09/12/2016

ConceitosBsicosdeFinanas

ConceitosBsicosdeFinanasparaAnlisede
InvestimentosImobilirios

Nesteartigoiremosexplicaro
quesoconceitosbsicosde
finanasimportantesdefinanas

como:ValordoDinheironoTempo,ValorPresente,ValorFuturo,MOI,VPLeTIR.

VALORDODINHEIRONOTEMPO
UmconceitofundamentaldesecompreenderquandosefaladequalquertipodeinvestimentooValordo
DinheironoTempo.muitocomumouvirafrase:Umrealhojevalemaisdoqueumrealamanh,mas
maiscomumaindacompreenderosefeitosdainflaosobreospreoseporaiqueseconsegueperceber
asvariaesdovalordodinheironotempo.
Arazopelaqualovalordodinheiromudacomotempoumacombinaoentreastaxasdejuros
praticadasnaeconomia.Seumvalordepositadoemumacontapoupanaporexemplo,todossabemosque
elarenderjuros.Devidoaessefatopodeseafirmarqueumaquantiaemdinheirohojevalemaisdoquea
mesmamesmaquantianofuturo,devidoaopotencialderendimentododinheiro.

VALORPRESENTE(VP)
OValorPresentenadamaisdoqueovalorqueodinheiropossuihoje,nopresente.Equepodeser
calculadocasovocsaibaquantoserumaparcelaaserpaga(ourecebida)aqualquermomentonofuturo.
Podemosilustrardaseguintemaneira:SeiquedaquiummsvoureceberumpagamentodeR$12.500da
empresaondetrabalhoeataxadejurosqueapoupanadomeubancorendede0,7%aoms.Dessa
forma,ovalorpresentepodesercalculadoconformeaseguintefrmula:

Afiguraabaixopodeilustraressesfluxosdecaixa:

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Onde:
VP:ValorPresente
VF:ValorFuturo
i=TaxadeJuros(emnmerosdecimais)
n:Perodo
PortantoodinheiroquedaquiummsvaleR$12.500,hojevaleR$12.413.

VALORFUTURO(VF)
OValorFuturoovalorqueumaquantiadedinheiroternofuturo,seinvestidoaumadeterminadataxade
jurosporumdeterminadoperodo.
Podemosilustrardaseguintemaneira:HojerecebiumpagamentodeR$12.500daempresaondetrabalhoe
apliqueiimediatamentenapoupanadomeubancoaumataxadejurosde0,7%aoms.Dessaforma,o
valorfuturoquetereidaquiummsseeuaplicaromeudinheiropodesercalculadoconformeaseguinte
frmula:

Onde:
VP:ValorPresente
VF:ValorFuturo
i=TaxadeJuros(emnmerosdecimais)
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n:Perodo
PortantoodinheiroquehojevaleR$12.500,quedaquiummsvaleR$12.588.

MOI(MULTIPLEOFINVESTMENT,MLTIPLOSOBREO
CAPITALINVESTIDOOUMARGEMSOBREINVESTIMENTO)
Estaumamtricaamplamenteconhecidaquedeveserutilizadasemprenaanlisedeinvestimentos.Ela
representaumacomparaoentreovalortotalinvestidoeovalortotalrecebidoemretornodoinvestimento.
EmumexemploondeoValorTotalInvestidofoideR$100.000eoValorTotaldoRetornofoideR$130.000
podesecalcularoMltiplodoInvestimentocomaseguintefrmula:

Dessaformapodeseafirmarqueoinvestimentogerouumresultadode1,3xocapitalinvestido,oqueo
mesmoquedizerqueamargemsobreoinvestimentofoide30%.
Afiguraabaixopodeilustraressesfluxosdecaixa:

Umafalhadestamtricaporm,nolevaremconsideraoovalordodinheironotempoeportantoela
sozinhapodeenviesarumaavaliaodoinvestimento.Noexemploacima,30%podeserconsideradoum
retornotimocasooinvestimentotivesseocorridoematumano.Pormseesseinvestimentoforrealizado
aolongode5anosoretornoanualcaipara5,4%!Davemaimportnciadealiaraesteconceitoaanliseda
influnciadosefeitosdotemposobreoinvestimento.Poressarazoimportanteutilizaroutrasmtricasde
avaliao.

PAYBACK(PERODODERETORNODOINVESTIMENTO)
OPaybackouPerododeRetornodoInvestimento,comooprprionomediz,otemponecessrioparaque
ocustodeumprojetosejaretornadoatravsdageraodecaixadomesmo.Estaumaimportantemtrica
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paraavaliaodeinvestimentos.Quantomaiscurtooperodonecessriopararetornarocapital,melhorpode
serconsideradooinvestimento.
Porexemplo,seumprojetotemcustototaldeR$100.000etempotencialparagerarretornosanuaisdeR$
25.000,opaybackpodesercalculadopelaseguintefrmula:

Afiguraabaixopodeilustraressesfluxosdecaixa:

Existemduasfalhasnessamtrica.Umadelasofatodenolevaremconsideraoeventuaisbenefcios,
retornosevaloresresiduaisdoinvestimentoapsoperododepayback,portantonomedindorentabilidade.
OutraofatodeassimcomooconceitodeMOI,elanolevaemconsideraoovalordodinheironotempo.
PoressasrazessempreimportanteutilizaressamtricaaliadaaoutrascomoTIReVPL.

VPL(VALORPRESENTELQUIDO)OUNPV(NETPRESENT
VALUEEMINGLS)
OconceitodeVPLmuitoimportanteparaseavaliarinvestimentos.Estaferramentautilizadaparase
calcularovalordeumdeterminadoprojetonopresenteeassimavaliarsevantajosoounorealizaresse
investimento.OValorPresenteLquidoresultadadiferenaentreasomadovalorpresentedetodososfluxos
deentradadecapitaleasomadovalorpresentedetodososfluxosdesadadecapitaldeumdeterminado
projeto.
AfiguraabaixoilustraumexemplodeumprojetoparaoqualdesejasecalcularoVPL.Assetasparabaixo
representamsadasdecaixanecessriasparaarealizaodoinvestimento.Assetasazuisrepresentam
entradasdecaixageradaspeloinvestimento.Imaginemosquedeterminadoinvestimentonecessitedesete

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parcelasmensaisconsecutivasdeR$20milequeapartirdooitavomsgereR$12,5milpormsdurante
trezemeses.

ParacalcularoValorPresenteLquidodesseinvestimentosernecessriotrazercadaumdessesfluxos
ValorPresenteutilizandoafrmulamencionadaanteriormente.Paracalcularessesvalorespresentessefaz
necessrioescolherumataxadedesconto.Ataxaindicadadeveserumataxaquesatisfaaoinvestidorpara
correroriscodoinvestimento.Suponhamosparaoexemploqueestataxaseja1,2%a.m.(quecorresponde
15,4%a.a.).
SomandosecadaumdosVPsdosfluxosdeentradaencontraseVPRetornosesomandosecadaumdos
VPsdosfluxosdesadaencontraseVPInvestimentos.OVPLadiferenaentreoVPRetornoseoVP
Investimentoseseesteforpositivo,oinvestidopodeconsideraraqueleinvestimentosatisfatrio.

TIR(TAXAINTERNADERETORNO)
OconceitodeTaxaInternadeRetornoumdosmaisimportantesparaavaliarinvestimentoseporisso
fizemosumartigoexclusivoparaexpliclo(cliqueaquiparaler).Estaataxapelaqualoseuinvestimento
serremunerado,ouseja,elarepresentaoretornoqueoseuinvestimentoter.ATIRpodesercomparadaa
outrastaxasdejurosdaeconomiaparaavaliarseoinvestimentovaleapenaquandocomparadoaoriscoque
apresenta.
Essaumataxamaiscomplexadesercalculadaelevaemconsideraotodososfluxosde
caixapertencentesaumprojeto,assimcomooclculodoVPL.Estaataxadedescontoquequando
utilizadaparatrazertodososfluxosdecaixavalorpresentefazquecomoVPLsejaigualazero.

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Nafiguraacima,TIRataxai(desconhecida)quefazcomoqueoVPRetornossejaigualaoVP
Investimentos,tornandooVPLigualazero.Paraestataxasercalculadanecessriofazeriteraes
matemticas,isto,testarvaloresseguidamentequeconvergiroparaaresposta.Calculadorasfinanceiras
comoaHP12CouPlanilhasExcelpodemfazeressesclculosempoucossegundosouatfraesde
segundo.
Imaginemos,conformeafigura,quedeterminadoinvestimentonecessitedeseteparcelasmensais
consecutivasdeR$20milequeapartirdooitavomsgereR$12,5milpormsdurantetrezemeses.
TIR(a.m.)=1,5%a.m.
TIR(a.a.)=19,7%a.a.
Comestesresultadosobtidosatravsdecalculadoraouplanilha,oinvestidorpodecompararessaTaxa
InternadeRetornocomoutrastaxaspraticadasnaeconomiaedecidirporrealizarounooinvestimento.
Utilizenossaplanilhadeconceitosbsicosdefinanasparaentendermelhorocontedodescritonesse
artigo.

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