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UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS

Universidad del Perú, DÉCANA DE AMÉRICA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS
E.A.P. ECONOMÍA

“CRÍSIS FINANCIERA Y BOOM INMOBILIARO
EN LOS AÑOS 2007-2009”

calificadoras de riesgo que ocasionaron desbalances financieros y que desencadenaron una grave crisis comparable a la gran depresión. los inversionistas ya no pudieron mantener la demanda y estalló la burbuja. formándose una burbuja inmobiliaria. productos hipotecarios riesgosos. . Este documento proporciona una explicación de una de las principales causas de esta crisis financiera. Acaecieron factores originados en EE. Entenderemos también que este proceso tiene un límite. por el exceso de liquidez que se inyectó en la economía a través de préstamos y que afectó al mercado inmobiliario y a sus inversores. y la inestabilidad de los mercados crediticios comenzaron a evidenciarse a mediados del 2007. el precio no pudo aumentar. esto conllevó a la venta del activo y una disminución de precios. iniciado en el año 2001. que posteriormente desataría la inflación en los precios. Formándose una vorágine especulativa en los precios de los inmuebles basados expectativas. ambición por las casas.UU. Con el presente trabajo esperamos que los siguientes párrafos puedan dar una explicación más clara acerca de la crisis financiera internacional. y que fueron contagiados a escala mundial tales como. políticas de préstamo cuestionables.CRISIS FINANCIERA Y BOOM INMOBILIARO EN LOS AÑOS 2007-2009 RESUMEN EJECUTIVO Las evidencias de desequilibrios económicos que dieron lugar a la crisis financiera internacional (2007-2009). políticas de gobierno. Se presenta un análisis de la percepción de que los precios de las casas seguirían subiendo así como su demanda.

sin que los factores fundamentales justifiquen ese precio. es Walt Street que secunda estas titularizaciones empaquetando las deudas hipotecarias en paquetes de inversión atractivos.5 % al 1 %. Vol. se puede señalar a su vez que los precios de las viviendas también son empujados por la liquidez de dinero en una economía.UU. N°2 . que seguían subiendo. y este es el punto de partida de la situación que los bancos crearon en los años previos a la crisis financiera del 2008. donde. buen historial de relaciones con la banca. es decir. etc.Marco Analítico I. Los bancos. Durante el período en cuestión la cantidad de dinero que los bancos crearon a través de préstamos hipotecarios se multiplicó más de cuatro veces. entonces existe una burbuja”. ya que el nominal del préstamo raras veces superaba el 80% valor de tasación del inmueble o el valor de la compraventa y las cuotas a pagar cada año. Este ambiente fue condicionado a su vez por la relajación de la política monetaria en los años previos a la crisis del 2008. para permitir la recuperación de la economía norteamericana tras el 2001 (Crisis Dot Com) y el 11 de setiembre. los que recibían hipotecas eran clientes que gozaban de una buena calificación crediticia (rating crediticio) basada en la previsión de los ingresos (contratos de trabajo estables.UU. ya que el precio de las casas empezaba a incrementarse así como su demanda. bajo en dos años el precio del dinero del 6. que hay demasiada gente buscando casa y no hay suficientes casas”. podemos decir que “el precio alto de una vivienda refleja la situación de escasez. En EE. el mercado inmobiliario que se mostraba apetitoso para los inversores. esto dopa un mercado que empezaba a despegar. alrededor del 30% o del 40% de los ingresos del solicitante. Sin embargo la necesidad de conceder más préstamos .).UU. el precio real de las viviendas se multiplica por dos en EE.1 Anterior al 2001. este exceso de liquidez generado es inyectado a la economía por medio de los bancos a través de préstamos. la mayoría de estos créditos fueron otorgados a una tasa mixta (fija durante 2 ó 3 años y luego variable). y la percepción que el mercado inmobiliario seguiría subiendo indefinidamente. el enfoque bancario tradicional de la banca con respecto a las hipotecas siempre había sido conservador. representaban como máximo. Este incremento de los préstamos fue aparejado al aumento masivo de los precios inmobiliarios y de la creación de la burbuja inmobiliaria. Siendo cierta esta afirmación. favorecidos por el entorno en los precios de las viviendas. en. por su parte. “Symposium on Bubbles”. Percepción de que el precio seguiría subiendo Partiendo de una premisa fundamental. 1 Stiglitz Joseph (1990). Journal of Economic Perspectives. (Grafico N° 1). Además. según Stigliz: “si la razón por la cual el precio es alto hoy es solo porque los inversionistas creen que el precio de venta de mañana será mayor. la Reserva Federal de EE. tras otorgar estos créditos buscaron más liquidez aun en el mercado a través de la securitización (titularizaciones) de estos créditos. relajo los criterios de concesión de hipotecas. 4. se incrementó la liquidez de la banca (dinero disponible) y redujo los tipos de interés. en 10 años. en general.

El modelo tradicional de las hipotecas en el que el banco se relacionaba directamente y sin intermediarios con el cliente empezó a cambiar con la aparición de vendedores de hipotecas que cobraban comisión por cada operación realizada.A nivel estructural las hipotecas subprime se caracterizaban por tener un importe que supera el 85% o el 90% del valor de tasación. es decir “Sin sueldo. además. Dadas la naturaleza de expansión de las hipotecas subprime. Ante la facilidad para adquirir estos préstamos hipotecarios. se debe señalar asimismo que a pesar que el foco de las hipotecas subprime se localiza en Estados Unidos. no fueron rigurosamente analizados en su condición de posible pago.). Lo anterior se acompaña de un relajamiento de las autoridades monetarias que no evitaron la proliferación de instrumentos financieros derivados basados en las hipotecas lo que suponía un envenenamiento de los portafolios de inversión. por lo que 2 Artículo “La crisis NINJA”. lo que finalmente ocurrió. las cuotas anuales de estos préstamos superaban el 50% o el 55% de los ingresos del cliente. se mantenía fuerte la demanda de casas que no paraban de subir sus precios. desde las empresas de construcción. subempleados.Leopoldo Abadia (2009) 3 Los prestamistas hipotecarios se deshicieron del riesgo de impago (default) de los deudores subprime. lo que incrementaba el riesgo en caso de que los precios del mercado inmobiliario bajasen. El aumento inicial en el precio de las casas elevo la ganancia de los inversionistas. empacando las hipotecas en bonos Mortgage Backed Securities (MBS) – Paul Tustain “How professionals dump their toxic waste on you” (2007) . rebajando estándares de riesgo. entre otros ayudaban a favorecer el entorno. dado su historial crediticio moroso o inexistente. Además. etc. una subida en el tipo de interés podía perjudicar la capacidad de devolución del préstamo. Ahora bien. sin trabajo. los clientes que recibieron este tipo de hipotecas. por lo que estas hipotecas han recibieron el nombre singular de préstamos NINJA (“No income. Por ende siendo préstamos a tipo de interés variable. Situaciones como el incremento de inmigrantes. lo que exponía a los deudores a la reversión en los precios del dinero y de las viviendas. no job. no assets”. para el año 2007 el precio de adquirir una vivienda circundaba precios estratosféricos. estos contaban con una baja calificación crediticia. Para la situación de Estados Unidos adicionalmente se produjeron otras circunstancias que contribuyeron a agravar la situación. El crecimiento exponencial de las hipotecas subprime elevo considerablemente el riesgo con el que estaban operando los bancos. vendiendo estos bonos empaquetados en bonos Mortgage Backed Securities (MBS) que a la larga se volverían malos3. al inicio este auge de las hipotecas subprime fue exitoso porque ante la ampliación de este mercado. inversores extranjeros. La industria se encontraba en gran parte al margen del gobierno estadounidense tras décadas de firme regulación. otros países en Europa habían concedido muchas hipotecas relajando las exigencias de acceso e incrementando el riesgo. los agentes inmobiliarios. pero no se buscaba revertir la situación ya que todos parecían beneficiarse. y los consumidores tenían casa propia por primera vez en sus vidas. sin activos”2. sumado a su situación profesional (desempleados. las hipotecas subprime fueron en su mayoría contratadas a tasas variables (ARMsAdjusted Rates Mortgages). las compañías de materiales.

etc. II. Fue. que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005. casi un 1. estos factores precipitaron el aumento inicial en el precio. que es amplificado a otros incrementos no justificados por razones fundamentales. Especulación a) Especulación Financiera Los efectos de la crisis más alarmante ocurrieron el 15 de setiembre del 2008. en determinado momento el incremento en precios terminaría. George W. y numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los inversores o recibir financiación de los prestamistas. promovió e impulsó el incremento de las hipotecas. tanto los bancos como los prestamistas habían traspasado la deuda a los inversores. no existe razón para mantener el activo y procede el mecanismo inverso: la venta del activo y la consiguiente disminución en el precio. debido a su origen en los deudores que no pagaron estos préstamos. reduciéndose la liquidez. un 79% más que en 20064. cuyo objetivo es la especulación. Sin embargo este proceso no iba ser eterno. lo que elevaba nuevamente el precio y originaba una tercera vuelta. lo que resultó en una crisis de crédito. generaban una segunda vuelta de compras. dando lugar a la crisis global que llevó el nombre de subprime. cuando uno de los bancos de inversión más grandes Lehman Brothers se declaró en quiebra. 4 Artículo “La crisis del 2008” – David Keating .3 millones de viviendas estadounidenses fueron sujeto de actividades financieras. para el año 2005 las tasas de interés de las hipotecas subprime se dispararon y muchos de los nuevos propietarios no podían pagarlas o refinanciarlas. Para julio del 2008. Para esto. Los activos de la deuda se repartieron y se vendieron a otros inversores y a bancos de todo el mundo en paquetes de inversión. terminó y se convirtió en descenso sostenido. Ya para ese año estas deudas se extendieron por todo el sistema financiero mundial. El crecimiento del precio de la vivienda. entonces cuando la economía estadounidense empezó a desplomarse y afectar a todas las economías del mundo. La crisis tendría que haberse quedado en los propietarios de viviendas estadounidenses pero. y eso fue lo que paso. De este modo. sino consecuencia de las expectativas. Los incrementos anteriores en precios generaron la expectativa de una elevación del precio en el futuro.ellos mismos u otros. los bancos y las principales instituciones financieras de todo el mundo anunciaron pérdidas de alrededor de 435. la burbuja especulativa no puede crecer para siempre. En el 2002. las pérdidas empezaron a acumularse. acudió a la ayuda del sector privado. Bush.000 millones de dólares. Durante 2007. principalmente a las más desarrolladas. como el precio deja de aumentar. pues los inversionistas dudan de mayores aumentos en el precio o sus niveles de endeudamiento ya no les permiten mantener la demanda y estalla la burbuja. Se interrumpieron los préstamos. el entonces presidente de EE UU. Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular. dado que sería el sector que facilitaría el financiamiento de hipotecas a personas de bajos ingresos o agentes riesgosos.

Finalmente. Dado esto. Los principales bancos más grandes del mundo comenzaron a quebrar a raíz de los créditos impagos que tuvieron que asumir en el ámbito social y privado (ejemplo verídico. En países como en España llegó a representar más del 40%. Efectos de la especulación financiera Principalmente la caída sucesiva de las más importantes bolsas del mundo. con esto. Más aún. Esto. también produjo que el valor de las viviendas que era el respaldo de las hipotecas aumentara de número conforme aumentaba lo precios. y sobre todo con los costos de hipotecas. la Reserva Federal redujo rápidamente las tasas de intereses: de 6% a 1% en pocos meses. La especulación llevó al desarrollo de una burbuja inmobiliaria. LLC. sin activos y sin empleos. b) Especuladores de Índice La especulación sobre los precios futuros de las materias primas se encuentra en la base de la crisis del 2008. por ejemplo). Este incremento de crédito alcanzó a personas a quienes eran más riesgosos. esto ocasionó que los agentes hipotecarios iniciaran una agresiva expansión en el crédito. Los especuladores invirtieron cientos de miles de millones de dólares. ya que le era mucho más barato devolver que seguir pagando unos préstamos mayores que el mismo valor de la casa. provenientes casi en su totalidad de ahorro de las pensiones y otros fondos. que desató la inflación en los precios. los precios de los activos cayeron. colapsó los portafolios de los bancos de inversión a nivel mundial. declaró en mayo de 2008. Michael Masters quien fuera Managing Member y Portfolio Manager de Masters Capital Management.Tras la caída de Gresnpan. Entonces. El incremento de las hipotecas subprime se estaba convirtiendo en peligrosa armas de destrucción financiera. que ahora valía 16% del valor del préstamo. frente al Committee on Homeland Security and Governmental Affairs del Senado de los Estados Unidos. considerados activos tóxicos. para invertir en los mercados de commodities. con alta probabilidad de no pago. con la circulación disimulada de estos activos tóxicos con la mezcla de otros activos y al no estar sujetos bajo ningún tipo de regulación. sus principales bancos estaban endeudado por más de 100 billones de dólares) El desempleo aumentó en varios países del mundo hasta niveles similares a la crisis del 29´. debido a que estaban contaminadas con las hipotecas subprime. la burbuja inmobiliaria estalló y. Este fue denominado “hipotecas suprime”. sin ingresos. pues eran con clase pobre. el dinero perdió valor frente a otras monedas. La facilidad de obtener créditos hipotecarios ocasionó que las familias se dedicaran a especular ampliamente en los precios de inmuebles. denunciando que los altos precios de . el cal con un PBI de 12 billones de dólares. las familias decidieron optar por devolver sus casas a los bancos. Frente a esto. la deuda islandesa. A su vez. con esto la depreciación de las materias primas (el cobre. Las familias incurrieron en default y ocasionaron fuertes pérdidas a los bancos. produciendo de esta manera la emigración de sus habitantes.

AIG. a los cuales llamó “especuladores de índices” (index speculators). Estos son quienes han corrido una buena parte de sus carteras de inversiones sobre los “contratos a futuros” de los principales commodities. Estos “nuevos” especuladores han estado actuando sobre los precios a futuros de las materias primas. la oferta no se puede ajustarse con rapidez.las materias primas eran. fundamentalmente. Esas gigantescas carteras de inversiones institucionales volcadas a los mercados a futuro de las materias primas ha impactado fuertemente en un considerable aumento en sus precios hasta 2008. Las inversiones no sólo dieron un profundo salto cualitativo en la especulación financiera sobre los mercados a futuro de las materias primas. para marzo de 2008 esa cifra había llegado a los 260 mil millones. . ello indicaría en una reducción de los precios de ahora. organizados por las grandes financieras internacionales. Dow Jones. a partir de las economías de Asia y la especulación de las materias primas. como Goldman Sach. Estos “especuladores de índices” en general habían invertido 13 mil millones de dólares en 2003. sino para venderlos en refinerías a futuro. Así el consumo chino aumentó en 870. cayó en enero de 2009 a un nivel de 102. Al hablar de “índices”. el índice general de precios de materia alcanzó en julio del 2008 un máximo de 218 (con base 2005 =100). la especulación produjo la llamada punta de 2008 cuando el crudo alcanzó los 150 dólares por barril. Estos “inversores de índices” en su mayoría estaban compuestos por fondos corporativos de pensiones. Mucho no comprabas el crudo para consumirlo. fondo de capitales soberanos. fundaciones universitarias u otros tipos de grandes fondos financieros. Según del FMI. y en marzo a 100. resultado de la especulación de los grandes fondos financieros. año en que se desata la “gran recesión” y se contagia hacia Europa. impactando decididamente sobre la inestabilidad y fragilidad de sus precios. etc. Esta caída de precios después del boom económico-especulativo del periodo 2001-2007 había descendido mucho más que los precios industriales dado que en este mercado. cuando la demanda cae. Standard and Pool. sino que el impacto también estuvo relacionado con la magnitud de los activos destinados a este tipo de especulación. hacía referencia a la evolución de los precios de referencias de las principales commodities o materias primas. Estos mecanismos no hacían más que encarecer los costes de los recursos en general. Ese aumento de precios estuvo propiciado. en relación a los índices “de moda” tal como el Standard & Poors – Goldman Sachs Commodity Index. La especulación sobre los “índices” significó que los precios de las 25 materias primas seleccionadas se elevaran un promedio de 183 por ciento en el lapso de esos cinco años. Este proceso especulativo también alcanzo el mercado de otras materias primas.000 barriles por día entre 2006 y 2007 Por otro lado. al menos en parte. y el Dow Jones – AIG Commodity Index. pero si las expectativas de una demanda global futura disminuían.

Las expectativas de una demanda futura significantemente menor reventó la burbuja de las materias primas. Se puede decir que la novedad de estos valores. este cayera. Provocando 5 millones de dólares en . la Reserva Federal al aumentar los tipos de interés y al haber una desaceleración de la Nueva Economía. Dada la combinación del rápido aumento de los precios de acciones. fomentada por el incremento de acciones de empresas tecnológicas (denominadas Dot com) la cual ocurre por llevarse a cabo una fuerte corriente especulativa entre 1995 y 2001. automóviles entre otros. llevaría al precio de estas acciones a niveles muy altos. es aquí donde los mercados de valores disfrutaron una revalorización del nuevo sector que era la Internet y otras empresas asociadas (Grafico N° 2). la burbuja marco su punto de quiebre cuando después de que el índice de NASDAQ marcara su máximo nivel. Este boom sería similar al de otra serie tecnológica como la de ferrocarriles. una especulación individual en la Bolsa y la gran disponibilidad de capital de riesgo. De esta manera los precios cayeron con tanta rapidez cuando se produjo la quiebra de Lehman Brothers. creó un exuberante entorno en el que muchas de estas empresas abandonaron los modelos estándares de negocio. basándose en el capital de riesgo y en ofertas públicas para pagar esos gastos. Tratándose de atribuir a la corrección dada por la política de la Reserva Federal. En ese momento los tipos de interés en los mercados emergentes se elevaron mucho y todas las monedas cayeron con respecto al dólar y al yen cuando los especuladores buscaron refugio para su dinero. Durante el periodo de 1999 y 2000. Negociantes e inversores vendían materia prima y convertían sus posiciones en efectivo. y pese a que el modelo fuese defectuoso. surgen otras posibles razones como declarar a Microsoft un monopolio. El punto culminante de este fenómeno fue el 10 de marzo del 2000. centrándose en el aumento de la cuota de mercado a toda costa. III. hubo pocos fundadores de estas empresas que hicieron grandes fortunas a costa de la perdidas de algunos otros (esto porque venden sus empresas antes de que estalle la burbuja). El modelo de mercado de estas empresas estaba basado en aprovechar las redes para conseguir una cuota de mercado pese a que acumularan perdidas.Lo que sucedió es muy claro. entre otros. junto con la dificultad de valoración para estas empresas. Burbuja Tecnológica La burbuja tecnológica surge unos años antes de la estallar la crisis financiera del 2008. Para 2001 muchas empresas cesan actividades cuando ya no pueden obtener beneficios y aun mucho peor ya no disponían de capital de riesgo. ya que esperaban construir una imagen de marca suficiente para así obtener rentabilidad de su servicio más tarde. cuando el índice NASDAQ alcanza su punto máximo.

Sobreviviendo así 50%de las empresas de Dot com aproximadamente. Esto refleja dos hechos: la destrucción de la riqueza del mercado no se corresponde necesariamente con el cierre de las empresas. Entonces dado estos hechos previos a la crisis del año 2008. en segundo lugar. se puede creer que la relación que tiene la burbuja tecnológica con la crisis es que esta contribuye a que se valore los bienes raíces. como que también el mercado inmobiliario sea más atractivo para el frenesí especulativo. . que la mayoría de las empresas Dot com pequeñas fueron capaces de capear la tormenta de los mercados financieros.pérdidas de valor de empresas tecnológicas desde marzo del 2000 a octubre del 2002. y.

entonces los precios crecieron más rápido por lo que un grupo importante de inversionistas obtuvo enormes ganancias. optaron “esperar hasta el último” antes de vender. en el momento en que subieran los precios difícilmente podría hacerle frente. quienes no consideraron la postura de los inversionistas que retiraron sus inversiones del sistema bancario. lo que era peor. no pudo aumentar al mismo ritmo. ya no fueron atractivos por la imposibilidad de pago de los deudores lo que provocó la caída de los precios y el posterior estallido de la crisis. pero las viviendas se encontraban ya sobrevaloradas y los deudores incapaces de pagar. acompañando de intenciones ocultas la crisis de las hipotecas. RECOMENDACIONES .  El aumento en la demanda inmobiliaria presiono sobre una oferta que. Dicha especulación provocó la caída de los mercados de EE UU y desplome grandes empresas financieras.  Finalmente.CONCLUSIONES  Para el año 2006 la morosidad se incremento. inclusive aquellos que reconocieron que el colapso de precios era posible. como finalmente terminó sucediendo. la novedad de las inversiones especulativas sobre los precios a futuros de las materias primas es uno de los factores centrales que precipitaron la crisis financiera del 2007-2008.  El aumento de precios provocó una subida simultánea del precio de los activos inmobiliarios y esto conllevo al riesgo en la cartera hipotecaria de los bancos. se hacían rebajas. en especial en el caso de las viviendas. El comprador final accedía a una hipoteca con unas condiciones tales que.  Los inversionistas se dieron cuenta que los bancos emisores no reportaban información de forma oportuna ante el temor del desplome de sus acciones y esto provocó un ambiente de desconfianza especulación en el mercado. estallando la crisis. las viviendas no se vendían. la expectativa de que nunca dejaría de crecer. el precio de las viviendas se dio a la baja. aumentando aún más el precio de la vivienda y. dados los factores descritos. lo que crea una expectativa de euforia que el precio de las casas seguiría subiendo. hasta el punto de que estos activos de riesgo que antes se vendían. A su vez trajo consigo una relajación de las condiciones del crédito.

4. Es necesario continuar los estudios sobre esta vinculación de los especuladores de índice perniciosa para el desarrollo de la economía real de los países de América Latina. se vean beneficiados por los actuales precios internacionales.Un buen desarrollo en el mercado de viviendas puede depender de los factores de oferta y demanda. 3. Así habrá más seguridad en la solvencia del banco. algunos precios de los productos básicos que nuestras economías exportan. . En la medida que las familias necesitan y pueden pagar una vivienda. las ventas de inmuebles aumentarán. Estas son las recomendaciones que podemos presentar según el estudio realizado. Los municipios no deben tener acceso a impuestos por calificar los suelos porcentualmente a su valor de mercado. más allá de que circunstancialmente. La regulación del mercado financiero vinculado al mercado hipotecario debe ser mas transparente. y el financiamiento hipotecario. 2. Podremos atacar una burbuja inmobiliaria si tomamos las siguientes medidas: 1. Aumento de los requisitos de capital en operaciones inmobiliarias: Se debe imponer una capitalización más alta cuando se trate de préstamos para adquirir una casa (préstamos hipotecarios). sino solo a un impuesto fijo. Mejorar la información sobre los precios de la vivienda: debe haber mayor transparencia en el sector inmobiliario. de manera que la competencia entre empresas inmobiliarias no pueden desestimar las concesiones de los préstamos. y financiamiento hipotecario disponible.

Stiglitz Joseph (1990).BIBLIOGRAFÍA            “Euforia y Pánico”. “Las crisis Financieras: Un Marco Conceptual”. “El Crash de 2008”. “La crisis Financiera de los Estados Unidos y la respuesta regulatoria internacional”. Jorge Planelló-BBC Mundo (2009). Daniel Badí/Miquel Roig-Expansión (2008). Braulio MoroLibertad Digital (2008). Manuel Arellano y Samuel Bentolila. Oriol Amat. Carlos Parodi Trece.Universidad del Pacifico (2009). Antonio Torrero Mañas. “Cronología de la crisis subprime: crash financiero sin precedentes”. Alex Contreras. “La burbuja inmobiliaria: causas y responsables”.Editorial Profit (2008). Film “Inside Job” (la verdad de la crisis 2008) . “Burbujas e inestabilidad: El estado de la cuestión”. “Guía para entender el crash del siglo”. “Symposium on Bubbles”. “Estabilidad financiera y boom inmobiliario”.

Anexos .