You are on page 1of 5

‫البناء و العقوبات‬

‫= ضوابط البناء العامة‬
‫رغم ان المشرع المغربي لم يضع للبناء تشريعا خاصا على غرار القوانين المقارنة ال انه تطرق اليه في‬
‫قانون التعمير الصادر في ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬في الفصول من ‪ 40‬الى ‪ 63‬و طبقا لهده الفصول الخاصة‬
‫بالمغرب ل يتم ال باحترام مجموعة من الشروط والضوابط اهمها تلك المتعلقة بالحصوت عتى رخصة‬
‫السكن وشهادة المطابقة اضافة الى التقيد بالضوابط التي يفرضها البناء وهدا ما يسمى بااضوابط العامة‬
‫للبناء كما ان المشرع اشار للعقوبات التي تقابل خرق هده المقتضيات‬
‫=الضوابط العامة للبناء‬
‫المقصود باالضوابط العامة للبناء مختلف القواعد التي يتعين اتباعها في حالة ادا اراد الشخص انجاز بناء‬
‫معين ومن بين هده الضوبط مسالة رخص البناء التي يتعين عليها دراسة نطاق تطبيقهاواجراءاتها‬
‫=نطاق تطبيق الضوابط العامة للبناء‬
‫=من حيث المكان‬
‫تطرقت المادة ‪ 40‬من قانون التعميرالى المناطق التي يلزم فيها الحصول على رخصة البناء وهىالجماعات‬
‫الحضرية و المراكز المحددة والمناطق المحيطة بالجماعات الحضرية و المجموعات العمرانية و المنطق‬
‫التي جعلت للتجزءات العقارية و الماكن المعدة للقيام بالشعاءر الدينية حسب ضهير ‪1954‬‬
‫لكن حاليا الدي يتكلف بالبناء هو وزارة الوقاف‬
‫و مع ان قانون التعمير و القوانين المتصلة به تفرض الحصول على رخصة البناء قبل الشروع فيه غير اننا‬
‫نلحض ان عددا من المناطق ل تزال تعرف بناء بدون رخصة اما ليل او بطريقة خفية اضافة الى ان بعض‬
‫المناطق تنتشر فيها التجزءات الغير قانونية والبناء العشواءي والسكن الغير الءق‬
‫=من حيث الشخاص‬
‫لم يحدد المشرع المغربي الشخاص الملزمين بالحصول على رخصة البناء عندما تحدث عن دللك في المادة‬
‫‪ 40‬من ق ت ع لهدا نرى بان المقصود هو الشخاص الطبيعية و كدا المعنوية حيث ان الجميع ملزم‬
‫بالحصول على رخصة ومن يخالف هده المقتضيات يعرض لعقوبات ادارية‬
‫بالنسبة للشخاص العتبارية نميز بين نوعين‬
‫الشخاص المعنوية الخاصة والشخاص المعنوية العامة نقصد بالخاصة الشركات والمقاولت وكل من‬
‫لتكون الدولة فيه طرف وتخضع لنفس المقتضيات التي يخضع لها الشخاص الطبيعية اما العامة فهي‬
‫الدولة والجماعات المحاية وتخضع بدورها لنضام الرخصة ال ان هناك استثناءات تتعلق بما تقوم به الدولة‬
‫والجماعات من اعمال تشييد الجسور والنفا والخزانات والسدود وما الى دلك حسب المادة ‪ 63‬ق ت ع غير‬
‫ان هد المادة تثير مجموعة من التساؤلت كونها دكرت هده المباني على سبيل المثال ورجوعا الى الواقع‬
‫العملي نجد ان هناك بعض المنشءاتالتي ل تخضع لنضام الرخصة شان التكنات العسكرية‬
‫=اجراءات الترخيص‬
‫للحصول عاى رخصة البنء ل بد من اللتزام بعدة اجراءات ومساطر تبدا بتقديم طلب بهدا الخصوص و‬
‫دراسته تم اتخاد القرار بشانه‬
‫اول عاى المعني بالمر ان يطلب من الجماعة التي سيتم بها البناء معلومات ادارية حول دللك العقار و مدى‬
‫صلحيته للقيام بدللك العقار تم تاتي مرحلة تقديم الدن بالبناء او طلب الرخصة في هدا الصدد المشرع لم‬
‫يشر الى من له الحق في تقديم هدا الطلب لهدا فالسلطة التي تمنح الرخصة تتمتع بسلطة تقديرية في هدا‬
‫الشان غير عتيها ان تكون مرنة في هدا الموضوع كلما تبين لها ان مقدم الطلب مالك للعقار المراد البناء‬
‫فوقه او صاحب حق عيني عليه هدا بالنسبة للشخاص الطبيعية اما الشخاص المعنوية فيكفي ان تطلب‬
‫السلطات المختصة من مقدم الطلب ما يفيد بانه الممثل القانوني لهدا الشخص المعنوي‬
‫=كيفية تقديم طلب الرخصة‬
‫لم تش القوانين كدللك الى هده المسالة اي طريقة تقديم الطلب لهدا يتم الرجوع الى النصوص التنضيمية و‬
‫القرارات التي تتخد من السلطات المختصة في هدا المجال‬
‫فيما يخص الوثاءق التي ينبغي ارفاقها بالطلب فل نجد اشارة لهل كداللك في ق ت غير ان من بين المساءل‬
‫الضرورية التي يجب اللتزام بها في ملف طلب الرخصة الستعانة بمهندس معماري حسب المادة ‪ 50‬من ق‬

‫ت ع التي تنص عتى ان الستعانة بمهندس ين مختصين مسالة واجبة متى تعلق المر ببناء جديداو كل‬ ‫تغيير مدخل عاى بناء قاءم يستوجب الحضور‬ ‫ترميم الثار وهدا فيما يخص الجماعات الحضرية والمراكز المحددة و المناطق المحيطة بها والمناطق دات‬ ‫الصبغة الخاصة حسب المادة ‪ 18‬من ق ت ع‬ ‫وخارجالمناطق المشار اليها في المادة ‪ 50‬اعله تعتبر الستعانة بمهندس حر و مهندسين مختصين واجبة‬ ‫فقط عندما يتعلق المر بالمباني العامة او تللك التي يستعملها العموم‬ ‫عند ايداع ملف طلب الرخصة تقوم السلطة المحاية بدراسته وتفحصه داخل اجل شهرين من ايداعه حسب‬ ‫المادة ‪ 48‬ق ت ع وفي حالة عدم اجابة السلطة على الطلب بانصرام هدا الجل يعتبر المعني بالمر كانه‬ ‫حصل على الرخصة فيما يسمى بالرخصة الضمنية هده التي تطرح بعض الشكالت حيث قد يتم التلعب في‬ ‫وقت ابتداء اجل الشهرين لدى نرى انه على المعني بالمر ان يحرص على اخد وصل من السلطة المختصة‬ ‫عند ايداعه لطلبه وصل يضم تاريخ اليداع الدي يكون اشارة الى بداية الجل ويكون مختوما وان لم يحصل‬ ‫على هدا الوصل يمكنه تعويضه بنسخة الطلب التي يطلب من الدارة التاشير عليها او ان يقوم بتقديم طلبه‬ ‫عن طريق عون قضاءي‬ ‫عند رفض الطلب يمكن للمعني بالمر الطعن امام المحكمة الدارية داخل اجل ‪ 60‬يوم او ان يقوم بالتضلم‬ ‫الستعطافي او امام ديوان المضالم‬ ‫=الجهة المختصة بتسليم رخصة البناء واثارها‬ ‫=الجهة المختصة بتسليم رخصة البناء‬ ‫للحديث عن الجهة المختصة بتسليم الرخص يجب التمييز بين ثلث مراحل‬ ‫قبل ضهير ‪ 1976‬كان الختصاص في منح الرخص لرجال السلطة اي ممثلي السلطة المحلية خصوصا‬ ‫القواد والبشوات‬ ‫سنة ‪ 1976‬بصدور الميثاق الجماعي والى حدود ‪ 2002‬تاريخ صدور الميثاق الجماعي الجديد كان‬ ‫الختصاص في دللك لرؤساء الجماعات القروية والحضرية‬ ‫‪ 2002‬اكد الميثاق الجماعي الجديد ان الختصاص في تسليم رخص البناء لرؤساء الجماعات القروية‬ ‫والحضرية‬ ‫القاعدة العامة ان اختصاص منح رخص البناء يعود لرؤساء الجماعات الحضرية والقروية لكن يمكن‬ ‫للرءيس ان يفوض دللك لحد نوابه‬ ‫وهناك استثناءات اخرى تتمثل في‬ ‫اختصاص العامل في تسليم رخص البناء وبعض رجال السلطة متى تعلق المر بمباني دات الطابع الديني‬ ‫ودللك بعد اخد راي وزارة الوقاف والوزارة المكلفة بالتعمير‬ ‫=اختصاص رجال السلطة بتسليم رخص البناء في بعض البلديات التي تخضع لنضمة ادارية خاصة مثل‬ ‫المشور بعد استشارة وزير الداخلية‬ ‫عند تسليم رخصة البناء من طرف رءيس الجماعة القروية يجب التمييز بين الجماعة القروية المستقلة‬ ‫والجماعة القروية المحيطة بالجماعة الحضرية فبخصوص الولى يتم تسليم الرخص من طرف رءيس‬ ‫الجماعة مباشرة وبصفة مستقلة اما اذا تعلق المر بالجماعة القروية المحيطة بالجماعات الحضرية فل‬ ‫يمكن لرءيس هذه الجماعة منح الرخص ال بعد استشارة‬ ‫اثار تسليم رخص البناء‬ ‫بعد تسليم الرخصة ينتج عنها اثار في مواجهة المستفيد منها حيث يكون متمتع بحقوق وملزم بواجبات‬ ‫=حقوق المرخص له‬ ‫منح الرخصة للمستفيد ليعني الزامه بالقيام باعباء البناء وانما يبقى له في ذاللك الختيار والصلحية لكن‬ ‫اذا اراد البناء عليه ان يقوم بذاللك في الجل الدي حددته المادة ‪ 49‬ق ت ع وهو اجل سنة من تاريخ تسليم‬ ‫الرخصة متى كانت صريحة او من تاريخ انتهاء اجل الشهرين في حالة الرخصة الضمنية فان لم يحترم‬ ‫المستفيد هدا الجل تعتبر الرخصة الممنوحة له لغية حسب المادة ‪ 49‬لكن هذا ليعني ان المرخص له‬ ‫يكون عليه الزاما النتهاء من اشغال البناء داخل هدا الجل وانما يكفي ان يكون قد قام بالشروع في اشغال‬ ‫اسس المبنى المنصوص عليه في الرخصة قبل انتهاء الجل اضافة الى هدا الحق حرية القيام باشغال البناء‬ ‫او عدمه‬ .

‫للمرخص له حقوق اخرى لم ينص عليها المشرع المغربي من قبيل تمديد الرخصة وتجديدها ونقلها للغير‬ ‫=التزامات المرخص له‬ ‫تقع على المستفيد من الرخصة التزامات اسساسية وهي القيام باشهار الرخصة وتعليقها لعلم العموم اي‬ ‫كل من له مصلحة او له حق كما يجب على المعني بالمر اعلم السلطات بالنتهاء من الشغال متى تم دللك‬ ‫ومن اجل الحصول على رخصة السكن او شهادة المطابقة‬ ‫على المستفيد من رخصة البناء اللتزام بمضمون هده الرخصة فمتى تم الخروج عن هده المقتضيات‬ ‫المنصوص عنها في محل الرخصة يعد المستفيد قد قام بمخالفة تستوجب الجزاء‬ ‫رخصة السكن او شهادة المطابقة رخصة تمنح للمعني بالمر متى انتهى فعل من اشغال البناء ول تسلم هده‬ ‫الرخص ال بعد المعاينة وتمنح رخص السكن بالنسبة للمباني المعدة للسكن وشهادة المطابقة بالنسبة‬ ‫للمحلت الخرى دات اغراض غير سكنية‬ ‫=العقوبات التعميرية‬ ‫ينص النضام العقابي في ميراث التعمير على ثلتة انواع من العقوبات‬ ‫=العقوبات الدارية التي يعود الختصاص فيها الى السلطات الدارية المختصة‬ ‫=العقوبات الزجرية التي تحكم بها المحاكم متى تعلق المر بجراءم الموال‬ ‫العقوبات العينية تتمثل او تقع على عين الشى المبني كالهدم مثل‬ ‫=العقوبات الدارية‬ ‫الجهات المتدخلة في اتخاد العقوبات الدارية‬ ‫حددت المادة ‪ 64‬من ق ت ع الجهات المتدخلة في ضبط المخالفات و معاينتها واتخاد العقوبات بشانها من‬ ‫هذه الجهات‬ ‫موضفو الجماعات المحلية المكلفون بمراقبة المباني او المفوض لهم دللك من طرف رؤساء الجماعات‬ ‫المحلية‬ ‫ااالموضفون التابعون لدارة التعمير المكلفون بهذه المهمة‬ ‫موضفو الدولة الدين يعتمدهم وزير التعمير للقيام بهده المامورية وقد يقوم رءيس الجماعةاو ادارة‬ ‫التعمير بتعيين بعض الجهات استثناء مثل او المهندسين المعماريين‬ ‫فيما يخص الخبراء ايضا فهم اشخاص متخصصين في ميدان معين و قد سلكو مسطرة معينة ليصبحو‬ ‫خبراء‬ ‫=العقوبات الجناءية‬ ‫=العقوبات المالية‬ ‫من بين الجهات المتدخاة في معاينة المخالفات التعميرية نجد ضابط الشرطة القضاءي الدين يعدون تابعين‬ ‫للنيابة العامة‬ ‫عند الرجوع الى قانون التعمير وبالضبط الى النادة ‪ 71‬والمادة ‪ 75‬نجده يوصي على العقوبات الجناءية‬ ‫دات الطابع المالي وهي عقوبات على شكل غرامات تتراوح ما بين ‪ 1000‬و ‪ 100000‬درهم كحد اقصى‬ ‫وقد تم التمييز في هذه المخالفات بين الغرامة المقررة لكل مخالفة حسب المادة ‪ 73‬م ت كما يلي‬ ‫غرامة من ‪ 5000‬الى ‪ 50000‬درهم اذا تم ارتكاب مخالفة للقواعد المقررة في ضوابط التعمير بخصوص‬ ‫المساحة او الحجم او البعادا او بشروط التهوية او بالجهزة التي تهم النضافة والصحة العامة‬ ‫المادة ‪ 71‬غرامة ‪ 10000‬الى ‪ 100000‬درهم اذا تم ارتكاب احد المخالفات التالية‬ ‫البناء دون ادن او رخصة صريحة او ضمنية‬ ‫البناء بصورة تخالف مقتضيات الرخصة المسلمة المادة ‪72‬‬ ‫المساس بالضوابط العامة والجماعية بخصوص استقرار متانة البناء وبخطر استعمال بعض المواد‬ ‫استعمال العقار المبني قبل تسلم رخصة السكن او شهادة المطابقة‬ ‫وفي غير ما دكر خفض المشرع الغرامة لتتراوح ما بين ‪ 1000‬و ‪ 10000‬درهم‬ ‫كما ان المشرع نص على مضاعفة هذه الغرامات متى تبث حالة العود في المخالف او ارتكاب مخالفة تماثل‬ ‫تللك التي ارتكبها‬ ‫وحسب المادة ‪ 76‬تحدث المشرع عن الشخاص الدين يمكن متابعتهم بالمشاركة في ارتكاب مخالفة التعمير‬ ‫بنوع من التوسع وحددهم في‬ .

‫رب العمل والمقاول الذي نفد الشغال والهندس المعماري والمهندس المختص او المشرف الدي صدرت‬ ‫عنه اوامر نتجت عنها المخالفة وهنا تتضح تعارضه للقانون الجناءي الدي ينص على انه ليمكن الحديث‬ ‫عن مشاركة في المخالفة وبالتالي معاقبة المشارك‬ ‫لكن بعد استقراء المادة ‪ 78‬من ق ت نجدها ترجع الى المنصوص عليه في المادة ‪ 123‬ق جناءي بخصوص‬ ‫ضم العقوبات متى تعلق المر بالمخالفات وبذالك فان ضم الغرامات الصادرة على المخالف في مخالفات‬ ‫متعددة امر الزامي‬ ‫=العقوبات العينية‬ ‫خصص المشرع مادة واحدة للعقوبات العينية التي تقع على عين الشىء المبني وهي المادة ‪ 77‬ق ت التي‬ ‫تنص على انه‬ ‫يجب على المحاكم المختصة هنا يجب التمييز بين نوعين من المحاكم المحاكم البتدائية التي لها الولية‬ ‫العامة وتكون مختصة متى تعلق المر بالدعوى التي تقام من احد المواطنين الفراد الدي ارتكب مخالفة‬ ‫تعميرية والمحاكم الدارية التي يعود اليها الختصاص في حالة تعلق الدعوى بمتابعة احد ممثي السلطة‬ ‫المحلية الدي خالف احدى المقتضيات القانونية سواء بالشطط في استعمال السلطة او عدم مشروعية‬ ‫قراراته‬ ‫في حال عدم اقدام الدارة على تطبيق احكام المادتين ‪ 69 68‬المادة ‪ 68‬تنص على تدخل العامل او‬ ‫السلطة المحلية التابعة له للقيام باشغال الهدم والمادة ‪ 69‬تنص على ان تدخل السلطة للهدم يكون على نفقة‬ ‫المعني بالمر ‪à‬ان تامر بهدم البناء او تنفيد الشغال الزمة ليصبح العقار مطابقا للنضمة المقررة ودلك‬ ‫على نفقة مرتكب المخالفة يعني ان هذه المادة تلزم على المحكمة المختصة المر بهدم البناء او تنفيد‬ ‫الشغال الزمة لتصبح وضعية العقار‬ ‫المادة ‪ 77‬تحدتث عن اجل تنفيد امر المحكمة وهو ‪ 30‬يوم من تاريخ تبليغ الحكم النهائي واذا لم يقم‬ ‫المخالف بتنفيد المر داخل هذا الجل تتدخل السلطة المحلية‬ ‫ورغم ان المشرع لم يشر الى اجل صريح للهدم ال انه يمكن تحديد المادة ‪ 77‬في ‪ 30‬يوم من تاريخ التبليغ‬ ‫بالحكم النهائي الصادر بالهدم حيث ان هذا الجل ليتعلق فقط بتنفيد الشغال المؤدية لتصحيح الوضعية بل‬ ‫يتعلق ايضا بالهدم‬ ‫المادة ‪ 80‬تتحدث عن هدم البنايات التي يتم اقامتها على املك عمومية حيث نصت على انه يجوز للسلطة‬ ‫الدارية القيام تلقائيا بالهدم على نفقة المرتكب للمخالفة والهدم هنا غير مقترن باي اجل كما ل يخضع لي‬ ‫طريق من طرق الطعن‬ ‫لكن بالرجوع الى المادة ‪ 77‬الهدم ليكون ال بامر صادر من المختصة ومن طرق السلطات الدارية بدورها‬ ‫حسب المواد ‪ 68‬و ‪ 69‬ق ت ع‬ ‫=النتائج المترتبة عن التمييز بين المحاكم المختصة البتدائية والدارية (‬ ‫=من حيث المسطرة‬ ‫المسطرة امام المحكمة البتدائية قد تكون كتابية او شفوية وليشترط في المقال الفتتاحي ان يكون موقعا‬ ‫من جهة معينة لكن المسطرة امام المحكمة الدارية تكون الزامية كتابية ويجب ان يكون المقال موقع‬ ‫منطرف محامي تحت طائلة عدم القبول‬ ‫=من حيث التبليغ‬ ‫في الدعوى امام المحكمة البتدائية يتم التبليغ عبر اي طريق من طرق التبليغ المنصوص عليها في المادة‬ ‫‪ 37‬من ق م م‬ ‫لكن فيما يتعلق بالمحكمة الدارية التبليغ يكون بواسطة المفوض القضائي الزاما‬ ‫=قابلية القضايا للستئناف‬ ‫الحكام الصادرة عن المحكمة البتدائية فيها القابل للستئناف والغير قابل للطعن بالستئناف لكن الحكام‬ ‫الصادرة عن المحكمة الدارية تكون قابلة للستئناف مطلقا‬ ‫=مقارنة بين قانون التعمير وقانون التجزئلت العقارية‬ ‫=المادة ‪ 63‬من ق التجزئات العقارية تنص على انه يجب على من يريد انجاز تجزئة عقارية ان يطلب ادن‬ ‫بذالك وفي حالة القيام بالبناء دون رخصة يتعرض المخالف لغرامة مالية تتراوح مابين ‪ 100000‬و‬ ‫‪ 1000000‬درهم‬ .

‫=المادة ‪ 71‬من ق ت ع البناء بدون رخصة يعرضالمخالف لعقوبة مالية تتراوح بين ‪ 10000‬و ‪100000‬‬ ‫درهم المادة ‪ 66‬من ق التجزئات العقارية من بين الشخاص الين يتم توجيه محضر معاينة المخالفة اليهم‬ ‫تم ذكر وكيل الملك اي النيابة العامة‬ ‫بالنسبة لقانون التعمير لم يشر الى النيابة العامة من بين الشخاص الدين يوجه اليهمعلى الرغم من انه‬ ‫نص ان لرئيس المجلس الجماعي ان يقدم للنيابة العامة شكاية بالمخالف لضوابط التعمير‬ ‫=المادة ‪ 68‬من ق التجزئات العقارية تحدث عن العقوبات العينية عقوبة الهدم التي ل تكون ال في حالة‬ ‫واحدة هي البناء دون الحصول على رخصة احداث تجزئة عقارية‬ ‫مقابل قانون التعمير الدي تحدث عن مخالفات كثيرة تؤدي للهدم وبصفة عامة مخالفة ضوابط التعمير التي‬ ‫من بينها عدم الحصول على رخصة البناء‬ .