REYAL URBIS, S.A.

1
Informe sobre los estados financieros

Facultade de Ciencias Econmicas e

Empresariais

Contabilidade

Informe econmico

Xeral II

financiero de Reyal
Urbis,S.A.

Ramiro Vzquez Fernndez

Rubn Montero Alcobre

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1.-INTRODUCCIN

En este trabajo vamos a realizar un informe econmico y financiero de la empresa

Reyal Urbis,S.A.
Reyal Urbis tiene su sede en Ayala, 3-2planta Madrid 28001. Surge en 2007 tras la
fusin de dos grandes empresas, Inmobiliaria Urbis y Construcciones Reyal, tras la
adquisicin previa de un 96,41 por ciento del capital social de Urbis por parte de Reyal
a travs de una Oferta Pblica de adquisicin (OPA).
Entre los factores ms destacables de la Compaa sobresalen su posicionamiento en
el segmento de mercado ms amplio y estable (primera residencia urbana para clases
medias), la capilaridad geogrfica, la diversificacin de sus productos, el bajo coste de
adquisicin del suelo y el reconocimiento de marca.
A 31 de Diciembre de 2012, Reyal Urbis cuenta con un banco de suelo total de 7,8
millones de metros cuadrados de edificabilidad sobre rasante lo que la convierten en
una de las principales empresas europeas en la actividad de promocin residencial,
con ms de 59 promociones y 695 viviendas terminadas y ms de 250 suelos de gran
calidad.
La Compaa posee una relevante cartera de activos en renta valorada en ms de 459
millones de euros, con importantes activos singulares en explotacin. Los activos en
explotacin superan los 185.000 metros de superficie alquilable sobre rasante,
diversificados en oficinas, centros comerciales, locales, naves industriales y hoteles
que operan bajo la marca Rafaelhoteles.
Tras casi dos aos de negociaciones con los acreedores durante los que se estudiaron
todo tipo de alternativas para encontrar una solucin y al no haber podido alcanzar un
acuerdo de refinanciacin con sus acreedores, Reyal Urbis present concurso
voluntario de acreedores con fecha 19 de febrero de 2013, el cual fue aceptado por
Auto del Juzgado n 6 de lo Mercantil el pasado 4 de marzo de 2013.
Reyal Urbis, contina teniendo en su balance una de las mayores carteras de activos
inmobiliarios del sector, lo que unido al esfuerzo realizado para adaptar nuestro
precios y a la diversificacin geogrfica, nos permitir mantenernos en una situacin
privilegiada a la espera de la recuperacin econmica del sector, en tanto se negocia
un Convenio con los acreedores, con el firme propsito de optimizar nuestro valor
dentro del nuevo escenario concursal.

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En cuanto a las actividades y mercados Reyal Urbis cuenta con una estructura de
negocio diversificada en cuatro reas principales:
1. Promocin residencial
La principal lnea de negocio de la Compaa es la promocin de viviendas de primera
residencia. Presentes en toda Espaa con ms de 54 promociones y 613 viviendas
terminadas.
La facturacin por la lnea de promocin durante el 2013 han alcanzado la cifra de ms
de 21 millones de euros correspondientes a 97 viviendas entregadas.

2. Patrimonio
Reyal Urbis cuenta con una amplia y diversificada cartera de patrimonio con edificios
en los que se ha cuidado hasta el ltimo detalle.
La Compaa posee una relevante cartera de activos en renta valorada en 270
millones de euros, con ms de quince activos singulares en explotacin e importantes
proyectos en desarrollo.
La superficie alquilable sobre rasante asciende a ms de 150.000 metros cuadrados
diversificados en edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, locales, viviendas
y naves industriales que cuentan con un nivel de ocupacin superior al 80%.
3. Gestin de suelo
Reyal Urbis es una de las empresas espaolas con mayor cartera de suelo,
compuesta por activos muy diversificados tanto desde el punto de vista de distribucin
geogrfica como de estado de gestin y de diferenciacin tipolgica. A 31 de diciembre
de 2013, Reyal Urbis dispone de una cartera de suelo de 7,5 millones de metros
cuadrados edificables con un valor total aproximado de 1.500 millones de euros.
La compaa dispone de suelo en ms de cuarenta puntos geogrficos de Espaa y
Portugal, aunque ms del ochenta por ciento de la cartera se concentra en grandes
ncleos de poblacin y sus correspondientes reas metropolitanas. Estos activos
incorporan un porcentaje muy significativo de viviendas con algn rgimen de
proteccin y de usos terciarios e industriales.
La gestin de suelo, lnea de negocio que tradicionalmente ha sido fundamental en la
estrategia de la compaa, como medio de aadir valor a los activos en la actual
situacin de mercado.
4. Rafaelhoteles
Rafaelhoteles gestiona un total de ocho hoteles, en la Comunidad de Madrid y
Catalua distribuidos en dos marcas propias: Rafaelhoteles y RafaelHoteles By y un
hotel en franquicia (Holiday Inn Madrid-Pirmides).
La marca Rafaelhoteles engloba seis hoteles urbanos con una excelente relacin
calidad-precio donde se dan cita el confort, la funcionalidad y un esmerado servicio
como elemento diferenciador.
RafaelHoteles By es una marca que engloba nuestro establecimiento ms exclusivo,
situado en Baqueira-Beret: RafaelHoteles By La Pleta, perteneciente al exclusivo
sello Small Luxury Hotels (SLH). Se trata de un Hotel nico con un servicio singular e
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inimitable en un ambiente distendido, con gusto por el detalle y una cocina de autor
que fusiona diferentes estilos.
En total, la cadena dispone de 1.076 habitaciones, 10 restaurantes y un spa, a lo que
sumar sus 53 salones de reuniones, la mayor parte de ellos difanos y con luz natural.
En total, ms de 5.000 m2 de espacios destinados a todo tipo de eventos y una
capacidad para acoger hasta 6.000 personas.
Todas las cifras y datos a 31 de Diciembre de 2013.

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INDICE

Contenido
1.-INTRODUCCIN........................................................................2
1. Promocin residencial............................................................................. 3
2. Patrimonio............................................................................................... 3
3. Gestin de suelo..................................................................................... 3
4. Rafaelhoteles.......................................................................................... 3
INDICE.........................................................................................5
2.-Anlisis estructural de la empresa: horizontal, vertical y
tendencias...................................................................................6
a)

Balance de situacin............................................................................. 6

b) Cuenta de Prdidas y Ganancias.........................................................10

3.-Anlisis de Ratios...................................................................15
a) Ratios de liquidez.................................................................................. 15
b) Ratios de solvencia............................................................................. 18
c)

Ratios de rentabilidad.........................................................................21

d) Ratios de rotacin y plazos.................................................................24

4.-Anlisis econmico.................................................................28
a) Estudio de la rentabilidad.....................................................................28
b) Apalancamiento financiero.................................................................31
c)

Fondo de maniobra............................................................................. 34

5-Comparativa con empresas del mismo sector............................35

5.1-Los Balances de Situacin de REYAL URBIS, S.A y REALIA BUSINESS,
S.A a 31 de Diciembre de 2013.................................................................36
-Comentario del Balance de Situacin de REYAL URBIS, S.A y REALIA
BUSINESS, S.A........................................................................................... 37
5.2-Cuenta de Prdidas y Ganancias de REYAL URBIS,S.A y REALIA
BUSINESS,S.A............................................................................................ 37
5.3 Ratios de REYAL URBIS,S.A y REALIA BUSINESS,S.A en 2013..............38
5.4 Conclusin de la comparacin............................................................39
6.- Conclusiones y recomendaciones futuras................................39
7.-Anexos.................................................................................................. 41
8.- Bibliografa........................................................................................... 47

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2.-Anlisis estructural de la empresa: horizontal, vertical y

tendencias

a)

Balance de situacin

TABLA 1- Anlisis vertical del Balance de Situacin

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TABLA 2- Anlisis horizontal del Balance de situacin

TABLA 3- Anlisis de tendencias del Balance de Situacin

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ANLISIS ESTRUCTURAL DEL BALANCE DE SITUACIN

GRFICO 1- Porcentajes del total activo de balance de situacin

TOTAL ACTIVO
100%
80%
60%
40%
20%
0%

41639

41274

40908

ACTIVO NO CORRIENTE

40543

40178

ACTIVO CORRIENTE

GRFICO 2- Porcentajes del total pasivo y patrimonio neto del balance de situacin

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO

250%
200%

A)PATRIMONIO NETO
B)PASIVO NO CORRIENTE
C)PASIVO CORRIENTE

150%
100%
50%
0%
41639 41274 40908 40543 40178

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Con estos grficos mostramos la evolucin del Activo y del Pasivo y Patrimonio Neto
durante el perodo 2009-2013.
En el anlisis vertical nos encontramos con que el total de nuestro activo se conforma
con un 81% de Activo Corriente y el 19% Activo Corriente, a travs de los grficos
observamos esa gran diferencia en los 5 aos. En el Activo Corriente casi su total est
formado por las existencias que conforman el 78% del 81% total. En cuanto al Activo
no corriente destacan otros activos fijos, teniendo un peso muy bajo el inmovilizado.
Tanto el Activo Corriente como el Activo No Corriente oscilan en las misma cantidades
en todos los aos (En Activo Corriente entre el 74 y el 81%, mientras que en el Activo
No Corriente entre el 19 y 26%).
En el segundo grfico se muestra la evolucin del pasivo y del patrimonio neto. Hay
que destacar la fuerte cada del patrimonio neto, que ha pasado de representar un 1%
en 2009 a estar en un alto porcentaje negativo con un (121%). En cuanto al pasivo
corriente ha perdido peso, en el 2009 estaba en un 59%, ascendi en 2010 al 85% y
en 2011 al 99% para producirse una fuerte cada al siguiente ao y en 2013, llegando
a representar un 8%. Esto se debe al fuerte ascenso que se ha producido en el pasivo
corriente, pasando del 37% al 213% en 2013.
Reyal Urbis, S.A. presenta un activo corriente, que es bastante menor al doble del
pasivo corriente. Esto quiere decir que la empresa puede tener problemas de liquidez
y hacer suspensin de pagos. Este problema se agrava cuando el activo corriente es
menor que el pasivo corriente ya que el fondo de maniobra es negativo, lo que se
denomina suspensin de pagos tcnica o terica. De persistir esta situacin puede
desembocar en el estado de suspensin de pagos. Esta situacin ha de ser solicitada
por la empresa para protegerse de sus acreedores cuando, a pesar de poseer bienes
suficientes para cubrir todas sus deudas, prevea la imposibilidad de atenderlas en las
fechas de sus respectivos vencimientos.
En relacin a los fondos propios, estos representan menos del 40 % del patrimonio
neto ms el pasivo. Por lo tanto, la empresa est descapitalizada y, por tanto,
excesivamente endeudada. En definitiva, le falta capital y le sobran deudas. Esta
descapitalizacin, ha podido producirse como consecuencia de prdidas importantes
y/o continuadas lo que puede llevar a la necesidad de reducir capital.
El hecho de que los fondos propios sean negativos, se debe a que las prdidas
acumuladas superan al capital y reservas, por tanto se dice que la empresa est en
una situacin de quiebra tcnica.
El anlisis de tendencias nos permite analizar la tendencia del activo, pasivo y
patrimonio neto en 2013,2012, 2011, 2010 y 2009. En el anlisis de tendencias
observamos en el activo una cada, tanto en el activo no corriente que tomando como
base el ao 2009, en el 2010 cae hasta el 60,6 hasta llegar a un 25,7 en el 2013. En el
activo corriente ocurre lo mismo, en el ao 2010 sufre una cada hasta el 81%, y
contina bajando hasta el 38,8% en 2013.

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Informe sobre los estados financieros
En cuanto al pasivo, la gran cada se produce en el patrimonio neto, como ya hemos
citado en el anterior anlisis. Tomando como ao base el ao 2009, este pasa a un
porcentaje negativo en el ao 2010 con un -359,4% y llegando a un -2754 en el ao
2013. El pasivo no corriente tambin sufre una cada, aunque no tan notoria como la
del patrimonio, en este caso, en el ao 2010 cae hasta el 95,3%, en el ao 2011
vuelve a subir ligeramente hasta el 97,7%, pero a partir de este ao ya se produce la
gran bajada hasta el 4,7% para terminar con un 4% en el 2013. Sin embargo el pasivo
corriente sufre una cada en 2010 teniendo un 39,3%, en 2011 contina bajando
situndose en un 30,8 y en los dos aos siguiente comienza a subir, situndose en el
2013 en un 178,2%.

b) Cuenta de Prdidas y Ganancias

Tabla 4.- Anlisis vertical de cuenta de Prdidas y Ganancias

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TABLA 5- Anlisis horizontal de Cuenta de Prdidas y Ganancias

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TABLA 6- Anlisis de tendencias de Cuenta de Prdidas y Ganancias

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ANLISIS ESTRUCTURAL DE LA CUENTA DE PRDIDAS Y GANACIAS

En relacin al anlisis vertical de nuestra empresa en los aos 2009,2010,2011,2012 y

2013 analizaremos los porcentajes.
En cuanto a las ventas, en el 2009 tena un 91%, en 2010 y 2011 representan un
100% del importe neto de la cifra de negocios, sin embargo a partir de 2012 comienza
a descender hasta el 81% y en 2013 sufre una fuerte cada hasta el 37%.
El resultado de explotacin comienza en el ao 2013 con un porcentaje negativo del
2%, durante los siguientes aos sufre una profunda cada llegando al -1255% en el
ao 2013.
El resultado financiero tambin presenta todos los aos porcentajes negativos, en el
ao 2009 era de -21%, en el 2010,2011 y 2012 contina bajando hasta situarse en
2013 en -110%.
Por ltimo, tanto el resultado antes de impuestos como el resultado del ejercicio
tambin sufren fuertes cadas. Este ltimo pasa de -14% en 2009 hasta .1386% en el
ao 2013.
Para realizar el anlisis de tendencias de la cuenta de prdidas y ganancias, tomamos
como ao base el 2009.
Las ventas tienen una tendencia negativa en los cinco aos respecto al 2009,
descendiendo desde el 82,7% en el ao 2009 hasta el 2,4% en el 2013. El porcentaje
de las ventas corresponde casi el total del importe neto de la cifra de negocios. Tanto
el resultado de explotacin como el resultado antes de impuestos tienen un
desorbitado ascenso respecto al ao 2009.
En cuanto al resultado financiero tiene una tendencia discontinua durante este
perodo, en el ao 2010 representa un 56,4%, en el ao 2011 sube al 71,4% y en el
2012 hasta el 84,4%. Finalmente en el ao 2013 vuelve a reducirse hasta el 29,8%.
Por ltimo, el resultado del ejercicio tiene una tendencia positiva, llegando en el 2013
hasta el 565,7%.

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3.-Anlisis de Ratios

a) Ratios de liquidez
Para diagnosticar la situacin de liquidez de nuestra empresa, es decir, la posibilidad
de poder hacer frente a sus pagos a corto plazo, adems de confeccionar el estado de
flujos de tesorera, ya sea histrico o previsional, utilizamos los ratios de liquidez,
ratios de tesorera y ratio de disponibilidad.

1.- Ratio de liquidez =

2013
0,37

2012
0,52

Activo corriente/Pasivo corriente

2011
4,16

2010
3,59

2009
1,74

Para que la empresa no tenga problemas de liquidez el valor del ratio de liquidez ha de
ser prximo a 2, aproximadamente, o entre 1,5 y 2.
Por lo tanto, podemos observar que la empresa no presenta problemas de liquidez tan
solo en el ao 2009. Los dos aos siguientes, el ratio de liquidez es superior a 2 por lo
que se entiende que se tienen activos corrientes ociosos y, por tanto, se pierde
rentabilidad de los mismos. En los aos 2012 y 2013 los ratios tienen un valor de 0,37
y 0,52, respectivamente. Esto quiere decir que nuestra empresa tiene una mayor
probabilidad de hacer suspensin de pagos.

2.-Ratio de tesorera: Realizable + Disponible / Pasivo corriente

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2013
0,016

2012
0,011

2011
0,127

2010
0,242

2009
0,08

Para no tener problemas de liquidez, el valor de este ratio ha de ser 1,

aproximadamente. En nuestro caso el valor es mucho menor de 1, por lo tanto la
empresa puede hacer suspensin de pagos por no tener los activos lquidos
suficientes para atender los pagos.

3.-Ratio de disponibilidad: Disponible/ Pasivo corriente

2013
0,013

2012
0,008

2011
0,09

2010
0,20

2009
0,06

Este ratio, al igual que el anterior, tambin recibe la denominacin de prueba del cido.
Es difcil estimar un valor ideal para este ratio ya que el disponible acostumbra a
fluctuar a lo largo del ao y, por tanto, se ha de procurar tomar un valor medio. En
nuestro caso, el valor del ratio entre 2009 y 2013 va en descenso, y en todos los casos
son muy bajos. Por lo tanto, existen problemas para atender a los pagos. Su valor
ideal debe estar en torno al 0,3 , en nuestro caso, los ratios tienen un valor ms bajo
por lo que conviene que se aumente la tesorera.

4.-Fondo de maniobra sobre deudas: Fondo de maniobra / Deudas a corto plazo

El Fondo de Maniobra es una magnitud que nos indicar si una empresa dispone de
los suficientes recursos para hacer frente a sus deudas ms inmediatas. Es decir, nos
puede indicar si una empresa es solvente o no. El Fondo de Maniobra es igual al
Activo Corriente menos el Pasivo Corriente. Es decir, los activos ms lquidos de una
empresa (que se espera convertir en efectivo dentro del ejercicio econmico) menos
las deudas que tenemos que pagar durante el ejercicio econmico. La diferencia entre
estas dos partidas del Balance ser el Fondo de Maniobra.

Por tanto el Fondo de maniobra sobre deudas:

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Informe sobre los estados financieros
2013
0,53

2012
0,58

2011
5,27

2010
4,84

2009
0,88

El ratio de fondo de maniobra ((Activo corriente Pasivo corriente)/Pasivo corriente)

no nos aporta mucha informacin en nuestro caso, puesto que su valor ideal es entre
0,5 y 1. En Reyal Urbis, S.A. se cumple en los aos 2009,2012 y 2013.

Ratios de liquidez
6
5
4
3
2
1
0
2013

2012
Ratio de liquidez
Ratio de disponibilidad

2011

2010

2009

Ratio de tesorera
Fondo de maniobra sobre deudas

b) Ratios de solvencia

18

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Informe sobre los estados financieros
Ratios financieros que miden la capacidad de la empresa para hacer frente a sus
obligaciones, tanto en el corto como en el largo plazo. Indica el grado de compromiso
existente entre las inversiones realizadas y el patrimonio de una empresa.

1.-Solvencia: Total Activo/ Pasivo

2013
2,02

2012
0,63

2011
3,82

2010
0,93

2009
0,90

Lo ideal es que el valor de este ratio sea superior a 1,5 si bien si desagregamos el
ratio entre el largo y el corto plazo, lo interesante es que el ratio de solvencia a corto
sea superior al ratio de solvencia a largo, pues esto aporta a la compaa de
capacidad de maniobra en el da a da. En este caso, observamos que solo ha sido
superior en los aos 2011 y 2013. Esto es debido a que ms de la mitad del activo
est respaldado por el patrimonio neto.

2.-Ratio de garanta: Total activo/ Total deudas

2013
0,74

2012
0,79

2011
7,04

2010
6,95

2009
3,89

Este ratio tambin se conoce como la distocia en relacin a la quiebra. Cuando el

valor de este ratio est prximo a 1, ms cerca est la empresa de la quiebra, si el
ratio est por debajo de 1 la empresa est en quiebra tcnica.
Por lo tanto nuestra empresa no tiene problemas en los aos 2009,2010 y 2011 con un
valor del ratio por encima del 1. Sin embargo en el ao 2012 presenta un valor de 0,79
y en el 2013 un valor de 0,74, por lo tanto nuestra empresa se encuentra en una
quiebra tcnica.

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Informe sobre los estados financieros
3.-Endeudamiento a largo plazo: Pasivo no corriente/ Patrimonio neto

2013
-0,063

2012
-0,11

2011
-5,37

2010
-11,5

2009
43,7

4.-Endeudamiento a corto plazo: Pasivo corriente/ Patrimonio Neto

2013
-1,76

2012
-2,64

2011
-1,05

2010
-2,98

2009
27,2

Los ratios de endeudamiento a largo y corto plazo (3 y 4); Este ratio financiero
mide la relacin existente entre el importe de los fondos propios de una empresa con
relacin a las deudas que mantiene tanto en el largo como en el corto plazo.
Este ratio nos indica lo apalancada, mediante financiacin ajena, que esta la empresa
entre la financiacin a largo y a corto plazo. En este sentido lo ideal es que el grueso
de la financiacin se encuentre a largo plazo, pudindose dar el caso de que el pasivo
no corriente iguale en cuanta al patrimonio neto con lo que el ratio de endeudamiento
de la empresa se situara en 100%. Por otra parte lo ideal es que el pasivo corriente se
encuentre por debajo del 50 % del patrimonio neto, con lo que el ratio de
endeudamiento a corto plazo se situ como mximo por debajo del 50%

20

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Informe sobre los estados financieros
5.-Autonoma financiera: Patrimonio Neto/ Total activo

2013
-1,20

2012
-0,56

2011
-0,18

2010
-0,07

2009
0,015

Ratio que mide la capacidad de una empresa para financiarse. Se trata de la relacin
existente entre los capitales propios de la empresa con el total de capitales
permanentes necesarios para su financiacin, donde se incluyen tambin los
prstamos y crditos a medio y largo plazo. As cuanto mayor sea este ratio mayor
ser la autonoma financiera de la empresa.
El ratio de autonoma es el cociente entre los fondos propios de la empresa y el total
de sus deudas. El valor ideal estara entre el 0,7 y el 1,5, En nuestro caso la mayora
de los aos se encuentran en negativo, salvo en 2009 pero apenas llega al valor ideal.
Por lo tanto, la empresa tiene una mala autonoma financiera.

Ratios de solvencia
50
40
30
20
Axis Title

10

Ratio de solvencia
Ratio de garanta
Endeudamiento a largo
plazo
Endeudamiento a corto
plazo
Autonoma financiera

0
2013 2012 2011 2010 2009
-10
-20

21

REYAL URBIS, S.A. 22

Informe sobre los estados financieros

c) Ratios de rentabilidad

1.-Rentabilidad econmica: Beneficios antes de impuestos/

Total activo

2013
-0,44

2012
-0,31

2011
-0,098

2010
-0,016

2009
-0,041

La rentabilidad econmica: es la rentabilidad de los activos de una empresa. Mide el

grado de eficiencia de la empresa en el uso de sus recursos econmicos o activos
para la obtencin de beneficios. Es deseable que sea lo mayor posible y en concreto
mide:
-La eficacia del activo independientemente de cmo est financiado.
-La capacidad de la empresa para remunerar a los recursos financieros utilizados.
Esta rentabilidad es muy til, porque va a servir a las empresas para decidir dos
cosas:
-Si realizar o no una inversin.
-La forma en que va a financiar dicha inversin.

1.1.-Rentabilidad de los activos, tras los impuestos:

despus de impuestos

B
Tota

l activo

2013
-0,40

2012
-0,31

2011
-0,098

2010
-0,087

2009
-0,025

22

REYAL URBIS, S.A. 23

Informe sobre los estados financieros

1.2.-Rentabilidad de capital ordinario o financiera:

despus de impuestos

B
Patrimo

nio Neto

2013
0,33

2012
0,55

2011
0,533

2010
1,19

2009
1,63

La Rentabilidad Financiera o rentabilidad del capital es la rentabilidad de los

capitales invertidos.
Indica el rendimiento neto obtenido de los capitales propios de la empresa. Por ello se
utiliza en el numerador el beneficio neto, es decir, el beneficio una vez deducido los
impuestos y los intereses. A medida que el valor del ratio de rentabilidad financiera sea
mayor, mejor ser sta.

1.3.-Rentabilidad financiera antes de impuestos:

impuestos

B antes de
Patrim

onio Neto

2013
0,33

2012
0,56

2011
0,534

2010
1,79

2009
2,69

2.-Margen Bruto: Beneficio antes de impuestos/ Ventas

2013
-37,2

2012
-8,28

2011
-1,40

2010
-0,48

2009
-0,25

El margen bruto es la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de coste de
los productos vendidos. Mientras mayor sea este ratio mayor ser el margen que est
obteniendo la empresa de sus ventas. Por lo tanto, nuestra empresa en el 2009 ya
23

REYAL URBIS, S.A. 24

Informe sobre los estados financieros
tena un valor negativo de -0,25, pero ha ido empeorando hasta llegar a un valor de
-37,2 en el ao 2013

3.-Margen Neto: Beneficio despus de impuestos/ Ventas

2013
-37,26

2012
-8,26

2011
-1,40

2010
-0,50

2009
-0,156

Es un ratio de rentabilidad ms especfico que el margen bruto. Relaciona la utilidad

lquida con el nivel de las ventas netas. Mide el porcentaje de cada UM de ventas que
queda despus de que todos los gastos, incluyendo los impuestos, han sido
deducidos.
Cuanto ms grande sea el margen neto de la empresa tanto mejor, la nuestra presenta
valores negativos y con una tendencia negativa desde el 2009 hasta el 2013.

24

REYAL URBIS, S.A. 25

Informe sobre los estados financieros

Ratios de rentabilidad
5
0
2013
-5
-10
-15
-20
-25
-30
-35
-40

2012

2011

2010

2009

Ratio de rentabilidad econmica

Ratio de rentabilidad de los activos
Ratio de rentabilidad de capital ordinario
Ratio de rentabilidad financiera antes de impuestos
Margen bruto
Margen neto

d) Ratios de rotacin y plazos

Permiten estudiar el rendimiento que se obtiene de los activos. Los ratios de rotacin
se calculan dividiendo las ventas por el activo correspondiente.

1.-Rotacin de activos: Ventas/ Total activo

2013
0,016

2012
0,038

2011
0,070

2010
0,177

2009
0,162

La utilidad de esta ratio estriba en que nos permite analizar la intensidad del uso del
activo que hace la empresa por su capacidad para generar las ventas. Una rotacin
25

REYAL URBIS, S.A. 26

Informe sobre los estados financieros
elevada indica gran eficiencia del activo, pero una rotacin excesiva puede ser
indicativa de que se est superando la capacidad productiva del mismo. Debemos
entonces analizar la posibilidad de una inversin en nuevos activos.

2.- Rotacin de inmovilizado: Ventas/ Inmovilizado (activo fijo)

2013
0,717

2012
2,27

2011
4,014

2010
9,02

2009
1,90

Refleja las veces que se ha utilizado el activo fijo en la obtencin de ventas, es un

ndice de la eficiencia en la gestin de los bienes de activo fijo. Interesa que su valor
sea lo ms elevado posible, ya que significa un buen aprovechamiento de los recursos
disponibles.

3.-Rotacin de Activo no corriente: Ventas/ Activo no corriente

2013
0,057

2012
0,18

2011
0,36

2010
0,84

2009
0,61

Se obtiene dividiendo los ingresos por ventas entre el activo no corriente, formado por
el inmovilizado material e intangible, inversiones y crditos financieros y las
inversiones inmobiliarias.
Cuanto mayor sea el valor, ser ms ptimo. Por lo tanto, nuestra empresa presenta
valores muy bajos, que han ido empeorando desde un valor de 0,61 en el ao 2009,
hasta 0,057 en el ao 2013.

26

REYAL URBIS, S.A. 27

Informe sobre los estados financieros

4.-Rotacin de Activo Corriente: Ventas/ Activo Corriente

2013
0,013

2012
0,048

2011
0,086

2010
0,225

2009
0,220

Se determina como el cociente entre las ventas netas y el activo corriente, formado
este ltimo por las existencias, deudores y derechos de cobro a corto plazo,
inversiones y crditos financieros con vencimiento en menos de un ao y la tesorera.
Cuanto mayor sea el valor de este ratio ms ptimo ser, por tanto en ninguno de los
aos se presenta un valor bueno.

4.-Rotacin de fondo de maniobra: Ventas/ Fondo de maniobra

2013
-0,082

2012
-0,054

2011
0,11

2010
0,31

2009
0,51

Un ndice elevado puede revelar insuficiencia del fondo de maniobra. Si una entidad
tiene un capital de trabajo reducido, puede estar utilizando excesivamente el crdito a
corto plazo, y puede perder el control de su ciclo de explotacin.
Un ndice reducido, como es el caso de Reyal Urbis, S.A., puede indicar exceso de
capital circulante, debilidad en las ventas, largos perodos de cobro o exceso de
27

REYAL URBIS, S.A. 28

Informe sobre los estados financieros
inversin en tesorera. Un insuficiente fondo de maniobra en relacin con las ventas
netas, va asociado a una utilizacin intensiva del pasivo circulante, y la empresa
podra encontrarse en situacin difcil si se produce un debilitamiento en la demanda
de sus clientes.

5.-Rotacin de Stocks= Ventas Netas/ Existencias

2013
0,013

2012
0,049

2011
0,088

2010
0,237

2009
0,230

Se obtiene dividiendo las ventas netas por el valor medio de las existencias e indica el
nmero de veces que los ingresos por ventas cubren la inversin en existencias.
Indica el nmero de veces que se renueva el inventario o stock en un perodo
econmico.
Dado que las existencias estn a valor contable, y concretamente a su coste histrico,
este ratio se determina tambin incluyendo el denominador a precio de coste en vez
de a precio de venta, es decir, el coste de las unidades vendidas. En este caso,
adems, su inverso se utiliza para determinar el periodo medio de venta.
Interesa que sea lo ms alto posible; en el caso de nuestra empresa es bajo, por lo
tanto podra indicar que la empresa retiene en su almacn existencias consecuencia
de menores ventas.

28

REYAL URBIS, S.A. 29

Informe sobre los estados financieros

Ratios de rotacin y plazos

10

0
2013

2012

2011

2010

2009

-2
Rotacin de activos
Rotacin de Activo no corriente
Rotacin de fondo de maniobra

Rotacin de inmovilizado
Rotacin de Activo corriente
Rotacin de stocks

4.-Anlisis econmico

a) Estudio de la rentabilidad

29

REYAL URBIS, S.A. 30

Informe sobre los estados financieros
El anlisis de la rentabilidad permite relacionar lo que se genera a travs de la cuenta
de prdidas y ganancias con lo que se precisa, de activos y fondos propios, para poder
desarrollar la actividad empresarial.
Los principales ratios que vamos a analizar dependen de cuatro variables: activo,
fondos propios, ventas y beneficio. A travs de estas cuatros variables de pueden
obtener los ratios de rendimiento, rentabilidad, margen, apalancamiento y rotacin.

Apalancamiento

Activo

Fondos
propios

Rendimiento
Rotacin

Ventas

Rentabilidad

Margen

Beneficios

As, la rotacin, compara las ventas con el activo. El margen puede medirse dividiendo
el beneficio por las ventas. La rentabilidad es la relacin entre beneficio y fondos
propios. El apalancamiento compara el activo con los fondos propios. El rendimiento
es el beneficio dividido por el activo.

1.- Rendimiento

El rendimiento, tambin denominado rentabilidad econmica, es la relacin entre el

beneficio antes de intereses e impuestos y el activo. Tomamos el BAII para evaluar el
beneficio generado por el activo independientemente de cmo se financia el mismo, y
por tanto, sin tener en cuenta los gastos financieros. El estudio del rendimiento permite
conocer la evolucin y las causas de la productividad del activo de la empresa:
30

REYAL URBIS, S.A. 31

Informe sobre los estados financieros
Rendimiento= Beneficio antes de intereses e impuestos / Total activo

2013
-0,44

2012
-0,31

2011
-0,098

2010
-0,016

2009
-0,041

Cuanto ms elevado sea el rendimiento mejor porque indicar que se obtiene ms

productividad del activo. En nuestro caso, el rendimiento ha cado ao tras ao desde
2009. La cada del ratio de rendimiento significa que esta empresa pierde rentabilidad
de su activo.
El rendimiento puede ser dividido en dos ratios que explicarn mejor las causas de su
evolucin;

Rendimiento=

BAII

Ventas

Ventas
Activo

Por lo tanto en nuestra empresa se descompone de la siguiente forma

Rendimiento=

8.366
22.016

22.016
2020636

De esta forma se consigue explicar el rendimiento a travs de dos ratios. El primero

es el margen que se obtiene de las ventas y el segundo la rotacin del activo.
Para aumentar el rendimiento, se deber aumentar el precio de venta de los productos
y/o reducir los costes y as se conseguir que el ratio de margen suba. Otra alternativa
sera aumentar la rotacin vendiendo ms y/o reduciendo el activo

2.- Rentabilidad
La rentabilidad financiera, o rentabilidad propiamente dicha, es la relacin entre el
beneficio neto y los fondos propios. Este ratio es uno de los ms importantes ya que

31

REYAL URBIS, S.A. 32

Informe sobre los estados financieros
mide el beneficio neto generado en relacin a la inversin de los propietarios de la
empresa. Por tanto, nos permite medir la evolucin del principal objetivo del inversor.

2013
0,33

2012
0,56

2011
0,54

2010
1,20

2009
-1,62

A medida que el valor del ratio de rentabilidad financiera sea mayor, mejor ser esta.
En nuestro caso, la empresa Reyal Urbis, S.A. el valor de ratio ha descendido
considerablemente desde el 2009 hasta el 2013 debido a la fuerte cada tanto del
beneficio neto como de los fondos propios de la empresa.
En cualquier caso, como mnimo ha de ser positiva y superior a las expectativas de los
accionistas, en este caso cumplen con el requisito. Estas expectativas suelen estar
representadas por el denominado coste de oportunidad que indica la rentabilidad que
dejan de percibir los accionistas por no invertir en otras alternativas financieras de
riesgo similar.

Estudio de la rentabilidad
1.5
1
0.5
0
2013

2012

2011

2010

2009

-0.5
-1
-1.5
-2
Rendimiento

Rentabilidad

32

REYAL URBIS, S.A. 33

Informe sobre los estados financieros

b) Apalancamiento financiero
A travs del apalancamiento financiero podemos valuar la relacin entre la deuda y los
fondos propios por un lado, y el efecto de los gastos financieros en los resultados
ordinarios, por el otro.
EN Reyal Urbis, S.A. el apalancamiento financiero es positivo debido a que el uso de
la deuda permite aumentar la rentabilidad financiera de la empresa. En nuestro caso,
la deuda es conveniente para elevar la rentabilidad financiera.
En este caso, nuestra empresa ampla su deuda disminuyendo el beneficio neto al
aumentar los gastos financieros.
Para estudiar la autofinanciacin, se pueden utilizar los ratios siguiente( cabe
destacar la ausencia de dividendos en la empresa):

1.-Autofinanciacin generada sobre ventas: Flujo de caja Dividendos

Ventas

2013
-36,4

2012
-8,07

2011
-1,31

2010
-0,46

2009
-0,13

Cunto mayor sea este ratio indica que la empresa genera ms fondos con las ventas.
En el caso de Reyal Urbis, S.A. podemos observar que ha ido disminuyendo
progresivamente desde 2009 hasta el 2012, producindose una fuerte cada en el
2013, esto quieres decir que tiene graves problemas para generar fondos con las
ventas.

33

REYAL URBIS, S.A. 34

Informe sobre los estados financieros

2.-Autofinanciacin generada sobre el activo: Flujo de caja Dividendos

Activo

2013
-0,39

2012
-0,31

2011
-0,09

2010
-0,08

2009
-0,02

Este ratio es semejante al anterior, en este se divide el flujo de caja menos dividendos
por el total de activo.
Cuanto mayor sea el valor de ste ser indicador de una situacin ms favorable. En
nuestro caso el valor ha descendido desde el 2009 hasta el 2013, por lo tanto la
situacin de la empresa ha empeorado ao tras ao.

34

REYAL URBIS, S.A. 35

Informe sobre los estados financieros

Apalancamiento financiero
0
2013
-5

2012

2011

2010

2009

-10
-15
-20
-25
-30
-35
-40
autofinanciacion sobre ventas

autofinancion sobre activo

c) Fondo de maniobra
El estudio del fondo de maniobra, diferencia entre el activo corriente y el
pasivo corriente, es una etapa indispensable del anlisis, que nos permite
conocer la estructura patrimonial que ms conviene a una determinada
empresa.

FONDO DE MANIOBRA: Activo corriente Pasivo corriente

35

REYAL URBIS, S.A. 36

Informe sobre los estados financieros
2013
-2.670.677

2012
-2.037.804

2011
2.351.391

2010
2.463.775

2009
1.798.269

Tener un fondo de maniobra suficiente es una garanta para la estabilidad de

una empresa ya que, desde el punto de vista de la financiacin, es aquella
parte del activo corriente que es financiada con capitales permanentes.
En general, el fondo de maniobra ha de ser positivo, por lo tanto
observamos buenas cifras los aos 2009, 2010 y 2011. Sin embargo, en los
aos 2012 y 2013 el fondo de maniobra es negativo, por lo tanto, se da la
circunstancia de que el activo no corriente est financiado con pasivo
corriente lo cual aumenta la probabilidad de suspender pagos.

5-Comparativa con empresas del mismo sector

EL sector inmobiliario est pasando por una larga crisis que empez en 2008 , con la
cada de los precios de la vivienda, escasez del crdito,
36

REYAL URBIS, S.A. 37

Informe sobre los estados financieros
Las medidas tomadas para esta crisis fue la incentivacin con ayudas al alquiler,
desde Enero de 2008, y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a travs
de la obra pblica.
Las empresa elegida para hacer la comparacin es REALIA BUSINESS, S.A :

-REALIA BUSINESS, S.A es un Grupo Inmobiliario diversificado con presencia en

todas las reas de actividad del mercado (Inmobiliaria, promotora, constructora...)
Desde su creacin, REALIA tiene como objeto social promover, gestionar y explotar
toda clase de bienes inmuebles, incluyendo centros comerciales, recreativos y de ocio.
REALIA ofrece un modelo equilibrado en el marco del sector inmobiliario, basado en la
captacin de negocio, las sinergias cruzadas entre reas, la habilidad para integrar
nuevos negocios, su gestin interna, un decidido enfoque hacia la calidad y la slida
construccin de la marca.
Su actividad se centra en dos grandes reas: el negocio patrimonial y la promocin de
viviendas y gestin de suelo.
Los mbitos de actuacin de REALIA comprenden la gestin integral de inmuebles
emblemticos de su propiedad en rgimen de alquiler, la promocin de viviendas, as
como la comercializacin de servicios inmobiliarios y servicios tcnicos de ingeniera.
reas de negocio en las que se apuesta por la especializacin y por el establecimiento
de planes de diversificacin y nuevas inversiones

Los ltimos datos de la empresa son:

-REALIA BUSINESS, S.A: los ltimos datos anuales son los del ao 2013.

5.1-Los Balances de Situacin de REYAL URBIS, S.A y REALIA

BUSINESS, S.A a 31 de Diciembre de 2013

37

REYAL URBIS, S.A. 38

Informe sobre los estados financieros

REYAL URBIS, S.A

REALIA BUSINESS, S.A

ACTIVO CORRIENTE

1,634,826

654,212

TOTAL ACTIVO

2,020,636

3,141,688

REYAL URBIS, S.A

REALIA BUSINESS, S.A

PATRIMONIO NETO

(2,440,074)

705,608

PASIVO NO CORRIENTE

155,207

2,015,471

PASIVO CORRIENTE

4,3035,503

420,609

TOTAL PATRIMONIO NETO

Y
PASIVO

2,020,636

3,141,688

Tabla de Balance de situacin a 31 de diciembre a 2013 (miles de Euros)

-Comentario del Balance de Situacin de REYAL URBIS, S.A y REALIA

BUSINESS, S.A.
El activo corriente de REYAL URBIS, S.A es mayor al activo corriente de REALIA
BUSINESS,S.A. Esto quiere decir que el activo no corriente es mayor el de REALIA
BUSINESS,S.A que el de REYAL URBIS,S.A. Adems con esto podemos decir que
38

REYAL URBIS, S.A. 39

Informe sobre los estados financieros
REYAL URBIS,S.A tiene un total activo inferior al de REALIA BUSINESS,S.A.
El patrimonio neto de REYAL URBIS,S.A es negativo con un resultado de -2.440.074,
mientras que el patrimonio neto de REALIA BUSINESS,S.A es de 705.608. El pasivo
no corriente de REYAL URBIS,S.A es inferior al de REALIA BUSINESS,S.A y el pasivo
corriente de REYAL URBIS,S.A es superior al de REALIA BUSINESS,S.A.
Con esto podemos decir que REALIA BUSINESS,S.A est en mejor posicin que la
empresa REYAL URBIS,S.A.

5.2-Cuenta de Prdidas y Ganancias de REYAL URBIS,S.A y REALIA

BUSINESS,S.A

RESULTADO DE
EXPLOTACIN

RESULTADO
FINANCIERO

RESULTADO ANTES DE
IMPUESTOS

RESULTADO DEL
EJERCICIO

REYAL URBIS, S.A

REALIA BUSINESS, S.A

(742,741)

19,685

(64,827)

(22,061)

(819,104)

(19,9349)

(820,505)

(21,219)

Tabla de Cuenta de prdidas y ganancias del ejercicio de 2013 (miles de Euros)

-Conclusin de la cuenta de prdidas y ganancias

39

REYAL URBIS, S.A. 40

Informe sobre los estados financieros
Como se observa en la tabla REYAL URBIS,S.A tiene un resultado del ejercicio
negativo con una cifra de -820.505 y REALIA BUSINESS,S.A tambin tiene un
resultado negativo de -21.219, muy inferior al de la primera.
El resultado de explotacin de REYAL URBIS, S.A es negativo tambin de -742.741
en cambio el resultado de explotacin de REALIA BUSINESS,S.A es positivo con la
cifra de 19.685. El resultado antes de impuestos de las dos empresas es negativo.
La conclusin sera que las dos empresas estn mal, pero queda patente que una est
peor que otra, esta que est pero sera REYAL URBIS,S.A.

5.3 Ratios de REYAL URBIS,S.A y REALIA BUSINESS,S.A en 2013

-Endeudamiento: el endeudamiento de REYAL URBIS,S.A es de -6.3% mientras que
el endeudamiento de REALIA BUSINESS,S.A es de 59.6%.
-Ratio de liquidez: el ratio de liquidez de REYAL URBIS,S.A es de 37%, el ratio de
liquidez de REALIA BUSINESS,S.A es de 155%.
-Ratio de Rendimiento: el ratio de rendimiento de REYAL URBIS,S.A es de -44%, por
otra parte el ratio de rendimiento de REALIA BUSINESS,S.A es de -0.63%.
-Cash-Flow: El Cash-Flow es un ratio que permite conocer la capacidad de generar
liquidez teniendo en cuenta los beneficios netos de las empresas, al tener todas las
empresas de esta comparativa valores negativos todas van a tener malos resultados.
Con respecto a REYAL URBIS ,S.A ser la que menor valor tenga en este ratio.
-Ratio de Solvencia: el ratio de solvencia de REYAL URBIS,S.A es de 202%, la
empresa REALIA BUSINESS,S.A tiene un ratio de solvencia de 128%.
-Rentabilidad de los activos: el ratio de rentabilidad de los activos de REYAL
URBIS,S.A es negativo cifrado en -40%, mientras que la empresa REALIA
BUSINESS,S.A es de -0,6%.

5.4 Conclusin de la comparacin

Con los datos ya analizados anteriormente de REYAL URBIS,S.A y de REALIA
BUSINESS,S.A en el ao 2013 podemos decir que las dos empresas estn mal pero
que REYAL URBIS, S.A est en una peor situacin que su competidora.
REALIA BUSINESS,S.A tiene un balance mayor que el de REYAL BUSINESS,S.A.

40

REYAL URBIS, S.A. 41

Informe sobre los estados financieros
La cuenta de prdidas y ganancias de las dos empresas tienen un resultado negativo,
pero el resultado de la empresa REYAL URBIS,S.A es muy superior al de REALIA
BUSINESS,S.A.
En cuanto al anlisis de los ratios vemos que la empresa REALIA BUSINESS,S.A est
mejor que REYAL URBIS,S.A.

6.- Conclusiones y recomendaciones futuras

Despus de realizar un anlisis econmico y financiero de la empresa Reyal Urbis,S.A.
podemos concluir con una sntesis con los problemas a detectar y recomendaciones
futuras para su posible solucin.
Reyal Urbis, S.A. presenta un activo corriente, que es bastante menor al doble del
pasivo corriente. Esto quiere decir que la empresa puede tener problemas de liquidez
y hacer suspensin de pagos. Este problema se agrava cuando el activo corriente es
menor que el pasivo corriente ya que el fondo de maniobra es negativo, lo que se
denomina suspensin de pagos tcnica o terica. Esta situacin ha persistido desde el
2009 hasta el 2013, lo que ha desembocado en el estado de suspensin de pagos.
Esta situacin ha de ser solicitada por la empresa para protegerse de sus acreedores
cuando, a pesar de poseer bienes suficientes para cubrir todas sus deudas, prevea la
imposibilidad de atenderlas en las fechas de sus respectivos vencimientos. El hecho
de que la empresa haya entrado en suspensin de pagos se debe principalmente al
pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En esta situacin debe ampliar su capital y mejorar
el ciclo de maduracin y de caja.

En relacin a los fondos propios, estos representan menos del 40 % del patrimonio
neto ms el pasivo. Por lo tanto, la empresa est descapitalizada y, por tanto,
excesivamente endeudada. En definitiva, le falta capital y le sobran deudas. Esta
descapitalizacin, ha podido producirse como consecuencia de prdidas importantes
y/o continuadas lo que puede llevar a la necesidad de reducir capital.
El hecho de que los fondos propios sean negativos, se debe a que las prdidas
acumuladas superan al capital y reservas, por tanto se dice que la empresa est en
una situacin de quiebra tcnica.
A travs de los ratios de rotacin de activos, hemos observado mediante el anlisis de
su evolucin desde el 2009 hasta el ao 2013, que el rendimiento que se obtiene de

41

REYAL URBIS, S.A. 42

Informe sobre los estados financieros
los activos es bajo. Por lo tanto debemos aumentar la rotacin o disminuir el ciclo de
maduracin.
A travs del estudio del rendimiento hemos podido conocer la evolucin y las causas
de la productividad del activo de la empresa. Cuanto ms elevado sea el rendimiento
mejor porque indicar que se obtiene ms productividad del activo. En nuestro caso, el
rendimiento ha cado ao tras ao desde 2009. Por lo tanto, esta empresa pierde
rentabilidad de su activo.
La rentabilidad financiera mide la relacin entre el beneficio neto y los fondos
propios .A medida que el valor del ratio de rentabilidad financiera sea mayor, mejor
ser esta. En nuestro caso, la empresa Reyal Urbis, S.A. el valor de ratio ha
descendido considerablemente desde el 2009 hasta el 2013 debido a la fuerte cada
tanto del beneficio neto como de los fondos propios de la empresa. Las medidas que
debe adoptar la empresa para conseguir una mejora de la rentabilidad son un aumento
de los beneficios, del apalancamiento o de la rotacin de activos.

7.-Anexos

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REYAL URBIS, S.A. 43

Informe sobre los estados financieros

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REYAL URBIS, S.A. 44

Informe sobre los estados financieros

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Informe sobre los estados financieros

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Informe sobre los estados financieros

8.- Bibliografa

.-AMAT SALAS, ORIOL (2008): Comprender la contabilidad y las finanzas, ed. Gestin 2000

.-http://www.reyalurbis.com/corporativo/accionistas/memorias_anuales.jsp

.http://www.bolsamadrid.es/esp/aspx/Empresas/BusqEmpresas.aspx?busq=reyal+urbis

.- http://www.expansion.com/mercados/cotizaciones/valores/reyalurbis_M.REY.html

.http://www.usc.es/gl/servizos/biblioteca/modules/basesdedatos/bd_biblioteca_0060.html

48