de manejo menos desenvolvido. textura. Supõe-se um nível de manejo moderadamente alto. inclusive para cultivos anuais. (GRIFAMOS) Ao proceder à classificação. profundidade efetiva do solo. por exemplo). para atender a agricultores com razoável nível de esclarecimento e capital. tem. a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário maior liberdade de escolha de uso. adequadas para vários usos. as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra. O uso econômico depende das características sócio-econômicas. Em regiões tradicionalmente pecuárias. árvores ou tocos possíveis de serem removidos e deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos. terras da classe iv. muitas terras da classe III ou IV. porque não usa maquinas agrícolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetível à erosão. culturais e da tecnologia agrícola adotada nas diversas regiões. Muitas vezes. mas altamente produtivas para culturas perenes (café. e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia. não são consideradas como características permanentes. porque. A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição. ainda que possam ser importantes para o planejamento. Por essa razão. permeabilidade. que seja praticável dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do País. tipo de argilo-minerais. geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso). geralmente. capacidade de retenção de água. sem se tomar em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso. Arbustos. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de depauperamento do solo. e assim. com reduzida aplicação de capital e tecnologia. e por isso.

Por sistemas de manejo. III e IV podem ou não necessitar de um mesmo sistema de manejo. diferenças em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe. enquanto as classes de I a VII podem ou não necessitar do mesmo sistema de praticas quando usadas para pastagens. ou excesso de água no perfil. para o uso e/ou risco de depauperamento. como também o risco de inundação. entre classes de capacidade de uso e relação custo/beneficio dos empreendimentos agrícolas. são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso e/ou risco de depauperamento. As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatório de restrições e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigências de manejo para uso. a falta de água para produção adequada. por obras de drenagem. O fato de certos solos planos muito produtivos. o que implica em condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação. com pastagens naturais de baixa qualidade. de excesso de sais ou sódio trocável. irrigação. A classe de capacidade de uso não deve ser determinada em função dos sistemas de manejo recomendados. A água sobre a superfície do solo. ou seja. do que entre solos de classes diferentes. remoção de pedras. entende-se a combinação de praticas agrícolas aplicadas a determinado tipo de exploração. ao alcance dos agricultores. não são considerados como limitações permanentes quando sua remoção ou prevenção é praticável. O custo inicial de sistemas. III ou IV podem ou não exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas anuais. a presença de pedras. A classificação de capacidade de uso não é uma avaliação de produtividade para cultivos específicos. pastagens em classes I. Somente onde não for possível melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as limitações presentes de uso.. A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalados grandes projetos de recuperação (melhoramentos maiores). caso em que a execução é tida como melhoramento menor. mas mal drenados.18 - pastagens naturais obtendo preços mais elevados que terras da classe III. e com os riscos que afetam os seus uso sob o sistema presente de melhoramentos já executados e possíveis de serem ainda incrementados. II. da mesma forma. que vão transformar permanentemente as limitações de uso ou reduzir por longos períodos . recomendadas para dado nível de manejo. de sais solúveis e/ou sódio trocável. proteção e melhoramento em glebas individuais não influencia na classificação. proteção contra inundações. naturais ou formadas. por melhoramentos menores. indica os diferentes graus de limitação permanente. e reflorestamento. Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com as limitações permanentes de solo e clima. (GRIFAMOS) Nenhuma relação é implícita. as classes II. como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso. (GRIFAMOS) Terras passíveis de serem melhoradas. ou suposta. estarem nas classes II. com recursos do proprietário. sustentado por longo período com cultivos perenes ou pastagens. com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietário das terras. III ou IV. Assim.

Terras com topografia suave. terraços ou práticas de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um curto período de tempo não estão incluídos nesta suposição. pastagens e reflorestamento). não são colocadas nas classes I. remoção de pedras e nivelamento de terrenos com voçorocas. em outras localidades. Contudo. definida como própria para cultivos ocasionais. Contudo. tamanho de glebas. sistemas de drenagem. prestam-se exclusivamente à vida silvestre. ou em extensão limitada. Terras classificadas como apropriadas para culturas podem também ser utilizadas para pastagens. já que a separação das terras em tantas classes e subclasses é desnecessária. quando ocorrem mudanças para pior. de acordo com os princípios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares. ainda. outras terras são apenas próprias para florestas ou proteção da vida silvestre. ou explorações mistas (que incluam culturas anuais. o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso é feito com base nas interpretações de suas características e propriedades. experiências e dados de pesquisas são normalmente usados como auxílio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. suprimento de água para irrigação. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando. de difícil solução. Nesses casos específicos. recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade de uso. caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais. localização em função das demais áreas. podem ser enquadradas na classe IV. . Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir várias classes de capacidade de uso. em que espécies comumente cultiváveis só podem ser plantadas e colhidas manualmente. No primeiro caso (mudança para melhor). tal classificação pode não ser a mais indicada. No segundo caso (mudança para pior) estão incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água. II ou III. Ela é de aplicação mais recomendável para explorações diversas. Essas áreas. mas com limitações físicas à moto mecanização. VI e VII. isso não significa que equipamento mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V. como nos depósitos de erosão ou desbarrancamentos extensos.19 - os riscos de deterioração do solo ou dano nos cultivos ou. (GRIFAMOS) Os grupamentos em capacidade de uso estão sujeitos a mudanças à medida que novas informações técnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponíveis. recreação e proteção de mananciais.. Observações acuradas. (GRIFAMOS) Distâncias de mercados. reflorestamento e proteção da vida silvestre. outras. tais como áreas pedregosas. Também para a exploração exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas). ainda. sob várias intensidades de uso. a classificação da capacidade de uso pode não apresentar vantagens. Pequenas barragens. perenes. ou de drenagem inviável. tipos de estradas. estão incluídos os polders ou estruturas para controle de inundações. em larga escala.

porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V.. divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos: GRUPO A CLASSE I: terras cultiváveis. VI e VII). mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre. II. perenes. As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento. com problemas simples de conservação. adubações químicas. pastagens ou reflorestamento. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento. E as limitações do solo (subclasses). GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento. . 1983). As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais. para caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer: As possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos). GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos. porém apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre. CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. drenagem. com problemas complexos de conservação. perenes. subsolagem.20 - Caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. plantio e cultivo em nível. sem necessidade de práticas especiais de conservação. III e IV). cultiváveis apenas em casos muito especiais. GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais. aparentemente sem problemas especiais de conservação. pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I. As práticas de controle de erosão e as práticas complementares de melhoramentos (classes). CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem. rotação de culturas. CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada. adubação verde. com sérios problemas de conservação. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento. recreação ou armazenamento de água (comporta a classe VIII).

ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo. foram divididas em quatro subclasses. sintético. Com base no critério paramétrico. A seguir apresentamos. paramétrico. Dependendo de bons sistemas de manejo. de fácil mecanização. de modo que a subclasse é representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitação (exemplo: IIIe = classe III com problema de erosão). as limitações do solo.21 - GRUPO C CLASSE VIII: terras impróprias para cultura. devem ser usadas nas terras da classe I. São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas. de acordo com o somatório dos graus de limitações e aptidões do solo. com boa retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma régua para Classificação de terras. A principal vantagem deste critério é que. são solos profundos. com produção de colheitas entre médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo. Normalmente. milho ou mandioca. Não há afloramentos de rocha. nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes. Basicamente. designadas pelas seguintes letras: e: pela erosão presente e/ou risco de erosão. mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso: GRUPO A Classe I são terras que têm nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. como o algodão. plantadas em linhas retas. pastagem ou reflorestamento. E. O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramétrico e o sintético. A natureza da limitação é representada por letras minúsculas. s: relativas ao solo. a ou w: por excesso de água. como ambiente para recreação. As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo. Esta classe não admite subclasses. podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre. uma vez estabelecida a tabela. São áreas planas ou com declividades muito suaves. podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão. conforme Classificação do Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983). ou para fins de armazenamento de água. sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas. pode-se dizer que o primeiro. e c: climáticas. sem perigo apreciável de erosão acelerada.. . classifica as terras com base única na limitação mais severa que possui e o segundo. por sua vez.

mas. Esta classe pode apresentar variações (subclasses). sem riscos de inundação. pequena. de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. ou dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico). ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. mas são terras boas. Em terras planas. ou drenagem interna moderada a pobre. sua manutenção complexa. estão sujeitas a severos riscos de depauperamento. que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo. A classe III admite as seguintes subclasses: Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%). Classe III são terras que quando cultivadas sem cuidados especiais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo. a probabilidade da salinização.. com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três meses). além das práticas comuns referidas para a classe I. Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média. planas ou suavemente onduladas. podem requerer drenagem. a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente. Subclasse IIa: terras produtivas. essas limitações restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas. com deflúvio rápido. de fácil execução. também em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodíveis. controle de água. escassez de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos. de culturas anuais adaptadas. Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas. Estão sujeitas a riscos moderados de depauperamento. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. com produção média a elevada. podendo apresentar erosão laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqüentes. Subclasse IIc: terras produtivas.22 Classe II Consiste em terras que têm limitações moderadas para o seu uso. como a escassez de água em regiões semi-áridas. Freqüentemente. como aqueles com mudança textural abrupta. Cada uma dessas limitações requer cuidados especiais. com ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água. drenagem deficiente. praticamente planas ou suavemente onduladas. com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos. uma vez instalado o sistema de drenos. Subclasse IIs: terras produtivas. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre 2 e 5%). praticamente planas. mas sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível. plantas de cobertura. ou risco acentuado de salinização. com relevo suavemente ondulado. ou baixa saturação de bases (caráter distrófico). de culturas anuais adaptadas à região. como aração e plantio em contorno. A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água. ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca). Os principais fatores limitantes são: a declividade (moderado). com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água. cultura em faixas. proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas. como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. . é de fácil manutenção e. para produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas. com moderadas limitações climáticas. mas. relevo suavemente ondulado a ondulado. A classe II admite as seguintes subclasses: Subclasse IIe: terras produtivas. principalmente no caso de culturas anuais.

mas com solos muito suscetíveis à erosão. adversidade climática. encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido). em razão de impedimentos permanentes. mesmo assim. não sendo possíveis colheitas em anos muito secos. com problemas de moto mecanização. ou outras condições que as tornem impróprias para o cultivo motomecanizado regular. tais como muito baixa capacidade de armazenamento de água. onde a escassez de chuvas seja muito sentida. podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo. risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do risco de inundação. Usualmente. . Em alguns casos. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável. para cultivos intensivos e contínuos. para uso em pastagens ou silvicultura. Em algumas regiões. são previstas as seguintes subclasses: Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos. de tal maneira a não serem seguras as culturas sem irrigação. drenagem interna muito rápida ou muito lenta. se tais tratos forem dispensados. devem ser mantidas com pastagens. como pedregosidade ou drenagem muito deficiente. não são adaptadas para exploração com culturas anuais comuns. ocasionando períodos prolongados de seca. ser apropriadas para pastagens. podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito freqüentes. mas não são adequados. tal como risco de inundação ocasional. e que podem. Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas. as terras deverão ser classificadas na classe IV. obstáculos físicos. também é o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%. praticamente livres de erosão. que impede cultivo contínuo. porém com cuidados muito especiais. mas impróprias para serem exploradas com culturas anuais. ou então com risco ocasional de geada. freqüente risco de inundação. em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais.23 Classe IV são terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%). é possível o cultivo exclusivo de arroz. O solo. de difícil drenagem. Embora se apresentando praticamente planas e não sujeitas à erosão. dificultando trabalhos de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional. pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva. entretanto. Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa. mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais. ou apresentando pedregosidade (30-50%). com deflúvio praticamente nulo. com deflúvio muito rápido. Entretanto. sem a aplicação de técnicas especiais. pedregosidade ou afloramento de rochas. tem poucas limitações de qualquer espécie.. GRUPO B Classe V são terras planas. ou com declives muito suaves. Por isso. erosão severa. ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas). não serão sujeitas à erosão acelerada. tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta. baixa produtividade. Podem necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme. podendo apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água. Subclasse IVa: solos úmidos. são previstas para a classe V as seguintes subclasses: Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão. com segurança. florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes.

Sendo altamente suscetíveis de danificação. como seringueira e cacau. pastagens e florestas. requer sempre cuidados especiais. Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou. com culturas permanentes protetoras do solo. tanto para pastoreio como para produção de madeira. além de serem impróprias para culturas anuais. Suas subclasses são as seguintes: Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas. acarretando problemas à moto mecanização. na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%. ainda. com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial. é a principal razão para o enquadramento da terra na classe VI. pelas condições topográficas. a ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. eventualmente. Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas.24 - Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão. ou que estas tenham que ser mais intensivas. muitas vezes. são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo. que apresenta as seguintes subclasses: Subclasse VIe: terras que. . O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restrições moderadas. são em razão da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo. Nas regiões semi-áridas. presença de erosão em sulcos muito profundos. neve ou ventos frios. pelo menos em algumas épocas do ano. exigem severas restrições de uso. pedregosas ou com solos muito rasos. as limitações da classe VI residem em geral. como por exemplo: seringueira. Outra condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos. são muito íngremes. severamente limitadas por excesso de água. sob pastagem (ou. a escassez de umidade. mesmo sob esse tipo de vegetação. mas que podem ser usadas para pastoreio. cacau ou banana). apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização. a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos. muito freqüentes. com deflúvio praticamente nulo. com risco de erosão que pode chegar a muito severo. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso.. com práticas especiais. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI. agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas. mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis. com pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas na superfície. Subclasse VIa: solos muito úmidos. Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas. desde que adequadamente manejadas. são medianamente suscetíveis à erosão. Normalmente as limitações que apresentam. ou ainda com deficiência de água muito grande. com práticas especiais de conservação do solo. com as diferença de poder ser necessário maior número de práticas conservacionistas. uma vez que. ou entre 5 e 10% para solos muito erodíveis). florestas e algumas permanentes protetoras do solo. Classe VII Terras que. por serem sujeitas a muitas limitações permanentes. propiciando deflúvio moderado a severo. Normalmente. erodidas. como pastagens. mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo. com risco de erosão muito severo. ou presença de pedras impedindo emprego de máquinas agrícolas. com longos períodos de seca e/ou risco freqüente de geada. sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundação freqüente. dificuldades severas de moto mecanização. apresentam severas limitações. Classe VI Terras impróprias para culturas anuais. presença de erosão em sulcos rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes. Quando a pluviosidade da região é adequada para culturas. na declividade excessiva.

em locais onde a irrigação seria imprescindível. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas. para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes. com agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água. existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas tipos de terreno. em geral. sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas sérios de fertilidade. ainda. como o quadro a seguir: . Subclasse VIIIa: áreas planas permanentemente encharcadas. como as das áreas áridas. se drenados. GRUPO C Classe VIII Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo. ou pedregosas. areias de praias. como é o caso das dunas costeiras..25 - Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade). Pode-se através de chaves de solos montar para cada região a equivalência entre a denominação usual e as respectivas classes. que não se prestam para pastoreio. a exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas. ou. ainda dunas arenosas. como banhados ou pântanos. Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas. presença de processos erosivos muito severos. ou acidentadas. Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas. com declives extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos. solos rasos a muito rasos ou. como no caso dos solos Tiomórficos. Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha. ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial). Consistem. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre. enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas. Além das oito classes de capacidade de uso. mas é impraticável. em áreas extremamente áridas. são possíveis as seguintes subclasses: Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo. inclusive voçorocas. com associações rochosas. Entre elas. ou severamente erodidas ou encostas rochosas. áreas escavadas pelo homem etc. inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica. que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais. que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.

26 EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO SOLOS CARACTERÍSTICAS DO SOLO TEXTURA GRAUS DE LIMITAÇÃO Declivida horizonte horizonte textura fertilidade de % A B LE Latossolo verm. esc.. Argiloso argiloso nula 3-8 Argiloso argiloso FONTE: DINIZ (1997) med. efetiva ligeira nula a ligeira Nula nula nula nula a ligeira ligeira nula a ligeira nula Nula nula nula nula II Nula nula nula nula a ligeira nula nula I Nula nula nula nula nula II ligeira a ligeira a moderada moderada nula nula moderada V Moderada nula nula moderada V nula nula Indefinida indefinida ligeira moderad a aa modera forte da Indefinida indefinida nula a ligeira a ligeira moderad a nula a ligeira nula nula drenagem pedrego erosão sidade de CAPAC impediment DE USO os a mecanizaçã o nula II ligeira a moderada . nula CLASSE relevo Prof. PVln Podzol TE1 terra roxa TE2 terra roxa AL aluviais 0-3 GH 0-3 Gley 3-8 Argiloso argiloso 3-8 Argiloso nula 0-3 nula a lig.

Isto significa que. quanto maior o grau de aproveitamento. no quadro a seguir. RETIRADO DE KOZMA (1984).. à classe I. Este maior valor pode ser comparado. que permite qualquer tipo de uso com as menores limitações. O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário/explorador. SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO SENTIDO DAS APTIDÕES CLASSE S DE CAPACI E DAS LIMITAÇÕES DADE DE USO VIDA SILVES TRE E RECRE AÇÃO CULTIVO OCASION AL OU LIMITADO SILVICULTURA PASTOREIO LIMITADO MODERADO INTENSIVO CULTIVO INTENSIVO PROBLEMAS DE CONSERVAÇÃO COMPLEXO SIMPLES I II III IV V VI VII VIII SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA AUMENTO DAS LIMITAÇÕES E DOS RISCOS DE USO MÁXIMA UTILIZAÇÃO RACIONAL DA TERRA AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO SOBRE UTILIZAÇÃO DA TERRA NÃO APARENTE . quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO. maior o valor deste.27 - VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO.

renda líquida de orizicultura terras de culturas. renda líquida de exploração silvícola terras de abrigo de vida silvestre. renda líquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos). Os demais melhoramentos advindos desta infra-estrutura como ótimas pastagens. sem problemas de conservação. sem problemas de conservação. onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste imóvel com relação à outras propriedades. com apreciável margem de segurança. culturas de alta produtividade serão avaliados especificamente quando da determinação do valor daquelas. com sérios problemas de conservação. em ordem decrescente às explorações rurais capazes de refletir. a renda da terra de cada classe de uso'. com pequenos problemas de conservação.28 - Deve-se dispensar uma atenção especial com relação à propriedades de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região. Este fato levou diversos profissionais atuantes na área a procurar relacionar um valor relativo à cada Classe de Uso escalonando estas.sem problemas de conservação. renda líquida de eventual exploração piscícola FONTE: MENDES SOBRINHO ESCALA DE VALOR (%) 100 95 75 55 50 40 30 20 . fertilidade exige práticas simples. Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer a medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitações e os riscos de uso. sem problemas de conservação. o que permitirá classificá-lo em uma subclasse de maior valor. fertilidade exige práticas complexas (terraceamento). Esta idéia foi proposta pelo engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho. renda líquida de pecuária leiteira terras de florestas. fertilidade. exige adubação de manutenção. pequenos problemas de conservação.. fertilidade exige práticas simples (nivelamento). Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo mendes sobrinho CLASSES DE USO I II III IV V VI VII VIII CRITÉRIO terras para culturas. renda líquida de orizicultura terras de culturas. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como erosão. que então confeccionou a tabela a seguir. sérios problemas de conservação. fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso). Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. renda líquida de pecuária leiteira terras só de pastagens. renda líquida de agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos terras só de pastagens. fertilidade etc. Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra.

a seguir apresentados: . Outros autores também procederam aos mesmos cálculos.95 0. Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo VEGNI-NERI . SEM DESPESAS COM PRÁTICAS ESPECIAIS RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio). em outras regiões. Geraldo Vitorino França.0. SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS INTENSIVAS RENDA LÍQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO.75 0.29 - As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada Classe foram definidas para uma época e região pré fixadas e não devem ser seguidas como únicas. professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz'.1991 2 R = 0. SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS EM PASTAGENS RENDA LÍQUIDA DE EXPLORAÇÃO FLORESTAL (EUCALIPTO PARA LENHA) RENDA LÍQUIDA DE UMA EVENTUAL EXPLORAÇÃO PISCÍCOLA I II III IV V VI VII VIII 1. USP.55 0.1693x + 1.40 0. os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECUÁRIA LEITEIRA DO TIPO MÉDIO) RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio). seguindo os padrões locais próprios.20 Fatores de Ponderação Fatores de Ponderação x Classes de Capacidade de Uso 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2 y = 0.9834 I II III IV V VI VII VIII Classes de Capacidade de Uso FONTE: VEGNI-NERI Do mesmo modo.30 0. reunidos pelo engenheiro agrônomo.1976 CLASSES DE USO CRITÉRIO ESCALA DE VALOR RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE PRÁTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEÇÃO DO SOLO RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS SIMPLES RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA. chegando a valores diversos. Para cada região pode-se adaptar estas rendas..50 0.00 0.0057x .

94e-0.18.30 Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade segundo vários autores CLASSES DE CAPACIDADE DE USO VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias I II III IV V VI VII VIII 100 80 64 51 41 33 26 21 100 67 44 30 20 13 9 6 100 95 75 55 50 40 30 20 100 80 60 52 44 28 14 7 100 80 61 47 39 29 20 13 FONTE: FRANÇA Borgonovi 100 y = 1.22x + 115.9999 60 40 20 VIII VII VI V IV III II I 0 Souza 100 y = 0.64 R2 = 0..09 R2 = 0.999 80 60 40 20 VIII VII VI V IV III II I 0 Marques 100 80 y = 148.845x + 119.21.5893x 2 .4023x R2 = 0.2024x 2 .9895 80 60 40 20 VIII VII VI V IV III II I 0 .

subclasses e unidades: CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS CLA SSES SUBCLASSES UNIDADES DECLIVE ACENTUADO DECLIVE LONGO MUDANÇA TEXTURAL ABRUPTA EROSÃO LAMINAR EROSÃO EM SULCOS EROSÃO EM VOÇOROCAS EROSÃO EÓLICA DEPÓSITOS DE EROSÃO PERMEABILIDADE BAIXA HORIZONTE A ARENOSO I II e III POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA TEXTURA ARENOSA NO PERFIL PEDREGOSIDADE ARGILAS EXPANSIVAS BAIXA SATURAÇÃO EM BASES ALUMÍNIO TÓXICO BAIXA CTC SULFATOS ÁCIDOS /SULFETOS SATURAÇÃO COM SÓDIO SALINIDADE. das naturezas das limitações.9968 80 60 40 20 VIII VII VI V IV III II I 0 Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores. e CARBONATOS IV s V VI a LENÇOL FREÁTICO ELEVADO RISCO DE INUNDAÇÃO SUBSIDÊNCIA EM SOLOS ORGÂNICOS DEFICIÊNCIA DE OXIGÊNIO NO SOLO VII c . por nenhum destes. segundo o professor França.292x + 119. das Subclasses de Capacidade de Uso.. Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo.31 - Médias 100 y = 1. ou seja. O esquema a seguir proposto por Lepsch et alii (1983) resume as principais características a serem observadas nas classes. é a não consideração.22.1369x 2 .95 R2 = 0.

utilizados na região de Piracicaba. caso contrário. quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja. w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio).s Vw VIe VIe. Ou seja.32 - SECA PROLONGADA GEADA VENTOS FRIOS GRANIZO VIII Segundo o mesmo autor. de acordo com as subclasses. enquanto que o clima o menor. França organizou a tabela apresentada a seguir. a definição da natureza das limitações. a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem: e > w (a) > s > c onde: e = erosão ou risco de erosão. Com base nestes argumentos.s 100 88 80 74 68 64 60 56 50 47 44 39 32 26 . Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade de Uso e Limitaçőes do Solo Classes de Capacidade I Valores Relativos 100 II 80 III 61 IV 47 V 39 VI 29 Subclasses Capacidade Valores Relativos I IIs IIe IIe. na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso.. erosão apresenta o maior grau de limitação. s = limitações inerentes ao solo e. variação essa que é da ordem de 10 a 15%. Com este refinamento.s IVs IVe IVe.s IIIs IIIw IIIe IIIe. é lícito admitirse uma variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso. Para outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à realidade. faz-se necessário a adoção justificada de novos valores relativos. c = limitações devidas ao clima. subclasses de capacidade de uso).

Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo. s VI e Vw IV e. s III e III w III s II e.29 2 R = 0. O outro fator que influi no valor é a situação do imóvel. . s II e II s I 0 Para a Classe I não são admitidas subclasses e..6.s VIII 23 17 13 FONTE: FRANÇA França 100 90 2 y = 0.0628x . para a Classe VIII não foi detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.33 - VII 20 VIII 13 VIIe VIIe.1186x + 100.9911 80 70 60 50 40 30 20 10 VIII VII e. s IV e IV s III e. s VII e VI e. que analisaremos a seguir.

10 a 15% com sérias restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos compatíveis apenas para abrigo de vida silvestre. com práticas complexas de controle da erosão 10 a 15% combinadas com práticas simples ou intensivas de melhoramento do solo. 1983). isoladas ou em combinação com práticas simples de melhoramento do solo 60 culturas com práticas intensivas de controle da erosão combinadas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente.34 RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE. EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE. 10 a 15% recomendável a rotação de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente. s LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 10 a 15% 5 a 10% 5 a 10% 2 a 5% 2 a 5% IV s LR e-L 2 a 10% IV e LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 IV e. principalmente para a 5 a 10% silvicultura. s LV d 1 2 a 5% LV d 2 < 2% III s LV d 3 < 2% III w Hi < 2% a 5% III e. mediante a instalação e manutenção de sistemas de drenagem artificial e plantio de espécies e variedades < 2% a 5% adaptadas a solos úmidos. mais compatível com a formação de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de água 15 a 45% 15 a 45% desaconselhável a utilização com culturas. com severas restrições 45 a 70% pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos. com práticas complexas de melhoramento do solo 15 a 45% 10 a 15% culturas ocasionalmente. s Li ar VIII Li ar VI e VI e. s PV d LR e 2 Vw Hi III e VII e LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 PV d LR e 2 Li b Li ar LV d 3 PV d VII e. com práticas complexas de controle da erosão 5 a 10% combinadas com práticas complexas de melhoramento do solo. florestas e abrigo da vida silvestre. em virtude da pouca profundidade do solo 5 a 10% 15 a 45% impróprias para culturas. florestas e 15 a 45% refúgio da vida silvestre. CLASSES CLASSES E UNIDADES DE DE SUBCLASSES MAPEAMENTO DECLIVE I LR e 1 < 2% a 5% LE d < 2% II s LV d 1 < 2% II e LR e 1 5 a 10% LE d 2 a 5% II e.. mas compatível com a 10 a 15% formação de pastagens. COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP. ELABORADO POR FRANÇA. silvicultura e abrigo da vida silvestre. mas adaptáveis para pastagens. mas com maiores restrições. recomendável a rotação de culturas com pastagens 10 a 15% 10 a 15% culturas ocasionalmente. com sérias restrições devidos ao alto risco de erosão compatíveis somente com pastagens. s UTILIZAÇÃO E PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS NECESSÁRIAS culturas com práticas normais de cultivo VALORES RELATIVOS EM % 100 culturas com práticas simples de melhoramento do solo 88 culturas com práticas simples de controle da erosão culturas com práticas simples de controle da erosão combinadas com práticas simples de melhoramento do solo 80 74 culturas com práticas intensivas de melhoramento do solo 68 culturas com práticas intensivas de controle de excessos de água temporários 64 culturas com práticas intensivas de controle da erosão. renda líquida de eventual exploração piscícola 56 50 47 44 39 32 26 23 17 13 . com 10 a 15% restrições moderadas devidas ao risco de erosão 10 a 15% 15 a 45% como a anterior.

um frigorífico. Muitas vezes. porém afastada vários quilômetros do perímetro urbano. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo. O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se. é o segundo item que também exerce influência significativa no valor da terra nua.. Considere-se. elaborados ao longo do tempo mencionado. Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira. por exemplo. nas classes de estradas. através do contínuo exercício. não se mede em metros ou poucos quilômetros. com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento hidrelétricos). aquilatar as implicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor". para aquele tipo de exploração. TIPO DE ESTRADA. sobretudo.. permitindo: ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica. à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. organizado pelo engenheiro Hélio de Caires sintetiza a solução proposta pelo engenheiro Octávio T. que não possua entretanto. nos forneceram vasto cabedal de elementos. contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. quer para financiamento agropecuário. A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou.. com base. entretanto.35 - VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação Situação. Esta proximidade. que assim se manifesta sobre o problema: ". A quantificação destas diferenças pode ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho. O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO É A CLASSE DAS ESTRADAS OU. localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa. em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesmas caraterísticas. principalmente. VINDO EM MENOR IMPORTÂNCIA A DISTÂNCIA E A PRATICABILIDADE. uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de grande porte. distâncias entre duas propriedades superiores a 50 Km não correspondem a qualquer diferença de valor. DISTO CONCLUI-SE QUE. ou localização. Mendes Sobrinho. O quadro a seguir. .

36 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação SITUAÇÃO Tipo de estrada CIRCULAÇÃO Importância das distâncias Praticabilidade durante ano Escala de valor (%) ÓTIMA Asfaltada Limitada Permanente 100 MUITO BOA Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95 BOA não pavimentada Significativa Permanente 90 DESFAVORÁVEL estradas e servidões de passagem MÁ fechos nas servidões vias e distâncias se eqüivalendo distâncias e classes se eqüivalendo sem condições satisfatórias problemas sérios na estação chuvosa problemas sérios mesmo na seca PÉSSIMA fechos e interceptadas por córregos sem pontes 80 75 70 FONTE: CAIRES Devemos lembrar que está tabela também. resultando disto. relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade. montou uma nova tabela. foi elaborada a partir de dados de mercado para uma determinada região e época. Avaliação DE TERRAS NUAS . diferenças de valores por hectare para terras com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. coeficientes para cada tipo de solo e situação. baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho. Como exemplo podemos citar trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário.. o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são: a capacidade de uso dos diversos solos. . Já mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde. a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso. O engenheiro agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984).metodologia recomendada Iremos nos concentrar no método Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho. mas não significa que representa o Brasil rural. Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões. a situação do imóvel em relação às zonas de influência da região.

70% 0.90% 0.312 0.523 0.665 0.276 0.100% 1.400 0.104 má .80% 0.713 0.300 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo frança CLASSES SITUAÇÃO I 100% II 80% III 61% IV 47% V 39% VI 29% VII 20% VIII 13% ótima .320 0.218 0.285 0. TABELA 2 .488 0.292 0.750 0.351 0.140 FONTE: KOZMA Do mesmo modo procedeu o professor França quando relacionou também as diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis.440 0.180 desfavorável .700 0.200 0.640 0.675 0.600 0.563 0.800 0.700 0.300 0.713 0. na instrução normativa n.903 0.273 0.750 0.140 0.280 0.950 0.150 péssima .413 0.610 0.123 boa .500 0.º 08/93 (Sistemática de Desapropriação por Interesse Social).450 0.240 0.427 0.350 0.000 0.549 0.225 0.950 0.232 0.950 0.70% 0.360 0.75% 0..80% 0.900 0. através de uma simples multiplicação pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos.160 má .329 0.190 boa .550 0.720 0.385 0.560 0.760 0.150 0.200 muito boa 95% 0.37 - Com isto.203 0.380 0.376 0.423 0.091 FONTE: FRANÇA Também podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA .210 0.470 0.130 muito boa 95% 0.600 0.400 0.117 desfavorável . cujos valores são: .75% 0.750 0.FATORES DE PonderaçÃo NA ObtençÃo DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SituaçÃo segundo kozma CLASSES SITUAÇÃO I 100% II 95% III 75% IV 55% V 50% VI 40% VII 30% VIII 20% ótima .Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.375 0.100% 1. depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAÇÃO de solo.855 0.160 0.290 0.000 0.90% 0.800 0.098 péssima . TABELA 1 .525 0.458 0.475 0.447 0.261 0.270 0.576 0.352 0.390 0.900 0.180 0.495 0.800 0.760 0.370 0.190 0.

312 0.5 0.56 0.532 0.N.900 0.128 0. 8/93 Como se pode notar.448 0. as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso. ele sugeriu a inclusão.325 0.600 0. a partir da informação do imóvel vendido.396 0.90 0.247 0.427 0.550 0.475 0.38 TABELA 3 .100% 1.210 desfavorável .617 0.308 0. em parte. O imóvel paradigma foi pré definido como sendo classe VIe.80 l 80% 0.88 0.35 0.70% 0. Assim.00/ha.385 0.270 0.75 0.504 0.68 0.153 0.592 0.850 0.51 0.76 0. situação boa (índice 0.207 0.23 0.576 0.117 Desfavoráve 0.150 FONTE: INCRA .500 0.351 0. da não utilização das subclasses.45 0.418 0.273 0.57 0.305 0.48 0.00 0.60% 0.45 0.208 0.182 0.703 0.54 0. Supondo uma pesquisa onde um imóvel foi vendido e tem um solo classificado como classe IIIe.375 0.64 0.448 0.85% 0.476 0.245 0. ou seja.219 0. França já sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas pode ser resultante.24 0.224 0.525 0.288 0. resultando então a tabela a seguir.447 0.950 0.6 0.792 0.66 0.175 0.44 0.39 0.74 0.195 0.104 Má 75% 0.300 muito boa 95% 0.256 0.450 0.210 0.s 74% IIIs 68% IIIw 64% CLASSES E SUBCLASSES IIIe IIIe.225 0.173 0.293 0.285 boa .540 0.555 0. podemos determinar o valor de outro da seguinte forma: .8 0.616 0.552 0.32 0.097 Péssima 70% 0.304 0.646 0. A utilidade da tabela acima é de permitir a homogeneização dos dados.350 0.522 0. das subclasses de capacidade de uso.37 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS considerando A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO.392 0.612 0.42 0. na tabela anterior.s IVs IVe IVe.50% 0.352 0.450 0. uma vez determinado o valor unitário básico para uma determinada situação x classe.455 0.000. segundo frança SITUAÇÃO I 100% IIs 88% IIe 80% IIe.353 0.17 0.329 0.518 0.375 0.467 0.56 0.275 0.64 0.710 0.376 0.666 0.4 0.700 0.091 Com base neste quadro.297 0.765 0.119 0. TABELA 4 .136 0.544 0. situação desfavorável (índice 0..855 0.13 Muito boa 95% 0.70 0.608 0.s 17% VIII 13% ótima 100% 1.184 0.72 0.234 0.750 0. o trabalho do avaliador torna-se mais rápido.423 0.47 0.26 0.256).FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo o incra CLASSES SITUAÇÃO I 100% II 90% III 75% IV 65% V 55% VI 45% VII 35% VIII 30% ótima .000 0.540).385 0.s 60% 56% 50% 47% 44% Vw 39% VIe 32% VIe.123 Boa 90% 0.630 0.255 regular .450 0. enquanto que.650 0.637 0.42 0.180 má .315 0.512 0.6 0.48 0.332 0.704 0.390 0.161 0.95 0.I.836 0. o prof.162 0.33 0. pelo valor de $ 2.s 26% VIIe 23% VIIe.

267 2.39 - Homogeneização: q = Vv x IP = IE sendo: q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma = procurado Vv = valor à vista do imóvel vendido ou valor à vista descontado o fator oferta do imóvel existente no mercado = $ 2.015 1.372 1.604 2.867 1.256 IE = índice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situação (boa) do imóvel obtido no mercado imobiliário.548 1.s 56% IVs 50% IVe IVe.074 1.467 2.219 1.556 1.452 1.815 2. Da mesma forma. situação 0. PLENAMENTE JUSTIFICADA.126 915 809 598 457 Boa 90% 2.s VIII 32% 26% 23% 17% 13% Muito boa 95% 2.000.540 desfavorável.393 2.296 1.540 do que resulta substituindo na fórmula: q = $ 2.970 1.14/ha para classe VIe.256 = $ 948.393 1.s VIIe VIIe.222 2.567 1.370 2. OU SEJA.778 1. esta classificação de solos por capacidade de uso não implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste .193 2.467 1.304 1. 80% 2.00/ha IP = índice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situação (desfavorável) do imóvel paradigma.759 1.00/ha x 0.654 1. COMO JÁ DEMONSTRADO.056 1.141 1. resultam como os demais valores das terras existentes na região: TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE Valores para MARÇO de 1999 IIe 80% IIe.067 867 767 567 433 Desfavor. retirado da tabela 4 = 0.000.889 1.919 1. NÃO RECOMENDAMOS A ADOÇÃO DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA FEITA UMA VERIFICAÇÃO ATRAVÉS DE DADOS DE MERCADO.763 1.300 1.011 830 674 596 441 337 DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS. A partir deste valor e admitindo como sendo a tabela de França adequada ao local em estudo.s Vw 47% 44% 39% VIe VIe.556 1.222 1. retirado da tabela 4 = 0.667 1.156 948 770 681 504 385 Má 75% 2.389 1. DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRÍCOLAS.s 74% IIIs 68% IIIe 60% IIIe.481 1.659 1.083 889 722 639 472 361 Péssima 70% 2.. TEM VALORES DIFERENTES.000 1.111 1.667 2.306 1. DEPENDENDO DA REGIÃO E DA ÉPOCA EM QUE FORAM REALIZADAS.667 1.

definem as propriedades de forma geral. solos mecanizáveis. sendo perfeitamente possível montar-se a equação das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado. áreas de reserva legal etc. devemos antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados. Assim.40 - País. a pesquisa concentrar-se-ia até os limites desta zona de exploração. Uma vez obtida a informação. Desta forma. para conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos. Estas. O primeiro passo é identificar na região onde se localiza o imóvel avaliando os limites que caracterizam os mesmos traços geo-econômicos. fazer-se uma vistoria no imóvel negociado ou ofertado. porque este item não é comercializado isoladamente e portanto.. digamos básicos. área impróprias para agricultura. PESQUISA DE TERRAS .) deve ser transformada para a classificação por capacidade de uso das terras. Ao mesmo tempo. este método trabalha com valores de TERRA NUA. principalmente. é lógico. solos de cerrado. Depois. a classificação de solos regional encontrada (solos de cultura. com a finalidade de delimitar a área de abrangência da pesquisa. com área total. deve-se. Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila.homogeneização e saneamento das amostras O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário. sempre que possível e/ou necessário. por sua vez. Os critérios para obtenção destes dados devem ser próprios do pesquisador e adaptados a cada região em que se está trabalhando. iremos agora analisar as informações que nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham na comercialização de imóveis. conforme já explicado em capítulos anteriores. faz-se necessário que os procedimentos para determinação do valor da TERRA NUA tenham especial atenção do engenheiro avaliador. Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da TERRA NUA. culturas existentes. . retirar o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobiliário. no caso da propriedade em estudo estar situada numa região de exploração de pastagens extensivas. uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas benfeitorias. áreas plantadas. Definidos estes critérios. solos de pastagens etc. que não estão disponíveis. a definição de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro avaliador. solos de primeira. benfeitorias não reprodutivas.

inclusive deste signatário tal expressão de forma diferente. conforme observações.00 x 0. que são avaliadas pelo valor de venda diretamente.00 ha Cabe aqui o seguinte comentário. entendemos como correto o primeiro critério apresentado.00 x 0.000. 40.00 .000. 50%) quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de compradores.$180. Isto é facilmente perceptível quando desenvolvemos matematicamente a equação da forma como era utilizada anteriormente: ($1. devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex. com a descrição das produções de culturas. esta margem seria de 10% sobre o valor total do imóvel..000.00 resultaria o seguinte unitário: ($1.000.000.00 = $ 7. ou menor no caso contrário (ex.000. Em períodos normais. chegamos a conclusão de que este procedimento descontava a margem também do valor das benfeitorias. aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado. ou seja: ($1. Colocando números nesta teoria teríamos.00 ha $900.00 x 0. supondo uma fazenda de 100.000.($200.90 ($1.000. GERANDO DESTA FORMA UM NOVO DADO EQUIVALENTE AO QUE SERIA A TERRA NUA.90) = = 100.000.41 - Isto significa dizer que.00 = $ 7.: 20. entenda-se onde a oferta e a procura são equivalentes. no entanto.000. DEDUZIDOS DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL NEGOCIADO. isto é.00 / ha 100.00 ha .000.: sem margem de negociação).000.$200. é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada possível.90) .$ 200.000. a fim de que estes itens possam ser avaliados e assim.00 / ha 100. estado de conservação de construções etc.000.000.000. para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE.000.200.$ 200.000.00 ha Assim.00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200. onde primeiro retiramos o valor das benfeitorias e depois descontamos os 10% da margem de negociação.00 ha 100. Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que. não cabendo portanto a aplicação da elasticidade.00 / ha 100.00 x 0.00 . Encontraremos em diversos trabalhos. A verificação desta margem é feita comparando-se diversas ofertas com várias negociações efetivamente realizadas. 30. taxas de lotação de pastagens.00 hectares à venda por $ 1.00) x 0.000.90) .90) .00 = $ 7.

situação boa = 0.393.44 103. situação boa.427 100.351.000.00 150.68 16.00 ha x 0.78 6.00 x 1. onde os índices respectivos são: classe IIIe. a situação paradigma possui solos classe I. o valor deste imóvel transportado para a situação paradigma será igual a: $ 7. .438.32 14.696. resulta.03 7. situação ótima Seguindo o mesmo procedimento para os demais dados coletados resultará um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e situação (paradigma) que irão gerar um valor médio (média aritmética) ao qual iremos aplicar os um dos tratamentos estatísticos recomendados no capítulo ESTATÍSTICA BÁSICA APLICADA À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES desta apostila.609. situação boa e 60 hectares de solos classe Va. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média. situação ótima.54 + 60.44/ha 0.333.00 400.42 - Uma vez determinado o valor unitário de TERRA NUA. encontrando a média saneada: QUADRO RESUMO ELEMENTO 10 2 7 8 3 11 6 4 1 9 5 12 TOTAL R$/ha (q) 5.00 350.00 220.154.00 250.393.351 = 0..00 150. e utilizando-se dos dados propostos na tabela do prof.66 Área (ha) 200.000 = $ 16. Para tanto devemos homogeneizar os valores encontrados (sempre que possível a totalidade de informações disponíveis no mercado que atendam às exigências dos níveis de precisão da NBR 8799/85).00 ha E.14. Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe. podemos agora comparar diversos imóveis ofertados ou negociados com uma situação paradigma. vamos determinar um intervalo de 30% entorno da média e eliminar os valores fora desta faixa.515. conforme o exemplo a seguir apresentado.00 180.00 A média entre os valores acima é igual à $ 8. situação boa = 0. classe VIIe.811.220.44/ha para o imóvel paradigma que possui solos classe I.97 6.00 245.482. como ÍNDICE MÉDIO PONDERADO PARA O IMÓVEL OFERTADO: Índice ponderado = 40. situação muito boa = 0. classe Va.148.10 7.219.393.00 100.26 8.53 8. França.925.00 230.189. que normalmente é a propriedade avalianda.00 ha x 0.81 7. ou seja.309.68 6.06 8.54.00 290.427 V terra = $ 16.

º 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Vha (q) CLASSE IIIe. pelo simples bom senso.SITUAÇÃO BOA R$ 108.2700 384. é igual a $ 7.80 R$ 260. sugerida pelo eng.00 R$ 275. A metodologia é a mesma utilizada para verificar-se na cidade se os índices de zoneamento correspondem ao mercado ou se já estão diluídos nos valores. em apreço. pluviosidade.70 = 6.609.00. capacidade de uso das terras e situação.71 R$ 338. não sendo recomendada.20 R$ 368. Também lembramos que. cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma seqüência sugerida a seguir.60 Área (ha) 515. dependendo da região existirão outros fatores.609. José Fiker. que seria a dimensão das propriedades.460.191.s de Capacidade de Uso das Terras e Situação Boa.0000 358. homogêneo. pois se sabe que imóveis rurais tem variações significativas no tamanho.14 x 1. a influência da dimensão (ou de outros fatores) na avaliação das terras nuas Aos dois fatores já citados.2628 720. Não recomendamos a aplicação indiscriminada de tabelas onde se fixa limites de áreas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na região como se comporta o mercado imobiliário..4000 148. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I.1600 653. obteremos um novo conjunto.s .6360 . E isto é relativamente simples de ser elaborado.0000 994. que homogeneizada para a Classe IIIe.9300 774.5400 610.4000 437.88 R$ 696. aplicar tal correção somente quando o número de elementos disponíveis for estatisticamente conveniente. como potencial de irrigação. dita saneada. apresentou o seguinte: QUADRO RESUMO ELEMENTO N.88 ou seja. porcentagem de área com cobertura florística natural (mata nativa) etc.00 R$ 264. a homogeneização pela área através deste método para pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos.. cuja média.50 R$ 202.0000 315.14 x 0. pode-se juntar um terceiro. Deve-se no entanto. 10 e 12.40 LIMITE SUPERIOR: 8. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO Elaboramos uma pesquisa. os elementos de n.026.50 R$ 570.30 = 11.81 R$ 344.19 R$ 280.0850 730.00 R$ 574. Situação Ótima.52 R$ 348.43 - LIMITE INFERIOR: 8.9360 290.º 5.

6200 290.44 - ELEMENTO N.s SITUAÇÃO BOA R$ 338.0850 358.0000 820.90 R$ 100.0000 653.4000 484.47 Área (ha) 148.0000 680.46 R$ 138.90 R$ 738.SITUAÇÃO BOA R$ 248.8000 484.6000 459.00 R$ 373.68 R$ 284.6800 629.50 R$ 724.6000 193.5400 387.15 R$ 490. que representará a variação do valor/ha em função da área das amostras: QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS ELEMENTO N.0000 240.2000 437.0000 156.0000 193.50 R$ 264.2000 983.4000 193.76 R$ 547.0000 268.2000 670.68 R$ 327.47 R$ 369.70 R$ 863.6360 150.0000 484.0000 169.8000 760.80 R$ 370.97 R$ 408.90 R$ 738.0000 725.º 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 Vha (q) CLASSE IIIe.10 R$ 108.1600 363.4000 193.50 R$ 348.0000 726.70 R$ 217.0000 150.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 Vha (q) CLASSE IIIe..70 R$ 863.88 R$ 370.00 R$ 248.81 R$ 107.60 R$ 408.52 R$ 132.99 R$ 210.50 R$ 132.6000 726.91 R$ 832.0000 605.0000 315.0000 605.0000 484.5000 968.00 R$ 659.56 Área (ha) 268.0000 242.94 R$ 260.20 R$ 210.00 R$ 104.0000 .94 R$ 547.0000 387.0000 484.6200 363.0000 242.0000 995.20 R$ 701.6000 240.0000 300.50 R$ 204.50 R$ 574.00 R$ 884.80 R$ 344.70 R$ 379.30 R$ 107.71 R$ 884.0000 169.s .30 R$ 832.99 R$ 379.0000 384.4000 300.90 R$ 724.00 R$ 309.0000 Podemos determinar a equação ajustada para esta amostragem.2700 605.0000 515.10 R$ 204.56 R$ 490.00 R$ 368.0000 156.00 R$ 366.9360 459.0000 484.40 R$ 701.00 R$ 327.

70 R$ 373.00 ha de solos Classe IIIe.s.00 R$ 138.homogeneização de área por regressão. que após a vistoria.00 R$ 366.0000 726.s SITUAÇÃO BOA R$ 100.19 R$ 260.00 ha de solo Classe VIIe.s.00 R$ 280.0000 680.00 R$ 202.6800 726.0000 820.45 - ELEMENTO N.2000 653. 100.15 R$ 275.00 R$ 260. item "regressão"..00 R$ 309. considerando a área do imóvel como de 215. situação boa e. situação Boa.40 Área (ha) 605. foram definidos como sendo: 35. podemos agora avaliar os solos da propriedade avalianda.xls Traduzindo.01 = R$ 527.0000 994.s.80 R$ 659.20 R$ 369.4557(215 ha) + 625.03/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe. situação boa.97 R$ 217.4000 653. 80. Uma vez encontrado este valor.76 R$ 104.s.0000 730.5000 774.0000 983.4000 670.46 R$ 570. Como a homogeneização da pesquisa resultou no valor unitário para um solo Classe IIIe.01 onde: y = valor em R$/ha previsto x = área em ha do que resulta. situação péssima.0000 968.00 R$ 210.0000 720.91 R$ 210.2628 629. faz-se necessário transportar os valores para os solos da propriedade avalianda.4557x + 625.0000 610. este procedimento nos apresenta um modelo matemático cujo resultado é expresso na forma de uma equação: y = -0.º 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe. SITUAÇÃO BOA que foi definida como paradigma.00 ha de solo Classe IIe.0000 995. como valor dos solos do imóvel: . temos.00 R$ 284.0000 Inserindo estes dados na planilha eletrônica (Microsoft Excel 97®) e utilizando o recurso "análise de dados" no menu "ferramentas".9300 760.s Situação Boa: y = -0.70 R$ 696.0000 725. temos como resultado: Arquivo = Apostila .00 ha de solo Classe IIIe. Assim.

situação péssima .0000 268.00 + $ 12.6360 150.720 = 0.119 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 100.504 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 80.0000 242.164.00 ha de solo Classe IIe.00 ha x $ 527.70 R$ 863.46 - A: 35. o somatório dos valores de cada tipo.6000 193.valor relativo igual a 0.valor relativo igual a 0.504 V TERRA NUA = $ 42.05 x 0.00 ha de solo Classe IIIe.352.s.20 R$ 701.00 ha x $ 527.00 ha de solo Classe VIIe.05 x 0.50 B: 80.. podemos sugerir o uso de classes de freqüência.6200 .0000 169.164.56 R$ 490. Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente segundo sua área total.00 ha x $ 527.50 + $ 42.05 x 0.s SITUAÇÃO BOA R$ 338.000.720 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 35.74 ≅ $ 81.444.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 Vha (q) CLASSE IIIe.00 R$ 248.90 R$ 738.60 R$ 408.00 V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.80 Área (ha) 148. como no quadro a seguir: QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS ELEMENTO N.6000 240.24 = $ 80.30 R$ 832.4000 193.119 = 0.504 V TERRA NUA = $ 12.s.90 R$ 724.valor relativo igual a 0.504 = 0.00 EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA: Na falta da planilha eletrônica.504 V TERRA NUA = $ 26.000. situação boa .352. situação boa .24 Do que resulta. ou seja: V = $ 26.444.0000 156.960. como valor total dos solos da propriedade avalianda.00 C: 100.

94 R$ 547.00 R$ 284.0000 725.50 R$ 204.0000 730.15 R$ 275.97 R$ 217.s SITUAÇÃO BOA R$ 344.80 R$ 659.8000 484.76 R$ 104.2000 653..70 R$ 696. Apenas como exemplo.2700 605.0000 315.47 R$ 100.3 log N = onde: n = n.71 R$ 884. que segundo a Fórmula de Sturges é igual (existem outras fórmulas para determinar este intervalo): n = 1 + 3.00 R$ 368. é necessário primeiro a determinação do número de intervalos para o conjunto de elementos coletados.2628 629.0000 983.4000 300.35 ≈ 6 Determinado o número de intervalos.º 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe.00 R$ 260.50 R$ 348.46 R$ 570.00 R$ 210.0000 484.0000 720.00 R$ 366.47 - ELEMENTO N.50 R$ 264.0000 515.0000 820.91 R$ 210.0000 A seguir divide-se em classes fixando-se os limites de cada uma conforme observação e prática do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas existentes para uma verificação.º de observações n = 1 + 3.5400 387.0000 484.9300 760.70 R$ 373.0000 605.0000 680. ou seja: .68 R$ 327.10 R$ 108.00 R$ 138.0000 726. devemos determinar o Intervalo entre as Classes.6800 726.81 R$ 107.1600 363.0850 358.0000 968.4000 670.20 R$ 369.3 log 42 = 6.5000 774.52 R$ 132.19 R$ 260.88 R$ 370.00 R$ 309.0000 994.00 R$ 280.0000 384.0000 995.40 Área (ha) 290.50 R$ 574.0000 610.4000 653.2000 437.99 R$ 379.9360 459.00 R$ 202. podemos sugerir o seguinte: Para a fixação do número de Classes.º de intervalos procurado N = n.

148.00 .Menor Valor = 995.00 ..º de intervalos = 6 I = 846.3640÷6 = 141.6360 = 846.0607 ≅ 142.48 - I=A÷n= Onde: I = Intervalo de classes procurado A = Amplitude = Maior Valor .3640 n = n.

42 =594.00 R$ 368.39 1.68 R$ 844.s.00 R$ 138.00 1.00 R$ 260.00 716.60 R$ 408.88 R$ 370.37 =594.30 R$ 832.6800 726.11÷401.00 R$ 539.48 1.48 1.71 R$ 884. que deve ser corrigida.39 1.16 R$ 552.57 2.48 1.0000 242.0000 484.60 R$ 408.06 R$ 148.11÷306.47 R$ 100.20 R$ 539.11 R$ 427.47 =594.63 477.48 1.90 R$ 724.0000 610.0000 1.94 1.57 R$ 210.48 1.70 R$ 863.0850 358.94 1. através dos índices (tomou-se como base a 1ª classe): De (ha) 148.0000 268.20 R$ 701.50 R$ 264.00 1.46 R$ 570.89 985.00 R$ 484.39 1.00 432.1600 363.57 Valor Homogeneizado * R$ 338.6000 240.67 R$ 401.40 R$ 1.2000 653.00 Média/ha R$ 594.46 R$ 798.00 1.00 716.56 R$ 490.00 1.57 2.11÷240.10 R$ 736.80 R$ 659.70 R$ 357.73 =594.70 R$ 696.50 R$ 348.90 R$ 724.70 .94 1.4000 653.6200 290.76 342.00 1.80 R$ 344.10 R$ 108.00 148.94 1.39 1.0000 484.99 R$ 379.49 - Desta forma podemos ordenar as Classes.00 1.68 R$ 327.00 1. do que resultará um novo conjunto do qual iremos calcular o valor unitário de terra nua para o local em apreço: QUADRO RESUMO com o valor por hectare corrigido pela influęncia da dimensÃo da ÁREA ELEMENTO N.00 432.50 638.00 R$ 309.50 R$ 574.063.80 R$ 479.8000 484.42 R$ 283.2700 605.94 1.39 1. Boa Área (ha) índice de correção 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 R$ 338.39 1.00 R$ 248.38 R$ 547.11÷230.0000 515.57 2.0000 605.229.5400 387.04 R$ 457.0000 726.º Vha (q) Classe IIIe.00 1.00 290.0000 680.42 R$ 230.0000 725.4000 670.56 R$ 490.78 R$ 976.90 R$ 738.18 R$ 515.32 R$ 668.48 2.73 R$ 240.50 R$ 204.48 1.00 R$ 248.00 574.20 R$ 701.88 Área Média 195.00 Até (ha) 290.52 R$ 132.0000 169.67 =594.00 1.6000 193. donde concluímos que existe uma influência da dimensão da área no valor unitário por hectare.56 R$ 715.57 2.2628 629.90 R$ 738.28 747.94 1.4000 300.39 1.37 R$ 306.4000 193.48 1.11÷427.39 1.36 R$ 1.2000 437.70 R$ 373.20 R$ 369.00 858.9360 459.88 Em seqüência basta corrigir na pesquisa anterior os unitários tendo como base a classe com índice 1.030.81 R$ 107.91 R$ 210.00.00 R$ 210.58 R$ 634.00 574.000.0000 156.48 2.00 1.0000 720.49 R$ 209.56 R$ 368.00 1..6360 150.0000 384.00 Índice 1.15 R$ 1.53 R$ 196.94 1.00 858.30 R$ 832.70 R$ 863.94 R$ 547.0000 315.

Boa Área (ha) índice de correção 6 27 7 19 28 23 8 32 MÉDIA R$ 202. pomares etc.76 R$ 104.63 R$ 668.50/HA.47 2.47 2.97 R$ 217.00/ha para uma área de 760. COM DIMENSÕES ENTRE 148. culturas anuais culturas perenes e semi-perenes canaviais.20 R$ 719.50 RESULTA UMA NOVA MÉDIA.s.5000 774.57 2.08 * por exemplo.9300 760.42 = R$ 337.º Vha (q) Classe IIIe.15 R$ 275.42 = R$ 850.º 27 tivesse uma área entre 148 e 290 hectares seu valor unitário seria de R$ 668. como já explicamos no começo deste trabalho: CULTURAS (capital fundiário produtivo) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos.66 Limite superior: R$ 594.08.01 R$ 594.08 . ESTE VALOR É VÁLIDO PARA ÁREAS COM SOLOS CLASSE IIIe.08 + R$ 256. ou seja: Limite inferior: R$ 594.00 R$ 280.70 730.50 - ELEMENTO N.83 R$ 259.57 2.57 2.00 HECTARES.00 R$ 366.47 Valor Homogeneizado * R$ 519.00 R$ 284.s. pastos cultivados ou melhorados.60 R$ 731.20/ha em vez de R$ 260.36 R$ 679.0000 983.40 R$ 385. CUJO VALOR É IGUAL A R$ 597. se o elemento n.0000 994.47 2.25 R$ 905. cafezais. AVALIAÇÃO DE CULTURAS E BENFEITORIas As benfeitorias podem ser divididas em.R$ 256. como: reflorestamentos. .28 R$ 536..0000 995.0000 820. A média entre os elementos homogeneizados é de R$ 594.50 ha.0000 968. Eliminando-se os dados discrepantes. SITUAÇÃO BOA.0000 2. DITA SANEADA.57 2. acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padrão.19 R$ 260.00 A 290.

que não integram a exploração econômica do imóvel. A seguir. será feita a escolha dos critérios de avaliação. galpões. isto é. O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS deverá contemplar. É o caso das: edificações em geral casas.. AVALIAÇÃO DE culturas As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural.51 - BENFEITORIAS (capital fundiário auxiliar) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. ou nos estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrícola da Secretaria de Agricultura de São Paulo. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção. embora contribuam para o êxito das explorações. que deve ser . sistemas de irrigação e drenagem. currais e outras e dos chamados melhoramentos fundiários. até a idade em que a avaliação esta sendo feita. açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado. além do valor da reposição. Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS o critério empregado deverá ser o de reposição. ou simplesmente se constituírem em plantações domésticas. como: trabalhos de conservação do solo. caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção. pocilgas. ou equivalentes em outros Estados. estábulos. Os dados necessários para o cálculo devem ser obtidos segundo a produtividade da própria propriedade. efetuados no próprio solo. iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de cada uma destas benfeitorias. o valor econômico do pé. avaliação pelo custo de formação. até a idade em que se iniciaria nova produção. podem ter finalidade comercial. caso contrário. Em função da finalidade. devendo-se atentar-se para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré determinada.

10. Por outro lado. Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS. recomenda-se utilizar. Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico. Nas pastagens. A seguir transcrevemos alguns comentários do Eng.1. ou seja. o princípio estabelece que os casos das florestas podiam receber tratamento idêntico. embora com redação (algo) confusa. os dois itens em conjunto englobam todos os tipos de culturas e. observando-se as mesmas normas para sua avaliação. Em outras palavras.3.1. estabelece como método avaliatório o método do valor econômico que visa calcular o somatório dos rendimentos líquidos esperados. ou seja. inclusive o custo da terra. Agr. Pastagem artificial é considerada como cultura comercial. publicados no trabalho Métodos para avaliação de Florestas Artificiais. No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação. o custo de implantação. a avaliação. que visa determinar o valor otimizado do bem considerado. que é o método que engloba o custo de formação (atualizado para a data da avaliação) e o valor do rendimento líquido deixado de auferir durante o período da formação e reposição. incluídos os custos diretos e indiretos. as vezes não se conhece o ciclo vegetativo da cultura e.3. pelo período restante de sua vida útil.3. que é aquela que considera o valor integral da produção. no que se refere à avaliação de culturas temos o seguinte: 10. sugerimos cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção. resta uma única fórmula de cálculo. visa calcular o LUCRO CESSANTE do bem produtivo considerado. Aliás. alternativamente ao método da capitalização da renda.3. . ora. suprindo essa deficiência. pode-se distinguir uma única metodologia básica. na própria Norma Brasileira publicada.3. o item que trata das culturas permanentes e temporárias e o item que trata das essências florestais. considerando o princípio básico da engenharia de avaliações. deduzidos os custos diretos e indiretos. Adilson José Magossi. NBR 14653-3. poderá ser efetivada através de uma variante do método do valor econômico. ou seja. uma vez que cada imóvel tem produtividade única. Um análise mais aprofundada do assunto e. emprega-se o custo de formação. Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições.2.3. com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem. nesse caso.. 10. Admitindo-se o princípio básico de se calcular o valor otimizado do bem. 10. o método do lucro cessante.52 - equipara à produção do imóvel em estudo.

estabelece. nos caso de culturas não-adaptáveis ao local./ha. aos quais se acrescentam as receitas deixadas de auferir durante o período necessário a essa recomposição. Na avaliação de culturas. No caso de não se conhecer o ciclo da cultura. por um único método e. nas quais nunca haveria uma produção regular. item 9. uma vez que se procura o valor de um bem produtivo. produtividade média (560 caixas/ha) e formação (período de formação) de 4 anos. deverá ser considerado apenas e tão somente.4: "Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de formação de $ 1. o valor atual do custo de formação. de forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliação de culturas.2. a avaliação de culturas deverá ser feita./ha a estaria supervalorizando. será adotado o método do valor econômico. Segundo a NBR 8799/85. submetido a um coeficiente de risco. enquanto que outra com produção de 150 ton. quando não se conhece o ciclo econômico vegetativo da cultura pode-se calcular seu valor por um método que visa uma perfeita recomposição do patrimônio. Neste caso: espaçamento (212 pés/ha ou 47.. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA Primeiramente deve-se buscar na propriedade os dados agronômicos necessários. acrescido do valor presente das expectativas de receitas durante o período de formação. Lembramos novamente que os custos de formação devem ser equiparados à produtividade da propriedade. Nesse texto. embora represente fielmente a intenção da Norma. Um terceiro método seria válido apenas e tão somente. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. quando não houver condições de se aplicar tal metodologia. texto este que. em produção. Em resumo.00/ha considerando uma expectativa de produção de 100 ton.2. devidamente compensadas as receitas intermediárias e submetidas a um coeficiente de risco. o valor econômico será calculado através do somatório do valor atual do custo de formação. o Eng./ha a subvalorizaria. que é aquele que prevê o cálculo do valor com base no rendimento integral da cultura. No caso de se avaliarem culturas não recomendáveis para o local.53 - Neste ponto. calculando todos os custos envolvidos. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma. Este deverá ser equiparado ao .000.17 m²/pé). estar-se-ia prevendo uma metodologia perfeitamente adequada. Subsidiariamente. deduzido das despesas vincendas e. sempre que possível. a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 ton. que visa calcular o valor presente dos rendimentos líquidos esperados. verifica-se que existe um método básico para avaliação.

para cobrir os danos de sinistros.. COM A COLHEITA PENDENTE na época da avaliação. . temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 onde: CF = custo de formação. No caso de um pomar de laranja em produção. na ocasião da avaliação. somatório das despesas do 1º ao 4º ano - eqüivale ao termo custo de reposição. adicionando-se. Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO ÚNICO. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de formação (reposição). na ocasião da avaliação Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média. deduzidos os custos vincendos da mesma. acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato. no seu quinto ano. primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média. VE = valor econômico da plantação. multiplicado por um coeficiente de risco. está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque. neste ano já existe uma produção razoável. ataques de pragas e moléstias. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. multiplicado por um coeficiente de risco.) além de perturbações na comercialização da fruta. significa que.54 - valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato. quando for o caso. o rendimento líquido da safra pendente de fato. Disto resulta que.. O número de anos menos um. fenômenos climáticos (geada. ou seja. correspondente ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. na ocasião da avaliação. .. deduzidos os custos vincendos da mesma". r = coeficiente de risco.

devemos equiparar a valores de hoje. definir a taxa de risco a ser adotada.$ 782.37/ha $ 558. passando a render juros no período seguinte (juros sobre juros).288. possíveis quedas de preços e ainda. = $ 1. os juros são incorporados ao capital.89 = $ 505.37/ha $ 782. de ataques de pragas e moléstias.89/ha $ 2. Normalmente. esta varia entorno de 5 a 10%. Do que resulta. as despesas eventuais. E. o fator de valor presente para três safras.6730 (1 + 0. Também pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crédito Assim. ou seja./ha x $ 2.30/cx.00/ha despesas de manutenção = $ 782. rural. é igual a: (1+ i) N .42/ha $ 731. descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definida pela poupança.75/ha $ 378. o VALOR DO POMAR EM PRODUÇÃO COM A COLHEITA PENDENTE.345. considerando os dados agronômicos da cultura. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 560 cx. A taxa de risco.06) 3 x 0.288. utilizado para o cálculo num regime de capitalização a Juros Compostos.. calculado com base em uma taxa de 6% a. ao final de cada período de capitalização (n). 6. neste caso.11/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida.06) 3 . pode ser adotada como sendo igual a 10%. os valores das rendas líquidas futuras. Pode-se também utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas. onde.00 . a renda líquida será de: RL = $ 1.1 Fa = = 2. (1 + 0.83/ha $ 2.a. será dado por: .06 Resta agora.1 = Fa = (1+ i) N x i O fator [(1 + i)n .89/ha e.00% ao ano).1] ÷ [(1 + i)n x i] é denominado FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS.55 - custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção preço médio recebido pelo produtor $ 676.30/cx.

) .14/ha] + $ 505. SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA.6650 RL13 = renda líquida do 13º ano = 453 cx. NA PROPRIEDADE EM ESTUDO É DE 15 ANOS.51 Fa13 = fator de valor presente do 13º ano = 1÷(1 + 0./pé Outro exemplo de cálculo do valor de um pomar.06)6 = 0.9 = (504 cx.065.56 - V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.06)5 ./ha x 0.37 + ($ 505.782.11/ha = V = [$ 2.7050 RL12 = renda líquida do 12º ano = 504 cx.6730 x 0./ha x 0.06)7 = 0. conforme recomendação das Normas.89/ha = $ 155.51/ha ou $ 16..2124 RL11 = renda líquida do 11º ano = 560 cx. iremos adotar o método do valor econômico.345.30/cx.90) = V = $ 3.11/ha x 2.18/pé com produção média de 2.30/cx.37/ha + $ 1.1] ÷ [(1 + 0.) ./ha x 2.06)5 x 0.06] = 4.64 cx.) .89/ha = $ 505.01 Fa12 = fator de valor presente do 12º ano = 1÷(1 + 0.) . em outro período de formação seria de: por: O valor de um pomar no 5º ano com a colheita recém realizada será dado V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 2.06)8 = 0. V = (RL6º ao 10º ano x Fa6º ao 10º ano x r) + (RL11º x Fa11 x r) + (RL12º x Fa12 x r) + (RL13º x Fa13 x r) + (RL14º x Fa14 x r) + (RL15º x Fa15 x r) = RL6º ao 10º ano = renda líquida média do 6º ao 10º ano = (560 cx. COM A COLHEITA RECÉM REALIZADA. quando é conhecido o ciclo da cultura.11 x 2.782.31 Fa11 = fator de valor presente do 11º ano = 1÷(1 + 0.89/ha = $ 376.345. SABE-SE TAMBÉM QUE A PRODUÇÃO É DE 560 CX.6730 x 0.62/ha ou $ 19./ha x 2.9 = (453 cx.30/cx.90)] + $ 505.782./ha ATÉ O 10º ANO E DEPOIS CAI 10% AO ANO ATÉ A COLHEITA FINAL NO 15º ANO.79/pé OUTRO EXEMPLO: O VALOR DE UM POMAR NO 5º ANO.345./ha x 2.560.11 Fa6º ao 10º ano = fator de valor presente do 6º ao 10º ano = [(1 + 0.782.11 = V = $ 4.215.30/cx./ha x 0. neste caso.89/ha = $ 259./ha x 2.37/ha + ($ 505.9 = (408 cx.6274 .

No caso de um cafezal em produção.9 = (367 cx./ha x 2. deduzidos os custos vincendos da mesma. acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato. produtividade média (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formação (período de formação é de 2 anos e meio).9) + (155.2124 x 0.37/ha.6274 x 0.57 - RL14 = renda líquida do 14º ano = 408 cx.30/cx.01 x 0.89/ha = $ -23.9 = (330 cx.5584 x 0. Casos excepcionais devem ser analisados especificamente./ha x 2. temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = meio CF = custo de formação.69 m²/pé).30/cx.89 Fa15 = fator de valor presente do 15º ano = 1÷(1 + 0. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie.434. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronômicos necessários.21 x 0. atendendo-se sempre às recomendações das Normas.9) + (259.11 x 4.9) + (376.9) = V = $ 2.89 x 0.) .5919 x 0. na ocasião da avaliação. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição. multiplicado por um coeficiente de risco.5584 Substituindo: V = (505. neste caso: densidade (1.782.06)9 = 0. VE = valor econômico da plantação.51 x 0.) .31 x 0../ha x 0.300 plantas/ha ou 7.89/ha = $ 61. no seu quinto ano./ha x 0.782.06)10 = 0.9) + (61.6650 x 0. somatório das despesas do 1º ao 2º ano e (RL x Fa x r) + RL1 = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.5919 RL15 = renda líquida do 15º ano = 367 cx. com a colheita pendente na época da avaliação. ou seja.9) + (-23. .7050 x 0.21 Fa14 = fator de valor presente do 14º ano = 1÷(1 + 0.

- 58 -

O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último
ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção
razoável.
RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação
Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos
como sendo:
RL = renda líquida obtida em uma safra média;
Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos
menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie;
r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e
moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na
comercialização da fruta.
Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da
renda líquida obtida em uma safra média.

- 59 -

custo de formação do 1º ano
custo de manutenção do 2º ano e meio
custo de formação do 1º ao 2º ano e meio
custo de manutenção. anual com o cafezal em produção
preço médio recebido pelo produtor (café fino para exportação)

$ 1.235,00/ha
$ 793,00/ha
$ 2.028,00/ha
$ 1.470,00/ha
$ 68,56/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da
região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo:
renda bruta total:
30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha
despesas de manutenção = $ 1.470,00/ha

e, a renda líquida anual será de:
RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano
ou, a renda líquida semestral de:
RL = $ 586,80/ha ÷ 2 = $ 293,40/ha/semestre

Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar
a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média, os valores das rendas
líquidas futuras.
Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base
em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre é igual a, considerando o período
em semestres:
Fa = [(1 + 0,0296)3 - 1] ÷ [(1 + 0,0296)3 x 0,0296] = 2,83
Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.
A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços
e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%.
E, o valor do cafezal em produção com a colheita pendente, será dado por:
V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =
V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha =
V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 =
V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/pé em produção.

- 60 AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados
agronômicos necessários, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um
seringal adulto), produtividade média (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca)
e formação (período de formação é de 7 anos), com exploração de cultura intercalar
do 1º ao 4º ano de milho, ocupando 60% da área.
O sistema de exploração é em meia espiral, com a sangria efetuada na
mesma planta a cada três dias, totalizando 84 sangrias efetivas/ano, no período de
Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada 4,5 hectares.
Emprega-se ainda seis estimulações químicas no ano, durante a produção, com
ethrel a 2,5% e 11,0 gramas por planta por aplicação.
A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é:
V = CF + VE
sendo:
CF = custo de reposição;
VE = valor econômico da plantação.
No caso de um seringal em produção, no seu décimo ano, após o período de
colheita, na época da avaliação, temos:
V = CF + (RL x Fa x r) =
CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 6º ano
(RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras
correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação
atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco.
O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último
ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção
razoável.
Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos
como sendo:
RL = renda líquida obtida em uma safra média;
Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos
menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie;
r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e
moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na
comercialização do produto.
Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da
renda líquida obtida em uma safra média.

neste caso. os valores das rendas líquidas futuras.06)6 ..500.356. Assim.06)6 x 0. possíveis quedas de preços e ainda. considerando os dados agronômicos da cultura.00/ha $ 713. a renda líquida será de: RL = $ 1.243.356.06] = Fa = 4. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 1. de ataques de pragas e moléstias. 12.00/ha $ 647. esta varia entorno de 5 a 10%.200 kg bs/ha x $ 1. devemos equiparar a valores de hoje.00/ha $ 1.00/ha $ 559. calculado com base em uma taxa de 6% a.00/ha e. descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definida pela Constituição.00/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida.1] ÷ [(1 + 0.00/ha despesas de manutenção = $ 1.00 .00/ha $ 3. A taxa de risco. Normalmente. . as despesas eventuais.00% ao ano).25/kg de bs Do que resulta.356. ou seja. o fator de valor presente para seis safras futuras.00 = $ 144.9173 Resta agora.61 - custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º e 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de manutenção do 5º e 6º ano custo total de formação custo de manutenção anual preço médio recebido pelo produtor $ 1.a. é igual a: Fa = [(1 + 0.$ 1.500.324. pode ser adotada como sendo igual a 10%. definir a taxa de risco a ser adotada.00/ha $ 1.25/kg de bs = $ 1.

00/ha x 4. compreendendo a possibilidade de perda da cultura ou de queda no preço de venda. fator de valor presente das receitas futuras. pelo método do valor econômico.880. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS De acordo com trabalho do engenheiro Adilson José Magossi. 480 estéreos/ha aos 10 anos. que é de 390 st/ha.. 400 estéreos/ha aos 15 anos.62 - E. pode ser representada pela expressão: V = RL x A x r = onde: V = valor econômico procurado RL = renda líquida esperada. ou soma das rendas líquidas esperadas durante a vida econômica da cultura. o valor do seringal em produção com a colheita já realizada. aos 5 anos. No caso concreto de eucalipto. por época de exploração. . ou seja. r = coeficiente de risco. para um bosque no primeiro ano após o plantio. será dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 3. o segundo membro da fórmula compreende três ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes ou com outras produções médias esperadas. que se trata de cultura que permite a exploração econômica por três ou quatro cortes sucessivos. deve-se adaptar os cálculos mostrados a seguir): V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A produtividade (exemplo fictício) esperada para eucalipto destinado a produção de celulose é de: Para o primeiro corte Para o segundo corte Para o terceiro corte 390 estéreos/ha aos 05 anos. A = fator de antecipação da receitas.90) = V = $ 3.9173 x 0. o Valor Econômico será expresso da seguinte forma: V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A renda líquida 1 (RL1) é representada pela produtividade máxima esperada no primeiro corte.243. entende-se que.70/pé em produção.28/ha ou $ 9. a fórmula avaliatória básica é bastante simples e. Considerando a fórmula básica avaliatória.00/ha + ($ 144.

A1 = 1÷(1+0. a primeira renda líquida.5002) + (400 x p x 0.08)9 = 0. O primeiro corte e. porém. a fórmula ficará: V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r = V1 = [(390 x p x 0. a fórmula avaliatória será: A1 = 1÷(1+0. Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A3 = 1÷(1+0.5002) + (400 x 0. para que a renda líquida 2 (RL2) se torne viável. A renda líquida 3 (RL3) é representada pela produtividade máxima esperada no terceiro corte. para que a renda líquida 1 se torne viável.08)4 = 0. aos 5 anos. Dessa forma.63 - A renda líquida 2 (RL2) é representada pela produtividade máxima esperada no segundo corte. o que ocorrerá apenas aos 14 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a segunda brotação + 5 para a terceira brotação).7350) + (480 x 0. após o segundo corte. então. após o primeiro corte.7350 O fator de antecipação 2 (A2) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário. O fator de antecipação 1 (A1) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário.1 ano (premissa). aos 5 anos. só será efetiva aos 5 anos.2 anos (idade da floresta avalianda) = 3 anos] . para que a renda líquida 3 (RL3) se torne viável. 4 é resultado de 5 anos .90 x p = V1 = 597 x p Para uma floresta com 2 anos de idade.3405)] x 0.3405 O coeficiente de risco é estimado em 10%. o fator de antecipação 1 (A1) será igual ao resultado da expressão matemática: A1 = 1÷(1+i)4. sendo i a taxa de retorno de capital considerada. como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa). que é de 480 st/ha.08)3 = 0.7938 [5 anos para primeiro corte .7350) + (480 x p x 0. o que ocorrerá apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotação). considerando p o preço da madeira ou produto florestal esperado. que é igual a 8% anual e. Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A2 = 1÷(1+0.3405)] x 0.90 = V1 = [(390 x 0.5002 O fator de antecipação 3 (A3) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário.. que é de 400 st/ha.08)14 = 0. correspondente ao volume esperado de 390 st/ha. conseqüentemente.

08)13 = 0.146. . podem-se tabelar todas as fórmulas avaliatórias para todos os anos viáveis. com exceção do preço. o valor do bosque por unidade de área.5402 [10 anos para segundo corte . enquadra-se o bosque na situação técnica padrão.64 - A2 = 1÷(1+0.. é o método econômico. obtido através de pesquisa indicou o valor básico de $ 5. obtendo-se. por fim. o valor do bosque será igual a: V = 597 x $ 5. 2º.19/ha. O preço básico. Desta forma. os dados publicados como custo de formação.obtenção de madeira para fins energéticos ou obtenção de polpa para o fabrico de papel.2 anos (idade da floresta avalianda) = 13 anos] do que resulta: V2 = [(390 x 0.7938) + (480 x 0.5402) + (400 x 0.27 = $ 3. multiplica-se o fator tabelado pelo preço vigente. o método mais indicado por se tratar de uma cultura que possui um ciclo conhecido e esperado. de autoria do engenheiro agrônomo Adilson José Magossi. onde a produção já ocorre no mesmo ano agrícola. pois basta o seguinte procedimento: 1º.27/st para madeira em pé destinada a produção de celulose. 3º. na verdade representam os custos de formação e de manutenção.3677)] x 0. torna-se bastante simples a determinação do Valor Econômico de um bosque. segundo a idade de plantio ou da brotação. procura-se na tabela. explorados pelo regime de talhadia .08)8 = 0.2 anos (idade da floresta avalianda) = 8 anos] A3 = 1÷(1+0. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR No caso de cana de açúcar. o fator correspondente. logo.90 x p = V2 = 644 x p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes.3677 [15 anos para segundo corte . a saber: TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS IDADE 1 2 3 4 5 1º CORTE 597 644 696 751 786 2º CORTE 497 537 580 623 645 3º CORTE 245 265 286 308 333 Com o auxilio da tabela de avaliação de bosques de eucaliptos.

00/ha $ 375. . como exemplo.12)2 = 0.custos operacionais no segundo ano A2 = 1÷(1+i)N = 1÷(1+0.00/ha $ 44. efetua-se normalmente apenas quatro cortes na cana): Custos operacionais da propriedade em estudo. que na região em estudo. primeiro ano.7972 RL4 = renda bruta no quarto ano .8928 RL3 = renda bruta no terceiro ano .00/ha $ 56.12)1 = 0..00/ha terceiro ano.00/ha $ 404. para cana de primeiro ano.00/ha $ 493.00/ha $ 8. deve-se deduzir de RL1 o custo operacional de manutenção no primeiro ano.custos de colheita A1 = 1 RL2 = renda bruta no segundo ano . admitindo cana de primeiro ano.00/ha quarto ano.65 - Assim.00/ha $ 47. produtividade esperada: 65t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais $ 332.custos operacionais no quarto ano A4 = 1÷(1+0.00/ha segundo ano. temos (admitindo.00/ha $ 379.00/ha $ 81. período da colheita: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano . teremos. produtividade esperada: 78t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais $ 348. produtividade esperada: 60t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais Preço médio recebido pelo produtor $ 331. produtividade esperada: 100t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais $ 412.71/ton.12)3 = 0.custos operacionais no terceiro ano A3 = 1÷(1+0. Assim.7118 r = taxa de risco = 5% = 0. como exemplo.95 No caso de cana recém implantada. recém implantada.

7533) + ($ 187.custos de manutenção e colheita no primeiro ano = RL1 = 100t/ha x $ 8.custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.7533 RL3 = renda bruta no terceiro ano .6005)] x 0.00 = $ 147. como Valor Econômico da cultura: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano .15 x 0.12)4.00 = $ 187.8437 (18 meses) RL2 = renda bruta no segundo ano .12)2.60/ha A4 = 1÷(1+0.83/ha.71 .6726 ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .5 = 0.custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8. V = [($ 378.95 do que resulta.$ 379..5 = 0.00 x 0.71 .5 = 0.5 = 0.71 . Outros exemplos de avaliação de cultura de Cana de Açúcar: Para cana logo após a colheita do segundo corte: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano .6005 r = taxa de risco = 5% = 0.00 = $ 187.6726) + ($ 147.60 x 0.$ 375.8437) + ($ 275.$ 493.12)1.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.custos de manutenção e colheita no segundo ano = RL2 = 78t/ha x $ 8.71 .66 - Do que resulta.8929 .00/ha A1 = 1÷(1+0.15/ha A3 = 1÷(1+0.38 x 0.38/ha A2 = 1÷(1+0.00 = $ 275.12)1 = 0.$ 379.12)3.$ 404.15/ha A3 = 1÷(1+0.00 = $ 378.71 .95 = V = $ 703.

custos de colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8. multiplicado por um coeficiente de risco.95 do que resulta.60/ha A4 = 1÷(1+0.0000 ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .95 = V = $ 618.53/ha.00 = $ 147.15 x 1.0000) + ($ 147. temos.12)2 = 0.71 . segundo às Normas: Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais.8929) + ($ 147.60 x 0. o rendimento líquido da safra pendente de fato.60 x 0.60/ha A4 = 1÷(1+0.95 = V = $ 270.7972)] x 0. na ocasião da avaliação. em fase de colheita: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano .$ 47.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.8928)] x 0.00 = $ 519.71 . V = [($ 187.67 - ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .$ 375. Para cana no terceiro corte. adicionando-se.8928 r = taxa de risco = 5% = 0. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS Para culturas temporárias.71 .7972 r = taxa de risco = 5% = 0. em produção.12) = 0. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.95 do que resulta. .$ 375. deduzidos os custos vincendos da mesma. V = [($ 519. quando for o caso.15/ha A3 = 1..15 x 0.38/ha.00 = $ 147. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação.

06(1÷360) .90 = $ 154. fenômenos climáticos (geada. Do que resulta. 4. r = coeficiente de risco.1 x 100 = 0.$ 289. a renda líquida será de: RL = $ 444.1. custo de formação = custos de colheita = custos totais = preço médio recebido pelo produtor = $ 203. para cobrir o risco de sinistros.55/sc. Exemplo: CULTURA DE MILHO tração motomecanizada. . um mês para a colheita (1.9952 E.90/ha e.00/ha despesas = $ 289..1.016% a. ataques de pragas e moléstias.10/ha $ 289.68 - Ou seja. = $ 444. o valor da cultura de milho./ha x $ 5.d. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição.80/ha $ 86.6.55/sc. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 80 sc. VE = valor econômico da plantação.) além de perturbações na comercialização do produto.00 . Fa = fator de valor presente da safra futura e.00016)-30 = 0. o critério é o mesmo utilizado para culturas perenes. produção de 80 sacas de 60 Kg/ha.) Fa = (1+0..90/ha $ 5. primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média. considerando os dados agronômicos da cultura. Disto resulta que.. será dado por: .10/ha O Fator de Valor Presente será calculado considerando que restava quando da avaliação. Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média.

.69 - V = CF + (RL x Fa x r) = .

a introdução de cultivares de gramíneas conhecidas genericamente como Brachiaria. para prevenir de alimento os animais no inverno. que constituem a principal fonte de proteína para a alimentação humana. com os cultivos. A colheita e armazenagem para uso no período de entressafra é utilizado em apenas algumas regiões do globo. Na formação da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se eliminar a maior porcentagem possível da vegetação rasteira nativa. tendo que ser roçados com freqüência. quando as pastagens ressecam e perdem a palatabilidade e o valor nutritivo. semeadura e manutenção. com raras exceções e em pequena escala. preparo do solo. obrigatoriamente. A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e de leite. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o tema. . eliminar as raízes remanescentes no solo. para permitir o vicejamento das espécies aproveitáveis pelos animais. A manutenção da pastagem em bom estado de pastejo requer custos elevados. concorrendo com a pastagem. No Brasil as condições climáticas permitem o pastejo durante o ano todo e. concorrente com a espécie semeada. mantendo-as rasteiras. A formação de pastagem obedece as mesmas fases da formação de qualquer outra cultura: limpeza do terreno. Existem centenas de variedades de pastagens.49/ha. Nas regiões de cerrados. que cobrem grandes proporções territoriais do centro oeste. no consumo de nutrientes e água existentes no solo.70 - V = $ 203. pela forma de utilização do pasto. para tornar-se econômica. visando. É conveniente a exploração por um período mínimo de dois anos consecutivos com a agricultura. evitando as futuras brotas das espécies indesejáveis. em que os animais cortam a parte aérea com os dentes e pisoteiam as touceiras.95) = V = $ 349. uma área significativa de pastagem formada.80/ha + ($ 154. Qualquer fazenda de criação deve ter. em áreas onde há poucos anos prevalecia o latifúndio improdutivo. Na agropecuária. possibilitou o surgimento de uma pecuária organizada na forma empresarial. enquanto os vegetais que não servem para pastejo são recusados e crescem. com excelente rendimento. conduzida segundo métodos modernos.9952 x 0.. adaptáveis às mais diversas condições de solo e clima que se verificam no Brasil. antes de semear a pastagem.10/ha x 0. o excedente do período de brotação intensiva é destinada ao preparo de feno. a formação de pastagem e sua manutenção em bom estado torna-se vital para se atingir índices desejáveis socialmente de produtividade do rebanho.

a vegetação é derrubada por correntões. a natureza do desmatamento e preparo do solo.consiste na retirada das madeiras úteis. procurando evitar a degradação precoce das invernadas.esta operação é anti-social. bastando a aração-gradeação com grade pesada e a semeadura de cultivares nobres. Em muitos casos o pecuarista efetua a correção da acidez do solo e aduba-o. aos aspectos de conservação do solo.71 - Os fazendeiros que não tem rebanho suficiente para lotar suas invernadas arrendam o excedente de área formada com pastagem exigindo uma lotação máxima de número de cabeças por hectare. A pecuária moderna adota diversos métodos para cultivar o capim. como última alternativa veio a exploração da pecuária. Nas regiões de cerrado. algodão. quando. as espécies de cultivares. Após a queimada. ainda é a forma utilizada em larga escala. aos anos de uso do solo com cultivos anteriores. ao estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte. machados e foices. O terreno é arado e gradeado para ser semeado. com emprego de serra elétrica manual. planta-se milho. OPERAÇÕES DESTINADAS A FORMAÇÃO DE PASTAGEM Nas regiões onde a cobertura é de matas. as árvores e os arbustos são derrubados e queimados indiscriminadamente. em cabeças/ha/ano. As pastagens tradicionais formadas há algumas décadas foram cultivadas em terreno coberto de matas virgens. em alguns casos foram feitas roças caipiras antes da semeadura. as operações são as seguintes: exploração de madeira . Queima da vegetação seca . para serraria ou para construções de benfeitorias no próprio estabelecimento. acelerando sua degradação. tracionadas por tratores potentes. que foram derrubadas a machado e queimadas. com predominância de vegetação rasteira. Em outros casos efetuou-se agricultura rotineira e espoliativa até a degradação do solo. objetivando a eliminação das coivaras e a obtenção de produto para amortecer os custos do desbravamento. soja e outras culturas por algum período. AQUISIÇÃO DE SEMENTES E SEMEADURA . Na avaliação de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos à topografia do terreno. Derrubada da vegetação inaproveitável para a exploração da madeira. em substituição ao capim nativo. antisocial e criminosa dos latifundiários gananciosos que procuram lucro fácil e enriquecimento rápido.. As terras de campo. formação de maior volume de massa verde e incorporação de micronutrientes para os animais. Na região amazônica onde a cobertura natural do solo é a mata. arroz. para limpar o terreno. em seguida é enleirada. No entanto. prescindem da ação do correntão. constitui crime contra a natureza e forma de calcinar o húmus do solo. prevendo melhor vicejamento da pastagem. numa ação predadora.

Esta atividade é efetuada com emprego de grade-arado pesada. cujo certificado garanta a qualidade. PREPARO DO SOLO O terreno tem que ser convenientemente preparado para o plantio. sendo que após o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem praticamente formada. Outra prática bastante adotada é a lanço por meios mecânicos e por último a manual. para tropa. necessita de correção da acidez e adubação.72 - O fazendeiro geralmente procura economizar na formação da sua fazenda efetuando por parte as tarefas. são eliminados ao longo dos anos. por geralmente 05 anos. Efetuam-se duas ou três operações de aração-gradeação (com intervalos de 30 a 40 dias). para exploração de grãos ou fibra. SEMEADURA Para semear. O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais (milho. a semente deve ser adquirida de procedência idônea. principalmente o transporte do calcário. cerradão e croa ou mata seca. pode ocorrer má germinação e conseqüente má formação da pastagem. É conveniente a catação das raízes afloradas. o fazendeiro evita estes dispêndios. pois o solo já está vem equilibrado. para ocorrer melhor perfilamento da pastagem. Os tocos. Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espécie anual. o cultivar e o poder germinativo. As sementes coletadas no campo. além da perda de um ano agrícola. são adubados. . mas como esses insumos são caros. exigindo-se novas operações de preparo do solo e novos gastos com sementes. mas além de ser necessário maior volume para plantar.. arroz). que vária também conforme a origem e qualidade da semente e conseqüentemente a quantidade usada na semeadura por hectare. para seu preparo basta uma gradeação com grade simples. No início já prepara canteiros com as variedades de pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas áreas destinadas à pastagem. O terreno é então. remanescentes das primitivas árvores grossas. Cada espécie tem um preço de mercado. produzidas sem os cuidados necessários são de menor preço. procurando conter gastos. Somente alguns piquetes. de firma registrada nos órgãos oficiais e que sejam fiscalizadas por tais órgãos e. arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de pastagem. Neste caso é indispensável o uso de corretivos e adubos. para eliminar o máximo de raízes remanescentes. No estado de São Paulo é normal o arrendamento do solo para culturas anuais. desbravado. que ofereçam sementes certificadas. Os terrenos cobertos com vegetação de cerrado.

4 0. tecnicamente conduzida..2 0. obrigatoriamente. Um projeto de formação e manutenção de pastagem deve prever a otimização da concentração cabeça/hectare.2 0. Animais de boa linhagem.13 0. determina-se apenas o custo de formação e tratando-se de pastagem no primeiro ano de formação. Existe também o plantio por mudas. aproveitáveis pelo rebanho na produção de produtos animais.2 0. deduzidas as despesas vincendas.7 2. para que ele assegure safras anuais e obtenha lucro.2 0.25 SEMEADURA ADUBAÇÃO CARRETA 0. As divisões de pastagens. a um índice econômico por um longo período para o fazendeiro. são programadas de acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. o qual se baseia no valor econômico do produto a ser obtido. Cerca de 15 dias após a semeadura ocorre a germinação e com 06 meses a pastagem está formada.25 1. facilitando rapidez na transformação da massa verde em carne. CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM A avaliação objetiva determinará os valores necessários e suficientes para a reposição integral do objeto avaliando. acrescentando-se-lhe. prática adotada para alguns tipos de gramíneas (grama estrela.4 0.73 - No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos. além de fornecer à planta os elementos essenciais.13 0. vantajosamente. o valor econômico ou renda deixada de auferir. quando for o caso. em invernadas ou piquetes. acresce-se a renda deixada de auferir durante o período de formação.25 .). saudáveis e produtivos requerem pastagem bem formada. É de pleno conhecimento do pecuarista que a correção da acidez do solo aumente consideravelmente a produção de massa verde e que a adubação eleva. leite. para consumo no local onde se encontre o animal consumidor.0 0.0 0. Mato Grosso etc. não havendo parâmetro para medir o seu preço de venda. Neste caso. e outros produtos.2 0. a quantidade e a qualidade do alimento para os animais.5 TRATOR ARADO GRADE DISTRIB CÁLCAREO 0. uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno resultante da pastagem colhida e preparada. em ponto de pastoreio. mantida em condições de propiciar bom alimento. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE ITENS DESTOCA LIMPEZA DO SOLO/CATAÇÃO ARAÇÃO CALAGEM GRADEAÇÃO (2X) SEMEADURA/ADUBAÇÃO TRATOS CULTURAIS MÃO DE OBRA TRATORISTA COMUM 1.2 0. Na avaliação de pastagem adota-se o mesmo método empregado para as culturas temporárias.13 0.7 0. O aluguel de pastagem inclui.4 0. para onde o animal terá que ser levado para pastar. prática similar ao plantio da cana-de-açúcar. No caso desta cultura. o aluguel da área onde ela se encontra fixada.

.4 0.13 0.5 1. . KG TON. durante o período necessário à formação.8 0.88 0. KG KG QUANTIDADE 1 6.2 DESPESAS COM OPERAÇÕES subtotal MATERIAIS ITENS CALCÁRIO SEMENTES SUPERFOSFATO SIMPLES MIREX SEMENTES DE LEGUMINOSAS UNIDADE TON. o valor econômico da pastagem é representado pela soma do custo de formação ou reposição. pois não há renda direta.88 1.2 0. com valor do aluguel correspondente à pastagem semelhante.25 0. Não há que se falar em coeficiente de risco.74 TOTAL DE DIAS CUSTO DIÁRIO 4.1 2 4 VALOR UNITÁRIO VALOR TOTAL Assim.

50 30.60 0.88 11.60) 88. ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva.20) O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: ervas daninhas.50 0.60 31.00) 176. baixo nível de manejo como.50 3.69 7.28 (0.00 28. onde a tecnologia é baixa.00 6. .75 - ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha (SEM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP.00 11.80 4.09 3.80) 132.77 1.50 45.66 HM HM 13.46 (1.60 28.60 108. por exemplo. SC/95.37 (0. TON.00 168.17 0.20 HH HH 0. PÁG. aspecto vegetativo ruim. quando as plantas já não atingem a altura média da espécie.32 6.40 76.86 0.00 1.80 4..00 0. 190/198) DISCRIMINAÇÃO GRADAGEM PESADA CONSERVAÇÃO DO SOLO DISTRIBUIÇÃO DE CALCÁRIO + MDO GRADAGEM NIVELADORA SEMEADURA E ADUBAÇÃO (TERENCE) CAPINA MANUAL CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAÇÕES SEMENTES CALCÁRIO DOLOMÍTICO + FRETE ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE PASTAGEM (20%@/CB.00 35.66 OUTROS MÊS 5. KG 3.15 12.80 0. presença de cupinzeiros ou sauveiros.40) 44.09 (0. excesso de pastoreio.80 0.18 (0. ocorrência de erosão. falhas na formação ou claros na pastagem.20 0.) TOTAL GERAL UNIDADE OPERAÇÕES HM HM HM PREÇO UNITÁRIO QUANTIDADE CUSTO 18.46 ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR ÓTIMO BOM REGULAR MAU PÉSSIMO 220.88 6.56 3.28 220.00 9. que diminui a vida útil da pastagem.50 0.52 MATERIAIS KG TON.

76 - ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha (COM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP..20) O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: presença de ervas daninhas. AVALIAÇÃO DE benfeitorias não reprodutivas (CONSTRUÇÕES RURAIS) As NORMAS da ABNT preconizam que as construções devem ser avaliadas da seguinte forma: 9. baixo nível de manejo como. a formula básica para determinação do valor das construções pode ser expressa como: .2.40) PÉSSIMO 56. 9.69 28.40 0.80 0.69 MATERIAIS KG TON. KG 3.09 12. ocorrência de erosão.86 12.00) BOM 226.20 HM HM HM HM 11.50 0.17 0.1. A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais.58 (0. que diminui a vida útil da pastagem.60 1.80 1.50 0.53 (0.00 35. com a consideração da vida útil.2. falhas na formação ou claros na pastagem.05 (0.00 6.88 13.66 OUTROS MÊS 5. presença de cupinzeiros ou sauveiros.50 2. SC/95.2.56 3.00 0.60 31.00 6.) TOTAL GERAL UNIDADE PREÇO UNITÁRIO QUANTIDADE CUST O OPERAÇÕES HM 23.60 63. Do texto da Norma pode-se concluir que.63 ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR ÓTIMO 282.80 3. excesso de pastoreio.77 HH HH HH 0. aparente e provável.50 168. As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas. 190/198) DISCRIMINAÇÃO DESMATAMENTO (CORTE/ENLEIRAMENTO) CONSERVAÇÃO DO SOLO GRADAGEM PESADA GRADAGEM NIVELADORA DISTRIBUIÇÃO SEMENTE/FERTILIZANTE CAPINA MANUAL ROÇAGEM (2 X) CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAÇÕES SEMENTES ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE PASTAGEM (20%@/CB.30 4.15 18.63 (1.00 0.60) MAU 113. ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva. PÁG.2.88 6.50 28. por exemplo.40 0.00 9. bem como do estado de conservação.2.28 282.10 (0. desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.40 183.77 0. aspecto vegetativo ruim. onde a tecnologia é baixa.00 93. quando as plantas já não atingem a altura média da espécie.80) REGULAR 169.32 11.80 0.

- 77 -

Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Sendo que, o custo unitário é determinado através de orçamentos ou de
tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciação deve considerar o estado
físico, funcional e o estado de conservação.
Para o caso da depreciação o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que,
para instalações rústicas a não aplicação do critério linear em função da idade
aparente e da vida útil presumível, recomendando, unicamente, o emprego do
critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele
recomendados são:
Estado de conservação
ótimo
bom
regular
precário
mau
péssimo

Exemplos de características
Nova
Necessita pintura
+ Troca de telhas
+ Trincas
+ Problema estrutural
Sem condições de reforma

Fator de depreciação
1,00 (100%)
0,80 (80%)
0,60 (60%)
0,40 (40%)
0,20 (20%)
0,00 (0%)

Uma segunda opção de depreciação é a tabela linear, elaborada pelos peritos
judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil provável e aparente
do imóvel, portanto, não seria a recomendável no caso de imóveis no meio rural.
Abaixo reproduzimos a tabela:
COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO
Kd = (1 - R)n
onde:
Kd = coeficiente de depreciação
n = idade
R = razão de depreciação

razão de depreciação em função do tipo de construção

barracos
residências proletária, rústica/médio comercial
residências médio superior/luxo
apartamentos e escritórios
armazéns e indústrias
construções de madeira

4,0%
1,5%
2,0%
2,5%
1,5%
4,0%

- 78 Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade:

n

1,0

1,5

2,0

R
2,5

1
0,990
0,985
0,980
0,975
2
0,980
0,970
0,961
0,951
3
0,970
0,955
0,942
0,927
4
0,960
0,941
0,923
0,903
5
0,951
0,927
0,904
0,881
6
0,942
0,913
0,886
0,858
7
0,932
0,900
0,868
0,834
8
0,923
0,886
0,851
0,816
9
0,914
0,873
0,834
0,796
10
0,904
0,860
0,818
0,776
15
0,860
0,798
0,738
0,683
20
0,818
0,739
0,667
0,602
25
0,778
0,686
0,604
0,530
30
0,740
0,636
0,546
0,467
35
0,703
0,589
0,493
0,389
40
0,669
0,546
0,446
0,362
45
0,636
0,507
0,402
0,319
50
0,605
0,470
0,364
0,280
55
0,575
0,436
0,333
0,240
60
0,548
0,405
0,298
0,218
FONTE: Estudo Edificações - Valores de Venda - 1987

3,0

3,5

4,0

0,970
0,941
0,913
0,885
0,858
0,832
0,807
0,783
0,760
0,758
0,633
0,543
0,466
0,400
0,343
0,294
0,254
0,217
0,190
0,160

0,965
0,931
0,898
0,867
0,837
0,807
0,789
0,757
0,726
0,700
0,586
0,490
0,410
0,342
0,287
0,240
0,201
0,168
0,141
0,117

0,960
0,922
0,884
0,849
0,815
0,782
0,751
0,721
0,692
0,664
0,542
0,442
0,360
0,294
0,240
0,195
0,159
0,130
0,106
0,086

A adoção de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na
observação das construções, bem como da verificação junto ao mercado local se
esta corresponde à realidade imobiliária.
A norma refere-se também a uma depreciação funcional, a qual, entendemos
como sendo aquela derivada a “funcionalidade” da benfeitoria dentro do contexto da
atividade econômica do imóvel e da região. Como exemplo podemos citar uma
propriedade com uma quantidade de construções destinadas à produção de café, só
que a atividade hoje resume-se a exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em
estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas
de mão de obra e condições de clima e solo.
Neste caso, a análise da funcionalidade destas construções deve abranger
alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso
positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor
como material usado para aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a
estas perguntas e é lógico, outras que forem condizentes com o problema, é que
determinará a “funcionalidade” da construção.
Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional
com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com
capacidade muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de
armazenar produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em
função da porcentagem utilizada atualmente.
Juntando a depreciação física proposta por Magossi podemos sugerir o
seguinte quadro onde a depreciação funcional também é considerada:

- 79 Índices de depreciação física e funcional

DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL
DEPRECIA
ÇÃO FÍSICA

100%
utilizada
ou ótima

75%
utilizada
ou média

50%
utilizada
ou regular

20%
utilizada ou
valor residual

Ótimo 100%

1,00

0,75

0,50

bom 80%

0,80

0,60

0,40

0,16

Regular 60%

0,60

0,45

0,30

0,12

Precário 40%

0,40

0,30

0,20

0,08

mau 20%

0,20

0,15

0,10

0,04

0,20

Assim, o valor das construções será dado pela seguinte expressão:
Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Para a determinação da Custo Unitário por metro quadrado, alguns autores já
elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores básicos para diversos tipos
de construções encontradas no meio rural comumente.

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS agrícolas

As Normas especificam que:
9.2.4. Equipamentos - A avaliação deve ser feita pelo Método Direto, com citação obrigatória das
fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos mencionados em
9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

A avaliação de máquinas e equipamentos agrícolas deve ser feita pelo método
comparativo direto, com citação das fontes.
No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o
critério sugerido pelo Eng. Victor C. Fillinger que consiste, resumidamente em:
Fixa-se o preço do equipamento novo, através de pesquisa de mercado;
Determina-se primeiro sua vida útil provável do bem, com base em tabelas
publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130/132);
a seguir, calcula-se a razão de depreciação anual e;
por último a taxa de depreciação pela idade do equipamento.
Um exemplo deste critério seria:

fazendo uso do método do valor decrescente (Diminisching Balance Method): Kd = (1 . Este limite serve para determinar a depreciação anual do equipamento.8000 . porém não os edifícios e seus componentes estruturais) Período de Depreciação (anos) Limite Média Limite Superior Inferior 3 4 5 8 10 12 20 25 30 Ou seja. por exemplo veículos utilitários. considerando a idade dos equipamentos. (incluindo silos para grãos. o valor será depreciado em.0. o que corresponde à um depreciação anual de: D = 100÷A = onde: D = percentual anual de depreciação A = número de anos previsíveis de vida útil A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não tenha valor de mercado..0 Kd 0. PINI): veículos utilitários maquinário e equipamento agrícola em geral.20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1 . cercas e obras) edificações rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalações para pesquisa ou armazenamento. estimada em no máximo igual ao limite superior.20)N N idade (anos) 1. máquinas e equipamentos deste tipo.00% ao ano Desta forma. têm sua vida útil. Assim para veículos utilitários temos: D = 100÷5 anos = 20.R)N = onde: Kd = coeficiente de depreciação R = razão de depreciação = 20. temos (dados retirados dos livros Avaliações para Garantias e Engenharia de Avaliações.80 - Para um determinado tipo de bem.00 % ou 0.

) também deve ser feita pelo método comparativo direto. Por exemplo.81 - 5. Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação. um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba).3277 0. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua. tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de pagamento. peixes. genealogia etc.).0115 Outra tabela que fornece vida útil de máquinas e equipamentos rurais é: ESPECIFICAÇÃO ANOS ESPECIFICAÇÃO ANOS encanamento de rede de água 10 plaina 15 trator de roda ou esteira 10 colhedeira de algodão 8 microtrator 7 grade de dente ou mola 20 trator de lavoura de arroz 7 segadeira de pastagens 10 colhedeira automotriz 13 ceifadeira 12 polvilhadeira 10 plantadeira 10 carrinho de terreiro 8 sub-solador 5 colheitadeira automotriz 10 debulhadeira de milho 10 colheitadeira rebocada 10 desintegrador de ração 20 caminhão 5 picadeira de forragens 15 carroça 10 motor elétrico 15 carro de bois 10 serraria 20 carreta de trator 15 pulverizador 10 arado de disco ou aiveca 15 ensiladeira 7 grade de discos 15 ordenhadeira 10 semeadeira de linhas 15 roçadeira 10 semeadeira de pastagens 20 secador de cereais 10 cultivador 12 adubadeira 8 escarificador 6 ancinho 12 FONTE: DAUDT (96) AVALIAÇÃO DE semoventes (rebanhos) A avaliação de animais de trabalho e rebanhos ou criações (gado. animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor unitário.0 0. cavalos. crustáceos etc. . e assim por diante.. com citação das fontes consultadas.0 20.

dados de mercado comparáveis e confiáveis. H = A altura comercial média do povoamento. com a apresentação do alvará. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. O método residual aqui indicado consistiria em. através de um único corte. em primeiro lugar. teríamos: VE = RL x A x r sendo: VE = valor econômico do povoamento RL = renda líquida. quando possível obter. atender ao pré-requisito de ser passível de exploração através de autorização do órgão fiscalizador. na mesma região. quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta. obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de exploração e transporte. FF = O fator de forma do tronco.82 - A avaliação de matas naturais ou nativas deve. devido ao espaçamento e espécie empregada. empregado o método residual. conforme recomendação da NBR 8799/85: 9. uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima através da lei de oferta e procura.2. pode ser. a avaliação é feita através de inventário florestal da área para determinação do volume e tipo de madeira existente. também. determinado o volume de madeira explorável.. Uma vez atendido este. Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais. Desta forma. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado consumidor e especial atenção ao tempo. . A = fator de valor presente (a mesma fórmula utilizada no cálculo de reflorestamentos artificiais) determinado em função do tempo necessário para a retirada de toda a madeira da área em função da capacidade de absorção do mercado e outros fatores que afetam a atividade de exploração da mata.2..7. A determinação do volume de madeira existente pode ser feito através da seguinte fórmula: V= π 4 x DAP² x H x FF x FE = onde: V = Volume de madeira em st/árvore. utilizando da fórmula do valor econômico. DAP = Diâmetro à altura do peito médio.

quando possível. é lógico. que compreendem a caracterização. com o máximo de detalhes possíveis. pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho. análise individual e criteriosa de especialista no assunto. se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n. Lembramos que as recomendações acima não esgotam o assunto. quando for o caso. como volume de madeira. com a indicação da fonte e dos elementos necessários para sua comprovação. completa do imóvel. pressupostos. na apresentação dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte: Apresentação dos laudos de avaliação interessado.. sequestro de carbono etc. a análise deve envolver diversas variáveis. 99. caso contrário. que obriga ao proprietário rural. em cada ano. de pelo menos um trinta avos da área total para complementar a referida RFL. proprietário. gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural. extremamente complexo. . mediante o plantio. como: valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros. a mesma deixa. objetivo do trabalho. individualização e estado do imóvel. vistoria. de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais. art.º 8171 de 17/01/1991. se está atendendo à Lei Federal n. Nestes casos. nível de precisão da avaliação.º 4771 de 15/09/1965 com a nova redação dada pela Lei Federal n. e que merece uma. voltamos a repetir.83 - R = fator de risco. segundo a Classificação do capítulo 7 das normas. com indicação da categoria em que se enquadra.º 7803 de 18/07/1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL). apresentação de laudos e níveis de precisão DAS AVALIAÇÕES De acordo com a NBR 8799/85. segundo informação de quem o solicitou. a recompor. No caso de não existir alvará de exploração da madeira. pesquisa de valores.

com plantas. . efetivamente utilizados. Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade e ao tratamento dos elementos pesquisados. à destinação. determinação do valor final. data. inferida com base nos doze meses anteriores. inferida e justificada esta última por equação de regressão. para torna-los homogêneos. nos casos de valor a prazo. usando-se critérios técnicos comprovados. sendo as avaliações classificadas em três níveis: AvaliaçÃo de precisÃo rigorosa neste nível de avaliação estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor. da vistoria e do laudo. equivalência financeira. pelo desconto composto dos juros usuais. a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alínea A seja assegurada por. que devem ser específicos ao tipo do imóvel objeto da avaliação. à sua atualidade. conclusões. quando empregados métodos indiretos. no que diz respeito à situação. homogeneização dos elementos pesquisados. as taxas de capitalização. mediante a transposição dos valores dos elementos. mediante a transformação em valor à vista. sejam justificadas e comprovadas estatisticamente.84 - métodos e critérios utilizados. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. pela transposição dos elementos. sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos de sua elaboração. número da dados de mesma natureza. com os fundamentos resultantes da análise final. obedecendo a critérios tecnicamente consagrados e que se comprovam por instrumental matemático. assinatura. equivalência no tempo. ao grau de aproveitamento. possibilite conferir aos mesmos. considerando-se a desvalorização monetária e a valorização efetiva dos imóveis. uniformidade dos elementos entre si. à forma. com a justificativa da escolha. ao detalhamento da descrição das suas caraterísticas. coeficientes. impondo-se ainda que: a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto. fatores.. documentação fotográfica. equivalência de situação. acrescidos da previsão de inflação. equivalência da características. número de registro no CREA e credenciais do avaliador. devidamente verificados. com a indicação da data de referência. gráficos ou tabelas. com o atendimento às prescrições referentes ao nível de precisão da avaliação. índices. nome. pesquisa de valores e outros. e anexos. o tratamento dispensado aos elementos. à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. maior ou igual a cinco. às características físicas e à adequação ao meio.

sempre que possível e/ou necessário. no que diz respeito à situação. assegurada por. estão indicados de forma resumida ou que. Na impossibilidade do uso de mais de um método ou no caso da adoção do resultado obtido em apenas um deles. corrigidos monetariamente e considerada a sua valorização real.85 - em casos de insuficiência de eventos de mercado de imóveis assemelhados contemporâneos. nestes casos cotejando-se com elementos contemporâneos colhidos em mercados equivalentes. o valor final seja o resultado do uso de mais de um método. contemporaneidade. é obrigatória a justificação fundamentada. com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos itens anteriores. avaliaçÃo de precisÃo normal neste nível de avaliação os elementos que contribuem para formar a convicção de valor. o valor final deverá estar contido entre os valores extremos encontrados. 1985. São Paulo. atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosa: quanto à atualidade dos elementos. nos casos de regressão. características físicas e ambiência. maior ou igual a cinco.º 8799. mediante tratamento estatístico-econômico e abordagem dedutiva fundamentada teoricamente. quanto à confiabilidade do conjunto de elementos. destinação. quanto à semelhança dos elementos com o imóvel objeto da avaliação. Norma Brasileira Registrada n. Associação Brasileira de Normas Técnicas. BIBLIOGRAFIA ABNT. devidamente verificados. Avaliação de Imóveis Rurais. sejam utilizados dados pretéritos. homogeneidade dos elementos entre si. em torno do valor mais provável calculado através de método estatístico e. grau de aproveitamento. avaliaçÃo expedita estas avaliações se louvam em informações e na escolha arbitrária do avaliador. testada a hipótese da sua existência pela análise da variância ao nível de confiança mínima de 90%. quando do emprego de mais de um método.. forma. por modelo matemático. sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levarem à convicção do valor. respeitados os demais. o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 80 %. . número de dados de mesma natureza. efetivamente utilizados.

1999 Daudt.. J. 1985. F. C. Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais não Reprodutivas. G. Informações Econômicas. 1997. São Paulo. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. São Paulo.. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. AEASP e IBAPE. Terrenos. vários trabalhos. I Curso de Avaliações e Peritagens. A. de. Illinois. PINI. C.. da S. ed. 1984. São Paulo. (organizadores). Ed. Manual para Calssificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais . J. Curso de Avaliações e Perícias Judicias (Vistoria e Avaliação de Imóveis Rurais). C. PINI. H. C. vários volumes. Preços Agrícolas. Hirschfeld. ed. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. V. Fiker.. PINI. Caires. R. e Centro de Pesquisa em Economia Agrícola da Fundação de Estudos Agrários Luiz de Queiroz. Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações. Demétrio. Porto Alegre. Equipamentos. 1997 Fernandes. Manual de Redação de Laudos.Levantamento de Solos. . Águas de São Pedro. Engenharia Econômica. Florianópolis. N. A. São Paulo. Porto Alegre. 1980. ed. Curso de Engenharia de Avaliações . Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. IEA.. B da e Guerra. Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias. S. Coordenadoria Sócio-Econômica.Avaliação de Propriedades Rurais. Construções. D.86 - AEASP. The Appraisal of Rural Property. L. L. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Propriedades Rurais). H. 1996. 1982. 1999.. São Paulo. IBAPE/SP. Estudo agro técnico e avaliação das terras da Fazenda São Sebastião Município de Santa Cruz das Palmeiras Estado de São Paulo . Capacidade de Uso e Valor Relativo das Terras. T.IBAPE. Canteiro. 1989. Bertrand Brasil. Congresso de Avaliações e Perícias . PINI. N. Daudt. A. Avaliação e Perícia Ambiental. vários trabalhos. Atlas. Kozma. 1991. R. V. vários trabalhos. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. 1977. J. N. Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. França. São Paulo. Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo.. Instalações Industriais e Indústrias). 1983. ICAPE. São Paulo. vários volumes. 1995. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais).. 1983.. PINI. Anais do Simpósio sobre Engenharia de Avaliações e Perícias. 1978. Piracicaba.1ª aproximação. 1997. Diniz. D. Diniz. ed. Chicago. 2ª ed.. 3ª ed. Governo do Estado de São Paulo. 1980. Departamento de Economia e Sociologia Rural da Escola Superior de Agricultura "Luiz de Queiroz" da Universidade de São Paulo. Cunha. J. Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo com a colaboração do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.. Piracicaba. FEALQ. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Máquinas. 1995. CESP/SP. V. Rio de Janeiro. IBAPE. 1983. V. CREA/RS. Fillinger. Novas Diretrizes para Avaliação de Imóveis Rurais.. FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR. (Coordenador). N. American Institute of Real Estate Appraisers. Secretaria de Agricultura e Abastecimento. PINI. F. seus custos de reprodução na capital de São Paulo de 1939 a 1979. Ed. Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz.. 2ª edição. Instituto de Economia Agrícola. J. J. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. R. CESP/SP. M. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande do Sul. São Paulo. subsídios à técnica da avaliação. Demétrio. Porto Alegre. Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. J.. J. separata. das e Demétrio.o caso florestal. Proposta Metodológica para Avaliação de Danos Ambientais . Magossi. Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades Rurais). Ohno. Curso realizado na AEASP. PINI. I. I. B.87 - Lepsch. 1983.) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Sociedade Brasileira da Ciência do Solo. São Paulo.. PINI. Vegni-Neri. G. 1984. Ed. L. e Fiker. 1979. L. Tese (Doutorado). . F. 1983.Livros Técnicos e Científicos Editora S. Neves. F.. 4ª edição. M.. J. Moreira. C. J. dei. Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais. 1982.Escola Nacional de Habitação e Poupança. Avaliação de Propriedades Rurais. A. 1999. Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes. A. Universidade de São Paulo.. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. PINI .Brasil. (Coord. Savietto. Engenharia de Avaliações e Matemática Financeira. Introdução à Estatítica. N. Lepsch. São Paulo.A. Método para Avaliação de Florestas Artificiais. C. L.Formação e Conservação. São Paulo. F. Ed. Pelegrino. PINI. Escola Politécnica.. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. F. Solos . V. 1971.. CESP/SP. Coleção Prisma . ed. ed.. São Paulo. Campinas. 2ª ed. da R.. São Paulo. A.. Rio de Janeiro. 1983. A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e Argumentar Dialeticamente. 1992. Martins. Nacional. São Paulo.. ed. 4ª edição. J. CESP.. F. C. 1996. M. C. Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas. LTC . 7ª edição. São Paulo. Triola. A. G. São Paulo. 242 págs. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). 1991. 1997. Ribas. Medeiros Júnior. G. e Martins. Melhoramentos.. Princípios de Engenharia de Avaliações.. Magossi. 1996. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.

Todos os elementos e dados são fictícios .88 - ANEXO I DA APOSTILA exemplo DE LAUDO DE AVALIAÇÃO observação: NÃO É UM MODELO. CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRÓPRIO MODELO E ESTILO..

engenheiro agrônomo..89 - À EMPRESA A/C: Dr. em atenção a expressa solicitação de Vossa Senhoria. para a DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DE IMÓVEL. mui atenciosamente.000. apresentar o resultado de seu Trabalho. a seguir descrito. vem.00 MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA. levantamentos. consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO . vistorias e pesquisas. AVALIAÇÃO DATA RR$ 0. após realizar os necessários estudos.000. Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo e da American Society os Farm Managers and Rural Appraisers.

612.165.. CREA n.90 - EXMO. ASSISTENTE TÉCNICO DA AUTORA nos autos da Ação de DESAPROPRIAÇÃO promovida por XXXXX XXXXX XXXXXX contra YYYYYY YYYYY YYYYYY. discordando das conclusões do nobre perito judicial Eng. mui respeitosamente.6. vem. SR. JUIZ DE DIREITO DA 12ª (DÉCIMA SEGUNDA) VARA DE SÃO PAULO PROCESSO N. DR.º INDENIZAÇÃO MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA.º 060. infra assinado. engenheiro agrônomo. apresentar a Vossa Excelência o seguinte LAUDO DIVERGENTE . .

Fazenda . no mercado vigente naquela data.º 67 de 30/11/60. Além desta. Requisitos Complementares Envolvendo Imóveis Rurais. Neste caso. essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado. para cada região.º 20 de 08/05/56 e n.CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor de venda do seguinte bem imóvel: ⇒ Imóvel de uso rural. também da ABNT. numa situação em que as partes. a sua expressão monetária teórica e mais provável..721. não estejam compelidas à negociação. situada no Município de . ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. à uma data de referência. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. Entende-se por valor de mercado de um bem.000. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais. Terra nua Para uma melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra. . também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP. apresentaremos um suscitado resumo sobre quais são as normas que regem as avaliações.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA): Decretos legislativos n. aprovada em Agosto de 1994. QUADRO RESUMO VALOR TOTAL RR$ 1. Estado de . para a sua aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n. Esta NBR 8799/85 é valida para todo o território nacional.00 Data de referência (mês/ano) ii. Esta Norma substituiu a antiga NB 613/81. (ABNT).º 4. a qual fixa procedimentos para elaboração de laudos.4. em condições rotineiras e normais de mercado.91 - I . Uma cópia das citadas NORMAS acompanham este trabalho como ANEXO.6. Adotaremos portanto na presente avaliação basicamente as recomendações contidas na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. Como a própria Norma recomenda. o capítulo que nos interessa corresponde ao item 6. deverão ser levadas em consideração particularidades dessa região. assim. por isso mesmo seu caráter e geral é abrangente. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS a. como a própria NBR recomenda. A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 8799/85.

deve ser empregado o método de custo de reposição (de formação). que liga o município de ao de . 4º Os casos indicados nos itens 2 e 3.0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural. quando for o caso. VISTORIA LOCALIZAÇÃO O imóvel vistoriado. no momento da avaliação. e contem benfeitorias. computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e à manutenção. 2º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. até a época que se deveria iniciar a produção. esta situado no Município de e Comarca de . Casas da agricultura.. com ocupação predominante de grandes propriedades. será utilizado o método do valor econômico. Ohno. multiplicado por um coeficiente de risco. quando possível obter. pode ser. Para culturas. a partir da rodovia vicinal. publicado pela CESP. BENFEITORIAS A avaliação das benfeitorias. pastagens e outras. de terra. conforme recomendação da NBR 8799/85 da ABNT. será feita basicamente a partir de três pontos: 1º Da atualização do trabalho "avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas" de autoria do Eng. baseando-se nas Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos sugeridas pelo trabalho do Eng. acrescido do valor líquido das safras perdidas neste período. Este valor é equiparado ao valor presente de rendimentos líquidos da safra pendente. deduzidos os custos vincendos da mesma. Cooperativas e outros. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. inclusive de caminhões canavieiros. pode ser equiparado ao valor presente do rendimento líquido dos desbastes periódicos vincendos e do corte final. A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar. é de terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano. dados de mercado comparáveis e confiáveis. será feita a avaliação através do método do custo. deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco. Dista cerca de 3. encontrando-se também. estado de . a qual prescreve: 1º Na avaliação das culturas perenes domésticas. acrescido do valor econômico da plantação. que. o rendimento líquido da safra pendente de fato. a exploração de laranja e de gado de corte/leite. A estrada que faz o acesso ao imóvel. 2º Quando tratarem-se de Construções não padronizadas ou não previstas no trabalhos citados acima. no caso. poderão receber idêntico tratamento metodológico desde que sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espécie de cultura. na ocasião da avaliação. adicionando-se. lavouras.92 b. 5º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais. sempre que houver valor econômico significativo na região. Mitsuo Ohno. Centrais Elétricas de São Paulo S/A. 6º A avaliação de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apuração do custo de reposição. iii. onde é determinado o custo de reposição da benfeitoria por determinação do Custo Unitário Básico de construção junto a escritórios de engenharia. Fazenda . também. O acesso ao imóvel é feito pela estrada vicinal. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. em produção. 3º Na avaliação de essências florestais homogêneas será considerado o valor econômico da plantação. empregado o método residual. na mesma região. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. em menor escala. através dos Orçamentos para cada tipo de Construção. .

A infra-estrutura pública disponível no local compõe-se de redes de energia elétrica. ocupando uma área distribuída em: 35. possuindo diversas nascentes e cursos de água. com erosão laminar moderada. 75.00 ha no 4º corte. sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal. com baixa capacidade de retenção de água. profundidade de 50 a 100 cm. fertilidade baixa. com produção esperada de 636 cx.00 ha no 3º corte. a erosão é moderada e está parcialmente controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível).00 ha: Classe de capacidade de uso IIe. com aspecto produtivo razoável e estado nutricional bom. SOLOS A área total da propriedade é de 222. declividade aproximada de 10%. telefônica e escola de 1º grau.s.00 ha de CANA DE AÇÚCAR.s. com aspecto produtivo e nutricional bom. 742 cx. Estágio atual de pós colheita. pedregosidade ausente.00 ha com pomar de LARANJA. Possui cercas de divisão internas. Possui ainda serviços de conservação e limpeza das estradas.00 ha no 2º corte. declividade aproximada de 3%. 90 t/ha para cana de 2º ano.s. 10. Possui cercas de divisão internas. A propriedade possui relevo suave ondulado. drenagem interna muito rápida. com erosão severa em sulcos profundos. com produções estimadas de 108 t/ha para cana de 1º ano. drenagem moderada. 12. As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma.00 ha Classe de capacidade de uso IIIe. profundidade efetiva pequena.00 ha no 5º corte.00 ha no 6º ano e 25. pedregosidade presente.00 ha com cana no 1º corte. com importância relativa das distâncias./ha no 4º e no 5º ano. . ocupando uma área distribuída em: 35. Possui cercas de divisão internas. 25.00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus principais solos estão divididos como segue: 100. com baixa capacidade de armazenamento de água. profundidade em torno de 30 cm. 35. fertilidade média baixa. risco de inundação ausente./ha a partir do 6º ano.93 - classificando o imóvel como de SITUAÇÃO MUITO BOA..00 ha Classe de capacidade de uso Vw. declividade aproximada de 40%.00 ha Classe de capacidade de uso VIIe.00 ha no 5º ano. 80 t/ha para cana de 3º ano. fertilidade média baixa. 60. 67 t/ha para cana de 4º ano e 57 t/ha para o 5º ano. com erosão suave não influenciando. Estágio atual de pré colheita. com erosão em sulcos ocasionais. 15. pedregosidade ausente. drenagem moderada a pobre. 15. profundidade em torno de 50. segundo levantamento em anexo: CULTURAS 100. Os recursos hidrográficos são abundantes no imóvel. risco de inundação ausente. fertilidade média baixa. declividade aproximada de 10%. pedregosidade em torno de 60%.

3 dormitórios.1. cozinha e despensa. dando preferência à elementos com os mesmos tipos de solos. peso médio de 17 arrobas.1. são compostas de sala. escritório. CONSTRUÇÕES SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria. SELECIONAMENTO DE DADOS Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condições: 1. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado.A. raça Nelore. identificado como . TERRA NUA Para a avaliação do terreno recomendam as Normas o método comparativo direto e o critério do valor médio do hectare. Enquadra-se como tipo construtivo médio superior.. 10.00 m² CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Tratam-se de residências construídas em alvenaria. IV. 4.A. composto de: 300 cabeças de boi em regime de engorda.00 m² CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2. Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região do imóvel avaliando.5 m cada. Está em estado de conservação regular. os solos da propriedade avalianda na área exproprianda..000 metros lineares. 150 cabeças de vaca gorda. sem forro. sala de jantar.00 metros lineares.1. com pintura à látex.00 m² CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 320. 8. em bom estado de conservação. sala de jogos. peso médio de 16 arrobas. em estado de conservação regular. situação . com 4 fios de arame farpado. AVALIAÇÃO IV. com forro de madeira (tipo macho e fêmea). sem forro. cobertura de telhas de barro. com cobertura de telhas de barro.94 - 50. correspondente ao . ÁREA CONSTRUÍDA: 445.00 ha de PASTAGEM de Brachiaria decumbens. Enquadra-se como tipo construtivo proletário.. IV. 2 banheiros. com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos. 3 suítes.. piso cimentado liso. É composta de sala de estar. com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros. com instalações elétricas e hidráulicas completas.. Em estado de conservação precário. com instalações elétricas e hidráulicas simples. Neste caso. com boa formação e boa manutenção. considerada adequada para a região. com revestimentos nas paredes e pisos. .. com pintura à látex. 100 cabeças de garrotes.1. REBANHOS A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte. 2 dormitórios. com taxa de lotação de 1 cabeça/ha. implantada sem desbravamento necessário.00 ha ocupados por mata natural (área de preservação permanente).. estado de conservação e manutenção bons. com cobertura de telhas de barro.. banheiro. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120.. com relevo ondulado. 80. cozinha e despensa. 50 cabeças de bezerros.00 ha ocupados pelas benfeitorias e.. enquadram-se na Classe de Capacidade de Uso das Terras. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA IV.

França.000 (ANEXO).1. • CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Geraldo V. por representar a região geo econômica do Município em estudo.. TRATAMENTO DE DADOS Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 8799 . . FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade natural das ofertas.. SITUAÇÃO ÓTIMA. 1. da Associação Brasileira de Normas Técnicas. utilizando-se o Método Comparativo Direto e o Nível de precisão foi para avaliação de precisão . PREÇO PADRÃO (q): obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações. . Os elementos coletados foram identificados e plotados em planta parcial rodoviária do Município de . fazendo-se a correção da(s): • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho. na escala 1:75.A.95 - IV. a seguir apresentada. ENQUADRADAS NA CLASSE I DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS.NORMA PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS. considerando as subclasses de capacidade de uso. COM APROVEITAMENTO AGROPECUÁRIO. SEM BENFEITORIAS. A HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: ÁREAS RURAIS. 2. ABNT.2..

1.48 0.56 0.42 0. IV.153 0.s 60% 56% 50% 47% 44% Vw 39% VIe 32% VIe.17 0.s 17% VIII 13% ótima 100% 1.608 0.128 0.616 0.352 0..80 l 80% 0.518 0.95 0.703 0. atualizado para a data da avaliação pelos índices PINI deduzindo-se a depreciação em função da idade aparente e estado de conservação. câmbio comercial.184 0.35 0.666 0.8 0.375 0.56 0.544 0.532 0.195 0.117 Desfavoráve 0.646 0.161 0.45 0. • DIMENSÃO: no caso de verificada a existência de influência da área no valor unitário. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima.376 0.224 0.396 0.4 0.704 0.24 0.64 0.512 0. • DATA: a atualização não foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dólar americano.423 0.33 0.792 0.76 0.00 0.447 0.256 0.247 0.75 0.54 0.219 0.448 0.66 0.42 0.Desenvolvimento e Métodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel Kozma.74 0.6 0.13 Muito boa 95% 0.475 0.51 0. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS .273 0.64 0.37 0.836 0.119 0.6 0.39 0.5 0.s 26% VIIe 23% VIIe.96 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a subclasse de capacidade de uso e situação.32 0.091 • BENFEITORIAS: através dos valores unitários do trabalho elaborado pelo engenheiro Mitsuo Ohno publicado pela CESP.A.3.104 Má 75% 0.207 0. com a adoção de índices devidamente demonstrados neste laudo.90 0.304 0.44 0.162 0.592 0.418 0. • CULTURAS: através dos valores unitários oriundos do trabalho "Avaliações de propriedades rurais: avaliação de Culturas .097 Péssima 70% 0.23 0.123 boa 90% 0.s 74% IIIs 68% IIIw 64% CLASSES E SUBCLASSES IIIe IIIe.351 0.48 0.476 0.308 0.392 0.68 0.329 0.576 0.448 0. segundo frança SITUAÇÃO I 100% IIs 88% IIe 80% IIe.182 0.136 0.s IVs IVe IVe.293 0.612 0.208 0.88 0.504 0.26 0.234 0.555 0.70 0.173 0.353 0.288 0.312 0.45 0.47 0.72 0.57 0.

DRENAGEM: fraca. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se da igreja matriz.Imobiliária Sergipe.578947(não obrigatório) = q = R$ 8.5 m. EROSÃO LAMINAR: restam 15 a 25 cm Hz A.350.578947 . DECLIVIDADE: 2 a 5%. RELEVO: ondulado. RELEVO: suave. PERMEABILIDADE: lenta.97 - 01: MUNICÍPIO ÁREA TOTAL: 150.0000. fone 00.26/ha 1. PROFUNDIDADE: de 1 a 0. EROSÃO LAMINAR: restam 5 a 15 cm do Hz A. seguindo a estrada da Represa.57 x 100) + (0.00 q = R$ 805.76 x 50)] ÷ 150 ha = 0. BENFEITORIAS: O imóvel não possui benfeitorias com valor comercial.90 = R$ 805. tendo em vista sua finalidade de uso. EROSÃO EM SULCOS: médios ocasionais. CÁLCULOS SITUAÇÃO e CLASSE Índice ponderado deste elemento [(0. EROSÃO EM SULCOS: rasos ocasionais. Otávio Manoel de Silveira .00 x 0. passando a linha. PERMEABILIDADE: moderada.00 ÷ 0.815.482.815. PROFUNDIDADE: de 1 a 0. TEXTURA: média.350.00 x 1. à direita.00 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: média. encontra-se a propriedade. INUNDAÇÃO: inexistente. OFERTA: R$ 895. PEDREGOSIDADE: menos de 1%. INUNDAÇÃO: inexistente.98 alqueires SOLOS: 50. PEDREGOSIDADE: menos de 1%. SOLOS: 100.633333 Fator de homogeneização Vv = R$ 895.5 m.00 à vista INFORMANTE: Sr.00 hectares ou 61. TEXTURA: média. DRENAGEM: boa. sentido bairro Jurumirim. DECLIVIDADE: 5 a 10%..00 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: baixa.633333 = 1.00÷150.

98 - 02: MUNICÍPIO ÁREA: 220 ha OFERTA: R$ 1. V = R$ 140. RELEVO: .00 à vista INFORMANTE: Sra. FERTILIDADE: .000.Imobiliária Unimóveis.00 – 25. DECLIVIDADE: . 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.57 R$1.340.00 CÁLCULOS NA = 0. EROSÃO EM SULCOS: .0000. com boa formação e boa manutenção.050.657.00 / 220 ha = R$ 4.55/ha . EROSÃO LAMINAR: . fone 00. SOLOS: 220 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . Olga . PROFUNDIDADE: . DRENAGEM: .78/ha x 180 ha = R$ 25. INUNDAÇÃO: .050. PERMEABILIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. TEXTURA: BENFEITORIAS.340.000. PEDREGOSIDADE: ..

PROFUNDIDADE: . em mau estado de conservação e com idade aparente de 25 anos. TEXTURA: BENFEITORIAS: A) 1 casa tipo proletário. EROSÃO EM SULCOS: . DECLIVIDADE: . FERTILIDADE: . Paulo Antônio Davi. FERTILIDADE: . sem pintura. PEDREGOSIDADE: . sem instalação hidráulica. RELEVO: . INUNDAÇÃO: .50 x 40. DRENAGEM: . RELEVO: . cobertura de telhas de barro. DRENAGEM: . PEDREGOSIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . de tijolos. sem forro..20 Uso atual das terras com pastagens cultivadas. SOLOS: 70 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . sem instalação elétrica.00 m² = R$ 2. Imobiliária Central.76/m² x 0. EROSÃO EM SULCOS: . percorre-se 5 Km.99 - 03: MUNICÍPIO ÁREA: 180 ha OFERTA: R$ 774. paredes de 1/2 tijolo. sem revestimento. madeiramento serrado. V = R$ 140.0000. fone 00. PERMEABILIDADE: . LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do ginásio de esportes. DECLIVIDADE: . EROSÃO LAMINAR: .00 CÁLCULOS . PERMEABILIDADE: . V = R$ 105.115. com boa formação e boa manutenção.78/ha x 140 ha = R$ 19.00 à vista INFORMANTE: Sr. INUNDAÇÃO: . sentido bairro Itapema. a direita encontra-se a propriedade. TEXTURA: SOLOS: 110 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.400. PROFUNDIDADE: . Área construída de 40 m². piso de cimento.709.

TEXTURA: BENFEITORIAS. FERTILIDADE: . DECLIVIDADE: .78/ha x 150 ha = R$ 21. DRENAGEM: .0000.100 - 04: MUNICÍPIO ÁREA: 200 ha OFERTA: R$ 955.000. EROSÃO EM SULCOS: . RELEVO: . fone 00. PROFUNDIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. PERMEABILIDADE: .117.. com boa formação e boa manutenção. SOLOS: 200 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO LAMINAR: . PEDREGOSIDADE: . João . INUNDAÇÃO: .00 CÁLCULOS .00 à vista INFORMANTE: Sr. 150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.Imobiliária Cidade das Rosas. V = R$ 140.

SOLOS: 150 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . FERTILIDADE: .101 - 05: MUNICÍPIO ÁREA: 250 ha OFERTA: R$ 1. após 2 Km encontrase a propriedade do lado do mesmo. TEXTURA: BENFEITORIAS.397. DRENAGEM: . EROSÃO LAMINAR: . fone 00. RELEVO: .0000.00 CÁLCULOS . EROSÃO EM SULCOS: . TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ..00 à vista INFORMANTE: Sr. 200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. PROFUNDIDADE: . DRENAGEM: . Paulo Antônio Davi. PROFUNDIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . DECLIVIDADE: . V = R$ 140. com boa formação e boa manutenção. PEDREGOSIDADE: . INUNDAÇÃO: . Imobiliária Central.200. INUNDAÇÃO: . RELEVO: . PERMEABILIDADE: . PERMEABILIDADE: . FERTILIDADE: . DECLIVIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: .156.78/ha x 200 ha = R$ 28. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel. PEDREGOSIDADE: .

102 - 06: MUNICÍPIO ÁREA: 400 ha OFERTA: R$ 2. DRENAGEM: .000.corretor.234. EROSÃO LAMINAR: . Durval Xavier . TEXTURA: BENFEITORIAS. com boa formação e boa manutenção.070.00 CÁLCULOS . DECLIVIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: . RELEVO: . INUNDAÇÃO: . V = R$ 140. PROFUNDIDADE: . PERMEABILIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.0000. SOLOS: 400 ha SITUAÇÃO: má CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIs DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . fone 00. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.. FERTILIDADE: . PEDREGOSIDADE: .00 à vista INFORMANTE: Sr.78/ha x 300 ha = R$ 42.

PEDREGOSIDADE: . PERMEABILIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . SOLOS: 50 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IVe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . DECLIVIDADE: .078. Otávio Manoel de Silveira . ± 2 Km do centro. fone 00. FERTILIDADE: . V = R$ 140. FERTILIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: . LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade.00 à vista INFORMANTE: Sr. com boa formação e boa manutenção. PEDREGOSIDADE: .Imobiliária Sergipe. 100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. PERMEABILIDADE: . EROSÃO LAMINAR: .00 CÁLCULOS .600.78/ha x 100 ha = R$ 14.0000. INUNDAÇÃO: . EROSÃO EM SULCOS: . RELEVO: . DECLIVIDADE: .103 - 07: MUNICÍPIO ÁREA: 150 ha OFERTA: R$ 734. INUNDAÇÃO: . à esquerda encontra-se a propriedade.. DRENAGEM: . PROFUNDIDADE: . PROFUNDIDADE: . RELEVO: . sentido bairro Galo. DRENAGEM: . TEXTURA: BENFEITORIAS. TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .

EROSÃO EM SULCOS: . PEDREGOSIDADE: . FERTILIDADE: . 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. RELEVO: .78/ha x 300 ha = R$ 42.234. PERMEABILIDADE: . com boa formação e boa manutenção. TEXTURA: BENFEITORIAS.104 - 08: MUNICÍPIO ÁREA: 350 ha OFERTA: R$ 1.00 à vista INFORMANTE: Sr. SOLOS: 350 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe. DRENAGEM: . PROFUNDIDADE: .s DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .000. INUNDAÇÃO: . DECLIVIDADE: .0000. V = R$ 140. fone 00..811.00 CÁLCULOS .Setor de Cadastro.Prefeitura . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. EROSÃO LAMINAR: . Geraldo .

com boa formação e boa manutenção. Imobiliária Central.340. PEDREGOSIDADE: . RELEVO: .00 à vista INFORMANTE: Sr. FERTILIDADE: . DECLIVIDADE: . INUNDAÇÃO: .800.00 CÁLCULOS . TEXTURA: BENFEITORIAS. EROSÃO EM SULCOS: . V = R$ 140. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.78/ha x 180 ha = R$ 25. SOLOS: 230 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: Va DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. Paulo Antônio Davi.0000. PERMEABILIDADE: .372. PROFUNDIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . fone 00..105 - 09: MUNICÍPIO ÁREA: 230 ha OFERTA: R$ 1. DRENAGEM: .

PEDREGOSIDADE: . Ambrósio Marques Fregolente . 210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.00 CÁLCULOS .M.00 à vista INFORMANTE: Sr. V = R$ 140. RELEVO: . EROSÃO LAMINAR: . INUNDAÇÃO: .0000.. imóveis.365. DRENAGEM: . fone 00. PERMEABILIDADE: .563.106 - 10: MUNICÍPIO ÁREA: 245 ha OFERTA: R$ 1. EROSÃO EM SULCOS: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.000. com boa formação e boa manutenção. DECLIVIDADE: . TEXTURA: BENFEITORIAS.A.78/ha x 210 ha = R$ 29.F. FERTILIDADE: . PROFUNDIDADE: . SOLOS: 245 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .

213. SOLOS: 290 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .000.787.730.849.76 R$ 1. EROSÃO EM SULCOS: . EROSÃO LAMINAR: . fone 00.78/ha x 240 ha = R$ 33. DRENAGEM: .01/ha 0. TEXTURA: BENFEITORIAS. Otávio Manoel de Silveira .787.849.730.76 -> R$ 5. 240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. PEDREGOSIDADE: . PROFUNDIDADE: . RELEVO: .00 CÁLCULOS NA = 0. PERMEABILIDADE: .Imobiliária Sergipe. V = R$ 140. INUNDAÇÃO: . FERTILIDADE: .696. DECLIVIDADE: .00 à vista INFORMANTE: Sr. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.01 0..00 / 290 = R$ 5.107 - 11: MUNICÍPIO ÁREA: 290 ha NEGÓCIO REALIZADO: R$ 1.63 -> x = R$ 4.00 – R$ 33.88/ha Classe 1 – ótima – R$ 7.00 = R$ 1. com boa formação e boa manutenção.332.000.696.0000.06/ha .

32 R$ 8.º 4 e 9.482. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I. NBR 8799/85) sobre a média simples já determinada neste laudo. cuja média.625.º de elementos da pesquisa saneada = 9 tn-1. Assim: e = [tn-1.96 4.834.00 350. homogêneo.47 x 1.00 290.460.53 R$ 6.438.460.220.108 HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS QUADRO RESUMO ELEMENTO 1 2 3 R$/ha (q)ClasseI R$ 8.81 R$ 6.00.68 R$ 7.03 LIMITE SUPERIOR: R$ 7.14 4.128.006.57 (coeficiente de variação de = $ 935..97 R$ 7. Situação Ótima.88 200.00 250.696.515.47.30 = R$ 10.189.24 3.901.811.778.64 8.00 = 0.78 R$/ha(0.00 150.03 4. obteremos um novo conjunto.332.154. é igual a R$ 7.03 R$ 8. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média. em apreço.1)}0.57 ÷ $ 7.271.70 = R$ 5.00 400.94 3. dita saneada.563) 4.024. pode-se enquadrar o laudo no nível de precisão rigorosa.00 180.50 = $ 935.42 5.00 230.40 s = desvio padrão sobre o conjunto saneado = {[Σ (Xi .00 4 5 6 7 8 9 10 11 R$ 5. X÷2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1.X)²] ÷ (n .1254 ou 12.148.461.33 4.333.901.901.591.06 3.00 A média entre os valores acima é igual à R$ 7.00 3. X÷2] x s n = onde: n = n.00 245.26 R$ 7. Aplicando-se a esse resultado o intervalo de confiança de 80% (segundo as Normas Brasileiras.047.925.105.00 220. LIMITE INFERIOR: R$ 7.47 x 0.54%) .68 R$ 6.531.91 ou seja.76 Área (ha) 150. os elementos de n.10 R$ 14.

95 2.68 2.18 2. o intervalo de confiança será de: Limite Inferior do Intervalo de Confiança = $ 7.576 31.60 o que define sobre a média encontrada de $ 7.54 2.75 1.16 2.34 1.10 2.00 + $ 436.82 2.00.17 3.35 2.75 3.31 2.90 2.71 3.11 3.72 2.92 2.023.282 v 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ∞ Do que resulta: e = 1.84 2.53 2.92 5.99 t0.55 2.38 1.98 2. 1984.01 2.40 Limite Superior do Intervalo de Confiança = $ 7.14 2.326 12.62 2.325 1.65 2.13 2. Alberto Lélio Moreira.36 3.94 1.26 2.08 1.42 1.20 2.645 3.40 a $ 7.57 2.82 6.25 3.78 1.73 1.06 3.34 1. com v graus de liberdade (v = N .023.54 3. .88 2.45 2.35 1.71 4.896.$ 436.30 3.53 1.84 4.80 1.23 2..40 1.81 1.36 3.64 1.36 1.76 1.76 2.37 1.1).460. de autoria do Eng. o campo de arbítrio variando de $ 7.90 1.60 = $ 7.86 1.36 2.02 1.960 6.14 3.13 2.460.77 1.975 t0. e permite enquadrar o laudo no nível de precisão rigoroso segundo a NBR 8799/85 da ABNT.57 2.50 3.725 1.460.83 1.60 2.95 t0.86 = $ 436.66 9. a um nível de confiança de 80%.40 x 311.90 63.896. EN-HAP/PINI.328 1.89 1.31 2.86 2.18 2.57 9 = e = 1.00 2.330 1.34 1.109 - TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuição de Student.74 1.60 4.11 2.00 .60 (5.85% sobre a média).12 2.75 1.90 2.03 3. Níveis de Confiança Percentis 99% 98% 95% 90% 80% t0.78 2. ed.96 4.48 1.60 = $ 7. Tabela retirada do livro Princípios de Engenharia de Avaliações.44 1.58 2.60 e.729 1.333 1.995 t0.086 1.40 x 935.09 2.92 2.36 1.

00 2.244.2.00 7.110 - TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS . a idade aparente e o fator obsolescência que daí resulta.construções Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto à Associação dos Engenheiros do Município.00 ha q3 = unitário básico de pesquisa = $ 2.087. situação muito boa = 75.s 0.763.93 S4 = área de classe VIIe.38 3. considerando a área construída de cada unidade.s.76/ml O valor das benfeitorias.93 1.763. BENFEITORIAS não reprodutivas . situação muito boa = 100.00 ha q2 = unitário básico de pesquisa = $ 3. SITUAÇÃO ÓTIMA 1.s. situação muito boa = 35./19.s 0.00/m² R$ 75.00 MUITO BOA 0.95 I 1.244.74 IIIe.00 .MUNICÍPIO DE .29 VIIe.968.79 A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = onde: S1 = área de classe IIe.13 7.79 do que resulta: VALOR TOTAL DA TERRA NUA $ 933.s.00/ml R$ 185.00/m² R$ 1..00 IIe.72 CLASSES IV 0.968.00 ha q1 = unitário básico de pesquisa = $ 5.204. situação muito boa = 12.00/m² R$ 208.472.287.72 S3 = área de classe Vw. será de: VALOR DAS CONSTRUÇÕES R$ 199.460.47 Vw 0.03 IV.$/ha .00 ha q4 = unitário básico de pesquisa = $ 1.56 5.17 VIII 0.38 S2 = área de classe IIIe. os valores unitários para as edificações encontradas são iguais a: sede casa dos funcionários curral paiol cercas R$ 386.OUT..39 VI 0.204.s 0.

254. Os valores totais são iguais a: V CANA DE AÇÚCAR ANO 1º 2º 3º 4º 5º Produção Ton.17 227.00% V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r) A = 1÷(1+i)N área no 1º corte.00% 5./ha 108 90 80 67 57 CUSTO DE PRODUÇÃO POR FASE (R$/ha) GASTOS GASTOS GASTOS FINAIS INICIAIS INTERMEDIÁRIOS (COLHEITA) 869.111 iv.95 área no 2º corte. de acordo com o estágio em que se encontra a cultura e das expectativas de produção futuras.08 447. 15 ha x R$ 1.242.424.25 área no 3º corte.52 303.03 227. benfeitorias reprodutivas . Os cálculos encontram-se no ANEXO deste laudo.20 área no 4º corte.52 228.48 227.3.979.62 PREÇO MÉDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR TAXA DE CAPITALIZAÇÃO AO ANO TAXA DE RISCO CUSTOS TOTAIS 1.636.083.41/ha V CANA DE AÇÚCAR R$ 6. 10 ha x R$ 626.553. depreciando-se este valor em função de suas condições atuais.04 227. 15 ha x R$ 1. contabilizando-se o capital atual existente e as receitas líquidas futuras.61 366.45/ha R$ 56.266.291.40 480.65 .61/ha R$ 16.42 554. 25 ha x R$ 2.39 24.264.53 R$ 15.77 30.00/ton.88/ha R$ 24.. 12.52 195.10 R$ 207.15 área no 5º corte.52 270.061.39 24.CULTURAS Foi adotado o método do custo de reprodução para a cana de açúcar e para o pomar de laranja. 35 ha x R$ 2.77/ha R$ 104.95 522.39 24.39 24. Para a pastagem baseou-se na determinação das despesas efetuadas para a reprodução da pastagem.

produção média de 742 cx.00 VALOR DAS CRIAÇÕES R$ 200.50 V PASTAGEM PASTAGEM: 35. pesquisa junto ao mercado de frigoríficos e a publicação Preços Agrícolas.30/@) + (100 cab.42/ha R$ 731.30 V CULTURAS = V CANA DE AÇÚCAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM = VALOR DAS CULTURAS R$ 387. da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preços médios da arroba de boi e vaca.296. de ). Vaca Gorda = R$ 21.00% V = CF + (RL x Fa x r) Fa = [(1 + i)n .º . como valor das criações: V CRIAÇÕES = (300 cab.º .30/cx.817.25 V POMAR DE LARANJA R$174.00% 10.37/ha R$ 558. para a região em estudo. produção média de 636 cx. x 16 @/cab.78/ha = R$ 4.1] ÷ [(1 + i)n x i] = área no 6º ano. 2.rebanho de gado de corte Foi adotado o método comparativo direto. do que resulta..345. ).817..24/cab.95/ha) R$ 107.89/ha R$ R$ 0.24/cab./ha (R$ 2. semoventes ./ha (R$ 3. ) e a publicação Preços Agrícolas (n.63/cab.) + (150 cab..112 - V POMAR DE LARANJA custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção custos de colheita preço médio recebido pelo produtor taxa de capitalização ao ano taxa de risco R$ 676. Garrote = R$ 189. x R$ 144.30/@.83/ha R$ 2.058. 35 ha.45 iv.) + (50 cab. Segundo pesquisa junto ao frigorífico X (fone n. Sr.75/ha R$ 378. x R$ 21.944. 12. Bezerro = R$ 144.715. 25 ha. ou seja.63/cab. x R$ 189.063.4.13/@.37/ha R$ 782.º . temos os seguintes valores médios: Boi = R$ 24.13/@) = R$ 200.881.00 ha x R$ 140.927. frigorífico Y (fone n.25/ha) R$ 67.80/cx. x R$ 24. Sr. x 17 @/cab.25 área no 5º ano.00 .

48 VALOR DO IMÓVEL DATA DA AVALIAÇÃO NÍVEL DE PRECISÃO R$ 1. análise do mercado IMOBILIÁRIO e do valor encontrado O mercado da região possui um grande número de imóveis ofertados.827.00 387.00 (um milhão setecentos e vinte e um mil reais) VI.00.45 200. o imóvel possui uma infra estrutura superior ao padrão da região.614.872. o valor encontrado pode variar em até 6. O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado à pesquisa de valores.20% (campo de arbítrio. São Paulo.00 R$1.720. demorando na média de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda.721. . Acompanham N anexos. data. ou seja.113 v. Conforme a Norma nos permite. com aplicação de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em função do tipo de exploração.000.00 até R$ 1.702. valor do IMÓVEL O valor do imóvel será igual à soma dos valores: DA TERRA NUA DAS CONSTRUÇÕES DAS CULTURAS E DAS CRIAÇÕES R$ R$ R$ R$ IMÓVEL 933.817. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. de R$ 1. sendo a velocidade de venda dos mesmos considerada lenta.. VII. numeradas.472. encerramos o presente laudo que consta de 18 (dezoito) folhas impressas eletronicamente de um só lado.298. veja o item HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado. sendo esta última datada e assinada. no entanto.287.296. timbradas e rubricadas.03 199.

o que demonstra que o privilégio profissional não é de todos. QUALIFICAÇÕES PROFISSIONAIS DO PERITO A constituição Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5º que: “É livre o exercício de qualquer trabalho. devidamente inscritos no órgão de classe competente”. de 10 de Dezembro de 1984. .078. o não atendimento de normas técnicas é considerado “prática abusiva”. SECÇÃO DE SÃO PAULO.º 194 ÓRGÃO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL. I. Os trabalhos de avaliações e perícias devem obedecer rigorosamente às normas técnicas. ofício ou profissão. pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia. que deverão comprovar especialidade na matéria sobre a qual deverão opinar mediante certidão do mencionado órgão profissional. 39 . Normalização e Qualidade Industrial . A partir desta Lei. de 11 de Setembro de 1990.CONMETRO”. aí então a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho. se normas especificas não existirem. Somente nas localidades onde não houver profissionais qualificados.inciso VIII da referida Lei: “Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou. quando dispõe que serão “escolhidos entre os profissionais de nível universitário.114 - ANEXO II DA APOSTILA LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP TRANSCRIÇÃO DE ARTIGO PUBLICADO NO “JORNAL DO ADVOGADO”. mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: é o privilégio de exclusividade. prevista no art. de forma transparente.270. A alteração introduzida no artigo 145 do Código de Processo Civil. II. AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SÃO DE COMPETÊNCIA DE PROFISSIONAL HABILITADO A engenharia de avaliações e perícias é uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos últimos anos. principalmente com o advento da Lei 8.º 7. privilegia o trabalho dos peritos judiciais. atendidas as qualificações profissionais que a Lei estabelecer”. que criou o Código de Proteção e Defesa do Consumidor. N. destacando-se na área tecnológica através de seu desenvolvimento.. que preencham tais requisitos. no meio das entidades de classe. Esta excepcionalidade não ocorre no Estado de São Paulo. pela Lei n.

As atividades e atribuições profissionais do engenheiro. plantas. nos seus artigos 3º. 6º. Arquitetura e Agronomia”. 13º e 15º dos quais transcrevemos: “Art. somente poderão ser feitas por profissional habilitado. 2º. 7º. deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas à avaliação dispõem que “a determinação desse valor é de responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs Conselhos Regionais de Engenharia. O Conselho Federal de Engenharia. quer público. análises. projetos. quando da nomeação de peritos ou admissão de assistentes. referentes ao exercício da profissão.º 6496. em defesa da sociedade.194. o que se acha disposto na Lei Federal n. somente poderão ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei”. vistorias.página 14737. laudos e qualquer outro trabalho de engenharia.CONFEA. para sua plena validade. projetos. 4º . de 07 de Dezembro de 1977”.Seção 1 . 7º . dos quais transcrevemos: “Art. deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela Lei n.Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs”. III. na qual merecem especial destaque os artigos 1º. do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em: c) estudos.Os estudos. de 24 de Dezembro de 1966. avaliações. de arquitetura e de agronomia.º 345/90.º 5. através de farta jurisprudência que tomamos a liberdade de transcrever: . Quando essas perícias dependerem de conhecimentos técnicos e científicos inerentes a uma determinada profissão. velando pela qualidade técnica do trabalho que realizam e pela fiel observância de um comportamento ético compatível. tendo em vista que é seu dever fiscalizar a atividade de seus próprios registrados. Arquitetura e Agronomia . “Art.. quer particular. IMPUGNAÇÃO DE LAUDO O Código de Processo Civil deixa taxativo que as perícias sejam elaboradas por profissionais. publicada no DOU de 02 de Agosto de 1990 . 4º e 5º. A legislação especifica consagra tal privilégio. 3º.Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior. entendimento este que está em total consonância com decisões do Poder Judiciário. 3º . regulamentou o assunto na Resolução n.115 - Em consonância com este dispositivo legal. O CREA-SP entende que a elaboração de laudos de avaliações e perícias de engenharia por pessoas não registradas neste órgão são “nulas de pleno direito”. 13º . Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos imperativos legais. pareceres e divulgação técnica” “Art.

avaliador . em que não encontrem profissionais. nas desapropriações de imóveis deve ser nomeado perito (e assistentes técnicos) o profissional habilitado do artigo 7º. para que os trabalhos realizados venham a ter validade jurídica (art.194/66. (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. bem como quite com sua anuidade (art. Versando a perícia em avaliações de bens imóveis. Desapropriação de área suburbana promovida pela COHAB/RS.º 3. 13).181.116 - Exercício indevido da função de perito . Exerce ilegalmente qualquer das profissões referidas quem não possua registro no CREA. Agravante: CREA-SP. (Tribunal de Alçada do Paraná. (Tribunal de Justiça de Santa Catarina. arquiteto e engenheiro agrônomo e obedecidas as disposições da Resolução n. Nomeação de perito sem registro no CREA .663. (Tribunal Federal de Recursos. relator: Des.º 218. não tendo valia o laudo elaborado por quem não dispõe de formação profissional técnica a respeito da questão. recomenda a todos aqueles que se valeram dos serviços profissionais de um perito ou assistente técnico atenção para os seguintes aspectos: Que o profissional tenha comprovado. relator: Juiz Maranhão de Loyola). a teor da Lei que regulamenta o exercício das profissões de engenheiro. do CONFEA. 145 e §§ do CPC). Não é licito proceder as perícias em quaisquer avaliações sem o concurso de profissionais habilitados. que regula o exercício das profissões de engenheiro.aplicação da Lei n. 7º.multa. de 29/06/73. letra “c”. Apelação Cível n. que disciplina o exercício das diferentes modalidades profissionais. Perito .º 5. da Lei 5. Que na referida Certidão estejam elencadas as suas atribuições profissionais (conhecimentos específicos). João Martins).194/66. através de Certidão. . o perito nomeado deve ser engenheiro ou arquiteto.448. relator: Des.laudo nulo. em conformidade com o art.recurso promovido. Apelação Cível n. arquiteto e engenheiro agrônomo (Lei 5. à vista de todo o exposto.º 22. letra “c”. Em principio. RECOMENDAÇÕES FINAIS O CREA-SP. Agravo de petição n. Athos Gusmão Carneiro).. Relator: Ministro Henrique D’Ávila).avaliações de imóveis .º 5.º 2. da Lei n. Apelação Cível 33.inadmissibilidade . ter nível universitário.519/66. A nomeação de perito judicial deve recair em profissional habilitado. Nomeação de perito legalmente qualificado . compatíveis com a matéria sobre a qual irá opinar (idem).194/66).necessidade de nomeação de engenheiro ou arquiteto .194/66. salvo em se tratando de local no interior. e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional.

os seguintes profissionais: meteorologistas. CREA-SP: Av. 1º da Lei federal n. de 07 de Dezembro de 1977. devidamente preenchida e recolhida. geógrafos e geólogos. Objetivando maior divulgação da legislação pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs. o profissional. 137.117 - Em se tratando de avaliações de imóveis e perícias de engenharia.Anotação de Responsabilidade Técnica. coloca-se à disposição de todos os que julguem necessária a obtenção de maiores subsídios. através do seu Departamento Jurídico. deverá quando da apresentação do laudo apresentar cópia da ART .496. estão sujeitos ao registro no CREA. além da comprovação de habilitação no CREA. 2614. a à sua fiscalização.R. Brigadeiro Faria Lima. que define para os efeitos legais os responsáveis técnicos..SP.: 815. em atendimento ao disposto no art.4466 . o CREA-SP. .º 6. arquitetos e engenheiros agrônomos. Tel. São Paulo . incluindo jurisprudência relativa à matéria. Além dos engenheiros.

Norma básica para perícias de engenharia do IBAPE/SP. Severiano.219-230. v. 84p. Belém. CONDURÚ. n. Piracicaba: FEALQ. São Paulo: ABRAPE. 1995. (Manuais Técnicos em Geociência. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). 69p. José Maria Pinheiro. In: Curso de Avaliações de Bens. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS.terra nua. nov. p. São Paulo: PINI. Brasília: ABEAS. 251p.167-70. 4. Brasília. José. Tabela de honorários mínimos profissionais e Ato nº 010 de 30 de setembro de 1992. 1996. CASTRO. Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra. Departamento de São Paulo. Leis . Gil José. 1983. n. v. CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA. 1983. .173-179. 1999. 1995. III aproximação – julho de 1971. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. 1980. 75. Honorários Periciais e sua Liberação Parcial. Porto Alegre: IBAPE. 3ª ed. 1995. Curso de avaliação e perícia de imóveis rurais. Valoration agraria: teoria y practica. 7.Decretos e Resoluções.118 - LITERATURA RECOMENDADA ABUNAHMAN. v. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 1985. Tabela de honorários mínimos profissionais. 191p. ASSOCIAÇÃO DOS ENGENHEIROS AGRÔNOMOS DO ESTADO DO PARÁ (AEAPA). 1993. ranking de solos. 1994. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 1999. mar. Belo Horizonte. 3ª ed. 435p. CABALLER. São Paulo. Madrid: MP. 17p. São Paulo: PINI. p. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica.. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 1998. 58p. GUIMARÃES. 1994. Carlos Dário Lopes. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Avaliação de propriedades rurais. São Paulo: ABRAPE.227-261. 77.. Avaliação de Máquinas e Equipamentos. Belém: AGRIMAZÔNIA. Victor Carlos. 1992. n. São Paulo: ABRAPE. Carlos Dário Lopes. São Paulo: PINI.123-126. 119p. DAUDT. 216p. CONDURÚ NETO. 1983. Carlos Dário Lopes. São Paulo. v. ESTATUTOS do IBAPE . AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. 1996. Manual Técnico de Uso da Terra. Deontologia da Engenharia. ESCRITÓRIO TÉCNICO DE AGRICULTURA BRASIL-ESTADOS UNIDOS.127-134. 1993. Avaliação de imóveis rurais . Avaliação de imóveis rurais: NB-613/80. 1995. Guia de Avaliação. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA. 41. p. Orlando Ferreira de. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). Belém. São Paulo: PINI. 7. 1995. Anais do X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. p. 24p. set. p. 1992. DAUDT. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CONFEA). 1993. Sistema Internacional de Unidades (SI): utilização em trabalhos técnicos e científicos. São Paulo: ABRAPE. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Rubens Alves. 380p. 7.. Rio de Janeiro: IBGE. 127p. Sérgio Antonio. 7). nov. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA. 83p. 1999. Vicente. p. 1999. Serviço de Documentação e Informação. 1971. CHEDE. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos.. José Maria Hesketh. Jorge Artur Rodrigues.. n. 1999. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. Regulamento de Honorários.. 527p. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Belém: FCAP. 2p. 4. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. jan. 1987. ANAIS DO SIMPÓSIO SOBRE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (Coordenador: Valdemar Antonio Demétrio). atribuições e atividades. 307p. INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. 216p. Goiânia: CREA. 79. Porto Alegre: IBAPE. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.79-98. 434p. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. DANTAS. Manual de orientação profissional: títulos. v. DAUDT. São Paulo: PINI. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. p. ARAGÃO. Avaliação de propriedades rurais. Chicago/USA. The Appraisal of Rural Property. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Vida útil de máquinas. FIKER. Porto Alegre: CREA/RS. José Fonseca. FERNANDES. FILLINGER. Arquitetura e Agronomia. n. São Paulo: ABRAPE. 244p. Rio de Janeiro: IBGE. 45. 1992. equipamentos e instalações.

. SOLLERO FILHO. Adilson José.A. 4. 38. Laudo Pericial de uma área de terras de 4. Anais. Francisco. de. J. 7. São Paulo: ABRAPE.500 hectares . M.332-8. Chicago: REAL STATE EDUCATION COMPANY.307-331. 42. MACHADO. nov.119 - INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. TOLEDO.147-152. Flávio Godoy de. v. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. MILUZZI.. 8p. 1999.. 4.35-60. São Paulo: ABRAPE. M. MOREIRA FILHO. MOREIRA FILHO. MOREIRA. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. p. 1993. v.. set. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Florianópolis: ICAPE. p.B.80-82.C. 1995.154-157. RAMOS. São Paulo: ABRAPE. Clemente. E. Avaliação de Imóveis Rurais. 4. MENDONÇA. Eduardo. p.123-125. São Paulo: PINI. 24p. 1999. Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia – Curso básico do IMAPE. 8. Domingos Mota. rev. Carlos. p.275-296. 1999. MEDEIROS JÚNIOR. Florianópolis. Ibá Ilha. 1983. 1992. RIBEIRO.316p. Problemas existentes nos laudos de peritos e assistentes técnicos em face do código de processo civil.. O. São Paulo: PINI. J.. Avaliação de culturas: eucalipto . Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. 4. 1983. Anais.. In: Avaliações para Garantias.. A informatização da avaliação de máquinas e equipamentos. MAGNOU. Dennis S. 3ª ed. São Paulo: ABRAPE. 1992. MAIA NETO.. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. 216p. E.1ª Parte.. 379p. v. MAIA. Porto Alegre: IBAPE. MENDONÇA. 1999. Laudo Pericial de uma área de terras de 4. 1993.uma honrosa função. . dez.115-122. R. p.cana de açúcar .. Reinaldo. São Paulo: PINI. 4. Rio de Janeiro: IBGE. São Paulo: ABRAPE. v. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. p. n. São Paulo: IBAPE. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.. In: Curso de Avaliações de Bens. N. 41. p. 214p. Laudo pericial. 1996. p. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.pastagem. 48. mar. Princípios de engenharia de avaliações. CANÇADO. Florianópolis. 47. MEDEIROS JUNIOR..500 hectares . p. Avaliação de Propriedades Rurais. Florianópolis.Florianópolis: ICAPE. H.. 1995.M. 8. p.Florianópolis: ICAPE.. Porto Alegre: IBAPE.. Curso de avaliação de imóveis rurais. SÁ LEITÃO. Avaliação de imóveis rurais.S. 81. Uniform Standarts of Professional Appraisal Practice: Applying the Standards. ampl. & RAYBURN. 1992. Anais. 1995. Joaquim da Rocha & FIKER. Alberto Lélio. n. Métodos avaliatórios: diretos x indiretos. 1995.. In: X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Avaliação de Recursos Naturais e Meio Ambiente. Tânia Magda Matsumo Albino. p. São Paulo: PINI. v. André Castelo Branco de. Engenharia Legal: Teoria e Prática Profissional. Cláudio Rossi. ago. Joaquim da Rocha. Marcelo Corrêa. n... São Paulo: ABRAPE. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.. n. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. 138p.190-198. Importancia de la valuación en el crédito pignoraticio.. Normas de Apresentação Tabular. A Perícia Judicial – Como redigir laudos e argumentar dialeticamente. 39. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. dez.. 1993. a importância de uma apresentação didática. QUEIROGA. Ibá Ilha.. PELLEGRINO. Perito judicial .. 8.. de. 1998. v. p. José Carlos. LOCH. MARTINS. n. 216p. Processo computadorizado para avaliação de culturas.2ª Parte. 1995. mai. 186p. William B. 1995. São Paulo: PINI. 1992. São Paulo: PINI. José. de M. 1996.127-161. n. MAGOSSI. TOSH. 38p.404-12. Jun. AGUIAR. v. 4.. 61p. 42. 1992.. AQUINO. RESENDE. SAVIETTO. CURI. São Paulo: ABRAPE. v. 4. n. 1995. José Ronan Simões.

Tabela de interpretação de análise química dos solos Características Unidade de medida Símbolo Férteis Inférteis Capacidade de troca de cátions mE/100g T 8 -4 Soma de bases mE/100g S 4 -3 Alumínio trocável mE/100g Al -0.02 a 2 2 a 200 + de 200 vista desarmada Classificação do solo orgânico Classe Elevados teores Médios teores Baixos teores % de M.002 a 0.02 0..002 0. 1995) 1. Orgânica % de Argila +18 12 a 18 -12 +60 0 a 60 <0 .120 - ANEXOS TABELAS PARA CONHECIMENTO DOS SOLOS (Daudt.3 +4 Ca + Mg trocáveis mE/100g Ca + Mg 3 -2 Potássio ppm K 135 -45 Fósforo ppm P 30 -10 Sodificação % -Na -10 +50 Distrofismo % V 50 -35 2. Classificação de solo mineral Classe Argiloso Siltoso Arenoso Fragmentos grosseiros Matacões Tipo de terreno 3. Tamanho das partículas (mm) 0 a 0.

troncos. bretes. 1995) Especificação CONSTRUÇÕES Alvenaria de tijolo coberto c/ telhas Madeira coberto com telhas Barro coberta com telhas Barro coberta com sapê Banheiros carrapaticidas e sarnicidas Barragem com taipa de alvenaria MELHORAMENTOS Linha luz/telefone c/ poste de madeira Linha luz/tel c/ poste de ferro/concreto Cerca de pau-a-pique Cerca de arame Encanamento de rede de água Cerca elétrica Seringas.. mangas Açude e bebedouro c/ taipa de terra Açude e bebedouro c/ taipa alvenaria ANIMAIS DOMÉSTICOS Reprodutor bovino Matrizes bovinas Reprodutor equino Matrizes equinas Suínos Ovinos Animal de tração Animal de montaria MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Trator de rodas ou esteira Microtrator Trator de lavoura de arroz Colheitadeira automotriz Colheitadeira rebocada Caminhão Carroça Carro de bois Carreta de trator hidráulica Carreta de trator c/ pneus Anos 25 15 10 5 30 50 30 50 10 10 10 10 20 25 50 8 10 8 10 4 8 12 8 10 7 7 13 10 5 10 10 15 15 Especificação MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Ancinho Arado de discos ou aiveca Grade de discos Semeadeira de linhas Semeadeira de pastagens Cultivador Plaina Colhedeira de algodão Grade de dentes ou mola Segadeira de pastagens Ceifadeira Plantadeira Sub-solador Debulhadeira de milho Desintegrador de ração Picadeira de forragem Motor elétrico Serraria Pulverizador Ensiladeira Polvilhadeira Ordenhadeira Carrinho de terreiro Roçadeira Encerado de lona Secador de cereais Sacaria de colheita em uso Adubadeira Cesto de animais (jacá) Escarificador Rodo Arreiamento de qualquer natureza Anos 12 15 15 15 20 12 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 8 10 6 10 1 8 2 6 2 6 .121 - VIDAS ÚTEIS DE ALGUNS BENS COMUMENTE ENCONTRADOS NOS IMÓVEIS RURAIS (Daudt.

0 Jipe 21.0 Fonte: CHEDE.7 Retroescavadeira de pneus 10.5 Pá carregadeira de pneus – grande 9.0 Moto-serra à gasolina 0. G. Avaliação de máquinas e equipamentos.9 Pá carregadeira de pneus .J.pequena 7.1 Caminhão médio com basculante 11.2 Caminhão médio com carroceria 9.2 Trator de esteiras – pequeno 12. IBAPE.8 Trator de esteiras com lâmina – médio 20.122 - Tabela estimativa do Valor Residual do Equipamento após depreciado Equipamento (%) Residual Automóvel 13. 1999.8 Caminhão fora de estrada 9.1 Caminhão grande com carroceria 16.7 Caminhão grande com basculante 8..0 Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande 20.2 Camioneta 10.0 Trator de esteiras com lâmina – grande 20. .0 Trator agrícola de pneus 9.

- 123 -

Duração média de Máquinas e Equipamentos Rurais
Itens
TRATORES
De rodas
De esteiras

Duração
em
anos
10
10

VEÍCULOS

Caminhão
Carroça
Carro de bois
Carreta de trator
IMPLEMENTOS DE TRATOR
Arado de discos
Grade de discos
Semeadeira
Cultivador
Plaina
Ancinho
Colheitadeira de algodão
Colheitadeira de milho
Combinada automotriz
Combinada rebocada
Grade de dentes
Colheitadeira de forragens
Ceifadeira

10
10
10
15
15
15
15
12
15
12
8
10
10
10
20
10
12

Itens

Duração
em
anos

OUTROS IMPLEMENTOS
Arado aiveca
Grade de discos
Plantadeira
Planet
Bico de pato

10
12
10
8
5

DIVERSOS
Máquina de café
Máquina de debulhar milho
Desintegrador
Picadeira de forragem
Motores elétricos
Serraria
Pulverizador
Polvilhadeira
Carrinho terreiro
Encerado
Saco colheita
Jacá
Rodo

30
20
20
15
15
20
10
10
8
6
3
2
2

Duração média de Construções e Melhoramentos
Rurais
Construções
Parede de tijolos, taipa, coberta com telhas
Parede de madeira, coberta com telhas
Parede de barro, coberta com telhas
Parede de barro, coberta com sapé
Piso de tijolo, cimentado

Duração em anos
50
30
20
10
50

Melhoramentos
Linha de força, luz, telefone com postes de madeira
Linha de força, luz, telefone com postes de ferro ou concreto
Cercas de pau a pique
Cercas de arame
Rede de água (encanamento)
Cerca elétrica

Duração em anos
30
50
20
25
30
15

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 124 -

Tabela estimativa de vida útil em função do número de
horas de trabalho anual

Máquina, Veículo ou Equipamento

Vida útil (horas)

Automóvel

8.000

Consumo de
horas/ano
1.300

Camioneta

8.000

1.300

Jipe

8.000

1.300

Caminhão médio com carroceria

8.000

1.350

Caminhão médio com basculante

8.000

1.200

Caminhão grande com carroceria

8.000

1.500

Caminhão grande com basculante

8.000

1.500

Pá carregadeira de pneus - pequena

9.000

1.400

Pá carregadeira de pneus – grande

10.000

2.000

Trator de esteiras – pequeno

10.000

1.800

Trator de esteiras com lâmina – médio

10.000

2.000

Trator de esteiras com lâmina – grande

10.000

2.000

Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande

10.000

2.000

Trator agrícola de pneus

8.000

1.000

Caminhão fora de estrada

10.000

2.000

Retroescavadeira de pneus

9.000

2.000

Moto-serra à gasolina

6.000

500

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 125 -

Avaliação dos Graus de Limitação dos solos para Classificação de terras segundo a Classe de Capacidade de Uso
Características dos Solos
Símbolo

Solos

Classe de
declividad
e
(%)

Graus de Limitação

Textura
Textura Fertilidad
e
Horiz.
A

Horiz.
B

Relevo

Prof.
Efetiva

Drenage
m

Pedregosidad
e

Erosão

Imped. à
Mecanizaç
ão

GRAUS DE LIMITAÇÃO:
N = nulo

L = ligeiro

M = moderado

F = forte

DINIZ, J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.

Classe de
Capacidad
e
de Uso

. . A B Graus de Limitação Fertilidad e UNIDADES GEOMORFOLÓGICAS: N = Nulo CH = Chapada (Colinas) L = Ligeiro LB = Lombadas M = Moderado F = Forte AB = Abaciados DM = Dique Marginal Textur a Relevo Erosão Drenage m Interna Classe Impedimento de Profundidad à Capacidade e Mecanização De Uso Efetiva TEXTURA: aren = arenosa méd = média arg = argilosa ind = indiscriminada DINIZ.126 - Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação Características dos Solos Unidade GeoMorfológica Símbolo GRAUS DE LIMITAÇÃO: Solos Textura Horiz. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997. J. Horiz.

8 - meq/100 cm3 - < 0.0 % < 25 25 .31 .16 .8 > 0.30 0.1 .60 meq/100 cm3 - < 0.0.4 .0.5.70 71 ..0.6 - meq/100 cm3 < 2.5.0 > 50.15 > 15 - ** Extrator KCl 1N *** Extrator Acetato de Amônio 0.6 5.0.9 meq/100 cm3 0.5.6. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.3 .10 11 .0 > 6.40 41 .15 0.5 .08 .6.4 < 4.0.6.0 5.0 4.2 .9 . J.127 - Interpretação da Análise de Solo PARÂMETRO Fósforo (P) * Acidez Potássio Trocável (K) Magnésio Trocável (Mg) Alumínio Trocável (Al) ** CTC ou T Saturação de Bases (V) Enxofre (S) *** * Extrator Resina EXPRESSÃO CLASSIFICAÇÃO Muito Baixo Baixo Médio Alto Muito Alto μg/cm3 0 .6 > 0.0.7 .3 0.07 0.90 > 90 gSO4/cm3 < 5 5 .4 0.15.1 .5 5.5 DINIZ.80 > 80 pH em CaCl2 pH em H2O > 6.5N em Ácido Acético 0.6 7 .4 .0 15.1 . .60 > 0.5.5 2.1 4.6 < 4.0 6.50 51 .6 .25N Relação Solo : Extrator 1:2.6 5.50.01 .15 16 .

.

Horizonte de Produção (formação/ declínio) iv. Preço da Caixa de Laranja (no pomar) vii. Período de Formação v Época da Avaliação vi. 1995) Avaliação de um pomar de laranja EXEMPLO 1 – Obter o valor atual de um pomar de laranja. anterior à primeira safra.00 9 782. (1 + i) .83 505.t) períodos.+4) (1) (2) (3) (4) 0 376. devendo ser considerado no custo de formação do pomar em apreço.00 6 782. Entendemos.89 1.129 - EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO PARA CULTURAS (de acordo com CAMARGO LIMA.731.288.11 505. para a taxa de juros bancários.67 .11 O problema em apreço envolve dois aspectos econômicos importantes: Primeiro: Os desembolsos (Despesas de Investimentos) até o 4º ano.83 5 782. acima do ponto de nivelamento.37 .83 .00 Fluxo total líquido ao final de 9 anos (ponto de nivelamento) 180.75 .376.11 505.376. se aplicados alternativamente no mercado financeiro.00 8 782.89 ..378.731.00 .a.89 1. a única alternativa de rendimento garantida pelo governo federal é a Caderneta de Poupança.288. Densidade de Plantio ii. No exemplo presente estas informações são as seguintes: i.67 3 558.300. (Caderneta de Poupança). é nosso entendimento que sua adoção (mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias pois.89 .42 4 731. conforme a NBR 8799/85. (1 + i) + ∑CM t =0 n-t t .288.a.00 2 378.30 9º ano (a partir de sua implantação) Fluxo financeiro utilizado na avaliação de um pomar de citros Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Período de Formação Período de Produção Total Bruta Implantação Manutenção Manutenção (1+. que para cada desembolso.18 Fonte: Dados hipotéticos Nota: A sobra positiva.782.89 .300..42 .89 . Desta maneira.11 505.89 1. assim. Segundo: Embora a Constituição de 1988 estabeleça um teto 12 % a.288. produziriam juros na razão de 6 % a.89 1.89 1. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte expressão: n n-t CFP = CIt . Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado) 212 plantas/ha 560 caixas/ha 9 anos 4 anos 5º ano (anterior à 1ª safra) R$ 2. corresponda um montante ao final de (n ..42 . Produtividade Média Esperada iii.782.00 7 782. não será considerada na avaliação. Ponto de Nivelamento do Pomar viii.782.75 1 300.89 .558. com rendimento anual de 6 %. Esse rendimento alternativo estabelece um Custo de Oportunidade para o capital investido.11 505. Através de uma vistoria pormenorizada na propriedade avalianda busca-se as informações relevantes (dados agronômicos e econômicos) necessários.288.558.378.782.00 .782. Anos Receita Líquida Total .65 . a expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: VAP = CFP + VEP Onde: VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do pomar avaliando CFP = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)].

.(1 + i ) ⎦ Para o exemplo presente.575. ⎡ (1 + 0. 505.10) . ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . razão pela qual na fórmula.(1 + i ) ⎦ = Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros Reorganizando os termos da expressão. ao final do período analisado.575. . Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.37 . diretamente sobre estes desembolsos) VEP = Valor Econômico do Pomar avaliando.83 ..06) . 5 4 3 2 1 CFP = 376.n.97 / ha A mesma metodologia poderá ser utilizada na avaliação de um pomar em datas diferentes. temos então.11 . portanto. (1. VEP = (1 – 0.130 No caso presente temos. anteriores ao período de formação ou posteriores à primeira safra. obtido através da expressão.736.. = RLn. RL = RL1 = RL2 = .. (1.(1 + i ) ⎦ -r. (1.74 + 1.06) 4 − 1 ⎤ ⎢ 4 ⎥ ⎣ 0.(1 + i ) ⎦ Onde: RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras.06) CFP = R$2. (1..23 = R$4. 2. RL . ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i .06) + 378.736..23 Lembrando.42 .00 . para o pomar avaliando de: VAP = CFP + VEP = 2. (1. teremos o valor atual.06. períodos. da equação. com t = 0.75 .74 / ha (Os juros mais os valores desembolsados. VEP = RL . ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i ..06) + 558. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . obtemos: VEP = (1 – r) . então.(1 + 0.06) + 731. r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no preço do produto no mercado.311. 1. n utilizamos o fator de valor futuro (1. um Montante.06) + 300. estabelecem.06) ⎦ = R$1.

06) 1 − 1 ⎤ ⎢ 1⎥ ⎣ 0.92 = R$1. ⎡ (1 + 0.10) . Logo.30 / caixa.(1 + 0. ou seja: 5 4 CFP = 376.10) .11 . o Custo de Formação será dado apenas pelo Custo de Implantação mais o Custo de Manutenção do primeiro ano.92 / ha Entretanto.736. 505.75 .951. admitindo-se que a avaliação esteja sendo feita logo após efetuada a primeira colheita.06) ⎦ = R$1. uma vez que o pomar encontra-se no final de sua vida útil.131 - EXEMPLO 2 – Utilizando-se dos dados do exemplo anterior. (1. Termos.06) 2 − 1 ⎤ ⎢ 2 ⎥ ⎣ 0. portanto: VEP = (1 – 0.06. o Valor Atual do Pomar será dado apenas por: VAP = VEP = (1 – 0. O Valor Atual de um Pomar no início do 10º ano.15 = R$3.06) + 300. ⎡ (1 + 0..87 / ha . ⎡ (1 + 0.06) = R$882. (1. basta fazer: VEP = (1 – 0.89 / ha EXEMPLO 3 – A partir dos dados do exemplo 1.10) . VAP = CFP + VEP = 2. 505.06) ⎦ = R$428.11 . na região do imóvel avaliando.215.06. portanto. 505.716.46 / ha O Valor Atual do Pomar será portanto: VAP = CFP + VEP = 833. descontar a Receita Líquida proveniente da primeira safra. neste caso. Lembrando que o pomar em formação começará a produzir no 4º ano de sua formação teremos.38 / ha EXEMPLO 4 – Supondo que. será dado por: Neste caso não é considerado o custo de formação. obter o Valor Atual de um Pomar no 2º ano de formação.74 / ha Para obtermos o valor econômico do pomar. bastará. Ou seja.06) 3 − 1 ⎤ ⎢ 3 ⎥ ⎣ 0. considerando a produtividade de 560 caixas/ha.46 + 882. ao preço de R$2. No exemplo anterior tínhamos um custo de formação de: CFP = R$2. a vida útil de um pomar seja de 10 anos.(1 + 0.00 .736.15 Teremos portanto.11 .215.(1 + 0. obter o Valor Atual de Pomar. para cobrir os investimentos efetuados. serão necessárias duas safras futuras.74 + 1.06.06) ⎦ = R$833. se a avaliação é efetuada numa data anterior a última safra.

após o primeiro corte.15 anos 15 . é de: 0 . em intervalos regulares de 5 em 5 anos.06) 5 ⎭ ⎩ (1. 20 15 10 (1. 1 (1 + i ) n −t Onde: VEF = Valor Econômico para a Floresta em apreço RL = Renda Líquida Esperada.06) 5 ⎭ ⎩ (1. 2.06) (1. . para uma floresta de eucalipto. q 3 p = Preço pago ao produtor por um metro cúbico (m ) de madeira q = Quantidade de metros cúbicos de madeira produzida em 1 ha 1 (1 + i ) n −t = Fator de Valor Presente para as Receitas (diferentes) Líquidas Esperadas r = Coeficiente de Risco de Mercado (queda de preços).878. sabendo-se que a produtividade média esperada em 4 cortes. ou soma das Rendas Líquidas Futuras RLF = p . no período t = 0. destinada a produção de celulose. no período t = 5.. ⎧ 180 220 300 390 ⎫ + + + ⎬ ⎨.06) (1.27 . a fórmula avaliatória pode ser representada pela seguinte expressão algébrica: n VEF = (1 – r) . pelo método do Valor Econômico.27 .38 / ha EXEMPLO 6 :Considere-se a plantação anterior.21 / ha .06) (1. n períodos i = Taxa de juros (6 % a. sabendo-se que a produtividade média esperada nos próximos 3 cortes.. é de: 5 . obter seu valor econômico.06) VEt=0 = R$2. ⎧ 180 220 300 ⎫ + + ⎨. admitindo-se 5% a 10% t = t = 0.20 anos 1º corte 2º corte 3º corte 4º corte 3 390 m / ha 3 300 m / ha 3 220 m / ha 3 180 m / ha 3 Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos: VEt=0 = 0.. ∑ RL t =0 t . 1.90 .002.10 anos 10 .15 anos 15 .20 anos 2º corte 3º corte 4º corte 3 3 300 m / ha 3 220 m / ha 3 180 m / ha Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos: VEt=0 = 0.5 anos 5 .. 5.132 - Florestas Plantadas Avaliação de florestas artificiais De acordo com MAGOSSI (1991).10 anos 10 .a.) EXEMPLO 5 : Sabendo-se que o preço pago ao produtor de madeira é de R$5.27/m3.90 .06) VEt=0 = R$2. em intervalos regulares de 5 em 5 anos. 5. ⎬ 15 10 (1.

temos então que: n CFcap = CF . armazenagem.133 - Culturas Temporárias AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS De acordo com a NBR 8799/1985. o rendimento líquido da safra pendente de fato. quando for o caso. na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. ou soma das rendas líquidas futuras Onde: pt = Preço pago ao produtor na época t (safra) qt = Produção esperada na época t (kg/ha) Dt = Despesas de colheita. entre outras r = Taxa de risco associado à possíveis quedas de produtividade e/ou risco de comercialização. acrescido do valor econômico da plantação. (1 + i) CFcap = Custo de formação capitalizado no instante em que se efetua a avaliação. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. 1 (1 + i ) n −t RLt = Renda líquida esperada. utilizada na obtenção do valor atual da cultura anual: VA = CF + VE Onde: CF = Custo de Formação e/ou reposição da cultura [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. se aplicados alternativamente no mercado financeiro. admitido como 5% 1 (1 + i ) n −t = Fator de valor presente para a receita futura . na ocasião da avaliação. VE = Valor econômico para a cultura em apreço VE = (1 – r) . adicionando-se. multiplicado por um coeficiente de risco. portanto. deve ser empregado o método do custo de reposição. RLt . Tem-se. a seguinte expressão.. Dado que os desembolsos com a implantação e manutenção. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. deduzidos os custos vincendos da mesma. em produção. transporte. produziriam os juros (J).

56 / ha .d. vii.80 . 10 − 203 .10 / ha R$5.00016) ⎦ ⎩ ⎭ d. ii..76 c.5. valor atual de 1 ha de milho VAmilho = CFmilho + VEmilho = R$357.134 - EXEMPLO 7 – Obter o valor econômico de 1 ha de milho. 80 ⎨80.00016) ≅ R$206. taxa de juros equivalente [ id = 360 ] (1. no instante t = 3 meses após o plantio.016% a. (1. a.⎢ ⎬ ≅ 50 ⎥ ⎣ (1.a.80 /ha R$86. sabendo-se que: i. b. custo de formação 90 CFmilho = 203. ⎧ ⎫ ⎡ ⎤ 1 − 86 . 100 = 0.06) − 1 . iii. iv v vi.32 / ha R$150.05) .55 / sc de 60 kg 80 sc /ha 90 dias pós plantio 6 % a.55. ciclo da cultura custo de formação despesas com colheita preço recebido pelo produtor produtividade data da avaliação taxa de juros (poupança) 140 dias pós plantio R$203. valor econômico VEmilho = (1 – 0.

⎡ (1 + i ) t − 1⎤ ⎢ ⎥ i ⎣ ⎦ .012.00 1.00 4 2.012.012.00 .000.012.00 . não será considerada na avaliação.00 6 2.000.012. Este montante é dado pela equação: MRL = RL . Produtividade Média Esperada iii.00 3 2. Anos viii. Época da Avaliação vi.508.520. Taxa de Juros Receita Líquida Total .012.00 .520.2.508.00 3.00 1.00 . Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado) 1.012.012.00 7 2.012.3.00 .00 Fonte: Dados hipotéticos Nota: A sobra positiva.6.00 .508.508.00 3. Ponto de nivelamento do pimental ix.508.00 1 3.012.000.00 1.3.00 9 2. (poupança) O Valor Atual do Pimental será dado por: VAP = CFP + VEP Onde: VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do plantio avaliando CFp = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. Período de Formação v.00 .012.500 pés / ha 3.520.520. Horizonte de Produção (formação/declínio) iv.508. devemos obter o montante destas safras (devidamente capitalizadas) e descontá-las do Custo de Formação do Pimental.00 3.00 8 2. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte expressão: n n-t CFP = CIt .2.a.2.064.012.520.508.000.00 1.00 Fluxo total líquido ao final de 9 anos 3.000 kg / ha 9 anos 1 ano 6º ano (anterior à 5ª safra) R$1.2.012.00 1.00 3.00 3.00 1.00 .+4) (1) (2) (3) (4) 0 6.135 - Avaliação de Pimenta-do-Reino EXEMPLO 8 – Avaliação de um pimental em produção Dados Agroeconômicos relevantes: i.50 / kg Fluxo financeiro utilizado na avaliação de uma plantação de Pimenta-do-reino Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Período de Formação Período de Produção Total Bruta Implantação Manutenção Manutenção (1+.. Preço da Pimenta-do-reino (produtor) vii.000.012.2.00 3. (1 + i) Observação: Como na data da avaliação do pimental já foram efetuadas quatro (4) safras.00 .2. acima do ponto de nivelamento (6º ano).00 . Densidade de Plantio ii.00 1.012.520.00 3.00 2 2.6.00 6º ano (a partir de sua implantação) 6% a.00 5 2..520.00 .012.00 3.00 1.520. (1 + i) + ∑ CM t =0 n-t t .2.000.2.508..

.1508 .. ⎡ (1 + 0. com t = 0.06) .n. teremos o Valor Atual para o Pimental avaliando de: VAP = CFP + VEP = R$10.508. 1.631.87 / ha VEP = Valor Econômico do Pimental avaliando.84 / ha Lembrando.71 / ha . (1 + i) .(1 + 0. (1 + i) + ∑ CM t n-t . portanto.06) + 3000 . Teremos então: n n-t CFP = CIt . RL = RL1 = RL2 = .00 . obtido através da expressão.. e considerando as receitas futuras até o ponto de nivelamento.. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco. VEP = (1 – r) .10) .06.. t =0 6 ⎡ (1 + i ) t − 1⎤ ⎢ ⎥ i ⎣ ⎦ 5 CFP = 6000 .06 ⎣ ⎦ CFP = R$5. r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no preço do produto no mercado.06) 4 − 1 ⎤ ⎢ 4 ⎥ ⎣ 0. (1 + 0.928.. 1.136 - Onde: MRL = Montante para a Renda Líquida do Pimental até a data de avaliação RL = Fluxo de Renda Líquida t = Número de Rendas (ou períodos) obtidas desde o início da produção (2º ano) até a data da avaliação (6º ano). RL .06) ⎦ = R$4. períodos..RL . (1 + 0. da equação.(1 + i ) ⎦ Onde: RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras. teremos portanto: VEP = (1 – 0. = RLn.702. 2.06) 4 − 1⎤ ⎢ ⎥ 0. ⎡ (1 + 0.(1 + i ) ⎦ = Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros Para o exemplo presente. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i .