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Documentacin e Informacin, Ministerio de Economa y Finanzas Pblicas.

LEY 17.801
Registro de la propiedad inmueble
Buenos Aires, 28 de junio de 1968
En uso de las atribuciones conferidas por el artculo 5 del Estatuto de la Revolucin
Argentina,
El Presidente de la Nacin Argentina Sanciona y Promulga con fuerza de Ley:
CAPITULO I
Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales
Artculo 1 - Quedarn sujetos al rgimen de la presente ley los registros de la
propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur.
Artculo 2 - De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes
del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los
siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Artculo 3 - Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, debern reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien est facultado para hacerlo;

c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros


complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo
inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por
escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
CAPITULO II
De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos
Artculo 4 - La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere segn las leyes.
Artculo 5 - Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten
dentro del plazo de cuarenta y cinco das contando desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
Artculo 6 - La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante
legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
Artculo 7 - La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentacin local.
Artculo 8 - El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.
Artculo 9 - Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:
a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los
treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o
anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de
presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada
del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber
solicitar el Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del
plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando
la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que
correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional.

La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben
sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
CAPITULO III
Matriculacin. Procedimientos
Artculo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artculo 2, sern previamente matriculados en el
Registro correspondiente a su ubicacin. Exceptanse los inmuebles del dominio
pblico.
Artculo 11. - La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio
especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo.
Artculo 12. - El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable.
Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn
de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se
har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre
del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su
nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin
en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y
fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y
fecha de presentacin del documento en el Registro.
Artculo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas
como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica
matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin. En ambos casos se vincular
la o las matrculas con los planos de mensura correspondientes.
CAPITULO IV
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos
Artculo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se
registrarn:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el
dominio;

c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;


d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artculos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto orden
cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artculo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente
con relacin al derecho que se inscriba.
Artculo 15. - No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho
una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos
existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Artculo 16. - No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el
causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se
refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.
Artculo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo
trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que
se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido
en el artculo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del
Cdigo Civil.
Artculo 18. - No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que
hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma:

a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su


presentacin, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional;
b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o
certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el
artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera,
el Registro informar la variacin producida.
La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin
o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral, mediante notificacin
fehaciente.
Artculo 19. - La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al
mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber
resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su
voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que
antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que sta sea compartida.
Artculo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin
del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn
prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades
civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
CAPITULO V
Publicidad registral. Certificaciones e informes
Artculo 21. - El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el
estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser
considerada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
Artculo 22. - La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la
libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las
certificaciones a que se refieren los artculos siguientes.
Artculo 23. - Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las
personas segn las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que
resulten de la certificacin.
Artculo 24. - El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse desde la
cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se
trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar
y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando
las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez
para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior
de la provincia o territorio.
Artculo 25. - Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos
anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el
mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo que se refiere el
artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en
dicho perodo hubiere despachado.
Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado.
Artculo 26. - En los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias
de expedientes, la relacin que se har respecto a los antecedentes del acto que se
instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus
testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificacin registral en
escrituras simultneas, la que se autorice como consecuencia podr utilizar la
informacin que al respecto contenga la que antecede.
Artculo 27. - Aparte de la certificacin a que se refiere el artculo 23, el Registro
expedir copia autenticada de la documentacin registral y los informes que se soliciten
de conformidad con la reglamentacin local.
Artculo 28. - En todo documento que se presente para que en su consecuencia se
practique inscripcin o anotacin, inmediatamente despus que se hubiere efectuado, el
Registro le pondr nota que exprese la fecha, especie y nmero de orden de la
registracin practicada, en la forma que determine la reglamentacin local. Quien
expida o disponga se expida segundo o ulterior testimonio de un documento ya
registrado, deber solicitar al Registro ponga nota de la inscripcin que haba
correspondido al original. El Registro har constar en las inscripciones o anotaciones
pertinentes, la existencia de los testimonios que le fueren presentados.
Artculo 29. - El asiento registral servir como prueba de la existencia de la
documentacin que lo originara en los casos a que se refiere el artculo 1011 del Cdigo
Civil.
CAPITULO VI

Registro de anotaciones personales


Artculo 30. - El Registro tendr secciones donde se anotarn:
a) La declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus
bienes;
b) Toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o
provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles.
Artculo 31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artculo
anterior debern ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto
sea compatible, les sern aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la
matriculacin de inmuebles e inscripcin del documento que a ello se refiera.
Artculo 32. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas fsicas se
practicar siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el
respectivo Cdigo de Procedimientos seale, el nmero de documento nacional de
identidad y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homnimos.
Cuando no se consigne el nmero del documento de identidad a que se ha hecho
referencia, sern anotadas provisionalmente segn el sistema establecido en el artculo
9, salvo que por resolucin judicial se declare que se han realizado los trmites de
informacin ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el
nmero del documento identificatorio.
CAPITULO VII
Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias
Artculo 33. - De acuerdo con la forma que determine la reglamentacin local, el
Registro practicar inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los
artculos 9 y 18, inciso a) y las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de
conformidad con las leyes.
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los
documentos inscriptos, as como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten
con relacin a los mismos se harn constar en el folio respectivo por medio de notas
aclaratorias, cuando expresamente as se solicite.
CAPITULO VIII
Rectificacin de asientos
Artculo 34. - Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden
a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad
jurdica extrarregistral.
Artculo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de
error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se

acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial


que contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a
que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la
origin.
CAPITULO IX
Cancelacin de inscripcin y anotaciones
Artculo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de
solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del derecho registrado;
o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley.
Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el consentimiento del titular
del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de usufructo
vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La
cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos documentos y se
practicar en la forma determinada por la reglamentacin local.
Artculo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el
transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que, en su caso, establezcan
leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo
disposicin en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
CAPITULO X
De la organizacin de los Registros
Artculo 38. - La organizacin, funcionamiento y nmero de los Registros de la
Propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las
impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades
sern establecidas por las leyes y reglamentaciones locales.
Artculo 39. - La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a cargo de
quien dirija el Registro, quien deber tomar todas las precauciones necesarias a fin de
impedir el dolo o las falsedades que pudieren cometerse en ella.
Artculo 40. - El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la
reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la
presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero
correlativo que les corresponda.

Artculo 41. - No podr restringirse o limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos en


el Registro mediante normas de carcter administrativo o tributario.
CAPITULO XI
Disposiciones complementarias y transitorias
Artculo 42. - La presente ley es complementaria del Cdigo Civil y comenzar a regir
el 1 de julio de 1968.
Artculo 43 - Las leyes locales podrn reducir los plazos establecidos en esta ley.
Artculo 44. - A partir de la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya
inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que an no lo estuvieren, debern
ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que
determine la reglamentacin local.
Artculo 45. - Las normas y plazos establecidos por las leyes locales, en cuanto sean
compatibles, con la presente ley, conservan su plena vigencia.
Artculo 46. Comunquese, publquese, dse a la Direccin Nacional del Registro
Oficial y archvese.