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Dedicacin

A Brezo: Gracias por su amor y apoyo. Le amo, valoro, confo, aprecio, y respeto y
tengo ganas de construir nuestra vida juntos.
David Finkel
A Joanna: Gracias por ser la mujer de mis sueos. Peter Conti

ADVERTENCIA
Cmo un Se quedan en casa mam compr 14 propiedades y cmo puede tambin!
Mi nombre es Cheryl, y soy slo una mam ordinaria. Mi marido trabaja en nuestra igl
esia unos bloques desde nuestra casa y yo a casa escuela mis tres nios adolescent
es. Si me debiera decir hace tres aos que tambin sera un inversionista de bienes inm
uebles afortunado que haba comprado ya 14 propiedades, le habra dicho que estaba l
oco!
Mis primeras experiencias en la compra de bienes inmuebles eran las casas mi mar
ido y compr durante los aos para vivir en. Siempre desempeaba el papel de su ayudan
te derecho. Durante el cierre sealara a la lnea y dira, Signo aqu, e iba. No entend n
uno de los detalles de lo que continuaba. Los bancos y los prstamos y el depsito y
las compaas del ttulo parecieron a griego a m. Entonces sobre hace aos unos two-ando
ne-half las cosas cambiaron para m. Mi marido haba dimitido de su trabajo, y nos p
reparbamos a movernos. Siempre haba tenido una fascinacin con bienes inmuebles. Tal
vez era debido a todos los amigos que haba tenido durante los aos quien haba hecho
el dinero que invierte en bienes inmuebles que decid aprender cmo invertir.
Estaba a este punto en mi vida que primero encontr a Peter y David. Los vi en un
cuarto lleno de otros 700 inversionistas en un taller de dos horas que enseaban e
n los Inversionistas de Bienes inmuebles de Ohio Associa-
xi
Advertencia de xii
la Convencin Anual del tion. Ms escuch sus ideas, ms dije a m, Esto es esto. He encont
rado lo que quiero hacer.
Me hice uno de sus estudiantes mentorship. Mientras esperaba la parte de formacin
viva de su programa, comenc a estudiar sus materiales del estudio a distancia. D
urante los prximos dos meses comenc a buscar mi primer acuerdo. Comenc a pedir la v
enta Por anuncios del Dueo en mi peridico local usando a Peter y las escrituras de
David. Menos de cuatro semanas ms tarde, encontr mi primer acuerdo. Habl con un ma
rido y esposa que eran lo que llamo nestors vaco porque sus nios se haban mudado. Enc
ima de esto, el marido se haba transferido con su trabajo a otra ciudad donde haba
n comprado ya una nueva casa. Ahora tuvieron que aguantar una casa vaca distancia
de aproximadamente dos horas y dobles pagos para cubrir cada mes.
Cuando fui para encontrarme con los vendedores, era tan nervioso. Segu creyendo a
m que los vendedores iban a saber que era una falsificacin. Tena este miedo que el
marido fuera a tomar un miran m, risa, y dicen, no es un inversionista, es slo una
mam. Pero realmente fue mucho ms fcil que pensaba. Cuando fui dentro de la casa par
a encontrarme con l y su esposa, abandon a mis dos hijos adolescentes en nuestra m
ini-furgoneta para esperar. Hablamos un rato, y luego dio vuelta a su esposa y d
ijo que vendindome la casa por 2.500$ abajo en una opcin del arriendo (algo sobre
el cual aprender en este libro) era un buen ajuste para ellos. Firm y luego seal a s
u esposa y le dijo donde firmar. Pensaba, No es esto irnico, parece a cosas vino e
l crculo lleno ac. Sola ser el que cuyo marido le dijo donde firmar, y ahora compro
mi primera casa de la inversin.
Hurgu a travs de contratar el acuerdo. Realmente, pareca que el vendedor saba mucho
ms sobre bienes inmuebles que hice, y l la clase del entrenado m a travs del acuerdo
.
Hice huelga a mi coche usando todo mi autocontrol para quedarme tranquilo y equi
librado. Me sent, despacio apoyado de la calzada, condujo abajo la calle y de la
vista de la casa. All me hice a un lado y solt un grito de victoria. Mis hijos y y
o cambiamos fives alto y gritamos en nuestro entusiasmo. Termin por hacer 35000$
del cerrado con llave - en ganancias cuando vend esa casa a mi comprador unas sem
anas ms tarde.
Advertencia
xiii
Me acuerdo de ir a la formacin del inversionista de bienes inmuebles de tres das e
n San Diego para el programa mentorship y traer mi minilbum de fotos de la casa.
Peter y David y la clase entera probablemente se aburrieron con todas las fotos
de esa casa y mi refundicin de esa historia, pero no me poda ayudar. Tan me excit p
ara haber hecho mi primer acuerdo y haber hecho el dinero en ello que no me poda
quedar quieto. Era un interruptor de luz que se encendi dentro de m que dije, S, pued
o hacer esto!
Mi marido siempre crea en m. Slo era un poco escptico con que una persona realmente
podra hacer el dinero que invierte en bienes inmuebles sin el dinero efectivo de
50000$ que se sienta en el banco para comenzar. Para l, tom mi segundo acuerdo, un
a casa que no compr por nada abajo, antes de que realizara que esto no era un f l
uke.
Encontr este acuerdo a travs de una respuesta a unos pequeos anuncios clasificados
que Peter y David me dijeron poner en mi peridico Thrifty Nickel local que dijo, C
ompro Casas. Consegu una llamada de un vendedor que era aproximadamente 45 minutos
de distancia de donde vivo. Me acuerdo de pensar a m cuando fui en coche para en
contrarme con el vendedor que no quise una casa esto lejos de donde vivo. Segu di
ciendo repetidas veces, No quiero esta casa; es demasiado lejano.
Cuando llegu a la casa, gast la hora siguiente tratando de convencer al vendedor d
e que no quise comprar la casa y pasando por todas sus otras opciones de venderm
e. El vendedor sigui dicindome todos los motivos por qu tuve que comprar la casa. F
inalmente, present y compr la casa por 800$ abajo y en 15000$ debajo del valor de
mercado. Era muy. Slo no cre que quisiera una casa que lejano de m. El vendedor me
dio el derecho a la propiedad, el libro del cupn para su prestamista, las llaves
a la casa, y slo se alej de ello. Estoy ahora en el proceso de venta de esa casa a
travs de un corredor de bienes races que ahora trabajo con y obtendr 10000$ a 1500
0$ en la propiedad.
Durante los prximos dos aos, slo segu a Peter y el sistema de David, comprando una v
ariedad de casas usando sus estrategias de la Opcin de Compra. Todos sumaron, rec
og 14 propiedades sobre esto dos y perodo del ao onehalf. Ha sido un sentimiento in
creble para construir un futuro para mi familia.
Advertencia de xiv
Mi acuerdo favorito era una casa de 162000$ que no compr con nada abajo y dueo que
financia. Hice ms de 40000$ segn este acuerdo solos. El punto fundamental es que
estas ideas trabajan. Trabajaron para m, y trabajarn para usted.
Para m, no es aproximadamente el dinero. No me consiga incorrecto. La razn hago es
to es hacer una ganancia, pero tambin realmente disfruto de invertir. Mi toda la
familia es detrs de m. Cuando mi hija tena 11 aos, la estaba dando un paseo a casa l
a madre de uno de sus amigos. Cuando anduvo en la casa, me dio una pila de volan
tes en casas para la venta en el rea. Parece que sigui pidiendo que la mam de su am
igo se pare siempre que viera una casa Para el signo de venta por tanto podra con
seguir que un volantes para m pidiera ver si podra haber un acuerdo all.
Mi hijo mayor, que tiene 17 aos, sigui preguntndome cuando iba a ensearle cmo inverti
r este camino. Finalmente present, y gast unos meses escuchndome conversacin con ven
dedores sobre el telfono y continuando citas conmigo. Le present en el corredor de
bienes races trabajo con Vic llamado.
Vic trajo una ventaja en esta casa extinguida el juicio hipotecario a mi hijo. J
untos ponen en una oferta de la mitad del valor de despus-de-que-reparacin de la c
asa. Se acept! Mi hijo gast las prximas seis semanas trabajando en la casa y supervi
sando la limpieza de la propiedad. Slo lo vendi a otro inversionista en la ciudad
que lo quiso para un alquiler. El otro inversionista se puso muy en la casa y mi
hijo gan neto 10000$. Por supuesto, no es feliz que su pap y yo insistimos que in
vierta de nuevo el dinero en su siguiente propiedad y no slo lo gaste para cualqu
ier juguete adolescente.
Le impulso a manar sobre cada palabra en este libro. Lleve tiempo para aprender
estas estrategias. Entonces, salga y pngalos para trabajar. Como realmente trabaj
an, si slo invertir el tiempo y energa de hacerlos pasar. Por ltimo, la libertad y e
l sentido de seguridad que construir para usted y su familia pesarn ms que lejos cu
alquier de los temporar y desafos de los cuales afrontar. No poda haber encontrado
a dos consejeros ms humanitarios dirigindole en su viaje que Peter y David. Han si
do una bendicin en las vidas de mi familia. Le deseo el gran xito.
Cheryl Hastings
RECONOCIMIENTOS
Nos gustara agradecer a la gente siguiente aadir al xito de este proyecto del libro
y ayudarnos a tocar vidas ah: Nuestro Consejero entero el equipo de Financial Gr
oup, LLC de Mike, Cher yl, John, Theresa, Renata, Julia y Bernice - es toda la i
ntegral a lo que hacemos; nuestros estudiantes mentorship para demostrar diariam
ente que la verdadera gente puede hacer mucho dinero que invierte en bienes inmu
ebles; Mary y todos en Comercio de Dearborn para creer en el proyecto y hacerlo
pasar; Marcia, Gary, Reddy, Frank, y nuestros estudiantes del Crculo interior par
a mostrar lo que pasa cuando un inversionista decide tomar su inversin al siguien
te nivel y realmente va para l.
Todas las historias que compartimos en este libro dicen de verdaderos acuerdos q
ue nosotros o nuestros estudiantes hemos vuelto a hacer varios aos pasados. En al
gunos casos, para la intimidad de aquellos partidos implic, algunos nombres y des
cripciones se han cambiado. Todos los detalles relevantes de cada acuerdo, sin e
mbargo, permanecen verdaderos y exactos al mejor de nuestro conocimiento. Le agr
adecemos y queremos que usted sepa cunto apreciamos y valoramos sus contribucione
s.
Y, finalmente, nos gustara dar gracias especiales a los lectores de Cmo Crear Corr
ientes Mltiples de la Compra de Ingresos
xv
Reconocimientos de xvi
Casas en reas agradables con Nada Abajo. Sus cartas, correos electrnicos y llamada
s telefnicas nos inspiraron a invertir la energa y tiempo para hacer este libro. N
os conmovemos para or de su xito con estas ideas y esperar que este nuevo libro le
d an ms estrategias de sacar ganancia de.
Introduccin
Sea bienvenido para comprar inversin de la opcin
Gracias por recoger este libro. No estamos seguros si lo comprara despus de asist
ir a uno de nuestros talleres, o despus de ornos entrevistado por la televisin o ra
dio, o si un amigo ntimo suyo le diera el libro como un regalo. Tal vez hojeaba sl
o en una librera y escogi este libro del anaquel. Sin embargo encontr este libro, n
o era ningn accidente. Algo le atrajo para aprender ms sobre la fabricacin de diner
o que invierte en bienes inmuebles.
Quizs invierte ya en bienes inmuebles y quiere recoger unas ideas ms de ayudarle a
juste fino sus habilidades, o tal vez es el principiante y quiere aprender exact
amente cmo empezar a invertir. Si es un inversionista sazonado o un principiante
fresco, este libro le ayudar a hacer ms dinero que invierte en bienes inmuebles si
n los fastidios asociado con la inversin inmobiliaria tradicional, como arrendata
rios, bancos, o reconstituir proyectos.
Cmo podemos hacer una reclamacin tan escandalosa - y hasta ponerla sobre la tapa? Es
nuestra reclamacin slo dan bombo publicitario para engaarle en la compra del libro
? No, no es. Durante los seis aos pasados, hemos sido el ajuste fino nuestro Sist
ema de la Opcin de Compra de modo que ahora hagamos casi todos nuestros acuerdos
sin arrendatarios ordinarios, sin la financiacin bancaria arriesgada, y
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xviii
Introduccin
sin proyectos de la rehabilitacin complicados. En este libro, aprender cmo puede po
ner todo que hemos aprendido en la accin a hacer el dinero que invierte en bienes
inmuebles.
Ms bien que poner a un arrendatario en su propiedad de la inversin, aprender cmo ven
der sus propiedades en una base del alquiler a propio a un arrendatario-comprado
r. Su arrendatario-comprador le dar un cacho grande del dinero efectivo frente pa
ra la oportunidad de comprar la propiedad ms tarde y ser responsable del mantenimi
ento cotidiano de la propiedad. Su arrendatario-comprador tendr una mentalidad de
la propiedad que le liberar de los dolores de cabeza y los fastidios del landlor
ding tradicional.
Y ms bien que poner el 20 por ciento al 30 por ciento abajo y firmar personalment
e en la financiacin convencional, va a aprender cmo conseguir que dueos sean su ban
co. Aprender sobre cmo poner estrategias de compra infalibles de trabajar para ust
ed gustan opciones del arriendo y sujeto a la financiacin. Va a aprender los modelos
de la lengua exactos que tiene que usar para conseguir que vendedores digan, S! a fi
nanciacin de sus acuerdos.
Y ms bien que gastar horas largas y mucho dinero que supervisa implic proyectos de
la rehabilitacin, va a aprender cmo comprar casas en reas agradables con poco o na
da abajo. Mientras todava se podra tentar hacer un proyecto de la rehabilitacin de
vez en cuando, vamos a mostrarle cmo puede hacer mucho dinero comprando casas agr
adables que no tienen que fijar el trabajo de modo que consiga sus ganancias ms fc
iles y con menos riesgo.
Trate este libro como una lnea de la cafetera de consejos de la persona enterada,
bromas y tcnicas. Como pasa por ello, pone los artculos que siente son los ms valio
sos en su bandeja y los usan. Deje lo que no es un adecuado para usted detrs. Las
ideas y las estrategias que decide poner en la accin le ayudarn a hacer el dinero
.
El libro se presenta en seis captulos que le dan el cuadro lleno de la inversin de
la Opcin de Compra. La inversin de la Opcin de compra est un enfoque simple y siste
mtico a la compra de casas agradables en reas agradables con poco o nada abajo. Us
a una variedad de estrategias de financiacin creativas de conseguir la propiedad
o el control de propiedades con el atractivo,
Introduccin
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el bajo riesgo llama a usted - el comprador. El foco del Sistema de la Opcin de C
ompra le debe guardar en su papel de pago ms alto, ese de un inversionista, no el
papel de unos manitas, propietario o suplicante del prstamo.
En el Captulo 1, se presentar en el cuadro grande de la inversin de la Opcin de Comp
ra. Aprender lo que para a otros inversionistas y cmo se puede asegurar que tiene x
ito.
En el Captulo 2, aprender todas las cinco de las estrategias de compra de la Opcin
de Compra. Aprender a usar estas tcnicas potentes para financiar sus acuerdos de m
odo que pueda reforzar sin peligro su camino en cada compra.
En el Captulo 3, aprender sobre el Sistema de la Oferta Inmediato - el sistema de
negociacin de la vanguardia que le ayudar a conseguir que vendedores digan, S! a su of
erta creativa. Aprender 17 modelos de la lengua especficos y negociacin de la tctica
que tendr que cerrar el acuerdo.
En el Captulo 4, aprender 14 modos de bajar sistemticamente su riesgo cuando invier
ta en bienes inmuebles. Este captulo le dar la tranquilidad de nimo que ser capaz de
guardar todo el dinero que ganar con su inversin.
En el Captulo 5, aprender cmo puede convertir sus propiedades en una corriente de n
o intervencin de ingresos vendindolos en una base del alquiler a propio. Aprender cm
o valorar, vender, y mostrar sus propiedades de modo que pueda convertir su carp
eta de bienes inmuebles en ingresos sin fastidios.
Y finalmente, en el Captulo 6, aprender cmo poner todo esto en la accin. Aprender tre
s modos de encontrar su primer acuerdo en 45 das o menos. Tambin conseguir un plan
de accin de cinco pasos darle un mapa de carreteras de que hacer despus.
Despus de que ha dado a nuestras ideas un intento, amaramos tener noticias de uste
d. Tal vez su historia estar tan bien continuar nuestra Pared de la Fama en nuestr
o sitio web en <www.resultsnow.com>. Por favor enve sus historias por correo elec
trnico a nosotros en: mentor@resultsnow.com. Le deseamos la mejor de la suerte en
su inversin!
Inicio
1C H UN P T E R
Por qu Casi Desist Inversin inmobiliaria antes de que incluso Empezara
PetersStory sent que me pegu en mis pistas, aunque hubiera comenzado apenas a inverti
r en bienes inmuebles. Haba comprado una utilizacin doble de un corredor de bienes
races cinco meses antes y era ahora oficialmente un inversionista de bienes inmu
ebles. El problema consista en que no parec a un inversionista de bienes inmuebles
. Hara llamadas y saldra y mirara propiedades, pero me aterroric cuando hice ofertas
. De hecho, tan me asust de hacer un error que autosaboteara y hara mis ofertas tan
bajo saba que el vendedor nunca los aceptara. No era ninguna sorpresa a m que toda
s estas ofertas se rechazaron, y los vendedores me diran ms tarde que se vendieron
a alguien ms. Perda algo? Haca toda esta otra gente decisiones de compra estpidas y
el nico inteligente? No me sent muy inteligente sobre el hecho que no consegua ms pro
piedades. Y saba que cuando mir un acuerdo, no tuve ni idea, a pesar de lo que los
corredores de bienes races dijeron, si hara el dinero o perdera el dinero.
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Recuerdo los pequeos anuncios clasificados hasta este da:
Formacin del inversionista de bienes inmuebles. Fcil, lucrativo, y divertido! Llame
a Keith 303-555-1212
Averig que Keith era un inversionista local afortunado que quiso 5000$ para una cl
ase de cinco das en la inversin. Esto era mucho dinero para m entonces. Como un mecn
ico automtico, hice aproximadamente 50$ por trmino medio para cada coche que segu t
rabajando. 5000$ para m significaron fijar 100 coches. Esto es bastante trabajo.
Pero cuando lo estudi detenidamente, realic que el uno o el otro camino iba a tene
r que fijar aquellos 100 coches. Al menos si tomara la clase, tendra un verdadero
tiro de salir de la necesidad de fijar coches para siempre.
Estaba en una posicin donde quise cambiar cosas y cambiarlos rpido. Luchaba con la
confusin emocional creada pasando por un divorcio de mi esposa, despus de siete ao
s del matrimonio. Me haba movido en un condominio de dos dormitorios diminuto y e
staba en un punto ms bajo en mi vida. A pesar de todo esto, saba que las cosas slo
se podran mejorar. Saba que los miles de otras personas haban hecho mucho dinero qu
e invierte en bienes inmuebles, y tambin saba que lo que haca no iba a conseguirme
all. Estaba listo para hacer algo, algo, para cambiar cosas para m. Por tanto tom l
a posibilidad. Result ser la decisin correcta para m.
La clase estaba en 4000 pies cuadrados de Keith a casa localizados en una vecind
ad prestigiosa en las colinas al Oeste de Denver. Explic cmo haba comprado la casa
sin usar cualquier de su propio dinero y cmo sera capaz pronto de hacer la misma c
osa. No cre que l, por supuesto, pero creyera que si pudiera usar sus ideas de com
prar una casa hasta dos veces menos agradable, hara bien. Poco saba entonces que e
n menos de tres aos me movera en una casa a la misma vecindad.
Escuch estrechamente ya que mi nuevo consejero comparti sus secretos conmigo. Hay sl
o dos modos de comprar una propiedad de modo que termine la fabricacin de dinero,
explic. Puede comprar o en el precio o en trminos,
1/Empezar
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pero no puede dar al vendedor tanto su precio como todo el dinero efectivo. Cuan
do es
pagando todo el dinero efectivo por una propiedad, se tendr que asegurar que no e
s
el pago de ms del 60 por ciento al 65 por ciento del valor del puntal -
erty para dejar bastante cuarto para usted para cubrir todos sus gastos y todava
haga una ganancia. Pero la compra basado en la adquisicin de un precio al contado
bajo puede ser
arriesgado, Keith explic. Tiene que ser capaz de saber el exacto
el valor de una propiedad, el coste de cualquiera conviene requerido y sabe todo
el
el transporte de gastos que tendr que pagar mientras conviene el
propiedad. Si hace hasta un pequeo error en la eleccin del precio
pagar, puede terminar por trabajar mucho tiempo y con fuerza en la propiedad
sin hacer la mayor parte de una ganancia, o peor, termina por perder
dinero. Voy a mostrarle cmo dejar al vendedor tener su precio como
mucho tiempo ya que consigue sus trminos. Si compra en los trminos correctos, no v
a
siempre haga el dinero, pero nunca perder el dinero.
Esto tuvo sentido a m, y gast los cinco das siguientes escuchando
ya que Keith me ense muchos fundamentos sobre la inversin en el verdadero
finca. Durante los aos he usado aquellas ideas como una fundacin fuerte
reunir acuerdos.
Lamento que no le pudiera decir que nunca me asust para hacer ofertas
despus de esto o que todo fue suavemente, pero no puedo. Despus
la clase, todava me asustaba, pero tena el conocimiento tuve que
venza mi miedo. Empezar nunca es fcil. Pero pienso en
a qu mi vida parecera hoy si todava fijara coches y yo
gracias a Dios que me adelantara con mi inversin a pesar del
miedo. Lo que lo va por ltimo costarle si no empieza con
su inversin?

Cualquiera puede hacer dinero grande que invierte en bienes inmuebles


Qu significara para usted y su familia si fuera capaz de ganar 25000$ suplementario
s este ao invirtiendo en bienes inmuebles? Y 50000$ suplementarios o hasta 100000$
? No se necesitara la mayor parte de la tensin y preocupacin de su vida? Mejorara su s
entido de libertad y seguridad?
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Somos slo dos ordinar y tipos - un exmecnico y el otro un ex-jock. An, usando las i
deas en este libro, hemos sido capaces de crear tanto dinero efectivo mensual sa
no f mugidos como capitales propios grandes comprando casas en reas agradables co
n nada abajo. En todas partes de este libro compartiremos con usted muchas de nu
estras historias de primera mano de lo que trabaj para nosotros y lo que no hizo.
El punto fundamental es que si furamos capaces de comenzar donde hicimos - con n
ada - y hacer lo que hicimos, ser capaz de hacer la misma cosa. Es nuestra espera
nza que ser capaz de hacerlo ms rpido y ms fcil que nosotros.
Pero y si no haga un milln de dlares durante su primer ao de la inversin inmobiliaria
? Tantos inversionistas que comienzan quieren todo esto durante la noche. Como c
ualquier otra habilidad, la inversin lleva tiempo y prctica para aprender. As pues,
cuando exponga sus objetivos de inversin, asegrese que piensa a largo plazo tambin
.
Uno de nuestros estudiantes, Will, defini un objetivo para hacer 100000$ en ganan
cias en efectivo de su inversin inmobiliaria. Tom el Will durante aos two-onehalf d
e la inversin en una base de media jornada antes de que alcanzara ese objetivo. E
ncontr su primer acuerdo mientras estaba en nuestra formacin de bienes inmuebles d
e tres das. Encontr a un dueo de una propiedad del alquiler que pareci motivado. El
Will y otro estudiante en la formacin quedaron en encontrarle. Terminaron por com
prar la casa en una opcin del arriendo de tres aos, un mtodo sobre el cual aprender
en el Captulo 2. De camino Will lo dice, slo tropez a travs del trabajo de escribir
con el vendedor, entendiendo lo que perteneci en que en blanco como fue. Cinco se
manas ms tarde hizo vender la casa a un arrendatario-comprador para una ganancia
de 10000$. Mientras esto es uno de los acuerdos ms pequeos se hace, era su primer.
Y primeros acuerdos, como el primer ama, son algo especial. Son los acuerdos qu
e le avisan, Oye, puedo hacer esto! Esto es verdadero. Puede imaginar a qu parecer cua
ndo tenga el registro de mano de vender su primera casa? Qu har con su ganancia?
Va continu a hacer otros acuerdos. Nunca hizo ms de cuatro en ningn ao, pero al fina
l alcanz su objetivo de 100000$. Queremos estar claros aqu - toma el trabajo. Nadi
e va a salir y contratar acuerdos para usted. Pero al final, vale la pena.
1/Empezar
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Podemos or ya qu piensa, Si es tan fcil, por qu no lo hacen todos? La nica respuesta
tenemos consiste en que la mayor parte de personas se programaron para el fraca
so financiero desde el principio. Y aqu est nuestra mejor observacin en cuanto a po
r qu.
Por qu tantas personas fallan econmicamente
Se ha preguntado alguna vez por qu tantas personas fallan econmicamente? Viviendo e
n un mundo con tantas oportunidades, la abrumadora mayora de la gente termina a s
u dependiente de das en su familia y el gobierno para su fuente de ingresos princ
ipal.
Un da omos una historia de cmo agarran monos abajo por el ecuador que nos ayud a ent
ender por qu tantas personas luchan con su dinero. Parece que los cazadores intel
igentes han aprendido una manera simple de agarrar monos. Hueco un coco y hacen
una pequea apertura a un final. Entonces atan una cuerda de cuero al otro final.
Dentro del coco colocan cacahuetes.
Despus sacan el coco en un lugar creen que un mono probablemente adquirir y se sen
tar para esperar. Dentro de poco un mono adquiere, dibujado por el olor irresisti
ble de los cacahuetes. El mono fcilmente encaja su mano dentro del coco y agarra
los cacahuetes. Pero con ello se abrig alrededor de los cacahuetes, la mano del m
ono ya no puede caber se echan atrs. El mono tira ms difcil y ms difcil, trabajando l
mismo en un pnico, nunca no realizando un paso simple que tendra que tomar para ir
libre - el piso de alquiler va de los cacahuetes.
Cunta gente sabe quines trabajan para cacahuetes, tambin asustados para parar qu hace
n para liberar un poco de su tiempo para construir y crear qu quieren? Cuntos la ge
nte sostiene tan apretado a qu saben para ser verdad que nunca retroceden y busca
n otros modos de llevar a cabo sus ambiciones?
Muchas personas cuelgan en aquellos cacahuetes para la querida vida porque tiene
n miedo de la prdida lo que tienen. Muchos ciegamente se agarran a ingresos modes
tos de modo que no tengan que salir en que consideran para ser el terror ciego d
el desconocido.
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DavidsStory Cuando era ms joven, me entren para jugar el hockey sobre hierba en las O
limpiadas. Gast mis aos mozos que persiguen este sueo, marchndome para vivir y entre
narme en el Centro de formacin Olmpico y jugar en ligas extranjeras alrededor del
mundo.
Fui recompensado por una carrera exitosa en los Estados Unidos
Equipo nacional. En mi camino hacia el juego en las Olimpiadas, comenc
tener problemas traseros extraos. Los disparos a dolores y espasmos del msculo
me guardara en la cama durante das. Era uno de los tiempos ms asustadizos de
mi vida. Tena tanto miedo de perder mi sueo que cerr con llave mis vistas
en el diagnstico de los doctores y la rutina cotidiana de reconocimiento mdico
terapia. El problema consista en que ninguno de esto trabajaba. Por tanto adher
a esta rutina ms apretada, fue a la terapia fsica dos veces al da, vio
el doctor cada vez ms a menudo.
Necesit ms de un ao y medio para realizar que ninguno de esto era
funcionamiento. Termin por tener la ciruga que cur el problema (a
el pequeo tumor graso segua adelante un nervio en mi cadera - por suerte, esto
era benigno). Si slo hubiera querido afrontar la realidad antes
que la rutina de visitas del doctor y terapia fsica agresiva
no trabajaba, puedo haber sido capaz de curarme de la ciruga en
mucho tiempo para jugar en las Olimpiadas.
Mis cacahuetes no eran el dinero de un trabajo, pero era la rutina
de ciegamente despus de plan que claramente no trabajaba. Cuando afrontado
con la realidad de perder mis sueos con juego en las Olimpiadas, yo
agarrado mi rutina con toda la desesperacin de un ahogado
la posesin en una cuerda de salvamento. Entonces, simplemente no realic que el
la cuerda de salvamento era realmente un ancla, y me derribaba.

Piense en todos los inversionistas de bienes inmuebles aspirantes que se agarran


a lo que saben ms bien que tomar las medidas para adquirir y ajuste fino mejor i
nvirtiendo estrategias que podran usar para crear la riqueza masiva. As mantenga u
na mentalidad abierta ya que lee este libro a fin de agarrar nuevas ideas e inst
rumentos. Pero recuerde, slo siga sosteniendo estas ideas
1/Empezar
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mientras le ayudan a conseguir lo que quiere. Quiera dejarlos caer y recoger mej
ores ideas a lo largo del camino.
Cuando ve que alguien se cerr en la trampa del mono, no puede ayudar, pero sentir
un sentido suave de la compasin. Despus de todo, simplemente se pegan en un lugar
donde puede haber sido una vez. Pero tena el coraje para salir en la fe. Decidi i
nvertir la energa y tiempo para aprender y convertirse en un inversionista de bie
nes inmuebles afortunado. Y si planea invertir de jornada completa o de media jo
rnada, le deben admirar porque a algn punto distinto en su pasado decidi soltar su
mano y dejar a sus cacahuetes caerse al f loor, decidiendo en cambio construir
un mejor futuro.
PetersStory ha hecho alguna vez alguien decirle que no equivaldra a nada? He encontra
do que el mundo est lleno de la gente que tan se asusta de ir despus de sus sueos t
ratarn de desalentarle en todo momento. Por qu hacen esto es un misterio. Quizs, es
porque no quieren que usted los renuncie. O tal vez se sienten amenazados cuand
o tiene el coraje para ir despus de sus sueos. O tal vez es porque otra gente tien
de a ver sus limitaciones en vez de buscar el poder verdadero que realmente tien
e dentro de usted. Experiment esto demasiado bien. Era un da del invierno fro cuand
o me esforc bajo la capucha de un coche por colocar mi luz de trabajo de modo que
pudiera ver los cerrojos que trataba de soltar. Aunque me vistiera en tres capa
s de la ropa, pareci que el fro del taller de reparacin automtico mal acalorado dond
e trabaj se filtr a travs de m. Era el nuevo tipo en el bloque en esta tienda, y haba
descubierto que porque me pagaron con una comisin para cada coche que fij, fuera
de factores ms all de mi control afectaban mi capacidad de ganancia. La mecnica que
haba estado all ms larga que siempre haba parecido que haba conseguido los empleos d
e la salsa grandes. stos eran los empleos que pagaron al menos dos o tres horas del
trabajo de modo que pudieran pagar por el mecnico trabajar en vez de perder el t
iempo como hice teniendo cuidado
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de pocos empleos. Ve, cada trabajo de reparacin de 15 minutos o de 30 minutos que
todava hice requera que yo esperara al distribuidor a darme la orden de trabajo.
Tuve que ir encuentran el coche, lo conducen en, esperan las partes, lo fijan, l
o prueban, y, finalmente, pasan la aspiradora por el coche como un servicio supl
ementario al cliente.
Saba que quise tener xito econmicamente, y durante esa maana del invierno fro tantean
do alrededor de la tentativa de ver bajo la capucha del coche, sent muy lejos de
vivir la vida que quise. Esto se hizo sorprendentemente claro para m dentro de lo
s prximos minutos.
Not que el capataz de la tienda haba entrado en la tienda con una taza de caf grand
e, caliente, que echa vapor. Encontr una taza en mi caja de herramientas y sub el
frente para ver si podra encontrar la fuente de esta bebida caliente. Divis una ca
fetera en el rea de espera con espirales atractivas del vapor que flota por el ai
re en el aire.
Llen mi taza e hice una pausa durante un momento para envolver mis manos alrededo
r de ello. Cerr mis ojos y disfrut del olor del caf elaborado fresco mientras el ca
lor magre mis dedos. Este momento agradable se interrumpi cuando o, Peter, qu hace? Al
la vista, y el dueo de la tienda fulminaba con la mirada a m. Ese caf es para cliente
s slo! gru y luego dio vuelta y pis fuerte de vuelta en su oficina y cerr la puerta.
Me sent horrible. Lo que duele ms era que aunque supiera que merec tratarme mejor,
no tena lugar ms para ir. Realic durante ese da del invierno fro que no tena un plan.
Necesit una manera de ser capaz de crear e ir despus de mi propio destino financie
ro, ms bien que esperar cosas de mejorar por s.
No tuve ni idea a este punto de las oportunidades increbles que entraran algn da en
mi vida cuando finalmente descubr la inversin inmobiliaria. Pero realmente saba que
tuve que hacer algo. Comenc mi bsqueda de veras durante ese da del invierno fro.
Otra gente sigui desalentndome a lo largo del camino. Estoy seguro que ha experime
ntado o esto usted mismo o va muy pronto cuando decida ir realmente despus de viv
ir la vida de sus sueos. Cuando oye a alguien que le dice que no lo puede hacer,
va
1/Empezar
9
realice esto si lo pudiera hacer comenzando con nada, usted la mayor parte de ce
r-
el tainly puede tambin. No me preocupo lo que otra gente piensa en usted.
S que puede tener algo que quiera en la vida si usted slo
decida que lo quiere mal bastante.
Una vez o una cotizacin del orador motivacional Les
El marrn que se qued conmigo. Dijo, No se hacen locos; no ponerse
hasta; adelante!

Una vez omos que un multimillonario deca que hay dos puertas en la vida - una liber
tad marcada y una seguridad marcada. La mayor parte de personas deciden andar a tra
vs de la seguridad marcada de la puerta y hacindolo as perder a ambos.
Puede realmente alguna vez estar seguro si es dependiente de alguien ms para sus i
ngresos? Si tiene que seguir trabajando slo para guardar su cabeza encima del agua
? La nica manera de encontrar la verdadera seguridad en su vida financiera es ser
la que en el control de sus ingresos. En el mundo de hoy, necesita ms que slo un
trabajo; tiene que tener corrientes de ingresos que van f bajo aun cuando no tra
baja. Esto se llama ingresos pasivos. Y una corriente no es bastante porque se pue
de secar y abandonarle desesperado. Necesita corrientes mltiples de ingresos para
ser seguro.
Segn la Oficina de Estadsticas Laborales estadounidense, de 100 personas que comie
nzan a trabajar a la edad de 25 aos, por la edad 65:
El 1 por ciento es rico El 4 por ciento tiene la capital adecuada para el retiro
El 3 por ciento todava trabaja El 63 por ciento es dependiente de Seguridad soci
al, amigos, rela-
tives o caridad
El 29 por ciento est muerto
Piense en ello, por la edad 65 slo el 5 por ciento de la poblacin es econmicamente
independiente. Esto significa que otro 95 por ciento es el dependiente en alguie
n ms por el dinero o estn muertos. Esto es el historial de la mayor parte de person
as en nuestro sistema actual!
10
Adems, si sus corrientes de ingresos requieren que usted trabaje de jornada compl
eta slo para guardarlos mugidos f, entonces realmente no es libre, es dependiente
. La independencia significa que est en el control de sus propios ingresos. Puede
encender la canilla, tan amplia como quiere, cualquier tiempo que quiera. Y tie
ne el tiempo para disfrutar del dinero que hace.
Tan la construccin para el futuro significa crear corrientes de ingresos pasivas
que f bajo a usted mes en y mes con slo un poquito de la supervisin de su parte. E
sto significa derechos, bienes inmuebles o valores. Los derechos son grandes si
ha desarrollado una brecha la nueva pieza del software o si ha escrito una novel
a de ganancia del Premio Pulitzer. Pero para el hombre medio, los derechos estn u
n poco ms all de su alcance. Y los valores son grandes, cuando el mercado sube. Pe
ro toma un fondo grande de la capital lquida para ganar el dinero efectivo consec
uente f bajo de cualquier cantidad significativa en la bolsa.
Para el hombre medio, hubo, hay, y slo habr alguna vez una verdadera opcin:inmueble
. los bienes inmuebles han sido el denominador comn en el xito de un nmero enorme d
e la gente del mundo ms rica. Tambin es el modo ms simple y ms fcil para la gente med
ia de crear la libertad financiera para s en el mundo de hoy. Aun si slo lo usa co
mo una parte de su estrategia financiera total, los bienes inmuebles son uno de
los vehculos de inversin ms potentes que tiene a su disposicin.
Por qu bienes inmuebles son tan importantes
Cuando estudia detenidamente todas las opciones de la inversin diferentes, tiene
que considerar cmo cada vehculo particular le llevar a su destino. Los bienes inmue
bles son un vehculo de inversin potente por seis motivos especficos.
1/Empezar
11
1. Bienes inmuebles le dejan dar un toque en el poder de accin de palanca del asp
ecto positivo
La accin de palanca del aspecto positivo es cuando una pequea inversin financiera l
e gana tasas de rendimiento ampliadas protegindole al mismo tiempo de prdidas gran
des. Cuando compre una propiedad usando las estrategias de la Opcin de Compra apr
ender sobre en el Captulo 2, ser capaz de invertir con poco o nada abajo. Este uso
de la accin de palanca convierte pequeas cantidades de la capital inicial en ganan
cias en efectivo grandes para usted. Como no usar la financiacin bancaria tradicio
nal para la mayor parte de sus acuerdos, se asegurar que no firma personalmente p
or ningn prstamo. Esto significar que cercar con un seto su riesgo de un modo muy in
teligente.
DavidsStory recuerdo un acuerdo de bienes inmuebles que hicimos en la cooperacin con
uno de nuestros estudiantes. Encontramos a un vendedor motivado que se traslada
ba a Arizona para retirarse con su esposa en el clima caliente y seco. No haba si
do capaz de vender su casa de tres dormitorios porque rechaz sustituir
el alfombrado de 20 aos en todas partes de la casa y desnudarse lejos el
el empapelado amarillo descolorido que haba adornado muchas de las paredes para h
asta
ms largo.
Compramos la casa al vendedor en una opcin del arriendo de seis aos
(una tcnica aprender sobre en el Captulo 2) por 142000$. Despus
invertimos 3000$ en la casa para repintar y alfombrar de nuevo, la casa
vala inmediatamente 155000$. Entonces lo vendimos en un ao
base del alquiler a propio por 165000$. Como coleccionamos 2.400$
sincero como un pago de la opcin no reintegrable de nuestro comprador, nosotros
slo tena 600$ de gastos corrientes en esta propiedad.
Todos sumaron, convertimos 600$ en 23000$ en la ganancia dentro de 12
meses. Cuando tape los nmeros en una calculadora, va
encuentre que la tasa de rendimiento en esos 600$ era el 3.833 por ciento! Esto
es el poder de accin de palanca. Gira acuerdos ordinarios en el enorme
fuentes de dinero.

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2. Bienes inmuebles son una de las mejores inversiones de TaxAdvantaged
El gobierno estadounidense da a todos ustedes clases de motivos financieros de i
nvertir en bienes inmuebles. Por ejemplo, cuando compra una propiedad por 200000
$ y la vende por 300000$, paga el impuesto sobre la plusvala slo a largo plazo en
ella (a condicin de que haya sostenido la propiedad durante cierto tiempo). El im
puesto sobre la plusvala a largo plazo es actualmente slo el 20 por ciento. Si est
o fuera la ganancia de un negocio posey, tendra que pagar hasta el 39 por ciento e
n la ganancia ms usted tendra que pagar el impuesto independiente sobre la gananci
a. Como los bienes inmuebles son el impuesto aprovechado, paga menos de dos vece
s menos en impuestos. En este caso hace 20000$ suplementarios en ganancias de est
e impuesto nico ahorros! Y todava no hemos hablado hasta de cosas como depreciacin,
1031 cambios, exclusiones de la plusvala en residencias personales y otras amort
izaciones que el gobierno estadounidense le da. En conjunto, los bienes inmueble
s son una de las ltimas verdaderas protecciones fiscales que el hombre medio tien
e.
3. Inversin inmobiliaria funciona en un mercado imperfecto
Puede encontrar tratos de bienes inmuebles como si haca compras en una tienda out
let. Uno de los rasgos de valores como reservas y obligaciones es que se venden
en un modo que a cualquier punto dado a tiempo la mayor parte de personas que co
mpran una reserva especfica pagarn el mismo precio. Los bienes inmuebles son difer
entes. Puede tener dos casas idnticas en el mismo bloque. Uno se podra comprar por
175000$, y el otro podra ser comprado por un inversionista de un vendedor motiva
do por 140000$. Cuando use las estrategias de negociacin aprender en el Captulo 3,
encontrar que ser capaz de hacer un cacho enorme de su ganancia el mismo da compra
su propiedad de la inversin.
Uno de nuestros estudiantes en Ohio, Neil, compr su primera propiedad de la inver
sin por nada abajo en el 30 por ciento debajo del valor de mercado. l
1/Empezar
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haba encontrado a un propietario motivado que quiso verter su propiedad del alqui
ler y se conmovi cuando Neil intervino y la quit de sus manos.
Encontramos uno de nuestros acuerdos de un anuncio que dirigamos para conseguir q
ue vendedores nos llamen. Result que el vendedor era tres pagos detrs y forro de l
a extincin del juicio hipotecario. Compramos la casa a ella por 40000$ debajo del
valor. Esto era muy para ella porque hizo pasar por ella extincin del juicio hip
otecario no habra conseguido nada. Vendindose a nosotros, hizo un poco de dinero y
protegi su crdito. Si la casa fuera una reserva, nunca nos habramos puesto tal muy
. Lo podra haber vendido en 60 segundos y no nos habra necesitado para comprarlo a
ella.
Por qu le puede como un inversionista conseguir tales grandes acuerdos? Lo puede h
acer porque ha especializado el conocimiento para vender una casa por el dlar sup
erior, conocimiento que la mayor parte de vendedores slo no tienen. Adquirir exact
amente este tipo del conocimiento especializado en el Captulo 5.
Los mercados imperfectos no significan slo que ser capaz de comprar propiedades po
r precios de ganga; tambin significa que a menudo encontrar grandes acuerdos debid
o a la financiacin negocia con el vendedor. Recuerde, en bienes inmuebles no hace
slo el dinero negociando un gran precio; tambin puede hacer el dinero consiguiend
o grandes trminos financiando el acuerdo.
Uno de nuestros estudiantes negoci un acuerdo dnde el vendedor llev la mitad del pre
cio de compra en el inters del 2 por ciento! Esto signific que el vendedor consigu
i la mitad de su dinero frente, y luego acept pagos con el tiempo por la otra mita
d de su dinero. Ha llamado un Dinero efectivo del Dinero Grande Cerca, y aprender s
obre ello en el Captulo 2. La financiacin como esto convierte muchas de sus propie
dades en cajeros automticos mensuales debido a los pagos mensuales bajos que hace
en ellos. Recuerde, los vendedores motivados no se preocupan por la adquisicin d
el comprador perfecto. Todo que quieren es un verdadero comprador que puede solu
cionar su problema inmediato.
14
4. Propiedades crean flujo de fondos fcil
Qu negocio sabe donde puede hacer publicidad durante nueve das con unos pequeos anun
cios clasificados y algunos signos escritos a mano y conseguir a 50 clientes pot
enciales que le piden decidir hacer el negocio con ellos? El nico del cual sabemo
s es bienes inmuebles. Cuando tiene una casa rentable o bloque de pisos, puede e
ncontrar fcilmente a alguien alquilando la propiedad. El dinero que le pagan mens
ualmente es una corriente pasiva de ingresos que toman muy poco trabajo de su pa
rte, a condicin de que establezca el acuerdo correctamente ya que aprender a hacer
en el Captulo 5.
PetersStory Uno de mis bloques de pisos me coge ms de 30000$ por ao. Ese dinero es el
mo sin necesidad tener de hacer cualquier trabajo adems de revisa las declaracion
es mensuales de la empresa de gestin y toma unas decisiones cada ao. S, tuve que tr
abajar mucho para poner
este acuerdo juntos y establecer la propiedad correctamente, pero de
ese punto en ello se convirti en un acuerdo de no intervencin.

5. Amortizacin es un constructor de la riqueza


Esta palabra de 10$ de fantasa, amortizacin, significa que cada mes hace un pago a
l prestamista, una parte de ese dinero va para pagar el inters, y otra parte va h
acia el pago del principal del prstamo. Por ejemplo, con una hipoteca de 30 aos es
tndar, paga al banco durante 30 aos, y con el tiempo paga ese prstamo en todo abajo
al cero, cuando posee la propiedad libre y clara. Este capital paga a cuenta se
llama la amortizacin del prstamo. Con bienes inmuebles, se pone para hacer sus arren
datarios pagar a cuenta su hipoteca para usted!
1/Empezar
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DavidsStory la Mayor parte de inversionistas no saben que puede conseguir el capita
l paga a cuenta cuando compra la utilizacin de una opcin del arriendo simplemente
llenando el acuerdo el camino correcto. En una casa de tres dormitorios donde hi
cimos el trabajo de escribir correctamente, realizamos una ganancia de 6000$ sup
lementaria
slo de la amortizacin sola.

6. La Apreciacin a Largo plazo de y Procoqueto Es una Fuente de dinero Grande


La apreciacin es probablemente la fuente de dinero a largo plazo ms grande que con
sigue de invertir en propiedades. Mientras el mercado inmobiliario es wav y, con
altibajos, con el tiempo esta onda se sesga, significando que las propiedades a
umentan en el valor con el tiempo. Segn datos coleccionados por la Oficina del Ce
nso estadounidense, el precio medio de una casa de la familia sola en los Estado
s Unidos ha apreciado un promedio del 6,73 por ciento cada ao durante los 35 aos p
asados. Sobre el camino largo, si compra con inteligencia, puede contar con sus
propiedades que aumentan en el valor en un paso estable.
Tendr perodos donde el mercado inmobiliario va f latten. Tendr tiempos cuando el me
rcado se caer. Pero cuando elige casas en vecindades slidas buenas, sabe que con e
l tiempo las propiedades aumentarn en el valor.
Suponga que podra volver a tiempo slo 15 aos. Podra encontrar slo una propiedad por la
cual habra querido pagar el precio completo hace 15 aos? Tiene probablemente el pr
oblema decidiendo entre varias propiedades que quiso ms! Sabe, como otra gente ha
cen, esto con el tiempo los bienes inmuebles aprecian en el valor.
Cuando invierte en bienes inmuebles, no slo consigue la amortizacin, y el dinero e
fectivo mensual f bajo, y los ahorros fiscales y la capacidad de reforzarse en l
a propiedad y el mercado imperfecto que le consigui muy desde el principio, pero
tambin se pone para montar la curva de la apreciacin y hacer an ms dinero.
16
Lo que para la mayor parte de fro de inversionistas
As pues, qu para a la mayor parte de personas de invertir en bienes inmuebles? La r
espuesta es una cuatro palabra de la carta fea - miedo. La mayor parte de person
as tienen miedo no saben bastante. O esto no estn bastante bien. O esto no son ba
stante talentosos. La mayor parte de personas se paran fro porque tienen miedo de
la toma de ese siguiente paso. Muchos de ellos no saben hasta cual ese siguient
e paso es. Ahora mismo vamos a revelar a usted un secreto del xito en la inversin
inmobiliaria que permitir que usted alcance el xito mximo con mnimo de tiempo, energa
y esfuerzo.
El poder de consejeros
A fin de tener xito en algo que haga, necesita el conocimiento especializado. Y e
ste aprendizaje siempre viene a un precio. Si decide ir por libre y decidir no c
eder ante a la curva de aprendizaje con la arena verdadera, lo har. Pero tendr muc
has experiencias de aprendizaje dolorosas a lo largo del camino. Esto es porque
la vida da clases mejor a travs del dolor de errores. Vamos a afrontarlo. Cuando
las cosas van bien no demasiados de nosotros prestan la atencin a exactamente por
qu las cosas van bien. Slo es cuando nuestro tren temporalmente se hace descarril
ar que retrocedemos y tomamos la reserva.
Ahora, si aprendemos mejor durante tiempos resistentes, la pregunta es: a Quin qui
ere tener que experimentar aquellos tiempos resistentes, usted o su consejero? C
omo la inversin inmobiliaria le deja usar la accin de palanca para comprar propied
ades, puede usar a consejeros para reforzar su educacin de bienes inmuebles. Esto
es lo que hacemos con este libro. Tratamos de embalar todas las cosas que hemos
aprendido de cientos de acuerdos con los cuales nos hemos implicado en estos 20
0 - ms pginas. Esperamos que ser capaz de aprender de nuestro dolor. Hemos pagado y
a estas lecciones que compartimos con usted. Vamos a ser sus consejeros para ayu
darle a comenzar la fabricacin de dinero que invierte en bienes inmuebles cuanto
antes.
1/Empezar
17
En todas partes de este libro, compartimos ejemplos privados con usted de nuestr
as propias experiencias de inversin de mundo real. De estos camino puede usar cad
a historia como un atajo para conseguirle a donde quiere ir ms rpido y ms fcil.
La utilizacin de un consejero no hace trampas y no es un signo de debilidad. La u
tilizacin de un consejero es una seal de inteligencia. Es un indicador de su intel
igencia y la probabilidad del xito. Recuerde esto, la gente afortunada todos tenan
consejeros que les ayudaron a conseguir todo lo que tienen.
PetersStory que estaba en un taller hace tiempo con Robert Allen, uno de los fundad
ores de la inversin inmobiliaria creativa, cuando comparti conmigo cmo empez a inver
tir en bienes inmuebles. Despus de terminar su MBA, no poda encontrar un trabajo.
Por tanto dio vuelta a bienes inmuebles. Tena el
smarts para pedir que este inversionista muy afortunado en su ciudad le tome
bajo su ala y le muestran las cuerdas. Dentro de diez aos, Robert
era un multimillonario. Robert continu a decir esto si tuviera que
tenga xito en cualquier rea, si esto ser reservas o bienes inmuebles o
escribiendo libros, alquilara el mejor de los mejores en ese campo, paga
ellos en absoluto preguntaron, haga exactamente lo que le dijeron hacer,
y dentro de tres aos sera uno de los mejores en ese campo.
Nunca he olvidado ese consejo.

DavidsStory Cuando doy una idea central se dirige a asociaciones del inversionista
de bienes inmuebles en todo el pas, una de las preguntas ms comunes que consigo es
cmo hizo empiezo a invertir en bienes inmuebles. La mayor parte de personas no s
aben que Peter era mi consejero. Nos encontramos en un taller, que es uno de los
motivos pienso todos quien es serio sobre el xito debera asistir a al menos dos t
alleres de alta calidad cada ao - adems de todo que aprender, tambin ser capaz hacen
grandes contactos. Entonces, luchaba econmicamente y viva en el desvn convertido de
a
18
garaje en San Diego. Soy alto, aproximadamente 6 2 , y recuerdo cmo all
era slo un lugar en el desvn entero donde me podra levantar con -
darse un golpe en la cabeza.
Peter y yo lo golpeamos lejos directamente desde el principio. Admir el camino qu
e
aunque tuviera tanto xito en su inversin, era uno del
la mayor parte de personas prcticas me haba encontrado alguna vez. Durante los prxi
mos 12 meses,
Peter mentored cuando comenc a invertir. Nunca olvidar el primer
cita continuamos juntos a encontrarnos con un vendedor motivado
sobre compra de su casa. Su nombre era Frances, y estaba en el
el principio de etapa de extincin del juicio hipotecario. Anduvimos en la casa y
mirado alrededor. Era la charla de fabricacin fina con Frances, aunque
Temblaba dentro. Cuando nos sentamos para negociar, segu ponindome
pegado no saber donde entrar en el proceso. Cada vez me puse
pegado, revisara en Peter con una expresin que era una splica de
l para intervenir y ayudar. Cada vez mirara hacia atrs a m y sonrisa,
no refrn de una palabra. Cuando nos fuimos, sin comprar la casa, yo
debera aadir, di vuelta a Peter y dije, Gracias por el socorro!
Dnde estaba? Peter sonri y simplemente me pregunt si fuera ahora
listo para aprender.
Consegu su punto fuerte y claro. Puedo ser un bastante fro
el individuo que cree que sabe todo y Peter era el espectculo -
el ing m que era hasta m para escuchar y aprender. No poda continuar
el fingimiento que saba todo esto. Tena que defraudar mi ego y decir,
Oye, no s cmo hacer esto, pero quiero aprender.
Me dice lo que tengo que hacer y cmo lo tengo que hacer, y har
exactamente lo que dice. Durante los prximos tres meses, recog
diez propiedades. Esto es el poder de descubrimiento y confianza en un consejero
.
Me puse para aprender todos los atajos, no a travs del mtodo de tanteos, pero
mejor dicho copiando a alguien que haba entendido ya el
modelos de xito.

1/Empezar
19
Libertad de seis cifras
Cuando la gente empieza con su inversin, suean con crear una corriente de ingresos
anuales de seis cifras, pero profundamente abajo muchos de ellos tienen dudas q
ue ellos mismos la puedan hacer pasar.
Esto es el objetivo de este libro - para darle los pasos iniciales y know-how es
pecfico para ayudarle a realizar que ingresos de seis cifras. Y queremos que uste
d lo haga en un camino que crea el estilo de vida que quiere sin salir a su prop
iedad durante el fin de semana para fijar la fontanera. Hemos ayudado a otros est
udiantes nuestros lo hacen, y sabemos que lo puede hacer tambin.
Entienda que todava van a haber naysayers ah, la gente que dice que no lo puede ha
cer en el mercado de hoy, en la economa de hoy, en layering csmico de hoy de acont
ecimientos celestes. Pero tiene una opcin. Puede comprar o en que estos individuo
s econmicamente acentuados se agarran tan con fuerza, o puede dejar van de sus ca
cahuetes y van despus del futuro quiere y merece.
La palabra clave para usted va ahora a ser: hasta. Va a pegarse con ello hasta q
ue tenga xito. Va a seguir aprendiendo de sus experiencias y aquellos de inversio
nistas expertos hasta que tenga xito. Nunca va a tomar hasta un momento para habl
ar con naysayers hasta que tenga xito. Entonces no va probablemente a decir una p
alabra a ellos; sonreir slo una sonrisa que sabe.
Miramos la compra de una propiedad como la plantacin de una semilla del dinero. P
lanta la semilla, siente cario por ella con el tiempo, y a algn punto en el futuro
cosecha sus producciones. Nunca deja de asombrarnos cmo a veces una pequea semill
a del dinero diminuta se puede convertir en un chaleco de har enorme. Aqu est una
historia rpida sobre cmo una tal semilla del dinero creci.
20
Cmo crec 3.500$ en 350000$ con slo tres acuerdos y cmo puede tambin!
PetersStory Ya que dejaba el telfono despus de hablar con Bill y Gloria, los dueos de
un fourplex, mi mano temblaba. Haban pasado mi proyeccin y eran vendedores obviame
nte motivados que quisieron salir del negocio del alquiler. Por todos mis clculos
, esto tena los elementos de muy. Mir all en el fondo de mi hoja de trabajo y vi qu
e si no hiciera nada adems de la compra su propiedad obtendra 3.600$ al final de p
rimer ao. Esto sera una tasa de rendimiento del 50 por ciento en 7.200$ que calcul
tendra que comprar la propiedad de ser peor vino al peor y tena que usar la financ
iacin convencional. Pero primero tuve que negociar un contrato la propiedad. Cuan
do me encontr con Bill y Gloria, aprend que la propiedad era una casa ms vieja que
se haba convertido en cuatro unidades separadas. El fourplex se haba puesto en una
lista en 89000$, pero se haba bajado a 79000$ porque nadie haba hecho ninguna ofe
rta de l. Esto era probablemente debido, al menos en parte, al hecho que dos de l
as cuatro unidades eran vacantes y necesitaron una limpieza cuidadosa y un poco
de mantenimiento menor antes de que fueran bastante agradables de alquilar. Resu
lt que Bill haba heredado la propiedad de su pap que era un inversionista de media
jornada. Bill y Gloria siguieron hablando de toda la mala suerte que haban tenido
con la propiedad de alquilarlo a la tentativa de venderlo. Lo haban vendido hast
a una vez antes hace varios aos por 110000$ y haban llevado la financiacin, es deci
r el vendedor haba actuado como el banco y tom pagos con el tiempo de su comprador
, ms bien que una suma global del dinero efectivo durante el cierre. Cuando su co
mprador dej de hacer pagos, tuvieron que extinguir el juicio hipotecario la hipot
eca. Cuando recuperaron la propiedad, era completamente sucio y necesit varias re
paraciones para recuperarlo en la condicin rentable. S ahora que dejndoles hablar m
ientras quisieron
1/Empezar
21
sobre todas sus razones de la venta, ayudaba a cerrar el acuerdo. Lamento que no
pudiera decir que hice esto porque era tan inteligente, pero no era. Demasiado
me asust slo para forzar la entrada y comenzar a preguntar sobre los nmeros.
Me preguntaron sobre mi fondo con la inversin. Como haba pensado en lo que dira si
esto subi, estaba listo. Mir ellos en el ojo y dije, No tengo mucha experiencia ade
ms un doble que poseo. Pero voy a hacerlo como un inversionista de bienes inmuebl
es porque soy cansado de ser un mecnico automtico. Estaban muy desesperados o viero
n algo sobre m que los convenc de que podra cambiar la propiedad. A veces pasa as. E
ncuentra a alguien que puede ver a travs de la superficie a su corazn. Adivino que
les debe haber gustado lo que vieron.
Convinimos en un precio de 69000$ con el 10 por ciento abajo, y llevaran el equil
ibrio, 62.100$, en el inters del 9 por ciento. Saba que los alquileres de slo dos d
e las unidades cubriran este pago y los otros gastos generales. Tambin saba que una
vez que consegu las otras dos unidades fijadas y alquiladas, hara un dinero efect
ivo positivo f bajo.
Cuando me cerr en esa casa, era capaz de usar tres tcnicas para bajar el dinero qu
e tena que cerrar de 7.500$ (mi pago al contado de 6.900$ ms el cierre de gastos)
a 3.500$. En primer lugar, nos cerramos durante el cuarto del mes, que signific d
urante el cierre que me cre de la parte del len del alquiler de ese mes de las dos
unidades con arrendatarios. En segundo lugar, los depsitos de seguridad que el v
endedor sostena de los arrendatarios transferidos a m durante el cierre. Esto se r
evel como un crdito a m en la declaracin de cierre, con eficacia reduciendo el diner
o efectivo que necesit durante el cierre. En tercer lugar, negoci una pequea conces
in de reparacin a algunas reparaciones menores que se tenan que hacer.
Despus del cierre fui al trabajo y consegu las otras dos unidades limpiadas y alqu
iladas. Unos aos ms tarde, consegu una llamada del vendedor que quiso cobrarse en e
fectivo de la nota temprano y quiso tomar un descuento. Haba llamado alrededor y
tena ofertas legtimas de pagarle 53000$ por la nota que, para estas fechas, haba pa
gado a cuenta a 63000$. Otra vez, lamento que no pudiera decir que era bastante
inteligente para haber puesto un primer derecho de la respuesta negativa en el d
ueo - llevan la nota, una clusula legal va
22
aprenda sobre en el Captulo 2, pero a este punto, todava era nuevo a la inversin. B
ill slo me llam porque apreci que siempre le pagaba a tiempo y figur si iba a dar a
alguien un precio bueno en la nota podra ser tambin yo.
Seguro no tena 53000$ sentndome en mi cuenta bancaria entonces, por tanto comenc a
llamar alrededor. Una de la gente que llam era mi pap. Mientras nunca tena el diner
o prestado de mis padres antes, me imagin que este caso era diferente. Despus de t
odo, asegurara el prstamo con una primera hipoteca y les pagara el inters. Mis padre
s realmente terminaron por prestarme el dinero para comprar la nota. Les di una
primera hipoteca en la propiedad, y me di un golpe en la tasa de inters del 9 por
ciento al 10,5 por ciento. Todos eran felices. El vendedor consigui su dinero, m
is padres consiguieron una inversin slida ganando una tasa de inters sana, e hice 1
0000$ del descuento en la nota.
No era demasiado ms largo antes de que pusiera el fourplex sobre el mercado. Deci
d usar a un corredor de bienes races llamado a Keith para vender la propiedad porq
ue saba que tena una reputacin buena en el rea. Termin por vender esa propiedad por 1
42000$, que significaron que hasta despus de pagar la comisin gan neto 80000$. Ms bi
en que meter en el bolsillo el dinero y necesidad tener de pagar impuestos, deci
d usar un 1031 cambio para invertir de nuevo el dinero, impuesto aplazado, en otr
a propiedad.
Por tanto mi semilla de 3.500$ tena por este punto convertido un pago al contado
de 80000$. Lo us para comprar una casa de alta calidad en las estribaciones de De
nver por 290000$. Por este punto en mi inversin, era ya fuera del negocio del alq
uiler tan, ms bien que puse a un arrendatario en la casa, encontr a un arrendatari
o-comprador. Me dio 10000$ en el dinero de la opcin no reintegrable y consinti en
pagar 1.995$ por mes en el alquiler. Este alquiler cubri todos mis gastos general
es en la propiedad. Di a mi tenantbuyer el precio de la opcin de tres aos de 36000
0$. Note cmo vendindolo en una base del alquiler a propio, no tuve que pagar a nin
gn corredor de bienes races. Esto me salv 17.400$.
Mi arrendatario-comprador realmente compr dos aos en su trmino de threeyear. Por es
te punto, mi semilla del dinero de 3.500$ era 150000$: 80000$ del fourplex y ms 7
0000$ de esta casa.
1/Empezar
23
Otra vez invert de nuevo el dinero usando un 1031 cambio y compr
otra propiedad.
Esta propiedad era una casa an ms agradable en un grande vecino -
capucha. Por supuesto, me asegur que lo compr a un vendedor motivado. El
el vendedor era en las fases finales de un divorcio. Y si esto no era la razn
bastante para venderse rpido, tambin estaba en las etapas tempranas de extincin del
juicio hipotecario! Yo
compra terminada de su propiedad por 320000$. Despus de que gast 30000$
para algunas reparaciones de la accin de palanca alta, como pintura de la casa de
ntro
y, sustituyendo todas las alfombras, instalando un nuevo tejado, y limpio -
ing esto a fondo, vala al menos 375000$. El mejor parte de
el acuerdo consista en que la casa se localiz en un rea que haba sido la AP -
preciating en el 10 por ciento al 12 por ciento durante los dos aos pasados.
Otra vez, ms bien que alquilarlo, lo vend en una base del alquiler a propio.
Mis arrendatarios-compradores eran una pareja con tres nios y un cuarto
nio debido dentro de poco. Me dieron 10000$ en el dinero de la opcin y pagaron
un alquiler mensual de 2.100$. Les di un precio de la opcin de tres aos de
443000$. Como resulta, uno de los padres del arrendatario-comprador se hizo
malo, y me preguntaron si fuera bien si se debieran mover.
Estaban tan bien sobre la ayuda de m a encontrar a mi siguiente arrendatario-comp
rador
que reembolsara casi todo su dinero de la opcin. Cuando hice un mercado
el anlisis del valor de la casa, me conmov para averiguar que esto
vala ahora 450000$. Cuando puse a mi arrendatario-comprador final en
la casa, otra vez coleccion 10000$ en el dinero de la opcin. Slo ahora,
el alquiler era 2.300$ por mes y su option-to-pur-de tres aos
el precio de la persecucin era 547000$. Cuando aad la ganancia de 80000$ de
el fourplex a la ganancia de 70000$ de la primera casa a mi
Ganancia de 197000$ de esta casa, sum 347000$. Mi diminuto
La semilla del dinero de 3.500$ haba cultivado un hundredfold en 347000$.
Y esto es slo una semilla. Y si usara las ideas en esto
reserve y plantado tres semillas o cinco semillas este ao. Puede imag-
el ine cmo su vida se cambiara de stos aparentemente pequeos
el dinero le siembra planta y nutricin con el tiempo?

24
El cuadro grande de inversin de la opcin de compra
La inversin de la Opcin de compra no es la selva competitiva de extinciones del ju
icio hipotecario; no es la ruta intensiva por el tiempo e intensiva por el diner
o de reconstituir casas; y no son definitivamente los arrendatarios y los servic
ios del landlording tradicional.
La inversin de la Opcin de compra est un enfoque simple y sistemtico a la compra de
casas en reas agradables con nada abajo. Usa una variedad de estrategias de finan
ciacin creativas de conseguir la propiedad o el control de propiedades con trminos
de bajo riesgo, atractivos a usted - el comprador. El foco del Sistema de la Op
cin de Compra le debe guardar en su papel que paga del modo ms alto, ese de un inv
ersionista, no el papel de manitas o suplicante del prstamo o propietario.
Muchas personas creen que la inversin de la Opcin de Compra es slo las cinco estrat
egias de compra de la Opcin de Compra que describimos en el Captulo 2 de este libr
o. No es. La inversin de la Opcin de compra tambin es el sistema de negociacin que p
ermite que usted, el inversionista, consiga que vendedores digan, S, a su oferta cr
eativa, explicada detalladamente en el Captulo 3. Y tambin es una manera de bajar
sistemticamente su riesgo invirtiendo, explicado en el Captulo 4. Y tambin es un si
stema de vender sus propiedades en una rentto-propia base que permite que usted
cree corrientes mltiples de ingresos sin necesidad tener de ser un propietario, e
xplicado en el Captulo 5.
Una cosa que todas las tcnicas de la Opcin de Compra potentes tienen en comn es la
ganancia mxima con riesgo mnimo o esfuerzo.
Nuestra tendencia en inversin inmobiliaria
Hay muchos modos de hacer el dinero invirtiendo en bienes inmuebles. Queremos qu
e usted entienda nuestra tendencia de modo que pueda tomar las mejores ideas en
este libro y dejar a cualquiera que no le guste.
No nos gusta hacer proyectos de la rehabilitacin. De hecho, si la propiedad toma
ms que una pintura simple y limpieza de la alfombra, tpicamente vamos cualquiera q
ue el labio f, es decir vende, nuestro contrato para una paga rpida -
1/Empezar
25
los ment o venden la propiedad como unos manitas especiales. Slo no nos gusta ata
scarnos en la supervisin o hacer los trabajos de reparacin complicados que toma pa
ra reconstituir propiedades.
Tambin, mientras todava tenemos unidades del alquiler en nuestras carpetas, hacemo
s todo lo posible vender la mayor parte de las propiedades que compramos a arren
datarios-compradores en una base del alquiler a propio de modo que tengamos inqu
ilinos con una mentalidad de la propiedad no una mentalidad del arrendatario. La
diferencia es enorme. Actualmente, aproximadamente slo el 10 por ciento de nuest
ras propiedades es alquileres tradicionales. Parece que tenemos ms fastidios de es
tas propiedades que de otro 90 por ciento combinado! Por tanto nuestra tendencia
est lejos de ser un propietario y ms en parecer a un banquero - recepcin de pagos
mensuales de arrendatarios-compradores educados. De hecho, hasta queremos dejar
un poco de la futura apreciacin a nuestros arrendatarios-compradores slo de modo q
ue, durante perodos de tiempo largos, podamos convertir nuestras propiedades en c
orrientes de ingresos de no intervencin.
Hemos visto a muchos otros inversionistas agarrarse en que llamamos la Trampa del
Propietario. La Trampa del Propietario es donde una persona est tan ocupada manej
ando las propiedades tienen que no tienen el tiempo y energa de salir y adquirir
ms propiedades. El peligro de la Trampa del Propietario consiste en que aun si ga
na mucho dinero, no tiene la libertad de disfrutar del estilo de vida que quiere
. Despus de todo, empez a invertir en bienes inmuebles simplemente para hacer el di
nero? O comenz a invertir en bienes inmuebles de modo que pudiera ganar bastante d
inero para conseguir cierto estilo de vida de facilidad y libertad? Hemos gastad
o varios aos pasados perfeccionando el Sistema de la Opcin de Compra de modo que n
o se tenga que atascar abajo en el descuido cotidiano de propiedades del alquile
r. En cambio, puede esquivar la Trampa del Propietario y crear el estilo de vida
que quiere.
Finalmente, enfocamos la mayor parte de nuestras energas en la compra de casas en
el medio al segmento superior y medio del mercado. Estas casas agradables en ve
cindades buenas no se podran originar un dinero efectivo tan grande f bajo como c
asas en la parte inferior del mercado, pero aprecian bien con el tiempo y toman
una parte entera menos trabajo para supervisar.
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Otra vez, compartimos nuestra tendencia con usted de modo que pueda entender cmo
filtramos nuestras impresiones e ideas de invertir. Puede tomar entonces decisio
nes sobre cmo quiere invertir en bienes inmuebles para usted. Encontrar que alguna
s de nuestras ideas slo no sern un adecuado para usted. Esto es bien. Deje estas i
deas y use a estos que realmente trabajan para su situacin. Encontramos que la pa
rte ms divertida y provechosa de la inversin inmobiliaria se sienta y negocia un a
cuerdo con un comprador o vendedor. Esto es la parte que amamos, y esto es donde
el Sistema de la Opcin de Compra pone la mayor parte de su foco - en la adquisic
in de usted cara a cara con vendedores motivados y arrendatarios-compradores hamb
rientos. Nos gusta ser inversionistas, haciendo nuestro dinero comprando y vendin
donos y estableciendo corrientes de ingresos pasivas para el crecimiento a largo
plazo. Sabemos que ms nos podemos mantener en este papel del inversionista, ms di
nero terminamos por hacer.
DavidsStory slo he hecho alguna vez un proyecto de la rehabilitacin donde hice la may
or parte del trabajo yo mismo. Temprano, Peter me ayud a arreglar esto de tres do
rmitorios, twobath casa en una vecindad de la clase obrera. Nunca olvidar cmo trab
ajbamos lado al lado pintando los anaqueles de la despensa. Haca todo lo posible p
intar lo ms con esmero posible. Revis en Peter y en el tiempo me haba tomado para p
intar un anaquel haba terminado de pintar su lado entero de la despensa. Cuando l
e pregunt cmo lo hizo tan rpido, revis en mi trabajo y dijo, Como trata de ser perfec
to en su pintura. La cosa importante aqu es la velocidad. Tenemos que girar esta
propiedad rpidamente. En su paso, necesitar meses para recuperar esta propiedad en
el mercado. Esto costar demasiado en la posesin de gastos. Si quiere hacer una re
habilitacin, tiene que ser rpido. Ese proyecto me cur de mi fantasa de arreglar casas
. Realic que no slo no me gust hacer el trabajo, pero no era muy bueno en l. Encima d
e todo esto, era agotador!
1/Empezar
27
Uno de los motivos por qu el Sistema de la Opcin de Compra trabaja tan bien es que
permite que usted cree corrientes mltiples de ingresos de sus propiedades difere
ntes. Como cada propiedad es un generador de la ganancia separado para usted, ti
ene la variedad que le ayuda tiempo tormentas financieras. Nunca vamos a decirle
conseguir que una segunda hipoteca en su casa compre su primera propiedad, lueg
o tome el capital en esa casa para reforzar su camino en su segunda propiedad de
la inversin, etctera. Mientras esa estrategia ha trabajado para muchos inversioni
stas, creemos que es arriesgado. La inversin as parece a establecer una lnea de fic
has de domin (o en este caso casas). Si tiene un problema con una casa, arriesgar
de perder a todos ellos. Aprender en el Captulo 4 cmo proteger el dinero que hace y
aislar cada una de sus propiedades de modo que en el peor de los casos pueda pe
rder una propiedad, pero nunca su carpeta entera. Esto es por qu la inversin de la
Opcin de Compra est una de las estrategias a largo plazo ms seguras que construyen
la riqueza alrededor.
PetersStory que recuerdo de vuelta cuando era un mecnico automtico cmo me sent econ
ente acentuado todo el tiempo. Para m, el mejor parte sobre el dinero que puede h
acer en bienes inmuebles no es slo la capacidad de comprar cosas. El mejor parte
es la libertad que le da. Para el ao pasado,
He estado pasando el tiempo en un hospicio local echar una mano donde puedo.
Cuando considera que la permanencia paciente media es 10 a 14 das, esto
le ayuda a hacerse verdadero claro en lo que es importante en la vida. Todos hab
lo
con all dice las mismas cosas: la Vida es sobre el amor; la vida es sobre
crecimiento; la vida es sobre la familia. Soy tan agradecido de cmo los bienes in
muebles tienen
a condicin de que yo los medios de concentrarse en en estas partes de mi vida. S
la inversin inmobiliaria puede hacer lo mismo para usted.

28
Los tres pasos principales en todos los acuerdos de la opcin de compra
Hay tres pasos principales en todos los acuerdos de la Opcin de Compra. El paso 1
: Encuentre a un vendedor motivado. Un vendedor motivado es un propietario cuyo n
ico objetivo en la vida en ese momento es deshacerse de su propiedad. Hay muchos
motivos por qu los vendedores se motivan para venderse, todo de problemas financ
ieros, desintegraciones de relacin, fastidios del arrendatario, doblar pagos, lo
llama. Para el momento, lo que es importante es que entiende que cuando encuentr
a y rene acuerdos con vendedores motivados, les ayuda a ganar. Recuerde, para ell
os su propiedad es un problema, si es debido a deuda o distancia, y necesitan su
ayuda en la formacin de una solucin mutualmente ventajosa. El paso 2: Encuntrese c
on ese vendedor y estructure un acuerdo provechoso. Durante este paso aprender a
hacer las preguntas que ayudan al vendedor a compartir sus verdaderas necesidade
s con usted. Usar esta informacin para trabajar con el vendedor en la divisin de lo
s artculos de negociacin de modo que usted cada uno salga delante y sentimiento bi
en sobre el acuerdo. El paso 3: Encuentre a su usuario final para la propiedad.
La mayor parte de veces vender su propiedad en una base del alquiler a propio a u
n arrendatario-comprador. Ahora es tiempo de empezar aprendiendo cinco de las es
trategias de compra de la Opcin de Compra principales. Usar estas estrategias de e
structurar acuerdos rentables con sus vendedores.
Cinco estrategias de compra de la opcin de compra
2C H UN P T E R
En este captulo, aprender todas las cinco de las estrategias de compra de la Opcin
de Compra. Notar que todas las cinco de las estrategias tienen las cuatro cosas s
iguientes en comn:
1. Cada una de las estrategias se disea de modo que no tenga ninguno de su propio
dinero invertido en la propiedad. Va a aprender cmo tramitar acuerdos sin el din
ero abajo de su propio bolsillo. Y aprender sobre las mejores fuentes de financia
cin a cerrar sus acuerdos.
2. Cada una de las estrategias se disea para limitar sus riesgos. En el mundo rea
l, no es aproximadamente el dinero que hace, es sobre el dinero que guarda.
3. Cada una de las estrategias permite que usted tenga la accin de palanca del as
pecto positivo. La accin de palanca del aspecto positivo significa que por cada dl
ar pone en un acuerdo conseguir resultados ampliados. Pero el mejor parte de la a
ccin de palanca del aspecto positivo es que tiene en peligro slo el dinero y tiemp
o que pone en el acuerdo. Como firmar raramente personalmente en prstamos bancario
s convencionales, no tiene accin de palanca negativa asociada con los modos tradi
cionales de comprar bienes inmuebles.
29
30
4. Cada una de estas estrategias trabajar mejor cuando compre a un vendedor motiv
ado. Los grandes acuerdos vienen de trabajar con vendedores que tienen una razn i
rresistible de venderse - rpido.
Uno de los mitos ms grandes en bienes inmuebles es el clich histrico que los bienes
inmuebles son todo sobre ubicacin, ubicacin, ubicacin! Esto es verdad, pero es slo la
mitad del cuadro. Los bienes inmuebles son realmente sobre motivacin, motivacin, mot
ivacin! Si negocia con un vendedor no motivado que posee una casa en la ubicacin fre
nte a la playa perfecta, realmente va a ponerse muy en la propiedad? Probablemen
te no. Y el vendedor que posee una casa en una ubicacin decente, no la felpa ocean
front el ajuste de nuestro vendedor no motivado, que siente la urgencia para ven
der su casa porque se mueve en tres semanas y su ltimo comprador se ech atrs? Mucho
con mayor probabilidad conseguir una ganga en esta segunda casa, no debido a la
ubicacin de la propiedad, pero debido a la motivacin del vendedor.
En nuestro primer libro, Cmo Crear Corrientes Mltiples de Casas de Compra de Ingre
sos en reas agradables con Nada Abajo, compartimos 21 modos de encontrar a vended
ores motivados. Incluimos las escrituras exactas que tendra que usar cuando llama
Para la venta Por anuncios del Dueo y anuncios de la propiedad del alquiler, cin
co modos de conectar a la red con corredores de bienes races, y cmo desarrollar un
rea de la granja provechosa. Una de las reas ms importantes que cubrimos era los s
iete motivos por qu los vendedores motivados se venden. Cuando entiende los motiv
os por qu los vendedores motivados quieren de sus propiedades, hace mucho ms fcil e
ncontrarlos. Aqu est una lista de estos siete motivos.
1. Traslado 2. Divorcio y problemas de relacin 3. Dificultades financieras 4. Pro
blemas del arrendatario 5. Legalizacin de un testamento 6. La reduccin del tamao a
unos 7 de casa ms pequeos. Deseo de una casa ms grande
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
31
Espaciado en todas partes del Captulo 2 son muchos ejemplos de cmo encontrar a ven
dedores motivados. Algunas tcnicas explcitamente se presentarn, y otras tcnicas sern
introducidas en los estudios del caso de acuerdos de los cuales aprender.
Pero primero, queremos que usted entienda a fondo cinco de las estrategias de co
mpra ms importantes para cmo estructurar acuerdos con vendedores motivados. Esto e
s la teora detrs de la primera mitad de cualquier transaccin de la Opcin de Compra - c
erramiento de la propiedad segn el contrato. Aprender los pasos de aplicacin de cmo ha
cer esto en el Captulo 3 (negociacin) y el Captulo 4 (limitando el riesgo). Entonce
s aprender cmo completar la parte final de un acuerdo de la Opcin de Compra - descu
brimiento de un arrendatario-comprador hambriento para su propiedad - en el Captu
lo 5.
Las cuatro barreras ms grandes para inversin tradicional
Vamos a comenzar desde el principio. Qu significa comprar una propiedad de la inve
rsin el camino tradicional? Encuentra una propiedad, paga un pago al contado sust
ancial y financia el equilibrio a travs de un prestamista de la hipoteca. Por sup
uesto, para comprar una propiedad el camino tradicional, su prestamista va a com
probar tres cosas. Tiene un pago al contado (para la mayor parte de propiedades d
e la inversin necesitar el 20 por ciento al 25 por ciento abajo)? Tiene el crdito bu
eno? Y tiene una fuente estable de ingresos mensuales?
Djenos slo decir que cumple con todos los tres de estos requisitos. Qu hace ahora qu
e ha comprado esta propiedad? Si invierte el camino tradicional, encuentra a un
arrendatario para su propiedad y la maneja durante los prximos 30 aos hasta que la
posea libre y claro. Por supuesto, a lo largo del camino, trata con los showing
s, alquila coleccin, mantenimiento, desahucios del arrendatario y todos los otros
fastidios de propiedades del alquiler gerentes.
De todos modos, en la carrera larga, terminar por construir mucho capital a largo
plazo en su propiedad, tanto de pagar a cuenta el prstamo durante los 30 aos como
tambin de la apreciacin de la propiedad
32
con el tiempo. Si no hiciera nada ms que compre cinco a diez propiedades y luego
los maneje durante los prximos 30 aos, se hara un millonario. Es un camino seguro h
acia la riqueza.
An cuando enfrentante con esta realidad, la inversin inmobiliaria tradicional espa
nta a muchos inversionistas para cuatro causas principales.
Barrera 1: necesidad de un pago al contado grande
Aun si realmente tiene el dinero para su pago al contado, si sigue poniendo el 2
0 por ciento al 25 por ciento abajo en cada casa de la inversin compra, bastante
pronto su fondo de la capital lquida se secar. en la jerga del negocio, se har muy l
a propiedad pobres ricos, pero en efectivo.
Barrera 2: alto riesgo
Ms dinero que ha amarrado en un acuerdo, mayor su riesgo est en esa transaccin. Obv
iamente, si hace invertir 75000$ en una propiedad, no se puede alejar slo del acu
erdo si las cosas no van bien. Se ata a ese acuerdo. En la inversin, el mejor cur
so de la accin debe guardar su inversin sincera lo ms bajo posible. Si es capaz de
guardar su inversin sincera en el cero, entonces su riesgo se minimiza de un modo
muy importante.
Barrera 3: flujo de fondos negativo
Las propiedades han apreciado en el valor ms del 6,7 por ciento por ao en los Esta
dos Unidos durante los 35 aos pasados. Mientras los valores de la propiedad se ha
n alzado, los precios del alquiler slo no han seguido el ritmo, el que significa
que la mayor parte de inversionistas en los tres a siete primeros aos de poseer u
na propiedad del alquiler tienen que tratar con el dinero efectivo negativo f ba
jo.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
33
Para casas en las reas de ingresos inferiores, los inversionistas los pueden alqu
ilar y crear el dinero efectivo positivo f mugidos, pero entonces tienen que tra
tar con los dolores de cabeza de la direccin asociados con la inversin en estos ti
pos de casas. En el pasado, cuando quiso invertir en las casas de ingresos media
s y superiores y medias y quiso reforzar su camino en las propiedades, crea que t
ena poca opcin, pero cubrir el dinero efectivo negativo f bajo usted mismo cada me
s en los primeros aos a fin de disfrutar de la rentabilidad grande al final.
Pero ahora, no tiene que ser as. En este libro, va a aprender cmo puede controlar
casas en reas agradables y tener un dinero efectivo rentable o positivo f derecho
bajo desde el mismo principio. Llevar a cabo esto consiguiendo alquileres encima
del mercado por sus propiedades vendindolos en una base del alquiler a propio y
cerrndose tambin en pagos belowmarket porque compra con inteligencia a vendedores
motivados.
Barrera 4: la trampa del propietario
Hemos destacado ya esto. Para siempre e inversionista que adquiere un gran nmero
de propiedades, hay un punto al cual ese inversionista cae vctima de la Trampa de
l Propietario. Esto es el punto donde el inversionista est tan ocupado manteniend
o y manejando su propiedades que l o ella no tienen el tiempo para salir y compra
r ms.
Como un inversionista, hace su dinero comprando y vendiendo propiedades. Cuando
usa su pluma para escribir un acuerdo de comprar o vender una propiedad, hace mu
cho dinero. Pero cuando cae vctima de la Trampa del Propietario y deja su pluma a
favor de un martillo o un pincel, sus plomadas de ingresos.
Aun si no hace el apuro y trabajo de la direccin usted mismo, todava tiene que con
tratar a alguien ms para hacerlo. Pasar su tiempo precioso para supervisar el proc
eso y asegurarse que lo que paga se hace hecho bien. Sus ingresos tomarn un xito g
rande. Los inversionistas inteligentes entienden que hacen sus ganancias ms grand
es como inversionistas, no como gerentes de la propiedad.
34
Considerando cuatro barreras, no es sorprendente que tantas personas se atascan
no sabiendo cmo empezar a invertir en bienes inmuebles. Saben que es una cosa bue
na. Han visto a muchas personas hacer sus fortunas que invierten en propiedades.
Pero en el pasado, estas barreras lo han hecho resistente para ellos lanzar su
negocio de inversin.
No ms tiempo! Es ahora el tiempo para usted para aprender cmo quitar estas barreras
ya que empieza a comprar casas en reas agradables con nada abajo.
Estrategia de compra de la opcin de compra un: la opcin del arriendo - cmo comprar
casas en reas agradables con nada abajo
Sin duda, el single ms importante de las cinco estrategias de compra de la Opcin d
e Compra es la opcin del arriendo. Si slo fuera capaz de dominar una de las cinco
estrategias, ste sera el ms importante. Actualmente, aproximadamente el 50 por cien
to de todos los acuerdos que hacemos es opciones del arriendo. Esto es el ms fcil
y el ms simple de las estrategias de compra. Ms, es probablemente el riesgo ms bajo
manera de empezar en la inversin inmobiliaria.
Una vez que a fondo entiende cmo la estructura bsica de esta estrategia de la Opcin
de Compra trabaja, exploraremos entonces los otros cuatro modos de estructurar
acuerdos. Nuestro objetivo es hacerle aprender cmo combinar el mejor de los mtodos
infalibles del pasado con tcnicas de la vanguardia, causando una frmula de xito pr
obada.
La opcin del arriendo simplificada
Ha visto alguna vez una tienda del alquiler a propio? Saba que podra andar en esa ti
enda y comprar una TV de la pantalla grande flamante? Todo que tiene que hacer e
s hacen pagos mensuales agradables, fciles y, en unos aos, poseer esa TV. Por supue
sto, en la carrera larga terminar por pagar entre dos y tres veces ms para esa TV
que si pagara en efectivo el frente.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
35
Y sabe sobre el ltimo modo de conseguir que un nuevo coche - arrendando posea. Si
mplemente hace un pequeo pago al contado y luego cada mes hace un pago del arrien
do fcil. Al final de su perodo del arriendo (por lo general tres o cinco aos), tien
e la opcin de comprar ese coche por X dlares ms. O puede devolver simplemente las l
laves e ir encuentran otro coche, si elige. Por supuesto, si compra el coche en
estos proyectos del arriendo a propio, terminar por pagarlo ms que si lo hubiera c
omprado para todo el dinero efectivo frente.
Por qu paga la gente ms algo en una base del alquiler a propio? Pagan un premio por
la financiacin fcil con la cual son capaces entonces de poseer ese artculo. Lo que
la mayor parte de personas no saben es que puede hacer el exacto misma cosa con
bienes inmuebles! Slo controlando una propiedad y cambiando los trminos con los cu
ales lo pone a disposicin de un nuevo comprador, al instante aumenta el valor de
esa propiedad.
Va a usar el concepto del alquiler a propio, que ha estado alrededor durante muc
hos aos, de un nuevo modo - con bienes inmuebles. Va a ser un casamentero, compar
ando a un vendedor motivado y un arrendatario-comprador hambriento. Y ayudando a
ambas estas personas a ponerse lo que quieren, va a pagarse elegantemente por s
us esfuerzos.
Recuerde, su vendedor motivado es alguien que tiene una razn irresistible de desh
acerse de su casa rpidamente. Su tenantbuyer es alguien que desesperadamente quie
re poseer su propia casa pero por un motivos o el otro no se puede licenciar par
a comprar una casa del modo tradicional ahora mismo. Recuerde las tres cosas tien
e que comprar una casa tradicionalmente - un pago al contado grande, crdito bueno
e ingresos mensuales adecuados? Bien, su arrendatario-comprador es alguien que
falta en una o varias de estas reas claves. Sus arrendatarios-compradores se imag
inan que mientras no pueden comprar ahora mismo, calle abajo, despus de que limpi
en su crdito o consiguen un aumento del sueldo, sern capaces de tener derecho a un
nuevo prstamo y comprar del modo tradicional.
Vamos a andar a travs de un ejemplo hipottico de qu hablamos hacer cosas fciles a en
tender.
Sam Seller es un vendedor motivado. Se transfiri hace tres meses a una nueva ciud
ad. El trabajo es un gran movimiento de carrera, con un
36
aumento de paga y prestigio. El problema para Sam Seller consiste en que no ha s
ido capaz de vender su casa an. Trat de ponerlo en una lista con un corredor de bi
enes races durante tres meses, y slo no lo poda vender. Ahora es enfrentante con el
movimiento en slo tres semanas.
Sus opciones son acuchillar o el precio de la casa para una venta rpida, algo que
es dudoso para hacer, o lo puede alquilar hasta que pueda encontrar a un compra
dor. Pero entonces tendra que manejar o la distancia larga de la propiedad o cont
ratar a un gerente de la propiedad y pagar l o ella para manejar la propiedad - tp
icamente el 8 por ciento al 10 por ciento del alquiler mensual - sin la garanta q
ue no tendr una vacante durante varias semanas o meses a la vez.
Esto es donde entra. Como un inversionista de la Opcin de Compra, es capaz de ayu
dar a solucionar el problema de Sam Seller. Entra y consiente en alquilar la cas
a de Sam Seller durante seis aos para la cantidad de sus pagos. Al mismo tiempo,
conviene en un precio al cual puede comprar la casa en cualquier momento elige d
urante ese perodo de seis aos. Esto se llama una opcin del arriendo o una compra del a
rriendo y es la estrategia foundational del sistema de la Opcin de Compra y la pri
mera de las cinco estrategias de la Opcin de Compra que aprende en este libro.
Tome un momento, y mire la Figura 2.1 y ver exactamente lo que ha hecho. Los pag
os de Sam Seller a la casa son 1.300$ por mes, que incluye principio, inters, imp
uestos de bienes inmuebles y seguro. Cubrir esta cantidad de modo que Sam Seller
no tenga gastos asociados con su propiedad durante el perodo en el cual lo contro
la antes de que lo compre.
En cuanto al precio, para mostrarle cmo puede pagar el dlar de la cumbre del vende
dor y todava hacer el dinero para usted, ha consentido en pagar al vendedor cerca
del valor de mercado lleno para la propiedad. En este caso, el vendedor pregunt
aba a 190000$, y negoci el precio abajo a 180000$. Despus de todo, dice al vendedo
r, no pagar a ninguna comisin de bienes inmuebles. En el Captulo 3, aprender exactam
ente cmo usar esta estrategia y varios otros para bajar el precio sin necesidad t
ener de luchar con el vendedor.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
37
La FIGURA 2.1 su acuerdo de la opcin del arriendo con vendedor de Sam
Vendedor motivado
1.300$
Usted, el inversionista arrendatario-comprador hambriento
Alquiler
180000$
Precio
6 aos
Trmino
Ganancias totales de 2000$:
Pago
Con la inversin de la Opcin de Compra, puede ofrecer al vendedor un precio sano y
todava hacer una ganancia grande para usted. Obviamente, si es un negociador buen
o y es capaz de rebajar ese precio ms abajo, entonces terminar por hacer an ms diner
o. Por tanto se cierra en el precio en o debajo del valor de hoy durante un perod
o largo del tiempo. Como esa propiedad aprecia, capturar la futura apreciacin como
una parte de su ganancia en cada acuerdo.
Si est en un rea con la apreciacin ms lenta, o hasta ninguna apreciacin, simplemente
negocia ms difcil el precio. Vamos a afrontarlo: Si habla con un vendedor motivado
en un mercado estancado, el vendedor tendr poca opcin, pero ser f lexible en el p
recio. El rasgo ms atractivo del acuerdo es que slo hace la parte de su ganancia d
e la diferencia del precio cierra la propiedad en y el precio en el cual lo vend
e. Ms tarde, aprender sobre oportunidades de la ganancia escondidas, dinero efecti
vo f bajo y pagos de la opcin perdidos que guarda de sus compradores.
38
Qu toma en dinero sincero?
Ahora, si parece a los estudiantes trabajamos con a travs del pas, ser probablement
e capaz de cerrar la propiedad sin dar al vendedor cualquier dinero sincero. Rea
lmente, dar al vendedor 1$ sincero como consideracin legal para hacer su encuadernac
in del acuerdo.
DavidsStory Hace cuatro aos, publicamos un desafo promocional a mostrar todo el naysa
yers ah que podra comprar, de hecho, la propiedad sin dar a vendedores el dinero g
rande frente. Dijimos, Envenos a cualquier ciudad en los Estados Unidos con un gru
po de inversionistas que comienzan, y sobre a
perodo de tres das ayudaremos a cada uno de estos inversionistas del principio a c
omprar
o controle mnimo del valor de 250000$ de bienes inmuebles no usando ninguno
de su propio dinero. Del 8 de diciembre al 10 de diciembre,
viajamos a San Diego. A lo largo de los tres das no nos encontramos slo
nuestro objetivo... lo doblamos! ramos capaces de cerrar ms de 1,5$ mil -
valor de dlares del len de bienes inmuebles con dinero sincero de slo 37$!
Todos sumaron, cerramos diez propiedades separadas que nos extienden en
valor de 60000$ a 500000$. En tres de las casas, dimos
el vendedor 10$ como consideracin buena y valiosa y en el
otras siete casas les dimos 1$. Peter dice que ramos slo
frugal. Lo llamo siendo barato!
El caso es que no toma el dinero para controlar propiedades.
Lo que realmente toma es un vendedor motivado, poca imaginacin,
paciencia en estructuracin del acuerdo y el know-how para venderse el
propiedad durante el otro final.

Pero digamos en nuestro ejemplo hipottico el vendedor no har el acuerdo a menos qu


e consiga al menos 2000$ sinceros.
Espere un segundo, dice. No tiene 2000$! Slo cuelgue en all porque en un momento va
a aprender donde es
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
39
yendo a encontrar este dinero. Y aqu est una indirecta para usted - no ser de su car
tera o monedero!
Vamos a hacerse claros en exactamente en qu usted y Sam Seller han convenido. Ha
consentido en alquilar la propiedad durante seis aos para la cantidad de los pago
s mensuales de 1.300$. Tambin ha convenido en un precio de 180000$ en los cuales
puede comprar la propiedad a cualquier punto durante los prximos seis aos. En la e
sencia, ha negociado un arriendo con la opcin de comprar.
En cuanto a 2000$ del dinero sincero, va a decir a su vendedor motivado, Sam Sell
er, le dar 2000$ tan pronto como tomo la ocupacin de la propiedad o encuentro a al
guien ocupando la propiedad. Ver en slo un momento por qu es crtico para usted aadir e
sta parte en su acuerdo porque ser esencial en su financiacin de este acuerdo.
La mejor fuente de financiacin para sus acuerdos de NothingDown
Aqu est el secreto a hacer nada abajo trata: Nada abajo no significa nada para el ve
ndedor. Nada abajo significa ninguno de su dinero al vendedor. La distincin es crt
ica. Su vendedor motivado puede conseguir el dinero frente - slo no ser su dinero!
La mejor manera de financiar cualquier dinero tiene que entrar en el acuerdo es
usando el dinero de un arrendatario-comprador. En nuestro ejemplo hipottico, sus
arrendatarios-compradores son Byers.
Byers es una pareja joven quienes tienen dos nios. Tienen el crdito bueno; sin emb
argo, porque su ingreso corriente no es bastante alto, no pueden tener derecho a
la hipoteca en una casa esto agradable, an. Byers sabe que cuando la Sra Byers v
uelva para trabajar (se ha estado quedando en casa con los nios que ambos estarn e
n la jornada completa escolar pronto) sus ingresos sern bastante altos para tener
derecho a una hipoteca para comprar una casa como esto.
Es capaz de ayudar a Byers dejndoles alquilar para poseer la casa. El Byers alqui
lar la propiedad de usted con un
40
La FIGURA 2.2 su acuerdo de la opcin del arriendo con sus arrendatarios-comprador
es - el Byers
Vendedor motivado
$1.300$ 180000
Usted, el inversionista
$200/mes
Alquiler
19.900$
Precio
Arrendatario-comprador hambriento
$1.500$ 199.900
6 aos
Trmino
2 aos
Ganancias totales de 2000$:
Pago
8000$
opcin de comprar a un precio se ha puesto de antemano. Tome una mirada atenta en
la Figura 2.2 para ver exactamente cmo estos nmeros caben en el lugar.
En este ejemplo, Byers van a alquilar la propiedad de usted durante dos aos. (Apr
ender pronto que hay una razn especfica siempre quiere un plazo ms largo con su vend
edor motivado que con su arrendatario-comprador.) El alquiler del mercado corrie
nte por una casa como esto en el rea es 1.400$. Pero esta propiedad no es slo una
propiedad del alquiler, es una propiedad del alquiler a propio. Una propiedad de
l alquiler a propio por lo general manda un premio sobre el alquiler del mercado
corriente debido a la ventaja de la financiacin fcil ofrece a un futuro comprador
. Esto significa que Byers con mucho gusto pagan encima del mercado alquila. En
este caso, le pagan 1.500$ por mes en el alquiler.
Tambin est de acuerdo con Byers en un precio al cual pueden comprar la propiedad a
cualquier punto durante los prximos dos aos. Como quiere que esto sea un triunfo
para Byers tambin, determina el precio en menos que la casa valdr en dos aos.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
41
Si la casa aprecia en slo el 5 por ciento por ao, entonces en un ao valdr 199.500$.
Despus de dos aos, la casa valdr 209.475$. (Dejamos los efectos rentables de la com
posicin de la ecuacin para guardar el concepto simple.) Va a dejar a Byers tener u
n precio de compra de slo 199.900$.
A causa de este valor da Byers, pagarn usted el 3 por ciento al 5 por ciento del
valor de la propiedad como un pago sincero (tcnicamente llam un pago de la opcin). En
este caso, colecciona 8000$ de Byers frente como su pago de la opcin a la propie
dad. Este dinero se acredita hacia el precio de compra si deciden comprar. Si de
ciden no comprar la casa, es el suyo para conservarse para permitir que ellos se
cierren en su opcin de comprar y amarrar la propiedad durante dos aos. Es no rein
tegrable.
Despus de un ao o dos, Byers ser capaz de conseguir un nuevo prstamo de su prestamis
ta de la hipoteca y dinero efectivo tanto usted como el vendedor motivado, Sam S
eller. En la esencia, esto es cmo el sistema trabaja.
Recuerde 2000$ debe a Sam Seller, el vendedor motivado? Dnde cree que va a consegui
rlo? Esto es exactamente correcto! Va a tomar el cheque de caja de 8000$ que cole
cciona de Byers, lo deposita y da 2000$ de l a Sam Seller. Qu pasa a 6000$ restante
s? Se pone para guardarlo. A propsito, como un pago de la opcin este dinero es no
imponible hasta el ao en el cual sus arrendatarios-compradores ejercen o dejan su
opcin de comprar.
Podra creer que esto es un acuerdo de nada abajo, pero no es. Es mejor que esto.
Esto es un acuerdo de nada abajo con 6000$ suplementarios que entra en su bolsil
lo.
Vamos a sumar sus ganancias. Ver la Figura 2.3. Cada mes gana 200$ en el dinero
efectivo f bajo. Ms de 24 meses, que asciende a 4.800$. Compra la casa por 180000
$, y Byers le pagan 199.900$ por ella. Por tanto hace 19.900$ adicionales de la
extensin en los precios de venta. Todos sumaron, ganar 24.700$ de este acuerdo de
la Opcin de Compra.
42
La FIGURA 2.3 que suma las ganancias
Vendedor motivado
$1.300$ 180000
Usted, el inversionista
$200/mes
Alquiler
19.900$
Precio
Arrendatario-comprador hambriento
$1.500$ 199.900
6 aos
Trmino
2 aos
2000$
Pago
Ganancias totales:
De Flujo de fondos: 24 meses $200/mes = 4.800$
De Price Spread:
+19.900
Sus ganancias totales:
24.700$
8000$
La diferencia ms grande entre inversin de la opcin de compra e inversin tradicional
Suponga que compraba una propiedad de la inversin el camino tradicional. Negociara
un precio con un vendedor, dejara un cacho grande de su dinero efectivo y firmar
personalmente en un prstamo bancario para el equilibrio.
Una vez que se cerr en esta casa, comenzara a esperar. Esperara que fuera capaz de
encontrar a un arrendatario. Esperara que fuera capaz de alquilarlo para ms que su
pago mensual. Esperara que no tuviera reparaciones principales para tener cuidad
o de. Esperara muchas cosas. Y luego esperara y vera cmo hara con el tiempo.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
43
La diferencia ms grande entre Opcin de Compra e inversin inmobiliaria tradicional e
s que sabe lo que va a hacer antes de que avance con el acuerdo. Lo que queremos
decir es: Con la Opcin de Compra invirtiendo nunca asume un compromiso final a u
n acuerdo con un vendedor hasta que haya prevendido la casa a su arrendatario-co
mprador. De estos camino no se tiene que preocupar de cmo va a hacer aquellos pag
os de 1.300$ por mes a Sam Seller. Sabe cmo lo har porque habr coleccionado ya el d
inero efectivo en la mano para el alquiler del primer mes de 1.500$ y un pago de
la opcin de 8000$ de sus arrendatarios-compradores, Byers.
Cmo puede hacer esto? Usar un tren especial sujeto para la clusula, que declara que su
acuerdo con el vendedor motivado es sujeto a su descubrimiento de un residente
calificado ocupando la propiedad. En otras palabras, su acuerdo es sujeto a su d
escubrimiento de un arrendatario-comprador calificado. Si no encuentra a su arre
ndatario-comprador, entonces no avanza con el acuerdo.
Lo que hace cuando establecer un acuerdo de la Opcin de Compra debe tener ambas m
itades de la transaccin completa antes de que alguna vez totalmente destine al ac
uerdo. Encuentra a su vendedor motivado y cierra la propiedad. Entonces rpidament
e sale y encuentra a su arrendatario-comprador. Entonces y slo entonces, hgale tot
almente destinan a avanzar con el acuerdo.
Aqu est la expresin exacta de la clusula que usamos en nuestro acuerdo leaseoption c
on vendedores que hace esto posible. Lo llamamos la Clusula Nmero Nueve (bien, por t
anto no somos terriblemente originales).
La clusula 9: Residente Calificado: Como tener un residente calificado para ocupa
r la propiedad tiene la importancia suma a todos los partidos, este acuerdo es s
ujeto al Comprador que aprueba a un residente calificado para ocupar la propieda
d.
Parece tan obvio invertir este camino, pero los inversionistas tradicionales no
hacen. Hacen su mejor diligencia debida y luego esperan. Los inversionistas de l
a Opcin de compra no lo dejan hasta la posibilidad. Saben que slo puede estar segu
ro de un acuerdo cuando ha encontrado ya su final
44
el comprador para la propiedad que le ha dado el dinero efectivo en la mano para
sostener la propiedad.
Precaucin! Cuando usa tal un sujeto potente para la clusula, tiene que ser respetuoso
del vendedor. Los tiene que avisar en seguida si tiene algn problema encontrando
a sus arrendatarios-compradores - dentro de dos a tres semanas. De ninguna mane
ra le iba alguna vez querer amarrar la propiedad de un vendedor durante varios m
eses y luego decirles que no puede encontrar a su arrendatario-comprador. Esto s
era tanto injusto como incorrecto.
Cmo esquivar la trampa del propietario
A menos que tenga una manera de salir del fastidio de la gestin cotidiana de una
propiedad, todava va a toparse con la Trampa del Propietario. Aqu est cmo puede esqu
ivar sin peligro la Trampa del Propietario y evitar los fastidios de arrendatari
os y servicios.
Cundo hable con el vendedor motivado, dir a l, Sam Seller, para hacer esto un verdade
ro triunfo para usted, me quisiera usted tener cuidado del mantenimiento cotidia
no en la propiedad? Por qu no tengo cuidado de primeros 200$ del mantenimiento en
ningn mes? Esto debera tener cuidado del 98 por ciento de los problemas. Trabajara e
sto para usted?
Por supuesto, el vendedor se conmover que asumir el mantenimiento cotidiano en la
propiedad.
Pero espere un minuto, dice, cmo le consigue esto de la Trampa del Propietario? Despus
va se encuentran con su arrendatario-comprador. Dice a su arrendatario-comprado
r, el Sr. Buyer, entra en esta propiedad como si es el futuro dueo. Y esperamos qu
e tratara el lugar como si lo posey. Por supuesto, esto significa que va a ser res
ponsable del mantenimiento en la propiedad. Pero de modo que sea un triunfo para
usted y de modo que sepa que no tendr reparaciones principales de las cuales sea
responsable, vamos a poner un lmite sobre ello. Vamos a ver,
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
45
por qu no tiene cuidado de primeros 200$ en ningn mes y nada encima del cual vea qu
e se tiene cuidado de, bien?
Ver qu fcil era para usted para esquivar la Trampa del Propietario? Si una reparacin
es necesaria y cuesta ms de 200$, quin es responsable de la cantidad ms de 200$? As
es, el vendedor es responsable. Si una reparacin es necesaria que esto sea menos d
e 200$, quin es responsable de ella? As es, su arrendatario-comprador lo paga. De q
u se abandona responsable? Bien, debera coordinar algunas llamadas telefnicas, pero
su arrendatario-comprador ser el que que espera en casa al fontanero a venir les
dan una oferta. Se pone para sentarse en el medio, fabricacin de dinero sin el 9
0 por ciento de los fastidios de bienes inmuebles del alquiler tradicionales.
Por supuesto, realmente tiene otras responsabilidades. Cada mes tiene que colecc
ionar un control, depositar un cheque y expedir un cheque. La belleza del sistem
a es que una vez que haya establecido una propiedad correctamente y colecciona u
n cacho del dinero frente, en su mayor parte tiene una corriente residual de no
intervencin de ingresos que mugidos f a usted todos y cada mes. Entonces al final
de perodo de tiempo, consigue un da de paga grande cuando su arrendatario-comprad
or consigue su propio prstamo en la propiedad, cobrando en efectivo tanto usted c
omo el vendedor motivado del acuerdo.
Qu pasa si su arrendatario-comprador no compra?
Sin duda, el miedo ms grande que los nuevos inversionistas de la Opcin de Compra t
ienen es: Qu pasa si mi arrendatario-comprador no ejerce la opcin y compra la propi
edad? Recuerde, el arrendatario-comprador tiene la opcin de comprar la propiedad,
no la obligacin de comprar.
Podemos entender seguramente la preocupacin. Un fter todos, seguro parece que si
el arrendatario-comprador no compra, entonces vamos a perder. Esto slo no es tan.
No slo son usted todava en una posicin muy segura, pero si su arrendatario-comprado
r no compra, va probablemente a hacer una parte entera ms dinero - a menudo dos v
eces ms!
Aqu est exactamente por qu. En primer lugar, si su arrendatario-comprador decide no
comprar, qu pasa a su pago de la opcin no reintegrable? As es, se pone para guardar
lo. Ms, porque la casa era un alquiler a propio
46
casa, probablemente ha estado disfrutando de un dinero efectivo sano f bajo de l
os alquileres encima del mercado que le han estado pagando. Se pone para guardar
las corrientes mensuales del dinero efectivo f bajo se ha estado reuniendo. No
una situacin mala que considera al arrendatario-comprador ha estado teniendo cuid
ado de la propiedad porque haban planeado comprarlo.
Recuerde que aprendi a arreglar su arriendo con el vendedor motivado durante un p
erodo ms largo que hace con su tenantbuyer. Tendr al menos uno ms ao, y por lo genera
l ms, para encontrar a un nuevo arrendatario-comprador y coleccionar otro pago de
la opcin sincero. Y porque la propiedad ha apreciado probablemente en el valor, p
uede conseguir un pago de la opcin ms grande, alquiler ms alto, y negociar un preci
o de venta ms alto!
Vamos a hacer este punto absolutamente claro volviendo a nuestro ejemplo ms tempr
ano. Firm un acuerdo de la Opcin de Compra con Sam Seller, su vendedor motivado, p
ara un trmino mximo de seis aos. Su precio de compra era 180000$, y su alquiler men
sual era 1.300$. Encontr a sus arrendatarios-compradores, Byers, que le pagaban 1
.500$ por mes en el alquiler, le dieron 8000$ en el dinero sincero como su pago
de la opcin y estuvieron de acuerdo con el precio de venta de 199.900$. Su trmino
era dos aos. Dos aos ms tarde Byers deciden no ejercer su opcin; es decir, deciden n
o comprar la casa. Qu pasa ahora?
Guarda 4.800$ del dinero efectivo mensual f bajo y el pago de la opcin de 8000$.
Recuerde que ha dado ya 2000$ del pago de la opcin a su vendedor motivado, Sam Se
ller, que le dej con 6000$. Entonces sale y encuentra a un segundo arrendatario-c
omprador. Ver la Figura 2.4.
Si la propiedad slo hubiera apreciado en el 5 por ciento por ao durante cada uno d
e los dos aos del trmino, vale ahora 209.475$. De este modo, por supuesto, colecci
ona un pago de la opcin ligeramente ms grande de su segundo arrendatario-comprador
y cobra un alquiler mensual ligeramente ms alto. No tiene sentido qu el alquiler d
ebera aumentar despus de dos aos? Hacia el final de este segundo trmino de dos aos, s
i la casa sigue apreciando en slo el 5 por ciento valdr ms de 230000$. En este caso
, determinar su precio con su segundo arrendatario-comprador en 219.900$.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
47
La FIGURA 2.4 lo que pasa si su primer arrendatario-comprador no compra y se ven
de
a un segundo arrendatario-comprador
Vendedor motivado
$1.300$ 180000
Usted, el inversionista
$200/mes
Alquiler
39000$
Precio
Arrendatario-comprador hambriento
$1.500$ 219.900
6 aos
Trmino
2 aos
2000$
Ganancias totales: de su primer arrendatario-comprador: de dinero de la opcin: de
flujo de fondos: total de primer arrendatario-comprador:
Pago
8000$
6000$ (8000-2000$ a Vendedor) + 4.800 10.800$
De su segundo arrendatario-comprador: flujo de fondos: extensin de precios: ganan
cia total:
$ $4.800 +39.900 55,500
Para asegurarse ha entendido el concepto, digamos quiso encontrar a su segundo a
rrendatario-comprador rpido. Por tanto anunci la propiedad y no levant el alquiler.
Cobr slo 1.500$ por mes en el alquiler, que ya era debajo del alquiler del mercad
o. Y slo coleccion ms 8000$ del dinero de la opcin frente de su tenantbuyer. Entonce
s se recuesta y colecciona aquellos la grasa mensualmente comprueba de la propie
dad.
Se pone para disfrutar de un dinero efectivo positivo f bajo de 200$ por mes dur
ante ms dos aos y montar la curva de la apreciacin en un activo usted
48
no posea, no han firmado personalmente por un prstamo para, y tienen responsabili
dades de mantenimiento cero de. Cmo es esto para muy?
Y si su segundo arrendatario-comprador no compra, encuentra a un tercer arrendat
ario-comprador. Ya la casa se valorara en ms de 230000$ y su precio de venta origin
al es todava slo 180000$! Otra vez aumenta su alquiler, aumenta su precio de venta
, y colecciona otro pago de la opcin no reintegrable. Ver qu bien puede ser cuando
su arrendatario-comprador decide no comprar?
Se podra preguntar, qu pasa si su tercero tenantbuyer decide no comprar tambin? Otra
vez, esto es todava bien para usted. Aqu est por qu: ha disfrutado de un total de s
eis aos del dinero efectivo positivo f bajo y ha coleccionado y ha guardado ms de
24000$ del dinero de la opcin (tres pagos de la opcin de 8000$ menos 2000$ que dio
al vendedor motivado). Est bien delante del juego. A este punto, ha ganado 36.40
0$ de la propiedad.
Podra decir al dueo de la propiedad que no quiere comprar la propiedad. Recuerde q
ue tambin tena la opcin de comprar la propiedad, no la obligacin.
Podra devolver simplemente la casa al propietario original. En este caso, se habra
aprovechado del dinero efectivo mensual f bajo y los tres pagos de la opcin. En c
uanto a Sam Seller, le pondr sobre su lista de la tarjeta de vacaciones para el r
esto de su vida! Por qu? Bien, en vez de comprar la casa por 180000$, le dio de vu
elta una propiedad que vale 255000$ (asuncin que precio de la apreciacin del 5 por
ciento) que cuid durante los seis aos pasados. Cree que Sam Seller va a hacer caso
de esto le da de vuelta 75000$ en el capital? Claro que no!
Antes de que haga esto, sin embargo, nos dej sugerir un plan alterno para usted.
Tiene una casa de 255000$ que puede comprar por 180000$. Asegrese que tiene una Clu
sula de la Notificacin de 90 das en su acuerdo de la opcin con su arrendatario-compr
ador. Esta clusula dice que su tenantbuyer le tiene que dar mnimo de notificacin po
r escrito de 90 das que quieren comprar la casa. Si su tercer arrendatario-compra
dor no compra, esto
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
49
la clusula le da un aviso de unos tres meses apretados para vender la propiedad a
otro comprador.
Cree que hasta durante su da peor podra vender una casa de 255000$ por ms de 180000$
? Aun si slo lo vendiera por slo 215000$, un descuento de 40000$ en el precio de u
na venta rpida, todava hara $ $71.400 - 36.400 de sus tres primeros arrendatarios-c
ompradores y 35000$ de su venta rpida de la propiedad.
Por tanto ve, si su arrendatario-comprador compra, gana. Si su tenantbuyer no com
pra, gana ms grande! Esto es el poder de la inversin de la Opcin de Compra. Saca pr
ovecho de las tres ventajas grandes de poseer la propiedad sin los riesgos de la
inversin inmobiliaria tradicional.
Y si el mercado hubiera tomado un descenso y la propiedad haba disminuido en el va
lor? Si hubiera comprado la propiedad con la financiacin bancaria, se pegara. Pero
porque control la propiedad a travs de una opcin del arriendo, slo no ejercera su op
cin de comprar. En toda la probabilidad, volvera a los vendedores y negociara de nu
evo durante ms tiempo. Si hubiera hecho todos sus pagos a los vendedores a tiempo
, las posibilidades estn muy bien que le darn esa extensin. Qu alternativa realmente
tienen? Adems, habra cuidado de la casa durante seis aos durante cual tiempo el prst
amo habra pagado a cuenta un trozo agradable. Si la casa sigue generando el diner
o efectivo f bajo, simplemente decide quedarse en el acuerdo ms largo. Si el dine
ro efectivo f bajo se seca, vuelve la propiedad al vendedor. Es nuestra opinin qu
e debera hacer todo en su poder de permanecer en el acuerdo de modo que todava pue
da manejar la propiedad para el dueo. Sentimos fuertemente que esto es la cosa co
rrecta de hacer.
Cmo trabajo de opciones del arriendo en el mundo real
Vamos a revisar a una pareja ms ejemplos para mostrar exactamente cmo el mtodo de l
a opcin del arriendo trabaja en el mundo real. Mark y Trish, dos de nuestros estu
diantes en California, encontraron a un vendedor motivado de una casa de cuatro
dormitorios en una vecindad suburbana de alta calidad. El vendedor llam a Mark y
Trish despus de que vio su Compro Casas! signo fijado cerca
50
el lado de un camino. Result que la madre del vendedor estaba enferma, y el vende
dor se acercaba para sentir cario por ella. El vendedor slo no quiso atascarse con
la fabricacin de pagos a su casa de 255000$ vaca pronto futura. Mark y Trish conv
inieron en una opcin del arriendo de tres aos por un precio de 235000$, un alquile
r mensual de 1.500$, y con 1$ pagado como la consideracin de la opcin. S, Mark y Tr
ish realmente dieron de hecho al vendedor un dlar cuando contrataron el acuerdo -
es una formalidad importante para hacer el acuerdo que legalmente liga.
La vecindad en la cual la propiedad estaba haba apreciado en ms del 14 por ciento
durante los dos aos anteriores. Mark y Trish gastaron un fin de semana haciendo u
n poco de limpieza y trabajo del paisaje al traspatio entonces cambiado y vendie
ron la casa en una base del alquiler a propio. Encontraron a un arrendatario-com
prador que compr la propiedad a ellos en una opcin del arriendo de dos aos con 1500
0$ en dinero de la opcin, alquiler mensual de 1.850$ y un precio de compra de 295
000$. Ver la Figura 2.5. Todos sumaron, hicieron ms de 68000$ de este acuerdo.
El otro de nuestros estudiantes, Jim, tambin encontr una gran oportunidad. Jim es
un arquitecto de voz dulce en Colorado. Despus de un mes de frustracin sobre no en
contrar su primer acuerdo, Jim encontr al vendedor de un condominio vacante. El v
endedor trataba de alquilar el condominio, y Jim le haba llamado despus de ver su
Para el anuncio de Alquiler en el peridico local.
Cuando se encontraron, lo golpean lejos desde el principio. El vendedor era un i
nversionista con experiencia que se haba esforzado por encontrar a un arrendatari
o para la propiedad. Haba sido vacante durante los dos meses pasados. El condomin
io era una tierra f loor unidad en un complejo de alta calidad y vala 240000$ a 2
50000$. Jim y el vendedor convinieron en una opcin del arriendo de threeyear con
un precio de 240000$ y un alquiler de 1095$. Jim coment ms tarde que cuando lleg a
casa y mostr a Susan, su esposa, el acuerdo firmado, no lo poda creer porque slo se
haba encontrado con el vendedor durante una hora.
Jim vendi la propiedad a sus arrendatarios-compradores, una pareja que se acababa
de trasladar a Colorado. Sumando el dinero efectivo f bajo, pago de la opcin y g
anancia restante cuando su arrendatario-comprador compr el condominio, Jim hizo 2
8000$ de este acuerdo.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
51
La FIGURA 2.5 Mark y el acuerdo de la opcin del arriendo de tres aos de Trish
Vendedor motivado
$1.500$ 235000
Usted, el inversionista
$350/mes
Alquiler
60000$
Precio
Arrendatario-comprador hambriento
$1.850$ 295000
3 aos
Trmino
2 aos
Pago de 1$
Ganancias totales:
De Flujo de fondos: 24 meses $350/mes = 8.400$
De Price Spread:
+60000
Sus ganancias totales:
68.400$
15000$
Nuestro ejemplo de la opcin del arriendo final es una opcin del arriendo de cuatro
aos que John, un estudiante nuestro en Seattle, Washington, encontrada. Por extr
ao que parezca, negoci la mayor parte de este acuerdo va el correo electrnico. Encon
tr la ventaja llamando una propiedad anunciada en su peridico local. El vendedor a
cababa de conseguir una promocin en su trabajo y se haba acercado a su oficina. Su
vieja casa estaba ahora sobre un deseo de dos horas lejos! John y el vendedor fu
eron de ac para all va el correo electrnico hasta que alcanzaran este acuerdo: una o
pcin del arriendo de cuatro aos por un precio de 180000$.
Cuando John vendi la propiedad en una base del alquiler a propio, consigui 164 pre
guntas de sus anuncios y signos hechos a mano. Termin por elegir al visitante nmer
o 88. Coleccion el dinero de la opcin de 5000$ y vendi la propiedad en una base del
alquiler a propio de dos aos por un precio de 209.980$. Todos sumaron, John hizo
ms de 34000$ del cerrado con llave - en ganancias del acuerdo.
Esperamos, ya, el modo que los nmeros calculan segn acuerdos de la opcin del arrien
do tiene sentido a usted. Otra vez, el concepto bsico es
52
que trabaje como ese casamentero para encontrar dos mitades de un acuerdo. Ayuda
ndo a su vendedor motivado a solucionar su problema, y ayudando a sus arrendatar
ios-compradores a entrar en una casa antes de que tcnicamente se pongan para pose
erlo, crea el gran valor y se bien paga por ello. Antes de que continuemos a la
siguiente estrategia de la Opcin de Compra, quisimos compartir con usted uno ms ma
nera de hacer el dinero de estos tipos de acuerdos.
Encuentre ganancia suplementaria en cada acuerdo que hace!
All se esconde ganancia para usted en cada acuerdo de la opcin del arriendo que ren
e. La mayor parte de inversionistas dejan pasar esta ganancia suplementaria simp
lemente porque no hacen contener el conocimiento especializado en este libro.
Recuerde de vuelta en el Captulo 1 dnde hablamos de por qu los bienes inmuebles eran
una inversin tan potente? Hablamos de la amortizacin, o el prstamo paga a cuenta,
como una de las ventajas de poseer la propiedad. Lo que muchos inversionistas no
saben es que pueden cosechar esta ventaja a condicin de que sepan cinco palabras
mgicas. Nos pondremos a estas palabras en slo un momento. En primer lugar, querem
os asegurarnos que est claro en lo que esto significa para usted.
Digamos tiene una opcin del arriendo de cuatro aos en una casa a un precio de la o
pcin de 200000$. El equilibrio del prstamo entonces contrata el acuerdo es 175000$
. De ah el vendedor tena 25000$ en el capital. Este capital se calcula tomando el
precio de la opcin de 200000$ y restando el importe del dinero debido contra ello
que, en este caso, era 175000$. Por qu todo esto se preocupa excesivamente del en
tendimiento del capital del vendedor al principio del acuerdo? Como cuando reven
da la propiedad a su arrendatario-comprador en tres aos, ese prstamo de 175000$ ya
no ser ese alto. Segn que edad el prstamo es y unas otras variables, el equilibrio
del prstamo ser aproximadamente 170000$. Esto significa que hay 5000$ suplementari
os en este acuerdo para alguien! Depende de usted si da esto al vendedor o guard
a este dinero para usted. Es bastante obvio lo que creemos que debera hacer con l
os cinco suplementarios magnficos.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
53
El modo que se asegura que consigue la amortizacin es por explicar detalladamente
en su acuerdo de la opcin del arriendo con los vendedores la cantidad de dinero
exacta llegarn al cierre. En nuestro encima del ejemplo, el vendedor espera conse
guir su capital de 25000$ durante el cierre. Simplemente pone etiqueta a esta ca
ntidad como el pago total para el capital del vendedor. De hecho, en nuestro acuer
do de la opcin del arriendo residencial de un pgina hacemos preimprimir estas cinc
o palabras en nuestro acuerdo porque queremos asegurarnos que nos acordamos de e
scribir el acuerdo correctamente. Es demasiado fcil en la confusin de contratar el
acuerdo de olvidar de calcular el capital del vendedor en el momento del establ
ecimiento de la opcin del arriendo y por lo tanto olvidar de contratar claramente
esto como la cantidad de dinero que les pagar si ejerce su opcin. En el susodicho
ejemplo, a un precio de la opcin de 200000$ con el equilibrio del prstamo corrien
te de 175000$, especificara que su precio de la opcin de 200000$ es pagadero as: 1$
pagado en efectivo hoy, con 25000$ debidos durante cierre como pago total para
el capital del vendedor. Durante el cierre, pagan al prestamista en su totalidad
y el vendedor se pone 25000$ como el pago total por 30000$ del capital (recuerd
e, el prstamo haba sido pagado a cuenta en 5000$). En la mayor parte de acuerdos d
e la opcin del arriendo, simplemente haciendo su trabajo de escribir correctament
e, har 2000$ suplementarios a 12000$ slo de la amortizacin solos.
Sabemos que se pregunta probablemente, Y si el vendedor se oponga a esto? En nuestr
a experiencia, siete de diez vendedores no se preocupan por la amortizacin. Saben
cual su capital corriente es, el precio de la opcin menos lo que deben, y espera
n conseguir esto durante el cierre. Perodo. Los otros tres de diez dirn algo como,
Pero en cuatro aos mi prstamo se habr pagado a cuenta unos miles de dlares y tendr ms
capital que 25000$.
Responda, el Sr. Seller, por supuesto el prstamo disminuir. Esto es uno de los moti
vos queremos comprar la propiedad. Quiero decir, despus de todo, soy el que que v
a a hacer los pagos mensuales para todo ese tiempo. Encontrar que la mayor parte d
e vendedores aceptarn este razonamiento. Reconocen que si venden la propiedad, re
almente no esperaban conseguir este dinero de todos modos. Si negocia con un ven
dedor resistente, use esto como una ficha de negociacin. Comercio
54
para algo ms, como un plazo ms largo, baja el alquiler o un precio de compra infer
ior. De los uno o el otro camino todava se pone muy.
PetersStory Una de las casas que recogimos en el Desafo de San Diego era un de tres
dormitorios, de dos baos pblicos. Estaba all con John Seitz, uno de los tres estudi
antes que tomamos con nosotros, y escriba la opcin del arriendo de cinco aos en la
casa. Le par, hizo un cambio en
el acuerdo, luego djele terminar el trabajo de escribir. Ese pequeo
el cambio slo tom 30 segundos, pero hizo una gran diferencia.
Detrs en el coche despus de que abandonamos a los vendedores John me pregunt por qu
yo
haba hecho el cambio. Pregunt, John, haga recuerda el prstamo
la declaracin que nos mostraron mientras estbamos de pie en la cocina?
John contest que tena.
Expliqu a John que los vendedores tenan un prstamo de 15 aos en el
la propiedad que tena ya varios aos y que esto signific esto
la amortizacin por el prstamo era mucho cada mes. John, el estado -
el ment mostr que cada mes hacen su paga de la casa de 950$ -
ment pagan 325$ hacia el principal. Vamos a olvidar que esto
sube cada mes y finja que slo se queda lo mismo. Lo que es 325$
multiplicado antes de los 60 meses tenemos la casa segn el contrato?
John pens durante un momento entonces estalla con la respuesta,
19.500$! Peter, slo hicimos 20000$ suplementarios slo porque nosotros
cambiado unas palabras en el contrato!

Estrategia de compra de la opcin de compra dos: separacin del capital - cmo acompaar c
on su vendedor
Qu hace cuando se encuentra con un vendedor que se motiva para hacer una opcin del
arriendo con usted, pero completamente no se motiva bastante para desistir toda
la futura apreciacin de la propiedad? Esto es un guin perfecto en el cual tratar d
e usar la Estrategia Dos - la separacin del capital.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
55
Una separacin del capital es un modo de hacer una opcin del arriendo con el vended
or de una propiedad. Pero ms bien que dar a los vendedores un precio fijo para su
propiedad calle abajo, les da un precio fijo ms una parte de sus ganancias enton
ces revende la propiedad a un arrendatario-comprador.
Aqu est un ejemplo de cmo esto podra trabajar. Encuentra a un vendedor que posee una
casa del alquiler, y est abierto para la venta a usted en un twoyear arrienda la
opcin. Pero no acaba de motivar bastante para darle un plazo ms largo. Le pregunt
a, el Sr. Seller, si hubiera un modo que le podramos conseguir su precio inicial de
180000$ ms un pequeo porcentaje de la apreciacin tambin a cambio de un poco ms tiemp
o, es esto algo que podra estar abierto para, o tal vez no?
El vendedor rasgua su cabeza y piensa durante un momento. Negocia de ac para all un
rato, y esto es en qu conviene: una opcin del arriendo de seis aos para un precio
de compra de 180000$ con un alquiler mensual al vendedor de 1.200$. Ms, tambin con
siente en dar al vendedor el 50 por ciento de cualquier cantidad por la cual rev
enda la propiedad a su arrendatario-comprador encima de 180000$. Esto es una sep
aracin del capital.
El vendedor consigue todos primeros 180000$, que son su precio de la opcin y mita
d de la cantidad lo revende por el susodicho esto 180000$. Suponga que su arrend
atario-comprador termina por comprarlo a usted por 230000$. El vendedor consigue
180000$ ms la mitad de la ganancia de 50000$ que hizo para un pago total al vend
edor de 205000$. Hizo 25000$ de la reventa ms cualquier dinero efectivo f bajo de
la extensin entre el alquiler de su arrendatario-comprador y su alquiler al vend
edor.
Ahora no hay regla definida que diga que tiene que hacer una separacin del capita
l 50-50. Puede negociar el acuerdo de cualquiera camino quiere. Si quiere negoci
ar una separacin del capital 60-40 o una separacin del capital 75-25, es hasta en
qu usted y el vendedor pueden convenir.
Aqu est un punto clave: slo parte el dinero de la reventa de la propiedad. Se pone
para guardar todo el dinero efectivo f bajo y todo el dinero de la opcin que se d
eja si los arrendatarios-compradores deciden no ejercer su opcin. Despus de todo,
es el que que proporcion la maestra y esfuerzo de encontrar y vigilar a sus arrend
atarios-compradores.
56
Uno de nuestros estudiantes mentorship us una separacin del capital segn su primero
acuerdo. Su nombre era Matt y era un piloto para una aerolnea comercial grande.
En el trabajo, en el tabln de anuncios de la compaa, Matt vio un Para la venta Por
el Dueo volantes para una casa agradable. Result que el vendedor, que tambin era un
piloto para la misma lnea area, era varios pagos detrs y se dirigi hacia la extincin
del juicio hipotecario.
Mate encontrado con l y vio que el vendedor tena una casa agradable en un rea buena
con una buena cantidad de capital en la propiedad. Mate tambin vio que el dueo no
iba a ser capaz de arreglar los pagos traseros o seguir pagando al prestamista
cada mes aun si pudiera encontrar el dinero curando la falta.
Matt y el vendedor estuvieron de acuerdo con una opcin del arriendo de cuatro aos
con una 7030 separacin del capital. Matt pag al vendedor por adelantado 7000$ fren
te, que fue al prestamista para traer los pagos corrientes, y se cerr en un preci
o de la opcin de 242000$ - que era considerablemente debajo del valor de mercado
para la propiedad. Adems, Matt consinti en partir las ganancias que hizo de este a
cuerdo con el vendedor, con el vendedor que consigue el 30 por ciento de algo qu
e Matt vendiera la propiedad por susodichos 242000$ y Matt que consigue otro 70
por ciento.
Matt entonces vendi la propiedad y encontr a su arrendatario-comprador que le dio
un pago de la opcin de 15000$ y consinti en pagarle 2000$ en el alquiler (que dio
a Matt 250$ por mes dinero efectivo positivo f bajo). El arrendatario-comprador
de Matt tena un precio de la opcin de 322000$. Result que el vendedor Matt compr el
lugar a luchaba econmicamente, y Matt termin por comprarle por aproximadamente uno
s 20000$ adicionales. Esto trajo la inversin total de Matt en la casa a 27000$, d
e los cuales consigui 15000$ de su arrendatario-comprador. Por tanto Matt tena 120
00$ de su dinero efectivo amarrado en esta casa que generaba a este punto ms de 3
00$ por mes del dinero efectivo f bajo. Ms, Matt ya no tuvo que hacer la separacin
del capital con el vendedor! Finalmente, tenantbuyer de Matt decidi no comprar y
Matt slo recuper la casa. A ese punto, la casa vala ms de 320000$! Matt lo compr por u
n total de 222000$, 27000$ pagados en el dinero efectivo de cuales 12000$ era el
dinero de Matt y 15000$ era el dinero de su arrendatario-comprador, y el resto
era
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
57
financiado por el propietario original que usa una estrategia llam la compra sujet
a a la financiacin de la existencia, sobre la cual aprender en slo unas pginas. Se con
sigue cerca de 100000$ en la ganancia de este acuerdo solo!
Cuando duramos habl con Matt, haba continuado a hacer otros tres acuerdos y planea
ba usar bienes inmuebles para permitir que l deje f que est para una vida y persig
a su pasin - msica docente.
El Hbrido Equit y Separacin
Aqu est una tcnica avanzada que enseamos a nuestros estudiantes mentorship usar para
hacer hasta 25,000$ o ms suplementarios en cada separacin del capital que hacen.
Ha llamado una separacin del capital hbrida, y creemos que le gustar esto simple tcnic
a an muy provechosa y querr aadirlo a su caja de herramientas de la inversin.
La mejor manera de entender el concepto es andar a travs de un ejemplo de un acue
rdo que hicimos con los dueos de un de dos dormitorios, twobath propiedad. Los ve
ndedores se motivaron porque el marido se haba transferido en su trabajo. Cuando
nos encontramos con ellos, hablamos a travs de hacer una opcin del arriendo de och
o aos en la propiedad. Directamente al mismo final se plantaron, y sacamos esta i
dea de separacin del capital hbrida de endulzar el acuerdo slo bastante para cerrar
lo.
Los trminos de la opcin del arriendo eran as: Un trmino de ocho aos con un alquiler m
ensual de 913$ y un precio de compra de 102000$. La consideracin de la opcin since
ra que pagamos era 1$.
Ahora, la mayor parte de inversionistas estructuraran su separacin del capital as:
partiran con el vendedor en una base 50-50 algo que como inversionistas vendieran
la propiedad por ms de 102000$. Por ejemplo, si vendieran la propiedad en una ba
se del alquiler a propio de dos aos por 120000$, daran al vendedor primeros 102000
$ y partiran la ganancia de 18000$ restante 50-50. En otras palabras, haran 9000$
de la reventa ms cualquier dinero efectivo f bajo la propiedad generado durante l
os dos aos.
58
De camino estructuramos nuestra separacin del capital hbrida era as: hicimos la opc
in del arriendo de ocho aos como descrito encima y estuvimos de acuerdo que tambin
haramos una separacin del capital en algo que revendiramos la propiedad por susodic
hos 127000$. En otras palabras, primeros 25000$ en la ganancia estaran nuestro so
lo, y haramos la separacin del capital en cualquier cantidad encima de esto.
A propsito, por qu la oferta 50-50 a un vendedor cuando a menudo harn encontrar sus
necesidades y se conmovern con considerablemente menos? Estuvimos de acuerdo que c
onseguiran el 12 por ciento de la cantidad revendimos la propiedad por ms de 12700
0$!
Cmo conseguimos que el vendedor estuviera de acuerdo con esto? Simplemente pregunt
amos al vendedor, la Sra Seller, si hubiera un camino dnde conseguira sus 102000$ ll
enos hablamos de y encima de qu se pondra un cacho de la futura apreciacin de la re
venta de la propiedad es que algo deberamos hablar de, o probablemente no? (En el
Captulo 3 de este libro, aprender sobre expresar negativo usamos aqu.)
Una vez que el vendedor dice que de hecho se interesa en la conversacin de esto,
simplemente contina a explicar, Bien, no s si podramos hacer esto, pero y si pongamos
un porcentaje qu conseguira de la reventa de la propiedad? Obviamente, tendramos qu
e incorporar una ganancia baja mnima de 25000$ para hacer este digno nuestro tiem
po, pero y si dijramos que conseguira una parte de algo que vendiramos la propiedad
por calle abajo ms de 127000$? Lo que quiero decir es que conseguira todos primer
os 102000$, esto es el completamente suyo, y tambin conseguira, digamos, el 10 por
ciento o tal vez un poco ms de cualquier cantidad la vendimos por ms de 127000$. E
s esto algo que deberamos hablar a travs de, o probablemente no?
Nuestro vendedor estuvo de acuerdo con esto, despus de negociar fuertemente para
mover el porcentaje del 10 por ciento al 12 por ciento. Note que slo acept la gana
ncia de 25000$ baja. Entonces vendimos la propiedad en una base del alquiler a p
ropio de dos aos con el dinero de la opcin no reintegrable de 3000$, un alquiler d
e 1000$ por mes y un precio final de 120000$.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
59
Nuestro arrendatario-comprador decidi no comprar. Cuando comprobamos el valor del
condominio antes de revenderlo a un nuevo arrendatario-comprador, nos conmovimo
s para descubrir que el condominio haba brincado en el valor a 165000$. Por tanto
revendimos a nuestro siguiente arrendatario-comprador por 189000$ en una base d
el alquiler a propio de dos aos.
Slo acurdese de incorporar una ganancia baja para usted segn cualquier acuerdo de s
eparacin del capital que haga. Aun si son slo 10000$ o 15000$ antes de que parta e
l resto del dinero que es la ganancia pura para ningn trabajo suplementario.
Por ltimo, el capital se dividi y la separacin del capital hbrida son ambos grandes
maneras conseguir que el vendedor acompae con usted. Cuando negocia estos tipos de
acuerdos, el mejor parte es que la adquisicin de un largo plazo es fcil. Despus de
todo, ms largo su trmino, ms dinero tanto har y el vendedor no tendr que hacer ningun
o del trabajo.
Asegrese que no ofrece una separacin del capital para comenzar con. Por qu regalan u
na parte de sus ganancias si no tiene a? Salve este nuevo instrumento para usar
en aquellos casos donde tiene un adecuado, pero necesita un ltimo dulcificante en
el acuerdo de hacer al vendedor decir s. Como siempre, asegrese que hace tan de ma
la gana la utilizacin de la Opcin de Compra que negocia modelos de la lengua perfil
el Captulo 3.
Estrategia de compra de la opcin de compra tres: Sujeto a compras - cmo conseguir fi
nanciacin bancaria a largo plazo sin alguna vez dirigirse a un banquero
Nuestra tercera estrategia de la Opcin de Compra es usar la financiacin de la exis
tencia en la propiedad como una manera de reforzarse en la propiedad. Tomar simpl
emente el ttulo y asumir la fabricacin de pagos a la existencia del vendedor que fi
nancia sin asumir formalmente el prstamo. Esto se llama comprando una propiedad su
jeta a la financiacin de la existencia o simplemente sujeto a la financiacin. Antes d
e que expliquemos exactamente cmo har esto, vamos a hacerse claros en las cinco ve
ntajas de esta estrategia de compra.
60
1. Ventajas fiscales
Como realmente poseer la propiedad, conseguir todo el beneficio fiscal de la propi
edad. Conseguir que todas las amortizaciones como depreciacin, contribuciones terr
itoriales, mantenimiento, gastos de la direccin, costes de publicidad alquilen o
vendan la propiedad y las primas de seguros. Usado correctamente, todas estas de
ducciones le dejarn deferir ms, si no todos, de los impuestos debe en su dinero ef
ectivo f bajo de la propiedad.
2. Ningunos nuevos gastos del prstamo
Como usa la financiacin existente, salvar todos los gastos asociados con la necesi
dad de salir y conseguir un prstamo bancario flamante. Recuerde, cuando preste di
nero de un banco, el inters mensual que paga es slo un de los gastos. Por ejemplo,
por un prstamo de 200000$ a menudo tendr que pagar gastos como lo siguiente:
Puntos (es decir, inters pagado por adelantado) Honorarios del origen del prstamo
Honorarios de la valoracin Honorarios de la solicitud de prstamo La pliza de seguro
s del ttulo del prestamista Honorarios del depsito Inspeccin del parsito y honorario
s de la certificacin Honorarios de preparacin de documentos Grabacin de honorarios
Honorarios del mensajero
Estos gastos podran ascender a 3000$ adicionales a 6000$ slo para el privilegio de
conseguir la financiacin bancaria. Cuando use la existencia financindole ahorrar to
do este dinero!
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
61
3. Ninguna Necesidad a Qualif y
Como no asumir formalmente la financiacin existente, no se tendr que licenciar con
el banco. Como el prstamo est ya en el lugar, no tendr que gastar horas consiguiend
o juntos todas las piezas para su solicitud de prstamo. No habr declaraciones de r
enta para juntarse; nm. W-2s a clase a travs de. Se beneficia de todo el trabajo qu
e su vendedor hizo hace unos aos cuando l o ella llenaron el trabajo de escribir d
e todo el banco para conseguir la hipoteca original!
Y su crdito no es una cuestin! Como va a usar el prstamo del vendedor, el banco nunc
a dirigir un informe de crdito en usted. Esto significa que pase lo que pase su crd
ito parece, todava puede usar esta estrategia de compra. Y porque el prstamo no es
tar de su nombre, no aparecer en su informe de crdito que baja su puntuacin de crdito
si debera solicitar alguna vez un prstamo en una propiedad diferente.
4. Ningn Personal Liabilit y en la Financiacin
Como no asumir el prstamo - ms en esto en un momento - y asumir simplemente los pago
s del vendedor, no tendr responsabilidad por el prstamo al banco. Por supuesto, se
asegurar que hace el pago a tiempo cada mes. Imagine cunto ms fcil dormir por la noc
he sabiendo que sus activos y su crdito son seguros del dao debera el impensable pa
sar.
5. Mejores tasas de inters
Como muchas propiedades comprar la utilizacin de esta estrategia se ocuparn por los
dueos, se beneficiar de la oferta bancaria de precios de gran inters a inquilinos
del dueo. Recuerde, los bancos tpicamente prestan el dinero a inquilinos del dueo e
n el 1 por ciento al inters 2 por ciento inferior que hacen a inversionistas. La
razn de esto es simple de entender: los Bancos han decidido que la proporcin de la
falta de casas ocupadas por los no dueos, propiedad del inversionista, es ms alta
que ocupado por los dueos
62
casas. El riesgo inferior para el banco significa que los inquilinos del dueo con
siguen mejores tasas de inters.
DavidsStory hubo casas he comprado la utilizacin del sujeto a la financiacin de la
dnde asum los pagos a prstamos con tasas de inters del 7,5 por ciento o ms abajo en
un tiempo cuando los mejores prstamos del inversionista tenan una tasa de inters de
l 9 por ciento! El precio inferior
destinado que hice varios cientos de dlares ms en el dinero efectivo f bajo cada u
no
mes de la misma propiedad sin ms trabajo.

Ahora que ve todas las cosas buenas se pone de usar esta estrategia, nos deja ex
plicar exactamente lo que es y cmo lo usar. Suponga que se encuentra con un vended
or que es dos pagos detrs a su hipoteca y dirigindose hacia la extincin del juicio
hipotecario. Tiene un poquito del capital, pero no mucho. Usted y el vendedor es
tn de acuerdo que va el hecho usted la propiedad, arreglar los pagos traseros, y l
uego asumir la fabricacin de los pagos cada mes desde all en. No va a asumir el prst
amo; va simplemente a comenzar a enviar el dinero del prestamista del vendedor c
ada mes. Poseer la propiedad sujeta a la financiacin existente. Esto significa que e
st en el ttulo pero su reclamacin de la propiedad llega en segundo lugar a ese de c
ualquier de los prstamos de registro, p.ej., la primera hipoteca.
En la esencia, lo que ha hecho es la accin de palanca usted mismo en la propiedad
dejando la financiacin de la existencia en el lugar. Si el prstamo del vendedor e
s por 100000$, entonces usa 100000$ del dinero del banco de un prstamo al cual el
vendedor tuvo derecho y firm personalmente en aadir una nueva propiedad a su carp
eta.
Realmente puede slo asumir los pagos como esto? Absolutamente! Ha llamado la compra
de una propiedad sujeta a la financiacin de la existencia, y es una estrategia de
la Opcin de Compra muy potente. Esto es una manera absolutamente legal y tica de c
omprar la propiedad que es comnmente usada en la industria por inversionistas exp
ertos. De hecho, en la mayor parte de estado Board-of-REALTOR -
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
63
los contratos aprobados all son hasta una caja para ir marcando si usa sujeto para
la financiacin. Y si habla con la mayora de los abogados de bienes races con experi
encia, habrn redactado sujeto a contratos para sus clientes en muchas ocasiones.
Esta estrategia ha sabido escollos, de los cuales hablaremos en slo un momento, p
ero primero queremos que usted se haga claro en el concepto examinando unos ejem
plos.
Uno de nuestros estudiantes en Oregon compr una pequea casa de tres dormitorios en
una vecindad de la clase obrera usando esta estrategia. Los vendedores llamaron
sus anuncios clasificados en el peridico porque el marido tena problemas de salud
y era incapaz de trabajar. La pareja, por lo tanto, quiso acercarse a la oficin
a de la esposa. La casa vala aproximadamente 70000$ a 75000$, y los vendedores de
bieron 60000$. Nuestro estudiante fue de ac para all con los vendedores y finalmen
te consinti en comprar el derecho a la propiedad en el mismo momento con la estip
ulacin que comenzara a asumir los pagos de los vendedores ese mes. Normalmente rec
omendamos que se d al menos 30 das antes de que comience a asumir los pagos de los
vendedores, de ser posible, darse el tiempo para encontrar a un arrendatario-co
mprador comenzando a hacer sus pagos.
Los vendedores tan se conmovieron con este acuerdo que dieron a nuestro estudian
te dos botellas de vino casero cuando dej su casa ese da. Nuestro estudiante consi
gui la propiedad por 1$ sujeto a la primera hipoteca de 60000$ existente, y consi
nti en hacer el pago de la hipoteca de ese mes aunque se necesitaran sus aproxima
damente tres semanas para encontrar un tenantbuyer para la propiedad. Los vended
ores eran ms que contentos de alejarse de la propiedad y 10000$ a 15000$ en el ca
pital se tuvieron que librar slo del problema con el cual realmente no quisieron
tratar.
Aqu est otro ejemplo de un sujeto a la financiacin del acuerdo. Conseguimos una llama
da de un anuncio que dirigamos para atraer a vendedores motivados. Esta vendedora
, Mary, era dos meses detrs en sus pagos y se dirigi hacia la extincin del juicio h
ipotecario. Establecemos un tiempo para encontrarnos con ella y fuimos en coche
a la propiedad. Del exterior, la casa pareci media. La estructura pareci bien, la
pintura era justa, pero haba mucha materia en el patio que hace dao a la peticin de f
reno. Cuando anduvimos
64
en la casa, la primera cosa que nos golpean era el olor - un olor favorito fuert
e impregn el aire. Pareci que Mary tena el zoo privado ms grande del mundo!
Tena tres perros grandes, una paloma de 19 aos, una tortuga del desierto y el pate
ador - un cerdo de 350 libras llamado a Jodie. Ahora el cerdo estaba un encargado d
e limpieza de la parte entero y bien se comport que los perros! Para hacer asunto
s peores, hizo apilar cajas de la materia en cada esquina y en alguna vez y vestbul
o. La casa estaba en la forma estructural buena, pero entre el olor y el sentimi
ento metido, no haba modo que un comprador detallista comprara alguna vez esta cas
a como era.
Extrao como parece, casas que el olor puede ser una cosa buena. Los compradores d
etallistas mirarn raramente por delante de ello porque los golpea a un nivel emoc
ional. Pero como un inversionista sabe que en muchos casos es muy fcil curar un o
lor malo que simplemente repinta y y alfombra de nuevo. Esto es fcil. Recuerde, n
o hacemos proyectos de la rehabilitacin porque slo no nos gustan ellos. Pero no no
s oponemos a repintar y alfombrar de nuevo una casa porque es tan rpido y fcil. Slo
se necesitan dos llamadas telefnicas, muy poco dinero, e inmediatamente aumenta
el valor de la propiedad. Son lo que llamamos reparaciones reforzadas, dnde por ca
da 1$ gasta para la reparacin al instante aumenta el valor de la propiedad 3$ a 5
$!
Nos sentamos con Mary y hablamos a travs de su situacin. Result que no tena bastante
s ingresos para permitirse la casa. En cierta ocasin preguntamos lo que hara si no
comprramos la casa a ella. De camino nosotros redactado esta pregunta era, Mary, p
or si acaso decidimos que no queremos comprar la casa, cul es su Plan B? Queremos
decir, queremos saber lo que su segunda opcin consiste en de modo que por si no
queramos comprar la casa al menos podamos ayudar a darle la entrada para hacer s
u plan B un poco mejor.
La respuesta de Mary era triste, No tengo un Plan B. Si no lo compra, lo devolver
slo al banco. Nos sentamos y hablamos a travs de los detalles financieros de la pro
piedad con Mary durante aproximadamente una hora. Descubrimos que debi 65000$ con
tra la casa que si se limpiara vala aproximadamente 125000$. Por tanto tena un cac
ho grande del capital. Pero si se vendi en una venta judicial, el banco nunca iba
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
65
Resumen de la FIGURA 2.6 de nuestro Sujeto a Financiacin de Transaccin con Mary
El valor de la Casa despus de que Se limpi: Primera hipoteca: Pagos Traseros Debid
os: Coste para Pintar/Limpiar/Alfombrar de nuevo: la nueva duea Carry 2da Hipotec
a: Capital Total desde Principio:
Los gastos estimados si inmediatamente vendiramos al por menor la casa: (p.ej., c
omisin de bienes inmuebles, sosteniendo gastos, etc.)
Nuestros ingresos netos:
125000$> <65,000>
<3, 000> <2,000> <15,000> 40,000>
<10,000> 30000$>
molestia para arreglarlo primero. No tenan razn de. Forzaran simplemente la venta d
e la propiedad en su estado actual sin hacer cualquier del trabajo cosmtico. Pero
en su estado actual el nico quien comprara la propiedad sera un inversionista, y e
sto significara que pagaran mnimo absoluto podran. Esto abandonara probablemente a Ma
ry no slo con una extincin del juicio hipotecario en su informe de crdito, pero con
nada ms en todo su capital.
Preguntamos a Mary, Y si furamos capaces de intervenir y comprar la propiedad. Arr
eglaramos los pagos traseros y asumiramos la fabricacin de los pagos cada mes a par
tir de entonces. Tambin seramos capaces de darle algo para el capital que tiene. O
bviamente, como inversionistas, vamos a hacer una ganancia por tanto no le podem
os pagar el dlar superior, pero y si le diramos 15000$. Le daramos 1000$ al final d
e cada uno 12 meses como un pago nicamente de inters y pagaramos 15000$ cinco aos de
spus de nosotros comprando el lugar. Es esto algo que trabajara para usted, o proba
blemente no? Mary dijo s en seguida. Se conmovi en la perspectiva de evitar la exti
ncin del juicio hipotecario y que conseguira algo para su capital. Ver la Figura 2
.6.
Rpidamente hicimos repintar la casa, alfombrado de nuevo, y limpiamos. Ahora tenam
os una casa que vala 125000$ que compramos por 85000$. Nos podramos volver y vende
rlo a un comprador detallista, y despus de que tiene en cuenta gastos de cierre y
gastos que creen y cualquier comisin de bienes inmuebles pagada a un agente inmo
biliario (los gastos del lado del comprador, de ser necesario)
66
podramos obtener aproximadamente 30000$. Quisiera usted hacer ms que esto 30000$? H
icimos as cuando vendimos la casa en una base del alquiler a propio como detallad
o en la Figura 2.7.
Todos sumaron, vendiendo la casa en una base del alquiler a propio hicimos 32.26
0$ suplementarios. Ms, conseguimos las amortizaciones fiscales durante dos aos, el
prstamo pagan a cuenta la ganancia de 3000$ suplementarios, y si nuestro arrenda
tario-comprador no compra, ahora tenemos una casa que vale 145000$ que podemos v
ender a un segundo arrendatario-comprador por an ms dinero. De hecho, con todo el
prstamo pagan a cuenta la ganancia y el dinero efectivo de no intervencin f bajo,
realmente no nos preocuparamos si nunca vendimos esta propiedad.
PetersStory recuerdo esta casa en Texas que compramos sujeto a la financiacin existe
nte. El vendedor lo haba posedo durante menos de 18 meses y tena slo unos miles de dl
ares en el capital. Quiso alejarse slo de la propiedad para un pago al contado de
aproximadamente 1000$!
Los tres escollos ms grandes de comprar sujeto a financiacin y cmo esquivarlos
Mientras hay muchos puntos finos que tiene que ser consciente de en cualquier ac
uerdo de bienes inmuebles, comprar una propiedad sujeta a la financiacin existent
e tiene tres escollos que son tan importantes que cubriremos ahora a cada uno de
ellos por su parte. Tambin compartiremos con usted los mejores modos que hemos e
ncontrado para esquivar estos tres escollos conocidos de modo que pueda invertir
con el riesgo tan pequeo como posible.
Escollo 1: El debido en clusula de venta. El escollo solo ms grande de comprar pro
piedades sujetas a la financiacin existente es una clusula a menudo pasada por alt
o en los documentos del prstamo del vendedor llamados un debido en la venta clusula.
Esta clusula es insertada por el prestamista del vendedor para proteger los inte
reses del prestamista. Dice que si el vendedor que el dinero prestado de ellos a
lguna vez vende la propiedad, entonces el prestamista tiene el
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
67
Resumen de la FIGURA 2.7 de la transaccin del arrendatario-comprador de la casa d
e Mary
Vendedor motivado
$1.760$ 85000
Usted, el inversionista
$140/mes
Alquiler
58.900$
Precio
Arrendatario-comprador hambriento
$1.900$ 143.900
Vida (lo poseemos)
Trmino
2 aos
5000$
Pago
Ganancias totales:
Flujo de fondos: 24 meses $140/mes = 3.360$
Extensin de precios:
+58.900
Ganancias totales:
62.260$
4.500$
derecho de acelerar el prstamo y llamar debido el equilibrio impagado entero. Esto
parece muchas veces ms asustadizo a inversionistas que realmente es, por varios m
otivos.
En primer lugar, mientras el banco puede llamar el prstamo debido, no significa q
ue el banco llamar el prstamo debido. Mrelo desde el punto de vista del prestamista
. Una persona es detrs de unos meses en pagos del prstamo. Se pregunta si, como el
prestamista, va a tener que pasar por el proceso incmodo de la extincin del juici
o hipotecario por el prstamo de esta persona. Se preocupa si la casa estar en el b
ien bastante condicin que cuando venda la casa en una subasta de la extincin del j
uicio hipotecario conseguir todos o hasta la mayor parte de su dinero de vuelta.
Y exceder todo esto lejos, cuando tiene un prstamo las pautas de prstamo vencidas,
federales requieren que usted crea que una cantidad de dinero en la reserva es
segura si el prstamo nunca se reembolsa. Esto significa que si tiene muchos prstam
os incobrables en sus libros, pierde
68
en mucho inters podra haber generado debido al dinero que se requiere ahora que de
je en la reserva.
Y luego a lo largo viene esto concuerda con una nota diciendo que el dinero debe
traer uno de sus prstamos incobrables corrientes. Va a cambiar ese cheque? Por su
puesto es. Hace la cabeza para los negocios buena para tomar un prstamo que finalm
ente se hace pagado a tiempo e insista que todava es un prstamo incobrable vencido
? Obviamente, no hace. Sin embargo, algunos prestamistas todava llamarn el prstamo
debido aun si no necesariamente hace la cabeza para los negocios buena. En un mo
mento, compartiremos con usted cmo bajar las posibilidades que un prestamista qui
siera llamar un prstamo debido.
Recuerde, la mayor parte de bancos tienen centros de procesamiento del pago, o f
uera de compaas pagan para atender sus prstamos, que reciben miles de pagos cada me
s. Simplemente no tienen el tiempo, tampoco realmente se preocupan, si el nombre
del control que ha enviado es diferente de la persona que es el prestatario por
el prstamo.
Pero qu pasara si el prestamista realmente llamara, de hecho, el prstamo debido, es
decir, realmente decidieron acelerar el prstamo? El prestamista enviara una carta
oficial al prestatario, que resulta ser su vendedor, notificando al prestatario
que es a falta del prstamo y que el prestamista se pone a llamar el prstamo debido
. En casi todos los casos, antes de que el prestamista llamara alguna vez el prsta
mo debido daran al prestatario una carta de advertencia primero, pidiendo el pres
tatario llamar y explicar lo que contina. Esto normalmente toma 30 a 45 das. Si el
prestatario no hace caso de esta advertencia, el prestamista enviar entonces un
aviso oficial que el prestatario es vencido y tiene 30 das para pagar el equilibr
io del prstamo o financiar de nuevo la propiedad. Si el prestatario no paga el eq
uilibrio del prstamo o nuevas finanzas, entonces el prestamista se pondr a extingu
ir el juicio hipotecario la hipoteca en la propiedad que tomar al menos 90 das o ms
largo en la mayor parte de estados. El punto fundamental es que si el banco rea
lmente llama el prstamo debido, el ms rpido pueden circular en la mayor parte de es
tados va a ser 120 a 150 das. No lo pueden hacer durante la noche. Y debido a tod
os los gastos para el banco, en casi todos los casos el prestamista trabajar con
usted para encontrar una solucin alternativa, tales que permiten que su tenantbuy
er asuma la financiacin subyacente, permita que usted lo asuma o permita que uste
d, el inversionista, tiempo financien de nuevo la propiedad o vendan la propieda
d a un comprador en efectivo. Recuerde, si el absoluto peor fuera a
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
69
pase y el banco realmente extingui el juicio hipotecario la hipoteca en la propie
dad, porque no contrat al prstamo, no afectara su crdito o cuenta bancaria. Pero rea
lice que la extincin del juicio hipotecario es una cosa muy improbable de pasar.
DavidsStory We consigui una ventaja del dueo de un saln del pelo que uno de sus clien
es estaba detrs en sus pagos de la hipoteca al banco. (Nunca deja de asombrarme la
s cosas que la gente dice a sus estilistas!) Nos dio el nombre y el nmero de telfo
no de la duea, Liz. Cuando hablamos con Liz, averiguamos que ella y su marido era
n tres pagos de la hipoteca detrs y se encabezaron para la extincin del juicio hip
otecario. Pero no quiso venderse a nosotros porque su cuado era un corredor de bi
enes races, y la presionaba para dejarle ponerle en una lista y venderle la casa.
Ms de un mes fue por y creamos que no iba a llamarnos, cuando finalmente nuestro
telfono son. Result que Liz se mare de la espera de su cuado a hacer algo, y ella y s
u marido eran ahora cuatro meses detrs en sus pagos de la hipoteca y en el peligr
o inminente de la extincin del juicio hipotecario. Consentimos en arreglar sus pa
gos traseros (que sum aproximadamente 7.500$ cuando nos cerramos) y darles un pag
ar por 12000$ para su capital. Note que contuvimos nuestros gastos del bolsillo t
eniendo los vendedores llevan una segunda hipoteca debida como un pago de la sum
a global 60 meses despus de cerrarse (hablaremos ms del dueo - llevan clusulas dentro
de un ratito). Ponemos a un arrendatario-comprador en la propiedad que nos dio 5
000$ en el dinero de la opcin con un precio de la opcin de 199.997$. Esto era apro
ximadamente 40000$ ms que nuestro precio de la propiedad. El mejor parte sobre el
lo era que los vendedores nos dejan guardar su prstamo en el lugar y comprar la p
ropiedad sujeta a la financiacin existente. Como Liz y su marido compraron la cas
a con un prstamo VA seis aos antes, tenan una tasa de inters del 7,5 por ciento fija
do durante 30 aos. Aproximadamente 18 meses ms tarde, conseguimos una carta del pr
estamista que nos deja saber que sospecharon que la propiedad se haba vendido y p
eticin de nosotros para llamarlos sobre asumir formalmente el prstamo o refinanc-
70
ing. Result que estaba durante vacaciones durante este tiempo, por tanto no hice
regrese a ellos durante varias semanas. Entretanto, cuando el
el prestamista no haba tenido noticias de nosotros en 30 das, el prestamista envi a
un funcionario
carta que tenamos 30 das para llamarlos o aceleraran el
prstamo. Habl con Samantha en la oficina del prestamista y expliqu
que tuviramos compradores en la casa que tenan una opcin del arriendo. Gast
aproximadamente 30 minutos por el telfono con Samantha, preguntndole todas las cla
ses
de preguntas y hablando a travs de todas nuestras opciones. Nosotros conjuntament
e
decidido que tenamos cuatro opciones. Opcin uno deba conseguir a nuestros comprador
es
comprar en seguida y asumir el prstamo VA. La opcin dos era a
simplemente asuma el prstamo nosotros mismos. La opcin tres era financiar de nuevo
la propiedad. La opcin cuatro era vender la propiedad a un comprador detallista.
Entonces esto pas, la casa vala 212000$ a
218,0000$ y el equilibrio del prstamo eran slo 148000$, por tanto podramos
han financiado de nuevo fcilmente la propiedad con nada abajo o nosotros
podra haber vendido al por menor la propiedad para una ganancia en efectivo rpida.
Al final,
Decid asumir simplemente el prstamo yo mismo. Este coste yo 1.140$ para
la asuncin llena. Mientras habra preferido para mi arrendatario -
compradores para asumir el prstamo, todava era contento de conseguir financ-a larg
o plazo
ing en lugar con una tasa de inters del 7,5 por ciento. Mi parte favorita es
que el prstamo pague a cuenta 175$ cada mes del principal y esto
slo se mejorar cada ao! El punto fundamental es esto si el banco
realmente decide de hecho acelerar el prstamo tendr el tiempo al higo -
ure algo en mayora de los casos. Slo est agradable al banco y haga
amigos de su personal y sern cooperativos.

Cmo minimizar las posibilidades del banco que decide llamar el prstamo debido
As pues, cmo minimiza el riesgo del prestamista que llama el prstamo debido? Simplem
ente se asegura que no hace f launt el hecho que ha comprado la propiedad al pre
stamista. Como nunca firm ningn acuerdo con el prestamista, est bajo no legal o eth
i-
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
71
obligacin de cal de decir al prestamista sobre su compra. De ms comn camino un inve
rsionista f launts su compra de la propiedad al prestamista es a travs de lo que
llamamos la Trampa de Seguros.
La Trampa de Seguros pasa cuando compra una propiedad sujeta a la financiacin exi
stente y va y hace cambiar la pliza de seguros para llamarle como el nuevo partid
o asegurado principal. El prestamista se pondr en una lista en esa pliza de seguro
s como un partido adems asegurado y se notificar de este cambio. No toma a un cientfi
co del cohete de la oficina del prestamista para entender esto si el principal a
segurado ha cambiado, entonces la propiedad se ha probablemente vendido.
Hay dos modos de manejar esto. Uno debe dejar simplemente la primera pliza de seg
uros en nombre del vendedor en el lugar y salir y conseguir una segunda poltica l
lamndole como el principal asegurado. S, esto significar pagar dos veces el seguro,
pero el coste es mnimo comparado con la ventaja de conseguir la propiedad sujeta
a la financiacin existente. En la primera poltica el prestamista permanece un part
ido adems asegurado, mientras en la nueva poltica no llama al prestamista en absolu
to. La necesidad del prestamista de tener el seguro para proteger su inters es pr
oporcionada por la poltica original; su necesidad de tener la proteccin es cubiert
a por la segunda poltica; y usted, el inversionista, nunca tiene f launted su com
pra al prestamista.
La segunda manera de esquivar la Trampa de Seguros es usando una confianza de la
tierra. Una confianza de la tierra es simplemente una confianza que se crea par
a sostener el ttulo de una propiedad a beneficio de algn partido beneficioso. Cualqu
ier vendedor puede poner su propiedad en una confianza de la tierra sin violar e
l debido en la clusula de venta. Esto es la ley federal. El vendedor simplemente
hechos la propiedad compra sujeto a la financiacin de la existencia en una confia
nza de la tierra nombramiento de s como el beneficiario y usted, el inversionista
, como el fideicomisario. Entonces, en un documento separado, el vendedor asigna e
l inters beneficioso de esa confianza de la tierra de s a usted. Ahora es ambos el f
ideicomisario (quien controla la propiedad) y el beneficiario (quien consigue to
das las ventajas de la propiedad.) Con todos los objetivos prcticos y con objetiv
os fiscales, ahora posee la propiedad.
72
En cuanto al debido en la clusula de venta, cuando hace cosas este camino, la acc
in del vendedor deeding la propiedad en la tierra se confa ya que el beneficiario
no viola el debido en la clusula de venta. Este hecho del vendedor a usted como e
l fideicomisario de la confianza de la tierra se registra. Ayuda al vendedor a e
scribir una carta rpida al prestamista que notifica al prestamista que el dueo ha
puesto la propiedad en la confianza con objetivos financieros y de aqu en adelant
e toda la correspondencia sobre el prstamo debera estar con el fideicomisario, que
slo resulta ser usted, el inversionista. Da al prestamista su direccin en esta ca
rta como el fideicomisario y de aqu en adelante ser la persona a contactar del pre
stamista por el prstamo.
En una transaccin separada, que puede ocurrir diez segundos despus el encima de un
o, el vendedor asigna sobre su inters beneficioso en la tierra confan usted, el in
versionista. Mientras esto podra provocar el debido en la clusula de venta porque
el ttulo de la propiedad se est esencialmente transfiriendo a usted, es muy improb
able que el banco sabra alguna vez sobre esta transaccin porque esta asignacin nunc
a se registra.
Cmo le ayuda esto con la Trampa de Seguros? Bien, simplemente cambia la poltica del
vendedor a usted como el fideicomisario de la Confianza de la Propiedad XYZ. El
prestamista espera este cambio y est acostumbrado a l. Todos son felices - el ban
co, el vendedor, la compaa de seguros y usted. Esto es nuestro modo preferido de h
acer sujeto a la existencia financiando acuerdos. Una vez que haga un acuerdo este
camino, realizar que realmente es bastante simple.
Queremos estar claros aqu que la compra de propiedades sujetas a la financiacin ex
istente es una manera estndar de financiar bienes inmuebles. Pregunte a cualquier
corredor de bienes races con experiencia o abogado y l o ser rpida para decirle que
esto es una manera inteligente y tica de comprar la propiedad proporcionada tant
o usted como el vendedor claramente entienden los riesgos relativos y las ventaj
as de la transaccin.
El punto fundamental con respecto a la clusula que permite la cancelacin anticipad
a es que aun si no hiciera nada adems de slo tienen el hecho del vendedor la propi
edad a usted y luego comenz a hacer pasar controles sin usar una confianza de la
tierra o sin usar una nueva pliza de seguros, las posibilidades de
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
73
el prstamo llamado debido todava es bastante pequeo. Si hace lo que hemos compartid
o para evitar la Trampa de Seguros, las probabilidades del prstamo llamado debido
son an ms pequeas. Creemos que esto es un riesgo manejable dado el hecho que hay t
antas ventajas para la compra sujeto a y dado el hecho que la desventaja no es d
emasiado grande.
Escollo 2: Exactamente identif ying todos los embargos preventivos existentes. E
l segundo escollo de comprar una casa sujeta a la financiacin existente debe hace
r el acuerdo y luego averiguar que el vendedor inexactamente revel a usted todos
los prstamos, embargos preventivos y cuestiones del ttulo con la propiedad. Ahora,
no pensamos decir que el vendedor har esto intencionadamente. Aunque hayamos amb
os tenido lo que pasa a nosotros, encontramos que hasta los mejores-intentioned
vendedores simplemente hacen errores. Como un inversionista, se tiene que proteg
er de este riesgo haciendo su diligencia debida. (Ver el Captulo 4 para ms informa
cin sobre el ttulo que comprueba.)
Escollo 3: Necesitando la firma del vendedor calle abajo. El tercer peligro del
cual afronta cuando hace un acuerdo sujeto a la financiacin existente consiste en
que puede necesitar la firma del vendedor calle abajo, pero no ser capaz de loca
lizar al vendedor o no querr tener que convencer al vendedor de cooperar con uste
d unos aos ms tarde. Por ejemplo, suponga que compra la propiedad sujeta a la fina
nciacin de la existencia de un vendedor motivado llamado a Harry. Dos aos ms tarde
revende la propiedad, pero haba un exceso de 500$ en la cuenta confiscar del pres
tamista. Prestamistas de la mayor parte de veces establecen cuenta del depsito o con
fiscar donde el prestatario paga en una cantidad sobre el principal y pago de int
ereses debido por el prstamo de cubrir las contribuciones territoriales o primas
de seguros. Cuando venda la propiedad, a veces, habr un exceso en esta cuenta que
conseguir la espalda reembolsada al dueo.
Aqu es con un registro de 500$ de su mano distinguida a Harry, el vendedor motiva
do al cual compr la casa. Podra olvidar del dinero extra, que no es nuestro modo p
referido de manejar esta situacin, o podra detectar a Harry y pedir que l cediera e
l control a usted. O podra firmar el control de Harry
74
y depostelo en su cuenta, a condicin de que haga firmar un documento simple y aute
nticado por Harry que le haca contratar durante el cierre tena con l cuando compr la
casa. Ese documento se llama una Procuracin limitada. Le da el poder de contratar
al nombre de Harry en cualquier documento que trata con esta propiedad. Ver la F
igura 2.8.
Ha llamado una procuracin limitada porque le da slo la autoridad para firmar como si
era el vendedor en asuntos en cuanto a esta propiedad, no en otras reas de la vi
da del vendedor. Este documento tambin es til cuando tiene que aclarar un defecto
del ttulo o cuando tiene que negociar con el prestamista subyacente. Si todo va b
ien, nunca necesitar este documento. Pero cuando lo necesite, se alegrar de que tu
vo cuidado de ello el frente durante el cierre. El secreto de esta pequea persona
enterada le ayudar a hacer su inversin mucho ms fcil y ms provechosa.
Los tres mejores modos de encontrar sujeto a acuerdos - rpido!
Raramente va encontrar a un vendedor que va a venderle su propiedad sujeta a la
financiacin de la existencia por ir a Casas en exhibicin. Por lo general, encontra
r estos tipos de acuerdos haciendo publicidad y muy motivndose vendedores para lla
marle. Los dos tipos ms comunes de vendedores motivados que querrn venderle su pro
piedad sujeta a la financiacin existente son vendedores que estn detrs en sus pagos
y encabezados hacia extincin del juicio hipotecario y vendedores que tienen poco
o ningn capital.
Aqu estn tres de los modos ms rentables de conseguir que estos tipos de vendedores
motivados le llamen. Cuando los usa, recomendamos que dirija las llamadas a una
caja del correo vocal de 24 horas con un de 60 segundos de alta potencia al mens
aje sociable de 90 segundos que da a visitantes todas las ventajas de hacer un a
cuerdo con usted abandonndole slo su nombre y nmero de telfono.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
75
Muestra de la FIGURA 2.8 forma de la procuracin limitada
PROCURACIN LIMITADA
EST ESTO CONOCIDO, que como el principal (el Principal) que I/we, _________________
___________________________________ de _________________________________________
____________________, han hecho, constituyen y designan ________________________
__________, como mi/nuestro abogado de hecho verdadero y legal (Abogado). El aboga
do de hecho se autoriza en el abogado en el Hecho discrecin absoluta de vez en cu
ando y en cualquier momento con respecto a los objetivos especficos y limitados s
iguientes slo: Cualquiera y todos los BIENES INMUEBLES importan acerca __________
________________________________________________
________________________________________ (Propiedad) incluso, pero no limitado c
on, lo siguiente:
De mi/nuestro nombre, y ya que mi accin y hecho, para tramitar cualquier accin juz
garon necesario por el Abogado de hecho acerca de prstamos y embargos preventivos
contra la Propiedad.
De mi/nuestro nombre, y ya que mi accin y hecho, para tramitar cualquier accin juz
garon necesario por el Abogado de hecho acerca de cualquier asunto de seguros pa
ra la Propiedad, incluso, pero no limitaron con, asegurando la cobertura de segu
ro de riesgo apropiada, y negociando y recibiendo cualquier declaracin de daos de
cualquier prdida en la Propiedad.
En relacin al ejercicio, de los poderes aqu descritos, el Abogado de hecho totalme
nte se autoriza y se autoriza para realizar cualquier otro acto o cosas necesari
as, apropiadas, o secundarias adems, con la misma validez y efecto como si I/we p
ersonalmente estuvieron presentes, competentes, y personalmente ejercieron los p
oderes yo mismo. Todos los actos legtimamente cometidos por el Abogado de hecho b
ajo los trminos aqu establecidos durante cualquier perodo de mi/nuestra invalidez o
incompetencia mental deben tener el mismo efecto y habituar a la ventaja de y l
igar m/nosotros y mis/nuestros herederos, testamentos, legatarios y representante
s personales como si I/we eran mentalmente competentes y no fuera de servicio. L
os poderes aqu conferidos pueden ser ejercidos por el Abogado-infact solo y la fi
rma o la accin del Abogado de hecho en mi/nuestro nombre puede ser aceptada por t
erceras personas como totalmente autorizado por m/nosotros y con la misma fuerza
y efecto como si hecho bajo mi/nuestra mano y sello y como si I/we estuvieron pr
esentes en la persona, que acta en mi/nuestro propio nombre y competente. Ninguna
persona que pueda actuar en la confianza en las representaciones de Abogado de
hecho para el alcance de autoridad concedida al Abogado de hecho debe incurrir e
n ninguna responsabilidad a m / nosotros o a mi/nuestra finca a consecuencia de l
a permisin de Abogado de hecho ejercer cualquier poder, ni va cualquier persona q
ue trata con el Abogado de hecho ser responsable para determinar o asegurar la a
plicacin apropiada de fondos o propiedad.
Mi/nuestra debilidad mental o fsica subsecuente a mi/nuestra ejecucin del dentro d
el poder del abogado de hecho no debe revocar dijo el poder que debe permanecer
en plena fuerza y efecto no obstante la debilidad mental o fsica dicha.
Estos regalos se deben extender a y ser obligatorios sobre los ejecutores, repre
sentantes legales del administrador y suc-
cessors, respectivamente, de los partidos a esto.
___________________________________________
______/______/______
, Principal
ESTADO DE __________________________ CONDADO DE __________________________ por e
ste medio certifico que durante este da, antes de m, ____________________, persona
lmente pareci ____________________ personalmente conocido a m (o demostr a m sobre l
a base de pruebas satisfactorias) ser la persona (personas) cuyo nombre (nombres
) se suscribe al dentro del instrumento y se reconoce a m que he/she/they ejecut l
o mismo en la capacidad (capacidades) autorizada de his/her/their, y que por la
firma (firmas) his/her/their en el instrumento la persona (personas) o la entida
d al nombre de que la persona (personas) afect, ejecutaron el instrumento. Atesti
ge mi sello de mano y oficial en el condado y estado ltimo arriba mencionado
Esto ______________________ da de ________________________, 20 ________
__________________________________________________________ Notario Mi comisin exp
ires_______________________________________
76
Anuncios clasificados de la muestra de la FIGURA 2.9 para conseguir que vendedor
es motivados le llamen
Compro casas! Ningn capital, ningn problema!
Llame 888-555-1212 mensaje rec. de 24 horas.
Comprar o arrendar su casa en 7 das o menos!
Pare la extincin del juicio hipotecario o doble pymts! 888-555-1212 mensaje de 24
horas.
Inversionista que espera comprar casas! Cualquier rea o condicin. Ninguna comisin u h
onorarios!
Llame 888-555-1212 mensaje rec.
El sistema que usamos es un sistema del correo vocal exento de peaje con nueve c
ajas del correo vocal separadas. Nos gusta el rasgo exento de peaje por dos moti
vos. En primer lugar, nunca tiene que preocupar de alguien la no vocacin de usted
porque tienen miedo de un precio del peaje. En segundo lugar, el sistema que usa
mos captura el nmero de telfono del visitante en cada llamada - aun si el visitant
e cuelga! Algo sobre el hecho que el visitante marca un nmero telefnico sin cargo
significa que aun si el visitante tiene el visitante bloqueo de ID, el sistema t
odava captura el nmero. Tambin, nueve cajas separadas (extensiones unel a nueve) pe
rmiten que nosotros rastreemos nuestros anuncios y envos mejor dirigiendo respues
tas a extensiones especficas. De estos camino podemos el ajuste fino nuestros esf
uerzos de mercadotecnia y slo gastar el dinero en reas que nos hacen dinero.
El sistema del correo vocal que usamos se ofrece a travs de la Asociacin de Invers
ionistas de Bienes inmuebles americana <w w w.americanreia.com>. Nos gusta este
sistema porque viene con todos los mensajes sociables preprogramados con profesi
onalmente scripted mensajes para vendedores motivados para or. Tambin tiene un ras
go donde puede conseguir el paginador o la notificacin del correo electrnico que t
iene una llamada. Esto significa que puede regresar al visitante en seguida por
tanto no pierde en muy. El mejor parte sobre el sistema es que los Bienes inmueb
les americanos
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
77
La Asociacin de inversionistas lo ofrece a sus miembros a aproximadamente un terc
ero el coste de lo que sera normalmente si se suscribiera para un vicio ser simil
ar a travs de otra compaa. Tambin puede encontrar compaas del correo vocal mirando en
las Pginas Amarillas bajo el Correo vocal. Tpicamente le costar 7$ a la caja de 15$
por correo vocal.
1. Coloque unos anuncios clasificados. La primera manera de conseguir que las cl
ases correctas de vendedores le llamen es colocar unos anuncios clasificados en
su peridico local. Ver la Figura 2.9 para tres anuncios clasificados de la muestr
a que puede probar.
Dnde debera colocar estos anuncios? Insrtelos en su peridico local en cualquiera el P
ara la seccin de venta (por lo general el papel slo permitir que usted lo ponga aqu
si es un pequeo peridico) o en los Bienes inmuebles la seccin Querida (el lugar ms c
omn para ponerlo).
Llame todos los peridicos locales en su rea:
Semanarios libres enviados a las casas de la gente como el Penique
Ahorrador y nquel econmico
Diarios Semanarios locales
Cuando llama, consigue la fijacin de precios para dirigir un anuncio. Haga las pr
eguntas siguientes:
Quin consigue su artculo? Con qu frecuencia sale? Cuando son las fechas lmites de
ul es la circulacin? Culpa por la palabra o la lnea? Cunto costar? Haga tiene cualq
scuento especial para dueos de pequeo negocio
como m?
Haga tiene cualquier descuento del volumen si le doy repiten busi-
ness?
78
Tiene algn descuento porque soy una persona agradable? (Nosotros
crea que consigue la idea. Esto es un gran lugar para practicar su
negociacin de habilidades.)
DavidsStory We han estado dirigiendo los mismos anuncios clasificados durante los t
res aos pasados. Nos cuesta aproximadamente 4000$ por ao para dirigir el anuncio.
Consecuentemente recogemos al menos tres casas por ao de ese anuncio. Y nuestra g
anancia media es ms de 30000$ por casa que recogemos. Le dejar hacer el
matemticas, pero estoy bastante seguro que gastando 4000$ por ao para hacer
90000$ son una inversin buena de la capital.

Donna, un estudiante nuestro en Ohio del norte, consigui una respuesta de unos an
uncios clasificados un da de un vendedor que se esforzaba por evitar la extincin d
el juicio hipotecario. El vendedor slo no poda mantener los pagos a una propiedad
vaca ms. Donna entr y compr la propiedad sujeta a la financiacin de la existencia por
un precio de 72.904$. Como la propiedad se reforz al puo, los pagos totales a la
primera y segunda hipoteca eran ms altos que el alquiler del mercado. Algunas per
sonas creeran que esto significa que un inversionista tendra el dinero efectivo ne
gativo f bajo. Donna solucion este problema consintiendo en cubrir el pago de la
primera hipoteca de 743$ por mes. El vendedor consinti en pagar el segundo pago d
e la hipoteca de 350$ por mes. Esto era el nico modo que el vendedor podra evitar
tener una extincin del juicio hipotecario en su registro, y era un hombre de inte
gridad que quiso asegurarse que realiz su obligacin al banco. Donna consigue 1000$
por mes en el alquiler de su arrendatario-comprador. Cuando que el factor en la
extensin entre el precio de Donna con el vendedor y su arrendatario-comprador, e
l dinero efectivo f bajo que har, y el capital paga a cuenta de la amortizacin del
prstamo, sus ganancias totales sern ms de 50000$. No un acuerdo malo para ella en
una casa con un precio de mercado de 100000$.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
Muestra de la FIGURA 2.10 hace seas para atraer llamadas de vendedores motivados
79
Compro casas
DINERO EFECTIVO!
888-555-1212
De 24 horas. Rec. Mensaje.
O
Comprar/Arrendar Su Casa
7 das o menos!
888-555-1212
De 24 horas. Rec. Mensaje.
2. Saque signos vecinos. La siguiente manera de conseguir que vendedores motivad
os le llamen es sacar pequeos signos alrededor de su comunidad. Ver la Figura 2.1
0.
Los signos que usamos se hacen del plstico ondulado y miden 12 pulgadas de alto p
or el 18 pulgadas de ancho. Puede llamar simplemente una tienda del signo local
y pedir 100 a 200 signos de ellos. Tambin mantenemos una Pgina Web que pone la mej
or fijacin de precios en una lista de nuestros estudiantes han encontrado en sign
os. Ya que ms informacin simplemente visita <www.resultsnow.com> y hace clic en In
vestor Tools. Actualizamos esta pgina basada en el mercado que cambia, y damos la
bienvenida a su entrada en sitios para conseguir mejores acuerdos.
80
PetersStory Uno de mis estudiantes favoritos para trabajar con es un hombre llamado
a Martin que vive en Maryland. Cuando Martin empez, tena los cuatro primeros mese
s ms frustrantes que he visto alguna vez a un inversionista tener. Pero simplemen
te no se marchara. Termin por contratar sus dos primeros acuerdos
48 horas el uno despus del otro. Uno era de una tarjeta postal que envi
y el otro era del Compro Casas signos que sac
en su rea de la granja.
El vendedor de una propiedad no poda manejar la doble paga -
mentas en la propiedad ms. Martin termin por comprar la casa
sujeto a la hipoteca existente por 1$ abajo. Se volvi
y vendido esto en una base del alquiler a propio dentro de dos semanas. Slo hizo
15000$ segn ese acuerdo, que no es mucho dinero, pero era su primer
trate y, como tal, increment su nivel de confianza. Esto es el camino esto
tpicamente trabajos: Mientras a menudo el acuerdo ms pequeo har alguna vez, el
el primer acuerdo es el ms importante. Es el que que le avisa que
realmente es posible si sigue yendo despus de sus sueos.

3. Tarjetas postales del correo. La manera final de conseguir que vendedores mot
ivados le llamen es enviar tarjetas postales a la gente que est en las etapas ini
ciales de una extincin del juicio hipotecario. A este punto en el proceso, el ven
dedor medio es detrs de dos a cinco meses en sus pagos. Son grandes perspectivas
para acercarse sobre intervencin y compra de la propiedad, composicin los pagos tr
aseros, trayendo el prstamo de la falta, y tomando el derecho a la propiedad suje
ta a la financiacin existente.
Enve sus tarjetas postales (ver la Figura 2.11) a la gente que ha hecho archivar
Avisos de la Falta contra ellos. Un Aviso de la Falta, llam nombres ligeramente dif
erentes en estados diferentes, es el primer paso en el proceso de la extincin del
juicio hipotecario. Esto es el paso que el prestamista toma cuando el dueo ha pe
rdido uno o varios pagos, y este paso comienza el tictac del reloj de la extincin
del juicio hipotecario. En la mayor parte de estados, un prestatario tiene 30 a
60 das para arreglar los pagos traseros antes de que el prestamista comience el
paso dos del proceso de la extincin del juicio hipotecario - clasificacin de un Avi
so de la venta. No quiere esperar hasta que el Aviso de la venta se haya archivad
o porque en esto
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
81
La FIGURA 2.11 una tarjeta postal de la muestra
COMPRAR SU CASA - RPIDO!
Aqu est su solucin rpida y fcil:
RPIDO cerrndose alivio de la deuda INMEDIATO LIBERTAD de mantenimiento molesta ofe
ta escrita garantizada dentro de 48 horas CASA DIFCIL DE VENDER? Ningn problema! NIN
GN CAPITAL? Ningn problema! NINGUNAS comisiones
Mensaje registrado de 24 horas, LIBRE
1-888-555-1212
exento de peaje
indique que el vendedor puede ser detrs de cuatro a ocho pagos o ms. Los prefiere
agarrar muy temprano en el proceso.
De camino se pone su lista de direcciones de la tarjeta postal se debe suscribir
simplemente con un abastecedor de la fuente de informacin en su rea. Un abasteced
or de la fuente de informacin es una compaa que toma todos los archivos pblicos de l
a oficina del registrador del condado y los pone sobre una base de datos del ord
enador. La compaa entonces vende el acceso a esa base de datos de uno de tres modo
s: darle CD-ROM actualizados mensuales o trimestrales que contienen la informacin
, dndole acceso en lnea a la informacin, o vendindole una lista de direcciones lista
a ir en un formato de la hoja de clculo. En algunos condados, los archivos pblico
s estn disponibles en lnea ya. Esto es raro en este momento, pero cada vez ms los c
ondados permiten el acceso de Web de sus archivos. As concuerde con la su oficina
de registrador del condado local.
La mejor manera de encontrar a un abastecedor de la fuente de informacin en su rea
es conectar a la red con otros inversionistas en la asociacin de inversionistas
de bienes inmuebles local (para un listado de estos grupos, vaya a <www.american
82
reia.com>. Si no tiene un grupo local a la red con, saca las Pginas Amarillas y m
irada tanto bajo el Abastecedor de la Lista de direcciones como bajo el Abastece
dor de la Fuente de informacin. Si esto no trabaja, llama la su oficina de regist
rador del condado y ve si saben de una compaa que tiene el acceso en lnea o el acce
so del CD-ROM a la informacin. Mientras los tiene por el telfono, pregnteles sobre
que servicios ofrecen en lnea que debera ser consciente de. Finalmente, si todo lo
dems falla, intente Dataquick <www.dataquick.com>, un abastecedor de la fuente d
e informacin de escala nacional. Tpicamente, Dataquick cubre la mayor parte de reas
de los Estados Unidos, pero tienden a ser un abastecedor bastante caro, aunque
generalmente ofrezcan el servicio muy de alta calidad.
Enve sus tarjetas postales a su lista al menos tres veces a lo largo de los 60 das
siguientes. Quiere la repeticin. Recomendamos tarjetas postales en cardstock ama
rillo vivo a diferencia de una carta blanca suave por tres motivos. En primer lu
gar, porque una tarjeta postal es aproximadamente 30 por ciento menos franqueo q
ue una carta, ahorra mucho dinero. En segundo lugar, no tiene que doblar, llenar
y sellar varios cientos de sobres que le salva tiempo. En tercer lugar, puede u
sar etiquetas de envo y slo pegarlos en la tarjeta postal contra la impresin direct
a de los sobres que toma ms tiempo. No quiere usar etiquetas de envo en sus cartas
si lo puede evitar porque baja varias personas que querrn abrir el sobre. Con su
tarjeta postal, se abre ya as no se tiene que preocupar de esto.
La tarjeta postal debera dirigir a la gente para llamar en su caja del correo voc
al de 24 horas. Entonces comprueba sus mensajes y sigue una llamada telefnica al
vendedor ver lo que su situacin es y por qu l o ella se venden.
DavidsStory consegu una llamada de Cheryl, que escribi la advertencia a este libro, p
reguntndome lo que se equivoc con su envo de la tarjeta postal. Pregunt lo que quiso
decir con esto. Dijo, Hice exactamente que los materiales de curso
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
83
dicho hacer y envi un envo de la tarjeta postal, y consegu slo dos
llamadas telefnicas. Qu hice incorrecto?
Cuntas tarjetas postales envi? Le pregunt. Sobre
75. Tena ms de una tasa de xito del 1 por ciento con su envo! Cualquier de
que sabe sobre el correo directo sabe que una respuesta del 1 por ciento
de una lista fra est bastante bien. Y cmo result? Bien un
de la gente que llam era slo un buscador de la curiosidad. El otro
el visitante era una ventaja seria.
Su nombre era George, y era un propietario que quiso.
Posey 12 propiedades dispersadas en todas partes de la ciudad natal de Cheryl.
Despus de encontrarse con l y mirar las propiedades, Cheryl
comprado dos de ellos. Compr ambas casas con nada abajo
y sujeto a la financiacin existente. Una de las casas se puso para
aproximadamente 15000$ a 18000$ debajo de valor de mercado, y en el otro
la casa George llev un $ hipoteca de 18,000 segundos para su
el capital de modo que Cheryl lo pudiera comprar con nada abajo. Por si
es curioso de lo que la lista de la magia Cheryl envi a sus tarjetas postales a,
simplemente les envi a la gente que posey al no dueo ocupado
propiedades.

Una ventaja final de la cual disfruta cuando sube al ttulo


Una ventaja adicional que consigue cuando compra la propiedad sujeta a la financ
iacin de la existencia (o con un dinero efectivo del dinero grande cerca o con un du
eo llevan, ambos de los cuales se describen ms tarde) es que tiene la capacidad de
ofrecer la propiedad con el dueo que financia cuando lo vende. Si compra en una o
pcin del arriendo la puede alquilar o, venderla al por menor o venderla en una ba
se del alquiler a propio. Si posee la propiedad a diferencia de tener la opcin de
comprar la propiedad, entonces adems de aquellas tres estrategias de salida, pue
de vender la propiedad con el dueo que financia usando un contrato de la tierra o
una segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera. Mientras la v
enta con el dueo que financia est ms all del alcance de este libro, el punto clave p
ara usted para entender es esto cuando se vende con
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dueo que financia, conseguir tpicamente tres a cinco veces ms dinero frente que cuan
do se venda en una base del alquiler a propio (el 10 por ciento al 15 por ciento
abajo contra el 3 por ciento al 5 por ciento frente.) Tambin, ser tpicamente capaz
de aumentar el pago mensual an ms alto que puede si vendiera la propiedad en una
base de-alquiler-toown. Hay desventajas a la venta con el dueo que financia. Por
ejemplo, es mucho ms difcil recuperar la propiedad si sus faltas del comprador que
si se vendiera en una base del alquiler a propio.
DavidsStory Una casa que compramos con dos de nuestros estudiantes se compr de un ve
ndedor motivado sujeto a la financiacin existente. Los vendedores nos llamaron en
respuesta a un Compro Casas signo. Tenan una casa vaca y muy poco capital en ella.
Lo compramos por 1$ abajo. Nosotros entonces
cambiado y vendido esto sujeto a la financiacin de la existencia para
aproximadamente 30000$ ms que lo pagamos. Por qu no hizo lo vendemos en
una base del alquiler a propio? Encontramos que los pagos eran demasiado lejanos
encima
los alquileres del mercado. Vendindolo completamente a nuevos compradores con est
o fcil
financiacin a largo plazo en el lugar, quisieron pagar varios
ciento de dlares encima del mercado alquilan cada mes. Como los dueos,
se pusieron para amortizar todo el inters que pagaban, que salv
ellos ms de 300$ por mes en sus impuestos sobre la renta. Y porque nosotros
les daban el ttulo, tambin coleccionamos 25000$ abajo. El vendedor
lo compramos a saba exactamente lo que continuaba y era a
placer de trabajar con. De hecho, nuestros estudiantes sugirieron que demos el
el vendedor un regalo de 500$ que no esperaba slo porque lo sintieron
era la cosa correcta de hacer.

Como ha aprendido, sujeto a acuerdos son nuestro mtodo favorito de comprar. Hacemos
aproximadamente el 25 por ciento y tanto de nuestros acuerdos usando esta estra
tegia. Toma a un vendedor muy motivado para querer vender la propiedad a usted s
ujeto a la financiacin existente. De todos modos, cuando pasa, es un bajo riesgo
y muy provechoso manera de ir.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
85
Estrategia de compra de la opcin de compra cuatro: dinero efectivo del dinero gra
nde cerca - cmo pagar a un vendedor con dinero prestado
Cmo maneja a un vendedor que posee una propiedad libre y clara, tiene una motivacin
fuerte para venderse, pero quin no quiere hacer una opcin del arriendo o llevar t
oda la financiacin? En otras palabras, estos vendedores quieren llevar un poco de
la financiacin mientras consiguen un cacho importante de su capital ahora.
En estas situaciones, el dinero efectivo del dinero grande cerca es la tcnica de la
Opcin de Compra perfecta para usar. Esta tcnica implica conseguir una nueva prime
ra hipoteca asegurada contra la propiedad de conseguir al vendedor algn dinero ef
ectivo durante el cierre, y luego el vendedor simplemente lleva una hipoteca par
a el equilibrio de su capital para el periodo del tiempo.
Por ejemplo, imagine una casa de 100000$. Para usar esta tcnica traera una nueva p
rimera hipoteca de entre 30000$ a 50000$ y tendra el vendedor carr y apoyan el eq
uilibrio como una segunda hipoteca. Como el banco del cual va a conseguir la pri
mera hipoteca tiene tanto valor protegiendo su dinero (despus de todo, qu al banque
ro no le gusta prestar en el 30 por ciento a la proporcin del prstamo al valor del
50 por ciento?), esto es una hipoteca bastante fcil para asegurar. Esta estrateg
ia es un modo para usted de conseguir al vendedor un cacho grande del dinero dur
ante el cierre, pero lo toma a prstamo.
Al usar esta estrategia, es importante notar que los vendedores tendrn que querer
llevar una segunda hipoteca para el equilibrio de su capital. Esto es porque co
nseguir que una nueva primera hipoteca d el dinero de vendedores durante el cierre
. Todava estructura el acuerdo con ninguno de su propio dinero que va al vendedor
. Tendr gastos de cierre aproximadamente del 2 por ciento al 3 por ciento de su p
recio de venta, pero el pago de la opcin de su arrendatario-comprador debera cubri
r esto y luego a unos.
Si realmente usa esta estrategia, tendr que salir y conseguir la financiacin conve
ncional para la nueva primera hipoteca. Tpicamente, puede conseguir hasta el 60 p
or ciento del valor valorado de la casa o el 60 por ciento del precio de compra,
cualquiera es ms bajo, del prestamista en
86
esa nueva primera hipoteca y todava hace esto con ninguno de su propio dinero aba
jo. Mientras este prestamista convencional le har brincar a travs de aros para con
seguir este dinero, si tiene el crdito decente y la paciencia de tratar con el pr
estamista, esta estrategia trabajar bien para usted. Mientras tendr que dar una ga
ranta personal en esta primera hipoteca, debido a la proporcin del prstamo al valor
baja, esto es bastante seguro. Despus de todo, hay mucho capital en la propiedad
protegiendo esta hipoteca. Fuertemente le impulsamos a asegurarse que no firma
personalmente en el dueo - llevan la segunda hipoteca. Aprender la clusula del cont
rato especfica que usar para hacer esto ms tarde en este captulo.
Pero y si su crdito tenga agujeros? Entonces considere la introduccin de un compaero
que le puede prestar su declaracin del crdito teniendo derecho a la nueva primera h
ipoteca. Entonces dos de ustedes pueden partir las ganancias del acuerdo.
Como con cualquier oferta creativa hace, la lengua especfica que usa es el factor
clave en conseguir del vendedor decir s. Usando la susodicha propiedad de 100000
$, la manera de no expresar su oferta es as: El Sr. Seller, y si debiera reforzar s
u casa con una nueva primera hipoteca por tanto no tendra que subir con ninguno d
el dinero de mi bolsillo, y luego usted slo llev una segunda hipoteca para el rest
o de su dinero por tanto puedo comprar su casa usndolo como la garanta subsidiaria
para mi prstamo? Parecera esto atractivo para usted si fuera el vendedor? Probablem
ente no.
En cambio, aqu est exactamente cmo a la palabra su oferta, el Sr. Seller, y si debier
a traer la nueva financiacin y conseguirle 30,000$ y tanto en el dinero efectivo
durante el cierre, entonces deba llevar un pequeo segundo para el equilibrio? Obvi
amente, no querra tener que esperar para siempre el equilibrio de su dinero, por
tanto habamos puesto una nota del globo a corto plazo de cinco a siete aos en ello.
Note que usa las palabras traen la nueva financiacin no 30000$ dejados. Tcnicamente, s
i dice que va a poner el dinero abajo que significa que va a usar su dinero. Est
o no es lo que quiere hacer. Usar el dinero del banco en cambio.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
87
Vamos a estar claros en un artculo crtico. Los vendedores tienen que estar muy cla
ros que su prstamo estar en la segunda posicin. No trata de tirar algo a ellos. La
razn la lengua que usa es tan importante consiste en que tiene que enmarcar la of
erta en las mentes de los vendedores el camino correcto a partir del mismo princ
ipio. Se tiene que asegurar que la idea crea una primera impresin buena en los ve
ndedores. Ms tarde puede volver sobre los detalles para asegurarse que los vended
ores son totalmente conscientes de todas las ventajas y las desventajas del este
tipo del acuerdo.
Usando esta tcnica, va a ser el 100 por ciento financiando la propiedad. La pregu
nta crtica en cualquier el 100 por ciento propiedad financiada es: cobra en efecti
vo f bajo? Una propiedad dinero efectivo f mugidos cuando los ingresos genera paga
s al menos por todos los gastos. Por lo general, usara esta expresin cuando una pr
opiedad tiene ingresos excedentes despus de gastos, significando que crea un dine
ro efectivo positivo f bajo. Si paga tasas de inters del mercado por el segundo e
l vendedor lleva, probablemente no cobrar en efectivo f bajo. Pero cuando los ven
dedores llevan segundos, no necesitan tasas de inters altas. Al menos no hacen si
se motivan, y si no se motivan qu hace el gasto de su tiempo hablando con ellos?
Uno de nuestros estudiantes recientemente reuni un dinero efectivo del dinero gra
nde cerca en una casa de 168000$. Los dueos de la propiedad eran una pareja mayor
quienes tenan un tiempo difcil vendindola. Nuestro estudiante averigu que haban vend
ido la propiedad unos meses de vuelta slo para tener la venta se deshacen en el lt
imo momento. La propiedad era vacante, y la pareja la posey libre y claro. Cuando
nuestro estudiante se encontr con los vendedores, ofreci traer la nueva financiac
in y dar el dinero efectivo de 50000$ de vendedores durante el cierre, con los ve
ndedores para llevar el equilibrio como una segunda hipoteca.
Negociaron de ac para all, hasta consiguiendo a sus nios adultos en el cuadro, y fi
nalmente convinieron en nuestro estudiante que trae nuevos 88000$ primero, con e
l vendedor para llevar otros 80000$. Despus de hacer las matemticas, nuestro estud
iante realiz que su pago total, incluso principio, inters, impuestos de bienes inm
uebles y seguro, en el nuevo primer sera aproximadamente 100$ debajo del alquiler
del mercado. Tan
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dijo a los vendedores que si quisieran que ella les diera 88000$ durante el cier
re, ms bien que 50000$ al principio hablaron, entonces no poda pagar ningn inters de
l segundo, pero mejor dicho les dara otros 80000$ en un pago de la suma global de
80000$ debidos en su totalidad 60 meses despus del cierre.
El vendedor gan porque consiguieron ms dinero frente y una venta rpida de su casa.
Y nuestro estudiante gan porque no consigui nada abajo casa que dinero efectivo f
mugidos a partir del da un. Tambin negoci por y lanz una parte adjunta a gratis que t
iene una capacidad adquisitiva de 35000$! Se asegur que el acuerdo para esta part
e se hizo en una venta separada de la casa por un precio enorme de 1$. De estos
camino puede vender la parte sin necesidad tener de pagar el prstamo de 80000$ si
n inters del vendedor.
Aqu est un punto final para considerar al hacer estos tipos de acuerdos. Donde pos
ible, paga el vendedor en un pago de la suma global de $X debido en su totalidad
meses en blanco despus de cierre. Esto es una manera agradable de decir el prstamo
sin inters a usted.
Si realmente tiene que pagar el inters al vendedor, siempre hablar en trminos de p
ago nicamente de inters de X dlares no en trminos de tasas de inters del porcentaje.
Si habla en trminos de tasas de inters, el vendedor va a querer el 8 por ciento al
inters del 15 por ciento. Pero si habla en trminos funcionales de dlares se ponen
cada mes, puede convenir por lo general en un pago mucho inferior. Por ejemplo,
si el vendedor deba llevar un $ de 100,000 segundos, oferta de pagarles 2000$ a 2
.500$ por ao del inters como su modo de decir gracias al vendedor para ser la espe
ra paciente del resto de su dinero. Note el modo que enmarc esto? Aun si el vended
or le negocia en todo a 4000$ de pagos nicamente de inters anuales, todava gana - l
a tasa de inters eficaz por su prstamo es slo el 4 por ciento.
Un acuerdo que hicimos en la cooperacin con uno de los entrenadores para nuestro
programa mentorship estaba un dinero efectivo del dinero grande cerca. Encontram
os a una pareja que tena una casa que haban estado queriendo vender un rato. Los v
endedores haban hecho recientemente mucho dinero cuando la compaa de la cual el mar
ido se acababa de retirar recibi publicidad y su reserva fusilada
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
89
en valor. Estaban en el proceso de construir una 10,000 nueva casa squarefoot en
un estado diferente directamente en un lago con un muelle privado y todos los a
dornos. Los vendedores realmente quisieron vender su vieja casa y moverse en la
nueva antes de las vacaciones de diciembre. Nos encontramos con ellos a principi
os de noviembre.
Finalmente convinimos en un precio de compra de 175000$, pagados as: traeramos una
nueva primera hipoteca de 87.500$ con los vendedores que consienten en llevar u
na segunda hipoteca de 87.500$. Los vendedores se conmovieron para hacer su fech
a lmite para entrar en su casa flamante a tiempo para las vacaciones, y nos conmo
vimos porque conseguimos una gran casa en una vecindad buena con muy poco dinero
frente. Slo tuvimos que pagar nuestros gastos de cierre.
Cuando negociamos con los vendedores, les dejamos saber que nos tuvimos que aseg
urar que la suma de lo que pagbamos en nuestra primera hipoteca y a ellos como pa
gos nicamente de inters a la segunda hipoteca no era un poco ms alto que el alquile
r del mercado por la casa. Esto signific que tendramos que ser conservadores en lo
que les pagamos en el inters. Fuimos de ac para all un rato y finalmente estuvimos
de acuerdo que les pagaramos 2000$ por ao en el inters para el primer ao (tasa de i
nters eficaz del 2,3 por ciento) con el pago que sube en 1000$ alguna vez y ao con
un pago del globo por 87.500$ llenos debidos al final de diez aos. A causa del p
recio de gran inters, este el 100 por ciento financi la propiedad cobrar en efectiv
o f bajo en todo durante el ao cinco.
Nos volvimos y vendimos la propiedad a un arrendatario-comprador en una base del
alquiler a propio de tres aos por un precio de 213000$ con el dinero de la opcin
de 7000$ pagado. Todos sumaron, habremos hecho ms de 28000$ en esta casa.
Slo queremos darle un recordatorio final de la lengua clave que hace un dinero ef
ectivo del dinero grande cerca posible: Y si debiramos traer la nueva financiacin,
dndole X dlares durante el cierre, y slo llev un pequeo segundo para el equilibrio. Es
to que expresa trabajos tan bien, le advertimos no para cambiar hasta una palabr
a de ello.
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Estrategia de compra de la opcin de compra cinco: dueo - lleva financiacin - cmo con
vertir al vendedor en su banco
La estrategia de compra creativa ms conocida es hacer el dueo llevar toda la finan
ciacin. Todas las estrategias de compra de la Opcin de Compra ms tempranas tienen e
n cierto modo alguna forma de la financiacin del dueo implicada. Si est una opcin de
l arriendo o una separacin del capital o un sujeto a la financiacin de la compra o u
n dinero efectivo del dinero grande cerca, el vendedor ayuda de algn modo con la
financiacin.
Esta explicacin final del dueo - lleva la financiacin perfilar ms tres modos de usar
mtodos que financian al dueo de ayudarle a reforzar su compra de la propiedad de t
al modo que todava puede controlar su riesgo.
El primer uso del dueo que financia es en qu la mayor parte de personas piensan cu
ando oyen la expresin dueo que financia. Los vendedores poseen una propiedad libre y
clara y acto como un banco aceptando algo abajo de usted, el comprador, y luego
tomando pagos por el resto de su dinero con el tiempo. Llamamos a este dueo direc
to que financia.
Aqu est un ejemplo de cmo puede reunir acuerdos con el dueo directo que financia. Un
o de nuestros estudiantes respondi a un Para el anuncio de venta en su peridico lo
cal. Se dirigi a un hombre agradable por el telfono y estableci una cita para ver u
n midpriced a casa en un barrio residencial tranquilo. Cuando le encontr en la pr
opiedad, averigu que no era realmente el vendedor, pero era el abogado para el ve
ndedor que vivi del estado. Se sentaron y discutieron la compra y convinieron en
nuestro estudiante que compra la casa con 2.500$ abajo con el dueo que lleva una
primera hipoteca de 30 aos en el inters del 8 por ciento. Al principio, el abogado
dijo a nuestro estudiante que tendra que dejar 10000$, pero el estudiante us la tc
nica para manejar esta objecin presentada en el Captulo 3 de este libro. El mejor
parte sobre prstamos llevados por los dueos como stos es que no tiene que pagar pun
tos u honorarios del origen del prstamo u honorarios de la valoracin o cualquier d
e varios gastos del prstamo. Nuestro estudiante vendi la casa en una base del alqu
iler a propio de dos aos por aproximadamente 15000$ ms que la compr por. Y la cosa
graciosa era esto
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
91
le gust trabajar con este abogado tanto que ms tarde le contrat para ser el abogado
de su familia.
DavidsStory encontr a un vendedor de una casa de alta cualidad en San Diego que venda
su casa de 4000 pies cuadrada. Haba anunciado la casa Para la venta Por el Dueo e
n nuestro peridico local. Cuando me encontr con el vendedor, Saul, me gust l desde e
l principio. Saul era en sus ltimos aos 70 y era muy caliente y simptico. Cuando me
mostr a travs de la casa, que era aturdidora, le pregunt lo que hizo antes de que
se retirara. Era un profesor del gimnasio. Mi boca se debe haber cado abierto en es
to porque rpidamente explic cmo haba comenzado a desempear la propiedad cuando era mi
edad. Comparti conmigo cmo haba seguido comprando cada vez ms propiedades - casas,
bloques de pisos, y complejos de la oficina - hasta que se retirara de la enseanz
a. Saul y yo se sentamos para hacer nuestra negociacin, y gastamos varias horas s
iguientes en una de las negociaciones ms agradables y provocativas en las cuales
haba estado alguna vez. Comenc preguntando a Saul todos los motivos por qu se venda.
Explic que tena el problema con la escalera en la casa y el mantenimiento (era un
a parte grande) se pona demasiado. l y su esposa haban comprado ya una casa ms pequea
en una comunidad del retiro para todo el dinero efectivo. Cuando le pregunt lo q
ue otras ofertas tena en la casa, comparti esto haba conseguido una oferta loca de
otro inversionista que quiso que l llevara toda la financiacin con muy poco abajo
y en el inters del 5 por ciento durante siete aos. Hasta me mostr la carta de fanta
sa que el otro inversionista haba enviado a l en el correo. Le pregunt si quisiera l
levar la financiacin, si tuviera un comprador serio que quiso cerrarse rpidamente
y no pedir que l haga todo el trabajo cosmtico necesario en la casa (se tena que pi
ntar y alfombrarse de nuevo). Dijo si le di 100000$ abajo, querra llevar otros 49
5000$ en el inters del 5 por ciento slo durante tres aos. (Los pagos nicamente de in
ters a un prstamo hacen
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no se aplican para reducir el equilibrio principal debido por el prstamo. Como slo
paga el inters y no aade al principal suplementario a fin de pagar el prstamo abaj
o con el tiempo, los prstamos con pagos interestonly tienen menos dinero debido c
ada mes. Tienden a estructurarse para hacerse en un pago del globo de la suma gl
obal calle abajo.) Cuando dije que estuve pensando en algo ms, pidi que yo anotara
lo que quise decir. Escrib en una hoja de papel delante de m, 30000$ a 40000$ abaj
o con el equilibrio como un dueo - llevan la primera hipoteca en el inters del 5 p
or ciento slo durante cinco a siete aos y deslizaron el papel a l.
Lo volc, lalo durante un momento, y luego lance la oferta a travs de la mesa de com
edor. Tuve que trabajar mucho para impedir rerme porque saba que era todo slo un ju
ego a Saul. Reaccionaba slo para ver si me podra reorganizar en darle una mejor of
erta. Y tambin saba que todava quera seguir hablando de la reunin de un acuerdo.
Finalmente, horas y media ms tarde, y dos ofertas ms lanzadas, convinimos en un pr
ecio de 595000$ pagados as: 60000$ abajo con Saul para llevar una primera hipotec
a de 535000$ en inters del 5 por ciento slo con un pago del globo de cinco aos debi
do entonces.
A causa de la baja tasa de inters, el pago de la casa era bajo del alquiler del m
ercado por la casa. Tambin, porque era un dueo - llevan la nota, hice todo esto si
n el trabajo de escribir de la solicitud de prstamo, ningn control de crdito y ningn
recurso por el prstamo. La casa era tan agradable decid moverme en ella. Con apro
ximadamente 20000$ al valor de 25000$ del trabajo cosmtico, la casa tena una capac
idad adquisitiva de 650000$ a 675000$ entonces lo compr. Tambin estaba en un rea qu
e apreciaba en el 8 por ciento al 10 por ciento por ao. Este precio de la aprecia
cin signific que dos aos ms tarde, las casas en esta misma calle en la condicin cosmti
ca apropiada se vendan por 900000$.
La verdadera llave a la fabricacin de acuerdos como este trabajo debe tener la pa
ciencia de sentar con el vendedor y conversacin el acuerdo a travs de mientras tom
a para aceptar. Sola creer que tener una cara que parece que tengo 18 aos era una
desventaja. Despus de todo, quien
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
93
me tomara en serio? He aprendido a convertir esto en un gran activo.
Creo que la parte de la razn Saul me dio tal mucho es esto
Le record de a qu pareci cuando era ms joven. Si tuviera
una cara que me hizo parecer que tena 90 aos (que espero
tenga algn da, cuando tenga 102 aos), convertira esto en un activo y
est relacionado con mis vendedores y compradores de un modo diferente. Saul y yo
somos inmviles
amigos hasta este da. No slo me vendi su casa, pero l
se hizo un gran modelo a imitar para a travs de qu podra llevar a cabo
inversin en bienes inmuebles.

La segunda manera de estructurar al dueo - lleva acuerdos es para usted para asum
ir formalmente la financiacin existente de los vendedores y hacer los dueos llevar
el equilibrio de su capital como una segunda hipoteca. Esto es probablemente el
modo menos atractivo para usted de ir como un comprador porque ahora tiene toda
la responsabilidad por el prstamo. Ms, tiene que pasar por todos los aros que el
prestamista no pondr antes de usted a fin de tener derecho al prstamo. De todos mo
dos, si los nmeros estn bastante bien esto es una opcin viable.
La tercera manera de estructurar al dueo - lleva acuerdos debe combinar el sujeto a
la financiacin de la estrategia sobre la cual aprendi antes con el dueo que financ
ia. Lo que queremos decir aqu est que compra la propiedad sujeta a la financiacin e
xistente y el dueo lleva una nota para su capital. Esto es el riesgo mucho inferi
or, ms ello le salvar dinero porque no tendr que pagar a un banco para asumir el prs
tamo existente.
El ejemplo siguiente ilustra esta tcnica. Mark y Trish, los mismos estudiantes de
un estudio del caso ms temprano, consiguieron una llamada del Compro Casas anuncio
que dirigan en su artculo. El vendedor motivado que llam haba comprado una nueva ca
sa y no haba sido capaz de vender su primera casa. Sentan la presin de los dobles p
agos. Mientras no contrataron el acuerdo sobre el terreno, Mark y Trish persigui
eron cada pocas semanas y finalmente, seis meses ms tarde, el vendedor los vendi l
a casa.
94
Por este punto el vendedor haba financiado de nuevo la mayor parte de su capital
con una nueva primera hipoteca del 80 por ciento de 280000$. Mark y Trish dieron
al vendedor 100$ abajo y compraron la casa por un precio de 350000$ (consintier
on en asumir los pagos a la hipoteca de 280000$ existente de 2.300$ por mes con
el vendedor que lleva un $ hipoteca de 70,000 segundos sin inters o pagos mensual
es, con el saldo deudor en su totalidad como un pago de la suma global 60 meses
despus del cierre).
Despus, Mark y Trish vendieron la casa en una base del alquiler a propio de dos ao
s por 400000$. Coleccionaron un pago de la opcin de 24000$ y conseguan 3.300$ por m
es en el alquiler! Este acuerdo vala aproximadamente 65000$ para marcar y Trish.
Las nueve clusulas del contrato esenciales de cualquier dueo - llevan acuerdo de f
inanciacin que hace
Las nueve clusulas siguientes y los consejos de la persona enterada aplican a cua
lquier ownercarr y el acuerdo que hace, si estar un dinero efectivo del dinero g
rande cerca o un dueo directo lleva, o cualquier otro dueo - lleva el acuerdo. Ase
grese que pasa por esta lista con cuidado antes de que alguna vez se encuentre se
ntndose cara a cara con un vendedor que negocia un acuerdo. Tambin, vuelva a esta
lista cuando haga preparar sus documentos de cierre en cualquier dueo - llevan el
acuerdo. Las clusulas ayudarn a hacerle mucho dinero y salvarle de la angustia.
Una palabra de advertencia: no puede encontrar estas clusulas vivas o emocionante
s, pero asegurarse que los estudia y usa. Slo no le harn mucho dinero, pero bajarn
su riesgo. Hable ellos a travs de con su abogado. Recuerde la expresin que el diablo
est en los detalles? Bien estas clusulas son algunos detalles ms importantes en cua
lquier dueo - llevan el acuerdo que har alguna vez.
Tambin, esto es un punto bueno para compartir qu importante es para usted para cre
ar un equipo de profesionales de apoyo para ayudarle a tener xito en la inversin.
Tres miembros inestimables de su equipo que invierte son un CPA,
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
95
un agente de seguros y un abogado de bienes races. La mejor manera de encontrar a
estos profesionales es conectar a la red con otros inversionistas afortunados y
pedir remisiones. Cuando proteja a profesionales potenciales, asegrese que pregu
nta si tienen otros inversionistas como clientes. Idealmente, sus miembros del e
quipo que invierten slo no tendran la experiencia que trabaja para otros inversion
istas, pero tambin haran un poco de inversin inmobiliaria ellos mismos.
Dar un toque en su equipo que invierte para ayudar a conseguir la direccin de alto
nivel en muchos de los detalles que han gastado aos que dominan. Recuerde, para
tener xito como un inversionista no tiene que saber todo, simplemente tiene que s
aber que expertos preguntar. Lo que sigue son las clusulas del contrato individua
les que hemos gastado aos aprendiendo a dominar. Puede usar esta lista como una l
ista de comprobaciones de clusulas para poner en cualquier dueo - llevan el acuerd
o que hace.
1. Clusula de daos liquidada. Una clusula de daos liquidada es crtica en la reduccin a
l mnimo de su riesgo porque le deja contener el coste de alejarse de un acuerdo.
Cuando hace un contrato con otro partido, ustedes ambos tienen el derecho de esp
erar que el otro partido realice todo que mutuamente se concord con en el contrat
o. Si un partido no hace lo que consintieron en hacer, el otro partido puede dem
andar para el cumplimiento especfico. Esto significa que pueden pedir que un tribun
al haga al partido que falta cumplir con los trminos en el contrato.
Cuando compra bienes inmuebles y firma un acuerdo de comprar una propiedad, quie
re ser capaz de alejarse del acuerdo si despus de hacer su diligencia debida desc
ubre que algo es incorrecto. De camino muchos inversionistas se dan esta liberta
d es usando todas las clases del sujeto a clusulas en sus acuerdos con el vendedor.
Precaucin: no confunda esto con la compra de una propiedad sujeta a la financiacin
existente. Por ejemplo, Este acuerdo es sujeto a la aprobacin de mi compaero. O, Este
acuerdo es sujeto al comprador que obtiene la financiacin satisfactoria. Consigue
el cuadro.
Si fuera un vendedor y su comprador le mostr el trabajo de escribir con todas las
clases de stos explcitos sujeto a clusulas, le iba sentir confi-
96
la abolladura que tena un verdadero comprador? Esto es donde una clusula de daos liq
uidada entra en juego. Lleva a cabo la misma cosa que un sujeto a la clusula, a con
dicin de que se use correctamente, sin despertar preocupaciones del vendedor por
su compromiso como un comprador.
Una clusula de daos liquidada simplemente explica detalladamente el pago exacto qu
e un partido debe hacer al otro partido en un contrato debera una falta ocurrir.
Cuando compra una propiedad, usa una clusula de daos liquidada que explica esto de
talladamente si usted, como el comprador, falta (es decir, no compran la propied
ad), entonces el vendedor se pone para guardar todo el dinero ha pagado al vende
dor a fin de que daos liquidados completos. Esto parece bastante fuerte y vendedore
s as, pero recuerde, slo da al vendedor un pago sincero simblico. Usamos un dlar sol
o. Algunos inversionistas usan hasta 500$. La llave debe retrasar el pago de cua
lquier dinero sincero serio hasta el punto que se hace con su diligencia debida
y est seguro que quiere el acuerdo. Preferentemente tambin habr encontrado ya a su
usuario final para la propiedad antes de que alguna vez d al vendedor cualquier d
inero serio, si pone a un arrendatario-comprador en la propiedad o se vende a un
comprador detallista para todo el dinero efectivo.
Aqu est como qu la versin de la jerga legal de una clusula de daos liquidada suena:
En caso de la falta del Comprador, todo el dinero pagado al Vendedor por el Comp
rador debe ser retenido por el Vendedor como la consideracin para la ejecucin de e
ste contrato y segn lo convenido liquid daos y en el establecimiento lleno de cualq
uiera y todas las reclamaciones de daos.
2. ... o asigna. Cada vez que haga un dueo - lleva el acuerdo quiere mantener el mxi
mo f lexibility. Un componente importante a este f lexibility es la capacidad de
asignar sus intereses al acuerdo a otro partido para un pago al contado rpido. M
ientras cualquier contrato siempre es asignable a menos que haya una clusula en l
a limitacin del contrato o prohibicin de la asignacin del contrato, todava tiene sen
tido
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
97
poner claramente en su acuerdo el hecho que puede asignar el contrato.
La mejor manera de hacer esto debe preimprimir en el contrato las palabras, o asi
gna, directamente despus del impreso donde rellena a quin el comprador es. La razn l
o preimprime en el contrato consiste en porque esto es el modo estndar que querr e
stablecer todos sus acuerdos donde es el comprador.
Si el contrato que su vendedor quiere que usted use tiene una clusula de la no asi
gnacin, asegrese que tacha esta clusula y tiene tanto usted como el vendedor firman
con las iniciales el cambio.
3. Primer derecho de respuesta negativa. Cuando un vendedor lleva un poco de la
financiacin en un acuerdo, all puede venir un tiempo cuando el vendedor est en la n
ecesidad desesperada del dinero efectivo y esperar convertir esa nota en el diner
o vendindola a un tercero para un descuento escarpado. Por ejemplo, recuerde que e
l dueo - lleva el acuerdo con Saul dnde llev una nota por 535000$? Saul, que es com
pletamente rico, no necesit el dinero y quiso tomar pagos con el tiempo. Pero tam
bin es en sus ltimos aos 70. Lo que pasara si debiera fallecer y la nota deban pasar
a sus herederos. Cree que querrn tener que esperar durante aos a conseguir sus mano
s en el dinero? Las posibilidades consisten en que los herederos de Saul podran d
ecidir muy bien vender esa primera hipoteca con un descuento a un tercero.
El primer derecho de la respuesta negativa, que se escribe directamente en la pr
opia nota, dice que si quieren venderlo con un descuento, le tienen que dar el d
erecho de comprarlo al mismo precio rebajado primero. De este modo, en nuestro e
jemplo corriente, si encontraran a un inversionista del tercero que quiso pagarl
es 450000$ por la nota, conseguira la primera posibilidad de comprar la nota por
mismos 450000$. Esto es 85000$ rpidos que hara simplemente para venta de la propie
dad y utilizacin del dinero de su comprador para pagar la nota o para, ms comnmente
, financiando de nuevo simplemente la propiedad de pagar al vendedor.
98
Aqu est la versin de la jerga legal de a qu esta clusula parece:
En caso de que el Poseedor de la Nota alguna vez venda este pagar, el Prestatario
debe tener el primer derecho de la respuesta negativa de comprar esta nota segn
los mismos trminos y condiciones en cualquier momento.
4. Clusula de subordinacin. La razn sola ms grande de insistir en el dueo que financi
a consiste en que a menudo conseguir trminos que son mucho mejores que un banco le
dara alguna vez. Hemos hecho vendedores llevar prstamos con tasas de inters del 3
por ciento (o mejor). Recuerdo un dinero efectivo del dinero grande cerca hicimo
s con vendedores donde llevaron una segunda hipoteca en cantidad de aproximadame
nte 65000$ sin inters o pagos. Cmo quisiera usted tomar a prstamo 65000$ sin inters?
Los vendedores son los mejores bancos para tomar a prstamo de.
Sin embargo, quiere mantener su f lexibility en un acuerdo, y una clusula de subo
rdinacin le ayuda a hacer esto. Por ejemplo, y si negociara un dinero efectivo de
l dinero grande cerca donde el vendedor quiso esperar levantado a siete aos para
conseguir un pago de la suma global por la segunda hipoteca llevaba. Y si quisier
a financiar de nuevo la parte de la primera hipoteca del acuerdo (tal vez para a
provechar tasas de inters inferiores o sacar un poco de su capital) sin pagar la
hipoteca con el segundo del vendedor zerointerest?
Generalmente, no puede hacer esto porque para su comprador para traer una nueva
primera hipoteca todas las hipotecas previas se tendran que pagar. Por otra parte
la nueva hipoteca del comprador no estara en la primera posicin. Pero una clusula
de subordinacin dice que el viejo vendedor al cual compr la propiedad consiente en
dejarle guardar su segunda hipoteca en la segunda posicin tal como result despus t
rae la nueva financiacin. Bsicamente, una clusula de subordinacin parece al viejo ve
ndedor que le da un pase libre para colocar otro prstamo delante de su prstamo. Ob
viamente, para ser justo al viejo vendedor, tiene que dejar claro que se asegura
r que la proporcin del prstamo al valor para la segunda hipoteca del vendedor estar
al menos tan bien como era cuando l al principio llev la nota.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
99
Aqu est la versin de la jerga legal de a qu esta clusula a menudo parece:
Note que el Poseedor consiente en subordinar este pagar (y el Hecho de acompaamien
to del Fideicomiso/Hipoteca) a cualquier futuro Prestatario de financiacin asegur
a contra este Prestatario de suministro de la propiedad mantiene la misma cantid
ad del capital protegiendo este pagar del Prestatario para Notar al Poseedor que
existi en la creacin de esta nota. Adems, el Poseedor de la Nota consiente en ejecu
tar cualquier trabajo de escribir necesario de una moda oportuna de cumplir con
esta provisin.
5. Ninguna responsabilidad personal y. Dos de las palabras ms asustadizas a cualq
uier inversionista deberan ser la financiacin del recurso. Esto es cuando tiene que
dar una garanta personal por los prstamos se pone. Por qu es peligroso esto? En el m
undo real, las cosas se pueden equivocar; los mercados se pueden caer. Como un i
nversionista, tiene que aislar sus inversiones del verdadero riesgo de perder un
a propiedad. Uno de los viejos modos de comprar propiedades era comprar una prop
iedad, usar el capital en esa propiedad de reforzarse en el siguiente, etctera. C
omo una lnea de fichas de domin, un acontecimiento malo puede causar la prdida de t
odo que ha trabajado tan con fuerza para construir.
En cambio, haga cada propiedad independiente como una unidad hermtica. Y justo co
mo un transatlntico, se puede permitir a perder un compartimento manteniendo toda
va la salud total de su carpeta. Esto significa que nunca firma personalmente por
prstamos si lo puede evitar, y no promete otras propiedades como la garanta subsi
diaria adems de la propiedad sola comprada.
Mientras los bancos siempre le harn firmar personalmente por el prstamo, los vende
dores no van, es decir los vendedores no van si es bastante inteligente para dej
ar claro en los documentos del prstamo que no garantiza personalmente el prstamo.
100
Aqu est la versin de la jerga legal de como qu esto suena:
Como la propiedad es la nica seguridad para este pagar, el Prestatario no asume ni
nguna responsabilidad personal en absoluto.
6. Haga el negocio con un escudo corporativo. Otro camino hacia la capa en la pr
oteccin para usted es funcionar como una entidad separada. Esto simplemente signi
fica que forma una corporacin, una C-corporacin o una S-corporacin. O forme una soc
iedad annima (LLC). Mientras tendr que observar ciertas formalidades, la proteccin
de responsabilidad de hacer el negocio en nombre de una corporacin vale el esfuer
zo. Cuando redactar una nota para un dueo - lleve el acuerdo, asegrese que no pone
su nombre en una lista como el prestatario. En cambio, ponga la corporacin en un
a lista como el prestatario y asegrese en la lnea de la firma que firma como un fu
ncionario de la empresa o gerente y no como un individuo (p.ej., John Smith, el g
erente de Action Homes, LLC). Hablaremos ms de la utilizacin de corporaciones y soc
iedades annimas en el Captulo 4.
7. El vendedor no garantiza ningunos embargos preventivos sin revelar. Mientras
recomendamos un seguro del ttulo de compra y bsqueda del ttulo formal para la propi
edad de asegurarnos que ha averiguado sobre todos los viejos embargos preventivo
s contra la propiedad y se asegura para conseguir el ttulo claro, habr tiempos cua
ndo podra querer protegerse adelante de embargos preventivos contra la propiedad
sobre la cual el vendedor no le dijo. Esto se hace sobre todo importante en acue
rdos donde se cierra rpidamente y no podra comprar el seguro del ttulo.
Usamos una clusula en nuestro contrato de prstamo con el vendedor que lleva la fin
anciacin que dice que el vendedor nos ha dicho sobre todos y cada el embargo prev
entivo contra la propiedad (p.ej., embargo fiscal, embargo preventivo del mecnico
, etc.). Y si el vendedor no era exacto en su revelacin y un embargo preventivo e
merge esto nubla su reclamacin del ttulo de la propiedad, entonces tiene el derech
o de pagar el embargo preventivo directamente al poseedor del embargo preventivo
y para cada uno dlar que gasta para estos embargos preventivos sin revelar que c
onsigue
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
101
tres dlares de la cantidad de dinero debe al vendedor. Cmo poda un vendedor no estar
de acuerdo con esto? Despus de todo, si el vendedor retrocede ante esta clusula,
simplemente mire l en el ojo y pregunte, el Sr. Seller, est all algo que no me dice? Q
uiero decir, mientras me ha dicho sobre todos los embargos preventivos, no habr u
n problema, va all? Si hay un problema, entonces vamos a tener que sentarnos y ha
blar esto a travs de antes de que siga adelante con la compra.
Aqu est la versin de la jerga legal de la clusula:
Note que el Poseedor tiene expresamente autorizaciones que no hay embargo (embar
gos) preventivos contra la propiedad adems de los puestos en una lista en este ac
uerdo. El prestatario ha comprado esta propiedad que confa en esta informacin. Amb
os partidos entienden y estn de acuerdo que si esto resulta no ser el caso (es de
cir, si hay de hecho otro embargo (embargos) preventivos contra la propiedad, re
gistrada o no grabada, esto existi antes del final del depsito) entonces esto cons
iderablemente daa al Prestatario. Tal como result despus cualquier embargo (embargo
) preventivo sin revelar se encuentra ms tarde contra la propiedad, entonces el m
ayo del Prestatario en su discrecin paga el embargo (embargos) preventivos sin re
velar y por cada 1$ pagado por el Prestatario hacia cualquier tal embargo preven
tivo, deben atribuir al Prestatario 3$ pagados en cualquier dinero debido por el
Prestatario para Notar al Poseedor segn este acuerdo.
8. Renovacin automtica o extensin de nota. Muchas veces cuando su estructuran al du
eo - llevan acuerdos, el vendedor no querr tener que esperar durante 30 aos a conse
guir todo su dinero. En estos casos, usando un globo notan maravillas de trabajo
s. Una nota del globo es una nota que tiene una clusula diciendo que todo el equi
librio impagado todo se hace debido en alguna futura fecha. Por ejemplo, recient
emente compramos una casa de cuatro dormitorios donde el vendedor llev la financi
acin en pagos nicamente de inters del 5 por ciento con un globo de cinco aos debido
para el equilibrio de la nota. Esto signific que pagamos al vendedor el pago de i
ntereses mensual, y a algn punto cinco aos despus del cierre, debemos dar resultado
el
102
equilibrio del prstamo (un pago del globo). Tpicamente el pago del globo se hace p
or revender o por financiar de nuevo la propiedad.
Obviamente, como un inversionista ms tiempo tiene antes de que esa nota del globo
venga debida ms f lexibility tiene. Pero hay tiempos cuando el vendedor no le da
r tanto tiempo como le gustara. La mejor manera de manejar estos tipos de vendedor
es es indirectamente. No discuta con ellos y topete a cabezas; en cambio, consie
nta en ir junto con ellos. Entonces ms tarde en las negociaciones simplemente pid
en una renovacin antigua o de dos tiempos del trmino del prstamo, o para una extens
in si lo necesita.
Aqu est la manera de pedir al vendedor esto, el Sr. Seller, estoy de acuerdo con un
a nota del globo de cinco aos. Esto debera ser bastante tiempo para m a todava de fo
rma conservadora hacen una ganancia aqu. Pero me gustara tener como un peor de los
casos la capacidad de renovar el prstamo un tiempo. Obviamente, le tendra que hab
er pagado a tiempo cada mes. Le parece esto justo?
Si el vendedor no le dar una renovacin, pida el derecho de ampliar la nota del glo
bo durante 24 a 36 meses. (Use meses aqu no aos; los meses parecen mucho ms cortos a
la mayor parte de vendedores. ) Aun si slo consigue que el vendedor est de acuerdo
con una extensin antigua de 12 meses, que todava es un ao ms en la nota que usted te
na antes! De ser peor viene al peor, oferta de pagar al vendedor unos miles de dla
res para ampliar la nota. Si realmente usa esta tcnica, asegrese que explica ese e
ste pago detalladamente es del principal (es decir, cuenta hacia el dinero que h
abra tenido que pagar al vendedor de todos modos y no slo interesar o unos honorar
ios de renovacin). El tiempo para preguntar y conseguirlo por escrito aumenta el
frente, no al final de prstamo.
Aqu est un ejemplo de a qu la versin de la jerga legal podra parecer:
El prestatario puede renovar esta nota para 2 trminos de 24 meses adicionales pag
ando para Notar al Poseedor 2000$ del principal en o antes de 30 das antes de la
expiracin de este pagar o cualquier extensin de eso.
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
103
9. Substitucin de garanta subsidiaria. La clusula final que siempre debera preguntar
en su vendedor - lleva acuerdos se llama la substitucin de la garanta subsidiaria.
Esto significa que el vendedor le da el derecho de liberar la propiedad que comp
ra del embargo preventivo que asegura la hipoteca de ownercarry del vendedor y m
ueva ese embargo preventivo a otra propiedad que tiene. Suponga que compra una c
asa de 200000$ y el vendedor lleva una segunda hipoteca de 50000$ en el inters de
l 7,5 por ciento. Quiere vender esa casa, pero no quiere perder en el uso de int
ers bajo de 50000$. Si tiene una substitucin de la clusula incidental en su contrat
o de prstamo con el vendedor, puede mover ese inters bajo la segunda hipoteca de 5
0000$ y asegurarlo contra otra propiedad que tiene lo que tiene bastante capital
en ello para ser justo al vendedor. Otra vez, no tiene que usar esta clusula, pe
ro realmente le da el mximo f lexibility.
Aqu est la versin de la jerga legal:
Note que el Poseedor consiente en permitir que Prestatario substituya cualquier
propiedad (propiedad) en la cual el Prestatario tenga un importe de capital igua
l a o mayor que la cantidad de capital como existi para asegurar esta nota entonc
es esta nota se cre, como la garanta subsidiaria para este pagar y Hecho de acompaam
iento de la Confianza. Adems, el Poseedor de la Nota consiente en ejecutar en una
manera oportuna cualquier documento necesario para la realizacin de esta substit
ucin de la garanta subsidiaria.
Cinco dueo ms rpido - lleva consejos de financiacin garantizados para hacerle dinero
1. Use pagos de gracias. Muchas veces la nica manera de hacer una compra muy refo
rzada de una casa agradable crear el dinero efectivo f bajo del principio es con
seguir que el vendedor acepte tasas de inters debajo del mercado en el dinero que
llevan. Un camino que hace esto ms sabroso a un vendedor es llamar estos pagos de
gracias a diferencia del pago de intereses. Slo poniendo etiqueta al pago de esta
manera usted deemphasize la necesidad de conseguir una tasa de inters. Diga al v
endedor, el Sr. Seller,
104
Hasta quiero darle un pago de gracias de 300$ cada mes como mi modo de decir que
le aprecio siendo paciente esperando a cobrar en efectivo y conseguir ese contr
ol de 100000$.
2. Considere la suma de sus pagos mensuales en la publicacin trimestral, pagos se
mestrales, o anuales. Si la cantidad de su pago mensual no parece a mucho, consi
dere el ofrecimiento de un pago ms grande a su vendedor cada tres meses, semestra
lmente, o anualmente. La utilizacin de nuestro ejemplo desde encima, si 300$ por
mes no suena a mucho, no por qu sumar los pagos y pagar a su vendedor anualmente.
Diga, el Sr. Seller, hasta quiero pagarle 3000$ a 4000$ cada ao como un pago de g
racias anual por su buena voluntad de trabajar conmigo para hacer este trabajo p
ara nosotros dos.
3. Si tiene que hacer pagos, pagar a principal puro. Obviamente, como un inversi
onista, preferira un prstamo sin pagos y sin el inters. Por eso siempre que posible
use la lengua de pagar a su vendedor un pago de la suma global que es debido ca
lle abajo. Pero si tiene que pagar a los vendedores como va, les paga ya que el
principal no interesa. Lo que sigue es un ejemplo de cmo a la palabra su contrato
por tanto paga a principal puro y no inters:
Vendedor para llevar una segunda hipoteca en cantidad de 10000$ para ser pagados
por Comprador en 100 pagos iguales mensuales de 100$ incluso principal e inters
con el pago inicial de 100$ debidos 30 das despus de cierre.
4. Si tiene que pagar el inters, djele acumularse. Como un inversionista tiene que
proteger su dinero efectivo f bajo. Si negocia con vendedores que insisten en e
l inters, ven si puede conseguir que ellos dejen al inters acumularse para pagarse
cuando revende la propiedad. Esto trabaja sobre todo bien para propiedades que
compra bastante lejos debajo del valor de mercado que va a tener el margen para
pagar por este coste de inters de acumulacin cuando revende a su comprador. Asegres
e que es especfico y escribe el acuerdo de ser el inters simple no inters compuesto. E
to le salvar dinero. Use la precaucin
2/Cinco Estrategias de Compra de la Opcin de Compra
105
aqu para asegurarse hay bastante ganancia calle abajo para hacer esto posible.
5. Use pagos graduados a su vendedor para proteger su dinero efectivo f bajo en
los primeros aos. Ver si el vendedor aceptar el pago de intereses inferior en los
primeros aos con aumentos incorporados del pago de intereses en los aos posteriore
s de la nota. Por ejemplo, el Sr. Seller, y si furamos capaces de pagarle 300$ por
mes durante los 24 primeros meses, y luego durante los prximos 24 meses le pagaram
os 400$ por mes, y luego durante los 24 meses finales conseguira 600$ por mes? No
hay reglas que gobiernan esto, tan ser creativas.
PetersStory We hizo a un dueo - llevan el acuerdo de financiacin de una casa de cuatr
o dormitorios donde nuestra tasa de inters era el 3 por ciento para el primer ao,
y el precio subi cada ao en el 1 por ciento durante prximos varios aos. El vendedor
consigui una venta rpida e inters ms alto en los aos posteriores que
sabamos era un incentivo fuerte para nosotros para asegurarse para dar vuelta
la propiedad ms rpido.

Ahora ha aprendido de cinco estrategias de compra de la Opcin de Compra. Formarn l


a fundacin para los acuerdos que estructura. Ahora, es tiempo de adelantarse y ha
blar de cmo negocia y cierra estos acuerdos con vendedores.
23 tcnicas de negociacin para conseguir la mejor oferta posible
3C H UN P T E R
Acaba de aprender de los cinco ms importantes nada abajo estrategias. Ahora sabe la
clase de acuerdos que trata de estructurar con vendedores. Sin embargo, est list
o ahora para aprender sobre las tcnicas de negociacin especficas tiene que consegui
r que vendedores participen en estos acuerdos.
En nuestro primer libro, entramos en el detalle del sistema de cinco pasos bsico
que tiene que seguir negociando con vendedores. Llamamos esto el Sistema de la O
ferta Inmediato. Lo que sigue es un resumen de aquellos cinco pasos. Entonces, d
espus del resumen, cubriremos ms 18 tcnicas de negociacin que le ayudarn ajuste fino
e irn ms all del Sistema de la Oferta Inmediato a fin de conseguir que vendedores d
igan, S! a su oferta creativa.
Los cinco pasos del sistema de la oferta inmediato
Los cinco pasos de nuestro Sistema de la Oferta Inmediato son as:
1. Construya compenetracin con el vendedor
Si quiere ponerse muy en una propiedad, uno de los requisitos ms importantes debe
construir una conexin emocional con
107
108
el vendedor de la propiedad. Cuando trabaja con vendedores motivados, les tiene
que ayudar a sentirse cmodos en la revelacin de su situacin tanto con usted como co
nsigo. No importa cual de las estrategias de compra de la Opcin de Compra planea
usar, siempre har mejor si puede trabajar de colaboracin con el vendedor, ms bien q
ue combativamente contra ellos. Esto significa que tiene que construir y mantene
r un alto nivel de compenetracin con el vendedor.
Gaste los cinco a diez primeros minutos trabando amistad con los vendedores. Hgal
es preguntas sobre s y encuentre reas de la concordancia. Tendemos a gustar la gen
te que es similar a nosotros. Ayude a los vendedores a realizar todo lo que tien
e en comn.
2. Ponga un acuerdo sincero
Un acuerdo sincero es un acuerdo entre usted y el vendedor que ambos vendr a una
decisin sobre al final de su discusin. Es el modo que crea un contexto de consegui
r una decisin sobre el terreno de su vendedor.
En su forma ms simple, un acuerdo sincero suena a lo siguiente:
Inversionista: el Sr. Seller, si termina por odiar las ideas a travs de las cuales
hablamos esta noche, me dice bien que los odia?
Vendedor:Claro. inversionista: Por otra parte, si siente que estas ideas son un a
decuado para usted, me dice bien esto tambin? Vendedor: S, soy. Inversionista: Gra
nde, aprecio esto. Ahora har la misma cosa. Si no siento que es un buen ajuste pa
ra m para comprar esta propiedad, le avisar. Y si realmente pienso a travs de qu hab
lamos esta noche es un adecuado, le avisar. Una cosa consiste en que quiero ser r
espetuoso de su tiempo y mi tiempo tan al final le dejar
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
109
sepa exactamente donde estoy de pie, s es un adecuado o no no es, y apreciara la c
ortesa de usted. Es justo esto?
Vendedor: S, esto es justo.
3. Construya el nivel de la motivacin del vendedor para venta
Es la parte de la naturaleza humana que la gente en situaciones resistentes a me
nudo est en el desmentido. Es su trabajo en el Paso 3 para ayudar a conseguir que
el vendedor se abra sobre por qu realmente se motivan para venderse.
4. Conversacin a travs de los detalles financieros del acuerdo
Despus de que ha descubierto la motivacin del vendedor, circula y consigue todos l
os detalles financieros en la mesa por tanto puede comenzar a trabajar con el ve
ndedor para crear un acuerdo que encuentra sus necesidades ms importantes y tiene
una ganancia justa en all para usted. Hecho bien, este paso tambin le ayuda a baj
ar las expectativas del vendedor de lo que conseguirn de la venta de modo que pue
da conseguir una ganga en la propiedad.
5. Cierre el acuerdo
Esto es el paso final del Sistema de la Oferta Inmediato. Es tiempo de cerrar el
acuerdo.
La habilidad de negociacin sola ms importante
La habilidad sola ms importante que tiene como un inversionista es su capacidad d
e unirse emocionalmente con la gente. Esto es la habilidad que le ayudar a conseg
uir que el vendedor se abra sobre sus verdaderas razones de la venta. Esta capac
idad le ayudar a crear la confianza y la compenetracin con el
110
vendedor. Domine esta habilidad y nunca realmente negociar un acuerdo. Mejor dicho,
discutir modos de subir con una solucin winwin con el vendedor. La diferencia es
enorme.
DavidsStory a menudo bromeo con la gente que asiste a nuestros talleres que present
ar a Peter contra cualquier otro inversionista en su divisin de peso. Me ro y digo,
Libra para la libra, es el mejor inversionista que he visto alguna vez. Y esto es
verdad. He mirado a vendedores literalmente abrazarle despus de que ellos
le han vendido su casa con una gran ganancia para Peter. Por qu? Es
porque es capaz de unirse emocionalmente con ellos. l
se hace como un amigo confiado. Y al final, quienes son usted
yendo a venderse a? Algn inversionista que le sostiene en la longitud de armas? O
el inversionista que se une con usted y construye una relacin?
La respuesta es obvia.

Muchos inversionistas usan lo que nos gusta llamar el mtodo de la mano dura de la n
egociacin. Entran y negocian con la tctica hardball. Y para algunos inversionistas
esto trabaja. Hemos encontrado que no es un buen ajuste para nosotros y no lo r
ecomienda a nuestros estudiantes. Slo no nos sentimos bien entrando y dando una p
aliza al vendedor. Ms, hemos encontrado que esto no es una manera eficaz de poner
se muy. Seguramente si negocia simplemente un precio al contado de la pelota baj
a para la propiedad esto puede trabajar - aunque todava creamos que hay mejores m
odos de conseguir un precio al contado bajo. Sin embargo, cuando mira no slo para
conseguir un precio bueno en la propiedad, pero negociar tambin grandes trminos,
entonces es esencial negociar con la gente de tal modo que mantiene su compenetr
acin con ellos. Esto es una de las distinciones ms grandes entre las tcnicas de neg
ociacin de la Opcin de Compra y los usados por muchos otros inversionistas.
Como un inversionista de la Opcin de Compra aprender cmo ser mucho ms sutil en su ne
gociacin y hacerlo de tal modo que usted
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
111
siempre mantenga la compenetracin con el vendedor. Nunca pediremos que para dar a
l vendedor un lo tome o se vaya dura la oferta. O luchar con el vendedor sobre el
precio. Aprender cmo usar preguntas simples redactadas con modelos de la lengua po
tentes que hacen la mayor parte del trabajo de negociacin para usted.
Esto significa que no tiene que tener una personalidad magntica para persuadir a
vendedores a venderse a usted. Seguir modelos de la lengua con cuidado estructura
dos que harn la mayor parte del trabajo de negociacin para usted. Lo que tendr que
suministrar es el cuidado sincero de la otra persona y la buena voluntad no slo p
ara escucharlos, pero or realmente lo que le dicen. Cuando aada estos dos ingredie
ntes a estos instrumentos de negociacin potentes, se har imparable.
Lo que realmente conduce a vendedores de casa
Conteste a esta pregunta: Qu realmente conduce a la gente que vende su casa - el s
euelo de fabricacin de dinero en la venta o el miedo de hacer un error? La mayor p
arte de personas estaran de acuerdo que el vendedor medio es mucho ms fuertemente
motivado por el miedo de hacer un error que por el deseo de hacer una ganancia. Q
u tiene que ver esto con ser un grande negociador? Simplemente esto: Cuando la ge
nte es conducida por el miedo de hacer un error, tratan de protegerse buscando c
onstantemente lo que es incorrecto en cualquier negociacin y en cualquier oferta.
Y cuando la gente busca lo que es incorrecto, tienden a hacer algo llamado empar
ejar mal.
Emparejar mal es un trmino que sale de una escuela de psicologa llamada Programacin
Neuro-lingstica o PNL. Lo que significa para usted, el inversionista, es que cuan
do negocia con un vendedor, que el vendedor tender a emparejarle mal. Si les dice
que es una gran oferta, le dirn que es una oferta piojosa. Si dice que el precio
es demasiado alto, le dirn su demasiado bajo.
Siempre que pueda esperar el modelo de interaccin con un vendedor, puede usar est
e conocimiento para su ventaja. De camino va
112
haga esto debe usar lo que llamamos expresar negativo. Expresar negativo es la mej
or manera de usar las propias tendencias que emparejan mal del vendedor para su ve
ntaja.
El poder del final llevar
Otro nombre para expresar negativo se llama un final llevar. Aqu est un ejemplo de q
ue sonidos negativos que expresan como:
Inversionista: Qu ms ha tratado de vender la propiedad? Vendedor: puse la propiedad
en una lista con un corredor de bienes races durante seis meses. Inversionista: Y
esto trabaj realmente bien? Vendedor: No realmente, no. Nunca encontramos a ningn
comprador serio as. Inversionista: haba pensado en poner en una lista de nuevo slo
la propiedad con ese agente durante ms seis meses? Vendedor: No, no tenemos seis
meses para esperar esto a vendernos. Hemos cubierto ya los dobles pagos a esta c
asa y a nuestra otra casa durante los cuatro meses pasados. Inversionista: Bien,
adivino que la cosa buena consiste en que no es probablemente un problema para u
sted de manejar el doble derecho de pagos? Vendedor: No, comienza a hacerse un p
roblema.
Note el modo que usted como el inversionista hacen preguntas a las cuales ya sab
e las respuestas, pero les pregunta cualquier manera de ayudar a sacar la respue
sta emocional del vendedor. Por ejemplo, cuando averigu que el vendedor haba puest
o la propiedad en una lista con un corredor de bienes races, pregunt, Y esto trabaj r
ealmente bien? Saba que no trabaj bien o el vendedor habra vendido ya el lugar. Pero
si no us expresar negativo y dijo, Poner en una lista la propiedad segura no trab
aj; el agente realmente debe haber arruinado esto, discutir por lo general el vende
dor de vuelta. Hgale realmente quieren que el vendedor discuta con usted de por q
u la venta con un corredor de bienes races es tan buena para
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
113
ellos? Por supuesto no. Quiere que ellos expresen toda su energa emocional sobre p
or qu el funcionamiento con un agente no es una verdadera opcin para ellos. El pun
to fundamental es que quiere que el vendedor abogue por su posicin, y esto signif
ica darles la parte de enfrente de lo que quiere que ellos digan de modo que pue
dan tener algo para emparejar mal.
Modelos de la lengua de compradores reacios
Una de las aplicaciones de la negociacin sutiles de esto se lleva cerca el enfoque
es para usted para hacerse un experto siendo un comprador reacio. Ahora ha odo pr
obablemente que se supone que es un comprador reacio cuando negocia con un vende
dor, pero las posibilidades no son nadie ha compartido alguna vez con usted los
modelos de la lengua definidos que los compradores reacios usan.
La cosa buena consiste en que los compradores reacios realmente usan de hecho mo
delos de la lengua especficos, y puede memorizar simplemente y usar estos modelos
para hacerse un negociador mucho ms eficaz. El modelo de la lengua solo ms grande
del comprador reacio es cmo ellos qualif y todo dicen con frases como lo siguien
te:
No s si podra hacer esto, pero y si... A mi compaero le no podra gustar esto, pero y
si la pudiera conseguir a
estar de acuerdo...
Debera hablar esto a travs de otra vez, pero para el momento
deja suponen que esto sea bien...
Note cmo el comprador reacio muy rara vez hace una declaracin no calificada de lo
que podran hacer hasta muy tarde en la negociacin. Piense en ello este camino. Sup
onga que usted y el vendedor ponen el dedo del pie al enfrentamiento del dedo de
l pie. Usted cada uno tiene sus manos delante de usted con sus palmas que apriet
an contra las palmas de la otra persona. Ahora suponga que comienza a seguir ade
lante las palmas del vendedor - con fuerza. Qu cree que el vendedor har? Tiene razn,
empujar de vuelta cada trozo como con fuerza. Y as all empuja con todo su poder
114
la tentativa de negociar ms difcil y ms difcil. Despus de todo, quiere ese acuerdo y
va a hacer lo que alguna vez toma para conseguirlo. Por tanto empuja ms difcil y ms
difcil y bastante pronto usted y el vendedor estn uno enfrente del otro rojos de
confusin y respiran con fuerza - en un callejn sin salida.
En cambio, imagine lo que pasara si mientras sus palmas empujaban el uno contra e
l otro debiera retroceder simplemente y de improviso. El vendedor se caera adelan
te. Esto es la esencia de lo que lleva a cabo entendiendo cmo ser un comprador re
acio. Retrocediendo, crea un espacio para el vendedor para caerse adelante en. E
n nuestros talleres, ilustramos esto por el papel jugando una negociacin de la mu
estra. Cada vez que el inversionista usa una de las frases reacias, retrocede. Y p
orque la naturaleza detesta un vaco, cuando el inversionista retrocede del acuerd
o, el vendedor anda adelante y presiona con fuerza de vender al inversionista en l
a compra de la propiedad. Es casi gracioso para mirar esto pasar en el mundo rea
l, an hace y sabiendo cmo usarlo es increblemente importante.
El otro camino para usted para usar lo que sabe sobre compradores reacios es usa
r expresar negativo aprendi antes. Esto incluye la lengua como lo siguiente:
Probablemente no considerara hasta... Es esto algo que deberamos hablar hasta de, o
probablemente
no?
Probablemente odiar esta idea, pero y si...
Vamos a escuchar en en cuatro negociaciones de la muestra para or cmo un inversion
ista podra usar tcnicas del comprador reacias a travs de estos modelos de la lengua
. Ya que lee rapidamente los ejemplos siguientes, consigue un sentido de la sens
acin total de la conversacin adems de los modelos de la lengua textuales. Note cmo e
l inversionista siempre retrocede y califica a todo que ofrece. Tambin, note lo q
ue pasa cuando el vendedor empuja al inversionista a decirle lo que quiere pagar
.
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
115
Guin Un Inversionista: no estoy seguro si pudiera hacer esto, pero y si fuera
capaz de traer la nueva financiacin y conseguirle un cacho del dinero frente y lu
ego llev el resto un rato. Es esto algo que valdra nosotros hablando a travs de o pr
obablemente no?
Vendedor: S, que es algo que deberamos hablar de.
Guin Dos Vendedor: Lo que es usted complaciente a pagarme por la propiedad
[insistiendo en una oferta]? Inversionista: Para ser franco, ni siquiera estoy se
guro si voy a
quiero comprar la propiedad. Puedo decidir que esta propiedad slo no es un adecua
do. Le puedo hacer unas preguntas para ver si podra en absoluto ser algo que consi
derara la compra?
Vendedor: Ah, seguro van delante y me hacen sus preguntas [mucho ms agradable aho
ra].
Guin Tres Inversionista: probablemente no poda decidir hasta si quiso
venderme la propiedad hoy derecho? Necesitara probablemente tres o cuatro semanas
para meditarlo...
Vendedor: No, no necesitara tres o cuatro semanas para meditarlo.
Inversionista: S, pero aun si podramos acertar en todos los nmeros dnde usted y yo am
bos se sintieron cmodos, qu no podramos ser capaces de hacer, todava no querra probab
lemente venderme la propiedad hoy, verdad?
Vendedor: No, si podramos convenir en los nmeros y me sent bien sobre ellos, sera ms
que contento de consentir en venderle la propiedad aqu hoy.
Guin Cuatro Inversionista: Bien, mi compaero podra odiar esta idea, pero que
si fuera capaz de conseguir que l consienta en cubrir sus pagos por a
116
perodo de tiempo y cobrarle en efectivo calle abajo. Esto no es probablemente alg
o que hasta quiere hablar de, eh!? Supongo que probablemente odia esa idea...
Vendedor: No, no odio esa idea. Quiero decir, obviamente preferira tener slo una v
enta al contado, pero, como le dije antes, lo que no ha pasado an y estos dobles
pagos me matan. De este modo, dice que podra cubrir mi pago entero de 1000$ por me
s?
Inversionista: Bien, no estoy seguro que podramos cubrir el pago entero, pero dig
amos para el momento podramos, ser esto algo que deberamos hablar a travs de, o pro
bablemente no.
Vendedor: no creo que pudiera tomar menos que el pago total, pero si pudiera cub
rir esto 1000$ por mes estara abierto para la conversacin de la espera a conseguir
mi capital calle abajo.
All tiene cuatro ejemplos de cmo estos modelos de la lengua trabajan en una negoci
acin. Mientras realmente toman la prctica al maestro, valen su peso en el oro. Le
ayudarn a cambiar la situacin y crear una experiencia que es diferente de lo que m
uchos otros inversionistas encuentran. Ms bien que tratar de convencer a vendedor
es de hacer el acuerdo con usted, har los vendedores venderle en los mritos de comprar
su propiedad.
Las cinco llaves a cierre del acuerdo
1. Motivacin antes de Dinero
Una llave importante al cierre del acuerdo se debe acordar de hablar nunca a tra
vs de cualquier nmero o datos concretos de precio y trminos antes de que haya pasad
o el tiempo hablando a travs de la motivacin del vendedor de vender la propiedad.
Para ponerse muy en una propiedad necesita al vendedor para sentirse motivado. U
samos la sensacin de la palabra intencionadamente. Es una cosa si el vendedor int
electualmente sabe que se motiva. Es totalmente otro
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
117
cosa para l para sentirlo en su tripa. Uno es una respuesta intelectual, el otro
una respuesta emocional. Cuando puede ayudar al vendedor de conexin directa las c
apas de desmentido y ponerse al corazn emocional de por qu esta propiedad habla co
n ellos de la compra es tal carga de ellos, entonces conseguir una gran compra.
DavidsStory me acuerdo de ir con mi novia, Heather, a mirar su trabajo en el estudi
o de la cermica. Sac un bolso de arcilla fra y rompi un terrn grande. Gast varios minu
tos siguientes trabajando la arcilla y calentndolo. Entonces lo centr en la rueda
y comenz
lanzar su pieza. Como trabajaba la arcilla, pensaba a
yo mismo esto es exactamente anlogo a la negociacin con un vendedor. En primer lug
ar,
pasa el tiempo calentando la situacin. Construye la compenetracin y
llegue a conocer al vendedor. Entonces, construye la motivacin del vendedor. Uste
d
aydele y entiende sus razones emocionales de la venta.
Esto es justo como amasar la arcilla repetidas veces. Ms tiempo usted
gaste trabajando la arcilla, el ms suave y ms flexible que se hace. El
ms tiempo gasta pasando por la motivacin del vendedor, el
ms abierto el vendedor se hace a su oferta creativa.
Sera un error enorme tratar de trabajar con un terrn fro
de arcilla sin calentarlo primero. Rompera probablemente su
tentativa de dedos. Y tambin es un error costoso negociar el dinero
la parte de unos bienes inmuebles trata sin calentar al vendedor primero por
construccin de su motivacin.

PetersStory Probablemente el elogio ms comn que conseguimos de inversionistas a travs


del pas est en el Sistema de la Oferta Inmediato. Este sistema de cinco pasos para
negociar con vendedores nos tom aos al ajuste fino. Sin duda, el paso principal d
e este sistema es el Paso de la Motivacin. Y no es ninguna coincidencia que el Paso
de la Motivacin viene
118
antes del Paso del Dinero. S, llevar tiempo para hacerse bueno en la peticin
las preguntas que sacan la motivacin de un vendedor. Pero aun si usted
no son estupendos en ello al principio, siempre conseguir un mejor acuerdo si ust
ed slo
acurdese de preguntarles por qu se venden antes de que circule a
conversacin sobre el dinero.

Llamamos sacar la motivacin del vendedor construir la motivacin del vendedor, un pro
ceso por el cual ayuda a dirigir los pensamientos del vendedor del corazn emocion
al de por qu se venden y por qu una propiedad ha crecido para ser una cosa negativ
a para ellos. Lleva a cabo este edificio principalmente a travs del uso de pregunta
s, muchas de las cuales sern las preguntas negativamente expresadas como aquellos
aprendi antes en este captulo.
Lo que sigue es una lista de grandes preguntas para usar cuando construye la motiv
acin del vendedor:
Qu realmente esperaba que pudiera hacer para usted aqu hoy? Qu ms ha tratado en el p
do de vender la casa? Y esto trabaj realmente bien? Por qu cree que no calcul as como
ane? Bien, al menos no es un problema para usted que tiene dos
pagos para cubrir cada mes, verdad?
Qu pasa si no se puede vender? Qu har entonces? Cuando quiso la propiedad manejada?
s meses, 12
meses? Quiero decir, idealmente cuando hara manejar la propiedad?
Lo que es realmente la cosa sola ms importante quiere
salir de este acuerdo?
2. Use descriptivo no lengua tcnica
Puede imaginar la respuesta del vendedor si debiera decir a ellos, el Sr. Seller,
y si debiramos arrendar la opcin su casa con un precio de la opcin de 150000$. Le
daramos 1$ como la estafa de la opcin -
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
119
el sideration, adems de nuestra entrega al arriendo que ser la consideracin de la o
pcin adicional. El trmino del arriendo ser un ao con cinco renovaciones de un ao adic
ionales para subir en una base rodante cada 12 meses... Han vidriado sus ojos an? Es
un poco intimidado por la lengua? Si siente as, imagina cmo el vendedor sentir: as
ustado y confundido.
Y un vendedor asustado y confuso no va a hacerle preguntas para clarificar su en
tendimiento o colocar su ansiedad. Van simplemente a decir una palabra: No!
As asegrese que en cambio dice en la lengua descriptiva tal como, el Sr. Seller, y
si le debiramos hacer un pago mensual garantizado y luego a algn punto calle abajo
le debamos cobrar en efectivo de la propiedad al precio de 150000$ lleno hablamo
s hace aproximadamente un momento. Es esto algo que deberamos hablar de, o probabl
emente no?
La cosa graciosa consiste en que lo que dijo en el segundo ejemplo describe en tr
minos funcionales lo que dijo en la jerga tcnica en el primer ejemplo. Recuerde,
los vendedores quieren sentirse cmodos con lo que les ofrece. Les tiene que expli
car cosas en la lengua que es simple y les dice exactamente lo que consiguen. Nu
nca nuble una discusin usando la jerga o imagnese la lengua, que por lo general slo
sirve para sostener su ego frgil a cargo de su cuenta bancaria.
Cuando dado la opcin de ser un profesional o ser una persona ordinaria, ser una per
sona ordinaria. La gente no quiere vender su casa a un profesional. No slo tienen
miedo que el profesional pudiera ser tan agudo que los pudiera aprovechar, tamb
in encuentran difcil construir una conexin emocional con un profesional. En cambio,
est una persona, un individuo ordinario. La mayor parte de inversionistas que co
mienzan caen a la trampa de poner a su personaje profesional casi como una armad
ura. Sienten que esta armadura los proteger de la incomodidad de un vendedor que
dice no a ellos y de la ansiedad de parecer no saben lo que hacen. Poco saben qu
e esta armadura que los protege tambin guarda el
120
vendedor a una distancia. Es casi imposible tener una conexin emocional con el ve
ndedor si los sostiene lejos siendo demasiado profesional. Y ya que ya sabe, la
llave sola ms importante a ser un negociador eficaz en una propiedad debe constru
ir una conexin emocional con el vendedor.
Aqu est cmo manejamos esta cuestin cuando sube con un vendedor.
Vendedor: con Qu compaa es? Inversionista: Compaa? No soy con alguna compaa de escal
ional grande. Mi compaa es pequea, slo m. Slo quiso venderse a una corporacin enorme,
rque si esto es el caso quiero ser respetuoso de su tiempo y mi tiempo? (Note ex
presar negativo de manera sutil usado aqu.) Vendedor: No, no. Slo quise saber si e
ra con una compaa o por usted. Realmente, me alegro de que no es una compaa enorme;
los encuentro un poco intimidar. Me puede decir cul su programa es? Inversionista:
Programa? Realmente no tengo un programa. Quiero decir, me encuentro con propiet
arios y hablo con ellos. Si puedo comprar su casa en un camino que es un adecuad
o para ellos y puedo hacer de forma conservadora una ganancia, entonces compro l
a propiedad. Si no, entonces no hago. Tuve que tener un programa para hablar con
usted de la compra de su casa? Vendedor: No, no. Es slo que el ltimo inversionista
con el cual habl tena este programa enlatado sigui tratando de seguir adelante m. Dnd
e vamos de aqu? Inversionista: mayo que le hago unas preguntas para ver si esto es
una propiedad qu querra hasta comprar? (Y es desconectado y corre.)
Muchos inversionistas de bienes inmuebles equivocadamente creen que la proyeccin
de una imagen profesional les da la credibilidad en los ojos de un vendedor. Hab
laremos ms de esto ms tarde en este captulo ya que explicamos cmo el juego important
e mudo en una negociacin puede ser. Pero por el momento, entienda que la credibil
idad no viene de ser el experto. La credibilidad es
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
121
un estado de nimo. Cuando crea en usted, el vendedor va tambin. Poniendo su armadur
a profesional y tratando de forzar adecuado un programa en un vendedor no es la m
anera de ir. A fin de tener xito invirtiendo, tiene que tomar un pequeo riesgo - e
l piso de alquiler de su verdadero m llega. Mientras realizamos que realmente arr
iesga al vendedor que dice no a usted, garantizamos que aumentar dramticamente sus
posibilidades de conseguir s.
3. Consiga que el Vendedor Consienta en Decir S antes de que Alguna vez Haga Su O
ferta
No sera agradable ser capaz de hacer slo ofertas a vendedores que conoce dir s? Supon
ga que tena un dispositivo escondido que hara un pequeo bip si el vendedor fuera a
decir no y emitiera una seal sonora dos veces si el vendedor fuera a decir s.
Le pagar 340000$ por la casa - (Bip!) - quiero decir 342000$ - (Bip! Emita una seal so
nora! ) qu dice?
Obviamente, esto sera una ventaja muy potente para tener en cualquier negociacin.
Hasta que los fabricantes de electrnica salgan con un dispositivo como esto, va a
tener que usar su propio ingenio. Y va a hacerlo usando las dos palabras ms pote
ntes en cualquier negociacin: y si.
Y si sea una frase tan potente porque le remite a nada y remite el otro lado a t
odo. Por ejemplo, suponga que negocia una opcin del arriendo una casa de tres dor
mitorios agradable. Ha hecho la mayor parte de su negociacin, y es en las fases f
inales de cerrar el acuerdo. Ms bien que hacer una oferta tal como, el Sr. Seller, l
e pagar X dlares por su casa, en cambio pregunte un y si pregunta.
El Sr. Seller, no s si podra hacer esto, pero y si fuera capaz de pagarle X dlares po
r su casa, es que algo que trabajara para usted o probablemente no?
122
Note la diferencia sutil entre estos dos modos de hacer su oferta. Cuando hace u
na oferta formal, ha dado todo el control del acuerdo al otro partido. Ha hecho
una oferta; se ponen para decir s o no. Cuando califica a su oferta usando el y si
expresarle realmente no haga una oferta formal. An una vez que el vendedor est de a
cuerdo con su y si oferta, el vendedor se haya comprometido al refrn de s! Esto es s
u camino de nunca no hacer una oferta hasta que el vendedor haya consentido en a
ceptarlo. Piense en ello del modo siguiente.
Suponga que usted, el inversionista, es una jarra del bisbol. Como la jarra, est t
otalmente en el control hasta el momento lanza la pelota. Una vez que suelte la p
elota, quin est en el control entonces? La masa para rebozar. El vendedor es el ba
teador que le espera a lanzar el bisbol (la oferta). Una vez que como la jarra ha l
anzado la pelota, es decir, ha hecho su oferta, ha dado todo el control del sigu
iente paso a la masa para rebozar, es decir, vendedor. El bateador puede decidir
o balancearse o no. Slo puede esperar y esperar.
No sera agradable ser capaz de fingir lanzan el tono para ver si el vendedor iba a
balancearse antes de que alguna vez lanzara su oferta? S, sabemos que esto no se
permite en el bisbol, pero se permite en la inversin! Esto es exactamente que util
izacin y si expresar haga para usted. Remite al vendedor para balancearse en su ofe
rta antes de que alguna vez oficialmente lo haga. Slo cuando el vendedor diga s a
su y si oferta, hgale realmente lo hacen. Si el vendedor no dice a su y si oferta, si
mplemente circule al otro y si la oferta hasta que encuentre el que al cual el ven
dedor dice s. Entonces, ve si puede reunir un acuerdo basado en esto aceptable y s
i.
Hemos mirado a cientos de inversionistas negociar acuerdos y encontramos que cas
i todos ellos, excepto ms exitoso, persiguen el acuerdo en las etapas de cierre d
e la negociacin. Esto significa que dan el poder final de decir s o no a un acuerd
o al vendedor. Estos inversionistas dejan la mesa de negociaciones sabiendo que
han dejado pasar miles de dlares en ganancias, pero no saben lo que podran haber h
echo diferentemente. Ponga el poder de estas dos palabras aparentemente inocente
s - y si - para trabajar hacindole dinero.
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
123
4. Haga la oferta su idea
Ha odo alguna vez la expresin, El cocinero siempre ama su propia cocina mejor? Bien,
la misma cosa es verdad en bienes inmuebles. Si puede dar la propiedad de la ofe
rta al vendedor, el vendedor mucho ms estar dedicado a esa oferta especfica. Y esto
significa que tendr un acuerdo que se quedar cerrado.
Es ms fcil que podra pensar para hacer la oferta la idea del vendedor. Aqu est exacta
mente cmo lo hace:
Inversionista: no s si podramos hacer esto, pero y si furamos capaces de pagarle 1.
800$ por mes, y a algn punto durante los prximos cinco aos completamente le cobran
en efectivo de la propiedad al precio de 245000$ lleno a travs del cual hablamos
antes. Es esto algo que trabajara para usted o probablemente no?
Vendedor: creo que esto trabajara para m. Inversionista: cree que esto trabajara par
a usted o sabe que esto trabajar para usted? Vendedor: s que esto trabajar para m. I
nversionista: Ah, bien. As pues, si le oigo correcto, quiere que yo le haga mensu
almente los pagos de los 1.800$ por mes y le cobre en efectivo a algn punto dentr
o de los prximos cinco aos al precio de 245000$ lleno. Acert en esto? Vendedor: S, ac
ert en esto.
Ver cmo usted, el inversionista, era capaz de hacerlo la idea del vendedor? Y sabe
mos, generalmente valoramos nuestras propias ideas ms que las ideas de otra gente
. Tambin note cmo todava sigue usando su conocimiento sobre el comprador reacio dir
ectamente hasta el mismo final y el acuerdo se finaliza en el papel.
124
Puede llevar hasta uno ms tcnica potente a su fin aqu al final para asegurarse los
finales del acuerdo - autoridad ms alta.
Inversionista: Ahora, el Sr. Seller, quiero asegurarme que antes de que pida que
mi compaero vaya junto con este acuerdo que est seguro que esto es un adecuado pa
ra usted y quiere adelantarse. Por tanto est absolutamente seguro que siente que e
sto es un acuerdo mutualmente ventajoso? Bien, en este caso vamos a poner con qu
acabamos de estar de acuerdo abajo en el papel.
Y ahora, se pone para sacar su acuerdo y terminar el trabajo del detalle. Es est
e trabajo del detalle que es el sujeto de nuestra llave final al cierre del acue
rdo.
5. Use a la dos silla cerca de cierran el acuerdo
Cmo se enfrentara con esta situacin? Haca un vendedor estar de acuerdo con su dicho y
si oferta, saque su acuerdo, lo rellena con el vendedor, y luego al mismo final j
usto antes de que firma consigue pies fros. Comienza a decir cosas como, Y si el t
ejado venga estrellndose a; va a pagar esto? O, Y si el mercado de la vivienda caiga
y tengo que extinguir el juicio hipotecario la hipoteca en la propiedad y slo val
e el 50 por ciento de su valor ms temprano? O, Y si el mdium de la ta de la hija de mi
vecino me diga esto no es muy? Su acuerdo es qu ifd a la muerte?
Aqu est una tctica eficaz para cerrar el acuerdo cuando est a este punto. Es la estr
ategia ms simple que empleamos. Ha llamado al dos presidente cerca.
Por supuesto, recuerda que el juego de la infancia llam a presidentes musicales d
onde usted y sus amigos bailaran alrededor de un crculo de sillas que era slo un sa
lvo varias personas que dan vueltas alrededor. Cuando la msica se par, se peleara t
odo por una silla y el que se fue la posicin sin una silla se eliminara. Quitara a
una silla, comenzar la msica y comenzar la siguiente ronda. Bien, la dos silla cerc
a se parece a este juego.
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
125
Al final de cualquier negociacin, los dos partidos siempre implicaron llevan a su
fin dos papeles, el papel reacio y el papel impaciente. El papel reacio es llev
ado a su fin por el partido que comienza a poner el acuerdo en duda y quien comi
enza a hablar ellos mismos del acuerdo. l o ella tienen miedo de tomar una decisin
mala y comienzan a asustarse. El papel impaciente es desempeado por el partido q
ue quiere el acuerdo de quedarse cerrado y quien trata de hablar el partido reac
io en atenerse al acuerdo. En las etapas de cierre, el partido impaciente en la
esencia trata de vender al partido reacio en todas las ventajas del acuerdo.
Sabiendo que al final de su negociacin hay estas dos sillas vacas, un partido reacio
marcado y un partido impaciente marcado, en la cual silla quiere que el vendedor s
e siente? Por supuesto, quiere que ellos se sienten en la silla del partido impac
iente. La nica manera de asegurarse se sientan en la silla impaciente en el final
del acuerdo los debe golpear a la silla reacia. Hace esto introduciendo la duda
y la preocupacin al mismo final para forzar al vendedor en el papel impaciente d
e venderle segn el acuerdo.
Vamos a andar a travs de un ejemplo de cmo esto trabaja en el mundo real. Suponga
que acaba de conseguir que el vendedor est de acuerdo con una opcin del arriendo d
e cinco aos en su casa por un precio justo y feria mensualmente alquilan. Sabe qu
e puede hacer el dinero segn el acuerdo y querer asegurarse que se queda cerrado.
Ha escrito el acuerdo con el vendedor, firm el acuerdo usted mismo, y ahora gire
el acuerdo al vendedor y dle la pluma. Aqu est lo que hace despus:
Inversionista: vamos a ver, mi nombre va aqu abajo como el comprador. Su nombre v
a aqu abajo como el vendedor (dles la pluma). Not en la sala de estar un poco de la
mancha acutica en el techo, ha fijado ese agujero an?
Vendedor: Ah seguro, fijamos esto hace varios meses. Inversionista: Ah, bien...
(deje al vendedor seguir leyendo durante tres a cinco segundos) Y los vecinos? No
lanzan a ningn partido fuerte hacen ellos? Vendedor: No, no no hacen. Son grandes
(sigue leyendo durante tres a cinco segundos).
126
Inversionista: Y la presin del agua en la casa? Es estable, o se cae radicalmente c
uando dos personas usan el cuarto de bao al mismo tiempo?
Creemos que consigue la idea. Ms largo el vendedor toma para firmar su nombre, ne
gativas ms potenciales sube. En la esencia, introduce suavemente la duda en la me
nte del vendedor sobre usted quedndose en el acuerdo. Esto provoca un miedo de la
prdida en el vendedor, y l o ella inmediatamente se sientan en esa silla impacien
te e insisten en el acuerdo de cerrarse. Trabaja esto en cada caso? Por supuesto
no. De todos modos, es el final ms eficaz hemos solido alguna vez asegurarnos que
el acuerdo se queda cerrado.
Ms cuatro secretos a expresar su oferta tan el vendedor dicen, s
1. Baldee la verdadera fecha lmite del vendedor para venderse
Obviamente, si sabe cuando el vendedor se tiene que vender, tiene una ventaja en
la negociacin. La cosa consiste en que muchos vendedores no compartirn abiertamen
te esta informacin crucial con usted. Es decir no van a menos que sepa cmo pedirlo
del modo correcto.
Aqu est cmo recomendamos que pida esta informacin. Llamamos el Va Mucho tiempo la tcni
a:
Inversionista: el Sr. Seller, cuando quiso la propiedad manejada por? Seis meses,
12 meses? Idealmente, cuando hara manejar la propiedad?
Vendedor: no puedo esperar tan mucho tiempo; me muevo en cinco semanas! Idealmente
, habra hecho manejar el lugar ayer!
Esta pregunta es un vstago de llevarse expresando aprendi antes. En la esencia, dice
al vendedor, No necesita un derecho de solucin rpido? Podra esperar durante seis mese
s o hasta 12 meses y no sera alguna piel de su espalda, verdad? Un moti-
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
127
el vendedor examinado va obviamente a levantarse aqu y decir que necesitan una so
lucin mucho ms rpida que esto.
La mayora de los vendedores motivados estn bajo el temporizador de 60 das. Tienen m
enos de dos meses para vender o arrendar su propiedad antes de que cause un prob
lema principal para ellos. Ms cerca vienen a su fecha lmite verdadera, ms motivado
se hacen. Siempre asegresele f exuberante por qu esta fecha lmite es tan importante
para el vendedor. Esto es un otro modo que construye su motivacin.
Inversionista: Cuando quiso la propiedad manejada, seis meses? Doce meses? Idealmen
te cundo lo hara manejar?
Vendedor: No, no tan mucho tiempo. Lo quiero manejado en las prximas dos semanas.
Inversionista: Ah, en las prximas dos semanas. Un poco me aturdo. Por qu es importa
nte para usted hacer manejar la propiedad en las prximas dos semanas?
Vendedor: Como vivo deseo de aproximadamente ocho horas a este lugar, y quit dos
semanas del trabajo para limpiarlo y venderlo.
Inversionista: Ah, pero al menos no es ningn gran negocio si tiene que tomar ms tra
bajo del tiempo libre y conducir aqu abajo para otra semana o dos derecho?
Vendedor: S, es un gran negocio. Voy a vender este lugar en las prximas dos semanas
pase lo que pase!
Ver cmo usted no slo f lushed la cronologa del vendedor, pero tambin consigui que el
vendedor sintiera emocionalmente su sentido de la urgencia y motivacin. Ms hace es
to, mejor su acuerdo se pondr. Y la averiguacin de la verdadera fecha lmite del vende
dor para venderse es una parte importante de la ecuacin.
128
2. Consiga acuerdo del concepto, luego sujete los detalles
Siempre haga todo lo posible conseguir que el vendedor est de acuerdo con una ofe
rta amplia, vaga que perfila un concepto general y trabajo de ese concepto a un
cuadro cada vez ms ms fino de todos los detalles.
Inversionista: quiero asegurarme que o lo que slo me dijo correcto. As pues, lo que
realmente dice es que quiere que yo tome la responsabilidad de la propiedad por
tanto no tiene que estar un propietario alguna vez otra vez, y slo consigue un p
ago mensual garantizado. Acert en esto?
Seller: S, me oy correcto. Inversionista:De acuerdo. Hmm. Bien, no s si podra hacer
esto, el Sr. Seller, pero y si le pudiera dar un pago mensual garantizado para e
l periodo del tiempo y tener cuidado del mantenimiento cotidiano, y luego a algn
punto calle abajo le deba cobrar en efectivo de la propiedad. Es esto algo que deb
eramos pasar algn tiempo hablando de, o probablemente no? Seller: S, deberamos habla
r de ello. Supongo que no es mi primera opcin, pero como le dije antes que no ten
go el tiempo para ser un propietario ms. Qu expresamente tuvo en mente?
Ver cmo consigui que el vendedor conviniera en el concepto general de usted hacindo
le un pago mensual garantizado para el periodo del tiempo y luego cobrndole en ef
ectivo calle abajo. Esta declaracin descriptiva podra describir una opcin del arrie
ndo, un sujeto para comprar, o hasta un dueo - lleva el acuerdo. Cuando consigue
que el vendedor est de acuerdo con el concepto, entonces y slo luego hacerle se mu
even para sujetar el acuerdo a nmeros especficos. Si incluye todos los nmeros en su
juicio y si oferta, hay demasiada informacin a la cual el vendedor se podra oponer.
Mucho mejor para introducir menos variables en la ecuacin de negociacin para ayud
arle a determinar donde tiene que pasar el tiempo trabajando con el vendedor, do
nde el vendedor est poco dispuesto a ir, y donde el vendedor es contento de ir.
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
129
Inversionista: As pues, si le debamos hacer mensualmente los pagos por dicen cinco
o seis aos y luego le cobran en efectivo al precio de 245000$ del cual hablbamos a
ntes, es esto algo que nos deberamos molestar hasta en hablar a travs de, o tal ve
z no?
Vendedor: Bien, no s aproximadamente cinco o seis aos, pero s es algo del cual debe
ramos hablar.
Inversionista: Ah, me dice. Cul es el perodo de tiempo ms largo querra ir sabiendo qu
e le puedo cobrar en efectivo muy bien antes si puedo vender con un margen de ga
nancias antes, y sabiendo que el ms largo me da el ms complaciente que debo conseg
uir ms cerca a ese precio de 245000$?
Vendedor: Bien, podra querer ir hasta tres o cuatro aos.
Inversionista: Ah, cuatro o cinco aos es mayora querra ir? (Slo us la Tcnica de la Var
edad sobre la cual aprender en un momento.)
Vendedor: S, adivino que podra ir hasta cinco aos.
3. Pregnteles por qu creen que el acuerdo es un adecuado
Una manera potente de construir la motivacin del otro lado para hacer el acuerdo
es preguntarles simplemente por qu dijeron s a algo.
Seguir con la negociacin ms temprana:
Inversionista: As pues, si furamos capaces de hacerle mensualmente pagos durante co
mo mximo cinco aos y luego cobrarle en efectivo en 240000$ o 245000$, qu no estoy s
eguro que podramos hacer, pero si pudiramos hacer esto, trabajara para usted, o pro
bablemente no?
Vendedor: S, que trabajara para m. Inversionista: Ah, bien. Dgame, por qu siente que e
sto es un adecuado para usted? Vendedor: Como al menos no tengo que estar un pro
pietario alguna vez otra vez. S, podra hacer ms dinero cada mes si lo alquilara yo
mismo, pero entonces tendra que tratar con arrendatarios. Ms, me pongo
130
la deduccin impositiva de quedarse ttulo. Puede no ser ideal, pero esto seguro par
ece bueno para m despus de los ltimos meses necesidad teniendo de hacer ese desahuc
io y luego limpiar este lugar.
Note que cuando pregunt al vendedor por qu sinti era un adecuado para l, pone al ven
dedor sobre el terreno para justificar su s decisin. Esto da un toque en el poder
de consecuencia que dice que la gente se tomar mucha molestia para asegurarse que
ellos y otra gente perciben que ellos actan consecuentemente con sus acciones pa
sadas. Cuando los vendedores racionalizan su s decisin, afirman en pblico su decisin
de hacer el acuerdo. Esto, por su parte, lo hace an ms importante para ellos perm
anecer consecuente y finalizar el acuerdo. Ver cmo es layering en otro nivel haci
a el cierre de un acuerdo provechoso.
4. Juego mudo
En cualquier negociacin, hay dos rentabilidades, una rentabilidad psicolgica y una
rentabilidad financiera. Raramente puede tener ambos. Qu quiere? Quiere ser el exp
erto y usar todas las clases de la terminologa de bienes inmuebles de fantasa para
impresionar al vendedor y sentirse realmente bien sobre usted - la rentabilidad
psicolgica - o quiere usted para dejar al vendedor sentir que es ms inteligente q
ue es y sensacin en el control en el cambio para usted para hacer una ganancia ju
sta - la rentabilidad financiera?
No sabemos sobre usted, pero estamos seguros complaciente a pagar al vendedor en
dlares psicolgicos cualquier da de la semana mientras comerciamos por verdaderos dl
ares a cambio.
Suponga que era el vendedor. Si fuera totalmente honesto, se prefiere vender a un
inversionista que sinti era ms inteligente que usted, o se prefiere vender a un i
nversionista saba que era ms inteligente que? No pediremos que usted grite su resp
uesta al mundo, pero si parece a la mayor parte de personas, probablemente se pr
efiere vender a un inversionista que era ms mudo que usted. Por qu? Si el inversion
ista fuera ms inteligente que usted, se tendra que preocupar de aprovechar de. Per
o si se siente ms inteligente que el inversionista, esto le pone a gusto y le ayu
da a sentirse confidente. No son usted o ningn vendedor para
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
131
ese asunto, ms probablemente para tomar una decisin de adelantarse con un acuerdo s
i se relaja y sentimiento bien sobre usted? Por supuesto ms quiere decir s al acue
rdo.
Cmo, como un inversionista, juega mudo? Mueve la conversacin a lo largo haciendo pr
eguntas. Deja al vendedor decirle los hechos y cifras. Y usted nunca, alguna vez
trate de impresionar al vendedor por demostraciones de la terminologa de fantasa
y general saben todo esto ness. Si realmente tiene que inyectar un hecho, use la l
engua como, Hablaba con este agente de bienes races, y me dijo que es acostumbrado
para el vendedor para pagar la pliza de seguros del ttulo durante el cierre.
Dos modos finales de jugar mudo. En primer lugar, hable lento y pausa mucho. La ma
yor parte de inversionistas que comienzan que se encuentran con vendedores son n
erviosos, y ser nervioso tienden a correr delante con su paso del discurso, perd
iendo al vendedor desde el principio. El vendedor no pedir que usted reduzca la v
elocidad, simplemente se aturdir y se cerrar. No deje a esto pasar a usted. En cam
bio, paso usted mismo. Tome pausas frecuentes para un suspiro profundo. Pida que
un amigo vaya con usted en una cita o dos para ver si del exterior le notan yen
do tan rpido que pierde al vendedor, o si el que marca el paso es bastante lento
para ayudar al vendedor a sentirse cmodo.
En segundo lugar, asegrese que hace todas las matemticas despacio y paso a paso. M
ire el ejemplo siguiente:
Inversionista: vamos a ver aqu, hizo poner la propiedad en una lista en 200000$ d
urante unos meses. Qu por ciento habra conseguido corredor de bienes races all?
Vendedor: el 6 por ciento. Inversionista: Ah, as vamos a ver, el 6 por ciento de
100000$ es 6000$. As pues, si tena un precio de 200000$, la comisin del corredor de
bienes races habra sido 6000$ ms 6000$. Esto es 12000$ en la comisin. Acert en esto?
Vendedor: S. Inversionista: Bien, por tanto 200000$ menos 12000$ habran significad
o habra conseguido 188000$, si consiguiera una oferta de fullpriced con el corred
or de bienes races. Hice bien las matemticas? A veces mezclo bien los nmeros.
132
Esto le puede parecer innecesario, sobre todo si es un silbido con matemticas, pe
ro hemos observado que la mayor parte de vendedores se hacen verdaderos nervioso
cuando habla de nmeros. Tal vez recuerdan de vuelta a la escuela primaria y nece
sidad tienen de realizar matemticas en la pizarra delante de la clase entera - y
hacen un error. O tal vez slo no estn bien con nmeros. La mejor manera de hacerlos
sentirse cmodos es hablar ellos a travs de los nmeros muy despacio. No traiga una c
alculadora de fantasa. Si el vendedor ofrece prestarle una calculadora dice, Grand
e, pero no estoy demasiado bien con estas cosas. Me puede echar una mano y entend
er esto conmigo? Entonces ande ellos a travs de exactamente que perforar en la cal
culadora y dejarles darle todas las respuestas. Puede ver cunto mejor esto har al v
endedor sentir?
Esto es un enfoque muy diferente de la mayor parte de inversionistas que andan e
n la sala de estar con su lgica inversa de fantasa, calculadoras turboalimentadas
que usan para sacar de repente cartas de la amortizacin directamente antes de los
ojos del vendedor. Recuerde, estos inversionistas se hacen parecer bien a cargo
del vendedor. Es mil veces ms importante para el vendedor sentirse inteligente q
ue es para usted, es decir si su verdadero objetivo es hacer el dinero. Tan juego
mudo!
No slo har a los vendedores sentirse ms cmodos, pero tambin conseguir que los vendedor
es ms quieran ayudarle en la negociacin. Esto, por su parte, levantar el amor propi
o de los vendedores para darles un sentimiento de estar en el control, hacindolos
ms probablemente para decidir venderse a usted. Tambin implicar a los vendedores e
n el proceso de la negociacin entero como colaboradores, ms bien que como competid
ores.
Tres tcnicas seguras para conseguir el mejor precio
Cuando viene al precio, muchos inversionistas tienen el problema consiguiendo el
vendedor bajar en un camino que todava guarda a ambos partidos que se sienten bi
en sobre la negociacin. Recuerde, para conseguir que vendedores participen en la
financiacin, que es el denominador comn clave en todo Pur-
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
133
persiga acuerdos de la Opcin, tiene que mantener la compenetracin en todas partes
de la negociacin entera.
La tctica del matn de golpear al vendedor sobre la cabeza con todas las reparacion
es que tendr que hacer, el alto costo de cierre y la carencia general de la petic
in de su casa podra trabajar si negociara una oferta todo-en efectivo, pero no es
la mejor manera de conseguir que el vendedor sea f lexible en trminos. Aqu estn tre
s tcnicas seguras que puede usar para ablandar al vendedor con respecto a su prec
io inicial para la propiedad. Trabajan mejor cuando usa estas tres tcnicas por su
parte, un derecho despus del otro. Le daremos un ejemplo de como qu suenan en una
negociacin, entonces volveremos a travs de cada una de las tres tcnicas que le dan
consejos de la persona enterada para hacerlos ms eficaces para usted.
Inversionista: Qu era esto peda la propiedad otra vez?
Vendedor: pido 350000$ la propiedad. Inversionista: Ah, y qu esper de una manera re
alista conseguir para ello? (Tcnica #1) Vendedor: Siendo realistas creo que conse
guir al menos 335000$ a 340000$. Inversionista: Bien, por tanto de una manera rea
lista espera conseguir aproximadamente 330000$ a 335000$, ms o menos... (Tcnica #2
) Bien, que tiene sentido a m. Hmm. Si un corredor de bienes races entrara aqu ahor
a mismo con un comprador serio que quiso darle que 330000$ llenos, ms o menos, ba
jara probablemente esto eh!? (Tcnica #3) Vendedor: No, a este punto lo tomara probab
lemente slo para hacerme con ello. Inversionista: Seguramente entiendo. Vamos a v
er, el 6 por ciento de 330000$ es... Cuelgue durante un segundo, ha sido un da la
rgo para m: el 6 por ciento de 100000$ es 6000$, por tanto el 6 por ciento de 300
000$ es 18000$;... y luego el 6 por ciento de 30000$ es hmm... (Note que juega m
udo otra vez y hace las matemticas muy despacio.)
134
Vendedor: esto es 1.800$. Inversionista: Ah, gracias. Vamos a ver, 18000$ ms 1.80
0$ es aproximadamente 20000$ de la comisin. Bien, por tanto punto fundamental con
seguira 310000$ de ello. Bien, esto tiene sentido.
Not cmo cmodo sinti para tomar el precio inicial del vendedor de 350000$ y convertirl
o en 310000$? No tuvo que dar un puntapi, aporrear, o grito. Simplemente us estas
tres tcnicas por su parte para conseguir el precio del vendedor 40000$ ms abajo. V
amos a pasar por cada tcnica en el pedido que los usar.
Tcnica del mejor precio un: Qu esper de una manera realista conseguir?
Mire al vendedor con ese destello de la persona enterada en su ojo que dice, Oye,
venga a ahora. Sabemos que podra pedir 350000$ la propiedad, pero realmente no es
pera ponerse tan mucho le hacen? Esta pregunta bajar por lo general el precio en e
l 3 por ciento al 10 por ciento.
Qu pasa si el vendedor no baja en absoluto? A este punto no lucha con l o ella sobr
e ello. No ha perdido nada preguntando, y todava tiene ms dos tcnicas para usar.
Tcnica del mejor precio dos: la tcnica de la variedad
Gire lo que el nmero ms bajo el vendedor da a usted sobre el precio en una varieda
d con su nmero como el final alto de la variedad. Si el vendedor no se opone, aca
ba de aceptar la gama baja de la variedad como el nuevo punto del cual negociar.
En nuestro ejemplo encima, preguntamos al vendedor, Por tanto de una manera realis
ta espera conseguir aproximadamente 330000$ a 335000$, o por tanto? Esto es una p
regunta, pero no un quiere hacer el vendedor contestar. Simplemente declara el
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
135
la pregunta, saludando con la cabeza su cabeza de arriba abajo, s, luego circula
a su siguiente pregunta unos segundos ms tarde. Como no quiere que el vendedor se
oponga, slo no les da mucho tiempo en el cual expresar su objecin.
Es importante aqu saludar con la cabeza su cabeza de arriba abajo y presentar tod
as las seales no verbales que concuerda con el vendedor aunque cambie de manera s
util su respuesta en un camino que cabe para usted.
En cuanto a la variedad para usar, esto depender de su mercado inmobiliario local
. Si est en un mercado lento, son agresivos en su opcin de abrir variedades. Si in
vierte en un mercado caliente, use una variedad inicial ms pequea.
Si el vendedor realmente se opone a su grupo y dice algo como, No, no 330000$ a 3
40000$ pero 335000$ a 340000$, responde as: Ah, 333000$ a 335000$. Bien. Note que ac
aba de encoger la variedad que usa en respuesta a la objecin del vendedor. Esto l
e deja probar el agua y averiguar donde los verdaderos lmites del vendedor son. P
uede encoger su grupo dos o tres veces hasta que encuentre el punto que el vende
dor es cmodo con.
Tcnica del mejor precio tres: presente a un comprador ficticio a travs de un corre
dor de bienes races para ayudar a golpear el 3 por ciento al 6 por ciento del pre
cio
ste es obvio. Si el vendedor aceptara una oferta a travs de un corredor de bienes
races, tendra que pagar la comisin al corredor de bienes races. De este modo, en la
esencia, dice que el precio sera ms bajo en el 3 por ciento al 6 por ciento para c
ubrir la comisin. Algunos vendedores indicarn que querran pagar la comisin de agente
de un comprador, pero no una comisin del listado. En este caso, dicen que quiere
n golpear el 3 por ciento del precio de compra.
136
Dos puntos claves con esta tcnica son para usted para usar expresar negativo como
mostrado en el ejemplo y asegurarse que hace las matemticas despacio para asegur
ar que el vendedor se sienta cmodo con la respuesta final.
As pues, cundo ha usado estas tres tcnicas para hablar el precio del vendedor de 350
000$ abajo a 310000$, hace esto 310000$ el precio final? No, simplemente signifi
ca que 310000$ son el punto de partida de lo que el vendedor quiere. Si escribe
notas de un bloc de notas delante del vendedor, no anote ningn nmero hasta que se
ponga a este nmero. Entonces cuando anota este nmero, lo legitima como el dlar super
ior precio. Segn los trminos negocia, puede seguir adelante y dar al vendedor este
precio del dlar superior, o podra sentir que todava tiene que negociar esto baja. P
or lo menos, acaba de aprender cmo a simplemente y fcilmente bajan el precio en al
menos el 8 por ciento al 10 por ciento o ms del precio inicial original.
Las cuatro objeciones del vendedor ms comunes y cmo manejarlos
Objecin del vendedor un: cul es su programa?
Mientras esto no podra parecer a una objecin, es uno sutil. Lo que el vendedor rea
lmente dice es, Venga a, el Sr. Investor, dgame lo que me puede ofrecer as puedo to
mar una decisin repentina si debera pasar algn tiempo con usted o no.
Aqu est exactamente cmo debera contestar a esta pregunta:
Programa? No tengo un programa. Adivino que mi programa se debe encontrar con pro
pietarios y hablar con ellos. Si puedo comprar su propiedad en un modo que sient
en es un adecuado y siento que puedo girar una ganancia de ella entonces la comp
ro. Si no, entonces no lo compro. Tengo que tener un programa de fantasa para comp
rar esta propiedad?
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
137
Ver cmo es la realineacin de trama la negociacin en un modo que el vendedor sabe qu
e est all para escuchar sus necesidades y ver si puede tanto encontrar sus necesid
ades y hacer una ganancia tambin. Esto ir un largo camino a conseguir del vendedor
trabajar con usted, ms bien que contra usted en la negociacin.
Objecin del vendedor dos: es un corredor de bienes races?
Otra vez, ste no podra sonar a una objecin, pero en mayora de los casos es. Esta obj
ecin tpicamente viene cuando llama al vendedor por telfono. Ve, la mayor parte de v
endedores que se venden Por la venta Por el Dueo consiguen f saqueado por llamada
s de agentes que contemplan la lista la propiedad. Estos vendedores rpidamente ap
renden que la nica defensa a estas llamadas debe proteger rpidamente las llamadas
de agentes de las llamadas de compradores directos. Los vendedores piensan en es
tos trminos concretos. Los visitantes se marcan compradores o agentes. La mayor parte
de vendedores simplemente no tienen otras categoras para la gente que llama por
su propiedad. Se tiene que asegurar que termina en la categora del comprador.
No decimos que los corredores de bienes races no proporcionan un grande mrito ah. D
e manera aplastante son. Es slo una percepcin que muchos vendedores tienen. Recuer
de, los corredores de bienes races son un gran recurso para cualquier inversionis
ta serio de dar un toque en. Por eso, en nuestro primer libro, detallamos cmo pue
de trabajar con eficacia con corredores de bienes races a su beneficio mutuo. Com
o un inversionista, se tiene que asegurar que no se hace clasificado en esto ces
ta junto con los agentes. La manera sola ms eficaz de responder a esta objecin es
contestar simplemente as:
Vendedor: es un corredor de bienes races? Inversionista: No, tengo que ser? (Dicho
tmidamente como si tena miedo el vendedor no iba a venderse a usted a menos que fu
era un agente.)
138
Vendedor: No, no no tiene que ser. Es slo que sigo consiguiendo todas estas llama
das de corredores de bienes races que tratan de conseguir un listado en esta casa
, y me hago un poco cansado de ello, esto es todo.
Esta respuesta al instante enmarca de nuevo la etiqueta del vendedor de usted y
le pone en la categora preferida del comprador. Y si sea un corredor de bienes races?
Contesta a la pregunta del vendedor as:
El inversionista (quien en este caso tiene una licencia de bienes races): Realmen
te, soy un agente, pero me interes en comprar tal vez esta propiedad como una inv
ersin. Probablemente nunca considerara hasta una oferta de un inversionista, aun si
fuera una oferta atractiva, verdad?
Otra vez, tiene que salir rpidamente de la categora de agente y conseguir que el v
endedor le perciba como un comprador.
Objecin del vendedor tres: la objecin del abogado
Esta objecin tiende a ser un temor de inversionistas mayora. Saben que muchos abog
ados matarn cualquier acuerdo que sea creativo y no estndar. Si negociara un acuer
do de la Opcin de Compra y el vendedor toma el trabajo de escribir a su abogado,
muchos abogados matarn el acuerdo simplemente porque no son verdaderos familiar c
on transacciones de bienes inmuebles no estndar.
Aqu est el modo ms eficaz que hemos encontrado para tratar con la objecin del abogad
o. Esta respuesta viene a tres pasos:
Paso Un. Valide la opcin del vendedor de hacer su abogado revisar cosas y corresp
onder a su necesidad de hacer su diligencia debida.
Vendedor: tendr que dirigir esto por mi abogado. Inversionista: Por supuesto va.
Esto hace el buen sentido. (Esto valida su necesidad de hablar con su abogado.)
Tambin tengo que
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
139
haga mi diligencia debida. Tengo que verificar los valores de la propiedad y ver
ificar dos veces para asegurarme que est en el ttulo y todo esto. (Esto correspond
e a su necesidad con su necesidad de ser prudente y hacer su diligencia debida.)
Paso Dos. Marcan el paso la reaccin de su abogado por tanto programa al vendedor
para decir s aun si su abogado dice no.
Inversionista: Pero antes de que gaste 400$ a 500 para hacer su abogado revisar
esto (indica que no ser libre de conseguir la opinin de su abogado - tendr una etiq
ueta de precio fuerte), quiero asegurarme que gasta su dinero bien. Le puedo gar
antizar que su abogado no va a gustar el hecho que concuerda con el precio el fr
ente en el valor de hoy y no nos acusa un valor futuro. Va a dar puntapis y grita
r y lanzar tal vez hasta unos libros a travs del cuarto. (Anda ellos a travs de cmo
su abogado podra reaccionar. Por supuesto, ningn verdadero abogado reaccionar algu
na vez completamente tan fuertemente. Por tanto no ser tan grande de un acuerdo s
i su abogado tiene una declaracin fuerte o dos sobre el acuerdo.) Ahora, entiende
que tenemos que ser capaces de tener la opcin de comprar al precio en el cual co
nvinimos porque como inversionistas tenemos que hacer una ganancia o no podemos
hacer el acuerdo. Ahora, si cuando su abogado tiene un adecuado sobre esto, que
va, no va a querer adelantarse con este acuerdo, entonces quiero salvarle 400$ o
500$ que su abogado va a acusarle, y podemos anular slo este acuerdo ahora mismo
. Qu deberamos hacer? Deberamos anular este acuerdo ahora mismo o deberamos seguir ade
lantndonos?
Vendedor: Ah no, vamos a seguir adelantndose con esto. Slo me sentira mejor para ha
cer mi abogado mirar al trabajo de escribir cuando nos hacemos, esto es todo.
En el ejemplo encima, hablbamos de un acuerdo de la opcin del arriendo. Si hablramo
s de la compra de la propiedad sujeta al ex -
140
el emplazamiento de la financiacin de usted podra decir en cambio, es el abogado va
a odiar el hecho que dejamos su prstamo en el lugar un rato. Pero entiende que u
no de los motivos queremos arreglar los cuatro pagos traseros y asumir el pago m
ensual es debido al prstamo de la baja tasa de inters que tiene en el lugar. Si tu
viramos que traer nuestro propio prstamo, no conseguiramos una tasa de inters tan bu
ena ms tendramos aproximadamente 4000$ en gastos del prstamo. Esto matara el acuerdo
por nosotros.
Paso Tres. Contrate el acuerdo sujeto a la revisin de su abogado.
La cosa final que tiene que hacer es contratar el acuerdo sujeto a la revisin de su
abogado. Aqu est cmo la clusula debera leer:
Este acuerdo es sujeto a la revisin del abogado del vendedor. En caso de que el a
bogado del vendedor quiera anular este acuerdo, el abogado del vendedor puede an
ular este acuerdo dando la notificacin por escrito a ___________________. En el a
contecimiento que no dan la notificacin por escrito para anular hacia las 17:00 e
n ___________________ entonces este acuerdo debe permanecer en plena fuerza y ef
ecto.
Note que hace esta clusula leer que el vendedor ha decidido aceptar la oferta y d
ebe tomar un paso definido dentro de un perodo de tiempo limitado para anular el
acuerdo. Esto dramticamente aumenta las probabilidades que tiene un acuerdo porqu
e la inaccin en su parte causa un acuerdo permanente.
DavidsStory de La manera que siento sobre ello es que si el vendedor no quiere cont
ratar el acuerdo con el derecho de anular despus de hablar con su abogado, entonc
es probablemente no quieren hacer el acuerdo. Prefiero saber esto frente antes d
e que invierta ms de mi tiempo con ellos. Les dejo darme el aviso mandndome por fa
x una carta corta. Esto los hace sentir
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
141
ms cmodo que no ser demasiado difcil para ellos anular si
quieren, pero todava requiere que lo hagan por escrito.

Objecin del vendedor cuatro: el vendedor quiere un pago al contado grande


Nada arruinar su da ms rpido que vendedores que insisten que les tenga que pagar un
pago al contado. Ahora, algunos vendedores no desplazarn de esto, y no hay nada q
ue pueda hacer. Tpicamente, estos vendedores slo no se motivan para venderse rpidam
ente. Pero los vendedores ms motivados quieren tomar mucho menos dinero frente qu
e al principio preguntan.
Aqu estn dos modos de manejar esta objecin. El primer se usa cuando negocia una opc
in del arriendo.
Vendedor: quiero hacer esta opcin del arriendo de cinco aos, pero voy a necesitar
un pago al contado de 10000$ para hacerlo.
Inversionista: entiendo que necesita un poco de dinero frente de modo que se pue
da sentir seguro en este acuerdo. Esto me parece razonable. Si alquilara slo esta
propiedad, qu coleccionara como un depsito de seguridad?
Vendedor: coleccionara al menos 1.400$ como el alquiler de un mes pasado. Inversi
onista: Ah, que mucho. Bien, si podra hablar mi compaero en ello, y si le debiera
dar 2.800$ frente. Esto es el alquiler de un mes apretado ms un depsito de segurid
ad fuerte. Vendedor: necesitara ms que esto. Inversionista: Ah. Bien, otra vez mi
compaero me podra matar por ofrecer esto mucho, pero y si le diramos 3.400$ frente.
Esto es el alquiler de un mes apretado y un depsito de seguridad de 2000$. S que
esto no es ideal para usted pero me doblo por lo que puedo. Querra doblarse un poc
o aqu tambin? Vendedor: Seguramente adivino que esto estara de acuerdo conmigo.
142
Su respuesta enmarc de nuevo la peticin del vendedor del pago al contado en ellos
compartiendo con usted su necesidad de sentirse segura en el acuerdo. De aqu, era
slo un salto corto a la conversacin de un depsito de seguridad. Recuerde, si habla
con el vendedor de pagos al contado slo puede perder. La convencin dice que los p
agos al contado por inversionistas estn entre el 10 por ciento al 20 por ciento.
Tiene que cambiar la conversacin a depsitos de seguridad donde la convencin dice qu
e slo tiene que dar al vendedor a 1 por ciento frente. Esto es por qu subrayamos
tiene que controlar cmo pone etiqueta a varias partes en la negociacin.
Use el segundo camino cuando negocie cualquier otro tipo del dueo - llevan el acu
erdo.
Vendedor: quiero llevar la financiacin mientras me da el 10 por ciento abajo que
es 20000$.
Inversionista: entiendo su necesidad de conseguir que un cacho sano del dinero f
rente se asegure que se siente seguro en el acuerdo. Pero ser franco, tonto como
parece, realmente puedo comprar cuatro o cinco casas con mismos 20000$. Quiero
darle un cacho del dinero frente para mostrarle quiero decir el negocio y por ta
nto se puede sentir seguro, pero tengo que hacer una inversin inteligente yo mism
o. Entiende que, verdad? Quiero ser justo aqu, pero tengo que ser justo a m tambin.
Vendedor: S, entiendo. Mire usted, si quiere darme el precio de 200000$ lleno hab
lbamos de antes con 10000$ abajo tenemos un acuerdo.
Inversionista: Ah, tan bsicamente mientras consiento en ponerme cerca de su preci
o de 200000$ est de acuerdo con la adquisicin de 5000$ a 10000$ frente. (Note que
slo us la tcnica de la variedad - dos veces - una vez en el precio de 200000$ y una
vez en el pago al contado de 10000$. Ver qu fcil esto es?)
Vendedor: no poda menospreciar 5000$; podra ir tan slo 8000$ abajo, si est de acuerd
o con el precio de 200000$.
3/23 Tcnicas de Negociacin para Conseguir la Mejor oferta Posible
143
Inversionista: Ah, por tanto si estoy de acuerdo con el precio de 200000$ lleno
estara abierto para 6000$ a 8000$ el frente.
Vendedor: no dije 6000$; dije 8000$. Inversionista: Ah, 7000$ a 8000$.De acuerdo
. Vendedor: adivino que podra vivir con 7000$, pero no poda tomar a ninguno menos.
Ver cmo us qu aprende en este libro a conseguir el pago al contado del 10 por ciento
en todo abajo al 3,5 por ciento? Si encuentra al arrendatario-comprador adecuado
, obtendr probablemente el mximo, si no todos, de este dinero de vuelta del pago d
e la opcin de su arrendatario-comprador!
Uno de nuestros estudiantes, Cheryl, negociaba una cabaa con un vendedor que dijo
que querra llevar la financiacin. Dijo que llevara una primera hipoteca mientras e
ntr con 10000$ abajo. Cheryl respondi que seguramente entendi su necesidad de conse
guir un pago al contado por tanto se sentira seguro en el acuerdo. Pero ser franc
a, con esto mismos 10000$ podra salir y comprar tres o cuatro casas y hacer una m
ucho mejor tasa de rendimiento en su dinero. El vendedor dijo que entendi que y vo
lvi y dijo que necesitara al menos 2.500$ abajo!
Cheryl la guard chulo y recordado para jugar al comprador reacio. Y tranquilament
e acept su oferta de comprar la propiedad por 155000$ - con 2.500$ abajo y el dueo
que lleva el equilibrio como una primera hipoteca con el inters del 4,72 por cie
nto.
Cheryl ms tarde revendi la propiedad en una base del alquiler a propio e hizo un d
inero efectivo agradable f bajo de la extensin entre sus pagos y el alquiler por
el lugar. Tambin lo vendi por 22000$ ms que lo pag. Y la parte final al acuerdo era
que tambin coleccion el dinero de la opcin de 5000$ de su arrendatario-comprador fr
ente, por tanto esto era realmente un acuerdo de nada abajo para ella.
As all tiene las cuatro objeciones del vendedor ms comunes y cmo manejarlos. Recuerd
e que la mayor parte de objeciones del vendedor son slo su modo de decir que se s
ienten un poco incmodos. Use esto como una seal de hacer ms lento cosas, volver sob
re cosas y asegurarse que es
144
continuamente construyendo su nivel de compenetracin con el vendedor. Si el vende
dor se siente cmodo con usted, entonces tendr una mucho mejor posibilidad de recog
er el acuerdo. La mayor parte de objeciones del vendedor se derriten cuando los
vendedores sienten un sentido de la conexin emocional con usted, el inversionista
. As aprenda a construir esta conexin.
Negociacin envuelve
Acaba de aprender 23 tcnicas especficas para ayudarle a conseguir la mejor oferta
posible. Recuerde, todas estas tcnicas trabajo mejor cuando sea capaz de establec
er una conexin emocional con el vendedor.
Tambin, toma la prctica para poner estas nuevas tcnicas en la accin. La repeticin es
el mejor modo para usted de interiorizar estas actitudes de negociacin y modelos
de la lengua. La rentabilidad vale el tiempo y esfuerzo de dominar estas estrate
gias. Durante los aos, nuestros estudiantes los han usado para comprar, vender, y
arrendar el valor de ms de $100 millones de la opcin de bienes inmuebles. Trabaja
rn para usted tambin.
14 lecciones para bajar su riesgo
4C H UN P T E R
Hasta ahora, nos hemos concentrado en la fabricacin de dinero invirtiendo en bien
es inmuebles. Mientras hemos trabajado mucho para ayudar a compartir con usted m
odos de hacer el dinero invirtiendo en bienes inmuebles, queremos asegurarnos qu
e tambin aprende modos inteligentes de cercar con un seto su riesgo de evitar per
der el dinero invirtiendo en bienes inmuebles. Hay una vieja expresin que dice qu
e no es sobre el dinero que hace, pero es sobre el dinero que guarda. Estamos de
acuerdo. Hemos visto a la gente hacer millones de dlares a travs de la inversin en
bienes inmuebles en extraordinariamente perodos cortos del tiempo, slo perder tod
o esto an ms rpido. Queremos compartir con usted 14 de las lecciones ms importantes
hemos aprendido durante los aos a ayudarle a crear salvaguardias en su inversin.
Leccin 1: Un lways Incorpora una Escotilla de escape en Cada Acuerdo que Hace
Una de la seguridad ms importante anda puede tomar para protegerse en cualquier a
cuerdo de bienes inmuebles siempre se debe abandonar un indoloro por tanto se pu
ede alejar de la propiedad si resulta tras el acuerdo
145
146
no est tan bien como consider el papel. Pregunte a cualquier inversionista de bien
es inmuebles sazonado lo que es la consideracin ms importante que hacen antes de q
ue firmen un acuerdo y contestarn, Para asegurarme s lo que mi estrategia de salida
consiste en si tengo que salir de prisa.
Piense en una olla de presin. Lo enciende y deja al vapor aumentar. Sin la vlvula
de seguridad que deja al vapor presurizado escaparse, podra explotar. En la inver
sin inmobiliaria, llamamos una vlvula de seguridad una clusula de fuga.
Hay dos tipos de clusulas de fuga que tiene que aprender a usar. El primer se lla
ma un sujeto a la clusula. Este tipo de la clusula dice que el acuerdo es sujeto a alg
otro acontecimiento del acontecimiento. Y si este acontecimiento no pasa, o si
no pasa al nivel quiso que l pasara, puede anular el acuerdo. Aqu estn varios sujet
os a clusulas de las cuales puede elegir:
Cuando la Compra de Este acuerdo es sujeta a la aprobacin del compaero del Comprad
or. Este acuerdo es sujeto al Comprador que obtiene satisfactorio
la financiacin en cantidad de $ _____ con una tasa de inters para no exceder % ___
.
Este acuerdo es sujeto a inspeccin del Comprador y aprobacin en la escritura de la
propiedad.
Cuando la Venta de Este acuerdo es sujeta a la revisin satisfactoria del Vendedor
de
La solicitud de prstamo del comprador e historial de crdito. Este acuerdo es sujet
o a la aprobacin del abogado del Vendedor. Este acuerdo es sujeto al Vendedor que
se cierra en la compra de
su nueva casa en 123 Smith St hacia el 15 de enero, 20 __.
Note que un sujeto a la clusula se puede usar comprando o vendindose. Es importante
notar que no necesita a f lood sus acuerdos con el sujeto a clusulas. Un o dos corr
ectamente redactado sujeto a clusulas son todo que necesita. No querra poner cinco
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
147
o diez de ellos en su acuerdo porque ms de ellos tiene en su acuerdo, ms el otro p
artido en el acuerdo parece a usted realmente no estn dedicados al acuerdo. Esto
puede ser inquietante para el otro partido y causar un acuerdo de desenredarse.
La segunda manera de crear una escotilla de escape en sus acuerdos es a travs del
uso de unos daos liquidados la clusula. Una clusula de daos liquidada, como hablado a
ntes, dice que en caso de que falte en los trminos del acuerdo y se eche atrs, tie
ne un convenido cantidad de dinero que es el coste del establecimiento lleno del
cual es responsable. Aqu est un ejemplo de una clusula de daos liquidada que usamos
en cada contrato de compra con un vendedor cuando compramos una casa:
En el acontecimiento que el Comprador debera faltar a cualquier provisin en este a
cuerdo, entonces cualquier dinero pagado al Vendedor por el Comprador debe ser r
etenido por el Vendedor como daos liquidados llenos y completos y convenirse esta
blecimiento en su totalidad.
Esto sonidos seguros como la lengua resistente que cualquier vendedor amara tener
en el contrato cuando se venden a un comprador. Y sera, si no un artculo esencial
: Cuando compra una propiedad, nunca va a dar al vendedor un cacho significativo
del dinero frente hasta que se haga con toda su diligencia debida segn el acuerd
o (ver la Leccin 3: Hgalo con Nada Abajo). Si lo hace ya que enseamos a nuestros es
tudiantes hacerlo, slo dar al vendedor un dlar solo, o en algunos casos 10$, como e
l dinero sincero. Esto es un precio bajo bonito para usted para ser capaz de ale
jarse de un acuerdo.
Cuando compramos una casa, nuestro acuerdo de compra estndar no incluye ninguna c
lusula de fuga obvia, pero en cambio contiene una clusula de daos liquidada. No que
remos cargar en el sujeto a clusulas que podran hacer al vendedor retroceder ante la
firma.
148
DavidsStory he cerrado probablemente tres casas segn el contrato para cada uno he se
guido adelante y he comprado. Constantemente impulso a mis estudiantes a hacer e
ste su mantra: Cundo en la duda, contrtelo! Siempre lo pueden devolver al vendedor. L
o miro este camino. Cuando va pescando
y consigue una mordedura en su lnea, no pega su cabeza bajo el
el agua para ver de que tamao el pescado es. Lo enrolla. Y si resulta
est demasiado pequeo, o un tipo del pescado que no es muy sabroso, usted simplemen
te
sultelo. La misma cosa se aplica a la inversin inmobiliaria. Cuando a
el vendedor mordisquea, le tiene que enrollar y contratar el acuerdo. Esto
le remite al acuerdo, pero le abandona un. Entonces rpidamente hace
su diligencia debida y decide si es un encargado o un releaser.

Una vez que entienda que usa contratos buenos con clusulas de fuga correctamente
redactadas, permite que usted se ponga ah y cierre la propiedad segn el contrato m
uy rpidamente. La mayor parte de inversionistas creen que tienen que hacer toda s
u diligencia debida e investigacin antes de que contraten un acuerdo. Esto es tot
almente hacia atrs. Qu pasa si gasta varias horas haciendo su diligencia debida segn
un acuerdo y luego el vendedor dice no? Acaba de gastar su tiempo valioso.
En cambio, debera contratar el acuerdo tan pronto como sea posible, asegurndose qu
e tiene una clusula de fuga buena en su contrato, y luego y slo entonces debera com
pletar su diligencia debida segn el acuerdo. Por qu la preocupacin sobre los detalle
s de diligencia debida de un acuerdo que un vendedor no ha estado de acuerdo con
? La nica razn algunos inversionistas no hacen caso de esta regla es el miedo. Tie
nen miedo de atascarse en un acuerdo que hace que ellos pierdan el dinero. No de
jar a esto pasar porque slo usar contratos que le dan un - en algn sitio - y a un pr
ecio aceptable. El punto fundamental es que como un inversionista de bienes inmu
ebles perspicaz, va a asegurarse siempre que sabe cmo alejarse ticamente del acuer
do si su investigacin muestra que no es bastante provechoso.
Tenemos que subrayar otra vez que cuando usa importante sujeto para o clusulas de d
aos liquidadas en sus acuerdos con compradores y vendedores, tiene una responsabi
lidad tica de hacer su debido
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
149
la diligencia muy rpidamente y avis al otro partido si algn problema se levanta. En
mayora de los casos debera necesitar slo siete a diez das a lo ms para completar su
diligencia debida preliminar. Si nota un problema potencial, esto es su posibili
dad de negociar de nuevo el acuerdo o informar al otro partido que puede decidir
no adelantarse. Esto trata al otro partido justamente. De todos modos, est justo
a usted tambin conservando su tiempo y slo haciendo su diligencia debida segn acue
rdos que tiene segn el contrato.
Leccin 2: haga su diligencia debida por tanto no se hace quemado
Hacer su diligencia debida significa hacer toda su comprobacin, inspeccin y nmero q
ue ronza para asegurarse que un acuerdo realmente es provechoso de usted. Como h
a aprendido ya, creemos en la firma de acuerdos - rpido - con un sujeto a o liquida
mos la clusula de daos y luego y slo hacer entonces su diligencia debida. Recuerde,
haciendo la diligencia debida en una propiedad que no tiene segn el contrato par
ece a la tarea del extra-crdito que hace para una clase en la cual hasta no se ma
tricula. Podra ser la diversin, pero no va a conseguirle un grado ms alto.
Aqu estn los siete pasos para usted para seguir cuando hace su diligencia debida e
n una propiedad. (Ver la Figura 4.1 para una lista de comprobaciones.)
Paso un: compruebe Comps
Los valores de la propiedad se determinan para casas de la familia solas por por
qu otras casas, similares, o comparables en esa rea se han vendido en el pasado r
eciente. Por ejemplo, una casa de cuatro dormitorios, de dos baos, de 2.100 pies
cuadrada vale probablemente por qu otras casas comparables se han vendido en la m
isma rea. Obviamente, para dos propiedades de ser comparables tienen que ser de p
ies cuadrados similares, con el mismo nmero de dormitorios y cuartos de bao del ti
po de construccin similar
150
La FIGURA 4.1 lista de comprobaciones de diligencia debida de siete pasos
Paso un: compruebe Comps (Comparables de Ventas)
Comp #1 _______________________________ # cama ______ # bao ______ Sq. Pies _____
_ fecha de venta ______ precio de venta ______ rasgos __________________________
___________
venta dentro de 3 meses dentro de 6 meses Lo mismo # Dormitorios Sq Pies dentro
del 20%
La propiedad determin de ser la construccin similar y la ubicacin similar para suje
tar la propiedad por:
Informacin de dueo de propiedad sustancial Informacin de corredor de bienes races v
sita Personal por inversionista a exterior de propiedad comparable en (fecha) __
_______________ Otro: __________________________________________________________
_______________
Comp #2 _______________________________ # cama ______ # bao ______ Sq. Pies _____
_ fecha de venta ______ precio de venta ______ rasgos __________________________
___________
venta dentro de 3 meses dentro de 6 meses Lo mismo # Dormitorios Sq Pies dentro
del 20%
La propiedad determin de ser la construccin similar y la ubicacin similar para suje
tar la propiedad por:
Informacin de dueo de propiedad sustancial Informacin de corredor de bienes races v
sita Personal por inversionista a exterior de propiedad comparable en (fecha) __
_______________ Otro: __________________________________________________________
_______________
Comp #3 _______________________________ # cama ______ # bao ______ Sq. Pies _____
_ fecha de venta ______ precio de venta ______ rasgos __________________________
___________
venta dentro de 3 meses dentro de 6 meses Lo mismo # Dormitorios Sq Pies dentro
del 20%
La propiedad determin de ser la construccin similar y la ubicacin similar para suje
tar la propiedad por:
Informacin de dueo de propiedad sustancial Informacin de corredor de bienes races v
sita Personal por inversionista a exterior de propiedad comparable en (fecha) __
_______________ Otro: __________________________________________________________
_______________
Comp #4 _______________________________ # cama ______ # bao ______ Sq. Pies _____
_ fecha de venta ______ precio de venta ______ rasgos __________________________
___________
venta dentro de 3 meses dentro de 6 meses Lo mismo # Dormitorios Sq Pies dentro
del 20%
La propiedad determin de ser la construccin similar y la ubicacin similar para suje
tar la propiedad por:
Informacin de dueo de propiedad sustancial Informacin de corredor de bienes races v
sita Personal por inversionista a exterior de propiedad comparable en (fecha) __
_______________ Otro: __________________________________________________________
_______________
Comp #5 _______________________________ # cama ______ # bao ______ Sq. Pies _____
_ fecha de venta ______ precio de venta ______ rasgos __________________________
___________
venta dentro de 3 meses dentro de 6 meses Lo mismo # Dormitorios Sq Pies dentro
del 20%
La propiedad determin de ser la construccin similar y la ubicacin similar para suje
tar la propiedad por:
Informacin de dueo de propiedad sustancial Informacin de corredor de bienes races v
sita Personal por inversionista a exterior de propiedad comparable en (fecha) __
_______________ Otro: __________________________________________________________
_______________
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
151
La FIGURA 4.1 lista de comprobaciones de diligencia debida de siete pasos (sigui)
Paso dos: compruebe los alquileres del mercado
Alquiler de la direccin Comp #1 _____________________________ alquiler Comp #2 __
___________________________ alquiler Comp #3 _____________________________ alqui
ler Comp #4 _____________________________ alquiler Comp #5 _____________________
________
# dormitorios __________ __________ __________ __________ __________
# baos _______ _______ _______ _______ _______
Alquileres por? __________ __________ __________ __________ __________
Paso tres: compruebe el ttulo
Quin posee la propiedad? Embargos preventivos? Juicios? Estado del Prstamo Corr
Trminos, Equilibrio? Impuestos Corrientes? Si la Asociacin de Dueos de Casa Cunto S
Honorarios? Son Corrientes? Bancarrota Pendiente de Vendedor? Embargos preventivos
Personales Contra Vendedor Todava no Registrado Contra Propiedad? Embargos prevent
ivos de la Mecnica? Descripcin Legal Exacta de Propiedad? CARTA PARA Doble verificac
in de la CARTA de Nombre y Sabiendo escribir correctamente En Su Trabajo de escri
bir?
Paso cuatro: inspeccione la propiedad
inspeccin profesional? inspeccin personal cuidadosa
Paso Cinco: Compruebe la Vecindad
Paso seis: dirija los nmeros
Paso siete: haga un consejero confiado dirigir los nmeros
y condicin, etc. Un determinante a menudo pasado por alto de valor es el rea actua
l en la cual la propiedad est. Si su propiedad se localiza en Clarksville y la ca
sa a travs de la calle est en Adamsville, entonces las dos propiedades realmente p
ueden no ser comparables, sobre todo si las casas de Clarksville tienen un mucho
mejor distrito escolar para sus residentes para disfrutar comparado con escuela
s disponibles para residentes de Adamsville.
Todo esto es una simplificacin del proceso de determinar el valor. Lleva tiempo p
ara aprender cmo valorar una casa y es una habilidad que aprender con el tiempo. A
l principio, si contrata un acuerdo, pestillo
152
en un corredor de bienes races bueno en el rea que le puede ayudar a determinar su
valor. Como una cada de vuelta siempre puede contratar a un tasador profesional
para la primera casa o dos compra. Este paso se debe asegurar slo que la propieda
d realmente es una ganga al precio y trminos con los cuales ha estado de acuerdo
con el vendedor.
Cuatro Modos de Encontrar Comparables de Ventas para 1 libre. La red con un corr
edor de bienes races local y los pide a
anlisis del mercado de la propiedad. 2. Vaya en lnea a <www.realestate.yahoo.com>,
<www.home
gain.com>, <www.byowner.com>, <www.homepricecheck .com>. 3. Vaya en lnea y use un
o de los motores de bsqueda principales para encontrar otros sitios como aquellos
encima. Tambin, compruebe para ver si el su sitio web de gobierno del condado ti
ene el acceso a la informacin de ventas reciente. Trate de comprobar los sus siti
os web del oficinista del condado o la oficina de registrador del condado. 4. Co
mience a guardar su propio archivo de ventas comparables para su rea de la granja
y hacerse un experto en esa rea. Visite varias casas en exhibicin en esa rea y dirj
ase al agente del listado sobre valores de casa y ventas recientes en la vecinda
d. Puede traer hasta su informacin de la propiedad y preguntar a los agentes que
encuentra para darle su opinin de lo que su propiedad vale. La mayor parte de age
ntes tienen un sentido comn de valores en las reas en las cuales se especializan.
Paso dos: compruebe los alquileres del mercado
Una revisin de alquiler es un anlisis de para qu las propiedades similares a la que
que tiene segn el contrato alquilan. Los bienes inmuebles, como muchas otras cos
as en el mundo, se valoran por lo que otra gente, conocida como el mercado, quie
re pagar a fin de usar la propiedad. Esto es el valor del alquiler del mercado d
e la propiedad. Mientras no podra ser
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
153
capaz de determinar exactamente al dlar slo cual este valor es, siempre ser casi ca
paz de determinar una variedad de alquileres para los cuales las propiedades sim
ilares a su propiedad alquilan.
El descubrimiento de la variedad del alquiler es importante porque, en mayora de
los casos, una vez que comience a buscar a un arrendatario-comprador, el reloj h
ace tictac. La peticin de demasiado alquiler puede hacer que usted gaste su tiemp
o mostrando la propiedad y su dinero que paga anuncios. Adems, querr coger con laz
o a ese arrendatario-comprador perfecto teniendo su alquiler de la propiedad al
nivel correcto que comienza con su primera exposicin. Una revisin de alquiler buen
a permitir que usted llene sus propiedades ms rpidamente, el que significa que no s
e tendr que alejar alguna vez de las ganancias que son las suyas simplemente porq
ue preguntaba a demasiado alquiler. Tambin, si ha consentido en pagar demasiado a
lto de un pago mensual a su vendedor, entonces la revisin de alquiler permitir que
usted tenga la informacin tiene que volver y negociar de nuevo el pago con el ve
ndedor.
La manera ms fcil y ms directa de hacer una revisin de alquiler es andar simplemente
abajo la calle y principio que llama a puertas. Note: Si no es hacer cmodo una r
evisin de alquiler para una propiedad debido a la vecindad est en, entonces no deb
era comprar una propiedad en esa rea. Esto le da una posibilidad de estrechamente
mirar la vecindad cuando anda a travs de ella. Pregunte a la gente que encuentra
la pregunta siguiente, Hola, pensaba alquilar en esta vecindad, sabe por casualida
d cunto otra gente paga en el alquiler por una casa del dormitorio ___ (o condomi
nio/casa adosada) por aqu? Note que les pregunta si saben lo que otra gente paga e
n el alquiler. Hemos encontrado que esto es una pregunta menos intrusa que la pe
ticin de ellos lo que pagan en el alquiler.
Cmo s que he conseguido la informacin vlida? Yo f ha hablado directamente con la pers
ona que paga el alquiler, entonces ha conseguido datos buenos. Si habla con un a
dolescente que hace una conjetura, entonces no contaramos con ella. Deberan dar un
a respuesta como, Ah no s, tal vez 1.200$ por mes para un de tres dormitorios mucho
menos peso que, Pagamos 1.500$ por nuestro de tres camas -
154
el cuarto y los Paseantes pagan 1.400$ por un de dos dormitorios. Consiguiendo la
entrada de varia gente, es capaz de comparar todas las respuestas que ha juntad
o.
Otra manera de hacer un alquiler sur muy rpido debe examinar el para Ver Alquiler
de su peridico local classifieds y ver para qu las cosas se estn anunciando en esa
rea. Tambin, puede llamar unas agencias del alquiler y preguntarles para qu una pr
opiedad similar en esa rea alquilar. La llave a la determinacin del alquiler del me
rcado por un rea debe conseguir respuestas de varias fuentes diferentes por tanto
puede comparar respuestas y determinar la verdadera variedad de alquiler.
Los Cinco Errores ms Comunes Hechos Haciendo Sur de Alquiler muy
1. No hacer la revisin de alquiler. No creera que un inversionista profesional sal
tara alguna vez este paso importante, pero se hace todo el tiempo con algunas co
nsecuencias bastante severas.
2. La toma de la palabra del vendedor para para cunto puede alquilar la propiedad
. S, el vendedor es su amigo. Y todava tiene que verificar exactamente cualquier i
nformacin las partes del vendedor con usted.
3. Continuando estimaciones aproximadas proporcionadas por corredores de bienes rac
es. Mientras la mayor parte de corredores de bienes races son fuentes buenas para
valores de ventas de la propiedad, son por lo general una fuente pobre para val
ores del alquiler.
4. No adquisicin de al menos cinco alquiler comparables. Necesita al menos cinco
comparables para conseguir una indicacin exacta y confiable del valor del alquile
r.
5. No hacer caso del verdadero mercado alquila a expertos - sus arrendatarios an
ticipados. Puede verificar la informacin de su revisin de alquiler cuando muestra
la propiedad a arrendatarios-compradores anticipados. Cualquiera de la gente que
viene a la exposicin para la casa quienes no llenan una aplicacin es una grande f
uente de reaccin en cuanto al valor del alquiler de esa casa. Despus
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
155
todos, miran probablemente varias casas diferentes en esa misma rea.
PetersStory We una vez hizo una revisin de alquiler para un doble de dos dormitorios
. Encontramos que los alquileres se extendieron de un nivel ms bajo de 325$ a un
nivel ms alto de 975$ para propiedades casi idnticas. Tambin averiguamos que la may
or parte de las propiedades en esta vecindad alquilaban entre 700$ y 800$ a
mes. Sabamos que podramos conseguir al menos 700$ por mes y
probablemente 800$ cada mes. Con esta informacin conocamos nosotros
tena mucho en el doble y sigui adelante con la compra
con un sentido de confianza.

Paso tres: compruebe el ttulo


El vendedor compra a realmente propio la propiedad? Son los nicos dueos o estn all otr
a gente en el ttulo del cual tiene que conseguir firmas? stas son preguntas que slo
puede contestar comprobando el derecho a la propiedad.
Para hacer esto, tendr que conseguir un informe del ttulo, que es tan fcil como lla
mada de una compaa del ttulo local y peticin de ellos para hacer un informe del ttulo
obre la propiedad para usted. En algunas partes del pas esto se llama una Propieda
d e Informe del Estorbo o O e Informe de E o hasta un Informe del Ttulo Preliminar. Es
to es su primera mirada al ttulo. El coste se extender del libre a 200$. Conseguir
una mirada ms cercana al ttulo ms tarde cuando pida su pliza de seguros del ttulo par
a la propiedad.
NOTA: recomendamos que a menos que sea un inversionista sazonado que quiere toma
r un riesgo deliberado que gaste el dinero y compre el seguro del ttulo. Esto sig
nificar que la compaa de seguros del ttulo con la cual trabaja har un ttulo exhaustivo
verifica la propiedad. La cosa clave de recordar consiste en que tiene que pasa
r por todas las exclusiones a la pliza de seguros del ttulo muy con cuidado ser -
156
cause esto es donde averiguar sobre cosas como el embargo fiscal IRS o el juicio
de un pleito, etc. No siempre compramos el seguro del ttulo nosotros mismos. Si c
onseguimos la propiedad para nada abajo, entonces haremos una bsqueda del ttulo, p
ero por lo general no compraremos el seguro del ttulo. Figuramos si el vendedor n
os minti sobre los embargos preventivos en la propiedad y nuestra bsqueda del ttulo
la perdi, de ser peor viene al peor, nos alejaremos del acuerdo. Segn acuerdos do
nde el vendedor lleva una hipoteca para la parte o todo el dinero los debemos, t
ambin somos ms frugales con cuando decidimos comprar o no comprar el seguro del ttu
lo. En cada pagar usamos con un vendedor que lleva la financiacin, siempre usamos
la Clusula del Embargo preventivo sin Revelar hablada en el Captulo 2 de este libro.
Si tenemos que poner dinero serio en el acuerdo y el dueo no lleva una nota gran
de, entonces siempre compramos el seguro del ttulo. Otra vez, queremos reiterar q
ue si no es un inversionista con experiencia que entiende los riesgos implicados
, recomendamos que compre el seguro del ttulo. Vale la tranquilidad de nimo que le
dar.
Cmo conseguir un informe del ttulo libre. Durante los aos hemos trabajado con varia
s compaas del ttulo diferentes de las compaas de escala nacional grandes, como Chicag
o Title y Stewart Title, a las compaas regionales o locales ms pequeas. Tendemos a d
ar todo nuestro negocio del ttulo en un rea a una compaa porque cuando somos unos cl
ientes buenos suyos, nos dan se anima - como informes del ttulo libres. Por ejemp
lo, en San Diego trabajamos generalmente con una compaa. Han hecho un gran trabajo
para nosotros. Aunque no siempre compremos el seguro del ttulo cuando compramos
una propiedad, nuestro comprador siempre lo necesita cuando traen la nueva finan
ciacin para cobrarnos en efectivo del acuerdo. Como nuestro comprador no se preoc
upa a quin usamos para el seguro del ttulo, damos un cacho grande de nuestro negoc
io a nuestra compaa favorita.
Tenemos una relacin buena con nuestro representante de ventas en nuestra compaa fav
orita, y siempre que necesitemos una bsqueda del ttulo hecha, la conseguir para nos
otros gratis. Y se asegurar para incluir cosas como datos comparables de ventas p
or tanto podemos comprobar el precio para el cual tenemos
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
157
la propiedad. De hecho, cuando cambi compaas del ttulo, fuimos con ella, y todava tie
ne cuidado de nosotros. Esto es por qu es tan importante construir relaciones bue
nas con otra gente en el mundo de bienes inmuebles. Es una relacin mutualmente ve
ntajosa. Consigue el negocio persistente, y conseguimos informes del ttulo libres
.
Tambin, pida que los vendedores vean una copia de su pliza de seguros del ttulo. Mi
entras esto es un poco pasado de moda, ser un modo bueno para usted de verificar
la cadena del ttulo para la propiedad para el tiempo que precede a la compra de s
us vendedores de la propiedad.
Lista de comprobaciones para examinar derecho a y procoqueto. Aqu est una lista la
rga de preguntas para preguntar al examinar el derecho a una pieza de bienes inm
uebles:
Quin exactamente est en el derecho a la propiedad? Hace a su vendedor realmente tien
en la autoridad para vender la propiedad
a usted?
Necesita alguna otra firma? Hizo consigue que la ortografa del nombre del vendedor
corresponda a la carta
para la carta exactamente cmo aparece en el hecho?
DavidsStory We establecan el trabajo de escribir del depsito en una casa de tres dorm
itorios que tenamos en San Diego cuando consegu una llamada del oficial del depsito
que me informa que el hecho que estaba en el depsito era defectuoso porque los v
endedores haban firmado con slo sus iniciales medias cuando
usaron su segundo nombre lleno en su hecho cuando compraron
la casa. Ahora porque tena una relacin buena con los vendedores
(porque siempre pago temprano cada mes), simplemente firmaron un nuevo
hecho. Pero aprend una leccin. Ahora reviso cada nombre en cada
el documento con una lupa y control triple que es la carta
para la carta cmo aparece en su hecho.

158
Qu embargos preventivos o los juicios se registran contra la propiedad?
DavidsStory contrat una casa en Victorville, California, sujeta a la primera hipotec
a existente de 110000$. El vendedor dijo que la casa vala 125000$ y que se trasla
daba a San Diego. Una vez que tena el acuerdo firmado, comenc a hacer mi diligenci
a debida. Averig la casa
realmente slo vala 115000$. De todos modos, esto no era demasiado malo porque
estaba slo un dlar abajo para comprar la casa. Pero entonces consegu el ttulo
informe sobre la propiedad. Pareci que el vendedor olvid de decirme sobre
el $ hipoteca de 20,000 segundos contra la propiedad. Esto signific esto
haba 130000$ de prstamos contra esta casa de 115000$. En unos
casos como esto, tiene sentido de adelantarse con el acuerdo
y negocie un descuento con los acreedores hipotecarios. En este caso, esto
no vala la pena. Simplemente anul mi acuerdo con el vendedor
y le dese la mejor de la suerte. A veces alejarse de a
el acuerdo es la mejor solucin.

Tngale confirm el equilibrio del prstamo por todos los prstamos con el
prestamistas respectivos?
Tendr que conseguir una Autorizacin de Soltar Informa-
la forma de tion firm o hacer una llamada de tres caminos con el vendedor en
el telfono al prestamista. O, muchas veces puede llamar hasta el
la lnea directa exenta de peaje del prestamista y perforadora en Se-Social del ve
ndedor
el nmero de curity y el nmero del prstamo y oyen un al da
descripcin del prstamo del vendedor y su equilibrio corriente.
Se pagan las contribuciones territoriales? Cuando es la siguiente instalacin
debido y para cunto?
Hay Home Owners Association (HOA)? Si s, son todo el
honorarios corrientes?
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
159
Consiga el Nmero de seguridad social del vendedor y el permiso a
ambos hacen un control de crdito y dirigir una bsqueda de ellos en el
archivos pblicos para juicios, bancarrota pendiente o cualquiera
otro artculo que podra atar a la casa o afectar su pur-
persecucin de la propiedad.
Algn trabajo reciente de la casa?
Recuerde, en la mayor parte de estados, los contratistas tienen hasta 90
das para colocar el embargo preventivo de un mecnico contra la propiedad. Si s,
all se firman liberaciones de los contratistas que declaran esto
les han pagado? Si no, estn all al menos recibos prov-
el ing por el cual el trabajo se ha pagado?
Haga tiene una copia actual de todos los pagars y
hechos de confianza?
Esto es sobre todo importante si toma el derecho con el
propiedad sujeta a la financiacin existente.
Sin embargo, la cosa sola ms importante de triplicar el control cuando examina el
informe del ttulo consiste en quien posee la propiedad. Ser un caso raro cuando u
n vendedor trate de venderle fraudulentamente una casa l o no posee. Lo que es ms
comn es que olvidan de mencionar que alguien ms est en el ttulo con ellos, por ejemp
lo, su hijo o hija. O tal vez vive en un estado de la comunidad de bienes y su cn
yuge tiene una reclamacin equitativa de la propiedad aun si l o ella no estn en el
hecho registrado en la oficina del registrador del condado. Si vive en un estado
de la comunidad de bienes como California, asegrese que habla con un abogado de
bienes races bueno que le puede explicar cmo esto afecta el derecho a la propiedad
. Encontrndose con un vendedor en un estado de la comunidad de bienes, asegrese qu
e pregunta al vendedor si se casan. Si se casan, consiguen que el cnyuge firme to
do el trabajo de escribir o tenga el descargo del cnyuge su inters a la propiedad
al vendedor trata con a fin de asegurarse que cuando compra la propiedad compra
toda la propiedad, no slo medio inters.
160
El error ms comn mirando el informe del ttulo es olvidar de comprobar la expresin ex
acta del ttulo. Quiere asegurarse que los nombres en todo el trabajo de escribir
de cierre en cuanto a lect la carta para la carta que sabe escribir correctament
e exactamente ya que est en el hecho. Si el vendedor en su trabajo de escribir de
cierre es Paul Smith pero aparece Paul Nathan Smith en el hecho actual, entonces te
ndr problemas con el ttulo calle abajo. Asegrese que consigue los nombres y ortogra
fa exacto, aun si tiene que conseguir que el vendedor dimita varios documentos.
Tambin debera usar el informe del ttulo de asegurarse que consigue la descripcin leg
al exacta a la propiedad para sus acuerdos. La descripcin legal no es la direccin
de la calle para la propiedad. Es la manera oficial de describir la propiedad ex
acta. Un ejemplo de cmo la descripcin legal mira es, Parte 4, Pueblo de la Cala del
Monumento del Bloque 5, Seccin Un, como registrado en el documento 32884 de la O
ficina del Registrador del condado en el condado de Jakes... La manera ms fcil de c
onseguir esto es copiarlo del hecho que dio su ttulo del vendedor. Es muy importa
nte conseguir esta descripcin legal exacta.
PetersStory espero que leyendo este libro no haga algunos mismos errores que tengo
durante los aos. La adquisicin de toda su diligencia debida hecha antes de que pon
ga el dinero sustancial en una propiedad es una leccin importante para aprender.
Haba estado mirando la compra de un bloque de pisos de 18 unidades en el rea de Co
lina de Capitolio de Denver. El dueo haba administrado mal la propiedad, y de 18 u
nidades slo 3 de ellos se ocuparon. Haba pasado los nmeros y haba sentido que la pro
piedad fcilmente vala aproximadamente 265000$, una vez que todas las unidades se a
lquilaron. El corredor de bienes races me dej saber que el dueo estaba listo para h
acer un acuerdo y estaba abierto para cualquier oferta. Me encontr con el agente
de Bienes inmuebles de la Corona y escrib una oferta de 195000$. No poda ayudar, per
o pensar en todo el dinero que hara segn este acuerdo cuando me sent con el agente
a una mesa en un restaurante de comida rpida que da los ltimos toques segn el acuer
do. Dijo, Necesito 15000$ como una fianza
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
161
deposite porque esto es tal muy. Tenemos que dejar al dueo
sepa que es serio sobre la compra.
Escrib el control y lo hice pagadero para Coronar Finan-
cial por la solicitud del agente. Estaba inseguro de la entrega sobre esto
mucho dinero, pero entonces razon que slo iba a entrar
la cuenta de garanta bloqueada - pensaba - y sera capaz de recuperarla en
el acontecimiento que la propiedad no comprob cuando hice la inspeccin.
Como result, el vendedor era un inversionista agresivo quien pro -
el vided una descripcin legal al agente que no incluy el parque -
parte de ing. Cuando me dijeron que tendra que pagar ms 35000$ por
el aparcamiento, que pensaba se incluy, decid lanzar
en la toalla. Vamos a desenrollar este acuerdo, dije al agente. No voy
apruebe la inspeccin. Slo dme mi fianza de vuelta, y
Ir y comprar una propiedad a alguien que quiere jugar limpio.
Lamentablemente, el agente no jugaba limpio tampoco. No puedo
dle sus 15000$ de vuelta, dijo. Lo gast para pagar mis impuestos.
Resulta que el agente haba divertido el dinero en su propia cscara
la compaa, a la cual haba llamado hbilmente Crown Financial para
suene a la compaa para la cual trabaj, que era la Corona
Bienes inmuebles. Obviamente esto era ilegal para l para hacer. Era el fraude. Pe
ro si
Haba seguido la regla simple sobre la diligencia debida que tiene
aprendido en este libro, no habra puesto el dinero sustancial en a
la propiedad antes de que hubiera completado mi diligencia debida. Si hubiera of
recido,
en cambio, para dar al agente un pagar, debido despus de retiro de
todas las contingencias, no me habra tenido que ir a casa esa noche y
explique cosas a Joanna, mi esposa.
Todava puedo recordar la conversacin. Ah, hola, Peter. Cmo hizo
su da va? pregunt. No tan bien, respond. Perdimos
Dlares de 15000$ hoy.
Realmente termin por recuperar mi dinero. Me tom casi dos
aos antes de que fuera capaz de conseguir la comisin de bienes inmuebles estatal a
pgueme de un fondo de recuperacin. Podra haber evitado toda esa preocupacin
y la frustracin si acabara de seguir algunas reglas simples
aprende en este libro.

162
Paso Cuatro: Inspeccione y Procoqueto
Obviamente, antes de que lleve a cabo su compra de la propiedad, va a querer tom
ar una mirada atenta en ello. Cmo el final de una mirada depender del tipo del acu
erdo de la Opcin de Compra ha reunido con el vendedor. Por ejemplo, si tiene una
opcin del arriendo de cinco aos con el vendedor donde son responsables de cualquie
r mantenimiento ms de 200$ en cualquier mes, entonces no podra sentir la necesidad
de gastar 300$ a 500$ para una inspeccin profesional. Si compra la propiedad usa
ndo un dinero efectivo del dinero grande cerca, querr definitivamente alquilar un
monitor de propiedades respetable, profesional para pasar por la propiedad ente
ra.
Hemos comprado casas a vendedores y hemos hecho slo una inspeccin walkthrough noso
tros mismos, y hemos comprado otras propiedades y hemos pagado una inspeccin prof
esional. La verdadera pregunta es: Cunto dinero pone en, su dinero o dinero presta
do? Si un vendedor le miente y no puede revelar que hay 6000$ en reparaciones ne
cesarias, con muchos acuerdos de la Opcin de Compra podra conseguir o que el vende
dor hiciera las reparaciones o, si el vendedor rechaza hacer las reparaciones, p
odra decidir anular el acuerdo, o podra decidir pagar las reparaciones usted mismo
y conseguir un crdito en cualquier dinero debido al vendedor que pone en las rep
araciones. En los acuerdos usamos, tenemos clusulas en ellos que nos dan estas op
ciones. Pero porque nunca puede contar con el vendedor que hace estas reparacion
es, si alguna vez pone el dinero serio en algn acuerdo, siempre contrata a un ins
pector profesional. (Si quiere aprender ms sobre inspecciones de la propiedad, un
libro bueno es, el Gua Inspector del Comprador de Casa de Boroson y Austin de Jo
hn Wiley and Sons, Inc. 1993.)
Paso cinco: compruebe la vecindad
Despus va a tomar una mirada atenta en la vecindad en la cual la propiedad se loc
aliza. Como las casas por lo general se valoran por que
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
163
las casas similares en esa misma ubicacin se venden por, quiere asegurarse que la
s otras propiedades ayudarn a su propiedad a crecer en el valor.
Aqu est una lista de preguntas buenas para preguntar:
Est el rea en la demanda? Lo que es el tiempo medio una casa para la venta en esta re
a se sienta en
el mercado antes de que se venda?
Por trmino medio, lo que los por ciento del precio inicial hacen ms
las casas en esta rea se venden por?
Es esto un rea en la cual se siente seguro? Y despus del anochecer? Son usted
complaciente a pasar tiempo en la propiedad mostrndolo?
Lo que es la tasa media de apreciacin para el similar apropiado -
lazos en esta rea?
Estn la mayor parte de casas en esta vecindad ocupada por los dueos (esto es el mej
or) o los alquileres?
Hay all cualquier nuevo proyecto de construccin o negocio se desarrollan -
las mentas en el rea que afectar el valor de la propiedad?
Dnde puede encontrar respuestas a estas preguntas?
Corredores de bienes races con experiencia en el rea Cmaras del comercio locales Ta
sadores de la propiedad con experiencia en el rea Gerentes de la propiedad con ex
periencia en el rea Comisiones de planificacin locales Departamentos de Transporte
locales Residentes locales
Paso seis: dirija los nmeros
Teniendo en cuenta todo lo que ha aprendido sobre la propiedad y el rea, vuelve y
dirige sus nmeros otra vez. Tiene el acuerdo bastante ganancia para hacerlo digno
el tiempo, esfuerzo y riesgo?
164
Paso Siete: Tenga una Carrera de la Parte y Exterior los Nmeros la Una Vez Pasada
La naturaleza humana que es cual es, por la hora de cierre que estar as cerca del
acuerdo que ser que vale la pena de hacer un forastero confiado revisar sus proye
cciones financieras para este acuerdo. Si hace el acuerdo con poco o nada abajo
y ninguna responsabilidad personal del prstamo, entonces puede decidir saltar est
e paso. Despus de todo, su exposicin es muy baja. Por otra parte, si da al vendedo
r 8000$ al hecho usted la propiedad sujeta a la financiacin existente, querr proba
blemente hacer alguien revisar el acuerdo con usted. A menudo los tiempos pondrn
asunciones en duda que no le conoca hasta hacan.
Leccin 3: hgalo con nada abajo
Ms dinero que tiene en juego, ms tiene que perder. Esto es verdad de cualquier inv
ersin. Las buenas noticias son que menos dinero tiene en un acuerdo menos riesgo
que tiene. Si puede guardar su inversin sincera en un acuerdo en el cero, entonce
s ha bajado su riesgo eficaz de un modo significativo.
Suponga que compr una casa el camino tradicional - deja el 20 por ciento y consig
ui un prstamo bancario para el equilibrio. Si esa casa fuera una casa de 250000$ y
las cosas comenzaron a equivocarse, se podra alejar de su pago al contado de 5000
0$ sin ella la lastimadura?
Ahora imagine la parte de enfrente. Compr una casa en una opcin del arriendo de ci
nco aos sin el dinero abajo. Entonces, dos semanas ms tarde encuentra que la casa
no se construy con absolutamente ningunos permisos en absoluto y no se construy pa
ra cifrar. Qu va a hacer? Andar del acuerdo. Puede tener el tiempo en juego que per
der, pero no perder al principal.
Una vez omos que Warren Buffet, posiblemente el mejor inversionista de la reserva
solo de todo el tiempo, dijo que la regla sola ms importante de
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
165
la inversin nunca deba perder al principal. Ese consejo se ha quedado con nosotros
durante los aos.
Promtase que nunca dar al vendedor de ninguna propiedad ningn dinero significativo
sin darse al menos 72 horas para hacer su diligencia debida. Idealmente, no dara
al vendedor ninguno de su propio dinero - alguna vez. Y si esto no trabaja, se d
ar bastante tiempo para asegurarse que el acuerdo est bastante bien para garantiza
r que poniendo algunos de sus propios saca provecho. Si un vendedor alguna vez le
empuja a darles el dinero ms rpido que en 72 horas - no hace! Dles un pagar que con
vertir al dinero efectivo despus del retiro de todas las contingencias. O, vaya a
un ttulo o compaa del depsito y deposite la fianza para el vendedor sujeto a su dili
gencia debida. Slo no d el dinero efectivo del vendedor sin haber llevado tiempo p
ara hacer su comprobacin.
Podra esto hacer que usted perdiera en muy? S, pero recuerdan que el nombre del jue
go debe guardar el dinero que hace y perder nunca al principal.
PetersStory Una de las mejores ofertas que no he encontrado alguna vez para nada ab
ajo era un 24unit bloque de pisos. El dueo era una anciana que vive del estado qu
ien muy se disgust con los gastos de pagar a firmas de la direccin de la propiedad
para tener cuidado de la propiedad. Habl con la hija del dueo, Barbara, que tena l
a autoridad para tomar decisiones sobre la propiedad. Escuch silenciosamente ya q
ue Barbara explic que ahora el sistema de calefaccin se rompi y cmo la empresa de ge
stin de la propiedad no era capaz de darles cualquier estimacin ms all le pasaremos l
a factura por lo que cuesta. Pregunt a Barbara por qu no vendieron slo la propiedad.
Respondi que les gustara, pero si realmente lo vendieran por 450000$ que vala term
inaran por pagar ms de 100000$ en impuestos tanto debido al impuesto sobre la plus
vala como debido a tambin porque tendran que recobrar la depreciacin que haban amorti
zado durante los aos.
166
Barbara consinti en mandarme por fax los registros de alquileres y una lista de t
odos los gastos de la propiedad a partir de los dos aos pasados. Revis los gastos
y realic que Barbara y su mam haban estado haciendo un promedio de 2000$ por mes du
rante los dos aos pasados de esta propiedad. Saba que si pudiera reunir un acuerdo
que consigui a Barbara ms de 2000$ por mes, tendra un tiro bueno en la adquisicin d
e la propiedad.
Cuando vi que la firma de la direccin de la propiedad haba estado acusando a Barba
ra casi 1000$ por mes por la direccin y arrendando honorarios, vi una solucin posi
ble. Propuse de dominar el arriendo el bloque de pisos para un pago neto de 3000$
por mes. Coleccionara todos los alquileres y otros ingresos generados de la propi
edad y sera responsable de pagar todas las cuentas. Tambin negoci una opcin de compr
ar el edificio por 450000$. Esto es lo que vala entonces, estaba basado en los al
quileres corrientes y gastos. Esta opcin del arriendo del maestro es casi exactamen
te lo mismo como una opcin del arriendo en una casa de la familia sola.
En la reunin del trabajo de escribir para completar el acuerdo, el abogado de Bar
bara sugiri que lo estructuremos de modo que mi opcin no se pudiera ejercer hasta
que la mam de Barbara falleciera. Tena casi 90 aos. El abogado explic que esto salvara
a la familia ms de 100000$ en impuestos porque la base gravable para la propieda
d aumentara al valor de mercado lleno sobre la muerte de la madre, no dejando ningu
nas ganancias de capital en absoluto!
Consent en hacer limitar mi opcin de esta manera a cambio de dos cosas. En primer
lugar, Barbara consinti en llevar la financiacin si no pudiera encontrar a un espe
cialista de prstamos comerciales cuando el tiempo vino para m para comprar. En seg
undo lugar, consinti en permitir que yo haga mi pago de 3000$ durante el 15to de
cada mes.
Asum la propiedad el 1 de octubre, y hacia el 15 de octubre haba coleccionado todo
s los alquileres. Us un poco de este dinero que haba coleccionado de los arrendata
rios para pagar a Barbara 3000$. Justo como usted aprendi a hacer, hice mis revis
iones de alquiler y realic que otros pisos de una habitacin en el rea alquilaban po
r hasta 425$ por mes. Como tenamos arrendatarios a largo plazo que pagaban tan po
co
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
167
como 300$ por mes, me imagin que era el tiempo para un aumento de alquiler. He en
contrado que uno de los mejores momentos para un aumento de alquiler es cuando c
ompra o asume una propiedad. Los arrendatarios lo esperan. No los decepcione. Co
mo los arriendos expiraron, enviamos nuevo con aumentos junto con una carta agra
dable que les ofrece limpieza de la alfombra libre si se quedaran.
Cada mes, de los ocho arrendatarios enviamos un aumento de alquiler a, cuatro o
cinco se mudara porque estuvieron acostumbrados a los alquileres bajos. Pintamos,
alfombras limpiadas, y alquilamos a nuevos arrendatarios que quisieron pagar la
tasa del mercado libre para vivir en un edificio agradable. Con el tiempo aumen
tamos el dinero efectivo f bajo del edificio en varios miles de dlares por mes.
Como el valor de una propiedad de ingresos como esto se ata en los ingresos que
crea, cada vez que levant los alquileres, reduje los gastos o mejor la propiedad u
sando el dinero efectivo f bajo de la propiedad, el valor subi.
Cuando el tiempo vino para m para ejercer mi opcin de comprar, llam a varios agente
s de bolsa de la hipoteca para ver que tipo de prstamo podra conseguir. Saba que Ba
rbara haba consentido en llevar la financiacin si la necesitara a, pero realmente
quise conseguirla pagado a este punto, de ser posible. Me imagin que si consiguie
ra todo su dinero frente, no se preocupara demasiado que el valor del bloque de p
isos haba aumentado tanto durante los cuatro aos pasados.
Expliqu a Scott, el agente de bolsa de la hipoteca, que no haba dejado nada en la
propiedad y haba querido conseguir la nueva financiacin de 450000$ sin poner cualq
uier de mi dinero en la propiedad. Scott dijo que podra encontrar un prstamo que e
ncontrara esto criterios, pero slo hasta el 60 por ciento del valor de la propieda
d. Si el prstamo tuviera que ser ms grande que el 60 por ciento del valor, Scott m
e dijo que tendra que poner un poco de mi dinero en cubrir la cantidad sobre el 6
0 por ciento.
Sostuve mi aliento cuando abr el informe del tasador. Directamente de la primera
pgina dijo: 875000$! No slo esto signific que podra conseguir el prstamo sin poner cua
lquier de mi dinero en la propiedad, tambin signific que esto nada abajo trata tena
425000$ en el capital, ms un dinero efectivo positivo grande f bajo de varios mi
les de dlares cada uno
168
mes. No una vuelta demasiado mala para nada abajo tratan. La gente todava
dgame que no creen que nada abajo trabaje. Vamos a dejarles
siga pensando as. Significa menos competencia para usted y
m cuando compramos ah propiedades creativamente.

Leccin 4: Nunca Destine a un Acuerdo a menos que Haya Encontrado Tanto a Comprado
r como Vendedor
Si sigue esta regla, nunca ser un vendedor motivado. Antes de que d su compromiso
final de cualquier acuerdo con un vendedor, asegrese que ha prevendido la propied
ad al comprador del final. Ahora, su comprador del final podra ser un comprador d
etallista, un arrendatario-comprador, otro inversionista, o hasta un arrendatari
o calificado. La llave debe tener ambas mitades del acuerdo sellado antes de que
totalmente est dedicado alguna vez al acuerdo.
Cmo sabe cuando su vendedor se remite? Cuando tiene un contrato vinculante en el l
ugar con l. Cmo sabe cuando hace alinear a un comprador del final para la propiedad
? Cuando ha coleccionado un cheque de caja para un depsito no reintegrable de su
comprador. Las promesas de un contrato estn bastante bien de su vendedor, pero no
estn bastante bien de su comprador del final. Asegrese que su comprador del final
tiene un compromiso financiero en el acuerdo.
Leccin 5: evite deuda del recurso como la plaga
La deuda del recurso es el dinero prestado del cual ha firmado el recibo persona
lmente y ha garantizado. Esto significa que si no puede devolver el prstamo por ni
ngn motivo, el prestamista puede venir despus de usted y todos sus activos para cu
alquier deficiencia! Tambin pueden arruinar su crdito. Mientras los bancos siempre
querrn una garanta personal, la mayor parte de vendedores no requerirn esto. Asegre
se que inserta una clusula en cada pagar que alguna vez usa lo que declara que no
tiene responsabilidad personal como aprendi en el Captulo 2.
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
169
DavidsStory La vieja escuela nada abajo tcnicas pidi que usted comprara una propiedad
usando el dinero prestado como una lnea del valor lquido de la vivienda del crdito
. Entonces reforzara esta propiedad de financiar la compra convencional de su sig
uiente casa. Esto se llama pyramiding su deuda.
El peligro consiste en que estos prstamos son probablemente todos los prstamos con
vencionales
se tuvo que contratar personalmente. Si algo se equivoca, no va
slo pierda una casa sola, perder todo, incluso su bien
crdito. La inversin de la Opcin de compra suprime la necesidad de poner
tanto en peligro. Todava usa la accin de palanca extrema, pero es
slo utilizacin de accin de palanca del aspecto positivo.

Leccin 6: Pase el Mantenimiento en Su Comprador y Vendedor


Si algo se rompe y fijacin de necesidades en una casa posee completamente o contro
l con una opcin del arriendo, a quin quiere ser responsable de organizar la repara
cin y pagar por ello? Obviamente, cualquiera adems de usted!
Vamos a tomar el caso de usted arriendan optioning una casa de un vendedor motiv
ado. Si hubiera comprado la casa al contado y necesit una reparacin de 800$, qu le c
ostara? 800$. Pero porque establece su contrato ya que aprendi a hacer en el Captulo
2, cunto de la reparacin de 800$ tendr que pagar? Si preguntara al vendedor, dira q
ue es responsable de primeros 200$. Pero pas esta cantidad a su arrendatario-comp
rador. De esta manera, no tendr que pagar ninguna de la reparacin. No le gustara ten
er esta clase de la garanta de casa de cada casa que compra?
Ahora, vamos a tomar el caso de usted comprando la casa al vendedor motivado com
pletamente. En este caso, es responsable de reparaciones, pero cmo consigue que al
guien ms tenga cuidado de ellos? Pasa toda la responsabilidad de mantenimiento a
su arrendatario-comprador. Ahora habr algunos casos donde tendr una responsabilida
d legal como un propietario y arrendador (el propietario que alquila una propied
ad)
170
para asegurarse la propiedad encuentra niveles mnimos de habitability, pero la ma
yor parte de arrendatarios-compradores sern ms que complacientes a asumir todas la
s reparaciones como la parte de su opcin de comprar la propiedad.
Haciendo todo esto, se almacena en un buffer de necesidad tener de realizar o pa
gar por cualquiera de las reparaciones las necesidades de la casa. Esto le deja
mantener su papel de un inversionista pasivo, ms bien que un propietario sweatdre
nched. La diferencia ser la que de la cual disfrutar.
Leccin 7: rpidamente registre su acuerdo
Se ha estado preguntando qu impide a su vendedor motivado apoyar de su acuerdo y v
ender la propiedad a otro inversionista? La proteccin ms simple que tiene debe reg
istrar su acuerdo con el vendedor (si esto ser un acuerdo de la opcin del arriend
o o un acuerdo de compra) contra la propiedad.
Qu queremos decir con la grabacin de su acuerdo? Alguna vez y condado tiene una ofici
na pblica llamada la oficina del registrador del condado u oficinistas del condad
o oficina, donde todos los registros oficiales para la propiedad de la propiedad
se guardan. rase una vez, estos archivos eran todos en la forma de papel, pero c
on la tecnologa moderna estn por lo general en bases de datos del ordenador o la m
icroficha.
Para unos pequeos honorarios, cualquiera puede ir a la su oficina de registrador
del condado y hacer registrar un documento contra una propiedad especfica. Hay tr
es requisitos principales de registrar un documento:
1. Firmas autenticadas de los partidos 2. El domicilio legal de la propiedad tie
ne que estar en el documento
(en algunos condados el Paquete Fiscal nmero trabajar) 3. Los nombres de los partido
s
Cuando registra un documento, da el conocimiento constructivo mundial, que es slo u
n modo de fantasa de decir que han dado a cualquiera que trate con esa propiedad
razonable
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
171
aviso de todos los documentos en pblico registrados con respecto a esa propiedad
especfica. Cuando registra su acuerdo, coloca una nube en el ttulo de la propiedad
que proteger sus intereses a ello.
Cuando registra su acuerdo de la opcin del arriendo o acuerdo de compra, dice al
mundo todos los detalles de su acuerdo con el vendedor. No puede querer hacer es
to. En cambio, puede registrar un documento llamado un Memorndum del Acuerdo o Memorn
dum de la Opcin (ver la Figura 4.2), que simplemente dice al mundo que usted y el
vendedor han firmado un acuerdo acerca de esa propiedad y que cualquier parte in
teresada se debera poner en contacto con usted en su direccin y nmero de telfono. No
te que el Memorndum del Acuerdo o el Memorndum de la Opcin no descubren el pastel e
n cuanto a lo que su precio de compra/opcin es u otros trminos crticos de su acuerd
o.
As pues, qu debera registrar? Su acuerdo completo o un Memorndum de Acuerdo? En un mun
do perfecto, debera registrar un Memorndum del Acuerdo. Pero, si es escaso de tiem
po y no ser capaz de conseguir un Memorndum de la Opcin firmada y autenticada duran
te varias semanas, entonces slo registrar su acuerdo actual. Con una casa, es prob
ablemente fino porque la mayora de los arrendatarios-compradores potenciales no c
omprobarn el ttulo para ver cuales sus trminos y precio eran. Si compra alguna vez
un bloque de pisos, sin embargo, siempre use un Memorndum del Acuerdo porque su c
omprador ser con la mayor probabilidad mucho ms sofisticado y buscar probablemente
todos los documentos registrados con respecto a la propiedad.
Leccin 8: si va a tener un cierre retrasado, depsito sus documentos de cierre fren
te
Un cierre retrasado es cualquier cierre que no pase dentro de 60 das hasta 90 das
del da el acuerdo se contrat. Por ejemplo, si tiene el arriendo optioned una casa
de un vendedor, no podra ejercer su opcin durante varios aos. En estos casos, tiene
sentido
172
Memorndum de la muestra de la FIGURA 4.2 de opcin
GRABACIN SOLICITADA POR:
CUANDO CORREO REGISTRADO Y A MENOS QUE POR OTRA PARTE NO MOSTRADO ABAJO, DECLARA
CIONES DEL IMPUESTO DEL CORREO A:
Memorndum de opcin
ESPACIO ENCIMA DE ESTA LNEA PARA EL USO DEL REGISTRADOR
Est el mundo por este medio instruy esto I/we _______________________________ (Opt
ionor) han concedido a __________________________________________ (Optionee) una
opcin exclusiva de comprar la propiedad siguiente legalmente descrita:
<<PropertyLegal>>.
Cualquiera que trata en y con la propiedad sustancial se debera poner en contacto
con optionee en: _____________________ ________________________________________
_____________________________________________ en Cuanto a los trminos de opcin de
comprar y los derechos respectivos de las partidos debajo. En fe de LO CUAL, los
partidos han firmado este acuerdo.
Fechado _____________________
ESTADO DE ___________) CONDADO DE ________) S.S.
__________________________________________
En ______________________ antes de m,
Optionor
Fecha
____________________________________________ ,
___________________________ personalmente aparecido ____________________________
________________,
personalmente conocido a m (o demostr a m sobre la base de pruebas satisfactorias)
para ser la persona (personas) cuyo nombre (nombres) se suscribe al dentro del i
nstrumento y se reconoce a m que he/she/they ejecut lo mismo en his/her/their auto
riz la capacidad (capacidades) y que por su / su/su firma (firmas) en el instrume
nto la persona (personas) o la entidad al nombre de que la persona (personas) af
ect, ejecutaron el instrumento.
ATESTIGE mi sello de mano y oficial. Signature__________________________________
DECLARACIONES DEL IMPUESTO DEL CORREO COMO DIRIGIDO ENCIMA
MI COMISIN EXPIRA:
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
173
establezca un depsito para todos los documentos de cierre necesarios. Hace esto p
orque no quiere a un vendedor que consigue pies fros despus de que colecciona pago
s durante varios aos. Recuerde, en muchos casos, la propiedad ha subido considera
blemente en el valor.
Un agente del depsito es simplemente un tercero neutro que sostiene todo el traba
jo de escribir necesario y trata la transaccin segn mutuamente convino en instrucc
iones escritas de todos los partidos. En algunos estados, las compaas del depsito r
ealizan este papel; en otros estados, las compaas del ttulo hacen. Y en todava otros
estados, los abogados realizan la mayor parte de funciones del depsito.
Aqu est una lista de los documentos ms esenciales que querr haber firmado y haber co
locado en el depsito en cualquier transaccin de la opcin del arriendo que haga:
Acuerdo de compra firmado que explica los trminos exactos detalladamente
y condiciones de la venta eventual. Este acuerdo clarifica las condiciones de ve
nta si el inversionista realmente ejerce de hecho su opcin.
Instrucciones del Depsito firmadas. Hecho firmado del vendedor a usted, el inversi
onista. Esto es el
el documento que transfiere el derecho a usted.
Hecho del Descargo firmado de usted al vendedor. Por si usted
no ejerza su opcin, este documento es usado para borrar su opcin registrada.
Teniendo los susodichos documentos sostuvo en el depsito, cuando va al cierre, ya
tiene todos los documentos necesarios firmados y autenticados por el vendedor p
ara consumar la transaccin.
PetersStory We han encontrado que durante el cierre que pasa unos aos despus de que h
emos contratado un acuerdo de una opcin del arriendo, realmente usamos documentos
nuevamente firmados. Pero tambin hemos encontrado que es mucho ms fcil
174
consiga que el vendedor firme documentos si son duplicados de ellos
ya firmado antes.

Leccin 9: si compra en una opcin del arriendo, registra un hecho de rendimiento de


confianza o hipoteca
Recuerde cmo registr su opcin o Memorndum de la Opcin. Bien, esto puso una nube sobre
el ttulo. Una opcin, sin embargo; es un contrato y no un inters a bienes inmuebles
. En la lengua clara, lo que esto significa es que una opcin registrada protege s
u inters como unos 7 de 10. Unos 9 de 10 deben hacer el vendedor ejecutar un hech
o de confianza o hipoteca en su favor para asegurar su inters. Unos 10 de 10 tend
ran el vendedor realmente hecho la propiedad a usted poniendo usted o su compaa en
el ttulo. Esto es una razn por qu la compra sujeto a la financiacin existente siempr
e es casi mejor que la compra con una opcin del arriendo.
Qu exactamente es un hecho de confianza o hipoteca? Con nuestros objetivos, son fu
ncionalmente la misma cosa por tanto slo hablaremos de hechos de la confianza. (E
n algunos estados usan una hipoteca para realizar esencialmente el mismo papel.)
Un hecho de confianza es un documento de seguridad usado tpicamente cuando presta
dinero de un banco para comprar una casa. El banco le hace firmar dos documentos
: un pagar (su pagar al banco) y un hecho de confianza (el instrumento de segurida
d para asegurarse paga). Piense en ello este camino.
Ha visto alguna vez la pelcula, El Padrino? Siempre que alguien prestara dinero de
Don Corleone, el Padrino, el prestatario prometera devolver el dinero. Esta prom
esa parece a un pagar o pagar. El tipo grande que est de pie detrs de Don Corleone c
on la mirada media de su cara es el tipo que se asegura las pagas del prestatari
o. Parece a un hecho de confianza. Si el prestatario no paga, interviene y se as
egura que hacen.
Un hecho de confianza es el documento que dice que si el prestatario no paga al
banco, el banco devuelve la propiedad a travs de
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
175
extincin del juicio hipotecario. Tpicamente, el hecho de confianza asegura un paga
r, pero no en este caso. En este caso, va a hacer el vendedor firmar un hecho de
confianza que asegura el cumplimiento especfico del vendedor del acuerdo de la opc
in del arriendo.
Por qu van a todo este problema? Como un hecho de confianza es un inters a bienes i
nmuebles, y le da muchos derechos ms que aquellos tiene con slo una opcin. Mientras
no cada vendedor consentir en darle un, siempre debera tratar de conseguir el que
. Esto es algo que debera discutir con un abogado de bienes races muy agudo en su
ciudad natal. Mientras la consulta le costar un poco de dinero, la entrada de un
abogado bueno valdr muchas veces ms que sus honorarios.
Leccin 10: acurdese de remitir de nuevo al vendedor al acuerdo
Parece una parte de naturaleza humana que una vez que un vendedor ha tomado la d
ecisin de venderle la propiedad que comienzan a preocupar. Y de ser dejado no com
probado, esa preocupacin conducir para dudarse, y esa duda llevar al vendedor que t
rata de retroceder del acuerdo. Esto a veces se llama el remordimiento del vended
or, el primo que se besa del remordimiento "del comprador.
Pero va a manejar cosas diferentemente. Va a esperar que el vendedor se asusta d
e hacer un error y necesitar algn tranquilidad suave. De camino va a hacer lo que
es sosteniendo una continuacin que se encuentra con el vendedor. Su continuacin qu
e se encuentra entre usted y el vendedor es su posibilidad de tanto tranquilizar
al vendedor sobre el acuerdo como colocarse para negociar de nuevo el acuerdo d
e ser necesario.
Esta reunin debera ocurrir 48 horas despus de contratar el acuerdo. Como se va con
el acuerdo en transmiten su primera visita con el vendedor, simplemente dicen, el
Sr. Seller, cuando es un tiempo bueno para nosotros para reunirse maana o como mxi
mo el pasado maana? Voy a querer su entrada en cuanto a los rasgos de venta ms agr
adables de esto
176
la casa y el rea que me avisar cmo al mejor mercado la propiedad a mi futuro compra
dor.
Ver cmo fcil deba establecer esta reunin. Traiga una tabilla con sujetapapeles a la
reunin y haga tres cosas: En primer lugar, haga el vendedor ayudarle a poner los
rasgos de venta superiores en una lista de la casa y rea (mientras podra hacer pro
bablemente esto usted mismo, tiene sentido de implicar al vendedor en el proceso
y parecer a una parte de su equipo). En segundo lugar, pase por la propiedad es
trechamente para ver que trabajo se tiene que hacer para tener el espectculo de l
a casa bien. Muchas veces, el vendedor ofrecer fijar y limpiar cosas a este punto
. Djeles! En tercer lugar, coloque su Alquiler para Poseer el signo o Para la vent
a entran el patio delantero. Hay algo tan potente sobre el vendedor que hace que
poco paso para permitir que usted saque su signo. Es el vendedor que hace una d
eclaracin pblica al mundo que estn dedicados al acuerdo.
Una pregunta final para pedir asegurarse su vendedor no consigue pies fros
Muchas veces la razn los vendedores consiguen pies fros consiste en que no ven tod
o el esfuerzo en el cual pone. Esto no es una pregunta de verdad, pero una pregu
nta de percepcin. Si el vendedor no percibe que est dedicado al acuerdo, se sentirn
inestables. Aqu est la pregunta ms simple que sabemos para calmar al vendedor:
El Sr. Seller, sera bien si siguiera adelante y comenzara a gastar el dinero para m
i publicidad para esta propiedad?
Puede imaginar a algn vendedor que dice que no quieren que usted pague la publicid
ad? Por supuesto no. Sube esto porque quiere que ellos sepan que va a invertir e
n hacer este acuerdo, y esto es la manera ms discreta de avisarlos. Tendr que cons
eguir su publicidad que va en seguida de todos modos, pero esta pregunta le da e
l crdito de ella en la mente de los vendedores.
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
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Por el siguiente todas las lecciones encima, considerablemente cerca con un seto
contra la posibilidad del vendedor que alguna vez se echa atrs! Como ha puesto ta
nto esfuerzo en descubrimiento y cierre del acuerdo, tome estas medidas suplemen
tarias para asegurarse que el acuerdo se queda cerrado.
DavidsStory debo confesar que he sido culpable de no seguir este consejo. Una casa d
e cinco dormitorios que haba contratado como una opcin del arriendo de cinco aos me
cost 75000$! Contrat el acuerdo un lunes por la noche y no llam al vendedor durant
e cinco das. En ese perodo, la imaginacin del vendedor
se puso yendo y el vendedor infundi pnico y apoy del acuerdo. Hizo
termine por pagarme 2.500$ para echarse atrs, pero dos aos ms tarde esto
la casa que haba cerrado como una opcin de comprar en 250000$ era
por valor de 325000$! Esto era un error doloroso. Recuerde, los vendedores son
justo como usted y soy. A veces se asustan y necesitan
tranquilidad.

Leccin 11: Use Corporations y fundaciones para guardar su riqueza segura


Dondequiera que posible, nunca quiere hacer el negocio de su propio nombre. Siem
pre acte desde dentro el refugio de una entidad correctamente mantenida que le da
la proteccin de responsabilidad. La manera ms simple de hacer esto en su inversin
inmobiliaria debe formar una sociedad annima, o LLC o corporacin.
Un LLC o la corporacin que controla son la capa delantera de la proteccin en su ar
madura financiera. A fin de ser eficaz, se tiene que correctamente redactar y ma
ntenerse. Hay una gran serie de libros sobre formacin y marcha de su propio LLC o
corporacin por el abogado Anthony Mancuso disponible de la Prensa de Nolo.
Para conseguir la verdadera proteccin de responsabilidad de cualquier corporacin,
realmente lo tiene que tratar como una entidad separada de usted personalmente.
Esto significa todo de no mezclar fondos, a tener anual
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reuniones de la junta directiva, a actualizacin de decisiones en los minutos corp
orativos. Esto podra parecer complicado, pero no es. La marcha de un LLC o corpor
acin es un proceso simple cuando aprende cmo y una necesidad en el de hoy demandan
- el mundo feliz.
Si las corporaciones son la capa delantera de su armadura financiera, entonces l
as fundaciones de la tierra son la segunda capa de la defensa. Como declaramos a
ntes en el Captulo 2, una confianza de la tierra es simplemente una confianza que
se crea para sostener el ttulo de una propiedad a beneficio de algn partido benef
icioso. La razn una confianza de la tierra es un camino inteligente hacia el ttulo
las propiedades que decide colgar en el largo plazo consiste en que le puede ay
udar a guardar un perfil financiero bajo. Esto es importante porque la primera c
osa que cualquier abogado contrario va a hacer si alguien viene a ellos pidindole
s demandarle en una base de honorarios de la contingencia es buscar los archivos
pblicos para ver que tipo de activos posee. Si su nombre se revela como el dueo de
32 propiedades, puede estar seguro que el abogado va a tomar el caso! Pero para
usted, porque era inteligente y titul sus propiedades en fundaciones de la tierr
a, su nombre no estar en el registro pblico. Con todos los objetivos prcticos, pose
er la propiedad, pero slo no ser el propietario registrado. Un fideicomisario poseer l
a propiedad de parte de la confianza en la cual posee todo el inters beneficioso.
Si toda esta materia sobre LLCs y fundaciones parece complicada, no es. Si no ti
ene muchos activos an, entonces empieza con su inversin ahora. Despus de que ha hec
ho el dinero de su primer acuerdo, puso poco aparte de ello para invertir en un
poco de ayuda legal buena en establecer sus baluartes legales. Si, sin embargo,
comienza y realmente posee muchos activos, entonces valdr cada penique para contr
atar a profesionales buenos para estructurar sus terraplenes legales y establece
r desde el principio.
Leccin 12: Siempre Mantenga Seguro Adecuado para Cubrir Dao de y Procoqueto y Plei
tos
Uno de los mejores recursos que puede tener en su equipo de asesores financieros
es un agente de seguros de primera categora. Su agente ser capaz de ayudarle a as
egurarse que tiene la cantidad correcta del seguro a
4/14 Lecciones para Bajar Su Riesgo
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cubra sus exposiciones. Su agente tendr que examinar las polticas de cada propieda
d que posee o controla para asegurarse que es cubierto.
DavidsStory Mi agente de seguros Eric es un recurso increble. No slo me ha ayudado a
asegurarme que tengo la cobertura correcta, pero siempre quiere contestar a mis
preguntas en cuanto al seguro. Tambin me ha dado grandes remisiones a otros profe
sionales que ha trabajado
con en otras reas. En conjunto, es un miembro confiado de mi
equipo financiero.

Tambin, asegrese que habla a travs de una poltica de responsabilidad del paraguas con
su agente. El coste para el valor de $1 milln de la cobertura es barato. Si tiene
activos significativos, entonces $1 milln de la cobertura no ser bastante. Su age
nte le ayudar a determinar si $5 millones o $10 millones de la cobertura o ms ser a
propiado para sus necesidades.
Una palabra final con seguro. No tiene sentido de comprar el seguro del precio.
Se tiene que asegurar que el asegurador va a estar all para el largo plazo. Puede
concordar con Moody (212-553-0377) busca de posiciones de Un A o con Un A-1, o
puede concordar con el Estndar & los Pobres (212-208 - 1527) busca de una posicin
de Un A o Un +. Puede imaginar las consecuencias de salvar unos dlares, teniendo u
na reclamacin principal, y encontrando que su compaa de seguros ha declarado la ban
carrota! Pasa. Tan est inteligente sobre la compaa de seguros que usa y hace su tar
ea.
Leccin 13: revele! Revele! Revele!
Cuando en la duda sobre si decir al otro partido en un acuerdo de bienes inmuebl
es sobre algo piensa podra subir ms tarde
180
responsabilidad, revlelo. Hgalo por escrito, hgalo frente y consiga que el otro par
tido haga seas de que han recibido la revelacin.
Leccin 14: Haga Negocio con Integrit y
Un poco de lo que slo cubrimos puede parecer un poco asustadizo. Pero realmente n
o es. Slo queremos que usted est preparado para los casos peores de modo que su vi
da de la inversin inmobiliaria est llena de agradables sorpresas.
Al final, la manera ms simple de bajar su riesgo es tratar a otra gente con la cu
al hace el negocio justamente y ticamente. Si siempre hace lo que dice que va a h
acer, esa integridad ser su mejor proteccin contra cosas que se equivocan en un ac
uerdo. Si trata a otra gente justamente y ticamente, ms a menudo van que no le tra
tan el mismo camino. Por ltimo, esto es el mejor consejo para quedarse seguro en
su inversin inmobiliaria.
Ahora, es el tiempo para usted para aprender cmo encontrar a su arrendatario-comp
rador.
La venta de sus propiedades por el dlar superior
5C H UN P T E R
Si la compra del derecho ayuda para crear el capital, luego vendiendo el derecho
le ayuda a convertir su capital en el dinero efectivo. En este captulo, va a apr
ender la tctica de mundo real que le ayudar a hacer la ganancia mxima de sus propie
dades de la inversin de bienes inmuebles con la menor parte de cantidad de trabaj
o.
Con la inversin de la Opcin de Compra, tiene la opcin de venta en seguida por diner
o efectivo o venta por una ganancia ms grande pagada con el tiempo. Hablaremos de
ambos de estas opciones y le daremos un formato para tomar la decisin correcta.
La verdadera ventaja de vender bienes inmuebles usando estas estrategias de la O
pcin de Compra es que se pone para elegir cuanto dinero hace y cuando lo hace.
De tpico camino se vender una casa usando las estrategias de la Opcin de Compra lo
debe vender en una base del alquiler a propio, el que significa que va a vender
la casa en una opcin del arriendo. Un punto clave que va a aprender es que cuando
venda una casa en una base del alquiler a propio, se acercar a cosas muy diferen
temente de cuando compre una casa en una opcin del arriendo. Aprender sobre difere
ncias del contrato importantes y negociacin de actitudes vendindose y comprando. P
ero primero, queremos que usted vea a la verdadera belleza de la venta en una ba
se del alquiler a propio.
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Cmo conseguir la mejor oferta tanto de compradores como de arrendatarios sin las
desventajas tradicionales
Los compradores son grandes. Cuando se vende completamente a un comprador tradic
ional, va a conseguir mucho dinero efectivo porque el comprador trae la nueva fi
nanciacin para cobrarle en efectivo. Adems, porque el comprador ha comprado la pro
piedad, nunca tiene que tratar con ella otra vez. El comprador tendr cuidado de l
a casa, y la consigue de sus manos completamente.
Pero hay desventajas a la venta, y el ms grande es que una vez que venda una casa
, nunca hace ms el dinero de ella. Si la casa sube en el valor, no consigue ningu
na de esa apreciacin. Cuando el prstamo se paga a cuenta, no consigue ninguna de e
sa amortizacin. Cuando vende la casa, tiene que pagar un cacho de sus ganancias e
n impuestos. En circunstancias especficas, puede usar un 1031 cambio para aplazar
estos impuestos, pero esto es fuera del alcance de este libro.
DavidsStory creo que algunas de mis excusas ms grandes en bienes inmuebles implican
las propiedades que he vendido. Cuando los miro subir en el valor durante los aos
y saber que tom mi dinero y me vend, me siento un poco decepcionado. Seguramente
hice el dinero, pero me gust cmo esa propiedad
usado para parecer a un rbol del dinero para m, convirtindose creciente
ganancias y dinero efectivo f bajo. Como la mayor parte de inversionistas, he te
nido el problema
las propiedades que me alegro de que me vend. Pero haba otros sin problemas
las propiedades donde me hice avaro y tom la ganancia en efectivo rpida y
perdido en una ganancia a largo plazo an ms grande. Pienso cada inversionista
necesidades de encontrar el equilibrio correcto para s en cuanto a a corto plazo
necesidades de dinero efectivo rpido y necesidades a largo plazo de capital propi
o. Esto es a
decisin muy personal, e impulso a inversionistas a procurar no venderme
demasiado rpidamente pero sostener una parte de sus propiedades para al menos a
un rato para ayudar a ganar ms dinero para ellos largo plazo.

5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior


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Las ventajas de tener un arrendatario en una de sus propiedades son grandes. Su
arrendatario paga su pago mensual para usted. Su arrendatario tambin le da mensua
lmente el dinero efectivo f bajo del alquiler excedente le pagan encima lo que t
iene que pagar a su prestamista. Con un arrendatario tambin hace el dinero del prs
tamo pagar a cuenta ya que paga a su prestamista cada mes. Consigue todas las ve
ntajas fiscales de poseer la propiedad. Y finalmente, una de las ventajas ms gran
des que un arrendatario le da, se pone para capturar toda la apreciacin de la pro
piedad.
Con todas estas ventajas potentes, creera que alguna vez y propietario se convert
ira en un propietario. Pero para todas las susodichas ventajas, los arrendatarios
traen con ellos algunos dolores de cabeza bastante grandes tambin. En primer lug
ar, no cada arrendatario paga el alquiler a tiempo. Unos nunca pagan en absoluto
. La necesidad de tratar con el recogimiento de alquileres, hacer desahucios y e
ncontrar a nuevos arrendatarios es cara en trminos de tiempo y dinero. Despus, ser
un propietario significa que ser responsable de mantener la propiedad. Aquellas
llamadas telefnicas de noche de arrendatarios con un grifo agujereado o un horno
que sali le pueden volver loco. Puede ser un desage enorme durante su tiempo y una
tensin en sus emociones. Tener un arrendatario a menudo significa una corriente
submarina de worr y en su vida cotidiana. En algn sitio detrs de su mente, se preo
cupa si sus arrendatarios tienen cuidado de su propiedad o si lanzan a un partid
o destructivo enorme. El punto fundamental es que cuando tiene un arrendatario,
paga las ventajas que consigue.
PetersStory eran 2:00 y era exhausto. Como haba conseguido varios meses detrs en mi c
ontabilidad, haba decidido quedarme y trabajar en la oficina hasta que hubiera co
nciliado mis libros para ver cmo haca econmicamente. Tena un sentido que las cosas n
o iban bien, pero realmente no saba seguro. Lo que descubr era difcil de creer. Ver
ifiqu dos veces a mis cifras para asegurarme y realic que los gastos se asociaron
con
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la direccin de todas mis propiedades haba salido del control y que yo
perda el dinero.
Varios aos antes, haba tomado la decisin de encontrar otro peo-
ple para ayudar a tener cuidado del mantenimiento y reparacin de mi apropiado -
lazos. Saba que mientras era yo que fijaba manijas y
desenchufar servicios nunca sera capaz de vivir la vida que yo
tiempo de calidad querido, que pasa con mi familia.
Por tanto haba alquilado, me haba entrenado y haba disparado con el tiempo hasta qu
e encontrara 15
los empleados que eran todos felizmente fabricacin de dinero ayudndome
supervise mis propiedades. Lo que me enoj era esto mientras era no
fijacin ms larga o pintura de cosas yo mismo, encontr que mi objetivo del libre -
el ing mi tiempo se haba zafado de m. Me senta ahora ms acentuado
que alguna vez porque mis empleados eran constantemente la paginacin m con
varias preguntas como, Qu debera hacer ahora? Parece a esto
el empleado que despidi la semana pasada tom su pintura mal ventilada rociar
equipo.
Encima de esto, pareca que trataba de tener cuidado de uno
fecha lmite apremiante despus del otro. Nmina, informes trimestrales, negotiat-
ing y partes de compra y materiales y transacciones con menos que
los empleados serios me dejaron con muy poco tiempo para ser con mi
familia. Encima de todo esto, ya no tena tiempo para salir y
busque ms propiedades de comprar. Haba cado a la Trampa del Propietario,
y a las 2:00 sinti que la trampa me presionaba en de todos los lados.
Estaba en un punto de ruptura. Saba que no quise hacer
el mantenimiento y mantenimiento en mis propiedades yo mismo, an yo verdadero -
no pareci que el ized alquiler de otra gente para hacer el trabajo era el derecho
solucin tampoco. La cosa que duelen el ms consista en que saba esto
mi relacin con mi familia sufra.
Decid a las 2:00 que encontrara un camino, algn camino, escapndose
esta trampa en la cual me haba cado. No saba cmo lo hara an.
Slo saba que tuvo que haber un mejor camino.

5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior


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Cuando vende su propiedad en una base del alquiler a propio, no consigue a un co
mprador y no consigue a un arrendatario. Consigue a un arrendatario-comprador. U
n arrendatario-comprador le da todos los mejores partes de un comprador, como un
cacho grande del dinero frente, llamado un pago de la opcin, una mentalidad del du
eo para tratar la propiedad bien y una no intervencin que siente para usted, el in
versionista. Y consigue estas ventajas sin dejar toda la apreciacin. Tambin, porque
no todos los arrendatarios-compradores terminan por comprar, podra conseguir muy
bien la posibilidad de vender la propiedad una segunda o hasta tercera vez a nu
evos arrendatarios-compradores por an ms dinero!
Cuando vende su propiedad en una base del alquiler a propio, tambin consigue los
mejores partes de un arrendatario como dinero efectivo mensual f bajo, amortizac
in del prstamo y todo el beneficio fiscal. Consigue estas ventajas sin necesidad t
ener de ser un propietario. (Note: Para conseguir el beneficio fiscal de una pro
piedad, lo debe poseer. Si lo controla con una opcin del arriendo, entonces su ve
ndedor, la persona lo arrienda de, no usted, conseguir el beneficio fiscal de la
propiedad.)
Cmo convertir sus propiedades en fuentes de dinero de no intervencin
Cuando vende su propiedad en una base del alquiler a propio, simplemente encuent
ra a alguien que consiente en alquilar la casa para el periodo del tiempo - tpica
mente unlos a tres aos - con un precio de la opcin del juego al cual pueden compra
r la propiedad a cualquier punto a tiempo sobre el arriendo. Para el privilegio
de atadura en su precio de compra, le pagarn un pago de la opcin no reintegrable d
el 3 por ciento al 5 por ciento del valor de la propiedad.
Como le han dado un cacho del dinero frente y porque entran en la casa con la in
tencin de comprarlo, sus arrendatarios-compradores tpicos tratarn la casa mucho ms a
mable que el arrendatario tpico. Esto deja usted, el inversionista, relaja y cole
cciona un control cada mes, paga a su prestamista, o el vendedor si arrienda-opt
ioned la casa usted mismo, y slo gasta o invierte el dinero efectivo excedente f
bajo. Si algo se rompe, su arrendatario-comprador es responsable de no slo
186
el pago de la reparacin sino tambin de llamar y conseguir que la persona de repara
cin venga para fijar el problema.
Tpicamente establecemos a nuestros arrendatarios-compradores para pagar todas las
responsabilidades de mantenimiento. Despus de todo, si haban comprado la casa, en
tonces pagaran todas las reparaciones de todos modos. Si tenemos arriendan-option
ed la casa nosotros mismos de un vendedor motivado y hemos convenido en una gorr
a de mantenimiento de 200$ por mes con nuestros vendedores (que es estndar para n
osotros), entonces podramos intervenir y salvar a los arrendatarios-compradores u
n poco de dinero en una reparacin grande. Por ejemplo, si hay un problema de font
anera y costar 800$ para fijar, nuestros arrendatarios-compradores esperan tener q
ue pagar todo esto. Como nuestro vendedor motivado espera pagar a cualquier cant
idad ms de 200$, decimos a nuestro vendedor que veremos que primeros 400$ se tien
en cuidado de, salvndolos 200$. Esto hace a nuestro vendedor feliz. Entonces damo
s vuelta a nuestro arrendatario-comprador y decimos que porque han estado tan bi
en en la casa vamos a ver que slo tienen que pagar primeros 400$ del coste de la
reparacin. Esto salva a nuestro arrendatario-comprador 400$. Ver cmo nos ponemos pa
ra ser el hroe tanto a nuestro vendedor como a nuestro arrendatario-comprador?
DavidsStory vend un de tres dormitorios, 1 baos pblicos a un arrendatario-compra
mado a Rhonda. Esto era la primera casa que Rhonda haba comprado alguna vez. Entr
como mi arrendatario-comprador despus de darme 4.500$ en esta casa de 140000$, qu
e habamos comprado por slo menos de 100000$. La llam porque cambiaba la direccin que
quise que ella enviara por correo sus cheques de alquiler a cuando me dijo sobr
e su primera visita a Home Depot. Result que nunca haba estado all antes y durante
el fin de semana pasado ella y su familia fueron all y compraron nuevas cortinas,
pintura y otros toques para la casa. Me acuerdo de pensar cunto me gustaron arre
ndatarios-compradores. Tengo que hacer an un arrendatario arreglar una de mis pro
piedades. He tenido varios otros arrendatarios-compradores arreglan mis propieda
des y paga por las mejoras sin pedirme alguna vez una moneda de diez centavos. E
n otra casa tena, el
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
187
el arrendatario-comprador hizo una reparacin de 10000$ del sistema sptico sin
la peticin de m por cualquier dinero. Hay un mundo de diferencia entre a
arrendatario y un arrendatario-comprador.

Por qu arrendatarios-compradores quieren decir flujo de fondos


Una de las ventajas ms grandes pasa la venta de una de sus propiedades en una bas
e del alquiler a propio es el dinero efectivo f bajo. Por ejemplo, tenamos una pr
opiedad de tres dormitorios que nos traa un dinero efectivo de 81$ por mes f bajo
. Se hace excitado ms de un dinero efectivo de 81$ f bajo?
Con fuerza como debe creer, muchas personas no salivan sobre 81$ suplementarios
cada mes. Quizs, el hecho que realmente conseguimos de hecho ms de 81$ excitados ex
tra cada mes le dice un poquito sobre qu barato podemos ser! Pero, oye, esto es u
na buena calidad en un inversionista de bienes inmuebles - alguien que sabe la c
apacidad adquisitiva de un dlar - o la capacidad adquisitiva de 81$. Pero antes d
e que se salte abajo a la siguiente seccin, considere esto. Nuestro tenantbuyer p
ara esa propiedad tambin nos pag un pago de la opcin de 7000$ no reintegrable. Dura
nte un rato pareci que el arrendatario-comprador no iba a ejercer realmente su op
cin de comprar. Vamos a mirar lo que esto habra hecho para nuestro dinero efectivo
f bajo.
Ya tenamos 81$ por mes durante 24 meses. Esto sum 1.944$ en el dinero efectivo f b
ajo durante los dos aos. Ver cmo ese pequeo dinero efectivo mensual f bajo tiene se
ntido. Pero espere, se hace an mejor. Si aade en el dinero de la opcin de 7000$ se
pone para guardar junto con 1.944$ del dinero efectivo f bajo, consigue un total
de 8.944$. Cuando divide esto antes del perodo de 24 meses hablamos de, consigue
372,66$ del dinero efectivo f bajo cada mes. Se hace excitado sobre este dinero
efectivo mensual f bajo? Recuerde que esto es el dinero que consigui generalmente
el frente. Y no tuvo que tratar con el mantenimiento de la propiedad. Ahora ve p
or qu una venta en una base del alquiler a propio significa ms dinero efectivo f b
ajo? Y espere hasta que compartamos con usted ms tarde en este captulo sobre crditos
de alquiler para incrementar su dinero efectivo f bajo en unos cientos de dlares
ms cada mes.
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DavidsStory We se implicaron con una casa en Idaho con uno de nuestros estudiantes,
y nuestro segundo arrendatario-comprador nos dio 3000$ como un pago de la opcin
no reintegrable. Dos meses ms tarde se movi de la propiedad. Necesitamos aproximad
amente tres semanas para encontrar a un nuevo arrendatario-comprador. A causa de
el dinero de la opcin coleccionamos el frente, nuestro dinero efectivo f bajo en
el
la casa era aproximadamente 1000$ por mes!

La actitud correcta para tomar con sus arrendatarios-compradores


Con vendedores, ha aprendido que es eficaz ser torpe y jugar mudo. Cuando es el
vendedor hace una vuelta de 180 grados y toma un papel de control. La analoga par
a pensar es la de un padre. Los mejores inversionistas parecen a grandes padres
- son amables, pero muy firmes en lo que esperan que sus nios hagan. Claramente p
onen expectativas, definen lmites y presentan consecuencias para el comportamient
o. La palabra vigente es el consecuencia. Si deja a sus nios quedarse hasta las 2
2:00 y su hora de acostarse es 21:00 entonces para siempre despus de que quieren
que su hora de acostarse sea 22:00 o ms tarde. Si permite que su arrendatario-com
prador pague tarde sin incurrir en unos honorarios tardos, entonces le pagarn repe
tidamente tarde. Firme, consecuente, y agradable son los rasgos de los mejores i
nversionistas. Recuerde, esto es unas relaciones comerciales y se tiene que trat
ar como tal.
Las tres palabras mgicas para encontrar a su arrendatario-comprador
El descubrimiento de un arrendatario-comprador es justamente straightfor la sala
cuando sabe las tres palabras mgicas que agarran su atencin y claramente comunica
n lo que est en ello para ellos. Estas palabras van valientes y centradas en sus
signos y al principio de cualquier de los anuncios clasificados corre. Estas pal
abras son: Alquiler para Poseer.
No los cambie. No use el arriendo con la opcin de comprar. No use la opcin del arrien
do. Alquiler para Poseer trabajos, no lo cambie.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
189
Cuando alguien ve su Alquiler para Poseer anuncios clasificados, al instante sab
en lo que significa. Y lo que es lo que es ms importante saben que lo pueden quer
er.
Ver la Figura 5.1 para un ejemplo de nuestro Alquiler estndar para Poseer el anun
cio. Colocamos este anuncio en el Para la seccin de venta del peridico. Note: Algu
nos peridicos de la ciudad ms grandes tienen un Alquiler separado para Poseer la s
eccin del papel, p.ej., San Diego Union Tribune. Si su artculo realmente tiene un
Alquiler especial para Poseer la seccin, entonces esto es donde debera dirigir su
anuncio. La razn coloca el anuncio en el Para la seccin de venta y no en el Para l
a seccin de Alquiler consiste en que busca a alguien con una mentalidad del compr
ador no una mentalidad del arrendatario. Ms, quiere que ellos tengan bastante din
ero para darle el frente como un pago de la opcin. En mayora de los casos slo dirig
imos nuestro anuncio el sbado y el domingo ahorrar el dinero. Estos das le dan el
golpe ms grande por su dlar. Compruebe los gastos de su peridico local. Podra ser ca
paz de dirigir su anuncio toda la semana por un precio muy razonable.
La mejor manera sola de encontrar a su arrendatario-comprador
Sin duda, el mejor camino solo en la adquisicin grande engaa a un arrendatario-com
prador para su propiedad es el uso de signos. Dlar por el dlar, los signos son los
modos ms baratos y ms rpidos de conseguir un f lood de la gente interesada que le
llama. Usado junto con sus avisos clasificados, los signos generan el final f ba
jo de conduce lo que le ayudar a llenar sus propiedades rpido.
Usamos dos clases de signos. Para la parte de la esquina y el patio delantera de
la calle la casa es conectada, usamos un Alquiler profesionalmente hecho para P
oseer el signo. stos son bastante baratos (le costarn aproximadamente 30$ a 50$ ca
da uno) y puede ser creado por cualquier tienda del signo local en su rea. La fig
ura 5.2 tiene un ejemplo de este tipo del signo.
Tambin, puede atar un sobre impermeable al signo en el patio que contiene copias
de un volantes sobre la propiedad stapled a una aplicacin del alquiler a propio c
on un nmero de fax en el fondo. Cada vez va a la propiedad de mostrarlo a comprad
ores anticipados, usted
190
La FIGURA 5.1 un alquiler estndar para poseer anuncio
Alquiler para Poseer! 3 Cama espaciosa, 2 casa del BA. Crdito de Alquiler del 30%.
Grandes escuelas. $1,495/MO. 888-555-1212. Mensaje rec. de 24 horas.
puede rellenar esta reserva de stapled volantess y aplicaciones del alquiler. No
te: no recomendamos que ponga cualquier fijacin de precios sobre estas hojas adems
de la cantidad de alquiler inicial. Sentimos fuertemente que el nico tiempo para
hablar valorando con arrendatarios-compradores anticipados es despus de que han
pasado por la casa y le han dicho que lo aman. Cubriremos ms en esto ms tarde en e
ste captulo.
Adems de estos signos profesionales, le animamos a considerar f looding el rea con
sus propios signos hechos a mano. Estos signos son increblemente baratos y efica
ces. Vaya a su tienda de suministro de la oficina local o farmacia y compre una
pila del consejo del cartel brillante. Crtelo en la mitad y con un marcador negro
grueso handmake sus signos. Ver la Figura 5.3 para una muestra de a qu deberan pa
recer. Un punto clave aqu es que debera tomar slo 30 segundos a 60 segundos para ha
cer cada signo. No est un artista aqu. Rpido, rpido, y fcil es la llave.
Uno de los motivos estos signos hechos a mano que el trabajo tan bien consiste e
n que saltan a la vista. Despus de todo, cuando caza a travs de su rea de la granja
buscando un acuerdo de una casa, que llama su atencin ms, el signo de un corredor
de bienes races o un pequeo, escrito a mano Para la venta Por el signo del Dueo? Po
r supuesto, el signo hecho a mano hace. Ve que y piensan, Si no se pueden permiti
r hasta un verdadero signo, realmente tendran que venderse. Esto puede ser un gran
trato! Usa simplemente esta psicologa en su favor. Adems, con menor probabilidad e
ntrar en el problema con las autoridades de su ciudad para signos hechos a mano p
orque los funcionarios de imposicin de la ciudad son menos probables a la multa u
sted porque pueden creer que esto es un acontecimiento antiguo, ms bien que un ne
gocio de jornada completa. Ahora, le tenemos que advertir que hay probablemente
las ordenanzas de la ciudad sobre el uso de cualquier signo. No le podemos decir
usar estos signos. Nosotros
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
191
Alquiler del profesional de la FIGURA 5.2 para poseer firma el recibo del patio
delantero y la esquina
Parte de la calle la casa es conectada
Alquiler para poseer
3 cama, 2 baos pblicos Para Detalles Por favor Toman a un Aviador
Llame 888-333-1212 ext. 6
Alquiler para poseer!
[espacio para escribir en informacin sobre casa p.ej., 3 Cama, 2 BA, 1,900 sf, et
c.]
Llame 888-333-1212 ext. 6
Mensaje registrado de 24 horas
le dejan simplemente saber que han trabajado para otros inversionistas, y debera
investigar la poltica y reglas en su rea y tomar su propia decisin independiente si
usarlos o no. Cmo es esto para un ments!
192
La FIGURA 5.3 alquiler hecho a mano para poseer signos de sacar alrededor el
Vecindad cerca de la Casa
Alquiler para poseer!
3 cama, 2 baos pblicos
Llame 888-333-1212 ext. 6
De 24 horas. Mensaje.
Las tres llaves a descubrimiento de su arrendatario-comprador
1. Use un mensaje registrado de 24 horas
Ha notado probablemente en los anuncios clasificados de la muestra y signos que
dirigimos todas las llamadas esta publicidad generada a un mensaje registrado de
24 horas. Esto parece de fantasa, pero es realmente slo una caja del correo vocal
que alquilamos. Hablamos de esto antes en el libro en el Captulo 2 donde hablamo
s de vendedores motivados para llamarle. Ahora usa otra caja del correo vocal pa
ra proteger a sus compradores. El sistema sobre el cual le dijimos en el Captulo
2 tiene nueve cajas del correo vocal. Usamos a cuatro de ellos en nuestra public
idad para vendedores motivados y cinco cajas para nuestras bsquedas del arrendata
rio-comprador. Establecemos cada propiedad con es la propia caja del correo voca
l separada. De estos camino podemos adaptar nuestro mensaje del correo vocal a e
sa propiedad especfica.
Cuando saca su Alquiler para Poseer anuncios y firma el problema no ser demasiado
pocas llamadas, el problema ser demasiado. En la mayor parte de reas del pas, cuan
do anuncie su propiedad en una base del alquiler a propio, se pondr entre 20 y 40
llamadas por semana en la propiedad. Puede imaginar los fastidios de hacer entr
ar en todas estas llamadas
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
193
en su telfono celular? Recuerde, la razn que invierte en bienes inmuebles es crear
un estilo de vida de libertad y seguridad. No sacrifique esto y pngase en la llam
ada a todas las horas del da y noche. En cambio, directo todas las llamadas a su
mensaje registrado de 24 horas.
Este mensaje registrado tendr en ello un mensaje de 60 a 90 segundos de largo scr
ipted. Aqu est un ejemplo de esta escritura que usamos en una casa que vendamos en
una base del alquiler a propio:
Hola, aqu est su posibilidad a rpidamente y fcilmente alquile para poseer su siguien
te casa. No hay bancos para licenciarse con. No necesita hasta el crdito perfecto
. Este programa se dise de modo que cualquiera pueda entrar rpidamente y fcilmente e
n su propia casa ahora mismo. Hasta tenemos un programa de ayuda del pago al con
tado.
Slo una de las propiedades que tenemos disponible es una casa de tres dormitorios
, de tres baos, de 3.500 pies cuadrada hermosa recostada en la comunidad tranquil
a de Cadas de la Montaa Verdes. Esta casa tiene un cuarto del sol grande, una chim
enea, tina caliente, atontando Mountain View y una cubierta cubierta grande.
El alquiler por este ventajas de casa en 1.495$ y dependiendo qu programa elige, h
asta 400$ de cada pago de alquiler se acreditar hacia su compra de esta casa!
Aqu est lo que puede hacer para ayudarnos a ayudarle. Despus del tono, deje su nomb
re, nmero de telfono y el pago sincero con el cual tiene que trabajar. Obviamente,
ms grande el pago sincero con el cual tiene que trabajar, ms probablemente le deb
emos elegir para comprar esta casa. Recuperaremos a usted cuanto antes a quedar
en mostrarle la casa. Recuerde, deje su nombre, nmero de telfono y la cantidad del
pago sincero tiene que trabajar con, y le llamaremos en cuanto posible.
Gracias por la vocacin y tienen un gran da.
Este mensaje scripted hace tres cosas. En primer lugar, presenta al visitante en
las ventajas del programa del alquiler a propio: Su posibilidad a rpidamente y fci
lmente alquiler a propio su siguiente
194
pgina principal. No hay bancos para licenciarse con. No necesita hasta el crdito p
erfecto. Este programa se dise de modo que cualquiera pueda conseguir rpidamente y
fcilmente su propia casa ahora mismo. Hasta tenemos un programa de ayuda del pago
al contado.
Despus, da los cuatro o cinco rasgos ms agradables de la propiedad: La casa de tres
dormitorios, de tres baos, de 3.500 pies cuadrada hermosa se acomod en la comunid
ad tranquila de Cadas de la Montaa Verdes. Esta casa tiene un cuarto del sol grand
e, una chimenea, tina caliente, atontando Mountain View y una cubierta cubierta
grande.
Finalmente, califica al visitante en cuanto a con cuanto dinero sincero tienen q
ue trabajar: Aqu est lo que puede hacer para ayudarnos a ayudarle. Despus del tono,
deje su nombre, nmero de telfono y el pago sincero con el cual tiene que trabajar.
Obviamente, el ms grande el pago sincero tiene que trabajar con el ms probablemen
te le debemos elegir para comprar esta casa. Calificando al visitante este camino
, puede ahorrar el tiempo y saber a quin necesita a la rellamada automtica primero
, y quien puede esperar. Simplemente es muy exigente aquellos a quien quiere inv
ertir su tiempo y llamar para establecer un tiempo para mostrarles la propiedad.
Uno de nuestros estudiantes, Gary, sobre que leer en el Captulo 6, nos envi una car
ta sobre su experiencia usando mensajes del correo vocal registrados. Escribi, Has
ta ahora hemos sido el arrendador que usa el concepto del alquiler a propio cuatro
veces. Las dos primeras veces todava no habamos sido a su conferencia de tres hor
as, y necesitamos cuatro a cinco semanas para encontrar a arrendatarios-comprado
res convenientes. Las dos veces pasadas usamos el correo vocal del mensaje regis
trado de 24 horas y ramos capaces a la opcin del arriendo ambas propiedades a arre
ndatarios-compradores convenientes en menos de una semana. El anuncio sali en el
peridico el domingo y antes del jueves ambas propiedades se alquilaron. El correo
vocal trabaja maravillas para salvarle tiempo y esfuerzo. Intntelo.
2. Cree Competencia para Su y Procoqueto
Cuando compra una propiedad, quiere ser la nica persona que habla con el vendedor
de la venta potencial de la casa. Si
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
195
lleva a cabo esto, sabe que su precio disminuir y los trminos estarn en su favor. C
uando se vende, el principio de oposicin directa se aplica: Si puede crear la com
petencia para la propiedad, har subir el precio y ser capaz de fijar los plazos.
Para crear la competencia, necesita a dos o ms personas que tanto querer la propi
edad como quien ambos saben que estn en la competencia el uno con el otro para la
propiedad. No es bastante tener dos personas que ambos quieren comprar la propi
edad. A fin de crear la competencia, ambos partidos deben saber de hecho que estn
en la competencia con otro.
Tan exactamente cmo hace esto pasar? Crea una situacin donde coloca a todos sus pot
enciales compradores en la competencia directa el uno con el otro. Aqu est cmo hace
r esto.
Use showings del grupo para crear la competencia. De aqu en adelante, nunca muest
re la propiedad a slo un partido. Siempre tenga dos o ms personas le encuentran en
la propiedad al mismo tiempo. No slo esto es el mejor uso de su tiempo, pero, lo
que es ms importante crea la competencia inmediata para su propiedad.
DavidsStory recuerdo un grupo que muestra que tena para un de tres dormitorios, twob
ath estilo del rancho a casa. Siete parejas estaban all. En cierta ocasin, una muj
er se acerc y dijo que crea que la casa sera perfecta para su ahijada. Dije grande,
haga entrar en su ahijada y llene una aplicacin. Me dijo que su ahijada estaba e
n el hospital que se repone de la ciruga menor. Mir alrededor en toda la gente en
la casa y dije que podra significar que dejara pasar la casa. Aproximadamente 20 m
inutos ms tarde, mientras todava estaba en la casa, consegu una llamada de mi telfon
o celular. Era la ahijada que me llama de su cama de hospital! Me dio su aplicacin
directamente sobre el telfono. Esto nunca tendra han pasado si no hubiera otra ge
nte en la casa que crea un sentimiento de competencia.
196
Establecer una exposicin del grupo, simplemente rellamada automtica la gente que r
espondi a su Alquiler para Poseer el anuncio y establecer un tiempo para ellos pa
ra encontrarle en la propiedad. El grupo que muestra la parte viene del hecho que
establecer el exacto mismo tiempo con cada una de la gente!
Aqu est un ejemplo de cmo debera controlar esa conversacin:
Anillo, Anillo. Potencial comprador:Hola? inversionista: Hola, est John all? Potenci
al comprador: Esto es John. Inversionista: John, me llam sobre un alquiler a prop
io a casa tengo en Parker. Sonidos como le agarr en medio de algo. Potencial comp
rador: No, no no hizo. Inversionista: Bien, dnde vive ahora? Potencial comprador:
En una casa de Sutter street. Inversionista: Cunto paga en el alquiler all? Potenci
al comprador: pagamos 1.350$ por un lugar de tres dormitorios. Inversionista: Bie
n, y cunta gente vivir con usted? Potencial comprador: Slo yo y mi esposa, Sarah, y
nuestra hija. Inversionista: Grande, y con cunto dinero tuvo que trabajar como un
pago sincero? Aproximadamente. Potencial comprador: podramos subir con 8000$. In
versionista: Ah, 8000$ a 9000$, bien. (Recuerda la tcnica de la variedad que apren
di comprando? Slo lo us aqu!) Miro mi horario ahora mismo para ver cuando estoy dispo
nible para tenerle y su esposa vienen y miran a la casa y para m para encontrar a
ustedes ambos. Vamos a ver, el mejor momento para m sera el mircoles a las 18:15. T
rabaja esto para usted? Potencial comprador: S, esto sera grande.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
197
Entonces les da direcciones a la propiedad y dice uno ms cosa:
Inversionista: Bien, John, encontrar usted y su esposa en la casa el mircoles a la
s 18:15 aguda. Le tengo que dejar saber que soy una de aquella gente para quien
el tiempo es muy importante, y prometo que estar all justo a tiempo. Le necesito pa
ra asegurarme que tambin est all justo a tiempo, bien?
Potencial comprador: Seguramente estaremos all justo a tiempo.
Esta declaracin final ayuda a establecer el tono correcto con su comprador - es u
na persona agradable que es una persona quisquillosa de las reglas. Ahora est lis
to para llamar a su siguiente potencial comprador. Pasa por la susodicha escritu
ra con ellos. Cuando venga el tiempo para establecer una cita para encontrarlos e
n la propiedad, adivine qu da y tiempo va a elegir? As es, el mircoles a las 18:15.
Pasa por su lista de la gente que llam en su correo vocal de su publicidad y cons
iga que tantos de ellos como posible vengan a la casa al mismo tiempo. Ms persona
s mejor. Recuerde, no todos se revelarn. As no se disguste si slo seis o siete de d
iez personas realmente lo hacen a la propiedad (y aproximadamente tres de ellos
todava sern tarde).
Una nota final de hacer de estas citas mostrar la propiedad: Nunca, alguna vez l
lmelo una exposicin. Si lo llama una exposicin, nadie se revelar. Figuran si es una ex
posicin, nadie los perder si no lo hacen. En cambio, ponga una cita definida con cad
a arrendatario-comprador potencial. Es slo que todas las citas definidas sern para
el exacto mismo tiempo.
Si alguien le pregunta si otra gente estar all, que rara vez pasa, slo dgales la ver
dad. Por supuesto, otra gente estar all. He sido f saqueado con llamadas de la gent
e que quiere alquilar para poseer esta casa, y slo no tengo el tiempo para mostra
rlo a todos a menos que consiga que varias personas me encuentren all al mismo ti
empo. Ahora, tiene direcciones a la propiedad y estar all directamente a las 18:15?
198
3. Construya Safet y en el Acuerdo para Usted
Hay dos modos que incorpora la seguridad en el acuerdo para usted con respecto a
su arrendatario-comprador. Antes que nada es el compromiso financiero que requi
ere de su arrendatario-comprador. Segundo es a travs del uso inteligente de forma
s de revelacin y contratos. Vamos a mirar cada uno de stos por su parte.
La red de proteccin sola ms grande que tiene es el dinero efectivo colecciona el f
rente de su arrendatario-comprador. El propietario del alquiler medio colecciona
el alquiler de un mes y el depsito de seguridad de un mes antes del control del
arrendamiento que para de la propiedad a su arrendatario. Si el alquiler del mer
cado es 1.500$, el propietario colecciona 3000$ frente.
Como un inversionista de la Opcin de Compra, va a coleccionar tres a cuatro veces
ms dinero frente. En nuestro ejemplo ms temprano, colecciona 10000$ de pago since
ro y alquiler de un primer mes de 1.600$ para un magnfico total del dinero efecti
vo de 11.600$ antes de que alguna vez d su posesin del arrendamiento del arrendata
rio-comprador de la propiedad. Puede ver por qu se engranan para tratar la propied
ad tanto ms agradable? Ms, tienen la responsabilidad de manejar todo el mantenimie
nto. Esto significa que mucho con mayor probabilidad tendrn cuidado de la propied
ad con el tiempo. No mencionar que planean comprar finalmente la propiedad.
No hay nada en bienes inmuebles que el dinero no puede fijar. Y cuando tiene bas
tante dinero para trabajar con, los fastidios estndares de poseer una propiedad s
e allanan. El pago de la opcin de su arrendatario-comprador ir un largo camino a a
lmacenarle en un buffer de los golpes de poseer una propiedad de ingresos. Como
mencionamos antes, por supuesto, comprobar su historia del alquiler pasada. Por s
upuesto, verificar su trabajo corriente e ingresos. Por supuesto, dirigir su crdito
. Pero el factor solo ms grande inf luencing qu arrendatario-comprador elegir es l
a cantidad de dinero le dan el frente.
El segundo modo que incorpora la seguridad en la relacin que tiene con su arrenda
tario-comprador es a travs del uso inteligente de contratos. Quiere hacer todo qu
e puede para asegurarse la relacin entre usted y el arrendatario-comprador es una
relacin del propietario/arrendatario
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
199
no una relacin del vendedor/comprador. Puede creer que esto contradice de qu hemos
estado hablando desde el principio sobre no ser un propietario, pero si hay alg
una contradiccin superficial, ver pronto por qu vale la pena vivir.
Cundo vende una propiedad y lleva la financiacin, cmo consigue a un comprador que no
le paga sus pagos mensuales de la propiedad? Cul es el nombre de fantasa de este p
roceso? Si dijera la extincin del juicio hipotecario tiene razn en el dinero. Y cunt
o toma para este proceso para pasar, el caso peor, en la mayor parte de reas del
pas? Vamos a suponer que su comprador realmente quisiera luchar contra usted en e
sto e hiciera todas las clases de cosas repugnantes como declaracin de la bancarr
ota, alquiler de un abogado caro, etc. En la mayor parte de reas del pas, su compr
ador podra alargar el proceso bien ms de seis meses a un ao, durante el cual le cos
tara probablemente varios miles de dlares en honorarios del tribunal y abogado. Du
rante todo ese tiempo, no conseguira ningunos pagos, y viviran en su alquiler de l
a propiedad libre. Nos hace locos slo pensamiento sobre ello. Note: En algunos es
tados, tendra que hacer una accin del ttulo tranquila, ms bien que extinguir el juic
io hipotecario la hipoteca, para extinguir la reclamacin del arrendatario-comprad
or del ttulo, si un juez juzga l o es una compradora y no un arrendatario.
Ahora, cuando alquila una propiedad suya y no consigue sus pagos mensuales del ar
rendatario, por qu proceso pasa para conseguirlos de la propiedad? Si dijera el d
esahucio era correcto. Y como sabe, en la mayor parte de reas del pas, hasta con e
l arrendatario que lucha contra usted en todo momento, un desahucio slo toma 45 a
60 das en el muy mayora.
Sin embargo, si tuviera que escoger uno de los dos modos de quitar a un inquilino
no artstico de su propiedad, extincin del juicio hipotecario o desahucio, qu proce
so querra llevar a cabo a su arrendatario-comprador? Por supuesto, querra el proce
so de desahucio. No slo es esto ms rpido, pero es mucho ms barato y menos estresante
para pasar. Esto significa que tiene que establecer claramente una relacin del p
ropietario/arrendatario con su arrendatario-comprador.
200
Cmo asegurarse que su arrendatario-comprador es un arrendatario no un comprador
En primer lugar, asegrese que separa ambas mitades de la transaccin con su arrenda
tario-comprador. La primera transaccin es el arriendo; la segunda transaccin es la
opcin de comprar. Use un arriendo separado y un acuerdo de la opcin separado con
su arrendatario-comprador. Ahora, cuando compra en una opcin del arriendo, no qui
ere separar su arriendo y opcin, pero relacionarlos juntos. La parte de enfrente
es verdad cuando se vende, donde usar un arriendo del propropietario con todas las
clases de la lengua resistente en ella para protegerle. Tambin, su acuerdo de la
opcin con su arrendatario-comprador explicar detalladamente claramente cmo su arren
datario tiene la opcin de comprar, no la obligacin. Una opcin no es un inters a bien
es inmuebles. Es simplemente un contrato y como tal el optionee, su arrendatario
-comprador, no tiene reclamaciones del ttulo de su propiedad. Usa un arriendo ind
ependiente de modo que si alguna vez entra en el tribunal para desalojar, pueda
mostrar al juez un acuerdo del arriendo simple sin cualquier lengua de la opcin e
n l para enturbiar las aguas.
No es bastante decir slo que su arrendatario-comprador es un arrendatario. Todos lo
s elementos en su relacin actual, o al menos tanto como posible, deben apoyar esa
reclamacin. Qu siempre coleccionan los propietarios de sus arrendatarios? Un depsit
o de seguridad. En algn momento, no hicimos nuestros arrendatarios-compradores pa
garnos cualquier depsito de seguridad; llamamos todo el dinero nos dieron la consi
deracin de la opcin no reintegrable delantera. Despus de todo, quin quiere coleccionar
un depsito de seguridad qu tiene que devolver si no ejercen su opcin cuando puede
llamar slo todo esto dinero de la opcin y guardarla? Bien, esto es otra leccin apre
ndimos el camino difcil de modo que no tenga a (es bienvenido). Si no colecciona
ningn depsito de seguridad, contempla a un juez como usted no tienen un arrendatar
io. Y si no son arrendatarios, sus arrendatarios-compradores deben ser por lo ta
nto compradores. No puede desalojar a compradores; los tiene que extinguir el ju
icio hipotecario de la propiedad. Quieren usted para hacer un compromiso intelige
nte en ste an?
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
201
Lo que hacemos ahora es coleccionan tanto dinero frente de nuestro arrendatario-
comprador como posible y ponen etiqueta a la mayor parte de ello consideracin de l
a opcin no reintegrable y un pedazo de ello depsito de seguridad. Si nuestro arrendat
ario-comprador no compra, les tenemos que dar su depsito de seguridad de vuelta,
segn las leyes del estado en el cual invertimos. En nuestro ejemplo de elegir a J
ohn y Sarah como nuestros arrendatarios-compradores, nos dieron el alquiler de u
n primer mes del dinero de 10000$ y 1.595$ sincero. Tomamos esto 10000$ y lo rom
pemos en dos cachos. Cacho uno es su depsito de seguridad de 800$. Usamos el alqu
iler de medio mes como nuestra cantidad del depsito de seguridad estndar. El cacho
dos es su pago de la opcin de 9.200$ no reintegrable.
Ha notado cmo nunca llamamos el pago sincero del arrendatario-comprador un pago al
contado? Esto es porque los compradores dan pagos al contado. Los arrendatarios-c
ompradores dan pagos de la opcin. Tambin, en todo nuestro trabajo de escribir con
nuestro arrendatario-comprador nunca los llamamos un comprador o un arrendatario-co
mprador. Son simplemente un arrendatario. En la explicacin de todo esto a usted real
mente usamos al arrendatario-comprador de la palabra, pero en todos nuestros acu
erdos del arriendo y acuerdos de la opcin simplemente usamos al arrendatario de l
a palabra. Otra vez, es todo sobre la adquisicin de tantos pesos diminutos en su
lado de la escala legal como puede por tanto si alguna vez tiene que ir antes de
un juez, el consejo de balanzas en su favor. Es muy improbable que tendr que acu
dir a los tribunales alguna vez, pero queremos que usted haga apilar la escala e
n su lado por si haga.
Tambin, una de las leyes federales que tiene que seguir cuando arrienda o vende u
na propiedad es las leyes de revelacin de pintura a base de plomo. Ms bien que tra
tar de entender cuando la casa se construy, recomendamos que cumpla con estas nor
mas con cada comprador y tenantbuyer. Es fcil hacer. Simplemente les da un follet
o titulado, Proteja Su Familia De la Ventaja En Su Casa. Est disponible gratis de <
www.hud.gov>. Tambin, en ese mismo sitio web puede conseguir las formas de revela
cin de pintura a base de plomo federalmente aprobadas. Estas leyes son una formal
idad vendindose o arrendando una propiedad, pero son uno importante para asegurar
se que cumple porque las penas son tiesas.
202
Hay dos formatos de la forma de revelacin de pintura a base de plomo. Recomendamo
s que con su arrendatario-comprador use al arrendatario, (es decir, arrendatario/a
rrendador) forma de revelacin frente y luego repita el documento durante el cierr
e eventual cuando ejercen su opcin usando la forma de revelacin del vendedor/compr
ador. Quiere establecer las pruebas documentales que indican que son arrendatari
os no compradores.
Nota final de formas de revelacin con compradores
En muchos estados, tiene que llenar toda la informacin de revelacin de la propieda
d cuando pone a un arrendatario-comprador en la propiedad (p.ej., California) au
nque ninguna venta haya ocurrido. En otros estados, slo tiene que hacer esta info
rmacin de revelacin sobre la compra actual de su tenantbuyer de la propiedad.
Fuertemente recomendamos que hable con un abogado de bienes races bueno en su rea
que le puede dar la direccin buena. Las formas de revelacin, disponibles en una ti
enda inmvil local, son simples de hacer. Tambin concuerde con su abogado de bienes
races sobre cualquier otra renuncia / formas de revelacin o clusulas que puede nec
esitar, como una renuncia/revelacin del molde y registr al delincuente sexual (es
decir, la Ley de Megan).
El paso final que toma para protegerse con su tenantbuyer con respecto a su trab
ajo de escribir es que se asegura que su arrendatario-comprador no registra su o
pcin contra la propiedad. Por qu decimos esto? Despus de todo, no dijimos en el Captul
o 4 que siempre registra su opcin o un Memorndum de la Opcin de proteger su inters?
Esto es verdad cuando compra, pero no cuando se vende a alguien ms. No deje a su
arrendatario-comprador poner una nube sobre su ttulo.
Hay tres modos de asegurarse que el arrendatario-comprador no registra la transa
ccin. En primer lugar, slo no les cuente sobre la necesidad de registrar el docume
nto. Muy pocas personas saben que esto es una idea buena. En segundo lugar, no p
onga la descripcin legal de la propiedad del acuerdo de la opcin. Es un requisito
en la mayor parte de reas para tener la descripcin legal de la propiedad en el docum
ento al cual registra
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
203
asegure que se registre correctamente. Si la descripcin legal no est en el documen
to es mucho ms difcil para ellos registrarlo. Y en tercer lugar, pone una clusula e
n su acuerdo de la opcin con su comprador que declara:
La grabacin de esta opcin o cualquier memorndum de eso causar la revocacin automtica d
e esta opcin, y todas las sumas pagadas al Propietario por el Arrendatario deben
ser retenidas por el Propietario como daos liquidados. Adems, el Arrendatario ser o
bligado al Propietario para todos los daos consecuenciales y secundarios por la d
ifamacin del ttulo, incluso, pero no limitado con, honorarios de abogados y costos
del tribunal para corregir el ttulo.
Se levantara esta clusula en el tribunal? Es un poco gris. Pero, llame a la madera,
usando todas las tres de estas tcnicas, nunca hemos hecho un arrendatario-compra
dor registrar su opcin de comprar.
Despus haber pasado por todos estos modos represivos de protegerse, tenemos que h
acer tres cosas muy claras. En primer lugar, tiene que cumplir su palabra con su
arrendatario-comprador. En segundo lugar, tiene que cumplir el espritu de su pal
abra con su arrendatario-comprador. En tercer lugar, tiene que cumplir la intenc
in de sus palabras con su arrendatario-comprador. Pero quiere ser el que en el co
ntrol de la situacin si su tenantbuyer no debera cumplir alguna vez con su palabra
.
En una cscara de nuez, esto es nuestra filosofa bsica de la inversin: Haga todo que
dijo que hara pase lo que pase el coste y se asegurara que el trabajo de escribir
le protege en caso de que el otro lado no se comporte de una moda similar.
Siete pasos simples para vender su casa sobre el terreno
Bien, por tanto tiene ocho parejas diferentes toda la llegada para ver su casa a
las 18:15 el mircoles. Cmo maneja esto? En primer lugar, no infundir pnico. Ms perso
nas que consigue para venir al mismo tiempo las cosas ms fciles sern para usted par
a vender la casa ah mismo sobre el terreno. Recuerde, ms personas que estn all, ms de
a
204
alimentando el frenes para la propiedad crear. As respire hondo, reljese, y vamos a
hacer esto paso a paso.
Paso Un: Pngase a y Procoqueto Temprano y Asegrese que est Listo
Las tres llaves a tener el espectculo de la casa bien son: grande, brillante, y l
impio.
Grande. Limpie todo el desorden y asegrese las miradas de la casa las ms abiertas
y espaciosas posible. Si los vendedores todava estn en la casa, los alistan para a
yudarle a hacer esto. Dgales, el Sr. Seller, voy a necesitar su ayuda para hacer e
sta casa venderse rpido. Y ms pronto encuentro a mi futuro comprador, ms pronto pue
do comenzar a hacer sus pagos mensuales. Consiga que el vendedor mueva sus cajas
en el armario o garaje; asegrese que el desorden se quita.
Brillante. Encienda todas las luces. Esto hace la casa parecer ms caliente y ms gr
ande. Hasta aconsejamos sustituir bombillas dbiles por bulbos de 75 vatios fresco
s.
Limpio. La nica suciedad con la cual cualquiera alguna vez quiere presentar es su
propio! Asegrese que consigue la casa que parece limpio, prestando la atencin espe
cial al frente entryway, la cocina, dormitorio principal y bao (baos).
Tendr a fondo prepped la propiedad de hacerlo mostrar bien. De todos modos, consi
ga a la propiedad al menos 30 minutos temprano. Traiga toallas de papel, ambient
ador de la vainilla y un encargado de limpieza multiuso con usted. Asegrese que l
a casa es limpia y huele agradable. Si es el da, abra todas las cortinas y ciega.
Encienda todas las luces. Ms brillante la casa, ms grande mira.
Sin duda, las tres visiones ms importantes para usted para asegurarse la mirada g
rande es la visin de freno de la calle que mira por delante de la casa, la visin c
uando el comprador anticipado est de pie en el prtico que mira la puerta principal
y la visin cuando ellos primero
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
205
paso en la casa. Todas las tres de estas visiones se derriten juntos dentro de l
as mentes de los compradores anticipados y se hacen su primera impresin.
Paso dos: salude todos en la puerta y dles su discurso bienvenido
Haga todo lo posible dar la bienvenida personalmente a cada comprador anticipado
en la casa tan pronto como vienen a la puerta. Quiere asegurarse que se sienten
queridos y cmodos. Entonces dles el discurso bienvenido siguiente:
Sea bienvenido, la Sra Buyer, tena ganas de encontrarle. Lo que le necesito para
hacer es slo entran all por ese contador, luego vagan por la casa. Si ama la casa,
vuelva, me ver, y hablar a travs de la fijacin de precios con usted. Si esto es un
adecuado para usted, entonces tomar simplemente cinco o seis minutos para llenar
una aplicacin aqu mismo. Entonces, tendr algunas preguntas para usted sobre lo que
deja en su aplicacin. Si despus de esto siento que es la persona a la cual espero
decidir vender esta casa, entonces dejar simplemente un depsito para sostener la
propiedad aqu hoy.De acuerdo?
Y lejos van para entrar (Ver la Figura 5.4). Notar que en la hoja entrar, pedir qu
e ellos dejen la cantidad del pago sincero con el cual tienen que trabajar. Esto
es otra manera de conseguir que sus potenciales compradores estn en la competenc
ia el uno con el otro.
DavidsStory Una tcnica sutil que uso debe preentrar la persona habl con quien tena la
mayor parte de dinero de la opcin para trabajar con. La razn hago esto consiste en
que crea el contexto para ayudarme a conseguir el absoluto la mayor parte de di
nero sincero posible. Cuando esta persona se revela, simplemente digo,
Ah, John, le he conseguido ya entr. Por qu no hacen slo va
delante y vague a travs de la casa.

206
Tambin ha notado probablemente que todava no saben el precio de la casa. Recomendam
os que nunca diga a sus arrendatarios-compradores anticipados el precio hasta qu
e hayan pasado por la casa y le hayan avisado lo aman! Realmente les decimos la
cantidad de alquiler, pero si se tienta alguna vez decirles el precio paso delan
tero, ledo tres abajo primero.
Paso Tres: Averige Por qu Ellos Amor y Procoqueto antes de Que Usted Conversacin El
los a travs de los Nmeros
Recuerde en el Captulo 3 sobre la negociacin cmo aprendi a hablar nunca del dinero co
n un vendedor hasta que haya pasado el tiempo para su motivacin? La misma cosa se
aplica con sus compradores. Nunca habla del precio hasta que hayan compartido c
on usted por qu quieren la propiedad.
DavidsStory Siempre que uno de nuestros estudiantes venga a m y me diga cmo no era ca
paz de conseguir que un comprador destine en la casa aunque varias personas estu
vieran en la exposicin, s que probablemente olvid de averiguar todos los motivos qu
e el potencial comprador tena para comprar el
la casa antes de que pasara el tiempo tratando de conseguir que ellos estn de acu
erdo con el precio
y trminos. Este paso es anlogo al Paso de la Motivacin del
Sistema de la Oferta inmediato cubrimos en nuestro primer libro. En mi opinin, es
to
es el paso solo ms pasado por alto en la venta de una casa en un alquiler a
propia base.

Aqu est exactamente como qu esto suena:


Arrendatarios-compradores anticipados (John y Sarah): As pues, cunto es esto? (Slo m
iraron la casa y han vuelto a donde espera a hablar a travs de los nmeros.)
Inversionista: primeras cosas primero, John. Am la propiedad?
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
207
Muestra de la FIGURA 5.4 entra hoja para arrendatarios-compradores anticipados
Nombre
Paul Jones
Telfono #
555-3124
Cantidad de $ sincero
12000$
Cmo oy sobre propiedad?
(compruebe un)
% Anuncios clasificados U firman U otro _____________
Estao de Sarah/Mark
544-1332
9000$
U % de anuncios clasificados firma U otro _____________
Arce de Robert/Susan
544-7112 10000-12000$
U anuncios clasificados
% Signos U otro _____________
Eric Hafter
553-2106
8000$
U anuncios clasificados U signos
% Otro Amigo vio signo
Melinda Kraft
537-9888
8000-10000$
% Anuncios clasificados U firman U otro _____________
John: S, nos gust esto mucho. Inversionista: usted justo como ello o lo am? Como si
no lo amara, entonces no quiero gastar su tiempo o mi tiempo pasando por los nmer
os. John: No, lo amamos. Inversionista: Ah, bien. Y usted, Sarah, lo am o le hizo
justo como ello? Sarah: lo am tambin. Inversionista: Qu am expresamente en ello, Sara
h? Sarah: am la visin del fregadero. Hace la cocina tan brillante y abierta.
208
Inversionista: puede compartir conmigo por qu esto es importante para usted, Sarah
?
Sarah: hago mucha cocina y siempre he querido una visin as de la ventana de la coc
ina con todos los rboles y f baja.
Inversionista: Ah, esto tiene sentido. Y usted, John, qu expresamente am en la casa
?
John: am el garaje de gran tamao. Puedo ver ya donde voy a poner mi mesa de trabaj
o en all.
Inversionista: Ah, y el garaje de gran tamao con el cuarto para su mesa de trabajo
es tan importante para usted?
John: soy un fantico del tren modelo. Y me gusta un lugar tranquilo al cual puedo
ir y estar solo el trabajo en mis trenes.
Inversionista: Ah, esto tiene sentido. Bien, djeme hablar usted a travs de los nmer
os.
Ver cmo ha afilado los apetitos de sus compradores y ha ayudado a ellos ambos a d
estinar a usted y el uno al otro que aman la propiedad. Ms tarde, no sern capaces
de volver con objeciones como la casa no tena esto o esto. La implicacin a todo es
to es que consigue que ellos estn de acuerdo que esto es la casa que quieren, a c
ondicin de que los nmeros calculen, por supuesto.
Note que tiene que implicar tanto al marido como la esposa en esta conversacin. N
o deje a uno de ellos ser un observador silencioso. Si hace, entonces sern el que
que se opone a la casa ms tarde. En cambio, d vuelta y hgales las preguntas direct
as justo como usted leyeron hace un momento. Esto no slo los hace entrar en la co
nversacin, pero tambin les da un sentido de propiedad y participacin en ellos compr
ando esta casa especfica.
Paso cuatro: hable ellos a travs de los nmeros
Antes de que le mostremos exactamente cmo hablar sus potenciales compradores a tr
avs de los nmeros, vamos a acercarse cmo crea su fijacin de precios primero.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
209
Cmo valorar sus propiedades para ganancia mxima y esfuerzo mnimo
Cuando crea su fijacin de precios para sus propiedades, es importante equilibrar
su deseo de hacer la mayor parte de dinero posible con su necesidad de guardar s
u cantidad de trabajo bajo. Si valora la propiedad demasiado alto, es decir dema
siado agresivamente, tendr que trabajar muy con fuerza para moverla. Si valora la
propiedad demasiado bajo, entonces pierde la parte de su ganancia. El ejemplo s
iguiente es el modo ms simple que sabemos para explicar exactamente cmo sube con s
u fijacin de precios en sus rentto-propias propiedades.
En primer lugar, aqu est un par de los hechos de fondo de este acuerdo que puede h
acer este ejemplo jugado por el papel ir suavemente para usted. La casa que vend
e se valora en 245000$ a 250000$. El alquiler del mercado por una casa de cuatro
dormitorios como ste es 1.500$ por mes. El rea ha estado apreciando en entre el 4
por ciento y el 5 por ciento durante los dos aos pasados. Estuvo de acuerdo con
el vendedor en una opcin del arriendo de cuatro aos donde paga un alquiler mensual
de 1.400$ por mes y un precio de la opcin de 225000$. Deprimi el precio usando la
s estrategias de la negociacin que aprendi en el Captulo 3.
Por si olvidara cmo conseguir que el vendedor baje su precio, aqu est cmo la convers
acin probablemente fue:
Inversionista: Qu peda la propiedad? Vendedor: 250000$. Inversionista: Y qu esper de u
na manera realista conseguir? Vendedor: aproximadamente 240000$. Inversionista:
Ah, 230000$ a 240000$.De acuerdo. Vendedor: No 230000$, esper conseguir al menos
240000$. Inversionista: Ah, Bien. Una pregunta para usted, si un corredor de bien
es races viniera a usted y dijera que le podran garantizar una venta en 240000$ ll
enos les dejara vendrselo en esto 240000$ llenos, o iba qu, probablemente bjelos? Ve
ndedor: No, adivino que les haba dejado venderlo slo para hacerme con esto.
210
Inversionista: Ah, esto tiene sentido. Entonces su comisin de 6 por ciento sera...
Vendedor: Aproximadamente 15000$. Inversionista: Bien, de modo que los medios qu
e punto fundamental conseguira... Vendedor: conseguira 225000$. (Bingo! Ver cmo deja
a unas preguntas potentes bajar el precio en 25000$.)
Vamos a tomar esta informacin y vamos a crear su fijacin de precios para la propie
dad. Su objetivo es encontrar un precio de su arrendatario-comprador que es deba
jo del valor futuro esperado de la propiedad pero alto bastante encima de su pre
cio de modo que haga una ganancia sana. En nuestro ejemplo, vamos a vender la ca
sa en una base del alquiler a propio de dos aos.
En primer lugar, toma el valor actual ms alto de la propiedad y etiqueta que el v
alor actual de la casa. Recuerde, las propiedades se valoran por por cunto otras
casas comparables se han vendido, y es imposible poner un monto en dlares exacto
sobre cualquier casa dada. Como se vende con la gran financiacin en el lugar, sie
mpre debera comenzar su valor actual de la propiedad en la propiedad comparable j
ustificable ms alta. En nuestro ejemplo, que significa el valor actual es 250000$
.
Despus, calcula lo que la casa valdra al final de dos aos en su tasa corriente de l
a apreciacin. En nuestro ejemplo, el mercado apreciaba en entre el 4 por ciento y
el 5 por ciento. As pues, otra vez, elegimos el final ms alto de esa variedad. En
este caso, usamos el precio del 5 por ciento de la apreciacin. Un punto clave aq
u es que realmente tiene que ser realista en su precio de la apreciacin. Si habla
con cinco corredores de bienes races diferentes en un rea y le dicen que el precio
de la apreciacin para esa rea es: el 4 por ciento, el 4 por ciento, el 5 por cien
to, el 5 por ciento, el 12 por ciento, tiene que usar algn sentido comn que el 12
por ciento no es exacto.
Para calcular el valor futuro proyectado de la casa, simplemente multiplique el
valor actual por 1. precio de ____ de apreciacin como un decimal ____. En nuestro
ejemplo, multiplique la casa de 250000$ por 1,05 a
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
211
dle una capacidad adquisitiva de un ao de 262.500$. Como vende esta casa en una ba
se del alquiler a propio de dos aos, necesita un valor de dos aos. Consigue esto t
omando el valor de un ao y otra vez multiplicndolo por 1. precio de ___ de aprecia
cin como un decimal ___. En nuestro ejemplo, tomamos 262.500$ y lo multiplicamos
por 1,05 para subir con una capacidad adquisitiva de dos aos de 275.625$. (Ver la
Figura 5.5.)
Ahora, slo tenemos que elegir un precio de venta que es debajo de este valor proyec
tado de dos aos, encima de su precio de la opcin de 225000$, y todava muy para su a
rrendatario-comprador. Recomendamos 259.980$ para esta casa. Podramos haber sido
verdaderos agresivo e ido despus de un precio como 269.980$. Pero porque esto es
su primer acuerdo, creamos que lo haramos ms fcil para usted vendernos. Puede ser ms a
gresivo en la fijacin de precios de su siguiente propiedad!
Despus, tenemos que decidir que alquiler acusar a su arrendatario-comprador. Comi
enza cobrando el alquiler del mercado. En este ejemplo, el alquiler del mercado
es 1.500$. Por tanto comienza su alquiler por esta propiedad en 1.495$ (que es e
l modo ms atractivo de escribir 1.500$). Entonces usa una idea llamada crditos de a
lquiler para aumentar la cantidad de alquiler que colecciona. Un crdito de alquile
r es cuando atribuye a su arrendatario-comprador una parte de su alquiler hacia
su compra de la propiedad. Por ejemplo, si su arrendatario-comprador le paga 1.6
00$ por mes en el alquiler, le podra atribuir 150$ por mes del precio de compra.
Esto es su camino tanto de la ayuda de su arrendatario-comprador a ponerse muy c
omo de ayuda de usted a conseguir un dinero efectivo ms grande f bajo de la propi
edad. Recuerde, si su arrendatario-comprador decide no comprar, guarda todo el a
lquiler suplementario.
En cuanto al dinero de la opcin quiere acusar a su arrendatario-comprador, hay un
a frmula simple que va AMAYCG - tanto como Se puede Poner. Tpicamente, se reunir en
tre el 3 por ciento al 5 por ciento del valor de la propiedad como un pago de la
opcin no reintegrable de su arrendatario-comprador. En nuestro ejemplo, sera fino
con un pago de la opcin de 10000$, pero no se quejara si alguien se ofreci para da
rle 15000$.
Esto es cmo crea su fijacin de precios para sus propiedades. Por ltimo la nica maner
a de saber si sus nmeros estn bien es tener verdadero
212
Valor calculador de la FIGURA 5.5 con apreciacin de dos aos
El Valor actual Justificable ms alto de la Propiedad: (Valor actual) el Precio Re
alista ms Alto de Apreciacin para rea: (Precio de la apreciacin por Ao) Convierten el
Precio de la Apreciacin en un Decimal: (El Valor decimal de la Apreciacin - simpl
emente divide el valor del porcentaje en 100.) Para Calcular Valor de Un ao Proye
ctado:
Valor actual multiabogado por 1. valor del decimal de ___ de apreciacin ___: igua
la el valor de un ao proyectado: calcular valor de dos aos proyectado: valor de un
ao proyectado multiplicado por 1. valor del decimal de ___ de apreciacin ___: igu
ala el valor de dos aos proyectado:
$250000 el 5%05
250000$ 105
$262.500$ 262.500
105
275.625$
los compradores atraviesan la casa. Si no consigue que la gente diga que quieren
la propiedad a sus precios, hay algo incorrecto con su fijacin de precios o los
espectculos de la casa mal.
Aqu est un punto clave: La mayor parte de arrendatarios-compradores no son el prec
io de compra; compran pagos mensuales que se pueden permitir y un pago sincero q
ue pueden manejar.
Ahora vamos a volver y vamos a aprender cmo hablar a travs de los nmeros con sus ar
rendatarios-compradores potenciales, John y Sarah. Usaremos el Alquiler de la mu
estra para Poseer la hoja de trabajo que ve en la Figura 5.6.
Inversionista: sabe cmo el programa del alquiler a propio trabaja?
John: Un poquito, nos lo podra explicar aunque? Inversionista: Seguramente simplem
ente deja un pago sincero que ir todo hacia su compra de la casa si compra. Enton
ces alquila la casa. Tiene un precio fijo se hace sincero por que puede comprar
la casa a cualquier punto sobre el arriendo de dos aos. Es la clase de un acuerdo
unilateral. Me tengo que vender
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
213
Alquiler de la FIGURA 5.6 para poseer hoja de trabajo
Valor actual de propiedad: 250000$
Opcin 1
Opcin 2
Opcin 3
Alquiler: crdito de alquiler: precio de compra del crdito de alquiler total: crdito
s de alquiler: pago de la opcin: PRECIO FINAL:
1.495$ 0 0
259.980$ 0
<10000$> 249.980$
Alquiler:
1.595$
Crdito de alquiler:
$150/mes
Crdito de alquiler total
3.600$
Precio de compra:
259.980$
Crditos de alquiler:
<3.600$>
Pago de la opcin: <10000$>
PRECIO FINAL:
246.380$
Alquiler:
1.695$
Crdito de alquiler:
$400/mes
Crdito de alquiler total
9.600$
Precio de compra:
259.980$
Crditos de alquiler:
<9.600$>
Pago de la opcin: <10000$>
PRECIO FINAL:
240.380$
Compare esto con el valor si la casa aprecia en slo el 5%: Valor futuro: 275.625$
Seis motivos alquiler para poseer trabajos para usted
1) Crditos de alquiler: cada mes un cacho grande de su alquiler se podra acreditar
hacia la compra posible de su casa, permitindole construir el capital en su casa
ms rpido que con una hipoteca tradicional - no ms gasto de todo su dinero de alqui
ler.
2) Mejoramiento de Su Propiedad: Como puede poseer esta propiedad pronto, cualqu
ier mejora hace ese aumento el valor de la propiedad le puede ayudar a construir
ms capital para usted.
3) Ningunos bancos para tratar con - no ms fastidios bancarios! 4) Posea Su Propia
Casa: disfruta de las ventajas de no poseer su casa antes de usted tcnicamente a
lguna vez
cmprelo! 5) Flexibilidad: tiene la flexibilidad total: tiene la opcin de comprar su
casa, no la obligacin! 6) Su Crdito: crea una referencia del crdito fuerte mientras
alquila para poseer!
Nota: Todos los valores futuros de la propiedad se proyectan estimaciones y pued
e o puede no venir al pase. Nadie puede predecir exactamente el valor futuro de
ninguna propiedad dada, y entiende los riesgos relacionados con este hecho.
a usted en el convenido valora, pero no lo tiene que comprar. Tiene la opcin de c
omprar o no comprar .depende de usted. Segn cual opcin elige, una parte de su alqu
iler mensual se acredita hacia su compra de la propiedad. Tuve sentido all, Sarah?
Sarah:Claro.
214
Inversionista: Bien, djeme pasar por la fijacin de precios con usted. La casa se v
alora actualmente en 250000$. Como probablemente sabe, las casas en esta rea han
estado subiendo en el valor en aproximadamente el 5 por ciento cada ao. Si esta c
asa sube en slo esto mismo el 5 por ciento, valdr 275.625$ al final de dos aos. Det
erminamos nuestro precio en debajo de esto para darle un cacho grande de ese fut
uro crecimiento e incorporar una ganancia para nosotros como inversionistas. Tien
e sentido esto?
John: S, hace. Inversionista: El precio que tiene es slo 259.980$, que es ms de 150
00$ menos que el valor futuro proyectado. Tiene tres opciones de elegir de. La o
pcin 1 es con un alquiler de 1.495$. Si elige esta opcin, entonces ninguno de su a
lquiler se acredita hacia su compra de la propiedad. La opcin 2 deja si paga 100$
por mes suplementarios en el alquiler, y acreditar 150$ por mes hacia el precio
de compra. Ms de dos aos, esto es 3.600$ del dinero salvado hasta la ayuda compra
la casa. Y la Opcin 3 permite que usted pague 200$ extra por mes. Con esta opcin,
acredita 400$ por mes hacia el precio de compra. Ms de dos aos, esto es 9.600$ acr
editados hacia su compra. Con cunto dinero sincero tuvo que trabajar otra vez? Joh
n: 9000$. Inversionista: Ah, 9000$ a 10000$.De acuerdo. (Utilizacin de la tcnica d
e la variedad) John: Adivino que podramos manejar 10000$. Inversionista: Djenos slo
usar ese nmero para el momento ya que me acerco cmo esto trabaja para usted. Como
puede ver, su precio final dejado pagar en la Opcin 1 es 249.980$. Su precio fin
al dejado pagar en la Opcin 2 es 246.380$. Y su precio final dejado pagar en la O
pcin 3 es slo 240.380$. Esto es ms de 35000$ menos que el valor de dos aos proyectado
! Expliqu esto bien? John: S.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
215
Inversionista: Bien, John, que de estas tres opciones es el ms cmodo para usted?
John: Hmm, qu piensa, Sarah? Sarah: creo que deberamos elegir la segunda opcin. Me g
usta la idea del crdito de alquiler, pero no soy el pago cmodo ms de 1.595$ por mes
ahora mismo. Inversionista: Bien, Sarah. Y usted John? John: ir junto con Sarah y
elegir la Opcin 2.
Esto es cmo anda sus arrendatarios-compradores a travs de los nmeros. Cuando hable
ellos a travs de los nmeros, asegrese que no tiene prisa y les deja ser ms rpidos con
las matemticas que es. Es importante que mantenga los sentimientos buenos que ha
trabajado tan con fuerza para crear antes en este proceso. Recomendamos que si
tiene una calculadora prctica, djeles usarlo para trabajar los nmeros - con usted d
icindoles exactamente que botones marcharse el camino.
Paso cinco: consiga que ellos llenen una aplicacin del alquiler sobre el terreno
Despus de que consigue que sus arrendatarios-compradores anticipados elijan qu opc
in quieren, consiguen que ellos llenen una aplicacin del alquiler sobre el terreno
. Si retroceden ante llenar la aplicacin del alquiler, entonces no son compradore
s serios. Cualquier persona que realmente quiera comprar su propiedad querr llena
r el derecho de aplicacin en el mismo momento. (Ver la aplicacin de ejemplo que us
amos en la Figura 5.7.) Nota: cobramos unos honorarios de la revisin de aplicacin
de 20$ de cada persona que se presenta. Esto es una manera fcil de calificar a su
s potenciales compradores. Si un arrendatario-comprador potencial no quiere darl
e una aplicacin llena con honorarios de 20$ sobre el terreno, entonces l o ella no
son realmente un candidato serio.
216
Aqu est exactamente lo que dice a John y Sarah, sus arrendatarios-compradores pote
nciales:
Inversionista: Bien, Opcin 2 es. Ahora, lo que le necesito para hacer debe tomar
cinco o seis minutos ahora mismo y llenar esta aplicacin del alquiler. Rellene tod
a la informacin puede ahora mismo, y nos podemos preocupar de otra informacin ms ta
rde, bien? Tengo que ir se dirigen a la siguiente pareja, pero estar de vuelta en
unos minutos. Revisar su aplicacin y tendr algunas preguntas para usted basado en
la informacin que deja. Si me siento cmodo con usted y quiero elegirle para vender
la casa a, entonces pondr simplemente un depsito aqu abajo hoy para sostener la pr
opiedad.Hay preguntas?
Note cmo coloc el proceso de aplicacin. En primer lugar, slo se necesitan cinco o se
is minutos (rpido y fcil). En segundo lugar, va a elegir o no elegirlos (miedo de
perder en la casa). Y en tercer lugar, tendrn que dejar un depsito hoy para sosten
er la propiedad si esperan conseguir la casa (sentido de la urgencia). Ha arregl
ado cosas en su favor cuando vende la casa.
Paso Seis: Qualif y Ellos Examinando Su Aplicacin
Una vez que sus arrendatarios-compradores anticipados han terminado de llenar su
s aplicaciones del alquiler y le han dado la tasa de solicitud, examinan su apli
cacin y les hacen algunas preguntas puntiagudas. Aqu estn siete preguntas que siemp
re debera preguntar a sus arrendatarios-compradores anticipados a este punto:
1. Cul es el absoluto la mayor parte de dinero con el cual podra subir como su pago
sincero?
2. Donde hacen tiene ese dinero... en una cuenta bancaria?
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
217
Formulario de inscripcin del arrendatario-comprador de la muestra de la FIGURA 5.
7
Direccin de propiedad ___________________________________________________________
_______
Garantizar la conformidad con las Leyes de Vivienda justa federales, una aplicac
in separada y unos honorarios de procesamiento de 20,00$ no reintegrables se requ
iere para cada persona sobre la edad de 18 quien residir en la propiedad.
Alquiler mensual corriente o pago de la casa __________ Fecha le gustara moverse
______________
Mis Ingresos Mensuales Corrientes Son $ ______________ por mes
Nombre __________________________________________________ segundo de Soc # _____
_-______-______
Telfono de casa ________________ Telfono de trabajo ________________ los Conductor
es Lic. # _________________
Cunto actualmente se dirigen? ________ fechas de la Ocupacin ____________ Por qu mov
indose ___________ el Nombre del Propietario ____________________________________
_ Telfono # ________________________
Antes de esto viv en ____________________________________________________________
______ Ocupacin dates____________________________________________________________
_________ el Nombre del Propietario _____________________________________ Telfono
# ________________________
El Empleador corriente _________________________ Fechas _______________ Telfono __
______________ Direccin _____________________________ Ciudad _________________ es
tado _______ Cremallera __________ Posicin/Descripcin del trabajo ________________
_______________ salario neto Mensual ___________ el nombre del Superior y posicin
_____________________________________ Telfono #______________ Cunto ha estado tra
bajando all? _________________________________________________
En caso de contacto de emergencia
Nombre
Direccin
Telfono
Relacin
1. _____________________________________________________________________________
____
REFERENCIAS DEL CRDITO Y CUENTAS BANCARIAS
1. CUENTAS BANCARIAS ___________________________________________________________
_______ 2. _____________________________________________________________________
____________ 3. REFERENCIAS DEL CRDITO __________________________________________
______________________ 4. ______________________________________________________
___________________________ 5. TARJETAS DE CRDITO _______________________________
______________________________________ 6. ______________________________________
___________________________________________
El candidato por este medio autoriza al Propietario a verificar esta aplicacin a
travs de un Informe Investigador y un Informe de crdito. Se requieren unos honorar
ios no reintegrables de 20,00$ para el procesamiento antes de que la verificacin
puede comenzar.
__________ FECHA
____________________________________ LA FIRMA DEL CANDIDATO
___________________ FECHA DE NACIMIENTO
Gracias por su inters en nuestra casa. Si no se acepta esta vez, puede volver a a
plicar cuando tenemos otra casa disponible.
218
3. Cuando quiso moverse en esta casa? 4. Cuando hablo con sus dos propietarios pa
sados, lo que le hace
crea que van a decirme sobre sus experiencias que alquilan a usted? 5. Cul es su sa
lario neto mensual total? 6. Qu tipo de animales domsticos tiene? 7. Cuando comprueb
o su crdito, qu debera esperar encontrar?
A este punto, no hace toda su diligencia debida proteger a sus arrendatarios-com
pradores. Califica simplemente a su deseo de comprar y hace una proyeccin prelimi
nar. Deje a sus arrendatarios-compradores saber que mirar cuatro criterios examin
ando su aplicacin:
1. Su historia del alquiler pasada 2. Sus ingresos 3. Su historial de crdito 4. S
u pago sincero
De los cuatro criterios, el nmero cuatro (dinero sincero) es la calidad ms importa
nte de arrendatarios-compradores serios. Ms en esto en un momento. Nos sentimos cm
odos poniendo en arrendatarios-compradores que tienen el crdito inestable mientra
s nos dan bastante dinero frente. Una de las cosas que har es ver si lo que los a
rrendatarios-compradores dicen sobre s es verdad o no. Mientras daremos en arrien
do a la gente con el crdito incobrable o quienes son nuevos en sus empleos, somos
muy dudosos para seleccionar a la gente que nos minti de cualquier modo signific
ativo en su aplicacin del alquiler o durante su entrevista.
Ahora, es tiempo de conseguir que sus arrendatarios-compradores anticipados asum
an un verdadero compromiso a la propiedad.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
219
Paso Siete: Coleccione un Depsito No reintegrable para Sostener el Derecho y Proc
oqueto en el Mismo momento
La nica verdadera manera de ver si alguien es un arrendatario-comprador serio o sl
o un looker es coleccionar un depsito no reintegrable para sostener la propiedad.
Recomendamos que haga esto bien sobre el terreno. Aqu est el modo que lo pide:
Inversionista: John, estoy contento con todo que usted y Sarah me han dicho hast
a ahora. A condicin de que todo compruebe y mi compaero es tan feliz como soy con
el arreglo que hemos hecho, el lugar ser el suyo. Cunto de un depsito quiso poner aq
u abajo hoy?
John: no s. Cunto necesita? Inversionista: Bien, muchas personas siguen adelante y
slo pagan su pago sincero lleno, que en su caso sera 10000$. Tpicamente, sin embarg
o, la mayor parte de personas me dan 2.500$ a 5000$ para sostener la propiedad.
Si por algn motivo mi compaero no consiente conmigo en aceptar su aplicacin, entonc
es conseguir un reembolso completo 48 horas despus de l diciendo no. Tambin, haremos
slo un plan para cuando me conseguira el resto del dinero sincero y el alquiler d
e su primer mes sobre el cual usted y yo ambos nos sentimos bien. Con qu se sentira
cmodo como un depsito para sostener la propiedad? John: Y 2.500$? Inversionista: e
sto es fino. Iba slo a escribirme un control de esto? Sarah: S. Inversionista: Bien
, slo haga el check-out a...
Qu debera hacer despus de conseguir que una de la gente en la exposicin le d un depsit
no reintegrable para sostener la propiedad? Ver cuntos ms depsitos puede conseguir
. Obviamente, devolver puntualmente el dinero de cualquier persona que no decida
poner en la propiedad, pero siempre es mucho mejor tener demasiados compradores
que
220
demasiado pocos. Notar en el Depsito para Sostener la forma de la Propiedad (la Fi
gura 5.8) la lengua que hace este depsito que totalmente prende a su arrendatario
-comprador anticipado, pero todava sujeto a su revisin final de su aplicacin.
PetersStory que Consigue a sus arrendatarios-compradores asumir un compromiso finan
ciero es la llave a la adquisicin de sus propiedades llenas rpidamente. Tena una ca
sa de tres dormitorios agradable que tena slo cuatro aos de los cuales mi arrendata
rio-comprador se haba movido al final de dos aos, y ahora tena que encontrar a otro
arrendatario-comprador. El problema consista en que porque esta propiedad era ms
de 90 minutos se van de mi casa, decid usar a un gerente de la propiedad para ayu
dar a llenarlo. Dirig los anuncios, tom las llamadas y establec las citas justo com
o hice cuando mostr la propiedad yo mismo. La nica cosa que el gerente de la propi
edad tena que hacer aument el espectculo y coleccione un depsito de uno de tenantbuy
ers anticipados que enviaba a la propiedad. Despus de que la propiedad se sent vaco
durante dos meses, finalmente decid manejarla yo mismo. Dirig los anuncios, tom la
s llamadas y establec las citas como hice para el gerente de la propiedad. Tena to
dos que me revelan a las 16:00 y hacia las 16:10 haba cuatro o cinco personas que
andan alrededor de mirar la casa. Lo hice muy claro para la gente all que si qui
sieran la casa tenan que hacer un depsito hoy. Esta casa va a ir rpido, y slo voy a c
onsiderar a aquella gente que hace un depsito hoy para dejarme saber que es serio,
dije. Un ministro local llamado a Paul y su esposa, Laurie, era el primero en a
umentar. Cunto necesita? pregunt. Depende de usted, respond. En todas partes de 1000
000$ sera fino, dije darle una variedad que us la cantidad que quise como el nmero i
nferior. Como Paul escriba su control de 1000$, pregunt a quin ms all saba que quisier
on ser considerados para la casa por giv-
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
221
Depsito de la muestra de la FIGURA 5.8 para sostener forma de la propiedad
Depsito para sostener propiedad
__________________________ (Arrendatario Anticipado) est de acuerdo con un depsito
de $ _____________ pagado para creer que la posicin del Arrendatario Anticipado
alquila para poseer la propiedad localizada en: _____________________ __________
__________________________________________________________________________.
Este depsito se debe pagar as: ___________________________________________________
__________________________________ _____________________________________________
________________________________________ _______________________________________
_____________________________________________.
TODO el depsito del Arrendatario Anticipado se aplicar hacia la compra de la propi
edad dicha (se considerar como la parte del Pago de la Opcin del Arrendatario Anti
cipado) a condicin de que el Arrendatario Anticipado cumpla con todos otros trmino
s de acuerdos his/her/their con el Propietario. Este depsito es no reintegrable,
y el Arrendatario Anticipado debe pagar el $ adicional ____________ consideracin
de la opcin por ________________ e his/her/their el primer alquiler de meses del
$ _____________ antes de moverse en la propiedad en ________________. Si cualqui
era de estos pagos no es recibido por el Propietario a tiempo entonces mayo del
Propietario a la propia discrecin del Propietario anula el acuerdo con el Arrenda
tario Anticipado y todo el dinero pagado al Propietario por el Arrendatario Anti
cipado se debe guardar como daos liquidados para cubrir la revisin de aplicacin, co
stes de comercializacin para llenar propiedad y oportunidades perdidas. Este acue
rdo es sujeto a la aprobacin final del Propietario de la aplicacin del Arrendatari
o Anticipado. En caso de que el Propietario no se apruebe por ningn motivo, mayo
del Propietario a su/su propia discrecin reembolsan todo el depsito del Arrendatar
io Anticipado y anulan este acuerdo. Todos los pagos de la opcin y el primer alqu
iler de meses deben estar en la forma de fondos certificados o de giro postal ex
cepto como notado abajo.
El Arrendatario anticipado entiende que el Arrendatario Anticipado no tiene un a
rriendo vlido o la opcin de comprar dijo la propiedad HASTA QUE el Arrendatario An
ticipado haga tanto otros pagos descritos encima a tiempo como firme todo el tra
bajo de escribir adicional con el Propietario, incluso Acuerdo del Arriendo, Opc
in a Acuerdo de compra, Formas de Revelacin, etc. En ningn caso puede el Arrendatar
io Anticipado entrar o por otra parte ocupar dijo que la propiedad hasta TODAS l
as condiciones y trminos en este acuerdo se ha realizado. El TIEMPO es PRIMORDIAL!
______________________________________ Arrendatario Anticipado _________________
_____________________ Propietario y/o Agente para Propietario
_____/____/____ _____/____/____
Si el depsito inicial debe paga con cheque, inicial al lado de este prrafo para mo
strar que ambos partidos entienden y estn de acuerdo con lo siguiente: el Arrenda
tario entiende que he/she/they hacen un depsito no reintegrable durante este da pa
ra sostener la propiedad. Adems, el Arrendatario por este medio declara que hay f
ondos suficientes disponibles para cubrir este control y que el Arrendatario ent
iende que el Propietario confa en el hecho que este control se despejar de hecho.
Tal como result despus este control no se despeja por ningn motivo, el Arrendatario
entiende que el Arrendatario debe ser obligado de procesamiento y coleccin a la
mayor medida de la ley. Adems, el Arrendatario entiende que todo el dinero de la
opcin restante y el primer alquiler de meses deben estar en la forma de fondos ce
rtificados o de giro postal.
222
ing yo una aplicacin y depsito. Una pareja joven llamada a Tom y
Karen me dijo que hicieron. Explicaron que haban fallado
en el ltimo alquiler a propio a casa haban mirado porque ellos
no se movi bastante rpidamente. Tambin tom un depsito de 1000$ de
ellos y dejan a ambas parejas saber que tratara su applica-
tions. Si no se aprobaran para la casa, conseguiran su
depsitos de vuelta en seguida.
En menos de cuatro horas, contando tiempo de viaje de tres horas, yo
era capaz de conseguir que dos arrendatarios-compradores anticipados me den 1000
$
cada uno. Esto era la misma casa que el gerente de la propiedad gast
dos meses tratando de encontrar a un arrendatario-comprador para. La diferencia
era
que pidiera el depsito en un camino que cre la urgencia; el puntal -
el gerente de erty no hizo.

Una pregunta que siempre conseguimos es en qu forma del pago quiere que el depsito
de su arrendatario-comprador est? Idealmente, estara en la forma de un giro postal
o cheque de caja. Puede tomar un cheque personal si tiene que, pero est seguro q
ue los tiene inicial por la clusula en el Depsito para Sostener la forma de la Pro
piedad que dice:
El arrendatario entiende que he/she/they hacen un depsito no reintegrable para so
stener la propiedad. Adems, el Arrendatario por este medio declara que hay fondos
suficientes disponibles para cubrir este control y que el Arrendatario entiende
que el Propietario confa en el hecho que este control se despejar de hecho. Tal c
omo result despus este control no se despeja por ningn motivo, el Arrendatario enti
ende que el Arrendatario debe ser obligado de procesamiento y coleccin a la mayor
medida de la ley.
Incluso con esta lengua fuerte, si realmente tiene que tomar un cheque personal
del depsito inicial para sostener la propiedad, fuertemente le animamos a visitar
el banco del arrendatario-comprador anticipado cuanto antes para cambiar el che
que por tanto sabe en seguida si hay algn problema.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
223
Ahora, examina todas las aplicaciones del alquiler. Verifica la informacin sobre
la aplicacin y elige a su mejor arrendatario-comprador. No se haga demasiado alca
nzado en la busca del arrendatario-comprador perfecto. La velocidad est la llave
aqu. En mayora de los casos, si no intervienen otros factores, elegir al arrendatar
io-comprador que le da la mayor parte de dinero frente. Todas las cosas no siend
o iguales, tendr que usar slo su mejor juicio para elegir al mejor partido. Pero q
uienquiera elige, hay una urgencia para terminar cosas rpido. El tiempo crea la d
uda, y la duda mata ms acuerdos que algo ms.
Los tres cmo es de venta de su propiedad
Cuando vende su propiedad usando las estrategias de la Opcin de Compra, tiene tre
s preguntas para preguntarse. Sus respuestas determinarn su estrategia de fijacin
de precios para su propiedad. Las tres preguntas que siguen son una manera de ca
librar la importancia relativa a usted de tres factores:
1. Cunto? Cunto dinero quiere hacer? 2. Cunto? Cuanto de largo son usted complaciente
a esperar a conseguir todos su
ganancias como dinero efectivo en mano? 3. Cmo con Fuerza? Cmo con fuerza hacen quie
re trabajar para aumentar el
la cantidad de la ganancia puede hacer?
Lo que sigue son cuatro diferentes opciones que tiene vendiendo una propiedad qu
e permitir que usted use las tres variables encima para determinar su estrategia
de fijacin de precios. Qu quiere? Dinero efectivo rpido pero menos de ello? Ganancias
a largo plazo mximas con mnimo de trabajo? Una gran cosa de la inversin inmobiliari
a de la Opcin de Compra consiste en que decide cmo quiere ofrecer sus propiedades
para la venta. Esto significa su son el que en el control de su futuro de invers
in inmobiliaria.
224
Opcin un: dinero efectivo rpido
Si quiere hacer el dinero efectivo rpido y quiere hacer menos de l, puede volcar s
us propiedades en seguida. Tpicamente, esto implica f lipping su acuerdo a otro inv
ersionista. Tirar su acuerdo a otro inversionista significa que contrata un acue
rdo con un vendedor, pero ms bien que hacer todo el trabajo al preparatorio la pr
opiedad y encontrar a un comprador detallista simplemente vende su contrato y to
dos los derechos que contiene, a otro inversionista. La ventaja para usted ser un
a rentabilidad en efectivo rpida. Pero la desventaja es que nunca har otro penique
lejos de esa propiedad alguna vez otra vez, y tendr que buscar su siguiente acue
rdo en seguida. Para ms informacin sobre f lipping acuerdos ley Tirar Propiedades:
Genere Ganancias en Efectivo Inmediatas en Bienes inmuebles por Bronchick y Dahl
strom (Comercio de Dearborn).
Aqu est un ejemplo rpido de cmo al labio f un acuerdo. Hicimos un acuerdo con un est
udiante nuestro, Michael, en Nueva Orleans. Encontramos a un vendedor que quiso
descargar una casa que necesit una rehabilitacin principal. Cerramos la casa para
un precio al contado de 25000$. La propiedad necesit 15000$ con el trabajo, y lue
go se vendera al por menor por 65000$ a 70000$. Michael fue a su club de inversio
nistas de bienes inmuebles local, algo del cual hablaremos ms en el Captulo 6 y en
contramos a otro inversionista que hizo reconstituye. Vendimos a este inversioni
sta nuestro contrato por el dinero efectivo de 3.500$.
Hemos hecho esto con otros acuerdos. Otra casa que tenamos en Los ngeles necesit mu
chos fixup. Nuestro estudiante, Greg, encontr a otro inversionista que hizo publi
cidad en su peridico local con yo Compran el anuncio de Casas quien nos pag 2000$
por ese contrato. Otra vez, todo que hicimos era contratan un contrato bueno en
la propiedad y luego vendi nuestro contrato.
DavidsStory Cuando miro a inversionistas f lipping acuerdos exclusivamente pienso a
m, Muchacho, son el trabajo duro seguro para un apuro rpido del dinero. No me consi
ga incorrecto. Tengo acuerdos labios f antes cuando contrat a
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
225
la propiedad que iba a tomar una rehabilitacin principal para hacerlo venderse y
yo
no quiso poner el tiempo o dinero en ello. Pero que yo siempre
los inversionistas del principio de precaucin que dicen ellos slo quieren a acuerd
os del labio f es
que sea una rueda de andar. Si deja de buscar propiedades, se para
fabricacin de dinero. Siempre se tiene que pelear por su siguiente
acuerdo. A m esto suena a un trabajo de ventas de la comisin. El ms grande
la razn de invertir en bienes inmuebles consiste en porque es el camino ms simple
hacia
cree una corriente del dinero pasiva para usted. Para hacer esto, tiene que
cuelgue en algunas propiedades que pone segn el contrato.

Otra manera de hacer el dinero efectivo rpido es cerrar una propiedad a un gran p
recio y volverse y venderlo a un comprador detallista en seguida para hacer una
ganancia en efectivo. Esto se llama vendiendo al por menor su propiedad. Uno de nu
estros estudiantes, Stephen, encontr a un vendedor muy motivado en Florida. Steph
en contrat un contrato para comprar la casa por 78000$. Este precio era bajo del
valor de mercado corriente de la casa. Stephen puso en el trabajo de aproximadam
ente la una semana y 1000$ en limpiar la casa. Entonces sali y encontr a un compra
dor para la casa al precio de 109.900$. Todos sumaron, gan neto 29.900$ en un pero
do de 45 das.
Opcin dos: vndase a su primer arrendatario-comprador
Otra opcin que tiene es hacer que su fijacin de precios lo haga muy probablemente
que su primer arrendatario-comprador ejercer su opcin de comprar. Para hacer esto
cobra un pago en adelanto de la opcin ms grande. No slo esto significa que el arren
datario-comprador tiene ms para perder si no compra, pero tambin califica a l de un
comprador mucho ms serio y lo hace ms fcil para l conseguir su financiacin calle aba
jo porque su pago de la opcin y crditos de alquiler, si alguno, se convertirn en un
pago al contado durante ese cierre.
En cuanto al precio se pondr, si quiere que su primer arrendatario-comprador para
compre, debera determinar el precio ms abajo que iba si no se preocupara
226
si comprara o no. Obviamente, ms abajo el precio de la opcin ms probablemente su ar
rendatario-comprador deber comprar. Algunos inversionistas que conocemos se vende
n en un de 6 meses a la base del alquiler a propio de 12 meses a un precio que e
s el valor justo de mercado desde el da el arrendatario-comprador se acerc. Estos
inversionistas se imaginan que esto es un modo fcil para ellos de conseguir el dla
r superior para su casa sin necesidad tener de pagar a cualquier comisin de biene
s inmuebles.
Si tuviramos que vender una propiedad y querido para asegurarnos nuestro tenantbu
yer comprado, no lo venderamos en un trmino de ya que un ao a un precio que era muy
atractivo a ellos como un comprador.
Por ejemplo, vendimos una de nuestras casas que hicimos con John, que encontrar e
n el Captulo 6, exactamente este camino. Como negociamos un gran precio en la pro
piedad que entra en el acuerdo, vendimos la casa en una opcin del arriendo de un
ao por un precio que era slo 5000$ ms que el valor actual de la casa. Esto lo hizo
muy atractivo al arrendatario-comprador que termin por cerrarse en la casa 13 mes
es despus de acercarse y a un precio de 165000$, que era ms de 10000$ debajo del v
alor de mercado en el momento del cierre. Hicimos un poco ms de 23000$ segn el acu
erdo, y nuestro arrendatario-comprador consigui una gran casa. Para ser francos, l
amentamos vendernos tan barato porque esa casa vale ahora ms de 240000$! Por eso
creemos que debera prestar la particular atencin a la siguiente estrategia de fija
cin de precios.
Opcin tres: crea que largo plazo con mnimo vuelca
Si recoge una propiedad en una opcin del arriendo de seis aos y lo vende a su prime
r arrendatario-comprador despus de dos aos, conseguir la ventaja llena de ese trmino
de seis aos con su vendedor? No, no va. Slo conseguir dos aos del dinero efectivo f
bajo, dos aos de la amortizacin y twoyears de la apreciacin. Sacrificar los otros c
uatro aos del crecimiento. Por eso esta opcin de fijacin de precios es nuestro favo
rito. Si no necesita el dinero efectivo inmediato y mira ms largo plazo para sus
inversiones, entonces esto es la estrategia de fijacin de precios que elegir.
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
227
La opcin tres dice hacer que su fijacin de precios anime su tenantbuyer no a ejerc
er su opcin de comprar, pero asegurarse tambin que no tiene demasiado volumen de v
entas en arrendatarios-compradores. Recuerde, ms volumen de ventas en arrendatari
os-compradores, ms trabajo tendr limpiar la propiedad y mercadotecnia l a otro comp
rador. Con esta estrategia de fijacin de precios, cobrar una cantidad de dinero me
dia frente a fin de asegurarse que su arrendatario-comprador se comporta sino ta
mbin hacerlo menos doloroso para ellos para alejarse del acuerdo sin ejercer su o
pcin de comprar. La llave debe determinar el precio de la opcin de su tenantbuyer
muy agresivamente, es decir, lo ms alto posible. As baja las probabilidades que co
mprarn. Y si realmente compran, har bastante dinero que no har dao a usted tanto. En
cuanto al trmino debera poner, elegir un plazo ms largo de dos o tres aos.
Extrao como parece, hemos encontrado que ms largo el trmino es, menos probablemente
el arrendatario-comprador debe comprar. Esto es simplemente una tendencia, no u
n gobierno difcil y rpido. Ms de dos o tres aos, parece que la vida pasa slo a arrend
atarios-compradores, y a menudo deciden no comprar. A veces tienen un final de r
elacin y otros tiempos consiguen una mejor oferta de trabajo en otra rea. El resul
tado neto consiste en que tendrn cuidado de su propiedad mucho tiempo, dejar los
valores subir y el equilibrio del prstamo disminuye, y luego la devuelve a usted
al final.
Un punto muy importante para entender es que nunca damos a nuestros arrendatario
s-compradores ms que un trmino de tres aos. No queremos que nadie amarre nuestra pr
opiedad para el ms largo que esto. De vez en cuando, negociaremos de nuevo una ex
tensin durante un cuarto o quinto ao con nuestro arrendatario-comprador, pero nunc
a destinamos a ellos de antemano que nos extenderemos. Despus de todo, si no paga
n su alquiler a tiempo y son un fastidio, queremos que ellos se vayan. Ahora, si
estn tan bien como la mayor parte de nuestros arrendatarios-compradores resultan
ser, entonces nos conmoveremos para darles una extensin - obviamente, con un alq
uiler ms alto y precio. Ms, si da a su arrendatario-comprador un trmino de cinco aos
o diez aos y ellos no le pagan el alquiler, contemplar a un juez que preside el d
esahucio que oye como usted realmente tienen un comprador no un arrendatario. El
juez dir que probablemente los vendi la casa en algo conocido como un acuerdo para
228
hecho o contrato de la tierra. Esto no es algo que quiere pasar porque tendra que ex
tinguir el juicio hipotecario entonces, ms bien que desalojar.
Todava tenemos una de las casas que recogimos en el Desafo de San Diego original,
mencionado en el Captulo 2. Es una casa de tres dormitorios que subimos a una opc
in del arriendo de cinco aos para 140000$. Hemos tenido tres arrendatarios-comprad
ores en la propiedad durante los cuatro aos pasados. Nuestro primer arrendatario-
comprador nos pag 795$ por mes en el alquiler y tena un precio de la opcin de 159.9
00$. Nuestro arrendatario-comprador corriente, el nmero tres, nos paga 1.195$ por
mes en el alquiler y tiene un precio de la opcin de 179.900$. Esperamos que no co
mpren porque el alquiler del mercado por la casa es ahora 1.400$ por mes y la ca
sa se valora en 230000$!
PetersStory yo a veces estructura algunas de mis casas del encargado a largo plazo
en opciones del arriendo. Puse en un arrendatario-comprador que me da un pago de
la opcin grande que es totalmente reintegrable a condicin de que se queden en la
casa durante tres aos, paguen su alquiler a tiempo cada mes y mantengan el
propiedad. Tal como result despus no hacen, pierden su pago de la opcin.
La realidad es que hacindolo tan fcil para mis arrendatarios-compradores de stos
casas de alta cualidad para alejarse, por lo general hacen. Entretanto, yo
tenga un cacho grande del dinero que es varias veces mayor que a
depsito de seguridad normal para proteger mis intereses. No uso esto
el concepto en muchas casas, pero cuando lo hago me ha hecho mucho
del dinero.

Opcin cuatro: apriete la ganancia mxima posible


Nunca falla: Siempre que enseemos un taller, siempre hay algunas personas all que
quieren hacer el absoluto la mayor parte de dinero posible y quieren poner en el
trabajo para hacerlo. Vendindose en una base del alquiler a propio, la manera de
hacer esto debe tener mucho volumen de ventas de arrendatarios-compradores. Por
qu? Es porque cada vez pone a
5/Venta de Sus Propiedades por el Dlar Superior
229
nuevo arrendatario-comprador en la propiedad, colecciona otro pago de la opcin no
reintegrable. Estos pagos de la opcin tienen sentido rpido.
De este modo, si esto es la opcin quiere elegir, luego venderse a su arrendatario
-comprador en un trmino de un ao. Asegrese que colecciona un pequeo al pago de la op
cin medio, recordando que si cobra demasiado el frente, comprarn probablemente. Ta
mbin, se tiene que asegurar el precio que pone es al final alto de lo que proyect
a la propiedad de valer cuando van para comprar. Ahora no usamos esta opcin porqu
e establece a sus arrendatarios-compradores para el fracaso, pero sentimos que l
e tenemos que hacer al menos consciente que esta opcin realmente existe. Si realm
ente elige, de hecho, esta opcin, asegrese que avisa su tenantbuyer muy claramente
lo que espera de ellos y las consecuencias si no terminan por ser capaces de co
mprar. Tambin, tiene que saber que pasar mucho tiempo limpiando la propiedad y mer
cadotecnia esto cada vez que sus arrendatarios-compradores se mudan.
Elige cunto hace y cuando
Una de las cosas ms agradables de la inversin de la Opcin de Compra es que eligi cunt
o hace, cuanto trabajo quiere hacer, y cuando har su dinero.
Qu ahora?
6C H UN P T E R
Bien, ha aprendido todos sobre el sistema de la Opcin de Compra para hacer el din
ero grande invirtiendo en bienes inmuebles. Ahora qu? Cmo comienza a poner en prctica
todas las ideas, estrategias, tctica y tcnicas que ha estado aprendiendo?
Parece dondequiera que vayamos para ensear talleres del inversionista, la pregunt
a ms comn que conseguimos es, Cmo empiezo? Esta gente, como usted, es totalmente since
ra en su deseo de tener xito en la inversin inmobiliaria. Como usted, quieren inve
rtir el tiempo, esfuerzo, y, si hace falta, el dinero, para lanzar su negocio de
inversin. Pero estn inseguros de cmo comenzar. Toda la informacin que acumulan pare
ce aplastante a veces. Piden que nosotros recortemos toda la materia de fantasa y
les demos el punto fundamental que necesitan aqu mismo y ahora mismo a fin de co
menzar la fabricacin de dinero invirtiendo en bienes inmuebles.
Quisiera usted leer nuestros puntos fundamentales? Bien, inclnese adelante y conce
ntracin de la paga. Estamos a punto de compartir con usted la informacin crtica tie
ne que empezar. Y luego, aprender a aproximadamente cinco gente sencilla que us la
inversin inmobiliaria para hacer sus vidas extraordinarias.
231
232
Tres tcnicas para encontrar su primer acuerdo en 45 das o menos!
Ha ledo ya en el Captulo 2 sobre el desafo de la prensa dramtico en el cual tuvimos x
ito hace varios aos. Habamos estacado nuestra reputacin que podramos mostrar a tres i
nversionistas que comienzan cmo encontrar sus primeros acuerdos no slo en 45 das, p
ero en 72 horas!
Mientras eran unos tres das estresantes, asustadizos, y caticos, vala la pena. No n
os podamos haber ms conmovido con los resultados. Vamos a afrontarlo, los resultad
os son por qu la gente se preocupa, no se imaginan promesas. Incluso mejor que el
valor promocional de aquellos tres das era el modo que el mercado ha conducido e
l valor de estas propiedades que manejamos entonces a travs del tejado. Estas die
z propiedades valen ahora bien ms de $2,5 millones.
Desde entonces, nos han preguntado muchas veces cmo lo hicimos. Cmo hizo realmente
encontramos todos aquellos acuerdos en tal poco tiempo. Bien, es tiempo de reti
rar la cortina y revelar al mago. Aqu estn las tres estrategias solamos encontrar a
quellos acuerdos. Son stos los nicos modos de encontrar grandes acuerdos? Por supue
sto no; son slo los modos ms rpidos de encontrar su primer acuerdo. Si nos lanzramos
fro en una ciudad otra vez y pidiramos encontrar un acuerdo, stas son las estrateg
ias que usaramos para hacer cosas pasar.
Tcnica 1: pidiendo venta por dueo y para anuncios de alquiler
Mientras la fabricacin de llamadas a la gente que ha anunciado sus propiedades pa
ra la venta o para el alquiler puede no ser encantadora o emocionante, es eficaz
. En el Desafo de San Diego original, hicimos cientos de llamadas a la gente con
propiedades anunciados para la venta o para el alquiler para establecer las casi
30 citas que continuamos a encontrar con vendedores y ver sus propiedades. Pued
e conseguir una mirada a las escrituras textuales que usamos llamando a estos pr
opietarios; se incluyen en nuestro primer libro.
6/Qu Ahora?
233
Una broma de la persona enterada debe envejecer los anuncios clasificados pide d
ejar al tiempo hacer la mayor parte de la clasificacin de vendedores motivados y
no motivados para usted. Ms bien que visitar corriente Para la venta Por anuncios
del Dueo, visite anuncios que son un mes a tres meses. Con Para anuncios de Alqu
iler, visite anuncios que son una semana a tres semanas. Mientras muchas de las
propiedades ya no estarn en el mercado, los dueos con propiedades que se dejan muc
ho ms querrn tratar.
Si no ha estado apilando los anuncios clasificados de bienes inmuebles de su dia
rio dominical para hacer un archivo envejecido, vaya a su biblioteca local y con
siga nmeros que necesita de los nmeros atrasados de los peridicos que tienen. Proba
blemente el error ms grande que vemos a la gente hacer quienes visitan anuncios c
lasificados es buscar el anuncio perfecto para visitar. Parece que creen que deb
eran buscar un anuncio que lee, El vendedor motivado se debe vender dentro de las
24 horas siguientes. Va el hecho mi propiedad a usted por 1$ gifting usted 50000
$ del capital que tengo. Por favor llame ahora, prometo decir slo s a su oferta! Bie
n, por tanto nos hacemos un poco llevados. El caso es que la mayor parte de los
anuncios perfectos con los cuales se encontrar son escritos por otros inversionis
tas que usan palabras que saben generar mucho inters. Adems, la verdadera razn la ge
nte busca el anuncio perfecto es por lo general el miedo. Quieren retrasar el ac
to de recoger el telfono y marcar lo ms largo posible. Entendemos que puede ser asu
stadizo, pero cmo ms va a aprender a hablar con propietarios excepto hacindolo real
mente?
Tambin, ms asustado o incierto suena por el telfono, mejor! La mayor parte de person
as que anuncian su casa con Para la venta Por anuncios del Dueo consiguen f saque
ado por las llamadas de los agentes que esperan recoger listados. Y la mayor par
te de agentes se entrenan parecer profesionales, entusisticos, y confidentes por
el telfono. Un fter muchos aos de la inversin y ensear de nuestros estudiantes tener
xito en la inversin inmobiliaria, hemos aprendido que tiene que hacer oposicin dir
ecta de estos agentes (y el telemarketers quienes llaman ah a estos vendedores so
bre otros asuntos). Quiere ser un poco indefenso e inseguro durante los 30 a 60
primeros segundos de la conversacin. Esto ayuda
234
termina el signo de interrogacin grande en la mente del vendedor, Quiero hablar con
esta persona?
Sabemos que esto no es el enfoque convencional a la clasificacin a travs de engaa e
l telfono, pero nuestras estrategias de negociacin no son convencionales tampoco.
En nuestra experiencia, este enfoque simplemente trabaja mejor. Hemos recogido p
ersonalmente docenas de propiedades usando este enfoque.
PetersStory me acuerdo de hablar con un estudiante llamado a Craig. l y su esposa ha
ban encontrado cinco de sus nueve primeros acuerdos llamando anuncios de su peridi
co local. Su esposa hace las llamadas y establece las citas, y Craig va y contra
ta los acuerdos. Tienen una gran sociedad
en lugar.

DavidsStory Cuando tenemos nuestros estudiantes mentorship en el taller de formacin


intensivo de tres das, una de las primeras cosas hacemos durante la maana del prim
er da debe conseguir que ellos llamen a vendedores de la propiedad. Formamos grup
os pequeos de tres o cuatro personas y subimos a los telfonos. Peter y yo hacemos
muchas llamadas con ellos. Usamos un telfono del altavoz, y cuando el estudiante
se atasca, presionamos el botn mudo y les decimos que decir despus. Todos comienza
n nervioso por el telfono. Pero al final de tres das, cuando han hecho 50 a 60 lla
madas, realizan que no es tal gran negocio.
Uno de los errores ms grandes que muchos inversionistas hacen es tratar de explic
ar su oferta sobre el telfono. No lo haga! En cambio, si el vendedor le exige una
oferta le dicen, Mirada el Sr. Seller, no s si tenemos un adecuado aqu o no. Puedo
no querer comprar la casa. Le puedo hacer unas preguntas para ver si hasta quiero
que usted me invite a ver el interior de la casa? Note cmo es un reacio
6/Qu Ahora?
235
comprador aqu. La otra ventaja que consigue de este enfoque es que nunca tiene qu
e tratar de explicar su oferta sobre el telfono antes de que se haya encontrado c
on el vendedor. Recuerde, no negocia sobre el telfono, clasifica simplemente.
Tcnica 2: pngase su compro casas anuncio en el peridico!
Vuelva y lea rapidamente nuestras instrucciones ms tempranas en el Captulo 2 sobre
la adquisicin de su Compro el anuncio de Casas en el peridico. Hecho correctament
e, sus anuncios clasificados sern buenos para varios acuerdos cada ao. Es bastante
barato y un muy accin de palanca alta modo de encontrar a vendedores motivados.
DavidsStory he encontrado aproximadamente el 30 por ciento de los acuerdos que he h
echo a travs de anuncios clasificados que he colocado en varios papeles. Algunas
semanas, no consigo ningunas llamadas, y otras semanas, me pongo cinco o seis gr
andes conduce. No pensara hasta en quitar mis anuncios del papel. Lo tengo
en un programa de la autopaga a travs de mi tarjeta de crdito. Entra en cada
semana. Es un proceso automatizado para m.

Tcnica 3: saque 200 compro casas signos en su rea de la granja
Su rea de la granja es simplemente una vecindad o la parte de su ciudad donde qui
ere enfocar sus esfuerzos de compra. Mientras todava comprar probablemente propied
ades en otras reas, la parte del len de sus esfuerzos de mercadotecnia se enfocar e
n esta rea. Se har un experto en valores de la propiedad y valores del alquiler en
esta rea. Cuando algo surja al alquiler o a la venta sabr en seguida.
236
Uno de los mejores modos de cultivar esta rea es conseguir su Compro Casas cierra
sesin. Puede hacer esto usted mismo o contratar a alguien para hacerlo para uste
d. Asegrese que es consciente de ordenanzas locales en su rea sobre sacar signos.
PetersStory
No s de ningn inversionista que haya sacado 200 signos quien no tiene
comprado al menos una casa! Trabajan tan bien. El mejor parte es
que el coste sea slo unos cientos de dlares para los signos. Que a
trato en costes de comercializacin para conseguir una gran compra en una casa.

Un plan de accin de cinco pasos simple lanzar su negocio de inversin inmobiliaria


Paso un: destine a su educacin continua en bienes inmuebles
Hay slo una manera de aprender en la vida - experiencia. Y la experiencia puede s
er un profesor spero a veces. Tiene la opcin de aprendizaje de sus propias experie
ncias o complementar sus propias experiencias con perspicacias de otra gente.
Pero no crea que tenga que saber todo esto antes de que empiece porque nunca sab
r todo esto. Esto es una trampa que agarra a muchos inversionistas de bienes inmu
ebles aspirantes y los congela fro. Slo destine a aprender constantemente cada vez
ms con el tiempo ya que hace ah su inversin. La mejor manera de bajar su riesgo es
invertir en su base de conocimiento.
6/Qu Ahora?
237
DavidsStory todava lea aproximadamente 40 a 50 libros por ao para hacerme un mejor in
ersionista. Tambin paso por los al menos cinco cursos del estudio a distancia un
ao. No busco un f lood de la nueva informacin. Slo quiero escoger las mejores ideas
de todo que le y escucho. Tomo estas ideas
y puesto ellos para trabajar para hacer el dinero. Por ejemplo, yo recientemente
aprendido sobre cmo cortar legalmente mi obligacin tributaria cuando me vendo segu
ro
tipos de propiedades en ms del 15 por ciento. Esa una idea que tiene
literalmente salvado m decenas de miles de dlares!

Lo siguiente es cuatro debe - libros ledos para ayudarle a hacerse afortunado inv
irtiendo en bienes inmuebles:
1. Piense y Pngase Rico, por Napolen Hill, es el abuelito de todos los libros de l
a autoayuda. Esto es deber para su biblioteca de xito.
2. El Factor de Aladino, por Mark Victor Hansen y Jack Canfield, le ensear la habi
lidad crtica de la peticin para lo que quiere en la vida.
3. Cmo Crear Corrientes Mltiples de Casas de Compra de Ingresos en reas agradables
con Nada Abajo, por Peter Conti y David Finkel, es, sabemos, un enchufe desvergo
nzado. Pero en nuestra opinin, todava es un gran libro sobre cmo encontrar a vended
ores motivados.
4. Rich Dad, Dad Pobre, por Robert Kiyosaki y Sharon Lechter, abrirn sus ojos al
cuadro grande de la libertad financiera.
Paso dos: encuentre a un consejero trabajando con
Encuentre a un inversionista afortunado que quiere ayudarle a aprender las cuerd
as. Nuestro amigo, Darcy, recientemente complet un Triatln de Ironman. Mientras cr
eemos que est loca para ofrecerse para sufrir a travs de ese acontecimiento, realm
ente comparti algo muy interesante con nosotros. Parece que durante la parte de p
aseo en bicicleta de 110 millas del acontecimiento, hay
238
las reglas estrictas que prohben a cualquier participante de redactar detrs de otr
o ciclista. Como un jinete usa hasta 30 por ciento menos energa dejando a otro ji
nete bloquear el viento para ellos, los funcionarios no lo permiten. Pero en su
inversin inmobiliaria, redactar slo no se permite, se anima y se recompensa. No ha
y mejor manera de aprender que teniendo alguien le toman a la mano y lo hacen co
n usted.
Paso tres: desarrolle tres fuentes independientes de vendedores motivados
A fin de hacer el dinero en la inversin inmobiliaria, tiene que trabajar con vend
edores motivados. La prioridad nmero un de su negocio de inversin es crear tres fu
entes fidedignas del descubrimiento de vendedores muy motivados. Si usa las idea
s en este libro o en nuestro primer libro, tiene que invertir el tiempo y energa
de sistematizar su generacin principal por tanto consecuentemente aparece bien co
nduce.
PetersStory Slo este ao, ponemos a siete de nuestros estudiantes mentorship a travs d
un programa experimental. Uno de los focos principales de este programa era al
ajuste fino su los sistemas que encuentran el acuerdo de modo que dentro de tres
o cuatro meses hubieran hecho lo que la mayor parte de inversionistas gastan tr
es
o cuatro aos haciendo. Cules son los resultados? Tres de los estudiantes
se rindi despus de unas semanas; no podan manejar la realidad de
la puesta en 15 a 20 horas por semana en este programa muy estructurado.
Los otros cuatro estudiantes hicieron diez acuerdos durante sus cuatro primeros
meses,
con ganancias medias de ms de 20000$ por acuerdo. Estos cuatro estudiantes
ahora tenga sus habilidades que encuentran el acuerdo abajo fro. Tambin tiene que
alcanzar
el punto donde el descubrimiento de acuerdos se hace la segunda naturaleza.

6/Qu Ahora?
239
Paso cuatro: encuntrese con al menos Un vendedor por semana - cada semana!
Las cosas mgicas pasan cuando se sienta en la presencia de un vendedor motivado.
Mientras nunca sabe cual el resultado de cualquier cita con un vendedor solo ser,
realmente sabe que si se encuentra con bastantes vendedores contratar acuerdos.
No puede ayudar, pero tener esto pasa. Es slo un juego de nmeros.
Una vez que tenga sus tres sistemas que encuentran el acuerdo en el lugar, puede
esperar gastar entre tres y cinco horas cada semana para conseguir que una cita
de alta calidad vaya la visita. Por trmino medio, esa cita tomar dos horas, inclu
so el tiempo de viaje all y de vuelta, el que significa que tiene cinco a siete h
oras por semana para poner en su inversin en mnimo absoluto. Note: tendr ms tiempo p
ara poner en cuando venda una casa ha recogido. Esto le tomar un promedio de 15 a
20 horas por semana durante dos o tres semanas. Pero parece que nadie hace caso
de esta parte porque significa que se pone para reunirse una grasa examinan para
ver su trabajo!
La reunin con un vendedor una semana significa que se encontrar con 52 vendedores
por ao. No cree que despus de encontrarse con 52 vendedores vaya a contratar al men
os un acuerdo? Y despus de que ha hecho su primer acuerdo, no cree que se mejore y
mejor en negociacin y cierre de ms acuerdos?
DavidsStory Cuando nuestros estudiantes primero empiezan continan un promedio de 12
citas antes de que contraten su primer acuerdo. Obviamente, esto mejora con el t
iempo. Cierro un acuerdo de tres citas y media. A mi consternacin de toda la vida
, Peter se cierra un de tres.
Ay, es un hecho que nunca me deja olvidar. A veces tener un mejor
el amigo y el consejero no son todo que ha elogiado para ser.

240
Paso cinco: cree un sistema de la reaccin
Necesita un sistema en el lugar que le ayuda a retroceder de su inversin cotidian
a y ajuste fino sus esfuerzos cuando va.
DavidsStory detrs cuando sola aprovecharme del Equipo del Hockey sobre hierba Naciona
l de los Estados Unidos, mi entrenador sola tener este refrn. Dijo, Consigue la expe
riencia de un juego cien veces, o consigue la experiencia de los cien juegos? El
punto hundido en con nosotros jugadores.
Despus de cada juego, nos sentaramos con nuestros diarios de formacin y
anote lo que aprendimos del juego. Nos aseguramos a
capture los mejores puntos de aprendizaje de cada partido de modo que furamos
aprenda y crezca como jugadores. Cuando empec a invertir en el verdadero
finca, us la misma idea. Despus de cada cita con un vendedor,
Me sentara con mi diario de bienes inmuebles y me asegurara que captur
cada leccin importante de esa experiencia podra.

Cree un diario de bienes inmuebles para usted. Despus de que cada sesin de la conv
ersacin con vendedores o compradores por el telfono o reunin con ellos en la person
a, se pregunta las preguntas siguientes y registra sus respuestas en su diario:
Qu fue realmente bien sobre esa experiencia? Lo que va yo hacer diferente la prxima
vez que estoy en mismo situ -
ation?
Que preguntas hicieron la experiencia levantan esto tendr que
encontrar las respuestas a?
Dnde ir para encontrar estas respuestas?
Otra manera de conseguir la reaccin en su inversin es dar un toque en el poder de
su Asociacin del Inversionista de Bienes inmuebles local (REI A). Estos grupos se
dispersan a travs del pas y tpicamente se encuentran
6/Qu Ahora?
241
una vez al mes compartir ideas, red, y apoyar el uno al otro en su inversin. Son
un gran recurso para usted ya que empieza en la inversin inmobiliaria. Para encon
trar una lista de grupos diferentes en todo el pas simplemente consideran la Red
en <www.americanreia.com>.
Cmo cinco gente sencilla vidas extraordinarias creadas invirtiendo en bienes inmue
bles y cmo puede tambin!
Nos gustara presentarle en cinco de nuestros graduados pasados. Vinieron a la inv
ersin inmobiliaria de una variedad de fondos. Esperamos que sus ejemplos de lo qu
e las personas ordinarias pueden llevar a cabo cuando andan ah a la fe y van desp
us de sus sueos le inspiren a poner para usar todas las estrategias y tcnicas que h
a aprendido en este libro.
La prxima vez siente que no hay modo que podra tener alguna vez xito invirtiendo en
bienes inmuebles, queremos que usted recuerde sus historias. Si estas cinco per
sonas pudieran suceder a la inversin en bienes inmuebles, puede tambin. Todo que n
ecesita es la decisin consciente de su parte para empezar, seguir yendo y permane
cer abierto para el aprendizaje a lo largo del camino.
Cmo un Expeluquero Aument un Dlar Multimillonario Carpeta y Procoqueta y Cmo Puede T
ambin
Nuestra primera historia es sobre Marcia, un inversionista sociable con un corazn
de oro del Mediooeste. Adems de ser una mujer de la gran integridad, Marcia es l
a clase de persona que girara a si estuviera alguna vez en el problema. A la edad
de 30 aos, Marcia defini el objetivo de comprar bienes inmuebles a tiempo parcial
alrededor de su negocio del peinado para ser capaz de retirarse a la edad de 40
aos. Fue a una clase de una hora en bienes inmuebles y aprendi bastante para empe
zar. Su primera compra era el pequeo edificio comercial en el cual tena su saln del
pelo.
242
Durante los prximos cinco aos, Marcia ahorr bastante dinero para un pago al contado
para comprar una propiedad por ao usando la financiacin convencional. A este punt
o, tom la reserva en su progreso y realiz si guard este paso no golpeara su objetivo
. Tom un poco de accin drstica. Sali en un curso intensivo de clases de inversin inmo
biliaria y talleres. Estudi todo que podra conseguir sus manos en esto trataron co
n acuerdos de negociacin y financiacin creativos. La puesta de estas ideas en la a
ccin era asustadiza para ella.
La primera propiedad que alguna vez hizo creativamente estaba en una subasta en
su ciudad para algunas tierras de labranza. Nos dijo cmo deliberadamente se sent e
n la primera fila de la subasta porque saba que haba verdaderos inversionistas all y
se asust para mirarlos. Termin por ser el postor afortunado ese da en unas tierras
de 60 acres con tres casas en ello por 300000$. Tuvo que expedir un cheque direc
tamente sobre el terreno de un depsito del 10 por ciento. Consigui esto 30000$ de
una hipoteca del valor lquido de la vivienda en su casa. Se asust, pero era maneja
ble porque haba alineado ya a un compaero del dinero para financiar el acuerdo. En
tonces consigui las noticias devastadoras: Su inversionista se haba echado atrs en e
lla! Aqu estaba con 30000$ en juego, una suma de dinero enorme para Marcia a ese
punto en su vida y ninguna idea cmo hara este acuerdo pasar.
Adelantndose en la fe, Marcia form un equipo con un corredor de bienes races agresi
vo que le ayud a vender 150000$ de la propiedad de sus 60 acres. Entonces negoci c
on el vendedor para darle una extensin de 30 das en el cierre para la tierra a cam
bio de un depsito de la fianza de 5000$ adicional. Usando esta prrroga, Marcia y s
u agente vendieron ms 100000$ de la propiedad. Marcia otra vez volvi al vendedor y
esta vez dio al vendedor 6000$ adicionales para ampliar el cierre durante ms 30
das. En estos 30 finales das, Marcia logr conseguir 50000$ finales al vendedor vend
iendo ms de la propiedad. Cuando todo se dijo y se hizo, 90 das ms tarde, Marcia haba
comprado la tierra por 300000$ que haba pagado vendiendo la mayor parte de la ti
erra, dejndola con 13 acres por valor de 110000$ que ahora posey libre y claro! Ma
rcia us esta ganancia para finalmente
6/Qu Ahora?
243
compre cinco casas, que vale un total de 250000$. Todava posee estas cinco casas
hoy, y dan sus 3000$ por mes en el dinero efectivo positivo f bajo.
El primer ao que Marcia comenz a usar las estrategias creativas sobre las cuales h
a aprendido en este libro, compr 7 propiedades. El prximo ao, compr 10 propiedades.
El prximo ao, compr 25 propiedades. Y el prximo ao, compr 45 propiedades. Como puede s
uponer, realmente en efecto encontr su objetivo de diez aos, con tiempo de sobra.
Cuando preguntado lo que su estrategia de compra de la Opcin de Compra favorita e
s, dice, Mi favorito consigue el hecho [es decir, comprando sujeto] porque entonc
es no tengo gastos del prestamista, no tengo que tener derecho al prstamo, el prst
amo no se revela en mi informe de crdito, y tener el ttulo de mi nombre lo hace mu
cho ms fcil cuando me vendo.
Un acuerdo de la opcin del arriendo reciente que Marcia negoci era con una pareja
joven que posey libre y limpie un ladrillo inmaculado, lakefront casa. Marcia exp
lica, Me dirig a ellos sobre una opcin del arriendo. Como Peter y David me haban ens
eado, ped un acuerdo a largo plazo de diez aos. Terminamos en siete aos con 10$ abaj
o y 550$ por mes en pagos de alquiler. El precio era 139000$, que era el valor d
e mercado.
Marcia entonces vendi la casa en una base del alquiler a propio. Dice, Como estaba
en la gran forma, no tuve que hacer una cosa sola de fijar o limpiar la propied
ad. Saqu algunos signos, dirigi algunos anuncios, y dentro de 30 das tena 10000$ de
mi arrendatario-comprador, que tena un alquiler de twoyear para poseer a un preci
o de 159000$.
Nos dijo sobre otro acuerdo que reuni con una familia que tena una casa que era va
cante cuando se haban movido del rea. Los vendedores no tenan hasta bastante capita
l para pagar a un corredor de bienes races para poner en una lista y vender la ca
sa, a menos que pagaran del bolsillo los gastos de cierre y la comisin del reacti
vo. Marcia consinti en comprar la propiedad sujeta a la hipoteca de 195000$. Los
pagos mensuales eran 1.200$ por mes ms impuestos y seguro.
La propia casa se localiz directamente en un ro y tena un fondo de vuelta. De hecho
, a Marcia le gust esto tanto decidi acercarse y
244
viva all. Puso en 25000$ en mejoras, y ahora que la casa se valora en 300000$. Ma
rcia tiene una ganancia de 80000$ en la propiedad. Como es sola, alquila el nive
l inferior de esta casa de 3000 pies cuadrada y consigue 800$ por mes en el alqu
iler que cubre la mitad de su pago mensual.
Marcia dice, La inversin inmobiliaria me da el f lexibility y libertad de viajar.
El ao pasado, fui a Australia y Nueva Zelanda durante seis semanas, y esto era ad
ems de la toma de ms seis semanas de vacaciones. No poda hacer esto como un peluque
ro porque cuando estaba lejos de mi silla no hara ningunos ingresos. Ahora, cuand
o viajo, los ingresos todava entran.
Cmo un obrero de la construccin joven fue de poner alfombra a inversin de jornada c
ompleta
DavidsStory que recuerdo cuando primero encontr a John en un taller era la aquiescen
cia San Diego. Habl tan suavemente que podra or apenas lo que deca. Se qued despus de
que todos los dems se haban ido a casa y de su propio modo me pregunt al consejero l
en su inversin. En
el tiempo, me acuerdo de pensar a m, Por qu son yo diciendo s
a l? Se marchar despus del primer no se pone de un vendedor. Era
Yo alguna vez incorrecto!

Durante sus tres primeros meses invirtiendo a John continu la cita despus de la ci
ta sin la suerte. En varias ocasiones, John nos llamara y compartira una gran cita
que tena, y le preguntaramos al fax sobre el contrato que haba contratado. Ah, no c
ontrat nada. Crea que mejor llamo y me dirijo a usted primero. Inevitablemente, cua
ndo John volvi para encontrarse con los vendedores, haban encontrado a otro compra
dor.
6/Qu Ahora?
245
John, diramos, slo contrtelo aun si hace todo esto incorrecto. Mientras deja el sujet
o a clusulas en el acuerdo ser fino. Puede entender la verdadera razn John no sac su
acuerdo con el vendedor? Era el miedo. Se asust que ningn vendedor tomara una capa
de la alfombra de 22 aos en serio.
Entonces un da algo hizo clic para John. Encontraba con el vendedor de una casa d
e tres dormitorios aproximadamente siete minutos de donde vivi. El vendedor se mo
va del estado y no haba sido capaz de vender la casa. De mirar la propiedad, John
saba que el problema era la alfombra fea en la casa. Tal vez era el hecho que saba
que podra sustituir la alfombra al coste, o tal vez era el hecho que esta casa e
staba as cerca de su propio, o tal vez John se acababa de marear de dejar a acuer
dos bajar a travs de sus manos, John avanz. Cuando el vendedor estuvo de acuerdo c
on su oferta, John finalmente sac su acuerdo y lo deprimi por escrito.
Mand por fax en nuestra oficina la opcin del arriendo de tres aos que haba firmado e
n aproximadamente 10000$ a 15000$ debajo del valor de mercado. Tambin estim que se
necesitaran aproximadamente 3000$ para sustituir la alfombra y la parte de pintu
ra del interior de la casa. Dijo que lo hara con un compaero de su del trabajo dur
ante el fin de semana.
DavidsStory me acuerdo de mirar el acuerdo y estar tan orgulloso de lo que John haba
hecho. De todos modos, el inversionista en m saba de todo que me dijo que podramos
hacer este acuerdo an mejor. Por tanto le dije volver y pedir una pequea cosa - un
a renovacin del tiempo
del acuerdo si lo quisiramos. Esto signific que nuestros tres -
el acuerdo del ao se convertira en un acuerdo de seis aos. Podra decir que John era
nervioso de cmo el vendedor reaccionara, pero John sigui adelante
y lo hizo de todos modos. Y el vendedor realmente dijo s!

246
John vendi esta casa en una base del alquiler a propio de 12 meses. Hizo 100$ por
mes del dinero efectivo f bajo y ms 26000$ cuando sus arrendatarios-compradores
le cobraron en efectivo al final de ao. Estaba en su camino.
Otra casa que compr cerca donde vivi era de una llamada lejos de un anuncio que ha
ba colocado en su peridico local. Compr la casa por 5000$ abajo y sujeto al prstamo
de 125000$ de la existencia de vendedores. Entonces lo compr, la casa tena 18000$
a 20000$ del capital en ella. Puso a un arrendatario-comprador en la propiedad p
or el dinero de la opcin de 8000$ a un precio de 159.900$. Por suerte, para John,
su arrendatario-comprador no compr porque un ao y un John mitad posterior consigu
ieron una oferta en efectivo de la casa por 165000$. John termin por dar a su arr
endatario-comprador de vuelta 6000$ de su pago de la opcin debido a todas las mej
oras que el arrendatario-comprador haba hecho a la propiedad. Durante el cierre,
John coleccion un control de 35000$.
Hace aproximadamente 12 meses, John tom el salto en la inversin de la jornada comp
leta y dej su trabajo de construccin. Cuando preguntado sobre su decisin de inverti
r la jornada completa dice, Slo no lo poda hacer ms. Trabajaba de 10 horas hasta das
de 12 horas, y luego llegara a casa y sera demasiado cansado para hacer mis llamad
as de ventas o ir encuentran a vendedores. Jackie y yo lo discutimos, y decidimo
s que debera dejar y comenzar la jornada completa en mi inversin. Esto ha sido inc
reble. Saba que no quise estar en la construccin para siempre. Sola mirar a los tipo
s que lo haban estado haciendo para 20 - ms aos. Tenan tantos problemas de salud de
todo el trabajo exigente. Los bienes inmuebles han sido mi billete de todo esto.
Si encontrara a John hoy le vera cuando se supuso para ser - un hombre de voz dul
ce a su mediados de los aos 20 que es silenciosamente confidente con su y el futu
ro de su familia. Ido es el viejo obrero de la construccin inseguro. En su lugar
es un inversionista agudo y muy experto que es la negociacin cmoda con aproximadam
ente cualquier vendedor y suscribirse el acuerdo sobre el terreno, con unos cuan
tos sujetos a clusulas, por supuesto.
6/Qu Ahora?
247
Cmo un Agente de bienes races Hecho Efectivo Invirtiendo no Hacer corretaje
Nuestra siguiente historia es de uno de nuestros estudiantes llamados a Gary. Ga
ry es un agente de bienes races que pasa todo su tiempo invirtiendo, no represent
ando a otros compradores o vendedores. Vive en Sur de California y slo se concent
ra en propiedades que son correctas cerca del ocano. Sabe que estas casas tienen
la apreciacin a largo plazo excelente.
Gary compra la mayor parte de sus casas sujetas a la financiacin de la existencia
con el vendedor que lleva una segunda hipoteca para el equilibrio de la compra.
Como la mayor parte de sus vendedores no quieren su nombre por el prstamo para s
iempre, Gary tpicamente est de acuerdo con completamente en efectivo el prstamo exi
stente y el vendedor - llevan la segunda hipoteca dentro de cinco a siete aos.
Gary se imagina que habla con aproximadamente 50 a 75 vendedores para cada uno t
ratan encuentra. Encuentra que la mayor parte de su conduce del servicio del lis
tado mltiple (MLS), la base de datos patentada que los corredores de bienes races
usan para anunciar propiedades para la venta. Averigua el MLS para comentarios c
omo:
Encontrado otra casa Extincin del juicio hipotecario surgir Dueo de la ciudad el o
wc (el dueo llevar) AITD (contrato de fideicomiso inclusivo - un nombre de fantasa
para un tipo de
sujeto de comprar)
Gar y tambin consigue algunos de sus acuerdos de remisiones de otros agentes en e
l rea que saben lo que busca. Se encuentra que la mayor parte de vendedores se pe
gan en su precio. Por tanto les da el precio completo a cambio de ellos dndole trm
inos buenos. Dice, Slo trabajo con agentes que quieren hablar con sus vendedores d
e contratos de fideicomiso inclusivos o sujetar el to s. A veces hasta doy el la
do de mi comprador de la comisin de bienes inmuebles al agente del listado como u
n aadido
248
incentivo para ellos para hacer el acuerdo pasar. Puedo poner el 6 por ciento en
el acuerdo frente y todava hacer un manojo del dinero. He encontrado que no pued
e ser avaro en este negocio. Gary contina a decir, Por la razn que sea he encontrado
que los vendedores ms se pegan en la adquisicin de su precio inicial que con trmin
os.
No comprar una propiedad que necesita mucho ms que una pintura simple y alfombrado
. Dice que trata de asegurarse que necesita menos de una semana para conseguir l
a propiedad lista para venderse a su arrendatario-comprador.
Su enfoque del cortador de la galleta a la venta de la propiedad en una rentto-p
ropia base debe dar al arrendatario-comprador una opcin del arriendo de un ao con
el derecho de renovar para uno ms ao. A mnimo, Gary aumenta el precio a al menos 30
000$ sobre lo que pag por l. Por lo general ofrece un crdito de alquiler para el pr
imer ao slo de unos cientos de dlares por mes, pero slo si sus arrendatarios-comprad
ores pagan a tiempo. Para el segundo ao, se da un golpe en el precio por el 50 po
r ciento del aumento medio del valor para esa rea. De este modo, si el rea subiera
en el valor el 10 por ciento, se da un golpe en el precio del arrendatario-comp
rador en el 5 por ciento adicional. Tambin colecciona un segundo pago de la opcin
de 3.500$ a 12000$ de su arrendatario-comprador para el derecho a esta renovacin.
Aqu est un ejemplo de un acuerdo que Gary reuni. Pag a vendedores motivados 5000$ ab
ajo y compr el condominio de 150000$ de los vendedores sujeto a la financiacin exi
stente. Los vendedores llevaron una segunda hipoteca para el equilibrio de su ca
pital. Tres aos ms tarde Gary vendi ese condominio por 299.900$. Mientras la mayor
parte de sus acuerdos no terminan por hacer este mucho dinero, todava hace comple
tamente bien para s. Gary dice, Slo podemos hacer cinco o seis acuerdos por ao como
esto. Esto significa en el papel hacemos mnimo de 125000$ por ao. Ahora, en realid
ad, hemos hecho mucho mejor que esto porque [sus arrendatarios-compradores] no h
an ejercido todos sus opciones. Al final del tiempo de arrendatario-comprador, s
i el arrendatario-comprador no ejerce su opcin y se muda, hacemos una valoracin de
la propiedad. Entonces aadimos al menos 30000$ encima de esa valoracin y la vende
mos a otro arrendatario-comprador. Termina hacemos ms de 300000$ por ao.
6/Qu Ahora?
249
Detrs de bancarrota de bienes inmuebles
Frank, que vive de la costa oriental, haba sido un tasador de bienes inmuebles du
rante aproximadamente 20 aos. Al principio, haba invertido en bienes inmuebles usa
ndo tcnicas tradicionales. Dice Frank, Sola comprar propiedades a precios buenos, a
menudo debajo del valor de mercado, hasta poniendo el dinero en mi bolsillo dur
ante el cierre de vez en cuando. Consegua prstamos bancarios y firmaba personalmen
te en ellos. Entonces alquil la propiedad. Tena 21 propiedades cuando tena 23 aos. E
n este tiempo, el mercado cambi, y los arrendatarios no eran capaces de seguir pa
gando el alquiler. Me pegu haciendo pagos a 21 propiedades ms mi propia casa, y er
a demasiado. Termin por quebrar.
Hace seis aos, Frank comenz a invertir otra vez. Slo esta vez era ms inteligente sob
re ello. Cuando me reactiv, fui despus de casas podra comprar y revender en seguida,
o us una opcin del arriendo o sujeto a la financiacin de entrar. stos me vendo en
una base del alquiler a propio.
Cuando le preguntamos lo que la diferencia ms grande entre lo que sola hacer cuand
o invirti y lo que hace ahora despus de integrar todas aquellas lecciones caras, F
rank dijo, hace 20 aos pona mi nombre sobre cada hipoteca cuando compr. Trato [ahora
] de entrar en una opcin del arriendo o comprarla sujeto de modo que pueda guarda
r la propiedad ms larga y todava sentirme cmodo sobre ello. Si mi tenantbuyer prese
nta 5000$ como el dinero de la opcin que se acreditar ms tarde como un pago al cont
ado, he encontrado que el 80 por ciento de mis problemas se marcha. Tienden a pa
gar su pago mensual a tiempo; tienen cuidado del mantenimiento y reparaciones. N
o tiene noticias de ellos tan a menudo, y no tiene los dolores de cabeza que hac
e como un propietario normal.
Frank ahora hace un promedio de dos acuerdos por mes con ganancias medias de 100
00$ a 15000$ por acuerdo. Cuando le preguntamos que palabras del consejo tiene p
ara alguien que empieza slo a invertir en bienes inmuebles comparti esto: Basado en
mi experiencia de hace 20 aos cuando termin por quebrar, realic que mientras puede
hacer mucho dinero invirtindole tambin puede perder mucho
250
si no lo hace bien. Hay mucha informacin buena ah basada en aprendizaje de otra ge
nte y errores. Esto le puede salvar una fortuna. Perd ms dinero que quiero pensar
en. Lo principal debe leer los libros, vaya a los seminarios, aprenda de la gent
e que lo ha hecho. Entonces slo est consecuente cuando salga y lo haga usted mismo.
Una ltima historia para contar
Reddy se traslad de Hong Kong a los Estados Unidos de vuelta a principios de los
aos 1990. Cuando primero vino ac, vivi de la costa oriental y trabaj como un CPA. En
1997, Reddy dej su trabajo y movido a Atlanta. Se instal, tom cada clase de bienes
inmuebles podra encontrar del derecho inmobiliario a nada abajo seminarios. Dice R
eddy, Probablemente gast 20000$ para todas aquellas clases, pero me dieron la conf
ianza muy fuerte que necesit.
Cuando empez, Reddy us opciones del arriendo exclusivamente durante los dos primer
os aos. Le gustaron ellos porque no tuvo que subir con mucho, si alguno, dinero f
rente para el vendedor. En 1997, recogi siete casas. En 1998, tom vacaciones de ci
nco meses y todava recoga ms ocho casas. En 1999, comenz a aadir propiedades de compr
a sujetas a la financiacin existente. Ese ao, quit tres meses y aadi nueve casas a su
carpeta. Y en 2000, quit unos nueve meses enormes y compr ms cuatro casas.
Reddy se concentra en las casas de alta calidad en su rea. Dice que sola ser justo
como muchos inversionistas que no son cmodos con las casas realmente agradables
cuando empiezan. Cuando le preguntamos cmo venci este miedo, aqu est lo que tuvo que
decir, Hice algunas casas caras mi primer ao. No s lo que me hizo sentir que podra
hacer esto. Nunca haba posedo o haba vivido en una casa cara. As pues, lo que hice s
e deba poner psyched. Fui a una Casa en exhibicin en un rea cara con casas de 25000
0$ y habl con el
6/Qu Ahora?
251
reactivo. Dije al agente que me acababa de trasladar al rea y me interes en casas
adquisitivas en esta escala de precios. Tena su chfer m alrededor para el da. Miramo
s 10 o 15 casas muy caras. Un par de das ms tarde, me encontr con otro agente e hic
e la misma cosa. Era justo a ambos agentes; les pagu para su tiempo. Les dije que
no compraba an, pero quise ser familiar con el rea para cuando comenc a comprar. De
all en adelante, no tena miedo de andar en 250000$ a la casa de 300000$ porque ha
ba estado all 30 veces!
Tenamos la fortuna para estar en Atlanta un rato de vuelta dar una idea central s
e dirige a la Asociacin de Inversionistas de Bienes inmuebles de Georgia. Reddy y
otro estudiante nuestro llamaron a Bill nos invit de un viaje de victoria de alg
unas casas haban comprado la utilizacin de las tcnicas de la Opcin de Compra. Gastam
os varias horas yendo y viniendo de una casa al otro. Lamentablemente, nunca nos
pusimos para ver el bloque de pisos de 16 unidades Bill haba comprado la utiliza
cin sujeta a la financiacin. En una casa, el arrendatario-comprador de Reddy ech una
ojeada de su ventana como Reddy planteado en los pasos delanteros para una foto.
Un momento despus su arrendatario-comprador realiz que era Reddy y vino fuera par
a darle un caliente hola. Como miramos todo que Reddy haba vuelto a hacer los tre
s pasados y una mitad de aos, pensbamos a nosotros nadie tiene excusa por qu no pue
den hacer este trabajo. Aqu est Reddy, una mujer que vino a este ingls de hablar de
l pas como una segunda lengua en una cultura completamente extranjera. An no deja
a ninguna de esa parada ella.
Uno de los mayores activos que Reddy trae a su inversin es su buena voluntad de s
er slo a quin est con vendedores. No pretende ser alguna compaa de escala nacional en
orme que compra miles de casas cada mes. Es slo, y los vendedores responden a su
sinceridad.
Unos pensamientos de cierre
Hemos tratado de compartir con usted el mejor de lo que le tenemos que ensear sob
re la fabricacin de dinero invirtiendo en bienes inmuebles. Si es un inversionist
a con experiencia que busca slo una o dos ideas de ayudarle fino
252
temple su inversin, esperamos que los haya encontrado. Si es a principios de su i
nversin inmobiliaria, entonces esperamos que slo no le hayamos dado los instrument
os para ayudarle a comenzar, pero esperar que hayamos quitado un poco de la ince
rtidumbre tambin.
PetersStory Mi esposa, Joanna, arranc un grupo sin fines de lucro, <www.allfor youth
.org>, que ayuda a hurfanos y nios de la calle en frica y Asia. Un da mientras le ay
udaba en un refugio para familias preocupadas, encontr la nota escrita a mano sig
uiente clavada con tachuelas en el bul-
consejo de letin:
Nuestro miedo ms profundo no consiste en que somos inadecuados. Nuestro profundo
-
el miedo de est consiste en que somos poderosos desmesurado. Es nuestra luz
no nuestra oscuridad que mayora nos asusta. Nos preguntamos,
A quin debo ser brillante, magnfico, talentoso, fabuloso?
Es un hijo de Dios. Su juego pequeo no sirve
el mundo. No hay nada que aclara sobre el encogimiento tan
que otra gente no se sienta insegura alrededor de usted. Era
nacido para manifestar la gloria de Dios que es dentro de usted. No es
slo en algunos de nosotros, est en todos. Y ya que dejamos a nuestra propia luz
brillo, inconscientemente damos otro permiso de la gente de hacer
lo mismo. Ya que nos liberamos de nuestro miedo, nuestra presencia auto -
matically libera a otros. - Nelson Mandela

Creemos que estas palabras son la manera correcta de cerrar este libro. Sabemos
que puede hacer esto. No le destinaron para conformarse con menos. Tome medidas
y ande hacia sus sueos. Deje al mundo ver a la belleza en todo lo que puede lleva
r a cabo. Deje a su brillo ligero interior adelante. Le deseamos mucho xito en su
viaje.
SOBRE LOS AUTORES
Los millonarios autohechos Peter Conti y David Finkel son dos de los expertos de
la inversin principales nacionales. Son empresarios afortunados, inversionistas
y coautores de Cmo Crear Vapores Mltiples de Casas de Compra de Ingresos en reas ag
radables con Nada Abajo, que fuera seleccionado como uno de los tres primeros li
bros de inversin absolutos por la Asociacin de Inversionistas de Bienes inmuebles
americana. Su columna organizada en la Revista de Bienes inmuebles Creativa es l
eda por ms de 65000 inversionistas a travs del pas.
Cada ao Conti y Finkel sostienen talleres y seminarios, en los cuales los miles d
e inversionistas a travs del pas descubren la realidad de fabricacin de dinero invi
rtiendo en bienes inmuebles. Sus posesiones de bienes inmuebles personales se va
loran en ms de $8 millones, y sus estudiantes han comprado y se han vendido cerca
del valor de $100 millones de bienes inmuebles durante la dcada pasada.
Conti y Finkel tambin eran los cerebros detrs del Desafo de San Diego original, en
el cual dirigieron un grupo de tres inversionistas del principiante en la recogi
da del valor de ms de $1,5 millones de propiedades - con slo 37$ abajo.
257
258 sobre los autores
Para ms informacin, visite su sitio web <www.resultsnow .com> o pngase en contacto
con ellos en:
Consejero Financial Group, LLC 7475 W. Avenida 5, Suite 100 Lakewood, CO 80.226
correo electrnico: mentor@resultsnow.com
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