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LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN BIENES INMUEBLES

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Introduccin
Objetivos
La prescripcin adquisitiva de dominio de bien inmueble
El derecho de propiedad en el cdigo civil peruano de 1984
Ideas liminares de la prescripcin adquisitiva
La prescripcin adquisitiva o usucapin en el cdigo civil peruano
de 1984
7. Fundamento de la prescripcin adquisitiva de dominio
8. Funciones de la prescripcin adquisitiva
9. Sujetos y objeto de la prescripcin adquisitiva
10.
Clases de prescripcin adquisitiva y sus requisitos
11.
La prescripcin adquisitiva de dominio en la jurisprudencia
nacional
12.
Conclusiones
13.
Bibliografa
1.1 INTRODUCCIN
Es sabido que el tiempo en la vida sirve para sanar heridas, como por
ejemplo, la muerte de un ser querido. De igual forma, en el Derecho, el tiempo
funciona como un medio sanador que permite la prdida o la adquisicin de
derechos. En ese sentido, Alas, De Buen y Ramos han sealado "en el Derecho el
concepto del tiempo se enlaza con el de las variaciones de los fenmenos
jurdicos, con el de la forma de sus cambios; y que al hablar del influjo del tiempo
en las relaciones del Derecho no se hace referencia al influjo del tiempo puro,
abstrados de los fenmenos, considerado como algo sustantivo, sino al tiempo
medida de duracin o expresin del cambio de los hechos o estados con eficacia
jurdica" Entre las instituciones del Derecho que utilizan al tiempo como medio
sanador de relaciones jurdicas se encuentran la prescripcin extintiva y la
prescripcin adquisitiva.
Como se advertir en el derrotero de la presente disquisicin, el
fundamento esencial de la usucapin o prescripcin adquisitiva, es la necesidad
de proteger y estimular la produccin y el trabajo. Quien durante largos
aos ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser
protegido por la ley, afianzado en su derecho, estimulado en su trabajo. Esta
solucin es tanto ms justa si se piensa que frente a l est un propietario
negligente, que ha abandonado sus bienes y quien se desinteresa de ellos no
merece la proteccin legal. Estos fundamentos de la usucapin tienen hoy mayor
vigor que nunca. Las sociedades modernas no conciben ya la propiedad como un
derecho absoluto; ser dueo supone crecientes responsabilidades, no slo
derechos.
Y es que la usucapin es tambin un modo de resolver un problema que de
otra manera no tendra solucin. Supngase un bien abandonado largo tiempo
por su dueo. Otra persona lo ocupa, lo posee, lo trabaja. Pero no tiene ttulo. De
no mediar la usucapin, estara siempre expuesto a una reivindicacin originada

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en ttulos que datan quiz de 100 o 200 aos atrs. En esas condiciones, con un
perpetuo peligro sobre sus derechos, que no tiene forma de eliminar, el poseedor
se desanima, no hace mejoras, no invierte; en una palabra no hace producir al
bien todo lo que podra dar una explotacin intensiva, protegida por la seguridad
que da el derecho de propiedad. Y si como es posible, nadie reivindica ese
inmueble, quedar perpetuamente en esa situacin de incertidumbre, sin que
nada pueda mejorar las condiciones del dominio. Esta situacin requiere una
solucin. Es lo que hace la prescripcin adquisitiva.
En el decurso de este modesto trabajo se tratar de analizar los orgenes
de la prescripcin adquisitiva en el Derecho Romano, para pasar luego a analizar
sus caractersticas y requisitos exigidos por el Cdigo Civil, sin dejar de atender
los criterios jurisprudenciales pronunciados por nuestros tribunales civiles.

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1.2 OBJETIVOS

1. Estudiar los orgenes de la prescripcin adquisitiva de dominio, de tal forma

que permita conocer sus instituciones, principios y caractersticas imperantes
en el Derecho Romano, y a partir de ella su legado a los sistemas jurdicos
romano germnicos.
2. Desentraar los conceptos generales y requisitos que se requieren para la
aplicacin de la prescripcin adquisitiva de dominio de bienes inmuebles, con
lo cual tras confrontarla con nuestra jurisprudencia nacional, advertir sus
aciertos y desaciertos.
3. Reflexionar acerca de la forma como nuestros tribunales de justicia, vienen
concediendo las pretensiones de los justiciables, sobre prescripcin
adquisitiva de dominio, teniendo como base la jurisprudencia nacional.
1.3 LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE
1. ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.
1.1. ETIMOLOGIA
Proviene del latn "usus" que significa usar una cosa y de "capere" que
equivale a tomar. En el Derecho Romano la institucin de la usucapio era
utilizada para la adquisicin del dominio por la posesin (usus) durante un
cierto tiempo1.
1.2. DERECHO ROMANO PRECLASICO
Esta institucin, exclusiva del derecho quiritario, tena por finalidad,
en convertir en propietario a aquel que no detentaba esta situacin jurdica
ya sea, porque el que le haba trasmitido la cosa no lo era o no se haba
respetado las formalidades legales. Por lo tanto, los peregrinos no tenan la
posibilidad de utilizar este instituto por ser este un modo de adquisicin
del derecho civil.
Las doce tablas establecan que el dominio poda adquirirse por la
posesin continuada e ininterrumpida de un ao si la cosa era mueble y de
dos aos si era inmueble: "usus auctoritas fundi bienium, cetenarum reum
anus esto"2. Por usus, como dijimos se entiende a la posesin; por
auctoritas, la ayuda que debe prestar el enajenante al adquirente 3 .Vencido
el plazo legal de uno o dos aos, segn corresponda, se consideraba que el
1

ULPIANO: "Usucapio est domonii adeptio per continuationem oosessionis anni vel biennii. rerum mobilium
anni, imobilium biennii. D. 41; 3.3. El trmino "immobilium" no es clsico, interpola "temporis lene definite", en
lugar de "anni vel bienni. Ver Iglesias. "Derecho Romano" Edicin Ariel-Madrid-ao 1965-pg.273.2
XII Tablas, VI-3.
3
El significado del trmino "auctoritas" se haya muy discutido. Para algunos era la "obligacin de garanta del
vendedor", para otros "la sancin pblica, que consagraba coma propietario de la cosa al que la haba usado o
posedo durante los plazos legales".- Ver Iglesias, ob. cit. pg. 274.- Salvat Raymundo M; "Tratado de Derecho
Civil-Derechos Reales" (actualizado por Argaaraz) T.II-pg. 211-Ediciones TEA. Quinta edicin. Maynz T.I #
196 al 198, Pg. 291.

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usucapiente adquira un ttulo inatacable. Las cosas furtivas, las que

estaban fuera del comercio, la res publicae, universitatis, sacrae,
religiosae, los fundos provinciales quedaban fuera del mbito de este
instituto4. Tambin estaban expresamente prohibido por las doce tablas, la
usucapin de los cinco pies contados de la lnea separativa de los fundos
contiguos, que tenan la funcin de demarcar la divisin de los mismos, y a
su vez era utilizado para el paso de las personas, animales y arados 5.
1.3.

LA BUENA FE EN EL DERECHO ROMANO

Se discuta si el antiguo Derecho Romano exiga la buena fe coma

elemento necesario para llegar a usucapir. Parece que este elemento tico
de la "bona fides", fue agregado con posterioridad, cuando el derecho
progresa y se espiritualiza. Dicha buena fe, se daba cuando alguien que
posea una cosa crea que quin se la trasmiti era el verdadero propietario
o que nadie tena un derecho mejor que el suyo. Evidentemente,
descansaba sobre una creencia subjetiva errnea. El error que admita era
el error de hecho, no sirviendo para la usucapin el error de derecho 6. Por
lo tanto, de aqu en ms, los elementos necesarios para la usucapion
ordinaria sern el justo ttulo (fusta causa possidendi) y la buena fe (bona
fides), lo que queda detalladamente legislado en el derecho justinianeo.
Empero, en esta etapa, nos encontramos con casos anormales de
usucapin, entre los que podemos mencionar la "usucapio pro herede" y la
"usurreptio", verdaderos vestigios del antiguo derecho y que eran
denominadas en comn como "usucapio ex lucrativa causa" en oposicin a
la usucapin normal, que se la llamaba "pro suo"7.
a. La "usucapio pro herede" era concedida a quienes hubieren
detentado bienes del causante con animus de dueo, por un plazo
mnimo de un ao, podan repeler las acciones de los herederos
que reclamaren dichas pertenencias.- Como al decir de Bonfante 8,
este tipo de usucapin era considerado como un "lucro malvado e
injustificado" (improvo usucapio), se le fue imponiendo
limitaciones, entre las que podemos mencionar, la del "heres
necessarius" que quedaba a salvo de los efectos de este instituto.
Posteriormente, un senado consulto dictado bajo Adriano permiti
que prosperara una accin de peticin de herencia del heredero,
an frente a un poseedor anual. Pero la usucapin segua siendo
oponible a terceros. En la poca de Marco Aurelio se estableci el
llamado "crimen expilatae hereditatis por el cual se castigaba a
quienes dolosamente se apoderaban de cosas hereditarias,

GAYO II, 45, 46, 48.- BONFANTE, Pedro: "Instituciones de Derecho Romano". Ed. Instituto Editorial Reusao 1959-pg.285.
5
GAYO II, 47.
6
PETIT, Eugene: "Tratado Elemental de Derecho Romano"-Ed. Albatros-Buenos Aires, ao 1961-pg. 298.7
Gayo II. 52.8
BONFANTE, Pedro-ob. cit. pg. 286

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subsistiendo el rgimen que comentamos, solamente para los

supuestos de posesiones de buena fe.
b. Otro tanto va a ocurrir con la "usurreceptio ex fiducia", que se
produce cuando el propietario "mancipia" una cosa, sea en virtud
de un pacto de fiducia y por un determinado plazo , o para
garantizar el cumplimiento de una obligacin, y en ambos casos,
antes de la restitucin legal de la cosa, la recupera factimante y la
posee por cualquier motivo durante un ao, adquiere el dominio
sin "fusta causa" ni "bona fides"9.
c. Finalmente en el caso 'de la "usureceptio ex proediatura", ocurre
otro tanto y se da cuando un ex propietario recuperaba la
posesin de un fundo, y lo posea pacficamente durante un ao y
el cual haba sido embargado vendido por crditos a favor del
estado. Esta "usurreceptio se llamaba "ex proediatura". porque
los adquirentes de los bienes vendidos a nombre del pueblo y del
senado romano se llamaban preediatores 10.

1.4. POR EXTENSIN SE APLIC LA USUCAPIN A LA ADQUISICIN DEL

USUFRUCTO (USUCAPIO USUFRUCTOS).
Parece que en un tiempo se aplic a la adquisicin de las servidumbres
prediales. Posteriormente una Lex Scrivonia prohibi este tipo de
usucapin. Sin embargo, esto no perjudic la existencia de la usucapio
libertatis, que funcionaba como una verdadera prescripcin extintiva,
aunque el ordenamiento jurdico romano lo consideraba como una
verdadera usucapin11, en virtud de la cual quedaba liberado un fundo de
soportar una servidumbre por el no uso por un tiempo determinado. Es
muestra de ello el siguiente fragmento del Digesto "Libertatem servitum
usucapi posse verius est, quia eam usucapionem sustulit Lex Scribonia,
quae servitutem constituebat, non etiam eam, quae libertatem praestatat
sublata servitute12.
Pugliese, nos dice, que los elementos necesarios para la usucapio
libertatis son los siguientes13:
Constitucin de un estado de cosas contrario al ejercicio de una
servidumbre;

Posesin de la cosa en las condiciones de libertad, nec vi, ne

clam, nec precario por el tiempo transcurrido para la usucapin
1.5.

LA USUCAPION EN EL DERECHO EXTRAQUIRITARIO

Y DURANTE LA EPOCA CLSICA

GAYO: II, 61. PETIT, Eugene -ob. cit. pg. 304.

GAYO: II, 61.-Petit, Eugene-ob. cit. pg. 304
11
PUGLIESe, Giuseppe "La prescripzione acquisitiva" Unione Tipografico-Editrice Torinense- ao
Pgina 16.
12
Digesto. Fr. 4.
13
PUGLIESE, ob. cit. pg. 16-P.7
10

1921;

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Como la usucapin era una institucin de derecho quiritario con el

andar del tiempo se vio la necesidad de crear una figura aplicable a los
fundos provinciales. Nace as, por la accin de los presidentes y
gobernadores provinciales la llamada "longui temporis proescriptio",
que era en su origen un medio de defensa para repeler la reivindicacin
tarda. Posteriormente, esta excepcin evoluciona, hasta asemejarse a
una verdadera usucapin, otorgndosele al poseedor la "replicatio longi
temposris" para conseguir la restitucin de la cosa contra el
desposeedor, aunque este fuera el verdadero propietario y sin importar
que intentare oponer la "exceptio iusti dominii".
Caracalla extiende (ao 199) la proescriptio a las cosas muebles, y
durante Diocleciano se encuentra este instituto aplicado en toda Italia.
Su lenta y segura extensin a todo el Imperio, permiti que
posteriormente se unificaran ambos institutos en uno solo.
En definitiva, la diferencia entre la prescriptio y la usucapio en la
poca clsica consista en que la primera protega la propiedad
quiritaria ganada por efecto del tiempo. La segunda en cambio,
mantena al titular que hubiera cumplido con los requisitos legales en el
ius possidendi. Los mismos consistan en los siguientes:
a. Que el poseedor detentara la cosa en virtud de una "fusta
causa". La misma estaba compuesta por el titulus y la bona
fides.
b. Que el objeto a prescribir sea jurdicamente apto, es decir, que
estuviera dentro del comercio.
c. Una posesin continuada de diez aos entre presentes o veinte
entre ausentes. Se entenda por presentes cuando los sujetos
habitaban la misma provincia y ausentes cuando habitaban
provincias diferentes14.
1.6.

DERECHO JUSTINIANEO
Como consecuencia de haberse extendido la ciudadana romana a
todos los habitantes del Imperio y por ello haber perdido importancia la
distincin entre fundos itlicos y provinciales Justiniano, decide unificar
en un solo
instituto la Usucapio y la proescriptio longui temporis.
Para su aplicacin, podemos enumerar que los requisitos exigidos
eran los siguientes: a) res habilis, b) posesin, c) plazo o tiempo
necesario, d) Iusta Causa, d) Bona fides.
A. RES HABILIS: Queda abolida en esta poca la distincin entre
res mancipi y nec mancipi como tambin entre el dominio

14

BONFANTE, Pedro: ob. cit. pg. 283 y s.s. PETIT, Eugene: pag. 305 y s.s. PUGLIESE, Giuseppe: 16, N. 8.
DIEZ-PICAZO, Luis: "Fundamentos de Derecho Patrimonial" Ed. Tecnos, Pgina 577.
-

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quiritario o in bonis. Por lo cual son usucapibles todas las cosas

con excepcin de: 1) cosas absolutamente inalienables o extra
comercium; 2) cosas furtivas (res furtivae), cosas sustradas
violentamente (res vi possessae) salvo que hubiera vuelto a
poder de su antiguo propietario; 3) Las cosas recibidas por el
magistrado en virtud de donacin contra la prohibicin de la Lex
Iulia repetundarum, hasta que no hayan sido restituida al
donante o sus herederos; 4) inmuebles adquiridos por un
poseedor de mala fe (novela 119-c); 5) los bienes del Estado (res
fiscales) y del prncipe; 6) los bienes de la Iglesia, de las
comunas o municipios y de las fundaciones pas 7) cinco pies
entre los fundos contiguos; 8) las cosas en que la ley prohbe su
venta, como las litigiosas, los bienes inmuebles dotales, bienes
de los pupilos y de los menores realizados sin cumplir con la
respectiva formalidad legal; 9) las cosas heredadas y legadas en
las cuales el heredero o legatario las enajena contrariando la
voluntad del testador o no cumple con las cargas impuestas
B. LA POSESIN.- Exige que se tenga la voluntad de poseer
continuamente la cosa durante el periodo apto para la
usucapin. Las cosas deben ser objeto de posesin, quedan
excluidas aquellas que han perdido su existencia individual por
haber accedido a otras.
C. PLAZO O TIEMPO NECESARIO: Se fija el plazo de tres aos
para las cosas muebles y para los inmuebles de diez aos entre
presentes, es decir cuando las partes habitaban la misma
provincia y de veinte entre ausentes. A los efectos de
cumplimentar la posesin continua se permite la accesin o
unin de posesiones, que tiene su origen en la antigua
praescriptio. En las transmisiones a ttulo particular ambas
deban ser legales, en cambio, en las que se realizaban a ttulo
universal el heredero era investido de la posesin de su
causante.
La prescripcin poda ser interrumpida de dos maneras: la
interrupcin natural por prdida de la posesin o de la cosa, y la
civil, por instauracin de la reivindicatio. Finalmente, con
respecto a los das, estos se contaban enteros, da comenzado se
consideraba ganado o terminado.
D. IUSTA CAUSA (o iustus titulus).- Bonfante la define como
"aquella relacin con el poseedor precedente que demuestra
positivamente la ausencia de lesin ajena en la toma de
posesin, y sera asimismo apta para justificar la adquisicin de
dominio"15. Suceda generalmente que el que trasmita no era el
propietario, o si lo era no estaba facultado para hacerlo. Las
fuentes mencionan la existencia de muchos ttulos, pero la causa
justificativa de la posesin se individualizaba con la partcula pro:
pro emtore, pro donato, pro legato, pro dote, pro soluto (objeto
15

BONFANTE. Pedro - ob. cit. pg. 290

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dado en pago)16. La designacin genrica era expresada en el

concepto "pro suo possidere" que indicaba la posesin en base a
una causa justa.
Otros autores, como Dernburg y Ferrini, explican la "fusta
causa" como aquel complejo de hechos externos, los cuales
hacen aparecer como legtima el seoro sobre una cosa
poseda17. Lo que explicara ms fcilmente cuando el anmalo
"pro derelicto" (objeto abandonado por el poseedor anterior) era
considerado "iustus titulus" en el nuevo seor de la cosa. En
contra de esta doctrina se elevan las voces de Pacchioni y
Pugliese que se adhieren a la postura tradicional 18.
Justiniano, contaba entre la "fusta causae" al titulo pro
herede. Quedaban comprendidos dentro de este:
Al heredero aparente que posea de buena fe las cosas de
la herencia.
Al heredero verdadero que posea de buena fe cosas que
no eran de la herencia
En cuanto al primer supuesto, podemos decir que no es otro
que la "lucrativa pro herede usucapio", figura excepcional como
hemos dicho, y resabio del antiguo derecho, al cual no se
aplicaban los requisitos de la "fusta causae" y "bona fides".
Justiniano estableci para estos casos, la buena fe (titulo
putativo) y el plazo de prescripcin de tres aos para las cosas
muebles y diez o veinte aos para los inmuebles.
El segundo supuesto, era tambin admitido en el derecho
clsico, en cuanto supona que el heredero crea la existencia de
un ttulo en cabeza del causante (titulo putativo), sobre cosas
determinadas.
Justiniano, cree con esto, haber conciliado la "usucapio pro
herede", con el nuevo rgimen por l instaurado al cual lo
considera ms justo. Sin embargo, le impone una limitacin ms:
no se puede usucapir contra el "heres sous" y cosas que el
verdadero heredero hubiera realmente obtenido la posesin.
Quedaba de esta manera abierta la accin de peticin de
herencia o el Interdicto Quorum bonorum.
E. BONA FIDES.- En esta poca el cristianismo se ha extendido por
todo el Imperio, y este elemento tico va impregnando el
derecho en su totalidad. Es este un elemento subjetivo. Es la
existencia de un error, la creencia de recibir la cosa del
verdadero propietario y en constituirse legtimo titular de la cosa
16

Digesto, libro 41 - T. 4.
Ver DERNBURG, Enrique - Pnd. N.220 - FERRINI, Contardo "Manuale di Pandette" N. 316 - 3a. ed. Milanoao 1908.
18
PACCIONI, "Corso di Diritto Romano" - Vol. II-pg. 288. PUGLIESE, GIUSEPPE: ob. cit., pg. 18 y 19-nota
N. 4.
17

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que se adquiere. La buena fe era exigida al comienzo de la

posesin, no importando que despus llegara al conocimiento del
sujeto que su detentacin no fuera la que correspondiera al
verdadero estado de cosas que supona legtima. "Mala fides
superveniens non nocet."19. Se discuta en cierto tipo de
adquisiciones, como la "pro soluto", si era necesario que la "bona
fides" existiera en el momento de la celebracin del contrato o
de la adquisicin de la posesin. Los proculeyanos exigan la
buena fe en el momento de la tradicin y los sabinianos, en
cambio, al momento de celebracin del contrato. Justiniano, cree
conciliar ambas posturas exigiendo la buena fe en los dos
supuestos20.
En la poca clsica, Paulo y Ulpiano se haban proclamado
contrarios al ttulo putativo como apto para la usucapin.
Justiniano introduce en el "Corpus Iuris" la opinin contraria de
Nerazio y Africano en favor de su validez, pero con ciertas
limitaciones en su aplicacin, pareciendo que quedaba reducida
esta a la "usucapio pro herede"21.
1.7.

PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORIS

Tenemos su antecedente en una constitucin de Teodosio II que la
estableci para los supuestos en que se quisieran ejercer acciones
reales o personales estas quedaban extinguidas por el transcurso de los
treinta aos, a excepcin de la accin hipotecaria. Por lo tanto, al cabo
de ese plazo, el poseedor de mala fe, cesaba de estar expuesto a la
"reivindicatio", pero no adquira la propiedad de la cosa. Por lo cual, se
perda la posesin no tena accin legal para recuperarla.
Una "rescriptio" de Constantino estableci que si el poseedor
detentaba una cosa por el plazo de cuarenta aos adquira la propiedad
de esta.
Justiniano estableci, que si se haba posedo de buena fe por el
plazo de treinta aos de cosas pertenecientes a particulares y cuarenta
de cosas pertenecientes a la Iglesia, al Fisco Imperial, obras pas y
municipios adquira la propiedad de ellas 22.

1.8.

19

LA PRESCRIPCIN EN EL DERECHO MEDIEVAL

El Derecho cannico, en cambio exige la buena fe durante toda la poca de la posesin prescriptiva, el canon
1512 nos dice: "Ninguna prescripcin vale, sino hay buena fe, no solo al comienzo de la posesin, sino todo el
tiempo de la misma que se requiere para la prescripcin".
20
Vease BONFANTE, Pedro: ob. cit. pg. 293.-PETIT, Eugene: ob. cit., pg. 208.-PUGLIESE, Giuseppe: ob.
cit., pg. 19.
21
Vase PETIT, Pedro: ob. cit. pg. 309.-BONFANTE, Pedro: ob. cit., pg.292.-PUGLIESE, Giuseppe, ob. cit.
pg. 19.-En el Derecho Cannico el ttulo putativo es apto para la prescripcin corta.
22
Ver IGLESIAS, Juan-ob. cit. pg. 281; PETIT, Eugene ob. cit. pg.310.- PUGLIESE, Giuseppe - ob. cit. pg.
20 N.11; BONFANTE, Pedro ob. cit. pg. 294; GASTAN Tobeas "Derecho Civil Espaol, Comn y Foral" - T.
II; pg. 332, Ed. Reus, - ao 1978 - DIEZ PICAZO, Lus -ob. cit. pg. 581.

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Extinguido el Imperio en Occidente, la legislacin de los pueblos

brbaros en aquellos tiempos no distinguan las relaciones de
propiedad y posesin, confundidas en el concepto de la "Gewere", no
pudieron acoger de inmediato el instituto de la prescripcin. El derecho
germnico no le atribua al tiempo eficacia para la adquisicin de
derechos. Solo se le admita en ciertos casos como extintiva de
derechos a los efectos prcticos de evitar pleitos y contestaciones
interminables, que estaban basados en el plazo de un ao y un da 23 .
Son ejemplo de esto algunos fueros municipales espaoles como el
de Brighuera, Alcal, Soria, Zorita y Molina 24.
Pasados los primeros tiempos de influencia germnica, y con el
correr de los primeros siglos de la alta Edad Media, y debido al renacer
de la cultura y del estudio del derecho, sobretodo por influencia de la
Escuela de Bolonia, se fue receptando el derecho romano en el derecho
comn, sin perjuicio de la influencia moderadora del derecho cannico.
Aparece as, por influencia de este ltimo la llamada prescripcin
inmemorial, que da por sentado la existencia de una posesin
inmemorial. La doctrina escolstica llega a la conclusin que la
memoria humana sobre la tierra no se conserva por testimonio directo
ms all de tres generaciones (tria genicula), lo que se computa en
treinta y tres aos cada una de ellas 25. Esta prescripcin inmemorial
prevalece sobre los ttulos anteriores a la posesin centenaria. Tiene su
fundamento en los siguientes supuestos:
Ante el transcurso del tiempo y posible desaparicin de ttulos
que demostraran ciertos derechos que estaban unidos al orden
pblico en su proteccin y defensa quedaban saneados a travs
de una posesin inmemorial.
Ante ciertos bienes en que el Estado y la Iglesia declaran
imprescriptibles, pero que la aplicacin practica de este principio
es imposible, dado la falta de registros adecuados, y a los efectos
de una mayor seguridad juridica, se permite su prescripcin a
travs de una posesin inmemorial.
De lo visto en los pargrafos anteriores, se tiene
que:
a. Los bienes pertenecientes a la Iglesia Romana son
usucapibles en base a la prescripcin inmemorial. La
ley 26, Tit. 29. Part. 3a. nos dice: "Las otras (cosas) que
pertenecieren a la Iglesia de Roma tan solamente no la
podra ganar por menor tiempo de cien aos". Esta
doctrina escolstica tiene su fundamento en las
Decretales (De prescr., X, 2, 26 c VII; IX; -XIII) y se
mantiene en el actual Cdigo de Derecho Cannico, en
23

BENEYTO, "Instituciones de Derecho Histrica Espaol", Barcelona, ao 1930 - vol 1 - pg. 212.
CASTAN TOBEAS. Jos - ob. cit. pg. 333.
25
Vase que treinta y tres aos fue la edad de Cristo en la tierra, y la triple generacin quiz sea explicable
porque des de antiguo se consideraba al nmero tres como sagrado o representante de la divinidad.24

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el
canon
63-p.2
("possesio
centenaria
val
inmemorialis").
b. b) Los seoros: La ley XII, Titulo I, part. 2, nos dice: "E
ha podero cada uno de ellos (los seores) en su tierra
en facer justicia o en todas las otras cosas que han
ramo de seoro, segn dicen los privilegios que ellos
han de los emperadores e de los reyes que les dieron
primeramente el seoro de la tierra, o segn la antigua
costumbre que usaron de luengo tiempo". Por lo tanto,
a travs de esta prescripcin inmemorial se supla la
imposibilidad de reconstruccin de antiguos ttulos
(quod licet consuetudo inmemoriales habeat vim tituli
seu privilegia, aut constitutii").
c. Las regalas: La ley nica del Ttulo XXXVI del
Ordenamiento de Alcal nos deca: "de aqu adelante
ninguno no non tome portadgo, nin peage, nin ronda,
nin castelleranon teniendo cartas nin provillegios
porque lo puedan tomar, habiendo ganado por uso de
tanto tiempo ac que se pueda ganar segn derecho".
A su vez el Papa Inocencio III haba decidido que el
derecho de percibir ciertas regalas como la de cobrar
peaje, gua y de sal deba ser concedido por el
Emperador o por el Papa excepto que sea justificado
por una antigua y consuetudinaria costumbre de cuyo
origen la cual no se tenga memoria"26.
d. Privilegios de franquicias y exenciones fiscales: La ley
6a del Ttulo XVII del libro VI de la Novisima
Recopilacin reconoce que se puede demostrar
franquicias y exenciones fiscales, en ausencia de ttulos
materiales, mediante la prescripcin centenaria. "El
que no tuviere que tibulos que prestar y se ayuda de
prescripcin immemorial". Mas adelante agrega que el
"que alega y prueba prescripcin inmemorial" se
encuentra exento del pago de ciertas obligaciones
fiscales, tanto para el presente como para el futuro.e)Cosas Pblicas: La ley 7a. Tit. XXIX, Partida3a.
establece la imprescriptibilidad de las cosas de dominio
pblico a favor de los particulares. Pero, como ya
hemos dicho, la prctica jurdica contraria lleva a la
conclusin que a travs de la prescripcin inmemorial
se permite la adquisicin de estos bienes. Ejemplo de
esto es lo opinin del glosador Gregorio Lpez que al
preguntarse si " sed an praescribirentur istae res, quae
sunt in usu publico, praescriptio-neimmemoriale?"el
mismo se responde "videtur quod sic", en vitud del

26

Constitucin del ao 1209-26-X.-

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alcance de la prescripcin inmemorial, "amnia excepto

libero homini usu capiuntur centum annis" 27.
e. Mayorazgos, La Ley 41 de Toro, que se haya repetida
en la Ley 1a. Tit. XVII, Libro X, de la Novsima
Recopilacin estableci: "Mandamos que el mayorazgo
se pueda probar por la escritura de constitucin del,
con la escritura de la licencia del Rey que la dio,
seyendo tales las escrituras que fagan fee, o por
testigos que depongan por las formas que el derecho
quiere del tenor de dichas escrituras; y asimismo por
costumbre immemorial, probada con las calidades que
concluyan los pasados haber tenido o posedo aquellos
bienes por mayorazgo". La legislacin protega al
mayorazgo como una institucin fundamental para la
conservacin de la sociedad feudal. Pero, con el
transcurso de los siglos se poda haber destruido los
ttulos de su constitucin, por lo que slo permita
probar su existencia, y an modificaciones en cuanto a
su extensin por la posesin inmemorial o centenaria.
Estn de acuerdo los glosadores Antonio Gmez,
que al comentar las leyes de Toro nos dice "quia
possesio per tempore immemoriale habet vim legitimi
tituli et concessionis", asimismo de igual opinin es Lus
de Molina que afirma: "Praescriptio immemoria lis in
rebus maioratus etiam contra omnes sucessores
admitti tur". En igual doctrina se inclinan Gregorio
Lpez y el mayoraguista Trobat 28.
f. Tambin se poda adquirir por posesin inmemorial
muchos otros derechos, como las servidumbres
continuas y aparentes y discontinuas, segn lo
estableca La Partida 3a. Ley 15.
En Francia y Alemania, cuando se imponen las
invasiones brbaras cae en desuso el sistema
prescriptivo romano. Con el transcurso del tiempo, al
irse receptando nuevamente el derecho romano
aparece regulado en la Costumbre de Pars en su art.
113 la prescripcin de diez y veinte aos con el
requisito de justo ttulo y buena fe. Asimismo se
regulaba una prescripcin general en ausencia de
alguno de los antedichos elementos de treinta aos.

27

GARCA DE ENTERRIA. Eduardo: "Dosas estudios sobre la usu-canibn en el derecho administrativo' - peg44 y 45_ Institutode Estudios Politicos - Madrid - ao 1955
28
GARCA DE ENTERRIA, Eduardo - ob. cit. pgs. 46/48.

Pgina 13 de 49

1.4 2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE

1984
El art. 923 del Cdigo Civil, se encarga de definir a la propiedad,
sealando en primer lugar, que es un poder jurdico, es decir, que nace del
derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean
corporales (cosas) o incorporales (derechos). Teniendo cuatro atributos o
derechos que confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar, disponer y
reivindicar.
Los atributos clsicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la
disposicin. La reivindicacin no es propiamente un atributo, sino el ejercicio
de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular de todo
derecho real. Aparte de los atributos o derechos del propietario, la doctrina
analiza los caracteres de la propiedad, que son cuatro: es un derecho real;
un derecho absoluto; un derecho exclusivo y un derecho perpetuo.
La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no se extingue por el solo
no uso. El propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no
acarrea la prdida del derecho. Para que el propietario pierda su derecho
ser necesario que otro adquiera por prescripcin (art.927). Siendo que en
su parte final el art. 923 norma que la propiedad debe ejercerse en armona
con el inters social y dentro de los lmites de la ley. La norma alude al
inters social porque cuando se expidi el actual Cdigo estaba vigente la
Constitucin de 1979. El bien comn es el bien general, el bien de todos. El
inters social, en cambio, es el que puede tener un grupo social
determinado, comenta Jorge Avendao Valdez 29.
1.5 3.- IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
Partamos este acpite, trayendo a colacin lo sealado por el maestro
Jos Antonio lvarez Caperochipi, quien sostiene que la usucapin es
una investidura formal mediante la cual una posesin se transforma en
propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio de prueba de la
propiedad, o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico, es
la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la
posesin30.
Dez-Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un efecto
de la posesin, conduciendo sta a aqulla 31.
La usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del
derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de
la posesin prolongada durante cierto plazo, dicen los hermanos
Mazeaud32.
29

Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003, pp. 187-191.
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales, propiedad y posesin. Tomo I. Editorial
Civitas S.A., Madrid. 1986.
31
DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio: SISTEMA DE DERECHO CIVIL, volumen III, Quinta Edicin,
Cuarta reimpresin, Tecnos, Madrid, 1995, Pgina 144.
32
MAZEAUD, Henry, Len y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, Parte segunda, volumen IV, EJEA,
Buenos Aires, 1960, p. 196.
30

Pgina 14 de 49

Albaladejo33, seala que la usucapin o prescripcin adquisitiva es la

adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la posesin
continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la
ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas
condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como titular del
derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueo de la cosa
que sea). Y ese derecho que realmente no le perteneca, se convierte en
suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese.
Por la usucapin el estado de hecho que se prolonga en el tiempo, se
convierte en estado de derecho.
El maestro Anbal Torres Vsquez, seala que la prescripcin
adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad y un modo de
prueba de la propiedad. En unos casos sirve para convertir en propietario
al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su derecho de
propiedad. Esta segunda concepcin de la prescripcin es la que se utiliza
con mayor frecuencia. Por ejemplo, si un inmueble ha sido transferido en
propiedad varias veces durante el plazo de prescripcin, el actual poseedor
puede adicionar a su plazo posesorio al de aquel que le transmiti
vlidamente el bien (art. 898). Si todas las transferencias son vlidas, el
derecho de propiedad del actual poseedor es inobjetable y para acreditarlo
ya no tiene la necesidad de probar la validez de las transferencias hechas
con anterioridad a la fecha de inicio del plazo de prescripcin, porque all
se acaba la investigacin retrospectiva 34.
Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante,
mediante la cual por el transcurso del tiempo, el poseedor bajo
ciertas circunstancias se convierte en propietario (Dez-Picazo y
Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la otra, que afirma, que es un medio
de prueba (Torres Vsquez).
De las nociones reseadas, y con buen pulso y rigor acadmico, el Dr.
Max Arias Schreiber Pezet, no indica que el fundamento de la
prescripcin adquisitiva reposa en un principio de puro derecho, al tratarse
de una institucin establecida en base a la equidad y que interesa a la
sociedad conservar el principio de la seguridad del dominio, como
presupuesto necesario de la paz social, evitando conflictos en el rea
dominial35.
Como se advierte, la usucapin (a veces llamada prescripcin
adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros
derechos reales mediante la posesin continuada de estos derechos
durante el tiempo que seala la ley, siempre y cuando no exista accin en
contra de dicha posesin por parte del afectado.

33

ALBALADEJO, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edicin, Bosch, Barcelona,
1994.
34
TORRES VSQUEZ, Anbal: CDIGO CIVIL, Sexta edicin, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogot, 2002, p.
583.
35
SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Exgesis Del Cdigo Civil Peruano de
1984. Tomo V. Derechos Reales. Ediciones Gaceta Jurdica. Tercera Edicin - mayo 2001. Pgina 13.

Pgina 15 de 49

Reforzando lo dicho hasta aqu, Christian Larroumet se refiere a la

adquisicin por prescripcin en los trminos siguientes: La prescripcin
adquisitiva o usucapin es un modo de adquisicin de la propiedad
bastante menos frecuente que la convencin. Se puede considerar que es
raro, particularmente en materia inmobiliaria, que un individuo posea un
inmueble con la voluntad de comportarse como propietario. Empero, la
prescripcin adquisitiva, llamada tambin usucapin, es una institucin
til, en la medida en que un individuo cuyo ttulo de adquisicin es
irregular o no tiene ttulo alguno susceptible de ser protegido, se haya
comportado como propietario durante treinta aos sin haber sido
perturbado por el verdadero propietario. Debe considerarse, igualmente, si
acta de mala fe, esto es, que no puede ser titular del derecho, acta
empero como si fuera tal, en espera de que no ser objetada su posesin
durante treinta aos. Al cabo de un tiempo tan largo, es conveniente
consolidar las situaciones de hecho y transformarlas en situaciones de
derecho, y es aqu que se encuentra el fundamento de la prescripcin
adquisitiva. El Derecho debe asegurar el orden y no sera conveniente
debatir problemas antiguos, sin contar que si el verdadero propietario no
ha hecho valer su derecho de propiedad durante treinta aos,
reivindicando el bien de manos de su poseedor, no slo se presume que no
le interesa, an cuando su derecho sea imprescriptible, ya que la situacin
del poseedor que explota el bien puede ser socialmente til y ms digna
de consideracin que su derecho 36.
A rengln seguido es menester acotar la idea meridiana, dada por
Lpez Santos, quien nos dice que la prescripcin estabiliza las relaciones
jurdicas, las torna intachables; les concede firmeza, solidez, borrando todo
rastro de indecisin y de incertidumbre. De no ser as, lo que no tuviera
trmino creara un inconveniente estado de alarma y de intranquilidad en
la vida social. Por ella se convierte en titular del derecho aquel que por
muchos aos se desenvolvi como si realmente lo fuera; se otorga valor al
hecho del que fue dueo del bien, que se abstuvo de hacerlo producir, con
dao no slo para l mismo, sino de la colectividad () 37.
Sigue aadiendo el autor aludido, citando para ello a Gayo (Institutas II,
44), que la propiedad de la cosa no quedar en la incertidumbre
demasiado tiempo. Existe la necesidad de asegurar la estabilidad del
derecho de propiedad, de que el dominio no se mantenga
permanentemente incierto. Pese a que muchos consideran que la
prescripcin adquisitiva de dominio constituye una forma de expoliacin de
la propiedad privada, la proteccin de la mala fe, una forma de consolidar
un acto expoliatorio, es incuestionable, sin embargo, la seguridad que la
prescripcin concede, sobre todo en los pases como el Per en que la
inscripcin en el Registro carece de valor absoluto para comprobar el
dominio.

36
37

LARROUMET, Christian, Droit Civile. Les biens, droits reeles pricipaux. Tome II. Editorial Econmica
LOPEZ SANTOS, Demterio. Derechos reales, Talleres Sirsa. Lima. 1988.

Pgina 16 de 49

1.6

4.-LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN EN EL CDIGO

CIVIL PERUANO DE 1984
Partamos sealando lo que Portalis, integrante de la comisin
nombrada por Bonaparte para elaborar el proyecto del Cdigo civil francs
de 1804, nos leg sobre la propiedad, sealando que sta es la que ha
fundado las sociedades humanas. Es ella la que ha vivificado, extendido,
engrandecido nuestra propia existencia.
El derecho de propiedad, es un derecho fundamental sobre el cual
todas las instituciones sociales reposan, y que para cada individuo es tan
precioso como la vida misma, ya que l le asegura los medios de
conservarla.
Por otro lado nuestra Carta Poltica de 1993, nos refiere que la
propiedad
privada
resulta
sobre
asegurada
respecto
de
las
determinaciones constitucionales anteriores. Bastando con sealar que el
art. 70, norma de apertura del captulo relativo a la propiedad, se abre
con la proclamacin de que el derecho de propiedad es inviolable. Su
ejercicio debe armonizarse con el bien comn, no con el inters social,
como el art. 124 de la Carta anterior dispona, matiz que tiene su inters,
expresa Francisco Fernndez Segado38.
El Cdigo Civil peruano no define la prescripcin, limitndose a
regularla en los artculos 950 al 953 (Prescripcin Adquisitiva) y 1989 y
siguientes (Prescripcin Extintiva), regulando, separadamente dos
aspectos de un mismo fenmeno: el transcurso del tiempo. En ambos
casos el transcurso del tiempo conlleva a la prdida de un derecho. La
prescripcin adquisitiva a la prdida del derecho de propiedad a favor de
un tercero y la prescripcin extintiva a la prdida del derecho de poder
accionar contra el deudor.
Respecto a las disimilitudes que presentan tanto la prescripcin
extintiva como la prescripcin adquisitiva, se tiene las siguientes:
a) La prescripcin adquisitiva denota un hacer por parte del poseedor,
una relacin directa con el bien. La prescripcin extintiva denota una
inaccin por parte del acreedor en ejercer la accin a que tiene
derecho su razn de ser, se comprende que sera injusto que el
acreedor pudiera eternamente tener la posibilidad de accionar
contra un deudor, en base a papeles ya amarillos por el tiempo.
b) La prescripcin adquisitiva funciona sobre los derechos reales,
otorgando la propiedad al poseedor que haya cumplido con los
requisitos de ley. La prescripcin extintiva funciona de una manera
directa sobre los derechos de crdito y dems acciones que
considera el artculo 2001 del Cdigo Civil 39.
Recordemos en este punto lo que la doctrina ms autorizada, seala
sobre la Prescripcin Adquisitiva, como el modo de adquirir, mediante

38

Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, Lima, 1994, p. 59.

VASQUEZ RIOS, Alberto. Derechos Reales. Tomo II. Editorial San Marcos. Tercera Edicin 2003. Pgina
108.
39

Pgina 17 de 49

una posesin prolongada durante un tiempo determinado la propiedad

de un bien40.
En este apartado es conveniente, referirnos a la naturaleza jurdica
de la prescripcin adquisitiva de dominio, empleando para ello lo
sealado en la Casacin N 2176-1999, la cual nos dice: la
declaracin judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de
un bien por prescripcin a base de la posesin directa y pacfica, no
puede considerarse un acto de liberalidad, pues tiene como efecto
el reconocimiento de un derecho que le da esa posesin que es de
cinco aos cuando se trata de un bien rstico y de diez aos si es
inmueble urbano

1.7

5.- FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Para los juristas romanos el fundamento de esta institucin reposaba en
la necesidad de dar seguridad a la propiedad misma.
Para Grocio y los de la escuela del derecho natural, reposa en el
abandono del derecho del propietario.
Para Kant, en razones prcticas, lo mismo que para los compiladores
del Cdigo de Napolen, quienes la consideran como la ms segura garanta
de la propiedad al eliminar la prueba retrospectiva.
Para Troplong descansa en el abandono de la propiedad, que hace
presumir que se ha hecho renuncia de ella; y en la posesin de otro, que
crea una situacin que el inters de la sociedad reclama que sea slida por
la prolongacin que ha tenido
Lafaille dice que son razones de orden social y econmico, siendo
indispensable que despus de cierto tiempo queden definidas las
situaciones jurdicas.
Podra creerse que la prescripcin sanciona una injusticia y que es
atentatoria contra el derecho de propiedad. Pero no es as, lejos de ir contra
el derecho de propiedad constituye su mejor defensa. Por ello, Josserand
expresa que ms que un modo de adquirir es un modo de consolidar la
propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro todos los
derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos atrs para
probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo ser firme.
Los glosadores denominaban prueba diablica a ese anlisis retrospectivo
que ha eliminado la prescripcin 41.
Cuadros Villena42 funda la prescripcin en primer lugar en la
necesidad de organizar la propiedad sobre la base de ttulos conocidos, que
no sera posible si acaso tuviese que producirse la prueba diablica de la
propiedad hasta el primer adquirente; en segundo lugar en la utilizacin de

40

RIPERT y BOULANGER. Tratado de Derecho Civil. Tomo VI. Editorial la Ley. Buenos Aires Argentina.
1967. Pgina 331.
41
ROMERO ROMAA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial P.T.C.M., Lima,
1947, p.127.
42
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edicin, Cultural
Cuzco, 1995, p. 406

Pgina 18 de 49

los bienes y su servicio social; y en tercer lugar en el objeto de perfeccionar

el ttulo del adquirente.
Dez-Picazo y Gulln43 rechazan la posicin subjetiva abandono o
renuncia del titular del dominio o derecho real que otro ha usucapido-,
porque bastara entonces la prueba de que aquella voluntad no ha existido
para que la usucapin no operara; tambin bastara la prueba de que no ha
sido posible el ejercicio de las acciones pertinentes por causas ajenas al
titular.
Frente a la fundamentacin subjetiva, se alza la objetiva. Y dicen que la
usucapin sirve a la seguridad del derecho y sin ella nadie estara a cubierto
de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que
se ponga un lmite a las pretensiones jurdicas envejecidas.
Albaladejo44 expresa que el fundamento de la usucapin se halla en la
idea (acertada o no, pero acogida por la ley espaola) de que, en aras de la
seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de
determinado tiempo, se convierte en titular de ciertos derechos quien,
aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del
interesado.
Para ultimar este rubro, es menester sealar que existen dos teoras
que explican la existencia de la usucapin. Por un lado la teora
subjetiva seala que el fundamento est en la renuncia, el abandono o la
voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando
ninguna accin de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo esta
teora hay que rechazarla pues bastara con demostrar que esa voluntad de
renuncia no existe para invalidar la usucapin. Por otro lado, la teora
objetiva, que es la ms aceptada, seala que el fundamento es dar certeza
y seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las titularidades
aparentes, es decir, el statu quo de la posesin.
1.8 6.- FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La primera funcin de la prescripcin adquisitiva o usucapin
(que como ya se oteo, etimolgicamente significa la adquisicin por el uso),
se desprende de la propia definicin que desde el Derecho romano se le ha
dado a esta institucin. Para los romanos "la usucapin era la agregacin del
dominio (a su patrimonio) mediante la continuacin de la posesin por todo
el tiempo determinado en la ley" (PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE).
En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la
definicin de la institucin en comentario; por ejemplo, recordando lo
sealado por Albaladejo, que la prescripcin adquisitiva "es la adquisicin de
dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del mismo
durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley como un modo de
adquirir propiedad". Por su lado, Pea Bernaldo de Quirs menciona que la
prescripcin adquisitiva "es la adquisicin del dominio (o de un derecho

43
44

DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio. Op. Cit. Pgina 148.

ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 167.

Pgina 19 de 49

real), mediante la posesin en un concepto de dueo (o titular) continuada

por el tiempo determinado por la ley".
De igual forma, casi unnimemente se acepta que mediante la
prescripcin adquisitiva puede adquirirse otro derecho real aparte del de
propiedad, como por ejemplo el usufructo. Sin embargo, se afirma que de
una revisin sistemtica de nuestro ordenamiento jurdico, esto no sera
factible, ya que de manera taxativa se ha dispuesto que solo se puede
adquirir por prescripcin el derecho de propiedad (artculo 950 del C.C.) y el
derecho de servidumbres aparentes (artculo 1040 del C.C 45.). Tan as es que
el artculo 1000 del C.C. seala que solo se puede constituir usufructo por
ley, por contrato o acto unilateral y por testamento.
Ahora bien, prima facie parecera ser que la prescripcin adquisitiva
solo sirviera como modo para adquirir propiedad , por estar regulado en
los artculos 950 al 953 que conforman el Subcaptulo V del Captulo
Segundo del Ttulo II del Libro V del Cdigo Civil. Pero esto no sera as, la
prescripcin adquisitiva tiene tambin como funcin la de servir como
medio de prueba de la propiedad, siendo esta funcin la que ms se
utiliza. Avendao dice al respecto, "En efecto, la doctrina clsica concibi la
prescripcin como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al
poseedor ilegtimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera
un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurdica es
esta ltima porque as se utiliza en prcticamente todos los casos. Muy
excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en propietario. Lo
usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite
su derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripcin adquisitiva, la prueba
del derecho de propiedad de los inmuebles sera imposible. Estaramos
frente a la famosa prueba diablica de la cual hablaban los romanos" 46.
Esta funcin de la prescripcin adquisitiva responde a la pregunta
cmo probar la propiedad? Considerndose que dicha prueba debe
consistir en la demostracin de un hecho considerado por la ley como
suficiente para adquirir la propiedad, de un modo de adquirir que estar
constituido por un ttulo de propiedad, esto es, por un acto jurdico de
enajenacin otorgado por el propietario anterior a favor del nuevo
propietario. Pero tal ttulo solo ser un ttulo de propiedad si quien lo otorg
era propietario y lo mismo podra decirse del ttulo que pudiera exhibirse
respecto de este ltimo y as sucesivamente, con lo cual la probanza de la
propiedad se tomara en un cometido casi imposible de lograr. Frente a tales
inconvenientes la nica respuesta certera ser la de considerar propietario a
aquel que pueda demostrar que la titulacin que ostenta (lo que incluye no
solo su propio ttulo sino el de sus antecesores) constituye una cadena
ininterrumpida y concatenada de "transmisiones vlidas" que se proyecta en
el tiempo por un plazo igual o mayor que el exigido por la ley para la
prescripcin adquisitiva, a condicin obviamente, de que dicha titulacin sea
la causa y sustento de la posesin que como propietario deben tener el
45

Artculo 1040.- Slo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripcin, mediante la posesin
continua durante cinco aos con justo ttulo y buena fe o durante diez aos sin estos requisitos.
46
AVENDAO VALDEZ, Jorge. El Registro Predial y La Seguridad Jurdica en los predios rsticos. En
Themis. Revista de Derecho, N 26. Pgina. 65.

Pgina 20 de 49

actual poseedor y sus antecesores. Como se puede advertir, la prescripcin

adquisitiva, lejos de ser un medio de expoliacin del derecho del propietario
es, por el contrario y cotidianamente, el medio de prueba fehaciente de esa
misma propiedad porque permite ponerle un punto final a la investigacin
de los ttulos de propiedad.
Lo antes sostenido es vlido tanto para bienes muebles e inmuebles,
registrados y no registrados. Pudiera pensarse que quien pueda probar una
adquisicin bajo las condiciones previstas por los artculos 948 y 2014 del
C.C. estar probando propiedad, y si bien tal conclusin es cierta para el
adquirente, no podemos dejar de tener en cuenta que ello ser as no
porque el transferente haya a su vez probado propiedad, ni siquiera porque
se considere que la publicidad posesoria o la publicidad registral constituyen
en s mismas la prueba de esa propiedad, sino porque como consecuencia
del juego, entre otros factores, de la apariencia de derecho generada por
esa publicidad y la buena fe del adquirente, se puede decir que por mandato
de la ley, dichos factores han actuado como sucedneos de la prueba de la
propiedad.
La tercera funcin de la prescripcin adquisitiva es la de actuar
como medio de defensa. El artculo 927 del C.C 47. seala que la accin
reivindicatoria no procede contra aquel que adquiri el bien por prescripcin.
En este sentido, la persona que haya adquirido un bien por prescripcin
adquisitiva podr invocar como medio de defensa que el derecho de
propiedad del demandante se extingui, en el momento en que se cumpli
el plazo prescriptorio. Cabe sealar, que en la prctica los rganos
jurisdiccionales no suelen admitir la invocacin de la prescripcin adquisitiva
como medio de defensa del demandado destinado a demostrar que el
derecho invocado por el demandante se habra extinguido, confundiendo la
funcin defensiva, cuyos resultados no trascendern a las partes en
conflicto, con la funcin de modo de adquirir, siendo comn que en las
sentencias se seale que el demandado nada puede hacer para evitar dicha
reivindicacin, pero que puede iniciar, en otra va, el proceso de declaracin
de prescripcin adquisitiva que le permitir obtener un pronunciamiento
judicial susceptible de valer, una vez inscrito, como un derecho oponible
erga omnes. El resultado de esta prctica es contrario a los fines de una
recta administracin de justicia, el proceso de reivindicacin no solucionar
el conflicto de intereses y el proceso de prescripcin adquisitiva no evitar la
restitucin del bien ni la necesidad de un tercer proceso que el prescribiente
deber seguir para recuperar la posesin de aquello que ya era suyo desde
el inicio del conflicto.
1.9 7.- SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
En principio, toda persona natural o jurdica, e incluso las llamadas
uniones sin personalidad, pueden ser sujeto activo de la prescripcin
adquisitiva, basta que tengan capacidad de goce para que lo puedan
47

Artculo 927.- La accin reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aqul que adquiri el bien por
prescripcin.

Pgina 21 de 49

hacer. En el caso de personas naturales con incapacidad de ejercicio

poseen a travs de sus representantes.
Para Albaladejo, refiere que respecto a la capacidad y legitimacin
necesarias para usucapir, basta afirmar que es precisa la aptitud para
poseer en concepto de dueo o titular del derecho que se usucape" 48.
Las prohibiciones a las personas que no pueden prescribir son
excepcionales, Albaladejo49 pone como ejemplo "no podr usucapir un
extranjero (porque no puede poseerlas como dueo) cosas que no puedan
pertenecerle: as ciertos inmuebles por razones de seguridad nacional". El
artculo 71 de la Constitucin Poltica del Per seala que los extranjeros
no podrn adquirir ni poseer, por ttulo alguno, inmuebles ubicados a
cincuenta kilmetros de la frontera. De igual forma, el artculo 985 del C.C.
prescribe que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden
adquirir el dominio de bienes comunes por prescripcin.
Asimismo, en principio, se puede prescribir contra cualquier persona
natural o jurdica, inclusive el Estado cuando acta como persona de
derecho privado.
Ahora bien, para PEA BERNALDO DE QUIROS, nos dice que "son
susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de
los hombres". Sin embargo, se debe tener presente que el artculo 73 de la
Constitucin Poltica del Per seala que los bienes de dominio pblico son
inalienables e imprescriptibles, entendindose como una derivacin de
estos a los bienes de uso pblico.
Como puede apreciarse, la Constitucin no ha clasificado a los bienes
del Estado en pblicos y privados. Solo ha hecho referencia a los "bienes
de dominio pblico" y a los "bienes de uso pblico" del Estado, por lo que
se debe entender que ambos se encuentran comprendidos dentro de la
categora genrica de bienes pblicos del Estado. El Cdigo Civil nada dice
al respecto. A pesar de ello, el Estado tiene en su dominio tanto bienes con
carcter de pblicos, como bienes con carcter de privados. El artculo 111
del Ttulo Preliminar del Decreto Supremo N 154-2001-EF (Reglamento
General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad
Estatal), aclara este punto, al sealar que los bienes de dominio privado
del Estado se sujetan a las normas del derecho comn. En consecuencia,
estos son prescriptibles.
Asimismo, y conforme lo prescribe el artculo 7 de la Ley N 24656 (Ley
General de Comunidades Campesinas), las tierras de las comunidades
campesinas no pueden ser materia de prescripcin 50.

1.10 8.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS

ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 174.
Ibid.
50
LEY N 24656: Artculo 7.- Las tierras de las Comunidades Campesinas son las que seala la Ley de
Deslinde y Titulacin y son inembargables e imprescriptibles. Tambin son inalienables. Por excepcin podrn
ser enajenadas, previo acuerdo de por lo menos dos tercios de los miembros calificados de la Comunidad,
reunidos en Asamblea General convocada expresa y nicamente con tal finalidad. Dicho acuerdo deber ser
aprobado por ley fundada en el inters de la Comunidad, y deber pagarse el precio en dinero por adelantado.
48
49

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Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la

prescripcin adquisitiva son: el tiempo y la posesin, siendo esta ltima "el
contenido esencial de la usucapin, para que la usucapin se produzca es
preciso que la posesin rena determinados requisitos con los que se
construye una verdadera categora de posesin.
Los artculos 950 y 95151 del C.C. distinguen dos clases de prescripcin,
la ordinaria (corta) y la extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases
lo siguiente: (i) la posesin, que debe ser continua, pacfica, pblica y
como propietario; y, (ii) el tiempo, pero este no es igual para ambas clases
ya que para la prescripcin extraordinaria de bienes inmuebles se
necesitan 10 aos y para bienes muebles, 4 aos. En cambio, para la
prescripcin ordinaria de bienes inmuebles se necesitan 5 aos y para
bienes muebles, 2 aos. Los plazos son menores para los bienes muebles
debido a la celeridad de su trfico y a la idea de que suelen ser menos
valiosos.
La prescripcin ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles,
necesita adems de los requisitos de que la posesin sea continua,
pacfica, pblica y cmo propietario, dos requisitos especiales que son el
justo ttulo y la buena fe. La prescripcin extraordinaria en cambio no
necesita estos dos ltimos requisitos, ya que por ilegtima que sea la
posesin (til) vale para prescribir, siempre que se cumplan los plazos
previstos en los artculos in comento.
Como se sealara en lneas anteriores, nuestro Cdigo Civil no define la
prescripcin; sin embargo, el artculo 950 seala dos formas de prescribir
la propiedad inmobiliaria:
a) Prescripcin larga.
b) Prescripcin corta.
Ambas formas para su configuracin, requieren de la presencia de los
elementos comunes ya descritos, pero conviene definirlos brevemente:
El paso del Tiempo.-Como se sealara, el transcurso del tiempo cumple
una funcin estabilizadora ya que consolida una situacin de hecho,
otorgando al poseedor la propiedad en base al cumplimiento de los
requisitos de ley, evitando as la persecucin eterna de la misma y la
consiguiente inseguridad jurdica.
Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de dar facilidad al trfico comercial
seala como plazo para su ejercicio el de 10 aos para la prescripcin
larga y de 05 aos para la prescripcin corta.
La Posesin.- Elemento primordial para la existencia de la usucapin. La
misma no puede considerarse como existente, si la posesin no se
51

Artculo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y
pblica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.
Artculo 951.- Requisitos de la prescripcin adquisitiva de bien mueble
La adquisicin por prescripcin de un bien mueble requiere la posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante dos aos si hay buena fe, y por cuatro si no la hay.

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realiza a ttulo de propietario, verbigracia, el servidor de la posesin no

podra prescribir, ya que su posesin est en dependencia de otro,
cumpliendo instrucciones suyas (artculo 897 del C.C.). De otro lado,
tampoco el arrendamiento o el usufructuario podran prescribir ya que en
este caso su posesin es temporal en virtud de un ttulo.
Tras haber desarrollado los dos elementos comunes que mantienen
tanto la posesin larga como la corta, corresponde ahora efectuar una
disquisicin respecto a cada una de ellas, lo cual se har en el siguiente
acpite.
8.1.- PRESCRIPCIN LARGA O EXTRAORDINARIA
Conforme lo seala el artculo 950 del Cdigo Civil, en su primer
prrafo, los requisitos para que se configure la prescripcin larga son:
Posesin continua, pacfica y pblica como propietario.
Que la posesin se haya ejercido por diez aos.
Es solo en esta clase de prescripcin, donde el poseedor puede ganar la
propiedad por el simple paso del tiempo, sin embargo, la posesin debe
cumplir con ser:
8.1.1.- POSESIN CONTINUA
Antes de desarrollar este requisito de la prescripcin,
debemos de recordar que segn el Cdigo Civil Peruano la posesin
es el ejercicio de uno o mas poderes inherentes a la propiedad; es
as que el mismo cdigo prescribe que son poderes inherentes a la
propiedad: el uso, disfrute, la disposicin y la reivindicacin. En
opinin de Jorge Avendao52 es discutible que este ultimo sea un
poder inherente a la propiedad; la reivindicacin es en rigor, la
expresin de la persecutoriedad, que es un atributo que corresponde
a todo derecho real, en todo caso para efectos de concepto o nocin
de la posesin se debe considerar que los poderes de la propiedad
son el uso, el disfrute, y la disposicin; por consiguiente, todo el que
usa es poseedor, tambin lo es quien disfruta, estos dos son en
realidad los poderes que configuran la posesin; la disposicin, si
bien es tambin un poder inherente a la propiedad, importa un acto
nico y aislado, por lo que difcilmente es expresin posesoria.
La posesin, a la ves, supone un ejercicio de hecho, en
oposicin a lo que seria de derecho segn el mismo Avendao, pues
para que haya posesin no es necesaria ni es suficiente la posesin
de derecho, eso es, la que haya sido atribuida por un contrato o por
una resolucin judicial. La exigencia de que la posesin importe un
ejercicio de hecho, tiene una segunda consecuencia, que se
descarta toda nocin de legitimidad; por consiguiente posee tanto el
52

AVENDAO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales 2da. Edicin, Lima Per, Editorial Universidad Catlica
del Per. 1990. Pag. 24

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propietario como el usurpador. Es as que la posesin tiene una gran

importancia porque es, el contenido de muchos derechos reales.
Ya delimitada la nocin de posesin, debemos en
consecuencia entender por posesin continua aquella que se
presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita,
empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con
el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueo
cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de
goce de acuerdo con su particular naturaleza53.
Sobre esta idea, el Dr. Claudio Berastain Quevedo54, nos
expresa que para que se cumpla este requisito no es necesario que
el poseedor tenga un ejercicio permanente de posesin sobre el
bien, basta que se comporte como cualquier propietario lo hara. Y
que para determinar si una persona tiene la posesin de un bien,
debemos de preguntarnos cmo usualmente se posee ese bien?,
por ejemplo, si una persona que vive sola en un departamento, lo
usual es que cuando salga a trabajar, a estudiar, hacer deporte o se
vaya de viaje, cierre la puerta con llave, y cuando llegue volver a
realizar los diversos actos de goce sobre ese bien. Ese
comportamiento demuestra cuidado, diligencia, como lo tendra
cualquier dueo de un departamento, y expresa que este bien se
encuentra dentro de su esfera jurdica, por lo que conserva la
posesin del inmueble a pesar de no tener un contacto permanente
sobre l.
Sigue aadiendo con buena pluma el autor citado, y nos dice
que, el artculo 904 del C.C. va ms all, establece que se conserva
la posesin aunque su ejercicio est impedido por hechos de
naturaleza pasajera, siendo un caso comn de nuestra realidad
geogrfica que por las fuertes y constantes lluvias que azotan
nuestro territorio (sierra y selva), las carreteras se vean bloqueadas
por la cada de huaicos, lo que genera que muchas veces los
campesinos no puedan llegar a sus chacras. Sin embargo, a pesar
de la imposibilidad de ejercer la posesin de las chacras por parte de
los campesinos, no significa que ellos pierdan la posesin 55.
De otro lado, siguiendo al Dr. Vsquez Ros, nos ilustra al
respecto, dicindonos que, para considerar la existencia de la
posesin, la misma debe de probarse, a travs de una serie regular
de actos de posesin. Sigue aadiendo el autor a manera de
interrogante: qu se entiende por actos continuos de posesin? Sin
lugar a vacilaciones, lo ideal podra entenderse como la posesin
minuto a minuto del bien56.
Lo real es que sta situacin sea casi imposible, ergo, se debe
de entender que los actos continuos de posesin dependern de la
propia naturaleza del inmueble, verbigracia, los terrenos de cultivo
53

SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 16.
Varios Autores. CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.
55
Ibid.
56
VASQUEZ RIOS, Alberto. Op.Cit. Pgina. 110.
54

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que slo se ocupan durante el perodo de lluvias, durante el resto

del ao, estn casi abandonados, estos de ningn modo significara
que la posesin no sea continua57.
A rengln seguido, debe aludirse a lo que el artculo 904 del
Cdigo Civil seala: se conserva la posesin aunque su ejercicio
este impedido por hechos de naturaleza pasajera, de donde se
deduce que en el caso de algn desastre natural (inundaciones,
huaycos, terremotos) impidan el ejercicio de actos continuos de
posesin, la posesin se conserva a favor de quien alega ser el
poseedor. Asimismo, segn nuestra legislacin, bastar que el
poseedor pruebe que hubo posesin al inicio del plazo posesorio y
que la hay actualmente, para que se presuma la existencia de la
posesin durante el tiempo intermedio, conforme lo preconiza el
artculo 915 del Cdigo Civil, facilitndose as la probanza.
Reforzando ste razonamiento, el Dr. Berastain Quevedo,
ilustra en ese sentido, denotando que el artculo 915 del C.C. libera
a la persona que pretenda ser declarada propietario de un bien en
virtud a la prescripcin adquisitiva, de probar a cada instante que ha
estado en posesin del bien, estableciendo una presuncin iuris
tantum de continuidad. Efectivamente, el poseedor deber probar
su posesin actual y haber posedo anteriormente, presumindose
que posey en el tiempo intermedio. Considerndose en palabras
del autor indicado- que una de las pruebas que se pueden usar para
acreditar la posesin actual y anterior son los recibos de las
empresas prestadoras de los servicios pblicos o una constancia de
posesin expedida por la municipalidad respectiva.
Ahora bien, la continuidad de los actos posesorios a que se ha
hecho referencia, slo se ven detenidas por la interrupcin de los
mismos. Estos casos se hallan sealados en el artculo 953 del
Cdigo Civil, que contempla dos tipos de interrupcin:
a. Interrupcin Civil.- Si el poseedor ha perdido la posesin, se
entiende a causa de un proceso en su contra.
b. Interrupcin Natural.- Si el poseedor es privado de ella,
puede ser por actos del propietario o de un tercero.
En ambos casos la interrupcin cesa si el poseedor recupera
la posesin antes de un ao o por sentencia se le restituya 58.
8.1.2.- POSESIN PACFICA
La posesin debe ser exenta de violencia fsica y moral. "Ser
pacfica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se
mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa

57

Ibid.
No se debe confundir INTERRUPCIN, que es la cesacin de la posesin continua por actos de terceros, de la
DISCONTINUIDAD, en donde es el poseedor el que se abstiene de seguir ejerciendo actos de posesin.
58

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a haber posesin pacfica una vez que cesa la violencia que instaur
el nuevo estado de cosas" 59.
Sobre ello La doctrina coincide con lo sealado por Albaladejo,
en el sentido de que una vez que hayan terminado los actos de
violencia, recin en ese momento se puede considerar que existe
posesin pacfica que vale para prescribir. Puntualiza el maestro, al
explicarnos que "como de lo que se trata es de que la situacin
mantenida violentamente no tenga valor (mientras la violencia dura)
para quien ataca la posesin de otro, hay que afirmar que s hay
posesin pacfica para el que defiende por la fuerza la posesin que
otro trata de arrebatarle.
Expone lvarez Caperochipi, que el ttulo de la posesin
puede alterarse. El poseedor en nombre de otro puede presentarse
como poseedor a ttulo de dueo y la posesin violenta, clandestina
o precarista puede transformarse en pacfica, pblica y a ttulo de
duea. Se trata de una inversin posesoria. Pero la inversin no se
presume, sino que, al contrario, se presume que se contina
detentando con el mismo ttulo con el que se adquiere. La inversin
posesoria debe resultar de un acto expreso y final. El tiempo de la
usucapin empezar a contarse desde entonces 60.
Ubicndonos sobre el punto en nuestra legislacin civil,
diremos pues que el artculo 920 del C.C. trata al respecto, permite
la autocomposicin unilateral del conflicto, que no afecta a la
posesin pacfica, por el cual el poseedor puede ejercitar la defensa
posesoria repeliendo los actos violentos que se empleen contra l y
recuperar el bien, siempre que dicha defensa cumpla con el requisito
de inmediatez y racionalidad.
Asimismo, la existencia de procesos judiciales previos entre
las partes o con terceros no afecta a la posesin pacfica (podr ser
causal de interrupcin del plazo para prescribir), pero existe
jurisprudencia en contra, criticable por cierto, ya que los procesos
son la forma ms pacfica de resolver los conflictos.
Sobre el particular el maestro Guillermo Borda, nos explica
que hay que descartar el supuesto de lo que en doctrina se conoce
por violencia pasiva o sea, cuando el poseedor es objeto de
coacciones de hecho, sin cometerlas l. No sera admisible, pues,
que pueda depender de un tercer convertir en viciosa su posesin
realizando actos perturbadores contra aqul 61. Aade el jurista, ()
pero supongamos que el poseedor repulsa la fuerza con una fuerza
suficiente; en ese caso, no sino ejercer el derecho que le reconoce el
art. 247062 -Cdigo Civil argentino- . No se ve cmo el ejercicio de un
59

ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 184.

ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 150.
61
BORDA, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo I. Editorial: Abeledo-Perrot. Ao
1992. Pgina 371.
62
Artculo 2470 del Cdigo Civil argentino: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la
posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de
la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin
intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.
60

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derecho pueda hacerle perder el derecho de prescribir, cuando

ningn texto legal establece que la posesin deba ser pacfica a lo
largo de todos los aos que ha durado. Distinto es el caso de que la
violencia o fuerza ejercidas por el propietario o por un tercero se
haya traducido en una interrupcin de usucapin, pero aqu la
usucapin no se operar, ya no porque no fuera pacfica la posesin,
sino porque sta ha sido interrumpida. Concluye el maestro Borda,
sosteniendo que la pacificidad de la posesin no es un
requisito de la usucapin. Bien entendido, sin embargo, que nos
referimos al mantenimiento de la posesin; pero si sta se ha
tomado con violencia, el trmino de la prescripcin no empieza a
correr sino desde que la violencia ha cesado.
8.1.3.- POSESIN PBLICA
Se entiende que la prescripcin adquisitiva, funciona a travs
de un hacer por parte del poseedor, es decir, porque ste acta
sobre el bien como propietario, es ms, al poseedor se le presume
propietario; entonces no se entendera la validez de este principio si
el poseedor actuara de forma clandestina. Tambin se debe
entender que para que sea vlida la posesin, el propietario debe
estar enterado de la misma y no accionar.
Precisa el Dr. Gunther Gonzles Barrn63, citando a
Hernndez Gil, que la posesin como hecho propio de la realidad
fsica, como situacin fctica, solamente existe en cuanto el hecho
se manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesin clandestina
no llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el
sustantivo al que pretende calificar. Quien pretende el
reconocimiento del orden jurdico como propietario, no puede
esconderse u ocultarse, no puede tener conductas equvocas o
fundarse en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la
clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo del
curso natural de las interacciones humanas, a travs de la negacin
de un valor social fundamental como es la comunicacin.
Guillermo Borda, respecto a la posesin pblica nos dice,
() que es necesario reconocer que el requisito de que la posesin
sea pblica es plenamente lgico, porque lo que verdaderamente
caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es su ejercicio
pblico erga omnes. Apenas se puede concebir una posesin no
ejercida pblicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo
dems, el poseedor que oculta la posesin hace imposible que los
interesados conozcan la pretensin que tiene sobre el bien y, por lo
tanto, estn excusados de no haberse opuesto 64.

63

GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Edicin septiembre de 2003.
Pgina 521.
64
BORDA, Guillermo. Op. Cit. Pgina 370.

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Por su parte, Berastain Quevedo65, citando a PAPAO,

KIPER, DILLON y CAUSSE, nos refiere que la posesin es pblica
cuando exista una exteriorizacin de los actos posesorios, que acte
conforme lo hace el titular de un derecho. "El usucapiente es un
contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso, es
necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser
conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su
voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el
tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el
abandono, y la posesin del usucapiente se consolida".
Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo
contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina, que
carece de eficacia posesoria, por ejemplo, una persona que ingresa
por las noches a un inmueble por un pequeo hueco en la pared del
lindero del fondo, y que antes que amanezca se retira del inmueble.
Este individuo no podr adquirir la propiedad por prescripcin, ya
que su posesin ha sido clandestina. La prueba de la publicidad de
la posesin se da a travs de las testimoniales de los vecinos, que
son las personas idneas para atestiguar si la persona que invoca la
prescripcin ha ejercido una posesin de pblico conocimiento.
Elena Higton, nos indica que de ser clandestina la posesin no
podra considerarse que el propietario haya abandonado la
posesin, dado a que la posesin debe manifestarse, a fin de que
los terceros, especialmente el dueo puedan admitir la existencia
del poseedor en su inmueble66.
8.1.4.- COMO PROPIETARIO
Diez Picazo, nos dice que hay una posesin en concepto de
dueo cuando el poseedor se comporta segn el modelo o el
estndar de comportamiento dominical y cuando el sentido objetivo
y razonable derivado de este comportamiento suscite en los dems
la apariencia de que el poseedor es dueo 67. Es conveniente resaltar
en palabras del maestro Gunther Gonzles Barrn-, que el animus
domini no puede quedar circunscrito al mbito psicolgico del
poseedor, ya que la intencin de ste debe materializarse a travs
de su comportamiento en no reconocer otra potestad superior.
En la praxis, la determinacin de si el poseedor acta como
propietario o no, requiere el conocimiento de la causa posesoria
o animus, no hay otra forma de diferenciar una posesin de la otra.
Siendo soporte de dicha idea, lo descrito por Rodolfo Sacco y
Raffaele Caterina68 quienes nos dicen que el animus domini es la
65

Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003. Pgina 310.
HIGTON, Elena. Dominio y Usucapin. Segunda parte. Editorial Hammurabi, Buenos Aires Argentina,
1983. Pgina 159.
67
DIEZ PICAZO Y PONCE DE LEON Y GULLN. Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Editorial
Tecnos. . Madrid 1986. Pgina 564.
68
SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. II POSSESSO. Giuffr Editore, Miln 2000.
66

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voluntad de sujetar el bien como la sujeta el titular del derecho

real.
El animus domini no lo tienen los poseedores cuya causa
posesoria no sea en concepto de dueo, como es el caso de quienes
poseen como arrendatarios, comodatarios, depositarios, etc. En el
caso de haber una relacin jurdica de posesin mediata e
inmediata, entonces el poseedor superior podra estar habilitado
para usucapir siempre que no reconozca un titular de mayor grado a
l. Tampoco tienen animus domini los servidores de la posesin, ni
los detentadores espordicos o tolerados del bien, quienes ni
siquiera llegan a convertirse en poseedores 69.
Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini
sobre el bien, pero no se trata creerse propietario, sino
comportarse como tal. El poseedor pleno y el mediato pueden
prescribir un bien. Sin embargo, el poseedor inmediato 70 (artculo
905 del C.C.), y el servidor de la posesin (artculo 897 del C.C.), no
lo pueden hacer. "No cabe usucapir, por mucho que sea el tiempo
que transcurra, si posee en concepto distinto del de dueo (...)" 71.
El Dr. Max Arias Schreiber Pezet, con buen pulso nos ilustra que
la posesin debe ser a ttulo de propietario. Quedan por
consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la
llamada posesin inmediata, como son los arrendatarios,
usufructuarios,
comodatarios,
anticresistas,
retenedores
y
depositarios. As lo establece el artculo 873 del Cdigo Civil
derogado de 1936, inexplicablemente excluido del Cdigo vigente.
Prosigue el autor citado, si es atendible, en cambio, la supresin
del artculo 874 del Cdigo derogado que estableca un plazo
especial de prescripcin, pues los herederos de las personas
impedidas de adquirir por prescripcin los bienes posedos en forma
inmediata no poda esgrimir un ttulo distinto del que tuvo su
sucesor. Se qued que slo cabe que estn sujetos a las reglas
generales que existen sobre esta materia y que en estos casos no
quepa la suma de posesiones72.
La doctrina ha ideado una nocin ms amplia que la de
poseedor en concepto de propietario, y por ello que actualmente
se habla tambin del poseedor en concepto propio o en
nombre propio. Este tipo de poseedor se caracteriza por contar
con el poder de hecho sobre el bien en calidad de propietario o de
titular de cualquier derecho real. Por tanto, el poseedor en nombre
propio abarca a quien posee como propietario, o como
69

GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina. 515.

Pero qu sucede si el guardin de una casa ya no se comporta como tal, es decir, que ya no conserva la
posesin de la casa en nombre de quien lo contrat, sino que acta como propietario de esta. Podra considerarse
que si dicho comportamiento es exteriorizado y opuesto al titular de la casa, el ex guardin ya no sera un
tenedor de ella, sino un poseedor de la casa (claro est que hablamos de una posesin ilegtima de mala fe) que
surtir efectos para prescribir (extraordinaria).
71
PEA BERNALDO DE QUIRS, citado por BERASTAIN QUEVEDO, en Comentarios Al Cdigo
Civil.
72
SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 17.
70

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usufructuario, o como titular de una servidumbre activa, etc. Sin

importar que tenga o no el derecho en cuestin Esta categora tiene
como fin exclusivo unificar a todos los poseedores que se hallan
habilitados para ganar por usucapin el derecho real simtrico en
caso de posesin continua. Verbigracia, el poseedor como
propietario puede adquirir la propiedad por usucapin (artculo 950
C.C.), el poseedor como usufructuario puede adquirir el usufructo
por usucapin (aunque el Cdigo no contempla expresamente esta
hiptesis), el poseedor como titular de una servidumbre, puede
adquirir la servidumbre por usucapin (artculo 1040 C.C.). En este
caso estaramos en presencia de lo que tambin se ha denominado
posesin civil, es decir aquella que se ejerce como si
correspondiese al titular de un derecho real 73.
El animus domini, referido al poseedor en concepto de dueo se
amplia con el animus rem sibi habendi(tener la cosa como suya) a
todos los poseedores en concepto de titular de cualquier derecho
real74.
8.1.5.- TRANSCURSO DEL TIEMPO
Finalmente el transcurso del tiempo de posesin es igualmente
fundamental, en la medida que es de la esencia de la prescripcin
adquisitiva. El Cdigo actual, como el anterior, no exige la diferencia
entre presentes y ausentes y sanciona un sistema unitario,
justificado por el acortamiento de distancias en la vida moderna y
el avance tecnolgico. El telfono, el telgrafo, el cable, el telex, el
fax, el correo electrnico, las aeronaves y la ingeniera moderna
(satlites) han reducido al mnimo el antiguo problema que creaban
las distancias y hoy el mundo esta estrechamente vinculado de
manera que en cierto modo no existan diferencias entre quienes
estn presentes y ausentes75.
Respecto a cmo opera el transcurso del tiempo en la
prescripcin larga, es preciso partir sealando que sta tiene el
mismo fundamento de la prescripcin corta u ordinaria, esto es, la
conveniencia social de la consolidacin de la propiedad y el
principio de seguridad que tanta trascendencia tiene en el
agregado social, as como su aporte a la generacin de
trabajo y a la produccin de riqueza.
Histricamente la prescripcin larga fue duramente combatida,
principalmente por los canonistas, quienes sostenan que con ella se
otorgaba carta de ciudadana o legitimidad a la mala fe. Pero en la
actualidad la figura esta universalmente reconocida y todos los
cdigos civiles la contienen. En efecto el valor social, que tambin
es moral, prevalece sobre el valor moral personal, individualista por
73

GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina. 515-516.

Ibidem.
75
SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 19.
74

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antonomasia. Hay en la prescripcin adquisitiva larga un

contenido social y de manifiesta trascendencia y se ha
dicho, en suma, que el servicio que presta a la sociedad
purga el pecaminoso contenido de la mala fe y por ello ha
sido absuelta76.
El Cdigo Civil de 1984, seala diez aos para la prescripcin
adquisitiva larga. Se ha acortado drsticamente el plazo de treinta
aos que dispona el artculo 871 del Cdigo Civil de 1936. Este
recorte, que se propici desde 1949 tiene un doble acierto: Se pone
a tono con los avances de la poca y es coherente con el plazo
establecido para la prescripcin extintiva de la accin real (inciso 01
del artculo 2001 del Cdigo Civil vigente), salvando la notoria
deficiencia que exista en el Cdigo derogado, segn el cual esta
prescripcin se produca a los veinte aos (inciso 1 del artculo
1168 del Cdigo Civil de 1936).
Finalmente, para la prescripcin adquisitiva larga lo nico que
falta es, segn qued dicho, la buena fe.
Se comparte el razonamiento efectuado por Mariani de Vidal,
cuando apunta que la comprobacin de los extremos exigidos para
la adquisicin del dominio por usucapin debe efectuarse de
manera insospechable, clara y convincente ()Para la adquisicin
del dominio por usucapin no basta que se acredite un relativo
desinters por el inmueble por parte de la demandada, sino que es
necesario que el actor demuestre cules son los actos posesorios
realizados por l y se mantuvo en la posesin en forma continua
durante veinte aos (). Teniendo en cuenta que la posesin es un
hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la
propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende extinguido,
a l le corresponde probar su existencia de modo indubitable,
siguiendo la regla de quien afirma la existencia de una relacin
jurdica dada debe aportar prueba acabada de los hechos que
necesariamente deben concurrir para su nacimiento 77.
8.2.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA
De conformidad con el artculo 950 inciso 02 del Cdigo Civil, la
propiedad de bienes inmuebles se adquiere por usucapin ordinaria
cuando a la posesin continua, pacfica, pblica y en concepto de
propietario por el plazo de cinco aos, se le suma el justo ttulo y la
buena fe. En el caso de los bienes muebles los requisitos son los
mismos, pero el plazo es de posesin de dos aos (artculo 951 C.C.).
La usucapin ordinaria acorta el plazo de posesin exigido para la
produccin del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo ttulo y

76

Idem.
MARIANI DE VIDAL, Mariana. Curso de Derechos Reales. Tomo III. Vctor P. de Zavala S.A. Editores,
Buenos Aires Argentina. 1989. Pgina 122.
77

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la buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una mayor

apariencia de legitimidad78.
8.2.1.- JUSTO TTULO
Guillermo Borda, nos ilustra que se llama justo ttulo aquel que
es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo
hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero
propietario del inmueble. Es decir, se trata de un ttulo que est
rodeado de todas las formalidades y dems requisitos indispensables
para la transmisin del dominio, a punto tal que de haber emanado del
verdadero propietario, la transmisin sera perfecta y no se planteara
ya la cuestin de la prescripcin porque bastara con ese ttulo para
adquirir el dominio. Su defecto emana que quien ha transmitido el
dominio no era el verdadero dueo; por eso no sirve para transmitirlo.
Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi en este
ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de diez aos 79.
El justo ttulo es "el acto transmitivo en su conjunto, ttulo y
modo, que causa y legitima la posesin del adquirente y la hace
aparecer como ejercicio del derecho de propiedad: como posesin en
concepto de dueo y no nomine alieno80. El ttulo es un
acontecimiento que tiene su ubicacin en el tiempo, a saber, el acto de
adquisicin que hubiera bastado por conferir la propiedad, si realmente
la tuviera el tradens.
Efectivamente, el justo ttulo es el acto jurdico encaminado a la
disposicin onerosa o gratuita de la propiedad de un bien, por ejemplo,
compraventa, permuta, donacin, dacin en pago, etc., que cumple
con todos los requisitos establecidos en el artculo 140 del C.C. para
considerarlo un acto vlido (por eso es considerado justo al ttulo), pero
que no produce efectos transmitivos de propiedad, porque el que acta
como enajenante, carece de facultad para hacerla. Es decir, es un acto
vlido pero ineficaz.
Asimismo, el ttulo debe existir, no debe ser un ttulo simulado
(simulacin absoluta) o putativo. Entindase como ttulo putativo aquel
que se funda en un error, "la cosa a la cual el ttulo se refiere tiene que
ser la misma que fue objeto de posesin. La ley le tolera al adquirente
su error sobre la persona de quien le transmiti, pero no se lo admite
sobre la cosa poseda. Si l adquiere el lote A, pero su posesin la
ejerci sobre el lote B, la ley en este caso no le permite la prescripcin
adquisitiva breve, porque la cosa poseda no se corresponde con la que
es objeto de su ttulo, y, en consecuencia, el lote B solo lo podr
adquirir por la usucapin larga", nos dice PAPAO, KIPER, DILLON y
CAUSSE.

78

ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 149.

BORDA, Guillermo. Op. Cit. P{agina 284.
80
Por cuenta o en nombre de otra persona.
79

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Nuestro Cdigo Civil, a diferencia de otros, no define lo qu es el

justo ttulo; por tanto, ser necesario recurrir a la doctrina. As pues, el
justo ttulo implica que el poseedor ha tomado control sobre el bien en
base a una causa de adquisicin, es decir, a un acto jurdico vlido y
verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. Si se tiene que con
la usucapin ordinaria se pretende subsanar la irregularidad de un
transmitente que no es propietario del bien, entonces el justo ttulo
ser aquel que, estructuralmente, corresponda a un acto jurdico vlido
con finalidad transmisiva (como el caso del contrato de Compraventa,
Permuta, Donacin, aporte en sociedad, legado), y cuyo nico defecto
sea la falta de titularidad del transmitente 81.
Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo seria suficiente
para transferir la propiedad, y no se requerira la presencia adicional de
la posesin; pero existiendo ese defecto, el ttulo (y la buena fe)
requerir ser subsanado a travs de la posesin por el plazo legal
correspondiente. Es pues en buena cuenta, el ttulo debe ser justo, es
decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad 82, con el nico
defecto de la falta de titularidad.
Por su parte la jurisprudencia nacional, a travs de la
CASACIN N 1106-98, seala lo siguiente:
Por la prescripcin adquisitiva de dominio se consolida el derecho
del poseedor que se crea propietario exclusivo de la cosa, por
entender haberla recibido de su legtimo propietario, mediante un acto
traslativo que, con el fin de transmitir la propiedad, estaba revestido
de las solemnidades exigidas para su validez; justo ttulo es el ttulo
traslativo que por s habra bastado para operar la transferencia del
dominio reuniendo las condiciones legales, pero en el cual falta la
condicin de dueo en la persona que opera la transmisin
De otro lado el ttulo debe ser verdadero, por lo que el acto
o negocio jurdico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de
un ttulo simulado o putativo. Por ltimo el ttulo debe ser vlido, es
decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad 83, aunque s se
admiten los ttulos anulables, pues stos gozan provisionalmente de
validez hasta que judicialmente se declare lo contrario (art. 222 C.C).
Por su parte, el maestro Borda, sigue apuntando y esta vez nos
dice el justo ttulo debe estar rodeado de las condiciones intrnsecas
(actos traslativos de la propiedad) y extrnsecas (cumplimiento de las
formalidades legales) para transmitir el dominio. Cuando ahora la ley
exige que el ttulo sea verdadero, no quiere decir que tenga eficacia
real y concreta para transmitir la propiedad pues entonces sera
innecesario recurrir a la usucapin, sino que no sea falsificado; y
81

PEA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Dos Tomos. Centro de
Estudios Registrales. Madrid, 1999. Pgina 132-133.
82
Ergo, los ttulos que no tienen finalidad transmisiva (verbigracia, contrato de arrendamiento, comodato, etc) no
pueden ser calificados de justos.
83
PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III. Volumen I. Editorial Bosch. Barcelona,
1994. Pgina. 340.

Pgina 34 de 49

cuando la ley habla de ttulo putativo se refiere precisamente a la

hiptesis de que haya sido falsificado 84
8.2.1.- BUENA FE
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda
existir la prescripcin abreviada. Nuestra legislacin considera que
tanto ella, como el justo ttulo, constituyen elementos diferentes, que
para poder dar origen a la Usucapin tienen que darse en forma
conjunta85.
El artculo 914 del Cdigo Civil, presume la buena fe de
quien posee, principio dirigido a favorecer la consolidacin de las
situaciones de hecho, ya que en la mayora de los casos sera muy
difcil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este
caso quien se opone a la posesin, sera el obligado a probar la mala fe
por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del Cdigo
Civil, esta presuncin no favorece al poseedor cuando el bien est
inscrito a nombre de otra persona, porque en este caso la inscripcin
es prueba de dominio.
Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la
creencia del poseedor de ser legtimo por ignorancia o error de hecho o
de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo (artculo 906 del C.C 86.).
Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia' fundada en un
estado psicolgico (meramente interno) del poseedor. La buena fe s es
creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una
persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse en un error
inexcusable, pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por
ello, exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la
propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia honesta'. En
resumen, aqu no se exige solamente una 'buena fe-creencia', sino que
se avanza hasta una buena fe-diligencia 87.
Guillermo Borda, nos explica que adems del justo ttulo,
la prescripcin corta requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa de
buena fe a aquel que tiene la creencia de ser el seor exclusivo de la
cosa (art. 4006 C.C. Argentino). Debe tratarse de una creencia sin duda
alguna, tal como lo dice el art. 4006 C.C. argentino; lo que significa que
si el poseedor tuviese dudas acerca de su derecho, no se lo reputa de
buena fe. Porque como dice el codificador sobre el mencionado
artculo, la duda es un trmino medio entre la buena y la mala fe. Debe
tratarse, adems, de una creencia seria y fundada. Por eso, la falta de
ttulo excluye la buena fe, porque nadie puede creerse seriamente
propietario de la cosa si no tuviese justo ttulo para ello. Pero no basta
84

BORDA, Guillermo. Op. Cit. Pgina 374.

SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 114.
86
Artculo 906.- La posesin ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia
o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo.
87
GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina 536-537.
85

Pgina 35 de 49

el justo ttulo para tener por cumplido el requisito de la buena fe;

porque puede ocurrir que aun tenindolo, el poseedor sepa que ese
ttulo est viciado por una causa de nulidad, como ocurrira si la
transmisin se hiciera por dolo o violencia ejercidas por el poseedor. En
otras palabras, la falta de justo ttulo excluye la buena fe; pero el justo
ttulo no supone necesariamente la buena fe; sin embargo, la hace
presumir, puesto que la buena fe se presume siempre, tanto ms si
existe justo ttulo. Eso significa que habiendo justo ttulo, corre por
cuenta del propietario la prueba de que el poseedor era de mala fe 88.
Sigue anotando el maestro argentino, diciendo que la buena
fe supone la falsa creencia de ser poseedor legtimo de la cosa. Ahora
bien, para que esa falsa creencia configure la buena fe que autoriza la
prescripcin corta, debe tratarse de un error de hecho, porque el error
de derecho es inexcusable Por eso mismo, el vicio de forma en el ttulo
de adquisicin hace presumir la mala fe en el poseedor.
Regresando a nuestra realidad jurdica nacional, tenemos que segn
el Cdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio
que invalida su ttulo (artculo 906 C.C). De esta definicin legal es
posible obtener inferir las siguientes ideas:
a) La buena fe requiere que l poseedor CREA EN SU
LEGITIMIDAD,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO
TITULO en el que se funde esa creencia;
c) La buena fe implica que el poseedor acta por ignorancia
o por error de hecho o de derecho.
Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe no
es solamente una creencia fundada en un estado psicolgico
(meramente interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero
debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por tanto,
la buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues
existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, se exige que
el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual
pueda sustentar su creencia honesta 89. Recapitulando se puede
sealar, que aqu no se exige solamente una buena fe-creencia, sino
que se avanza hasta una buena fe-diligencia. La duda del poseedor
respecto a su legitimidad normalmente debe equipararse con la mala
fe, salvo que la duda slo pueda ser desvanecida con un actuar de
diligencia superlativo que no se justifique por las circunstancias.
Verbigracia, la concubina del poseedor nacido en el extranjero, tiene la
duda su pareja recientemente fallecida tiene otros herederos en su pas
natal. Desvanecer esta duda demostrara una diligencia no justiciable
88
89

BORDA, Guillermo. Op. Cit. Pgina 378.

GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit Pgina 538.

Pgina 36 de 49

por las circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no

debe influenciar en su buena fe.
El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos especiales para que
opere la prescripcin adquisitiva ordinaria, pero estos no son
independientes. El que desee adquirir un bien por la prescripcin
ordinaria deber acreditar su justo ttulo que a su vez servir como
sustento de presumir la buena fe.
Ahora bien, conforme lo seala el artculo 907 del C.C., la buena fe
solo durar hasta que las circunstancias permitan al poseedor creer
que posee legtimamente el, en todo caso hasta que sea notificado con
la demanda, si esta resulta fundada.
Para la prescripcin extraordinaria solo es necesario acreditar
una posesin til para usucapir, es decir que la posesin rena todos
los requisitos generales (continua, pacfica, pblica y como
propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo ttulo y
buena fe).

1.11 9.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN LA

JURISPRUDENCIA NACIONAL
El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad
de poseer como propietario. Si bien el fundamento de la prescripcin es la
posesin, tambin es fundamento la propiedad o la simple tenencia. La
posesin inmediata o precaria no convierte al titular del derecho, a quien
no ha posedo el bien como propietario por el tiempo que establece la
norma, en propietario del bien Casacin N 58-1998. Lima: 17-061998.
Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le
transfiere la propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes
caractersticas: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal
de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia Expediente
N 1060-1999. 03-12-1999-.
No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria
de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripcin
extraordinaria de poseer el bien con justo ttulo. El primero supone que el
poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe
existir un ttulo o documento de por medio Casacin N 3810-2000.
Huaura. El Peruano: 31-07-2001-.
El art. 950 en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga u
ordinaria, la cual para su calificacin requiere que la posesin que se
ejerce sea continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos.
Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y
que todos los requisitos sealados deben concurrir copulativamente en el

Pgina 37 de 49

lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda
adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesin debe
ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini
Casacin N 2345-2000. Lima: 03-09-2001-.
Adems de los requisitos generales que contempla nuestro
ordenamiento procesal, la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio
debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar la fecha y
forma de adquisicin de los bienes y la persona que tenga inscritos
derechos sobre el bien. Todo ello en razn a que dirigiendo la demanda de
prescripcin adquisitiva de dominio al demandado, propietario del predio
materia de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa
Casacin N 0772-1999. Ica. El Peruano: 02-01-2002-.
El juez al calificar la demanda debe revisar si sta contiene los requisitos
sealados en los arts. 424 y 425 del Cdigo procesal civil. Tratndose de
una prescripcin adquisitiva, adicionalmente debe verificarse si cumple los
requisitos especiales indicados en el art. 505 del Cdigo procesal civil. No
puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo el argumento que
no es posible la identificacin fsica ni jurdica del inmueble, debido a que
no se encontrara independizado del terreno de mayor extensin en donde
se ubica, y que por tal razn resultara un imposible jurdico lo
peticionado Expediente N 1165-2001. 11-03-2002-.
La prescripcin adquisitiva de dominio implica la confluencia de varios
requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesin sea pacfica,
esto es, que la posesin no se haya adquirido por la fuerza, que no est
afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su
origen. Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad, por el
transcurso del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble, sea
continua, esto es, que se ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo
o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao
de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuracin
de este requisito no slo debe tenerse en cuenta el factor tiempo, sino que
sta, la posesin, debe tenerse al momento de la interposicin de la
demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapin
Casacin N 1454-2002. Chincha. El Peruano: 31-01-2003-.
La prescripcin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno,
mediante la posesin ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que
la parte demandante pruebe plenamente la posesin continua, pacfica y
pblica como propietario durante diez aos. La sentencia que acceda a
dicha peticin, es ttulo tanto para la inscripcin de la propiedad en el
registro respectivo, como para cancelar simultneamente el asiento que
figura inscrito a favor del antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 1712-1998-.

Pgina 38 de 49

La sentencia de vista slo tiene como sustento la declaracin de los

testigos, que no basta para declarar la prescripcin adquisitiva de
propiedad del inmueble sub litis Casacin N 1000-2002. Lima: 1308-2000- .
El propietario de un inmueble cuya documentacin relativa a su
transferencia se ha extraviado y que viene poseyendo por ms de diez
aos; y que sin embargo, en su demanda no solicita el reconocimiento de
su propiedad, sino que se le declare propietario por prescripcin
adquisitiva, es declarado como tal Casacin N 3121-2000. Callao.
Lima: 03-09-2001-.
No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor
acompaa documentos que evidencian el pago al impuesto al patrimonio
predial y no as que haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre el
referido bien, tanto ms, si dichos documentos no se encuentran
corroborados con medio probatorio idneo que permita inferir un
comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por
usucapin Expediente N 236-2001. 09-11-2001-.
Cuando el inc. 2 del art. 505 del Cdigo procesal civil hace mencin a la
certificacin municipal o administrativa, establece que sta se presenta de
ser el caso; es decir, que dicha certificacin no constituye un requisito
inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal requisito
Casacin N 3172 2002. Arequipa. Lima: 30-10-2002-.
El actor debe acreditar su posesin en calidad de propietario de manera
pblica, continua y pacfica durante diez aos si se trata de prescripcin
larga, o durante cinco aos si adems acredita justo ttulo y buena fe, y es
en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por servicios
adjuntados, ni las dems pruebas admitidas y actuadas cumplan con
acreditar las exigencias del art. 196 del Cdigo procesal civil Casacin
N 1418-2002. Lima. El Peruano:01-12-2003-.
El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de
pruebas no puede considerarse como contravencin de normas que
garantizan el derecho al debido proceso, pues la norma bajo anlisis
impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripcin
adquisitiva, el ofrecimiento de la declaracin testimonial de un mnimo de
tres testigos, mas no su actuacin Casacin N 3195-2001. Lima. El
Peruano: 30-04-2003-.
La sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, es ttulo
tanto para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo, como
para cancelar simultneamente el asiento que figura inscrito a favor del
antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-.

Pgina 39 de 49

La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa, pues

busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin de hecho
determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir
certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta
de la ley se convierte en una decisin concreta, estableciendo una relacin
de derecho entre las partes, limitndose la sentencia a declarar o negar la
existencia de una situacin jurdica, vale decir que no es susceptible de
ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del
actor Casacin N 2092-1999. Lambayeque. Lima:13-01-2000-.
El art. 952 establece la forma como el propietario por usucapin debe
proceder a efectos de otorgarle a su ttulo seguridad jurdica y oponibilidad
ante terceros. En ese sentido cabe precisar que no basta haberse
encontrado en posesin del bien con animus de propietario, sino que
adems es necesario contar con una declaracin judicial y su
correspondiente inscripcin Casacin N 754-2001. Arequipa. Lima:
22-10-2002-.
Los ttulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles
los efectos de la sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que
declar la prescripcin adquisitiva Casacin N 3643-2000. Caete.
Lima: 12-11-2002-.
Los efectos de la prescripcin adquisitiva de dominio son retroactivos, es
decir, que si bien la adquisicin de la propiedad se produce al cumplirse el
plazo sealado en la ley; sin embargo, sus efectos se retrotraen al
momento en que comenz a usucapir -Resolucin N 109- 1999ORLC/TR-.
Otro de los requisitos que requiere la prescripcin adquisitiva es que el
bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito en los
registros pblicos de la propiedad inmueble, tal como lo seala
expresamente la ejecutoria suprema emitida en el Expediente N 13301993: Slo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito
en el registro de la propiedad inmueble a favor de la persona contra quien
ha operado aquella, en cambio si el inmueble no est inscrito el proceso
viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios Casacin N 10432001. Juliaca. San Romn. Puno. El Peruano: 01-06-2004-.
"Si bien la ley reconoce la institucin jurdica de la usucapin, no menos
cierto es que quien pretende se le declare propietario debe estar en
posesin del bien y ejercer de hecho uno o ms poderes inherentes a la
propiedad"- (Exp. ~ 162-95-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema,
Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo 111, p. 259).
"No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula por el
Poder Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripcin

Pgina 40 de 49

corta de cinco aos"- (Exp. ~ 941-95-Piura, Sala Civil de la Corte

Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo IV, p.
262).
"Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por
prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por contrato de
compraventa"- (Exp. N 3992-97, Resolucin del 23/04/98, Tercera
Sala Civil de la Corte Superior de Lima).
"La diferencia entre la prescripcin adquisitiva de dominio y los ttulos
supletorios, radica en que esta es una forma de acceder a la propiedad
con la constatacin de la posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante un determinado tiempo. La sola posesin de un
inmueble no es suficiente para el otorgamiento de un ttulo supletorio, sino
que se requiere, adems, de actos pblicos a ttulo de propietario, de
modo que el derecho de propiedad sobre el bien sea incuestionable"(Exp. N 360-94-Cajamarca, Normas Legales, tomo 238, p. J-22).
"Solo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el
registro de la propiedad a favor de la persona contra quien ha operado
aquella; en cambio si el inmueble no est inscrito, el proceso viable es el
procedimiento sobre ttulos supletorios" -(Exp.
N
1330-93Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles
(19931996). p. 273).
"La usucapin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno
mediante la posesin ejercida sobre dicho bien durante un plazo
previamente fijado por la ley, de tal manera que la sentencia que acceda a
esta peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro y
para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo" (Exp. N 1330-93Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas Civiles
(19931996), p. 274).
"Se encuentra habilitado para demandar prescripcin adquisitiva quien
alegue una posesin mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el
ordenamiento legal vigente no distingue si la posesin para adquirir va
prescripcin adquisitiva la propiedad deba tener algunas de las
caractersticas mencionadas, sino que solo exige que aquella sea continua,
pacfica y pblica" (Cas. N 1126-2001 del 10/10/2000. Explorador
Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"El fundamento de esta institucin (prescripcin adquisitiva) radica en que
ante la existencia de relaciones jurdicas inestables se debe otorgar
seguridad a la propiedad misma, por lo que existiendo certeza de este (sic
-lase esta-) sobre el predio litigioso (...), no procede la adquisicin por
prescripcin"
(Cas. N 135-98. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).

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"Constituye (la prescripcin adquisitiva) una forma legtima de adquirir la

propiedad, oponible a quien se halla registrado como propietario"- (Cas.
N1541-98 del 24/09/1999. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los
procesos sobre impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de
ttulo de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos
para adquirir la propiedad por usucapin" -(Cas. N 431-96. El Cdigo
Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Para que se adquiera la propiedad por prescripcin adquisitiva, se
requiere, entre otros requisitos, que la posesin sea pacfica,
entendindose por esta que no se adquiri por la fuerza, que no est
afectada por violencia y que no es objetada judicialmente en su origen. No
es pacfica la posesin cuando el poseedor es demandado en va de accin
reivindicatoria" (Cas. N 1676-96. El Cdigo Civil a travs de la
Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Habindose establecido que el actor antes de interponer la presente
demanda sobre prescripcin adquisitiva de dominio, fue emplazado
judicialmente para que desocupe el predio objeto de litis, tal hecho ha
perturbado la posesin del demandante, por lo que ella ha dejado de ser
pacfica"- (Cas. N 770-97. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia
Casatoria, p. 325).
"Para que la posesin continua permita acceder al derecho de propiedad
debe ser fundamentalmente pacfica, lo que significa que debe transcurrir
sin generar ningn conflicto con los derechos de los dems"- (Exp. N 7896-Hunuco, Gaceta Jurdica, Tomo N 55, p. 15-A).
"La sentencia regulada por el segundo prrafo del artculo 952 del Cdigo
Civil es de naturaleza declarativa, por las siguientes razones: a) la
inscripcin del derecho de propiedad es un acto voluntario, que otorga
publicidad al derecho adquirido y no es constitutiva de derechos; b) no
corresponde su cumplimiento a los vencidos, sino al Registro de la
Propiedad Inmueble, y c) porque la inscripcin es un acto administrativo
facultativo. En ese sentido, no es procedente la ejecucin judicial de esta
sentencia, ya que la misma no ordena a los vencidos en juicio el
cumplimiento de una determinada prestacin"-(Cas. N 1516-97Lambayeque, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El Peruano
14/10/98, p. 1908).
"El juez no puede llegar a un juicio jurisdiccional por el cual considere que
el demandado es propietario (del bien) por haberlo adquirido por
prescripcin adquisitiva sin que exhiba el ttulo judicial que lo haya
declarado conforme al trmite previsto en la ley procesal" (Cas. N 310999 del 19/0112000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).

Pgina 42 de 49

Trascripcin de Sentencia Casatoria N 2092-99-Lambayeque de

13/0112000
"Sexto.- Que la sentencia de vista ha establecido como cuestin fctica,
que la actora no posee pacficamente, porque con anterioridad a la
demanda de prescripcin adquisitiva, la demandada en este proceso haba
demandado la reivindicacin del bien, y que las actoras no han acreditado
que hubieran posedo a ttulo de propietarias, pues las testimoniales
resultan contradictorias y se deduce que no conocen el bien litigado.
Stimo.- Que para sustentar jurdicamente la apreciacin de que la
posesin no es pacfica, la Sala de mrito se sustenta en los artculos
novecientos siete y novecientos veintisiete del Cdigo Civil, el primero
referido a la buena fe, que es un concepto impertinente, desde que el
petitorio es de usucapin, que no requiere de ese elemento, por lo que la
primera norma resulta impertinente, no as la segunda, que se refiere al
carcter de imprescriptible de la accin reivindicatoria.
(...)
Noveno.- Que conforme a la mejor doctrina, posesin pacfica es aquella
que se obtiene sin violencia alguna (nec vi), esto es que no es adquirida
por vas de hecho, acompaadas de violencias materiales o morales, o por
amenazas de fuerza, y contina en esa forma mientras no sea perturbada,
en los hechos y en el derecho. En consecuencia la posesin deja de ser
pacfica, cuando judicialmente se requiere la desocupacin.
(.. .)
Undcimo.- Que existe interrupcin civil de la posesin, cuando el
propietario reivindica la cosa, a consecuencia de lo cual, en virtud de la
intimacin judicial, la posesin deja de ser pacfica, aun cuando se declare
nula, como en el presente caso, segn Resolucin Superior de fajas ciento
sesentiuno de las copias certificadas del acompaado, no siendo aplicables
los artculos mil novecientos noventisis, inciso tercero del Cdigo Civil y
cuatrocientos treintinueve del Cdigo Procesal Civil que se refieren a la
prescripcin extintiva.
Duodcimo.- Que adems la accin de reivindicacin es imprescriptible,
salvo que se le oponga la usucapin, como establece el artculo
novecientos veintisiete del Cdigo Civil, citado en la sentencia de vista.
Dcimo Tercero.- Que en consecuencia, es preciso establecer el momento
en que la posesin se convierte en propiedad y si la Sentencia que la
ampara tiene efecto constitutivo de la propiedad, o es slo declarativa de
un derecho ya adquirido.
Dcimo Cuarto.- Por principio, la prescripcin debe ser invocada, pues el
juez no puede fundar sus fallos en ella si no ha sido alegada, de tal manera

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que se necesita de una accin, a fin de que en sentencia se declare que se

ha adquirido por prescripcin el derecho de propiedad del bien en que
incide.
Dcimo Quinto.- Que la accin de prescripcin adquisitiva es
evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho,
a partir de una situacin de hecho determinada, o un pronunciamiento de
contenido probatorio, que adquirir certidumbre mediante la sentencia, de
tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisin
concreta, estableciendo una relacin de derecho entre las partes,
limitndose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin
jurdica, vale decir que no es susceptible de ejecucin, pues la declaracin
judicial basta para satisfacer el inters del actor. Dcimo Sexto.- Los
efectos de la sentencia declarativa se proyectan hacia el pasado, hasta el
momento de la constitucin del derecho, a diferencia de la sentencia
constitutiva que proyecta sus efectos hacia el futuro.
Dcimo Stimo.- Empero es necesario que el actor, al momento de
interponer su accin, rena los requisitos sealados en el Artculo
novecientos cincuenta del Cdigo Civil, y es evidente que a esa fecha, la
recurrente, ya no posea pacficamente, por lo ya anotado, y adems es un
hecho establecido en la Sentencia de mrito y que las demandantes no
posean como propietarias, de tal manera que su demanda no puede ser
amparada; por estas consideraciones, en conformidad con lo dispuesto en
el Artculo trescientos noventisiete, segundo prrafo, del Cdigo Procesal
Civil, con la rectificacin hecha en la motivacin, declararon INFUNDADO el
Recurso de Casacin interpuesto a fojas doscientos setentitrs contra la
resolucin de vista de fojas doscientos sesentitrs, su fecha veintiuno de
julio del ao prximo pasado" (Cas. N 2092-99-Lambayeque de
13/0112000. Explorador Jurisprudencia/. Gaceta Jurdica).
Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por
prescripcin?
Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la
imprescriptibilidad de la accin reivindicatoria, no puede oponerse al
ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisicin por prescripcin de un
bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en una
instancia judicial Casacin N 1450-1999. Tacna. El Peruano: 3101-2003-.
Prescripcin y ttulo supletorio
Mediante una demanda de ttulo supletorio, el propietario de un bien que
carece de documentos que acrediten su derecho, pretende contra su
inmediato transferente, o los anteriores a ste, o sus respectivos
sucesores, el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente, de

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acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1 del art. 504 del Cdigo procesal civil;
mientras que la prescripcin adquisitiva tiene como finalidad se declare
propietario a quien ha ejercido posesin sobre un bien en forma continua,
pacfica y pblica en los plazos que se precisan en el art. 950 Expediente N 1743-1999. 15-10-1999-.
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no
est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo
supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el
derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los
mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de
dicho fin. Para ello, si una persona que se considera propietaria de un
inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, sta se encuentra
perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de
prescripcin adquisitiva de dominio Casacin N 2750-2003. La
Libertad. El Peruano: 30-03-2005-.

Prescripcin y desalojo
El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por
prescripcin sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripcin
adquisitiva de dominio se encuentra an en trmite, sin haberse
determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el bien,
siendo por tanto un poseedor no propietario Expediente N 610-1999.
24-09-1999-

Interrupcin de la prescripcin
Se interrumpe el trmino de la prescripcin adquisitiva de dominio si el
poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la
recupera antes de un ao o si por sentencia se la restituye Expediente
N 08-96. 20-08-1996-.
La prescripcin adquisitiva de dominio tambin es susceptible de
interrupcin civil mediante el ejercicio de una accin conducente a
cuestionar la posesin que se ejerce sobre el predio. En ese sentido para
que proceda la prescripcin adquisitiva de dominio no basta que la
posesin sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con mejor
derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situacin porque el
propietario se hace presente, se interrumpe la posesin y sta deja de ser
pacfica Casacin N 253-2000. Lambayeque. El Peruano: 02-012001-.
Cuando se ejerce la posesin de un bien que se pretende adquirir por
prescripcin adquisitiva de dominio, se deben cumplir los requisitos de la

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posesin, por lo que al entablarse una accin reivindicatoria se interrumpe

la posesin, sin que sea necesario esclarecer si quien la interpone es
propietario del bien o no Casacin N 453-2003. Cono Norte. El
Peruano: 03-11-2004No obstante sostiene los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis
mediante contrato de compraventa, cancelando el precio, la propiedad
tambin se puede adquirir por la posesin pacfica, continua y pblica
como propietarios por ms de diez aos, como lo seala el art. 950. La
sentencia que accede a la peticin constituye ttulo para la inscripcin de
la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del
antiguo dueo Expediente N 2500-1998. 17-11-1998-.
Quien aduce que tiene el derecho de propiedad sobre un bien, deber
probar que ese derecho le corresponda a quien se lo transfiri, que lo tuvo
tambin aquel que lo enajen a su transferente y as hasta llegar a la
primera adquisicin. Si la prueba resulta imposible en alguna de las
transferencias anteriores, sea por haberse perdido los ttulos o por no
tenerse memoria del negocio jurdico que dio lugar a la transferencia, el
derecho del propietario actual ser vacilante. Existir una solucin de
continuidad que ser preciso colmar a fin de que el derecho de propiedad
del titular actual sea firme e inatacable. La observancia de la regla nemo
dat qui nemo habit producir el efecto de que quien invoca ser propietario
de la cosa no sea tenido por tal desde que ella fue enajenada dentro de la
cadena de transferencias por quien no era propietario. La prescripcin
viene a suplir esta prueba tan plagada de dificultades, porque aquel que
se dice propietario slo deber probar que l y sus antecesores han
posedo el bien por el tiempo que la ley establece para adquirir el dominio
por prescripcin y esa prueba ser suficiente para otorgarle un derecho
inimpugnable (Castaeda)90. La prescripcin adquisitiva de dominio ms
que un modo de adquirir un derecho de propiedad es un modo de
consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro
todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos
atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo
ser firme (Josserand)91 -Casacin N 374-2000. Callao. Lima: 22-092000-.
Si el ttulo de propiedad por compraventa, del que alega la prescripcin
es dudoso o adolece de algn defecto que impida la inscripcin de la
compraventa, no existe inconveniente legal en demandar la prescripcin
adquisitiva de propiedad sustentada en el art. 950, porque de otra
manera no podra obtener la inscripcin. El art. 950 no contiene ninguna
limitacin para adquirir por prescripcin a quien se considere propietario
del inmueble y adems, de acuerdo con el art. 951, la posesin tiene que
90

CASTAEDA, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I, cuarta edicin, Talleres Grficos P.
L.Villanueva, Lima, 1973, p. 293.
91
ROMERO ROMAA, Eleodoro: op. cit., p. 127.

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ser continua, pacfica y pblica como propietario. La interpretacin

correcta del art. 950 es que tambin puede reclamar la prescripcin
adquisitiva, quien se considere propietario por tener un contrato de
compraventa, pero puede ignorar que en su ttulo o modo de adquirir
exista vicio que lo invalide Casacin N 672-2001. Lima: 13-07-2001.
El Peruano: 05-11-2001.
Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad por
prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido sta por compraventa
Expediente N 3992-1997. Lima: 23-04-1998. En igual sentido:
Expediente N 2774-1997. Sala N 3. Lima. Lima: 20-05-1998-.
ANEXO
CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL REGIONAL CIVIL
Arequipa, 28 y 29 de marzo de 2008
TEMA N 02
EL JUSTO TTULO EN LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
1.- QU SE DEBE ENTENDER POR JUSTO TTULO EN LA PRESCRIPCIN
ADQUISITIVA DE DOMINIO?
1. ENUNCIADO DEL PROBLEMA:
Que, el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil, respecto a los requisitos
de prescripcin adquisitiva de bien inmueble, precisa: Se adquiere a los cinco
aos cuando medien justo ttulo y buena fe.; al respecto se advierte que no
existe claridad en la norma, pues no se logra entender a que ttulo se refiere
cuando precisa justo ttulo.
2.- MOTIVACIN:
El fundamento radica, en que un sin nmero de justiciables acuden al rgano
Jurisdiccional instaurando demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio,
invocando la norma aludida anteriormente, y acompaando documento que el
justiciable considera como justo ttulo, as por lo general se acompaan
minutas de compra venta, contratos de compra venta realizados en forma
privada u otros documentos similares; empero dichas demandas son rechazadas
liminarmente por los juzgados, basndose en que dicha minuta constituye ttulo
de propiedad y que la prescripcin no constituye la va idnea; que por otro lado
tambin se dan casos en que se han admitido a trmite los procesos, no
existiendo uniformidad respecto a que documento se considera como tal;
dejndose a criterio del juez el poder calificarlos lo cual ocasiona problemas en la
aplicacin de dicha norma. Se debe tener claro el panorama sobre el hecho de
cuando estamos ante un justo ttulo y cuando no, para de sta forma uniformizar

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criterios, lo contrario indicara que no existe justo ttulo y que la norma

mencionada no sera de aplicacin en ningn caso.
3. PONENCIA

Primera Ponencia: Se precisa que por ejemplo, la minuta (contrato de

compra venta) y otros documentos similares, no constituyen justo ttulo
corroborada con reiterada jurisprudencia, de las que se pueden citar las
siguientes: resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de
propiedad por prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido sta
por contrato de compra venta. Asimismo, No constituye justo ttulo una
escritura pblica declarada nula, por el Poder Judicial, por lo que en estos
caso no puede admitirse la prescripcin corta de cinco aos.
Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares s
constituyen justo ttulo, siendo admisible a trmite las demandas de
prescripcin adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al
respecto.

4.- VOTACIN
Previa a la votacin, el seor Presidente de la Comisin, Dr. Jos Carrin Romero
advirti que de la lectura de las conclusiones expuestas por los seores
Magistrados Relatores de cada uno de los grupos de trabajo, los Magistrados
participantes adoptaron el criterio en consenso consistente en agregar a la
segunda ponencia el concepto de Justo Ttulo, con el tenor siguiente:
Contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario
Hecho dicho agregado, la segunda ponencia se establece conforme al tenor
siguiente, a fin de ser sometida a votacin:
Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares s constituyen
justo ttulo, siendo admisible a trmite las demandas de prescripcin
adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo Ttulo
es todo contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario.
Establecido dicho tenor, las dos ponencias fueron sometidas a votacin, siendo el
resultado el siguiente.
Por la primera ponencia: 09 votos.
Por la segunda ponencia: 20 votos.
5. CONCLUSIN PLENARIA
El Pleno adopt por MAYORA la segunda ponencia que enuncia lo
siguiente: Los contratos de compra venta y similares s constituyen justo ttulo,
siendo admisible a trmite las demandas de prescripcin adquisitiva corta,
existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo Ttulo es todo contrato
traslativo de propiedad otorgado por un no propietario.

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1.12 CONCLUSIONES
1. El Derecho romano conoci la prescripcin como uno de los modos
adquisicin del dominio, a travs del cual, quien en los hechos se
comportaba con la cosa como un dueo posesin por el transcurso del
tiempo se transformaba en propietario de ella tambin de derecho; pero no
regul la prescripcin liberatoria, destinada a privar de eficacia a las
acciones, tambin por el transcurso del tiempo y la pasividad del titular.
2. Que, los tribunales de justicia del Per vienen aplicando de manera poco
uniforme los criterios para conceder la prescripcin adquisitiva invocada
por los justiciables, en razn a que el Cdigo Civil, no delimita ni brinda
definiciones acerca de lo que debe de entenderse por posesin pacfica,
pblica, justo titulo, buena fe, etc; lo que deja abierta la posibilidad para la
aplicacin de criterios subjetivos por parte de los operadores del derecho,
quienes muchas veces basan sus decisiones en corrientes doctrinarias
superadas, distantes de la realidad fctica-jurdica nacional.
3. Que, las demandas de prescripcin adquisitiva de dominio de bien
inmueble, en cuya pretensin se afirme haber adquirido la propiedad por
compraventa dudosa o defectuosa o como medio de prueba, debe ser
amparada. Evita la prueba diablica. Y, lo ms importante, el derecho de
propiedad del titular actual es firme e inatacable.
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