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DIREITO IMOBILIRIO

Crditos

Ncleo de Educao a Distncia


O assunto estudado por voc nessa disciplina foi planejado pelo
professor conteudista, que o responsvel pela produo de contedo
didtico, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta
por profissionais de diversas reas, com o objetivo de apoiar e facilitar o
processo ensino-aprendizagem.

Coordenao do Ncleo de Educao a Distncia: Lana Paula


Crivelaro Monteiro de Almeida
Denise de Castro Gomes

Produo de Contedo Didtico: Darlene

Braga Arajo Monteiro


Alves de Almeida

Superviso Administrativa:

Design Instrucional: Andrea Chagas

Projeto Instrucional: Amlia Campos Farias

Roteiro de udio e Vdeo: Glauber Peixoto Rocha


de udio e Vdeo: Jos Moreira de Sousa

Produo

Identidade Visual/

Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Srgio Oliveira Eugnio


de Souza, Viviane Cludia Paiva
Jorge Augusto Fortes Moura

Programao/Implementao:

Editorao: Rgis da Silva Pereira

Reviso Gramatical: Lus Carlos de Oliveira Sousa

DIREITO IMOBILIRIO
Unidade 1: Noes sobre Direito Imobilirio

SUMRIO: 1. N OES SOBRE D IREITO I MOBILIRIO (3)


1.1. NATUREZA J URDICA (3)
1.2. R ELACIONAMENTO COM OUTROS RAMOS DO D IREITOS (3)
1.3. EVOLUO LEGAL DO D IREITO I MOBILIRIO (5) 2. CONCEITO (8) 3. D OCUMENTAO I MOBILIRIA (9) 4. I MVEL URBANO: U TILIZAO G RATUITA E
O NEROSA (10) 5. L OCAO E CESSO (12) 6. D IREITO I MOBILIRIO E CDIGO DE D EFESA DO CONSUMIDOR (13) R EFERNCIAS (16) A NOTAES (18)

Ol! Seja bem-vindo ao estudo do Direito Imobilirio distncia. O


contedo desta disciplina foi organizado em unidades para facilitar
o seu aprendizado e, se voc preferir, poder baixar este material em
formato PDF. Aproveite e bons estudos!
Objetivo
Para que voc compreenda melhor este estudo, conhea a seguir o objetivo que foi
definido para esta unidade:
A primeira unidade de estudo nos leva a conhecer o Direito Imobilirio, entender
a sua natureza jurdica e a relao mantida com os demais ramos do Direito.
Veremos ainda temas de suma importncia para o mercado imobilirio, como a
documentao imobiliria, a locao e cesso de direitos sobre o bem imvel e os
servios imobilirios como relao de consumo.

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1.1

Noes sobre direito imobilirio


Natureza jurdica
O Direito Imobilirio considerado por muitos doutrinadores como sendo um misto de

Direito Pblico e Privado, dependendo da ramificao de onde provenha. Assim, sua natureza jurdica
hbrida, tendo em vista que o seu objeto de estudo paira entre o Direito Pblico e o Privado, conforme
o caso concreto.

1.2

Relacionamento com outros ramos do Direito


Importante
Pode-se dizer que o Direito Imobilirio se relaciona com todos os ramos do
Direito em que exista relao com a posse e a propriedade, o que nos induz
percepo de sua amplitude doutrinria, legal e jurisprudencial, alm da grande
importncia econmica e social.

Direito Imobilirio
Podemos citar os institutos do Direito Civil, tais como: contratos; posse e propriedade;
vizinhana; compra e venda e promessa de compra e venda; hipoteca, penhor e anticrese; capacidade
das pessoas para firmar negcios; condomnio civil e edilcio; atos lcitos, ilcitos, nulos ou anulveis,
que possam refletir nas transaes imobilirias; responsabilidade civil; direitos reais; direito de famlia;
sucesses; direito de superfcie; servides; uso, usufruto e habitao.
No Direito Tributrio, elencamos impostos de competncia federais, municipais e estaduais
que tem como fato gerador a transferncia da propriedade, como o Imposto de Transmisso de Bens
Imveis (ITBI), cujo agente arrecadador o municpio. O referido imposto geralmente recolhido antes
da lavratura da escritura pblica, conforme as peculiaridades da legislao prpria de cada municpio.
Acrescente-se, ainda, o Imposto de Transmisso Causa Mortis e Doao ou ITCD, ou ainda,
ITCMD, que deve ser recolhido ao Estado na transferncia patrimonial em caso de morte do titular
do direito de propriedade ou na livre destinao de bens no caso da doao.
H ainda o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto Territorial Rural (ITR),
sendo o primeiro de competncia municipal e o outro federal.
Todos estes impostos so objeto de estudo do Direito Tributrio e passam a ser analisados pelo
Direito Imobilirio para a efetivao de atos notariais e registrais. Cabe aos notrios e registradores a
fiscalizao dos impostos incidentes nas transaes imobilirias por eles formalizadas e publicitadas.
Passando a abordar o Direito Administrativo, percebe-se que institutos como o da
desapropriao e da delegao so comuns ao Direito Imobilirio.
No caso do Direito Comercial bem claro seu relacionamento com o Direito Imobilirio.
Isso ocorre quando se vislumbra o destino de bens imveis de scios que ingressam em uma pessoa
jurdica para formao ou aumento de capital social, ou ainda a retirada destes bens imveis por venda
ou para pagamento de credores, no caso de extino ou transformao da pessoa jurdica.
Relativamente ao relacionamento com o Direito Constitucional, podemos citar o direito de
propriedade elencado como direito fundamental e como Princpio da Ordem Econmica e Financeira,
assim como, o instituto da funo social da propriedade e a previso da delegao da atividade notarial
e de registro.
O Direito Penal tambm prev assuntos relacionados com o Direito Imobilirio, como o crime
cometido na venda de imveis na planta, sem o registro da incorporao imobiliria; o crime cometido
pelo registrador de imveis que tornar pblico loteamento sem a devida aprovao municipal, e ainda,
a responsabilidade dos titulares e prepostos das serventias*.
O Direito Imobilirio mantm estreito relacionamento com o Direito Ambiental no tocante
necessidade de licenas para aprovao de projetos de loteamento e de edificaes, com a previso de
reas de preservao ambiental.
Glossrio: Entende-se por serventias os locais onde so realizados os servios notariais e registrais delegados pelo Estado e realizados por um particular, no caso, pelo titular da Serventia. As Serventias so conhecidas popularmente como
CARTRIOS. Portanto, conforme o servio delegado, as serventias podem ser Notariais ou de Registro.

Direito Imobilirio
Por fim, citamos o liame com o Direito Urbanstico e o Municipal, atravs da tutela do
parcelamento de solo e a previso de ndice de aproveitamento do solo para fins de construo.

1.3

Evoluo legal do Direito Imobilirio


No se pode esquecer que a criao do sistema registral sofreu influncia dos costumes feudais,

quando a propriedade privada era a essncia do poder do senhor feudal, e ainda da herana advinda
da Revoluo Francesa, quando o sistema registral passou a auxiliar o controle das propriedades para
fins de fiscalizao tributria.
Curiosidade
Na poca do Brasil Imprio os registros eram vicariais, ou seja, a publicidade
cadastral das posses sobre imveis ficava a cargo do vigrio da freguesia
do Imprio, dentro das respectivas parquias, com finalidades meramente
declaratrias, para discriminar o domnio pblico do particular. Portanto, a
Igreja mantinha o controle das transferncias imobilirias e mantinha a Coroa
sempre informada.
O registro da propriedade imvel, que assim aparece pela primeira vez na nossa legislao, era
feito pelo possuidor, que escrevia, ele mesmo, as suas declaraes, ou as fazia escrever por outrem, em
dois exemplares iguais, assinando-os ambos ou mandando assin-los quem os houvesse escrito, a seu
rogo, se no soubesse ler nem escrever.
Em largos traos, eis como se pode acompanhar a evoluo histrica do Direito Imobilirio no
nosso sistema legislativo: suspensas, pela Resoluo de 17 de julho de 1822, as concesses de terras,
que eram feitas, ora com o nome de sesmarias, ora por ordem de datas, veio depois a Constituio
Imperial, de 25 de maro de 1824, que ento, aboliu o confisco e consagrou o respeito propriedade,
assegurando prvia indenizao em caso de desapropriao por utilidade ou por necessidade pblica.
Posteriormente, como decorrncia desses princpios constitucionais, foi promulgada a Lei
n 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras), com o fim de discriminar o domnio pblico do
particular e regularizar a situao das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias.
Em seu artigo 3, 2, Lei n 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras), exclui do domnio pblico,
a que ento estavam sujeitas, as terras que originariamente tivessem sido adquiridas por sucesso,
por concesso de sesmarias, no medidas ou no cultivadas nem confirmadas, e considerou no
devolutas, todas as terras que se achavam no domnio particular, por qualquer ttulo legtimo.
O Decreto n 1.318, de 30 de janeiro de 1854, por sua vez, declarou que os possuidores de
terras havidas por sesmarias e outras concesses dos governos Geral e Provincial, ou por sucesso, no
incursas em comisso por falta de medio, de demarcao e de cultura.
Em 25 de julho de 1854, o conselheiro Nabuco, ento Ministro da Justia, apresentou Cmara
dos Deputados um projeto de Lei hipotecria, que antes anunciara em relatrio, no qual lanou a
criao, entre ns, de um registro j admitido por outras legislaes, para os atos translativos da
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Direito Imobilirio
propriedade imvel, dando a esta a segurana que o crdito real requeria. Esse projeto, depois de dez
longos anos de trnsito em todas as comisses legislativas do Senado e da Cmara, converteu-se, ao
final, na Lei n 1.237 de 24 de setembro de 1864, que estabeleceu a constituio de nus reais.
O registro de propriedade imobiliria, como funo do Estado, foi institudo no Brasil pela Lei
n 1.237, de 24 de setembro de 1864.
Posteriormente, o Decreto n 169-A, de 19 de janeiro de 1890, estabeleceu um rudimentar
Princpio da Especialidade, o qual no tinha por fim assegurar o direito do proprietrio, mas garantir
o imvel para o credor que recebeu o imvel em garantia. No Decreto n 451-B, de 31 de maio de
1890, foi estabelecido o Registro de Torrens, espcie de registro com presuno absoluta de verdade.
O Cdigo Civil de 1916 instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoo do Princpio
da Inscrio, a exemplo do sistema registral alemo. A Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1964,
estabeleceu o procedimento para registro das Incorporaes Imobilirias, o que agregou uma maior
segurana jurdica para a compra de imveis ainda em construo, a chamada compra de unidade
autnoma (casa, loja ou apartamento) na planta, ou seja, antes da concluso da construo.
Em seguida, a Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, instituiu a matrcula, um moderno
flio registral* que centraliza as informaes do imvel em um nico documento, tornando o
entendimento do registro muito mais fcil e simplificado, sem prejudicar a segurana jurdica do
procedimento registral.
A Lei de parcelamento do solo urbano, Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, estabeleceu
normas para o registro do Loteamento e Desmembramento de imvel para a venda parcelada. Tal
norma o embrio do crescimento ordenado das cidades, com obedincia s normas municipais e
ambientais, sob a fiscalizao dos registradores de imveis.
Importante
A Constituio Federal, promulgada em 1988, trouxe uma grande inovao
no sistema registral e notarial: o requisito do concurso pblico para ingresso na
atividade. Este critrio para a delegao do servio impulsionou sobremaneira a
modernizao na prestao das atividades que antes se transmitiu por critrios
de hereditariedade.
A Lei n 8.935, de 18 de novembro de 1994, regulamentou a delegao do servio registral
e notarial previsto na Carta Magna, prevendo a forma de ingresso na atividade, a forma de extino,
direitos e deveres de notrios e registradores, fiscalizao, alm de infraes, penalidades e
responsabilidade de notrios e registradores.

Glossrio: Tem-se como sendo flio registral o sistema de registro em que se concentram as informaes relacionadas
ao imvel.

Direito Imobilirio
A Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituiu uma nova forma de garantia real, a
alienao fiduciria* de bem imvel, sob o escopo de estimular o mercado financeiro a investir no
mercado imobilirio. Trata-se de uma lei eminentemente econmica, em que se busca criar um
mercado atrativo e seguro.
Comentrio
Todavia, julgo-a economicamente inviabilizada, com enorme dificuldade para
sua implantao no Sistema Imobilirio, uma vez que os investidores desejam
taxas superiores e os alienantes querem emprstimo a juros baixos, criando um
paradoxo econmico.
Em 2001 surge o Estatuto da Cidade, como se autodenomina a Lei n 10.257, a qual reflete
a iniciativa estatal de atingir a plena utilizao da propriedade. A Lei n 10.257, de 10 de julho de
2001, regulamenta os artigos. 182 e 183 da Constituio Federal, e pode ser considerada como um
marco de referncia para questes jurdicas intrnsecas ao processo de uso, ocupao e parcelamento
do solo urbano, bem como, poder servir de anteparo jurdico s prticas de gesto urbana, sobretudo
a municipal. Prescreve, como diretriz geral, a cooperao entre a iniciativa privada e o poder pblico
no processo de urbanizao em atendimento ao interesse social. Adicione-se ainda que o Estado, para
atingir o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade, dever planejar tal desenvolvimento,
assim como, a distribuio da populao e das atividades econmicas do Municpio, no intuito de
evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.
O Cdigo Civil, Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, recepcionou o sistema registral
vigente, admitindo a constituio do direito de superfcie e abolindo o surgimento de novas enfiteuses,
mantidas as existentes at sua extino.
A Lei n 10.931, de 2 de agosto de 2004, admitiu a retificao administrativa do registro
imobilirio, ou seja, a principal inovao desta Lei a criao de uma instncia administrativa para as
hipteses previstas no artigo 213, da Lei de Registros Pblicos (Lei n 6.015/73).
Assim, a partir da entrada em vigor da Lei que modernizou, em parte, o registro imobilirio, h
a possibilidade de efetivar uma alterao no cadastro do imvel (Transcrio, Inscrio ou Matrcula),
que resulte, por exemplo, em incluso de dimenses e alterao de reas, por meio de um procedimento
administrativo.
Mesmo com toda esta evoluo e preocupao estatal em regular da maneira mais segura a
tutela da propriedade privada, muito ainda temos que evoluir, no sentido de diminuir a burocracia
existente, fortificar o cadastro imobilirio pblico e, com isso, conceder efetiva segurana aos negcios
imobilirios.

Glossrio: Alienao Fiduciria consiste no negcio jurdico formal, bilateral, com escopo de garantia. Tema que ser
aprofundado no Mdulo IV Unidade 8.

Direito Imobilirio
Cumpre destacar que a competncia legislativa acerca dos registros pblicos privativa da
Unio, conforme estabelece o texto do artigo 22, XXV da Constituio Federal ptria. Estados e
Municpios no podem, portanto, criar direitos reais novos ou normas procedimentais diversas das
previstas nas Leis Nacionais.
Ateno
Podemos considerar como Legislao Bsica do Direito Imobilirio: a Constituio
Federal, o Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002), a Lei de Registros Pblicos (Lei n
6.015/73) e a Lei de Notrios e Registradores (Lei n 8.935/94). Esta ltima, objeto
de estudo de nossa prxima unidade.

Conceito
O Direito Imobilirio o ramo do Direito que tem como objeto regular a posse e a propriedade

imvel, assim como as relaes jurdicas delas decorrentes. Desta forma, qualquer interesse jurdico
relacionados com a coisa imvel ser objeto do Direito Imobilirio. Acrescenta-se, ainda, como objeto
do Direito Imobilirio, o conjunto normativo atinente organizao e funcionamento da atividade
registral e notarial, bem como a ao do serventurio* na funo de formalizar os negcios jurdicos
(notrios) ou de torn-los pblicos (registradores).
Resta lembrar que o texto constitucional consagra a propriedade privada como direito
fundamental, conforme o texto legal abaixo transcrito:
Lei
CF. Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindose aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida,
liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes:
XXII garantido o direito de propriedade;
XXIII a propriedade atender a sua funo social;

Lembre-se ainda que, alm de direito fundamental, a propriedade privada h de ser entendida
como princpio da ordem econmica, assim como est no dispositivo legal que segue:
Lei
CF. Art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre
iniciativa, tem por fim assegurar a todos, existncia digna, conforme os ditames da justia
social, observados os seguintes princpios:
II propriedade privada;
III funo social da propriedade;

Glossrio: Serventurio o particular que presta servio pblico delegado.

Direito Imobilirio
Diante deste contexto, percebe-se que o Estado tem o dever de criar todas as condies
necessrias para assegurar o dito direito fundamental e a concretizao do princpio constitucional da
propriedade privada (comentado). Neste sentido, cria o sistema registral imobilirio com a finalidade
de garantir segurana jurdica para os proprietrios. Quando mais seguro o cadastro imobilirio, mais
atraente economicamente a propriedade privada.
Gabriel Junqueira (2002, p. 23) empresta ensinamento sobre o assunto e define o Direito
Imobilirio da seguinte forma:
Direito Imobilirio um complexo de normas que trata e rege a propriedade imvel em
todos os seus aspectos, isto , sobre todas as coisas materiais consideradas imveis. Todos os
institutos jurdicos que se relacionam com imveis ou dos atos a eles pertinentes pertencem
ao Direito Imobilirio.

Nota-se, portanto, que o Direito Imobilirio nos apresenta o cadastro imobilirio ou sistema
imobilirio ptrio, assim como a atividade notarial.

Documentao imobiliria
Em se tratando da documentao imobiliria, tecnicamente falando, estamos nos referindo ao

ttulo registral. O conceito de ttulo aplicado aos registros pblicos pode ter duas acepes: a primeira,
como sendo o documento hbil apresentado ao registro imobilirio para ser tornado pblico, visando
constituir, modificar ou extinguir direitos (exemplo: Escritura pblica e Formal de partilha.); a
segunda, como sendo o prprio registro do imvel (exemplo: Matrcula n 20.270, R. 02 30 Ofcio
de Registro de Imveis da Cidade do Cu).
Cada ttulo possui uma forma prpria, ou seja, possui requisitos legais para que tenha validade,
face ao servio registral. Assim, o ordenamento jurdico estabelece as formas atravs das quais o ato
jurdico deve ser formalizado. Bom exemplo disto o Art. 108 do Cdigo Civil, ao estabelecer que a
escritura pblica seja essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transmisso,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o salriomnimo. A legislao processual tambm relaciona os requisitos necessrios para a efetivao da
penhora, carta de arrematao, adjudicao e formal de partilha judicial, por exemplo.
O ttulo poder ter a natureza jurdica administrativa (pblica ou particular) ou judicial.
Desse modo, so considerados ttulos, por exemplo, a escritura pblica, um contrato particular de
alienao fiduciria, uma conveno de condomnio, um mandado de registro, formal de partilha*,
carta de adjudicao, dentre outros. Na prxima unidade teremos a oportunidade de aprofundar os
conhecimentos acerca das diversas espcies de ttulos, indicando a seara de onde provm cada um
deles e acompanhando toda a sua tramitao na serventia registral imobiliria.

Glossrio: Formal de Partilha o documento originado em processo em que houve partilha de bens. Esse documento
ser apresentado para registro no cartrio competente.

Direito Imobilirio

Imvel urbano. Utilizao gratuita e onerosa


Na Unidade 3 faremos um estudo mais aprofundado acerca da evoluo do conceito de

propriedade. Agora passamos a analisar as formas de utilizao do imvel urbano, de modo que seja
cumprida a funo social da propriedade.
Ateno
O imvel urbano poder ser utilizado de forma gratuita ou onerosamente. Esse
uso, mesmo que gratuitamente, garante destinao ao bem imvel e permite que
o princpio econmico da funo social, previsto no Art. 170 da Constituio
Federal, seja concretizado.
Na Constituio brasileira de 1988, o artigo 5, XXIII, dispe expressamente que a propriedade
atender a sua funo social e o Cdigo Civil, Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, segue a esteira
deste raciocnio, mencionando nos Arts. 421 e 1.228, 1 ao 5, que os contratantes e os proprietrios
tambm devem observar a funo social da propriedade. Tal noo traduz uma tendncia publicista
do direito em contraposio viso individualista que predominava nas antigas sociedades, assim
como Friedrich Engels (1999, p. 121) expe sobre a possibilidade de visualizar na sociedade grega, o
incio do direito da propriedade e a funo social atravs do processo de produo e da troca:
Entre os gregos, o surgimento da propriedade privada dos rebanhos e dos objetos de luxo
trouxe o comrcio individual e a transformao dos produtos em mercadorias. Esse foi o
germe da revoluo subsequente. Quando os produtores deixaram de consumir diretamente
seus produtos, desfazendo-se deles por meio do comrcio, deixaram de ser donos dos mesmos.
J no podiam saber o que ia ser feito dos produtos, nem se algum dia esses produtos iriam
ser utilizados contra o produtor, para explor-lo ou oprimi-lo. Por essa razo que nenhuma
sociedade pode ser dona de sua prpria produo, pelo menos de um modo duradouro, nem
controlar os efeitos sociais de seu processo de produo, a no ser pela extino da troca entre
os indivduos. [...] Com a produo de mercadorias, surgiu o cultivo individual da terra e, em
seguida, a propriedade individual da terra. Mais tarde veio o dinheiro, a mercadoria universal
pela qual todas as demais podiam ser trocadas. Ao inventarem o dinheiro, porm, os homens
nem suspeitavam que estivessem criando um novo poder social.

J Gilberto Bercovici (2005, p.123) defende a relativizao dos direitos privados no Direito
moderno. No seu entendimento, os direitos individuais interessam no somente ao seu titular, mas,
coletividade, a saber:
A evoluo do Direito moderno, a partir de 1918, evidencia uma srie de traos comuns. O
principal diz respeito relativizao dos direitos privados pela sua funo social. O bemestar coletivo deixa de ser responsabilidade exclusiva da sociedade, para conformar tambm
o indivduo. Os direitos individuais no devem mais ser entendidos como pertencentes ao
indivduo em seu exclusivo interesse, mas como instrumentos para a construo de algo
coletivo. Hoje no mais possvel a individualizao de um interesse particular completamente
autnomo, isolado ou independente do interesse pblico.

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Direito Imobilirio
Dica
Neste sentido, a publicidade* alcanada por meio do registro de imveis propicia,
individualmente, essa outra dimenso a que se destinam os direitos individuais,
j que uma vez constante na matrcula do imvel, a informao torna-se
oponvel erga omnes, independente da vontade do titular da propriedade,
podendo qualquer interessado obter as informaes junto ao Ofcio de Registro de
Imveis competente (cartrios conforme princpio da circunscrio que delimita
as competncias dos registradores em razo de um zoneamento legalmente
estabelecidos para os imveis de uma localidade Art. 12 da Lei n 8.935/94).
Importante
Hoje possvel assegurar que, uma das maiores inovaes referentes funo social
da propriedade o deslocamento do direito de propriedade para o mbito das
normas de ordem pblica e de interesse social; que passam a regulamentar o uso
da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos
cidados, bem como do equilbrio ambiental, exigindo uma conduta ativa do Estado.
A qualificao do imvel como sendo urbano fruto do critrio da localizao, situado
geograficamente na rea delimitada como urbana, independente de sua forma de utilizao (gratuita
ou onerosa, comercial ou residencial). Assim sendo, ser considerado imvel urbano aquele que estiver
situado dentro da rea urbana legalmente estabelecida. O imvel urbano no necessita de cadastro
no Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA) e no precisa ser dimensionado
atravs do sistema de georreferenciamento*. Alm do mais, possuir cadastro no IPTU do municpio
onde est localizado.
Os imveis urbanos podem ser privados ou pblicos e todos esto submetidos publicidade
registral*, para atingirem os efeitos erga omnes. A respeito dos imveis urbanos pblicos, observa-se
que, conforme o modo de serem utilizados, se subdividem em:
Glossrio: Entende-se por georreferenciamento uma forma de caracterizao do imvel partindo da obteno
das coordenadas (pertencentes ao sistema no qual se pretende georreferenciar) de pontos da planta de situao do
imvel a serem georreferenciado, conhecidos como pontos de controle, permitindo uma feio fsica perfeitamente
identificvel, tais como interseces de estradas e de rios, represas, pistas de aeroportos, edifcios proeminentes, topos
de montanha, entre outros. A obteno das coordenadas dos pontos de controle pode ser realizada em campo (a partir
de levantamentos topogrficos, GPS Sistema de Posicionamento Global), ou ainda por meio de mesas digitalizadoras,
ou outras imagens ou mapas (em papel ou digitais) georreferenciados. No Brasil, a Lei 10.267/01 torna obrigatrio o
georreferenciamento dos imveis rurais na escritura para alterao nas matrculas, como mudana de titularidade,
remembramento, desmembramento, parcelamento, modificao de rea e alteraes relativas a aspectos ambientais,
respeitando os prazos previstos.
Glossrio: A publicidade registral materializada por meio da emisso de certides que podem ser solicitadas por
qualquer interessado, independente de motivao, mediante o pagamento da taxa de servio (emolumentos). Sobre
o assunto v. COSTA, Sebastio Rodrigues da. Registro de Imveis comentrios Lei 6.015/73 roteiro registral
imobilirio. Belo Horizonte: Del Rey, 2008, pp. 29-35.)

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Direito Imobilirio

Imveis de uso comum a todos (a propriedade do povo, cabendo a guarda e gesto


administrao pblica. So exemplos os mares territoriais, rios, lagos, estradas, ruas, praas etc.);

Imveis de uso especial (de aplicao a determinada ordem de servio pblico, so


propriedades da Unio, Estado ou Municpio, como edifcios, terrenos aplicados a
estabelecimento pblico etc.);

Os dominicais, sobre os quais a Unio, o Estado ou o Municpio exerce os direitos de


proprietrios, segundo o Direito pblico, tais como terras devolutas, bens vagos, e do
evento, estradas de ferro, telgrafos etc.
Dica
Todos os imveis pblicos tm em comum a inalienabilidade. Somente perdero esta
caracterstica nos casos e forma que a lei prescrever, portanto, enquanto conservarem
esses bens a sua inalienabilidade peculiar, no podem ser objeto de posse e esto
isentos de usucapio, que pressupe um bem capaz de ser livremente alienado.

A utilizao dos bens imveis urbanos pblicos ou privados podem ser gratuitas ou onerosas.
Ser gratuita quando no houver qualquer tipo de remunerao para o uso (ex. comodato) e onerosa
quando h uma contraprestao pecuniria (ex. locao). Em ambas as modalidades de uso, os efeitos
erga omnes somente surgem com o registro do documento que formalizou o negcio jurdico perante
o registro imobilirio competente.

Locao e cesso
No que se refere ao direito imobilirio, os contratos de locao somente sero publicitados no

registro de imveis caso contenham a clusula de vigncia*, a clusula de preferncia*, ou ambas.


Havendo a clusula de vigncia, esta ser objeto de registro na matrcula do imvel e o direito
de preferncia ser averbado, nos termos do Art. 167, I, 3 e II, 16, da Lei n 6.015/73 (Sobre registros
e averbao, ver Unidade 3).
Conceito
Locao uma espcie de contrato em que uma pessoa conhecida como
LOCADOR cede ao LOCATRIO, a possibilidade de usar um bem (mvel ou
imvel). O Contrato estabelece o prazo da locao, alm de direito e deveres
para ambas as partes, tais como o valor da locao, data do pagamento, multa,
juros, conservao do bem, pagamento de tributos etc.

Glossrio: Clusula de vigncia a condio prevista no contrato que estabelece sua continuidade, ou seja, o novo
adquirente ser obrigado a respeitar o contrato de locao em curso.
Glossrio: Clusula de preferncia o direito do inquilino na compra do imvel locado, no caso de transferncia
onerosa do bem.

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Direito Imobilirio
O contrato pode ser firmado por instrumento pblico ou particular. Se for particular, deve
conter a firma reconhecida* das partes que o assinarem.
Um aprofundamento no estudo sobre locao deve partir da anlise da leitura da Lei n
8.245/91, assunto da Disciplina de Direito das Coisas.
Falar em cesso tratar sobre transferncia de direitos, que ser objeto de averbao no registro
imobilirio quando no configurar transferncia de propriedade, neste caso, ser objeto de registro.
Curiosidade
Para uma melhor compreenso do contedo clique no link a seguir e voc ser
direcionado ao site do planalto.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm

Direito imobilirio e cdigo de defesa do consumidor


A propriedade privada, sobretudo a imobiliria, pode ser considerada como um dos fatores que

contribuem para o desenvolvimento econmico do pas. Neste sentido, o art. 170, II, da Carta Magna,
erigiu o Princpio da Propriedade Privada como pilar da Ordem Econmica e Financeira. Na esteira desse
entendimento, o ordenamento jurdico vigente procura tutelar este instituto, por meio da instituio de
normas que tenham como objetivo final impor segurana jurdica aos negcios imobilirios.
O Direito Imobilirio surge, ento, com a importante misso de garantir a eficcia das
transaes imobilirias, traando os requisitos documentais e procedimentais para a publicidade erga
omnes das mesmas.
Tratar sobre contratos imobilirios de forma resumida tarefa de Hrcules, e somar-se a este
tema a proteo do consumidor, torna a empreitada um desafio ainda maior. Por sua vez, considera-se
consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produtos ou servios como destinatrio
final. J produto qualquer bem mvel ou imvel, material ou imaterial. Entende-se por servio qualquer
atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remunerao, salvo servios de natureza trabalhista.
Os conceitos dos institutos da relao consumerista nos levam s seguintes indagaes: quem
so os consumidores e os fornecedores no mercado imobilirio? Quais so os tipos de produtos
oferecidos no mercado imobilirio? Os produtos do mercado imobilirio so imveis novos, usados,
futuros ou em construo, sendo consumidores todas as pessoas que adquirem direitos sobre os
referidos produtos. Assim sendo, so atribudos como responsveis no mercado imobilirio pelo
fornecimento desses produtos: construtor, incorporador, corretor, registrador de imveis e o notrio.
Sem dvida, os consumidores do mercado imobilirio, quando nas suas relaes envolvendo
o negcio imobilirio, esto acobertados por todo o sistema de proteo albergado pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor.
Glossrio: Firma reconhecida um ato notarial que atesta a assinatura de determinada pessoa.

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Direito Imobilirio
Dica
No caso da venda de imvel na planta, que exige o registro da incorporao
imobiliria, o incorporador torna-se responsvel pela entrega de uma unidade em
construo e o consumidor poder exigir que o produto corresponda ao que constou
no registro e para que esse ato registral seja realizado, necessrio que o registrador
de imveis observe todos os requisitos constantes na legislao pertinente, caso
contrrio, sobre ele tambm recair responsabilidade sobre essa transao imobiliria.

O Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), veiculado pela Lei n 8.078/1990, elevou-se no


ordenamento brasileiro como um dos mais avanados e evoludos diplomas legais. Sua incidncia
deve ocorrer quando presente a relao jurdica de consumo, assim considerada aquela formada
entre consumidor e fornecedor, tendo como objeto a aquisio ou utilizao de produtos e servios
pelo primeiro.
No art. 22, o CDC trata da responsabilidade do poder pblico, tendo em vista que as pessoas
jurdicas de direito pblico podem figurar no polo ativo da relao de consumo, como fornecedoras
de servios - Os rgos pblicos, por si ou suas empresas, concessionrias, permissionrias, ou sob
qualquer outra forma de empreendimento, so obrigados a fornecer servios adequados, eficientes,
seguros e, quanto aos essenciais, contnuos. Nos resta analisar se o referido regramento aplicvel aos
servios notariais e de registro.
Acontece, que as serventias notariais e de registro no so pessoa jurdica. A denominao
cartrio caracteriza um ente fictcio, sem personalidade jurdica. Quem responde pelo servio a
pessoa fsica do titular, o qual mantm com o Estado uma relao jurdica por delegao, pressuposto
de que a prestao dos servios registrais e notariais revestida de carter pblico.
Sobre estes titulares, notrios e registradores, recai todo sistema de responsabilidades previsto
na Lei n 8.935/1994. Lei de carter especial com normas especficas regulamentadoras de toda a
atividade extrajudicial, que, na melhor hermenutica, no pode ser afastada para aplicao de leis de
carter geral, como o CDC.
Sobre a inaplicabilidade do CDC sobre os servios notariais e de registro, vejamos o
entendimento do doutor-professor Walter Ceneviva (2003, p. 57):
Mercado de consumo o complexo de negcios realizados no Pas com vistas ao fornecimento
de produtos e servios adquiridos voluntariamente por quem os considere teis ou necessrios.
O servio registrrio, sendo em maior parte compulsrio e sempre de predominante interesse
geral, de toda sociedade, no se confunde com as condies prprias do contrato de consumo
e a natureza do mercado que lhe corresponde.

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Direito Imobilirio
Isto posto demonstra caracterizado que a atpica atividade notarial e registral subordina-se
legislao especial, algumas promulgadas aps o Cdigo de Defesa do Consumidor, no podendo
com ele coexistir em face da incompatibilidade de seus preceitos. A responsabilidade dos notrios e
registradores, no exerccio desta atividade, ser objeto de estudo na prxima unidade.
Leitura Complementar
Nos livros indicados abaixo sero encontrados captulos especficos sobre o Direito
Imobilirio, o que ajudar o aluno a ampliar os conhecimentos sobre o assunto
desenvolvido nesta aula. Na primeira dica, ler itens 2 e 3 do primeiro captulo. No
segundo livro, ler o Captulo II, itens A, B e C.
1) AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Editora
Lmen Jris, 2011.
2) DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imveis. So Paulo: Editora
Saraiva, 2014.

Finalizamos agora a Unidade 1 do estudo do Direito Imobilirio.


Lembre-se de acompanhar a web aula desta Unidade e conte ainda com o
apoio do Ambiente Virtual de Aprendizagem para esclarecer suas dvidas.
Bons estudos!

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Direito Imobilirio

Referncias Bibliogrficas
AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lmen Jris, 2001.
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Anotaes

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