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209-S15

FEBRERO 20, 2009

ANDR PEROLD

DAVID SCHARFSTEIN

Stedman Place: Comprar o alquilar?


Cuando Beth Linton ley la carta de su casero en julio de 2006, qued bastante sorprendida. El
casero haba escrito para informar a Beth y a su esposo, Jon, que les haba aumentado de $3.000 a
$3.600 por mes el alquiler de la casa particular de ciudad que ocupaban en 12 Stedman Place en
Newton, un suburbio occidental de Boston, Massachusetts. Seal que el aumento del 20%, si bien
era considerable, haba seguido a aos de aumentos muy molestos de alquiler. Ante el drstico
aumento en el precio de las casas en el rea de Boston (vanse los anexos 1 y 2), tena que aumentar el
alquiler para hacer que valiera la pena seguir alquilando la casa; de otro modo, podra vender la
propiedad. Sin embargo, el casero se haba comprometido en su carta a aumentar los montos futuros
de alquiler solo en el monto de la inflacin general, mientras los Linton quisieran seguir alquilando.

Beth y Jon haban vivido en 12 Stedman Place durante los ltimos dos aos. Les gustaba vivir
fuera de la ciudad, pero dentro de una distancia desde donde pudieran viajar de ida y vuelta al
centro, donde ambos trabajaban, Beth como empleada de un gran bufete de abogados de Boston y
Jon como nuevo mdico residente de tercer ao en ciruga general en uno de los hospitales escuela de
Harvard. Por mucho que les gustara la casa, Beth y Jon lidiaron con la forma de responder. Deban
aguantar y pagar los $600 adicionales por mes? Deban buscar otra casa de alquiler? O deban
pensar en comprar? Despus de todo, el padre de Beth siempre haba abogado por ser propietario.
No desperdicien dinero en alquiler cuando pueden comprar una casa y crear capital, deca con
frecuencia. De hecho, a l le haba ido muy bien a lo largo de los aos invirtiendo en bienes races.

Dichosamente, Beth y Jon no tenan que buscar mucho para hallar otras opciones. La casa casi
idntica de ciudad que estaba al lado de la que ocupaban, en 14 Stedman Place, estaba a la venta en
$620.000. Tambin tena tres dormitorios y dos baos, una moderna cocina y una terraza con vista a
un pequeo patio. Las investigaciones iniciales con el corredor revelaron que probablemente no les
costara ms de $600.000 comprar la casa. Pero, vala la pena comprarla? Acaso terminara por
costarles ms poseer una casa de $600.000 que alquilar su casa actual en $3.600 al mes?

Para ayudarles a tomar su decisin ciertamente la mayor decisin financiera que jams haban
tomado Beth y Jon consultaron con su contadora, Susan Koster. En la reunin, Koster analiz los
costos de poseer una casa.

Hipoteca. Los Linton tendran que hacer un pago inicial, que Koster recomend que fuera al menos
del 20% del precio de compra. Beth y Jon tenan actualmente ahorros de $150.000 que haban
invertido en bonos del Tesoro con un vencimiento aproximado de cinco aos. Estos bonos generaban
un 4,9% al ao antes de impuestos. Tendran que vender bonos por un valor de $120.000 para
financiar el pago inicial, lo que los dejara con una reserva de $30.000. Koster recomend financiar el
resto del precio de compra con una hipoteca a treinta aos. Asimismo recomend que tomaran una
hipoteca de solo intereses, en la que no se amortizara el principal en los primeros cinco aos, de
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El caso de LACC nmero 209-S15 es la versin en espaol del caso de HBS nmero 9-207-063. Los casos de HBS se desarrollan nicamente para
su discusin en clase. No es el objetivo de los casos servir de avales, fuentes de datos primarios, o ejemplos de una administracin buena o
deficiente.

Copyright 2009 President and Fellows of Harvard College. No se permitir la reproduccin, almacenaje, uso en planilla de clculo o transmisin
en forma alguna: electrnica, mecnica, fotocopiado, grabacin u otro procedimiento, sin permiso de Harvard Business School.

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209-S15 Stedman Place: Comprar o alquilar?

modo que todo el pago consistiera en intereses sobre el prstamo de $480.000. La tasa de inters sera
fija por cinco aos, despus de los cuales el prstamo se convertira a una hipoteca de tasa ajustable
de un ao y se pagara durante los 25 siguientes sin castigo por pago adelantado. La tasa de inters
por los primeros cinco aos sera del 6,0% al ao, suponiendo que decidieran no pagar ningn
punto1 al principio. Esta tasa inicial sera la nica importante para Beth y Jon porque ellos
venderan la casa y regresaran al norte de California una vez que Jon terminara su perodo como
mdico residente en cinco aos.

Costos de cierre. Koster estimaba que los costos de cierre, tales como honorarios legales, inspeccin
de la casa y obtencin de la escritura, ascenderan a unos $4.500.

Impuestos a la propiedad. Koster seal que tendran que pagar impuestos a la propiedad a una tasa
de $9,36 por cada mil dlares de valor tasado. El actual impuesto anual a la propiedad era de $5.597
con base en un valor tasado de $598.000. Los impuestos a la propiedad probablemente aumentaran
con los valores tasados. Al igual que los costos de inters de hipoteca, los impuestos a la propiedad
eran deducibles de la renta imponible a nivel federal. En 2005, los Linton haban pagado impuestos
federales equivalentes a cerca del 24% de su ingreso, aunque su categora tributaria federal era de
33% y Koster crea que se mantendran en la categora tributaria federal del 33% para el futuro
predecible.

Mantenimiento. Los Linton tambin tendran que tomar en cuenta los gastos continuos de
mantenimiento tales como fontanera, electricidad, techo, etc. Ella estimaba estos en $6.000 con base
en un artculo de peridico que una vez ley el cual reportaba que, en promedio, cada ao los dueos
de casa gastaban cerca del 1% del valor de la casa en mantenimiento. Estos costos probablemente
aumentaran con la inflacin general, que era de ms o menos un 3% al ao.

Seguro de vivienda. Con base en una breve llamada a su corredor de seguros, Koster estim que el
seguro para de vivienda costara unos $1.200 en el primer ao. La pliza inclua una clusula que
aumentara las primas en un 5% al ao.

Precio de venta. Koster seal que los Linton deberan tomar en cuenta el precio en el que podran
vender su casa en cinco aos. Sugiri que fueran prudentes y no se basaran en un gran aumento del
precio. Tras un gran aumento en los precios de las viviendas durante la ltima dcada (vanse los
anexos 1 y 2), recientemente se haba producido cierta baja en el mercado de la vivienda. Algunos
observadores incluso pensaban que exista una burbuja de vivienda y que los precios podran bajar
en los prximos aos. Independientemente de ello, ellos deban tomar en cuenta pagar una comisin
de corretaje del 5% cuando llegara el momento de vender. En principio, quizs tendran tambin que
pagar un impuesto sobre ganancias de capital del 15%, pero solo si la ganancia de capital exceda los
$500.000, algo sumamente improbable durante los prximos cinco aos.

Si bien la reunin con Susan Koster haba ayudado a Beth y Jon a entender los costos de poseer
una casa, Koster no hizo una recomendacin clara, dejndoles juzgar por s mismo si aceptaban el
aumento en el alquiler que peda el casero o si trataban ms bien de comprar la casa de al lado.

1
Pagar un punto equivale a pagar un 1% de la hipoteca en el momento del prstamo.

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Anexo 1 ndice de precios de casas en el rea de Boston

Precios de casas
(ao base = 1988)

Alquileres
Razn de precio/alquiler
ndice

ndice (ao base = 1988)


ndice de precios al
Precios de casas consumidor

Alquileres

Razn de precio/alquiler

ndice de precios al consumidor

Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de la U.S. Office of Federal Housing Enterprise Oversight
http://www.ofheo.gov/HPIMSA.asp?FormMode=Process and Bureau of Labor Statistics,
http://www.bls.gov/cpi/#data

Anexo 2 Precio mediano de ventas de vivienda unifamiliar y en condominio en Newton, MA

Vivienda unifamiliar

Condominio

Vivienda unifamiliar

Condominio

Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de The Warren Group
http://www.thewarrengroup.com/Templates/GenericLowerLevel.aspx?PageId=306

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