You are on page 1of 21

CURSUL NR.

9
Seciunea a III-a
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
18. Sublocaiunea. n concepia Codului civil, n principiu, locaiunea nu este un contract ncheiat intuitu
personae. Astfel fiind, drepturile prilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1.820 alin.1 C.civ.) sau
prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean) 1. n acest
sens, legea prevede expres i posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosin asupra unui ter, n
tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune (art. 1.805 C.civ.)2.
18.1. Condiii. Sublocaiunea este permis cu respectarea a dou condiii (prima prevzut expres de lege, a
doua subneleas):
a) Transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal. Aceast interdicie transform
locaiunea ntr-un contract ncheiat intuitu personae3. Interzicerea sublocaiunii (n total sau n parte)
reprezentnd o excepie de la dreptul locatarului de a subnchiria nu se prezum, ci trebuie s fie stipulat n mod
expres (art. 1.805 C.civ.).
Pe de alt parte, interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea parial.
Astfel, este suficient ca n contractul de locaiune s se precizeze c nu se poate subnchiria sau c
sublocaiunea este interzis ori c locatarul nu are dreptul s subnchirieze pentru a se trage concluzia c nu
este permis nici sublocaiunea total, nici cea parial.
Dac ns prin contractul de locaiune a fost interzis doar cesiunea locaiunii, locatarul va avea dreptul s
ncheie contracte de sublocaiune (art. 1.806 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
Dei legea nu prevede expres, validitatea sublocaiunii poate fi condiionat (printr-o clauz din contractul
principal de locaiune) i de consimmntul locatorului la ncheierea contractului de sublocaiune. Acest
consimmnt poate fi dat n scris, dar i verbal ori s rezulte din acte sau fapte concludente (de exemplu, dac
locatorul a primit una sau mai multe chirii de la sublocatar, dac locatorul a solicitat sublocatarului s-i
plteasc chiria). n orice caz, refuzul locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocaiune nu
trebuie s fie motivat, dar nici s fie abuziv.
Precizm, de asemenea, c locatarul nu poate aporta dreptul de folosin ntr-o societate dac sublocaiunea i-a
fost interzis, ntruct aportarea folosinei echivaleaz cu o sublocaiune. Iar dac sublocaiunea a fost permis numai
cu consimmntul locatorului, aportarea folosinei va fi valabil numai dac locatorul consimte4.
Mortis causa se transmit nu numai drepturile, dar i obligaiile prilor contractante, inclusiv cele rezultnd din
contractul de sublocaiune sau de cesiune a locaiunii.
2
Subliniem c n privina varietilor de locaiune exist reguli speciale n privina sublocaiunii i cesiunii. Astfel, n
materia nchirierii locuinelor, art. 1.833 C.civ. dispune: Chiriaul poate ceda contractul de nchiriere a locuinei sau
subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului, caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul,
respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de
nchiriere.
1

Tot astfel, n materia arendrii, art. 1.847 alin. 2 C.civ. prevede c Subarendarea total sau parial este interzis, sub
sanciunea nulitii absolute, iar art. 1.846 C.civ. dispune: Cu acordul scris al arendatorului, arendaul poate s
cesioneze contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor arendate sau descendenilor si majori.
Atunci cnd contractul conine o clauz de interzicere a sublocaiunii se nelege, n acest caz, c proprietarul a uzat
de facultatea ce-i acord legea, fr s fie obligat a da vreun motiv sau justificare, i n acest mod de manifestare a voinei
sale proprietarul a imprimat contractului caracterul unei convenii intuitu personae (C.Ap. Bucureti, s.a IV-a, dec. nr.
399/1923, n C.Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 22, p. 562).
1
3

Dac bunul care formeaz obiectul contractului de locaiune este mobil, sublocaiunea nu este permis dect cu
acordul scris al locatorului (art. 1.805 teza a II-a C.civ.). Aadar, se consider c locaiunea de bunuri mobile are un
caracter intuitu personae. Legiuitorul a avut n vedere faptul c bunurile mobile sunt mult mai vulnerabile i
nsuirile locatarului sunt importante n ceea ce privete folosirea n mod corespunztor a acestora.
b) Sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin condiiilor din contractul principal (de
exemplu, casa de locuit s fie subnchiriat cu destinaie de local public sau atelier mecanic; autoturismul
nchiriat pentru transportul de persoane s fie subnchiriat pentru a fi folosit la curse de maini; microbuzul
nchiriat pentru transportul de persoane s fie subnchiriat pentru a se transporta marf).
n aceste limite, sublocaiunea poate fi convenit n condiii diferite fa de contractul principal (de exemplu,
chirie mai mare sau mai mic, plata anticipat a chiriei, constituirea de garanii, durat mai scurt etc.).
18.2. Efecte. Dac locatarul a ncheiat contractul de sublocaiune cu nerespectarea condiiilor artate mai sus,
locatorul va putea cere prin justiie executarea obligaiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, evacuarea
sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de
obligaii (art. 1.817 C.civ.).
Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre pri locatar
i sublocatar - ca orice contract de locaiune5.
n scopul proteciei intereselor locatorului, noul Cod civil consacr o aciune direct a locatorului mpotriva
sublocatarului (excepie de la principiul relativitii efectelor contractului), dei ntre ei nu s-a ncheiat niciun
contract. Aceast aciune direct este pe deplin justificat pentru c bunul i aparine locatorului, iar dreptul de
folosin al sublocatarului se exercit cu privire la acest bun.
Regulile speciale privind raporturile dintre locator i sublocatar sunt urmtoarele:
a) n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, locatorul l poate urmri pe sublocatar pn la
concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. Plata anticipat a chiriei ctre
locatarul principal nu poate fi opus locatorului.
Locatorul este cel ndreptit la culegerea fructelor civile produse de bunul nchiriat, iar sublocaiunea total
sau parial nu trebuie s afecteze acest drept. Pentru ca dreptul locatorului la chirie s nu devin iluzoriu, legea
prevede c sublocatarul nu se va putea apra mpotriva preteniilor locatorului invocnd faptul c i-a pltit
locatarului anticipat chiria datorat. Sublocatarul nu se va putea apra nici mcar n situaia n care plata
anticipat a chiriei a fost supus unor formaliti de publicitate, cum ar fi notarea n cartea funciar sau
nscrierea n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare. Rezult c pentru a nu fi urmrit de ctre locator
n cazul neplii chiriei de ctre locatar, sublocatarul va trebui s se asigure c locatarul a pltit chiria conform
prevederilor contractului de locaiune.
b) Locatorul l poate urmri pe sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz
locatarului principal chiar i atunci cnd creana avnd ca obiect chiria datorat n temeiul sublocaiunii a fost
cedat. Textul are n vedere ipoteza n care locatarul are calitatea de cedent al creanei, iar sublocatarul are
calitatea de debitor cedat. Dei sublocatarul are obligaia de a plti chiria terului-cesionar (conform cesiunii
creanei avnd ca obiect chiria), totui el poate fi urmrit de ctre locator n cazul n care locatarul nu i pltete
acestuia chiria. Nici n acest caz nu i se pot opune locatorului eventualele formaliti de publicitate privind
cesiunea creanei avnd ca obiect chiria datorat n temeiul sublocaiunii.

Potrivit art. 1.896 alin. 2 C.civ., Asociatul care aporteaz proprietatea sau un alt drept real asupra unui bun rspunde
pentru efectuarea aportului ntocmai unui vnztor fa de cumprtor, iar asociatul care aporteaz folosina rspunde
pentru efectuarea aportului ntocmai unui locator fa de locatar.
5
Sunt aplicabile ntre prile contractului de sublocaiune inclusiv dispoziiile privind tacita relocaiune sau ncetarea
contractului prin desfiinarea titlului locatorului. Dac se desfiineaz contractul principal de locaiune din culpa
locatarului principal, sublocatarul i va putea pretinde i daune-interese.
2
4

c) Locatorul poate s se ndrepte direct mpotriva sublocatarului pentru a-l constrnge la executarea
celorlalte obligaii asumate prin contractul de sublocaiune. De exemplu, locatorul i poate solicita s efectueze
reparaiile locative, s nu modifice forma bunului, s nu i schimbe destinaia, s nu efectueze mbuntiri
neautorizate, s permit examinarea bunului etc. Sublocatarul poate fi obligat la efectuarea reparaiilor necesare
ce i revin potrivit legii i prin folosirea procedurii speciale a ordonanei preediniale, date cu citarea prilor,
conform art. 1.047 coroborat cu art. 997 i urm. C. proc.civ. Procedura ordonanei preediniale poate fi folosit
i pentru obligarea sublocatarului de a permite, n condiiile legii, examinarea imobilului deinut n temeiul
contractului de sublocaiune (art. 1.048 C. proc.civ.).
d) Art. 128 din Legea nr. 71/2011 prevede c dispoziiile art. 1.807 din Codul civil sunt aplicabile
contractelor de sublocaiune ncheiate dup data intrrii n vigoare a Codului civil, chiar i n cazurile n care
contractul de locaiune s-a ncheiat anterior acestei date6.
e) n lipsa unei prevederi legale exprese, sublocatarul nu are o aciune direct mpotriva locatorului, dar
poate folosi aciunea oblic, dac sunt ndeplinite condiiile pentru exercitarea unei astfel de aciuni (art. 1.560 1.561 C.civ.).
19. Cesiunea contractului de locaiune. n condiiile n care poate interveni sublocaiunea, este permis i
cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar. Art. 1.805 C.civ. se refer n egal msur la ambele instituii
juridice.
Ca i n materia sublocaiunii, i n materia cesiunii locaiunii interdicia de a ceda locaiunea privete att
cesiunea total, ct i pe cea parial. Este suficient, aadar, ca n contractul de locaiune s se menioneze c
locatarul nu poate ceda locaiunea, c cesiunea locaiunii este interzis sau orice alt formul echivalent
pentru a trage concluzia clar n sensul c prile au stipulat interdicia oricrei cesiuni a locaiunii.
Dac n contract s-a prevzut doar c este interzis sublocaiunea (fr a se preciza nimic n legtur cu
cesiunea) nseamn c interdicia o include i pe aceea de a ceda locaiunea (art. 1.806 alin. 1 teza I C.civ.).
Legiuitorul a avut n vedere faptul c cesiunea produce efecte mai grave dect sublocaiunea, potrivit
principiului cessio est maius sublocatio est minus.
19.1. Efecte. n sistemul Codului civil de la 1864, n temeiul cesiunii locaiunii se transmitea doar dreptul de
folosin al locatarului, obligaiile neputndu-se transmite prin acte ntre vii (cu excepia situaiei n care
locatorul l libera pe locatar, caz n care cesiunea se dubla cu o delegaie perfect, confundat cu o novaie prin
schimbare de debitor). Acest mecanism genera mari dificulti practice pentru c cesionarul devenea creditorul
locatorului, iar locatorul rmnea creditorul locatarului-cedent (locatorul era creditorul locatarului i debitorul
cesionarului).
De aceea, noul Cod civil prevede, n art. 1.808, c prin cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar,
cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune, iar
dispoziiile privind cesiunea contractului se aplic n mod corespunztor.
Aceasta nseamn c sunt aplicabile prevederile art. 1.315 i urm. C.civ., dintre care intereseaz urmtoarele
aspecte:
a) Cesiunea locaiunii are natura juridic a unei cesiuni de contract, n cadrul cruia locatarul este
contractant-cedent, terul dobnditor este contractant-cesionar, iar locatorul este contractant-cedat. Aceast
cesiune are ca efect transmisiunea drepturilor i obligaiilor locatarului (contractantului-cedent) fa de locator
(contractantul-cedat) i liberarea cedentului, sub condiia existenei consimmntului locatorului cedat la
aceast operaiune.

Aceast prevedere este important pentru c sub imperiul Codului civil de la 1864 locatorul i sublocatarul nu aveau
nicio aciune direct unul mpotriva celuilalt, ei putnd aciona numai pe calea indirect a aciunii oblice.
3
6

b) n privina formei, art. 1.316 C.civ. prevede c cesiunea contractului i acceptarea acesteia de ctre locator
trebuie ncheiate n forma cerut de lege pentru contractul de locaiune. Aadar, forma scris cerut ad
probationem este suficient, n condiiile n care contractul de locaiune este un contract consensual.
c) Cesiunea locaiunii produce efecte ntre locatar i terul cesionar de la momentul realizrii acordului de
voin dintre acetia, iar fa de locator din momentul n care substituirea i este notificat sau, dup caz, din
momentul n care o accept.
d) Din momentul n care substituirea i produce efectele fa de locator, locatarul este liberat de obligaiile
sale fa de locator. Pe cale de consecin, nici locatarul-cedent nu va mai avea vreun drept mpotriva
locatorului-cedat deoarece a transmis toate drepturile sale contractantului-cesionar.
n lumina art. 1.318 alin. 2 C.civ., n cazul n care a declarat c nu l libereaz pe locatarul-cedent, locatorulcedat se poate ndrepta mpotriva acestuia atunci cnd terul cesionar nu i execut obligaiile. n acest caz,
locatorul-cedat trebuie, sub sanciunea pierderii dreptului de regres mpotriva locatarului-cedent, s i notifice
neexecutarea obligaiilor de ctre terul cesionar, n termen de 15 zile de la data neexecutrii sau, dup caz, de la
data la care a cunoscut faptul neexecutrii. Termenul de 15 zile este un termen de decdere.
e) Locatarul-cedent garanteaz validitatea contractului de cesiune a locaiunii. Atunci cnd locatarul-cedent
garanteaz executarea contractului, acesta va fi inut ca un fideiusor pentru obligaiile locatorului-cedat.
Seciunea a IV-a
ncetarea locaiunii
20. Cauze de ncetare. Pe lng acordul de voin al prilor (rezilierea convenional), contractul de
locaiune nceteaz prin: a) denunarea unilateral; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru
neexecutare; d) imposibilitatea folosirii bunului; e) desfiinarea titlului locatorului; f) n anumite condiii i prin
efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a bunului dat n locaiune. Unele precizri urmeaz a fi
fcute n legtur cu decesul prilor contractante.
21. Moartea locatorului sau a locatarului. Regula este aceea c locaiunea nu nceteaz nici prin moartea
locatorului i nici prin moartea locatarului (art. 1.820 alin.1 C.civ.). Rezult c drepturile i obligaiile trec
asupra motenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular 7), potrivit regulilor
generale n materie de obligaii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae ori cu caracter viager, cu
excepia cazului cnd prile s-au neles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaiunii n funcie de
moartea locatorului) sau dac motenitorul uneia dintre pri (decedate) este cealalt parte, caz n care
obligaiile reciproce se sting prin confuziune (art.1.624 C.civ.).
Prin excepie, art. 1.820 alin. 2 C.civ. prevede c n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii
locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea
locatarului i existena locaiunii. Cteva precizri sunt necesare: i) pot denuna contractul numai motenitorii
locatarului, adic aceia care au acceptat motenirea acestuia n mod expres sau tacit; ii) n cazul decesului
n practic s-a decis c ntruct legatarul cu titlu particular dobndete drepturile i obligaiile strns legate de bunul
motenit, este obligat s respecte locaiunea, dar are i dreptul de a pretinde chiria nu numai de la data decesului autorului,
ci i cea datorat anterior acelui moment, n limita termenului de prescripie de 3 ani anteriori introducerii aciunii (TS,
s.civ., dec. nr. 972/1981, n CD, 1981, p.132-134). Nendoielnic, contractul de locaiune este opozabil nu numai
succesorului universal sau cu titlu universal, dar i legatarului cu titlu particular obligat s respecte contractul (care prin
moartea locatorului a cptat i dat cert i chiar dac nu a fost nscris, ntruct n materie de publicitate imobiliar
dobnditorul pentru cauz de moarte nefiind obligat a nscrie potrivit art. 887 C.civ. nu se poate prevala de lipsa
nscrierii) i are dreptul de a pretinde chiria de la data deschiderii motenirii, deoarece din acest moment a dobndit
dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului individual determinat. n ceea ce privete ns creanele devenite
exigibile anterior deschiderii motenirii i nepltite, soluia dat de instana suprem este discutabil, ntruct ele fac parte
din masa succesoral i se dobndesc de ctre succesorii universali sau cu titlu universal, dac defunctul nu a dispus altfel
prin legate cu titlu particular avnd ca obiect aceste creane.
4
7

locatorului, motenitorii acestuia trebuie s respecte contractul, neavnd dreptul de a-l denuna unilateral; iii)
legea are n vedere doar contractele pe durat determinat, nu i contractele ncheiate pe durat nedeterminat;
acestea din urm pot fi denunate unilateral de oricare dintre pri, potrivit regulilor generale (art. 1.816 C.civ.).
iv) termenul de 60 de zile este un termen de decdere; dac motenitorii locatarului nu denun contractul n
cadrul acestui termen, ei vor fi inui s execute obligaiile (i, n primul rnd, obligaia de plat a chiriei) pn
la expirarea termenului contractual; v) termenul de 60 de zile curge de la data la care motenitorii au luat
cunotin att de moartea locatarului, ct i de existena locaiunii deoarece acestea pot fi momente diferite (de
exemplu, motenitorii afl mai trziu c locatarul nchiriase un utilaj, un garaj, un spaiu comercial, etc.). vi)
pentru ca locatorul s aib timpul necesar pentru a-i gsi un alt locatar, este necesar ca denunarea unilateral
s se fac cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, conform art. 1.276 alin. 2 C.civ. (de exemplu, dac
denunarea unilateral intervine dup 55 de zile de la data la care motenitorii locatarului au luat cunotin de
moartea locatarului i existena locaiunii, se impune ca locatorului s i se acorde un termen rezonabil de
preaviz pentru a-i putea gsi un alt locatar). Pn la expirarea termenului de preaviz motenitorii locatarului au
obligaia de a plti chiria, contractul ncetnd doar atunci cnd se mplinete termenul de preaviz.
22. Denunarea unilateral. Dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul ia sfrit
prin denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de preaviz (art. 1.816
alin.1 C.civ.). Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n lips, de uzane
nu produce efecte dect la mplinirea acelui termen. Conform art. 1.277 teza a II-a C.civ., se consider nescris
orice clauz prin care s-ar stipula c denunarea unilateral a contractului ncheiat pe durat nedeterminat nu sar face cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz i, de asemenea, se consider nescris stipularea unei
prestaii n schimbul denunrii contractului.
Prin termenul de preaviz se nelege intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface contractul
i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit de
lege sau prin convenia dintre pri, iar n lips se stabilete n funcie de uzane, lundu-se n considerare natura
bunului, data calendaristic la care se produce (de exemplu, dac denunarea contractului de ctre locator
intervine n mijlocul iernii, termenul trebuie stabilit astfel nct locatarul s aib un interval de timp suficient
pentru a lua cu chirie un alt bun i pentru a-i muta obiectele personale), situaia concret a prilor contractante
etc. i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (dac preavizul a fost dat de locatar) sau un bun
similar pe care s-l ia n locaiune (dac preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de voin de a pune capt contractului este un act unilateral de voin i produce efecte chiar
dac n-a fost acceptat de partea creia i s-a comunicat, care trebuie s suporte ncetarea contractului.
Legea nu prevede vreo form special pentru denunare. Practic, trebuie s fie fcut n scris, iar dac partea
creia i se comunic refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul executorilor judectoreti. n
toate cazurile, aciunea de chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea neechivoc a voinei de
denunare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului, aa cum sa decis, n mod constant, n practica judectoreasc anterioar adoptrii noului Cod civil8.
Mai mult dect att, n practic s-a decis c publicarea scoaterii la licitaie, n vederea nchirierii, a unui
spaiu deinut de chiria, n baza unui contract de nchiriere rennoit prin tacita relocaiune, constituie
denunarea contractului de locaiune ncheiat prin tacita relocaiune9.
Potrivit art. 641 alin. 1 C.civ., denunarea unor contracte de locaiune cu privire la bunul comun pot fi fcute
numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri.
Dup expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi ncheiat numai prin
consimmntul ambelor pri, iar nu prin simpla renunare la efectele denunrii unilaterale.

TS, s.civ., dec.nr.2628/1987, n CD, 1987, p.85; TB, s. a III-a civ., dec. nr. 805/2006 (nepublicat); .C.C.J, s.com., dec. nr.
2254/2009, publicat pe www.scj.ro.
9
CSJ, s.com., dec. nr. 3807/2000, n Dreptul nr.10, 2001, p.200.
5
8

La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibil, iar contractul de
locaiune constatat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal
competent constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului cu privire la obligaia de
restituire a bunului (art. 1.816 alin. 3 C.civ.).
23. Expirarea termenului. Dac termenul locaiunii a fost determinat prin convenia prilor sau, n lipsa
clauzei, de lege locaiunea nceteaz de drept (dies pro homine interpellat10) prin simpla trecere a termenului,
fr s mai fie nevoie de o ntiinare prealabil (art. 1.809 alin.1 C.civ.) 11. Nu este nevoie de o ntiinare
prealabil pentru c ambele pri cunoteau data la care expir termenul (i nceteaz contractul de locaiune) i
puteau s i ia din timp msuri pentru a gsi un alt locatar sau, dup caz, un alt bun spre a fi nchiriat.
n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i
constatat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent
constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului (art. 1.809 alin. 2 i 3 C.civ.).
Potrivit art. 34 alin.1 C. proc.civ., cererea pentru predarea unui bun la mplinirea termenului contractual
poate fi fcut chiar nainte de mplinirea acestui termen. n privina imobilelor, art. 1.038 alin. 3 C. proc.civ.
prevede c pentru a putea fi folosit procedura special reglementat de Titlul IX Evacuarea din imobilele
folosite sau ocupate fr drept - atunci cnd locaiunea este pe durat determinat, notificarea de evacuare a
imobilului trebuie fcut cu cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin lege nu se prevede
altfel.
23.1. Tacita relocaiune. Dac, dup mplinirea termenului contractual, locatarul continu s dein bunul i
s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului (deci cu permisiunea lui) 12, se
consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor. Noua locaiune va
fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel (art. 1.810 C.civ.). Ne
aflm n prezena unei ipoteze n care, potrivit legii, tcerea valoreaz consimmnt13.
Nu este obligatoriu ca locatarul s foloseasc bunul, ci este suficient s l dein; n general, locatarul nu are
obligaia de a folosi bunul nchiriat, ci are doar dreptul de a-l folosi14. De asemenea, este necesar ca locatarul si ndeplineasc obligaiile astfel cum au fost stipulate n contractul de locaiune iniial. n fine, este suficient ca
locatorul s nu se mpotriveasc la deinerea bunului de ctre locatar. Dac aceste condiii sunt ndeplinite,
legiuitorul a tras concluzia c, dei contractul iniial de locaiune a ncetat de drept prin expirarea termenului,
totui prile doresc continuarea raporturilor de locaiune n condiii identice.
ntruct tacita relocaiune opereaz un nou contract de locaiune, trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de
lege pentru ncheierea contractului, de exemplu, capacitatea prilor contractante. n caz de pluralitate de
persoane care compun prile contractante, rennoirea tacit poate opera numai cu consimmntul tacit al
tuturor persoanelor. De exemplu, dac unul dintre locatori l-a anunat pe locatar nainte de expirarea termenului
c nu dorete continuarea contractului sau dac unul dintre locatarii care au ncheiat contractul nu a continuat s
dein bunul sau refuz s i ndeplineasc obligaiile contractuale, tacita relocaiune nu poate opera.
Aceast expresie care se traduce Termenul interpeleaz pentru om are semnificaia c simpla ajungere la termen l
pune pe debitor (locatar) n ntrziere.
11
Desfacerea contractului la expirarea termenului nu este o regul imperativ. Astfel fiind, prile pot stipula
necesitatea notificrii i pentru aceast ipotez (cu termen de preaviz), caz n care contractul nu nceteaz prin efectul
termenului stipulat, ci numai dup expirarea termenului de preaviz. Pe de alt parte, oricare dintre pri i poate rezerva
dreptul de a denuna contractul nainte de expirarea termenului, cu respectarea termenului de preaviz.
12
Refuzul locatorului mpiedic relocaiunea tacit. CSJ, s.com., dec.nr. 913/1996, n Jurisprudena CSJ 1996, p.261-262.
n lipsa mpiedicrii opereaz relocaiunea tacit a fondului de comer deinut de locatar dup expirarea termenului
contractual (CSJ, s.com., dec.nr.2606/1998).
13
Qui tacet cum loqui debetur consentire videtur Cine tace cnd putea i trebuia s vorbeasc se consider a
consimi
14
Uneori, locatarul are obligaia de a folosi bunul nchiriat. De exemplu, atunci cnd chiria const ntr-un procent din
valoarea produselor vndute de locatar ca urmare a folosirii bunului nchiriat (invenie, marc, spaiu comercial etc.).
6
10

Tacita relocaiune dac n-a fost exclus printr-o clauz contractual expres poate fi mpiedicat numai
prin manifestarea voinei de a nu rennoi contractul, care nceteaz de drept prin efectul expirrii termenului)15.
Comunicarea hotrrii oricreia dintre pri de a nu continua locaiunea trebuie s fie anunat nainte de
expirarea termenului prevzut n contract, dar fr respectarea termenului de preaviz, cci fiecare dintre pri
cunotea perioada pentru care contractul s-a ncheiat i putea s-i gseasc un alt contractant din timp. Dac
locatorul a trimis ntiinarea, locatarul nu poate opune tacita relocaiune chiar dac a continuat s dein bunul
nchiriat i chiar s l foloseasc16, locatorul putnd cere restituirea lui, precum i daune-interese17.
Tacita relocaiune va avea loc n condiiile primului contract (inclusiv cu chiria iniial, cu toate obligaiile
stipulate n contract)18, dar se va considera ncheiat fr termen19 (cu excepia cazurilor cnd termenul este artat
de lege sau prin convenia prilor se prevede altfel). Deci se prezum c prile n-au modificat nimic fa de
contractul iniial20. Noul Cod civil prevede c prin tacita relocaiune se consider ncheiat o nou locaiune, n
condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor (reale sau personale). Garaniile se vor menine n condiii
identice celor stipulate iniial.
Potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile privind tacita relocaiune sunt aplicabile n cazul tuturor
contractelor de locaiune al cror termen se mplinete dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
24. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1.817 C.civ., atunci cnd, fr justificare, una dintre
prile contractului de locaiune nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul de
a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul, potrivit legii 21. Atunci cnd am analizat obligaiile
prilor, am artat c neexecutarea unor obligaii d dreptul celeilalte pri s obin rezilierea contractului (a se
vedea, de exemplu, art. 1.791 alin. 1 n materia garanei contra viciilor, art. 1.794 alin. 2 n materia garaniei
Dac locatorul i-a manifestat intenia de a nu rennoi contractul, raportul de locaiune nceteaz la expirarea
termenului. CSJ, s.com., dec.nr.569/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.303-306. Locatarul nu poate obine recunoaterea
valabilitii titlului de locaiune ca urmare a tacitei relocaiuni, dac n nsi cererea de chemare n judecat recunoate c
locatorul exercit presiuni pentru evacuarea sa din spaiu pe motiv c a expirat termenul contractului de nchiriere (C.A.
Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2339/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.58-60). n ipoteza n
care, urmare a operrii unui pact comisoriu, contractul de locaiune a fost reziliat de drept, acesta nu-i mai poate produce
efectele i nu mai poate reprezenta titlu legal pentru ocuparea spaiului de ctre prt. Reclamanta a acceptat chiria pentru
a nu-i mri prejudiciul produs prin neplata ei i ntrzierea plii, ceea ce nu echivaleaz cu tacita relocaiune, ntruct
prtul a ocupat abuziv spaiul, nefiind ndeplinite condiiile prevzute de lege. (CCJ, s.com., dec. nr.3626/2004, n Dreptul
nr.11, 2005, p.267).
16
Dac locatorul a notificat denunarea contractului, locatarul nu mai poate opune tacita relocaiune, chiar dac a
fcut unele pli n contul chiriei i a continuat folosina bunului (CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, n Dreptul nr.6, 1998,
p.131-132). Chiar atunci cnd continu s foloseasc bunul, locatarul nu poate opune tacita relocaiune dac locatorul nu
pune n executare imediat hotrrea de evacuare, el avnd acest drept pn la expirarea termenului de prescripie a
executrii silite.
17
Plata anticipat a chiriei, pe timp de 10 ani, fcut de locatar naintea expirrii termenului prevzut n contract, dar dup
primirea notificrii prin care locatorul l anun c nu este de acord cu prelungirea locaiunii i solicit predarea terenului
nchiriat, nu are drept consecin meninerea acelui contract (a se vedea CSJ, s.com., dec.nr.7560/2001, n Buletinul
Jurisprudenei 2001, p.336-338).
18
Locatarul va fi obligat la plat, n continuare, a chiriei, n conformitate cu clauzele din contractul expirat. CSJ,
s.com., dec.nr.2606/1998, dec.nr.3381/1998 i dec.nr. 4268/1998, cit. supra.
19
Noului contract de locaiune astfel ncheiat pe durat nedeterminat i se poate pune capt de ctre oricare dintre
pri - prin denunare unilateral, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
20
n practic s-a decis c o clauz de determinare a chiriei n funcie de indicele inflaiei este valabil chiar dup
expirarea perioadei de nchiriere prevzut n contract, att timp ct, prin tacita relocaiune, prta a continuat s foloseasc
spaiul n litigiu (a se vedea CSJ, s.com., dec. nr.16/1999, n RDC nr.9, 2000, p171).
21
n practic s-a decis c, ntruct societatea comercial prt a continuat s-i desfoare activitatea comercial,
folosind spaiul n litigiu, dei s-a dispus printr-o hotrre judectoreasc rezilierea contractului de nchiriere dintre pri,
n mod corect s-a dispus obligarea prtei la contravaloarea beneficiului nerealizat de ctre reclamant prin nefolosirea
spaiului, calculat la nivelul chiriei percepute n perioada anterioar rezilierii. n schimb, plata penalitilor de ntrziere nu a
fost admis, n lipsa unei clauze penale prin care s-ar fi anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii
(CCJ, s.com., dec. nr.691/2004, n Dreptul nr.3, 2005, p.261).
7
15

contra eviciunii, art. 1.800 n privina folosirii abuzive a bunului de ctre locatar, art. 1.803 alin. 3 n ceea ce
privete lipsa de folosin n caz de reparaii urgente).
Contractul de locaiune urmeaz regulile generale n materie de contracte sinalagmatice cu executare
succesiv (inndu-se seama, dac este cazul, i de pactul comisoriu expres stipulat n contract22).
Poate interveni att rezilierea judiciar, ct i rezilierea unilateral, iar prile pot stipula i un pact
comisoriu. n practic, de multe ori prile prevd n contract posibilitatea rezilierii unilaterale n cazul
nerespectrii unor obligaii determinate.
Conform regulilor generale (art. 1.551 alin. 1 C.civ.) creditorul nu are dreptul la reziliere atunci cnd
neexecutarea este de mic nsemntate, dar n cazul contractelor cu executare succesiv (cum este locaiunea),
creditorul are dreptul la reziliere, chiar dac neexecutarea este de mic nsemntate, ns are un caracter
repetat; orice stipulaie contrar este considerat nescris.
Aadar, nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri de a obine rezilierea contractului. Cazuri de reziliere
pot fi abuzul de folosin sau schimbarea destinaiei bunului 23, neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor
importante, descoperirea de vicii ascunse grave - n condiiile art. 1.791 alin. 1 teza a II-a C.civ.) etc.
25. Imposibilitatea folosirii bunului. Sediul materiei l constituie art. 1.818 C.civ.
Astfel, dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea
nceteaz de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina bunului i nici nu poate fi obligat la
reconstruirea, refacerea sau nlocuirea lui. Precizm c textul de lege are n vedere nu numai distrugerea
material a bunului, ci i orice imposibilitate de a se folosi bunul (de exemplu, exproprierea, confiscarea,
deteriorarea grav care l aduce n stare de nefuncionare). Aadar, poate fi vorba i de situaii n care dei din
punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus n ntregime - din punct de vedere juridic exist o imposibilitate de
a folosi bunul, ceea ce determin tot ncetarea de drept a contractului.
Contractul nceteaz de drept indiferent dac distrugerea bunului este fortuit sau culpabil, cci locaiunea
nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac distrugerea s-a produs din culp,
partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese, iar dac pieirea s-a produs fortuit nu se pltesc
daune24, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria riscului contractului (locatarul neputnd fi obligat la plata
chiriei dup momentul distrugerii bunului, iar dac a pltit-o cu anticipaie are dreptul s cear restituirea).
Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial (bunul a fost parial distrus ori a devenit
inutilizabil numai n parte, cum ar fi situaia n care imposibilitatea folosirii vizeaz o parte dintr-o hal sau
dintr-un depozit ori privete un corp de cas, n timp ce altul poate fi folosit), locatarul poate, dup mprejurri,
s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. Rezilierea poate fi dispus n cazul n care
partea distrus din bun este att de nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi
consimit iniial la ncheierea contractului. Evident, trebuie s se in seama de circumstanele concrete i de
modul n care era folosit bunul anterior intervenirii evenimentului care l-a adus n imposibilitate parial de a fi
folosit.

ntruct prta nu i-a ndeplinit obligaia privind plata chiriei, conform pactului comisoriu contractul de nchiriere a
fost reziliat de drept. n aceast mprejurare, instana nu se poate pronuna asupra oportunitii rezilierii, care a operat de
drept, astfel c evacuarea prtei se impune ntruct aceasta ocup spaiul fr titlu (CCJ, s.com., dec. nr.1431/2005, n
Jurisprudena Seciei comerciale pe anul 2005, p.63-65).
23
n practic s-a decis c se impune rezilierea contractului de locaiune n ipoteza n care s-a constatat c prta a
executat modificri constructive la imobilul nchiriat, fr acordul locatorului i fr autorizaiile prevzute de Legea
nr.50/1991, n vederea transformrii imobilului n mini-hotel, schimbnd astfel destinaia determinat prin contract, i
anume activitate de producie (CSJ, s.com., dec. nr. 3344/2002, n PR nr.6, 2003, p.74-75).
22

Dac pieirea se produce n timpul relocaiunii, chiria se pltete numai pn la data producerii evenimentului (fora
major). PAS, dec.nr.3142/1979, n RRD nr.10, 1980, p.73.
8
24

Atunci cnd bunul este doar deteriorat (defectat, dereglat), locaiunea continu, fiind aplicabile dispoziiile
art. 1.788 C.civ., care consacr obligaia locatorului de a efectua reparaiile (a se vedea i art. 1.803 C.civ.
privind lipsa de folosin n caz de reparaii urgente).
n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit, locatarul nu are
drept la daune-interese.
26. Desfiinarea titlului locatorului. Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina
bunului nchiriat determin ncetarea de drept a contractului de locaiune. Astfel, de exemplu, dac titlul
proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dac locatorul este evins printr-o aciune n revendicare ori
dac titlul locatarului principal s-a desfcut prin expirarea termenului prevzut n contract sau prin reziliere i
nu mai poate asigura sublocatarului (fa de care el este locator) folosina bunului etc.
Exist ns i excepii de la aceast regul. a) Astfel, art. 1.819 alin. 2 C.civ. prevede c locaiunea va
continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi
un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea
locaiunii. Acest text este corelat cu prevederile art. 1.649 C.civ. potrivit cu care contractele cu executare
succesiv ncheiate cu un ter de bun-credin, sub condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute
de lege, vor continua s produc efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de un an de la data
desfiinrii titlului constituitorului. b) Tot astfel, locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n
cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin
decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului,
locaiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu stingerea uzufructului (art. 715 C.civ.). c) Art. 1.760 alin. 1
C.civ. dispune c efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la
condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile
ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai
mult de 3 ani din momentul exercitrii (a se vedea explicaiile de la vnzarea cu opiune de rscumprare). d)
Potrivit art. 778 alin. 1 C. proc.civ., locaiunile privitoare la bunul adjudecat rmn n fiin sau, dup caz,
nceteaz potrivit legii, ns n toate cazurile, adjudecatarul nu este inut s respecte locaiunea atunci cnd
preul convenit este mai mic cu o treime fa de preul pieei ori inferior celui rezultat din locaiunile precedente
(a se vedea i art. 828 C. proc.civ.).
27. Efectele nstrinrii prin acte ntre vii a bunului dat n locaiune. Conform art. 1.811 C.civ., Dac
bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum urmeaz: a) n
cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar; b) n cazul
imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n
cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti; d) n cazul
celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.
Art. 1.811 C.civ. rezolv o problem foarte important i, totodat, interesant n materia contractului de
locaiune, i anume aceea de a ti ce se ntmpl n ipoteza n care pe parcursul derulrii locaiunii locatorul
nstrineaz bunul dat n locaiune. Dobnditorul va fi inut s respecte contractul de locaiune sau, dimpotriv,
locaiunea nceteaz pentru c locatorul nu mai are n patrimoniul su dreptul care s i permit s asigure n
mod constant locatarului folosina linitit i util? Rspunznd la aceast ntrebare, legiuitorul a ncercat s
asigure un just echilibru ntre drepturile locatarului i cele ale dobnditorului. De aceea, a fost consacrat soluia
potrivit cu care dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, ns numai n condiiile prevzute de lege.
nainte de a examina aceste condiii, precizm c prin nstrinare se nelege nu numai vnzarea bunului,
ci i ncheierea unui contract de schimb, ntreinere, rent viager, tranzacie (atunci cnd presupune transferul
bunului nchiriat de la o parte a contractului de tranzacie la cealalt - art. 2.267 alin. 1 C.civ.), donaie,
constituirea sau cedarea unui drept de uzufruct etc.

27.1. Examinarea ipotezelor reglementate de art. 1.811 C.civ. Dac bunul dat n locaiune este nstrinat,
dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum urmeaz:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar. Potrivit art.
902 alin. 2 pct. 6 C.civ. sunt supuse notrii n cartea funciar locaiunea i cesiunea de venituri. Dac locaiunea
ce are ca obiect un imobil a fost notat n cartea funciar, dobnditorul a putut lua cunotin de existena
contractului i, pe cale de consecin, este inut s respecte dreptul de folosin al locatarului.
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a
nstrinrii. Exist i imobile care nu sunt nc nscrise n cartea funciar. n aceast situaie, pentru ca dreptul
de folosin al locatarului s fie opozabil dobnditorului este necesar ca locaiunea s aib dat cert, iar aceast
dat cert s fie anterioar datei certe a contractului prin care bunul a fost nstrinat. n acest mod se evit
antedatarea contractelor de locaiune, care ar permite fraudarea drepturilor dobnditorului.
Contractul de locaiune dobndete dat cert prin una dintre modalitile prevzute de art. 278 C. proc.civ.:
1. din ziua n care au fost prezentate spre a se conferi dat cert de ctre notarul public, executorul judectoresc
sau alt funcionar competent n aceast privin; 2. din ziua cnd au fost nfiate la o autoritate sau instituie
public, fcndu-se despre aceasta meniune pe nscrisuri; 3. din ziua cnd au fost nregistrate ntr-un registru
sau alt document public; 4. din ziua morii ori din ziua cnd a survenit neputina fizic de a scrie a celui care l-a
ntocmit sau a unuia dintre cei care l-au subscris, dup caz; 5. din ziua n care cuprinsul lor este reprodus, chiar
i pe scurt, n nscrisuri autentice ntocmite n condiiile art. 269, precum ncheieri, procese-verbale pentru
punerea de sigilii sau pentru facere de inventar; 6. din ziua n care s-a petrecut un alt fapt de aceeai natur care
dovedete n chip nendoielnic anterioritatea nscrisului.
Un caz frecvent n care contractul de locaiune dobndete dat cert este acela n care se nregistreaz la
organul fiscal competent. Cu acest prilej, se face meniune pe contractul de locaiune (prin atribuirea unui
numr de nregistrare, aplicarea tampilei instituiei i a semnturii funcionarului competent) inclusiv pe
exemplarele care se restituie prilor contractante, iar contractul se nregistreaz ntr-un registru special inut de
organele fiscale, potrivit Ordinului A.N.A.F. nr. 1985/2012.
c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti.
Textul face referire la nave, aeronave, drepturi din domeniul proprietii industriale (brevete de invenie, mrci,
desene sau modele etc.). De exemplu, contractul de licen de marc cu titlu oneros are natura juridic a
locaiunii i pentru a fi opozabil terilor (inclusiv cesionarului mrcii) trebuie s fie nscris n Registrul mrcilor,
cu plata taxei prevzute de lege, i s fie publicat n Buletinul Oficial de Proprietate industrial-seciunea Mrci,
astfel cum dispune art. 43 alin. 4 din Legea nr. 84/1998 privind mrcile i indicaiile geografice.
d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. n cazul
bunurilor mobile care nu sunt supuse unor formaliti de publicitate, dac bunul mobil este folosit de o alt
persoan dect nstrintorul, aceast situaie este de natur a crea o suficient ndoial pentru dobnditor pentru
ca acesta s-i pun problema care este situaia juridic a bunului mobil dobndit. Cea mai adecvat form prin
care se asigur opozabilitatea dreptului locatarului fa de dobnditor este folosirea bunului mobil de ctre
locatar.
Menionm c potrivit art. 130 din Legea nr. 71/2011 - aplicabil tuturor cazurilor prevzute de art. 1.811
C.civ. - dac formalitile de opozabilitate nu au fost ndeplinite cu privire la un contract de locaiune n curs de
executare la data intrrii n vigoare a Codului civil i bunul dat n locaiune este nstrinat dup aceast dat,
contractul de locaiune este opozabil dobnditorului numai dac sunt ndeplinite formalitile prevzute la art.
1.811 din Codul civil.
27.2. Subrogarea dobnditorului n toate drepturile i obligaiile locatorului. Potrivit art. 1.813 C.civ., n
cazurile prevzute la art. 1.811, dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile locatorului care
izvorsc din locaiune. Astfel cum s-a artat n literatura de specialitate 25, ne aflm n prezena unui caz
25

A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 668-669.


10

particular de cesiune de contract, care se realizeaz prin derogare de la prevederile dreptului comun n materie
(art. 1.315 alin. 1 C.civ.) fr consimmntul cocontractantului cedat (adic al locatarului). Regimul juridic al
acestei cesiuni speciale de contract este caracterizat prin urmtoarele:
a) Locatorul iniial (nstrintorul) rmne rspunztor pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior
nstrinrii. Legea are n vedere toate consecinele nefavorabile ale neexecutrii obligaiilor contractuale ale
locatorului de pn la momentul nstrinrii bunului (de exemplu, viciile bunului au adus un prejudiciu
locatarului i sunt ndeplinite condiiile prevzute de art. 1.791 alin. 2 C.civ.; locatarul a efectuat reparaiile care
erau n sarcina locatorului i acesta din urm nu i-a pltit sumele avansate i dobnzile aferente, conform art.
1.788 alin. 3 C.civ.).
b) Cnd locatarul bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea obligaiilor sale,
dobnditorul se subrog n drepturile izvornd din aceste garanii, n condiiile legii (art. 1.814 C.civ.). Conform
art. 1.597 alin. 2 C.civ., subrogaia are ca efect faptul c noul locator dobndete att garaniile constituite de
ctre locatar (de exemplu, a ipotecat un imobil care i aparine pentru a garanta plata chiriei), ct i garaniile
consimite de teri (de exemplu, s-a ncheiat un contract de fideiusiune ntre locatorul iniial i terul-fideiusor
pentru garantarea executrii obligaiei de ctre locatar; acest contract de fideiusiune va produce efecte n
continuare i va profita noului locator).
c) Plata anticipat a chiriei sau cesiunea creanei privind chiria nu poate fi opus dobnditorului dect dac n
privina acestora au fost ndeplinite, nainte ca nstrinarea s devin opozabil locatarului, formalitile de
publicitate prin nscrierea la arhiv sau, dup caz, n cartea funciar, n funcie de obiectul locaiunii, ori dac
plata anticipat sau cesiunea a fost cunoscut de dobnditor pe alt cale (art. 1.815 C.civ.). Aceast prevedere
legal urmrete s asigure protecia dobnditorului bunului.
d) Prin derogare de la dreptul comun al cesiunii de contract, locatarul nu poate declara c nu l libereaz
pe locatorul iniial de obligaiile ce i revin n baza contractului de locaiune 26. Art. 1.813 C.civ. instituie un
regim derogator, care se aplic prioritar. Cu alte cuvinte, nu se va modifica nimic fa de contractul iniial (se
vor menine aceeai chirie, aceleai termene de plat, pactele comisorii stipulate n contract etc.), cu singurul
amendament c toate drepturile i obligaiile se transfer noului locator (dobnditorului).
27.3. ncetarea locaiunii n caz de nstrinare. Dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz n cazul
nstrinrii bunului dat n locaiune. Este posibil ca nc de la data ncheierii contractului de locaiune locatorul
intenioneaz s nstrineze bunul i - ntruct nu dorete ca existena contractului de locaiune s afecteze preul
bunului convine cu locatarul ca, n cazul nstrinrii bunului, locaiunea s nceteze, chiar dac nu a ajuns la
termen i chiar dac nu se poate reine nicio culp n sarcina locatarului.
n scopul proteciei drepturilor locatarului care nu cunoate momentul n care locaiunea urmeaz s
nceteze din cauza nstrinrii i trebuie s aib timp suficient pentru a-i gsi un alt bun pe care s l ia n
locaiune legea prevede c locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a
notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii denunrii
unilaterale a contractului. Aadar, termenul de preaviz este mai mare dect cel obinuit, ns locatarul poate
renuna la acesta sau se poate mulumi cu un termen de preaviz mai scurt.
Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz dublu nu are
drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici mpotriva dobnditorului. Soluia difer de cea
consacrat de Codul civil de la 1864 (n lumina art. 1.442 i 1.444 C.civ. de la 1864, n toate cazurile de
desfacere a locaiunii prin efectul nstrinrii - inclusiv atunci cnd exista o clauz expres n contractul de
locaiune de ncetare din cauza vnzrii locatarul era n drept s cear despgubiri de la locator, dac nu se
prevzuse n contract o stipulaie expres contrar. Pn la plata daunelor, locatarul avea drept de retenie, ct
timp nu era despgubit de locator sau de dobnditor, care ns avea aciune n regres mpotriva locatorului).

26

A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 669.


11

Cu ocazia elaborrii noului Cod civil s-a considerat c de vreme ce locatarul a consimit la ncheierea unui
contract de locaiune n care s-a stipulat de la nceput c acesta va nceta dac bunul va fi nstrinat i de vreme
ce a fost respectat termenul de preaviz - nu se justific obligarea locatorului sau a dobnditorului la plata de
despgubiri fa de locatar. Uneori, prile stipuleaz obligaia locatorului iniial de a-i plti despgubiri
locatarului n cazul ncetrii contractului de locaiune din cauza nstrinrii, clauz care este perfect legal.
Menionm c locatarul n toate cazurile trebuie s respecte contractul (chiar dac nu este opozabil n
condiiile art. 1.811 C.civ.) n situaia n care dobnditorul i cere acest lucru, cci facultatea de a invoca
inopozabilitatea contractului este numai a dobnditorului (cu excepia cazului cnd s-a prevzut n contractul de
locaiune desfacerea lui n caz de nstrinare, de drept sau la cererea locatarului). De exemplu, cel care a
cumprat imobilul a fcut-o n scop de investiie i este interesat s menin locaiunea i de aceea i cere
locatarului s continue s foloseasc bunul n condiiile stipulate iniial.
Rezult c nstrinarea este o cauz de ncetare a locaiunii numai: i) n ipoteza n care dreptul locatarului nu
este opozabil dobnditorului i ii) atunci cnd prile (locatorul iniial i locatarul) au convenit c locaiunea
nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune (cu precizrile fcute mai sus).
28. Natura juridic a drepturilor locatarului. Dup cum am vzut, locaiunea nu este un contract translativ
sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaionale. De aici rezult c dreptul de
folosin al locatarului este un drept de crean.
Dreptul de folosin al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de crean care se realizeaz
prin intermediul locatorului, dei se exercit asupra unui bun, presupunnd un contact material cu un bun (ius
ad rem).
CONTRACTUL DE ARENDARE
Seciunea I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de arendare
1. Noiunea contractului de arendare
1. Definiie. Contractul de arendare, varietate a contractului de locaiune, este un contract prin care una
dintre pri, numit arendator, transmite celeilalte pri, numit arenda, n vederea exploatrii pe o
durat determinat i n schimbul unui pre, numit arend, stabilite de pri.
Arendatorul transmite arendasului bunuri agricole, in vederea exploatarii pe o durata
determinata si in schimbul unui pret, numit arenda, stabilit de parti.
2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat de art. 1.836-1.850 C.civ., n seciunea intitulat
Reguli particulare n materia arendrii. n completarea acestor dispoziii legale se aplic prevederile care
guverneaz locaiunea de drept comun, dac sunt compatibile cu regulile particulare prevzute pentru contractul
de arendare, deoarece arendarea este o varietate a contractului de locaiune, iar nu un contract special distinct
(art. 1.778 alin. 1 i 2 C.civ.).
2. Caracterele juridice ale contractului de arendare
2. Caractere comune cu locaiunea.
Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiv i netranslativ de
proprietate, ca i locaiunea.
3. Tot astfel, este un contract prin definiie (esenialmente) cu titlu oneros.
Dac un bun agricol se transmite, n vederea folosinei sau exploatrii temporare, cu titlu gratuit,
contractul este nul ca arendare, dar considerm c poate fi recunoscut valabil ca un mprumut de
12

folosin (comodat), dac bunul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite
i celelalte condiii de validitate prevzute de lege pentru comodat.
De asemenea, astfel cum vom arta mai jos, arendarea se ncheie intuitu personae, contractul fiind
considerat a fi fost ncheiat n considerarea calitilor personale ale arendaului (nu i ale
arendatorului).
Arendarea este un contract intuitu personae, contractul fiind considerat a se fi incheiat in considerarea
calitatilor personale ale arendasului, nu si ale arendatorului.
Arendarea este un contract sinalagmatic(bilateral0, cu executare succesiva, netranslativ de
proprietate,
4. Forma contractului. Spre deosebire de locaiunea de drept comun, care este un contract consensual,
cerina formei scrise fiind prevzut numai ad probationem, arendarea este un contract solemn. Potrivit
art. 1.838 alin. 1 C.civ. Contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii
absolute. Rezult c, prin derogare de la principiul consensualismului, Codul civil prevede forma
scris (indiferent c nscrisul este autentic sau doar sub semntur privat) ad validitatem.
5. Spre deosebire de locatiune, care ste un contract consensual, ceinta frmei scrise la locatiune este
vazte strict a o cerinta ad proba
Se pune problema de a ti ce se ntmpl n cazul nerespectrii formei scrise? Deosebim dou situaii: i) n
cazul n care contractul nu a fost pus n executare, nu se pun probleme; niciuna dintre pri nu poate emite
pretenii fa de cealalt parte;
ii) n cazul n care contractul ncheiat verbal a fost pus n executare (de exemplu, arendatorul a predat terenul
arendat i arendaul a nceput s-l lucreze), ntruct contractul este nul i nulitatea este imputabil ambelor pri,
raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n conformitate cu dispoziiile care guverneaz arendarea, ci n lumina
regulilor i principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (de pild, cel care cultiv terenul poate
formula, n contradictoriu cu proprietarul terenului, o cerere n temeiul mbogirii fr just cauz - art. 1.345 i
urm. C.civ.).
Contractul este nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, ca atare nu se pot aplica raporturilor dintre ei
regylile e la arendare, ci in lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale- de ex: cel
care cultiva tereul poate sa invoce imbogatirea fara justa cauza.
Fr a reglementa o alt condiie de validitate a contractului de arendare, art. 1.838 alin. 2 C.civ. prevede o
obligaie a arendaului: sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de
ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui raz teritorial se
afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local,
iar atunci cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte un exemplar al
contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate.
Scopul acestei dispoziii legale este acela de a exista o eviden foarte exact cu privire la persoanele care
exploateaz bunuri agricole n calitate de arendai (acest aspect are importan, de pild, n vederea acordrii
subveniilor agricole ori pentru perceperea impozitului aferent veniturilor obinute). Apreciem c n vederea
aplicrii unei amenzi civile arendaului - instana de judecat poate fi sesizat de arendator sau de consiliu local,
dar nimic nu l mpiedic pe arendator s nregistreze el nsui contractul de arendare la consiliul local.
Arendatorul este foarte interesat s nregistreze contractul de arendare cel puin pentru faptul c un astfel de
contract (chiar constatat prin nscris sub semntur privat) constituie, n condiiile legii, titlu executoriu pentru
plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Desi se prevede obligatia arendasului de a inregistra la consiliul local contractul de arendare , acest lucru ar
putea fi facut si de catre arendator, deoarece arendatorul ar putea sa aiba interesul de a inregistra la consiliul
13

local c de arendare, pentru ca el reprezinta titlu executoriu pentru obligatiile de plata a arendei la termenele si in
modalitatile stabilite in contractul de arendare.
Potrivit art. 1838 alin. 4 C.civ., dispoziiile n materie de carte funciar rmn aplicabile. Aceast nseamn
c asigurarea opozabilitii contractului de arendare nu este asigurat prin nregistrarea la consiliul local, ci
atunci cnd este vorba de imobile - prin notarea dreptului de folosin al arendaului n cartea funciar.
Asiurarea opozabilitatii nu se face prin notarea contractuluid e arendare la consiliul local ci prin notarea
dreptului de folosinta a arendasului in cartea funciara.
3. Condiiile de validitate ale contractului de arendare
Dup cum am vzut, contractul de arendare trebuie s fie ncheiat, ad validitatem, n forma scris. Urmeaz
s mai vedem ce condiii prevede Codul civil privitor la prile contractante, obiectul contractului i termenul
arendrii.
5. Prile contractante. Prile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.
5.1. n calitate de arendator contractul poate fi ncheiat de ctre proprietar, uzufructuar27 sau alt deintor
legal al bunurilor care formeaz obiectul contractului i care poate transmite dreptul de folosin (de exemplu,
superficiarul, societatea agricol constituit potrivit Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme
de asociere n agricultur care are un drept de folosin asupra terenurilor, uneltelor agricole, utilajelor etc.,
drept ce poate fi transmis n temeiul unui contract de arendare).
Societatea agricola care are un drept de folosinta asupra terenurilor, uneltelor, utilajelor agricole,
drept care
Precizm c, spre deosebire de regulile aplicabile locaiunii (unde, n principiu, locatarul poate avea calitatea
de locator), arendaul nu poate avea calitatea de arendator.
Potrivit art. 1.847 alin. 2 C.civ., Subarendarea total sau parial este interzis, sub sanciunea nulitii
absolute.
De asemenea, nu sunt permise oficiile de arendai; prin aceste oficii legiuitorul a avut n vedere arendarea
general (prin care arendaul ar arenda un ansamblu de exploatri agricole, contractnd cu subarendai fiecare
exploatare ), oficiile de intermediere ntre arendatori i arendai sau anumite forme de asociere ntre arendai
Nu sunt permise oficiile de arendasi( cand se contracteaza cu arendasi fiecare exploatare. Anumite forme de
asociere intre arendasi.
care ar permite ca, dei contractul s-a ncheiat cu un anumit arenda, exploatarea bunurilor agricole s fie
efectuate de un alt arenda (ceea ce din punct de vedere practic ar conduce la aceeai situaie ca i atunci cnd sar fi ncheiat contracte de subarendare).
Cu alte cuvinte, sunt prohibite orice formule juridice care ar conduce la eludarea normelor imperative ce
interzic subarendarea total sau parial.
Interdicia de a subarenda atrage dup sine i interdicia de a ceda contractul de arendare, cci cesiunea
contractului de arendare produce efecte mai puternice (grave) dect subarendarea (cessio est maius, sublocatio
est minus).
Din interzicerea subarendrii mai rezult c nu poate fi aportat de ctre arenda folosina bunurilor arendate
ntr-o societate agricol, deoarece aportarea folosinei unui bun echivaleaz cu o sublocaiune (sau cesiune).

27

Art. 715 alin. 1 prevede c uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n
uzufruct.
14

Rezult c arendaul, sub nicio form, nu poate ncheia un contract de arendare n calitate de arendator, acest
contract fiind considerat ncheiat intuitu personae n ceea ce privete persoana arendaului.
Dar legea nu-l oblig pe arenda s execute personal toate lucrrile agricole; el poate contracta executarea
unor lucrri cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii n agricultur i poate ncheia
contracte de munc, pe durat nedeterminat sau determinat, cu salariai permaneni sau sezonieri.
Caracterul personal al arendrii vizeaz conducerea, coordonarea, organizarea i controlul activitii, precum
i administrarea bunurilor agricole de ctre arenda, care poart i ntreaga rspundere.
Dei interzice n mod expres subarendarea i, implicit, cesiunea contractului de ctre arenda, n mod
excepional, art. 1.846 C.civ. prevede c avnd acordul scris al arendatorului, arendaul poate s cesioneze
contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor arendate sau descendenilor (respectiv,
copiii, nepoii) si majori. Aceast form de cesiune este permis numai dac arendaul este o persoan fizic,
iar exploatarea bunurilor agricole urmeaz s se realizeze practic de aceeai familie, ceea ce este de natur a
permite pstrarea caracterului personal al contractului de arendare.
Avand acordul scris al arendatorului, arendasul poate sa cesioneze contractul de arendare sotiei care participa
la exploatarea bunurilor arendate sau descendentilor sai majori.
Exploatarea bunurilor agricole urmeaza sa se efectueze practic de aceeasi familie, ceea ce este de natura sa
pastreze caracterul personal al contractului de arendare.
5.2.

n calitate de arenda - unul sau mai muli, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi
ncheiat de ctre persoane fizice sau juridice.
Calitatea de arenda o poate avea i un coproprietar. Astfel, n cazul n care coproprietarii
(coindivizarii) nu-i regleaz raporturile dintre ei potrivit regulilor aplicabile indiviziunii (cnd
permisiunea ca bunul s fie folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul dintre ei nu are semnificaia
unei arendri), pot ncheia ntre ei un contract de arendare, beneficiarul folosinei adugnd la
calitatea sa de coproprietar i pe aceea de arenda, iar ceilali avnd fa de el obligaiile prevzute de
lege pentru arendatori.
6. Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect derivat:
bunurile arendate i preul pltit de arenda, numit arend.
6.1. Bunurile arendate. Potrivit art. 1.836 C.civ., pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a)
terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu
construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice,
platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot
fi amenajate i folosite pentru producia agricol; b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i
alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole.
Enumerarea este exemplificativ, iar nu limitativ.
n toate cazurile, pentru a fi n prezena unui contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie
destinate exploatrii (produciei) agricole de ctre arenda.

Dac folosina unor bunuri dintre cele prevzute de lege se transmite cu titlu oneros n alte scopuri (de
exemplu, terenul cu sau fr construcie n scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cruie la
construcia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementrilor viznd arendarea, ci regulilor
locaiunii.
Bineneles, nu constituie arendare nici contractul prin care deintorul bunurilor agricole execut lucrrile
agricole, cealalt parte dobndind recolta realizat la preul stipulat (vnzarea unei recolte viitoare).
15

6.2. Arenda. Codul civil a lsat la libera apreciere a prilor stabilirea preului arendrii, fie sub forma unei
sume de bani, fie sub forma unei cantiti de produse agricole, nefiind exclus nici stabilirea arendei n parte n
natur i restul n bani (arend mixt).
7. Termenul arendrii. Contractul de arendare nu se poate ncheia pe durat nedeterminat. Chiar dac
durata nu este determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor
pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie contractul.

De exemplu, n cazul unei culturi de porumb, contractul va nceta toamna dup culegerea tiuleilor i
eliberarea terenului de tulpinile de porumb, chiar dac ncheierea contractului a intervenit n luna aprilie a
aceluiai an. n schimb, n cazul animalelor, construciilor de orice fel, mainilor, utilajelor contractul se
consider ncheiat pentru un an calendaristic (care n acest caz coincide cu anul agricol).
La expirarea termenului contractual, contractul nceteaz de drept, la fel ca i locaiunea de drept comun. Cu
privire la tacita relocaiune, posibil i n materie de arendare, art. 1.848 C.civ. conine cteva prevederi
derogatorii de la dreptul comun. Astfel: i) contractul de arendare se rennoiete de drept, pentru aceeai durat,
iar nu pe durat nedeterminat (ca n dreptul comun); ii) spre deosebire de dreptul comun, unde pentru
mpiedicarea tacitei relocaiuni - comunicarea hotrrii de a nu continua locaiunea trebuie s fie anunat
nainte de expirarea termenului prevzut n contract, dar fr respectarea unui termen de preaviz, n materia
arendrii tacita relocaiune poate fi mpiedicat dac oricare dintre pri a comunicat cocontractantului, n scris,
refuzul su cu cel puin 6 luni nainte de expirarea termenului, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu
cel puin un an (dac durata contractului de arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al
rennoirii se reduc la jumtate, adic la 3 luni, respectiv, 6 luni). Termenele de 3 luni, 6 luni sau un an sunt
termene de preaviz. Dac partea interesat nu le respect, contractul se rennoiete de drept, pentru aceeai
durat.
Seciunea a II-a
Efectele contractului de arendare
1. Dreptul de preempiune al arendaului.
8. Condiii i regim juridic. Potrivit art. 1.849 C.civ, arendaul are drept de preempiune cu privire la
bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit art. 1.730-1.739. Aadar, orice arenda - persoan fizic sau
juridic - are dreptul prioritar la cumprarea bunurilor agricole arendate. Spre deosebire de reglementarea
anterioar, care prevedea c arendaul avea drept de preempiune numai dac arendarea avea ca obiect terenuri
agricole situate n extravilan, noul Cod civil a extins cmpul de aplicare la orice bun agricol arendat pe care
arendatorul ar inteniona s l vnd, dispoziie menit s l protejeze pe arenda i s l stimuleze s conserve n
mod corespunztor bunurile arendate. n privina dreptului de preempiune, reamintim faptul c, potrivit art. 4
din Legea nr. 17/2014, nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu
respectarea condiiilor de fond i de form prevzute de Codul civil i a dreptului de preempiune al
coproprietarilor, arendailor, proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia Domeniilor
Statului, n aceast ordine, la pre i n condiii egale.
2. Suportarea riscurilor
9. Riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate (animale, construcii, maini, utilaje etc.) se suport de ctre
arendatorul-proprietar (res perit domino). n acest sens, art. 558 C.civ. prevede c Proprietarul suport riscul
pieirii bunului, dac acesta n-a fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se dispune altfel. Atunci
cnd contractul a fost ncheiat n calitate de arendator de ctre titularul unui alt drept real asupra bunului arendat
(de exemplu, uzufructuarul28), va suporta i acesta riscul pierii bunului.
28

Art. 715 alin. 1 prevede c uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n
uzufruct.
16

Arendaul este un detentor precar i are obligaia de a folosi cu pruden i diligen bunurile ce i s-au
ncredinate (art. 1.799 C.civ.) i s le restituie la ncetarea contractului n starea n care le-a primit, n afar de
ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. Pentru a fi exonerat de rspundere, arendaul trebuie s
fac dovada c degradarea sau pieirea bunului arendat a survenit fortuit (art.1.822 alin. 1 C.civ.), adic din o
cauz strin (caz fortuit sau for major).
10. Riscul contractului. n materia contractului de arendare, problema suportrii riscului contractului
(respectiv, chestiunea de a ti dac arendaul mai are sau nu obligaia de a plti arenda) se pune sub dou
aspecte: i) pieirea fortuit o bunurilor arendate; ii) pieirea recoltei.
10.1. n cazul pieirii fortuite a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator (indiferent
dac este sau nu proprietar), ntruct el este debitorul obligaiei (de a asigura folosina) imposibil de executat,
care nu va mai putea cere arendaului executarea obligaiei corelative, adic plata arendei29.
Astfel, dac bunul arendat este distrus fortuit n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei
stabilite, arendarea nceteaz de drept (art. 1.818 alin. 1 C.civ.). Precizm c textul de lege are n vedere nu
numai distrugerea material a bunului, ci i orice imposibilitate de a se folosi bunul (de exemplu, exproprierea,
deteriorarea grav care l aduce n stare de nefuncionare). Aadar, poate fi vorba i de situaii n care dei din
punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus n ntregime - din punct de vedere juridic exist o imposibilitate de
a folosi bunul, ceea ce determin tot ncetarea de drept a contractului.
Dac imposibilitatea folosirii bunului arendat este numai parial, arendaul poate cere, dup mprejurri, fie
o reducere proporional din arend, fie rezilierea contractului dac partea pierit din bun este att de
nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea parte arendaul nu ar fi consimit iniial la ncheierea
contractului (art.1.818 alin. 2 C.civ.).
n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului arendat este fortuit,
arendaul nu are dreptul la daune-interese.
10.2. n caz de pieire fortuit, total sau parial, a recoltei (cauza fiind, de exemplu, grindin, brum,
nghe, inundaie, alunecri de teren, incendiu etc.), va trebui s deosebim mai multe situaii, n funcie de
modul n care a fost stabilit arenda prin contract:
A) Dac arenda a fost stipulat sub forma unei cote din fructe, adic din recolta realizat (de exemplu,
25% din recolt) ori sub forma unei sume de bani determinabile n funcie de valoarea unei astfel de cote (de
exemplu, 25% din valoarea recoltei obinute de pe terenul cultivat), pieirea fortuit, n tot sau n parte, a
fructelor de mprit este suportat proporional de arenda i arendator i nu d niciuneia dintre pri aciune
n despgubire mpotriva celeilalte (art. 1.843 alin. 1 C.civ.). Soluia este logic deoarece arenda fiind
procentual, adic n funcie de recolta ce se realizeaz, orice nerealizare (pieire) fortuit a recoltei se suport
proporional de ambele pri30. Aadar, dac n loc de o recolt medie de gru la hectar de 4.000 kg se obine o
recolt de doar 2.000 kg din cauza inundaiilor, iar arenda stipulat n contract reprezint 25% din recolta
obinut, arendatorul va primi doar 500 kg de gru pentru fiecare hectar.
Dac ns pieirea s-a produs dup culegerea fructelor (ceea ce nseamn c pieirea vizeaz nu recolta, ci
produsele agricole culese) i una dintre pri ntrzie n mod culpabil predarea sau recepia lor, cota cuvenit
acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit nicio
pierdere, afar numai dac fructele ar fi pierit chiar dac predarea i recepia fructelor se fceau la timp (art.
1.843 alin. 2 C.civ.). Art. 1.844 C.civ. dispune c atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen
prevzut n contract, arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul
este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda. Sunt
necesare cteva precizri:
Fr. Deak, op.cit., p. 175; M.-L. Belu Magdo, Noul Cod civil. Comentarii, doctrin i jurispruden, vol. III. Art.
1.650-2.664, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 211.
30
Fr. Deak, op.cit., p. 176.
17
29

a) Textul se aplic atunci cnd recolta a pierit dup culegere, dar nainte de predarea arendei. De exemplu,
grul a fost recoltat la data de 10 iulie, a fost transportat n magazia arendaului, dar nainte ca arenda s fie
predat arendatorului, pe fondul unei furtuni nsoite de descrcri electrice, a izbucnit un incendiu care a
condus la pieirea grului depozitat n magazie;
b) Riscul este suportat, de regul, de ctre arenda. Dac nu s-a prevzut un alt termen n contract, arendaul
este de drept n ntrziere pentru predarea arendei de la data culegerii recoltei, ceea ce nseamn c el trebuie s
se mobilizeze pentru a preda fructele ct mai repede. n acest sens, trebuie s l notifice n scris pe arendator
pentru ca acesta din urm s recepioneze fructele. Legiuitorul a urmrit ca, n mod indirect, s l stimuleze pe
arenda s-i execute cu promptitudine obligaia de plat a preului contractului. Dac arendatorul ntrzie n
mod culpabil preluarea fructelor, el va fi de drept n ntrziere i va suporta riscul pierii fructelor31;
c) Presupunnd c recolta obinut de pe terenul arendat este de 40 t gru, iar arendatorul are dreptul la 10 t
gru, iar 20 t au pierit dup recoltare, dar nainte de a fi notificat n scris arendatorul, atunci acesta va avea
dreptul la cele 10 t, iar arendaul va trebui s se mulumeasc cu restul de 10 t. Prin excepie, chiar dac
arendaul se afl de drept n ntrziere pentru predarea celor 10 t de gru, el nu va suporta riscul contractului
atunci cnd va face dovada c grul ar fi pierit (n parte, n exemplul de mai sus) chiar dac predarea se fcea la
data culegerii. De exemplu, potrivit contractului, dup recoltare urma s se decid care este cantitatea de gru
cuvenit arendatorului - respectiv cte tone nseamn 25% din fructele culese - dar grul urma s fie pstrat tot
n magazia arendaului pn n luna octombrie, cnd arendaul i arendatorul urmau s i valorifice fructele.
Dac n luna august 20 t pier fortuit i 20 t sunt salvate, dei arendatorul nu a fost notificat n scris pentru a
prelua grul ce i se cuvine, el va avea dreptul la doar 5 t de gru adic 25% din fructe, cum s-a stipulat prin
contract - , iar arendaul la restul de 15 t de gru, deoarece i n cazul n care arendaul ar fi predat grul la 10
iulie (data recoltrii) oricum cele 20 t de gru ar fi pierit fortuit.
d) Pentru ca arendatorul s suporte riscul contractului trebuie ca: i) s fi fost notificat n scris pentru
preluarea fructelor; ii) s fi ntrziat n mod culpabil preluarea lor; iii) arenda s se plteasc n fructe (de
exemplu, 25% din fructele obinute), iar nu n bani (de exemplu, 25% din valoarea recoltei); i iv) arendatorul
s nu dovedeasc faptul c fructele ar fi pierit i dac recepia se fcea la timp.
B) Dac arenda a fost prevzut de pri ntr-o cantitate determinat de produse agricole (arend fix,
determinat n cifre absolute, de exemplu, anual 1.000 kg gru pentru fiecare hectar de teren arendat) sau ntr-o
sum de bani determinat (de exemplu, anual 1.000 de lei pentru fiecare hectar de teren arendat) ori ntr-o
sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse agricole (de
exemplu, anual preul la data recoltrii a 1.000 kg gru pentru fiecare hectar de teren arendat) riscul pieirii
fortuite a recoltei este suportat, n principiu, de arenda, deoarece cuantumul arendei (indiferent c se pltete
n natur sau n bani) nu depinde de mrimea sau de tipul recoltei. Astfel, este posibil ca terenul arendatorului s
fie cultivat cu porumb, dar arenda s constea ntr-o cantitate determinat de gru.
Atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea (n raport de o
recolt mijlocie apreciat n funcie de potenialul acelei zone agricole) a pierit fortuit, arendaul poate cere
reducerea proporional a arendei (art. 1.841 alin. 1 C.civ.). De exemplu, contractul s-a ncheiat pe un an,
arendatorul urma s primeasc 1.000 kg gru pentru fiecare hectar de teren arendat (preconizndu-se c se va
obine o recolt medie de 4.000 kg gru la hectar), iar recolta a pierit fortuit n proporie de 75%, obinndu-se
doar 1.000 kg gru la hectar. n acest caz, arendaul poate cere ca arenda s se reduc la 250 kg gru la hectar,
ceea ce nseamn c riscul contractului se suport att de arenda, ct i de arendator.
Arendaul nu poate obine reducerea arendei: i) n cazul n care pieirea recoltei a avut loc dup ce a fost
culeas. n acest caz, dup culegere recolta a aparinut integral arendaului n calitate de proprietar i el va
suporta riscul lucrului; ii) atunci cnd cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului. De exemplu,
n luna ianuarie, cnd s-a ncheiat contractul, arendaul cunotea faptul c grul semnat n toamn de ctre
Considerm ntemeiat opinia potrivit cu care este preferabil ca termenul de plat s fie stipulat n contract, ntruct
reglementarea privitoare la termenul de plat a arendei localizeaz riscul pe seama arendaului pn la notificarea
arendatorului pentru recepia fructelor (A se vedea M.L. Belu Magdo, op. cit., p. 214).
18
31

arendator era rar din cauza faptului c nu se nfrise, iar producia agricol urma s fie mai sczut dect n
mod normal. n acest caz, arenda a fost stabilit n deplin cunotin de cauz i nu se justific reducerea ei.
Efectele asumrii pagubei trebuie interpretate restrictiv, urmnd s fie raportate numai la cauzele cunoscute la
data ncheierii contractului, nu i la cele ivite ulterior32.
Exist i o prevedere special: dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea arendei nu se va stabili
dect la sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin (art. 1.841 alin.
2 C.civ.). S presupunem c arendarea s-a ncheiat pe un termen de 5 ani, iar n cel de-al doilea an recolta a
pierit n proporie de 60% n raport de o recolt medie; n acest caz, arendaul nu va avea dreptul la reducerea
arendei n acel an, ci, eventual, la expirarea termenului contractual pentru c este posibil ca n anii urmtori
recolta s fie bun i atunci se impune o compensare a recoltelor. Apreciem c arendaul va putea beneficia de
reducerea arendei numai dac media recoltelor pe cei 5 ani este mai mic dect jumtate din recoltele tuturor
anilor de folosin.
11. Asigurarea bunurilor arendate. Art. 1.840 C.civ. prevede c Arendaul este obligat, chiar n lips de
stipulaie expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza
unor calamiti naturale.
n legtur cu acest text de lege se impun mai multe precizri:
a) Codul civil instituie o obligaie legal n sarcina arendaului, fiind indiferent dac o astfel de obligaie se
va regsi sau nu i n contractul de arendare;
b) Obligaia de a asigura bunurile agricole vizeaz doar riscul pierderii recoltei sau al pierii animalelor, nu i
riscul pieirii celorlalte bunuri care pot forma obiectul contractului de arendare (de exemplu, nu sunt vizate
construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole). Pentru
alte bunuri dect cele prevzute expres de lege se poate stipula n contract obligaia arendaului de a
ncheia contracte de asigurare.
Pnetru celelalte bunuri se poate stipula in contract obligatia arendasului de a incheia contracte de
asigurare.
c) Societile de asigurare nu ncheie, de regul, contracte de asigurare prin care recoltele s fie asigurate
mpotriva anumitor riscuri, cum ar fi seceta, inundaiile i gerul de iarn, limitndu-se doar la unele calamiti
naturale - grindin, ploi toreniale, furtuni, incendiu, ngheurile trzii i timpurii etc. De aceea, n ciuda
obligaiei legale a arendaului de a asigura anumite bunuri agricole, problema suportrii riscurilor rmne una
extrem de important, pentru c nu exist obligaia asigurrii tuturor bunurilor arendate, iar asigurarea nu
poate acoperi toate riscurile.
Societatile de asiguarre nu incheie contracte prin care recotele sa fie asigurate impotriva unor riscuri cum ar
fi : secete, inundatiile, ger de iarna, se limiteaza doar la calamitatile naturale precum: grindina,
d) Indemnizaiile de asigurare primite de arendai servesc att la plata arendei (cel puin n parte) ctre
arendator, ct i la acoperirea pagubelor produse arendaului, care trebuie s i plteasc cheltuielile efectuate,
dar i s reia procesul de producie.
Art. 135 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil
prevede c n cazurile prevzute la art. 1.841-1.843 din Codul civil, dac ncheierea contractului de asigurare
pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizaia de
asigurare se mparte ntre arendator i arenda, proporional cu suportarea de ctre acetia a riscului pieirii
fortuite a recoltei.
Se imparte intre arendas si arendator proportional cu riscul pieirii fortuite a recoltei.

32

A se vedea M.-L. Belu-Magdo, op.cit., p. 212.


19

e) n situaia n care arendaul nu i execut obligaia de a asigura bunurile agricole n condiiile legii, se
poate angaja rspunderea acestuia. Art. 135 alin. 2 din Legea nr. 71/2011 prevede c
n cazul necontractrii asigurrii potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligat s contracteze
asigurarea rspunde fa de cealalt parte pentru prejudiciul astfel cauzat33.
De exemplu, dac n contract s-a prevzut c arenda este de 25% din grul recoltat, iar cultura de gru a
pierit n proporie de 75% din cauza grindinei, obinndu-se doar 1.000 kg de gru la hectar (n loc de o recolt
medie de 4.000 kg), arendatorul poate solicita ca arendaul care nu a ncheiat contract de asigurare s fie obligat
la plata unei sume care s reprezinte echivalentul n lei a 750 kg de gru. Dac s-ar fi contractat asigurarea,
indemnizaia de asigurare ar fi servit i pentru plata arendei (250 kg de gru s-ar fi predat n natur, iar
echivalentul restului de 750 kg de gru s-ar fi pltit din indemnizaia de asigurare).
f) Obligaia arendaului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor
din cauza unor calamiti naturale nu trebuie s fie executat ntr-un mod formal.
Astfel, apreciem c pentru a se considera c i-a executat obligaia, arendaul trebuie s asigure integral
bunurile arendate, adic animalele n funcie de valoarea lor de pia, iar recoltele innd seama de o recolt
medie.
ncheierea unei asigurri pariale (adic aceea n care suma asigurat este inferioar valorii animalelor sau
unei recolte medii) nu l exonereaz pe arenda de rspunderea fa de arendator pentru prejudiciul cauzat
acestuia prin faptul c indemnizaia de asigurare nu acoper ntreaga pagub produs.
3. Aspecte specifice privind obligaiile prilor.
12. Suportarea cheltuielilor contractului. Potrivit art. 1.838 alin. 5 C.civ. toate cheltuielile legate de
ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de arendare revin arendaului. Textul de lege are n vedere,
de exemplu, onorariul datorat avocatului care a redactat contractul de arendare sau cel cuvenit notarului public
care l-a autentificat, taxele pltite pentru nregistrarea contractului la consiliul local ori pentru notarea n cartea
funciar.
13. Schimbarea categoriei de folosin. Art. 1.839 C.civ. prevede c arendaul poate schimba categoria de
folosin a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare.
Cu privire la aceast prevedere legal se impun cteva observaii: a) acordul trebuie s emane numai de la
proprietar, nu i de la uzufructuar sau de la alt persoan care a transmis dreptul de folosin arendaului.
Schimbarea categoriei de folosin (cum ar fi, transformarea unei pduri, livezi sau plantaii de vi-de-vie n
teren arabil) genereaz modificri substaniale, care afecteaz potenialul productiv al terenului, i numai
proprietarul trebuie s i exprime consimmntul; b) acordul proprietarului trebuie s fie prealabil, dat n scris
(fiind suficient un nscris sub semntur privat) i trebuie s se indice categoria de folosin n care se solicit
schimbarea, nefiind suficient un acord de principiu; c) acordul proprietarului trebuie s respecte dispoziiile
legale n vigoare. n acest sens, art. 77 i 78 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevd o serie de condiii, n
special n cazul n care terenurile aparin persoanelor juridice.
14. Plata arendei. Caracterul executoriu al contractului de arendare. Arendaul trebuie s plteasc
arenda, n natur i/sau bani, potrivit contractului. Potrivit art. 1.845 C.civ. contractele de arendare ncheiate n
form autentic, precum i cele nregistrate la consiliul local constituie, n condiiile legii, titluri executorii
pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Constituie titluri executorii att contractele de arendare ncheiate n form autentic (indiferent dac au fost
sau nu nregistrate la consiliul local), ct i cele ncheiate prin nscris sub semntur privat, dar n acest caz
numai dac au fost nregistrate la consiliul local.
33

A se vedea i .C.C.J.- S. civ. i de propr. int., dec. nr. 5329/2008, publicat pe www.scj.ro.
20

Contractele de arendare constituie titluri executorii n condiiile artate mai sus numai n privina obligaiei
de plat a arendei, iar nu i pentru alte obligaii. De exemplu, contractul de arendare constatat prin nscris sub
semntur privat i nregistrat la consiliul local nu constituie titlu executoriu care s fie folosit de ctre
arendator pentru a-l evacua pe arenda din construcia destinat exploatrii agricole n cazul n care arendaul
nu a pltit chiria. Un astfel de contract poate fi pus n executare pentru a se obine executarea silit a obligaiei
de plat a chiriei, dar pentru evacuare este nevoie de introducerea unei aciuni n justiie.
Seciunea a III-a
ncetarea contractului
15. Reguli de drept comun. Derogri. n cazul neexecutrii obligaiilor se poate cere prin justiie rezilierea
contractului, potrivit dreptului comun. n caz de pieire - total sau parial - a bunurilor arendate, precum i n
cazul desfiinrii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.
n schimb, denunarea unilateral (ca mod de ncetare a contractului de locaiune ncheiat pe durat
nedeterminat) nu este aplicabil arendrii, deoarece ea se ncheie pe o durat determinat (fie stabilit de pri,
fie subneleas de lege - art. 1.837 C.civ.). Evident, contractul de arendare poate s nceteze i nainte de a
ajunge la termen, dar acest mod de ncetare (mutuus disensus) nu trebuie s se confunde cu denunarea
unilateral.
Art. 1.850 C.civ. prevede c arendarea nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.
Aceast norm juridic scoate n eviden caracterul intuitu personae al arendrii n privina persoanei
arendaului.
n fine, precizm c i n cazul contractului de arendare pot fi aplicate prevederile din Codul de procedur
civil din materia procedurii speciale intitulate Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fr drept (art.
1.034-1.046 C. proc.civ.).

21

You might also like