CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD

La definición tradicional del derecho de propiedad se basa en la enumeración de las
principales facultades que integran su contenido.
Así se observa en la más famosa de las definiciones nacida en Bizancio DOMINIUM
EST IUS UTENDI ET ABUTENDI RE SUA QUATENU IURIS RATIO PATITUR. Esta
forma de definir la propiedad paso al Código Francés e 1804 que en su artículo 544
señala que "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo
más absoluto con tal que no haga de ellos un uso prohibido por la Ley o los
reglamentos" y luego a todos los Códigos Latinos que lo imitan, teniendo entre
nosotros, como vimos anteriormente, una norma de este tipo (articulo923 del Código
Civil).
Esta clase de definición de por sí, ya señalan la casi imposibilidad de definir la
propiedad ya que no es posible indicar todas las posibilidades que la voluntad del
dueño tiene respecto a la cosa. La doctrina moderna considera al derecho de
propiedad (como a todo derecho subjetivo), como el poder unitario más amplio sobre
la cosa, como un señorío global, donde las llamadas facultades o derechos del
propietario no son una serie de sumandos cuya adición constituya la propiedad, sino
que son solo aspectos parciales del señorío total que este es . <en este sentido
Manuel Albaladejo define a la propiedad como "el máximo poder jurídico pleno sobre
una cosa. Poder en cuya virtud, esta - en principio – queda sometida directa y
totalmente (es decir en todos sus aspectos y utilidades que pueda proporcionar) a
nuestro señorío exclusivo" De igual manera Wolf dice que "la propiedad es el más
amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa"; y en el rumbo de estas
ideas Jorge Eugenio Castañeda define la propiedad como "El poder o señorío que una
persona tiene sobre una cosa de modo exclusivamente y exclusivo".
Debemos señalar a modo de explicación que, al referirnos al poder pleno, no
queremos decir ilimitado ya que es la misma Ley que le pone límites al derecho de
propiedad; por esos compartimos la idea de Albaladejo cuando dice que: " el poder
pleno es poder total, dentro de los limites en los que la Ley lo concede sobre la cosa, o
si se quiere, dentro de los límites máximos que la Ley admite que alcance el señorío
sobre las cosas" o como dice Pugliatti, quien comentando el artículo 832 del Código
Civil Italiano indica que la propiedad no tiene límites y tiende a absorber totalmente
toas las posibilidades de utilización de la cosa, lo cual nos lleva a señalar que el
derecho de propiedad no pierde su carácter de poder total, aunque las facultades del
propietario estén reducidas , al tener otra persona algún otro derecho sobre el mismo
bien. Lo que existiría es una limitación por recaer sobre la cosa el derecho de un
tercero (Derecho Real sobre bien ajeno), el cual se recuperaría apenas se extinga ese
derecho.
CONCEPTO DE OBJETO DE PROPIEDAD
Tradicionalmente las legislaciones que asumen la utilización del vocablo "dominio"
como la relación directa con la cosa, consideran que el objeto del derecho de
propiedad recae exclusivamente sobre las cosas corporales. Normas de este tipo las
hallamos, por ejemplo, en la Legislación Española que en el artículo 348 del Código
Civil señala que "la propiedad es el derecho de usar y disponer de una cosa".
Comentando el Código Civil Francés, Ripert y Boulanger señalan "que la propiedad es
el derecho más completo que puede tener una persona sobre una cosa , se identifica
con las cosas, se materializa en ellas y aparece siendo algo corpóreo" . En esta línea
Manuel Albaladejo considera que el objeto de la propiedad pueden ser solo las cosas
corporales (sean inmuebles o muebles) específicamente determinadas".
Diego Espin Canovas, al tratar este mismo tema, considera que "lógicamente el
derecho de propiedad recae sobre cosas corporales, y a estas se limita
originariamente, peor el Derecho Moderno habla también de propiedad intelectual e
industrial, por lo que ella prefiere hablar de derechos sobre bienes inmateriales, como
categoría de derechos patrimoniales, de naturaleza análoga a las reales, por lo que
deben ser consideradas como derecho de propiedad especiales.

departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar. ciudades satélites y agrupamientos residenciales. campos fériales y las mal llamadas "casa en copropiedad" (Art.como creen los alemanes – sino también la llamada propiedad inmaterial (incorporal). pertenecerá a un propietario diferente. tan generalizados y que si estaban mencionados en su antecesora Según la naturaleza jurídica. entre otras. sin una participación en el todo. Así por ejemplo.Refiriéndose a este punto Puig Brutau señala que "el uso del vocablo propiedad significa el derecho más pleno que pueda recaer sobre objetos de otra clase (distintos a las cosas materiales). en la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos. pero no hay probablemente uno solo a quien le sea extraña la propiedad. o las secciones. pues de la copropiedad o condominio. unidades vecinales.157. A. publicada en El Peruano el 20 de Julio de 1999. pues. referida a lo cual es aquel un concepto vulgar”. el tipo dominante de los derechos reales es la propiedad. sino también quintas. Señala que solo las personas no pueden ser "objeto" de propiedad. porque este requiere que no haya propiedad global o materializada. como en una forma elemental. esta englobado en su objeto tanto los bienes materiales como los bienes inmateriales. el primigenio concepto circunscrito a los edificios ha sido. notoriamente ampliado. fijada aritméticamente. La legislación peruana no la define aunque da una cobertura más amplia – y que corresponde al auge de este instituto. De distinta manera piensa Barbero al indicar que se puede hablar de objeto de la propiedad tanto en cuanto a los bienes materiales (cosas). cada dueño de un departamento o piso es el propietario absoluto. No solo la propiedad material . Ley no 27. departamentos o secciones) existe la copropiedad forzosa (de los elementos comunes). se trata de una modalidad particular de propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos. en cambio. puede pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente. falta mencionar las ciudades satélites. Para comprender el significado profundamente humano de los derechos reales-agrega el jurista alemán – "nos basta pensar en la propiedad. sino también derechos". El objeto de la ley especial es el saneamiento de la titilación y la declaración de fábrica de las "unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común". en general gravarlo libremente. por consiguiente. Nuestra legislación. quintas. La ley omite mencionar a las unidades vecinales. MODALIDADES DE LA PROPOIEDAD INMUEBLE PROPIEDAD HORIZONTAL Actualmente rige en el Perú la nueva ley de PROPIEDAD HORIZONTAL (si bien no con ese nombre). tales como son departamentos en edificios. Como sostiene Justus Wilhelm Hedemann.comprendiendo no solo a los departamentos ubicados en los edificios. Se parte de la idea de que "así como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona. venderlo y. al considerar que la propiedad es un conjunto de derechos sobre un bien. LA PROPIEDAD COMO CONCEPTO FUNDAMENTAL DE LOS DERECHOS REALES El tipo fundamental. sección o departamento de él. En la propiedad horizontal. No se trata. "el mismo mendigo es dueño de los harapos que lo cubren y del cayado en que se apoya". es una modalidad especial o peculiar de la propiedad. podrá arrendarlo. cada piso. 1º ). casa en copropiedad. así lo considera el maestro Jorge Eugenio Castañeda al señalar que la palabra "bien es un término amplio que no solo comprende cosas. hipotecarlo. cuanto en relación a los bienes inmateriales. Algunos seres humanos nunca han tenido que ver con una hipoteca o un usufructo. cabe también que sus diferentes pisos correspondan a sendas personas" (ALBALADEJO). agrupamientos residenciales. . por lo que se puede hablar de propiedades especiales". centros y galerías comerciales o campos fériales. si bien creemos que la enumeración es diferente. la PROPIEDAD HORIZONTAL. por mencionar a algunos La PROPIEDAD HORIZONTAL. centros y galerías comerciales. Como puede verse.

hipotecar. E. llámese sección o departamento. es decir. . F. La ley en vigor se orienta a posibilitar la regularización y saneamiento de la situación de todos aquellos propietarios de este tipo de unidades inmobiliarias y edificaciones " que hayan sido construidas sin licencia de construcción. "c" del Reg. Los locales destinados a servicios de portería y guardianía. columnas. las partes o bienes comunes (copropietario sobre el tercero y demás bienes de uso común). salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario. I. en general. Los cimientos. De la ley derogada). alquilar. El terreno sobre el que este levantada o construida.admite expresamente la transferencia de bienes de propiedad común. en síntesis. D. Existen bienes o partes de la edificación de dominio común. que declaraba nula de pleno derecho la transferencia o enajenación de los bienes de dominio común. La propiedad exclusiva. electricidad. propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos. B. Las obras decorativas exteriores de la edificación o ubicadas en ambientes de dominio común.Dos son los elementos. Los patios. la edificación. reconociendo la ley el dominio exclusivo. G. escaleras y. vías aéreas de circulación de uso común.43) La ley especial contiene una enumeración enunciativa. 3) Esta propiedad exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Código Civil a los inmuebles (esto es. siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirva a una o más secciones. Los pasajes. estos bienes son inseparables del dominio y uso de su respectiva propiedad. Por consiguiente. pasadizos. La constitución de una servidumbre de paso sobre propiedad ajena no basta para considerar que se trata de propiedad horizontal”. a la propiedad común). Los ascensores y montacargas. el dueño tiene la potestad o derecho de vender. Este temperamento ha sido sancionado por nuestros tribunales mediante una ejecutoria que dice: "La propiedad horizontal se caracteriza por el hecho de que cada propietario tiene derecho exclusivo sobre un piso o departamento y copropiedad o condominio sobre las zonas y servicios comunes del edificio. muros exteriores. La ley vigente – contraviniendo a la ley anterior. la misma que "debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios". H. desagüe. cuyo goce y utilización beneficia a todos los propietarios (de cada departamento). en general. ductos y demás espacios abiertos. y b. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua. no limitativa. de los bienes y partes comunes. (Art. a saber: A. disponer de la sección o departamento de su exclusiva propiedad. gravar y. C. pozos de luz. independientemente de los demás propietarios (lo decía expresamente el Art. 12. sobrecimientos. Los sótanos y azoteas. que caracterizan la propiedad horizontal: a. independización y/o reglamento interno" (Art. eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular. está constituida por el dominio que cada propietario ejerce sobre un bien de propiedad exclusiva. conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica. techos y demás elementos estructurales.

En la MULTIPROPIEDAD "el constructor u organizador de un complejo destinado a tiempo compartido ‘vende’ una o más semanas de goce de un departamento amueblado y en condiciones de ser habilitado inmediatamente. Se trata. es obvio que la puerta general de entrada. club house. canchas de deportes. tales como piscinas. mesas. el esparcimiento y el descanso vacacional reparador de las energías. los crematorios los vestíbulos. "a"). aunque también mueble) pero es distintos momentos o tiempos. inmueble. La MULTIPROPIEDAD tiene que ven con la propiedad COLECTIVA GRUPAL EN EL ESPACIO E INDIVIDUAL EN EL TIEMPO. sino también de todos los muebles accesorios: camas. de ahí que se diferencia netamente con la copropiedad. como se dijo. puesto que en aquella determinados bienes comunes tienen el carácter de condominio forzoso. y tampoco puede basarse en los principios o reglas de la propiedad horizontal. con un costo muy reducido. como en la copropiedad. No obstante en otras legislaciones se admite la posibilidad de que pueda pertenecer en dominio exclusivo a un propietario. no siendo factible ser enumerados. etc." (Borda) Igualmente comprende saunas. “El sistema del tiempo compartido significa la posibilidad de gozar de unas breves vacaciones en el tiempo y lugar deseado. y además. En suma. La lista contenida en el numeral referido es necesariamente enunciativa. así por ejemplo. las puertas comunes. pero semejantes cuotas no engendran un derecho singular o concreto sobre una parte material del objeto. Es decir. la propiedad de un departamento o sección es pura y simplemente una "propiedad individual. la ley peruana. A su vez. La multipropiedad no es privativa de los bienes inmuebles. Ello es así porque. etc. Son muchas las bondades y ventajas de este sistema. Expresamente la ley señala su carácter de bien común (Art. unitaria. distinto de la copropiedad y de la propiedad horizontal. El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificación es el elemento más importante. lo que podrida generar cantidad de conflictos. Expresar una definición única del instituto no es posible. La propiedad horizontal tiene características comunes con la copropiedad. la doctrina y la legislación comparada siempre han considerado que estos elementos están sometidos al régimen de copropiedad forzosa. Significa también la posibilidad de permutar su tiempo de goce por otro tiempo compartido" (Borda) La MULTIPROPIEDAD es un derecho real nuevo. Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios (Art. si se lo compara con la compra de una propiedad unipersonal. Esta figura no puede ser confundida con la copropiedad. en la copropiedad se contemplan "derechos de cuota sobre un objeto y cada una de sus partes (un tercio. entre otros. sistemas . una mitad). en consecuencia de una superposición de partes y no de una división ideal de cuotas. el comprador debe devolverlo a la expiración del plazo fijado. o sea no taxativa ni definitiva. veleros. 40. pero con la particularidad de que recae sobre un objeto que constituye la parte del todo>". que se caracteriza porque varias personas (multipropietarios o tiempo-compartidores) son dueños del mismo bien (generalmente. Cada titular tiene el uso o goce del bien escalonadamente. sillas. A. la operación significa también el goce de bienes comunes.40) Todos estos bienes son comunes por ser indispensables al uso y disfrute de todos los dueños. equipos. Sin duda estamos asistiendo al afianzamiento de una nueva modalidad de propiedad. Empero. que de hecho generan nuevas formas y servicios. admite su enajenación o transferencia. aunque la ley no lo diga. tienen carácter de bienes comunes. El propósito de la MULTIPROPIEDAD es favorecer e impulsar el turismo. la propiedad horizontal contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre una parte material del edificio. el legislador no puede prever el desarrollo de la técnica y sus aplicaciones a la industria de la construcción.J. también se aplica en el régimen a bienes muebles como "yates. frazadas etc. pero en la copropiedad pueden ser divisibles. sabanas. en ningún caso. sobre la titularidad". A veces. que la compra no solo es del inmueble. En cambio. en las mismas condiciones que lo recibió.

habitación. distinto de la propiedad horizontal como del condominio. laboratorios. civiles y navales. el cual debe ser regulado como un derecho real autónomo. contables y de auditoria y todas aquellas cosas o bienes cuyo uso y goce se susceptible de partición convencional" . usufructo. .y programas de computación. superficie). estudios jurídicos. diseños industriales. La multipropiedad es un derecho real distinto. así como también de los iura in re aliena (uso. marcas y patentes. notariales. infraestructuras industriales.