UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN”

CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES
FAC. DE INGENIERIA CIVIL, ARQUITECTURA Y GEOTECNIA
DOCENTE : ING. AMAR ANTEZANA

TASACIÓN DE UN PREDIO URBANO, VIVIENDA
UNIFAMILIAR, 1 PISO , LOTE 14 MZNA 125 , DISTRITO
DE CIUDAD NUEVA PROVINCIA DE TACNA ,
DEPARTAMENTO DE TACNA.

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA.
I.1.

PROPIETARIO:

El predio motivo dela tasación, según código del predio
P20002934 inscrito en el registro predial urbano, es de
propiedad de Don Jorge Torres Villegas y Doña Irma Pilco Cayo.
I.2.

OBJETO DE LA TASACIÓN:

Determinar el valor de tasación del inmueble realizando una
tasación en lo que respecta al terreno y las construcción del
departamento existe y el estado en que se encuentren.
I.3.

METODOLOGIA DE LA TASACION.

De acuerdo a los lineamientos dispuestos potr el reglamento
nacional de tasaciones del peru, aprobado por resolución
ministerial N° 126 – 2007 vivienda, del 07 de mayo de 2007, se
efectua el estudio del mercado inmobiliario y comercial de la
zona.
Dicha tasación se realiza con datos de la inspección ocular in
situ, datos técnicos obtenidos en registros públicos.
La tasación esta referida a la fecha actual y se considera en
todos sus aspectos las circunstancias existentes en esta
oportunidad.
I.4.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN.

07-12-2015
I.5.

UBICACIÓN:

Página 1

con lote 13. departamento de Tacna.09ml. Frente : 7.19 ml. Izquierda : 16. se tiene los datos correspondientes al área. con calle 9.  Cimentación : concreto ciclópeo. techoaligerado de concreto armado. ÁREA DEL TERRENO. : 114.  Techos. Fondo : 7. LIDEROS Y PERÍMETRO: De acuerdo al código del predio P20002934 inscrito en el registro predial urbano.  Estructuras : columnas y vigas de amarre de concreto armado. II. Como el predio esta ubicado con frente en la calle 9. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. DE INGENIERIA CIVIL. Página 2 .7.1. medidas perimétricas de la unidad inmobiliaria. I. INSPECCIÓN OCULAR II. CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION. Derecha : 18.  Muros : ladrillo kk  Revestimiento: tarrajeo frotachado.6.2. Área total del terreno II.05 ml. provincia de Tacna.21 ml. con lote 15. AMAR ANTEZANA Se encuentra en el asentamiento humano : ampliación ciudad nueva mnz 125 Lte 14. su actual es de vivienda unifamiliar.53 m2 VERIFICACIONES EFECTUADAS. I. con lote 8.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. ZONIFICACION Y USO ACTUAL: El predio esta ubicado en una zona urbana. linderos.

garaje. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN. DE INGENIERIA CIVIL. dormitorio. Página 3 . II. El predio motivo de la presente tasación se encuentra en una zona urbana. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN: Según las especificaciones técnicas e inspecciones in situ la edificación cuenta con : Muros: de ladrillo de arcilla cocida. ventana tipo sistemas integrados. empotradas monofásico. II. odria.4. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. es un predio de uso de vivienda unifamiliar (1er piso).  Puertas y ventanas : piertas de madera. cocina.5.  Contrazocalos: madera.  Instalaciones eléctricas. con tiendas comerciales cercanas y a disposición. patio.3. baño. empotrada. En el primer nivel se encuentra un comedor. El predio en mención se encuentra a media cuadra del colegio manuel a. CARACTERÍSTICAS DEL ENTRONO DEL PREDIO.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. II. AMAR ANTEZANA  Pisos: cerámico en primer piso y vinílico en segundo piso.  Aparatos sanitarios : losa blanca nacional.  Instalaciones sanitarias: agua fría y caliente.

UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. sala y en el baño. Techos : de losa aligerada horizontales de concreto armado. de piso de cerámico en cocina . domitorio. Acabados de muros y techos tarrajeados y pintados. Página 4 . DE INGENIERIA CIVIL. AMAR ANTEZANA Columnas y vigas : de concreto armado. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.

ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. AMAR ANTEZANA Puerta : principal de madera y las puertas interiores son contraplacadas. Página 5 . DE INGENIERIA CIVIL.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.

ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. DE INGENIERIA CIVIL. con lavatorio empotrado. Página 6 . AMAR ANTEZANA Mamparas de vidrio en el estudio. Ventanas de aluminio con vidrios semidobles. inodoro de tanque bajo y ducha de color mayólica decorativa en muro y piso. Baños.

DE INGENIERIA CIVIL. con cajones de madera en la parte inferior y superior. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. AMAR ANTEZANA Cocina con lavadero de acero inoxidable de una poza. Instalaciones sanitarias con servicios de agua fría. Roperos de madera empotrados en los dormitorios. Página 7 .UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.

eléctricas empotradas con corriente Instalación telefónica Escalera de concreto armado. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. AMAR ANTEZANA Instalaciones monofásico. Página 8 .UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. DE INGENIERIA CIVIL.

se constata la historia del traslado de dominio que ha tenido la propiedad a través de su existencia. ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL. Página 9 .. ESTADO DE CONSERVACIÓN: El predio se encuentra en un estado bueno.  Declaratoria de fabrica en el cual se consigna el área construida y declarada.9. Según la tabla N° 01. se verifico las dimensiones en la inspección in situ que se realizo al predio. Se asume la antigüedad de la construcción es de 10 años. el área del terreno y los linderos que fueron verificados en la inspección in in situ que se realizo al departamento. Para la presente tasación se ha tenido a la mano la siguiente documentación:  Documentos de propiedad. II.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.  Independización y reglamente de propiedad horizontal. ya que recibe mantenimiento permanente. contiene datos técnicos y una descripción del predio. DE INGENIERIA CIVIL. AMAR ANTEZANA II.6. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. se tiene: 10 años 11% II. con este documento se obtuvo la antigüedad de la construcción del edificio. inscrita en la fecha 29/09/95. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN.7.  Copia literal del dominio. DEPRECIACIÓN. –en la cual se verifico el nombre de los propietarios. II. en la actualidad derogada por la ley N° 27157 de régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. de acuerdo a la ley N° 22112.8.

ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.8043 se tomara el 100 del area total Página 10 . si V t =S /52 si AT =114. VALOR DE REPOSICION DE INMUEBLE (VR) a. AMAR ANTEZANA III.092 ) =150. III. Se considera los precios de oferta en la zona y la ubicación del predio. DE INGENIERIA CIVIL.1. lo mismo que la antigüedad y el estado de conservación por tanto se tiene.8043 m2 como A T < A 1 114.53 m2 si A1=3 ( a2 )=3 ( 7. CÁLCULOS EFECTUADOS.53<150. VALOR DEL TERRENO.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.

16  INSTALACIONES ELECTRICAS (Categoría E)……. región costa.41 C) F)  BAÑOS (Categoría D) ……………………………………………………………25.53 ×52 V T =5955. aprobados por RESOLUCION MINISTERIAL N° 685 – 2008 – VIVIENDA OUB. la cual fue actualizada con el índice de precios al cosumidor de Tacna.06  PISOS (Categoría B) …………………………………………………………….UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. EL 29/10/08.99 (Categoría c)  TECHOS (Categoría A) …………………………………………………………275. DE INGENIERIA CIVIL.56 Y SANITARIAS Página 11 .73 (Categoría  REVESTIMIENTOS (Categoría ……………………………………………55.56 SOLES b. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.145.53. VALOR DE LA EDIFICACION (VE) Se considera los costo según los valores unitarios oficiales de edificación. Según el anexo 1 (cuadro de valores unitarios oficiales de edificios)    PARA EL 1ER PISO  MUROS Y COLUMNAS ………………………………….. AMAR ANTEZANA V T =A T ×V t V T =114. acumulado al mes de Octubre del 2015.200.60  PUERTAS Y VENTANAS ……………………………………83.

200.41 C) F) Página 12 . AMAR ANTEZANA VUE = 839.51 ) 1− 11 100 ) VE=61419.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.204 × ( 839.51 AT =82.99 (Categoría c)  TECHOS (Categoría A) …………………………………………………………275.    PARA EL 2DO PISO  MUROS Y COLUMNAS ………………………………….34.06  PISOS (Categoría G) ……………………………………………………………. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.204 =11 REEMPLAZANDO ( VE=82.861 SOLES .73 (Categoría  REVESTIMIENTOS (Categoría ……………………………………………55.13  PUERTAS Y VENTANAS ……………………………………83.51 FORMULA ( VE= AT × ( VUE ) 1− 100 ) COMO : VUE=839. DE INGENIERIA CIVIL.

DE INGENIERIA CIVIL.56 VUE = Y SANITARIAS 728.  FINALMENTE VE = VE (1er piso) + VE (2do piso) VE = 61419.749 c. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.04 AT =21 =11 REEMPLAZANDO ( VE=21 × ( 728. VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION VT=V t +VE Página 13 . AMAR ANTEZANA  BAÑOS (Categoría D) ……………………………………………………………25.068 SOLES .068 VE = 75026.16  INSTALACIONES ELECTRICAS (Categoría E)…….04 FORMULA ( VE= AT × ( VUE ) 1− 100 ) COMO : VUE=728.861+13607.53..04 ) 1− 11 100 ) VE=13607.

o teniendo un criterio técnico. los cuales no absuelven las preguntas que se generan al realizar este tipo de tasación.. Se tuvo como base y punto de inicio para realizar esta tasación el reglamento nacional de tasaciones del peru. es por ello que el contar con esto es de suma importancia. en el capitulo III trata de la junta de propietarios de sus funciones.se describe a grandes rasgos. DE INGENIERIA CIVIL. AMAR ANTEZANA VT = 5955. pero lo que no aclara es el porcentaje de participación que le correspondería a cada propietario con respecto a los bienes de propiedad común. quedando un vacio en lo antes mencionado. es por ello que se tiene que recurrir a leyes como la 29090 y la ley 27157.) Esta ley en el capitulo II: reglamento interno. asi como los servicios comunes.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. El realizar este tipo de trabajos trae consigo el basarse en reglamentos y leyes vigentes a la fecha de tasación. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING. ANÁLISIS Y DISCUSIÓN. las cuales muestran de igual manera vacios que el tasador debe resolver. REGLAMENTO Y LEYES VIGENTES. describe los bienes de propiedad común.  Reglamento nacional de tasaciones del peru.sanciones y plazos.749 VT = 80982. Página 14 .56 + 75026.  Ley 27157 (titulo III : del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad tecnico. En cuanto a este caso en especifico como es. el cual muestra los pasos a seguir para una tasación. tasación de predios.309 NUEVOS SOLES. En este capitulo trata mas que todo de plazoz y procedimientos a seguir y como aplicar este reglamento. basándose en su experiencia en casos similares.

IV. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. de 80982. DE INGENIERIA CIVIL.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC. En el caso de la ley N°27157 . IV. En cuanto a costo por m2 de terreno en la zona. esta se centra mas en procedimientos administrativos y en la definición de funciones.  Con relación al reglamento nacional de tasaciones del peru. Debido a estos vacios es que el perito valuador debe poner en practica su experiencia. el monto obtenido en la tasación es bajo a pesar de que el inmueble tiene una buena ubicación. AMAR ANTEZANA DE LA DOCUMENTACIÓN OBTENIDA Para la ralizacion de la tasación se obtuvo la documentación necesaria. pudiendo ser este valor mayor. caso contrario optar por resolver el punto de vista conceptual. como el no definir el porcentaje de bienes comunes.309 NUEVOS SOLES . con criterio riguroso y técnico. y a la ley N° 27157 (Titulo III). el valor que se muestra es referencial ya que se obtuvieronvalores de zonas cercanas al departamento. ya que seria mucha ayuda para la realización de tasaciones posteriores. estos muestran una serie de vacios. se conto con información confiable y certificada. CONCLUSIONES.1. algunas de ellas porporcionadas por los propietarios del predio y otras que se obtuvieron de registros públicos. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.  El valor del predio de vivienda ubicado en la ampliación ciudad nueva mnza 125 lte 14 de acuerdo a la valuación refleja un valor comercial a la fecha. es decir. Es preciso señalar que este reglamento interno no ha sido actualizado segtun la ley vigente a la actualidad. esto debido a Página 15 .

las cuales fueron degran ayuda al momento de hacer la tasación del predio. operaciones comparables y demás información pertinente. AMAR ANTEZANA que no tiene un diseño arquitectónico armonioso.  La participación del valuador para definir un precio de referencia otorga la seguridad de un valor equitativo. ARQUITECTURA Y GEOTECNIA DOCENTE : ING.  El proceso de valuación requiere que el valuador lleve a cabo una investigación de mercado adecuada y pertinente. DE INGENIERIA CIVIL.2. Página 16 . RECOMENDACIONES. sino que deben considerar todas las pruebas.restándole iluminación y ventilación a varios ambientes. elabore análisis competentes y realice juicios informados y sostenibles. facilita que las operaciones se agilicen reduciendo el periodo de oferta y evitando la depreciación del bien. IV. es por ello que se analizaron el titulo de propiedad del predio.en el caso de compra y venta. tendencias. solo contaban con el titulo de propiedad y planos de la vivienda unifamiliar. En estos casos el valuados no debe aceptar datos sin verificación.UNIVERSIDAD NACIONAL “JORGE BASADRE GROHMANN” CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES FAC.  Para realizar una tasación.  Los propietarios del predio tasado. es importante contar con la minima documentación. tener especial cuidado en analizar al detalle los documentos del bien tasado.