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La mediación topográfica como alternativa al
Proceso Judicial en España II. Conflictos sobre
límites jurisdiccionales y de bienes inmuebles
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jurisdiccionales y de bienes inmuebles

POSTED BY ALBIREO_TOPOGRAFIA, 04/11/2014 • BLOG, GESTIÓN-PROPIEDAD • NO HAY COMENTARIOS

Resumen
La mediación es un método novedoso, económico y alternativo a la contienda judicial en la
resolución de conflictos. En este artículo, continuación del publicado la semana pasada,
ponemos el acento en los casos más comunes relativos al deslinde topográfico de bienes
inmuebles y de límites jurisdiccionales. Todo lo anterior, dentro del marco legislativo español,
materializado en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
Una parte considerable de los conflictos que afectan a propietarios particulares de bienes
inmuebles colindantes o a administraciones públicas, se debe a disputas por la ubicación
topográfica de linderos y límites jurisdiccionales. A menudo, muchos de estos conflictos
vecinales desembocan en un proceso judicial instado en los Tribunales, en el que dos o más
vecinos se enfrentan ante la presencia de un Juez. Una vez se dicta sentencia,
independientemente del resultado, las partes seguirán encontrándose casi diariamente en el
lugar del conflicto, situación que no redundará más que en rencillas y nuevas disputas entre
ellos, pues generalmente perdurará un ánimo de resentimiento, sobre todo para la parte que no
resultó favorecida por la sentencia judicial.
La mediación, al tener como pilar fundamental la resolución del conflicto por las propias partes,
permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes, hace que este modelo de

y sobre todo para proponer. aunque sea de forma parcial en este tipo de conflictos: 1. ángulos verticales. si fuera necesario. Las ventajas de su sencillo y rápido manejo contrastan con la baja precisión de las observaciones realizadas con ella. instrumento topográfico muy empleado para medir direcciones y ángulos. para poder guiar el proceso con garantías. esto no quiere decir que el mediador en conflictos de deslindes no deba poseer formación técnica y conocimientos sólidos sobre los elementos que suelen barajarse en este tipo de conflictos. Los ángulos observados se denominan rumbos magnéticos. debida fundamentalmente a las variaciones periódicas del magnetismo terrestre así como las anomalías puntuales debidas a las características del terreno. Las observaciones realizadas mediante brújula y estadía quedaban anotadas en los denominados cuadernos ce campo: rumbos. para sentar las bases de un futuro sin más conflictos. . ya que esto afectaría a su imparcialidad y mermaría la confianza de las partes. la intervención en el proceso de mediación el asesoramiento de un perito topógrafo.1 Actas y cuadernos de campo del Instituto Geográfico Nacional Las operaciones topográficas destinadas a georreferenciar las líneas límite municipales en España se llevaron a cabo hace alrededor de un siglo y tenían como finalidad poder replantear los mojones en el caso de que éstos desaparecieran.resolución de controversias sea muy adecuado. 1. Elementos a considerar en este tipo de conflictos Como ya se ha indicado. ya que el mantenimiento de la relación vecinal es fundamental para el cumplimiento de los acuerdos alcanzados y sobre todo. siendo necesario conocer la declinación magnética existente en aquel momento en el lugar del levantamiento. en los cuadernos de campo quedaba definida geométricamente la línea límite. en la labor del mediador no cabe la proposición de soluciones. lecturas de mira. Sin embargo. A continuación se describirán los elementos que suelen estar presentes y que se deben conocer. como se puede ver en la figura 1. así como la declinación magnética en el momento de la observación e indicaciones acerca de la metodología llevada a cabo en la medición. Por lo tanto. El instrumental mayoritariamente empleado fue la brújula taquimétrica.

Fuente: Instituto Geográfico Nacional Sin embargo. 60). no es posible con sólo estos datos referenciar de forma absoluta los puntos de la línea límite. esta información es escrita y en muy pocas ocasiones hay una base gráfica topográfica. Fig. Es muy importante el apartado de descripción de la finca. fuente de innumerables disputas entre propietarios de fincas colindantes. ya que muestra la evolución temporal de sus linderos y superficie (ver Fig. 2). La historia registral de una finca nos aporta una valiosa información. ya que en él se indica la superficie y se describen los linderos de forma literal. Certificaciones históricas del Registro de la Propiedad El Registro de la Propiedad en España tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (Código Civil. de que muchos mojones hayan sido destruidos. Este hecho limita de forma considerable la posibilidad de futuros deslindes. donde éste emite un juicio sobre la identidad y capacidad de las partes y redacta un documento conforme a lo querido por ellas. Art. 1. Este hecho.3. aunque generalmente no se aporta documentación cartográfica. amojonamientos y replanteos. sobre todo en el caso no poco habitual. Por lo tanto. La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria para cada propietario. aprobado por el Real . existiendo fincas inscritas y otras que no lo están. advirtiendo a las partes sobre sus obligaciones. sin embargo. regulándose en el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario. es necesario señalar que las observaciones no se ajustan a puntos con coordenadas conocidas y precisas. Escrituras públicas de compra-venta La Escritura Pública es un documento público autorizado por un Notario. 1. Esta obligación es relativamente reciente. 1 Cuaderno de campo del año 1916 conlas observaciones topográficas de la línea límite de dos municipios de la provincia de Valencia.2. queda en parte subsanado por la obligatoriedad de incluir en el título de propiedad la referencia catastral de la finca en cuestión.

. como son los datos de las superficies de las fincas. a diferencia del Registro de la Propiedad. es decir. Sin embargo.4. el Registro declara que los asientos tienen presunción de veracidad mientras no se demuestre lo contrario. Planos topográficos catastrales actuales e históricos El Catastro Inmobiliario Español es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que figuran todos los bienes inmuebles rurales. Esta cartografía es libre y está a disposición del ciudadano de forma gratuita a través de internet. Certificación histórica de una finca registral en Paterna (Valencia) En otras palabras. Esto da origen a numerosas dudas. urbanos y especiales (Ley española 48/2002). se producen problemas de inexactitudes de los datos registrales.Decreto legislativo 1/2004. Fig 2. su cartografía es muy deficiente. El Catastro Inmobiliario se basa en una cartografía completa y continua de los límites de la propiedad de toda España. de hecho. por lo que no afecta a las fincas inscritas antes de esta fecha. hecho que también genera muchos conflictos. genera numerosos conflictos. ya que no es raro el caso de fincas que registralmente poseen una superficie inferior a la contemplada en el título de propiedad. una de las deficiencias del sistema registral español se encuentra en la falta de verificación de los datos a inscribir. 1. unido a que gran número de parcelas no tienen relación con el Registro de la Propiedad. si se prueba esa inexactitud se pueden realizar modificaciones mediante el procedimiento denominado “Expediente de Exceso de Cabida”. como se muestra en la figura 3. La inscripción en este registro es obligatoria. Este hecho. de 5 de Marzo. como el objetivo principal del Catastro español es fiscal y no la determinación precisa de la propiedad. Muy habitualmente.

o bien han sido alterados. Fig. Fig. Cartografía del planeamiento urbanístico . especialmente cuando los linderos físicos se han perdido. puede ser de gran utilidad en un proceso de mediación observar la evolución gráfica de una parcela consultando cartografía histórica catastral. 3 Cartografía catastral de Burjassot (Valencia) En ocasiones.5. como la que se muestra en la figura 4. 4 Cartografía catastral histórica de Moncada del año 1929 (Valencia) 1.

circunstancia que puede ser de gran importancia en una disputa de linderos sobre una determinada zona. cuando se realizó el llamado “vuelo americano” (ver Fig. se dispone de información multitemporal del conjunto del territorio español. En la actualidad. 5). Fotografía aérea actual e histórica Otro instrumento que también puede resultar útil en un proceso de mediación es la fotografía aérea. 1. En la medida en que este tipo de cartografía deslinda el destino futuro de los terrenos. en la provincia de Valencia . Esta información está disponible en el Instituto Geográfico Nacional y en otros organismos cartográficos autonómicos. Los datos de campo se registran con instrumentos topográficos o geodésicos tales como estaciones totales o equipos GPS – GNSS geodésicos dependiendo de la ubicación y la precisión requerida. Área de Sagunto. La cartografía del planeamiento urbanístico constituye el instrumento por el que se materializa espacialmente este planeamiento. 5 Fotografía aérea histórica del vuelo americano de 1956. existen fotografías aéreas de todo el territorio desde el año 1956. puede afectar directamente al valor y uso de una finca. para avanzar en un proceso de mediación se hace necesario que un perito topógrafo independiente tome datos de campo para comparar estas mediciones con otro tipo de documentos gráficos. Ejemplos de esta información son el vuelo oleícola del SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de la Política Agraria Común) o el proyecto PNOA (Plan Nacional de Ortofotrogarfía Aérea) del Instituto Geográfico Nacional. en una disputa topográfica de un bien inmueble.6. Fig. Este elemento aporta objetividad en las variaciones de lindes a lo largo del tiempo. su utilización y las construcciones en ellos previstas.7. En España. Mediciones topográficas realizadas sobre el terreno En muchas ocasiones. 1.El planeamiento urbanístico ordena y proyecta el destino de los terrenos. atendiendo las necesidades de la población.

1. 1. Sin embargo esta información no se ha de despreciar y deberá ser tenida en cuenta en el proceso de mediación.10. el resultado final puede variar con respecto a la redacción original del proyecto. permutas u ocupaciones. Indicios físicos en el terreno. conocedoras del terreno.8. puede ser de gran ayuda contrastar la cartografía del proyecto. el testimonio de personas de edad avanzada. En este punto se . es extensa y variada. En ocasiones. Testimonios de personas conocedoras del terreno. Este hecho en ocasiones produce conflictos entre propietarios particulares o con la administración. ya que introducen un elemento de subjetividad que puede distorsionar el proceso. a no ser que sea completamente necesario. A efectos de informar. Conflictos más habituales sobre la delimitación de bienes inmuebles La tipología de conflictos que se pueden presentar en el ámbito de la determinación geográfica de los límites y extensión de la propiedad inmobiliaria. Cartografía de proyectos de Ingeniería o Arquitectura. éste puede encontrar indicios que muestren objetivamente el límite de una propiedad. clarificar las posiciones y dar objetividad al conflicto en una mediación.9. En ocasiones estos indicios entran en contradicción con alguno de los elementos anteriores. 6 Plano de expropiación de una carretera en Rocafort (Valencia) 2. Sin embargo. Fig. puede ser de ayuda en la identificación de los cambios en los límites de propiedad. En los casos en que los bienes objeto de la disputa hayan cambiado considerablemente con el tiempo. La figura 6 muestra un plano expropiación de una carretera en Rocafort (Valencia) que no se materializó correctamente en el terreno y dio lugar a varias disputas legales entre administraciones. y la documentación analizada anteriormente no aporte ninguna información. con el estado inicial (antes de realizarse la obra en cuestión) y el estado final de las fincas. Cuando un proyecto se materializa en el terreno y se ejecutan expropiaciones. 1. estos testimonios no son recomendables en un proceso de mediación. acordado un informe pericial topográfico por un profesional independiente.

a falta de títulos suficientes. El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario. Artículos 385. Artículos 385. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales (Código Civil. todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes. 386. 386. basada en 20 años de experiencia profesional. Deslindes y amojonamientos La correcta delimitación del territorio permite a las personas conocer hasta dónde puede ejercer sus derechos y obligaciones.1. En estos casos. Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad.presenta una clasificación de los conflictos más habituales en España. Es aquí donde la mediación puede ser de gran utilidad para superar las desavenencias manteniendo las relaciones subyacentes entre personas y/o administraciones. Mediciones en inmuebles En estos casos no se discuten los lindes de la propiedad. El amojonamiento sirve para plasmar físicamente los límites de la propiedad. a la hora de vender o heredar un determinado bien inmueble nos encontramos con el problema de su identificación precisa en el terreno. las informaciones relevantes en un conflicto de deslindes. como por ejemplo retranqueos de edificaciones a viales existentes. setos vivos o muertos. Se entiende por deslinde al acto formal de distinguir los linderos de una propiedad. 2. Artículos 385. 387 y 388). La información relevante en un conflicto de este tipo es la realidad física del terreno y la única forma para conocerla con plena garantía es mediante medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico. En estos casos. 387 y 388). con citación de los dueños de los predios colindantes. por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. de mayor a menor importancia son las que se indican en la tabla 1. Asimismo.3. zanjas. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario. 2. (Código Civil. al igual que permite a las administraciones aplicar su jurisdicción. Identificación de inmuebles A veces.2. sin embargo en ocasiones las disputas son inevitables. y. Los conflictos más habituales con los que se relacionan estos casos suelen ser herencias. sino la superficie o determinadas medidas en la forma de la parcela. 2. 387 y 388). o de cualquiera otro modo. sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas (Código Civil. que generalmente tienen una relación de vecindad. 386. compraventas o permutas. A lo largo de la historia han existido multitud de conflictos relacionados con la posesión de partes de un territorio y una correcta delimitación supone evitarlos en un futuro. generalmente sólo se . La acción de amojonar es una operación posterior y consecuencia del deslinde. y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba.

dispone de información del Registro de la Propiedad. etc. no pocas veces.. se indica en la tabla 1. con suerte. Una operación de venta. de muros. de mayor a menor importancia. se producen excesos en el predio dominante o limitaciones en el sirviente. información literal sobre linderos que no incluye cartografía del mismo. de mayor a menor importancia son las que se detallan en la tabla 1. de acueducto. las descripciones registrales no incluían información cartográfica ni era necesario indicar la correspondencia con la numeración catastral. En estos casos. Sin embargo aún quedan muchas fincas que desgraciadamente presentan este problema. 2. Este hecho hacía muy frecuente la doble inmatriculación. conducciones. Servidumbres En el derecho. marítimo-terrestre. Estos casos. 2. con algún elemento topográfico como un camino. y en el ámbito inmobiliario. prácticamente el problema ha desaparecido. generando no pocas disputas y contiendas judiciales. llegando las partes a un acuerdo y conservando las relaciones de vecindad. etc… Son muy habituales los conflictos relacionados con las servidumbres ya que. es importante conocer el contexto en el que se mueve el conflicto. Las descripciones geográficas para ubicar las fincas se basaban únicamente en la indicación de las personas con las que se lindaba y. cosa que no sucede cuando el juez dicta una sentencia. En estos casos. puede generar disputas y conflictos. permuta o herencia de un bien que existe. de apoyo de vigas. siendo los más habituales los de paso. un barranco. podrían ser solucionados con una mediación. Dobles inmatriculaciones registrales Existe doble inmatriculación cuando una misma finca está inmatriculada en dos folios diferentes e independientes el uno del otro del Registro de la Propiedad. si era el caso. servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado predio sirviente en favor de las necesidades de otro llamado predio dominante perteneciente a otra persona. la información relevante en un proceso de mediación. que pueden acabar en un proceso judicial. 2. pero que no está clara su ubicación topográfica. Hay muchos tipos de servidumbre. Correspondencia entre planeamiento urbanístico y realidad física . También se produce este fenómeno cuando dos fincas coinciden parcialmente o una de ellas se encuentra completamente incluida en otra mayor.4.6. Este problema se produce fundamentalmente porque históricamente. Hoy en día con la obligatoriedad en la indicación de la referencia catastral al inmatricular. Las fuentes de información a considerar. de mayor a menor importancia se indican en la tabla 1. las fuentes a considerar en una posible mediación. En estos casos.5. de luces y vistas.

previa siempre la correspondiente indemnización. Información por orden de relevancia para cada tipo de conflicto. reintegrarán en la posesión al expropiado. En principio. la gran desigualdad en las posiciones de fuerza entre los particulares y la administración. Ejemplo real de mediación en un conflicto sobre la delimitación topográfica de linderos . En no pocas ocasiones se producen errores a la hora de expropiar bienes inmuebles para la ejecución de obras públicas. 2. Si no precediere este requisito. la información fundamental. a favor de esta última. En estos casos (ver tabla 1). con respecto al proceso judicial. tanto de las fincas originales (que pueden verse en mayor o menor medida afectadas) como en las que resultan después de las reparcelaciones. Expropiaciones Como indica el Código Civil Español. en el ámbito administrativo. Tabla 1.7.Muchos conflictos derivan de errores a la hora de replantear en el terreno la ordenación urbanística plasmada en los correspondientes planes generales municipales. Estos errores suelen tener origen en la falta de correspondencia entre documentación existente de la propiedad en cuestión y la realidad física. los Jueces ampararán y. legalmente nada impide que se pueda realizar un proceso de mediación entre la administración y un particular (salvo ciertos casos específicos). El grave inconveniente de estos conflictos reside en que los particulares. es la del planeamiento urbanístico. generalmente han de embarcarse en un procedimiento judicial contencioso-administrativo muy largo y costoso. Fuente: elaboración propia 3. en su caso. nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública. La mediación aporta también grandes ventajas. aunque en este momento. hace muy difícil la mediación para este tipo de conflictos. Esto produce graves problemas en la propiedad.

a efectos de aprovechamiento urbanístico. Sin embargo. una serie de labores técnicas para determinar cuál es el fondo técnico del problema y una posible solución. En el año 2008. el conflicto se encona y llega al Juzgado de Primera Instancia de Moncada. – Correspondencia e identificación de los títulos del Registro de Propiedad con las parcelas existentes y su correcta ubicación en el terreno. si era el caso. la parte A compra a un tercero de buena fe. también tiene razón. la superficie invadida. en cuanto al límite de su propiedad. la zona litigiosa de la finca de la parte demandada. Las partes acceden y tras la sesión informativa pertinente se inicia el proceso. Una vez expuesto el informe pericial en otra nueva sesión. Tras intentos fracasados de contactos y negociaciones entre las partes. Al cabo de tres meses. en el municipio de Moncada (Valencia). éstas acuerdan repartir la zona en conflicto en dos áreas iguales. La aparente contradicción se explica por el hecho de que a la hora de realizar el PAI. con . En la última sesión y tras una difícil labor del mediador para mover a las partes de sus posiciones irreconciliables. dado que el vallado realizado refleja fielmente los limites existentes tanto en los planos catastrales como en el título de propiedad. pero tomando físicamente parte de su superficie. se desarrolla urbanísticamente una zona rústica mediante un Plan de Acción Integrada (PAI). la parte B. el Juez invita a las partes a intentar un proceso de mediación. resuelto satisfactoriamente mediante un proceso de mediación: En el año 2006. el propietario de un inmueble colindante situado fuera del PAI (parte B).En este epígrafe se describe un conflicto real sobre linderos entre fincas urbanas. Se realizan 3 sesiones en las que se produce la exposición de las posiciones de las dos partes de un modo equilibrado y en un ambiente de respeto. ya que el vallado invade un 47% de la superficie del solar adquirido de buena fe dentro del PAI. En concreto se encargó la determinación pericial de los siguientes puntos: – Medición topográfica para comprobar si las fincas en el terreno coincidían con las reflejadas en los planos del PAI – Medición de las parcelas individuales y vallado realizado para cuantificar. coincidente con el momento álgido de la construcción residencial en España. no considerando en el proyecto. se acuerda realizar por parte de un perito Ingeniero Técnico en Topografía imparcial. se definieron erróneamente los linderos de las fincas iniciales. a sus intereses prácticos. y tras las pertinentes consultas de las partes a sus letrados. donde en la Audiencia Previa del Juicio. en las afueras del casco urbano. Las conclusiones del informe pericial topográfico fueron: La parte A tiene razón en cuanto a sus reivindicaciones. valla su propiedad invadiendo casi la mitad del solar adquirido por la parte A alegando defectos en las mediciones de las fincas aportadas al PAI. uno de los solares resultantes de la reparcelación.

la mediación puede tener un gran desarrollo a medio y largo plazo. pero cuando lo haga. Conclusiones La mediación en asuntos relacionados con el deslinde topográfico de la propiedad. demasiado acostumbrada a judicializar todo conflicto y a no buscar soluciones alternativas. El acuerdo de mediación versó en este caso sobre la totalidad de las materias sometidas a la mediación. del carácter vinculante del acuerdo alcanzado y de que podían instar su elevación a escritura pública al objeto de configurar su acuerdo como un título ejecutivo. a diferencia de otros países en los que su implantación es amplia y extendida.el objetivo de poner fin al conflicto y poder disponer de los terrenos de inmediato. entregando un ejemplar a cada una de ellas y reservándose otro el mediador para su conservación. son numerosas. es necesario un cierto cambio de mentalidad en la sociedad española. Por otra parte. firmándose por las partes. mantendrá las relaciones personales. para la extensión de este procedimiento. Sin embargo. no es la panacea y no siempre resolverá los problemas. dado el contexto económico actual en el país. dado que en este caso un proceso judicial hubiera resultado muy costoso temporal y económicamente. El mediador informó asimismo a las partes. es un procedimiento relativamente novedoso en España. 4. La mediación. cumpliendo una doble función social: la resolución de conflictos y sentar las bases para una futura convivencia pacífica. Las ventajas de este procedimiento con respecto a otros para resolver controversias. . por supuesto. en el ámbito de la delimitación de la propiedad de bienes inmuebles. con juzgados colapsados y aumentos de tasas judiciales. a diferencia del proceso judicial. El acta final determinó la conclusión del procedimiento y reflejó los acuerdos alcanzados.