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Contratos.

Dr. Juan Cabeza.


Tema I. La Venta.
Concepto de Venta Articulo 1474 C.C La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir
la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Venta pura y simple Articulo 1161 C.C En los contratos que tienen por objeto la transmisin de la propiedad
u otro derecho la propiedad o derecho se transmiten por efecto del consentimiento legtimamente
manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente aunque la tradicin no se haya verificado.
Caracteres del Contrato de Venta
A. Caracteres Esenciales:
Transferencia de la Propiedad: la transferencia se refiere a la entrega que debe hacer el vendedor al
comprador una vez perfeccionada la venta.
Pago del Precio: Es la contraprestacin que le debe el comprador al vendedor, precio que debe ser de
moneda en curso legal y debe cumplir alguno de los siguientes requisitos:
-

El precio debe ser serio-. En el sentido de que la voluntad de las partes prevalece, debe haber
intencin de que el precio corresponda con el valor econmico de la cosa, ya que si no est vendra a

ser un disfraz del verdadero contrato.


El precio debe ser determinado o determinable-. Es decir establecido en el contrato.
El precio no debe ser vil (excesivo) ni irrisorio (insignificante).

El valor de una cosa lo pone el vendedor, el precio debe ser de comn acuerdo establecido entre ambos.
Tambin un tercero seleccionado por las partes puede establecer el precio en una venta, en este caso el
tercero no acta como rbitro, perito o mandatario es simplemente un tercero comn escogido por las
partes para escoger el precio. Artculo 1.479 El precio de la venta debe determinarse y especificarse por
las partes. Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por
las partes en el acto de la venta. Tambin puede estipularse que la eleccin del tercero se haga con
posterioridad por las partes, de comn acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convencin el modo
de nombrar el tercero a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede
hacer la determinacin del precio, la venta es nula. Tambin puede convenirse en que el precio se fije con
referencia al corriente en un mercado y en un da determinado.
Notas:

En caso de que el tercero determinado por las partes para fijar el precio fallezca el contrato es nulo,

esto en materia civil, sin embargo en materia comercial, el juez puede realizar el avalu.
Al adquirirse un bien inmueble hay que acudir al Registro y solicitar una certificacin de gravamen.
El precio debe ser en dinero de curso legal y en caso de ser en equivalente el valor de este debe ser
superior al valor en dinero.

B. Caracteres Generales o Comunes:

La venta es un Contrato Bilateral ya que las partes se obligan recprocamente.


La venta es un Contrato Oneroso y en consecuencia cada una de las partes trata de procurarse una

ventaja mediante un equivalente.


La venta es un Contrato aleatorio, cuando para ambos contratantes o uno de ellos la ventaja

depende de un hecho casual.


La venta es un Contrato consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que
no excluye que la Ley en ciertos casos requiera de algunas formalidades para darle al Contrato
oponibilidad ante terceros. Ej. En la venta de inmuebles para que esta sea eficaz respecto de terceros
requiere indispensablemente el Registro del documento de compraventa en la Oficina de Registro
Inmobiliario del Circuito donde se ubica el Inmueble.

Modalidades de la Venta:
1. Venta pura y simple Dando y dando.
2. Venta sujeta a condicin y trmino Sujeta a ciertas situaciones.
3. Promesa Unilateral de Compra-venta. Bilateral no ya que involucra clausulas penales.
Efectos de la Venta: Venta con efectos Reales y venta con efectos Obligacionales.
Efectos Reales: La transmisin de la Propiedad se realiza de inmediato con la simple emisin del
consentimiento, el efecto que tiene ese contrato es el hacer nacer en el comprador un derecho real que es
otro sino el derecho de Propiedad.
Efectos Obligacionales: A diferencia de la venta con efecto real, la transmisin se realiza en un momento
posterior, es decir, aun no hay un derecho real sino que hay un derecho de crdito que en un futuro se
convertir en un derecho real de propiedad para el comprador como ocurre en la venta con reserva de
dominio. Ej. Venta con Reserva de dominio.
Incapacidades especificas para la compra-venta y otras Incapacidades.
La venta es un Contrato que para que nazca, tenga relevancia y vida propia debe cumplir con 3 requisitos
fundamentales, que son indispensables:
1. Consentimiento de las partes.
2. Objeto que pueda ser objeto de Contrato.
3. Causa Lcita.
Aparte de estas tres caractersticas se requiere tener tambin Capacidad para Contratar, en nuestra
Legislacin la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepcin.
Articulo 1841 C.C. Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
Incapacidades especficas para vender y comprar: En materia contractual, todos somos capaces para
obligarnos, pues la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepcin. La ley establece quienes son
incapaces (menores, entredichos, inhbiles) aqu no hablamos de esta incapacidad sino de limitaciones, de
all que:
1-. No puede haber venta entre marido y mujer, aun cuando son personas capaces de obligarse, la ley le
prohbe la venta entre ellos y lo hace para evitar en esa relacin contractual que se altere el rgimen
conyugal, ya que podra producirse el abuso de un cnyuge a otro, forzndole en un momento dado a
comprarle o venderle en situaciones desfavorables.

2-. Tambin se prohbe para evitar que se produzcan donaciones revocables que se haga bajo la figura de
venta simulada, ya que sera ineficaz la norma establecida en el Artculo 1451 del Cdigo Civil que nos dice
que las donaciones entre cnyuges son revocables.
3-. Para evitar que haciendo ventas simuladas entre cnyuges

se pueda lesionar los derechos de los

acreedores.
4-. Por ltimo que se afecte la cuota disponible para los causahabientes a ttulo universal mediante venta
simulada.

Mientras las personas este viva puede disponer de su patrimonio a su antojo sin embargo en caso de
que el decujus haya dispuesto en vida de donaciones que afecten la legtima, los legitimarios podrn
pedir la reduccin de las donaciones hechas en los ltimos 10 aos.
De las personas que no pueden comprar.

Articulo 1842 C.C. NO, pueden comprar ni aun en subasta pblica, ni directamente ni por medio de otras
personas:
1. El padre y madre los bienes de sus hijos sometidos a su Patria Potestad.
2. Los Tutores, Protutores y Curadores, los bienes de las personas sometidas a tu tutela, pro tutela o
curatela.
3. Los Mandatarios, administradores o gerentes los bienes que estn encargados de vender o hacer
vender.
4. Los empleados Pblicos los bienes de la nacin, de los Estados o sus Secciones, o de los
establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren encargados, ni los bienes que se vendan
bajo su autoridad o por su ministerio.
5. Los Magistrados, jueces, fiscales, secretarios de tribunales y juzgados y oficiales de justicia
(alguaciles, peritos), los derechos o acciones litigiosas de la competencia del Tribunal del que forman
parte.
Los Abogados y Procuradores no pueden ni por si mismos ni por medio de personas interpuestas
celebrar con sus clientes ningn pacto ni contrato de venta, donacin, permuta u otros semejantes
sobre las cosas comprendidas en la causa a la que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota Litis)
Pacto de Cuota Litis: Consiste en el acuerdo entre el cliente y su abogado mediante el cual este ultimo
consciente que sus honorarios profesionales le sern pagados con una parte de lo ganado en el litigio.
Otras Incapacidades:
1. Las Naciones extranjeras como personas jurdicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio
nacional con excepcin de sus embajadas previo permiso en cada caso por el Presidente de la
Repblica a travs de la Cancillera.
2. Los Institutos de Manos Muertas.
Hay otras prohibiciones o incapacidades que aun cuando no son verdaderas incapacidades, sino
limitaciones del Poder de Posesin del titular del derecho hay que establecerlas en los siguientes casos:
1. Cuando pesa prohibicin de enajenar o Gravar.
2. Cuando se han embargado bienes en cuestin.
3. Quiebra del titular.

Tema II. Obligaciones del vendedor.


Articulo 1486 C.C Las principales obligaciones del vendedor son la tradicin y el saneamiento de la cosa
vendida.
Entre las obligaciones del vendedor encontramos que el Cdigo Civil seala dos:
1. La obligacin de hacer la tradicin de la cosa.
2. La obligacin de realizar el saneamiento.
Al referirnos a la obligacin de tradicin nos referimos a que el vendedor est obligado a poner al comprador
en posesin de la cosa que ha comprado siendo esto lo denominado Tradicin pero tambin est obligado a
garantizarle al comprador que esa cosa que ha comprado la va a ejercer este ultimo en forma pacfica, sin ser
perturbado, y en forma til a esto se le denomina saneamiento.
Cuando hablamos de tradicin nos referimos a lo que dijimos en clases anteriores como es hacer la entrega
de la cosa, cuando un vendedor vende, lo que quiere es salir de la propiedad para obtener un precio. Cuando
un comprador compra, lo que quiere es que la propiedad de la cosa entre en su patrimonio. Pero debemos
agregar que no es posible que la persona se contente con adquirir la propiedad sin que haga la tradicin de la
cosa. Nuestro Cdigo Civil dice que la tradicin se verifica poniendo la cosa vendida en posesin del
comprador Por lo cual queda diferenciado la tradicin de la transferencia.

A tal efecto debemos entender por posesin: tenencia material de una cosa en nombre propio o de un
tercero.

Formas de hacer la Tradicin: Para hacer la tradicin de la cosa es necesario distinguir si el bien es
inmueble, mueble o incorporal.
a. Tradicin de las cosas Inmuebles: para hacer la tradicin de los bienes inmuebles y como quiera
que es imposible trasladar estos de un lugar a otro la tradicin se hace con el otorgamiento de la
escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario donde est ubicado el inmueble.
*Es importante sealar que el otorgamiento es el acto de autorizar un documento con la firma. Existen
documentos
Pblicos: un registrador da fe pblica de quienes firman y del contenido del acto.
Privados: suscrito por particulares sin presencia de autoridades.
Autenticados: en el cual un funcionario autorizado da fe pblica de quienes son los sujetos que firman.
La condicin sine qua non para realizar la tradicin de un inmueble es el registro.
b. Tradicin de las cosas Muebles: la tradicin de los bienes muebles se puede realizar de 3 formas.
- Con la entrega real de ellos: esta primera posicin se lleva a cabo en razn de que los bienes muebles si
son susceptibles de mudanza en el espacio y si es posible la entrega (mano a mano).
- Entregando las llaves del Edificio donde se encuentran los bienes vendidos: nos referimos a la
obligacin que tiene el vendedor de facilitarle al comprador la entrega de la cosa.

- Simple consentimiento: es decir como quiera que la voluntad de las partes es Ley del Contrato esta
voluntad puede expresarse y es vlida su expresin, siempre y cuando no se oponga una disposicin de
orden pblico no hay porque negarse a esta voluntad.
Articulo 1489 C.C. La tradicin de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las
llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede
efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su poder por cualquier otro ttulo.
c. Tradicin de las cosas incorporales: esta se puede hacer de dos formas.
- Con la entrega al comprador de los ttulos que comprueban la existencia del derecho.
- Por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.
Articulo 1490 C.C La tradicin de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los ttulos o por el uso
que de ellos hace el comprador con el consentimiento del vendedor.
*Lugar donde debe hacerse la Tradicin: La tradicin debe hacerse en el lugar que convienen las partes,
en caso contrario en el lugar donde la cosa se encontraba en el momento de la venta si no se ha estipulado
otra cosa. Hay casos donde no es posible precisar donde se halla la cosa para el momento de la celebracin
del contrato por lo que no se sabra donde se har la Tradicin. Articulo 1492 C.C
Momento de la Tradicin: Conforme al Derecho Comn la tradicin debe efectuarse en el momento
convenido por el Contrato y en silencio de este de inmediato.
Gastos de la Tradicin: Si las partes nada han acordado son a cuenta del vendedor, salvo los gastos de
escritura y dems accesorios de la venta que son a cargo del comprador al igual que los gastos de transporte
si no hay convencin en contrario. Salvo los de escritura y dems accesorios de la venta que son de cargo del
vendedor.
Gastos de Tradicin gastos de solvencias requeridas para la venta de un inmueble por ejemplo de aseo, de
luz, de agua etc.
Articulo 1491 C.C
Derecho de Retencin del Vendedor: Esto est plasmado en la disposicin legal establecida en el Articulo
1493 C.C. el vendedor que no ha acordado plazo para el pago no est obligado a entregar la cosa si el
comprador no paga el precio. Tampoco est obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo
para el pago del precio, si despus de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra,
de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio. A menos que se de caucin
de pagar en el plazo convenido.

Obligacin de Saneamiento:
El saneamiento es una garanta de hecho y de derecho, por el cual el vendedor es garante de la posesin de
que disfruta el comprador.

Tambin podemos decir que saneamiento es la obligacin que tiene el vendedor de asegurar al comprador la
posesin pacifica de la cosa comprada, as como tambin de los vicios o defectos ocultos anteriores tambin
a la venta.
Con la Tradicin el comprador entre en la posesin real y material de la cosa y entra a disfrutar de la cosa
comprada, pero no le bastara entrar al comprador en la posesin real de la cosa si el vendedor no le
garantiza que va a tenerla en forma pacfica y til.
El saneamiento es una circunstancia natural, pues existe en virtud de la Ley pudiendo los Contratantes
eliminarla o modificarla, y procede el saneamiento no solo en la venta sino tambin en todos los contratos a
ttulo oneroso en los cuales se transmite la propiedad de la cosa. De qu le valdra a un comprador tener la
posesin de la cosa si un tercero viene a reivindicarle la misma?o que pierda la cosa sin utilidad por un vicio
que la haga intil o ineficaz para el fin que se quiere? y es por eso que el saneamiento debe garantizar al
comprador la posesin pacifica y la posesin til, desde este punto de vista el saneamiento tiene un doble
aspecto:
-

El aspecto de la posesin pacifica.


El aspecto de la posesin til.

De acuerdo con esto podemos decir que el saneamiento tiene un doble aspecto, el de la posesin pacifica y el
de la posesin til o dicho en otras palabras la obligacin de saneamiento es promovida por una doble causa
por la eviccin y por los defectos ocultos.
Para algunos hay eviccin cuando se pierde la posesin como consecuencia de la ejecucin de una sentencia
judicial que lo prive de la posesin, para otros hay una segunda corriente de opinin que es un tanto ms
elstica que sostiene que no es necesario esperar que se cumpla la sentencia judicial sino que basta con
que se le prive al comprador por parte de un tercero.
Formas de relevar al vendedor de la Obligacin de Sanear:
1. Cuando las partes se limitan a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligacin de
saneamiento en cuyo caso este queda obligado a devolver el precio de la negociacin en virtud del
enriquecimiento sin causa.
2. Con lo que se llama Clausula a todo riesgo, es decir, el comprador declara que el recibe la cosa con
todos los riesgos que le pueden sobrevenir en cuyo caso el vendedor no queda obligado a nada en
caso de que el comprador sufra la eviccin.
Reglas para el precio en caso de eviccin:
Artculo 1.508 C.C Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre l, el comprador que
ha padecido la eviccin tiene derecho a exigir del vendedor:
1 La restitucin del precio.
2 La de los frutos, cuando est obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa.
3 Las costas del pleito que haya causado la eviccin y las del que hubiese seguido con el vendedor para el
saneamiento en lo conducente.

4 Los daos y perjuicios y los gastos y costas del contrato. Si la restitucin de frutos se hubiese impuesto al
comprador, como poseedor de mala fe, cesar la obligacin impuesta al vendedor en el nmero 2 de este
artculo..
Articulo 1509 C.C Si al verificarse la eviccin, la cosa vendida se haya disminuida en valor, o
considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor est
sin embargo, obligado a restituir el precio integro. Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que
ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho.
Articulo 1510 C.C. Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la eviccin, aun
independientemente de hechos del comprador, el vendedor est obligado a pagar el exceso de valor, adems
del precio que recibi.
Articulo 1511 C.C El vendedor est obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle reembolsar por quien
ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras UTILES que haya hecho al fundo y a que tenga
derecho.
(Concatenado con el Artculo Anterior) Articulo 1512 C.C Si el vendedor vendi de mala fe el fundo ajeno,
est obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aun voluptuarios, que este haya hecho
en el fundo.
Articulo 1515 C.C Si el fundo vendido est gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan
declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere
conocido no habra comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolucin del contrato, a menos que
prefiera una indemnizacin.
Articulo 1517 C.C cesa la obligacin de sanear por causa de eviccin, cuando el comprador no hace
notificar al vendedor la demanda de eviccin en los trminos sealados en el CPC, y el vendedor prueba que
tenia medios de defensa suficientes para ser absuelto de la demanda.
Lapso para intentar la accin: Con relacin a esta accin prescribe a los 10 aos a contar de la fecha de la
eviccin a manera tal que el comprador pierda la posesin de la cosa porque un tercero la reivindica, el tiene
10 aos para intentar la accin de saneamiento.
Aunque el saneamiento y la eviccin estn ntimamente ligados es importante no confundirlos en materia de
venta, la eviccin consiste en el hecho de quedar privado al comprador a toda o parte de la cosa adquirida
que se hallaba poseyendo y el saneamiento la obligacin que se supone al vendedor de devolver al
adquirente el precio de la cosa enajenada con los dems gastos y daos y perjuicios establecidos en la ley.
Prescripcin de la Accin de Saneamiento: con relacin a la accin de saneamiento por eviccin esta
prescribe a los 10 aos a contar a partir de la fecha de la eviccin de tal forma que despus que el comprador
pierde la posesin de la cosa porque un tercero la reivindica el tiene diez aos para intentar la accin de
saneamiento.

Saneamiento por Vicios Ocultos.

Viene a ser otra obligacin que tiene el vendedor de garantizarle al comprador la posesin til de la cosa
comprada, aqu no se discute la propiedad o posesin sino la utilidad.
Requisitos para que un vicio sea oculto: para que un vicio sea oculto es necesario
-

Que ese vicio sea oculto realmente, es decir, que no sea posible con una sencilla revisin que se d

constatar el vicio porque entonces el momento de reclamar sera el de la compra-venta.


La causa del vicio mismo debe existir en la naturaleza fsica de la cosa y no fuera de ella y debe existir
el vicio o por lo menos su causa porque si aparece la causa despus de la celebracin del contrato
sera imposible pedir el saneamiento al vendedor, por aplicacin del Principio Res Perit Dominum La

cosa perece para su dueo.


Es necesario tambin para que se considere el vicio como oculto que sea de tal naturaleza que de
conocerlo el comprador hubiera ofrecido un precio menor.

El vicio debe ser ignorado por el comprador, podra ser que el vendedor lo sepa, en cuyo caso sea de mala fe,
lo que interesa es que el comprador ignore el vicio. Cuando la cosa adquirida por el comprador est viciada y
por ende este sufre la perdida de la utilidad de la cosa, este puede ejercer contra el vendedor la accin por
saneamiento dndole al comprador un doble derecho, el de resolver el contrato o el de quedarse con la cosa
y obtener un resarcimiento de daos y perjuicios.
Cuando el comprador escoge la va de la resolucin del contrato el debe ejercer la ACCION REDHIBITORIA
en virtud de la cual se resuelve el contrato de compraventa y la propiedad de la cosa vuelve al vendedor
quedando este obligado a restituir al comprador el precio de la negociacin y los gastos del contrato. Pero si
el vendedor es de mala fe, es decir, conoca la existencia del o los vicios debe restituir los daos y perjuicios
que el comprador puso sufrir como consecuencia de esa negociacin.
La otra accin es la QUANTI-MINORI en cuyo caso no hay resolucin del contrato sino que el comprador se
reserva el derecho de propiedad y la posesin de la cosa adquirida, nicamente el vendedor queda obligado a
resarcirle los daos y perjuicios que el comprador adquirido.
Lapso para intentar la accin de saneamiento por vicios o defectos ocultos:
En este caso hay que distinguir para determinar estos lapsos si se trata de bienes muebles, inmuebles o
semovientes.
Bienes inmuebles 1 ao a partir de la tradicin.
Bienes muebles 3 meses a partir de la tradicin.
Semovientes 40 das, a partir de dicha entrega.
Puede garantizarse el saneamiento en una venta forzosa (remate judicial)? NO, pues el comprador adquiere
por debajo del precio.
Garanta de Buen Funcionamiento: existe esta garanta cuando el vendedor se compromete a responder
por el comprador de que la cosa vendida no funcione bien durante un tiempo determinado. Para que exista
est garanta es necesario que exista un compromiso expreso o tcito del vendedor porque la misma deriva
de la Ley.
Articulo 1526 C.C En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa
vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo

pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones
correspondientes en el plazo de un ao a contar de la denuncia, en caso de inejecucin de la obligacin del
vendedor
Diferencia entre vicios ocultos y Nulidad de la venta o error en la sustancia: ejemplo:
El caballo tiene un defecto en el ojo, o una enfermedad (saneamiento), se compro un caballo pensando que
este era purasangre y resulta no serlo (error en la sustancia).

Tema III. Obligaciones del Comprador.


El precio se establece en el contrato de venta como la obligacin principal de un comprador pero tambin
como obligacin de contribuir con el vendedor a satisfacer el pago del mismo en el momento y lugar donde el
vendedor debe hacer la tradicin, el precio es el objeto, la finalidad que persigue el vendedor al contratar,
precio este que debe ser en dinero, distinto este la forma de pago ya que las partes podran pagar en especie,
el precio debe ser serio en el sentido que la voluntad de las partes debe haber la intencin que ese precio
corresponda al valor econmico de la cosa, tambin debe ser determinado o determinable aun cuando el
legislador ha sido un poco elstico cuando permite que las partes cuando no han fijado que una tercera
persona fije el precio.
Intereses del precio: cuando hay un contrato de venta no hay necesidad de pagar intereses, salvo en tres
casos:
1. Cuando se han estipulado las convencionales y se contaran desde la fecha del contrato.
2. Cuando las cosas vendidas al comprador produce frutos u otra renta caso en el cual los intereses
corren desde el da de la entrega hasta el da del pago, pagndose tambin los intereses legales.
3. Cuando el comprador esta en mora y los inters se computaran desde la venta o desde el tiempo
fijado para recibir la cosa, tambin pagando los intereses legales.
En Venezuela los intereses son de 1% y por mora 3%.
De las cosas que no pueden ser vendidas:
Todas las cosas que se encuentran en el comercio, muebles, inmuebles, cosas corporales, pueden ser
materia de venta. No se pueden vender las que estn fuera del comercio y algunos derechos que estn
unidos a la persona como lo son los derechos de uso, habitacin y usufructo.
Tambin se pueden vender las cosas futuras y hasta la esperanza de adquirir una cosa o derecho como sera
el caso cuando un agricultor vende por ejemplo la prxima cosecha de su finca, el prximo parto de una
yegua, estas ventas se condicionan, hay una condicin sobrentendida si hubiere cosecha si naciera el
potro.
Se negocia la esperanza cuando por ejemplo un pescador vende el resultado que obtenga sea cual fuere de
tirar las redes al mar siendo esta una venta aleatoria, pues depende de un Alea, de la suerte, siendo
obligatorio en este caso pagar el precio aunque nada traigan las redes.

Venta de cosa ajena: Esto se refiere a la venta de una cosa que no es de la Propiedad del Vendedor, siendo
requisito indispensable que el bien no le pertenezca, el vendedor que vende una cosa ajena le da la
oportunidad al comprador:
1. Demandar la anulabilidad del contrato para lo cual decimos que la venta de cosa ajena es anuble y
puede dar lugar al resarcimiento de daos y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de
otra persona, esta nulidad no podr alegarse nunca por el vendedor.
2. Tambin tiene el comprador la posibilidad de esperar la actuacin de su vendedor o la accin del
verdadero propietario que la nica accin que tiene como propietario de la cosa es reivindicar ya que a
l no le importa quien tenga la cosa sino que l va contra quien detenta por ser un derecho Erga
Omnes.
Articulo 1483 C.C la venta de la cosa ajena es anulable, puede lugar al resarcimiento de daos y perjuicios si
ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este articulo no podr
alegarse nunca por el vendedor.
En este caso el perjudicado puede intentar la accin reivindicatoria as como los daos y perjuicios.

Tema IV. El Retracto.


As como el Contrato de venta nace por el simple consentimiento de las partes tambin puede terminar y en
materia de venta existe una formula segn la cual el solo quehacer de una de las partes puede resolverse el
Contrato ya realizado y esta frmula se denomina RETRACTO que puede ser convencional o legal.
1. Retracto Convencional: es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la posesin y la
propiedad de la cosa vendida devolvindole al comprador el precio de la cosa, el precio de las
reparaciones que el comprador haya hecho a la cosa, los gastos del contrato y el mayor valor entre las
mejoras y los gastos realizados.
Es una facultad que se reserva el vendedor en el preciso momento en que se est contratando la venta
con el comprador y es necesario que se haga en el mismo contrato ya que toda modalidad, todo trmino y
toda condicin es parte misma del contrato y debe establecerse dentro de este.
Si las partes tratan de establecer el pacto de retracto con posterioridad a la redaccin del contrato de venta
esa clausula no tendr valor como verdadero pacto de retracto, sino que tendr valor como opcin de compra.
(El contrato debe mencionar yo xxxx doy en venta CON PACTO DE RETRACTO a xxxx).
La naturaleza jurdica del retracto es la de una condicin resolutoria, en el sentido de que el derecho de
propiedad que ha adquirido el comprador est sujeto a volver a la propiedad del vendedor, si se cumple la
condicin y la condicin no es otra sino la de recuperar la cosa objeto de la venta.

El comprador que adquiere la cosa con pacto de retracto mientras no se cumpla la condicin adquiere la
plena propiedad de la cosa de manera tal que l puede hacer y deshacer sobre su cosa, la puede vender,
gravar, hipotecar, pero una vez que se cumpla la condicin resolutoria los derechos que los terceros hayan

adquirido sobre la cosa caen inmediatamente y el vendedor adquiere la cosa en el mismo estado jurdico en
que la haba vendido al comprador.
Plazo para el retracto convencional: las partes pueden establecer o no dentro de la convencin el plazo
durante el cual el vendedor habr de ejercer su derecho de rescate o retracto, este plazo nunca puede ser
mayor de 5 aos, si las partes establecen un plazo mayor el legislador lo entiende reducido a 5 aos siendo
esta una disposicin de orden pblico no puede ser relajada por convenios entre las partes. Una vez
terminado este plazo las partes pueden prorrogarlo por el principio de autonoma de voluntad, la prorroga no
puede pasar de 5 aos ms.
Derechos y Beneficios entre las partes: pueden ejercer el derecho de retracto el vendedor o sus
causahabientes a titulo Universal, en caso de pluralidad de vendedores o de herederos deben tenerse en
cuenta las siguientes reglas.
Articulo 1541 C.C Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo
comn, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a
consentir rescates parciales. En este caso si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede
cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.
Articulo 1542 C.C Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que
cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la
porcin que le corresponde. El comprador no puede obligar al que ejerce la accin de esa manera a que
rescate el fundo entero.
Articulo 1540 C.C Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho
adjudicatario del fundo entero por licitacin provocada contra l, podr obligar al vendedor a rescatar todo el
fundo, si quisiere hacer uso del retracto.
2. El Retracto legal: Es el derecho que tienen los comuneros de subrogarse al extrao que adquiere un
derecho en la comunidad por venta o dacin en pago con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato y siempre que la cosa no pueda dividirse cmodamente sin menoscabo.
Requisitos para el Retracto legal:
Para que sea procedente el retracto legal se necesita.
1. Que la cosa se encuentre indivisa, es decir, que no se pueda dividir y no admita cmoda divisin
material.
2. Que el propietario se haya desprendido de la cosa por compra o dacin en pago, porque si la hubiere
legado o donado no procedera el retracto legal.
3. Se limita a los bienes inmuebles mientras que el convencional puede referirse a cualquier tipo de
bienes.

Efectos del Retracto legal:


Los efectos son iguales a los que produce el retracto convencional, es decir;

Debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido sino los gastos y costos de la venta, al igual

que de las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo.
El retracto debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 das a partir de la
notificacin que se le haga a los comuneros siendo este un plazo de caducidad, es decir, un plazo que
corre contra todo el mundo, pudiendo ser aumentado el plazo a 40 das cuando no se consigue la
notificacin de los comuneros que tienen derecho a ejercer el retracto por estar ausentes, es decir, no

presentes en el lugar dicho ni tener mandatario ni otra persona que lo represente.


No es procedente el Retracto legal cuando un propietario vende su parte a otro copropietario ya que
los otros condueos no pueden pretender ni preferencia ni prorrata ya que la Ley da el retracto solo
con relacin a adquirientes extraos.

Tema V. Modalidades de la Venta de bienes Muebles e Inmuebles.


Modalidades de la venta de cosas muebles: Nuestra legislacin trae algunos casos en los cuales la
transmisin del Derecho de Propiedad o cumplimiento de la obligacin de Dar se efecta en un momento
posterior a aquel momento en que se celebra el contrato y entre esos casos nos encontramos,
Venta de cosas sujetas a cuenta, peso o medida: estas cosas segn expresin del propio legislador no son
perfectas hasta el momento en que se pesen, se cuenten o se midan, pero cuando se dice que no son
perfectas no se est diciendo que es imperfecto el contrato porque este ya naci (se emiti el
consentimiento).
Lo que se est diciendo es que para que este se perfeccione hay que contar las cosas, pesarlas o mediarlas
de donde se deduce que hasta tanto eso no ocurra la responsabilidad sobre la cosa comprada es a cargo del
vendedor recordando aquel principio de derecho que dice las cosas perecen para su dueo.
Articulo 1475 C.C Cuando se trata de mercancas vendidas con sujecin al peso, cuenta o medida, la venta
no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que
sean pesadas, contadas o medidas.
Ejemplo en clase: compra de latas de aceite de un almacn que se quema, si aun no se contaron el numero
de latas compradas y estas perecen el riesgo lo corre el vendedor. Si ya fueron contadas el comprador.
Venta en alzada o en globo: en este caso la venta es en conjunto, es decir, se vende una totalidad, cuando
esto ocurre la transferencia de propiedad opera con la emisin del consentimiento.
Articulo 1476 C.C Si, al contrario, las mercancas se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda
perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo si las cosas se han
vendido por un solo precio, sin consideracin al peso, al nmero, o la medida; o cuando aunque se haya
hecho merito de esto, ha sido nicamente para determinar el monto del precio.
Venta de las cosas que acostumbran a gustarse: Serie de cosas que se venden con la condicin de que el
comprador lo guste o pruebe para saber si la calidad del objeto que est comprando es la que desea y hasta
que ese comprador no guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptacin en cuanto a la calidad de

la cosa no se considera cumplido el dar y por ende no se entender transmitida del patrimonio del vendedor
al comprador.
Venta de cosas sujetas a ensayo previo: Hay cosas que sea que estn sujetas a determinado mecanismo o
porque hay que probar el material de que estn hechas que se le da la oportunidad al comprador de que las
ensaye previamente y es el Artculo 1478 del Cdigo Civil que nos dice que la venta sujeta a ensayo previo se
juzga siempre hecha bajo condicin suspensiva.
Ejemplo de clases: anteriormente cuando una persona venda un vehculo a otra se acostumbraba darle un
periodo de prueba, actualmente esto no se acostumbra con vehculos pero si con cierto tipo de maquinaria.
Articulo 1478 C.C La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condicin suspensiva.
Modalidades de la venta de Inmuebles:
Venta por cabida: en materia de inmuebles, sobre todo refirindonos a terrenos, sucede con frecuencia que
el objeto material del contrato de compraventa, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en principio
crean las partes.
A tal efecto deben revisarse las siguientes reglas:
Articulo 1496 C.C El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato,
salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a razn de tanto por medida, el vendedor
est obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a sufrir una disminucin
proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe
pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de loa veinteava
parte de la cantidad declarada.
Ejemplo de clase: se vende una finca a cabida (supuestamente de 800m2) al medirla se determina que tiene
750m2 el vendedor est obligado a entregar el resto o a reducir el precio. Si por el contrario en el mismo caso
la finca tiene ms de lo expresado el comprador debe pagar el excedente o puede desistir si este excedente
es mayor a 1/20 parte del precio.

TEMA 6: VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.


CONCEPTO. La venta con reserva de dominio es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se
obliga a transferir a otra persona llamada comprador la propiedad de una cosa por su naturaleza, una vez que

est haya satisfecho la totalidad o el nmero de cuotas convenido o acordadas para el pago, no obstante haber
hecho entrega previamente la cosa vendida.
Aqu el vendedor conserva y retiene la titularidad de la cosa mientras est vigente el contrato o sea que
ya se transfiere la propiedad o derecho vencido hasta el momento que el comprador paga la totalidad del crdito
acordado y este contrato tiene relevancia jurdica desde el momento en que se manifiesta el consentimiento de
las partes lo que ocurre es que no se hace la transferencia la propiedad.
El contrato tiene validez, es perfecto, se paga el precio y se hace la entrega de la cosa, por parte del
vendedor y tiene la cosa el comprador pero no ttulo legtimo el comprador es un mero detentador aunque corre
con los riesgos. El contrato con reserva de dominio es una modalidad de venta, se cie a una modalidad
especial.
CARACTERSTICAS:
1. El vendedor aun cuando se desprende de la cosa porque le est dando, no transfiere la titularidad
siendo esta una garanta que va tener el vendedor contra el comprador. ste ltimo va a usar la cosa, la
van a usufructuar y sacar provecho econmico llegando incluso a obtener beneficios de la cosa por los
cuales el podr cumplir con el propietario y es por eso que el riesgo de la carga la tiene el comprador.
2. Viene a constituir este contrato una proteccin para el vendedor de poder cobrar el precio en materia de
bienes muebles facilitando de esta forma las ventas mobiliarias a crdito.
3. El vendedor queda protegido frente al riesgo de que en un momento determinado la persona del
comprador pueda insolvente darse y no poder cumplir con su obligacin de aqu entonces que la accin
civil frente al comprador se convierte en intil quedando nada ms la posibilidad de acudir a la accin
penal por el delito de apropiacin indebida.
4. Con esta modalidad de venta no importa quien venda ya que la ley le est dando garanta al vendedor
ya que antes de esta ley de conformidad con el artculo 1161 del cdigo civil se constitua de propietario
de la cosa ya que sta se perfeccionaba con el simple consentimiento de las partes.
REQUISITO DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:
1.
2.
3.
4.

Tiene que ser una venta a plazos o a crdito es un requisito Sine qua non.
Que se trate de un bien mueble por su naturaleza.
Que el bien no est destinado a la reventa, manufactura o transformacin.
Que la transferencia est subordinada al pago del precio con el pago de la ltima cuota se produce la

transferencia del vendedor al comprador sin que haya necesidad de que se cumpla ninguna otra.
5. La venta con reserva de dominio no puede tener un trmino mayor a cinco aos.
6. El documento debe contener en forma expresa el pacto de la venta con reserva de dominio.
7. Que la cosa vendida sean identificadas individualmente y preciso. En el caso de cosas no identificadas
el contrato no tendr efectos contra terceros.
8. Que la cosa vendida no estn destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual
forman parte.
9. Para que tenga efectos contra terceros los contratos de venta con reserva de dominio debe
necesariamente haber cumplido con los requisitos siguientes: el documento debe contener el nombre,
apellidos, domicilio, descripcin exacta de la cosa, lugar donde permanece la cosa durante la vigencia
del contrato, precio, condiciones de pago, indicacin de misin de letras de cambio, documento

respectivo debe estar autenticado legalmente reconocido extendido por lo menos en dos ejemplares a
un mismo tenor y un mismo efecto uno para el vendedor y uno para el comprador.
EFECTOS DE LA VENTA RESERVA DE DOMINIO:
1. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida, de ah que puede oponerse el embargo a los
acreedores del comprador o de terceros siempre y cuando la reserva lleve los registros exigidos por la
ley.
2. Pagado el precio en su totalidad la transferencia de la propiedad al comprador se cumple
automticamente sin necesidad de actuacin alguna del vendedor. A falta de constancia el ltimo recibo
o comprobante de pago surtir sus efectos legales.
3. El vendedor adems de la clusula de buen funcionamiento deber garantizar los repuestos y servicios
durante la permanencia del contrato.
4. El comprador que tiene la posesin de la cosa corre con el riesgo desde el momento de la tradicin
tiene a su cargo el pago de los impuestos y es el propietario responsable a qu se refiere la ley de
trnsito.
5. El comprador est obligado a cuidar la cosa con el paterfamilias.
6. El comprador no puede realizar actos de disposicin mientras dura la reserva de dominio sin
autorizacin expresa del propietario ya que no la puede vender ni disponer de la cosa sin autorizacin y
si no has sido autorizado el vendedor puede actuar de varias maneras.
7. El comprador puede notificar al vendedor en un lapso de 10 das su cambio de domicilio o residencia en
caso de vehculos o en cambio de bienes muebles en otros casos
8. Las acciones del vendedor frente a los terceros prescriben a los seis meses.
9. El que quiera en feria, mercado, venta pblica, en remate judicial, las cosas que hayan sido vendidas
con reserva de dominio slo sern devueltos cuando hayan reembolsado los gastos.
10. Si la cosa vendida con reserva de dominio que est asegurada por el comprador perece, se deteriora, el
crdito del vendedor se considera prendario a los solos efectos de poder cobrarlo con el privilegio a este
con la cantidad de vida por los aseguradores.
RESOLUCIN Y PRDIDA DEL TRMINO:
1. Cuando el crdito debe pagarse por cuotas la falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su
conjunto de la octava parte de la venta total de la cosa no van a lugar en la resolucin del contrato si no
el cobro de la cuota o cuotas insolutos no satisfechas, no pagadas y de las interiores a la rata corriente
en el mercado inmobiliario conservando el comprador el beneficio del trmino correspondiente A las
cuotas sucesivas.
2. Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por incumplimiento del comprador,
el vendedor debe restituir las cuotas recibidas y justa compensacin por el uso de la cosa adems de
los daos y perjuicios. Si se hace convenido que las cuotas pagadas queden a ttulo del vendedor por
indemnizacin segn las circunstancias y slo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la
cuarta parte del precio total de la cosa vendida podrn reducir la indemnizacin convenida.
Pregunta hecha en clase:
Qu pasa si el comprador no puede seguir pagando sus cuotas?

Hay dos salidas:


a. Que el comprador consiga una persona que compre el bien y que asuma la obligacin.
b. Que el comprador le entregue la cosa al vendedor.
Por ltimo decir que todo en cuanto se ventila a travs de los Tribunales con relacin a venta con reserva de
dominio debe tratarse por la va del juicio breve.
(En los juicios breves los lapsos son ms cortos y no hay casacin).
Art. 1161 CC Venta pura y Simple.
Por qu no se puede ser vendido un objeto con venta de reserva de dominio un bien que est destinado
a la reventa, manufactura o transformacin?
RE: Porque a la hora de regresar por incumplimiento no puede ser devuelto transformado en el objeto. Ej. El
dbito.
Tema 7. La venta en propiedad horizontal.
En Venezuela es un rgimen legislativo cuya direccin no es otra sino satisfacer las normas aplicables a la
propiedad de los diversos apartamentos en los cuales puede estar dividido un inmueble en ese orden de idea
definiremos los apartamentos como aquellas construcciones independientes que tengan salida en la va pblica
de forma directa o a travs de un determinado espacio comn pudiendo de esta forma ocupar todo o parte de un
piso.
La propiedad horizontal en Venezuela se haya regida por la Ley de propiedad horizontal de fecha 18 de agosto
de 1983, cada uno de los apartamentos que constituyen un inmueble puede ser objeto de un derecho de
propiedad de all que puede venderse, gravarse y ser objeto de cualquier acto jurdico entre vivos y por causa de
muerte y es por eso que nuestro ordenamiento jurdico establece limitaciones al aprovechamiento de cada
apartamento, disfrutndolo o prohibindole algunas cosas o situaciones que perturben la tranquilidad de los
dems copropietarios igualmente los propietarios de apartamentos tienen el derecho de ejecutar a sus expensas
las modificaciones y reparaciones que se hacen siempre y cuando y por ello no altere el uso o destino del
inmueble.
Existe tambin la llamada copropiedad sobre los apartamentos de un edificio refirindonos con este caso a las
cosas comunes.
Requisitos fundamentales para procedes a la venta de un apartamento en propiedad horizontal.
Que exista la junta de condominio o mejor dicho un documento de condominio debidamente registrado en la
oficina de registro correspondiente, este documento contendr entre otras cosas la descripcin y ubicacin precisa del
inmueble, de las cosas comunes el valor dado al edificio, el valor dado en cada apartamento fijndose de acuerdo
entre el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y el cual viene a funcionar como ndice de
los gastos y beneficios correspondientes los interesados.

.
.
.
.

Los planos explicativos, los cuales deben acompaarse al documento de condominio para ser agregados al
cuaderno de comprobantes igual que los planos arquitectnicos debidamente aprobados por los organismos
correspondientes donde estn plasmados su independencia, al igual de las modificaciones que se hagan, marcadas
las reas comunes. Sino ha sido registrado el documento de condominio y anexado dos planos que reza en la ley no
podr protocolizarse ningn ttulo de propiedad sobre cada uno de los apartamentos siendo objeto de sancin, el
registrador en caso de hacerlo con multa hasta de 100mil Bs.
La administracin de la propiedad horizontal.
Todo lo relativo a la administracin de un edificio en propiedad horizontal se rige por lo que establezca el
documento de condominio en el cual se acostumbra a prever tanto los derechos como las obligaciones de los
propietarios no obstante ello la ley de la materia no dice que la administracin de los inmuebles corresponder a
la Asamblea General de los copropietarios a la junta de condominio y al administrador.
La junta de condominio deber estar integrada por 3 copropietarios por lo menos y 3 suplentes y ser
escogida o designada por la asamblea general de copropietarios durando sus integrantes 1 ao en el ejercicio de
sus funciones, pudiendo ser reelectos y de su seno se elegir un Presidente.
Del mismo modo l asamblea de copropietarios designara por mayora de votos un administrador
por el periodo de 1 ao pudiendo tambin ser reelecto por periodo sucesivos. Pudiendo este nombramiento ser
revocado en cualquier momento y n caso de no poderse reunir a asamblea para nombrar al administrador este
puede ser designado por el juez del municipio a solicitud de uno cualesquiera de los copropietarios. Las mejoras
delas cosas comunes en un edificio de propiedad horizontal solo podrn efectuarse con el acuerdo del 75% de
los copropietarios pudiendo ser suspendidas estas a solicitud e la autoridad judicial realizada por los
copropietarios siempre y cuando ocurran los siguientes motivos:
a)
b)
c)
d)

Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio.


Cuando el costo no este debidamente justificado.
Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectnico exterior del edificio.
Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o ms copropietarios.

Artculos. 34, 35, 36 y 38 de la ley de propiedad horizontal.


Venta de parcelas.
Es un contrato por el cual se enajena un inmueble por su naturaleza en forma fraccionada por porciones
independientes, con la obligacin de realizar mediante oferta pblica y que la persona del promotor garantice los
servicios bsicos, es decir, los servicios indispensables.
Del anlisis de este concepto podemos observar:
Que se trata de la venta en una extensin de terreno.
Que puede venderse en forma fraccionada independientemente una de otra.
La extensin de terreno puede encontrarse la ciudad o en el campo, siendo esto inverosmil o indiferente.
Que se debe hacer mediante oferta pblica entendindose por esta aquella que se hace a travs de los medios
s de comunicacin comercial como la tv, vallas publicitarias, comerciales, etc.
Antes de proceder a la venta de parcelas por oferta publica el propietario o los copropietarios protocolizaran
en la oficina de registro correspondiente del circuito donde est ubicada la parcela en documento que se
denominara documento de urbanizacin y parcelamiento en el cual se har constar:

La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas.


La denominacin del inmueble, ubicacin, linderos, medidas.
Una relacin de los ttulos de adquisicin con indicacin de la naturaleza de ellos y de las fechas y datos de

registro.
El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relacin al valor fijado a la totalidad del rea

destinada a la venta.
El nmero d parcelas en que se dividir el inmueble conforme al plano de urbanismo indicando a su vez del

nmero de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual significacin o zona.


Los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existen sobre el inmueble indicando las fechas y datos

del registro de los documentos respectivos.


El registrador no protocolizara el documento de urbanizacin o parcelamiento en aquellos casos en que el
inmueble destinado a ser vendido por parcelas hubiese sido dado en garanta hipotecaria si no consta en forma
autentica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino.
El propietario de un inmueble que proceda a la enajenacin por parcelas sin haber protocolizado el documento
de urbanizacin y parcelamiento ser castigado a solicitud e parte interesada con prisin de 5 a 20 meses y
afectado de nulidad relativa igualmente cuando hay modificaciones de la urbanizacin o parcelamiento que
fueren aprobadas por la autoridad competente con posterioridad a la fecha del registro del documento que
tambin ser protocolizado, el registrador debe estampar la nota marginal correspondiente igualmente e que
haya vendido o pretenda vender una parcela y antes de otorgar el documento de propiedad o de venta, exija de
parte del comprador el pago parcial o total en cualquier forma (efectivo, letra de cambio) ese anticipo que se le
ha pedido al comprador carece de defecto y por lo tanto es nulo, conllevando a la pena de 5 a 20 meses a quien
haya procedido en esa forma.
Las dems disposiciones de la propiedad horizontal se aplican igualmente a venta de parcelas.

Tema 8. El arrendamiento.

Es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir temporalmente
el uso, goce de un inmueble a un arrendatario, e manera pacfica quien a su vez se obliga a pagar un canon de
manera conceptiva.
Los contratos de arrendamiento tienen una duracin en Venezuela mnima de 1 ao los cuales podrn
ser renovados a criterios del arrendatario pudiendo este manifestar antes de la culminacin del lapso su voluntad
de no continuar en el contrato in tener que pagar los cnones restantes.
Los contratos de arrendamiento cuando se suscriben entre las partes contratantes deben hacerse en 3
ejemplares de un mismo tenor y en su defecto 1 ser para el arrendador y 1 para el arrendatario y 1 para la
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO Y VIVIENDAS (SUNAVI)
Tambin se debe en los contratos de arrendamiento anexar como parte integrante del contrato la
resolucin mediante la cual el SUNAVI fija el correspondiente canon de arrendamiento so pena de nulidad los
arrendadores que hagan caso miso a este sern objeto de sancin, igualmente los contratos de arrendamiento
se celebraran en moneda de curso legal nacional, tambin sern sancionados conforme a nuestro ordenamiento
jurdico, de all entonces que es competencia de la SUNAVI la fijacin del canon de arrendamiento la cancelacin
de este canon ser mensual y habr de efectuarse dentro de los primeros 5 das hbiles al vencimiento de cada
mes en ningn caso podr el arrendador solicitar el pago por adelantado del canon.
Procedimiento para la cancelacin del pago de arrendamiento de viviendas.
El pago se efectuara en una cuenta corriente en una institucin financiera o bancaria que est
obligado el arrendador a abrir para tal fin, la cual no podr ser clausurada durante la permanencia del contrato,
no considerndose en morosidad el arrendatario cuando e arrendador haya clausurado la cuenta corriente por lo
cual no podr demandar la falta de pago, as mismo no podr solicitarse al arrendatario el cumplimiento de sus
obligaciones hasta tanto no abra nuevamente la cuenta corriente. Cuando el arrendatario deposite los pagos
correspondientes en una cuenta que haya sido clausurada por una intervencin financiera de la entidad bancaria
o por alguna investigacin judicial debe dentro de los 30 das hbiles notificar al SUNAVI para que este disponga
lo conducente, e la misma manera el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago el
cual debe contener las cantidades abonadas por los diferentes conceptos de lo que se componga la totalidad del
pago y el canon respectivo.
Cuando hablamos de la fijacin de los cnones tenemos que decir que este estar basado en una
banda entre 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble pudiendo el Ejecutivo Nacional
modificar los porcentajes de rentabilidad cuando as lo requieran razones de inters pblico o social. Este
procedimiento para la fijacin del canon se har a instancia de parte mediante solicitud escrita o de oficio en
caso de que sea de oficio el SUNAVI ordenara la apertura del procedimiento y notificara a las partes cuyos
derechos pudieren ser afectados, una vez presentada esta para la fijacin del canon la SUNAVI la admitir
dentro delos 3 das hbiles siguientes si cumple con los requisitos exigidos los cuales seran el rgano al cual va
dirigido la identificacin del interesado o la de su representante legal sealando el nombre, apellido, cedula de
identidad, nacionalidad, etc. La direccin donde sern hechas las notificaciones, las razones de los hechos e
independientes correspondientes los datos del inmueble y la firma de los interesados.

Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificara al interesado para que las mismas sean
subsanadas y corregidas dentro de los 15 das calendarios y siguientes contados a partir de ser notificados. Si
estos defectos fueren subsanados se le dar curso a la solicitud y i es negada deber ser motivada y contra ella
se podr interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente dentro de los 60 das calendarios
siguientes a la notificacin del acto administrativo de negatorio.
Revisin de los cnones de arrendamiento:
Esta revisin es realizada por la SUNAVI a instancia de cualquier interesado en los siguientes casos:
1. Cuando hubiese transcurrido 1 ao despus de cada fijacin de canon, efectuada y notificada por el
rgano administrativo o jurisdiccional competente.
2. Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro del ao mejoras cuyo costo excedan del
20% del valor del inmueble.
Cuando hubiere transcurrido un ao los interesados pueden pedir la revisin del canon hasta con 60 das de
revisin del vencimiento fijado por la SUNAVI a fin de mantener un equilibrio econmico de las relaciones
arrendaticias.
Tema 9. Los desalojos
Solo podrn ser desalojados aquellos inmuebles suscritos bajo la figura de los contratos de arrendamiento
cuando la accin se fundamente en las siguientes causas.

Cuando el arrendatario haya dejado de pagar 4 cnones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo

con la opinin de la SUNAVI.


En la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes

consanguneos hasta el segundo grado.


Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos e indebidos o haya cambiado el uso o

desino que para ese inmueble se previ.


.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del

inmueble o haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.


.
Que el arrendatario haya violado o incumplido con disposiciones encargadas de regular la convivencia
ciudadana.
En el caso de desalojo por la causal segunda o sea la de la causa justificada que tenga el propietario de ocupar
el inmueble o alguno de sus parientes consanguneos hasta el 2; esto debe ser demostrado con pruebas
emanadas de la autoridad administrativa y judicial.

Procedimiento previo a las demandas.


Previo el ejercicio de cualquier accin judicial el interesado deber consignar solicitud escrita y motivada por
ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y habita en la cual expondr los
motivos que le asisten para solicitar la restitucin del inmueble y por tanto el desalojo correspondiente el

funcionario competente proceder a citar a la otra parte para que comparezca acompaada de su abogado y
exponga sus defensas y alegatos en audiencia conciliatoria que se llevara a cabo en un plazo que no podr ser
menos de 10 das hbiles ni mayor de 15 das contados a partir del da de su citacin. Si la parte manifestare no
tener abogado o no compareciere dentro del plazo estipulado el funcionario actuante debe extender una citacin
a la defensora especializada en materia de proteccin del derecho a la vivienda y suspender el curso e
procedimiento hasta la comparecencia del defensor asignado notificando a todos los interesados y fijando la
fecha de la audiencia conciliatoria.
Tambin si la parte interesada y dems notificados no comparecen a la audiencia conciliatoria se declara
desierto el acto, fijndose una nueva oportunidad dentro de los 10 das hbiles siguientes a este. Si una vez
fijada la nueva oportunidad tampoco comparecieren una de las partes el operador de justicia proceder a dictar
su decisin recogindose todas estas actuaciones en un acta que formara parte integrante del expediente. La
inasistencia del solicitante a la ltima audiencia fija se considerara como desistimiento de su pedimento
ponindole fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se deber en presencia de todos los interesados y ser presidida por los funcionarios
designados al efecto. Pudiendo prolongarse o suspenderse la audiencia cuantas veces sea necesaria para lograr
la solucin del conflicto, sin que el plazo total contado a partir de la primera audiencia exceda de 20 das hbiles,
dejando constancia por supuesto el funcionario actuante mediante acta levantada a tal efecto.
Culminada la audiencia conciliatoria los presentes firmaran un acta donde se deje constancia de los acuerdos
que las partes hubieren aceptado o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Cuando no
hubiere acuerdo entre las partes el funcionario actuante debe motivar la decisin correspondiente con base a los
alegatos y argumentos presentados. Si la decisin fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud el
funcionario actuante dictar una resolucin mediante la cual dicha parte quedara protegida contra el desalojo
habitando la va judicial para el solicitante, si por el contrario la decisin fuere favorable al solicitante el
funcionario actuante indicara en su resolucin el plazo tras el cual podr efectuarse el desalojo. Cumplido el
procedimiento antes descrito independientemente de la decisin las partes podrn acceder a los rganos
Jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones no podr acudirse a la va judicial sin el
consentimiento y cumplimiento previo del procedimiento previsto en la ley.
De la demanda.
Las demandas por desalojo se sustanciaran y sentenciaran conforme al procedimiento oral contenido en la ley
de arrendamiento e independientemente de su cuanta. El procedimiento por demanda escrita debe llenar los
requisitos establecidos en el CPC para e juicio ordinario al libelo de la demanda acompaarse todas las pruebas
documentales que se dispongan al igual que las testimoniales, pudiendo promoverse estas pruebas con el libelo
y hasta el lapso probatorio.
Respecto a la admisin el tribunal debe pronunciarse y debe hacerlo dentro de los 3 das de despacho
siguientes a la recepcin del libelo y su recaudo. Sealando el tribunal a la parte actora en el momento de la
admisin los vicios y ordenara sus correcciones los cuales deben ser subsanados dentro de los 3 das del
despacho siguiente fijndose en ese momento la audiencia de mediacin la cual se celebrara al 5to da de

despacho siguientes contado a partir de la fecha en que conste en auto la citacin del demandado. La audiencia
la presidir el juez con la asistencia oral levantando un acta en la cual se plasmar lo ocurrido.
La audiencia de mediacin ser oral y publicada y la presidir el juez con la asistencia de las partes
teniendo como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes procurando que esta audiencia de
mediacin conlleve al fin de la controversia. El juez de la causa dar por concluido el proceso mediante
sentencia que dictara de inmediato de forma oral. El juez igualmente podr prologar la audiencia de mediacin
hasta agotar l debate pudiendo dentro de 15 das continuos siguientes contados a partir de la primera audiencia
fijar hasta 2 nuevas audiencias si la parte demandada no comparece a la audiencia de mediacin se considerara
desistido el procedimiento. Terminado el proceso mediante sentencia oral que se reducir a un acta motivada
que se publicara en la misma fecha, pudiendo igualmente el demandante dentro de los 5 das de despacho
siguientes apelar ante el tribunal que conoce de la causa; por el contrario la no comparecencia del demandado a
la audiencia de mediacin no causara efecto alguno continuando el proceso con la contestacin de la demanda
el demandante no podr proponer la demanda antes que transcurran 90 das continuos contados a partir de la
fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme.
Concluida la audiencia de mediacin sin que se haya alcanzado un acuerdo el demandado dar
contestacin a la demanda dentro de los 10 das de despacho siguientes.
Si el demandado no diere contestacin a la demanda dentro de los plazos establecidos o no
promoviera pruebas de todas maneras el tribunal dndole cumplimiento al Art. 362 del CPC proceder a
sentenciar la causa dentro de los 5 das de despacho siguiente igualmente el demandado podr promover las
pruebas que le favorezcan despus de 8 das de despacho siguiente a la contestacin emitida al igual que se
promovern pruebas que sern evacuadas en el lapso probatorio de la misma manera en la contestacin dela
demanda el demandado podr oponer todas las cuestiones previas que considere pertinente las cuales sern
decididas y sustanciadas conforme al CPC.
La reconvencin: Se propone en el acto de la contestacin de la demanda, por parte del demandado siempre y
cuando el tribunal sea competente por la materia y por la cuanta pudiendo el juez pronunciarse sobre la
admisin de la reconvencin el mismo da de haberse propuesto o al da siguiente de despacho, admitida esta
es decir la reconvencin la contestacin tendr lugar dentro de los 10 das de despacho siguiente contra la
negativa de la admisin de la reconvencin si hoy era el recurso de apelacin independientemente de la
cuanta.

TEMA 10: LA PREFERENCIA OFERTIVA.


Derecho que corresponde al arrendatario para que se le ofrezca en venta y en primer lugar y con
preferencia a cualquier tercero siendo acreedor de la preferencia oferte iba el arrendatario que se encuentra
solvente en los cnones de arrendamiento para tener derecho a ejercer el derecho de preferencia el propietario

del inmueble debe informar al arrendatario que ocupa el inmueble mediante documento autntico, su voluntad de
venderle el inmueble para que haga valer su derecho de preferencia, en esta comunicacin cruzada al
arrendatario se debe indicar:
1. El precio del mismo anexando copia de la resolucin respectiva emitida por la superintendencia
Nacional de arrendamiento de vivienda.
2. Las condiciones de venta.
3. Modalidades de la negociacin.
4. La direccin donde ser recibida vlidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio.
7. Certificacin de gravamen.
Esta notificacin debe ser entregada de manera personal, sino no surtir efecto legal alguno, tambin
dentro de esta oferta no se podr exigir el pago de contado ni se podr establecer un plazo menor de un ao a
los efectos de la obtencin del crdito hipotecario, tampoco ser exigible la entrega de arras como garanta del
cumplimiento del obligacin ni se podr exigir tampoco la posibilidad de poner una clusula en el contrato de
opcin de manera unilateral por parte del oferente.
Cuando se cumple lo establecido por el oferente el arrendatario tambin est obligado de notificar por
escrito al oferente dentro de los 90 das calendarios siguientes su aceptacin o rechazo y transcurrido este
lapso, sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento el propietario quedar en libertad de dar en venta
el inmueble a terceros bajo las mismas condiciones o modalidades de venta. Transcurrido un ao contado a
partir del rechazo o no contestacin del oferente de venta sin que se hubiere producido la venta los terceros
quedarn sin efecto dicho ofrecimiento teniendo en consecuencia cruzar un nuevo ofrecimiento para cualquier
otra negociacin que se pretenda celebrar toda venta A un tercero de una vivienda arrendada sin la debida
notificacin al arrendatario podr que ejerza su derecho de preferencia ser nula sin ser necesario ejercer la
accin judicial.
RETRACTO LEGAL Y ARRENDATICIO:
Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el contrato de venta en las mismas
condiciones que reza en el documento en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por
cualquier tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este arrendamiento entre derecho de retracto
debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de los 180 das hbiles contados a partir de la fecha de la
notificacin que de la negacin deber hacerle el adquirente mediante documento pblico anexado a dicha
negociacin copia certificada del documento que contiene la negociacin la cual quedar en poder de los
notificado.
DEL REINTEGRO:
Quedar sujeto a devolverle el arrendatario todo cuanto se cobre en exceso del canon establecido por
la superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda o a lo cobrado por arrendamientos ilcitos y esa
obligacin de reintegro el exceso de cobro indebido corresponder al arrendador sin perjuicio de las sanciones

establecidas en la ley este procedimiento para solicitar el reintegro de sobre alquileres se tramitarn conforme a
la ley para la regulacin y control de los arrendamientos de vivienda la accin para reclamar el reintegro de los
pagos indebidos o sobre alquileres prescribe a los 10 aos contados a partir de la fecha que haya quedado
definitivamente firme la ltima fijacin del canon de arrendamiento efectuada al inmueble por la superintendencia
Nacional de arrendamiento de vivienda estos reintegros a que tienen derecho el arrendatario podrn ser
compensables con los cnones de arrendamiento a peticin del arrendatario considerndose este en estado de
solvencia cuando el informe de tal reintegro mediante acta administrativo o sentencia firme sea igual o superior a
lo que le corresponde pagar por concepto de cnones de arrendamiento, estas cantidades a reintegrar sern
objeto de pago de intereses a una tasa promedio de los principales canales de los ltimos seis meses conforme
a la informacin que suministran el Banco Central de Venezuela.
DE LA JURISDICCIN ESPECIAL INQUILINARIA:
La competencia judicial en el aria metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en
lo civil y contencioso administrativo y en lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados de la
superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda y el resto del pas la competencia corresponder a los
juzgados de municipio y a los de igual competencia en la localidad de que se trate atribuyndose de este caso la
competencia

especial

contencioso

administrativa

en

materia

inquilinaria

los

dems

procedimientos

jurisdiccionales en materia de arrendamiento ser competencia de la jurisdiccin civil ordinaria.

Tema XVII. El Mandato.


Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o ms
negocios por cuenta de otro que lo ha encargado de ello. (1684 C.C.) La definicin que nos da este artculo a
criterio del Dr. Juan Cabeza es defectuosa, ya que en vez de decir que una persona se obliga a hacer una

cosa por medio de otra deba decir; que se obliga a representarla por lo que estara mejor definida de la
siguiente manera Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a
representar a una persona o a uno o varios negocios.
Requisitos:
1. Es un Contrato consensual, unas veces es a ttulo gratuito y otras a ttulo oneroso segn sea o no
remunerado.
2. Es unilateral cuando es gratuito porque las obligaciones recaen sobre el mandatario y es bilateral
cuando es asalariado porque en esas circunstancias se crean obligaciones reciprocas simultaneas.
Clases de Mandato:
1.
2.
3.
4.

Mandato Convencional: es el que resulta de un contrato.


Mandato legal: proviene directamente de la Ley (marido, tutor, etc.).
Mandato Judicial: es el que confiere el Juez cuando por ejemplo nombra defensor a un ausente.
Mandato Especial: Es aquel relativo a un solo negocio o varios negocios o intereses del mandante y

puede contener facultades limitadas con referencia a su objeto.


5. Mandato General: No comprende ms que los actos de administracin, para poder transigir, enajenar,
hipotecar, o hacer cualquier otro acto que exceda de la simple administracin ordinaria, el mandato
debe ser expreso, el mandatario debe limitarse a cumplir lo que est expreso.
Obligaciones del mandatario-.
1) Est obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de famila y responde no solo
del dolo sino tambin de la culpa en la ejecucin del mandato. Ejemplo-. Responde de dolo si
abandona el mandato para aprovecharse personalmente del negocio encomendado, si traiciono los
secretos del mandante.
En cambio en la responsabilidad por culpa se aplica rigurosamente cuando el mandato es gratuito.
2) Rendir cuentas, las cuales deben ser en trminos precisos y claros ao por ao, igualmente tiene el
mandatario la obligacin de abonar al mandante lo recibido en virtud del mandato.
Obligaciones del mandante.
1) Rembolsar los avances y gastos hechos para la ejecucin del mandato, por ejemplo te he encargado
de comprar en mi nombre unas reses, estoy obligado a pagar el precio de dichos reses al vendedor
te he dado poder para vender mi casa y estoy obligado a hacer la tradicin de la casa y responder
por saneamiento.
2) Tambin tiene el mandante la obligacin de de pagarle salario si se ha prometido, convirtiendo el
contrato en bilateral y oneroso.
3) El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las prdidas que este haya sufrido con
ocasin a la sujecin si no se le puede imputar falta alguna. Ejemplo-. Si el mandatario fue robado
durante el viaje que emprendi por cuenta del mandante, si se le muri el caballo donde iba, etc.
Extincin:
1. El mandato se extingue por la revocacin del mismo, el mandante puede hacer la revocacin en todo
tiempo y sin expresar los motivos por los cuales revoca, en la inteligencia que debe satisfacer al

mandatario sin remuneracin integra y los gastos que hizo por su encargo.
Todos los poderes deben ser notariados salvo que sea para contraer nupcias o algn otro
especialismo que debe ser registrado.

2. Tambin se extingue el mandato por la renuncia del mandatario por la renuncia del mandatario sea de
forma expresa o tacita y no produce efectos si no se le dirige al mandante, la renuncia extingue el
mandato, desde que sea notificada al mandante, pero si se le est perjudicando el mandatario debe
ser indemnizado a menos que se le pueda continuar con el ejercicio del mandato sin perjuicio.
3. Tambin se extingue por muerte de cualquiera de las partes, interdiccin, quiebra, cesin de bienes
del mandante o mandatario.
4. Inhabilitacin de cualquiera de las partes.

Tema XII. La Transaccin.


Es un acuerdo para evitar un juicio, o si ha comenzado una forma de cortarlo, cediendo ambos litigantes una
parte de sus derechos, el Cdigo Civil nos dice que es un contrato por el cual las partes dando, prometiendo o
reteniendo cada una alguna cosa evitan la provocacin a un pleito o poner trmino al que haba comenzado.
Tambin nos seala una serie de limitaciones a las transacciones entre otra que no puede transigir, quien no
tiene facultad para disponer, enajenar los bienes sobre los cuales versa la transaccin, tampoco se puede
transigir los derechos irrenunciables, por ejemplo; ceder los derechos de patria potestad de una persona o
transarse en asunto penal.
Cuando hay asunto penal no se admite la transaccin sobre el delincuente y la victima, pues el derecho penal
no es renunciable, en lo que se puede transigir es en la parte de indemnizacin de la victima

lo que se

tratara de materia civil.


Recuerdese que para que un apoderado pueda transigir en nombre de su poderdante, el poder debe estar
autorizado expresamente.
La jurisprudencia que se maneja en lo que a materia de transaccin se refiere a la que se forma para poner fin
a un juicio, no al que lo evita. Con esto queremos significar que la transaccin es bsicamente de tipo
procesal y no de derecho sustantivo, tambin podemos decir que es un acto jurdico bilateral por el cual las
partes haciendo concesiones reciprocas extinguen obligaciones litigiosas o dudosas.
La transaccin integra de un contrato civil cuya proyecciones procesales y un sustitutivo de la sentencia ya
que puede poner fin a un pleito en curso, con efecto de cosa juzgada entre las partes.
Toda transaccin presupone la existencia de un litigio existente o eventual, por otro lado si el litigio ya no esta
pendiente la transaccin es nula, por el contrario si el litigio esta pendiente la transaccin se llama judicial y se
caracteriza porque pone fin al pleito, en principio esta solo puede celebrarse antes de que se firme sentencia
definitivamente firme en el juicio pero puede

intentarse despus cuando haya la posibilidad de ejercer

recursos.
Si el litigio es eventual la transaccin se denominara extrajudicial.
Es transaccin la que solo termina o evita el litigio sobre las cuestiones controvertidas, no se requiere que
exista proporcionalidad entre las concesiones de las partes en cuyo caso constituye una transaccin.
En el llamado desistimiento en el cual cada una de las partes asume la obligacin de pagar sus respectivos
gastos y costos procesales.

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