Nama

: Febry Christoper

NIM

: 41116110081

Jurusan

: Teknik Sipil

RESUME MANAJEMEN KONSTRUKSI

Contruction Pricing and Contracting

1.

Pendahuluan
Pengadaan/Pelelangan bertujuan untuk mendapatkan kontraktor yang akan mengerjakan
pelaksanaan pada pekerjaan kontruksi atau juga bisa mencari sub kontraktor dari pekerjaan yang
dapat di sub kan myang artinya tidak semua pelaksanaan konstruksi tidak dapat dilakukan kontraktor
utama. Berikut adalah flowchart dari pelaksanaan pengadaan/pelelangan :

Gambar Proes Pelaksanaan Pengadaan/Pelelangan

2.

Definisi Kontrak Kontruksi

Definisi Kontrak menurut FIDIC, " Kontrak" berarti :
1. Perjanjian Kontrak (Contract Agreement) : perjanjian kontrak dimana para pihak harus
melakukan Perjanjian Kontrak dalam waktu 28 hari setelah Kontraktor menerima Surat
Penunjukan, kecuali dinyatakan lain dalam Persyaratan Khusus. Perjanjian Kontrak harus
didasarkan pada formulir yang dilampirkan pada Persyaratan Khusus.

2. Surat Penunjukan (Letter of Acceptance) : berarti surat penunjukan resmi, ditandatangani oleh
Pengguna Jasa, berdasarkan Surat Penawaran, termasuk memorandum tambahan yang disetujui
dan ditandatangani oleh kedua belah Pihak.
3. Surat Penawaran (Letter of Tender) : dokumen yang merupakan surat penawaran yang
dilengkapi oleh Kontraktor dan berisi penawaran pekerjaan yang ditandatangani dan ditujukan
kepada Pengguna Jasa.
4. Persyaratan (Conditions)
5. Spesifikasi (Specifications) : dokumen yang berisi spesifikasi, sebagaimana termasuk dalam
Kontrak, berikut semua tambahan serta perubahan terhadap spesifikasi sesuai dengan Kontrak.
Dokumen ini memuat detail Pekerjaan.
6. Gambar-Gambar (Drawings) : gambar-gambar Pekerjaan, sebagaimana terdapat di dalam
Kontrak, berikut semua tambahan serta perubahan gambar yang diterbitkan oleh (atau atas
nama) Pengguna Jasa sesuai dengan Kontrak.
7. Jadwal/Daftar (Schedules) : dokumen berisi jadwal dan daftar, dilengkapi oleh Kontraktor dan
disampaikan dengan Surat Penawaran, sebagaimana terdapat di dalam Kontrak.
8. Dokumen-dokumen lebih lanjut (bila ada) yang terdaftar di dalam Perjanian Kontrak atau dalam
Surat Penunjukan.
Didalam perjanjian kontrak terdapat perjanjian tertulis antara Pejabat Pembuat Komitmen (PPK)
dengan Penyedia Barang/Jasa atau pelaksana swakelola. PPK adalah pejabat yang bertanggung
jawab atas pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.
3.

Macam-Macam Kontrak
Macam macam jenis kontrak dapat dilihat pada gambar berikut :

Gambar Macam macam jenis kontrak

Menurut Peraturan Presiden Republik Indonesia No 54 Tahun 2010

Pemilihan Jenis Kontrak didasarkan atas :

a. Cara Pembayaran
-

Kontrak Lump Sum : Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek
sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran
(tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut.

Kontrak Harga Satuan : Dalam menggunakan kontrak jenis ini, kontraktor hanya
menentukan harga satuan pekerjaan. Kontraktor perlu memperhitungkan semua biaya yang
mungkin dikeluarkan pada item penawarannya, seperti biaya overhead dan keuntungan.

Kontrak Terima Jadi : Kontrak Pengadaan Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya atas

penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan ketentuan sebagai
berikut: jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan; dan
pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian bersama yang menunjukkan bahwa
pekerjaan telah dilaksanakan sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

b. Pembebanan Tahun Anggaran

-

Kontrak Tahun Tunggal merupakan Kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana
anggaran selama masa 1 (satu) Tahun Anggaran.

Kontrak Tahun Jamak merupakan Kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya untuk masa lebih
dari 1 (satu) Tahun Anggaran atas beban anggaran, yang dilakukan setelah mendapatkan
persetujuan.

c. Sumber Pendanaan
-

Kontrak Pengadaan Tunggal : merupakan Kontrak yang dibuat oleh 1 (satu) PPK dengan 1
(satu) Penyedia Barang/Jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu
tertentu.

Kontrak Pengadaan Bersama : merupakan Kontrak antara beberapa PPK dengan 1 (satu)
Penyedia Barang/Jasa untuk menyelesaikan pekerjaan dalam waktu tertentu, sesuai dengan
kebutuhan masing-masing PPK yang menandatangani Kontrak. Kontrak Pengadaan Bersama
dimaksudkan untuk meningkatkan efisiensi pelaksanaan maupun anggaran, contohnya
adalah pengadaan ATK, obat, peralatan kantor, komputer.

Kontrak Payung (Framework Contract) : merupakan Kontrak Harga Satuan antara

Pemerintah dengan Penyedia Barang/Jasa yang dapat dimanfaatkan oleh K/L/D/I, dengan
ketentuan sebagai berikut:
a. Diadakan untuk menjamin harga Barang/Jasa yang lebih efisien, ketersediaan
Barang/Jasa terjamin dan sifatnya dibutuhkan secara berulang dengan volume atau
kuantitas pekerjaan yang belum dapat ditentukan pada saat Kontrak ditandatangani;
dan

b. Pembayarannya dilakukan oleh setiap PPK/Satuan Kerja yang didasarkan pada hasil
penilaian/pengukuran bersama terhadap volume/kuantitas pekerjaan yang telah
dilaksanakan oleh Penyedia Barang/Jasa secara nyata.
c. Pengadaan Barang/Jasa dengan Kontrak Payung antara lain dilakukan untuk pengadaan
alat tulis kantor (ATK), pekerjaan pengadaan kendaraan dinas, jasa boga, jasa layanan
perjalanan (travel agent) dan pekerjaan/jasa lain yang sejenis.
d. Jenis Pekerjaan
-

Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa yang

hanya terdiri dari 1 (satu) pekerjaan perencanaan, pelaksanaan atau pengawasan.

Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi merupakan Kontrak Pengadaan Pekerjaan

Konstruksi yang bersifat kompleks dengan menggabungkan kegiatan perencanaan,
pelaksanaan dan/atau pengawasan.

Bentuk Kontrak Kontruksi berdasar aspek :

1. Aspek Perhitungan Biaya
-

Fixed Lum Sum Price : Suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam
kontrak tidak boleh diukur ulang.

Unit Price : Kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya
merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume pekerjaan yang
benar benar dilaksanakan.

2. Aspek Perhitungan Jasa

-

Biaya Tanpa Jasa : Bentuk kontrak dimana penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaan
yang dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa.

Biaya Ditambah Jasa : Kontrak dimana penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk
melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari biaya
(misal 10%).

Biaya Ditambah Jasa Pasti : Pada dasarnya sama dengan kontrak CPF, perbedaannya pada
jumlah imbalan (fee) untuk penyedia jasa. Dalam kontrak CPF besarnya imbalan/jasa
Penyedia Jasa bervariasi tergantung dari besarnya biaya. Sedangkan dalam kontrak CPFF
jumlah imbalan/jasa penyedia jasa sudah ditetapkan sejak awal dalam jumlah yang pasti
dan tetap (fixed fee) walaupun biaya berubah.

3. Aspek Cara Pembayaran

Pra pendanaan penuh dari Penyedia Jasa (Contractors Full Prefinanced)
-

Penyedia Jasa harus mendanai terlebih dahulu seluruh pekerjaan sesuai kontrak. Setelah
pekerjaan selesai 100% dan diterima baik oleh Pengguna Jasa maka Penyedia Jasa
mendapatkan pembayaran sekaligus

Dapat pula Pengguna Jasa membayar 95% dari nilai kontrak karena yang 5% ditahan
(retention money) selama masa tanggungan jawab atas cacat atau pembayaran penuh 100%,
tapi Penyedia Jasa harus memberikan jaminan untuk masa tanggung jawab atas cacat dan
lain hal sesuai kontrak.

4. Aspek Pembagian Tugas

-

Rancang Bangun.

Penyedia Jasa memiliki tugas membuat suatu perencanaan proyek yang lengkap dan
sekaligus melaksanakannya dalam satu kontrak konstruksi.

Engineering, Procurement & Construction (EPC)

Kontrak ini merupakan bentuk kontrak rancang bangun. Bila design build/turnkey
dimaksudkan

untuk

pekerjaan

konstruksi

sipil/bangunan

gedung,

sedangkan

EPC

dimaksudkan untuk pembangunan pekerjaan-pekerjaan dalam industri, minyak, gas bumi

dan petrokimia.
-

BOT/BLT : Merupakan pola kerja sama antara Pemilih Lahan yang akan menjadikan lahan
tersebut menjadi satu fasilitas , misalnya untuk jalan tol, perdagangan dan lain-lain.
a. B (Build) = kegiatan dilakukan oleh investor dimulai dari membangun fasilitas sesuai
kehendak pemilik lahan/tanah.
b. O (Operate) = setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk
mengelola dan memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tertentu.
c. T (Transfer) = setelah masa pengoperasian/konsesai selesai, fasilitas tadi dikembalikan
kepada pengguna jasa.
d. Setelah fasilitas dibangun selesai (Built); pemilik fasilitas seolah menyewa fasilitas yang
baru dibangun untuk suatu kurun waktu (lease) kepada investor untuk dipakai sebagai
angsuran dari investasi yang sudah ditanam atau fasilitas tersebut dapat pula disewakan
kepada pihak lain; setelah masa sewa berakhir, fasilitas dikembalikan kepada pemilik
fasilitas (Transfer).

5. Swakelola
Swakelola adalah pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri.
Contohnya suatu instansi pemerintah melaksanakan suatu pekerjaan dengan mempekerjakan
sekumpulan orang dalam instansi itu sendiri, yang memberi perintah, yang mengawasi, dan yang
mengerjakan adalah orang orang dari satu instansi yang sama.
Kontrak proyek infrastruktur dibagi menjadi 3 (tiga) bagian, yaitu :
1. Build Operate Transfer (BOT)
2. Build Transfer Operate (BTO)
3. Build Own Operate (BOO)

Dari ketiga jenis kontrak konsesi proyek diatas, yang biasa digunakan adalah kontrak BOT, dimana
kontrak ini mempunyai karakteristik yang sesuai dengan proyek infrastruktur. Dengan kontrak BOT
merupakan jalan keluar terbaik dalam memecahkan masalah penyediaan dana yang besar serta
masalah proyek yang memerlukan teknologi baru baik dalam desain maupun pengoperasian.
6.

Perubahan Kontrak
Penyedia Barang/Jasa dapat melakukan perubahan Kontrak yang meliputi:
a. menambah atau mengurangi volume pekerjaan yang tercantum dalam Kontrak;
b. menambah dan/atau mengurangi jenis pekerjaan;
c. mengubah spesifikasi teknis pekerjaan sesuai dengan kebutuhan lapangan; atau
d. mengubah jadwal pelaksanaan.
Pekerjaan tambah dilaksanakan dengan ketentuan: tidak melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari
harga yang tercantum dalam perjanjian / Kontrak awal; dan tersedianya anggaran.

e.

Uang Muka dan Pembayaran Prestasi Kerja

Uang Muka dapat diberikan kepada Penyedia Barang/Jasa untuk:
a. mobilisasi alat dan tenaga kerja;
b. pembayaran uang tanda jadi kepada pemasok barang/material; dan/atau
c. persiapan teknis lain yang diperlukan bagi pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.
Uang Muka dapat diberikan kepada Penyedia Barang/Jasa dengan ketentuan sebagai berikut:
a. untuk Usaha Kecil paling tinggi 30% (tiga puluh perseratus) dari nilai Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa; atau
b. untuk usaha non kecil paling tinggi 20% (dua puluh perseratus) dari nilai Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa.
Besarnya Uang Muka untuk Kontrak Tahun Jamak adalah nilai yang paling kecil diantara 2 (dua)
pilihan, yaitu:
a. 20% (dua puluh perseratus) dari Kontrak tahun pertama;
b. 15% (lima belas perseratus) dari nilai Kontrak.
Nilai Jaminan Uang Muka secara bertahap dapat dikurangi secara proporsional sesuai dengan
pencapaian prestasi pekerjaan.
Pembayaran prestasi pekerjaan dapat diberikan dalam bentuk:
a. pembayaran bulanan;
b. pembayaran berdasarkan tahapan penyelesaian pekerjaan (termin); atau
c. pembayaran secara sekaligus setelah penyelesaian pekerjaan.

f.

Keadaan Kahar

Keadaan Kahar dalam Kontrak Pengadaan Barang/Jasa meliputi:

a. bencana alam;
b. bencana non alam;
c. bencana sosial;
d. pemogokan;
e. kebakaran; dan/atau
f. gangguan industri lainnya sebagaimana dinyatakan melalui keputusan bersama
g. Penyesuaian Harga
a. Penyesuaian harga diberlakukan terhadap Kontrak Tahun Jamak berbentuk Kontrak Harga Satuan
berdasarkan ketentuan dan persyaratan yang telah tercantum dalam Dokumen Pengadaan
dan/atau perubahan Dokumen Pengadaan;
b. Tata cara perhitungan penyesuaian harga harus dicantumkan dengan jelas dalam Dokumen
Pengadaan;
c. Penyesuaian harga tidak diberlakukan terhadap Kontrak Tahun Tunggal dan Kontrak Lump Sum
serta pekerjaan dengan Harga Satuan timpang.
h. Pemutusan Kontrak
PPK dapat memutuskan Kontrak secara sepihak apabila:
a. Denda yang melebihi 5% dari nilai kontrak.
b. Penyedia Barang/Jasa lalai/cidera janji dalam melaksanakan kewajibannya.
c. Penyedia Barang/Jasa terbukti melakukan KKN, kecurangan dan/ atau pemalsuan dalam proses
Pengadaan.
d. pengaduan tentang penyimpangan prosedur, dugaan KKN dan/atau pelanggararan persaingan
sehat.
i.

Penyelesaian Perselisihan
a. Perselisihan dapat dilakukan dengan cara mufakat atau musyawarah.
b. Apabila mufakat atau musyawarah tidak menemui titik temu maka dapat melalui Arbitrase
sesuai dengan undang-undang.

j.

Serah Terima Pekerjaan

a. Pekerjaan yang pelaksanaannya sudah mencapai 100% sesuai kontrak dapat mengajukan Serah
Terima Pekerjaan.
b. Panitia terlebih dalulu menerima dan menilai pekerjaan yang telah dilakukan 100% secara
kontrak.

c. Apabila terdapat kekurangan dalam hasil pekerjaan, Penyedia Barang/Jasa harus memperbaiki
dan/atau melengkapi kekurangan pekerjaan sebagaimana yang disyaratkan dalam Kontrak.
d. Pekerjaan yang telah 100% selesai sesuai kontrak diterima oleh Panitia/Pejabat Penerima Hasil
Pekerjaan 100% tersebut.
e. Khusus Pekerjaan Konstruksi/Jasa lainnya:
-

Penyedia Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya melakukan pemeliharaan atas hasil pekerjaan

selama masa yang ditetapkan dalam Kontrak, sehingga kondisinya tetap seperti pada saat
penyerahan pekerjaan;

masa pemeliharaan paling singkat untuk pekerjaan permanen selama 6 (enam) bulan,
sedangkan untuk pekerjaan semi permanen selama 3 (tiga) bulan; dan

masa pemeliharaan dapat melampaui Tahun Anggaran.

masa pemeliharaan, Jaminan Pemeliharaan / uang retensi dikembalikan kepada Penyedia
Barang /Jasa.

f.

Khusus Pengadaan Barang, masa garansi diberlakukan sesuai kesepakatan para pihak dalam
Kontrak.

g. Penyedia Barang/Jasa menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan pada saat
proses serah terima akhir (Final Hand Over).
h. Penyedia Barang/Jasa yang tidak menandatangani Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan
dimasukkan dalam Daftar Hitam.