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Depreciación por Edad

L a acción del tiempo produce alteraciones en los valores de las mejoras.

En general las desvalorizan, pero también existen bienes materiales que lejos de esto,
acrecientan su valor al aumentar la edad.

Así sucede, por ejemplo, con las mejoras forestales, sean plantaciones arbóreas o ciertos
montes naturales e igualmente ocurre con inmuebles y objetos históricos, cuadros,
esculturas, etc.

No se tratarán las mejoras que presentan estas características, valorizarse al aumentar la
edad. Cada uno de dichos casos requiere un estudio especial, si bien algunos (como
ciertos tipos de monte) podrían admitir consideraciones más o menos generales.

Si la desvalorización se acentuara uniformemente, un diagrama representativo sería
una recta, en la cual el incremento de depreciación “D” es constante y se tendría una
ecuación lineal del tipo:

D = (E/V) x Vnd Vnd = VR – Vr

Donde:

D = Depreciación Vnd = Valor Nuevo Depreciable

E = Edad VR = Valor de Reposición o Valor a Nuevo (Vn)

V = Vida Útil Vr = Valor residual

De acuerdo a ciertos especialistas en la materia, esto en general, no sucede así, por lo
cual se han establecido fórmulas más apropiadas, una de éstas debida al Arquitecto
George Kuentzle, es una fórmula cuadrática que representa una parábola de segundo

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en la que el autor ha considerado que la pérdida de valor es menor en los primeros años de vida del bien y aumenta con el correr del tiempo.grado. 2 . Para obtener el valor final de la mejora. tomando sobre el eje de las abscisas los porcentajes de la relación (E/V) y sobre las ordenadas el porcentaje de la Depreciaciones. Del análisis realizado se debe evaluar la inversión que se debe realizar para dejar la mejora en buen estado de uso (por ejemplo: determinar si existe humedad en los ambientes la inversión necesaria para estudiar y solucionar las pérdidas en el sistema de redes de agua. arreglar los revoques y la pintura en mal estado). La representación de la fórmula de Kuentzle. es la siguiente: D = (E/V)² x Vnd La fórmula de Ross es la media aritmética de los valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle y tiene la forma: D = ½ [(E/V) + (E/V)²] x Vnd Si se considera un par de ejes cartesianos ortogonales y se representa las curvas de depreciación según los criterios mencionados. el cual depende de lo bien o mal que se haya mantenido a lo largo de los años vividos. Muchos peritos utilizan ésta fórmula para el cálculo de la depreciación de unidades sujetas a las acciones dinámicas. se tendrá lo siguiente: Para determinar el valor de la mejora con esta metodología se utiliza la siguiente fórmula: Vm = Scub x Vuc x Ca Donde: Vm = Valor de la mejora Scub = Superficie cubierta en m² Ca = Coeficiente de antigüedad de Ross = [1 – (0. se debe determinar el estado de conservación de la misma.5 x Vnd x ((E/V) + (E²/V²))] Vnd = Valor nuevo depreciable en por ciento E = Edad de la mejora V = Vida útil Con esa fórmula se obtiene el valor de la construcción castigada solamente por la edad.

de San Juan (Argentina) – 2004.Esto significa que al valor de la mejora obtenido de la manera indicada se le deben deducir el importe de la inversión necesaria realizada para dejar la misma en buen estado. VM = Vm – G Donde: VM = Valor final de la mejora Vm = Valor de la mejora castigada por edad G = Gastos necesarios para dejar la mejora en estado de uso. Continúa en el próximo artículo con: “El método de Ross y Heideck” Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing.- MCP Miguel Ángel ANTOÑANA 3 . Pellice – Ed. Nac. Univ. Fund. Agrim. Rodolfo H.