UNIVERSITAS INDONESIA

HUKUM AGRARIA

PERBANDINGAN UU NO 16 TAHUN 1985 DAN UU NO 20 TAHUN

2011 TENTANG RUMAH SUSUN.

oleh:

Nama : Muhammad Hanivan

Maulana
NPM : 1606960750

MAGITER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

SALEMBA

2017
PERBANDINGAN UU NO 16 TAHUN 1985 DAN UU NO 20 TAHUN 2011
TENTANG RUMAH SUSUN.

1. Asas
Asas-Asas pada UU Rusun 2011 lebih kompleks, dengan hal itu
diharapkan mampu memberikan fondasi yang lebih baik daripada UU
rusun 1985, maksud dari masing-masing asas tersebut dijelaskan bagian
penjelasan.

UU No.16 Tahun 1985 UU No.20 Tahun 2011

Pasal 2 Pasal 2
Pembangunan rumah susun Penyelenggaraan rumah susun
berlandaskan pada asas berasaskan pada:
kesejahteraan umur keadilan dan a. kesejahteraan;
pemerataan, serta keserasian dan b. keadilan dan pemerataan;
keseimbangan dalam perikehidupan. c. kenasionalan;
d. keterjangkauan dan
kemudahan;
e. keefisienan dan kemanfaatan;
f. kemandirian dan kebersamaan;
g. kemitraan;
h. keserasian dan keseimbangan;
i. keterpaduan;
j. kesehatan;
k. kelestarian dan berkelanjutan;
l. keselamatan, kenyamanan, dan
kemudahan; dan
m. keamanan, ketertiban, dan
keteraturan.

2. Klasifikasi Rumah Susun

UU Rusun 2011 mengklasifikasikan rusun menjadi 4 macam,
sedangkan UU Rusun1985 tidak mengenal adanya klasifikasi rumah susun.

UU No.16 Tahun 1985 UU No.20 Tahun 2011

Tidak mengenal klasifikasi rumah
susun. Pasal 1 angka:
7. Rumah susun umum adalah rumah
susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.
8. Rumah susun khusus adalah rumah
susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan khusus.
9. Rumah susun negara adalah rumah
susun yang dimiliki negara dan
berfungsi sebagai tempat tinggal atau

3. Tujuan
UU Rusun 2011 memiliki tujuan yang lebih banyak dan memperhatikan
aspek-aspek yang belum diperhatikan UU Rusun 1985.
UU No.16 Tahun 1985
Pasal 3
(1) a. memenuhi kebutuhan
perumahan yang layak bagi rakyat,
terutama golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendah, yang menjami
kepastian hukum dalam
pemanfaatannya; b. meningkatkan
daya guna dan hasil guna tanah di
daerah pekotaan dengan
memperhatikan kelestarian sumber
daya alam dan menciptakan
lingkungan pemukiman yang lengkap,
serasi, dan seimbang
(2) Memenuhi kebutuhan untuk
kepentingan lainnya yang berguna bagi
kehidupan masyarakat, dengan tetap
mengutamakan ketentuan ayat (1
huruf a).
hunian, sarana pembinaan keluarga,
serta penunjang pelaksanaan tugas
pejabat dan/atau pegawai negeri.
10. Rumah susun komersial adalah
rumah susun yang diselenggarakan
untuk mendapatkan keuntungan.
UU No.20 Tahun 2011
Pasal 3
Penyelenggaraan rumah susun
bertujuan untuk:
a. menjamin terwujudnya rumah susun
yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan serta
menciptakan permukiman yang
terpadu guna membangun ketahanan
ekonomi, sosial, dan budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan
efektivitas pemanfaatan ruang dan
tanah, serta menyediakan ruang
terbuka hijau di kawasan perkotaan
dalam menciptakan kawasan
permukiman yang lengkap serta
serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan
berkelanjutan dan berwawasan
lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah
timbulnya perumahan dan
permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan
kawasan perkotaan yang serasi,
seimbang, efisien, dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan
ekonomi yang menunjang kehidupan
penghuni dan masyarakat dengan
tetap mengutamakan tujuan
pemenuhan kebutuhan perumahan dan
permukiman yang layak, terutama bagi

4. Aturan Pemasaran Rumah Susun
UU No.16 Tahun 1985
Pasal 18
(1) Satuan rumah susun yang telah
dibangun baru dapat dijual untuk
dihuni setelah mendapat izin
kelayakan untuk dihuni dari
Pemerintah Daerah yang
bersangkutan.
MBR;
f. memberdayakan para pemangku
kepentingan di bidang pembangunan
rumah susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan
rumah susun yang layak dan
terjangkau, terutama bagi MBR dalam
lingkungan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan dalam
suatu sistem tata kelola perumahan
dan permukiman yang terpadu; dan h.
memberikan kepastian hukum dalam
penyediaan, kepenghunian,
pengelolaan, dan kepemilikan rumah
susun.
UU No.20 Tahun 2011
Pasal 42
(1) Pelaku pembangunan dapat
melakukan pemasaran sebelum
pembangunan rumah susun
dilaksanakan.
(2)Dalam hal pemasaran dilakukan
sebelum pembangunan rumah
susun dilaksanakan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), pelaku
pembangunan sekurang-kurangnya
harus memiliki:
a. kepastian peruntukan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c.kepastian status penguasaan
rumah susun;
d.perizinan pembangunan rumah
susun; dan
e. jaminan atas pembangunan
rumah susun dari lembaga
penjamin.
(3)Dalam hal pemasaran dilakukan
sebelum pembangunan rumah
susun sebagaimana dimaksud pada

5. Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah dan Tanah Wakaf
Dalam UU No. 20 Tahun 2011 dimungkinkan membangun rumah susun di
atas tanah wakaf dan tanah Negara.
UU No.16 Tahun 1985
Pasal 7 ayat (1)
Rumah susun hanya dapat
dibangun di atas tanah hak milik,
hak guna bangunan, hak pakai atas
tanah Negara atau hak pengelolaan
sesuai dengan peraturan
perundang- undangan yang berlaku.
6. Bukti Kepemilikan atas Rumah Susun
Dalam UU Rusun 2011 dikenal adanya SKBG, sedangkan pada UU Rusun
1985 hanya dikenal SHMSRS.
UU No.16 Tahun 1985
Pasal 9
(1) Sebagai tanda bukti hak milik
atas satuan rumah susun
sebagaimana dimaksud dalam Pasal
8 diterbitkan sertifikat hak milik
atas satuan rumah susun.
ayat (2), segala sesuatu yang
dijanjikan oleh pelaku
pembangunan dan/atau agen
pemasaran mengikat sebagai
perjanjian pengikatan jual beli
(PPJB) bagi para pihak.
UU No.20 Tahun 2011
Pasal 17
Rumah susun dapat dibangun di
atas tanah: a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak
pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak
pakai di atas hak pengelolaan.
Pasal 18
Selain dibangun di atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal
17, rumah susun umum dan/atau
rumah susun khusus dapat
dibangun dengan:
(a) pemanfaatan barang milik
negara/daerah berupa tanah; atau
(b) pendayagunaan tanah wakaf.
UU No.20 Tahun 2011
Pasal 47 ayat (1)
Sebagai tanda bukti kepemilikan
atas sarusun di atas tanah hak
milik, hak guna bangunan, atau hak
pakai di atas tanah negara, hak
guna bangunan atau hak pakai di
atas tanah hak pengelolaan
diterbitkan SHM sarusun

7. Rusun sebagai objek jaminan
UU No.16 Tahun 1985
Pasal 12 ayat (1)
Rumah susun berikut tanah tempat
bangunan itu berdiri serta benda
lainnya yang merupakan atau
kesatuan dengan tanah tersebut
dapat dijadikan jaminan hutang
dengan :
a. dibebani hipotik, jika tanahnya
tanah hak milik atau hak guna
bangunan;
b. dibebani fidusia, jika tanahnya
tanah hak pakai atas tanah Negara.
8. Jual Beli Rumah Susun
Dalam UU Rusun 2011 dimungkinkan melakukan penjualan sebelum
pembangunan selesai dengan memenuhi syarat-syarat tertentu, yang
mana hal tersebut tidak dimungkinkan dalam UU Rusun 1985.
UU No.16 Tahun 1985
Pasal 18
(1) Satuan rumah susun yang telah
dibangun baru dapat dijual untuk
dihuni setelah mendapat izin
kelayakan untuk dihuni dari
Pemerintah Daerah yang
bersangkutan.
Pasal 48 ayat (1)
Sebagai tanda bukti kepemilikan
atas sarusun di atas barang milik
negara/daerah berupa tanah atau
tanah wakaf dengan cara sewa,
diterbitkan SKBG sarusun.
UU No.20 Tahun 2011
Pasal 47 ayat (5)
SHM sarusun dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangan-
undangan.
Pasal 48 ayat (4)
SKBG sarusun sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dapat
dijadikan jaminan utang dengan
dibebani fidusia sesuai dengan
ketentuan peraturan
perundangundangan.
UU No.20 Tahun 2011
Pasal 43
(1) Proses jual beli sarusun sebelum
pembangunan rumah susun selesai
dapat dilakukan melalui PPJB yang
dibuat di hadapan notaris.
Pasal 44
(1) Proses jual beli, yang dilakukan
sesudah pembangunan rumah
susun selesai, dilakukan melalui
akta jual beli (AJB)
Persyaratan yang harus dipenuhi
dalam hal penjualan sebelum
pembangunan belum selesai:
Pasal 43 ayat (2)
 PPJB sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dilakukan setelah
memenuhi persyaratan kepastian
atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana,
dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit
20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan.

Pasal 42 ayat (2)

Dalam hal pemasaran dilakukan
sebelum pembangunan rumah
susun dilaksanakan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), pelaku
pembangunan sekurang-kurangnya
harus memiliki:
a. kepastian peruntukan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan
rumah susun;
d. perizinan pembangunan rumah
susun; dan
e. jaminan atas pembangunan
rumah susun dari lembaga
penjamin.

9. Peruntukan bagi Masyarakat berpenghasilan rendah

Dalam UU Rusun 2011 ditegaskan bahwa Rusun komersial harus
menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% dari total luas
lantasi rumah susun. Hal tersebut dikarenakan salah satu tujuan rumah
susun adalah memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah.

UU No.16 Tahun 1985 UU No.20 Tahun 2011

Pasal 5 ayat (1)
Rumah susun dibangun sesuai
dengan tingkat keperluan dan
kemampuan masyarakat terutama
bagi yang berpenghasilan rendah.
Pasal 1 angka 7
Rumah susun umum adalah rumah
susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.

Pasal 11 ayat (1) Pasal 16 ayat (2)

Pemerintah memberikan Pelaku pembangunan rumah susun
kemudahan bagi golongan komersial sebagaimana dimaksud
masyarakat yang berpenghasilan pada ayat (1) wajib menyediakan
rendah untuk memperoleh dan rumah susun umum sekurang-
memiliki satuan rumah susun. kurangnya 20% (dua puluh persen)
dari total luas lantai rumah susun
komersial yang dibangun.

Pasal 97
Setiap pelaku pembangunan rumah
susun komersial dilarang
mengingkari kewajibannya untuk
menyediakan rumah susun umum
sekurang-kurangnya 20% (dua
puluh persen) dari total luas lantai
rumah susun komersial yang
dibangun sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 16 ayat (2).

Pasal 109
Setiap pelaku pembangunan rumah
susun komersial yang mengingkari
kewajibannya untuk menyediakan
rumah susun umum sekurang-
kurangnya 20% (dua puluh persen)
dari total luas lantai rumah susun
komersial yang dibangun
sebagaimana dimaksud dalam Pasal
97 dipidana dengan pidana penjara
paling lama 2 (dua) tahun atau
denda paling banyak
Rp20.000.000.000,00 (dua puluh
miliar rupiah).