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Panorama Corporativo

Uma visão sobre Produtos Comerciais


Panorama Geral
ECONOMIA BRASILEIRA
•ESTABILIDADE SIGNIFICATIVA NOS ÚLTIMOS ANOS

•NOTÁVEL PARTICIPAÇÃO DO CAPITAL ESTRANGEIRO


NAS ATIVIDADES NACIONAIS

•PAÍS MODELO PARA A AMÉRICA LATINA E PORTO


SEGURO PARA INVESTIDORES INTERNACIONAIS
ECONOMIA BRASILEIRA
•O PAÍS ATINGIU O “GRAU DE INVESTIMENTO” QUE
GARANTIU UMA SÉRIE DE INVESTIMENTOS
INTERNACIONAIS

•O SETOR ECONÔMICO BRASILEIRO CORRESPONDE A


QUASE METADE DO PIB LATINO-AMERICANO

•GRANDE MERCADO INTERNO – 186 MILHÕES DE


HABITANTES

•O PAÍS ESTÁ ENTRE OS 20 MAIORES EXPORTADORES DO


MUNDO
ECONOMIA BRASILEIRA
•GRANDE REDUÇÃO DA POBREZA E AUMENTO DA CLASSE
MÉDIA (35 MILHÕES DE FAMÍLIAS) – 8% MAIOR QUE A
POPULAÇÃO DA ALEMANHA

•5º PAÍS EM PODER DE COMPRA COM MAIS DE US$ 1


TRILHÃO DE DÓLARES

•O NÚMERO DE PESSOAS VIVENDO COM MAIS DE US$ 3


MIL POR ANO VAI DOBRAR EM 2015
MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
PANORAMA

•ÓTIMA FASE

•AUMENTO EXPRESSIVO DOS INVESTIMENTOS

•OFERTAS DE CRÉDITOS COM JUROS MENORES

•ATRAÇÃO DO CAPITAL ESTRANGEIRO


MARKETING
IMOBILIÁRIO 2010
O SEGMENTO VAI SUPERAR A MARCA DE
R$ 1,5 BILHÃO DE REAIS EM INVESTIMENTOS EM
MARKETING NO ANO DE 2010.

COMPORTAMENTO MAIS AGRESSIVO DOS PLAYERS


EM BUSCA DAS METAS DE LANÇAMENTOS E
VENDAS.
MERCADO IMOBILIÁRIO

DISPUTA ACIRRADA E COMPORTAMENTO DE


“CONCORRÊNCIA” ENTRE AS PRINCIPAIS
BANDEIRAS ECONÔMICAS.

CEF BB SANTANDER BRADESCO ITAÚ

CYRELA GAFISA EVEN BROOKFIELD AGRE


MERCADO IMOBILIÁRIO

TODOS OS SEGMENTOS ESTARÃO ATIVOS EM


2010

COMERCIAL LAZER RESIDENCIAL


MERCADO IMOBILIÁRIO

MAIOR VELOCIDADE DE VENDAS

PRODUTOS DIFERENCIADOS

ESTRATÉGIAS DE REPRESAMENTO

VALORIZAÇÃO DO CORRETOR
Panorama Corporativo
Visão geral do Mercado

• O valor médio de locação no Rio aumentou ligeiramente, 1,46% em relação ao ano


de 2009, possuindo ainda o espaço mais caro para escritório das cidades pesquisas. O
valor médio por metro quadrado ficou em R$ 88,54 por mês, apresentando a menor
taxa de vacância: 3,9%;

• Em São Paulo, o valor de locação mensal médio fechou o 4º trimestre de 2009 em


R$80,29 m2;

• Brasília registrou o maior aumento dos valores de locação atingindo R$76,00 por m2
por mês, resultado de um novo espaço de escritório entregues;

• Salvador teve a maior taxa de vacância, em torno de 24% devido ao novo espaço de
escritório entregues mas não ocupadas durante 2009;

• Porto Alegre apresentou a maior queda no valor mensal de locação, onde a média é
de R$ 52,00 m2, representando 10,4% a menos em comparação com o 4 º trimestre
de 2008.
Bairros Preferenciais

• São Paulo: Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini,
Marginal, Barra Funda, Paraíso, Vila Mariana, Moema e Alphaville;

• Rio de Janeiro: Centro, Zona Sul, Orla, Cidade Nova e Barra da Tijuca;

• Porto Alegre: Centro, Moinhos de Vento, Carlos Gomes e Praia de Belas;

• Curitiba: Centro, Centro-Cívico, Batel, Champagnat e Ecoville;

• Brasília: Asa Norte e Asa Sul;

• Salvador: Centro, Tancredo neves e ACM.


Valorização e Rentabilidade

• Com uma rentabilidade média de 1,2% a 1,5% ao mês, os imóveis


comerciais são opções de investimentos seguros para quem pode
aplicar a partir de R$ 130 mil na aquisição de um espaço. Para garantir
este retorno, no entanto, o investidor precisa ficar atento à depreciação e
a manutenção do imóvel, além de atualizar o valor do aluguel;

• A rentabilidade varia principalmente de acordo com a localização do


empreendimento.
Fatores considerados na aquisição de
Imóvel para investimento
Liquidez - Imóveis de menor valor costumam ter mais liquidez do que imóveis mais caros;

Localização – Prioridade para imóveis com fácil acesso a transporte público.


A proximidade com universidades, escolas, hospitais e comércios também facilita; Se o
imóvel é comercial, o ideal é que esteja próximo a fóruns ou grandes centros comerciais;

Conservação - O estado do imóvel e do condomínio como um todo. Pintura, piso, azulejos,


áreas comuns;

Condomínio - Taxas condominiais altas dificultam locações e vendas;

Tamanho - A tendência para locação comercial, é de espaços menores - em vez de um


escritório de 500 m2, existe a preferência de cinco de 100m2, pois o risco de todos ficarem
sem alugar ao mesmo tempo é bem menor;

Valor do imóvel - É mais fácil vender um imóvel de R$ 100 mil do que um de R$ 500 mil. Se
for um investimento a longo prazo, como um imóvel na planta, o ideal é que as parcelas
não ultrapassem 30% da renda;

Vagas de garagem - Quanto mais vagas o imóvel tiver, melhor. Mas isso não significa que
um imóvel sem garagem não seja interessante, depende da localização e proximidade com
transporte público;

Andar do imóvel - Normalmente os andares mais altos são os mais valorizados.


Perspectivas

 Estima-se que entre 2009 e 2010 o mercado paulistano seja incrementado


por quase 160 mil m2 de novas áreas de escritórios. O número se somaria
aos 8,4 milhões de metros quadrados que compõem o estoque total da
cidade. Desses, 2,4 milhões equivalem a edifícios de padrão A e AA,
enquanto os outros 6 milhões de metros quadrados espalham-se por
empreendimentos de nível B e C;

 O segundo maior mercado de escritórios do País, o Rio de Janeiro, possui


4,1 milhões de metros quadrados de áreas corporativas menos da metade
de São Paulo. Desses, apenas 900 mil enquadram-se nos parâmetros mais
valorizados de edifícios;

 Em Belo Horizonte, por exemplo, estima-se que o volume total de áreas


corporativas não chegue a 2 milhões de metros quadrados, sendo 71% de
classe C;

 Curitiba possui o quarto maior estoque de escritórios classe A, com


aproximadamente 100 mil metros quadrados disponíveis para locação. O
estoque total de Curitiba é de 1,1 milhão de metros quadrados;
Classificação dos imóveis por padrão

• O critério de classificação de edifícios e a nomenclatura utilizada não são


regidas por norma oficial. As empresas do segmento adotam o que lhes
convém, no entanto existe consenso do que é alto padrão ou não;

• Segundo os critérios da Jones Lang LaSalle, os edifícios são segmentados em 4


classes: AA, A, B, C;

• São analisados cerca de 160 itens técnicos dos edifícios, atribuindo pontos a
cada um deles. O edifício recebe a classificação de acordo com a somatória
dos pontos;

• Algumas empresas utilizam as terminologias Triple A, A+ ou simplesmente A.


No entanto, são apenas terminologias diferentes, pois o objeto em análise é o
mesmo;

• Os itens a seguir relacionados são resumo das características técnicas de cada


padrão de edifício e não possuem necessariamente caráter de
obrigatoriedade.
Classificação dos imóveis por padrão

Os edifícios Classe AA são considerados top de mercado. Possuem


excelentes características e especificações técnicas, como:

– Área útil do andar maior que 800 m²;


– Pé direito (do piso ao forro) superior à 2,70 metros;
– Sistema de ar condicionado central moderno com controladores;
– Sistema redundante de telecomunicações;
– Excelente sistema de prevenção e combate a incêndio com pelo menos duas
escadas de emergência, sprinklers e detectores de fumaça;
– Heliponto;
– Piso elevado instalado;
– Forro e vidros termo-acústicos;
– Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:30 m²;
– Sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS) completo;
– Acabamentos externos e internos de primeira qualidade;
– Ótimo aproveitamento entre área útil/carpete/privativa;
– Alta eficiência no transporte vertical (elevadores).
Classificação dos imóveis por padrão

Os edifícios Classe A são caracterizados por:

– Bom aproveitamento entre área útil/carpete/privativa;


– Área útil do andar superior a 500 m²;
– Sistema de ar condicionado central;
– Pé direito (do piso ao forro) superior ou igual a 2,70 metros;
– Andar preparado para receber piso elevado;
– Forro e vidros termo-acústicos;
– Bom sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS);
– Boas instalações de telecomunicações;
– Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1: 35 m²;
– Acabamentos externos e internos de boa qualidade;
– Boa eficiência no transporte vertical (elevadores).
Classificação dos imóveis por padrão

Os edifícios Classe Edifícios classe B são aqueles que não atendem as exigências
primordiais para serem considerados prédios AA ou A, entretanto, devem
possuir bom estado de conservação e ar condicionado central, sendo aceitáveis
os sistemas self-contained e split-system.

A condição básica para ser inserido na categoria C é a ausência de ar


condicionado central.
Fontes de Pesquisa:

• Sinduscon/RS

• Cushman & Wakefield

• Jones Lang LaSalle

• Colliers
Mercado de empreendimentos Comerciais
Características
Mercado de empreendimentos Comerciais
Características

Estoque - Somatória do volume de m² privativos de todos os edifícios


de escritórios de determinado padrão, já construídos.

Estoque Especulativo – parcela do estoque cujas unidades estão


sendo ofertadas no mercado para venda e locação ou estão ocupadas
por locatários

Estoque Não Especulativo – parcela do estoque ocupada pelos


proprietários

Novo Estoque – volume de m² a ser entregue (em fase de aprovação,


lançamento e/ou construção)
Mercado de empreendimentos Comerciais
Características
Taxa de Vacância – Relação percentual entre os espaços vagos sobre o
estoque total. Indica o nível de ocupação de determinado produto em
determinada região. Importante indicador da “saúde” do mercado de
escritório da região.

Taxas de 10 a 15% - equilíbrio de mercado em São Paulo.

Taxas inferiores a 10% - indica falta de espaços para venda e locação

Taxas superiores a 15% - Indica excesso de oferta de espaços para


venda e locação
Mercado de empreendimentos Comerciais
Características
Mercado de empreendimentos Comerciais
ALPHAVILLE
Mercado de empreendimentos Comerciais
Características
Absorção – representa os espaços vagos que são ocupados em um período em
uma determinada região.

Absorção bruta – representa a totalidade dos espaços ocupados.

Absorção líquida – representa a diferença dos espaços ocupados e os espaços


desocupados de uma determinada região, em um determinado período.

Velocidade de absorção – mede o tempo que uma unidade demora para alugada,
em um determinado período, em dada região.
Mercado de empreendimentos Comerciais
Características
Mercado de empreendimentos Comerciais
ALPHAVILLE
OPORTUNIDADES DE
INVESTIMENTO
Oportunidades de Investimento
Público-Alvo
Público-Alvo 1
Investidores
Princípios básicos para investimentos:
• Segurança • Rentabilidade • Liquidez
• Alta valorização • Região de grande potencial
Público-Alvo 2
Médio Empresário / Profissional Liberal
• Status / Investimento
• Ampliação do escritório
• Melhores instalações
• Fácil Acesso
• Infraestrutura tecnológica
• Infraestrutura de serviços
• Sair de prédios obsoletos..
Mercado imobiliário
É o melhor investimento

É o mercado financeiro e de capitais que está "sancionando"


esta afirmação , não o pessoal das
incorporadoras ou das imobiliárias.

Matérias recentes:
Atualmente, os fundos imobiliários rendem de 0,9% a 2% ao mês e estão concentrados,
principalmente, para shoppings, supermercados, hospitais e edifícios comerciais...

Fonte: Valor Econômico


Por que investir?
BETHAVILLE
BETHAVILLE, assim como Alphaville, nasceu com a cultura do
novo, do diferente;
Representa planejamento, bom gosto, liberdade e status;
Uma escolha por maior liberdade
Por uma vida mais moderna, mais leve e equilibrada;
É a liberdade de escolher, de experimentar, de inovar.
BETHAVILLE
Estratégia de localização
• Mostrar que o projeto é uma conseqüência da cultura de inovações;

• Constituir uma identidade para o produto que levante e evidencie suas


características e diferenciais;

• Apresentar a Contracta e a Exclusiva Imobiliária – começar com o pé direito

• Quebrar resistências locais – se aproximar com os veículos locais (Revista


VERO, Folha de Alphaville e outros);

• Gerar empatia e simpatia – fazer algo por BARUERI /BETHAVILLE e quem mora
lá (ações de promoção)
BETHAVILLE
Estratégia de localização
Alphaville é conhecida como uma região alternativa, e é benéfico que
seja vista como tal, pois, apesar de já vivenciar alguns dos problemas
de São Paulo, seu mote ainda é de uma região que apresenta boa
qualidade de vida, segurança, bons empreendimentos, baixo custo
ocupacional e incentivos fiscais.
BETHAVILLE
Regiões alternativas ( fora de SP )
Tamboré, Granja Viana, Aldeia da Serra e
Alphaville

Alphaville

Tranqüilidade
BETHAVILLE
Boa Estrutura
Bom comércio e Transferência natural das
serviços mesmas características
BETHAVILLE

Pontos positivos:
Não está junto da área
comercial, porém é
próxima e distante o
suficiente Localização muito bem
conhecida e avaliada.
“valoriza muito o imóvel”
BETHAVILLE
Lazer na região
Além de muita paz e segurança a região de Tamboré e Alphaville, oferece a seus moradores
completa infraestrutura de comércio, shoppings e excelentes escolas e universidades.
Shopping Tamboré

Shopping Center Alphaville


BETHAVILLE
FUTUROS LANÇAMENTOS
SHOPPING
Futuro Shopping IGUATEMI

Futuro Parque Shopping


Barueri
Infra-estrutura na regiao
Por que investir
em Barueri?
DIFERENCIAIS
• Região em pleno desenvolvimento urbano.
• Rápido acesso às principais rodovias do estado de São Paulo - RODOANEL
• Próximo aos principais centros de negócios da cidade de São Paulo

Por que investir


em BETHAVILLE?

Além de tudo o que foi colocado acima, ainda temos:


Ginásio de esportes
Câmara Municipal
FATEC
SENAI
ao lado da Rod Castelo Branco e próximo ao Rodoanel
Modelos e referências
de peças que
apresentam diversos
diferenciais sobre o
empreendimento
COMUNICAÇÃO DIGITAL
COMUNICAÇÃO DIGITAL
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COMUNICAÇÃO DIGITAL
Muito obrigado