Centro di competenze sulla gestione del costruito

Master in Real Estate 2006

Corso: ARCHITETTURA E IMPIANTI – Sessione 1

Architettura e impianti: un approccio integrato per la

gestione della complessità

Prof. Giuliano Dall’O’

Master Real Estate

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OBIETTIVI FORMATIVI DEL CORSO

ASPETTI
TECNOLOGICI

APPROCCIO SOSTENIBILE

ASPETTI ASPETTI
ECONOMICI AMBIENTALI

Fornire gli elementi conoscitivi di base necessari per sviluppare strategie di intervento
per una riqualificazione ed una gestione efficiente degli impianti negli edifici, attraverso
un approccio sostenibile ai vari livelli (tecnologico, economico, ambientale).
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PRIMA PARTE:
VERSO UN APPROCCIO INTEGRATO DELLA GESTIONE

Architettura e impianti: un approccio integrato per la gestione della

complessità

Requisiti ed esigenze prestazionali del Sistema Edificio-Impianti

Definizione e classificazione degli Impianti nell’Architettura

L’innovazione tecnologica dei sistemi impiantistici

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SECONDA PARTE:
LA QUESTIONE ENERGETICA, DA EMERGENZA A OPPORTUNITA’

La variabile ENERGIA nella gestione degli edifici: da emergenza a

opportunità
Il panorama legislativo e normativo: dalla Direttiva 2002/91-CE ai
regolamenti edilizi comunali

Riqualificazione e gestione ottimizzata degli impianti

La certificazione della performance energetica degli edifici: possibili riflessi

sul mercato immobiliare

Opportunità economiche nella riqualificazione e nella gestione energetica

degli edifici

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ARCHITETTURA E IMPIANTI: UNA EVOLUZIONE INTEGRATA

Willis Carrier
il padre del moderno
condizionamento dell’aria

Grauman’s Metropolitan Theater di Los Angeles

Il primo vero impianto di condizionamento dell’aria
(1922) progettato da Willis Carrier
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ARCHITETTURA E IMPIANTI: UNA EVOLUZIONE INTEGRATA

Elisha Graves Otis alla esposizione mondiale del

1854 nel Christal Palace a New York durante la
Elevatore a fune prodotto dalla
dimostrazione del suo apparecchio
ditta Otis

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INNOVAZIONE: CAPACITA’ DI GESTIRE LA COMPLESSITA’

Ventilazione naturale integrata

Soffitti freddi
Soffitti caldi
Recupero termico impianto centrale
Sistema di controllo solare
Raffrescamento notturno
Sistema di controllo BMS

Sede della Commerzbank Francoforte, Germania

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INTEGRAZIONE ARCHITETTURA – IMPIANTI

Le Corbusier
Unité d’habitation - Marsiglia
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INTEGRAZIONE ARCHITETTURA – IMPIANTI

Richard Rogers
Sede dei Lloyds - Londra
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SCHEMA DI UN PROCESSO PROGETTUALE

REQUISITI PROGETTUALI

Caratteristiche dell’edificio CALCOLO DEI CARICHI Dati

TERMICI ESTIVI climatici

NO
Verifica INDICATORI ENERGETICI
energetica DI RIFERIMENTO (W/m2)

SI
Progetto
DEFINIZIONE DELLA
TIPOLOGIA IMPIANTISTICA
definitivo

DIMENSIONAMENTO DEI
COMPONENTI IMPIANTISTICI
L.C.C.A.
NO Costi iniziali
Verifica
economica Costi di Gestione

SI Costi di Manutenzione

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GLI IMPIANTI NEL PROCESSO EDILIZIO

PROCESSO CONCEZIONE
EDILIZIO PROCESSO
Individuazione delle esigenze e dei requisiti
ATTUATIVO Programmazione delle fasi successive

PROGETTAZIONE
Progettazione preliminare
Progettazione definitiva
Progettazione esecutiva

REALIZZZIONE
Progettazione operativa
Costruzione
Controllo in corso d’opera
Consegna

PROCESSO GESTIONE
GESTIONALE Uso e gestione
Manutenzione
Adeguamento tecnologico e funzionale
Demolizione e riciclo

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L’EDIFICIO COME SISTEMA APERTO

Emissioni gas in atmosfera

Scarico Acque
Produzione rifiuti
IMPATTO AMBIENTALE

Rete acqua INFRASTRUTTURE SERVIZI Telecontrollo

Rete fognaria Telegestione
Rete elettrica Telesorveglianza
Teleriscaldamento
Teleraffrescamento

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PERCHÈ OCCORRE GESTIRE LA COMPLESSITÀ

IMPIANTISTICA IN MODO EFFICIENTE

Solo gli impianti sono in grado di soddisfare le esigenze e di trasformare un

edificio da un semplice contenitore ad una “macchina per abitare”

Il gestore dell’immobile ha delle precise responsabilità in particolare sul

piano della sicurezza ma non solo (ad esempio risparmio energetico)

Gli impianti incrementano il valore dell’immobile: la certificazione della

qualità è uno strumento indispensabile per farlo emergere

Gli impianti influenzano in modo decisivo i costi di gestione e manutenzione

Il ciclo di vita degli impianti è inferiore rispetto a quello dell’immobile: la loro

obsolescenza deve essere prevenuta

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COSTI INIZIALI DEGLI IMPIANTI

Fondazioni 3%

Strutture 20%

Chiusure esterne 12%

Copertura 1%

Partizioni interne e finiture 15%

Sistemi di comunicazione 5%

Impianti meccanici - tubazioni 5%

HVAC (impianti di climatizzazione) 16%

Protezione antincendio 3%

Impiantistica elettrica 12%

Attrezzature 4%

Sito 4%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Ripartizione percentuale costi iniziali di un edificio per uffici

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COSTI DI MANUTENZIONE DEGLI IMPIANTI

Fondazioni 0,25%

Strutture 1,00%

Chiusure esterne 10,00%

Copertura 1,50%

Partizioni interne e finiture 19,00%

Sistemi di comunicazione 4,00%

Impianti meccanici - tubazioni 16,00%

HVAC (impianti di climatizzazione) 21,00%

Protezione antincendio 0,25%

Impiantistica elettrica 13,00%

Attrezzature 11,00%

Sito 3,00%

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00%

Ripartizione percentuale costi di manutenzione edificio per uffici

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CON QUALI STRUMENTI SI PUO’ GESTIRE LA

COMPLESSITA’ IMPIANTISTICA

Conoscenza dello stato di fatto (spesso le caratteristiche impiantistiche non

sono note)
Programmazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria,
attingendo eventualmente le competenze all’esterno

Verifica del livello di soddisfazione dalla quale possano emergere idee per
possibili azioni di riqualificazione
Valutazione degli investimenti sul medio e lungo termine considerando non
solo i costi iniziali ma i costi dell’intero ciclo di vita

Attraverso un approccio dinamico e flessibile al problema (chi è abituato ad

usare bene il martello crede che tutti i problemi siano dei chiodi)

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GESTIONE INTEGRATA DEI SERVIZI IMPIANTISTICI

EDIFICIO

SISTEMA

Integrazione fonia-dati
Gestione impianti
Gestione sicurezza

SOTTOSISTEMA

Fonia, Dati, Impianti meccanici

Impianti elettrici, Antintrusione, Antincendio

CAMPO

Sensori, attuatori, terminali, ecc.

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L’INTEGRAZIONE DEGLI IMPIANTI NEL C.I.B.

B.A.S

C.I.B.
Produttività Benessere
I.T.S. O.A.S

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GESTIONE AUTOMATIZZATA DEGLI IMPIANTI

1 - Impianti di climatizzazione
Intervento Informazioni richieste Azioni
Riduzione del periodo di funzionamento Orari di occupazione Spegnimento dell’impianto quando i locali
attraverso un programma di accensione o Entalpia dell’aria esterna e dell’aria ambiente non sono occupati dal personale
spegnimento in funzione degli orari di Temperatura dell’aria esterna Posizionamento della serranda o dello
occupazione Numero delle presenze durante la giornata scambiatore di calore
Impiego di aria esterna per raffrescare Intensità della radiazione solare Accensione dei ventilatori
l’ambiente: Intensità luminosa della luce esterna Impiego dei ventilatori con motori a
a) durante il periodo di occupazione: gestione velocità variabile
ottimizzata della serranda per l’aria esterna o Posizionamento adeguato dei dispositivi di
dello scambiatore di calore oscuramento
b) durante il periodo di non occupazione: Chiusura dei dispositivi di oscuramento
raffreddamento della massa delle pareti e delle
solette dell’edificio attraverso circolazione
forzata di aria fresca durante la notte
Ottimizzazione della portata dell’aria esterna in
funzione del livello di occupazione variando il
volume o riducendo la portata dei ventilatori
operando sulla variazione della loro velocità
Ottimizzazione del controllo dei dispositivi
esterni di oscuramento (avvolgibili, frangisole,
veneziane, ecc.)
a) riduzione dell’apporto termico solare in estate
Ottimizzazione del controllo dei dispositivi di
oscuramento esterni (avvolgibili, frangisole, ecc.)
b) riduzioni delle perdite termiche durante la
notte in inverno

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GESTIONE AUTOMATIZZATA DEGLI IMPIANTI

2 – Impianti di riscaldamento
Intervento Informazioni richieste Azione
Riduzione del periodo di Temperatura esterna (protezione Accensione o spegnimento
accensione per mezzo di apposito dal gelo) dell’interruttore
programma Temperatura dell’ambiente, Accensione o spegnimento
Accensione o spegnimento in temperatura dell’aria esterna e, dell’interruttore
funzione della temperatura se necessario, velocità del vento Accensione o spegnimento
dell’ambiente, della temperatura Carico termico delle varie caldaie in cascata
esterna, e della velocità del vento Distribuzione della temperatura Apertura e chiusura valvole di
(questo tipo di intervento è valido all’interno dei serbatoi ingresso e uscita
anche per gli impianti ad aria
condizionata e si rivela
particolarmente vantaggioso in
edifici con masse delle strutture
elevate, ovvero con forte inerzia
termica)
Impiego di differenti fonti
energetiche (gasolio, gas, ecc.) con
impianti policombustibili
Ottimizzazione degli accumuli
termici

3 – Impianti di refrigerazione
Intervento Informazioni richieste Azione
Attivazione in sequenza delle Carico termico da raffreddare Interventi di accensione e/o
macchine in funzione del carico spegnimento
(funzionamento delle macchine
frigorifere alla efficienza ottimale)

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GESTIONE AUTOMATIZZATA DEGLI IMPIANTI

4 – Impianti elettrici
Intervento
Riduzione del tempo di accensione delle luci;
riduzione dell’intensità lumnosa (coordinare
questa operazione con quella relativa ai sistemi
di oscuramento)
Riduzione del carico di picco
Intervento di gruppi elettrogeni in stand-by
quando si raggiunge il carico di picco
Intervento di trasformatori in sequenza in
funzione della domanda di energia elettrica
Informazioni richieste
Misura dell’intensità luminosa
Domanda di energia elettrica
Domanda di energia elettrica e tariffe
Domanda di energia elettrica
Azione
Accensione e spegnimento
dell’illuminazione
Disattivazione di alcuni circuiti quando sta
per essere raggiunto il carico di picco
Alimentare determinati carichi elettrici con
un gruppo elettrogeno che interviene
automaticamente
Attivare e disattivare i trasformatori in
modo che siano attivati nel minor numero
possibile

5 – Funzioni generali
Intervento Informazioni richieste Azione
Supervisione e registrazione dei Consumi energetici, temperatura Segnalazione di allarme
consumi energetici e delle esterna, umidità relativa esterna, quando il consumo supera la
condizioni di carico (condizioni velocità del vento, ecc. soglia massima prefissata
climatiche, oscuramenti, ecc,) Valori calcolati dell’efficienza Attivazione degli allarmi
(controllo periodico dei dati quando l’efficienza supera il
registrati da parte dello staff) valore minimo di soglia
Supervisione dell’efficienza delle
apparecchiature, controllo della
temperatura dei fumi, controllo della
perdita di carico a valle dei filtri

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