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CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Imóvel rural denominado Fazenda Cerrado
Distrito de Domélia
Agudos-SP
CPI – Conselho do Patrimônio Imobiliário
Coordenadas Geográfica: W 49.245816° S 22.660742°
Companhia Paulista de Obras e Serviços

Rua Tangará, 70 – Vila Mariana
04019-030 – São Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: DISTRITO DE DOMÉLIA FAZENDA CERRADO MUNICÍPIO: BAIRRO: TRANSCRIÇÃO: 9.cpos.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: 2.353 AGUDOS 4. BENFEITORIAS EXISTENTES: PADRÃO CONSTR.00 CPI – PROCESSO: 0380/2008 – Pasta A167 2722/2009 3.FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6.br .000. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: OCUPANTE: DESOCUPADO: Antônio Carlos Tomé Companhia Paulista de Obras e Serviços CONTATO: Rua Tangará. FOTOGRAFIA: . SP 14-9829-8387 T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.sp. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA: FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA 6.br www.: NÃO HÁ IDADE ESTIMADA: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: ÁREA (m2): VOCAÇÃO DE USO: RUIM: 8.05 ha TOPO GRAFIA: PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ÚMIDO: ALAGADIÇO: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: 7.com. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: CARTÓRIO: AGUDOS 5.gov. CPOS – PROCESSO: R$50. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.

DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 3 ÍNDICE FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.cpos. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos. FINALIDADE DO LAUDO 3.1.gov. LOCALIZAÇÃO 4. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2.1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL 8.br . DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5.2.1. METODOLOGIA 9.3. ANEXOS 9.2. PRESSUPOSTOS 9.5. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4.3.4.br www. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7. DOCUMENTAÇÃO 4.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7.com.sp. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4. ENCERRAMENTO 9.4.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4. 2. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário . o imóvel foi considerado livre de penhoras. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará. hipotecas. na Fazenda Cerrado no Distrito de Domélia.cpos. Imóvel com transcrição atual sob nº 9. Livro 3 Q do Cartório do Registro de Imóveis de Agudos – SP. fornecidos pelo solicitante. 3. foram considerados por premissa.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 4 1. Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo 9. apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados.br www.1. Para efeitos da avaliação. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho. 4. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos. no município de Agudos/SP. como válidos e corretos. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando.5.353. não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.com.br .gov. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.sp.CPI. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel rural constituído por terreno localizado na Estrada Municipal. contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. arrestos.

br .cpos. LOCALIZAÇÃO Trata-se de área na Estrada Municipal.com. no Distrito de Domélia – Município de Agudos. Figura 1: Localização do avaliando.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 5 4. antiga Fazenda Cerrado. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.gov. Foto 1: Placa de identificação da Fazenda Nossa Senhora de Fátima.br www. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos. hoje ocupada pela Fazenda Nossa Senhora de Fátima. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.sp. na Fazenda Cerrado.2.

constituída por Antônio Carlos Tomé.br www. cana e pastagem.sp. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.4. 4. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos. • O provável local do imóvel avaliando encontra-se ocupado pela Fazenda Nossa Senhora de Fátima (propriedade de José Marques Jacinto – 11 – 2403-2440 / 2551) e por uma família.da Fazenda Cerrado foi adjudicada a Fazenda do Estado. esposa e dois filhos. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL • 2. no município de Agudos-SP é caracterizada principalmente por propriedades rurais com exploração de eucalipto. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região rural do Distrito de Domélia. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.gov.br .3.com.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 6 4.5 alqueires . A Fazenda Maraci confrontante do imóvel avaliando foi utilizada pelo INCRA para assentamento rural. Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto à contaminação ou não do solo.cpos. • O remanescente da Fazenda Cerrado foi adquirido pela atual Fazenda Nossa Senhora de Fátima.

CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 7 5. Quanto ao grau de precisão.com. este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e. 6.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações.1.3 – Tabela 5.1 – Tabela 1 e Tabela 2. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos. o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação III.2.cpos.653-2:2011.br www.br .gov. item 9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR 14.sp.” Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região. como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.2. distante 13 km do Distrito denominado Domélia. por isso. mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. não é passível de fixação a priori. item 9. e em conformidade com a NBR 14. local caracterizado por propriedades com a cultura de eucalipto. cana e pastagem. apresenta a seguinte redação: “9. O provável local do avaliando. em seu item 9 Especificação das avaliações. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Trata-se de região rural de Agudos-SP. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará. O imóvel avaliando encontra-se confrontante a Fazenda Maraci (atualmente parcelada com assentamento do INCRA).653-2:2011. encontra-se invadido e possui baixa liquidez.

000 m²).br www.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região). estado de conservação e idade aparente. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel. cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. considerando classificação.210. Construções: Para os comparativos com construções. Neste tratamento. os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área. cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno R$/ha (1 ha = 10.sp. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.80/ha Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.br . e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando. as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos – 2002. praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel.com. Foram realizadas pesquisas no mês de fevereiro de 2013 na região do avaliando. Após tratamento dos dados.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 8 7. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.1. localização.cpos. frente.gov. obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 8. obtiveram-se elementos. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário. etc. visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. profundidade. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.

2. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.00 Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.3. conforme equação abaixo: Valor Total do Imóvel: Valor do Terreno Valor Total do Imóvel: R$ 50.657. O valor foi determinado através da somatória dos valores de terreno e construção.br www. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.05 ha VALOR TERRENO = R$ 49. VALOR TOTAL DO IMÓVEL Para o cálculo do valor do imóvel adotou-se o Método Evolutivo.35 7.br .80/ha * 6.gov.cpos.210.sp.com.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 9 Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo: VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR TERRENO → Valor do terreno VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno ÁREA → Área total registrada de terreno VALOR TERRENO = R$ 8.2 – item 2. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.000.

cpos. todas impressas de anverso. e as demais rubricadas.000.653-1:2001. ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas.00 (Cinqüenta mil reais) Referência: março/2013 São Paulo.2. METODOLOGIA 9. Adotando-se até o limite de 1%. conforme NBR 14. 01 de abril de 2013 Davi Eidi Maeda Laércio Paulino Simões Engenheiro Agrônomo CREA 5062610390 Responsável técnico pelo trabalho Engenheiro Sanitarista CREA 0601141851 Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.com. tem-se o seguinte valor: Valor do Imóvel.3. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.1. PRESSUPOSTOS 9.gov.br . sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho. arredondado: R$ 50.sp.4.br www. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 10 8. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.

SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos. pela Rodovia Castelo Branco.cpos.sp. Vista do Distrito de Domélia – Distante 13 km do local do imóvel.3 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista do acesso à Domélia.com.br www. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.br .gov.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 9. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.

SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.gov. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará. Vista da estrada vicinal com imóvel á direita.br www.br .CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 2 Vista do acesso ao imóvel. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.sp.com.cpos.

Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará. Vista da estrada vicinal com imóvel á direita.br www. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.gov.sp.br .CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 3 Vista da casa da família no imóvel.cpos. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.com.

70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.com.cpos. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.sp.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 4 Vista dos fundos da casa no imóvel. Croqui do acesso ao imóvel a partir de Domélia. Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.br .br www.gov.

70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@cpos.cpos.sp.br www.gov.4 CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará.com.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 9.br .

sp.CPOS 0380/2008 – pasta A167 CPI 2722/2009 9.br .br www.sp. 70 – Vila Mariana 04019-030 – São Paulo.gov.gov.cpos.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA Companhia Paulista de Obras e Serviços Rua Tangará. SP T 55 11 2139-0100 Fax 55 11 2139-0166 cpos@ cpos.