You are on page 1of 33

I - DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRPRIA

I - 1. PROPRIEDADE

1.1 AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

1) REGISTRO
2) ACESSO: a aquisio por acrscimos
Princpios - O acessrio segue o principal
- Vedao ao enriquecimento ilcito
Tipos de acesso - Natural
- Humana - Construo (acesso invertida)
- Plantao

3) USUCAPIO
a) CONCEITO
- a aquisio da propriedade pela posse prolongada
- Usu (usar, possuir) + Capere (tomar, adquirir) = adquirir pela posse
- modo de aquisio pela prescrio aquisitiva O decurso do tempo gera a aquisio do direito
propriedade para o usucapiente (= o possuidor) e, portanto, gera a perda da propriedade do proprietrio, que
quedou-se inerte. H, assim, efeito do tempo no nascimento de um direito e morte de outro.
- Como a aquisio originria, se existir eventual nus real sobre o imvel, em razo de negcio jurdico
praticado pelo antigo proprietrio (v.g.,hipoteca, servido), no subsistir o gravame perante o prescribente,
que receber a propriedade lmpida, isenta de mculas.

b) FUNDAMENTO
b.1) Solidariedade: Existente na funo social da posse, da propriedade, do contrato. O princpio da
solidariedade o princpio basilar do Direito. No existe direito que se sobreponha ao bem-comum
Direito constitucional da propriedade (art. 5, CF) x Direito constitucional moradia (art. 6, CF)
b.2) Segurana jurdica
- Ex: Pai morre e, por instrumento particular, transfere seu terreno para sua filha. No RGI consta como
proprietrio o vendedor, pois o registro no fora realizado. Aps residir 20 anos no terreno, a filha
decide vend-lo para X X poder comprar, j que uma sentena reconhecer a usucapio.

c) REQUISITOS GENRICOS
c.1) POSSE
- Mansa e pacfica (sem oposio e sem violncia)
Requisitos - Pblica (no pode ser s escondidas)
da posse - Ininterrupta ou contnua
- Posse prpria (ou seja, com animus domini, j que adotamos a teoria de Savigny)

Portanto, ficam excludas algumas situaes:
- Art. 1208, CC: Permisso / Tolerncia No h posse e, portanto, no geram usucapio
- Art. 1208, CC: Violncia e clandestinidade Idem
- Art. 1198, CC: Deteno Idem
- O comodatrio e o locatrio so possuidores diretos mas NO possuem animus domini (eles no tm a
inteno de serem donos). Portanto, tambm no pode haver usucapio.

H 2 modos de posse capazes de alcanar a usucapio:


A posse simples aquela que se satisfaz com o exerccio de fato de algum dos poderes inerentes
propriedade (art. 1196, CC), conduzindo-se o possuidor como o faria o dono, ao exteriorizar o poder sobre o

1
bem. Assim, mesmo que no habite o imvel deixando-o sob a vigilncia de um detentor alcanar a
prescrio em 15 anos, se satisfizer outros requisitos.
Mas se alm disso, qualificar-se a posse (posse qualificada) pela concesso de funo social, por
intermdio de efetiva moradia do possuidor no local ou realizao de obras e servios de carter produtivo (
nico do art. 1238), o possuidor ser agraciado pela reduo do prazo para 10 anos.

Prescrio aquisitiva

O tempo, como se sabe, exerce papel da maior importncia em certas hipteses de aquisio ou de
extino de direitos. Significativa, por exemplo, a chamada prescrio aquisitiva, que modo derivado de
aquisio da coisa ou de direito, por efeito de posse continuada por determinado lapso de tempo e sob as
condies estabelecidas por lei.

Prescrio aquisitiva denomina-se, tambm, prescrio positiva ou usucapio. O vocbulo


usucapio provm do latim usucapio, onis, que, por sua vez, vem de usucapere (usus + capere), ou seja,
adquirir pelo uso, pela posse, ou tomar pelo uso; adquirir por longo uso; adquirir por usucapio ou
prescrio.

Prescreve o art. 1.244, CC que aplicam-se ao usucapio as mesmas causas


impeditivas, suspensivas e interruptivas da prescrio aplicveis ao devedor na
relao jurdica obrigacional, e previstas nos artigos 197 a 202, CC. Tal mandamento
se deve ao fato de que a usucapio caracterizada pela prescrio aquisitiva, que
para alguns doutrinadores sinnimo do instituto em exame. Assim, guisa de
exemplificao, o marido no pode querer usucapir bem da esposa enquanto perdurar
a sociedade conjugal, ou o filho querer usucapir o bem do pai enquanto vigorar o
poder familiar, ou ainda algum querer usucapir bem de quem est servindo s Foras
Armadas em tempo de guerra. Tambm no poder ser usucapido bem de
propriedade de pessoa com idade inferior a 16 anos.

O que um proprietrio pode fazer para interromper a contagem do tempo para fins de usucapio
(interromper a prescrio aquisitiva)?
A nica coisa que pode tornar a posse descontnua a citao em ao judicial (ao de reintegrao
de posse ou ao reivindicatria) Notificaes extrajudiciais, cartas e outros atos materiais no
interrompem a prescrio aquisitiva
Se o retomante ajuza ao reivindicatria ou possessria antes o possuidor completar o lapso
prescricional e a sentena for de procedncia, a paralisao da prescrio aquisitiva retroagir data da
citao (entendimento da prof).
Para Rosenvald: retroage data do ajuizamento da ao (art. 219 1, CPC), que corresponde ao
momento da distribuio.
Mas se o juiz julgar o pedido do proprietrio improcedente (*), o prazo de usucapio continua a contar,
mesmo com a citao Portanto, a citao s interrompe a posse se o pedido do autor for julgado
procedente. (**)

Obs:
(*) Como o juiz pode julgar improcedente? O juiz pode entender que a posse velha ou que no houve
esbulho ou, ainda, considerar a funo social da posse.
(**) Aes judiciais:
1) A ao que deve ser ajuizada primeiro a de reintegrao de posse: quando se discute posse, no
se pode discutir domnio
2) Ao reivindicatria: pode ser ajuizada se a ao de reintegrao de posse tiver sido julgada
improcedente. O proprietrio no pode ajuizar as 2 aes (de reintegrao e reivindicatria)
simultaneamente.

2
Muitos, equivocadamente, tendem a acreditar que a posse pacfica aquela exercida por quem cuida do
terreno, cercando-o, plantando-o e mantendo relaes amistosas com vizinhos. De modo algum! Tais dado
pesam apenas como indcios confirmatrios do animus domini.

c.2) TEMPO
- 5, 10 e 15 anos: bens imveis
- 3 e 5 anos: bens mveis
- A usucapio tambm chamada de prescrio aquisitiva
- Arts. 1197, 1198, 1199 e 1202, CC

c.3) COISA
- Res habilis (coisa hbil): No pode ser coisa fora do comrcio e nem pode ser bem pblico
- Bem pblico: no pode ser usucapido (art. 102, CC; arts. 183 3 e 191 nico, CF).
Os bens pblicos so os de uso comum, de uso especial e dominicais (art. 99, CC).
- Terras devolutas: So as terras que pertenciam Coroa Portuguesa e, por uma questo histrica, so
tratados como bens da Unio. No possuem registro. Tambm no poderia ser usucapido mas o STJ
posicionou-se no sentido de que essa concluso no pode ser automtica porque seria como dizer que todos
os bens imveis sem registro so da Unio. Assim, segundo o STJ, seria necessrio que o Estado provasse a
propriedade do imvel. Ou seja, a ausncia de registro no induz presuno de que o imvel se inclui
no rol das terras devolutas, devendo o Estado deve provar essa alegao.
> Obs:
1) Decisrios recentes permitem a usucapio das terras que ainda no foram registradas em nome de
algum. So reputadas res nullius (coisas de ningum); portanto, bens excludos do domnio pblico e
apropriveis pelo particular. (Nelson Rosenvald)
2) incorreto afirmar que terras devolutas so terras de ningum pois a res nullius coisa de ningum
mas as terras devolutas j pertenceram a algum (a Coroa Portuguesa), apenas no possuem registro.
3) So usucapveis os bens pertencentes a socs. de economia mista e empresas pblicas, o bem de famlia
(seja o bem de famlia voluntrio a que alude o art. 1.711, CC, ou o impropriamente denominado como tal
pela Lei 8.009/90, que torna impenhorvel o imvel residencial da entidade familiar).

d) PRAZOS PARA A AQUISIO POR USUCAPIO:


Visualize-se os prazos para a aquisio prescritiva da propriedade no quadro explicativo:

05 anos rea urbana de at 250 m


Imvel utilizado como moradia
Inexistncia de outros imveis em nome do adquirente
05 anos Depende de justo ttulo e boa-f
(pode ser Requer ainda aquisio onerosa do imvel e posterior
acrescido de mais cancelamento
02 anos) Exige que o imvel seja usado como moradia ou nele tenham
sido realizados investimentos de interesse social e econmico
10 anos Independente de justo ttulo e boa-f
(pode ser Exige que o imvel seja usado como moradia habitual ou nele
acrescido de mais tenham sido realizadas obras ou servios produtivos
02 anos)
10 anos Depende de justo ttulo e boa-f
Independente de justo ttulo e boa-f
15 anos

15 anos Depende de justo ttulo e boa-f (s se aplica nos casos do art.


(ausentes) 2.028 CC)
20 anos Independente de justo ttulo e boa-f (s se aplica nos casos do
art 2.028 CC)

3
e) MODALIDADES

e.1) USUCAPIO EXTRAORDINRIA (art. 1.238, CC)


- Requisitos: Posse mansa e pacfica, ininterrupta, sem oposio exercida com animus domini pelo prazo de
15 ou 10 anos conforme o caso (*), presuno juris et de jure de boa f e justo ttulo que no s dispensa a
exibio deste documento como tambm probe que se demonstre sua inexistncia e sentena judicial
declaratria da aquisio do domnio por usucapio.
(*) O prazo de 15 anos, cai para 10 se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual
ou ter realizado obras ou servios de carter produtivo.

Art. 1.238, caput Requisito: tempo de 15 anos (a posse aqui simples) sem prejuzo dos requisitos
genricos

Art. 1.238. Aquele que, por 15 anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel,
adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f (presuno juris et de jure);
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro
no Cartrio de Registro de Imveis.

- A doutrina entende que no necessria a prova da boa-f ou o justo ttulo porque o tempo longo
compensa a falta de qualidade da posse. Assim, sempre que a posse for injusta, dever ser cumprido o prazo
de 15 anos para usucapio.

Usucapio extraordinria habitacional (art. 1.238 nico)


- A posse aqui qualificada pois o usucapio para moradia
- O prazo de 15 anos, cai para 10 se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual ou
ter realizado obras ou servios de carter produtivo.
- H exigncia de que a propriedade tenha servido de moradia durante os 10 anos. Portanto, no pode ficar
10 anos como possuidor mas s fixar moradia na propriedade no ltimo ano.

nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a 10 anos se o possuidor houver estabelecido
no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.

e.2) USUCAPIO ORDINRIA (art. 1.242, CC)


- Art. 1242: Aquele que ininterruptamente, sem oposio possuir como seu imvel por 10 anos, com justo
ttulo e boa f, adquire a propriedade (caput). O prazo ser de 5 anos se o possuidor adquiriu o imvel
onerosamente, com base no registro constante no cartrio de imveis, cancelado posteriormente, desde que
nele tiverem estabelecido a usa moradia ou realizado investimentos de interesse social e econmico (
nico).

- Requisitos: Posse mansa e pacfica, ininterrupta, sem oposio exercida com animus domini pelo prazo de
10 ou 5 anos conforme o caso, justo ttulo ainda que viciado ou irregular, boa f e sentena judicial
declaratria da aquisio do domnio por usucapio.

Art. 1242, caput Requisitos: 10 anos + justo ttulo + Boa-f

Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com
justo ttulo e boa-f, o possuir por 10 anos.
- Obs: Justo ttulo o ato jurdico que conduz um possuidor a iludir-se, por acreditar que ele lhe outorga a
condio de proprietrio. Trata-se de um ttulo que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente
idneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impea a aquisio do domnio.
Importa que contenha a aparncia de legtimo e vlido, a ponto de induzir qq pessoa normalmente cautelosa
a incidir em equvoco sobre a sua real situao jurdica perante a coisa.

4
Da a exigncia quanto real existncia do ttulo transmissivo formalizado. Assim, imagine-se a situao
de X que adquire um imvel de Y, com base em uma folha avulsa por este redigida e subscrita. O documento
possudo por X no se traduz em justo ttulo, carecedor das formalidades hbeis ao seu registro no ofcio
imobilirio.
Releva perceber a atuao do tempo sobre o justo ttulo, pois o transcurso do prazo de usucapio poder
expurgar o vcio originrio. Se o possuidor mantiver a posse ininterrupta pelo prazo de 5 anos, com boa-f, o
tempo encarregar-se- de sanar os defeitos originrios do justo ttulo, convertendo-o em um ttulo justo para
afirmar a nova propriedade.

Trs so as modalidades de vcios que comumente convertem 1 ato jurdico defeituoso em justo ttulo
para usucapio.
1) Aquisio a non domino: O transmitente no dono da coisa, mas o adquirente est na convico de que
trata com o proprietrio, pois o ttulo instrumentalmente perfeito e seria capaz de iludir qq pessoa
naquela situao. Em princpio, no h transmisso de domnio, prevalecendo a mxima ningum pode
dispor de mais direitos do que tem. Da a importncia do tempo na erradicao do que em princpio, seria
at mesmo vcio de inexistncia a relao jurdica.
2) Ttulo com vcio que gera invalidade: O transmitente o verdadeiro proprietrio, mas o ato jurdico
eivado de vcio passvel de anulao. Ex: Imvel alienado por um dos cnjuges que omite sua condio de
casado ao adquirente, ou do relativamente capaz que transfere propriedade, sonegando sua condio de
menor pbere. Nos 2 casos, se o cnjuge prejudicado ou o assistente do menor no ajuizarem ao
anulatria no prazo decadencial, os vcios cedero por ratificao tcita ao ato.
3) Erro no modo de aquisio: Embora o ato seja nulo por defeito de forma (art. 166, IV, CC), poder o
vcio ser sanado com a usucapio ordinria, caso no existam outros fatores de invalidade do ttulo. Ex: Se
X adquire o imvel de Y, mediante instrumento particular, quando o ato demandava a solenidade da
escritura pblica, poder, aps o perodo de 10 anos, tornar-se proprietrio.

Usucapio Ordinria Habitacional (art. 1.242 nico, CC)


- Prazo: 5 anos
- Aquisio onerosa + Registro (que fora cancelado) + moradia ou trabalho

nico. Ser de 5 anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e
econmico.

- Ex: X, funcionrio de uma empresa, transferido de SP para RJ, recebendo em comodato um apto para
residncia Aps 2 anos, a filial do RJ fecha e X dispensado, e continua morando por 13 anos no apto
X pode usucapir? Sim, pois ele tem boa-f (porque no h vcio na posse e no h contrariedade ao direito do
proprietrio) e justo ttulo (comodato) Para ficar + fcil de convencer o juiz, X poder alegar + de um tipo
de usucapio. Assim, poder alegar primeiro a usucapio ordinria e, tambm a usucapio extraordinria
habitacional.

- Ex: X compra um terreno a prestao mas s assinou um contrato de promessa de compra e venda
Comea a pagar mas, passado algum tempo, o vendedor morre e X cessa o pagamento X continua
morando no loca, pagando os impostos, construindo benfeitorias = Boa-f O esplio pleiteia em juzo a
devoluo do terreno, alegando que a posse precria, pois que obtida com a promessa de compra e venda e
porque houve a mora do comprador O STJ diz que o animus domini incompatvel com a posse precria,
que impede a aquisio por meio da usucapio. No entanto, argumenta que possvel a transformao do
carter originrio da posse: de uma posse no prpria (a precria) para uma posse prpria (com
animus domini), em razo de no ter havido mais a cobrana e de o esplio no ter tomado nenhuma
providncia (inrcia).

Obs:
5
1) Enquanto houver casamento ou unio estvel, no ser possvel o usucapio entre cnjuges. Poderia
usucapir do esplio mas a contagem inicia-se somente a partir da morte / divrcio.
2) Art. 1243, CC: Por causa do princpio da continuidade da posse, o cnjuge ou herdeiros que herdam
um terreno cuja posse era do outro cnjuge / genitor podem continuar com o prazo para usucapio.
3) Entre sucessores, entre condminos, entre familiares, etc, comum a permisso. Nesse casos, no
haver a usucapio.

e.3) USUCAPIO CONSTITUCIONAL

e.3.1) USUCAPIO ESPECIAL RURAL (art. 1239, CC e arts. 190 e 191, CF)

Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco
anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a 50 hectares, tornando-a
produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.

Requisitos:
- No ser proprietrio de imvel rural ou urbano;
- Posse mansa e pacfica, ininterrupta, sem oposio exercida com animus domini
- Prazo de 5 anos
- Tornar a terra produtiva com o seu trabalho ou o de sua famlia seja ele agrcola, pecurio ou
agroindustrial, ter sua moradia habitual estabelecida no imvel (funo social), rea no superior a 50
hectares
- Presuno juris et de jure de boa f, no se exigindo prova de justo ttulo
- A terra objeto do usucapio no pode ser pblica
- Sentena judicial declaratria da aquisio do domnio por usucapio (este requisito defendido por
Silvio Rodrigues, que entende ser a sentena judicial requisito para o usucapio, pois s com ela
efetivamente se adquire a propriedade)

e.3.2) USUCAPIO ESPECIAL URBANO (art. 1.240, CC e art. 183, CF)


- Tambm conhecido como usucapio pro morada
Requisitos:
- No ser proprietrio de imvel rural ou urbano
- Posse mansa e pacfica, ininterrupta, sem oposio exercida com animus domini
- Prazo de 5 anos
- Utilizao do imvel para sua moradia ou o de sua famlia( funo social)
- rea no superior a 250 m, seja ela originariamente edificada ou no, porm deve Ter algum tipo de
edificao feita pelo invasor para estabelecer sua morada
- Presuno juris et de jure de boa f, no se exigindo prova de justo ttulo
- Terra objeto do usucapio no pode ser pblica
- Sentena judicial declaratria da aquisio do domnio por usucapio.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.

1o O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos,


independentemente do estado civil.

2o O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

e.4) USUCAPIO COLETIVA (art. 1228 4, CC)


- um misto de usucapio com desapropriao

4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse
ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem

6
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e
econmico relevante.

- Prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10257/2001) art. 10.


Art. 10 - As reas urbanas com mais de 250 m, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por 5
anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor, so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios
de outro imvel urbano ou rural.

- Extensa rea: maior que 250 m ou 50 hec No se consegue identificar que pessoa ocupa
Considervel nmero de pessoas qual pedao de terra. Assim, a sentena re-
conhece a usucapio de tudo para todos.
- A propriedade em condomnio
- Crtica: este tipo de usucapio favorece a favelizao
- 5: indenizao Quem paga? H quem diga que o Estado (por causa do benefcio que traria para a
sociedade) e outros dizem que da associao de pessoas que est usucapindo. Quem entende que o Estado
que deve pagar, chama este tipo de usucapio de desapropriao privada.

5o No caso do antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a
sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores.

- Requisitos:

a) Que a rea particular tenha + de 250 m. Ou seja, no pode ocorrer usucapio em imveis pblicos.
Alm disso, como o usucapio coletivo espcie do usucapio constitucional urbano, a rea total
sujeita ao usucapio coletivo deve ser maior do que 250 m, contudo as reas individuais no poder ser
superior a esse teto constitucional.

b) Ocupao da rea por populao de baixa renda, entendida esta expresso como a camada da populao
sem condies econmicas de adquirir, por negcio oneroso, um imvel de moradia. Caber ao juiz
examinar caso a caso se os requerentes encaixam-se no conceito de "baixa renda".

c) Ocupao da rea para fins residenciais. A existncia de imveis com destinao mista, residencial e
comercial, ou, at mesmo somente comercial, no deve ser empecilho para a incidncia do usucapio
coletivo, uma vez que os ncleos habitacionais ou favelas formam um todo orgnico, tratado como
uma unidade pelo legislador, de tal modo que excluir poucos imveis comerciais, abrindo retalhos na
gleba, pode significar, em certos casos, a inviabilidade da urbanizao futura. Em havendo essas
hipteses (alguns poucos imveis no residenciais), desde que no desfigure o todo, pode-se aplicar o
princpio da razoabilidade e a vocao eminentemente residencial da rea, vista como uma unidade.

d) Que a posse da respectiva rea seja sem oposio e ininterrupta pelo prazo de 5 anos. Ao contrrio do
que ocorre no usucapio individual, aqui admite o legislador ( 1 do artigo 10) a soma das posses,
tanto pela accessio como pela successio possessionis, bastando que ambas sejam contnuas e cumpram
os demais requisitos do usucapio coletivo. A doutrina costuma apontar como razo dessa diversidade
de tratamento a prpria funo exercida pelas duas modalidades de usucapio especial. Enquanto o
individual presta-se primordialmente regularizao fundiria, o coletivo volta-se, tambm e com a
mesma intensidade, urbanizao de reas degradadas, mediante constituio de condomnio peculiar.
Outrossim, esse perodo de cinco anos pode ser computado a partir da vigncia da CF/88, e no
somente o perodo de posse posterior vigncia do Estatuto da Cidade. E, por fim, apesar de haver
divergncia doutrinria existente, entendo que a posse ininterrupta e pelo prazo de cinco anos deva
incidir sobre a rea total, vista como uma unidade, independentemente da variao de tempo dos
ocupantes particulares. Ou melhor explicando, o prazo de ocupao da rea total deve ser, no mnimo,
de cinco anos, independentemente de um ou outro particular possuir seu barraco ou casa por perodo
inferior a esse prazo. Melhores esclarecimentos sobre esse particular ponto de vista ser demonstrados
logo a seguir, quando da anlise da sentena proferida na ao de usucapio coletivo.
7
e) A impossibilidade de se identificar os terrenos ocupados individualmente por cada possuidor. A
expresso deve ser interpretada pelo critrio teleolgico e com certa largueza, evitando-se a
interpretao literal. Assim, basta pensar numa situao concreta, qual seja, a do usucapio de uma
favela contendo cem ou duzentos barracos. A inexistncia de vias pblicas internas e de recuos entre as
moradias impossibilitaria qualquer descrio individual, com um mnimo de segurana, apta a
ingressar no registro imobilirio e conformar direito de propriedade. Logo, nos aludidos ncleos
habitacionais no h propriamente terrenos identificados, mas sim espaos que no seriam passveis de
regularizao pela via do usucapio individual.

Obs: Para todos os casos acima , para o fim de contar o tempo exigido para o usucapio, pode o
possuidor acrescentar sua posse a dos seus antecessores contanto que todas sejam contnuas e pacficas
( Art. 1243 C.C.) lembrando que os vcios da posse tambm se transmitem, portanto a posse anterior se for
violenta, clandestina ou precria, tais vcios, entre outros se transmitem para o possuidor derivado, trata-se
do princpio da accessio possessionis.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar sua
posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contnuas, pacficas e, nos casos do art.
1.242, com justo ttulo e de boa-f.

1.2. AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL

a) TRADIO (art. 1.267 e ss, CC)


- forma derivada de aquisio da propriedade mvel
- Tratando-se de bem imvel, fala-se em registro (= forma de tradio solene), uma vez que o contrato de
compra e venda no gera, por si s, a propriedade. Portanto, so necessrios 2 atos conjuntos: o contrato de
compra e venda (negcio jurdico) + transcrio no RGI
- Tratando-se de bem mvel, temos as seguintes formas de tradio:
a) Real / Longa manu: transferncia fsica do bem; a forma usual de transferncia
b) Simblica: entrega de algum documento ou objeto que simbolize o bem (geralmente, essa entrega d a
posse). Ex: Entrega de chaves do veculo
c) Ficta: No h transferncia de fato; h um consenso dos interessados (acordo ou contrato) no sentido de
transformar a pessoa em dono Pode ocorrer por meio de 2 clusulas:
c.1) Traditio brevi manu: Por meio dessa clusula, aquele que j tem a coisa (tem apenas a posse; v.g.,
locatrio, arrendatrio), passa a ser dono dela.
Ex: X comodatrio de um bem (isto , tem posse de um bem em nome alheio), e depois passa a ter a
coisa em nome prprio (passa a ter no somente a posse, mas tambm a propriedade) Quer dizer: O
possuidor / proprietrio que tinha a coisa em nome alheio, agora tem a posse e o domnio (propriedade)
em nome prprio
Ex: No usufruto, o usufruturio exerce apenas a posse Havendo a tradio ficta, ele passa a ter
tambm a propriedade
Ex: Na alienao fiduciria, o veculo pertence instituio financeira (o Banco) e a sua garantia a
propriedade do veculo. Quem tem a posse direta o devedor (fiduciante). Quitada a ltima prestao,
aquele que tem a posse em nome alheio, passa a ter a posse em nome prprio.
c.2) Clusula constituti: Por meio desta clusula, aquele que possui em nome prprio, passa a possuir em
nome alheio. Essa forma de transmisso chamada de constituto possessrio.

- Como se v, em ambas as hipteses, a situao de fato (a aparncia) no muda: aquele que tem a posse da
coisa, continua com ela.

Tradio - Traditio brevi manu: Aquele que detinha o bem mvel em nome alheio passa a
Ficta possui-lo em nome prprio (como proprietrio)

8
- Clusula constituti: O proprietrio de um bem aliena-o a outrem, mas continua como
possuidor direto
Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tradio.

Fala da imprescindibilidade do negcio jurdico e da entrega

nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio;
quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de 3; ou quando
o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.

1 parte: No h entrega. Antes, a pessoa era dona, depois transmitiu a propriedade mas continua com
a posse
2 parte:
3 parte: Fala da clusula traditio brevi manu
Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no aliena a propriedade, exceto se a coisa,
oferecida ao pblico, em leilo ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstncias tais que,
ao adquirente de boa-f, como a qq pessoa, o alienante se afigurar dono.

Caso o proprietrio de um veculo tenha o seu veculo furtado e, aps empreender as diligncias
necessrias, venha a encontra-lo em poder de 3 pessoa, que inclusive j o registrou como seu na repartio
de trnsito, no ficar impedido de exigir a restituio. O proprietrio originrio exercitar a faculdade de
reaver a coisa que fora objeto de furto, mesmo j estando em poder de 3, pois, quando feita por quem no
seja dono, a tradio no aliena a propriedade (art. 1268 2). Ao adquirente lesado restar somente a
possibilidade de exigir indenizao contra o alienante, como conseqncia da evico.
Mas, na dico do art. 1268, se a tradio de qq bem mvel tiver sido realizada em leilo ou
estabelecimento comercial, nas circunstncias habituais o trfego jurdico, o 3 de boa-f no perder o bem,
cabendo ao real proprietrio ingressar com ao indenizatria em face do alienante. uma forma de
aplicao da teoria da aparncia, ressalvando a situao de quem atuou com boa-f subjetiva incidindo em
erro escusvel na aquisio patrimonial.

- O que constituto possessrio?

R= uma alterao que se processa na qualidade do possuidor.

Ex. Sou proprietrio do movel e vendo, mas continuo na posse, e passa apenas de proprietrio e volta a
condio de comodatrio( no preciso passar a posse a outrem para que desenvolva).

- O que quer dizer "traditio brevi manu"?

R= o inverso da anterior . Deixa de ser possuidor e passa a ser proprietrio.

b) OCUPAO (art. 1263, CC)


- A ocupao para bens mveis se d com o assenhoreamento da res nullius (coisa de ningum) e da res
derelicta (coisa abandonada) Alis, a redao do CC utiliza justamente a expresso coisa sem dono,
englobando-se a as 2 referidas espcies.
- forma originria de aquisio da propriedade (assim como a usucapio) Importncia da classificao
em aquisio originria: a propriedade vem sem os vcios.

c) DESCOBERTA (Inveno) - Art. 1234 e ss., CC


- Para o DCivil, inventor aquele que acha coisa alheia Quem acha coisa alheia, tem o dever de devolver,
sob pena de incorrer em tipo penal (apropriao de coisa achada havida por erro). Se o verdadeiro dono

9
no tem interesse na coisa e abandona-a (por ex, se no quer pagar a recompensa), o inventor pode passar a
ter a propriedade.
- Art. 1.237 nico: diminuto valor Pelo gasto com a hasta pblica que se avalia se o valor diminuto
ou no. Ex: Carro velho

d) CONFUSO, COMISSO E ADJUNO


- Os 3 so modos originrios de aquisio de propriedade mobiliria
- Confuso: Mistura de 2 lquidos ou + que gera uma substncia s. Ex: Mistura de lcool e gasolina; caf e
leite
- Comisso: Mistura de 2 slidos ou + que gera uma coisa s. Ex: Mistura de areia e cal; po e queijo
- Adjuno: o acrscimo de um bem acessrio a um bem principal ( como a acesso na propriedade
imvel). Ex: Pintura de uma carro (tinta + veculo); manteiga no po de queijo.

Em verdade, seriam 3 formas de acesso de mvel a mvel em que ocorre a unio de coisas de
proprietrios diversos, sem a possibilidade de separao e entendimento, pois, se houver criao de coisa
nova, haver especificao (art. 1269).

Na mistura de cimento e brita, onde cada um desses elementos tenha um proprietrio diferente, a quem
pertencer o concreto formado? Soluo para resolver a questo:
1) Se for possvel, desfaz-se a mistura para devolver cada um dos bens aos seus respectivos donos;
2) O art. 1272 disciplina as hipteses em que as 3 formas de acesso so irreversveis e verificam-se de
forma acidental:
2.1) Se no for possvel desfazer a mistura, os 2 donos sero donos do bem, passando a haver o
condomnio: cada dono ter uma cota proporcional ao valor do seu bem (1). Se uma das coisas
puder considerar-se principal, o dono s-lo- do todo, indenizando os outros (2).
2.2) Se houve boa-f daquele que fez a mistura, um poder ser o dono, indenizando os demais (o
dono ser aquele que detiver a coisa principal)
2.3) Se houve m-f daquele que fez a mistura, a outra parte (a que estava de boa-f) pode adquirir a
propriedade, pagando o que no lhe pertence ou abrir mo, exigindo indenizao.

e) ESPECIFICAO (art. 1.269 e ss)


- modo originrio de aquisio da propriedade mobiliria que se d mediante a transformao de matria-
prima em espcie nova por meio do trabalho.
Transforma-se o gnero em espcie Especificador = aquele que promove a especificao
- Ex: Transformar o ao em pea de veculo; transformar madeira em porta
- Requisitos:
a) A matria-prima no deve pertencer ao especificador (mesmo que em parte)
b) Que seja transformada em espcie nova pelo especificador
- De quem ser a propriedade, caso os proprietrios das matrias-primas usadas para a especificao sejam
diferentes?
Usa-se o princ. da boa-f (boa-f = ignorncia do especificador quanto titularidade alheia da matria-
prima) e analisa-se a valorao da coisa.
Se a matria-prima for alheia em sua integralidade, pertencer o produto ao especificador de boa-f,
quando a espcie nova no puder ser restituda forma primitiva (art. 1270), pois, se possvel a reverso,
retornar a seu titular originrio. Encontrando-se de m-f o especificador, a coisa nova pertencer ao dono
da matria-prima, no podendo aquele pleitear nem a indenizao pelo trabalho executado (art. 1270 1 c/c
1271).
- Hipteses dos arts. 1269 e 1.270: sempre com indenizao (art. 1271) Apenas no caso do art. 1270 1, o
especificador, por ter agido de m-f, no ter direito indenizao.

f) SUCESSO (art. 1784)


- Ocorrncia do fato morte
- Art. 1784 Aplicao do princ. de Saisine, pelo qual o fato morte gera automaticamente a
transferncia da posse e da propriedade, independentemente de formal de partilha e do processo de
inventrio. Herdeiros necessrios e testamentrios passam a ter a propriedade dos bens do de cujus.
10
g) USUCAPIO
- forma originria de aquisio da propriedade
- Usucapio ordinria (art. 1.260) Posse mansa e pacfica, ininterruptamente e sem oposio, durante 3
anos, exercida com animus domini, justo ttulo e boa-f.
- Usucapio extraordinria (art. 1.261) Posse ininterrupta e pacfica com animus domini pelo decurso do
prazo de 5 anos, sem que tenha justo ttulo e boa-f.
* Aqui tambm cabe a continuidade da posse existente no usucapio de bens imveis. Isso quer dizer que
ser possvel somar a posse do bem mvel para fins de usucapio. Aplica-se tambm as causas suspensivas,
impeditivas e interruptivas da prescrio.

Posso usucapir bem roubado?


Sim, pois no h, no nosso sistema jurdico, vedao usucapio de bem objeto de furto ou roubo mas,
nesse caso, o prazo ser de 5 anos (o art. 1.261 expressamente estatui que independe de boa-f).
No entanto, o usucapio s ser possvel se o proprietrio quedar-se inerte (no presta queixa do roubo
ou, apesar de ter prestado queixa, desistir de procurar o bem). Se o proprietrio estiver diligenciando
para a busca do bem, entende-se que h clandestinidade e, portanto, no haver posse e nem usucapio.
Assim, o ato ilcito convalesce com o decurso do tempo, sendo que o aumento do prazo para 5 anos feito
pela lei o que suplanta o furto / roubo. Note-se que o legislador legitimou o ato ilcito atravs do decurso do
tempo, no s para punir a desdia do proprietrio, mas tambm para conferir segurana s relaes jurdicas.

1.3. DA PERDA DA PROPRIEDADE

Toda vez que algum adquire uma propriedade, outra pessoa est perdendo

Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste CC, perde-se a propriedade:

I - Por Alienao

- o ato pelo qual o proprietrio, por vontade prpria (gratuita) (doao) ou onerosamente (venda, dao em
pagamento, permuta) transfere a outrem o seu direito sobre a coisa.

- O termo alienao reserva-se apenas s transmisses voluntrias

II - Pela Renncia

- Ato unilateral pelo qual o proprietrio declara formal e explicitamente o propsito de despojar-se do direito
de propriedade

- A renncia jamais poder ser feita em favor de outrem, sob pena de refletir uma doao (alienao gratuita).
Da que a nica modalidade de renncia propriedade imobiliria abertamente admitida em nosso
ordenamento jurdico a renncia herana (art. 1804, nico, CC).

- Renncia Abandono

Sempre de forma expressa Presuno de que a pessoa no quer

(verbal ou escrita)

11
III - Por Abandono - C/C art. 1276

- ato no expresso pelo qual o proprietrio desfaz-se da coisa porque no quer mais ser seu dono.

- O mero desuso no importa em abandono; fundamental a sua conjugao ao elemento psquico

IV - Por Perecimento da coisa

- Perecer: estragar, ser destrudo, estar em lugar que nunca + pode ser encontrada

- Perecendo o objeto, perece o direito

- Ex: Na acesso, o pedao de terra deslocado pereceu para o seu proprietrio

- O art. 1425 1, CC excepciona o perecimento nas hipteses em que o bem perdido, que foi dado em
garantia real, estiver segurado ou houver ao indenizatria contra o causador do perecimento. So hipteses
em que os valores do prmio ou da indenizao serviro como sub-rogao em prol do credor real.

V - Por Desapropriao Judicial.

- forma de interveno do Poder Pblico no patrimnio privado que gera perda compulsria da
propriedade mediante indenizao prvia e justa.

- Finalidade da desapropriao: Interesse pblico e coletivo A propriedade assegurada


constitucionalmente pelo art. 5, XXII apenas aquela que atenda sua funo social (inc. XXIII). Caso no
se conceda propriedade um aproveitamento racional e adequado, nem ao menos sejam observados os
demais requisitos elencados no art. 186, CF, temos que a propriedade ser ociosa ou anti-social e no
merecer tutela pelo J.

- Na desapropriao judicial, a vontade do proprietrio no importa: se, por exemplo, o imvel encontra-se
em um local onde dever passar uma rodovia a ser construda, o Poder Pblico compulsoriamente indica que
esse bem privado tem uma destinao social. Tomar o bem por meio de indenizao prvia e justa (na
verdade, raramente prvia e justa) De certa forma, uma venda, j que h uma indenizao

Art. 1.276: O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em
seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar,
3 anos depois, propriedade do Municpio ou do DF, se se achar nas respectivas circunscries.

Bem vazio: o bem abandonado que no possudo por ningum

O abandono torna o bem vazio:

- Se o imvel abandonado estiver em rea urbana, o Municpio poder arrecad-lo aps 3 anos (art.
1276 caput)

- Se o imvel abandonado estiver em rea rural, a Unio poder arrecad-lo aps 3 anos (1)

12
2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de
posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais.

- Trata-se de presuno absoluta (no admite prova em contrrio)


- Se o proprietrio no usa o imvel e nem paga os tributos Significa o abandono, presumido de forma
absoluta
- Se um imvel urbano, abandonado pelo proprietrio (no possui o imvel e nem paga os tributos),
ocupado por 3, o Municpio no poder arrecad-lo pois h preferncia desse 3 em detrimento do
Municpio (o caput faz essa ressalva: que se no encontrar na posse de outrem)

II - DIREITOS REAIS EM COISA ALHEIA: DE USO E GOZO

II - 1. USUFRUTO
- o direito real temporrio (j que no se prolonga alm da vida do usufruturio art. 1410, II, CC)
concedido a uma pessoa para desfrutar um objeto alheio como se fosse prprio, contudo sem alterar-lhe a
substncia.

1. INTRODUO
- O direito de propriedade compreende 3 funes: usar, fruir, dispor
- Direito de propriedade = direito elstico porque posso entregar uma das funes para outra pessoa. Ex:
Posso entregar o uso para outra pessoa, podendo eu fruir e dispor.
- Quando um proprietrio entregar as funes de usar e fruir (fracionamento da propriedade), ele estar
cedendo seu bem em usufruto. Da, surge a figura do:
a) Nu-proprietrio: assim chamado por estar despido da posse direta
b) Usufruturio:
- Tem direito posse ( o possuidor)
- Usa e frui (isso consta no RGI)
- Tem um direito real (isso previsto no art. 1225)
- Conserva, administra, explora economicamente, pode obter os frutos com o bem (art. 1394)
- Assim, no RGI constaro 2 direitos reais: do nu-proprietrio e do usufruturio.
- Todos ganham com o usufruto:
- O proprietrio mantm a propriedade em seu nome. Pode, inclusive, dar em hipoteca.
- O usufruturio pode se opor contra terceiros, tem um direito erga omnes e todas as outras
caractersticas dos direitos reais. No poder vender para 3 (j que no pode dispor do bem) mas
poder alugar (estar fruindo).
- O usufruto muito comum em famlia
- H possibilidade de usufruto vitalcio
Ex: X pode doar todos os seus bens para seu nico herdeiro, mantendo para si o usufruto at a sua morte
(filho = nu-proprietrio / pai = usufruturio). Assim, seu filho no precisar fazer o inventrio quando o seu
pai morrer.

2. CONCEITO
- O usufruto um direito real sobre coisa alheia, que consiste na possibilidade de usar e fruir da coisa sem
lhe alterar a substncia.
temporrio, vigorando, no mximo, at a morte do usufruturio (usufruto vitalcio). No se transfere aos
herdeiros do usufruturio (caso estes resistam em devolver o bem, o proprietrio poder ajuizar ao de
reintegrao de posse - posto evidenciado o esbulho pelo vcio da precariedade -, sem prejuzo da opo pelo
juzo petitrio, com fundamento na propriedade).
- intransmissvel e inalienvel
intransmissvel porque o usufruturio no pode alienar (gratuita ou onerosamente ex: vender
ou trocar) o usufruto para 3
- E se o nu-proprietrio morre no transcurso do usufruto?

13
O direito de dispor transmite-se aos seus herdeiros mas o usufruturio no ser afetado (continua a usar e
fruir normalmente).
- O usufruto semelhante locao pois o direito do locador tambm lhe permite usar e fruir (embora fruir
s com autorizao ex: sub-locao). A diferena que a locao direito pessoal. Ento, o locatrio tem
um direito (obrigacional) em relao ao locador, no sobre o bem.
- O nu-proprietrio pode vender o bem para 3?
Sim, e o 3 comprar sabendo do usufruto, j que este consta no RGI. Por que o 3 compraria um imvel
que foi cedido em usufruto? Ele pode querer comprar por saber que, um dia, o usufruto acabar.
- O usufruto pode ser um bem mvel (+ raro) ou imvel (+ comum) e, ainda, direito autoral
Geralmente o usufruto de bem
mvel segue o usufruto do bem
imvel (ex: um trator e uma fazenda so cedidos em usufruto).
- Benfeitorias: O usufruturio possuidor e age de boa-f Portanto, tem direito indenizao por todas as
benfeitorias (teis, necessrias e volupturias), independentemente de autorizao, e com direito reteno.
O usufruturio s no ter direito indenizao pela benfeitoria se mudou a destinao do bem (por ex,
devia dar destinao residencial mas montou uma sala comercial)

3. OBJETO (arts. 1390 a 1393)

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis, em um patrimnio inteiro,
ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

patrimnio inteiro por ex: uma empresa

Art. 1.391. O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se- mediante registro no
Cartrio de Registro de Imveis.

O registro do nus real no Ofcio Imobilirio imprescindvel. Todavia, se o usufruto decorre do


poder de famlia (art. 1689, I), no h necessidade do registro, eis que no possui natureza de direito
real, sendo consectrio lgico da administrao dos pais sobre os bens dos filhos. Outrossim, no
usufruto constitudo por usucapio, o registro ser meramente declaratrio.

Art. 1.392. Salvo disposio em contrrio, o usufruto estende-se aos acessrios da coisa e seus
acrescidos.

Ex: Fazenda com solo, maquinrio agrcola e gado so cedidos em usufruto

1o Se, entre os acessrios e os acrescidos, houver coisas consumveis, ter o usufruturio o dever de
restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gnero, qualidade e
quantidade, ou, no sendo possvel, o seu valor, estimado ao tempo da restituio.

O usufruturio ter que entregar o patrimnio do nu-proprietrio do modo que lhe foi entregue, fazendo
as devidas reparaes ou reposies necessrias.

Art. 1.393. No se pode transferir o usufruto por alienao; mas o seu exerccio pode ceder-se por ttulo
gratuito ou oneroso

Como j dito, o usufruturio no pode vender ou trocar o usufruto mas pode alugar, ceder
provisoriamente, emprestar, etc. Estar usufruindo (exercendo o seu direito sobre a coisa)

14
A nica pessoa para quem o usufruturio pode alienar o bem o proprietrio (vende o direito de
usufruto, por ex, se no tem condies de arcas com as despesas ordinrias para manter o bem). Mas
tem que haver autorizao judicial

4. FORMAS DE CONSTITUIO
a) USUFRUTO LEGAL (ex: art. 1689, I, CC)
- Ocorre por imposio de lei
- Ex: Art. 1689, I: A lei determina que os pais sejam usufruturios dos bens do menor pelo fato de serem seus
representantes

b) USUFRUTO JUDICIAL (art. 716 e 620, CPC)


- Ex: X tem uma dvida com um Banco. Tem, de patrimnio, uma casa e uma empresa A casa, por ser bem
de famlia, impenhorvel. Portanto, ao Banco s restaria tentar satisfazer o dbito atravs da penhora da
empresa. No entanto, a lei determina que a execuo seja feita da forma menos gravosa (art. 620, CPC),
sendo lcito que, ao invs de o exeqente proceder alienao do bem penhorado, mediante arrematao em
hasta pblica, ou adjudicao na mesma oportunidade, obtenha satisfao de seu crdito por fora do
usufruto judicial. Assim, o juiz pode apontar um administrador judicial para administrar a empresa de X.
Esse administrador repassar periodicamente os lucros da empresa ao credor at a completa satisfao da
dvida. O administrador, sendo usufruturio em nome da empresa credora, poder at alugar.

c) USUFRUTO VOLUNTRIO
- Mais comum
- constitudo por negcio jurdico (uni ou bilateral), inter vivos ou causa mortis. Ou seja: poder resultar de
contra entre nu-proprietrio e usufruturio ou de testamento.

c.1) POR ALIENAO


- O proprietrio transfere o direito de usufruto e guarda para si a nu-propriedade (alienei o usufruto)
- Ex: X concede a Y o usufruto de seu imvel por 30 anos.

c.2) POR RETENO


- Transfere-se a propriedade, retendo o direito de usufruto. Sempre inter vivos (alienei a propriedade)
- Ex: O casal X e Y convenciona que o imvel ser alienado gratuitamente ao filho C, com clusula de
reserva de usufruto vitalcio em prol do casal

d) USUCAPIO DE USUFRUTO
- Ex: Um possuidor que obteve a posse direta da coisa, em virtude de uma relao de usufruto travada com o
proprietrio Tempos depois, vem a saber que havia recebido a posse a non domino, pois o concedente no
era o verdadeiro proprietrio Pelo fato de desenvolver posse mansa e pacfica, com justo ttulo aliado
boa-f pelo prazo assinalado na usucapio ordinria, ter acesso a uma sentena que lhe declare usucapio
por usufruto, a ser respeitado pelo verdadeiro proprietrio. Definitivamente, no far jus usucapio da
propriedade, pois sua posse no contou em nenhum momento com animus domini. Pelo contrrio, houve
respeito ao domnio e apenas se reputa presente a inteno do possuidor de ser usufruturio.
- Ex: Foi realizado um usufruto entre 2 pessoas; no entanto, o registro no RGI continha um vcio (ex:
ausncia de assinatura do nu-proprietrio) Passaram-se 10 anos sem que nenhuma das partes tivesse
cincia do vcio O usufruturio poder usucapir? No. O usucapio implica em um embate entre
possuidor e proprietrio (isto , uma posse contrria vontade do proprietrio). Entretanto, no caso, o
usufruturio no tinha animus domini A conseqncia ser o usufruto vitalcio (o usufruturio poder
continuar usando e fruindo o imvel at sua morte, no podendo dele dispor). O tempo convalesce o defeito
do ttulo.
- Ex: Usufruto com prazo de 5 anos Chegado o termo final, o usufruturio recusa-se a devolver o bem
Passar a ter posse injusta pela precariedade (e como tal, no convalesce a regra) Portanto, no h
possibilidade de haver usucapio Obs: O fato de o proprietrio no exigir a devoluo do imvel no
significa, necessariamente, o abandono. E se o proprietrio nada faz, apesar de saber que expirou o prazo do
usufruto e que o usufruturio j deveria ter devolvido o bem, ele est permitindo a posse (e permisso no
gera usucapio).

15
- Obs: Findo o termo do usufruto, deve-se fazer o cancelamento no RGI

5. DIREITOS E DEVERES DO USUFRUTURIO (arts. 1394 a 1409)

5.1 DIREITOS DO USUFRUTURIO


o Direito posse da coisa: posse qualificada (justa e direta). Em razo disso, ter direito aos interditos
possessrios contra todos para defender a posse a ao confessrio no juzo petitrio para defender o
usufruto.
o Direito de fruir as utilidades da coisa: o usufruturio perceber os frutos naturais, industriais ou
civis da coisa, bem como os produtos (utilidades que diminuem a quantidade da coisa, medida que so
retiradas v.g., minrios).
o Direito de administrar a coisa: preservando sua substncia, j que o bem dever, um dia, ser
devolvido ao nu-proprietrio (salvo no caso dos pais com relao aos bens dos filhos, j que aqueles
agem no interesse destes).
o Direito de ceder o seu exerccio, a ttulo gratuito ou oneroso: observe que o direito ao usufruto em
si inalienvel e intransmissvel (exceto ao nu-proprietrio para consolidao), como conseqncia de
sua pessoalidade mas o seu EXERCCIO pode ser cedido Assim poder o usufruturio locar, arrendar
ou mesmo ceder a coisa em comodato a terceiros (arts. 1393 e 1399).
De fato, quando se alude faculdade de fruio do bem pelo usufruturio, exprime-se a tanto a
fruio pessoal quanto por outras pessoas de forma mediata.

Art. 1.395. Quando o usufruto recai em ttulos de crdito, o usufruturio tem direito a perceber os frutos
e a cobrar as respectivas dvidas.

Fala de usufruto sobre ttulos de crdito. Ex: Uma empresa X empresta para outra (Y) dez milhes de
reais em 10 prestaes Esse crdito concedido em usufruto para uma 3 empresa (Z) Quem vai
receber 1 milho de reais por ms a empresa X e a empresa Z ir receber os frutos (= juros, taxas,
multas). Obs: Mas a correo monetria de X

Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufruturio faz seus os frutos naturais, pendentes ao
comear o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produo.

Significa que o usufruturio tem direito cria da vaca prenha, ao produto da colheita do solo que j se
encontrava semeado, etc.

nico. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, tambm
sem compensao das despesas (c/c 1392 1)

Ex: Recebo uma fazenda e 50 bois em usufruto 2 bois morrem no decurso do usufruto Com o
termo final, terei que restituir para o proprietrio esses 2 bois que morreram

5.2. DEVERES DO USUFRUTURIO

16
o Inventariar os bens recebidos: o usufruturio descrever de forma pormenorizada os objetos que
compem o bem concedido em usufruto
o Dar cauo real ou fidejussria - se o nu-proprietrio a exigir, sob pena de no poder administrar o
bem.
o Conservar a coisa e restitu-la no mesmo estado em que a recebeu: dever de efetuar as reparaes
ordinrias mdicas (conservao e manuteno)

Art. 1.402. O usufruturio no obrigado a pagar as deterioraes resultantes do exerccio regular do


usufruto.

Refere-se s deterioraes naturais do bem (depreciao) O proprietrio sofreria com a


depreciao de qq forma, com ou sem usufruto

Art. 1.403 Incumbem ao usufruturio:

I - As despesas ordinrias de conservao dos bens no estado em que os recebeu;

II - As prestaes e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruda.

Tributos, condomnio, etc: so arcadas pelo usufruturio

Despesas extraordinrias (ex: infiltrao): so do nu-proprietrio

Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufruturio pagar, durante o usufruto, as
contribuies do seguro.

Ex: Apto em usufruto que no tinha seguro pega fogo O perecimento da coisa gera o perecimento
do direito: portanto, extinguir-se- o usufruto Mas, se o apto tivesse seguro, o usufruto seria
prorrogado, no mais sobre o apto mas, sim, sobre o dinheiro pago ao proprietrio pela seguradora
(porque o direito real) Se o dinheiro fosse colocado no Banco, os juros iriam para o usufruturio
(mas a correo fica com o proprietrio)

1 Se o usufruturio fizer o seguro, ao proprietrio caber o direito dele resultante contra o segurador.

a hiptese em que o usufruturio faz o seguro por conta prpria: embora a idia do seguro tenha
sido dele, o eventual valor que for recebido pela casa, ser do proprietrio.

2 Em qualquer hiptese, o direito do usufruturio fica sub-rogado no valor da indenizao do seguro.

Sub-rogado = substitudo O valor do bem ser substitudo pelo valor do seguro

Independentemente do usufruturio ter feito ou no o seguro, ele ter direito sobre o valor do seguro

17
Art. 1.408. Se um edifcio sujeito a usufruto for destrudo sem culpa do proprietrio, no ser este
obrigado a reconstru-lo, nem o usufruto se restabelecer, se o proprietrio reconstruir sua custa o
prdio; mas se a indenizao do seguro for aplicada reconstruo do prdio, restabelecer-se- o
usufruto.

1 parte: O usufruturio nada receber, j que o proprietrio arcou, por conta prpria, com todos os
gastos

Art. 1.409. Tambm fica sub-rogada no nus do usufruto, em lugar do prdio, a indenizao paga, se ele
for desapropriado, ou a importncia do dano, ressarcido pelo terceiro responsvel no caso de danificao
ou perda.

Se houver desapropriao, o usufruturio tambm ter direito sobre o valor da indenizao. O mesmo
ocorre se 3 tiver feito pagamento para ressarcir danos ou perda do bem.

6. EXTINO DO USUFRUTO

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de Imveis:

- S a morte ou s a renncia no extinguem o usufruto, preciso extingui-lo no RGI.

I - Pela renncia ou morte do usufruturio

- A morte do usufruturio fenmeno determinante extino do usufruto. Mas a morte do nu-proprietrio,


ao contrrio, em nada afeta o usufruto, apenas demanda que os seus herdeiros respeitem o direito de usufruto
at o prazo final de vigncia

Assim, ainda que constitudo para durar certo tempo, o usufruto extingue-se antes do termo final, se falecer
o titular (usufruturio)
- S a morte ou s a renncia no extinguem o usufruto, preciso extingui-lo no RGI. Enquanto isso no for
feito, o usufruto continua e, portanto, os direitos e deveres se prorrogam.

- Ex: Usufruturio morreu Enquanto no for feito o cancelamento perante o RGI, persiste o usufruto (o
falecido continua como usufruturio e os tributos continuaro em seu nome)

II - Pelo termo de sua durao (pela data)

III - Pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem o usufruto foi constitudo, ou, se ela perdurar,
pelo decurso de 30 anos da data em que se comeou a exercer.

- O usufruto de empresa remanesce:

- at a extino da pessoa jurdica ou,

- se a pessoa jurdica se mantiver, at 30 anos da data de sua constituio (art. 1410, III, CC)

18
IV - Pela cessao do motivo de que se origina

- Ex: No caso da maturidade ou emancipao no caso do usufruto legal dos pais sobre bens do filho menor

V - Pela destruio da coisa, guardadas as disposies dos arts. 1.407, 1.408, 2 parte, e 1.409

- Regra: O perecimento da coisa leva ao perecimento do usufruto. Exceo: Hipteses de seguro

VI - Pela consolidao

- Consolidao: o status de nu-proprietrio e usufruturio em uma mesma pessoa (como se fosse a


confuso, uma das formas de extino do pagamento)

- Ex: X tem a propriedade de um imvel e decide do-lo para seu filho, retendo para si o usufruto Com a
morte de X, o usufruto passa para o herdeiro (o filho, que tambm o proprietrio).

VII - Por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo
com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de crdito, no d s importncias
recebidas a aplicao prevista no pargrafo nico do art. 1.395.

- Apenas por sentena e se provada a culpa do usufruturio na depreciao do bem.

VIII - Pelo no uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

- Fruir = ganhar dinheiro, gozar, etc.

- No o abandono porque este inerente propriedade

- Pode revogar o usufruto por falta de uso e fruto O usufruturio no mora no imvel, no aluga, no
cuida, apesar de pagar as despesas No est atendendo funo social da posse

- Se um 3 adquire a propriedade por usucapio pelo no uso do usufruturio, o proprietrio tem direito
indenizao em face do usufruturio em razo da perda do bem?

Sim, ele ter direito de regresso. Quem tem legitimidade para ajuizar ao de reintegrao o usufruturio
e, subsidiariamente, o proprietrio mas, se ficar provado que a culpa foi exclusiva daquele, haver o dever de
indenizar.

Art. 1.411. Constitudo o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se- a parte em relao a
cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulao expressa, o quinho desses couber ao sobrevivente.

19
- Trata-se do usufruto conjunto: a cota-parte do usufruturio falecido volta para o proprietrio (carter de
elasticidade do direito de propriedade), a no ser que haja clusula que disponha que essa cota-parte dever
ir para o usufruturio sobrevivente.

II - 2. DIREITO DE SUPERFCIE

Consiste na faculdade que o proprietrio possui de conceder a um 3, tido como superficirio, a


propriedade das construes e plantaes que este efetue sobre ou sob o solo alheio (solo, subsolo ou
espao areo de terreno), por tempo determinado ou sem prazo, desde que promova a escritura pblica no
RGI.
Natureza: direito real sobre coisa alheia, pois sua formao resulta de uma concesso do titular do
domnio para fins de futura edificao (sobre ou sob o solo) ou plantao.
Direito real do superficirio sobre coisa alheia e sobre coisa prpria (= coisa construda)
Ambos so direitos temporrios pois, findo o prazo contratual, o direito volta para o proprietrio.
Diz-se direito real pois o proprietrio do solo no pode impedir a construo ou obstaculizar de qq
outra forma o direito do superficirio. Isso porque o direito no sobre pessoas, mas sobre a coisa.
Inclusive, concedida ao superficirio uma proteo erga omnes sobre sua propriedade.
Ex: X, proprietrio, aluga seu terreno para Y plantar Firmam um contrato de locao por 5 anos
Depois de 2 anos, X, possuindo outros planos para o imvel, decide rescindir o contrato A resciso do
contrato por X possvel porque o direito NO real. Aqui, trata-se de direito obrigacional, onde uma
pessoa deve outra um comportamento: uma deve pagar outra os alugueres e a outra pessoa tem o dever de
no obstaculizar a plantao. X s ter que efetuar o pagamento de eventual indenizao a Y O mesmo
valeria se fosse comodato, que tambm direito pessoal
Mas se, por exemplo, X, conceder o direito de superfcie para a explorao por uma construtora, a
resciso j no ser possvel, ainda que X se oferea a pagar a indenizao, pois a construtora tem um direito
real.
Serve para dar uma funo social propriedade pois, muitas vezes, o proprietrio no dispe de recursos
para investir no imvel (seja para edificar, plantar, etc). Concedendo ao superficirio o direito de construir ou
plantar em solo alheio, sem a necessidade de adquirir o terreno, o proprietrio propicia a concesso de funo
social propriedade e, alm disso, recebe uma renda pela concesso da superfcie e evita que o imvel seja
atingido pelas sanes municipais decorrentes da subutilizao da propriedade.
Assim, o proprietrio do solo transfere o direito de construir para o superficirio

O superficirio passa a ter um direito real sobre a
construo e um direito real sobre a coisa alheia. Pode
manejar os interditos possessrios.

Afasta-se, temporariamente, o princpio da adeso (acessoriedade o acessrio segue o principal


princpio segundo o qual fica pertencendo ao proprietrio tudo quanto se une ou adere ao seu bem). Isso
porque o direito de superfcie rompe com a tradicional regra de que a propriedade do solo compreende a
das acesses que sobre ele se erguem. que, constitudo este direito, a coisa acedida passar a pertencer a
pessoa distinta da do proprietrio do solo. Portanto, a admisso do direito de superfcie implicar a
suspenso, pelo tempo em que ele vigorar, do efeito aquisitivo da acesso.
Concedido por meio de contrato / concesso
A propriedade do construdo (construo ou plantao) resolvel porque fica condicionada a um termo
final, isto , a situao provisria, perdurando no tempo previsto pelo contrato. Extintoocontrato,o
proprietriodosolorecuperarodomnioplenodoterreno,dasacessesedasbenfeitoriasintroduzidasno
imvel,independentementedeindenizao.Mas,comotantasoutras,estaumanormadispositiva,que
admitederrogaopelavontadedaspartes.
O direito real de superfcie constitui-se mediante concesso, aps a celebrao de um contrato firmado por
escritura pblica, obrigatoriamente levado a registro (art. 1369).
No RGI, consta que Fulano proprietrio do imvel mas que Ciclano tem o direito de superfcie.
Assim, se, porventura, um 3 vier a adquirir a propriedade de Fulano mediante compra e venda, ter
cincia do nus que incide sobre o imvel.
20
Durante o prazo estipulado em contrato, o superficirio exercitar o seu direito real de forma plena,
podendo instituir direitos reais de fruio e garantia sobre a coisa que edificou ou plantou Implicaes:
(1) O superficirio pode dar a construo em garantia (j que pode dispor da coisa) ou ceder em usufruto
para outrem Mas, em ambos os casos, o superficirio exercitar seu direito real somente no prazo do
contrato de superfcie. Findo o prazo, acaba o direito real sobre o construdo e sobre a coisa alheia - Quer
dizer, o titular do direito real sobre a coisa alheia (usufruturio, credor hipotecrio, etc) perde a sua condio
no exato momento em que termina a relao jurdica entre o proprietrio e o superficirio Da mesma
forma, ao superficirio facultado vender a 3 mas o comprador tambm s ter o direito de explorao no
tempo previsto no contrato (*).
(2) Isso possvel porque na superfcie no se cogita da existncia de uma relao de subordinao entre um
bem prevalente e outro, de natureza inferior. Trata-se de 2 propriedades autnomas horizontalmente
fracionadas, cada qual mantendo a sua exclusividade e os atributos de uso, fruio, disposio e
reivindicao.
(3) H a possibilidade do superficirio reivindicar a coisa de terceiros, bem como ajuizar aes
possessrias, em decorrncia de agresses ao seu poder ftico sobre o bem, pois o concessionrio
(superficirio) TITULAR DA POSSE DIRETA da rea objeto da concesso. A sua legitimidade para o
exerccio de tais pretenses no exclui a iniciativa isolada do concedente (proprietrio), pois, na qualidade de
possuidor indireto, tambm ele poder manejar os interditos possessrios.

(*)
1) Por que um 3 compraria uma construo para explor-la por tempo determinado?
Pode ser que o valor reduzido do preo de venda compense o perodo limitado de explorao. Todo direito
que vendido com uma condio onerosa (existncia do direito de uma outra pessoa sobre o mesmo
bem) vendido por um preo proporcional, que compense essa restrio. o caso da venda de
propriedade com nus de hipoteca, do direito de usufruto, do direito de superfcie.
2) possvel que um 3 compre do proprietrio a propriedade do solo e compre do superficirio o direito
real sobre a construo e o direito

1. DIREITOS DO SUPERFICIRIO
a) Faculdade de gozar o solo alheio, mantendo ou levantando uma construo ou estabelecer sobre o solo
uma plantao.;
b) Faculdade de alienar ou gravar o direito de superfcie, que sero extintos com o termo da superfcie;
c) Faculdade de hipotecar o direito de superfcie;
d) Exercer o direito de preferncia na aquisio do solo, se o proprietrio deste pretender alien-lo
onerosamente.

2. DEVERES DO SUPERFICIRIO
a) Utilizar o solo em conformidade com os fins pactuados;
b) Pagar a contraprestao, se foi acordado oneroso e devolver a coisa ao fim do contrato;
c) Conservar a construo ou plantao;
d) Arcar com os tributos e encargos que recaiam tanto sobre a obra superficiria como sobre o solo;
e) Dar preferncia ao dono do solo, para, em igualdade de condies com terceiro, adquirir a propriedade
superficiria.

3. DIREITOS DO PROPRIETRIO DO SOLO


a) Pode usar o restante do solo, inclusive o subsolo e o espao areo, desde que no ponha em perigo a
construo ou plantao superficiria;
b) Receber a contraprestao peridica ajustada, se foi acordada a onerosidade do direito de superfcie;
c) Direitos sobre as circunstncias da construo, melhoras, destino, uso e conservao da construo ou
plantao;
d) Direito de preferncia para a aquisio do direito de superfcie, se o superficirio decidir alien-la
onerosamente.

4. DEVERES DO PROPRIETRIO DO SOLO


a) Abster-se de qualquer ato que perturbe ou obstacule a atividade de construo, plantao ou conservao
da propriedade superficiria;
21
b) Dar preferncia ao superficirio, em igualdade de condies com qualquer terceiro, aquisio do solo,
quando esta se fizer onerosamente.

Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno,
por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de
Imveis.

Outrem: superficirio

Construir ou plantar: acesso ( bem acessrio), no benfeitoria, porque a construo / plantao


um bem por si s. Por isso que afasta-se, temporariamente, o princpio da adeso.

Tempo determinado: Gera a propriedade resolvel

nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da
concesso.

A regra que se explora apenas a superfcie, no o subsolo ou o espao areo. Mas, excepcionalmente,
ser possvel viabilizar a explorao do subsolo ou do espao areo.

- No subsolo, desde que no existam recursos minerais (art. 20, IX, CF) e a utilizao do espao seja
fundamental para o empreendimento e esteja previsto no contrato (v.g., construo de shopping com
necessidade de garagem no subterrneo).

- Quanto ao espao areo, uma das suas aplicaes prticas a aquisio por condminos da superfcie
do terreno vizinho, com o fim de impedir qq edificao no imvel contguo acima de limites que
inviabilizem o sossego, a privacidade e, mesmo, o campo visual dos superficirios.

Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularo as partes se o
pagamento ser feito de uma s vez, ou parceladamente.

A concesso da superfcie pode ser gratuita se as partes assim o ajustarem. Todavia, podero
estabelecer um valor a ser pago ao proprietrio: a indenizao paga conhecida como solarium, que
d o direito de explorar o solo ao superficirio.

Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imvel.

O superficirio assume as obrigaes propter rem que se relacionarem ao objeto da superfcie

Mas a responsabilidade solidria (assim como na locaes): do proprietrio e do superficirio

Art. 1.372. O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficirio, aos seus
herdeiros

22
alienvel por ato "inter vivos" ou "causa mortis", o que equivale dizer que pode ser vendido e
doado, alm de se transmitir por herana.

Transfere-se o direito resolvel, no a propriedade plena. E, evidentemente, pelo prazo fixado no


negcio jurdico originrio.

Assim, nada impede que uma pessoa, sendo proprietria urbana e tendo capacidade para testar,
disponha, por ato de ltima vontade, que a propriedade separada superficiria de um determinado
bem imvel ser entregue, em forma de legado, a pessoa distinta daquela a quem tocar a
propriedade do solo.

Ex: Se X for constitudo superficirio em negcio jurdico em que se assinala um prazo de 30 anos,
tanto a alienao do direito de superfcie como a transmisso mortis causa, a qq tempo, provocaro a
transmisso da propriedade ao sucessor apenas no perodo que faltar para a passagem dos 30 anos.
Com efeito, todos os direitos reais adquiridos na pendncia da propriedade resolvel so extintos
pelo advento do termo (art. 1359).

nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qualquer pagamento pela
transferncia.

Concedente = o dono do solo (concede a superfcie)

Ex: Constru uma lanchonete sobre um terreno do qual eu tinha o direito de superfcie Quero
transferir minha lanchonete para um 3 mas o dono do terreno tambm quer receber um percentual
No pode

Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superficirio ou o proprietrio


tem direito de preferncia, em igualdade de condies.

A transferncia do solo ou do direito de superfcie obrigar o alienante a notificar previamente a


outra parte, para que esta exercite, se assim desejar, o seu direito de preferncia, em igualdade de
condies oferta feita por 3.

Assim, se o proprietrio alienar o bem imvel na vigncia da superfcie, dever conceder o direito de
preferncia ao superficirio. O recproco tambm vlido: caso o direito de superfcie venha a ser
objeto de negcio jurdico deve-se assegurar o direito de preferncia ao proprietrio em igualdade de
condies a estranhos.

* Lembrar: Sempre que houver 2 pessoas com direito real sobre uma mesma coisa (ex: superfcie,
condomnio), uma deve respeitar o direito de preferncia do outro. Assim, no exemplo da construtora, esta
poder vender para 3 mas ter que oferecer primeiro para o dono do solo.

- No caso de alienao, o novo superficirio deve ter cincia do direito potestativo do proprietrio de
denunciar a superfcie a qq tempo.

23
5. USUCAPIO
- Ex: X recebe concesso de superfcie a non domino, possuindo o imvel por anos, sem saber que o
concedente no era o verdadeiro proprietrio. H completa viabilidade na ao de usucapio, reconhecendo-
se a aquisio da superfcie, porm mantida a bifurcao da propriedade pelo prazo do contrato ou at a
denncia do negcio jurdico pelo proprietrio.

6. EXTINO

- Na consolidao da propriedade plena nas mos no proprietrio, quando da extino da concesso, as


benfeitorias, plantaes e acesses agregadas ao terreno passam ao domnio do proprietrio, no assistindo
ao superficirio direito de indenizao ou reteno, salvo estipulao diversa.

- Formas de extino:

a) Advento do prazo

b) Destinao diversa pelo superficirio

c) Se o superficirio nada executar no solo

d) Falta do pagamento do solarium e dos tributos

e) Por desapropriao (neste caso, parte da indenizao ir para o superficirio)

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao terreno destinao
diversa daquela para que foi concedida

Trata-se de espcie de resoluo contratual ante ao inadimplemento de obrigao de fazer (art. 475,
CC), passvel de cumulao com pleito indenizatrio, comprovado prejuzo ao proprietrio.

A resoluo possvel porque a finalidade acordada no foi atendida. O proprietrio quer receber
aquilo que foi combinado.

O inadimplemento e a conseqente resoluo contratual tambm podero traduzir-se pela falta de


pagamento do solarium ou pelo descumprimento de outras clusulas contratuais.

Art. 1.375. Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o terreno,
construo ou plantao, independentemente de indenizao, se as partes no houverem estipulado o
contrrio.

Essa regra demonstra que a superfcie propriedade resolvel, eis que a sua aquisio subordina-
se a um evento futuro. Mesmo que, no silncio do contrato, o dono do solo receba gratuitamente as
acesses, isso no importar em prejuzo ao superficirio, pois obteve a oportunidade de explorar a
superfcie por tempo suficiente para traduzir sua atuao em benefcios financeiros.

Art. 1.376. No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de desapropriao, a


indenizao cabe ao proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real de cada um.

24
Cada um recebe uma quota-parte pela desapropriao

7. SUPERFCIE E INSTITUTOS AFINS

Usufruto x Superfcie
Usufruto: Constitudo intuito personae, no podendo o usufruturio transmitir o seu direito para
terceiros, inter vivos ou causa mortis (ar. 1393).
Superfcie: Transmite-se por negcio jurdico gratuito ou oneroso, em vida ou pela sucesso
hereditria, pois a sua finalidade beneficiar a propriedade economicamente, e no a pessoa do
superficirio propriamente dita.

Servido x Superfcie
Servido: O direito real de servido inalienvel e pressupe um nus de um prdio a outro, cujos
proprietrios so distintos (art. 1378). Ou seja: o prdio serviente distinto do prdio dominante, sendo
impraticvel a superposio da servido em um s imvel.

II - 3. SERVIDO

um sacrifcio de um prdio (chamado de prdio serviente) em favor de outro prdio (chamado de prdio
dominante) A relao entre coisas
Prdio: no sentido amplo. Inclui terreno, edifcio, plantao.
O prdio serviente tem que tolerar, de quem quer que seja o proprietrio do prdio dominante, uma
passagem de fiao eltrica, de ar, de gua, de esgoto, de passagem de pedestres ou, ainda, a
construo de algo (por ex, um muro).
- Ex: Comprei um apartamento na Barra sem vista para Omar. Posso comprar o direito de vista do prdio
vizinho frente do meu (estarei comprando servido de vista). um direito real que impe uma obrigao de
no fazer aos condminos do prdio serviente (obrigao de no construir acima de certa altura).

Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que
pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e
subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis.
A servido ocorre entre prdios cujos proprietrios so distintos (porque se o proprietrio for o mesmo,
haver confuso, hiptese em que no possvel a servido).
Declarao expressa: por acordo ou testamento

Objeto : S imvel. Os imveis dominante e serviente devem guardar, entre si, relao de vizinhana.
Natureza da servido : direito real, imobilirio, limitado, de gozo sobre coisa alheia (art. 674, III, CC).
Titular do direito: O titular do direito de servido sempre o proprietrio do prdio dominante. O
proprietrio do prdio serviente, em razo desse direito real que grava seu imvel, fica obrigado a permitir
que o titular do prdio dominante exera atividade em seu bem (o trnsito ou a retirada de gua, por
exemplo), ou a manter atitude omissiva em relao a direito que normalmente teria (no levantar muro
acima de certa altura ou no abrir janela em determinado local de seu prdio, por exemplo).

Elementos constitutivos:
a) Existncia de nus ou encargo: tolerncia em no praticar determinado ato de utilizao de seu bem.
Ao positiva do dominante e inrcia do serviente.
b) Incidncia num prdio em proveito de outro
c) Prdios pertencentes a donos diferentes
O prdio dominante tem um direito real (isso consta no RGI). Esse direito pode ser combinado, pago,
doado ou previsto em testamento. Por ter um direito real, o proprietrio do prdio serviente no pode
prejudicar o direito de servido do proprietrio do prdio dominante.
Obs: Cabe at nunciao de obra nova no caso do dono do prdio serviente querer destruir a passagem
para edificar algo.
25
No confundir: servido de passagem x direito de passagem:

Servido de passagem (art. 1378) Direito de passagem (art. 1285)


- Direito real - Direito pessoal, provisrio (dura at que a situao seja resolvida) e
depende sempre de 2 elementos:
1) Que o prdio esteja encravado (*)
2) Que haja o pagamento de indenizao
- Tambm chamado de desapropriao privada por alguns
doutrinadores
- O art. 1285 2 e 3 dispe que o direito de passagem transferido
quando na alienao.

- A passagem forada, inserida no CC dentre os direitos de


vizinhana, compreende limitao legal ao direito de propriedade,
consistindo na prerrogativa conferida ao vizinho, titular de imvel
encravado, de estabelecer seu acesso via pblica, transpondo no
percurso o imvel confinante. Esse trao de imposio normativa
justamente o que distingue a passagem forada da servido de
passagem, modalidade de direito real sobre coisa alheia - art. 1.378,
CC/02.
- Registro no RG - Sentena
- Utilidade: estabelecida para facilitar ou - Necessidade
tornar mais til a propriedade do prdio
dominante. No decorre de um imperativo,
mas de busca de utilidade, facilidade ou
maior comodidade na satisfao de
necessidades do proprietrio.
- No h prdios encravados e no h - O encravamento requisito bsico. Somente o prdio que no
passagem forada. tenha sada para rua, fonte ou porto ou qualquer logradouro pblico
que o tem, mas o seu encravamento deve ser absoluto; assim, se
houver apenas uma nica via de difcil acesso, por pior ou incmoda
que seja, no se qualifica como encravado.

(*) Ex: Um grande terreno dividido em 9 pequenos lotes, e cada lote comprado
por um proprietrio diferente. X, que comprou o lote central, est com o seu
prdio encravado, precisando, pois, de uma passagem Mas se o dono do X
prdio encravado que deu causa a esse fato, ele no ter direito de passagem.
(por ex, X era dono do terreno inteiro e vendeu os lotes, ficando com o terreno
encravado).

1. CARACTERSTICAS
A servido PERPTUA se no houver prazo ou condio. Ento, ela vai se transferindo conforme vo
mudando os proprietrios (diferente do que ocorre no usufruto vitalcio). Pode, por exceo, ser estipulado
prazo. Ex: O prdio serviente tolera a passagem de gua potvel do prdio dominante, at que este consiga
obt-la por outro meio. A extino somente atravs das hipteses dos arts. 1387 a 1389.
A servido no pode continuar se no existe mais o motivo que a ensejou
PRINCPIO CIVILITER MODUS: Aquele que ir usar o direito de outrem, dever faze-lo de forma
civilizada (sem sujeira, sem barulho, sem grandes perturbaes ou transtornos).
A servido sempre concedida de forma RESTRITA, justamente por implicar em sacrifcio do prdio
serviente. A ampliao do objeto da servido s ocorre em casos de interesses econmicos, culturais ou
industriais, e mediante indenizao.
A servido INALIENVEL porque:
1) A servido est atrelada aos prdios serviente e dominante, no importa quem sejam seus respectivos
proprietrios.

26
2) O sacrifcio no pode ser objeto de negociao (transao) pois um direito acessrio ao de
propriedade. Assim, no posso vender s o direito de servido (mas posso vender o prdio
dominante, juntamente com o direito de servido).

2. CLASSIFICAO DAS SERVIDES


a) Urbana ou Rstica
- Urbana Ex: direito de vista, direito de escoar gua, de ventilao, de iluminao entre prdios, etc.
- Rstica So servides tpicas da rea rural. Ex: tirar gua do poo e pastagem

b) Aparente e no aparente
- Aparente: a servido sinalizada. O seu exerccio exteriorizado (notado) de alguma forma pelo outro. Ex:
Direito de passagem
- No aparente Ex: direito de vista, direito de ventilao (via de regra)

c) Contnua ou no contnua
- Contnua: exercida naturalmente. Ex: Direito de vista
- No contnua: Depende da ao do homem. Ex: Direito de passagem (s percebo a servido quando h
algum transitando)

3. USUCAPIO
possvel o usucapio. Ex: A gua do prdio dominante escorre, ao longo de 20 anos, por dentro do
prdio serviente, sem oposio Poder usucapir. Pode conseguir a sentena judicial e depois levar ao
RGI.
* Obs: A servido tem sido deferida pelo Judicirio mediante pagamento de indenizao, mesmo com a
discordncia do proprietrio.
Ex: Estrada estreita alternativa que j passagem costumeira de pessoas por perodo superior a 1 ano e 1
dia pelo stio de X A servido da passagem no precisa ser imprescindvel (no precisa ser o nico meio
de passagem), basta dar um benefcio O J j decidiu que pode haver servido de passagem e que pode
haver usucapio.

Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por 10 anos, nos termos do
art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis, valendo-lhe como
ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.
nico. Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de 20 anos.
O art. 1242 fala de justo ttulo e boa-f. Assim, os prazos de usucapio de servido so:
- 10 anos: COM justo ttulo e boa-f
- 20 anos: SEM justo ttulo e boa-f
Assim, pelo exerccio incontestado e contnuo por 10 ou 20 anos, adquire-se por usucapio as
servides contnuas e aparentes.

Teoricamente, no poderia existir usucapio de servido no aparente (ex: direito de vista) e no


contnua (ex: direito de passagem). Apesar disso, o Judicirio j decidiu que pode gerar a usucapio pois o
fato de ser demarcado, aparente, j basta para caracterizar a continuidade (ex: passagem individualizada,
com obras realizadas). O sinal de continuidade compensa o exerccio descontnuo. o caso da passagem,
da pastagem (so aparentes e, teoricamente, descontnuos) Portanto, em alguns casos, pode-se converter
em servido aparente, conferindo-se proteo possessria ao autor das obrigas. Ex: Se X criar pequena
estrada sobre o imvel de Y, verificando-se sua continuidade por longos perodos, acrescida do animus
domini, sem interrupo, acarretar a prescrio aquisitiva em favor de X.
* Ateno:
1) No haver usucapio se o dono do terreno permitiu ou tolerou
2) O usucapio referente ao direito de servido (no propriedade do caminho, por ex).

27
4. DIREITOS DO PRDIO SERVIENTE
- Direito de abandono: art. 1382
- Direito de mudar a servido, sua custa (art. 1384), mas sempre dentro do mesmo prdio.
- Civiliter modus: art. 1385.
- Art. 1385 2: se h direito passagem de carros, obviamente tambm h o direito passagem de pessoas
mas o contrrio no verdadeiro (no pode).

5. DIREITOS DO PRDIO DOMINANTE


- Art. 1385 3: Direito do prdio dominante de alargar a utilidade da servido mediante pagamento de
indenizao (alargar a utilidade = ampliar a finalidade)
- Art. 1380

6. EXTINO DA SERVIDO
- A princpio, a servido perptua mas os arts. 1387 a 1389 trazem algumas hipteses em que poder haver
a extino da servido:
a) Cancelamento do registro no ofcio imobilirio
b) Renncia do dono do prdio serviente servido
c) Com a perda da utilidade do prdio serviente
d) Se o dono do prdio serviente resgatar a servido pagando ao dono do prdio dominante determinada
quantia para liberar seu prdio do nus
e) Confuso (prdio serviente e dominante pertencendo a mesma pessoa)
f) Supresso de obras que indicavam o aproveitamento da servido, com consentimento das partes
g) No uso durante 10 anos contnuos (perda da funo social da servido)

Art. 1.387. Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez registrada, s se extingue, com respeito a
terceiros, quando cancelada.
nico. Se o prdio dominante estiver hipotecado, e a servido se mencionar no ttulo hipotecrio, ser
tambm preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
- Os donos dos prdios serviente (que est agravado) e dominante podem acordar pelo cancelamento da
servido no Cartrio de Registro Imobilirio.
- Se o dono do prdio serviente no efetuou o cancelamento e vende o imvel para 3, este dever respeitar a
servido.

Art. 1.388. O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro,
embora o dono do prdio dominante lho impugne:
I - Quando o titular houver renunciado a sua servido
A princpio, a renncia de um direito deve ser expressa mas a jurisprudncia tem admitido a renncia
tcita. Assim, o dono do prdio serviente pode pedir para cancelar por renncia, exteriorizada por certo
comportamento do dono do prdio dominante. Ex: O dono do prdio dominante deixa de cuidar da
passagem (deixa o mato crescer ao redor, no sinaliza) e, alm disso, existe outra passagem alternativa.

II - Quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a
constituio da servido.
Ex: O prdio serviente tolera a passagem do prdio dominante, que no tem acesso via pblica.
Depois, o Poder Pblico constri uma ponte Termina a necessidade da servido

III - Quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.


O dono do prdio serviente paga para parar de tolerar a servido

Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a faculdade de faz-la
cancelar, mediante a prova da extino:

28
I - Pela reunio dos 2 prdios no domnio da mesma pessoa a hiptese da confuso (o dono do prdio
serviente tambm do dominante)
II - Pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso No h +
necessidade de servido
III - Pelo no uso, durante 10 anos contnuos Relacionado com o inciso I do art. 1388 O dono do
prdio dominante se comporta de forma desleixada ou deixa de usar a servido. Mas, por ex, o direito
de vista, a princpio, no comporta renncia porque no h como aferir se o seu titular renunciou ou
no.

III - DIREITOS REAIS DE GARANTIA EM COISA ALHEIA: HIPOTECA. PENHOR.


ANTICRESE

1. CONCEITO
- Direito real de garantia o direito real do credor sobre o bem mvel ou imvel ou sobre os frutos, que
pertencem ao devedor.
- Finalidade desse direito: Para garantir o pagamento do dbito
- Ex: Advogado credor que tem direito de receber do devedor uma certa quantia em razo de prestao de
servios advocatcios O devedor se nega a pagar O credor ajuza ao de execuo, servindo o contrato
como ttulo executivo extrajudicial O devedor citado para pagar em 24 hs ou nomear bens penhora
Respeitadas as restries feitas pela Lei 8009 (bens impenhorveis), o devedor pode oferecer qq outro bem:
responder com seu patrimnio pelo seu inadimplemento
- No direito real de garantia, no momento em que a dvida nasce (se constitui) o devedor deve indicar quais
bens serviro para o pagamento da dvida Assim, se uma pessoa contrai um emprstimo dando em
garantia o seu imvel em Angra dos Reis, esse imvel ser onerado e isso constar no RGI, de tal forma que
todos sabero que, no obstante a propriedade seja sua (podendo o bem ser alienado), o seu credor tem um
direito real sobre esse mesmo imvel, podendo buscar o bem onde quer que esteja e contra quem quer que o
detenha.

2. CARACTERSTICAS
a) Publicidade
b) Direito de Seqela
c) Especialidade: Incide sobre um bem especfico
d) Preferncia: Primeiramente, paga-se ao credor com garantia pois este tem preferncia sobre os credores
quirografrios

- Normalmente, a garantia est vinculada a um contrato


- A garantia pode ser: - Real: a garantia sobre a coisa (*)
- Pessoal: sobre a pessoa. Ex: Aval e fiana
(*) O credor tem um vnculo com o bem, por isso, no pode impedir que o proprietrio venda, doe, ou
usufrua.
- No confundir cauo com garantia real: O cauo um forma de garantia (geralmente provisria) mas no
um direito real. Pode at ser informal.
- O credor com garantia no pode exercer ingerncia no uso e fruto da coisa. Isso quer dizer que o
proprietrio continua exercitando seus direitos de usar, gozar e dispor o que ocorre que o bem fica
marcado, garantindo um crdito.
- Algumas modalidades de garantia consistem na entrega do bem (ocorre a perda provisria da posse) o
caso do penhor: o proprietrio tem um prazo para pagar a dvida para poder reaver o bem; se no o fizer, o
bem leiloado para cobrir a dvida. Essa perda provisria do bem faz com que o penhor se parea com o
cauo.

3. PRINCPIOS
29
a) Princpio da Aderncia ao Bem
- O credor tem direito de seqela e, portanto, pode buscar o bem onde quer que esteja e contra quem quer que
o detenha
- vedada clusula que preveja a proibio da venda do bem pelo proprietrio (art. 1475 , caput). No
entanto, possvel a conveno de que trata o nico do art. 1475. Quitada a dvida, levanta-se a hipoteca.

Art. 1.475. nula a clusula que probe ao proprietrio alienar imvel hipotecado.

nico. Pode convencionar-se que vencer o crdito hipotecrio, se o imvel for alienado

b) Princpio da Especialidade
- Os bens dados em garantia se destacam do patrimnio do devedor pela sua especificao. Ex: Dos 500
caminhes que compem o patrimnio do devedor, 5 caminhes so escolhidos e especificados (definidos
pela marca, modelo, chassi, n de srie, etc) para que o oficial de justia possa buscar os bens para venda
judicial Deve ser feito por instrumento pblico para poder valer contra terceiros.

c) Direito de Preferncia
- O credor com direito real tem preferncia sobre os demais credores
- Art. 961, CC c/c art. 1422:

Art. 961. O crdito real prefere ao pessoal de qualquer espcie; o crdito pessoal privilegiado, ao simples; e o
privilgio especial, ao geral.

Art. 1.422. O credor hipotecrio e o pignoratcio tm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e
preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto hipoteca, a prioridade no registro.

nico. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dvidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas
precipuamente a quaisquer outros crditos.

- Os credores hipotecrio e pignoratcio (art. 1422 caput) tm o direito de receber o crdito prioritariamente.
Credor pignoratcio: o credor com garantia real de penhor
- Art. 1422, 2 parte (observada, quanto hipoteca, a prioridade no registro): Significa que pode-se
constituir, sobre um mesmo bem, mais de uma hipoteca. Todos os credores hipotecrios tero um direito real
mas ter preferncia aquele que registrou primeiro.
- Obs: O valor da hipoteca sempre maior que o valor da dvida pois inclui os juros e encargos (tudo
previsto no contrato).

* Ateno:
1) Se, na venda do bem, o credor no perceber o total do seu crdito, d-se prosseguimento cobrana
sobre os demais bens, indistintamente
2) O devedor tem a obrigao de conservar o bem dado em garantia, sob pena de vencimento antecipado
da dvida. Art. 1245, I e IV. Ex: Morte do Fiador

- Ex: Apartamento na Gvea que est hipotecado Em razo da desvalorizao do bairro, o valor do imvel
cai consideravelmente O fato de o bem ter desvalorizado no exime o devedor de pagar o restante,
podendo o credor buscar outros bens at saciar a dvida. Isso ocorre porque o devedor tem o dever de
informar tal fato ao credor (princpio da boa-f e da lealdade). Se no informa, ocorre a resoluo antecipada
do contrato.
- Ex: Com a morte do fiador, o afianado tem a obrigao de informar tal fato para o credor e apontar um
novo fiador.

d) Excusso
- a possibilidade de executar judicialmente o bem dado em garantia.

4. PRINCIPAIS REGRAS
30
1) Antecipao da dvida
- O proprietrio pode vender o imvel, desde que pague antecipadamente toda a dvida Essa a regra.
Mas o credor pode, se quiser, permanecer com o recebimento do crdito em prestaes, caso em que as
receber do novo proprietrio (o comprador) Concluso: Nada impede que o proprietrio venda o
imvel com gravame, desde que pague antecipadamente toda a dvida ou, com o consentimento do
credor, transfira o nus de continuar pagando a dvida ao novo proprietrio.

2) nula a clusula compromissria (ou comissria) - art. 1428 Cai muito em prova
- Por essa clusula, o devedor assume o compromisso de dar a propriedade ao credor.
Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou hipotecrio a ficar com o objeto
da garantia, se a dvida no for paga no vencimento.
nico. Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da dvida.
- Razo de ser dessa vedao: Evita a venda extra-judicial, na qual pode ocorre a alienao por valor
abaixo do real.

H possibilidade de usucapio de bem impenhorvel?


controverso:
1) Entendimento minoritrio: No cabe usucapio.
2) Entendimento majoritrio: Pode usucapir pois a usucapio forma de aquisio originria da
propriedade, no se exigindo transferncia. O usucapiente no tem relao nenhuma com o
proprietrio do bem hipotecado. O credor hipotecrio deveria se manter atualizado em relao ao
bem. Perder a garantia mas pode buscar outros bens dentro do patrimnio do devedor.

V - CONDOMNIO
- Condomnio = co-propriedade (vrias pessoas proprietrias, simultaneamente, de um mesmo bem)
- O condomnio ocorre quando a mesma coisa pertence a + de 1 pessoa, cabendo a cada uma delas igual
direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
o Pro Indiviso: indiviso de fato e direito necessria a posse sobre a integralidade do bem;
o Pro Diviso: indiviso apenas jurdica basta posse parcial para adquirir parcialmente;
o Condomnios Horizontais: reas comuns cabvel apenas a deteno (art. 1.331/1.335)
- H 2 modalidades de condomnio:
1) Condomnio Geral (chamado de pro indiviso)
2) Condomnio Edilcio (pro diviso)

1) CONDOMNIO GERAL
- a comunho de direitos de propriedades sobre um mesmo bem (divisvel ou no) Todos os donos (co-
proprietrios) tm igual direito de usar, gozar e dispor mas sempre exercendo esse direito dentro dos limites
da propriedade do outro.
Ex: 2 irmos que herdam um apto so co-proprietrios. Se um deles quiser propor ao de reintegrao
de posse em face de um 3, no precisar chamar o seu irmo para o plo ativo. Da mesma forma, se
um dos irmos for citado como ru em um processo, no se faz necessrio o litisconsrcio com o outro
irmo.

Consideraes:
a) Formas de se constituir: Contrato, doao, por ato de ltima vontade (herana), em virtude da lei (ex:
bens de cnjuges casados sob o regime de comunho parcial ou total; o muro entre os terrenos de A e
B de propriedade de ambos), sucesso (ex: morre o pai todos os filhos passam a ser donos da
universalidade de bens, at que venha o formal de partilha).

31
b) Cada proprietrio tem um direito real proporcional aos direitos e deveres, chamado de frao ideal. Se,
por ex, eu tenho 60% de uma propriedade, serei responsvel pelo pagamento de 60$ dos tributos.

c) No pode haver alterao da destinao econmica do bem, a no ser que haja unanimidade dos
condminos (concordncia de todos os co-proprietrios) Art. 1314 caput e nico
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os
direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva
parte ideal, ou grav-la.
nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo
dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
d) A qq momento pode o condomnio ser extinto (art. 1320) Implicaes:
I) Imprescritibilidade do direito de condomnio
II) Possibilidade de extino do condomnio como soluo legal

Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada
um pela sua parte nas despesas da diviso.

1 Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de 5 anos, suscetvel de
prorrogao ulterior.

2 No poder exceder de 5 anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3 A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da
coisa comum antes do prazo.

e) Direito de Preferncia: Sempre que um dos condminos quiser vender sua cota-parte, tem que oferecer
primeiros aos demais condminos (art. 1322 c/c 504, CC) A ordem de preferncia :
1) Aquele que tem a benfeitoria de maior valor (porque denota a inteno de ser dono)
2) Aquele com a maior frao ideal
3) Aquele que oferecer o pagamento em 1 lugar

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s, indenizando os outros,
ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao
estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de
quinho maior.

nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes
iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano,
proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor
lano, preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.

Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser,
tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.

nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o
de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem,
depositando previamente o preo.

2) CONDOMNIO EDILCIO
- caracterizado pela coexistncia de reas de propriedades individualizadas e em comum (titularizadas por
mais de um co-proprietrio). Ex: Em um cemitrio, a rea individualizada o tmulo de cada um dos co-
proprietrios e a rea em comum so os jardins, a capela, etc. / Em um prdio, cada unidade no prdio (cada
32
apartamento) uma propriedade individual, e a rea comum a piscina, churrasqueira, playground, etc.
Observe que, em certas, situaes, o condomnio geral est inserido no condomnio edilcio.

Novidades trazidas pelo NCC:


1) Estabelece multa de, no mximo, 2% ao ms + juros estipulados na conveno para os condminos em
atraso (antes era cobrada multa de at 20%). Art.1336 1

1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no
sendo previstos, os de 1% ao ms e multa de at 2% sobre o dbito.

2) Traz a figura do condmino nocivo (= aquele que importuna os demais condminos, interferindo no
sossego e tranqilidade dos demais condminos) Arts. 1336 2 e 1337
- Os princpios que servem para intermediar as relaes de vizinhana so:
- Razoabilidade
- Tolerncia
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista
no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber
assemblia geral, por 2/3 no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio
poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente
at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas
e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.

* Portanto:
- A conveno do condomnio pode estipular multa de at 5x o valor do condomnio por infrao
- Se for infrator reiterando, pode ser multado em 10x o valor do condomnio

Pode o proprietrio, que condmino nocivo, perder o seu imvel?


Sim, caso ele no pague a multa imposta pelo seu comportamento, poder perder o seu imvel, uma vez
que a multa tem natureza de dbito condominial, que obrigao propter rem.

Observaes:
- A conveno do condomnio fonte formal de direito, criada pelos condminos (por isso, deve ser
registrada no Cartrio). S no tem natureza contratual porque vale contra terceiros.
- O regimento interno serve como aditivo interno conveno.
- A multa tem que ser prevista na conveno e, tambm, o procedimento para aplicao da multa (por ex:
chamar testemunhas, reclamao de + de 2 condminos, etc) pois, se no houver preciso, a multa poder
ser tida como invlida. Alm da previso, necessria a obedincia ao disposto na conveno porque o
condmino nocivo tem direito ao contraditrio.

33